Annual Report • Mar 19, 2010
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Öresund med fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 14,4 miljarder kronor. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 1,3 miljoner kvadratmeter med ett sammanlagt hyresvärde om 1,4 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av kommersiella lokaler.
Bolaget är noterat på OMX Nordiska listan, Mid Cap.
Årsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum onsdagen den 21 april 2010 klockan 17.00 på Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A i Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast torsdagen den 15 april 2010, dels anmäla sitt deltagande per brev till Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, 201 20 Malmö, eller per telefon 040-690 57 70, telefax 040-23 45 52 eller e-post till [email protected]. Anmälan skall vara Wihlborgs tillhanda senast torsdagen den 15 april 2010 klockan 16.00.
Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress, telefonnummer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före den 15 april 2010.
Delårsrapport januari-mars: 21 april Halvårsrapport januari-juni: 7 juli Delårsrapport januari-september: 28 oktober
| Nyckeltal1 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 236 | 1 168 |
| Driftsöverskott, Mkr | 888 | 832 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 541 | 450 |
| Avkastning på eget kapital, % | 11,8 | -1,2 |
| Soliditet, % | 29,6 | 29,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,7 | 2,2 |
| Resultat per aktie, kr | 13,43 | -1,32 |
| Kassaflöde från löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, per aktie, kr | 14,86 | 12,04 |
| Utdelning per aktie, kr2 | 6,75 | 6,50 |
För definitioner se sid 88. För år 2009 avses styrelsens förslag till utdelning.
2
18 Öresundsmarknaden
21 Fastighetsbestånd
77 Årsredovisningens undertecknande
2009 blev ytterligare ett framgångsrikt år för Wihlborgs. Årets resultat ökade med hela 536 miljoner till 487 miljoner. Då ingår även i år nedskrivningar av förvaltningsfastigheter till följd av ökade direktavkastningskrav. Dessa balanseras dock till största delen av att vi i enlighet med nya IFRS-regler skrivit upp värdet på vår projektportfölj. Nettot blev en värdeökning med 16 miljoner.
Årets resultat tycker jag att vi, i tider med kreditåtstramningar och en konjunktur som har jämförts med 1930-talets depression, har all anledning att vara nöjda med.
Det som vi kanske är mest nöjda med är att vi för femte året i rad kan leverera ett bättre förvaltningsresultat, vilket 2009 blev drygt 20 procent bättre än 2008. Visserligen har fastighetsbolagen, trots den hotfulla marknadsbilden under 2009, haft en gynnsam situation med relativt låg arbetslöshet och låga räntor. Det senare gagnar naturligtvis särskilt oss som i huvudsak finansierar verksamheten med rörliga räntor.
Vi koncentrerar sedan länge verksamheten på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. En region som har klarat lågkonjunkturen bra. Framtiden ter sig också ljus med en rad intressanta projekt.
Uthyrningsgraden i Wihlborgs förvaltningsbestånd är oförändrad 94 procent. Hyresnivåerna är också stabila på nivåer över 2 000 kronor för bästa lägen som Västra hamnen.
Vi är marknadsledande när det gäller kommersiella lokaler i Öresundsregionen. Det, tillsammans med att vi primärt arbetar på några väl utvalda områden i regionens viktigare städer, gör att vi oftast är förstavalet för såväl nya som befintliga kunder. Vår ledande position ger oss också skalfördelar som förbättrar såväl våra marginaler som vår konkurrenskraft.
Bakom våra framgångar ligger också en långsiktig och aktiv utveckling av attraktiva kontorsytor på områden som Centrum och Berga i Helsingborg, Ideon i Lund, Herlev i Köpenhamn samt i Malmö Centrum, Medeon och inte minst på Dockan. Det senare ansett som ett av landets bästa kontorslägen.
Utveckling innebär att vi ibland väljer att, på ett ansvarsfullt sätt, sälja fastigheter som inte passar vår strategi. På så sätt skapar vi utrymme för att utveckla nya områden och lokaler. Förvisso var antalet transaktioner, primärt beroende på restriktivare banker, få under 2009. Vi sålde dock 18 000 kvm, fördelat på tio olika fastigheter varav fem fanns i Malmö. Den totala köpeskillingen översteg värderingen från föregående årsskifte med 54 miljoner.
Vi fortsätter att bygga ut Dockan i Malmö. Region Skåne flyttar in i sina nya lokaler till hösten 2010. Därefter räknar vi med att fortsätta utbyggnaden med ett nytt kontorsprojekt.
Vi har under året också förvärvat två fastigheter om totalt 21 000 kvm som kompletterar och förstärker vår redan intressanta projektportfölj i och vid Dockan.
Vi förvärvade under 2009 Kockums huvudkontor, den så kallade Gängtappen, ett av Malmös mest kända hus. På tillhörande tomt har vi utökat byggrätten med nästan 15 000 kvm.
I december förvärvade vi 5 300 kvm nybyggda lokaler i Varvsstaden beläget intill Dockan. Där har Sveriges Television flyttat in. I affären ingår också en byggrätt
om 8 800 kvm. Där planerar vi för Media Evolution City (MEC) – en byggnad avsedd för mediarelaterade företag. Det finns ett färdigprojekterat hus klart att bygga så snart vi har hyresgäster på plats. Med MEC, går vi in i ett nytt framtidssegment för Malmö.
För att ytterligare öka Dockans attraktionskraft driver vi på arbetet med detaljplanen för att här kunna bygga ett hotell. Med läget intill havet och närheten till Centralstationen/Citytunneln tror vi att det blir Malmös mest attraktiva hotell.
I Lund forstätter arbetet med att utveckla Ideon, som blir allt intressantare med närheten till Max Lab IV och ESS. Dessutom kan vi, så snart medarbetarna flyttat in i sina nya lokaler på Dockan, börja utveckla Region Skånes nuvarande lokaler i Lund. Det är i sig en utmaning, men vi har en rad uppslag att arbeta med.
Dessa utvecklingsprojekt kan och får vi driva eftersom våra intressenter som till exempel kunder, finansiärer och myndigheter vet att vi levererar det vi lovat. Kort sagt – vi tar ansvar för våra åtaganden oavsett om det gäller en läckande kran eller utvecklingen av ett nytt område. Det är nödvändigt för oss som skall vara det prioriterade fastighetsbolaget för alla våra intressenter – som vi på hemmaplan möter nästan dagligen.
Vi tar också ansvar för en hållbar utveckling genom en rad långsiktiga aktiviteter för att minimera belastningen på vår miljö. Dit hör våra tydliga och krävande mål, sanering av fastigheter och minskad energiförbrukning. Men också investeringar som till exempel akvifäranläggningen som reducerar CO2 -utsläppen från våra fastigheter på Dockan till noll. En annan är våra gasdrivna servicebilar. Miljöarbetet fortsätter nu genom en kartläggning av en rad processers miljöpåverkan. Vi har bland annat initierat ett projekt för att mäta CO2 -utsläpp per arbetsplats. Det blir grunden för fler åtgärder.
Ambitioner är bra. Vi har emellertid också finansiell och personell kapacitet att leverera kreativa lösningar på ett ansvarsfullt sätt i såväl goda som mer osäkra tider.
Vi har en stabil balansräkning med löpande kassaflöden som medger nya intressanta affärer. Vi har en decentraliserad organisation med kompetenta, engagerade och inte minst kreativa och ansvarsfulla medarbetare som kan driva dessa affärer.
Medarbetare som jag vill tacka för synnerligen goda insatser under 2009 och som jag är övertygad om presterar lika väl under 2010. På så sätt skapar vi värden för våra aktieägare och alla andra intressenter.
Malmö i mars 2010
Anders Jarl Verkställande direktör
Den ordinarie bolagstämman den 9 maj år 2005 beslutade i enlighet med styrelsens förslag att ändra firma från Wihlborgs Fastigheter AB till Fabege AB. Detta skedde som en följd av förestående utdelning av bolagets fastighetsbestånd i Öresundsregionen under firma Wihlborgs Fastigheter AB. Nedan presenteras historiken bakom utvecklingen av fastighetsbeståndet i Öresundsregionen. Det bolag som nedan fram till och med år 2004 benämns Wihlborgs Fastigheter AB avser nuvarande Fabege AB.
1993 I samband med en nyemission om 371 Mkr förvärvar Wihlborgs 33 fastigheter i Sverige, varav 22 fastigheter i Malmö och Helsingborg. Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs.
1995 Fastighets AB Stillman förvärvas.
2004 Wihlborgs förvärvar det Stockholmsbaserade fastighetsbolaget Fabege. I december föreslår styrelsen i Wihlborgs att på den ordinarie bolagsstämman den 9 maj 2005 genom Lex ASEA dela ut och särnotera fastighetsbeståndet i Öresundsregionen.
2005 Det utdelade bolaget får namnet Wihlborgs Fastigheter AB och det utdelande bolaget namnändrar till Fabege AB. Den 23 maj 2005 noteras Wihlborgs Fastigheter AB på Stockholmsbörsens O-lista.
Wihlborgs fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt skapas genom att verksamheten karaktäriseras av en tydlig kassaflödesorienterad strategi, där skapande och realisering av förädlingsvärden är en viktig del. Tillsammans med en tydlig utdelningspolicy är det övergripande målet att skapa en god totalavkastning för aktieägarna.
Wihlborgs skall, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter.
Wihlborgs skall vara det ledande och mest lönsamma fastighetsbolaget på Öresundsmarknaden. För att uppnå detta mål skall Wihlborgs:
Aktivt bearbeta hyresmarknaden för att nå nya kunder samt stärka varumärket för att bli kundernas förstahandsval. ■
Wihlborgs skall uppvisa:
Ovanstående finansiella mål skall uppnås genom ett aktivt arbete med såväl tillgångar och skulder som kapitalstruktur. Wihlborgs skall alltid ha en kapitalstruktur som ger bästa avkastning till aktieägarna med beaktande av risk.
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra del av det resultat som fastighetsförvaltningen genererar, dels överföra realiserade förädlingsvärden:
1 Riskfri ränta är definierad som räntan för en 5-årig svensk statsobligation.
2 Förvaltningsresultat belastat med 26,3 procent schablonskatt.
3 Skillnaden mellan försäljningspris och totalt investerat kapital belastat med 26,3 procent schablonskatt.
Wihlborgs karaktäriseras av en platt organisation med korta beslutsvägar. Wihlborgs organisation skall verka för att både öka resultatet från den löpande förvaltningen och samtidigt skapa nya affärer.
Wihlborgs Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556367-0230, är moderbolag i en koncern med totalt 125 koncernbolag och sex joint ventures.
Wihlborgs äger 40 procent av Medeon AB, vilket är ett marknadsföringsbolag som drivs tillsammans med Malmö Stad.
Wihlborgs och Ikano Fastighets AB äger 50 procent vardera av Ideon Center AB. Bolaget svarar för marknadsföring av Ideon samt tillhandahåller gemensamma funktioner.
Wihlborgs äger även 33,3 procent av Dockan Exploatering AB. Bolaget bedriver framtagande av detaljplaner samt infrastrukturinvesteringar av den nya stadsdelen Dockan, belägen i Västra Hamnen i Malmö. JM och Peab äger lika stora delar i Dockan Exploatering.
Under 2009 investerade Wihlborgs, Peab och Region Skåne lika stor del var i Hälsostaden Ängelholm Holding AB, som i sin tur äger samtliga andelar i Hälsostaden Ängelholm AB. Dotterbolaget förvärvade i slutet av december 2009 fastigheterna tillhörande Ängelholms sjukhus och skall verka för att utveckla sjukhusområdet och skapa förutsättningar för en Hälsostad med stort utbud av sjukvårdstjänster och hälsofrämjande verksamheter. Övriga joint ventures är vilande eller bedriver ingen verksamhet.
Den operativa organisationen består av Förvaltning och Affärsutveckling. Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och organiserats i åtta geografiskt fördelade förvaltningsenheter. Avsikten är att skapa förutsättningar för en effektiv och kundnära förvaltning.
All förvaltning sker med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt kunna möta deras förväntningar och krav. Det är viktigt att medarbetarna känner sin kundkrets och finns tillgängliga. Varje förvaltningsenhet har en förvaltningschef med tydligt resultatansvar. Förvaltningschefen lägger upp riktlinjerna för sin verksamhet i nära samarbete med koncernledningen.
Affärsutveckling består av två delar, Projekt och Utveckling samt Transaktioner. Projekt och Utveckling har en central roll när det gäller förbättringar i fastighetsportföljen och ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt samt upphandlingar och uppföljningar. Investeringar i fastigheter bereds och utvärderas av respektive förvaltningschef tillsammans med en projektledare. Investeringar överstigande 10 Mkr skall godkännas av styrelsen.
Transaktioner ansvarar för bolagets samtliga köp och försäljningar av fastigheter. Transaktionsenheten utvärderar ständigt potentiella affärer. Utvärderingen sker ofta i samråd med förvaltningen för att tillvarata deras kompetens vad avser lokal marknadskännedom etc. Vid utvärdering av fastighetsförvärv analyseras fastighetens långsiktiga avkastning, tekniska standard, utvecklingsmöjligheter, hyresgäststruktur etc.
Utöver den operativa organisationen finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans, Inköp, Miljö samt Kommunikation/IT.
Wihlborgs koncernledning består av verkställande direktör, ekonomi- och finanschef, fastighetschef, informationschef samt affärsutvecklare. Koncernledningen har det övergripande samordningsansvaret för bolagets verksamhet.
Wihlborgs ledningsgrupp utgörs av samtliga åtta förvaltningschefer och koncernledningen som har det övergripande ansvaret för viktiga strategiska frågor för bolaget inom affärsutveckling, transaktioner, information och policys.
För att effektivisera verksamheten använder Wihlborgs olika systemstöd. Hyressystemet Vitec Nova används inom hyresadministrationen. Här är alla hyreskontrakt registrerade och all administration som gäller hyresgästerna sköts från Vitec. Ekonomisystemet Visma Control används för den löpande redovisningen och
Ocra till koncernredovisningen. All fakturahantering sker digitalt med inscannade fakturor i det elektroniska fakturahanteringssystemet Baltzar.
Wihlborgs har utvecklat ett eget verktyg, Hemborgen, till stöd för fastighetsförvaltning och administration som är integrerat med hyres- och ekonomisystem.
Genom att all information är samlad på ett ställe är den lättåtkomlig för hela organisationen. Hemborgen innehåller bland annat moduler för avräkning av driftskostnader mot bolagets hyresgäster, resultatrapporter och analys av hyreskontrakt. I Hemborgen finns också ett arkiv över alla dokument som rör fastigheterna och ett arkiv för dokument som rör bolagen. Här kan man lägga till information för att bevaka och följa upp förfallodagar och uppdateringar.
Per den 31 december 2009 uppgick antalet anställda medarbetare till 80 personer. Andelen medarbetare med akademisk utbildning var 30 procent. Medelåldern bland de anställda var 49 år och andelen kvinnor 33 procent. Bolagets personalomsättning uppgick under 2009 till 8,7 procent. Organisationen består av 16 chefer, varav 9 är män och 7 kvinnor.
Wihlborgs har en låg sjukfrånvaro och under 2009 var den 2,82 (2,01) procent. Andelen långtidssjukvaro av den totala sjukfrånvaron var för 2009 61,31 procent (37,40). Samtliga anställda omfattas av en sjukvårdsförsäkring.
Anställda inom koncernen, exkluderat verkställande direktören, omfattas av en vinstandelsstiftelse. Syftet med vinstandelsstiftelsen är att stimulera medarbetarna att nå uppsatta mål i verksamheten.
En hel andel vid maximal avsättning motsvarar aktier i Wihlborgs till ett värde om ett basbelopp, för närvarande 42 400 kronor. Samtliga heltidsanställda får lika delar i stiftelsen, oberoende av position i bolaget. För deltidsanställda eller anställda endast under del av året justeras andelstalet.
Samtliga medel som avsatts till vinstandelsstiftelsen skall investeras i aktier i Wihlborgs. Även utdelningen återinvesteras i Wihlborgsaktier. Per 31 december var aktieinnehavet 103 200 stycken. Stiftelsen förvaltar aktierna i minst fem år innan utskiftning får ske av vinstandelarna.
10
WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2009
Vad är det egentligen som gör ett företag mer hållbart än ett annat? Svaret är, tror vi, att det är viktigt att höja ribban och försöka gå steget längre än vad lagen kräver för att kunna vara en bra hyresvärd, arbetsgivare och aktör i samhället. Att helt enkelt förekomma istället för att förekommas är självklart för Wihlborgs Fastigheter.
Wihlborgs är det ledande kommersiella börsnoterade fastighetsbolaget i Öresundsregionen. Inte bara marknadsledande – att vara ledande betyder också att vi har ett ledande förhållningssätt gentemot våra medarbetare. Detta förhållningssätt bygger på våra värdeord, som alla medarbetare varit med och identifierat. Så skapar vi gemenskap, trivsel, engagemang och riktning i vårt dagliga arbete – och blir en attraktiv arbetsgivare.
Att Wihlborgs samtliga 80 medarbetare trivs på jobbet är grunden för Wihlborgs långsiktiga framgång.
Våra värdeord tog vi fram under 2007, i en process som engagerade alla Wihlborgs medarbetare. Processen ledde fram till fyra värderingar som genomsyrar allt vi gör. Värdeorden är:
Värderingarna och våra policyer finns samlade i en personalhandbok som publicerats på intranätet.
Rekrytering handlar inte enbart om att anställa en person med rätt kompetens. Personen ska ingå i en helhet, som vi alltid beaktar ur jämställdhets- och mångfaldsperspektiven. Vi tror att en jämn fördelning mellan män och kvinnor, där alla kan bidra med sin kompetens och erfarenhet, är det bästa för Wihlborgs. Dessutom strävar vi efter att Wihlborgs i stort ska spegla samhället av idag, med medarbetare från olika kulturer och bakgrunder.
För oss är det viktigt med nöjda medarbetare som trivs med att arbeta på Wihlborgs. Vad är det då som gör att man trivs på Wihlborgs? Jo – frihet under ansvar och möjligheten att utvecklas inom företaget. Alla medarbetare kan påverka sin egen arbetssituation, organisationen är platt och vägen mellan förslag, beslut och åtgärd är oftast kort.
God hälsa är självklart bra för individen, men också nödvändig för företaget och dess lönsamhet. Därför satsar Wihlborgs sedan flera år på generösa friskvårdsmöjligheter för alla medarbetare, bland annat i form av obegränsad tillgång till träning och motion på exempelvis Friskis & Svettis i Malmö och Aktiverum i Helsingborg. Dessutom bjuder vi in till friskvårdsaktiviteter, till exempel motionslopp, eller stegtävlingen som vi deltog i under våren 2009. Glädjande nog ger friskvårdssatsningen tydliga resultat, i god trivsel och låg sjukfrånvaro.
Vi har också förebyggande friskvård i form av regelbundna hälsokontroller hos vår företagshälsovård, och en sjukvårdsförsäkring som omfattar alla medarbetare.
För de konstintresserade har vi sedan flera år en konstförening där medlemmarna köper andelar och kan vinna konst vid ett årligt konstlotteri.
För att öka vars och ens känsla av delaktighet i verksamheten och ge en extra sporre att nå uppsatta mål, grundade Wihlborgs en vinstandelsstiftelse i form av Wihlborgsaktier år 2005. Stiftelsen omfattar alla anställda utom VD. Aktierna är bundna i fem år efter avsättningen.
Wihlborgs uppmuntrar alla till kompetensutveckling, gärna på vars och ens eget initiativ. Under hösten och våren 2008-2009 exempelvis, deltog våra förvaltningschefer i en ledarskapsutbildning. All personal är utbildad i brandkunskap, Första hjälpen och hjärt-lungräddning. Personalen har deltagit i ett flertal individuellt anpassade utbildningar och kurser under 2009.
Varje år ger Wihlborgs arbetspraktikplatser åt ett antal studerande från högskolorna i Malmö och Lund. Studenterna kommer i regel från fastighetsrelaterade utbildningsprogram. Wihlborgs uppmuntrar dessutom samarbete med andra fastighetsföretag, exempelvis i form av kompetensutbyte och utvärderingar av olika program.
Att arbetsplatsen är trygg, säker och utan risk för tillbud eller olyckor är givetvis helt grundläggande för ett företag som vill erbjuda sina medarbetare trivsel och arbetsglädje. Därför arbetar vi kontinuerligt med säkerhets- och arbetsmiljöfrågor på Wihlborgs, bland annat genom en arbetsmiljögrupp som driver förbättringsarbetet och utvärderar efter hand. Ansvaret för vår arbetsmiljö delas av alla.
Vi har givetvis upprättat det system för internkontroll som arbetsmiljölagen kräver, men vi vill överträffa lagens intentioner. Arbetsmiljöarbetet påverkar systematiskt hur vi planerar, leder och följer upp alla delar av verksamheten. För att underlätta arbetsmiljöarbetet till vardags har vi tydliga rutiner kring sjukfrånvaro, rehabilitering, ergonomi, hantering av ohälsa och olycksfall, och tillbudsrapportering.
Genom personligt engagemang och ömsesidig omsorg minimerar vi risken för arbetsskador och får god arbetsmiljö. Var och en är också formellt skyldig att följa instruktioner och rutiner, och att rapportera eventuella risker och hot i arbetsmiljön direkt.
Personal med särskild kompetens gör regelbundna skyddsronder i fastighetsbeståndet. De undersöker arbetsmiljöerna och bedömer risker, vet hur man protokollför dem, och de upprättar handlingsplaner som leder till goda resultat.
Under 2009 gick Wihlborgs med i nätverket CSR-Skåne, ett nystartat nätverk för skånska företag och organisationer som vill skaffa sig kunskap, erfarenheter och verktyg för arbetet med samhällsansvar. CSR står för Corporate Social Responsibility, det vill säga företagens samhällsansvar. Wihlborgs har under 2009 tagit fram en handlingsplan för hur vi ska utveckla oss vidare inom CSR. Olika aktiviteter kommer att ta fart under 2010. Wihlborgs har också beslutat att skriva under FN:s Global Compact, som i övrigt överensstämmer med våra etiska riktlinjer. Underskriften sker under första halvåret 2010. Läs gärna mer om Global Compact på www.unglobalcompact.org.
Wihlborgs affärsetik ligger till grund för bolagets agerande inför medarbetare, kunder, leverantörer och andra intressenter. Wihlborgs ska verka inom de lagar och internationella konventioner som finns. Det innebär att Wihlborgs ska följa gällande regler inom konkurrens-, miljö-, och arbetsmiljölagstiftningarna, eller andra krav och bestämmelser som berör Wihlborgs förvaltningsoch projektorganisation. Wihlborgs medarbetare får inte ta emot obefogade gåvor eller belöningar från annan part som kan påverka objektiviteten i ett upphandlingsbeslut, eller uppfattas som påverkan.
Medarbetare inom Wihlborgs får inte heller använda sig av mutor, bestickningar eller annan ersättning i syfte att uppnå affärsuppgörelser i relation med kunder, leverantörer eller någon annan intressent. Wihlborgs verkar och stöder internationella regler om mänskliga rättigheter. Wihlborgs stödjer mångfald och jämställdhet. Ingen diskriminering avseende nationalitet, kön, ras, religion, ålder, sexuell läggning, politisk åsikt, organisationstillhörighet, socialt eller etniskt ursprung får ske. Barnarbete får aldrig förekomma inom Wihlborgs eller i någon av Wihlborgs affärsrelationer.
I samband med FN:s klimatkonferens COP15 i Köpenhamn i december 2009 kom miljön åter i fokus. Under hela 2009 har det anordnats olika arenor inför konferensen.
Bland andra gjorde Malmö stad en särskild satsning på klimatfrågan inför COP15 i Köpenhamn. Klimat Malmö är ett paraply för en rad klimataktiviteter i regi av olika aktörer i Malmö. I samband med detta kunde Wihlborgs ansöka om att få använda Klimat Malmölogotypen eftersom våra gasdrivna bilar syns dagligen i Malmö, Lund och Helsingborg.
Wihlborgs viktigaste miljöfråga är energin våra fastigheter förbrukar. Därför är många av våra miljömål kopplade till just energieffektivisering, ett arbete som Wihlborgs energi- och miljögrupp bedriver kontinuerligt (se exempel på kommande sidor). Under 2009 har vi fortsatt att energideklarera våra fastigheter.
13
Energideklarationerna är framtagna av Boverket och är ett verktyg för att minska energiåtgången i en byggnad. Energideklarationen görs av en energiexpert tillsammans med byggnadens ägare. Resultatet visar hur mycket energi som går åt i fastigheten, men ger också råd om hur byggnaden kan bli mer energieffektiv. Dessa råd använder vi i energieffektiviseringsprojekt som syftar till att uppfylla miljömålen.
Dockanområdet ligger centralt i Malmö, på gångavstånd från centralstationen. Wihlborgs expanderar på Dockan, särskilt när det gäller nyproduktion. Under 2009 ansökte Wihlborgs om att bli GreenBuildingpartner per fastighetsnivå, där ansökningsobjektet ligger på Dockanområdet. Det innebär en energiinventering som ska visa att byggnaden kommer att förbruka 25 procent mindre energi än vad Boverkets byggregler kräver. Till ansökningshandlingarna bifogar vi också en åtgärds- och återrapporteringsplan. I december 2009 kom beskedet att Wihlborgs blivit godkänd som partner.
De fastigheter vi låtit bygga på Dockanområdet har alla producerats med ett eget miljöprogram. Programmet behandlar olika delar som är viktiga ur ett hållbarhetsperspektiv, bland annat att fastigheterna ligger nära kollektivtrafik och att det går bra att cykla till området. Det är också därför fastigheterna på området förses med cykelställ, och att vi bygger in möjligheten att ta en dusch efter cykelturen på arbetsplatsen. Vi ser också till att området erbjuder gott om grönytor, i detta fall genom att förse taken med sedum. Vi har också riktlinjer för dagsljus och ljusfördelning i fastigheterna på Dockanområdet. Dockanfastigheterna är redan från början planerade för att underlätta framtida källsortering. Alla material i fastigheterna är dokumenterade, och det finns en lista som säger vad som är tillåtet och inte tillåtet när det gäller materialval. På Dockanområdet har vi dessutom använt oss av energieffektiv teknik som ger en energiförbrukning på GreenBuildingnivå.
På Ideon Science Park i Lund äger Wihlborgs knappt hälften av den totala ytan, det vill säga 40 000 kvm kontor. Många av företagen som etablerar sig på Ideon är tillväxtföretag, inte sällan inom miljöteknik. Miljöteknik är ett sammanfattade begrepp för tekniska lösningar som syftar till att vara miljövänliga. Det kan handla om allt från utveckling av vindkraftverk och miljövänliga bilar till miljövänliga kemikalier i industriprocesser och vattenreningsverk. Under 2009 genomförde vi tillsammans med andra ägare och aktörer, flera aktiviteter inom miljöområdet med fokus på klimatsmarta kommunikationer. Ideon Science Park erbjuder möjlighet till video- och telefonkonferens, Ideoncyklar, bilpool och närhet till kollektivtrafik. Vid Ideon har det under 2009 dessutom genomförts kampanjer för att minska de gemensamma utsläppen. Området står inför en tillbyggnation som kommer att ha hög miljöprofil. Ideon värms i övrigt med fjärrvärme och kyls med fjärrkyla.
Centralt läge i Helsingborg med den senaste tekniken Fastigheten Polisen 3 i Helsingborg genomgick en total renovering under 2008. Allt utom stommen byttes ut. Det innebar också att vi utrustade den med den senaste tekniken och fastigheten kan nu styras in i minsta detalj via ett särskilt IT-system.
Diagrammen nedan visar en årlig beräkning för:
6000 5000 3203 5166 1022 4000 3000 2000 1000 0 co2/ton/2009 Industri/lager Kontor/butik Projekt Utsläppens fördelning 2009, i ton per verksamhetsområde. CO2 /ton/2009
Utsläppens fördelning 2009,
Wihlborgs har uppfyllt alla sina miljömål för 2009:
Ett långsiktigt miljömål från 2007 till 2009 var att minska el- och värmeförbrukningen (kWh/kvm) med sex procent sammanlagt. Målet uppnåddes per den sista december 2009.
För att kunna arbeta effektivt med energibesparingar och energistatistik krävs det ett bra energiprogram. Wihlborgs energiprogram visar energiförbrukningen per fastighet, med statistik från flera år tillbaka i tiden. Denna statistik är ett av flera måsten för att vi ska kunna energideklarera en fastighet.
Med hjälp av energiprogrammet konstaterar vi att koldioxidutsläppen för Wihlborgs samtliga fastigheter var 9 391 ton i driftsskedet under 2009. Brevid följer en illustration över hur utsläppen fördelade sig 2009, i ton per verksamhetsområde.
