AI assistant
Wallenstam Interim / Quarterly Report 2020
2994_10-q_2020-04-28_fe664d93-56c4-4d02-aa95-5a4d94370200.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
WALLENSTAM
Delårsrapport
1 JANUARI–31 MARS 2020
1 januari–31 mars 2020
- Substansvärdet per aktie ökar med 1,25 kr i perioden och uppgår till 92,60 kr (83,60).
- Förvaltningsresultat fastigheter ökar med cirka 6 % och uppgår till 275 Mkr (260).
- Hyresintäkterna ökar med drygt 5 % och uppgår till 523 Mkr (497).
- Byggnation av fastigheter uppgår till 983 Mkr (770).
- På bokslutsdagen var 3 093 lägenheter under produktion.
- Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till 254 Mkr (285).
- Resultat före skatt uppgår till 395 Mkr (416) och resultat efter skatt uppgår till 309 Mkr (340), motsvarande 1,0 kr per aktie (1,1).
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges.
HANS WALLENSTAM, VD
Wallenstam står starkt
"Wallenstam står sig starkt – vi är uppbyggda på ett sådant sätt att vi ska kunna stå emot kriser så bra som möjligt, en direkt följd av mina egna erfarenheter av de kriser jag genomgått. Förutom starka finanser har vi kommersiella fastigheter i centrala Göteborg och bostadsfastigheter i attraktiva bostadsområden i Göteborgs- och Stockholmsregionen."
"Resultatet för kvartalet ligger helt i linje med vad vi förväntat oss, då pandemin inte påverkat våra siffror för kvartal 1. Förvaltningsresultatet ökar. Värderingen på våra förvaltningsfastigheter ligger still. Vi justerar, som alltid, värdet på vår effektiva nybyggnation i takt med att de produceras, och visar de värden som vi skapar successivt."
Kort om Wallenstam
Antal förvaltningsfastigheter: 221 st
Förvaltningsfastigheternas värde: 54 Mdr
Börsvärde: 37 Mdr
Uthyrningsgrad, yta: 98 %
Uthyrningsbar yta: 1,2 miljoner kvm
Antal lägenheter i produktion: 3 093 st
Antal vindkraftverk: 66 st
73,8 %
ÖVERSKOTTSGRAD
Läs mer om Wallenstam på sidan 21.
Väsentliga händelser kvartal 1
Under inledningen av 2020 har världen skakats av en världsomfattande virussmitta, covid-19, vilken påverkat både människor, näringsliv och politik väsentligt i såväl Sverige som resten av världen. Första kvartalet har påverkats jämförelsevis lite. De ekonomiska konsekvenserna av detta kommer att märkas först i kvartal 2. Se vidare sid 4.
Under kvartalet byggstartades 382 lägenheter i två projekt. Det ena projektet avser 266 hyreslägenheter i Kv.8 i stadsutvecklingsprojektet Kallebäcks Terrasser i Göteborg. Det andra projektet omfattar 116 hyreslägenheter i Kvarteret Väven i stadsutvecklingsprojektet Mölnlycke Fabriker i Härryda kommun.
I samband med byggstarten av Kvarteret Väven gjordes ett första lyft om 500 Mkr under låneavtalet med Europeiska Investeringsbanken (EIB) om 2 500 Mkr för
produktion av hållbara hyresrätter enligt bankens krav på "nearly-zero-energy buildings" i Sverige. Resterande del av lånet lyfts i samband med årets obligationsförfall. Kreditfaciliteten som EIB tillhandahåller är icke säkerställd och har en genomsnittlig kapitalbindning om 6,5 år.
I mars erhöll Wallenstam en markanvisning i Ålta Centrum i Nacka kommun. Markanvisningen innefattar cirka 180 bostäder och är belägen i anslutning till Wallenstams centrumutveckling av Ålta.
Wallenstam blev under kvartalet även 25-procentig delägare i Colive genom nyemission. Colive är en av Sveriges första operatörer av delningsboende genom så kallade coliving-hubbar. Colive och Wallenstam har sedan tidigare samarbetat kring projekt i både Stockholm och Göteborg.
Mål 2023 – Substansvärdesökning om 40 kr per aktie
I affärsplanen 2019–2023 är Wallenstams mål att ha en substansvärdesökning om 40 kr per aktie. Målet mäts från den 1 oktober 2018 då substansvärdet per aktie var 79,20 kr. Per den 31 mars 2020 var substansvärdet per aktie 92,60 kr, vilket innebär en ökning om 1,25 kr per aktie under kvartal 1 2020 och totalt 13,35 kr per aktie hittills under affärsplanen.
Substansvärde
Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld och uppgår på bokslutsdagen till 29 897 Mkr (27 011). Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en uppskjuten skatteskuld netto om 5 410 Mkr (4 671), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 385 Mkr (392) samt av en uppskjuten skatteskuld om 5 795 Mkr (5 062).
SUBSTANSVÄRDESÖKNING KR/AKTIE
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Vd har ordet
Vi har alla, människor och företag, drabbats av en fruktansvärd kris med många dimensioner. Spridningen av covid-19 har en påverkan på hela samhället. Just nu gör vi allt, var och en, för att pandemin ska få så lindriga effekter som möjligt på människors liv och hälsa. Många kommer att bli sjuka, men vi kan bara arbeta för att så få som möjligt mister livet. I spåren av detta kommer naturligtvis ett ekonomiskt bakslag för alla, om än i olika grad. När det gäller de ekonomiska följderna är det nu den fjärde krisen som jag, i egenskap av vd, går in i. Jag har varit med om fastighets- och finanskrisen på 1990-talet, IT-kraschen 2001 och Lehman-krisen 2008. Krisen som vi nu befinner oss i kan bli än värre, då det är många människor som, förutom att drabbas ekonomiskt, också kan bli allvarligt sjuka.
Wallenstam är uppbyggt på ett sådant sätt att bolaget ska kunna stå emot kriser så bra som möjligt, en direkt följd av mina egna erfarenheter av de kriser jag genomgått. Förutom att ha ett nära samarbete med, och majoriteten av finansieringen hos, våra banker gäller det att ha en stark balansräkning. Det gäller också att ha en god likviditet och finansiella möjligheter i form av tillgängliga kreditfaciliteter. Detta känner jag mig helt komfortabel med för Wallenstams del. Vi har idag när rapporten släpps en likviditet om 1 243 Mkr, och utöver detta en checkräkningskredit om 800 Mkr. Vi har dessutom möjlighet att lyfta på vår backup-kredit som är på 4 Mdr, denna matcha mot vårt företagscertifikatprogram om samma belopp. Vi har i dagsläget givit ut företagscertifikat om 2 760 Mkr, detta gör att vi kan lyfta 1 240 Mkr på backup-krediten när vi så önskar. De två obligationsförfall vi har under 2020, ett på 0,4 Mdr i juni och ett på 1,5 Mdr i november, är säkrade i och med att vi gjorde ett avtal om ett lån från Europeiska Investeringsbanken (EIB). Utbetalningarna av lånet från EIB matchas mot dessa två obligationsförfall. Då kapitalmarknaden har vissa problem i dessa tider, känns det väldigt tryggt med det goda samarbete vi har med våra finansiärer.
En annan erfarenhet som jag skaffat mig är att fastigheternas läge är direkt avgörande i ett krisscenario. Centrala och attraktiva fastigheter är eftertraktade oavsett konjunktur. Vi har våra kommersiella fastigheter i Göteborgs innerstadslagen, våra bostadsfastigheter ligger centralt eller i attraktiva bostadsområden i Göteborgs- och Stockholmsregionen. Detta speglas inte minst i vakanser och betalningsvilja. Våra bostadshyresgäster värdesätter våra attraktiva bostäder. Detta visar sig i att i princip alla hyror för våra bostäder är betalda vid varje månadsskifte, så även per 31 mars för aprils månadshyra.
I denna oroliga tid, inte minst för våra företagskunder, känns det tryggt med centralt belägna fastigheter, då det alltid är ett flöde av människor även om det minskat. Vi har gjort många individuella uppgörelser med våra kunder som är hårdast drabbade i krisen. Regeringen har pekat ut ett antal verksamheter som kan komma att få det tuffast. Vi har 353 kunder inom dessa verksamheter och de utgör 13% av vårt totala hyresvärde. I dagsläget har vi
gjort individuella uppgörelser med 196 av dessa kunder. I dagsläget har vi fått in cirka 95 % av den totala hyran för april. Regeringens stöd till oss är maximalt 50 % av den lämnade hyresreduktionen under kvartal 2, dock maximalt upp till ett belopp om 25 % av den ursprungliga hyran för dessa hårdast drabbade hyresgäster.
