Vonovia SE

Investor Presentation • May 25, 2023

Unternehmenspräsentation

DSW Anlegerforum Mai 2023 Oliver Larmann – Senior Investor Relations Manager

Europas führender Anbieter für Wohnimmobilien

• Langfristig orientierter Vermieter mit hoher Eigenleistungstiefe
• 550.000¹ Wohnungen für kleine und mittlere Einkommen
• ~91 Mrd. € Immobilienvermögen
• ~14 Mrd. € Marktkapitalisierung¹

Immobilienbestand nach Ländern

¹ Stand: 19.05.2023

Unsere Segmente decken den kompletten Lebenszyklus ab

¹ Pflege mit 3% nicht in der Grafik dargestellt

Attraktives Marktumfeld

Immer mehr Menschen ziehen in städtische Gebiete¹

Neubauzahlen liegen weiterhin deutlich unter dem Bedarf

Deutschland (Marktsicht) Vonovia Wachsend Überdurchschnittlich wachsend Keine klare Richtung Schrumpfend Überdurchschnittlich schrumpfend

Neubaukosten übersteigen Vonovias Bestandsportfolio deutlich

Quellen: Statistisches Bundesamt für tatsächliche Fertigstellungen; CDU/SPD-Regierung für 2018-2021 und neue Koalition (SPD, Grüne, FDP) für Zielquote 2022-2025. 1 Quelle: Vereinte Nationen 2 Statistisches Bundesamt für tatsächliche Fertigstellungen, GdW-Schätzung 2022E-2024E; CDU/SPD-Regierung für 2018-2021 und aktuelle Regierungskoalition (SPD, Grüne, FDP (Liberale)) für die Zielquote 2022E-2025E.

1991

1992

1993

1994

1995

1996

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1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Wohnungsneubau (`000) Zielsetzung der Bundesregierung ('000)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022E

2023E

2024E

2025E

4

Vonovias Bestand liegt in den urbanen Wachstumsmärkten

Das aktuelle Umfeld ist eine kurzfristige Herausforderung…

…aber mittel- und langfristig begünstigt es zwei entscheidende Megatrends

• Als Reaktion auf die Folgen des russischen Krieges gegen die Ukraine haben die Zentralbanken weltweit die Zinssätze in einer noch nie dagewesenen Geschwindigkeit erhöht.
• Der Nachteil des stabilen Vonovia-Geschäftsmodells in einem regulierten Markt ist, dass es nur langsam auf das neue Umfeld reagiert. Daher sind die Auswirkungen auf einige Kennzahlen zunächst negativ.
• Das neue Umfeld beschleunigt jedoch auch die relevanten Megatrends, auf denen wir unser Geschäft aufgebaut haben. Dies wird mittel- und langfristig zu einer Stärkung der fundamental Rahmenbedingungen führen.

Urbanisierung & Ungleichgewicht zw. Angebot & Nachfrage Klimawandel

Erwartete Nachfrage, Genehmigungen, Fertigstellungen (in 000 Einheiten)¹

¹ Angepasst an die ZIA-Prognose auf der Grundlage von Empirica und Pestel-Institut. ² Agora Energiewende. Agora Energiewende (2023): Die Energiewende in Deutschland: Stand der Dinge 2022. Rückblick auf die wesentlichen Entwicklungen sowie Ausblick auf 2023. 2022 ist eine Schätzung.

Etablierte 4+2 Strategie weiterhin relevant

Allerdings hat sich der Fokus verschoben

Reputation & Kundenzufriedenheit
Property Management ➔ effiziente Bewirtschaftungsplattform	Akquisitionen • Laufende Prüfung und Eingliederung passender Portfolien in den Bestand
Finanzierung ➔ diversifiziert & mit langer Laufzeit	Alle Akquisitionen müssen strenge • Akquisitionskriterien erfüllen ausgesetzt
Portfolio Management ➔ Investitionstrategie	Expansion in ausgewählte europäische Märkte • Europäische Aktivitäten schaffen zusätzliche wertsteigernde Akquisitionsmöglichkeiten
Value-add ➔ wohnungsnahe Dienstleistungen und Drittgeschäft	• Wir beobachten klar definierte Metropolregionen nach Chancen und wenden die gleichen Akquisitionskriterien wie in Deutschland an. ausgesetzt
Kernelemente	opportunistisch

