Wereldhave N.V. — Earnings Release 2011

May 12, 2011

Kernpunten

• Winst € 27,6 mln (2010: € 12,6 mln)
• Direct resultaat per aandeel € 1,27 (+5,8%)
• Intrinsieke waarde per aandeel € 74,83 (-0,5%)
• Waardering portefeuille stabiel
• Verkoop niet strategisch vastgoed voor € 54,3 mln
• Succesvolle plaatsing onderhandse lening USD 300 mln

Kerncijfers

(in €)
Resultaten	t/m maart 2011	t/m maart 2010
Resultaat Direct resultaat Indirect resultaat	27,6 mln 29,0 mln -1,4 mln	12,6 mln 27,5 mln -14,9 mln
Resultaat per aandeel	1,21	0,50
Direct resultaat per aandeel	1,27	1,20
Vermogen	31 maart 2011	31 maart 2010
Onroerendgoedportefeuille Groepsvermogen	2.797,9 mln 1.723,8 mln	2.663,2 mln 1.718,8 mln
Intrinsieke waarde per aandeel	74,83	75,19

Hans Pars, directievoorzitter van Wereldhave N.V. zegt in een toelichting:

"Met name de in 2010 gedane acquisities hebben er toe geleid dat het directe resultaat per aandeel in het eerste kwartaal van 2011 met 5,8% is gestegen. In 2011 hebben we nog geen aankopen gedaan. Met de verkoop van een logistieke portefeuille van zes panden in Nederland en drie kleinere panden in het Verenigd Koninkrijk voor totaal ruim € 54 mln ligt ons verkoopprogramma goed op schema.

De bezettingsgraad van onze winkelcentra, ruim de helft van onze totale portefeuille, is stabiel gebleven, maar de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille is gedaald, vooral in de Verenigde Staten. We merken dat kandidaat huurders gebruik willen maken van de huidige huurdersmarkt en veel tijd nemen voor hun beslissing om te huren. Het verbeteren van de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille is onze hoogste prioriteit."

