YANGGUANG CO.,LTD. — Annual Report 2014

Mar 13, 2014

阳光新业地产股份有限公司

2013 年度财务报表及审计报告

阳光新业地产股份有限公司
2013年度财务报表及审计报告
	页码
2013年度财务报表及审计报告
审计报告	1 – 2
合并及公司资产负债表	3 – 4
合并及公司利润表	5
合并及公司现金流量表	6
合并股东权益变动表	7
公司股东权益变动表	8
财务报表附注	9 – 127
补充资料	128 – 132

审计报告

普华永道中天审字(2014)第 10037 号 (第一页，共二页)

阳光新业地产股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的阳光新业地产股份有限公司(以下简称“阳光新业公司”)的财务报 表，包括 2013 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2013 年度的合并及公司利润 表、合并及公司股东权益变动表和合并及公司现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是阳光新业公司管理层的责任。这种责任包括：

• (1)按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；

(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的 重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册 会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国 注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获 取合理保证。

普华永道中天审字(2014)第 10037 号 (第二页，共二页)

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的 审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错 报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相 关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意 见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性， 以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，上述阳光新业公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定 编制，公允反映了阳光新业公司2013年12月31日的合并及公司财务状况以及2013年 度的合并及公司经营成果和现金流量。

普华永道中天 注册会计师 会计师事务所(特殊普通合伙)

———————— 罗 占 恩

中国•上海市 注册会计师 2014 年 3 月 13 日 ———————— 王 豆 豆

• 2 -

阳光新业地产股份有限公司

2013 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

资 产	附注	2013年12月31日 合并	2012年12月31日 合并	2013年12月31日 公司	2012年12月31日 公司
流动资产
货币资金	五(1)	913,265	387,736	322,302	65,725
应收账款	五(2)	23,518	12,236	-	-
预付款项	五(3)	208,431	146,482	13,775	-
应收股利		-	-	720,323	720,323
其他应收款	五(4),十三(1)	222,852	377,332	3,837,212	2,929,845
存货	五(5)	3,548,105	3,309,617	-	-
其他流动资产		-	6,000	-	-
流动资产合计		4,916,171	4,239,403	4,893,612	3,715,893
非流动资产
长期应收款	五(6)	35,130	-	-	-
长期股权投资	五(7),十三(2)	883,438	471,653	831,853	890,572
投资性房地产	五(9)	2,440,759	1,978,922	-	-
固定资产	五(10)	36,709	24,131	261	274
无形资产	五(11)	33,897	15,604	-	-
商誉	五(12)	10,163	10,163	-	-
长期待摊费用	五(13)	88,411	7,939	-	-
递延所得税资产	五(14)	116,592	81,986	-	-
非流动资产合计		3,645,099	2,590,398	832,114	890,846
资产总计		8,561,270	6,829,801	5,725,726	4,606,739

• 3 -

阳光新业地产股份有限公司

2013 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表 ( 续 ) ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

负债及股东权益	附注	2013年12月31日 合并	2012年12月31日 合并	2013年12月31日 公司	2012年12月31日 公司
流动负债
短期借款	五(16)	30,000	-	-	-
应付账款	五(17)	410,393	534,738	-	-
预收款项	五(18)	699,676	183,857	-	-
应付职工薪酬	五(19)	41,024	43,563	1	1
应交税费	五(20)	454,708	410,370	3,331	27,099
应付利息		4,778	2,012	1,012	-
应付股利		1,546	1,546	1,546	1,546
其他应付款	五(21)	649,215	1,161,470	3,377,439	2,664,016
一年内到期的非流动 负债	五(22)	292,750	239,000	-	-
流动负债合计		2,584,090	2,576,556	3,383,329	2,692,662
非流动负债
长期借款	五(23)	2,435,333	827,500	450,000	-
递延所得税负债	五(14)	82,860	62,499	-	-
非流动负债合计		2,518,193	889,999	450,000	-
负债合计		5,102,283	3,466,555	3,833,329	2,692,662
股东权益
股本	五(24)	749,913	749,913	749,913	749,913
资本公积	五(25)	512,327	537,937	609,753	609,753
盈余公积	五(26)	93,969	93,137	93,969	93,137
未分配利润	五(27)	1,579,675	1,419,229	438,762	461,274
外币报表折算差额		123	91	-	-
归属于母公司股东权益 合计		2,936,007	2,800,307	1,892,397	1,914,077
少数股东权益	五(28)	522,980	562,939	-	-
股东权益合计		3,458,987	3,363,246	1,892,397	1,914,077
负债及股东权益总计		8,561,270	6,829,801	5,725,726	4,606,739

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

• 4 -

阳光新业地产股份有限公司

2013 年度合并及公司利润表

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

项 目	附注	2013年度 合并	2012年度 合并	2013年度 公司	2012年度 公司
一、营业收入	五(29)	689,851	545,978	-	-
减：营业成本	五(29)	(90,698)	(141,705)	-	-
营业税金及附加	五(30)	(89,743)	(98,376)	-	-
销售费用	五(31)	(116,994)	(79,781)	(419)	(4,200)
管理费用	五(32)	(200,434)	(157,202)	(33,071)	(23,943)
财务费用-净额	五(33)	(7,253)	(74,785)	(1,216)	(2,797)
资产减值(转回)/损失	五(34)	14,198	(48)	(8)	1
加：投资收益	五(35),十三(3)	34,546	284,745	39,256	172,679
其中：对联营企业和合营企业的投 资损失		(31,525)	(15,733)	(7,719)	(9,721)
二、营业利润		233,473	278,826	4,542	141,740
加：营业外收入	五(36)	15,650	45,490	9,125	-
减：营业外支出	五(37)	(559)	(631)	-	-
其中：非流动资产处置损失		14	117	-	-
三、利润总额		248,564	323,685	13,667	141,740
减：所得税费用	五(38)	(60,619)	(53,612)	(5,351)	(28,694)
四、净利润		187,945	270,073	8,316	113,046
归属于母公司股东的净利润		191,274	265,480	8,316	113,046
少数股东损益		(3,329)	4,593	-	-
五、每股收益
基本每股收益(人民币元)	五(39)	0.26	0.35	-	不适用
稀释每股收益(人民币元)	五(39)	0.26	0.35	-	不适用
六、其他综合收益		32	91	-	-
七、综合收益总额		187,977	270,164	8,316	113,046
归属于母公司股东的综合收益总额		191,306	265,571	8,316	113,046
归属于少数股东的综合收益总额		(3,329)	4,593	-	-

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

• 5 -

阳光新业地产股份有限公司

2013 年度合并及公司现金流量表

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

项 目	附注	2013年度 合并	2012年度 合并	2013年度 公司	2012年度 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金		1,101,609	630,396	-	-
收到其他与经营活动有关的现金	五(40)(a)	64,887	170,748	3,726	1,498
经营活动现金流入小计		1,166,496	801,144	3,726	1,498
购买商品、接受劳务支付的现金		(1,059,095)	(843,811)	-	-
支付给职工以及为职工支付的现金	五(19)	(155,212)	(137,653)	-	-
支付的各项税费		(151,087)	(193,465)	(29,121)	(86)
支付其他与经营活动有关的现金	五(40)(b)	(248,894)	(224,479)	(69,454)	(27,170)
经营活动现金流出小计		(1,614,288)	(1,399,408)	(98,575)	(27,256)
经营活动使用的现金流量净额	五(41)(a), 十三(4)(a)	(447,792)	(598,264)	(94,849)	(25,758)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金		2,500	3,500	-	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 收回的现金净额		85,901	3,857	-	-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	五(41)(c)	92,567	282,763	92,974	245,085
从关联方收回资金	七(4)(c)	89,109	625,020	510,971	954,917
收到其他与投资活动有关的现金	五(40)(c)	225,431	137,600	28,530	-
投资活动现金流入小计		495,508	1,052,740	632,475	1,200,002
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 支付的现金		(76,174)	(113,693)	-	-
投资支付的现金		(381,800)	(167,740)	-	(71,540)
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		(504,360)	(16,190)	-	-
提供给关联方资金	七(4)(c)	-	(89,109)	(1,414,163)	(1,214,526)
支付其他与投资活动有关的现金	五(40)(d)	-	(144,931)	(939)	(22,400)
投资活动现金流出小计		(962,334)	(531,663)	(1,415,102)	(1,308,466)
投资活动(使用)/产生的现金流量净额		(466,826)	521,077	(782,627)	(108,464)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金		2,450	-	-	-
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		2,450	-	-	-
取得借款收到的现金		2,147,000	408,000	450,000	-
从关联方取得资金		-	-	1,320,726	737,907
收到其他与筹资活动有关的现金	五(40)(e)	90,000	-	-	-
筹资活动现金流入小计		2,239,450	408,000	1,770,726	737,907
偿还债务支付的现金		(450,150)	(360,400)	-	-
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		(187,872)	(93,305)	(45,407)	-
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		-	-	(29,996)	-
归还关联方资金		-	-	(559,512)	(767,302)
支付的其他与筹资活动有关的现金	五(40)(f)	(145,619)	(293,840)	(31,670)	(4,716)
筹资活动现金流出小计		(783,641)	(747,545)	(636,589)	(772,018)
筹资活动产生/(使用)的现金流量净额		1,455,809	(339,545)	1,134,137	(34,111)
四、汇率变动对现金的影响		(88)	(329)	(84)	(7)
五、现金净增加/(减少)额 五(41)(b), 十三(4)(b)		541,103	(417,061)	256,577	(168,340)
加：年初现金余额 五(41)(b), 十三(4)(b)		358,777	775,838	65,725	234,065
六、年末现金余额	五(41)(d)	899,880	358,777	322,302	65,725

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责： 会计机构负责人：

• 6 -

阳光新业地产股份有限公司

2013 年度合并股东权益变动表

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

项目	附注		归属于母公司股东权益	归属于母公司股东权益	归属于母公司股东权益		少数股东 权益	股东权益 合计
		股本	资本公积	盈余公积	未分配利润	外币报表 折算差额
2012年1月1日年初余额		749,913	537,937	81,832	1,165,054	-	522,346	3,057,082
2012年度增减变动额
净利润		-	-	-	265,480	-	4,593	270,073
其他综合收益		-	-	-	-	91	-	91
股东投入和减少资本
股东投入资本		-	-	-	-	-	36,000	36,000
利润分配
提取盈余公积	五(26)	-	-	11,305	(11,305)	-	-	-
2012 年12 月31 日年末余额		749,913	537,937	93,137	1,419,229	91	562,939	3,363,246
2013年1月1日年初余额		749,913	537,937	93,137	1,419,229	91	562,939	3,363,246
2013年度增减变动额
净利润		-	-	-	191,274	-	(3,329)	187,945
其他综合收益		-	-	-	-	32	-	32
股东投入和减少资本
股东投入资本		-	-	-	-	-	2,450	2,450
其他	四(1)(c)(i)	-	(25,610)	-	-	-	(33,450)	(59,060)
利润分配
提取盈余公积	五(26)	-	-	832	(832)	-	-	-
对股东的分配		-	-	-	(29,996)	-	-	(29,996)
其他	四(3)(a)	-	-	-	-	-	(5,630)	(5,630)
2013 年12 月31 日年末余额		749,913	512,327	93,969	1,579,675	123	522,980	3,458,987

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

• 7 -

阳光新业地产股份有限公司

2013 年度公司股东权益变动表

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

项目	附注	股本	资本公积	盈余公积	未分配利润	股东权益 合计
2012年1月1日年初余额		749,913	609,753	81,832	359,533	1,801,031
2012年度增减变动额
净利润		-	-	-	113,046	113,046
利润分配
提取盈余公积	五(26)	-	-	11,305	(11,305)	-
2012年12月31日年末余额		749,913	609,753	93,137	461,274	1,914,077
2013年1月1日年初余额		749,913	609,753	93,137	461,274	1,914,077
2013年度增减变动额
净利润		-	-	-	8,316	8,316
利润分配
提取盈余公积	五(26)	-	-	832	(832)	-
对股东的分配		-	-	-	(29,996)	(29,996)
2013年12月31日年末余额		749,913	609,753	93,969	438,762	1,892,397

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

• 8 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

一 公司基本情况

阳光新业地产股份有限公司 ( 以下简称 “ 本公司 ”) 的前身是广西虎威股份有限 公司 ( 以下简称 “ 广西虎威 ”) ，经中国证券监督管理委员会批准，广西虎威于 1996 年 9 月 5 日通过深圳证券交易所 ( 以下简称 “ 深交所 ”) 向社会公开发行人 民币普通股，并于 1996 年 9 月 19 日在深交所上市并交易 ( 股票代码 “ 000608) 。 1998 年 9 月，广西虎威更名为 广西阳光股份有限公司 ”( 以下简称 “ 广西阳光 ”) ； 2008 年 5 月，广西阳光更名为 “ 阳光新业地产股份有限公司 ” ， 即现用名。本公司的注册地址为广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经 济技术开发区。

经中国证券监督委员会证监发行字【 2007 】 110 号文批准，本公司于 2007 年 5 月 28 日完成向特定投资者新加坡 Reco Shine Pte.Ltd ( 以下简称 “Reco”) 定向发行人民币普通股 120,000 千股，每股面值 1 元，发行后，总 股本增至 412,040 千元。其中， Reco 持有的股份占总股本 29.12% ，为本 公司的第一大股东。根据约定的 3 年限售期，截止 2010 年 5 月 27 日，所 有 Reco 持有的股份均已实现流通。

于 2007 年 9 月 21 日，经 2007 年第二次临时股东大会批准，本公司向全体 股东分派现金股利和股票股利，按照 2007 年 6 月 30 日总股本约 412,040 千股计算，每股分派 0.05 元 ( 含税 ) ，共计约 20,603 千元；每股分派红股 0.3 股 ( 含税 ) ，共计约 123,612 千股。分派后，本公司总股本增至 535,652 千股， Reco 持有的股份增至 156,000 千股，股东持股比例不变。

于 2010 年 3 月 10 日，经 2009 年年度股东大会批准，本公司向全体股东分 派现金股利和股票股利，按照 2009 年 12 月 31 日总股本 535,652 千股计 算，每股分派 0.06 元 ( 含税 ) ，共计 32,139 千元；每股分派红股 0.4 股 ( 含 税 ) ，共计 214,261 千股。分派后，本公司总股本增至 749,913 千股， Reco 持有的股份增至 218,400 千股，股东持股比例不变。

于 2013 年 5 月 10 日，经 2012 年年度股东大会决议，本公司向全体股东派 发现金股利，每股人民币 0.04 元 ( 含税 ) ，按照已发行股份 749,913 千股计 算，共计 29,996 千元。

本公司及子公司 ( 以下合称 “ 本集团 ”) 主要在北京、天津、四川等地区从事房 地产开发、自有商品房的租赁以及相关的咨询服务等。

本财务报表由本公司董事会于 2014 年 3 月 13 日批准报出。

• 9 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计

(1) 财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则 —— 基 本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业 会计准则解释及其他相关规定 ( 以下合称 “ 企业会计准则 ”) 、以及中国证券监 —— 督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 财务报 告的一般规定》 (2010 年修订 ) 的披露规定编制。

(2) 遵循企业会计准则的声明

本集团 2013 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了 本集团 2013 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2013 年度的合并及 公司经营成果和现金流量等有关信息。

(3) 会计年度

会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(4) 记账本位币

记账本位币为人民币。

(5) 企业合并

(a) 同一控制下的企业合并

合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净 资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积 ( 股本溢 价 ) ；资本公积 ( 股本溢价 ) 不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发 生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或 债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b) 非同一控制下的企业合并

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值 计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值 份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资 产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费 用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交 易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

• 10 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

• (5) 企业合并 ( 续 )

• (b) 非同一控制下的企业合并 ( 续 )

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被 购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与 其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉 及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收 益。商誉为之前持有的被购买方股权的公允价值与购买日支付对价的公允价 值之和，与取得的子公司可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。

(6) 合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失 实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公 司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其 在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致 的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。 对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值 为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵 销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部 分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额 在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务 报表中，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股 权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算的应享有原 有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额后的金额，计入丧失控制权 当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制 权时转为当期投资收益。

• 11 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

• (7) 现金及现金等价物

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限 短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

• (8) 外币折算

• (a) 外币交易

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民 币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇 兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历 史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇 率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

• (b) 外币报表的折算

境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率 折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折 算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折 算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中以单独项目列示。境 外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对 现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

• 12 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

• (9) 金融工具

• (a) 金融资产

• (i) 金融资产分类

金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的 分类取决于本集团对金融资产的持有意图和持有能力。于本会计年度，本 集团的金融资产仅包括应收款项。

应收款项

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金 融资产。

• (ii) 确认和计量

金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内 确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相 关交易费用计入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金 额。

应收款项采用实际利率法，以摊余成本计量。

• (iii) 金融资产减值

本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表 明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。

表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、 对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠 计量的事项。

以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量 ( 不包括尚未发 生的未来信用损失 ) 现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证 据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关， 原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

• 13 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

• (9) 金融工具 ( 续 )

• (a) 金融资产 ( 续 )

• (iv) 金融资产的终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认： (1) 收取该金融资产现金流 量的合同权利终止； (2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上 几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或者 (3) 该金融资产已转移，虽然本 集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是 放弃了对该金融资产控制。

金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的 公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。

(b) 金融负债

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 负债和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款 项、借款等。

应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用 实际利率法按摊余成本进行后续计量。

借款按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法 按摊余成本进行后续计量。

其他金融负债期限在一年以下 ( 含一年 ) 的，列示为流动负债；期限在一年以 上但自资产负债表日起一年内 ( 含一年 ) 到期的，列示为一年内到期的非流动 负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务 已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当 期损益。

• 14 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(9) 金融工具 ( 续 )

• (c) 金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活 跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉 情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同 的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，尽 可能最大程度使用可观察到的市场参数，减少使用与本集团特定相关的参 数。

(10) 应收款项

应收款项包括应收账款和其他应收款。本集团对外销售商品或提供劳务形成 的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作 为初始确认金额。

• (a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本 集团将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。

单项金额重大的判断标准为：应收款项各类别中，余额前五名并且单项金额 超过 2,500,000 元的应收第三方款项。

单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来 现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。

(b) 按组合计提坏账准备的应收款项

对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按 信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的 应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。

• 15 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 ) (10) 应收款项 ( 续 )

(b) 按组合计提坏账准备的应收款项 ( 续 )

确定组合的依据如下：

关联方组合 对本集团关联方的应收款项 单独进行减值测试无减值迹象的 单独进行减值测试无减值迹象的应收第 第三方组合 三方款项 其他第三方组合 应收第三方款项 ( 不包单独进行减值测试 无减值迹象的应收第三方款项 )

按组合计提坏账准备的计提方法如下：

关联方组合 余额百分比法 单独进行减值测试无减值迹象的 余额百分比法 第三方组合 其他第三方组合 余额百分比法

组合中，采用余额百分比法的坏账准备计提比例列示如下：

应收账款计提比例 其他应收款计提比例 - - 关联方组合 单独进行减值测试无减值迹象的 - - 第三方组合 其他第三方组合 0.3% 0.3%

(c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的 原有条款收回款项。

坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面 价值的差额进行计提。

• 16 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(11)

• (a) 分类

存货包括开发成本、开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。

(b) 存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相 关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发 成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本 核算。

建筑成本中包含的公共配套设施指政府有关部门批准的公共配套项目，如道 路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核 算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

• (c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常 活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售 费用以及相关税费后的金额确定。