Det finns ännu ett exempel som baserar sig på våra egna ytor vid vårt huvudkontor. Kontorets arbetsplatsyta är 460 kvm, vilket innebär ett koldioxidutsläpp på 4 077 kilo under 2009 i driftsskedet. Kontoret har 54 arbetsplatser i öppet landskap. Koldioxidutsläppet per person är följaktligen 76 kilo per år vilket motsvarar ca 32 mil med bil som drar 0,9 liter per mil. Om samma yta hade inretts med egna arbetsrum skulle uppskattningsvis 25 arbetsplatser fått plats, och utsläppen hade blivit cirka 163 kilo koldioxid per person. Genom att arbeta i öppet landskap, utnyttjar vi alltså våra resurser betydligt bättre, och mer än halverar koldioxidutsläppen per person. Se illustration.
| Miljömål | 2010 | 2011 |
|---|---|---|
| 1. En ergieffektivisering |
||
| 1.1. Minska energiförbrukningen med visst antal procent/år. |
(1.1) Minska den totala energiförbrukningen med 3 procent. |
(1.1) Minska den totala energiförbrukningen med 3 procent. |
| 2. Förnyelsebara k ällor |
||
| 2.1. Främja nya innovationer och investera i energi från förnybara källor. |
(2.1) Projekt som medför energi med delvis förnybar källa vid en fastighet ur vårt bestånd. |
(2.1) Projekt som medför energi med delvis förnybar källa vid två fastigheter ur vårt bestånd. |
| 3. Utfasning av fa rliga ämnen |
||
| 3.1. Sanering av PCB. 3.2 Anmälan av sanering till miljönämnden. |
(3.1) Sanering av fastigheter som under 2009 anmälts till miljönämnden. (3.2) Nya fastigheter anmäls för 2010. |
(3.1) Sanering av fastigheter som under 2010 anmälts till miljönämnden. (3.1) Slutmål samtliga klara. |
| 4. Utbildn ing/Kommun ikation |
||
| 4.1 Grundutbildning 4.2 Vidareutbildning 4.3 Inspirationsföreläsning/ar 4.4 Kommunikation |
(4.4) Ny "miljögrupp" med icke "energi- och miljöanställda" träffas två gånger per år med ledning av miljöansvarig. |
(4.3) Vidareutbildning i miljöfrågor. 100 procent av Wihlborgs anställda ska genomgå e vidareutbildning under året. and g |
| 5. Grön IT | a | |
| 5.1 Integrera IT- och miljöfrågor. 5.2 Minska totalräkneverk för utskrifter. |
Antalet utskrifter ska minska i förhållande till år 2009. |
r e t Antalet utskrifter ska minska i förhållande till år 2010. fö |
| 6. Avfa llshan tering |
r t | |
| 6.1 Öka antalet sorterbara fraktioner. | (6.1) Kostnaderna i samtliga av föregående års identifierade fastigheter ska minska. |
a (6.1) Kartlägga och fastställa en handingsplan för h å l l b Wihlborgs 50 i topp-fastigheter avseende högsta kostnader för fraktioner. (Ej samma fastigheter som kartlades 2009.) 15 |
Wihlborgsaktien noterades på Stockholmsbörsen den 23 maj 2005. Wihlborgs återfinns sedan oktober 2006 på Nordiska listans Mid Cap.
Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till 192 Mkr. Antalet registrerade aktier var 38 428 364 och utestående aktier 37 464 014 stycken. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Wihlborgs vinst. Bolaget har under 2009 försålt 1 250 000 egna aktier av ett innehav om 2 214 350 aktier.
Styrelsen har inte utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om en nyemission på högst 10 procent av utestående aktier.
Under 2009 omsattes totalt 41,5 miljoner aktier motsvarande 165 000 aktier per dag. Detta motsvarar en omsättningshastighet om 114 procent av det genomsnittliga antalet utestående aktier.
Vid årets slut var kursen på Wihlborgs 132,50 kronor, vilket med samtliga utestående aktier motsvarar ett börsvärde om 5,0 miljarder kronor. Högsta och lägsta notering för Wihlborgsaktien under 2009 var 140,00 respektive 87,50 kronor. Under 2009 har totalavkastningen på aktien inklusive utdelning om 6,50 kronor varit 39 procent.
Balansräkningens tillgångar och skulder bör spegla marknadsvärdet, varför substansvärdet kan beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. I detta sammanhang skall beaktas att Wihlborgs aktuella skatt är lägre än den nominella skattesatsen om 26,3 procent. Detta beror på att försäljning av fastigheter som regel sker i bolagsform utan skattekostnad samt att koncernen erhåller en skattekredit genom olika åtgärder, främst utnyttjande av maximalt skattemässiga avskrivningar, som gör att skattebetalningen skjuts på framtiden.
| 26,3 % | 13 % | 10 % | 5 % | 0 % |
|---|---|---|---|---|
| 117,90 | 131,94 | 135,50 | 140,90 | 146,30 |
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet, dels 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar. I båda fallen reducerat med en schablonskatt om 26,3 procent. Styrelsens förslag till utdelning för 2009 är 6,75 kronor (6,50). Detta motsvarar en direktavkastning på 5,1 procent baserat på aktiekursen vid årets slut.
Bifaller årsstämman styrelsens förslag om dels 6,75 kronors utdelning dels avstämningsdagen den 26 april, kommer utdelningen att utbetalas den 29 april 2010. Wihlborgsaktien kommer att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen onsdagen den 21 april 2010.
De största ägarna i Wihlborgs är Brinova Fastigheter AB och Sten K Johnson via bolag och privat, som äger 10,3 respektive 6,8 procent av aktierna.
De tio största svenska ägarna ägde vid utgången av december 2009 34,5 procent. Antalet aktieägare uppgick till 26 714, vilket är en ökning med 250 aktieägare. Andelen utländska ägare uppgick vid utgången av december till 31,1 procent, en minskning med 4,4 procentenheter sedan förra årsskiftet. Av det utländska ägandet svarar USA för 26 procent, Luxemburg för 23 procent, Storbritannien för 16 procent och Norge för 6 procent.
| De största ägarna i Wihlborgs 31 d ecember 2009 |
Antal aktier tusental |
Andel av kapital Ägare och röster, % |
|---|---|---|
| Brinova Fastigheter AB | 3 867 | 10,3 |
| Sten K Johnson via bolag och privat | 2 560 | 6,8 |
| Länsförsäkringar Fonder | 1 347 | 3,6 |
| Robur Fonder | 1 250 | 3,3 |
| Handelsbanken Fonder | 1 058 | 2,8 |
| Familjen Qviberg | 726 | 1,9 |
| SEB Fonder | 674 | 1,8 |
| Skandia Fonder | 566 | 1,5 |
| Folksam Fonder | 460 | 1,2 |
| Skandia Liv | 425 | 1,1 |
| Övriga aktieägare registrerade i Sverige | 12 876 | 34,4 |
| Aktieägare registrerade i utlandet | 11 655 | 31,1 |
| Totalt antal utestående aktier | 37 464 | 100,0 |
| Återköpt egna aktier | 964 | |
| Totalt antal registrerade aktier | 38 428 |
n
se definitioner sid 88.
Totalavkastning inkl. återinvesterade utdelningar 2005-05-23 – 2010-01-29
Hösten 2008 kom finanskrisen samtidigt som världen gick in i en kraftig lågkonjunktur. Nu ser vi tecken på återhämtning i flera ekonomier runt om i världen, inte minst i Kina. Även den amerikanska ekonomin och flera europeiska länder, såsom bland annat Frankrike och Tyskland, visar tecken på återhämtning. Majoriteten av den svenska exporten går till OECD-området, varav Tyskland är den största enskilda exportmarknaden, så även Sverige påverkas av de positiva signaler vi ser i världen. Det kraftiga fallet i BNP har upphört och i Sverige ökade BNP redan andra kvartalet 2009 jämfört med kvartalet innan men BNP befinner sig fortfarande på en låg nivå. Under samma period sjönk BNP i Danmark med ytterligare 2,6 procent för att först vända svagt uppåt under det tredje kvartalet 2009. Totalt under helåret 2009 minskade BNP i både Sverige och i Danmark men under 2010 förväntas positiva tillväxttal för bägge länderna igen. Minskningen i Öresundsregionen har varit mindre än i Sverige och Danmark som helhet. Samtidigt bedöms den ekonomiska tillväxten 2010 och 2011 bli större i Öresundsregionen än i länderna som helhet. Ekonomin bedöms växa kraftigare på den svenska sidan av Öresund de närmaste åren. Cirka en fjärdedel av Sveriges och Danmarks sammanlagda BNP genereras i Öresundsregionen. Bruttoregionprodukten i Öresundsregionen är hela 30 procent större än den i Stockholmsområdet (Stockholm, Uppsala och Södermanlands län).
Sysselsättningstillväxten i Öresundsregionen var under några år väldigt stark men under hösten 2008 kom finanskrisen och den globala lågkonjunkturen vilket resulterade i en kraftig avmattning. Den största minskningen skedde mellan fjärde kvartalet 2008 och halvårsskiftet 2009 men nu tycks avmattningen gått in i ett lugnare skede. Under 2009 bedömdes sysselsättningen minska med drygt 2 procent i Skåne. Minskningen är störst inom tillverkningsindustrin. Mot slutet av 2010
väntas sysselsättningen åter öka i Skåne och på helåret bedömer AMS, i sin prognos december 2009, att sysselsättningsförändringen blir ca 0 procent på helåret 2010 (avser sysselsatta med arbetsplats i regionen).
Skåne är indelat i tre arbetsmarknadsregioner; AMR Malmö (i vilken Lund ingår), AMR Kristianstad samt AMR Helsingborg. På grund av regionala skillnader bedöms nedgången bli minst i AMR Malmö och redan under 2010 bedöms positiva tillväxttal visas för AMR Malmö. Malmö, som under senare decennier gått från att vara en traditionell industristad till att bli en modern tjänstestad med ett mer diversifierat näringsliv, är länets ekonomiska motor. AMR Kristianstad är inriktat mot tillverkningsindustri och jord- och skogsbruk vilket gör att sysselsättningsminskningen blir större här och att återhämtningen dröjer längre. AMR Helsingborg har en bred mix av branscher men både handel och logistik har en stark roll. Här finns även många tillverkningsindustrier. Under 2009 minskar sysselsättningen nästan lika mycket här som i AMR Kristianstad men redan under 2010 bedöms en svag uppgång ske i AMR Helsingborg.
Öresundsbron och närheten till Danmark har skapat positiva effekter för den skånska arbetsmarknaden vilket nu mildrar effekterna av lågkonjunkturen. Även om sysselsättningen minskar även i Köpenhamnsregionen så har arbetsmarknaden där intagit mer av ett "normalläge" efter den tidigare överhettningen där bristen på arbetskraft varit stor.
Det pågår flera stora infrastrukturella projekt som kommer att ha en positiv inverkan på utvecklingen i Öresundsregionen framöver, till exempel Citytunneln i Malmö, utbyggnaden av E6:an, utbyggnaden av Metron i Köpenhamn, med flera. Dessutom kommer stora forskningsanläggningar, ESS och Max Lab IV, att etableras i Lund vilket kommer att bidra till en gynnsam utveckling framgent.
Hyresmarknaden hade en positiv utveckling till och
med 2008 men finanskrisen och lågkonjunkturen har inneburit att den tidigare starka efterfrågan försvagades under 2009 då sysselsättningen minskade. Kontorsmarknaden ligger alltså något senare i konjunkturscykeln vilket gör att efterfrågan bedöms hållas på en lägre nivå även under 2010 för att öka något under 2011. I rådande konjunkturläge är det allt viktigare att ha en lokal närvaro och en god relation med sina hyresgäster.
Hyresgästerna kommer även fortsättningsvis att efterfråga kontorslokaler med en bra yteffektivitet, det vill säga mindre kontorsyta per anställd, vilket gör att dessa lokaler står sig bra. Skillnaden mellan effektiva och ineffektiva kontor kommer att öka framöver, både avseende vakanser och hyresnivåer.
Nyproduktionen ligger på en sund nivå i regionen då de kommersiella lokalerna som uppförs till största delen redan har en hyresgäst vid byggstart.
Under 2009 har transaktionsvolymen, avseende transaktioner med en volym större än 100 Mkr, minskat kraftigt. Volymen stannade på drygt 30 miljarder kronor (exklusive Balders förvärv av Din Bostad samt bildandet av bostadsbolaget Tornet AB) jämfört med knappt 133 miljarder kronor under samma period, andelen utländska
investerare har också minskat under samma period, från 25 till 11 procent. Det finns flera orsaker, dels den globala finanskrisen men även det faktum att köparen fortfarande har en lägre prisuppfattning än säljaren. Eftersom vi ännu inte har sett någon märkbar ökning av "stressade" säljare så är transaktionsvolymen fortsatt låg på grund av prisdiskrepansen. Vidare påverkar det faktum att det idag är billigare att köpa fastigheter i andra länder än i Sverige. De investerare som varit mest aktiva på den svenska fastighetsmarknaden under 2009 är svenska lågbelånade fastighetsbolag, fonder, institutioner, bostadsrättsföreningar, lokala familjeägda fastighetsbolag och kommunala bostadsbolag. Det segment som påverkats minst är bostäder vars andel av investeringarna uppgick till cirka 32 procent 2009, att jämföra med 16 procent 2008.
Direktavkastningskraven har stigit för alla fastighetssegment. Skillnaden har blivit tydligare mellan bra och dåliga fastigheter och även mellan fastigheter belägna i bra respektive mindre bra lägen.
Det är fortfarande en kraftig endogen åtstramning på kreditmarknaden och bankernas räntemarginaler vid utlåning är höga. Det är i dagsläget svårt att få belåning till investeringar, även om bankerna bedöms ha blivit lite mindre restriktiva den senaste tiden. För att få finansiering vid fastighetsinvesteringar är goda bankkontakter i kombination med bra "track-record" en förutsättning i nuläget. Finansmarknaden förväntas gradvis normaliseras men det dröjer något år innan den är normal igen. Bankernas räntemarginaler förväntas dock stabiliseras på en högre nivå än innan finanskrisen.
Källor: Newsec, AMS, Øresundsinstituttet.
Wihlborgs fastighetsbestånd består av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Av bokfört värde är 73 procent kontors- och butiksfastigheter samt 19 procent industri- och lagerfastigheter. Husen är belägna på utvalda delmarknader i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsbeståndet den 31 december 2009 omfattade 241 fastigheter, varav 15 med tomträtt, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 1 269 000 kvm. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2009 uppgick till 14 418 Mkr, vilket motsvarar bedömt marknadsvärde vid samma tidpunkt1 . Totalt hyresvärde 1 368 Mkr och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis 1 250 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent exklusive projekt och mark.
Fastigheterna i Malmö och Helsingborg svarade för 85 procent av det totala hyresvärdet och 83 procent av fastigheternas redovisade värde. Hyresvärdet för kontors- och butiksfastigheter samt industri- och lagerfastigheter uppgick till 70 procent respektive 26 procent av totalt hyresvärde.
I Malmö och Helsingborg, där Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget, delas fastighetsbeståndet in i delmarknader med olika marknadsförutsättningar. Malmö delas in i delmarknaderna Centrum, Västra Hamnen, Fosie och Limhamn samt Norra Hamnen och Arlöv. Delmarknaden Västra Hamnen, med en uthyrbar yta om 131 000 kvm är Wihlborgs enskilt
största delmarknad. Helsingborg delas in i delmarknaderna Centrum, Söder och Berga, varav delmarknad Centrum är Wihlborgs värdemässigt största i Helsingborg.
I Övriga Öresundsregionen äger Wihlborgs fastigheter för 2 505 Mkr, belägna huvudsakligen i Köpenhamn och Lund. Inom det befintliga fastighetsbeståndet genomförs löpande värdeskapande projekt genom om- och tillbyggnad samt nyproduktion. Av fastighetsbeståndets totala redovisade värde utgör 1 186 Mkr fastigheter som betecknas Projekt och Mark. Wihlborgs största utvecklingsområde är Dockan i Västra Hamnen, Malmö. Wihlborgs befintliga och framtida byggrätter inom Dockan bedöms uppgå till 210 000 kvm bruttoarea.
Wihlborgs fastighetsbestånd är beläget i Öresundsregionen – Nordens befolkningstätaste region med 3,7 miljoner invånare, varav 2,5 miljoner i Danmark och 1,2 miljoner Sverige.
1 Wihlborgs redovisar sitt innehav av förvaltningsfastigheter (enligt IAS Förvaltningsfastigheter) till verkligt värde, vilket innebär att bokfört värde motsvarar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde.
F A S T I G H E T S B E S T Å N D
Nästföljande sammanställningar baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per 31 december 2009. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per 1 januari 2010. Driftsöverskott baseras på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis, utgående
från hyresintäkter för januari 2010, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration rullande tolv månader samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld. I tabellerna är varje område avrundat separat varmed vissa avrundningsdifferenser kan förekomma.
| Antal | Ekonomisk | Hyres | Drifts | Direkt | Över | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastigheter | Uthyrbar yta | Redovisat värde | Hyresvärde | uthyrn. grad | intäkter | överskott | avkastning | skottsgrad | |||
| Fördelning | per område | kvm | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | mkr | % | % |
| Malmö | 119 | 598 180 | 8 127 | 13 587 | 736 | 1 231 | 90 | 665 | 478 | 5,9 | 72 |
| Helsingborg | 88 | 464 352 | 3 786 | 8 153 | 425 | 916 | 93 | 396 | 284 | 7,5 | 72 |
| Övriga Öresundsreg. | 34 | 206 662 | 2 505 | 12 120 | 206 | 999 | 91 | 189 | 150 | 6,0 | 79 |
| Totalt Wihlborgs | 241 | 1 269 193 | 14 418 | 11 360 | 1 368 | 1 078 | 91 | 1 250 | 912 | 6,3 | 73 |
| Fördelning per kateg |
ori | ||||||||||
| Kontor/butik1 | 89 | 650 826 | 10 569 | 16 240 | 961 | 1 477 | 94 | 908 | 685 | 6,5 | 75 |
| Industri/lager | 104 | 523 772 | 2 663 | 5 085 | 354 | 675 | 91 | 321 | 223 | 8,4 | 70 |
| Projekt & mark | 48 | 94 595 | 1 186 | 12 532 | 53 | 563 | 39 | 21 | 4 | 0,3 | 19 |
| Totalt Wihlborgs | 241 | 1 269 193 | 14 418 | 11 360 | 1 368 | 1 078 | 91 | 1 250 | 912 | 6,3 | 73 |
| Område/ | Antal | Ekonomisk | Hyres | Drifts | Direkt | Överskotts | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastighetskategori | fastigheter | Uthyrbar yta | Redovisat värde | Hyresvärde | uthyrn. grad | intäkter | överskott | avkastning | grad | ||
| Malmö | kvm | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | mkr | % | % | |
| Kontor/butik | 39 | 334 050 | 6 170 | 18 470 | 561 | 1 679 | 95 | 531 | 398 | 6,5 | 75 |
| Industri/lager | 43 | 184 648 | 946 | 5 123 | 127 | 689 | 90 | 115 | 76 | 8,0 | 66 |
| Projekt & mark | 37 | 79 482 | 1 012 | 12 727 | 48 | 607 | 40 | 19 | 4 | 0,4 | 21 |
| Totalt Malmö | 119 | 598 180 | 8 127 | 13 587 | 736 | 1 231 | 90 | 665 | 478 | 5,9 | 72 |
| Helsingb org |
|||||||||||
| Kontor/butik1 | 34 | 165 732 | 2 281 | 13 761 | 220 | 1 329 | 96 | 211 | 155 | 6,8 | 73 |
| Industri/lager | 51 | 293 725 | 1 480 | 5 037 | 203 | 690 | 91 | 184 | 130 | 8,8 | 70 |
| Projekt & mark | 3 | 4 895 | 25 | 5 209 | 3 | 545 | 2 | 55 | 1 | 0,0 | 2 |
| Totalt Helsingborg | 88 | 464 352 | 3 786 | 8 153 | 425 | 916 | 93 | 396 | 284 | 7,5 | 72 |
| Övriga Öresunds |
regi onen |
||||||||||
| Kontor/butik | 16 | 151 045 | 2 119 | 14 026 | 180 | 1 194 | 92 | 166 | 132 | 6,2 | 79 |
| Industri/lager | 10 | 45 399 | 238 | 5 239 | 24 | 523 | 92 | 22 | 18 | 7,7 | 84 |
| Projekt & mark | 8 | 10 218 | 148 | 14 523 | 2 | 231 | 62 | 1 | 0 | -0,1 | -11 |
| Totalt övr Öresundsreg. |
34 | 206 662 | 2 505 | 12 120 | 206 | 999 | 91 | 189 | 150 | 6,0 | 79 |
| Totalt Wihlborgs | 241 | 1 269 193 | 14 418 | 11 360 | 1 368 | 1 078 | 91 | 1 250 | 912 | 6,3 | 73 |
| Totalt exklusive projekt och mark |
193 | 1 174 598 | 13 232 | 11 266 | 1 315 | 1 120 | 94 | 1 229 | 908 | 6,9 | 74 |
| Uthyrbar yta per lokaltyp | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kontor, kvm | Butik, kvm | Industri/lager , kvm | Hotell, kr/mån | Bostäder, kvm | Övrigt, kvm | Totalt, kvm | Andel, % | |
| Malmö | 308 888 | 33 579 | 247 649 | 2 947 | 5 118 | 598 180 | 47,1 | ||
| Helsingborg | 157 919 | 40 038 | 232 569 | 20 799 | 5 260 | 7 767 | 464 352 | 36,3 | |
| Övriga Öresundsreg. | 127 555 | 3 006 | 75 848 | 253 | 206 662 | 16,3 | |||
| Totalt Wihlborgs | 594 362 | 76 623 | 556 067 | 23 746 | 5 260 | 13 138 | 1 269 193 | 100,0 | |
| Andel, % | 46,8 | 6,0 | 43,8 | 1,9 | 0,4 | 1,0 |
1 I Kontor/butik redovisas två hotellfastigheter belägna i Helsingborg med en uthyrbar yta om 21 270 kvm.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick per 31 december 2009 till 1 368 Mkr, varav bedömt hyresvärde för vakanta lokaler motsvarade 118 Mkr. Den totala uthyrbara ytan uppgick per 31 december 2009 till cirka 1 269 000 kvm. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 31 december 2009 till 94 procent exklusive projekt och mark, varav i Malmö 94 procent, Helsingborg 94 procent och Övriga Öresundsregionen med 92 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden var för kontors- och butiksfastigheter 95 procent, industri och lager 91 procent samt för projekt och mark 39 procent.
För Wihlborgs fastighetsbestånd per 31 december 2009 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 250 Mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för bland annat fastighetsskatt, värme och elkostnader som Wihlborgs vidaredebiterar hyresgästerna.
Per 31 december 2009 hade Wihlborgs totalt 1 699 lokalhyresavtal med kontrakterade hyresintäkter om 1 219 Mkr och en genomsnittlig löptid om 3,4 år. Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årlig hyresjustering baserad på förändringar i konsumentprisindex eller en fast procentuell höjning. För år 2009 innebar hyresjusteringarna i befintliga avtal att hyresintäkterna ökade med cirka 3,6 procent och för år 2010 medför sjunkande konsumentprisindex att intäkterna minskar med cirka 0,2 procent. Sammantaget innebär indexklausulerna i Wihlborgs avtal att hyrorna förändras med 90 procent av inflationstakten.
Hyresintäkterna från Wihlborgs tio största hyresgäster uppgick på årsbasis per 31 december 2009 till 251 Mkr, vilket motsvarade 20 procent av kontrakterade hyresintäkter.
| Kontraktsstorlek, mkr | Antal avtal | Uthyrbar yta | Per 31 dec 2009 | |
|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | kvm | mkr | andel, % | |
| >3,0 | 82 | 441 902 | 578 | 47 |
| 2,0-3,0 | 40 | 89 436 | 96 | 8 |
| 1,0-2,0 | 145 | 188 821 | 201 | 16 |
| 0,5-1,0 | 218 | 143 917 | 152 | 12 |
| 0,25-0,5 | 294 | 110 232 | 106 | 9 |
| <0,25 | 920 | 109 765 | 87 | 7 |
| Totalt lokalhyresavtal | 1 699 | 1 084 073 | 1 219 | 100 |
| Bostadshyresavtal | 63 | 5 260 | 5 | |
| P-platser och övrigt | 477 | 0 | 27 | |
| Totalt | 2 239 | 1 089 333 | 1 250 |
| Förfalloår | Antal avtal | Per 31 dec 2009 | ||
|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | kvm | mkr | andel, % | |
| 2010 | 533 | 173 459 | 163 | 13 |
| 2011 | 430 | 280 910 | 262 | 21 |
| 2012 | 374 | 223 325 | 264 | 22 |
| 2013 | 219 | 130 432 | 144 | 12 |
| 2014 | 81 | 132 816 | 189 | 15 |
| 2015 | 17 | 46 319 | 60 | 5 |
| >2015 | 45 | 96 812 | 137 | 11 |
| Totalt lokalhyresavtal | 1 699 | 1 084 073 | 1 219 | 100 |
| Bostadshyresavtal | 63 | 5 260 | 5 | |
| P-platser och övrigt | 477 | 0 | 27 | |
| Totalt | 2 239 | 1 089 333 | 1 250 |
| Hyresgäst | Område |
|---|---|
| ABB | Malmö |
| Elite Hotels | Helsingborg |
| Försäkringskassan | Malmö/Helsingborg |
| Green Cargo | Köpenh.Helsingborg |
| Helsingborgs Stad | Helsingborg |
| Kockums | Malmö |
| Malmö Högskola | Malmö |
| Malmö stad | Malmö |
| Region Skåne | Malmö/Helsingborg |
| TeliaSonera | Malmö |
| Per 31 december 2006 | Per 31 december 2007 | Per 31 december 2008 Per 31 december 2009 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde1 | Ekonomisk uthyrningsgrad |
Hyresvärde | Ekonomisk uthyrningsgrad |
Hyresvärde | Ekonomisk uthyrningsgrad |
Hyresvärde | Ekonomisk uthyrningsgrad |
|
| Fördelning per område | mkr | % | mkr | % | mkr | % | mkr | % |
| Malmö | 592 | 93 | 634 | 92 | 685 | 91 | 736 | 90 |
| Helsingborg | 331 | 91 | 374 | 95 | 406 | 96 | 425 | 93 |
| Övriga Öresundsregionen | 156 | 89 | 217 | 90 | 222 | 93 | 206 | 91 |
| Totalt Wihlborgs | 1 079 | 92 | 1 224 | 93 | 1 314 | 93 | 1 368 | 91 |
| Fördelning per fastighetskategori | ||||||||
| Kontor/butik2 | 758 | 92 | 865 | 93 | 906 | 95 | 961 | 94 |
| Industri/lager | 305 | 90 | 347 | 92 | 354 | 93 | 354 | 91 |
| Projekt och mark | 16 | 71 | 13 | 65 | 53 | 56 | 53 | 39 |
| Totalt Wihlborgs | 1 079 | 92 | 1 224 | 93 | 1 314 | 93 | 1 368 | 91 |
Hyresintäkter under perioden plus hyresvärdet av under perioden vakanta lokaler.
I kontor/butik redovisas två hotellfastigheter belägna i Helsingborg med en uthyrbar yta om 21 270 kvm.
Wihlborgs största driftkostnader är värme, fastighetsel och vatten samt fastighetsskötsel. Exempel på övriga driftkostnader är försäkring, bevakning och larm samt sophantering. Driftkostnaderna uppgick under 2009 till 190 Mkr.
Wihlborgs organisation har stort fokus på effektiv förvaltning och arbetar kontinuerligt tillsammans med hyresgästerna för att sänka driftkostnaderna. Då en stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgästerna som tillägg till lokalhyran, blir påverkan av förändringar i dessa kostnader på Wihlborgs driftöverskott begränsat.
För att bibehålla fastigheternas skick och standard genomförs såväl löpande som planerade underhållsåtgärder och reparationer. Kostnader för reparationer och underhåll uppgick under 2009 till 50 Mkr.
Fastighetsskatten uppgick 2009 till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter och till 0,5 procent för industrifastigheter.
Specialfastigheter såsom skolor och vårdfastigheter åsätts inget taxeringsvärde och belastas inte med fastighetsskatt.
Taxeringsvärdet för Wihlborgs fastighetsbestånd i Sverige uppgick per 31 december 2009 till 6 058 Mkr och fastighetsskatten för 2009 uppgick till 54 Mkr. Av koncernens totala fastighetsskatt vidaredebiterades 44 Mkr till hyresgästerna genom hyrestillägg. Tomträttsavgälden för 2009 uppgick till 3 Mkr.
Hyresgäster i kommersiella lokaler, och då främst i industri- och lagerlokaler, har ett relativt stort eget ansvar för såväl drift- som underhållskostnader. Normalt ansvarar Wihlborgs endast för yttre underhåll och hyresgästerna för inre underhåll av byggnaderna.
I Danmark ansvarar hyresgästerna i stort sett för samtliga driftkostnader.