Resultaat	Het resultaat over het eerste kwartaal van 2011 is ten opzichte van 2010 met € 15,0 mln gestegen tot € 27,6 mln, hetgeen neerkomt op € 1,21 per aandeel (2010: € 12,6 mln ofwel € 0,50 per aandeel). Het waarderingsresultaat over het eerste kwartaal (inclusief een herwaardering van financiële instrumenten van € -1,4 mln) kwam uit op € -2,0 mln (2010: € -12,0 mln). Koersverschillen hadden een positief effect van € 2,7 mln op het resultaat (2010: € -1,5 mln), vooral omdat de lagere koers van de US-dollar leidde tot een lagere belastinglatentie.
Direct resultaat	Het direct resultaat over het eerste kwartaal 2011 komt uit op € 29,0 mln. Dit is een toename van € 1,5 mln ten opzichte van 2010. Het hogere directe resultaat is het gevolg van de aankopen in 2010 en de verhuur van een kantoor in Parijs, waarbij de hogere huuropbrengsten deels wegvielen tegen oplopende leegstand in de kantorenportefeuille, contractverlengingen op scherpere condities en verkopen. Per saldo stegen de netto huuropbrengsten met € 4,4 mln.
	De grotere omvang van de leningenportefeuille in verband met de gedane aankopen leidde tot een toename van de interestlasten met € 3,2 mln. De gemiddelde nominale rente per 31 maart 2011 is gestegen tot 2,8% (31 maart 2010: 2,2%). De beheerkosten stegen met € 0,6 mln, vooral door de aanpassing van de managementorganisaties in verband met de uitbreiding van de portefeuille in Nederland en België. De belastingen over het resultaat daalden met € 0,7 mln. De gemiddelde koersen kwamen over het eerste kwartaal iets hoger uit dan in 2010, waardoor koersverschillen een licht positief effect op het direct resultaat hadden van € 0,2 mln.
	De EPRA bezettingsgraad op 31 maart 2011 bedroeg 89,4%, een daling van 2,1% vergeleken met ultimo 2010. In de retailportefeuille is de bezettingsgraad met 70 basispunten gestegen tot 95,9%. In de kantorenportefeuille daarentegen is de bezettingsgraad met 4,9% gedaald, vooral in de Verenigde Staten, maar ook in de relatief kleinere portefeuilles in Spanje en het Verenigd Koninkrijk. De bezettingsgraad van de categorie overige is gedaald met 0,6%, hoofdzakelijk als gevolg van een aflopend huurcontract van een bedrijfspand in Nederland. Uitgesplitst per sector bedraagt de EPRA bezettingsgraad op 31 maart 2011 (ultimo 2010): retail 95,9% (95,2%), kantoren 82,1% (87,0%) en overig 94,8% (95,5%).
	Het direct resultaat over het eerste kwartaal van 2011 bedraagt € 1,27 per aandeel, hetgeen vergeleken met 2010 neerkomt op een stijging met € 0,07, ofwel +5,8%, ondanks de toename van het aantal aandelen in verband met het keuzedividend over 2009.
Indirect resultaat	Het indirect resultaat over het eerste kwartaal van 2011 bedraagt € -1,4 mln (2010: € -14,9 mln). De waardering van de portefeuille bleef stabiel in alle landen. Het gemiddelde bij de waardering gehanteerde rendement (cap rate) op de portefeuille is in het eerste kwartaal van 2011 nagenoeg gelijk gebleven op 6,4%. De herwaardering op financiële instrumenten (rentederivaten) bedroeg € -1,4 mln (2010: € 1,2 mln).
	Met de verkoop van drie kleinere panden in het Verenigd Koninkrijk voor in totaal € 15,1 mln, werd een vervreemdingsresultaat behaald van € 0,7 mln (2010: € -0,1 mln).
Eigen vermogen/ vreemd vermogen	Op 31 maart 2011 bedroeg het eigen vermogen inclusief minderheidsbelang, vóór aftrek van het voorgestelde dividend, € 1.723,8 mln. De solvabiliteit bedraagt 60% (2010: 64%), de Loan to Value komt uit op 39%, hiermee behoort Wereldhave tot de best gekapitaliseerde Europese vastgoedfondsen. In 2011 zijn in verband met de uitkering van keuzedividend over het jaar 2010 per 10 mei 231.083 nieuwe aandelen uitgegeven. Het totaal aantal uitstaande gewone aandelen is daarmee gestegen tot 21.679.608 per 10 mei 2011. De nieuwe aandelen zijn dividendgerechtigd over het jaar 2011.
	Koersverschillen hadden een negatief effect op het eigen vermogen van € 32,8 mln, vooral door de ten opzichte van ultimo 2010 bijna 6% lagere koers van de US-dollar per 31 maart 2011. De intrinsieke waarde per aandeel vóór winstverdeling per 31 maart 2011 is uitgekomen op € 74,83 (31 december 2010: € 75,12).
	Wereldhave heeft in maart 2011 een onderhandse lening geplaatst (senior unsecured notes) ten bedrage van USD 300 mln, tegen een gemiddelde rente van 3,5% bij aanvang. De lening, waarvan de helft in euro is omgezet, is aangegaan in tranches van 5, 7 en 10 jaar. Met deze onderhandse lening is de spreiding van financieringsbronnen verbeterd, de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille verlengd en zijn de beschikbare middelen voor aankopen verruimd. Eveneens in maart 2011 heeft Wereldhave de 5-jarige

