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YANGGUANG CO.,LTD. Audit Report / Information 2016

Feb 21, 2017

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Audit Report / Information

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房地产估价报告

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 投资性房地产市场价值

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 2017 年 1 月 31 日

www.cushmanwakefield.com

房地产估价报告

估价项目名称:

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个投资性 房地产之市场价值

估价委托人:

阳光新业地产股份有限公司

房地产估价机构:

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

注册房地产估价师:

胡峰( 3620060059 )

于红( 1120150022 )

估价报告出具日期:

二〇一七年一月三十一日

估价报告编号:

F/BJ/1612/2266/FH

房地产市场价值评估结果汇总表

币种:人民币

序号 估价对象 估值结果 市场价值
1

海淀区万柳汇通花园A楼阳春光华
(橡树园)商业房地产
总价(元) 22,230,000
单价(元/平方米) 31,540
2 北京市西城区西直门外大街112号
阳光大厦部分商业办公房地产
总价(元) 928,260,000
单价(元/平方米) 19,075
3-1 北京市朝阳区东四环北路6号二区阳光
~~上~~东5-8号楼C2商业阳光上东(C2会
所)商业房地产
总价(元) 64,480,000
单价(元/平方米) 21,600
3-2 北京市朝阳区东四环北路6号二区阳光
~~上~~东28号楼商业阳光上东(C9商业)
商业房地产
总价(元) 236,110,000
单价(元/平方米) 38,600
3-3 北京市朝阳区东四环北路6号一、二区
阳光上东地下仓储房地产
总价(元) 48,340,000
单价(元/平方米) 2,600
4 中国北京市朝阳区北苑路28号院1号楼
北苑新业广场商业房地产
总价(元) 413,050,000
单价(元/平方米) 11,900
5 中国北京市通州区翠景北里1号楼北京
通州阳光新生活广场商业房地产
总价(元) 611,990,000
单价(元/平方米) 15,651
6 四川省成都市成华区阳光新生活广场
商业房地产
总价(元) 590,400,000
单价(元/平方米) 7,900
7 四川省成都市锦江区一环路东五段55
号成都阳光新业中心商业房地产
总价(元) 585,090,000
单价(元/平方米) 8,100
8 天津市北辰区京津公路西天津北辰
阳光新生活广场商业房地产
总价(元) 162,600,000
单价(元/平方米) 5,900
9 上海市长宁区中山西路888号1幢
办公房地产
总价(元) 1,397,600,000
单价(元/平方米) 30,500
合计 总价 5,060,150,000

备注:估价结果总价取整至万位、单价取整至百位。

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性房地产

目录

1 注册房地产估价师声明.......................................................................................................................... 1 注册房地产估价师声明.......................................................................................................................... 1
2 估价假设和限制条件.............................................................................................................................. 2
2.1 一般假设........................................................................................................................................ 2
2.2 未定事项假设................................................................................................................................ 3
2.3 背离实际情况假设......................................................................................................................... 3
2.4 不相一致假设................................................................................................................................ 3
2.5 依据不足假设................................................................................................................................ 3
2.6 估价报告使用限制......................................................................................................................... 3
3 估价结果报告......................................................................................................................................... 5
3.1 估价委托人.................................................................................................................................... 5
3.2 房地产估价机构............................................................................................................................ 5
3.3 估价目的........................................................................................................................................ 5
3.4 估价对象........................................................................................................................................ 5
3.5 价值时点.......................................................................................................................................86
3.6 价值类型.......................................................................................................................................86
3.7 估价原则.......................................................................................................................................86
3.8 估价依据.......................................................................................................................................87
3.9 估价方法.......................................................................................................................................88
3.10 估价结果.......................................................................................................................................88
3.11 注册房地产估价师........................................................................................................................90
3.12 协助估价的人员...........................................................................................................................90
3.13 实地查勘期...................................................................................................................................90
3.14 估价作业日期...............................................................................................................................90
4 附件 .......................................................................................................................................................91

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

1 注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

  • 1.1 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重 大遗漏。

  • 1.2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结 论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

  • 1.3 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关 系人没有利害关系 , 我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没 有偏见。

  • 1.4 我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标 准》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

2 估价假设和限制条件

2.1 一般假设

本次估价的假设前提

物业的权利人依法拥有估价对象的合法产权,依法享有占有、使用、收益和处分的权 利。

估价对象以合法的方式取得,取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全,各种规 费、税费、费用已全数缴清。

估价对象以合法的方式建设,建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部 门(如规划、建设、消防、质监等)的批准。

估价对象以合法的方式利用或使用,利用或使用过程中所涉及的各种法律文件、手续 齐全,各种规费、税费、费用已全数缴清。

价值时点为 2016 年 12 月 31 日,实地查勘日期为 2016 年 11 月 -12 月,价值时点与实 地查勘日状况相近。

估价对象土地使用权面积及权属情况以《国有土地使用证》为依据。

估价对象建筑面积及规划用途以《房屋所有权证》或《房地产权证》为依据;未取得 《房屋所有权证》或《房地产权证》的规划用途以《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》等为依据;建筑面积以委托方提供的相关文件为依据,准确建筑面积 以最终取得的《房屋所有权证》或《房地产权证》为准,未考虑其在办理相关证件过 程中可能涉及税费对估价对象价值的影响,在此提请报告使用者注意。

估价对象经营过程中涉及的税费主要包括营业税及附加、印花税、房产税、土地使用 税等。该数据仅为我公司测算值,最终税费金额以相关部门核定价格为准。

未经调查确认或无法调查确认的资料数据

我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件,但我们并未进行 该权属文件的查证及确认,也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。我 们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据,并不作任何形式的权属证明,也 不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。

我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通 告、地役权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑 面积、占用情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料 的真实性和准确性,在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

2

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们,并无任何遗漏。

我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘,但我们对估价对象的查勘仅限于其 外观和使用状况,并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏 或其他缺陷,除特别指出外,我们假设估价对象可以正常使用,我们不承担对建筑物 结构质量进行调查的责任。同时,我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面 积、建筑面积,我们以提供给我们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作 为估价的依据,我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。

估价中未考虑的因素

在估价中,我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其 他债项对其市场价值产生的影响,也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或 费用。

在估价中,我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时,权利人凭借递延条 件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。

在估价中,我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预 见的因素,也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价 对象市场价值产生的影响。