Fastighetsadministration består huvudsakligen av kostnader för uthyrning, hyresförhandling, hyresdebitering och marknadsföring. Kostnad för fastighetsadministration för 2009 uppgick till 51 Mkr.
Driftöverskottet i relation till hyresintäkterna, överskottsgraden, uppgick till 73 procent.
Utgifter för värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter redovisas som investeringar och kostnadsförs ej. Exempel på investeringar är utgifter för projektutveckling och hyresgästanpassningar. Investeringarna 2009 uppgick till totalt 763 Mkr, en utförligare beskrivning av projektverksamheten framgår på sidorna 38-39.
Kv Najaden 14 Helsingborg Centrum
WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2009
Cecilia Larsson är förvaltningschef för Västra Hamnen i Malmö.
Johan Ohlsson är förvaltningschef för Fosie, Limhamn, Norra Hamnen och Arlöv.
Malmö utgör Wihlborgs värdemässigt största område med ett totalt fastighetsvärde per 31 december 2009 om 8 127 Mkr, motsvarande 56 procent av bolagets totala fastighetsvärde. I Malmö ingår fastigheter belägna i kommunerna Malmö, Lomma och Burlöv.
Fastighetsbeståndet i Malmö bestod per 31 december 2009 av 119 fastigheter, varav 11 innehas med tomträtt, med en total uthyrbar yta om 598 000 kvm. Hyresvärdet uppgick till 736 Mkr och kontrakterade hyresintäkter per 31 december 2009 på årsbasis till 665 Mkr. Av fastighetsvärdet är 76 procent kontors- och butiksfastigheter.
Fastighetsbeståndet i Malmö delas in i delmarknaderna: Centrum, Västra Hamnen, Norra Hamnen och Arlöv samt Fosie och Limhamn.
Under 2009 har Wihlborgs renodlat delmarknaden Centrum genom att avyttra Generalens Hage 49 och Erik Menved 38, vilka var våra sista bostadsfastigheter, samt de mindre Altona 5 och 22 samt Oscar 4.
Vid årets slut bestod fastighetsbeståndet i Centrum därmed av 21 fastigheter med cirka 164 000 uthyrbara kvm, främst belägna längs Norra Vallgatan och runt Centralstationen, med välkända fastigheter som Börshuset, Scandinavian Center och Slagthuset.
De värdemässigt största fastigheterna inom beståndet är Erik Menved 37 och Sparven 15 på cirka 24 000 respektive 20 000 kvm. De största hyresgästerna är Försäkringskassan och Tullverket.
Under året har större ombyggnader utförts i kvarter Neptun för bland andra Socialstyrelsen och i kvarter Erik Menved 37 för bland andra Försäkringskassan. Under hösten påbörjade Wihlborgs en tillbyggnad av hotellet på kv Slagthuset, som därmed blir Malmös största. Området kring Slagthuset erbjuder många möjligheter till intressanta framtida projekt. Wihlborgs är med från början.
Fastigheterna i centrala Malmö är främst belägna i Västra Hamnen och i Gamla staden. Västra Hamnen är Wihlborgs största utvecklingsområde och Malmös största framtida utbyggnadsområde. För fastighetsinformation, se Fastighetsförteckning.
Efterfrågan på kontor i Malmö är fortsatt god, bedömer Wihlborgs, liksom att hyresnivån för moderna kontor i Centrum uppgår till 1 800-2 000 kronor per kvm. Motsvarande kontorshyra för äldre kontorsfastigheter bedöms uppgå till 1 500-1 900 kronor per kvm. Uthyrningsgraden i delområdet är cirka 94 procent.
Vid årets slut var fastighetsbeståndet i Västra Hamnen 18 fastigheter med 131 000 kvm uthyrbar yta. Hela beståndet är beläget på Dockan i Västra Hamnen. Dockan är Wihlborgs största utvecklingsområde; här fortsätter vi expandera och uppföra nya fastigheter.
Under 2009 har Wihlborgs förvärvat kontorsfastigheten Kranen 3, även kallad Gängtappen. Fastighetens cirka 15 000 kvm hyser Kockums kontor i Malmö. Wihlborgs förvärvade också en fastighet i Varvsstaden som ligger intill Dockan. Fastigheten omfattar 5 300 kvm och är uthyrd till Sveriges Televison. I förvärvet ingår dessutom en byggrätt på 8 800 kvm där bland annat Media Evolution kommer att husera.
Under 2009 färdigställde Wihlborgs Skrovet 5, en kontorsbyggnad på 8 200 kvm i vilken bland andra ÅF, Fojab Arkitekter och mäklarfirman Bjurfors har flyttat in. Vårt första parkeringshus på Dockan med 521 platser blev också färdigt under 2009.
Under hösten 2010 kommer vi att färdigställa kontorsfastigheten Skåneland 1, som är under uppförande i skrivande stund. Region Skåne hyr hela fastigheten som är på cirka 11 000 kvm.
De värdemässigt största fastigheterna inom beståndet är Skrovet 6 och Kranen 8, med en uthyrbar yta om 12 900 respektive 15 300 kvm. Delområdets största hyresgäster är Malmö Högskola, Kockums och TeliaSonera.
De nyproducerade byggnaderna i Västra Hamnen har med sina moderna lokaler och effektiva ytor en konkurrensfördel jämfört med äldre kontorsfastigheter i Malmö, också tack vare läget. Efterfrågan på kontor i Västra Hamnen bedömer vi som mycket god även framöver. Wihlborgs bedömer att hyresnivån för moderna kontor i Västra Hamnen ligger mellan cirka 1 800 och 2 200 kronor per kvm. Uthyrningsgraden i Västra Hamnen är cirka 99 procent.
Wihlborgs fastigheter i delområdet Norra Hamnen och Arlöv är belägna med utmärkt kontakt med europavägnätet. Detta gör området intressant för hyresgäster, och den kommande omdaningen av Norra Hamnen borgar för att området förblir intressant på lång sikt.
Wihlborgs bestånd i Norra Hamnen och Arlöv bestod vid årsskiftet av 42 fastigheter på totalt 170 000 kvm. Till delområdet hör också våra fastigheter på Bulltofta, Valdemarsro och Sege industriområden. I Norra Hamnen består fastigheterna i huvudsak av större lager, medan resten av beståndet är småindustri och kontor.
Områdets största fastighet är Kirseberg 31:53, där den uthyrningsbara ytan är cirka 25 000 kvm. Här påbörjade vi en ombyggnad av lagerlokaler för Axfoods räkning. Axfood kommer att driva en restaurangsnabbgross i fastigheten.
Wihlborgs bedömning är att hyresnivåerna i området uppgår till cirka 600 kronor per kvm. Uthyrningsgraden är cirka 88 procent.
Wihlborgs fastighetsbestånd i Norra Hamnen och Arlöv.
Industriområdena i Fosie och Limhamn är välkända och populära. De ligger med bra anknytning till europavägnätet och har bra kommunikationer till centrala Malmö.
Fastigheterna i Fosie och Limhamn bestod vid årsskiftet av 38 fastigheter på totalt 130 000 kvm. Fastigheterna finns i Fosie, Elisedal och Annetorps industriområden. Beståndet i Fosie domineras av logistik-, industri-, handels- och kontorsfastigheter, medan det i Limhamn huvudsakligen är mindre lager, industri och kontor. Delområdets största fastighet är Boplatsen 3 i Fosie, där områdets största hyresgäst ABB huserar.
Till förvaltningsområdet hör även Svågertorp och här har under 2009 arbetet fortsatt med att färdigställa Hondas nya nordiska huvudkontor. Inflyttningen är beräknad till mars 2010.
Wihlborgs fastighetsbestånd i Fosie och Elisedal. Wihlborgs fastighetsbestånd i Limhamn.
Jan-Erik Johansson är förvaltningschef för Centrum i Helsingborg.
Håkan Gillisson är förvaltningschef för Söder i Helsingborg.
Mathias Bengtsson är förvaltningschef för Berga i Helsingborg.
Helsingborg utgör Wihlborgs värdemässigt näst största område med ett totalt fastighetsvärde per 31 december 2009 om 3 786 Mkr, motsvarande 27 procent av Wihlborgs totala fastighetsvärde. Fastighetsbeståndet i Helsingborg bestod per 31 december 2009 av 88 fastigheter, varav fyra innehas med tomträtt, med en total uthyrbar yta om 464 000 kvm. Hyresvärdet uppgick till 425 Mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick per 31 december 2009 på årsbasis till 396 Mkr. Fastighetsbeståndet i Helsingborg delas in i tre delmarknader: Centrum, Söder och Berga.
Wihlborgs står starkt rustat inför 2010 med en effektiv förvaltningsorganisation nära kunderna, stort nätverk och ett mycket gott renommé.
Helsingborgs Centrum är en stabil och bra delmarknad som kännetecknas av långsiktiga hyresgäster med god betalningsförmåga. Delmarknaden har klarat sig mycket bra trots turbulensen i ekonomin under 2009 – såväl hyresnivåerna som uthyrningsgraden har i stort varit oförändrade.
Några av årets större händelser är att Skatteverket flyttat in i Polisen 3 efter en genomgripande ombyggnad. I samma fastighet har vi dessutom tecknat ett hyresavtal på ungefär 1 100 kvm med Försäkringskassan, som öppnar ett gemensamt servicekontor för medborgarna tillsammans med Skatteverket.
Ombyggnaden av Kalifornien 10 har blivit färdig och där har Utvecklingsnämnden flyttat in i nya funktionella lokaler på cirka 4 300 kvm. I Najaden 14 har ett hyresavtal
Fastigheterna i Helsingborgs centrum utgör 47 procent av det totala fastighetsvärdet i Helsingborg. För fastighetsinformation, se Fastighetsförteckning.
tecknats med Helsingborgs stad på cirka 2 000 kvm åt Näringslivskontoret och Kärnfastigheter, som tillträder i mars 2010.
Efter att vi avyttrade fastigheten John Ericsson 2 består fastighetsbeståndet i Helsingborgs Centrum per den 31 december 2009 av 20 fastigheter om 107 000 kvm. De värdemässigt största fastigheterna i beståndet är Terminalen 2 (Marina Plaza), Polisen 3 och Najaden 14. De största hyresgästerna är Helsingborgs stad och Elite Hotels. Uthyrningsgraden är 97 procent. Wihlborgs bedömer att hyresnivån för kontor i området uppgår till 1 400-1 900 kronor per kvm.
Wihlborgs är representerat i södra Helsingborg på tre delområden; Hamn-City (Sydhamnen), Planteringen och Ättekulla. Vid utgången av 2009 ägde Wihlborgs 31 fastigheter inom dessa delområden med en uthyrningsbar yta om 204 000 kvm. Beståndet består främst av industri-, lager- och större handelsfastigheter, men här finns också kontor. Ytorna spänner över ett vitt spektrum av storlekar – från kontor på tio kvm till lager- och produktionslokaler på 15 000 kvm.
Efterfrågan på lokaler i det så kallade Kapplöpningsområdet inom Planteringen har varit stabil under 2009, inte minst tack vare närheten till de stora trafiklederna och Ramlösa station. Här finns dessutom planer på att gräva ner järnvägen i tunnel, det så kallade H+ -projektet. Projektet startar 2012 och blir färdigt 2017. Större hyresgäster är Green Cargo, Nedermans, Sateba, Lernia, Willys och ÖB.
Även i delområdet Hamn-City, med en av Sveriges största hamnar som närmaste granne, har efterfrågan varit god de senaste åren. Här pågår en utredning om att förändra trafikleden, vilket skulle göra området ännu mer tillgängligt. Det skulle gynna området och Wihlborgs kunder – tillgängligheten är viktig för hyresgästerna. Även här är Green Cargo en av våra större hyresgäster, jämte företag som TNT, Yves Rocher, Stroede Ralton och Chiquita.
Fastigheterna inom Ättekulla är bra belägna, med direkt anslutning till motorvägarna E4 och E6. Här finns lättföränderliga, fackindelade byggnader med säkerhetsstängsel som uppskattas av hyresgästerna. Exempel på större hyresgäster är Pharmaxim, Ecolean och Norfrig.
Wihlborgs fastighetsbestånd på Söder.
Efterhand som nya företag sällar sig till kretsen av hyresgäster, förädlar vi våra fastigheter. Framöver planerar vi exempelvis att bygga om fastigheten Rausgård 21 för Bring Frigoscandias räkning.
Uthyrningen i södra Helsingborg som helhet har varit fortsatt god under 2009. Vid årsskiftet var uthyrningsgraden 91 procent. Wihlborgs bedömer att hyresnivån på Söder för industri och lager uppgår till 450-600 kronor per kvm och 800-1 200 kronor per kvm för kontor och handel.
Wihlborgs är den klart dominerande aktören på delmarknaden Berga och Väla södra med 37 fastigheter och med totalt 153 000 kvm. Lokalerna består till största delen av flexibla industri- och lagerlokaler där en mängd olika verksamheter är inrymda. Mängden företag i våra lokaler gör Berga och Väla till stabila marknader, eftersom vår verksamhet inte är beroende av några få stora hyresgäster utan flera mindre. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 92 procent.
Vid utgången av 2009 bedömer vi att hyresgenomsnittet (kallhyra per år och kvm) är från 1 100 för butikslokaler, 1 200 för kontor med bra standard, 700 kronor för varmlager med bra standard och från 850 kronor för kombinerade kontor och lager med normal standard.
Våra fastigheter är i bra skick. Komponentutbyten såsom fönster, tak, undercentraler etcetera är utförda tidigare år. Wihlborgs har också satsat på att skapa säkrare lokaler, i samarbete med hyresgästerna, under ett antal år. Bland annat har vi omgärdat ett flertal av fastigheterna med elstaket och försett dem med okrossbara fönster. Detta arbete kommer att fortsätta under 2010.
Wihlborgs vill expandera och bli ännu större inom Berga och Väla. Vi vet att stordriftsfördelar och närhet till våra kunder gör oss bättre än våra konkurrenter på att ge service och förvalta våra fastigheter kostnadseffektivt.
Wihlborgs fastighetsbestånd på Berga.
Anna Stenkil är förvaltningschef för Lund.
Vid årsskiftet äger Wihlborgs 13 fastigheter i Lund, den tusenåriga lärdomsstaden med det gynnsamma företagsklimatet. Staden har sedan länge befäst en position som ett internationellt ledande centrum för nyskapande forskning och industri – något som färgat Wihlborgs strategiska val av områden att närvara på; Ideon Science Park, Gastelyckan, Centrum och Väster.
Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till ungefär 88 000 kvm och uthyrningsgraden var 97 procent vid årets slut. På Ideon Science Park äger Wihlborgs knappt hälften av den totala ytan, det vill säga 40 000 kvm kontor. Hyresgästerna är huvudsakligen forskande och utvecklande företag, cirka 120 stycken till antalet. Ideon Science Park, med närområdena Pålsjö och Brunnshög har vuxit kraftigt de senaste åren och förblir väldigt attraktivt för nya, växande företag.
Gastelyckan är ett snabbt expanderande företagsområde i sydöstra Lund. Med sin närhet till E22 är området intressant för både mindre och större företag. Wihlborgs äger både kontors- och lagerfastigheter på Gastelyckan.
I centrala Lund äger Wihlborgs den välkända kontorsfastigheten Armaturfabriken. På Väster äger Wihlborgs både industri-, kontors-, lager- och handelsfastigheter. Wihlborgs äger även en fastighet på det så kallade Sockerbruksområdet vid Kung Oscars bro, som nu
förädlas till bostadsområde. Planarbetet är i full gång. Med utbyggda kommunikationer och närhet till centrum, har området stor potential att bli en viktig resurs för Lunds utveckling.
Under året har beslutet att placera den nya ESSanläggningen i Lund fattats. ESS (European Spallation Source) blir ett flervetenskapligt forskningscentrum baserat på världens kraftfullaste neutronkälla. Där ska forskare från hela Europa kunna studera en mängd olika material – allt från plaster och proteiner till mediciner och molekyler. ESS förväntas stå färdig 2018.
En annan forskningsanläggning, Max Lab IV, kommer att byggas i anslutning till ESS med byggstart under 2010. Tillsammans kommer ESS och Max Lab IV inte bara att vara med och forma det framtida Lund och locka europeiska forskare att arbeta, leva och bo här – hela regionen kommer att märka närvaron av detta internationella centrum för spetsforskning.
Under 2008 förvärvades Regionhuset på Baravägen i Lund med tillträde hösten 2010. Fastigheten är på cirka 16 000 kvm. Sommaren 2010 flyttar Region Skåne härifrån till sitt nya kontorshus på Dockan i Malmö, och vid samma tillfälle övertar Wihlborgs fastigheten i Lund. Arbetet med att bestämma vad som ska finnas i fastigheten i framtiden pågår.
Peter Nielsen är förvaltningschef för Köpenhamn.
Under 2009 har Köpenhamnsmarknaden präglats av tillbakagång i sysselsättningen, mycket svag bostadsmarknad, osäkra finansieringsförhållanden och ökad konkurrens inom kontorsuthyrning. Bostadsmarknaden ser dock ut att ha stabiliserat sig i början av 2010. Det ser också ut som om finansmarknaden har börjat fungera normalt igen efter krisen, och den korta danska räntan har också sjunkit betydligt.
Konkurrensen på kontorsuthyrningsmarknaden blir förmodligen fortsatt intensiv under 2010, till följd av att sysselsättningen fortsätter falla. Wihlborgs står väl rustade inför konkurrensen och förväntar oss att vinna ytterligare marknadsandelar under 2010.
Per 31 december 2009 utgör den ekonomiska uthyrningsgraden för fastigheter i Köpenhamn 88 procent.
Wihlborgs har under 2009 ägt och förvaltat 11 fastigheter, alla i västra delen av Storköpenhamn, på sammanlagt 105 000 kvm. 7 av dem, på totalt 70 000 kvm, ligger i Herlev kommun. Hyresnivån uppgår til 600-900 danska kronor per kvm.
I Lautrupparken, ett område med större kontorsfastigheter för bland annat IT-verksamheter i Ballerup kommun, ligger två kontorsfastigheter på totalt 20 000 kvm. Hyresnivån uppgår till 800-1 100 danska kronor per kvm.
Wihlborgs äger också en logistikfastighet på 14 000 kvm i Brøndby kommun och ytterligare en på 1 200 kvm i Furesø kommun. Hyresnivån uppgår till 300-700 danska kronor per kvm.
Wihlborgs har varken köpt eller sålt några fastigheter i Köpenhamn under 2009.
Fastighetsbeståndet på Övriga orter utgörs av 6 obebyggda tomter i Landskrona samt 4 industri- och lagerfastigheter i östra och norra Skåne. Värdet av beståndet på övriga orter är 16 Mkr.
Under 2009 har två större projekt Skrovet 4 och Skrovet 5 avslutats på Dockan i Malmö. Skrovet 4 är ett parkeringshus i nio våningar med parkeringsplatser för 521 bilar. Investeringen uppgår till 82 Mkr. Skrovet 5 är ett kontorshus som uppförts bland annat till teknikkonsulten ÅF och arkitektfirman Fojab. I detta projekt har investerats totalt 228 Mkr. Skrovet 5 omfattar 8 200 kvm exklusive garage. Investeringen lämnar en avkastning om 8,2 procent.
Under året har i övrigt ett 110-tal projekt i Malmö färdigställts för cirka 131 Mkr.
Större pågående projekt i Malmö är nybyggnad åt Region Skåne på Dockan i Malmö, totalt 11 000 kvm, samt nybyggnad åt Honda på Svågertorp om 4 600 kvm. Dessutom pågår en om- och tillbyggnad på Slagthuset åt Comfort Hotel. Dessa investeringar beräknas uppgå till 541 Mkr.
Mitt i Öresundsregionen, i en historisk del av Malmö, omvandlas det gamla varvsområdet till en modern stadsdel med kommersiella lokaler och bostäder. Hjärtat i Dockan är varvsdockan, som tidigare användes för att bygga fartyg, och som nu har omvandlats till en modern småbåtshamn.
Med den blandade bebyggelsen blir Dockan en stadsdel med liv och rörelse dygnet runt. Högskolor, gymnasium och andra utbildningar bidrar till dynamiken. Många företag är redan hemmastadda i sina nya lokaler. Bra kommunikationer, närheten till vattnet och en trevlig arbetsplats för de anställda är bara några av alla de kriterier som Dockan uppfyller.
Wihlborgs bygger här för ett dynamiskt företagsklimat och skräddarsyr nya lokaler för att uppfylla morgondagens behov till de företag som står i begrepp att flytta hit. Området blir ett av norra Europas mest attraktiva områden för boende och företag. Här andas optimism och framåtanda.
Wihlborgs har, inklusive den pågående nyproduktionen, ett fastighetsbestånd på Dockan om 142 000 kvm.
Wihlborgs, JM och Peab äger vardera en tredjedel av Dockan Exploatering AB, som i sin tur äger den oexploaterade marken på Dockan.
Dockan Exploatering AB bildades år 2000 för att driva utvecklingen av Dockanområdet. Efterhand som detaljplaner färdigställs avyttrar Dockan Exploatering AB tomtmark till ägarna, vilket medför att bolaget inte uppför egna byggnader. Wihlborgs utvecklar de kommersiella lokalerna, JM och Peab nyproducerar bostäder.
Genom delägandet i Dockan Exploatering AB bedömer Wihlborgs att bolaget inom kommande år kommer att tillföras byggrätter motsvarande ytterligare 70 000 kvm.
I Helsingborg har två större projekt färdigställts under 2009. I fastigheten Musköten 9 har en nybyggnad av ett industri- och kontorshus ägt rum. Investeringen uppgår till 59 Mkr och omfattar 5 100 kvm. Avkastningen för projektet uppgår till 9,3 procent. En större ombyggnad i fastigheten Kalifornien 10 har under året genomförts till en kostnad av 43 Mkr.
Under året har i övrigt 86 projekt färdigställts för cirka 110 Mkr.
I Köpenhamn har endast ett antal mindre investeringar färdigställts.
Inför årsskiftet 2009/2010 lät Wihlborgs göra en extern marknadsvärdering av samtliga fastigheter i sitt bestånd med värdetidpunkt den 31 december 2009. Värderingen av samtliga svenska fastigheter är utförd av SFF auktoriserade fastighetsvärderare på Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB samt Savills Sweden AB. Ett av kraven som ställs på en auktoriserad värderare är ett oberoendekrav vilket innebär att en värderare ständigt skall upprätthålla en sådan ställning i förhållande till beställaren att värderarens integritet eller saklighet inte kan ifrågasättas.
De individuella marknadsvärdena för respektive fastighet har bedömts. Definition av marknadsvärde enligt IVSC:s (International Valuation Standards Committee) är: "Market Value is estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction after property marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion". Den svenska definitionen är mer kortfattad "sannolikt pris vid försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden" men förutsätts leda till samma värderingsresultat.
Redovisningen av värderingsresultaten är baserad på internationell redovisningsstandard IAS 40 (Förvaltningsfastigheter).
Marknadsvärdesbedömningarna grundas på följande underlag:
Inom ramen för värderingsprocessen särskilt kvalitetssäkrad information från Wihlborgs rörande kontraktsoch fastighetsanknutna data, såsom bland annat kontraktsdata, projektsammanställning, objektsdata och kostnader (utfall 2008, prognos 2009 och budget 2010). ■
Pågående nybyggnadsprojekt värderas såsom objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. ■
Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar de förhållande som vid värdetidpunkten, 31 dec 2009, var kända på marknaden.
Wihlborgs fastigheter i Danmark har värderats av DTZ i Danmark på grunder som överstämmer med den svenska värderingen.
Nedanstående tabell redovisar marknadsvärdet för Wihlborgs totala fastighetsbestånd, omfattande 241 stycken registerfastigheter, per den 31 december 2009.
| 8 127 |
|---|
| 3 786 |
| 2 505 |
| 14 418 |
| Redovisat värde 1 januari 2009 | 13 620 |
|---|---|
| Förvärv | 390 |
| Investeringar | 763 |
| Avyttrade fastigheter | -287 |
| Värdeförändringar | 16 |
| Valutaomräkningar | -84 |
| Redovisat värde 31 december 2009 | 14 418 |
| Värdeförändring sålda fastigheter | 54 |
|---|---|
| Marknadsvärdering projekt | 201 |
| Värdeförändring övriga fastigheter | -239 |
| Netto | 16 |
| Fastighet | Kommun | Område | Kategori | Yta, kvm | Pris, mkr | Driftsöverskott 2009, mkr1 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsf örvärv kvartal 2 |
||||||
| Kranen 3 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 15 571 | ||
| Totalt förvärv apr-jun 2009 | 15 571 | 230 | 14,8 | |||
| Fastighetsf örvärv kvartal 4 |
||||||
| Hamnen 21:149 (del av) | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 5 226 | ||
| Totalt förvärv okt-dec 2009 | 5 226 | 160 | 0,0 | |||
| Totalt förvärv 2009 | 20 797 | 390 | 14,8 | |||
| Fastighetsf örsäljninga r kvartal 2 |
||||||
| Gråbröder 34 | Lund | Övr Öresund | Kontor/butik | 2 758 | ||
| Postterminalen 2 | Lund | Övr Öresund | Projekt & mark | - | ||
| Oscar 4 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 1 235 | ||
| Totalt försäljningar apr-jun 2009 | 3 993 | 113 | 2,8 | |||
| Fastighetsf örsäljninga r kvartal 3 |
||||||
| Generalens Hage 49 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 1 034 | ||
| Altona 5 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 693 | ||
| Altona 22 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 771 | ||
| Macken 12-14 | Hässleholm | Övr Öresund | Industri/lager | 5 642 | ||
| Totalt försäljningar jul-sep 2009 | 8 140 | 61 | 1,3 | |||
| Fastighetsf örsäljninga r kvartal 4 |
||||||
| Erik Menved 38 | Malmö | Malmö | Bostäder | 5 090 | ||
| John Ericsson 2 | Helsingborg | Helsingborg | Kontor/butik | 866 | ||
| Svedala 122:85 | Svedala | Övr Öresund | Projekt & mark | |||
| Totalt försäljningar okt-dec 2009 | 5 956 | 113 | 3,4 | |||
| Totalt försäljningar 2009 | 18 089 | 287 | 7,5 |
1 Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i årets resultat.
