AI assistant
Wallenstam Interim / Quarterly Report 2022
2994_10-k_2023-02-08_a713717c-d9ef-43ce-afdb-9ceacf85a027.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
WALLENSTAM
Bokslutskommuniké
1 JANUARI-31 DECEMBER 2022
1 januari-31 december 2022
» Soliditeten uppgår till 47 % och belåningsgraden till 45 %.
» Investering i byggnation av fastigheter uppgår till 2 517 Mkr (3 325) och förvärv till 2 046 Mkr (358).
» Försäljning av fastigheter uppgår till 3 285 Mkr (1 340).
» På bokslutsdagen är 1 744 lägenheter under produktion.
» Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 1 252 Mkr (1 280).
» Hyresintäkterna uppgår till 2 490 Mkr (2 324).
» Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till -2 627 Mkr (3 674).
» Substansvärde per aktie uppgår till 57,40 kr (57,30).
» Tidigare nedskrivning av vindkraftverk har återlagts med 300 Mkr (-).
» Värdeförändring finansiella instrument uppgår till 1 646 Mkr (484).
» Resultat före skatt uppgår till 711 Mkr (5 371) och resultat efter skatt uppgår till 1 103 Mkr (4 717), motsvarande 1,7 kr per aktie (7,2).
» Styrelsen föreslår en bibehållen utdelning om 0,60 kr per aktie (0,60) uppdelat på två utbetalningar om vardera 0,30 kr per aktie.
1 oktober-31 december 2022
» Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 259 Mkr (312).
» Hyresintäkterna uppgår till 627 Mkr (603).
» Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till -3 001 Mkr (2 178).
» Resultat efter skatt uppgår till -1 801 Mkr (2 067), motsvarande -2,7 kr per aktie (3,1).
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år för resultatmått, respektive senaste årsskifte för balansmått, om inget annat anges. Samtliga nyckeltal per aktie har omräknats efter split 2:1 som genomfördes i maj 2022.
HANS WALLENSTAM, VD
Ny affärsplan och nya möjligheter
"Vi har en trygg bas i vår balansräkning där vi har en soliditet om 47 % och en belåningsgrad på 45 %. Vår verksamhet fungerar bra med ett driftnetto som ökar och ett förvaltningsresultat som ligger i paritet med föregående år trots ökade finansieringskostnader och försäljningar. En osäker och avvaktande fastighetsmarknad samt högre räntekostnader resulterar i höjda direkt-avkastningskrav för 2022 om i snitt 0,4 procentenheter till 3,4 % på våra bostadsfastigheter och 0,4 procentenheter till 4,8 % på våra kommersiella fastigheter."
"Wallenstam har skapat sig en unik sits för att kunna tillvarata eventuella möjligheter som kan uppkomma i osäkrare tider, men är samtidigt varken opåverkade av omvärlden eller utan utmaningar runt hörnet."
Kort om Wallenstam
Antal förvaltningsfastigheter: 204 st
Förvaltningsfastigheternas värde: 63 Mdr
Börsvärde: 29 Mdr
Uthyrningsgrad, yta: 97 %
Uthyrningsbar yta: 1,4 miljoner kvm
Antal lägenheter i produktion: 1 744 st
Antal vindkraftverk: 53 st
47 procent
I SOLIDITET
Läs mer om Wallenstam på sidan 23.
Händelser kvartal 4
Wallenstam har färdigställt 85 hyreslägenheter i Kv. 10 i Kallebäcks Terrasser i Göteborg. Tolv av lägenheterna är så kallade delningslägenheter med totalt 121 rum som hyrs ut via coliving-aktören Colive. Även den kommersiella fastigheten Entré Kallebäck i Kallebäcks Terrasser i Göteborg är nu färdigställd.
Under kvartalet tillträdde Wallenstam den projektfastighet i Årstaberg som i juni förvärvades av Ikano Bostad. Wallenstam frånträdde också 27 fastigheter som såldes till Ikano Bostad i samma affär.
Efter dom i Kammarrätten i Göteborg har äldre underskott värderats, vilket ger en positiv skatt om 336 Mkr.
I oktober fattade styrelsen beslut om att nyttja mandatet från stämman om att genomföra återköp i Wallenstam AB. Totalt har 1 000 000 aktier återköpts i kvartalet.
I november vann Wallenstam Återvinningsgalans pris i kategorin årets cirkulära bygginitiativ med Östermalmshallens tillfälliga saluhall som blev padelhall.
Wallenstam presenterade i december en ny affärsplan som sträcker sig över perioden 2023–2030, med målet att nå ett substansvärde om 100 kr/aktie.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Vd har ordet
2022 har varit ett speciellt år. Inledningen var stark och hopfull med låga räntor och med en utplanande pandemi där vi alla såg fram emot att samhället och vår vardag snart skulle kunna återgå till det normala. Då invaderade Ryssland Ukraina och ingenting blev sig likt. Förutom allt det hemska med död och förintelse som ett krig innebär, förde det också med sig en rad effekter på Sverige, Europa och världen. Energikrisen blev ett faktum, brister i leveranssystem gjorde att utbudet inte hängde med efterfrågan och startskottet gick för en rusande inflation som ledde till att räntorna började dra i väg.
Säkrade räntor tidigt 2022
Vi valde att säkra en stor del av räntan redan under första kvartalet 2022. Wallenstam är naturligtvis inte opåverkade av ränteuppgångarna, men jag kan konstatera att vi agerade tidigt och att vi tack vare det definitivt har påverkats i lägre grad än vad vi annars hade gjort.
Vi har också en trygg bas i vår balansräkning där vi har en soliditet om 47 % och en belåningsgrad på 45 %. Vår verksamhet fungerar bra med ett driftnetto som ökar och ett förvaltningsresultat som ligger i paritet med föregående år trots ökade finansieringskostnader och försäljningar. Vår position som bolag är stark när vi går in i en tid av stor osäkerhet. Ett bevis på detta är att styrelsen nu föreslår en utdelning på bibehållen nivå om 0,60 kronor per aktie.
Systemförändring skapar oro på marknaden
2022 innebar en, för Wallenstams del, ovanligt stor aktivitet gällande fastighetsförsäljningar. Många av transaktionerna gjordes i sin helhet under 2022 men en del var kontrakterade redan under 2021. Sedan sommaren har det varit en låg aktivitet på transaktionsmarknaden i Sverige, en naturlig följd av den osäkerhet som den ökande inflationen har skapat. Vi befinner oss helt klart i en systemförändring, där samtliga aktörer på marknaden ska vänja sig vid att agera i en miljö med hög inflation efter många
år med låg inflation. Plötsligt gäller inte parametrarna som man tidigare varit van vid. Själv har jag varit med om just en sådan systemförändring tidigare, på 1990-talet, då vi gick från hög inflation till låg inflation. Även då blev det en osäkerhet på marknaden kring vilka parametrar som skulle gälla, men detta visade sig med tiden – och så kommer det med all säkerhet bli den här gången också.
Höjda direktavkastningskrav
Värderingen på ett hus är inte en sanning förrän den dag man avyttrar det. Vi försöker ju alltid hamna så nära verkligheten som det går när vi gör våra värderingar. En osäker och avvaktande fastighetsmarknad samt högre räntekostnader resulterar i höjda direktavkastningskrav för 2022 om i snitt 0,4 procentenheter till 3,4 % på våra bostadsfastigheter och 0,4 procentenheter till 4,8 % på våra kommersiella fastigheter.
Jag känner mig trygg i den värdering som nu är gjord. Vi har våra bostadsfastigheter i de mest attraktiva bostadsområdena i de mest attraktiva regionerna – Göteborg och Stockholm. 230 000 personer står i Wallenstams egen kö för nyproducerade bostäder så efterfrågan finns. Efterfrågan finns också på våra kommersiella lokaler som är belägna i CBD Göteborg och i tider som de vi nu går in i, är efterfrågan alltid som störst på den mest attraktiva produkten.
Investeringar i nyproduktion
Pandemin medförde förseningar för många av Sveriges byggprojekt, och utvecklingen under 2022 har lett till att en hel del projektstarter har skjutits fram på obestämd tid. Vår egen nyproduktionsverksamhet löper på, om än i en något mindre skala. Vi kommer naturligtvis att färdigställa de projekt vi nu har i gång, och vi kommer att investera i nyproduktion även framöver, men inte i samma takt som vi har gjort historiskt. När vi startar nya projekt är vi oerhört noga med att leveranser är säkrade och att vi har en investeringskalkyl som vi känner oss trygga med. Till följd av inflation och materialbrist har vi lagt på en riskpremie och värderar projekten fullt ut när de är färdigställda.
Ny affärsplan och nya möjligheter
Ja, 2022 har verkligen varit ett speciellt år! I december kunde vi, ett år i förtid, presentera vår nya affärsplan 2030 som innebär att vi ska uppnå ett substansvärde om 100 kronor per aktie. Ett utmanande mål i en tid med många osäkerhetsfaktorer och en lång tidshorisont där mycket kan hända. Wallenstam har skapat sig en unik sits för att kunna tillvarata eventuella möjligheter som kan uppkomma i osäkrare tider, men är samtidigt varken opåverkade av omvärlden eller utan utmaningar runt hörnet. Dessa kommer vi ta oss an tillsammans, alla fantastiska medarbetare i Wallenstam som med stort engagemang bidrar till bolagets utveckling.
