Annual Report • Apr 9, 2008
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Öresund med fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 13,4 miljarder kronor. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 1,2 miljoner kvadratmeter med ett sammanlagt hyresvärde om 1,2 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av kommersiella lokaler.
Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Midcap-lista.
38 Förteckning över fastighetsförvärv och försäljningar
40 Fastighetsförteckning
Årsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum onsdagen den 23 april 2008 klockan 17.00 på Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A i Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av VPC AB förda aktieboken senast torsdagen den 17 april 2008, dels anmäla sitt deltagande per brev till Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, 201 20 Malmö, eller per telefon 040-690 57 70, telefax 040-23 45 52 eller e-post till [email protected]
Anmälan skall vara Wihlborgs tillhanda senast torsdagen den 17 april 2008 klockan 16.00.
Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress, telefonnummer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB.
Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före den 17 april 2008.
I samband med Wihlborgs årsstämma inbjuds aktieägarna till rundvandring på Dockanområdet i Västra Hamnen. Klockan 14.00 är det samling på restaurang Glasklart i Sigmahuset, Dockplatsen 1. Visningen beräknas vara avslutad senast klockan 16.00. Anmälan om deltagande i visningen sker på samma sätt som anmälan till årsstämman.
Delårsrapport januari–mars: 23 april Halvårsrapport januari–juni: 8 juli Delårsrapport januari–september: 30 oktober
MILJÖMÄRKT 341 T 115 R Y C K S A K
| Nyckeltal1 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 035 | 909 |
| Driftsöverskott, Mkr | 723 | 627 |
| Resultat efter finansiella poster, Mkr | 1 502 | 1 064 |
| Avkastning på eget kapital, % | 27,6 | 26,6 |
| Soliditet, % | 32,6 | 32,7 |
| Räntetäckningsgrad löpande förvaltning, ggr | 2,7 | 3,3 |
| Vinst per aktie, kr | 29,08 | 22,12 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 11,36 | 10,93 |
| Utdelning per aktie, kr 2 | 6,25 | 5,50 |
1. För definitioner se sid 80.
" Vi har kapacitet att fortsätta utveckla fastigheter på utvalda marknader och därmed näringslivet i Öresundsregionen."
■ Bästa aktieägare,
2007 blev ett bra år för Wihlborgs. Vi har ökat vår uthyrningsgrad ytterligare. Idag är vakansgraden i princip obefintlig. Hyresintäkterna ökade vi med 14 procent och resultatet efter skatt med 31 procent. Våra fastigheters värde ökade efter projektutveckling, omförhandling och goda hyresutsikter med drygt en miljard. Bakom dessa framgångar ligger kompetenta medarbetare i en fokuserad organisation. Samt inte minst att vi har koncentrerat fastighetsbeståndet till väl utvalda delmarknader i Öresundsregionens starkaste orter. Som vi utvecklar. På så sätt kan vi med en effektiv och flexibel förvaltning dra till oss hyresgäster. "2007 blev ett bra år för Wihlborgs."
En annan anledning är den positiva utvecklingen i Öresundsregionen som också fortsätter. Vi ser hur näringslivsstrukturen förbättras och att fler och fler företag, inte minst huvudkontor, etableras i regionen. Förvisso kan vi skönja en viss lägre tillväxttakt. Men Øresundsinstittutets prognos visar att även om Skånes tillväxttakt kommer att minska något så förväntas BRP att nå 2,7 procent under 2008. Det är högre än såväl Sveriges förväntade 2,4 procent som Själlands 1,6.
Vår ledande position i Öresundregionen tillsammans med vår aktiva förvaltning och finansiella styrka ger oss unika möjligheter att utveckla vårt fastighetsbestånd och därmed näringslivsstrukturen i regionen eftersom bra lokaler är viktigt för näringslivets utveckling. Något som såväl vi som samhället tjänar på.
Så har vi till exempel lyckats få Mercedes nya nordiska huvudkontor till Malmö. Det var möjligt tack vare att vi aktivt kunde erbjuda bra lokaler i rätt område – Dockan i Västra Hamnen. Men också att vi hade styrkan att förvärva deras nuvarande kontor i Köpenhamn. En fastighet som vi räknar med att kunna hyra ut så fort den blir tom.
Dockan har vi i allra högsta grad varit med att utveckla och fortsätter att utveckla. Under början av 2008 har vi startat uppförandet av en ny kontorsfastighet på 8 700 kvadratmeter.
Här markerar Ångpanneföreningen sin satsning på Öresundsregionen genom att teckna ett hyresavtal på 4 000 yteffektiva kvadratmeter. Men vi erbjuder också lokaler och attraherar restauratörer, hotell och annan service för det allt större antalet människor som dagligen bor och verkar i området. I Dockan har vi för övrigt, efter uppförandet av det nya ÅF-huset, ytterligare 70 000 kvadratmeter kontor att utveckla.
Strax utanför Köpenhamn utvecklar vi också i samverkan med Herlevs kommun några fastigheter. Kommunen köpte under året ett av våra hus som nu blir skola. Samtidigt förvärvade vi grannbyggnaden till en av våra befintliga fastigheter. Nu förbättrar vi infrastrukturen där med parkeringar och anslutningar – och därmed fastigheten. Också i Helsingborg samarbetar vi med kommunen. Där stärkte vi vår ledande position
"Den positiva utvecklingen i Öresundsregionen fortsätter."
"Dockan har vi i allra högsta grad varit med att utveckla och fortsätter att utveckla."
2007 Wihlborgs årsredovisning
genom att förvärva några fastigheter på Berga. Men framförallt genom att köpa det gamla Polishuset i centrum, vilket skedde redan under 2006. Det var strategiskt rätt eftersom Helsingborgs centrum klämt mellan havet och den så kallade landborgen inte kan erbjuda några byggbara tomter. Dessutom äger vi genom förvärvet hela det aktuella kvarteret. Polishuset renoverar vi nu, genom att bara behålla betongstommen, till en helt ny byggnad med en fantastisk utsikt mot Danmark.
Vi fortsätter också vår satsning på Lund och öppnade under 2007 ett kontor på Ideon. Vi förvärvade dessutom mer av forskningsbyn Ideon som vi nu äger till hälften. Den kommer vi, med kommunens gillande, att utveckla till ett attraktivt område med plats för dubbelt så många hyresgäster. Vår ambition är att förvandla ett område som består av hus på stora parkeringsplatser till ett område med stadskaraktär, gångstråk och trevliga utomhusmiljöer. Parkeringsproblemen löser vi med ljusa och trygga parkeringshus som passar in i miljön.
Vi har kapacitet att fortsätta utveckla fastigheter på utvalda marknader och därmed näringslivet i Öresundsregionen. Med alla de utmaningar det innebär. Men vi koncentrerar och kraftsamlar oss till ett fåtal områden i respektive stad.
Oron på finansmarknaderna driven av farhågorna för en nationell avmattning och den amerikanska finanskrisen har inte påverkat våra finansieringsmöjligheter. En lägre ränta kan möjligtvis gynna fastigheter i Öresundsregionen som förväntas få en högre tillväxt än omvärlden. Höjd ränta driven av goda konjunkturutsikter kompenseras av lägre vakansgrader och högre hyresnivåer. Högre räntor kan dessutom ge intressanta affärstillfällen.
En annan utmaning är miljön som får allt större utrymme i både vårt och våra kunders medvetande. Vi arbetar aktivt med miljövänliga alternativ och reducerad energiförbrukning och har för detta rankats som Sveriges bästa fastighetsbolag i Folksams Klimatindex.
Men det viktigaste är att vi har såväl finansiella resurser och kompetenta medarbetare, som jag vill passa på att tacka för utmärkta insatser under året, och viljan att utveckla Wihlborgs affärer vidare.
"Ideon kommer vi, med kommunens gillande, att utveckla till ett attraktivt område med plats för dubbelt så många hyresgäster."
Malmö i mars 2007
Anders Jarl Verkställande direktör
Den ordinarie bolagstämman den 9 maj 2005 beslutade i enlighet med styrelsens förslag att ändra firma från Wihlborgs Fastigheter AB till Fabege AB. Detta skedde som en följd av förestående utdelning av bolagets fastighetsbestånd i Öresundsregionen under firma Wihlborgs Fastigheter AB. Nedan presenteras historiken bakom utvecklingen av fastighetsbeståndet i Öresundsregionen. Det bolag som nedan fram till och med år 2004 benämns Wihlborgs Fastigheter AB avser nuvarande Fabege AB. ■
Styrelsen i Wihlborgs avger ett offentligt erbjudande om förvärv av M2 Fastigheter den 22 november 1996, vilket innebär förvärv av fastigheter med en uthyrbar yta om totalt 364 000 kvm. Bolaget etableras i Danmark genom förvärv av två fastigheter.
1997 Under våren slutför Wihlborgs förvärvet av M2 Fastigheter.
1998 Wihlborgs slutför förvärvet av Klövern och tillförs fastigheter i Malmö, Helsingborg, övriga Sverige och Holland med en uthyrbar yta om totalt 934 000 kvm.
Den 14 april 1998 avger Wihlborgs ett bud på Fastighets AB Storheden. Stockholmsområdet blir därmed en viktig del av bolagets verksamhet.
fastighetsbeståndet i Öresundsregionen.
vid en gammal aktie ersätts med två nya aktier.
2007 Wihlborgs fortsätter investera i Lund på Ideonområdet och öppnar sitt fjärde lokalkontor här.
Wihlborgs fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt skapas genom att verksamheten karaktäriseras av en tydlig kassaflödesorienterad strategi, där skapande och realisering av förädlingsvärden är en viktig del. Tillsammans med en tydlig utdelningspolicy är det övergripande målet att skapa en god totalavkastning för aktieägarna. ■
Wihlborgs skall, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter.
Wihlborgs skall vara det ledande och mest lönsamma fastighetsbolaget på Öresundsmarknaden.
För att uppnå detta mål skall Wihlborgs:
Wihlborgs skall uppvisa:
Ovanstående finansiella mål skall uppnås genom ett aktivt arbete med såväl tillgångar och skulder som kapitalstruktur. Wihlborgs skall alltid ha en kapitalstruktur som ger bästa avkastning till aktieägarna med beaktande av risk.
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra del av det resultat som fastighetsförvaltningen genererar, dels överföra realiserade förädlingsvärden:
Wihlborgs karaktäriseras av en platt organisation med korta beslutsvägar. Wihlborgs organisation skall verka för att både öka resultatet från den löpande förvaltningen och samtidigt skapa nya affärer. ■
Wihlborgs Fastigheter AB (publ), org nr 556367-0230, är moderbolag i en koncern med totalt 120 koncernbolag och fyra joint ventures.
Wihlborgs äger 40 procent av Medeon AB, vilket är ett marknadsföringsbolag som drivs tillsammans med Malmö Stad.
Wihlborgs äger även 33,3 procent av Dockan Exploatering AB. Bolaget bedriver framtagande av detaljplaner samt infrastrukturinvesteringar av den nya stadsdelen Dockan, belägen i Västra Hamnen i Malmö. JM och Peab äger lika stora delar i Dockan Exploatering.
Den operativa organisationen består av Förvaltning och Affärsutveckling.
Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och organiserats i sju geografiskt fördelade förvaltningsenheter. Avsikten är att skapa förutsättningar för en effektiv och kundnära förvaltning.
All förvaltning sker med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt kunna möta deras förväntningar och krav. Det är viktigt att medarbetarna känner sin kundkrets och finns tillgängliga.
Varje förvaltningsenhet har en förvaltningschef med tydligt resultatansvar. Förvaltningschefen lägger upp riktlinjerna för sin verksamhet i nära samarbete med koncernledningen.
Affärsutveckling består av två delar, Projekt och Utveckling samt Transaktioner. Projekt och Utveckling har en central roll när det gäller förbättringar i fastighetsportföljen och ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt samt upphandlingar och uppföljningar. Investeringar i fastigheter bereds och utvärderas av respektive förvaltningschef tillsammans med en projektledare. Investeringar överstigande 10 Mkr skall godkännas av styrelsen.
Transaktioner ansvarar för bolagets samtliga köp och försäljningar av fastigheter. Transaktionsenheten utvärderar ständigt potentiella affärer. Utvärderingen sker ofta i samråd med
förvaltningen för att tillvarata deras kompetens vad avser lokal marknadskännedom etc. Vid utvärdering av fastighetsförvärv analyseras fastighetens långsiktiga avkastning, tekniska standard, utvecklingsmöjligheter, hyresgäststruktur etc.
Utöver den operativa organisationen finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans samt Kommunikation och IT.
Wihlborgs koncernledning består av verkställande direktör, ekonomi- och finanschef, fastighetschef, informationschef samt VD-assistent. Koncernledningen har bland annat det övergripande ansvaret för strategifrågor och affärsutveckling, ekonomistyrning och resultatuppföljning samt informationsfrågor.
För att effektivisera verksamheten använder Wihlborgs olika systemstöd. Hyressystemet Vitec Nova används inom hyresadministrationen. Här är alla hyreskontrakt registrerade och all administration som gäller hyresgästerna sköts från Vitec. Ekonomisystemet Visma Control används för den löpande redovisningen och Ocra till koncernredovisningen. All fakturahantering sker digitalt med inscannade fakturor i det elektroniska fakturahanteringssystemet Baltzar.
Wihlborgs har utvecklat ett eget verktyg till stöd för fastighetsförvaltning och administration som är integrerat med hyresoch ekonomisystem – Hemborgen. Genom att all information är samlad på ett ställe är den lättåtkomlig för hela organisationen. Hemborgen innehåller bl.a. moduler
All förvaltning sker med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt kunna möta deras förväntningar och krav.
för avräkning av driftskostnader, resultatrapporter och analys av hyreskontrakt. I Hemborgen finns också ett arkiv över alla dokument som rör fastigheterna. Här kan man lägga till information för att bevaka och följa upp förfallodagar och uppdateringar.
Medarbetarnas kompetens och engagemang är avgörande för koncernens utveckling och för kvaliteten i de tjänster kunderna erbjuds. Personalpolicyn är uppbyggd och starkt kopplad till företagets verksamhet.
Per den 1 januari 2008 uppgick antalet anställda medarbetare till 84 personer. Andelen medarbetare med akademisk utbildning uppgick till 29 procent. Medelåldern bland de anställda var 49 år och andelen kvinnor uppgick till 31 procent. Bolagets personalomsättning uppgick under 2007 till 6,5 procent.
Wihlborgs har en låg sjukfrånvaro och under 2007 sjönk den ytterligare till 2,8 (3,5) procent. Andelen långtidssjukvaro av den totala sjukfrånvaron var för 2007; 31,5 (58,1) procent. Samtliga anställda omfattas av en sjukvårdsförsäkring.
En god hälsa är en resurs både för individen och företaget, därför har friskvård en viktig betydelse för Wihlborgs verksamhet och lönsamhet. Samtliga medarbetare erbjuds träning i form av olika motionspass hos Friskis&Svettis.
Wihlborgs uppmuntrar initiativ från medarbetarna till kompetensutveckling. Det är viktigt att få möjlighet till utveckling i arbetet för att möta kundernas behov med kunskap och känna en egen tillfredsställe i sitt arbete. Wihlborgs har sedan 2006 deltagit i Växtkraft Mål 3-projektet som avslutades den 31 maj 2007.
Alla tjänstebils- och servicebilsförare har under hösten 2007 genomgått utbildning i EcoDriving (sparsam körning) i samarbete med auktoriserad körskola.
Anställda inom koncernen, exkluderat verkställande direktören, omfattas av en vinstandelsstiftelse. Syftet med vinstandelsstiftelsen är att stimulera medarbetarna att nå uppsatta mål i verksamheten.
En hel andel vid maximal avsättning motsvarar aktier i Wihlborgs till ett värde om ett basbelopp, f. n. 41 000 kronor. Samtliga anställda får lika delar i stiftelsen, oberoende av position i bolaget. För deltidsanställda eller anställda endast under del av året justeras andelstalet.
Samtliga medel som avsatts till vinstandelsstiftelsen skall investeras i aktier i Wihlborgs. Även utdelningen återinvesteras i Wihlborgsaktier.
Ytterligare ett miljöår har passerat på Wihlborgs och för oss är miljöarbetet något som sker kontinuerligt och långsiktigt. Dagens tillväxt har medfört ett ökat medvetande om den privata sektorns viktiga roll för att bidra till ett hållbart samhälle, begreppet hållbar affärsutveckling används ofta i dessa sammanhang. Wihlborgs miljöarbete bedrivs som en integrerad del av både fastighetsförvaltning och affärsutveckling. ■
Begreppet hållbar utveckling myntades av Bruntlandkommissionen 1987 som definierade begreppet som "en utveckling som tillfredställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". Att arbeta med hållbar affärsutveckling för oss är att vara medvetna om hur vi påverkar miljön (ekologisk hållbarhet), utan att bortse från hälsoaspekter och mänskliga behov (social hållbarhet) och att säkerställa att vår resursanvändning är så effektiv som möjligt (ekonomisk hållbarhet).
Wihlborgs gamla miljöpolicy har från och med juni 2007 uppdaterats och moderniserats till följande:
Wihlborgs miljöarbete ska vara en naturlig och integrerad del av vår affärsverksamhet. Vi ska förebygga och minska negativ miljöpåverkan genom att arbeta kontinuerligt och målinriktat.
Wihlborgs ska bidra till en hållbar affärsutveckling genom
att ekonomiska, ekologiska och sociala faktorer ska ligga till grund för ett långsiktigt miljöarbete.
Vi strävar efter miljöanpassade lösningar vid all upphandling av produkter och tjänster hos entreprenörer och leverantörer.
Vi ska vara lyhörda för innovationer på miljöområdet och ständigt hålla oss uppdaterade med aktuell miljöinformation.
Extern information till hyresgäster och allmänheten om vårt miljöarbete ska präglas av öppenhet. Miljökompetensen inom företaget ska utvecklas fortlöpande.
Lagstiftningen ska ses som minimikrav.
Wihlborgs främsta miljöaspekt ligger inom ramen för energieffektivisering. Självklart arbetar vi även med våra andra miljöaspekter i våra miljömål. Under 2007 pågick inventering i fastigheter där det finns en risk för PCB.
Miljömålen 2007:
Långsiktigt miljömål fr.o.m. 2007 t.o.m. 2009: Minska el och värme förbrukning (kWh/m²) med 6 procent.
Miljömålen för 2007 gällande energieffektivisering var per den 31 december uppnådda. Återstående mål fortlöper in i år 2008.
Som guldsponsor till Naturskyddsföreningen tar vi ansvar för framtiden och bidrar till Naturskyddsföreningens viktiga arbete för en hållbar utveckling och en bättre miljö.
Under 2008 kommer vi att fortsätta arbeta med energieffektiviserande åtgärder samt åtgärder för PCB då inventeringarna för PCB ska vara klara den 30 juni 2008. Detta betyder att miljömålen för 2007 och 2008 är något snarlika, men när vi under 2008 har säkerställt att vi ligger i tidsfas gällande PCB kommer vi att till kommande år förnya våra miljömål.
Miljömålen 2008:
Långsiktigt miljömål fr.o.m. 2007 t.o.m. 2009: Minska el- och värmeförbrukning (kWh/m²) med 6 procent.
CDP är en oberoende, icke vinstdrivande organisation vars syfte är att genom samarbete med företag kunna redovisa för aktieägare vilka drivkrafter inom det specifika företaget som kan förorsaka klimatförändringar. Genom CDP görs det möjligt att i ett större perspektiv öppet redovisa direkta och indirekta utsläpp av bland annat koldioxid samt beredskap för att hantera miljöfrågor. Inrapporteringen till CDP är frivillig och sker till det nordiska organet för organisationen. Wihlborgs fick kännedom om rapporten efter utgånget inrapporteringsdatum. Vi beslutade ändå att redovisa våra uppgifter till CDP vilket innebär att Wihlborgs inte finns med i 2007 års rapport. Vi avser medverka även kommande år och i en öppen dialog redovisa miljömöjligheter och risker med vår verksamhet.
Syftet med Folksams Klimatindex är att uppmuntra svenska företag att driva ett mer systematiskt klimatarbete samt att uppmärksamma de bolag som är mest framgångsrika i sitt klimatarbete. Medverkande företag redovisar uppgifter till Folksam, vilka sedan gör en sammanställd helhetsbild av företagets klimatarbete. Wihlborgs toppar för andra året i rad listan över fastighetsbranschen där vi uppnår hela 82 av 100 poäng. Detta betyder i sin tur att vi ligger inom de tio bästa företagen i Sverige.
Att dokumentera sitt miljöarbete är en sak, att handla en annan. Vårt miljöarbete är präglat av att det ständigt händer något nytt inom miljöområdet och under 2007 har följande hänt:
Inköp av grön el främjar förnyelsebara bränslen – Wihlborgs har i upphandlingar från och med år 2009 ändrat villkoren för inköp av el. Detta betyder att vi från Vattenfall enbart köper in så kallad "El med Bra Miljöval". El med Bra Miljöval är producerad med 95 procent vattenkraft och 5 procent vindkraft. Dessa källor uppfyller Svenska Naturskyddsföreningens kriterier för miljöanpassad elproduktion. Wihlborgs köper med andra ord andelar vilka motsvarar 100 procent El med Bra Miljöval.
Ny tjänstebilspolicy – Wihlborgs har antagit en ny tjänstebilspolicy som enbart tillåter så kallade miljöbilar. Vägverkets definition av en miljöbil innebär att utsläppen av växthusgasen koldioxid för bilar som drivs med bensin eller diesel (inklusive hybridbilar) ska vara mindre än 120 g/km. Bilar som drivs med förnyelsebara drivmedel tillåts ha en bränsleförbrukning som motsvarar 9,2 l bensin/100 km.
EcoDriving – I samband med Wihlborgs nya tjänstebilspolicy, anordnades en kick-off med så kallad EcoDriving. EcoDriving handlar kortfattat om teknik, miljö och ekonomi i samverkan. Genom EcoDriving kan du minska dina kostnader för service och underhåll, minska din bränsleförbrukning och dina koldioxidutsläpp. För att lära sig EcoDriving krävs det att samma sträcka körs två gånger, första gången utan synpunkter från körskolelärare, andra gången med synpunkter från körskolelärare. Wihlborgs genomsnittliga förbättring i procent uppkom till 10 procent, vilket kan exemplifieras med att en bil som körs på bensin 40 000 km/år gör en besparing om 4 800 kronor genom att köra sparsamt, så kallad EcoDriving. Utöver en ekonomisk besparing görs även en miljömässig, som i detta fall innebär en koldioxidbesparing om 940 kg/år.
Företagscyklar – Wihlborgs är ett av de företag som genom Malmö stad erbjöds att delta i kampanjen "Företag på cykel". Projektet är årslångt och syftar till att sänka utsläppen av bland annat koldixid genom att välja cykeln istället för bilen. Sammanlagt är vi 53 företag som medverkar och som också tävlar inbördes. Då företagen är olika stora räknas sträckan per cykel. Det företag som cyklat längst sträcka per cykel i slutet av april 2008 vinner första pris.
Wihlborg Miljönytt – Från hösten 2007 har nyhetsbrevet "Wihlborgs miljönytt" skickats ut i en intern och en extern version. Nyhetsbrevet författas av Wihlborgs miljösamordnare ett par gånger per år och behandlar vad som hänt/händer inom miljöområdet på Wihlborgs samt annan nyttig miljöinformation.
Guldsponsor SNF, Svenska Naturskyddsföreningen – Wihlborgs beslutade i slutet av år 2007 att från och med januari 2008 sponsra SNF. SNF har kunskapen och kompetensen för att se hoten och ta fram lösningar på miljöproblem. Som guldsponsor till Naturskyddsföreningen tar vi ansvar för framtiden och bidrar till Naturskyddsföreningens viktiga arbete för en hållbar utveckling och en bättre miljö.
Wihlborgs miljö- och inköpsansvariga arbetar kontinuerligt med att ta fram metoder som kan säkerställa att våra leverantörer och entreprenörer är medvetna om att de påverkar vår miljö och kan erbjuda produkter – och eller tjänster vilka ger minsta möjliga miljöpåverkan. En checklista har tagits fram för att redan i anbudsstadiet kunna identifiera om entreprenör eller leverantör bedriver någon form av miljöarbete.
Vid val av material vid ombyggnad, utgår vi från Folksams Byggmiljöguide där det finns riktlinjer för vad som ska användas ur ett miljöperspektiv. Vid nybyggnation tar vi fram ett s.k. miljöprogram för den specifika fastigheten. Detta program behandlar i detalj bland annat energieffektivitet, fuktsäkerhet, materialval, ljuskvalitet och god akustik.
För att underlätta det dagliga arbetet ställs höga krav på att miljörelaterad information är tillgänglig för medarbetarna. Denna information återfinns i Wihlborgs miljöhandbok vilken ständigt uppdateras.
Wihlborgs har även utvecklat en miljödatabas som innehåller information om PCB, köldmedia, radon, oljeavskiljare m.m. för respektive fastighet.
Wihlborgsaktien noterades på Stockholmsbörsens O-lista den 23 maj 2005. Sedan oktober 2006 återfinns Wihlborgs på Stockholmsbörsens Mid Cap-lista. Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till 192 Mkr fördelat på 38 428 364 aktier och utestående aktier till 37 431 014. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Wihlborgs vinst. Bolaget har under 2007 återköpt 997 350 egna aktier. ■
Styrelsen har under året inte utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om en nyemission på högst 10 procent av utestående aktier.
Under 2007 omsattes totalt 36,8 miljoner aktier motsvarande 147 000 aktier per dag. Detta motsvarar en omsättningshastighet om 99 procent av det genomsnittliga antalet utestående aktier.
Vid årets slut var kursen på Wihlborgs 115,75 kronor, vilket med samtliga utestående aktier motsvarar ett börsvärde om 4,3 miljarder kronor. Högsta och lägsta notering för Wihlborgsaktien under 2007 var 173,00 respektive 103,00 kronor.
Under 2007 har totalavkastningen på aktien inklusive utdelning om 5,5 kronor varit – 15,8 procent.
Substansvärdet kan beräknas utifrån balansräkningens egna kapital justerat för minoritetens andel som uppgår till 120 Mkr. I detta sammanhang skall beaktas att Wihlborgs aktuella skatt är lägre än den nominella skattesatsen om 28 procent. Detta är beroende på att försäljning av fastigheter som regel sker utan skattekostnad samt att koncernen erhåller en skattekredit genom olika åtgärder, främst utnyttjande av maximalt skattemässiga avskrivningar som gör att skatten skall diskonteras.
| 28 % | 14 % | 10 % | 5 % | 0 % |
|---|---|---|---|---|
| 116,29 | 130,89 | 135,07 | 140,28 | 145,49 |
■ Svenska privatpersoner, 34,2 % ■ Utländska ägare, 25,2 % ■ Fonder, 16,2 % ■ Svenska juridiska personer, 15 % ■ Finansiella företag, 5,6 % ■ Intresseorganisationer, 2,4 % ■ Försäkring, pension AP-fonder, 1,4 %
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet, dels 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar. I båda fallen reducerat med en schablonskatt om 28 procent. Styrelsens förslag till utdelning för 2007 är 6,25 kronor (5,50). Detta motsvarar en direktavkastning på 5,4 procent baserat på aktiekursen vid årets slut.
