Wangfujing Group Co., Ltd. — Capital/Financing Update 2007

Jul 23, 2007

证券代码：600859 证券简称：王府井 编号：临2007-021

北京王府井百货（集团）股份有限公司 关于资产收购暨关联交易公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏。

释义：

除另有说明外，以下简称在本报告中的含义如下：

王府井或本公司：北京王府井百货（集团）股份有限公司； 王府井东安：北京王府井东安集团有限责任公司，为本公司关联公司 双安商场：北京双安商场有限责任公司，为本公司全资子公司 基准日：评估基准日，为 2007 年 2 月 28 日

重要内容提示：

交易内容：本公司旗下全资子公司北京双安商场有限责任公司采取协议方式收 购北京王府井东安集团有限责任公司位于海淀区北三环西路 38 号的土地 4967.66 平 方米及相应的房产 2936.6 平方米，收购价格依据评估价格由双方协商确定为 3000 万元。

关联人回避事宜：公司董事会审议本次关联交易的议案时，公司三名关联董事 回避了表决，公司其他六名董事一致同意本项关联交易议案。

本次关联交易事项已于 2007 年 3 月 2 日经公司第五届董事会第十五次会议审议 通过，鉴于董事会审议本事项时交易双方尚未签署转让协议，交易价格也未确定， 因此在公司刊登董事会决议公告时未同时刊登本关联交易公告。2007 年 7 月 23 日， 双安商场与王府井东安签署了《房地产转让协议》，确定了交易事项。

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本次关联交易有利于双安商场后续经营调整，也有利于减少本公司与王府井东 安的持续关联交易，同时对于确保本公司正常生产经营，以及今后稳定、快速和可 持续发展有重要作用。

一、关联交易概述

本公司旗下全资子公司北京双安商场有限责任公司采取协议方式收购北京王府 井东安集团有限责任公司位于海淀区北三环西路 38 号的土地 4967.66 平方米及相应 的房产 2936.6 平方米，收购价格依据评估价格由双方协商确定为 3000 万元。

上述交易中，我公司与王府井东安的关键管理人员交叉任职，存在关联关系， 因此本次收购构成关联交易。

公司第五届董事会第十五次会议于 2007 年 3 月 2 日在公司六楼会议室召开，公 司关联董事郑万河、张道康、刘冰在表决该项关联交易议案时按照有关规定回避， 公司其他六名董事一致同意本项关联交易议案。

鉴于当时交易双方尚未签署协议，交易价格并未确定，因此在公司刊登董事会 决议公告时未同时刊登本关联交易公告，公司独立董事李爽先生、董安生先生、王 雷先生也仅就本次关联交易的表决程序发表了独立意见。

2007 年 7 月 23 日，交易双方签署了房地产转让协议，公司董事审议了房地产 转让协议及评估报告，公司第六届董事会两位独立董事李爽先生、董安生先生就本 次关联交易价格的公允性发表了独立意见。

董事会一致认为，上述关联交易价格公允、合理，不存在损害公司及其它股东 利益的内容和条款。

二、交易各方当事人介绍

（一）王府井东安

1.基本情况

名 称：北京王府井东安集团有限责任公司

住 所：北京市东城区王府井大街138 号办公楼2 座11 层 企业类型：国有独资有限责任公司

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法定代表人：郑万河

注册资本：14399.65 万元

历史沿革：王府井东安集团是经北京市人民政府京政函（2000）106 号文件批准 组建的。北京市人民政府以原北京东安集团有限责任公司及其所属企业截止2000 年6 月30 日经核实后占有的全部国有资产价值量（国家所有者权益）37380.72 万 元中的14399.65 万元作为国家资本金出资，于2000 年9 月19 日成立了北京王府井 东安集团有限责任公司。

经营范围包括：对授权范围内的国有资产经营、管理：投资及投资管理；购销 百货、针纺织品、五金交电化工、工艺类美术品、电子计算机及外部设备、纸张、 家具、民用建材、日用杂品、粮油制品、食品、副食品、干鲜果品、花卉、饮料、 酒、糖、茶、医疗器械、饮食炊事机械、金属材料、机械电器设备、化工、轻工材 料；零售粮食、烟、金银饰品、国家正式出版的音像制品、书刊、电子出版物；饮 食服务；食品制作；肉食加工、日用品修理；摄影、彩扩服务、服装、针纺织品加 工、设备（汽车除外）租赁；房地产开发；自有房屋租赁、物业管理；仓储服务； 承办本公司辖区店堂内外广告；普通货物运输、洗衣（限下属分支机构经营）。

2．关联关系

本公司董事长（法定代表人）郑万河先生同时担任了王府井东安董事长（法定 代表人）职务，本公司董事、总经理刘冰女士同时担任王府井东安董事职务，按照 上市规则的有关规定，本次资产收购属于关联交易。

3．至本次关联交易止，公司与王府井东安的关联交易未达到本公司净资产 5%。 （二）双安商场

名 称：北京双安商场有限责任公司

注册地点及所在地：北京市海淀区北三环西路 38 号

设立时间：1993 年 5 月 1 日设立；1994 年 8 月 18 日商场正式对外营业。 注册资本：28000 万元

法定代表人：郑万河

类别及权属：该公司为北京著名的大型综合百货公司，为本公司全资子公司。 经营范围：销售医疗器械、保险柜；零售黄金饰品、烟、国家正式出版的电子

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出版物；中餐（不含冷荤）；电子游艺；法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得 经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行 政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自 主选择经营项目开展经营活动。

运营情况：双安商场在北京百货零售业态中占有较重要的地位，具有较强的综 合实力和市场影响力，在消费者心中享有较高的美誉度，树立了良好的公众形象。 开业十几年来，商场销售规模不断扩大，在同行业名列前茅；年利润亦逐年上升， 经营状况稳定，经济效益良好。

三、关联交易标的情况

1.基本情况

（1）名称及类别：位于北京市海淀区北三环西路38 号部分房地产，包括： 4967.66 平方米土地，及涉及到地上部分建筑物，建筑面积共计2936.6 平方米。

（2）权属：在本资产上无设定但保、抵押、质押及其他任何限制转让的情况， 也无涉及该项资产的诉讼、仲裁或司法强制执行及其他重大争议事项。

（3）出让方获得该项资产的时间和方式：王府井东安于2002 年出让取得本次 收购标的中的土地，并取得《中华人民共和国国有土地使用证》（京海国用（2002 出）字第1132 号）。出让年限为40 年。

2.评估情况：

（1）事务所名称：中和资产评估有限公司（具有证券从业资格）

（2）基准日：2007 年2 月28 日

（3）评估方法：假设开发法及成本逼近法。

（4）评估结果汇总表

单位:人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率
		A	B	C	D＝C－B	E＝（C－B） /B*100%
1	房屋建筑物	78.10	78.10	0	-78.10	-

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2	土地使用权	0	0	3295.24	3295.24	-
3	合计	78.10	78.10	3295.24	3217.14	4119.26%

