Annual Report • Jun 20, 2010
Annual Report
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Heute sind wir so gut erreichbar wie noch nie zuvor. > Heute sind wir mehr vor Ort denn je. > Heute sorgen wir mit unserem Quartiersmanagement für ein attraktives Wohnumfeld. > Heute haben wir ein hochmodernes Kosten- und Dienstleistungsmanagement.
Und heute investieren wir so viel in die Substanz der Bestände wie noch nie.
Im vergangenen Jahr haben wir das umfassendste Veränderungsprojekt umgesetzt, das es in der Wohnungswirtschaft jemals gab. Dabei verfolgten wir drei klare Ziele: Wir wollten mit der neuen Deutschen Annington die Voraussetzungen schaffen für eine stärkere Kundenbindung, eine höhere Mitarbeiterzufriedenheit und effizientere Prozesse. Und damit den Grundstein legen für weiteres Wachstum.
Für den Aufbau der neuen Deutschen Annington haben wir sorgfältig das Verhalten und die Wünsche unserer Kunden studiert, auf unsere Mitarbeiter gehört und Prozesse analysiert. Wir haben mehr als 600 Kollegen umfassend auf ihre neuen Aufgaben vorbereitet, mehr als 200.000 Akten mit rund 50 Millionen Seiten Papier digitalisiert, unsere Erreichbarkeit deutlich verbessert und insgesamt weit über 60 Millionen Euro in dieses Innovationsprojekt investiert.
Gleichzeitig führten wir unser Tagesgeschäft professionell weiter und investierten auch in unseren Wohnungsbestand wieder rund 156 Millionen Euro. Als langfristiger Bestandshalter achten wir darauf, dass unsere Häuser kontinuierlich modernisiert und gepflegt werden, damit sich unsere Kunden bei uns wohlfühlen. Natürlich achten wir darauf, dass wir die Modernisierungen so reibungslos und mit so geringen Einschränkungen für unsere Kunden wie möglich durchführen.
Heute haben wir täglich bis zu 1.100 Termine vor Ort. Mehr als je zuvor, denn wir fahren zu unseren Kunden und bestellen sie nicht mehr in unsere Kundenbüros. Wir kommen ihnen sprichwörtlich entgegen! Wir haben unsere Erreichbarkeit verbessert. Sie stieg nachhaltig auf durchschnittlich 80 bis 90 Prozent. Auch wenn es zu Stoßzeiten – wie montags – etwas länger dauern kann. Unser Reparaturnotdienst steht nach wie vor an sieben Tagen in der Woche rund um die Uhr für unsere Kunden zur Verfügung.
Im vergangenen Jahr sind wir im Quartiersmanagement neue Wege gegangen. So haben wir beispielsweise mit der Caritas in Gelsenkirchen einen Beratungsstützpunkt eröffnet, in dem es täglich Frühstück und Mittagessen gibt, Beratung für pflegebedürftige Menschen, soziale Angebote oder Hausaufgabenbetreuung. Ähnliche Projekte wollen wir bald auch in anderen Städten anbieten.
2009 war ein besonderes Jahr für uns. Dass wir trotz der erheblichen Veränderungen unsere Ziele erreichten, verdanken wir besonders unseren Mietern, die auch in den Tagen des Umbruchs geduldig und treu an unserer Seite standen. Ein besonderer Garant für den Erfolg waren aber auch unsere Mitarbeiter, die mit höchstem Einsatz den großen Schritt in die neue Welt gewagt haben. Und last but not least dürfen wir uns auf einen Investor verlassen, der unseren langfristig angelegten Weg zum "besten Wohnungsunternehmen Deutschlands" mitträgt.
2010 bleiben wir nicht stehen. Wir arbeiten daran, noch besser zu werden – Schritt für Schritt, jeden Tag.
Gestern*
> 50. Mio. Seiten Papier
keine Informationen
erreichbar
> Mobiler Außendienst,
erreichen wir über die Weichen, die wir heute stellen. Wir wollen in unserem Markt die Besten sein. Dafür bleiben wir in Bewegung. Dass wir uns heute zu den Pionieren der Immobilienwirtschaft zählen, ist kein Zufall. Mit Entwicklungsdrang und Durchhaltevermögen haben wir innerhalb eines Jahrzehnts aus einer Reihe von Einzelunternehmen das größte private Wohnungsunternehmen Deutschlands geformt. Seit 2009 konzentrieren wir uns noch stärker auf die Qualität unserer Leistung. Unsere Ziele: maximale Kundenorientierung, motivierte Mitarbeiter und hohe Prozesseffizienz. Unser Einsatz: 70.000 Stunden für die Konzeption und Implementierung der neuen Prozesse, 1.500 Seiten relevante Dokumentation, Neudefinition des Arbeitsprofils von mehr als 600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, 29.000 Stunden Schulung und 20 Mio. Euro Investitionen in IT und Infrastruktur. Die ersten und wichtigsten Gewinner: unsere Mieter und Kunden.
> Internet-Kundenportal, jederzeit online neue Wohnung suchen und Mietfragen erledigen
Heute und Morgen
Die erfolgreiche Betreuung eines Wohnungsbestands von rund 220.000 Wohnungen ist anspruchsvoll und erfordert auch auf der Vertriebsseite ein effektives Management: Jährlich erreichen uns bis zu 780.000 Anfragen zu Miet- und Kaufobjekten. Aus ihnen ergibt sich die Organisation von 75.000
Besichtigungsterminen. Über ein professionelles Vertriebscenter stellen wir sicher, dass uns unsere neuen Kunden – ob Mieter oder Käufer – bequem erreichen. Wir vereinbaren mit ihnen Besich-
tigungstermine, die auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Ein kompetentes Backoffice unterstützt den Vertrieb dabei, dass die vertragsrelevanten Aufgaben zuverlässig und rasch bearbeitet werden. So steht einem schnellen Vertragsabschluss nichts im Weg. Dafür, dass unsere Kunden schnell eine passende Wohnung finden, sorgen unsere nutzerfreundliche Plattform im Internet und kompetente Berater im Vertriebscenter.
Mit unserem neuen modernen Kundencenter gehen wir in der Wohnungswirtschaft einen Schritt, der in anderen Branchen längst vollzogen wurde. Mussten wir früher 50 Mio. Seiten Papier an 100 Standorten verwalten, so arbeiten wir heute mit der "digitalen Mieterakte". In der "digitalen Mieterakte" sind alle
mieter- und gebäuderelevanten Daten elektronisch gespeichert. Sie ist das Herzstück eines laufend aktualisierten Informationspools, aus dem sich alle Beteiligten bedienen. Ob per Telefon, per Fax oder per Brief:
Mit dem Kundencenter gibt es heute für alle unsere Kunden eine kompetente Anlaufadresse. Unsere Mitarbeiter stehen hier 54 Stunden in der Woche für Anfragen zur Verfügung. Ab Mitte des Jahres können Kunden und Interessenten ein grundlegend überarbeitetes Kundenportal nutzen: Unsere Mieter finden hier alle relevanten Formulare und Vordrucke, die bei Anliegen rund um das Mietverhältnis wichtig sind. Auch können sie Vertragsdaten ändern und vieles mehr. Wohnungsinteressenten haben im neuen Kundenportal die Möglichkeit, online einen Besichtigungstermin für eine interessante Wohnung zu vereinbaren. Und weil unsere Kunden aus vielen verschiedenen Ländern kommen, können sie zukünftig auf Englisch, Spanisch, Türkisch oder Russisch mit uns Kontakt aufnehmen.
Wir vermieten Wohnungen. Wir können nur dann erfolgreich sein, wenn unsere Mieter gerne bei uns wohnen und mit ihrem Lebensraum zufrieden sind. Immobilienbesitz verpflichtet: Wir müssen nicht nur einen guten Service für unsere Kunden bieten, sondern auch den Substanzwert erhalten bzw. auf einen zeitgemäßen Stand brin-
gen. Unser Unternehmen wächst erfolgreich, weil wir uns dieser Aufgabe professionell annehmen. Um die Wohnqualität und den Wert unserer Immobilien zu erhalten, haben wir allein 2008 und 2009 rund 340 Mio. Euro inves-
tiert. Für uns ist das eine Investition in die Zukunft, für unsere Mieter ein Beleg unseres Qualitätsversprechens: Kontinuität in der Mieterbeziehung und Nachhaltigkeit in Bezug auf die Umwelt. Im Schwerpunkt setzen wir unsere Mittel für energetische Maßnahmen ein: Sie sparen dem Mieter Energiekosten und der Natur unnötigen CO2 -Ausstoß. Allein durch die Investitionen der vergangenen zwei Jahre konnten wir die CO2 -Emissionen deutlich reduzieren.
Das neue zentrale Kundencenter bietet unseren Kunden einen schnellen und direkten Weg zur Lösung ihrer Anliegen. Denn sie sprechen gleich mit der Person, die ihre Fragen kompetent beantwortet bzw. die Bearbeitung der notwendigen Aufgaben einleitet. Im Jahr melden sich
unsere Kunden etwa 1,9 Millionen Mal bei uns per Telefon, per Mail oder per Post. Allein für Ämter stellen wir rund 40.000 Bescheinigungen aus. Täglich erreichen uns durchschnittlich
2.730 Mieteranfragen. Das Themenspektrum reicht dabei von Terminvereinbarung für Wohnungsabnahmen über das Ausstellen von Mietbescheinigungen bis hin zu Fragen zum Mietvertrag. Bis zu 90% der Anfragen können umgehend bearbeitet werden. Mit dem Kundencenter ist der Kontakt zu uns einfacher geworden. Wir können unseren Kunden schnell und zuverlässig helfen.
Anteil der Mieteranfragen, die umgehend bearbeitet werden konnten: bis zu 90%
Für ein gutes Mietverhältnis ist es wichtig, dass wir schnell vor Ort sind, wenn uns unsere Mieter brauchen. Dank unseres leistungsfähigen Außendienstes können wir heute deutlich mehr Kunden anfahren als früher. Dabei setzen wir eine innovative Technik zur Außendienststeue-
rung ein, die für unsere Mitarbeiter und Kunden eine optimale Abfolge der Termine sicherstellt. Unter Berücksichtigung der Entfernung
zum jeweiligen Objekt und der Verfügbarkeit von freien Terminen erhält ein Mitarbeiter auf elektronischem Wege alle zur Aufgabenerledigung erforderlichen Informationen und nimmt unmittelbar Kontakt zum Kunden auf. So lösen wir die Aufgaben schneller, sind länger vor Ort, haben weniger Leerzeiten und sparen im Jahr mehr als 2 Millionen zurückgelegte Kilometer.
Der soziodemografische Wandel stellt unsere Gesellschaft vor neue Herausforderungen. Steigender Altersdurchschnitt, Integration und zunehmende Individualisierung sind nur drei herausragende Themen. Wir nehmen uns der Themen aktiv an und erarbeiten Lösungen, mit denen wir unsere Mieter in Zukunft optimal begleiten können. So sorgen wir mit neuen Konzepten dafür, dass unsere Kunden auch in
der späten Lebensphase in ihrer Wohnung bleiben können. Gemeinsam mit starken Partnern vor Ort wollen wir zukünftig an ausgewählten Standorten Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und bundesweite Beratung vermitteln. Ein Bei-
spiel ist ein Projekt in Gelsenkirchen-Hassel. Hier eröffnete die Caritas mit unserer Unterstützung einen behindertengerechten Beratungsstützpunkt mit Wohncafé: Neben einem kostengünstigen Mittagstisch können sich die Anwohner von Fachleuten in allen Fragen zu haushaltsnahen Dienstleistungen, Pflege- und Versorgungsangeboten beraten lassen. Für ältere Menschen mit besonderem Unterstützungsbedarf stehen im Haus auch Wohnungen zur Verfügung, in denen sie langfristig betreut werden. Nach der positiven Resonanz sind wir inzwischen auch in Gesprächen mit den Städten Dortmund und Duisburg.
Mai 2009
Sieben Monate nach der Ankündigung geht die Deutsche Annington mit einem verbesserten Kundenservice an den Start. In den Folgewochen soll das Unternehmen schrittweise in eine neue Organisation überführt werden. Ende Juni soll die Deutsche Annington vollständig mit neuen Prozessen und in einer neuen Struktur arbeiten.
Am ersten Tag gehen im neuen Kundencenter fast 7.000 Anrufe ein. Das Reparaturcenter arbeitet bereits seit gut drei Wochen zuverlässig in den neuen Strukturen. Das Vertriebscenter ist am Tag zuvor ganz neu angelaufen. Hier gab es so viele Kontakte, dass sie am ersten Tag gar nicht alle bearbeitet werden konnten. Die Zahl von vereinbarten Besichtigungsterminen steigt in den Folgetagen stark an.
Die im Rahmen der Neuorganisation entwickelte IT-Plattform steht vor ihrer ersten großen Bewährungsprobe. Alle Systeme laufen stabil, die ersten Außendiensttermine werden elektronisch erstellt. Bereits kurz nach Freischaltung der bundesweiten Servicenummer kann die erste Reservierung zur Anmietung einer Wohnung im System erstellt werden. Pünktlich zum bundesweiten Start geht auch der neue Internetauftritt online.
Rund zehn Wochen nach dem Start der neuen Organisation zieht die Deutsche Annington eine erste Bilanz: Die Erreichbarkeit für die Kunden hat sich von rund 50 auf mehr als 80 Prozent erhöht. Die durchschnittliche Wartezeit liegt bei ein bis zwei Minuten.
Dezember 2009
Die Zahl der Mietinteressenten liegt pro Woche höher als erwartet. Im Dezember können rund 1.400 Vermietungen realisiert werden. Durchschnittlich gehen im Mietercenter rund 15.000 Anliegen pro Woche ein: Das Spektrum reicht von Terminen für Wohnungsabnahmen über die Ausstellung von Mietbescheinigungen bis hin zu Fragen zum Mietvertrag.
Januar
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august
september
oktober
November
Im Sommer 2009 haben wir unseren neuen Kundenservice gestartet. Der Schritt in die neuen Abläufe erforderte im Vorfeld intensive Vorbereitungen: So investierten wir in zwei Jahren 60 Mio. Euro in die Umstellung. Etwa 600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden in rund 29.000 Stunden Schulungen auf die neuen Aufgaben vorbereitet. Rund 50 Mio. Seiten Papier wurden für die elektronische Mieterakte gescannt. Auch die IT-Plattform wurde völlig neu aufgesetzt und es wurde ein zentrales Kundencenter mit rund 170 Mitarbeitern eingerichtet. Es war ein langer Weg bis zum Start in die neue Struktur: Nun aber stehen die Prozesse für unsere Kunden und wir werden von Monat zu Monat besser.
Unser Erfolg ist nur dann von Dauer, wenn wir ihn im Einklang mit den Interessen unserer Stakeholder erzielen. Dazu zählen nicht nur unsere Mieter, sondern auch die Menschen in unseren Wohnbezirken oder die regionale Politik. Aus dieser Überzeugung heraus bringen wir uns bereits seit vielen Jahren in unser Umfeld ein – als Meinungsträger ebenso wie als Förderer und Unterstützer von sozialen Projekten.
Februar 2009
Ein Ort zum Ausruhen und Schmökern: Die Deutsche Annington Stiftung spendet dem Evangelischen Kindergarten Eden in Gladbeck ein Podest mit verschiedenen Ebenen und Ruhezonen bzw. -mulden. Das Podest im Wert von rund 3.300 Euro wird im Ruheraum errichtet.
Die Deutsche Annington Stiftung hat dem Kulturreferat der Stadt Bergkamen einen Betrag von 4.000 Euro gespendet. Damit wurden Musikinstrumente angeschafft, die den Bergkamener Schülerinnen und Schülern im Rahmen des Programms "Jedem Kind ein Instrument" für den Unterricht zur Verfügung gestellt werden.
Den Erlös aus dem Verkauf von gebrauchten Büromöbeln an Mitarbeiter hat der Geschäftsbereich Süd/Südwest an die Frankfurter Tafel e.V. gespendet. Die Frankfurter Tafel wird das Geld dazu verwenden, ein Kühlhaus für verderbliche Nahrungsmittel zu finanzieren. Die Frankfurter Tafel versorgt täglich rund 150 Menschen mit Essen.
Zeus steht für "Zeitung und Schule" und ist das medienpädagogische Schulprojekt der WAZ Mediengruppe. Die Deutsche Annington sponsort dieses Projekt aus der Überzeugung heraus, dass die Unterstützung von Bildung und Medienkompetenz für Jugendliche heute sehr wichtig ist.
Juli 2009
Die Deutsche Annington setzt sich in einem gemeinsamen Projekt mit der Stiftung Lesen für familiäre Lese- und Schreibförderung von Kindern ein. Das Unternehmen stellt seinen Kunden kostenlos drei verschiedene Lesesets zur Verfügung: für Kinder ab einem Jahr, Kindergartenkinder und Schulanfänger. Die Sets enthalten unter anderem Kinderbzw. Lesebücher, Aufkleber, Vorlesetipps und Elternratgeber.
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Während die Kaltmieten seit der Jahrtausendwende im Bundesdurchschnitt im Rahmen der Inflation gestiegen sind, haben sich gerade die Heizkosten zu wahren Kostentreibern entwickelt. Die energetische Verbesserung unserer Häuser liegt uns daher besonders am Herzen. Ein großer Teil der Investitionen in den Woh-
nungsbestand ist in energetische Maßnahmen geflossen, das heißt in das Dämmen von Außenfassaden, Dächern und Kellerdecken. In den modernisierten Wohnanlagen wird hierdurch der Energieverbrauch deutlich zurückgehen, wodurch sich auch der Ausstoß des klimaschädlichen CO2 vermindert. Dieser Effekt kommt nicht nur der Umwelt zugute, sondern auch unseren Mietern in Form geringerer Nebenkosten.
Eines der größten Modernisierungsprojekte der letzten beiden Jahre setzte die Deutsche Annington in Frankfurt am Main um. In zwei Jahren wurden hier in die Wohnhäuser in der Ackermannstraße, Mainzer Landstraße und Ehinger Straße über 5 Mio. Euro investiert. Die Arbeiten standen ganz im Zeichen der Energieeinsparung sowie einer verbesserten Wohnqualität. Die insgesamt 165 Wohnungen wurden nach neuesten Standards mit modernsten Dämm-materialien gedämmt. Sie entsprechen der Energieeinsparungsverordnung 2007 bzw. den aktuellen Anforderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die Finanzierung entsprechender Projekte.
In 2009 hat die Deutsche Annington an 22 Standorten 52 Modernisierungsprojekte für insgesamt 2.275 Wohnungen erfolgreich umgesetzt. Insgesamt wurden rund 156 Mio. Euro in den Wohnungsbestand investiert. Hierdurch wurde die Qualität der Wohnungen und des Wohnumfelds weiter verbessert. Die Investitionen in den Wohnungsbestand sind ein wichtiger Beitrag, um unseren Kunden weiterhin ein attraktives und wettbewerbsfähiges Angebot zu bieten, sowie ein Bestandteil unserer langfristigen und wertsteigernden Bewirtschaftung.
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2 Vorwort
5 Organe
8 Das Geschäftsjahr 2009
9 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter
17 Umfeld und Geschäftsentwicklung
30 Finanz- und Vermögenslage
32 Finanzierung
34 Verkehrswerte
37 Risikomanagement
42 Auftakt 2010 und Ausblick
44 Konzernabschluss
106 Anteilsbesitz
108 Daten zum Wohnungsportfolio
Kontakt
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe gehört mit rund 220.000 vermieteten und verwalteten Wohnungen und rund 1.100 Mitarbeitern zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Wir bieten unseren Kunden deutschlandweit an rund 630 Standorten Wohnungen zur Miete und zum Kauf, ergänzt um kundenorientierte Serviceleistungen.
