Wallenstam — Annual Report 2020

Feb 9, 2021

==> picture [141 x 103] intentionally omitted <==

Bokslutskommuniké

1 JANUARI–31 DECEMBER 2020

1 januari–31 december 2020

• » Substansvärdet per aktie ökar med 7,00 kr i perioden och uppgår till 98,30 kr (91,30).

• » Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 1 131 Mkr (1 108), efter lämnade covid-19-rabatter om netto cirka -21 Mkr.

• » Hyresintäkterna ökar med 5 % och uppgår till 2 131 Mkr (2 026).

• » Investering i byggnation av fastigheter uppgår till 4 011 Mkr (3 322).

• » På bokslutsdagen är 2 321 lägenheter under produktion.

• » Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till 1 339 Mkr (2 600), varav 853 Mkr (792) kommer från värdetillväxt i nyproduktion.

• » Resultat före skatt uppgår till 2 393 Mkr (3 464) och resultat efter skatt uppgår till 1 908 Mkr (2 737), motsvarande 5,9 kr per aktie (8,5).

• » Styrelsen föreslår en utdelning om 1,20 kr per aktie (0,50) uppdelat på två utbetalningar om vardera 0,60 kr per aktie.

1 oktober–31 december 2020

• » Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 271 Mkr (257).

• » Hyresintäkterna ökar med närmare 8 % och uppgår till 555 Mkr (515).

• » Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till 722 Mkr (1 590), varav 236 Mkr (287) kommer från värdetillväxt i nyproduktion.

• » Resultat efter skatt uppgår till 934 Mkr (1 699), motsvarande 2,9 kr per aktie (5,3).

Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år för resultatmått, respektive senaste årsskifte för balansmått, om inget annat anges.

HANS WALLENSTAM, VD

Wallenstam har en framgångsrik aff ärsmodell

”För Wallenstams del så kan jag återigen konstatera att vi har en aff ärsmodell som jag känner mig väldigt trygg i, där vi som bolag skapar värde även i sådana här osäkra tider. Vi har under året fortsatt att leverera bostäder och hyra ut kommersiella ytor, främst kontor, och båda dessa marknader har trots turbulensen i samhället varit stabila. Vi har också kommit ytterligare en bit på vår resa mot målet att uppnå en substansvärdesökning om 40 kronor till och med 2023. Hittills i vår femåriga aff ärsplan har vi genererat drygt 19 kronor, det är jag mycket nöjd med!”

”Vi har även haft möjlighet att stärka vår projektportfölj ytterligare för framtida nyproduktion, och har under 2020 köpt mark för framtida nyproduktion med planerad byggstart både i närtid och med längre planeringshorisont. Projektportföljen omfattar nu cirka 17 000 framtida möjliga bostäder.”

Kort om Wallenstam

Antal förvaltningsfastigheter: 226 st Förvaltningsfastigheternas värde: 58 Mdr Börsvärde: 43 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 98 % Uthyrningsbar yta: 1,2 miljoner kvm Antal lägenheter i produktion: 2 321 st Antal vindkraftverk: 66 st

853 Mkr

SKAPAT ÖVERVÄRDE I VÅR NYPRODUKTION UNDER 2020

Läs mer om Wallenstam på sidan 23.

Väsentliga händelser kvartal 4

Under kvartal fyra har rekordmånga lägenheter, 702 stycken, färdigställts och infl yttats. 249 av de färdigställda lägenheterna fi nns i region Göteborg, medan 453 fi nns i region Stockholm. 50 stycken av lägenheterna fi nns i exploateringsfastigheten New York på Gärdet i Stockholm, som frånträddes den 15 december 2020 i enlighet med avtalet som tecknades med köparen i juni.

84 lägenheter byggstartades i Bandhagen Centrum i Stockholm under kvartalet.

Wallenstam har förvärvat mark för nyproduktion i centrala Göteborg. Dessutom har avtal tecknats om förvärv

av mark för framtida nyproduktion i Framtidens Stora Sköndal i Stockholm.

I mitten av december tecknades avtal med SBB om försäljning av två samhällsfastigheter i centrala Göteborg. Wallenstam har även förvärvat ytterligare aktier, om 58 Mkr, i Convendum genom en nyemission. Wallenstam äger nu totalt 34,6 % av kapitalet och 31,6 % av rösterna i Convendum.

I slutet av december tecknade Wallenstam en avsiktsförklaring med Stockholms stad om att förvärva den byggnad som använts till evakuering av Östermalmshallen.

Mål 2023 – Substansvärdesökning om 40 kr per aktie

I aff ärsplanen 2019–2023 är Wallenstams mål att ha en substansvärdesökning om 40 kr per aktie. Målet mäts från den 1 oktober 2018 då substansvärdet per aktie var 79,20 kr. Per den 31 december 2020 var substansvärdet per aktie 98,30 kr, vilket innebär en ökning om 7,00 kr per aktie under 2020 och totalt 19,10 kr per aktie hittills under aff ärsplanen.

Substansvärde

Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld och uppgår på bokslutsdagen till 31 746 Mkr (29 501). Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en uppskjuten skatteskuld netto om 5 811 Mkr (5 322), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 377 Mkr (387) samt av en uppskjuten skatteskuld om 6 188 Mkr (5 709).

SUBSTANSVÄRDESÖKNING KR/AKTIE

==> picture [192 x 104] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

40
30
19,10
20
12,10
10
3,10
0
Q4 2018 2019 2020 2021 2022 2023
----- End of picture text -----

2 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Vd har ordet

==> picture [235 x 148] intentionally omitted <==

Det är ett väldigt annorlunda år som vi nu lagt bakom oss. 2020 började på samma fantastiska sätt som de fl esta år, med nya möjligheter, mycket energi och en stor framtidstro. Ganska snart insåg många av oss att 2020 skulle bli allt annat än normalt och i mars när covid-19 klassades som en pandemi förändrades tillvaron och förutsättningarna för oss, näringslivet och samhället på ett dramatiskt, närmast surrealistiskt sätt.

Framgångsrik aff ärsmodell även i kris

För Wallenstams del så kan jag återigen konstatera att vi har en aff ärsmodell som jag känner mig väldigt trygg i, där vi som bolag skapar värde även i sådana här osäkra tider. Vi har under året fortsatt att leverera bostäder och hyra ut kommersiella ytor, främst kontor, och båda dessa marknader har trots turbulensen i samhället varit stabila. Besöksverksamheter såsom restauranger och butiker har det dock väldigt tuff t, vi har gjort vad vi kunnat för att bidra till att de ska kunna ha kvar sina verksamheter när samhället öppnar upp igen. Vi har gett många av våra hyresgäster rabatter både inom ramen för det statliga hyresstödet, och även stöttat exempelvis genom att köpa totalt 15 000 luncher från våra restauranghyresgäster som vi levererat till behövande i samhället.

Förvaltningsresultatet och substansvärdet ökar

Trots pandemin och dess eff ekter har vi lyckats nå ett högre förvaltningsresultat än föregående år. Det, vill jag påstå, är en följd av allt arbete som mina fantastiska medarbetare lagt ner, där alla med stort engagemang bidragit och verkligen kämpat under dessa mycket speciella omständigheter.

Vi har också kommit ytterligare en bit på vår resa mot målet att uppnå en substansvärdesökning om 40 kronor till och med 2023. Hittills i vår femåriga aff ärsplan har vi genererat drygt 19 kronor, det är jag mycket nöjd med!

Värdetillväxten från nyproduktionen ökar

Vår aff ärsidé med satsning på nyproduktion ger positiva värdeförändringar i allt större skala. För 2020 kom två tredjedelar av den totala värdeförändringen från nyproduktionen. Det är främst driftnettoförändringar som har gett värdeökningen i det befi ntliga beståndet.

Vi har även haft möjlighet att stärka vår projektportfölj ytterligare för framtida nyproduktion, och har under 2020 köpt mark för framtida nyproduktion med planerad

byggstart både i närtid och med längre planeringshorisont. Projektportföljen omfattar nu cirka 17 000 framtida möjliga bostäder och totalt har vi cirka 7 Mdr i pågående och kommande projekt samt mark, vilka inte genererar något kassafl öde idag, men kommer att göra det i framtiden. Totalt sett räknar vi med att investera cirka 15 Mdr i byggnation av nya bostäder under aff ärsplanen.

Vi står på en stabil grund med 42 % soliditet och 46 % belåningsgrad. Under året, särskilt under första halvåret, var det en viss oro på fi nansmarknaden, vilket innebar att våra fi nansieringskostnader temporärt gick upp under den perioden. Vi har valt att avstå rating av bolaget och föredrar i huvudsak bankfi nansiering, vilket känns särskilt tryggt i tider som dessa.