2.2 未定事项假设

本次估价的估价对象不存在未定事项,故无未定事项假设。

2.3 背离实际情况假设

本次估价的估价对象不存在背离事实事项,故无背离事实事项假设。

2.4 不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项,故无不相一致事项假设。

2.5 依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足事项,故无依据不足假设。

2.6 估价报告使用限制

本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年,自二〇一七年一 月三十一日至二〇一八年一月三十日,若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进 行估价。

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

本估价报告仅供委托方为本次估价目的使用,我们不承担对任何第三者对本估价报告 的全文或任何部分内容的任何责任。

欲了解估价对象的全面情况,应认真阅读本估价报告全文。

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

3 估价结果报告

3.1 估价委托人

单位名称 :阳光新业地产股份有限公司 联系地址 :中国北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层

3.2 房地产估价机构

机构名称 :深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 法定代表人:程家龙

地 址 :深圳市福田区中心四路 1 号嘉里建设广场 2 座 18 楼 03B 、 04 室 资质等级 :壹级 证书编号 :粤建房估证字 [2015]006 有效期限 :至 2018 年 2 月 11 日

3.3 估价目的

为贵公司年终审计提供投资性房地产公允值参考依据而评估房地产市场价值

3.4 估价对象

3.4.1 基本状况

估价对象 建筑面积
(平方米)
用途 建筑面积明细
(平方米)
海淀区万柳汇通花园A楼阳春光华(橡
树园)商业房地产
704.81 其中:商业 704.81
北京市西城区西直门外大街112号阳光
大厦部分商业办公房地产
48,664.10 其中:商业 10,533.67
其中:办公 25,341.75
其中:车库
(228 个)
11,954.74
其中:其他 833.94
北京市朝阳区东四环北路6号二区阳光
上东5-8号楼C2商业阳光上东(C2会
所)商业房地产
2,982.14 其中:商业 2,982.14
北京市朝阳区东四环北路6号二区阳光
上东28号楼商业阳光上东(C9商业)商
业房地产
6,113.86 其中:商业 6,113.86

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

北京市朝阳区东四环北路6号一、二区
阳光上东地下仓储房地产
18,805.18 其中:地下仓
18,805.18
中国北京市朝阳区北苑路28号院1号楼
北苑新业广场商业房地产
34,740.85 其中:商业及
配套
31,181.27
其中:车库 3,559.58
中国北京市通州区翠景北里1号楼北京
通州阳光新生活广场商业房地产
39,103.23 其中:商业及
配套
39,103.23
四川省成都市成华区阳光新生活广场商
业房地产
74,612.08 其中:商业 55,812.81
其中:车库
(576个)
18,799.27
四川省成都市锦江区一环路东五段55号
成都阳光新业中心商业房地产
72,478.27 其中:商业 57,808.89
其中:车库
(363个)
14,669.38
天津市北辰区京津公路西天津北辰阳光
新生活广场商业房地产
27,470.67 其中:商业 27,470.67
上海市长宁区中山西路888号1幢办公
房地产
45,859.87 其中:办公 44,529.89
其中:物业管
理用房及配套
用房
1,329.98
合计 371,535.06 —— 371,535.06

3.4.2 区位状况(以中国北京市为例)

北京市位置及行政区划

北京市位于中华人民共和国东部偏北,除东面与天津市毗邻之外,其余均与河北省相 接。为历史悠久的世界著名古城。位于华北平原西北边缘,东南距渤海约 150 公里。

北京全市土地面积 16,410 平方公里。其中平原面积 6,338 平方公里,占 38.6% 。山区面积 10,072 平方公里,占 61.4% 。城区面积 87.1 平方公里。

截止至 2015 年,北京市辖东城、西城、海淀、朝阳、丰台、门头沟、石景山、房山、通 州、顺义、昌平、大兴、怀柔、平谷、延庆、密云 16 个市辖区(合计 16 个地市级行政区 划单位), 150 个街道、 143 个镇、 33 个乡、 5 个民族乡(合计 331 个乡级行政单位)。

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

6

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

==> picture [248 x 209] intentionally omitted <==

北京市人口

北京市统计局公布数据, 2015 年末全市常住人口 2,170.5 万人,比上年末增加 18.9 万人。 其中,常住外来人口 822.6 万人,占常住人口的比重为 37.9% 。常住人口中,城镇人口 1,877.7 万人,占常住人口的比重为 86.5% 。常住人口出生率 7.96‰ ,死亡率 4.95‰ ,自然 增长率 3.01‰ 。常住人口密度为每平方公里 1,323 人,比上年末增加 12 人。年末全市户籍 人口 1,345.2 万人,比上年末增加 11.8 万人。

北京市综合经济发展

固定资产投资

根据北京市统计局最新统计, 2016 年 1-3 季度全市完成全社会固定资产投资 5,805.6 亿元, 比上年同期增长 6.2% 。其中,第一产业完成投资 57.6 亿元,同比下降 35.4% 。第二产业完 成投资 489.6 亿元,增长 21.7% ,工业投资完成 486.2 亿元,增长 25.7% ,其中高技术制造业 投资增长 86.7% 。第三产业完成投资 5,258.4 亿元,增长 5.7% ,从投资规模较大的行业看, 房地产业下降 2.7% ,交通运输、仓储和邮政业增长 52.2% ,水利、环境和公共设施管理业 增长 27.3% 。

城镇居民家庭人均可支配收入

根据北京市统计局最新统计, 2016 年 1-3 季度,全市居民人均可支配收入 39,059 元,同比 增长 8.4% ,扣除价格因素,实际增长 7.1% 。按常住地分,城镇居民人均可支配收入 42,426 元,增长 8.4%; 农村居民人均可支配收入 17,847 元,增长 8.5% 。扣除价格因素,城 乡居民人均可支配收入分别实际增长 7.1% 和 7.2% 。

产业投资

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

分产业看, 2016 年上半年,第一产业完成投资 27.6 亿元,比上年同期下降 56.6% 。第二产 业完成投资 255.5 亿元,同比增长 17.7% ,工业投资完成 253.4 亿元,增长 17.8% ,其中高技 术制造业投资增长 56% 。第三产业完成投资 3,078.5 亿元,增长 6.7% ,从规模较大的行业 看,房地产业增长 0.3% ,交通运输、仓储和邮政业增长 34% ,水利、环境和公共设施管 理业增长 37% 。

房地产投资

2016 年 1-3 季度,全市完成房地产开发投资 2,839.2 亿元,同比下降 7.5% 。其中,住宅投资 完成 1,394.5 亿元,同比增长 0.7% ;写字楼投资完成 508.7 亿元,下降 16.6% ;商业、非公 益用房及其他投资完成 936 亿元,下降 13% 。

