Vonovia SE

Investor Presentation • Nov 30, 2017

Unternehmenspräsentation

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Diese Präsentation enthält Aussagen, Schätzungen, Meinungen und Vorhersagen mit Bezug auf die erwartete zukünftige Entwicklung der ("zukunftsgerichtete Aussagen"), die verschiedene Annahmen wiedergeben betreffend z.B. Ergebnisse, die aus dem aktuellen Geschäft von Vonovia oder von öffentlichen Quellen abgeleitet worden sind, die keiner unabhängigen Prüfung unterzogen oder von Vonovia eingehend beurteilt worden sind und die sich später als nicht korrekt herausstellen könnten. Alle zukunftsgerichteten Aussagen geben aktuelle Erwartungen gestützt auf den aktuellen Businessplan und verschiedene weitere Annahmen wieder und beinhalten somit nicht unerhebliche Risiken und Unsicherheiten. Sie sollten daher nicht als Garantie der zukünftigen Performance oder Ergebnisse verstanden werden und stellen ferner nicht unbedingt genaue Anzeichen dafür dar, dass die erwarteten Ergebnisse auch erreicht werden. Alle zukunftsgerichteten Aussagen beziehen sich nur auf den Tag, an dem diese Präsentation vorgetragen wird. Es ist Angelegenheit des Empfängers dieser Präsentation eigene nähere Beurteilungen über die Aussagekraft der zukunftsgerichteten Aussagen und zugrunde liegenden Annahmen anzustellen.

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Diese Präsentation stellt kein Angebot zum Verkauf oder Kauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf, zur Zeichnung oder zum sonstigen Erwerb, Tausch oder Verkauf von Wertpapieren der Gesellschaft, der conwert Immobilien Invest SE ("conwert") oder einer anderen Gesellschaft oder Unternehmens und keinen Bestandteil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung dar, und ist nicht als ein solches Angebot oder eine solche Aufforderung gedacht und darf nicht entsprechend ausgelegt werden. Diese Präsentation (oder ein Teil davon) darf nicht als Grundlage oder Anreiz für einen Vertragsabschluss oder das Eingehen einer Verpflichtung oder eine Anlageentscheidung gleich welcher Art dienen oder in diesem Zusammenhang als verlässlich angesehen werden.

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Weder diese Präsentation noch die darin enthaltenen Informationen dürfen unmittelbar oder mittelbar in die Vereinigten Staaten, ihre Territorien oder Besitzungen gebracht oder in die Vereinigten Staaten, ihre Territorien oder Besitzungen (oder innerhalb von diesen) übermittelt oder verteilt werden. Diese Präsentation stellt kein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren in den Vereinigten Staaten dar. Die Wertpapiere der Gesellschaft sind und werden nicht nach dem Securities Act der Vereinigten Staaten von 1933 in der geltenden Fassung (der "Securities Act") oder bei einer Wertpapieraufsichtsbehörde eines Bundesstaats oder sonstigen Hoheitsgebiets der Vereinigten Staaten registriert. Daher dürfen die Wertpapiere der Gesellschaft weder unmittelbar noch mittelbar in die Vereinigten Staaten (oder innerhalb der Vereinigten Staaten) angeboten, verkauft, weiterverkauft, übertragen, geliefert oder vertrieben werden, außer aufgrund einer Befreiung von den Registrierungspflichten des Securities Act oder im Rahmen einer Transaktion, die diesen Registrierungspflichten nicht unterliegt, und im Einklang mit allen anwendbaren wertpapierrechtlichen Vorschriften eines Bundesstaates oder sonstigen Hoheitsgebiets der Vereinigten Staaten, sofern keine Registrierung gemäß dem Securities Act erfolgt.

Tabellen und Diagramme in dieser Präsentation können gerundete Werte enthalten.

Vonovia auf einen Blick

• Deutschlands größter Wohnungsvermieter mit bundesweitem Portfolio in regionalen Ballungsgebieten.
• Immobilienunternehmen mit B-to-C Geschäft.
• Starkes organisches Wachstumsprofil durch Marktmietsteigerungen, Portfolioinvestitionen und Immobiliennahe Dienstleistungen.
• Defensives Investment mit nachhaltigem Wachstumspotential.

Frankfurt Dortmund

Dresden Essen

Bielefeld

Berlin

350T Wohnungen

Kennzahlen

• Durchschnittliche Wohnungsgröße von ~61 m²
• Leerstand ~2,9% nahezu vollvermietet
• Durchschnittliche Mietdauer von 13,5 Jahren
• ~ 1,670 Mio. € stabile Mieteinnahmen¹
• ~ 915 Mio. € operativer Cashflow vor Verkäufen (FFO 1)¹
• Dividendenpolitik: ca. 70% des FFO 1; Dividende pro Aktie für 2017: 1,32 €²

¹ Mittelwert der Prognose für 2017. ² Vorschlag für die HV 2018.