Mit dem Selbstverständnis eines dienstleistungsorientierten Bestandshalters wollen wir in den kommenden Jahren ertragreich wachsen. Dazu werden wir über gezielte Akquisitionen unseren Bestand weiter ausbauen und die Wohnqualität für unsere Mieter über attraktive Services weiter erhöhen.
| in Mio. P | 2007 | 2008 | 2009 | 2008/2009 Veränderung in % |
|---|---|---|---|---|
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 1.075,1 | 1.029,1 | 1.033,6 | 0,4 |
| Rohergebnis aus der Bewirtschaftung | 571,3 | 594,9 | 591,9 | -0,5 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 248,0 | 144,3 | 149,6 | 3,7 |
| Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 74,7 | 50,8 | 46,8 | -7,9 |
| Adjusted EBITDA | 460,3 | 473,1 | 479,6 | 1,4 |
| FFO | 190,1 | 207,1 | 206,7 | -0,2 |
| Wirtschaftliche Investitionen | 525,6 | 148,7 | 241,1 | 62,1 |
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 540,6 | 483,3 | 406,2 | -16,0 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -313,9 | -117,2 | -24,5 | -79,1 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -566,7 | -479,0 | -359,7 | -24,9 |
| Bilanzsumme | 10.824,0 | 10.249,6 | 10.540,7 | 2,8 |
| Langfristige Vermögenswerte | 7.989,4 | 7.892,5 | 8.534,6 | 8,1 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 2.834,6 | 2.357,1 | 2.006,1 | -14,9 |
| Eigenkapital | 1.739,4 | 1.456,1 | 1.628,9 | 11,9 |
| Eigenkapitalquote in % | 16,1 | 14,2 | 15,5 | +1,3 %–Pkt. |
| Wohnimmobilieneigenbestand (Anzahl WE zum 31.12.) | 190.221 | 189.218 | 191.952 | 1,4 |
| Wohnungsankäufe (rechtliche Übergänge, Anzahl WE) | 8.007 | 1.364 | 4.566 | 234,8 |
| Wohnungsverkäufe (gebuchte Verkäufe, Anzahl WE) | 3.945 | 2.542 | 1.880 | -26,0 |
| Mitarbeiter (Anzahl zum 31.12.) | 1.406 | 1.302 | 1.097 | -15,7 |
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mit dem Verlauf des Geschäftsjahrs 2009 können wir sehr zufrieden sein.Dank des großen Einsatzes unserer Mitarbeite rinnen und Mitarbeiter haben wir unsere neuen Geschäfts prozesse erfolgreich eingeführt. Mit dieser im Frühjahr 2009 angekündigten Umstellung hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe einen wichtigen Schritt in die Zukunft gemacht. In der neuen Organisation ist unser Unternehmen noch leistungsfähiger – davon profitieren unsere Kunden, unsere Mitarbeiter und unsere Partner in Städten und Gemeinden.
Hinter uns liegt ein sehr ereignisreiches und anstrengendes Jahr:Wir hatten uns nicht weniger vorge nommen, als das größte deutscheWohnungsunternehmen in eine neue Ära zu führen.Dazu haben wir – nach einer sehr sorgfältigen Vorbereitung – ab Mitte des Jahres 2009 unsere Strukturen und Prozesse komplett neu organisiert. Heute, knapp ein Jahr nach dem Start der Umsetzung, können wir sagen: Wir sind deutlich leistungsfähiger.Wir arbeiten ein großes Stück effizienter. Und vor allem:Wir können unseren Mietern und Kunden heute einen Service bieten, der in der Wohnungswirtschaft neue Standards setzt.
Der Schritt in die neueWelt hatte seinen Preis:So investierten wir in den vergangenen zwei Jahren mehr als 60 Mio. 0 in die Neuorganisation unseres Unternehmens. Für mehr als 600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter veränderten sich die Arbeitsanforderungen umfassend. Sie wurden auf ihre neuen Aufgaben durch umfangreiche Schulungen gezielt vorbereitet. Gleichzeitig entfielen durch die effizientere Organisation 300 Arbeitsplätze, die wir sozialverträglich abbauen konnten. Auch unsere Kunden waren gefordert: Als wir in der zweiten Jahreshälfte mit Hochdruck daran gearbeitet haben, unsere neuen Abläufe aufeinander abzustimmen,waren wir immer wieder auf ihre Geduld und ihr Verständnis ange wiesen. Dafür, dass auch sie diese Monate der Umstellung und manche Belastung mitgetragen haben, sind wir ihnen dankbar.
Inzwischen sind wir wieder in der Normalität angekommen – aber auf einem deutlich höheren Niveau. Dies verdeutlichen Fakten zu einem unserer wichtigsten Leistungskriterien, der "Erreichbarkeit": Sie liegt in unserem Mietercenter inzwischen kontinuierlich über 80 % bei einer Wartezeit von unter zwei Minuten.Vor 16 Monaten noch lag sie zu Hauptzeiten teilweise unter 50%.Vieles ist für unsere Kunden einfacher geworden. So können uns unsere Mieter und Kunden heute über eine einzige bundesweit geltende Servicenummer erreichen. Nicht 35 Stunden in der Woche wie früher, sondern 54 Stunden. Und wer eine Reparatur melden möchte, erreicht uns jederzeit.
Die Deutsche Annington hat in den letzten Jahren auch kulturell einen Wandel vollzogen: Wir haben uns von den Gewohnheiten eines reinen Bestandshalters gelöst und zu einem aktiven Wohnungs bewirtschafter weiterentwickelt, der entschlossen Lösungen angeht. So auch in Bezug auf die Qualität unserer Wohnungen: In den vergangenen vier Jahren investierten wir rund 600 Mio. 0 , davon allein 2008/2009 rund 340 Mio. 0 , in unsere Immobilien. Ein großer Teil unserer Investitionen fließt derzeit in Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, was sowohl unseren Mietern in Form niedrigerer Nebenkosten als auch der Umwelt zugutekommt.
Bei derVerbesserung unserer Bestands- und Leistungsqualität nutzen wir auch gezielt unsere Größe als Organisation.Waren und Dienstleistungen können wir teilweise bis zu 30 % preiswerter als die meisten unserer Wettbewerber einkaufen.
Unser Unternehmen hat sich auf Veränderungen eingestellt, und das tut allen gut: uns als unter nehmerischer Einheit, unseren Mitarbeitern, unseren Mietern und auch dem Umfeld – denn als sozial verantwortlicher Vermieter engagieren wir uns nach wie vor in vielfältiger Weise für Gruppen, die einer Unterstützung bedürfen.
Klaus Freiberg Wijnand Donkers Dr. Manfred Püschel
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2009 waren wir auch wirtschaftlich erneut erfolgreich – den schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen konnte sich die Deutsche Annington Immobilien Gruppe weitgehend entziehen. Die tiefgreifenden internen Veränderungen haben wir gleichermaßen gut verkraftet. Die Gruppe stei gerte im Geschäftsjahr 2009 die Mieten um durchschnittlich 1,3%. Mit der erfolgreichen Integration von 4.458 Wohnungen in Berlin führten wir unsere Strategie des Bestandswachstums mit Augenmaß weiter. Wohnungsverkäufe setzten wir entsprechend unserer langfristigen Strategie in geringerem Umfang fort.
Mit unserer Ertragskraft können wir ebenfalls zufrieden sein: Das adjusted EBITDA stieg um 1,4 % auf 480 Mio. 0 und der FFO, eine zentrale Kennzahl für unseren wirtschaftlichen Erfolg, lag mit 207 Mio. 0 etwa auf Vorjahresniveau. Damit liegen wir voll im Rahmen der Erwartungen. Insgesamt hat das vergangene Geschäftsjahr einmal mehr gezeigt: Unser Geschäftsmodell ist robust und wenig konjunk turanfällig.
Zur Stabilität unseres Unternehmens trägt auch bei, dass wir im vergangenen Jahr unsere Verschul dung weiter reduzieren und die Eigenkapitalquote verbessern konnten. So haben wir 2009 Hypothe kendarlehen in Höhe von 85 Mio. 0 erfolgreich refinanziert bzw. prolongiert. Das Vertrauen, das uns unsere Partner bei den jüngsten Re- und Neufinanzierungen im vergangenen Jahr entgegengebracht haben, zeigt uns, dass wir am Kapitalmarkt als verlässlicher Partner wahrgenommen werden.
Zudem gilt der deutscheWohnimmobilienmarkt trotz der internationalen Finanz- undWirtschaftskrise als vergleichsweise stabil. Mieten und Verkaufspreise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswoh nungen entwickelten sich insbesondere in den für unsere Gruppe relevanten Ballungsräumen weiter hin positiv.Dies führte in Verbindung mit den realisierten Miet- und Kaufpreissteigerungen im eigenen Bestand zu einem leichten Anstieg des Gesamtverkehrswerts. Er lag zum Bilanzstichtag bei 10,0 Mrd. 0 .
Was bringt die Zukunft? Im laufenden Jahr werden wir unseren Kurs zielstrebig fortsetzen:Gemeinsam mit unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und aus einer verstärkten Unternehmensführung heraus werden wir die neuen Geschäftsprozesse weiter verbessern. Dabei setzen wir zum einen konse quent auf den Einsatz unserer Mitarbeiter, etwa bei der Senkung der Leerstandsquote. Zum anderen entwickeln wir neue Ideen für innovative Leistungen, mit denen wir unsere Mieter langfristig für uns gewinnen. Bei passender Gelegenheit wollen wir zudem weitere Bestände in unser Unternehmen integrieren. Im gegenwärtigen Umfeld entwickeln sich die Rahmenbedingungen für Zukäufe positiv. Wir verfügen über die finanziellen Möglichkeiten, um Chancen zur richtigen Zeit ergreifen zu können.
Wirtschaftlich wollen wir 2010 in den wichtigsten Kennzahlen das Niveau des Vorjahres leicht übertreffen:Wir rechnen damit,dass wir im laufenden Jahr bei einem leicht sinkenden FFO ein höheres adjusted EBITDA erwirtschaften können.
Wir freuen uns darauf, die Deutsche Annington Immobilien Gruppe auch in diesem Jahr mit neuen Impulsen in die Zukunft zu führen. Und wir bedanken uns bei Ihnen, liebe Freunde und Partner unseres Unternehmens, dass Sie uns auf diesem Weg weiter begleiten.
Wijnand Donkers Klaus Freiberg Dr. Manfred Püschel
Vorsitzender
Verantwortungsbereiche: Akquisition, Business Management, Konzerneinkauf, Personalmanagement, Portfoliomanagement, Recht & Beteiligungen, Unternehmenskommunikation, Deutsche Annington Service GmbH, Geschäftsbereich Westfalen, Geschäftsbereich Nord/Ost, Geschäftsbereich Süd/Südwest, Geschäftsbereich Rheinland/Ruhr, Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH
Jahrgang 1962; Master of Business Administration; internationale Führungserfahrung bei BP p.l.c. mit Laufbahnstationen in Europa und Nordamerika; zuletzt: Managing Director, BP Gas Marketing
Verantwortungsbereiche: Controlling, Finanzen, Rechnungswesen, Revision, Steuern
Jahrgang 1953; promovierter Kaufmann; langjährige Führungstätigkeiten auf den Feldern Planung und Finanzwesen u. a. bei VEBA, Stinnes und Raab Karcher; 1998 bis 2005 Finanzvorstand der Viterra AG; seit 2005 Mitglied der Geschäftsführung der Deutschen Annington
Verantwortungsbereiche: Deutsche Annington Dienstleistungs GmbH, Deutsche Annington Kundenservice GmbH, Deutsche Annington Vertriebs GmbH, Deutsche Annington Informationssysteme GmbH
Jahrgang 1962; Studium der Geschichte, Sozialwissen schaften und VWL; von 1995 bis 2010 in unterschiedlichen führenden Funktionen bei der Arvato Gruppe (Bertelsmann) tätig; dabei übernahm und optimierte er unter anderem die Service Center der Deutschen Post sowie der Deutschen Telekom; zuletzt war er Geschäftsführer bei Arvato Services. Klaus Freiberg ist ausgewiesener Experte in der Ausrichtung von Unternehmen auf Kundenorientierung
Chairman und Chief Investment Officer der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Chief Financial Officer der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Financial Managing Director der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Chairman der Citigroup Venture Capital, New York
Unternehmensberater, London
Unternehmensberater, Esslingen
Unternehmensberater, Berlin
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Lagebericht konzernlagebericht
8 Das Geschäftsjahr 2009 9 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter 17 Umfeld und Geschäftsentwicklung 30 Finanz- und Vermögenslage 32 Finanzierung 34 Verkehrswerte 37 Risikomanagement
42 Auftakt 2010 und Ausblick
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Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Es stand im Zeichen der Neuordnung unserer Geschäfts prozesse – mit dem Ziel, Leistung, Effizienz und Kundenzufriedenheit weiter zu verbessern. Die intensiv vorbereitete und zur Jahresmitte 2009 begonnene Umstellung konnte im Verlauf der zweiten Jahreshälfte erfolgreich abgeschlos sen werden. Mit der neuen organisatorischen Aufstellung kann die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihren Kunden einen deutlich verbesserten Service bieten: längere Öffnungszeiten, bessere Erreichbarkeit, schnellere Bearbeitungs zeiten. Mit diesen Leistungen setzt sie neue Standards in der deutschen Woh nungswirtschaft.
Von der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung im Jahr 2009 konnten wir uns positiv absetzen. Das Unternehmen steigerte die Mieten um 1,3%. Unser Bestandswachstum trieben wir mit dem Erwerb weiterer 4.458 Wohnungen in Berlin voran. Die Zahl der Wohnungsverkäufe haben wir – entsprechend unserer langfristigen Strategie – in geringerem Umfang fortgesetzt. Insgesamt hat das vergangene Geschäftsjahr wieder gezeigt: Unser Geschäftsmodell ist robust und wenig konjunkturanfällig.
Mit unseren wirtschaftlichen Ergebnissen sind wir sehr zufrieden: Trotz der umfangreichen Neuorganisation stieg das adjusted EBITDA auf 479,6 Mio. € (+1,4%) und der FFO lag mit 206,7 Mio. € etwa auf Vorjahresniveau. Damit liegen wir voll im erwarteten Rahmen.
2010 werden wir unseren Kurs erfolgreich fortsetzen: Wir werden unsere Prozesse weiter ver bessern und erneut erhebliche Mittel in die Qualität unserer Bestände investieren. Wirtschaft lich wollen wir im laufenden Geschäftsjahr in den wichtigsten Kennzahlen das Niveau des Vorjahres leicht übertreffen.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist ein auf langfristige Entwicklung ausgerichteter Bestandshalter von Wohnimmobilien in Deutschland. Über die Kernaktivitäten Bewirtschaftung,Wohnungsprivatisierung und Wachstum durch Ankäufe wollen wir unsere führende Marktposition in den kommenden Jahren ausbauen und die Ertragskraft weiter steigern.Die 2009 eingeführte neue Unter nehmensorganisation wird maßgeblich dazu beitragen, diese Ziele zu erreichen.
Geschäftstätigkeit: leistungsorientierte Bewirtschaftung von Wohnimmobilien Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe zählt mit rund 220.000 bewirtschafteten Woh nungen und rund 1.100 Mitarbeitern zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Das Unternehmen wurde im Zuge der Übernahme von Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften 2001 gegründet und konnte in den Folgejahren durch weitere Zukäufe erheblich wachsen. Mit dem Erwerb von Viterra stieg die Deutsche Annington 2005 zum größten deutschen Wohn immobilienunternehmen auf. Heute bündelt die Gruppe die Erfahrung und das Know-how von zehn Unternehmen mit einer bis zu hundertjährigen Geschichte.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe versteht sich als leistungsorientierter Bestands halter und Bewirtschafter von Wohnimmobilien in Deutschland. Die Kernleistung besteht da rin, breiten Bevölkerungsschichten langfristig preiswerte Wohnungen zu vermieten und sich mit zusätzlichen Serviceleistungen bei den Kunden als attraktiver Vermieter zu positionieren. Eine zweite Kernaktivität ist die selektive Bestandsveräußerung. Eine weitere Säule ist die gezielte Akquisition und Integration von Wohnungsbeständen in die Unternehmensgruppe.
Eigene Wohnungen 191.952
Wohnungen Dritter 26.966 Gewerbeimmobilien 1.528 Garagen, Stellplätze u. sonstige Einheiten 43.919
Einheiten der Deutsche Annington Immobilien Gruppe in der (zum 31. Dezember 2009)
Bewirtschaftung
10 11 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist heute das größte private Wohnungsunter nehmen in Deutschland. Insgesamt bewirtschaften wir 191.952 eigene Wohnungen, 43.919 Garagen, Stellplätze und sonstige Einheiten sowie 1.528 gewerbliche Einheiten. Hinzu kommen 26.966 Wohnungen, die wir im Auftrag Dritter bewirtschaften. Die Deutsche Annington Immo bilien Gruppe bietet bundesweit Wohnraum in rund 630 Städten und Gemeinden. 69% der Wohnungen befinden sich in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern, 31% liegen in mittleren und kleinen Städten und Gemeinden.
Rund 60% des Bestands konzentriert sich auf 20 große Städte, in denen wir Bestände von 2.000 bis zu 18.000 Einheiten halten. Schwerpunkte sind das Ruhrgebiet, Berlin, die Rhein-Main-Region und Süddeutschland. Die vier größten Standorte sind Dortmund, Berlin, Frankfurt am Main und Essen. Mit 95,9% befindet sich der größte Teil des Bestands in den alten Bundesländern (inkl. Berlin). Auf Nordrhein-Westfalen entfallen 52,9%. Damit besitzt das bevölkerungsreichste Bundesland weiterhin auch den mit Abstand größten Bestandsanteil.
Als größter deutscher Wohnungsvermieter verfügt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe über eine starke Marktposition. Diesen Größenvorteil nutzt die Gruppe, um in ihrem Segment – bezahlbare Wohnungen überwiegend in Ballungsräumen – den Service um die Vermietungs leistung herum aktiv auszubauen. Dabei optimiert die Gruppe nicht nur die eigenen Leistungen, sondern generiert durch die Bündelung von Nachfrage auch Einkaufsvorteile für ihre Kunden. Mit dieser Kombination bietet sie aktuellen und potenziellen Mietern ein attraktives Leistungs paket, das im Wettbewerb um langfristig bindungswillige Mieter einen erheblichen Vorteil dar stellt: Das Serviceangebot reicht von Einsparungen bei den Nebenkosten durch Rahmenverträge für die wichtigsten Wartungs- und Dienstleistungen bis hin zu Einkaufsvorteilen bei ausgewähl ten Handelspartnern. Für ihre älteren Mieter hat die Gruppe mit dem kostenlosen Service "Annington Wohnen Plus" ein innovatives Angebot geschaffen.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe hat im Zuge der Neuaufstellung im abgelaufenen Geschäftsjahr die Organisation und die Prozesse grundlegend neu gestaltet: Die Regional gesellschaften, die bisher für das Geschäft vor Ort sowie für die Kundenbetreuung und Kundenakquise verantwortlich waren, haben ihre Geschäftstätigkeit beendet. In der neuen Geschäftsorganisation sind ihre Aufgaben zwei funktionalen Bereichen – dem Business Management und dem Property Management – zugeordnet. Im Bereich Business Management haben wir die Eigentümerfunktion zusammengefasst. Sie wird nun von den vier Geschäfts bereichen Westfalen, Nord/Ost, Süd/Südwest und Rheinland/Ruhr wahrgenommen. Die Ob jektentscheidungen vor Ort erfolgen durch Business-Manager, die für einen fest zugeordneten Wohnungsbestand verantwortlich sind. Auf diese Weise können detaillierte Objektkenntnisse und Marktnähe noch besser genutzt und die Entscheidungen fundierter und differenzierter getroffen werden.
