WE & WIN — Annual Report 2021

Nov 12, 2021

財務報告暨會計師查核報告

民國一一○年度及一○九年度

公 司 地 址:台北市信義區忠孝東路五段68號36樓 電 話:(02)27229898

目 錄

項 目	頁 次
一、封 面	1
二、目 錄	2
三、會計師查核報告書	3
四、資產負債表	4
五、綜合損益表	5
六、權益變動表	6
七、現金流量表	7
八、財務報告附註
(一)公司沿革	8
(二)通過財務報告之日期及程序	8
(三)新發布及修訂準則及解釋之適用	8~9
(四)重大會計政策之彙總說明	9~21
(五)重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源	21
(六)重要會計項目之說明	22~36
(七)關係人交易	36~38
(八)質押之資產	38
(九)重大或有負債及未認列之合約承諾	38~41
(十)重大之災害損失	41
(十一)重大之期後事項	41
(十二)其 他	41~42
(十三)附註揭露事項
1.重大交易事項相關資訊	42~43
2.轉投資事業相關資訊	44
3.大陸投資資訊	44
4.主要股東資訊	44
(十四)部門資訊	44
九、重要會計項目明細表	45~51

台北市110615信義路5段7號68樓(台北101大樓) 電 話 Tel + 886 2 8101 6666 傳 真 Fax + 886 2 8101 6667 網 址 Web home.kpmg/tw 68F., TAIPEI 101 TOWER, No. 7, Sec. 5, Xinyi Road, Taipei City 110615, Taiwan (R.O.C.)

會 計 師 查 核 報 告

聯上開發股份有限公司董事會 公鑒:

KPMG

查核意見

聯上開發股份有限公司民國一一○年及一○九年十二月三十一日之資產負債表,暨民國一 一○年及一○九年一月一日至十二月三十一日之綜合損益表、權益變動表及現金流量表,以及 個別財務報告附註(包括重大會計政策彙總),業經本會計師查核竣事。

依本會計師之意見,基於本會計師之查核結果及其他會計師之查核報告(請參閱其他事項 段),上開個別財務報告在所有重大方面係依照證券發行人財務報告編製準則暨經金融監督管理 委員會認可並發布生效之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告編製,足以允當 表達聯上開發股份有限公司民國一一○年及一○九年十二月三十一日之財務狀況,暨民國一一 ○年及一○九年一月一日至十二月三十一日之財務績效及現金流量。

查核意見之基礎

本會計師係依照會計師查核簽證財務報表規則及一般公認審計準則執行查核工作。本會計 師於該等準則下之責任將於會計師查核個別財務報告之責任段進一步說明。本會計師所隸屬事 務所受獨立性規範之人員已依會計師職業道德規範,與聯上開發股份有限公司保持超然獨立, 並履行該規範之其他責任。基於本會計師之查核結果及其他會計師之查核報告,本會計師相信 已取得足夠及適切之查核證據,以作為表示查核意見之基礎。

其他事項

列入聯上開發股份有限公司採用權益法之投資中,有關採用權益法之投資之財務報告未經 本會計師查核,而係由其他會計師查核。因此,本會計師對上開個別財務報告所表示之意見 中,有關該被投資公司財務報告所列之金額,係依據其他會計師之查核報告。民國一一○年及 一○九年十二月三十一日對該被投資公司採用權益法之投資金額均占資產總額之0%,民國一一 ○年及一○九年一月一日至十二月三十一日對該被投資公司採用權益法認列之關聯企業損益之 份額均占稅前淨利之0%。

關鍵查核事項

關鍵查核事項係指依本會計師之專業判斷,對聯上開發股份有限公司民國一一○年度個別 財務報告之查核最為重要之事項。該等事項已於查核個別財務報告整體及形成查核意見之過程 中予以因應,本會計師並不對該等事項單獨表示意見。本會計師判斷應溝通在查核報告上之關 鍵查核事項如下:

一、收入認列

有關收入認列之會計政策請詳個別財務報告附註四(十三)收入之認列;明細請詳個別 財務報告附註六(十一)客戶合約之收入。

關鍵查核事項之說明:

聯上開發股份有限公司房地收入為營運之主要收入來源,而重大不實表達風險在於收 入認列之真實性,因營業收入涉及管理階層之經營績效,管理階層可能未依規定提早或遞 延認列收入以達成預期淨利,進而影響損益可能有重大誤述。因此,收入認列之測試為本 會計師執行聯上開發股份有限公司財務報告查核重要的評估事項之一。

因應之查核程序:

• •對銷貨及收款作業循環執行控制測試,評估該控制預防並偵測收入認列之錯誤及舞弊情 形;
• •執行證實測試,抽樣檢視與客戶之銷售合約及不動產移轉登記文件等,並核對銷售資料 與總帳明細,以評估聯上開發股份有限公司之收入認列政策是否依相關公報規定辦理;
• •針對營業收入執行截止測試,以確認收入是否認列於適當期間。
• 二、存貨評價

有關存貨評價之會計政策請詳個別財務報告附註四(六)存貨;存貨評價之會計估計及 假設不確定性,請詳個別財務報告附註五(一)存貨之評價;明細請詳個別財務報告附註六 (二)存貨。

關鍵查核事項之說明:

聯上開發股份有限公司之存貨為營運之重要資產,其金額占整體資產總額之80%;存 貨評價係依國際會計準則公報第二號規定處理,若淨變現價值評估不允當,將造成財務報 告不實表達,因此,存貨評價之測試為本會計師執行聯上開發股份有限公司財務報告查核 重要評估事項之一。

因應之查核程序:

•瞭解聯上開發股份有限公司就存貨後續衡量之內部作業程序及會計處理,並取得財務報 導日之存貨淨變現價值評估資料,抽核檢視前揭資料內容之市價,與最近期附近成交行 情或聯上開發股份有限公司近期銷售之合約價格或內政部不動產實價登錄價格作比較; 或取得個案投資報酬分析表,抽核並驗算存貨之淨變現價值是否允當。

管理階層與治理單位對個別財務報告之責任

管理階層之責任係依照證券發行人財務報告編製準則暨經金融監督管理委員會認可並發布 生效之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告編製允當表達之個別財務報告,且 維持與個別財務報告編製有關之必要內部控制,以確保個別財務報告未存有導因於舞弊或錯誤 之重大不實表達。

於編製個別財務報告時,管理階層之責任亦包括評估聯上開發股份有限公司繼續經營之能 力、相關事項之揭露,以及繼續經營會計基礎之採用,除非管理階層意圖清算聯上開發股份有 限公司或停止營業,或除清算或停業外別無實際可行之其他方案。

聯上開發股份有限公司之治理單位(含審計委員會)負有監督財務報導流程之責任。

會計師查核個別財務報告之責任

本會計師查核個別財務報告之目的,係對個別財務報告整體是否存有導因於舞弊或錯誤之 重大不實表達取得合理確信,並出具查核報告。合理確信係高度確信,惟依照一般公認審計準 則執行之查核工作無法保證必能偵出個別財務報告存有之重大不實表達。不實表達可能導因於 舞弊或錯誤。如不實表達之個別金額或彙總數可合理預期將影響個別財務報告使用者所作之經 濟決策,則被認為具有重大性。

本會計師依照一般公認審計準則查核時,運用專業判斷並保持專業上之懷疑。本會計師亦 執行下列工作:

• 1.辨認並評估個別財務報告導因於舞弊或錯誤之重大不實表達風險;對所評估之風險設計及執 行適當之因應對策;並取得足夠及適切之查核證據以作為查核意見之基礎。因舞弊可能涉及 共謀、偽造、故意遺漏、不實聲明或踰越內部控制,故未偵出導因於舞弊之重大不實表達之 風險高於導因於錯誤者。
• 2.對與查核攸關之內部控制取得必要之瞭解,以設計當時情況下適當之查核程序,惟其目的非 對聯上開發股份有限公司內部控制之有效性表示意見。
• 3.評估管理階層所採用會計政策之適當性,及其所作會計估計與相關揭露之合理性。
• 4.依據所取得之查核證據,對管理階層採用繼續經營會計基礎之適當性,以及使聯上開發股份 有限公司繼續經營之能力可能產生重大疑慮之事件或情況是否存在重大不確定性,作出結 論。本會計師若認為該等事件或情況存在重大不確定性,則須於查核報告中提醒個別財務報 告使用者注意個別財務報告之相關揭露,或於該等揭露係屬不適當時修正查核意見。本會計 師之結論係以截至查核報告日所取得之查核證據為基礎。惟未來事件或情況可能導致聯上開 發股份有限公司不再具有繼續經營之能力。
• 5.評估個別財務報告(包括相關附註)之整體表達、結構及內容,以及個別財務報告是否允當表 達相關交易及事件。
• 6.對於採用權益法之被投資公司之財務資訊取得足夠及適切之查核證據,以對個別財務報告表 示意見。本會計師負責查核案件之指導、監督及執行,並負責形成聯上開發股份有限公司之 查核意見。

		110	.12 .31		109 .12 .31				110 .12 .31		109 .12 .31
	資 產 流動 資 產 :	金	額	%	金 額	%		負 債及 權 益 流動 負 債 :	金 額	%	金 額	%
110 0	當現 六( 一) ) 現 金及 約 金(附 註	\$	697 ,95 1	5	515 ,73 1	4	210 0	(附註 六( 四) ) 短 期 借 款	\$ 5,1 64, 048	35	5,5 06, 350	45
117 0	據及 (附註 六( ) ) 應 收票 帳款 淨額 十一		4,3 64	-	313	-	211 1	(附註 六( 四) ) 應 付短 期 票 券	232 ,00 0	1	90, 000	1
120 0	其 他應 (附註 六( 十四 )及 七) 收款		32, 448	-	31, 714	-	213 0	合 約負 債 -流 (附註 六( )及 七) 動 十一	1,07 7,2 49	7	810 ,82 1	7
122 0	資 本 期所 得稅 產		81	-	521	-	215 0	(附註 七) 應 付 票 據	101 ,91 7	1	31, 307	-
132 0	存 貨 ( 建設 業 適用 ) (附註 六( 二) 八) 及 、七	11,	863 ,50 0	80	10,2 36, 778	84	217 0	應 (附註 六( 五)及 七) 付帳 款	1,72 0,1 24	12	449 ,87 3	4
141 0	付 款項 預		88, 731	1	159 ,74 3	1	220 0	其 他應 付 款	114 ,93 9	1	84, 902	-
147 6	其 金融 資 產- 流動 (附註 六( 三)及 八) 他		927 ,11 5	5	659 ,39 5	5	223 0	本 負 債 (附註 六( 八) ) 期所 得稅	35, 813	-	-	-
147 9	其 流動 資 其他 他 產-		87, 697	1	83, 826	1	228 0	賃 債 負 -流 動 租	8,5 28	-	7,6 94	-
148 0	得 合 增額 成 本- 流動 取 約之		277 ,12 5	2	223 ,01 0	2	232 0	年 或 一營 業週 到期 長 負 債 (附註 六( 六) ) 期內 期 一	-	-	697 ,56 3	6
		13,9	79, 012	94	11,9 11,0 31	97	239 9	其 債 -其 流動 負 他 他	67, 743	-	4,1 02	-
	非 流動 資 產 :								8,5 22, 361	57	7,6 82, 612	63
155 0	用權 資 (附註 七) 採 益法 之投		33, 786	-	18, 807	-		債 非 流動 負 :
160 0	動 產 、廠 房及 備 不 設		7,8 77	-	10, 000	-	253 0	應 債 (附註 六( 六) ) 付 公司	1,96 9,8 29	14	494 ,32 0	4
175 5	用權 資 使 產		42, 481	1	39, 273	-	258 0	賃 債 負 -非 流動 租	33, 953	-	32, 362	-
176 0	(附註 六( 二)及 八) 投 資 性不 動 產 淨額		80, 073	-	81, 097	1			2,0 03, 782	14	526 ,68 2	4
197 5	確 資 非 流動 (附註 六( 七) ) 淨 定福 利 產-		712	-	579	-		債 負 總計	10, 526 ,14 3	71	8,2 09, 294	67
198 0	(附註 六( 三)及 八) 其 金融 資 產- 非 流動 他		703 ,11 1	5	175 ,00 2	2
199 0	其 非 流動 資 產- 其他 他		6,5 84	-	6,3 68	-		:(附 六(九 ) ) 權 益 註
			874 ,62 4	6	331 ,12 6	3	311 0	普 本 通股 股	3,0 05, 579	20	3,0 05, 579	24
							320 0	資 本 公積	564 ,73 2	4	564 ,73 2	5
							330 0	盈餘 保 留	,18 2 757	5	462 2 ,55	4
								權 益總 計	4,3 27, 493	29	4,0 32, 863	33
	資 產 總計	\$ 14,	853 636 ,	100	12, 242 157 ,	100		負 債及 權 益總 計	\$ 14, 853 636 ,	100	12, 242 157 ,	100