Hans Wallenstam, vd
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Resultaträkning, koncernen
| Mkr | 2022
jan-dec | 2021
jan-dec | 2022
okt-dec | 2021
okt-dec |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter | 2 490 | 2 324 | 627 | 603 |
| Driftkostnader | -602 | -561 | -179 | -162 |
| Driftnetto fastigheter | 1 888 | 1 763 | 448 | 441 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -272 | -249 | -68 | -70 |
| Finansiella intäkter | 6 | 3 | 2 | 1 |
| Finansiella kostnader | -370 | -238 | -123 | -60 |
| Förvaltningsresultat fastigheter | 1 252 | 1 280 | 259 | 312 |
| Resultatandel intresseföretag | -3 | -3 | -1 | -3 |
| Intäkter försäljning exploateringsfastigheter | 79 | 70 | 17 | 13 |
| Kostnader försäljning exploateringsfastigheter | -49 | -50 | -21 | -7 |
| Övriga intäkter | 283 | 173 | 85 | 61 |
| Övriga kostnader | -156 | -147 | -43 | -40 |
| Finansiella kostnader, övrigt | -14 | -21 | -3 | -5 |
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar | 1 392 | 1 303 | 292 | 330 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | -2 627 | 3 674 | -3 001 | 2 178 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 1 646 | 484 | -77 | 92 |
| Återläggning nedskrivning vindkraftverk | 300 | - | - | - |
| Värdeförändring syntetiska optioner | - | -89 | - | 0 |
| Resultat före skatt | 711 | 5 371 | -2 786 | 2 601 |
| Aktuell skatt | -4 | 0 | -1 | 0 |
| Uppskjuten skatt | 397 | -654 | 986 | -534 |
| Resultat efter skatt | 1 103 | 4 717 | -1 801 | 2 067 |
| FÖRDELNING AV RESULTAT EFTER SKATT | | | | |
| Resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget | 1 103 | 4 717 | -1 801 | 2 067 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental | 659 904 | 655 334 | 659 615 | 660 000 |
| Resultat efter skatt per aktie (kr), utspädning förekommer ej | 1,7 | 7,2 | -2,7 | 3,1 |
Övrigt totalresultat i sammandrag
| Mkr | 2022
jan-dec | 2021
jan-dec | 2022
okt-dec | 2021
okt-dec |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Poster som kan omföras till periodens resultat | 0 | 3 | - | 0 |
| Skatt hänförlig till övrigt totalresultat | 0 | -1 | - | 0 |
| Totalresultat | 1 103 | 4 719 | -1 801 | 2 067 |
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Kommentar till koncernens resultaträkning
1 OKTOBER-31 DECEMBER
Fjärde kvartalets hyresintäkter uppgår till 627 Mkr (603), en ökning med 24 Mkr jämfört med samma kvartal föregående år. Ökningen är främst en följd av nettotillförda fastigheter, främst nyproduktion. Den 1 november 2022 fränträds 27 fastigheter till Ikano Bostad vilket jämförelsevis ger lägre intäkter i kvartalet. Under december 2022 beslutade Wallenstam att ge koncernens bostadshyresgäster med individuell mätning stöd för elkostnader motsvarande förväntat upplägg från svenska staten. Kostnaden för detta har belastat fjärde kvartalets hyresintäkter med drygt 6 Mkr.
Driftkostnaderna uppgår till 179 Mkr (162), en ökning med 17 Mkr. Utöver ökade kostnader för fastighetsskatt till följd av nya taxeringsbeslut märks även ökade kostnader för el och vatten. Även väderrelaterade kostnader är drygt 1 Mkr högre jämfört med samma period föregående år. Kvartalet påverkas även av fler åtgärder för reparationer och underhåll.
Driftnettot ökar och uppgår till 448 Mkr (441) vilket motsvarar en överskottsgrad i kvartalet om 71,4 % (73,1).
Finansnetto förvaltningsfastigheter uppgår till -121 Mkr (-59). Förändringen beror främst på väsentligt högre Stiborränta samtidigt som räntesäkringar påverkar positivt. Aktiverad ränta uppgår till 25 Mkr (24).
Förvaltningsresultatet för fastigheterna minskar och uppgår till 259 Mkr (312) där ökade räntekostnader står för skillnaden jämfört med samma kvartal föregående år.
Övriga intäkter och övriga kostnader utgörs främst av intäkter och kostnader från vår energiproduktion. I kvartalet har vi producerat 85,3 GWh (111,1) vilket är 25,8 GWh mindre jämfört med samma kvartal föregående år. Merparten av minskningen är en följd av vår försäljning av 13 vindkraftverk i maj 2022. Till följd av återläggning av nedskrivningar i föregående kvartal ökar vindkraftverkens avskrivningar.
Periodens värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till netto -3 001 Mkr (2 178) som följd av bland annat höjda direktavkastningskrav och beaktande av förändrad prisbild för fastigheters löpande förvaltning.
Swaprantorna har sjunkit något under kvartalet, vilket ger en negativ värdeutveckling på våra räntederivat om -49 Mkr (110) jämfört med värdet per 30 september 2022.
Kvartalets skatt är positiv, 985 Mkr (-534). Uppskjuten skatt påverkas till stor del av värdeförändringarna på fastigheter, samt att äldre underskott har värderats efter dom 668-21 i Kammarrätten i Göteborg vilket ger en positiv skatt om 296 Mkr.
Resultat efter skatt för fjärde kvartalet 2022 uppgår till -1 801 Mkr (2 067) vilket motsvarar ett resultat per aktie om -2,7 kr (3,1).
1 JANUARI-31 DECEMBER
Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 1 252 Mkr (1 280). Resultat efter skatt för perioden uppgår till 1 103 Mkr (4 717) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 1,7 kr (7,2).
Hyresintäkter
Periodens hyresintäkter ökar med 165 Mkr och uppgår till 2 490 Mkr (2 324). Rensat för transaktioner är ökningen 226 Mkr där cirka 70 % kommer från tillförd nyproduktion och resterande del från befintligt bestånd, varav en del utgörs av högre tilläggsdebitering i det kommersiella beståndet till följd av höjd fastighetsskatt och högre elpris.
Wallenstams intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder och kommersiella lokaler. Bostadsbeståndet är i princip fullt uthyrt med vakans endast i samband med omflyttningar. Våra kommersiella fastigheter är belägna i centrala lägen i Göteborg, med kontor som största kommersiella lokaltyp. Återköpsgraden, vilken speglar hur stor andel av uppsägningsbara kontrakt som förlängs, uppgår till 91 % (88).
Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna i Göteborg avseende yta uppgår på bokslutsdagen till 94 % (95). Uthyrningsgraden för samtliga kommersiella fastigheter, dvs även inräknat Stockholm som utgör cirka 10 % av ytan, uppgår till 92 %.
Driftkostnader & Driftnetto
Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader vilka vanligtvis är som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning samt fastighetsskötsel oftast blir högre.
Driftkostnaderna för perioden uppgår till 602 Mkr (561) och ökar bland annat till följd av ökade kostnader för el, vatten, uppvärmning och höjd fastighetsskatt. Väderrelaterade kostnader är 3 Mkr lägre under perioden jämfört med samma period föregående år till följd
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
DRIFTNETTO OCH ÖVERSKOTTSGRAD
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
av mildare väder. Förändrat fastighetsbestånd med fler nyproducerade och köpta fastigheter än sålda bidrar också till jämförelsevis högre driftkostnader 2022.
Driftnettot ökar med 125 Mkr och kommer i huvudsak från nettotillförda fastigheter. Överskottsgraden uppgår till 75,8 % (75,9).
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till totalt 297 Mkr (278) och fördelas på fastighetsförvaltning 272 Mkr (249), energiförvaltning 6 Mkr (9) samt fastighetstransaktioner 19 Mkr (20).
Finansiella intäkter & kostnader
Finansiella intäkter uppgår till 6 Mkr (3) och finansiella kostnader till totalt 385 Mkr (259) och fördelas på fastighetsrörelsen respektive övrigt vilket utgörs av naturenergi. Aktiverad ränta uppgår till 81 Mkr (100).
Genomsnittlig skuld för perioden år 0,7 Mdr högre jämfört med föregående år till följd av fortsatta investeringar i nyproduktion och ombyggnationer som för året hittills uppgår till 4,6 Mdr. Att skulden inte ökar mer beror på positiva kassaflöden från genomförda fastighetsaffärer. Den genomsnittliga räntan för året uppgår till 1,55 % (1,21).
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att brf-andelen respektive fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknads- och försäljningsomkostnader som kostnadsförs i takt med att de uppkommer.
Periodens försäljningsresultat uppgår till 30 Mkr (20) och omfattar försäljning av brf-andelar i sex radhus samt enskilda bostadsrättslägenheter inklusive omkostnader. Årets resultat påverkas positivt av att en tidigare avsättning för osäkerhet i äldre projekt har återlagts.
Övriga intäkter & Övriga kostnader
Som övriga intäkter och övriga kostnader redovisas koncernens elproduktion jämte andra övriga intäkter och kostnader.
Under året har priset på el ökat medan produktionen av el minskat med 4 % jämfört med 2021 och uppgår till 338 GWh (353). Produktionsminskningen är en följd av avyttringen av 13 vindkraftverk i maj 2022. I jämförbart
bestånd ökar produktionen med knappt 13 GWh till följd av bättre vindar. Årets resultat från vindkraftstransaktioner inklusive tilläggsköpeskilling från tidigare år uppgår till totalt 69 Mkr och redovisas som övriga intäkter.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Årets värdeförändring uppgår till -2 627 Mkr (3 674) och påverkas av marknadsutvecklingen med högre prisbild för drift samt ökade direktavkastningskrav. Under fjärde kvartalet har direktavkastningskraven höjts för majoriteten av koncernens fastigheter med sänkta värden som följd. Genomsnittligt direktavkastningskrav uppgår för bostäder till 3,4 % (3,0) och för kommersiellt bestånd till 4,8 % (4,4).
Värdeförändring finansiella instrument
I värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar på ränte- och elderivat samt innehav i noterade och onoterade aktier som utgör finansiella placeringar.