（5）评估结果分析

评估增减值的主要有两方面原因：

第一，房屋建筑物的减值是因为本次评估考虑运用假设开发法以及成本逼近法， 估价师假设该宗土地进行开发整理，所以该宗土地上附着的房屋建筑物均要进行拆 除，因此本次评估未考虑房屋建筑物的价值，造成了评估减值。

第二，土地使用权的增值，本次评估所评土地原账面价值为 0，因此土地使用 权发生了大幅度评估增值。

四、关联交易协议主要内容及定价政策

1.交易金额：3000 万元

• 2.支付方式：转让协议生效后5 日内，转让价款一次性支付完毕。

3.房地产交付期限：协议生效之日起30 日内，王府井东安将房屋及土地产权证 书交给双安商场，并于受到转让价款之日起30 日内，将房屋交付双安商场。同时自 双安商场实际接受房屋之日起，协助双安商场在房地产产权登记机关规定的期限内 向房地产产权登记机关办理权属登记手续。

• 4.协议生效条件：经双方签字盖章后生效。

• 5.定价情况：依据评估值由交易双方协商确定。

五、涉及收购、出售资产的其他安排

• 1．本次收购不涉及人员安置、土地租赁的问题。

• 2．交易完成后可减少本公司与王府井东安的持续关联交易。

六、进行关联交易的目的以及本次关联交易对上市公司的影响情况

本次收购标的目前由本公司旗下全资子公司北京双安商场有限责任公司租赁作 为其部分停车场及配套设施使用。近年来，随着双安商场业绩的不断提升，客流量 不断增加，其现有的经营面积已不足以满足其经营的需要。另外由于双安商场定位 较高，停车场不足问题也一直制约着双安商场的进一步发展。鉴于上述原因，双安

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商场希望在本次收购的土地上进行扩建，扩大其停车场，以解决停车位不足的问题， 同时增加一部分经营面积。另外也可以减少公司与王府井东安的持续关联交易行为。

七、独立董事的意见

本次资产收购事项为公司旗下全资子公司北京双安商场有限责任公司（以下简 称双安商场）收购关联公司北京王府井东安集团有限责任公司位于北京市海淀区北 三环西路 38 号部分房屋及土地使用权。该收购事项有利于双安商场提升现有经营定 位，为双安商场持续发展创造条件。该项关联交易已经公司第五届董事会第十五次 会议审议通过，其程序合法、合规；该关联交易是在双方协商基础上，本着公开、 公平、公正的原则进行，未有损害股东利益情形，亦未有损害公司利益情形，且符 合监管部门及有关法律、法规和《公司章程》的规定。在表决通过此议案时，关联 董事依照有关规定回避表决，公司董事会在审议通过此议案时，表决程序合法、合 规，未有违规现象。

本次关联交易的价格是依据具有证券业从业资格的中和资产评估有限公司经审 慎评估后得出的评估值，由交易双方协商确定的，交易价格并未偏离评估值，未有 损害股东及公司利益的情形。

八、备查文件目录

1. 本公司第五届董事会第十五次会议决议及公告

2. 本公司第六届监事会第二次会议决议及公告

3. 独立董事意见

4. 中和资产评估有限公司出具的评估报告。

特此公告。

北京王府井百货（集团）股份有限公司董事会 二○○七年七月二十三日

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北京王府井东安集团有限责任公司 部分房地产评估报告书

中和评报字(2007)第V5011 号

摘 要

中和资产评估有限公司(以下简称本公司)接受北京王府井东安集团有限责任 公司（以下简称东安集团）的委托，对东安集团所拥有的房地产进行了评估。本公 司评估人员根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,对 委托评估的固定资产实施了实地查勘、核实、市场调查与询证等必要的评估程序， 主要采用成本法对委估固定资产2007 年2 月28 日所表现的市场价值作出了公允反 映。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:

经过评估，东安集团委估的房地产评估价值为3295.24 万元。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资 产评估报告书全文。

中和资产评估有限公司 法定代表或委托人:吕发钦

注册资产评估师 评估项目负责人：陶弢

注册资产评估师

二零零七年三月十五日 评估报告复核人: 吕发钦

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北京王府井东安集团有限责任公司 部分房地产评估说明

中和评报字（2007）第V5011 号

(共1 册 第1 册)

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ZHCPV

中和资产评估有限公司 二○○七年三月十五日

中和资产评估有限公司

ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

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目 录

关于北京王府井东安集团有限责任公司资产评估说明使用范围的声明.......... 2 关于进行资产评估有关事项的说明........................................ 3 资产清查核实情况说明.................................................. 7 评估依据的说明........................................................ 9 土地评估说明......................................................... 11 评估结论及其分析..................................................... 24

中和资产评估有限公司 电话:(010)58383636 地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座2层(100027) 传真:(010)65547182

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

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关于北京王府井东安集团有限责任公司资产评估说明 使用范围的声明

北京王府井东安集团有限责任公司资产评估说明仅供资产评估主管机 关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法 律、行政法规规定，评估说明的全部或部分内容不得提供给其它任何单位 和个人，不得见诸于公开媒体。

中和资产评估有限公司

2007年3月15日

中和资产评估有限公司 电话:(010)58383636 地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座2层(100027) 传真:(010)65547182

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

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关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方与资产占有方概况

委托方以及资产占有方均为北京王府井东安集团有限责任公司，其详细概况如 下：

名称：北京王府井东安集团有限责任公司

住所：北京市东城区王府井大街138 号办公楼2 座11 层 法定代表人：郑万河 注册资本：14399,64 万元 实收资本：14399,64 万元 公司类型：有限责任公司（国有独资）

经营范围：对授权范围内的国有资产经营、管理、投资及投资管理；购销百货、 针纺织品、五金交电化工、工艺美术品、电子计算机及外部设备、纸张、家具、民 用建材、日用杂品、花卉、饮食炊事机械、金属材料、机械电器设备、化工、轻工 材料；日用品修理；摄影、彩扩服务；设备（汽车除外）租赁；房地产开发；自有 房屋租赁；物业管理；仓储服务；承办本公司辖区店堂内国内外广告；以下项目限 分支机构经营：购销粮油制品、食品、副食品、干鲜果品、饮料、酒、糖、茶、医 疗器械；零售粮食、烟、国家正式出版的音像制品、书刊、电子出版物；饮食服务； 食品制作；肉食加工；服装、针纺织品加工；普通物货运输；洗衣***

北京王府井东安集团有限责任公司是经北京市人民政府批准，于2000 年9 月12 日，根据市政府京政发（2000）106 号文件的指示精神，在原北京东安集团公司的基 础上，与北京王府井百货（集团）股份有限公司经过资产重组后成立的市属国有独 资公司。王府井东安集团不在直接从事商业零售经营管理，改为重点培育和发展以 零售业为主的大型上市公司，进一步培育和发展成长性强、质地优良的资产，待时 机成熟再注入上市公司。