聯上開發股份有限公司 綜合損益表 民國一一○年及一○九年一月一日至十二月三十一日

單位:新台幣千元

		110年度		109年度
		金 額	%	金 額	%
4000	營業收入(附註六(十一)及七)	\$ 2,334,383	100	1,476,336	100
5000	營業成本(附註六(二)及七)	1,616,985	69	1,131,948	77
	營業毛利	717,398	31	344,388	23
	營業費用(附註六(七)、(十二)及七):
6100	推銷費用	82,513	4	56,687	4
6200	管理費用	113,782	5	76,360	5
		196,295	9	133,047	9
	營業淨利	521,103	22	211,341	14
	營業外收入及支出:
7100	利息收入(附註六(十三)及七)	644	-	1,818	-
7020	其他利益及損失(附註六(十三))	10,521	1	8,535	1
7050	財務成本(附註六(十三))	(77,305)	(3)	(38,976)	(3)
7060	採用權益法認列之關聯企業損益之份額	(450)	-	(620)	-
		(66,590)	(2)	(29,243)	(2)
7900	稅前淨利	454,513	20	182,098	12
7950	減:所得稅費用(附註六(八))	39,784	2	5,708	-
8200	本期淨利	414,729	18	176,390	12
8300	其他綜合損益:
8310	不重分類至損益之項目
8311	確定福利計畫之再衡量數	124	-	(121)	-
8349	與不重分類之項目相關之所得稅	-	-	-	-
		124	-	(121)	-
8300	本期其他綜合損益(稅後淨額)	124	-	(121)	-
8500	本期綜合損益總額	\$ 414,853	18	176,269	12
9750	基本每股盈餘(元)(附註六(十))	\$	1.38		0.59
9850	稀釋每股盈餘(元)(附註六(十))	\$	1.37		0.59

(請詳後附財務報告附註)

〜5〜

單位:新台幣千元

			保留盈餘
	普通股 股 本	資本公積	法定盈 餘公積	未分配 盈 餘	合 計	權益總計
民國一○九年一月一日餘額	\$ 3,005,579	564,732	173,025	113,258	286,283	3,856,594
本期淨利	-	-	-	176,390	176,390	176,390
本期其他綜合損益	-	-	-	(121)	(121)	(121)
本期綜合損益總額	-	-	-	176,269	176,269	176,269
民國一○九年十二月三十一日餘額	3,005,579	564,732	173,025	289,527	462,552	4,032,863
本期淨利	-	-	-	414,729	414,729	414,729
本期其他綜合損益	-	-	-	124	124	124
本期綜合損益總額	-	-	-	414,853	414,853	414,853
盈餘指撥及分配:
提列法定盈餘公積	-	-	17,627	(17,627)	-	-
普通股現金股利	-	-	-	(120,223)	(120,223)	(120,223)
民國一一○年十二月三十一日餘額	\$ 3,005,579	564,732	190,652	566,530	757,182	4,327,493

聯上開發股份有限公司 現金流量表 民國一一○年及一○九年一月一日至十二月三十一日

單位:新台幣千元

	110年度	109年度
營業活動之現金流量:
本期稅前淨利	\$ 454,513	182,098
調整項目:
收益費損項目
折舊費用	10,434	9,630
攤銷費用	112	97
透過損益按公允價值衡量金融資產之淨利益	(178)	(418)
利息費用	77,305	38,976
利息收入	(644)	(1,818)
採用權益法認列之關聯企業損失之份額	450	620
處分不動產、廠房及設備利益	-	(318)
其他	(9,400)	-
收益費損項目合計	78,079	46,769
與營業活動相關之資產及負債變動數:
與營業活動相關之資產之淨變動:
強制透過損益按公允價值衡量之金融資產減少	178	418
應收票據及帳款增加	(4,051)	(304)
其他應收款(增加)減少	(734)	24
存貨增加	(328,708)	(2,897,278)
預付款項減少(增加)	70,900	(36,726)
其他流動資產(增加)減少	(3,871)	90,867
其他金融資產—流動增加	(578,561)	(173,561)
取得合約之增額成本增加	(54,115)	(27,533)
淨確定福利資產增加	(9)	(18)
與營業活動相關之資產之淨變動合計	(898,971)	(3,044,111)
與營業活動相關之負債之淨變動:
合約負債增加	266,428	106,920
應付票據增加	70,610	7,513
應付帳款增加	81,407	49,926
其他應付款增加(減少)	24,049	(42,662)
其他流動負債增加(減少)	63,641	(20,153)
與營業活動相關之負債之淨變動合計	506,135	101,544
與營業活動相關之資產及負債之淨變動合計	(392,836)	(2,942,567)
調整項目合計	(314,757)	(2,895,798)
營運產生之現金流入(流出)	139,756	(2,713,700)
收取之利息	644	1,818
支付之利息	(103,983)	(89,508)
支付之所得稅	(3,531)	(5,789)
營業活動之淨現金流入(流出)	32,886	(2,807,179)

單位:新台幣千元

	110年度	109年度
投資活動之現金流量:
取得採用權益法之投資	(15,429)	-
取得不動產、廠房及設備	(87)	(1,316)
處分不動產、廠房及設備	-	1,714
其他金融資產-流動減少	249,061	-
其他金融資產-非流動增加	(528,109)	(175,115)
其他非流動資產(增加)減少	(216)	105
投資活動之淨現金流出	(294,780)	(174,612)
籌資活動之現金流量:
短期借款增加	2,349,618	3,478,500
短期借款減少	(2,691,920)	(978,630)
應付短期票券增加	142,000	90,000
發行公司債	1,471,677	494,224
償還公司債	(700,000)	-
租賃本金償還	(7,038)	(6,885)
發放現金股利	(120,223)	-
籌資活動之淨現金流入	444,114	3,077,209
本期現金及約當現金增加數	182,220	95,418
期初現金及約當現金餘額	515,731	420,313
期末現金及約當現金餘額	\$ 697,951	515,731

(請詳閱後附財務報告附註) 董事長:蘇永義 經理人:李志明 會計主管:曾金卿 〜7-1〜

財務報告附註

民國一一○年度及一○九年度

(除另有註明者外,所有金額均以新台幣千元為單位)

一、公司沿革

聯上開發股份有限公司(以下稱「本公司」)於民國七十六年八月十九日奉經濟部核准 設立,並於民國八十五年九月六日起股票正式掛牌上市買賣。

本公司原名為春池建設股份有限公司,於民國八十七年六月三十日更名為春池開發股 份有限公司,於民國八十九年五月二十三日更名為數位春池網路服務股份有限公司,於民 國九十五年七月四日再更名為春池開發股份有限公司,於民國九十七年六月十九日經股東 會決議再次更名為聯上開發股份有限公司。主要經營項目為住宅及大樓開發租售、不動產 買賣及電腦設備安裝等業務。

二、通過財務報告之日期及程序

本財務報告已於民國一一一年三月二十四日經董事會通過發佈。

三、新發布及修訂準則及解釋之適用

• (一)已採用金融監督管理委員會認可之新發布及修訂後準則及解釋之影響
• 本公司自民國一一○年一月一日起開始適用下列新修正之國際財務報導準則,且 對財務報告未造成重大影響。
• •國際財務報導準則第四號之修正「暫時豁免適用國際財務報導準則第九號之延長」
• •國際財務報導準則第九號、國際會計準則第三十九號、國際財務報導準則第七號、 國際財務報導準則第四號及國際財務報導準則第十六號之修正「利率指標變革-第 二階段」

本公司自民國一一○年四月一日起開始適用下列新修正之國際財務報導準則,且 對財務報告未造成重大影響。

• •國際財務報導準則第十六號之修正「民國一一○年六月三十日後之新型冠狀病毒肺 炎相關租金減讓」
• (二)尚未採用金管會認可之國際財務報導準則之影響

本公司評估適用下列自民國一一一年一月一日起生效之新修正之國際財務報導準 則,將不致對財務報告造成重大影響。

• •國際會計準則第十六號之修正「不動產、廠房及設備―達到預定使用狀態前之價 款」
• •國際會計準則第三十七號之修正「虧損性合約―履行合約之成本」
• •國際財務報導準則2018-2020週期之年度改善
• •國際財務報導準則第三號之修正「對觀念架構之引述」

(三)金管會尚未認可之新發布及修訂準則及解釋

本公司預期下列尚未認可之新發布及修正準則不致對財務報告造成重大影響。

• •國際財務報導準則第十號及國際會計準則第二十八號之修正「投資者與其關聯企業 或合資間之資產出售或投入」
• •國際財務報導準則第十七號「保險合約」及國際財務報導準則第十七號之修正
• •國際會計準則第一號之修正「將負債分類為流動或非流動」
• •國際會計準則第一號之修正「會計政策之揭露」
• •國際會計準則第八號之修正「會計估計之定義」
• •國際會計準則第十二號之修正「與單一交易所產生之資產及負債有關之遞延所得 稅」

四、重大會計政策之彙總說明

本財務報告所採用之重大會計政策彙總說明如下。下列會計政策已一致適用於本財務 報告之所有表達期間。

(一)遵循聲明

本財務報告係依照證券發行人財務報告編製準則(以下簡稱「編製準則」)及金融 監督管理委員會認可並發布生效之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公 告(以下簡稱「金管會認可之國際財務報導準則」)編製。

(二)編製基礎

1.衡量基礎

除下列資產負債表之重要項目外,本財務報告係依歷史成本為基礎編製:

• (1)依公允價值衡量之透過損益按公允價值衡量之金融工具;
• (2)依公允價值衡量之現金交割股份基礎給付協議之負債;及
• (3)淨確定福利負債(或資產),係依退休基金資產之公允價值減除確定福利義務現值 衡量。

2.功能性貨幣及表達貨幣

本公司係以營運所處主要經濟環境之貨幣為其功能性貨幣。本財務報告係以本 公司之功能性貨幣,新台幣表達。所有以新台幣表達之財務資訊均以新台幣千元為 單位。

(三)資產與負債區分流動與非流動之分類標準

本公司主要從事建築工程之承攬及不動產出租、出售業務,其營業週期通常長於 一年,與營建工程有關之資產及負債,係按營業週期3~5年作為劃分流動及非流動之 基準;其餘資產及負債科目劃分流動與非流動之標準如下:

符合下列條件之一之資產列為流動資產,非屬流動資產之所有其他資產則列為非 流動資產:

1.預期於本公司正常營業週期中實現該資產,或意圖將其出售或消耗者。

2.主要為交易目的而持有該資產;

3.預期將於資產負債表日後十二個月內實現該資產;或

4.該資產為現金或約當現金,但於報導期間後至少十二個月將該資產交換或用以清償 負債受到其他限制者除外。

符合下列條件之一之負債列為流動負債,非屬流動負債之所有其他負債則列為非 流動負債:

1.預期將於本公司正常營業週期中清償該負債;

2.主要為交易目的而持有該負債;

3.預期將於報導期間後十二個月內到期清償該負債;或

4.未具無條件將清償期限遞延至報導期間後至少十二個月之權利之負債。負債之條 款,可能依交易對方之選擇,以發行權益工具而導致其清償者,並不影響其分類。 (四)現金及約當現金

現金包括庫存現金及活期存款。約當現金係指可隨時轉換成定額現金且價值變動 風險甚小之短期並具高度流動性之投資。定期存款符合前述定義且持有目的係滿足短 期現金承諾而非投資或其他目的者,列報於約當現金。

銀行透支為可立即償還且屬於本公司整體現金管理之一部分者,於現金流量表列 為現金及約當現金之組成項目。

(五)金融工具

應收帳款及所發行之債務證券原始係於產生時認列。所有其他金融資產及金融負 債原始係於本公司成為金融工具合約條款之一方時認列。非透過損益按公允價值衡量 之金融資產(除不包含重大財務組成部分之應收帳款外)或金融負債原始係按公允價值 加計直接可歸屬於該取得或發行之交易成本衡量。不包含重大財務組成部分之應收帳 款原始係按交易價格衡量。

1.金融資產

金融資產之購買或出售符合慣例交易者,本公司對以相同方式分類之金融資 產,其所有購買及出售一致地採交易日會計處理。

原始認列時金融資產分類為:按攤銷後成本衡量之金融資產及透過損益按公允 價值衡量之金融資產。

本公司僅於改變管理金融資產之經營模式時,始自下一個報導期間之首日起重 分類所有受影響之金融資產。

(1)按攤銷後成本衡量之金融資產

金融資產同時符合下列條件,且未指定為透過損益按公允價值衡量時,係按 攤銷後成本衡量:

