Wereldhave N.V. — Management Reports 2009

Oct 28, 2009

Kernpunten strategie

• Strategie gericht op waardecreatie en risicospreiding
• Spreiding beleggingen over negen landen/regio's en drie sectoren
• Geleidelijke groei aandeel winkelcentra in portefeuille
• Afbouw logistieke panden en panden kleiner dan EUR 20 mln
• Schaalgrootte per land/regio minimaal EUR 400 mln
• Specialisatie naar sectoren per land/regio

Financiële doelstellingen

• Stabiele groei direct resultaat en dividend
• Pay out ratio 85-95% direct resultaat
• Solide balansverhoudingen; solvabiliteit binnen bandbreedte 55-65%

DEN HAAG – Wereldhave N.V., een internationaal opererende vastgoedbelegger, maakt vandaag een herijking van de strategie bekend. Onder de medio 2009 aangetreden nieuwe directie blijft Wereldhave zich richten op een stabiele groei van het direct resultaat en het dividend. In de aangescherpte strategie staan waardecreatie en risicospreiding centraal. Wereldhave spreidt haar beleggingen over negen landen/regio's (zes Europese landen en drie regio's in de Verenigde Staten) en drie sectoren (winkelcentra, kantoren en residentiële projecten). Het aandeel van winkelcentra in de totale portefeuille zal vergroot worden. Logistiek vastgoed en vastgoed met een waarde van minder dan EUR 20 mln zal op termijn worden afgestoten.

Directievoorzitter Hans Pars zegt in een toelichting:

"Wereldhave staat er financieel sterk voor en is goed voorbereid om te profiteren van kansen in de markt. We streven naar een stabiele groei van het direct resultaat en dividend door uitbreiding van de portefeuille, vooral in winkelcentra en kantoren. De strategie van Wereldhave is nog steeds de juiste, ook in het huidige economische klimaat, maar we zullen wel accenten anders leggen. Belangrijk punt is dat we in alle landen stevige posities willen hebben. We zullen projecten kleiner dan EUR 20 mln geleidelijk afstoten, evenals onze beleggingen in logistieke panden. Het belang van winkelcentra willen we uitbreiden van thans 45% naar 50-60% van onze portefeuille. Voor iedere sector waar we actief zijn, hebben we een specifieke aanpak die gericht is op waardecreatie voor onze aandeelhouders."

Wereldhave is de enige grote Europese vastgoedbelegger die actief is in zowel Europa als de Verenigde Staten. In Europa heeft Wereldhave activiteiten in zes landen en in de Verenigde Staten in drie regio's. Vastgoed is een lokale business. Lokale expertise is dus doorslaggevend voor het succesvol kunnen opereren als vastgoedbelegger. Met eigen lokale medewerkers is Wereldhave in staat rechtstreeks contact te onderhouden met de huurders, zonder daarbij cultuurverschillen met de huurder te hoeven overbruggen. Daardoor weet Wereldhave eerder wat er bij de huurders speelt en beschikt Wereldhave over recente marktinformatie. Kennis van snel veranderende gebruikerseisen wordt ook aangewend bij de ontwikkeling van projecten voor de eigen portefeuille.

Waardecreatie

De verschillende vastgoedsectoren hebben elk hun eigen dynamiek. Door in meerdere sectoren actief te zijn, heeft Wereldhave betere mogelijkheden tot waardecreatie. Wereldhave wil waarde creëren voor aandeelhouders door:

• Actief management van winkelcentra door eigen experts om huurgroei te realiseren
• Goede timing van aan- en verkopen van kantoorgebouwen en residentiële projecten door eigen marktanalyse
• Ontwikkeling van projecten tegen kostprijs op basis van eigen kennis en ervaring

Actief management

Bij winkelcentra bestaat er een relatie tussen de omzet van de huurder en de waarde van het vastgoed. Dat maakt waardecreatie door actief management van het vastgoed mogelijk. Hierdoor kan de omzet van de huurder stijgen, waarmee ruimte ontstaat voor hogere huren. Door de sterke relatie tussen de huurder en het vastgoed ligt de bezettingsgraad van goede winkelcentra op een zeer hoog niveau. Hierdoor dragen winkelcentra bij aan de bestendigheid van het resultaat. Eigen winkelcentrum-management is een kernelement in de strategie van Wereldhave.