Operatives Geschäft sehr stabil

Skalierbarkeit und Effizienzgewinne ¹

Mietsteigerung (y-o-y, %) Leerstandsquote auf Rekordtief (exkl. Deutsche Wohnen)

¹Adj. EBITDA Operations Marge gerechnet als (Adj. EBITDA Rental + Adj. EBITDA Value-add – Zwischengewinne) / Mieteinnahmen. Marge ab 2019 inkl. IFRS 16 Effekten. Kosten pro Wohneinheit gerechnet als (Mieteinnahmen – EBITDA Operations + Instandhaltungsaufwand) / durchschnittliche Anzahl Wohneinheiten, Deutsches Portfolio ² Inklusive der erwarteten Synergien in Höhe von 88 Mio. € für 2023 ³ ohne Einmaleffekte in Höhe von 0,6 % aufgrund der Unwirksamkeit des Gesetzes zur Regelung der Kappungsgrenze für Wohnraum in Berlin (Mietpreisbremse"). Werte 2022 und 2023E inkl. Deutsche Wohnen, Werte 2021 und früher exklusive Deutsche Wohnen.

Transaktionen

Südewo-Transaktion CBRE-Transaktion

Ziel: alternative EK-Quellen durch Verkauf von Minderheitsanteilen erschließen.

• Prozess dafür in Q1 2022 begonnen und jetzt mit der Südewo-Transaktion erstmals mit einem langfristig orientierten Partner erfolgreich umgesetzt: 30% der Anteile am Südewo-Portfolio (21.000 Wohneinheiten an Standorten in ganz Baden-Württemberg) für 1 Mrd. € veräußert.
• Vonovia wird das Portfolio weiterhin kontrollieren, bewirtschaften und konsolidieren.
• Vonovia hat eine langfristige Option zum Rückkauf der Beteiligung zu einer Gesamtrendite (IRR) von max. 6,95%-8,30% und damit deutlich günstiger als neues Eigenkapital an der Börse. Eine Verpflichtung zur Ausübung der Option besteht nicht.

• Vonovia und CBRE Investment Management haben den Verkauf von fünf Objekten mit 1.350 Wohnungen in Berlin, München und Frankfurt vereinbart.
• Bei drei dieser Objekte handelt es sich um neu errichtete Objekte, die sich bereits in der Bewirtschaftung im Segment Rental befinden.
• Die anderen beiden Objekte befinden sich noch im Bau und werden voraussichtlich im zweiten und dritten Quartal dieses Jahres fertig gestellt.
• Hinsichtlich Wert und Mietniveau liegt das Portfolio deutlich über dem Vonovia-Durchschnitt.
• Liquiditätszufluss nach Steuern i.H.v. 535 Mio. €

~ 1,5 Mrd. € Liquidität und damit ca. 75% des Verkaufsziels für 2023 erreicht.

Langfristige Finanzierung

• Langfristiges Fälligkeitsprofil.
• Der Zinsanstieg wirkt sich nur langsam aus, weil Zinsen langfristig gesichert sind.
• Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten haben sich im Jahresvergleich um 0,4% erhöht.

Bankdarlehen (österreichische Kreditgeber)² Bankdarlehen (schwedische Kreditgeber) Commercial Paper Bankdarlehen (deutsche Kreditgeber) Green/Social Bonds

Fälligkeitenprofil	KPI / Kriterien	31. März 2023	31. Dez. 2022
	Unternehmensrating (Scope) Ausblick: Stable	A-	A
	Unternehmensrating (S&P) Ausblick: Stable	BBB+	BBB+
	Unternehmensrating (Moody's) Ausblick: Stable	Baa1	Baa1
	Festzins/gesicherter Zins	96%	96%
	Ø Fremdkapitalkosten	1,5%	1,5%
	Ø gewichtete Laufzeit (in Jahren)	7,2	7,4
	Verschuldungsgrad (LTV)	46,6%	45,1%

Fälligkeitenprofil 2023 & 2024

• Anschlussfinanzierung für besicherte Darlehen geplant. Zuletzt 550 Mio. € für 10 Jahre vereinbart; Verhandlungen über weitere besicherte Finanzierungen laufen.
• Freie Liquidität soll zur Rückzahlung von unbesicherten Anleihen eingesetzt werden.

