Annual Report • Mar 26, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
2011 Wihlborgs Årsredovisning
Årsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum torsdagen den 26 april 2012 klockan 17.00 på Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7 A i Malmö. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels:
Post till: Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, 201 20 Malmö Telefon: 040-690 57 70 E-post: [email protected] Via Wihlborgs webbplats: www.wihlborgs.se, där ytterligare information om årsstämman också kan inhämtas.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ registreringsnummer, adress, telefonnummer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före den 20 april 2012.
Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Öresund med fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 18 miljarder kronor. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 1,4 miljoner kvadratmeter med ett sammanlagt hyresvärde om 1,6 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av kommersiella lokaler. Bolaget är noterat på OMX Nordiska listan, Mid Cap.
Hyresintäkterna ökade med 12 procent till 1 445 Mkr (1 294) Driftsöverskottet ökade med 13 procent till 1 042 Mkr (921) Förvaltningsresultatet ökade med 9 procent till 656 Mkr (604) Årets resultat uppgick till 665 Mkr (922), motsvarande ett resultat per aktie om 8,65 kr (12,05)
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,75 kronor (3,50)
| Koncernens nyckeltal, Mkr | 2011 jan–dec |
2010 jan–dec |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 445 | 1 294 |
| Driftsöverskott | 1 042 | 921 |
| Förvaltningsresultat | 656 | 604 |
| Värdeförändringar fastigheter | 515 | 551 |
| Periodens resultat | 665 | 922 |
| Resultat per aktie, kr | 8,65 | 12,05 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 71 |
| Soliditet, % | 30,1 | 30,5 |
| Uthyrningsgrad, % | 92 | 94 |
Delårsrapport jan–mar 26 april Delårsrapport jan–jun 6 juli Delårsrapport jan–sep 25 oktober 06 VD har ordet
15 Hållbart företagande
77 Värderingsprinciper
81 Risker och möjligheter
88 Förvaltningsberättelse
09 Historik
29 Aktien
Förvärv och försäljning
Noter, Koncernen & Moderbolaget 99 Årsredovisningens undertecknande 119
Revisionsberättelse 120 Bolagsstyrningsrapport 122 Flerårsöversikt 130 Definitioner 131 Bolagsordning 133
11 Affärsidé, mål och strategi
33 Öresundsregionen
57 61 Våra fastigheter
2011 blev ännu ett rekordår. Under året har vi, trots att vi fått fler vakanser och lediga ytor, lyckats öka våra intäkter.
Vi har under året tecknat nya hyresavtal med en årshyra på totalt 189Mkr, samtidigt som vi tappat 123 Mkr i form av uppsägningar. Men vi har lärt oss att också se en uppsägning som en tillgång. Vi får fler ytor att hyra ut, samtidigt som vi fortsätter att öka intäkterna på det som redan är uthyrt.
Under 2011 var värdeförändringen på våra fastigheter 515 Mkr – och värt att notera är att av denna värdestegring kom 300 Mkr från vår projektutveckling.
Med detta kan vi än en gång visa att vi levererar vad vi sagt. Vi får två strategier att samspela med varandra – fastighetsförvaltning och projektutveckling. Det är dessa två ben som Wihlborgs vilar på, och vi står stadigt på båda.
Med årets förvaltningsresultat på 656 Mkr visar vi nu för 7:e året i rad upp ett förbättrat resultat. Första året 2005 var resultatet 327 Mkr. Årets resultat är alltså en fördubbling, och vi räknar med att även i fortsättningen öka vårt förvaltningsresultat.
Vår historia av ständigt förbättrade resultat, som gör det möjligt att ge ägarna utdelning och utveckla värdet på fastighetsbeståndet, kan spåras i Wihlborgsaktiens långsiktiga kursutveckling.
Från maj 2005 då vi noterades på Stockholmsbörsen har priset på vår aktie mer än fördubblats.
Till detta har vi som äger aktier i Wihlborgs fått en återkommande god direktavkastning som i år, givet stämmans medgivande, uppgår till ca 4 procent.
Som alla andra ser också vi mörka och hotfulla moln vid horisonten på grund av den finansiella oron i vår omvärld. Men framförallt ser vi en fortsatt positiv utveckling på vår hemmamarknad Öresundsregionen.
En utveckling vi själva är en aktiv del av.
Finansiell stabilitet är en förutsättning för ett fortsatt aktivt liv på marknaden. Under året har vi köpt fastigheter för 466 Mkr och sålt för 206 Mkr.
Vi har ökat vår fastighetsportfölj med 1 368 Mkr, från 16 678 Mkr till 18 046 Mkr samtidigt som vi sänkt belåningsgraden från 59,6 till 58,1 procent.
För att vara tydliga mot marknaden och visa att vi menar allvar med att ytterligare stärka vår balansräkning har vi omformulerat vårt soliditetsmål till lägst 30 procent och beslutat att vår belåningsgrad ska understiga 60 procent.
Detta ger oss den trygghet vi behöver för att på ett stabilt sätt kunna fortsätta satsa på tillväxt i bolaget, även om den finansiella oron i världen skulle tillta.
Med vår finansiella stabilitet i ryggen kan vi med fortsatt höga ambitioner hålla fast vid våra kärnvärden – att bättre än andra tillfredställa marknadens behov. När vi bygger nytt eller bygger om gör vi det tillsammans med duktiga arkitekter så att vi kan skapa vackra och funktionella lokaler på attraktiva områden.
Det har också gett oss fina utmärkelser – den senaste är Malmös Stadsbyggnadspris för Skåneland 1, Region Skånes nya kontor i Dockan.
Men kampen hårdnar, det är många som vill vara med och dela på kakan. För att ha fortsatt framgång på marknaden utvecklar vi hela tiden styrkor som handlar om relationer och förtroenden. Projektportföljen har utvecklats starkt under 2011. Vid årets slut uppgick den till 1 500 Mkr, varav 500 är upparbetade. I Lund bygger vi om det gamla landstingshuset till en modern psykiatriklinik. Det är vårt största enskilda projekt
"Vår ambition är att skapa förutsättningar för näringslivet i Öresundsregionen att utvecklas positivt" säger Anders Jarl.
någonsin. I Helsingborg förädlar vi resecentrat Knutpunkten genom att förändra fasaden och öka kontorsytan.
Vår ambition är att vi med vårt engagemang och våra fastigheter ska vara med och skapa förutsättningar för näringslivet i Öresundsregionen att utvecklas positivt – och därmed som en konsekvens av detta, själva fortsätta vår positiva utveckling.
Hållbarhetsfrågorna blir allt viktigare och jag är mycket nöjd med att Wihlborgs var tidigt ute för att anpassa verksamheten, med hänsyn både till miljön och vårt sociala ansvar.
Det finns inga färdiga recept att följa utan vi måste staka ut vår egen väg in i den framtid som ställer nya krav på oss. Vi behöver tänka till och känna efter, men också ifrågasätta och prova nya lösningar.
På miljösidan jobbar vi hårt med energieffektivisering och vi använder mer och mer förnyelsebara energikällor. Vi får också fina bevis på att vi är på rätt väg.
Under året har Wihlborgs som enda svenska fastighetsbolag tilldelats den högsta statusen Green Star av GRESB Foundation i Amsterdam. En global sammanslutning av internationella investerare där 340 av världens största fastighetsfonder och fastighetsbolag lämnat detaljerade uppgifter om sitt miljöarbete.
I år lämnar vi på Wihlborgs också in en bestyrkt hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Initiative) för att visa vår omvärld att vi är ett sunt och etiskt företag, både att arbeta i och investera i.
Så skulle man kunna sammanfatta vår fastighetsportfölj – vi har ett attraktivt, modernt fastighetsbestånd som ger oss goda förvaltningsresultat. Det har ett värde i sig att äga och förvalta fastigheter som genom sin modernitet behåller och ökar sitt värde. Men det ger oss också den marknadsfördelen att vi kan matcha den nya tidens krav på effektiva lösningar för våra hyresgäster. Här spelar också hållbarhetsfrågorna en allt större roll – att vara ett modernt fastighetsbolag handlar också om ett modernt synsätt på etik- och miljöfrågor.
Men tiden står inte still, och inte vi heller. Vi har de finansiella muskler som krävs för en fortsatt god utveckling för Wihlborgs. Men vi har framförallt skickliga medarbetare som hittar nya vägar till nya framgångar. Det är tack vare dem som vi håller ångan och vår egen trovärdighet uppe.
Jag välkomnar därför 2012 med stor tillförsikt.
Malmö, i mars 2012 Anders Jarl, Verkställande direktör
Fastigheten Skrovet 3 på Dockan. På andra våningen har Wihlborgs sitt huvudkontor.
Att alltid ligga i framkant. Att alltid förstå nya tiders värderingar och attityder. Att alltid möta nya, framväxande behov i god tid.
Så kan man beskriva Wihlborgs historia – att inte vänta på att något ska hända – utan se till att det händer.
Kanske beror vår förmåga att möta tidens utmaningar på vår långa erfarenhet inom bygg- och förvaltningsbranschen. Under snart 90 år har vi funnits på marknaden och vårt hjärta har alltid funnits i Skåne.
Redan 1924 grundade byggmästare O.P. Wihlborg ett byggnadsbolag i Malmö. Under många år är detta bolag verksamt som byggare, ägare och förvaltare av fastigheter i Malmö. 1985 avyttras byggverksamheten och bolaget blir ett traditionellt fastighetsbolag. Fem år senare noteras Wihlborgs på Stockholmsbörsens O-lista.
Bolaget innehar efterhand en koncentration av fastigheter dels i Öresundsområdet, dels i Stockholm. Det senare blir ännu tydligare när Fastighets AB Storheden förvärvas 1998.
År 2000 bildar JM, Peab och Wihlborgs ett gemensamt exploateringsbolag för utveckling av Dockan, Västra Hamnen i Malmö. När Wihlborgs fyra år senare förvärvar det Stockholmsbaserade fastighetsbolaget Fabege tas beslut på den ordinarie bolagsstämman 2005 att fastighetsbeståndet i Öresundsregionen ska delas ut och särnoteras.
2005 börjar vi därför skriva andra delen av vår historia. Det utdelade bolaget får namnet Wihlborgs Fastigheter AB och det utdelande bolaget namnändrar till Fabege AB. Den 23 maj 2005 noteras Wihlborgs Fastigheter AB på Stockholmsbörsens O-lista.
2006 förvärvar Wihlborgs 14 fastigheter i Malmö från Tornet med en total uthyrningsbar yta om 182 000 m2 . Under juni förvärvas Ideon AB i Lund, varvid Wihlborgs tillträder 40 procent av aktierna i Ideon AB. I förvärvet ingår fastigheten Betahuset (kv Vätet 1) om totalt 24 000 m2 . Under maj genomförs en aktiesplit 2:1, varvid en gammal aktie ersätts med två nya aktier.
2007 fortsätter Wihlborgs att investera i Lund på Ideonområdet och öppnar sitt fjärde lokalkontor här. Wihlborgs inleder ett återköpsprogram av egna aktier.
2008 förvärvar Wihlborgs fastigheten Scandinavian Center i Malmö om 8 000 m2 . Wihlborgs fortsätter med återköp av egna aktier och förvärvar 1,2 miljoner egna aktier och innehar per årsskiftet 2,2 miljoner stycken.
2009 förvärvar Wihlborgs Gängtappen på Dockan och SVThuset på det intilliggande Varvsstaden. Vi förvärvar resterande 60 procent av aktierna i Ideon och avyttrar 1,3* miljoner egna aktier till en kurs av 128,50* kronor per aktie. Aktierna förvärvades tidigare till en snittkurs om 98* kronor per aktie.
2010 avyttrar Wihlborgs 964 000* egna aktier till en kurs om 148,50* per aktie. Wihlborgs vinner, tillsammans med Peab, upphandlingen av forskningsanläggningen Maxlab IV i Lund och den 22 november tas det första spadtaget. I centrala Helsingborg förvärvas Knutpunkten som innehåller 18 500 m2 kontor, resecentrum, butiker och restauranger. I centrala Lund förvärvas Bytarebacken 39, totalt 15 400 m2 butiker och kontor. Wihlborgs drar igång ett nytt projekt på Dockan, uppförandet av Media Evolution City (MEC) som ska bli en samlingsplats för olika verksamheter inom mediebranschen.
2011 beslutar årsstämman att genomföra en aktiesplit 2:1, dvs en gammal aktie ersätts med två nya aktier. Första dag för handel med aktier efter split blev måndagen den 23 maj. Antalet utestående och registrerade aktier ökade därigenom till 76 856 728. Wihlborgs utnyttjar en ny finansieringsväg genom det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB. Detta inleds med ett treårigt obligationslån på 289 Mkr. Under året har Wihlborgs förvärvat 5 fastigheter och avyttrat 8 fastigheter. Under året startar Wihlborgs sitt enskilt största ny- och ombyggnadsprojekt, Landsdomaren 6, i Lund.
Det händer saker i samhället som vi måste vara lyhörda för och anpassa oss till om vi vill hålla oss på topp.
Vi behöver hålla fast vid en långsiktig tro på våra strategier och våra mål, men vi behöver också kunna vara så flexibla att vi kan gardera oss mot plötsliga förändringar på marknaden. Som i alla konkurrenssituationer vinner den som bäst uppfyller marknadens behov. Men dessa behov förändras hela tiden och vi kan aldrig tycka att allt är bra som det är.
I Wihlborgs strategier finns en fortsatt och tydlig ambition att utveckla våra styrkor och hela tiden förbättra förutsättningarna för de företag som är våra hyresgäster i regionen.
Vi är och tänker förbli näringslivets fastighetsbolag i Öresundsregionen. Därför behöver vi utveckla fler styrkor som handlar om vår syn på hållbara lösningar och på hur vi kan fördjupa våra relationer med marknaden och omvärlden i stort.
Men också på vår fortsatta förmåga att vara ett vinstdrivande företag med starka kassaflöden.
Fastigheten Kranen 8, mer känd under namnet Ubåtshallen.
Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter.
Wihlborgs ska vara det ledande och mest lönsamma fastighetsbolaget på Öresundsmarknaden. För att kunna uppnå detta mål ska Wihlborgs:
Wihlborgs ska uppvisa:
De finansiella målen ska uppnås genom ett aktivt arbete med såväl tillgångar och skulder som kapitalstruktur. Wihlborgs ska alltid ha en kapitalstruktur som ger bästa avkastning till aktieägarna med beaktande av risk.
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra del av det resultat som fastighetsförvaltningen genererar, dels överföra realiserade förädlingsvärden:
* Riskfri ränta är definierad som räntan för en 5-årig svensk statsobligation.
** Förvaltningsresultat belastat med 26,3 procent schablonskatt.
*** Skillnaden mellan försäljningspris och totalt investerat kapital belastat med 26,3 procent schablonskatt.
Soliditet, % Högsta mål Lägsta mål Utfall
Mål Utfall
På Wihlborgs är vi övertygade om att inte bara affärerna går hand i hand med hållbarhetsfrågor – utan också lönsamheten.
Att ta ansvar handlar för oss om att se helheten, att se vår egen verksamhet också som en del av något större.
Wihlborgs finns i den expansiva Öresundsregionen, men det innebär inte att vi kan bortse från det globala perspektivet. Det vi gör lokalt kan påverka den globala helheten, och det som händer globalt kan påverka oss som lokala aktörer.
Vi ser därför på vårt arbete med hållbarhetsfrågor med både respekt och ödmjukhet. Det är en långsiktig process under ständig utveckling. Det tar tid att integrera hållbarhetsfrågor i hela organisationen, det räcker inte att sätta ner våra ambitioner på papper, det ska bli verklighet också.
Wihlborgs CSR-grupp består av personalchef Britta Nordin, inköpschef Lars Steinholtz, informationschef Iréne Johansson, ekonomi- och finanschef Christer Johansson, miljöchef Hanna Claesson.
Förenta Nationerna har utarbetat en strategisk policy för företag som "are comitted to aligning their operations and strategies with ten universally accepted principles in the areas of human rights, labour, environment and anti-corruption".
Som ett tydligt bevis på vårt fördjupade arbete med hållbarhetsfrågor lämnar därför Wihlborgs i år in en bestyrkt hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Initiative).
Genom FN-initiativet Global Compact och dess tio principer har vi tagit ett nytt viktigt steg i vår egen utveckling för att tydligt visa att Wihlborgs är ett sunt och etiskt tänkande företag att arbeta i, och att investera i.
Vår redovisning granskas av fristående revisorer. Det är i och för sig inget krav, men vi vill veta att vi gör rätt och inte bara pratar om att göra rätt.
Begreppet CSR (Corporate Social Responsibility) grundar sig på att ett företag på frivillig grund integrerar social och miljömässig hänsyn i sin verksamhet utöver vad lagen föreskriver, helt enkelt att vara hållbara i själva kärnaffären. I sammanhanget nämns oftast begreppet "Triple Bottom Line" som innebär ansvar för People, Planet och Profit, det vill säga, människor, miljö och lönsamhet.
Ansvar för att driva verksamheten så att vi tjänar pengar och kan trygga företagets finansiella ställning, erbjuda arbetstillfällen och ge ägarna avkastning på investerat kapital.
Ansvar för att driva verksamheten så att den inte påverkar jorden och naturresurserna på ett långsiktigt negativt sätt.
Exempel på områden som vi arbetar med är energieffektivisering i våra fastigheter, transporter med mindre miljöpåverkan, återvinning samt miljöhänsyn vid inköp.
Ansvar för att driva verksamheten som en god samhällsmedborgare och ta hänsyn till andra medborgares hälsa och välbefinnande – oavsett roll.
Wihlborgs operativa ledningsgrupp med förvaltningscheferna Lennart Jönsson, Håkan Gillisson, Cecilia Larsson, Peter Nielsen, Jan-Erik Johansson, Mathias Bengtsson. I mitten VD Anders Jarl.
Vår operativa organisation består av avdelningarna Förvaltning och Affärsutveckling. Dessutom finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans, Inköp, Miljö, Personal, Kommunikation och IT.
Förvaltningen finns där våra kunder finns – vi tycker det är lättast så. Med nio geografiskt fördelade förvaltningsområden skapas effektivitet men också närhet till kunden vilket är grunden för en förtroendefull relation. All förvaltning sker med egen personal som känner sin kundkrets och som finns tillgängliga för att snabbt kunna möta sina kunders förväntningar och krav. Varje förvaltningsenhet har en förvaltningschef med tydligt resultatansvar som i nära samarbete med koncernledningen lägger upp riktlinjerna för sin verksamhet. I varje enhet finns också förvaltare, assistent och fastighetsvärdar.
Affärsutveckling består av två delar: Projekt och Utveckling samt Transaktioner. Projekt och Utveckling har en central roll när det gäller förbättringar i fastighetsportföljen. Enheten ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt samt upphandlingar och uppföljningar. Våra förvaltningschefer har – tillsammans med en projektledare – ansvar för att förbereda och utvärdera investeringar i nya fastigheter. Transaktioner ansvarar för bolagets samtliga köp och försäljningar av fastigheter. Handlar det om investeringar som överstiger 10 Mkr ska de godkännas av styrelsen.
Wihlborgs koncernledning består av fem personer: VD, ekonomi- och finanschef, fastighetschef, informationschef samt chefen för projekt och utveckling. Koncernledningen har det övergripande samordningsansvaret för Wihlborgs verksamhet.
Ledningsgruppen består av de sex förvaltningscheferna tillsammans med koncernledningen. Ledningsgruppen har det övergripande ansvaret för viktiga strategiska frågor inom affärsutveckling, transaktioner, information och analys.
För oss är värdeord inte bara ord på ett papper. Det är ord vi lever med dagligen – ord som bildar ett kitt som håller oss samman. 2007 tog vi gemensamt fram fyra värderingar som genomsyrar allt vi gör, både internt och externt: Handlingskraft, Ärlighet, Kunskap och Gemenskap.
Till dessa kan även läggas ordet jämställdhet. Att en jämn könsfördelning – där både män och kvinnor bidrar med sin kompetens och erfarenhet – är det bästa för Wihlborgs ser vi som en självklarhet. Vid alla våra rekryteringar beaktar vi därför jämställdhetsaspekten för att få en jämn fördelning av båda könen inom alla arbetsområden.
Vi arbetar också med mångfalden och ser gärna att Wihlborgs i stort speglar det samhälle vi lever i idag, med medarbetare från olika kulturer och med olika bakgrunder.
Wihlborgs medarbetare ska kunna utvecklas och växa inom företaget. Vid utvecklingssamtalen fastställer chef och medarbetare mål för medarbetarens utveckling. Wihlborgs uppmuntrar initiativ och vilja från medarbetarna till kompetensutveckling. Personalen har därför under året deltagit i ett flertal intern- och externutbildningar och kurser anpassade efter den individuella kompetensutvecklingsplanen.
Varje år tar Wihlborgs emot ett antal studerande från högskolorna i Malmö och/eller Lund i syfte att ge den studerande möjligheten till arbetspraktik. Studenterna läser i regel program som är relaterade till fastighetsbranschen. Wihlborgs uppmuntrar samarbete med andra fastighetsföretag för att t ex utbyta kompetenser och utvärderingar av olika program.
Total arbetstid under 2011 Sjukfrånvaro fördelat på kön/ålder
Vid årsskiftet hade Wihlborgs 87 (86) medarbetare, varav 60 (61) tjänstemän och 27 (25) fastighetsvärdar. Inom den operativa organisationen är andelen män högre än andelen kvinnor och totalt inom koncernen uppgår andelen kvinnor till 36 (35) procent.
Medelåldern uppgick till 48 (48) år. Av våra medarbetare har 29 (30) procent en akademisk utbildning. Personalomsättningen uppgick under 2011 till 8,1 (4,8) procent.
Wihlborgs har en låg sjukfrånvaro och under 2011 var den 1,54 (2,47) procent. Andelen långtidsfrånvaro (60 dagar eller mer) av den totala sjukfrånvaron var 22,56 (59,16) procent.
Vartannat år genomförs en personalenkät för att känna av arbetsklimatet. Den senaste företogs vintern 2010 och resulterade i ett 'Nöjd Medarbetar Index' på 3,4 av 4,0 möjliga poäng. Under hösten 2012 kommer en ny personalenkät att genomföras.
En god hälsa är en resurs för både individen och företaget. Därför har friskvården en viktig betydelse för Wihlborgs verksamhet och lönsamhet.
Sedan flera år tillbaka har våra medarbetare erbjudits obegränsad träning på utvalda anläggningar. Efter propåer från medarbetarna har det under senare år istället införts ett så kallat friskvårdsbidrag som ger medarbetaren möjlighet att fritt välja friskvårdsaktivitet inom ramen för Skatteverkets regler. Dessutom har vi ett flertal gemensamma motions- och friskvårdsaktiviteter som till exempel deltagande i olika motionslopp. Resultatet kan vi bland annat se i en låg sjukfrånvaro.
Vi har även förebyggande friskvård i form av regelbundna hälsokontroller hos vår företagshälsovård samt en förmånlig sjukvårdsförsäkring som omfattar alla våra medarbetare.
För att stimulera medarbetarna att nå uppsatta mål och öka delaktigheten i Wihlborgs verksamhet finns för alla anställda, exklusive VD, sedan 2005 en vinstandelsstiftelse. Samtliga medel som avsätts till vinstandelsstiftelsen ska investeras i Wihlborgsaktier.
Avsättningen är maximerad till ett prisbasbelopp per anställd och år. Aktierna i stiftelsen är bundna i fem år efter avsättningen.
På Wihlborgs ska alla medarbetare känna trivsel och arbetsglädje. Självklart ska vi ha en trygg och säker arbetsplats utan risk för tillbud eller olyckor. Vi har en arbetsmiljögrupp som ständigt driver och utvärderar förbättringsarbetet med vår gemensamma arbetsmiljö. Men ansvaret för den delas av alla som arbetar i företaget. Vi har upprättat ett system för internkontroll enligt arbetsmiljölagen, vars intentioner vi strävar efter att överträffa.
Detta systematiska arbetsmiljöarbete påverkar hur vi planerar, leder och följer upp alla delar av verksamheten. För att underlätta i det dagliga arbetsmiljöarbetet finns tydliga rutiner kring sjukfrånvaro, rehabilitering, ergonomi, hantering av ohälsa och olycksfall samt tillbudsrapportering. Genom personligt engagemang och ömsesidig omsorg minimeras risken för arbetsskador och vi får en god arbetsmiljö. Var och en är också formellt skyldig att följa instruktioner och rutiner, och att vara uppmärksam på och genast rapportera eventuella risker och hot som kan uppträda i arbetsmiljön.
När det gäller själva fastighetsbeståndet genomförs regelbundet skyddsronder. De utförs av personal som har särskild kompetens att undersöka arbetsmiljöer och bedöma risker. De protokollför riskerna och upprättar handlingsplaner som leder till goda resultat.
Interiör från Ellekaer 6 i Herlev.
Vi har vår egen stil på Wihlborgs. Vi är inte rädda för att jobba och ta i. En enkel och begriplig organisation gör det också lättare att se var man hör hemma i helheten Wihlborgs och hur man själv kan bidra. Vi frågade tre medarbetare vad de tycker om sitt jobb på Wihlborgs.
Som fastighetsvärd sköter jag om underhållet på våra hus. En viktig del i mitt jobb är också att ta hand om våra hyresgäster och ge bra service.
Fastigheterna som jag ansvarar för ligger i centrala Helsingborg och vi har inte många kvadratmeter som står tomma. Det är därför viktigt att fortsätta med bra service till våra nuvarande kunder så de stannar kvar i våra lokaler.
Jag tycker om möjligheten att få vara med och påverka arbetet och att få arbeta fritt under ansvar. Mina arbetsuppgifter varierar från dag till dag och det är också positivt. Dessutom har vi anställda på Wihlborgs en vinstandelsstiftelse och den sporrar också till att göra ett bra jobb.
Tillhandahålla optimala lokaler så våra kunder ges förutsättningar för att uppnå bra lönsamhet. Våra kunder är det viktigaste vi har och vi är måna om att skapa goda och långsiktiga relationer bl a genom att träffas regelbundet och ha en god kommunikation. Tack vare den nära relationen kan vi i god tid hjälpa till med eventuell expansion eller flytt till mindre lokaler. För oss är det viktigt att kunden blir nöjd. Vidare ska fastigheterna underhållas så värdet och standarden inte försämras.
Som alla andra år är vakanserna den största utmaningen. På industrisidan har vi inte känt av någon finanskris, utan uthyrningen har gått enormt bra. Vi har en plan på hur vi skall jobba med våra få vakanser på industrisidan, så det ser jag fram emot under 2012. Vi strävar efter att energieffektivisera våra fastigheter och jobbar också aktivt med att sänka driftskostnaderna.
Man får vara med i många olika projekt, även sådant som kanske inte direkt faller under ens egen tjänst. Vi har alltid mycket på gång, både internt och externt och varje dag är lika spännande. Det som betyder mest för mig är att personalen ses som tillgång och resurs istället för belastning som hos många andra arbetsgivare.
Främst jobbar jag med skatte- och redovisningsfrågor, koncernredovisning och rapportering men blir även ibland engagerad vid förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag.
Wihlborgskoncernen består av över 140 bolag. För att förse aktieägare och andra intressenter med en aktuell och rättvisande information i form av delårsrapporter m m har jag jobbat mycket med att effektivisera och snabba upp bokslutsprocesserna och rutinerna kring dessa.
Det finns alltid möjligheter till förbättringar. Nya dataprogram och IT-lösningar möjliggör såväl kvalitetsförbättringar som förenklingar. Förhoppningsvis kan vi både förbättra kvalitén på det vi gör samtidigt som vi gör det på ett smartare och snabbare sätt.
Jag tycker alla medarbetare är engagerade för de mål Wihlborgs har. Man har stor frihet i utformningen av sina arbetsuppgifter men då också ett stort ansvar, vilket skapar engagemang och trivsel.
Beslutsvägarna är korta och snabba och alla ger järnet för att Wihlborgs skall uppfylla de krav som omvärlden ställer. Vi har väldigt skoj tillsammans. Man trivs hos Wihlborgs.
På Wihlborgs är vi både glada och stolta över att vi gått från prat till handling och för första gången kan redovisa vårt hållbarhetsarbete i en separat Hållbarhetsredovisning.
Under 2010 skrev Wihlborgs under FN:s Global Compact. Detta innebär att vi skrivit under att vi stödjer de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption. Varför tar ett nationellt företag detta beslut? Vi ställde oss själva denna fråga och svaret blev; varför inte? Signeringen har även inneburit att vi vid två tillfällen, 2010 och 2011, lämnat in en nulägesrapport avseende Global Compacts tio principer, så kallat "Communication on Progress". Under hela 2011 har vi även haft ett omfattande arbete med vår hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Initiative). Wihlborgs första hållbarhetsredovisning avges i april 2012, vissa delar finns att tillgå i detta kapitel av årsredovisningen.
Vi har valt att hållbarhetsredovisa enligt GRI och det är ett långsiktigt beslut. GRI:s ramverk är ett effektivt verktyg för strategisk verksamhetsutveckling och hjälper oss att ständigt utveckla och förbättra oss själva.
Det ger oss också möjlighet att redovisa vår egen utveckling på ett jämförbart och transparent sätt. Du hittar Wihlborgs hållbarhetsredovisning på vår hemsida.
Vi genomförde en omfattande medarbetarundersökning 2010 som rörde de tio principerna i Global Compact. Under 2011 gick vi steget längre och tog fram utbildningsmaterialet "Wihlborgs pratar hållbart".
Samtliga chefer med personalansvar fick 2011 en introduktion i vad det innebär att hållbarhetsredovisa enligt GRI. Materialet ges ut en gång i kvartalet och behandlar olika teman och diskussionsdilemman inom hållbarhetsområdet.
Under 2011 har vi även fortsatt vårt medlemskap samt deltagande i CSR-Skånes aktiviteter. CSR-Skåne är ett nätverk för företag och organisationer som vill skaffa sig kunskap, erfarenheter och verktyg för arbetet med samhällsansvar. I mitten av december var Wihlborgs värd för nätvärksträffen CSR-Skåne. Träffen behandlade "Säkring av leverantörskedjan". Vid träffen delade bland andra Wihlborgs inköpschef med sig av sina erfarenheter inom området.
I september år 2011 tilldelades Wihlborgs, som enda svenska fastighetsbolag, den högsta statusen, Green Star, av GRESB Foundation i Amsterdam. GRESB Foundation är en global sammanslutning av internationella investerare, där 340 av världens största fastighetsfonder och fastighetsbolag lämnat detaljerade uppgifter om miljöprestandan i sitt fastighetsbestånd. Samtliga bolag har granskats och bedömts genom en modell som utmynnar i fyra olika omdömen.
3
1
Scope
Wihlborgs redovisar årligen sina totala koldioxidutsläpp. För att ha koll på vår koldioxidförbrukning samlar vi årligen in data för de områden där vi påverkar miljön. Scope 1, 2 och 3 visar de områden som innefattas i tabellen för ton koldioxid.
Vill du ha ytterligare information om koldioxidutsläpp, energiförbrukning och mätbara klimatdata, se Wihlborgs hållbarhetsredovisning.
Servicebilar Förmånsbilar Köldmedia
Scope Flygresor Tågresor Körda mil i tjänsten (privatägda bilar) Privata bilar i tjänst (pendling) Pendling (cykel etc) Avfall
2
Scope
Scope 1 har minskat med hela 40 procent eller 133 ton CO2. Detta beror på att vi år 2011 hade en betydligt mindre förlust av köldmedia.
Scope 2 minskade med 1 procent eller 316 ton CO2, varav den största minskningen har gjorts i Danmark om 218 ton CO2.
Scope 3 har ökat med 19 procent, ökningen beror främst på ökade utsläpp från avfallstransporter. Detta har vi delvis kunnat spåra till en specifik fastighet om ca 18 000 m2 som förvärvades i slutet av år 2010 och där statistiken visar sig år 2011. Vi kommer vidare analysera denna ökning.
Vi ser även att en minskning har skett inom Scope 3 och den beror på minskade utsläpp från pendling med bil. Detta beror främst på att vi under flera år arbetet med att bilar i tjänstebilsflottan ska vara miljöbilar enligt vägverkets definition. De emissionsfaktorer som år 2011 kommer från specifikt värme och el uppgår till 7 793 ton CO2.
För mer info se Wihlborgs Hållbarhetsredovisning, kap. miljö.
Energi
Målet om att minska den totala energiförbrukningen med 3 procent uppnåddes inte. Minskningen av energiförbrukning för hela Wihlborgs bestånd blev 1 procent, ekonomiskt motsvarar besparingen ca 1,2 miljoner kr.
När det gäller att främja nya innovationer och investera i energi från förnybara energikällor, hade vi som mål att två fastigheter inom vårt bestånd år 2011 skulle ha någon form av förnybar källa för tillförsel av energi. Målet har inte uppnåtts, men handlingar har tagits fram till ett projekt där energikällan delvis kommer att vara sol eller vindenergi.
Under de tre senaste åren har målen inneburit att inventera och sanera fastigheter som innehåller PCB. I de fastigheter som är uppförda 1956–1973 har sanering genomförts där PCB i fogar upptäckts. Målet är uppnått. Målet om vidareutbildning för samtliga anställda uppnåddes. Under miljöutbildningstillfället tog vi tillsammans fram de strategier som presenteras för 2012–2014.
Vi har även under de senaste åren sett över olika IT-funktioner som lett till minskad energiförbrukning. När det gäller miljömålet om att minska antalet utskrifter har detta uppnåtts genom att vi under år 2011 införde rutinen med dubbelsidiga utskrifter som standard samt follow-me printer.
Vi tar fram miljömål om tre år i taget. De mål som tagits fram för 2009–2011, har nu bytts mot nya mål för 2012–2014. Målen har tagits fram genom en workshop där samtliga anställda medverkat. Det som är nytt från och med år 2012, är att Wihlborgs olika verksamhetsområden, har egna miljömål kopplade till avdelningens miljöpåverkan.
Wihlborgs fastigheter ska minska den genomsnittliga energiförbrukningen per kvadratmeter från att ej överstiga 150 kWh/m2 2012 till att ej överstiga 140 kWh/m2 2014. Detta avseende fastigheter inom ramen for miljömål, vilket är ca 70 procent av hela Wihlborgs bestånd där det finns någon form av potential till energibesparingar under åren 2012–2014. Eftersom vi valt ut en stor del av fastigheterna för så kallade miljömålsfastigheter, kommer dessa också att kunna representera ett jämförbart bestånd, något vi haft problem med tidigare år. De fastigheter som valts ut är också fastigheter där det finns någon form av potentiella besparingar. Hade vi inkluderat fastigheter med exempelvis kallager här hade vi haft en betydligt lägre förbrukning, men möjligheten att påverka förbrukningen hade ej funnits.
Alla nya och omförhandlade avtal under 2012 ska inkludera en bilaga för gröna hyresavtal. Wihlborgs ska börja använda avtalen i samband med Fastighetsägarnas lansering av standardmallen – denna förväntas utkomma under våren 2012. Vid alla omförhandlingar som sker 2013 och 2014 ska 100 procent fått möjligheten att teckna gröna hyresavtal.
1.3 Miljöklassning ur befintligt bestånd (antal fastigheter/år)
Wihlborgs ska miljöklassa minst fem fastigheter ur det befintliga beståndet fram till 2014.
2.1 Miljöprospekt vid visning av lokaler
2012 2013 2014 10 20 50
10 procent av Wihlborgs fastighetsbestånd 2012 ska ha ett miljö-
prospekt vid lokalvisningar. Dessa ska bli 50 procent under år 2014.