2016 年 1-3 季度,北京市房地产开发住宅投资额达到 1,394.5 亿元,同比增长 0.7% 。北京市 房地产开发住宅投资额曾在 2008-2009 年金融危机时出现负增长,随后 2010 年达到历史最 高位增长率为 66.4% 。

2016 年 1-3 季度,北京市房地产开发办公楼投资额达到 508.7 亿元,同比下降 16.6% ; 20082009 年受经济危机影响,连续两年出现负增长达到历史最低值,自 2010 年开始进入快速 增长阶段,增速呈周期性波动。

社会消费品零售总额情况

最新数据显示, 2016 年 1-3 季度,全市实现总消费 1.4 万亿元,同比增长 7.6% ,增速比上半 年提高 0.4 个百分点。其中,实现社会消费品零售总额 7,758 亿元,增长 4.8% ,增速比上半 年提高 1 个百分点;实现服务性消费总额 6,338.3 亿元,增长 11.1% ,增速比上半年回落 0.5 个百分点,占总消费的比重为 45% 。新能源汽车和通讯器材类商品消费需求旺盛,同比 分别增长 3 倍和 8.9% 。服务性消费中,医疗保健类消费、通信类消费以及教育文化和娱乐 类消费增长较快,同比分别增长 13.8% 、 13.8% 和 11.6% 。

价对象之位置状况

海淀区万柳汇通花园 A 楼阳春光华(橡树园)商业房地产东临知泉路、南临新世纪家园、 西临万柳中路、北临万泉庄路。

北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦部分商业办公房地产东邻中糖大厦、南临西直 门外南路、西临铁路巷、北临西直门外大街。

北京市朝阳区东四环北路 6 号二区阳光上东 5-8 号楼 C2 商业阳光上东( C2 会所)商业房地 产东北临酒仙桥路、东南邻绿地、西南临东四环辅路、西北临芳园南街。

北京市朝阳区东四环北路 6 号二区阳光上东 28 号楼商业阳光上东( C9 商业)商业房地产东 北临酒仙桥路、东南邻绿地、西南临东四环辅路、西北临芳园南街。

北京市朝阳区东四环北路 6 号一、二区阳光上东地下仓储房地产东北临酒仙桥路、东南邻 绿地、西南临东四环辅路、西北临芳园南街。

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

8

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

中国北京市朝阳区北苑路 28 号院 1 号楼北苑新业广场商业房地产东邻北京市科学技术研究 院、南临规划市政道路、西临北苑路、北临春华路。

中国北京市通州区翠景北里 1 号楼北京通州阳光新生活广场商业房地产东邻罗斯福广场、 南临怡乐北街、西临通马路、北邻地铁八通线九棵树站。

四川省成都市成华区阳光新生活广场商业房地产东临二环路东二段,南临建设路,西邻 国光路,北临首创爱这城小区。

四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号成都阳光新业中心商业房地产东临一环路、南临 青和里南段、西临规划道路、北临青和里北段。

天津市北辰区京津公路西天津北辰阳光新生活广场商业房地产东邻京津公路、南临天津 民族中专、西临新村五段一条、北临中石化加油站。

上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢办公房地产东邻中山西路(内环高架路)、南邻凯虹 路、西接虹桥宾馆、北邻新华路。

估价对象位置及周边示意图如下:

==> picture [438 x 306] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

北苑新业广场
阳光上东
橡树园
阳光大厦
通州阳光新生活广场
----- End of picture text -----

估价对象在北京市的位置

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

==> picture [424 x 288] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

阳光新生活广场
阳光新业中心
----- End of picture text -----

估价对象在成都市的位置

==> picture [414 x 284] intentionally omitted <==

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北辰阳光新生活广场
----- End of picture text -----

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

10

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

估价对象在天津市的位置

==> picture [384 x 260] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

上海新业中心主楼
估价对象在上海市的位置
----- End of picture text -----

交通状况

估价对象均位于市内人口聚集区,周边有多条公交线路及城市轨道经过并在其附近设 站;周边所临道路多为城市快速路或城市主干道,交通便捷,无交通限制等影响出行的 情况;商圈内有相应的停车位向社会有偿开放,停车设施充足,可以满足商户、商务以 及临时停车的需要。

周边环境状况

估价对象所在商圈,周边汇集有众多办公及商业项目,且人文环境质量良好,自然环境 整洁,无可见环境污染,自然及人文环境良好。

周边配套状况

估价对象所在商圈周边商业配套完备,有众多购物中心、酒店等,且附近配有文化设 施、公园,以及众多的便利店、餐饮店、小吃店。此外,多家银行在商圈及周边设有营 业网点。估价对象所在区域的基础设施均已达到“六通 ” 或“七通”,包括道路、供水、 排水(雨水、污水)、电力、燃气、电信(电话、网络)、热力。

3.4.3 权益状况

中华人民共和国土地使用制度

根据《中华人民共和国宪法》(一九八八年修订案)第十条,我国建立了土地使用权与 土地所有权两权分离制度。自此,有偿取得的有限年期的土地使用权均可在中国转让、

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

赠予、出租、抵押。市级地方政府可通过协议、招标或拍卖方式等三种方式将有限年期 的土地使用权出让给国内及国外机构。一般情况下,土地使用权出让金将按一次性支 付,土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,可领取《国有土地使用证》。土地使 用者同时需要支付其它配套公用设施费用、开发费及拆迁补偿费用予原居民。物业建成 后,当地的房地产管理部门将颁发《房屋所有权证》或《房地产权证》,以证明该物业 的土地使用权及房屋所有权。

估价对象之权属证明复印件摘录(摘于委托方或权利人提供的权属证明复印件)

《国有土地使用证》、《房地产权证》复印件摘录

项目名称 证书编号 发证日期 土地面积
(平方米)
用途 终止日期
海淀区万柳汇通花园A
楼阳春光华(橡树园)
商业房地产
京海国用
(2001出)
字第1766号
2001年09
18,577.32 住宅、
商业配
住宅:2067年
5月31日
商业2039年5
月31日
北京市西城区西直门外
京西国用
2013年01 2047 年12 月
大街112号阳光大厦部
分商业办公房地产
(2013出)
第00001号
月15日 8,839.79 综合等 17日
北京市朝阳区东四环北
路6号二区阳光上东5-
8号楼C2商业阳光上
东(C2会所)商业房
地产
京朝国用
(2011出)
第00299号
2011年7
月15日
116,577.55 住宅、
配套、
地下车
住宅:2073 年
11月28日
配套:2042 年
11 月28日
地下车库:
2052 年11 月
28日
北京市朝阳区东四环北
路6号二区阳光上东
28号楼商业阳光上东
(C9商业)商业房地
京朝国用
(2011出)
第00299号
2011年7
月15日
116,577.55 住宅、
配套、
地下车
住宅:2073 年
11月28日
配套:2042 年
11月28日
地下车库:
2052 年11 月
28日
北京市朝阳区东四环北
路6号一、二区阳光上
东地下仓储房地产
京朝国用
(2008出)
第0296号
2008年10
月23日
41,833.22 住宅、
配套、
地下车
库、地
下仓储
住宅:2072 年
11月18日
配套:2042 年
11月18日
地下车库、地
下仓储:2052
年11月18日