Im Bereich Property Management haben wir ein Kundencenter etabliert, das aus dem zentralen Mietercenter, dem Reparaturcenter und dem Vertriebscenter besteht. Über das Kundencenter bearbeiten wir alle Kundenanfragen zentral. Unsere Mitarbeiter greifen auf eine digitale Mieterund Objektakte zu, in der alle notwendigen Informationen enthalten sind. Hierfür wurden rund 50 Millionen Seiten Papier aus 100 Standorten eingescannt und sortiert. Damit haben wir einen Schritt vollzogen, der in anderen Branchen bei kundenorientierten Unternehmen längst Standard ist. Anfragen, die von den Kundencenter-Mitarbeitern per Telefon nicht beantwortet werden können, erledigt unser Mieterservice-Außendienst direkt beim Kunden. Direkt nach dem Telefonat bucht der Mitarbeiter im Kundencenter einen Termin beim Außendienstmitar beiter. Dieser wird dann über eine dynamische Außendienststeuerung innerhalb kurzer Zeit zum Kunden oder zur Wohnung geleitet. Täglich nehmen allein unsere eigenen Mitarbeiter bis zu 1.100 Termine vor Ort wahr. So nah waren wir noch nie an unseren Kunden.
Standardvorgänge wie Nebenkostenabrechnungen bearbeitet ein Servicecenter, das dem Mietercenter angegliedert ist.
In einem dritten Bereich Corporate haben wir alle notwendigen Management- und Support-Funktionen gebündelt. Die neue Unternehmensorganisation hat maßgeblich dazu beigetragen, Leistungsfähigkeit und Effizienz der Gruppe weiter zu verbessern.
Wie jedes privatwirtschaftliche Unternehmen will die Deutsche Annington Immobilien Gruppe attraktive Erträge erwirtschaften. Dabei folgen wir der Grundüberzeugung, dass dieses Ziel nur durch zufriedene Kunden und damit durch Leistung zu erreichen ist. Für die Deutsche Anning ton stehen dabei insbesondere die Bereiche Service und Bestandspflege im Mittelpunkt.
Mit der Einführung der neuen Geschäftsorganisation haben wir den Kundenservice und unsere Effizienz erheblich verbessert. Gleichzeitig haben wir im abgelaufenen Geschäftsjahr darauf geachtet, unserer sozialen Verantwortung als Vermieter weiterhin gerecht zu werden. Uns ist bewusst, dass Wohnungen für unsere Kunden einen besonderen Stellenwert haben. Das spiegelt sich in unserem wirtschaftlichen Handeln ebenso wider wie in unseren Aktivitäten in den Bereichen Corporate Citizenship und Social Responsibility.
Bestandsstruktur der Deutschen Annington nach Großstädten sowie mittleren und kleinen Städten
Struktur des Wohnungsbestandes der Deutschen Annington nach Bundesländern 12 13 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Ausgangspunkt und Ziel unserer Aktivitäten bleibt die Kundenzufriedenheit. Zufriedene Kun den sind ein Beleg dafür, dass unsere Kundenbeziehungen intakt sind, unsere Geschäftsprozesse funktionieren und unser Serviceangebot attraktiv ist. Darüber hinaus haben zufriedene Kunden einen Anreiz, der Deutschen Annington langfristig als Mieter verbunden zu bleiben. Dies trägt wesentlich zu stabilen Erlösen, geringeren Kosten und hoher Ertragskraft bei.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe verfolgt das Ziel, mit ihrem Wohnungsbestand langfristig und profitabel zu wachsen. Dabei konzentrieren wir uns auf drei Felder:
● Langfristige und wertsteigernde Bewirtschaftung: Über unsere Vermietungs- und Dienstleistungen, deren Qualität wir laufend prüfen und verbessern, bieten wir unseren Kunden langfristig ein wettbewerbsfähiges Angebot mit sehr gutem Service. Parallel dazu halten wir un seren Wohnungsbestand auf einem der heutigen Zeit angemessenen Qualitätsniveau bzw. heben dieses gezielt an. Beides trägt dazu bei, dass wir unsere Wohnungen langfristig und zu guten Konditionen vermieten können.
● Selektive sozialverträgliche Privatisierung, vorrangig an Mieter: Wir bieten Wohn eigentum zu attraktiven Preisen. Unsere Privatisierungen betreiben wir selektiv; unser Verkaufs angebot richtet sich vorrangig an unsere Mieter. Darüber hinaus sprechen wir Selbstnutzer und in Einzelfällen auch Kapitalanleger an. Mieter und Kommunen beziehen wir in diesen Prozess früh mit ein.
● Strategischer Ankauf von Wohnungsportfolios: Als langfristig wirtschaftendes Wohnungsunternehmen bauen wir unseren Wohnungsbestand bundesweit aus. Dabei konzen trieren wir uns auf Portfolios in städtischen Räumen. Dank unserer finanziellen Möglichkeiten sind wir in der Lage, auch größere Wohnungsbestände anzukaufen.
Im Mittelpunkt unserer Strategie stehen die ertragsorientierte Bewirtschaftung unserer Bestän de und deren Pflege. Sie sichern uns langfristige und regelmäßige Erträge. Beim Bestandserwerb und bei der Privatisierung gehen wir nach sorgfältig definierten Kriterien vor.
Wichtig für die Akquisition von Beständen ist, dass diese in unsere Portfoliostruktur passen und kurz- bis mittelfristig unseren Ertragskriterien entsprechen. Wir prüfen sowohl private als auch öffentliche Bestände – wobei wir bei der Übernahme von Wohnungsbeständen auch mit beson deren Vereinbarungen, wie zum Beispiel umfangreichen Sozialklauseln zum Mieterschutz, vertraut sind. Unsere Aufmerksamkeit richtet sich auf größere Portfolios mit mehr als 500 Woh nungen.
Mit unserem Gesamtportfolio erzielen wir eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 5,00 € pro Quadratmeter/Monat (2008: 4,91 € pro Quadratmeter/Monat). Rund die Hälfte unserer Woh nungen (52%) ist bis zu 64 Quadratmeter groß; damit ist die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ein bedeutender Anbieter von preiswerten Wohnungen kleiner und mittlerer Größe. Für dieses Segment sagen Branchenexperten die besten Marktchancen voraus, da die Nachfrage nach kleineren Wohnungen angesichts einer zunehmenden Zahl von Singlehaushalten über proportional wachsen wird.
Die Zufriedenheit unserer Kunden ist überdurchschnittlich hoch: Ein Mieter wohnt rund 15 Jahre bei der Deutschen Annington, im bundesdeutschen Durchschnitt dauert ein Miet verhältnis rund neun Jahre.
Daten zum Wohnungsportfolio der Deutsche Annington
| Portfolio zum 31.12.2009 | Einheiten | Anteil in % |
Wohnfläche 2 in m |
Durchschn. Wohnfläche je Einheit 2 in m |
Annualisierte Nettokalt miete* P in Mio. |
Anteil in % |
Monatl. Nettokalt miete/m2* P in |
Leerstand* in % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Top 20 Städte | ||||||||
| Dortmund | 18.029 | 9,4 | 1.100.220 | 61 | 58,7 | 7,9 | 4,44 | 5,0 |
| Berlin | 13.439 | 7,0 | 866.538 | 64 | 56,0 | 7,6 | 5,37 | 3,4 |
| Frankfurt | 10.657 | 5,6 | 663.291 | 62 | 51,3 | 6,9 | 6,42 | 2,3 |
| Essen | 10.656 | 5,6 | 659.773 | 62 | 39,0 | 5,3 | 4,91 | 7,3 |
| Gelsenkirchen | 8.970 | 4,7 | 542.322 | 60 | 28,3 | 3,8 | 4,34 | 5,9 |
| Bochum | 7.848 | 4,1 | 455.720 | 58 | 26,1 | 3,5 | 4,77 | 5,2 |
| München | 5.284 | 2,8 | 351.098 | 66 | 25,2 | 3,4 | 5,95 | 2,0 |
| Duisburg | 5.040 | 2,6 | 300.804 | 60 | 16,8 | 2,3 | 4,63 | 6,4 |
| Herne | 4.715 | 2,5 | 289.063 | 61 | 15,2 | 2,1 | 4,38 | 5,5 |
| Bonn | 4.663 | 2,4 | 327.631 | 70 | 22,7 | 3,1 | 5,72 | 4,6 |
| Köln | 4.645 | 2,4 | 303.186 | 65 | 21,2 | 2,9 | 5,80 | 5,3 |
| Gladbeck | 3.692 | 1,9 | 225.701 | 61 | 12,7 | 1,7 | 4,67 | 8,6 |
| Herten | 2.969 | 1,5 | 192.479 | 65 | 9,9 | 1,3 | 4,27 | 5,7 |
| Düsseldorf | 2.684 | 1,4 | 175.427 | 65 | 13,1 | 1,8 | 6,18 | 3,2 |
| Marl | 2.599 | 1,4 | 174.923 | 67 | 10,7 | 1,4 | 5,08 | 7,9 |
| Aachen | 2.259 | 1,2 | 150.312 | 67 | 8,8 | 1,2 | 4,88 | 2,0 |
| Bottrop | 2.187 | 1,1 | 137.881 | 63 | 7,9 | 1,1 | 4,74 | 4,1 |
| Bergkamen | 2.027 | 1,1 | 134.185 | 66 | 7,2 | 1,0 | 4,44 | 9,5 |
| Wiesbaden | 2.022 | 1,1 | 131.439 | 65 | 10,7 | 1,5 | 6,65 | 6,6 |
| Geesthacht | 2.007 | 1,0 | 114.577 | 57 | 7,3 | 1,0 | 5,30 | 6,2 |
| Zwischensumme Top 20 Städte | 116.392 | 60,6 | 7.296.571 | 63 | 448,9 | 60,7 | 5,10 | 5,0 |
| Übrige Orte | 75.560 | 39,4 | 4.988.999 | 66 | 290,8 | 39,3 | 4,86 | 7,3 |
| Gesamt | 191.952 | 100,0 12.285.570 | 64 | 739,7 | 100,0 | 5,00 | 5,9 |
* Stand zum Monatsanfang Dezember
14 15 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Die Wohnungsbestände der Deutsche Annington Immobilien Gruppe stammen aus dem Zusammenschluss und der Integration verschiedener Wohnungsgesellschaften. Bei ihrem Erwerb wurden in der Regel umfangreiche Sozialklauseln zum Mieterschutz vereinbart. Wir arbeiten vor Ort eng und vertrauensvoll mit allen Beteiligten zusammen, engagieren uns für Quartiersentwicklungen und schließen individuelle Siedlungsvereinbarungen. Bundesweit ist unsere Gruppe in zahlreichen regionalen Kooperationen vertreten. Dabei pflegen wir einen konstruktiven Dialog mit politischen Vertretern und Mietervereinen.
Über unsere beiden Stiftungen bieten wir Unterstützung in sozialen Härtefällen und bei Hilfs bedürftigkeit. Darüber hinaus fördern unsere Stiftungen intakte Nachbarschaften und Ausbil dung. Zudem sind wir bei vielen sozialen Projekten im Umfeld unserer Siedlungen engagiert. Den Zusammenhalt in unseren Mietergemeinschaften fördern wir durch die Unterstützung von Mieterfesten, Initiativen und Vereinen. Über Sponsoring unterstützen wir soziale Projekte im Kinder- und Jugendbereich sowie kulturelle Aktivitäten.
Gleichzeitig beschäftigen wir uns angesichts der demografischen Entwicklung mit der Frage, wie wir unsere Mieter dabei unterstützen können, auch in der späten Lebensphase in ihrer Wohnung zu bleiben. Gemeinsam mit starken Partnern vor Ort wollen wir zukünftig Pflege leistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und bundesweite Beratung vermitteln. Das Angebot soll sich nicht nur an ältere Menschen richten, sondern auch an Heranwachsende und junge Familien.
2009 hat die Deutsche Annington ein Kooperationsprojekt mit der Caritas in Gelsenkirchen gestartet: Im Rahmen einer Wohnhausmodernisierung richteten wir einen behinderten gerechten Beratungsstützpunkt mit einem Begegnungscafé für Mieter ein. Hierzu haben wir zwei ehemalige Wohnungen im Erdgeschoss eines Wohnhauses zusammengelegt und barriere frei ausgebaut. Die speziell ausgebauten Räume stehen der Caritas zunächst für zwei Jahre mietfrei zur Verfügung.
Darüber hinaus überlegen wir, wie wir durch Technologieeinsatz in den Wohnungen die Selbstständigkeit unserer älteren Mieter bewahren können. Hierzu planen wir ein Kooperati onsprojekt mit der Johanniter-Unfall-Hilfe e.V. in Dortmund: Ähnlich wie beim Caritas-Projekt soll in unserem Bestand ein Beratungs- und Begegnungstreffpunkt entstehen. Dort sollen die Johanniter die Hausnotrufe aus Dortmund und Umgebung ortsnah koordinieren. Die Johanni ter sind bundesweit einer der größten Anbieter von Hausnotrufdiensten. Im Rahmen der Kooperation wollen wir unseren Mietern auch in der Fläche preiswerte Hausnotrufsysteme anbieten.
Bei positiver Resonanz werden wir Projekte wie diese vertiefen bzw. weitere initiieren.
Mit dem selektiven Verkauf von Wohnungen folgen wir dem Wunsch vieler Mieter nach Eigentum als Teil ihres Vermögensaufbaus und ihrer Altersvorsorge. Laut einer Umfrage des Immobilienverbandes von Deutschland (IVD) bieten Immobilien den besten Schutz vor Inflation und spielen eine immer wichtigere Rolle bei der Altersvorsorge. Knapp die Hälfte aller Mieter hat laut Umfrage bereits konkret über einen Immobilienerwerb nachgedacht.
Der Mix aus Mietern und Eigentümern in unseren Wohnquartieren ist auch deshalb von Vorteil, weil er sich positiv auf das Wohnumfeld auswirken kann. Unsere Privatisierungen richten sich vorrangig an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger. In den letzten zehn Jahren haben rund 50.000 Familien eine Wohnung von uns bzw. unseren Vorgängergesellschaften erworben.
In unserem Geschäft setzen wir auf langfristige Unternehmensentwicklung und ein entspre chendes Engagement. Unser Selbstverständnis ist klar formuliert: Wir wollen dauerhaft das beste Unternehmen in der Wohnungswirtschaft werden. Diesen Weg haben wir 2009 mit der Einführung neuer Geschäftsprozesse konsequent weiterverfolgt.
Zum Jahresende 2009 beschäftigte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe 1.097 (2008: 1.302) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Der Rückgang der Beschäftigtenzahl resultiert im Wesentlichen aus der Neuorganisation des Unternehmens, in deren Verlauf wir organisatorische Verbesserungspotenziale identifiziert und unsere Prozesse optimiert haben. Die Umstrukturie rung und Neuausrichtung unserer Unternehmensgruppe wurde zum 1.7.2009 umgesetzt. Durch die Reorganisation werden bis Ende 2010 insgesamt 353 Arbeitsplätze auf Vollzeitbasis entfal len.
Im Vorgriff auf die Neuaufstellung wurde die Anzahl der Mitarbeiter bereits 2008 um insgesamt 104 verringert. Dies wurde im Wesentlichen durch den Verzicht auf eine Neubesetzung von durch Fluktuation frei gewordenen Arbeitsplätzen erreicht.
2009 verminderte sich die Zahl der Arbeitsplätze um weitere 195 Vollzeitstellen (absolut: 205 Mitarbeiter). Anreize für Mitarbeiter, das Unternehmen freiwillig zu verlassen, wurden hierbei vielfach genutzt.
Mit dem Wegfall weiterer rund 90 Planstellen auf Vollzeitbasis wird der Umbau bis zum 31.12.2010 abgeschlossen sein.
In den Verhandlungen mit dem Konzernbetriebsrat über einen Interessenausgleich und Sozial plan konnten für die betroffenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sozialverträgliche Lösungen erzielt werden. Der Sozialplan enthält neben dem finanziellen Ausgleich eine Regelung, nach der alle ausscheidenden Mitarbeiter das Angebot erhalten, in eine Transfergesellschaft zu wech seln. Die Transfergesellschaft verfügt über enge Kontakte zu potenziellen neuen Arbeitgebern und erhöht damit die Vermittlungschancen auf dem Arbeitsmarkt deutlich. Darüber hinaus werden die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aktiv qualifiziert und bei der Neuorientierung auf dem Arbeitsmarkt unterstützt.
Im Verlauf des Geschäftsjahres nahmen 78 Mitarbeiter das Angebot eines Wechsels in die Trans fergesellschaft an. Die übrigen Planstellen konnten im Rahmen der natürlichen Fluktuation, über den Abschluss von Altersteilzeitverträgen und die einvernehmliche Vereinbarung von Aufhebungsverträgen abgebaut werden.
Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Unsere Personalentwicklung unterstützt unsere Mitarbeiter und Führungskräfte laufend bei der Entwicklung ihrer Fähigkeiten. Mit der grundlegenden Neuorganisation des Unternehmens bestand 2009 die besondere Herausforderung darin, mehr als 600 Mitarbeiterinnen und Mitar beiter auf ihre neuen Aufgabenfelder und Rollen vorzubereiten. Dazu erarbeiteten wir eine Reihe von Schulungen, in denen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf die Bewältigung der neu en Aufgaben vorbereitet wurden. Wichtige Elemente waren die intensive Einführung in die Bedienung der neuen Systeme sowie die soziale Begleitung: Ein Change-Management-Projekt team konzentrierte sich besonders auf die unmittelbare Begleitung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Umstellungsprozess. Angebote in den Bereichen Coaching und Gesprächs führung bildeten dabei wichtige Bausteine. Unsere Führungskräfte wurden durch interne Workshops zum Thema Change & Performance auf die neue Organisation vorbereitet. Insgesamt belief sich der zeitliche Aufwand für die Schulungen unserer Mitarbeiter auf rund 29.000 Stunden.
Ein wichtiger Aufmerksamkeitsschwerpunkt lag 2009 auf dem Gesundheitsmanagement. Es stellt sportliche Aktivitäten als Präventivmaßnahme in den Vordergrund. Im Bereich "balance body & mind" engagieren wir uns für die Gesundheitsvorsorge unserer Mitarbeiter mit jährlich stattfindenden Gesundheitstagen, Grippeschutzimpfungen sowie Vorsorgeuntersuchungen. Durch die Kooperationen mit Kieser Training, einem Anbieter von Gesundheitssport, sowie mit weiteren Fitnessstudios bieten wir unseren Mitarbeitern attraktive Konditionen für die Teilnahme an individuellen Gesundheitsprogrammen.
Zum Jahresende beschäftigten wir uns mit den Vorbereitungen für die im Frühjahr 2010 anste hende Reauditierung als familienfreundliches Unternehmen im Rahmen des audit berufund familie ® der gemeinnützigen Hertie-Stiftung.