43 X X X X X X X X X X f ö r v ä r v o ch f ö r s ä l j n i n g a r
Kv Kranen 3 "Gängtappen" Malmö Västra Hamnen
WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2009
45
MALMÖ
| Industri/ | Tax. | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun T Byggår Värdeår | Kontor | Butik | Lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | värde | |
| DELMARKNA D CENTR |
UM | Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||
| 1 Börshuset 1 | Skeppsbron 2 | Malmö | T 1929 1987 | 4 340 | 934 | 36 | 5 310 | 88 | ||
| 2 Elefanten 40 | Storgatan 20 | Malmö | 1988 1992 | 9 026 | 1 404 | 38 | 10 468 | 202 | ||
| 3 Erik Menved 37 | Mäster Nilsg / Kattsundsg / Österg | Malmö | 1971 1971 | 17 513 | 3 452 | 2 907 | 203 | 24 075 | 209 | |
| 4 Fisken 18 | N Vallgatan 100-102 / Västerg 35 | Malmö | 1988 1988 | 6 718 | 86 | 6 804 | 85 | |||
| 5 Flundran 1 | Gibraltargatan 2 / Suezgatan 9 | Malmö | T | 2 451 | 2 451 | |||||
| 6 Forskaren 1 | Medeon Science Park P A Hanssons väg 41 Malmö | 1989 1997 | 16 195 | 225 | 554 | 16 974 | 195 | |||
| 7 Hamnen 22:188 | Hans Michelsensgatan 8-10 | Malmö | 1951 1951 | 1 057 | 770 | 5 443 | 7 270 | 12 | ||
| 8 Högvakten 6 | Gråbrödersg 2 / N Vallg 80-82 / Västerg | Malmö | 1962 1986 | 3 056 | 567 | 3 623 | 52 | |||
| 9 Kolga 4 | Jörgen Kocksgatan 4 / Stormgatan 12 | Malmö | 1929 2001 | 2 266 | 19 | 2 285 | 36 | |||
| 10 Malmen 12 | Barkgatan 9-11-13 | Malmö | 1971 1971 | 6 915 | 10 | 586 | 7 511 | |||
| 11 Ritaren 1 | Stadiongatan 10 | Malmö | T 1967 1979 | 3 035 | 3 035 | 14 | ||||
| 12 Slagthuset 1 | Carlsg 10-12 / Utställningsg 1B / J Kocksg 7 | Malmö | 1929 1992 | 3 898 | 8 225 | 29 2 777 | 14 928 | 153 | ||
| 13 Sparven 15 | Storgatan 15 | Malmö | 1930 1960 | 14 689 | 5 932 | 20 621 | 105 | |||
| 14 Sqvalperup 12 | Adelg 9-11 / Kanslig 1 / N Vallg 60 | Malmö | 1929 1989 | 5 830 | 133 | 5 963 | 83 | |||
| 15 Uven 9 | Diskontogången 2 / Lugna gatan 80-84 | Malmö | 1978 1984 | 6 091 | 1 010 | 7 101 | 67 | |||
| 16 Väktaren 3 | Hjälmaregatan 3 | Malmö | 1992 1992 | 8 260 | 60 | 8 320 | 128 | |||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 111 339 15 710 | 16 124 2 777 | 0 | 789 146 739 | 1 429 | |||||
| 17 Hälsingland 1 | Åmålsgatan 7-9 | Malmö | 1974 | 282 | 931 | 1 213 | ||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 282 | 0 | 931 | 0 0 |
0 | 1 213 | 0 | |||
| 18 Gäddan 6 | S Neptunig 10 / Citadellsv 11 | Malmö | T 1965 1965 | 7 302 | 2 033 | 1 216 | 10 551 | 15 | ||
| 19 Neptun 6 | Västergatan 43-47 | Malmö | 1978 1978 | 4 927 | 174 | 5 101 | 59 | |||
| 20 Nils 24 | Drottninggatan 1 A-B | Malmö | 548 | 548 | 1 | |||||
| 21 Sirius 3 | Carlsg / Navigationsg / Mercurig | Malmö | 12 | |||||||
| Summa projekt och mark | 12 229 | 2 033 | 1 938 | 0 0 |
0 | 16 200 | 87 | |||
| SUMMA DELMARKNA | D CENTR UM |
123 850 17 743 | 18 993 2 777 | 0 | 789 164 151 | 1 516 | ||||
| DEL MARKNA D VÄSTRA |
HA MNEN |
|||||||||
| 22 Dockporten 1 | Dockgatan 1 A-F | Malmö | 2008 | 4 120 | 450 | 4 570 | 87 | |||
| 23 Hamnen 21:149 | Stora Varvsgatan 4 | Malmö | 2009 | 5 226 | 5 226 | |||||
| 24 Kranen 1 | St Varvsg 1 / Isbergs gata 1-13 | Malmö | 1965 | 10 407 | 479 | 10 886 | ||||
| 25 Kranen 2 Högskolan Ö Varvsgatan 11 A-F | Malmö | 1954 | 15 967 | 650 | 707 | 17 324 | ||||
| 26 Kranen 3 Gängtappen Stora Varvsgatan 11 | Malmö | 1958 1958 | 14 893 | 660 | 18 | 15 571 | 129 | |||
| 27 Kranen 4 | Ö Varvsgatan 23 | Malmö | 1976 1981 | 4 040 | 25 | 170 | 4 235 | 38 | ||
| 28 Kranen 6 Båghallarna Ö Varvsgatan 13 A-C | Malmö | 1964 | 2 830 | 5 300 | 3 050 | 11 180 | ||||
| 29 Kranen 8 Ubåtshallen Ö Varvsgatan 9 A-B | Malmö | 2001 | 14 930 | 375 | 10 | 15 315 | ||||
| 30 Kranen 9 | Isbergs gata 15 | Malmö | 2001 2001 | 3 710 | 3 710 | 63 | ||||
| 31 Skrovet 3 | Dockplatsen 10-18 / Hallenborgs g. 9-19 | Malmö | 2007 2007 | 8 503 | 1 722 | 10 225 | 178 | |||
| 32 Skrovet 4 | Hallenborgs gata 7 A-B | Malmö | 2009 | 6 | ||||||
| 33 Skrovet 5 | Hallenborgs gata / Stora Varvsgatan | Malmö | 2009 | 7 251 | 900 | 8 151 | 48 | |||
| 34 Skrovet 6 | Stora Varvsgatan 3-7 / Isbergs gata 2 | Malmö | 2004 2004 | 12 461 | 459 | 12 920 | 229 | |||
| 35 Torrdockan 6 | Dockplatsen 1 | Malmö | 2000 2000 | 10 892 | 410 | 11 302 | 170 | |||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 115 230 | 6 105 | 6 060 | 170 | 0 3 050 130 615 | 948 | ||||
| 36 Kranen 7 | Ö Varvsgatan 15 | Malmö | 1957 1957 | 3 449 | 3 449 | 9 | ||||
| 37 Kranen 10 | Isbergs gata 17 | Malmö | 0 | |||||||
| 38 Skrovet 7 | Hallenborgs gata | Malmö | ||||||||
| 39 Skåneland 1 | Hallenborgs gata / Lilla Varvsgatan | Malmö | ||||||||
| Summa projekt och mark | 0 | 0 | 3 449 | 0 0 |
0 | 3 449 | 9 | |||
| SUMMA DELMARKNA | D VÄSTRA HA MNEN |
115 230 | 6 105 | 9 509 | 170 | 0 3 050 134 064 | 957 | |||
| DEL MARKNA D NORRA |
HA MNEN & ARLÖV |
|||||||||
| 40 Arlöv 19:133 | Hantverkaregatan 18 | Burlöv | 1962 1965 | 1 537 | 137 | 1 674 | 7 | |||
| 41 Spillepengsmarken 8 Strömgatan 11 | Malmö | 1978 1978 | 2 412 | 610 | 3 022 | 14 | ||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 3 949 | 0 | 747 | 0 0 |
0 | 4 696 | 21 | |||
| 42 Arlöv 17:4 | Arlövsvägen 23 | Burlöv | T 1975 1975 | 212 | 3 609 | 3 821 | 13 | |||
| 43 Finngrundet 4 | Blidögatan 24 | Malmö | 1963 1963 | 1 469 | 2 152 | 3 621 | 11 | |||
| 44 Flintan 3 | Borrgatan 4 | Malmö | 1963 1963 | 3 277 | 3 277 | 8 | ||||
| 45 Flygvärdinnan 5 | Höjdrodergatan 28 | Malmö | 1987 1987 | 3 311 | 3 311 | 15 | ||||
| Industri/ | Tax. | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun T Byggår Värdeår | Kontor | Butik | Lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | värde | ||
| forts. MALMÖ – DELMARKNA | D NORRA HA MNEN |
& ARLÖV | Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||
| 46 Grytan 3 | Industrigatan 21 | Malmö | 1980 1980 | 1 298 | 1 100 | 2 398 | 9 | ||||
| 47 Gulsippan 4 | Källvattengatan 9 | Malmö | 1992 1992 | 735 | 2 662 | 3 397 | 13 | ||||
| 48 Hanö 1 | Hanögatan 2 | Malmö | 1968 1974 | 665 | 384 | 4 020 | 5 069 | 17 | |||
| 49 Kirseberg 31:53 | Stömgatan 3 (5a) | Malmö | 1994 1994 | 1 888 | 300 | 22 511 | 24 699 | 97 | |||
| 50 Skjutsstallslyckan 11 Lundavägen 60 / Rosendalsvägen 9 | Malmö | 1958 1962 | 692 | 3 073 | 3 765 | 8 | |||||
| 51 Stocken 2 | Västkustv 17 | Malmö | 1950 1990 | 7 342 | 7 342 | 27 | |||||
| 52 Syret 12 | Scheeleg 19-21/ Industrig 33 | Malmö | T 1970 1970 | 1 803 | 1 803 | 10 | |||||
| 53 Syret 13 | Industrig 31-33 / Emilstorpsg 2 | Malmö | 1986 1986 | 1 585 | 1 585 | 7 | |||||
| 54 Söderarm 11 | Blidögatan 23-27 | Malmö | T 1966 1991 | 1 886 | 15 574 | 17 460 | 3 | ||||
| 55 Tågarp 16:19 | Hammarvägen 3 | Burlöv | 1972 1977 | 4 316 | 4 316 | 10 | |||||
| 56 Tågarp 16:25 | Hammarvägen 17 | Burlöv | 1966 1976 | 2 192 | 2 192 | 5 | |||||
| 57 Tågarp 16:26 | Hammarvägen 19 | Burlöv | 1971 1977 | 198 | 2 418 | 2 616 | 7 | ||||
| 58 Tågarp 16:42 | Företagsvägen 30 | Burlöv | 1968 1970 | 418 | 8 794 | 9 212 | 26 | ||||
| 59 Vinkeln 8 | Arlövsv 7 A-B / Arlövsv / Hakeg 3 | Malmö | T 1969 1987 | 2 209 | 6 114 | 8 323 | 31 | ||||
| 60 Åkarp 1:69 | Tegelvägen 4 | Burlöv | 1972 1974 | 5 277 | 5 277 | 24 | |||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 11 670 | 684 101 130 | 0 0 |
0 113 483 | 342 | ||||||
| 61 Arlöv 19:58 | Hantverkareg 4 | Burlöv | 1929 1975 | 540 | 1 275 | 558 | 2 372 | 7 | |||
| Bjärred 9:1 | Västanvägen | Lomma | 0 | ||||||||
| Borgeby 15:14 | Norra Västkustv | Lomma | 1 | ||||||||
| Borgeby 15:37 | Norra Västkustv 75 | Lomma | |||||||||
| Borgeby 15:38 | N:a Västkustv / Tegelbruksv | Lomma | |||||||||
| Borgeby 15:51 | Norra Västkustv | Lomma | |||||||||
| Borgeby 17:128 | Löddesnäsv | Lomma | |||||||||
| Borgeby 17:16 | Löddesnäsv | Lomma | 0 | ||||||||
| Borgeby 17:22 | Löddesnäsv / Västanv | Lomma | 1 | ||||||||
| Borgeby 17:24 | Löddesnäsv | Lomma | |||||||||
| 62 Flygledaren 9 | Höjdroderg 16 | Malmö | 1992 1992 | 5 573 | 5 573 | 20 | |||||
| 63 Fältsippan 11 | Källvattengatan 6 | Malmö | 5 | ||||||||
| 64 Höjdmätaren 1 | Flygledaregatan 5 | Malmö | 1990 1990 | 840 | 1 057 | 1 897 | 7 | ||||
| 65 Skevrodret 2 | Kabingatan 7 | Malmö | 1979 1984 | 1 830 | 1 830 | 5 | |||||
| 66 Spillepengshagen 1 | Ågatan 8 | Malmö | 1967 1972 | 115 | 1 915 | 2 030 | 5 | ||||
| 67 Spillepengshagen 3 | Lundavägen 140 / Ågatan 2 | Malmö | T 1964 1964 | 5 677 | 5 677 | 16 | |||||
| 49 Spillepengsmarken 6 Lundavägen 146 / Strömgatan 3 | Malmö | 3 667 | 3 667 | 2 | |||||||
| 68 Stenshuvud 3 | Hanögatan 4-10 | Malmö | 1966 1976 | 3 327 | 590 | 13 441 | 17 358 | 58 | |||
| 69 Sunnanå 12:2 | Staffanstorpsvägen | Burlöv | 7 | ||||||||
| 70 Utgrunden 8 | Sturkögatan 8-10 | Malml | T 1962 1966 | 139 | 9 945 | 10 084 | 19 | ||||
| 71 Åkarp 1:83 | Alnarpsv 54 | Burlöv | 1929 1970 | 468 | 390 | 857 | 4 | ||||
| Summa projekt och mark | 5 428 | 590 | 44 768 | 0 0 |
558 | 51 344 | 158 | ||||
| SUMMA DELMARKNA | D NORRA HA MNEN & ARLÖV |
21 047 | 1 274 146 645 | 0 0 |
558 169 524 | 521 | |||||
| DEL MARKNA D FOSIE |
& LIMHA MN |
||||||||||
| 72 Boplatsen 3 | Boplatsgatan 4-6-8 | Malmö | 1980 1997 | 24 972 | 1 855 | 26 827 | 103 | ||||
| 73 Bronsdolken 25 | Stenyxegatan 35 | Malmö | 1985 1990 | 480 | 6 872 | 2 993 | 10 345 | 32 | |||
| 74 Dubbelknappen 15 | Kantyxegatan 23 | Malmö | 1992 1992 | 1 541 | 44 | 1 585 | 9 | ||||
| 75 Hindbygården 8 | Östra Hindbyvägen 74 | Malmö | 2004 2004 | 1 630 | 1 630 | 11 | |||||
| 76 Revolversvarven 11 | Jägershillgatan 20 | Malmö | T 1986 1986 | 1 170 | 480 | 1 650 | 7 | ||||
| 77 Rosengård 130:403 | Agnesfridsvägen 113 | Malmö | 1989 1989 | 7 959 | 415 | 8 374 | 48 | ||||
| 78 Stenyxan 20 | Stenyxegatan 16 | Malmö | 1970 1981 | 530 | 1 060 | 1 590 | 6 | ||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 37 112 | 8 457 | 6 432 | 0 0 |
0 | 52 001 | 215 | ||||
| 79 Balken 7 | Schaktugnsgatan 5 | Malmö | 1989 1989 | 618 | 1 202 | 1 820 | 7 | ||||
| 80 Balken 10 | Ringugnsgatan 3 | Malmö | 1997 1997 | 3 725 | 3 725 | 18 | |||||
| 81 Blocket 1 | Limhamnsgårdens Allé 3-37 | Malmö | 1987 1991 | 3 105 | 2 987 | 721 | 6 813 | 31 | |||
| 82 Bronsdolken 3 | Stenyxegatan 15 | Malmö | 1986 1986 | 270 | 9 305 | 9 575 | 29 | ||||
| 83 Bronsdolken 10 | Stenyxegatan 27 | Malmö | 1982 1984 | 1 271 | 1 271 | 4 | |||||
| 83 Bronsdolken 11 | Stenyxegatan 29 | Malmö | 1982 1982 | 550 | 403 | 953 | 4 | ||||
| 84 Bronsdolken 18 | Stenyxegatan 17 | Malmö | 1984 1984 | 1 311 | 1 311 | 5 | |||||
| 85 Bronsspannen 5 | Trehögsgatan 7 | Malmö | 1972 1972 | 735 | 735 | 2 | |||||
| 86 Bronsspannen 7 | Flintyxegatan 1 / Trehögsgatan 11 | Malmö | 1977 1977 | 1 160 | 1 160 | 4 | |||||
| 87 Bronsspannen 8 | Flintyxegatan 3 | Malmö | 1975 1975 | 1 067 | 1 067 | 3 | |||||
| 88 Bronsspannen 9 | Flintyxegatan 5 | Malmö | 1975 1986 | 548 | 1 577 | 2 125 | 9 | ||||
| 89 Bronsspannen 13 | Trehögsgatan 3 | Malmö | 1980 1980 | 1 765 | 1 765 | 5 | |||||
| 90 Dubbelknappen 23 | Risyxegatan 3 | Malmö | 2005 2005 | 4 027 | 4 027 | 16 | |||||
| 91 Förbygeln 1 | Ridspögatan 1 / Skrittgatan 1 | Malmö | 1975 1981 | 5 146 | 5 146 | 16 | |||||
| 92 Mandelblomman 5 | Lönngatan 75 | Malmö | 1960 1960 | 640 | 1 995 | 2 635 | 6 | ||||
| 93 Muren 5 | Ringugnsgatan 8 | Malmö | 1990 1990 | 1 593 | 1 593 | 6 | |||||
| 94 Ringspännet 3 | Kantyxegatan 5 | Malmö | 1979 1979 | 207 | 3 420 | 3 627 | 10 |
46
WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2009
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun T Byggår Värdeår | Kontor | Butik | Industri/ Lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | Tax. värde |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| forts. Malmö – DELMARKNA | D fosie & Limhamn | Uthyrbar yta, kvm | Mkr | ||||||||
| 95 Stångbettet 15 | Ridbanegatan 6 / Travbanegatan 5 | Malmö | 1986 1986 | 179 | 3 722 | 3 901 | 15 | ||||
| 96 Sufflören 3 | Axel Danielssons väg 259 | Malmö | 1981 1981 | 828 | 1 487 | 2 315 | 10 | ||||
| 97 Trindyxan 3 | Bronsyxeg 9 | Malmö | 1972 1975 | 1 538 | 5 737 | 7 275 | 22 | ||||
| 98 Valvet 1 | Krossverksgatan 5 A-M | Malmö | 1990 1990 | 2 687 | 725 | 3 412 | 11 | ||||
| 99 Vipan 7 | Odengatan 44 | Malmö | 1970 1970 | 480 | 522 | 1 002 | 3 | ||||
| 100 Vårbuketten 2 | Husievägen 19 | Malmö | 1970 1992 | 2 699 | 2 699 | 11 | |||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 11 032 | 0 | 56 379 | 0 | 0 | 721 | 68 132 | 241 | |||
| 101 Hindbygården 7 | Östra Hindbyvägen 70-72 | Malmö | 4 | ||||||||
| 101 Hindbygården 9 | Östra Hindbyvägen | Malmö | 2 | ||||||||
| 101 Hindbygården 10 | Östra Hindbyvägen | Malmö | 1 | ||||||||
| 102 Hundlokan 10 | Cypressv 21-23 | Malmö | 1973 1988 | 6 000 | 6 000 | 19 | |||||
| 103 Hällristningen 5 | Boplatsgatan 5 | Malmö | 1 | ||||||||
| 104 Löplinan 7 | Sporregatan 13 | Malmö | 1978 1980 | 2 489 | 2 489 | 7 | |||||
| 105 Urnes 3 | Långhusgatan 4 | Malmö | 1 | ||||||||
| 106 Vårbuketten 4 | Husievägen 17 | Malmö | 3 | ||||||||
| Summa projekt och mark | 0 | 0 | 8 489 | 0 | 0 | 0 | 8 489 | 32 | |||
| SUMMA DELMARKNA | D FOSIE & LIMHA MN |
48 762 | 8 457 | 72 502 | 0 | 0 | 721 130 442 | 501 | |||
| SUMMA MALMÖ | 308 888 33 579 247 649 2 947 | 0 5 118 598 180 | 3 495 |
| Industri/ | Tax. | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun | T Byggår | Värdeår | Kontor | Butik | Lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | värde | ||
| DELMARKNA D centrum |
Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||||||
| 1 | Belgien Norra 19 | Gasverksg 23, N Eneborgsv 2, Söderg 11 | Helsingborg | 1965 | 1965 | 3 839 | 1 370 | 200 | 2 826 | 819 | 9 054 | 82 | |
| 2 | Kalifornien 10 | Järnvägsgatan 35-37 | Helsingborg | 1972 | 1972 | 5 831 | 77 | 5 908 | 61 | ||||
| 3 | Kullen Västra 19 | Kullagatan 30 | Helsingborg | 1890 | 1986 | 1 086 | 359 | 10 | 372 | 1 827 | 15 | ||
| 4 | Kärnan Norra 21 | Stortorget 17 | Helsingborg | 1900 | 1960 | 2 270 | 303 | 100 | 2 673 | 30 | |||
| 5 | Kärnan Södra 8 | S. Storgatan 7 | Helsingborg | 1988 | 1988 | 1 733 | 1 733 | 22 | |||||
| 6 | Kärnan Södra 9 | S. Storgatan 11-13 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 1 052 | 1 002 | 8 | 1 057 | 3 146 | 6 265 | 65 | |
| 7 | Magnus Stenbock 7 | Strömgränden 3 / N Storg 7 | Helsingborg | 1976 | 1976 | 403 | 200 | 603 | 6 | ||||
| 8 | Minerva 19 | Södra Storgatan 31 | Helsingborg | 1 181 | 1 181 | ||||||||
| 9 | Mollberg 1 | Stortorget 18 / S Storg 2 / N Kyrkog 19 | Helsingborg | 1885 | 1959 | 416 | 7 641 | 8 057 | 54 | ||||
| 10 Najaden 14 | Drottninggatan 7, 11 / Sundstorget 2-6 | Helsingborg | 1994 | 1982 | 11 687 | 1 863 | 314 | 52 | 13 916 | 145 | |||
| 11 Polisen 2 | Nedre Holländaregatan 1 | Helsingborg | 1 170 | 1 170 | |||||||||
| 12 Polisen 3 | Carl Krooksgata 24 | Helsingborg | 1969 | 2005 | 13 311 | 13 311 | 162 | ||||||
| 13 Ruuth 35 | Bruksgatan 25 / Prästg 10 | Helsingborg | 1931 | 1989 | 1 730 | 589 | 136 | 2 455 | 24 | ||||
| 14 Stattena 10 | Stattena Centrum | Helsingborg | 1975 | 1990 | 257 | 2 537 | 541 | 3 335 | 37 | ||||
| 15 Svea 7 | Järnvägsgatan 7-11 / S Strandg 4-6 | Helsingborg | 1895 | 1955 | 5 066 | 1 935 | 313 | 7 314 | 101 | ||||
| 16 Terminalen 2 | Kungstorget 6 | Helsingborg T 1991 | 1991 | 55 | 13 158 | 13 213 | 121 | ||||||
| 17 Terminalen 4 | Järnvägsgatan 18 | Helsingborg T 1991 | 1991 | 3 481 | 25 | 3 506 | 40 | ||||||
| 18 Terminalen 5 | Järnvägsgatan 22-24 | Helsingborg T 1991 | 1992 | 5 733 | 5 733 | 79 | |||||||
| 19 Vikingen 10 | N Kyrkogatan 10-12 / Mariagatan 2 | Helsingborg | 1935 | 1935 | 381 | 857 | 615 | 1 853 | 20 | ||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 60 211 11 486 | 768 20 799 5 260 | 4 583 103 107 1 065 | ||||||||||
| 20 Iris 6 | Dragareg 2 / Hävertg 21 / Ängelholmsv 15 | Helsingborg | 1949 | 1970 | 620 | 743 1 341 | 1 234 | 3 938 | 4 | ||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 620 | 743 1 341 | 0 | 0 1 234 | 3 938 | 4 | |||||||
| SUMMA DELMARKNA | D CENTR UM |
60 831 12 229 2 109 20 799 5 260 5 817 107 045 1 068 | |||||||||||
| DEL MARKNA D SÖDER |
|||||||||||||
| Arholma 4 | Frösögatan 7 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 1 895 | 1 895 | 9 | ||||||
| 21 Brottaren 17 | Hästhagsvägen 3 | Helsingborg | 1957 | 1957 | 6 729 | 6 729 | 36 | ||||||
| 22 Gymnasten 4 | Planteringsvägen 11 | Helsingborg | 1961 | 1977 | 3 335 2 490 | 60 | 5 885 | 29 | |||||
| 23 Hästhagen 7 | La Cours gata 2-6 / Landskronav 1-3 | Helsingborg | 1990 | 1990 | 8 722 | 1 605 | 554 | 320 | 11 201 | 57 | |||
| 24 Manövern 3 | Hästhagsvägen 1 | Helsingborg | 1939 | 1948 | 240 | 4 739 | 4 979 | 20 | |||||
| 25 Posten 1 | Västra Sandgatan 7 | Helsingborg | 1973 | 5 927 | 96 | 6 023 | |||||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 14 889 18 303 3 140 | 0 | 0 | 380 36 712 | 152 | ||||||||
| 26 Brottaren 15 | Kapplöpningsgatan 14, 16 | Helsingborg | 1989 | 1998 | 2 696 | 227 1 403 | 4 326 | 14 | |||||
| 27 Flintyxan 1 | Stenbrovägen 40-42 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 3 120 | 3 120 | 8 | ||||||
| 28 Flintyxan 3 | Stenbrovägen 36-38 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 3 089 | 3 089 | 8 | ||||||
| 29 Flintyxan 5 | Stenbrovägen 32-34 | Helsingborg | 1989 | 1989 | 4 333 | 4 333 | 13 | ||||||
| 30 Gymnasten 9 | Kapplöpningsg 6 | Helsingborg | 1962 | 1973 | 2 490 | 16 510 | 19 000 | 35 | |||||
| 31 Olympiaden 7 | Kapplöpningsg 5 | Helsingborg | 1970 | 1970 | 941 | 890 | 1 831 | 7 | |||||
| 32 Olympiaden 8 | Kapplöpningsg 3 | Helsingborg | 1965 | 1965 | 635 | 5 910 | 6 545 | 14 | |||||
| 33 Orkanen 5 | Landskronav 18 | Helsingborg | 1969 | 1969 | 560 | 2 384 | 2 944 | 6 | |||||
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun | T Byggår | Värdeår | Kontor | Industri/ Butik Lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | Tax. värde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| forts. helsingborg – DELMARKNA | D SÖDER | Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||
| 34 Persien 1 | V Sandg 10-12 / Cindersg 11 | Helsingborg | 1929 | 1929 | 300 | 3 209 | 515 | 4 024 | 4 | |
| 35 Persien 14 | Cindersg 13-15 | Helsingborg | 1977 | 1977 | 1 916 | 1 954 | 3 870 | 3 | ||
| 35 Persien 15 | Cindersg 17-19 | Helsingborg | 1977 | 4 026 | 4 026 | |||||
| 36 Planteringen 1:8 | V Tallg 32 | Helsingborg | 1971 | 1971 | 540 | 1 325 | 1 865 | 5 | ||
| 36 Planteringen 1:9 | V Tallg 32 | Helsingborg | 1966 | 1966 | 1 344 | 4 852 | 6 196 | 13 | ||
| 37 Plåtförädlingen 7 | Strandbadsv 11 | Helsingborg | 1975 | 1975 | 1 210 | 1 210 | 3 | |||
| 38 Plåtförädlingen 8 | Strandbadsv 13 | Helsingborg | 1990 | 1986 | 2 534 | 9 365 | 11 899 | 33 | ||
| 39 Plåtförädlingen 11 | Strandbadsv 19-21 | Helsingborg | 1978 | 1978 | 14 371 | 8 338 | 22 709 | 56 | ||
| 40 Plåtförädlingen 13 | Strandbadsv 15-17 | Helsingborg | 1992 | 2001 | 1 764 | 15 192 | 16 956 | 50 | ||
| 41 Plåtförädlingen 15 | Strandbadsv 7 | Helsingborg | 1997 | 1997 | 2 496 | 2 496 | 12 | |||
| 42 Plåtförädlingen 18 | Strandbadsv 9 | Helsingborg | 1964 | 1965 | 170 | 872 | 1 042 | 4 | ||
| 43 Rausgård 21 | Landskronavägen 9 | Helsingborg | 1940 | 1945 | 1 915 | 8 701 | 190 | 10 806 | 20 | |
| 44 Sadelplatsen 10 | Fäktmästaregatan 5 | Helsingborg | 1956 | 1956 | 489 | 2 734 | 3 223 | 6 | ||
| 45 Sadelplatsen 13 | Planteringsv / Fäktmästareg | Helsingborg | 1965 | 1991 | 1 162 | 706 16 194 | 520 | 18 582 | 40 | |
| 46 Stormen 13 | Landskronavägen 2-12 | Helsingborg | 1964 | 1970 | 6 004 | 6 004 | 12 | |||
| 47 Valsen 1 | Svanhalsgatan 17 | Helsingborg | 1940 | 1965 | 396 | 3 993 | 315 | 4 704 | 12 | |
| 48 Ättehögen Mellersta 6 Torbornavägen 22 | Helsingborg | 1970 | 1983 | 559 | 2 080 | 2 639 | 9 | |||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 38 808 | 933 126 158 | 0 | 0 1 540 167 439 | 386 | |||||
| SUMMA DELMARKNA | D SÖDER | 53 697 19 236 129 298 | 0 | 0 1 920 204 151 | 538 | |||||
| DEL MARKNA D BERGA |
||||||||||
| 49 Floretten 3 | Garnisonsgatan 25 A-C | Helsingborg | 1991 | 1991 | 4 950 | 241 609 |
5 800 | 39 | ||
| 50 Grustaget 1 | Grustagsgatan 35-37 | Helsingborg | 1988 | 1988 | 4 008 | 4 008 | 18 | |||
| 51 Huggjärnet 12 | Garnisonsg 7 A / Kastellg 8 | Helsingborg | 1990 | 1970 | 4 242 | 420 820 |
5 482 | 28 | ||
| 52 Lansen 3 | Florettgatan 29 A | Helsingborg T 1971 | 1979 | 1 340 | 1 340 | 5 | ||||
| 53 Musköten 9 | Muskötgatan 4 | Helsingborg | 2009 | 2009 | 540 | 3 420 864 |
4 824 | 4 | ||
| 54 Musköten 13 | Muskötgatan 8 B | Helsingborg | 2001 | 2001 | 2 272 | 2 272 | 9 | |||
| Nackstycket 8 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | 1991 | |||||||
| Nackstycket 9 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | 1991 | 316 | 316 | |||||
| 55 Värjan 12 | Muskötgatan 12 | Helsingborg | 1989 | 1991 | 1 871 | 1 871 | 6 | |||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 18 199 | 4 081 3 633 | 0 0 |
0 25 913 | 110 | |||||
| 56 Armborstet 4 | Lilla Garnisonsgatan 31 | Helsingborg | 1988 | 1988 | 1 380 | 900 455 |
2 735 | 10 | ||
| 57 Grusbacken 1 | Mogatan 12 | Helsingborg | 2009 | 1 278 | 1 278 | 3 | ||||
| 58 Grusgropen 3 | Grustagsgatan 22 | Helsingborg | 1991 | 1991 | 601 | 4 241 | 4 842 | 16 | ||
| 59 Grushögen 2 | Makadamgatan 1 | Helsingborg | 1997 | 1984 | 3 057 | 3 057 | 10 | |||
| 60 Grusplanen 2 | Blockgatan 8 | Helsingborg | 1989 | 1989 | 2 375 | 2 375 | 6 | |||
| 61 Grustaget 2 | Grustagsgatan 15 | Helsingborg | 1980 | 1991 | 3 981 | 3 981 | 14 | |||
| 62 Hakebössan 1 | Karbingatan 28-32 | Helsingborg | 1981 | 1981 | 1 105 | 3 777 | 4 882 | 17 | ||
| 63 Hakebössan 2 | Karbingatan 10-20 | Helsingborg | 1986 | 1978 | 1 291 | 366 7 717 | 9 374 | 33 | ||
| 64 Hakebössan 3 | Karbingatan 22, 26 | Helsingborg | 1987 | 1984 | 1 123 | 4 202 | 5 325 | 20 | ||
| 65 Hillebarden 1 | Garnisonsgatan 16 | Helsingborg | 1969 | 1969 | 138 | 4 294 | 4 432 | 13 | ||
| 66 Huggjärnet 13 | Kastellgatan 2 | Helsingborg | 1967 | 1967 | 454 | 163 3 842 | 4 459 | 12 | ||
| 67 Kniven 2 | Mörsaregatan 17 | Helsingborg | 1976 | 1976 | 150 | 4 935 | 5 085 | 12 | ||
| 68 Kniven 3 | Mörsaregatan 19 | Helsingborg | 1975 | 1984 | 200 | 4 846 | 5 046 | 15 | ||