Geschichte von Vonovia

• Das Portfolio von Vonovia hat seinen Ursprung vornehmlich im öffentlichen Wohnungsbau, der durch die öffentliche Hand, große Unternehmen und ähnliche Eigentümer zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum unterstützt wurde.
• Zu Beginn der 2000er investierten insbesondere PE-Gesellschaften stark in deutsche Wohnungsunternehmen, wozu vor allem auch die heutige Vonovia (seinerzeit Deutsche Annington und Gagfah) gehörte.
• IPO im Jahr 2013 / Ausstieg von Private Equity in 2014.

Quelle: Factset, Unternehmensdaten

Liquide Immobilienaktie im DAX30

Aktienkursentwicklung sei IPO vs. DAX und EPRA Europe Index

Wer wissen möchte, wo die Menschen in Deutschland wohnen, muss dem Licht folgen

Starke Überschneidung mit dem Portfolio von Vonovia

Deutschland bei Nacht (illustrativ)

Schwarmstädte Vonovia-Standort

Voraussetzung: Reputation & Kundenzufriedenheit
ell n o diti Tra	Property Management 1	Verbesserung der operativen Kennzahlen durch effiziente Bewirtschaftung. Hoher Grad an Industrialisierung.	Mergers & 5 Acquisitions
	Finanzierung 2	Optimierung der Finanzierungskosten durch international wettbewerbsfähige Finanzierungsstruktur. Schneller und uneingeschränkter Zugang zu Eigen- und Fremdkapitalmärkten zu jedem Zeitpunkt.	Laufende Prüfung und Eingliederung passender Portfolien in den Bestand. Alle Akquisitionen müssen strenge Akquisitionskriterien erfüllen.
	Portfolio Management 3	Mehrwert durch aktives Portfoliomanagement. Kontinuierliche Investitionen in den Immobilienbestand.	6 European Activities Nutzung der operativen
v ati v o n n I	Immobiliennahe 4 Dienstleistungen	Steigerung der Kundenzufriedenheit durch das Angebot zusätzlicher wohnungsnaher Dienstleistungen. Insourcing der Dienstleistungen für optimales Prozessmanagement und maximale Kostenkontrolle.	Plattform in Deutschland Umsichtige Vorgehensweise Auswahl exzellenter Kooperationspartner Einsatz von Know-How, Erfahrung und Best Practice
	Kernelemente	opportunistisch

Effiziente Immobilienbewirtschaftung

• Systematische Optimierung der operativen Performance und der Produktivität durch Skaleneffekte.
• Hoher Grad an Standardisierung und Industrialisierung in der gesamten Organisation.

Nachhaltiges Mietwachstum sowie Leerstandsreduktion Nachhaltiger Anstieg der EBITDA Marge

Extrem stabiles Marktmietenwachstum ergänzt durch Mietanpassungen infolge von Wohnwertverbesserungen.

	2013	2014	2015	2016	2017 (E)	2018+ (E)
Markt	1,6%	1,6%	1,7%	1,5%
Wohnwert verbesserungen	0,4%	0,9%	1,2%	1,8%
Neubau	---	---	---	---
Organische Mietsteigerung	1,9%	2,5%	2,9%	3,3%	~4,0%	4.6% - 4.8%
Investitionshistorie (in Mio. €)
						~1.000
			472		~750
71	172	356

• Wachsende EBITDA Marge i. W. durch Portfolioverbesserungen, Skaleneffekte, Standardisierung und Industrialisierung.
• Kosten pro Wohneinheit um ein Drittel von ca. 850€ in 2013 auf 570€ in 2016 reduziert.

Solide Finanzierung

• Sicherstellung eines ausgewogenen Finanzierungsmixes und Fälligkeitenprofils mit niedrigen Finanzierungskosten, eines Investment-Grade-Ratings und einer jederzeit ausreichenden Liquidität.
• Schneller und uneingeschränkter Zugang zu Eigen- und Fremdkapitalmärkten zu jedem Zeitpunkt

KPIs	30. September 2017	Ziel
Verschuldungsgrad (LTV)	42,4%	40-45%
Unbesicherte Objekte	61,9% ≥50%
Debt/EBITDA³	10,9x
Festzins / gesicherter Zins	98%
Global Zinsdeckungsgrad	4,6x	Laufende Optimierung
Finanzierungskosten	2,0%
ø gewichtete Laufzeit	~7,8 Jahre

¹ Durchschnittliche Finanzierungskosten des fälligen Fremdkapitals im relevanten Jahr. ² Gewichtete durchschnittliche Finanzierungskosten ohne Equity Hybrid. Mit Equity Hybrid liegt die durchschnittliche Zinsrate des fälligen Fremdkapitals in 2021 bei 3,7%. ³ Nettoverschuldung per 30. September über 9M EBITDA annualisiert.