Rekord i elproduktion från våra vindkraftverk

Hållbarhetsarbetet är viktigt för Wallenstam, och vi vill på olika sätt bidra till ett bättre samhälle. Det faktum att vi varje år skapar nya bostäder är kanske den största hållbarhetsinsatsen vi gör som bolag. Men vi fokuserar även på klimatfrågan, bland annat genom de fyra klimatmål som vi lanserat under året. Sedan 2013 är vi också självförsörjande på förnybar energi genom vindkraft och nu har vi satt nytt rekord i vår egen elproduktion. Hela 417 GWh producerade våra 66 vindkraftverk under 2020! Det motsvarar årsförbrukningen för drygt 20 000 villor eller cirka 170 000 lägenheter.

Guld i Svenska Designpriset

Under 2020 genomförde vi bytet av vår logotyp, som lanserades i samband med vårt 75-årsjubileum i november 2019. Brevpapper, kuvert och tryckt material har gjorts om, nya skyltar har kommit upp på fasader och i entréer. En väldigt rolig överraskning var att vår nya logotyp och visuella identitet nu i januari vann Svenska Designpriset! Det känns förstås mycket roligt att vår logotyp med myran, som nu fått en modern look, uppmärksammas på detta sätt! Myran har varit en självklar del av varumärket sedan 50-talet och symboliserar samarbete, uthållighet, styrka och konsten att bygga fl erfamiljshus på noga utvalda ställen – egenskaper som värdesätts högt inom Wallenstam.

Blickar framåt mot fortsatt framgångsrik utveckling

Ett stort tack till alla medarbetare, styrelsen, hyresgäster, leverantörer och aktieägare som följt med oss ända hit! Nu blickar vi framåt, och kan skönja ljuset i tunneln. Samhället och vi alla kan förhoppningsvis snart återgå till en mer normal tillvaro, där vi återigen kan träff a kollegor, släkt och vänner, shoppa, resa, umgås och äta på restaurang.

Jag ser en fantastisk framtid för Wallenstam. Vår aff ärsidé har visat sig fungera väl under pandemin, och fungerar ännu bättre i mer normala tider. Vi har en stark bas, och vi kommer fortsätta att förädla våra kontor, utveckla våra entréplan och bygga ännu fl er bostäder. Våra resultat under 2020 har gjort det ännu tydligare att vår aff ärsmodell och strategi för framtiden är helt rätt för fortsatt framgångsrik utveckling för bolaget.

Hans Wallenstam, vd

3 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Wallenstam och covid-19

Fastighetsstruktur, nyproduktion och fi nansiering

Wallenstam gick i början av året in i krisen med en stark position vad gäller både fi nansiell stabilitet och ett välbeläget fastighetsbestånd i Göteborg, Stockholm och Uppsala. Cirka hälften av beståndet består av bostäder och hälften av kommersiellt.

Säkerställd likviditet är särskilt viktigt under osäkra tider. Vårt val att behålla en större andel lån i bank, trots att övriga kapitalmarknaden har varit billigare, har gett oss en bra plattform att stå på när det blir skakigt på kapitalmarknaden. För att skapa trygghet och säkerställa att vi kan fortsätta verksamheten med investeringar i nyproduktion som planerat valde vi att tidigt, redan i kvartal ett och två, säkra fi nansieringen för resten av året. Våra obligationsförfall under 2020 matchades med redan avtalade lån hos Europeiska Investeringsbanken. För den delen av företagscertifi kat som inte refi nansieras har vi möjlighet att använda vår backup-facilitet hos banken. Utöver dessa åtgärder har vd Hans Wallenstam avsagt sig sin lön från och med april och året ut, och arvodena till styrelsens ledamöter är oförändrade för 2020. Dessutom beslutade stämman i april att inte lämna någon utdelning i avvaktan på att konsekvenserna av pandemin bättre kunde överblickas. I september kallades till extra bolagsstämma, där beslut fattades om utdelning om 0,50 kr per aktie för räkenskapsåret 2019. Wallenstam har stora investeringsplaner i nyproduktion av bostäder samt vill vara berett på aff ärsmöjligheter som kan uppstå under den närmaste tiden. I kombination med dessa möjligheter är det positivt att också kunna ge aktieägarna en balanserad utdelning med tanke på att pandemin fortsatt är aktiv.

lighet att stötta exempelvis ambulans- och sjukhuspersonal med mat och dryck liksom olika hjälpverksamheter i vårt samhälle såsom Stadsmissionen och Räddningsmissionen med bland annat matleveranser i en tid när de behövs som mest. Totalt har vi bidragit med 15 000 luncher samt 4 ton dryck, energibars och olika små mellanmål på detta sätt. I de fall vi gjort inköp för att stötta våra hyresgäster och där det vi köpt skänkts vidare likställer vi detta redovisningsmässigt med en tillfälligt lämnad rabatt. Under andra halvåret har vi främst erbjudit anstånd, samt gett stöd till ytterligare några hyresgäster. Totalt har årets hyresrabatter och övriga stöd relaterat till covid-19 gett en nettoeff ekt om cirka -21 Mkr.

Medarbetare

Wallenstam följer Folkhälsomyndighetens rekommendationer och har löpande avstämning med sakkunniga inom sjukvården för att förebygga, hantera och begränsa risken för smittspridning.

Wallenstam är fl exibelt avseende medarbetares möjligheter att arbeta hemifrån, beroende på medarbetarens behov och önskemål gällande både arbetssituation och pendlingsmöjligheter. I princip alla tjänsteresor har ersatts av digitala mötesformer.

De digitala, virtuella visningar inför uthyrning av våra nyproduktionsprojekt som vi initierade under kvartal två fortsätter framöver.

Gällande nyproduktionen av hyresrätter har vi jobbat med att säkerställa material och arbetskraft till de pågående projekten så att de kan färdigställas enligt tidplan. Vi har avstämningar med våra entreprenörer löpande för att tidigt kunna hantera eventuella störningar så att vi inte får något stopp i produktionen, vilket hittills visat sig fungera väl. Dock har kommunernas handläggningstider, exempelvis för bygglovshantering, blivit längre, vilket har inneburit att vi inte kunnat starta våra planerade projekt i den takt vi hade önskat. Inga projekt har blivit inställda, men en del starter har fl yttats fram som en följd av detta.

Hyresintäkter och förvaltning

Vi har ett jämnt fördelat fastighetsbestånd mellan bostäder och kommersiellt. Våra kommersiella lokaler fi nns främst i centrala Göteborg där det fi nns ett fortsatt fl öde av människor även om covid-19 haft en stor påverkan i det korta perspektivet. Under andra halvåret har vi kunnat göra ett fl ertal nyuthyrningar, främst bostäder och kontorsytor. Som hyresvärd försöker vi alltid att jobba nära våra hyresgäster vilket gäller även i särskilt utsatta tider och för de utmaningar som uppkommit till följd av covid-19. I första hand har vi stöttat med tillfälliga hyresrabatter men också genom att köpa varor och tjänster i syfte att hjälpa hyresgästerna att upprätthålla sin ordinarie verksamhet. Genom dessa stödköp har vi också fått möj-

4 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Resultaträkning, koncernen

Mkr Not 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2020 okt-dec	2019 okt-dec
Hyresintäkter 2 131 2 026 555 Driftkostnader -519 -497 -147	515
	-145
Driftnetto fastigheter 1 613 1 529 408 Förvaltnings- och administrationskostnader -243 -228 -75 Finansiella intäkter 4 4 1 Finansiella kostnader -243 -198 -63	370
	-64
	0
	-49
Förvaltningsresultat fastigheter 1 131 1 108 271 Realiserad värdeförändring f nansiella instrument 4 - - Resultatandel intresseföretag -1 -5 5 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 537 324 431 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter -371 -232 -321 Övriga intäkter 1 168 298 28 Övriga kostnader 1 -195 -299 -61 Finansiella kostnader, övrigt 1 -21 -25 -5	257
	-
	-1
	10
	-7
	54
	-44
	-8
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 253 1 169 347 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 339 2 600 722 Nyproduktion 853 792 236 Övriga 486 1 808 486 Orealiserad värdeförändring f nansiella instrument -162 -264 77 Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner* -36 -40 7	261
	1 590
	287
	1 303
	332
	-5
Resultat före skatt 2 393 3 464 1 153 Aktuell skatt 0 0 0 Uppskjuten skatt -485 -727 -219	2 178
	0
	-479
Periodens resultat efter skatt 1 908 2 737 934 ÖVRIGT TOTALRESULTAT Poster som kan omföras till periodens resultat 23 0 21 Poster som inte kan omföras till periodens resultat 0 60 0 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -3 -1 -2	1 699
	-2
	1
	0
Totalresultat 1 927 2 796 953 FÖRDELNING AV PERIODENS RESULTAT EFTER SKATT Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 1 908 2 737 934 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 323 000 323 000 323 000 Resultat efter skatt per aktie (kr), utspädning förekommer ej 5,9 8,5 2,9	1 698
	1 699
	323 000
	5,3

*Inkluderar orealiserade omkostnader förknippade med programmets genomförande.