Resultatet för kvartalet ligger helt i linje med vad vi förväntat oss, då pandemin inte påverkat våra siffror för kvartal 1. Värderingar av olika tillgångar i rådande tider är svårt. Förutom den kris som råder på grund av pandemin så har vi en låg ränta för överskådlig tid vilket skulle kunna påverka fastighetsvärdena uppåt samtidigt som transaktionsmarknaden påverkas negativt av att det är utmanande med finansiering. Mot denna bakgrund ligger värderingen på våra förvaltningsfastigheter still detta kvartal. Vi justerar, som alltid, värdet på vår effektiva nybyggnation i takt med att de produceras, och visar de värden som vi skapar successivt. Vår effektiva nyproduktion fortgår som planerat, och vi har just nu cirka 3 000 hyresrätter i produktion.
Vi får i denna kristid ta timma för timma, dag för dag, månad för månad – det jag kan säga är att Wallenstam står sig starkt.
Hans Wallenstam, vd
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Wallenstams position gällande covid-19
Osäkerhet till följd av covid-19
Under inledningen av 2020 har världen skakats av en världsomfattande virussmitta, covid-19, vilken påverkat både människor, näringsliv och politik väsentligt i såväl Sverige som resten av världen. Epidemin, som sedan 11 mars klassas som en pandemi av WHO, har bland annat resulterat i tillfälligt helt eller delvis nedstängda verksamheter, en utveckling som blivit allt tydligare under slutet av mars och inledningen av april 2020.
Det är svårt att i nuläget avgöra konsekvenserna och tidshorisonten av pandemin, men alla påverkas av den på något sätt. Den kom in som en svart svan och något som ingen kunde förutse och ledde till förödande konsekvenser för främst sällanköpshandel och restauranger nästintill över en natt. Hur mycket det här kommer att påverka samhällsekonomin är svårt att prognostisera och allt är beroende av hur länge viruset fortsätter att spridas.
Finansiell stabilitet och bra fastighetsstruktur
Wallenstam går in i den här krisen med en stark position vad gäller både finansiell stabilitet och fastighetsbestånd. Vi har en soliditet på bokslutsdagen om 43 % och en belåningsgrad om 45 % och är främst finansierade med banklån. Vi har ett jämnt fördelat fastighetsbestånd mellan bostäder och kommersiellt. Vi har våra kommersiella lokaler i centrala Göteborg där det fortfarande finns ett flöde av människor, även om det minskat under pandemins framfart. De hyresgäster som omfattas av regeringens lista över de mest utsatta branscherna utgör 13 % av vårt totala hyresvärde.
Åtgärder för säkerställd likviditet
Säkerställd likviditet är viktigt under osäkra tider och efter rapportperiodens utgång har vi säkerställt årets finansieringsbehov. Vårt val att bibehålla en större andel lån i banken trots att kapitalmarknaden har varit billigare, ger oss en bra plattform att stå på när det blir skakigt på marknaden och gör att vi har en kontinuerlig närhet till bankerna. De obligationsförfall som vi har under 2020 kommer vi att matcha med vårt sedan tidigare avtalade lån hos Europeiska Investeringsbanken. För den delen av företagscertifikat som inte refinansieras använder vi vår backup-facilitet hos banken. Utöver dessa åtgärder har vd Hans Wallenstam avsagt sig sin lön från och med april och tills vidare, och valberedningen har föreslagit oförändrade ordinarie arvoden till styrelsens ledamöter för 2020. Dessutom beslutade styrelsen i början av april att dra tillbaka
sitt tidigare förslag om utdelning till stämman i avvaktan på att konsekvenserna av pandemin bättre kan överblickas. Styrelsen bedömer att det i nuläget är viktigt att säkerställa en trygghet i att kunna fortsätta göra investeringar som skapar många arbetstillfällen samt nya bostäder, och vill genom sitt reviderade förslag möjliggöra ytterligare handlingsfrihet i en osäker ekonomisk miljö.
Stöd genom individuella lösningar
Hyror för första kvartalet fakturerades och betalades i förskott under slutet av 2019 och har därför inte påverkats av pandemin. Däremot ser vi en påtaglig risk att flera hyresgäster, främst inom sällanköpshandeln, kan få svårigheter att upprätthålla sin verksamhet och därigenom betala sina hyror i framtida perioder om nuvarande förutsättningar blir bestående.
För april månad har vi fått in cirka 95 % av den totala hyran. Vi började tidigt med att göra individuella uppgörelser med de mest utsatta kunderna och har vid rapportsläpp avtalat med 56 % av dessa kunder. Som hyresvärd försöker vi stötta våra hyresgäster, vilket dels kan ske genom rabatter, dels genom stöd i form av köp av varor och tjänster i syfte att hjälpa hyresgästerna att upprätthålla sin ordinarie verksamhet. Genom detta stöd till våra hyresgäster har vi också fått möjlighet att bistå exempelvis ambulanspersonal och hjälpverksamheter i vårt samhälle så som Stadsmissionen och Räddningsmissionen, med bland annat matleveranser i en tid när de troligtvis behövs som mest.
Nyproduktionen fortgår
Vår verksamhet består också av nyproduktion av hyresrätter och där har vi tidigt jobbat med att säkerställa material och arbetskraft till de pågående projekten så att de kan färdigställas enligt tidplan. Vi har avstämningar med våra entreprenörer dagligen för att tidigt kunna hantera eventuella störningar så att vi inte får något stopp i produktionen.
Effekter först i kvartal 2
Då effekterna av covid-19 främst uppkommit från mitten av mars med fortsättning in i april påverkas Wallenstams resultat för första kvartalet 2020 jämförelsevis lite av pandemins utbrott. De ekonomiska konsekvenserna av pandemin kommer för Wallenstams del företrädesvis att märkas från andra kvartalet 2020. Hur omfattande dessa blir är i dagsläget inte möjligt att bedöma.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Resultaträkning, koncernen
| Mkr | Not | 2020 | 2019 | 2019/2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| jan-mar | jan-mar | apr-mar | jan-dec | ||
| Hyresintäkter | 523 | 497 | 2 052 | 2 026 | |
| Driftkostnader | -137 | -133 | -501 | -497 | |
| Driftnetto fastigheter | 386 | 364 | 1 551 | 1 529 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -59 | -58 | -229 | -228 | |
| Finansiella intäkter | 2 | 2 | 4 | 4 | |
| Finansiella kostnader | -55 | -48 | -205 | -198 | |
| Förvaltningsresultat fastigheter | 275 | 260 | 1 123 | 1 108 | |
| Resultatandel intresseföretag | -2 | -1 | -6 | -5 | |
| Intäkter försäljning exploateringsfastigheter | 57 | 262 | 119 | 324 | |
| Kostnader försäljning exploateringsfastigheter | -39 | -186 | -85 | -232 | |
| Övriga intäkter | 1 | 83 | 172 | 209 | 298 |
| Övriga kostnader | 1 | -51 | -158 | -192 | -299 |
| Finansiella kostnader, övrigt | 1 | -5 | -4 | -26 | -25 |
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar | 318 | 345 | 1 142 | 1 169 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 254 | 285 | 2 569 | 2 600 | |
| Nyproduktion | 254 | 132 | 914 | 792 | |
| Övriga | - | 153 | 1 655 | 1 808 | |
| Orealiserad värdeförändring finansiella instrument | -177 | -202 | -239 | -264 | |
| Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner* | 1 | -12 | -27 | -40 | |
| Resultat före skatt | 395 | 416 | 3 443 | 3 464 | |
| Aktuell skatt | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Uppskjuten skatt | -87 | -76 | -738 | -727 | |
| Periodens resultat efter skatt | 309 | 340 | 2 706 | 2 737 | |
| ÖVRIGT TOTALRESULTAT | |||||
| Poster som kan omföras till periodens resultat | 3 | 1 | 3 | 0 | |
| Poster som inte kan omföras till periodens resultat | - | 0 | 60 | 60 | |
| Skatt hänförlig till övrigt totalresultat | -1 | -1 | -1 | -1 | |
| Totalresultat | 310 | 340 | 2 766 | 2 796 | |
| FÖRDELNING AV PERIODENS RESULTAT | |||||
| Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget | 309 | 340 | 2 706 | 2 737 | |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 000 | |
| Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej | 1,0 | 1,1 | 8,4 | 8,5 |
*Inkluderar orealiserade omkostnader förknippade med programmets genomförande.