Portfoliooptimierung durch Verkäufe und Investitionen

• Portfoliooptimierung durch taktische Akquisitionen und non-core/non-strategic Verkäufe, um ausschließlich in attraktiven Märkten zu agieren.
• Proaktive Entwicklung des Portfolios durch Investitionen und durch Anbieten der richtigen Produkte am richtigen Markt.

Dynamisches Wachstum durch Immobiliennahe Dienstleistungen

• Ausbau des Kerngeschäftes, um die Wertschöpfungskette durch weitere Dienstleistungen und Produkte zu erweitern, die direkt mit dem Mietvertrag und/ oder unseren Immobilien verknüpft sind.
• Insourcing der Dienstleistungen für optimales Prozessmanagement und maximale Kostenkontrolle.

Konzept

• Zwei Arten Immobiliennaher Dienstleistungen:
• Zusätzliche Umsätze (z.B. Multimedia, Smart Metering)
• Interne Einsparungen (eigene Handwerkerorganisation, Wohnumfeld)
• Neue Initiativen folgen immer dem selben Muster mit geringem Risiko:
• 1. Entwicklung eines Prototyps
• 1. Test des Konzepts in der Pilotphase
• 1. Ausweitung auf das ganze Portfolio

Rentabilität

• Vonovia's Immobiliennahe Dienstleistungen sind im NAV nicht berücksichtigt.
• Cashflows, die in Immobiliennahen Dienstleistungen generiert werden, haben dieselbe Stabilität wie das Vermietungsgeschäft, da sie direkt mit der Immobilie oder dem Mietvertrag verknüpft sind.
• Unter Anwendung des WACC¹ der Werthaltigkeitsprüfung auf den für 2017 erwarteten bereinigten EBITDA bedeutet das einen zusätzlichen Wert von ~5 € pro Aktie (~15% auf den bereinigten NAV)

Opportunistische Akquisitionen

• Fortlaufende Analyse von potenziellen Akquisitionsmöglichkeiten, um Skaleneffekte auszunutzen und um die strategischen Treiber 1-4 durch ein wachsendes Portfolio zu unterstützen.
• Alle Akquisitionen müssen strenge Akquisitionskriterien erfüllen.

Track Record (Anzahl Wohnungen)

• Vonovia hat Akquisitionsmöglichkeiten an attraktiven Standorten genutzt und rund 230T Wohnungen seit dem Börsengang gekauft.

• Substanzielle Qualitätssteigerung des Portfolios durch den Verkauf von 43T non-core Wohnungen während desselben Zeitraums.

• Kein Akquisitionsziel

• Jede potenzielle Akquisition muss vier strenge Kriterien erfüllen (Annahme: 50/50 Eigen-/Fremdkapitalfinanzierung)

Attraktive Dividendenpolitik

1 Mieteinnahmen + EBITDA Immobiliennahe Dienstleistungen und Sonstiges; exkl. Verkaufseffekte. ² Mittelwert der Prognose . ³Dividendenvorschlag für die HV 2018.

Strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Nachfrage übersteigt Angebot deutlich

• Studien sehen einen Mangel von ca. einer Million Wohnungen in Ballungsgebieten. Drei Hürden stehen wesentlichen Veränderungen kurz- und auch mittelfristig entgegen:
• Sehr langer Baugenehmigungsprozess, da die zuständigen Ämter häufig unterbesetzt sind
• Unzureichende Baukapazitäten nach Jahren der Kapazitätsreduzierung
• Substanzielle Lücke zwischen Buchwerten und Herstellungskosten machen das Bauen im bezahlbaren Segment meist ökonomisch unattraktiv

Quellen: Destatis. IW Köln, GdW

Sicherer Hafen und geringes Risiko

Regulierter Wohnungsmarkt garantiert ein hohes Maß an Stabilität

• Das Mietwachstum in Deutschland ist reguliert und nicht unmittelbar an die wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt.
• Die Mieten werden durch einen "Mietspiegel" reguliert , der die Angebotsmieten der letzten vier Jahre als Basis nimmt, um das Mietwachstum der nächsten zwei Jahre für bestehende Mieter festzulegen.

Marktführer mit deutschlandweitem Portfolio in regionalen Ballungsgebieten

Stabiles Geschäftsmodell liefert nachhaltig steigende Cashflows und Dividenden

Günstiges Marktumfeld - strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage; regulierter Mietmarkt sorgt für hohes Maß an Stabilität

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