Xi S&D Inc. — Audit Report / Information 2025

Mar 16, 2026

감사보고서 6.0 자이에스앤디(주) 00260295 100000000000 20260324 1101111934557 000 773507 281362 453912 1946 N N N Y N P Y 1 Y

자이에스앤디 주식회사

재무제표 및 내부회계관리제도에 대한

감 사 보 고 서

2025년 01월 01일2025년 12월 31일

제 26 기
부터
까지

제 25 기
2024년 01월 01일	부터
2024년 12월 31일	까지

삼일회계법인

목 차

		페 이 지
독립된 감사인의 감사보고서	.....................................................	1
재 무 제 표	.....................................................	8
ㆍ 재 무 상 태 표	.....................................................	9
ㆍ 포 괄 손 익 계 산 서	.....................................................	11
ㆍ 자 본 변 동 표	.....................................................	12
ㆍ 현 금 흐 름 표	.....................................................	13
ㆍ 주 석	.....................................................	15
내부회계관리제도 감사의견 .....................................................		111
ㆍ 독립된 감사인의 내부회계관리제도 감사보고서.................................		112
ㆍ 회사의 내부회계관리제도 운영실태보고서........................................		115
외부감사 실시내용	.....................................................	118 - 119

독립된 감사인의 감사보고서

자이에스앤디 주식회사
주주 및 이사회 귀중

감사의견우리는 자이에스앤디 주식회사(이하 "회사")의 재무제표를 감사하였습니다. 해당 재무제표는 2025년 12월 31일과 2024년 12월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 양 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표, 현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보를 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2025년 12월 31일과 2024년 12월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.우리는 또한 대한민국의 회계감사기준에 따라,「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 근거한 회사의 2025년 12월 31일 현재의 내부회계관리제도를 감사하였으며, 2026년 3월 16일자 감사보고서에서 적정의견을 표명하였습니다. 감사의견근거 우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

핵심감사사항 핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며, 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

1. 주택사업의 투입법에 따른 수익인식의 정확성

핵심감사사항으로 결정된 이유재무제표에 대한 주석 2.18 수익인식에서 기술한 바와 같이, 회사는 주택건축공사를 통해 만들어지거나 가치가 높아지는 대로 고객이 통제하는 자산에 대한 공사용역에 대하여 통제가 이전되는 기간에 걸쳐 수익을 인식하며, 발생원가에 기초한 투입법을 진행률 측정에 사용하고 있습니다.

재무제표에 대한 주석 3.(8)수익인식에서 기술한 바와 같이 총계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래사건의 결과와 관련한 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총계약원가는 미래에 발생할 수 있는 설계변경이나 재료비, 노무비, 외주비 및 공사기간 등의 미래 추정치에 근거하고 있어 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재하고 있습니다.

우리는 총계약수익, 총계약원가 및 누적발생원가를 기준으로 한 투입법에 따른 진행기준으로 수익을 인식하는 회사의 회계정책상, 수익인식에 경영진의 회계추정 및 판단이 수반되며, 그 결과가 재무제표에서 미치는 영향이 유의적인 주요 계약의 투입법에 따른 수익인식 정확성을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

핵심감사사항이 감사에서 다루어진 방법

투입법에 따른 수익인식의 정확성에 대하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.

① 투입법에 따른 수익인식 기준 회계정책 적정성에 대한 감사절차- 투입법에 따른 수익인식과 관련한 수익인식 회계정책에 대한 이해- 건설계약의 수익인식 회계정책 검토 관련 내부통제를 이해 및 평가하고 주요 통제 에 대한 운영의 효과성 테스트

- 주요 건설계약의 투입법에 따른 수익인식 기준 적용 적정성에 대한 검토

② 총계약수익 적정성에 대한 감사절차

- 건설계약의 체결 또는 변경과 관련한 내부통제를 이해 및 평가하고 주요 통제에 대 한 운영의 효과성 테스트

- 주요 건설계약의 계약금액 및 주요 계약조건을 확인하기 위한 도급계약서 검토

- 주요 건설계약의 총계약수익에 영향을 미치는 공사변경의 발생에 대한 질문 및 변 경된 계약금액에 대한 타당성 검토

- 주요 건설계약에 대하여 보고기간 종료일 이후, 총계약수익의 변경 여부에 대한 질 문 및 관련 문서 검토

③ 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 편성, 변경 및 검토와 관련한 내부통제를 이해 및 평가하고 주요 통 제에 대한 운영의 효과성 테스트

- 주요 건설계약의 현장상황 보고자료 상 총계약원가에 영향을 미치는 사항이 적절 하게 총계약원가에 반영되었는지에 대한 질문 및 관련 문서 검토

- 주요 건설계약의 회계상 진행률과 발주처 보고 공정률 간 차이의 적정성에 대한 질 문 및 관련 문서 검토

- 주요 건설계약의 보고기간종료일 이후 총계약원가 변경 여부에 대한 질문 및 관련 문서 검토

④ 발생원가를 고려한 진행률 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차

- 원재료비, 외주비, 노무비, 경비 전표와 관련한 내부통제를 이해 및 평가하고 주요 통제에 대한 운영의 효과성 테스트

- 타 현장 원가 대체에 대한 적정성 검토- 발생원가의 현장 귀속 정확성, 금액 정확성에 대한 외부증빙 등 관련 문서 검토

- 진행률 및 진행률에 따른 매출액 계산 정확성에 대한 재계산 검증

2. 주택사업 관련 건설계약의 매출채권 및 기타수취채권의 회수가능성 평가

핵심감사사항으로 결정된 이유

재무제표에 대한 주석 3.(3) 금융자산 및 계약자산의 손상에서 기술한 바와 같이, 회사는 주택사업 관련 매출채권 및 기타수취채권에 대해 회사가 작성한 예상 사업수익과 사업비용의 추정치에 근거하여 금융자산의 손상을 판단하고 있으며, 예상 사업수익과 사업비용은 개발사업의 향후 진행일정 및 부동산 경기 전망 등 미래사건의 결과와 관련한 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.

우리는 주택사업 관련 건설계약의 매출채권 및 기타수취채권의 평가에 경영진의 회계추정 및 판단이 수반되며, 그 결과가 재무제표에 미치는 영향이 유의적이라고 판단되는 일부 주택사업 관련 건설계약의 매출채권 및 기타수취채권의 회수가능성 평가를 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

핵심감사사항이 감사에서 다루어진 방법

주택사업 관련 건설계약의 매출채권 및 기타수취채권의 회수가능성 평가에 대한 위험에 대응하기 위하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.

① 주택사업 관련 건설계약의 매출채권 및 기타수취채권의 회수가능성 평가와 관련된 회계정책에 대한 이해

② 대손충당금 설정과 관련한 내부통제를 이해 및 평가하고 주요 통제에 대한 운영의효과성 테스트

③ 주요 주택사업 관련 건설계약의 매출채권 및 기타수취채권에 대하여 회사가 추정한 사업수지를 고려한 회수가능성 평가의 적정성 검토

- 사업수지의 예상 사업수익과 사업비용 산정 근거의 적정성에 대한 질문, 분석 적 검토 또는 문서 검토

- 회사가 추정한 사업수지를 기초로 매출채권 및 기타채권의 회수가능성에 대한 평가의 적정성 검토

재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다.지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다. 재무제표감사에 대한 감사인의 책임우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다.

감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는:- 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다.- 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다.

- 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다.- 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다.- 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다.또한, 우리는 독립성 관련 윤리적 요구사항들을 준수하고, 우리의 독립성 문제와 관련된다고 판단되는 모든 관계와 기타사항들 및 해당되는 경우 관련 제도적 안전장치를 지배기구와 커뮤니케이션한다는 진술을 지배기구에게 제공합니다.

우리는 지배기구와 커뮤니케이션한 사항들 중에서 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들을 핵심감사사항으로 결정합니다. 법규에서 해당 사항에 대하여 공개적인 공시를 배제하거나, 극히 드문 상황으로 우리가 감사보고서에 해당 사항을 기술함으로 인한 부정적 결과가 해당 커뮤니케이션에 따른 공익적 효익을 초과할 것으로 합리적으로 예상되어 해당 사항을 감사보고서에 커뮤니케이션해서는 안 된다고 결론을내리는 경우가 아닌 한, 우리는 감사보고서에 이러한 사항들을 기술합니다.

이 감사보고서의 근거가 된 감사를 실시한 업무수행이사는 공인회계사 심재우 입니다.

서울특별시 용산구 한강대로 100
삼 일 회 계 법 인
대 표 이 사 윤 훈 수
2026년 3월 16일

이 감사보고서는 감사보고서일(2026년 3월 16일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 별첨된 회사의 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며, 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될 수도 있습니다.(첨부)재 무 제 표

자이에스앤디 주식회사

2025년 01월 01일2025년 12월 31일

제 26 기
부터
까지

제 25 기
2024년 01월 01일	부터
2024년 12월 31일	까지

"첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다."
자이에스앤디 주식회사 대표이사 구본삼

본점 소재지 :	(도로명주소)	서울특별시 중구 퇴계로 173(충무로3가, 남산스퀘어) 10층
(전 화)	02-6910-7100

재 무 상 태 표
제 26 기 당기말 : 2025년 12월 31일 현재
제 25 기 전기말 : 2024년 12월 31일 현재
자이에스앤디 주식회사	(단위: 원)

과목	주석	제 26기 당기말		제 25기 전기말
자산
Ⅰ. 유동자산			338,109,216,220		296,905,210,187
현금및현금성자산	5,6,11,32,33	94,385,701,467		50,130,081,215
매출채권및기타채권	7,11,30,32,33	134,233,902,575		135,196,051,148
계약자산	8,30,32	9,615,812,082		22,949,451,595
재고자산	9	56,881,785,876		55,985,619,265
단기금융자산	5,6,11,16,21,32,33	8,007,143,770		8,381,998,777
기타유동자산	10	34,984,870,450		24,262,008,187
Ⅱ. 비유동자산			435,398,217,172		517,913,194,609
유형자산	13	1,623,635,537		2,779,202,287
무형자산	14	3,978,721,435		5,791,626,653
투자부동산	15	84,999,389,385		146,912,258,866
사용권자산	16	6,089,919,199		29,654,631,781
관계회사지분증권	12,21	295,989,007,776		289,988,997,776
장기매출채권및기타채권	7,11,30,32,33	5,112,943,258		5,192,384,070
장기금융자산	5,11,16,32,33	3,422,084,074		4,238,784,495
이연법인세자산	28	14,555,661,316		11,609,206,600
당기손익-공정가치측정 금융자산	11,21,33	14,499,291,381		17,700,837,457
기타비유동자산	10	5,127,563,811		4,045,264,624
자산 총계			773,507,433,392		814,818,404,796
부채
Ⅰ. 유동부채			142,197,018,340		161,867,969,559
매입채무및기타채무	11,17,29,31,32	37,812,283,178		41,418,216,156
단기금융부채	9,18,31,32	3,134,590,448		3,979,522,118
계약부채	8,30	79,067,273,709		95,564,659,570
법인세부채	28	7,125,370,477		-
유동충당부채	20	2,735,963,123		8,539,416,776
기타유동부채	11,17	12,321,537,405		12,366,154,939
Ⅱ. 비유동부채			139,164,975,236		193,388,391,535
장기금융부채	9,18,32,33	94,626,929,674		122,870,397,433
장기계약부채	8,30	33,504,654,365		54,298,177,304
순확정급여부채	19	3,686,044,303		8,079,173,081
비유동충당부채	20	7,347,346,894		8,134,283,105
기타비유동부채	11,17	-		6,360,612
부채 총계			281,361,993,576		355,256,361,094
자본
Ⅰ. 자본금	1,22	49,028,520,000		49,028,520,000
Ⅱ. 자본잉여금	22	278,808,074,340		278,808,074,340
Ⅲ. 기타자본	22	(3,141,257,270)		(2,997,472,035)
Ⅳ. 이익잉여금	23	167,450,102,746		134,722,921,397
자본 총계			492,145,439,816		459,562,043,702
부채와 자본 총계			773,507,433,392		814,818,404,796

"별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다."

포 괄 손 익 계 산 서
제 26 기 당기 : 2025년 01월 01일 부터 2025년 12월 31일 까지
제 25 기 전기 : 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
자이에스앤디 주식회사	(단위: 원)

과목	주석	제 26기 당기		제 25기 전기
Ⅰ. 매출액	4,30		453,912,289,316		530,612,894,491
공사매출		358,191,066,361		437,324,938,709
용역매출		95,721,222,955		93,287,955,782
Ⅱ. 매출원가	29,30		398,982,350,682		523,536,369,400
공사매출원가		308,258,841,273		434,832,076,339
용역매출원가		90,723,509,409		88,704,293,061
Ⅲ. 매출총이익(손실)	4		54,929,938,634		7,076,525,091
판매비와관리비	25,29,30	47,710,537,077		19,734,061,839
Ⅳ. 영업이익(손실)	4		7,219,401,557		(12,657,536,748)
기타수익	26,30	24,615,155,928		5,041,665,797
기타비용	26	3,802,655,733		3,207,860,493
금융수익	11,27,30	27,709,620,815		6,498,717,986
금융원가	11,27	8,237,567,700		6,105,553,962
Ⅴ. 법인세비용차감전순이익(손실)			47,503,954,867		(10,430,567,420)
Ⅵ. 법인세비용(수익)	28		9,278,681,559		(1,635,544,391)
Ⅶ. 당기순이익(손실)	24		38,225,273,308		(8,795,023,029)
Ⅷ. 기타포괄손익			1,755,686,041		(2,836,975,499)
당기손익으로 재분류되지 않는세후 기타포괄손익			1,755,686,041		(2,836,975,499)
1. 확정급여제도의 재측정손익	19,28		1,755,686,041		(2,836,975,499)
Ⅸ. 당기총포괄이익(손실)			39,980,959,349		(11,631,998,528)
Ⅹ. 주당이익(손실)
기본주당이익(손실)	24		963		(269)
희석주당순이익(손실)	24		791		(269)

"별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다."

자 본 변 동 표
제 26 기 당기 : 2025년 01월 01일 부터 2025년 12월 31일 까지
제 25 기 전기 : 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
자이에스앤디 주식회사	(단위: 원)

과목	주석	자본금	자본잉여금	기타자본	이익잉여금	합계
Ⅰ. 2024.01.01 (전기초)		49,028,520,000	267,433,908,168	-	153,709,197,925	470,171,626,093
Ⅱ. 총포괄이익
1. 당기순손실		-	-	-	(8,795,023,029)	(8,795,023,029)
2. 확정급여제도의 재측정손익	19,23	-	-	-	(2,836,975,499)	(2,836,975,499)
총포괄이익 소계		-	-	-	(11,631,998,528)	(11,631,998,528)
Ⅲ. 자본에 직접 반영된 소유주와의 거래
1. 배당금지급	23	-	-	-	(7,354,278,000)	(7,354,278,000)
2. 자기주식 취득	22	-	-	(2,997,472,035)	-	(2,997,472,035)
3. 합병차익		-	11,374,166,172	-	-	11,374,166,172
자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계		-	11,374,166,172	(2,997,472,035)	(7,354,278,000)	1,022,416,137
Ⅳ. 2024.12.31 (전기말)		49,028,520,000	278,808,074,340	(2,997,472,035)	134,722,921,397	459,562,043,702
Ⅰ. 2025.01.01 (당기초)		49,028,520,000	278,808,074,340	(2,997,472,035)	134,722,921,397	459,562,043,702
Ⅱ. 총포괄이익
1. 당기순이익		-	-	-	38,225,273,308	38,225,273,308
2. 확정급여제도의 재측정손익	19,23	-	-	-	1,755,686,041	1,755,686,041
총포괄이익 소계		-	-	-	39,980,959,349	39,980,959,349
Ⅲ. 자본에 직접 반영된 소유주와의 거래
1. 배당금 지급	23	-	-	-	(7,253,778,000)	(7,253,778,000)
2. 자기주식 취득	22	-	-	(143,785,235)	-	(143,785,235)
자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계		-	-	(143,785,235)	(7,253,778,000)	(7,397,563,235)
Ⅳ. 2025.12.31 (당기말)		49,028,520,000	278,808,074,340	(3,141,257,270)	167,450,102,746	492,145,439,816

"별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다."