Not 1 – Brygga Förvaltningsresultat naturenergi
Från och med 2019 har Wallenstam ändrat uppställningsformen i resultaträkningen till följd av att Naturenergi inte längre utgör ett eget segment. Samtliga jämförelseperioder har räknats om. De tidigare raderna "Förvaltningsresultat Naturenergi" har ersatts med raderna "Övriga intäkter", "Övriga kostnader", samt "Finansiella kostnader övrigt". Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar är oförändrat jämfört med föregående perioder.
| Mkr | 2020 | 2019 | 2019/2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|
| jan-mar | jan-mar | apr-mar | jan-dec | |
| Elintäkter | 83 | 171 | 204 | 292 |
| Elkostnader | -29 | -133 | -95 | -199 |
| Avskrivningar | -19 | -19 | -76 | -76 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -2 | -5 | -17 | -20 |
| Driftnetto energi | 33 | 14 | 16 | -3 |
| Finansiella kostnader el | -5 | -4 | -26 | -25 |
| Tidigare Förvaltningsresultat naturenergi | 28 | 10 | -9 | -27 |
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Kommentar till koncernens resultaträkning
1 JANUARI-31 MARS
Hyresintäkter
Periodens hyresintäkter ökar med 25 Mkr, vilket motsvarar drygt 5 %, och uppgår till närmare 523 Mkr (497). Periodens hyresintäktstillväxt är främst ett resultat av inflyttning i våra nyproducerade bostadshyresfastigheter. Wallenstams intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder och kommersiella lokaler. Vårt bostadsbestånd är fullt uthyrt.
Våra kommersiella fastigheter är belägna i centrala lägen i Göteborg, med kontor som vår enskilt största kommersiella lokaltyp. Återköpsgraden, vilken speglar hur stor andel av uppsägningsbara kontrakt som förlängs, uppgår till 90 %. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår på bokslutsdagen till 96 % (97).
Driftkostnader & Driftnetto
Driftkostnaderna för perioden uppgår till 137 Mkr (133) och ökar bland annat till följd av tillförda nyproducerade fastigheter samt ökade kostnader för fastighetsskötsel från höjda taxor. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader som vanligtvis är som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir högre. Klimatrelaterade kostnader är cirka 4 Mkr lägre under perioden jämfört med samma period 2019. Driftnettot ökar 6,0 % och uppgår till 386 Mkr (364). Tillförd effektiv nyproduktion svarar för närmare två tredjedelar av denna tillväxt och befintligt bestånd för resterande. Överskottsgraden uppgår till 73,8 % (73,2).
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår totalt till 61 Mkr (65) och fördelas på fastighetsförvaltning 59 Mkr (58), energiförvaltning 2 Mkr (5) samt fastighets-transaktioner - Mkr (2).
Finansiella intäkter & kostnader
Finansiella intäkter uppgår till 2 Mkr (2) och finansiella kostnader till totalt 60 Mkr (52) och fördelas på fastighetsrörelsen respektive övrigt vilket främst utgörs av naturenergi. Aktiverad ränta uppgår till 24 Mkr (17).
Genomsnittlig skuld för året är 2,9 Mdr högre jämfört med föregående år som en följd av fortsatta investeringar i nyproduktion. Genomsnittlig ränta på bokslutsdagen, som speglar framtida ränta att betala i relation till våra krediter, uppgår till 1,31 % (1,25). Denna är högre jämfört med föregående år främst till följd av högre STIBOR 3M. För perioden uppgår den genomsnittliga räntan till 1,23 % (1,15).
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att bostaden respektive fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknads- och försäljningsomkostnader vilka kostnadsförs i takt med att de uppkommer.
Årets försäljningsresultat uppgår till 18 Mkr (76) och omfattar försäljning av lägenheter i projektet Vasagatan 33, enskilda bostadsrättslägenheter samt omkostnader.
Övriga intäkter & Övriga kostnader
Som övriga intäkter och övriga kostnader redovisas intäkter och kostnader från elproduktion jämte andra övriga intäkter och kostnader.
Periodens elintäkter och elkostnader är väsentligt lägre jämfört med föregående år. Detta förklaras framför allt av försäljningen av affärsområdet för elhandel. Produktion av el har ökat, totalt 26 % jämfört med föregående år, och uppgår till 148 GWh (117). Priset på el och elcertifikat har däremot minskat vilket gör att omsättningen från elproduktion är lägre jämfört med föregående år.
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
* Senast rullande tolv månadersperiod.
DRIFTNETTO OCH ÖVERSKOTTSGRAD
* Senast rullande tolv månadersperiod.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
7 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Totalt uppgår periodens värdeförändring förvaltningsfastigheter till 254 Mkr (285) och kommer helt från successiv värdetillväxt i vår nu pågående nyproduktion (132). Till följd av det svårbedömda och osäkra marknadsläge som nu råder har övriga fastigheter inte värdejusterats vilket bedöms vara en försiktig hantering, främst avseende bostäder.
Orealiserad värdeförändring finansiella instrument
I värdeförändring finansiella instrument i resultaträkningen ingår värdeförändringar på ränte- och elderivat samt innehav i noterade och onoterade aktier. Resultatet redovisas i resultaträkningen bortsett från värdeförändringarna från onoterade aktier som redovisas mot övrigt totalresultat.
Ränte- och elderivatens värde har utvecklats negativt under perioden, -176 Mkr (-197) respektive -1 Mkr (-6). På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till 0,37 % att jämföra med 0,68 % vid årets början.
Orealiserad värdeförändring syntetiskt optionsprogram
Vid årsstämman den 24 april 2018 beslutades om införandet av ett syntetiskt optionsprogram riktat till hela personalen. Löptiden är till och med 2024-05-31 och beräknad kostnad vid maximalt utfall är 330 Mkr. Vid programmets start i maj 2018 fick personalen förvärva tilldelat antal optioner till marknadspris. Värdet på de syntetiska optionerna, vilka varierar med Wallenstams aktiekurs, har minskat något under första kvartalet av året. Orealiserad värdeutveckling inklusive omkostnader förknippade med programmet, uppgår för perioden till 1 Mkr (-12). Totalt uppgår hittills redovisat åtagande för programmet till 52 Mkr (25).
Skatt
Periodens skattekostnad, som i sin helhet utgörs av uppskjuten skatt, uppgår netto till 87 Mkr (76). Skatt har beräknats med 21,4 % på löpande beskattningsbart resultat medan uppskjutna skatteskulder och -fordringar har beräknats till den lägre skattesatsen 20,6 % som gäller från och med 2021. Periodens skattekostnad har påverkats positivt med 3 Mkr (3) till följd av omvärdering till bolagskattesats 20,6 %. Nya företagsbeskattningsregler har inte påverkat årets resultat i övrigt.
FÖRDELNING HYRESVÄRDE
10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA
| Hyresgäst | Yta, kvm |
|---|---|
| Göteborgs Stad | 24 077 |
| Filmstaden AB | 14 508 |
| Essity Hygiene and Health AB | 13 317 |
| Academedia AB | 11 382 |
| Landsarkivet i Göteborg | 11 000 |
| Västra Götalands Läns Landsting | 10 108 |
| ICA Fastigheter AB | 6 906 |
| Convendum | 6 892 |
| Sandryds Handels AB | 6 730 |
| Folkuniversitetet | 6 308 |
| Summa | 111 228 |
Vår totala kommersiella yta är cirka 510 000 kvm.