•係在以收取合約現金流量為目的之經營模式下持有該金融資產。

•該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量,完全為支付本金及流通在外 本金金額之利息。

該等資產後續以原始認列金額加減計採有效利息法計算之累積攤銷數,並調 整任何備抵損失之攤銷後成本衡量。利息收入、外幣兌換損益及減損損失係認列 於損益。除列時,將利益或損失列入損益。

(2)透過損益按公允價值衡量之金融資產

非屬上述按攤銷後成本衡量之金融資產,係透過損益按公允價值衡量,包括 衍生性金融資產。本公司於原始認列時,為消除或重大減少會計配比不當,得不 可撤銷地將符合按攤銷後成本衡量之金融資產,指定為透過損益按公允價值衡量 之金融資產。

該等資產後續按公允價值衡量,其淨利益或損失(包含任何股利及利息收入) 係認列為損益。

(3)經營模式評估

本公司係以組合層級評估持有金融資產之經營模式之目的,此係最能反映經 營管理方式及提供資料予管理階層之方式,考量資訊包括:

• •所述之投資組合政策及目標,及該等政策之運作。包括管理階層之策略是否係 著重於賺得合約現金流量、維持特定利息收益率組合、使金融資產之存續期間 與相關負債或預期現金流出之存續期間相配合或藉由出售金融資產實現現金流 量。
• •經營模式之績效及該經營模式下持有之金融資產如何評估及如何對企業之主要 管理人員報告
• •影響經營模式績效(及該經營模式下持有之金融資產)之風險及該風險之管理方 式;及
• •以前各期出售金融資產之頻率、金額及時點,以及該等出售之理由及對未來出 售活動之預期。

依上述經營目的,移轉金融資產予第三方之交易若不符合除列條件,則非屬 上述所指之出售,此與本公司繼續認列該資產之目的一致。

持有供交易及以公允價值基礎管理並評估績效之金融資產,係透過損益按公 允價值衡量。

(4)金融資產減損

本公司針對按攤銷後成本衡量之金融資產(包括現金及約當現金、按攤銷後 成本衡量之金融資產、應收票據及應收帳款、其他應收款、存出保證金及其他金 融資產等)之預期信用損失認列備抵損失。

下列金融資產係按十二個月預期信用損失金額衡量備抵損失,其餘係按存續 期間預期信用損失金額衡量:

•判定債務證券於報導日之信用風險低;及

•其他債務證券及銀行存款之信用風險(即金融工具之預期存續期間發生違約之風 險)自原始認列後未顯著增加。

應收帳款之備抵損失係按存續期間預期信用損失金額衡量。

存續期間預期信用損失係指金融工具預期存續期間所有可能違約事項產生之 預期信用損失。

十二個月預期信用損失係指金融工具於報導日後十二個月內可能違約事項所 產生之預期信用損失(或較短期間,若金融工具之預期存續期間短於十二個月 時)。

衡量預期信用損失之最長期間為本公司暴露於信用風險之最長合約期間。

於判定自原始認列後信用風險是否已顯著增加時,本公司考量合理且可佐證 之資訊(無需過度成本或投入即可取得),包括質性及量化資訊,及根據本公司之 歷史經驗、信用評估及前瞻性資訊所作之分析。

若合約款項逾期超過三十天,本公司假設金融資產之信用風險已顯著增加。

若合約款項逾期超過九十天,或借款人不太可能履行其信用義務支付全額款 項予本公司,本公司視為該金融資產發生違約。

若金融工具之信用風險評等相當於全球所定義之「投資等級」(為標準普爾 之投資等級BBB-、穆迪之投資等級Baa3或中華信評之投資等級twA,或高於該等 級者),本公司視為該債務證券之信用風險低。

預期信用損失為金融工具預期存續期間信用損失之機率加權估計值。信用損 失係按所有現金短收之現值衡量,亦即本公司依據合約可收取之現金流量與本公 司預期收取之現金流量之差額。預期信用損失係按金融資產之有效利率折現。

於每一報導日本公司評估按攤銷後成本衡量金融資產是否有信用減損。對金 融資產之估計未來現金流量具有不利影響之一項或多項事項已發生時,該金融資 產已信用減損。金融資產已信用減損之證據包括有關下列事項之可觀察資料:

•借款人或發行人之重大財務困難;

• •違約,諸如延滯或逾期超過九十天;
• •因與借款人之財務困難相關之經濟或合約理由,本公司給予借款人原本不會考 量之讓步;
• •借款人很有可能會聲請破產或進行其他財務重整;或
• •由於財務困難而使該金融資產之活絡市場消失。

按攤銷後成本衡量之金融資產之備抵損失係自資產之帳面金額中扣除。

當本公司對回收金融資產整體或部分無法合理預期時,係直接減少其金融資 產總帳面金額。對公司戶,本公司係以是否合理預期可回收之基礎個別分析沖銷 之時點及金額。本公司預期已沖銷之金額將不會重大迴轉。然而,已沖銷之金融 資產仍可強制執行,以符合本公司回收逾期金額之程序。

(5)金融資產之除列

本公司僅於對來自該資產現金流量之合約權利終止,或已移轉金融資產且該 資產所有權之幾乎所有之風險及報酬已移轉予其他企業,或既未移轉亦未保留所 有權之幾乎所有風險及報酬且未保留該金融資產之控制時,始將金融資產除列。

本公司簽訂移轉金融資產之交易,若保留已移轉資產所有權之所有或幾乎所 有風險及報酬,則仍持續認列於資產負債表。

2.金融負債及權益工具

(1)負債或權益之分類

本公司發行之債務及權益工具係依據合約協議之實質與金融負債及權益工具 之定義分類為金融負債或權益。

(2)權益交易

權益工具係指表彰本公司於資產減除其所有負債後剩餘權益之任何合約。本 公司發行之權益工具係以取得之價款扣除直接發行成本後之金額認列。

(3)複合金融工具

本公司所發行之複合金融工具係持有人擁有選擇權可轉換為股本之轉換公司 債(以新臺幣計價),其發行股份之數量並不會隨其公允價值變動而有所不同。

複合金融工具負債組成部分,其原始認列金額係以不包括權益轉換權之類似 負債之公允價值衡量。權益組成部分之原始認列金額則以整體複合金融工具公允 價值與負債組成部分公允價值二者間之差額衡量。任何直接可歸屬之交易成本依 原始負債及權益之帳面金額比例,分攤至負債及權益組成部分。

原始認列後,複合金融工具之負債組成部分係採有效利率法以攤銷後成本衡 量。複合金融工具之權益組成部分,原始認列後不予重新衡量。

與金融負債相關之利息係認列為損益。金融負債於轉換時重分類為權益,其 轉換不認列損益。

(4)金融負債

金融負債係分類為攤銷後成本或透過損益按公允價值衡量。金融負債若屬持 有供交易、衍生工具或於原始認列時指定,則分類為透過損益按公允價值衡量。 透過損益按公允價值衡量之金融負債係以公允價值衡量,且相關淨利益及損失, 包括任何利息費用,係認列於損益。

其他金融負債後續採有效利息法按攤銷後成本衡量。利息費用及兌換損益係 認列於損益。除列時之任何利益或損失亦係認列於損益。

(5)金融負債之除列

本公司係於合約義務已履行、取消或到期時,除列金融負債。當金融負債條 款修改且修改後負債之現金流量有重大差異,則除列原金融負債,並以修改後條 款為基礎按公允價值認列新金融負債。

除列金融負債時,其帳面金額與所支付或應支付對價總額(包含任何所移轉 之非現金資產或承擔之負債)間之差額認列為損益。

(6)金融資產及負債之互抵

金融資產及金融負債僅於本公司目前有法律上有可執行之權利進行互抵及有 意圖以淨額交割或同時變現資產及清償負債時,方予以互抵並以淨額表達於資產 負債表。

(六)存 貨

存貨係以成本與淨變現價值孰低衡量。成本包括使其達可供使用的地點及狀態所 發生之必要支出。房地之開發成本包括開發期間產生之建造成本、土地成本、借款成 本及專案費用。當存貨成本高於淨變現價值時,應將成本沖減至淨變現價值,沖減金 額應於發生當期認列為銷貨成本。淨變現價值係指正常營業下之估計售價減除估計完 工尚需投入之估計成本及完成出售所需之估計成本後之餘額。淨變現價值之釐定方法 如下:

• 1.營建用地:淨變現價值係參照管理當局按當時市場情況之估計。
• 2.在建工程:淨變現價值為估計售價(根據當時市場情況)減至至完工尚需投入之成本 及銷售費用為計算基礎。
• 3.待售房地:淨變現價值為估計售價(根據當時市場情況)減去於銷售房地時所需產生 之估計成本。
• (七)投資關聯企業

關聯企業係指本公司對其財務及營運政策具有重大影響力,但非控制或聯合控制 者。

若取得關聯企業之原始會計處理於交易發生之報導日前尚未完成,本公司對於尚 不完整之會計處理項目係以暫定金額認列,並於衡量期間內予以追溯調整或認列額外 之資產或負債,以反映於衡量期間所取得關於取得日已存在事實與情況之新資訊。衡 量期間自取得日起不超過一年。

移轉對價中所包含之或有對價係以取得日之公允價值認列。取得日後或有對價公 允價值之變動若屬衡量期間調整者,係追溯調整收購成本並相對調整商譽。衡量期間 調整係因本公司於取得日後始取得關於取得日已存在事實與情況之額外資訊所作之調 整,衡量期間自取得日起不超過一年。對於非屬衡量期間調整之或有對價公允價值變 動,其會計處理係取決於或有對價之分類。或有對價分類為權益者不得再衡量,且其 後續交割係在權益內調整。其他或有對價係於取得日後之每一報導日按公允價值衡 量,且公允價值變動認列為損益。

本公司對於關聯企業之權益採用權益法處理。權益法下,原始取得時係依成本認 列,投資成本包含交易之成本。投資關聯企業之帳面金額包括原始投資時所辨認之商 譽,減除任何累計減損損失。

本財務報告包括自具有重大影響力之日起至喪失重大影響力之日止,於進行與本 公司會計政策一致性之調整後,本公司依權益比例認列各該投資關聯企業之損益及其 他綜合損益之金額。當關聯企業發生非損益及其他綜合損益之權益變動且不影響本公 司對其之持股比例時,本公司將歸屬於本公司可享有關聯企業份額下之權益變動按持 股比例認列為資本公積。

本公司與關聯企業間之交易所產生之未實現利益及損失,僅在非關係人投資者對 關聯企業之權益範圍內,認列於企業財務報表。

當本公司依比例應認列關聯企業之損失份額等於或超過其在關聯企業之權益時, 即停止認列其損失,而僅於發生法定義務、推定義務或已代該被投資公司支付款項之 範圍內,認列額外之損失及相關負債。

(八)投資性不動產

投資性不動產係指持有供賺取租金或資產增值或二者兼具,而非供正常營業出 售、用於生產、提供商品或勞務或作為行政管理目的之不動產。投資性不動產原始以 成本衡量,後續以成本減累計折舊及累計減損衡量,其折舊方法、耐用年限及殘值比 照不動產、廠房及設備規定處理。

投資性不動產處分利益或損失(以淨處分價款與該項目之帳面金額間之差額計算) 係認列於損益。

投資性不動產之租金收益係於租賃期間按直線法認列於其他利益及損失。給與之 租賃誘因係於租賃期間認列為租賃收益之一部分。

(九)不動產、廠房及設備

1.認列與衡量

不動產、廠房及設備項目係依成本(包括資本化之借款成本)減累計折舊及任何 累計減損衡量。

不動產、廠房及設備之重大組成部分耐用年限不同時,則視為不動產、廠房及 設備之單獨項目(主要組成部分)處理。

不動產、廠房及設備之處分利益或損失係認列於損益。

2.後續成本

後續支出僅於其未來經濟效益很有可能流入本公司時始予以資本化。

3.折 舊

折舊係依資產成本減除殘值計算,並採直線法於每一組成部分之估計耐用年限 內認列於損益。

土地不予提列折舊。

當期及比較期間之估計耐用年限如下:

(1)運輸設備	5年
(2)辦公設備	5年
(3)其他設備	5~6年

本公司於每一報導日檢視折舊方法、耐用年限及殘值,並於必要時適當調整。 4.重分類至投資性不動產

當供自用之不動產變更用途為投資性不動產時,該項不動產係以變更用途時之 帳面金額重分類為投資性不動產。

(十)租賃

本公司係於合約成立日評估合約是否係屬或包含租賃,若合約轉讓對已辨認資產 之使用之控制權一段時間以換得對價,則合約係屬或包含租賃。

1.承租人

本公司於租賃開始日認列使用權資產及租賃負債,使用權資產係以成本為原始 衡量,該成本包含租賃負債之原始衡量金額,調整租賃開始日或之前支付之任何租 賃給付,並加計所發生之原始直接成本及為拆卸、移除標的資產及復原其所在地點 或標的資產之估計成本,同時減除收取之任何租賃誘因。