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

12

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

京朝国用
(2011出)
第00299号
2011年7
月15日
116,577.55 住宅、
配套、
地下车
住宅:2073 年
11月28日
配套:2042 年
11月28日
地下车库:
2052 年11 月
28日
中国北京市朝阳区北苑
路28号院1号楼北苑
新业广场商业房地产
京朝国用
(2006出)
第0041号
2006年3
月16日
12,986.34 商业、
地下商
业、地
下车库
商业、地下商
业为:2046 年
1月5日
地下车库为:
2056 年1 月5
中国北京市通州区翠景
北里1号楼北京通州阳
光新生活广场商业房地
京通国用
(2003出)
字第085号
2003年04
月02日
40,013.58 住宅,
非配
套,地
下车库
住宅:2073 年
2月27号
非配套:2053
年2月27号
地下车库:
2053年2月27
四川省成都市成华区阳
光新生活广场商业房地
详见后表
四川省成都市锦江区一
环路东五段55号成都
阳光新业中心商业房地
成国用
(2004)第
341号
2004年04
月09日
9,435.3 商业 2043年6月25
成国用
(2004)第
344号
2004年04
月09日
2,015.11 商业 2043年6月25
成国用
(2007)第
866号
2007年08
月10日
19,220.47 商业 2042年9月28
天津市北辰区京津公路
西天津北辰阳光新生活
广场商业房地产
房地证津字第
11303090506
8号
2009年6
月4日
5,260.10 商业 2042年1月14
房地证津字第
11303090506
9号
2009年6
月4日
19,012.20 商业 2042年1月14
房地证津字第
11303090512
7号
2009年6
月5日
19,855.70 商业 2042年1月14

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

13

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

上海市长宁区中山西路
888号1幢办公房地产
详见后表
合计 - - 573,650.97 - -

成都市成华区阳光新生活广场《国有土地使用证》复印件摘录


所有权人 坐落 国土证号 用途 使用权面积
(㎡)
1 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
2幢1楼2号
成华国用(2013)
第19845号
商业用地 4.75
2 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
2幢1楼3号
成华国用(2013)
第19846号
商业用地 667.24
3 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
二环路东二段426号2幢2
楼1号
成华国用(2013)
第19847号
商业用地 750.85
4 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
二环路东二段426号2幢3
楼1号
成华国用(2013)
第19848号
商业用地 722.92
5 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
二环路东二段426号2幢4
楼1号
成华国用(2013)
第19849号
商业用地 731.06
6 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
二环路东二段426号2幢5
楼1号
成华国用(2013)
第19850号
商业用地 748.58
7 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
2幢1-5楼
成华国用(2013)
第19851号
商业用地 1910.14
8 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼39号
成华国用(2013)
第19853号
地下车库 10.66
9 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼40号
成华国用(2013)
第19854号
地下车库 8.67
10 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼41号
成华国用(2013)
第19855号
地下车库 14.25
11 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼42号
成华国用(2013)
第19856号
地下车库 8.67
12 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼43号
成华国用(2013)
第19857号
地下车库 14.25
13 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼44号
成华国用(2013)
第19858号
地下车库 8.67
14 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼45号
成华国用(2013)
第19859号
地下车库 14.25
15 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼46号
成华国用(2013)
第19860号
地下车库 8.67
16 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼47号
成华国用(2013)
第19861号
地下车库 7.13
17 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼48号
成华国用(2013)
第19862号
地下车库 8.67

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

14

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

18 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼49号
成华国用(2013)
第19863号
地下车库 7.13
19 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼50号
成华国用(2013)
第19864号
地下车库 8.67
20 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼51号
成华国用(2013)
第19865号
地下车库 8.67
21 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼52号
成华国用(2013)
第19866号
地下车库 8.67
22 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼53号
成华国用(2013)
第19867号
地下车库 8.67
23 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼54号
成华国用(2013)
第19868号
地下车库 8.67
24 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼55号
成华国用(2013)
第19869号
地下车库 8.67
25 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼56号
成华国用(2013)
第19870号
地下车库 8.67
26 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼57号
成华国用(2013)
第19871号
地下车库 8.67
27 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼58号
成华国用(2013)
第19872号
地下车库 4.46
28 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼59号
成华国用(2013)
第19873号
地下车库 8.67
29 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼60号
成华国用(2013)
第19874号
地下车库 8.67
30 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼61号
成华国用(2013)
第19875号
地下车库 8.67
31 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼62号
成华国用(2013)
第19876号
地下车库 8.67
32 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼63号
成华国用(2013)
第19877号
地下车库 8.67
33 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼64号
成华国用(2013)
第19878号
地下车库 8.67
34 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼65号
成华国用(2013)
第19879号
地下车库 8.67
35 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼66号
成华国用(2013)
第19880号
地下车库 8.67
36 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼67号
成华国用(2013)
第19881号
地下车库 8.67
37 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼68号
成华国用(2013)
第19882号
地下车库 8.67
38 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼69号
成华国用(2013)
第19883号
地下车库 8.67