Goede timing

De kantorenmarkt en de residentiële markt worden gedomineerd door huurders die het vastgoed als een gebruiksartikel beschouwen en aan het einde van de huurperiode alle alternatieven in overweging nemen. Huurgroei is hier afhankelijk van (door de eigenaar niet te beïnvloeden) schommelingen in vraag en aanbod. Kantorenmarkten zijn doorgaans meer volatiel dan residentiële markten. Actief management is weliswaar belangrijk voor het operationeel resultaat, maar de doorslaggevende succesfactor voor beide markten is de timing van aan- en verkopen. Door gebruik te maken van de cycli, kunnen met aan- en verkopen van kantoren en van residentieel vastgoed aantrekkelijke beleggingsrendementen behaald worden. Eigen marktanalyse en lokale aanwezigheid ondersteunen dit beleid.

Eigen ontwikkeling

De derde wijze van waardecreatie die Wereldhave ter beschikking heeft is het voor eigen portefeuille ontwikkelen van vastgoed. Wereldhave kan hiermee de timing van de investering in eigen hand houden, de kwaliteit van het vastgoed waarborgen en vastgoed tegen kostprijs aan de portefeuille toevoegen. Wereldhave koopt met eigen ontwikkeling dus scherp in, waarborgt dat de kwaliteit is afgestemd op de laatste gebruikerseisen en stemt de timing van de projecten af op de marktomstandigheden.

In beginsel streeft Wereldhave naar een portefeuille die voor 50-60% bestaat uit winkelcentra (thans 45%), 30-45% uit kantoren en residentiële projecten. Jaarlijks zou 5-10% van het balanstotaal aan ontwikkelingsprojecten in exploitatie moeten worden genomen. In de komende jaren zal de samenstelling geleidelijk in deze richting bewegen.

Risicospreiding

Wereldhave streeft ernaar de risico's van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in meerdere vastgoedsectoren, met elk hun eigen ontwikkelingstempo. Spreiding over landen en sectoren zorgt ook voor een diversificatie van huurders, waardoor het risico verder wordt gespreid. Tegelijkertijd biedt de spreiding kansen, omdat er altijd wel een markt is met aantrekkelijke investeringsmogelijkheden.

Spreiding over landen/regio's

Wereldhave is actief in een aantal grote, stabiele en professionele vastgoedmarkten aan weerszijden van de Noord-Atlantische oceaan. De Europese vastgoedbeleggingen bevinden zich in Nederland, België, Finland, Frankrijk, Spanje en het Verenigd Koninkrijk. In de Verenigde Staten is Wereldhave actief in drie kernmarkten, de Oostkust (Washington DC), Texas en de Westkust (San Diego). Wereldhave ziet voldoende uitbreidingsmogelijkheden in de landen waar het nu actief is. Er worden daarom vooralsnog geen nieuwe landen aan de portefeuille toegevoegd.

Spreiding over sectoren

Per land of regio selecteert Wereldhave de vastgoedsector waarin het actief wil zijn. De sector kan dus verschillen per land of regio. Wereldhave hanteert als stelregel dat de minimale portefeuilleomvang per land/regio EUR 400 mln bedraagt. Deze omvang en sectorkeuze zorgen ervoor dat Wereldhave lokaal over voldoende schaalgrootte beschikt om kennis en ervaring aan te kunnen trekken en te kunnen behouden. De minimum drempel per land zal in de toekomst leiden tot veranderingen in de samenstelling van de portefeuille. Gezien de managementintensiviteit zullen panden kleiner dan EUR 20 mln geleidelijk worden verkocht. Wereldhave zal op termijn ook de logistieke panden uit de portefeuille verkopen.

Doelstellingen

Wereldhave streeft naar een stabiel groeiend direct resultaat per aandeel en dividend, met een pay-out ratio van 85-95%. Wereldhave beschikt over solide vermogensverhoudingen met een solvabiliteit van thans ca. 69%. Daarmee heeft Wereldhave de mogelijkheid gebruik te maken van aantrekkelijke koopmomenten die zich in de komende periode zouden kunnen aandienen. Financiering van de groei door de solvabiliteit te laten bewegen naar een bandbreedte tussen 55-65% acht de directie gezien de kwaliteit van de portefeuille aanvaardbaar.