使用權資產後續於租賃開始日至使用權資產之耐用年限屆滿時或租賃期間屆滿 時兩者之較早者以直線法提列折舊。此外,本公司定期評估使用權資產是否發生減 損並處理任何已發生之減損損失,並於租賃負債發生再衡量的情況下配合調整使用 權資產。

租賃負債係以租賃開始日尚未支付之租賃給付之現值為原始衡量。若租賃隱含 利率容易確定,則折現率為該利率,若並非容易確定,則使用本公司之增額借款利 率。一般而言,本公司係採用其增額借款利率為折現率。

計入租賃負債衡量之租賃給付包括:

• (1)固定給付,包括實質固定給付;
• (2)取決於某項指數或費率之變動租賃給付,採用租賃開始日之指數或費率為原始衡 量;
• (3)預期支付之殘值保證金額;及
• (4)於合理確定將行使購買選擇權或租賃終止選擇權時之行使價格或所須支付之罰 款。

租賃負債後續係以有效利息法計提利息,並於發生以下情況時再衡量其金額:

(1)用以決定租賃給付之指數或費率變動導致未來租賃給付有變動;

(2)預期支付之殘值保證金額有變動;

(3)標的資產購買選擇權之評估有變動;

(4)對是否行使延長或終止選擇權之估計有所變動,而更改對租賃期間之評估; (5)租賃標的、範圍或其他條款之修改。

租賃負債因前述用以決定租賃給付之指數或費率變動、殘值保證金額有變動以 及購買、延長或終止選擇權之評估變動而再衡量時,係相對應調整使用權資產之帳 面金額,並於使用權資產之帳面金額減至零時,將剩餘之再衡量金額認列於損益 中。

對於減少租賃範圍之租賃修改,則係減少使用權資產之帳面金額以反映租賃之 部分或全面終止,並將其與租賃負債再衡量金額間之差額則認列於損益中。

本公司將不符合投資性不動產定義之使用權資產及租賃負債分別以單行項目表 達於資產負債表中。

針對辦公設備等之短期租賃及低價值標的資產租賃,本公司選擇不認列使用權 資產及租賃負債,而係將相關租賃給付依直線基礎於租賃期間內認列為費用。

2.出租人

本公司為出租人之交易,係於租賃成立日將租賃合約依其是否移轉附屬於標的 資產所有權之幾乎所有風險與報酬分類,若是則分類為融資租賃,否則分類為營業 租賃。於評估時,本公司考量包括租賃期間是否涵蓋標的資產經濟年限之主要部分 等相關特定指標。

若本公司為轉租出租人,則係分別處理主租賃及轉租交易,並以主租賃所產生 之使用權資產評估轉租交易之分類。若主租賃為短期租賃並適用認列豁免,則應將 其轉租交易分類為營業租賃。

若協議包含租賃及非租賃組成部分,本公司使用國際財務報導準則第十五號之 規定分攤合約中之對價。

(十一)非金融資產減損

本公司於每一報導日評估是否有跡象顯示非金融資產(除存貨及遞延所得稅資產 外)之帳面金額可能有減損。若有任一跡象存在,則估計該資產之可回收金額。商譽 係每年定期進行減損測試。

為減損測試之目的,係將現金流入大部分獨立於其他個別資產或資產群組之現金 流入之一組資產作為最小可辨認資產群組。企業合併取得之商譽係分攤至預期可自合 併綜效受益之各現金產生單位或現金產生單位群組。

可回收金額為個別資產或現金產生單位之公允價值減處分成本與其使用價值孰高 者。於評估使用價值時,估計未來現金流量係以稅前折現率折算至現值,該折現率應 反映現時市場對貨幣時間價值及對該資產或現金產生單位特定風險之評估。

個別資產或現金產生單位之可回收金額若低於帳面金額,則認列減損損失。

減損損失係立即認列於損益,且係先減少該現金產生單位受攤商譽之帳面金額, 次就該單位內其他各資產帳面金額之比例減少各該資產帳面金額。商譽減損損失不予 迴轉。商譽以外之非金融資產則僅在不超過該資產若未於以前年度認列減損損失時所 決定之帳面金額(減除折舊或攤銷)之範圍內迴轉。

(十二)借款成本

為使資產達到可用或可售狀態,必須經過相當長時間的工作,此期間內所發生可 直接歸屬於取得、建造或製造一項資產的借款成本應予資本化,作為該項資產之成 本。其他所有借款成本則於發生當期費用化。借款成本係由利息及其他因借款發生之 相關成本組成。

(十三)收入之認列

1.客戶合約之收入

收入係按移轉商品或勞務而預期有權取得之對價衡量。本公司係於對商品或勞 務之控制移轉予客戶而滿足履約義務時認列收入。本公司依主要收入項目說明如 下:

(1)土地開發及房地銷售

本公司開發及銷售住宅不動產,且經常於興建期間或預售不動產。本公司係 於對不動產之控制移轉時認列收入。因合約限制,該不動產對本公司通常不具其 他用途,因此,本公司係於不動產之法定所有權移轉予客戶,且已實際交付房地 之日期為準,惟報導日前僅完成其中一項,但於期後期間已實際完成另一項者, 亦認列收入。

收入係依合約協議之交易價格衡量。若係銷售成屋,大部分情況下,於不動 產之法定所有權移轉時可收取對價,少數情況下,依合約協議可遞延支付帳款, 但遞延期間不超過十二個月。因此,不調整交易價格以反映重大財務組成部分之 影響。若係預售不動產,通常於簽訂合約至不動產移轉予客戶之期間分期收取款 項,若合約包含重大財務組成部分,則於該期間依建案之專案借款利率調整交易 價格以反映貨幣時間價值之影響。預收之款項係認列為合約負債,調整貨幣時間 價值之影響時則認列利息費用及合約負債。累積之合約負債金額,於不動產移轉 予客戶時轉列收入。

部分合約包含多個交付項目,例如銷售住宅不動產及裝潢服務,裝潢服務視 為一單獨之履約義務,並以單獨售價為基礎分攤交易價格。若無可直接觀察之價 格,係以預期成本加利潤估計單獨售價。裝潢服務係於提供勞務之財務報導期間 認列相關收入,其係以迄今已發生工程成本占估計總合約成本之比例為基礎決 定。

(2)財務組成部分

本公司預期所有客戶合約移轉商品或勞務予客戶之時間與客戶為該商品或勞 務付款之時間間隔皆不超過一年,因此,本公司不調整交易價格之貨幣時間價 值。

2.客戶合約之成本

(1)取得合約之增額成本

本公司若預期可回收其取得客戶合約之增額成本,係將該等成本認列為資 產。取得合約之增額成本係為取得客戶合約所發生且若未取得該合約則不會發生 之成本。無論合約是否取得均會發生之取得合約成本係於發生時認列為費用,除 非該等成本係無論合約是否已取得均明確可向客戶收取。

本公司採用準則之實務權宜作法,若取得合約之增額成本認列為資產且該資 產之攤銷期間為一年以內,係於該增額成本發生時將其認列為費用。

(2)履行合約之成本

履行客戶合約所發生之成本若非屬其他準則範圍內(國際會計準則第二號 「存貨」、國際會計準則第十六號「不動產、廠房及設備」或國際會計準則第三 十八號「無形資產」),本公司僅於該等成本與合約或可明確辨認之預期合約直接 相關、會產生或強化未來將被用於滿足(或持續滿足)履約義務之資源,且預期可 回收時,始將該等成本認列為資產。

一般及管理成本、用以履行合約但未反映於合約價格之浪費之原料、人工或 其他資源成本、與已滿足(或已部分滿足)履約義務相關之成本,以及無法區分究 係與未滿足履約義務或已滿足(或已部分滿足)履約義務相關之成本,係於發生時 認列為費用。

(十四)員工福利

1.確定提撥計畫

確定提撥計畫之提撥義務係於員工提供服務期間內認列為費用。預付提撥數將 導致退還現金或減少未來支付之範圍內,認列為一項資產。

2.確定福利計畫

本公司對確定福利計畫之淨義務係分別針對各項福利計畫以員工當期或以前期 間服務所賺得之未來福利金額折算為現值計算,並減除任何計畫資產之公允價值。

確定福利義務每年由合格精算師以預計單位福利法精算。當計算結果對本公司 可能有利時,認列資產係以從該計畫退還提撥金或對該計畫減少未來提撥金之形式 可得之任何經濟效益之現值為限。計算經濟效益現值時,係考量任何最低資金提撥 要求。

淨確定福利負債之再衡量數,包含精算損益、計畫資產報酬(不包括利息),及 資產上限影響數之任何變動(不包括利息)係立即認列於其他綜合損益,並累計於保 留盈餘。本公司決定淨確定福利負債(資產)之淨利息費用(收入),係使用年度報導 期間開始時所決定之淨確定福利負債(資產)及折現率。確定福利計畫之淨利息費用 及其他費用係認列於損益。

計畫修正或縮減時,所產生與前期服務成本或縮減利益或損失相關之福利變動 數,係立即認列為損益。本公司於清償發生時,認列確定福利計畫之清償損益。

3.短期員工福利

短期員工福利義務係於服務提供時認列為費用。若係因員工過去提供服務而使 本公司負有現時之法定或推定支付義務,且該義務能可靠估計時,將該金額認列為 負債。

(十五)所得稅

所得稅包括當期及遞延所得稅。除與企業合併、直接認列於權益或其他綜合損益 之項目相關者外,當期所得稅及遞延所得稅應認列於損益。

本公司判斷與所得稅相關之利息或罰款(包括不確定之稅務處理)不符合所得稅之 定義,因此係適用國際會計準則第三十七號之會計處理。

當期所得稅包括依據當年度課稅所得(損失)計算之預計應付所得稅或應收退稅 款,及任何對以前年度應付所得稅或應收退稅款之調整。其金額係反映所得稅相關不 確定性(若有)後,按報導日之法定稅率或實質性立法之稅率衡量預期將支付或收取款 項之最佳估計值。

遞延所得稅係就資產及負債於財務報導目的之帳面金額與其課稅基礎之暫時性差 異予以衡量認列。下列情況產生之暫時性差異不予認列遞延所得稅:

• 1.非屬企業合併之交易原始認列之資產或負債,且於交易當時不影響會計利潤及課稅 所得(損失)者;
• 2.因投資子公司、關聯企業及合資權益所產生之暫時性差異,本公司可控制暫時性差 異迴轉之時點且很有可能於可預見之未來不會迴轉者;以及
• 3.商譽原始認列所產生之應課稅暫時性差異。

對於未使用之課稅損失及未使用所得稅抵減遞轉後期,與可減除暫時性差異,在 很有可能有未來課稅所得可供使用之範圍內,認列為遞延所得稅資產。並於每一報導 日予以重評估,就相關所得稅利益非屬很有可能實現之範圍內予以調減;或在變成很 有可能有足夠課稅所得之範圍內迴轉原已減少之金額。

遞延所得稅係以預期暫時性差異迴轉時之稅率衡量,採用報導日之法定稅率或實 質性立法稅率為基礎,並已反映所得稅相關不確定性(若有)。

本公司僅於同時符合下列條件時,始將遞延所得稅資產及遞延所得稅負債互抵: 1.有法定執行權將當期所得稅資產及當期所得稅負債互抵;且

• 2.遞延所得稅資產及遞延所得稅負債與下列由同一稅捐機關課徵所得稅之納稅主體之 一有關:
• (1)同一納稅主體;或
• (2)不同納稅主體,惟各主體意圖在重大金額之遞延所得稅資產預期回收及遞延所得 稅負債預期清償之每一未來期間,將當期所得稅負債及資產以淨額基礎清償,或 同時實現資產及清償負債。
• (十六)每股盈餘

本公司列示歸屬於本公司普通股權益持有人之基本及稀釋每股盈餘。本公司基本 每股盈餘係以歸屬於本公司普通股權益持有人之損益,除以當期加權平均流通在外普 通股股數計算之。稀釋每股盈餘則係將歸屬於本公司普通股權益持有人之損益及加權 平均流通在外普通股股數,分別調整所有潛在稀釋普通股之影響後計算之。本公司之 潛在稀釋普通股包括給與以股份給付為基礎之員工酬勞。

(十七)部門資訊

營運部門係本公司之組成部分,從事可能賺得收入並發生費用(包括與本公司內 其他組成部分間交易相關之收入及費用)之經營活動。所有營運部門之營運結果均定 期由本公司主要營運決策者複核,以制定分配資源予該部門之決策並評量其績效。各 營運部門均具單獨之財務資訊。