Not 1 – Förvaltningsresultat naturenergi

Från och med 2019 har Wallenstam ändrat uppställningsformen i resultaträkningen till följd av att Naturenergi inte längre utgör ett eget segment. Samtliga jämförelseperioder har räknats om. De tidigare raderna "Förvaltningsresultat Naturenergi" har ersatts med raderna "Övriga intäkter", "Övriga kostnader", samt "Finansiella kostnader övrigt". Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar är oförändrat jämfört med föregående perioder.

Mkr	2020 jan-dec 2019 jan-dec 2020 okt-dec 2019 okt-dec
Elintäkter	142 292 26 52
Elkostnader	-89 -199 -36 -19
Avskrivningar	-76 -76 -19 -19
Förvaltnings- och administrationskostnader	-11 -20 -3 -4
Driftnetto energi	-34 -3 -32 10
Finansiella kostnader el	-21 -25 -5 -8
Tidigare Förvaltningsresultat naturenergi	-55 -27 -38 2

5 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Kommentar till koncernens resultaträkning

1 OKTOBER–31 DECEMBER

Fjärde kvartalets hyresintäkter uppgår till 555 Mkr (515), en ökning med knappt 8 %. Nyproduktion ger 25 Mkr i ökade intäkter. I jämförbart bestånd ökar intäkterna 6 Mkr jämfört med föregående år. Därtill tillkommer 7 Mkr avseende hyresstöd. Dessa har redovisats i takt med att vi erhåller betalning och vid bokslutet kvarstod inga ytterligare fordringar.

Driftkostnaderna ökar till följd av tillförda nyproducerade fastigheter samt höjda taxor. Driftnettot ökar 10 % och uppgår till 408 Mkr (370) vilket motsvarar en överskottsgrad om 73,5 % (71,8).

Finansnetto förvaltningsfastigheter uppgår till -61 Mkr (-49) och påverkas negativt främst till följd av högre räntebärande skulder.

Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 271 Mkr (257). Värdeförändring fastigheter är positiv och uppgår till 722 Mkr (1 590) varav 236 Mkr (287) kommer från vår nyproduktion.

Swapräntorna har ökat under fjärde kvartalet, varför undervärdena minskat och värdeutvecklingen för räntederivat är därmed positiv, 77 Mkr (330).

Resultat efter skatt för fjärde kvartalet 2020 uppgår till 934 Mkr (1 699) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 2,9 kr (5,3).

mersiella lokaltyp. Återköpsgraden, vilken speglar hur stor andel av uppsägningsbara kontrakt som förlängs, uppgår till 87 % (87). Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår på bokslutsdagen till 94 % att jämföra med 96 % vid föregående årsskifte.

Driftkostnader & Driftnetto

Driftkostnaderna för perioden uppgår till 519 Mkr (497) och ökar bland annat till följd av tillförda nyproducerade fastigheter samt ökade kostnader för fastighetsdrift från höjda taxor. Säsongseff ekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader som vanligtvis är som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir högre. Klimatrelaterade kostnader är knappt 8 Mkr lägre under 2020 jämfört med 2019. Driftnettot ökar 83 Mkr eller 5,4 % och uppgår till 1 613 Mkr (1 529). Tillförd eff ektiv nyproduktion står för merparten av tillväxten då befi ntligt bestånd belastas med tillfälliga rabatter. Överskottsgraden uppgår till 75,7 % (75,5).

Förvaltnings- och administrationskostnader

Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår totalt till 259 Mkr (254) och fördelas på fastighetsförvaltning 243 Mkr (228), energiförvaltning 11 Mkr (20) samt fastighetstransaktioner 5 Mkr (6).

1 JANUARI–31 DECEMBER

Hyresintäkter

Periodens hyresintäkter ökar med 105 Mkr, 5 %, och uppgår till 2 131 Mkr (2 026). Periodens hyresintäktstillväxt kommer i huvudsak från infl yttningar i våra nyproducerade bostadshyresfastigheter. Även hyresintäkterna i befi ntligt bestånd ökar, men belastas av tillfälliga covid-19rabatter till kommersiella kunder om netto cirka 21 Mkr.

Wallenstams intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder och kommersiella lokaler. Vårt bostadsbestånd är fullt uthyrt. Våra kommersiella fastigheter är belägna i centrala lägen i Göteborg, med kontor som vår enskilt största kom-

Finansiella intäkter & kostnader

Finansiella intäkter uppgår till 4 Mkr (4) och fi nansiella kostnader till totalt 263 Mkr (223) och fördelas på fastighetsrörelsen respektive övrigt vilket främst utgörs av naturenergi. Aktiverad ränta uppgår till 112 Mkr (83).

Genomsnittlig skuld för året är 3,3 Mdr högre jämfört med föregående år som en följd av fortsatta investeringar i nyproduktion. Genomsnittlig ränta på bokslutsdagen, som speglar framtida ränta att betala i relation till våra krediter, uppgår till 1,21 % (1,22). För året uppgår den genomsnittliga räntan till 1,29 % (1,20).

==> picture [222 x 143] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr
2 100 1 200
1 800 1 100
1 500 1 000
1 200 900
900 800
600 700
300 600
16 17 18 19 20
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
----- End of picture text -----

==> picture [209 x 142] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

DRIFTNETTO OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, %
1 600 80,0
1 200 77,5
800 75,0
400 72,5
0 70,0
16 17 18 19 20
Driftnetto Överskottsgrad
----- End of picture text -----

6 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Realiserad värdeförändring fi nansiella instrument

Årets realiserade värdeförändring fi nansiella instrument utgörs av försäljning av koncernens innehav i Eolus Vind AB som såldes för 36 Mkr under årets andra kvartal. Innehavet, som varit viktigt för koncernens satsning inom vindkraft, har även genererat årliga utdelningar samt en realiserad vinst om 27 Mkr varav 23 Mkr redovisats som orealiserad värdeförändring i tidigare rapporter.

Resultat försäljning exploateringsfastigheter

Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att bostaden respektive fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaff ningsvärden inkluderas även marknads- och försäljningsomkostnader vilka kostnadsförs i takt med att de uppkommer.

Årets försäljningsresultat uppgår till 167 Mkr (92) och omfattar försäljning av exploateringsfastigheten New York, lägenheter i projektet Vasagatan 33, enskilda bostadsrättslägenheter samt omkostnader.

Övriga intäkter & Övriga kostnader

Som övriga intäkter och övriga kostnader redovisas koncernens elproduktion jämte andra övriga intäkter och kostnader.

Periodens elintäkter och elkostnader är väsentligt lägre jämfört med föregående år. Detta förklaras framför allt av försäljningen av aff ärsområdet för elhandel. Produktion av el har ökat, totalt 13 % jämfört med föregående år, och uppgår till 417 GWh (367). Priset på el och elcertifi kat har däremot minskat vilket gör att omsättningen från elproduktion är lägre jämfört med föregående år.

I fjärde kvartalet påverkas övriga kostnader med 24 Mkr avseende valutaeff ekter som tidigare år redovisats i Övrigt totalresultat och nu omföres till resultaträkningen. Motsvarande positiva post återfi nns inom Övrigt totalresultat då detta endast är en presentationsfråga utan påverkan på koncernens totala resultat.

==> picture [226 x 148] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

FÖRDELNING HYRESVÄRDE
Bio, 1%
Industri/Lager, 3 % Övrigt, 1 %
Garage, 3 %
Restaurang, 4 % Bostäder, 50 %
Utbildning/Vård, 5 %
Butik, 8 %
Kontor, 25 %
----- End of picture text -----

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Totalt uppgår periodens värdeförändring förvaltningsfastigheter till 1 339 Mkr (2 600) varav 853 Mkr (792) kommer från successiv värdetillväxt i vår nyproduktion.

Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument

I orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument i resultaträkningen ingår värdeförändringar på ränte- och elderivat samt innehav i noterade aktier.

Räntederivatens värde har utvecklats negativt under året, -161 Mkr (-269). På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till 0,37 % att jämföra med 0,68 % vid årets början.

Orealiserad värdeförändring syntetiskt optionsprogram

Vid årsstämman den 24 april 2018 beslutades om införandet av ett syntetiskt optionsprogram riktat till hela personalen. Löptiden är till och med 2024-05-31 och beräknad kostnad vid maximalt utfall är 330 Mkr. Vid programmets start i maj 2018 fi ck personalen förvärva tilldelat antal optioner till marknadspris. Värdet på de syntetiska optionerna, vilka varierar med Wallenstams aktiekurs, har ökat under 2020. Orealiserad värdeutveckling inklusive omkostnader förknippade med programmet, uppgår för året till 36 Mkr (40). Totalt uppgår hittills redovisat åtagande för programmet till 89 Mkr (53).

Skatt

Periodens skattekostnad, som i sin helhet utgörs av uppskjuten skatt, uppgår netto till 485 Mkr (727). Skatt har beräknats med 21,4 % på löpande beskattningsbart resultat medan uppskjutna skatteskulder och -fordringar har beräknats till den lägre skattesatsen 20,6 % som gäller från och med 2021. Årets skattekostnad har påverkats positivt med 19 Mkr (28) till följd av omvärdering till bolagsskattesats 20,6 %.