集团注册资金14399.65 万元，业务涵概以百货业为支柱的主营业务，餐饮、食 品加工、进出口贸易为依托性辅助业务，房地产及物业管理作为关联业务的三大业 务板块。

1、执行的主要会计政策

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 会计年度：自公历1 月1 日至12 月31 日。

记账本位币：以人民币为记账本位币。

公司执行的会计制度：执行的是《企业会计制度》。

记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。 合并会计报表编制方法：

根据财政部“财会(1995)11 号”文“关于印发《合并会计报表暂行规定》通知” 规定进行编制。

现金等价物的确定标准：

按照《企业会计准则－现金流量表》的有关规定，将持有时间短、容易转换 为现金、价值变动很小的短期投资视为现金等价物。

坏账核算方法：

确认坏账的标准为：债务人破产或死亡或被判刑，以其破产财产或遗 产清偿后，仍不能偿还。坏账损失采用直接转销法。

存货计价方法：

存货的分类：主要包括库存商品、原材料、包装物、低值易耗品等。

存货取得的计价方法：库存商品实行进价核算，并以各种商品的实际 成本入账。

存货发出的计价方法：销售商品按先进先出法核算；库存材料按实际 成本法核算；低值易耗品采用五五摊销法；包装物在领用时按一次摊销法 计入成本。

固定资产计价与折旧政策：

固定资产的确认标准：固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供 劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值超过2000 元的有形 资产。

固定资产按其取得时的实际成本计价。折旧方法采用平均年限法，预计残值 为4%。

中和资产评估有限公司 电话:(010)58383636 4 地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座2层(100027) 传真:(010)65547182

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

类别 估计经济使用年限 预计残值率(%) 年折旧率(%) 房屋建筑物 6-40 4 2.4-16 交通运输设备 8-12 4 8-12 其他设备 4-12 4 8-24 收入的确认：

主要包括销售商品收入及提供劳务收入，其确认原则如下：

销售商品：在将商品的所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，不再 对该商品实施与所有权有关的继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利 益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

提供劳务：在同一年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入； 劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计 的情况下，于资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。 所得税的会计处理：

采用应付税款法处理。 利润分配办法： 根据制度和章程规定，按下列顺序分配： 弥补以前年度亏损； 提取10％法定盈余公积金； 提取5％法定公益金；

分配股利。 主要税项：

税种 税率％ 增值税 17 城建税 7 营业税 5 教育费附加 3 所得税 33

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 二、关于评估目的的说明：

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北京王府井东安集团有限责任公司拟对其拥有的位于北京市海淀区北三环西 路38 号部分房地产进行转让，故进行评估，为确定转让价格提供参考依据。

三、关于评估范围的说明：

本次评估的房地产是位于北京市海淀区北三环西路38 号部分房地产，包括： 4967.66 平方米土地，及涉及到地上部分建筑物，建筑面积共计2952.23 平方米。

四、关于评估基准日的说明：

评估基准日为2007 年2 月28 日。

五、可能影响评估工作的重大事项说明： 其他或有事项。

六、资产及负债清查情况的说明

截止到评估基准日，实物资产主要分布在北京市海淀区北三环西路38 号院内。

七、资料清单： 承诺函； 营业执照、税务登记证、国有资产产权登记证；

土地使用权证； 房产证；

评估师所需其他资料。

资产占有方：北京王府井东安集团有限责任公司 法定代表人或授权人：

二○○七年三月十五日

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

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资产清查核实情况说明

一、 资产清查核实的内容

根据北京王府井东安集团有限责任公司（以下简称：东安集团）提供的评估申 报资料，评估人员于2007 年3 月5 日至2007 年3 月7 日对申报的房地产进行了必 要的调查、核实。听取东安集团有关人员对待评资产历史和现状的介绍，对申报的 资产进行账账核实、账表核实、账实核实。

土地使用权及房屋建筑物的清查：

对企业申报的土地使用权及房屋建筑物及附属设施，评估人员根据申报明细表 进行必要的勘察鉴定，深入现场，逐项勘察实物，核实面积，查验企业提供的权属 证明文件，核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、室内外装修情况、 水暖电等配套设施的安装使用情况。

二、 实物资产的分布情况及特点

本次评估范围的房屋建筑物，位于北京市海淀区北三环西路38 号部分房地产。

三、 资产清查的过程与方法

(一)清查过程

东安集团已对其委估资产进行清查点，评估人员于2007 年3 月5 日正式进入评 估现场开展评估工作，根据东安集团的资产状况，评估人员对委估的资产进行全面 清查。清查分三个阶段进行，第一阶段对清查评估明细表进行初步审核，了解被评 资产的概况；第二阶段进行现场清点工作，对申报表中与实际不符项目经委托方确 认后进行修正完善；第三阶段编写清查核实情况说明。由于此前东安集团已较好地 完成了资产自查工作，所以各评估小组清查工作进展较为顺利。

(二)清查方法

在对东安集团财务会计制度及内部控制有效性作了解的基础上，针对资产的具 体情况分别进行清查。

土地使用权及房屋建筑物：评估人员主要核实土地及建筑物相关产权文件、土 地面积、建筑物建筑面积、交付使用期(购买日期)等是否与产权文件上所载的相符。

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 四、 资产清查结论

经过评估人员的现场资产核查工作，所核结果与委托方提供评估的资产情况基 本无较大出入，具体情况详见资产评估明细表。

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评估依据的说明

行为依据：

（一）中和资产评估公司与北京王府井东安集团有限责任公司签订的评估业务 约定书。

（二）东安集团董事会决议

法规依据 ：

（一）国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年）；

（二）原国家国有资产管理局国资办颁发[1992]36 号《国有资产评估管理办法 实行细则》；

（三）原国家国有资产管理局颁发[1996]23 号转发的《资产评估操作规范意见 （试行）》；

（四）财政部财评字[1999]91 号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂 行规定》的通知；

（五）国务院办公厅国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国 有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

（六）财政部财企[2001]802 号《财政部关于印发资产评估项目备案管理办法》 的通知；

（七）财政部令第14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》；

（八）京财企-（2002）659 号《北京市国有资产评估项目核准办法实施细则》；

（九）2003 年国务院第378 号令；

（十）2003 年国资委财政部第3 号令；

（十一）国资委第129 号令；

（十二）房地产及土地相关法律法规；

（十三）财政局（2002）661 号文；

• （十四）其他有关法规。

中和资产评估有限公司 电话:(010)58383636 9 地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座2层(100027) 传真:(010)65547182