五、重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源

管理階層編製本財務報告時,必須作出判斷、估計及假設,其將對會計政策之採用及 資產、負債、收益及費用之報導金額有所影響。實際結果可能與估計存有差異。

管理階層持續檢視估計及基本假設,會計估計變動於變動期間及受影響之未來期間予 以認列。

以下假設及估計之不確定性具有導致資產及負債帳面金額於下個財務年度重大調整之 重大風險,且已反映新冠病毒疫情所造成之影響,其相關資訊如下:

(一)存貨之評價

由於存貨須以成本與淨變現價值孰低衡量,本公司評估報導日存貨因無市場銷售 價值之金額,並將存貨成本沖減至淨變現價值。此存貨評價主要係依當時市場情況為 估計基礎,故可能因產業快速變遷而產生重大變動。存貨評價估列情形請詳附註六 (二)。

本公司在衡量其資產和負債時,盡可能使用市場可觀察之輸入值。公允價值之等級係 以評價技術使用之輸入值為依據,歸類請詳附註六(十四)。

衡量公允價值所採用假設之相關資訊請詳附註六(十四),金融工具。

六、重要會計項目之說明

(一)現金及約當現金

	109.12.31
\$ 401	293
695,496	513,309
2,054	2,129
\$ 697,951	515,731
	110.12.31

本公司金融資產及負債之利率風險及敏感度分析之揭露請詳附註六(十四)。

(二)存 貨

	110.12.31	109.12.31
預付土地款	\$ 423,990	669,982
營建用地	5,094,349	3,759,601
在建房地	3,505,633	3,670,176
待售房地	2,839,528	2,137,019
	\$ 11,863,500	10,236,778
預期超過十二個月以後回收	\$ 8,962,192	8,099,759

• 1.民國一一○年及一○九年十二月三十一日認列為銷貨成本及費用之存貨成本分別為 1,615,960千元及1,131,521千元。
• 2.民國一一○年度及一○九年度並無認列存貨跌價損失及存貨沖減迴轉情形。
• 3.本公司於民國一○九年八月因部份資產用途變更,將符合投資性不動產定義之待售 房地76,963千元轉列至投資性不動產項下。
• 4.民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司之存貨提供作質押擔保之情形, 請詳附註八。

(三)其他金融資產

	110.12.31	109.12.31
流動:
預售屋價金信託專戶	\$ 772,593	284,426
普通公司債擔保保證金	-	249,061
綠建築保證金	44,443	50,327
購地斡旋保證金	56,834	-
其 他	53,245	75,581
	\$ 927,115	659,395
非流動:
普通公司債擔保保證金	\$ 703,111	175,002

民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司之其他金融資動提供作質押擔 保之情形,請詳附註八。

〜22〜

(四)短期借款及應付短期票券

	109.12.31
\$ 5,164,048	5,506,350
232,000	90,000
\$ 5,396,048	5,596,350
\$ 2,361,253	2,504,800
	1.50%~2.10%
	110.12.31 1.15%~2.10%

本公司以資產設定抵押供銀行借款及應付短期票券之擔保情形請詳附註八。

(五)應付帳款

	110.12.31	109.12.31
應付營造商工程款	\$ 522,825	449,873
應付購地款	1,197,299	-
合 計	\$ 1,720,124	449,873
(六)應付公司債

1.本公司應付公司債明細如下:

	110.12.31	109.12.31
有擔保普通公司債	\$ 1,969,829	1,191,883
減:一年內到期部份	-	(697,563)
	\$ 1,969,829	494,320

2.本公司之公司債主要資訊如下:

項 目	一一○年度第一次有擔保普通公司債
1.發行總額	300,000千元
2.發 行 日	110.06.25
3.票面利率	固定年利率0.57%
4.發行期間	110.06.25~115.06.25
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本。
6.保證機構	合作金庫商業銀行股份有限公司
項 目	一一○年度第二次有擔保普通公司債
1.發行總額	300,000千元

2.發 行 日	110.10.14
3.票面利率	固定年利率0.57%
4.發行期間	110.10.14~115.10.14
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本。
6.保證機構	全國農業金庫銀行股份有限公司

項 目	一一○年度第三次有擔保普通公司債
1.發行總額	400,000千元
2.發 行 日	110.11.01
3.票面利率	固定年利率0.57%
4.發行期間	110.11.01~115.11.01
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本
6.保證機構	合作金庫商業銀行股份有限公司、全國農業金庫銀行股份有限公司
項 目	一○九年度第一次有擔保普通公司債
1.發行總額	500,000千元
2.發 行 日	109.11.27
3.票面利率	固定年利率0.62%
4.發行期間	109.11.27~114.11.27
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本
6.保證機構	華南商業銀行股份有限公司
項 目	一○九年度第二次有擔保普通公司債
1.發行總額	500,000千元
2.發 行 日	110.01.13
3.票面利率	固定年利率0.62%
4.發行期間	110.01.13~115.01.13
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本。
6.保證機構	華南商業銀行股份有限公司
項 目	一○五年度第一次有擔保普通公司債
1.發行總額	300,000千元
2.發 行 日	105.06.29
3.票面利率	固定年利率1.05%
4.發行期間	105.06.29~110.06.29
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本
6.保證機構	合作金庫商業銀行股份有限公司
項 目	一○五年度第二次有擔保普通公司債
1.發行總額	400,000千元
2.發 行 日	105.11.03
3.票面利率	固定年利率1.05%
4.發行期間	105.11.03~110.11.03
5.償還方式	自發行日起屆滿五年到期一次還本
6.保證機構	合作金庫商業銀行股份有限公司

(七)員工福利

1.確定福利計畫

本公司確定福利義務現值與計劃資產公允價值之調節如下:

	110.12.31	109.12.31
確定福利義務之現值	\$ 5,412	5,385
計畫資產之公允價值	(6,124)	(5,964)
淨確定福利淨負債(資產)	\$ (712)	(579)

本公司員工福利負債明細如下:

110.12.31 109.12.31 帶薪假負債 \$ 1,150 1,568

本公司之確定福利計畫提撥至台灣銀行之勞工退休準備金專戶。適用勞動基準 法之每位員工之退休支付,係依據服務年資所獲得之基數及其退休前六個月之平均 薪資計算。

(1)計畫資產組成

本公司依勞動基準法提撥之退休基金係由勞動部勞動基金運用局(以下簡稱 勞動基金局)統籌管理,依「勞工退休基金收支保管及運用辦法」規定,基金之運 用,其每年決算分配之最低收益,不得低於依當地銀行二年定期存款利率計算之 收益。

截至報導日,本公司之台灣銀行勞工退休準備金專戶餘額計6,124千元。勞工 退休基金資產運用之資料包括基金收益率以及基金資產配置,請詳勞動部勞動基 金運用局網站公布之資訊。

(2)確定福利義務現值之變動

本公司民國一一○年度及一○九年度確定福利義務現值變動如下:

	110年度	109年度
1月1日確定福利義務	\$ 5,385	5,002
當期服務成本及利息	66	85
淨確定福利負債(資產)再衡量數
—確定福利義務之經驗損(益)	(70)	111
—因人口統計假設變動所產生之精算損(益)	168	31
—因財務假設假設變動所產生之精算損(益)	(137)	156
12月31日確定福利義務	\$ 5,412	5,385

(3)計畫資產公允價值之變動

本公司民國一一○年度及一○九年度確定福利計畫資產公允價值之變動如 下:

	110年度	109年度
1月1日計畫資產之公允價值	\$ 5,964	5,684
利息收入	21	49
淨確定福利負債(資產)再衡量數
-計畫資產報酬(不含以折現率計算之利息 收入)	85	178
已提撥至計畫之金額	54	53
12月31日計畫資產之公允價值	\$ 6,124	5,964

(4)認列為損益之費用

本公司民國一一○年度及一○九年度列報為費用之明細如下:

	110年度		109年度
當期服務成本	\$	47	44
淨確定福利負債(資產)之淨利息		(2)	(8)
	\$	45	36
管理費用	\$	45	36

(5)認列為其他綜合損益之淨確定福利負債(資產)之再衡量數

本公司累計認列於其他綜合損益之淨確定福利負債(資產)之再衡量數如下:

	110年度		109年度
1月1日累積餘額	\$	(1,197)	(1,076)
本期認列		124	(121)
12月31日累積餘額	\$	(1,073)	(1,197)

(6)精算假設

本公司於財務報導結束日用以決定確定福利義務現值之重大精算假設如下:

	110.12.31	109.12.31
折現率	0.750 %	0.350 %
未來薪資增加	1.250 %	1.250 %

本公司預計於民國一一○年度報導日後之一年內支付予確定福利計畫之提撥 金額為54千元。

確定福利計畫之加權平均存續期間為7年。

(7)敏感度分析

民國一一○年及一○九年十二月三十一日當採用之主要精算假設變動對確定 福利義務現值之影響如下:

	對確定福利義務之影響
	增加0.25%	減少0.25%
110年12月31日
折現率(變動0.25%)	(88)	90
未來薪資增加率(變動0.25%)	87	(86)
109年12月31日
折現率(變動0.25%)	(89)	92
未來薪資增加率(變動0.25%)	88	(86)

上述之敏感度分析係基於其他假設不變的情況下分析單一假設變動之影響。 實務上許多假設的變動則可能是連動的。敏感度分析係與計算資產負債表之淨確 定福利負債所採用的方法一致。

本期編製敏感度分析所使用之方法與假設與前期相同。

2.確定提撥計畫

本公司之確定提撥計畫係依勞工退休金條例之規定,依勞工每月工資6%之提繳 率,提撥至勞工保險局之勞工退休金個人專戶。在此計畫下本公司提撥固定金額至 勞工保險局後,即無支付額外金額之法定或推定義務。

本公司民國一一○年度及一○九年度確定提撥退休金辦法下之退休金費用分別 為1,259千元及1,109千元,已提撥至勞工保險局。

(八)所得稅

1.本公司民國一一○年度及一○九年度所得稅費用明細如下:

	110年度
當期所得稅費用
當期產生	\$ 33,926	-
未分配盈餘加徵5%	1,921	-
土地增值稅	3,937	5,708
繼續營業單位之所得稅費用	\$ 39,784	5,708

	110年度	109年度
稅前淨利	\$ 454,513	182,098
依本公司所在地國內稅率計算之所得稅	90,903	36,420
採權益法認列之投資損失	90	124
土地免稅所得	(8,120)	(17,976)
金融資產評價利益	(36)	(84)
認列前期未認列之課稅損失	(55,354)	(16,288)
土地增值稅	3,937	5,708
未分配盈餘加徵5%	1,921	-
利息資本化財稅差	6,292	(2,342)
其他	151	146
	\$ 39,784	5,708

本公司民國一一○年度及一○九年度所得稅費用與稅前淨利之關係調節如下:

2.未認列遞延所得稅資產

本公司未認列為遞延所得稅資產之項目如下:

	110.12.31	109.12.31
課稅損失	\$ -	60,731

依所得稅法規定,經稅捐稽徵機關核定之前十年度虧損得自當年度之純益扣 除,再行核課所得稅。該等項目未認列為遞延所得稅資產,係因本公司於未來並非 很有可能有足夠之課稅所得以供暫時性差異使用。截至民國一一○年十二月三十一 日止,本公司無尚未扣除之虧損。

3.所得稅核定情形

本公司營利事業所得稅結算申報已奉稽徵機關核定至民國一○八年度。

(九)資本及其他權益

民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司額定股本總額均為3,500,000千 元,每股面額10元。已發行股份皆為普通股300,558千股,所有已發行股份之股款均已 收取。

1.資本公積

本公司資本公積餘額內容如下:

	110.12.31	109.12.31
發行股票溢價	\$ 508,311	508,311
失效認股權	50,896	50,896
受領贈與之所得	930	930
其 他	4,595	4,595
	\$ 564,732	564,732

〜28〜

依公司法規定,資本公積需優先填補虧損後,始得按股東原有股份之比例以已 實現之資本公積發給新股或現金。前項所稱之已實現資本公積,包括超過票面金額 發行股票所得之溢額及受領贈與之所得。依發行人募集與發行有價證券處理準則規 定,得撥充資本之資本公積,每年撥充之合計金額不得超過實收資本額百分之十。

2.保留盈餘

依本公司章程規定,公司年度總決算如有本期稅後淨利,應先彌補累積虧損, 依法提列百分之十為法定盈餘公積。次依公司營運需要或法令規定提列特別盈餘公 積。如尚有盈餘,連同期初未分配盈餘,由董事會擬具分派議案,提請股東會決議 分派之。

本公司為建設業,現處於業務擴充階段,董事會對於盈餘分配議案之擬具,應 考慮公司未來之資本規劃及資金之需求,分配股東股息紅利時,得以現金或股票方 式為之,其中現金股息紅利不低於股東股息紅利總額之百分之十。