• (d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。

(12) 长期股权投资

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和 联营企业的长期股权投资；以及本集团对被投资单位不具有控制、共同控制 或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股 权投资。

子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位；合营企业是指本集团能 够与其他方对其实施共同控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够对其 财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合 并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权 益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市 场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。

• 17 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(12) 长期股权投资 ( 续

(a) 投资成本确定

对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投 资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本； 非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投 资的投资成本。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，长期股权投 资成本为购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资 成本之和。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期 股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取 得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

(b) 后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告 分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本； 初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的， 其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的 净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权 投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至 零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计 负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净 损益以外股东权益的其他变动，在本集团持股比例不变的情况下，按照持股 比例计算应享有或承担的部分直接计入资本公积。被投资单位分派的利润或 现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的 账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计 算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被 投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实 现损失不予抵销。

• 18 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(12) 长期股权投资 ( 续 )

• (c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从其经营活动中 获取利益。在确定能否对被投资单位实施控制时，被投资单位当期可转换公 司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素也同时予以考虑。

共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所享有的控制，仅在与该项经济 活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能 够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d) 长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账 面价值时，账面价值减记至可收回金额 ( 附注二 (19)) 。在活跃市场中没有报 价且其公允价值不能可靠计量的其他长期股权投资发生减值时，按其账面价 值超过按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间 的差额，确认减值损失。减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢 复的部分。

(13) 投资性房地产

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建 造或开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房 地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可 靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命 及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使 用寿命、净残值率及年折旧 ( 摊销 ) 率列示如下：

	预计使用寿命	预计净残值率	年折旧(摊销)率
房屋、建筑物	10-40年	5%	2.4%-9.5%
土地使用权	29-47年	-	2.1%-3.5%

• 19 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(13) 投资性房地产 ( 续 )

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换 为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时， 自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时， 以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧 ( 摊销 ) 方法于每年年度 终了进行复核并作适当调整。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济 利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁 损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金 额 ( 附注二 (19)) 。

(14) 固定资产

• (a) 固定资产确认及初始计量

固定资产包括房屋及建筑物、运输工具以及办公设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量 时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其 成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其 账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(b) 固定资产的折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用 寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备 后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

• 20 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

• (14) 固定资产 ( 续 )

• (b) 固定资产的折旧方法 ( 续 )

固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：

预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率 房屋及建筑物 34-40 年 3%-5% 2.4%-2.9% 运输工具 5-9 年 3%-5% 10.6%-19.4% 办公设备 5-9 年 5% 10.6%-19.0%

对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复 核并作适当调整。

• (c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额 ( 附注二 (19)) 。

• (d) 固定资产的处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确 认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价 值和相关税费后的金额计入当期损益。

(15) 在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合 资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的 必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开 始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至 可收回金额 ( 附注二 (19)) 。

• 21 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(16) 借款费用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状 态之固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目的购建的借款费用，在资 产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活 动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资 性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到预定可销售状态后停止 资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正 常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产 的购建活动重新开始。

对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目 而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借 款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额 确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目 而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平 均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的 资本化金额。实际利率是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来 现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。

(17) 无形资产

无形资产包括土地使用权和软件等，以成本计量。

(a) 土地使用权

土地使用权按实际使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地 使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。

(b) 软件

软件按预计使用寿命 10 年平均摊销。

• (c) 定期复核使用寿命和摊销方法

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行 复核并作适当调整。

• 22 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(17) 无形资产 ( 续 )

• (d) 无形资产减值

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额 ( 附注二 (19)) 。

(18) 长期待摊费用

长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后 各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊 销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。

(19) 长期资产减值

固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性 房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表 日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低 于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资 产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之 间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项 资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回 金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值 测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受 益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组 组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额 先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资 产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其 他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

(20) 职工薪酬

职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住 房公积金、工会经费和职工教育经费等其他与获得职工提供的服务的相关支 出。

• 23 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(20) 职工薪酬 ( 续 )

本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自 愿接受裁减而提出给予补偿的建议，当本集团已经制定正式的解除劳动关系 计划或提出自愿裁减建议并即将实施、且本集团不能单方面撤回解除劳动关 系计划或裁减建议时，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计 负债，同时计入当期费用。

除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，于职工提供服务的期间确认应付 的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

(21) 股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

(22) 预计负债

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经 济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综 合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间 价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因 随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确 认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当 前的最佳估计数。

(23) 收入确认

收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应 收合同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额 列示。

与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下 列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：

• 24 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

• (23) 收入确认 ( 续 )

• (a) 销售开发产品

• 销售开发产品的收入在开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方， 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的开 发产品实施有效控制，相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量时予以确 认。具体为以下条件同时满足时确认销售收入的实现：

• (i) 开发产品完工并验收合格；

• (ii) 签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；

• (iii) 价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；

• (iv) 已与购买方办理完开发产品实物移交手续。

• (b) 提供劳务

收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。

本集团对外提供项目管理、商业策划及资产交易服务等劳务，根据已发生成 本占估计总成本的比例确定完工进度，按照完工百分比确认收入。

• (c) 让渡资产使用权

利息收入按照其他方使用本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。 经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。

• 25 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(24) 政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费 返还、财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府 补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资 产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期 资产的政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外 的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分 配，计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递 延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关 费用或损失的，直接计入当期损益。

• 26 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(25) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值 的差额 ( 暂时性差异 ) 计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳 税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认 产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润 也不影响应纳税所得额 ( 或可抵扣亏损 ) 的非企业合并的交易中产生的资产或 负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所 得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期 收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏 损和税款抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延 所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异 在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相 关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来 很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税 资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列 示：

(i) 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳 税主体征收的所得税相关；

(ii) 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的 法定权利。

(26) 维修基金和质量保证金

维修基金按照相关当地的规定，按房价总额的一定比例或者按照多层及高层 每建筑平方米的既定收取标准确定，代房地产管理部门向购房者收取，在办 理房产证时上交房地产管理部门。

质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验 收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。

• 27 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(27) 租赁

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁；其他 的租赁为经营租赁。 2013 及 2012 年度本集团无融资租赁。

(a) 经营租赁

经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

(28) 持有待售及终止经营

同时满足下列条件的非流动资产或本集团某一组成部分划分为持有待售： ( 一 ) 本集团已经就处置该非流动资产或该组成部分作出决议； ( 二 ) 本集团已 经与受让方签订了不可撤销的转让协议； ( 三 ) 该项转让将在一年内完成。

符合持有待售条件的非流动资产 ( 不包括金融资产及递延所得税资产 ) ，以账 面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示为其他流动资产。公允价值 减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。

终止经营为已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务报表时能 够在本集团内单独区分的组成部分。

• 28 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(29) 分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以 经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分： (1) 该组成部分能够 在日常活动中产生收入、发生费用； (2) 本集团管理层能够定期评价该组成 部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩； (3) 本集团能够取得 该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个 经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营 分部。

(30) 重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的 重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价 值出现重大调整的重要风险：

(a) 房地产开发产品成本

本集团确认开发产品成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重 要估计和判断。本集团定期复核项目的预算成本和开发进度并作出适当调 整，当房地产开发项目的实际成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应 的开发产品成本及当期的营业成本。

(b) 税项

本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易 和事项的最终税务处理都存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等 税金时，本集团需要作出重要估计和判断。如果这些税务事项的最终认定结 果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税 金金额产生影响。

• 29 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(30) 重要会计估计和判断 ( 续 )

• (c) 存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值 的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的 成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对 计提的存货跌价准备产生影响。

• (d) 商誉减值准备的会计估计

本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组和资产组组合的可收回 金额为其预计未来现金流量的现值，其计算需要采用会计估计。

如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量估计所基于的预计租金水平 进行重新修订，且修订后的预计租金低于目前基于的预计租金，则本集团需 对商誉计提减值准备。

如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行修订，修订后的税前折 现率高于目前采用的折现率，本集团需对商誉计提减值准备。

如果实际租金水平或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回 原已计提的商誉减值损失。

• 30 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

二 主要会计政策和会计估计 ( 续 )

(30) 重要会计估计和判断 ( 续 )

• (e) 收入确认

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户 需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方 按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的 30% 至 50% 作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶 段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连 带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记 手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿 还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款 的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任 保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担 保责任的比率较低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任 担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情 况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损 失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影 响。

三 税项

本集团适用的主要税种及其税率列示如下：

税种	计税依据	税率
土地增值税	转让房地产所取得的应纳税增值额	30%至60%
企业所得税	应纳税所得额	25%
营业税	应纳税营业额	5%
房产税	租金收入或房屋及土地使用权计税	12%或1.2%
	余值

• 31 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表

(1) 子公司情况

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司：

		子公司类型	注册地	业务性质	注册资本	经营范围	企业类型	法人代表	组织机构代码
1	北京首创风度房地产开发有限责任公司	直接和间接	北京市	房地产开发	60,000	房地产开发、销售及信息咨询	有限责任公司	唐军	10133423-7
	(以下简称“首创风度”)
2	北京星泰房地产开发有限公司	直接和间接	北京市	房地产开发	55,180	房地产开发及销售	其他有限责任公	唐军	70000777-2
	(以下简称“星泰公司”)						司
3	北京阳光苑商业投资有限公司	直接	北京市	房地产开发	72,190	房地产开发、销售及物业管理	有限责任公司	侯国民	70000565-4
	(以下简称“阳光苑”)
4	北京宏诚展业房地产开发有限公司	直接和间接	北京市	房地产开发	10,000	房地产开发及销售；物业管理及房地产信	有限责任公司	唐军	78898100-X
	(以下简称“宏诚展业”)					息咨询
5	北京新业阳光商业管理有限公司	直接	北京市	房地产经纪业务	2,000	企业管理；营销策划；投资顾问；经济信	有限责任公司	万林义	79596380-3
	(以下简称“新业商业”)					息咨询；物业管理；房地产经纪业务
6	天津阳光滨海房地产开发有限公司	直接和间接	天津市	房地产开发	50,000	房地产开发及销售；房屋租赁；物业管理	有限责任公司	侯国民	79499819-0
	(以下简称“天津阳光滨海”)					及房地产信息咨询
7	北京瑞景阳光物业管理有限公司 (以下简称“北京瑞景阳光”)	直接	北京市	物业管理	300,000	物业管理；经济信息咨询(不含中介服务)	有限责任公司(中 外合资)	万林义	79902519-5
8	北京新瑞阳光房地产开发有限公司	直接和间接	北京市	房地产开发	230,000	房地产开发、销售；房地产信息咨询	有限责任公司	侯国民	66310718-3
	(以下简称“新瑞阳光”)
9	北京瑞金阳光投资有限公司	直接	北京市	投资管理和咨询	10,000	投资管理；投资咨询、经济信息咨询；房	有限责任公司	侯国民	66840909-2
	(以下简称“瑞金投资”)					地产开发；物业管理等
10	北京瑞丰阳光投资有限公司	直接	北京市	投资管理和咨询	10,000	投资管理；投资咨询、经济信息咨询；房	有限责任公司	侯国民	66840912-1
	(以下简称“瑞丰投资”)					地产开发；物业管理等
11	天津阳光瑞景商业管理有限公司	间接	天津市	商业管理咨询	1,000	商业管理咨询、百货经营管理、企业管理	有限责任公司	万林义	66614699-7
	(以下简称“天津阳光瑞景”)					等
12	成都紫瑞新丽商贸有限公司	间接	成都市	销售日用百货	150,000	销售日用百货、建材	有限责任公司(中	侯国民	66968362-4
	(以下简称“成都紫瑞”)						外合资)
13	北京荣合阳光资产管理有限公司	直接和间接	北京市	资产管理	5,000	资产管理；投资管理；投资咨询；企业管	有限责任公司(外	万林义	67573002-8
	(以下简称“荣合阳光”)					理咨询；市场营销策划；物业管理；酒 店管理。	商投资企业与 内资合资)

• 32 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(1) 子公司情况 ( 续 )

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

		子公司类型	注册地	业务性质	注册资本	经营范围	企业类型	法人代表	组织机构代码
14	郑州阳光瑞景商业管理有限公司	间接	郑州市	企业管理咨询	1,000	企业管理咨询，营销策划等	有限责任公司	万林义	67538815-4
	(以下简称“郑州阳光瑞景”)
15	青岛阳光瑞景商业管理有限公司	间接	青岛市	商业管理信息咨询	1,000	商业管理信息咨询；百货经营管理等	一人有限责任公	万林义	67527512-5
	(以下简称“青岛阳光瑞景”)						司
16	石家庄阳光瑞景商业管理有限公司	间接	石家庄市	商业管理咨询	1,000	商业管理咨询；百货经营管理等	有限责任公司	万林义	67602836-1
	(以下简称“石家庄阳光瑞景”)
17	北京瑞景阳光商业管理有限公司	间接	北京市	企业管理服务	1,000	企业管理服务；信息咨询等	有限责任公司	万林义	67660730-4
	(以下简称“北京阳光瑞景”)
18	西安光华瑞景投资管理有限公司	间接	西安市	企业投资管理	1,000	企业投资管理；商业经营管理及咨询	有限责任公司	万林义	67329829-4
	(以下简称“西安光华瑞景”)					等
19	沈阳阳光瑞景商业管理有限公司	间接	沈阳市	商业管理咨询	1,000	商业管理咨询；百货经营管理；企业	有限责任公司	万林义	67950313-X
	(以下简称“沈阳阳光瑞景”)					管理；营销策划；商业信息咨询等
20	北京潞城阳光房地产开发有限公司	间接	北京市	房地产开发	30,000	房地产开发；经济贸易咨询	其他有限责任公司	汪平华	69501581-4
	(以下简称“潞城阳光”)
21	天津瑞升阳光投资有限公司	间接	天津市	投资管理	10,000	投资管理；投资咨询、经济信息咨	有限责任公司	万林义	56265746-9
	(以下简称“天津瑞升”)					询；技术开发、转入
22	阳光厚土(天津)股权投资基金管理有限	间接	天津市	受托管理股权投资	1,000	受托管理股权投资基金，从事投融资	有限责任公司	万林义	56267469-9
	公司(以下简称“阳光厚土”)			基金		管理及相关咨询服务
23	阳光基业(天津)股权投资基金合伙企业	间接	天津市	投资及相关咨询服	不适用	对非上市企业的投资，对上市公司非	有限合伙企业	万林义	56267468-0
	(有限合伙)(以下简称“阳光基业”)			务		公开发行股票投资及相关咨询服务
24	北京漷县风度房地产开发有限公司	间接	北京市	房地产开发	50,000	房地产开发；物业管理；经济贸易咨	其他有限责任公	万林义	55853237-2
	(以下简称“漷县风度”)					询；销售商品房	司
25	成都阳光上东置业有限公司	间接	成都市	房地产项目开发	110,000	房地产项目开发、物业管理	其他有限责任公	万林义	56447812-2
	(以下简称“成都阳光上东”)						司

• 33 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续

(1) 子公司情况 ( 续 )

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

		子公司类型	注册地	业务性质	注册资本	经营范围	企业类型	法人代表	组织机构代码
26	北京瑞菱阳光商业管理有限公司	间接	北京市	企业管理	10,000	企业管理；经济信息咨询；物业管理；	有限责任公司	万林义	58082481-4
	(以下简称“瑞菱阳光”)					营销策划；仓储服务等
27	北京高华瑞丰投资有限公司	间接	北京市	投资管理	10,000	投资管理；经济信息咨询；技术开发、	有限责任公司	万林义	57905717-9
	(以下简称“高华瑞丰”)					转让；房地产开发等
28	北京阳光尚颂商业管理有限公司	间接	北京市	企业管理	10,000	企业管理；销售办公用品、文化用品、	有限责任公司	万林义	58444659-0
	(以下简称“阳光尚颂”)					针纺织品、金属制品等
29	天津瑞尚投资有限公司	直接和间接	天津市	投资管理	10,000	以自有资产对房地产项目进行投资；投	其他有限责任	万林义	59291424-3
	(以下简称“天津瑞尚”)					资管理；投资及经济信息咨询服务	公司
30	西安上东房地产开发有限公司	间接	西安市	房地产开发	20,000	房地产开发，销售，物业管理服务	其他有限责任	万林义	59220460-4
	(以下简称“西安上东”)						公司
31	上海尚东资产管理有限公司	间接	上海市	资产管理及投资管理	5,000	企业委托资产管理(除金融业务)，投资	有限责任公司	万林义	58871258-5
	(以下简称“上海尚东”)					管理，企业管理咨询(以上咨询均除	(国内合资)
						经纪)
32	法国尚颂商业管理公司	间接	法国	咨询管理	4,974	咨询管理	有限责任公司	不适用	不适用
	(以下简称“法国尚颂”)
33	北京瑞港阳光投资有限公司	间接	北京市	资产管理，物业管理	10,000	投资管理、投资咨询、经济信息咨询、	有限责任公司	万林义	06128185-4
	(以下称“北京瑞港”)					技术开发、转让；房地产开发、商品	(法人独资)
						房销售；物业管理
34	北京艾堔建筑设计咨询有限公司	间接	北京市	规划设计，技术咨询	2,000	城市规划设计、建筑设计、技术咨询	有限责任公司	杨宁	06129089-X
	(以下简称“北京艾堔”)
35	瑞阳控股有限公司	间接	香港	投资管理、咨询	1港币	投资管理、咨询	私人公司	万林义	不适用
	(以下简称“瑞阳控股”)
36	陕西新业上东投资有限公司	间接	西安市	投资管理、技术咨	5,000	房地产项目投资(限自由资金投资)；投	有限责任公司	张和平	07126736-X
	(以下简称“陕西上东投资”)			询，投资开发		资管理；经济技术咨询、投资咨询；	(法人投资
						房地产开发，物业管理	或控股)

• 34 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(1) 子公司情况 ( 续 )

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码 文博纳理商贸 ( 北京 ) 有限公司 间接 北京市 销售，进出口贸 10,000 销售文具用品、日用品、服装 有限责任公司 ( 法 万林义 08046326-6 ( 以下简称 “ 文博纳理 ”) 易，承办展览展示 鞋帽、化妆品、体育用品、 人独资 ) 新鲜蔬菜、花卉、电子产 品、通讯设备、针纺织品； 货物进出口、技术进出口、 代理进出口；承办展示展览 活动 38 Sunshine Universal Investment 间接 英属维 投资管理 1 美元 投资管理 一人有限责任公司 不适用 不适用 Co.,Ltd( 以下简称 “Sunshine 京群岛 Universal”) 39 Sunshine Centre Holding Ltd 间接 英属维 投资管理 1 美元 投资管理 一人有限责任公司 不适用 不适用 ( 以下简称 “Sunshine Centre”) 京群岛 40 阳光丰成控股有限公司 间接 香港 投资管理 10,000 港币 投资管理 一人有限责任公司 万林义 不适用 ( 以下简称 “ 阳光丰成 ”) 41 上海晟域资产管理有限公司 间接 上海 投资管理 10,000 资产管理、投资管理、投资咨 一人有限责任公司 万林义 08411642-1 ( 以下简称 “ 上海晟域 ”) 询、企业管理、咨询、市场 ( 法人独资 ) 营销策划

• 35 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 四 企业合并及合并财务报表 ( 续

(1) 子公司情况 ( 续 )