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

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产权依据：

• （一）北京王府井东安集团有限责任公司房屋所有权证；

• （二）北京王府井东安集团有限责任公司国有土地使用权出让合同；

• （三）北京王府井东安集团有限责任公司国有土地使用证；

• （四）其他有关产权证明。

取价依据：

• (一) 北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参考手册》(第二版)；

• (二) 《1984-2000 年全国固定资产价值重(评)估系数标准目录》；

• (三) 2001 年《北京市建设工程预算定额》、《建设工程间接费及其它费用定额》 及《建设工程材料预算价格》[京建经(2001)664 号]；

• (四) 《建筑工程量清单计价规范》(GB50500-2003)；

• (五) 《北京市工程造价信息》和北京市建设工程造价管理处发布的其它有关文件；

• (六) 评估人员现场勘查、了解和市场调查所获得的其他资料；

• (七) 评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录；

• (八) 与此次资产评估有关的其它资料。

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明

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土地评估说明

一、估价对象描述

委估对象位于北京市海淀区北三环西路38 号，是北京王府井东安集团有限责任 公司于2002 年出让取得。并取得《中华人民共和国国有土地使用证》（京海国用（2002 出）字第1132 号）。2001 年4 月东安集团与北京市国土资源和房屋管理局签订了《北 京市国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字（2001）第311 号），并支付了该宗 土地的出让金，共计22,142,000 元。

1. 根据企业提供的《国有土地使用证》记载：

土地使用权人：北京王府井东安集团有限责任公司

土地证号：京海国用（2002 出）字第1132 号

土地位置：北京市海淀区北三环西路38 号

1. 根据企业提供的已签订的《北京市国有土地使用权出让合同》，产权情况如

下：

出让合同编号：京地出[合]字（2001）第311 号

土地使用权受让人：北京王府井东安集团有限责任公司 出让土地面积：4967.66 平方米

开发程度：七通一平，即，上水、下水、电力、通讯、道路、通气、通暖，红 线内场地平整。

用途类型：商业用地

剩余出让年限：34 年

经现场核实，现地上附着物总面积2952.23平方米，见下表。

序号	权证编号	建筑物名称	结构	建成年月	建筑面积(m 2)
1	京房权证海国更第 00942 号	食堂西侧扩建三层楼	混合	1993.01	929.71
2		双安扩建浴室	混合	1993.01	307.92
3		双安食堂	混合	1993.01	1,714.60
合计					2,952.23

二、 估价依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》；

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1. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

2. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；

3. 国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院公布的《我国重点地区和 主要城市地价动态监测报告》；

4. 《北京市国有土地使用权出让合同》京地出[合]字（2001）第311号；

5. 其他资产占有单位提供的与项目和估价对象有关的资料和数据；

6. 评估人员现场勘察、核实及市场调查资料。

三、 地价定义

根据本次评估目的，以及委估宗地的权属状况，本次评估的地价是指委估宗地 在2007 年2 月28 日，现状利用和规划条件下，在设定土地开发程度为宗地红线外 达到“七通”(即上水、下水、电力、通讯、道路、通气、通暖)，红线内场地平整 条件下的，商业用途国有出让,剩余使用年限34 年的土地使用权价格。

四、 估价原则

1.合法原则

合法原则是指必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 2．替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地交易价格为依据， 估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

• 3．最有效使用原则

指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价，判断土地的最有效利用以 土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最佳利用程 度。

4．协调原则

土地总是处于一定的自然和社会环境之中，对土地的利用必须与周围环境相协 调。若能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥。因此，土地估 价时一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地 块的价格。

五、 因素分析

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 （一）一般因素

北京市是我国的首都，也是我国仅次于上海的第二大经济中心城市，背靠渤海 湾地区，是我国重要的经济、金融、物流、文化与科研中心，也是面向东北亚地区 的国际管理控制、金融、商贸物流、信息、会展、文化与科研中心。

根据北京市统计局数据，2004 年北京市商业用现房销售面积60.21 万平方米， 同比增长18.5%；竣工面积225.26 万平方米，同比增长91.6%；商业用期房批准预 售面积182.8 万平方米，同比减少3%；预售登记61.8 万平方米，同比增长了95.8%。 预售率为33.8%，比2003 年同期高17.1 个百分点。

中房指数系统监测系统显示，2005 年3 月北京城市指数为1217 点，较上月上升 7 点；住宅指数为1018 点，较上月上升7 点；办公用房指数为1480 点，较上月上升 7 点，商服用房指数为2180 点，较上月上升2 点；整体市场继续平稳增长。

2005 年北京商业营业用房开发进入了一个新的发展阶段，竣工面积幅度增长， 在需求旺盛的带动下。 2005 年商业营业用房施工面积约在700 万平方米左右，新开 工面积在300 万平方米左右，竣工面积达到170 万至180 万平方米之间，销售面积 将突破100 万平方米，从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，增长幅度趋 缓，在10000 至11000 元/平方米之间。

（二）区域因素

委估土地位于海淀区，海淀区占地面积 430.77 平方公里，辖22 个街道办事处、 7 个乡镇，户籍人口184.1 万，常住人口约300 万。海淀区科研院所林立，高等院 校密集，经济发展迅猛，文化旅游资源丰厚，中央、军队机关众多，拥有首都政治 和科技、教育、人才优势以及文化、自然地理优势等明显的区位功能优势和资源优 势，是国家高新技术产业基地之一。其中的中关村科技园区海淀园是推动科教兴国 战略、实现两个根本转变的综合改革试验区，具有国际竞争力的国家科技创新示范 基地，立足首都、面向全国的科技成果孵化和辐射基地，高素质人才的培养基地， 是环渤海地区京津塘科技新干线发展的“龙头”和经济腾飞的“发动机”。

2005 年第一季度，海淀区各项主要经济指标均实现了稳步增长。其中：社会消 费品零售总额实现123.6 亿元，同比增长14.9%；固定资产投资完成32.1 亿元，同 比增长14.7%；财政收入实现17.2 亿元，同比增长12.4%；海淀园技工贸总收入实 现407.7 亿元，同比增长15.3%；城市居民人均可支配收入达到4612.6 元，同比增

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长9.8%；农村居民人均现金收入4658.4 元，同比增长6.3%。

全国、北京市、海淀区主要经济指标增速比较表

	固定资产 投资增速（%）	社会消费零售 总 额 增 速 （%）	财政收入增速 （%）	城市居民人均可支 配收入增速（%）	农村居民人均现金 收入增速（%）
全 国	22.8	13.7	--	11.9	11.3
北京市	8.6	8.1	20	8.8	11.1
海淀区	14.7	14.9	12.4	9.8	6.3

（三）个别因素

委估土地位于北京市海淀区北三环西路38 号，土地面积为4967.66 平方米，南 临青云仪器厂，东邻西颐中学，北临北三环，西临小路。主要建筑物有库房、洗衣 房、食堂等附属用房。主要建筑物于1993 年竣工。

委估土地所在区域是国家规划中的中关村高科技园区的中心地带，该地区是文 化区、高科技区、高收入区，有着四通八达的立体交通，与建设中的地铁4 号线车 站紧邻。商场周边地区高校林立，高新技术产业密集，消费群体具有知识层次高， 家庭收入高，且消费集中等特点。

六、 估价方法

根据《城镇估价规程》通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发 法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术 规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适 当的估价方法。