현 금 흐 름 표
제 26 기 당기 : 2025년 01월 01일 부터 2025년 12월 31일 까지
제 25 기 전기 : 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
자이에스앤디 주식회사	(단위: 원)

구분	주석	제26기 당기		제25기 전기
Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름			(25,282,431,150)		(92,981,229,142)
1. 영업으로부터 창출된 현금흐름	31	(24,817,211,935)		(94,740,339,618)
2. 이자의 수취		3,084,634,711		7,666,359,905
3. 이자의 지급		(4,942,648,295)		(3,227,054,091)
4. 배당금의 수취		5,939,444,069		44,319,866
5. 법인세의 납부		(4,546,649,700)		(2,724,515,204)
Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름			79,821,362,816		36,524,487,492
1. 투자활동으로 인한 현금유입액		164,604,697,785		229,993,099,945
단기금융자산의 처분		55,000,000,000		197,384,240,000
임차보증금의 감소		2,986,200,000		10,630,330,000
단기대여금의 감소		5,464,923,855		21,972,669,340
당기손익-공정가치측정 금융자산의 처분		5,958,426,996		-
공구와기구의 처분		1,817,000		-
비품의 처분		8,580,273		1,727,272
기계장치의 처분		3,553,000		533,333
소프트웨어의 처분		-		3,600,000
투자부동산의 처분		76,080,884,354		-
종속회사지분증권의 처분	34	19,100,312,307		-
2. 투자활동으로 인한 현금유출액		(84,783,334,969)		(193,468,612,453)
단기금융자산의 취득		(55,000,000,000)		(60,000,000,000)
임차보증금의 증가		(2,392,000,000)		(3,134,790,000)
단기대여금의 증가		(9,705,833,125)		(6,674,060,070)
장기대여금의 증가		(5,000,000,000)		-
당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득		(3,487,785,000)		(9,010,585,800)
기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 취득		(6,884,444)		(195,098)
기계장치의 취득		(1,550,000)		-
공구와기구의 취득		(51,140,100)		(552,749,273)
비품의 취득		(704,006,820)		(318,289,274)
차량운반구의 취득		(216,741,673)		-
기타유형자산의 취득		-		(7,930,000)
소프트웨어의 취득		(24,050,000)		(831,000,000)
개발비의 취득		-		(215,035,860)
장기선급금의 취득		(234,711,000)		(25,000,000)
투자부동산의 취득		(1,958,622,807)		(3,379,936,654)
관계회사지분증권의 취득		(6,000,010,000)		-
종속회사지분증권의 취득		-		(109,319,040,424)
Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름			(10,283,311,414)		(15,314,348,369)
1. 재무활동으로 인한 현금유입액		30,042,715,000		-
단기차입금의 차입		30,000,000,000		-
장기차입금의 차입		42,715,000		-
2. 재무활동으로 인한 현금유출액		(40,326,026,414)		(15,314,348,369)
배당금의 지급		(7,253,778,000)		(7,354,278,000)
리스부채의 상환		(2,928,463,179)		(4,878,358,334)
단기차입금의 상환		(30,000,000,000)		-
유동성장기차입금의 상환		-		(84,240,000)
자기주식의 취득		(143,785,235)		(2,997,472,035)
Ⅳ. 현금및현금성자산의 감소 (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ)			44,255,620,252		(71,771,090,019)
Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산			50,130,081,215		121,901,171,234
Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산			94,385,701,467		50,130,081,215

"별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다."주석

제 26 기 : 2025년 12월 31일 현재
제 25 기 : 2024년 12월 31일 현재
자이에스앤디 주식회사

1. 일반사항

자이에스앤디 주식회사(이하 "당사")는 2000년 4월 8일에 설립되어 주택건설업, 건축공사업, 홈네트워크등설치업, 시스클라인등 유상옵션설치업, 시설물유지관리업, 주택 및 빌딩관리 및 BTO,BTL운영관리, 전자경비업을 주요 사업목적으로 하고 있습니다. 당사는 2016년 6월 21일 자이서비스㈜를, 2024년 7월 31일 ㈜지에프에스를 흡수합병하였습니다.2018년 2월 23일자로 주식회사 이지빌에서 자이에스앤디 주식회사로 사명을 변경하였고, 2019년 11월 6일자로 주식을 한국거래소가 개설한 유가증권시장에 상장하였습니다.

당기말 현재 자본금은 49,029백만원이며, 당사의 최대주주는 지에스건설㈜(39.4%)입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책의 요약

2.1 재무제표 작성기준

당사는 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

(1) 측정기준당사재무제표는 다음을 제외하고는 역사적 원가에 기초하여 작성되었습니다.- 특정 금융자산과 금융부채(파생상품 포함), 공정가치로 측정하는 특정 유형자산과 투자부동산 유형- 순공정가치로 측정하는 매각예정자산- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정 금융자산- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

(2) 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서

당사는 2025년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

① 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없습니다.

(3) 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서당사의 재무제표 발행승인일 현재 제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 당사가 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

① 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정

실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.- 특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용- 금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함.- 계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시- FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

② 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.- 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용- 기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의- 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정- 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

③ 기업회계기준서 제1118호 '재무제표의 표시와 공시' 개정

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 제1001호 '재무제표 표시'를 대체합니다. 제1118호가 도입한 새로운 표시 요구사항은 특히 영업손익의 정의와 관련하여 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 향상시킬 것입니다. 또한, '경영진이 정의한 성과측정치'의 공시 요구사항은 투명성을 강화할 것입니다. 기준서는 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기도입이 가능합니다. 기준서의 소급작성 요구에 따라, 2026년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.

당사는 제1118호를 아직 채택하지 않았으며, 기준서 적용이 당사에 미치는 영향을 평가 중입니다. 당사는 전환 계획을 수립하고 2027년 3월 31일 종료되는 기간의 제1118호에 따른 첫 중간재무제표 및 2027년 12월 31일 종료되는 회계연도의 연차재무제표 보고를 예정대로 준비하고 있습니다.

2.2 사업결합당사의 사업결합은 동일지배하에 있는 기업실체나 사업에 대한 결합을 제외하고 취득법을 적용하여 회계처리합니다. 이전대가는 공정가치로 측정하며, 그 공정가치는 취득자가 이전하는 자산, 취득자가 피취득자의 이전 소유주에 대하여 부담하는 부채 및 취득자가 발행한 지분의 취득일의 공정가치의 합계로 산정하고 있습니다. 이전대가는 조건부 대가 지급 약정으로부터 발생하는 자산 및 부채의 공정가치를 포함하고 있습니다. 사업결합으로 취득한 식별가능자산ㆍ부채 및 우발부채는 취득일의 공정가치로 최초 측정하고 있습니다.

사업결합이 단계적으로 발생한 경우 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분은 취득일에 공정가치로 재측정되며 변동분은 당기손익으로 인식됩니다.영업권은 이전대가 및 당사가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액이 취득일 현재 식별가능한 취득자산과 인수부채의 공정가치 순액을 초과하는 금액으로 측정하고 있습니다. 취득일에 식별가능한 취득자산과 인수부채의공정가치순액이 이전대가 및 당사가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액을 초과하는 금액은 염가매수차익으로 당기손익에 반영하고 있습니다.

2.3 외화 환산

(1) 기능통화와 표시통화

당사는 재무제표에 포함되는 항목들에 대해 당사의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경에서의 통화("기능통화")를 이용하여 측정하고 있습니다. 재무제표 작성 시 표시통화는 당사의 기능통화인 원화(KRW)입니다.

(2) 외화거래와 보고기간말의 환산

외화거래는 거래일의 환율 또는 재측정되는 항목인 경우 평가일의 환율을 적용한 기능통화로 인식됩니다. 외화거래의 결제나 화폐성 외화 자산ㆍ부채의 환산에서 발생하는 외환차이는 당기손익으로 인식됩니다. 다만, 조건을 충족하는 현금흐름위험회피나 순투자의 위험회피의 효과적인 부분과 관련되거나 보고기업의 해외사업장에 대한 순투자의 일부인 화폐성항목에서 생기는 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다.

차입금과 관련된 외환차이는 손익계산서에 금융원가로 표시되며, 다른 외환차이는 기타수익 또는 기타비용에 표시됩니다.

2.4 현금및현금성자산현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금 등 매우 유동적인 단기투자자산을 포함하고 있습니다. 당좌차월은 재무상태표상 '단기차입금'계정에 포함됩니다.2.5 금융자산(1) 분류당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다.단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(2) 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.(가) 상각후원가 측정 금융자산계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '금융수익' 또는 '금융원가'로 표시하고 손상차손은 '기타영업외비용'으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치 측정 금융자산상각후원가 측정 금융자산이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '금융수익' 또는 '금융원가'로 표시합니다.

② 지분상품

당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 당기손익인 '금융수익'으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '금융수익' 또는 '금융비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 제거

당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 '차입금'으로 분류하고 있습니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.6 재고자산

재고자산은 원가와 순실현가능가치 중 작은 금액으로 표시하고 있습니다. 재고자산의 원가는 고정 및 변동제조간접비를 포함하며, 재고자산 분류별로 가장 적합한 방법으로 재고자산으로 배분되고 있습니다. 당사는 재고자산을 이동평균법에 의해 산정된 취득원가를 재무상태표가액으로 하고 있으며, 연중계속기록법에 의하여 수량 및 금액을 계산하고 매 기말 실지재고조사를 실시하여 그 기록을 조정하고 있습니다.

당사는 정기적으로 불용, 시장가치 하락 및 진부화 등에 따라 재고자산 순실현가능가치(제품, 상품, 용지는 순실현가능가치, 원재료 등은 현행대체원가)의 중요한 변동을 발생시킬 가능성을 검토하여 재고자산평가충당금으로 계상하고 있습니다. 당사는 정상적인 재고자산평가손실 및 감모손실은 매출원가에 가산하고, 비경상적인 평가손실은 기타영업외비용으로 회계처리합니다. 평가손실을 초래했던 상황이 해소되어 새로운 시가가 장부가액보다 상승한 경우에는 최초의 장부가액을 초과하지 않는 범위 내에서 평가손실을 환입하고, 이를 매출원가에서 차감합니다.

2.7 유형자산

유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있으며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다. 유형자산을 구성하는 일부 요소의 내용연수가 자산 전체의 내용연수와 다른 경우에는, 별개의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 자산의 원가는 자산의 취득에 직접적으로 관련된 지출로서 자산을 해체, 제거하거나 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.

유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 당사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 경제적 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산의 감가상각은 아래의 추정 내용연수에 따라 이루어집니다.

구분	추정 내용연수
구축물	30년
비품	5년
기계장치	5년
건설장비	5년
차량운반구	5년
공구와기구	5년
기타유형자산	5년

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.

매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 내용연수 및 감가상각방법을 재검토하고 재검토 결과 추정치가 종전 추정치와 다르다면 그 차이는 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다. 특히, 당사는 예상 내용 연수 및 추정 잔존 가치를 평가할 때 보건, 안전 및환경 법규의 영향을 고려합니다.

자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 상회하는 경우 자산의 장부금액을 회수가능액으로 조정하고, 그 차액을 손상차손으로 회계처리하고 있으며, 차기 이후 손상된 자산의 회수가능액이 장부가액을 초과하는 경우 손상 전 장부가액의 감가상각 후 잔액을 한도로 하여 그 초과액을 손상차손환입으로 회계처리하고 있습니다. 유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 제거할 때 기타영업외손익으로 인식합니다.

2.8 영업권및무형자산

무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다. 후속지출은 관련되는 특정자산에 속하는 미래의 경제적 효익이 증가하는 경우에만 자본화하고 있습니다.

영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산을 제외한 기타의 무형자산은 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 아래의 내용연수 동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만, 회원권 등에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 보아 상각하지 않고, 매년 손상검사를 통해 손상차손을 인식합니다.

구 분	추정 내용연수
소프트웨어	5년
고객관계	8년, 11년
개발비	5년

사업결합을 통해 취득한 영업권은 취득시점에 취득하는 식별가능 순자산의 공정가치를 초과하여 지급한 대가에 해당되며 무형자산에 포함되어 있습니다. 영업권은 상각하지 않으나, 매년 손상검사를 하고 원가에서 손상차손누계액을 차감한 가액으로 표시하고 있습니다. 영업권에 대한 손상차손은 환입하지 않습니다. 이때, 영업권은 손상검사 목적으로 현금창출단위로 배부하고 있으며, 그 배부는 영업권이 발생한 사업결합으로 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 식별된 현금창출단위나 현금창출단위집단에 대하여 이루어지며, 이는 영업부문에 따라 결정됩니다.

2.9 투자부동산임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 동안 정액법으로 상각됩니다.

2.10 차입원가적격자산을 취득 또는 건설하는데 발생한 차입원가는 해당 자산을 의도된 용도로 사용할 수 있도록 준비하는 기간 동안 해당 자산의 원가에 반영하고 있습니다. 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식하고 있습니다.

2.11 비금융자산의 손상

영업권과 같은 비한정내용연수를 가진 자산은 상각하지 않고 매년 손상검사를 실시하고 있습니다. 상각하는 자산의 경우는 장부금액이 회수가능하지 않을 수도 있음을 나타내는 환경의 변화나 사건이 있을 때마다 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액을 초과하는 장부금액만큼 인식하고 있습니다. 회수가능액은 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 손상을 측정하기 위한 목적으로자산은 별도로 식별 가능한 현금흐름을 창출하는 가장 하위 수준의 집단(현금창출단위)으로 그룹화하고 있습니다. 손상차손을 인식한 경우, 영업권 이외의 비금융자산은매 보고기간말에 손상차손의 환입가능성을 검토하고 있습니다.

2.12 금융부채

(1) 분류 및 측정금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 '매입채무', '차입금' 및 '기타채무' 등으로 표시됩니다.

(2) 제거금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.13 차입금

차입금은 최초에 거래비용을 차감한 순공정가치로 인식하며, 후속적으로 상각후원가로 표시하고 있습니다. 거래비용 차감 후 수취한 금액과 상환금액의 차이는 유효이자율법으로 상각하여 차입기간 동안 손익계산서에 인식하고 있습니다. 또한, 보고기간 종료일 이후 12개월 이상 결제를 이연할 수 있는 무조건적인 권리가 있는 경우 비유동부채로 분류하며, 그렇지 않는 경우 유동부채로 분류하고 있습니다.2.14 금융보증계약

당사가 제공한 금융보증계약은 최초에 공정가치로 인식하고, 이후 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

(1) 금융상품의 손상규정에 따라 산정한 손실충당금

(2) 최초 인식금액에서 기업회계기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

금융보증계약의 공정가치는 유사한 금융상품의 시장가격을 참조하거나, 금융보증이 제공된 차입금과 제공되지 않은 차입금의 이자율을 비교하거나, 향후 금융보증으로 인해 지급해야 할 금액의 현재가치에 근거하여 추정합니다.

관련 부채는 재무상태표에서 '장단기금융부채'로 표시되었습니다.

2.15 종업원급여

(1) 퇴직급여당사의 퇴직연금제도는 확정기여제도와 확정급여제도로 구분됩니다.확정기여제도는 당사가 고정된 금액의 기여금을 별도 기금에 지급하는 퇴직연금제도이며, 기여금은 종업원이 근무 용역을 제공했을 때 비용으로 인식됩니다.

확정급여제도는 확정기여제도를 제외한 모든 퇴직연금제도입니다. 일반적으로 확정급여제도는 연령, 근속연수나 급여수준 등의 요소에 의해 종업원이 퇴직할 때 지급받을 퇴직연금급여의 금액을 확정하고 있습니다. 확정급여제도와 관련하여 재무상태표에 계상된 부채는 보고기간말 현재 확정급여채무의 현재가치에 사외적립자산의 공정가치를 차감하고 미인식과거근무원가를 조정한 금액입니다. 확정급여채무는 매년 독립된 보험계리인에 의해 예측단위적립방식에 따라 산정됩니다. 확정급여채무의 현재가치는 급여가 지급될 통화로 표시되고 관련 확정급여채무의 지급시점과 만기가 유사한 우량회사채의 이자율로 기대미래현금유출액을 할인하여 산정하고 있습니다. 보험수리적 가정의 변경 및 보험수리적 가정과 실제로 발생한 결과의 차이로 인해 발생하는 보험수리적손익은 발생한 기간의 기타포괄손익으로 인식하고 즉시 이익잉여금으로 반영하며, 또한, 제도의 변경에 따라 발생한 모든 과거근무원가를 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.(2) 장기종업원급여당사는 장기 근속 임직원에게 장기종업원급여를 제공하고 있습니다. 기타장기종업원급여는 확정급여제도와 동일한 방법으로 측정되며, 근무원가, 기타장기종업원급여부채의 순이자 및 재측정요소는 당기손익으로 인식됩니다. 또한, 이러한 부채는 매년 독립적이고 적격한 보험계리사에 의해 평가됩니다.