Med miljöprospekt menas att Wihlborgs uthyrare, vid visning av våra lokaler ska ha med sig information gällande fastighetens miljöpåverkan. Detta kan vara information över hur fastigheten värmas upp/kyls eller om den är miljöklassad, sanerad för utfasningsämnen etc.
100 procent av Wihlborgs påbörjade nyproduktion om minimum 500 m2 ska från och med 2012 miljöklassas.
Samtliga leverantörer/entreprenörer som tecknar drifts- och leveransavtal med Wihlborgs under år 2012 ska utvärderas beträffande uppförandekod. De skall riskbedömas utefter miljö, kvalitet, arbetsmiljö och etik.
Utefter föregående års riskbedömningar, gör Wihlborgs 2013 kontroller på de som klassats som risknivå 3. En förutsättning för vidare avtal är att de redovisar positiva förändringar.
2014 tecknas inga nya avtal med leverantörer/entreprenörer som riskklassats som 3.
För mer info se Wihlborgs Hållbarhetsredovisning.
Nuvarande rutin för miljö vid köp och försäljning av fastigheter ska under 2012 revideras och omarbetas. Detta ska resultera i en miljöbarometer för köp av fastigheter.
Från 2013 och framåt ska 100 procent av Wihlborgs transaktioner dokumenteras i miljöbarometern.
2012 ska Wihlborgs påbörja en rutin för att långsiktigt kunna erbjuda sina hyresgäster att inhämta energistatistik online via Wihlborgs hemsida. 2013 ska 10 procent finnas tillgänglig online och 2014 50 procent.
Miljövision
2020
Wihlborgs ska fortsätta växa, men med minskad miljöpåverkan.
2012 ska 20 procent av Wihlborgs fakturor från Wihlborgs leverantörer faktureras genom EDI. 2013 ökar vi till 35 procent och 2014 till 50 procent av faktureringen.
Att vi är ett lönsamt företag är grunden för all lyckosam affärsverksamhet och en självklar utgångspunkt för den som vill investera.
Men allt oftare påverkas denna vilja också av andra frågor.
Vilka värden står företaget för och är det värden jag som investerare delar? Den utveckling vi nu ser komma understryker vikten av att Wihlborgs är ett företag man tror på i ett större perspektiv. Därför kan värdet på vår aktie bara stiga i takt med vår förmåga att skapa både tilltro och tillväxt.
Att vi har en stor projektportfölj i kombination med vårt hållbarhetsarbete ger oss en stark ställning och visar på vår egen framtidstro. Ju fler som delar den tron desto fler kommer att upptäcka värdet av att investera i Wihlborgs.
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq OMX Nordiska börs i Stockholm och återfinns på Mid Cap-listan och sektorn Real Estate. Wihlborgs börsintroducerades 2005 sedan bolaget avknoppats från börsbolaget Fabege.
I maj 2011 genomfördes en aktiesplit med villkor 2:1 vilket innebar att en gammal aktie ersatts med två nya. Antalet aktier har ökat från 38 428 364 aktier till 76 856 728 aktier.
Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till 192 Mkr. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Styrelsen har inte under året utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om en nyemission på högst 10 procent av utestående aktier. Styrelsen har heller inte utnyttjat bemyndigandet att förvärva egna aktier. Wihlborgs saknar innehav av egna aktier vid årets slut.
Börsvärdet uppgick vid årets slut till 7,0 Mdkr.
Under 2011 omsatte Wihlborgs totalt 4,7 Mdkr på Stockholmsbörsen. Wihlborgs återfinns bland de tio största bolagen på Midcaplistan som har den högsta omsättningen. Av årsomsättningen på Midcaplistan stod Wihlborgs för 3 procent. Totalt omsatte Wihlborgs 52,9 miljoner aktier (66,6) på Stockholmsbörsen under 2011 motsvarande 209 000 aktier (264 000) per dag. Detta motsvarar en omsättningshastighet om 69 procent (87) av det genomsnittliga antalet utestående aktier.
Vid årets slut var kursen på Wihlborgsaktien 91,00 kronor. Högsta och lägsta notering för Wihlborgsaktien under 2011 var 100,00 respektive 69,25 kronor. Under 2011 har totalavkastningen på aktien inklusive utdelning om 3,50 kronor varit -3,1 procent.
Balansräkningens tillgångar och skulder ska spegla marknadsvärdet varför substansvärdet kan beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. I detta sammanhang ska beaktas att Wihlborgs aktuella skatt är lägre än 26,3 procent.
| Eget kapital per aktie, kr vid olika skattesatser | |||
|---|---|---|---|
| 26,3 % | 10 % | 0 % | |
| 72,86 | 84,75 | 92,04 |
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet, dels 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar. I båda fallen reducerat med en schablonskatt om 26,3 procent. Styrelsens förslag till utdelning för 2011 är 3,75 kronor (3,50). Detta motsvarar en direktavkastning på 4,1 procent baserat på aktiekursen vid årets slut.
Bifaller årsstämman styrelsens förslag om dels 3,75 kronors utdelning dels att avstämningsdagen blir den 2 maj, kommer utdelningen att utbetalas den 7 maj 2012. Wihlborgsaktien kommer att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 26 april 2012.
Den största ägaren i Wihlborgs är Brinova Fastigheter AB som äger 10,1 procent av de utestående aktierna. De tio största svenska ägarna ägde vid utgången av december 2011 29,2 procent. Antalet aktieägare uppgick till 25 603 vilket är en minskning med 431 aktieägare sedan förra årsskiftet.
Andelen utländska ägare uppgick vid utgången av december till 37,4 procent, vilket är en obetydlig minskning sedan förra årsskiftet. Av det utländska ägandet svarar USA för 38 procent, Storbritannien för 30 procent, Luxemburg för 15 procent och Schweiz för 5 procent.
| De största ägarna i Wihlborgs per 31 december 2011 | |||
|---|---|---|---|
| Aktieägare | Antal aktier tusental |
Andel av kapital och röster, % |
|
| Brinova | 7 734 | 10,1 | |
| Handelsbanken fonder | 2 496 | 3,3 | |
| Tibia Konsult AB | 2 327 | 3,0 | |
| SEB fonder | 2 307 | 3,0 | |
| Länsförsäkringar fonder | 1 633 | 2,1 | |
| Skandia Fonder | 1 558 | 2,0 | |
| Fam Qviberg | 1 406 | 1,8 | |
| Robur fonder | 1 187 | 1,5 | |
| Andra AP-fonden | 930 | 1,2 | |
| Lannebo fonder | 847 | 1,1 | |
| Övriga aktieägare registrerade i Sverige | 25 660 | 33,5 | |
| Övriga aktieägare registrerade i utlandet | 28 771 | 37,4 | |
| Totalt antal utestående aktier | 76 856 | 100 |
Intresseorganisationer 1,9% Finansiella företag 0,2% 5,8% Försäkring Pension, AP-fonder 14,6% Fonder Utländska ägare 37,4% Svenska juridiska personer 18,7% 21,4% Svenska privatpersoner 2011 Ägarbild
Kursutveckling 2011-01-01 – 2011-12-31
Kursutveckling 2007 – 2011
| Wihlborgs | |
|---|---|
| SX4040 Real Estate PI | Omsättning, antal per år |
| OMX Stockholm PI |
| Aktien/Nyckeltal | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid årets slut, kr | 91,00 | 97,50 | 66,25 | 50,00 | 57,88 |
| Kursutveckling under året, % | -6,7 | 47,2 | 32,5 | -13,6 | -18,9 |
| Resultat per aktie, kr | 8,65 | 12,05 | 6,72 | -0,66 | 14,54 |
| Förvaltningsresultat per aktie | 8,54 | 7,90 | 7,46 | 6,05 | 5,80 |
| P/E-tal I, ggr | 10,5 | 8,1 | 9,9 | neg | 4,0 |
| P/E-tal II, ggr | 14,5 | 16,7 | 12,1 | 11,2 | 13,9 |
| Eget kapital per aktie I, kr | 72,86 | 67,74 | 58,95 | 55,42 | 58,15 |
| Eget kapital per aktie lI, kr | 92,04 | 85,12 | 73,15 | 68,39 | 72,85 |
| Utdelning per aktie, kr (år 2011 = föreslagen utdelning) | 3,75 | 3,50 | 3,38 | 3,25 | 3,13 |
| Aktiens direktavkastning, % | 4,1 | 3,6 | 5,1 | 6,5 | 5,4 |
| Aktiens totalavkastning, % | -3,1 | 52,3 | 39,0 | -8,2 | -15,1 |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 76 857 | 76 857 | 74 928 | 72 428 | 74 862 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 76 857 | 76 492 | 72 532 | 74 416 | 76 608 |
Öresundsregionen är vår spelplan.
Uppenbarligen spelar vi våra kort väl för vår egen utveckling går hand i hand med regionens utveckling. Visst, oro i omvärlden påverkar också investeringsviljan i vår region, men tiden står inte stilla, så vi fortsätter att se framåt och rusta oss för allt som komma skall i denna expansiva region. Befolkningen och företagandet fortsätter att öka och år 2023 beräknas befolkningen överstiga 4 miljoner invånare.
Trots att Öresundsregionen är en begränsad geografisk yta genereras redan drygt en fjärdedel av Sveriges och Danmarks sammanlagda BNP i regionen. Det är här Wihlborgs hör hemma, och det är här vägen till nya framgångar ligger utstakad, både för oss själva och våra investerare.
Med vårt fastighetsbestånd, som har ett marknadsvärde om 18 miljarder kr, är vi den största kommersiella fastighetsägaren med fokus uteslutande på Öresundsregionen.
Vår strategi är att finnas på orter där vi ser en långsiktig tillväxt. Därför är Wihlborgs representerade i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn.
På respektive ort är vi dessutom geografiskt väl koncentrerade till ett antal delmarknader vilket ger oss en unik möjlighet att bedriva en kostnadseffektiv förvaltning. Styrkan i att dessutom vara lokalt representerad på respektive ort ger oss en djup och bred kunskap om respektive marknad vilket gör att vi kan erbjuda våra kunder en bättre service.
I Öresundsregionen bor idag nästan 3,8 miljoner invånare varav drygt 2,5 miljoner är bosatta på den danska sidan. Befolkningen är koncentrerad runt Öresund. Befolkningen ökar kraftigt och år 2030 bedömer Region Skåne att befolkningen har ökat till 4,122 miljoner invånare. Den genomsnittliga ökningen förväntas vara ca 0,5 procent per år, varav den blir högst på den skånska sidan med 0,8 procent. Trots en begränsad geografisk yta genereras drygt en fjärdedel av Sveriges och Danmarks sammanlagda BNP i Öresundsregionen. Regionen har den största koncentrationen av välutbildad arbetskraft i hela norra Europa.
De senaste åren har präglats av stora infrastrukturella investeringar i regionen med bland annat Öresundsbron, Citytunneln i Malmö och Metron i Köpenhamn. Framöver kommer den fasta förbindelsen över Fehmarn Bält bidra till en fortsatt positiv utveckling av regionen.
Öresundsbron har blivit en stor succé och trafikmängden har slagit alla rekord, snart slår vi i kapacitetstaket för järnvägstrafiken. Därför har Malmö och Köpenhamn fått 4,5 Mkr i EU-bidrag för att utreda en fast förbindelse mellan städerna. Sverige och Danmark har undersökt behovet av och förutsättningarna för en ny fast förbindelse för väg och järnväg mellan Helsingborg och Helsingör. Utredningen visar att det på sikt kan behövas en sådan. Därför gav regeringen hösten 2011 Trafikverket i uppdrag att ta med en möjlig fast förbindelse i sin Kapacitetsutredning.
Stora forskningssatsningar framöver med bland annat Max IV, världens mest kraftfulla anläggning för synkrotronljusforskning, och ESS, ett flervetenskapligt forskningscentrum baserat på världens mest kraftfulla neutronkälla, bidrar till en fortsatt positiv utveckling i regionen.
Den europeiska skuldkrisen som förvärrades kraftigt under 2011 sätter sina avtryck på tillväxten. Konjunkturen i Europa vänder nedåt med ökad arbetslöshet som följd. Även ekonomin i
Öresundsregionen påverkas och efter den starka ekonomiska återhämtningen efter förra lågkonjunkturen, framförallt i Sverige, har konjunkturläget försämrats sedan sommaren 2011. Tillväxten för 2011 bedöms enligt Øresundsinstituttets prognos, daterad december 2011, bli 2,0 procent i Öresundsregionen. Den starkaste tillväxten bedöms ske i Skåne, 3,8 procent, medan den blir 1,2 procent på Själland. Under 2012 minskar tillväxttakten och på Själland bedöms tillväxten i BRP bli 1,0 procent medan den i Skåne blir 1,2 procent.
Efter ett antal höjningar under 2011 sänkte Riksbanken i december reporäntan till 1,75 procent. De bedömde då att den kommer att ligga kvar på den nivån medan marknaden bedömde att det kommer att bli ytterligare räntesänkningar under 2012 vilket visade sig vara sant då Riksbanken i februari sänkte räntan ytterligare 25 punkter.
I Danmark sänkte centralbanken styrräntan vid flera tillfällen under 2011. Vid årsskiftet låg den på 0,7 procent.
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011P 2012P | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Öresundsregionen | -0,3 | -3,9 | 2,8 | 2,0 | 1,1 |
| Skåne | -0,3 | -4,9 | 5,6 | 3,8 | 1,2 |
| Sverige | -0,6 | -5,2 | 5,6 | 4,3 | 1,3 |
| Danmark | -0,8 | -5,8 | 1,3 | 1,3 | 1,0 |
| Själland | -0,2 | -3,5 | 1,6 | 1,2 | 1,0 |
Källa: Øresundsinstituttet , Konjunkturprognos för Øresundsregionen dec 2011
Skånes arbetsmarknad klarade sig relativt väl genom den förra lågkonjunkturen, bland annat tack vare den låga andelen tillverkningsindustri. Tillväxten därefter har varit stark, med en tillväxt om 1,6 procent både 2010 och 2011. För 2012 bedöms sysselsättningen dock minska med 0,4 procent i Skåne.
Danmark drabbades både tidigare och hårdare av den förra lågkonjunkturen. Problemen som följde finans- och fastighetskrisen har resulterat i betydligt sämre offentliga finanser med nedskärningar i den offentliga sektorn som följd. Sysselsättningen i Danmark har minskat kraftigt sedan 2009 och på Själland bedöms den fortsätta falla med 0,7 procent under 2011 och 2012.
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011P 2012P | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Öresundsregionen | 2,0 | -2,7 | -1,0 | 0,0 | -0,6 |
| Skåne | 0,2 | -2,4 | 1,6 | 1,6 | -0,4 |
| Sverige | 0,4 | -2,9 | 1,1 | 2,0 | -0,4 |
| Danmark | 1,7 | -3,2 | -2,2 | -0,6 | -0,7 |
| Själland | 2,7 | -2,8 | -2,0 | -0,7 | -0,7 |
Källa: Øresundsinstituttet , Konjunkturprognos för Øresundsregionen dec 2011
Hyresmarknaden ligger traditionellt sett sent i konjunkturcykeln. Förändringar i den ekonomiska utvecklingen speglas på sysselsättningsnivån ca 6–12 månader senare. Därefter tar det ytterligare ca 6–12 månader innan den avspeglas på hyresmarknaden. Att Skåne såg en positiv sysselsättningstillväxt både 2010 och 2011, med hela 1,6 procent per år, borgar för en gynnsam utveckling på hyresmarknaden under 2012. Efterfrågeoch uthyrningssituationen var god under 2011, dock har Wihlborgs drabbats av några större vakanser då bl a Qliktech och Acadia löst sig i förtid från sina hyreskontrakt i Vätet 1 i Lund respektive Forskaren 1 i Malmö. ABB har kraftigt minskat sina förhyrda ytor på Boplatsen 3 i Malmö.
Malmö och Helsingborg är relativt stabila marknader medan hyresmarknaden i Lund tillfälligtvis har fått en hög vakans. Framtiden i Lund är väldigt ljus då det bland annat sker stora investeringar i forskningsanläggningarna Max IV och ESS, vilka kommer att ha en positiv effekt på näringslivet i regionen.
Danmark har drabbats hårdare av lågkonjunkturen och sysselsättningen har minskat kraftigare och under fler år än vad den gjort i Sverige. Således har hyresmarknaden påverkats i större utsträckning med ökade vakanser och större press nedåt avseende hyresnivåerna. Sysselsättningsförändringen bedöms vara fortsatt negativ under 2011 och 2012 vilket gör att det dröjer ytterligare innan vi ser en tydlig förbättring på hyresmarknaden.
Enligt Newsec uppgick transaktionsvolymen avseende transaktioner ≥ 100 miljoner kr till 85 miljarder kr, vilket var en minskning med 13 procent jämfört med 2010. Antalet utländska investerare minskade kraftigt under finanskrisen och andelen var fortsatt låg 2011, endast 16 procent. Fastighetsmarknaden under 2011 har varit stabil med i princip stillastående avkastningskrav. Det har varit en fortsatt hög efterfrågan på centrala, moderna och effektiva lokaler. Det har skett ett antal transaktioner på Öresundsmarknaden och Wihlborgs har, primärt på Lundamarknaden, haft möjlighet att skjuta fram sina positioner. För mer information om våra transaktioner se avsnitt Förvärv och försäljning, sid 57–59. Transaktionsvolymen började sjunka redan 2007 i Danmark och det var fortsatt låg omsättning under 2011.
Total volym, MDR DKK
Gängtappen 1, Sveriges högsta byggnad 1958.
Befolkning 31 december, 2011
15,4 % (7,9 %) Befolkningsutveckling, 2001–2011 21,8 % (17,3 %) Andel högutbildade, 2010* 62 % (76 %) Sysselsättningsgrad, 20–64 år, 2010 12,6 % (0,9 %) Sysselsättningsutveckling, 2005–2010 7,7 % (5,0 %) Nyföretagande, årsgenomsnitt, 2006–2010**
*Minst 3-årig eftergymnasial utbildning, 16– 74 år. **Antal nya företag i relation till befolkningen, antal per 1 000 invånare. Siffrorna inom parentes anger tal för hela riket. Källor: Arena för tillväxt samt SCB.
Malmö är Sveriges tredje största stad. I april månad 2011 passerade invånarantalet 300 000. Staden är starkt växande och prognosen visar att befolkningen ska öka med nästan 9 procent, eller med 25 600 personer, från årsskiftet 2010/2011 till 2017. Samtidigt som staden växer blir Malmöborna allt yngre. På 20 år har genomsnittsåldern minskat med tre år.
Malmö har efter varvs- och industrikrisen genomgått en strukturomvandling, från att vara en industristad till att ha ett kunskaps- och tjänstebaserat näringsliv. De största näringsgrenarna idag är företagstjänster, handel och vård/omsorg. En viktig pusselbit i förändringen har varit etableringen av Malmö Högskola 1998 som idag har ca 25 000 studenter och 1 400 anställda. Att Malmö gått från en industristad till en kunskapsstad har visat sig positivt i utvecklingen av förvärvsarbetande. Utvecklingen mellan 1999 och 2000 visade att antalet förvärvsarbetande i Malmö ökade med hela 17 procent. Samma siffra för riket var 11 procent.
Även etableringen av Öresundsbron har varit en viktig framgångsfaktor för såväl Malmö som för hela regionen. Med bron följde även flera andra infrastrukturella satsningar, inte minst Citytunneln som stod färdig i december 2010. Både Öresundsbron och Citytunneln bidrar genom förkortade restider till regionförstoring.
| Malmö | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 116 st | 118 st |
| Uthyrningsbar yta | 618 000 m² | 632 000 m² |
Wihlborgs är den största kommersiella fastighetsägaren i Malmö med ca 620 000 m². Andra större kommersiella fastighetsägare i Malmö är Briggen, Klövern, Kungsleden, Stena Fastigheter, Vasakronan och Volito Fastigheter.
Wihlborgs finns väl koncentrerade inom våra fyra förvaltningsområden: Västra Hamnen, Centrum, Fosie-Limhamn samt Norra Hamnen-Arlöv. Den kommersiella utvecklingen i Malmö är i huvudsak koncentrerad till Västra Hamnen, där flera kontorsprojekt är igång eller ligger i startgroparna.
Sysselsättningstillväxten i Malmö har varit stark vilket speglas i efterfrågan av kontorslokaler. Marknaden är i balans och trots antalet pågående kontorsprojekt bör balansen kunna bibehållas. Förutom Wihlborgs projekt Media Evolution City och Fören har andra aktörer kontorsprojekt igång i Västra Hamnen.
Att Västra Hamnen är ett attraktivt kontorsområde såg vi 2011 då t ex Vasakronan passade på att förstärka sin närvaro här med två förvärv, bl a ett pågående projekt. I Hyllie har kontorsexploateringen påbörjats och under 2012 färdigställs här norra Europas största köpcentrum, Emporia, som även inrymmer kontorslokaler.
Ett antal markanvisningar för kontorsbebyggelse fördelades i Hyllie under hösten 2011. Wihlborgs erhöll två markanvisningar om totalt ca 20 000 m².
Förvaltare Sofie Andersson och förvaltningschef Lennart Jönsson.
| Antal fastigheter | 18 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 147 000 m² |
Västra Hamnen är Wihlborgs värdemässigt största förvaltningsområde och ett område med fortsatta utvecklingsmöjligheter. Det är ett område med moderna kontors- och bostadsfastigheter blandat med äldre industrifastigheter. Wihlborgs färdigställde hösten 2000 sitt första projekt på Dockan, det så kallade Sigmahuset, och sedan följde ombyggnaden av Ubåtshallen och färdigställandet av Tyréns-huset 2001. Därefter har i princip ett projekt färdigställts varje år. Det senast färdigställda kontorshuset på Dockan var det som uppfördes till Region Skåne, ett hus som fick årets Stadsbyggnadspris 2011 i Malmö. Wihlborgs förvaltar 147 000 m² inom förvaltningsområdet, primärt kontorsfastigheter. Under 2011 påbörjades byggnationen av en kontorsfastighet, projekt Fören, omfattande drygt 9 000 m². Samtidigt fortgick byggnationen av Media Evolution City, en 7 500 m² stor samlingsplats för olika verksamheter inom mediebranschen i vilken vi investerat 193 Mkr. Inflyttningen sker i mars 2012. Våra största uthyrningar på Dockan under 2011 har varit just i Media Evolution City där Epsilon och Media Evolution tillsammans hyr drygt 3 600 m². Sparbanken Öresund expanderar och hyr ytterligare ca 1 000 m² i fastigheten Kranen 1.
Wihlborgs större hyresgäster i Västra Hamnen är bland andra Kockums, Malmö Högskola, Mercedes-Benz Sverige, Region Skåne, SVT, Telia Sonera och ÅF.
| Centrum |
|---|
| --------- |
| Antal fastigheter | 19 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 165 000 m² |
I Centrum finns bostäder, kontor, butiker, offentliga lokaler m m i ett bestånd som varierar i ålder, från medeltid till nutid. Här förvaltar Wihlborgs 165 000 m², primärt kontorsfastigheter. Nästa stora utvecklingsområde i Malmö Centrum är Nyhamnen, som under 2011 såg att färjetrafiken lämnade området till förmån för den nybyggda, moderna Norra Hamnen. Detta innebär en möjlighet att påbörja omdaningen av området till en modern stadsdel. Först ut är ombyggnaden av Hamnen 22:188, s k Magasinet. Magasinsbyggnaden som uppfördes 1950 var den sista i sitt slag att byggas i Malmö och här har en omfattande renovering och ombyggnad påbörjats. Här tillskapas 5 000 m² kontor. LRF Media var först ut och har tecknat sig för 1 900 m² på ett 7-årsavtal. Under 2010 byggdes gallerian Storgatan om till regelrätta butikslokaler med egna entréer från Södra Förstadsgatan. I samband med ombyggnaden tillskapades ett nytt plan kontorslokaler. Under 2011 har detta hyrts ut till Utbildningsförvaltningen i Malmö på ett 10-årsavtal vilket är vår största nyuthyrning i Centrum under året. Ubisoft, tidigare Massive Entertainment, utökar och förlänger sitt avtal på Sparven 15 där de nu hyr 3 500 m².
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Comfort Hotel, Cybergymnasiet, Försäkringskassan, Länsförsäkringar, Tetra Pak, Tullverket och Ubisoft.
| Marknadsinformation* | |||
|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, kr/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkastnings krav**, % |
| Kontor | 1 800–2 400 | 3–5 | 5,25–6,0 |
| Marknadsinformation* | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, kr/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkastnings krav**, % |
||
| Kontor | 1 500–2 000 | 8–12 | 5,5–6,25 |
Uthyrare Camilla Asplund och förvaltare Tobias Andersson. Fastighetsvärd Marjan Lokar och förvaltare Johnny Hansson.
| Antal fastigheter | 42 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 162 000 m² |
Fosie och Limhamn är välkända verksamhetsområden med bra anknytning till europavägnätet. Fosie, ett av Malmös största verksamhetsområden, började utvecklas på 1970-talet. Området är beläget mellan Inre och Yttre ringvägen och karaktäriseras av främst små och medelstora företag. Vårt primära bestånd i Limhamn finns i Annetorps industriområde. Det är ett område som kännetecknas av småindustri med inslag av kontor. Inom förvaltningsområdet har vi flertalet exploateringsmöjligheter. Även Svågertorp, ett handels- och verksamhetsområde i anslutning till Yttre ringvägen tillhör förvaltningsområdet.
Wihlborgs förvaltar 162 000 m² inom förvaltningsområdet, primärt industri/lager. Beståndet har förstärkts under året genom förvärvet av Spännbucklan 9, en större, effektiv lagerfastighet i Fosie. Hyresgäst är Scandinavian Cosmetics som hyr hela byggnaden på ett längre avtal.
Det största projektet i förvaltningsområdet var nybyggnaden av en butiksbyggnad om 2 200 m² till Prevex, som tecknat ett 7-årsavtal, på Bronsdolken 3.
Wihlborgs största hyresgäster inom förvaltningsområdet är ABB, Ahlsell Sverige, Honda Nordic, Papyrus Sverige, Scandinavian Cosmetics och Securitas Bevakning.
| 37 st |
|---|
| 145 000 m² |
I hamnområdet har det funnits industriell verksamhet sedan början av 1900-talet och området är ett av de större verksamhetsområdena i Malmö. Från hamnen finns en närhet till det omfattande nätet av järnväg och motorväg i regionen. Idag präglas området av industri- och lagerverksamheter i varierande storlekar. Till förvaltningsområdet hör även Bulltofta, beläget vid Inre ringvägen. Utvecklingen av området påbörjades under 1970-talet och det består främst av småindustrier och mindre kontorsbyggnader. Inom förvaltningsområdet har vi flertalet exploateringsmöjligheter.
Wihlborgs förvaltar 145 000 m² inom förvaltningsområdet, primärt industri/lager. Under 2011 har beståndet förändrats något då fyra industri-/lagerfastigheter avyttrats: Åkarp 1:83, Tågarp 19:25, Tågarp 19:26 samt tomträtten Söderarm 11.
Det största projektet i området under 2011 var om- och tillbyggnaden av Flygvärdinnan 4 till Ahlsell Sverige. De hyr 5 200 m² på ett 10-årigt hyresavtal. Spillepengshagen 3 i Arlöv har genomgått en rejäl upprustning och här har bl a MC-huset etablerats.
Wihlborgs största hyresgäster inom förvaltningsområdet är Ahlsell Sverige, Axfood Sverige, DP Nova, Dresser Wayne, Mechanum Sverige och Nordic Sugar.
| Normalfastighet | Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkastnings |
|---|---|---|---|
| kr/m2 | % | krav**, % | |
| Kontor | 800 –1 300 | 8–12 | 6,5–7,5 |
| Industri/lager | 400–800 | 5–15 | 7,25–8,5 |
| Normalfastighet | Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkastnings |
|---|---|---|---|
| kr/m2 | % | krav**, % | |
| Kontor | 600–1 000 | 10–15 | 7,5–9,0 |
| Industri/lager | 300–700 | 10–25 | 8,0–9,0 |
* Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
** Direktavkastningskrav avser full uthyrning, %
Polisen 3 – en färgglad kontorsfastighet i centrala Helsingborg.
Befolkning 31 december, 2011
12,1 % (7,9 %) Befolkningsutveckling, 2001–2011 16,8 % (17,3 %) Andel högutbildade, 2010* 71 % (76 %) Sysselsättningsgrad, 20–64 år, 2010 6,0 % (0,9 %) Sysselsättningsutveckling, 2005–2010 7,5 % (5,0 %) Nyföretagande, årsgenomsnitt, 2006–2010**
*Minst 3-årig eftergymnasial utbildning, 16– 74 år. **Antal nya företag i relation till befolkningen, antal per 1 000 invånare. Siffrorna inom parentes anger tal för hela riket. Källor: Arena för tillväxt samt SCB.
Helsingborg, beläget vid Öresunds smalaste del, är numera Sveriges åttonde största kommun med 130 000 invånare. Redan 2018 bedömer Helsingborgs Stad att befolkningen skall överstiga 140 000 invånare enligt en prognos daterad mars 2011.
Helsingborg grundades officiellt 1085 men troligtvis fanns det en bosättning vid Landborgen redan på 900-talet, vilket gör staden till en av Sveriges äldsta städer.
På 1300-talet var Helsingborg en av Danmarks mest betydelsefulla städer, mest på grund av att slottet (som under detta århundrade byggdes om till det försvarstorn som idag kallas Kärnan) och var ett av Nordens starkaste fästen. 1500-talet blev en nedgångsperiod i stadens historia.
Staden domineras idag av Landborgen, som separerar staden och begränsar utbredningen av de centrala delarna. Genom en utveckling som industri- och hamnstad i samband med den industriella revolutionen på 1800-talet blev Helsingborg en av Sveriges snabbast växande städer.
De största näringsgrenarna idag är handel, företagstjänster och vård/omsorg. Industrin domineras ej av några stora privata arbetsgivare utan består av flera mindre företag. Stadens goda läge har gjort att flera åkeriföretag och distributionscentraler finns etablerade här. Hamnen är dessutom Sveriges näst största containerhamn.
| Helsingborg | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 102 st | 96 st |
| Uthyrningsbar yta | 504 000 m² | 507 000 m² |
Wihlborgs är den största kommersiella fastighetsägaren i Helsingborg med drygt 500 000 m². Andra större kommersiella fastighetsägare i Helsingborg är bland andra Alecta, Briggen och Norrporten. Vi finns väl koncentrerade inom våra tre förvaltningsområden: Centrum, Berga och Söder.
Helsingborg har länge arbetat mot ett omfattande stadsförnyelseprojekt, H+, där Helsingborgs södra delar ska utvecklas och bindas samman med stadens centrala delar. En förutsättning är att järnvägen söder om Knutpunkten grävs ner i en 1,3 km lång tunnel, den så kallade Södertunneln. Tunnelbygget skulle startats 2012 men skjuts på framtiden på grund av en kraftig fördyring. Dock pågår utvecklingsplanerna för mindre delområden, bl a pågår planarbeten för Bredgatan-området, som skall medverka till att knyta samman stadens norra och södra delar, samt för Oceanhamnen. Hyresmarknaden i Helsingborg har varit stabil under 2011 och efterfrågan på både kontor och lager har varit god. Vakansgraden är fortsatt låg för kontor och det har inte skett någon nämnvärd nyproduktion sedan området kring Knutpunkten bebyggdes i början av 1990-talet. På Berga har vi haft möjlighet att dra igång flera nya projekt på grund utav den stora efterfrågan, se sid 55 för ytterligare information kring dessa projekt.
| Antal fastigheter | 21 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 121 000 m2 |
Arkitekturen karaktäriseras av en tätbyggd stenstad, med ett monumentalt och storstadsmässigt uttryck mot paradgatorna Drottninggatan och Järnvägsgatan. I gatorna bakom är arkitekturen mer småskalig. Största delen av bebyggelsen i de centrala delarna är från slutet av 1800-talet och början av 1900-talet, då Helsingborg upplevde sitt stora uppsving. Utvecklingen av nybyggda kontor har i princip stått still sedan början av 1990-talet då hela Knutpunktenområdet stod färdigt. Wihlborgs förvärvade Terminalen 1 (Knutpunkten) hösten 2010 och arbetar med att höja nivån i fastigheten genom uppfräschning m m. Samtidigt tittar vi på hur vi långsiktigt kan utveckla fastigheten, läs mer under Projekt och Utveckling sid 51.
Wihlborgs förvaltar 121 000 m² i området, primärt kontorsfastigheter. Under 2011 har Wihlborgs sålt en fastighet i Centrum, Mollberg 1. Största hyresgäst var Elite Hotels som också var köpare av fastigheten. Större uthyrningar har bl a skett i Terminalen 1 (Knutpunkten) där t ex Vectura har utökat sina ytor.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Domstolsverket, Elite Hotels, Helsingborgs Stad, Scandlines och Skatteverket.
Förvaltare Peter Siroky och förvaltningschef Jan-Erik Johansson. Förvaltningschef Mathias Bengtsson och ekonomiansvarig Anette Månsson.
| Antal fastigheter | 38 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 162 000 m² |
Berga är Helsingborgs största verksamhetsområde, väl beläget vid europavägarna E4/E6 och E20 och således på ett ypperligt kommunikationsläge. Området karaktäriseras primärt av småskaliga industri-, lager- och handelsfastigheter och här finns service i form av bland annat restauranger, bank och väl utbyggd kollektivtrafik.
Wihlborgs förvaltar 162 000 m² inom området, primärt industri/lager. Under året tillkom en fastighet, Zirkonen 2, på Väla Södra som inrymmer lagershopen NetOnNet. Fastigheten omfattar 4 600 m². Under året har Wihlborgs byggstartat två större projekt på Berga. På Kroksabeln 20 uppför vi två s k "Bergalängor" med butiks- och lagerlokaler om totalt 4 400 m² med inflyttning Q3 2012. Hyresgäster är bl a NetLease och Carspekt. Även på Hillebarden 1 uppför vi drygt 4 400 m² butiks- och lagerlokaler till bl a Lindströms i Lomma. Det här projektet bedöms färdigställas under Q2 2012. Största nyuthyrningen i området var till Bergaterminalen som hyr 8 500 m² lager, kyl- och frysrum samt kontor på ett 7-årsavtal. Mark har förvärvats 2012 av kommunen i kv Rubinen för att uppföra denna byggnad.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Eimskip Transport AB, Mixmaster, Peab och Victoria Scandinavian Soap.
| Marknadsinformation* | |||
|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, kr/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkastnings krav**, % |
| Kontor | 1 300–1 900 | 3–7 | 6,0–6,5 |
| Normalfastighet | Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkastnings |
|---|---|---|---|
| kr/m2 | % | krav**, % | |
| Kontor | 900–1 200 | 8–12 | 7,0–8,0 |
| Industri/lager | 400–800 | 5–12 | 7,5–8,5 |
Förvaltningschef Håkan Gillisson och projektledare Lena Åberg.
| Antal fastigheter | 43 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 221 000 m² |
Bebyggelsen i området är ganska heterogen; här finns allt från mindre lager- och industrifastigheter, större logistikfastigheter till kontors- och handelsfastigheter. Wihlborgs är representerade inom fyra delområden på Söder: Hamn-City, Gåsebäck, Planteringen och Ättekulla. Wihlborgs förvaltar 221 000 m² inom området, primärt industri/lager, vilket gör Söder till vårt ytmässigt största förvaltningsområde i Helsingborg.