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

15

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

39 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼70号
成华国用(2013)
第19884号
地下车库 8.67
40 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼71号
成华国用(2013)
第19885号
地下车库 8.67
41 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼72号
成华国用(2013)
第19886号
地下车库 8.67
42 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼73号
成华国用(2013)
第19887号
地下车库 8.67
43 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼74号
成华国用(2013)
第19888号
地下车库 8.67
44 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼75号
成华国用(2013)
第19889号
地下车库 8.67
45 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼76号
成华国用(2013)
第19890号
地下车库 8.67
46 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼77号
成华国用(2013)
第19891号
地下车库 8.67
47 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼78号
成华国用(2013)
第19892号
地下车库 8.67
48 成都紫瑞新丽
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成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼79号
成华国用(2013)
第19893号
地下车库 8.67
49 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼80号
成华国用(2013)
第19894号
地下车库 8.67
50 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼81号
成华国用(2013)
第19895号
地下车库 8.67
51 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼82号
成华国用(2013)
第19896号
地下车库 8.67
52 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼83号
成华国用(2013)
第19897号
地下车库 8.67
53 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼84号
成华国用(2013)
第19898号
地下车库 8.67
54 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼85号
成华国用(2013)
第19899号
地下车库 8.67
55 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼86号
成华国用(2013)
第19900号
地下车库 7.98
56 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼87号
成华国用(2013)
第19901号
地下车库 8.67
57 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼88号
成华国用(2013)
第19902号
地下车库 8.67
58 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼89号
成华国用(2013)
第19903号
地下车库 8.67
59 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼90号
成华国用(2013)
第19904号
地下车库 4.46

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

16

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

60 成都紫瑞新丽
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成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼91号
成华国用(2013)
第19905号
地下车库 8.67
61 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼92号
成华国用(2013)
第19906号
地下车库 8.67
62 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼93号
成华国用(2013)
第19907号
地下车库 4.46
63 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼94号
成华国用(2013)
第19908号
地下车库 4.46
64 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼95号
成华国用(2013)
第19909号
地下车库 4.46
65 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼96号
成华国用(2013)
第19910号
地下车库 4.46
66 成都紫瑞新丽
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成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼97号
成华国用(2013)
第19911号
地下车库 4.46
67 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼98号
成华国用(2013)
第19912号
地下车库 4.46
68 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼99号
成华国用(2013)
第19913号
地下车库 4.46
69 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼100号
成华国用(2013)
第19914号
地下车库 4.46
70 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼101号
成华国用(2013)
第19915号
地下车库 4.46
71 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼102号
成华国用(2013)
第19916号
地下车库 4.46
72 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼103号
成华国用(2013)
第19917号
地下车库 7.13
73 成都紫瑞新丽
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成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼104号
成华国用(2013)
第19918号
地下车库 7.13
74 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼105号
成华国用(2013)
第19919号
地下车库 4.46
75 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼106号
成华国用(2013)
第19920号
地下车库 7.13
76 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼107号
成华国用(2013)
第19921号
地下车库 4.46
77 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼108号
成华国用(2013)
第19922号
地下车库 7.13
78 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼109号
成华国用(2013)
第19923号
地下车库 7.13
79 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼110号
成华国用(2013)
第19924号
地下车库 4.46
80 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负1楼111号
成华国用(2013)
第19925号
地下车库 4.46

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

81 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负2楼272号
成华国用(2013)
第19926号
地下车库 8.72
82 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负2楼273号
成华国用(2013)
第19927号
地下车库 10.71
83 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成华区建设路2号附18号
地下室(幢)负2楼274号
成华国用(2013)
第19928号
地下车库 8.72
84 成都紫瑞新丽
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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

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估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

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合计 —— 11,504.19

上海市长宁区中山西路 8881 幢办公房地产《房地产权证证》复印件摘录

权利人 权利人 上海锦赟资产管理有限公司
房地坐落 中山西路888号1幢
权属性质 国有建设用地使用权
使用权取得方式 出让
用途 商业
宗地号 长宁区虹桥路街道129街坊3丘
宗地(丘)面积 15,365平方米
使用期限 2005年8月9日至2045年8月8日止
房屋 总层数 35
状况 竣工日期 1990年
填证单位 上海市长宁区房地产登记处
登记日期 2015年12月28日

《房屋所有权证》、《房地产权证》复印件摘录

项目名称 证书编号 发证日期 用途 建筑面积
(平方米)
海淀区万柳汇通花园A楼阳
春光华(橡树园)商业房地
海商确
(2002)字第
05号
2012年8月
27日
住宅、商业配
套、地下车库
3,653.16
北京市西城区西直门外大街
112号阳光大厦部分商业办
公房地产
X京房权证西
字第100394号
2012年12月
21日
办公用房、车
位、商业用房
52,094.84
北京市朝阳区东四环北路6
号二区阳光上东5-8号楼C2
商业阳光上东(C2会所)
商业房地产
京房权证市朝
其字第10166
2006年6月
22日
住宅、配套及
地下车库等
86,203.79
北京市朝阳区东四环北路6
号二区阳光上东28号楼商
业阳光上东(C9商业)商
业房地产
X京房权证朝
字第858391号
2010年5月
26日
配套公建,配
套社区服务中
心,住宅
17,494.20
北京市朝阳区东四环北路6
号一、二区阳光上东地下仓
储房地产
京房权证市朝
其字第10161
2011年7月
15日
住宅、配套、
地下车库
2,234.79
京房权证市朝
其字第10166
2006年3月
3日
86,203.79

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

42

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

X京房权证市
其字第004841
2007年11月
13日
125,256.79 125,256.79
中国北京市朝阳区北苑路
28号院1号楼北苑新业广
场商业房地产
房权证朝字第
794247 号
2010年1月
12日
车位、商业 34,740.85
中国北京市通州区翠景北里
1号楼北京通州阳光新生活
广场商业房地产
X京房权证通
字第1420111
2014年9月
19日
商业用房 9,217.61
X京房权证通
字第1420109
2014年9月
19日
商业用房 10,041.85
X京房权证通
字第1420110
2014年9月
19日
商业用房 9,217.61
四川省成都市成华区阳光新
生活广场
商业房地产
详见后表
四川省成都市成华区阳光新
生活广场
商业房地产
成房权证监证
字第4545566
2015年9月
1日
商业 49,126.76
天津市北辰区京津公路西天
津北辰阳光新生活广场商业
房地产
房地证津字第
113030905068
2009年6月
4日
商业 25,99.43
房地证津字第
113030905069
2009年6月
4日
商业 11,965.12
房地证津字第
113030905127
2009年6月
5日
商业 12,906.12
上海市长宁区中山西路888
号1幢办公房地产
详见后表
合计 - - - 74,122.43

成华区阳光新生活广场《国有土地使用证》复印件摘录

所有权人 房屋所有权证
房屋坐落 建筑面积
(㎡)
档案保管号 规划
用途
成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2546388号
成华区建设路2号
附18号2栋1层2号
49.23 权1733230 商业
成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2546389号
成华区建设路2号
附18号2栋1层3号
6913.44 权1733231 商业