| 69 Kroksabeln 11 | Muskötg 17-27 / Garnisonsg 17 | Helsingborg | 1968 | 1969 | 729 | 864 6 337 | 7 930 | 11 | ||
| 70 Kroksabeln 19 | Florettgatan 14 | Helsingborg | 1966 | 1973 | 943 | 192 7 083 | 8 218 | 19 | ||
| 71 Lansen 1 | Florettgatan 15-29 | Helsingborg | 1985 | 1985 | 9 961 | 14 021 | 23 982 | 56 | ||
| 72 Lansen 2 | Florettgatan 31-39 | Helsingborg | 1971 | 1971 | 1 818 | 3 907 | 30 | 5 755 | 18 | |
| 73 Musköten 11 | Muskötgatan 6 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 2 920 | 2 920 | 8 | |||
| 74 Musköten 12 | Muskötgatan 8 A | Helsingborg | 1992 | 1992 | 1 881 | 1 881 | 6 | |||
| 75 Mörsaren Västra 5 | Muskötgatan 5 | Helsingborg | 1970 | 1970 | 1 701 | 1 701 | 5 | |||
| 76 Mörsaren Västra 13 | Florettgatan 4 | Helsingborg | 1973 | 1973 | 868 | 3 131 | 3 999 | 12 | ||
| 77 Snårskogen 4 | Ekvändan 5 | Helsingborg | 2007 | 2007 | 2 276 | 2 276 | 4 | |||
| 78 Spjutet 1 | Garnisonsgatan 12 | Helsingborg | 1980 | 1980 | 1 496 1 512 | 3 008 | 10 | |||
| 79 Visiret 5 | Garnisionsgatan 47 A | Helsingborg | 1997 | 1997 | 1 800 | 1 800 | 5 | |||
| 80 Värjan 9 | Garnisionsgatan 13 | Helsingborg | 1976 | 1992 | 355 | 511 1 141 | 2 007 | 7 | ||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 25 192 | 4 492 92 634 | 0 0 |
30 122 348 | 345 | |||||
| 81 Barrikaden 3 | Fyrverkaregatan | Helsingborg | 0 | |||||||
| 82 Kroksabeln 20 | Florettgatan 16 | Helsingborg | 1968 | 1969 | 2 | |||||
| 83 Värjan 13 | Muskötgatan 10 | Helsingborg | 1968 | 1968 | 4 895 | 4 895 | 11 | |||
| Summa projekt & mark | 0 | 0 4 895 |
0 0 |
0 | 4 895 | 14 | ||||
| SUMMA DELMARKNA | D BERGA | 43 391 | 8 573 101 162 |
0 0 |
30 153 156 | 468 | ||||
| SUMMA HELSINGBORG | 157 919 40 038 232 569 20 799 5 260 7 767 464 352 2 074 |
| Industri/ | Tax. | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun | T Byggår Värdeår | Kontor | Butik | Lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | värde | |||
| DELMARKNA D LUND |
Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||||||
| 1 | Armaturen 4 | Trollebergsv 1 / Gasverksg 1-9 | Lund | 1929 | 1969 | 5 466 | 1 792 | 208 | 7 466 | 68 | |||
| 2 | Diabasen 3 | Skiffervägen 30-86 | Lund | 1988 | 1995 | 1 747 | 108 | 6 392 | 8 247 | 34 | |||
| 3 | Måsen 17 | Fjelievägen 41 | Lund | 2001 | 2001 | 4 169 | 32 | 4 201 | 52 | ||||
| 4 | Studentkåren 5 | Scheelevägen 15 B-D | Lund | 1999 | 8 150 | 8 150 | |||||||
| 4 | Studentkåren 6 | Scheelevägen 15 A | Lund | 2000 | 2000 | 6 587 | 6 587 | 33 | |||||
| 5 | Töebacken 7 | Bondev 2 / Fjeliev 68 / Åldermansg 13 | Lund | 1979 | 1979 | 2 845 | 1 482 | 448 | 4 775 | 46 | |||
| 6 | Virket 2 | Öresundsvägen 14 | Lund | 1962 | 1974 | 321 | 580 | 879 | 1 780 | 6 | |||
| 7 | Vätet 1 | Scheelevägen 17 | Lund | 1986 | 2000 | 22 579 | 836 | 635 | 45 | 24 095 | 151 | ||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 51 864 3 006 | 10 178 | 0 | 0 | 253 | 65 301 391 | |||||||
| 8 | Diabasen 1 | Skiffervägen 26 | Lund | 1985 | 1985 | 750 | 2 660 | 3 410 | 14 | ||||
| 9 | Flintan 3 | Skiffervägen 24 | Lund | 1985 | 1988 | 5 979 | 5 979 | 24 | |||||
| 10 Länsmannen 1 | Åldermansgatan 2 | Lund | 1945 | 1984 | 9 080 | 9 080 | 30 | ||||||
| 11 Skiffern 2 | Skiffervägen 14 | Lund | 1982 | 1982 | 2 910 | 2 910 | 9 | ||||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 750 | 0 | 20 629 | 0 | 0 | 0 | 21 379 | 77 | |||||
| 12 Postterminalen 1 | Fabriksgatan 1 | Lund | 1984 | 1 348 | 1 348 | ||||||||
| Summa projekt och mark | 1 348 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 348 | 0 | |||||
| SUMMA DELMARKNA | D LUND | 53 962 3 006 | 30 807 | 0 | 0 | 253 | 88 020 468 | ||||||
| DEL MARKNA D KÖPENHA |
MN | ||||||||||||
| 1 | Borupvang 5 | Borupvang 5 | Ballerup | 1974 | 10 888 | 10 888 | |||||||
| 2 | Ellekær 6 | Ellekær 6 | Herlev | 1945 | 3 911 | 1 942 | 5 853 | ||||||
| 3 | Ellekær 9 | Ellekær 9 | Herlev | 1990 | 6 029 | 1 120 | 7 149 | ||||||
| 4 | Hørkær 14, 26 | Hørkær 14, 26 | Herlev | 1957 | 5 379 | 5 379 | |||||||
| 5 | Hørkær 16 - 28 | Hørkær 16-28 | Herlev | 1984 | 26 462 | 7 758 | 34 220 | ||||||
| 6 | Lautrupvang 12 | Lautrupvang 12 | Ballerup | 1998 | 7 936 | 1 413 | 9 349 | ||||||
| 7 | Marielundvej 28 - 30 Marielundvej 28-30 | Herlev | 1966 | 9 700 | 9 700 | ||||||||
| 8 | Smedeholm 10 | Smedeholm 10 | Herlev | 1992 | 3 206 | 3 206 | |||||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 73 511 | 0 | 12 233 | 0 | 0 | 0 | 85 744 | 0 | |||||
| 9 | Abildager 8 - 14 | Abildager 8-14 | Bröndby | 1964 | 14 512 | 14 512 | |||||||
| Lejrvej 1 | Lejrvej 1 | Furesö | 1985 | 1 228 | 1 228 | ||||||||
| 11 Vasekær 9 | Vasekær 9 | Herlev | 2001 | 3 687 | 3 687 | ||||||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 0 | 0 | 19 427 | 0 | 0 | 0 | 19 427 | 0 | |||||
| SUMMA DELMARKNA | D KÖPENHA MN |
73 511 | 0 | 31 660 | 0 | 0 | 0 | 105 171 | 0 | ||||
| DEL MARKNA D ÖVRIGA |
ORTER | ||||||||||||
| Bulten 1 | Gamla Slätthultsv 3 / Skånev 32 | Älmhult | 1970 | 1970 | 82 | 2 229 | 2 311 | 4 | |||||
| Mjölet 9 | Industrig 30 | Kristianstad | 1961 | 1973 | 1 142 | 1 142 | 2 | ||||||
| Ögonmåttet | Lokgatan 14 | Tingsryd | 1991 | 1991 | 1 140 | 1 140 | 2 | ||||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 82 | 0 | 4 511 | 0 | 0 | 0 | 4 593 | 8 | |||||
| Bilrutan 5 | Kamgatan | Landskrona | 3 | ||||||||||
| Korreboda 5:1 | Lunkendevägen 6 | Simrishamn | 1929 | 1994 | 8 870 | 8 870 | 8 | ||||||
| Pedalen 16 | Rattgatan 48 | Landskrona | 0 | ||||||||||
| Pedalen 20 | Rattgatan 48 | Landskrona | 0 | ||||||||||
| Strålkastaren 3 | Rattgatan 41 | Landskrona | |||||||||||
| Strålkastaren 4 | Rattgatan 43 | Landskrona | |||||||||||
| Örja 19:12 | Rattgatan 55 | Landskrona | 0 | ||||||||||
| Summa projekt och mark | 0 | 0 | 8 870 | 0 | 0 | 0 | 8 870 | 12 | |||||
| Summ | a övriga orter | 127 555 3 006 | 75 848 | 0 | 0 | 253 | 206 662 488 | ||||||
| TOTALT | WIHLBORGS | 594 362 76 622 | 556 066 23 746 | 5 260 13 138 | 1 269 193 6 058 |
Wihlborgs verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas av ett antal riskfaktorer. De risker som har ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling är variationerna i hyresintäkter, kostnadsutveckling, fastighetsvärdering, ränteförändringar och skatter.
Utbud och efterfrågan styr hyresutvecklingen för Wihlborgs kommersiella lokaler. Efterfrågan påverkas av allmänna konjunkturförändringar samt aktuella orters utveckling avseende befolkning och sysselsättning. Lokalutbudet på en marknad består av befintlig yta samt eventuellt tillkommande nyproducerade ytor. Fastighetsverksamhet innebär en risk för avflyttningar och omflyttningar, vilket innebär kostnader för både anpassning och vakanser.
Wihlborgs verkar i en tillväxtregion vilket begränsar riskerna över tiden. De tio största hyresgästerna, vilka framgår av tabell på sidan 23, står för en hyresvolym om 251 Mkr vilket svarar för 20 procent av de kontrakterade hyresintäkterna. Per 31 december 2009 hade Wihlborgs totalt 1 699 lokalhyreskontrakt med en genomsnittlig löptid om 3,4 år. Hyresnivån för uthyrda lokaler med längre avtalstider än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex. I Wihlborgs fastighetsbestånd är cirka 80 procent av hyresvolymen föremål för justering vid varje årsskifte, med hänsyn till förändringen i konsumentprisindex.
Utöver risken för vakanser finns risk för kundförluster om hyresgästerna inte betalar. Vid all nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgäster och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Kundförlusterna för 2009 uppgick till 6 Mkr (8), vilket motsvarar 0,5 procent av Wihlborgs totala hyresintäkter.
Uthyrningsgraden i Wihlborgs bestånd är till stor del beroende av bolagets egna insatser. Koncentrationen till utvalda delmarknader ger närhet till kunderna och via aktivt engagemang samt hög servicegrad skapas långsiktiga hyresförhållanden och därigenom minskad risk för nya vakanser. Konjunkturella faktorer samt strukturella förändringar har också inverkan på uthyrningsgraden exklusive projekt och mark som uppgick till 94 procent per 31 december 2009. Vakansen på årsbasis per 31 december 2009 uppgår till 118 Mkr.
Större kostnadsposter inom driften utgörs av taxebundna kostnader för värme, el, vatten och sophantering. I flertalet fall är Wihlborgs beroende av en lokal leverantör, oftast kommunägd, för vatten, fjärrvärme och sophantering. Många av hyresavtalen innebär att merparten av dessa kostnader vidaredebiteras till hyresgästen, vilket innebär att Wihlborgs exponering mot förändring av kostnaderna är relativt begränsad.
Hyresfastigheter belastas av en statlig fastighetsskatt, uppgående till 1,0 procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter samt 0,5 procent för industrifastigheter. Skatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde. Även fastighetsskatten vidaredebiteras som regel till hyresgästerna.
| Förändring | Årlig resultateffekt, Mkr | |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1%-enhet | +/- 13 |
| Hyresintäkter | +/- 1% | +/- 12 |
| Fastighetskostnader | +/- 1% | +/- 3 |
| Räntekostnader | +/- 1%-enhet | +/- 43 |
Värdeförändringarna på fastigheterna beror på Wihlborgs egen förmåga att genom förändring och förädling av fastigheter, avtalsstruktur, kundstruktur med mera höja fastigheternas marknadsvärde, samt på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbud på Wihlborgs fastighetsmarknader.
Generellt är fastighetsvärden mindre volatila för koncentrerade bestånd av fastigheter i goda lägen. Wihlborgs bestånd är väl koncentrerade till Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn.
Normalt medför ett stigande ränteläge en minskad efterfrågan och därmed fallande fastighetspriser. Omvänt kan ett sjunkande ränteläge medföra stigande fastighetspriser. Andra faktorer som har betydelse för fastighetsprisernas utveckling är fastighetsmarknadens bedömning av framtida risker och möjligheter, inklusive förväntningar på framtida hyrestillväxt, värdestegring, belåningsmöjligheter etc. Förväntningar om ökad hyrestillväxt beroende på förbättrade tillväxtutsikter och stigande inflation kan ha en positiv effekt på fastighetspriserna. Förväntningar om ökad hyrestillväxt kan därför helt eller delvis neutralisera effekter av ett stigande ränteläge.
Wihlborgs har hög kompetens inom såväl fastighets- som projektutveckling och har sedan 2005 haft en stadig ökning av redovisat värde på fastighetsportföljen.
| -10% | -5% | 0 | 5% | 10% | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt, Mkr | -1 442 | -721 | 0 | 721 | 1 442 |
| Soliditet, % | 24,2 | 27,0 | 29,6 | 32,0 | 34,3 |
| Belåningsgrad fastigheter, % |
68,2 | 64,6 | 61,3 | 58,4 | 55,8 |
Wihlborgs är beroende av lån från banker för att kunna fullfölja sina åtaganden och kunna genomföra affärer. Per 31 december 2009 uppgick belåningsgraden för fastigheter till 61,3 procent. Upplåningen leder i sin tur till räntekostnader som är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs.
Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. En ränteuppgång är oftast initierad av en högre inflation, vilket för Wihlborgs del normalt innebär ökade hyresintäkter då hyrorna till stor del indexuppräknas med inflationen.
Genom en kombination av rörliga räntor och utnyttjande av räntederivat kan Wihlborgs anpassa räntebindningstiden och räntenivån så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk, se sidan 68 för tabell över ränte- och kreditförfallostruktur. För att hantera de finansiella riskerna har Wihlborgs tagit fram en finanspolicy som anger målen för finansverksamheten, denna fastställs årligen av styrelsen.
För ytterligare information kring finanspolicy, riskhantering och mål avseende finansiella frågor hänvisas till Not 2 "Finansiella instrument och finansiell riskhantering" på sidorna 67-68.
| Mål 2009 | Utfall 2009 | Genomsnitt 2005-2009 |
|
|---|---|---|---|
| Räntabilitet på eget kapital, % | > 6,8 | 11,8 | 16,7 |
| Soliditet, % | Minst 25 och högst 35 |
29,6 | 31,8 |
| Räntetäckningsgrad, gånger | >2,0 | 2,7 | 2,8 |
ua t i o n
Inkomstskatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 26,3 procent. Wihlborgs totala skattekostnad, som inkluderar såväl aktuell som uppskjuten skatt, är lägre än den nominella vilket huvudsakligen beror på att fastighetsförsäljningar skett i bolagsform och då skattefritt.
Wihlborgs kan skjuta upp betalningen av inkomstskatt. Skatten redovisas då som en uppskjuten skatteskuld. Nedan redovisas de temporära skillnader som utgör underlag för den uppskjutna skatten:
Under de kommande åren beräknas möjligheten att senarelägga inkomstskatten kvarstå och den aktuella (betalda) skatten beräknas därför bli låg.
De underskott vilka beaktats vid beräkningen av uppskjuten skatt uppgår till 500 Mkr (517). Av underskottsavdragen är 322 Mkr spärrade till år 2012. Underskottsavdragen inkluderar underskott i det danska bolaget
55
Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastigheter AB (publ), org nr 556367-0230, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2009.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av 241 (247) kommersiella fastigheter i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Det totala hyresvärdet utgör 1 368 Mkr (1 314) och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis 1 250 Mkr (1 217). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (94) exklusive projekt och mark. Fastigheterna i Malmö och Helsingborg svarade för 85 procent (83) av det totala hyresvärdet och 83 procent (81) av fastigheternas redovisade värde. Hyresvärdet för kontors- och butiksfastigheter samt industri- och lagerfastigheter uppgick sammanlagt till 70 procent (69) respektive 26 procent (27) av totalt hyresvärde.
Årets resultat ökade med 536 Mkr till 487 Mkr (-49) till följd av ett ökat driftsöverskott och ett förbättrat finansnetto, liksom positiva värdeförändringar för både fastigheter och derivat. Resultatet per aktie blev 13,43 kronor (-1,32). Hyresintäkterna steg till 1 236 Mkr jämfört med 1 168 föregående år till följd av indexeringar, omförhandlingar, nyuthyrningar samt hyresintäkter från färdigställda projekt. Driftsöverskottet ökade till 888 Mkr (832) och förvaltningsresultatet, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar fastigheter, uppgick till 541 Mkr (450). Värdeförändringen avseende fastigheterna var under året 16 Mkr (-423). Finansnettot uppgick till -315 Mkr (-351), exklusive värdeförändringar derivat om 66 Mkr (-214).
Eget kapital uppgick till 4 417 Mkr (4 134) och soliditeten till 29,6 procent (29,4). Avkastningen på eget kapital utgör 11,8 procent (-1,2).
Kassaflödet från den löpande verksamheten gav ett överskott om 563 Mkr (532). Investeringsverksamheten har lämnat ett negativt kassaflöde om 857 Mkr (530). Lämnad utdelning till aktieägarna har uppgått till 235 Mkr (234) och lånen samt långfristiga skulder har ökat med 618 Mkr (332). Detta sammantaget har inneburit att likvida medel ökat med 141 Mkr (-7), som tillsammans med det ingående värdet om 140 Mkr medfört att likvida medel vid årets slut uppgick till 281 Mkr. Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick per den 31 december till 358 Mkr (232).
De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 8 844 Mkr (8 271) med en genomsnittlig ränta, inklusive effekter av utnyttjade derivatinstrument, som minskat till 3,01 procent jämfört med 5,02 procent 2008. Under tredje kvartalet 2008 och första kvartalet 2009 innehade Wihlborgs 4,8 miljarder i tre så kallade Stinaswappar, innebärande att Wihlborgs erlade en fast ränta om 4,69 procent. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick per den 31 december 2009 till 30 månader (44).
Genomsnittlig kapitalbindningstid inklusive lånelöften uppgick till 5,1 år (2,8).
Under året har två fastigheter förvärvats, båda i Malmö, för en sammanlagd köpeskilling om 390 Mkr. Förvärvet av fastigheten Landsdomaren 6, Regionhuset i Lund, kommer att redovisas vid tillträdet hösten 2010.
Tio fastigheter har avyttrats för 287 Mkr, vilket är 61 Mkr över totalt investerat kapital.
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har genomfört en oberoende värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige per den 31 december 2009. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara marknadsvärdet för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ.
Sammantaget har posten värdeförändring fastigheter uppgått till 16 Mkr (-423). Av ökningen kan 54 Mkr hänföras till fastigheter som sålts under året, 201 Mkr avser effekt av att projektfastigheter från och med 1 januari 2009 värderas till verkligt värde istället för till nedlagda kostnader, värdet av i koncernen kvarvarande fastigheter har minskat med 239 Mkr.
Under året har investeringar i befintligt bestånd skett med totalt 763 Mkr (622). Av denna summa har 556 Mkr (302) investerats i Malmö. De större pågående projekten är nybyggnaden till Region Skåne på Dockan i Malmö och till Honda på Svågertorp samt om- och tillbyggnad åt Comfort Hotel på Slaghuset. Under året har det nya huset till ÅF och Fojab färdigställts, liksom P-huset på Dockan och en ombyggnad åt Försäkringskassan som flyttar till nya lokaler i centrala Malmö.
I Helsingborg har investerats 169 Mkr (228). Större projekt som kan nämnas är ombyggnad av Kalifornien 10 samt Musköten 9 som är nybyggnation, båda har färdigställts under 2009.
I Övriga Öresundsregionen har investerats 38 Mkr (92). Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 759 Mkr, varav 335 Mkr var investerade per den 31 december 2009.
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning och finans.
Resultatet efter skatt i moderbolaget uppgick till 148 Mkr (240). Omsättningen uppgick till 77 Mkr (77). Moderbolaget har under året investerat 535 Mkr (162) i dotterbolagsaktier.
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholms lista för Mid cap. Wihlborgs aktiekapital uppgår till 192 Mkr fördelat på 38 428 364 aktier med ett kvotvärde per aktie om 5 kronor. Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Under året omsattes 41,5 miljoner aktier. Börsvärdet 31 december 2009 var 5,0 miljarder kronor jämfört med 3,6 miljarder kronor föregående år.
För att finansiera köpet av den nya SVT-fastigheten i Malmö sålde Wihlborgs 1 250 000 egna aktier för 160 Mkr, vilket motsvarar 128,50 kr per aktie. Aktierna förvärvades 2007 och 2008 till en genomsnittskurs om 98 kr per aktie. Den 31 december 2009 fanns 964 350 egna aktier kvar i Wihlborgs ägo, motsvarande 2,5 procent av aktiekapitalet.
Styrelsen har föreslagit årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt bemyndigande att återköpa maximalt 10 procent av antalet registrerade aktier i bolaget, vilket skulle kunna innebära förvärv av ytterligare maximalt 2 878 486 aktier. Antal utestående aktier uppgick till 37 464 014 aktier vid årets slut.
De två största ägarna i Wihlborgs den 31 december 2009 var Brinova Fastigheter AB som äger 10,3 procent samt Sten K Johnsson via bolag och privat som äger 6,8 procent av de utestående aktierna. De tio största svenska ägarna i Wihlborgs vid årets slut ägde 34,5 procent av det totala kapitalet och rösterna. Antalet aktieägare har ökat med ca 250 till 26 714 stycken jämfört med förra årsskiftet.
De anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgår till 103 200 aktier per den 31 december 2009.
En särskild bolagsstyrningsrapport framgår av sidorna 80-85.
Wihlborgs styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter, som väljs årligen av årsstämman. Under 2009 har styrelsen bestått av åtta ordinarie ledamöter. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.
Wihlborgs verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas av ett antal riskfaktorer.
Risker som har ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling är variationerna i hyresintäkter, ränteförändringar, kostnadsutveckling, fastighetsvärdering och skatter. Till detta kommer likviditets- och upplåningsrisken.
För att hantera och minimera riskerna jobbar Wihlborgs kontinuerligt för att uppnå god intern kontroll med tillförlitliga rutiner och administrativa system. På sidan 52-54 finns en utförlig beskrivning av koncernens risker.
Wihlborgs har endast i mycket begränsad omfattning och för branschen normalt förekommande tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap §6 miljöbalken.
För mer information om vårt miljöarbete, se "Hållbart företagande" på sidorna 11-15.
Trots finanskris och lågkonjunktur har hyresmarknaden på den svenska sidan av sundet varit stabil. På den danska sidan kan vi konstatera att vakansen har ökat med 1-2 procentenheter.
Vår bedömning är att det råder balans i marknaden vad avser tillgång och efterfrågan på kontorslokaler. Detta kommer att bestå i såväl Malmö som Helsingborg under 2010. Därför kommer vi inte att se någon förändring av vakansen och därmed inte heller några stora ändringar av marknadshyrorna. Däremot så kommer vakansen att öka kraftigt i Lund under senare delen av 2010 på grund av minskad efterfrågan.
Wihlborgs beräknar att redovisa ett ökat driftsöverskott i jämförelse med 2009 då detta uppgick till 888 Mkr.
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande vinstmedel:
| 1 774 430 419 |
|---|
| 148 462 908 |
| 1 625 967 511 |
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
| Till aktieägarna utdelas 6,75 kr per aktie | 252 882 095 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 1 521 548 324 |
| Summa | 1 774 430 419 |
Wihlborgs har registrerat 38 428 364 aktier varav 964 350 är återköpta egna aktier som inte är föremål för utdelning. Om antalet återköpta egna aktier ändras innan avstämningsdagen, kommer utdelningsbeloppet om 252 882 095 kronor att justeras.
Motivering: Koncernens egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 (Redovisning för juridiska personer).
Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet och 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar reducerat med en schablonskatt om 26,3 procent, vilket anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy.