(3) 연차수당당사는 종업원이 미래의 연차유급휴가에 대한 권리를 발생시키는 근무용역을 제공하는 회계기간에 연차유급휴가와 관련된 비용과 부채를 인식하고 있습니다. 당사는 종업원 중 일부에 대하여 근로기준법에 따라 연차유급휴가의 사용촉진제도를 시행하고있으며, 해당 종업원에 대해서는 미사용 연차유급휴가에 대한 보상의무가 없습니다. 따라서, 보고기간말 현재 사용촉진제도 대상 종업원에 대해서는 근무용역 제공을 통하여 발생한 연급유급휴가 중 종업원이 사용할 것으로 예상되는 부분에 대해서 비용과 부채를 인식합니다. 사용촉진제도 대상이 아닌 종업원의 미사용 연차에 대해서는 보상을 하므로 근무용역의 제공으로 발생하는 연차유급휴가 전체에 대하여 비용과 부채를 인식합니다.

2.16 충당부채 및 우발부채

당사는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의 법적의무 또는 의제의무 이행을 위하여 경제적 효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액의 신뢰성 있는 추정이 가능한 경우 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채의 명목가액과 현재가치의 차이가 중요한 경우에는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다. 매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 시간경과로 인한충당부채의 증가는 이자비용으로 인식하고 의무이행을 위하여 경제적 효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 않은 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다. 제3자가 변제하여 줄 것이 확실한 경우에 한하여 변제할 금액을 별도의 자산으로 처리하며, 이 경우 변제에 따른 수익에 해당되는 금액은 충당부채의 인식에 따라 손익계산서에 계상될 관련 비용과 상계하고 있습니다.

2.17 배당금

배당금은 주주총회에서 승인된 시점에 부채로 인식하고 있습니다.

2.18 수익인식

당사는 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용하였습니다. 기업회계기준서 제1115호에 따르면 모든 유형의 계약에 5단계 수익인식모형(① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에 배분 →⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식)을 적용하여 수익을 인식합니다.

당사의 사업별 수행의무와 수익인식 정책은 다음과 같습니다.

사업 구분	재화나 용역의 특성, 수행의무 이행시기, 유의적인 지급조건	기업회계기준서 제1115호 하에서의수익인식
홈네트워크공사전기통신공사주택건축 및 분양	진행 중인 공사가 완료되는 대로 고객에게 통제가 이전되며, 통상 월 단위로 고객에게 기성대금을 청구합니다. 고객에게 청구한 기성과 인식된 수익의 차이는 계약자산과 계약부채로 인식합니다.	진행 중인 전체 공정에서 완료된 부분의 통제권은 고객에게 귀속되므로 재화와 용역의 통제권이 기간에 걸쳐 고객에게 이전됩니다.당사는 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무의수행 정도를 측정하기 위해 투입법을 적용하여 진행률을 측정합니다. 진행률은 총계약원가 대비 누계투입원가의 비율로 측정합니다.수행의무의 산출물을 합리적으로 측정할 수 없으나 원가는 회수될 것으로 예상한다면 산출물을 합리적으로 측정할 수 있을 때까지 발생원가 범위에서만 수익을 인식합니다.
주택관리전자경비빌딩관리하자보수용역	계약기간동안 기간에 걸쳐 수행의무를 이행하며 통상 월 단위로 고객에게 용역 제공의 대가를 청구합니다.	주택관리 등의 사업은 일상적이고 반복적인 용역을 제공하는 것으로, 당사가 용역을 수행함에 따라 고객이 효익을 얻고 동시에 소비합니다.기간에 걸쳐 수행의무를 이행하면서 고객에게 제공하는 가치에 상응하는 금액을 고객에게서 수취할 수 있으므로, 실무적 간편법에 따라 청구권이 있는 금액으로 수익을 인식합니다.
옵션공사	고객이 분양받은 아파트 내에 시스템에어컨, 빌트인 가전 등의 옵션 상품을 납품하고 설치하는 공사입니다.당사와 고객간에 합의한 시기에 대가를 청구하여 수취하며, 고객이 산출물을 최종 인수하여 통제가 이전되면 최종 잔금을 수취합니다.	산출물이 고객에게 이전되어 고객이 최종인수할 때 수익을 인식합니다.당사와 고객간에 합의한 대금 지급시기로인해 동 거래에는 유의적 금융요소가 내포되어 있습니다. 고객으로부터 대가를 수취하는 시점부터 고객이 산출물을 최종인수하는 시점까지 화폐의 시간가치가 미치는 영향을 반영하여 약속된 대가를 조정하며, 조정된 금액으로 수익을 인식합니다.화폐의 시간가치가 미치는 영향은 계약 당사자의 신용 특성을 반영한 할인률로 분석합니다.

2.19 계약체결증분원가 및 계약이행원가당사는 회수될 것으로 예상되는 계약체결증분원가 또는 계약과 직접 관련하여 발생하였고 계약을 이행하는데 사용할 자원을 창출하고 회수될 것으로 예상되는 계약이행원가에 한하여 자산화를 하고 있으며, 자산화 요건을 충족하지 못하는 경우에는 당기 비용으로 처리하고 있습니다.

2.20 법인세비용과 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있습니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액, 사업결합에서 발생한 금액을 제외하고는 당기손익으로 인식합니다. 기타포괄손익이나 자본의 특정 항목과 관련된 경우에는 해당 법인세를 각각 기타포괄손익이나 자본에서 직접 부가하거나 차감하여 인식합니다.

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 각 회계연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계이며 전기 이전의 기간과 관련된 법인세부담액을 당기에 인식하는 법인세추납액 또는 환급액이 포함됩니다. 당사의 당기 법인세부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산합니다. 당사는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 인해 발생하는 일시적차이에 대해 자산부채법을 적용하여 이연법인세를 인식하고 있습니다. 다만, 사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식하지 아니하고 있습니다.

이연법인세는 관련 이연법인세자산이 실현되고 이연법인세부채가 결제될 때 적용될 것으로 예상되는 보고기간말에 제정되었거나 실질적으로 제정될 세율과 세법을 적용하여 인식하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 전부 또는 일부가 회수될 수 있을 만큼 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시킵니다.

2.21 주당이익

기본주당이익은 주주에게 귀속되는 손익계산서상 당기순이익을 보고기간 동안의 당사의 가중평균 유통보통주식수로 나누어 산정한 것입니다. 희석주당이익은 모든 희석효과가 있는 잠재적보통주의 영향을 고려하여 주주에게 귀속되는 당기순이익을 보고기간 동안의 당사의 가중평균 유통보통주식수와 가중평균 잠재적희석증권주식수로 나누어 산정한 것입니다. 잠재적희석증권은 희석효과가 발생하는 경우에만 희석주당이익의 계산에 반영됩니다.

2.22 리스(1) 리스이용자의 회계처리당사는 사무실, 사택, 자동차, 사무실 기기를 리스하고 있습니다. 리스계약은 일반적으로 1~5년의 고정기간으로 체결되지만 일부 리스계약은 연장선택권이 있을 수 있습니다.

계약에는 리스요소와 비리스요소가 모두 포함될 수 있습니다. 당사는 상대적 개별 가격에 기초하여 계약 대가를 리스요소와 비리스요소에 배분하였습니다.

리스조건은 개별적으로 협상되며 다양한 계약조건을 포함합니다. 리스계약에 따라 부과되는 다른 제약은 없지만 리스자산을 차입금의 담보로 제공할 수는 없습니다.

당사는 리스된 자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채를 인식합니다.

리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.

-	받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함)
-	개시일 현재 지수나 요율을 사용하여 최초 측정한, 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료
-	잔존가치보증에 따라 당사(리스이용자)이 지급할 것으로 예상되는 금액
-	당사(리스이용자)가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격
-	리스기간이 당사(리스이용자)의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액

또한 리스부채의 측정에는 상당히 확실한(reasonably certain) 연장선택권에 따라 지급될 리스료를 포함합니다.

리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.

당사는 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료의 경우 지수나 요율이 유효할 때까지 리스부채에 포함하지 않는 변동리스료의 잠재적 미래 증가 위험에 노출되어 있습니다. 지수나 요율에 따라 달라지는 리스료의 조정액이 유효한 시점에서 리스부채를 재평가하고 사용권자산을 조정합니다.

각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다.

사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.

-	리스부채의 최초 측정금액
-	받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료
-	리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가

사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다. 당사가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한(reasonably certain) 경우 사용권자산은 기초자산의 내용연수에 걸쳐 감가상각합니다.

단기리스와 모든 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액 기준에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 IT기기와 소액의 사무실 가구로 구성되어 있습니다.

(2) 리스제공자의 회계처리당사가 리스를 제공하는 경우, 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 리스이용자에게 이전되는 경우에는 금융리스로 분류하고, 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류하고 있습니다. 금융리스는 리스개시일에 금융리스에 따라 보유하는 자산을 리스순투자와 동일한 금액의 수취채권으로 표시하고 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 인식하며 해당 기간의 리스료를 리스총투자에 대응시켜 원금과 미실현금융수익을 감소시키고 있습니다. 운용리스는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다.

리스는 리스제공자가 자산의 사용권을 일정기간 동안 리스이용자에게 이전하고 리스이용자는 그 대가로 사용료를 리스제공자에게 지급하는 계약입니다. 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 리스이용자인 당사에게 이전되지 않은 리스는 운용리스로 분류되고, 리스지급액은 리스기간 동안 정액기준으로 비용 인식됩니다.리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 리스이용자인 당사에게 이전되는 리스는 금융리스로 분류되고 리스자산의 공정가치와 최소 리스료의 현재가치 중 작은 금액이 리스기간 개시일에 각각 리스자산과 리스부채로 계상됩니다.

2.23 영업부문영업부문별 정보는 당사의 경영진에게 보고되는 보고자료와 동일한 방식으로 보고되고 있습니다. 당사의 경영진은 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는 데 책임이 있습니다.

2.24 공동약정둘 이상의 당사자들이 공동지배력을 보유하는 공동약정은 공동영업 또는 공동기업으로 분류됩니다. 공동영업자는 공동영업의 자산과 부채에 대한 권리와 의무를 보유하며, 공동영업의 자산과 부채, 수익과 비용 중 자신의 몫을 인식합니다. 공동기업참여자는 공동기업의 순자산에 대한 권리를 가지며, 지분법을 적용합니다.

2.25 재무제표 승인당사의 재무제표는 2026년 2월 6일자로 이사회에서 승인되었으며, 2026년 3월 24일의 정기주주총회에서 승인될 예정입니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

중요한 추정 및 가정은 계속적으로 평가되며 역사적인 경험과 주어진 환경 등에 따라합리적으로 발생가능하다고 판단되는 미래의 사건에 대한 기대를 포함하는 기타의 요인들에 근거하고 있습니다. 이러한 정의를 근거로 산출된 회계추정치는 실제 발생결과와 일치하지 않을 수 있습니다. 1년 내에 현재 계상된 자산과 부채의 장부금액을중요하게 변동시킬 수 있는 중요한 위험을 포함하고 있는 회계추정과 가정은 다음과 같습니다.(1) 이연법인세자산당사의 경영자는 향후 세금전략과 세무이익의 발생시기 및 수준에 근거하여 인식가능한 이연법인세자산 금액을 결정하기 위하여 주요한 판단을 수행합니다(주석28 참조).(2) 금융상품의 공정가치활성시장에서 거래되지 않는 금융상품의 공정가치는 원칙적으로 평가기법을 사용하여 결정됩니다. 당사는 보고기간말 현재 중요한 시장상황에 기초하여 다양한 평가기법의 선택 및 가정에 대한 판단을 하고 있습니다(주석33 참조).

(3) 금융자산 및 계약자산의 손상

기준서 제1109호의 금융자산의 손실충당금은 채무불이행위험과 기대신용률에 대한 가정에 근거하였습니다. 당사는 이러한 가정을 세우고 손상 계산을 위한 투입요소를 선택할 때 보고기간말의 미래 전망에 대한 추정 및 과거 경험, 현재 시장 상황에 근거하여 판단합니다(주석7, 32 참조).

또한, 주택, 주상복합 등 발주처의 개발사업에 대한 건설계약과 관련하여 발주처의 예상 사업수익과 사업비용의 추정치에 근거하여 금융자산의 손상을 판단하고 있으며, 발주처의 예상 사업수익과 사업비용은 개발사업의 향후 진행일정 및 부동산 경기 전망 등 미래사건의 결과와 관련한 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.

(4) 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산의 손상당사는 매년 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산의 손상여부를 검토하고 있습니다. 현금창출단위 또는 자산의 회수가능금액은 사용가치의 계산에 기초하여 결정하고 있습니다. 이러한 계산은 추정에 근거하여 이루어집니다(주석14 참조).(5) 비금융자산의 손상비금융자산의 손상검사를 수행하기 위해서는 현금창출단위의 회수가능액에 대한 추정을 필요로 합니다. 사용가치를 계산하기 위해서는 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름의 추정치 및 현재가치를 계산하기 위한 적절한 할인율을 결정하여야 합니다.

(6) 순확정급여부채순확정급여부채의 현재가치는 많은 가정을 사용하는 보험수리적 방식에 의해 결정되는 다양한 요소들에 따라 달라질 수 있습니다. 퇴직연금의 순원가(이익)를 결정하는 데 사용되는 가정은 할인율을 포함하고 있으며, 이러한 가정의 변동은 순확정급여부채의 장부금액에 영향을 줄 것입니다. 당사는 매 보고기간말 우량회사채 이자율을 고려하여 적절한 할인율을 결정하고 있으며, 이러한 할인율은 순확정급여부채의 정산 시 발생할 것으로 예상되는 미래의 추정 현금 유출액의 현재가치를 결정할 때 사용되어야 하는 이자율을 나타냅니다. 순확정급여부채와 관련된 다른 주요한 가정들은 일부 현재의 시장 상황에 근거하고 있습니다(주석19 참조).

(7) 충당부채당사는 보고기간말 현재 하자보수, 소송사건 및 지급보증 등과 관련한 충당부채를 계상하고 있습니다. 하자보수충당부채는 과거 하자보수 경험에 기초한 최선의 추정에 근거하여 결정되며, 소송충당부채는 패소가 확정된 판결에 대하여 당사의 지급의무가 존재하는 금액으로 결정됩니다. 이러한 최선의 추정치는 과거 경험에 기초하여 결정하고 있습니다.(8) 수익인식

당사는 고객과의 주요 계약에 대하여 진행기준을 사용하여 수익을 인식하고 있습니다. 진행기준에서는 수익을 측정하기 위하여 총발생예정원가에 대한 누적발생원가의비율을 추정하도록 합니다. 따라서, 현재의 수익은 공사 초기의 변동성, 공사 수행범위의 변동, 원가의 변동, 공기의 변동 및 고객의 계획변경과 관련 요소들에 의하여 변동될 수 있습니다.

총계약수익 추정치의 불확실성총계약수익은 최초에 합의한 계약금액을 기준으로 측정하지만, 계약을 수행하는 과정에서 공사변경, 보상금, 장려금에 따라 증가하거나 당사의 귀책사유로 완공시기가 지연됨에 따라 위약금을 부담할 때 감소될 수 있습니다. 따라서 총계약수익의 측정은미래사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받습니다(주석8 참조).

총계약원가 추정치의 불확실성총계약원가는 매 보고기간종료일마다 측정하지만, 계약별 수행업무의 성격, 지리적 영향, 경제환경의 변화 등 미래사건의 결과에 영향을 줄 가능성이 있는 여러 불확실한 요인들에 의해 변동될 수 있습니다. 당사는 추정계약원가의 유의적 변동에 대해 추정 가능한 시점에 반영하고 있습니다(주석8 참조).