Balansräkning i sammandrag, koncernen
| Mkr | 2020-03-31 | 2019-03-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÄNGAR | |||
| ANLÄGGNINGSTILLGÄNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 53 619 | 47 289 | 52 354 |
| Vindkraftverk | 1 090 | 1 166 | 1 109 |
| Andelar i intresseföretag | 161 | 112 | 133 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 540 | 417 | 549 |
| Finansiella derivatinstrument | 7 | 7 | 6 |
| Övriga anläggningstillgångar | 75 | 63 | 71 |
| Summa anläggningstillgångar | 55 493 | 49 054 | 54 222 |
| OMSÄTTNINGSTILLGÄNGAR | |||
| Exploateringsfastigheter | 170 | 156 | 175 |
| Finansiella derivatinstrument | 0 | 18 | 2 |
| Övriga omsättningstillgångar | 204 | 221 | 161 |
| Likvida medel | 92 | 496 | 129 |
| Summa omsättningstillgångar | 466 | 891 | 467 |
| Summa tillgångar | 55 959 | 49 945 | 54 689 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| EGET KAPITAL | |||
| Eget kapital | 24 102 | 21 949 | 23 792 |
| Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | 2 | 2 | 2 |
| Summa eget kapital | 24 104 | 21 951 | 23 794 |
| LÄNGFRISTIGA SKULDER | |||
| Avsättningar för uppskjuten skatt | 5 410 | 4 671 | 5 322 |
| Övriga avsättningar | 187 | 108 | 188 |
| Räntebärande skulder | 4 463 | 9 121 | 3 883 |
| Finansiella derivatinstrument | 533 | 279 | 356 |
| Leasingskuld | 419 | 421 | 420 |
| Övriga långfristiga skulder | 36 | 36 | 36 |
| Summa långfristiga skulder | 11 048 | 14 636 | 10 205 |
| KORTFRISTIGA SKULDER | |||
| Räntebärande skulder | 20 036 | 12 699 | 19 998 |
| Finansiella derivatinstrument | 3 | - | 2 |
| Leasingskuld | 1 | - | 1 |
| Övriga kortfristiga skulder | 768 | 659 | 689 |
| Summa kortfristiga skulder | 20 808 | 13 358 | 20 690 |
| Summa eget kapital och skulder | 55 959 | 49 945 | 54 689 |
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Kommentar till koncernens balansräkning
VÅRA FASTIGHETER
Periodens utveckling
Under året har vi investerat totalt 1 030 Mkr (802), varav 1 010 Mkr (791) i förvaltningsfastigheter och 20 Mkr (11) i exploateringsfastigheter. Pågående nybyggnationsprojekt omfattar 3 093 lägenheter. Totalt värde av pågående hyresrätts- och exploateringsprojekt uppgår på balansdagen till 5,9 Mdr (4,0).
Nyttjanderättsvärdet för mark upplåten med tomträtt har beräknats till 402 Mkr (402) och redovisas som en del av fastigheternas värde.
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 254 Mkr (285), varav hela periodens förändring kommer från värdetillväxt i fastigheter under uppförande (132). Till följd av det svårbedömda och osäkra marknadsläge som nu råder har övriga fastigheter inte värdejusterats vilket bedöms vara en försiktig hantering, främst avseende bostäder.
Direktavkastningskraven är oförändrade sedan föregående rapport. För kommersiella beståndet uppgår det genomsnittliga direktavkastningskravet till 4,5 % (4,6). För bostäder i drift uppgår genomsnittligt direktavkastningskrav till knappt 3,2 % (3,3). Förvaltningsfastigheternas värde uppgår till 53 619 Mkr (47 289) vid periodens utgång.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter omfattar bland annat bostadsrättsprojektet New York på Gärdet i Stockholm samt kvarvarande lägenheter i projektet Vasagatan 33 i Göteborg. För pågående nyproduktion, se vidare i tabellen på sidan 10. Bokfört värde Exploateringsfastigheter uppgår till 170 Mkr (156) vid periodens utgång.
Våra marknader
De orter vi verkar på präglas av en stark tillväxt och en omfattande efterfrågan på bostäder. Endast en liten andel av våra hyreslägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög.
Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, exempelvis när tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. Vår flexibla affärsmodell, där försäljning av bostadsrättslägenheter startar först när projektet närmar sig färdigställande, gör det möjligt att växla ett bostadsrättsprojekt till ett hyresrättsprojekt om efterfrågan på bostadsrätter är osäker.
Vi upplever en god efterfrågan på centrala kontorsytor i Göteborg.
Värdering
Förvaltningsfastigheter
Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv bevakning, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighetsverkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning.
Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven speglar marknadsförutsättningarna och differentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är, bostad eller kontor etc.
Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton inklusive tomträttsavgålder, vilka sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet.
Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden.
Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader.
Mark- och byggrätter, på detaljplanerad mark, värderas till marknadsvärde.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter är fastigheter som vi avser att uppföra för att avyttra vid färdigställandet, exempelvis bostadsrättsfastigheter. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde (nedlagda investeringar) och bedömt nettoförsäljningsvärde. Resultat redovisas när fastigheten eller lägenheten färdigställts och överlämnats till köparen.
TOTALT VÄRDE PÅGÅENDE PROJEKT
| Bokfört värde, Mkr | |
|---|---|
| Mark för framtida nyproduktion | 673 |
| Pågående projekt hyresrätter | 5 064 |
| Exploateringsfastigheter | 170 |
| Totalt pågående projekt | 5 907 |
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
| Bokfört värde, Mkr | |
|---|---|
| Fastighetsbestånd 1 januari 2020 | 52 354 |
| + Förvärv | 47 |
| + Byggnationer | 963 |
| - Försäljningar | - |
| + Orealiserad värdeförändring fastigheter | 254 |
| Fastighetsbestånd 31 mars 2020 | 53 619 |
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
PÅGÅENDE NYPRODUKTION 2020-03-31
| Projekt | Antal lgh | Inflyttning* | Kvm** | varav inflyttade hittills |
|---|---|---|---|---|
| STOCKHOLM | ||||
| Umami Park, etapp 1A, Sundbyberg | 147 | Q2 2019 | 12 000 | 109 lgh |
| Allén, Tyresö | 221 | Q2 2020 | 13 500 | |
| Trollesunds gårdar, Bandhagen | 48 | Q2 2020 | 6 500 | |
| Parkstråket 1, Haninge | 155 | Q3 2020 | 13 500 | |
| Söra Kvarter, Österåker | 305 | Q3 2020 | 15 500 | |
| Umami Park, etapp 1B, Sundbyberg | 75 | Q3 2020 | 3 000 | |
| New York, Gärdet (brf) | 50 | Q4 2020 | 3 500 | |
| Parkstråket 2, Haninge | 131 | Q4 2020 | 7 500 | |
| Umami Park, etapp 2, Sundbyberg | 141 | Q4 2020 | 9 500 | |
| Umami Park, etapp 3, Sundbyberg | 133 | 2021 | 10 000 | |
| UPPSALA | ||||
| Flanören, Rosendal | 161 | 2021 | 7 500 | |
| GÖTEBORG | ||||
| Vasagatan 33 (brf) | 30 | Q3 2018 | 3 500 | 23 lgh sålda och tillträdda |
| Sten Stures Kröningar, Regenten | 29 | Q3 2020 | 2 000 | |
| Elisedal | 336 | Q4 2020 | 24 000 | |
| Godhems Backe | 138 | Q4 2020 | 6 500 | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 9 | 165 | 2021 | 9 500 | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 11 | 270 | 2021 | 16 000 | |
| Kv. Rosengången, Mölnlycke Fabriker, Härryda | 123 | 2021 | 7 000 | |
| Kv. Kvarnen, Mölnlycke Fabriker, Härryda | 185 | 2022 | 10 500 | |
| Kallebäcks Terrasser Kv. 8 *** | 266 | 2022 | 15 000 | |
| Kv. Väven, Mölnlycke Fabriker, Härryda *** | 116 | 2022 | 7 000 | |
| Kommersiellt | ||||
| Kallebäcks Terrasser | 2021 | 20 000 | ||
| Mölnlycke Fabriker | 2021 | 20 000¹ | ||
| Summa lgh i projekten | 3 225 | 243 000 | 132 lgh | |
| varav pågående per 31 mars | 3 093 |
- Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttningen sker successivt, ofta över flera kvartal.
** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal.
*** Startat under kvartal 1, 2020.
¹ Avser två idrottshallar och ett p-hus.