Wereldhave heeft de ambitie om de portefeuille te laten groeien, waarbij het bereiken van een schaalgrootte van EUR 400 mln per land/regio in eerste instantie een belangrijke leidraad zal zijn. In ieder land zal een sector worden bepaald waarin Wereldhave actief wil zijn. Wereldhave streeft hierbij naar een uitbreiding van het belang in winkelcentra tot uiteindelijk 50- 60% van de totale portefeuille. Daarnaast wil Wereldhave in een aantal geselecteerde kantoormarkten investeren.

Markt en visie

Alhoewel er dit jaar weinig vastgoedtransacties zijn gedaan, is de algemene marktopinie dat de rendementen van vastgoed zijn gestegen (en de prijzen dus zijn gedaald). In combinatie met dalende markthuren houdt Wereldhave er vooralsnog rekening mee dat vastgoedwaarden verder zullen dalen. Kansen kunnen zich aandienen wanneer zwaar gefinancierde partijen door herfinanciering met hogere rentelasten geconfronteerd zullen worden en vastgoed moeten verkopen.

Wereldhave gaat er vooralsnog vanuit dat het aanbod van eersteklas vastgoed beperkt zal blijven en dat de waardedaling van eersteklas vastgoed dus geringer zal zijn dan van tweedeklas vastgoed. De waardedaling van kantoren zal langer aanhouden dan de waardedaling van winkelpanden, aangezien de huren van eersteklas winkelruimte naar verwachting minder volatiel zijn.

De financiële crisis op de verhuurmarkten van zowel kantoren als van winkelcentra heeft de scheidslijn tussen eerste- en tweedeklas vastgoed verscherpt. De strategie van Wereldhave, die gericht is op actief management van sterke winkelcentra, het kopen en tijdig verkopen van kantoren en het ontwikkelen van nieuw vastgoed dat aan de laatste eisen voldoet, past bij de huidige turbulente marktomstandigheden.

Door met actief management te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de portefeuille en door regelmatig nieuw vastgoed aan de portefeuille toe te voegen en ouder vastgoed te verkopen, houdt Wereldhave haar portefeuille goed verhuurbaar, ook in de huidige marktomstandigheden.

Wereldhave wil beleggen in kwalitatief hoogwaardig vastgoed dat voldoet aan de laatste eisen van duurzaamheid. De duurzaamheid op lange termijn wordt grotendeels beïnvloed door de locatie. Gebieden die beschikken over goede openbaar vervoer voorzieningen en in de nabijheid liggen van veel voorzieningen zoals winkels en restaurants, zullen doorgaans langer aantrekkelijk blijven voor huurders. Hoogwaardig vastgoed trekt huurders aan die bereid en in staat zijn een premie te betalen voor duurzame kwaliteit. Door te investeren in hoogwaardig vastgoed beperkt Wereldhave de risico's.

Over Wereldhave

Wereldhave, opgericht in 1930, is een internationaal opererende belegger in vastgoed met een beleggingsportefeuille van circa EUR 2,6 miljard. Wereldhave onderscheidt zich door waardecreatie en risicospreiding. Waarde wordt gecreëerd door actief management van winkelcentra, goede timing bij aan- en verkoop van kantoren en residentieel vastgoed en eigen ontwikkeling tegen kostprijs. De activiteiten van Wereldhave zijn gespreid over zes Europese landen – Nederland, België, Finland, Frankrijk, Spanje en het Verenigd Koninkrijk – en drie regio's in de Verenigde Staten. De aandelen Wereldhave worden verhandeld op de beurzen van NYSE Euronext in Amsterdam en Parijs.

De resultaten van Wereldhave N.V. tot en met het derde kwartaal 2009 zullen worden bekendgemaakt op 10 november 2009, vóór beurs. In een om 14.00 u CET die dag te houden conference call (via audio webcast te volgen op www.wereldhave.com) wordt een toelichting gegeven op de cijfers. Analisten en institutionele beleggers die wensen deel te nemen aan de conference call, dienen zich via investor.relations@wereldhave.com aan te melden uiterlijk op 3 november 2009.

Voor nadere informatie:

Wereldhave N.V. Richard W. Beentjes Tel. + 31 70 346 93 25 Informatie voor analisten:

Wereldhave N.V. Charles F. Bloema Tel. + 31 70 346 93 25

www.wereldhave.com