Den största nyuthyrningen 2011 var knappt 6 000 m² lager som ICA Sverige hyr på Olympiaden 8 där den tidigare hyresgästen gick i konkurs under hösten. På fastigheten Bunkalund Östra 8, vilken vi förvärvade under 2010 av DSV, har två nya hyresavtal tecknats. DSV hyr lokalerna om 6 300 m² t o m halvårsskiftet 2012 då de lämnar för sina nya lokaler i Landskrona. Samtidigt tillträder de nya hyresgästerna så vi får således ingen vakansperiod. PH Nederman & Co har utökat något och hyr nu nästan 8 800 m² på Sadelplatsen 13. Samtidigt förlängdes hyresavtalet med sju år. Wihlborgs har stora möjligheter att exploatera inom det befintliga fastighetsbeståndet på Söder. Som exempel fick vi 2011 bygglov på Plåtförädlingen 15 vilket medger nybyggnad av ca 7 500 m² lager. I fastighetsbeståndet ingår även 6 obebyggda tomter i Landskrona.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Axfood Sverige, Green Cargo, PH Nedermans & Co, Unilever Sverige och Yves Rocher Suède.
| Marknadsinformation* | |||
|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkastnings |
| kr/m2 | % | krav**, % | |
| Kontor | 700–1 100 | 10–15 | 7,5–9,0 |
| Industri/lager | 300–600 | 10–25 | 8,0–9,0 |
*Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
** Direktavkastningskrav avser full uthyrning, %
En av många mötesplatser i fastigheten Vätet 1, Ideon i Lund.
Befolkning 31 december, 2011
12,1 % (7,9 %) Befolkningsutveckling, 2001–2011 38,4 % (17,3 %) Andel högutbildade, 2010* 67 % (76 %) Sysselsättningsgrad, 20–64 år, 2010 11,3 % (0,9 %) Sysselsättningsutveckling, 2005–2010 6,7 % (5,0 %) Nyföretagande, årsgenomsnitt, 2006–2010**
*Minst 3-årig eftergymnasial utbildning, 16– 74 år. **Antal nya företag i relation till befolkningen, antal per 1 000 invånare. Siffrorna inom parentes anger tal för hela riket. Källor: Arena för tillväxt samt SCB.
Lund har ca 112 000 invånare och är därmed Sveriges tolfte största kommun. Lund är en kraftigt växande kommun och 2015 förväntas invånarantalet passera 120 000. Lund grundades redan på 990-talet och är tillsammans med Sigtuna Sveriges äldsta stad. Mycket av den medeltida karaktären i staden har bevarats. Lund är en stor studentstad då Lunds Universitet är Skandinaviens största enhet för utbildning och forskning. Här arbetar ca 6 300 personer och här finns ca 47 000 studenter. Huvuddelen av universitetet finns i Lund men det finns även enheter i Malmö och Helsingborg. Lund har en lång tradition av forskning och entreprenörskap och här finns flera världsledande företag såväl som nystartade småföretag. I forskningsbyn Ideon skapas mötesplatser mellan visionärer, entreprenörer och riskkapital. Här har världsledande spetsföretag inom mobiltelefoni, IT, life science och clean tech utvecklats.
De största näringsgrenarna i Lund är vård och omsorg, företagstjänster samt utbildning som tillsammans sysselsätter ca 55 procent av dagbefolkningen. Satsningen på forskning och utveckling fortgår i Lund och byggnationen av världens mest kraftfulla anläggning för synkrotronljusforskning, Max IV, har påbörjats i nordöstra Lund. Wihlborgs är tillsammans med Peab byggherre för detta projekt. Denna investering var en av anledningarna till att ESS, ett flervetenskapligt forskningscentrum baserat på världens mest kraftfulla neutronkälla, etableras i Lund. Dessa två anläggningar kommer att göra Lund till ett världsledande centrum för materialforskning.
| Lund | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 16 st | 15 st |
| Uthyrningsbar yta | 128 000 m² | 121 000 m² |
Wihlborgs förvaltar 128 000 m² inom förvaltningsområdet, primärt kontorsfastigheter. Andra större kommersiella fastighetsägare är bland andra Briggen, Ikano Fastigheter, Niam och Vasakronan. Även Akademiska Hus, som främst tillhandahåller utbildningslokaler, är en stor aktör i Lund. I nordöstra Lund, på och invid Ideon, är konkurrensen om hyresgästerna hård. Det pågår flera nybyggnationer på området. Totalt tillkommer ca 17 000 m² kontorslokaler 2012. Under 2011 har även AstraZeneca lämnat Lund och ca 80 000 m² lokaler, primärt kontor och labbytor.
Det kraftiga tillskottet av lokaler på marknaden i samband med stora nedskärningar hos bl a Sony Ericsson och ST Ericsson de senaste åren har skapat en tuff hyresmarknad med ökade vakanser som följd. Kontorsmarknaden i centrala Lund är helt annorlunda och väldigt stabil. Vakanserna är i princip obefintliga. Under 2011 har Wihlborgs förstärkt beståndet i Lund och därmed etablerat sig som den största kommersiella fastighetsägaren i Lund. En större fastighet intill Ideon, Forskaren 3, förvärvades utav Skanska. Byggnaderna färdigställdes 2009 till Sony Ericsson, som dock snabbt avflyttade lokalerna.
Fastighetsvärd Peter Grankvist och förvaltningschef Cecilia Larsson.
Wihlborgs tidigare hyresgäst, Qliktech, övertog lokalerna som de nu hyr på ett längre hyresavtal. Wihlborgs största uthyrning genom tiderna skedde under sommaren 2011 då Region Skåne fattade beslutet att etablera Psykiatri Skåne i Landsdomaren 6. Den 17 000 m² stora byggnaden byggs om och till för att kunna erbjuda både öppen och sluten vård. Totalt kommer Region Skåne att hyra nästan 30 000 m² på ett 20-årigt avtal.
Wihlborgs största hyresgäster inom förvaltningsområdet är Capio Närsjukvård, Gambro, Lunds Universitet, QlikTech International och Scalado.
| Marknadsinformation | |||
|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, kr/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkastnings krav**, % |
| Kontor | 1 200–2 000 | 5–12 | 6,0–6,5 |
| Industri/lager | 400–800 | 10–15 | 7,5–8,5 |
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB * Direktavkastningskrav avser full uthyrning, %
Tillsammans med Peab har Wihlborgs blivit utsedd till byggherre för MAX IV-projektet i Lund. För ändamålet har bolaget Fastighets AB ML4 bildats. MAX IV blir ett synkrotronljuslaboratorium med prestanda i världsklass.
Synkrotronljusstrålningen produceras av elektroner som färdas nära ljusets hastighet genom magnetfält i en lagringsring. Med hjälp av strålningen kan egenskaper hos olika material undersökas vilket möjliggör nya framsteg inom ett antal områden: biomedicin, medicin, materialvetenskap, nanoteknologi och miljövetenskap. Fastighets AB ML4 kommer att, på ett 25-årsavtal, hyra ut fastigheten till Lunds Universitet. Byggnationen påbörjades 2011 och 2015 räknar forskarna med att komma igång med de första experimenten.
Tillsammans med etableringen av ESS innebär detta att Lund blir ett världsledande centrum för forskning om material, energi och bioteknik.
Mitt emot järnvägsstationen i Lund ligger Bytarebacken 39.
Glasfasad på Lautrupvang 12 i Ballerup strax utanför Köpenhamn.
1 714 589 Befolkning 1 januari, 2012
4,2 % Befolkningsutveckling, 2008–2012 37,1 % Andel högutbildade* 6,2 % Bruttoarbetslöshet, 16 år–, dec 2011
Siffrorna avser Region Hovedstaden. *Högre utbildning, 24–64 år, 2007 Källor: Danmark Statistik, Tendens Øresund och Arbejdsmarkedsstyrelsen. Peter Nielsen, förvaltningschef för Köpenhamn.
Köpenhamns kommun har drygt en halv miljon invånare medan Region Hovedstaden totalt har ca 1,7 miljoner. Staden är navet i Öresundsregionen och här finns Nordens största flygplats, Københavns Lufthavne, som hade 22,7 miljoner passagerare 2011. Infrastrukturen i Köpenhamn är modern och väl utbyggd med bl a en ny metro, som för närvarande utökas med en Cityring.
Ungefär hälften av de sysselsatta i regionen är verksamma inom det privata näringslivet. Framstående branscher är bl a clean tech, life science samt informations- och kommunikationsteknologi.
Ett flertal svenska aktörer sneglar på fastighetsmarknaden i Köpenhamn och börjar etablera sig här, bl a gjorde Briggen sina första förvärv under 2011. I början av 2012 har Niam och Balder förvärvat större bostadsbestånd.
| Köpenhamn | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 13 st | 11 st |
| Uthyrningsbar yta | 114 000 m² | 105 000 m² |
Samtliga Wihlborgs fastigheter är belägna i den västra delen av Storköpenhamn, nära stora trafikleder. Majoriteten av fastigheterna ligger i Herlev kommun. Herlevs företagsområde anlades på 1950-talet och har kontinuerligt utvecklats. Här finns goda kollektiva transporter i form av både buss och tåg. Området inrymmer ca 6 500 arbetsplatser. Några fastigheter är belägna i Lautrupparken i Ballerup, vilken kännetecknas av stora kontorsfastigheter som främst nyttjas av IT-verksamheter. Dessutom har vi en logistikfastighet i Brøndby och en i Furesø. Wihlborgs förvaltar ca 114 000 m² inom förvaltningsområdet. Under 2012 förvärvades två mindre lagerfastigheter för knappt 37 miljoner DKK i Herlev. Fastigheterna, Marielundvej 29 och Ellekær 2–4, omfattar totalt ca 9 200 m². En av de större nyuthyrningarna under året gjordes till SafeCom, som hyr 1 800 m² på Lautrupvang 12 i Ballerup.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra CD Rator, EG Gruppen, Green Cargo, KMD, Social och Sundhedsskolen samt Traen.
Förvaltningsområdets värdemässigt största fastigheter är Hørkær 16–28, Borupvang 5 samt Lautrupvang 12.
| Marknadsinformation Herlev | ||||
|---|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkastnings | |
| DKK/m2 | % | krav**, % | ||
| Kontor | 600–900 | 9,0 | 6,5–7,5 | |
| Industri/Lager | 300–450 | 5,0 | 7,75–9,0 |
| Marknadsinformation Ballerup | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Normalfastighet | Kallhyra, DKK/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkastnings krav**, % |
||||||||
| Kontor | 650–1 000 | 9,0 | 6,5–7,5 | ||||||||
| Industri/Lager | 350–500 | 5,0 | 7,75–9,0 |
Källa: DTZ. *Direktavkastningskrav avser full uthyrning, %
Det är omtalat, det är stort och det rymmer mycket prestige. Men MAX IV projektet med det spektakulära synkrotronljuslaboratoriet utanför Lund är bara ett av de stora projekt i regionen där Wihlborgs spelar en viktig roll.
Inne i Lund påbörjar vi vårt största projekt någonsin, om- och tillbyggnaden av fastigheten Landsdomaren 6. Det blir en Green Building i linje med vårt hållbarhetsprogram och omfattar 30 000 m2 som beräknas vara inflyttningsklara tredje kvartalet 2013. I Malmö färdigställs Media Evolution City, ett unikt samarbete mellan Wihlborgs, medieklustret Media Evolution, Malmö Stad och Region Skåne. Vi har också påbörjat byggandet av Fören som omfattar 9 300 m2 kontorslokaler samt ombyggnaden av Magasinet ett stenkast från Centralstationen. I Helsingborg investerar vi i tre nya projekt för att möta den stora efterfrågan på nya lokaler.
Men vi har inte nått max med detta – redan nu pågår utvecklingen av flera framtidsprojekt och vi fortsätter att tidigt se nya tecken i skyn och att ställa oss först i ledet när det gäller nya möjligheter.
Inom Wihlborgs förvaltningsområden kan de flesta önskemål en hyresgäst har tillgodoses. Fastighetsbeståndet medger på flera håll möjlighet att bygga om och till befintliga fastigheter. Dessutom kan vi bygga nytt, dels på obebyggd tomtmark, dels på redan bebyggda fastigheter.
Där Wihlborgs ser potential arbetas det kontinuerligt med utveckling av detaljplaner för att kunna förändra markanvändningen, utöka byggrätter etc för att optimera värdet på fastigheterna. Nedan finns några exempel på framtida projekt.
Wihlborgs största utvecklingsområde är Dockan, Västra Hamnen i Malmö. Dockan är en historisk del av Malmö där Kockums en gång hade sin storhetstid. Området har successivt omdanats från en industrimiljö till en blandad stadsbebyggelse. Dockan Exploatering AB bildades år 2000 för att driva utveck-
Mårten Edstrand, Mats Hallberg och Leif Svensson från Projekt & Utveckling.
lingen av Dockanområdet. Wihlborgs, JM och Peab äger vardera en tredjedel av bolaget, som i sin tur äger den oexploaterade marken i området. Wihlborgs svarar för utvecklingen av det kommersiella beståndet i Dockan, JM utvecklar bostäderna och Peab uppför byggnaderna. När området är färdigutvecklat bedöms Wihlborgs ha utvecklat ca 210 000 m² kontor på Dockan. För att bidra till ett levande område och ytterligare öka dynamiken arbetar vi för att uppföra ett hotell vid Dockplatsen. Ett planarbete för att möjliggöra byggandet av hotellet med ca 300 rum, restaurang, konferenslokaler, spa med gym samt en vinterträdgård pågår. Byggnaden blir 21 våningar hög.
Nu pågår byggnationen av Media Evolution City och Fören i Dockan. Nästa kontorsprojektet kommer att uppföras i korsningen Stora Varvsgatan/Östra Varvsgatan där vi kommer att bygga ett halvmåneformat kontorshus omfattande 7 000 m² uthyrningsbar yta.
Precis öster om Slagthuset i Malmö äger vi tomten Sirius 3, där vi har möjlighet att uppföra en kontorsbyggnad. Fastigheten är redan detaljplanelagd vilket innebär att vi med kort varsel kan påbörja en nybyggnation.
I samband med att Dresser Wayne 2010 tecknade ett hyresavtal med oss på fastigheten Stenshuvud 3, omfattande drygt 14 000 m², förvärvade vi bolagets två fastigheter i Limhamn; den bebyggda fastigheten Gjuteriet 18 och tomten Limhamn 156:90, vilka omfattar 43 000 m² tomtyta. Fastigheterna är belägna i ett attraktivt, kustnära område och området är under konvertering till ett populärt bostadsområde. Rivning av byggnaderna påbörjades i början av 2012 och arbetet med att driva planprocessen för att utveckla nya byggrätter, primärt bostadsbyggrätter, pågår.
Nästa större exploateringsområde, där utvecklingen redan så smått påbörjats, är Hyllie i södra Malmö. Området håller på att utvecklas kring Citytunnelstationen som invigdes här i december 2010. På sikt gör vi bedömningen att det här blir ett
Projekt Fören färdigställs 2013 och innehåller 9 300 m2 kontorsyta med bra läge på Dockan.
intressant utvecklingsområde mycket tack vare det utmärkta kommunikationsläget, och därför har vi förberett oss och tecknat markanvisningsavtal med Malmö Stad. Det ena möjliggör en exploatering om 14 000 m² och det andra medger 6 000 m², bägge för kontorsändamål.
2010 förvärvade Wihlborgs Terminalen 1, Knutpunkten, i Helsingborg. Fastigheten är i behov av en ordentlig upprustning och kontinuitet i förvaltningen. Parallellt som vi arbetar med upprustningen skissar vi på hur man successivt kan utveckla fastigheten. Förutom att åtgärda eftersatt underhåll är vi på gång med att se hur den befintliga byggnaden kan kompletteras. Genom att omdisponera delar av ytorna har vi identifierat möjligheten att lägga in nya mellanbjälklag och därmed skapa ca 5 000 m² nya kontorsytor. Vår ambition är att kunna påbörja ombyggnaden under tredje kvartalet 2012. Centrala Helsingborg är i behov av större, modernare kontorsytor då i princip inga nya kontorsytor nått marknaden sedan hela Knutpunktenkomplexet färdigställdes i början av 1990-talet.
I Lund äger vi fastigheten Postterminalen 1, belägen ett stenkast norr om Centralstationen. Här driver vi en planprocess för att kunna utveckla framförallt kontor och bostäder. Moderna kontor i centrala Lund är idag något som efterfrågas men är en bristvara.
Interiör från Knutpunkten i Helsingborg.
Vi är även aktiva på Ideonområdet och håller för närvarande på att, tillsammans med Ikano och Akademiska Hus, titta på hur området kring den kommande spårvägsstationen kan utvecklas, bl a med nya byggrätter.
Wihlborgs har som mål att öka kassaflödet och marknadsvärdet genom att aktivt förbättra fastighetsportföljen, inte enbart genom köp och försäljning, utan även genom förädling av det befintliga fastighetsbeståndet. Under 2011 investerades 600 Mkr i om-, till- och nybyggnation, se diagram nedan för utvecklingen sedan 2005. Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 1 490 Mkr, varav 470 Mkr var investerade vid årsskiftet. När det gäller nyproduktion är strategin att inte bygga på spekulation utan en betryggande andel av intäkterna ska vara säkrade före igångsättandet.
Byggnadssektorn i Sverige står för mer än en tredjedel av den totala energianvändningen och påverkar därigenom i stor utsträckning klimatet. Fastighetsbranschen engagerar sig allt mer i frågan och inte minst Wihlborgs arbetar med olika typer av miljöcertifieringar av byggnader. Idag har vi tre pågående projekt – Fören, Landsdomaren och Magasinet, läs mer om dessa nedan, som kommer att miljöklassas enligt systemet Miljöbyggnad. Miljöbyggnad är ett svenskt system där femton punkter granskas, däribland köpt energi, ljudklass, radonhalt, fuktsäkerhet, dagsljus, kontroll av inbyggt material, kemikalier och byggvaror. För ytterligare läsning om hur Wihlborgs hanterar miljöfrågor vid om-, till- och nybyggnad, se avsnittet Hållbart företagande, sid 24–27.
Två projekt med en investeringsvolym över 10 Mkr slutfördes under 2011, båda i Malmö. Det ena avsåg en nybyggnad åt Prevex, en järnhandel för yrkesverksamma, på fastigheten Bronsdolken 3. Byggnaden omfattar 2 200 m² kontor och lager. Det andra avsåg en om- och tillbyggnad av Flygvärdinnan 5. Befintliga ytor rustades upp och fastigheten byggdes till med en kontors- och grossistdel. Hyresgästen Ahlsell Sverige hyr hela byggnaden om 5 200 m². Totalt investerades 62 Mkr i dessa två projekt. Övriga 538 Mkr investerades både i mindre projekt och i de större projekt som påbörjades under 2011, se tabell nedan för en sammanställning över de större pågående projekten. För exempel på övriga projekt se respektive delområde sid 37–49.
Under 2010 påbörjades nybyggnationen av Media Evolution City i anslutning till SVT i Västra Hamnen, Malmö. Det blir ett mediakluster som kommer att fungera som en accelerator för affärsverksamheten inom mediebranschen. Media Evolution City är ett unikt samarbete mellan Wihlborgs, medieklustret Media Evolution, Malmö Stad och Region Skåne. Projektet omfattar 7 500 m² kontorsyta och färdigställs under första kvartalet 2012. Det är idag fullt uthyrt. Vår investering uppgår till 193 Mkr vilket ger en direktavkastning på 7 procent vid färdigställandet.
Det största projektet hittills i Wihlborgs historia är om- och tillbyggnaden av fastigheten Landsdomaren 6 i Lund. Den ursprungliga byggnaden, som omfattar 17 000 m², uppfördes för ca 40 år sedan. Inklusive tillbyggnaden omfattar projektet 30 000 m² som är inflyttningsklara sommaren 2013. Här investerar vi 730 Mkr. Psykiatri Skåne hyr hela fastigheten på ett 20-årigt avtal.
Byggnaden, som omfattar tre våningar, kommer att innehålla administrationslokaler för öppenvård, slutenvårdavdelning, akutmottagning, träningskök för patienter med ätstörningsproblem, lokaler för olika typer av behandling såsom ljusbehandling, sjukgymnastik m m.
| Pågående projekt med investering > 50 Mkr | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighet | Projekt | Lokaltyp | Färdigställande | Uthyrbar yta, m² |
Uthyrnings- grad, 111231 % |
Beräknad investering, Mkr |
Upparbetat 111231, Mkr |
|||||
| Malmö | Ubåten 2 (Media Evolution City) | Nybyggnad | Kontor | Q1 2012 | 7 500 | 80 | 193 | 159 | |||||
| Lund | Landsdomaren 6 | Om- och tillbyggnad | Vård | Q3 2013 | 30 000 | 100 | 730 | 128 | |||||
| Malmö | Gängtappen 2 (Fören) | Nybyggnad | Kontor | Q1 2013 | 9 300 | 263 | 56 | ||||||
| Helsingborg | Rubinen 1 | Nybyggnad | Industri/lager | Q4 2012 | 8 500 | 100 | 74 | 0 | |||||
| Helsingborg | Kroksabeln 20 | Nybyggnad | Industri/lager | Q3 2012 | 4 400 | 100 | 50 | 23 | |||||
| Summa | 59 700 | 1 310 | 366 |
MaxLab IV i Lund.
Energiförbrukning är viktigt både för Region Skåne och för Wihlborgs så därför kommer byggnaden att uppföras som en GreenBuilding.
Vår vakansgrad på Dockanområdet är under en procent vilket innebär svårigheter att tillgodose förändrade lokalbehov hos befintliga hyresgäster samt en begränsad möjlighet för andra hyresgäster att etablera sig i området. Med denna bakgrund har vi påbörjat projektet Fören (Gängtappen 2), som omfattar 9 300 m² kontorslokaler, utan att i förväg ha tecknat något hyreskontrakt. Läget är attraktivt så vi bedömer möjligheterna som goda att fastigheten är fullt uthyrd vid färdigställandet första kvartalet 2013. Det sex våningar höga huset har tre unika fasader och tre helt skilda ingångar, vilket möjliggör för företag att skapa sin egen identitet och prägel redan i entrén. Investeringen är beräknad uppgå till 263 Mkr vilket innebär att direktavkastningen är 7,5 procent.
På den gamla Stockholmskajen i Malmö ligger en av inre hamnens mest karakteristiska byggnader, Magasinet, en gammal magasinsbyggnad från början av 1950-talet. Fastigheten är välbelägen endast ett stenkast från Centralstationen och den ligger på ett ypperligt exponeringsläge. Här kommer vi skapa moderna arbetsmiljöer, 5 000 m² kontor, samtidigt som mycket av byggnadens historia och själ kommer att bevaras.
I Helsingborg har vi sett stor efterfrågan på nybyggda lokaler och i norra Helsingborg påbörjades tre större projekt under 2011. På Kroksabeln 20 bygger vi två enklare butiks- och lagerfastigheter om 4 400 m². Hyresgäster är bl a Netlease och Carspect. Även på Hillebarden 1 bygger vi 4 400 m² butiks- och utställningslokaler, här åt Lindströms Bad & Kakel och Frenna. Färdigställande under andra, respektive tredje kvartalet 2012. Vi förvärvar mark från Helsingborgs stad på Väla Södra, i kvarteret Rubinen, för att uppföra 8 500 m² lager, kyl- och frysrum samt kontor åt Bergaterminalen, ett familjeföretag verksamt inom spedition, logistik och lagerhållning. Wihlborgs investeringar i dessa tre Helsingborgsprojekt bedöms uppgå till 175 Mkr vilket ger en direktavkastning om 8,5 procent. På sid 54 finner ni en tabell med pågående projekt med en investering överstigande 50 Mkr.
Tillsammans med Peab har Wihlborgs blivit utsedd till byggherre för MAX IV-projektet i Lund, en synkrotronljusanläggning i världsklass. För mer information om projektet se sid 46.
Allting passar inte vår investeringsfilosofi.
Vi lever dessutom i en tid med finansiell oro och turbulens som spridit sig till banksystemet. Därför var 2011 ett relativt lugnt år på transaktionssidan. Vi vet vad vi vill, men vi rusar inte blint framåt – vi ser oss omkring och tittar noga på var vi sätter ner fötterna.
Men där vi själva gjort noggranna framtidsanalyser slår vi till och börjar utveckla nya projekt som ska ge oss avkastning.
Det största förvärvet gjordes i Lund genom köpet av Forskaren 3 och vi fortsätter också vår expansion i Fosie i Malmö.
Vi har också varit mer aktiva på danska sidan där vi förvärvat två fastigheter.
Den starka inledningen vi såg på transaktionsmarknaden i Sverige under 2011 vändes till en tydlig inbromsning under det sista kvartalet. Till stor del beror detta på att den finansiella turbulensen spridit sig till banksystemet.
För Wihlborgs del var 2011 ett förhållandevis lugnt år på transaktionssidan då utbudet som passar vår investeringsfilosofi inte varit så stort som året innan. Wihlborgs har förvärvat fastigheter för 466 Mkr, att jämföra med 1 279 Mkr under 2010. Fastigheter för 206 Mkr har avyttrats, något mindre än 2010 då volymen landade på 256 Mkr. Detta innebär ett nettoförvärv om 260 Mkr, jämfört med 1 023 Mkr under 2010.
Det största förvärvet genomfördes under fjärde kvartalet och avsåg Forskaren 3 i Lund, se nedan för detaljer kring detta förvärv.
Fastigheten Forskaren 3 i Lund.
Vi fortsätter att växa i Fosie där fastigheten Spännbucklan 9 förvärvades. Tomten omfattar 28 000 m² och är bebyggd med 6 800 m³ effektivt höglager och kontor vilket innebär att det finns ytterligare exploateringsmöjligheter. Fastigheten är fullt uthyrd till Scandinavian Cosmetics AB på ett 10-årigt hyresavtal.
I Helsingborg förvärvades fastigheten Zirkonen 2, belägen i ett mycket bra exponeringsläge vid norra infarten till Helsingborg på Väla Södra, för 42,5 Mkr. NetOnNet hyr hela lagerbyggnaden om 4 600 m² till 2025. De tre ovanstående förvärven skedde genom bolagsaffärer.
Wihlborgs har även varit aktiva på den danska sidan av Öresund där två fastigheter i Herlev har förvärvats för totalt 45 Mkr. Det är lagerfastigheterna Marielundvej 29 och Ellekær 2–4 som totalt omfattar 9 200 m².
Under 2011 har Wihlborgs avyttrat totalt åtta fastigheter för 206 Mkr, vilket överstiger totalt investerat kapital med 40 Mkr. Den största försäljningen avsåg den äldre fastigheten Mollberg 1 i centrala Helsingborg, vilken inrymmer Elite Hotell Mollberg, som avyttrades för ett fastighetspris om 97,5 Mkr. Köpare var Elite Hotels som kommer att investera ytterligare ca 30 Mkr i fastigheten. Några mindre fastigheter belägna i Kristianstad, Tingsryd och Älmhult har avyttrats vilket innebär att den sista fastigheten utanför våra huvudorter nu har lämnats. I övrigt har några mindre industri-/lagerfastigheter i Malmö och Burlöv avyttrats. Se sammanställning sid 59 för detaljer. Genom en bytesaffär med Malmö Stad har Wihlborgs friköpt tomträtterna till Flundran 1 och Börshuset 1. I samma affär löser Malmö Stad byggnaderna på tomträttsfastigheten Gäddan 6. Tillträde sker den 1 februari 2013.
| Fastighet | Forskaren 3 |
|---|---|
| Läge | A-läge |
| Adress | Scheelevägen 24–26 |
| Säljare | Skanska |
| Köpeskilling | 310 Mkr |
| Uthyrningsbar area | Ca 11 000 m² kontor i två byggnader. |
| Hyresgäst | Qliktech |
| Byggår | 2009/2010 |
| Taxeringsvärde | 184 Mkr |
Genom en bolagsaffär förvärvades Forskaren 3, två kontorsbyggnader, av Skanska. Fastigheten är fullt uthyrd till Qliktech t o m 2019. Qliktech hyrde tidigare lokaler av oss på Ideon men lämnade då vi ej hade möjlighet att tillgodose deras expansionsbehov. Wihlborgs äger sedan tidigare 40 000 m² kontor på Ideon och med förvärvet av Forskaren 3 blir vi en ännu starkare spelare i Lunds forsknings- och utvecklingskluster. Max Lab IV och ESS kommer att förstärka Lund som ett av Europas ledande center för utbildning, forskning och utveckling.
| Förvärv | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal | Fastighet | Kommun | Förvaltningsområde | Kategori | Yta, m² | Pris, Mkr | Driftsöverskott 2011, Mkr* |
| 3 | Ellekær 2–4 | Herlev | Köpenhamn | Industri/Lager | 4 828 | ||
| 4 | Forskaren 3 | Lund | Lund | Kontor/Butik | 11 253 | ||
| 4 | Marielundvej 29 | Herlev | Köpenhamn | Industri/Lager | 4 442 | ||
| 4 | Spännbucklan 9 | Malmö | Fosie | Industri/Lager | 6 800 | ||
| 4 | Zirkonen 2 | Helsingborg | Berga | Industri/Lager | 4 628 | ||
| Förvärv totalt 2011 | 31 951 | 466 | 4,3 | ||||
| Försäljning | |||||||
| 1 | Söderarm 11 | Malmö | Norra Hamnen & Arlöv | Industri/Lager | 17 508 | ||
| 1 | Tågarp 16:25 | Burlöv | Norra Hamnen & Arlöv | Industri/Lager | 2 192 | ||
| 1 | Tågarp 16:26 | Burlöv | Norra Hamnen & Arlöv | Industri/Lager | 2 616 | ||
| 1 | Åkarp 1:83 | Burlöv | Norra Hamnen & Arlöv | Industri/Lager | 1 114 | ||
| 4 | Mollberg 1 | Helsingborg | Centrum | Kontor/Butik | 8 057 | ||
| 4 | Bulten 1 | Älmhult | Övriga orter | Industri/Lager | 2 311 | ||
| 4 | Mjölet 9 | Kristianstad | Övriga orter | Industri/Lager | 1 142 | ||
| 4 | Ögonmåttet 3 | Tingsryd | Övriga orter | Industri/Lager | 1 140 | ||
| Försäljningar totalt 2011 | 36 080 | 206 | 6,7 |
Förteckning över fastighetsförvärv och -försäljningar
* Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i periodens resultat.
Fastigheten Spännbucklan 9 ligger i Fosie och förvärvades under november månad.
Industri/Lager
Projekt & Mark
9 Kontor/Butiker
Sammanlagt har vi nu en uthyrningsbar yta på 1 365 000 m2 i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet omfattar 247 kommersiella fastigheter, varav ca 75 procent är kontors- eller butiksfastigheter och resten industrioch lagerfastigheter.
För varje år växer det antal kvadratmeter som är våra och som vi kan anpassa till våra hyresgästers behov och önskemål. Och där någonstans finns också en av nycklarna till att vi kan växa – att vi är efterfrågade som hyresvärd – att vi ställer upp och gör vad vi kan för att våra hyresgäster och deras företag ska ha det bra i sina lokaler.
Det kanske är vårt viktigaste byggprojekt när allt kommer omkring – att hela tiden bygga relationer och förtroenden med marknaden, att visa att vi lever som vi lär.
Wihlborgs fastighetsbestånd består av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Av redovisat värde är 74 procent kontors- och butiksfastigheter samt 19 procent industri- och lagerfastigheter. Fastigheterna är belägna på utvalda delmarknader i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsbeståndet den 31 december 2011 omfattade 247 fastigheter, varav 15 innehas med tomträtt, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om ca 1 365 000 m2 . Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2011 uppgick till 18 046 Mkr, vilket motsvarar bedömt marknadsvärde vid samma tidpunkt. Det totala hyresvärdet är 1 579 Mkr och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis 1 444 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent. Fastigheterna i Malmö och Helsingborg svarade för 84 procent av det totala hyresvärdet och 81 procent av fastigheternas redovisade värde. Hyresvärdet för kontors- och butiksfastigheter samt industri- och lagerfastigheter uppgick till 72 procent respektive 27 procent av totalt hyresvärde.
I Malmö och Helsingborg, där Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget, delas fastighetsbeståndet in i förvaltningsområden med olika marknadsförutsättningar.
Malmö delas in i förvaltningsområdena Västra Hamnen, Centrum, Fosie och Limhamn samt Norra Hamnen och Arlöv. Västra Hamnen, med en uthyrbar yta om 147 000 m2 är Wihlborgs värdemässigt största förvaltningsområde.
Helsingborg delas in i förvaltningsområdena Centrum, Söder och Berga, där Centrum är det värdemässigt största.
I övriga Öresundsregionen äger Wihlborgs fastigheter värda 3 390 Mkr, belägna i Lund och Köpenhamn.
Inom det befintliga fastighetsbeståndet genomförs löpande värdeskapande projekt genom om- och tillbyggnad samt nyproduktion. Av fastighetsbeståndets totala redovisade värde utgör 1 185 Mkr fastigheter som betecknas Projekt och Mark. Wihlborgs största utvecklingsområde är Dockan i Västra Hamnen i Malmö där Wihlborgs framtida byggrätter bedöms uppgå till 70 000 m2 bruttoarea.