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

3 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2546384号
二环路东二段426
号2栋2层1号
7779.78 权1733226 商业
4 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2546385号
二环路东二段426
号2栋3层1号
7490.32 权1733227 商业
5 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2546386号
二环路东二段426
号2栋4层1号
7574.65 权1733228 商业
6 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2546387号
二环路东二段426
号2栋5层1号
7756.25 权1733229 商业
7 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2528524号
成华区建设路2号
附18号2栋1-5层
9722.36 权1725575 商业
8 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786361号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层39号
48.79 权1844323 车位
9 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786303号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层40号
39.71 权1844276 车位
10 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786304号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层41号
65.24 权1844277 车位
11 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786301号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层42号
39.71 权1844275 车位
12 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786306号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层43号
65.24 权1844279 车位
13 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786308号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层44号
39.71 权1844281 车位
14 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786313号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层45号
65.24 权1844284 车位
15 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786314号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层46号
39.71 权1844285 车位
16 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786316号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层47号
32.62 权1844287 车位
17 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786318号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层48号
39.71 权1844289 车位
18 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786319号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层49号
32.62 权1844290 车位

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19 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786323号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层50号
39.71 权1844293 车位
20 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786327号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层51号
39.71 权1844295 车位
21 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786333号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层52号
39.71 权1844300 车位
22 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786335号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层53号
39.71 权1844302 车位
23 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786337号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层54号
39.71 权1844304 车位
24 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786339号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层55号
39.71 权1844305 车位
25 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786342号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层56号
39.71 权1844308 车位
26 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786344号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层57号
39.71 权1844310 车位
27 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786346号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层58号
20.42 权1844312 车位
28 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786357号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层59号
39.71 权1844320 车位
29 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786349号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层60号
39.71 权1844313 车位
30 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786351号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层61号
39.71 权1844314 车位
31 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786356号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层62号
39.71 权1844319 车位
32 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786353号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层63号
39.71 权1844316 车位
33 成都紫瑞新丽 成房权证监证 成华区建设路2号 39.71 权1844204 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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商贸有限公司 字第2786191号 附18 号地下室
(栋)-1层64号
34 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785327号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层65号
39.71 权1843629 车位
35 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785329号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层66号
39.71 权1843631 车位
36 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785333号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层67号
39.71 权1843636 车位
37 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785338号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层68号
39.71 权1843640 车位
38 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785346号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层69号
39.71 权1843646 车位
39 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785349号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层70号
39.71 权1843648 车位
40 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785352号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层71号
39.71 权1843651 车位
41 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785355号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层72号
39.71 权1843653 车位
42 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785360号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层73号
39.71 权1843658 车位
43 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785399号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层74号
39.71 权1843691 车位
44 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785401号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层75号
39.71 权1843693 车位
45 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785402号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层76号
39.71 权1843694 车位
46 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785403号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层77号
39.71 权1843695 车位
47 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785405号
成华区建设路2号
附18 号地下室
39.71 权1843697 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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(栋)-1层78号
48 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785406号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层79号
39.71 权1843698 车位
49 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785409号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层80号
36.54 权1843700 车位
50 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785435号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层81号
39.71 权1843720 车位
51 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785438号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层82号
39.71 权1843721 车位
52 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785439号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层83号
39.71 权1843722 车位
53 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786204号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层84号
39.71 权1844215 车位
54 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786206号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层85号
39.71 权1844216 车位
55 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786208号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层86号
36.54 权1844217 车位
56 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786209号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层87号
39.71 权1844218 车位
57 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786211号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层88号
39.71 权1844219 车位
58 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786212号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层89号
39.71 权1844220 车位
59 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786213号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层90号
20.42 权1844221 车位
60 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786214号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层91号
39.71 权1844222 车位
61 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786216号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层92号
39.71 权1844223 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

47

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

62 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786185号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层93号
20.42 权1844198 车位
63 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786218号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层94号
20.42 权1844224 车位
64 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786220号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层95号
20.42 权1844226 车位
65 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786224号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层96号
20.42 权1844229 车位
66 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786226号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层97号
20.42 权1844231 车位
67 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786228号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层98号
20.42 权1844233 车位
68 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786194号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层99号
20.42 权1844206 车位
69 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786195号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层100号
20.42 权1844207 车位
70 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786198号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层101号
20.42 权1844209 车位
71 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786200号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层102号
20.42 权1844211 车位
72 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786201号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层103号
32.62 权1844212 车位
73 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786202号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层104号
32.62 权1844213 车位
74 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786203号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层105号
20.42 权1844214 车位
75 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2786189号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层106号
32.62 权1844202 车位
76 成都紫瑞新丽 成房权证监证 成华区建设路2号 20.42 权1844200 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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商贸有限公司 字第2786187号 附18 号地下室
(栋)-1层107号
77 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785453号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层108号
32.62 权1843734 车位
78 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785445号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层109号
32.62 权1843727 车位
79 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785448号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层110号
20.42 权1843729 车位
80 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785451号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层111号
20.42 权1843732 车位
81 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785978号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-2层272号
39.92 权1844083 车位
82 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785768号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-2层273号
49.05 权1843942 车位
83 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785785号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-2层274号
39.92 权1843956 车位
84 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785778号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-2层275号
32.79 权1843951 车位
85 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785738号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-2层276号
39.92 权1843918 车位
86 成都紫瑞新丽
商贸有限公司
成房权证监证
字第2785790号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-2层277号
32.79 权1843957 车位
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49

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

(栋)-2层281号
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(栋)-2层295号
39.92 权1844093 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

50

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

105 成都紫瑞新丽
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估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

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32.79 权1843761 车位
132 成都紫瑞新丽
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附18 号地下室
(栋)-2层339号
20.53 权1843893 车位
133 成都紫瑞新丽
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成华区建设路2号
附18 号地下室
39.92 权1843766 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

52

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

(栋)-2层340号
134 成都紫瑞新丽
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(栋)-2层341号
32.79 权1843771 车位
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(栋)-2层342号
28.52 权1843779 车位
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28.52 权1843781 车位
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(栋)-2层344号
28.52 权1843814 车位
138 成都紫瑞新丽
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35.64 权1843823 车位
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(栋)-2层347号
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141 成都紫瑞新丽
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32.79 权1843833 车位
142 成都紫瑞新丽
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32.79 权1843837 车位
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144 成都紫瑞新丽
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32.79 权1843848 车位
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(栋)-2层354号
32.79 权1843856 车位