10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, YTA

	Hyresgäst	Yta, kvm
	Göteborgs Kommun Essity Hygiene and Health AB Filmstaden AB	19 846 15 639 14 508
	Academedia AB	11 427
	Riksarkivet	11 000
	Västra Götalandsregionen	10 128
	Ica Fastigheter AB	6 906
	Sandryds Handels AB	6 730
	Folkuniversitetet	6 308
	Frisk Service i Göteborg AB	6 212
	Summa	108 704

Vår totala kommersiella yta är drygt 510 000 kvm.

7 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Balansräkning i sammandrag, koncernen

Mkr	2020-12-31	2019-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	57 933	52 354
Vindkraftverk	1 033	1 109
Andelar i intresseföretag	220	133
Finansiella anläggningstillgångar	529	549
Finansiella derivatinstrument	10	6
Övriga anläggningstillgångar	81	71
Summa anläggningstillgångar	59 806	54 222
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Exploateringsfastigheter	126	175
Finansiella derivatinstrument	-	2
Övriga omsättningstillgångar	130	161
Likvida medel	518	129
Summa omsättningstillgångar	774	467
Summa tillgångar	60 581	54 689
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
Eget kapital	25 557	23 792
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inf ytande	0	2
Summa eget kapital	25 558	23 794
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld	5 811	5 322
Övriga avsättningar	142	188
Räntebärande skulder	6 406	3 883
Finansiella derivatinstrument	522	356
Leasingskuld	492	420
Övriga långfristiga skulder	21	36
Summa långfristiga skulder	13 394	10 205
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder	20 885	19 998
Finansiella derivatinstrument	3	2
Leasingskuld	1	1
Övriga kortfristiga skulder	740	689
Summa kortfristiga skulder	21 629	20 690
Summa eget kapital och skulder	60 581	54 689

8 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Kommentar till koncernens balansräkning

VÅRA FASTIGHETER

Periodens utveckling

Under året har vi investerat totalt 4 471 Mkr (3 833), varav 4 347 Mkr (3 781) i förvaltningsfastigheter och 124 Mkr (52) i exploateringsfastigheter. Pågående nybyggnationsprojekt omfattar 2 321 lägenheter. Totalt värde av pågående hyresrätts- och exploateringsprojekt uppgår på balansdagen till 6,8 Mdr (5,8).

Nyttjanderättsvärdet för mark upplåten med tomträtt har beräknats till 476 Mkr (402) och redovisas som en del av fastigheternas värde.

Förvaltningsfastigheter

Värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 1 339 Mkr (2 600), varav 853 Mkr (792) kommer från värdetillväxt i fastigheter under uppförande.

De genomsnittliga direktavkastningskraven är oförändrade sedan föregående rapport.

På bokslutsdagen uppgår genomsnittligt direktavkastningskrav till cirka 4,5 % för det kommersiella beståndet och till cirka 3,1 % för bostäder i drift. Förvaltningsfastigheternas värde uppgår till 57 933 Mkr (52 354) vid periodens utgång.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter omfattar bland annat bostadsrättsprojektet Bandhagen Centrum i Stockholm samt kvarvarande tre lägenheter i projektet Vasagatan 33 i Göteborg. Bokfört värde Exploateringsfastigheter uppgår till 126 Mkr (175) vid periodens utgång.

Våra marknader

De orter vi verkar på präglas av tillväxt och en omfattande efterfrågan på bostäder. Endast en liten andel av våra hyreslägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omfl yttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög.

Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, exempelvis när tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. Vår fl exibla aff ärsmodell, där försäljning av bostadsrättslägenheter startar först när projektet närmar sig färdigställande, gör det möjligt att växla ett

bostadsrättsprojekt till ett hyresrättsprojekt om efterfrågan på bostadsrätter är osäker.

Vi upplever att efterfrågan på centrala kontorsytor i Göteborg är fortsatt stabil. Butiks- och restaurangytor har i större utsträckning påverkats av den pågående pandemin, vilken har påskyndat omställningen för exempelvis handeln.

Värdering

Förvaltningsfastigheter

Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv bevakning, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning.

Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven speglar marknadsförutsättningarna och diff erentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är, bostad eller kontor etc.

Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton inklusive tomträttsavgälder, vilka sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet.

Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan fi nnas på fastighetsmarknaden.

Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaff ningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader.

Mark- och byggrätter, på detaljplanerad mark, värderas till marknadsvärde.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter är fastigheter som vi avser att uppföra för att avyttra vid färdigställandet, exempelvis bostadsrättsfastigheter. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff ningsvärde (nedlagda investeringar) och bedömt nettoförsäljningsvärde. Resultat redovisas när fastigheten eller lägenheten färdigställts och överlämnats till köparen.

TOTALT VÄRDE PÅGÅENDE PROJEKT

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

	Bokfört värde, Mkr			Bokfört värde, Mkr
Mark för framtida nyproduktion	939	Fastighetsbestånd 1 januari 2020		52 354
Pågående projekt hyresrätter	5 720	+	Förvärv	460
Exploateringsfastigheter	126	+	Byggnationer	3 887
Totalt pågående projekt	6 784	-	Försäljningar	-
		+	Nyttjanderättstillgång tomträtt	73
		+	Värdeförändring fastigheter	1 339
		-	Omklassif cering exploateringsfastigheter	-180
		Fastighetsbestånd 31 december 2020		57 933

9 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

PÅGÅENDE NYPRODUKTION 2020-12-31

Projekt	Antal lgh	Inf yttning*	Kvm**	varav inf yttade lgh hittills
STOCKHOLM
Parkstråket 1, Haninge	154***	Q3 2020	13 500	54
Söra Kvarter, Österåker	305	Q3 2020	15 500	167
Allén, Tyresö	221	Q4 2020	13 500	100
Parkstråket 2, Haninge	131	Q4 2020	7 500	46
Umami Park, etapp 2, Sundbyberg	141	Q4 2020	9 500	106
Umami Park, etapp 3, Sundbyberg	133	2021	10 000
Bandhagen Centrum (brf)i	84	2022	4 500
UPPSALA
Flanören, Rosendal	161	2021	7 500
GÖTEBORG
Elisedal	336	Q4 2020	24 000	82
Godhems Backe	138	Q4 2020	6 500	77
Kv. Rosengången, Mölnlycke Fabriker, Härryda	123	Q4 2020	7 000	61
Kallebäcks Terrasser Kv. 9	165	2021	9 500
Kallebäcks Terrasser Kv. 11	270	2021	16 000
Kv. Kvarnen, Mölnlycke Fabriker, Härryda	185	2021	10 500
Kallebäcks Terrasser Kv. 8	266	2022	15 000
Kallebäcks Terrasser Kv. 10	85****	2022	8 000
Kv. Väven, Mölnlycke Fabriker, Härryda	116	2022	7 000
Kommersiellt
Kallebäcks Terrasser		2021	20 000
Mölnlycke Fabriker		2021	20 000ii
Summa lgh i projekten	3 014		225 000
varav pågående per 31 december	2 321

• Avser beräknad start av infl yttning. Infl yttningen sker successivt, ofta över fl era kvartal.

• ** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal.

• *** varav 17 delningslägenheter med totalt 85 uthyrningsrum.

• **** varav 12 delningslägenheter med totalt 121 uthyrningsrum.

i Startat under kvartal 4, 2020.

i i Avser två idrottshallar och ett p-hus.

FÖRÄNDRING PÅGÅENDE NYPRODUKTION

==> picture [122 x 19] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

LÄGENHETER
I PÅGÅENDE PRODUKTION
----- End of picture text -----

==> picture [457 x 207] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Antal lgh
Antal lgh
Pågående nyproduktion
1 oktober 2020 2 939 3 500
- Färdigställda -702 3 000
Parkstråket 1, Haninge (18 ) 2 500
Söra kvarter, Österåker (58) 2 000
Allén, Tyresö (100) 1 500
Parkstråket 2, Haninge (46) 1 000
Umami Park, etapp 1B, Sundbyberg (75) 500
0
Umami Park, etapp 2, Sundbyberg (106) Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
New York, Gärdet (exploateringsfastighet) (50) 2018 2019 2020
Elisedal, Göteborg (82) Totalt
Godhems Backe, Göteborg (77) Region Stockholm
Region Göteborg
Kv. Rosengången, Mölnlycke Fabriker, Härryda (61)
Sten Stures kröningar, Regenten, Göteborg (29)
+ Påbörjade 84
Pågående nyproduktion
31 december 2020 2 321
----- End of picture text -----