(1)法定盈餘公積

公司無虧損時,得經股東會決議,以法定盈餘公積發給新股或現金,惟以該 項公積超過實收資本額百分之二十五之部分為限。

(2)盈餘分配

本公司於民國一一○年七月二十日經股東常會決議民國一○九年度盈餘分配 案,有關分派予業主股利之金額如下:

109年度

分派予普通股業主之股利

現金 \$ 120,223

本公司於民國一○九年六月二十三日經股東常會決議民國一○八年度不分派 股利。

(十)每股盈餘

本公司基本每股盈餘及稀釋每股盈餘之計算如下:

	110年度	109年度
基本每股盈餘:
歸屬於本公司普通股權益持有人之淨利	\$ 414,729	176,390
普通股加權平均流通在外股數	300,558	300,558
	\$ 1.38	0.59
稀釋每股盈餘:
歸屬於本公司普通股權益持有人之淨利(稀釋)	\$ 414,729	176,390
普通股加權平均流通在外股數	300,558	300,558
具稀釋作用之潛在普通股之影響
員工股票酬勞之影響	1,503	676
普通股加權平均流通在外股數(稀釋)	302,061	301,234
稀釋每股盈餘	\$ 1.37	0.59

〜29〜

(十一)客戶合約之收入

1.收入之細分

		110年度	109年度
主要產品:
房地銷售	\$	2,332,628	1,475,992
其 他		1,755	344
合 計	\$	2,334,383	1,476,336

2.合約餘額

	110.12.31	109.12.31	109.1.1
應收票據	\$ 3,150	-	-
應收帳款	1,214	313	9
減:備抵損失	-	-	-
合 計	\$ 4,364	313	9
合約負債-房地銷售	\$ 1,077,249	810,821	703,901

民國一一○年及一○九年一月一日合約負債期初餘額於民國一一○年度及一○ 九年度認列為收入之金額分別為349,619千元及244,736千元。

合約負債之變動主要係源自本公司移轉商品或勞務予客戶而滿足履約義務之時 點與客戶付款時點之差異,其他無重大變動。

(十二)員工及董事、監察人酬勞

依本公司章程規定,年度如有獲利(指稅前利益扣除分派員工酬勞及董事酬勞前 之利益),應提撥不低於1%為員工酬勞及不高於3%為董事酬勞。但公司尚有累積虧損 時,應預先保留彌補數額。前項員工酬勞得以股票或現金為之,應由董事會決議行 之,並報告股東會。員工酬勞之給付對象得包括符合董事會所定條件之從屬公司員 工。

本公司民國一一○年度及一○九年度員工酬勞提列金額分別為13,928千元及6,591 千元,董事酬勞提列金額分別為6,750千元及3,354千元。係以本公司該段期間之稅前 淨利扣除員工及董事酬勞前之金額乘上本公司章程所訂之員工酬勞及董事酬勞分派成 數為估計基礎,並列報為該段期間之營業費用。若次年度實際分派金額與估列數有差 異時,則依會計估計變動處理,並將該差異認列為次年度損益。如董事會決議採股票 發放員工酬勞,股票酬勞之股數計算基礎係依據董事會決議前一日之普通股收盤價計 算,相關資訊可至公開資訊觀測站查詢。前述董事會決議分派之員工及董事酬勞金額 與本公司民國一一○年度及一○九年度財務報告估列金額並無差異。

(十三)營業外收入及支出

1.利息收入

本公司利息收入明細如下:

	110年度	109年度
銀行存款利息	\$ 560	446
資金貸與利息收入	-	1,258
其 他	84	114
	\$ 644	1,818

2.其他利益及損失

本公司其他利益及損失明細如下:

	110年度	109年度
透過損益按公允價值衡量之金融資產淨利益	\$ 178	418
處分不動產、廠房及設備利益	-	318
租賃修改利益	945	-
其他利益及損失	9,398	7,799
	\$ 10,521	8,535

3.財務成本

本公司財務成本明細如下:

	110年度	109年度
利息費用
銀行借款	\$ 91,180	75,531
租賃負債利息	684	839
財務相關手續費及押金息	11,574	11,306
小計	103,438	87,676
公司債	12,802	7,643
減:利息資本化	(38,935)	(56,343)
	\$ 77,305	38,976
資本化利率	1.39%~1.83%	1.71%~2.23%

(十四)金融工具

1.金融工具之種類

金融資產

	110.12.31	109.12.31
按攤銷後成本衡量之金融資產:
現金及約當現金	\$ 697,951	515,731
應收票據及帳款淨額	4,364	313
其他應收款淨額	32,448	31,714
其他金融資產(含流動及非流動)	1,692,006	834,397
存出保證金(帳列其他流動或非流動資產)	6,584	85,064
合 計	\$ 2,433,353	1,467,219
金融負債

	110.12.31	109.12.31
攤銷後成本衡量之金融負債:	\$
短期借款	5,164,048	5,506,350
應付短期票券	232,000	90,000
應付票據、應付帳款及其他應付款	1,936,980	566,082
租賃負債(含流動及非流動)	42,481	40,056
應付公司債(含一年內到期部份)	1,969,829	1,191,883
存入保證金(含流動及非流動)	37,973	1,243
合 計	\$ 9,383,311	7,395,614

2.信用風險

(1)信用風險之暴險

金融資產之帳面金額代表最大信用暴險金額。

(2)信用風險集中情況

本公司之客戶群廣大且並無關聯,故信用風險集中度低。

(3)應收款項之信用風險

本公司之應收票據及應收帳款係按存續期間預期信用損失衡量備抵損失。

本公司其他按攤銷後成本衡量之金融資產包括其他應收款及定期存單等,除 資金貸與關聯企業-都會生活開發(股)公司之其他應收款50,000千元,因該公司 於民國一○八年第三季發生跳票一事,評估其信用風險增加,遂按存續期間預期 信用損失金額衡量該筆其他應收款之備抵損失外,其餘因本公司持有之定期存 單,交易對象及履約他方為具投資等級及以上之金融機構,故均屬信用風險低, 因此按十二個月預期信用損失金額衡量該期間之備抵損失(本公司如何判定信用風 險低之說明請詳附註四(五))。

〜32〜

民國一一○年及一○九年十二月三十一日本公司評估上述金融資產須提列備 抵損失金額皆為50,000千元。

民國一一○年度及一○九年度按攤銷後成本衡量之金融資產之備抵損失變動 如下:

	12個月	存續期間信用損
	預期信用損失	失-已信用減損	合 計
110年12月31日餘額(即期初餘額)	\$ -	50,000	50,000

109年12月31日餘額(即期初餘額) \$ - 50,000 50,000

3.流動性風險

下表為金融負債之合約到期日,包含估計利息但不包含淨額協議之影響。

	帳面金額	合 約 現金流量	6個月 以內	6-12個月	1-2年	2-5年	超過5年
110年12月31日
非衍生金融負債
租賃負債	\$ 42,481	44,234	4,585	4,585	9,170	25,894	-
浮動利率工具	5,164,048	5,531,089	45,793	1,983,650	2,788,442	713,204	-
固定利率工具	2,201,829	2,288,400	236,810	10,190	11,900	2,029,500	-
無附息負債	1,974,953	1,974,953	1,775,628	66,423	80,093	45,730	7,079
	\$ 9,383,311	9,838,676	2,062,816	2,064,848	2,889,605	2,814,328	7,079
109年12月31日
非衍生金融負債
租賃負債	\$ 40,056	42,127	4,213	4,213	8,425	25,276	-
浮動利率工具	5,506,350	5,740,019	92,798	641,853	1,396,037	3,609,331	-
固定利率工具	1,281,883	1,312,850	393,150	407,300	3,100	509,300	-
無附息負債	567,325	567,325	268,412	25,091	119,647	154,175	-
	\$ 7,395,614	7,662,321	758,573	1,078,457	1,527,209	4,298,082	-

本公司並不預期到期日分析之現金流量發生時點會顯著提早,或實際金額會有 顯著不同。

4.匯率風險:無。

5.利率分析

本公司於報導日受到利率暴險之金融資產及金融負債帳面金額如下:

	帳面金額
	110.12.31	109.12.31
固定利率工具:
金融資產	\$ -	25,786
金融負債	2,201,829	1,281,883
	\$ (2,201,829)	(1,256,097)
變動利率工具:
金融資產	\$ 2,187,406	1,247,380
金融負債	5,164,048	5,506,350
	\$ (2,976,642)	(4,258,970)

下列敏感度分析係依衍生及非衍生工具於報導日之利率暴險而決定。對於浮動 利率負債,其分析方式係假設報導日流通在外之負債金額於整年度皆流通在外。本 公司內部向主要管理階層報告利率時所使用之變動率為利率增加或減少0.5%,此亦 代表管理階層對利率之合理可能變動範圍之評估。

若利率增加或減少0.5%,在所有其他變數維持不變之情況下,本公司民國一一 ○年度及一○九年度之稅後淨利將減少或增加11,907千元及17,036千元,主係因本 公司之變動利率之借款。

6.公允價值資訊

(1)非按公允價值衡量之金融工具

除下表所列外,本公司非以公允價值衡量之金融資產及金融負債之帳面金額 趨近於其公允價值,故無須揭露其公允價值資訊。

	110.12.31		109.12.31
	帳面金額	公允價值	帳面金額	公允價值
金融負債:
應付公司債(含一年內到期)	\$ 1,969,829	2,100,445	1,191,883	1,204,205

(2)非按公允價值衡量金融工具之公允價值評價技術

按攤銷後成本衡量之金融負債:若有成交或造市者之報價資料者,則以最近 成交價格及報價資料作為評估公允價值之基礎;若無市場價值可供參考時,則採 用評價方法估計。應付普通公司債之公允價值以第二等級輸入值衡量,係以櫃檯 買賣中心於報導日之加權平均百元價計算公允價值。

(3)按公允價值衡量之金融工具

本公司在衡量其資產和負債時,盡可能使用市場可觀察之輸入值。公允價值 之等級係以評價技術使用之輸入值為依據歸類如下:

• ˙第一級:相同資產或負債於活絡市場之公開報價(未經調整)。
• ˙第二級:除包含於第一級之公開報價外,資產或負債之輸入參數係直接(即價 格)或間接(即由價格推導而得)可觀察。

˙第三級:資產或負債之輸入參數非基於可觀察之市場資料(非可觀察參數)。

(十五)財務風險管理

1.概 要

本公司因金融工具之使用而暴露於下列風險:

• (1)信用風險
• (2)流動性風險
• (3)市場風險

本附註表達本公司上述各項風險之暴險資訊、本公司衡量及管理風險之目標、 政策及程序。進一步量化揭露請詳財務報告各該附註。

2.風險管理架構

董事會全權負責監督本公司之風險管理架構,以負責發展及控管本公司之風險 管理政策,並定期向董事會報告其運作。

本公司之風險管理政策之建置係為辨認及分析本公司所面臨之風險,及設定適 當風險限額及控制,並監督風險及風險限額之遵循。風險管理政策及系統係定期覆 核以反映市場情況及本公司運作之變化。本公司透過訓練、管理準則及作業程序, 以發展有紀律且具建設性之控制環境,使所有員工了解其角色及義務。

3.信用風險

信用風險係本公司因客戶或金融工具之交易對手無法履行合約義務而產生財務 損失之風險,主要來自於本公司應收客戶之帳款。

(1)應收帳款及其他應收款

本公司之信用風險暴險主要受每一客戶個別狀況影響。本公司之客戶分散在 廣大之消費者客群,為減低應收帳款信用風險,本公司要求客戶銀行貸款撥款時 自其貸款銀行直接撥付予本公司,故可有效控制其信用風險。

本公司設置有備抵呆帳帳戶以反映對應收帳款及其他應收款及投資已發生損 失之估計。備抵帳戶主要組成部分包含了與個別重大暴險相關之特定損失組成部 分,及為了相似資產群組之已發生但尚未辨認之損失所建立之組合損失組成部 分。組合損失備抵帳戶係根據相似金融資產之歷史付款統計資料決定。

(2)投 資

銀行存款及其他金融工具之信用風險,係由本公司財務部門衡量並監控。由 於本公司之交易對象及履約他方均係信用良好之銀行及具投資等級及以上之金融 機構、公司組織及政府機關,無重大之履約疑慮,故無重大之信用風險。

(3)保 證

截至民國一一○年及一○九年十二月三十一日,本公司均無提供任何背書保 證。

4.流動性風險

流動性風險係本公司無法交付現金或其他金融資產以清償金融負債,未能履行 相關義務之風險。本公司管理流動性之方法係盡可能確保本公司在一般及具壓力之 情況下,皆有足夠之流動資金以支應到期之負債,而不致發生不可接受之損失或使 本公司之聲譽遭受到損害之風險。