	aangemeld voor conversie.	converteerbare lening 2006-2011 van € 200 mln geheel afgelost. Er zijn geen obligaties
Onroerendgoed portefeuille	In het eerste kwartaal van 2011 heeft Wereldhave geen vastgoed gekocht. In het	Verenigd Koninkrijk werden drie kleinere panden verkocht voor € 15,1 mln, € 0,7 mln boven de boekwaarde. Op 31 maart 2011 bedroeg de waarde van de portefeuille ontwik kelingsprojecten € 151,1 mln; de waarde van de portefeuille in exploitatie € 2.797,9 mln.
	Op 29 april 2011 heeft Wereldhave in Nederland een portefeuille van zes logistieke bedrijfspanden verkocht voor € 39,2 mln, licht beneden de boekwaarde.
Ontwikkelings portefeuille	In België vordert de uitbreiding van het winkelcentrum Nivelles volgens plan. De bevinden zich nog in de plan- en vergunningfasen.	oplevering van 12.000 m² winkelruimte met bijbehorende overdekte parkeervoorzieningen is voorzien begin 2012. Met de verhuur is een aanvang gemaakt, er zijn inmiddels drie huurovereenkomsten voor in totaal ruim 2.500 m² getekend. Er is levendige belangstelling van winkelketens die in het centrum gevestigd willen zijn. De andere projecten in België
	ruimte worden vanaf het laatste kwartaal van 2011 opgeleverd.	In de Verenigde Staten is de marketing van de eerste fase van het project in San Antonio gestart. De eerste woningen evenals het hotel en een groot deel van de commerciële
	van het jaar worden begonnen.	In Finland is de projectorganisatie voor de revitalisering en uitbreiding van winkelcentrum Itäkeskus van start gegaan. Met de uitvoering van de eerste fase zal in de tweede helft
Vooruitzichten	In het eerste kwartaal van 2011 is de bezettingsgraad van de kantoren verder gedaald, vooral in de Verenigde Staten, waar relatief veel huren afliepen in 2010. Alhoewel de belangstelling van kandidaat huurders sinds eind 2010 lijkt toe te nemen, heeft zich dat nog niet vertaald in een verbetering van de bezettingsgraad. Kandidaat huurders nemen de tijd voor hun beslissing om te huren en verhuur geschiedt doorgaans tegen lagere huurprijzen dan de aflopende contracten.
	Wereldhave doet voor het jaar 2011 vooralsnog geen resultaatsvoorspelling. Het resultaat hangt in hoge mate af van de ontwikkeling van de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille, van het tempo van aan- en verkopen en van de ontwikkeling van de rentelasten en wisselkoersen.
	In een vandaag om 14.00 uur CET te houden conference call wordt een toelichting Vragen kunnen via deze webcast per e-mail gesteld worden.	gegeven op de resultaten. Deze is via audio webcast te volgen op www.wereldhave.com.
	Den Haag, 12 mei 2011	Directie Wereldhave N.V.
	Voor verdere informatie:	Informatie voor analisten:
	Wereldhave N.V. Richard W. Beentjes Tel. + 31 70 346 93 25	Wereldhave N.V. Charles F. Bloema / Jaap-Jan Fit Tel. + 31 70 346 93 25
	Wereldhave. Waarde voor morgen www.wereldhave.com
Profiel	en verkoop van kantoren en residentieel vastgoed en door eigen ontwikkeling van projecten tegen kostprijs.	Wereldhave, opgericht in 1930, is een internationaal opererende belegger in vastgoed met een portefeuille van circa € 3,0 miljard. De activiteiten van Wereldhave zijn thans gespreid over vier vastgoedsectoren en over zes Europese landen – Nederland, België, Finland, Frankrijk, Spanje en het Verenigd Koninkrijk – en drie regio's in de Verenigde Staten. Waarde wordt gecreëerd door actief management van winkelcentra, goede timing bij aan
	succesvol kunnen opereren als vastgoedbelegger. Met eigen lokale medewerkers	Vastgoed is een lokale aangelegenheid. Lokale expertise is dus doorslaggevend voor het onderhoudt Wereldhave rechtstreeks contact met de huurders. Daardoor weet Wereldhave eerder wat er bij de huurders speelt en beschikt Wereldhave over recente marktinformatie.

van projecten voor de eigen portefeuille.