由于待估宗地已经经过规划部门审批，准备进行开发，适宜采用假设开发法进 行评估。且委估宗地所在区域土地市场较繁荣，征地拆迁案例较多，适宜选用成本 逼近法评估。故本次评估采用假设开发法和成本逼近法进行评估。

（一）假设开发法

1、开发价值

调查目前该区域车位的市场售价，待估宗地附近区域停车位售价一般在20 万元

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--30 万元每个之间，根据实地勘察和规划要求，预计待估宗地车位售价为每个26 万元人民币。

依据北京市规划委员会关于双安商场车库规划设计方案的复函（2006 规复函字 0515 号）的规定，该宗土地共新建车库停车位250 个。

则该项目假设总开发价值为：250×260000=6500 万元

2、成本费用

包括建造成本、不可预见费、专业人士费、贷款利息

（1）建造成本

根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术 标准（试行）的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，建造成本按北京市现行建筑 工程概（预）算标准测算，并参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计 值。住宅用地的建造成本包括建安费用、红线内市政费用、建设配套费用之和，则：

A、建安费用

按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，同时参照北京市统计局公布的物 业建安成本统计值推算和市场实际费用，取建安费用（含结构和装修）为每建筑平 方米2000 元。总开发建筑面积为15082 平方米，则建安费用总合为：2000× 15082=3016.4 万元

B、红线内市政费用

根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术 标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，红线内市政费用按建安费 用的10%-15%计，但考虑到本次本项目为停车楼，红线内市政费用较少，故评估中红 线内市政费用按建安费用的5%计取，则：

红线内市政费用=建安费用×5%

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C、配套建设费用

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术

标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，配套建设费用按建安费用 的5%计，则：

配套建设费用=建安费用×5%

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D、建造成本合计

建造成本=建安费用+红线内市政费用+配套建设费用 =3016.4+150.82+150.82

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术 标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，不可预见费按建安费用的 2%计，则：

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术 标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，专业人士费包括勘查、设 计、评估等费用，按建造成本的2%计，则：

专业人士费=建造成本×2%

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（4）贷款利息

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术

标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，贷款利息取以上三项合计 款为基数，利息率取评估基准日执行的1-3 年期贷款利率6.12%，开发周期为1 年， 开发费用均匀投入，按照单利计息，则：

贷款利息 = （3318.04+60.33+66.36）×6.12%×1/2

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估 技术标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，销售费用取开发价值 的0.5%，即：

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估技术 标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，两税一费用取开发价值的 5.5%，即：

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根据原北京市房地产管理局《关于印发<北京市房地产管理局出让地价评估 技术标准（试行）>的通知》 京房市场字[1995]第145 号文，发展商利润以一年期 投资回报率10%计算，建造投资成本利润(销售费用不计利润)：

发展商利润= 3444.73×10%=344.47 万元

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根据假设开发法测算公式：

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宗地总价=开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润

=6500-3551.52-390-344.47

=2214.01 万元

（二）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为依据，再加上一定的 利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来确定委估宗地在评估基准日土地使 用权价值的方法。

成本逼近法的基本公式为：

V= Ea+Ed+T+R1+R2+R3

=VE+R3

式中： V：土地价格

Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地成本价格

利用成本逼近法进行委估宗地地价评估的程序为：

• 收集与评估有关的成本费用、利息及增值收益等资料

• 通过直接或间接方式求得委估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税 费、利息、利润

• 确定土地开发后较开发前的价值增加额

• 按公式求取委估宗地在评估基准日土地使用权的（正常）价值

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 � 确定土地权利人处置委估宗地应补交的地价差额 � 求出委估宗地地价

2、土地评估技术过程

(1)确定土地取得费（Ea）

土地取得费是用地单位为取得委估宗地土地权益而支付的各项客观费用。根 据不同的土地取得方式，土地取得费可以分别表现为征地费用、拆迁安置费或土 地使用权购置费用。

委估宗地在北京市市区，可以采用拆迁模式计算其土地取得费用。拆迁费用 是指国家拆迁国有土地而支付给该土地原有使用权人的费用。根据评估人员所调 查的评估基准日在当地征收相关土地有效的费用项目和支付标准估算。

根据北京市国土房管局、北京市物价局《关于印发〈北京市非住宅房屋拆迁 评估技术标准〉的通知》京房地评字（ 1999 ） 656 号文件规定，该宗土地处 于三级区位，其区位价为7500-9000元/建筑平方米，按照该文件中规定公式1计算 出待估宗地拆迁补偿单价为8000元/建筑平方米。该宗土地截止至评估基准点日 上建筑物面积总和为2936.6平方米，则土地取得费合计为2349.28万元。

(2)确定土地取得税费（T）

委估宗地的土地取得税费在此指是拆迁土地时应由用地单位负担、支付给政 府相关部门和专业服务机构的税收、规费和业务费用。也按评估人员所调查的评

1房屋拆迁补偿价 =( 基准地价 × K+ 基准房价 ) × 被拆迁房屋建筑面积 + 被拆迁房屋重置成新价 其中的基准地价、基准房价和 K 值（容积率修整系数）依据 1234 号文确定；被拆迁房屋重置成新价依据 808 号文确定。

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 估基准日在当地征收相关土地有效的费用项目和支付标准估算。税费税率为土地 取得费的5.5%。

委估宗地土地取得税费为人民币129.21万元。

(3)确定土地开发费用（Ed）

土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主 要包括宗地内外的土地开发费用。在此则指将委估宗地开发至“七通一平”条件 所发生的客观费用。评估人员根据在当地政府国土资源主管部门、专业人士咨询 情况，结合所收集的资料分析，将委估宗地在评估基准日达到“七通一平”水平 的土地开发费用确定为人民币200元/平方米，该宗土地总占地面积为4967.66平 方米。

委估宗地土地开发费为人民币99.35万元。

(4)确定土地开发利息（R1）

根据土地估价专业规程，土地开发利息以全部预付资本为基础，确定合理的 土地开发周期，取评估基准日适用的中国人民银行公布的同期人民币贷款利率作 为估算利率，按照所设定的相关投资占用期间估算土地开发利息（资金成本）。

委估宗地土地开发预付资本包括土地取得费用、土地取得税费和土地开发费 用，根据土地开发操作惯例，假设土地取得费用、土地取得税费在取得委估宗地 时一次性支付，土地开发费在土地开发期(t)均匀投入，根据委估宗地的规模、 场地及周边条件和土地开发工作的复杂程度，土地开发期按一年考虑，资金占用 年利率(i)为6.12%。委估宗地的土地开发利息为：

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R1=(Ea +T)×[(1+i)t-1]+ Ed×[(1+i)(t×1/2) -1]

=323.02万元

(5)确定土地开发利润(R2)

根据土地估价专业规程，土地开发利润以全部预付资本为基数，根据评估基 准日类似土地开发的合理开发利润率计算。

根据委估宗地的用途、土地开发特点，特别是类似用地的供需条件，评估人 员取委估宗地的开发利润率为8%( Pr)。

委估宗地的土地开发利润为：

R2 =（Ea +T+ Ed）×Pr

=206.23万元

(6)确定土地成本价格(VE)