Nästföljande sammanställningar baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per 31 december 2011. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per 1 januari 2012. Driftsöverskott baseras på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis, utgående från hyresintäkter för januari 2012 samt bedömda årliga kostnader för drift- och underhåll, fastighetsadministration, fastighetsskatt och tomträttsavgäld. I tabellerna är varje område avrundat separat varför vissa avrundningsdifferenser kan förekomma.
| Fördelning av uthyrbar yta per område och lokaltyp | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kontor, m2 |
Butiker, m2 |
Ind./Lager, m2 |
Utbildning/ Vård, m2 |
Övrigt, m2 |
Totalt, m2 |
Andel, % |
||||
| Malmö | 274 071 | 28 895 | 242 590 | 48 756 | 24 1292 | 618 440 | 45,3 | ||||
| Helsingborg | 151 387 | 52 325 | 253 628 | 19 592 | 27 4721 | 504 403 | 36,9 | ||||
| Övriga Öresundsreg. | 155 597 | 10 428 | 59 134 | 5 122 | 12 046 | 242 327 | 17,8 | ||||
| Totalt | 581 054 | 91 647 | 555 352 | 73 470 | 63 647 | 1 365 170 | 100,0 | ||||
| Andel, % | 42,6 | 6,7 | 40,7 | 5,4 | 4,7 |
Wihlborgs Årsredovisning 2011 63
| Fördelning per område och fastighetskategori | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område/ fastighetskategori |
Antal fastigheter |
Yta, tusen kvm |
Red. värde, Mkr |
Hyres- värde, Mkr |
Hyres- värde, kr/kvm |
Ekonomisk uthyrnings- grad, % |
Hyres- intäkter, Mkr |
Drifts- överskott inkl. fastighets- admin., Mkr |
Över- skotts- grad, % |
Drifts- överskott exkl. fastighets- admin., Mkr |
Direkt avkastn. exkl. fastighets- admin., % |
| Fördelning/område | |||||||||||
| Malmö | 116 | 618 | 9 812 | 823 | 1 331 | 92 | 757 | 553 | 73 | 579 | 5,9 |
| Helsingborg | 102 | 504 | 4 844 | 502 | 997 | 94 | 472 | 332 | 70 | 351 | 7,2 |
| Övriga Öresundsregionen | 29 | 242 | 3 390 | 254 | 1 039 | 85 | 215 | 152 | 71 | 165 | 4,9 |
| Totalt Wihlborgs | 247 | 1 365 | 18 046 | 1 579 | 1 156 | 91 | 1 444 | 1 038 | 72 | 1 095 | 6,1 |
| Fördelning/kategori | |||||||||||
| Kontor/butik | 95 | 718 | 13 357 | 1 136 | 1 582 | 93 | 1 055 | 771 | 73 | 810 | 6,1 |
| Industri/lager | 113 | 605 | 3 504 | 430 | 710 | 90 | 385 | 270 | 70 | 287 | 8,2 |
| Projekt & mark | 39 | 42 | 1 185 | 13 | 308 | 29 | 4 | -4 | – | -2 | – |
| Totalt Wihlborgs | 247 | 1 365 | 18 046 | 1 579 | 1 156 | 91 | 1 444 | 1 038 | 72 | 1 095 | 6,1 |
| Område/ | Antal | Yta, | Red. | Hyres- | Hyres- | Ekonomisk | Hyres- | Drifts- | Över- | Drifts- | Direkt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastighetskategori | fastigheter | tusen kvm | värde, | värde, | värde, | uthyrnings- | intäkter, | överskott | skotts- | överskott | avkastn. |
| Mkr | Mkr | kr/kvm | grad, % | Mkr | inkl. fastighets- |
grad, % |
exkl. fastighets- |
exkl. fastighets- |
|||
| admin., Mkr | admin., Mkr | admin., % | |||||||||
| MALMÖ | |||||||||||
| Kontor/Butik | 41 | 363 | 7 747 | 635 | 1 751 | 95 | 600 | 450 | 75 | 468 | 6,0 |
| Industri/Lager | 49 | 238 | 1 450 | 178 | 747 | 87 | 154 | 105 | 68 | 112 | 7,7 |
| Projekt & Mark | 26 | 18 | 615 | 10 | 582 | – | 3 | -2 | – | -1 | – |
| Totalt Malmö | 116 | 618 | 9 812 | 823 | 1 331 | 92 | 757 | 553 | 73 | 579 | 5,9 |
| HELSINGBORG | |||||||||||
| Kontor/Butik | 34 | 176 | 2 969 | 273 | 1 555 | 97 | 264 | 188 | 71 | 197 | 6,6 |
| Industri/Lager | 56 | 321 | 1 801 | 226 | 705 | 91 | 207 | 145 | 70 | 154 | 8,6 |
| Projekt & Mark | 12 | 7 | 74 | 3 | 366 | – | 1 | -1 | – | -1 | – |
| Totalt Helsingborg | 102 | 504 | 4 844 | 502 | 997 | 94 | 472 | 332 | 70 | 351 | 7,2 |
| ÖVRIGA ÖRESUNDSREGIONEN | |||||||||||
| Kontor/Butik | 20 | 180 | 2 641 | 228 | 1 254 | 84 | 191 | 133 | 70 | 145 | 5,5 |
| Industri/Lager | 8 | 45 | 253 | 26 | 568 | 92 | 24 | 20 | 84 | 21 | 8,3 |
| Projekt & Mark | 1 | 17 | 496 | 0 | 0 | – | 0 | -1 | – | 0 | – |
| Totalt Övriga | |||||||||||
| Öresundsregionen | 29 | 242 | 3 390 | 254 | 1 039 | 85 | 215 | 152 | 71 | 165 | 4,9 |
| Totalt Wihlborgs | 247 | 1 365 18 046 | 1 579 | 1 156 | 91 | 1 444 | 1 038 | 72 | 1 095 | 6,1 | |
| Totalt exklusive | |||||||||||
| projekt & mark | 208 | 1 323 16 861 | 1 566 | 1 182 | 92 | 1 440 | 1 041 | 72 | 1 097 | 6,5 |
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick per 1 januari 2012 till 1 579 Mkr, varav bedömt hyresvärde för vakanta lokaler motsvarade 135 Mkr.
Den totala uthyrbara ytan uppgick per 1 januari 2012 till ca 1 365 000 m2 varav 200 000 m2 var outhyrda. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91 procent i hela fastighetsbeståndet inkluderat projektportföljen, varav Malmö 92, Helsingborg 94 och övriga Öresundsregionen 85 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden var för kontors- och butiksfastigheter 93 procent, industri och lager 90 procent.
För Wihlborgs fastighetsbestånd per 1 januari 2012 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 444 Mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för bland annat fastighetsskatt, värme och elkostnader som Wihlborgs vidaredebiterar hyresgästerna. Vid samma tidpunkt hade Wihlborgs totalt 1 897 lokalhyresavtal med kontrakterade hyresintäkter om 1 404 Mkr och en genomsnittlig löptid om 3,8 år. Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årlig hyresjustering baserad på förändringar i konsumentprisindex eller en fast procentuell höjning. För Wihlborgs innebar hyresjusteringarna i befintliga avtal att intäkterna för år 2012 ökar med ca 2,4 procent. Hyresintäkterna från Wihlborgs tio största hyresgäster uppgick på årsbasis till 298 Mkr, vilket motsvarade 21 procent av kontrakterade hyresintäkter.
| Wihlborgs 10 största hyresgäster 2011–12–31 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresgäst | Område | ||||||
| Comfort Hotel | Malmö | ||||||
| Elite Hotels | Helsingborg | ||||||
| Helsingborgs Stad | Helsingborg | ||||||
| Kockums | Malmö | ||||||
| Malmö Högskola | Malmö | ||||||
| Malmö Stad | Malmö | ||||||
| QlikTech | Lund | ||||||
| Region Skåne | Malmö/Hbg | ||||||
| TeliaSonera | Malmö | ||||||
| Tullverket | Malmö/Hbg |
Wihlborgs största driftkostnader är värme, fastighetsel, vatten samt fastighetsskötsel. Exempel på övriga driftkostnader är försäkring, bevakning och larm samt sophantering. Driftkostnaderna uppgick under 2011 till 211 Mkr.
Wihlborgs organisation har stort fokus på effektiv förvaltning och arbetar kontinuerligt tillsammans med hyresgästerna för att sänka driftkostnaderna. Då en stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgästerna som tillägg till lokalhyran, blir påverkan av förändringar i dessa kostnader på Wihlborgs driftöverskott begränsat.
För att bibehålla fastigheternas skick och standard genomförs såväl löpande som planerade underhållsåtgärder och reparationer. Kostnader för reparationer och underhåll uppgick under 2011 till 64 Mkr.
Fastighetsskatten uppgick 2011 till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter och till 0,5 procent för industrifastigheter. Specialfastigheter som skolor och vårdfastigheter åsätts inget taxeringsvärde och belastas inte med fastighetsskatt. Taxeringsvärdet för Wihlborgs fastighetsbestånd i Sverige uppgick per 31 december 2011 till 7 331 Mkr och fastighetsskatten för 2011 uppgick till 66 Mkr. Av koncernens totala fastighetsskatt vidaredebiterades 53 Mkr till hyresgästerna genom hyrestillägg.
Tomträttsavgälden för 2011 uppgick till 5 Mkr.
Hyresgäster i kommersiella lokaler, och då främst i industrioch lagerlokaler, har ett relativt stort eget ansvar för såväl drifts- som underhållskostnader.
Normalt ansvarar Wihlborgs endast för yttre underhåll och hyresgästerna för inre underhåll av byggnaderna. I Danmark ansvarar hyresgästerna i stort sett för samtliga driftskostnader.
Fastighetsadministration består huvudsakligen av kostnader för uthyrning, hyresförhandling, hyresdebitering och marknadsföring. Kostnaden för fastighetsadministration för 2011 uppgick till 57 Mkr.
Driftöverskottet i relation till hyresintäkterna, överskottsgraden, uppgick till 72 procent.
Utgifter för värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter redovisas som investeringar och kostnadsförs ej. Exempel på investeringar är utgifter för om- och tillbyggnader samt hyresgästanpassningar. Investeringarna i fastigheter för 2011 uppgick till totalt 600 Mkr, en utförligare beskrivning av projektverksamheten framgår på sid 51–55.
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Dockporten 1 | Dockgatan 1 A–F | Malmö | Kontor/Butik | 4 120 | 450 | 0 | 0 | 0 | 4 570 | 94 | |
| 2 Gängtappen 1 | Stora Varvsgatan 11 | Malmö | Kontor/Butik | 14 893 | 660 | 18 | 0 | 0 | 15 571 | 193 | |
| 2 Gängtappen 2 | Stora Varvsgatan 11 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – | |
| 3 Kranen 1 | Isbergs gata 1–13 | Malmö | Kontor/Butik | 9 850 | 534 | 0 | 698 | 0 | 11 082 | – | |
| 4 Kranen 2 Högskolan | Östra Varvsgatan 11 A–F | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 650 | 0 | 15 987 | 0 | 16 637 | – | |
| 5 Kranen 4 | Östra Varvsgatan 23 | Malmö | Kontor/Butik | 4 053 | 0 | 25 | 0 | 170 | 4 247 | 40 | |
| 6 Kranen 6 Båghallarna | Östra Varvsgatan 13 A–C | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 0 | 5 484 | 2 830 | 3 050 | 11 364 | – | |
| 7 Kranen 7 | Östra Varvsgatan 15 | Malmö | Projekt & Mark | 650 | 0 | 3 449 | 0 | 0 | 4 099 | 9 | |
| 8 Kranen 8 Ubåtshallen | Östra Varvsgatan 9 A–B | Malmö | Kontor/Butik | 2 524 | 375 | 10 | 12 406 | 0 | 15 315 | – | |
| 9 Kranen 9 | Isbergs gata 15 | Malmö | Kontor/Butik | 3 710 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 710 | 67 | |
| 10 Kranen 10 | Isbergs gata | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 11 Skrovet 3 | Dockplatsen 10–18 | Malmö | Kontor/Butik | 8 717 | 1 605 | 21 | 0 | 0 | 10 343 | 200 | |
| 12 Skrovet 4 | Hallenborgs gata 7 A–B | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 30 | |
| 13 Skrovet 5 | Hallenborgs gata 1A–5 | Malmö | Kontor/Butik | 7 482 | 1 243 | 0 | 0 | 0 | 8 724 | 177 | |
| 14 Skrovet 6 | Isbergs gata 2 | Malmö | Kontor/Butik | 12 461 | 459 | 0 | 0 | 0 | 12 920 | 250 | |
| 15 Skåneland 1 | Dockplatsen 22–26 | Malmö | Kontor/Butik | 11 206 | 325 | 0 | 0 | 0 | 11 531 | 190 | |
| 16 Torrdockan 6 | Dockplatsen 1 | Malmö | Kontor/Butik | 10 816 | 410 | 0 | 0 | 1 | 11 227 | 193 | |
| 17 Ubåten 2 | Stora Varvsgatan 2–6 A–B | Malmö | Kontor/Butik | 5 226 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 226 | 29 | |
| Västra Hamnen Totalt | 95 707 | 6 711 | 9 007 | 31 921 | 3 221 | 146 566 | 1 473 |
| Centrum | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 Börshuset 1 | Skeppsbron 2 | Malmö | Kontor/Butik | T | 4 372 | 934 | 36 | 0 | 0 | 5 342 | 101 |
| 19 Elefanten 40 | S Förstadsg 12–14 | Malmö | Kontor/Butik | 11 868 | 2 742 | 8 | 0 | 0 | 14 618 | 240 | |
| 20 Erik Menved 37 | Österg 18–24 | Malmö | Kontor/Butik | 17 541 | 3 308 | 3 023 | 0 | 203 | 24 075 | 256 | |
| 21 Fisken 18 | N Vallg 100–102 | Malmö | Kontor/Butik | 5 905 | 0 | 86 | 813 | 0 | 6 804 | 105 | |
| 22 Flundran 1 | Gibraltargatan 2 | Malmö | Kontor/Butik | T | 0 | 0 | 0 | 2 451 | 0 | 2 451 | – |
| 23 Forskaren 1 | PA Hanssons väg 35, 41 | Malmö | Kontor/Butik | 16 148 | 225 | 632 | 0 | 0 | 17 005 | 143 | |
| 24 Gäddan 6 | Citadellsvägen 11 | Malmö | Projekt & Mark | T | 1 368 | 0 | 1 162 | 0 | 0 | 2 530 | 16 |
| 25 Hamnen 22:188 | Hans Michelsensgatan 8–10 | Malmö | Projekt & Mark | 1 084 | 752 | 6 199 | 0 | 0 | 8 035 | 12 | |
| 26 Högvakten 6 | N Vallg 80–82 | Malmö | Kontor/Butik | 3 056 | 567 | 0 | 0 | 0 | 3 623 | 63 | |
| 27 Kolga 4 | Jörgen Kocksgatan 4 | Malmö | Kontor/Butik | 2 266 | 0 | 19 | 0 | 0 | 2 285 | 45 | |
| 28 Malmen 12 | Barkgatan 9–13 | Malmö | Kontor/Butik | 3 250 | 0 | 10 | 3 437 | 814 | 7 511 | – | |
| 29 Neptun 6 | Västergatan 43–47 | Malmö | Kontor/Butik | 3 391 | 0 | 224 | 1 486 | 0 | 5 101 | 68 | |
| 30 Nils 24 | Drottninggatan 1 A–B | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 548 | 0 | 0 | 548 | 1 | |
| 31 Ritaren 1 | Stadiongatan 10 | Malmö | Kontor/Butik | T | 2 761 | 0 | 327 | 0 | 0 | 3 088 | 15 |
| 32 Sirius 3 | Carlsg 14 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14 | |
| 33 Slagthuset 1 | Carlsg 10,12 | Malmö | Kontor/Butik | 6 656 | 0 | 30 | 1 267 | 18 500 | 26 453 | 156 | |
| 34 Sparven 15 | Drottninggatan 34 | Malmö | Kontor/Butik | 7 651 | 0 | 5 898 | 7 052 | 0 | 20 601 | 110 | |
| 35 Uven 9 | Lugna gatan 82–84 | Malmö | Kontor/Butik | 6 091 | 0 | 1 010 | 0 | 0 | 7 101 | 75 | |
| 36 Väktaren 3 | Hjälmareg 3 | Malmö | Kontor/Butik | 8 260 | 0 | 60 | 0 | 0 | 8 320 | 164 | |
| Centrum Totalt | 101 668 | 8 528 | 19 272 | 16 506 | 19 517 | 165 491 | 1 584 |
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fosie & Limhamn | |||||||||||
| 37 Balken 7 | Schaktugnsgatan 5 | Malmö | Industri/Lager | 618 | 0 | 1 202 | 0 | 0 | 1 820 | 7 | |
| 38 Balken 10 | Ringugnsgatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 3 725 | 0 | 0 | 3 725 | 18 | |
| 39 Blocket 1 | Limhamnsgårdens Allé 3–37 | Malmö | Industri/Lager | 2 776 | 0 | 3 018 | 329 | 721 | 6 844 | 32 | |
| 40 Boplatsen 3 | Boplatsgatan 4–6–8 | Malmö | Kontor/Butik | 24 581 | 0 | 2 218 | 0 | 0 | 26 799 | 106 | |
| 41 Bronsdolken 3 | Stenyxegatan 13–15 | Malmö | Industri/Lager | 270 | 2 212 | 9 305 | 0 | 0 | 11 787 | 35 | |
| 42 Bronsdolken 10 | Stenyxegatan 27 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 271 | 0 | 0 | 1 271 | 4 | |
| 42 Bronsdolken 11 | Stenyxegatan 29 | Malmö | Industri/Lager | 550 | 0 | 403 | 0 | 0 | 953 | 4 | |
| 43 Bronsdolken 18 | Stenyxegatan 17 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 311 | 0 | 0 | 1 311 | 5 | |
| 44 Bronsdolken 25 | Stenyxegatan 33–35 | Malmö | Kontor/Butik | 480 | 6 872 | 2 881 | 0 | 112 | 10 345 | 32 | |
| 45 Bronsspannen 5 | Trehögsgatan 7 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 735 | 0 | 0 | 735 | 2 | |
| 46 Bronsspannen 8 | Flintyxegatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 067 | 0 | 0 | 1 067 | 3 | |
| 47 Bronsspannen 9 | Flintyxegatan 5 | Malmö | Industri/Lager | 548 | 0 | 1 577 | 0 | 0 | 2 125 | 9 | |
| 48 Bronsspannen 13 | Trehögsgatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 765 | 0 | 0 | 1 765 | 5 | |
| 49 Bronsåldern 2 | Bronsåldersgatan 2 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 12 307 | 0 | 0 | 12 307 | 41 | |
| 50 Dubbelknappen 15 | Kantyxegatan 23 | Malmö | Kontor/Butik | 1 513 | 0 | 69 | 0 | 0 | 1 582 | 9 | |
| 51 Dubbelknappen 23 | Risyxegatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 4 027 | 0 | 0 | 4 027 | 18 | |
| 52 Förbygeln 1 | Ridspögatan 1 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 5 146 | 0 | 0 | 5 146 | 16 | |
| 53 Gjuteriet 18 | Limhamnsvägen 109 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 55 | |
| 54 Hindbygården 7 | Ö Hindbyvägen 70–72 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | |
| 54 Hindbygården 8 | Ö Hindbyvägen 74 | Malmö | Kontor/Butik | 1 630 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 630 | 11 | |
| 54 Hindbygården 9 | Ö Hindbyvägen | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | |
| 54 Hindbygården 10 | Ö Hindbyvägen | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | |
| 55 Hundlokan 10 | Cypressvägen 21–23 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 5 985 | 0 | 0 | 5 985 | 19 | |
| 56 Hällristningen 5 | Boplatsgatan 5 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | |
| 53 Limhamn 156:90 | Geijersgatan 2 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – | |
| 57 Löplinan 7 | Sporregatan 13 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 2 489 | 0 | 0 | 2 489 | 7 | |
| 58 Mandelblomman 5 | Lönngatan 75 | Malmö | Industri/Lager | 640 | 0 | 1 995 | 0 | 0 | 2 635 | 6 | |
| 59 Muren 5 | Ringugnsgatan 8 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 593 | 0 | 0 | 1 593 | 6 | |
| 60 Revolversvarven 11 | Jägershillgatan 20 | Malmö | Kontor/Butik | T | 0 | 1 170 | 480 | 0 | 0 | 1 650 | 8 |
| 61 Ringspännet 3 | Kantyxegatan 5 och 3 | Malmö | Industri/Lager | 207 | 0 | 3 420 | 0 | 0 | 3 627 | 10 | |
| 62 Rosengård 130:403 | Agnesfridsvägen 113 B | Malmö | Kontor/Butik | 7 959 | 415 | 0 | 0 | 0 | 8 374 | 52 | |
| 63 Spännbucklan 9 | Agnesfridsvägen 182 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 6 800 | 0 | 0 | 6 800 | 24 | |
| 64 Stenyxan 20 | Stenyxegatan 16 | Malmö | Kontor/Butik | 1 360 | 0 | 230 | 0 | 0 | 1 590 | 8 | |
| 65 Stridsyxan 4 | Agnesfridsvägen 179 | Malmö | Industri/Lager | 173 | 501 | 5 910 | 0 | 0 | 6 584 | 17 | |
| 66 Stångbettet 15 | Ridbanegatan 6 | Malmö | Industri/Lager | 179 | 0 | 3 778 | 0 | 0 | 3 957 | 15 | |
| 67 Sufflören 3 | Axel Danielssons väg 259 | Malmö | Industri/Lager | 828 | 0 | 1 486 | 0 | 0 | 2 314 | 10 | |
| 68 Trindyxan 3 | Bronsyxegatan 9 | Malmö | Industri/Lager | 1 538 | 0 | 5 737 | 0 | 0 | 7 275 | 22 | |
| 69 Urnes 3 | Långhusgatan 4 | Malmö | Kontor/Butik | 4 600 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 600 | 28 | |
| 70 Valvet 1 | Krossverksgatan 5 A–M | Malmö | Industri/Lager | 2 810 | 0 | 629 | 0 | 0 | 3 439 | 11 | |
| 71 Vipan 7 | Odengatan 44 | Malmö | Industri/Lager | 480 | 0 | 522 | 0 | 0 | 1 002 | 3 | |
| 72 Vårbuketten 2 | Husievägen 19 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 2 699 | 0 | 0 | 2 699 | 11 | |
| 73 Vårbuketten 4 | Husievägen 17 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | |
| Fosie & Limhamn Totalt | 53 740 | 11 170 | 95 780 | 329 | 833 | 161 852 | 680 |
| Wihlborgs Årsredovisning 2011 69 | |
|---|---|
| ---------------------------------- | -- |
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Norra Hamnen & Arlöv | ||||||||||||
| 74 Finngrundet 4 | Blidögatan 24 | Malmö | Industri/Lager | 1 469 | 0 | 2 152 | 0 | 0 | 3 621 | 11 | ||
| 75 Flintan 3 (Malmö) | Borrgatan 4 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 3 277 | 0 | 0 | 3 277 | 8 | ||
| 76 Flygledaren 9 | Höjdrodergatan 16 & 24a | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 5 573 | 0 | 0 | 5 573 | 20 | ||
| 77 Flygvärdinnan 5 | Höjdrodergatan 28 | Malmö | Industri/Lager | 5 230 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 230 | 15 | ||
| 78 Fältsippan 11 | Källvattengatan 6 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | ||
| 79 Grytan 3 | Industrigatan 21 | Malmö | Industri/Lager | 1 263 | 0 | 1 100 | 0 | 0 | 2 363 | 9 | ||
| 80 Gulsippan 4 | Källvattengatan 9 | Malmö | Industri/Lager | 735 | 0 | 2 662 | 0 | 0 | 3 397 | 13 | ||
| 81 Hanö 1 | Hanögatan 2 | Malmö | Industri/Lager | 928 | 270 | 3 822 | 0 | 0 | 5 020 | 17 | ||
| 82 Höjdmätaren 1 | Flygledaregatan 5 | Malmö | Industri/Lager | 840 | 0 | 1 057 | 0 | 0 | 1 897 | 7 | ||
| 83 Kirseberg 31:53 | Strömgatan 3–5a | Malmö | Industri/Lager | 1 790 | 300 | 26 786 | 0 | 0 | 28 876 | 99 | ||
| 84 Skevrodret 2 | Kabingatan 7 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 830 | 0 | 0 | 1 830 | 5 | ||
| 85 Skjutsstallslyckan 11 | Lundavägen 60 | Malmö | Industri/Lager | 692 | 0 | 3 073 | 0 | 0 | 3 765 | 8 | ||
| 86 Spillepengshagen 1 | Ågatan 8 | Malmö | Industri/Lager | 115 | 0 | 1 915 | 0 | 0 | 2 030 | 5 | ||
| 87 Spillepengshagen 3 | Lundavägen 140 | Malmö | Kontor/Butik | T | 2 513 | 1 916 | 0 | 0 | 0 | 4 429 | 16 | |
| 88 Spillepengsmarken 8 | Strömgatan 11 | Malmö | Kontor/Butik | 2 414 | 0 | 610 | 0 | 0 | 3 024 | 14 | ||
| 89 Stenshuvud 3 | Hanögatan 4–10 | Malmö | Industri/Lager | 451 | 0 | 16 951 | 0 | 0 | 17 402 | 59 | ||
| 90 Stocken 2 | Västkustvägen 17 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 4 390 | 0 | 0 | 4 390 | 27 | ||
| 91 Syret 12 | Scheelegatan 19–21 | Malmö | Industri/Lager | T | 0 | 0 | 1 803 | 0 | 0 | 1 803 | 8 | |
| 92 Syret 13 | Industrigatan 31–33 | Malmö | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 585 | 0 | 0 | 1 585 | 7 | ||
| 93 Utgrunden 8 | Sturkögatan 8–10 | Malmö | Industri/Lager | T | 0 | 0 | 9 999 | 0 | 0 | 9 999 | 19 | |
| 94 Vinkeln 8 | Arlövsvägen 7–9 | Malmö | Industri/Lager | T | 1 673 | 0 | 6 261 | 0 | 0 | 7 934 | 32 | |
| 95 Arlöv 17:4 | Arlövsvägen 23 | Burlöv | Industri/Lager | T | 212 | 0 | 4 024 | 0 | 0 | 4 236 | 13 | |
| 96 Arlöv 19:133 | Hantverkaregatan 18 | Burlöv | Kontor/Butik | 1 674 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 674 | 7 | ||
| 97 Arlöv 19:58 | Hantverkaregatan 4 | Burlöv | Projekt & Mark | 540 | 0 | 1 275 | 0 | 558 | 2 372 | 7 | ||
| 98 Sunnanå 12:2 | Staffanstorpsvägen | Burlöv | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 | ||
| 99 Tågarp 16:19 | Hammarvägen 3 | Burlöv | Industri/Lager | 0 | 0 | 4 316 | 0 | 0 | 4 316 | 10 | ||
| 100 Tågarp 16:42 | Företagsvägen 30 | Burlöv | Industri/Lager | 418 | 0 | 8 794 | 0 | 0 | 9 212 | 26 | ||
| 101 Åkarp 1:69 | Tegelvägen 4 | Burlöv | Industri/Lager | 0 | 0 | 5 277 | 0 | 0 | 5 277 | – | ||
| Borgeby 15:14 mfl | Norra Västkustvägen | Lomma | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 | ||
| Norra Hamnen & Arlöv Totalt | 22 957 | 2 486 | 118 531 | 0 | 558 | 144 531 | 479 | |||||
| Malmö Totalt | 274 071 | 28 895 | 242 590 | 48 756 | 24 129 | 618 440 | 4 215 |
fortsättning på nästa sida
| Centrum | |||
|---|---|---|---|
| --------- | -- | -- | -- |
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Belgien Norra 19 | Södergatan 11A–D | Helsingborg | Kontor/Butik | 2 249 | 858 | 200 | 2 099 | 3 645 | 9 051 | 88 | |
| 2 Iris 6 | Dragareg 2 | Helsingborg | Industri/Lager | 100 | 743 | 1 383 | 520 | 1 192 | 3 938 | 4 | |
| 3 Kalifornien 10 | Järnvägsgatan 35–37 | Helsingborg | Kontor/Butik | 5 831 | 0 | 0 | 0 | 77 | 5 908 | 62 | |
| 4 Kullen Västra 19 | Kullagatan 30 | Helsingborg | Kontor/Butik | 1 085 | 359 | 10 | 0 | 372 | 1 826 | 23 | |
| 5 Kärnan Norra 21 | Stortorget 17 | Helsingborg | Kontor/Butik | 2 270 | 303 | 100 | 0 | 0 | 2 673 | 32 | |
| 6 Kärnan Södra 8 | Södra Storgatan 7 | Helsingborg | Kontor/Butik | 1 567 | 0 | 0 | 166 | 0 | 1 733 | 26 | |
| 7 Kärnan Södra 9 | Södra Storgatan 11–13 | Helsingborg | Kontor/Butik | 382 | 1 002 | 8 | 868 | 4 005 | 6 265 | 79 | |
| 8 Magnus Stenbock 7 | Norra Storgatan 7 | Helsingborg | Kontor/Butik | 403 | 200 | 0 | 0 | 0 | 603 | 6 | |
| 9 Minerva 19 | Södra Storgatan 31 | Helsingborg | Kontor/Butik | 1 181 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 181 | – | |
| 10 Najaden 14 | Drottningg 7, 11 | Helsingborg | Kontor/Butik | 8 686 | 1 763 | 324 | 2 724 | 52 | 13 549 | 183 | |
| 11 Polisen 2 | Nedre Holländaregatan 1 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 1 170 | 0 | 1 170 | – | |
| 12 Polisen 3 | Carl Krooks gata 24 | Helsingborg | Kontor/Butik | 11 838 | 0 | 16 | 1 457 | 0 | 13 311 | 87 | |
| 13 Ruuth 23 | Bruksgatan 29 | Helsingborg | Projekt & Mark | 3 315 | 295 | 60 | 0 | 130 | 3 800 | 22 | |
| 14 Ruuth 35 | Bruksgatan 25 | Helsingborg | Kontor/Butik | 457 | 589 | 136 | 1 273 | 0 | 2 455 | – | |
| 15 Stattena 10 | Stattena Centrum | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 2 537 | 0 | 257 | 541 | 3 335 | 39 | |
| 16 Svea 7 | Järnvägsg. 7–11 | Helsingborg | Kontor/Butik | 5 044 | 1 859 | 0 | 108 | 313 | 7 324 | 83 | |
| 17 Terminalen 1 | Järnvägsg 8–10 | Helsingborg | Kontor/Butik | T | 7 329 | 8 464 | 201 | 705 | 1 397 | 18 096 | – |
| 18 Terminalen 2 | Kungstorget 6 | Helsingborg | Kontor/Butik | T | 0 | 55 | 0 | 0 | 13 158 | 13 213 | 181 |
| 19 Terminalen 4 | Järnvägsgatan 18 | Helsingborg | Kontor/Butik | T | 3 481 | 0 | 0 | 0 | 25 | 3 506 | 50 |
| 20 Terminalen 5 | Järnvägsgatan 22–24 | Helsingborg | Kontor/Butik | T | 5 733 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 733 | 86 |
| 21 Vikingen 10 | N Kyrkogatan 10–12 | Helsingborg | Kontor/Butik | 229 | 857 | 0 | 158 | 615 | 1 859 | 20 | |
| Centrum Totalt | 61 180 | 19 884 | 2 438 | 11 505 | 25 522 | 120 529 | 1 073 |
| 22 Ametisten 5 | Porfyrgatan 1 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 7 669 | 0 | 0 | 7 669 | 31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 23 Armborstet 4 | Lilla Garnisonsgatan 31 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 380 | 900 | 455 | 0 | 0 | 2 735 | 10 | |
| 24 Barrikaden 3 | Fyrverkaregatan | Helsingborg | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 25 Floretten 3 | Garnisonsgatan 25 A–C | Helsingborg | Kontor/Butik | 5 051 | 241 | 497 | 0 | 0 | 5 789 | 37 | |
| 26 Grusbacken 1 | Mogatan 12 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 278 | 0 | 0 | 1 278 | 8 | |
| 27 Grusgropen 3 | Grustagsgatan 22 | Helsingborg | Industri/Lager | 601 | 0 | 4 241 | 0 | 0 | 4 842 | 15 | |
| 28 Grushögen 2 | Makadamgatan 1 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 3 057 | 0 | 0 | 3 057 | 10 | |
| 29 Grusplanen 2 | Blockgatan 8 | Helsingborg | Industri/Lager | 2 354 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 354 | 11 | |
| 30 Grustaget 1 | Grustagsgatan 35–37 | Helsingborg | Kontor/Butik | 4 008 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 008 | 20 | |
| 31 Grustaget 2 | Grustagsgatan 15 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 3 981 | 0 | 0 | 3 981 | 14 | |
| 32 Hakebössan 1 | Karbingatan 28–32 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 105 | 0 | 3 777 | 0 | 0 | 4 882 | 17 | |
| 33 Hakebössan 2 | Karbingatan 10–20 | Helsingborg | Industri/Lager | 715 | 366 | 7 717 | 576 | 0 | 9 374 | 33 | |
| 34 Hakebössan 3 | Karbingatan 22, 26 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 123 | 0 | 4 202 | 0 | 0 | 5 325 | 20 | |
| 35 Hillebarden 1 | Garnisonsgatan 16 | Helsingborg | Industri/Lager | 138 | 0 | 4 294 | 0 | 0 | 4 432 | 13 | |
| 36 Huggjärnet 12 | Garnisonsgatan 7A | Helsingborg | Kontor/Butik | 4 242 | 420 | 820 | 0 | 0 | 5 482 | 30 | |
| 37 Huggjärnet 13 | Kastellgatan 2 | Helsingborg | Industri/Lager | 454 | 163 | 3 842 | 0 | 0 | 4 459 | 12 | |
| 38 Kniven 2 | Mörsaregatan 17 | Helsingborg | Industri/Lager | 150 | 0 | 4 935 | 0 | 0 | 5 085 | 12 | |
| 39 Kniven 3 | Mörsaregatan 19 | Helsingborg | Industri/Lager | 200 | 0 | 4 846 | 0 | 0 | 5 046 | 15 | |
| 40 Kroksabeln 11 | Muskötgatan 17–27 | Helsingborg | Industri/Lager | 729 | 864 | 6 339 | 0 | 0 | 7 932 | 11 | |
| 41 Kroksabeln 19 | Florettgatan 14 | Helsingborg | Industri/Lager | 943 | 192 | 7 083 | 0 | 0 | 8 218 | 19 | |
| 42 Kroksabeln 20 | Florettgatan 16 | Helsingborg | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | |
| 43 Lansen 1 | Florettgatan 15–29 B–C | Helsingborg | Industri/Lager | 9 793 | 0 | 13 182 | 0 | 0 | 22 975 | 58 | |
| 44 Lansen 2 | Florettgatan 31–39 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 818 | 0 | 3 855 | 0 | 30 | 5 703 | 18 | |
| 45 Lansen 3 | Florettgatan 29 A | Helsingborg | Kontor/Butik | T | 0 | 0 | 1 340 | 0 | 0 | 1 340 | 5 |
| 46 Musköten 9 | Muskötgatan 4 | Helsingborg | Kontor/Butik | 864 | 3 420 | 864 | 0 | 0 | 5 148 | 10 | |
| 47 Musköten 11 | Muskötgatan 6 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 2 920 | 0 | 0 | 2 920 | 8 | |
| 48 Musköten 12 | Muskötgatan 8 A | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 881 | 0 | 0 | 1 881 | 6 | |
| 49 Musköten 13 | Muskötgatan 8 B | Helsingborg | Kontor/Butik | 2 272 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 272 | 11 | |
| 50 Mörsaren Västra 5 | Muskötgatan 5 | Helsingborg | Projekt & Mark | 1 701 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 701 | 5 | |
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Berga forts. | |||||||||||
| 51 Mörsaren Västra 13 | Florettgatan 4 | Helsingborg | Industri/Lager | 868 | 0 | 3 131 | 0 | 0 | 3 999 | 12 | |
| Nackstycket 8 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – | |
| Nackstycket 9 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 316 | 0 | 316 | – | |
| 52 Snårskogen 4 | Ekvändan 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 2 276 | 0 | 0 | 2 276 | 7 | |
| 53 Spjutet 1 | Garnisonsgatan 12 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 1 496 | 1 512 | 0 | 0 | 3 008 | 10 | |
| 54 Visiret 5 | Garnisonsgatan 47 A | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 800 | 0 | 0 | 1 800 | 5 | |
| 55 Värjan 12 | Muskötgatan 12 | Helsingborg | Kontor/Butik | 1 871 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 871 | 11 | |
| 56 Värjan 13 | Muskötgatan 10 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 4 720 | 0 | 0 | 4 720 | 19 | |
| 57 Zirkonen 2 | Andesitgatan 16 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 4 628 | 0 | 0 | 0 | 4 628 | 24 | |
| Berga Totalt | 42 380 | 12 690 | 106 514 | 892 | 30 | 162 506 | 552 |
Söder
| Arholma 4 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Frösögatan 7, 13, 15 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 1 895 | 0 | 0 | 0 | 1 895 | 9 | |
| 59 Brottaren 15 | Kapplöpningsgatan 14, 16 | Helsingborg | Industri/Lager | 2 696 | 227 | 1 403 | 0 | 0 | 4 326 | 14 |
| 60 Brottaren 17 | Hästhagsvägen 3 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 6 729 | 0 | 0 | 0 | 6 729 | 42 |
| 61 Bunkalund Östra 8 | Bunkagårdsgatan 13 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 6 300 | 0 | 0 | 6 300 | 16 |
| 62 Flintyxan 1 | Stenbrovägen 40–42 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 3 120 | 0 | 0 | 3 120 | 8 |
| 63 Flintyxan 3 | Stenbrovägen 36–38 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 3 089 | 0 | 0 | 3 089 | 8 |
| 64 Flintyxan 5 | Stenbrovägen 32–34 | Helsingborg | Industri/Lager | 112 | 0 | 4 333 | 0 | 0 | 4 445 | 14 |
| 65 Gymnasten 4 | Planteringsvägen 11 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 3 335 | 2 490 | 0 | 60 | 5 885 | 27 |
| 66 Gymnasten 9 | Kapplöpningsgatan 6 | Helsingborg | Industri/Lager | 2 490 | 0 | 16 510 | 0 | 0 | 19 000 | 35 |
| 67 Hästhagen 7 | La Cours gata 2–6 | Helsingborg | Kontor/Butik | 7 476 | 1 609 | 465 | 1 297 | 320 | 11 167 | 69 |
| 68 Manövern 3 | Hästhagsvägen 1 | Helsingborg | Kontor/Butik | 240 | 4 739 | 0 | 0 | 0 | 4 979 | 21 |
| 69 Olympiaden 7 | Kapplöpningsgatan 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 941 | 0 | 890 | 0 | 0 | 1 831 | 6 |
| 70 Olympiaden 8 | Kapplöpningsgatan 3 | Helsingborg | Industri/Lager | 635 | 0 | 5 910 | 0 | 0 | 6 545 | 14 |
| 71 Orkanen 5 | Landskronavägen 18 | Helsingborg | Industri/Lager | 560 | 0 | 2 384 | 0 | 0 | 2 944 | 6 |
| 72 Persien 1 | V Sandgatan 10–12 | Helsingborg | Industri/Lager | 300 | 0 | 3 209 | 0 | 515 | 4 024 | 4 |
| 73 Persien 14 | Cindersgatan 13–15 | Helsingborg | Industri/Lager | 44 | 0 | 1 954 | 1 872 | 0 | 3 870 | 3 |
| 73 Persien 15 | Cindersgatan 17–19 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 0 | 4 026 | 0 | 4 026 | – |
| 74 Planteringen 1:8 | V Tallgatan 32 | Helsingborg | Industri/Lager | 540 | 0 | 1 325 | 0 | 0 | 1 865 | 5 |
| 74 Planteringen 1:9 | V Tallgatan 32 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 314 | 0 | 4 882 | 0 | 0 | 6 196 | 13 |
| 75 Plåtförädlingen 7 | Strandbadsvägen 11 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 210 | 0 | 0 | 1 210 | 3 |
| 76 Plåtförädlingen 8 | Strandbadsvägen 13 | Helsingborg | Industri/Lager | 2 461 | 0 | 9 365 | 0 | 0 | 11 826 | 33 |
| 77 Plåtförädlingen 11 | Strandbadsvägen 19–21 | Helsingborg | Industri/Lager | 14 261 | 0 | 8 346 | 0 | 0 | 22 607 | 56 |
| 78 Plåtförädlingen 13 | Strandbadsvägen 15–17 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 674 | 0 | 15 193 | 0 | 0 | 16 867 | 50 |
| 79 Plåtförädlingen 15 | Strandbadsvägen 7 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 2 496 | 0 | 0 | 2 496 | 12 |
| 80 Plåtförädlingen 18 | Strandbadsvägen 9 | Helsingborg | Industri/Lager | 170 | 0 | 872 | 0 | 0 | 1 042 | 4 |
| 81 Posten 1 | Västra Sandgatan 7 | Helsingborg | Kontor/Butik | 3 074 | 0 | 2 949 | 0 | 0 | 6 023 | – |
| 82 Påfågeln 9 | Frejagatan 8 | Helsingborg | Projekt & Mark | 0 | 0 | 795 | 0 | 0 | 795 | 2 |
| 83 Rausgård 21 | Landskronavägen 9 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 855 | 0 | 8 667 | 0 | 190 | 10 712 | 20 |
| 84 Sadelplatsen 10 | Fäktmästaregatan 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 18 | 0 | 3 210 | 0 | 0 | 3 228 | 6 |
| 85 Sadelplatsen 13 | Planteringsv 5–9 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 147 | 706 | 16 064 | 0 | 520 | 18 437 | 40 |
| 86 Spanien 5 | Gåsebäcksvägen 6 | Helsingborg | Projekt & Mark | 0 | 0 | 868 | 0 | 0 | 868 | 2 |
| 87 Spanien 11 | Kvarnstensg 6–8 | Helsingborg | Industri/Lager | 2 125 | 511 | 3 025 | 0 | 0 | 5 661 | 24 |
| 88 Stormen 13 | Landskronavägen 2–12 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 4 385 | 0 | 0 | 4 385 | 12 |
| 89 Tyfonen 1 | Landskronavägen 20 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 600 | 0 | 2 900 | 0 | 0 | 4 500 | 13 |
| 90 Valsen 1 | Svanhalsgatan 17 | Helsingborg | Industri/Lager | 100 | 0 | 3 987 | 0 | 315 | 4 402 | 12 |
| 91 Ättehögen Mellersta 6 | Torbornavägen 22 | Helsingborg | Industri/Lager | 559 | 0 | 2 080 | 0 | 0 | 2 639 | 9 |
| Bilrutan 5 | Kamgatan | Landskrona | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 |
| Pedalen 16 | Rattgatan 48 | Landskrona | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – |
| Pedalen 20 | Rattgatan 48 | Landskrona | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – |
| Strålkastaren 3 | Rattgatan 41 | Landskrona | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – |
| Strålkastaren 4 | Rattgatan 43 | Landskrona | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – |
| Örja 19:12 | Rattgatan 55 | Landskrona | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | – |
| Söder Totalt | 47 827 | 19 751 | 144 676 | 7 195 | 1 920 | 221 369 | 613 | |||
| Helsingborg Totalt | 151 387 | 52 325 | 253 628 | 19 592 | 27 472 | 504 403 | 2 238 |
Interiör från Knutpunkten i Helsingborg.