(9) 리스 - 증분차입이자율의 산정

당사는 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우, 리스부채를 측정하기 위해 증분차입이자율을 사용합니다. 증분차입이자율은 당사가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 하는 이자율입니다. 따라서 증분차입이자율은 관측가능한요율이 없거나 리스 조건을 반영하기 위하여 조정되어야 하는 경우(예를 들어, 리스계약이 당사의 기능통화가 아닌 경우)에 측정이 요구되는 당사가 '지불해야 하는' 사항을 반영합니다.

당사는 가능한 경우 (시장이자율과 같은) 관측가능한 투입변수를 이용하여 증분차입이자율을 측정하고 (당사의 신용등급과 같은) 특정 기업별 추정치를 작성해야 합니 다.

(10) 연장 및 종료선택권이 있는 계약의 리스기간 산정 - 리스이용자로서의 당사

당사는 리스기간을 리스의 해지불능기간과 리스 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 선택권의 대상기간 또는 리스 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실한 경우에 그 선택권의 대상기간을 포함하여 산정합니다.

당사는 연장 및 종료 선택권을 포함하는 리스 계약을 가지고 있습니다. 당사는 리스를 연장 또는 종료하기 위한 선택권을 행사할지 여부가 상당히 확실한지를 평가할 때판단을 적용합니다. 즉, 연장선택권을 행사하거나 종료선택권을 행사하지 않을 경제적 유인이 생기게 하는 관련되는 사실 및 상황을 모두 고려합니다. 개시일 이후, 당사는 당사의 통제 하에 있는 상황에서 유의적인 사건이나 변화가 있고, 연장선택권을 행사할지 종료선택권을 행사하지 않을지에 대한 능력에 영향을 미치는 경우 리스기간을 재평가합니다.

4. 영업부문 및 고객과의 계약에서 생기는 수익

(1) 당사의 영업부문

영업부문	주요사업
주택사업부문	주택건축, 분양 등
HS사업부문	홈네트워크공사, 시스클라인공사, 옵션공사, 아파트 A/S, 시설관리, 인프라운영관리 등

당사는 주요사업에 따라 영업부문을 구분하고 있으며, 해당 부문별 손익은 경영진에보고 되어 평가되고 있습니다.

(2) 영업부문의 수익내역

(단위: 백만원)

당기	주택사업부문	HS사업부문	합계
매출액	131,483	322,429	453,912
매출총이익	10,010	44,920	54,930
영업이익(손실)	(29,565)	36,784	7,219

(단위: 백만원)

전기	주택사업부문	HS사업부문	합계
매출액	247,266	283,347	530,613
매출총이익	(29,155)	36,232	7,077
영업이익	(40,809)	28,151	(12,658)

(3) 당사의 시점별 수익인식내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	주택사업부문	HS사업부문	합계
기간에 걸쳐 인식	127,018	220,708	347,726
한 시점에 인식	4,465	101,721	106,186
합계	131,483	322,429	453,912

(단위: 백만원)

전기	주택사업부문	HS사업부문	합계
기간에 걸쳐 인식	237,808	188,583	426,391
한 시점에 인식	9,458	94,764	104,222
합계	247,266	283,347	530,613

(4) 당사의 모든 부문수익은 고객의 지역별 위치에 따라 국내에서 발생하였습니다.

(5) 당기 및 전기 중 당사 매출액의 10% 이상을 차지하는 외부 고객은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
지에스건설㈜	127,242	103,539
㈜아윈	-	66,974
합계	127,242	170,513

5. 현금및현금성자산 등

보고기간종료일 현재 현금및현금성자산 등의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	상품명	당기말	전기말
현금및현금성자산	현금	10	11
예금	94,376	50,119
소계	94,386	50,130
단기금융자산	단기금융상품	5,000	5,000
유동성금융리스채권	528	587
유동성임차보증금	2,479	2,795
소계	8,007	8,382
장기금융자산	금융리스채권	1,359	1,865
임차보증금	2,063	2,374
소계	3,422	4,239
합계		105,815	62,751

6. 사용이 제한된 금융자산

보고기간종료일 현재 사용이 제한된 현금및현금성자산 등은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	금융기관명	당기말	전기말	사용제한내역
단기금융자산	한국증권금융	5,000	5,000	우리사주 대출 담보
소계		5,000	5,000

7. 매출채권 및 기타채권

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말		채권잔액	대손충당금	현재가치할인차금	합계
유동	매출채권	152,405	(33,102)	-	119,303
분양미수금	10	-	-	10
미수금	4,087	(10)	-	4,077
미수수익	806	-	-	806
단기대여금	10,000	-	-	10,000
영업보증금	38	-	-	38
소계	167,346	(33,112)	-	134,234
비유동	장기매출채권	96	-	(4)	92
장기미수금	1	-	-	1
장기대여금	5,000	-	-	5,000
영업보증금	20	-	-	20
소계	5,117	-	(4)	5,113
합계		172,463	(33,112)	(4)	139,347

(단위: 백만원)

전기말		채권잔액	대손충당금	현재가치할인차금	합계
유동	매출채권	131,648	(2,620)	-	129,028
분양미수금	17	-	-	17
미수금	4,947	(11)	-	4,936
미수수익	418	-	-	418
단기대여금	801	(42)	-	759
영업보증금	38	-	-	38
소계	137,869	(2,673)	-	135,196
비유동	장기매출채권	171	-	(7)	164
장기미수금	1	-	-	1
장기대여금	5,000	-	-	5,000
영업보증금	28	-	-	28
소계	5,200	-	(7)	5,193
합계		143,069	(2,673)	(7)	140,389

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 매출채권및기타채권의 연령분석 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

장부금액	당기		전기
매출채권	기타채권	매출채권	기타채권
---	---	---	---	---
<손상되지 않은 채권>
1년이내	80,951	14,848	121,979	4,903
1년 초과 2년 이내	31,679	90	9,366	2,569
2년 초과	6,779	5,003	180	3,707
소 계	119,409	19,941	131,525	11,179
<개별 손상검토 채권>	33,102	10	312	54
합 계	152,511	19,951	131,837	11,233
대손충당금	(33,102)	(10)	(2,620)	(54)

(3) 당기 및 전기 중 현재 당사의 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	기초	대손상각비	환입	제각	기말
미수금	11	-	-	(1)	10
단기대여금	42	-	-	(42)	-
매출채권	2,620	33,992	(3,508)	(2)	33,102
합계	2,673	33,992	(3,508)	(45)	33,112

(단위: 백만원)

전기	기초	대손상각비	환입	제각	기말
미수금	1	10	-	-	11
단기대여금	42	-	-	-	42
매출채권	30	2,612	(22)	-	2,620
합계	73	2,622	(22)	-	2,673

8. 건설계약

(1) 당기 및 전기 중 당사의 공사계약 잔액 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	기초잔액	증감액	공사수익인식	기말잔액
전기통신공사	2,280	841	1,843	1,278
홈네트워크공사	16,537	38,214	35,694	19,057
주택공사	453,696	837,119	127,018	1,163,797
HI옵션공사	14,163	14,054	18,345	9,872
BTO사업	85,598	-	975	84,623
합계	572,274	890,228	183,875	1,278,627

(단위: 백만원)

전기	기초잔액	증감액	공사수익인식	기말잔액
전기통신공사	8,645	183	6,548	2,280
홈네트워크공사	18,958	22,486	24,907	16,537
주택공사	450,559	242,984	239,847	453,696
HI옵션공사	8,089	20,162	14,088	14,163
BTO사업	86,826	-	1,228	85,598
합계	573,077	285,815	286,618	572,274

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 진행중인 건설계약 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	누적공사수익	누적공사원가	누적공사손익
전기통신공사	5,486	4,571	915
홈네트워크공사	23,768	17,711	6,057
주택공사	100,167	85,233	14,934
HI옵션공사	11,426	6,715	4,711
BTO사업	3,180	3,180	-
합계	144,027	117,410	26,617

(단위: 백만원)

전기말	누적공사수익	누적공사원가	누적공사손익
전기통신공사	12,037	10,258	1,779
홈네트워크공사	15,400	11,443	3,957
주택공사	263,595	258,054	5,541
HI옵션공사	7,904	4,642	3,262
BTO사업	2,205	2,205	-
합계	301,141	286,602	14,539

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 미청구공사 및 초과청구공사 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말		전기말
계약자산	계약부채	계약자산	계약부채
---	---	---	---	---
전기통신공사	150	87	321	238
홈네트워크공사	1,257	2,629	3,574	1,471
주택공사	5,263	15,988	14,936	19,659
HI옵션공사	1,942	758	2,377	812
BTO사업	1,004	819	1,741	-
합계	9,616	20,281	22,949	22,180

(4) 당기말 현재 당사가 자산으로 인식한 계약이행원가는 34,154백만원(전기말 24,443백만원)이며 선급공사원가 및 선급금에 포함되어 있습니다(주석 10 참조). 당사는 옵션계약과 관련하여, 계약(또는 예상 계약)과 직접 관련되고, 미래의 수행의무를 이행할 때 사용할 기업의 자원을 창출하거나 가치를 높이며, 회수될 것으로 예상되는 원가를 계약이행원가로 인식하였습니다.

(5) 당기 및 전기 중 당사의 투입법으로 진행기준을 적용하는 건설계약과 관련한 회계추정변경에 따른 공사손익 변동금액 및 미청구공사의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	공사손실충당부채	총 계약수익의변동	총 계약원가의변동	공사손익 변동금액			미청구공사의변동
당기영향	향후영향	합계
---	---	---	---	---	---	---	---
전기통신공사	-	848	885	(249)	212	(37)	(249)
홈네트워크공사	-	1,492	171	1,133	188	1,321	1,133
주택공사	-	542	(7,971)	8,756	(243)	8,513	8,756
HI옵션공사	-	(236)	(503)	307	(40)	267	307
BTO사업	-	-	-	-	-	-	-
합계	-	2,646	(7,418)	9,947	117	10,064	9,947

(단위: 백만원)

전기	공사손실충당부채	총 계약수익의변동	총 계약원가의변동	공사손익 변동금액			미청구공사의변동
당기영향	향후영향	합계
---	---	---	---	---	---	---	---
전기통신공사	-	103	50	13	40	53	13
홈네트워크공사	-	328	(431)	635	124	759	635
주택공사	6,260	4,000	45,536	(35,550)	(5,986)	(41,536)	(35,550)
HI옵션공사	-	(11)	(184)	186	(13)	173	186
BTO사업	-	-	-	-	-	-	-
합계	6,260	4,420	44,971	(34,716)	(5,835)	(40,551)	(34,716)

(6) 보고기간종료일 현재 당사의 투입법으로 진행기준을 적용한 계약 중 총 계약수익금액이 직전 회계연도 매출액의 5% 이상인 계약은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말		계약일	공사기한	진행률(%)	계약자산		매출채권
총액	손상차손누계액	총액	대손충당금
---	---	---	---	---	---	---	---	---
주택공사	속초자이엘라	2020.11.19	2023.08.31	100.00%	-	-	5,819	-
송도자이르네디오션	2022.05.18	2025.03.17	100.00%	-	-	25,172	-
대전스카이자이르네	2022.03.23	2025.06.22	100.00%	-	-	14,156	-
동천역자이르네	2022.09.26	2025.02.25	100.00%	-	-	-	-
신설동역자이르네	2022.04.14	2024.11.25	100.00%	-	-	21,895	-
천안자이타워	2022.04.08	2024.05.07	100.00%	-	-	32,904	32,904
속초자이엘라더비치	2022.06.30	2025.07.29	100.00%	-	-	6,048	-
과천자이엘라에디션	2023.06.21	2025.12.20	93.47%	-	-	7,183	-
강릉자이르네 디오션	2023.09.18	2026.08.17	50.76%	-	-	-	-
범어자이르네	2024.12.01	2028.09.01	13.05%	3,489	-	4,797	-
을지로3-9업무시설	2025.04.15	2028.07.14	8.78%	1,774	-	-	-
을지로3-1,2업무시설	2025.07.10	2028.12.09	2.41%	-	-	-	-
침산삼주아파트정비사업	-	-	0.00%	-	-	-	-
신촌역세권주상복합	-	-	0.00%	-	-	485	-
용인김량장동가로주택정비사업	-	-	0.00%	-	-	-	-
상주자이르네	-	-	0.00%	-	-	-	-
충정로역주상복합	-	-	0.00%	-	-	-	-
BTO	서울문산고속도로	2020.11.07	2050.11.06	4.82%	194	-	-	-
광주원주고속도로	2016.11.11	2046.11.10	1.18%	-	-	-	-
합계					5,457	-	118,459	32,904

(단위: 백만원)

전기말		계약일	공사기한	진행률(%)	계약자산		매출채권
총액	손상차손누계액	총액	대손충당금
---	---	---	---	---	---	---	---	---
주택공사	속초자이엘라	2020.12.19	2023.11.08	100.00%	-	-	6,179	-
가산동오피스텔	2021.08.24	2023.12.23	100.00%	-	-	-	-
경주자이르네	2021.11.05	2024.04.04	100.00%	-	-	-	-
천안자이타워	2022.03.31	2024.08.31	100.00%	-	-	32,904	-
수성자이르네	2022.06.01	2024.11.28	95.71%	-	-	1,000	-
신설동역자이르네	2022.04.14	2024.11.25	94.95%	-	-	29,821	-
송도자이르네디오션	2022.05.18	2025.03.17	89.54%	9,023	-	13,478	-
동천역자이르네	2022.09.26	2025.02.25	82.78%	-	-	7,190	-
대전스카이자이르네	2022.03.23	2025.06.22	77.41%	-	-	13,079	-
속초자이엘라더비치	2022.06.30	2025.07.29	47.50%	5,533	-	-	-
과천자이엘라 에디션	2023.06.21	2025.12.20	36.51%	-	-	-	-
강릉자이르네 디오션	2023.09.18	2026.08.17	15.72%	-	-	-	-
범어자이르네	2024.12.23	2028.09.22	0.49%	380	-	-	-
침산삼주아파트정비사업	0	0	0.00%	-	-	-	-
신촌역세권주상복합신축사업	0	0	0.00%	-	-	-	-
을지로3-9지구 업무시설	-	-	0.00%	-	-	-	-
BTO	광주원주고속도로	2016.11.11	2046.11.10	0.97%	337	-	-	-
합계					15,273	-	103,651	-

(7) 보고기간종료일 현재 한 시점에 수익을 인식하는 옵션공사 등에서 생기는 계약부채(선수금)는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
계약부채	58,565	73,385
장기계약부채	33,504	54,298
합계	92,069	127,683

전기말에 인식된 계약부채 127,683백만원 중 73,385백만원은 당기에 수익으로 인식되었습니다.

9. 재고자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 재고자산은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	총장부금액	재고자산 평가충당금	합계
용지	44,539	-	44,539
상품 및 제품	11,787	(262)	11,525
원재료	933	(115)	818
합계	57,259	(377)	56,882

(단위: 백만원)

전기말	총장부금액	재고자산 평가충당금	합계
용지	32,888	-	32,888
상품 및 제품	22,366	(327)	22,039
원재료	1,186	(127)	1,059
합계	56,440	(454)	55,986

(2) 당기 중 당사의 적격자산인 재고자산에 대하여 자본화된 차입원가 금액은 1,511백만원이며, 자본화에 사용된 자본화이자율은 4.26%입니다.(3) 당기 중 비용으로 인식한 재고자산 평가손실 전입액은 0백만원(전기: 0백만원), 환입액은 77백만원(전기: 378백만원)입니다.