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

									少数股东权益中用
		年末实际	实质上构成对子公司净			持股比例与表决权比例			于冲减少数股东
		出资额	投资的其他项目余额	持股比例	表决权比例	不一致的原因	是否纳入合并报表	少数股东权益	损益的金额
1	首创风度	63,300	-	100%	100%	不适用	是	-	-
2	星泰公司	164,880	-	100%	100%	不适用	是	-	-
3	阳光苑	46,920	-	65%	65%	不适用	是	39,806	(4,525)
4	宏诚展业	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
5	新业商业	2,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
6	天津阳光滨海	50,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
7	北京瑞景阳光	209,000	-	55%	60%	董事会由五名董事组成，	是	174,824	(1,093)
						其中三名为本公司委派
8	新瑞阳光	230,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
9	瑞金投资	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
10	瑞丰投资	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
11	天津阳光瑞景	1,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
12	成都紫瑞	82,500	-	55%	60%	董事会由五名董事组成，	是	88,858	-
						其中三名为本公司委派
13	荣合阳光	5,000		100%	100%	不适用	是
			-					-	-
14	郑州阳光瑞景	1,000		100%	100%	不适用	是
			-					-	-
15	青岛阳光瑞景	1,000		100%	100%	不适用	是
			-					-	-

• 36 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(1) 子公司情况 ( 续

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

		年末实际	实质上构成对子公司净			持股比例与表决权比			少数股东权益中用于冲
		出资额	投资的其他项目余额	持股比例	表决权比例	例不一致的原因	是否纳入合并报表	少数股东权益	减少数股东损益的金额
16	石家庄阳光瑞景	1,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
17	北京阳光瑞景	1,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
18	西安光华瑞景	1,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
19	沈阳阳光瑞景	1,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
20	潞城阳光	28,500	-	95%	95%	不适用	是	1,350	(3)
21	天津瑞升	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
22	阳光厚土	1,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
23	阳光基业	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
24	漷县风度	40,000	-	80%	80%	不适用	是	9,565	(60)
25	成都阳光上东	110,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
26	瑞菱阳光	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
27	高华瑞丰	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
28	阳光尚颂	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
29	天津瑞尚	10,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
30	西安上东	20,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-
31	上海尚东	5,000	-	100%	100%	不适用	是	-	-

• 37 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(1) 子公司情况 ( 续

(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

32 法国尚颂 33 北京瑞港(i) 34 北京艾堔(ii) 35 瑞阳控股 36 陕西上东投 资(iii) 37 文博纳理(iv) 38 Sunshine Universal 39 Sunshine Centre 40 阳光丰成(v) 41 上海晟域(vi)	年末实际 出资额 2,487 10,000 2,000 1 HKD 2,550 10,000 1USD 1USD 1HKD 10,000	实质上构成对子公司净 投资的其他项目余额 持股 比例 表决权 比例 持股比例与表决权比 例不一致的原因 是否纳入合并报表 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减 少数股东损益的金额 - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 51% 100% 未设董事会，执行董 事由本集团委派 是 2,419 (31) - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 100% 100% 不适用 是 - - - 316,822 (5,712)
	1,192,137

(i) 于 2013 年 1 月 15 日，本公司之子公司瑞丰投资出资设立北京瑞港，瑞丰投资持有其 100% 股权。

(ii) 于 2013 年 1 月 7 日，本公司之子公司瑞丰投资出资设立北京艾堔，瑞丰投资持有其 100% 股权。

• 38 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

• ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

• (1) 子公司情况 ( 续 )

• (a) 通过设立或投资等方式取得的子公司 ( 续 ) ：

• (iii) 于 2013 年 6 月 3 日，本公司之子公司西安上东出资设立陕西上东投资，北京瑞港持有其 51% 的股权。

• (iv) 于 2013 年 10 月 28 日，本公司之子公司瑞丰投资出资设立文博纳理，瑞丰投资持有其 100% 的股权。

• (v) 于 2013 年 6 月 27 日，本公司之子公司 Sunshine Centre 设立阳光丰成， Sunshine Centre 持有其 100% 股权，注册资本为 10 千元港币， 截止 2013 年 12 月 31 日，实际出资额为 1 港币。

• (vi) 于 2013 年 10 月 28 日，本公司之子公司瑞丰投资出资设立上海晟域，瑞丰投资持有其 100% 的股权。

• 39 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(1) 子公司情况 ( 续 )

(b) 通过非同一控制下企业合并取得的子公司：

子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码 1 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 ( 以 直接 北京市 物业管理 139,500 物业管理、出租房屋、经纪信 有限责任公司 万林义 77549693-7 下简称 “ 瑞阳嘉和 ”) 息咨询 ( 中外合资 ) 2 北京道乐科技发展有限公司 ( 以下简 直接 北京市 电子信息、机电一 95,000 电子信息、机电一体化、新能 有限责任公司 侯国民 77547539-4 称 “ 道乐科技 ”) 体化 源、生物制药及环保技术的 开发与服务；投资咨询等 3 北京上东房地产经纪有限公司 ( 以下 直接和间接 北京市 物业管理 1,000 房地产经纪业务；房地产信息 有限责任公司 万林义 76504530-7 简称 “ 上东经纪 ”) 咨询 4 北京艺力设计工程有限公司 ( 以下简 直接和间接 北京市 建筑装饰工程设计 10,000 建筑装饰工程设计 ; 施工总承 有限责任公司 杨宁 10143983-X 称 “ 艺力设计 ”) 包、专业承包 5 天津德然商贸有限公司 ( 以下简称 “ 德 间接 天津市 体育用品，办公设 35,200 体育用品、办公设备、文化办 有限责任公司 万林义 57830125-6 然商贸 ”) 备 公用品、酒店设备、包装材 料批发及零售 6 天津西青杨柳青森林绿野建设工程 间接 天津市 商业房地产开发 50,000 房地产开发与经营 有限责任公司 杜厦 57833006-5 有限公司 ( 以下简称 “ 天津杨柳青 ”)

• 40 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(1) 子公司情况 ( 续 )

(b) 通过非同一控制下的企业合并取得的子公司 ( 续 ) ：

1 瑞阳嘉和 2 道乐科技 3 上东经纪 4 艺力设计 5 德然商贸 6 天津杨柳青	年末实际 出资额 实质上构成对子 公司净投资的 其他项目余额 持股比例 表决权比例 持股比例与表决权比例 不一致的原因 是否纳入合并报表 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减 少数股东损益的金额 88,661 - 51% 60% 董事会由五名董事组成， 其中三名为本公司委派 是 92,781 - 48,480 - 51% 51% 不适用 是 46,587 - 1,000 - 100% 100% 不适用 是 - - 2,480 - 100% 100% 不适用 是 - - 19,360 - 100% 100% 不适用 是 - - 50,000 - 100% 100% 不适用 是 - - 209,981 - 139,368 -
	209,981

• 41 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续

(1) 子公司情况 ( 续

(c) 通过其他方式取得的子公司 (i) ：

子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码 1 上海坚峰投资发展有限公 间接 上海市 实业投资 5,000 实业投资、项目投资、企业管理等 有限责任公司 杨宁 67119559-0 司 ( 以下称 “ 上海坚峰 ”) 2 成都锦尚置业有限公司 间接 成都市 房地产开 50,000 商业房地产开发、销售、租赁 有限责任公司 黄秀文 74641027-6 ( 以下简称 “ 成都锦尚 ”) 发 ( 中外合作 ) 实质上构成对子公 年末实际 司净投资的其他 持股比例与表决权比例 少数股东权益中用于 出资额 项目余额 持股比例 表决权比例 不一致的原因 是否纳入合并报表少数股东权益 冲减少数股东损益的金额 1 上海坚峰 (i) 173,860 - 100% 100% 不适用 是 - - 董事会由五名董事组 成，其中三名为本公 2 成都锦尚 188,983 - 70% 60% 司委派 是 66,790 - 362,843 - 66,790 -

(i) 2010 年度，成都阳光上东由第三方收购上海坚峰 72.2% 的股权，上海坚峰持有成都锦尚 70% 的股权。交易完成后，上海坚 峰和成都锦尚成为本集团的子公司。于收购日，上海坚峰除通过下属子公司成都锦尚持有尚未开发的土地使用权外并无经营 活动，不符合业务的确认条件，此项收购不构成企业合并。 2013 年度，本集团支付对价 59,060 千元收购少数股东持有的上 海坚峰 27.8% 的股权，收购完成后，上海坚峰成为本公司的全资子公司，收购时点对价与按比例计算的上海坚峰净资产之间 的差额冲减本集团资本公积 25,610 千元。

• 42 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

• (2) 本年度新纳入合并范围的主体和不再纳入合并范围的主体

(a) 本年度新纳入合并范围的主体

		2013年12月31日	2013年12月31日	本期
			净资产	净亏损
	瑞港阳光		9,833	(167)
	北京艾堔		1,972	(28)
	瑞阳控股		(607)	(607)
	陕西上东投资		4,936	(64)
	文博纳理		9,998	(2)
	Sunshine Universal		-	-
	Sunshine Centre		-	-
	阳光丰成		-	-
	上海晟域		10,000	-
(b)	本年度不再纳入合并范围的主体
		处置日净资产		年初至处置日净亏损
	北京电控阳光房地产开发有限
	公司(以下简称“电控阳光”)(i)		37,533	(468)
	北京阳光优食餐饮有限公司
	(以下简称“优食餐饮”)(ii)		97	-
	青岛瑞诚商贸有限公司
	(以下简称“青岛瑞诚”)(iii)		1,905	(3,112)

(i) 电控阳光为本年度因出售全部 85% 股权而丧失控制权，从而不再纳入合并 范围的子公司 ( 附注十 ) 。

(ii) 优食餐饮为本年度因出售 90% 股权而丧失控制权，从而不再纳入合并范围 的子公司，剩余 10% 尚未出售的股权，转换为其他长期股权投资核算 ( 附注 十 ) 。

(iii) 青岛瑞诚为本年度因注销从而不再纳入合并范围的子公司 ( 附注十 ) 。

• 43 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司

出售日 损益确认方法 电控阳光 (a) 2013 年 8 月 29 日 具体计算如下附注四 (3)(a)(iii) 优食餐饮 (b) 2013 年 3 月 11 日 具体计算如下附注四 (3)(b)(iii)

(a) 处置电控阳光股权

于 2013 年 8 月 28 日，本集团与北京市朝阳城市建设综合开发公司签订股 权转让协议，向其出售本集团持有的子公司电控阳光全部 85% 的股权。于 2013 年 8 月 29 日，工商变更登记完成，自此电控阳光不再纳入合并范围。

(i) 处置电控阳光价格及现金流量列示如下：

(i) 处置电控阳光价格及现金流量列示如下：
处置价格 处置收到的现金 减：电控阳光持有的现金 处置收到的现金净额 (ii) 处置电控阳光净资产列示如下： 处置日 流动资产 191,533 非流动资产 101 流动负债 (154,101) 37,533 (iii) 处置电控阳光损益计算如下： 处置价格 减：电控阳光于处置日的净资产 电控阳光少数股东权益 处置产生的投资收益	金额 97,974 97,974 (397) 97,577 2012年12月31日 120,202 345 (82,546)
	38,001
	金额 97,974 (37,533) 5,630
	66,071

• 44 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

四 企业合并及合并财务报表 ( 续 )

(3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司(续) (iv) 电控阳光自年初至处置日的收入、费用和亏损如下： 收入 减：成本和费用 亏损总额 减：所得税费用 净亏损 (b) 处置优食餐饮股权	金额 - (468)
	(468) -
	(468)

于 2012 年 8 月 31 日，本集团与北京美食快充餐饮管理有限公司签订股权 转让协议，向其出售子公司优食餐饮 90% 的股权。于 2013 年 3 月 11 日， 工商变更登记完成，交易完成后，本公司仅持有 10% 股权，自此优食餐饮 不再纳入合并范围。

(i) 处置优食餐饮价格及现金流量列示如下： 处置价格 处置收到的现金 减：优食餐饮持有的现金 处置减少的现金净额 (ii) 处置优食餐饮净资产列示如下： 处置日 流动资产 97 非流动资产 - 流动负债 - 97	金额 87 87 (97) (10) 2012年12月31日 97 - -
	97

• 45 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013年度 (除特别注明外，金额单位为人民币千元) 四 企业合并及合并财务报表(续) (3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司(续) (b) 处置优食餐饮股权(续) (iii) 处置优食餐饮损益计算如下： 处置价格 减：优食餐饮于处置日被处置股权对应的净资产 本集团剩余股权价值 处置产生的投资收益	金额 87 (97) 10
	-

(iv) 优食餐饮于 2013 年度无实质性经营业务，自年初至处置日无收入、成本及 费用发生。

• 46 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注

(1) 货币资金

库存现金 — 人民币 银行存款 — 人民币 美 元 欧 元 港 币	2013年12月31日 外币金额 汇率 人民币金额 — — 103 — — 906,139 856 6.0969 5,219 214 8.4189 1,802 2 0.7862 2 913,162 913,265	2012年12月31日	2012年12月31日
	外币金额 汇率 — — — — 856 6.0969 214 8.4189 2 0.7862	外币金额 汇率 — — — — 465 6.2855 295 8.3176 2 0.8109	人民币金额 737
			381,620 2,923 2,454 2
			386,999
			387,736

于 2013 年 12 月 31 日，银行存款中包括 13,385 千元 (2012 年 12 月 31 日： 28,959 千元 ) 的住户按揭贷款保证金。

(2) 应收账款

2013年12月31日 应收账款 24,135 减：坏账准备 (617) 23,518 应收账款账龄分析如下： 2013年12月31日 一年以内 14,890 一到二年 7,967 三年以上 1,278 24,135	2012年12月31日 12,695 (459)
	12,236
	2012年12月31日 11,417 - 1,278
	12,695

(a) 应收账款账龄分析如下：

• 47 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(2) 应收账款 ( 续 )

(b) 应收款按类别分析如下：

单项金额重大并单独 计提坏账准备 按组合计提坏账准备 －单独进行减值测试 无减值迹象的第三 方组合 －其他第三方组合 单项金额虽不重大但 单独计提坏账准备	2013年12月31日 账面余额 坏账准备 金额 占总额 比例 金额 计提 比例 - - - - 7,669 32% - - 15,897 66% (48) 0.3% 569 2% (569) 100% 24,135 100% (617) 3%	2012年12月31日	2012年12月31日
	账面余额 金额 占总额 比例 - - 7,669 32% 15,897 66% 569 2%	账面余额 金额 占总额 比例 - - 5,435 43% 6,821 54% 439 3%	坏账准备
			金额 计提 比例 - - - - (20) 0.3% (439) 100%
	24,135 100%	12,695 100%	(459) 4%

(c) 按组合计提的坏账准备的应收账款中，采用余额百分比法的组合分析如下：

单独进行减值测试无 减值迹象的第三方 组合 其他第三方组合	2013年12月31日 账面余额 坏账准备 金额 比例 金额 计提 比例 7,669 33% - - 15,897 67% (48) 0.3% 23,566 100% (48) 0.2%	2012年12月31日	2012年12月31日
	账面余额 金额 比例 7,669 33% 15,897 67% 23,566 100%	账面余额 金额 比例 5,435 44% 6,821 56% 12,256 100%	坏账准备
			金额 计提 比例 - - (20) 0.3%
			(20) 0.2%

• (d) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款分 析如下：

个人购房者 应收租金	账面余额 坏账准备 计提比例 理由 439 (439) 100% 预计难以收回 130 (130) 100% 预计难以收回 569 (569)

• 48 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (2) 应收账款 ( 续 )

• (e) 2013 年度，无以前年度已全额或以较大比例计提坏账准备，本年度全额或 以较大比例收回或转回的应收账款 (2012 年度：无 ) 。

• (f) 2013 年度，本集团无核销的应收账款 (2012 年度：无 ) 。

• (g) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团无应收持有本公司 5%( 含 5%) 以上表决权股 份的股东单位的应收账款 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (h) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的应收账款分析如下：

与本集团 关系 单位租户甲 第三方 单位租户乙 第三方 单位租户丙 第三方 单位租户丁 第三方 个人购房者戊 第三方	金额 年限 5,434 一年以内 2,235 一年以内 808 一年以内 774 一年以内 620 五年以上 9,871	占应收账款总额 比例 23% 9% 3% 3% 3%
		41%

• (i) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团无应收关联方的应收账款 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (j) 2013 年度，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款 (2012 年度： 无 ) 。

• (k) 2013 年度，本集团未向金融机构以不附追索权的方式转让应收账款 (2012 年度：无 ) 。

• (l) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团应收账款中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 49 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (3) 预付款项

(a) 预付款项账龄分析如下：

一年以内 一到二年 二到三年 三年以上	2013年12月31日 金额 占总额比例 116,858 56% 42,842 21% 249 0% 48,482 23% 208,431 100%	2012年12月31日
	金额 116,858 42,842 249 48,482 208,431	金额 占总额比例 89,407 61% 6,185 4% 48,334 33% 2,556 2% 146,482 100%

于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 91,573 千元 (2012 年 12 月 31 日： 57,075 千元 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，上述账龄超过一年的预付款项主要为预付项目款， 由于相关项目进度尚未达到结转节点，该等款项尚未结转。

• 50 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (3) 预付款项 ( 续 )

• (b) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的预付款项分析如下：

与本集 团关系 GOLF LINKS DESIGN LIMITED 第三方 北京市通州区漷县 镇人民政府 第三方 北京东光微电子有 限公司 第三方 中信信托有限责任 公司(以下简称 “中信信托“) 第三方 华高莱斯国际地产 顾问（北京）有 限公司 第三方	金额 41,038 40,000 22,836 13,775 2,340 119,989	占预付款项 总额比例 预付时间 未结算原因 20% 2013年 项目进度未达到结转 节点 19% 2010年 项目进度未达到结转 节点 11% 2010年和 2012年 项目进度未达到结转 节点 7% 2013年 预付借款利息 1% 2012年 项目进度未达到结转 节点 58%

• (c) 于 2013 年 12 月 31 日，预付款项中包含的预缴税金共计 63,889 千元 (2012 年 12 月 31 日： 36,040 千元 ) ，主要为本集团按照开发项目预收款项和投资 物业预收租金计算缴纳的企业所得税 6,241 千元 (2012 年 12 月 31 日： 17,650 千元 ) 、营业税 33,260 千元 (2012 年 12 月 31 日： 7,728 千元 ) 及土地 增值税 20,392 千元 (2012 年 12 月 31 日： 10,004 千元 ) 。

• (d) 于 2013 年 12 月 31 日，预付款项中无预付持有本公司 5%( 含 5%) 以上表决 权股份的股东单位的预付款项 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (e) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团预付款项中无预付关联方款项 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (f) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团预付款项中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 51 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(4) 其他应收款

应收其他单位往来款项 应收联营及合营公司的往来 款 应收投标保证金、诚意保证 金及押金 应收其他代垫款项 应收项目管理、商业策划及 资产交易服务款项 应收待退回拆迁款 应收待退回土地出让金 应收代垫购房者契税、公共 维修基金等款项 其他 减：坏账准备	2013年12月31日 71,755 124 98,967 13,472 22,119 10,055 9,936 313 4,108 230,849 (7,997) 222,852	2012年12月31日 188,985 89,109 36,731 36,270 14,965 14,405 9,936 1,667 7,617
		399,685 (22,353)
		377,332

• 52 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (4) 其他应收款 ( 续 )

(a) 其他应收款账龄分析如下：

一年以内 一至二年 二至三年 三年以上	2013年12月31日 122,904 44,368 31,043 32,534 230,849	2012年12月31日 300,175 62,323 5,076 32,111
		399,685