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53

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

148 成都紫瑞新丽
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25.66 权1843859 车位
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(栋)-2层356号
25.66 权1843863 车位
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字第2785618号
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(栋)-2层357号
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152 成都紫瑞新丽
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字第2785621号
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(栋)-2层359号
20.53 权1843867 车位
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20.53 权1843868 车位
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(栋)-2层363号
32.79 权1844059 车位
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(栋)-2层364号
25.66 权1844081 车位
158 成都紫瑞新丽
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25.66 权1844080 车位
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(栋)-2层366号
24.64 权1844079 车位
160 成都紫瑞新丽
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161 成都紫瑞新丽
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(栋)-2层368号
32.79 权1844077 车位
162 成都紫瑞新丽 成房权证监证 成华区建设路2号 34.22 权1844068 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

54

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

商贸有限公司 字第2785963号 附18 号地下室
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34.22 权1844069 车位
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34.22 权1844070 车位
165 成都紫瑞新丽
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(栋)-2层372号
24.64 权1844071 车位
166 成都紫瑞新丽
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附18 号地下室
(栋)-2层373号
24.64 权1844072 车位
167 成都紫瑞新丽
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24.64 权1844073 车位
168 成都紫瑞新丽
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23.61 权1844074 车位
169 成都紫瑞新丽
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23.61 权1844075 车位
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20.53 权1844076 车位
171 成都紫瑞新丽
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字第2785962号
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20.53 权1844076 车位
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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

(栋)-2层383号
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字第2785885号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层368号
39.64 权1844026 车位
548 成都紫瑞新丽
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字第2785886号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层369号
39.64 权1844027 车位
549 成都紫瑞新丽 成房权证监证 成华区建设路2号 39.64 权1844028 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

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(栋)-3层370号
550 成都紫瑞新丽
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(栋)-3层371号
39.64 权1844030 车位
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(栋)-3层372号
39.64 权1844029 车位
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(栋)-3层373号
39.64 权1844022 车位
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(栋)-3层374号
39.64 权1844023 车位
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(栋)-3层375号
39.64 权1843911 车位
555 成都紫瑞新丽
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(栋)-3层376号
39.64 权1843913 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层377号
39.64 权1843915 车位
557 成都紫瑞新丽
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(栋)-3层378号
39.64 权1843916 车位
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(栋)-3层379号
39.64 权1843917 车位
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字第2785742号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层380号
20.39 权1843921 车位
560 成都紫瑞新丽
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字第2785761号
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(栋)-3层381号
39.64 权1843935 车位
561 成都紫瑞新丽
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字第278563号
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附18 号地下室
(栋)-3层382号
20.39 权1843937 车位
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(栋)-3层383号
39.64 权1843944 车位
563 成都紫瑞新丽
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附18 号地下室
39.64 权1843947 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

82

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

(栋)-3层384号
564 成都紫瑞新丽
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(栋)-3层385号
39.64 权1843949 车位
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(栋)-3层386号
39.64 权1843950 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层387号
39.64 权1843953 车位
567 成都紫瑞新丽
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(栋)-3层388号
39.64 权1843958 车位
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(栋)-3层389号
39.64 权1843959 车位
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(栋)-3层390号
35.40 权1843960 车位
570 成都紫瑞新丽
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附18 号地下室
(栋)-3层391号
36.47 权1843961 车位
571 成都紫瑞新丽
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(栋)-3层392号
35.40 权1843962 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层393号
39.64 权1843757 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层394号
35.40 权1843764 车位
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(栋)-3层395号
39.64 权1843768 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层396号
35.40 权1843769 车位
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成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层397号
39.64 权1843829 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层398号
35.40 权1843832 车位

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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(栋)-3层399号
39.64 权1843855 车位
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(栋)-3层400号
35.40 权1843896 车位
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附18 号地下室
(栋)-3层401号
35.40 权1843904 车位
581 成都紫瑞新丽
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成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层402号
35.40 权1843906 车位
582 成都紫瑞新丽
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成房权证监证
字第2785721号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层403号
35.40 权1843909 车位
583 成都紫瑞新丽
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字第2785726号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-3层404号
35.40 权1843912 车位
584 成都紫瑞新丽
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成房权证监证
字第2541918号
成华区建设路2号
附18 号地下室
(栋)-1层3号
8526.78 权1731523 商业
合计 630,829.23 —— ——

上海市长宁区中山西路 8881 幢办公《房地产权证证》复印件摘录

房地产权证编号
沪房地长字(2015)第*
室号部位 建筑类型 用途 建筑面积
(平方米
019390 1层 办公楼 办公 660.41
019389 2层 办公楼 办公 1,188.4
019519 3层 办公楼 办公 1,413.2
019501 4层 办公楼 办公 1,413.2
019496 5层 办公楼 办公 1,358.1
019500 6层 办公楼 办公 1,358.1
019499 7层 办公楼 办公 1,413.84
019498 8层 办公楼 办公 1,413.84
019497 9层 办公楼 办公 1,413.84
019490 10层 办公楼 办公 1,413.84
019491 11层 办公楼 办公 1,413.84
019492 12层 办公楼 办公 1,413.84
019493 13层 办公楼 办公 1,413.84

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

84

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019494 019494 14层 办公楼 办公 1,413.84
019495 15层 办公楼 办公 1,413.84
019515 16层 办公楼 办公 1,413.84
019511 17层 办公楼 办公 1,413.84
019512 18层 办公楼 办公 1,413.84
019513 19层 办公楼 办公 1,413.84
019514 20层 办公楼 办公 1,413.84
019516 21层 办公楼 办公 1,413.84
019504 22层 办公楼 办公 1,413.84
019503 23层 办公楼 办公 1,413.84
019502 24层 办公楼 办公 1,413.84
019505 25层 办公楼 办公 1,413.84
019506 26层 办公楼 办公 1,413.84
019507 27层 办公楼 办公 1,413.84
019508 28层 办公楼 办公 1,413.84
019509 29层 办公楼 办公 1,413.84
019510 30层 办公楼 办公 1,413.84
019517 31层 办公楼 办公 1,413.84
019518 32_33层 办公楼 办公 1,792.40
019489 1层活动室 其他 特种用途 110.91
1层物业管理用房 其他 特种用途 70.02
2层物业管理用房 其他 特种用途 70.39
地下1层储藏室 其他 特种用途 58.21
地下1层核心筒及走道 其他 特种用途 438.21
地下1层物业管理用房 其他 特种用途 442.40
地下2层核心筒 其他 特种用途 139.84
合计 - - - 45,859.87