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Armaturen 4 | Trollebergsv 1 | Lund | Kontor/Butik | 5 466 | 0 | 50 | 0 | 208 | 5 724 | 67 | |
| 2 Bytarebacken 39 | Bangatan 10–12 | Lund | Kontor/Butik | 4 545 | 7 351 | 764 | 2 758 | 167 | 15 585 | 230 | |
| 3 Diabasen 1 | Skiffervägen 26 | Lund | Industri/Lager | 710 | 0 | 2 630 | 0 | 0 | 3 340 | 14 | |
| 4 Diabasen 3 | Skiffervägen 30–86 | Lund | Kontor/Butik | 1 747 | 108 | 6 392 | 0 | 0 | 8 247 | 34 | |
| 5 Flintan 3 (Lund) | Skiffervägen 24 | Lund | Industri/Lager | 0 | 0 | 5 979 | 0 | 0 | 5 979 | 24 | |
| 6 Forskaren 3 | Scheelevägen 24–26 | Lund | Kontor/Butik | 11 253 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 253 | 184 | |
| 7 Landsdomaren 6 | Baravägen 1 | Lund | Projekt & Mark | 17 067 | 0 | 0 | 0 | 0 | 17 067 | – | |
| 8 Länsmannen 1 | Åldermansgatan 2 | Lund | Industri/Lager | 0 | 0 | 9 080 | 0 | 0 | 9 080 | 31 | |
| 9 Måsen 17 | Starvägen 19 | Lund | Kontor/Butik | 4 006 | 0 | 275 | 0 | 0 | 4 281 | 50 | |
| 10 Postterminalen 1 | Fabriksgatan 1 | Lund | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 1 348 | 0 | 1 348 | – | |
| 11 Skiffern 2 | Skiffervägen 14 | Lund | Industri/Lager | 0 | 0 | 2 910 | 0 | 0 | 2 910 | 9 | |
| 12 Studentkåren 5 | Scheelevägen 15 B–D | Lund | Kontor/Butik | 8 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 150 | – | |
| 13 Studentkåren 6 | Scheelevägen 15 A | Lund | Kontor/Butik | 4 707 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 707 | 33 | |
| 14 Töebacken 7 | Fjelievägen 68 | Lund | Kontor/Butik | 2 845 | 1 482 | 448 | 0 | 0 | 4 775 | 44 | |
| 15 Virket 2 | Öresundsvägen 14 | Lund | Kontor/Butik | 321 | 580 | 879 | 0 | 0 | 1 780 | 6 | |
| 16 Vätet 1 | Scheelevägen 17 | Lund | Kontor/Butik | 21 537 | 907 | 723 | 1 016 | 45 | 24 228 | 151 | |
| Lund Totalt | 82 354 | 10 428 | 30 130 | 5 122 | 420 | 128 454 | 879 |
| Nr Fastighets- beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Tomt- rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
Taxv. Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Borupvang 5 | Borupvang 5 | Ballerup | Kontor/Butik | 8 877 | 0 | 0 | 0 | 1 396 | 10 273 | – | |
| 2 Lautrupvang 12 | Lautrupvang 12 | Ballerup | Kontor/Butik | 8 005 | 0 | 1 391 | 0 | 0 | 9 396 | – | |
| 3 Abildager 8–14 | Abildager 8–14 | Brøndby | Industri/Lager | 322 | 0 | 14 190 | 0 | 0 | 14 512 | – | |
| 4 Lejrvej 1 | Lejrvej 1 | Furesø | Industri/Lager | 183 | 0 | 1 045 | 0 | 0 | 1 228 | – | |
| 5 Ellekær 2–4 | Ellekær 2–4 | Herlev | Kontor/Butik | 0 | 0 | 4 828 | 0 | 0 | 4 828 | – | |
| 6 Ellekær 6 | Ellekær 6 | Herlev | Kontor/Butik | 4 502 | 0 | 1 351 | 0 | 0 | 5 853 | – | |
| 7 Ellekær 9 | Ellekær 9 | Herlev | Kontor/Butik | 6 110 | 0 | 0 | 0 | 1 039 | 7 149 | – | |
| 8 Hørkær 14 & 26 | Hørkær 14, 26 | Herlev | Kontor/Butik | 4 658 | 0 | 0 | 0 | 721 | 5 379 | – | |
| 9 Hørkær 16–28 | Hørkær 16–28 | Herlev | Kontor/Butik | 26 997 | 0 | 0 | 0 | 7 223 | 34 220 | – | |
| 10 Marielundvej 28–30 | Marielundvej 28–30 | Herlev | Kontor/Butik | 8 379 | 0 | 1 003 | 0 | 318 | 9 700 | – | |
| 11 Marielundvej 29 | Marielundvej 29 | Herlev | Industri/Lager | 1 968 | 0 | 1 766 | 0 | 708 | 4 442 | – | |
| 12 Smedeholm 10 | Smedeholm 10 | Herlev | Kontor/Butik | 2 985 | 0 | 0 | 0 | 221 | 3 206 | – | |
| 13 Vasekær 9 | Vasekær 9 | Herlev | Industri/Lager | 257 | 0 | 3 430 | 0 | 0 | 3 687 | – | |
| Köpenhamn Totalt | 73 243 | 0 | 29 004 | 0 | 11 626 | 113 873 | – | ||||
| Wihlborgs Totalt | 581 054 | 91 647 | 555 352 | 73 470 | 63 647 | 1 365 170 | 7 332 |
I siffror är det enkelt att värdera våra tillgångar.
Totalt har vi nu en fastighetsportfölj till ett sammanlagt värde av 18 046 Mkr. Men det finns också andra värden som vi är stolta över – som att flera av Öresundsregionens mest framgångsrika företag har valt att bedriva sina verksamheter just i våra hus – innanför våra väggar.
Hur hamnade de just här, och varför fortsätter de att "bo hos oss"? Kanske för att vi gör vad vi kan för att hänga med i deras tempo. Expansiva företag sitter knappast stilla och väntar på att något ska hända. Därför försöker vi hålla jämna steg med alla nya önskemål som dyker upp. Bara så kan vi gemensamt skapa den arbetsglädje som leder till nya framgångar.
Både för våra kunder och för oss på Wihlborgs.
Fastigheternas redovisade värde uppgick per den 31 december 2011 till 18 046 Mkr (16 678), värdeökningen var 515 Mkr (551) under året. För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.
| Förändringspost | Koncernen totalt, Mkr |
|---|---|
| Redovisat värde 1 januari 2011 | 16678 |
| Förvärv | 466 |
| Investeringar | 600 |
| Avyttrade fastigheter | -206 |
| Värdeförändring | 515 |
| Valutaomräkningar | -7 |
| Redovisat värde 31 december 2011 | 18046 |
Drygt hälften av värdet avser Malmöfastigheterna, se cirkeldiagram nedan.
Exklusive fastighetsadministration uppgår direktavkastningen för förvaltningsfastigheterna till 6,1 procent för kontorsfastigheterna och för industri- och lagerfastigheterna uppgår den till 8,2 procent.
Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och vi har valt att redovisa våra fastigheter till verkligt värde, d v s marknadsvärdet. Vid tillgångsförvärv har rabatt för uppskjuten skatt minskat fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Denna uppgår 2011–12–31 till 167 Mkr.
Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2011–12–31 låtit göra en extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de individuella marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värderats av Aspect auktoriserade värderare på Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB, medan det danska beståndet är värderat av DTZ Egeskov & Lindquist A/S. Värderingen är utförd i enlighet med International Valuation Standards. Den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är:
Denna definition förutsätts vara innefattad i och leda till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s (International Valuation Standards Committee) definition:
"Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion."
Som underlag för värderingarna har bland annat använts kvalitetssäkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och relevant marknadsinformation. Samtliga bebyggda fastigheter har besiktigats under 2009–2011.
Vid värderingen tillämpas en kombination av avkastningsbaserad metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnyttjas för att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden (kassaflödesmetod). Bland de marknadsparametrar som härleds ur analyser av sålda jämförbara objekt återfinns bland annat direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant riskpremie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflödesanalyser. I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn till långsiktiga
hyreskontrakt används längre kalkylperioder. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. För obebyggda fastigheter och förädlingsobjekt uppskattas ett nybyggnadsvärde i en framtida markanvändning, med beaktande av sanerings- och exploateringskostnader, baserat på gällande planförutsättningar och prisnivåer för liknande försålda objekt. Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadsparametrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. T ex ger en sänkning av direktavkastningskravet på 0,25 procent en höjning av avkastningsvärdet om 3,1 procent på de svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning innebär en sänkning av avkastningsvärdet om drygt 2,8 procent. Se tabell nedan för känslighetsanalys.
| Parameter | Antagen ändring, % |
Avkastnings värde ändring, % |
|---|---|---|
| Marknadshyresnivå | 10 | 9,4 |
| Marknadshyresnivå | -10 | -9,8 |
| Drift- och underhållskostnader | 20 | -7,9 |
| Drift- och underhållskostnader | -20 | 7,9 |
| Direktavkastning, restvärde | 0,25 | -2,8 |
| Direktavkastning, restvärde | -0,25 | 3,1 |
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten.
Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen.
| Bedömda kalkylräntor och direktavkastningskrav | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kalkylränta för nuvärdesberäkning av driftnetton, % |
Direktavkastnings krav för beräkning av restvärde, % |
||||||
| Västra Hamnen | 6,0–7,7 | 5,25–6,0 | ||||||
| Centrum | 6,8–8,3 | 5,25–7,0 | ||||||
| Norra Hamnen/Arlöv | 6,8–9,2 | 6,0–8,5 | ||||||
| Limhamn/Fosie | 7,4–9,0 | 6,0–8,0 | ||||||
| Centrum | 6,0–8,0 | 5,25–6,5 | ||||||
| Söder | 6,7–8,9 | 6,5–7,75 | ||||||
| Berga | 6,0–9,2 | 6,0–7,75 | ||||||
| Lund | 6,0–9,5 | 5,75–8,25 | ||||||
| Köpenhamn | 8,5–10,0 | 6,5–8,0 |
Delar av Dockan sett från hamninloppet till Malmö.
Ständig närhet till kunderna, aktivt engagemang och hög service är vår modell för att minimera de risker vi kan ha kontroll över. Men vi styr inte över allt, omvärlden har en förmåga att ändra på förutsättningarna – och när omvärlden ändrar sig måste vi ändra på oss.
Våra strategiska satsningar ligger kvar och med vår analysförmåga försöker vi se risker i god tid – och lika viktigt – se nya möjligheter innan någon annan gör det.
Risker kan också bli till möjligheter om man ser dem tidigt och kan ta fram strategier för hur de ska bemötas.
Stora strukturella förändringar kan vi inte påverka, men vi kan vara vakna och på tårna för att slippa bli överraskade.
Att möta framtiden handlar om att göra sig beredd på att möta den på det sätt som gagnar oss bäst.
De faktorer som är avgörande för kassaflödet för den löpande verksamheten är variationer i hyresintäkter, fastighetskostnader samt räntenivåer. Utöver kassaflödet påverkas resultat och nyckeltal.
Det är främst efterfrågan på lokaler som styr hyresnivåerna, vilket i sin tur styrs av tillväxten på olika delmarknader. På orter med ekonomisk tillväxt förväntas ökad efterfrågan på lokaler och därmed en möjlighet till stigande hyror och utrymme för nyproduktion. En konjunkturnedgång eller pressade hyresnivåer på grund av överproduktion kan leda till ökade av- och omflyttningar med ökade vakanser samt fallande hyror som följd.
Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen vanligtvis ligger på mellan tre till fem år innebär förändringar i marknadshyror inte någon omedelbar effekt på hyresintäkterna. I Wihlborgs hyresavtal med längre löptid än tre år finns i de flesta fall indexklausuler som innebär årliga hyresjusteringar baserat antingen på förändringar i konsumentprisindex eller på en fast procentuell höjning. Indexklausulerna i Wihlborgs tecknade kontrakt innebär att hyrorna förändras med 95 procent av inflationstakten.
För 2011 innebar indexjusteringen en ökning med 2,5 procent för befintliga kontrakt, vilket är samma procentuella ökning som gällde för 2010. Den genomsnittliga löptiden för Wihlborgs hyreskontrakt uppgick vid årsskiftet till 3,8 år. I nedanstående tabell visas avtalstidens slut för lokalhyreskontrakten.
| Lokalhyreskontraktens löptider | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal avtal | mkr | andel % | |||||
| 2012 | 441 | 193 | 14 | ||||
| 2013 | 679 | 275 | 20 | ||||
| 2014 | 405 | 331 | 23 | ||||
| 2015 | 223 | 232 | 17 | ||||
| 2016 | 62 | 104 | 7 | ||||
| 2017 | 36 | 53 | 4 | ||||
| >2017 | 51 | 216 | 15 |
Uthyrningsgraden i beståndet är till stor del beroende av bolagets egna insater men påverkas även av konjunkturcykler. Koncentration till enstaka marknader ger många möjligheter genom närhet till kunderna och kunskap om marknaden men kan också vara en risk vid större strukturella förändringar som påverkar en viss stad eller region.
Öresundsregionen bedöms som långsiktigt stark med avseende på läge, befolkningstillväxt sysselsättning och allmänna kommunikationer. Genom lokalkännedom, aktivt engagemang samt hög servicegrad hos personalen som sköter fastigheterna skapas långsiktiga hyresförhållanden och därigenom minskad risk för nya vakanser. En viss nivå av vakanser ger möjligheter i form av nyuthyrningar och flexibilitet gentemot befintliga hyresgäster som vill utöka eller minska sina lokaler.
Liksom tidigare år var nettouthyrningen positiv under 2011, vilket kan utläsas i diagrammet nedan. I slutet av 2011 uppgick Wihlborgs uthyrningsgrad till 92 procent vilket är en minskning med två procentenheter jämfört med föregående år. Orsaken är främst två större förtida lösen av kontrakt. Vakansen i kronor under 2011 uppgick till 130 Mkr.
I en lågkonjunktur ökar risken för konkurser och utflyttningar. När en hyresgäst flyttar ut finns risk för att det tar tid innan en ny hyresgäst flyttar in, vilket påverkar såväl hyresintäkter som kassaflödet. I de flesta flera fall krävs dessutom anpassningar av lokalerna innan en ny hyresgäst flyttar in.
Genom en bred kontraktsstock med avtalspartner från olika branscher och företag, stora som små, minskar risken för stora förändringar i vakanser och kundförluster på grund av beroende av få och stora hyresgäster eller branscher. Vid all nyuthyrning görs kreditbedömningar av hyresgäster och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas kvartals- eller månadsvis i förskott.
Wihlborgs har ca 1900 lokalhyresavtal fördelat på kontor, butik, industri/lager, utbildning/vård samt hotell. De tio största enskilda kontrakten står för knappt 13 procent av hyresvärdet per 31 december 2011. Kundförlusterna för 2011 uppgick till 6 Mkr (5), motsvarande 0,4 procent av totala intäkterna.
Större kostnadsposter inom driften utgörs av taxebundna kostnader för värme, el, vatten och sophantering. Många av hyresavtalen innebär att merparten av dessa kostnaderna vidaredebiteras till hyresgästen, påverkan vid förändring av dessa kostnader är därmed relativt begränsad. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.
Många av Wihlborgs miljömål är kopplade till energieffektivisering för att begränsa kostnadsökningar samt miljöpåverkan. Arbetet pågår både internt och tillsammans med hyresgästerna då det oftast är de som står för driftskostnaderna. I de fall driftskostnaderna ingår i hyran begränsas effekten av inflationsökningar oftast av att merparten av hyreskontrakten indexuppräknas med koppling till KPI. Wihlborgs arbetar kontinuerligt med planer för underhållsåtgärder och reparationer för att bibehålla fastigheternas skick och standard. Samtliga fastigheter är försäkrade mot större åverkan på grund av skada.
Till följd av en mildare vinter än normalt redovisas lägre kostnader för snöröjning och energi under 2011. För beskrivning av miljömål och utfall hänvisas till sid 26–27.
Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebidningstid för lånen. Wihlborgs använder sig av räntederivatinstrument som värderas till verkligt värde. Om avtalad ränta för derivatet avviker från den framtida förväntade marknadsräntan under löptiden uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets balans- och resultaträkning, men inte kassaflödet. Den minskade risken i ränteutbetalningarna genom långa räntebindningar ger ofta en större risk i derivatvärdet på grund av tidsfaktorn. När löptiden för derivaten gått ut är värdet på räntederivaten alltid noll.
Genom en kombination av rörliga räntor och utnyttjande av räntederivat kan Wihlborgs anpassa räntebindningstiden och räntenivån så att målen för finansieringsverksamheten nås med begränsad ränterisk och utan att lånen behöver omförhandlas.
Genom nya derivatpositioner med långa löptider har risknivån avseende räntekostnaderna sänkts. Dock har fortsatt sjunkande långa marknadsräntor inneburit att undervärdet i derivatportföljen ökat med 336 Mkr till totalt 421 Mkr, vilket påverkar såväl årets resultat som finansiell ställning negativt.
Variationer i ovanstående riskfaktorer får samtliga direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Hur stor effekten på förvaltningsresultatet blir i Mkr framgår av följande tabell:
| Förändring | Årlig resultat effekt, Mkr |
|
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1 %-enhet | + /- 16 |
| Hyresintäkter | +/- 1 % | +/- 14 |
| Fastighetskostnader | +/- 1 % | +/- 4 |
| Marknadsränta | +/- 1 %-enhet | +31/-30 |
Fastighetsbeståndet värderas varje kvartal till verkligt värde vilket ger en direkt påverkan på såväl resultat som nyckeltal.
Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Wihlborgs egen förmåga att genom förändring och förädling av fastigheter, avtals- och kundstruktur höja fastigheternas marknadsvärde, och dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på Wihlborgs fastighetsmarknader.
Wihlborgs fastighetsbestånd värderas i sin helhet av externa fastighetsvärderare vid årsskiftet, löpande under året sker värderingen internt. För information kring uppskattningar och bedömningar vid fastighetsvärderingen se sid 78–79. Vid förvärv av fastigheter görs noggranna analyser av transaktionsavdelningen för att bedöma verkligt värde samt framtida möjligheter och risker i den aktuella fastigheten. Generellt sett är fastighetsvärden mindre volatila för koncentrerade bestånd av fastigheter i goda lägen – Wihlborgs bestånd är väl koncentrerade till Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn.
Wihlborgs värdeförändringar 2011 uppgick till 515 MKr varav 300 Mkr är hänförlig till projektutvecklingen. I tabellen nedan visas påverkan på Wihlborgs resultat och ställning om fastighetsvärdet skulle förändrats +/- 5–10 procent.
| Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -10 % | -5 % | 0 | 5 % | 10 % | |||
| Resultat före skatt, Mkr | -970 | -67 | 835 | 1 737 | 2 640 | ||
| Soliditet, % | 24,7 | 27,5 | 30,1 | 32,5 | 34,8 | ||
| Belåningsgrad fastigheter, % 64,6 | 61,2 | 58,1 | 55,4 | 52,8 |
Wihlborgs är beroende av externa lån för att kunna fullfölja sina åtaganden och genomföra affärer.
Oron på kreditmarknaderna under det senaste året visar hur förutsättningarna för och tillgången till krediter snabbt kan förändras. Om Wihlborgs inte kan förlänga eller ta upp nya lån eller om villkoren är väldigt oförmånliga begränsas möjligheterna för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer.
Styrelsen fastställer årligen en finanspolicy som anger övergripande regler för finansfunktionen samt hur riskerna i finansverksamheten skall begränsas. Bland annat anges att fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut skall vara sådan att det finns 4–6 huvudsakliga kreditgivare vars andel av totala lånestocken ej bör överstiga 30 procent vardera. Wihlborgs skall även eftersträva att slutförfallodatum på krediter sprids ut så långt det är marknadsmässigt möjligt. För övriga finansiella mål och finansiell riskhantering hänvisas till not 2.
Vid årets slut uppgick belåningsgraden till 58 procent. Wihlborgs hade nio huvudsakliga kreditgivare, varav ingen översteg 30 procent av den totala lånestocken. Utöver banker har Wihlborgs upptagit lån från delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering. Lånens förfallotider samt outnyttjat låneutrymme framgår av tabellen nedan:
Wihlborgs totala skattekostnad, som inkluderar såväl aktuell som uppskjuten skatt, är lägre än den nominella skattesatsen, vilket huvudsakligen beror på att fastighetsförsäljningar skett i bolagsform och därmed skattefritt. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt som negativt.
Fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna vilket innebär begränsad effekt för Wihlborgs vid förändringar i denna. När det gäller inkomstskatten beräknas möjligheten att senarelägga inkomsstkatten kvarstå tack vare temporära skillnader hänförbara till orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och derivat, skattemässiga avskrivningar på byggnad, markanläggning och fastighetsinventarier samt skattemässiga direktavdrag vid vissa ombyggnader och hyresgästanpassningar.
Fastighetsskatten uppgick år 2011 till 66 Mkr varav merparten vidaredebiterats på hyresgästen. Total kostnad för inkomstskatt uppgick till 170 Mkr, varav 166 Mkr avsåg uppskjuten skatt och 4 Mkr aktuell skatt.
Risken att drabbas av förluster på grund av bristfälliga rutiner i det dagliga arbetet.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att övervaka, utvärdera och förbättra företagets interna kontroll. God intern kontroll i väsentliga processer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling samt pålitliga värderingsmodeller och principer är metoder för att minska de operationella riskerna.
Under året har fokus varit på förbättringar i inköpsprocessen samt projekthanteringsprocessen. Inom inköpsprocessen pågår utvecklingen av en inköpsapplikation, Wappo, som innebär elektroniska beställningar via telefonen till leverantörer med vilka Wihlborgs har avtal. Dessutom har ett nytt system för uppföljning och rapportering inom projekt- och utveckling tagits i bruk under året.
Såväl befintliga fastigheter som uppförandet av nya fastigheter påverkar miljön på olika sätt. Enligt miljöbalken gäller att den som bedrivit en verksamhet och som bidragit till förorening har ett ansvar för efterbehandling. Om verksamhetsutövaren inte kan utföra eller bekosta denna efterbehandling är det den som äger fastigheten som är ansvarig.
Wihlborgs arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan och har uppsatta miljömål, dessa redovisas under avsnittet Hållbart företagande sid 25–27. I samband med förvärv görs analys och bedömning av miljörisker.
På sid 26–27 finns beskrivning av utfallet avseende miljömålen 2011. Våren 2012 lämnar Wihlborgs sin första hållbarhetsredovisning enligt standarden Global Reporting Initiative där risker kopplade till miljö- och hållbarhet redovisas. Nuvarande rutin för miljöaspekter vid köp och försäljning av fastigheter skall revideras och omarbetas 2012, vilket skall resultera i en miljöbarometer vid förvärv. Wihlborgs har ett väsentligt miljökrav riktat mot sig avseende sanering av förorenad mark samt rivning i fastigheten Gjuteriet 18 i Limhamn. Behovet av sanering var känt vid förvärvet av fastigheten och kostnaden för detta ingår i projektbudgeten för utvecklingen av fastigheten.
Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastigheter AB (publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redovisning för koncernen och moderbolaget 2011.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av 247 (249) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balansdagen om 18 046 Mkr (16 678). Det totala hyresvärdet per 1 januari 2012 uppgick till 1 579 Mkr (1 518) och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis per samma datum var 1 444 Mkr (1 416), vilket ger en ekonomisk uthyrningsgrad, exklusive projekt och mark, om 92 procent (94).
Wihlborgs operativa organisation består av Förvaltning och Affärsutveckling. Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organiserad i nio geografiskt fördelade delområden för att uppnå en effektiv och kundnära förvaltning. All förvaltning sker med egen personal. Affärsutveckling består av två delar, Projekt & Utveckling samt Transaktioner. Projekt & Utveckling ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt samt upphandlingar medan Transaktioner ansvarar för bolagets samtliga köp och försäljningar av fastigheter. Huvudkontoret med centrala funktioner som företagsledning, finans, inköp, IT, kommunikation, miljö är beläget på Dockanområdet i Malmö. Därutöver finns lokalkontor i Helsingborg, Lund samt Köpenhamn. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 87 personer (86). Medelåldern, 48 år, är oförändrad jämfört med föregående år.
Under 2011 ökade koncernens hyresintäkter med 12 procent till 1 445 Mkr (1 294), ökningen är en följd av en fortsatt god
uthyrning, fastighetsförvärv samt färdigställda projekt. I hyresintäkterna ingår 7 Mkr (5) avseende slutavräkning mot hyresgästerna för tilläggsdebiteringar 2010, samt 17 Mkr (4) i förtida lösen av hyreskontrakt med Acadia i Malmö och QlikTech i Lund. Driftskostnaderna är relativt låga jämfört med föregående år till följd av en mild vinter 2011 vilket innebär mindre kostnader för snöröjning och uppvärmning. Totala fastighetskostnaderna uppgick till 403 Mkr (373). Trots stigande räntekostnader till följd av oron på finansmarknaden så ökade förvaltningsresultatet till 656 Mkr jämfört med 604 Mkr föregående år. Värdeökningen i fastighetsbeståndet uppgick till 515 Mkr (551), varav 300 Mkr som ett resultat av projektutvecklingen. Resultatet efter skatt om 665 Mkr har minskat jämfört med föregående års 922 Mkr. Detta är till största delen hänförligt till värdeförändringen av räntederivat om -336 Mkr (52) som beror på att den förväntade framtida marknadsräntan är lägre än den räntan som koncernen har avtalat i räntederivat per den 31 december 2011. Minskad uppskjuten skatt beror främst på försäljning av fastigheter via bolag.
Kassaflödet från den löpande verksamheten gav ett överskott om 687 Mkr (633). Investeringar i nya och befintliga fastigheter har varit något lägre 2011 än föregående år vilket medförde ett lägre kassautflöde för investeringsverksamheten som uppgick till -945 Mkr (-1 868). Finansiering av investeringar och förvärv sker till stor del via lån som tillsammans med övriga långfristiga skulder ökade med 549 Mkr (1 216) under 2011. Under året har utdelning till aktieägarna skett med 269 Mkr (259). Totalt kassaflöde för koncernen under året uppgick till 31 Mkr (-106). Koncernens eget kapital ökade med 394 Mkr till 5 600 Mkr (5 206) vilket gav en soliditet vid årets slut om 30,1 procent (30,5). De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 10 488 Mkr (9 937) med en genomsnittlig ränta på 3,59 procent (3,56). Koncernens samtliga finansiella mål avseende soliditet, avkastning på eget kapital samt räntetäckningsgrad är uppfyllda vid utgången av 2011.
Under 2011 har transaktionsmarknaden haft en viss inbromsning vilket lett till färre förvärv än året tidigare. Totalt sett anskaffades 5 (15) fastigheter för 466 Mkr (1 279), varav två i Köpenhamn och en i vardera Malmö, Lund och Helsingborg. 8 (6) fastigheter har avyttrats för 206 Mkr (256 Mkr), vilket var 40 Mkr över totalt investerat kapital. En fastighetsreglering avseende mark har skett genom att fastigheten Gängtappen 2 i Malmö bildats. Genom en bytesaffär med Malmö Stad har Wihlborgs friköpt tomträtterna Börshuset 1 och Flundran 1 samtidigt som Malmö stad löser byggnaderna på tomträttsfastigheten Gäddan 6. Redovisningen av transaktionen sker i samband med tillträdet den 1 februari 2013. För ytterligare information om årets förändringar i fastighetsbeståndet se avsnitt "Förvärv och försäljningar" sid 57–59.
Totalt sett har 600 Mkr (853) investerats i fastigheterna under 2011. Inga enskilda projekt med investering över 50 Mkr har färdigställts under året, men beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 1 495 Mkr (315) varav 470 Mkr (115) var investerade vid årsskiftet. Den enskilt största investeringen, beräknad till 730 Mkr, avser om- och tillbyggnaden av Landsdomaren 6 i Lund till Psykiatri Skåne med inflyttning 2013. Under första kvartalet 2012 färdigställs Media Evolution City på Dockan i Malmö, beräknad investering 193 Mkr. Se sid 51–55 för ytterligare beskrivning av projektverksamheten.
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning och finans. Från och med 1 januari 2011 är all personal i Sverige anställda i moderbolaget. Omsättningen uppgående till 86 Mkr (64) avser främst försäljning av tjänster till andra bolag inom koncernen. Resultatet efter skatt i moderbolaget uppgick till -22 Mkr (381). Minskningen är till största delen hänförlig till värdeförändringen på räntederivaten om -336 Mkr (85) samt ökade räntekostnader. Årets kassaflöde var positivt med 31 Mkr (-73). Moderbolaget har under året investerat 215 Mkr (444) i främst dotterbolagsaktier.
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholms lista för Mid cap. Den 23 maj 2011 genomförde Wihlborgs en aktiesplit med villkor 2:1. Detta innebar att varje gammal aktie ersattes med två nya genom att antalet aktier ökade från 38 428 364
aktier till 76 856 728 aktier. Aktiekapitalet uppgår till 192 Mkr och varje aktie har ett kvotvärde om 2,50 kronor. Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Under året omsattes 52,9 miljoner (66,6) aktier. Börsvärdet 31 december 2011 var 7,0 miljarder kronor jämfört med 7,5 miljarder kronor föregående år. Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt bemyndigande att dels återköpa maximalt 10 procent av antalet registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av maximalt 7 685 672 aktier, dels besluta om nyemission motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2011 är Brinova Fastigheter AB som äger 10,1 procent av såväl kapital som röster, vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Andelen aktieägare registrerade i utlandet uppgår till 37,4 procent. De tio största svenska ägarna i Wihlborgs vid årets slut ägde 29,1 (30,7) procent av utestående aktier. Antalet aktieägare har minskat med 431 till 25 603 stycken jämfört med förra årsskiftet.
Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgår till 273 283 aktier per den 31 december 2011.
En särskild bolagsstyrningsrapport framgår av sid 122–129.
Wihlborgs styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter. Under 2011 har styrelsen bestått av åtta ordinarie ledamöter. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Till ledningen har årsstämman 2011 beslutat om följande riktlinjer avseende ersättning. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Grundlönen omförhandlas årligen, för belopp 2011 se not 7. Övriga förmåner avser tjänstebil samt sjukvårdsförsäkring. Inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar utgår till koncernledningen. Pensionsåldern är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under
anställningstiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande. Med andra ledande befattningshavare avses de fyra personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. För koncernledningens sammansättning se sid 128.
Wihlborgs resultat, kassaflöde och finansiella ställning påverkas av ett antal faktorer som är mer eller mindre direkt påverkbara genom bolagets egna handlingar. Genom att analysera vilka risker koncernen står inför och hur Wihlborgs skall möta dessa på kort och lång sikt kan de i många fall även ses som möjligheter.
Efterfrågan på lokaler påverkas av allmänna konjunkturförändringar samt den lokala tillväxten på olika delmarknader. Wihlborgs verksamhet är koncentrerad till fastigheter i Öresundsregionen som bedöms som långsiktigt stark med avseende på läge, befolkningstillväxt, sysselsättning och allmänna kommunikationer. Kontraktstiden på Wihlborgs lokalhyresavtal ligger i genomsnitt på 3,8 år, vilket innebär att förändringar i marknadshyror inte ger någon omedelbar effekt på hyresintäkterna. I hyresavtal med längre löptid än tre år finns i de flesta fall indexklausuler som innebär årliga hyresjusteringar, baserat antingen på förändringar i konsumentprisindex eller på en fast procentuell höjning. Indexklausulerna i Wihlborgs kontrakt innebär att hyrorna förändras med 95 procent av inflationstakten. Genom en bred kontraktstock minskar risken för stora förändringar i vakanser. Wihlborgs har ca 1 900 (1 800) lokalhyresavtal fördelat på kontor, butik, industri/lager, utbildning/vård samt hotell. Det enskilt största hyresavtalet motsvarar knappt 2 procent av de totala hyresintäkterna och de tio största hyresgästerna står för 20,6 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 december 2011. Uthyrningsgraden i Wihlborgs bestånd är till stor del beroende av bolagets egna insatser men påverkas även av konjunkturcyklar och strukturella förändringar. I slutet av 2011 uppgick Wihlborgs uthyrningsgrad, exklusive projekt, till 92 procent (94). Minskningen beror till största delen på enskilda större vakanser på Forskaren 1 i Malmö samt på Ideon i Lund. Utöver risken för vakanser finns risk för kundförluster om hyresgästerna inte betalar. Vid all nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgäster och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas kvartals- eller månadsvis i förskott.
Större kostnadsposter inom driften utgörs av taxebundna kostnader för värme, el, vatten och sophantering. Många av hyresavtalen innebär att merparten av de taxebundna kostnaderna vidaredebiteras till hyresgästen. Wihlborgs exponering mot förändring av dessa kostnader är därmed relativt begränsad. Fastighetsskatten baseras på fastigheternas taxeringsvärde och påverkas av politiska beslut om skattesats och myndigheternas fastställande av taxeringsvärde. Även fastighetsskatten vidaredebiteras som regel till hyresgästerna.
Wihlborgs är beroende av lån från kreditgivare för att kunna finansiera och fullgöra sina åtaganden och kunna genomföra affärer. Per den 31 december 2011 uppgick belåningsgraden till 58,1 procent (59,6). Upplåningen leder i sin tur till räntekostnader som är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs. Genom en kombination av rörliga räntor och utnyttjande av räntederivat kan Wihlborgs anpassa räntebindningstiden och räntenivån så att målen för finansieringsverksamheten nås med begränsad ränterisk och utan att lånen behöver omförhandlas. I låneavtalen med bankerna ingår att marginalen omförhandlas årligen. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av räntederivat uppgick den 31 december 2011 till 66 (26) månader. Genomsnittlig kapitalbindningstid, inkl lånelöften, var 4,5 (4,5) år.
För att hantera de finansiella riskerna har Wihlborgs tagit fram en finanspolicy som anger målen för finansverksamheten, denna fastställs årligen av styrelsen. För ytterligare information kring finansiella instrument och finansiell riskhantering hänvisas till not 2 på sid 103–105.
Värdeförändringarna på fastigheterna beror dels på Wihlborgs egen förmåga att genom förändring och förädling av fastigheter, avtals- och kundstruktur höja fastigheternas marknadsvärde, och dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på Wihlborgs fastighetsmarknader. Generellt är fastighetsvärden mindre volatila för koncentrerade bestånd av fastigheter i goda lägen. Wihlborgs bestånd är väl koncentrerade till Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden och som påverkar koncernens resultat väsentligt. För mer information om fastighetsvärdering se avsnitt Värderingsprinciper sid 77–79 samt not 15.
Wihlborgs aktuella skattekostnad är lägre än den nominella skatten före skatt, vilket beror på högre skattemässiga avskrivningar på fastigheterna än i redovisningen, skattemässiga direktavdrag avseende vissa ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar som ej ingår i det skattemässiga resultatet samt att fastighetsförsäljningar skett i bolagsform och därmed skattefritt. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt som negativt.
God intern kontroll i väsentliga processer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling samt pålitliga värderingsmodeller och principer är metoder för att minska de operationella riskerna. Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att övervaka, utvärdera och förbättra företagets interna kontroll.
Wihlborgs arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan och har uppsatta miljömål. I samband med förvärv görs analys och bedömning av miljörisker. I en av Wihlborgs fastigheter, Gjuteriet 18 i Limhamn, finns miljökrav avseende förorenad mark och rivning. Behovet av sanering var känt vid förvärvet av fastigheten och kostnaden för detta ingår i projektbudgeten för utvecklingen av fastigheten. Några väsentliga miljökrav är inte kända eller riktade mot Wihlborgs.
Wihlborgs har efter årsskiftet avtalat om en försäljningen av en exploateringsfastighet, Nils 24, belägen vid Värnhem i Malmö. Försäljningssumman uppgår till 41 Mkr och försäljningen sker som en fastighetsaffär med tillträde i februari 2012.
Styrelsen har i februari fattat beslut om avsättning till vinstandelsstiftelsen med ett prisbasbelopp per anställd avseende 2011. Beloppet har kostnadsförts under 2011.
Wihlborgs räknar med ett ökat driftsöverskott för 2012. Investeringsvolymen är hög och förväntningar finns om fortsatta projektvinster från investeringar. Wihlborgs har också ett utrymme att växa genom förvärv.
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande vinstmedel
| Summa, kr | 1 748 150 488 |
|---|---|
| Årets resultat | -22 118 470 |
| Fria reserver | 1 770 268 958 |
Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:
| Summa, kr | 1 748 150 488 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 1 459 937 758 |
| Till aktieägarna utdelas 3,75 kr per aktie | 288 212 730 |
Wihlborgs har registrerat 76 856 728 aktier. Om antalet utestående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer utdelningsbeloppet om 288 212 730 kr att justeras.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen och 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar reducerat med en schablonskatt om 26,3 procent, vilket anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsens bedömning är att den föreslagna utdelningen ej kommer att påverka koncernens framtida affärsmöjligheter eller förmåga att fullgöra sina förpliktelser. Utdelningen är inte i strid med koncernens finansiella mål.
| Belopp i Mkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| 1–3 | |||
| Hyresintäkter | 4 | 1 445 | 1 294 |
| Fastighetskostnader | 5–7 | -403 | -373 |
| Driftsöverskott | 1 042 | 921 | |
| Övriga intäkter | 8 | 5 | – |
| Central administration | 6–10 | -38 | -33 |
| Ränteintäkter | 8 | 3 | |
| Räntekostnader | -358 | -281 | |
| Andel i joint ventures resultat | -3 | -3 | |
| Resultat från övriga värdepapper | 0 | -3 | |
| Förvaltningsresultat | 656 | 604 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 11 | 515 | 551 |
| Värdeförändring derivat | 12 | -336 | 52 |
| Resultat före skatt | 835 | 1 207 | |
| Aktuell skatt | 13 | -4 | -4 |
| Uppskjuten skatt | 13 | -166 | -281 |
| Årets resultat | 665 | 922 | |
| Årets resultat hänförbart till: | |||
| Moderbolagets aktieägare | 665 | 922 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | |
| Data per aktie (utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier |
förekommer ) |
||
| Vinst per aktie, kr | 8,65 | 12,05 | |
| Utdelning per aktie (2011, föreslagen utdelning) | 3,75 | 3,50 | |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 76,9 | 76,9 | |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 76,9 | 76,5 | |
| TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN | |||
| Årets resultat | 665 | 922 | |
| Övrigt totalresultat | 14 | ||
| Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | -2 | -45 | |
| Omräkningsdifferenser överförda till årets resultat | – | -18 | |
| Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten | 0 | 44 | |
| Säkring valutarisk överförd till årets resultat | – | 15 | |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | 0 | -12 | |
| Årets övrigt totalresultat | -2 | -16 | |
| Årets totalresultat | 663 | 906 | |
| Årets totalresultat hänförbart till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 663 | 906 |
Innehav utan bestämmande inflytande – –
| Resultatr |
|---|
| äkning |
| koncernen |
| – |
| TO |
| TA |
| LR |
| ES |
| UL |
| TA |
| T K |
| ON |
| CE |
| RN |
| EN |
| BALANSräkning för koncernen |
|||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2011 | 2010 |
| Tillgångar | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter Inventarier Andelar i joint ventures Fordringar hos joint ventures Andra långfristiga fordringar |
15 16 17 18 19 |
18 046 5 121 92 16 |
16 678 5 132 10 13 |
| Summa anläggningstillgångar | 18 280 | 16 838 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel |
20 21 22 |
25 30 42 206 |
24 32 19 175 |
| Summa omsättningstillgångar | 303 | 250 | |
| Summa tillgångar | 18 583 | 17 088 | |
| Eget kapital och skulder |
|||
| Eget kapital | 23 | ||
| Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserat resultat inklusive årets resultat |
14 | 192 2 178 42 3 188 |
192 2 178 44 2 792 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 5 600 | 5 206 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | |
| Summa eget kapital | 5 600 | 5 206 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld Andra avsättningar Skulder till kreditinstitut Skulder till joint ventures Derivatinstrument Övriga långfristiga skulder |
24 25 26 26 27 |
1 459 48 10 199 289 421 17 |
1 321 53 8 138 – 72 – |
| Summa långfristiga skulder | 12 433 | 9 584 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut Derivatinstrument Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
26 27 28 |
– – 131 4 53 362 |
1 799 4 93 4 89 309 |
| Summa kortfristiga skulder | 550 | 2 298 | |
| Summa eget kapital och skulder | 18 583 | 17 088 |
Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 29
| Belopp i Mkr Not |
Aktie- kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserat resultat |
Totalt eget kapital |
Innehav utan bestämmande inflytande |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14, 23 | hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
| Eget kapital 1 januari 2010 | 192 | 2 178 | 60 | 1 987 | 4 417 | 0 | 4 417 |
| Årets totalresultat | |||||||
| Årets resultat | – | – | – | 922 | 922 | – | 922 |
| Övrigt totalresultat | – | – | -16 | – | -16 | – | -16 |
| Årets totalresultat | 0 | 0 | -16 | 922 | 906 | 0 | 906 |
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
| Lämnad utdelning | – | – | – | -259 | -259 | – | -259 |
| Avyttring egna aktier | – | – | – | 142 | 142 | – | 142 |
| Summa transaktioner med koncernens ägare | 0 | 0 | 0 | -117 | -117 | 0 | -117 |
| Eget kapital 31 december 2010 | 192 | 2 178 | 44 | 2 792 | 5 206 | 0 | 5 206 |
| Årets totalresultat | |||||||
| Årets resultat | – | – | – | 665 | 665 | – | 665 |
| Övrigt totalresultat | – | – | -2 | – | -2 | – | -2 |
| Årets totalresultat | 0 | 0 | -2 | 665 | 663 | 0 | 663 |
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
| Lämnad utdelning | – | – | – | -269 | -269 | – | -269 |
| Summa transaktioner med koncernens ägare | 0 | 0 | 0 | -269 | -269 | 0 | -269 |
| Eget kapital 31 december 2011 | 192 | 2 178 | 42 | 3 188 | 5 600 | 0 | 5 600 |
| KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN | |||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2011 | 2010 |
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Driftsöverskott | 1 042 | 921 | |
| Övriga intäkter | 5 | – | |
| Central administration | -38 | -33 | |
| Återläggning avskrivningar | 1 | 1 | |
| Erhållen ränta | 7 | 2 | |
| Erlagd ränta | -368 | -276 | |
| Betald inkomstskatt | -4 | -7 | |
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 645 | 608 | |
| Förändring av rörelsekapital |
|||
| Förändring av rörelsefordringar | -18 | 1 | |
| Förändring av rörelseskulder | 60 | 24 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 42 | 25 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 687 | 633 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Investeringar och förvärv av fastigheter | -645 | -1 152 | |
| Fastighetsförsäljningar | 23 | 17 | |
| Förvärv av andelar i koncernföretag | 30 | -413 | -960 |
| Försäljning av andelar i koncernföretag | 31 | 169 | 237 |
| Förvärv av andelar i joint ventures | -1 | -6 | |
| Förändring övriga anläggningstillgångar | -78 | -4 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -945 | -1 868 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Lämnad utdelning | -269 | -259 | |
| Försäljning av egna aktier | – | 142 | |
| Omsättning derivat | 9 | 30 | |
| Förändring lån | 556 | 1 225 | |
| Förändring övriga långfristiga skulder | -7 | -9 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 289 | 1 129 | |
| Förändring likvida medel | 31 | -106 | |
| Likvida medel vid periodens början | 175 | 281 | |
| Likvida medel vid periodens slut | 22 | 206 | 175 |
| RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2011 | 2010 |
| Nettoomsättning | 32 | 86 | 64 |
| Rörelsekostnader | 7,10,32 | -106 | -85 |
| Rörelseresultat | -20 | -21 | |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Resultat från andelar i koncernföretag | 33 | 312 | 373 |
| Resultat från andelar i joint-ventures | -2 | -2 | |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar | 34 | 362 | 262 |
| Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 3 | 1 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 35 | -409 | -310 |
| Värdeförändring derivat | 12 | -336 | 85 |
| Resultat efter finansiella poster | -90 | 388 | |
| Skatt på årets resultat | 13 | 68 | -7 |
| Årets resultat | -22 | 381 | |
| Övrigt totalresultat | – | – | |
| Årets totalresultat | -22 | 381 |
| BALANSR ÄKNING FÖR MODERBOLAGET |
|||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2011 | 2010 |
| Tillgångar | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Inventarier | 16 | 2 | 2 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 36 | 3 993 | 3 854 |
| Fordringar hos koncernföretag | 9 783 | 8 637 | |
| Andelar i joint ventures | 17 | 54 | 55 |
| Fordringar hos joint ventures | 18 | 92 | 10 |
| Andra långfristiga fordringar | 19 | 11 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | 37 | 118 | 50 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 14 051 | 12 608 | |
| Summa anläggningstillgångar | 14 053 | 12 610 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 2 | 0 | |
| Övriga fordringar | 3 | 0 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 21 | 97 | 204 |
| Kassa och bank | 22 | 204 | 173 |
| Summa omsättningstillgångar | 306 | 377 | |
| Summa tillgångar | 14 359 | 12 987 | |
| Eget kapital och skulder |
|||
| Eget kapital | 23 | ||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 192 | 192 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserat resultat | 1 770 | 1 658 | |
| Årets totalresultat | -22 | 381 | |
| Summa eget kapital | 1 940 | 2 231 | |
| Avsättningar | |||
| Övriga avsättningar till pensioner | 25 | 3 | 3 |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 9 294 | 7 050 |
| Skulder till koncernföretag | 2 620 | 1 792 | |
| Derivatinstrument | 27 | 421 | 72 |
| Summa långfristiga skulder | 12 335 | 8 914 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 0 | 1 764 |
| Derivatinstrument | 27 | 0 | 4 |
| Leverantörsskulder Övriga skulder |
2 5 |
2 3 |
|
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 28 | 74 | 66 |
| Summa kortfristiga skulder | 81 | 1 839 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 14 359 | 12 987 | |
| Ställda säkerheter | 29 | 9 688 | 9 277 |
| Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser | 29 | 933 | 919 |
| FÖR ÄNDRING I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not 23 |
Aktie- kapital |
Bundna reserver |
Fritt eget | Summa kapital eget kapital |
| Eget kapital 1 januari 2010 Årets totalresultat Lämnad utdelning Försäljning egna aktier |
192 – – |
0 – – |
1 775 381 -259 142 |
1 967 381 -259 142 |
|
| Eget kapital 31 december 2010 | 192 | 0 | 2 039 | 2 231 | |
| Eget kapital 1 januari 2011 Årets totalresultat Lämnad utdelning |
192 – – |
0 – – |
2 039 -22 -269 |
2 231 -22 -269 |
|
| Eget kapital 31 december 2011 | 192 | 0 | 1 748 | 1 940 | |
| KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET | |||||
| Belopp i Mkr | Not | 2011 | 2010 | ||
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||||
| Rörelseresultat Återläggning avskrivningar Erhållen ränta och utdelning Erlagd ränta Betald inkomstskatt |
-20 1 585 -402 0 |
-21 1 447 -306 0 |
|||
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 164 | 121 | |||
| Förändring av rörelsekapital |
|||||
| Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder |
-2 2 |
-2 -1 |
|||
| Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten |
0 164 |
-3 118 |
|||
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Lämnade aktieägartillskott Förvärv av andelar i koncernföretag Försäljning av andelar i koncernföretag Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar |
-35 -180 129 -1 235 |
-61 -383 154 -1 346 |
|||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 321 | -1 636 | |||
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Lämnad utdelning Avyttring egna aktier Omsättning derivat Förändring skulder till kreditinstitut Förändring övriga långfristiga skulder o avsättningar Koncernbidrag |
-269 0 9 480 829 139 |
-259 142 30 1 350 182 – |
|||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 188 | 1 445 | |||
| Förändring likvida medel Likvida medel vid periodens början |
31 173 |
-73 246 |
Likvida medel vid periodens slut 22 204 173
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB (moderbolaget) för räkenskapsåret 2011 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering den 15 mars 2012 och föreläggs årsstämman den 26 april 2012 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ) med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tilllämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår i avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper" nedan.
Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.
Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Härigenom dragna slutsatser utgör grunden för avgöranden rörande redovisade värden på tillgångar och skulder, i de fall dessa inte utan vidare kan fastställas genom information från andra källor. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Ytterligare information om värderingsunderlag och värderingsmetoder gällande fastighetsvärderingen finns på sid 77–79 i denna årsredovisning, se även not 11 och 15. Skattemässiga yrkanden och underskottsavdrag bedöms och de som är behäftade med betydande osäkerhet beaktas inte vid beräkning av skatt på årets resultat och skattefordringar d v s ingår ej i redovisade totala underskottsavdrag.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har, med de undantag som närmare beskrivs, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter.
Förändringar i befintliga standarder
Endast ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befintliga standarder under 2011. Ingen av dessa påverkar koncernens redovisning väsentligt för 2011. Det finns ett antal nya standarder som förväntas träda i kraft 2013–2015 eller senare. Flertalet av dessa är ännu inte godkända av EU. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av dessa och kan därför inte kvantifiera effekterna.
Upplysningskravet för sjukfrånvaro, taxeringsvärden för fastigheter samt räntebelopp som inkluderats i anskaffningsvärdet för anläggningstillgångar har tagits bort. Wihlborgs har ändå valt att redovisa upplysningarna, sjukfrånvaron redovisas under avsnittet Hållbart företagande på sid 20, övriga upplysningar redovisas i not 15.
Förändringar avseende Koncernbidrag och aktieägartillskott Rådet för finansiell rapportering har dragit tillbaka uttalandet UFR 2 Koncernbidrag och aktieägartillskott då det inte anses förenligt med IFRS. Förändringen trädde i kraft 1 januari 2011 och innebär att ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag skall i moderbolaget redovisas som en finansiell intäkt enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotterbolag. Koncernbidrag som lämnats från moderbolaget till ett dotterbolag kommer i Wihlborgs att redovisas som en investering i aktier i dotterbolag. Tidigare redovisades dessa poster netto efter avdrag för skatt direkt mot eget kapital. Moderbolaget har aldrig lämnat utan endast erhållit koncernbidrag från dotterbolag, varav 0 kr föregående år, vilket innebär att ändringen varken påverkar jämförelsetal eller ingående fritt eget kapital.
Wihlborgs verksamhet är indelat i tre geografiska marknadsområden; Malmö, Helsingborg och Övriga Öresund. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till
verkställande direktören som är koncernens högste verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras redovisade värden.
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB och samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt äger mer än 50 procent av röstetalet eller har ett bestämmande inflytande. Koncernredovisningen bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december och har upprättats enligt förvärvsmetoden. De koncernbolag som förvärvats i december 2004 har i denna koncern dock upptagits till de värden de redovisats till i Fabegekoncernen enligt reglerna om gemensam kontroll.
I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade bolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, mellanhavanden, vinster och förluster inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.
Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv där det köpta bolagets förvaltningsorganisation och administration har stor betydelse för förvärvets genomförande och värdering, behandlas istället som rörelseförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Vid rörelseförvärv bokas däremot uppskjuten skatt upp med nominellt 26,3 procent på fastigheternas övervärde och andra temporära skillnader hänförbara till de förvärvade tillgångarna eller skulderna. De bolagsförvärv som skett efter koncernens bildande har behandlats som tillgångsförvärv.
Koncernens utlandsverksamheter har som funktionell valuta den valuta i vilken respektive koncernenhet bedriver sin affärsverksamhet. Koncernens finansiella rapporter presenteras i svenska kronor (SEK), vilken är moderbolagets funktionella valuta . Resultat- och balansräkningar för utlandsverksamheter omräknas till SEK, vilket innebär att balansräkningarna omräknas till balansdagens kurser, förutom eget kapital som omräknas till historisk kurs. Resultaträkningarna omräknas till periodens genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som uppstår vid omräkning till SEK redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras som reserv i eget kapital.
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, redovisas i koncernens resultat- och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden. I koncernens resultaträkning redovisas årligen Wihlborgs andel av resultatet samt i förekommande fall förändring av över- eller undervärden. I balansräkningen justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt med eventuella utdelningar. Justering sker i resultaträkningen för eventuella internvinster. Redovisningen avseende joint ventures baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerad för eventuella avvikelser i redovisningsprinciper, och med bedömd justering för händelser och transaktioner fram till Wihlborgskoncernens bokslutsdag.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med valutakursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatbokförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder redovisas som resultat från finansiella investeringar.
För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter används såväl terminskontrakt som lån i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas lån till balansdagskurs och terminskontrakten redovisas till verkligt värde. Den effektiva delen av periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotillgångarna i utlandsverksamheterna. De ackumulerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkringsinstrument löses upp och redovisas i årets resultat när utlandsverksamhet avyttras. I de fall säkringen inte är helt effektiv redovisas den ineffektiva delen i årets resultat.
Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period som de avser. I hyresintäkterna ingår fakturerade tillägg såsom till exempel el, värme och fastighetsskatt. I de fall hyresgäst under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid såvida hyresreduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Inkomster i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsbokförs omgående om inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när de väsentliga
riskerna och förmånerna förknippade med ägandet av fastigheterna övergått till köparen, och då det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna som är förknippade med försäljningen kommer att tillfalla Wihlborgs. Detta innebär vanligtvis att redovisning sker vid köparens tillträde.
Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Dessa avtal redovisas i enlighet med principerna för intäktsredovisning ovan. Wihlborgs är leasetagare i tomträttsavtal som, sett ur ett redovisningsperspektiv, är ett operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns också ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Wihlborgs är leasetagare. Även dessa leasingavtal, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal och kostnaden redovisas i årets resultat linjärt över leasingperioden.
I begreppet fastighetskostnader ingår samtliga kostnader för de uthyrda fastigheterna. Detta inkluderar direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Begreppet inkluderar även indirekta fastighetskostnader såsom kostnader för uthyrning och fastighetsadministration. I begreppet central administration ingår kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen, inkluderande central annonsering och annan marknadsföring.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har ITP-plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna skall enligt IFRS klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda, utom verkställande direktören, erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandelsstiftelse, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Avsättning till vinstandelsstiftelsen redovisas som en personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till.
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultaträkningen och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats, och en ganska tydlig tendens kan ses. Med hänsyn till detta redovisas förvaltningsresultat i ett avsnitt i resultaträkningen, och värdeförändringar på fastigheter och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltningsresultat och resultat före skatt.
Finansiella intäkter avser ränteintäkter samt realiserade vinster på finansiella tillgångar som kan säljas. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelning på aktier redovisas i den period rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Ränteutgifter har belastat resultatet för den period de avser utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningsvärde och redovisas med tillämpning av effektivräntemetoden. Vid beräkning av ränteutgift att aktivera har låneportföljens genomsnittliga räntesats använts. Aktivering av ränteutgifter har enbart skett i koncernredovisningen. Utöver ränta på lån samt löpande ränta på räntederivat ingår andra finansieringskostnader liksom nedskrivningar och realiserade förluster på finansiella tillgångar som kan säljas. Utgifter för uttagna pantbrev kostnadsförs inte utan aktiveras som fastighetsinvestering.
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen. Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skattesatsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. Vid värdering av skattemässiga underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. I underlaget för uppskjutna skattefordringar ingår fastställda underskott till den del de med säkerhet kan utnyttjas mot framtida vinster. Vid tillgångsförvärv redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på koncernmässiga över- respektive undervärden avseende förvärvade tillgångar och skulder. Uppskjutna skatter redovisas till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas direkt mot eget kapital. I dessa fall redovisas även skatten direkt mot eget kapital.
Skattelagstiftningen i Sverige och vissa andra länder ger
möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Lagstiftningens avskrivningsregler möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan. I koncernredovisningen redovisas dock inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. I koncernens balansräkning har de obeskattade reserverna delats upp i uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. Eliminering av eget kapital sker därefter så att endast intjänat eget kapital efter förvärvstillfället kvarstår. I koncernens resultaträkning fördelas avsättning till eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat.
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Värdeförändringen redovisas på särskild rad i resultaträkningen. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. I och med att fastigheterna redovisas till verkligt värde redovisas inte några avskrivningar i koncernredovisningen. Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderingsmodell. Vid årsskiftet värderas samtliga fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer. Den använda värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För fastigheter som förvärvats genom tillgångsförvärv har det redovisade värdet justerats ner med ett belopp lika med den eventuella rabatt man erhöll, för den uppskjutna skatten, vid förvärvstillfället.
Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya komponenter läggs till det redovisade värdet. I större projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer.
På sid 77–79 finns ytterligare information om den externa fastighetsvärderingen och i not 15 redogörs för klassificeringen av fastighetsbeståndet och dess redovisade värden.
Finansiella tillgångar och skulder tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer om att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Finansiella intäkter och kostnader kvittas i resultaträkningen i de fall de är kopplade till de finansiella tillgångar och skulder där kvittning sker.
Finansiella instrument redovisas antingen till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på kategoriseringen under IAS 39.
Kassa och bank – Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.
Fordringar – Andra långfristiga fordringar avser i huvudsak reverslån lämnade i samband med försäljning av fastigheter eller bolag. Avsikten är att behålla dessa reverser till förfall. Den del av reversfordran som förfaller inom ett år redovisas bland övriga fordringar. Om reverslånen löper med räntevillkor som avviker från marknadsmässiga räntevillkor avviker anskaffningsvärdet från nominellt värde. Fordringarna, inklusive kundfordringar, värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för reservering av osäkra fordringar. Reserveringsbehovet bedöms individuellt och nedskrivning redovisas i rörelsens kostnader.
Låneskulder – redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Derivatinstrument – Wihlborgs räntederivatinstrument värderas löpande till verkligt värde i balansräkningen, och under rubriken "värdeförändring derivat" i resultaträkningen. Principerna om säkringsredovisning i enlighet med IAS 39 har inte tillämpats avseende räntederivaten. Däremot redovisas förändringar i valutaderivat som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter i totalresultatet för koncernen. Verkligt värde beräknas utifrån officiella noteringar gällande räntesatser och valutakurser.
Leverantörsskulder – har kort förväntad löptid och redovisas till anskaffningsvärde.
Tillgångarna upptas i balansräkningen till ackumulerade anskaffningsvärden med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Årlig avskrivning sker linjärt med 20 procent på anskaffningsvärdet.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive transaktionskostnader. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Utdelningar redovisas som en minskning av det egna kapitalet efter det att årsstämman fattat beslut.
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det redovisade värdet prövas fortlöpande mot det verkliga värdet på dotterbolagens tillgångar och skulder. I de fall redovisat värde på andelarna överstiger dotterbolagens verkliga värde, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Anteciperad utdelning från dotterbolagen redovisas som finansiell intäkt.
Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Se "ändrade redovisningsprinciper".
Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
I moderbolaget redovisas hela värdeförändringen av valutaderivaten i posten "värdeförändringar derivat" i resultaträkningen.
Wihlborgs finansverksamhet styrs av den finanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för hur Wihlborgs finansfunktion skall hanteras och hur riskerna i finansverksamheten skall begränsas. Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Finansfunktionen hos moderbolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränteriskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker. Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
Med likviditets- och finansieringsrisk avses risken att inte kunna uppfylla betalningsförpliktelser som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att uppta nya lån. Wihlborgs skall kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna följa sina åtaganden. Refinansieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen.
Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser och dels genom att Wihlborgs har tillgång till krediter eller likvida medel som kan lyftas med kort varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden.
Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Enligt finanspolicyn sätts målet för kapitalstrukturen för att tillgodose avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och säkerställa utrymme för investeringar. Wihlborgs mål för kapitalstrukturen har varit att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och högst 35 procent. Styrelsen har beslutat att från och med 2012 skall soliditetsmålet ändras till lägst 30 procent och lagt till ett mål för belåningsgrad om högst 60 procent. Per den 31 december var soliditeten 30,1 procent (30,5). I syfte att begränsa finansieringsrisken skall Wihlborgs eftersträva att slutförfallodatum på krediter sprids ut så långt det är marknadsmässigt möjligt, för förfallostrukturen vid årets slut hänvisas till tabellen nedan. Wihlborgs har ett totalt kreditutrymme om 11 277 Mkr (10 173), varav 10 488 Mkr (9 937) var utnyttjat per 31 december 2011. Genom långfristiga kreditlöften har Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 4,5 år (4,5).
.
| Summa | 10 488 | 3,59 | 11 277 | 10 488 | 789 |
|---|---|---|---|---|---|
| Efter 2016 | 5 220 | 4,31 | 794 | 794 | – |
| 2016 | – | – | 3 822 | 3 246 | 576 |
| 2015 | – | – | – | – | – |
| 2014 | 1 178 | 3,26 | 6 050 | 5 997 | 53 |
| 2013 | – | 0,00 | 611 | 451 | 160 |
| 2012 | 4 090 | 2,77 | – | – | – |
| Förfall, År |
Lånebelopp, Mkr |
Ränteförfall Snittränta* % |
Kreditavtal, Mkr |
Låneförfall Mkr |
Utnyttjat, Ej utnyttjat Mkr |
Räntekostnaderna är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. En ränteuppgång är oftast initierad av högre inflation. I kommersiella hyreskontrakt är det normalt att hyran indexuppräknas med inflationen.
Med ränterisk avses risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan, ränterisken beräknas som avvikelsen mellan den aktuella snitträntan i portföljen och marknadsräntan. Enligt finanspolicyn skall räntetäckningsgraden alltid överstiga 2,0 gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 2,8 gånger (3,1).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan en stor flexibilitet uppnås och räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas. För att hantera ränterisken och uppnå en jämn utveckling av finansnettot har den genomsnittliga räntebindningen för Wihlborgs räntebärande låneskuld anpassats efter bedömd risknivå och ränteförväntningar. Wihlborgs har ett ränteråd som tar fram förslag till styrelsen om räntebindningstider och räntenivåer som underlag för beslut. Under 2011 har Wihlborgs justerat låneskuldens räntebindning, i slutet av 2011 uppgick genomsnittliga räntebindningstid för lånen, inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument, till 66 (26) månader.
Genom nya derivatpositioner under året har en lägre risknivå erhållits i låneportföljen. Fortsatt sjunkande långa marknadsräntor har emellertid inneburit att undervärdet på derivatportföljen ökat från 85 till 421 Mkr, vilket inneburit en negativ värdeförändring om 336 Mkr. Värdeförändringen påverkar inte kassaflödet, när löptiden för derivaten gått ut är värdet alltid noll. Wihlborgs innehar per 31 december olika derivatinstrument som beskrivs i tabellen som följer:
| Belopp, Mkr | Ränta 1, % 1 | Kan stängas | Ränta 2, %2 | Avslut |
|---|---|---|---|---|
| Stängningsbara swappar | ||||
| 1 000 | 3,95 | kvartalsvis | 3,95 | 2021 |
| 500 | 3,83 | kvartalsvis | 3,83 | 2021 |
| 500 | 1,25 | mar–12 | 2,63 | 2026 |
| 500 | 1,79 | apr–12 | 2,66 | 2026 |
| 500 | 2,33 | maj–12 | 2,33 | 2026 |
| 500 | 1,15 | jan–13 | 2,58 | 2027 |
| 1 000 | 1,96 | aug–14 | 1,96 | 2021 |
| Ränteswappar | ||||
| 2 000 | 2,7 | 2021 | ||
| Tröskelswap | ||||
| 1 000 | 3,07 | Tröskel 4,75 % | 2021 | |
| Kurvlutningsswappar | ||||
| 500 | Rabatt 1,18 % | 2013 |
Räntederivatportföljen innehåller åtta ränteswappar:
1 Nuvarande betald ränta, Wihlborgs erhåller 90 dagars Stibor. 2 Betald ränta efter datum i föregående kolumn, Wihlborgs erhåller 90 dagars Stibor.
Derivatportföljen värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde. Värdering av derivatinstrumenten har skett till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värderingsmodellen som används är huvudsakligen baserad på observerbar data för tillgången eller skulden. Vid fastställande av kommande kassaflöden har förväntade marknadsräntor under derivatportföljens återstående löptid använts.
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs endast skall arbeta med banker eller likvärdiga kreditinstitut med en rating motsvarande minst A från såväl Moody's som Standard & Poors. Dessutom kan Svensk Fastighetsfinansiering vara långivare så länge Wihlborgs har ett delägarskap i bolaget. Denna möjlighet utnyttjades i december 2011 då 289 Mkr lånades i ett treårigt obligationsprogram via Svensk Fastighetsfinansiering. Enligt finanspolicyn skall fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut vara sådan att det åtminstone finns fyra till sex huvudsakliga kreditgivare, vars andel av den totala lånestocken ej bör överstiga 30 procent vardera per år. Vid årsskiftet fanns nio huvudsakliga kreditgivare, ingen av dessa översteg 30 procent av den totala lånestocken.
Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs sedvanliga
kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Fordringar äldre än tre månader skrivs av om ingen avbetalningsplan eller liknande uppgörelse gjorts med hyresgästen. På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversfordringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag.
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Wihlborgs resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark via dotterbolaget Wihlborgs A/S. För att minska effekterna av förändrade valutakurser är fastigheterna i Danmark finansierade i danska kronor direkt i det danska bolaget. Därutöver har Wihlborgs haft terminskontrakt i danska kronor i syfte att minska återstående valutaexponering i de utländska nettotillgångarna.