Zum 31.12.2009 beschäftigte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe 521 Frauen; dies entspricht einem Frauenanteil von 47,5%. 193 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen (17,6%) üben eine Teilzeitbeschäftigung aus. Das Durchschnittsalter im Konzern liegt bei 43,4 Jahren, die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit bei 13,4 Jahren.
Zum 31.12.2009 beschäftigte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe 72 Auszubildende; dies entspricht einer Ausbildungsquote von 6,6%. Im Geschäftsjahr 2009 wurden in der Deutsche Annington Immobilien Gruppe 25 Auszubildende eingestellt. Die Ausbildung im Berufsbild Veranstaltungskaufmann/-frau wurde 2009 erstmalig angeboten.
22 Auszubildende legten ihre Abschlussprüfung erfolgreich ab, 16 wurden in ein befristetes Arbeitsverhältnis übernommen, vier erhielten eine Daueranstellung. Ein Teil der Absolventen schloss die Ausbildung mit Auszeichnung als Prüfungsbeste ab: drei an der IHK im mittleren Ruhrgebiet zu Bochum, eine beim Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V. in Frankfurt a.M. und zwei im Europäischen Bildungszentrum in Bochum.
Eine weitere attraktive Fördermöglichkeit bietet die Deutsche Annington in Form von Stipen dien für ausbildungs-/berufsbegleitende Studiengänge.
Im Mittelpunkt unserer Aufmerksamkeit standen 2009 die sichere Umsetzung der Neuorganisa tion und damit die zielstrebige Einführung der neuen Strukturen und Geschäftsprozesse. Die damit verbundenen operativen Aufgaben konnten wir bis zum Jahresende erfolgreich umset zen. Mit dem Erwerb der Mehrheitsanteile an der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Manage ment GmbH konnten wir unseren Wachstumskurs auch in diesem Jahr erfolgreich fortsetzen: In Berlin integrierten wir weitere 4.458 Wohnungen. Der attraktive Immobilienmarkt der Bundeshauptstadt ist nun mit rund 13.500 Wohnungen unser zweitgrößter Standort hinter Dortmund. Trotz eines schwierigen konjunkturellen Umfelds erzielten wir auch 2009 robuste Erträge: Alle unseren finanziellen Kennzahlen bewegten sich im Rahmen unserer Erwartungen, teils lagen sie sogar darüber. Mit den neuen Prozessen rechnen wir für die kommenden Jahre mit weiteren spürbaren Ertragsverbesserungen. Operativ ist der Nutzen der neuen, zentral organi sierten Prozesse schon jetzt deutlich zu spüren.
Die Weltwirtschaft befindet sich nach dem schwersten Einbruch der Nachkriegszeit in einer leichten Erholungsphase. Ausgelöst wurde die tiefe Rezession vor allem durch einen besonders scharfen und abrupten Einbruch des Welthandels zu Beginn des Jahres 2009. Die weltweite Produktion sank nach Angaben des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamt wirtschaftlichen Entwicklung 2009 mit 1,1% deutlich.
Zur Jahresmitte konnte sich die Weltkonjunktur stabilisieren. Diese Entwicklung ist im Wesent lichen auf vier Aspekte zurückzuführen: die expansive Geldpolitik der Notenbanken, die starke Ausweitung der staatlichen Nachfrage im Rahmen von Konjunkturprogrammen, die relative Robustheit der Schwellenländer sowie der vergleichsweise niedrige Ölpreis.
Die Erholungstendenzen spiegeln sich auch im vom Münchner ifo-Institut im Rahmen des ifo World Economic Survey erhobenen Weltwirtschaftsklima wider. Es stieg im vierten Quartal 2009 zum dritten Mal in Folge. Der Anstieg des Indikators resultiert sowohl aus den günstigeren Erwartungen für die nächsten sechs Monate als auch aus weniger negativen Einschätzungen der derzeitigen wirtschaftlichen Lage. Das ifo-Institut geht davon aus, dass sich die Erholung der Weltwirtschaft fortsetzen wird. Allerdings wird das Wachstumstempo niedrig bleiben.
Ein Kernproblem bleibt die Schwäche der internationalen Finanzmärkte, deren Funktions fähigkeit in wichtigen Segmenten nach wie vor eingeschränkt ist. Zudem kämpft das Banken system mit gewaltigen Eigenkapitalverlusten, die sich aus dem hohen Wertberichtigungsbedarf bei strukturierten Wertpapieren ergeben haben. In wichtigen Industrieländern kommt eine Krise am Immobilienmarkt hinzu, die dort den Abschreibungsbedarf bei Banken erhöht. Die Kreditbedingungen bleiben damit weltweit restriktiv, was die Finanzierung von Investitionen und neuen Arbeitsplätzen stark beeinträchtigt. Hinzu kommt, dass die bisher aufgelegten kredit finanzierten Konjunkturprogramme auslaufen und der Konsolidierungsbedarf der öffentlichen Haushalte immer dringlicher wird.
Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Parallel zur weltwirtschaftlichen Entwicklung hat sich auch die Konjunktur in Deutschland zur Jahresmitte 2009 leicht erholt. Im dritten Quartal 2009 stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes das Bruttoinlandsprodukt (BIP) – preis-, saison- und kalenderbereinigt – im Ver gleich zum Vorquartal um 0,7% an. Der leichte Aufwärtstrend aus dem zweiten Quartal (+ 0,4%) setzte sich somit fort. Maßgeblich hierfür war nach Einschätzung des ifo-Instituts zum einen die Aufhellung des weltwirtschaftlichen Klimas. So erzielte die deutsche Exportwirtschaft saisonund kalenderbereinigt im dritten Quartal 2009 ein Plus von 3,4%. Binnenwirtschaftlich zogen zum anderen die Bruttoinvestitionen wieder an, unterstützt durch die Konjunkturpakete der Bundesregierung. Dagegen sanken im dritten Quartal die realen privaten Konsumausgaben, die im ersten Halbjahr 2009 durch zahlreiche steuerliche Maßnahmen angeregt worden waren, spürbar.
Das Ausmaß der Wirtschaftskrise war im Geschäftsjahr nach wie vor deutlich erkennbar. Die deutsche Wirtschaft ist 2009 erstmals seit sechs Jahren geschrumpft. Im Vergleich zum Vorjahr ging das BIP um 5,0% zurück.
Für 2010 erwartet das ifo-Institut trotz besserer Konjunkturaussichten vorerst keinen selbst tragenden Aufschwung. In Anbetracht der weiterhin schwierigen Finanzierungsbedingungen für die Unternehmen bleibt die Lage der Wirtschaft labil. Die Exporte werden voraussichtlich nur moderat steigen, weil sich die Konjunktur in den wichtigsten Hauptabnehmerländern nicht durchgreifend verbessert. Bei der Entwicklung der Importe ergibt sich alles in allem ein ähnliches Profil. Somit wird der Außenbeitrag, also die Differenz zwischen der Aus- und der Ein fuhr von Waren und Dienstleistungen, keinen nennenswerten Wachstumsbeitrag zum Brutto inlandsprodukt liefern. Die Ausrüstungsinvestitionen dürften bei weiterhin niedriger Kapazi tätsauslastung nur in geringem Umfang steigen. Bei den öffentlichen Bauinvestitionen werden die Konjunkturpakete zunächst noch weiter wirken. Einkommen und privater Konsum erhal ten am Jahresanfang 2010 kurzfristig Impulse aus dem "Wachstumsbeschleunigungsgesetz" und den bisher schon beschlossenen steuerlichen Entlastungen, danach wird jedoch die Dynamik verhalten sein. Zudem dämpft der Nachfrageausfall, der aus den in das Jahr 2009 vorgezogenen Pkw-Käufen resultiert. Im Jahresdurchschnitt 2010 wird das reale Bruttoinlandsprodukt voraussichtlich um 1,7% zunehmen.
Der Arbeitsmarkt erwies sich 2009 vor dem Hintergrund des zurückliegenden Konjunktur einbruchs als verhältnismäßig robust. Allerdings zeigen die Dezemberdaten, dass die Wirt schaftskrise inzwischen auch den Arbeitsmarkt erreicht hat. Im Jahresdurchschnitt lag die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle Erwerbspersonen, bei 8,1% (2008: 7,8%). Auf dem konjunk turell nachlaufenden Arbeitsmarkt wird die Beschäftigung allmählich an das niedrige Produk tionsniveau angepasst werden. Die Kurzarbeit wird abnehmen, dafür die Arbeitslosigkeit zunehmen. Die Bundesagentur für Arbeit geht für 2010 von einer durchschnittlichen Arbeits losenquote von 8,5% aus.
In Deutschland setzte sich 2009 der Rückgang der Genehmigungszahlen für Wohngebäude weiter fort. In den ersten drei Quartalen ging die Anzahl an Wohnungsgenehmigungen nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 128.800 Woh nungen um 3,1% zurück. Für das letzte Quartal 2009 sowie das kommende Jahr 2010 werden erstmals wieder zweistellige Wachstumsraten erwartet. Allein für das vierte Quartal des Jahres 2009 rechnen die Landesbausparkassen mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 13%. Für 2010 wird ein weiteres Wachstum von 11% auf dann 195.000 Baugenehmigungen im Bereich Wohnungsbau prognostiziert. Dies wäre der höchste Wert seit vier Jahren, läge aber immer noch 20% unter dem Niveau der Jahre 2005/2006. Als Gründe für diese positive Entwick lung sehen die Landesbausparkassen die abklingende Unsicherheit potenzieller Bauherren sowie die Riester-Förderung für angehende Wohneigentümer. Nach Einschätzung der Analysten beläuft sich allerdings der Bedarf an neu zu errichtendem Wohnraum zur ausreichenden Nachfragedeckung jährlich zwischen 270.000 und 350.000 Einheiten.
Bis zum Jahr 2020 wird es laut einer Studie der HSH Real Estate AG trotz abnehmender Bevölke rung zu einer weiter steigenden Nachfrage am Wohnungsmarkt kommen. Diese Entwicklung wird getragen durch eine weiter wachsende Anzahl von Singlehaushalten. Die Zahl der Haushalte wird sich bis zum Jahr 2020 vor allem durch eine Zunahme der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte um 1,1 Mio. auf 40,5 Mio. erhöhen. Von diesem Trend profitieren besonders die Großstädte und deren Umland sowie die weiteren Ballungsräume im Süden und Westen der Bundesrepublik.
Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche ist 2007 laut eines Berichts des Städtebauinstituts ifs in Deutschland auf den neuen Rekord von 41,9 Quadratmetern gestiegen. In den beiden Jahren zuvor lag dieser Wert noch bei 41,6 bzw. 41,2 Quadratmetern. Der Anstieg der Flächen ausstattung wird sich weiter fortsetzen. Hauptgrund für diese Entwicklung ist der Trend hin zu kleineren Haushalten aufgrund der sich wandelnden demografischen Entwicklung.
Die Wohnungsmieten sind in den deutschen Großstädten laut Wohnpreisspiegel 2009/2010 des Immobilienverbands Deutschland IVD im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen. Im bundesdeutschen Durchschnitt mussten Mieter bei Einzug etwa 0,9% mehr zahlen als noch im Jahr 2008. Der Preisanstieg hat sich allerdings im Vergleich zu 2008 etwas verlangsamt. Von 2007 auf 2008 stiegen die Mieten in den 390 untersuchten deutschen Städten um 1,1%.
300.000
200.000
100.000
Entwicklung der Baufertigstellungen in der Bundesrepublik Deutschland zwischen 2004 und 2009 (2009: erteilte Baugenehmigungen bis September)
Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Der Grund für diese Entwicklung liegt in der geringen Neubautätigkeit der vergangenen Jahre. Der Mietpreisanstieg bei neu errichteten Wohnungen ist, anders als bei Altbauten, unverändert hoch geblieben. Angebot und Nachfrage bei Neubauwohnungen klaffen zunehmend auseinan der. Als Folge registriert der IVD deutliche Mietpreisanstiege. Dies ließe sich auch in mittleren und kleineren Städten feststellen, wo die Neubaumieten ebenso stark gestiegen seien. Allerdings fielen die Mietpreissteigerungen im Zehn-Jahres-Vergleich eher moderat aus. So seien die Woh nungsnettokaltmieten für eine durchschnittliche Wohnung lediglich zwischen 6 und 12% hö her als noch vor zehn Jahren. Aufgrund gesunkener Fertigstellungszahlen neuer Wohnungen geht die Deutsche Annington Immobilien Gruppe weiter davon aus, dass die Nachfrage nach Altbauwohnungen aus Mangel an Neubauwohnungen weiter steigen wird.
Die Preise für bestehende Wohngebäude gehen im bundesweiten Durchschnitt weiter zurück. Nach den letzten Erhebungen des Statistischen Bundesamts entwickelten sich in Deutschland die Preise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2000 und 2007 insgesamt rückläufig. So weist der Preisindex für diesen Zeitraum einen Rück gang von insgesamt 5,0% aus. Laut IVD sind dagegen in deutschen Großstädten die Preise für Wohneigentum in den letzten beiden Jahren weiter gestiegen. Das zeigt, dass gut ausgestattete Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen deutscher Großstädte weiterhin gefragt sind.
Stabile Preise und Werthaltigkeit machen deutsche Wohnimmobilien attraktiv Bei institutionellen Investoren stehen Wohnimmobilien wieder verstärkt im Fokus. Dies wurde durch eine Umfrage von Feri EuroRating ermittelt. Die Gründe für die Zunahme von Immo bilienfonds, die auf Wohnimmobilien setzen, liegen vor allem in einem gestiegenen Sicherheits bewusstsein vieler Anleger als Folge der Finanzmarktkrise. Wohnimmobilien sind weniger konjunkturabhängig als Büroimmobilien und liefern weitgehend stabile Erträge.
Die Umfrage von Feri EuroRating zeigt, dass 2009 aufgelegte geschlossene Wohnimmobilien fonds für institutionelle und private Anleger rund 1,5 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert haben: Weitere Investitionen in Höhe von 6,7 Mrd. Euro sind geplant, von denen alleine rund 40% (2,7 Mrd. Euro) für den Erwerb von Wohnungen in Deutschland vorgesehen sind. Je 19% der Befragten planen, in Frankreich und Skandinavien zu investieren. 13% wollen ihre Mittel in Zentraleuropa bzw. in Asien investieren. Für fast ein Viertel der befragten Anleger, die in Wohnungsobjekte investieren wollen, ist Deutschland der bevorzugte Zielmarkt. Damit zeigt sich erneut die hohe Wertschätzung der Investoren für den deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Entscheidend für die Investitionsüberlegungen sind dabei in erster Linie die stabilen Preise und die Werthaltigkeit einer Immobilie. Die wichtigsten Faktoren in Sachen Nachhaltigkeit sind eine positive demografische Entwicklung, die zunehmende Anzahl von Haushalten bzw. die zuneh mende Wohnfläche pro Person. Gleichzeitig sprechen für diese Assetklasse neben Stabilität und Wertsicherung auch attraktive Wachstumspotenziale. Die sich zunehmend vergrößernde Kluft zwischen Nachfrage und Wohnangebot ist dabei ein maßgebliches Investitionskriterium, da dies mittelfristig zu Preissteigerungen führen dürfte.
Im ersten Halbjahr 2009 ist nach Angaben des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) allerdings die Zahl der Transaktionen mit mehr als 800 Wohnungen zurückgegangen. Dagegen gewannen in den letzten zwei Jahren Transaktionen mit kleineren Wohnungspaketen zwischen 100 und 800 Einheiten weiter an Bedeutung: Entfielen in den Jahren 2006/2007 auf dieses Segment nur 8 bis 12% aller verkauften Wohnungen, so kletterte der Anteil in den ersten Halbjahren 2008 bzw. 2009 bereits um 30 bzw. 40%. Dieser Trend zum Kauf kleinerer Woh nungspakete ist wahrscheinlich auch ein Ergebnis der verschärften Finanzierungsbedingungen im Zuge der Finanzmarktkrise.
Laut einer repräsentativen Forsa-Umfrage haben Wohnimmobilien bei der Altersvorsorge eine immer größere Bedeutung. Mehr als die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass Wohneigen tum in Zukunft eine größere Rolle bei der Altersvorsorge spielen wird. Etwa der gleiche Anteil war der Ansicht, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen den besten Inflations schutz böten. Als weiterer wichtiger Grund für den Immobilienerwerb wurden das günstige Zinsniveau und die guten Rahmenbedingungen genannt.
Durchschnittliche Neuvertragsmieten in ausgewählten Großstädten für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert (Quelle: IVD-Wohnpreisspiegel 2009/2010)
Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Überblick zu den wesentlichen Kennzahlen der Geschäftsentwicklung der Deutschen Annington 2009
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 1.033,6 | 1.029,1 |
| Rohergebnis aus der Bewirtschaftung | 591,9 | 594,9 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 149,6 | 144,3 |
| Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 46,8 | 50,8 |
| Adjusted EBITDA | 479,6 | 473,1 |
| FFO | 206,7 | 207,1 |
| Wirtschaftliche Investitionen | 241,1 | 148,7 |
| Mitarbeiter (Anzahl zum 31.12.) | 1.097 | 1.302 |
| Wohnungsverkäufe (gebuchte Verkäufe, Anzahl WE) | 1.880 | 2.542 |
| Privatisierung | 1.620 | 1.417 |
| Sonstige Hausverkäufe | 260 | 1.125 |
| Wohnungsankäufe (rechtliche Übergänge, Anzahl WE) | 4.566 | 1.364 |
| Wohnimmobilieneigenbestand (Anzahl WE zum 31.12.) | 191.952 | 189.218 |
In den beiden vergangenen Geschäftsjahren investierte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe mehr als 60 Mio. € in die Neuorganisation des Unternehmens. Ziel war es, die Kunden zufriedenheit und Servicequalität weiter zu erhöhen und gleichzeitig die Prozesskosten durch den Einsatz neuester Technologie zu senken. Auch für unsere Mitarbeiter strebten wir durch die neuen Prozesse eine Verbesserung des Arbeitsumfelds und damit eine erhöhte Zufriedenheit am Arbeitsplatz an.
Das neue Geschäftsprozessmodell führten wir 2009 schrittweise ein: Kernelemente sind ein Kundencenter mit einer bundesweit einheitlichen Telefonnummer für alle Mieteranfragen, ein Servicecenter für die Abwicklung von Standardvorgängen wie Nebenkostenabrechnungen sowie eine neue, schlagkräftige Außendienstorganisation, die sich auf den Service vor Ort kon zentriert. Mit der neuen Organisation haben wir die Abläufe erheblich vereinfacht und büro kratische Strukturen abgebaut. Mieteranfragen können zukünftig schneller und zuverlässiger als bisher bearbeitet werden. Mit der Neuorganisation konnten wir die Leistungsfähigkeit und die Wirtschaftlichkeit der Deutschen Annington insgesamt weiter erhöhen und neue Standards für die deutsche Wohnungswirtschaft setzen.
Die Umsetzung der neuen Geschäftsorganisation stellte unsere Gruppe besonders in der zwei ten Jahreshälfte vor eine Reihe von operativen Aufgaben: Im Juli stellten wir – nahezu von einem Tag zum anderen – den Großteil unserer Organisation auf die neuen Prozesse um. Dies reichte von der digitalen Mieterakte über die dynamische Außendienststeuerung bis hin zu neuester Technologie für unsere Mitarbeiter. Damit verbunden waren zum Teil völlig neue Aufgabenfelder und Rollen für rund 600 Mitarbeiter. Mehr als 50 Millionen Seiten Papier waren im Vorfeld digi talisiert worden, um alle relevanten Dokumente elektronisch verfügbar zu haben und unseren Kunden schnell Auskunft geben zu können.