土地权益状况

估价对象土地的性质为出让的国有建设用地使用权,批准用途为住宅、商业、配套、地 下车库、地下仓储等。

建筑物权益状况

估价对象房屋的设计用途为住宅、商业、办公、车库、仓库等,估价对象于估价时点均 已竣工。

占用状况

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

85

阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的九个 价值时点: 2016 年 12 月 31 日 投资性物业房地产

根据现场勘查及委托方介绍,估价对象于价值时点为办公、商业及配套、地下车库房地 产,主要用于出租,作为办公、车库、仓库、商业等。

3.4.4 实物状况

土地状况

估价对象项目所在地块地势平坦。

估价对象所在地块基础设施已达到 “ 七通 ” 或“六通 ” , “ 七通 ” 包括道路、供水、排水(雨 水、污水)、电力、燃气、电信(电话、网络)、热力, “ 六通 ” 包括道路、供水、排水 (雨水、污水)、电力、燃气、电信(电话、网络)。

建筑物状况

估价对象的建筑物为总建筑面积为 371,535.06 平方米。

估价对象于价值时点均已竣工。建筑物的主要工程结构形式为现浇钢筋混凝土框架剪力 墙结构,用途为写字楼、商业、地下车位等。

3.5 价值时点

价值时点为 2016 年 12 月 31 日(委托方指定),实地查勘日期为 2016 年 11 月 -12 月,价 值时点与实地查勘日期接近。

3.6 价值类型

价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

市场价值,是指估价对象在正常交易情况下,由对其了解并熟悉市场行情的交易双方以 公平交易方式在价值时点自愿进行交易的估计金额。(估价对象在进行了适当营销后, 由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方,以公平交易方式在价值日期进行交 易的估计金额。)

价值内涵

本次估价的市场价值,是在价值时点 2016 年 12 月 31 日,用途为住宅、商业、配套、地下 车库、地下仓储等,总建筑面积为 371,535.06 平方米的房屋所有权及相应分摊的土地用途 为住宅、商业、配套、地下车库、地下仓储等,基础设施条件为六通 ” 或 “ 七通 ” ,土地性 质为出让的国有建设用地使用权,满足本估价报告中 “ 估价假设和限制条件 ” 下的市场价 值。

3.7 估价原则

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

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独立、客观、公正原则

遵循独立、客观、公正原则,要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观 公平的价值。

合法原则

房地产估价遵循合法原则,应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进 行。

最高最佳利用原则

由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式能为产权人带来不同的收益,且房地产 产权人都期望从其占有的房地产上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定房地产 利用方式的依据。所以,房地产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行,经过 充分合理的论证,能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。

替代原则

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则 是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市 场上相同物品具有相同的市场价值,才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。 替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程:房地产估价所要确定的 估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言,该客观合理价 格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格,房地产估价就是参照公开市 场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值 的。

价值时点原则

估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间 点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以,在房地产估价时统一规定:如果一 些款项的发生时点与价值时点不一致,应当折算为价值时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房地产市场价格的波动性,同一估价 对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调:估价结果是估价对象在价值时点的 价格,不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

3.8 估价依据

国家和地方的有关法律、法规

《中华人民共和国物权法》( 2007 年 3 月 16 日中华人民共和国主席令第 62 号)。 《中华人民共和国城市房地产管理法》( 2007 年 8 月 30 日中华人民共和国主席令第 72 号)。

估价标准

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《房地产估价规范》

《房地产估价基本术语标准》

委托方提供的有关资料

《国有土地使用证》复印件 《房屋所有权证》复印件 物业经营收入数据

估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料

估价人员实地查勘、摄影和记录。 各城市房地产市场信息。

3.9 估价方法

房地产估价常用的方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。

我们深入细致地分析了项目的特点和实际状况,并研究了委托方提供资料以及我们所掌 握的资料,在实地查勘和调研的基础上认为,依据估价原则,结合估价目的,并综合考 虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素,本次估价采用比较 法、收益法评估物业之市场价值。

「比较法」定义:比较法是选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根 据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 「收益法」定义:收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘 数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

3.10 估价结果

估价对象总建筑面积为 371,535.06 平方米,于 2016 年 12 月 31 日在估价假设和限制条件下, 其市场价值为人民币 5,060,150,000 元(人民币伍拾亿陆仟零壹拾伍万元整)。 估价结果汇总表

估价对象 估值结果 市场价值
海淀区万柳汇通花园A楼阳春光华(橡树
园)商业房地产
总价(元) 22,230,000
单价(元/平方米) 31,540
北京市西城区西直门外大街112号
阳光大厦部分商业办公房地产
总价(元) 928,260,000
单价(元/平方米) 19,075
北京市朝阳区东四环北路6号二区阳光上东 总价(元) 64,480,000

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5-8号楼C2商业阳光上东(C2会所)商业房
地产
单价(元/平方米) 21,600
北京市朝阳区东四环北路6号二区阳光上东
28号楼商业阳光上东(C9商业)商业房地
总价(元) 236,110,000
单价(元/平方米) 38,600
北京市朝阳区东四环北路6号一、二区阳光
上东地下仓储房地产
总价(元) 48,340,000
单价(元/平方米) 2,600
中国北京市朝阳区北苑路28号院1号楼北苑
新业广场商业房地产
总价(元) 413,050,000
单价(元/平方米) 11,900
中国北京市通州区翠景北里1号楼北京通州
阳光新生活广场商业房地产
总价(元) 611,990,000
单价(元/平方米) 15,651
四川省成都市成华区阳光新生活广场
商业房地产
总价(元) 590,400,000
单价(元/平方米) 7,900
四川省成都市锦江区一环路东五段55号成
都阳光新业中心商业房地产
总价(元) 585,090,000
单价(元/平方米) 8,100
天津市北辰区京津公路西天津北辰
阳光新生活广场商业房地产
总价(元) 162,600,000
单价(元/平方米) 5,900
上海市长宁区中山西路888号1幢
办公房地产
总价(元) 1,397,600,000
单价(元/平方米) 30,500
合计 总价 5,060,150,000

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3.11 注册房地产估价师

姓 名 注册号 签 名 签名日期
胡峰 3620060059 2017年1月31日
于红 1120150022 2017年1月31日

3.12 协助估价的人员

张诺贝、张秀娟、黄浩菲、李博衫、梁冰晶、葛佳琪、苏越、昌晖

3.13 实地查勘期

二〇一六年十一月至十二月

3.14 估价作业日期

二〇一六年十一月十五日至二〇一七年一月三十一日

估价报告编号: F/BJ/1612/2266/FH

90

4 附件

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91

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