Under december 2011 har terminskontrakten löpt ut. För att långsiktigt minska valutaexponeringen undersöks möjligheten att istället för terminskontakt uppta nya lån i danska kronor hos danska kreditinstitut. Lånevillkoren hos danska kreditinstitut bedöms vara marknadsmässiga mot Sverige.
Med operationell risk i finansiella verksamheter avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Wihlborgs finansfunktion arbetar kontinuerligt med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. I den interna rapporteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per marknadsområde som utgör koncernens enda uppdelning i segment. Marknadsområdena är Malmö, Helsingborg och Övriga Öresund. Övriga Öresund innefattar främst Köpenhamn och Lund.
| Redovisning av segment | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsområden | Malmö | Helsingborg | Övriga Öresund | Ofördelat | Totalt | |||||
| Poster fördelade per segment | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Hyresintäkter | 761 | 701 | 469 | 417 | 215 | 176 | – | – | 1 445 | 1 294 |
| Fastighetskostnader | -205 | -195 | -138 | -127 | -60 | -51 | – | – | -403 | -373 |
| Driftsöverskott | 556 | 506 | 331 | 290 | 155 | 125 | 0 | 0 | 1 042 | 921 |
| Värdeförändring fastigheter | 266 | 450 | 103 | 158 | 146 | -57 | – | – | 515 | 551 |
| Segmentsresultat | 822 | 956 | 434 | 448 | 301 | 68 | 0 | 0 | 1 557 | 1 472 |
| Poster ej fördelade per segment |
||||||||||
| Övriga intäkter | – | – | – | – | – | – | 5 | – | 5 | 0 |
| Central administration | – | – | – | – | – | – | -38 | -33 | -38 | -33 |
| Räntenetto m m | – | – | – | – | – | – | -353 | -284 | -353 | -284 |
| Värdeförändring derivat | – | – | – | – | – | – | -336 | 52 | -336 | 52 |
| Skatt på årets resultat | – | – | – | – | – | – | -170 | -285 | -170 | -285 |
| Nettoresultat | 822 | 956 | 434 | 448 | 301 | 68 | -892 | -550 | 665 | 922 |
| Fastighetsvärden och investeringar |
per | segment | ||||||||
| Fastigheter | 9 812 | 9 221 | 4 844 | 4 696 | 3 390 | 2 761 | – | – | 18 046 16 678 | |
| Årets fastighetsförvärv | 68 | 163 | 43 | 636 | 355 | 480 | – | – | 466 | 1 279 |
| Övriga investeringar i fastigheter | 352 | 667 | 92 | 125 | 156 | 61 | – | – | 600 | 853 |
| Hyresintäkter och fastighetsvärde per land | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | Fastighetsvärde | |||||
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||
| Danmark | 72 | 70 | 1 185 | 1 144 | ||
| Sverige | 1 373 | 1 224 | 16 861 | 15 534 | ||
| 1 445 | 1 294 | 18 046 | 16 678 |
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |||
| Hyresintäkter, brutto | 1 575 | 1 427 | ||
| Kostnad outhyrt | -130 | -133 | ||
| 1 445 | 1 294 |
I hyresintäkterna ingår förutom kallhyra, vidaredebiterade tillägg för bland annat uppvärmning, elektricitet, VA och fastighetsskatt, samt avdrag för lämnade hyresrabatter. Dessutom ingår intäkter i samband med förtida lösen av hyreskontrakt. Av hyresintäkterna utgör 9 Mkr (9) omsättningsbaserade lokalhyror. Hyror och hyresrabatter som endast debiteras under viss del av ett kontrakts löptid har periodiserats linjärt över respektive kontrakts hela löptid.
Hyresintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke uppsägningsbara hyresbetalningarna fördelade på förfallotid är som följer:
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |||
| Inom ett år | 1 391 | 1 302 | ||
| Mellan 1 och 5 år | 3 059 | 2 823 | ||
| Senare än 5 år | 2 163 | 1 165 | ||
| 6 613 | 5 290 |
Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara hyresbetalningar avser 1 236 Mkr (137) hyreskontrakt vilka tecknats före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år. På sid 64–65 finns ytterligare information om hyror och hyreskontrakt.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||
| Värme, elektricitet och VA | 131 | 132 | |
| Driftskostnader | 80 | 74 | |
| Reparation och underhåll | 64 | 50 | |
| Fastighetsskatt | 66 | 62 | |
| Tomträttsavgäld | 5 | 4 | |
| Fastighetsadministration | 57 | 51 | |
| 403 | 373 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 40 till verkligt värde varför inga avskrivningar redovisas på fastighetsbeståndet.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Inventarier | 2011 | 2010 |
| Fastighetsförvaltningen | – | – |
| Central administration och marknadsföring | 1 | 1 |
| 1 | 1 |
Från och med 1 januari 2011 är all personal i Sverige anställda i moderbolaget.
| Medelantalet anställda | varav | varav | ||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | män | 2010 | män | |
| Moderbolaget, Sverige | 83 | 53 | 63 | 42 |
| Dotterföretag, Sverige | 0 | 0 | 18 | 12 |
| Dotterföretag, Danmark | 4 | 3 | 5 | 4 |
| Koncernen totalt | 87 | 56 | 86 | 58 |
| Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2011 |
Styrelse 2010 |
Ledande befattningshavare 2011 |
2010 | |
| Män 5 |
5 | 4 | 4 | |
| Kvinnor 3 |
3 | 1 | 1 | |
| Totalt 8 |
8 | 5 | 5 | |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolag | ||
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Styrelseordförande | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Övriga styrelseledamöter, | ||||
| exkl VD (120 tkr vardera) | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Verkställande direktör | ||||
| Grundlön | 3,4 | 3,0 | 3,4 | 3,0 |
| Rörlig ersättning | – | – | – | – |
| Förmåner | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Övriga ledande befattningshavare | ||||
| Grundlön | 4,8 | 4,1 | 4,8 | 4,1 |
| Rörlig ersättning | – | – | – | – |
| Förmåner | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Övriga anställda | 36,1 | 34,1 | 33,1 | 23,9 |
| Summa | 45,5 | 42,4 | 42,5 | 32,2 |
| Pensionkostnader | ||||
| exkl särskild löneskatt | ||||
| Verkställande direktör | 1,2 | 1,0 | 1,2 | 1,0 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,6 | 1,3 | 1,6 | 1,3 |
| Övriga anställda | 4,4 | 4,3 | 4,3 | 3,5 |
| Summa | 7,2 | 6,6 | 7,1 | 5,8 |
| Lagstadgade sociala kostnader | ||||
| Styrelsens ordförande | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Övriga styrelseledamöter | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Verkställande direktör | 1,4 | 1,2 | 1,4 | 1,2 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,9 | 1,7 | 1,9 | 1,7 |
| Övriga anställda | 11,6 | 10,8 | 11,4 | 8,4 |
Summa 15,1 13,9 14,9 11,5 Totalt 67,8 62,9 64,5 49,5
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Styrelsens ordförande har erhållit 220 tkr (220) och övriga ledamöter, förutom verkställande direktören, 120 tkr (120) vardera. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som förutom VD består av ekonomi & finans-, fastighets-, informationschef samt chef för Projekt & Utveckling. Till koncernledningen utgår inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar.
Övriga förmåner avser tjänstebil. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensionsåldern är 65 år.
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har VD rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan bolaget och andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida utgår inget avgångsvederlag.
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2011 har beslutats av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av verkställande direktören.
Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda förutom verkställande direktören. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbaselopp per anställd och år och baseras på en kombination av Wihlborgs resultat exklusive värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen skall placera sina tillgångar i aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet med fastställda stadgar i stiftelsen. I personalkostnader för 2011 ingår avsättning till vinstandelsstiftelsen med 3 567 tkr (3 148).
Avser andra intäkter än intäkter hänförbara till fastighetsförvaltningen. Matchande kostnader ingår i central administration.
Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner för finans, personal, redovisning, IT och investor relations m m samt andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Fastighetsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Deloitte AB | ||||
| Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet |
2 050 | 2 000 | 2 050 | 2 000 |
| utöver revisionsuppdraget | 250 | 250 | 250 | 250 |
| Skatterådgivning | 384 | 235 | 384 | 235 |
| Andra uppdrag | 97 | – | 97 | – |
| Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s | ||||
| Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet |
54 | 58 | – | – |
| utöver revisionsuppdraget | – | – | – | – |
| Skatterådgivning | 109 | 109 | ||
| Andra uppdrag | 54 | 38 | – | – |
Årets värdeförändring är hänförbar till såväl sålda fastigheter som till fastighetsbestånd vid årets slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |
| Värdeförändring sålda fastigheter | 59 | 79 |
| Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec | 456 | 472 |
| 515 | 551 |
Realiserad värdeförändring dvs skillnad mellan å ena sidan sålda fastigheters försäljningspris och å andra sidan totalt investerat kapital i dessa fastigheter uppgår till 40 Mkr (116). Med totalt investerat kapital avses ursprunglig investering eller förvärv ökat med de investeringar som skett på respektive fastighet under återstående innehavstid.
För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje kvartalsskifte. Intern värdering sker per 31 mars, 30 juni och 30 september. För att säkerställa den interna värderingen vid dessa tidpunkter värderas ett mindre urval av fastigheterna externt. Urvalet av fastigheter görs med fokus på fastigheter med stora förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller med omfattande investeringar. Vid varje årsskifte värderas alla fastigheter externt. Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2011–12–31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ.
På sid 77–79 finns en redogörelse över värderingsmetoder, värderingsunderlag, marknadsparametrar m m som använts vid värderingen av fastighetsbeståndet.
Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IAS 39 värderas till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivat redovisas under rubriken "Värdeförändring derivat" i resultaträkningen medan valutaderivat som hedgar nettotillgångar i utländska dotterbolag redovisas under rubriken "Säkring valutarisk i utlandsverksamheten" i övrigt totalresultat. Principerna för värdering av derivat framgår av not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Aktuell skatt på årets resultat | -4 | -4 | – | – |
| Justering aktuell skatt tidigare år | – | – | – | – |
| Summa aktuell skatt | -4 | -4 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skatt | -166 | -281 | 68 | -7 |
| Summa skatt | -170 | -285 | 68 | -7 |
| Nominell skatt | ||||
| på resultat före skatt | -220 | -317 | 24 | -102 |
| Skatteeffekter justeringsposter | ||||
| – Utdelning från koncernbolag | – | – | 29 | 64 |
| – Nedskrivning andelar | ||||
| i koncernbolag | – | – | -20 | -3 |
| – Skattefri vinst försäljning | ||||
| koncernföretag | 21 | 31 | 36 | 37 |
| – Andra skattefria intäkter | 33 | 24 | – | – |
| – Resultatandelar joint ventures | -10 | -7 | – | – |
| – Övriga justeringsposter | 10 | -16 | -1 | -3 |
| Summa skatt exkl. aktuell | ||||
| skatt tidigare år | -166 | -285 | 68 | -7 |
| Justering aktuell skatt tidigare år | – | – | – | – |
| -166 | -285 | 68 | -7 |
Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen en skattekostnad hänförbar till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till 0 (12).
Den nominella skattesatsen är 26,3 procent (26,3) i Sverige och 25 procent (25) i Danmark.
Koncernen redovisar en aktuell skatt på årets resultat uppgående till 4 Mkr (4). Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade resultat före skatt.
Detta beror främst på att:
| Beräkning aktuell skatt på | ||
|---|---|---|
| årets resultat i koncernen | 2011 | 2010 |
| Resultat före skatt | 835 | 1207 |
| Värdeförändringar | -179 | -603 |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | -427 | -419 |
| Direktavdrag hyresgästanpassningar | ||
| och komponentbyten m m | -121 | -194 |
| Skattefria intäkter | -126 | -91 |
| Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar | 22 | 2 |
| Ökning/minskning underskottsavdrag | -4 | 106 |
| Övrigt | 14 | 7 |
| Skattepliktigt resultat | 14 | 15 |
| Aktuell skatt på årets resultat | -4 | -4 |
| 2010 | Ingående Balans |
Årets förändring omräkningsreserv |
Överfört till årets resultat |
Utgående Balans |
|---|---|---|---|---|
| Omräkning netto investeringar i utländska verksamheter |
68 | -45 | -18 | 5 |
| Säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
-6 | 44 | 15 | 53 |
| Skatt hänförligt till säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
-2 | -9 | -3 | -14 |
| 60 | -10 | -6 | 44 |
I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor används såväl terminsaffärer i valuta som olika motposter i form av lån i utländsk valuta. Nedan framgår hur valutakursförändringar påverkat dessa poster.
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde.
Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, Lund, Malmö och Helsingborg i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Av fastigheternas redovisade värden beräknas 68 Mkr (63) avse aktiverade lånekostnader. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Per 2011–12–31 uppgick räntesatsen till 3,59 procent (3,56).
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut till 9 448 Mkr (9 069).
Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella rapporter presenteras i.
Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget kapital redovisas reserver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.
| 2011 | Ingående Balans |
Årets förändring omräkningsreserv |
Överfört till årets resultat |
Utgående Balans |
|---|---|---|---|---|
| Omräkning netto investeringar i utländska verksamheter |
5 | -2 | – | 3 |
| Säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
53 | 0 | – | 53 |
| Skatt hänförligt till säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
-14 | 0 | – | -14 |
| 44 | -2 | 0 | 42 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Taxeringsvärde svenska fastigheter | 7 332 | 6 736 |
| Redovisat värde svenska fastigheter | 16 861 | 15 534 |
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2011–12–31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ Egeskov & Lindquist. Ytterligare information kring värderingarna av fastighetsinnehavet finns på sid 77–79.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||
| Redovisat värde årets ingång | 16 678 | 14 418 | |
| Fastighetsförvärv | 466 | 1 279 | |
| Investeringar | 600 | 853 | |
| Avyttrade fastigheter | -206 | -256 | |
| Värdeförändring | 515 | 551 | |
| Valutaomräkningar | -7 | -167 | |
| Redovisat värde | 18 046 | 16 678 |
| Värdetidpunkt Verkligt värde Kalkylperiod |
2011–12–31 18 046 Mkr I normalfallet 5 år för de svenska fastigheterna och 10 år för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra kalkyl |
|---|---|
| perioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna. |
|
| Bedömt direktav- kastningskrav, restvärde |
Mellan 5,25 % och 8,5 %. |
| Kalkylränta | Mellan 6 % och 10 %. |
| Långsiktig vakansgrad | Normalt mellan 5 % och 12 %. |
| Drift- och underhållskostnader |
I värdebedömningen normaliseras drift- och underhållkostnader med hänsyn till aktuella fastighetstyper, värdeår och läge. |
| Inflationsantagande | KPI bedöms öka med 2 % per år under kalkylperioden utom för år 2013 och 2014 då KPI bedöms öka med 2,5 %. |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 38 | 38 | 7 | 7 |
| Investeringar | 1 | – | 1 | – |
| Försäljningar och utrangeringar | -1 | – | – | – |
| Utgående anskaffningsvärden | 38 | 38 | 8 | 7 |
| Ingående avskrivningar | -33 | -32 | -5 | -4 |
| Försäljningar och utrangeringar | 1 | – | – | – |
| Årets avskrivning t |
-1 | -1 | -1 | -1 |
| Utgående avskrivningar | -33 | -33 | -6 | -5 |
| Redovisat värde | 5 | 5 | 2 | 2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde vid årets ingång | 132 | 136 | 55 | 57 |
| Årets förvärv och emissioner | 1 | 6 | 1 | – |
| Resultatandel | -3 | -3 | -2 | -2 |
| Uppskjuten skatt | -9 | -7 | – | – |
| Kapital- | Redovisat | ||
|---|---|---|---|
| Namn/Org nr | Säte | andel, % | värde |
| Moderbolaget | |||
| Dockan Exploatering AB 556594-2645 |
Malmö | 33,3 | 47 |
| Eksploria Edutainment AB 556797-4232 |
Malmö | 25,0 | 0 |
| Fastighets AB ML4 556786-2155 |
Malmö | 50,0 | 0 |
| Hälsostaden Ängelholm Holding AB 556790-5723 |
Ängelholm | 33,3 | 5 |
| Medeon AB 556564-5198 |
Malmö | 40,0 | 1 |
| Dotterbolagen | |||
| Ideon Center AB | |||
| 556239-0384 | Lund | 50,0 | 0 |
| Nyckel 0328 AB | |||
| 556871-6541 | Stockholm | 30,0 | 68 |
| 121 |
Sammandrag av joint venture bolagens resultat och ställning (koncernens andel)
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Intäkter | 43 | 40 |
| Kostnader | -46 | -41 |
| Resultat | -3 | -1 |
| Justering koncernvärden | -9 | -9 |
| Resultat | -12 | -10 |
| – varav redovisat som resultatandel | -3 | -3 |
| – varav redovisat som uppskjuten skatt | -9 | -7 |
| Tillgångar | 494 | 218 |
| Skulder | -436 | -158 |
| Nettotillgångar/nettoskulder | 58 | 60 |
| Förvärvade övervärden | 63 | 72 |
| Redovisat värde | 121 | 132 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Förfallotidpunkt mellan | ||||
| 1–5 år från balansdagen | 92 | 10 | 92 | 10 |
| Förfallotidpunkt senare än | ||||
| 5 år från balansdagen | – | – | – | – |
| Redovisat värde | 92 | 10 | 92 | 10 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Förfallotidpunkt mellan | ||||
| 1–5 år från balansdagen | 13 | 8 | 8 | – |
| Förfallotidpunkt senare än | ||||
| 5 år från balansdagen | 3 | 5 | 3 | 2 |
| Redovisat värde | 16 | 13 | 11 | 2 |
Av fordringarna ovan är 8 Mkr (4) räntebärande fordringar.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Åldersfördelning – förfallna kundfordringar | 2011 | 2010 |
| Kundfordringar som är varken förfallna | ||
| eller nedskrivna | 9 | 11 |
| Kundfordringar som är förfallna | ||
| 0–30 dagar | 8 | 6 |
| 31–60 dagar | 2 | 1 |
| 61–90 dagar | 1 | 3 |
| >90 dagar | 17 | 14 |
| Varav reserverat (exklusive moms) | -12 | -11 |
| Summa | 25 | 24 |
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till till 6 Mkr (5).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Hyresintäkter | 6 | 5 | – | – |
| Anteciperade utdelningar | – | – | 82 | 197 |
| Ränteintäkter och räntekostnader | 20 | 3 | 8 | 3 |
| Övrigt | 16 | 11 | 7 | 4 |
| Summa | 42 | 19 | 97 | 204 |
Likvida medel utgörs av kassa och bank. Outnyttjade checkräkningskrediter som ej ingår i likvida medel ovan uppgår till 75 Mkr (75), varav i moderbolaget 75 Mkr(75).
| Antal registrerade och utestående aktier vid årets utgång |
76 856 728 |
|---|---|
| Ökning antal aktier på grund av genomförd aktiesplit 2:1 (2011–05–23) |
38 428 364 |
| Antal registrerade och utestående aktier vid årets ingång |
38 428 364 |
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Kvotvärde per aktie, 2,50 kr (5). Under år 2011 har aktieägarna erhållit utdelning per aktie med 3,50 kr (3,38) eller totalt 269 Mkr (259).
| Per aktie | 3,75 kr |
|---|---|
| Totalt | 288 Mkr |
Utdelningen blir föremål för fastställelse på årstämman den 26 april 2012.
Den föreslagna utdelningen anknyter till utdelningspolicyn och är baserad på:
I syfte att styra och förvalta företagets kapital har ett antal finansiella mål ställts upp som skall ge Wihlborgs en kapitalstruktur som ger aktieägarna den bästa avkastningen med beaktande av risk:
| Mål 2011 |
Utfall 2011 |
Genomsnitt 2007–2011 |
|
|---|---|---|---|
| Räntabilitet på eget kapital | |||
| skall överstiga den riskfria räntan | |||
| med minst sex procentenheter, % | >7,2 | 12,3 | 14,0 |
| Soliditet, % | 25–35 | 30,1 | 30,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 2,8 | 2,7 |
Till långivarna har lämnats garantier (financial covenants) gällande soliditet och räntetäckningsgrad. Det finns en betryggande marginal mellan nivån på lämnade garantier och uppställda mål respektive utfall 2011. På sid 13 finns ytterligare information om koncernens finansiella mål, utdelningspolicy m m samt definitioner till dessa.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | |||
| – Underskottsavdrag | -158 | -160 | |
| – Skillnad redovisat och skattemässigt | |||
| värde avseende fastigheter | 1 727 | 1 503 | |
| – Skillnad redovisat och skattemässigt | |||
| värde avseende derivat | -111 | -20 | |
| – Andra temporära skillnader | -10 | -12 | |
| – Obeskattade reserver | 11 | 10 | |
| 1 459 | 1 321 |
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 606 Mkr (610). Av dessa är 311 Mkr (317) spärrade till år 2012. Underskottsavdragen inkluderar underskott i det danska bolaget med 70 Mkr (69).
| Redovisat värde | 48 | 53 | 3 | 2 |
|---|---|---|---|---|
| Övriga avsättningar till pensioner | 3 | 2 | 3 | 2 |
| Tvistiga skatter | 15 | 15 | – | – |
| Stämpelskatt, fastighetsförvärv | 30 | 36 | – | – |
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Koncernen | Moderbolaget |
Stämpelskatteskulden har uppstått då fastigheter sålts internt inom koncernen. Skulden förfaller till betalning först då fastigheterna eller de koncernbolag som äger fastigheterna säljs till extern part.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Förfallotidpunkt upp till | ||||
| 1 år från balansdagen | – | 2 035 | – | 2 000 |
| Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen |
9 694 | 7 060 | 9 294 | 6 814 |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
794 | 842 | – | – |
| 10 488 | 9 937 | 9 294 | 8 814 | |
| – varav skulder till | ||||
| kreditinstitut | 10 199 | 9 937 | 9 294 | 8 814 |
| – varav skulder till | ||||
| joint ventures | 289 | – | – | – |
| 10 488 | 9 937 | 9 294 | 8 814 |
I belopp ovan ingår utnyttjad del av checkräkningskredit med 18 Mkr (18) för koncernen och för moderbolaget med 0 Mkr (0). Beviljad kreditlimit för checkräkningskredit uppgår för koncernen till 93 Mkr (93) och för moderbolaget till 75 Mkr (75). I balansräkningen har för år 2010 kortfristig del av skulder enligt ovanstående tabell minskats med outnyttjade långfristiga kreditlöften. Långfristig del av skulder har ökats på motsvarande sätt. Skulder till joint ventures avser ett treårigt lån från finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB, ett dotterbolag till Nyckel 0328 AB.
| Fördelning undervärde utifrån derivat- | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| instrumentens slutförfallotidpunkt | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Mindre än 1 år från balansdagen | – | 4 | – | 4 |
| Mellan 1 och 5 år från balansdagen | – | – | – | – |
| Senare än 5 år från balansdagen | 421 | 72 | 421 | 72 |
| 421 | 76 | 421 | 76 |
Derivatinstrument värderas till verkligt värde. Värdeförändringen på räntederivat redovisas i resultaträkningen på separat rad benämnd "Värdeförändring derivat". Värdeförändringen på valutaderivat redovisas i resultatredovisningen som övrigt totalresultat på raden "Säkring valutarisk i utlandsverksamheten" och i balansräkningen i eget kapital på raden "Reserver".
Årets värdeförändringar för räntederivat uppgår till -336 Mkr (52) som samtliga är orealiserade och för valutaderivat till 0 Mkr (33) varav 9 Mkr (30) realiserats under året.
I not 2 – Finansiella instrument och finansiell riskhantering lämnas mer detaljerad information om Wihlborgs derivatinstrument och vilka risker de avser att minimera.
| 362 | 309 | 74 | 66 | |
|---|---|---|---|---|
| Övrigt | 66 | 68 | 14 | 13 |
| Tillkommande kostnader sålda fastigheter |
43 | 42 | – | – |
| Räntekostnader | 63 | 57 | 60 | 53 |
| Förskottsbetalda hyror | 190 | 142 | – | – |
| Koncernen 2011 |
2010 | Moderbolaget 2011 |
2010 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Fastighetsinteckningar | 10 944 | 10 403 | – | – |
| Reverser | – | – | 9 688 | 9 277 |
| 10 944 | 10 403 | 9 688 | 9 277 | |
| Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser | ||||
| Borgensåtagande för dotterbolag | – | – | 922 | 909 |
| Övriga ansvarsförbindelser | 11 | 10 | 11 | 10 |
11 10 933 919
Värdet av förvärvade tillgångar och skulder, i förvärvade koncernföretag, var enligt upprättade förvärvsanalyser följande
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 421 | 980 |
| Långfristiga fordringar koncernföretag | – | – |
| Kortfristiga fordringar | 1 | 6 |
| Kassa och bank | 4 | 8 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | -260 | -585 |
| Kortfristiga skulder | -9 | -26 |
| Köpeskilling | 157 | 383 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran | 260 | 585 |
| Utbetald köpeskilling | 417 | 968 |
| Avgår likvida medel i de förvärvade bolagen | -4 | -8 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 413 | 960 |
Värdet av avyttrade tillgångar och skulder, i avyttrade koncernföretag, var enligt upprättade analyser följande
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 183 | 239 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | – | – |
| Andra långfristiga skulder | -39 | -74 |
| Kortfristiga skulder | -4 | -2 |
| Köpeskilling | 140 | 163 |
| Avgår del av köpeskilling som | ||
| reglerats med revers | -10 | – |
| Tillkommer övertag säljarens fordran | 39 | 74 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 169 | 237 |
Nettoomsättningen avser till största del moderbolagets vidaredebitering av kostnader på andra koncernbolag av främst fastighetsadministration, fastighetsskötsel och andel av central administration.
| Rörelsekostnader | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Personalkostnader | 70 | 54 |
| Administrationskostnader | 35 | 30 |
| Avskrivning inventarier | 1 | 1 |
| 106 | 85 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |
| Utdelning på andelar | 110 | 242 |
| Erhållna koncernbidrag | 139 | – |
| Resultat försäljning andelar | 138 | 142 |
| Nedskrivning andelar | -75 | -11 |
| 312 | 373 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |
| Ränteintäkter, koncernbolag | 360 | 270 |
| Ränteintäkter, övriga Nedskrivning andra långfristiga |
2 | – |
| värdepappersinnehav | – | -8 |
| 362 | 262 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |
| Räntekostnader, koncernbolag | 89 | 66 |
| Räntekostnader, övriga | 320 | 244 |
| 409 | 310 |
| Moderbolaget | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 5 094 | 4 662 |
| Förvärv | 161 | 383 |
| Lämnade aktieägartillskott /nyemissioner | 54 | 61 |
| Försäljning | -1 | -12 |
| Utgående anskaffningsvärde | 5 308 | 5 094 |
| Ingående nedskrivningar | -1 240 | -1 229 |
| Försäljning | – | – |
| Årets nedskrivningar och reverseringar | -75 | -11 |
| Utgående nedskrivningar | -1 315 | -1 240 |
| Redovisat värde | 3 993 | 3 854 |
| Dotterbolag Namn |
Org nr | Redovisat värde |
|---|---|---|
| Bastionen Syd AB | 556072-2042 | 115 |
| Berga V5, AB | 556742-9443 | 1 |
| Bruksgatans Fastighets AB | 556401-0675 | 19 |
| Exab Utvecklings AB | 556353-2828 | 0 |
| Fastighets AB Altimeter | 556786-2213 | 0 |
| Fastighets AB Bergakniven | 556742-7454 | 11 |
| Fastighets AB Flygvärdinnan 5 | 556708-8512 | 10 |
| Fastighets AB Fortet | 556090-5621 | 137 |
| Dotterbolag | Redovisat | |
|---|---|---|
| Namn | Org nr | värde |
| Fastighets AB Hundstjärnan | 556824-7679 | 0 |
| Fastighets AB Kastrullen | 556754-8812 | 0 |
| Fastighets AB Kvävet | 556222-8071 | 2 |
| Fastighets AB Oxigenium | 556754-8820 | 1 |
| Fastighets AB Plinius | 556033-6538 | 23 |
| Fastighets AB Stillman | 556082-1752 | 39 |
| Fastighets AB Yxstenen | 556691-4437 | 7 |
| Förvaltnings AB Haspen | 556466-2533 | 17 |
| Hilab Fastigheter AB | 556112-0345 | 10 |
| Hundlokan 10 i Malmö AB | 556730-4489 | 23 |
| Ideon AB | 556239-8718 | 200 |
| Kalinehuset AB | 556129-5824 | 152 |
| Kniven 2 AB | 556706-9355 | 5 |
| Kolgafour AB | 556627-7843 | 7 |
| Lund Lagret 1 AB | 556730-3820 | 35 |
| Lunds Byggmästaregille, AB | 556058-9888 | 45 |
| M2 Fastigheter AB | 556101-4332 | 555 |
| Malmö Börshus AB | 556115-8543 | 40 |
| Medeon Fastigheter AB | 556034-1140 | 45 |
| Neptuninnan AB | 556743-5465 | 56 |
| Ringcentralen i Hälsingborg Fastighets AB | 556115-9483 | 0 |
| Ringcentralen i Kristianstad Fastighets AB | 556100-7641 | 0 |
| Ringcentralen i Tingsryd Fastighets AB | 556240-3633 | 0 |
| Ringcentralen i Älmhult AB | 556120-9759 | 0 |
| Spillepengen Fastighets AB | 556107-5002 | 25 |
| Studentkåren 6 Fastighets AB | 556730-3499 | 143 |
| Utvecklings AB Kranen | 556286-9999 | 117 |
| Weraco AB | 556509-6418 | 59 |
| Wihlborgs A/S | 14 12 50 43 | 97 |
| Wihlborgs Ametisten 5 AB | 556686-0457 | 12 |
| Wihlborgs Boplatsgatan 5 AB | 556675-2449 | 0 |
| Wihlborgs Borgeby AB | 556675-2639 | 0 |
| Wihlborgs Bronsdolken AB | 556232-5919 | 4 |
| Wihlborgs Bytarebacken AB | 556822-0171 | 267 |
| Wihlborgs Cinder AB | 556518-5732 | 6 |
| Wihlborgs Cityfastighet AB | 556862-2848 | 0 |
| Wihlborgs Erik Menved 37 AB | 556704-3699 | 156 |
| Wihlborgs Fastigheter i Helsingborg AB | 556101-6295 | 424 |
| Wihlborgs Fastigheter i Nordvästra Skåne AB 556271-3924 | 3 | |
| Wihlborgs Fisken 18 AB | 556675-2357 | 0 |
| Wihlborgs Flintan 3 AB | 556675-2647 | 0 |
| Wihlborgs Flounderone AB | 556727-7909 | 20 |
| Wihlborgs Forskaren 3 AB | 556690-0667 | 82 |
| Wihlborgs Gallerian AB | 556704-3632 | 163 |
| Wihlborgs Gjuteriet 18 AB | 556717-2282 | 42 |
| Wihlborgs Gåsebäck AB | 556303-1326 | 9 |
| Wihlborgs Gäddan 6 AB | 556704-3681 | 8 |
| Wihlborgs Gängtappen 1 AB | 556776-3585 | 156 |
| Wihlborgs Gängtappen 2 AB | 556813-3572 | 0 |
| Wihlborgs Havskryssaren AB | 556703-0613 | 0 |
| Wihlborgs Holding AB | 556701-2827 | 0 |
| Wihlborgs Kirseberg AB | 556691-4874 | 0 |
| Wihlborgs Kranen 10 AB | 556824-7703 | 0 |
| Wihlborgs Kranen AB | 556704-6387 | 0 |
| Wihlborgs Kärnan Södra 9 AB | 556824-7661 | 0 |
| Wihlborgs Lönngatan AB | 556704-3657 | 9 |
| Wihlborgs Mauritzborg AB | 556753-3483 | 4 |
| Wihlborgs Motorseglaren AB | 556703-0605 | 0 |
| Wihlborgs Måsen 17 AB | 556627-7835 | 2 |
| Dotterbolag | Redovisat | |
|---|---|---|
| Namn | Org nr | värde |
| Wihlborgs N.Vallgat. 80–82 AB | 556675-2613 | 0 |
| Wihlborgs Nils 24 AB | 556704-3731 | 0 |
| Wihlborgs Polisett AB | 556703-0589 | 10 |
| Wihlborgs Riggen AB | 556701-5028 | 98 |
| Wihlborgs Ritaren 1 AB | 556675-2605 | 1 |
| Wihlborgs Rosengård AB | 556699-7986 | 0 |
| Wihlborgs Rubinen AB | 556862-2855 | 0 |
| Wihlborgs Sjöstaden AB | 556831-0246 | 0 |
| Wihlborgs Skrovet 3 AB | 556468-5385 | 1 |
| Wihlborgs Skrovet 4 AB | 556173-9417 | 0 |
| Wihlborgs Skrovet 5 AB | 556237-6268 | 0 |
| Wihlborgs Skrovet 6 AB | 556681-1898 | 0 |
| Wihlborgs Spanien 5 AB | 556710-4574 | 0 |
| Wihlborgs Sparven 15 AB | 556704-3624 | 235 |
| Wihlborgs Stridsyxan 4 AB | 556825-9948 | 0 |
| Wihlborgs Sufflören 3 AB | 556704-3640 | 7 |
| Wihlborgs Sydporten AB | 556726-0202 | 44 |
| Wihlborgs Tegelvägen 4 AB | 556824-7653 | 0 |
| Wihlborgs Terminalen 1 AB | 556726-1663 | 40 |
| Wihlborgs Tyfonen 1 AB | 556692-2570 | 0 |
| Wihlborgs Uvenine AB | 556695-2502 | 0 |
| Wihlborgs Vikingen 10 AB | 556675-3082 | 0 |
| Wihlborgs Väktaren 3 AB | 556743-6109 | 134 |
| Wihlborgs Zirkonen 2 AB | 556788-4852 | 17 |
| Wihlodia AB | 556301-8109 | 38 |
| WJ Bygg AB | 556060-0529 | 5 |
| 3993 |
Samtliga dotterbolag är helägda bolag och alla har säte i Malmö utom Ideon AB och Wihlborgs A/S som har säte i Lund respektive Köpenhamn. Totalt finns i koncernen 141 (140) bolag.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | ||
| – Underskottsavdrag | 7 | 29 |
| – Skillnad redovisat och skattemässigt | ||
| värde avseende derivat | 111 | 20 |
| – Övriga temporära skillnader | – | 1 |
| 118 | 50 |
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 25 Mkr (111).