Bifaller årsstämman styrelsens förslag om dels 6,25 kronors utdelning dels avstämningsdagen den 28 april, kommer utdelningen att utbetalas den 2 maj 2008. Wihlborgsaktien kommer att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen onsdagen den 23 april 2008.
De största ägarna i Wihlborgs är Maths O Sundqvist och Brinova Fastigheter AB som äger 11 respektive 10,3 procent av aktierna. De tio största ägarna ägde vid utgången av december 2007 41,8 procent och antalet aktieägare uppgick till 27 505, vilket är en minskning med cirka tvåtusen aktieägare. Andelen utländska ägare uppgick vid utgången av december till 25,2 procent, vilket är en minskning med 5 procentenheter sedan förra årsskiftet. Av det utländska ägandet svarar USA för 35 procent, Storbritannien för 27 procent, Luxemburg för 9 procent och Nederländerna för 4 procent.
| 4 110 11,0 3 867 10,3 2 110 5,6 1 327 3,5 1 026 2,7 1 017 2,7 698 1,9 661 1,8 450 1,2 395 1,1 9 436 25,2 12 334 33,0 |
Kortnamn | WIHL | De största ägarna i Wihlborgs 31 december 2007 |
Antal aktier tusental |
Andel av kapital Ägare och röster, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Noterad sedan | 2005 | Maths O Sundqvist bolag | |||
| Marknadsplats | OMX Nordiska listan | Brinova Fastigheter AB | |||
| Lista | Mid Cap | Investment AB Öresund | |||
| Sektor | Finans och fastighet | Länsförsäkringar Fonder | |||
| Handelspost | 100 aktier | Robur Fonder | |||
| Handelsbanken Fonder | |||||
| SEB Fonder | |||||
| Mats Qviberg med familj | |||||
| Förvaltnings AB Färgax | |||||
| Skandia Fonder | |||||
| Utländska ägare | |||||
| Övriga aktieägare | |||||
| Totalt antal utestående aktier | 37 431 | 100,0 | |||
| 997 | Återköpt egna aktier | ||||
| 38 428 | Totalt antal registrerade aktier |
| Aktien/Nyckeltal | 2007 | 2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid årets slut, kr | 115,75 | 142,75 | 96,00 | |
| Kursutveckling under året,% | -22,18 | 48,70 | ||
| Vinst per aktie, kr | 29,08 | 22,12 | 12,33 | |
| P/E-tal,ggr | 4,0 | 6,6 | 7,8 | |
| P/E-tal löpande förvaltning, ggr | 13,9 | 17,8 | 16,0 | |
| Eget kapital per aktie, kr | 116,29 | 92,30 | 73,96 | |
| Utdelning, per aktie | 6,25 | 5,5 | 3,5 | |
| Direktavkastning, % | 1 | 5,4 | 3,9 | 3,6 |
| Totalavkastning under året, % | 2 | -15,1 | 52,3 | |
| Antal aktier vid årets slut | 37 431 | 38 428 | 38 428 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 38 304 | 38 428 | 38 428 |
Det finns allt fler tecken på att konjunkturen i Sverige kommer att mattas av. Samtidigt talar mycket för att Skåne, tack vare Öresundsregionen, kommer att få en lindrigare nedgång än övriga Sverige. Enligt Øresundsinstituttets prognos kommer Skånes bruttoregionalprodukt att växa med 2,7 procent under 2008, vilket kan jämföras med 2,4 i Sverige och 1,6 på Själland i Danmark. Utvecklingen i regionen medför att vakansgraderna i fastigheterna förväntas minska. ■
Mycket tyder nu på att konjunkturen i Sverige är på väg att mattas av. De internationella styrräntorna nådde sin lägsta notering under 2005 och har sedan dess ökat med cirka två procentenheter inom EMU-området, Storbritannien, Danmark och Sverige. De ökade räntenivåerna gör det förmånligare att placera i räntebärande papper samtidigt som det blir dyrare för konsumenterna att låna. Detta förväntas i sin tur att bryta den mer än 13-åriga prisuppgången på bostäder som istället övergår i en nedgång. När fastighetspriserna faller kommer hushållen att känna sig mindre förmögna vilket slår mot den privata konsumtionen.
Konjunkturavmattningen syns tydligast i USA där husförsäljningarna minskar och sysselsättningsökningarna har avstannat. Trots att den amerikanska centralbanken successivt sänkt räntan och stimulanspaket har lanserats, finns det fortfarande förväntningar på att bostadspriserna ska fortsätta att falla och kreditförlusterna öka. Det kan reducera kapitaltillgången. Oron kan också få kreditgivarna att bli mer försiktiga, vilket ökar riskpremierna på marknaden.
För Sverige innebär detta att exportsektorn försvagas genom en svagare efterfrågan och en valutaförstärkning mot dollarn.
Prognos Bruttoregionprodukten Källa: Øresundsinstituttet
Samtidigt finns det i Sverige en liknande riskbild på bostadsmarknaden som i USA. Bland annat har priset på bostadsrätter sjunkit sedan toppnoteringen sommaren 2007.
I Sverige växer sysselsättningen, den privata konsumtionen och BNP fortfarande med hög takt men inflationstakten nådde 2,7 procent i oktober 2007. Riksbanken har i skrivande stund, trots oron på kredit- och bostadsmarknaden, höjt räntan med 0,25 procent. Motivet bakom beslutet är att Riksbanken, även om osäkerheten anses stor, tycker att konjunkturen är fortsatt god och vill värna inflationsmålet.
En stigande ränta som pekar på god konjunktur gynnar naturligtvis alla fastighetsbolag. En sjunkande ränta pekar på motsatsen. Detta kan innebära intressanta effekter för Skåne, där tillväxten förväntas ligga högre än riket. Riksbankens agerande baseras på utvecklingen av den generella tillväxten i Sverige och kan medföra att Skåne, trots en fortsatt god konjunktur, även kan dra nytta av ett läge där räntan sänks.
För Öresundsregionens del kan man konstatera att konjunkturen för närvarande är fortsatt stark i Skåne. Däremot har Själland, som generellt ligger 12–24 månader före Skåne i konjunkturförloppet, börjat visa vissa avmattningstendenser. Det beror dels på att ett högre kapacitetsutnyttjande begränsar tillväxten och dels på att efterfrågan börjar minska, vilket leder till en måttligare konsumtionstillväxt.
Øresundsinstituttets prognos visar att även om Skåne får en minskad tillväxtökning kommer bruttoregionprodukten (BRP) att växa med 2,7 procent under 2008, vilket är högre än både Sverige (2,4 procent) och Själland (1,6 procent).
Konjunkturskillnaderna mellan Själland och Skåne kommer också innebära att en del danska företag får ett ökat intresse och en ökad kapacitet för att bearbeta den sydsvenska marknaden. Därmed kommer Skåne sannolikt att få en mildare konjunkturavmattning än riket i stort. Andra faktorer som talar för detta är att Skåne har en bred näringslivsstruktur, en ökande befolkningsmängd och en ökande sysselsättning.
Allt fler företag väljer att flytta sina huvudkontor till Malmö, vilket i sin tur stärker den positiva bilden av regionen. Av de danska företagsetableringar som sker i Sverige hamnar 25 procent i Skåne, huvudsakligen i Malmö. En andel som enligt Øresundsinsituttet ökar stadigt. Efter år 2000 då Öresundsbron öppnade har 28 nordiska huvudkontor etablerats eller lokalierats till Öresundsregionen, vilket kan jämföras med 26 i Stockholmsregionen, 3 i Göteborg, 3 i Oslo och 1 i Helsingfors.
Arbetslösheten i Skåne låg under 2007 på 2,6 procent, jämfört med 4,6 i Sverige. Under 2008 spår AMS att arbetslösheten kommer att minska till 2,3 procent i Skåne och 4,3 i Sverige. Vidare räknar man med att ytterligare 12 200 personer i Skåne får jobb under 2008.
Andelen svenskar som tar jobb i Köpenhamn är fortsatt stor och ökar stadigt. De första åtta månaderna under 2007 steg antalet anställda svenskar i Danmark från 1 600 till 4 400 personer, vilket motsvarar en ökning på 178 procent. Totalt arbetar i snitt 6 330 svenskar i Köpenhamn. Efterhand som den svenska arbetsmarknaden stärks kommer dock efterfrågan på arbetskraft att öka även i Sverige. Det kan skapa en allt snabbare löneutveckling
Arbetslöshet i Sverige och Danmark 2000-2007, procent/år Källa: Nordea
vilket i sin tur kan slå mot företagens lönsamhet. Samtidigt kommer en konjunkturavmattning på Själland sannolikt balansera utvecklingen och skapa en ström åt andra hållet. Antalet sysselsatta på den danska sidan av Öresund är drygt 1 200 000 personer, vilket kan jämföras med 1 100 000 i Stockholm, trots att folkmängden där är större.
Enligt Ørestat förväntas Öresundsregionens folkmängd öka från 3,6 miljoner invånare 2007 till ca 4 miljoner invånare 2027. Ökningen blir kraftigast de närmaste tio åren och den svenska sidan ökar mest. Det senaste året har befolkningsökningen varit störst i den svenska delen av regionen. År 2006 ökade invånarantalet i den danska delen med 7 800 personer och i den svenska med 15 000. Prognoserna pekar på att folkmängden fortsätter att öka snabbare på den svenska sidan, både i absoluta och relativa tal.
1 950 1 750 1 550 1 350 1 150 950 750 2000 2002 2004 2006 2008E CBD Västra Hamnen Sekundära lägen Primära lägen förorter Kontorshyror Malmö 2000-2008, pris per kvm/år Källa: Newsec
Vakansgrad Malmö 2000-2008, procent/år
Utvecklingen i regionen och inflyttningen av företag till Malmö medför att vakansgraderna i fastigheterna förväntas minska. Detta trots att en hel del nya fastigheter är planerade och under uppförande. Detta leder i sin tur till att hyresnivåerna höjs. I Malmö har hyrorna för första gången gått över 2 000 kr/kvm och i vissa delar, som till exempel Västra Hamnen, ligger nivån idag på 2 150 kr/kvm.
Malmö beräknas tillföras en sammanlagd kontorsyta på 65 000 kvm fram till år 2009. Efterfrågan förväntas öka med 30 000 kvm per år under de kommande tre åren. Detta är ren tillväxt som exkluderar inflyttningar. Det betyder att den planerade nybyggnationen fortfarande ligger på en lägre nivå än den förväntade efterfrågan. Skulle konjunkturen vika snabbare än beräknat finns det också möjligheter att skjuta upp de projekt som planerats.
Lund har under de senaste tio åren haft en tillväxt på 7,3 procent per år, att jämföra med 3 procent i Sverige. Det gör Lund till Sveriges snabbast växande storkommun enligt Nordeas rapport. Bland annat drivs tillväxten av företag som SonyEricsson, Ericsson Mobile Platforms och Axis som bara de förväntas växa med knappt 700 personer under 2008.
I Köpenhamn har fastighetsmarknaden länge haft fokus på bostäder, men när denna marknad nu börjar kylas av riktas blickarna åter mot kommersiella fastigheter, där hyresnivåerna tidigare varit låga jämfört med övriga Europa. När det gäller industrifastigheter har nivåerna till och med varit lägre än i Malmö. Jämfört med andra europeiska städer har avkastningsgraden på fastigheter i Malmö legat högt, medan den i Köpenhamn legat bland de lägsta. De senaste 1,5 åren har dock vakansgraden för kommersiella fastigheter i Köpenhamn sjunkit från 8 till 3,7 procent. Därmed har det skapats ett utrymme för högre hyror, framför allt på nyproducerade moderna kontorsfastigheter. Dessa är fortfarande en bristvara i och med att de senaste årens nyproduktion i stort sett enbart fokuserat på bostäder.
Källor: Øresundsinstituttet, Ørestat, Newsec, Nordea och Länsarbetsnämnden Skåne samt internt Wihlborgsmaterial.
Wihlborgs fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen belägna i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsbeståndet bestod per 31 december 2007 av 245 fastigheter, varav 15 med tomträtt, med en total uthyrbar yta om cirka 1 241 000 kvm. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2007 uppgick till 13 397 Mkr, vilket motsvarar fastigheternas bedömda marknadsvärde vid samma tidpunkt1 . Det totala hyresvärdet uppgick till 1 224 Mkr och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 135 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent. ■
Fastigheterna i Malmö och Helsingborg svarade för 82 procent av det totala hyresvärdet och 80 procent av fastigheternas redovisade värde. Hyresvärdet för kontors- och butiksfastigheter samt industri- och lagerfastigheter uppgick till 71 procent respektive 28 procent av totalt hyresvärde.
I Malmö och Helsingborg, där Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget, delas fastighetsbeståndet in i delmarknader med olika marknadsförutsättningar.
Malmö delas in i delmarknaderna Centrum och Västra Hamnen, Fosie och Limhamn samt Norra Hamnen och Arlöv. Delmarknaden Centrum och Västra Hamnen, med en uthyrbar yta om 272 000 kvm är Wihlborgs enskilt största delmarknad.
Helsingborg delas in i delmarknaderna Centrum, Söder och Berga, varav delmarknad Centrum är Wihlborgs värdemässigt största i Helsingborg.
I Övriga Öresundsregionen äger Wihl-
borgs fastigheter för 2 720 Mkr, belägna huvudsakligen i Köpenhamn och Lund.
Inom det befintliga fastighetsbeståndet genomför Wihlborgs löpande värdeskapande projekt genom om- och tillbyggnad samt nyproduktion. Av fastighetsbeståndets totala redovisade värde utgör 508 Mkr fastigheter som betecknas som Projekt och mark. Wihlborgs största utvecklingsområde är Dockan i Västra Hamnen, Malmö. Wihlborgs befintliga och framtida byggrätter inom Dockan bedöms uppgå till 70 000 kvm bruttoarea.
Wihlborgs fastighetsbestånd är beläget i Öresundsregionen – Nordens befolkningstätaste region med 3,6 miljoner invånare, varav 2,4 miljoner i Danmark och 1,2 miljoner Sverige.
FASTIG
H ETSBESTÅ
ND
Nedanstående sammanställningar baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per 31 december 2007. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per 31 december 2007. Driftsöverskott baseras på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis per 31 december 2007, utgående från kontrakterade hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration rullande tolv månader samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.
| Antal | Ekonomisk | Hyres | Drifts | Direkt | Överskotts | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastigheter Uthyrbar yta, | Redovisat värde, | Hyresvärde, | uthyrn. grad, | intäkter, | överskott, | avkastning, | grad, | ||||
| kvm | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | % | % | % | ||
| Fördelning per område | |||||||||||
| Malmö | 122 | 570 889 | 6 990 | 12 243 | 634 | 1 110 | 92 | 585 | 411 | 5,9 | 70 |
| Helsingborg | 87 | 456 480 | 3 687 | 8 077 | 374 | 818 | 95 | 355 | 250 | 6,8 | 71 |
| Övriga Öresundsreg.1 | 36 | 214 077 | 2 720 | 12 707 | 217 | 1 012 | 90 | 195 | 146 | 5,4 | 75 |
| Totalt Wihlborgs | 245 | 1 241 445 | 13 397 | 10 791 | 1 224 | 986 | 93 | 1 135 | 807 | 6,0 | 71 |
| Fördelning per kategori | |||||||||||
| Kontor/butik2 | 96 | 643 948 | 10 042 | 15 594 | 865 | 1 343 | 93 | 806 | 586 | 5,8 | 73 |
| Industri/lager | 108 | 560 325 | 2 847 | 5 081 | 347 | 618 | 92 | 320 | 220 | 7,7 | 69 |
| Projekt & mark | 41 | 37 173 | 508 | 13 669 | 13 | 341 | 65 | 8 | 2 | 0,3 | 21 |
| Totalt Wihlborgs | 245 | 1 241 445 | 13 397 | 10 791 | 1 224 | 986 | 93 | 1 135 | 807 | 6,0 | 71 |
| Område/ | Antal | Uthyrbar | Ekonomisk | Hyres | Drifts | Direkt | Överskotts | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastighetskategori | fastigheter | yta, | Redovisat värde, | Hyresvärde, | uthyrn. grad, | intäkter, | överskott, | avkastning, | grad, | ||
| kvm | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | % | % | % | ||
| Malmö | |||||||||||
| Kontor/butik | 44 | 325 927 | 5 543 | 17 006 | 482 | 1 478 | 94 | 452 | 327 | 5,9 | 72 |
| Industri/lager | 50 | 219 627 | 1 125 | 5 124 | 143 | 651 | 90 | 128 | 84 | 7,4 | 65 |
| Projekt & mark | 28 | 25 335 | 321 | 12 687 | 9 | 363 | 52 | 5 | 0 | 0,1 | 4 |
| Totalt Malmö | 122 | 570 889 | 6 990 | 12 243 | 634 | 1 110 | 92 | 585 | 411 | 5,9 | 70 |
| Helsingborg | |||||||||||
| Kontor/butik2 | 36 | 164 361 | 2 176 | 13 240 | 195 | 1 185 | 96 | 187 | 134 | 6,1 | 71 |
| Industri/lager | 47 | 282 015 | 1 445 | 5 123 | 178 | 630 | 94 | 167 | 117 | 8,1 | 70 |
| Projekt & mark | 4 | 10 104 | 66 | 6 542 | 1 | 119 | 100 | 1 | 0 | 0,0 | -2 |
| Totalt Helsingborg | 87 | 456 480 | 3 687 | 8 077 | 374 | 818 | 95 | 355 | 250 | 6,8 | 71 |
| Övriga Öresundsregionen | |||||||||||
| Kontor/butik | 16 | 153 660 | 2 323 | 15 118 | 188 | 1 226 | 89 | 167 | 126 | 5,4 | 75 |
| Industri/lager | 11 | 58 683 | 277 | 4 715 | 26 | 442 | 98 | 25 | 19 | 6,8 | 74 |
| Projekt & mark | 9 | 1 734 | 121 | 69 555 | 2 | 1 314 | 98 | 2 | 2 | 1,3 | 71 |
| Totalt övr Öresundsreg | 36 | 214 077 | 2 720 | 12 707 | 217 | 1 012 | 90 | 195 | 146 | 5,4 | 75 |
| Totalt Wihlborgs | 245 | 1 241 445 | 13 397 | 10 791 | 1 224 | 986 | 93 | 1 135 | 807 | 6,0 | 71 |
| Uthyrbar yta per lokaltyp | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kontor | Butik, | Industri/lager | Hotell | Bostäder | Övrigt | Totalt, | Andel, | ||||
| kvm | kvm | kvm | kr/kvm | kvm | kvm | kvm | % | |||||
| Malmö | 288 650 | 37 278 | 231 117 | 2 947 | 6 023 | 4 874 | 570 889 | 46,0 | ||||
| Helsingborg | 153 141 | 42 310 | 226 830 | 20 799 | 5 322 | 8 078 | 456 480 | 36,8 | ||||
| Övriga Öresundsreg.1 | 133 289 | 4 529 | 76 007 | 253 | 214 077 | 17,2 | ||||||
| Totalt Wihlborgs | 575 079 | 84 117 | 533 954 | 23 746 | 11 345 | 13 205 | 1 241 445 | 100,0 | ||||
| Andel, % | 46,3 | 6,8 | 43,0 | 1,9 | 0,9 | 1,1 | 100,0 |
I Övriga Öresundsregionen redovisas även en fastighet belägen i Hamburg, Tyskland, med en uthyrbar yta om 8 107 kvm.
I kontor/butik redovisas två hotellfastigheter belägna i Helsingborg med en uthyrbar yta om 21 262 kvm.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick per 31 december 2007 till 1 224 Mkr, varav bedömt hyresvärde för vakanta lokaler motsvarade 88 Mkr. Den totala uthyrbara ytan uppgick per 31 december 2007 till cirka 1 241 000 kvm.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 31 december 2007 till 93 procent, varav i Malmö 92 procent, Helsingborg 95 procent och Övriga Öresundsregionen 90 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden var för kontors- och butiksfastigheter 93 procent, industri och lager 92 procent samt för projekt och mark 65 procent.
För Wihlborgs fastighetsbestånd per 31 december 2007 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 135 Mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastighetsskatt, värme och elkostnader som Wihlborgs vidaredebiterar hyresgästerna.
Per 31 december 2007 hade Wihlborgs totalt 1 726 lokalhyresavtal med kontrakterade hyresintäker om 1 100 Mkr och en genomsnittlig löptid om 3,6 år. Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årlig hyresjustering med hänsyn till förändring av konsumentprisindex. Sammantaget innebär indexklausulerna i Wihlborgs avtal att hyrorna ökar med 90 procent av inflationstakten.
Hyresintäkterna från Wihlborgs tio största hyresgäster uppgick på årsbasis per 31 december 2007 till 226 Mkr, vilket motsvarade 20 procent av kontrakterade hyresintäkter.
DE tio största hyresgästerna
| Kontraktsstorlek, mkr |
Antal avtal |
Uthyrbar yta, kvm |
mkr | Per 31 dec 2007 andel, % |
Förfalloår | Antal avtal |
Uthyrbar yta, kvm |
mkr | Per 31 dec 2007 andel, % |
Hyresgäst | Område |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | Lokalhyresavtal | ||||||||||
| >3,0 | 70 | 399 304 | 474 | 43 | 2008 | 493 | 179 759 | 150 | 14 | ABB | Malmö |
| 2,0-3,0 | 37 | 96 481 | 92 | 8 | 2009 | 483 | 246 554 | 222 | 20 | DaimlerChrysler | Köpenhamn |
| 1,0-2,0 | 135 | 199 901 | 190 | 17 | 2010 | 404 | 231 542 | 244 | 22 | Elite Hotels | Helsingborg |
| 0,5-1,0 | 208 | 153 879 | 144 | 13 | 2011 | 218 | 199 432 | 184 | 17 | Green Cargo | Köpenh./Helsingb. |
| 0,25-0,5 | 296 | 118 127 | 109 | 10 | 2012 | 68 | 72 657 | 78 | 7 | Helsingborgs Stad | Helsingborg |
| <0,25 | 980 | 116 098 | 91 | 8 | 2013 | 13 | 29 585 | 28 | 3 | Malmö Högskola | Malmö |
| Totalt lokalhyresavtal | 1 726 | 1 083 790 | 1 100 | 100 | >2013 | 47 | 124 261 | 194 | 18 | Malmö Stad | Malmö |
| Bostadshyresavtal | 162 | 11 345 | 10 | Totalt lokalhyresavtal | 1 726 | 1 083 790 | 1 100 | 100 | Region Skåne | Malmö/Helsingb. | |
| P-platser och övrigt | 420 | 25 | Bostadshyresavtal | 162 | 11 345 | 10 | Telia Sonera | Malmö | |||
| Totalt | 2 308 | 1 095 135 | 1 135 | P-platser och övrigt | 420 | 25 | Tullverket | Malmö/Helsingb. | |||
| Totalt | 2 308 | 1 095 135 | 1 135 |
per 31 december 2007
löptider för wihlborgs hyreskontrakt
| Per 31 december 2005 | Per 31 december 2006 | Per 31 december 2007 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde1 , mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresvärde, mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
||
| Fördelning per omrråde | |||||||
| Malmö | 443 | 92 | 592 | 93 | 634 | 92 | |
| Helsingborg | 275 | 91 | 331 | 91 | 374 | 95 | |
| Övriga Öresundsregionen2 | 121 | 87 | 156 | 89 | 217 | 90 | |
| Totalt Wihlborgs | 839 | 90 | 1 079 | 92 | 1 224 | 93 | |
| Fördelning per fastighetskategori | |||||||
| Kontor/butik3 | 566 | 92 | 758 | 92 | 865 | 93 | |
| Industri/lager | 251 | 88 | 305 | 90 | 347 | 92 | |
| Projekt och mark | 22 | 83 | 16 | 71 | 13 | 65 | |
| Totalt Wihlborgs | 839 | 90 | 1 079 | 92 | 1 224 | 93 |
Hyresintäkter under perioden plus hyresvärdet av under perioden vakanta lokaler.
I Övriga Öresundsregionen redovisas även en fastighet belägen i Hamburg, Tyskland, med en uthyrbar yta om 8 107 kvm.
I kontor/butik redovisas två hotellfastigheter belägna i Helsingborg med en uthyrbar yta om 21 262 kvm.
Wihlborgs största driftkostnader är värme, fastighetsel och vatten samt fastighetsskötsel. Exempel på övriga driftkostnader är försäkring, bevakning och larm samt sophantering. Driftkostnaderna uppgick under 2007 till 163 Mkr. Wihlborgs organisation har stort fokus på effektiv förvaltning och arbetar kontinuerligt tillsammans med hyresgästerna för att sänka driftkostnaderna. Då en stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgästerna som tilllägg till lokalhyran, blir påverkan av förändringar i dessa kostnader på Wihlborgs driftöverskott begränsat.
För att bibehålla fastigheternas skick och standard genomförs såväl löpande som planerade underhållsåtgärder och reparationer. Kostnader för reparationer och underhåll uppgick under 2007 till 47 Mkr.
Fastighetsskatten uppgick 2007 till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter och till 0,5 procent för bostads- och industrifastigheter. Specialfastigheter såsom skolor och vårdfastigheter åsätts inget taxeringsvärde och belastas inte med fastighetsskatt. Taxeringsvärdet för Wihlborgs fastighetsbestånd i Sverige uppgick per 31 december 2007 till 5 653 Mkr och fastighetsskatten för 2007 uppgick till 48 Mkr. Av koncernens totala fastighetsskatt vidaredebiteras 43 Mkr till hyresgästerna genom hyrestillägg.
Tomträttsavgälden för 2007 uppgick till 4 Mkr.
Hyresgäster i kommersiella lokaler, och då främst i industri- och lagerlokaler, har ett relativt stort eget ansvar för såväl drift- som underhållskostnader. Normalt ansvarar Wihlborgs endast för yttre underhåll och hyresgästerna för inre underhåll av byggnaderna.
I Danmark ansvarar hyresgästerna i stort sett för samtliga driftkostnader.
Fastighetsadministration består huvudsakligen av kostnader för uthyrning, hyresförhandling, hyresdebitering och marknadsföring. Kostnaderna för fastighetsadministration för 2007 uppgick till 50 Mkr.
Driftöverskottet i relation till hyresintäkterna, överskottsgraden, uppgick till 70 procent.
Utgifter för värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter redovisas som investeringar och kostnadsförs ej. Exempel på investeringar är utgifter för projektutveckling och hyresgästanpassningar. Investeringarna 2007 uppgick till totalt 577 Mkr, en utförligare beskrivning av projektverksamheten framgår på sidorna 34–35.
– Martin Walfisz, vd Massive Entertainment AB
22
Massive Entertainment i Malmö är med sina 130 anställda och titlar som Ground Control och nya World in Conflict en av Sveriges största datorspelutvecklare. Men Martin Walfisz, som grundade företaget 1997, vill växa till det dubbla.