5.市場風險

市場風險係指因市場價格變動,如利率及權益工具價格變動,而影響本公司之 收益或所持有金融工具價值之風險。市場風險管理之目標係管控市場風險之暴險程 度在可承受範圍內,並將投資報酬最佳化。

(十六)資本管理

本公司之資本管理目標係保障繼續經營之能力,以持續提供股東報酬及其他利害 關係人利益,並維持最佳資本結構以降低資金成本。

為維持或調整資本結構,本公司可能調整支付予股東之股利、減資退還股東股 款、發行新股或出售資產以清償負債。

本公司與同業相同,係以負債資本比率為基礎控管資本。該比率係以淨負債除以 資本總額計算。淨負債係資產負債表所列示之負債總額減去現金及約當現金。資本總 額係權益之全部組成部分(亦即股本、資本公積、保留盈餘及其他權益)加上淨負 債。

民國一一○年度本公司之資本管理策略與民國一○九年度一致,管理當局使用適 當之淨負債(權益總額加淨負債)或其他財務比率,以決定本公司之最適資本,確保能 以合理之成本進行融資。民國一一○年及一○九年十二月三十一日之負債資本比率如 下:

	110.12.31
負債總額	\$ 10,526,143	109.12.31 8,209,294
減:現金及約當現金	(697,951)	(515,731)
淨負債	9,828,192	7,693,563
權益總額	4,327,493	4,032,863
調整後資本	\$ 14,155,685	11,726,426
負債資本比率	69.43%	65.61%

民國一一○年負債資本比率增加,主係本期陸續購置台南及高雄之土地,新增金 融機構借款及發行公司債,致淨負債增加。

七、關係人交易

(一)關係人之名稱及關係

於本財務報告之涵蓋期間內與本公司有交易之關係人如下:

關係人名稱	與本公司之關係
聯上投資股份有限公司	本公司之董事長與該公司董事長相同
聯上實業股份有限公司	″
李志明建築師事務所	本公司之總經理與該事務所之負責人相同
都會生活開發股份有限公司	本公司之關聯企業
大好生活股份有限公司	″
聯上餐旅國際股份有限公司	本公司之董事長與該公司董事長係一親等關係
聯立建設有限公司	″
曾○○	本公司之主要管理人員

(二)其他關係人交易

1.銷貨交易

銷售商品予關係人

關係人名稱	標的物	合約總價(未稅)	已收取金額
110.12.31
其他關係人	聯上拾玉	\$ 12,300	2,098
109.12.31
其他關係人	聯上拾玉	\$ 12,300	1,850

出售房地予關係人之價格與一般銷售價格無顯著不同,其收款條件與非關係人 無重大差異。

2.進貨交易

向關係人購買勞務

	110年度	109年度
其他關係人-管理服務	\$ 8,514	2,800

與關係人之進貨條件,無非關係人交易可供比較。

3.應付關係人款項

本公司應付關係人款項明細如下:

帳列項目	關係人類別	110.12.31		109.12.31
應付票據	其他關係人	\$	9	9

4.股權投資

本公司民國一一○年度現金增資關係人之明細彙總如下:

關係人類別	帳列科目	交易股數(股)	交易標的	增資金額
關聯企業	採用權益法之投資	1,542,857	大好生活股份有限公司	\$ 15,429

5.對關係人放款

本公司資金貸與關係人實際動支情形如下:

	110.12.31	109.12.31
關聯企業-都會生活開發股份有限公司	\$ 50,000	50,000

本公司資金貸與關係人為無擔保放款,依年利率5%按月收取利息,若逾期未還 款,民國一○九年度按年利率10%計息,民國一一○年一月一日起按年利率20%計 息,民國一一○年度及一○九年度利息收入分別為零元及1,258千元。

於民國一○八年度經評估該公司財務狀況後,提列預期信用減損損失50,000千 元。本公司於民國一○九年七月三日收到臺灣高雄地方民事庭出具本公司與債務人 都會生活開發股份有限公司間民國一○九年度司促字第12464號支付命令事件,已 於民國一○九年六月二十二日確定。復於民國一○九年十二月十四日取得臺灣士林 地方法院之債權憑證。

民國一一○年及一○九年十二月三十一日其他應收款皆為零元。

6.租賃

本公司向其他關係人承租高雄辦公室,簽訂五年期租賃合約,每年合約總價值 均為36千元(含稅)。民國一一○年度及一○九年度租金費用均為36千元。

(三)主要管理人員交易

主要管理人員報酬

主要管理人員報酬包括:

	110年度	109年度
短期員工福利	\$ 25,827	15,420

八、質押之資產

本公司提供質押擔保之資產帳面價值明細如下:

資產名稱	質押擔保標的	110.12.31	109.12.31
存貨	銀行借款	\$ 11,075,946	9,301,650
其他金融資產-流動	價金信託專戶、綠建築擔保及	870,281	609,395
	普通公司債擔保等
投資性不動產	銀行借款	75,512	76,536
其他金融資產-非流動	普通公司債擔保	703,111	175,002
		\$ 12,724,850	10,162,583

九、重大或有負債及未認列之合約承諾

(一)本公司為所推出個案與客戶簽訂之銷售合約價格如下:

	110.12.31	109.12.31
已簽訂之銷售合約價款(未稅)	\$ 6,113,945	4,472,453
已依約收取金額(未稅)	\$ 1,077,249	810,821

(二)本公司為興建中工程所簽訂之主要合約總價如下:

	110.12.31	109.12.31
已簽訂之工程合約價款(未稅)	\$ 1,897,905	2,501,524
尚未計價金額(未稅)	\$ 1,462,381	829,900

(三)本公司因購置土地而簽訂之土地買賣合約總價如下:

	110.12.31	109.12.31
已簽訂之買賣合約總價	\$ 1,158,354	2,059,168
尚未支付金額	\$ 802,696	1,390,903

(四)於民國一一○年十二月三十一日,本公司購置土地而支付之斡旋保證金56,834千元, 預計購買總價金約284,170千元。

(五)其他未認列之合約承諾:

項目	標的	110.12.31	109.12.31
存入保證票據	發包工程及設備採購等	\$ 407,265	309,788
存出保證票據	購置營建用地	\$ 1,239,869	42,570

(六)於民國一一○年十二月三十一日,本公司為期營建個案及工程能順利興建及交屋,而 辦理信託登記之個案如下:

項目	受託人	契約起迄日期	信託範圍
北投桃源案	土地銀行	101.04.26~信託目的完成之日止	產權信託
聯上淳	土地銀行	102.06.20~信託目的完成之日止	土地信託、不動產開發信託
青昇案	土地銀行	102.07.17~信託目的完成之日止	土地信託
聯上大喜	土地銀行	105.08.20~信託目的完成之日止	土地信託、不動產開發信託
聯上澐朗	土地銀行	107.12.19~信託目的完成之日止	″
聯上3Q、聯上青塘吾彊	土地銀行	108.06.13~信託目的完成之日止	″
聯上拾玉	土地銀行	108.09.05~信託目的完成之日止	″

(七)本公司於民國一一○年及一○九年十二月三十一日與地主簽訂之合建契約書明細如 下:

工程名稱	地主	地 號	合建性質	預計完工年度
110.12.31 聯上淳	李君、趙君、許君及黃	桃園市中壢區青溪段	合建分屋	112年
	君等二十四人
聯上3Q	李君等五人	桃園市中壢區青溪段	″	110年
聯上青塘吾彊	李君等三人	桃園市中壢區青溪段	″	111年
青昇案	呂君等十人	桃園市中壢區青昇段	″	未定
聯上大喜	陳君等共十五人	新北市三重區三重段	″	114年
聯上拾玉	黃君、江君等三十一人	新北市新店區寶強段	″	113年
聯上澐朗	李君、林君、張君、陳	新北市新店區斯馨段	合建分售	116年
	君地主等十一人
台電案	台灣電力股份有限公司	台北市中正區臨沂段	合建分屋	未定
北投新洲美34案	林君等九人	台北市北投區新洲美段	″	″

工程名稱	地主	地 號	合建性質	預計完工年度
109.12.31
聯上天母	陳君、邱君等三十二人	台北市士林區天母段三小段	合建分屋	109年
			(都更案)
聯上淳	李君、趙君、許君及黃	桃園市中壢區青溪段	合建分屋	111年
	君等二十四人
聯上3Q	李君等五人	桃園市中壢區青溪段	″	″
聯上青塘吾彊	李君等三人	桃園市中壢區青溪段	″	″
青昇案	呂君等十人	桃園市中壢區青昇段	″	未定
聯上大喜	陳君等共十五人	新北市三重區三重段	″	″
聯上匯翠	蔡君、吳君等四十四人	新北市板橋區江翠段	″	110年
聯上拾玉	黃君、江君等三十一人	新北市新店區寶強段	″	112年
聯上澐朗	李君、林君、張君、陳	新北市新店區斯馨段	合建分售	未定
	君地主等十一人
台電案	台灣電力股份有限公司	台北市中正區臨沂段	合建分屋	″
北投新洲美34案	林君等九人	台北市北投區新洲美段	″	″

(八)依金融監督管理委員會民國101年9月5日金管銀票字第10100274650號函洽悉辦理預售 屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項第八條規定,於民國一一○年十二月 三十一日,本公司與銀行簽立之預售屋價金信託,各專戶收款資訊如下:

1.聯上3Q

• (1)應交付信託之預收金額:220,294千元。
• (2)實際交付信託之預收金額:220,294千元。
• (3)本公司應交付信託之金額、日期與實際交付信託相符,無遲延未交付信託之情 形。

2.聯上淳

• (1)應交付信託之預收金額:139,270千元。
• (2)實際交付信託之預收金額:139,270千元。
• (3)本公司應交付信託之金額、日期與實際交付信託相符,無遲延未交付信託之情 形。

3.聯上拾玉

• (1)應交付信託之預收金額:160,898千元。
• (2)實際交付信託之預收金額:160,898千元。
• (3)本公司應交付信託之金額、日期與實際交付信託相符,無遲延未交付信託之情 形。

4.聯上大喜

• (1)應交付信託之預收金額:150,350千元。
• (2)實際交付信託之預收金額:150,350千元。
• (3)本公司應交付信託之金額、日期與實際交付信託相符,無遲延未交付信託之情 形。
• 5.聯上澐朗
• (1)應交付信託之預收金額:380,500千元。
• (2)實際交付信託之預收金額:380,500千元。
• (3)本公司應交付信託之金額、日期與實際交付信託相符,無遲延未交付信託之情 形。
• (九)○○不動產有限公司(簡稱原告)於民國一○五年九月十二日經桃園地院向本公司求償 約計1.06億元及自民國一○五年八月十五日翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 緣因本公司擬於坐落桃園市大園區五塊厝段下埔小段等11筆土地上興建房屋預售,原 告主動提出包銷計畫,興建接待中心並提出銷售企劃建議等,期間所支付之所有費用 約計1.06億元。本公司於民國一○五年十月十一日收到桃園地院受理原告之民事起訴 狀,原告雖主張本公司委任其代銷及代墊相關費用,請求償還所代墊之相關費用,但 因雙方沒有書面委任契約及任何往來文件記載墊付情事,本案於一○九年七月六日宣 判,原告之訴及假執行之聲請均駁回,訴訟費用由原告負擔,惟原告已提出上訴聲 請,臺灣高等法院轉付調解,依律師意見表示無重大影響本公司財務之情事。

十、重大之災害損失:無。

十一、重大之期後事項:無。

十二、其 他

功 能 別		110年度		109年度
性 質 別	屬於營業 成 本 者	屬於營業 費 用 者	合 計	屬於營業 成 本 者	屬於營業 費 用 者	合 計
員工福利費用
薪資費用	-	46,578	46,578	-	30,174	30,174
勞健保費用	-	2,835	2,835	-	2,288	2,288
退休金費用	-	1,304	1,304	-	1,145	1,145
董事酬金	-	12,921	12,921	-	8,834	8,834
其他員工福利費用	-	2,154	2,154	-	1,641	1,641
折舊費用	1,024	9,410	10,434	427	9,203	9,630
攤銷費用	-	112	112	-	97	97

員工福利、折舊、折耗及攤銷費用功能別彙總如下:

本公司民國一一○年度及一○九年度員工人數及員工福利費用額外資訊如下:

	110年度	109年度
員工人數	41	41
未兼任員工之董事人數	6	6
平均員工福利費用	\$ 1,511	1,008
平均員工薪資費用	\$ 1,331	862
平均員工薪資費用調整情形	54.41 %
監察人酬金	\$ -	-

本公司薪資報酬政策(包括董事、經理人及員工)資訊如下:

本公司董事、經理人及員工薪酬政策係參照市場行情、公司營運狀況、人員專業資歷 及相關規章辦法(如:公司章程第十六條及第十九條、員工及董事酬勞發放辦法、薪資管 理辦法及公司考績管理辦法等)執行辦理之。