Räntederivatens värde har utvecklats positivt under perioden, 1 908 Mkr (478), till följd av stigande räntenivåer. På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till 3,12 % att jämföra med 0,96 % vid årets början.
Under året har aktieinnehav avyttrats med förlust och andra, mindre finansiella placeringar skrivits ned, som en följd av den allmänna nedgången på marknaden.
Återläggning nedskrivning vindkraftverk
Under tredje kvartalet återlades en tidigare nedskrivning om 300 Mkr (-) till följd av ökade priser på el. Genom återläggningen ökar även avskrivningarna med knappt 26 Mkr per år varav knappt 7 Mkr för 2022. Wallenstam har över tid investerat totalt 2,6 Mdr i vindkraft, en investering som hittills gått med ekonomisk förlust i form av negativa rörelseresultat och nedskrivningar som redovisats tidigare år.
Skatt
Årets redovisade skatt uppgår netto till 393 Mkr (-654), varav uppskjuten skatt utgör 397 Mkr (-654) och aktuell skatt -4 Mkr (0). Skattekostnaden för övrigt totalresultat är 0 Mkr (-1). Uppskjuten skatt påverkas till stor del av värdeförändringarna på fastigheter vilket ger en positiv skatt i perioden. Därtill har äldre underskott värderats efter dom 668-21 i Kammarrätten i Göteborg vilket ger en positiv skatt om 336 Mkr.
FÖRDELNING HYRESVÄRDE
10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, YTA
| Hyresgäst | Yta, kvm |
|---|---|
| Göteborgs Kommun | 19 846 |
| Essity Hygiene and Health AB | 15 639 |
| Filmstaden AB | 14 508 |
| Riksarkivet | 11 000 |
| Västra Götalandsregionen | 10 554 |
| Convendum AB | 10 497 |
| Academedia AB | 7 486 |
| Ica Fastigheter AB | 6 906 |
| Svenska Handelsbanken AB | 6 369 |
| Dagab Inköp & Logistik AB | 6 308 |
| Summa | 109 113 |
Vår totala kommersiella yta är cirka 525 000 kvm.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Balansräkning i sammandrag, koncernen
| Mkr | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÄNGAR | ||
| ANLÄGGNINGSTILLGÄNGAR | ||
| Förvaltningsfastigheter | 62 593 | 63 949 |
| Vindkraftverk | 1 026 | 957 |
| Andelar i intresseföretag | 255 | 217 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 287 | 696 |
| Finansiella derivatinstrument | 1 900 | 137 |
| Övriga anläggningstillgångar | 100 | 87 |
| Summa anläggningstillgångar | 66 161 | 66 043 |
| OMSÄTTNINGSTILLGÄNGAR | ||
| Exploateringsfastigheter | 217 | 123 |
| Finansiella derivatinstrument | - | 1 |
| Övriga omsättningstillgångar | 489 | 299 |
| Likvida medel | 181 | 232 |
| Summa omsättningstillgångar | 887 | 655 |
| Summa tillgångar | 67 049 | 66 698 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| EGET KAPITAL | ||
| Eget kapital | 31 432 | 30 767 |
| Summa eget kapital | 31 432 | 30 767 |
| LÅNGFRISTIGA SKULDER | ||
| Uppskjuten skatteskuld | 5 963 | 6 358 |
| Övriga avsättningar | 77 | 51 |
| Räntebärande skulder | 5 131 | 6 481 |
| Finansiella derivatinstrument | 23 | 170 |
| Leasingskuld | 510 | 484 |
| Övriga långfristiga skulder | 16 | 18 |
| Summa långfristiga skulder | 11 720 | 13 563 |
| KORTFRISTIGA SKULDER | ||
| Räntebärande skulder | 23 151 | 21 351 |
| Finansiella derivatinstrument | 3 | 0 |
| Leasingskuld | 1 | 1 |
| Aktuell skatteskuld | 4 | 0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 738 | 1 015 |
| Summa kortfristiga skulder | 23 897 | 22 368 |
| Summa eget kapital och skulder | 67 049 | 66 698 |
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Kommentar till koncernens balansräkning
VÅRA FASTIGHETER
Periodens utveckling
Under året har vi investerat totalt 4 564 Mkr (3 684), varav 4 421 Mkr (3 586) i förvaltningsfastigheter och 143 Mkr (98) i exploateringsfastigheter. Pågående nybyggnationsprojekt omfattar 1 744 lägenheter. Totalt värde av pågående hyresrätts- och exploateringsprojekt uppgår på balansdagen till 6,4 Mdr (5,8).
Nyttjanderättsvärdet för mark upplåten med tomträtt har beräknats till 500 Mkr (469) och redovisas som en del av fastigheternas värde.
Förvaltningsfastigheter
Under första halvåret har värdeförändringar från nyproduktion påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 374 Mkr (1 496). Med beaktande av ökade risker till följd av osäkerhet kring leveranser, inflation och ökade byggkostnader har en riskpremie lagts till i kalkylerna för nyproduktion vilket gör att vi inte har någon successiv värdetillväxt under andra halvåret.
Under fjärde kvartalet höjdes de genomsnittliga direktavkastningskraven till följd av ändrat marknadsvärde och uppgår på bokslutsdagen till 4,8 % (4,4) för det kommersiella beståndet och till 3,4 % (3,0) för bostäder i drift. Förvaltningsfastigheternas värde uppgår till 62 593 Mkr (63 949) vid periodens utgång.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter omfattar framför allt projekten Bersån i Uppsala vilket enligt avtal ska överlåtas till ASPER vid färdigställande 2023 samt Söra radhus i Österåker, byggnation av elva brf-radhus som säljstartades under första kvartalet 2022. Per 31 december har sex av radhusen tillträts. Bokfört värde Exploateringsfastigheter uppgår till 217 Mkr (123) vid periodens utgång.
Våra marknader
De orter vi verkar på präglas av tillväxt och en omfattande efterfrågan på bostäder. Endast en liten andel av våra hyreslägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Exempelvis har vi för närvarande cirka 230 000 personer i vår bostadskö för nyproduktion.
Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter när det finns ett behov av blandade upplåtelseformer. Vår
flexibla affärsmodell, där försäljning av bostadsrättslägenheter startar först när projektet närmar sig färdigställande, gör det möjligt att växla ett bostadsrättsprojekt till ett hyresrättsprojekt om efterfrågan på bostadsrätter är osäker.
Vi upplever att efterfrågan på kommersiella ytor i centrala Göteborg är fortsatt stabil.
Värdering
Förvaltningsfastigheter
Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. I samband med årsbokslutet 2022 har även extern värdering inhämtats avseende projekt i tidiga skeden. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv bevakning, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att fastigheters faktiska värden är en realitet först då de säljs, varför en värdering alltid är en bedömning.
Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven speglar marknadsförutsättningarna och differentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet (bostad eller kontor etc).
Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton inklusive tomträttsavgålder, vilka sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet.
Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden.
Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader. Övervärdet på nyproduktion redovisas successivt under hela byggnationstiden.
Mark- och byggrätter på detaljplanerad mark värderas till marknadsvärde.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter är fastigheter som vi avser att uppföra för att avyttra vid färdigställandet, exempelvis bostadsrättsfastigheter. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde (nedlagda investeringar) och bedömt nettoförsäljningsvärde. Resultat redovisas när fastigheten eller lägenheten färdigställts och överlämnats till köparen.
TOTALT VÄRDE PÅGÅENDE PROJEKT
| Bokfört värde, Mkr | |
|---|---|
| Mark och projekt för framtida nyproduktion | 3 265 |
| Pågående projekt hyresrätter | 2 965 |
| Exploateringsfastigheter | 217 |
| Totalt pågående projekt | 6 448 |
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
| Bokfört värde, Mkr | |
|---|---|
| Fastighetsbestånd 1 januari 2022 | 63 949 |
| + Förvärv | 2 046 |
| + Byggnationer | 2 374 |
| - Försäljningar | -3 124 |
| + Nyttjanderättstillgång tomträtt | 32 |
| - Orealiserad värdeförändring fastigheter | -2 684 |
| Fastighetsbestånd 31 december 2022 | 62 593 |
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
PÄGÄENDE NYPRODUKTION 2022-12-31
| Projekt | Antal lgh | Inflyttning* | Kvm** | varav inflyttade lgh hittills |
|---|---|---|---|---|
| STOCKHOLM | ||||
| Nacka Grace | 169 | 2024 | 13 000 | |
| Älta Torg Kv. 1, Nacka | 191 | 2024 | 21 000 | |
| UPPSALA | ||||
| Bersån, Kvarngärdet (exploateringsfastighet) | 98 | Q2 2023 | 6 000 | |
| Kompositören, Rosendal | 185 | Q2 2023 | 9 000 | |
| GÖTEBORG | ||||
| Kallebäcks Terrasser Kv. 8 | 266 | Q1 2023 | 15 000 | |
| Ombyggnation lokal till bostad, Djurgårdsgatan | 14 | Q1 2023 | 500 | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 7 | 189 | Q2 2023 | 11 000 | |
| Kv. Skogsvaktaren, Mölnlycke Fabriker, Härryda | 128 | Q2 2023 | 7 500 | |
| Ombyggnation lokal till bostad, Lantmätaregatan | 18 | Q2 2023 | 1 000 | |
| Pixbo Sjöterrass (exploateringsfastighet, radhus, brf) | 8 | Q4 2023 | 1 500 | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 5 | 182 | 2024 | 12 000 | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 6 | 296 | 2025 | 17 000 | |
| Kommersiellt | ||||
| Kallebäcks Terrasser, förskola | Q2 2023 | 1 500 | ||
| Kallebäcks Terrasser Kv. 4, skola | Q2 2023 | 5 500 | ||
| Stampgatan, om- och påbyggnation | Q4 2023 | 2 000 | ||
| Summa lgh i projekten | 1 744 | 123 500 | ||
| varav pågående per 31 december | 1 744 |
- Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttningen sker successivt, ofta över flera kvartal.
** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal.
FÖRÄNDRING PÄGÄENDE NYPRODUKTION, LÄGENHETER
| Antal lgh | |
|---|---|
| Pågående nyproduktion | |
| 1 oktober 2022 | 1 836 |
| - Färdigställda | -92 |
| Söra radhus, Österåker, brf (7) | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 10 (85) | |
| + Påbörjade | 0 |
| Pågående nyproduktion | |
| 31 december 2022 | 1 744 |
LÄGENHETER I PÄGÄENDE PRODUKTION
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2022-12-31
| Uthyrningsbar yta, kvm | Bostad | Kontor | Butik/Res-taurang/Bio | Industri/Lager | Utbildning/Vård | Garage | Övrigt | Totalt | Fördelning, ort | Antal lgh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 346 877 | 28 653 | 13 155 | 8 230 | 5 466 | 61 149 | 2 494 | 466 024 | 34 % | 5 853 |
| Uppsala | 21 941 | 1 909 | 1 091 | 80 | 532 | 2 584 | - | 28 137 | 2 % | 445 |
| Göteborg | 301 588 | 228 774 | 94 616 | 92 761 | 39 433 | 96 725 | 7 687 | 861 584 | 64 % | 4 993 |
| Totalt | 670 406 | 259 336 | 108 862 | 101 071 | 45 431 | 160 458 | 10 181 | 1 355 745 | 100 % | 11 291 |
| Fördelning, lokaltyp | 49 % | 19 % | 8 % | 8 % | 3 % | 12 % | 1 % | 100 % |
FULLT FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION
| Fastighetsbeteckning | Adress | Bygg-år | Bostad kvm | Kontor kvm | Butik/Restau-rang/Bio kvm | Industri/Lager kvm | Utbildning/Vård kvm | Garage kvm | Övrigt kvm | Summa kvm | Antal lgh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GÖTEBORG | |||||||||||
| Härryda Mölnlycke 1:162 (Projekt: Kv. Kvarnen) | Mjölnarens väg 7, 9, 11 | 2021 | 9 749 | - | - | - | - | 772 | - | 10 521 | 185 |
| Härryda Mölnlycke 1:165 (Projekt: Kv. Väven) | Bruksgatan 1, 3, 5, 7 / Viola Grästens plats 2, 4, 6 | 2021 | 6 110 | - | 541 | - | - | 390 | - | 7 041 | 116 |
| Kallebäck 18:2 (Projekt: Kv. 11, Mejeristen) | Smörkärnegatan 21-29 | 2021 | 14 335 | - | - | - | - | 1 501 | - | 15 836 | 270 |
| Majorna 303:29* | Amiralitetsgatan 2A-2B, 4-8 / Bangatan 21-39 / Djurgårds-gatan 26-40 | 2022 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 |
| Kallebäck 18:8 (Projekt: Kv. 10, Hällbarheten) | Smörkärnegatan 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 | 2022 | 6 928 | - | - | - | - | 950 | - | 7 878 | 85 |
| Kallebäck 18:4 (Projekt: Entré Kallebäck) | Långfisgatan 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 | 2021 | - | 12 531 | - | 46 | 2 335 | 8 764 | - | 23 676 | 0 |
| STOCKHOLM | |||||||||||
| Freden Större 19 (Projekt: Umami Park, etapp 3) | Östra Madenvägen 9-9C, 11-11D / Odlingsgatan 6A-B | 2022 | 7 195 | - | 481 | 128 | - | 2 005 | - | 9 809 | 133 |
| Murförbandet 1 (Projekt: Stationshuset) | Trollesundsvägen 3 / Mosstenabacken 2, 4, 6 | 2022 | 3 555 | 129 | - | - | - | 640 | - | 4 324 | 84 |
| Uppsala Käbo 76:1 (Projekt: Flanören) | Lydia Wahlströms gata 8,14 / Torgny Segersteds Allé 78 A, 80 A, 82 A | 2022 | 7 035 | 63 | 122 | - | 532 | - | - | 7 752 | 156 |
| Totalt | 54 907 | 12 723 | 1 144 | 174 | 2 867 | 15 022 | - | 86 837 | 1 030 |
- Tillbyggd lägenhet i befintlig fastighet
FASTIGHETSFÖRVARV
| Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ombyggnadsår | Bostad kvm | Kontor kvm | Butik/Restau-rang/Bio kvm | Industri/Lager kvm | Utbildning/Vård kvm | Garage kvm | Övrigt kvm | Summa kvm | Antal lgh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GÖTEBORG | |||||||||||
| Inom Vallgraven 15:13 | Östra Hamng. 23-27 / Södra Hamng. 33-35 / Drottningg. 34-36 | 1991/2019 | - | 8 787 | 2 472 | 562 | - | - | 148 | 11 969 | 0 |
| STOCKHOLM | |||||||||||
| Sicklaön 134:36* | |||||||||||
| Del av Ålta 10:1* | |||||||||||
| Packrummet 12* | |||||||||||
| Totalt | - | 8 787 | 2 472 | 562 | - | - | 148 | 11 969 | 0 |
WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR
| Fastighetsbeteckning Adress | Byggår/ombyggnadsår | Bostad kvm | Kontor kvm | Butik/Restau-rang/Bio kvm | Industri/Lager kvm | Utbildning/Vård kvm | Garage kvm | Övrigt kvm | Summa kvm | Antal lgh | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| STOCKHOLM | |||||||||||
| Tyresö Järnet 12 | Axel Wennergrens väg 1 / Bollmora gårdsväg 20, 22 | 2020 | 2 376 | - | 163 | 22 | - | - | - | 2 561 | 54 |
| Tyresö Järnet 13 | Axel Wennergrens väg 3-19 | 2021 | 10 266 | - | 107 | - | - | 3 245 | - | 13 618 | 221 |
| Sundbyberg Fjällnäset 14 | Högklintavägen 9-11 | 1966 | 2 632 | 514 | - | 153 | - | - | - | 3 299 | 37 |
| Sundbyberg Lärkan 14 | Kolonivägen 2-4 / Skogsbacken 1-3 / Tulegatan 8-14 / Ångstigen 1-7 | 1964 | 9 823 | 629 | 1 447 | 2 938 | 1 299 | 9 780 | 113 | 26 029 | 162 |
| Barlasten 4 | Fågelsångsvägen 17 | 1929 | 719 | 191 | - | 21 | - | - | - | 931 | 16 |
| Barlasten 6 | Fregattvägen 4-8 | 1956 | 4 071 | - | - | 335 | - | 675 | 190 | 5 271 | 60 |
| Barlasten 8 | Fågelsångsvägen 1 | 1956 | 546 | 52 | - | - | - | - | - | 598 | 11 |
| Galjonsbilden 28 | Matrosbacken 15 | 1949 | 571 | - | - | - | - | - | - | 571 | 11 |
| Del av Alta 19:2, 24:2, 27:3* | |||||||||||
| GÖTEBORG | |||||||||||
| Brämaregården 15:17 | Väderkvarnsgatan 11A-11C | 1991 | 1 012 | 50 | - | 10 | - | - | - | 1 072 | 17 |
| Brämaregården 19:2 | Jägaregatan 9A-9C / Tunnbindaregatan 1 | 1990 | 1 032 | - | - | - | - | - | - | 1 032 | 19 |
| Brämaregården 30:3 | Ekebergsgatan 1-7 / Hallegatan 7 / Hisingsgatan 22, 22B, 24A-24B | 2006 | 2 276 | - | - | - | - | - | - | 2 276 | 35 |
| Brämaregården 42:11 | Godemansgatan 2 / Hjalmar Brantingsgatan 5, 5A-5D | 1942 | 782 | - | 266 | 75 | - | - | - | 1 123 | 14 |
| Brämaregården 42:12 | Hjalmar Brantingsgatan 7, 7A-7D / Lantmätaregatan 5 | 1939 | 821 | - | 221 | 70 | - | - | - | 1 112 | 15 |
| Brämaregården 44:11 | Hjalmar Brantingsgatan 9 / Lantmätaregatan 2-6 | 1983 | 2 792 | - | 291 | 128 | - | - | - | 3 211 | 39 |
| Källtorp 36:15 | Stobégatan 8A-8C | 1997 | 945 | - | 50 | - | - | - | - | 995 | 20 |
| Källtorp 57:1 | Qvidinggsgatan 2A-2C | 1936 | 576 | - | - | 65 | - | - | - | 641 | 14 |
| Källtorp 57:2 | Qvidinggsgatan 4A-4B | 1936 | 551 | - | - | 72 | - | - | - | 623 | 10 |
| Lunden 13:2 | Karlagatan 7A-7C | 1935 | 628 | - | - | - | - | - | - | 628 | 16 |
| Lunden 16:7 | Karlagatan 4, 4A-4C | 1976 | 583 | 46 | 34 | - | - | 30 | - | 663 | 12 |
| Majorna 332:6 | Godhemsgatan 14A-14C / Paternostergatan 7 | 1933 | 854 | - | - | 70 | - | - | - | 924 | 18 |
| Majorna 332:9 | Godhemsgatan 8A-8B | 1933 | 665 | - | - | 90 | - | - | - | 755 | 12 |
| Olskroken 11:8 | Övre Olskroksgatan 22, 22A-22B | 1979 | 1 640 | - | - | 60 | - | - | - | 1 730 | 24 |
| Rambergsstaden 25:3 | Enekullegatan 5A-5D | 1984 | 744 | - | - | 49 | - | - | - | 793 | 14 |
| Rambergsstaden 28:1 | Enekullegatan 4 / Håkansgatan 2 / Trekantsgatan 2, 2A-2D | 1943 | 714 | - | 52 | 125 | - | - | - | 891 | 15 |
| Rambergsstaden 28:2 | Enekullegatan 2A-2D / Håkansgatan 4 | 1943 | 808 | - | - | 201 | - | - | - | 1 009 | 18 |
| Rambergsstaden 32:2 | Lantmannagatan 6 / Östra Keillersgatan 1A-1G | 1985 | 1 948 | - | - | - | - | - | - | 1 948 | 36 |
| Sannegården 20:2 | Bautastensgatan 11A-11C | 1936 | 700 | - | - | 29 | - | - | - | 729 | 18 |
| Sannegården 20:3 | Bautastensgatan 9, 9A-9C | 1939 | 741 | - | 41 | 6 | - | - | - | 788 | 17 |
| Sannegården 21:39 | Biskopsgatan 2A-2D / Pilegårdsgatan 26 / Prebendegatan 9 | 1983 | 612 | 50 | - | 50 | - | - | - | 712 | 11 |
| Sannegården 21:41 | Pilegårdsgatan 22A-22D / Prebendegatan 5 | 1975 | 520 | - | - | 59 | - | - | - | 579 | 14 |
| Sannegården 21:42 | Pilegårdsgatan 20A-20D / Prebendegatan 3 | 1942 | 538 | - | - | 20 | - | - | - | 558 | 14 |
| Partille Stärtered 1:21 | Bäcksorlet 2 / Länsmansvägen 2A-2B, 4A-4B, 6A-6B, 8A-8B | 1994 | 2 176 | 134 | - | 33 | - | - | - | 2 343 | 40 |
| Partille Stärtered 1:22* | Stärteredsvägen 22 | ||||||||||
| Partille Stärtered 1:23 | Stärteredsvägen 24A-24B, 26A-26B, 28A-28B, 30A-30B | 1994 | 2 164 | - | - | 94 | - | - | - | 2 258 | 40 |
| Partille Stärtered 1:28 | Stärteredsvägen 25-31 | 2010 | 3 620 | - | - | - | - | - | - | 3 620 | 59 |
11 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
FÖRDELNING MARKNADSVÄRDE
VINDKRAFT
Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i drift, fördelade på 17 parker. Installerad effekt uppgår till 112 MW (143). Vindkraftverken redovisas till anskaffningsvärde minskat med av- och nedskrivningar.