– Fyrtio av oss är redan utlokaliserade. Men vi ska sitta tillsammans alla, vi går miste om både kreativ energi och effektivitet när vi sitter på olika håll. Vi såg oss omkring och hittade en bra Wihlborgsfastighet centralt i Malmö. Att vi hade bråttom var inget problem för dem, de har varit både lyhörda och snabba i vändningarna, säger Martin Walfisz.
Massive Entertainment hade en del speciella behov, inte minst när det gäller luftkonditionering och ventilation, med så många människor och datorer blir det för varmt annars.
– Vi behöver också specialinredda rum där testspelare kan testa spel som är under utveckling, och Wihlborgs har byggt en av Skånes vassaste ljudstudios åt oss. På det hela taget har Wihlborgs varit konstruktiva och engagerade, och knusslar inte. Under pressade tidsförhållanden dessutom! avslutar Martin Walfisz.
Fastighetsbeståndet i Malmö bestod per 31 december 2007 av 122 fastigheter, varav 11 innehas med tomträtt, med en total uthyrbar yta om 571 000 kvm. Johan Ohlsson (th)
Mattias Svensson (tv) är områdesansvarig för Västra Hamnen och Centrum i Malmö.
är områdesansvarig för Fosie, Limhamn, Norra Hamnen och Arlöv.
Malmö utgör Wihlborgs värdemässigt största område med ett totalt fastighetsvärde per 31 december 2007 om 6 990 Mkr, motsvarande 52 procent av bolagets totala fastighetsvärde. I Malmö ingår fastigheter belägna i kommunerna Malmö, Lomma och Burlöv.
Fastighetsbeståndet i Malmö bestod per 31 december 2007 av 122 fastigheter, varav 11 innehas med tomträtt, med en total uthyrbar yta om 571 000 kvm. Hyresvärdet uppgick till 634 Mkr och kontrakterade hyresintäkter per 31 december 2007 på årsbasis till 585 Mkr. 79 procent av fastighetsvärdet är kontors- och butiksfastigheter.
Fastighetsbeståndet i Malmö delas in i tre delmarknader: Centrum och Västra Hamnen, Norra Hamnen och Arlöv samt Fosie och Limhamn.
Fastighetsbeståndet inom Centrum och Västra Hamnen bestod per 31 december 2007 av 42 fastigheter med en uthyrbar yta om 272 000 kvm. Av ytan är 76 procent kontor. Beståndet är beläget i Gamla staden och på Dockan i Västra Hamnen.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat två fastigheter om totalt 7 600 kvm inom delområde Centrum och Västra Hamnen och sålt två fastigheter om 34 300 kvm.
De värdemässigt största fastigheterna inom beståndet är Erik Menved 37 och Skrovet 6 med en uthyrbar yta om cirka 24 000 kvm respektive 13 000 kvm. Wihlborgs största hyresgäster inom detta delområde är bl.a. TeliaSonera, Malmö Högskola och Cybercom Group.
Dockan i Västra Hamnen är Wihlborgs största utvecklingsområde och här har genomförts ett flertal projekt. F.n. äger
Wihlborgs nio förvaltningsfastigheter på Dockan med en uthyrbar yta om 97 000 kvm. Västra Hamnen och Dockan har under de senaste åren expanderat kraftigt och attraherat ett flertal större företag till etablering. Exempelvis kan nämnas Sigma, TeliaSonera, Tyréns, Malmö Högskola och Duni. Sommaren 2008 flyttar även Mercedes hit sitt nordiska huvudkontor. De nyproducerade byggnaderna i Västra Hamnen, med moderna och yteffektiva lokaler, har en konkurrensfördel jämfört med det äldre kontorsfastighetsbeståndet i Malmö. Efterfrågan på kontor i Västra Hamnen bedöms fortsatt som god.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån i Centrum och Västra Hamnen för moderna kontor uppgår till 1 700–2 100 kronor per kvm. Motsvarande kontorshyra för äldre kontorsfastigheter bedöms uppgå till 1 500–1700 kronor per kvm. Total vakansgrad i delområdet är ca 5 procent.
D
– Andreas Qvarfort, ApQ El
24
Andreas Qvarfort startade sitt elinstallationsföretag 2001 i Trelleborg. Det gick bra direkt. Snart anställde han, och började ta lite större uppdrag. Och så höll det på, tills ApQ El fick Dagens Industris Gasellpris 2006.
– Vid det laget var vi etablerade i Trelleborg, men när vi fick priset började telefonerna ringa på allvar, berättar Andreas Qvarfort.
– Men vi klarade fortfarande inte de största, mest krävande uppdragen. Jag kontaktade min tidigare chef och frågade om han ville börja hos mig. Med lite tur gick det i lås, och vid årsskiftet 2006-2007 öppnade vi filial i Malmö. Då var vi 21
personer i Trelleborg. Knappt ett år senare är vi kring hundra i Trelleborg och Malmö, och klarar vilka entreprenader som helst.
ApQ El och Wihlborgs fick kontakt i början av 2007. – Wihlborgs fixade tillfälliga lokaler åt oss, medan de gjorde i ordning de lokaler vi har nu. Det var bra att kunna vara med och bestämma om renoveringen, men det bästa med Wihlborgs är att de ställer upp, håller vad de lovar och håller tiderna. Det var helt nödvändigt för oss eftersom vi växte så det knakade samtidigt, konstaterar Andreas Qvarfort.
25
Fastighetsbeståndet i Norra Hamnen och Arlöv bestod per 31 december 2007 av 42 fastigheter med en uthyrbar yta om 167 000 kvm.
Fastigheterna i Norra Hamnen är belägna intill den stora kommunikationsleden i hamnområdet och består i huvudsak av industri-, lager- och logistikfastigheter. Efterfrågan på lagerlokaler och terminalbyggnader är god. Efterfrågan på kontor i Norra Hamnen styrs till stor del av närheten till kommunikationsförbindelser. I takt med omflyttningar av hamnanläggningarna från de inre till de yttre hamnområdena, bedöms efterfrågan på logistiklokaler öka i Norra Hamnen under de kommande åren.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat en fastighet i delområde Norra Hamnen om 1 800 kvm och sålt en fastighet om 700 kvm.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån i Norra Hamnen för industri/lager uppgår till cirka 700 kronor per kvm och vakansgraden till cirka 17 procent.
Fastigheterna i Arlöv består i huvudsak av mindre kontors- och industrifastigheter. Hyresgästerna i området är mindre och medelstora företag som har anknytning till Arlöv.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån i Arlöv för industri/lager uppgår till cirka 600 kronor per kvm och vakansgraden till cirka 11 procent.
Wihlborgs delmarknader i Arlöv/Norra Hamnen
Wihlborgs fastighetsbestånd i Fosie och Limhamn bestod per 31 december 2007 av 38 fastigheter om totalt 132 000 kvm uthyrbar yta.
Fosie är ett väletablerat företagsområde i södra Malmö som började exploateras 1970. Området har mycket bra kommunikationer med både Inre och Yttre Ringvägarna strax intill samt en utbyggd kollektivtrafik. Fastighetsbeståndet utgörs till stor del av handels-, industri-, logistik- och kontorslokaler. Intresset för etablering i Fosie är fortsatt stort, både vad gäller större som mindre företag. Wihlborgs största hyresgäst i Fosie är ABB som hyr lokaler i fastigheten Boplatsen 3.
Wihlborgs har under 2007 förvärvat tre fastigheter i delområde Fosie om 11 200 kvadratmeter.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån i Fosie för kontor uppgår till 800–1 200 kronor per kvm samt för industri/lager till 800 kronor per kvm, vakansgrad 8 procent.
Limhamns företagsområde är beläget i Annetorp i västra Malmö med närhet till Öresundsbron. I området är huvudsakligen mindre och medelstora företag etablerade, vilka är verksamma inom lättare industri. Danska företag har de senaste åren visat intresse att etablera sig på Limhamns företagsområde.
I anslutning till företagsområdet byggs och planeras för ett stort antal bostäder.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat en fastighet om 1 600 kvm i delområde Limhamn.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån i Limhamn för industri/ lager uppgår till 800 kronor per kvm och vakansgraden till 7 procent.
2007 Wihlborgs årsredovisning
– Ulrica Falck, Pysslingen förskolor och skolor AB
26
Friskoleföretaget Pysslingen skulle öppna förskola, Pärlan, i Helsingborg.
– Jag letade lokaler en tid, men så fick jag syn på Wihlborgs annons på nätet och ringde, berättar Ulrica Falck som är förskolechef på Pärlan.
– Samhället ställer särskilda krav på förskolelokaler, och dessutom har vi egna krav på hur lokalerna ska passa vår pedagogik. Jag kände direkt att lokalerna vore perfekta för oss, men det är klart att de behövde göras i ordning. Wihlborgs har varit otroligt bra och lyhörda hela tiden och hjälpt oss att skapa vad vi behöver.
– Huset är kulturmärkt också, vilket begränsar vad vi får göra med huset. Det gäller både ute och inne. Sånt vet ju vi ingenting om, men Wihlborgs har verkligen hjälpt oss med råd och dåd. Vi har inte behövt backa på någon avgörande punkt. De förstår verkligen vad vi behöver i vårt arbete med barnen. Det känns tryggt, säger Ulrica Falck.
Nu trivs och stojar ungefär 50 barn och 10 vuxna på Pärlan, i väntan på att bli dubbelt så många.
Fastighetsbeståndet i Helsingborg bestod per 31 december 2007 av 87 fastigheter, varav 4 innehas med tomträtt, med en total uthyrbar yta om 456 000 kvm.
Håkan Gillisson är områdesansvarig för Söder i Helsingborg.
Mathias Bengtsson är områdesansvarig för Berga i Helsingborg.
Jan-Erik Johansson är områdesansvarig för Centrum i Helsingborg.
Wihlborgs fastigheter i Helsingborg är belägna inom tre delmarknader; Centrum, Söder och Berga. Inom varje delmarknad är fastigheterna i huvudsak väl samlade vilket möjliggör en effektiv fastighetsförvaltning.
Fastigheterna i Helsingborgs centrum utgör 45 procent av det totala fastighetsvärdet i Helsingborg. För fastighetsinformation, se Fastighetsförteckning.
Helsingborg utgör Wihlborgs värdemässigt näst största område med ett totalt fastighetsvärde per 31 december 2007 om 3 687 Mkr, vilket motsvarade 28 procent av Wihlborgs totala fastighetsvärde. Fastighetsbeståndet i Helsingborg bestod per 31 december 2007 av 87 fastigheter, varav 4 innehas med tomträtt, med en total uthyrbar yta om 456 000 kvm. Hyresvärdet uppgick till 374 Mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick per 31 december 2007 på årsbasis till 355 Mkr. Fastighetsbeståndet i Helsingborg delas in i tre delmarknader: Centrum, Söder och Berga.
Fastighetsbeståndet i Helsingborgs Centrum bestod per 31 december 2007 av 22 fastigheter med en uthyrbar yta om 109 000 kvm.
Under 2007 förvärvades en fastighet i delområde Centrum om totalt 1 200 kvadratmeter och en fastighet såldes om totalt 1 000 kvm.
Fastigheterna är väl samlade och har uthyrningsbara enheter från 15 kvm upp till 5 000 kvm. Beståndet består i huvudsak av kontor och hotell, där de största hyresgästerna är Elite Hotels, Helsingborgs Stad, Domstolsverket, Skatteverket och Friskis & Svettis.
Under andra halvåret 2007 påbörjades en renovering av f.d. Polishuset (Polisen 3), där i stort sett endast betongstommen står kvar. Ombyggnaden innebär att fastigheten förvandlas från en äldre byggnad till en toppmodern kontorsfastighet som exteriört smälter samman med intilliggande Tingsrätten.
IKEA kommer att hyra omkring 4 000 kvm i fastigheten.
Efterfrågan på lokaler har varit stor under 2007, vakansgraden i beståndet har sjunkit till 3-4 procent. Hyresnivån för kontorslokaler uppgår till 1 400–1 900 kronor per kvm och år. Den ökade efterfrågan har bl.a. inneburit högre hyresnivåer vid omförhandlingar när hyresavtal löpt ut.
– Markus Olsson, Posten Express i Malmö
28
Posten Express AB levererar unika transportlösningar de gånger Postens standardvarianter inte räcker till. P.EX i Malmö behövde en större lokal tillfälligt, för att kunna lösa ett uppdrag. Wihlborgs ordnade det, men P.EX ville också ha förslag på nya lokaler för permanent bruk.
– Förslaget motsvarade våra önskemål på första försöket, så här är vi nu! Säger Markus Olsson på P.EX.
– Här fick vi möjlighet att inreda vår kontorsdel precis som vi ville, i direkt anslutning till perfekta lagerlokaler. Och läget i stan helt rätt, med både järnväg och motorväg runt knuten.
P.EX tittade på sina nya lokaler första gången vid årsskiftet 2006–2007, och flyttade in förste mars. Under veckorna däremellan förvandlade Wihlborgs stället från ett rätt slitet lagerutrymme till moderna, hundra procent anpassade lokaler. Allt är nytt utom skalet.
– Mina kontaktpersoner på Wihlborgs har varit guld. De har tagit våra behov och frågor på största allvar och löst allt med bravur. Lokalerna är faktiskt så bra att de står modell när P.EX letar lokaler på andra håll i landet, säger Markus Olsson.
Inom delmarknad Söder, som i huvudsak består av Hamn-City och Planteringen, ägde Wihlborgs 33 fastigheter med en uthyrbar yta om 212 000 kvm.
Delmarknad Söder utgörs främst av industri- och lagerfastigheter samt större enheter för handel. En utbyggnad av volymhandeln inom området planeras. Efterfrågan på lokaler från framförallt logistikföretag är god. Förädlingsprocesser pågår av industrioch kontorsenheter för nya verksamheter.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat tre fastigheter om 19 000 kvm på Söder.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån på Söder för industri/lager uppgår till 450– 600 kronor per kvm och för butiker till 800–1200 kronor per kvm samt att vakansgraden generellt uppgår till cirka 13 procent.
På Berga, Väla Södra och Ättekulla äger Wihlborgs 34 fastigheter med en uthyrbar yta om 151 000 kvm. Fastigheterna i dessa områden består till största del av flexibla industribyggnader samt kontor. På Berga industriområde äger Wihlborgs 25 fastigheter med en uthyrbar yta om 119 000 kvm och är den dominerande aktören i området.
Berga är att anse som Helsingborgs mest attraktiva företagsområde och har under några år förändrats från ett traditionellt industriområde till ett område där handel- och kunskapsföretagande dominerar. Norra Helsingborg har utvecklats mycket positivt det senaste året med kraftigt minskande vakanser och ökande hyror. Detta beror dels på en allmän ökad efterfrågan och dels på högre hyror i centrum, vilket gör att fler företag söker något billigare alternativ i ytterområdena.
Fastighetsbeståndet i Norra Helsingborg är väl samlat inom ett litet geografiskt område, vilket innebär snabb service till hyresgästerna och effektiv förvaltning av fastigheterna.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat en fastighet om totalt 3 840 kvm och uppfört en byggnad åt Daimler Chrysler om totalt ca 800 kvm. Wihlborgs bedömer att hyresnivån för kontor i delområdet uppgår till 1 000–1 400 kronor per kvm och för industri/lager till 700–900 kronor per kvm. Vakansgraden på Berga bedöms generellt uppgå till ca 7 procent, vid utgången av 2007 var Wihlborgs vakansgrad enbart 3 procent.
– Per Wargéus, vd Avensia Innovation AB
30
År 2000 startade Per Wargéus egna IT-företaget INXL. 2006 blev han kontaktad av börsnoterade Luvit, som undrade om han möjligen var intresserad av att slå ihop sitt bolag med deras. Det var han. Tillsammans kontaktade de dåvarande Avensia om ett samgående. Sagt och gjort – idag är Avensia Innovation ett 60 personer starkt bolag med tre affärsområden.
– Men vi satt på tre ställen och behövde flytta ihop. Vi ville sitta centralt. Det handlar om att ha nära till kommunikationer och parkeringsplatser, men också till stadens utbud, säger Per Wargéus.
– Vi tittade på flera lokaler, men allt föll på plats med
Wihlborgs. Vi har många kunder inom industrin, så de anrika industrilokalerna på Gasverksgatan i Lund passar oss utmärkt.
Per Wargéus berättar att Avensia egentligen inte behöver några faciliteter utöver det vanliga. Önskemålet var moderna, fräscha, öppna och flexibla lokaler som tog vara på fastighetens särprägel.
– Och vi ville arbeta med en egen inredningsarkitekt som vi kände sedan tidigare. Det var inga problem för Wihlborgs. Allt fungerar bra med dem, de är engagerade och affärsmässiga i allt de gör för oss, säger Per Wargéus.
Under 2007 förvärvades två fastigheter, Alfa 1 och 2, om 15 000 kvm på Ideon. Efter förvärvet äger Wihlborgs ca 50 procent av hela Ideon. Anna Stenkil
är områdesansvarig för Lundområdet.
Wihlborgs äger 15 fastigheter i Lund, belägna i Centrum, Gastelyckan och Väster. Den totala uthyrbara ytan uppgår till 91 000 kvm.
I centrala Lund äger Wihlborgs kontorsoch butiksfastigheter som ligger nära Centralstationen.
Gastelyckans företagsområde är ett väletablerat industriområde i östra Lund med handels-, kontors- och lagerfastigheter. Området är attraktivt för såväl mindre som större företag främst beroende på närheten till E22. På Väster finns industri-, kontors-, lager- och handelsfastigheter. Mindre och medelstora företag är etablerade här.
Genom förvärvet av Ideon AB under 2006 stärker Wihlborgs sin närvaro här och etablerar ett nytt brohuvud. I förvärvet ingick fastigheten Vätet 1 på 24 000 kvm. Under 2007 förvärvades två fastigheter, Alfa 1 och 2, om 15 000 kvm på Ideon. Efter förvärvet äger Wihlborgs ca 50 % av hela Ideon.
Wihlborgs bedömer att hyresnivån i Lund för kontor uppgår till 900–2 000 kronor per kvm och för industri/lager till 650– 1 000 kronor per kvm. Vakansgraden bedöms uppgå till cirka 9 procent.
Wihlborgs fastighetsbestånd i Lund är beläget i Centrum, på Gastelyckan och på Väster. Den totala uthyrbara ytan uppgår till 91 000 kvm.
– Tommy Andersen, Data Respons A/S
FASTIG
H ETSBESTÅ
ND
Idag jobbar kring 100 personer på Data Respons i Herlev i Köpenhamns utkant. De framställer mjukvara och elektronik till "smarta apparater", som vd:n Tommy Andersen kallar dem. Företaget har just flyttat till sina nya lokaler, efter ett samgående med ett annat företag i samma bransch.
– Ombyggnaden har tagit lite längre tid än planerat. Men det gör ingenting, Wihlborgs har fixat en bra tillfällig lösning och förseningar får man räkna med när man bygger om äldre fastigheter. Vi ville gärna sitta i den här fina gamla industribyggnaden, säger Tommy Andersen och ser sig om i rummet.
– Genom att flytta till helt nya lokaler hoppas vi etablera en gemensam kultur. Vi kommer båda från öppna kontorslandskap, men här kommer vi att sitta i små grupper i egna rum, bakom glasväggar. Vi kan dra oss undan, men syns utifrån och ser vad som händer utanför. Vi tror att det är bättre, berättar Tommy Andersen.
– Vi har anlitat egna inredare, och Wihlborgs har samarbetat bra med dem. Wihlborgs är engagerade och väldigt tillmötesgående, men det jag gillar mest är nog att de alltid ser möjligheter i stället för problem, avslutar han.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat fyra fastigheter i Köpenhamn om totalt 24 000 kvm och sålt en fastighet om 3 400 kvm. Peter Nielsen
är områdesansvarig för Köpenhamnsområdet
I Köpenhamn ägde Wihlborgs per den 31 december 2007 åtta fastigheter främst belägna i västra delen av Storköpenhamn. Total uthyrbar yta uppgick till 97 000 kvm.
Två av fastigheterna med 21 000 kvm kontor är belägna i Lautrup-parken i Ballerup kommun. Lautrup-parken är ett företagsområde med större kontorsfastigheter, primärt inom IT-branschen. Wihlborgs fastigheter har hög standard och ett bra läge. Hyresnivån för området uppgår till 800–1 200 DKK per kvm.
I närheten av Ballerup i grannkommunen Herlev, äger Wihlborgs fyra fastigheter med en uthyrbar yta om 51 000 kvm. Alla fastigheter används främst till kontor. Hyresnivån för området uppgår till 600–800 DKK per kvm. Wihlborgs äger även en logistikfastighet med 15 000 kvm lager i Bröndby kommun. Hyresnivån för dessa ytor uppgår till 300-500 DKK per kvm. I slutet av 2007 köpte Wihlborgs Daimler Chryslers fastighet Frederikskaj 4 i centrala Köpenhamn. Fastigheten har en samlad yta om 10 000 kvm, hyresnivån för området uppgår till 1 400-1 600 DKK per kvm.
Under 2007 har Wihlborgs förvärvat fyra fastigheter i Köpenhamn om totalt 24 000 kvm och sålt en fastighet om 3 400 kvm.
Per den 31 december 2007 uppgår den samlade ekonomiska vakansgraden för fastigheterna i Köpenhamn till 9,3 procent.
Fastighetsbeståndet på Övriga orter utgörs av sju obebyggda tomter i Landskrona och Svedala, fem industri- och lagerfastigheter i östra och norra Skåne samt en kontorsfastighet i Hamburg.
Efter årsskiftet har fastigheten i Hamburg sålts. Värdet av återstående bestånd på Övriga orter är 41 Mkr.
Fastigheter i Köpenhamn.
Investeringar i fastighetsbeståndet har skett med 577 Mkr. Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 383 Mkr, varav 191 Mkr var investerade vid årsskiftet. De större pågående projekten är Brygghuset åt Mercedes på Dockan i Malmö och ombyggnaden av fastigheten Polisen 1 i Helsingborg. 2008 startar också projektet åt ÅF på Dockan med 220 Mkr. ■
Under 2007 har två större projekt avslutats på Dockan i Malmö, uppförandet av Dockplatsen och ombyggnaden till Kunskapsskolan. I dessa projekt har under 2007 investerats 175 Mkr och totalt har investeringen för de båda projekten uppgått till 285 Mkr. Dockplatsen omfattar 10 700 kvm och uppfördes ursprungligen åt Teleca, som skulle förhyra merparten av fastigheten. Genom deras omstrukturering har istället ett antal andra hyresgäster flyttat in som Cybercom, Sveland, Newsec och Wihlborgs. Beräknat på investeringen avkastar projektet 8,6 procent. Ombyggnaden av Båghallarna till Kunskapsskolan på en yta om 3 000 kvm blev färdig till höstterminen 2007. Beräknat på investeringen avkastar projektet 9 procent.
Under året har i övrigt ett sjuttiotal projekt i Malmö färdigställts för cirka 84 mkr.
Beslutade projekt i Malmö uppgår till 220 Mkr varav 135 Mkr var investerade vid årsskiftet. På Dockan har ett nytt projekt, Brygghuset, startats åt Mercedes som flyttar från Köpenhamn till Malmö i september 2008. Projektet omfattar 5 800 kvm. Investeringen är beräknad till 120 Mkr och direktavkastningen till 8 procent.
Under 2008 har beslut fattats om ytterligare ett projekt på Dockan, mellan Teliahuset och Kockums kontor. Teknikkonsulten ÅF har tecknat ett hyresavtal omfattande 4 000 kvm med
inflyttning under hösten 2009 . Fastigheten omfattar totalt 8 700 kvm. Investeringen är beräknad till 220 Mkr.
Mitt i Öresundsregionen, i en historisk del av Malmö, omvandlas det gamla varvsområdet till en modern stadsdel med kommersiella lokaler och bostäder. Hjärtat i Dockan är varvsdockan, som tidigare användes för att bygga fartyg, och som nu har omvandlats till en modern småbåtshamn.
Med den blandade bebyggelsen blir Dockan en stadsdel med liv och rörelse dygnet runt. Högskolor, gymnasium och andra utbildningar bidrar till dynamiken. Många företag är redan hemmastadda i sina nya lokaler. Bra kommunikationer, närheten till vattnet och en trevlig arbetsplats för de anställda är bara några av alla de kriterier som Dockan uppfyller. I Västra Hamnen finns idag 256 verksamheter med 6 700 sysselsatta och 4 700 högskolestuderande.
Under 2008 har beslut fattats om ytterligare ett projekt på Dockan, mellan Teliahuset och Kockums kontor. Teknikkonsulten ÅF har tecknat ett hyresavtal omfattande 4 000 kvm med inflyttning under hösten 2009.
Wihlborgs bygger här för ett dynamiskt företagsklimat och skräddarsyr nya lokaler för att uppfylla morgondagens behov till de företag som står i begrepp att flytta hit. Området andas optimism och framåtanda. Dockan kommer att bli ett av norra Europas mest attraktiva områden för boende och företag.
Wihlborgs har, inklusive de nya projekten, ett fastighetsbestånd på Dockan om 111 000 kvadratmeter.
Wihlborgs, JM och Peab äger vardera en tredjedel av Dockan Exploatering AB, som i sin tur äger den oexploaterade marken på Dockan. Dockan Exploatering AB bildades 2000 för att driva utvecklingen av Dockanområdet. Efterhand som detaljplaner färdigställs avyttrar Dockan Exploatering AB tomtmark till ägarna, vilket medför att bolaget inte uppför egna byggnader. Wihlborgs utvecklar de kommersiella lokalerna medan JM och Peab nyproducerar bostäder. Genom delägandet i Dockan Exploatering AB bedömer Wihlborgs att bolaget inom kommande år kommer att tillföras byggrätter motsvarande ytterligare 70 000 kvm.
I Helsingborg har färdigställts ett större projekt under 2007. I fastigheten Runristaren 1 har en ny/ombyggnad skett till en CityGrossbutik åt Bergendahlsgruppen. Investeringen uppgår till 32 Mkr. Beräknat på investeringen avkastar projektet 10 procent.
Under året har i övrigt ett femtiotal projekt färdigställts för cirka 55 Mkr.
Beslutade projekt i Helsingborg uppgår till 163 Mkr varav 56 Mkr var investerade vid årsskiftet.
Fastigheten Ellekær 6 har byggts om från industri till kontor för 59 Mkr under 2007. I fastigheten finns även Wihlborgs lokalkontor i Köpenhamnsregionen. Investeringarna har totalt uppgått till 87 Mkr.
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har värderat Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara marknadsvärdet för respektive fastighet. Wihlborgs fastigheter i Danmark har värderats av DTZ i Danmark på grunder som överstämmer med den svenska värderingen. ■
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har värderat Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara marknadsvärdet för respektive fastighet. Marknadsvärdet har definierats i enlighet med International Valuation Standards Committees rekommendation. "Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".
Med hänsyn till att värderingarna utgör underlag för koncernens ekonomiska redovisning är värderingsmetodiken och redovisningen av värderingsresultaten baserade på internationell redovisningsstandard IAS 40 (Investment Property).