	Besicherte Darlehen	Unbesicherte Anleihen
2023	0,7 Mrd. €	2,4 Mrd. €
2024	1,1 Mrd. €	2,0 Mrd. €

05/2023 Unternehmenspräsentation

Erwarteter Liquiditätszufluss 2023

Anmerkung: Free Cashflow ohne Berücksichtigung möglicher Erlöse aus Co-Investor-Strukturen oder einem Verkauf des Pflegesegments der Deutsche Wohnen. ¹ Cash vom Verkauf von 3.000 Einheiten ² In den letzten 6 Jahren wählten durchschnittlich 46% der Aktionäre die Dividende in Form von Aktien.

	2021	2022	Prognose 2023
Segmenterlöse Total	5.180 Mrd. €	6.257 Mrd. €	6,4 – 7,2 Mrd. €
Adjusted EBITDA Total	2.254 Mrd. €	2.763 Mrd. €	2,6 – 2,85 Mrd. €
Group FFO	1.694 Mrd. €	2.036 Mrd. €	1,75 – 1,95 Mrd. €
Modernisierung/ Bestandsinvestitionen	1,398 Mrd. €	837 Mio. €	~ 500 Mio. €
Neubau/Nachverdichtung		607 Mio. €	~ 350 Mio. €
Nachhaltigkeitsperformanceindex (SPI)*	109 %	103 %	~ 100 %

* 2021 ohne Deutsche Wohnen.

Warum Vonovia?

Langfristig orientierter Eigentümer von Europas größtem Wohnimmobilienportfolio mit hoher Eigenleistungstiefe

Operatives Endkundengeschäft mit hohem Maß an Stabilität

Strukturelle Unterstützung durch die drei langfristigen Megatrends Urbanisierung, Klimawandel und demografischer Wandel

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Fragen?

Appendix

Megatrends – Herausforderung und Chance zugleich

Nachhaltigkeit ist fest in unserem Geschäft verankert

Unser Handeln hat niemals nur eine rein wirtschaftliche Dimension und erfordert stets einen Interessensausgleich zwischen allen relevanten Stakeholdern.

• Wir bieten mehr als ¹ Million Menschen aus ca. ¹⁵⁰ Ländern ein Zuhause.
• CO2-Emissionen im Zusammenhang mit Wohnraum gehören zu den größten Verursachern von Treibhausgasemissionen.
• Als großes, börsennotiertes Unternehmen im Prime Standard sind die Erwartungen an uns zurecht hoch.
• Über einen Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) messen und berichten wir transparent die Erreichung unserer Nachhaltigkeitsziele. Ein wesentlicher Teil der Vergütungsstruktur der Entscheidungsträger bei Vonovia ist an den SPI geknüpft.

S

Verlässliche und transparente Unternehmensführung

Verantwortung für Kunden, die Gesellschaft und unsere Mitarbeiter

Unser Weg in die Klimaneutralität

• CO² -Intensität in kg CO2e/m²a*

*Beinhaltet scope 1&2 sowie scope 3.3 "Brennstoff- und energiebezogene Emissionen aus der Vorkette"; bezogen auf Gebäudebestand Deutschland ohne Deutsche Wohnen. Entwicklung des Energiesektors nach Szenario Agora Energiewende KND 2045; Vergleich: CRREM Pfad MFH 1,5° DE 2045=5,4kg CO2e/m² (07/2021); Entwicklung Klimapfad unterstützt durch Fraunhofer ISE

Unser Handeln hat niemals nur eine rein wirtschaftliche Dimension und erfordert stets einen Interessensausgleich

Aktuelle Bestandsqualität

Dank unseres rechtzeitigen Starts sind wir schon heute gut aufgestellt.

• Die Verordnungen der deutschen Regierung und der Europäischen Union fordern bereits bis 2030 erhebliche Verbesserungen der Energieeffizienz.

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