10 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION 2020*

		Byggår/
		ombygg-	Bostad	Kontor	Butik/Restau-	Industri/	Utbildning/	Garage	Övrigt	Summa	Antal
Fastighetsbeteckning	Adress	nadsår	kvm	kvm	rang/Bio kvm	Lager kvm	Vård kvm	kvm	kvm	kvm	lgh
STOCKHOLM
Järnet 12	Bollmora Gårdsväg	2020	2 376	-	163	-	-	-	-	2 539	54
(Projekt: Terrassen Elva)	20, 22
Hacksta 1:72	Norrgårdshöjden 1-8	2020	5 633	-	86	-	-	1 195	-	6 914	128
(Projekt: Norrgårdshusen)
Framkallningen 3	Trollesundsvägen 56	2020	6 766	-	-	11	-	1 868	-	8 645	110
(Projekt: Trollesunds gårdar)	A-F
Passfotot 2	Trollesundsvägen 58	2020	3 005	-	-	-	-	651	-	3 656	48
(Projekt: Trollesunds gårdar)	B-C
Freden större 13	Östra Madenvägen 7A,	2019	8 125	176	662	72	-	3 040	-	12 075	147
(Projekt: Umami Park, etapp 1A)	7D / Gesällvägen 7, 7C, 9 / Odlingsgatan
	4 B, C, D
Freden Större 12	Fredens Torg 4 A - E	2020	2 856	-	325	-	-	-	-	3 181	75
(Projekt: Umami Park,
etapp 1B)
New York 9	Sandhamnsgatan 1A /	2020	3 185		263	-	-	66	-	3 514	50
(Projekt: New York, Exploateringsfastighet)	Värtavägen 68-70
GÖTEBORG
Heden 24:14	Skånegatan 21-23/	2020	1 845	-	-	-	-	-	-	1 845	29
(Projekt: Sten Stures Kröningar, Regenten**)	Sten Sturegatan 38-44
Totalt			33 791	176	1 499	83	-	6 820	-	42 369	641

* Avser helt färdigställda och fullt infl yttade fastigheter

** 1 845 kvm avser tillbyggnad på redan befi ntlig fastighetsbeteckning

FASTIGHETSFÖRVÄRV 2020

		Byggår/	Bostad	Kontor	Butik/Restau-	Industri/	Utbildning/	Garage	Övrigt	Summa	Antal
Fastighetsbeteckning	Adress	ombyggnadsår	kvm	kvm	rang/Bio kvm	Lager kvm	Vård kvm	kvm	kvm	kvm	lgh
STOCKHOLM
Murförbandet 1* (Bandhagen)
Täby Tibble 10:8-9*
Täby Bergkristallen 1*
Österåker Hagby 1:98*
UPPSALA
Kvarngärdet 71:1*
GÖTEBORG
Majorna 721:75	Fiskhamnen 27	1973	-	-	-	1 207	-	-	-	1 207	0
Majorna 721:78, 721:81	Fiskhamnen 23-25	1974	-	-	-	2 416	-	-	-	2 416	0
Lorensberg 21:3*
Totalt			-	-	-	3 623	-	-	-	3 623	0
* Mark

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR 2020

		Byggår/	Bostad	Kontor	Butik	Industri/	Utbildning	Garage	Övrigt	Summa	Antal
Fastighetsbeteckning	Adress	ombyggnadsår	kvm	kvm	kvm	Lager kvm	kvm	kvm	kvm	kvm	lgh
STOCKHOLM
New York 9	Sandhamnsgatan 1A /	2020	3 185	-	263	-	-	66	-	3 514	50
(Exploateringsfastighet)	Värtavägen 68-70
Totalt			3 185	-	263	-	-	66	-	3 514	50

11 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2020-12-31

			Butik/Res-	Industri/	Utbild-				Fördelning,	Antal
Uthyrningsbar yta, kvm	Bostad	Kontor	taurang/Bio	Lager	ning/Vård	Garage	Övrigt	Totalt	ort	lgh
Stockholm	315 399	30 870	11 649	9 117	5 957	52 452	15 239	440 683	36 %	5 246
Uppsala	27 605	2 138	1 039	101	-	5 732	-	36 615	3 %	542
Göteborg	257 364	206 952	93 719	84 681	48 391	59 443	7 346	757 896	61 %	4 158
Totalt	600 368	239 960	106 407	93 899	54 348	117 627	22 585	1 235 194	100 %	9 946
Fördelning, lokaltyp	49 %	19 %	9 %	8 %	4 %	10 %	1 %	100 %

==> picture [571 x 203] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING
AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER FASTIGHETSTYP, YTA
Mkr Bostadsfastigheter, 58 % Samhällsfastigheter, 4 %
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
-1 000 Kommersiella fastigheter,
38 %
-2 000
16 17 18 19 20
Fördelning av vårt fastighetsbestånd
Förvärv Avyttrat per kategori.
Ny- och ombyggnation Omklassificering exploaterings-
fastigheter för försäljning
----- End of picture text -----

VINDKRAFT

Wallenstam har per bokslutsdagen 66 vindkraftverk i drift, fördelade på 20 parker. Installerad eff ekt uppgår till 143 MW (143).

Vindkraftverken redovisas till anskaff ningsvärde minskat med av- och nedskrivningar. Årets avskrivningar uppgår till 76 Mkr (76). Beräknat nyttjandevärde markarrende, baserat på minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 16 Mkr (17) och redovisas som en del av vindkraftsvärdet. Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick på bokslutsdagen till 1 033 Mkr (1 109). Lager av elcertifi kat och ursprungsgarantier uppgår på balansdagen till 1 Mkr (14).

FINANSIERING

Eget kapital

Det egna kapitalet inklusive innehav utan bestämmande infl ytande uppgår till 25 558 Mkr (23 794), vilket motsvarar 79 kr per aktie (74). Soliditeten uppgår till 42 % (44).

Räntebärande skulder

På balansdagen uppgick utestående obligationslån till 2 800 Mkr (3 950), utestående volym företagscertifi kat, med en ram om 4 Mdr, till 2 470 Mkr (3 993), lån hos Europeiska Investeringsbanken till 2 500 Mkr (-) och totala räntebärande skulder till 27 785 Mkr (24 302) varav leasingskuld uppgår till 493 Mkr (421). Av skulden utgörs 5,35 Mdr (1,8) av gröna lån, samt 1,65 Mdr (1,0) av gröna obligationer.

12 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Samtliga obligationslån om 2 800 Mkr (3 950) ryms inom ramen för vårt MTN-program (Medium Term Notes) som har en total låneram om 5 Mdr. Villkoren för de gröna obligationerna är samma som för övriga obligationer med tillägg för att emissionslikviden endast kan allokeras till projekt och tillgångar som är kvalifi cerade enligt Wallenstams gröna ramverk. Obligationslånen är noterade vid Nasdaq Stockholm.

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 41 månader att jämföra med 38 månader samma period föregående år. Av låneportföljen har 50 % (41) en räntebindningstid överstigande ett år. På bokslutsdagen uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter till 1,21 % (1,22).

Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, företagscertifi katen samt lånet hos EIB är inte säkerställda. Företagscertifi katprogrammet har bakomliggande lånelöften motsvarande vid var tid utestående volym företagscertifi kat. För lånet hos EIB samt för kreditlöftet för företagscertifi katprogrammet fi nns utställda kovenanter.

Leasingskuld

Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för markarrende och tomträtt. Skulden uppgår på bokslutsdagen till totalt till 493 Mkr (421).

Derivatinstrument

Wallenstams fi nansiella derivatinstrument utgörs av ränteoch elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 515 Mkr att jämföra med nettoskuld om 349 Mkr per 31 december 2019. Av dessa utgör räntederivat -512 Mkr (-350), elderivat 0 Mkr (2) och valutaderivat -3 Mkr (-1).

Under 2020 har koncernen ingått nya räntederivatavtal

BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR 2020-12-31

Ränteförfallostruktur	Belopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %
0–1 år	13 518	1,51	49,5
1–2 år	300	0,70	1,1
2–3 år	401	1,09	1,5
3–4 år	1 000	0,64	3,7
4–5 år	2 423	1,06	8,9
5–6 år 6–7 år 7–8 år	1 700 1 700 1 700	0,90 1,05 1,06	6,2 6,2 6,2
8–9 år	1 900	0,87	7,0
> 9 år	2 650	0,73	9,7
Summa	27 291	1,21	100,0

om totalt 2,45 Mdr. Volymen totalt utestående räntederivat, där Wallenstam betalar fast ränta, uppgår till 12,15 Mdr att jämföra med 9,7 Mdr i föregående årsbokslut.

Räntederivat används för att på ett fl exibelt och kostnadseff ektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassafl ö- den till nuvärden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klassifi ceras i nivå 2. De uppkomna under- eller övervärdena för räntederivat, som återspeglar hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till marknadsräntan på balansdagen, redovisas i balansräkningen respektive orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument i resultaträkningen.

Valutaderivat används i begränsad omfattning för att säkra inköp från utlandet. Säkringsredovisning tillämpas varför omräkningseff ekter redovisas över övrigt totalresultat.