按照土地估价专业规程，委估宗地的土地成本价格为土地取得费用、土地取 得税费、土地开发费用、土地开发利息和土地开发利润之和。

VE= Ea +T+ Ed+ R1+ R2

=3107.09万元

(7)确定土地增值(R3)

土地增值是指委估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利 用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 根据当地对停车楼用地土地使用权一级市场的相关操作要求，评估人员按土

地价格的10%计取委估宗地的土地增值。则委估宗地土地增值为：

R3=[VE÷(1-10%)]×10%

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(8)确定无限年期土地单价(V)

根据土地估价专业规程，委估宗地无限年期土地使用权价值为委估宗地成本 价格与其土地增值之和。即：

V= VE + R3

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(9)确定33.95年期土地使用权单价(Vn)

委估宗地在评估基准日的剩余土地使用年限为33.95年，土地年期修正系数按 下式计算：

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其中：

n：委估宗地土地剩余使用年限；

r：土地还原利率（取6%）；

经计算委估宗地的土地使用年期修正系数为0.9545。

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 委估宗地在评估基准日 “七通一平”开发状态、规划用途为停车楼、 33.95

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年期的国有出让土地使用权公开市场单位价值为：

Vn =V×k

=3295.24万元

七、地价的确定

由于两种评估方法的结果较大，根据估价师分析，成本逼近法计算得出的结果 相比较实际土地取得成本更为接近，而假设开发法计算得出的结果会因规划条件的 更改而有很大的变化，故本次评估采用成本逼近法所得结果确定为最终评估结果。 则：

委估宗地在评估基准日（2007 年2 月28 日）的估价结果为： 土地面积：4967.66 平方米 宗地总价格：3295.24 万元 （人民币大写）叁仟贰佰玖拾伍万贰仟肆佰元整

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评估结论及其分析

一、评估结论

经过评估，北京王府井东安集团有限责任公司本次房地产评估涉及总资产账面 价值为78.10 万元，调整后账面值为78.10 万元，评估价值为3295.24 万元，增值 额为3217.14 万元，增值率为4119.26%。

评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2007 年2 月28 日

单位:人民币万元

	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率
		A	B	C	D＝C－B	E＝（C－B） /B*100%
1	房屋建筑物	78.10	78.10	0	-78.10	-
2	土地使用权	0	0	3295.24	3295.24	-
3	合计	78.10	78.10	3295.24	3217.14	4119.26%

我们的评估结论是根据以上评估工作得出的。评估结论的详细情况见 评估明细表。

二、评估结果分析

评估增减值的主要有两方面原因：

第一，房屋建筑物的减值是因为本次评估我们考虑运用假设开发法以及成本逼 近法，估价师假设该宗土地进行开发整理，所以该宗土地上附着的房屋建筑物均要 进行拆除，因此本次评估未考虑房屋建筑物的价值，造成了评估减值。

第二，土地使用权的增值，本次评估所评土地原账面价值为0，因此土地使用权 发生了大幅度评估增值。

三、评估结论成立条件

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 本次评估的结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的， 是对评估基准日委估资产公允价值的反映，并仅为本次评估目的服务。本 评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。评估中，我们 既没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有重大自然力和其他不 可抗力对评估结果的影响，也没有考虑资产的权利人交易资产的特殊方式 对评估结论的影响。

本次评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和 能力的影响。

四、重要事项说明

1、在委托方提供的房屋所有权证（京房权证海国更字第00942 号）中，总建筑 面积为37436.6 ㎡，其中33784.9 ㎡已售予北京双安商场有限责任公司。在委托方 提供的房屋所有权证中，第20 幢号建筑面积为588.5 平方米的锅炉房为双安商场投 资翻建，因1999 年东安集团为其收购的原北京手表二厂（现双安商场场址）的土地 及房产办理产权变更手续，故此幢房产与该宗地上其它房屋一并登记在在东安集团 的产权证上。由于不是由东安集团投资建设，故未在东安集团的财务账面上反映， 因此本次评估幢号为20 号的锅炉房未列入本次评估范围。房地产平面图标明的第18 号房屋在现实中东安集团已经自行进行拆除，建筑面积为126.6 ㎡。但平面图中未 作披露，经现场勘查并结合房屋所有权证分析，该房屋已经在房屋所有权证中注销， 只是未在房屋平面图中注销，故我们在评估过程中并未考虑该房屋，只是按照房屋 所有权证所标明面积进行评估，因此，本次房屋建筑物评估所涉及的建筑面积为 2936.6 ㎡。

2、本次评估所涉及的房屋在最初入账的时候均未办理房产证，故企业财务资料 中所有关于房屋建筑面积的数据均为企业自行测量，本次评估为了数据的连贯性、 统一性，所有涉及房屋建筑面积的数据我们均以房屋所有权证所载面积为准。

3、该宗地原为王府井东安集团设立北京双安商场时以房屋和土地资产入资时注 入到北京双安商场有限公司，后因出资双方调整股本比例，王府井东安集团减少入 资按现有使用范围将其中的7458.91 平方米土地及房产作为注册资本金注入双安商 场，形成现有的地界，此后王府井东安集团于2001 年12 月补办了海淀区北三环西

中和资产评估有限公司 电话:(010)58383636 25 地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座2层(100027) 传真:(010)65547182

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ZHCPV 北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估说明 路38 号12426.57 平方米土地的出让手续并全额缴纳了出让金。

4、由于王府井东安对对双安商场入资时主楼和大部分的经营性房产已作为资本 金注入双安商场，剩余的4967.66 平方米土地及地上2936.6 平方米房产均为五、六 十年代的破旧仓库及改建的车库。

5、鉴于该块土地自始至终即为一个整体，土地权属的分割占有势必会给实际的 使用和功能带来诸多不便，为使相关资产的使用效能最大化，此次王府井东安同意 将上述房产2936.6 平方米及相应土地4967.66 平方米以定向转让的方式转让给北京 双安商场有限公司。

五、评估基准日期后重大事项

无。

六、评估结论的效力、使用范围与有效期

本评估报告仅供委托方为评估目的使用或送交财产评估主管机关审查使用。

本评估报告在评估基准日后一年内有效。评估基准日后，评估报告有效期内， 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或 价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构 重新确定评估值。

本评估报告是在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内以正常、合理、 合法的持续经营为假设前提，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊 的交易方可能追加付出的价格等对其评估价格的影响。也未考虑国家宏观经济政策 发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。当前述假设前提及评 估条件发生变化时，评估结果一般会失效。

本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得向他人提供 或公开。

中和资产评估有限公司 电话:(010)58383636 地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座2层(100027) 传真:(010)65547182

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北京王府井东安集团有限责任公司 部分房地产评估报告书

中和评报字（2007）第V5011 号

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中和资产评估有限公司 2007 年 03 月 15 日

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北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估报告书