(b) 其他应收款按类别分析如下：

单项金额重大且单独 计提坏账准备 按组合计提坏账准备 －第三方客户组合 －关联方组合 单项金额虽不重大但 单独提坏账准备	2013年12月31日 账面余额 坏账准备 金额 占总额 比例 金额 计提 比例 147,202 64% - - 53,567 23% (161) 0.3% 22,244 10% - - 7,836 3% (7,836) 100% 230,849 100% (7,997) 3.5%	2012年12月31日	2012年12月31日
	账面余额 金额 占总额 比例 147,202 64% 53,567 23% 22,244 10% 7,836 3% 230,849 100%	账面余额 金额 占总额 比例 236,170 59% 37,200 9% 104,074 26% 22,241 6% 399,685 100%	坏账准备
			金额 计提 比例 - - (112) 0.3% - - (22,241) 100%
			(22,353) 5.6%

• 53 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (4) 其他应收款 ( 续 )

• (c) 按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用余额百分比法的组合分析如下：

第三方客户组合 关联方组合	2013年12月31日 账面余额 坏账准备 金额 比例 金额 计提 比例 53,567 71% (161) 0.3% 22,244 29% - - 75,811 100% (161) 0.2%	2012年12月31日	2012年12月31日
	账面余额 金额 比例 53,567 71% 22,244 29% 75,811 100%	账面余额 金额 比例 37,200 26% 104,074 74% 141,274 100%	坏账准备
			金额 计提 比例 (112) 0.3% - -
			(112) 0.1%

• (d) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 分析如下：

阳光上东住宅购房者 北流市虎威水泥有限责 任公司(以下简称“虎 威水泥”)等	账面余额 3,283 4,553 7,836	坏账准备计提比例 理由 (3,283) 100% 预计难以收回 (4,553) 100% 预计难以收回 (7,836)

• (e) 以前年度已全额计提坏账准备、或计提坏账准备的比例较大，但在本年度全 额收回或转回、或在本年度收回或转回比例较大的其他应收款情况如下：

转回原因 确定原坏账 准备的依据 四川博海建设工程有 限公司 与原股东签署新的 协议，由其负责追 缴，或直接承担无 法收回的部分 股权收购时点 取得的债权， 当时预计难以 收回 成都蓉建业房屋拆迁 工程有限责任公司	转回前累计已 计提坏账准备额 (12,000) (2,405) (14,405)	转回金额 12,000 2,405
		14,405

• (f) 2013 年度，本集团无核销的其他应收款 (2012 年度：无 ) 。

• (g) 于 2013 年 12 月 31 日，无应收持有本公司 5%( 含 5%) 以上表决权股份的股 东单位的其他应收款 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 54 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续

• (4) 其他应收款 ( 续 )

(h) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的其他应收款分析如下：

与本集团关系 天津克瑞思森林开发有 限公司 第三方 天津市津南区建设工程 质量安全监督管理支 队 第三方 山东傲锐置业有限公司 第三方 西安凯玄实业有限公司 第三方 上海锦江国际酒店集团 第三方	金额 年限 36,500 一到两年 34,480 一年以内 30,702 一到两年 30,000 两到三年 30,000 一年以内 161,682	占其他应收款总额 比例 16% 15% 13% 13% 13%
		70%

• 55 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(4) 其他应收款 ( 续 )

(i) 应收关联方的其他应收款分析如下 ( 附注七 (4)(g)) ：

2013年12月31日 与本集团 关系 金额 占其他应收款 总额的比例 (%) 坏账 准备 菱华阳光(天津)房地 产开发有限公司 (以下简称“菱华阳 光”) 合营企业 - - - 阳菱光辉(天津)房地 产开发有限公司 (以下简称“阳菱光 辉”) 合营企业 - - - 天津友谊新资商贸 有限公司(以下简 称“友谊新资”) 联营企业 6,717 3% - 天津光明新丽商贸 有限公司(以下简 称“光明新丽”) 联营企业 9,075 4% - 天津津汇远景贸易 有限公司(以下简 称“津汇远景”) 联营企业 3,368 2% - 天津建设新汇商贸 有限公司(以下简 称“建设新汇”) 联营企业 2,140 1% - 天津紫金新嘉商贸 有限公司(以下简 称“紫金新嘉”) 联营企业 820 0% - 上海新丽熹和资产 管理有限公司(以 下简称“上海新丽 熹和”) 联营企业 - - - 沈阳世达物流有限 责任公司(以下简 称“沈阳世达”) 联营企业 - - - 菱华阳光(天津)商 业管理有限公司 (以下简称“菱华 阳光商业”) 联营企业 124 0% - 22,244 10% -	2012年12月31日	2012年12月31日
	金额 占其他应收款 总额的比例 (%) 52,520 13% 36,470 9% 11,148 3% 1,700 0% 858 0% 747 0% 443 0% 70 0% 69 0% 49 0% 104,074 26%	坏账 准备 - - - - - - - - - -
		-

(j) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团其他应收款中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 56 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(5) 存货

存货分类如下：

2013年12月31 账面 存货 余额 跌价准备 开发成本(a) 3,374,757 - 开发产品(b) 172,527 - 库存商品 821 - 3,548,105 -	2013年12月31	2013年12月31	日 账面 价值 3,374,757 172,527 821 3,548,105	2012年12月31日	2012年12月31日	2012年12月31日
		存货 跌价准备 - - - -		账面 余额 3,043,723 265,894 - 3,309,617	存货 跌价准备 - - - -	账面 价值 3,043,723 265,894 -
						3,309,617

(a) 开发成本

项目名称 开工或预计 开工时间 预计 竣工时间 预计 总投资 北京阳光上东项目(C9 区5号楼)(附注五 (29)(a)(i)) 2005年 2014年 94,441 北京酒仙桥危旧房改造 项目(i) 尚未开工 尚未确定 尚未确定 成都锦尚中心项目(ii) 2012年 2014年 1,405,100 天津杨柳青鹭岭景园项 目(ii) 2012年 2015年 4,893,072	2013年 12月31日 2012年 12月31日 94,441 95,456 - 119,595 739,779 891,978 2,540,537 1,936,694
	3,374,757 3,043,723

于 2013 年 12 月 31 日，开发成本中包含的资本化利息金额为 152,628 千元 (2012 年 12 月 31 日： 23,467 千元 ) 。于 2013 年度，用于确定资本化金额 的资本化率为年利率 7.10%(2012 年度： 7.55%) 。

• (i) 2013 年度，本公司将所持有的电控阳光全部 85% 股权转让给北京市朝阳城 市建设综合开发公司 ( 以下简称 “ 朝开公司 ”) ，存货相应转出 ( 附注四 (3)(a)) 。

• (ii) 2013 年度，本集团将账面价值为 544,400 千元的开发成本改为出租，自改 变用途之日起，转为投资性房地产核算 ( 附注五 (9)) 。

• 57 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (5) 存货 ( 续

• (b) 开发产品

项目名称 竣工时间 北京盛世嘉园项目 2000年 北京阳春光华项目 2001年 北京阳光丽景项目 2004年 北京阳光上东项目 (不含C9区5号楼)(i) (附注五(29)(a)(i)) 2004年至 2009年 天津万东花园项目(ii) 2010年	2012年 2013年 12月31日本年增加 本年减少 12月31日 4,913 - - 4,913 6,117 - - 6,117 8,493 - (624) 7,869 226,399 - (72,771) 153,628 19,972 - (19,972) -
	265,894 - (93,367) 172,527

于 2013 年 12 月 31 日，账面价值为 1,735,434 千元的存货 (2012 年 12 月 31 日： 317,552 元 ) 作为一年内到期的非流动负债 ( 附注五 (22)(i)) 及长期借款 ( 附注 五 (23)(i)) 的抵押物。

• (i) 2013 年度，本集团将账面价值为 2,613 千元的开发产品由出售改为出租，自 改变用途之日起，转换为投资性房地产核算 ( 附注五 (9)) 。

• (ii) 2013 年度，本集团将账面价值为 18,769 千元的开发产品由出售改为自用， 自改变用途之日起，转换为固定资产和无形资产核算 ( 附注五 (10), 附注五 (11)) 。

• 58 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(6) 长期应收款

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 - 应收租赁押金 35,130

于 2013 年 12 月 31 日，长期应收款为本集团支付的为租入上海锦江国际购 物中心项目的租赁履约保证金及押金 ( 附注九 (2)) 。

(7) 长期股权投资

合营企业(a) 联营企业(b) -无公开报价 其他长期股权投资(c) 减：长期股权投资减值 准备	2013年12月31日 423,129 366,409 113,900 (20,000) 883,438	2012年12月31日 30,643 391,010 70,000 (20,000)
		471,653

本集团不存在长期股权投资变现的重大限制 。

• 59 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(7) 长期股权投资 ( 续 )

(a) 合营企业

核算方法 投资成本 北京汉博阳光商业管理有限公 司(以下简称“汉博阳光”) 权益法 500 菱华阳光 权益法 270,300 阳菱光辉 权益法 158,100 上海新丽熹和 权益法 250 北京阳光承兴资产管理有限公 司(以下简称“阳光承兴”) 权益法 500 南京智尚汇东资产管理有限公 司(以下简称“南京智尚”)(i) 权益法 510	2012年 12月31日 1,336 29,446 (387) 248 - - 30,643		本年增减变动	宣告分派的 现金股利 - - - - - - -	2013年 12月31日 持股 比例 表决权 比例 持股比例与表决权比例 不一致的说明 减值 准备 1,356 50% 50% 不适用 - 263,414 51% 57% 董事会由七名董事组成，其 中四名董事由本集团委派 - 157,209 51% 57% 董事会由七名董事组成，其 中四名董事由本集团委派 - 247 50% 50% 按出资比例行使表决权 - 499 50% 50% 按出资比例行使表决权 - 404 51% 60% 董事会由五名董事组成，其 中三名董事由本集团委派 - 423,129 -	2013年 12月31日 持股 比例 表决权 比例 持股比例与表决权比例 不一致的说明 减值 准备 1,356 50% 50% 不适用 - 263,414 51% 57% 董事会由七名董事组成，其 中四名董事由本集团委派 - 157,209 51% 57% 董事会由七名董事组成，其 中四名董事由本集团委派 - 247 50% 50% 按出资比例行使表决权 - 499 50% 50% 按出资比例行使表决权 - 404 51% 60% 董事会由五名董事组成，其 中三名董事由本集团委派 - 423,129 -	本年计 提减值 准备 - - - - - -
		追加或 减少投资 - 240,300 158,100 - 500 510 399,410	按权益法调 整的净损益 20 (6,332) (504) (1) (1) (106) (6,924)
						-	-

(i) 公司董事会由五名董事组成，其中三名董事由本集团委派，董事会决议由三分之二以上表决权通过方可执行，因此本集团无 法单独控制该公司，作为合营企业核算。

• 60 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(7) 长期股权投资 ( 续

(b) 联营企业

联营企业
核算 方法 投资成本 沈阳世达 权益法 106,350 友谊新资 权益法 86,670 光明新丽 权益法 86,000 津汇远景 权益法 52,500 建设新汇 权益法 39,500 紫金新嘉 权益法 60,500 菱华阳光商业 权益法 40,050	2012年 12月31日 70,204 74,842 90,116 41,620 26,992 51,668 35,568		本年增减变动			2013年 12月31日 持股 比例 表决权 比例 持股比例与表决权 比例不一致的说 明 减值 准备 62,496 44% 40% 董事会由五名董事 组成，其中两名 为本集团委派 - 70,094 10% 33% 董事会由三名董事 组成，其中一名 为本集团委派 - 89,549 10% 33% - 40,327 10% 33% - 23,745 10% 33% - 49,125 10% 33% - 31,073 45% 40% 董事会由五名董事 组成，其中两名 为本集团委派 - 366,409 -	本年计 提减值 准备 - - - - - - -
		追加或 减少投资 - - - - - - -	按权益法调整 的净损益 (7,708) (4,748) (567) (1,293) (3,247) (2,543) (4,495)	宣告分派的现 金股利 - - - - - - - -	其他权 益变动 - - - - - - -
	391,010	-	(24,601)		-		-

• 61 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 五 合并财务报表项目附注 ( 续

• (7) 长期股权投资 ( 续 )

• (c) 其他长期股权投资

本年增减变动 核算 投资 2012 年 增加 减少 宣告分 其他权 2013 年 持股 表决权 持股比例与 减值 本年计提 方法 成本 12 月 31 日 派的现 益变动 12 月 31 日 比例 比例 表决权比例 准备 减值准备 金股利 不一致的说明 广西北宝高等级公路 股份有限公司 ( 以下 简称 “ 广西北宝 ”) 成本法 20,000 20,000 - - - - 20,000 18.93% 18.93% 不适用 (20,000) - 董事会由三名董 山东傲锐置业有限公 司 ( 以下简称 “ 山东傲 事组成，本公 司未委派董事 锐 ”)(i) 成本法 88,890 50,000 38,890 - - - 88,890 10% - 参与表决 - - 优食餐饮 ( 附注四 (2)(b)(ii)) 成本法 10 - 10 - - - 10 10% 10% 不适用 - - 新疆远镜合志股权投 资合伙企业 ( 有限合 本公司作为有限 伙 )( 以下简称 “ 新疆 合伙人不参与 远镜合志 ”)(ii) 成本法 5,000 - 5,000 - - - 5,000 5.47% - 日常经营决策 - - 70,000 43,900 - - - 113,900 (20,000) -

• (i) 截止 2013 年 12 月 31 日，本集团对山东傲锐的出资款已经全部到位。

(ii) 于 2013 年 11 月 19 日，本公司之子公司阳光厚土认缴 15,000 千元与新疆远镜股权投资管理有限公司、新疆家世界股权投资 有限公司等 9 家公司成立新疆远镜合志，阳光厚土为有限合伙人，持股比例为 5.47% 。截止 2013 年 12 月 31 日，本公司对 新疆远镜合志已缴纳 5,000 千元出资款 ( 附注九 (3)) 。

• 62 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 ) (7) 长期股权投资 ( 续 ) (d) 长期股权投资减值准备 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日 其他长期股权投资 广西北宝 (i) (20,000) - - (20,000)

(i) 由于被投资企业广西北宝经营及财务状况不佳，本公司对其全额计提减值准备。

• 63 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (7) 长期股权投资 ( 续 )

• (d) 长期股权投资减值准备 ( 续 )

• (ii) 除广西北宝以外的长期股权投资的预计可收回金额均不低于其账面价值，无 需在本财务报表中计提长期股权投资减值准备。

友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇和紫金新嘉系由家世界连锁商业 集团有限公司 ( 后更名为 “ 天津家世界商业有限公司 ” ，以下简称 “ 家世界集团 ” 或 “ 存续公司 ”) 以存续分立的方式于 2007 年 11 月新设成立。根据公司法及 其他相关法律法规的规定，原家世界集团分立前的债务应由分立后的公司承 担连带责任，负有连带义务的每个公司都负有清偿全部债务的义务，履行了 义务的公司，有权要求其他负有连带义务的公司偿付其应当承担的份额。原 家世界集团存在若干尚无法确定最终结果的重大或有事项主要包括但不限于 税务风险以及为员工缴纳的社会保险费用可能存在不符合当地政府相关政策 的风险等。

于 2009 年 7 月 31 日，友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇和紫金 新嘉分别与存续公司和存续公司股东杜厦签署了《协议书》，根据该等协议 书，存续公司确认原家世界集团及子公司在 2007 年 12 月 1 日前不存在违 反劳动法律法规有关规定的行为，已根据法律及税务机关的要求及时、足额 缴纳税款，未有任何拖欠税款的行为或责任，存续公司承担在分立前发生的 以原家世界集团或其子公司为被诉一方的仲裁、诉讼案件的全部责任和后 果。杜厦承诺对前述存续公司的承诺与保证承担连带责任。

于 2013 年 12 月 31 日，紫金新嘉若干子公司拥有的净值为 39,889 千元 (2012 年 12 月 31 日： 46,074 千元 ) 的投资性房地产尚未取得房屋所有权证。其中净值 为 32,557 千元 (2012 年 12 月 31 日： 38,230 千元 ) 的建筑物虽已取得建设工程 规划许可证，但由于该物业所占土地性质为集体土地，由于目前法律对此种 情况尚无明确规定，该物业上的租赁合同的法律效力存在一定的不确定性； 其他净值为 7,332 千元 (2012 年 12 月 31 日： 7,844 千元 ) 的建筑物尚未取得建设 规划许可证，相应的租赁合同根据 2009 年 9 月 1 日起实施的《最高人民法院 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关 规定，属于无效合同，紫金新嘉之子公司可要求参照合同约定的租金标准要 求承租人支付房屋占有使用费，但亦将向承租人赔偿因合同无效受到的损 失。

本集团董事会和管理层对上述事项的可能性及相关影响进行了分析，认为上 述风险发生的可能性不大，不会对友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新 汇和紫金新嘉产生重大影响或造成重大损失，无需在本财务报表中计提长期 股权投资减值准备。

• 64 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(8) 对合营企业和联营企业投资

持股 比例 表决权 比例 合营企业- 汉博阳光 50% 50% 菱华阳光 51% 57% 阳菱光辉 51% 57% 上海新丽熹和 50% 50% 阳光承兴 50% 50% 南京智尚 51% 60% 联营企业- 沈阳世达 44% 40% 友谊新资 10% 33% 光明新丽 10% 33% 津汇远景 10% 33% 建设新汇 10% 33% 紫金新嘉 10% 33% 菱华阳光商业 45% 40%	2013年12月31日	2013年度
	资产总额 负债总额 净资产 2,822 109 2,713 926,552 410,053 516,499 308,302 50 308,252 537 41 496 998 - 998 1,020 228 792 222,798 90,915 131,883 1,263,366 658,448 604,918 1,497,277 644,051 853,226 648,989 289,083 359,906 864,661 722,123 142,538 853,083 388,352 464,731 80,611 12,383 68,228	营业收入 净利润/(亏损) 3,678 40 - (12,416) - (989) 350 (3) - (2) 720 (208) 20,242 (17,518) 84,369 (47,479) 113,556 (5,667) 77,091 (12,931) 79,100 (32,468) 80,606 (25,428) 17,067 (9,989)

• 65 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注(续)

(9) 投资性房地产

2012年 本年增加 12月31日 原价合计 2,252,647 551,585	本年减少 2013年 12月31日 (29,641) 2,774,591
房屋、建筑物 1,868,933 409,528 土地使用权 383,714 142,057	(14,086) 2,264,375 (15,555) 510,216
累计折旧、摊销合计 (273,725) (67,252)	7,145 (333,832)
房屋、建筑物 (213,708) (54,885) 土地使用权 (60,017) (12,367)	3,899 (264,694) 3,246 (69,138)
账面净值合计 1,978,922	2,440,759
房屋、建筑物 1,655,225 — 土地使用权 323,697 —	— 1,999,681 — 441,078
减值准备合计 - -	- -
房屋、建筑物 - - 土地使用权 - -	- - - -
账面价值合计 1,978,922	2,440,759
房屋、建筑物 1,655,225 — 土地使用权 323,697 —	— 1,999,681 — 441,078

2013 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额 66,633 千元 (2012 年度： 62,644 千元 ) 。

2013 年度，本集团将账面价值为 4,691 千元 ( 原价 7,096 千元 ) 的房屋建筑物 及 3,352 千元 ( 原价 4,840 千元 ) 的土地使用权整体出售 ( 附注五 (29)(b)(i)) 。

2013 年度，本集团将账面价值为 547,013 千元 ( 其中房屋建筑物 407,723 千 元，土地使用权 139,290 千元 ) 的存货由出售改为出租，自改变用途之日 起，转换为投资性房地产核算 ( 附注五 (5)(a)(ii), 附注五 (5)(b)(i)) 。