Disponibel likviditet

Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräkningskrediter uppgår till 1 318 Mkr (928). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 800 Mkr (800), där ingen del har utnyttjats på bokslutsdagen. I slutet av 2019 beviljade EIB (Europeiska Investeringsbanken) en kreditfacilitet om 2 500 Mkr för nyproduktion av energieff ektiva hyresrätter. Under året har 2 500 Mkr (-) lyfts från faciliteten. Vi valde under tredje kvartalet att sänka backup-faciliteten för företagscertifi katen från 4 000 Mkr till 3 000 Mkr, då vi har lägre volym utestående företagscertifi kat. Totalt uppgår koncernens beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter till 3 000 Mkr (6 500) exklusive checkräkningskrediten.

Per 31 december 2020 uppgår tillgänglig likviditet till totalt 4 318 Mkr (7 428), varav 2 470 Mkr (3 993) utgör kreditlöfte för emitterade utestående företagscertifi kat.

==> picture [191 x 136] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

TILLGÄNGLIG LIKVIDITET
Mkr
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2019 2020
----- End of picture text -----

13 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Rapport över förändring eget kapital, koncernen

	— Eget kapital hänförligt till	— Eget kapital hänförligt till	moderbolagets	aktieägare —
					Innehav utan
		Övrigt till-	Andra	Balanserad	bestämmande	Summa eget
Mkr	Aktiekapital	skjutet kapital	reserver	vinst	inf ytande	kapital
Ingående eget kapital 2019-01-01	165	359	4	21 081	2	21 611
Periodens resultat	-	-	-	2 737	-	2 737
Värdeförändring f nansiella tillgångar till verkligt värde	-	-	60	-	-	60
Värdeförändring rörelsefastigheter	-	-	1	-	-	1
Omräkningsdif erenser	-	-	1	-	-	1
Värdeförändring valutaderivat			-1	-	-	-1
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	-	-	-1	-	-	-1
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning	-	-	-	-614	-	-614
Utgående eget kapital 2019-12-31	165	359	64	23 204	2	23 794
Ingående eget kapital 2020-01-01 Periodens resultat Omräkningsdif erenser Värdeförändring valutaderivat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning innehav utan bestämmande inf ytande Utdelning Utgående eget kapital 2020-12-31	165 - - - - - 165	359 - - - - - 359	64 - 24 -2 -3 - - 83	23 204 1 908 - - - - -162 24 950	2 - - - - -2 - 0	23 794 1 908 24 -2 -3 -2 -162 25 558

Rapport över kassafl öde, koncernen

Rapport över kassaf öde, koncernen
Mkr 2020 jan-dec 2019 jan-dec	2020 okt-dec 2019 okt-dec
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 1 253 1 169 Justering för poster som inte ingår eller tillkommer i kassaf ödet -134 10 Betald skatt 0 0	347 261 -88 11 0 0
Kassaf öde före förändring av rörelsekapital 1 119 1 179 Förändring av rörelsekapital 96 174	259 272 -93 -15
Kassaf öde från den löpande verksamheten 1 215 1 353 INVESTERINGAR/FÖRSÄLJNINGAR Investering i fastigheter och enskilda br-lägenheter -4 484 -3 812 Investering i immateriella & materiella anläggningstillgångar och vindkraftverk -22 -45 Investering i f nansiella anläggningstillgångar - -10 Investering i intresseföretag -88 -25 Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter & materiella anläggningstillgångar 520 628	166 257 -1 124 -998 -7 -13 - -10 -58 - 440 77
Kassaf öde från investeringsverksamheten -4 074 -3 264 FINANSIERING Upptagna räntebärande skulder 23 402 18 050 Amortering av räntebärande skulder -19 994 -15 294 Nettoförändring checkräkningskredit - -119 Nettoförändring reverser 4 -59 Förskott terminskontrakt - -8 Försäljning av f nansiella anläggningstillgångar - - Utbetald utdelning till minoritetsägare -2 - Utbetald utdelning -162 -614	-749 -944 12 923 6 450 -12 150 -5 780 - - 0 -2 - - - - - - -162 -307
Kassaf öde från f nansieringsverksamheten 3 248 1 956 Förändring av likvida medel 389 46 Likvida medel vid periodens början 129 83 Periodens kassaf öde 389 46 Likvida medel vid periodens slut 518 129 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 800 800 Spärrade bankmedel - -1 Disponibel likviditet 1 318 928	612 362 29 -325 489 454 29 -325 518 129 800 800 - -1 1 318 928

*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttofl öden från ränteswapkontrakt, ingår med -365 Mkr (-296) respektive 3 Mkr (3) varav 112 Mkr (83) aktiverats på anläggningstillgång.

14 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Segmentsrapport

2020 Mkr Göteborg jan-dec Stockholm jan-dec Övrigt jan-dec Eliminering jan-dec	Totalt jan-dec
RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 1 426 732 - -27 Driftkostnader -326 -193 - -
	2 131
	-519
Driftnetto 1 100 539 - -27 Förvaltnings- och administrationskostnader -141 -100 -29 27 Finansnetto -244 -140 145 -	1 613
	-243
	-239
Förvaltningsresultat 716 299 116 - Ofördelade poster Realiserad värdeförändring f nansiella instrument Resultatandel intresseföretag Försäljningsresultat exploateringsfastigheter Övriga intäkter Övriga kostnader Finansiella kostnader, övrigt	1 131
	4
	-1
	167
	168
	-195
	-21
Resultat före värde förändringar och nedskrivningar Värdeförändringar	1 253
	1 140
Resultat före skatt BALANSRÄKNING Förvaltningsfastigheter 35 291 22 642 - - Vindkraftverk - - 1 033 - Exploateringsfastigheter 13 113 - - Ofördelade tillgångar - - - -	2 393
	57 933
	1 033
	126
	1 489
Summa tillgångar Eget kapital - - - - Räntebärande skulder och leasingskulder 14 946 10 756 2 083 - Ofördelade skulder - - - -	60 581
	25 558
	27 785
	7 238
Summa eget kapital och skulder Pågående investeringar fastigheter inkl.mark 3 650 3 134 - - 2019 Mkr Göteborg jan-dec Stockholm jan-dec Övrigt jan-dec Eliminering jan-dec	60 581
	6 784
	Totalt jan-dec
RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 1 402 648 - -24 Driftnetto fastigheter 1 078 475 - -24 Förvaltningsresultat 706 257 144 - Ofördelade poster Resultatandel intresseföretag Försäljningsresultat exploateringsfastigheter Övriga intäkter Övriga kostnader Finansiella kostnader, övrigt	2 026 1 529 1 108 -5 92 298 -299 -25
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar Värdeförändringar	1 169 2 295
Resultat före skatt BALANSRÄKNING Förvaltningsfastigheter 32 342 20 011 - - Vindkraftverk - - 1 109 - Exploateringsfastigheter 57 118 - - Ofördelade tillgångar - - - -	3 464 52 354 1 109 175 1 051
Summa tillgångar Eget kapital - - - - Räntebärande skulder 13 366 9 278 1 658 - Ofördelade skulder - - - -	54 689 23 794 24 302 6 593
Summa eget kapital och skulder Pågående investeringar fastigheter inkl. mark 1 934 3 835 - -	54 689 5 769

15 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Wallenstamaktien

Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under 2020 har Wallenstams aktiekurs ökat med 15,4 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskade med 5,7 % och OMX Stockholm PI ökade med 12,9 % under samma period.

Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 130,60 kr att jämföra med 113,20 kr vid årsskiftet 2019/2020. Börsvärdet uppgick till 43 098 Mkr (37 356) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 79 kr (74). Årets högsta betalkurs var 138,90 kr och den lägsta var 84,30 kr.

Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp av högst så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Under 2020 har inga aktier återköpts. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår på bokslutsdagen till 7 000 000 st, köpta till en genomsnittskurs om 76,16 kr per aktie.

Utdelning

I oktober 2020 utbetalades till aktieägarna 162 Mkr. 2019 utbetalades totalt 614 Mkr.

Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 1,20 kr per aktie (0,50) för verksamhetsåret 2020, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,60 kr per aktie.

Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 0,9 % (0,4) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Aktiens totalavkastning för 2020 beräknad på verkställd utdelning, uppgår till 15,8 % (40,0).

Omsättning

Under 2020 har Wallenstamaktien haft en daglig genomsnittlig omsättning på Nasdaq Stockholm om cirka 30,4 Mkr (21,6).