Kennis van snel veranderende gebruikerseisen wordt ook aangewend bij de ontwikkeling

Geconsolideerde balans per 31 maart 2011

Toel.	31 maart 2011		31 december 2010
Activa
Vaste activa
Onroerend goed in exploitatie	2.797.879		2.860.083
Ontwikkelingsprojecten	151.087		134.517
Vastgoedbeleggingen 5		2.948.966		2.994.600
Bedrijfsmiddelen 6	6.461		6.499
Immateriële activa 7	6.432		6.321
Financiële activa 8	26.653		24.532
Latente belastingvorderingen 9	4.988		5.000
Overige vaste activa 10	39.135		37.949
		83.669		80.301
		3.032.635		3.074.901
Vlottende activa
Debiteuren en overige vorderingen 11	21.264		14.699
Belastingen 12	40		145
Liquide middelen 13	43.738		32.096
		65.042		46.940
		3.097.677		3.121.841
Groepsvermogen en verplichtingen
Groepsvermogen
Aandelenkapitaal 14	214.485		214.485
Agio 15	769.626		777.728
Algemene reserve 16	690.627		656.640
Herwaarderingsreserve 17	2.081		1.456
Reserve koersverschillen 18	-71.892		-39.077
		1.604.927		1.611.232
Minderheidsbelang		118.863		116.832
		1.723.790		1.728.064
Langlopende schulden
Rentedragende schulden 19	1.062.626		876.915
Latente belastingverplichtingen 20	128.436		129.277
Financiële verplichtingen 24	4.818		4.558
Overige langlopende schulden 21	48.357		49.508
		1.244.237		1.060.258
Kortlopende schulden
Crediteuren	6.973		4.925
Belastingen 22	1.446		1.933
Rentedragende schulden 19	69.163		271.101
Overige kortlopende schulden 23	52.068		55.560
		129.650		333.519
		3.097.677		3.121.841
Intrinsieke waarde per aandeel (x € 1) 36		74,83		75,12

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 1e kwartaal 2011

Toel.	1e kwartaal 2011		1e kwartaal 2010
Bruto huuropbrengsten 26	52.251		47.939
Doorberekende servicekosten	9.393		6.070
Totaal opbrengsten		61.644		54.009
Servicekosten	-10.517		-7.403
Exploitatiekosten 27	-10.339		-10.235
		-20.856		-17.638
Netto huuropbrengsten		40.788		36.371
Waarderingsresultaten 28		-1.970		-12.038
Vervreemdingsresultaten 29		709		-115
Beheerkosten 30 Overige baten en lasten 31		-3.802 833		-3.233 645
Operationeel resultaat		36.558		21.630
Interestlasten 32	-9.884		-6.003
Interestbaten 32	188		80
Netto interest		-9.696		-5.923
Overige financiële baten en lasten 33		2.678		-1.473
Resultaat vóór belastingen		29.540		14.234
Belastingen over het resultaat 34		-1.901		-1.659
Resultaat		27.639		12.575
Resultaatverdeling
Aandeelhouders		25.885		10.562
Minderheidsbelang		1.754		2.013
Resultaat		27.639		12.575
Resultaat per aandeel (x € 1) 35		1,21		0,50
Resultaat per aandeel bij volledige
conversie (x € 1) 35		1,12		0,50

Direct en indirect resultaat 1e kwartaal 2011

	1e kwartaal 2011		1e kwartaal 2010
	direct resultaat	indirect resultaat	direct resultaat	indirect resultaat
Bruto huuropbrengsten Doorberekende servicekosten	52.251 9.393		47.939 6.070
Totaal opbrengsten	61.644		54.009
Service- en operationele kosten Exploitatiekosten	-10.517 -10.339		-7.403 -10.235
	-20.856		-17.638
Netto huuropbrengsten	40.788		36.371
Waarderingsresultaten Vervreemdingsresultaten		-1.970 709		-12.038 -115
Beheerkosten Overige baten en lasten	-3.802 847	-14	-3.233 645
Operationeel resultaat	37.833	-1.275	33.783	-12.153
Interestlasten Interestbaten	-8.526 188	-1.358	-5.248 80	-755
Netto interest Overige financiële baten en lasten	-8.338	-1.358 2.678	-5.168	-755 -1.473
Resultaat vóór belastingen	29.495	45	28.615	-14.381
Belastingen over het resultaat	-479	-1.422	-1.160	-499
Resultaat	29.016	-1.377	27.455	-14.880
Resultaatverdeling Aandeelhouders Minderheidsbelang	27.301 1.715	-1.416 39	25.563 1.892	-15.001 121
Resultaat	29.016	-1.377	27.455	-14.880
Resultaat per aandeel (x € 1)	1,27	-0,06	1,20	-0,70
Resultaat per aandeel bij volledige conversie (x € 1)	1,13	-0,01	1,20	-0,70

Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten

(bedragen x € 1.000)

	e 1 kwartaal 2011	e 1 kwartaal 2010
Resultaat	27.639	12.575
Overige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten:
Koersverschillen	-32.815	19.435
Herwaardering van financiële activa beschikbaar voor verkoop	902	345
Totaal overige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-31.913	19.780
Totaal van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-4.274	32.355
Aandeelhouders	-6.305	30.218
Minderheidsbelang	2.031	2.137
	-4.274	32.355

Geconsolideerd overzicht mutaties in het groepsvermogen

	Aandeelhouders
	Aandelen kapitaal	Agio	Algemene reserve	Herwaar derings reserve	Reserve koers verschillen	Totaal aandeel houders	Minder heids belang	Totaal
Stand op 1 januari 2010	212.770	766.432	655.961	1.762	-67.371	1.569.554	116.921	1.686.475
Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten
Resultaat 1e kwartaal	-	-	10.562	-	-	10.562	2.013	12.575
Koersverschillen	-	-	-	-	19.417	19.417	18	19.435
Herwaardering van financiële activa beschikbaar voor verkoop	-	-	-	239	-	239	106	345
Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-	-	10.562	239	19.417	30.218	2.137	32.355
Stand op 31 maart 2010	212.770	766.432	666.523	2.001	-47.954	1.599.772	119.058	1.718.830
Stand op 1 januari 2011	214.485	777.728	656.640	1.456	-39.077	1.611.232	116.832	1.728.064
Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten
Resultaat 1e kwartaal	-	-	25.885	-	-	25.885	1.754	27.639
Koersverschillen	-	-	-	-	-32.815	-32.815	-	-32.815
Herwaardering van financiële activa beschikbaar voor verkoop	-	-	-	625	-	625	277	902
Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-	-	25.885	625	-32.815	-6.305	2.031	-4.274
Transacties met aandeelhouders
Eigen vermogenscomponent converteerbare obligatielening	-	-8.102	8.102	-	-	-	-	-
Stand op 31 maart 2011	214.485	769.626	690.627	2.081	-71.892	1.604.927	118.863	1.723.790

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 1e kwartaal 2011

Toel.	1e kwartaal 2011		1e kwartaal 2010
Operationele activiteiten
Resultaat		27.639		12.575
Aanpassingen:
Waarderingsresultaten 28	1.970		12.038
Netto interest 32	9.696		5.923
Overige financiële baten en lasten 33	-2.678		1.473
Vervreemdingsresultaten 29	-709		115
Latente belastingen	1.422		798
Overige niet kasmutaties	-964		223
		8.737		20.570
		36.376		33.145
Mutaties werkkapitaal		-6.423		-5.023
Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten		29.953		28.122
Betaalde interest	-10.124		-8.203
Ontvangen interest	176		110
Ontvangen vennootschapsbelasting	-740		-368
		-10.688		-8.461
Netto kasstroom uit operationele activiteiten		19.265		19.661
Investeringsactiviteiten
Opbrengst van verkoop van
vastgoedbeleggingen 29	15.621		4.965
Investeringen in vastgoedbeleggingen 5	-25.838		-231.705
Investeringen in bedrijfsmiddelen 6	-136		-88
Investeringen in financiële activa 8	-2.427		35
Investeringen in immateriële activa 7	-239		-458
10 Investeringen in overige vaste activa	-1.670		-336
Afgerekende termijntransacties	8.793		-13.608
Kasstroom uit investeringsactiviteiten		-5.896		-241.195
Financieringsactiviteiten
Opnamen rentedragende schulden 19	271.162		239.553
Aflossingen rentedragende schulden 19	-272.163		-17.822
Aflossingen overige langlopende schulden	-593		-232
Kasstroom uit financieringsactiviteiten		-1.594		221.499
Toename/afname		11.775		-35
Stand liquide middelen op 1 januari 13		32.096		20.156
Koersverschillen op liquide middelen		-133		-587
Stand liquide middelen op 31 maart 13		43.738		19.534