Nachdem die Kundenanfragen in den ersten Wochen der Umstellung noch nicht in gewohnter Geschwindigkeit bearbeitet werden konnten, gelang es bald, die neuen Geschäftsprozesse deut lich zu stabilisieren, sodass wir die ersten positiven Effekte der Umstellung realisieren konnten. So verbesserte sich die telefonische Erreichbarkeit spürbar: Im Reparatur- und Mietercenter liegt sie inzwischen bei durchschnittlich über 80%, bei einer Wartezeit von bis zu zwei Minuten. Vor der Umstellung lag die Erreichbarkeit durchschnittlich bei rund 55%. Unsere Außendienst mitarbeiter nehmen bundesweit pro Tag an rund 630 Standorten bis zu 1.100 Termine wahr. Damit haben wir eines der wichtigsten Ziele der Neuorganisation erreicht.
Neben der an sieben Tagen in der Woche besetzten Reparaturhotline verfügen wir jetzt über ein zentrales Mieter- und Servicecenter, über das wir bundesweit unter einer einheitlichen Telefon nummer Montag bis Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr und Samstag von 9.00 bis 13.00 Uhr erreich bar sind. Durch die bundesweite Servicenummer konnten wir unsere Erreichbarkeit von rund 35 Stunden auf 54 Stunden in der Woche erhöhen. Insgesamt haben wir die Voraussetzungen geschaffen, um die Zufriedenheit unserer Kunden auf ein höheres Niveau zu bringen und für unsere Mieter und Kunden noch besser erreichbar zu sein.
2009 konnte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihren erfolgreichen Kurs trotz anhal tender Wirtschaftskrise und umfassender Neuorganisation weiter fortsetzen. Unsere beiden wichtigsten wirtschaftlichen Kennzahlen, das adjusted EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) und der FFO (Funds From Operations), lagen leicht über oder auf dem hohen Niveau des Vorjahres: Das adjusted EBITDA betrug 479,6 Mio. €. Gegenüber dem Vorjahreswert von 473,1 Mio. € bedeutet das einen Anstieg von 1,4%. Die Ertragskennzahl FFO belief sich auf 206,7 Mio. € nach 207,1 Mio. € im Vorjahr. Insgesamt konnte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe damit auch 2009 – in einem insgesamt sehr schwierigen Umfeld – ihre Ertrags- und Finanzkraft unter Beweis stellen.
Unser Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung umfasst unsere Aktivitäten in der Vermietung und der Wohneigentumsverwaltung (WEG). Unser Rohergebnis aus der Bewirtschaftung lag im abgelaufenen Geschäftsjahr mit 591,9 Mio. € (2008: 594,9 Mio. €) auf Vorjahresniveau. Die Erlöse aus der Vermietung steigerten wir 2009 durch Mietanpassungen im Rahmen der gesetz lichen Möglichkeiten. Zudem wirkten sich hier die Mieten aus unseren Wohnungsankäufen positiv aus.
Der Materialaufwand aus der Bewirtschaftung lag 2009 um 7,5 Mio. € über dem Vorjahreswert. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass wir auch im abgelaufenen Geschäftsjahr unsere Instandhaltungsmaßnahmen mit 122,9 Mio. € verstärkt fortgeführt haben.
Die Erlöse aus der Vermietung beinhalten in 2009 zu 71% Einnahmen aus Nettokaltmieten und zu 29% Erlöse aus Gebühren und Umlagen für die Betriebskostenabrechnungen der Mieter. Hauptbestandteile der anderen Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung sind Mietzuschüsse, Umsatzerlöse aus der WEG-Verwaltung und Umsätze aus der Bewirtschaftung von Wohnungen für Dritte.
Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Vermietung | 1.012,3 | 1.006,1 |
| Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 21,3 | 23,0 |
| Materialaufwand aus der Bewirtschaftung | -441,7 | -434,2 |
| Rohergebnis aus der Bewirtschaftung | 591,9 | 594,9 |
Unsere Leerstandsquote belief sich zum Jahresende 2009 auf 5,9% (2008: 3,9%). Darin sind auch unsere sogenannten vertriebsbedingten Leerstände (2009: 0,9 %) erfasst. Dies sind Wohn einheiten, die zum Verkauf vorgesehen sind und daher nicht neu vermietet werden, da sich leer stehende Wohnungen besser an Selbstnutzer verkaufen lassen.
Der Anstieg der Leerstandsquote entsprach den Erwartungen und war im Wesentlichen auf vorübergehende Performanceeinbußen in Verbindung mit der Einführung unseres neuen Geschäftsprozessmodells zurückzuführen. Zur Korrektur dieser Entwicklung haben wir in der zweiten Hälfte des abgelaufenen Geschäftsjahres verstärkt Anstrengungen zur Verringerung der Leerstände unternommen. Neben Maßnahmen zur Aufwertung von nicht vermieteten Woh nungen ergriffen wir vor allem gezielte Marketingmaßnahmen für einzelne Kundengruppen.
Im Verlauf der zweiten Jahreshälfte haben sich unsere Geschäftsprozesse deutlich normalisiert: Bei mehr als 15.000 Mietinteressenten pro Woche erreichten wir teilweise eine deutlich höhere Vermietungsquote als vor der Umstellung. Gleichzeitig ging die Anzahl der Kündigungen durch unsere Mieter zurück.
Im Geschäftsjahr 2009 konnten wir unsere Mieten durchschnittlich um 1,3% anheben. Einen Teil der Mietsteigerungen konnten wir in Verbindung mit Modernisierungsmaßnahmen durch setzen, denn eine Verbesserung der Wohnqualität erlaubt es Vermietern, einen Anteil der Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Erhöhung der Mieten lag oberhalb der Inflationsrate. Die Preise in Deutschland stiegen laut Statistischem Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2009 um 0,4%. Für 2010 erwartet die Deutsche Bundesbank eine Inflationsrate von höchstens 1,4%.
Durch gezielte Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werten wir unseren Wohnungsbestand fortlaufend auf. Dazu investierten wir 2009 deutschlandweit 155,5 Mio. €. Beim Einkauf der Waren und Leistungen kommt uns zugute, dass wir aufgrund unserer Größe bei Dienstleistungen und Materialien Preisvorteile von bis zu 30% gegenüber den meisten Wettbewerbern erzielen. Ein großer Teil der Investitionen floss in Maßnahmen zur Energieein sparung (Dämmung von Fassaden, Dächern etc.) sowie in die Verbesserung der Wohnqualität (z.B. durch Anbau von Balkonen).
In den modernisierten Wohnanlagen geht der Energieverbrauch deutlich zurück, wodurch sich auch der Ausstoß des klimaschädlichen CO 2 vermindert. Dieser Effekt kommt nicht nur der Um welt zugute, sondern auch unseren Mietern in Form geringerer Nebenkosten. Gleichzeitig erhö hen wir mit den Investitionen die Attraktivität unseres Wohnungsbestandes und sorgen damit nicht zuletzt für nachhaltige Erträge aus der Vermietung.
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe bietet ihren Kunden den Service einer Wohnungs eigentumsverwaltung an. Dies übernimmt unsere Tochter Deutsche Annington Service GmbH. Sie verwaltet für die Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum nach dem Woh nungseigentumsgesetz. Für Kapitalanleger bietet die Gesellschaft die komplette Verwaltung des Sondereigentums an. Zusätzlich erbringt sie für die Eigentümer Dienstleistungen wie Instand haltung und Modernisierung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Die 2009 eingeführten neuen Geschäftsprozesse haben die Qualität der angebotenen Dienstleistungen unserer Tochter weiter verbessert. Die Deutsche Annington Service GmbH betreute Ende 2009 1.292 (2008: 1.430) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 45.276 (2008: 47.959) Wohnungs- und Teil eigentumseinheiten.
Das Rohergebnis aus der Veräußerung von Immobilien verringerte sich von 50,8 Mio. € (2008) auf 46,8 Mio. €. Auch 2009 setzten wir in Ergänzung zum insgesamt erfolgreichen Kerngeschäft Bewirtschaftung die Strategie des selektiven Wohnungsverkaufs fort. Im Zuge stabiler bis leicht steigender Mieten und einer stagnierenden Nachfrage nach Wohneigentum legt die Deutsche Annington den Akzent derzeit klar auf die Bestandshaltung. Vor diesem Hintergrund wurden, wie geplant, im vergangenen Geschäftsjahr weniger Wohnungen verkauft. Bundesweit haben wir 2009 1.880 (2008: 2.542) Wohnungen verkauft; davon wurden 1.620 (2008: 1.417) Wohnungen privatisiert. Unser Verkauf stellt vorrangig auf die Einzelprivatisierung von aus gewählten Wohnungsbeständen ab.
Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien steigerten wir 2009 von 144,3 Mio. € auf 149,6 Mio. €. Diese positive Entwicklung resultiert aus höheren Erlösen pro Quadratmeter bei unseren Wohnungsverkäufen. Die Marge für die im Rahmen der Einzelprivatisierung verkauften Wohnungen erreichte das hohe Niveau des Vorjahres. 2008 war die durchschnittliche Marge auch durch einen hohen Wertzuwachs beim Verkauf unbebauter Grundstücke beeinflusst.
Entwicklung der Leerstandsquoten der DAIG von 2006 bis 2009 in %
Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
| 01. Januar bis 31. Dezember | ||
|---|---|---|
| ----------------------------- | -- | -- |
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 149,6 | 144,3 |
| Buchwerte der veräußerten Immobilien | -102,8 | -93,5 |
| Rohergebnis aus dem Vertrieb | 46,8 | 50,8 |
| Marge | 31,3 % | 35,2 % |
Das Ergebnis aus der Neubewertung der Investment Properties und der Überprüfung der Vorratsimmobilien fassen wir im Bewertungsergebnis der Immobilien zusammen. Wie im Vorjahr haben wir 2009 die Verkehrswerte unseres Immobilienbestandes im Rahmen einer detaillierten, internen Fair-Value-Bewertung ermittelt.
In der Bilanz unterscheiden wir zwischen Investment Properties und Vorratsimmobilien. Primär zum Verkauf bestimmte Immobilien werden unter Vorratsimmobilien zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden unter Investment Properties zu Verkehrswerten bilanziert. Für weitere Details zu unserer Verkehrswertermittlung verweisen wir auf das entsprechende Kapitel ab Seite 34.
Die Bewertung der Investment Properties hat in 2009 zu einem Ergebnisbeitrag in Höhe von 61,6 Mio. € geführt. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe hat weitere Wohneinheiten, die in den Vorjahren als potenziell privatisierungsfähig eingestuft wurden, 2009 dem Bewirt schaftungsportfolio zugeordnet. Die Wertänderung bei den Vorratsimmobilien führte zu einem Ertrag von 49,3 Mio. €; im Wesentlichen ergab sich dieser Ertrag durch eine Anpassung auf den Verkehrswert von in die Investment Properties umgebuchten Vorratsimmobilien; für weitere Details zu dieser Position verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 9. Insgesamt hat das Ergebnis aus der Bewertung des Immobilienbestandes mit 110,9 Mio. € zum Periodenerfolg beigetragen.
| Bewertungsergebnis der Immobilien | 110,9 | -427,8 |
|---|---|---|
| Wertveränderungen der Vorratsimmobilien | 49,3 | 52,1 |
| Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 61,6 | -479,9 |
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
In 2009 verbesserten wir das adjusted EBITDA um 6,5 Mio. € auf 479,6 Mio. €. Wir konnten den Saldo Sonstige operative Erträge und Aufwendungen weiter zurückführen. In der Überleitung zum adjusted EBITDA sind die Ertrags- und Aufwandsposten um die neutralen Anteile bereinigt. Dem neutralen Ergebnis 2009 in Höhe von 32,8 Mio. € (2008: 51,3 Mio. €) wurden wie im Vorjahr im Wesentlichen die Aufwendungen und Erträge durch die Maßnahmen im Rahmen der Neuorganisation des Unternehmens sowie Effekte aus Akquisitionsprojekten zugeordnet.
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Rohergebnis aus Bewirtschaftung und Vertrieb |
638,7 | 645,7 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 46,3 | 46,9 |
| Erträge aus Beteiligungen | 2,2 | 1,9 |
| Sonstiger Materialaufwand | -55,5 | -56,8 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -75,6 | -69,7 |
| Personalaufwand | -76,7 | -94,9 |
| Saldo Sonstige operative Erträge und Aufwendungen |
-159,1 | -172,6 |
| Adjusted EBITDA | 479,6 | 473,1 |
Im Geschäftsjahr 2009 erreichte der FFO mit 206,7 Mio. € nahezu den Wert des Jahres 2008. Ein wesentlicher Faktor für die Entwicklung des FFO war neben dem verbesserten adjusted EBITDA der höhere Ertragsteueraufwand. Er stieg von –11,5 Mio. € auf –16,2 Mio. € in 2009 an. Der FFO ist eine nicht nach IFRS ermittelte Finanzkennzahl, die von der Deutschen Annington zur Darstellung der in den fortgeführten Geschäftsbereichen erwirtschafteten Finanzmittel verwendet wird.
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Adjusted EBIT D A |
479,6 | 473,1 |
| Nettozinsaufwand im FFO | -256,7 | -254,5 |
| Ertragsteueraufwand im FFO | -16,2 | -11,5 |
| FFO | 206,7 | 207,1 |
Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Bei der Überleitung vom adjusted EBITDA zum Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten zeigen sich drei wesentliche Effekte: die Verbesserung des Bewertungsergebnisses der Immobilien, die daraus resultierenden Effekte bei den latenten Steuern und die Veränderungen beim Ertrag steueraufwand. Aufgrund der höheren Bewertung der Investment Properties entstand 2009 ein latenter Steueraufwand. Die Veränderung des laufenden Ertragsteueraufwandes resultiert insbesondere aus dem in der Höhe veränderten Restrukturierungsaufwand sowie aus Erträgen aus Steuern für Vorjahre.
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Adjusted EBIT D A |
479,6 | 473,1 |
| Neutrale Effekte | -32,8 | -51,3 |
| Bewertungsergebnis der Immobilien | 110,9 | -427,8 |
| Abschreibungen | -7,8 | -8,5 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 7,0 | 19,7 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -362,0 | -376,6 |
| Laufende Ertragsteuern | -8,1 | 16,8 |
| Latente Steuern | -45,9 | 91,0 |
| Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten | 140,9 | -263,6 |
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe konnte im vergangenen Jahr auch ihre Wachs tumsstrategie erfolgreich vorantreiben. Nachdem wir 2008 bereits 1.364 Wohnungen erworben hatten, gelang es uns 2009, die Mehrheitsanteile (94,5%) an der Prima Wohnbauten Privatisie rungs-Management GmbH in Berlin-Lichtenberg mit 4.458 Wohnungen, 447 Stellplätzen und neun Gewerbeeinheiten zu kaufen. Die Gebäude wurden zwischen 1960 und 1987 errichtet und zwischen 1995 und 2001 komplett modernisiert. Die Häuser sind mit 98% fast voll vermie tet. Mit dieser Akquisition besitzen wir im wachsenden Immobilienmarkt Berlin insgesamt rund 13.500 Wohnungen. Die Bundeshauptstadt ist damit nun hinter Dortmund unser zweitgrößter Standort.
Die erfolgreiche Integration erworbener Wohnungsbestände sehen wir als Beleg für die Nach haltigkeit unserer Wachstumsstrategie. Darüber hinaus werten wir es als positives Zeichen, dass die Kreditgeber für den Kauf der Mehrheitsanteile der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH trotz der andauernden Kreditkrise keine besonderen Auflagen gefordert haben. Es zeigt, dass die Deutsche Annington Immobilien Gruppe am Finanzmarkt als verläss licher Partner eingeschätzt wird.
In unseren Wohnsiedlungen haben wir uns 2009 wieder in vielen sozialen Projekten engagiert. Über unsere beiden Stiftungen sowie über unser Sponsoring brachten wir im Verlauf des Jahres wirtschaftliche Mittel in Höhe von rund 250.000 € auf. Hierbei liegt der Schwerpunkt weiterhin auf der Unterstützung in persönlichen Notlagen und der Förderung von Projekten und Initiati ven im Kinder- und Jugendbereich:
Seit 2009 unterstützt die Deutsche Annington das medienpädagogische Schulprojekt der WAZ Mediengruppe "Zeitung und Schule" ( Zeus). Damit wollen wir einen Beitrag zur Jugendbildung und Förderung der Medienkompetenz über Zeitungen und das Internet leisten. Bei Zeus recherchieren und schreiben Schülerinnen und Schüler zu Themen, die sie interessieren. Schul klassen aus dem Verbreitungsgebiet der WAZ Mediengruppe in Nordrhein-Westfalen können sich anmelden und an dem Projekt teilnehmen.
In Nordrhein-Westfalen ging die Deutsche Annington eine besondere Partnerschaft ein: Um die Bildungschancen der jungen Menschen in unseren Wohnanlagen zu verbessern, bieten wir unseren Mietern in Zusammenarbeit mit der Stiftung Lesen Material zur familiären Sprach- und Leseförderung ab dem ersten Lebensjahr an. Interessierte Familien erhalten drei verschiedene Lesesets mit Büchern, Mal- und Bastelsachen sowie Informationsmaterial für die Eltern. Um Fa milien ausländischer Herkunft den Einstieg in die Förderung ihrer Kinder zu erleichtern, ist das Informationsmaterial auch in türkischer und russischer Übersetzung erhältlich. Die Deutsche Annington möchte so allen Kindern einen guten Start in Kindergarten und Schule sowie einen erfolgreichen Bildungsweg in der Zukunft ermöglichen.
Mithilfe der Deutschen Annington hat die Caritas im Gelsenkirchener Stadtteil Hassel einen behindertengerechten Beratungsstützpunkt und ein Wohncafé für Bewohner eröffnet. In einem unserer Wohnhäuser stellen wir dem kirchlichen Träger für zunächst zwei Jahre speziell aus gebaute Räume mietfrei zur Verfügung. Darüber hinaus haben wir die notwendige Einrichtung einer Küche und eines Wohncafés gespendet. Mit diesem Projekt wollen wir einen Beitrag dazu leisten, dass ältere Menschen so lange wie möglich in ihrer gewohnten Umgebung leben können.
Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir die Eigenkapitalquote der Deutschen Annington Immobilien Gruppe von 14,2% in 2008 auf 15,5% gesteigert. In 2009 investierte die Deutsche Annington 241,1 Mio. € (2008: 148,7 Mio. €). Unsere Investitionen flossen im Wesentlichen in den Ankauf der Mehrheitsanteile an der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH, in weitere Immobilienankäufe sowie in Modernisierungsprojekte.
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ausgabenwirksame Investitionen | 75,5 | 148,7 |
| Übernommene Schulden | 165,6 | 0,0 |
| Wirtschaftliche Investitionen | 241,1 | 148,7 |
Zur Ermittlung der wirtschaftlichen Investitionen werden zu den ausgabenwirksamen Investiti onen gemäß Kapitalflussrechnung übernommene Finanzverbindlichkeiten addiert.