10. 기타자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 기타유동자산은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
선급공사원가	10,112	5,735
선급금	21,081	16,166
선급비용	3,792	1,247
선급법인세	-	1,114
합계	34,985	24,262

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 기타비유동자산은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
장기선급금	4,412	3,771
장기선급비용	716	274
합계	5,128	4,045

11. 범주별 금융상품

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 범주별 금융상품 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위: 백만원)

구분	당기손익-공정가치측정금융자산	상각후원가측정 금융자산	합계
현금 및 현금성자산	-	94,386	94,386
매출채권및기타채권	-	134,234	134,234
단기금융자산	-	8,007	8,007
장기매출채권및기타채권	-	5,113	5,113
장기금융자산	-	3,422	3,422
당기손익-공정가치측정 금융상품	14,499	-	14,499
합계	14,499	245,162	259,661

<전기말>

(단위: 백만원)

구분	당기손익-공정가치측정금융자산	상각후원가측정 금융자산	합계
현금 및 현금성자산	-	50,130	50,130
매출채권및기타채권	-	135,196	135,196
단기금융자산	-	8,382	8,382
장기매출채권및기타채권	-	5,192	5,192
장기금융자산	-	4,239	4,239
당기손익-공정가치측정 금융상품	17,701	-	17,701
합계	17,701	203,139	220,840

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 금융부채의 범주별 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	상각후원가 측정 금융부채
당기말	전기말
---	---	---
매입채무및기타채무	37,812	41,418
단기금융부채	276	247
기타유동부채	258	257
장기금융부채	91,037	90,529
합계	129,383	132,451

(3) 당기 및 전기 중 당사의 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위: 백만원)

구분	당기손익-공정가치측정금융자산	기타포괄-공정가치측정금융자산	상각후원가측정 금융자산	합계
이자수익	-	-	3,694	3,694
이자비용	-	-	(5,548)	(5,548)
외환차손익	-	-	(3)	(3)
당기손익-공정가치측정 금융자산평가이익	27	-	-	27
당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실	(649)	-	-	(649)
장기금융자산처분손실	(109)	-	(7)	(116)
합계	(731)	-	(1,864)	(2,595)

<전기>

(단위: 백만원)

구분	당기손익-공정가치측정금융자산	기타포괄-공정가치측정금융자산	상각후원가측정 금융자산	합계
이자수익	-	-	6,228	6,228
이자비용	-	-	(2,952)	(2,952)
외환차손익	-	-	1	1
당기손익-공정가치측정 금융자산평가이익	268	-	-	268
당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실	(210)	-	-	(210)
장기금융자산처분손실	-	-	-	-
합계	58	-	3,277	3,335

(4) 보고기간종료일 현재 당사의 당기손익-공정가치측정 금융자산의 구성내역은 다음과같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
시장성 없는 지분증권(*)	12,685	16,684
출자금	1,814	1,017
합계	14,499	17,701

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융자산 중 일부가 피투자회사의 차입금에 대한 담보 및 당사 보증 등의 약정에 대한 담보로 제공되어 있습니다(주석 21 참고).

(*) 당사는 ㈜알링크가 발행한 전환상환우선주에 투자하고 있으며, 보통주로 전환시 지분율은 10.77%입니다. 지분율이 20% 미만이나 이사회에서 재무정책과 영업정책에 관한 의사결정에 참여할 수 있는 등 유의적인 영향력을 보유하고 있습니다. 그러나, 해당 금융상품을 통해 ㈜알링크에 대한 소유지분과 연계된 이익에 실질적으로 접근할 수 없는 것으로 판단하여 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익-공정가치로 측정하고 재무상태표상 '당기손익-공정가치 측정 금융자산'으로 분류하고 있습니다.

12. 관계회사지분증권

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 관계회사지분증권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	회사명	소재지	지분율(%)	결산일	장부금액
당기말	전기말
---	---	---	---	---	---	---
종속기업	자이씨앤에이㈜	한국	60%	12월 31일	289,989	289,989
관계기업	한국리얼감삼동공동주택피에프브이(*1)	한국	19.9%	12월 31일	6,000	-
관계기업	아이비투자을지로㈜(*1)	한국	0.01%	12월 31일	1	-
관계기업	㈜이노디앤씨(*1)	한국	0.003%	12월 31일	1	-

(*1) 지분율은 20%미만이나 이사선임권 보유로 유의적인 영향력을 행사가능하여 관계기업으로 분류하였습니다.

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 관계회사지분증권 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
기초	289,989	102,005
취득	6,402	109,808
처분	(400)	-
합병	-	78,176
기말	295,991	289,989

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 관계회사의 재무현황은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위: 백만원)

기업명	자산	부채	순자산	매출액	당기순이익
자이씨앤에이㈜	525,152	212,551	312,601	933,684	3,694
아이비투자을지로㈜	-	-	-	-	-
㈜이노디앤씨	299,106	443,399	(144,293)	-	(62,625)
한국리얼감삼동공동주택피에프브이	138,112	127,377	10,736	-	(20,344)

<전기말>

(단위: 백만원)

기업명	자산	부채	순자산	매출액	당기순이익
자이씨앤에이㈜	599,160	283,864	315,296	1,047,561	17,232

13. 유형자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	취득원가	감가상각누계액	손상누계액	순장부가액
구축물	1,581	(245)	(1,336)	-
기계장치	2	-	-	2
건설장비	3	(3)	-	-
차량운반구	238	(43)	-	195
공구와기구	2,309	(1,863)	-	446
비품	2,477	(1,552)	(1)	924
기타유형자산	269	(212)	-	57
합계	6,879	(3,918)	(1,337)	1,624

(단위: 백만원)

전기말	취득원가	감가상각누계액	순장부가액
구축물	1,580	(191)	1,389
기계장치	69	(44)	25
건설장비	3	(2)	1
차량운반구	24	(15)	9
공구와기구	2,290	(1,600)	690
비품	1,848	(1,271)	577
기타유형자산	269	(181)	88
합계	6,083	(3,304)	2,779

(2) 당기 및 전기의 당사의 유형자산 증감내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	기초	취득	처분	감가상각	손상차손	기말
구축물	1,389	-	-	(54)	(1,335)	-
기계장치	25	2	(15)	(10)	-	2
건설장비	1	-	-	(1)	-	-
차량운반구	9	216	-	(30)	-	195
공구와기구	690	51	(5)	(290)	-	446
비품	577	704	(11)	(345)	(1)	924
기타유형자산	88	-	-	(31)	-	57
합계	2,779	973	(31)	(761)	(1,336)	1,624

(단위: 백만원)

전기	기초	취득	처분	감가상각	기말
구축물	1,443	-	-	(54)	1,389
기계장치	40	-	(2)	(13)	25
건설장비	2	-	-	(1)	1
차량운반구	13	-	(1)	(3)	9
공구와기구	477	553	(3)	(337)	690
비품	504	318	(8)	(237)	577
기타유형자산	118	8	-	(38)	88
합계	2,597	879	(14)	(683)	2,779

(3) 당기 및 전기 중 당사의 감가상각비 배분내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
매출원가	691	622
판매비와관리비(기술개발비 포함)	70	61
합계	761	683

14. 무형자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 무형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	취득원가	상각누계액	손상누계액	순장부가액
영업권	885	-	(279)	606
회원권	1,102	-	-	1,102
소프트웨어	4,446	(2,844)	-	1,602
고객관계	1,895	(1,690)	-	205
개발비	4,108	(2,567)	(1,077)	464
합계	12,436	(7,101)	(1,356)	3,979

(단위: 백만원)

전기말	취득원가	상각누계액	손상누계액	순장부가액
영업권	885	-	(279)	606
회원권	1,102	-	-	1,102
소프트웨어	4,471	(2,270)	-	2,201
고객관계	1,895	(1,474)	-	421
개발비	4,827	(2,288)	(1,077)	1,462
합계	13,180	(6,032)	(1,356)	5,792

(2) 당기 및 전기의 무형자산 증감내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	기초	취득	처분	상각	기말
영업권	606	-	-	-	606
회원권	1,102	-	-	-	1,102
소프트웨어	2,201	24	-	(623)	1,602
고객관계	421	-	-	(216)	205
개발비	1,462	-	(719)	(279)	464
합계	5,792	24	(719)	(1,118)	3,979

(단위: 백만원)

전기	기초	취득	처분	상각	기말
영업권	606	-	-	-	606
회원권	1,102	-	-	-	1,102
소프트웨어	484	2,374	(4)	(653)	2,201
고객관계	637	-	-	(216)	421
개발비	1,170	719	-	(427)	1,462
합 계	3,999	3,093	(4)	(1,296)	5,792

(3) 당기 및 전기 중 당사의 감가상각비 배분내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
매출원가	949	993
판매비와관리비(기술개발비 포함)	169	303
합계	1,118	1,296

15. 투자부동산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 투자부동산 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	취득원가	감가상각누계액	순장부가액
토지	77,990	-	77,990
건설중인자산	7,009	-	7,009
합계	84,999	-	84,999

(단위: 백만원)

전기말	취득원가	감가상각누계액	순장부가액
토지	134,216	-	134,216
건설중인자산	12,696	-	12,696
합계	146,912	-	146,912

(2) 당기 및 전기 중 당사의 투자부동산 증감내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	기초	취득	처분	기말
토지	134,216	25	(56,252)	77,989
건설중인자산	12,696	1,934	(7,620)	7,010
합계	146,912	1,959	(63,872)	84,999

(단위: 백만원)

전기	기초	취득	처분	대체	기말
토지	134,038	170	-	8	134,216
건설중인자산	11,895	3,210	(2,401)	(8)	12,696
합 계	145,933	3,380	(2,401)	-	146,912

보고기간종료일 현재 당사의 투자부동산 공정가치는 장부금액과 중요한 차이가 없습니다.

16. 리스

(1) 사용권자산에 대한 양적 정보

(단위: 백만원)

당기말	사용권자산	감가상각비
건물	5,048	3,245
차량운반구	889	516
기타	153	418
합계	6,090	4,179

(단위: 백만원)

전기말	사용권자산	감가상각비
건물	28,398	4,363
차량운반구	1,050	563
기타	207	1,781
합계	29,655	6,707

당기 중 증가된 사용권자산은 2,622백만원(전기: 2,587백만원)입니다.

(2) 리스부채에 대한 양적 정보

(단위: 백만원)

구 분	당기말	전기말
총 리스부채	6,448	36,073
유동 리스부채	2,858	3,732
비유동 리스부채	3,590	32,341
리스부채에 대한 이자비용	1,921	2,942
인식 면제 규정이 적용된 단기리스에 관련되는 비용	1,610	1,775
인식 면제 규정이 적용된 소액자산 리스에 관련되는 비용	1,118	1,183
리스 현금유출	7,577	10,778

(3) 금융리스채권에 대한 양적 정보

(단위: 백만원)

구 분	당기말	전기말
받게될 할인되지 않은 금융리스료	1,968	2,568
금융리스채권에 관련되는 미실현 금융수익	(80)	(116)
금융리스 순투자	1,888	2,452
금융리스채권	1,888	2,452
유동 금융리스채권	529	587
비유동 금융리스채권	1,359	1,865
리스채권에 대한 이자수익	41	56

(4) 금융리스채권의 만기분석

(단위: 백만원)

구 분	당기말	전기말
1년 이하	535	594
1년 초과 ~ 2년 이하	530	533
2년 초과 ~ 3년 이하	450	537
3년 초과 ~ 4년 이하	311	451
4년 초과 ~ 5년 이하	130	311
5년 초과	12	142
합계	1,968	2,568

17. 매입채무및기타채무와 기타부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 매입채무및기타채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
매입채무	26,206	31,010
미지급금	11,606	10,408
합계	37,812	41,418

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
선수금	3,128	446
예수금	626	633
미지급비용	8,568	11,287
합계	12,322	12,366

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 기타비유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
장기선수금	-	6
합계	-	6

18. 장단기금융부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 단기금융부채의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
유동성리스부채	2,859	3,732
유동성금융보증부채	276	248
합계	3,135	3,980

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 장기금융부채의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
장기차입금	90,321	90,278
비유동리스부채	3,590	32,341
비유동금융보증부채	716	251
합계	94,627	122,870

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 차입금 등의 상세내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	차입처	최장 만기일	이자율	당기말	전기말
장기차입금	한국산업은행(*)	2027-03-03	3.87%	90,000	90,000
계룡건설산업(주)	2035-08-19	-	90	90
(주)대우건설	2035-08-19	-	75	75
㈜가화개발	2026-12-31	-	43	-
(주)에스엠	2035-12-16	-	30	30
(주)도원이엔씨	2035-08-19	-	20	20
경남기업(주)	2035-08-19	-	16	16
유진건설(주)	2035-08-19	-	16	16
대국건설산업(주)	2035-08-19	-	16	16
(주)대저건설	2035-08-19	-	16	16
합계				90,322	90,279
차감: 유동성 대체				-	-
차감 후 잔액				90,322	90,279

(*) 당기말 현재 장기차입금 90,000백만원에 대하여, ㈜자이씨앤에이의 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

19. 순확정급여부채

(1) 확정기여형 퇴직급여제도

당사는 종업원을 위하여 확정기여형 퇴직급여제도를 운영하고 있습니다. 확정기여형퇴직급여제도의 시행에 따른 기여금은 당기 비용으로 인식하고 있으며, 당사가 당기 중 퇴직급여로 계상한 금액은 191백만원(전기: 93백만원)입니다.

(2) 확정급여형 퇴직급여제도

당사는 확정급여형 퇴직급여제도를 운영하고 있습니다. 이와 관련하여 사외적립자산과 확정급여채무의 보험수리적 평가는 독립적인 보험계리인에 의하여 수행되었습니다. 확정급여채무의 현재가치 관련 당기근무원가 및 과거근무원가는 예측단위적립방식을 사용하여 측정되었습니다.

1) 보고기간종료일 현재 확정급여제도하의 순확정급여채무와 관련하여 당사의 재무상태표에 인식된 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
확정급여채무의 현재가치	32,305	34,387
사외적립자산의 공정가치	(28,619)	(26,308)
재무상태표상 부채	3,686	8,079

2) 당기 및 전기 중 당사의 확정급여채무의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
기초금액	34,387	28,122
당기근무원가	8,036	7,292
이자비용	1,147	1,277
재측정요소:
- 인구통계적가정의 변동으로 인한 보험수리적 손익	-	71
- 재무적가정의 변동으로 인한 보험수리적손익	(1,867)	2,737
- 통상임금기준 변동으로 인한 보험수리적손익	-	182
- 경험적조정으로 인한 보험수리적손익	(691)	310
제도에서의 지급액:
- 급여의 지급	(7,241)	(5,045)
계열사간 이동으로 전입(출)된 채무	(1,466)	(559)
기말금액	32,305	34,387

3) 당기 및 전기 중 당사의 사외적립자산 공정가치의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
기초금액	26,308	23,537
이자수익	990	1,211
재측정요소:
- 사외적립자산의 수익(이자수익에 포함된 금액 제외)	(242)	(389)
기여금:
- 기여금 납입액	6,000	4,000
제도에서의 지급:
- 급여의 지급	(3,711)	(1,976)
계열사간 이동으로 전입(출)된 자산	(726)	(75)
기말금액	28,619	26,308

4) 보고기간종료일 현재 사외적립자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말		전기말
공시가격	구성비	공시가격	구성비
---	---	---	---	---
현금및현금성자산	28,619	100.00%	26,308	100.00%

5) 당사가 순확정급여채무를 산정하기 위해 적용한 주요한 가정은 다음과 같습니다.

(가) 주요 가정

구분	당기말		전기말
순확정급여채무	기타종업원급여	순확정급여채무	기타종업원급여
---	---	---	---	---
할인율	4.560%	4.385%	3.585%	3.483%
미래임금상승률(물가상승률 포함)	4.40%	-	4.30%	-

(나) 사망률

보험업법에 의한 보험요율산출기관(보험개발원)이 산출, 발표한 2023년 이후 퇴직연금 생존사망률을 사용하였습니다.

6) 당기말 현재 유의적인 보험수리적 가정에 대한 민감도분석은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	확정급여채무의 대한 영향
가정의 변동	가정의 증가	가정의 감소
---	---	---	---
할인율	1.00%p 변동	(1,893)	2,128
임금상승률	1.00%p 변동	2,112	(1,914)

7) 미래현금흐름에 대한 확정급여제도의 영향은 다음과 같습니다.