Styrelsens bedömning är att den föreslagna utdelningen ej kommer att påverka koncernens framtida affärsmöjligheter. Utdelningen är inte i strid med koncernens finansiella mål. Koncernens soliditet beräknas efter den föreslagna utdelningen uppgå till 27,9 procent. Likviditeten inklusive låneutrymmet inrymmer väl föreslagen utdelning.
| Belopp i Mkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| 1-3 | |||
| Hyresintäkter | 4 | 1 236 | 1 168 |
| Fastighetskostnader | 5-7 | -348 | -336 |
| Driftsöverskott | 888 | 832 | |
| Central administration | 6-9 | -32 | -31 |
| Finansiella intäkter | 10 | 7 | 16 |
| Finansiella kostnader | 10 | -323 | -365 |
| Andel i joint ventures resultat | 1 | -2 | |
| Förvaltningsresultat | 541 | 450 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 11 | 16 | -423 |
| Värdeförändring derivat | 12 | 66 | -214 |
| Resultat före skatt | 623 | -187 | |
| Aktuell skatt | 13 | -8 | -7 |
| Uppskjuten skatt | 13 | -128 | 145 |
| Årets resultat | 487 | -49 | |
| Varav hänförbart till moderbolagets aktieägare | 487 | -49 | |
| Varav hänförbart till minoritetens andel | - | - |
| Vinst per aktie, kr | 13,43 | -1,32 |
|---|---|---|
| Utdelning per aktie (2009, föreslagen utdelning) | 6,75 | 6,50 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 37,5 | 36,2 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 36,3 | 37,2 |
| Årets resultat | 487 | -49 |
|---|---|---|
| Övrigt totalresultat 14 |
||
| Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter Säkring av valutarisk i utlandsverksamheten 12, 15 |
-27 23 |
62 -15 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | -5 | 4 |
| Årets övrigt totalresultat | -9 | 51 |
| Årets totalresultat | 478 | 2 |
| Varav hänförbart till moderbolagets aktieägare | 478 | 2 |
| Varav hänförbart till minoritetens andel | - | - |
| Belopp i Mkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGA R |
|||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 16 | 14 418 | 13 620 |
| Inventarier | 17 | 6 | 8 |
| Andelar i joint ventures | 18 | 136 | 66 |
| Fordringar hos joint ventures | - | 59 | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 19 | 9 | 14 |
| Andra långfristiga fordringar | 20 | 13 | 34 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 582 | 13 801 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 21 | 22 | 15 |
| Övriga fordringar | 37 | 67 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 10 | 17 |
| Kassa och bank | 23 | 281 | 140 |
| Summa omsättningstillgångar | 350 | 239 | |
| Summa tillgångar | 14 932 | 14 040 | |
| EGET KAPITAL OCH SKUL DER |
|||
| Eget kapital | 24 | ||
| Aktiekapital | 192 | 192 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 2 178 | 2 178 | |
| Reserver | 14 | 60 | 69 |
| Balanserat resultat inklusive årets resultat | 1 987 | 1 575 | |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 4 417 | 4 014 | |
| Minoritetsintresse | - | 120 | |
| Summa eget kapital | 4 417 | 4 134 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 25 | 1 064 | 939 |
| Andra avsättningar | 26 | 29 | 41 |
| Skulder till kreditinstitut | 27 | 8 297 | 6 899 |
| Derivatinstrument | 28 | 37 | 99 |
| Summa långfristiga skulder | 9 427 | 7 978 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 27 | 547 | 1 372 |
| Derivatinstrument | 28 | 94 | 100 |
| Leverantörsskulder | 113 | 94 | |
| Skatteskulder | 7 | 2 | |
| Övriga skulder | 30 | 36 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 29 | 297 | 324 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 088 | 1 928 | |
| Summa eget kapital och skulder | 14 932 | 14 040 |
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 30
| Belopp i Mkr | Not | Aktie kapital |
Övrigt till skjutet kapital |
Reserver | Balanserat resultat |
Totalt eget kapital |
Minoritets andel |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14,24 | hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
| Eget kapital 1 januari 2008 | 192 | 2 178 | 18 | 1 965 | 4 353 | 120 | 4 473 | |
| Årets totalresultat | - | - | 51 | -49 | 2 | - | 2 | |
| Lämnad utdelning | - | - | - | -234 | -234 | - | -234 | |
| Återköp egna aktier | - | - | - | -107 | -107 | - | -107 | |
| Eget kapital 31 december 2008 | 192 | 2 178 | 69 | 1 575 | 4 014 | 120 | 4 134 | |
| Årets totalresultat | - | - | -9 | 487 | 478 | - | 478 | |
| Lämnad utdelning | - | - | - | -235 | -235 | - | -235 | |
| Förvärv minoritet | - | - | - | - | 0 | -120 | -120 | |
| Avyttring egna aktier | - | - | - | 160 | 160 | - | 160 | |
| Eget kapital 31 december 2009 | 192 | 2 178 | 60 | 1 987 | 4 417 | 0 | 4 417 |
| LÖPAN DE VERKSAM HETEN |
|
|---|---|
| Driftsöverskott | 888 832 |
| Central administration | -32 -31 |
| Återläggning avskrivningar | 2 3 |
| Erhållen ränta | 16 12 |
| Erlagd ränta | -319 -329 |
| Betald inkomstskatt | -3 -10 |
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 552 477 |
| Förändring av rörelsekapital | |
| Förändring av rörelsefordringar | 19 -30 |
| Förändring av rörelseskulder | -8 85 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 11 55 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 563 532 |
| INVESTE RINGS VERKSAM HETEN |
|
| Investeringar och förvärv av fastigheter | -923 -846 |
| Fastighetsförsäljningar | 2 409 |
| Förvärv av andelar i koncernföretag 31 |
-230 -278 |
| Försäljning av andelar i koncernföretag 32 |
283 267 |
| Förvärv av andelar i joint ventures | -69 -16 |
| Förändring övriga anläggningstillgångar | 80 -66 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -857 -530 |
| FINANSIE RINGS VERKSAM HETEN |
|
| Lämnad utdelning | -235 -234 |
| Överlåtelse/Återköp egna aktier | 160 -107 |
| Förvärv minoritetsintresse | -120 - |
| Omsättning derivat | 12 - |
| Förändring lån | 640 329 |
| Förändring övriga långfristiga skulder | -22 3 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 435 -9 |
| Förändring likvida medel | 141 -7 |
| Likvida medel vid periodens början | 140 147 |
| Likvida medel vid periodens slut 23 |
281 140 |
| Belopp i Mkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| 1, 2 | |||
| Nettoomsättning | 33 | 77 | 77 |
| Rörelsekostnader | 7, 9, 33 | -91 | -95 |
| Rörelseresultat | -14 | -18 | |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Resultat från andelar i koncernföretag | 34 | 182 | 454 |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar | 35 | 196 | 389 |
| Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 3 | 7 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 36 | -309 | -458 |
| Värdeförändring derivat | 12 | 81 | -210 |
| Resultat efter finansiella poster | 139 | 164 | |
| Skatt på årets resultat | 13 | 9 | 76 |
| Årets resultat | 148 | 240 |
| Belopp i Mkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGA R |
|||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Inventarier | 17 | 3 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 37 | 3 433 | 3 076 |
| Fordringar hos koncernföretag | 7 299 | 8 216 | |
| Andelar i joint ventures | 18 | 57 | 52 |
| Fordringar hos joint ventures | 0 | 59 | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 19 | 9 | 14 |
| Uppskjuten skattefordran | 38 | 57 | 71 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 10 855 | 11 488 | |
| Summa anläggningstillgångar | 10 858 | 11 492 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 0 | ||
| Övriga fordringar | 0 | ||
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 136 | 136 |
| Kassa och bank | 23 | 246 | 137 |
| Summa omsättningstillgångar | 382 | 274 | |
| Summa tillgångar | 11 240 | 11 766 | |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 24 | ||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 192 | 192 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserat resultat | 1 627 | 1 391 | |
| Årets resultat | 148 | 240 | |
| Summa eget kapital | 1 967 | 1 823 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 27 | 6 917 | 5 476 |
| Lån hos koncernföretag | 1 610 | 2 832 | |
| Derivatinstrument | 28 | 37 | 99 |
| Summa långfristiga skulder | 8 564 | 8 407 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 27 | 547 | 1 367 |
| Derivatinstrument | 28 | 94 | 100 |
| Leverantörsskulder | 3 | ||
| Övriga skulder | 4 | ||
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 29 | 61 | 63 |
| Summa kortfristiga skulder | 709 | 1 536 | |
| Summa eget kapital och skulder | 11 240 | 11 766 | |
| Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser | 30 | ||
| Aktie | Bundna | Fritt eget | Summa | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | kapital | reserver | kapital | eget kapital |
| Eget kapital 1 januari 2008 | 24 | 192 | 0 | 1 716 | 1 908 |
| Årets resultat | - | - | 240 | 240 | |
| Lämnad utdelning | - | - | -234 | -234 | |
| Återköp egna aktier | - | - | -107 | -107 | |
| Koncernbidrag | - | - | 22 | 22 | |
| Skatt på koncernbidrag | - | - | -6 | -6 | |
| Eget kapital 31 december 2008 | 192 | 0 | 1 631 | 1 823 | |
| Årets resultat | - | - | 148 | 148 | |
| Lämnad utdelning | - | - | -235 | -235 | |
| Försäljning egna aktier | 160 | 160 | |||
| Koncernbidrag | - | - | 95 | 95 | |
| Skatt på koncernbidrag | - | - | -24 | -24 | |
| Eget kapital 31 december 2009 | 192 | 0 | 1 775 | 1 967 | |
| Kassaflödesanalys för moderbolaget | |||||
| Belopp i Mkr | Not | 2009 | 2008 | ||
| LÖPAN DE VERKSAM HETEN |
|||||
| Rörelseresultat | -14 | -18 | |||
| Återläggning avskrivningar | 1 | 1 | |||
| Erhållen ränta och utdelning | 405 | 929 | |||
| Erlagd ränta | -311 | -420 | |||
| Betald inkomstskatt | -1 | - | |||
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 80 | 492 | |||
| Förändring av rörelsekapital | |||||
| Förändring av rörelsefordringar | 0 | 2 | |||
| Förändring av rörelseskulder | 1 | 1 | |||
| Summa förändring av rörelsekapital | 1 | 3 | |||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 81 | 495 | |||
| INVESTE RINGS VERKSAM HETEN |
|||||
| Förändring av materiella anläggningstillgångar | 0 | 0 | |||
| Lämnade aktieägartillskott | -259 | -1 | |||
| Förvärv av andelar i koncernföretag | -276 | -161 | |||
| Försäljning av andelar i koncernföretag | 168 | 147 | |||
| Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar | 976 | -919 | |||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 609 | -934 | |||
| FINANSIE RINGS VERKSAM HETEN |
|||||
| Lämnad utdelning | -235 | -234 | |||
| Överlåtelse/Återköp egna aktier | 160 | -107 | |||
| Förändring skulder till kreditinstitut | 621 | 375 | |||
| Förändring övriga långfristiga skulder | -1 222 | 396 | |||
| Koncernbidrag | 95 | 22 | |||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -581 | 452 | |||
| Förändring likvida medel | 109 | 13 | |||
| Likvida medel vid periodens början | 137 | 124 |
Likvida medel vid peiodens slut 23 246 137
64
WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2009
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB (moderbolaget) för räkenskapsåret 2009 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering den 15 mars 2010 och föreläggs årsstämman den 21 april 2010 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ) med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningar från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 Redovisning för juridiska personer. Avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår i avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper" nedan.
Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder och förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.
Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Härigenom dragna slutsatser utgör grunden för avgöranden rörande redovisade värden på tillgångar och skulder, i de fall dessa inte utan vidare kan fastställas genom information från andra källor. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Ytterligare information om värderingsunderlag och värderingsmetoder med mera gällande fastighetsvärderingen finns på sid 40-41 i denna årsredovisning, se även not 16. Skattemässiga yrkanden och underskottsavdrag bedöms och de som är behäftade med betydande osäkerhet beaktas inte vid beräkning av skatt på årets resultat och skattefordringar (ingår ej i redovisade totala underskottsavdrag).
De nedan angivna redovisningsprinciperna har, med de undantag som närmare beskrivs, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter.
För räkenskapsåret som påbörjades 1 januari 2009 gällde följande nya eller ändrade standarder och tolkningar som tillämpats av Wihlborgs.
IFRS 8 Rörelsesegment – Enligt den nya standarden skall segmentredovisningen ha som utgångspunkt hur verksamheten styrs och följs upp i den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, i Wihlborgs fall har denne identifierats som koncernledningen. Ändringen har inte påverkat uppdelningen av redovisade segment, däremot redovisas resultatet till och med driftsöverskottet, vilket är den resultatrad som respektive segment i koncernen styrs på, därutöver har tillägg gjorts för årets värdeförändring av fastigheter per segment.
Ändring i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter – Omarbetningen innebär att endast de förändringar av tillgångar och skulder som avser transaktioner med ägarna redovisas i redogörelsen för förändringar i eget kapital. Övriga förändringar i eget kapital skall antingen redovisas i ett tillägg till resultaträkningen eller i en egen kompletterande rapport till resultaträkningen. Wihlborgs har valt att redovisa förändringarna i en kompletterande rapport som benämns "Totalresultat för koncernen". Jämförelseperioder har genomgående ändrats i årsredovisningen så att de följer den nya utformningen.
Ändringar av IAS 23 Låneutgifter – Den omarbetade standarden kräver att aktivering sker av låneutgifter avseende tillgångar, till exempel fastigheter, som med nödvändighet tar en betydande tid att färdigställa för användning eller försäljning. Tidigare fanns möjligheten att kostnadsföra dessa utgifter. Wihlborgs har redan tidigare aktiverat låneutgifter i enlighet med IAS 23 och har därmed inte påverkats av förändringen.
Ändring av IAS 40 Förvaltningsfastighet under uppförande – Innebär att förvaltningsfastigheter under uppförande skall redovisas till verkligt värde istället för som tidigare i enlighet med IAS 16, det vill säga vanligtvis till nedlagda utgifter fram till dess att fastigheten färdigställts. Den nya principen tillämpades första gången vid värderingen i bokslutet kvartal 1 2009 och innebar en engångseffekt vid värderingen av projektfastigheterna med 201 Mkr.
Ändring av IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar – Ändringen medför huvudsakligen ökade upplysningskrav om finansiella instrument värderade till verkligt värde i balansräkningen. Instrumenten skall delas in i tre nivåer beroende på kvaliteten på indata i värderingen. Dessa upplysningskrav har främst påverkat not 2 nedan.
För räkenskapsår som påbörjas från och med 1 juli 2009 skall ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv och i IAS 27 Koncernredovisning tillämpas, vilket får påverkan för Wihlborgs finansiella rapporter först 2010. Indirekt förvärv av fastighet i bolag klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv, vilket påverkar redovisningen. Ändringarna innebär att definitionen på vad som är rörelseförvärv ändras vilket kan leda till att fler förvärv än tidigare klassificeras som rörelseförvärv. Dessutom skall transationskostnader vid rörelseförvärv kostnadsföras och verkligt värde av tilläggsköpeskillingen ska fastställas vid förvärvstidpunkten, varje ändring därefter påverkar resultatet och justerar inte förvärvsanalysen.
Övriga nya eller ändrade IFRS eller tolkningar bedöms inte ge några direkta effekter på Wihlborgs kommande finansiella rapporter.
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, vars rörelseresultat regelbundet granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare för att fatta beslut om resursfördelning till segmentet och för att bedöma dess resultat, samt för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Wihlborgs högste verkställande beslutsfattare är koncernledningen. Koncernens rörelsesegment utgörs av tre geografiska områden; Malmö, Helsingborg och Övriga Öresundsregionen.
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB och samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt äger mer än 50 procent av röstetalet eller eljest har ett bestämmande inflytande. Koncernredovisningen bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december och har upprättats enligt förvärvsmetoden. De koncernbolag som förvärvats i december 2004 har i denna koncern dock upptagits till de värden de redovisats till i Fabegekoncernen enligt reglerna om gemensam kontroll.
I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade bolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, mellanhavanden, vinster och förluster inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.
Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv.
Bolagsförvärv där det köpta bolagets förvaltningsorganisation och administration har stor betydelse för förvärvets genomförande och värdering, behandlas istället som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Vid rörelseförvärv bokas däremot uppskjuten skatt upp med nominellt 26,3 procent på fastigheternas övervärde och andra temporära skillnader hänförbara till de förvärvade tillgångarna eller skulderna. De bolagsförvärv som skett efter koncernens bildande har behandlats som tillgångsförvärv.
Koncernens utlandsverksamheter har som funktionell valuta den valuta i vilken respektive koncernenhet bedriver sin affärsverksamhet. Koncernens finansiella rapporter presenteras i svenska kronor (SEK), vilken är moderbolagets funktionella valuta. Resultat- och balansräkningar för utlandsverksamheter omräknas till SEK, vilket innebär att balansräkningarna omräknas till balansdagens kurser förutom eget kapital, som omräknas till historisk kurs.
Resultaträkningarna omräknas till periodens genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som uppstår vid omräkning till SEK redovisas i totalresultat för koncernen och ackumuleras som reserv i eget kapital.
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, redovisas i koncernens resultat- och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden. I resultaträkningsposten resultat från andelar i joint ventures redovisas årligen Wihlborgs andel av resultatet samt i förekommande fall resultat vid försäljning av andelar i joint ventures. I balansräkningen justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt med eventuella utdelningar. Justering sker i resultaträkningen för eventuella internvinster. Redovisningen avseende joint ventures baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerad för eventuella avvikelser i redovisningsprinciper, och med bedömd justering för händelser och transaktioner fram till Wihlborgskoncernens bokslutsdag.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med valutakursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatbokförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder redovisas som resultat från finansiella investeringar.
För att reducera valutarisker i nettotillgångar avseende verksamheterna i Danmark och Holland har Wihlborgs tagit lån och tecknat terminskontrakt i samma valuta som nettoinvesteringarna. Vid bokslutstillfället redovisas dessa lån omräknade till balansdagskurs och terminskontrakten redovisas till verkligt värde. Den effektiva delen av periodens värdeförändring avseende säkringsinstrumenten redovisas i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotillgångarna i utlandsverksamheterna. De ackumulerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkringsinstrument löses upp och redovisas i årets resultat, då utlandsverksamhet avyttras. I de fall säkringen inte är helt effektiv redovisas den ineffektiva delen i årets resultat.
Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period som de avser. I hyresintäkterna ingår fakturerade tillägg såsom till exempel fastighetsskatt och värme. I de fall hyresgäst under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid såvida hyresreduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Inkomster i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsförs omgående om inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när de väsentliga riskerna och förmånerna förknippade med ägandet av fastigheterna övergått till köparen och då det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna som är förknippade med försäljningen kommer att tillfalla Wihlborgs, vilket i de flesta fall innebär att redovisning sker vid frånträdestidpunkten.
Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Dessa avtal redovisas i enlighet med principerna för intäktsredovisning ovan. Wihlborgs är leasetagare i tomträttsavtal som, sett ur ett redovisningsperspektiv, är ett operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns också ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Wihlborgs är leasetagare. Även dessa leasingavtal, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal och kostnaden redovisas i årets resultat linjärt över leasingperioden.
I begreppet fastighetskostnader ingår samtliga kostnader för de uthyrda fastigheterna. Detta inkluderar direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Begreppet inkluderar även indirekta fastighetskostnader såsom kostnader för uthyrning och fastighetsadministration. I begreppet central administration ingår kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen inkluderande central annonsering och annan marknadsföring.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har ITP-plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna skall enligt IFRS klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda, utom verkställande direktören, erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandelsstiftelse, som är en från Wihlborgs fristående stiftelse. Avsättning till vinstandelsstiftelsen redovisas som en personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till.
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultaträkningen och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande inriktat på ett fastighetsförvaltande företags förhållanden. Praxis i fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats, och en ganska tydlig tendens kan ses. Med hänsyn till detta ändrades indelningen av resultaträkningen från och med kvartal tre 2009 så att förvaltningsresultat redovisas i ett avsnitt i resultaträkningen och värdeförändringar på fastigheter och derivat i eget avsnitt mellan förvaltningsresultat och resultat före skatt. Jämförelsetal för tidigare perioder har omarbetats.
Finansiella intäkter avser ränteintäkter samt realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelning på aktier redovisas i den period rätten att erhålla betalning bedöms som säker.
Ränteutgifter har belastat resultatet för den period de avser utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningsvärde. Vid beräkning av ränteutgift att aktivera har låneportföljens genomsnittliga räntesats använts. Aktivering av ränteutgifter har enbart skett i koncernredovisningen. Utöver ränta ingår andra finansieringskostnader liksom nedskrivningar och realiserade förluster på finansiella placeringar i posten räntekostnader och övriga resultatposter. Utgifter för uttagna pantbrev kostnadsförs inte utan aktiveras som fastighetsinvestering.
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen. Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skattesatsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att underskottsavdrag kommer att kunna utnyttjas inom en överskådlig framtid. Vid tillgångsförvärv redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på koncernmässiga över- respektive undervärden avseende förvärvade tillgångar och skulder. Uppskjutna skatter redovisas till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas resultaträkningen som intäkt eller kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas direkt mot eget kapital. I dessa fall redovisas även skatten direkt mot eget kapital.
Skattelagstiftningen i Sverige och vissa andra länder ger möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Lagstiftningens avskrivningsregler möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan. I koncernredovisningen redovisas dock inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. I koncernens balansräkning har de obeskattade reserverna delats upp i uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. Eliminering av eget kapital sker därefter så att endast intjänat eget kapital efter förvärvstillfället kvarstår. I koncernens resultaträkning fördelas avsättning till eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat.
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna värderas enligt verkligt värdemetoden i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Värdeförändringen redovisas på särskild rad i resultaträkningen. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. I och med att fastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetoden redovisas inte några avskrivningar i koncernredovisningen. Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderingsmodell. Vid årsskiftet värderas samtliga fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer. Den använda värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För fastigheter som förvärvats genom tillgångsförvärv har det verkliga värdet justerats ner med ett belopp lika med den eventuella rabatt man erhöll, för den uppskjutna skatten, vid förvärvstillfället. Tillkommande utgifter i samband med projekt för om- och tillbyggnader läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången
kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tilkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya komponenter läggs till det redovisade värdet. I större projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer.
På sid 40-41 finns ytterligare information om den externa fastighetsvärderingen och i not 16 redogörs för klassificeringen av fastighetsbeståndet och dess redovisade värden.
Finansiella tillgångar och skulder tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer om att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Finansiella intäkter och kostnader kvittas i resultaträkningen i de fall de är kopplade till de finansiella tillgångar och skulder där kvittning sker.
Finansiella instrument redovisas antingen till anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på kategoriseringen under IAS 39.
Kassa och bank – Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.
Fordringar – Långfristiga fordringar avser i huvudsak reverslån lämnade i samband med försäljning av fastigheter eller bolag. Avsikten är att behålla dessa reverser till förfall. Den del av reversfordran som förfaller inom ett år redovisas bland övriga fordringar. Om reverslånen löper med räntevillkor som avviker från marknadsmässiga räntevillkor avviker anskaffningsvärdet från nominellt värde. Fordringarna, inklusive kundfordringar, värderas till anskaffningsvärde med avdrag för reservering av osäkra fordringar. Reserveringsbehovet bedöms individuellt och nedskrivning redovisas i rörelsens kostnader.
Låneskulder – redovisas till anskaffningsvärde.
Derivatinstrument – Wihlborgs räntederivatinstrument kategoriseras som finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel och värderas därför löpande till verkligt värde i balansräkningen, och under rubriken "värdeförändring derivat" i resultaträkningen. Principerna om säkringsredovisning i enlighet med IAS 39 har inte tillämpats avseende räntederivaten. Däremot redovisas förändringar i valutaderivat som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter i totalresultat för koncernen. Verkligt värde beräknas utifrån officiella noteringar gällande räntesatser och valutakurser.
Leverantörsskulder – har kort förväntad löptid och redovisas till anskaffningsvärde.
Tillgångarna upptas i balansräkningen till ackumulerat anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Årlig avskrivning sker linjärt med 20 procent på anskaffningsvärdet.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive transaktionskostnader. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Utdelningar redovisas som en minskning av det egna kapitalet efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt.
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av lagbestämmelser i främst ÅRL samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det redovisade värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall redovisat värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Vilket innebär att koncernbidrag redovisas efter sin ekonomiska innebörd. Lämnade och erhållna koncernbidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Wihlborgs finansverksamhet styrs av den finanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för hur Wihlborgs finansfunktion skall hanteras och hur riskerna i finansverksamheten skall begränsas. Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Finansfunktionen hos moderbolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränteriskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker. Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspolicyn. Wihlborgs har ett ränteråd som har till uppgift att följa ränteutvecklingen på marknaden och föreslå åtgärder till styrelsen. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
Med likviditets- och finansieringsrisk avses risken att inte kunna uppfylla betalningsförpliktelser som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att uppta nya lån. Wihlborgs skall alltid kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna följa sina åtaganden. Refinansieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen.
Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser och dels genom att Wihlborgs har tillgång till krediter eller likvida medel som kan lyftas med kort varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden.
Upplåningrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Enligt finanspolicyn sätts målet för kapitalstrukturen för att tillgodose avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och säkerställa utrymme för investeringar. Wihlborgs mål för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och högst 35 procent. Per den 31 december var soliditeten 29,6 procent (29,4).
I syfte att begränsa finansieringsrisken skall Wihlborgs eftersträva att slutförfallodatum på krediter sprids ut jämt över tiden. Wihlborgs har ett totalt kreditutrymme om 8 932 Mkr (8 404), varav 8 844 Mkr (8 271) var utnyttjat per 31 december 2009. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 5,1 år (2,8). Genom långfristiga kreditlöften har Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts.
Räntekostnaderna är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. En ränteuppgång är oftast initierad av högre inflation. I kommersiella hyreskontrakt är det normalt att hyran indexuppräknas med inflationen.
Med ränterisk avses risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan, ränterisken beräknas som avvikelsen mellan den aktuella snitträntan i portföljen och marknadsräntan. Enligt finanspolicyn skall räntetäckningsgraden alltid överstiga 2,0 gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 2,7 gånger (2,2).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswapar kan en stor flexibilitet uppnås och räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas.
För att hantera ränterisken och uppnå en jämn utveckling av finansnettot har den genomsnittliga räntebindningen för Wihlborgs räntebärande låneskuld anpassats efter bedömd risknivå och ränteförväntningar. Per 31 december 2009 uppgick Wihlborgs genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument till 30 månader (44).
Derivatportföljen värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde. Värdering har skett till nuvärdet av kommande kassaflöden och värderingsmodellen som används är huvudsakligen baserad på observerbar data för tillgången eller skulden. Kommande kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta räntan Wihlborgs har att betala enligt respektive derivatavtal och marknadens förväntningar på Stiborräntan för varje ränteperiod. Vid diskontering av de kommande kassaflödena har förväntad Stiborränta för varje ränteperiod använts.
| Ränteförfall | Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfall, år | Lånebelopp | Snittränta | Kreditavtal | Utnyttjat | |
| mkr | % | mkr | mkr | ||
| 2010 | 5 080 | 1,59 | 635 | 635 | |
| 2011 | 1 000 | 4,92 | 1 977 | 1 970 | |
| 2012 | 52 | 4,29 | 2 628 | 2 626 | |
| 2013 | |||||
| 2014 | 500 | 4,02 | 2 800 | 2 721 | |
| >2014 | 2 212 | 5,17 | 892 | 892 | |
| Totalt | 8 844 | 3,01 | 8 932 | 8 844 |
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs endast skall arbeta med banker eller likvärdiga kreditinstitut med en rating motsvarande minst A från såväl Moody's som Standard & Poors. Enligt finanspolicyn skall fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut vara sådan att det åtminstone finns två till tre huvudsakliga kreditgivare, vars andel av den totala lånestocken ej bör överstiga 30 procent vardera per år. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras. På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversfordringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och/eller bolag.
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Wihlborgs resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark via dotterbolaget Wihlborgs A/S. För att minska effekterna av förändrade valutakurser är fastigheterna i Danmark finansierade i danska kronor direkt i det danska bolaget. Därutöver har Wihlborgs en valutatermin i danska kronor i syfte att minska återstående valutaexponering i de utländska nettotillgångarna. Valutaterminen förfaller den 10 december 2010 då 200 miljoner danska kronor skall levereras samtidigt som 279,8 miljoner svenska kronor erhålls.
Med operationell risk i finansiella verksamheter avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Wihlborgs finansfunktion arbetar kontinuerligt med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. I den interna rapportering till koncernledningen följs verksamheten upp per marknadsområde som utgör koncernens enda uppdelning i segment. Marknadsområdena är Malmö, Helsingborg och Övriga Öresund. Övriga Öresund innefattar främst Köpenhamn och Lund.
| Malmö | Helsingborg | Övriga Öresund | Ofördelat | Totalt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsområden | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Poster fördelade per segment | ||||||||||
| Hyresintäkter | 648 | 612 | 388 | 366 | 200 | 190 | - | - | 1 236 | 1 168 |
| Fastighetskostnader | -184 | -178 | -115 | -106 | -49 | -52 | - | - | -348 | -336 |
| Driftsöverskott | 464 | 434 | 273 | 260 | 151 | 138 | 0 | 0 | 888 | 832 |
| Värdeförändring fastigheter | 87 | -152 | -121 | -126 | 50 | -145 | - | - | 16 | -423 |
| Segmentsresultat | 551 | 282 | 152 | 134 | 201 | -7 | 0 | 0 | 904 | 409 |
| Poster ej fördelade per segment | ||||||||||
| Central administration | - | - | - | - | - | - | -32 | -31 | -32 | -31 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | -315 | -351 | -315 | -351 |
| Värdeförändring derivat | - | - | - | - | - | - | 66 | -214 | 66 | -214 |
| Skatt på årets resultat | - | - | - | - | - | - | -136 | 138 | -136 | 138 |
| Nettoresultat | 551 | 282 | 152 | 134 | 201 | -7 | -417 | -458 | 487 | -49 |
| Fastighetsvärden/investeringar per segment | ||||||||||
| Fastigheter | 8 127 | 7 268 | 3 786 | 3 740 | 2 505 | 2 612 | - | - | 14 418 | 13 620 |
| Årets förvärv av fastigheter | 390 | 297 | - | 47 | - | 165 | - | - | 390 | 509 |
| Övriga investeringar i fastigheter | 556 | 302 | 169 | 228 | 38 | 92 | - | - | 763 | 622 |
| Danmark 84 74 1 332 |
Hyresintäkter Fastighetsvärde 2008 2009 2008 1 373 |
|---|---|
| 2009 |
| 1 236 | 1 168 | |
|---|---|---|
| Kostnad outhyrt | -124 | -87 |
| Hyresintäkter, brutto | 1 360 | 1 255 |
| 2009 | 2008 | |
| Koncernen | ||
I hyresintäkterna ingår förutom kallhyra, vidaredebiterade tillägg för bland annat uppvärmning, elektricitet, VA och fastighetsskatt, samt avdrag för lämnade hyresrabatter. Av hyresintäkterna är 9 Mkr (11) omsättningsbaserade. Hyror och hyresrabatter som endast debiteras under viss del av ett kontrakts löptid har periodiserats linjärt över respektive kontrakts hela löptid.
Hyresintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke uppsägnigsbara hyresbetalningarna fördelade på förfallotid är som följer:
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Inom ett år | 1 158 | 1 036 |
| Mellan 1 och 5 år | 2 712 | 2 157 |
| Senare än 5 år | 1 194 | 891 |
| 5 064 | 4 084 |
Av ovan redovisade framtida icke uppsägnigsbara hyresbetalningarna avser 942 Mkr (556) hyreskontrakt vilka tecknats före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år. På sid 21-23 finns ytterligare information om hyror och hyreskontrakt.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | ||
| Värme, elektricitet och VA | 119 | 111 | |
| Driftskostnader | 71 | 67 | |
| Reparation och underhåll | 50 | 51 | |
| Fastighetsskatt | 54 | 52 | |
| Tomträttsavgäld | 3 | 3 | |
| Fastighetsadministration | 51 | 52 | |
| 348 | 336 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 40 till verkligt värde varför inga avskrivningar redovisas på fastighetsbeståndet.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Inventarier | 2009 | 2008 |
| Fastighetsförvaltningen | 1 | 1 |
| Central administration och marknadsföring | 1 | 2 |
| 2 | 3 |
| Medelantalet anställda | 2009 | varav män | 2008 | varav män |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Sverige | 60 | 41 | 58 | 38 |
| Dotterföretag, Sverige | 17 | 12 | 18 | 14 |
| Dotterföretag, Danmark | 6 | 5 | 6 | 5 |
| Koncernen totalt | 83 | 58 | 82 | 57 |
| Löner, andra ersättningar och sociala kostnader |
Löner och andra ersättn. 2009 |
Sociala kost nader 2009 |
Löner och andra ersättn. 2008 |
Sociala kost nader 2008 |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 29 | 15 | 28 | 15 |
| varav pensionskostnader | 6 | 6 | ||
| Dotterföretag | 10 | 3 | 10 | 4 |
| varav pensionskostnader | 1 | 1 | ||
| Koncernen totalt | 39 | 18 | 38 | 19 |
| varav pensionskostn. totalt | 7 | 7 |
| Sjukfrånvaro | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Total sjukfrånvaro i % av total ordinarie arbetstid | 2,82 | 2,01 |
| Varav andel långtidssjukfrånvaro (sammanhängande frånvaro 60 dagar eller mer) |
61,31 | 37,40 |
| Sjukfrånvaro, kvinnor | 1,17 | 2,91 |
| Sjukfrånvaro, män | 3,55 | 1,58 |
| Sjukfrånvaro, personal <30 år | 1,74 | 1,74 |
| Sjukfrånvaro, personal 30–49 år | 2,17 | 1,25 |
| Sjukfrånvaro, personal >49 år | 3,51 | 2,58 |
| Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare |
Styrelse | Ledande befattningshavare |
||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Män | 5 | 4 | 3 | 3 |
| Kvinnor | 3 | 3 | 2 | 2 |
| Totalt | 8 | 7 | 5 | 5 |
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode om 940 tkr enligt årsstämmans beslut. Styrelsens ordförande har erhållit 220 tkr och övriga ledamöter förutom verkställande direktören 120 tkr vardera.
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare avses ekonomi-, fastighets-, informationschef samt VD-assistent som tillsammans med verkställande direktören utgjort koncernledningen under 2009. För koncernledningens nuvarande sammansättning, se sid 84.
Till koncernledningen utgår inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar.
| Ersättningar och övriga förmåner under året, tkr |
Grundlön/ arvode |
Rörlig ersättning |
Övriga förmåner |
Pension | Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 220 | - | - | - | 220 |
| Övriga styrelseledamöter | 720 | - | - | - | 720 |
| Verkställande direktör | 2 418 | - | 85 | 858 | 3 361 |
| Andra ledande befattnings havare, fyra personer |
3 140 | - | 185 | 809 | 4 134 |
Övriga förmåner avser tjänstebil, samt förmån för dator. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkar årets resultat.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensionsåldern är 65 år.
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.
Mellan bolaget och andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från ledande befattningshavares sida utgår inget avgångsvederlag.
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2009 har beslutats av styrelsen. Ersättningar till andra ledande befattningshavare har beslutats av verkställande direktören.
Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda förutom verkställande direktören. Varje år sker en avsättning till vinstandelsstiftelsen baserat på resultatet i moderbolaget. Vinstandelsstiftelsen skall placera sina tillgångar i aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet med fastställda stadgar i stiftelsen. I personalkostnaderna för 2009 ingår avsättning till vinstandelsstiftelsen med 3 053 (2 876) tkr.
Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighetsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. I kostnaderna för central administration och marknadsföring ingår avskrivningar på centrala inventarier med 1 Mkr (2).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Deloitte AB | ||||
| revisionsuppdrag1 | 2 100 | 2 257 | 2 100 | 2 257 |
| andra uppdrag | 741 | 1 284 | 741 | 1 284 |
| Aaen & Co Statsautoriserede Revisorer A/S |
||||
| revisionsuppdrag1 | 60 | 55 | - | - |
| andra uppdrag | 213 | 157 | - | - |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Ränteintäkter | 7 | 16 |
| 7 | 16 | |
| Räntekostnader | -318 | -365 |
| Värdeförändring andra långfristiga värdepappersinnehav |
-5 | - |
| -323 | -365 |
Årets värdeförändring är hänförbar till såväl sålda fastigheter som till fastighetsbestånd vid årets slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Värdeförändring sålda fastigheter | 54 | 13 |
| Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec | -38 | -436 |
| 16 | -423 |
Av årets värdeförändring på kvarvarande fastigheter avser 201 Mkr en ökning av projektfastigheters värde som genom ändringar i IAS 40 skall redovisas till marknadsvärde istället för som tidigare till nedlagd kostnad. Övriga kvarvarande fastigheters värde har minskat med 239 Mkr. Realiserad värdeförändring, det vill säga skillnad mellan å ena sidan sålda fastigheters försäljningspris och, å andra sidan totalt investerat kapital i dessa fastigheter uppgår till 61 Mkr (163). Med totalt investerat kapital avses ursprunglig investering eller förvärv ökat med de investeringar som skett på respektive fastighet under återstående innehavstid.
För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje kvartalsskifte. Intern värdering sker per 31 mars, 30 juni och 30 september. Extern värdering sker per 31 december. Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2009-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ. På sid 40-41 finns en redogörelse över värderingsmetoder, värderingsunderlag, marknadsparametrar med mera som använts vid värderingen av fastighetsbeståndet.
Derivat är ett finansiellt instrument som i enlighet med IAS 39 värderas till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivat redovisas under rubriken "Värdeförändring derivat" i resultaträkningen medan valutaderivat som hedgar nettotillgångar i utländska dotterbolag redovisas under rubriken "Säkring valutarisk i utlandsverksamheten" i övrigt totalresultat. Principerna för värdering av derivat framgår av not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Aktuell skatt på årets resultat | 7 | 2 | - | - |
| Justering aktuell skatt tidigare år | 1 | 5 | 1 | - |
| Summa aktuell skatt | 8 | 7 | 1 | 0 |
| Uppskjuten skatt | 128 | -145 | -10 | -76 |
| Summa skatt | 136 | -138 | -9 | -76 |
| Nominell skatt på resultat efter finansiella poster |
163 | -49 | 37 | 43 |
| Skatteeffekter justeringsposter | ||||
| - Utdelning från koncernbolag | - | - | -51 | -103 |
| - Nedskrivning andelar i koncernbolag | - | - | 41 | 19 |
| - Omvärdering skatt på temporära skillnader beroende på ändrade nominella skattesatser och skatteregler |
2 | -66 | -1 | - |
| - Skattefri vinst försäljning koncernföretag | -26 | -31 | -38 | -36 |
| - Övriga justeringsposter | -4 | 3 | 2 | 1 |
| Summa skatt exkl. aktuell skatt tidigare år | 135 | -143 | -10 | -76 |
| Justering aktuell skatt tidigare år | 1 | 5 | 1 | - |
| 136 | -138 | -9 | -76 |
Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen en skattekostnad hänförbar till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till 5 (-4). I moderbolaget har en skattekostnad på 25 Mkr (6), hänförbar till koncernbidrag bokats direkt mot eget kapital. Den nominella skattesatsen är 26,3% (28) i Sverige och 25% (25) i Danmark. Den nominella skattesatsen i Sverige sänktes år 2009 till 26,3%.
Koncernen redovisar en aktuell skatt på årets resultat uppgående till 7 Mkr. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade resultat före skatt.
Detta beror främst på att:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 623 | -187 |
| Värdeförändringar | -82 | 637 |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | -329 | -296 |
| Direktavdrag hg-anpassningar, komponentbyten med mera | -154 | -194 |
| Effekt av försäljning fastigheter via bolag | -45 | -98 |
| Utnyttjade underskottsavdrag | -17 | 109 |
| Övrigt | 31 | 35 |
| Skattepliktigt resultat | 27 | 6 |
| Aktuell skatt på årets resultat | 7 | 2 |
Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella rapporter presenteras i. Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av en nettoinvestering i utländsk verksamhet. I not 15 specificeras årets säkring av valutarisk på olika säkringsinstrument. I eget kapital redovisas reserver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.
| Ingående balans |
Årets förändring omräkningsreserv |
Utgående balans |
|
|---|---|---|---|
| Omräkning nettoinvesteringar i utländska verksamheter |
95 | -27 | 68 |
| Säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
-29 | 23 | -6 |
| Skatt hänförlig till övrigt totalresultat |
3 | -5 | -2 |
| 69 | -9 | 60 |
I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning av utlandsverksamheter nettotillgångar till svenska kronor används såväl terminsaffärer i valuta som olika motposter i form av lån i utländsk valuta. Nedan framgår hur valutakursförändringar påverkat dessa poster.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Terminsaffärer valuta | 14 | 4 |
| Lån i utländsk valuta för finansiering utlandsverksamheten |
2 | -4 |
| Svenska koncernbolags skulder i utländsk valuta till utländska koncernbolag |
7 | -15 |
| 23 | -15 |
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde.
Pågående byggnation av fastighet för framtida användning som förvaltningsfastighet klassificeras från och med år 2009 som förvaltningsfastighet och redovisas därmed till verkligt värde istället för som tidigare till nedlagda kostnader.
Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, Lund, Malmö och Helsingborg i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en liten del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet. Av fastigheternas redovisade värden beräknas 55 Mkr (46) avse aktiverade låneutgifter. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Per 2009-12-31 uppgick räntesatsen till 3,01 procent (5,02). Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut till 8 430 Mkr (8 130).
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Taxeringsvärde svenska fastigheter | 6 058 | 5 969 |
| Redovisat värde svenska fastigheter | 13 086 | 12 247 |
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2009-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ. Ytterligare information kring värderingarna av fastighetsinnehavet finns på sidan 40-41.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Redovisat värde årets ingång | 13 620 | 13 397 |
| Fastighetsförvärv | 390 | 509 |
| Investeringar | 763 | 622 |
| Avyttrade fastigheter | -287 | -678 |
| Värdeförändring | 16 | -423 |
| Valutaomräkningar | -84 | 193 |
| Redovisat värde årets utgång | 14 418 | 13 620 |
| Värdetidpunkt | 2009-12-31 |
|---|---|
| Verkligt värde | 14 418 Mkr |
| Kalkylperiod | I normalfallet 5 år för de svenska fastigheterna och 10 år för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra kalkylperioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna. |
| Bedömt direktavkastningskrav, restvärde |
Mellan 5,5% och 10% |
| Kalkylränta | Mellan 6,1% och 10,6% |
| Långsiktig vakansgrad | Normalt mellan 3% och 10% |
| Drift- och underhållskostnader | I värdebedömningen normaliseras drift- och underhållskostnader med hänsyn till aktuella fastighetstyper, värdeår och läge. |
| Inflationsantagande | KPI bedöms öka med 1% under 2010 och med 3% under 2011 i Sverige. Därefter bedöms inflationstakten följa Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2%. I Danmark bedöms inflationen öka med 2% långsiktigt. |
| 2009 | Koncernen 2008 |
2009 | Moderbolaget 2008 |
|
|---|---|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 38 | 39 | 7 | 7 |
| Investeringar | - | 2 | - | 1 |
| Försäljningar och utrangeringar | - | -3 | - | -1 |
| Utgående anskaffningsvärden | 38 | 38 | 7 | 7 |
| Ingående avskrivningar | -30 | -30 | -3 | -2 |
| Försäljningar och utrangeringar | - | 3 | - | - |
| Årets avskrivning | -2 | -3 | -1 | -1 |
| Utgående avskrivningar | -32 | -30 | -4 | -3 |
| Redovisat värde | 6 | 8 | 3 | 4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Redovisat värde vid årets ingång | 66 | 52 | 52 | 52 |
| Årets förvärv och emissioner | 69 | 16 | 5 | - |
| Resultatandel | 1 | -2 | - | - |
| Redovisat värde vid årets utgång |
136 | 66 | 57 | 52 |
| Moderbolaget Namn/Org nr |
Säte | Kapital- andel i % |
Redovisat värde |
|
| Dockan Exploatering AB, 556594-2645 |
Malmö | 33,3 | 49 | |
| Hälsostaden i Ängelholm Holding AB, 556790-5723 |
Malmö | 33,3 | 5 | |
| Medeon AB, 556564-5198 | Malmö | 40,0 | 4 | |
| Dotterbolagen | ||||
| Ideon Center AB 556239-0384 |
Lund | 50,0 | 0 | |
| Nyckel 0328 SE 517100-0069 |
Stockholm | 30,0 | 78 | |
| PeWi Bostadsutveckling HB 969687-5492 |
Helsingborg | 50,0 | 0 | |
| 136 |
| Sammandrag av joint venture bolagens | ||
|---|---|---|
| resultat och ställning: (koncernens andel) | 2009 | 2008 |
| Intäkter | 23 | 19 |
| Kostnader | -22 | -21 |
| Resultat | 1 | -2 |
| Tillgångar | 190 | 74 |
| Skulder | -135 | -88 |
| Nettotillgångar/nettoskulder | 55 | -14 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 14 | 10 | 14 | 10 |
| Årets förvärv | - | 4 | - | 4 |
| Värdeförändring/nedskrivning | -5 | - | -5 | - |
| Redovisat värde | 9 | 14 | 9 | 14 |
| Koncern och moderbolag Namn/Org nr |
Säte | Kapital- andel i % |
Redovisat värde |
|
| Sveland Sakförsäkr. AB 516406-0229 |
Hässleholm | 5,4 | 9 |
| 13 | 34 | |
|---|---|---|
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
1 | 2 |
| Förfallotidpunkt mellan 1-5 år från balansdagen |
12 | 32 |
| 2009 | Koncernen 2008 |
|
Av fordringarna ovan avser 4 Mkr (24) räntebärande fordringar.
| Åldersfördelning – förfallna kundfordringar | 2009 | Koncernen 2008 |
|---|---|---|
| Kundfordringar som är varken förfallna eller nedskrivna |
10 | 7 |
| Kundfordringar som är förfallna | ||
| 1-30 dagar | 5 | 1 |
| 31-60 dagar | 7 | 3 |
| 61-90 dagar | 1 | 5 |
| >90 dagar | 11 | 13 |
| Varav reserverat (exklusive moms) | -12 | -14 |
| Summa | 22 | 15 |
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 6 Mkr (8).
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | ||
| Hyresintäkter | 2 | 1 | - | - | |
| Anteciperade utdelningar | - | - | 132 | 124 | |
| Ränteintäkter | 2 | 11 | 2 | 11 | |
| Övrigt | 6 | 5 | 2 | 1 | |
| 10 | 17 | 136 | 136 |
Likvida medel utgörs av kassa och bank. Outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel ovan uppgår till 77 Mkr (92), varav i moderbolaget 75 Mkr (75).
| Antal registrerade aktier vid årets ingång och utgång | 38 428 364 | |
|---|---|---|
| -- | ------------------------------------------------------- | ------------ |
| Antal utestående aktier vid årets utgång | 37 464 014 |
|---|---|
| Under året avyttrade egna aktier | 1 250 000 |
| Antal utestående aktier vid årets ingång | 36 214 014 |
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Kvotvärde per aktie, 5 kr (5). Under året har aktieägarna erhållit utdelning per aktie med 6,50 kr (6,25) eller totalt 235 Mkr (234). Efter balansdagen har styrelsen föreslagit följande utdelning:
| Per aktie | 6,75 kr |
|---|---|
| Totalt | 253 Mkr |
Utdelningen blir föremål för fastställelse på årstämman den 21 april 2010. Den föreslagna utdelningen anknyter till utdelningspolicyn och är baserad på:
I syfte att styra och förvalta företagets kapital, främst eget kapital, har ett antal finansiella mål ställts upp som skall ge Wihlborgs en kapitalstruktur som ger aktieägarna den bästa avkastningen med beaktande av risk:
| Mål | Utfall Genomsnitt | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | 2009 2005-2009 | ||
| Räntabilitet på eget kapital skall överstiga den riskfria ränta med minst fyra procentenheter |
>6,8% | 11,8% | 16,7% |
| Soliditet | 25-35% | 29,6% | 31,8% |
| Räntetäckningsgrad | >2,0 | 2,7 | 2,8 |
Till långivarna har lämnats garantier (financial covenants) gällande soliditet och räntetäckningsgrad. Det finns en betryggande marginal mellan nivån på lämnade garantier och uppställda mål respektive utfall 2009. På sidan 6 finns ytterligare information om koncernens finansiella mål, utdelningspolicy med mera, samt definitioner till dessa.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | 2009 | 2008 |
| Underskottsavdrag | -131 | -135 |
| Skillnad redovisat och skattemässigt värde avseende fastigheter |
1 219 | 1 118 |
| Skillnad redovisat och skattemässigt värde avseende derivat |
-34 | -52 |
| Obeskattade reserver | 10 | 8 |
| 1 064 | 939 |
De underskottsavdrag som beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 500 Mkr (517). Av dessa är 322 Mkr (326) spärrade till år 2012. Underskottsavdragen inkluderar underskott i det danska bolaget med 56 Mkr (46).
Avser till största del stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning först då fastighet säljs.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen |
635 | 1 405 | 635 | 1 400 |
| Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen |
7 317 | 6 000 | 6 829 | 5 443 |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
892 | 866 | - | - |
| 8 844 | 8 271 | 7 464 | 6 843 |
I belopp ovan ingår utnyttjad del av checkräkningskredit med 19 Mkr (5) för koncernen och för moderbolaget med 0 Mkr (0). Beviljad kreditlimit för checkräkningskredit uppgår för koncernen till 96 Mkr (97) och för moderbolaget till 75 Mkr (75).
I balansräkningen har kortfristig del av skulder till kreditinstitut enligt ovanstående tabell minskats med outnyttjade långfristiga kreditlöften. Långfristig del av skulder till kreditinstitut har ökats på motsvarande sätt.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fördelning undervärde över tiden |
2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Mindre än 1 år från balansdagen |
94 | 100 | 94 | 100 | |
| Mellan 1 och 5 år från balansdagen |
37 | 72 | 37 | 72 | |
| Senare än 5 år från balansdagen |
- | 27 | - | 27 | |
| 131 | 199 | 131 | 199 |
Undervärde redovisas då effekterna av derivaten, utifrån rådande marknadsförutsättningar, innebär framtida nettoutbetalningar. Undervärde motsvarande nettoutbetalningar under 2010 redovisas som kortfristiga skulder, övriga som långfristiga skulder. I båda fallen har diskontering skett av betalningsflödena.
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde. Värdeförändringen på räntederivat redovisas i resultaträkningen på separat rad benämnd "Värdeförändring derivat". Värdeförändringen på valutaderivat redovisas i resultatredovisningen som övrigt totalresultat på raden "Säkring valutarisk i utlandsverksamheten" och i balansräkningen i eget kapital på raden "Reserver". Årets värdeförändringar räntederivat uppgår till 66 Mkr (-214) som samtliga är orealiserade och för valutaderivat till 14 Mkr (4) varav 12 Mkr realiserats under året. I not 2 – Finansiella instrument och finansiell riskhantering lämnas mer detaljerad information om Wihlborgs derivatinstrument och vilka risker de avser att minimera.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Förskottsbetalda hyror | 150 | 158 | - | - |
| Upplupna räntekostnader | 50 | 51 | 49 | 51 |
| Tillkommande kostnader sålda fastigheter |
42 | 63 | - | - |
| Övrigt | 55 | 52 | 12 | 12 |
| 297 | 324 | 61 | 63 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Fastighetsinteckningar | 9 318 | 8 972 | - | - | |
| Reverser | - | - | 7 590 | 6 843 | |
| 9 318 | 8 972 | 7 590 | 6 843 | ||
| Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser | |||||
| Borgensåtagande för dotterbolag |
- | - | 300 | - | |
| Övriga ansvarsförbindelser | 20 | 20 | 20 | 20 | |
| 20 | 20 | 320 | 20 |
Värdet av förvärvade tillgångar och skulder, i förvärvade koncernföretag, var enligt upprättade förvärvsanalyser följande:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 230 | 285 |
| Långfristiga fordringar koncernföretag | - | 3 |
| Kortfristiga fordringar | 1 | - |
| Kassa och bank | - | 1 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | -74 | -120 |
| Kortfristiga skulder | -1 | -7 |
| Köpeskilling | 156 | 162 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran | 74 | 117 |
| Utbetald köpeskilling | 230 | 279 |
| Avgår likvida medel i de förvärvade bolagen | - | -1 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 230 | 278 |
Värdet av avyttrade tillgångar och skulder, i avyttrade koncernföretag, var enligt upprättade analyser följande:
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 285 | 269 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | 2 | -120 |
| Andra långfristiga skulder | -115 | -2 |
| Kortfristiga skulder | -2 | - |
| Köpeskilling | 170 | 147 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran/skuld | 113 | 120 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 283 | 267 |
Nettoomsättningen avser moderbolagets vidaredebitering av kostnader på andra koncernbolag av främst fastighetsadministration, fastighetsskötsel, regional administration samt andel av central administration.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Rörelsekostnader | 2009 | 2008 |
| Personalkostnader | 47 | 48 |
| Administrationskostnader | 43 | 46 |
| Avskrivning inventarier | 1 | 1 |
| 91 | 95 |
| 182 | 454 | |||
|---|---|---|---|---|
| Reversering andelar | - | 1 | ||
| Nedskrivning andelar | -158 | -72 | ||
| Resultat försäljning andelar | 145 | 134 | ||
| Utdelning på andelar | 195 | 391 | ||
| 2009 | 2008 | |||
| Moderbolaget |
| 196 | 389 | |
|---|---|---|
| Nedskrivning andra långfristiga värdepappersinnehav |
-5 | - |
| Ränteintäkter, koncernbolag | 201 | 389 |
| 2009 | Moderbolaget 2008 |
|
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Räntekostnader, koncernbolag | 48 | 135 |
| Räntekostnader, övriga | 261 | 323 |
| 309 | 458 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 4 203 | 4 054 |
| Förvärv | 276 | 161 |
| Lämnade aktieägartillskott | 259 | 1 |
| Försäljning | -76 | -13 |
| Utgående anskaffningsvärde | 4 662 | 4 203 |
| Ingående nedskrivningar | -1 127 | -1 056 |
| Försäljning | 55 | - |
| Årets nedskrivningar och reverseringar | -157 | -71 |
| Utgående nedskrivningar | -1 229 | -1 127 |
| Redovisat värde | 3 433 | 3 076 |
| Dotterbolag | Kapital- Redovisat | ||
|---|---|---|---|
| Namn/Org nr | Säte | andel i % | värde |
| Bastionen Syd AB, 556072-2042 | Malmö | 100 | 115 |
| Berga V5 AB, 556742-9443 | Malmö | 100 | 1 |
| Exab Utvecklings AB, 556353-2828 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Altimeter, 556786-2213 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Bergakniven, 556742-7454 | Malmö | 100 | 11 |
| Fastighets AB Bronsdolken, 556112-0345 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Cyperus, 556786-2320 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Flygvärdinnan 5, 556708-8512 | Malmö | 100 | 10 |
| Fastighets AB Fortet, 556090-5621 | Malmö | 100 | 137 |
| Fastighets AB Kastrullen, 556754-8812 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Kranen 3, 556776-3585 | Malmö | 100 | 156 |
| Fastighets AB Kvävet, 556222-8071 | Malmö | 100 | 2 |
| Fastighets AB Oxigenium, 556754-8820 | Malmö | 100 | 1 |
| Fastighets AB Plinius, 556033-6538 | Malmö | 100 | 23 |
| Fastighets AB Stillman, 556082-1752 | Malmö | 100 | 38 |
| Fastighets AB Yxstenen, 556691-4437 | Malmö | 100 | 7 |
| Förvaltnings AB Haspen, 556466-2533 | Malmö | 100 | 17 |
| Hundlokan 10 i Malmö AB, 556730-4489 | Malmö | 100 | 23 |
| Ideon AB, 556239-8718 | Lund | 40 | 200 |
| Kalinehuset AB, 556129-5824 | Malmö | 100 | 152 |
| Kniven 2 AB, 556706-9355 | Malmö | 100 | 5 |
| Kolgafour AB, 556627-7843 | Malmö | 100 | 7 |
| Lund Lagret 1 AB, 556730-3820 | Malmö | 100 | 35 |
n o t e r
| Lunds Byggmästaregille, AB, 556058-9888 Malmö 100 45 M2 Fastigheter AB, 556101-4332 Malmö 100 555 Malmö Börshus AB, 556115-8543 Malmö 100 40 Medeon Fastigheter AB, 556034-1140 Malmö 100 70 Neptuninnan AB, 556743-5465 Malmö 100 56 Ringcentralen i Helsingborg Fastighets AB, Malmö 100 0 556115-9483 Ringcentralen i Kristianstad Fastighets AB, Malmö 100 0 556100-7641 Ringcentralen i Tingsryd Fastighets AB, Malmö 100 0 556240-3633 Ringcentralen i Älmhult AB, 556120-9759 Malmö 100 0 Spillepengen Fastighets AB, 556107-5002 Malmö 100 25 Studentkåren 6 Fastighets AB, 556730-3499 Malmö 100 193 Utvecklings AB Kranen, 556286-9999 Malmö 100 117 Wihlborg A/S, 14125043 Köpenhamn 100 78 Wihlborgs Boplatsgatan 5 AB, 556675-2449 Malmö 100 0 Wihlborgs Borgeby AB, 556675-2639 Malmö 100 0 Wihlborgs Bronsdolken AB, 556232-5919 Malmö 100 4 Wihlborgs Cinder AB, 556518-5732 Malmö 100 6 Wihlborgs Erik Menved 37 AB, 556704-3699 Malmö 100 156 Wihlborgs Fastigheter i Hbg AB, 556101-6295 Malmö 100 424 Wihlborgs Fastigheter i NVS AB, 556271-3924 Malmö 100 3 Wihlborgs Fisken 18 AB, 556675-2357 Malmö 100 0 Wihlborgs Flintan 3 AB, 556675-2647 Malmö 100 0 Wihlborgs Flounderone AB, 556727-7909 Malmö 100 20 Wihlborgs Gallerian AB, 556704-3632 Malmö 100 163 Wihlborgs Gäddan 6 AB, 556704-3681 Malmö 100 8 Wihlborgs Havskryssaren AB, 556703-0613 Malmö 100 0 Wihlborgs Holding AB, 556701-2827 Malmö 100 0 Wihlborgs Kirseberg AB, 556691-4874 Malmö 100 0 Wihlborgs Kranen AB, 556704-6387 Malmö 100 0 Wihlborgs Lönngatan AB, 556704-3657 Malmö 100 9 Wihlborgs Mauritzborg AB, 556753-3483 Malmö 100 0 Wihlborgs Motorseglaren AB, 556703-0605 Malmö 100 0 Wihlborgs Måsen 17 AB, 556627-7835 Malmö 100 2 Wihlborgs N.Vallgat. 80-82 AB, 556675-2613 Malmö 100 0 Wihlborgs Nils 24 AB, 556704-3731 Malmö 100 0 Wihlborgs Polisett AB, 556703-0589 Malmö 100 0 Wihlborgs Riggen AB, 556701-5028 Malmö 100 63 Wihlborgs Ritaren 1 AB, 556675-2605 Malmö 100 1 Wihlborgs Rosengård AB, 556699-7986 Malmö 100 0 Wihlborgs Skrovet 3 AB, 556468-5385 Malmö 100 1 Wihlborgs Skrovet 4 AB, 556173-9417 Malmö 100 0 Wihlborgs Skrovet 5 AB, 556237-6268 Malmö 100 0 Wihlborgs Skrovet 6 AB, 556681-1898 Malmö 100 0 Wihlborgs Sparven 15 AB, 556704-3624 Malmö 100 215 Wihlborgs Sqvalpan AB, 556675-2399 Malmö 100 0 Wihlborgs Sufflören 3 AB, 556704-3640 Malmö 100 7 Wihlborgs Sydporten AB, 556726-0202 Malmö 100 44 Wihlborgs Söderarm 11 AB, 556675-2407 Malmö 100 0 Wihlborgs Uvenine AB, 556695-2502 Malmö 100 0 Wihlborgs Vikingen 10 AB, 556675-3082 Malmö 100 0 Wihlborgs Väktaren 3 AB,556743-6109 Malmö 100 134 Wihlborgs Värjan 9 AB, 556742-8312 Malmö 100 11 Wihlodia AB, 556301-8109 Malmö 100 38 |
Dotterbolag Namn/Org nr |
Säte | andel i % | Kapital- Redovisat värde |
|---|---|---|---|---|
| WJ Bygg AB, 556060-0529 | Malmö | 100 | 5 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | 2009 | 2008 |
| - Underskottsavdrag | 22 | 19 |
| - Skillnad redovisat och skattemässigt | ||
| värde avseende derivat | 35 | 52 |
| 57 | 71 |
Moderbolagets underskottsavdrag per 31 december uppgår till 85 Mkr (71).