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目 录

摘 要 ……………………………………………..2 一、委托方及资产占有方简介 ……………………..4 二、评估目的………………………………………..5 三、评估范围和对象………………………………..5 四、评估基准日……………………………………..6 五、评估原则………………………………………..6 六、评估依据………………………………………..6 七、评估方法………………………………………..8 八、评估过程………………………………………..8 九、评估结论………………………………………..9 十、特别事项说明…………………………………..10 十一、评估基准日期后重大事项…………………..11 十二、评估报告法律效力…………………………..11 十三、其他重要事项说明…………………………..12 十四、评估报告提出日期…………………………..13 资产评估报告书附报备查文件……………………..15

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产评估报告书

北京王府井东安集团有限责任公司

部分房地产评估报告书

中和评报字(2007)第V5011 号

摘 要

中和资产评估有限公司(以下简称本公司)接受北京王府井东安集 团有限责任公司（以下简称东安集团）的委托，对东安集团所拥有的 房地产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定, 本着客观、独立、公正、科学的原则,对委托评估的固定资产实施了实 地查勘、核实、市场调查与询证等必要的评估程序，主要采用成本法 对委估固定资产2007 年2 月28 日所表现的市场价值作出了公允反映。 评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:

经过评估，东安集团委估的房地产评估价值为3295.24 万元。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况， 应认真阅读资产评估报告书全文。

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（本页无正文）

中和资产评估有限公司 法定代表或委托人:

注册资产评估师 评估项目负责人：

注册资产评估师

二零零七年三月十五日 评估报告复核人:

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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北京王府井东安集团有限责任公司 部分房地产评估报告书

中和评报字(2007)第V5011 号

中和资产评估有限公司(以下简称本公司)接受北京王府井东安集 团有限责任公司（以下简称东安集团）的委托，对东安集团所拥有的部 分房地产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定, 本着客观、独立、公正、科学的原则,对委托评估的固定资产实施了实 地查勘、核实、市场调查与询证等必要的评估程序，主要采用成本法对 委估固定资产2007 年2 月28 日所表现的市场价值作出了公允反映。评 估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:

一、委托方及资产占有方简介

名称：北京王府井东安集团有限责任公司 住所：北京市东城区王府井大街138 号办公楼2 座11 层 法定代表人：郑万河

注册资本：14399,64 万元 实收资本：14399,64 万元 公司类型：有限责任公司（国有独资）

经营范围：对授权范围内的国有资产经营、管理、投资及投资管理； 购销百货、针纺织品、五金交电化工、工艺美术品、电子计算机及外部 设备、纸张、家具、民用建材、日用杂品、花卉、饮食炊事机械、金属 材料、机械电器设备、化工、轻工材料；日用品修理；摄影、彩扩服务；

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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设备（汽车除外）租赁；房地产开发；自有房屋租赁；物业管理；仓储 服务；承办本公司辖区店堂内国内外广告；以下项目限分支机构经营： 购销粮油制品、食品、副食品、干鲜果品、饮料、酒、糖、茶、医疗器 械；零售粮食、烟、国家正式出版的音像制品、书刊、电子出版物；饮 食服务；食品制作；肉食加工；服装、针纺织品加工；普通物货运输； 洗衣***

北京王府井东安集团有限责任公司是经北京市人民政府批准，于 2000 年9 月12 日，根据市政府京政发（2000）106 号文件的指示精神， 在原北京东安集团公司的基础上，与北京王府井百货（集团）股份有限 公司经过资产重组后成立的市属国有独资公司。王府井东安集团不在直 接从事商业零售经营管理，改为重点培育和发展以零售业为主的大型上 市公司，进一步培育和发展成长性强、质地优良的资产，待时机成熟再 注入上市公司。

集团注册资金14399.65 万元，业务涵概以百货业为支柱的主营业 务，餐饮、食品加工、进出口贸易为依托性辅助业务，房地产及物业管 理作为关联业务的三大业务板块。

二、评估目的

北京王府井东安集团有限责任公司拟对其拥有的位于北京市海淀区 北三环西路38 号部分房地产进行转让，故进行评估，为确定转让价格 提供参考依据。

三、评估范围和对象

本次评估的固定资产是位于北京市海淀区北三环西路38 号部分房 地产，包括：4967.66 平方米土地，及涉及到地上部分建筑物，建筑面 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 5 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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积共计2936.6 平方米。

四、评估基准日

本报告的评估基准日是2007 年2 月28 日。评估基准日期的确定是 根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近，并考虑企业会计核 算、会计资料的完整性等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日， 评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。

五、评估原则

• （一） 遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则；

• （二）遵循产权利益主体变动原则；

• （三）遵循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。

六、评估依据

法规依据：

（一）国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年）；

（二）原国家国有资产管理局国资办颁发[1992]36 号《国有资产 评估管理办法实行细则》；

（三）原国家国有资产管理局颁发[1996]23 号转发的《资产评估 操作规范意见（试行）》；

（四）财政部财评字[1999]91 号关于印发《资产评估报告基本内 容与格式的暂行规定》的通知；

（五）国务院办公厅国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政 部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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见的通知》；

• （六）财政部财企[2001]802 号《财政部关于印发资产评估项目备

• 案管理办法》的通知；

• （七）财政部令第14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》；

• （八）京财企-（2002）659 号《北京市国有资产评估项目核准办

• 法实施细则》；

• （九）2003 年国务院第378 号令；

• （十）2003 年国资委财政部第3 号令；

• （十一）国资委第129 号令；

• （十二）房地产及土地相关法律法规；

• （十三）财政局（2002）661 号文；

• （十四）其他有关法规。

产权依据：

• （一） 北京王府井东安集团有限责任公司房屋所有权证；

• （二） 北京王府井东安集团有限责任公司国有土地使用权出让合

• 同；

• （三） 北京王府井东安集团有限责任公司国有土地使用证；

• （四） 其他有关产权证明。

取价依据：

• （一） 北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参考手册》

• (第二版)；

• （二） 2001 年《北京市建设工程预算定额》、《建设工程间接费

• 及其它费用定额》及《建设工程材料预算价格》[京建经(2001)664 号]；

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• （三） 《建筑工程量清单计价规范》(GB50500-2003)；

• （四） 《北京市工程造价信息》和北京市建设工程造价管理处发

• 布的其它有关文件；

• （五） 评估人员现场勘查、了解和市场调查所获得的其他资料；

• （六） 评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录；

• （七） 与此次资产评估有关的其它资料。

经济行为依据

• （一） 东安集团董事会决议

七、评估方法

本次评估采用成本逼近法和假设开发法进行评估。

• （一）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为依据，再加 上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来确定委估宗地在 评估基准日土地使用权价值的方法。

（二）假设开发法

是指在求取估价对象的价格时，将估价对象在估算开发完成后不动 产正常交易价格（开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑 物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额 来确定估价对象土地价格的一种估价方法。

八、评估过程

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评估人员于2007 年3 月5 日至2007 年3 月7 日对纳入此次评估范 围的固定资产进行了评估。主要评估过程如下： （一）接受委托