당사는 기금의 적립수준을 매년 검토하고, 기금에 결손이 발생하는 경우는 이를 보전하는 정책을 보유하고 있습니다. 2026년 12월 31일로 종료하는 회계연도의 예상기여금은 6,691백만원이며, 보고기간종료일 현재 할인되지 않은 연금지급액의 만기분석은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	1년 미만	1년~2년 미만	2년~5년 미만	5년~10년 미만	합계
당기말	3,594	6,960	12,549	21,481	44,583
전기말	3,358	8,827	11,245	21,805	45,235

(3) 기타종업원급여부채

유급휴가제도에 따라 당기 제공받은 근무용역에 대해 인식한 금액 및 일정 근속연수 이상의 근무용역에 대해 지급하는 종업원급여 관련 금액입니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
종업원급여부채	167	141

20. 충당부채

당기 및 전기 중 당사의 충당부채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기	변동내역					유동성분류
기초	전입	환입	사용액 등	당기말	유동	비유동
---	---	---	---	---	---	---	---
공사손실충당부채	6,260	-	(6,260)	-	-	-	-
하자보수충당부채	8,451	4,313	(322)	(4,638)	7,804	2,548	5,256
기타충당부채	1,963	946	-	(630)	2,279	188	2,091
합계	16,674	5,259	(6,582)	(5,268)	10,083	2,736	7,347

(단위: 백만원)

전기	변동내역					유동성분류
기초	전입	환입	사용액 등	전기말	유동	비유동
---	---	---	---	---	---	---	---
공사손실충당부채	953	11,632	(6,325)	-	6,260	6,260	-
하자보수충당부채	6,714	5,540	(273)	(3,530)	8,451	2,132	6,319
기타충당부채	1,822	620	-	(479)	1,963	148	1,815
합계	9,489	17,792	(6,598)	(4,009)	16,674	8,540	8,134

21. 우발사항 및 약정사항

(1) PF 우발부채

1) 부동산 PF 우발부채 종합요약표

당사는 보고기간말 PF와 관련한 총 0백만원(전기말: 0백만원)의 신용보강을 제공하고 있으며, 해당금액은 전체 컨소시엄 참여 사업에 대한 금액입니다.

당사의 사업과 관련한 PF 우발부채 내역은 존재하지 아니합니다.

<컨소시엄 참여사업(전체)>

구분	종류	보증한도	보증금액	대출잔액
당기말	3개월 초과6개월 이내	6개월 초과1년 이내	1년 초과2년 이내	전기말
---	---	---	---	---	---	---	---	---
-	-	-	-	-	-	-	-	-

<컨소시엄 참여사업(당사분)>

구분	종류	보증한도	보증금액	대출잔액
당기말	3개월 초과6개월 이내	6개월 초과1년 이내	1년 초과2년 이내	전기말
---	---	---	---	---	---	---	---	---
-	-	-	-	-	-	-	-	-

2) 부동산 PF(대출) 보증 세부 내역

보고기간말 현재 기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역은 존재하지 아니합니다.

(단위: 백만원)

사업지역	사업장구분	PF 종류	신용보강종류	보증한도	부담율	보증금액	채무자	특수관계자유무	채권기관종류
-	-	-	-	-	0%	-	-	-	-

(단위: 백만원)

대출잔액		대출기간	만기일	유형	책임준공약정금액
당기말	전기말
---	---	---	---	---	---
-	-	-	-	-	-

3) 부동산 PF 책임준공 약정

당사는 보고기간말 현재 정비사업 및 기타사업과 관련하여, 아래와 같이 책임준공 미이행시 조건부 채무인수약정과 손해배상약정을 제공하고 있습니다.

(단위: 개, 백만원)

구분		당기말				전기말
공사건수	도급금액	약정금액	대출잔액	공사건수	도급금액	약정금액	대출잔액
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
정비사업	전체분	1	103,965	68,600	1,050	-	-	-	-
당사분	1	103,965	68,600	1,050	-	-	-	-
기타사업	전체분	3	394,192	143,000	91,500	3	209,385	57,000	56,000
당사분	3	394,192	143,000	91,500	3	209,385	57,000	56,000
합계	전체분	4	498,157	211,600	92,550	3	209,385	57,000	56,000
당사분	4	498,157	211,600	92,550	3	209,385	57,000	56,000

4) 부동산 PF의 SOC보증

당사는 SOC법인과 시행사의 차입금 등과 관련하여 전체 1,224,447백만원(전기말 1,071,218백만원)을 한도로 자금보충 및 자금제공 등의 신용보강을 제공하고 있으며, SOC법인의 필수 사업경비 부족시 자금을 보충할 의무를 부담하고 있습니다.

(단위: 개, 백만원)

구분	당기말			전기말
공사건수	전체(한도)	당사분(잔여한도)	공사건수	전체(한도)	당사분(잔여한도)
---	---	---	---	---	---	---
보증한도	14	1,224,447	358,673	12	1,071,218	359,458

5) 본 PF의 중도금대출

당사는 보고기간에 정비사업과 관련하여 수분양자의 중도금대출에 0백만원(전기말 44,604백만원)을 보증하는 약정을 체결하고 있으며, 기타사업과 관련해서는 수분양자의 중도금대출에 75,068백만원(전기말 95,468백만원)을 보증하는 약정을 체결하고 있습니다.

(단위: 개, 백만원)

구분		당기말				전기말
사업건수	보증한도	약정금액	대출잔액	사업건수	보증한도	약정금액	대출잔액
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
정비사업	전체분	-	-	-	-	1	53,525	44,604	14,790
당사분	-	-	-	-	1	53,525	44,604	14,790
기타사업	전체분	3	174,872	142,268	13,636	4	201,392	162,668	122,531
당사분	3	94,232	75,068	6,822	4	120,752	95,468	67,915
합계	전체분	3	174,872	142,268	13,636	5	254,917	207,272	137,321
당사분	3	94,232	75,068	6,822	5	174,277	140,072	82,705

(2) 非 PF 우발부채

당사는 보고기간 말에 아래와 같이 보증보험회사 등에 보험을 가입하거나 보증서를 발급하는 방식 등으로 현재 발주처 등에 대하여 212,772백만원(전기말 551,556백만원)의 계약이행, 분양보증 및 하자보증 등 지급보증을 제공하고 있으며, 138,454백만원(전기말: 127,311백만원)의 보증을 제공받고 있습니다.

1) 종합요약표

(단위: 백만원)

구분	피보증처명	보증종류	보증한도	보증금액	보증처	특수관계자여부
제공한 지급보증	한국투자부동산신탁㈜ 외	주택분양보증 외	212,772	212,772	주택도시보증공사	X
제공받은 지급보증	더송도컨벤시아㈜ 외	지급이행보증 외	177,630	138,454	서울보증보험 외	X
합계			390,402	351,226

2) 제공한 지급보증

(단위: 백만원)

피보증처	보증종류	보증한도	보증금액	보증처	특수관계자여부
한국투자부동산신탁㈜	주택분양보증	97,724	97,724	주택도시보증공사	X
한국자산신탁㈜	주상복합주택분양보증	115,048	115,048	주택도시보증공사	X
합계		212,772	212,772

3) 제공받은 지급보증

(단위: 백만원)

보증처	보증종류	보증한도	보증금액	특수관계자여부
건설공제조합	계약보증	11,932	11,932	X
건설공제조합	하자보수보증	26,547	26,547	X
건설공제조합	인허가보증	1,253	1,253	X
건설공제조합	지급보증	54,993	54,993	X
건설공제조합	기타보증	27	27	X
서울보증보험	가맹사업자보증	100	100	X
서울보증보험	계약보증	15,835	15,835	X
서울보증보험	공탁보증	15	15	X
서울보증보험	입찰보증	33	33	X
서울보증보험	지급보증	11,377	11,377	X
서울보증보험	하자보증	8,517	8,517	X
주택도시보증공사	하자보수보증	7,483	6,077	X
전문건설공제조합	계약보증	39,518	1,748	X
합계		177,630	138,454

4) 약정사항

(가) 보고기간종료일 현재 당사는 전문건설공제조합과 758백만원(전기말 758백만원)을 한도로 융자 약정을 맺고 있습니다. 또한, 한국산업은행과 90,000백만원(전기말 90,000백만원)을 한도로 일반자금대출 약정을 체결하고 있습니다.

(나) 당사가 보고기간종료일 현재 보유하고 있는 조합 출자금 중 질권설정된 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	거래처	당기말	전기말
출자금	건설공제조합	1,570	774
출자금	전문건설공제조합	146	146
출자금	기계설비건설공제조합	49	48
출자금	정보통신공제조합	28	28
합계		1,793	996

5) 담보제공자산

보고기간종료일 현재 타인(특수관계자 제외)을 위하여 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

담보제공자산	제공받는 자	당기말	전기말	거래약정	담보권자
당기손익-공정가치측정금융자산	계룡그린빌 주식회사	249	249	차입금 담보	농협은행 등
더송도컨벤시아 주식회사	107	107	차입금 담보	한국산업은행 등
바른지킴이 주식회사	13	13	차입금 담보	우리은행 등
보람찬 주식회사	30	30	차입금 담보	농협은행 등
고성지킴이 주식회사	63	63	차입금 담보	중소기업은행 등
고양양주강군 주식회사	103	60	차입금 담보	중소기업은행 등
참과학인 주식회사	28	28	차입금 담보	중소기업은행 등
탐라사랑 주식회사	28	28	차입금 담보	중소기업은행 등
부산사랑 주식회사	17	17	차입금 담보	중소기업은행 등
충북그린스마트스쿨 주식회사	2	2	차입금 담보	중소기업은행 등
스마트부산 주식회사	88	-	차입금 담보	농협생명보험 등
스마트부산2차 주식회사	67	-	차입금 담보	우리은행 등
해양참교육 주식회사	102	-	차입금 담보	수협은행 등
단기금융상품	우리사주조합	5,000	5,000	우리사주 대출 담보	한국증권금융
관계기업지분증권	당사	289,988	289,988	차입금 담보	한국산업은행
합계		295,885	295,585

6) 대여금 약정

당기말 현재 당사가 진행중인 정비사업과 관련하여 10,000백만원(전기말 10,000백만원)의 무이자 대여약정과 5,000백만원(전기말 3,160백만원)의 유이자 대여약정을 체결하고 있으며, 한편 당사는 기타사업과 관련하여 0백만원(전기말 42백만원)의 무이자 대여약정과 7,000백만원(전기말 2,000백만원)의 유이자 대여약정을 체결하고 있습니다.

당사는 보고기간말 현재 대여금 약정과 관련하여 무이자 대여금 3,000백만원(전기말 3,042백만원)과 유이자 대여금 12,000백만원(전기말 2,759백만원)을 대여하고 있습니다.

7) 계류중인 소송 사건

보고기간종료일 현재 당사가 피고로 계류중에 있는 소송은 손해배상청구 등 19건(소송금액: 8,006백만원)이며, 원고로 계류중에 있는 소송은 용역비 청구 등 4건(소송금액: 8,986백만원)입니다. 보고기간종료일 현재 상기 계류중인 소송사건의 승패는 예측할 수 없습니다.

8) 공동약정

보고기간종료일 현재 당사는 ㈜케이알산업과 고양휴게소 운영을 위하여 각각 50% 지분으로 공동약정을 체결하였으며, 이러한 공동약정을 공동영업으로 분류하여 회계처리하고 있습니다. 당사의 재무제표는 공동영업 참여로 보유하는 자산, 부채 및 공동으로 발생한 수익, 비용에 대한 당사의 지분율을 포함하고 있습니다.

9) 수익증권 매입약정

당사는 보고기간종료일 현재 시공 우선권 확보 및 투자수익 제고 등을 위하여 지베스코자산운용㈜에서 설립한 일반사모부동산투자신탁의 수익증권 총 모집금액 100,000백만원 중 17,000백만원(전기말 : 17,000백만원)을 한도로 매입약정을 체결하고, 당기말 현재 14,462백만원(전기말 : 14,462백만원)을 매입하였습니다.

22. 자본

(1) 보고기간종료일 현재 보통주 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

(주식단위 : 주, 액면금액 단위 : 원, 자본금 단위 : 백만원)

구분	당기말	전기말
발행할 주식의 총수	100,000,000	100,000,000
1주당 액면금액	1,000	1,000
발행한 주식의 수	38,782,520	38,782,520
보통주 자본금	38,782	38,782

(2) 보고기간종료일 현재 우선주 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

(주식단위 : 주, 액면금액 단위 : 원, 자본금 단위 : 백만원)

구분	당기말	전기말
1주당 액면금액	1,000	1,000
발행한 주식의 수(*)	10,246,000	10,246,000
우선주 자본금	10,246	10,246

(*) 2021년 12월 10일 이사회 결의에 따라 2022년 2월 26일 전환상환우선주를 발행하였습니다. 당기말 현재 전환상환우선주의 발행조건 등의 내용은 다음과 같습니다.

구분	내용
주당발행금액	9,760원
의결권	1주당 1개의 의결권
우선주식 배당률	발행가 기준 연 1.5%
전환청구기간	발행일로부터 1년이 되는 날로부터 존속기간 만료일까지
전환비율	우선주 1주당 보통주 1주
전환가액	9,760원 (전환가액 조정조항 존재)
상환권자	발행회사
상환기간	발행일로부터 5년 2개월이 경과한 날로부터 신주가 보통주로 전환되는 날까지

(3) 보고기간종료일 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
주식발행초과금	267,246	267,246
합병차익	11,374	11,374
기타자본잉여금	188	188
합계	278,808	278,808

(4) 보고기간종료일 현재 기타자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
자기주식	3,141	2,997

23. 이익잉여금

(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
이익준비금(*)	5,777	5,052
확정급여제도의 재측정손익	(4,930)	(6,686)
미처분이익잉여금	166,603	136,357
합계	167,450	134,723

(*) 상법상 이익준비금은 당사가 자본금의 50%에 달할 때까지 매결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 이익준비금은 현금으로 배당할 수 없으며 주주총회의 결의에 의하여 이월결손금의 보전과 자본전입에만 사용될 수 있습니다.

(2) 이익잉여금처분계산서(안)

당사의 이익잉여금처분계산서(안)은 2026년 3월 24일 주주총회에서 처분될 예정입니다(전기 이익잉여금처분계산서 처분 확정일: 2025년 3월 25일).

(단위: 백만원)

과목	당기		전기
Ⅰ. 미처분이익잉여금		161,673		129,671
1. 전기이월미처분이익잉여금	121,692		141,303
2. 순확정급여부채의 재측정손익	1,756		(2,837)
3. 당기순이익	38,225		(8,795)
Ⅱ. 이익잉여금 처분액		7,972		7,979
1. 이익준비금	725		725
2. 배당금	7,247		7,254
(1) 우선주배당금주당배당금(율)(당기: 150원(15%))(전기: 150원(15%))	1,537		1,537
(2) 보통주배당금주당배당금(율)(당기: 150원(15%))(전기: 150원(15%))	5,710		5,717
Ⅲ. 차기이월미처분이익잉여금		153,701		121,692

24. 주당이익

(1) 기본주당이익

당기와 전기의 기본주당순이익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분	당기	전기
당기순이익(손실)	38,225,273,308	(8,795,023,029)
차감 : 우선주 배당금	(1,536,900,000)	(1,536,900,000)
보통주당기순이익(손실)	36,688,373,308	(10,331,923,029)
가중평균유통보통주식수(*)	38,095,495	38,440,725
기본주당순이익(손실)	963	(269)

(*) 가중평균유통보통주식수 등의 산정내역

(단위: 주)

구분	당기	전기
기초 발행주식수	38,112,520	38,782,520
조정	(17,025)	(341,795)
기말 가중평균유통보통주식수	38,095,495	38,440,725

(2) 희석주당이익

희석주당이익은 모든 희석성 잠재적보통주가 보통주로 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균 유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 당사가 보유하고 있는 희석성 잠재적보통주로는 전환상환우선주가 있습니다.

(단위: 원, 주)

구분	당기	전기
보통주 당기순이익(손실)	36,688,373,308	(10,331,923,029)
가산: 우선주 배당금	1,536,900,000	1,536,900,000
보통주희석주당이익 계산에사용된 순이익(손실)	38,225,273,308	(8,795,023,029)
가중평균유통보통주식수	38,095,495	38,440,725
가중평균전환상환우선주	10,246,000	10,246,000
조정후 가중평균유통보통주식수	48,341,495	48,686,725
희석주당이익(손실)(*)	791	(181)

(*) 전기 반희석효과가 발생하였습니다.