Die langfristigen Vermögenswerte liegen in 2009 deutlich über dem Vorjahreswert: Durch die Erstkonsolidierung der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH sowie weitere Ankäufe wurden in 2009 insgesamt 4.566 Wohneinheiten mit einem Wert von 227,1 Mio. € erst mals als Investment Properties unter den langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen. Darüber hinaus spiegeln sich in dieser Entwicklung die aktivierten Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umbuchung von Vorratsimmobilien in Höhe von 355,8 Mio. € wider. Die Verminderung der kurzfristigen Vermögenswerte resultiert im Wesentlichen aus der Veränderung der Vorrats immobilien. Im Geschäftsjahr wurden Wohnungen im Wert von 71,7 Mio. € (2008: 71,2 Mio. €) veräußert. Die erstmalige Einbeziehung der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH führte zu einem Anstieg der lang- und kurzfristigen Schulden.
| P in Mio. |
31.12.2009 | % | 31.12.2008 | % |
|---|---|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 8.534,6 | 81,0 | 7.892,5 | 77,0 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 2.006,1 | 19,0 | 2.357,1 | 23,0 |
| AKTIVA | 10.540,7 | 100,0 | 10.249,6 | 100,0 |
| Eigenkapital | 1.628,9 | 15,5 | 1.456,1 | 14,2 |
| Langfristige Schulden | 8.036,6 | 76,2 | 7.939,7 | 77,5 |
| Kurzfristige Schulden | 875,2 | 8,3 | 853,8 | 8,3 |
| PASSIVA | 10.540,7 | 100,0 | 10.249,6 | 100,0 |
Im vergangenen Geschäftsjahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe einen Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit in Höhe von 406,2 Mio. € erwirtschaftet (2008: 483,3 Mio. €). Hierzu tragen die Einzahlungen aus dem Vermietungsgeschäft sowie aus der Veräußerung der zum Verkauf vorgesehenen Vorratsimmobilien bei. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr beruht im Wesentlichen auf geringeren Zahlungseingängen aus dem Verkauf von Vorratsimmo bilien sowie höheren Ausgaben im Zusammenhang mit der Einführung der neuen Strukturen und Prozesse. Darüber hinaus wurden im Vorjahr hohe Steuerrückerstattungen vereinnahmt. Die Nettosteuerzahlungen liegen in 2009 deutlich über dem Vorjahreswert.
Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um 92,7 Mio. € auf 24,5 Mio. €. Dies ist auf geringere Ausgaben für den Ankauf von Wohnungen sowie geringere aktivierte Modernisierungskosten zurückzuführen. Die Finanzierungstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von 359,7 Mio. € (2008: 479,0 Mio. €).
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 406,2 | 483,3 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -24,5 | -117,2 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -359,7 | -479,0 |
| Liquiditätswirksame Veränderung der flüssigen Mittel | 22,0 | -112,9 |
| Flüssige Mittel zum Jahresanfang | 253,5 | 366,4 |
| Flüssige Mittel am Bilanzstichtag | 275,5 | 253,5 |
32 33 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage
Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Im Mittelpunkt der Finanzierungsstrategie der Deutschen Annington standen 2009 zwei wesentliche Ziele: Schuldenabbau durch kontinuierliche Tilgung und sorgfältige Risikobewertung von neu akquirierten Portfolios. Angesichts der nach wie vor andauernden Kreditkrise werten wir die im Jahr 2009 erreichten Prolon gationen bei den Hypothekendarlehen und die mit der Eurohypo im Rahmen der Akquisition der Mehrheitsanteile an der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH von der IMW AG ausgehandelte Übernahme und Fortführung einer bestehenden Kapitalmarktfinanzierung als positives Zeichen für weiterhin mögliche Finanzierungen. Beides sehen wir als Ausweis für eine Bewertung der Deutsche Annington Immobilien Gruppe als verlässlichen Partner am Finanzmarkt.
Die Finanzierungsstrategie der Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist auf langfristige Finanzierungen ausgerichtet. Neben klassischen Bankfinanzierungen in Form von Hypothe kendarlehen setzt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe strukturierte Finanzierungen ein. Die Hypothekenfinanzierungen haben teilweise lange Laufzeiten und sind mit einem festen Zinssatz ausgestattet.
Als Sonderform der Hypothekenfinanzierung sind die von Förderbanken (z. B. Wfa) gewährten Darlehen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu erwähnen. Diese Mittel besitzen gegen über den Hypothekenfinanzierungen günstigere Zinssätze und deutlich längere Laufzeiten.
Im Rahmen von strukturierten Finanzierungen werden Kreditlaufzeiten von bis zu sieben Jahren vereinbart. Um sich vor kurzfristigen Zinsänderungen abzusichern, schließt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten Zinssicherungen in Form sogenannter Fixed Payer Swaps ab. Die Laufzeit dieser Zinssicherungsinstrumente orientiert sich jeweils an der Laufzeit des zugrunde liegenden Kredits, die Swapreduzierung an dem Tilgungsprofil der Finanzierung.
Im Geschäftsjahr 2006 haben 31 Gesellschaften der Deutsche Annington Immobilien Gruppe im Rahmen von Verbriefungstransaktionen Schuldverschreibungen an die German Residential Asset Note Distributor P.L.C. (GRAND) verkauft. Die im Zusammenhang mit den Verbriefungs maßnahmen (Securitisation) 2006 emittierenden 31 Gesellschaften haben Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen gestellt. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz, welcher im Rahmen der Verbriefungstransaktionen erzielt werden konnte, beträgt 3,37% bis Juli 2010. Dieser Zinssatz erhöht sich aufgrund vertraglicher Vereinbarungen ab Juli 2010 bis zum Laufzeitende im Juli 2013 auf 4,66%. Die Tilgungen für diese Transaktion erfolgen aus den zukünftigen Verkäufen sowie aus dem laufenden Cashflow des Vermietungsgeschäfts.
Zur Refinanzierung eines bereits 2008 zunächst aus Eigenmitteln erworbenen Wohnungs portfolios hat eine Tochtergesellschaft der Deutsche Annington Immobilien GmbH mit der Sparkasse Bochum einen Darlehensvertrag über 15,0 Mio. € abgeschlossen. Der Zinssatz dieses Annuitätendarlehens beträgt 4,65% und ist bis zum 30. Januar 2016 festgeschrieben. Sicher heiten wurden in Form von Grundschulden zur Verfügung gestellt.
Im November 2009 hat eine Tochtergesellschaft der Deutsche Annington Immobilien GmbH die Mehrheitsanteile an der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH mit einem Portfolio von 4.458 Wohneinheiten von der IMW AG erworben. In diesem Zusammenhang konnte vor dem Hintergrund der erwerbsbedingten Änderungen in der Gesellschafterstruktur (Change-of-Control) eine Fortführung der bestehenden Finanzierungen vereinbart werden. Hierbei handelt es sich zum einen um eine Verbriefungstransaktion (Senior Loan Facility) mit einem Volumen von 146,0 Mio. €, zum anderen um einen Bankkredit der Eurohypo AG (Junior Loan Facility) mit einer Restvaluta von 14,1 Mio. € zum Jahresende. Beide Finanzierungen haben eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2012 und werden, in Abhängigkeit vom Auslauf der zu Zins festschreibung verwendeten Swaps, durchschnittlich gewichtet mit 4,38% verzinst. Sicherheiten wurden in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen gestellt. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Geschäftsanteilen gewährt.
Die 2006 im Zusammenhang mit der Verbriefungstransaktion in zwei Tranchen ausgegebenen Inhaberschuldverschreibungen valutierten zum Ende des Geschäftsjahrs 2009 mit 5.066,7 Mio. € (2008: 5.153,4 Mio. €). Im Geschäftsjahr 2009 wurden Tilgungsleistungen in Höhe von 86,7 Mio. € sowie Zinszahlungen in Höhe von 174,2 Mio. € erbracht. Die vertraglich vereinbarten Kennzahlen wurden wie in der Vergangenheit eingehalten.
Im Jahr 2009 hielt die in 2008 ausgelöste Verschärfung der Situation auf den Finanzmärkten an. So stellten die Banken im Rahmen von Akquisitionen oder Refinanzierungen weiterhin deutlich erhöhte Margen- und Eigenkapitalanforderungen. Aufgrund der Tatsache, dass keine der fünf großen Akquisitionskreditlinien der Deutsche Annington Immobilien Gruppe vor Oktober 2011 zur Refinanzierung ansteht, ist das Bestandskreditportfolio von dieser Marktveränderung innerhalb des laufenden und des nächsten Geschäftsjahres nicht betroffen. Für weitere Details zu unseren Verbindlichkeiten verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 29.
Es bleibt Teil der Strategie der Deutschen Annington, durch Ankäufe weiter zu wachsen. 2009 haben wir dies durch den Erwerb des Berliner Wohnungsportfolios von der IMW AG unter mauert. Die Deutsche Annington plant, die finanziellen Rahmenbedingungen für dieses Wachs tum auch in Zukunft durch Bankfinanzierungen, strukturierte Finanzierungen und mit ent sprechendem Eigenkapitaleinsatz zu gewährleisten.
34 35 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Die Verkehrswerte der Deutschen Annington werden jährlich überprüft und an die aktuelle Marktsituation angepasst. Trotz internationaler Finanzkrise erwies sich derWohnimmobilienmarkt in Deutschland in 2009 als ausgesprochen stabil. Mieten und Verkaufspreise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen entwickelten sich insbesondere in den für die Deutsche Annington relevanten Ballungsräumen weiterhin günstig. Dies führte in Verbindung mit den realisier ten Miet- und Kaufpreissteigerungen im eigenen Bestand zu einer moderat positiven Entwicklung des Gesamtverkehrswertes.
Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient der Transparenz – sowohl nach außen als auch innerhalb des Unternehmens: Verkehrswerte sind ein wichtiges Instrument zur wertoptimalen Steuerung des Portfolios und dienen als Grundlage strategischer Entschei dungen.
Zum Stichtag 31. Dezember 2009 ermittelte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe in einer internen Bewertung die Verkehrswerte (Fair Values) für ihren gesamten Bestand an Wohn gebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken.
Wie im Vorjahr wurde die Strategie beibehalten, keine neuen Objekte in Privatisierungs programme aufzunehmen und in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Darüber hinaus wurden Eigentumswohnungsbestände aufgrund einer geänderten Einschätzung hinsichtlich der Veräußerbarkeit aus den Vorratsimmobilien in die Investment Properties umgruppiert und die Bewertungsmethode angepasst. Das betroffene Teilportfolio wurde folgerichtig im Ertrags wertverfahren und nicht mehr mit den in der Regel höheren Vergleichswerten bewertet.
Im Einzelnen wurden für die unterschiedlichen Bestandssegmente folgende Bewertungskriterien angewandt:
Die Ermittlung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Defini tion des Market Values des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksich tigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrs wertermittlung der Deutschen Annington entspricht damit den IFRS-Vorschriften.
Dem Geschäftsmodell folgend wurde zwischen Bewirtschaftungs- und Privatisierungsobjekten unterschieden:
Als Privatisierungsportfolio bezeichnen wir die Gebäude, die sich in der Einzelprivatisierung befinden. Hinzu kommen die Einfamilienhäuser unseres Portfolios, die nach unserer Einschät zung grundsätzlich für einen Einzelvertrieb geeignet sind. In einem ersten Schritt wurden alle Gebäude hinsichtlich ihrer Qualität, ihrer Marktattraktivität und ihres Makrostandortes in einem Ratingsystem bewertet. Zu den Merkmalen der Qualitätsbeurteilung zählten unter anderem das Baualter und eine Einschätzung des technischen Zustands der Gebäude. Diese Einschätzung beruht auf extern durchgeführten Instandhaltungs-Aufnahmen, bei denen die Objekte im regelmäßigen Turnus begangen werden. Die Attraktivität wurde insbesondere aus der Mikrolage der Gebäude, dem Verdichtungsgrad und den Wohnungsgrößen (Wohnfläche und Anzahl der Zimmer) bestimmt. Die Beurteilung der Makrostandortqualität wurde aus dem Kaufkraftindex auf Postleitzahlebene abgeleitet und mithilfe von Standortratings der Feri EuroRatings Services AG validiert.
Für das Privatisierungsportfolio unterstellte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe, dass ein gewisser Anteil Wohnungen (in Abhängigkeit von Attraktivität, Qualität und Makrostand ort) nicht direkt an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger veräußert werden kann und sich dieser Restbestand nur über Abschläge in kleineren Paketen veräußern lässt (Remainder-Anteil). Der Wert des Privatisierungsanteils je Gebäude wurde anhand von Vergleichswerten – abge leitet aus eigenen Verkäufen und umfangreichen Marktrecherchen – ermittelt (Comparable Method). Der Remainder-Anteil wurde nach einem dem Ertragswertverfahren vergleichbaren und auf das Produkt zugeschnittenen Verfahren bewertet.
Das Bewirtschaftungsportfolio wurde mit dem Ertragswertverfahren (Income Capitalisati on Method) bewertet. Als Basis dienen dabei die Jahresreinerträge je Gebäude, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich nicht-umlegbarer Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung (II. BV; deutsche Rechts verordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist) und ggf. Erbbauzinsen errechnen.
Die 2009 im Bestand durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wurden durch Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und Abschläge auf die Kapitalisierungszinsen eingewertet. Leerstände berücksichtigte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe durch Leerstands- und Wiedervermietungsszenarien unter Ansatz von Marktmieten.
Der Ertragswert ergab sich dann aus der Abzinsung der Jahresreinerträge auf Gebäudeebene. Die dabei angewandten Kapitalisierungszinssätze wurden aktuell aus dem deutschen Wohn immobilienmarkt abgeleitet und mithilfe des zuvor ermittelten Ratings den Gebäuden zugeordnet. Besonderheiten wie langfristige oder auslaufende Mietpreisbindungen, Bergbau schäden o. Ä. wurden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
36 37 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement
Auftakt 2010 und Ausblick
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Die Bewertung erfolgte ebenfalls anhand des Ertragswert verfahrens (Income Capitalisation Method). Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. ab weichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgte in Abhängigkeit von Entwicklungszustand und Entwicklungswahrscheinlichkeit sowie der lokalen Marktsituation anhand abgeleiteter Bodenrichtwerte.
Der Konzernabschlussprüfer hat diese Verkehrswerte auftragsgemäß in die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts eingeschlossen. Somit wird das Ergebnis die ser Prüfung im Bestätigungsvermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts der Deutsche Annington Immobilien Gruppe zum 31. Dezember 2009 berücksichtigt.
Der Verkehrswert des Immobilienbestands der Deutsche Annington Immobilien Gruppe mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken belief sich zum 31. Dezember 2009 auf rund 9.979,4 Mio. € (2008: 9.819,8 Mio. €).
Regional verteilen sich die Verkehrswerte wie folgt:
| Anzahl Wohnungen Anzahl andere Einheiten |
Verkehrswerte in Mio. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bundesland | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Nordrhein-Westfalen | 101.582 | 102.300 | 20.759 | 20.709 | 4.736,2 | 4.771,8 |
| Hessen | 22.760 | 23.038 | 4.285 | 4.336 | 1.497,2 | 1.506,3 |
| Bayern und Baden-Württemberg | 21.491 | 21.798 | 10.358 | 10.531 | 1.426,1 | 1.410,6 |
| Berlin | 13.439 | 9.070 | 2.246 | 1.784 | 690,1 | 478,4 |
| Schleswig Holstein und Hamburg |
12.924 | 12.994 | 3.592 | 3.643 | 632,2 | 633,7 |
| Neue Bundesländer | 7.800 | 7.989 | 1.218 | 1.221 | 306,4 | 302,9 |
| Niedersachsen und Bremen | 6.382 | 6.405 | 1.195 | 1.196 | 325,6 | 333,9 |
| Rheinland-Pfalz und Saarland | 5.574 | 5.624 | 1.794 | 1.803 | 308,3 | 311,2 |
| Unbebaute Grundstücke | 57,3 | 71,0 | ||||
| 191.952 | 189.218 | 45.447 | 45.223 | 9.979,4 | 9.819,8 |
Im vergangenen Jahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ihr Chancen- und Risikomanagementsystem weiter gepflegt und auf die veränderten Unternehmensprozesse angepasst. Die neu eingeführten Organisations strukturen und Prozesse wurden mit Beteiligung aller Führungskräfte des Unternehmens einer umfassenden Risikoanalyse unterzogen. Auf der Grundlage des Systems war das Management in der Lage, Risiken im Unternehmen bzw. im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und darauf angemessen zu reagieren. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe sieht keine Risiken, die das Unternehmen wesentlich beeinträchtigen oder sich bestandsgefährdend auf die Gesellschaft auswirken können.
Chancen- und Risikomanagementsystem unterstützt Unternehmensentscheidungen Das Chancen- und Risikomanagement der Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist darauf ausgerichtet, den Unternehmenswert zu sichern und den Ausbau des Wertes systematisch zu stützen. Es besteht aus einer Vielzahl von Elementen und ist in die Aufbau- und Ablauforganisa tion fest eingebettet. Damit ist das Chancen- und Risikomanagement integraler Bestandteil der Prozesse und Unternehmensentscheidungen.
Im vergangenen Jahr hat die Deutsche Annington Immobilien Gruppe durch ihre strategische Initiative neue Standards in der deutschen Wohnungsbranche gesetzt und gleichzeitig das Management operativer Risiken umfassend gestärkt. Eine bundesweit einheitliche Hotline für alle Mieteranfragen, ein zentrales Dienstleistungszentrum zur Bearbeitung von Routinevorgän gen und eine mobile Organisation zur Betreuung der Mieter vor Ort werden von modernen und vernetzten Informationstechnologien unterstützt, die täglich aktualisierte Kennzahlen über unsere leistungswirtschaftliche Performance und somit relevante Frühwarnindikatoren liefern. Auf diese Weise können operative Fehlentwicklungen rechtzeitig erkannt und Gegenmaß nahmen frühzeitig initiiert werden.
Die im Rahmen der Neuorganisation des Unternehmens eingeführten Organisationsformen und Prozesse haben wir einer umfassenden Risikoanalyse unterzogen, an der alle Führungs kräfte des Konzerns beteiligt waren. Die Analyse führte zu dem Ergebnis, dass das Chancen- und Risikomanagementsystem den Anforderungen gerecht wird und das Management bei seinen Entscheidungen sinnvoll unterstützen kann. Die Wirksamkeit unseres Risikomanagement systems unterliegt einer regelmäßigen internen und externen Überprüfung.
38 39 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Unser Frühwarnsystem basiert auf einem differenzierten Berichtssystem. Dazu zählen detail lierte monatliche Controllingberichte sowie monatliche Reports des Chief Executive Officers und des Chief Financial Officers gegenüber dem Aufsichtsrat. Die Controllingberichte werden ergänzt durch wöchentliche Finanzberichte sowie qualitative Berichte der Führungskräfte an die Geschäftsführung. Die wöchentlichen Berichte erfüllen auch die Funktion eines Ad hoc-Risikoreportings. Das unmittelbare operative Geschäft wird durch täglich erstellte Kennzahlenreports gespiegelt. Dieses Berichtssystem stellt sicher, dass sowohl Führungs- als auch Kontrollgremien laufend umfassend informiert sind und bei Eintritt neuer Ereignisse eine verlässliche Entscheidungsgrundlage haben.
Das Versicherungsmanagement unserer Unternehmensgruppe ist zentral organisiert. Risiken für den Gebäudebestand sowie aus dem operativen Geschäft werden durch einen möglichst weitreichenden, bedarfsgerechten Versicherungsschutz abgedeckt, der fortlaufend von einem externen Fachunternehmen überprüft wird.
Nach gegenwärtigem Wissensstand ist die Deutsche Annington Immobilien Gruppe keinen Risiken ausgesetzt, die ihren Fortbestand direkt oder indirekt gefährden könnten.