Värderingarna grundas på följande olika typer av underlag:
Den fastighetsanknuta informationen omfattar unika egenskaper för varje värderingsobjekt och information om samtliga hyreskontrakt. De delar av informationen som hämtas ur Wihlborgs olika system är föremål för en separat kvalitetssäkringsprocess.
| Direktavkastningskrav | Procent (%) |
|---|---|
| Malmö | |
| Kontor | 5,0 - 7,5 |
| Industri | 6,25 – 8,5 |
| Helsingborg | |
| Kontor | 5,0 – 8,0 |
| Industri | 6,5 – 8,0 |
| Lund | |
| Kontor | 5,5 - 8,0 |
| Industri | 6,5 - 8,0 |
För de kommuner där huvuddelen av beståndet är beläget (Malmö, Helsingborg, Lund och Burlöv) är marknadsparametrar som utgör utgångspunkt för de individuella värdebedömningarna sammanställda för 78 olika geografiska delområden. Informationen är uppdelad för fyra segment av hyresmarknaden; bostäder, kontor, butiker, lager/industri och för tre olika delar av fastighetsmarknaden; bostadsobjekt, kommersiella objekt och industriobjekt.
Marknadsparametrarna omfattar antaganden om:
Bebyggda fastigheter avsedda för uthyrning värderas med en marknadssimuleringsmodell. Denna innebär att marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som
Den fastighetsanknuta informationen omfattar unika egenskaper för varje värderingsobjekt och information om samtliga hyreskontrakt. De delar av informationen som hämtas ur Wihlborgs olika system är föremål för en separat kvalitetssäkringsprocess.
kan beräknas ur en femårig kassaflödesanalys med marknadsanpassade parametrar ifråga om antaganden för in- och utbetalningar, beräkning av restvärde samt för kalkylränta. Som underlag för kassaflödesanalyserna beräknas för varje hyresobjekt framtida hyresinbetalningar utifrån gällande villkor i befintliga kontrakt under innevarande kontraktsperiod. Hyresinbetalningarna avseende framtida hyresperioder samt för outhyrda lokaler, beräknas efter individuella bedömningar för varje enskilt hyresobjekt.
Värdebedömningar avseende obebyggda fastigheter inklusive sanerings- och förädlingsobjekt utförs som direktuppskattningar av objektets nybyggnadsvärde i en ny framtida markanvändning med beaktande av sanerings- och exploateringskostnader.
Wihlborgs tomträtter, bortsett från tre objekt i Helsingborg kv Terminalen, har värderats som om Wihlborgs ägde marken med avdrag för kostnaderna att friköpa.
Wihlborgs fastigheter i Danmark har värderats av DTZ i Danmark på grunder som överstämmer med den svenska värderingen.
Nedanstående sammanställning visar marknadsvärdet för Wihlborgs fastighetsbestånd per den 31 december 2007. Antalet fastigheter uppgick per 31 december 2007 till 245.
| 6 990 | |
|---|---|
| 3 687 | |
| 2 720 | |
| 13 397 | |
| 10 888 | |
| 1 221 | |
| 577 | |
| -383 | |
| 1 043 | |
| 51 | |
| 13 397 | |
januari-december 2007
| Fastighetsförvärv | Kommun | Område | Kategori | Yta, kvm | Pris, mkr | Driftsöverskott jan-dec, mkr1 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | ||||||
| Flygvärdinnan 5 | Malmö | Malmö | Industri/lager | 3 300 | ||
| Fastighetsförvärv jan-mars 2007 | 3 300 | 27 | 1,1 | |||
| Kvartal 2 | ||||||
| Ringspännet 3 | Malmö | Malmö | Industri/lager | 3 600 | ||
| Skevrodret 2 | Malmö | Malmö | Industri/lager | 1 800 | ||
| Stenyxan 20 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 1 600 | ||
| Fastighetsförvärv april-juni 2007 | 7 000 | 42 | 1,2 | |||
| Kvartal 3 | ||||||
| Flundran 1 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 2 500 | ||
| Hundlokan 10 | Malmö | Malmö | Industri/lager | 6 000 | ||
| Persien 1 | Helsingborg | Helsingborg | Industri/lager | 3 500 | ||
| Ellekær 9 | Herlev | Köpenhamn | Kontor/butik | 7 100 | ||
| Diabasen 1 | Lund | Lund | Industri/lager | 3 400 | ||
| Flintan 3 | Lund | Lund | Industri/lager | 6 000 | ||
| Fastighetsförvärv juli-september 2007 | 28 500 | 231 | 1,4 | |||
| Kvartal 4 | ||||||
| Neptun 6 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 5 100 | ||
| Kolonnen 20 | Malmö | Malmö | Industri/lager | 1 600 | ||
| Polisen 2 | Helsingborg | Helsingborg | Kontor/butik | 1 200 | ||
| Hästhagen 7 | Helsingborg | Helsingborg | Kontor/butik | 11 200 | ||
| Brottaren 5 | Helsingborg | Helsingborg | Industri/lager | 4 300 | ||
| Hillebarden 1 | Helsingborg | Helsingborg | Industri/lager | 3 800 | ||
| Vasekaer 9 | Herlev | Köpenhamn | Industri/lager | 3 700 | ||
| Marielundsvej 36 | Herlev | Köpenhamn | Industri/lager | 3 400 | ||
| Macken 12-14 | Hässleholm | Övriga orter | Industri/lager | 5 600 | ||
| Mjölet 9 | Kristianstad | Övriga orter | Industri/lager | 1 100 | ||
| Frederikskaj 4 | Köpenhamn | Köpenhamn | Kontor/butik | 9 900 | ||
| Studentkåren 5 | Lund | Lund | Kontor/butik | 8 200 | ||
| Studentkåren 6 | Lund | Lund | Kontor/butik | 6 600 | ||
| Ögonmåttet 3 | Tingsryd | Övriga orter | Industri/lager | 1 100 | ||
| Bulten 1 | Älmhult | Övriga orter | Industri/lager | 2 300 | ||
| Fastighetsförvärv okt-dec 2007 | 69 100 | 921 | 6,2 | |||
| Totalt fastighetsförvärv 2007 | 107 900 | 1 221 | 9,9 | |||
| Fastighetsförsäljningar | Kommun | Område | Kategori | Yta, kvm | Pris, mkr | Driftsöverskott jan-dec, mkr1 |
| Kvartal 1 | ||||||
| Nils 21 | Malmö | Malmö | Kontor/butik | 24 300 | ||
| Fastighetsförsäljningar jan-mars 2007 | 24 300 | 190 | 0,2 | |||
| Kvartal 2 | ||||||
| Burlöv 3:2 | Burlöv | Malmö | Industri/lager | 700 | ||
| Fastighetsförsäljningar april-juni 2007 | 700 | 3 | 0,1 | |||
| Kvartal 4 | ||||||
| Carnot 11 | Helsingborg | Helsingborg | Kontor/butik | 1 000 | ||
| Marielundsvej 36 | Herlev | Köpenhamn | Industri/lager | 3 400 | ||
| Priorn 2 Fastighetsförsäljningar okt-dec 2007 |
Malmö | Malmö | Kontor/butik | 10 000 14 400 |
190 | 7,2 |
| Totalt fastighetsförsäljningar 2007 | 39 400 | 383 | 7,5 |
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun T | Bygg år |
Värde år |
Kontor | Butik | Industri/ Lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | Tax. värde |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DELMARKNA | D CENTRUM & VÄS TRA HAMNEN |
Uthyrbar yta, kvm | Mkr | ||||||||||
| 1 Altona 5 | Stora Nygatan 38 | Malmö | 1929 1980 | 512 | 181 | 693 | 8 | ||||||
| 2 Altona 22 | Stora Nygatan 40 | Malmö | 1990 1990 | 701 | 70 | 771 | 7 | ||||||
| 3 Börshuset 1 | Skeppsbron 2 | Malmö | T 1929 1987 | 4 376 | 934 | 5 310 | 88 | ||||||
| 4 Elefanten 40 | Storgatan 20 | Malmö | 1988 1992 | 10 468 | 3 505 | 28 | 14 001 | 202 | |||||
| 5 Erik Menved 37 | Mäster Nilsg / Kattsundsg / Österg | Malmö | 1971 1971 | 17 521 | 3 452 | 2 882 | 203 | 24 058 | 209 | ||||
| 5 Erik Menved 38 | Mäster Nilsg 2, 8, 14, 24 | Malmö | 1971 1971 | 7 | 5 083 | 5 090 | 33 | ||||||
| 6 Fisken 18 | N Vallgatan 100 - 102 / Västerg 35 | Malmö | 1988 1988 | 6 718 | 16 | 6 734 | 85 | ||||||
| 7 Flundran 1 | Gibraltargatan 2 / Suezgatan 9 | Malmö | T | 2 451 | 2 451 | 0 | |||||||
| 8 Forskaren 1 | Per Albin Hanssons väg 41 | Malmö | 1989 1997 | 16 536 | 225 | 271 | 17 032 | 146 | |||||
| 9 Generalens Hage 49 Hospitalsgatan 12 | Malmö | 1936 1992 | 562 | 472 | 1 034 | 7 | |||||||
| 10 Gäddan 6 | S Neptunigatan 10 / Citadellsvägen 11 | Malmö | T 1965 1965 | 1 941 | 629 | 2 570 | 15 | ||||||
| 11 Högvakten 6 | Gråbrödersg 2 / N Vallgatan 80-82 | Malmö | 1962 1986 | 3 056 | 567 | 3 623 | 52 | ||||||
| 12 Kolga 4 | Jörgen Kocksgatan 4 / Stormgatan 12 | Malmö | 1929 2001 | 2 266 | 19 | 2 285 | 36 | ||||||
| 13 Kranen 1 | St Varvsg 1 / Isbergs gata 1 - 13 | Malmö | 1965 | 10 645 | 234 | 10 879 | 0 | ||||||
| 14 Kranen 2 Högskolan Ö Varvsgatan 11 A-F | Malmö | 1954 | 15 967 | 650 | 707 | 17 324 | 0 | ||||||
| 15 Kranen 4 | Ö Varvsgatan 23 | Malmö | 1976 1981 | 4 053 | 25 | 170 | 4 247 | 38 | |||||
| 16 Kranen 6 Båghallarna Ö Varvsgatan 13 A-C | Malmö | 1964 | 2 830 | 5 615 | 3 050 | 11 495 | 0 | ||||||
| 17 Kranen 8 Ubåtshallen Ö Varvsgatan 9 A-B | Malmö | 2001 | 14 930 | 375 | 10 | 15 315 | 0 | ||||||
| 18 Kranen 9 | Isbergs gata 15 | Malmö | 2001 2001 | 3 710 | 3 710 | 63 | |||||||
| 19 Kranen 11 | Dockplatsen 1 | Malmö | 2000 2000 | 10 864 | 410 | 11 274 | 170 | ||||||
| 20 Luggude 7 | Herrestadsgatan 2 - 4 | Malmö | 1945 1945 | 847 | 1 240 | 2 087 | 15 | ||||||
| 21 Malmen 12 | Barkgatan 9 - 13 | Malmö | 1971 1971 | 6 915 | 10 | 586 | 7 511 | 49 | |||||
| 22 Neptun 6 | Västergatan 43 - 47 | Malmö | 1978 1978 | 5 101 | 5 101 | 59 | |||||||
| 23 Oscar 4 | Stortorget 25 | Malmö | 1935 1960 | 638 | 400 | 37 | 132 | 1 207 | 16 | ||||
| 24 Ritaren 1 25 Skrovet 3 |
Stadiong 10 Dockplatsen 10 - 18 / Hallenborgs g. 11 - 19 Malmö |
Malmö | T 1967 1979 2007 2007 |
3 035 8 120 |
1 698 | 3 035 9 818 |
14 77 |
||||||
| 26 Skrovet 6 | Stora Varvsgatan 3 - 7 / Isbergs gata 2 | Malmö | 2004 2004 | 12 461 | 459 | 12 920 | 245 | ||||||
| 27 Slagthuset 1 | Carlsgatan 10 - 12 / Jörgen Kocksg 7 | Malmö | 1929 1992 | 9 058 | 8 225 | 30 2 777 | 336 | 20 426 | 158 | ||||
| 28 Sparven 15 | Drottningg. 34 / Storg. 15 / Ö, V Kanalg. | Malmö | 1930 1960 | 14 525 | 6 292 | 20 817 | 105 | ||||||
| 29 Sqvalperup 12 | Adelgatan 9 - 11 / N Vallgatan 60 | Malmö | 1929 1989 | 5 830 | 135 | 5 965 | 83 | ||||||
| 30 Uven 9 | Diskontogången 2 / Lugna gatan 80 - 84 | Malmö | 1978 1984 | 6 091 | 1 010 | 7 101 | 67 | ||||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 202 727 21 520 | 18 828 2 947 6 023 3 839 | 255 884 | 2 045 | |||||||||
| 31 Hälsingland 1 | Åmålsgatan 7 - 9 | Malmö | 1974 | 282 | 931 | 1 213 | 0 | ||||||
| 32 Nils 24 | Drottninggatan 1 A-B | Malmö | 560 | 560 | 1 | ||||||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 282 | 1 491 | 1 773 | 1 | |||||||||
| 33 Dockporten 1 | Dockgatan / Lilla Varvsgatan | Malmö | 0 | 0 | |||||||||
| 34 Generalens Hage 53 Hospitalsgatan 16 / Slottsg 24 | Malmö | 1936 1992 | 2 628 | 2 628 | 35 | ||||||||
| 35 Hamnen 22:188 | Hans Michelsensgatan 8 - 10 | Malmö | 1951 1951 | 1 057 | 770 | 6 277 | 8 104 | 12 | |||||
| 36 Kranen 7 | Ö Varvsgatan 15 | Malmö | 1957 1957 | 199 | 3 449 | 3 648 | 9 | ||||||
| 37 Kranen 10 | Isbergs gata 17 | Malmö | 0 | 0 | |||||||||
| 38 Sirius 3 | Carlsgatan 14 | 0 | 12 | ||||||||||
| 39 Skrovet 4 | Hallenborgs gata | 0 | |||||||||||
| 40 Skrovet 5 | Hallenborgs gata / Stora Varvsgatan | Malmö | 0 | ||||||||||
| 41 Skrovet 7 | 0 | 0 | |||||||||||
| Summa projekt & mark | Hallenborgs gata | Malmö | 0 | 0 | |||||||||
| 3 884 | 770 | 9 726 | 14 380 | 69 | |||||||||
| SUMMA DELMARKNAD CENTRUM & VÄSTRA HAMNEN | 206 893 22 290 | 30 045 2 947 6 023 3 839 272 037 | 2 115 | ||||||||||
| DELMARKNA D NORRA |
HAMNEN & ARLÖV | ||||||||||||
| 42 Arlöv 19:133 | Hantverkaregatan 18 | Burlöv | 1962 1965 | 1 537 | 137 | 1 674 | 7 | ||||||
| 43 Arlöv 19:58 | Hantverkaregatan 4 | Burlöv | 1929 1975 | 540 | 1 275 | 553 | 2 368 | 7 | |||||
| 44 Segeholm 12 | Lundavägen 151 | Malmö | 1958 1984 | 7 212 | 795 | 8 007 | 40 | ||||||
| 45 Spillepengsmarken 8 Strömgatan 11 | Malmö | 1978 1978 | 2 502 | 520 | 3 022 | 14 | |||||||
| 46 Syret 12 | Scheelegatan 19 - 21 | Malmö | T 1970 1970 | 295 | 1 660 | 1 955 | 10 | ||||||
| 47 Åkarp 1:83 | Alnarpsvägen 54 | Burlöv | 1929 1970 | 644 | 264 | 908 | 4 | ||||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 12 729 | 4 651 | 553 | 17 933 | 82 | ||||||||
| 48 Arlöv 17:4 | Arlövsvägen 23 | Burlöv | T 1975 1975 | 212 | 3 609 | 3 821 | 13 | ||||||
| 49 Finngrundet 4 | Blidögatan 24 | Malmö | 1963 1963 | 1 469 | 2 021 | 131 | 3 621 | 11 | |||||
| 50 Flintan 3 | Borrgatan 4 | Malmö | 1963 1963 | 246 | 3 031 | 3 277 | 8 | ||||||
| 51 Flygledaren 9 | Höjdrodergatan 16 | Malmö | 1992 1992 | 5 573 | 5 573 | 20 | |||||||
| 52 Flygvärdinnan 5 | Höjdrodergatan 28 | Malmö | 1987 1987 | 3 311 | 3 311 | 15 | |||||||
| 53 Grytan 3 | Industrigatan 21 | Malmö | 1980 1980 | 1 298 | 1 100 | 2 398 | 9 | ||||||
| 54 Gulsippan 4 55 Hanö 1 |
Källvattengatan 9 Hanögatan 2 |
Malmö Malmö |
1992 1992 1968 1974 |
735 1 000 |
384 | 2 662 3 685 |
3 397 5 069 |
13 17 |
| Bygg | Värde | Industri/ | Tax. | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun T | år | år | Kontor | Butik | Lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | värde |
| forts. MALMÖ – DELMARKNAD NORRA HAMNEN & ARLÖV | Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||||
| 56 Höjdmätaren 1 | Flygledaregatan 5 | Malmö | 1990 1990 | 840 | 1 057 | 1 897 | 7 | ||||
| 57 Kirseberg 31:53 58 Skevrodret 2 |
Stömgatan 3 Kabingatan 7 |
Malmö Malmö |
1994 1994 1979 1984 |
2 368 1 830 |
300 | 22 031 | 24 699 1 830 |
97 5 |
|||
| 59 Skjutsstallslyckan 11 | Lundavägen 60 / Rosendalsvägen 9 | Malmö | 1958 1962 | 710 | 2 880 | 3 590 | 8 | ||||
| 60 Spillepengshagen 1 | Ågatan 8 | Malmö | 1967 1972 | 115 | 1 915 | 2 030 | 5 | ||||
| 61 Stenshuvud 3 | Hanögatan 4 - 10 | Malmö | 1966 1976 | 3 327 | 590 | 13 441 | 17 358 | 58 | |||
| 62 Syret 13 | Industrigatan 31 - 33 | Malmö | 1986 1986 | 1 585 | 1 585 | 7 | |||||
| 63 Söderarm 11 | Blidögatan 23 - 27 | Malmö T 1966 1991 | 1 879 | 15 574 | 17 453 | 3 | |||||
| 64 Tågarp 16:19 | Hammarvägen 3 | Burlöv | 1972 1977 | 4 316 | 4 316 | 10 | |||||
| 65 Tågarp 16:25 | Hammarvägen 17 | Burlöv | 1966 1976 | 2 192 | 2 192 | 5 | |||||
| 66 Tågarp 16:26 | Hammarvägen 19 | Burlöv | 1971 1977 | 198 | 2 418 | 2 616 | 7 | ||||
| 67 Tågarp 16:42 | Företagsvägen 30 | Burlöv | 1968 1970 | 418 | 8 794 | 9 212 | 26 | ||||
| 68 Utgrunden 8 69 Vinkeln 8 |
Sturkögatan 8 - 10 Arlövsvägen 9 |
Malmö T 1962 1966 Malmö T 1969 1987 |
1 954 | 10 084 6 842 |
10 084 8 796 |
19 31 |
|||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 18 599 | 1 274 118 120 | 131 138 124 | 394 | |||||||
| Bjärred 9:1 | Västanvägen | Lomma | 0 | 0 | |||||||
| Borgeby 15:14, 15:37, | 15:38, 15:51, 17:128, 17:16, 17:22, 17:24 Lomma | 0 | 1 | ||||||||
| 70 Fältsippan 11 | Källvattengatan 6 | Malmö | 0 | 5 | |||||||
| 71 Spillepengshagen 3 | Lundavägen 140 / Ågatan 2 | Malmö T 1964 1964 | 5 678 | 5 678 | 16 | ||||||
| 57 Spillepengsmarken 6 | Lundavägen 146 / Strömgatan 3 | Malmö | 0 | 2 | |||||||
| 72 Sunnanå 12:2 | Staffanstorpsvägen | Burlöv | 0 | 7 | |||||||
| 73 Åkarp 1:69 | Tegelvägen 4 | Burlöv | 1972 1974 | 5 257 | 20 | 5 277 | 24 | ||||
| Summa projekt & mark | 5 257 | 5 698 | 10 955 | 56 | |||||||
| SUMMA DELMARKNAD NORRA HAMNEN & ARLÖV | 31 328 | 6 531 128 469 | 684 167 012 | 532 | |||||||
| DELMARKNA D FOSI |
E & LIMHAMN | ||||||||||
| 74 Boplatsen 3 | Boplatsgatan 4 - 8 | Malmö | 1980 1997 | 24 972 | 1 855 | 26 827 | 103 | ||||
| 75 Bronsdolken 25 | Stenyxegatan 35 | Malmö | 1985 1990 | 480 | 6 872 | 2 957 | 10 309 | 32 | |||
| 76 Dubbelknappen 15 | Kantyxegatan 23 | Malmö | 1992 1992 | 1 565 | 1 565 | 9 | |||||
| 77 Hindbygården 8 78 Revolversvarven 11 |
Östra Hindbyvägen 74 Jägershillgatan 20 |
Malmö Malmö T 1986 1986 |
2004 2004 | 1 630 | 1 170 | 480 | 1 630 1 650 |
11 7 |
|||
| 79 Rosengård 130:403 | Agnesfridsgatan 113 | Malmö | 1989 1989 | 8 124 | 415 | 8 539 | 49 | ||||
| 80 Stenyxan 20 | Stenyxegatan 16 | Malmö | 1970 1981 | 1 590 | 1 590 | 6 | |||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 38 361 | 8 457 | 5 292 | 52 110 | 216 | ||||||
| 81 Balken 7 | Schaktugnsgatan 5 | Malmö | 1989 1989 | 618 | 1 202 | 1 820 | 7 | ||||
| 82 Balken 10 | Ringugnsgatan 3 | Malmö | 1997 1997 | 3 725 | 3 725 | 18 | |||||
| 83 Blocket 1 | Limhamnsgårdens Allé 3 - 37 | Malmö | 1987 1991 | 3 111 | 3 454 | 351 | 6 916 | 31 | |||
| 84 Bronsdolken 3 | Stenyxegatan 15 | Malmö | 1986 1986 | 214 | 9 467 | 9 681 | 29 | ||||
| 85 Bronsdolken 10 | Stenyxegatan 27 | Malmö | 1982 1984 | 1 278 | 1 278 | 4 | |||||
| 85 Bronsdolken 11 | Stenyxegatan 29 | Malmö | 1982 1982 | 522 | 440 | 962 | 4 | ||||
| 86 Bronsdolken 18 87 Bronsspannen 5 |
Stenyxegatan 17 Trehögsgatan 7 |
Malmö Malmö |
1984 1984 1972 1972 |
1 311 735 |
1 311 735 |
5 2 |
|||||
| 88 Bronsspannen 7 | Flintyxegatan 1 / Trehögsgatan 11 | Malmö | 1977 1977 | 154 | 1 006 | 1 160 | 4 | ||||
| 89 Bronsspannen 8 | Flintyxegatan 3 | Malmö | 1975 1975 | 1 067 | 1 067 | 3 | |||||
| 90 Bronsspannen 9 | Flintyxegatan 5 | Malmö | 1975 1986 | 1 350 | 775 | 2 125 | 9 | ||||
| 91 Bronsspannen 13 | Trehögsgatan 3 | Malmö | 1980 1980 | 1 765 | 1 765 | 5 | |||||
| 92 Dubbelknappen 23 | Risyxegatan 3 | Malmö | 2005 2005 | 3 400 | 3 400 | 16 | |||||
| 93 Förbygeln 1 | Ridspögatan 1 / Skrittgatan 1 | Malmö | 1975 1981 | 5 146 | 5 146 | 16 | |||||
| 94 Hundlokan 10 | Cypressvägen 21 - 23 | Malmö | 1973 1988 | 6 000 | 6 000 | 19 | |||||
| 95 Kolonnen 20 | Plockbandsgatan 4 - 6 | Malmö | 1970 1970 | 1 635 | 1 635 | 4 | |||||
| 96 Löplinan 7 | Sporregatan 13 | Malmö | 1978 1980 | 2 489 | 2 489 | 7 | |||||
| 97 Mandelblomman 5 98 Muren 5 |
Lönngatan 75 Ringugnsgatan 8 |
Malmö Malmö |
1960 1960 1990 1990 |
640 | 1 995 1 593 |
2 635 1 593 |
6 6 |
||||
| 99 Ringspännet 3 | Kantyxegatan 5 | Malmö | 1979 1979 | 207 | 3 420 | 3 627 | 10 | ||||
| 100 Stångbettet 15 | Ridbanegatan 6 / Travbanegatan 5 | Malmö | 1986 1986 | 179 | 3 778 | 3 957 | 15 | ||||
| 101 Sufflören 3 | Axel Danielssons väg 259 | Malmö | 1981 1981 | 828 | 1 487 | 2 315 | 10 | ||||
| 102 Trindyxan 3 | Bronsyxegatan 9 | Malmö | 1972 1975 | 1 077 | 6 198 | 7 275 | 22 | ||||
| 103 Valvet 1 | Krossverksgatan 5 A - M | Malmö | 1990 1990 | 2 687 | 725 | 3 412 | 11 | ||||
| 104 Vipan 7 | Odengatan 34 | Malmö | 1970 1970 | 480 | 522 | 1 002 | 3 | ||||
| 105 Vårbuketten 2 | Husievägen 19 | Malmö | 1970 1992 | 2 699 | 2 699 | 11 | |||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 12 067 | 67 312 | 351 | 79 730 | 278 | ||||||
| 106 Hindbygården 7,9,10 | Östra Hindbyvägen 70 - 72 | Malmö | 0 | 7 | |||||||
| 107 Hällristningen 5 108 Vårbuketten 4 |
Boplatsgatan 5 Husievägen 17 |
Malmö Malmö |
0 0 |
1 3 |
|||||||
| Summa projekt & mark | 10 | ||||||||||
| SUMMA DELMARKNAD FOSIE & LIMHAMN | 50 428 | 8 457 | 72 604 | 351 131 840 | 504 | ||||||
| SUMMA MALMÖ | 288 650 37 278 231 117 2 947 6 023 4 874 570 889 | 3 151 |
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun | T | Byggår Värdeår | Kontor | Butik | Industri/ Lager |
Hotell Bostäder Övrigt | Totalt | Tax. värde |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DELMARKNA D centrum |
Uthyrbar yta, kvm | Mkr | ||||||||||
| 1 Belgien Norra 19 | Gasverksg 23, Nedre Eneborgsv 2 | Helsingborg | 1965 | 1965 | 3 831 | 1 359 | 200 | 2 826 | 819 | 9 035 | 82 | |
| 2 John Ericsson 2 | Järnvägsgatan 23 | Helsingborg | 1896 | 1963 | 655 | 137 | 74 | 866 | 9 | |||
| 3 Kalifornien 10 | Järnvägsgatan 35 - 37 | Helsingborg | 1972 | 1972 | 6 002 | 77 | 6 079 | 61 | ||||
| 4 Kullen Västra 19 | Kullagatan 30 | Helsingborg | 1890 | 1986 | 854 | 430 | 10 | 372 | 1 666 | 15 | ||
| 5 Kärnan Norra 21 | Stortorget 17 | Helsingborg | 1900 | 1960 | 1 426 | 303 | 942 | 2 671 | 30 | |||
| 6 Kärnan Södra 8 | S. Storgatan 7 | Helsingborg | 1988 | 1988 | 1 733 | 1 733 | 22 | |||||
| 7 Kärnan Södra 9 | S. Storgatan 11 - 13 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 1 052 | 1 002 | 1 057 | 3 146 | 6 257 | 65 | ||
| 8 Magnus Stenbock 7 | Strömgränden 3 | Helsingborg | 1976 | 1976 | 402 | 200 | 602 | 6 | ||||
| 9 Minerva 19 | Södra Storgatan 31 | Helsingborg | 1 181 | 1 181 | 2 | |||||||
| 10 Mollberg 1 | Stortorget 18 | Helsingborg | 1885 | 1959 | 408 | 7 641 | 8 049 | 54 | ||||
| 11 Najaden 14 | Drottninggatan 7 - 11 | Helsingborg | 1994 | 1982 | 11 116 | 1 870 | 314 | 52 | 13 352 | 145 | ||