Nedanstående tabeller visar koncernen och moderbolagets finansiella tillgångar och skulder värderade till till verkligt värde per kategori. Beloppen överensstämmer med redovisade värden per 31 december.
| Koncernen 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet. Innehas för handel. |
Derivat som används i säkrings- redovisning |
Låne- och kund- fordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
Verkligt värde |
|
| Andra långfristiga | ||||||
| värdepappersinnehav Långfristiga fordringar |
108 | 0 | 0 108 |
|||
| Derivat | 0 | |||||
| Kundfordringar | 25 | 25 | ||||
| Övriga fordringar | 30 | 30 | ||||
| Kassa och bank | 206 | 206 | ||||
| Summa | – | – | 369 | 0 | – | 369 |
| Räntebärande skulder | -10 488 -10 488 | |||||
| Derivat | -421 | -421 | ||||
| Leverantörsskulder | -131 | -131 | ||||
| Övriga skulder | -70 | -70 | ||||
| Summa | -421 | – | – | – | -10 689 -11 110 | |
| Koncernen 2010 | ||||||
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
0 | 0 | ||||
| Långfristiga fordringar | 23 | 23 | ||||
| Derivat | 9 | 9 | ||||
| Kundfordringar | 24 | 24 | ||||
| Övriga fordringar | 32 | 32 | ||||
| Kassa och bank | 175 | 175 | ||||
| Summa | – | 9 | 254 | 0 | – | 263 |
| Räntebärande skulder | -9 937 | -9 937 | ||||
| Derivat | -85 | -85 | ||||
| Leverantörsskulder | -93 | -93 | ||||
| Övriga skulder | -89 | -89 |
Summa -85 – – – -10 119 -10 204
| Moderbolaget 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet. Innehas för handel. |
Derivat som används i säkrings- redovisning |
Låne- och kund- fordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
Verkligt värde |
|
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
0 | 0 | ||||
| Långfristiga fordringar | 103 | 103 | ||||
| Derivat | 0 | |||||
| Kundfordringar | 2 | 2 | ||||
| Övriga fordringar | 3 | 3 | ||||
| Kassa och bank | 204 | 204 | ||||
| Summa | – | – | 312 | 0 | – | 312 |
| Räntebärande skulder | -11 914 -11 914 | |||||
| Derivat | -421 | -421 | ||||
| Leverantörsskulder | -2 | -2 | ||||
| Övriga skulder | -5 | -5 | ||||
| Summa | -421 | – | – | – | -11 921 -12 342 | |
| Moderbolaget 2010 | ||||||
| Andra långfristiga | ||||||
| värdepappersinnehav | 0 | 0 | ||||
| Långfristiga fordringar | 2 | 2 | ||||
| Derivat | 9 | 9 | ||||
| Kundfordringar | 0 | 0 | ||||
| Övriga fordringar Kassa och bank |
0 173 |
0 173 |
||||
| Summa | – | 9 | 175 | 0 | – | 184 |
| Räntebärande skulder | -10 606 -10 606 | |||||
| Derivat Leverantörsskulder Övriga skulder |
-85 | -2 -3 |
-85 -2 -3 |
Wihlborgs styrelseordförande Erik Paulsson har tillsammans med familj och bolag ett bestämmande inflytande i Peabkoncernen.
Koncernen och moderbolaget har närståenderelation med joint venture företag, se not 17.
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag, se not 36.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Transaktioner med joint venture företag |
2011 | 2010 |
| Försäljning till joint venture företag | 8 | 2 |
| Fakturering från joint venture företag | 7 | 16 |
| Ränteintäkter från joint venture företag | 2 | 0 |
| Räntekostnader till joint venture företag | 3 | 2 |
| Fordran på joint venture företag per 31 december | 94 | 10 |
| Skuld till joint venture företag per 31 december | 305 | 3 |
| Transaktioner med Peabkoncernen |
||
| Hyresintäkter från Peabkoncernen | 9 | 9 |
| Entreprenadersättningar till Peabkoncernen | 287 | 353 |
| Fordran på Peabkoncernen per 31 december | 2 | 3 |
| Skuld till Peabkoncernen per 31 december | 51 | 26 |
| Moderbolag | |||
|---|---|---|---|
| Transaktioner med joint venture företag |
2011 | 2010 | |
| Försäljning till joint venture företag | 5 | 0 | |
| Fakturering från joint venture företag | – | – | |
| Ränteintäkter från joint venture företag | 2 | 0 | |
| Fordran på joint venture företag per 31 december | – | 10 | |
| Skuld till joint venture företag per 31 december | – | – | |
Transaktioner med dotterbolag
| Försäljning till dotterbolag | 80 | 64 |
|---|---|---|
| Inköp från dotterbolag | 3 | 3 |
| Ränteintäkter från dotterbolag | 359 | 270 |
| Utdelning från dotterbolag | 110 | 242 |
| Räntekostnader till dotterbolag | 89 | 66 |
| Fordran på dotterbolag per 31 december | 9 783 | 8 637 |
| Skuld till dotterbolag per 31 december | 2 620 | 1 792 |
Vad gäller styrelse, VDs och andra ledande befattningshavares löner och ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avseende avgångsvederlag, se not 7.
Samtliga transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Balansräkningar och resultaträkningar skall fastställas på årsstämman den 26 april 2012.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Malmö den 15 mars 2012
Helen Olausson Per-Ingemar Persson Tommy Qvarfort Johan Qviberg
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Erik Paulsson Kerstin Fredriksson Anders Jarl Sara Karlsson Ordförande Vice ordförande Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 mars 2012 Deloitte AB
Johan Rasmusson Auktoriserad revisor
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sid 87–119.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder IFRS, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2011.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Malmö den 16 mars 2012
Deloitte AB
Johan Rasmusson Auktoriserad revisor
Wihlborgs är ett svenskt publikt aktiebolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Svensk kod för bolagsstyrning (koden) tillämpas av Wihlborgs. Denna rapport ingår ej i den formella årsredovisningen utan utgör en egen rapport. Wihlborgs bolagsstyrningsrapport är granskad av bolagets revisorer.
Aktieägarna påverkar bolagets styrning genom att delta och utöva sin rösträtt på årsstämman som är Wihlborgs högsta beslutande organ.
Wihlborgskoncernens ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, noteringsavtalet med Börsen, svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen och interna styrinstrument som styrelsens arbetsordning och instruktion för verkställande direktören.
berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Wihlborgs vinst.
Den största ägaren i Wihlborgs är Brinova Fastigheter AB som äger 10,1 procent av de utestående aktierna. De tio största svenska ägarna ägde vid utgången av december 2011 29,2 procent. Antalet aktieägare uppgick till 25 603 vilket är en minskning med 431 aktieägare. Andelen juridiska personer av ägandet uppgår till 78 procent och fysiska personer till 22 procent.
Andelen utländska ägare uppgick vid utgången av december till 37,4 procent vilket är en obetydlig minskning sedan förra årsskiftet.
Ytterligare information om aktien och aktieägare kan utläsas på sid 29–31.
Antal aktieägare, per 31 december
Aktieägare
Wihlborgsaktien noterades på Stockholmsbörsen den 23 maj 2005. Wihlborgs återfinns sedan oktober 2006 på Nordiska listans Mid Cap. Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till 192 Mkr. Antal registrerade och utestående aktier uppgick till 76 856 728 med ett kvotvärde om 2,50 kr per aktie. Varje aktie
Wihlborgs bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2011. I bolagets verksamhet ingår att förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter i företrädesvis Öresundsregionen samt att bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen ska ha sitt säte i Malmö. Bolagsordningen framgår i sin helhet på sid 133.
Wihlborgs årsstämma ägde rum den 28 april 2011. På stämman deltog ca 290 aktieägare som företrädde 30,2 procent av antalet utestående aktier. Stämmoprotokollet finns tillgängligt på Wihlborgs hemsida, www.wihlborgs.se.
De viktigaste besluten var i korthet:
Val av styrelseledamöter och revisorer – Antalet ledamöter beslutades till åtta stycken. Till styrelseledamöter omvaldes Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Erik Paulsson, Per-Ingemar Persson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg. Till styrelsens ordförande utsågs Erik Paulsson. Till ny huvudansvarig revisor inom Deloitte AB utsågs Johan Rasmusson.
Valberedningen – Valberedningen ska bestå av företrädare för de tre största aktieägarna, som önskar delta jämte representant för de mindre aktieägarna, i bolaget vid utgången av tredje kvartalet 2011. Valberedningen kan därutöver besluta att bolagets styrelseordförande ska ingå i valberedningen. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som representerar den största aktieägaren om inte valberedningen enats om annat. Något arvode utgår inte till valberedningen men bolaget ska svara för skäliga kostnader för att valberedningen ska fullgöra sitt uppdrag.
Beslut om aktiesplit – Årsstämman beslöt om aktiesplit med villkor 2:1. Detta innebar att varje gammal aktie ersätts med två nya genom att antalet aktier ökar från 38 428 364 aktier till 76 856 728 aktier.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier – Styrelsen är bemyndigad att till nästa årsstämma förvärva och överlåta Wihlborgsaktier motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Nyemission – Styrelsen är bemyndigad att till nästa årsstämma besluta om nyemission, motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Ett förenklat kallelseförfarande till årsstämma införs – Kallelsen i sin helhet införs enbart på hemsidan och i Post- och Inrikes Tidningar.
Koden anger att årsstämmans beslut om tillsättning av styrelse respektive revisorer bör beredas genom en av ägarna styrd, strukturerad och transparent process som ger alla aktieägare möjlighet att ge sin syn på och lämna förslag i respektive fråga och som skapar goda förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valberedningen är årsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningen i Wihlborgs har därför arbetat med förslag till årsstämmoordförande, styrelseordförande, styrelseledamöter, arvoden till styrelsen samt revisorer och deras arvode.
I enlighet med årsstämmans beslut offentliggjordes namnen på valberedningens ledamöter i oktober 2011. I valberedningen ingår Bo Forsén från Brinova Fastigheter AB, Eva Gottfridsdotter-Nilsson Länsförsäkringar Fondförvaltning AB, Sten K Johnson från Tibia Konsult AB och Krister Eurén från de mindre aktieägarna. Ledamöterna för de tre största ägarna i valberedningen representerar 15,2 procent av rösterna i Wihlborgs. I valberedningen har Bo Forsén utsetts till ordförande.
Valberedningen har sammanträtt två gånger. Som underlag för sitt arbete har valberedningen haft samtal med styrelsens ledamöter samt möten med ordförande, VD och bolagets revisor. Valberedningen har informerats om bolagets strategi, riskhantering och kontrollfunktioner. Valberedningen har också tagit del av styrelsens egen utvärdering.
Inför årsstämman den 26 april 2012 föreslår valberedningen att styrelsen består av åtta ledamöter. Valberedningen föreslår vidare omval av styrelseledamöterna Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Erik Paulsson, Per-Ingemar Persson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg. Till styrelsens ordförande föreslås Erik Paulsson. Arvodet till styrelsen föreslås utgå med totalt 940 000 kronor (940 000). Till styrelsens ordförande utgår ett arvode om 220 000 kronor (220 000) och till övriga ledamöter 120 000 kronor (120 000), förutom VD Anders Jarl.
Valberedningen föreslår omval av Deloitte AB som revisor med omval av Johan Rasmusson som huvudansvarig revisor intill tiden för 2013 års ordinarie årsstämma.
| Namn | Representerar | Andel av Röster |
Andel av Röster |
|---|---|---|---|
| 2011–12–31 | 2011–09–30 | ||
| Bo Forsén | Brinova | 10,1 | 10,1 |
| Sten K Johnson | Tibia | 3,0 | 3,1 |
| Eva Gottfridsdotter-Nilsson | Länsförsäkringar | 2,1 | 2,2 |
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt enligt en fastställd arbetsordning. Enligt Wihlborgs bolagsordning ska styrelsen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter. Vid årsstämman i april 2011 omvaldes Erik Paulsson till ordförande i styrelsen och i det efterföljande styrelsemötet utsågs Kerstin Fredriksson till vice ordförande. Bolagets ekonomioch finanschef, Christer Johansson, har arbetat som styrelsens sekreterare.
I Wihlborgs styrelse finns kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Bland ledamöterna finns djupa kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering och affärsutveckling.
Styrelsen uppfyller kodens och Stockholmsbörsens noteringskrav att högst en styrelseledamot får arbeta operativt i den löpande verksamheten. Verkställande direktören Anders Jarl ingår i styrelsen. Majoriteten av styrelsen är oberoende av förhållanden till bolaget och bolagsledningen. Under 2011 har styrelsen haft nio styrelsemöten inklusive konstituerande- och per capsulam sammanträden. Av de nio styrelsesammanträdena har sju sammanträden varit ordinarie.
| februari | Nr 1 | Bokslutskommuniké, rapport revisorerna, finansrapport, utvärdering styrelsens arbete inför årsstämman, värderingar |
|---|---|---|
| april | Nr 2 | Kvartalsrapport 1, projekt, förvärv och försäljningar |
| april | Nr 3 | Konstituerande sammanträde |
| juni | Nr 4 Projekt, förvärv och försäljningar, finansrapport, analys Danmark |
|
| augusti | Nr 5 | Kvartalsrapport 2, projekt, förvärv och försäljningar, lånestruktur |
| september Nr 6 Förvärv | ||
| november Nr 7 | Kvartalsrapport 3, förvärv och försäljningar, finansrapport, planering revision |
|
| december | Nr 8 Budget, strategi, marknad, finansrapport | |
| december | Nr 9 Förvärv |
Styrelsens ledamöter, oberoende, antal sammanträden och närvaro
| Ober av Företaget |
Ober av större ägare |
Antal s-möten/ deltagande |
|
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson, ordf | nej | nej | 8 av 8 |
| Kerstin Fredriksson, vice ordf | ja | ja | 8 av 8 |
| Per-Ingemar Persson | ja | ja | 8 av 8 |
| Anders Jarl | nej | ja | 8 av 8 |
| Sara Karlsson | ja | ja | 8 av 8 |
| Helen Olausson | ja | ja | 8 av 8 |
| Tommy Qvarfort | ja | ja | 8 av 8 |
| Johan Qviberg | ja | ja | 8 av 8 |
Wihlborgs saknar särskilda revisions- och ersättningsutskott till följd av bolagets storlek. För att följa kreditmarknadens utveckling finns ett ränteråd i Wihlborgs. Ränterådet sammanträder varje månad och lämnar förslag och rapporter till styrelsen fortlöpande. Ränterådet består av Sara Karlsson, Per-Ingemar Persson, Tommy Qvarfort, Anders Jarl samt ekonomi- och finanschefen Christer Johansson. Rådet saknar beslutanderätt i finansfrågor.
Styrelsen arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen, som utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Wihlborgs bolagsordning är föremål för årlig översyn.
Styrelsen ska enligt arbetsordningen tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden. Verkställande direktörens prestationer utvärderas årligen och jämförs då med fastställda lång- och kortsiktiga mål.
Styrelsen ska vidare fortlöpande utvärdera Wihlborgs handläggningsrutiner, riktlinjer för förvaltning och placering av bolagets medel. Styrelsen ska fastställa mål, väsentliga policies och strategiska planer för Wihlborgs samt fortlöpande övervaka såväl efterlevnaden av dessa som att de, efter rapport från verkställande direktören, blir föremål för uppdatering och översyn.
Totalt ska sex ordinarie styrelsemöten hållas per kalenderår, utöver det konstituerande mötet. Sammanträdena behandlar bland annat ekonomiska rapporter, finansrapporter, försäljningar och investeringar, aktuella marknadsfrågor samt personalfrågor. Extra möten kan hållas för överläggning och beslut i ärenden som inte kan hänskjutas till ordinarie styrelsemöten.
Enligt arbetsordningen åligger det styrelsens ordförande att, genom kontakt med verkställande direktören, följa Wihlborgs utveckling och se till att styrelseledamöterna genom verkställande direktörens försorg får den information som behövs. Styrelsens ordförande ska även samråda med verkställande direktören i strategiska frågor samt tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen, bolagsordningen eller koden för bolagsstyrning.
Verkställande direktören – är ansvarig för bolagets löpande förvaltning och att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, instruktioner och anvisningar. I Wihlborgs arbetsordning för styrelsen ingår en instruktion för verkställande direktören som har att tillse att styrelsen erhåller erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, att styrelsen hålls informerad mellan styrelsemötena, samt att den ekonomiska rapporteringen fullföljs på ett sådant sätt att styrelsen kan göra en välgrundad bedömning. Vidare ingår en särskild rapporteringsinstruktion med angivande av tidplaner.
Enligt koden för bolagsstyrning ska styrelsen på årsstämman presentera förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Styrelsen i Wihlborgs föreslår att ersättningar och andra anställningsvillkor ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen ska vara maximerad och relaterad till den fasta lönen och ska utges i kontanter. I förekommande fall ska ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas intresse. Villkoren för övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna och utgöras i huvudsak av bilförmån.
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda förutom verkställande direktören. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen på eget kapital och är maximerad till ett basbelopp per år och anställd.
Pensionsåldern är 65 år för samtliga i koncernledningen. Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen per år under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller ITP-planen eller motsvarande. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska inte överstiga 24 månadslöner. Avgångsvederlaget ska avräknas mot andra inkomster.
Hela styrelsen förutom verkställande direktören beslutar om principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen samt verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Principerna för anställningsvillkoren är oförändrade mot tidigare.
| Lön | Övriga förmåner | Pension | Summa | |
|---|---|---|---|---|
| Verkställande direktör | 3 366 | 81 | 1 172 | 4 619 |
| Övriga i koncernledningen 4 763 | 179 | 1 550 | 6 492 |
Övriga förmåner utgörs av förmån för bil och drivmedel.
Revisorn i bolaget ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och löpande bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Granskningen utmynnar i att en revisionsberättelse avges efter räkenskapsårets slut till årsstämman.
Valberedningen lämnar förslag på revisorer till årsstämman.
Vid årsstämman 2011 omvaldes Deloitte AB med ny huvudansvarig revisor Johan Rasmusson som Wihlborgs revisor för en period om ett år och nästa val blir därför i samband med årsstämman 2012. Han saknar uppdrag i bolag vilka är närstående till Wihlborgs större ägare eller verkställande direktör. Johan Rasmusson är, vid sidan av Wihlborgs revisionsuppdrag, revisor i följande större uppdrag: Atea, Aller Media och Skånska Energi.
Vid styrelsesammanträdet som behandlar bokslutet är Johan Rasmusson personligen närvarande och lämnar en rapport över den slutliga granskningen av bolagets räkenskaper. Dessutom lämnar revisorn fortlöpande information till styrelsen som revisionsutskott över de granskningar som genomförs under året.
Förutom sitt revisionsuppdrag har Deloitte bistått Wihlborgs i uppdrag som rört skatt och redovisningsfrågor.
Vid årsstämman 2012 har valberedningen föreslagit omval av Deloitte AB som revisor och omval av Johan Rasmusson som huvudansvarig revisor.
| Arvode och kostnadsersättning till revisorerna, tkr | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 2011 | 2010 | ||
| Deloitte AB | ||||
| Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet |
2 050 | 2 000 | ||
| utöver revisionsuppdraget | 250 | 250 | ||
| Skatterådgivning | 384 | 235 | ||
| Andra uppdrag | 97 | – | ||
| Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s | ||||
| Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet |
54 | 58 | ||
| utöver revisionsuppdraget | – | – | ||
| Skatterådgivning | 109 | 109 | ||
| Andra uppdrag | 54 | 38 |
Styrelseordförande Båstad, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag Styrelseordförande i Backahill AB, Fabege AB och SkiStar AB. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB och Nolato AB.
Innehav i Wihlborgs 67 568 aktier med familj och bolag. Dessutom tillkommer ett aktieinnehav via Brinova Fastigheter AB.
Vice styrelseordförande Trelleborg, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag Ledamot i kommunstyrelsen, kommunfullmäktige och tekniska nämnden i Trelleborg. Styrelseledamot i Skånet AB, Swedbanks lokalstyrelse Trelleborg, Trelleborgs Bredbandsbolag och Trelleborgs kommuns Utvecklings AB.
Innehav i Wihlborgs 400 aktier
Anders Jarl Styrelseledamot Malmö, född 1956 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning Verkställande direktör i Wihlborgs
Innehav i Wihlborgs 334 676 aktier i eget innehav och bolag. 112 700 aktier i kapitalförsäkring.
Sara Karlsson Styrelseledamot Båstad, född 1969 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning Entreprenör Båstad Företagsby
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Topeja Holding AB, Scandinavian Resort AB och Backahill.
Innehav i Wihlborgs 21 880 aktier med familj
Styrelseledamot Stockholm, född 1968 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning Mittkapital i Jämtland & Västernorrland AB
Styrelseordförande AB Jämtsol, Airport Race Östersund AB och Skilodge Tänndalen AB. Styrelseledamot i Lantmäteriet, Skärvångens Bymejeri AB ,Skärvångens Slakt & Chark AB, Trångsvikens Chark AB och Trångsviksbolaget AB.
Innehav i Wihlborgs
–
Styrelseledamot Lund, född 1956 Invald i styrelsen 2010
Huvudsaklig sysselsättning Koncerndirektör i Veidekke ASA
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier.
Innehav i Wihlborgs: 2 000 aktier i privat kapitalförsäkring.
Styrelseledamot Malmö, född 1944 Invald i styrelsen 2006
Huvudsaklig sysselsättning VD Eremas Holding AB
Övriga styrelseuppdrag Styrelseordförande i Abitare Fastighetsutveckling AB och ApQ EL AB
Innehav i Wihlborgs 100 000 aktier
Styrelseledamot Stockholm, född 1981 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning Egen företagare
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Investment AB Öresund, Ingora Media AB och Tjänstebolaget Sverige AB.
Innehav i Wihlborgs 715 000 aktier
Med revisionsuppdrag avses granskning av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Kodens övergripande syfte är att bidra till en förbättrad styrning av svenska bolag så att de uppfyller ägarnas krav på avkastning på det insatta kapitalet. De avvikelser som förekommer från reglerna i koden ska redovisas och motiveras enligt principen "följ eller förklara". Skälen för varje avvikelse ska tydligt redovisas. Wihlborgs avvikelser har varit följande:
Något särskilt revisionsutskott har ej inrättats utan hela styrelsen förutom VD har fullgjort revisionsutskottets arbetsuppgifter.
Något särskilt ersättningsutskott har ej inrättats utan hela styrelsen förutom VD har fullgjort ersättningsutskottets arbetsuppgifter. Vid behandling av dessa ärenden har inte någon från företagsledningen varit närvarande.
Styrelsens motiv till att inte inrätta något revisions- och ersättningsutskott är att bolagets storlek ej motiverar detta. Frågorna kan behandlas i anslutning till ordinarie sammanträde.
Enligt aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Wihlborgs tillämpar COSO, Internal Control – Integrated Framework, som är ett internationellt erkänt och mycket vedertaget ramverk för intern kontroll för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön utformas av styrelsen, koncernledningen och bolagets personal i syfte att uppnå att bolaget tillämpar lagar och förordningar, har en effektiv organisation och att bolaget har en god finansiell rapportering.
Kontrollmiljön – har en stark betydelse för organisationen och är grunden för en god intern kontroll.
För att kunna säkerställa en god intern kontroll och göra en korrekt riskbedömning finns en arbetsordning. Av denna framgår ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören för att uppnå en effektiv bedömning av risker i verksamheten och den finansiella rapporteringen. En årlig uppdatering sker av arbetsordningen och de etiska riktlinjerna som gäller för styrelsen och bolagets anställda.
Styrelsen har i sin arbetsordning klarlagt beslutsdelegeringen till ledningen för den finansiella rapporteringen. Organisationsstrukturen hos Wihlborgs möjliggör en effektiv intern kontroll. Bolagets organisation i förvaltningsområden med en förvaltningschef i ledningen har ett definierat ansvar med befogenheter. Detta har beskrivits i en instruktion för tecknande av hyresavtal, attestregler och projektanmälningar. Koncernrapporteringen för Wihlborgs 141 dotterbolag är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot den externa redovisningen vid varje rapporttillfälle. I enlighet med Wihlborgs personalpolicy har medarbetare som jobbar med ekonomiska frågor individuella utbildningsplaner för att säkerställa kompetensen inom området.
Övergripande policies finns för finans, IT, information, inköp, jämställdhet och personal.
Wihlborgs har signerat Global Compact till FN vilket innebär att bolaget skrivit under de tio principer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption. Signeringen innebär att bolaget årligen kommer att rapportera om nuläget i den så kallade Communication On Progress. Wihlborgs har också valt att starta en hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Initiative). Hållbarhetsredovisningen lämnas för första gången avseende verksamhetsåret 2011. Redovisningen kommer att integreras med den redovisning som krävs för Global Compact.
Riskbedömning – Wihlborgs genomför fortlöpande en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. En riskanalys visar att den interna kontrollen är särskilt betydande avseende:
I samråd med ledningen och revisorerna bedöms riskerna årligen.
Kontrollaktiviteter – syftar till att skapa metoder för bolaget att hantera risker. Avsikten är att aktiviteterna ska förebygga, notera och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna ska säkra intäkterna och tillgångarna, kontrollera riktigheten och tillförlitligheten i de finansiella rapporterna men även säkerställa att fastställda regelsystem efterföljs.
Rapportering sker månadsvis från verksamheten. Uppföljning sker av det ekonomiska utfallet i jämförelse med budget. Månadsvis träffas koncernledningen och förvaltningschefsledningen för att rapportera om avvikelser och större nyuthyrningar och uppsägningar. En gång i kvartalet träffas också projektledare och förvaltningschefer för att samordna frågor i om- och nybyggnadsärenden med den löpande förvaltningen.
Kvartalsvis upprättar en central enhet koncernredovisning samt finansiell rapportering. Vid dessa tillfällen upprättas också en fastighetstabell som belyser hyresvärde, löpande hyresintäkter, vakanser, driftsöverskott, fastighetsvärdering och avkastning vid denna tidpunkt.
Verkställande direktör Malmö, född 1956 Anställd i Wihlborgs sedan 2001
Innehav i Wihlborgs 334 676 aktier i eget innehav och bolag. 112 700 aktier i kapitalförsäkring.
Thomas Bråhagen
Fastighetschef Malmö, född 1955 Anställd i Wihlborgs sedan 1990
Innehav i Wihlborgs 15 236 aktier i eget innehav och via bolag.
Mårten Edstrand
Projekt- och utvecklingschef Falsterbo, född 1966 Anställd i Wihlborgs sedan 2009
Innehav i Wihlborgs 29 272 aktier i eget innehav och via bolag.
Christer Johansson
Ekonomi- och finanschef Svedala, född 1948 Anställd i Wihlborgs sedan 1996
Innehav i Wihlborgs 28 260 aktier i eget innehav och via bolag.
Iréne Johansson Informationschef Malmö, född 1953 Anställd i Wihlborgs sedan 1992
Innehav i Wihlborgs 15 096 aktier i eget innehav och via bolag.
Information och kommunikation – Informationsavdelningen ansvarar för att den externa informationen bedrivs enligt börskontraktet. I bolagets informationspolicy beskrivs bland annat hur den finansiella rapporteringen ska ske.
Styrelsen får information om risker för fel i den finansiella rapporteringen och den interna kontrollen från revisorerna i samband med helårsbokslutet samt delårsrevisionen.
Genom intranätet får Wihlborgs medarbetare kontinuerlig information kring uppdatering av riktlinjer och policies.
Wihlborgs hemsida uppdateras kontinuerligt i syfte att anpassa och förbättra den externa informationsgivningen till marknadens krav.
Uppföljning – För att garantera kvaliteten på kontrollsystemet sker uppföljning och utvärdering kontinuerligt. Löpande uppföljning sker per delmarknad till ledningen och eventuella brister som då har uppstått i den interna kontrollen åtgärdas.
Koncernledningen rapporterar till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt gör en översiktlig granskning av bokslutet för tredje kvartalet. Revisionen lämnar årligen minst två gånger sin bedömning om bolagets interna kontroll till styrelsen.
Intern revision – Kontinuerligt pågår, som ett komplement till den externa revisionen, ett arbete med egna utvärderingar av den interna kontrollen i de viktigaste rutinerna i bolaget. När dessutom organisationen är enkel och verksamheten geografiskt begränsad har styrelsen funnit att tillsättande av en internrevision inte är nödvändig.
Malmö den 15 mars 2012
Erik Paulsson Kerstin Fredriksson Anders Jarl Sara Karlsson Ordförande Vice ordförande Verkställande direktör
Helen Olausson Per-Ingemar Persson Tommy Qvarfort Johan Qviberg
Till årsstämman i Wihlborgs Fastigheter AB (publ.)
Organisationsnummer 556367-0230
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för räkenskapsåret 2011 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Malmö den 16 mars 2012 Deloitte AB
Johan Rasmusson Auktoriserad revisor
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning, Mkr | |||||
| Hyresintäkter | 1 445 | 1 294 | 1 236 | 1 168 | 1 035 |
| Driftsöverskott | 1 042 | 921 | 888 | 832 | 723 |
| Förvaltningsresultat | 656 | 604 | 541 | 450 | 444 |
| Värdeförändringar | 179 | 603 | 82 | -637 | 1 058 |
| Skatt | -170 | -285 | -136 | 138 | -388 |
| Årets resultat | 665 | 922 | 487 | -49 | 1 114 |
| Balansräkning, Mkr | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 18 046 | 16 678 | 14 418 | 13 620 | 13 397 |
| Övriga anläggningstillgångar | 234 | 160 | 164 | 181 | 104 |
| Kortfristiga fordringar | 97 | 75 | 69 | 99 | 63 |
| Likvida medel | 206 | 175 | 281 | 140 | 147 |
| S:a tillgångar | 18 583 | 17 088 | 14 932 | 14 040 | 13 711 |
| Eget kapital | 5 600 | 5 206 | 4 417 | 4 134 | 4 473 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 459 | 1 321 | 1 049 | 924 | 1 078 |
| Övriga långfristiga skulder | 10 974 | 8 263 | 8 472 | 7 154 | 7 833 |
| Kortfristiga skulder | 550 | 2 298 | 994 | 1 828 | 327 |
| S:a eget kapital och skulder | 18 583 | 17 088 | 14 932 | 14 040 | 13 711 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på eget kapital, % | 12,3 | 19,0 | 11,8 | -1,2 | 27,9 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,6 | 9,0 | 6,1 | 2,8 | 14,0 |
| Soliditet, % | 30,1 | 30,5 | 29,6 | 29,4 | 32,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,8 | 3,1 | 2,7 | 2,2 | 2,7 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 58,1 | 59,6 | 61,3 | 60,7 | 58,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,9 | 1,9 | 2,0 | 2,0 | 1,7 |
| Aktierelaterade nyckeltal | |||||
| Resultat per aktie, kr | 8,65 | 12,05 | 6,72 | -0,66 | 14,54 |
| Resultat före skatt per aktie, kr | 10,86 | 15,78 | 8,59 | -2,52 | 19,61 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 8,54 | 7,90 | 7,46 | 6,05 | 5,80 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet före | |||||
| förändring av rörelsekapitalet per aktie, kr | 8,54 | 7,86 | 7,43 | 6,02 | 5,68 |
| Eget kapital per aktie I, kr | 72,86 | 67,74 | 58,95 | 55,42 | 58,15 |
| Eget kapital per aktie II, kr | 92,04 | 85,12 | 73,15 | 68,39 | 72,85 |
| Börskurs per aktie, kr | 91,00 | 97,50 | 66,25 | 50,00 | 57,88 |
| Utdelning per aktie, kr (år 2011 = föreslagen utdelning) | 3,75 | 3,50 | 3,38 | 3,25 | 3,13 |
| Aktiens direktavkastning, % | 4,1 | 3,6 | 5,1 | 6,5 | 5,4 |
| Aktiens totalavkastning, % | -3,1 | 52,3 | 39,0 | -8,2 | -15,1 |
| P/E-tal I, ggr | 10,5 | 8,1 | 9,9 | neg | 4,0 |
| P/E-tal II, ggr | 14,5 | 16,7 | 12,1 | 11,2 | 13,9 |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 76 857 | 76 857 | 74 928 | 72 428 | 74 862 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 76 857 | 76 492 | 72 532 | 74 416 | 76 608 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Antal fastigheter | 247 | 249 | 241 | 247 | 245 |
| Fastigheternas redovisade värde, Mkr | 18 046 | 16 678 | 14 418 | 13 620 | 13 397 |
| Direktavkastning, % - Alla fastigheter | 5,8 | 6,1 | 6,3 | 6,5 | 6,0 |
| Direktavkastning, % - Exkl projektfastigheter | 6,2 | 6,3 | 6,9 | 6,9 | 6,2 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 365 170 | 1 369 064 | 1 269 193 | 1 257 410 | 1 241 445 |
| Hyresintäkter, kr per kvm | 1 057 | 1 034 | 985 | 968 | 914 |
| Driftsöverskott, kr per kvm | 760 | 741 | 719 | 699 | 650 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % - Alla fastigheter | 91 | 93 | 91 | 93 | 93 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % - Exkl projektfastigheter | 92 | 94 | 94 | 94 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 72 | 73 | 72 | 71 |
| Medarbetare | |||||
| Antal anställda vid periodens slut | 87 | 86 | 80 | 81 | 84 |
| Genomsnittligt antal anställda | 86 | 83 | 81 | 82 | 82 |
För definitioner till nyckeltal se sid 131
I nyckeltal där årets resultat eller eget kapital ingår avses resultat eller eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande om inget annat anges.
Avkastning på eget kapital Resultat i procent av genomsnittligt eget kapital, exklusive innehav utan bestämmande inflytande.
Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt, med återläggning av räntekostnader och värdeförändring derivat, i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat ökat med räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Nyckeltalen är baserade på moderbolagets aktieägares andel av eget kapital och resultat. Det finns inga utspädningseffekter av potentiella aktier att beakta. Omräkning har skett för under år 2011 genomförd aktiesplit 2:1.
Resultat per aktie Resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat före skatt per aktie Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapitalet per aktie
Kassaflöde från den löpande verksamheten efter avdrag för aktuell skatt före förändring av rörelsekapital i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Eget kapital per aktie I Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Beräknat som eget kapital per aktie I, men utan belastning av uppskjuten skatt. Eget kapital har ökats med redovisad uppskjuten skatteskuld.
Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskursen vid årets början.
P/E-tal I, ggr Börskurs per aktie dividerad med resultat per aktie.
P/E-tal II, ggr Börskurs per aktie dividerad med förvaltningsresultat, belastat med 26,3 procent skatt, per aktie.
Nyckeltalen är baserade på fastighetsbeståndet per den 31 december respektive år. Hyresintäkterna avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 1 januari nästföljande år. Driftsöverskottet är baserat på fastigheternas intjäningsförmåga per 1 januari nästföljande år.
Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Wihlborgs ägo vid periodens slut.
Fastigheternas redovisade värde Redovisat värde för koncernens fastighetsbestånd vid periodens slut.
Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra på outhyrda ytor.
Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas redovisade värde vid periodens slut.
Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Hyresintäkter per kvm Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.
Driftsöverskott per kvm Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta.
Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Konferensrum i fastigheten Svea 7 i centrala Helsingborg.
c) om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören, och
Produktion Wihlborgs i samarbete med Adamsson Appelfeldt Advertising. Fotografer Felix Gerlach (interiör och exteriör), Peter Westrup (porträtt). Tryckeri Holmbergs. Tryckt på Svanenmärkt papper, licensnummer 341 140.
Malmö – Huvudkontor
Wihlborgs Fastigheter AB Box 97, 201 20 Malmö Besök: Dockplatsen 16 Telefon: 040-690 57 00 Fax: 040-690 57 01
Wihlborgs Fastigheter AB Garnisonsgatan 25 A 254 66 Helsingborg Telefon: 042-490 46 00 Fax: 042-490 46 01
Wihlborgs Fastigheter AB Ideon Science Park Scheelevägen 17 223 70 Lund Telefon: 040-690 57 00
Wihlborgs A/S Ellekær 6, opgang C DK-2730 Herlev, Danmark Telefon: +45 396 161 57 Fax: +45 396 161 58
www.wihlborgs.se [email protected] Styrelsens säte: Malmö Organisationsnummer: 556367-0230
MILJÖMÄRKT 341 T 140 RY C K S A K
Med hjälp av vårt engagemang och våra fastigheter ska vi skapa förutsättningar för näringslivet i Öresundsregionen att utvecklas positivt.
wihlborgs.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.