Under andra kvartalet 2022 avyttrades Stentjärnåsen, 5 verk, 10 MW, i Härjedalens kommun, Rätans-Digerberget, 5 verk, 11,5 MW, i Bergs kommun, Middagsberget, 3 verk, 9 MW, i Bergs kommun, till Jämtkraft AB.
Under tredje kvartalet återlades en tidigare nedskrivning om 300 Mkr (-) till följd av ökade priser på el. Wallenstam har över tid investerat totalt 2,6 Mdr i vindkraft, en investering som hittills gått med ekonomisk förlust i form av negativa rörelseresultat och nedskrivningar som redovisats tidigare år.
Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick på bokslutsdagen till 1 026 Mkr (957). Årets avskrivningar uppgår till 74 Mkr (76). Beräknat nyttjandevärde markarrende, baserat på minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 9 Mkr (15) och redovisas som en del av vindkraftsvärdet.
UPPSKJUTEN SKATT
I balansräkningen redovisas uppskjuten skatteskuld netto om 5 963 Mkr (6 358), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 907 Mkr (669) samt av en uppskjuten skatteskuld om 6 870 Mkr (7 027) där 6 484 Mkr (7 027) är fastighetsrelaterat och 386 Mkr (-) avser derivatinstrument och återläggning nedskrivning vindkraftverk.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
FINANSIERING
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 31 432 Mkr (30 767), vilket motsvarar 47,70 kr per aktie (46,60). Soliditeten uppgår till 47 % (46).
Räntebärande skulder
Wallenstam har 93 % av sin finansiering i form av traditionella lån hos svenska banker och Europeiska Investeringsbanken. Resterande finansiering består av företagscertifikat och obligationslån. Under året har Wallenstam minskat obligationsvolymen bland annat genom återköp.
På balansdagen uppgår totala räntebärande skulder till 28 793 Mkr (28 318). Av skulden uppgår utestående obligationslån till 890 Mkr (2 700), bokförd volym företagscertifikat, med en ram om 4 000 Mkr, till 1 034 Mkr (2 996) samt leasingskuld till 511 Mkr (485). Totala räntebärande skulder utgörs av 8,8 Mdr (7,6) grön finansiering, varav 7,9 Mdr (5,7) är gröna lån samt 0,9 Mdr (2,0) är gröna obligationer.
Samtliga obligationslån om 890 Mkr (2 700) ryms inom ramen för vårt MTN-program (Medium Term Notes) som har en total lånram om 5 Mdr. Villkoren för de gröna obligationerna är desamma som för övriga obligationer med tillägg för att emissionslikviden endast kan allokeras till projekt och tillgångar som är kvalificerade enligt Wallenstams gröna ramverk. Obligationslånen är noterade vid Nasdaq Stockholm.
Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 44 månader (40). Av låneportföljen har 59 % (54) en räntebindningstid överstigande ett år. På bokslutsdagen uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter till 2,21 % (1,17).
Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, företagscertifikaten samt lånet hos EIB är inte säkerställda. Företagscertifikatprogrammet har bakomliggande låne-löften i form av checkräkningskrediter. För lånet hos EIB finns utställda kovenanter.
Leasingskuld
Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för markarrende och tomträtt. Skulden uppgår på bokslutsdagen till totalt 511 Mkr (485).
Derivatinstrument
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av ränte-derivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en netto-fördran avseende derivatinstrument om 1 874 Mkr att jämföra med nettoskuld om 32 Mkr per 31 december 2021. Den stora förändringen är en följd av att koncernens derivatavtal har ingåtts på räntenivåer som är lägre än bokslutsdagens marknadsnivåer.
Under inledningen av 2022 förlängde koncernen räntebindningstiden genom att ingå nya räntederivatavtal om totalt 2,6 Mdr. Totala volymen utestående räntederivat, där Wallenstam betalar fast ränta, uppgår till 16,3 Mdr (13,7).
Räntederivat används för att på ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaflöden till nuvärden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klassificeras i nivå 2. Uppkomna under- eller övervärden för räntederivat, som återspeglar hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till marknadsräntan på balansdagen, redovisas i balansräkningen respektive som värdeförändring finansiella instrument i resultaträkningen.
Disponibel likviditet
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräkningskrediter uppgår till 2 093 Mkr (1 032). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 1 912 Mkr (800), där ingen del har utnyttjats på bokslutsdagen (-).
Per 31 december 2022 uppgår tillgänglig likviditet till totalt 2 093 Mkr (4 032), varav 1 045 Mkr utgör checkräkningskrediter för emitterade utestående företagscertifikat. Skillnaden mellan åren beror främst på att Wallenstam valt att avsluta back up-faciliteten om 3 000 Mkr till följd av lägre nyttjande av företagscertifikat.