| 12 Polisen 1 | Carl Krooksg 24, Konsul Perssons pl 1 Helsingborg | 2005 | 2005 | 5 021 | 5 021 | 91 | ||||||
| 13 Polisen 2 | Nedre Holländaregatan 1 | Helsingborg | 1 170 | 1 170 | 0 | |||||||
| 14 Ruuth 35 | Bruksgatan 25 | Helsingborg | 1931 | 1989 | 1 736 | 589 | 136 | 2 461 | 24 | |||
| 15 Stattena 10 | Stattena Centrum 1 - 9 | Helsingborg | 1975 | 1990 | 722 | 1 885 | 160 | 541 | 3 308 | 37 | ||
| 16 Svea 7 | Järnvägsgatan 7 - 11 | Helsingborg | 1895 | 1955 | 5 050 | 1 845 | 313 | 7 208 | 101 | |||
| 17 Terminalen 2 | Kungstorget 4 - 6 | Helsingborg T 1991 | 1991 | 55 | 13 158 | 13 213 | 121 | |||||
| 18 Terminalen 4 | Järnvägsgatan 18 - 20 | Helsingborg T 1991 | 1991 | 3 481 | 25 | 3 506 | 52 | |||||
| 19 Terminalen 5 | Järnvägsgatan 22 - 24 | Helsingborg T 1991 | 1992 | 5 733 | 5 733 | 79 | ||||||
| 20 Vikingen 10 | Mariagatan 2 / N Kyrkogatan 10-12 | Helsingborg | 1935 | 1935 | 381 | 857 | 603 | 1 841 | 20 | |||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 51 546 10 940 1 762 20 799 5 322 4 583 | 94 952 1 017 | ||||||||||
| 21 Iris 6 | Dragaregatan 2 | Helsingborg | 1949 | 1970 | 620 | 743 1 341 | 1 234 | 3 938 | 4 | |||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 620 | 743 1 341 | 1 234 | 3 938 | 4 | |||||||
| 12 Polisen 3 | Carl Krooksg 24 | Helsingborg | 10 104 | 10 104 | 72 | |||||||
| Summa projekt & mark | 10 104 | 10 104 | 72 | |||||||||
| SUMMA DELMARKNAD CENTRUM | 62 270 11 683 3 103 20 799 5 322 5 817 108 994 1 093 | |||||||||||
| DELMARKNA D SÖDER |
||||||||||||
| Arholma 4 | Frösögatan 7 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 225 | 1 475 | 1 700 | 8 | ||||
| 22 Brottaren 17 | Hästhagsvägen 3 | Helsingborg | 1957 | 1957 | 6 729 | 6 729 | 36 | |||||
| 23 Gymnasten 4 | Planteringsvägen 11 | Helsingborg | 1961 | 1977 | 3 535 2 290 | 60 | 5 885 | 29 | ||||
| 24 Hästhagen 7 | La Cours gata 2-6, Landskronav. 1-13 Helsingborg | 1990 | 1990 | 9 032 | 1 605 | 263 | 320 | 11 220 | 53 | |||
| 25 Manövern 3 | Hästhagsvägen 1 | Helsingborg | 1939 | 1948 | 240 | 4 739 | 4 979 | 20 | ||||
| 26 Posten 1 | Västra Sandgatan 7 | Helsingborg | 1973 | 3 074 | 3 137 | 6 211 | 0 | |||||
| 27 Runristaren 1 | Rusthållsgatan 43 - 45 | Helsingborg | 1996 | 1996 | 7 315 | 7 315 | 21 | |||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 12 571 25 398 5 690 | 380 | 44 039 | 168 | ||||||||
| 28 Brottaren 15 | Kapplöpningsgatan 14, 16 | Helsingborg | 1989 | 1998 | 2 682 | 227 1 343 | 4 252 | 14 | ||||
| 29 Flintyxan 1 | Stenbrovägen 40 - 42 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 3 220 | 3 220 | 8 | |||||
| 30 Flintyxan 3 | Stenbrovägen 36 - 38 | Helsingborg | 1979 | 1979 | 3 127 | 3 127 | 8 | |||||
| 31 Flintyxan 5 | Stenbrovägen 32 - 34 | Helsingborg | 1989 | 1989 | 125 | 4 199 | 4 324 | 14 | ||||
| 32 Gymnasten 9 | Kapplöpningsgatan 6 | Helsingborg | 1962 | 1973 | 2 490 | 16 510 | 19 000 | 35 | ||||
| 33 Olympiaden 7 | Kapplöpningsgatan 5 | Helsingborg | 1970 | 1970 | 1 009 | 1 617 | 2 626 | 7 | ||||
| 34 Olympiaden 8 | Kapplöpningsgatan 3 | Helsingborg | 1965 | 1965 | 635 | 5 965 | 6 600 | 14 | ||||
| 35 Orkanen 5 | Landskronavägen 18 | Helsingborg | 1969 | 1969 | 421 | 2 514 | 2 935 | 6 | ||||
| 36 Persien 1 | V Sandgatan 10-12 / Cindersgatan 11 Helsingborg | 1929 | 1929 | 300 | 2 960 | 430 | 3 690 | 4 | ||||
| 37 Persien 14 | Cindersgatan 13 - 15 | Helsingborg | 1977 | 1977 | 2 240 | 1 612 | 3 852 | 3 | ||||
| 37 Persien 15 | Cindersgatan 17 - 19 | Helsingborg | 1977 | 1977 | 4 026 | 4 026 | 0 | |||||
| 38 Planteringen 1:8 | Västra Tallgatan 32 | Helsingborg | 1971 | 1971 | 540 | 1 325 | 1 865 | 5 | ||||
| 38 Planteringen 1:9 | Västra Tallgatan 32 | Helsingborg | 1966 | 1966 | 874 | 5 040 | 396 | 6 310 | 13 | |||
| 39 Plåtförädlingen 7 | Strandbadsvägen 11 | Helsingborg | 1975 | 1975 | 1 210 | 1 210 | 3 | |||||
| 40 Plåtförädlingen 8 | Strandbadsvägen 13 | Helsingborg | 1990 | 1986 | 1 745 | 10 118 | 11 863 | 33 | ||||
| 41 Plåtförädlingen 11 | Strandbadsvägen 19 - 21 | Helsingborg | 1978 | 1978 | 9 317 | 13 178 | 22 495 | 56 | ||||
| 42 Plåtförädlingen 13 | Strandbadsvägen 15 - 17 | Helsingborg | 1992 | 2001 | 2 147 | 14 547 | 16 694 | 50 | ||||
| 43 Plåtförädlingen 15 | Strandbadsvägen 7 | Helsingborg | 1997 | 1997 | 2 496 | 2 496 | 12 |
| Industri/ | Tax. | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighetsförteckning | Adress | Kommun | T Byggår Värdeår | Kontor | Butik | Lager | Hotell Bostäder Övrigt | Totalt | värde | ||
| forts. DELMARKNAD SÖDER | Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||||
| 44 Plåtförädlingen 18 | Strandbadsvägen 9 | Helsingborg | 1964 1965 | 170 | 835 | 1 005 | 4 | ||||
| 45 Rausgård 21 | Landskronavägen 9 | Helsingborg | 1940 1945 | 1 925 | 8 691 | 190 | 10 806 | 20 | |||
| 46 Sadelplatsen 10 | Fäktmästaregatan 5 | Helsingborg | 1956 1956 | 620 | 2 640 | 3 260 | 6 | ||||
| 47 Sadelplatsen 13 | Planteringsvägen 5 - 9 | Helsingborg | 1965 1991 | 1 360 | 706 | 16 569 | 520 | 19 155 | 40 | ||
| 48 Stormen 13 | Landskronavägen 2 - 12 | Helsingborg | 1964 1970 | 6 004 | 6 004 | 12 | |||||
| 49 Valsen 1 | Svanhalsgatan 17 | Helsingborg | 1940 1965 | 550 | 3 839 | 315 | 4 704 | 12 | |||
| 50 Ättehögen Mellersta 6 Torbornavägen 22 | Helsingborg | 1970 1983 | 559 | 2 080 | 2 639 | 9 | |||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 33 735 | 933 131 639 | 1 851 168 158 | 387 | |||||||
| SUMMA DELMARKNAD SÖDER | 46 306 26 331 137 239 | 2 231 212 197 | 555 | ||||||||
| DELMARKNA D BERGA |
|||||||||||
| 51 Floretten 3 | Garnisonsgatan 25 | Helsingborg | 1991 1991 | 4 954 | 315 | 609 | 5 878 | 39 | |||
| 52 Grustaget 1 | Grustagsgatan 35 - 37 | Helsingborg | 1988 1988 | 4 008 | 4 008 | 18 | |||||
| 53 Huggjärnet 12 | Garnisonsgatan 7 | Helsingborg | 1990 1970 | 4 798 | 700 | 5 498 | 28 | ||||
| 54 Lansen 3 | Florettgatan 29 A | Helsingborg T 1971 1979 | 1 340 | 1 340 | 5 | ||||||
| 55 Musköten 13 | Muskötgatan 8 B | Helsingborg | 2001 2001 | 2 290 | 2 290 | 9 | |||||
| Nackstycket 8 | Tygelvägen 5 - 7 | Helsingborg | 1991 | 0 | 0 | ||||||
| Nackstycket 9 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | 1991 | 316 | 316 | 0 | |||||
| 56 Värjan 12 | Muskötgatan 12 | Helsingborg | 1989 1991 | 1 145 | 1 145 | 6 | |||||
| 57 Värjan 13 | Muskötgatan 10 | Helsingborg | 1968 1968 | 2 810 | 2 085 | 4 895 | 11 | ||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 20 321 | 315 | 4 734 | 25 370 | 116 | ||||||
| 58 Armborstet 4 | Lilla Garnisonsgatan 31 | Helsingborg | 1988 1988 | 1 380 | 900 | 455 | 2 735 | 10 | |||
| 59 Grusgropen 3 | Grustagsgatan 22 | Helsingborg | 1991 1991 | 634 | 4 241 | 4 875 | 16 | ||||
| 60 Grushögen 2 | Makadamgatan 1 | Helsingborg | 1997 1984 | 3 057 | 3 057 | 10 | |||||
| 61 Grusplanen 2 | Blockgatan 8 | Helsingborg | 1989 1989 | 1 305 | 1 167 | 2 472 | 6 | ||||
| 62 Grustaget 2 | Grustagsgatan 11 - 15 | Helsingborg | 1980 1991 | 3 981 | 3 981 | 14 | |||||
| 63 Hakebössan 1 | Karbingatan 28 - 32 | Helsingborg | 1981 1981 | 1 105 | 3 561 | 4 666 | 17 | ||||
| 64 Hakebössan 2 | Karbingatan 10 - 20 | Helsingborg | 1986 1978 | 1 903 | 366 | 7 132 | 9 401 | 33 | |||
| 65 Hakebössan 3 | Karbingatan 22 - 26 | Helsingborg | 1987 1984 | 1 339 | 3 986 | 5 325 | 20 | ||||
| 66 Hillebarden 1 | Garnisonsgatan 16 | Helsingborg | 98 | 3 743 | 3 841 | 9 | |||||
| 67 Huggjärnet 13 | Kastellgatan 2 | Helsingborg | 1967 1967 | 454 | 163 | 3 802 | 4 419 | 12 | |||
| 68 Kniven 2 | Mörsaregatan 17 | Helsingborg | 1976 1976 | 150 | 4 935 | 5 085 | 12 | ||||
| 69 Kroksabeln 11 | Garnisonsgatan 17 | Helsingborg | 1968 1969 | 729 | 864 | 6 349 | 7 942 | 11 | |||
| 70 Kroksabeln 19 | Florettgatan 14 | Helsingborg | 1966 1973 | 943 | 192 | 7 083 | 8 218 | 19 | |||
| 71 Lansen 1 | Florettgatan 15 - 29 | Helsingborg | 1985 1985 | 9 817 | 14 165 | 23 982 | 56 | ||||
| 72 Lansen 2 | Florettgatan 31 - 39 | Helsingborg | 1971 1971 | 1 818 | 3 907 | 30 | 5 755 | 18 | |||
| 73 Musköten 11 | Muskötgatan 6 | Helsingborg | 1979 1979 | 2 920 | 2 920 | 8 | |||||
| 74 Musköten 12 | Muskötgatan 8 A | Helsingborg | 1992 1992 | 1 881 | 1 881 | 6 | |||||
| 75 Mörsaren Västra 5 | Muskötgatan 5 | Helsingborg | 1970 1970 | 1 701 | 1 701 | 5 | |||||
| 76 Mörsaren Västra 13 | Florettgatan 4 | Helsingborg | 1973 1973 | 868 | 3 131 | 3 999 | 12 | ||||
| 77 Snårskogen 4 | Ekvändan 5 | Helsingborg | 2007 2007 | 656 | 656 | 2 | |||||
| 78 Spjutet 1 | Garnisonsgatan 12 | Helsingborg | 1980 1980 | 1 496 | 1 512 | 3 008 | 10 | ||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 24 224 | 3 981 | 81 664 | 30 109 919 | 308 | ||||||
| 79 Barrikaden 3 | Fyrverkaregatan | Helsingborg | 0 | 0 | |||||||
| 80 Kroksabeln 20 | Florettgatan 16 | Helsingborg | 1968 1969 | 0 | 2 | ||||||
| 81 Musköten 9 | Muskötgatan 4 | Helsingborg | 1967 1967 | 0 | 3 | ||||||
| Summa projekt & mark | 6 | ||||||||||
| SUMMA DELMARKNAD BERGA | 44 565 | 4 296 | 86 398 | 30 135 289 | 431 | ||||||
| SUMMA HELSINGBORG | 153141 42 310 226 830 20799 5 322 8 078 456480 2 079 |
Wihlborgs årsredovisning 2007
| Nr Fastighetsförteckning Adress | Kommun | T Byggår | Vär deår |
Kontor | Butik | Industri/ Lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Totalt | Tax. värde |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DELMARKNA D LUND |
Uthyrbar yta, kvm | Mkr | |||||||||
| 1 Armaturen 4 | Trollebergsv. 1 / Gasverksg. 1 - 9 | Lund | 1929 1969 | 5 420 | 1 838 | 208 | 7 466 | 68 | |||
| 2 Diabasen 3 | Skiffervägen 30 - 80 | Lund | 1988 1995 | 2 053 | 108 | 6 086 | 8 247 | 34 | |||
| 3 Gråbröder 34 | Klostergatan 14 / Bytaregränd 4 | Lund | 1929 1986 | 1 093 | 1 665 | 2 758 | 50 | ||||
| 4 Måsen 17 | Fjelievägen 41 A-C | Lund | 2001 2001 | 4 169 | 64 | 4 233 | 52 | ||||
| 5 Studentkåren 5 | Scheelevägen 15 B-D | Lund | 8 150 | 8 150 | |||||||
| 5 Studentkåren 6 | Scheelevägen 15 A | Lund | 6 587 | 6 587 | |||||||
| 6 Töebacken 7 | Bondev. 2/Åldermansg. 13/Fjeliev. 68 Lund | 1979 1979 | 3 183 | 1 482 | 110 | 4 775 | 46 | ||||
| 7 Virket 2 | Öresundsvägen 14 | Lund | 1962 1974 | 321 | 580 | 879 | 1 780 | 6 | |||
| 8 Vätet 1 | Scheelevägen 17 | Lund | 1986 2000 | 22 876 | 694 | 613 | 45 | 24 228 | 51 | ||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 53 852 4 529 | 9 590 | 253 | 68 223 | 307 | ||||||
| 9 Diabasen 1 | Skiffervägen 26 | Lund | 1985 1985 | 750 | 2 660 | 3 410 | 14 | ||||
| 10 Flintan 3 | Skiffervägen 24 | Lund | 1985 1988 | 5 979 | 5 979 | 24 | |||||
| 11 Länsmannen 1 | Åldermansgatan 2 | Lund | 1945 1984 | 9 080 | 9 080 | 30 | |||||
| 12 Skiffern 2 | Skiffervägen 14 | Lund | 1982 1982 | 2 910 | 2 910 | 9 | |||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 750 | 20 629 | 21 379 | 77 | |||||||
| 13 Måsen 16 | Starvägen 9, 11 | Lund | 1956 1956 | 16 | |||||||
| 14 Postterminalen 1 | Fabriksgatan 1 | Lund | 1984 | 1 348 | 386 | 1 734 | 0 | ||||
| Summa projekt & mark | 1 348 | 386 | 1 734 | 16 | |||||||
| SUMMA DELMARKNAD LUND | 55 950 4 529 | 30 605 | 253 | 91 336 | 400 | ||||||
| DELMARKNA | D KÖPENHAMN | ||||||||||
| 1 Borupvang 5 | Borupvang 5 D-E | Ballerup | 1974 | 10 888 | 10 888 | 0 | |||||
| 2 Ellekær 6 | Ellekær 6 | Herlev | 5 834 | 5 834 | 0 | ||||||
| 3 Ellekær 9 | Ellekær 9 | Herlev | 7 149 | 7 149 | 0 | ||||||
| 4 Frederikskaj 4 | Frederikskaj 4 | Köpenhamn | 9 890 | 9 890 | 0 | ||||||
| 5 Hørkær 16 - 28 | Hørkær 16 - 28 | Herlev | 1984 | 25 830 | 8 390 | 34 220 | 0 | ||||
| 6 Lautrupvang 12 | Lautrupvang 12 | Ballerup | 1998 | 9 349 | 9 349 | 0 | |||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 68 940 | 8 390 | 77 330 | 0 | |||||||
| 7 Abildager 8 - 14 | Abildager 8 - 14 | Bröndby | 14 512 | 14 512 | 0 | ||||||
| 8 Vasekær 9 | Vasekær 9 | Herlev | 3 687 | 3 687 | |||||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 18 199 | 18 199 | 0 | ||||||||
| SUMMA DELMARKNAD KÖPENHAMN | 68 940 | 26 589 | 95 529 | 0 | |||||||
| DELMARKNA D ÖVRIGA |
ORTER | ||||||||||
| St Georg Süd | Lippeltstr. 1 | Hamburg | 1966 | 8 107 | 8 107 | 0 | |||||
| Summa kontors- och butiksfastigheter | 8 107 | 8 107 | |||||||||
| Bulten 1 | Gamla Slätthusv 3 / Skånev 32 | Älmhult | 82 | 2 229 | 2 311 | 2 | |||||
| Korreboda 5:1 | Lunkendevägen 6 | Simrishamn | 1929 1994 | 8 870 | 8 870 | 8 | |||||
| Macken 12 - 14 | Hovdalavägen 1 - 3 | Hässleholm | 210 | 5 432 | 5 642 | 6 | |||||
| Mjölet 9 | Industrigatan 30 | Kristianstad | 1 142 | 1 142 | 1 | ||||||
| Ögonmåttet 3 | Lokgatan 14 | Tingsryd | 1 140 | 1 140 | 1 | ||||||
| Summa industri- och lagerfastigheter | 292 | 18 813 | 19 105 | 19 | |||||||
| Bilrutan 5 | Kamgatan | Landskrona | 0 | 2 | |||||||
| Pedalen 16 | Rattgatan 48 | Landskrona | 0 | 0 | |||||||
| Pedalen 20 | Rattgatan 48 | Landskrona | 0 | 0 | |||||||
| Strålkastaren 3 | Rattgatan 41 | Landskrona | 0 | 0 | |||||||
| Strålkastaren 4 | Rattgatan 43 | Landskrona | 0 | 0 | |||||||
| Svedala 122:85 | Företagsgatan | Svedala | 0 | 1 | |||||||
| Örja 19:12 | Rattgatan 55 | Landskrona | 0 | 0 | |||||||
| Summa projekt & mark | 5 | ||||||||||
| SUMMA DELMARKNAD ÖVRIGA ORTER | 8 399 | 18 813 | 27 212 | 24 | |||||||
| SUMMA LUND, KÖPENHAMN OCH ÖVRIGA ORTER | 133 289 4 529 | 76 007 | 253 | 214 077 | 424 | ||||||
| TOTALT WIHLBORGS | 575 079 84 117 533 954 23 746 11 345 13 205 1 241 445 5 653 |
Wihlborgs verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas av ett antal riskfaktorer. De risker som har ett avgörande inflytande på bolagets resultatutveckling är variationerna i hyresintäkter, ränteförändringar, kostnadsutveckling, fastighetsvärdering och skatter. ■
Utbud och efterfrågan styr hyresutvecklingen för kommersiella lokaler. Efterfrågan på Wihlborgs kommersiella lokaler påverkas av allmänna konjunkturförändringar samt aktuella orters utveckling avseende befolkning och sysselsättning. Lokalutbudet på en marknad består av befintlig yta samt eventuellt tillkommande nyproducerade ytor. Wihlborgs verkar i en tillväxtregion vilket begränsar riskerna över tiden. De tio största hyresgästerna, vilka framgår av sidan 19, står för en hyresvolym om 226 Mkr, vilket svarar för 20 procent av de totala hyresintäkterna.
Hyresnivån för uthyrda lokaler med längre avtalstider än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex. Wihlborgs har en genomsnittlig löptid om 3,6 år på hyreskontrakten. I Wihlborgs fastighetsbestånd är cirka 90 procent av hyresvolymen föremål för justering vid varje årsskifte m.h.t. förändringen i konsumentprisindex.
Uthyrningsgraden i Wihlborgs bestånd är till stor del beroende på bolagets egna insatser. Konjunkturella faktorer samt strukturella förändringar har även inverkan på Wihlborgs uthyrningsgrad. Vakansen på årsbasis per 2007-12-31 uppgår till 89 mkr.
Större kostnadsposter inom driften utgörs av taxebundna kostnader, t.ex. värme, el, vatten och sophantering. I flertalet fall är Wihlborgs beroende av en lokal leverantör, oftast kommunägd, för vatten, fjärrvärme och sophantering.
Hyresfastigheter belastas av en statlig fastighetsskatt, uppgående till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter samt 0,5 procent för bostads- och industrifastigheter. Skatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde. Fastighetsskatten vidaredebiteras som regel till hyresgästerna.
Möjligheten att realisera framtida vinster vid avyttring av fastigheter beror på Wihlborgs egen förmåga att genom förändring och förädling av fastigheter, avtalsstruktur, kundstruktur m.m. höja fastigheternas marknadsvärde, samt på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på Wihlborgs fastighetsmarknader.
Normalt medför ett stigande ränteläge minskad efterfrågan och därmed fallande fastighetspriser. Omvänt kan ett sjunkande ränteläge medföra stigande fastighetspriser. Andra faktorer som har betydelse för fastig-
Resultateffekt, Mkr vid förändring
| + - 1 % | |
|---|---|
| Hyror | + -11 |
| Vakans | + -12 |
| Fastighetskostnader | + - 3 |
| Räntekostnader | + -74 |
Efterfrågan på Wihlborgs kommersiella lokaler påverkas av allmänna konjunkturförändringar samt aktuella orters utveckling avseende befolkning och sysselsättning.
hetsprisernas utveckling är fastighetsmarknadens bedömning av framtida risker och möjligheter, inklusive förväntningar på framtida hyrestillväxt, värdestegring, belåningsmöjligheter etc. Ett höjt ränteläge, som kan ha en negativ effekt på fastighetspriserna, kan medföra förväntningar om ökad hyrestillväxt beroende på förbättrade tillväxtutsikter och stigande inflation. Förväntningar om ökad hyrestillväxt kan därför helt eller delvis neutralisera effekter av ett stigande ränteläge.
För information om policyfrågor och riskhantering avseende finansiella frågor hänvisas till avsnittet "Finansiella instrument och finansiell riskhantering" på sid 63.
I balansräkningen per den 31 december 2007 uppgår det redovisade värdet på fastigheter till 13 397 Mkr. Redovisat värde överstiger skattemässigt värde på fastigheterna i koncernen med 4 282 Mkr. Detta innebär att en uppskjuten skatteskuld för fastigheterna förelåg den 31 december 2007 om 1 199 Mkr, motsvarande 28 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på fastigheter. Vidare förelåg enligt balansräkningen en uppskjuten skatteskuld om 8 Mkr hänförlig till obeskattade reserver.
Wihlborgs gör skattemässigt maximala årliga avskrivningar om 2–5 procent av byggnadernas anskaffningsvärde beroende på typ av byggnad. Detta medför att koncernens aktuella skattekostnad reduceras med erhållen skattekredit. Motsvarande belopp kommer i redovisningen att föras som en uppskjuten skattekostnad.
Genom omfördelning av skattemässiga avskrivningsunderlag, fastighetsinvesteringar från byggnader till byggnadsinventarier, har en senareläggning skett av aktuell skatt. Utöver skattemässiga avskrivningar har bolaget utnyttjat möjligheten att göra direktavdrag för vissa investeringar.
Underskottsavdrag vilka beaktas uppgår till 411 Mkr (467). Av underskottsavdragen är 335 spärrade till år 2012. I övrigt har kvittning kunnat ske av uppskjutna skattefordringar och skulder.
I skatteberäkningen för 2007 har 39 Mkr utnyttjats i underskottsavdrag.
Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastigheter AB (publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redovisning för koncernen och moderbolaget 2007. ■
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet utgörs av kommersiella fastigheter i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Det totala hyresvärdet uppgick till 1 224 Mkr och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 135 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent. Fastigheterna i Malmö och Helsingborg svarade för 82 procent av det totala hyresvärdet och 80 procent av fastigheternas redovisade värde. Hyresvärdet för kontors- och butiksfastigheter samt industri- och lagerfastigheter uppgick sammanlagt till 75 procent respektive 21 procent av totalt hyresvärde.
Resultatet uppgick till 1 114 Mkr (850). Vinst per aktie uppgick till 29,08 kronor (22,12). Hyresintäkterna uppgick till 1 035 Mkr (909) och driftsöverskottet ökade till 723 Mkr (627). Rörelseresultatet ökade till 1 736 Mkr (1 238), inklusive värdeförändring fastigheter 1 043 Mkr (639). Finansnettot uppgick till -234 Mkr (-174).