本公司接受委托前，与北京王府井东安集团有限责任公司的有关人 员进行了会谈，详细了解了此次评估的目的，及该公司的经营情况和财 务状况。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与北京王府井东安集团 有限责任公司签署了《资产评估业务约定书》。

（二）固定资产清查

根据北京王府井东安集团有限责任公司提供的评估申报资料，评估 人员于2007 年3 月5 日至2007 年3 月7 日对申报的固定资产进行了必 要的调查、核实。听取北京王府井东安集团有限责任公司有关人员对待 评资产历史和现状的介绍，对申报的资产进行账账核实、账表核实、账 实核实。

房屋建筑物的清查：

对企业申报的房屋建筑物及附属设施，评估人员根据申报明细表进 行必要的勘察鉴定，深入现场，逐项勘察实物，核实建筑面积，查验企 业提供的权属证明文件，核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平 面形状、室内外装修情况、水暖电等配套设施的安装使用情况。

土地使用权的清查：

对申报的土地使用权，评估人员进行了必要的勘察，包括勘察核对 土地面积，查验企业提供的土地使用权证，核查地上、地下房屋建筑的 状况以及周遍区域的土地状况等。

（三）评定估算

对被评估的资产，评估人员进行了必要的市场调查、询价，以待估 固商业用房的区位以及其建筑安装造价进行的评估。

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（四）评估汇总及报告

本评估报告是按《资产评估操作规范意见》及财政部财评字 [1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求对评 估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估说明。并对评估报 告进行了三级复核。

九、评估结论

经过评估，北京王府井东安集团有限责任公司部分房地产价值为 3295.24 万元。

十、特别事项说明

（一）在委托方提供的房屋所有权证（京房权证海国更字第00942 号）中，总建筑面积为37436.6 ，其中33784.9 已售予北京 双安商场有限责任公司。在委托方提供的房屋所有权证中，第20 幢号建筑面积为588.5 平方米的锅炉房为双安商场投资翻建，因 1999 年东安集团为其收购的原北京手表二厂（现双安商场场址） 的土地及房产办理产权变更手续，故此幢房产与该宗地上其它房 屋一并登记在在东安集团的产权证上。由于不是由东安集团投资 建设，故未在东安集团的财务账面上反映，因此本次评估幢号为 20 号的锅炉房未列入本次评估范围。房地产平面图标明的第18 号房屋在现实中东安集团已经自行进行拆除，建筑面积为126.6 。但平面图中未作披露，经现场勘查并结合房屋所有权证分析， 该房屋已经在房屋所有权证中注销，只是未在房屋平面图中注销， 故我们在评估过程中并未考虑该房屋，只是按照房屋所有权证所 标明面积进行评估，因此，本次房屋建筑物评估所涉及的建筑面

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 10 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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积为2936.6 。

（二）该宗地原为王府井东安集团设立北京双安商场时以房屋和 土地资产入资时注入到北京双安商场有限公司，后因出资双方调 整股本比例，王府井东安集团减少入资按现有使用范围将其中的 7458.91 平方米土地及房产作为注册资本金注入双安商场，形成 现有的地界，此后王府井东安集团于2001 年12 月补办了海淀区 北三环西路38 号12426.57 平方米土地的出让手续并全额缴纳了 出让金。

（三）由于王府井东安对对双安商场入资时主楼和大部分的经营 性房产已作为资本金注入双安商场，剩余的4967.66 平方米土地 及地上2936.6 平方米房产均为五、六十年代的破旧仓库及改建的 车库。

（四）鉴于该块土地自始至终即为一个整体，土地权属的分割占 有势必会给实际的使用和功能带来诸多不便，为使相关资产的使 用效能最大化，此次王府井东安同意将上述房产2936.6 平方米及 相应土地4967.66 平方米以定向转让的方式转让给北京双安商场 有限公司。

（五）本次评估方法选用假设开发法以及成本逼近法，其评估思 路均考虑该宗土地需要重新开发整理。按此评估思路，该宗土地 上的建筑物应做拆除处理，故本次评估没有将地上建筑物评估作 价，但此次评估的结果应包含房屋及土地的整体价值。 十一、评估基准日期后重大事项

无

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十二、评估报告法律效力

本评估报告仅供委托方为评估目的使用。 本评估报告在评估基准日后一年内有效。

本评估报告是在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内以正 常、合理、合法的持续经营为假设前提。

上述假设没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交 易方可能追加或减少付出的价格等对其评估价格的影响。也未考虑国家 宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的 影响。当前述假设前提及评估条件发生变化时，评估结果一般会失效。

本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得 向他人提供或公开。

十三、其他重要事项说明

（一）本项评估是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，本 公司及参加评估工作的人员与涉及本次经济行为的各方均无任何利害 关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中亦 严谨地恪守了应遵循的职业道德。

（二） 本报告所称“评估价值”是指评估资产在现有用途不变并继 续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书 所列明的目的而提出的公允估值意见，是对2007 年2 月28 日这一基准 日所评估企业资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后该资 产价值发生的变化不再负有责任。

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（三） 本报告是在资产占有方提供的文件、数据资料基础上做出的。 资产占有方对所提供的会计记录、会计凭证、会计报表、产权证明、协 议以及相关资料、数据的真实性和可靠性负责，并承担全部的法律责任。

（四） 本报告中对被评估资产价值的划分只适用于报告中陈述的使 用方式和目的。其中任何组成部分资产的独立价值将不适用于其他任何 用途，并禁止用于与其他评估相关的事项中。

（五） 本公司评估师对被评估资产的法律事项包括其权属或抵押、 担保情况进行了查询，但并没有表明评估师业已超出执业范围对其产权 状况的界定和确认发表过任何法律意见。如被评估资产因产权问题、抵 押或担保等事项在评估基准日后发生任何法律纠纷，本公司不承担任何 责任。

（六） 本报告含有若干附件，附件构成本报告之重要组成部分，与 本报告正文共同发生法律效力。

十四、评估报告提出日期

本评估报告提出日期：二零零七年三月十五日。

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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中和资产评估有限公司 法定代表委托人:

注册资产评估师 评估项目负责人：

注册资产评估师

二零零七年三月十五日 评估报告复核人:

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资产评估报告书附报备查文件

附件一：评估汇总表及明细表；

附件二：委托方营业执照复印件；

附件三：委托方国有土地使用证复印件； 附件四：委托方房屋所有权证复印件；

附件五：国有土地使用权出让合同复印件；

附件六：委托方承诺函；

附件七：中和资产评估公司的承诺函；

附件八：中和资产评估公司资产评估资格证书复印件；

附件九：中和资产评估公司营业执照复印件；

附件十: 中和资产评估公司评估人员资格证书复印件；

附件十一：参加评估人员名单； 附件十二：注册资产评估师资格证书复印件； 附件十三：资产评估约定书复印件； 附件十四：授权委托书复印件。

通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座2 层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182□

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