BINDNINGSTID MEDELÄNTOR 2022-12-31
| År | Belopp, Mkr | Snittränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 2023 | 11 533 | 3,96 | 40,8 |
| 2024 | - | - | - |
| 2025 | 2 000 | 0,72 | 7,1 |
| 2026 | 2 000 | 0,78 | 7,1 |
| 2027 | 2 000 | 1,05 | 7,1 |
| 2028 | 2 000 | 1,16 | 7,1 |
| 2029 | 2 000 | 0,93 | 7,1 |
| 2030 | 2 000 | 0,95 | 7,1 |
| 2031 | 2 000 | 0,67 | 7,1 |
| 2032 | 2 000 | 1,31 | 7,1 |
| 2033 | 750 | 2,21 | 2,7 |
| Summa | 28 283 | 2,21 | 100,0 |
TILLGÄNGLIG LIKVIDITET
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Rapport över förändring eget kapital, koncernen
| Mkr | – Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare – | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktiekapital | Övrigt till-sjutet kapital | Andra reserver | Balanserad vinst | Summa eget kapital | |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 165 | 359 | 83 | 24 950 | 25 558 |
| Resultat efter skatt | - | - | - | 4 717 | 4 717 |
| Värdeförändring innehav onoterade eget kapitalinstrument | - | - | -88 | 88 | - |
| Värdeförändring valutaderivat | - | - | 3 | - | 3 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | - | - | -1 | - | -1 |
| TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÅGARE | |||||
| Utdelning | - | - | - | -392 | -392 |
| Försäljning av egna aktier | - | - | - | 883 | 883 |
| Utgående eget kapital 2021-12-31 | 165 | 359 | -3 | 30 246 | 30 767 |
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 165 | 359 | -3 | 30 246 | 30 767 |
| Resultat efter skatt | - | - | - | 1 103 | 1 103 |
| Värdeförändring valutaderivat | - | - | 0 | - | 0 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | - | - | 0 | - | 0 |
| TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÅGARE | |||||
| Utdelning | - | - | - | -396 | -396 |
| Återköp egna aktier | - | - | - | -43 | -43 |
| Utgående eget kapital 2022-12-31 | 165 | 359 | -3 | 30 911 | 31 432 |
Rapport över kassaflöde i sammandrag, koncernen
| Mkr | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
| jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec | |
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* | 1 392 | 1 303 | 292 | 311 |
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | -16 | 44 | 31 | 44 |
| Förändring avsättningar | -44 | -182 | -1 | - |
| Betald skatt | -4 | 0 | -1 | 0 |
| Kassaflöde före förändring av rörelsekapital | 1 328 | 1 165 | 320 | 356 |
| Förändring av rörelsekapital | -129 | -205 | -242 | -121 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 199 | 960 | 79 | 236 |
| INVESTERINGAR/FÖRSÄLJNINGAR | ||||
| Investering i fastigheter och enskilda br-lägenheter | -4 562 | -3 692 | -1 274 | -855 |
| Investering i immateriella och materiella anläggningstillgångar och vindkraftverk | -27 | -17 | -13 | -9 |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | -5 | -450 | - | -323 |
| Försäljning av finansiella anläggningstillgångar | 137 | 119 | 27 | - |
| Investering i intresseföretag | -41 | 0 | - | 0 |
| Förskott fastighetsaffär | - | 353 | - | 353 |
| Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella anläggningstillgångar | 3 179 | 1 406 | 1 174 | 12 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 318 | -2 282 | -86 | -823 |
| FINANSIERING | ||||
| Upptagna räntebärande skulder | 23 159 | 29 973 | 8 810 | 9 252 |
| Amortering av räntebärande skulder | -22 709 | -29 432 | -8 382 | -8 644 |
| Nettoförändring checkräkningskredit | - | - | -32 | - |
| Nettoförändring reverser | 58 | 3 | - | 3 |
| Utbetald utdelning | -396 | -392 | -198 | -198 |
| Återköp egna aktier | -43 | - | -43 | - |
| Försäljning av egna aktier | - | 883 | - | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 69 | 1 035 | 155 | 413 |
| Förändring av likvida medel | -51 | -286 | 148 | -175 |
| Likvida medel vid periodens början | 232 | 518 | 34 | 407 |
| Periodens kassaflöde | -51 | -286 | 148 | -175 |
| Likvida medel vid periodens slut | 181 | 232 | 181 | 232 |
| Outnyttjad checkkredit vid periodens slut | 1 912 | 800 | 1 912 | 800 |
| Disponibel likviditet | 2 093 | 1 032 | 2 093 | 1 032 |
*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoflöden från ränteswapkontrakt, ingår med -400 Mkr (-359) respektive 4 Mkr (3) varav 81 Mkr (100) aktiverats på anläggningstillgång.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Segmentsrapport
| 2022 Mkr | Göteborg jan-dec | Stockholm jan-dec | Övrigt jan-dec | Eliminering jan-dec | Totalt jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | |||||
| Hyresintäkter | 1 679 | 838 | 0 | -27 | 2 490 |
| Driftkostnader | -390 | -212 | 0 | - | -602 |
| Driftnetto | 1 289 | 626 | 0 | -27 | 1 888 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -168 | -100 | -32 | 27 | -272 |
| Finansnetto | -275 | -135 | 46 | - | -364 |
| Förvaltningsresultat | 846 | 391 | 15 | - | 1 252 |
| Ofördelade poster | |||||
| Resultatandel intresseföretag | -3 | ||||
| Försäljningsresultat exploateringsfastigheter | 30 | ||||
| Övriga intäkter och kostnader | 127 | ||||
| Finansiella kostnader, övrigt | -14 | ||||
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar | 1 392 | ||||
| Värdeförändringar | -681 | ||||
| Resultat före skatt | 711 | ||||
| BALANSRÄKNING | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 39 790 | 22 802 | - | - | 62 593 |
| Vindkraftverk | - | - | 1 026 | - | 1 026 |
| Exploateringsfastigheter | 31 | 186 | - | - | 217 |
| Ofördelade tillgångar | - | - | - | - | 3 213 |
| Summa tillgångar | 67 049 | ||||
| Eget kapital | - | - | - | - | 31 432 |
| Räntebärande skulder och leasingskulder | 16 703 | 10 261 | 1 829 | - | 28 793 |
| Ofördelade skulder | - | - | - | - | 6 824 |
| Summa eget kapital och skulder | 67 049 | ||||
| Pågående investeringar fastigheter inkl. mark | 3 291 | 3 157 | - | - | 6 448 |
| 2021 Mkr | Göteborg jan-dec | Stockholm jan-dec | Övrigt jan-dec | Eliminering jan-dec | Totalt jan-dec |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| RESULTATRÄKNING | |||||
| Hyresintäkter | 1 495 | 855 | 1 | -27 | 2 324 |
| Driftnetto fastigheter | 1 149 | 640 | 1 | -27 | 1 763 |
| Förvaltningsresultat | 746 | 357 | 177 | - | 1 280 |
| Ofördelade poster | |||||
| Resultatandel intresseföretag | -3 | ||||
| Försäljningsresultat exploateringsfastigheter | 20 | ||||
| Övriga intäkter och kostnader | 26 | ||||
| Finansiella kostnader, övrigt | -21 | ||||
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar | 1 303 | ||||
| Värdeförändringar | 4 068 | ||||
| Resultat före skatt | 5 371 | ||||
| BALANSRÄKNING | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 38 832 | 25 117 | - | - | 63 949 |
| Vindkraftverk | - | - | 957 | - | 957 |
| Exploateringsfastigheter | 5 | 118 | - | - | 123 |
| Ofördelade tillgångar | - | - | - | - | 1 669 |
| Summa tillgångar | 66 698 | ||||
| Eget kapital | - | - | - | - | 30 767 |
| Räntebärande skulder och leasingskulder | 15 964 | 11 067 | 1 287 | - | 28 318 |
| Ofördelade skulder | - | - | - | - | 7 613 |
| Summa eget kapital och skulder | 66 698 | ||||
| Pågående investeringar fastigheter inkl. mark | 3 777 | 2 047 | - | - | 5 824 |
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Wallenstams hållbarhetsarbete
Klimatmål 2023–2030
Under det fjärde kvartalet blev Wallenstams nya vetenskapligt baserade klimatmål, som går i linje med Parisavtalet, godkända av Science Based Targets initiative. Detta innebär att Wallenstam förbinder sig att minska sina utsläpp inom scope 1 och 2 med 50 % till och med år 2030, med basår 2018. Därtill har ett frivilligt mål definierats inom scope 3: att minska utsläppen från byggverksamheten med 55%, med basår 2019. Målen börjar gälla 1 januari 2023 och eftersom Science Based Targets sträcker sig till och med 2030 har Wallenstams styrelse valt att koppla hela affärsplanen till samma period.
Uppföljning klimatmål 2019–2023
Under affärsplanen som sträckte sig från 2019 till och med 2023, och som avslutats ett år i förtid, arbetade Wallenstam enligt fyra klimatmål som syftade till att minska
utsläppen av CO₂. Det är glädjande att se att det intensiva klimatarbetet har resulterat i att vi når de mätbara målen. De utsläpp som uppstår då fjärrvärme produceras är en del av vårt redovisade utsläpp i energimålet. Då utsläppsfaktorerna avseende 2022 inte är offentliggjorda ännu baseras utfallet på föregående års utsläppsfaktorer. Uppdaterade utsläppsfaktorer kommer ligga till grund för utfallet som presenteras i årsredovisningen för 2022.
Pris för Miljöbyggnad i Drift och Årets cirkulära bygginitiativ
I höstas vann Wallenstams huvudkontor i kategorin Miljöbyggnad i Drift vid Sweden Green Building Awards. På Återvinningsgalan vann Wallenstam årets cirkulära bygginitiativ med den temporära Östermalmshallen som fick nytt liv som padelhall i Mölnlycke.
Mål: Minska CO₂-utsläppen från byggverksamheten med 10 % per kvadratmeter. (Scope 3)
Utfall: -13,4 %
Kommentar: I flertalet av våra projekt har klimatberäkningar utförts i planeringskedet vilket bland annat har resulterat i mer klimatvänliga materialval. Konstruktionsoptimeringar har utförts för att minska mängden material, exempelvis har hålläcksbjälklag visat sig vara effektivt för att minska mängden betong. Dessutom har återbruksprojekt bidragit till den totala minskningen.
Mål: Minska CO₂-utsläppen från fastigheternas energianvändning med 15 % per uppvärmd kvadratmeter. (Scope 1 & 2)
Utfall*: -31,4 %
Kommentar: För att komplettera vår elproduktion från vind har solcellsinstallationer utförts. Vi har även moderniserat ytterligare fjärrvärmecentraler, optimerat fler värmesystem och återvunnit värme från fastigheternas spillvatten. Fjärrvärme har successivt blivit renare och vårt fastighetsbestånd har blivit energieffektivare tack vare att nyproducerade fastigheter tillförs i förvaltningen.
Mål: Minska fastigheternas restavfall med 10 % per kvadratmeter. (Scope 3)
Utfall*: -25,7 %
Kommentar: Vi har förbättrat möjligheterna för källsortering i våra fastigheter. Till exempel har miljörummen gjorts mer estetiskt tilltalande och kompletterats med fler sorteringsfraktioner. Antalet klädinsamlingskärl har också utökats. Vi har även arbetat med att kontinuerligt informera våra hyresgäster för att öka sorteringsgraden och minska restavfallet.
Mål: Genomföra tjänsteresor med elbil, tåg eller via fullt klimatkompenserad och biobränslebaserad flygresa. (Scope 3)
Utfall*: Delvis uppnått
Kommentar: Wallenstams tjänsteresor har till största del genomförts på ett klimatneutralt sätt under 2022. Bolaget har elcyklar samt en bilpool bestående av enbart elbilar som kan användas vid tjänsteresor.
WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Wallenstamaktien
Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under 2022 har Wallenstams aktiekurs minskat med 47,8 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskade med 44,7 % och OMX Stockholm PI minskade med 24,6 % under samma period.
Aktiesplit
I maj genomfördes den aktiesplit 2:1 som stämman beslutade om den 26 april 2022. Det totala antalet aktier uppgår efter spliten till 660 000 000, varav 69 000 000 A-aktier och 591 000 000 B-aktier.