2013 年度，本集团将账面价值为 1,524 千元 ( 原价 1,805 千元 ) 的房屋建筑物 及 2,442 千元 ( 原价 2,780 千元 ) 的土地使用权由自用改为出租，自改变用途 之日起，转换为投资性房地产核算 ( 附注五 (10), 附注五 (11)) 。

• 66 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(9) 投资性房地产 ( 续 )

2013 年度，本集团将账面价值为 5,496 千元 ( 原价 6,990 千元 ) 的房屋建筑物 及账面价值为 8,957 千元 ( 原价 10,715 千元 ) 的土地使用权由出租改为自 用，自改变用途之日起，转换为固定资产和无形资产核算 ( 附注五 (10), 附注 五 (11)) 。

于 2013 年 12 月 31 日，账面价值约为 1,363,974 千元 ( 原价 1,838,305 千 元 ) 的投资性房地产 (2012 年 12 月 31 日：账面价值 1,035,306 千元，原价 1,168,289 千元 ) 作为一年内到期的非流动负债 ( 附注五 (22)(i)) 和长期借款 ( 附 注五 (23)(i)) 的抵押物。

于 2013 年 12 月 31 日，账面价值约为 252,956 千元 ( 原价 314,357 千元 ) 的 房屋建筑物及土地使用权 (2012 年 12 月 31 日：账面价值 261,773 千元、原 价 314,357 千元 ) 由于改造未获得批复尚未办妥房产证，预计在 2014 年办结 房产证。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产无减值迹象，故无需对其计 提减值准备 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 67 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(10) 固定资产

		2012年			2013年
	12	月31日	本年增加	本年减少	12月31日
原价合计		47,224	21,188	(4,148)	64,264
房屋、建筑物		13,392	16,515	(1,830)	28,077
运输工具		13,529	1,159	(1,462)	13,226
办公设备		20,303	3,514	(856)	22,961
累计折旧合计		(23,093)	(6,574)	2,112	(27,555)
房屋、建筑物		(4,759)	(2,453)	281	(6,931)
运输工具		(6,828)	(2,099)	1,156	(7,771)
办公设备		(11,506)	(2,022)	675	(12,853)
账面净值合计		24,131			36,709
房屋、建筑物		8,633	—	—	21,146
运输工具		6,701	—	—	5,455
办公设备		8,797	—	—	10,108
减值准备合计		-	-	-	-
房屋、建筑物		-	-	-	-
运输工具		-	-	-	-
办公设备		-	-	-	-
账面价值合计		24,131			36,709
房屋、建筑物		8,633	—	—	21,146
运输工具		6,701	—	—	5,455
办公设备		8,797	—	—	10,108

• 68 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续

(10) 固定资产 ( 续 )

于 2013 年 12 月 31 日，账面价值为 13,184 千元 ( 原价 19,656 千元 ) 的房屋 建筑物 (2012 年 12 月 31 日：账面价值 8,421 千元，原价 14,532 千元 ) 作为 一年内到期的非流动负债 ( 附注五 (22)(i)) 和长期借款 ( 附注五 (23)(i)) 的抵押 物。

2013 年度，固定资产计提的折旧金额为 5,132 千元 (2012 年度： 5,603 千 元 ) ，其中计入开发成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为 92 千元、 588 千元及 4,452 千元 (2012 年度： 552 千元、 619 千元及 4,432 千元 ) 。

2013 年度，本集团将账面价值为 1,524 千元 ( 原价 1,805 千元 ) 的房屋建筑物 由自用改为出租，自改变用途之日起，转换为投资性房地产核算 ( 附注五 (9)) 。

2013 年度，本集团将账面价值为 5,496 千元 ( 原价： 6,990 千元 ) 的房屋建筑 物由出租改为自用，自改变用途之日起，转换为固定资产核算 ( 附注五 (9)) 。

• 2013 年度，本集团将账面价值为 8,986 千元的房屋建筑物由出售改为自 用，自改变用途之日起，转换为固定资产核算 ( 附注五 (5)(b)(ii)) 。

2013 年度，本集团无由在建工程转入的固定资产 (2012 年度：无 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的固定资产 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团的固定资产无减值迹象，故无需对其计提减 值准备 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 69 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(11) 无形资产

		2012年			2013年
	12	月31日	本年增加	本年减少	12月31日
原价合计		19,421	23,294	(2,780)	39,935
土地使用权		18,180	20,498	(2,780)	35,898
软件		1,241	1,911	-	3,152
商标		-	885	-	885
累计摊销合计		(3,817)	(2,559)	338	(6,038)
土地使用权		(3,206)	(2,312)	338	(5,180)
软件		(611)	(188)	-	(799)
商标		-	(59)	-	(59)
账面净值合计		15,604			33,897
土地使用权		14,974	—	—	30,718
软件		630	—	—	2,353
商标		-	—	—	826
减值准备合计		-	-	-	-
土地使用权		-	-	-	-
软件		-	-	-	-
商标		-	-	-	-
账面价值合计		15,604			33,897
土地使用权		14,974	—	—	30,718
软件		630	—	—	2,353
商标		-	—	—	826

2013 年度，无形资产的摊销金额为 801 千元 (2012 年度： 565 千元 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，账面价值约为 20,948 千元 ( 原价 26,034 千元 ) 的土 地使用权 (2012 年 12 月 31 日：账面价值 14,974 千元，原价 18,180 千元 ) 分别作为一年内到期的非流动负债 ( 附注五 (22)(i)) 及长期借款 ( 附注五 (23)(i)) 的抵押物。

2013 年度，本集团将账面价值为 8,957 千元 ( 原价： 10,715 千元 ) 的土地使 用权由出租改为自用，自改变用途之日起，转换为无形资产核算 ( 附注五 (9)) 。

• 70 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(11) 无形资产 ( 续 )

2013 年度，本集团将账面价值为 9,783 千元的土地使用权由出售改为自 用，自改变用途之日起，转换为无形资产核算 ( 附注五 (5)(b)(ii)) 。

2013 年度，本集团将账面价值为 2,442 千元 ( 原价： 2,780 千元 ) 的土地使用 权由自用改为出租，自改变用途之日起，转换为投资性房地产核算 ( 附注五 (9)) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的无形资产 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团的无形资产无减值迹象，故无需对其计提 减值准备 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

(12) 商誉

商誉
商誉 瑞阳嘉和 上东经纪 减：减值准备(a) 瑞阳嘉和	2012年 12月31日 13,954 395 14,349 (4,186) 10,163	本年增加 - - - - -	本年减少 - - - - -	2013年 12月31日 13,954 395
				14,349 (4,186)
				10,163

(a) 减值

于 2013 年 12 月 31 日，本集团将商誉账面价值分摊至预期从企业合并的协 同效益中受益的资产组，预计资产组未来的现金流量并进行减值测试。在预 测未来现金流量时，考虑与资产组相关的已签署不可撤销的租赁合同及合同 租赁年限、预期租金变动趋势、租赁相关的运营支出以及资本性支出等。利 用市场借款利率作适当调整后的折现率，对资产组未来现金流量在合理预计 期限内加以折现。测试结果表明包含商誉的资产组的可收回金额高于其账面 净值，故无需对其补提减值准备 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 71 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(13) 长期待摊费用

办公室及写字楼装修 经营租入物业改造 办公楼租赁 售楼部建造 融资顾问费 其他	2012年 12月31日 3,260 - 190 4,375 - 114 7,939	本年增加 8,548 53,223 2,624 18,565 12,562 687 96,209	本年摊销 (1,051) - (1,670) (7,666) (5,258) (92) (15,737)	其他 减少 - - - - - - -	2013年 12月31日 其他减少 的原因 10,757 不适用 53,223 不适用 1,144 不适用 15,274 不适用 7,304 不适用 709 不适用 88,411

(14) 递延所得税资产和递延所得税负债

• (a) 未经抵销的递延所得税资产

预提费用及税金 可抵扣亏损	2013年12月31日 递延所得税 资产 可抵扣暂时性 差异及可抵扣 亏损 66,908 267,632 37,818 151,272	2013年12月31日 递延所得税 资产 可抵扣暂时性 差异及可抵扣 亏损 66,908 267,632 37,818 151,272	2012年12	月31日
	递延所得税 资产 66,908 37,818		递延所得税 资产 56,657 13,008	可抵扣暂时性 差异及可抵扣 亏损 226,628 52,032
其中：当期亏损	26,506	106,024	10,885	43,542
资产减值准备 超支广告费 抵销内部未实现利 润	195 2,493 14,769 122,183	780 9,972 59,076 488,732	188 2,399 9,734 81,986	752 9,596 38,936
				327,944

• 72 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(14) 递延所得税资产和递延所得税负债 ( 续 )

(b) 未经抵销的递延所得税负债

非同一控制下企业 合并 借款相关交易费用 摊销余额 可税前抵扣的预缴 税金 资本化利息	2013年12月31日 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 62,499 249,996 1,025 4,100 1,385 5,540 23,542 94,168 88,451 353,804	2012年12月31日	2012年12月31日
	递延所得税负债 62,499 1,025 1,385 23,542 88,451	递延所得税负债 62,499 - - - 62,499	应纳税暂时性差异 249,996 - - -
			249,996

• (c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：

2013年 12月31日 可抵扣暂时性差异 11,913 可抵扣亏损 53,604 65,517 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期： 2013年 12月31日 2014年 - 2015年 1,636 2016年 14,600 2017年 16,989 2018年 20,379 53,604	2012年 12月31日 28,827 71,807
	100,634
	2012年 12月31日 513 15,627 24,257 31,410 -
	71,807

• (d) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：

• 73 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(14) 递延所得税资产和递延所得税负债 ( 续 )

(e) 递延所得税资产和递延所得税负债互抵金额：

2013 年 2012 年 12 月 31 日 12 月 31 日 - 递延所得税资产 5,591 - 递延所得税负债 5,591

抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：

递延所得税资产 递延所得税负债	2013年12月31日 递延所得税 资产或负债 净额 互抵后的可抵扣 或应纳税暂时性 差额 116,592 466,368 82,860 331,440	2012年12月31日
		递延所得税 资产或负债 净额 互抵后的可抵扣 或应纳税暂时性 差额 81,986 327,944 62,499 249,996

• 74 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(15) 资产减值准备

坏账准备	2012年 12月31日 22,812	本年 增加 207	本年减少 转回 转销 (14,405) -	本年减少 转回 转销 (14,405) -	2013年 12月31日 8,614
			转回 (14,405)
其中：应收账款坏账准备 其他应收款坏账准备	459 22,353	158 49	- (14,405)	- -	617 7,997
长期股权投资减值准备 商誉减值准备	20,000 4,186 46,998	- - 207	- - (14,405)	- - -	20,000 4,186
					32,800

(16) 短期借款

币种 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

==> picture [399 x 14] intentionally omitted <==

于 2013 年 12 月 31 日，本公司为子公司银行借款 30,000 千元 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 提供保证。

于 2013 年 12 月 31 日，短期借款的加权平均年利率为 5.60%(2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 75 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续

• (17) 应付账款

应付工程款 应付经营租入项目租金 其他	2013年12月31日 386,577 23,266 550 410,393	2012年12月31日 533,372 - 1,366
		534,738

• (a) 于 2013 年 12 月 31 日，应付账款中无应付持有本公司 5%( 含 5%) 以上表决 权股份的股东的款项 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (b) 于 2013 年 12 月 31 日，应付账款中无应付关联方的款项 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (c) 于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 127,571 千元 (2012 年 12 月 31 日： 370,341 千元 ) ，主要为尚未进行结算的应付工程款，截止本财 务报表批准报出日，无已支付款项。

• (d) 于 2013 年 12 月 31 日，应付账款中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 76 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(18) 预收款项

开发项目预收款项(a) 投资物业预收租金	2013年12月31日 664,012 35,664 699,676	2012年12月31日 154,416 29,441
		183,857

• (a) 预收款项中包含的开发项目预收款项分析如下：

项目名称 北京盛世嘉园项目 北京阳春光华项目 北京阳光丽景项目 北京阳光上东项目 天津万东花园项目 成都锦尚中心项目 天津杨柳青鹭岭景 园项目	于2013年 2013年 2012年 12月31日 12月31日 12月31日 竣工时间 预售比例 - 307 2000年 不适用 1,641 1,342 2001年 不适用 8,291 - 2004年 不适用 23,905 59,453 2004年至2009年 不适用 - 715 2010年 不适用 557,945 92,599 2014年 60% 72,230 - 2015年 23% 664,012 154,416

• (b) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团无预收持有本公司 5%( 含 5%) 以上表决权股 份的股东单位的预收款项 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (c) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团无预收关联方的预收款项 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• (d) 于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 93,941 千元 (2012 年 12 月 31 日： 1,649 千元 ) ，主要为开发项目销售预收款项，由于入住手续尚未办 理，此款项尚未结清。截止本财务报表批准报出日，上述款项均未结转收 入。

• (e) 于 2013 年 12 月 31 日，本集团预收款项中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 77 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(19) 应付职工薪酬

	工资、奖金、津贴和补贴 职工福利费 社会保险费	2012年 12月31日 41,354 - 872	本年增加 121,698 231 20,571	本年减少 (123,573) (231) (21,094)	2013年 12月31日 39,479 - 349
	其中：医疗保险费 基本养老保险 失业保险费 工伤保险费 生育保险费	239 580 24 13 16	5,957 13,063 731 383 437	(6,117) (13,391) (743) (393) (450)	79 252 12 3 3
	住房公积金 工会经费和职工教育经费 辞退福利 其他	1,145 116 65 11	9,779 272 87 35	(10,012) (170) (87) (45)	912 218 65 1
		43,563	152,673	(155,212)	41,024

于 2013 年 12 月 31 日，应付职工薪酬中无属于拖欠性质的应付款项，且该 余额预计将于 2014 年度和 2015 年度全部发放和使用完毕。

(20) 应交税费

应交土地增值税 应交企业所得税 应交营业税 其他	2013年12月31日 370,694 65,482 15,536 2,996 454,708	2012年12月31日 341,358 55,353 9,890 3,769
		410,370

• 78 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(21) 其他应付款

应付收购德然商贸股权受让款及承继的 往来款 应付收购成都锦尚和上海坚峰承继的往 来款及暂收款 应付北京东光兴业科技发展有限公司 (以下简称“东光兴业”)往来款 应付投资性房地产购买及建设工程款 应付租赁保证金和租户押金 应付上海岛福投资管理有限公司(以下 简称“上海岛福”)借款及利息(i) 应付代收业主装修款 应付已代收契税、公共维修基金、产权 代办费等款项 应付销售代理费 其他	2013年 12月31日 413,058 20,173 1,911 26,873 56,216 91,254 14,359 233 2,381 22,757 649,215	2012年 12月31日 775,760 247,519 33,581 22,056 44,439 - - 4,902 2,895 30,318
		1,161,470

(i) 2013 年度本公司之子公司成都锦尚与上海岛福签订借款协议，借款本金为 90,000 千元，年利率为 7.5% ，借款期限为一年。

• 79 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(21) 其他应付款 ( 续

• (a) 应付关联方的其他应付款分析如下 ( 附注七 (4)(g)) ：

2013 年 2012 年 12 月 31 日 12 月 31 日 汉博阳光 1,381 -

• (b) 于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 484,161 千元 (2012 年 12 月 31 日： 332,183 千元 ) ，主要为收购天津德然商贸的股权转让款以及继 承的债务款，因为未与对方单位办理结算，该款项尚未结清。截止本财务报 表批准报出日，尚无已偿还款项。

• (c) 于 2013 年 12 月 31 日，其他应付款中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日： 无 ) 。

• 80 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(22) 一年内到期的非流动负债

抵押借款(i) 保证借款(ii)	2013年12月31日 214,000 78,750 292,750	2012年12月31日 161,000 78,000
		239,000

• (i) 于 2013 年 12 月 31 日，一年内到期的抵押借款 214,000 千元 (2012 年 12 月 31 日： 161,000 千元 ) 系由本集团存货 ( 附注五 (5)) 、投资性房地产 ( 附注五 (9)) 、固定资产 ( 附注五 (10)) 及无形资产 ( 附注五 (11)) 作为抵押物。

• (ii) 于 2013 年 12 月 31 日，一年内到期的银行借款 78,750 千元 (2012 年 12 月 31 日： 78,000 千元 ) 系由本公司为子公司提供保证。

金额前五名的一年内到期的长期借款：

借款 起始日 借款 终止日 币种 利率 兴业银行股份有 限公司 28/09/2012 31/12/2014 人民币 7.38% 中国工商银行股 份有限公司 17/09/2009 17/12/2014 人民币 6.55% 中国工商银行股 份有限公司 10/01/2008 21/12/2014 人民币 6.55% 中国交通银行股 份有限公司 28/12/2010 10/12/2014 人民币 6.55% 中国银行股份有 限公司 23/10/2013 30/12/2014 人民币 7.53%	2013年 12月31日 人民币金额 180,000 51,250 27,500 15,000 10,000 283,750	2012年 12月31日 人民币金额 - 50,000 25,000 15,000 -
		90,000

• 81 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (23) 长期借款

币种 抵押借款(i) 人民币 保证借款(ii) 人民币	2013年12月31日 2,339,083 96,250 2,435,333	2012年12月31日 596,000 231,500
		827,500

(i) 于 2013 年 12 月 31 日，长期抵押借款 2,339,083 千元 (2012 年 12 月 31 日： 596,000 千元 ) 系由本集团存货 ( 附注五 (5)) 、投资性房地产 ( 附注五 (9)) 、 固定资产 ( 附注五 (10)) 及无形资产 ( 附注五 (11)) 作为抵押物。利息每月或每季 度支付一次，本金应于 2015 年 1 月 10 日至 2027 年 1 月 10 日偿还。

• (ii) 于 2013 年 12 月 31 日，长期保证借款 96,250 千元 (2012 年 12 月 31 日： 231,500 千元 ) 系由本公司为子公司提供保证。利息每季度支付一次，本金 应于 2015 年 3 月 17 日至 2016 年 9 月 17 日偿还。

于 2013 年 12 月 31 日，长期借款的加权平均年利率为 6.75%(2012 年 12 月 31 日： 7.88%) 。

(a) 金额前五名的长期借款：

借款起始日借款终止日 币种 利率(%) 2013年 12月31日 人民币金额 交通银行股份有限 公司 10/01/2013 10/01/2027 人民币 6.55% 594,500 中信信托 13/12/2013 12/12/2015 人民币 11% 450,000 中国工商银行股份 有限公司 20/03/2013 16/02/2019 人民币 6.55% 279,901 兴业银行股份有限 公司 28/09/2012 27/09/2015 人民币 7.38% 264,000 中国建设银行股份 有限公司 14/06/2013 13/06/2016 人民币 6.46% 257,850 1,846,251	2012年 12月31日 人民币金额 - - - 350,000 -
	350,000

• 82 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(24) 股本

==> picture [661 x 227] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

本年增减变动
2012 年 发行新股 送股 公积金 其他 小计 2013 年
12 月 31 日 转股 12 月 31 日
无限售条件股份 -
- - - - -
人民币普通股 749,913 749,913
本年增减变动
2011 年 发行新股 送股 公积金 其他 小计 2012 年
12 月 31 日 转股 12 月 31 日
无限售条件股份 -
- - - - -
人民币普通股 749,913 749,913
----- End of picture text -----