==> picture [185 x 148] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

KURSUTVECKLING Q1 2016–Q4 2020
Kr
160
140
120
100
80
60
2016 2017 2018 2019 2020
Wallenstam B-aktie
OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI
----- End of picture text -----

==> picture [181 x 152] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

GENOMSNITTLIG AKTIELIKVIDITET
PER DAG
Mkr
35
30
25
20
15
10
5
0
16 17 18 19 20
Avser handel på Nasdaq Stockholm.
----- End of picture text -----

AKTIEÄGARINNEHAV 2020-12-31

AKTIEÄGARINNEHAV 2020-12-31
	A-aktier	B-aktier	Kapital, %	Röster, %
Hans Wallenstam med bolag och familj	34 500 000	49 110 000	25,34	62,21
AMF - Försäkring och fonder		32 317 332	9,79	5,10
Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson		19 300 000	5,85	3,05
Agneta Wallenstam		18 204 000	5,52	2,87
Henric och Ulrika Wiman		12 037 752	3,65	1,90
Monica och Jonas Brandström		7 072 826	2,14	1,12
Bengt Norman		6 500 000	1,97	1,03
David Wallenstam		5 000 000	1,52	0,79
Elin Wallenstam Sjögren		4 327 240	1,31	0,68
Lisa Liljeqvist		4 279 240	1,30	0,68
Övriga ägare		130 351 610	39,50	20,57
Totalt antal aktier	34 500 000	288 500 000
Återköpta egna aktier*		7 000 000	2,11
Registrerade aktier	34 500 000	295 500 000
Totalt registrerade aktier	330 000 000		100,00	100,00
Summa utestående aktier	323 000 000

Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 17 procent av kapitalet och cirka 9 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB *Återköpta egna aktier saknar rösträtt.

16 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster inklusive fi nansiella tjänster samt handel med elcertifi kat och ursprungsgarantier. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter.

De totala intäkterna för året uppgår till 458 Mkr (456) varav hyresintäkter uppgår till 122 Mkr (124).

Resultatet påverkas av värdeförändringar fi nansiella derivatinstrument, -164 Mkr (-323), till följd av framför allt sjunkande swapräntenivåer. Resultat efter skatt uppgår till 471 Mkr (234).

Investeringar i immateriella och materiella anläggningstillgångar under året uppgår till 29 Mkr (22). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 13 827 Mkr (13 421).

RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET

	2020	2019
Mkr	jan-dec	jan-dec
Förvaltningsintäkter	290	273
Hyresintäkter	122	124
Intäkter försäljning elcertif kat	45	57
Övriga intäkter	1	2
Summa intäkter	458	456
Förvaltning- och administrationskostnader	-367	-359
Driftkostnader	-36	-36
Av- och nedskrivningar fastigheter	-31	-30
Kostnader försäljning elcertif kat	-21	-52
Värdeförändring syntetiskt optionsprogram	-36	-40
Övriga kostnader	-2	-2
Summa kostnader	-493	-519
Rörelseresultat	-35	-63
Resultat från andelar i koncernföretag	473	33
Ränteintäkter och liknande resultatposter	533	455
Räntekostnader och liknande resultatposter	-308	-223
Värdeförändring derivatinstrument	-164	-323
Finansnetto	534	-59
Resultat efter f nansiella poster	500	-122
Bokslutsdispositioner	-63	373
Skatt på periodens resultat	34	-17
Resultat efter skatt	471	234
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
Värdeförändring valutaderivat	-2	-1
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	0	0
Totalresultat	470	233

BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET

Mkr	2020- 12-31	2019- 12-31
Tillgångar
Fastigheter	1 319	1 340
Andelar i koncernföretag	5 932	5 879
Finansiella derivatinstrument	10	8
Fordringar på koncernbolag	23 632	21 894
Övriga tillgångar	239	206
Likvida medel	518	122
Summa tillgångar	31 649	29 449
Eget kapital och skulder
Eget kapital	10 778	10 470
Avsättningar	122	84
Räntebärande externa skulder	13 827	13 421
Skulder till koncernföretag	6 272	4 994
Finansiella derivatinstrument	524	357
Övriga skulder	126	123
Summa eget kapital och skulder	31 649	29 449

17 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Föreslagen utdelning, återköp och överlåtelse av egna aktier m.m.

Styrelsen kommer att föreslå stämman att besluta om följande:

• » En utdelning om 1,20 kr per aktie (0,50), uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,60 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första utbetalningen föreslås vara den 29 april 2021 och för den andra utbetalningen den 30 oktober 2021. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 0,9 % (0,4) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Enligt bolagets utdelningspolicy ska det utdelningsbara beloppet inte överstiga resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med avdrag för resultatandel i intresseföretag och efter schablonskatt. Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med bibehållen fi nansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.

• » Bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller fl era tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq Stockholm av högst så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget.

Styrelsens arbete

Wallenstams styrelse har, med anledning av Christer Villards bortgång under hösten 2019, fram till den 28 april 2020 bestått av fyra ledamöter. Från och med årsstämman den 28 april 2020 har styrelsen bestått av fem ledamöter. Under 2020 har styrelsen haft 13 protokollförda möten utöver löpande kontakter.

Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Styrelsearbetet under året har varit präglat av den pågående covid-19-pandemin och då särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och fi nansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor samt investeringar.

Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2020. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens ordförande i form av enskilda intervjuer med var och en av ledamöterna samt en redovisning av detta följt av en öppen diskussion inom styrelsen. Styrelsearbetet konstaterades fungera mycket väl.

• » Bemyndigande för styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna aktier.

18 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Övriga upplysningar

MÖJLIGHETER & RISKER

Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen 2019 på sidorna 34–39. Inga väsentliga förändringar har skett därefter.

KÄNSLIGHETSANALYS

Per 31 december 2020 uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 58 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka +/- 5,8 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -3,3 Mdr eller +3,8 Mdr, medan en generell förändring av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 3,0 Mdr.

En förändring av räntan med +/- 50 punkter motsvarar cirka +/- 68 Mkr.

En förändring av elpriset med 1 öre per kWh motsvarar cirka +/- 39 Mkr vid värdering av vindkraftverk medan en förändring av elcertifi katpriset med 1 öre per kWh motsvarar cirka +19 Mkr eller -3 Mkr vid värdering av vindkraftverk.

bolag där ledamot i Wallenstams styrelse är styrelseledamot. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till cirka 420 Mkr och tillträdet skedde i december 2020. I uppgörelsen ingår att Wallenstam ansvarar för den tekniska förvaltningen i två års tid från tillträdesdatum.

Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2019 på sidorna 27–33. Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg, Barn i Nöd, samt Betlehemskyrkan. Under året har Räddningsmissionen i Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 3,4 Mkr, Barn i Nöd har erhållit 1,8 Mkr i stöd samt Betlehemskyrkan 0,2 Mkr i stöd. Räddningsmissionen och Barn i Nöd hyr lokaler av Wallenstam motsvarande 4,8 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter.

Samtliga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor.

AVRUNDNINGAR

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr lägenheter. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamöter i Wallenstams styrelse är styrelseledamöter, totalt motsvarande cirka 5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea Holding AB äger 48 % i Renew Group Sweden AB, tillverkare av innebandyutrustning. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande årligt hyresvärde om 0,6 Mkr.

Ledamot i Wallenstams styrelse har genom eget konsultbolag, sålt konsulttimmar till Wallenstam om 1,2 Mkr.

I juni tecknades avtal om försäljning av Wallenstams nyproduktionsprojekt New York i Stockholm. Köpare är

Till följd av avrundningar summerar siff ror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen 2019. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2.

Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2020 eller senare bedöms ej ha någon väsentlig påverkan på Wallenstamkoncernens fi nansiella rapporter.

EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG

Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets ställning har inträff at efter rapportperiodens utgång.

19 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Nyckeltal – fl erårsöversikt

Ackumulerat perioden	2020 31 dec 2020 30 sep 2020 30 jun 2020 31 mar 2019 31 dec 2019 30 sep 2019 30 jun 2019 31 mar 2018 31 dec
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Driftnetto fastigheter, Mkr	1 613 1 205 781 386 1 529 1 159 756 364 1 429
Överskottsgrad fastighetsdrift, %	75,7 76,4 75,1 73,8 75,5 76,7 75,6 73,2 74,8
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr	1 131 860 549 275 1 108 851 547 260 1 011
Värdeförändring nyproduktion, Mkr	853 616 429 254 792 505 307 132 598
Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr	57 933 56 226 55 127 53 619 52 354 49 793 48 757 47 289 45 811
Antal kvm (tusental)	1 235 1 231 1 230 1 210 1 201 1 199 1 188 1 181 1 186
Uthyrningsgrad–yta, %	98 97 98 98 98 98 99 99 99
Exploateringfastigheter, netto, Mkr	126 291 281 170 175 154 155 156 317
FINANSIELLA NYCKELTAL
Resultat efter skatt, Mkr	1 908 974 631 309 2 737 1 038 575 340 2 998
Räntabilitet på eget kapital, %	7,8 11,2 12,0 11,9 12,3 10,4 10,6 14,6 14,8
Räntabilitet på totalt kapital, %	4,6 6,6 7,0 7,0 7,2 6,1 6,2 9,5 9,7
Räntetäckningsgrad, ggr	5,8 5,7 5,9 6,1 6,3 7,0 7,4 1,5 1,3
Belåningsgrad, %	46 46 46 45 45 45 46 45 45
Snittränta per bokslutsdatum, %	1,21 1,27 1,40 1,31 1,22 1,23 1,24 1,25 1,06
Genomsnittlig räntebindningstid, månader	41 38 39 38 38 40 41 44 39
Soliditet, %	42 42 42 43 44 43 43 44 45
Eget kapital, Mkr	25 558 24 766 24 423 24 104 23 794 22 402 21 899 21 951 21 611
Substansvärde, Mkr	31 746 30 715 30 295 29 897 29 501 27 666 27 047 27 011 26 574
Börsvärde, Mkr	43 098 45 144 35 607 37 290 37 356 36 828 32 406 30 971 27 126
Återköp aktier, Mkr	- - - - - - - - 229
DATA PER AKTIE
Resultat efter skatt, kr	5,9 3,0 2,0 1,0 8,5 3,2 1,8 1,1 9,3
P/E-tal, ggr	22,1 16,5 12,5 13,5 13,4 15,9 14,0 10,0 8,9
Kassaf öde från den löpande verksamheten, kr	3,8 3,2 2,2 1,1 4,2 3,4 2,1 1,1 1,1
Eget kapital, kr	79 77 76 75 74 69 68 68 67
Substansvärde per aktie, kr	98,30 95,10 93,80 92,60 91,30 85,70 83,70 83,60 82,30
Börskurs, kr	130,60 136,80 107,90 113,00 113,20 111,60 98,20 93,85 82,20
Utestående aktier i tusental, genomsnitt	323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 854
Utestående aktier, tusental vid periodens utgång	323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000 323 000