Gesegmenteerde informatie

(bedragen x € 1.000)

Geografisch gesegmenteerde informatie - 1e kwartaal 2011

	B elgië	F inland	F rankrijk	N ederland	Spanje	Verenigd Ko ninkrijk	Verenigde Staten	Totaal
Resultaat
Bruto huuropbrengsten Doorberekende	6.188	7.298	2.940	11.654	2.495	5.630	16.046	52.251
servicekosten	3.449	1.723	1.193	1.683	615	730	-	9.393
Totaal opbrengsten	9.637	9.021	4.133	13.337	3.110	6.360	16.046	61.644
Service- en operationele
kosten	-3.772	-1.910	-1.198	-1.758	-899	-980	-	-10.517
Exploitatiekosten	-376	-193	-94	-1.090	-375	-194	-8.017	-10.339
Netto huuropbrengsten	5.489	6.918	2.841	10.489	1.836	5.186	8.029	40.788
Waarderingsresultaten	128	-4	94	-1.443	35	260	-1.040	-1.970
Vervreemdingsresultaten	-	-	-	-5	-	714	-	709
Beheerkosten	-378	-138	-173	-2.089	-182	-524	-318	-3.802
Overige baten en lasten	833	-	-	-	-	-	-	833
Interestlasten	-439	-3.889	-180	-1.445	-1.092	-1.600	-1.239	-9.884
Interestbaten	9	2	30	140	-	4	3	188
Overige financiële baten
en lasten	-	-	-	2.678	-	-	-	2.678
Belastingen over het
resultaat	-41	-543	2	-	-71	-680	-568	-1.901
Resultaat	5.601	2.346	2.614	8.325	526	3.360	4.867	27.639
Totale activa
Onr. goed in exploitatie	396.038	508.771	176.655	631.202	137.751	285.543	661.919	2.797.879
Ontwikkelingsprojecten	29.636	-	3.361	1.016	-	7.881	109.193	151.087
Overige segment activa	22.218	6.268	9.938	700.360	11.094	77.000	32.309	859.187
min: intercompany	-	-	-	-670.756	-	-39.720	-	-710.476
	447.892	515.039	189.954	661.822	148.845	330.704	803.421	3.097.677
Netto investeringen in
vastgoedbeleggingen	2.573	700	285	1.070	333	-12.833	19.862	11.990
Brutohuur naar type vastgoedobject
Retail	4.105	7.239	593	9.241	514	2.986	432	25.110
Kantoren	2.083	-	2.347	292	1.375	2.370	14.132	22.599
Overig	-	59	-	2.121	606	274	1.482	4.542
	6.188	7.298	2.940	11.654	2.495	5.630	16.046	52.251