25. 판매비와관리비

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
급여	8,209	9,132
퇴직급여	911	872
복리후생비	890	929
세금과공과	803	1,014
지급수수료	2,777	2,200
지급임차료	68	67
유형자산감가상각비	71	61
무형자산상각비	169	303
사용권자산상각비	401	635
광고선전비	663	890
대손상각비	30,484	2,589
기술개발비	713	3
하자보수비	770	203
보험료	179	249
여비교통비	76	56
기타	527	531
합계	47,711	19,734

26. 기타수익과 기타비용

(1) 기타수익

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
유형자산처분이익	5	1
투자부동산처분이익	12,209	-
배당금수익	1,139	44
잡이익	11,262	4,997
합계	24,615	5,042

(2) 기타비용

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
유형자산처분손실	20	12
유형자산손상차손	1,337	-
기타자산처분손실	162	226
기타의대손상각비	-	10
잡손실	2,284	2,960
합계	3,803	3,208

27. 금융수익 및 금융원가

(1) 금융수익

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
이자수익	3,694	6,228
배당금수익	4,800	-
외환차익	-	3
당기손익-공정가치측정금융자산평가이익	27	268
종속기업투자주식처분이익	19,189	-
합계	27,710	6,499

(2) 금융원가

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
이자비용	7,469	5,894
외환차손	4	1
당기손익-공정가치측정금융자산평가손실	649	210
장기금융자산처분손실	116	1
합계	8,238	6,106

28. 법인세

(1) 당기 및 전기에 대한 법인세비용의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
당기법인세
- 당기손익에 대한 법인세	12,786	465
- 전기법인세의 조정사항	(1)	826
총당기법인세	12,785	1,291
이연법인세
- 일시적차이의 증감(*1)	(2,946)	(3,778)
총법인세비용	9,839	(2,488)
자본에서 직접 반영된 법인세효과(*2)	(560)	852
법인세비용	9,279	(1,636)

(*1) 이연법인세의 총 변동액

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
기초 이연법인세자산	11,609	7,831
이연법인세 변동액	2,946	3,778
기말 이연법인세자산	14,556	11,609

(*2) 자본에 직접 반영된 법인세효과

(단위: 백만원)

구분	당기			전기
반영전	법인세효과	반영후	반영전	법인세효과	반영후
---	---	---	---	---	---	---
순확정급여부채의 재측정손익	2,316	(560)	1,756	(3,689)	852	(2,837)

(2) 법인세비용차감전순손익과 법인세비용의 관계

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
법인세비용차감전순손익	47,504	(10,431)
적용세율에 따른 법인세	10,512	(2,158)
법인세 효과:
- 세무상 과세되지 않는 수익	(722)	(2)
- 세무상 차감되지 않는 비용	153	263
- 기타	(664)	261
조정사항 합계	(1,233)	522
법인세비용	9,279	(1,636)

(3) 이연법인세자산과 부채

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
이연법인세자산
12개월 후에 결제될 이연법인세자산	22,110	22,701
12개월 이내에 결제될 이연법인세자산	2,052	2,569
이연법인세부채
12개월 후에 결제될 이연법인세부채	(9,411)	(13,564)
12개월 이내에 결제될 이연법인세부채	(195)	(97)
이연법인세자산(부채) 순액	14,556	11,609

(4) 당기 및 전기 중 이연법인세자산(부채)의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위: 백만원)

구분	기초	손익계산서	자본	기말
이연법인세부채
퇴직보험예치금	(6,077)	(907)	59	(6,925)
미수수익	(97)	(98)	-	(195)
사용권자산	(6,850)	5,376	-	(1,474)
건설자금이자	(294)	(380)	-	(674)
기타	(343)	5	-	(338)
소계	(13,661)	3,996	59	(9,606)
이연법인세자산
대손충당금	235	7,339	-	7,574
충당부채	3,967	(1,287)	-	2,680
퇴직급여충당금	7,943	494	(619)	7,818
자산감액손실	225	(33)	-	192
리스부채	8,333	(6,772)	-	1,561
기타	4,567	(230)	-	4,337
소계	25,270	(489)	(619)	24,162
합계	11,609	3,507	(560)	14,556

<전기>

(단위: 백만원)

구분	기초	손익계산서	자본	기말
이연법인세부채
퇴직보험예치금	(5,437)	(730)	90	(6,077)
미수수익	(451)	354	-	(97)
사용권자산	(9,674)	2,824	-	(6,850)
건설자금이자	-	(294)	-	(294)
기타	(465)	122	-	(343)
소계	(16,027)	2,276	90	(13,661)
이연법인세자산
대손충당금	-	235	-	235
충당부채	2,474	1,493	-	3,967
퇴직급여충당금	6,496	685	762	7,943
자산감액손실	96	129	-	225
리스부채	11,310	(2,977)	-	8,333
기타	3,482	1,085	-	4,567
소계	23,858	650	762	25,270
합계	7,831	2,926	852	11,609

(5) 법인세 처리의 불확실성

당사는 당사의 법인세부채 발생액이 모든 과세연도에 대해 법인세 해석과 과거 경험을 포함하여 많은 요소의 평가에 근거하여 적절하다고 판단하였습니다.

29. 비용의 성격별 분류

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
인건비	100,066	97,615
재료비	94,492	104,829
외주비	118,848	218,552
복리후생비	10,727	10,918
대손상각비	30,484	2,589
지급임차료	2,018	2,135
유형자산감가상각비	761	683
무형자산상각비	1,118	1,296
세금과공과	2,392	5,579
지급수수료	63,370	54,610
기타	22,417	44,464
합계	446,693	543,270

30. 특수관계자 거래 등

(1) 특수관계자 등의 내역

구 분		회사명
지배기업		지에스건설㈜
당사에 유의적인 영향력을 행사하는 기업		글랜우드솔루션제일호㈜
종속기업(*2)		자이씨앤에이㈜, ZEIT C&A NANJING Co., Ltd, ZEIT C&A POLAND SP. Z. O. O., ZEIT C&A VIETNAM CO., LTD., ZEIT C&A AMERICA, INC., ZEIT C&A INDIA PRIVATE LIMITED(*3)
관계기업		㈜알링크, 아이비투자을지로㈜(*3), ㈜이노디앤씨(*3), 한국리얼감삼동공동주택피에프브이㈜(*3)
기타의특수관계자	지배기업의 종속기업	자이에스텍㈜ 외 139개사
지배기업의 관계기업	㈜지에스코크렙뉴스테이위탁관리부동산투자회사 외 44개사
지배기업의 공동기업	지앤엠에스테이트㈜ 외 16개사
관계기업의 종속기업	아이비빌딩관리㈜외 1개사
기타(*1)		지에스그룹 계열사

(*1) 지에스그룹 계열사는 기업회계기준서 제1024호의 특수관계자 범주에 해당하지 않으며, 지에스그룹 소속 해외계열회사와 공정거래 및 독점규제에 관한 법률에 따라 지정된 지에스그룹 기업집단 소속 국내계열회사로 구성되어 있습니다.

(*2) ㈜지에프에스는 전기 중 합병으로 특수관계자에서 제외되었습니다.(*3) 당기 중 신규 지분 취득하였습니다.

(2) 특수관계자 등과의 주요 거래 내역

(단위: 백만원)

당기	기업명	매출 등		매입 등
매출	기타수익	매입	기타비용
---	---	---	---	---	---
지배기업	지에스건설㈜	127,242	-	40	636
종속기업	자이씨앤에이㈜	-	4,800	-	-
관계기업	㈜알링크	-	-	-	33
아이비투자을지로(주)	4,437	-	-	-
기타의 특수관계자	자이에스텍㈜	-	-	61	-
㈜지씨에스	4,269	-	52	-
자이엘리베이터㈜	-	-	652	-
지앤엠에스테이트㈜	70	-	-	-
㈜을지로나인피에프브이	8,767	-	-	-
비에스엠㈜	-	-	1	-
기타	㈜지에스	-	-	-	17
파르나스호텔㈜	6,872	-	9	-
㈜지에스스포츠	160	-	-	-
㈜삼양인터내셔날	-	-	57	1
옥산오창고속도로㈜	1,906	-	-	-
지에스칼텍스㈜	-	-	7,453	-
㈜지에스리테일	689	-	422	-
합계		154,412	4,800	8,747	687

(단위: 백만원)

전기	기업명	매출 등		매입 등
매출	기타수익	매입	기타비용
---	---	---	---	---	---
지배기업	지에스건설㈜	103,539	4	36	901
기타의 특수관계자	㈜지씨에스	4,493	-	-	-
자이엘리베이터㈜	-	-	292	-
지앤엠에스테이트㈜	183	-	-	-
기타	㈜지에스	-	-	-	20
파르나스호텔㈜	5,870	-	41	-
㈜지에스스포츠	249	-	-	-
㈜삼양인터내셔날	-	-	192	-
옥산오창고속도로㈜	1,096	-	-	-
지에스칼텍스㈜	-	-	7,716	-
㈜지에스리테일	6	-	427	74
합계		115,436	4	8,704	995

(3) 보고기간 종료일 현재 특수관계자와의 채권ㆍ채무 잔액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	기업명	채권		채무
매출채권	기타채권(*)	매입채무	기타채무
---	---	---	---	---	---
지배기업	지에스건설㈜	18,409	3,651	29	10
기타의 특수관계자	㈜지씨에스	406	-	7	-
자이엘리베이터㈜	-	-	1	-
지앤엠에스테이트㈜	6	-	-	-
기타	파르나스호텔㈜	647	-	1	-
옥산오창고속도로㈜	744	-	-	-
㈜지에스리테일	52	13	-	-
지에스칼텍스㈜	-	72	-	-
㈜삼양인터내셔날	-	-	7	-
합계		20,264	3,736	45	10

(*) 기타채권에는 임차보증금 등이 포함되어 있습니다.

(단위: 백만원)

전기말	기업명	채권		채무
매출채권	기타채권(*)	매입채무	기타채무
---	---	---	---	---	---
지배기업	지에스건설㈜	18,072	3,124	413	79
관계기업	㈜알링크	-	33	-	-
기타의 특수관계자	㈜지씨에스	407	-	-	-
자이엘리베이터㈜	-	-	35	-
지앤엠에스테이트㈜	13	-	-	-
지베스코자산운용㈜	-	240	-	-
기타	파르나스호텔㈜	521	-	4	-
옥산오창고속도로㈜	202	-	-	-
㈜지에스스포츠	-	-	-	37
㈜지에스리테일	-	33	-	-
지에스칼텍스㈜	-	208	-	-
합계		19,215	3,638	452	116

(*) 기타채권에는 임차보증금 등이 포함되어 있습니다.

(4) 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	기업명	당기	전기
지분거래	지에스건설㈜	-	109,808
현금배당	자이씨앤에이㈜	4,800	-
현금배당	지에스건설㈜	2,898	2,898
현금배당	글랜우드솔루션제일호㈜	1,537	1,537
현금배당	지베스코기회추구일반사모부동산투자신탁1호	1,123	-
지분거래	한국리얼감삼동공동주택피에프브이㈜	6,000	-
지분거래	아이비투자을지로	1	-
지분거래	주식회사 이노디앤씨	1	-
지분거래	지베스코기회추구일반사모부동산투자신탁1호	(5,967)	8,279

(5) 당기말과 전기말 현재 당사가 특수관계자로부터 제공받거나 특수관계자에게 제공한 담보 및 보증 내역은 존재하지 않습니다.

(6) 주요경영진에 대한 보상내역

당사는 등기이사 및 당사 기업활동의 계획, 운영 및 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 임원을 주요 경영진에 포함하고 있으며, 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한보상금액은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
단기급여	2,308	2,761
퇴직급여	153	378
장기종업원급여	(2)	(1)
합계	2,459	3,138

31. 현금흐름표

(1) 영업으로부터 창출된 현금흐름

(단위: 백만원)

구분		당기	전기
당기순이익		38,225	(8,795)
영업으로부터창출된현금흐름 중조정항목	법인세비용	9,279	(1,636)
이자비용	7,469	5,894
이자수익	(3,694)	(6,228)
배당금수익	(5,939)	(44)
유형자산감가상각비	761	683
무형자산상각비	1,118	1,296
사용권자산상각비	4,179	6,707
대손상각비	33,992	2,612
대손충당금환입	(3,508)	(23)
기타의대손상각비	-	10
퇴직급여	8,194	7,357
유형자산처분이익	(4)	(1)
유형자산처분손실	20	12
유형자산손상차손	1,337	-
투자부동산처분이익	(12,209)	-
하자보수비	4,313	5,540
하자보수충당부채환입	(322)	(273)
기타충당부채 전입액	946	621
공사손실충당부채 전입액	-	11,632
공사손실충당부채 환입액	(6,260)	(6,325)
당기손익-공정가치측정 금융자산평가이익	(27)	(268)
당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실	649	210
장기금융자산처분손익	116	-
경상연구개발비	719	-
종속기업투자주식처분이익	(19,189)	-
잡이익	(7,217)	(2,367)
잡손실	-	2,402
소계	14,723	27,811
영업활동으로인한자산부채의변동	매출채권의 증감	(21,424)	(34,718)
기타채권의 증감	811	2,378
계약자산의 증감	13,334	(1,849)
재고자산의 증감	(10,185)	(32,304)
기타유동자산의 증감	(1,176)	(13,697)
기타비유동자산의 증감	(241)	1,851
매입채무의 증감	(4,624)	(10,277)
기타채무의 증감	1,748	(1,713)
계약부채의 증감	(16,497)	612
기타유동부채의 증감	(563)	4,462
유동충당부채의 증감	(5,247)	(3,994)
기타비유동부채의 증감	(17)	(16)
장기계약부채의 증감	(24,830)	(17,421)
확정급여채무의 증감	(5,676)	(5,046)
사외적립자산의 증감	(3,178)	(2,024)
소계	(77,765)	(113,756)
영업으로부터 창출된 현금흐름		(24,817)	(94,740)

(2) 중요한 비현금거래

(단위: 백만원)

구분	당기	전기
사용권자산 및 리스부채 증가	(26,697)	(8,010)
선급금의 무형자산 대체	-	2,047
임차보증금의 유동성 대체	1,107	1,301
장기대여금의 유동성 대체	5,000	1,758

(3) 재무활동에서 생기는 부채의 조정내용

<당기>

(단위: 백만원)

구분	기초	재무현금흐름(*)	부채 관련그 밖의 변동	기말
유동리스부채	3,732	(2,928)	2,055	2,859
장기차입금	90,278	43	-	90,321
비유동리스부채	32,341	-	(28,751)	3,590
합계	126,351	(2,885)	(26,696)	96,770

(*) 순액으로 표시되었습니다.

<전기>

(단위: 백만원)

구분	기초	재무현금흐름(*)	부채 관련그 밖의 변동	기말
유동성장기차입금	-	(84)	84	-
유동리스부채	7,287	(4,878)	1,324	3,732
장기차입금	363	-	89,916	90,278
비유동리스부채	41,675	-	(9,333)	32,341
합계	49,325	(4,962)	81,991	126,351

(*) 순액으로 표시되었습니다.

32. 재무위험관리

당사의 재무위험관리는 주로 시장위험(환위험, 공정가치 이자율 위험, 현금흐름 이자율 위험 및 가격위험), 신용위험, 유동성위험에 대해 전사 각 사업주체가 안정적이고 지속적으로 경영성과를 창출할 수 있도록 지원하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 금융원가를 절감함으로써 사업의 원가경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

또한, 당사는 정기적으로 재무위험관리 정책의 재정비, 재무위험 모니터링 등을 통해재무위험으로부터 발생할 수 있는 영향을 최소화하는데 주력하고 있습니다.

(1) 재무위험요소

1) 시장위험

(가) 이자율 위험

당사의 이자율 위험은 주로 변동금리부 차입금에 연관되어 있으며, 이와 관련된 이자비용은 이자율 위험에 노출되어 있습니다. 보고기간 종료일 현재 당사의 이자율 변동위험에 노출된 금융부채는 존재하지 않습니다.

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동할 경우 변동금리부차입금으로부터 발생하는 이자비용에 미치는 영향은 없습니다.

2) 신용위험

신용위험은 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래 상대방이 계약조건상 의무사항을 지키지 못하였을 때 발생합니다. 이러한 신용위험을 관리하기 위하여 당사는 주기적으로 고객과 거래 상대방의 재무 상태와 과거경험 및 기타요소들을 고려하여 재무 신용도를 평가하고 있으며, 고객과 거래상대방 각각에 대한 신용한도를 설정하고 있습니다.

신용위험은 당사가 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 주요 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 현금성자산, 파생금융상품, 은행 및 금융기관 예치금으로부터발생하고 있습니다.