Eget kapital uppgick till 4 473 Mkr (3 667) och soliditeten till 32,6 procent (32,7). Avkastningen på eget kapital uppgick till 27,6 procent (26,6).
Kassaflödet från den löpande verksamheten gav ett överskott om 478 Mkr (394). Investeringsverksamheten har lämnat ett negativt kassaflöde om 1 195 Mkr (-2 053). De långfristiga skulderna har ökat med 1 099 Mkr (1 790) och lämnad utdelning till aktieägarna har uppgått till 211 Mkr (-134). Förvärv av egna aktier, 997 350 st, har skett till ett belopp om 110 Mkr. Detta sammantaget har inneburit att likvida medel ökat med 61 Mkr, som tillsammans med det ingående värdet om 86 Mkr medfört att likvida medel vid periodens slut uppgick till 147 Mkr. Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick per den 31 december till 226 Mkr (179). De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 7 785 Mkr (6 448) med en genomsnittlig ränta om 4,25 procent inklusive effekter av utnyttjade derivatinstrument , exklusive till 4,58 procent.
Av den totala mängden lån med rörlig ränta, 7 440 Mkr, har räntebindningen för 1 000 Mkr förlängts med hjälp av en tröskelswap med en löptid av nio år (se not 2 sid 63). Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick per den 31 december 2007 till 16 månader (17).
Genomsnittlig kapitalbindningstid inklusive lånelöften uppgick till 3,5 år (4,4).
Totalt under året har 25 fastigheter förvärvats för en sammanlagd köpeskilling om 1 221 Mkr. Summan är fördelad på fastighetsköp i Lund med 388 Mkr, Köpenhamn 355 Mkr, Malmö 267 Mkr och Helsingborg 181 Mkr och övrigt 30 Mkr. Fastigheten Värjan 9 i Helsingborg kommer att tillträdas först i januari 2008.
Fem fastigheter har avyttrats för 383 Mkr. Försäljningssumman översteg totalt investerat kapital med 144 Mkr. Försäljningen av fastigheten Generalens Hage 49 i Malmö har inte kommit till stånd under 2007 utan beräknas ske under 2008.
De större pågående projekten är Mercedes kontor på Dockan (Brygghuset) i Malmö och ombyggnaden av fastigheten Polisen 1 i Helsingborg.
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara marknadsvärdet för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ (se sid 36). Sammantaget har posten värdeförändring fastigheter uppgått till 1 043 Mkr (639).
Under året har investeringar i befintligt bestånd skett med totalt 577 Mkr. Av denna summa har 351 Mkr investerats i Malmö. Större projekt som kan nämnas är Dockplatsen, Brygghuset och ombyggnad av Båghallarna till Kunskapsskolan på Dockanområdet. Dessa investeringar står för 252 Mkr av investeringarna i Malmö.
I Helsingborg har investerats 124 Mkr. Större projekt som kan nämnas är om/nybyggnaden av Runristaren 1 till en CityGrossbutik åt Bergendahls.
I Övriga Öresundsregionen har investerats 102 Mkr där ombyggnaden i Köpenhamnsfastigheten Ellekær 6 står för 59 Mkr.
Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 383 Mkr, varav 191 Mkr var investerade per den 31 december 2007. De större pågående projekten är Mercedes kontor på Dockan (Brygghuset) i Malmö och ombyggnaden av fastigheten Polisen 1 i Helsingborg.
Resultatet efter skatt i moderbolaget uppgick till 524 Mkr (500).
Moderbolaget utför i huvudsak koncerninterna tjänster. Omsättningen uppgick till 79 Mkr (70). Moderbolaget har investerat 1 390 Mkr (1 765) i dotterbolagsaktier.
En särskild bolagsstyrningsrapport framgår av sidorna 72–79.
Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgår till 42 200 aktier per den 31 december 2007.
Wihlborgs har tecknat avtal med Ångpanneföreningen om en förhyrning på 4 000 kvm i ett nytt projekt på Dockan i Malmö. Förhyrningen innebär att Wihlborgs investerar 220 Mkr i fastigheten. Under januari 2008 sålde Wihlborgs sin kvarvarande fastighet i Hamburg på Lippeltstrasse. I Lund har fastigheten Måsen 16 sålts till JM. Försäljningspriset uppgår totalt till 123 Mkr.
Wihlborgs har endast i mycket begränsad omfattning och för branschen normalt förekommande tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap §6 miljöbalken.
För mer information om vårt miljöarbete, se även miljöbeskrivning på sidorna 8–10.
En mildare konjunkturavmattning förväntas i Skåne än riket i stort. Faktorer som talar för detta är att Skåne har en bred näringslivsstruktur, en ökande befolkningsmängd och en ökande sysselsättning. Wihlborgs förväntar därför en fortsatt efterfråga på bolagets delmarknader i Öresundsregionen. Nya projekt på Dockan fortsätter att komma till stånd. Wihlborgs soliditet och belåningsgrad kan utnyttjas för nya förvärv eller projekt under året.
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande belopp:
| Summa | 1 715 550 517 |
|---|---|
| Årets resultat | 524 430 710 |
| Fria reserver | 1 191 119 807 |
| Till aktieägarna utdelas 6,25 kr per aktie | 233 943 838 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 1 481 606 679 |
| Summa | 1 715 550 517 |
Wihlborgs har registrerat 38 428 364 aktier varav 997 350 är återköpta egna aktier som inte är föremål för utdelning. Om antalet återköpta egna aktier ändras innan avstämningsdagen kommer utdelningsbeloppet om 233 943 838 kr justeras.
Motivering – Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 30:06 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 32:06 (Redovisning för juridiska personer).
Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet och 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar reducerat med en schablonskatt om 28 procent. Vilket anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy.
Styrelsens bedömning är att den föreslagna utdelningen ej kommer att påverka bolagets framtida affärsmöjligheter. Utdelningen är inte i strid med bolagets finansiella mål. Bolagets soliditet beräknas efter den föreslagna utdelningen uppgå till 30,9 procent.
Bolagets likviditet inklusive låneutrymme inrymmer mycket väl föreslagen utdelning.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| 1-3 | |||||
| Hyresintäkter | 4 | 1 035 | 909 | - | - |
| Fastighetskostnader | 5, 6 | -312 | -282 | - | - |
| Driftsöverskott/Bruttoresultat | 723 | 627 | 0 | 0 | |
| Central administration och marknadsföring | 6, 7 | -30 | -28 | -16 | -14 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 8 | 1 043 | 639 | - | - |
| Övriga rörelseintäkter | 9 | - | - | 79 | 70 |
| Övriga rörelsekostnader | 9 | - | - | -79 | -70 |
| Rörelseresultat | 1 736 | 1 238 | -16 | -14 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 10 | - | - | 534 | 488 |
| Resultat från andelar i joint ventures | 11 | - | 7 | - | - |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar |
12 | 3 | 3 | 313 | 212 |
| Övriga ränteintäkter | 4 | 7 | 2 | 2 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 13 | -256 | -187 | -326 | -179 |
| Värdeförändring derivat | 14 | 15 | -4 | 15 | -4 |
| Resultat efter finansiella poster | 1 502 | 1 064 | 522 | 505 | |
| Skatt på årets resultat | 15 | -388 | -214 | 2 | -5 |
| Årets resultat | 1 114 | 850 | 524 | 500 | |
| Varav hänförbart till moderbolagets aktieägare | 1 114 | 850 | |||
| Varav hänförbart till minoritetens andel | - | - | |||
| Vinst per aktie, kr | 29,08 | 22,12 |
|---|---|---|
| Utdelning per aktie (2007, föreslagen utdelning) | 6,25 | 5,5 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 37,4 | 38,4 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 38,3 | 38,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Tillgångar | |||||
| Anläggningstillgångar | |||||
| Materiella anläggningstillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 16 | 13 397 | 10 888 | - | - |
| Inventarier | 17 | 9 | 8 | 5 | 3 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 13 406 | 10 896 | 5 | 3 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||||
| Andelar i koncernföretag | 18 | - | - | 2 998 | 1 690 |
| Fordringar hos koncernföretag | - | - | 7 360 | 8 614 | |
| Andelar i joint ventures | 19 | 52 | 60 | 52 | 52 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 20 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Uppskjuten skattefordran | - | 10 | 1 | - | |
| Andra långfristiga fordringar | 21 | 33 | 42 | - | - |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 95 | 122 | 10 421 | 10 366 | |
| Summa anläggningstillgångar | 13 501 | 11 018 | 10 426 | 10 369 | |
| Omsättningstillgångar | |||||
| Kortfristiga fordringar | |||||
| Kundfordringar | 22 | 23 | - | - | |
| Övriga fordringar | 24 | 86 | 4 | 1 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 17 | 8 | 277 | 1 320 |
| Summa kortfristiga fordringar | 63 | 117 | 281 | 1 321 | |
| Kassa och bank | 23 | 147 | 86 | 124 | 67 |
| Summa omsättningstillgångar | 210 | 203 | 405 | 1 388 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 711 | 11 221 | 10 831 | 11 757 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital | 24 | ||||
| Aktiekapital | 192 | 192 | 192 | 192 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 2 178 | 2 178 | - | - | |
| Reserver | 18 | 5 | - | - | |
| Summa bundet eget kapital i moderbolaget | 192 | 192 | |||
| Balanserat resultat | 1 965 | 1 172 | 1 192 | 1 009 | |
| Årets resultat i moderbolaget |
524 | 500 | |||
| Summa fritt eget kapital i moderbolaget | 1 716 | 1 509 | |||
| Minoritetens andel | 120 | 120 | |||
| Summa eget kapital | 4 473 | 3 667 | 1 908 | 1 701 | |
| Långfristiga skulder | |||||
| Ej räntebärande skulder | |||||
| Uppskjuten skatteskuld | 25 | 1 093 | 734 | - | - |
| Andra långfristiga skulder | 26 | 33 | 38 | - | - |
| Räntebärande skulder | |||||
| Checkräkningskredit | 27 | 15 | - | - | - |
| Skulder till kreditinstitut | 28 | 7 770 | 6 448 | 6 457 | 5 536 |
| Lån hos koncernföretag | - | - | 2 436 | 4 493 | |
| Summa långfristiga skulder | 8 911 | 7 220 | 8 893 | 10 029 | |
| Kortfristiga skulder | |||||
| Ej räntebärande skulder | |||||
| Leverantörsskulder | 80 | 73 | 3 | 3 | |
| Skatteskulder | 11 | 15 | - | - | |
| Övriga skulder | 12 | 57 | 4 | 7 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 29 | 224 | 189 | 23 | 17 |
| Summa kortfristiga skulder | 327 | 334 | 30 | 27 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 711 | 11 221 | 10 831 | 11 757 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser/ |
55
ansvarsförbindelser 30
| Belopp i Mkr | Not | Aktie kapital |
Övrigt till skjutet kapital |
Reserver | Balanserat resultat |
Totalt eget kapital |
Minoritets andel |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 24 | hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
| Eget kapital 1 januari 2006 | 192 | 2 178 | 16 | 456 | 2 842 | 0 | 2 842 | |
| Omräkningsdifferens | - | - | -11 | - | -11 | - | -11 | |
| Periodens intäkter och kostnader redovisade mot eget kapital |
- | - | -11 | - | -11 | - | -11 | |
| Årets resultat | - | - | - | 850 | 850 | - | 850 | |
| Summa intäkter och kostnader för perioden |
- | - | -11 | 850 | 839 | - | 839 | |
| Lämnad utdelning | - | - | - | -134 | -134 | - | -134 | |
| Minoritetens andel vid förvärv av dotterbolag | - | - | - | - | 0 | 120 | 120 | |
| Eget kapital 31 december 2006 | 192 | 2 178 | 5 | 1 172 | 3 547 | 120 | 3 667 | |
| Omräkningsdifferens | - | - | 13 | - | 13 | - | 13 | |
| Periodens intäkter och kostnader redovisade mot eget kapital |
- | - | 13 | - | 13 | - | 13 | |
| Årets resultat | - | - | - | 1 114 | 1 114 | - | 1 114 | |
| Summa intäkter och kostnader för perioden |
- | - | 13 | 1 114 | 1 127 | - | 1 127 | |
| Lämnad utdelning | - | - | - | -211 | -211 | - | -211 | |
| Återköp egna aktier | - | - | - | -110 | -110 | - | -110 | |
| Eget kapital 31 december 2007 | 192 | 2 178 | 18 | 1 965 | 4 353 | 120 | 4 473 |
| Belopp i Mkr | Not | Aktie kapital |
Bundna reserver |
Fritt eget kapital |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 24 | ||||
| Eget kapital 1 januari 2006 | 192 | 0 | 1 157 | 1 349 | |
| Effekt av byte redovisningsprinciper, finansiella instrument (IAS 39) | - | - | -10 | -10 | |
| Lämnad utdelning | - | - | -134 | -134 | |
| Koncernbidrag | - | - | -6 | -6 | |
| Skatt på koncernbidrag | - | - | 2 | 2 | |
| Årets resultat | - | - | 500 | 500 | |
| Eget kapital 31 december 2006 | 192 | 0 | 1 509 | 1 701 | |
| Lämnad utdelning | - | - | -211 | -211 | |
| Återköp egna aktier | - | - | -110 | -110 | |
| Koncernbidrag | - | - | 5 | 5 | |
| Skatt på koncernbidrag | - | - | -1 | -1 | |
| Årets resultat | - | - | 524 | 524 | |
| Eget kapital 31 december 2007 | 192 | 0 | 1 716 | 1 908 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Löpande verksamheten | |||||
| Rörelseresultat | 1 736 | 1 238 | -16 | -14 | |
| Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet | 31 | -1 041 | -638 | 1 | 1 |
| Erhållen ränta och utdelning | 1 | 11 | 1 764 | 292 | |
| Erlagd ränta | -247 | -199 | -318 | -203 | |
| Betald inkomstskatt | -15 | 1 | - | - | |
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 434 | 413 | 1 431 | 76 | |
| Förändring av rörelsekapital | |||||
| Kortfristiga fordringar | 66 | -51 | -3 | 7 | |
| Kortfristiga skulder | -22 | 32 | -5 | 4 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 32 | 44 | -19 | -8 | 11 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 478 | 394 | 1 423 | 87 | |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Investeringar och förvärv av fastigheter | -957 | -1 028 | - | - | |
| Fastighetsförsäljningar | 48 | 164 | - | - | |
| Förvärv av andelar i koncernföretag | 33 | -628 | -2 642 | -1 390 | -1 765 |
| Försäljning av andelar i koncernföretag | 34 | 345 | 1 374 | 210 | 137 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | -3 | - | -3 | - | |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | - | 79 | 1 254 | -4 289 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 195 | -2 053 | 71 | -5 917 | |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Lämnad utdelning | -211 | -134 | -211 | -134 | |
| Återköp av egna aktier | -110 | - | -110 | - | |
| Förändring långfristiga skulder | 1 099 | 1 790 | -1 121 | 5 957 | |
| Koncernbidrag | - | - | 5 | -6 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 778 | 1 656 | -1 437 | 5 817 | |
| Förändring likvida medel | 61 | -3 | 57 | -13 | |
| Likvida medel vid periodens början | 86 | 89 | 67 | 80 | |
| Likvida medel vid periodens slut | 23 | 147 | 86 | 124 | 67 |
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB (moderbolaget) för räkenskapsåret 2007 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering den 14 mars 2008 och föreläggs årsstämman den 23 april för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ) med säte i Malmö. Wihlborgs koncernredovisningsprinciper överensstämmer med av EU antagna IFRS-standarder och tolkningar av ■
Fr.o.m. år 2007 gäller följande nya eller ändrade standarder och tolkningar som bedömts tillämpliga för Wihlborgs:
IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar – Den nya standarden kräver att upplysningar lämnas som möjliggör för läsaren av de finansiella rapporterna att utvärdera betydelsen av förekommande finansiella instrument samt de risker som är förknippade med dessa. Jämfört med tidigare rekommendationer har upplysningskraven utökats.
Ändring i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter – Information skall lämnas som gör det möjligt för läsarna av de finansiella rapporterna att bedöma företagets mål, politik och metoder för förvaltning av kapital.
Dessutom gäller för år 2007 följande nya tolkningsrekommendationer, IFRIC 7-10.
Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar som bedömts tillämpliga för Wihlborgs träder i kraft för kommande räkenskapsår.
IFRS 8 Operativa segment – Standarden träder i kraft 1 januari 2009. Enligt standarden skall segmentredovisningen ha som utgångspunkt hur verksamheten styrs och följs upp i den interna rapporteringen.
Ändringar av IAS 23 Låneutgifter – Den omarbetade standarden kräver att aktivering sker av låneutgifter avseende tillgångar, t.ex. fastigheter, som med nödvändighet tar en betydande tid att färdigställa för användning eller försäljning.
Tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare.
Ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv och i IAS 27 Koncernredovisning Definitionen på vad som är rörelseförvärv ändras vilket kan leda till att fler förvärv än tidigare klassificeras som rörelseförvärv. Dessutom ändras redovisningen av stegvisa förvärv, omräkning av tilläggsköpeskillingar och transaktionskostnader. Standarden träder i kraft 1 januari 2009.
Dessutom gäller kommande år följande nya tolkningsrekommendationer, IFRIC 11-14.
Dessa nya eller ändrade IFRS-standarder beräknas inte ge några direkta effekter på kommande finansiella rapporter, bortsett från ändringar i IFRS 3/IAS 27 som kan påverka redovisningen av vissa affärshändelser.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångsoch skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.
Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Härigenom dragna slutsatser utgör grunden för avgöranden rörande redovisade värden på tillgångar och skulder, i de fall dessa inte utan vidare kan fastställas genom information från andra källor. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar är för handen.
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Ytterligare information om värderingsunderlag och värderingsmetoder m.m. gällande fastighetsvärderingen finns på sid 36–37 i denna årsredovisning.
Skattemässiga yrkanden och under-
dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 30:06 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 32:06 (Redovisning för juridiska personer).
skottsavdrag bedöms och de som är behäftade med betydande osäkerhet beaktas inte vid beräkning av skatt på årets resultat och skattefordringar (ingår ej i redovisade totala underskottsavdrag).
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Wihlborgs och samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt äger mer än 50 procent av röstetalet eller eljest har ett bestämmande inflytande.
Koncernredovisningen bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december och har upprättats enligt förvärvsmetoden. De koncernbolag som förvärvats i december 2004 har i denna koncern dock upptagits till de värden de redovisats till i Fabegekoncernen enligt reglerna om gemensam kontroll.
I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade bolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, mellanhavanden, vinster och förluster inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.
Ett bolagsförvärv kan antingen betraktas som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv där det köpta
bolagets förvaltningsorganisation och administration har stor betydelse för förvärvets genomförande och värdering, behandlas istället som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Vid rörelseförvärv uppbokas däremot uppskjuten skatt med nominellt 28 % på fastigheternas övervärde och andra temporära skillnader hänförbara till de förvärvade tillgångarna eller skulderna. De bolagsförvärv som skett efter koncernens bildande har behandlats som tillgångsförvärv.
Koncernens utländska verksamheter har som funktionell valuta den valuta i vilken respektive koncernenhet bedriver sin affärsverksamhet. Koncernens finansiella rapporter presenteras i svenska kronor (SEK), vilken är moderbolagets redovisningsvaluta. Resultat- och balansräkningar för utländska verksamheter omräknas till SEK enligt dagskursmetoden, vilket innebär att balansräkningarna omräknas till balansdagens kurser förutom eget kapital, som omräknas till historisk kurs. Resultaträkningarna omräknas till periodens genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som uppstår vid omräkning till SEK förs direkt till reserv i eget kapital.
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, redovisas i koncernens resultat- och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden. I resultaträkningsposten resultat från andelar i joint ventures redovisas årligen Wihlborgs andel av resultatet samt i förekommande fall resultat vid försäljning av andelar i joint ventures.
I balansräkningen justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt med eventuella utdelningar. Justering sker i såväl resultat- som balansräkning för eventuella internvinster och
nedskrivningar. Redovisningen avseende joint ventures baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerad för eventuella avvikelser i redovisningsprinciper, och med bedömd justering för händelser och transaktioner fram till Wihlborgskoncernens bokslutsdag.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med valutakursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatbokförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder redovisas som resultat från finansiella investeringar.
Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen resultatförs i den period som de avser. I de fall hyresgäst under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid såvida hyresreduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande.
Inkomster i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsbokförs omgående om inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när de väsentliga riskerna och förmånerna förknippade med ägandet av fastigheterna övergått till köparen och då det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna som är förknippade med försäljningen kommer att tillfalla Wihlborgs, vilket i de flesta fall innebär att redovisning sker vid frånträdestidpunkten. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelning på aktier redovisas i den period rätten att erhålla betalning bedöms som säker.
I begreppet fastighetskostnader ingår samtliga kostnader för de uthyrda fastigheterna. Detta inkluderar direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Begreppet inkluderar även indirekta fastighetskostnader såsom kostnader för uthyrning och fastighetsadministration.
I begreppet central administration ingår kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen inkluderande central annonsering och annan marknadsföring. Räntekostnader har belastat resultatet för den period de avser utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningsvärde. Vid beräkning av räntekostnad att aktivera har låneportföljens genomsnittliga räntesats använts. Aktivering av räntekostnad har enbart skett i koncernredovisningen.
Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Dessa avtal redovisas i enlighet med principerna för intäktsredovisning ovan. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Wihlborgs är leasetagare. Även dessa leasingavtal, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har ITP-plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna skall enligt IFRS klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda, utom verkställande direktören, erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandelsstiftelse, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse.
Avsättning till vinstandelsstiftelsen redovisas som en lönekostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till.
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats utifrån de skatte-
61
satser som gällt på balansdagen. Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden.
Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skattesatsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att underskottsavdrag kommer att kunna utnyttjas inom en överskådlig framtid.
Vid tillgångsförvärv redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på koncernmässiga över- respektive undervärden avseende förvärvade tillgångar och skulder. Uppskjutna skatter redovisas till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas direkt mot eget kapital. I dessa fall redovisas även skatten direkt mot eget kapital.
Skattelagstiftningen i Sverige och vissa andra länder ger möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Lagstiftningens avskrivningsregler möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan. I koncernredovisningen redovisas dock inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. I koncernens balansräkning har de obeskattade reserverna delats upp i uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. Eliminering av eget kapital sker därefter så att endast intjänat eget kapital efter förvärvstillfället kvarstår.
I koncernens resultaträkning fördelas
avsättning till eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat.
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna värderas till verkliga värden i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och ingår i rörelseresultatet. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar.
I och med att fastigheterna redovisas till verkligt värde redovisas inte några avskrivningar i koncernredovisningen. Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderingsmodell. Vid årsskiftet värderas fastigheterna genom extern värdering. Den använda värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard.
För fastigheter som förvärvats genom tillgångsförvärv har det verkliga värdet justerats ner med ett belopp lika med den eventuella rabatt man erhöll, för den uppskjutna skatten, vid förvärvstillfället.
På sid 36–37 finns ytterligare information om den externa fastighetsvärderingen och i not 16 redogörs för klassificeringen av fastighetsbeståndet och dess redovisade värden.
I rapporteringen och redovisning delas verksamheten upp i olika marknadsområden som utgör koncernens enda uppdelning i segment. De tre marknadsområdena är: Malmö, Helsingborg och Övriga Öresundsregionen.
Tillgångarna upptas i balansräkningen till ackumulerat anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Årlig avskrivning sker med 20 procent på anskaffningsvärdet.
I koncernredovisningen uppdelas eget kapital i aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital, reserver och balanserat resultat. I koncernen sker inte någon uppdelning i bundet och fritt eget kapital, vilket däremot görs i moderbolaget i enlighet med ÅRL. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets samt koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive transaktionskostnader.
Finansiella tillgångar och skulder tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Finansiella instrument redovisas antingen till anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på kategoriseringen under IAS 39. Principerna om säkringsredovisning i enlighet med IAS 39 har inte tillämpats.
Långfristiga fordringar – avser i huvudsak reverslån lämnade i samband med försäljning av fastigheter eller bolag. Avsikten är att behålla dessa reverser till förfall. Värdering sker till anskaffningsvärde. Om reverslånen löper med räntevillkor som avviker från marknadsmässiga räntevillkor avviker anskaffningsvärdet från nominellt värde.
Kundfordringar – redovisas till anskaffningsvärde. Värdet av varje kundfordran bedöms individuellt och endast belopp som förväntas inflyta upptages i balansräkningen.
Låneskulder – redovisas till anskaffningsvärde.
Derivatinstrument – Wihlborgs derivatinstrument kategoriseras som finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel och värderas därför löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
Verkligt värde fastställs utifrån officiella noteringar på bokslutsdagen.
Leverantörsskulder – redovisas till anskaffningsvärde.
■ Belopp i Mkr om inget annat anges
| Medelantalet anställda | 2007 | varav män | 2006 | varav män |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 58 | 38 | 53 | 35 |
| Dotterföretag | 24 | 18 | 25 | 18 |
| Koncernen totalt | 82 | 56 | 78 | 53 |
| Löner, andra ersättningar och sociala kostnader |
Löner och andra ersättn. 2007 |
Sociala kost nader 2007 |
Löner och andra ersättn. 2006 |
Sociala kost nader 2006 |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 29 | 16 | 25 | 13 |
| varav pensionskostnader | 6 | 4 | ||
| Dotterföretag | 9 | 4 | 12 | 5 |
| varav pensionskostnader | 1 | 2 | ||
| Koncernen totalt | 38 | 27 | 37 | 18 |
| varav pensionskostn. totalt | 7 | 6 |
| Sjukfrånvaro | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Total sjukfrånvaro i % av total ordinarie arbetstid | 2,83 | 3,53 |
| Varav andel långtidssjukfrånvaro (sammanhängande frånvaro 60 dagar eller mer) |
31,50 | 58,11 |
| Sjukfrånvaro, kvinnor | 4,70 | 5,85 |
| Sjukfrånvaro, män | 1,89 | 2,34 |
| Sjukfrånvaro, personal <30 år | 1,66 | 2,85 |
| Sjukfrånvaro, personal 30–49 år | 1,11 | 2,54 |
| Sjukfrånvaro, personal >49 år | 4,30 | 4,36 |
| Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare |
Styrelse | Ledande befattningshavare |
||
|---|---|---|---|---|
| Män | 2007 5 |
2006 6 |
2007 3 |
2006 3 |
| Kvinnor | 3 | 1 | 2 | 2 |
| Totalt | 8 | 7 | 5 | 5 |
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode om 900 tkr enligt årsstämmans beslut. Styrelsens ordförande har erhållit 210 tkr och övriga ledamöter förutom verkställande direktören 115 tkr vardera.
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare avses ekonomi-, fastighets-, informationschef samt VD-assistent som tillsammans med verkställande direktören utgjort koncernledningen under 2007. För koncernledningens nuvarande sammansättning, se sid 77.