• 83 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(25) 资本公积

股本溢价 购买少数股权支 付的对价与按 比例计算的子 公司净资产之 间的差额(附 注四(1)(c)(i)) 其他资本公积- 其他 股本溢价 其他资本公积- 其他 盈余公积 法定盈余公积金 法定盈余公积金	2012年 12月31日 524,905 - 13,032 537,937 2011年 12月31日 524,905 13,032 537,937 2012年 12月31日 93,137 2011年 12月31日 81,832		本年增加 - - - - 本年增加 - - - 本年 提取 832		本年减少 - (25,610) -		2013年 12月31日 524,905 (25,610) 13,032
					(25,610)		512,327
					本年减少 - - - 本年 减少 - 本年 减少 -		2012年 12月31日 524,905 13,032
							537,937
							2013年 12月31日 93,969
			本年 提取 11,305				2012年 12月31日 93,137

(26) 盈余公积

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10% 提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50% 以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加 股本。本公司 2013 年度按净利润的 10% 提取，共计 832 千元 (2012 年度： 11,305 千元 ) 。

• 84 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(27) 未分配利润

年初未分配利润 加：本年归属于母公司股东的 净利润 减：提取法定盈余公积 向股东的分配 年末未分配利润	2013年度 金额 提取或 分配比例 1,419,229 - 191,274 - (832) 10% (29,996) 1,579,675	2012年度
		金额 提取或 分配比例 1,165,054 - 265,480 - (11,305) 10% - 1,419,229

于 2013 年 12 月 31 日，未分配利润中包含归属于母公司的子公司盈余公积 余额 170,122 千元 (2012 年 12 月 31 日： 149,332 千元 ) ，其中子公司 2013 年度计提的归属于母公司的盈余公积 20,790 千元 (2012 年度： 12,463 千 元 ) 。

根据 2013 年 5 月 10 日股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利， 每股人民币 0.04 元，按照已发行股份 749,913 千股计算，共计 29,996 千 元。

根据 2014 年 3 月 13 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发 2013 年度现金股利，每股分派 0.03 元 ( 含税 ) ，按照已发行股份 749,913 千 股计算，共计 22,497 千元；上述提议尚待股东大会批准 ( 附注十一 (1)) 。

• 85 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(28) 少数股东权益

归属于各子公司少数股东的少数股东权益：

阳光苑 电控阳光 道乐科技 瑞阳嘉和 北京瑞景阳光 成都紫瑞 潞城阳光 漷县风度 上海坚峰 成都锦尚 陕西新业上东	2013年 12月31日 39,806 - 46,587 92,781 174,824 88,858 1,350 9,565 - 66,790 2,419 522,980	2012年 12月31日 44,331 5,700 45,872 86,082 175,917 83,395 1,353 9,625 44,201 66,463 -
		562,939

• 86 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(29) 营业收入和营业成本

主营业务收入 其他业务收入 主营业务成本 其他业务成本	2013年度 518,260 171,591 689,851 2013年度 36,178 54,520 90,698	2012年度 441,245 104,733
		545,978
		2012年度 90,244 51,461
		141,705

(a) 主营业务收入和主营业务成本

按地区分析如下：

北京地区 天津地区 四川地区	2013年度 主营业务 收入 主营业务 成本 467,934 21,661 2,088 1,203 48,238 13,314 518,260 36,178	2012	年度
	主营业务 收入 467,934 2,088 48,238 518,260	主营业务 收入 395,444 3,839 41,962 441,245	主营业务 成本 78,214 3,216 8,814
			90,244

按行业分析如下：

开发产品销售(i) 投资性房地产 租赁(ii) 经营租入项目 租赁(iii)	2013年度 主营业务 收入 主营业务 成本 242,784 (41,000) 263,536 66,631 11,940 10,547 518,260 36,178	2012年度	2012年度
	主营业务 收入 242,784 263,536 11,940 518,260	主营业务 收入 191,231 250,014 - 441,245	主营业务 成本 27,444 62,800 - 90,244

• 87 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续

• (29) 营业收入和营业成本 ( 续 )

• (a) 主营业务收入和主营业务成本 ( 续 )

• (i) 开发产品销售业务按产品分析如下：

项目名称 北京阳光上东项目 天津万东花园项目 北京阳光丽景项目 其他项目	2013年度 主营业务 收入 主营业务 成本 236,751 (42,827) 2,088 1,203 3,228 624 717 - 242,784 (41,000)	2012	年度
	主营业务 收入 236,751 2,088 3,228 717 242,784	主营业务 收入 184,240 3,839 3,022 130 191,231	主营业务 成本 24,228 3,216 - -
			27,444

2013 年度，本公司之子公司星泰公司与将台乡人民政府就北京阳光上东项 目周边道路、绿化等涉及的拆迁补偿费达成一致，因此导致该项目成本较以 前年度预估金额调减 114,000 千元。该事项使得本年度营业成本减少 104,791 千元， 2013 年 12 月 31 日开发产品调减 8,194 千元，开发成本调 减 1,015 千元。

(ii) 投资性房地产租赁业务按产品分析如下：

商业出租 写字楼出租	2013年度 主营业务 收入 主营业务 成本 212,559 53,711 50,977 12,920 263,536 66,631	2012年度	2012年度
	主营业务 收入 212,559 50,977 263,536	主营业务 收入 241,730 8,284 250,014	主营业务 成本 61,546 1,254
			62,800

• 88 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 五 合并财务报表项目附注 ( 续

• (29) 营业收入和营业成本 ( 续 )

• (a) 主营业务收入和主营业务成本 ( 续 )

• (iii) 经营租入项目租赁按项目分析如下：

北京878 商务 中心	2013年度 主营业务 收入 主营业务 成本 11,940 10,547	2012年度
		主营业务 收入 主营业务 成本 - -

• (b) 其他业务收入和其他业务成本：

项目管理、资产交 易、市场研究及策 划顾问服务费 代理费及手续费收入 投资性房地产销售(i)	2013年度 其他业务 收入 其他业务 成本 83,875 46,159 2,216 318 85,500 8,043 171,591 54,520	2012年度	2012年度
	其他业务 收入 83,875 2,216 85,500 171,591	其他业务 收入 102,518 2,215 - 104,733	其他业务 成本 51,098 363 -
			51,461

• (i) 2013 年度本集团出售投资性房地产中的枫树园底商，取得的其他业务收入 为 85,500 千元，结转的其他业务成本为 8,043 千元。

• 89 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (29) 营业收入和营业成本 ( 续 )

• (c) 本集团前五名客户的营业收入情况

于 2013 年度，本集团前五名客户营业收入的总额为 285,987 千元 (2012 年 度： 237,953 千元 ) ，占本集团全部营业收入的比例为 41%(2012 年度： 43%) ，具体情况如下：

单位租户己 单位购房者庚 单位租户辛 个人购房者壬 单位购房者癸 营业税金及附加 土地增值税 营业税 房产税 其他		营业收入 占本集团全部 营业收入的比例 127,353 19% 85,500 12% 37,225 5% 21,709 3% 14,200 2% 285,987 41% 2013年度 2012年度 计缴标准 26,294 42,317 附注三 36,294 30,222 附注三 22,378 21,608 附注三 4,777 4,229 89,743 98,376	占本集团全部 营业收入的比例 19% 12% 5% 3% 2%
			41%
		2013年度 26,294 36,294 22,378 4,777 89,743

(30) 营业税金及附加

• 90 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续

(31) 销售费用

销售代理费 职工薪酬 物业管理及维修费 广告费 运营管理费 营销服务费 办公及差旅费 业务宣传费 资产折旧及摊销 其他 (32) 管理费用 职工薪酬 办公及差旅费 中介机构服务费 税费 资产折旧及摊销 其他 (33) 财务费用 利息支出 减：资本化利息 减：利息收入 汇兑损失 资金托管费 手续费		2013年度 12,626 6,198 22,492 14,138 3,930 27,778 8,130 18,941 733 2,028 116,994 2013年度 95,559 64,463 30,050 3,002 5,354 2,006 200,434 2013年度 142,628 (142,628) (3,497) 88 8,043 2,619 7,253		2012年度 4,169 5,503 17,268 15,936 - 13,849 12,288 8,929 619 1,220
				79,781
				2012年度 79,230 50,100 18,622 3,021 4,987 1,242
				157,202
				2012年度 93,164 (13,413) (5,582) 329 - 287
				74,785

• 91 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(34) 资产减值损失

坏账(转回)/计提 (35) 投资收益 权益法核算的长期股权投资 损失 处置东光兴业股权收益 原持有天津杨柳青股权按照 公允价值的评估增值 处置电控阳光投资收益(附 注四(3)(a))	2013年度 (14,198) 2013年度 (31,525) - - 66,071 34,546	2012年度 48
		2012年度 (15,733) 244,514 55,964 -
		284,745

本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

(a) 权益法核算的长期股权投资的投资损失

投资损失占本集团利润总额 5% 以上的被投资单位，或占利润总额比例最高 的前五家被投资单位列示如下：

沈阳世达 友谊新资 建设新汇 菱华阳光(天 津)商业 菱华阳光	2013年度 (7,708) (4,748) (3,247) (4,495) (6,332) (26,530)	2012年度 本期比上期增减变动的原因 (9,710) 本期持续亏损 (1,968) 本期持续亏损 (3,329)本期持续亏损 (4,482)本期持续亏损 (554) 本期房地产开发项目尚在开发 阶段，未结转收入，亏损增 加 (20,043)

• 92 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(36) 营业外收入

计入 2013 年度 2013 年度 2012 年度 非经常性损益的金额

非流动资产处置利得	5	-	5
其中：固定资产处置利得	5	-	5
政府补助 罚款和补偿款项 非同一控制下企业合并利得 无需支付的款项 其他	6,300 197 - 9,125 23 15,650	311 33 1,310 43,836 - 45,490	6,300 197 - 9,125 23
			15,650

(37) 营业外支出

计入 2013 年度 2013 年度 2012 年度 非经常性损益的金额

非流动资产处置损失	14	117	14
其中：固定资产处置损失	14	117	14
违约赔偿金 滞纳金 捐赠支出 其他	- 273 20 252 559	336 157 20 1 631	- 273 20 252
			559

• 93 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(38) 所得税费用

	2013年度	2012年度
当期所得税	74,864	56,299
递延所得税	(14,245)	(2,687)
	60,619	53,612
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
	2013年度	2012年度
利润总额	248,564	323,685
按适用税率(25%)计算的所得税	62,141	80,921
非应税投资损失/(收益)	2,322	(10,975)
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣
亏损	(8,660)	(23,940)
当期确认前期未确认递延所得税资产的可
抵扣亏损	-	(2,008)
当期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时
性差异	404	980
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损	6,041	8,048
以前年度未确认递延所得税资产的可抵扣
暂时性差异转回	(4,670)	-
不得扣除的成本、费用和损失等	3,041	586
所得税费用	60,619	53,612

• 94 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

• (39) 每股收益

(a) 基本每股收益

基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外 普通股的加权平均数计算：

普通股的加权平均数计算：
归属于母公司普通股股东的合并净利 润 本公司发行在外普通股的加权平均数 基本每股收益(人民币元) 其中： －持续经营基本每股收益 －终止经营基本每股收益(附注十)	2013年度 191,274 749,913 0.26 0.26 0.005	2012年度 265,480 749,913
		0.35
		0.35 0.002

(b) 稀释每股收益

稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的 合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2013 年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股 (2012 年度：无 ) ，因 此，稀释每股收益等于基本每股收益。

• 95 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注(续) (40) 现金流量表项目注释 (a) 收到的其他与经营活动有关的现金 收回青岛市城阳区通达实业有限公司项 目预付款 代收业主装修款 收回天津克瑞思森林开发有限公司项目 预付款 收到返还的投标保证金及履约保证金 收到的租赁押金 利息收入(附注五(33)) 收回的受限资金 收到待退回的拆迁款 收到其他代垫款项 其他 (b) 支付其他与经营活动有关的现金 支付投标保证金及履约保证金 支付其他单位暂付款项 返还收到的租赁押金 支付的项目宣传及营销费用 支付的行政管理及办公费用 支付住户按揭贷款保证金 其他	2013年度 - 14,359 - - 11,777 3,497 15,574 4,350 2,947 12,383 64,887 2013年度 35,130 3,000 - 99,636 100,772 - 10,356 248,894	2012年度 100,000 - 40,000 3,000 3,981 5,582 - - - 18,185
		170,748
		2012年度 5,279 30,000 12,102 72,439 68,726 8,587 27,346
		224,479

• 96 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 (40) 现金流量表项目注释 ( 续 )

(c) 收到的其他与投资活动有关的现金 收回东光兴业往来款 收回电控阳光往来款 收回京投阳光往来款 收回天津诺尔思建筑材料国际贸 易有限公司(以下简称“天津诺 尔思”)往来款 收回山东傲锐置业有限公司(以下 简称“山东傲锐”)往来款 (d) 支付的其他与投资活动有关的现金 支付天津诺尔思往来款 支付山东傲锐往来款 (e) 收到其他与筹资活动有关的现金 收到上海岛福借款 (f) 支付的其他与筹资活动有关的现金 偿付收购德然商贸承继的往来款 偿付收购成都锦尚和上海坚峰承 继的往来款	2013年度 - 91,351 19,850 85,700 28,530 225,431 2013年度 - - - 2013年度 90,000 2013年度 - 145,619 145,619	2012年度 137,600 - - - -
		137,600
		2012年度 85,700 59,231
		144,931
		2012年度 -
		2012年度 242,640 51,200
		293,840

• 97 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 合并财务报表项目附注 ( 续 )

(41) 现金流量表补充资料

(a) 将净利润调节为经营活动现金流量

净利润 加：资产减值准备(附注五(34)) 固定资产折旧(附注五(10)) 投资性房地产摊销(附注五(9)) 无形资产摊销(附注五(11)) 长期待摊费用摊销(附注五(13)) 处置固定资产及投资性房地产(收 益)/损失(附注五(29)(b)(i),附注五 (36),附注五(37)) 财务费用 投资收益(附注五(35)) 递延所得税资产增加(附注五(14)) 递延所得税负债减少(附注五(14)) 存货的增加 受限制货币资金的减少/(增加)(附 注五(1)) 非同一控制下企业合并利得 无需支付的款项(附注五(36)) 经营性应收项目的增加 经营性应付项目的增加 经营活动使用的现金流量净额 (b) 现金净变动情况 现金的年末余额 减：现金的年初余额 现金净增加/(减少)额	2013年度 187,945 (14,198) 5,132 66,633 801 15,737 (77,448) 88 (34,546) (34,606) 20,361 (852,428) 15,574 - (9,125) (147,228) 409,516 (447,792) 2013年度 899,880 (358,777) 541,103	2012年度 270,073 48 5,603 62,644 565 2,121 117 80,080 (284,745) (2,687) - (739,200) (8,587) (1,310) (43,836) (21,446) 82,296
		(598,264)
		2012年度 358,777 (775,838)
		(417,061)

• 98 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

五 (41) (c) (d)	合并财务报表项目附注(续) 现金流量表补充资料(续) 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 2013年度 处置东光兴业收到的现金 - 处置电控阳光收到的现金 92,974 处置青岛阳光滨海置业有限公司、青岛 千千树置业有限公司、烟台阳光新业 房地产开发有限公司、烟台阳光骊都 房地产开发有限公司、烟台阳光骊臻 房地产开发有限公司5 家公司(以下简 称“青岛阳光滨海等5 家公司”)收到 的现金 - 处置优食餐饮收到的现金 87 减：处置子公司持有的现金 (494) 处置子公司收到的现金净额 92,567 现金 2013年 12月31日 现金 899,880	合并财务报表项目附注(续) 现金流量表补充资料(续) 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 2013年度 处置东光兴业收到的现金 - 处置电控阳光收到的现金 92,974 处置青岛阳光滨海置业有限公司、青岛 千千树置业有限公司、烟台阳光新业 房地产开发有限公司、烟台阳光骊都 房地产开发有限公司、烟台阳光骊臻 房地产开发有限公司5 家公司(以下简 称“青岛阳光滨海等5 家公司”)收到 的现金 - 处置优食餐饮收到的现金 87 减：处置子公司持有的现金 (494) 处置子公司收到的现金净额 92,567 现金 2013年 12月31日 现金 899,880	合并财务报表项目附注(续) 现金流量表补充资料(续) 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 2013年度 处置东光兴业收到的现金 - 处置电控阳光收到的现金 92,974 处置青岛阳光滨海置业有限公司、青岛 千千树置业有限公司、烟台阳光新业 房地产开发有限公司、烟台阳光骊都 房地产开发有限公司、烟台阳光骊臻 房地产开发有限公司5 家公司(以下简 称“青岛阳光滨海等5 家公司”)收到 的现金 - 处置优食餐饮收到的现金 87 减：处置子公司持有的现金 (494) 处置子公司收到的现金净额 92,567 现金 2013年 12月31日 现金 899,880	合并财务报表项目附注(续) 现金流量表补充资料(续) 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 2013年度 处置东光兴业收到的现金 - 处置电控阳光收到的现金 92,974 处置青岛阳光滨海置业有限公司、青岛 千千树置业有限公司、烟台阳光新业 房地产开发有限公司、烟台阳光骊都 房地产开发有限公司、烟台阳光骊臻 房地产开发有限公司5 家公司(以下简 称“青岛阳光滨海等5 家公司”)收到 的现金 - 处置优食餐饮收到的现金 87 减：处置子公司持有的现金 (494) 处置子公司收到的现金净额 92,567 现金 2013年 12月31日 现金 899,880	2012年度 92,000 5,000 185,770 - (7)
					282,763
			2013年 12月31日 899,880		2012年 12月31日 358,777
	其中：库存现金 可随时用于支付的银行存款		103 899,777		737 358,040
	年末现金余额		899,880
					358,777

• 99 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

六 分部信息

本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。 由于各种业务或地区需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管 理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资 源并评价其业绩。

于 2013 年度，本集团有 4 个报告分部，分别为：

• 开发产品销售北京分部，负责在北京地区销售开发产品；

• 开发产品销售天津分部，负责在天津地区销售开发产品；

• 开发产品销售成都分部，负责在成都地区销售开发产品；

• 投资性房地产出租分部，负责经营商业和写字楼租赁。

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进 行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

• 100 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

六 分部信息 ( 续 )

(a) 2013 年度及 2013 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

		开发产品销售		投资性房地产出租	其他	未分配的金额	分部间抵销	合计
	北京	天津	成都
对外交易收入	330,064	19,071	6,736	272,482	61,498	-	-	689,851
分部间交易收入	-	-	-	-	-	-	-	-
利息收入	813	181	544	255	166	1,538	-	3,497
对合营及联营企业的投资损失	-	-	-	-	(23,817 )	(7,708)	-	(31,525)
资产减值(损失)/转回	(6)	(29)	14,405	(6)	(68)	(98)	-	14,198
折旧费和摊销费	(4,099)	(9,033)	(10,070)	(63,305)	(1,782)	(14)	-	(88,303)
利润/(亏损)总额	5,306	78,496	83,972	97,780	(28,415)	11,425	-	248,564
所得税费用	(29,419)	8,966	11,415	(21,949)	(739)	(28,893)	-	(60,619)
净(亏损)/利润	(24,113)	87,462	95,387	75,831	(29,154)	(17,468)	-	187,945
资产总额	2,719,193	3,198,471	3,339,022	3,507,573	1,526,593	5,725,726	(11,455,308)	8,561,270
负债总额	(1,476,367)	(2,810,346)	(3,091,139)	(2,368,576)	(2,977,833)	(3,833,330)	11,455,308	(5,102,283)
折旧费和摊销费以外的其他非现
金费用	-	-	-	-	-	-	-	-
对合营及联营企业的长期股权
投资	-	-	-	-	727,042	62,496	-	789,538
长期股权投资以外的其他非流
动资产增加额	25,417	67,038	554,617	268	8,519	-	-	655,859