董事薪酬依前述公司規章每年訂定之,並參考董事對公司營運參與程度及貢獻度,經 薪酬委員會審議後,再由董事會決議通過核定而給予合理報酬。

本公司經理人及員工薪酬係含固定項目之經常性薪資及福利,以及變動項目之獎金及 員工酬勞,變動項目薪酬係依公司營運獲利程度及個人績效表現等綜合考量評估執行,經 理人薪酬項目亦需經薪酬委員會審議後,再由董事會決議通過核定之。

十三、附註揭露事項

(一)重大交易事項相關資訊

民國一一○年度本公司依證券發行人財務報告編製準則之規定,應再揭露之重大 交易事項相關資訊如下:

1.資金貸與他人:

單位:新台幣千元

編號	貸出資金	貸與			往來 是否為 本期最	期末	實際動	利率	資金 貸與		業務往 有短期融 通資金必	提列備 抵損失		擔 保 品	對個別對 象資金貸	資金貸與
	之 公 司	對象			科目 關係人 高金額	餘額	支金額	區間			性質 來金額 要之原因	金 額	名稱	價值	與 限 額	總限額
0	本公司	都會生活開	其他應	是	50,000	50,000	50,000	20%	2	-	營運週轉	50,000	-	-	432,749	865,499
		發(股)公司	收款

註1:資金貸與性質如下:

(1)有業務往來者。

(2)有短期融通資金之必要者。

註2:公司資金貸與作業對資金貸放總額與個別對象之限額訂定額度如下:

一、本公司總貸與金額以不超過本公司淨值百分之四十為限。

• 二、公司間或行號間有短期融通資金之必要而將資金貸與他人之總額,以不超過本公司淨值的 百分之二十為限,個別貸與金額以不超過本公司淨值百分之十為限。

• 三、與本公司有業務往來之公司或行號,個別貸與金額及總貸放金額以不超過雙方間業務往來 金額為限,且總貸放金額以不超過本公司淨值百分之二十為限。所稱業務往來金額係指雙 方間最近一會計年度進貨或銷貨之金額孰高者為限。

• 四、本公司或其子公司對單一企業之資金貸與之授權額度不得超過本公司或其子公司最近期財 務報表淨值百分之十。

• 註3:本公司於民國一○八年一月資金貸與都會生活開發(股)公司,因該公司財務困難,逾期尚未 還款,目前無財產可供查扣,本公司將每年檢視該公司資產情形,並持續協商還款,另有關 利息收入基於收入保守穩建原則,將於實際收現時始認列利息收入,其餘說明請詳附註七。

2.為他人背書保證:無。

• 3.期末持有有價證券情形(不包含投資子公司、關聯企業及合資權益部分):無。
• 4.累積買進或賣出同一有價證券之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以 上:無。

5.取得不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上:

單位:新台幣千元

	財產	事 實	交易	價款支				交易對象為關係人者,其前次移轉資料			價格決	取得目	其他
取得不動產 之公司	名稱	發生日	金額	付情形	交易對象	關係	所有人	與發行人 之 關 係	移 轉 日 期	金 額	定之參 考依據	的及使 用情形	約定 事項
本公司	北投區新洲 美段34地號	109.10.13	353,907		353,907 林君等3人 非關係人		-	-	-	-	鑑價(註1)興建銷售		無
本公司	台南市安南 區科工段 164-249等 15筆地號	110.9.15	853,285		255,986 陳君及英屬 維京群島商 幸洋有限公 司	非關係人	-	-	-	-	鑑價(註2)興建銷售		無
本公司	高雄市鳳山 區華泰段 53-1地號	110.9.24	1,200,000		600,000 永達營造 (股)公司	非關係人	-	-	-	-	鑑價(註3)興建銷售		無
本公司	台南巿原佃 段1700等9 筆地號	110.10.13	617,880		61,788 台灣先進土 地開發(股) 公司	非關係人				-	鑑價(註4)興建銷售		無

註1:鑑價金額為370,724千元。

註2:鑑價金額為875,831千元。

註3:鑑價金額為1,250,000千元及1,230,000千元。

註4:鑑價金額為621,901千元。

6.處分不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上:無。

7.與關係人進、銷貨之金額達新台幣一億元或實收資本額百分之二十以上者:無。

8.應收關係人款項達新台幣一億元或實收資本額百分之二十以上:無。

9.從事衍生工具交易:無。

10.母子公司間業務關係及重要交易往來情形:無。

(二)轉投資事業相關資訊:

民國一一○年度本公司之轉投資事業資訊如下(不包含大陸被投資公司):

單位:股數千股/新台幣千元

投資公司	被投資公司	所在	主要營		原始投資金額		期末持有		被投資公司	本期認列之
名 稱	名 稱	地區	業項目	本期期末	上期期末	股數	比率	帳面金額	本期損益	投資損益	備註
本公司	都會生活開發 (股)公司	台灣	餐飲及旅館 業	214,936	214,936		10,459 26.43 %	-	(149,064)	-
本公司	大好生活(股) 公司	台灣	高雄市凹子 底地區BOT 案之興建及 營運	35,429	20,000		3,543 13.63 %	33,786	(3,230)	(450)

註:都會生活開發(股)公司民國一一○年及一○九年十二月三十一日淨值均已為負值,本公司對其無 法定義務、推定義務,故採用權益之投資餘額認列至零為限。

(三)大陸投資資訊:無。

(四)主要股東資訊:

單位:股

股份 主要股東名稱	持有股數	持股比例
聯上投資股份有限公司	59,505,702	19.79 %
聯景投資股份有限公司	29,855,796	9.93 %
章乃威	16,119,720	5.36 %

十四、部門資訊

本公司之應報導部門係營建專業單位,主要經營住宅及大樓開發租售、不動產買賣及 電腦設備安裝等業務,另,部門損益、部門資產及部門負債資訊與財務報表一致,請詳資 產負債表及綜合損益表。

現金及約當現金明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

相關資訊請參閱附註六(一)。

存貨明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

			提供抵押
項 目		金 額	或擔保情形
預付土地款:
蘆洲北側	\$	15,472	無
北投新洲美段26地號		232,288	″
台電案		114,450	″
台南原佃案		61,780	″
		423,990
營建用地:
聯上大江案		293,122	抵押遠雄人壽
北投新洲美段107地號		276,934	″
北投新洲美段26地號		2,105,342	抵押華南銀行
北投新洲美34地號		354,528	抵押永豐銀行
新店十四張		11,139	無
高雄鳳山案		1,200,000	抵押土地銀行
台南安南科工案		853,284	″
		5,094,349
在建房地:
聯上淳		267,994	抵押土地銀行
青昇案		360,140	抵押大慶票券
聯上青塘吾彊		154,644	無
高雄四維案		878,291	抵押元大銀行
聯上澐朗		1,209,447	抵押土地銀行
聯上大喜		437,335	″
聯上拾玉		163,403	無
台電仁愛路案		7,001	″
北投新洲美段26地號		25,765	″
其他		1,613	″
		3,505,633
待售房地:
聯上世界		60,519	抵押台灣人壽
聯上涵翠		95,771	抵押永豐銀行
聯上聯		293,040	″
聯上天母		1,552,932	抵押永豐銀行
聯上匯翠		108,940 728,326	抵押大慶票券 抵押土地銀行
聯上3Q
		2,839,528
存貨合計	\$	11,863,500

其他金融資產—流動明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

相關資訊請參閱附註六(三)。

其他金融資產—非流動明細表

相關資訊請參閱附註六(三)。

短期借款明細表

借款種類	說 明	期末餘額	契約期限	利率區間	融資額度	抵押或擔保
土地銀行	抵押借款	\$ 6,000	109.03.30~113.08.02	註	56,900	在建房地
″	″	122,000	109.03.30~113.08.02	″	456,800	待售房地
″	″	21,000	109.11.26~114.01.20	″	382,800	在建房地
″	″	133,200	105.12.23~114.06.24	″	133,200	″
″	-	62,948	110.04.27~115.04.08	″	62,948	-
″	抵押借款	884,000	107.04.18~112.04.18	″	884,000	營建用地
華南銀行	″	1,673,000	109.07.13~112.07.13	″	1,673,000	″
″	″	120,000	110.08.25~111.08.25	″	120,000	″
台灣人壽	″	100,000	110.10.01~115.10.01	″	100,000	待售房地
元大銀行	″	600,000	106.09.21~111.09.21	″	600,000	在建房地
永豐銀行	″	110,000	110.09.15~111.09.15	″	110,000	待售房地
″	″	51,000	″	″	51,000	″
″	″	568,400	″	″	568,400	營建用地
″	″	265,500	″	″	265,500	″
″	″	247,000	110.01.06~114.12.01	″	247,000	″
遠雄人壽	″	200,000	109.02.27~112.02.27	″	200,000	″
合 計		\$ 5,164,048			5,911,548

註:利率區間1.15%~2.10%。

合約負債明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

項 目	摘 要	金 額	備 註
預收房地款	聯上澐朗	\$ 379,196
	聯上大喜	143,190
	聯上淳	135,960
	聯上案3Q	226,441
	聯上拾玉	160,414
	其他	32,048	各項金額未超過本科目金額之百分之五
		\$ 1,077,249

應付帳款明細表

客戶名稱	摘 要	金 額	備 註
永達營造(股)公司	購地款	\$ 600,000
英屬維京群島商幸洋有限公司	″	369,236
陳君	″	228,063
金藏營造(股)公司	工程營造款	140,005
天瀚營造(股)公司	″	179,241
其他		203,579	各戶餘額未超過本科目餘額5%
		\$ 1,720,124

應付公司債明細表

民國一一○年十二月三十一日 單位:新台幣千元

							金 額
		發 行	息 付			賣 已 回		未 攤 銷 溢
債 券 名 稱	受 人 託	期 日	期 日	率 利	發 行 總 額	數 額	末 期 餘 額	折 價 ( )	帳 金 額 面	償 還 法 辦	擔 情 保 形
第 有 擔 ○ 年 度 普 債 保 九 次 通 公 司 一 一	盛 商 業 國 際 日 ( ) 股 公 司 銀 行	1 0 9. 1 1. 2 7	年 付	0. 6 2 %	\$ 0 0, 0 0 0 5	-	0 0, 0 0 0 5	( 8, 3 9 8 )	4 9 1, 6 0 2	到 還 本 期 次 一	存 ( 其 銀 行 款 帳 列 他 資 ) 金 產 非 流 動 融 -
第 有 擔 ○ 年 度 普 債 保 九 次 通 公 司 二 一	″	1 1 0. 0 1. 1 3	″	0. 6 2 %	0 0, 0 0 0 5	-	0 0, 0 0 0 5	( 4, 9 0 1 )	4 9 0 9 9 5,	″	″
第 有 擔 ○ 年 度 普 債 保 次 通 公 司 一 一 一	″	1 1 0. 0 6. 2 5	″	0. % 5 7	3 0 0, 0 0 0	-	3 0 0, 0 0 0	( 4, 8 8 6 )	2 9 1 1 4 5,	″	″
有 擔 ○ 年 度 第 普 債 保 次 通 公 司 二 一 一	″	1 1 0. 1 0. 1 4	″	0. % 5 7	3 0 0, 0 0 0	-	3 0 0, 0 0 0	( 0 4 9 ) 5,	2 9 4, 9 1 5	″	″
有 擔 ○ 年 度 第 普 債 保 次 通 公 司 三 一 一	″	1 1 0. 1 1. 0 1	″	0. % 5 7	4 0 0, 0 0 0	-	4 0 0, 0 0 0	( 6, 9 3 ) 7	3 9 3, 0 6 3	″	″
					\$ 2, 0 0 0, 0 0 0	-	2, 0 0 0, 0 0 0	( ) 3 0, 1 7 1	1, 9 6 9, 8 2 9

營業收入明細表

民國一一○年一月一日至十二月三十一日 單位:新台幣千元

	項 目	數 量		金 額
土地收入			\$	1,664,277
房屋收入				668,351
租賃收入				1,755
			\$	2,334,383

營業成本明細表

	項 目	數 量		金 額
土地成本			\$		1,047,326
房屋成本					568,634
租賃成本					1,025
			\$		1,616,985

營業費用明細表

民國一一○年一月一日至十二月三十一日 單位:新台幣千元

項 目	推 銷 費 用	管 理 費 用	合 計
薪資	\$ 652	58,586	59,238
稅捐	-	13,248	13,248
佣金支出	44,258	-	44,258
廣告費	36,422	-	36,422
折舊	-	9,410	9,410
其他(註)	1,181	32,538	33,719
	\$ 82,513	113,782	196,295

註:各項金額未超過本科目金額之百分之五。