Nedanstående tabeller visar koncernen och moderbolagets finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde per kategori. Derivatinstrumenten har värderats till verkligt värde enligt nivå 2, det vill säga utifrån värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skulden. Beloppen överensstämmer med redovisade värden per 31 december.
| Koncernen 2009 |
Finansiella tillgångar/ skulder som innehas för handel enligt IAS 39, värderade till verkligt värde via resultatet1 |
Låne- och kund fordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Verkligt värde |
|---|---|---|---|---|---|
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
9 | 9 | |||
| Långfristiga fordringar | 13 | 13 | |||
| Kundfordringar | 22 | 22 | |||
| Övriga fordringar | 37 | 37 | |||
| Kassa och bank | 281 | 281 | |||
| Summa | 353 | 9 | 362 | ||
| Räntebärande skulder | -8 844 | -8 844 | |||
| Derivat | -131 | -131 | |||
| Leverantörsskulder | -113 | -113 | |||
| Övriga skulder | -30 | -30 | |||
| Summa | -131 | -8 987 | -9 118 |
| Koncernen 2008 |
Finansiella tillgångar/ skulder som innehas för handel enligt IAS 39, värderade till verkligt värde via resultatet1 |
Låne- och kund fordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Verkligt värde |
|---|---|---|---|---|---|
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
14 | 14 | |||
| Långfristiga fordringar | 34 | 34 | |||
| Kundfordringar | 15 | 15 | |||
| Övriga fordringar | 67 | 67 | |||
| Kassa och bank | 140 | 140 | |||
| Summa | 256 | 14 | 270 | ||
| Räntebärande skulder | -8 271 | -8 271 | |||
| Derivat | -199 | -199 | |||
| Leverantörsskulder | -94 | -94 | |||
| Övriga skulder | -36 | -36 | |||
| Summa | -199 | -8 401 | -8 600 |
Årets resultat samt övrigt totalresultat
3 433
Totalt finns i koncernen 125 (129) bolag.
| Moderbolaget 2009 |
Finansiella tillgångar/ skulder som innehas för handel och är värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Låne- och kund fordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Verkligt värde |
|---|---|---|---|---|---|
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
9 | 9 | |||
| Långfristiga fordringar | 0 | 0 | |||
| Kundfordringar | 0 | 0 | |||
| Övriga fordringar | 0 | 0 | |||
| Kassa och bank | 246 | 246 | |||
| Summa | 246 | 9 | 255 | ||
| Räntebärande skulder | -7 464 | -7 464 | |||
| Derivat | -131 | -131 | |||
| Leverantörsskulder | -3 | -3 | |||
| Övriga skulder | -4 | -4 | |||
| Summa | -131 | -7 471 | -7 602 |
| Moderbolaget 2008 |
skulder som innehas för handel och är värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Låne- och kund fordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
värderade till upplupet anskaffnings värde |
Verkligt värde |
|---|---|---|---|---|---|
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
14 | 14 | |||
| Långfristiga fordringar | 59 | 59 | |||
| Kundfordringar | 1 | 1 | |||
| Övriga fordringar | 0 | 0 | |||
| Kassa och bank | 137 | 137 | |||
| Summa | 197 | 14 | 211 |
| Summa | -199 | -6 849 | -7 048 |
|---|---|---|---|
| Övriga skulder | -4 | -4 | |
| Leverantörsskulder | -2 | -2 | |
| Derivat | -199 | -199 | |
| Räntebärande skulder | -6 843 | -6 843 |
Erik Paulsson har tillsammans med familj och bolag ett bestämmande inflytande i Peabkoncernen.
Koncernen och moderbolaget har närståenderelation med joint venture företag, se not 18.
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag, se not 37.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Transaktioner med joint venture företag | 2009 | 2008 |
| Försäljning till joint venture företag | 1 | 1 |
| Fakturering från joint venture företag | 2 | 2 |
| Ränteintäkter från joint venture företag | - | - |
| Räntekostnader till joint venture företag | 1 | 0 |
| Skuld till joint venture företag per 31 december | - | - |
| Fordran på joint venture företag per 31 december | - | - |
| Transaktioner med Peabkoncernen | ||
|---|---|---|
| Hyresintäkter från Peabkoncernen | 9 | 9 |
| Entreprenadersättningar till Peabkoncernen | 340 | 290 |
| Fastighetsförvärv från Peabkoncernen | 160 | - |
| Skuld till Peabkoncernen per 31 december | 37 | 43 |
| Fordran på Peabkoncernen per 31 december | 1 | 3 |
| Moderbolag | ||
|---|---|---|
| Transaktioner med joint venture företag | 2009 | 2008 |
| Försäljning till joint venture företag | 1 | 0 |
| Fakturering från joint venture företag | 2 | 2 |
| Skuld till joint venture företag per 31 december | 0 | 0 |
| Fordran på joint venture företag per 31 december | 0 | 0 |
| Försäljning till dotterbolag | 77 | 77 |
|---|---|---|
| Inköp från dotterbolag | 3 | 3 |
| Ränteintäkter från dotterbolag | 201 | 389 |
| Utdelning från dotterbolag | 195 | 391 |
| Räntekostnader till dotterbolag | 48 | 135 |
| Skuld till dotterbolag per 31 december | 1 610 | 2 832 |
| Fordran på dotterbolag per 31 december | 7 299 | 8 216 |
Vad gäller styrelse, VDs och andra ledande befattningshavares löner och ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avseende avgångsvederlag, se not 7.
Samtliga transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.
77
Balansräkningar och resultaträkningar skall fastställas på årsstämman den 21 april 2010.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Malmö den 15 mars 2010
Erik Paulsson Kerstin Fredriksson Arne Bernroth Anders Jarl Ordförande Vice ordförande Verkställande
direktör
Sara Karlsson Helen Olausson Tommy Qvarfort Johan Qviberg
Vår revisionsberättelse har lämnats den 18 mars 2010.
Deloitte AB
Torbjörn Svensson Auktoriserad revisor
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2009. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 55-77. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisnings standarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och
förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Malmö den 18 mars 2010 Deloitte AB
Torbjörn Svensson Auktoriserad revisor
Kv Dockporten 1 Malmö Västra Hamnen
Svensk kod för bolagsstyrning (koden) tillämpas av Wihlborgs. Denna rapport ingår ej i den formella årsredovisningen utan utgör en egen rapport. Wihlborgs bolagsstyrningsrapport är inte granskad av bolagets revisorer.
Aktieägarna påverkar bolagets styrning genom att delta och utöva sin rösträtt på årsstämman som är Wihlborgs högsta beslutande organ. Samtliga aktier har samma rösträtt vilket innebär att detta överensstämmer med varje aktieägares andel i aktiekapitalet.
Wihlborgskoncernens ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, noteringsavtalet med Stockholmsbörsen, svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen och interna styrinstrument som styrelsens arbetsordning och instruktion för verkställande direktören.
Kodens övergripande syfte är att bidra till en förbättrad styrning av svenska bolag så att de uppfyller ägarnas krav på avkastning på det insatta kapitalet. Avvikelser som förekommer från reglerna i koden skall redovisas och motiveras enligt principen "följ eller förklara". Skälen för varje avvikelse skall tydligt redovisas.
Wihlborgs avvikelser har varit följande:
Styrelsens motiv till att inte inrätta något revisions- och ersättningsutskott är att bolagets storlek ej motiverar detta. Frågorna kan behandlas i anslutning till ordinarie sammanträde. Wihlborgs har ett ränteråd som har till uppgift att följa ränteutvecklingen på marknaden och föreslå styrelsen åtgärder. Ränterådets ansvar och arbetsuppgifter är inte reglerade i styrelsens arbetsordning men arbetsuppgifterna framgår av bolagets finanspolicy.
Wihlborgs bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2006. I bolagets verksamhet ingår att förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter i företrädesvis Öresundsregionen samt att bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen skall ha sitt säte i Malmö. Bolagsordningen framgår i sin helhet på sidan 89.
Wihlborgs årsstämma ägde rum den 23 april 2009. På stämman deltog ca 250 aktieägare som företrädde 28,6 procent av antalet utestående aktier.
Stämmoprotokollet finns tillgängligt på Wihlborgs hemsida, www.wihlborgs.se.
De viktigaste besluten var i korthet:
Val av styrelseledamöter och revisorer – Antalet ledamöter beslutades till åtta stycken. Till styrelseledamöter omvaldes Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Erik Paulsson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg. Nyval skedde av Arne Bernroth.
Valberedningen – Beslutades att valberedningen skall bestå av företrädare för de tre största aktieägarna som önskar delta jämte representant för de mindre aktieägarna, företrädda av Aktiespararna, i bolaget vid utgången av tredje kvartalet 2009. Valberedningen kan därutöver besluta att bolagets styrelseordförande skall ingå i valberedningen. Valberedningens ordförande skall vara den ledamot som representerar den största aktieägaren om inte valberedningen kommit överens om annat. Något arvode utgår inte till valberedningen men bolaget skall svara för skäliga kostnader för att valberedningen skall fullgöra sitt uppdrag.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier – Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma förvärva och överlåta Wihlborgsaktier motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Nyemission – Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma besluta om nyemission, motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Koden anger att årsstämmans beslut om tillsättning av styrelse respektive revisorer bör beredas genom en av ägarna styrd, strukturerad och transparent process, som ger alla aktieägare möjlighet att ge sin syn på och lämna förslag i respektive fråga och som skapar goda förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valberedningen är årsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor.
Valberedningen i Wihlborgs har därför arbetat med förslag till årstämmoordförande, styrelseordförande, styrelseledamöter, arvoden till styrelsen samt revisorer och deras arvode.
I enlighet med årsstämmans beslut offentliggjordes namnen på valberedningens ledamöter i oktober 2009. I valberedningen ingår Anders Silverbåge från Brinova Fastigheter AB, Eva Gottfridsdotter-Nilsson från Länsförsäkringar Fondförvaltning AB, Sten K Johnson från Tibia Konsult AB och Leif Franzon från Aktiespararna. Ledamöterna för de tre största ägarna i valberedningen representerar 20,2 procent av rösterna i Wihlborgs. I valberedningen har Anders Silverbåge utsetts till ordförande.
Arbetet i valberedningen har varit inriktat på hur styrelsearbetet fungerat under året. Kodens schema för valberedningen har varit vägledande. Sammansättning, storlek och kompetens har utvärderats. Ledamöternas oberoende till större aktieägare och bolagsledning har också diskuterats.
Inför årsstämman den 21 april 2010 föreslår valberedningen att styrelsen består av åtta ledamöter. Valberedningen föreslår vidare omval av styrelseledamöterna Erik Paulsson, Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg samt nyval av Per-Ingemar Persson som är oberoende till företaget och större ägare. Valberedningen föreslår också att Erik Paulsson omväljs till styrelseordförande.
Arvodet till styrelsen föreslås utgå, oförändrat mot 2009, med totalt 940 000 kronor. Till styrelsens ordförande utgår ett arvode om 220 000 kronor och till övriga ledamöter 120 000 kronor, förutom VD Anders Jarl.
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt enligt en fastställd arbetsordning. Enligt Wihlborgs bolagsordning skall styrelsen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter. Efter årsstämman i april 2009 omvaldes Erik Paulsson till ordförande i styrelsen och Kerstin Fredriksson till vice ordförande. Bolagets ekonomi- och finanschef, Christer Johansson, har arbetat som styrelsens sekreterare.
I Wihlborgs styrelse finns kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Bland ledamöterna finns
Erik Paulsson Styrelseordförande Båstad, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i Backahill AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB och SkiStar AB. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB och Nolato AB.
Innehav i Wihlborgs: 22 501 aktier med familj och bolag. Dessutom tillkommer ett aktieinnehav via Brinova Fastigheter AB.
Kerstin Fredriksson Vice styrelseordförande Trelleborg, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Regionfullmäktige Skåne, styrelseledamot i Regionala utvecklingsnämnden Skåne, Kommunförbundet Skåne och Skånet AB.
Innehav i Wihlborgs: 200 aktier.
Arne Bernroth Styrelseledamot Falsterbo, född 1947 Invald i styrelsen 2009
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Nordea Fonder AB, Nordea Investment Management AB, Sydsvenska Industri- och Handelskammaren, Lunds Universitet Ekonomihögskolan, Axcel Advisory Board och John Bauer Organisation.
Innehav i Wihlborgs:
-
Anders Jarl Styrelseledamot Malmö, född 1956 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning: Verkställande direktör i Wihlborgs.
Övriga styrelseuppdrag:
–
Innehav i Wihlborgs: 153 702 aktier i privat kapitalförsäkring och 18 343 via bolag.
Sara Karlsson Styrelseledamot Båstad, född 1969 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning: Entreprenör Båstad Företagsby.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Topeja Holding AB, Scandinavian Resort AB och Backahill.
Innehav i Wihlborgs: 10 000 aktier.
Helen Olausson Styrelseledamot Stockholm, född 1968 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning: Egen företagare.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande AB Jämtsol, styrelseledamot i Lantmäteriet, Incloode AB och Trångsviksbolaget AB.
Innehav i Wihlborgs:
-
Tommy Qvarfort Styrelseledamot Malmö, född 1944 Invald i styrelsen 2006
Huvudsaklig sysselsättning: VD Abitare Fastighetsutveckling.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i ApQ EL AB.
Innehav i Wihlborgs: 50 000 aktier.
Johan Qviberg Styrelseledamot Stockholm, född 1981 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning: Egen företagare.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Dentalbolaget Sverige AB.
Innehav i Wihlborgs: 300 000 aktier.
83
djupa kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering och affärsutveckling.
Styrelsen uppfyller kodens och Stockholmsbörsens noteringskrav att högst en styrelseledamot får arbeta operativt i den löpande verksamheten. Verkställande direktören Anders Jarl ingår i styrelsen. Majoriteten av styrelsen är oberoende av förhållanden till bolaget och bolagsledningen. Under 2009 har styrelsen haft åtta styrelsemöten inklusive konstituerande- och per capsulam sammanträden. Av de åtta styrelsesammanträdena har sju sammanträden varit ordinarie. Styrelsens arbete började med boksluts- och utdelningsfrågor jämte en utvärdering av styrelsens arbete och rutiner. Under våren 2009 har arbetet inriktats på finansieringsfrågor, fastighetsförvärv, marknad och nya projekt. Vidare förberedelser kring styrelsens ärenden inför årsstämman främst förslagen om återköp av egna aktier och bemyndigande om nyemission.
Under hösten har projektutveckling och räntestrategier diskuterats. Bolagets framtida strategier inför 2010 till 2012, värdering, budget och fastighetsförvärv har vidare dominerat styrelsens arbete. Under hösten har styrelsen också diskuterat förutsättningar och volym på försäljning av egna återköpta aktier.
Styrelsen arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen, som utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Wihlborgs bolagsordning är föremål för årlig översyn.
Styrelsen skall enligt arbetsordningen tillse att verk ställande direktören fullgör sina åligganden. Verkställande direktörens prestationer utvärderas årligen och jämförs då med fastställda lång- och kortsiktiga mål.
Styrelsen skall vidare fortlöpande utvärdera Wihlborgs handläggningsrutiner, riktlinjer för förvaltning och placering av bolagets medel. Styrelsen skall fastställa mål, väsentliga policies och strategiska planer för Wihlborgs samt fortlöpande övervaka såväl efterlevnaden av dessa som att de, efter rapport från verkställande direktören, blir föremål för uppdatering och översyn.
Totalt skall sex ordinarie styrelsemöten hållas per kalenderår, utöver det konstituerande mötet. Sammanträdena behandlar bland annat ekonomiska rapporter, finansrapporter, försäljningar och investeringar, aktuella marknadsfrågor samt personalfrågor. Extra möten kan hållas för överläggning och beslut i ärenden som inte kan hänskjutas till ordinarie styrelsemöten.
Enligt arbetsordningen åligger det styrelsens ordförande att genom kontakter med verkställande direktören följa Wihlborgs utveckling och se till att styrelseledamöterna genom verkställande direktörens försorg får den information som behövs. Styrelsens ordförande skall även samråda med verkställande
direktören i strategiska frågor samt tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagsslagen, bolagsordningen eller koden för bolagsstyrning.
Verkställande direktören – är ansvarig för bolagets löpande förvaltning och att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, instruktioner och anvisningar. I Wihlborgs arbetsordning för styrelsen ingår en instruktion för verkställande direktören som har att tillse att styrelsen erhåller erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, att styrelsen hålls informerad mellan styrelsemötena, samt att den ekonomiska rapporteringen fullföljs på ett sådant sätt att styrelsen kan göra en välgrundad bedömning. Vidare ingår en särskild rapporteringsinstruktion med angivande av tidplaner.
Thomas Bråhagen, fastighetschef Mårten Edstrand, affärsutvecklare (ingår från feb. 2010) Christer Johansson, ekonomi- och finanschef Iréne Johansson, informationschef Under 2009 har Catharina Lachmann, VD-assistent, ingått i koncernledningen.
Mathias Bengtsson, förvaltningschef Helsingborg Håkan Gillisson, förvaltningschef Helsingborg Jan-Erik Johansson, förvaltningschef Helsingborg Lennart Jönsson, förvaltningschef Malmö Cecilia Larsson, förvaltningschef Malmö Johan Ohlsson, förvaltningschef Malmö Peter Nielsen, förvaltningschef Köpenhamn Anna Stenkil, förvaltningschef Lund
Enligt koden för bolagsstyrning skall styrelsen på årsstämman presentera förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Styrelsen i Wihlborgs föreslår att ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen skall vara maximerad och relaterad till den fasta lönen och utges i kontanter. I förekommande fall skall ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas intresse. Villkoren för övriga förmåner skall där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna och utgöras i huvudsak av bilförmån.
Anders Jarl Verkställande direktör Malmö, född 1956 Anställd i Wihlborgs sedan 2001.
Innehav i Wihlborgs: 153 702 aktier i privat kapitalförsäkring och 18 343 via bolag.
Thomas Bråhagen Fastighetschef Malmö, född 1955 Anställd i Wihlborgs sedan 1990.
Innehav i Wihlborgs: 9 971 aktier med familj och bolag.
Mårten Edstrand Affärsutveckling Falsterbo, född 1966 Anställd i Wihlborgs sedan 2009.
Innehav i Wihlborgs: 9 171 aktier via bolag.
Christer Johansson Ekonomi- och Finanschef Svedala, född 1948 Anställd i Wihlborgs sedan 1996.
Innehav i Wihlborgs: 18 837 aktier eget innehav och via bolag.
Huvudansvarig revisor Torbjörn Svensson, Malmö, född 1953 Auktoriserad revisor, Huvudansvarig revisor i Wihlborgs sedan 2004.
84
Informationschef Malmö, född 1953 Anställd i Wihlborgs sedan 1992.
Iréne Johansson
Innehav i Wihlborgs: 9 530 aktier eget innehav och via bolag.
| Oberoende av företaget |
Oberonde av större ägare |
Antal styrelsemöten/ deltagande |
|
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson, ordförande | nej | nej | 6 av 8 |
| Kerstin Fredriksson, vice ordförande | ja | ja | 8 av 8 |
| Arne Bernroth | ja | ja | 5 av 8 (invald april) |
| Anders Jarl | nej | ja | 8 av 8 |
| Sara Karlsson | ja | ja | 6 av 8 |
| Helen Olausson | ja | ja | 8 av 8 |
| Tommy Qvarfort | ja | ja | 8 av 8 |
| Johan Qviberg | ja | ja | 8 av 8 |
85
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda förutom verkställande direktören. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen på eget kapital och är maximerad till ett basbelopp per år och anställd.
Pensionsåldern är 65 år för samtliga i bolagsledningen. Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen per år under anställningstiden. För övriga i bolagsledningen gäller ITP-planen eller motsvarande. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall inte överstiga 24 månadslöner. Avgångsvederlaget skall avräknas mot andra inkomster.
Hela styrelsen, förutom verkställande direktören, beslutar om principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen och verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Principerna för anställningsvillkoren är oförändrade mot tidigare.
Vid årsstämman 2008 omvaldes Deloitte AB med huvudansvarig revisor Torbjörn Svensson som Wihlborgs revisor för en period om tre år och nästa val blir därför i samband med årsstämman 2011.
Torbjörn Svensson är, vid sidan av Wihlborgs revisionsuppdrag, revisor i följande större uppdrag: Malmö Aviation, Flextronics, Ballingslöv, Mellby Gård, Thule och Skånemejerier.
Vid styrelsesammanträdet som behandlar bokslutet är Torbjörn Svensson personligen närvarande och lämnar en rapport över den slutliga granskningen av bolagets räkenskaper. Dessutom lämnar revisorn fortlöpande information till styrelsen som revisionsutskott över de granskningar som genomförs under året. Arvode till revisorerna framgår av not 9 sida 70.
Enligt aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Styrelsen skall varje år skriftligen lämna en rapport över hur den interna kontrollen till den del den avser den finansiella rapporteringen är organiserad. Rapporten är upprättad utifrån den vägledning som tagits fram av Svenskt Näringsliv och FAR SRS. Denna rapport utgör inte del av de formella årsredovisningshandlingarna och har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Wihlborgs tillämpar COSO, Internal Control – Integrated Framework, som är ett internationellt erkänt och mycket vedertaget ramverk för intern kontroll för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter; kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön – har en stark betydelse för organisationen och är grunden för en god intern kontroll.
Styrelsen har i sin arbetsordning klarlagt beslutsdelegeringen till ledningen för den finansiella rapporteringen. Organisationsstrukturen hos Wihlborgs möjliggör en effektiv intern kontroll. Bolagets organisation i förvaltningsområden med en förvaltningschef i ledningen har ett definierat ansvar med befogenheter. Detta har beskrivits i en instruktion för tecknande av hyresavtal, attest och projekt samt ett antal policies. Koncernrapporteringen för Wihlborgs 125 dotterbolag är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot den externa redovisningen vid varje rapporttillfälle. I enlighet med Wihlborgs personalpolicy har medarbetare som jobbar med ekonomiska frågor individuella utbildningsplaner för att säkerställa kompetensen inom området.
Riskbedömning – Wihlborgs genomför fortlöpande en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. En riskanalys visar att den interna kontrollen är särskilt betydande avseende rutiner för hyresdebitering inklusive tilläggsdebiteringar, köp och försäljning av fastigheter såväl enskilda som i bolag, IT-funktionen, fastighetsvärderingen, projektverksamheten och risker för oegentligheter.
Kontrollaktiviteter – syftar till att skapa metoder för bolaget att hantera risker. Avsikten är att aktiviteterna skall förebygga, notera och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna skall säkra intäkterna och tillgångarna, kontrollera riktigheten och tillförlitligheten i de finansiella rapporterna men även säkerställa att fastställda regelsystem efterföljs.
Information och kommunikation – Hur den finansiella rapporteringen skall kommuniceras framgår av bolagets instruktioner för rapporteringen. Information till långivare, investerare och leverantörer är baserade på respektive intressents särskilda behov. Börsens regler för informationsgivning och rapportering är av speciell vikt. Informationsavdelningen är ansvarig för den externa informationen. I bolagets informationspolicy beskrivs bland annat hur den finansiella rapporteringen skall ske.
Styrelsen får information om risker för fel i den finansiella rapporteringen och den interna kontrollen från revisorerna i samband med helårsbokslutet samt delårsrevisionen.
Uppföljning – För att garantera kvaliteten på kontrollsystemet sker uppföljning och utvärdering kontinuerligt.
Löpande uppföljning sker per område till ledningen och eventuella brister som då har uppstått i den interna kontrollen åtgärdas. Revisionen lämnar årligen minst två gånger sin bedömning om bolagets interna kontroll till styrelsen.
Malmö den 15 mars 2010 Styrelsen
Kv Skrovet 5 Malmö Västra Hamnen
87
b
o l a g ss t y r n i n g
| Finansiella | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning eget kapital, % | 11,8 | -1,2 | 27,9 | 26,6 | 18,2 |
| Avkastning totalt kapital, % | 6,1 | 2,8 | 14,0 | 12,5 | 10,1 |
| Soliditet, % | 29,6 | 29,4 | 32,6 | 32,7 | 34,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,7 | 2,2 | 2,7 | 3,3 | 2,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 61,3 | 60,7 | 58,2 | 59,2 | 55,6 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,0 | 2,0 | 1,7 | 1,8 | 1,5 |
| 13,43 | -1,32 | 29,08 | 22,12 | 12,33 |
|---|---|---|---|---|
| 17,18 | -5,03 | 39,21 | 27,69 | 17,03 |
| 14,92 | 12,09 | 11,59 | 11,16 | 8,34 |
| 14,86 | 12,04 | 11,36 | 10,93 | 8,24 |
| 117,90 | 110,84 | 116,29 | 92,30 | 73,96 |
| 135,50 | 126,91 | 135,07 | 104,58 | 84,55 |
| 132,50 | 100,00 | 115,75 | 142,75 | 96,00 |
| 6,75 | 6,50 | 6,25 | 5,50 | 3,50 |
| 5,1 | 6,5 | 5,4 | 3,9 | 3,6 |
| 39,0 | -8,2 | -15,1 | 52,3 | ej tillämp. |
| 9,9 | neg. | 4,0 | 6,5 | 7,8 |
| 12,1 | 11,2 | 13,9 | 17,8 | 16,0 |
| 37 464 | 36 214 | 37 431 | 38 428 | 38 428 |
| 36 266 | 37 208 | 38 304 | 38 428 | 38 125 |
| Antal fastigheter | 241 | 247 | 245 | 219 | 197 |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheternas redovisade värde, Mkr | 14 418 | 13 620 | 13 397 | 10 888 | 7 890 |
| Direktavkastning, % – alla fastigheter | 6,3 | 6,5 | 6,0 | 6,4 | 6,6 |
| Direktavkastning, % – exkl projektfastigheter | 6,9 | 6,9 | 6,2 | 6,7 | 6,9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 269 193 | 1 257 410 | 1 241 445 | 1 159 852 | 994 693 |
| Hyresintäkter, kr per kvm | 985 | 968 | 914 | 851 | 761 |
| Driftsöverskott, kr per kvm | 719 | 699 | 650 | 597 | 526 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % – alla fastigheter | 91 | 93 | 93 | 92 | 90 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % – exkl projektfastigheter | 94 | 94 | 93 | 92 | 91 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 72 | 71 | 70 | 69 |
| Antal anställda vid årets slut | 80 | 81 | 84 | 77 | 68 |
|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittligt antal anställda | 81 | 82 | 82 | 78 | 71 |
Vid beräkning av nyckeltal per aktie finns inga utspädningseffekter av potentiella aktier att beakta. Omräkning har skett för under maj 2006 genomförd aktiesplit 2:1.
DEFINITIONER
2 Föreslagen utdelning (2009).
3 Beräknat på fastighetsbestånd per den 31 december respektive år.
AKTIERELATERADE
Avkastning på eget kapital Resultat i procent av genomsnittligt eget kapital, exklusive minoritetens andel.
Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat ökat med räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
antal utestående aktier. Resultat före skatt per aktie Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt
antal utestående aktier.
Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapitalet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten efter avdrag för aktuell skatt före förändring av rörelsekapital i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Eget kapital per aktie I Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital vid årets slut i förhållande till antal aktier vid årets slut.
Eget kapital per aktie II Beräknat som eget kapital per aktie I men med en skattesats för uppskjuten skatt på 10 procent istället för 26,3 procent.
Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskursen vid årets början.
P/E-tal I, ggr Börskurs per aktie dividerad med resultat per aktie.
P/E-tal II, ggr Börskurs per aktie dividerad med förvaltningsresultat belastat med 26,3 procent skatt, per aktie.
Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Wihlborgs ägo vid årets slut.
Fastigheternas redovisade värde Redovisat värde för koncernens fastighetsbestånd vid årets slut.
Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra på outhyrda ytor.
Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas redovisade värde vid årets slut.
Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Hyresintäkter per kvm Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.
Driftsöverskott per kvm Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta.
Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2009
d. avstämningsdag för det fall bolagsstämman beslutar om vinstutdelning.
Malmö – Huvudkontor Wihlborgs Fastigheter AB Box 97 201 20 Malmö Besök: Dockplatsen 16 Telefon: 040-690 57 00 Fax: 040-690 57 01
Wihlborgs Fastigheter AB Ideon Science Park Scheelevägen 17 223 70 Lund Telefon: 046-286 85 00 Fax: 046-18 40 96
Lund
Wihlborgs A/S Ellekær 6, opgang C DK-2730 HERLEV, Danmark Telefon: +45-396 161 57 Fax: +45-396 161 58
www.wihlborgs.se [email protected] Styrelsens säte: Malmö Organisationsnummer: 556367-0230
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.