FÖRÄNDRING PÅGÅENDE NYPRODUKTION
| Antal lgh | |
|---|---|
| Pågående nyproduktion | |
| 1 jan 2020 | 3 135 |
| - Färdigställda | -424 |
| Terrassen Elva, Tyresö (54 lgh) | |
| Norrgårdshusen, Österåker (128 lgh) | |
| Umami Park, etapp 1A, Sundbyberg (109 lgh) | |
| Trollesund gårdar (110 lgh) | |
| Vasagatan 33 (23 lgh) | |
| + Påbörjade | 382 |
| Pågående nyproduktion | |
| 31 mar 2020 | 3 093 |
LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION
Total
Region Stockholm
Region Göteborg
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION 2020*
| Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ ombyggnadsår | Bostad kvm | Kontor kvm | Butik/Restau- rang/Bio kvm | Industri/ Lager kvm | Utbildning/ Vård kvm | Garage kvm | Övrigt kvm | Summa kvm | Antal lgh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| STOCKHOLM | |||||||||||
| Järnet 12 | |||||||||||
| (Projekt: Terrassen Elva) | Bollmora Gårdsväg 20, 22 | 2020 | 2 376 | - | 163 | - | - | - | - | 2 539 | 54 |
| Hacksta 1:72 | |||||||||||
| (Projekt: Norrgårdshusen) | Norrgårdshöjden 1-8 | 2020 | 5 633 | - | 86 | - | - | 1 195 | - | 6 914 | 128 |
| Framkallningen 3 | |||||||||||
| (Projekt: Trollesunds gårdar) A-F | Trollesundsvägen 56 | 2020 | 6 766 | - | - | 11 | - | 1 249 | - | 8 026 | 110 |
| Totalt | 14 775 | - | 249 | 11 | - | 2 444 | - | 17 479 | 292 |
*Avser fullt färdigställda och inflyttade förvaltningsfastigheter
FASTIGHETSFÖRVARV 2020
| Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ ombyggnadsår | Bostad kvm | Kontor kvm | Butik/Restau- rang/Bio kvm | Industri/ Lager kvm | Utbildning/ Vård kvm | Garage kvm | Övrigt kvm | Summa kvm | Antal lgh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| STOCKHOLM | |||||||||||
| Murförbandet 1* (Bandhagen) | |||||||||||
| Totalt | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
*Mark
FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2020-03-31
| Uthyrningsbar yta, kvm | Bostad | Kontor | Butik/Res- taurang/Bio | Industri/ Lager | Utbildning/ Vård | Garage | Övrigt | Totalt | Fördelning, ort | Antal lgh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 301 824 | 25 499 | 18 607 | 15 366 | 4 479 | 52 024 | 3 292 | 421 091 | 35 % | 4 976 |
| Uppsala | 27 605 | 2 138 | 1 039 | 101 | - | 5 732 | - | 36 615 | 3 % | 542 |
| Göteborg | 255 433 | 207 487 | 92 238 | 81 548 | 48 506 | 59 443 | 7 337 | 751 992 | 62 % | 4 129 |
| Totalt | 584 862 | 235 124 | 111 884 | 97 015 | 52 985 | 117 199 | 10 629 | 1 209 698 | 100 % | 9 647 |
| Fördelning, lokaltyp | 48 % | 20 % | 9 % | 8 % | 4 % | 10 % | 1 % | 100 % |
FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
FASTIGHETSTYP
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
12 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
VINDKRAFT
Wallenstam har per bokslutsdagen 66 vindkraftverk i drift, fördelade på 20 parker. Installerad effekt uppgår till 143 MW (143).
Vindkraftverken redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde minskat med av- och nedskrivningar och bedömt nettoförsäljningsvärde. Periodens avskrivningar uppgår till 19 Mkr (19). Beräknat nyttjandevärde markarrende, baserat på minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 17 Mkr (18) och redovisas som en del av vindkraftsvärdet. Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick på bokslutsdagen till 1 090 Mkr (1 166). Lager av elcertifikat och ursprungsgarantier uppgår på balansdagen till 1 Mkr (9).
FINANSIERING
Eget kapital
Det egna kapitalet inklusive innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 24 104 Mkr (21 951), vilket motsvarar 75 kr per aktie (68). Soliditeten uppgår till 43 % (44).
Räntebärande skulder
På balansdagen uppgick utestående obligationslån till 4 050 Mkr (2 950), utestående volym företagscertifikat, med en ram om 4 Mdr, till 3 585 Mkr (3 526), utnyttjad kredit från Europeiska Investeringsbanken till 500 Mkr (-) och totala räntebärande skulder till 24 918 Mkr (22 241) varav leasingskuld uppgår till 420 Mkr (421). Av skulden utgörs 2,3 Mdr (1,3) av gröna lån, samt 1,0 Mdr (-) av gröna obligationer.
Samtliga obligationslån om 4 050 Mkr (2 950) ryms inom ramen för vårt MTN-program (Medium Term Notes) som har en total lånram om 5 Mdr. Villkoren för de gröna obligationerna är samma som för övriga obligationer med tillägg för att emissionslikviden endast kan allokeras till projekt och tillgångar som är kvalificerade enligt Wallenstams gröna ramverk. Obligationslånen är noterade vid Nasdaq Stockholm.
Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 38 månader (44). Av låneportföljen har 42 % (45) en räntebindningstid överstigande ett år. På boksluts-
dagen uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter till 1,31 % (1,25).
Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen är inte säkerställda. Företagscertifikatprogrammet har bakomliggande lånelöften motsvarande vid var tid utestående volym företagscertifikat. På detta finns utställda kovenanter.
Leasingskuld
Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för markarrende och tomträtt. Skulden uppgår på bokslutsdagen till totalt 420 Mkr (421).
Derivatinstrument
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av ränte- och elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 528 Mkr att jämföra med nettoskuld om 349 Mkr per 31 december 2019. Av dessa utgör räntederivat -526 Mkr (-350), elderivat 0 Mkr (2) och valutaderivat -2 Mkr (-1).
Under 2020 har koncernen ingått nya räntederivatavtal om totalt 0,6 Mdr med 10 års löptid. Volymen totalt utestående räntederivat, där Wallenstam betalar fast ränta, uppgår till 10,3 Mdr att jämföra med 9,7 Mdr i årsbokslutet.
Räntederivat används för att på ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaflöden till nuvärden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klassificeras i nivå 2. De uppkomna under- eller övervärdena för räntederivat, som återspeglar
hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till marknadsräntan på balansdagen, redovisas i balansräkningen respektive orealiserad värdeförändring finansiella instrument i resultaträkningen.
Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter för framtida elproduktion. Dessa värderas till marknadsvärde och dess värdeförändringar redovisas löpande i koncernen på raden orealiserad värdeförändring finansiella instrument. Då vi inte tillämpar säkringsredovisning för elderivat uppkommer ingen vändningseffekt inom orealiserade värdeförändringar i koncernens resultaträkning i samband med att elderivaten realiseras.
Valutaderivat används i begränsad omfattning för att säkra inköp från utlandet. Säkringsredovisning tillämpas varför omräkningseffekter redovisas över övrigt totalresultat.
Disponibel likviditet
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräkningskrediter uppgår till 635 Mkr (1 293). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 800 Mkr (800), varav 257 Mkr (-) har utnyttjats på bokslutsdagen. I slutet av 2019 beviljade EIB (Europeiska Investeringsbanken) en kreditfacilitet om 2 500 Mkr för nyproduktion av energieffektiva hyresrätter. Under perioden har 500 Mkr (-) lyfts från faciliteten. Totalt uppgår koncernens beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter till 6 000 Mkr (4 000).
Per 31 mars 2020 uppgår tillgänglig likviditet till totalt 6 635 Mkr (5 293), varav 3 585 Mkr (3 526) utgör kreditlöfte för emitterade utestående företagscertifikat.
BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR 2020-03-31
| Ränteförfallostruktur | Belopp, Mkr | Snittränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0-1 år | 14 248 | 1,54 | 58,2 |
| 1-2 år | - | - | - |
| 2-3 år | - | - | - |
| 3-4 år | - | - | - |
| 4-5 år | 1 200 | 0,67 | 4,9 |
| 5-6 år | 1 300 | 0,87 | 5,3 |
| 6-7 år | 1 500 | 1,00 | 6,1 |
| 7-8 år | 1 500 | 1,16 | 6,1 |
| 8-9 år | 3 000 | 1,10 | 12,2 |
| >9 år | 1 750 | 0,90 | 7,1 |
| Summa | 24 498 | 1,31 | 100,0 |
TILLGÄNGLIG LIKVIDITET
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Rapport över förändring eget kapital, koncernen
| Mkr | – Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare – | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktiekapital | Övrigt till-skjutet kapital | Andra reserver | Balanserad vinst | Innehav utan bestämmande inflytande | Summa eget kapital | |
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 165 | 359 | 4 | 21 081 | 2 | 21 611 |
| Periodens resultat | - | - | - | 340 | - | 340 |
| Omräkningsdifferenser | - | - | 1 | - | - | 1 |
| Värdeförändring rörelsefastigheter | - | - | 0 | - | - | 0 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | - | - | -1 | - | - | -1 |
| TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE | ||||||
| Utdelning | - | - | - | - | - | - |
| Utgående eget kapital 2019-03-31 | 165 | 359 | 4 | 21 421 | 2 | 21 951 |
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 165 | 359 | 64 | 23 204 | 2 | 23 794 |
| Periodens resultat | - | - | - | 309 | - | 309 |
| Omräkningsdifferenser | - | - | 0 | - | - | 0 |
| Värdeförändring valutaderivat | - | - | 3 | - | - | 3 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | - | - | -1 | - | - | -1 |
| TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE | ||||||
| Utdelning | - | - | - | - | - | - |
| Utgående eget kapital 2020-03-31 | 165 | 359 | 65 | 23 513 | 2 | 24 104 |
Rapport över kassaflöde, koncernen
| Mkr | 2020 | 2019 | 2019/2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|
| jan-mar | jan-mar | apr-mar | jan-dec | |
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* | 318 | 345 | 1 142 | 1 169 |
| Justering för poster som inte ingår eller tillkommer i kassaflödet | -28 | -40 | 22 | 10 |
| Betald skatt | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Kassaflöde före förändring av rörelsekapital | 290 | 305 | 1 164 | 1 179 |
| Förändring av rörelsekapital | 67 | 65 | 175 | 174 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 357 | 370 | 1 339 | 1 353 |
| INVESTERINGAR/FÖRSÄLJNINGAR | ||||
| Investering i fastigheter och enskilda br-lägenheter | -1 024 | -777 | -4 059 | -3 812 |
| Investering i immateriella & materiella anläggningstillgångar och vindkraftverk | -7 | -26 | -26 | -45 |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | - | - | -69 | -69 |
| Investering i intresseföretag | -30 | - | -55 | -25 |
| Försäljning andra långfristiga värdepappersinnehav | - | 0 | - | - |
| Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter & materiella anläggningstillgångar | 52 | 267 | 413 | 628 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 009 | -536 | -3 796 | -3 323 |
| FINANSIERING | ||||
| Upptagna räntebärande skulder | 1 467 | 3 110 | 16 407 | 18 050 |
| Amortering av räntebärande skulder | -1 109 | -2 415 | -13 988 | -15 294 |
| Nettoförändring checkräkningskredit | 257 | -119 | 257 | -119 |
| Förskott terminskontrakt | - | 3 | -11 | -8 |
| Amortering av finansiella anläggningstillgångar | - | - | - | - |
| Utbetald utdelning | - | - | -614 | -614 |
| Återköp egna aktier | - | - | - | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 615 | 579 | 2 052 | 2 016 |
| Förändring av likvida medel | -37 | 413 | -404 | 46 |
| Likvida medel vid periodens början | 129 | 83 | 496 | 83 |
| Periodens kassaflöde | -37 | 413 | -404 | 46 |
| Likvida medel vid periodens slut | 92 | 496 | 92 | 129 |
| Outnyttjad checkkredit vid periodens slut | 543 | 800 | 543 | 800 |
| Spärrade bankmedel | - | -3 | - | -1 |
| Disponibel likviditet | 635 | 1 293 | 635 | 928 |
*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoflöden från ränteswapkontrakt, ingår med -82 Mkr (-75) respektive 0 Mkr (2) varav 24 Mkr (17) aktiverats på anläggningstillgång.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Segmentsrapport
| 2020 Mkr | Göteborg jan-mar | Stockholm jan-mar | Övrigt jan-mar | Eliminering jan-mar | Totalt jan-mar |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | |||||
| Hyresintäkter | 357 | 173 | - | -7 | 523 |
| Driftkostnader | -83 | -53 | - | - | -137 |
| Driftnetto | 273 | 120 | - | -7 | 386 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -38 | -24 | -4 | 7 | -59 |
| Finansnetto | -60 | -31 | 39 | - | -53 |
| Förvaltningsresultat | 176 | 65 | 35 | - | 275 |
| Ofördelade poster | |||||
| Resultatandel intresseföretag | -2 | ||||
| Försäljningsresultat exploateringsfastigheter | 18 | ||||
| Övriga intäkter | 83 | ||||
| Övriga kostnader | -51 | ||||
| Finansiella kostnader, övrigt | -5 | ||||
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar | 318 | ||||
| Värdeförändringar | 77 | ||||
| Resultat före skatt | 395 | ||||
| BALANSRÄKNING | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 32 938 | 20 680 | - | - | 53 619 |
| Vindkraftverk | - | - | 1 090 | - | 1 090 |
| Exploateringsfastigheter | 31 | 138 | - | - | 170 |
| Ofördelade tillgångar | - | - | - | - | 1 080 |
| Summa tillgångar | 55 959 | ||||
| Eget kapital | - | - | - | - | 24 104 |
| Räntebärande skulder och leasingskulder | 13 658 | 9 755 | 1 505 | - | 24 918 |
| Ofördelade skulder | - | - | - | - | 6 937 |
| Summa eget kapital och skulder | 55 959 | ||||
| Pågående investeringar fastigheter inkl.mark | 2 320 | 3 587 | - | - | 5 907 |
| 2019 Mkr | Göteborg jan-mar | Stockholm jan-mar | Övrigt jan-mar | Eliminering jan-mar | Totalt jan-mar |
| RESULTATRÄKNING | |||||
| Hyresintäkter | 345 | 158 | - | -6 | 497 |
| Driftnetto fastigheter | 259 | 111 | - | -6 | 364 |
| Förvaltningsresultat | 170 | 59 | 31 | - | 260 |
| Ofördelade poster | |||||
| Resultatandel intresseföretag | -1 | ||||
| Försäljningsresultat exploateringsfastigheter | 76 | ||||
| Övriga intäkter | 172 | ||||
| Övriga kostnader | -158 | ||||
| Finansiella kostnader, övrigt | -4 | ||||
| Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar | 345 | ||||
| Värdeförändringar | 71 | ||||
| Resultat före skatt | 416 | ||||
| BALANSRÄKNING | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 29 598 | 17 691 | - | - | 47 289 |
| Vindkraftverk | - | - | 1 166 | - | 1 166 |
| Exploateringsfastigheter | 79 | 77 | - | - | 156 |
| Ofördelade tillgångar | - | - | - | - | 1 334 |
| Summa tillgångar | 49 945 | ||||
| EGET KAPITAL | - | - | - | - | 21 951 |
| Räntebärande skulder | 12 645 | 7 993 | 1 603 | - | 22 241 |
| Ofördelade skulder | - | - | - | - | 5 753 |
| Summa eget kapital och skulder | 49 945 | ||||
| Pågående investeringar fastigheter inkl. mark | 1 301 | 2 680 | - | - | 3 981 |
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Wallenstamaktien*
Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under 2020 har Wallenstams aktiekurs minskat med 0,2 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskade med 24,6 % och OMX Stockholm PI minskade med 18,4 % under samma period.
Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 113,00 kr att jämföra med 113,20 kr vid årsskiftet 2019/2020. Börsvärdet uppgick till 37 290 Mkr (37 356) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 75 kr (74).
Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp av högst så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Under 2020 har inga aktier återköpts. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår på bokslutsdagen till 7 000 000 st, köpta till en genomsnittskurs om 76,16 kr per aktie.
- Jämförelse inom parentes avser belopp per 2019-12-31.
Utdelning
Som en försiktighetsåtgärd mot bakgrund av covid-19 och den osäkra ekonomiska miljö som nu råder har styrelsen dragit tillbaka sitt förslag om en utdelning på 1,90 kr per aktie. Istället föreslår styrelsen årsstämman att inte lämna någon utdelning för verksamhetsåret 2019. Styrelsen avser att avvakta tills konsekvenserna av covid-19 bättre kan överblickas och om förutsättningarna medger, är ambitionen att kalla till en extra bolagsstämma under andra halvan av 2020. Vid en eventuell extra bolagsstämma lämnas ett nytt förslag om utdelning och storlek på denna.
Omsättning
Under perioden har Wallenstamaktien haft en daglig genomsnittlig omsättning på Nasdaq Stockholm om cirka 38,6 Mkr (21,6).
KURSUTVECKLING Q2 2015-Q1 2020
GENOMSNITTLIG AKTIELEKVIDITET PER DAG
AKTIEÄGARINNEHAV 2020-03-31
| A-aktier | B-aktier | Kapital, % | Röster, % | |
|---|---|---|---|---|
| Hans Wallenstam med bolag och familj | 34 500 000 | 49 040 000 | 25,32 | 62,20 |
| AMF - Försäkring och fonder | 32 317 332 | 9,79 | 5,10 | |
| Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson | 19 300 000 | 5,85 | 3,05 | |
| Agneta Wallenstam | 18 204 000 | 5,52 | 2,87 | |
| Henric och Ulrika Wiman | 12 037 752 | 3,65 | 1,90 | |
| Monica och Jonas Brandström | 7 413 326 | 2,25 | 1,17 | |
| Bengt Norman | 7 000 000 | 2,12 | 1,10 | |
| David Wallenstam | 5 640 000 | 1,71 | 0,89 | |
| Elin Wallenstam Sjögren | 4 327 240 | 1,31 | 0,68 | |
| Lisa Liljeqvist | 4 279 240 | 1,30 | 0,68 | |
| Övriga ägare | 128 941 110 | 39,07 | 20,36 | |
| Totalt antal aktier | 34 500 000 | 288 500 000 | ||
| Återköpta egna aktier* | 7 000 000 | 2,11 | ||
| Registrerade aktier | 34 500 000 | 295 500 000 | ||
| Totalt registrerade aktier | 330 000 000 | 100,00 | 100,00 | |
| Summa utestående aktier | 323 000 000 |
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 16 procent av kapitalet och cirka 8 procent av rösterna.
Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna.
Källa: Euroclear Sweden AB
*Återköpta egna aktier saknar rösträtt.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster inklusive finansiella tjänster samt handel med elcertifikat och ursprungsgarantier. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter.
De totala intäkterna för perioden uppgår till 157 Mkr (163) varav hyresintäkter uppgår till 31 Mkr (31).
Periodens resultat påverkas av värdeförändringar finansiella derivatinstrument, -178 Mkr (-218), till följd av framför allt sjunkande swaprantenivåer. Resultat efter skatt uppgår till -55 Mkr (-138).
Investeringar i immateriella och materiella anläggningstillgångar under perioden uppgår till 8 Mkr (5). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 13 904 Mkr (9 249).
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET
| Mkr | 2020 jan-mar | 2019 jan-mar | 2019 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsintäkter | 83 | 79 | 273 |
| Hyresintäkter | 31 | 31 | 124 |
| Intäkter försäljning elcertifikat | 42 | 52 | 57 |
| Övriga intäkter | 0 | 1 | 2 |
| Summa intäkter | 157 | 163 | 456 |
| Förvaltning- och administrationskostnader | -89 | -92 | -359 |
| Driftkostnader | -7 | -9 | -36 |
| Av-och nedskrivningar fastigheter | -8 | -8 | -30 |
| Kostnader försäljning elcertifikat | -21 | -50 | -52 |
| Värdeförändring syntetiskt optionsprogram | 1 | -12 | -40 |
| Övriga kostnader | -1 | -1 | -2 |
| Summa kostnader | -125 | -172 | -519 |
| Rörelseresultat | 32 | -9 | -63 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 11 | -1 | 33 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 146 | 122 | 455 |
| Räntekostnader och liknande resultat-poster | -88 | -74 | -223 |
| Värdeförändring derivatinstrument | -178 | -218 | -323 |
| Finansnetto | -109 | -171 | -59 |
| Resultat efter finansiella poster | -77 | -181 | -122 |
| Bokslutsdispositioner | - | 1 | 373 |
| Skatt på periodens resultat | 21 | 41 | -17 |
| Resultat efter skatt | -55 | -138 | 234 |
| ÖVRIGT TOTALRESULTAT | |||
| Värdeförändring valutaderivat | 3 | - | -1 |
| Skatt hänförligt till övrigt totalresultat | -1 | - | 0 |
| Totalresultat | -53 | -138 | 233 |
BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET
| Mkr | 2020-03-31 | 2019-03-31 | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Fastigheter | 1 333 | 1 355 | 1 340 |
| Andelar i koncernföretag | 5 742 | 5 372 | 5 879 |
| Finansiella derivatinstrument | 8 | 25 | 8 |
| Fordringar på koncernbolag | 23 843 | 19 635 | 21 894 |
| Övriga tillgångar | 230 | 245 | 206 |
| Likvida medel | 87 | 489 | 122 |
| Summa tillgångar | 31 242 | 27 122 | 29 449 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 10 416 | 10 712 | 10 470 |
| Avsättningar | 82 | 55 | 84 |
| Räntebärande externa skulder | 13 904 | 9 249 | 13 421 |
| Skulder till koncernföretag | 6 178 | 6 713 | 4 994 |
| Finansiella derivatinstrument | 536 | 279 | 357 |
| Övriga skulder | 126 | 114 | 123 |
| Summa eget kapital och skulder | 31 242 | 27 122 | 29 449 |
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Övriga upplysningar
MÖJLIGHETER & RISKER
Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen 2019 på sidorna 34–39. Inga väsentliga förändringar har skett därefter.
KÄNSLIGHETSANALYS
Per 31 mars 2020 uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 54 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka +/- 5,4 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -3,2 Mdr eller +3,8 Mdr, medan en generell förändring av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 2,8 Mdr (2,6).
En förändring av räntan med +/- 50 punkter motsvarar cirka +/- 67 Mkr (58).
En förändring av elpriset med 1 öre per kWh motsvarar cirka +/- 41 Mkr (43) vid värdering av vindkraftverk medan en förändring av elcertifikatpriset med 1 öre per kWh motsvarar cirka +/- 21 Mkr (23) vid värdering av vindkraftverk.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr lägenheter. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamöter i Wallenstams styrelse är styrelseledamöter, totalt motsvarande cirka 5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea Holding AB äger 48 % i Renew Group Sweden AB, tillverkare av innebandyutrustning. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande årligt hyresvärde om 0,6 Mkr.
Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2019 på sidorna 27–33. Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 0,2 Mkr. Räddningsmissionen och Barn i Nöd hyr lokaler av Wallenstam motsvarande 4,8 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter.
Samtliga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen 2019. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2020 eller senare bedöms ej ha någon väsentlig påverkan på Wallenstamkoncernens finansiella rapporter.
EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG
Under inledningen av 2020 har världen skakats av en världsomfattande virussmitta, covid-19, vilken påverkat både människor, näringsliv och politik väsentligt i såväl Sverige som resten av världen. Första kvartalet har påverkats jämförelsevis lite. De ekonomiska konsekvenserna av detta kommer att märkas först i kvartal 2. Se vidare sid 4.
Styrelsen beslutade i början av april att dra tillbaka sitt tidigare förslag om utdelning till stämman för att avvakta tills konsekvenserna av pandemin bättre kan överblickas.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Nyckeltal – flerårsöversikt
| Ackumulerat perioden | 2020
31 mar | 2019
31 dec | 2019
30 sep | 2019
30 jun | 2019
31 mar | 2018
31 dec | 2018
30 sep | 2018
30 jun | 2018
31 mar |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | | | | | | | | | |
| Driftnetto fastigheter, Mkr | 386 | 1 529 | 1 159 | 756 | 364 | 1 429 | 1 078 | 706 | 341 |
| Överskottsgrad fastighetsdrift, % | 73,8 | 75,5 | 76,7 | 75,6 | 73,2 | 74,8 | 75,8 | 75,0 | 73,0 |
| Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr | 275 | 1 108 | 851 | 547 | 260 | 1 011 | 758 | 462 | 217 |
| Värdeförändring nyproduktion | 254 | 792 | 505 | 307 | 132 | 598 | 421 | 267 | 93 |
| Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr | 53 619 | 52 354 | 49 793 | 48 757 | 47 289 | 45 811 | 44 360 | 43 446 | 42 187 |
| Antal kvm (tusental) | 1 210 | 1 201 | 1 199 | 1 188 | 1 181 | 1 186 | 1 197 | 1 196 | 1 175 |
| Uthyrningsgrad – yta, % | 98 | 98 | 98 | 99 | 99 | 99 | 99 | 99 | 99 |
| Exploateringfastigheter, netto, Mkr | 170 | 175 | 154 | 155 | 156 | 317 | 658 | 691 | 656 |
| FINANSIELLA NYCKELTAL | | | | | | | | | |
| Resultat efter skatt, Mkr | 309 | 2 737 | 1 038 | 575 | 340 | 2 998 | 1 769 | 1 310 | 310 |
| Räntabilitet på eget kapital, % | 11,9 | 12,3 | 10,4 | 10,6 | 14,6 | 14,8 | 12,2 | 11,8 | 11,5 |
| Räntabilitet på totalt kapital, % | 7,0 | 7,2 | 6,1 | 6,2 | 9,5 | 9,7 | 8,4 | 8,3 | 7,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,1 | 6,3 | 7,0 | 7,4 | 1,5 | 1,3 | 1,2 | 1,1 | 3,6 |
| Belåningsgrad, % | 45 | 45 | 45 | 46 | 45 | 45 | 46 | 46 | 44 |
| Snittränta per bokslutsdatum, % | 1,31 | 1,22 | 1,23 | 1,24 | 1,25 | 1,06 | 0,98 | 1,01 | 1,90 |
| Genomsnittlig räntebindingstid, månader | 38 | 38 | 40 | 41 | 44 | 39 | 36 | 38 | 34 |
| Soliditet, % | 43 | 44 | 43 | 43 | 44 | 45 | 44 | 44 | 44 |
| Eget kapital, Mkr | 24 104 | 23 794 | 22 402 | 21 899 | 21 951 | 21 611 | 20 688 | 20 252 | 19 572 |
| Substansvärde, Mkr | 29 897 | 29 501 | 27 666 | 27 047 | 27 011 | 26 574 | 25 608 | 25 113 | 24 548 |
| Börsvärde, Mkr | 37 290 | 37 356 | 36 828 | 32 406 | 30 971 | 27 126 | 27 786 | 26 582 | 25 031 |
| Återköp aktier, Mkr | - | - | - | - | - | 229 | 204 | 182 | 147 |
| DATA PER AKTIE | | | | | | | | | |
| Resultat efter skatt, kr | 1,0 | 8,5 | 3,2 | 1,8 | 1,1 | 9,3 | 5,5 | 4,0 | 1,0 |
| P/E-tal, ggr | 13,5 | 13,4 | 15,9 | 14,0 | 10,0 | 8,9 | 11,3 | 11,5 | 11,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 1,1 | 4,2 | 3,4 | 2,1 | 1,1 | 1,1 | 0,2 | -0,8 | 0,8 |
| Eget kapital, kr | 75 | 74 | 69 | 68 | 68 | 67 | 64 | 63 | 60 |
| Substansvärde per aktie, kr | 92,60 | 91,30 | 85,70 | 83,70 | 83,60 | 82,30 | 79,20 | 77,60 | 75,80 |
| Börskurs, kr | 113,00 | 113,20 | 111,60 | 98,20 | 93,85 | 82,20 | 84,20 | 80,55 | 75,85 |