Geografisch gesegmenteerde informatie - 1e kwartaal 2010

	B elgië	F inland	F rankrijk	N ederland	Spanje	Verenigd Ko ninkrijk	Verenigde Staten	Totaal
Resultaat
Bruto huuropbrengsten	6.329	7.225	1.836	7.947	2.836	5.123	16.643	47.939
Doorberekende servicekosten	1.521	1.708	666	1.073	618	484	-	6.070
Totaal opbrengsten	7.850	8.933	2.502	9.020	3.454	5.607	16.643	54.009
Service- en operationele
kosten	-1.767	-1.831	-1.005	-1.088	-976	-736	-	-7.403
Exploitatiekosten	-257	-181	-182	-778	-301	-599	-7.937	-10.235
Netto huuropbrengsten	5.826	6.921	1.315	7.154	2.177	4.272	8.706	36.371
Waarderingsresultaten	393	17	301	-11.378	-1.780	187	222	-12.038
Vervreemdingsresultaten	-	-	-	-	-	-115	-	-115
Beheerkosten	-166	10	-110	-1.889	-124	-577	-377	-3.233
Overige baten en lasten	645	-	-	-	-	-	-	645
Interestlasten	34	-3.195	-388	408	-475	-1.273	-1.114	-6.003
Interestbaten	2	-	36	36	2	-	4	80
Overige financiële baten en lasten	-	-	-	-1.473	-	-	-	-1.473
Belastingen over het
resultaat	-20	-890	-15	-276	65	-457	-66	-1.659
Resultaat	6.714	2.863	1.139	-7.418	-135	2.037	7.375	12.575
Totale activa
Onr. goed in exploitatie	381.368	520.769	173.224	582.592	151.787	206.770	646.704	2.663.214
Ontwikkelingsprojecten	14.931	-	-	723	-	205	80.785	96.644
Overige segment activa	21.104	4.677	4.969	599.730	7.976	44.969	24.295	707.720
min: intercompany	-	-	-	-577.356	-	-22.565	-	-599.921
	417.403	525.446	178.193	605.689	159.763	229.379	751.784	2.867.657
Netto investeringen in
vastgoedbeleggingen	854	1.126	651	220.184	-6	-4.268	8.543	227.084
Brutohuur naar type
vastgoedobject Retail	3.761	7.182	679	4.673	715	1.270	539	18.819
Kantoren	2.568	-	1.157	360	1.510	3.610	14.764	23.969
Overige	-	43	-	2.914	611	243	1.340	5.151
	6.329	7.225	1.836	7.947	2.836	5.123	16.643	47.939

Toelichting

Rentedragende schulden (bedragen x € 1.000)	31 maart 2011	31 maart 2010
Langlopend Bancaire schulden en onderhandse leningen Hypothecaire leningen	585.408 39.403	294.180 39.068
Converteerbare obligatieleningen	437.815 1.062.626	220.053 553.301
Kortlopend Rentedragende schulden	69.163	397.992
	1.131.789	951.293
Mutaties rentedragende schulden Stand op 1 januari 2010 Koersverschillen Opnamen Aflossingen Toepassing effectieve interestmethode		712.814 15.606 239.553 -17.822 1.142
Stand op 31 maart 2010		951.293
Stand op 1 januari 2011 Koersverschillen Opnamen Aflossingen Toepassing effectieve interestmethode		1.148.016 -17.196 271.162 -272.163 1.970
Stand op 31 maart 2011		1.131.789

Verbonden partijen

Voorzover de vennootschap bekend, hebben in 2011 geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

Gegevens over het aandeel (bedragen per aandeel x € 1)	31 maart 2011	31 maart 2010
Aantal dividendgerechtigde gewone aandelen	21.448.525	21.276.988
Resultaat per dividendgerechtigd aandeel	1,21	0,50
Gemiddeld aantal aandelen	21.448.525	21.276.988
Resultaat per aandeel	1,21	0,50
Resultaat per aandeel bij volledige conversie	1,12	0,50
Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel	2011	2010
Intrinsieke waarde per 1 januari	75,12	73,77
Overige vermogensmutaties	-1,50	0,92
Direct resultaat lopend boekjaar	1,27	1,20
Indirect resultaat lopend boekjaar	-0,06	-0,70
	1,21	0,50
Intrinsieke waarde per 31 maart	74,83	75,19
Geografische spreiding onroerendgoed portefeuille (in %)	31 maart 2011	31 maart 2010
België	14	14
Finland	18	19
Frankrijk	6	7
Nederland	23	22
Spanje	5	6
Verenigd Koninkrijk	10	8
Verenigde Staten	24	24
Sectorale spreiding onroerendgoed portefeuille (in %)
Retail	53	50
Kantoren	40	42
Overig	7	8