Återköp
Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp, ett mandat som styrelsen i oktober beslutade att nyttja. Under 2022 har 1 000 000 aktier återköpts, vilket också motsvarar totalt antal aktier i eget förvar på bokslutsdagen. Aktierna är återköpta till en genomsnittskurs om 42,56 kr per aktie.
Aktiekurs
Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 43,90 kr att jämföra med 84,00 kr vid årsskiftet 2021/2022. Börsvärdet uppgick till 28 974 Mkr (55 440) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 47,70 kr per aktie (46,60). Årets högsta betalkurs var 85,30 kr och den lägsta var 32,80 kr.
Utdelning
I maj utbetalades totalt 198 Mkr till aktieägarna, och i november 198 Mkr, totalt 396 Mkr (392).
Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 0,60 kr per aktie (0,60) för verksamhetsåret 2022, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,30 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första utbetalningen föreslås vara den 5 maj 2023 och för den andra utbetalningen den 1 november 2023.
Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 1,4 % (0,7) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Aktiens totalavkastning för 2022, beräknad på verkställd utdelning, är negativ till följd av aktiens värdenedgång.
Omsättning
Under perioden har Wallenstamaktien haft en daglig genomsnittlig omsättning på Nasdaq Stockholm om cirka 37,2 Mkr (39,6).
KURSUTVECKLING Q1 2018-Q4 2022
GENOMSNITTLIG AKTIELEKVIDITET PER DAG
AKTIEÄGARINNEHAV 2022-12-31
| A-aktier | B-aktier | Kapital, % | Röster, % | |
|---|---|---|---|---|
| Hans Wallenstam med bolag och familj | 69 000 000 | 100 889 200 | 25,74 | 61,79 |
| AMF - Försäkring och fonder | 89 053 972 | 13,49 | 6,96 | |
| Henric och Ulrika Wiman | 24 090 504 | 3,65 | 1,88 | |
| Agneta Wallenstam | 23 368 000 | 3,54 | 1,83 | |
| Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson | 21 400 000 | 3,24 | 1,67 | |
| David Wallenstam | 17 040 276 | 2,58 | 1,33 | |
| Christian Wallenstam | 16 000 000 | 2,42 | 1,25 | |
| Monica och Jonas Brandström | 13 868 604 | 2,10 | 1,08 | |
| Bengt Norman | 12 500 000 | 1,89 | 0,98 | |
| Elin Wallenstam Sjögren | 12 259 480 | 1,86 | 0,96 | |
| Övriga ägare | 259 529 964 | 39,34 | 20,27 | |
| Totalt antal aktier | 69 000 000 | 590 000 000 | ||
| Återköpta egna aktier* | 1 000 000 | 0,15 | ||
| Totalt registrerade aktier | 660 000 000 | 100,00 | 100,00 | |
| Summa utestående aktier | 659 000 000 |
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 19 procent av kapitalet och cirka 10 procent av rösterna.
Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna.
*Återköpta egna aktier saknar rösträtt.
Källa: Euroclear Sweden AB
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet är att förvalta koncernens samtliga bolag. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter samt handlar med elcertifikat och ursprungsgarantier.
De totala intäkterna för perioden uppgår till 479 Mkr (439) varav hyresintäkter uppgår till 132 Mkr (129).
Resultatet påverkas av posten värdeförändringar finansiella derivatinstrument, 1 908 Mkr (478). Förändringen är en följd av väsentligt högre swaprantenivåer på bokslutsdagen än rantenivåerna i bolagets ingångna derivatavtal. Resultat efter skatt uppgår till 2 107 Mkr (1 511).
Investeringar i immateriella och materiella anläggningstillgångar under perioden uppgår till 82 Mkr (66). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 11 406 Mkr (14 228).
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET
| Mkr | 2022 jan-dec | 2021 jan-dec |
|---|---|---|
| Förvaltningsintäkter | 336 | 302 |
| Hyresintäkter | 132 | 129 |
| Intäkter försäljning elcertifikat | 5 | 7 |
| Övriga intäkter | 6 | 2 |
| Summa intäkter | 479 | 439 |
| Förvaltnings- & administrationskostnader | -396 | -381 |
| Driftkostnader | -38 | -30 |
| Av- och nedskrivningar fastigheter | -29 | -27 |
| Kostnader försäljning elcertifikat | -11 | -4 |
| Värdeförändring syntetiskt optionsprogram | - | -89 |
| Övriga kostnader | -7 | -2 |
| Summa kostnader | -481 | -533 |
| Rörelseresultat | -2 | -94 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 224 | 970 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 550 | 538 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -338 | -262 |
| Värdeförändring derivatinstrument | 1 908 | 478 |
| Finansnetto | 2 343 | 1 724 |
| Resultat efter finansiella poster | 2 341 | 1 630 |
| Bokslutsdispositioner | -194 | -19 |
| Skatt på periodens resultat | -40 | -100 |
| Resultat efter skatt | 2 107 | 1 511 |
| ÖVRIGT TOTALRESULTAT | ||
| Värdeförändring valutaderivat | 0 | 3 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | 0 | -1 |
| Totalresultat | 2 107 | 1 513 |
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET
| Mkr | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 1 383 | 1 344 |
| Andelar i koncernföretag | 5 692 | 6 026 |
| Finansiella derivatinstrument | 1 900 | 137 |
| Fordringar på koncernbolag | 25 631 | 26 474 |
| Övriga tillgångar | 113 | 146 |
| Likvida medel | 181 | 228 |
| Summa tillgångar | 34 901 | 34 355 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 14 451 | 12 782 |
| Avsättningar | 28 | 32 |
| Räntebärande externa skulder | 11 406 | 14 228 |
| Skulder till koncernföretag | 8 870 | 7 004 |
| Finansiella derivatinstrument | 26 | 170 |
| Övriga skulder | 119 | 139 |
| Summa eget kapital och skulder | 34 901 | 34 355 |
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Övriga upplysningar
MÖJLIGHETER & RISKER
Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen 2021 på sidorna 33–39. Inga väsentliga förändringar i hanteringen har skett under 2022.
KÄNSLIGHETSANALYS
Per 31 december 2022 uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 63 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka +/- 6,3 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -3,6 Mdr eller +4,2 Mdr, medan en generell förändring av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 3,5 Mdr.
En förändring av räntan med +/- 50 punkter motsvarar cirka +/- 58 Mkr.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Wallenstams närstående utgörs främst av koncern- och intressebolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncern- och intressebolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr lägenheter och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamot i Wallenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsvarande cirka 6 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande årligt hyresvärde om 0,7 Mkr.
Ledamot i Wallenstams styrelse har genom eget konsultbolag sålt konsulttimmar till Wallenstam om 1,9 Mkr.
Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2021 på sidorna 25–32. Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 3,3 Mkr, och Barn i Nöd har erhållit 1,8 Mkr i stöd. Räddningsmissionen och Barn i Nöd hyr lokaler av Wallenstam motsvarande 5,0 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter.
Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen 2021. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2022 eller senare bedöms ej ha någon väsentlig påverkan på Wallenstamkoncernens finansiella rapporter.
EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG
Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets ställning har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Från och med 2022 presenteras värdeförändringar finansiella instrument samt värdeförändringar syntetiska optioner på en rad enligt nedan:
| Brygga förändringar resultaträkningen, Mkr | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec | |
| Realiserad värdeförändring finansiella instrument | - | -19 | - | - | 19 | - |
| Orealiserad värdeförändring finansiella instrument | 749 | 111 | 105 | 14 | 253 | 77 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 749 | 92 | 105 | 14 | 272 | 77 |
| Realiserad värdeförändring syntetiska optioner | - | - | - | -103 | - | - |
| Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner | - | 0 | - | -2 | 15 | 7 |
| Värdeförändring syntetiska optioner | - | 0 | - | -105 | 15 | 7 |
| Brygga påverkan räntetäckningsgrad vid förändringar resultaträkningen, ggr | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2020 |
| 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec | |
| Räntetäckningsgrad före förändringar resultaträkning | 5,7 | 5,7 | 5,8 | 5,5 | 5,7 | 5,8 |
| Räntetäckningsgrad efter förändringar resultaträkning | 6,1 | 6,1 | 6,1 | 5,8 | 5,7 | 5,8 |
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Nyckeltal – flerårsöversikt
| 4 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar |
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | ||||||||
| Driftnetto fastigheter, Mkr | 1 888 | 1 440 | 942 | 459 | 1 763 | 1 322 | 860 | 414 |
| Överskottsgrad fastighetsdrift, % | 75,8 | 77,3 | 76,2 | 74,5 | 75,9 | 76,8 | 75,7 | 73,8 |
| Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr | 1 252 | 993 | 650 | 322 | 1 280 | 968 | 609 | 291 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr | -2 627 | 374 | 374 | 187 | 3 674 | 1 496 | 1 019 | 311 |
| Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr | 62 593 | 65 470 | 64 913 | 63 864 | 63 949 | 60 949 | 60 441 | 59 262 |
| Antal kvm (tusental) | 1 356 | 1 342 | 1 342 | 1 314 | 1 330 | 1 306 | 1 307 | 1 312 |
| Uthyrningsgrad – yta, % | 97 | 97 | 97 | 97 | 98 | 97 | 98 | 97 |
| Exploateringfastigheter, netto, Mkr | 217 | 194 | 169 | 147 | 123 | 88 | 155 | 128 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | ||||||||
| Resultat efter skatt, Mkr | 1 103 | 2 904 | 2 150 | 1 207 | 4 717 | 2 650 | 1 822 | 723 |
| Räntabilitet på eget kapital, % | 3,4 | 15,7 | 16,5 | 17,8 | 16,9 | 13,4 | 12,0 | 9,3 |
| Räntabilitet på totalt kapital, % | 1,6 | 9,5 | 9,6 | 9,3 | 8,9 | 6,8 | 6,1 | 5,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,7 | 5,5 | 6,1 | 6,1 | 6,1 | 6,1 | 5,8 | 5,7 |
| Belåningsgrad, % | 45 | 42 | 43 | 43 | 43 | 44 | 45 | 46 |
| Snittränta per bokslutsdatum, % | 2,21 | 1,84 | 1,43 | 1,34 | 1,17 | 1,22 | 1,20 | 1,21 |
| Genomsnittlig räntebindingstid, månader | 44 | 46 | 47 | 50 | 40 | 41 | 40 | 40 |
| Soliditet, % | 47 | 48 | 47 | 47 | 46 | 46 | 45 | 43 |
| Eget kapital, Mkr | 31 432 | 33 474 | 32 720 | 31 975 | 30 767 | 28 899 | 28 069 | 26 281 |
| Substansvärde, Mkr | 37 854 | 40 557 | 39 697 | 38 864 | 37 795 | 35 388 | 34 497 | 32 577 |
| Börsvärde, Mkr | 28 974 | 26 783 | 29 535 | 45 177 | 55 440 | 42 834 | 44 682 | 39 369 |
| DATA PER AKTIE | ||||||||
| Resultat efter skatt, kr | 1,7 | 4,4 | 3,3 | 1,8 | 7,2 | 4,1 | 2,8 | 1,1 |
| PrE-tal, ggr | 26,3 | 5,4 | 5,9 | 8,7 | 11,7 | 11,8 | 14,2 | 16,6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 1,8 | 1,7 | 1,2 | 0,6 | 1,5 | 1,1 | 0,6 | 0,4 |
| Eget kapital, kr | 47,70 | 50,70 | 49,60 | 48,40 | 46,60 | 44,20 | 43,10 | 40,70 |
| Substansvärde per aktie, kr | 57,40 | 61,50 | 60,10 | 58,90 | 57,30 | 53,60 | 52,30 | 50,40 |
| Börskurs, kr | 43,90 | 40,58 | 44,75 | 68,45 | 84,00 | 64,90 | 67,70 | 59,65 |
| Utestående aktier i tusental, genomsnitt | 659 904 | 660 000 | 660 000 | 660 000 | 655 334 | 653 778 | 650 666 | 646 000 |
| Utestående aktier, tusental vid periodens utgång | 659 000 | 660 000 | 660 000 | 660 000 | 660 000 | 660 000 | 660 000 | 646 000 |
Kvartalsöversikt
| | 2022
okt-dec | 2022
jul-sep | 2022
apr-jun | 2022
jan-mar | 2021
okt-dec | 2021
jul-sep | 2021
apr-jun | 2021
jan-mar | 2020
okt-dec |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, Mkr | 627 | 626 | 620 | 616 | 603 | 585 | 574 | 561 | 555 |
| Driftnetto fastigheter, Mkr | 448 | 498 | 483 | 459 | 441 | 462 | 445 | 414 | 408 |
| Överskottsgrad fastighetsdrift, % | 71,4 | 79,5 | 77,9 | 74,5 | 73,1 | 79,0 | 77,5 | 73,8 | 73,5 |
| Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr | 259 | 343 | 328 | 322 | 312 | 358 | 319 | 291 | 271 |
| Räntabilitet på eget kapital, % | 3,4 | 15,7 | 16,5 | 17,8 | 16,9 | 13,4 | 12,0 | 9,3 | 7,8 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | -2,7 | 1,1 | 1,4 | 1,8 | 3,1 | 1,3 | 1,7 | 1,1 | 1,5 |
| Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr | 0,1 | 0,5 | 0,6 | 0,6 | 0,4 | 0,5 | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
| Eget kapital per aktie, kr | 47,70 | 50,70 | 49,60 | 48,40 | 46,60 | 44,20 | 43,10 | 40,70 | 39,60 |
| Substansvärde per aktie, kr | 57,40 | 61,50 | 60,10 | 58,90 | 57,30 | 53,60 | 52,30 | 50,40 | 49,10 |
| Börskurs, kr | 43,90 | 40,58 | 44,75 | 68,45 | 84,00 | 64,90 | 67,70 | 59,65 | 65,30 |
Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolv månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 8 februari 2023
Lars-Åke Bokenberger
Ordförande
Karin Mattsson
Vice ordförande
Anders Berntsson
Styrelseledamot
Agneta Wallenstam
Styrelseledamot
Mikael Söderlund
Styrelseledamot
Hans Wallenstam
Verkställande direktör
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Definitioner
Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början.
Alternativa nyckeltal (APM)
Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative performance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Definitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.
Antalet aktier
Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.
Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Bostadsfastighet
Fastighet som till övervägande del består av bostadsyta.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder samt leasingskuld efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, exploateringsfastigheter samt vindkraft vid periodens utgång.
Börsvärde
Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt.
Effektiv genomsnittligt direktavkastningskrav
Normaliserade driftnetto i enlighet med värderingsmodellen i relation till direktavkastande fastigheters beräknade marknadsvärde efter avdrag respektive tillägg i enlighet med värderingsmodellen.
Exploateringsfastighet
Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas för förändring med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller per andel, vid färdigställandet.
Hyresvärde*
Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Kommersiell fastighet
Fastighet som till övervägande del består av kommersiell yta.
P/E-tal
Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolv månadersperioden.
Resultat efter skatt per aktie
Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Räntabilitet på eget kapital**
Resultat efter skatt för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Räntabilitet på totalt kapital**
Resultat före skatt med återläggning av räntekostnader för senaste rullande tolv månadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot för senaste rullande tolv månadersperiod i förhållande till finansnettot för senaste rullande tolv månadersperiod.
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice.
Snittränta
Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapavtal i relation till räntebärande skulder.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång.
Substansvärde
Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvaltningsfastigheter.
Substansvärde per aktie
Koncernens substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens slut.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för omkostnader och fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod samt resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod.
Värdeförändring Nyproduktion: Värdetillväxten redovisas successivt under fastighetens byggnation till dess att fastigheten tas i drift första året. Som värdeförändring nyproduktion redovisas skillnaden mellan kostnaden för byggnationen av ny hyresrätt och det värde den har vid färdigställandet.
Värdeförändring Övriga: Avser värdeförändringar för förvaltningsfastigheter som varit i drift ett helt kalenderår eller längre.
Återköpsgrad
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkterna.
För mer information: www.wallenstam.se/ordlista
- Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
| Brygga alternativa nyckeltal | 2022
31 dec | 2022
30 sep | 2022
30 jun | 2022
31 mar | 2021
31 dec | 2021
30 sep | 2021
30 jun | 2021
31 mar | 2020
31 dec |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Eget kapital, Mkr | 31 432 | 33 474 | 32 720 | 31 975 | 30 767 | 28 899 | 28 069 | 26 281 | 25 557 |
| Genomsnittligt eget kapital, Mkr | 32 074 | 31 567 | 30 486 | 29 198 | 27 915 | 26 714 | 25 819 | 25 026 | 24 528 |
| Balansomslutning, Mkr | 67 049 | 69 636 | 69 397 | 67 616 | 66 698 | 63 504 | 62 927 | 61 666 | 60 581 |
| Genomsnittlig balansomslutning, Mkr | 68 079 | 67 370 | 66 028 | 64 482 | 63 075 | 61 531 | 60 497 | 59 104 | 57 708 |
För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Det här är Wallenstam
AFFÄRSPLAN 2030
Mål
Substansvärdet ska uppgå till 100 kr per aktie.
Fokusområden
» Vi ska med attraktiva lägenheter och lokaler samt god service årligen förbättra kundens helhetsintryck av Wallenstam.
» Vi ska verka för en ökad trygghet för våra kunder som bor och arbetar i våra fastigheter.
» Genom vår goda företagskultur ska vi vara en attraktiv arbetsgivare och årligen förbättra vårt engagemangsindex.
Definierat nyckeltal
» Soliditeten ska inte understiga 35 %.
VISION
Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och lokaler.
AFFÄRSIDÉ
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i Sverige.
WALLENSTAM IDAG
Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret finns i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Våra bostadsfastigheter finns i Stockholm, Uppsala och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncentrerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka 11 300 lägenheter och 1 000 företagskunder. Wallenstam bygger även hyresrätter för egen förvaltning.
Wallenstam producerar förnybar elenergi genom 53 egna vindkraftverk i drift. Då vi producerar minst lika mycket elenergi som våra fastigheter använder är vi självförsörjande på förnybar el.
Verksamheten bedrivs i affärsområdena Region Stockholm och Region Göteborg.
Stockholm
Majoriteten av våra bostäder, cirka 6 300 stycken, finns i Region Stockholm. Cirka 450 av dessa lägenheter finns i Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka 650 lägenheter i produktion.
Göteborg
Vårt fastighetsbestånd i Region Göteborg omfattar cirka 5 000 lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. På bokslutsdagen hade Region Göteborg cirka 1 100 lägenheter i produktion.
AFFÄRSPROCESS
Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån önskemål och krav från kunder. Genom byggnation, utveckling och förvaltning med hög service och långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Aktieägarna får del av värdetillväxten genom denna återinvestering samt genom utdelning.
WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN-31 DEC 2022
Kalender
Publicering av årsredovisning 2022
vecka 12, 2023
Delårsrapport Q1, 2023
3 maj 2023
Årsstämma 2023
3 maj 2023
Delårsrapport Q2, 2023
14 juli 2023
Delårsrapport Q3, 2023
20 oktober 2023
Denna information är sådan som Wallenstam är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 8 februari 2023 kl 13:00 CET.
Rapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
Susann Linde, CFO och IR-ansvarig
tel: 0705-17 11 34
e-post: [email protected]
Wallenstam AB (publ)
401 84 Göteborg
Besöksadress: Kungsportsävergen 2
Telefon 031-20 00 00
www.wallenstam.se
Org.nr. 556072-1523