| Utestående aktier i tusental, genomsnitt | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 854 | 324 073 | 324 405 | 325 050 |
| Utestående aktier, tusental vid periodens utgång | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 000 | 323 310 | 323 550 | 324 000 |
Kvartalsöversikt
| | 2020
jan-mar | 2019
okt-dec | 2019
jul-sep | 2019
apr-jun | 2019
jan-mar | 2018
okt-dec | 2018
jul-sep | 2018
apr-jun | 2018
jan-mar |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, Mkr | 523 | 515 | 510 | 503 | 497 | 488 | 480 | 475 | 467 |
| Driftnetto fastigheter, Mkr | 386 | 370 | 403 | 392 | 364 | 351 | 372 | 365 | 341 |
| Överskottsgrad fastighetsdrift, % | 73,8 | 71,8 | 79,0 | 77,9 | 73,2 | 71,9 | 77,4 | 76,8 | 73,0 |
| Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr | 275 | 257 | 304 | 287 | 260 | 253 | 296 | 245 | 217 |
| Räntabilitet på eget kapital, % | 11,9 | 12,3 | 10,4 | 10,6 | 14,6 | 14,8 | 12,2 | 11,8 | 11,5 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 1,0 | 5,3 | 1,4 | 0,7 | 1,1 | 3,8 | 1,4 | 3,1 | 1,0 |
| Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr | 1,1 | 0,8 | 1,3 | 1,0 | 1,1 | 0,9 | 1,0 | -1,6 | 0,8 |
| Eget kapital per aktie, kr | 75 | 74 | 69 | 68 | 68 | 67 | 64 | 63 | 60 |
| Substansvärde per aktie, kr | 92,60 | 91,30 | 85,70 | 83,70 | 83,60 | 82,30 | 79,20 | 77,60 | 75,80 |
| Börskurs, kr | 113,00 | 113,20 | 111,60 | 98,20 | 93,85 | 82,20 | 84,20 | 80,55 | 75,85 |
Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolv månaders resultat.
Från och med Q1 2020 rapporteras ej EPRA NAV, då Wallenstam inte är medlem i EPRA.
19 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Definitioner
Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början.
Alternativa nyckeltal (APM)
Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative performance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Definitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.
Antalet aktier
Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.
Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Bostadsfastighet
Fastighet som till övervägande del består av bostadsyta.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder samt leasingskuld efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, exploateringsfastigheter samt vindkraft vid periodens utgång.
Börsvärde
Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter avser fastigheter uppförda med avsikt att säljas efter färdigställande.
Hyresvärde*
Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Kommersiell fastighet
Fastighet som till övervägande del består av kommersiell yta.
Nettouthyrning
Under perioden tecknade nyuthyrningar minskat med uppsägningar.
P/E-tal
Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden.
Resultat efter skatt per aktie
Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier, i enlighet med IFRS.
Räntabilitet på eget kapital**
Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Räntabilitet på totalt kapital**
Resultat före skatt med återläggning av räntekostnader och förtidslösta derivat för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot och förtidslösta räntederivat för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till finansnettot och förtidslösta räntederivat för senaste rullande tolvmånadersperiod.
Räntetäckningsgrad exkl. förtidslösta räntederivat
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot och förtidslösta räntederivat för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod.
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice.
Snittränta
Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapavtal i relation till räntebärande skulder.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång.
Substansvärde
Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld.
Substansvärde per aktie
Koncernens substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens slut.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för omkostnader och fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod samt resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod.
Värdeförändring Nyproduktion: Värdetillväxten redovisas successivt under fastighetens byggnation till dess att fastigheten tas i drift första året. Som värdeförändring nyproduktion redovisas skillnaden mellan kostnaden för byggnationen av ny hyresrätt och det värde den har vid färdigställandet.
Värdeförändring Övriga: Avser värdeförändringar för förvaltningsfastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre.
Återköpsgrad
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkterna.
För mer information: www.wallenstam.se/ordlista
- Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
| **Brygga alternativa nyckeltal | 2020
31 mar | 2019
31 dec | 2019
30 sep | 2019
30 jun | 2019
31 mar | 2018
31 dec | 2018
30 sep | 2018
30 jun | 2018
31 mar |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Eget kapital, Mkr | 24 102 | 23 792 | 22 400 | 21 897 | 21 949 | 21 609 | 20 686 | 20 250 | 19 570 |
| Genomsnittligt eget kapital, Mkr | 22 828 | 22 329 | 21 708 | 21 278 | 20 813 | 20 305 | 19 795 | 19 421 | 19 024 |
| Balansomslutning, Mkr | 55 959 | 54 689 | 52 459 | 51 177 | 49 945 | 48 262 | 46 655 | 45 625 | 44 426 |
| Genomsnittlig balansomslutning, Mkr | 52 846 | 51 306 | 49 700 | 48 333 | 46 983 | 45 728 | 44 508 | 43 452 | 42 298 |
För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Det här är Wallenstam
AFFÄRSPLAN 2023
Mål
Att uppnå en substansvärdesökning om 40 kr per aktie från och med 1 oktober 2018 till och med 31 december 2023.
Ledstjärnor
» Vi ska med attraktiva lägenheter och lokaler samt god service överträffa kundens förväntningar och årligen förbättra helhetsintrycket av Wallenstam.
» Genom vår goda företagskultur ska vi vara en attraktiv arbetsgivare och årligen förbättra vårt engagemangsindex.
» Vi ska årligen minska vår miljöpåverkan, genom insatser inom fokusområdena energi, transporter och resurser.
Definierat nyckeltal
» Soliditeten ska inte understiga 30 %.
VISION
Wallenstam ska vara människors och företags självklara val för boende och lokaler.
AFFÄRSIDÉ
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner.
WALLENSTAM IDAG
Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret finns i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Våra bostadsfastigheter finns i Stockholm, Uppsala och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncentrerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka 9 600 lägenheter och 1 000 företagskunder. Wallenstam är en stor bostadsproducent på de orter vi verkar och bygger främst hyresrätter för egen förvaltning.
Wallenstam är självförsörjande på förnybar energi genom 66 egna vindkraftverk i drift. Produktionen täcker våra egna fastigheters och våra hyresgästers energibehov.
Verksamheten bedrivs i affärsområdena Region Stockholm och Region Göteborg.
Stockholm
Majoriteten av våra bostäder, drygt 5 500 stycken, finns i Region Stockholm. Cirka 500 av dessa lägenheter finns i Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka 1 450 lägenheter i produktion.
Göteborg
Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar drygt 4 100 lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. På bokslutsdagen hade Region Göteborg cirka 1 650 lägenheter i produktion.
AFFÄRSPROCESS
Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån önskemål och krav från kunder och aktieägare. Genom byggnation, utveckling och förvaltning samt hög service och långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet.
WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN-31 MAR 2020
Kalender
Delårsrapport Q2, 2020
Delårsrapport Q3, 2020
17 juli 2020
22 oktober 2020
Denna information är sådan som Wallenstam är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 28 april 2020 kl 08:00 CEST.
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
Susann Linde, CFO och IR-ansvarig
tel: 0705-17 11 34
e-post: [email protected]
^{}[]
in
^{}[]
f
Wallenstam AB (publ)
401 84 Göteborg
Besöksadress: Kungsportsavenyen 2
Telefon 031-20 00 00
www.wallenstam.se
Org.nr. 556072-1523