Wijzigingen in vastgoedbeleggingen

(bedragen x € 1.000)

	Onroerend goed in exploitatie	Ontwikkelings projecten	Vastgoed beleggingen
Stand op 1 januari 2011	2.860.083	134.517	2.994.600
Koersverschillen	-49.595	-6.653	-56.248
Aankopen	-	-	-
Investeringen	3.389	23.063	26.452
Naar / Van ontwikkelingsprojecten	-	-	-
Verkopen	-14.704	-	-14.704
Herwaarderingen	-898	-	-898
Geactiveerde interest	82	160	242
Overig	-478	-	-478
Stand op 31 maart 2011	2.797.879	151.087	2.948.966
Onroerend goed op reële waarde Onroerend goed op kostprijs	2.797.879 -	37.739 113.348	2.835.618 113.348
	2.797.879	151.087	2.948.966

Huuropbrengsten per land (x € 1.000)	bruto huur opbrengsten		exploitatie kosten incl. saldo service- en operationele kosten		netto huur opbrengsten
	2011	2010	2011	2010	2011	2010
België	6.188	6.329	699	503	5.489	5.826
Finland	7.298	7.225	380	304	6.918	6.921
Frankrijk	2.940	1.836	99	521	2.841	1.315
Nederland	11.654	7.947	1.165	793	10.489	7.154
Spanje	2.495	2.836	659	659	1.836	2.177
Verenigd Koninkrijk	5.630	5.123	444	851	5.186	4.272
Verenigde Staten	16.046	16.643	8.017	7.937	8.029	8.706
	52.251	47.939	11.463	11.568	40.788	36.371
Huuropbrengsten per sector
(x € 1.000)	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Retail	25.110	18.819	2.655	1.684	22.455	17.135
Kantoren	22.599	23.969	7.714	8.633	14.885	15.336
Overig	4.542	5.151	1.094	1.251	3.448	3.900
	52.251	47.939	11.463	11.568	40.788	36.371

Uitgangspunten cijfers 2011

Tussentijdse financiële berichten worden niet door externe accountants gecontroleerd. De verslaggevingsgrondslagen in dit bericht zijn in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals deze zijn aanvaard door de Europese Commissie.

Presentatie Amerikaanse huuropbrengsten

Met ingang van het vierde kwartaal van het boekjaar 2010 heeft Wereldhave besloten om de presentatie van de huuropbrengsten uit Amerika in de geconsolideerde jaarrekening aan te passen. De vergelijkende cijfers zijn op overeenkomstige wijze aangepast. Tot de aanpassing is besloten omdat Amerikaanse huurcontracten geen servicekosten component bevatten maar deze is ingesloten in de huur. Daarom is een presentatie van de gehele huuropbrengst als bruto huuropbrengsten een betere benadering van de economische realiteit van de contracten. Als gevolg van deze wijziging in de presentatie zijn in de vergelijkende cijfers de bruto huuropbrengsten over het jaar 2010 met € 5 mln toegenomen, terwijl de doorberekende servicekosten met eenzelfde bedrag zijn afgenomen. Omdat de opbrengsten niet worden gesplitst in bruto huuropbrengsten en opbrengsten uit servicekosten is eveneens een presentatiewijziging doorgevoerd in de servicekosten. Deze zijn afgenomen met € 6 mln, terwijl de exploitatiekosten met eenzelfde bedrag zijn toegenomen. Per saldo hebben de presentatiewijzigingen geeft effect op het resultaat en eigen vermogen.

Expense ratio

De expense ratio over het eerste kwartaal van 2011 bedraagt op basis van de regels in de Wet financieel toezicht (Wft) 3,21% (2010: 3,15%). Het percentage is berekend als het quotiënt van exploitatie- en beheerkosten en het gemiddeld eigen vermogen in de verslagperiode.