Wesentliche Risikofelder bzw. Risiken wurden in folgenden Bereichen identifiziert:
Mit der Verschlechterung der konjunkturellen Aussichten für die deutsche Wirtschaft ist denk bar, dass sich auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien verringert. Die tatsächliche Entwick lung der vergangenen Monate zeigt jedoch keinerlei Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien in unserem Segment. Die Erhöhung unserer Leerstandsquote von 3,9 auf 5,9% beruht im Wesentlichen auf temporären Performanceeinbußen im Zusammenhang mit der Umstellung auf unsere neue Organisationsstruktur. Unser Vermietungsgeschäft hat sich unver ändert als nachfrage- und cashflowstabil erwiesen.
Die Nachfrage nach Wohneigentum hängt in hohem Maße von der erwarteten Zinsentwicklung ab. Aufgrund des anhaltend niedrigen Hypothekenzinsniveaus gehen wir auch für 2010 von einer stabilen Nachfrage auf niedrigem Niveau aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen oder die Zurückhaltung der Banken bei Immobilienfinanzierungen wachsen, kann dies Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien haben. Daneben könnten konkurrierende Marktteilnehmer beginnen, in größerem Maßstab Einzelprivatisierungen zu betreiben und damit einen Preisrückgang aufgrund des höheren Angebotes verursachen. Wir beobachten die Angebots- und Nachfrageentwicklung genau und haben unsere Vertriebs strukturen in 2009 weitestgehend flexibilisiert.
Bedingt durch die Verschärfung der Finanzkrise in 2009 haben sich die Finanzierungsbedin gungen sowie die Finanzierungsmöglichkeiten der Deutsche Annington Immobilien Gruppe weiter verschlechtert. Eine Fortsetzung dieser Entwicklung kann zur Folge haben, dass die Deutsche Annington Immobilien Gruppe im Rahmen von Akquisitionen und/oder Refinanzie rungen einen höheren Eigenkapitaleinsatz erbringen muss, der die Nutzung der finanziellen Hebelwirkung von Fremdkapital (Leverage-Effekt) und damit unsere Renditeziele negativ beeinflusst.
Allgemeine Marktpreisänderungen können Auswirkungen sowohl auf die Nachfrage nach Wohneigentum als auch auf unsere Akquisitionsstrategie haben. Derzeit beobachten wir wie im Vorjahr einen leichten Rückgang der Preise.
Volkswirtschaftliche Studien gehen davon aus, dass der demografische Wandel (Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung) langfristig für einen Rückgang der Wohnungsnachfrage sorgen wird. Bis 2020 wird die Zahl der Haushalte aufgrund des Trends zu Ein- und Zwei-Personen-Haushalten jedoch noch weiter ansteigen, wobei die Perspektiven für die bundesdeutschen Ballungsräume regional unterschiedlich sind. Wir reagieren mit einer regional differenzierten Portfoliostrategie und konzentrieren uns bei unserer Lobbyarbeit und unseren Akquisitions bemühungen auf Gebiete, bei denen wir Zuwanderungstendenzen feststellen.
Unsere Geschäftstätigkeit unterliegt vor allem den Rahmenbedingungen des Miet- und Bau rechts. Ihre Veränderung kann sich nachteilig auf unser Geschäft und unsere Planungssicherheit auswirken. Auch können neue oder geänderte Umweltgesetze oder -verordnungen unsere Kostensituation wesentlich belasten. Deshalb verfolgen wir aufmerksam geplante Gesetzes änderungen und unterstützen über Lobbyarbeit die entsprechenden wohnungswirtschaftlichen Gremien.
Um den steigenden umweltrechtlichen Anforderungen adäquat gerecht zu werden, arbeiten wir mit mittelfristigen Szenarien. 2009 haben wir in diesem Zusammenhang ein umfassendes Projekt zum Thema Dichtigkeitsprüfung von Grundstückentwässerungen und Kanalsanie rungen aufgesetzt. Unsere Kostenstruktur halten wir unter Nutzung entsprechender Control ling-Instrumente auf einem adäquaten Niveau.
Unserer Verkehrswertermittlung liegen Annahmen zugrunde, die sich abweichend von unserer derzeitigen Erwartung verändern können. So wurden neben gebäudespezifischen Parametern auch Standortqualitäten in die Bewertung einbezogen. Sollte sich aufgrund der Entwicklung in den nächsten Jahren die Einschätzung der Mikrolage der Gebäude und der Makrostandort qualität (Kaufkraftindex) nachteilig verändern, so würde sich auch der Verkehrswert für unser Gesamtportfolio verringern.
Hinsichtlich unserer Investment Properties werden Wertveränderungen als Wertsteigerungen beziehungsweise Wertminderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sie haben damit eine direkte Auswirkung auf die Ertragslage unseres Unternehmens.
Ein wesentliches Ziel in unserem Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung ist das Management des Leerstandsrisikos. Im vergangenen Jahr sind die Leerstände – bedingt durch die Restrukturie rung der Gruppe – phasenweise angestiegen. Dieser Entwicklung begegnen wir durch eine Intensivierung der Vermietungsbemühungen und eine permanente Anpassung des Angebotes an die Bedürfnisse der Mieter. Über unsere neuen leistungsstarken IT-Systeme sind wir in der Lage, unseren Vermietungserfolg punktuell auf Wohnungsebene zu analysieren und die Vermarktung proaktiv zu steuern. Über standardisierte Leerwohnungsinstandsetzungen und ein zentral geführtes Modernisierungsprogramm steigern wir die Wohnraumqualität gezielt im Rahmen unserer Portfoliostrategie. Zur Verbesserung unserer Leerstandsquote im Gewerbe bereich haben wir die Verantwortung für größere Objekte in 2009 erstmals gebündelt und reagieren auf die Herausforderungen des Marktes mit konsolidiertem Know-how.
40 41 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Als Vermieter unterliegen wir auch einem Mietausfallrisiko. Um ihm zu begegnen, prüfen wir im Vermietungszeitpunkt durch eine externe Anfrage die Bonität, die Bewertung des verfügbaren Einkommens sowie die Sozialstruktur des potenziellen Mieters. Der Fokus liegt dabei auf einer möglichst langen Mietdauer, um die Kosten, die bei jedem Mieterwechsel entstehen, zu reduzieren.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass sich Immobilienankäufe in der Folge als unwirtschaftlich herausstellen. Diesem begegnen wir durch die Anwendung komplexer, qualitätsgesicherter Investitionsmodelle im Zuge der Investitionsentscheidung. Diese berücksichtigen neben dem Kaufpreis und den Finanzierungskosten regional spezifizierte Szenarien für laufende Instand haltung und Mietentwicklung. Die Integration der neuen Bestände erfolgt nach einem stan dardisierten und bewährten Verfahren und unterliegt engen operativen und wirtschaftlichen Kontrollen.
Mit unseren Ankäufen sind zum Teil Auflagen verbunden, die uns mit Blick auf Mietanpassungen und Verkaufsprogramme für Teile unserer Bestände Restriktionen auferlegen. Diese schränken unsere kaufmännische und strategische Flexibilität tendenziell ein. Auch diese Umstände werden in unseren Wirtschaftlichkeitsrechnungen berücksichtigt.
Im Rahmen unserer Umstrukturierung wurde 2009 ein Teil unserer operativen Geschäftstätig keit am Standort Bochum zusammengefasst. Die Zentralisierung birgt das Risiko, dass die Mie terbetreuung im ungünstigen Fall einer zentralen Störung spürbar beeinträchtigt wird. Über die Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern reduzieren wir das Risiko der Nichtverfügbarkeit der Zentrale in Notfallsituationen.
Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen im Rahmen der Kleinreparaturen und Instand haltungsmaßnahmen begegnen wir durch eine zentrale Einkaufsfunktion, technische Standar disierung, Outsourcing, längerfristige Rahmenverträge und ein aktives Kostencontrolling auf Projektebene. Die Kontrolle der Qualität der von uns eingesetzten Dienstleister unterliegt einem zentralen Management.
Die Konzerngesellschaften der Deutsche Annington Immobilien Gruppe sind im Wesentlichen durch Fremddarlehen finanziert. Bei diesen Finanzierungen sind die derzeit geltenden Steuer gesetze und Steuerrichtlinien und auch die aktuelle Rechtsprechung zur Absetzbarkeit von Zinsen berücksichtigt. Die vorhandenen Verbriefungstransaktionen und strukturierten Banken finanzierungen sind aufgrund ihrer Größe einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt. Vor diesem Hintergrund wird im Rahmen von Szenarioanalysen regelmäßig ermittelt, inwiefern Schwankungen im operativen Geschäft, aber auch sich ändernde Rahmenbedingungen an den Kapitalmärkten die Rückzahlungsfähigkeit der Darlehen bzw. deren Refinanzierungsmöglich keiten beeinflussen. Sofern die Verfügbarkeit von Kreditmitteln von der Einhaltung bestimmter Bedingungen (Financial Covenants) abhängt, werden auch diese aufmerksam beobachtet und im Rahmen von Szenarioanalysen in die Zukunft projiziert.
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist die Deutsche Annington Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt die Gruppe ein sys tematisches Finanzmanagement. Dieses wird durch ein zentrales Treasury koordiniert bzw. betrieben. Von einem Einsatz spekulativer Finanzinstrumente sehen wir ab. Zur Beschreibung der derivativen Finanzinstrumente verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 35.
Im Rahmen der finanzwirtschaftlichen Risiken sind wir auch einem Liquiditätsrisiko ausgesetzt. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis. Dauerhaft positive Cashflows unseres Kerngeschäftes lassen im Prognosezeitraum ein Liquidi tätsrisiko nicht erkennen. Insgesamt verfügt die Deutsche Annington Immobilien Gruppe zum Stichtag über liquide Mittel von 275,5 Mio. € sowie über Kreditlinien von 100,0 Mio. €. Damit können wir, auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise, die jederzeitige Zah lungsfähigkeit der Deutsche Annington Immobilien Gruppe als gewährleistet ansehen.
Sonstige Risiken, die einen wesentlichen negativen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Deutschen Annington haben könnten, sind für uns nicht erkennbar. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist Beteiligte in verschiedenen Aktiv- und Passivprozessen, die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstanden sind. Diese Rechtsstreitigkeiten sind Routine angelegenheiten, die sich aus dem normalen Geschäftsverlauf ergeben. Es handelt sich hierbei insbesondere um Mietrechts- und Vertriebsstreitigkeiten.
Keine dieser Rechtsstreitigkeiten wird wesentliche bilanzielle, ergebnismäßige oder liquiditäts mäßige Auswirkungen für die Deutsche Annington Immobilien GmbH haben.
Personalrisiken ergeben sich im Wesentlichen durch die Fluktuation von Mitarbeitern in Schlüs selpositionen. Wir begrenzen diese Risiken, indem wir über Nachwuchskräfteförderprogramme eigenen Führungsnachwuchs heranbilden, sowie über eine leistungsgerechte Vergütung. Darüber hinaus führen wir Incentivierungs-Programme für Führungskräfte durch, die auch die Dauer der Betriebszugehörigkeit berücksichtigen.
Die operative Steuerung unserer Unternehmensgruppe hängt in hohem Maße von einer kom plexen Informationstechnologie ab. Die Stabilität und die Sicherheit der IT-Systeme wird durch die Begleitung qualifizierter interner und externer Experten sowie über eine laufende organisa torische und technische Sicherung gewährleistet.
In südlichen Teilen des Ruhrgebiets gibt es, bedingt durch den langjährigen Bergbau, ober flächennahe Grubenfelder, von denen die Gefahr von Bergschäden auf Grundstücken und an Gebäuden der Deutschen Annington ausgeht. Das damit verbundene wirtschaftliche Risiko lässt sich derzeit nicht exakt abschätzen, da viele der ehemaligen Grubenfelder nicht bzw. nicht aus reichend dokumentiert sind. Hinzu kommt, dass bei potenziell auftretenden Schäden hinsicht lich der Haftung weiterhin eine hohe Rechtsunsicherheit besteht. Wir begegnen diesem Risiko mit einer systematischen Bestandsbegehung zur Erkennung relevanter Bergschädenpotenziale. Auf Basis dieser Ergebnisse leiten wir fallweise geeignete Maßnahmen zur Sanierung bzw. zur Herbeiführung von Rechtssicherheit ein.
42 43 Das Geschäftsjahr 2009 Aufstellung, Strategie, Mitarbeiter Umfeld und Geschäftsentwicklung Finanz- und Vermögenslage Finanzierung Verkehrswerte Risikomanagement Auftakt 2010 und Ausblick
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe erwartet auch für 2010 ein erfolg reiches Geschäftsjahr. Wir werden unseren Kurs fortsetzen: das heißt, die neuen Prozesse optimieren, in unseren Bestand investieren und bei passender Gelegen heit weitere Bestände integrieren. Im aktuellen Umfeld entwickeln sich die Rahmenbedingungen für Akquisitionen für uns positiv. Wir rechnen damit, dass wir im laufenden Jahr bei einem leicht sinkenden FFO ein erhöhtes adjusted EBITDA erwirtschaften können.
Die ersten Monate des laufenden Geschäftsjahrs standen verstärkt im Zeichen der im Vorjahr eingeführten neuen Geschäftsprozesse. Auf der Grundlage des zum Jahresende erreichten Stands starteten wir gut in das neue Geschäftsjahr und setzten den positiven Kurs in den Auftaktmonaten fort.
Zum Jahresauftakt haben wir auch unsere Aktivitäten im Bereich Quartiersmanagement verstärkt: Nachdem wir im Vorjahr in einem gemeinsamen Projekt mit der Caritas einen Bera tungsstützpunkt in Gelsenkirchen eröffnet haben, planen wir im Mai 2010 gemeinsam mit der Johanniter Unfallhilfe den Start eines ähnlichen Projekts in Dortmund. Für weitere Standorte wie Duisburg oder Essen suchen wir zurzeit Partner.
Die Deutsche Annington legt ihren Schwerpunkt weiterhin vorrangig auf die wertsteigernde Bewirtschaftung ihrer Wohnimmobilien. In unserem Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung wollen wir uns auch im laufenden Geschäftsjahr weiter verbessern.
Darüber hinaus werden wir verstärkt Anstrengungen zur Verringerung der Leerstände unter nehmen. Wir gehen davon aus, dass die angespannte wirtschaftliche Lage die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen eher positiv beeinflusst, und erwarten, dass wir 2010 unsere Vermietungsquote wieder erhöhen können.
Die Investitionen in unseren Wohnungsbestand werden wir auf dem hohen Niveau des Vorjahres fortführen. Hiervon wird ein großer Teil in Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie in die Verbesserung der Wohnqualität fließen. Bei den Mieten erwarten wir eine Entwicklung leicht über der für 2010 prognostizierten Inflationsrate von 1,4 %.
In Ergänzung zum erfolgreichen Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung werden wir auch 2010 die Strategie des selektiven Wohnungsverkaufs fortsetzen. Im Zuge stabiler bis steigender Mieten und einer stabilen Nachfrage nach Wohneigentum liegt unser Schwerpunkt aber weiter klar auf der Bestandshaltung. Denn angesichts guter Mieterträge ist vielfach eine Vermietung rentabler als ein Verkauf. Wir gehen davon aus, dass die Kaufnachfrage nach Bestandsimmobilien den Umfang des Vorjahres erreicht, denn die Kaufpreise blieben 2009 insgesamt stabil. Vor diesem Hintergrund rechnen wir 2010 mit Wohnungsverkäufen auf dem Niveau des Vorjahres.
Unabhängig von unserer Strategie versetzen uns unsere Erfahrung im Rahmen der sozial verträglichen Wohnungsprivatisierung sowie unsere umfassende Marktkenntnis jederzeit in die Lage, unsere Verkaufsaktivitäten einer sich verändernden Nachfragesituation anzupassen. Auch hierzu leisten die neuen Geschäftsprozesse einen wichtigen Beitrag.
In den letzten beiden Jahren haben wir im Rahmen unserer Wachstumsstrategie rund 6.000 Wohnungen erworben und erfolgreich in unser Unternehmen integriert. Auch in Zukunft wollen wir unseren Bestand mit wirtschaftlich sinnvollen Zukäufen weiter vergrößern. Wir verfügen über einen finanziellen Spielraum, der uns jederzeit erlaubt, auch größere Portfolios zu erwerben.
2010 sehen wir angesichts der derzeitigen Lage im deutschen Wohnimmobilienmarkt gute Chancen, unseren Wachstumspfad durch Akquisition fortzusetzen. Im Zuge der Finanzkrise ist davon auszugehen, dass sich die Lage der öffentlichen Haushalte verschlechtert und somit Handlungsdruck auf Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand entstehen könnte. Darüber hinaus lässt sich beobachten, dass auch in der Privatwirtschaft erste Investoren ihre Wohnungs portfolios verkaufen. Insgesamt rechnen wir für die nächsten zwei bis drei Jahre mit einem wachsenden Angebot an Wohnungsportfolios.
Unser Ziel für das kommende Geschäftsjahr ist es, den wirtschaftlich erfolgreichen Kurs des Unternehmens fortzusetzen. Nachdem unsere Kennzahlen im abgelaufenen Geschäftsjahr wie erwartet von der Umstellung auf unsere neue Organisationsform geprägt waren, erwarten wir für 2010 eine positive Geschäftsentwicklung. Wir gehen davon aus, dass unsere operative Kenn zahl adjusted EBITDA über dem Vorjahresniveau liegen wird. Beim FFO gehen wir bei vergleich baren Finanzierungsbedingungen von einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr aus. Unter Berücksichtigung der veränderten Zinssätze im Rahmen unserer Verbriefung bleibt der FFO voraussichtlich unter dem Vorjahresniveau. Wir wollen zudem die Kundenzufriedenheit weiter verbessern und unsere Kosten nochmals reduzieren. Unter diesem Aspekt werden wir hierzu unsere neuen Geschäftsprozesse weiterentwickeln.
Vor dem Hintergrund der voraussichtlichen Mietentwicklung sowie der Annahme, dass die im Rahmen der Neuorganisation getroffenen Effizienzmaßnahmen voll greifen werden, erwarten wir derzeit für 2011 einen adjusted EBITDA und FFO über dem Niveau von 2010.
Unvorhersehbare Entwicklungen und Ereignisse, insbesondere vor dem Hintergrund der anhal tenden Wirtschafts- und Finanzkrise, können Anpassungen der Erwartungen nach sich ziehen und zu Abweichungen im Vergleich zu den prognostizierten Entwicklungen führen.