• 101 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

六 分部信息 ( 续 )

(b) 2012 年度及 2012 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

对外交易收入 分部间交易收入 利息收入 利息费用 对合营及联营企业的投资损失 资产减值(损失)/转回 折旧费和摊销费 利润/(亏损)总额 所得税费用 净利润/(亏损) 资产总额 负债总额 折旧费和摊销费以外的其他非现金费 用 对合营及联营企业的长期股权投资 长期股权投资以外的其他非流动资产 增加额

开发产品销售 投资性房地产 出租 其他 未分配的 金额 分部间抵销 合计 北京 天津 成都 187,392 3,839 - 250,014 104,733 - - 545,978 - - - - - - - - 2,845 65 699 389 336 1,248 - 5,582 (24,941) - - (50,803) - (4,007) - (79,751) - - - - (15,733) - - (15,733) (34) - - 4 (18) - - (48) (12,339) (764) (1,477) (54,192) (2,149) (12) - (70,933) 7,616 19,329 (31,621) 40,398 126,103 161,860 - 323,685 (9,280) 4,742 8,966 (12,215) (17,131) (28,694) - (53,612) (1,664) 24,071 (22,655) 28,183 108,972 133,166 - 270,073 2,892,593 2,599,802 1,861,325 2,733,967 1,899,207 242,332 (5,399,425) 6,829,801 1,689,162 2,184,931 1,360,725 1,658,380 1,883,135 89,647 (5,399,425) 3,466,555 - - - - - - - - - - - - 351,449 70,204 - 421,653 38,574 5,731 5,172 6,252 5,922 - - 61,651

• 102 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

六 分部信息 ( 续 )

2013 年度，本集团无来自其他国家和地区的对外交易收入，以及位于其他国 家和地区的除金融资产及递延所得税资产之外的非流动资产 (2012 年度：无 ) 。

本集团自被划分至投资性房地产出租分部的一个客户取得的营业收入为 127,353 千元，占本集团营业收入的 19%(2012 年度：营业收入为 119,801 千 元，占本集团营业收入的 22%) ；本集团自被划分至开发产品销售北京分部的 一个客户取得的营业收入为 21,709 千元，占本集团营业收入的 3%(2012 年 度：营业收入为 56,000 千元，占本集团营业收入的 10%) 。

• 103 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

七 关联方关系及其交易

(1) 子公司情况

子公司的基本情况及相关信息见附注四。

(2) 合营企业和联营企业情况

			法人			持股	表决权
	企业类型	注册地	代表	业务性质	注册资本	比例	比例	组织机构代码
合营企业-
汉博阳光	其他有限责任公 司	北京市	朱友军	企业管理、市场 调查等	1,000	50%	50%	57315803-2
上海新丽熹和	有限责任公司 (国内合资)	上海市	吴尧	资产管理	500	50%	50%	59975665-5
菱华阳光	有限责任公司	天津市	万林义	房地产开发	53,000	51%	57%	05205355-0
	(台港澳与
	境内合资)
阳菱光辉	有限责任公司	天津市	万林义	房地产开发	31,000	51%	57%	05205354-2
	(台港澳与境
	内合资)
联营企业-
沈阳世达	有限责任公司	沈阳市	张媛媛	仓储服务、自有	202,700	44%	40%	76959326-3
	(中外合资)			产权房屋出租
				等
友谊新资	有限责任公司 (中外合资)	天津市	张媛媛	自有房屋租赁等	531,770	10%	33%	66880699-5
光明新丽	有限责任公司	天津市	张媛媛	自有房屋租赁、	300,000	10%	33%	66880701-5
	(中外合资)			房地产开发及
				销售
津汇远景	有限责任公司 (中外合资)	天津市	张媛媛	自有房屋租赁等	300,000	10%	33%	66880679-2
建设新汇	有限责任公司 (中外合资)	天津市	张媛媛	自有房屋租赁等	300,000	10%	33%	66880706-6
紫金新嘉	有限责任公司 (中外合资)	天津市	张媛媛	自有房屋租赁等	300,000	10%	33%	66880696-0
菱华阳光商业	有限责任公司	天津市	吴尧	商业管理	89,000	45%	40%	58643106-9
	(台港澳与
	境内合资)

• 104 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

七 关联方关系及其交易 ( 续 )

(3) 其他关联方情况

关联企业名称 与本集团的关系 组织机构代码 Reco 本公司之第一大股东，对本公司有重大影响 不适用 首创置业股份有限公司 ( 以 与本公司同受同一关键管理人员重大影响 74470137-9 下简称“首创置业” ) 北京利通商宜投资有限公司 首创置业之子公司 78863649-2 ( 以下简称“利通商宜” )

(4) 关联交易

(a) 提供劳务

关联方 关联交易类型 关联交易定价方式 及决策程序 友谊新资 注(i) 注(i) 光明新丽 注(i) 注(i) 津汇远景 注(i) 注(i) 建设新汇 注(i) 注(i) 紫金新嘉 注(i) 注(i) 菱华阳光 注(i) 注(i) 沈阳世达 注(i) 注(i) 利通商宜 提供项目管 理、商业 策划及资 产交易服 务 本集团向关联交易对方 提供劳务均以服务项 目的市价定价标准为 参考，友好协商确定 交易价格。 菱华阳光 商业 项目管理费 本集团向关联交易对方 提供劳务均以服务项 目的市价定价标准为 参考，友好协商确定 交易价格。 上海新丽熹 和 招商管理	2013年度 金额 占同类交易 金额的比例 11,438 14% 17,441 20% 11,640 14% 14,550 17% 7,964 9% 7,637 9% 594 1% 4,836 6% 645 1% 498 1% 77,243 92%	2012年度
		金额 占同类交易 金额的比例 18,556 30% 7,789 12% 9,265 15% 11,134 18% 8,150 13% - - 1,822 3% - - 3,033 5% 150 -
		59,899 96%

(i) 根据本集团已与友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇、紫金新嘉、菱 华阳光及沈阳世达 ( 以下合称 “ 委托方 ”) 签署的相关协议，委托方委托本公司 就标的物业向业主提供资产交易服务、资产管理服务、商业运营管理服务、 项目工程建设管理服务及商业策划服务等 ( 以上合称 “ 项目管理、商业策划及 资产交易服务 ”) 。

本集团向关联交易对方提供劳务均以服务项目的市价定价标准为参考，友好 协商确定交易价格，并经本公司董事会审议通过。审议时，本公司独立董事 已对上述定价方式及决策程序发表独立意见。

• 105 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

七 关联方关系及其交易 ( 续 )

(4) 关联交易 ( 续 )

(b) 接受劳务

关联方 关联交易 类型 关联交易定价方式 及决策程序 汉博阳光 项目策划费及 咨询顾问费 关联方向本集团提供劳务均 以服务项目的市价定价标 准为参考，友好协商确定 交易价格，并经本公司董 事会审议通过。审议时， 本公司独立董事已对上述 定价方式及决策程序发表 独立意见。 (c) 关联方资金往来 从关联方收回资金 菱华阳光 阳菱光辉 上海新丽熹和 菱华阳光商业 青岛阳光滨海等5家公司 向关联方提供资金 阳菱光辉 菱华阳光 上海新丽熹和 菱华阳光商业	关联方 关联交易 类型 关联交易定价方式 及决策程序 汉博阳光 项目策划费及 咨询顾问费 关联方向本集团提供劳务均 以服务项目的市价定价标 准为参考，友好协商确定 交易价格，并经本公司董 事会审议通过。审议时， 本公司独立董事已对上述 定价方式及决策程序发表 独立意见。 (c) 关联方资金往来 从关联方收回资金 菱华阳光 阳菱光辉 上海新丽熹和 菱华阳光商业 青岛阳光滨海等5家公司 向关联方提供资金 阳菱光辉 菱华阳光 上海新丽熹和 菱华阳光商业	2013年度 金额 占同类交易 金额的比例 3,372 100% 2013年度 52,520 36,470 70 49 -	2012年度
			金额 占同类交易 金额的比例 3,400 100%
			2012年度 - - - - 625,020 625,020 2012年度 36,470 52,520 70 49 89,109
		89,109
		2013年度 - - - -
		-

上述款项为无担保免息款项。

• 106 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

七 关联方关系及其交易 ( 续 )

(4) 关联交易(续) (d) 为联营企业借款提供担保余额(附注七(5)) 2013年度 友谊新资 51,188 (e) 支付股利 2013年度 Reco 8,736 (f) 关键管理人员薪酬 2013年度 关键管理人员薪酬 8,779	2012年度 48,613
	2012年度 -
	2012年度 8,765

• 107 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

七 关联方关系及其交易 ( 续 )

• (4) 关联交易 ( 续 )

• (g) 关联方应收、应付款项余额

其他应收款 ( 附注五 (4)(i)) ：

菱华阳光 阳菱光辉 友谊新资 光明新丽 津汇远景 建设新汇 紫金新嘉 上海新丽熹和 沈阳世达 菱华阳光商业	2013年12月31日 账面余额 坏账准备 - - - - 6,717 - 9,075 - 3,368 - 2,140 - 820 - - - - - 124 - 22,244 -	2012年12	月31日
	账面余额 - - 6,717 9,075 3,368 2,140 820 - - 124 22,244	账面余额 52,520 36,470 11,148 1,700 858 747 443 70 69 49 104,074	坏账准备 - - - - - - - - - -
			-

上述款项均为无担保免息款项。

其他应付款 ( 附注五 (21)(a))

2013 年 12 月 31 日 2012 年 11 月 31 日

汉博阳光 1,381

上述款项为无担保免息款项。

• 108 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

七 关联方关系及其交易 ( 续 )

(5) 关联方承诺

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关 联方有关的承诺事项：

对联营企业借款提供担保及承诺：

根据本公司于 2011 年 1 月 19 日公告的 2011 年第一次临时股东大会决议， 本集团将与友谊新资控股股东按照在友谊新资的股东权益比例向友谊新资拟 申请不超过 689,000 千元银行借款提供连带保证担保，本集团将承担的连带 保证责任担保的金额为 68,900 千元。截止 2013 年 12 月 31 日，友谊新资 已提取 529,877 千元借款，还款 18,000 千元，尚余 159,123 千元借款未提 取 ( 附注九 (4)) 。

根据本公司于 2013 年 9 月 27 日向光明新丽 520,000 千元银行借款的贷款人 出具的《承诺函》，承诺在光明新丽发生违约时，按本公司的股东权益比例 向光明新丽或其下属的项目公司提供进一步资金支持，方式为增加投资总 额、注册资本或提供股东贷款，本集团承诺的保证金额为 52,000 千元。截 止 2013 年 12 月 31 日，光明新丽已提取 249,697 千元借款，尚余 270,303 千元借款未提取 ( 附注九 (4)) 。

八 或有事项

(1) 借款担保及承诺

本公司为联营企业友谊新资的借款提供担保，具体见附注七 (5) 。

本公司为联营企业光明新丽的借款提供承诺保证，具体见附注七 (5) 。

• 109 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

八 或有事项 ( 续 )

(2) 按揭贷款担保

本集团的客户采取银行按揭 ( 抵押贷款 ) 方式购买本集团开发的商品房时，根 据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放 的抵押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有 权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性 担保如下：

项目名称 北京阳光上东项目 北京阳光丽景项目 北京盛世嘉园项目	按揭贷款担保余额 77,211 1,909 611
	79,731

本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响 ( 附注二 (30)(e)) 。

(3) 收购德然商贸尚未偿付的股权转让款及债务的补偿金

为取得天津杨柳青的控制权，本公司及瑞金投资与杜然签署框架协议，由 天津瑞尚收购自然人杜然持有的德然商贸 100% 股权，从而间接取得天津杨 柳青另外 70% 的股权。股权转让对价为 163,363 千元，同时本集团需偿还 德然商贸及天津杨柳青应付杜然等的往来款约 909,733 千元。框架协议约 定，本集团应于 2012 年 8 月 10 日前支付杜然等的股权转让款以及应收回 债权，最迟应于 2013 年 12 月 31 日前偿付。对于截止 2012 年 8 月 10 日 尚未偿还的部分，杜然等有权自 2012 年 8 月 10 日 ( 不含 ) 起就尚未偿付的 剩余股权款及应收回债权计收补偿金。框架协议中并未明确约定补偿金的 计算方法。

截止 2013 年 12 月 31 日，上述款项尚未支付的金额合计约 413,058 千 元。对方尚未对补偿金提出要求，由于协议未约定计算方法，本集团无法 对补偿金金额做出可靠估计。同时，基于双方的良好合作关系，本集团预 计承担补偿金的可能性不大。

(4) 本集团之联营公司可能承担的原股东分立前形成的债务

本集团之联营公司友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇和紫金新嘉 可能承担分立前原股东经营期间形成的债务。具体见附注五 (7)(d)(ii) 。

• 110 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

九 承诺事项

(1) 开发项目承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的承 诺：

房地产开发项目 经营租入项目装修改造	2013年12月31日 452,653 3,193 455,846	2012年12月31日 603,458 -
		603,458

(2) 经营租赁承诺事项

根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总 如下：

一年以内 一到二年 二到三年 三年以上	2013年12月31日 66,943 68,434 72,099 1,167,354 1,374,830	2012年12月31日 9,416 8,641 8,641 119,948
		146,646

2013 年度，本集团经营租入了上海松江路物业和淮海路物业，将在装修改 造后对外出租经营。其中上海松江路物业的租赁期为 2013 年 3 月 1 日至 2033 年 11 月 30 日，淮海路项目租赁期为 2013 年 11 月 1 日至 2028 年 10 月 31 日。

(3) 对外投资承诺事项

新疆远镜合志

根据 2013 年度本公司之子公司阳光厚土与新疆远镜股权投资管理有限公 司、新疆家世界股权投资有限公司等 9 家公司签订的《合伙协议》，阳光厚 土认缴新疆远镜合志出资额中的 15,000 千元。于 2013 年 12 月 31 日，阳 光厚土已出资 5,000 千元，剩余款项 10,000 千元尚未支付 ( 附注五 (7)(c)(ii)) 。

• 111 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

九 承诺事项 ( 续 )

(4) 担保承诺事项

本集团承诺为友谊新资尚未提取的 159,123 千元借款按照在友谊新资的股权 比例 10% 提供共同保证 ( 附注七 (5)) 。

本集团承诺为光明新丽尚未提取的 270,303 千元借款按照在光明新丽的股权 比例 10% 提供共同保证 ( 附注七 (5)) 。

(5) 前期承诺履行情况

本集团 2012 年 12 月 31 日之开发项目承诺、对外投资承诺及经营租赁承诺 均已按照之前承诺履行。

十 终止经营

于 2013 年 8 月 29 日，本集团将持有的子公司电控阳光全部 85% 的股权转 让予朝开公司。

于 2013 年 3 月 11 日，本集团将持有的子公司优食餐饮 90% 的股权转让予 北京美食快充餐饮管理有限责任公司。

2013 年，本集团将持有的青岛瑞诚注销。

上述终止经营部分的经营成果列示如下：

上述终止经营部分的经营成果列示如下：
终止经营收入 减：终止经营成本和费用 终止经营亏损总额 减：终止经营所得税费用 终止经营净亏损 其中：归属于母公司普通股股东的终止经营 净亏损	2013年度 - (3,580) (3,580) - (3,580) (3,510)	2012年度 4,000 (5,326)
		(1,326) (40)
		(1,366)
		(1,264)

• 112 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十一 资产负债表日后事项

(1) 资产负债表日后利润分配情况说明

金额

拟分配的股利

22,497

根据 2014 年 3 月 13 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股 利 22,497 千元，未在本财务报表中确认为负债 ( 附注五 (27)) 。

• 113 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十二 金融工具及其风险

本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险 ( 主要为利率风险 ) 、信用 风险和流动风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性， 力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

(1) 市场风险

(a) 外汇风险

本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本集团已确认 的外币资产和负债及未来的外币交易 ( 外币资产和负债及外币交易的计价货 币主要为美元 ) 依然存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币 交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险；为此，本 集团可能会以签署远期外汇合约或货币互换合约的方式来达到规避外汇风险 的目的。于 2013 年度及 2012 年度，本集团未签署任何远期外汇合约或货 币互换合约。

于 2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资产 和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：

外币金融资产- 货币资金 外币金融资产- 货币资金		2013年12月31日
	美元 项目 5,219	欧元 项目 港币 项目 1,802 2 2012年12月31日	合计 7,023
	美元 项目 2,923	欧元 项目 港币 项目 2,454 2	合计 5,379

• 114 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十二 金融工具及其风险 ( 续 )

(1) 市场风险 ( 续 )

• (b) 利率风险

本集团的利率风险主要产生于长期银行借款等长期带息债务。浮动利率的金 融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临 公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率 合同的相对比例。于 2013 年 12 月 31 日，本集团长期借款均为人民币计价 的浮动利率合同，金额为 2,435,333 千元 (2012 年 12 月 31 日： 827,500 千 元 )( 附注五 (23)) 。

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务 的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对 本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时 做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于 2013 年度及 2012 年度本集团并无利率互换安排。

于 2013 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个 基点，而其它因素保持不变，本集团的借款利息会增加或减少约 12,177 千 元 (2012 年 12 月 31 日： 4,138 千元 ) ，由于本集团借款费用符合资本化条 件，因此不会对本集团净利润产生影响。

(2) 信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应 收账款和其他应收款等。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其 不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

• 115 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十二 金融工具及其风险 ( 续 )

(2) 信用风险 ( 续 )

此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞 口。本集团基于对债务人的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记 录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应信用 期。本集团会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务 人，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集 团的整体信用风险在可控的范围内。

(3) 流动风险

本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公 司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以 确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要 金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本集团各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量 按到期日列示如下：

金融资产 货币资金 应收账款 其他应收款 长期应收款 金融负债 短期借款 应付账款 应付利息 应付股利 其他应付款 长期借款		2013年12月31日	2013年12月31日	2013年12月31日
	一年以内 913,265 23,518 222,852 - 1,159,635 30,420 410,393 4,778 1,546 652,836 492,735 1,592,708	一到二年 - - - - - - - - - - 957,647 957,647	二到五年 - - - - - - - - - - 1,026,241 1,026,241	五年以上 - - - 35,130 35,130 - - - - - 976,703 976,703	合计 913,265 23,518 222,852 35,130
					1,194,765
					30,420 410,393 4,778 1,546 652,836 3,453,326
					4,553,299

• 116 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十二 金融工具及其风险 ( 续

(3) 流动风险 ( 续 )

金融资产 货币资金 应收账款 其他应收款 金融负债 应付账款 应付利息 应付股利 其他应付款 长期借款		2012年12月31日	2012年12月31日	2012年12月31日
	一年以内 387,736 12,236 377,332 777,304 534,738 2,012 1,546 1,161,470 302,016 2,001,782	一到二年 - - - - - - - - 349,591 349,591	二到五年 - - - - - - - - 547,396 547,396	五年以上 - - - - - - - - 207,463 207,463	合计 387,736 12,236 377,332
					777,304
					534,738 2,012 1,546 1,161,470 1,406,466
					3,106,232

(a) 不以公允价值计量的金融工具

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、短期借款、应付 款项和长期借款。

于 2013 年 12 月 31 日，本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面 价值与公允价值相差很小。