Till koncernledningen utgår inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar. Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda förutom verkställande direktören. Det innebär att de anställda, exklusive verkställande direktören, erhåller andelar i form av aktier i Wihlborgs baserat på det årliga resultatet.
| Ersättningar och övriga förmåner under året, tkr |
Grundlön/ arvode |
Rörlig ersättning |
Övriga förmåner Pension |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 210 | - | - | - | 210 |
| Övriga styrelseledamöter | 690 | - | - | - | 690 |
| Verkställande direktör | 2 447 | - | 68 | 769 | 3 284 |
| Andra ledande befattnings havare, fyra personer |
3 471 | - | 187 | 1 114 | 4 772 |
Övriga förmåner avser tjänstebil, samt förmån för dator. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkar årets resultat.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensionsåldern är 65 år.
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.
Mellan bolaget och andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från ledande befattningshavares sida utgår inget avgångsvederlag.
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2007 har beslutats av styrelsen. Ersättningar till andra ledande befattningshavare har beslutats av verkställande direktören.
Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått:
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| 1 900 | 1 450 | 1 900 | 1 450 |
| 855 | 1 059 | 855 | 1 059 |
| 50 | 186 | - | - |
| - | 59 | - | - |
| 12 | 84 | 12 | 84 |
| Koncernen |
1 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
Wihlborgs finansverksamhet styrs av den finanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för hur Wihlborgs finansfunktion skall hanteras och hur riskerna i finansverksamheten skall begränsas. Finansfunktionen är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, likviditetsplanering och hantering av finansiella risker. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
Säkerställa Wihlborgs kapitalförsörjning på kort och lång sikt.
Optimera finansnettot inom givna riskramar.
Likviditets- och upplåningsrisk Med likviditets- och upplåningsrisk avses risken att inte kunna uppfylla betalningsförpliktelser som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att uppta nya lån. Wihlborgs skall alltid kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna följa sina åtaganden. Likviditetsrisken hanteras genom att Wihlborgs har tillgång till krediter eller likvida medel som kan lyftas med kort varsel. Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. I syfte att begränsa upplåningsrisken skall Wihlborgs eftersträva krediter med lång löptid såväl som en bred kreditgivarbas. Genom långfristiga kreditlöften har Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts. Wihlborgs har ett totalt kreditutrymme om 7 804 Mkr, varav 7 796 Mkr var utnyttjat per 31 december 2007. Ett avtal om ytterligare kreditutrymme om 500 Mkr har tecknats i början av 2008.
Med ränterisk avses risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan. Räntekostnaderna är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. En ränteuppgång är oftast initierad av högre inflation. I kommersiella hyreskontrakt är det normalt att hyran indexuppräknas med inflationen.
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av räntederivat kan en stor flexibilitet uppnås och räntebindningstiden anpassas så att målen för finansverksamheten nås. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas. För att hantera ränterisken och uppnå en jämn utveckling av finansnettot har den genomsnittliga räntebindningen för Wihlborgs räntebärande låneskuld anpassats efter bedömd risknivå och ränteförväntningar. Per 31 december 2007 uppgick Wihlborgs genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument till 16 månader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 3,5 år (4,4).
Stängningsbar swap om 1 miljard kronor som tecknats i augusti 2007. Banken kan varje kvartal stänga swapen. Wihlborgs erlägger en förutbestämd ränta varje kvartal och erhåller en ränta motsvarande 3 månaders Stibor. Swapen har funnits under ett mättillfälle under 2007. Swapen har värderats till verkligt värde enligt IAS 39 och värdet är 0 Mkr vid årsskiftet.
9-årig tröskelswap om 1 miljard kronor, med start i december 2007 innehållande en räntetröskel på 4,75 procent. Wihlborgs betalar 3,48 procent så länge den korta räntan 3 månaders Stibor ej överstiger 4,75 procent. Wihlborgs erhåller en ränta motsvarande 3 månaders Stibor. Swapen har marknadsvärderats enligt IAS 39 och vid årsskiftet hade den ett verkligt värde om 15 Mkr. Swapen hade per den 31 december en beräknad räntebindningstid på 5,5 år och förlänger den genomsnittliga räntebindningstiden med nio månader.
Koncernen har inga finansiella instrument där redovisat värde avviker från verkligt värde.
| Ränteförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfall, år | Lånebelopp | Snittränta | Kreditavtal | Utnyttjat |
| Mkr | % | Mkr | Mkr | |
| 2008 | 6 440 | 4,27 | 368 | 368 |
| 2009 | 25 | 4,04 | 1 121 | 1 121 |
| 2010 | 35 | 3,01 | 635 | 628 |
| 2011 | - | - | 4 525 | 4 525 |
| 2012 | 1 000 | 3,98 | 628 | 627 |
| >2012 | 296 | 4,83 | 527 | 527 |
| Totalt | 7 796 | 4,25 | 7 804 | 7 796 |
| Derivat | -11 | |||
| Totalt inkl. derivat | 7 785 |
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs endast skall arbeta med banker eller likvärdiga kreditinstitut med en rating motsvarande minst A från såväl Moody's som Standard & Poors. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras. På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversfordringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och/eller bolag.
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Wihlborgs resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark samt Tyskland och för att undvika valutarisker är dessa fastigheter i huvudsak finansierade i danska kronor respektive euro. Valutakursförändringar ger på detta sätt effekt på nettoresultatet från respektive land.
Med operationell risk i finansiella verksamheter avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Wihlborgs finansfunktion arbetar kontinuerligt med
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. I rapportering och redovisning delas verksamheten upp i olika marknadsområden som utgör koncernens enda uppdelning i segment. Låneskuld och finansiella kostnader har i tabellen nedan fördelats ut på marknadsområden utifrån respektive marknadsområdes andel av totalt fastighetsvärde. Varje marknadsområdes resultat har belastats med samma procentuella skatt som koncernen i sin helhet.
| Malmö | Helsingborg | Övriga Öresund | Ofördelat | Totalt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsområden | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Hyresintäkter | 570 | 511 | 324 | 265 | 141 | 133 | - | - | 1 035 | 909 |
| Fastighetskostnader | -172 | -160 | -97 | -85 | -43 | -37 | - | - | -312 | -282 |
| Driftsöverskott | 398 | 351 | 227 | 180 | 98 | 96 | 0 | 0 | 723 | 627 |
| Central administration | - | - | - | - | - | - | -30 | -28 | -30 | -28 |
| Värdeförändring fastigheter | 506 | 462 | 413 | 192 | 124 | -15 | - | - | 1 043 | 639 |
| Rörelseresultat | 904 | 813 | 640 | 372 | 222 | 81 | -30 | -28 | 1 736 | 1 238 |
| Finansiella intäkter | - | - | - | - | - | - | 7 | 17 | 7 | 17 |
| Finansiella kostnader | -126 | -109 | -66 | -52 | -49 | -30 | - | - | -241 | -191 |
| Resultat före skatt | 778 | 704 | 574 | 320 | 173 | 51 | -23 | -11 | 1 502 | 1 064 |
| Skatt på årets resultat | -201 | -144 | -148 | -64 | -45 | -8 | 6 | 2 | -388 | -214 |
| Nettoresultat | 577 | 560 | 426 | 256 | 128 | 43 | -17 | -9 | 1 114 | 850 |
| Fastigheter | 6 990 | 6 197 | 3 687 | 2 978 | 2 720 | 1 713 | - | - | 13 397 | 10 888 |
| Andra tillgångar | - | - | - | - | - | - | 314 | 333 | 314 | 333 |
| Summa tillgångar | 6 990 | 6 197 | 3 687 | 2 978 | 2 720 | 1 713 | 314 | 333 | 13 711 | 11 221 |
| Lån | 4 062 | 3 670 | 2 142 | 1 764 | 1 581 | 1 014 | - | - | 7 785 | 6 448 |
| Andra skulder | - | - | - | - | - | - | 1 453 | 1 106 | 1 453 | 1 106 |
| Summa skulder | 4 062 | 3 670 | 2 142 | 1 764 | 1 581 | 1 014 | 1 453 | 1 106 | 9 238 | 7 554 |
| Årets förvärv av fastigheter | 267 | 2 495 | 181 | 533 | 773 | 501 | - | - | 1 221 | 3 529 |
| Övriga investeringar i fastigheter | 351 | 280 | 124 | 66 | 102 | 81 | - | - | 577 | 427 |
64
NOTER
Wihlborgs årsredovisning 2007
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | ||
| Hyresintäkter, brutto | 1 129 | 997 | - | - | |
| Kostnad outhyrt | -94 | -88 | - | - | |
| 1 035 | 909 | 0 | 0 |
I hyresintäkterna ingår förutom kallhyra, vidaredebiterade tillägg för bland annat uppvärmning, elektricitet, VA och fastighetsskatt, samt avdrag för lämnade hyresrabatter som har periodiserats över respektive kontrakts löptid.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Värme, elektricitet och VA | 105 | 97 | - | - |
| Driftskostnader | 58 | 57 | - | - |
| Reparation och underhåll | 47 | 47 | - | - |
| Fastighetsskatt | 48 | 33 | - | - |
| Tomträttsavgäld | 4 | 5 | - | - |
| Fastighetsadministration | 50 | 43 | - | - |
| 312 | 282 | 0 | 0 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 40 till verkligt värde varför inga avskrivningar redovisas på fastighetsbeståndet.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inventarier | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Fastighetsförvaltningen | 1 | 0 | 0 | 0 | |
| Central administration och marknadsföring |
1 | 1 | 1 | 1 | |
| 2 | 1 | 1 | 1 |
Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighetsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. I kostnaderna för central administration och marknadsföring ingår avskrivningar på centrala inventarier med 1 (1) i koncernen och 1 (1) i moderbolaget.
Årets värdeförändring är både hänförbar till sålda fastigheter och till fastighetsbeståndet vid årets slut.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Värdeförändring sålda fastigheter |
23 | 150 | - | - |
| Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec |
1 020 | 489 | - | - |
| 1 043 | 639 | 0 | 0 |
Realiserad värdeförändring dvs skillnad mellan å ena sidan sålda fastigheters försäljningspris och å andra sidan totalt investerat kapital i dessa fastigheter uppgår till 144 Mkr (184).
För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje kvartalsskifte. Intern värdering sker per 31 mars, 30 juni och 30 september. Extern värdering sker per 31 december. Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2007-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ. Kvarvarande fastighet i Tyskland har värderats utifrån upprättat avtal om försäljning. Fastigheten frånträddes under januari 2008. På sid 36-37 finns en redogörelse över värderingsmetoder, värderingsunderlag, marknadsparametrar m.m. som använts vid värderingen av fastighetsbeståndet.
| Moderbolaget | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Övriga rörelseintäkter | 79 | 70 |
| Övriga rörelsekostnader | -79 | -70 |
| 0 | 0 |
Avser moderbolagets vidaredebitering av kostnader på andra koncernbolag av främst fastighetsadministration, fastighetsskötsel samt andel av central administration.
| Moderbolaget | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Utdelning på andelar | 406 | 1 398 |
| Resultat försäljning andelar | 157 | 117 |
| Nedskrivning andelar | -29 | -1 027 |
| 534 | 488 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Resultatandel | - | 7 | - | - |
| 0 | 7 | 0 | 0 |
NOTER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Ränteintäkter, koncernbolag | - | - | 313 | 212 |
| Ränteintäkter, övriga | 3 | 3 | - | - |
| 3 | 3 | 313 | 212 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Räntekostnader, koncernbolag | - | - | 108 | 29 |
| Räntekostnader, övriga | 256 | 187 | 218 | 150 |
| 256 | 187 | 326 | 179 |
Räntederivat är ett finansiellt instrument som i enlighet med IAS 39 värderas till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivat redovisas under rubriken värdeförändring derivat i resultaträkningen. Principerna för värdering av derivat framgår av not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Aktuell skatt på årets resultat | 12 | 12 | - | 5 |
| Justering aktuell skatt tidigare år | -1 | -9 | - | - |
| Summa aktuell skatt | 11 | 3 | 0 | 5 |
| Uppskjuten skatt | 377 | 211 | -2 | - |
| Summa skatt | 388 | 214 | -2 | 5 |
| Nominell skatt på resultat efter finansiella poster |
419 | 298 | 146 | 141 |
| Skatteeffekter justeringsposter | ||||
| - Utdelning från koncernbolag | - | - | -114 | -391 |
| - Nedskrivning andelar i konc.bolag | - | - | 8 | 287 |
| - Omvärdering skatt på temporära skillnader beroende på bl a ändrat nominell skattesats i Danmark |
7 | - | - | - |
| - Omvärdering underskottsavdrag i förvärvade bolag |
- | -32 | - | - |
| - Skattefri vinst försäljning koncernföretag | -40 | -45 | -44 | -33 |
| - Övrigt ej avdragsgillt resp. skattefritt | 3 | 2 | 2 | 1 |
| Summa skatt exkl. aktuell skatt tidigare år |
389 | 223 | -2 | 5 |
| Justering aktuell skatt tidigare år | -1 | -9 | - | - |
| Summa skatt | 388 | 214 | -2 | 5 |
I moderbolaget har en skattekostnad på 1 Mkr (-6), hänförbar till koncernbidrag och ändrade redovisningsprinciper, bokats direkt mot eget kapital. Den nominella skattesatsen är 28% (28) i Sverige och 25% (28) i Danmark.
Koncernen redovisar en aktuell skatt på årets resultat uppgående till 12 Mkr. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade resultat före skatt.
Detta beror främst på att:
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 502 | 1 064 |
| Värdeförändringar | -1 043 | -639 |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | -286 | -226 |
| Direktavdrag hg-anpassningar, komponentbyten m.m. | -141 | -80 |
| Utnyttjade underskottsavdrag | -39 | -154 |
| Skattepliktig vinst fastighetsförsäljningar | 36 | 25 |
| Nettoförändring periodiseringsfond m.m. | 14 | 52 |
| Skattepliktigt resultat | 43 | 42 |
| Aktuell skatt på årets resultat | 12 | 12 |
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde.
Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, Lund, Malmö och Helsingborg i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en liten del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Av fastigheternas redovisade värden beräknas 38 Mkr (34) avse aktiverade lånekostnader. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Per 2007-12-31 uppgick räntesatsen till 4,25 procent (3,66).
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Taxeringsvärde svenska fastigheter | 5 653 | 4 150 |
| Redovisat värde svenska fastigheter | 12 015 | 10 021 |
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2007-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ. Kvarvarande fastighet i Tyskland har värderats utifrån upprättat avtal om försäljning. Fastigheten frånträddes 2008.
På sid 36–37 finns en redogörelse över värderingsmetoder, värderingsunderlag, marknadsparametrar m.m. som använts vid värderingen av fastighetsbeståndet.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Redovisat värde årets ingång | 10 888 | 7 890 | - | - |
| Fastighetsförvärv | 1 221 | 3 529 | - | - |
| Investeringar | 577 | 427 | - | - |
| Avyttrade fastigheter | -383 | -1 560 | - | - |
| Värdeförändring | 1 043 | 639 | - | - |
| Valutaomräkningar | 51 | -37 | - | - |
| Redovisat värde | 13 397 | 10 888 | 0 | 0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 35 | 30 | 4 | 4 |
| Investeringar | 7 | 7 | 3 | - |
| Försäljningar och utrangeringar | -3 | -2 | - | - |
| Utgående anskaffningsvärden | 39 | 35 | 7 | 4 |
| Ingående avskrivningar | -27 | -23 | -1 | - |
| Förvärv via bolag | -2 | -5 | - | - |
| Försäljningar och utrangeringar | 1 | 2 | - | - |
| Årets avskrivning | -2 | -1 | -1 | -1 |
| Utgående avskrivningar | -30 | -27 | -2 | -1 |
| Redovisat värde | 9 | 8 | 5 | 3 |
| Moderbolaget | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 2 717 | 972 |
| Förvärv | 1 364 | 738 |
| Lämnade aktieägartillskott | 26 | 1 027 |
| Försäljning | -53 | -20 |
| Utgående anskaffningsvärde | 4 054 | 2 717 |
| Ingående nedskrivningar | - 1027 | - |
| Årets nedskrivningar | -29 | -1 027 |
| Utgående nedskrivningar | -1 056 | -1 027 |
| Redovisat värde | 2 998 | 1 690 |
| Dotterbolag Namn/Org nr |
Säte | andel i % | Kapital- Redovisat värde |
|---|---|---|---|
| Bastionen Syd AB, 556072-2042 | Malmö | 100 | 90 |
| Commercial City Center i Jönköping AB, 556237-6268 |
Malmö | 100 | 1 |
| Exab i Malmö AB, 556468-5385 | Malmö | 100 | 1 |
| Exab Utvecklings AB, 556353-2828 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Bronsdolken, 556112-0345 | Malmö | 100 | 0 |
| Fastighets AB Fortet, 556090-5621 | Malmö | 100 | 137 |
| Fastighets AB Flygvärdinnan 5, 556708-8512 | Malmö | 100 | 14 |
| Fastighets AB Kvävet, 556222-8071 | Malmö | 100 | 2 |
| Fastighets AB Plinius, 556033-6538 | Malmö | 100 | 16 |
| Fastighets AB Plockbandsgatan 4, 556729-8509 |
Malmö | 100 | 6 |
| Fastighets AB Stillman, 556082-1752 | Malmö | 100 | 38 |
| Fastighets AB Yxstenen, 556691-4437 | Malmö | 100 | 7 |
| Förvaltnings AB Haspen, 556466-2533 | Malmö | 100 | 17 |
| Hilab Malmö AB, 556660-1786 | Malmö | 100 | 0 |
| Hundlokan 10 i Malmö AB, 556730-4489 | Malmö | 100 | 31 |
| Ideon AB, 556239-8718 | Lund | 40 | 80 |
| Kalinehuset AB, 556129-5824 | Malmö | 100 | 152 |
| Kniven 2 AB, 556706-9355 | Malmö | 100 | 4 |
| Kolgafour AB, 556627-7843 | Malmö | 100 | 7 |
| Lund Lagret 1 AB, 556730-3820 | Malmö | 100 | 35 |
| Lunds Byggmästaregille, AB, 556058-9888 | Malmö | 100 | 1 |
| M2 Fastigheter AB, 556101-4332 | Malmö | 100 | 555 |
| Malmö Börshus AB, 556115-8543 | Malmö | 100 | 40 |
| Medeon Fastigheter AB, 556034-1140 | Malmö | 100 | 70 |
| Neptuninnan AB, 556743-5465 | Malmö | 100 | 64 |
| Ringcentralen Fastighets AB, 556091-4276 | Malmö | 100 | 75 |
| Spillepengen Fastighets AB, 556107-5002 | Malmö | 100 | 25 |
| Studentkåren 6 Fastighets AB, 556730-3499 | Malmö | 100 | 204 |
| Utvecklings AB Kranen, 556286-9999 | Malmö | 100 | 117 |
| Wihlborg & Son AB, 556173-9417 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborg A/S, Danmark, A/S 190 168 | Köpenhamn | 100 | 78 |
| Wihlborgs Boplatsgatan 5 AB, 556675-2449 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Borgeby AB, 556675-2639 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Bronsdolken AB, 556232-5919 | Malmö | 100 | 4 |
| Wihlborgs Cinder AB, 556518-5732 | Malmö | 100 | 11 |
| Wihlborgs Erik Menved 37 AB, 556704-3699 | Malmö | 100 | 156 |
| Wihlborgs Fastigheter i Hbg AB, 556101-6295 | Malmö | 100 | 424 |
| Wihlborgs Fastigheter i NVS AB, 556271-3924 | Malmö | 100 | 3 |
| Wihlborgs Fisken 18 AB, 556675-2357 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Flintan 3 AB, 556675-2647 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Flounderone AB, 556727-7909 | Malmö | 100 | 22 |
| Wihlborgs Gallerian AB, 556704-3632 | Malmö | 100 | 163 |
| Dotterbolag Namn/Org nr |
Säte | andel i % | Kapital- Redovisat värde |
|---|---|---|---|
| Wihlborgs Grynbodagatan AB, 556675-2597 | Malmö | 100 | 1 |
| Wihlborgs Gäddan 6 AB, 556704-3681 | Malmö | 100 | 8 |
| Wihlborgs Havskryssaren AB, 556703-0613 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Holding AB, 556701-2827 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Kirseberg AB, 556691-4874 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Kranen AB, 556704-6387 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Lönngatan AB, 556704-3657 | Malmö | 100 | 12 |
| Wihlborgs Motorseglaren AB, 556703-0605 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Måsen 16 AB, 556627-7827 | Malmö | 100 | 7 |
| Wihlborgs Måsen 17 AB, 556627-7835 | Malmö | 100 | 2 |
| Wihlborgs N.Vallgat. 80-82 AB, 556675-2613 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Nils 24 AB, 556704-3731 | Malmö | 100 | 4 |
| Wihlborgs Polisett AB, 556703-0589 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Riggen AB, 556701-5028 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Ritaren 1 AB, 556675-2605 | Malmö | 100 | 1 |
| Wihlborgs Rosengård AB, 556699-7986 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Seglet 1 AB, 556695-2627 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Sparven 15 AB, 556704-3624 | Malmö | 100 | 215 |
| Wihlborgs Sqvalpan AB, 556675-2399 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Sufflören 3 AB, 556704-3640 | Malmö | 100 | 7 |
| Wihlborgs Sydporten AB, 556726-0202 | Malmö | 100 | 48 |
| Wihlborgs Söderarm 11 AB, 556675-2407 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Terminalen AB, 556681-1898 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Uvenine AB, 556695-2502 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlborgs Vikingen 10 AB, 556675-3082 | Malmö | 100 | 0 |
| Wihlodia AB, 556301-8109 | Malmö | 100 | 38 |
| WJ Bygg AB, 556060-0529 | Malmö | 100 | 5 |
Totalt finns i koncernen 120 (102) bolag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 60 | 53 | 52 | 52 |
| Kapitaluttag | -8 | - | ||
| Resultatandel | - | 7 | - | - |
| Redovisat värde | 52 | 60 | 52 | 52 |
| Namn/Org nr | Kapital- Redovisat | |||
| Moderbolaget | Säte andel i % | värde | ||
| Medeon AB, 556564-5198 | Malmö | 40,0 | 4 | |
| Dockan Exploatering AB, 556594-2645 | Malmö | 33,3 | 48 | |
| 52 | ||||
| Dotterbolagen | ||||
| PeWi Bostadsutveckl. HB, 969687-5492 | Helsingborg | 50,0 | 0 | |
| Ideon Center AB, 556239-0384 | Lund | 50,0 | 0 |
N
2 998
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Årets förvärv | - | - | - | - |
| Redovisat värde | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Namn/Org nr | Kapital- | Redovisat | ||
| Koncern och moderbolag | Säte andel i % | värde | ||
| Sveland Sakförsäkr. AB 556406-0229 | Hässleholm | 5,4 | 10 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Förfallotidpunkt mellan 1-5 år från balansdagen |
30 | 37 | - | - |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
3 | 5 | - | - |
| Summa | 33 | 42 | 0 | 0 |
Av fordringarna ovan avser 25 Mkr (35) räntebärande fordringar.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Hyresintäkter | 1 | 2 | - | - |
| Anteciperade utdelningar | - | - | 270 | 1 320 |
| Ränteintäkter | 7 | - | 7 | - |
| Övrigt | 9 | 6 | - | - |
| Summa | 17 | 8 | 277 | 1 320 |
Koncernens likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel ovan uppgår till 79 Mkr (93).
Ackumulerade omräkningsdifferenser i koncernen avseende de utländska verksamheterna uppgår till 18 Mkr (5).
| Antal registrerade aktier vid årets ingång | 38 428 364 |
|---|---|
| Antal utestående aktier vid årets ingång | 38 428 364 |
| Under året återköpta egna aktier | -997 350 |
| Antal utestående aktier vid årets utgång | 37 431 014 |
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Föreslagen utdelning per aktie, 6:25 kr (5:50). Kvotvärde per aktie, 5 kr (5).
På sidan 5 redogörs för koncernens mål, politik och metoder för förvaltning av kapital.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | ||||
| Underskottsavdrag | -114 | -131 | -1 | - |
| Skillnad redovisat- och skattemässigt värde avseende fastigheter |
1 199 | 845 | - | - |
| Obeskattade reserver | 8 | 10 | - | - |
| Nettoskuld | 1 093 | 724 | -1 | 0 |
| Justering för uppskjuten skatte fordran |
- | 10 | 1 | - |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 093 | 734 | 0 | 0 |
De underskottsavdrag som beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 411 Mkr (467). Av dessa är 335 Mkr spärrade till år 2012. Underskottsavdragen inkluderar fastighetsfållaförlust med 8 Mkr samt underskott i det danska bolaget med 21 Mkr.
Avser till största del stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning först då fastighet säljs.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | ||
| Beviljad kreditlimit | 94 | 93 | 75 | 75 | |
| Outnyttjad del | -79 | -93 | -75 | -75 | |
| Utnyttjad del | 15 | 0 | 0 | 0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen |
368 | 217 | - | - |
| Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen |
6 886 | 5 920 | 6 468 | 5 532 |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
527 | 307 | - | - |
| Derivatinstrument | -11 | 4 | -11 | 4 |
| 7 770 | 6 448 | 6 457 | 5 536 |
Eftersom det vid årets slut fanns lånelöfte överstigande låneförfall under nästkommande år har hela skulden avseende såväl checkräkningskredit som skulder till kreditinstitut behandlats som långfristig skuld.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Förskottsbetalda hyror | 107 | 128 | - | - |
| Upplupna räntekostnader | 16 | 6 | 13 | 5 |
| Tillkommande kostnader sålda fast. | 62 | 28 | 1 | - |
| Övrigt | 39 | 27 | 9 | 12 |
| 224 | 189 | 23 | 17 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Fastighetsinteckningar | 8 631 | 7 250 | - | - |
| Reverser | - | - | 6 916 | 5 911 |
| 8 631 | 7 250 | 6 916 | 5 911 | |
| Eventualförpliktelser / Ansvarsförbindelser | 20 | 28 | 20 | 20 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | -1 043 | -639 | - | - |
| Avskrivningar inventarier | 2 | 1 | 1 | 1 |
| -1 041 | -638 | 1 | 1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Förändring enligt balansräkning | 47 | -7 | 1 043 | -1 316 |
| Rörelsekapital i förvärvat koncernföretag | -13 | -34 | - | - |
| Rörelsekapital i avyttrat koncernföretag | 9 | 13 | - | - |
| Valutaeffekter | - | 1 | - | - |
| Förändring inkomstskatteskuld | 4 | -4 | - | - |
| Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader |
-3 | 12 | -1 051 | 1 327 |
| 44 | -19 | -8 | 11 |
Värdet av förvärvade tillgångar och skulder, i förvärvade koncernföretag, var enligt upprättade förvärvsanalyser följande:
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 841 | 2 924 |
| Andra materiella anläggningstillgångar | - | 2 |
| Långfristiga fordringar koncernföretag | - | 143 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 2 | 145 |
| Kortfristiga fordringar | 5 | 23 |
| Kassa och bank | 16 | 228 |
| Minoritetsintresse | - | -120 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | -95 | -1 218 |
| Långfristiga skulder | -202 | -275 |
| Kortfristiga skulder | -18 | -57 |
| Köpeskilling | 549 | 1 795 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran | 95 | 1 075 |
| Utbetald köpeskilling | 644 | 2 870 |
| Avgår likvida medel i de förvärvade bolagen | -16 | -228 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 628 | 2 642 |
Värdet av avyttrade tillgångar och skulder, i avyttrade koncernföretag, var enligt upprättade analyser följande:
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 335 | 1 392 |
| Långfristiga fordringar koncernföretag | 3 | - |
| Finansiella anläggningstillgångar | 21 | - |
| Kortfristiga fordringar | - | 3 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | -118 | -605 |
| Långfristiga skulder | -2 | -5 |
| Kortfristiga skulder | -9 | -16 |
| Köpeskilling | 230 | 769 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran/skuld | 115 | 605 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 345 | 1 374 |
Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har ett bestämmande inflytande i Peab AB och Peab Industri AB. Under 2007 hade Wihlborgs intäkter från hyresverksamhet uppgående till 7 Mkr från Peab. Wihlborgs har erlagt entreprenadersättningar till Peab med 258 Mkr. Vid årsskiftet har Wihlborgs fordringar på Peab uppgående till 2 Mkr och skulder till 26 Mkr. Mot Peab Industri hade Wihlborgs intäkter om 2 Mkr och kostnader om 2 Mkr. Fordringar och skulder mot Peab Industri AB uppgick till 100 tkr i båda fallen.