신용위험은 당사의 신용정책에 의하여 효율적 신용위험 관리, 신속한 의사결정 지원 및 채권 안전장치 마련을 통한 손실 최소화를 목적으로 관리하고 있습니다. 당사는 당기 중 손상의 징후나 회수기일이 초과된 채권 등에 대하여 보고기간종료일 현재 채무불이행이 예상되는 경우 그 위험을 적절히 평가하여 재무상태표에 반영하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 당사의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
현금성자산(보유현금제외)	94,376	50,119
매출채권및기타채권	134,234	135,196
계약자산	9,616	22,949
단기금융자산	8,007	8,382
장기매출채권및기타채권	5,113	5,192
장기금융자산	3,422	4,239
금융보증부채(*)	138,257	159,314
합계	393,025	385,391

(*) 신용위험에 대한 최대 노출 정도는 금융보증부채 계상대상(시행사PF, 중도금)의 계약상 현금흐름 원금입니다.

(가) 금융자산의 손상

당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.

· 재화 및 용역의 제공에 따른 매출채권

· 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

현금성자산도 손상 규정의 적용대상에 포함되나 식별된 기대신용손실은 유의적이지 않습니다.

① 매출채권

보고기간종료일 현재 매출채권에 대해 집합평가로 설정한 충당금 설정표는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

연체기간	기대신용손실률	장부금액	기대신용손실
3개월 이하	0.0%	44,835	-
4~12개월 이하	0.0%	28,758	-
13~24개월 이하	0.0%	39,806	-
25~36개월 이하	0.0%	5,904	-
36개월 초과	0.0%	-	-
합계	-	119,303	-

한편, 매출채권에 대한 개별평가로 대손충당금을 인식한 금액은 33,102백만원입니다.

② 상각후원가 측정 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에는 대여금, 보증금, 금융리스채권, 기타 미수금 등이 포함됩니다.

당기말 현재 상각후원가 측정 금융자산에 대한 손실충당금 설정액은 대여금에 대해 0백만원(전기말:42백만원), 미수금에 대해 10백만원(전기말:1백만원)의 손실충당금이 설정되어 있습니다.

3) 유동성위험

유동성위험은 당사가 유동성 부족으로 인해 금융부채에 대한 지급 의무를 이행 못하거나, 정상적인 영업을 위한 자금조달이 불가능한 경우 발생하고 있습니다.

당사는 자금수지계획을 수립함으로써 영업활동, 투자활동, 재무활동에서의 자금수지를 미리 예측하고 있으며, 이를 통해 필요 유동성 규모를 사전에 확보하고 유지하여 향후에 발생할 수 있는 유동성리스크를 사전에 관리하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 국내 금융기관과의 신용한도와 관련한 주요 약정사항은 다음과같습니다.

(단위: 백만원)

금융기관	당기말		전기말
한도	사용액	한도	사용액
---	---	---	---	---
한국산업은행	90,000	90,000	90,000	90,000

당사의 금융부채를 보고기간종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 아래 유동성 위험 분석에 포함된 금액은 계약상의 할인되지 않은 현금흐름이며, 차입금에는 이자 상환액이 포함되어 있습니다.

<당기말>

(단위: 백만원)

구분	장부금액	계약상현금흐름	잔존계약만기
1년 이하	1년~5년	5년 초과
---	---	---	---	---	---
매입채무및기타채무	37,812	37,812	37,812	-	-
미지급비용	8,568	8,568	8,568	-	-
리스부채	6,448	6,801	2,785	4,016	-
차입금	90,321	94,574	3,483	90,902	189
금융보증부채	992	138,257	138,257	-	-
합계	144,141	286,012	190,905	94,918	189

<전기말>

(단위: 백만원)

구분	장부금액	계약상현금흐름	잔존계약만기
1년 이하	1년~5년	5년 초과
---	---	---	---	---	---
매입채무및기타채무	41,418	41,418	41,418	-	-
미지급비용	11,287	11,287	11,287	-	-
리스부채	36,074	77,611	4,663	12,819	60,129
차입금	90,278	98,103	3,483	94,342	278
금융보증부채	498	139,313	139,313	-	-
합계	179,555	367,732	200,164	107,161	60,407

(2) 자본위험관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다.

당사의 보고기간종료일 현재 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말	전기말
부채(A)	281,362	355,256
자본(B)	492,145	459,562
예금(C)	94,376	50,119
차입금(D)	90,321	90,278
부채비율(A/B)	57.17%	77.30%
순차입금비율((D-C)/B)	-0.82%	8.74%

33. 공정가치

(1) 금융상품 종류별 공정가치

보고기간종료일 현재 금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분	당기말		전기말
장부금액	공정가치	장부금액	공정가치
---	---	---	---	---
금융자산:
현금및현금성자산	94,386	94,386	50,130	50,130
매출채권및기타채권	134,234	134,234	135,196	135,196
단기금융자산	8,007	8,007	8,382	8,382
장기매출채권및기타채권(*1)	5,113	5,113	5,192	5,192
당기손익-공정가치측정 금융자산	14,499	14,499	17,701	17,701
장기금융자산	3,422	3,422	4,239	4,239
합계	259,661	259,661	220,840	220,840
금융부채:
매입채무및기타채무	37,812	37,812	41,418	41,418
단기금융부채	276	276	247	247
장기금융부채(*1)	91,037	91,037	90,529	90,529
합계	129,125	129,125	132,194	132,194

(*1) 장기매출채권및기타채권, 장기차입금의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 동일합니다.

(2) 공정가치 서열체계

공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격(수준 1)

- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산

이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)

- 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능

하지 않은 투입변수)(수준 3)

금융상품의 공정가치를 측정하는 데에 사용되는 평가기법에는 다음이 포함됩니다.

- 유사한 상품의 공시시장가격 또는 딜러가격

- 파생상품의 공정가치는 보고기간종료일 현재의 선도환율을 사용하여 해당 금액을 현재 가치로 할인하여 측정

- 나머지 금융상품에 대해서는 현금흐름의 할인기법 등

(3) 보고기간종료일 현재 공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 당사의 금융상품의 공정가치 서열체계에 따른 수준별 공시 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

당기말	수준1	수준2	수준3	합계
공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:
당기손익-공정가치측정금융자산	-	592	13,907	14,499

(단위: 백만원)

전기말	수준1	수준2	수준3	합계
공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:
당기손익-공정가치측정금융자산	-	-	17,701	17,701

(4) 반복적인 공정가치 측정치의 서열체계 수준 간 이동

당사는 공정가치 서열체계의 수준 간 이동을 발생시킨 사건이나 상황의 변동이 일어난 날짜에 인식합니다. 당기 중 수준1과 수준2간의 대체는 없습니다. 당기 중 당사가 보유한 당기손익-공정가치측정금융자산의 발행회사가 2025년 6월 3일 타 RCPS를 발행함에 따라, 동일자산의 최근 거래가격의 관측이 가능해졌습니다. 이에 따라 당사는 당기손익-공정가치측정금융자산을 수준3에서 수준2로 이동하였습니다.

(5) 가치평가기법 및 투입변수

보고기간종료일 현재 회사는 공정가치 서열체계 수준3으로 분류되는 반복적, 비반복적 공정가치 측정치에 대해 다음의 가치평가 기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.

(단위: 백만원)

당기	공정가치	가치평가기법	투입변수
당기손익-공정가치측정 금융자산	592	매매사례법	무위험수익률, 할인률

(단위: 백만원)

전기	공정가치	가치평가기법	투입변수
당기손익-공정가치측정 금융자산	1,014	T-F모형, 이항모형	무위험수익률, 할인률

34. 물적분할

당사는 2025년 5월 14일의 이사회 결정에 따라 당사가 영위하는 사업 중 주거사업을2025년 8월 1일자로 물적분할 방식으로 분할하였고, 물적분할 신설법인(제일에스테이트서비스(주))의 지분 (100%)에 관한 일체의 권리와 의무를 2025년 8월 28일자로 홈솔루션 유한회사에 매각하였습니다.

구 분	내 용
분할방법	물적분할
분할존속회사	자이에스앤디㈜
분할신설회사	제일에스테이트서비스㈜
주주총회승인	2025년 06월 24일
분할기일	2025년 08월 01일

당사는 동 분할로 인하여 감소하는 순자산 장부금액으로 종속기업투자의 취득원가를결정하였으며, 분할로 인하여 이전된 순자산 장부금액과 종속기업투자의 취득원가는다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분	내용
자산
유동자산	1,724
현금및현금성자산	900
매출채권	771
기타유동자산	53
비유동자산	116
유형자산	1
장기금융자산	115
자산 총계	1,840
부채
유동부채	804
매입채무	501
기타금융부채	303
비유동부채	836
순확정급여부채	832
비유동충당부채	4
부채 총계	1,640
이전한순자산금액 (종속기업투자)	200

내부회계관리제도 감사 또는 검토의견

자이에스앤디 주식회사독립된 감사인의 내부회계관리제도 감사보고서는 자이에스앤디 주식회사의 2025년 12월 31일자로 종료되는 회계연도의 재무제표에 대한 감사업무를 수행하고 회사의 내부회계관리제도를 감사한 결과 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조에 따라첨부하는 것입니다.첨 부 : 1. 독립된 감사인의 내부회계관리제도 감사보고서 2. 회사의 내부회계관리제도 운영실태보고서

독립된 감사인의 내부회계관리제도 감사보고서========================================
자이에스앤디 주식회사
주주 및 이사회 귀중

내부회계관리제도에 대한 감사의견

우리는 2025년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 근거한 자이에스앤디 주식회사(이하 "회사")의 내부회계관리제도를 감사하였습니다.

우리의 의견으로는 회사의 내부회계관리제도는 2025년 12월 31일 현재「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.

우리는 또한 대한민국의 회계감사기준에 따라, 회사의 2025년 12월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표, 현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보를 포함한 재무제표의 주석을 감사하였으며, 2026년 3월 16일자 감사보고서에서 적정의견을 표명하였습니다.

내부회계관리제도 감사의견근거

우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 내부회계관리제도감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 내부회계관리제도감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

내부회계관리제도에 대한 경영진과 지배기구의 책임

경영진은 효과적인 내부회계관리제도를 설계, 실행 및 유지할 책임이 있으며, 첨부된 내부회계관리제도 운영실태보고서에 포함된 내부회계관리제도의 효과성에 대한 평가에 책임이 있습니다.

지배기구는 회사의 내부회계관리제도의 감시에 대한 책임이 있습니다.

내부회계관리제도감사에 대한 감사인의 책임

우리의 책임은 우리의 감사에 근거하여 회사의 내부회계관리제도에 대한 의견을 표명하는 데 있습니다. 우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준은 우리가 중요성의 관점에서 내부회계관리제도가 효과적으로 유지되는지에 대한 합리적 확신을 얻도록 감사를 계획하고 수행할 것을 요구하고 있습니다.

내부회계관리제도 감사는 중요한 취약점이 존재하는지에 대한 감사증거를 입수하기 위한 절차의 수행을 포함합니다. 절차의 선택은 중요한 취약점이 존재하는지에 대한 위험평가를 포함하여 감사인의 판단에 따라 달라집니다. 감사는 내부회계관리제도에대한 이해의 획득과 평가된 위험에 근거한 내부회계관리제도의 설계 및 운영에 대한 테스트 및 평가를 포함합니다.

내부회계관리제도의 정의와 고유한계

회사의 내부회계관리제도는 지배기구와 경영진, 그 밖의 다른 직원에 의해 시행되며,한국채택국제회계기준에 따라 신뢰성 있는 재무제표의 작성에 합리적인 확신을 제공하기 위하여 고안된 프로세스입니다. 회사의 내부회계관리제도는 (1) 회사 자산의 거래와 처분을 합리적인 수준으로 정확하고 공정하게 반영하는 기록을 유지하고 (2) 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표가 작성되도록 거래가 기록되고, 회사의 경영진과 이사회의 승인에 의해서만 회사의 수입과 지출이 이루어진다는 합리적인 확신을 제공하며 (3) 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 회사 자산의 부적절한 취득, 사용 및 처분을 적시에 예방하고 발견하는 데 합리적인 확신을 제공하는 정책과 절차를포함합니다.

내부회계관리제도는 내부회계관리제도의 본질적인 한계로 인하여 재무제표에 대한 중요한 왜곡표시를 발견하거나 예방하지 못할 수 있습니다. 또한, 효과성 평가에 대한 미래기간의 내용을 추정시에는 상황의 변화 혹은 절차나 정책이 준수되지 않음으로써 내부회계관리제도가 부적절하게 되어 미래기간에 대한 평가 및 추정내용이 달라질 위험에 처할 수 있습니다.

이 독립된 감사인의 내부회계관리제도 감사보고서의 근거가 된 감사를 실시한 업무수행이사는 공인회계사 심재우 입니다.

서울특별시 용산구 한강대로 100
삼 일 회 계 법 인
대 표 이 사 윤 훈 수
2026년 3월 16일

이 감사보고서는 감사보고서일(2026년 3월 16일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 회사의 내부회계관리제도에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며, 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될 수도 있습니다. 내부회계관리제도 운영실태보고서-1.jpg 내부회계관리제도 운영실태보고서-1 내부회계관리제도 운영실태보고서-2.jpg 내부회계관리제도 운영실태보고서-2 내부회계관리제도 운영실태보고서-3.jpg 내부회계관리제도 운영실태보고서-3

외부감사 실시내용「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다.1. 감사대상업무 자이에스앤디(주)2025년 01월 01일2025년 12월 31일

회 사 명
감사대상 사업연도	부터	까지

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 | | |
| --- | --- |
| | (단위 : 명, 시간) |

5 6 1 1 15 17 4 7 7 7 - - 32 38 39 43 76 59 698 854 112 214 - - - - 925 1,170 31 94 97 77 1,159 991 398 430 294 396 - - 1,979 1,988 70 137 173 136 1,857 1,845 510 644 294 396 - - 2,904 3,158

감사참여자 ＼ 인원수 및 시간		품질관리검토자(심리실 등)		감사업무 담당 회계사						전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가		건설계약 등수주산업전문가
담당이사(업무수행이사)		등록공인회계사		수습공인회계사
당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기
투입 인원수
투입시간	분ㆍ반기검토
감사
합계

3. 주요 감사실시내용 2025-04-10 ~ 2025-09-1710 감사경험, 회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정 2025-04-23 ~ 2025-04-306 731분기 검토 2025-06-09 ~ 2025-06-135 73내부회계관리제도 설계평가 2025-07-23 ~ 2025-08-018 732분기 검토 2025-09-01 ~ 2025-09-055 73내부회계관리제도 1차 운영평가 2025-10-27 ~ 2025-10-315 733분기 검토 2025-12-01 ~ 2025-12-055 74내부회계관리제도 2차 운영평가 및 조기입증절차 2025-12-18 ~ 2025-12-192 22현장실사 2026-01-26 ~ 2026-02-048 73중요 계정잔액 및 공시내용에 대해 질문, 분석적절차, 표본점검(문서검증, 재계산등) - - - - 2026-01-291자이에스앤디 본사회원권OOO타처보관재고자산 조회서42025-05-14, 2025-08-21, 2025-11-26, 2026-02-23-- -

구 분	내 역
전반감사계획(감사착수단계)	수행시기	일
주요내용
현장감사주요내용	수행시기
상주		비상주
일	명	명
일	명	명
일	명	명
일	명	명
일	명	명
일	명	명
일	명	명
일	명	명
재고자산실사(입회)	실사(입회)시기	일
실사(입회)장소
실사(입회)대상
금융자산실사(입회)	실사(입회)시기	일
실사(입회)장소
실사(입회)대상
외부조회	금융거래조회	채권채무조회
기타조회
지배기구와의커뮤니케이션	커뮤니케이션 횟수	회
수행시기
외부전문가 활용	감사 활용 내용
수행시기	일

4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 12025년 05월 14일회사측: 감사위원회 3인감사인측: 업무수행이사 등 2인대면회의분기 검토 주요사항 보고22025년 08월 21일회사측: 감사위원회 3인감사인측: 업무수행이사 등 2인대면회의통합감사 계획 및 반기 검토 주요사항 보고32025년 11월 26일회사측: 감사위원회 3인감사인측: 업무수행이사 등 2인대면회의핵심감사사항 선정 보고(자금관련 부정위험 통제활동 현황 보고)42026년 02월 23일회사측: 감사위원회 3인감사인측: 업무수행이사 등 2인대면회의재무제표 및 내부회계 감사결과 보고

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용