• (b) 以公允价值计量的金融工具

本集团没有以公允价值计量的金融工具。

• 117 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注

(1) 其他应收款

应收子公司及关联方往来款(i) 应收保证金 应收其他单位往来款项 其他 减：坏账准备 (a) 其他应收款账龄分析如下： 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上	2013年12月31日 3,743,247 - 4,553 93,975 3,841,775 (4,563) 3,837,212 2013年12月31日 2,133,345 1,002,092 123,166 583,172 3,841,775	2012年12月31日 2,840,055 30,000 63,785 560
		2,934,400 (4,555)
		2,929,845
		2012年12月31日 1,875,519 411,583 587,398 59,900
		2,934,400

• 118 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注 ( 续

(1) 其他应收款 ( 续

(b) 其他应收款按类别分析如下：

2013年12月31日 账面余额 坏账准备 金额 占总额 比例 金额 计提 比例 按组合计提坏账准备 －单独进行减值测试无 减值迹象的第三方组 合 90,701 2% - - －关联方组合 3,743,247 98% - - －其他第三方组合 3,274 0% (10) 0.30% 单项金额虽不重大但单 独计提坏账准备 4,553 0% (4,553) 100% 3,841,775 100% (4,563) 0.12%		2012年12月31日	2012年12月31日
		账面余额 金额 占总额 比例 89,232 3% 2,840,055 97% 560 0% 4,553 0% 2,934,400 100%	坏账准备
			金额 计提 比例 - - - - (2) 0.30% (4,553) 100%
			(4,555) 0.16%

(c) 按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用余额百分比法的组合分析如下：

2013年12月31日 账面余额 坏账准备 金额 占总额 比例 金额 计提 比例 单独进行减值测试 无减值迹象的第三 方组合 90,701 2% - - 关联方组合 3,743,247 98% - - 其他第三方组合 3,274 0% (10) 0.30% 3,837,222 100% (10) -	2012年12月31日	2012年12月31日
	账面余额 金额 比例 89,232 3% 2,840,055 97% 560 0% 2,929,847 100%	坏账准备
		金额 计提 比例 - - - - (2) 0.30%
		(2) -

• 119 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注 ( 续 )

(1) 其他应收款 ( 续 )

• (d) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收 款分析如下：

账面余额 坏账准备 计提比例 理由

虎威水泥 4,553 (4,553) 100% 预计难以收回

• (e) 2013 年度，本公司无全额收回或转回 ( 含收回或转回比例较大 ) 以前年度已全 额计提坏账准备 ( 含计提坏账准备的比例较大 ) 的其他应收款 (2012 年度： 无 ) 。

• (f) 2013 年度，本公司无核销的其他应收款 (2012 年度：无 ) 。

• (g) 2013 年度，本公司无应收持有本公司 5%( 含 5%) 以上表决权股份的股东单 位的其他应收款 (2012 年度：无 ) 。

• (h) 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的其他应收款分析如下：

与本公司关系 瑞金投资 本公司之子公司 瑞丰投资 本公司之子公司 成都上东 本公司之子公司 瑞菱商业 本公司之子公司 道乐科技 本公司之子公司	金额 年限 1,234,523 一年以内、一至两年 755,638 一年以内、一至二年、 二至三年和三年以上 523,088 一年以内、一至两年 466,543 一年以内 239,540 一年以内、一至两年和 两至三年 3,219,332	占其他应收款 总额比例 32% 20% 14% 12% 6%
		84%

• 120 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注 ( 续 )

(1) 其他应收款 ( 续 )

(i) 应收关联方的其他应收款分析如下：

与本公司关系 瑞金投资 本公司之子公司 瑞丰投资 本公司之子公司 成都阳光上东 本公司之子公司 瑞菱商业 本公司之子公司 道乐科技 本公司之子公司 上海晟域 本公司之子公司 高华瑞丰 本公司之子公司 天津瑞尚 本公司之子公司 上海尚东 本公司之子公司 瑞阳嘉和 本公司之子公司 上东经纪 本公司之子公司 天津阳光滨海 本公司之子公司 阳光尚颂 本公司之子公司 宏诚展业 本公司之子公司 天津杨柳青 本公司之子公司 紫瑞新丽 本公司之子公司 北京瑞景阳光 本公司之子公司 青岛阳光瑞景 本公司之子公司 郑州阳光瑞景 本公司之子公司 石家庄阳光瑞景 本公司之子公司 天津阳光瑞景 本公司之子公司 电控阳光 本公司之子公司 阳光苑 本公司之子公司 北京瑞景阳光 本公司之子公司	2013年12月31日 金额 占其他应 收款总额 的比例 坏账 准备 1,234,523 32% - 755,638 20% - 523,088 14% - 466,543 12% - 239,540 6% - 126,000 3% - 99,110 3% - 86,393 2% - 70,843 2% - 68,934 2% - 38,726 1% - 14,249 0% - 5,400 0% - 4,390 0% - 4,000 0% - 2,880 0% - 2,050 0% - 559 0% - 292 0% - 89 0% - - - - - - - - - - - - - 3,743,247 98% -	2012年12月31日
	金额 占其他应 收款总额 的比例 1,234,523 32% 755,638 20% 523,088 14% 466,543 12% 239,540 6% 126,000 3% 99,110 3% 86,393 2% 70,843 2% 68,934 2% 38,726 1% 14,249 0% 5,400 0% 4,390 0% 4,000 0% 2,880 0% 2,050 0% 559 0% 292 0% 89 0% - - - - - - - - 3,743,247 98%	金额 占其他应收款 总额的比例 900,843 32% 692,838 24% 306,428 11% 150,700 5% 26,200 1% - - 40,200 1% 102,293 4% 1,724 0% 126,954 4% 31,216 1% 27,019 1% - - 4,370 0% - - 9,880 0% 8,330 0% 59 0% - - - - 2,004 0% 80,640 3% 90,971 3% 237,386 8% 2,840,055 97%	坏账 准备 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
			-

(j) 于 2013 年 12 月 31 日，本公司其他应收款中无外币余额 (2012 年 12 月 31 日：无 ) 。

• 121 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 十三 公司财务报表附注 ( 续 )

(2) 长期股权投资

子公司(a) 联营企业(b) -无公开报价 其他长期股权投资(c) 减：长期股权投资减值准备(d) 本公司不存在长期股权投资变现的重大限制。	2013年12月31日 769,279 63,424 20,000 852,703 (20,850) 831,853	2012年12月31日 820,279 71,143 20,000
		911,422 (20,850)
		890,572

• 122 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注 ( 续

(2) 长期股权投资 ( 续 )

(a) 子公司

核算方法 1 首创风度 成本法 2 星泰公司 成本法 3 阳光苑 成本法 4 电控阳光(附注 四(2)(b)(i)) 成本法 5 瑞阳嘉和 成本法 6 道乐科技 成本法 7 宏诚展业 成本法 8 艺力设计 成本法 9 新业商业 成本法 10 天津阳光滨海 成本法 11 北京瑞景阳光 成本法 12 上东经纪 成本法 13 新瑞阳光 成本法 14 瑞金投资 成本法 15 瑞丰投资 成本法 16 天津瑞尚 成本法	投资成本 55,000 31,036 46,920 51,000 88,661 48,480 8,000 2,232 2,000 45,000 209,000 850 207,000 10,000 10,000 5,100 820,279	2012年 12月31日 55,000 31,036 46,920 51,000 88,661 48,480 8,000 2,232 2,000 45,000 209,000 850 207,000 10,000 10,000 5,100	本年增减变动 - - - (51,000) - - - - - - - - - - - - (51,000)	2013年 12月31日 持股 比例 表决权 比例 持股比例与表决权 比例不一致的说明 减值 准备 55,000 91.67% 91.67% 不适用 - 31,036 56.24% 56.24% 不适用 - 46,920 65% 65% 不适用 - - 85% 85% 不适用 - 88,661 51% 51% 不适用 - 48,480 51% 51% 不适用 - 8,000 80% 80% 不适用 - 2,232 90% 90% 不适用 - 2,000 100% 100% 不适用 - 45,000 90% 90% 不适用 - 209,000 55% 60% 董事会由五名董事组成， 其中三名为本公司委派(850) 850 85% 85% 不适用 - 207,000 90% 90% 不适用 - 10,000 100% 100% 不适用 - 10,000 100% 100% 不适用 - 5,100 100% 100% 不适用 - 769,279 (850)	本年计提 减值准备本年分派的股利 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
		820,279			- -

• 123 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表项目附注 ( 续 )

(2) 长期股权投资 ( 续 )

(b) 联营企业

本年增减变动 核算 投资 2012 年 追加或 按权益法调整的 宣告分 其他权 2013 年 持股 表决权 持股比例与 减值 本年计提 方法 成本 12 月 31 日 减少投资 净损益 派的现 益变动 12 月 31 日 比例 比例 表决权比例 准备 减值准备 金股利 不一致的说明 董事会由五名董事组 成，其中两名为本 1 沈阳世达 权益法 106,350 70,204 - (7,708) - - 62,496 44% 40% 公司委派 - - 2 荣合阳光 权益法 1,000 939 - (11) - - 928 20% 20% 不适用 - - 71,143 - (7,719) - - 63,424 - -

(c) 其他长期股权投资

本年增减变动 核算 投资 2012 年 增加 减少 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 持股比例与 减值 本年计提 方法 成本 12 月 31 日 现金股利 益变动 12 月 31 日 比例 比例 表决权比例 准备 减值准备 不一致的说明 广西北宝 成本法 20,000 20,000 - - - - 20,000 18.93% 18.93% 不适用 (20,000) -

• 124 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注 ( 续 )

(2) 长期股权投资 ( 续 )

(d) 长期股权投资减值准备

子公司 上东经纪(i) 其他长期股权投资 广西北宝(i)	2012年 12月31日 (850) (20,000) (20,850)	本年 增加 - - -	本年 减少 - - -	2013年 12月31日 (850) (20,000)
				(20,850)

(i) 由于上东经纪及广西北宝经营或财务状况不佳，本公司对其计提减值准备。

(3) 投资收益

权益法核算的长期股权投资损失(a) 处置长期股权投资产生的投资收益(b)	2013年度 (7,719) 46,975 39,256	2012年度 (9,721) 182,400
		172,679

• 125 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 十三 公司财务报表附注 ( 续

• (3) 投资收益 ( 续

• (a) 权益法核算的长期股权投资收益

投资收益占本集团利润总额 5% 以上的被投资单位，或占利润总额比例最高 的前五家被投资单位列示如下：

2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因 荣合阳光 (11) (11) 不适用 沈阳世达 (7,708) (9,710) 本年亏损减少 (7,719) (9,721)

• (b) 处置长期股权投资产生的投资收益

于 2013 年度，本公司处置电控阳光 85% 股权产生投资收益 46,975 千元。

• 126 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

十三 公司财务报表附注 ( 续 )

(4) 现金流量表补充资料

(a) 将净利润调节为经营活动现金流量

净利润 加：资产减值准备 固定资产折旧 财务费用 投资收益(附注十三(3)) 递延所得税资产的减少 经营性应收项目的(增加)/减少 经营性应付项目的(减少)/增加 无需支付的款项 经营活动使用的现金流量净额 (b) 现金净变动情况 现金的年末余额 减：现金的年初余额 现金净增加/(减少)额	净利润 加：资产减值准备 固定资产折旧 财务费用 投资收益(附注十三(3)) 递延所得税资产的减少 经营性应收项目的(增加)/减少 经营性应付项目的(减少)/增加 无需支付的款项 经营活动使用的现金流量净额 (b) 现金净变动情况 现金的年末余额 减：现金的年初余额 现金净增加/(减少)额	2013年度 8,316 8 14 2,733 (39,256) - (31,775) (44,014) 9,125 (94,849) 2013年度 322,302 (65,725) 256,577	2012年度 113,046 - 12 7 (172,679) 1,646 190 32,020 -
			(25,758)
			2012年度 65,725 (234,065)
			(168,340)

• 127 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料

2013 年度 ( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

• 一 非经常性损益明细表

非同一控制下企业合并中合并成本小于合并中取 得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差 额 无需支付的款项 非流动资产处置损失 计入当期损益的政府补助 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 所得税影响额 少数股东权益影响额(税后)	2013年度 - 9,125 (9) 6,300 14,405 (325) 29,496 (3,773) (684) 25,039	2012年度 1,310 43,836 (117) 311 - (481)
		44,859
		(10,854) (54)
		33,951

非经常性损益明细表编制基础

根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 —— 号 非经常性损益 [2008] 》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务 无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影 响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产 生的损益。

• (1) 本集团本年度出售投资性房地产中的枫树园底商，取得的其他业务收入为 85,500 千元，结转的其他业务成本为 8,043 千元 ( 附注五 (29)(b)(i)) ，未作为非 经常性损益列示。

枫树园为本公司之子公司首创风度的开发项目， 2004 年已经完工，基本于以 前年度销售完毕，目前仅余少量底商。为了获得收益最大化，该部分底商在 正式签署销售合同之前会对外出租。本集团管理层认为，作为房地产开发公 司，该项投资性房地产的出售与房地产开发产品的销售并无实质性区别，属 于本集团的日常经营活动。因此其出售产生的收益属于经常性损益。

• 128 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料

2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

一

非经常性损益明细表 ( 续 )

• (2) 本集团本年处置电控阳光 85% 股权取得投资收益 66,071 千元，未作为非经常 性损益列示。

电控阳光拥有实施朝阳区酒仙桥房改带危改土地一级开发项目的权利，其主 要资产为开发中的存货。本集团管理层认为，电控阳光股权的出售，从实质 上来说是房地产公司开发中存货的销售行为，属于本集团的日常经营活动。 根据实质重于形式的原则，其转让产生的收益属于经常性损益。因此，本集 团未将转让电控阳光股权产生的投资收益 66,071 千元作为 2013 年度非经常 性损益列示。

二 净资产收益率及每股收益

加权平均 净资产收益率 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 2013年度2012年度2013年度2012年度2013年度 2012年度 归属于公司普通股股 东的净利润 6.66% 9.95% 0.26 0.35 0.26 0.35 扣除非经常性损益后 归属于公司普通股 股东的净利润 5.79% 8.68% 0.22 0.31 0.22 0.31	加权平均 净资产收益率	每股收益
		基本每股收益 稀释每股收益

• 129 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

三 主要会计报表项目的异常情况及原因的说明

(1) 资产负债表项目

• (a) 2013 年 12 月 31 日相比于 2012 年 12 月 31 日的变动分析

项目 2013年 12月31日 2012年 12月31日 货币资金 913,265 387,736 应收账款净额 23,518 12,236 预付款项 208,431 146,482 其他应收款 222,852 377,332 存货 3,548,105 3,309,617 长期应收款 35,130 - 长期股权投资 883,438 471,653 投资性房地产 2,440,759 1,978,922 固定资产 36,709 24,131 无形资产 33,897 15,604 长期待摊费用 88,411 7,939 递延所得税资产 116,592 81,986

增减变动 主要变动原因 变动金额 变动比例 525,529 136% 主要为本年度经营性现金流出 447,792 千元，投资活动现 金净流出466,826 千元，筹 资活动现金净流入为 1,455,809千元所致。 11,282 92% 主要为北京上东经纪承租的 878 项目正式对外出租及成 都锦尚商业对外出租按直线 法确认的应收单位租户租金 增加所致。 61,949 42% 主要为预缴税金增加、天津杨 柳青预付营销费用增多以及 预付中信信托利息费用所 致。 (154,480) -41% 主要为本年度收回应收其他单 位往来款117,230 千元及收 回2012年末为合营公司垫付 的土地出让金88,990 千元所 致。 238,488 7% 主要为成都锦尚及天津杨柳青 公司项目开发成本增加所 致。 35,130 100% 主要为本年度支付为租入上海 锦江国际购物中心项目的租 赁合同履约保证金所致。 411,785 87% 主要为增加对合营企业的投资 所致。 461,837 23% 主要为本年度成都锦尚中心项 目转入投资性房地产所致。 12,578 52% 主要为公司本年度新增办公设 备和运输工具等所致。 18,293 117% 主要为天津滨海将持有的商业 物业由出售转为自用，土地 使用权转入无形资产所致。 80,472 1014% 主要为上海尚东经营租入项目 发生装修改造成本、成都锦 尚售楼处本年度发生装修成 本所致。 34,606 42% 主要为成都锦尚及天津杨柳青 公司确认递延所得税资产的 可抵扣亏损增加所致。

• 130 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

三 主要会计报表项目的异常情况及原因的说明 ( 续 )

• (1) 资产负债表项目 ( 续 )

(a) 2013 年 12 月 31 日相比于 2012 年 12 月 31 日的变动分析 ( 续 )

项目 2013年 12月31日 2012年 12月31日 短期借款 30,000 - 应付账款 410,393 534,738 预收款项 699,676 183,857 应交税费 454,708 410,370 其他应付款 649,215 1,161,470 一年内到期的非 流动负债 292,750 239,000 长期借款 2,435,333 827,500 递延所得税负债 82,860 62,499 少数股东权益 522,980 562,939	增减变动 变动金额 变动比例 主要变动原因 30,000 100% 本年度新增工商银行短期借款所 致。 (124,345) -23% 主要为支付以前年度工程款所 致。 515,819 281% 主要为本年度成都锦尚、天津杨 柳青本年度预售款增加所致。 44,338 11% 主要为本年度应付土地增值税、 企业所得税增加所致。 (512,255) -44% 主要为应付非关联方往来款减少 所致。 53,750 22% 主要为本年度末借款规模增加， 使得未来一年需偿付的借款本 金增加。 1,607,833 194% 主要为子公司新增银行借款所 致。 20,361 33% 主要为合并层面确认资本化利息 相应确认的递延所得税负债所 致。 (39,959) -7% 主要为收购了上海坚峰27.8%的

• -7% 主要为收购了上海坚峰 27.8% 的 少数股权所致。

• 131 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料 2013 年度

( 除特别注明外，金额单位为人民币千元 )

三 主要会计报表项目的异常情况及原因的说明 ( 续 )

(2) 利润表项目

(a) 2013 年度相比于 2012 年度的变动分析

			增减变动	增减变动
项目	2013年度	2012年度			主要变动原因
			变动金额	变动比例
营业收入	689,851	545,978	143,873	26%	主要为本年度开发产品结转收入
					增加所致。
营业成本	(90,698)	(141,705)	51,007	-36%	主要为阳光上东项目成本调整冲
					回以前年度成本所致。
销售费用	(116,994)	(79,781)	(37,213)	47%	主要为广告宣传费、销售代理费
					等增加所致。
管理费用	(200,434)	(157,202)	(43,232)	28%	主要为职工薪酬及办公费用增加
					所致。
财务费用	(7,253)	(74,785)	67,532	-90%	主要为本年度在建项目资本化利
					息较上年度有大幅增长所致。
资产减值损失	14,198	(48)	14,246	-29679%	主要为本年度转回以前年度计提
					的其他应收款的坏账准备所
					致。
投资收益	34,546	284,745	(250,199)	-88%	主要为去年处置东光兴业确认投
					资收益较大所致。
对联营企业和合营	(31,525)	(15,733)	(15,792)	100%	主要为联营企业亏损增大导致确
企业的投资损失					认的投资损失增大所致。
营业外收入	15,650	45,490	(29,840)	-66%	主要为上年度债务重组利得较大
					所致。
所得税费用	(60,619)	(53,612)	(7,007)	13%	主要为本年度应纳税所得额增加
					使得所得税费用增加所致。

• 132 -