Helen Olausson har som styrelseordförande ett bestämmande inflytande i Norrvidden AB. Under 2007 har Wihlborgs från Norrvidden förvärvat två fastigheter för ett belopp om 120 Mkr och sålt en fastighet för 21 Mkr. Wihlborgs har inga fordringar och skulder mot Norrvidden.
Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga grunder.
Balansräkningar och resultaträkningar skall fastställas på årsstämman den 23 april 2008.
Malmö den 14 mars 2008
Erik Paulsson Kerstin Fredriksson Anders Jarl
Ordförande vice ordförande verkställande direktör
Sten K Johnson Sara Karlsson Helen Olausson
Tommy Qvarfort Johan Qviberg
Vår revisionsberättelse har avgivits den 17 mars 2008.
Deloitte AB
Torbjörn Svensson Auktoriserad revisor
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2007. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50-70. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Malmö den 17 mars 2008 Deloitte AB
Torbjörn Svensson Auktoriserad revisor
Svensk kod för bolagsstyrning (koden) tillämpas av Wihlborgs. Denna rapport ingår ej i den formella årsredovisningen utan utgör en egen rapport. Wihlborgs bolagsstyrningsrapport är inte granskad av bolagets revisorer. ■
Aktieägarna påverkar bolagets styrning genom att delta och utöva sin rösträtt på bolagsstämman som är Wihlborgs högsta beslutande organ. Samtliga aktier har samma rösträtt vilket innebär att detta överensstämmer med varje aktieägares andel i aktiekapitalet.
Wihlborgskoncernens ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt aktiebolagsslagen, andra lagar och förordningar, noteringsavtalet med Stockholmsbörsen, svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen och interna styrinstrument som styrelsens arbetsordning och instruktion för verkställande direktören.
Kodens övergripande syfte är att bidra till en förbättrad styrning av svenska bolag så att de uppfyller ägarnas krav på avkastning på det insatta kapitalet. De avvikelser som förekommer från reglerna i koden skall redovisas och motiveras enligt principen "följ eller förklara". Skälen för varje avvikelse skall tydligt redovisas.
Wihlborgs avvikelser har varit följande:
Styrelsens motiv till att ej inrätta något revisions- och ersättningsutskott är att bolagets storlek ej motiverar detta. Frågorna kan behandlas i anslutning till ordinarie sammanträde. Wihlborgs har ett ränteråd som har till uppgift att följa ränteutvecklingen på marknaden och föreslå styrelsen åtgärder. Ränterådets ansvar och arbetsuppgifter är inte reglerade i styrelsens arbetsordning men arbetsuppgifterna framgår av bolagets finanspolicy.
Wihlborgs bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2006. Bolagets föremål är att förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter i företrädesvis Öresundsregionen samt att bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen skall ha sitt säte i Malmö. Bolagsordningen framgår i sin helhet på sidan 81.
Erik Paulsson Styrelseordförande Båstad, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Fabege AB, Diös Fastigheter AB och SkiStar AB. Styrelseledamot i Investment AB Öresund och Nolato AB.
Innehav i Wihlborgs: 42 400 aktier med familj och bolag. Dessutom tillkommer ett aktieinnehav via Brinova Fastigheter AB.
Kerstin Fredriksson Vice styrelseordförande Burlöv, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning: Kommunstyrelsens ordförande i Burlövs kommun.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Skånet AB. Fullmäktigeledamot i Region Skåne. Styrelseledamot i Regionala utvecklingsnämnden, SEB lokalstyrelse i Arlöv, Sydvatten AB och SYSAV AB.
Innehav i Wihlborgs: 200 aktier.
Anders Jarl Styrelseledamot Malmö, född 1956 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning: Verkställande direktör i Wihlborgs.
Övriga styrelseuppdrag: –
Innehav i Wihlborgs: 168 300 aktier med familj och bolag.
Sten K Johnson Styrelseledamot Malmö, född 1945 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning: Koncernchef i Midway Holding AB.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Midway Holding AB och Skånemöllan AB.
Innehav i Wihlborgs: 243 040 aktier med familj och bolag.
Sara Karlsson Styrelseledamot Båstad, född 1969 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning: Entreprenör inom jordbruk, transport och fastigheter.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Peab Industri AB, Topeja Holding AB och Killebäckstorp i Båstad AB.
Innehav i Wihlborgs: 10 000 aktier.
Helen Olausson Styrelseledamot Östersund, född 1968 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning: VD i Landmärke Norra Europa AB.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Fabös, Fältjägaren Fastigheter AB, Norrvidden Fastigheter AB, styrelseledamot i Fabege AB samt Lantmäteriverket.
Innehav i Wihlborgs: -
Tommy Qvarfort Styrelseledamot Malmö, född 1944 Invald i styrelsen 2006
Huvudsaklig sysselsättning: VD Abitare Fastighetsutveckling.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i APQ El AB.
Innehav i Wihlborgs: 50 000 aktier.
Johan Qviberg Styrelseledamot Stockholm, född 1981 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning: Equity Sales Öhman Fondkommission.
Övriga styrelseuppdrag: -
Innehav i Wihlborgs: 235 000 aktier.
Wihlborgs årsstämma ägde rum den 26 april 2007. På stämman deltog ca 300 aktieägare som företrädde 38,5 procent av antalet röster och kapital. Stämmoprotokollet finns tillgängligt på Wihlborgs hemsida, www. wihlborgs.se. De viktigaste besluten var i korthet:
Val av styrelseledamöter och revisorer – Antalet ledamöter beslutades till åtta stycken. Till styrelseledamöter omvaldes Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sten K Johnson, Erik Paulsson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg samt nyval av Sara Karlsson och Helen Olausson.
Det antecknades att registrerade revisionsbolaget Deloitte vid en extra bolags stämma under 2004 valts till revisor med auktoriserade revisorn Torbjörn Svensson som huvudansvarig revisor intill årsstämman 2008.
Valberedningen – Beslutades att valberedningen skall bestå av företrädare för de tre största aktieägarna som önskar delta jämte representant för de mindre aktieägarna, företrädda av Aktiespararna, i bolaget vid utgången av tredje kvartalet 2007. Valbe redningen kan därutöver besluta att bolagets styrelseordförande skall ingå i valbe redningen. Valberedningens ordförande skall vara den ledamot som representerar den största aktieägaren om inte valberedningen enats om annat. Något arvode utgår ej till valberedningen men bolaget skall svara för skäliga kostnader för att val beredningen skall fullgöra sitt uppdrag.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier – Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma förvärva och överlåta Wihlborgsaktier motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Nyemission – Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma besluta om nyemission, motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Koden anger att årsstämmans beslut om tillsättning av styrelse respektive revisorer bör beredas genom en av ägarna styrd, strukturerad och transparent process, som ger alla aktieägare möjlighet att ge sin syn på och lämna förslag i respektive fråga och som skapar goda förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valberedningen är årsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor.
Valberedningen i Wihlborgs har därför arbetat med förslag till årstämmoordförande, styrelseordförande, styrelseledamöter, arvoden till styrelsen och revisorer och deras arvode.
I enlighet med årsstämmans beslut offentliggjordes namnen på valberedningens ledamöter den 18 oktober 2007. I valberedningen ingår Anders Silverbåge från Brinova Fastigheter AB, Peter Lindh från Maths O Sundqvist, Peter Lavesson från Investment AB Öresund och Leif Franzon från Aktiespararna. Ledamöterna för de tre största ägarna i valberedningen representerar 27 procent av rösterna i Wihl borgs. I valberedningen har Anders Silverbåge utsetts till ordförande.
Valberedningen har sammanträtt tre gånger. Arbetet har varit inriktat på hur styrelsearbetet fungerat under året. Kodens schema för valberedningen har varit väg-ledande. Sammansättning, storlek och kompetens har utvärderats. Ledamöternas oberoende till större aktieägare och bolagsledning har också diskuterats.
Inför årsstämman den 23 april 2008 föreslår valberedningen att styrelsen består av sju ledamöter. Valberedningen föreslår vidare omval av styrelseledamöterna Erik Paulsson, Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg. Sten K Johnson har meddelat att han inför årsstäm -
Anders Jarl Verkställande direktör Malmö, född 1956 Anställd i Wihlborgs sedan 2001.
Innehav i Wihlborgs: 168 300 aktier med familj och bolag.
Thomas Bråhagen Fastighetschef Malmö, född 1955 Anställd i Wihlborgs sedan 1990.
Innehav i Wihlborgs: 15 600 aktier med familj och bolag.
Christer Johansson Ekonomi- och Finanschef Svedala, född 1948 Anställd i Wihlborgs sedan 1996.
Innehav i Wihlborgs: 14 800 aktier via bolag.
Iréne Johansson Informationschef Malmö, född 1953 Anställd i Wihlborgs sedan 1992.
Innehav i Wihlborgs: 7 400 aktier via bolag.
Catharina Lachmann VD-assistent Svedala, född 1955 Anställd i Wihlborgs sedan 1985.
Innehav i Wihlborgs: -
Huvudansvarig revisor Torbjörn Svensson, Malmö, född 1953 Auktoriserad revisor, Huvudansvarig revisor i Wihlborgs sedan 2004. Var tidigare huvudansvarig revisor i Fabege sedan 2001.
man inte står till förfogande för omval. Valberedningen föreslår också att Erik Paulsson omväljs till styrelseordförande.
Arvodet till styrelsen föreslås utgå med totalt 820 000 kronor. Till styrelsens ordförande utgår ett arvode om 220 000 kronor och till övriga ledamöter 120 000 kronor, förutom VD Anders Jarl. Höjningen av arvodet per ledamot motsvarar ca 4 procent.
Deloitte AB med Torbjörn Svensson som huvudansvarig revisor, valdes till revisor vid en extra bolagsstämma 2004 för tiden intill årsstämman 2008. Valberedningen föreslår att Deloitte AB med Torbjörn Svensson som huvudansvarig revisor omväljs för en period om tre år, dvs. för tiden intill årsstämman 2011.
g
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt enligt en fastställd arbetsordning.
Enligt Wihlborgs bolagsordning skall styrelsen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter. Efter årsstämman i april 2007 omvaldes Erik Paulsson till ordförande i styrelsen och Kerstin Fredriksson till vice ordförande. Bolagets ekonomi- och finanschef, Christer Johansson, har arbetat som styrelsens sekreterare.
I Wihlborgs styrelse finns kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Bland ledamöterna finns djupa kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering och affärsutveckling.
Styrelsen uppfyller kodens och Stockholmsbörsens noteringskrav att högst en styrelseledamot får arbeta operativt i den löpande verksamheten. Verkställande direktören Anders Jarl ingår i styrelsen. Majoriteten av styrelsen är oberoende av förhållanden till bolaget och bolagsledningen.
Under 2007 har styrelsen haft tio styrelsemöten inklusive konstituerande- och per capsulam sammanträden. Av de tio styrelsesammanträdena har sju sammanträden varit ordinarie. Styrelsens arbete började med boksluts- och utdelningsfrågor jämte en utvärdering av styrelsens arbete och rutiner. Under våren 2007 har arbetet inriktats på nya förvärv och projekt. Förberedelser kring styrelsens ärenden inför årsstämman främst förslagen om återköp av egna aktier och bemyndigande om nyemission. Behandling av efterkalkyler på färdiga projekt 2006 har genomgåtts.
Under hösten har bolagets finanspolicy, räntesyn kombinerat med olika derivatprodukter noggrant kommenterats. Bolagets framtida strategier inför 2008 och 2009, budget och fastighetsförvärv har vidare dominerat styrelsens arbete. Under hösten har också styrelsen diskuterat förutsättningarna kring återköp av egna aktier. Enligt årsstämmans beslut har styrelsens arvode uppgått till 900 000 kronor av vilken summa ordföranden erhållit 210 000 kronor och övriga ledamöter förutom VD har erhållit 115 000 kronor.
| Oberoende | Antal styrelsemöten/deltagande | |
|---|---|---|
| Erik Paulsson, ordf | nej | 10 av 10 |
| Kerstin Fredriksson, vice ordf | ja | 10 av 10 |
| Anders Jarl | nej | 10 av 10 |
| Sten K Johnson | ja | 10 av 10 |
| Sara Karlsson | ja | 6 av 6 (invald vid årsstämman) |
| Helen Olausson | ja | 6 av 6 (invald vid årsstämman) |
| Tommy Qvarfort | ja | 10 av 10 |
| Johan Qviberg | ja | 10 av 10 |
| Lars Sköld | ja | 4 av 4 (avgick vid årsstämman) |
Styrelsen arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen, som utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Wihlborgs bolagsordning är föremål för årlig översyn.
Styrelsen skall enligt arbetsordningen tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden. Verkställande direktörens prestationer utvärderas årligen och jämförs därvid med fastställda lång- och kortsiktiga mål.
Styrelsen skall vidare fortlöpande utvärdera Wihlborgs handläggningsrutiner, riktlinjer för förvaltning och placering av bolagets medel. Styrelsen skall fastställa mål, väsentliga policies och strategiska planer för Wihlborgs samt fortlöpande övervaka såväl efterlevnaden av dessa som att de, efter rapport från verkställande direktören, blir föremål för uppdatering och översyn.
Totalt skall sex ordinarie styrelsemöten hållas per kalenderår, utöver det konsti tuerande mötet. Sammanträdena behandlar bland annat ekonomiska rapporter, finansrapporter, försäljningar och investeringar, aktuella marknadsfrågor samt personalfrågor. Extra möten kan hållas för överläggning och beslut i ärenden som inte kan hänskjutas till ordinarie styrelsemöten.
Enligt arbetsordningen åligger det styrelsens ordförande att genom kontakter med verkställande direktören följa Wihlborgs utveckling och se till att styrelseleda möterna genom verkställande direktörens försorg får den information som behövs. Styrelsens ordförande skall även samråda med verkställande direktören i strategiska frågor samt tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagsslagen, bolagsordningen eller koden för bolagsstyrning.
Verkställande direktören – är ansvarig för bolagets löpande förvaltning och att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, instruktioner och anvisningar.
I Wihlborgs arbetsordning för styrelsen ingår en instruktion för verkställande direktören som har att tillse att styrelsen erhåller erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, att styrelsen hålls informerad mellan styrelse mötena, samt att den ekonomiska rapporteringen fullföljs på ett sådant sätt att sty relsen kan göra en välgrundad bedömning. Vidare ingår en särskild rapporteringsinstruktion med angivande av tidplaner.
Anders Jarl, VD Christer Johansson, ekonomi- och finanschef Thomas Bråhagen, fastighetschef Iréne Johansson, informationschef Catharina Lachmann, VD-assistent
Enligt koden för bolagsstyrning skall styrelsen på årsstämman presentera förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Styrelsen i Wihlborgs föreslår att ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen skall vara maximerad och relaterad till den fasta lönen. Villkoren för övriga förmåner skall där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna och utgöras i huvudsak av bilförmån.
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda förutom verkställande direktören. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen på eget kapital och är maximerad till ett basbelopp per år och anställd.
Pensionsåldern är 65 år för samtliga i bolagsledningen. Kostnaden för verkstäl lande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensions grundande lönen per år under anställningstiden. För övriga i bolagsledningen gäller
ITP-planen eller motsvarande. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall inte överstiga 24 månadslöner. Avgångsvederlaget skall avräknas mot andra inkomster. Hela styrelsen förutom verkställande direktören beslutar om principerna för ersättning och anställningsvillkor för bolagsledningen och verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Principerna för anställningsvillkoren är oförändrade mot tidigare förutom att eventuell ersättning utöver den fasta lönen skall vara maximerad och relaterad till den fasta lönen.
Revisorerna i Wihlborgs utses av årsstämman för en period om fyra år. Wihlborgs revisorer utsågs på en extra bolagsstämma 2004 och nästa val blir därför i samband med årsstämman 2008. Bolagsstämman har utsett revisionsbolaget Deloitte som revisor med huvudansvarig revisor Torbjörn Svensson.
Torbjörn Svensson är huvudansvarig för revisionsuppdraget i Wihlborgs. Han saknar uppdrag i bolag vilka är närstående till Wihlborgs större ägare eller verkställande direktör. Torbjörn Svensson är, vid sidan av Wihlborgs revisionsuppdrag, revisor i följande större uppdrag: Malmö Aviation AB, Flextronics, Thule AB, Mellby Gård och Skånemejerier.
Vid styrelsesammanträdet som behandlar bokslutet är Torbjörn Svensson personligen närvarande och lämnar en rapport över den slutliga granskningen av bolagets räkenskaper. Dessutom lämnar revisorn fortlöpande information till styrelsen som revisionsutskott över de granskningar som genomförs under året.
Arvode till revisorerna framgår av not 1 sid 63.
Enligt aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Styrelsen skall årligen skriftligen lämna en rapport över hur den interna kontrollen till den del den avser den finansiella rapporteringen är organiserad. Rapporten är upprättad utifrån den vägledning som tagits fram av Svenskt Näringsliv och FAR. Denna rapport utgör inte del av de formella årsredovisningshandlingarna och har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Wihlborgs tillämpar COSO, Internal Control – Integrated Framework, som är ett internationellt erkänt och mycket vedertaget ramverk för intern kontroll för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter; kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön – har en stark betydelse för organisationen och är grunden för en god intern kontroll.
Styrelsen har i sin arbetsordning klarlagt beslutsdelegeringen till ledningen för den finansiella rapporteringen. Organisationsstrukturen hos Wihlborgs möjliggör en effektiv intern kontroll. Bolagets organisation i förvaltningsområden med en förvaltningschef i ledningen har ett definierat ansvar med befogenheter. Detta har beskrivits i en instruktion för tecknande av hyresavtal, attest och projekt samt ett antal policies. Koncernrapporteringen för Wihlborgs ca 120 dotterbolag är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot den externa redovisningen vid varje rapporttillfälle. I enlighet med Wihlborgs personalpolicy har medarbetare som jobbar med ekonomiska frågor individuella utbildningsplaner för att säkerställa kompetensen inom området.
Riskbedömning – Wihlborgs genomför fortlöpande en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. En riskanalys visar att den interna kontrollen är särskilt betydande avseende rutiner för hyresdebitering inklusive tilläggsdebiteringar, köp och försäljning av fastigheter såväl enskilda som i bolag, IT-funktionen, fastighetsvärderingen, projektverksamheten och risker för oegentligheter.
Kontrollaktiviteter – syftar till att skapa metoder för bolaget att hantera risker. Avsikten är att aktiviteterna skall förebygga, notera och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna skall säkra intäkterna och tillgångarna, kontrollera riktigheten och tillförlitligheten i de finansiella rapporterna men även säkerställa att fastställda regelsystem efterföljs.
Information och kommunikation – Hur den finansiella rapporteringen skall kommuniceras framgår av bolagets instruktioner för rapporteringen. Information till långivare, investerare och leverantörer är baserade på respektive intressents särskilda behov. Börsens regler för informationsgivning och rapportering är av speciell vikt. Informationsavdelningen är ansvarig för den externa informationen. I bolagets informationspolicy beskrivs bl. a. hur den finansiella rapporteringen skall ske.
Styrelsen får information om risker för fel i den finansiella rapporteringen och den interna kontrollen från revisorerna i samband med helårsbokslutet samt delårsrevisionen.
Uppföljning – För att garantera kvaliteten på kontrollsystemet sker uppföljning och utvärdering kontinuerligt. Löpande uppföljning sker per område till ledningen och eventuella brister som då har uppstått i den interna kontrollen åtgärdas. Revisionen lämnar årligen minst två gånger sin bedömning om bolagets interna kontroll till styrelsen.
Malmö den 14 mars 2008 Styrelsen
| Flerårsöversikt | |||
|---|---|---|---|
| Proforma3 | Proforma3 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 | 2003 |
| Avkastning eget kapital, % | 27,6 | 26,6 | 18,2 | 15,5 | 12,3 |
| Avkastning totalt kapital, % | 14,0 | 12,5 | 10,1 | 8,5 | 7,0 |
| Soliditet, % | 32,6 | 32,7 | 34,8 | 29,6 | 26,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 7,2 | 6,6 | 5,0 | 3,5 | 2,5 |
| Räntetäckningsgrad löpande förvaltning, ggr | 2,7 | 3,3 | 2,9 | 2,5 | 2,1 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 58,1 | 59,2 | 55,6 | 66,8 | 71,3 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,7 | 1,8 | 1,5 | 2,1 | 2,5 |
| Resultat före skatt per aktie, kr | 39,21 | 27,69 | 17,03 | 12,06 | 8,31 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 29,08 | 22,12 | 12,33 | 8,68 | 5,98 |
| Resultat löpande förvaltning före skatt per aktie, kr | 11,59 | 11,16 | 8,34 | 7,30 | 6,47 |
| Resultat löpande förvaltning per aktie, kr | 8,35 | 8,04 | 6,01 | 5,25 | 4,66 |
| Eget kapital per aktie I, kr | 116,29 | 92,30 | 73,96 | 60,14 | 51,46 |
| Eget kapital per aktie II, kr | 135,07 | 104,58 | 84,55 | 68,25 | 58,19 |
| Börskurs per aktie, kr | 115,75 | 142,75 | 96,00 | ||
| P/E-tal, ggr | 4,0 | 6,5 | 7,8 | ||
| P/E-tal löpande förvaltning, ggr | 13,9 | 17,8 | 16,0 | ||
| Kassaflöde från löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital per aktie, kr |
11,36 | 10,93 | 8,24 | 6,04 | 5,44 |
| Utdelning per aktie, kr2 | 6,25 | 5,50 | 3,50 | - | - |
| Antal aktier vid årets slut, tusental | 37 431 | 38 428 | 38 428 | 38 428 | 38 428 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 38 304 | 38 428 | 38 125 | 38 428 | 38 428 |
| Antal fastigheter | 245 | 219 | 197 | 190 | 190 |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheternas redovisade värde, mkr | 13 397 | 10 888 | 7 890 | 7 149 | 6 805 |
| Direktavkastning, % | 6,0 | 6,4 | 6,6 | 6,6 | 6,9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 241 445 | 1 159 852 | 994 693 | 963 331 | 963 331 |
| Hyresintäkter, kr per kvm | 914 | 851 | 761 | 736 | 730 |
| Driftsöverskott, kr per kvm | 650 | 597 | 526 | 490 | 490 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 92 | 90 | 89 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 70 | 69 | 67 | 67 |
| Antal anställda vid årets slut | 84 | 77 | 68 | 71 | 71 |
|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittligt antal anställda | 82 | 78 | 71 | 71 | 71 |
1) Vid beräkning av nyckeltal per aktie finns inga utspädningseffekter av potentiella aktier att beakta. Omräkning har skett för under maj 2006 genomförd aktiesplit 2:1.
2) Föreslagen utdelning (2007).
3) Proforma nyckeltal för 2004 och 2003 är baserade på historik för de fastigheter som ingick i koncernen per den 31 mars 2005. Härvid har hyresintäkter och fastighetskostnader i allt väsentligt baserats på verkligt utfall. Värdeförändringar i fastighetsbeståndet har beräknats utifrån externa värderingar. Räntekostnaderna har beräknats med utgångspunkt från ränteförfallostruktur 2005-03-31 som antagits vara konstant under proforma perioden. Den årliga räntekostnaden har beräknats utifrån gällande marknadsränta respektive år. Skatt har belastat resultatet med 28 %.
Avkastning på eget kapital Resultat i procent av genomsnittligt eget kapital, exklusive minoritetens andel.
Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Soliditet
Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto med återläggning av räntekostnader, dividerat med räntekostnader.
Resultat efter finansnetto med återläggning av räntekostnader samt värdeförändringar, dividerat med räntekostnader.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
AKTIERELATERADE Resultat per aktie Resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat löpande förvaltning per aktie
av värdeförändringar belastat med 28 procent skatt, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat efter finansnetto med återläggning av värdeförändringar, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från den löpande verksamheten efter avdrag för aktuell skatt före förändring av rörelsekapital i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital vid årets slut i förhållande till antal aktier vid årets slut.
Eget kapital per aktie II Beräknat som eget kapital per aktie I men med en skattesats för uppskjuten skatt på 10 procent istället för 28 procent.
P/E-tal löpande förvaltning, ggr Börskurs per aktie dividerad med resultat löpande förvaltning per aktie.
För senaste räkenskapsåret avses föreslagen utdelning. För tidigare år beslutad utdelning.
Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Wihlborgs ägo vid årets slut.
bestånd vid årets slut. Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas
redovisade värde vid årets slut. Uthyrbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Hyresintäkter per kvm Hyresintäkter på årsbasis dividerat med
Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta. Ekonomisk uthyrningsgrad
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
d. avstämningsdag för det fall bolagsstämman beslutar om vinstutdelning.
" Vår ledande position i Öresundsregionen tillsammans med vår aktiva förvaltning och finansiella styrka ger oss unika möjligheter att utveckla vårt fastighetsbestånd och därmed näringslivsstruktur i regionen "
Wihlborgs Fastigheter AB Box 97 201 20 Malmö Besök: Dockplatsen 16 Telefon: 040-690 57 00 Fax: 040-690 57 01
Wihlborgs Fastigheter AB Garnisonsgatan 25 A 254 66 Helsingborg Telefon: 042-490 46 00 Fax: 042-490 46 01
Wihlborgs Fastigheter AB Ideon Science Park Scheelevägen 17 223 70 Lund Telefon: 046-286 85 00 Fax: 046-18 40 96
Wihlborgs A/S Ellekær 6, opgang C DK-2730 HERLEV, Danmark Telefon: +45-396 161 57 Fax: +45-396 161 58
www.wihlborgs.se [email protected] Styrelsens säte: Malmö Organisationsnummer: 556367-0230
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.