Kvartalsöversikt

	2020 2020 2020 2020 2019	2019	2019	2019	2018
	okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec	jul-sep	apr-jun	jan-mar	okt-dec
Hyresintäkter, Mkr	555 536 518 523 515	510	503	497	488
Driftnetto fastigheter, Mkr	408 424 395 386 370	403	392	364	351
Överskottsgrad fastighetsdrift, %	73,5 79,1 76,3 73,8 71,8	79,0	77,9	73,2	71,9
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr	271 310 275 275 257	304	287	260	253
Räntabilitet på eget kapital, %	7,8 11,2 12,0 11,9 12,3	10,4	10,6	14,6	14,8
Resultat efter skatt per aktie, kr	2,9 1,1 1,0 1,0 5,3	1,4	0,7	1,1	3,8
Kassaf öde per aktie från löpande verksamhet, kr	0,5 1,0 1,1 1,1 0,8	1,3	1,0	1,1	0,9
Eget kapital per aktie, kr	79 77 76 75 74	69	68	68	67
Substansvärde per aktie, kr	98,30 95,10 93,80 92,60 91,30	85,70	83,70	83,60	82,30
Börskurs, kr	130,60 136,80 107,90 113,00 113,20	111,60	98,20	93,85	82,20

Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat.

Från och med Q1 2020 rapporteras ej EPRA NAV, då Wallenstam inte är medlem i EPRA.

20 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Rapportens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg den 9 februari 2021

Lars-Åke Bokenberger Karin Mattsson Ordförande Vice ordförande Anders Berntsson Agneta Wallenstam Styrelseledamot Styrelseledamot Mikael Söderlund Hans Wallenstam Styrelseledamot Verkställande direktör

21 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut.

Resultat efter skatt per aktie

Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Aktiens totalavkastning

Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början.

Räntabilitet på eget kapital**

Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Alternativa nyckeltal (APM)

Wallenstam presenterar en rad fi nansiella mått som ligger utanför IFRS defi - nitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en eff ektiv utvärdering av bolagets fi nansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått defi nierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Defi nitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.

Räntabilitet på totalt kapital**

Resultat före skatt med återläggning av räntekostnader och förtidslösta derivat för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Räntetäckningsgrad

Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot och förtidslösta räntederivat för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till fi nansnettot och förtidslösta räntederivat för senaste rullande tolvmånadersperiod.

Antalet aktier

Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Bostadsfastighet Fastighet som till övervägande del består av bostadsyta.

Samhällsfastighet

Fastighet som brukas till övervägande del av skattefi nansierad verksamhet och är specifi kt anpassad för samhällsservice.

Snittränta

Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapavtal i relation till räntebärande skulder.

Soliditet

Belåningsgrad Räntebärande skulder samt leasingskuld efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, exploateringsfastigheter samt vindkraft vid periodens utgång.

Börsvärde

Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen.

Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång.

Substansvärde

Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld.

Substansvärde per aktie

Koncernens substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens slut.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt.

Uthyrningsgrad – yta

Uthyrd yta i förhållande till total yta.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter avser fastigheter uppförda med avsikt att säljas efter färdigställande.

Hyresvärde* Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Kassafl öde per aktie Periodens kassafl öde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Kassafl öde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Kommersiell fastighet Fastighet som till övervägande del består av kommersiell yta.

P/E-tal

Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för omkostnader och fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod samt resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod.

Värdeförändring Nyproduktion: Värdetillväxten redovisas successivt under fastighetens byggnation till dess att fastigheten tas i drift första året. Som värdeförändring nyproduktion redovisas skillnaden mellan kostnaden för byggnationen av ny hyresrätt och det värde den har vid färdigställandet. Värdeförändring Övriga: Avser värdeförändringar för förvaltningsfastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre.

Återköpsgrad

Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.

Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna.

För mer information: www.wallenstam.se/ordlista

• Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

**	2020 2020 2020 2020 2019 2019 2019 2019 2018
Brygga alternativa nyckeltal	31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Eget kapital, Mkr	25 557 24 766 24 423 24 102 23 792 22 400 21 897 21 949 21 609
Genomsnittligt eget kapital, Mkr	24 528 23 896 23 323 22 828 22 329 21 708 21 278 20 813 20 305
Balansomslutning, Mkr	60 581 58 977 58 336 55 959 54 689 52 459 51 177 49 945 48 262
Genomsnittlig balansomslutning, Mkr	57 708 56 084 54 524 52 846 51 306 49 700 48 333 46 983 45 728

För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.

22 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Det här är Wallenstam

AFFÄRSPLAN 2023

Mål

Att uppnå en substansvärdesökning om 40 kr per aktie från och med 1 oktober 2018 till och med 31 december 2023.

Ledstjärnor

• » Vi ska med attraktiva lägenheter och lokaler samt god service överträff a kundens förväntningar och årligen förbättra helhetsintrycket av Wallenstam.

• » Genom vår goda företagskultur ska vi vara en attraktiv arbets givare och årligen förbättra vårt engagemangsindex.

• » Vi ska årligen minska vår miljöpåverkan, genom insatser inom fokusområdena energi, transporter och resurser.

WALLENSTAM IDAG

Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret fi nns i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Våra bostadsfastigheter fi nns i Stockholm, Uppsala och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncentrerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka 10 000 lägenheter och 1 000 företagskunder. Wallenstam är en stor bostadsproducent på de orter vi verkar och bygger främst hyresrätter för egen förvaltning.

Wallenstam är självförsörjande på förnybar energi genom 66 egna vindkraftverk i drift. Produktionen täcker våra egna fastigheters och våra hyresgästers energibehov.

Verksamheten bedrivs i aff ärsområdena Region Stockholm och Region Göteborg.

Defi nierat nyckeltal

• » Soliditeten ska inte understiga 30 %.

VISION

Wallenstam ska vara människors och företags självklara val för boende och lokaler.

Stockholm

Majoriteten av våra bostäder, cirka 5 900 stycken, fi nns i Region Stockholm. Cirka 500 av dessa lägenheter fi nns i Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka 900 lägenheter i produktion.

Göteborg

AFFÄRSIDÉ

Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner.

Vårt fastighetsbestånd i Region Göteborg omfattar drygt 4 100 lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. På bokslutsdagen hade Region Göteborg cirka 1 500 lägenheter i produktion.

==> picture [31 x 7] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

BEHOV
----- End of picture text -----

==> picture [422 x 241] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

RESULTAT
Bygger och köper Förvaltar och utvecklar
VÄRDETILLVÄXT
Utdelning
----- End of picture text -----

AFFÄRSPROCESS

Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån önskemål och krav från kunder och aktieägare. Genom byggnation, utveckling och förvaltning samt hög service och långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet.

23 WALLENSTAM | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JAN–31 DEC 2020

Kalender

Publicering av årsredovisning 2020 vecka 12, 2021 Delårsrapport Q1, 2021 27 april 2021 Årsstämma 2021, Göteborg 27 april 2021 Delårsrapport Q2, 2021 8 juli 2021 Delårsrapport Q3, 2021 22 oktober 2021

Denna information är sådan som Wallenstam är skyldigt att off entliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för off entliggörande den 9 februari 2021 kl 15:30 CET.

Rapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Kontakt

För ytterligare information, vänligen kontakta Susann Linde, CFO och IR-ansvarig tel: 0705-17 11 34 e-post: susann.linde@wallenstam.se