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
| in Mio. P |
Erläuterungen | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Fortgeführte Geschäftsbereiche | |||
| Erlöse aus der Vermietung | 1.012,3 | 1.006,1 | |
| Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 21,3 | 23,0 | |
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 6 | 1.033,6 | 1.029,1 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien | 106,4 | 105,9 | |
| Buchwert der veräußerten Vorratsimmobilien | -71,7 | -71,2 | |
| Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties | 43,2 | 38,4 | |
| Buchwert der veräußerten Investment Properties | -31,1 | -22,3 | |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 7 | 46,8 | 50,8 |
| Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 8 | 61,6 | -479,9 |
| Wertveränderungen der Vorratsimmobilien | 9 | 49,3 | 52,1 |
| Materialaufwand | 10 | -497,2 | -491,0 |
| Personalaufwand | 11 | -81,5 | -134,8 |
| Abschreibungen | 12 | -7,8 | -8,5 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 13 | 50,8 | 56,8 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 14 | -107,9 | -91,0 |
| Finanzerträge | 15 | 9,2 | 21,6 |
| Finanzaufwendungen | 16 | -362,0 | -376,6 |
| Ergebnis vor Steuern | 194,9 | -371,4 | |
| Ertragsteuern | 17 | -54,0 | 107,8 |
| Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen | 140,9 | -263,6 | |
| Aufgegebener Geschäftsbereich | |||
| Ergebnis aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich (nach Steuern) | 32 | 0,0 | 5,9 |
| Periodenergebnis | 140,9 | -257,7 | |
| davon entfallen auf: | |||
| Anteilseigner der DAIG | 140,9 | -256,9 | |
| Minderheitenanteile | 0,0 | -0,8 |
Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.
| in Mio. | |
|---|---|
| Aktiva | |
| Passiva | |
| P | Erläuterungen | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| Immaterielle Vermögenswerte | 18 | 11,8 | 14,0 |
| Sachanlagen | 19 | 7,1 | 12,8 |
| Investment Properties | 20 | 8.434,6 | 7.780,2 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 21 | 46,3 | 46,6 |
| Sonstige Vermögenswerte | 22 | 25,5 | 25,5 |
| Laufende Ertragsteueransprüche | 0,2 | 0,2 | |
| Latente Steueransprüche | 9,1 | 13,2 | |
| Langfristige Vermögenswerte | 8.534,6 | 7.892,5 | |
| Vorräte | 23 | 1.571,3 | 1.919,5 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 24 | 76,9 | 86,0 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 21 | 1,9 | 1,7 |
| Sonstige Vermögenswerte | 22 | 25,2 | 19,1 |
| Laufende Ertragsteueransprüche | 55,3 | 77,3 | |
| Flüssige Mittel | 25 | 275,5 | 253,5 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 2.006,1 | 2.357,1 | |
| Summe Aktiva | 10.540,7 | 10.249,6 | |
| Gezeichnetes Kapital | 0,1 | 0,1 | |
| Kapitalrücklage | 718,2 | 682,2 | |
| Gewinnrücklagen | 928,0 | 787,1 | |
| Sonstige Rücklagen | -29,0 | -22,7 | |
| Eigenkapitalanteil der Anteilseigner der DAIG | 1.617,3 | 1.446,7 | |
| Minderheitenanteile | 11,6 | 9,4 | |
| Eigenkapital | 26 | 1.628,9 | 1.456,1 |
| Rückstellungen | 27 | 321,6 | 334,9 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 28 | 0,4 | 1,0 |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 29 | 6.981,8 | 6.911,7 |
| Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten | 30 | 141,7 | 158,5 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 31 | 5,6 | 5,1 |
| Latente Steuerschulden | 17 | 585,5 | 528,5 |
| Langfristige Schulden | 8.036,6 | 7.939,7 | |
| Rückstellungen | 27 | 173,3 | 230,1 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 28 | 40,8 | 32,4 |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 29 | 232,6 | 194,5 |
| Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten | 30 | 25,1 | 24,6 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 31 | 403,4 | 372,2 |
| Kurzfristige Schulden | 875,2 | 853,8 | |
| Schulden | 8.911,8 | 8.793,5 | |
| Summe Passiva | 10.540,7 | 10.249,6 |
Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.
| P in Mio. |
Erläuterungen | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Periodenergebnis | 140,9 | -257,7 | |
| Abschreibungen | 12 | 7,8 | 8,5 |
| Zinsaufwendungen/-erträge | 354,9 | 356,8 | |
| Ergebnisse aus Abgängen von Investment Properties | -12,1 | -16,1 | |
| Ergebnis aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereichs (nach Steuern) |
32 | 0,0 | -5,9 |
| Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 8 | -61,6 | 479,9 |
| Wertveränderungen der Vorratsimmobilien | 9 | -49,3 | -52,1 |
| Sonstige zahlungsunwirksame Erträge | -2,5 | -1,9 | |
| Veränderung der Vorräte | 49,1 | 62,4 | |
| Veränderung der Forderungen und Vermögenswerte | -2,7 | 62,3 | |
| Veränderung der Rückstellungen | -51,4 | -15,4 | |
| Veränderung der Verbindlichkeiten | 19,9 | -35,8 | |
| Veränderung der latenten Steuern | 45,9 | -91,0 | |
| Ertragsteuerzahlungen | -32,7 | -10,7 | |
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 406,2 | 483,3 | |
| Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties | 46,2 | 30,5 | |
| Einzahlungen aus Abgängen von Immateriellen Vermögenswerten und übrigem Anlagevermögen |
0,0 | 0,3 | |
| Aus-/Einzahlungen aus dem Abgang des aufgegebenen Geschäftsbereichs (Netto) |
32 | -0,5 | -20,8 |
| Einzahlungen aus dem Abgang von Beteiligungen und Ausleihungen | 0,1 | 0,1 | |
| Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties | 20 | -38,8 | -138,0 |
| Auszahlungen für Investitionen in Immaterielle Vermögenswerte und übriges Anlagevermögen |
18, 19 | -5,1 | -4,2 |
| Auszahlungen für den Erwerb von Tochtergesellschaften ( Nettoabfluss) |
3 | -31,1 | -0,1 |
| Auszahlungen für Investitionen in Finanzielle Vermögenswerte | 21 | -0,5 | -6,4 |
| Zinseinzahlungen | 5,2 | 21,4 | |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -24,5 | -117,2 | |
| Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten | 29 | 40,2 | 320,8 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Finanziellen Verbindlichkeiten | 29 | -176,8 | -528,2 |
| Transaktionskosten | -0,2 | -4,6 | |
| Kapitaleinzahlungen des Gesellschafters | 26 | 36,0 | - |
| Zinsauszahlungen | -258,9 | -267,0 | |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -359,7 | -479,0 | |
| Liquiditätswirksame Veränderung der flüssigen Mittel | 22,0 | -112,9 | |
| Flüssige Mittel zum Jahresanfang | 25 | 253,5 | 366,4 |
| Flüssige Mittel am Bilanzstichtag | 25 | 275,5 | 253,5 |
Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Periodenergebnis | 140,9 | -257,7 |
| Cashflow Hedges | ||
| Fair Value-Änderungen der Periode | -6,4 | -30,3 |
| Steuern auf Fair Value-Änderungen | 0,5 | 4,3 |
| Ergebniswirksame Reklassifizierung | -0,5 | 0,5 |
| Steuern auf ergebniswirksame Reklassifizierung | 0,1 | -0,1 |
| Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen (Other Comprehensive Income) |
-6,3 | -25,6 |
| Summe der erfassten Erträge und Aufwendungen (Total Comprehensive Income) | 134,6 | -283,3 |
| davon entfallen auf: Anteilseigner der DAIG |
134,6 | -282,5 |
| Minderheitenanteile | 0,0 | -0,8 |
| in Mio. P |
Gezeichnetes Kapital |
Kapital rücklage |
Gewinn rücklagen |
Sonstige Rücklagen |
Eigenkapital vor Minder heitenanteilen |
Minderheiten anteile |
Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 1. Januar 2009 | 0,1 | 682,2 | 787,1 | -22,7 | 1.446,7 | 9,4 | 1.456,1 |
| Periodenergebnis | 140,9 | 140,9 | 0,0 | 140,9 | |||
| Summe der direkt im Eigen - kapital erfassten Erträge und Aufwendungen (OCI)* |
-6,3 | -6,3 | 0,0 | -6,3 | |||
| Summe der erfassten Erträge und Aufwendungen (Total Comprehensive Income) |
140,9 | -6,3 | 134,6 | 0,0 | 134,6 | ||
| Kapitalerhöhung | 36,0 | 36,0 | 36,0 | ||||
| Veränderung Konsolidierungskreis |
2,2 | 2,2 | |||||
| Stand 31. Dezember 2009 | 0,1 | 718,2 | 928,0 | -29,0 | 1.617,3 | 11,6 | 1.628,9 |
| Stand 1. Januar 2008 | 0,1 | 682,2 | 1.044,0 | 2,9 | 1.729,2 | 10,2 | 1.739,4 |
| Periodenergebnis | -256,9 | -256,9 | -0,8 | -257,7 | |||
| Summe der direkt im Eigen - kapital erfassten Erträge und Aufwendungen (OCI)* |
-25,6 | -25,6 | -25,6 | ||||
| Summe der erfassten Erträge und Aufwendungen (Total Comprehensive Income) |
-256,9 | -25,6 | -282,5 | -0,8 | -283,3 | ||
| Stand 31. Dezember 2008 | 0,1 | 682,2 | 787,1 | -22,7 | 1.446,7 | 9,4 | 1.456,1 |
* Other Comprehensive Income Siehe Erläuterung [26 ] im Konzernanhang
51
Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe (im Folgenden: DAIG) verfolgt als integriertes Immobilienunternehmen drei Kernaktivitäten: die langfristige und wertsteigernde Bewirtschaftung ihres bundesweiten Wohnimmobilien-Portfolios, die selektive sozialverträgliche Privatisierung, vorrangig an Mieter, sowie den strategischen Ankauf von Wohnungsportfolios zur nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswertes. Mutterunternehmen der DAIG ist die Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg. Die Deutsche Annington Immobilien GmbH ist in Deutschland ansässig und registriert, der eingetragene Firmensitz ist Düsseldorf. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Bochum, Philippstraße 3.
Die Deutsche Annington Immobilien GmbH nutzt das Wahlrecht des § 315a Absatz 3 HGB und ist somit nicht verpflichtet, einen Konzernabschluss nach deutschem Handelsrecht aufzustellen.
Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315a Absatz 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.
Der Konzernabschluss wird auf Basis fortgeführter Anschaffungs- und Herstellungskosten erstellt, mit Ausnahme von Investment Properties, derivativen Finanzinstrumenten, zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumenten und finanziellen Verbindlichkeiten, die sich aufgrund von verbindlichen Andienungsrechten, die Minderheitsgesellschaftern für die von ihnen gehaltenen Anteile gewährt werden, ergeben. Diese werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und orientiert sich an den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA).
Der Konzernabschluss wird in Euro – der funktionalen Währung des Konzerns – aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Millionen Euro (Mio. €), soweit nicht anders vermerkt.
Die Geschäftsführung der Deutsche Annington Immobilien GmbH hat den Konzernabschluss am 22. März 2010 zur Weitergabe an die Gesellschafterversammlung freigegeben. Die Gesellschafterversammlung hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob sie den Konzernabschluss billigt.
Unternehmen, die unter der Beherrschung der Deutsche Annington Immobilien GmbH stehen, werden als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Beherrschung liegt vor, wenn die Deutsche Annington Immobilien GmbH die Möglichkeit zur Bestimmung der Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens hat, um daraus wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Gegebenenfalls vorhandene potenzielle Stimmrechte werden bei der Beurteilung der Beherrschung berücksichtigt. Die Einbeziehung von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Möglichkeit der Beherrschung erstmalig besteht; sie endet, wenn diese Möglichkeit nicht mehr gegeben ist.
Unternehmenszusammenschlüsse werden gemäß der Erwerbsmethode abgebildet. Dabei werden die Anschaffungskosten mit dem auf das Mutterunternehmen entfallenden anteiligen Eigenkapital zum Erwerbszeitpunkt verrechnet. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden der Tochterunternehmen werden dabei unabhängig von der Höhe des Minderheitenanteils mit ihren vollen beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden, werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Ein nach Aufdeckung stiller Reserven und Lasten verbleibender positiver Unterschiedsbetrag wird in der Bilanz als Geschäfts- oder Firmenwert aktiviert.
Verbleibt ein negativer Unterschiedsbetrag, werden die Wertansätze der übernommenen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden sowie die ermittelten Anschaffungskosten zunächst einer erneuten kritischen Überprüfung unterzogen. Verbleibt weiterhin ein negativer Unterschiedsbetrag, wird dieser erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ertrag erfasst.
Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die nicht der DAIG zuzurechnen sind, werden unter den Minderheitenanteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen.
Anteilsaufstockungen bei im Mehrheitsbesitz befindlichen und vollkonsolidierten Gesellschaften, beispielsweise durch den Erwerb von Minderheitenanteilen, werden als reine Eigenkapitaltransaktionen abgebildet. Dementsprechend werden entstehende Unterschiedsbeträge direkt im Eigenkapital verrechnet.
Für den Zeitraum, in dem die DAIG Minderheitsgesellschaftern ein Andienungsrecht für die von ihnen gehaltenen Anteile gewährt, werden diese Minderheitenanteile als finanzielle Verbindlichkeiten und nicht als separater Bestandteil des Eigenkapitals ausgewiesen.
Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, auf die ein maßgeblicher Einfluss ausgeübt werden kann, die aber nicht durch die Deutsche Annington Immobilien GmbH beherrscht werden. Dies ist regelmäßig bei einem Stimmrechtsanteil von 20 bis 50% der Fall. Die assoziierten Unternehmen werden mit ihren fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert, da sie für die Vermögens-, Finanzund Ertragslage des DAIG-Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind.
Eine Zweckgesellschaft (SPE) wird konsolidiert, wenn die Deutsche Annington Immobilien GmbH unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise und unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Faktoren des Verhältnisses der SPE zur Deutsche Annington Immobilien GmbH und der Risiken und Chancen der SPE zu dem Schluss kommt, dass Beherrschung über die SPE ausgeübt wird.
Die Auswirkungen der Geschäftsvorfälle zwischen den in den DAIG-Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind vollständig eliminiert. Die Abschlüsse der Deutsche Annington Immobilien GmbH sowie ihrer Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.
Insgesamt wurden in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 neben der Deutsche Annington Immobilien GmbH 128 (2008: 122) inländische und 2 (2008: 1) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen.
Die Anteilsbesitzliste der DAIG ist Anlage zum Konzernanhang.
Zum 1. Dezember 2009 wurden 94,54% der Anteile der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH, Berlin, erworben.
Durch den Erwerb der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH, Berlin, wurden auch deren 100%ige Tochtergesellschaften Prima Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin, und Prima Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin, erstmalig in den Konsolidierungskreis einbezogen.
53
| Das erworbene Nettovermögen der Prima-Gesellschaften stellt sich wie folgt dar: | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| --------------------------------------------------------------------------------- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| in Mio. P |
Buchwert | beizulegender Zeitwert |
|---|---|---|
| Sachanlagen | 0,1 | 0,1 |
| Investment Properties | 186,3 | 219,1 |
| Vorräte | 6,8 | 6,8 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 0,1 | 0,1 |
| Sonstige Vermögenswerte | 0,2 | 0,2 |
| Flüssige Mittel | 5,0 | 5,0 |
| Rückstellungen | 0,5 | 0,5 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0,1 | 0,1 |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 165,6 | 165,6 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 9,4 | 10,9 |
| Latente Steuerschulden | 10,5 | 15,7 |
| Erworbenes Nettovermögen | 12,4 | 38,5 |
| Kaufpreis | 38,5 | |
| davon in 2009 gezahlt | 36,3 | |
| Operatives Ergebnis vor Steuern seit dem Erwerbszeitpunkt |
0,5 |
Die angesetzten beizulegenden Zeitwerte des erworbenen Nettovermögens beinhalten qualifizierte Schätzungen und haben somit noch vorläufigen Charakter. Sofern sich bei den Ist-Werten Abwei chungen zu den vorläufigen Werten ergeben, erfolgt die Korrektur gemäß den Vorgaben des IFRS 3.62 im Konzernabschluss 2010 der DAIG.
Der Umsatz der Prima-Gesellschaften seit dem Erwerbsstichtag beträgt 1,5 Mio. €. Falls der Unter nehmenserwerb bereits am 1. Januar 2009 stattgefunden hätte, wäre der Konzernumsatz um 23,6 Mio. € höher ausgefallen als der tatsächlich erfasste Umsatz. Das Konzernergebnis vor Steuern hätte sich um 7,7 Mio. € erhöht, wenn der Unternehmenszusammenschluss bereits am 1. Januar 2009 vollzogen worden wäre.
Im Geschäftsjahr 2009 wurden 3 Unternehmen erworben (2008: 7), die zum Erwerbszeitpunkt keinen Geschäftsbetrieb darstellten. Darüber hinaus wurden 7 Unternehmen (2008: 0) aufgrund von Neugründungen erstmals in den Konzernabschluss einbezogen.
Die Abgänge des Geschäftsjahres resultieren aus 3 Liquidationen (2008: 0) und 3 Anwachsungen (2008: 0). Verschmelzungen (2008: 2) und Verkäufe (2008: 0) haben im Berichtsjahr nicht statt gefunden.
In den Einzelabschlüssen der Deutsche Annington Immobilien GmbH und der einbezogenen Toch tergesellschaften werden Fremdwährungstransaktionen mit dem aktuellen Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls in die funktionale Währung umgerechnet. Die Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Schulden in Fremdwährung erfolgt zum Stichtagskurs. Nicht-monetäre Posten, die zu historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs zum Zeitpunkt der Erstverbuchung bewertet. Nicht-monetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs umgerechnet, der am Tag der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts gültig war. Entstehende Umrechnungsgewinne und -verluste werden ergebniswirksam erfasst.
Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Bestands immobilien (Investment Properties) und von zum Verkauf vorgesehenen Wohnimmobilien (Vorrats immobilien), die unter Abzug von Erlösschmälerungen entsprechend den zugrunde liegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist.
Darüber hinaus beinhalten die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung Zahlungen, die im laufen den Jahr und in früheren Jahren von der DAIG für Betriebskosten geleistet und im laufenden Jahr mit den Mietern abgerechnet wurden, sofern die Kosten und die Höhe der Erlöse verlässlich bestimmt werden können. Nebenkosten, für die noch keine Abrechnung erfolgt ist, werden unter den Vorräten ausgewiesen. Darauf entfallende Vorauszahlungen von Mietern werden unter den sonstigen Verbind lichkeiten ausgewiesen.
Bei Immobilienverkäufen erfolgt die Gewinnrealisierung, sobald die maßgeblichen Risiken und Chancen aus der Immobilie auf den Käufer übertragen sind und keine wesentlichen Verpflichtungen bei der DAIG verbleiben. Bei durch den Kaufvertrag limitierten Restverpflichtungen wird der Gewinn nach Bildung einer Rückstellung für das wahrscheinliche Risiko realisiert.
Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung erfasst. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.
Erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten und selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte zu Herstellungskosten aktiviert, wenn die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Alle immateriellen Vermögenswerte der DAIG weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unter liegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben. Kundenstämme werden linear über zehn Jahre abgeschrieben.
Gegenstände des Sachanlagevermögens sind zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungs kosten und – soweit abnutzbar – gemindert um planmäßige lineare Abschreibungen bewertet.
Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden aktiviert, sofern es wahrscheinlich ist, dass ein mit der Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen der DAIG zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich geschätzt werden können.
Konzernanhang
55
Die selbst genutzten Immobilien werden über 50 Jahre und die Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen drei und dreizehn Jahren abgeschrieben.
Wenn die DAIG Immobilien erwirbt – sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder sepa rat –, werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Investment Properties, als Vorratsimmobilien oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) sind Immobilien, die zur Erzie lung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Invest ment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties klassifiziert werden Immobilien, die im Rahmen eines Finanzierungsleasings entsprechend IAS 17 "Leasing verhältnisse" aktiviert werden und der Definition der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen. Immobilien, die im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses geleast werden, werden nicht als Investment Properties klassifiziert und bilanziert.
Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z.B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grund erwerbsteuern, werden bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Immobilien, die im Rahmen eines Finanzierungsleasings gehalten werden, werden erstmalig zum beizulegenden Zeitwert der Immobilie erfasst bzw. zum Barwert der Mindestleasingzahlungen, sofern dieser Wert niedriger ist.
Nach erstmaligem Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Der beizulegende Zeitwert der Investment Properties wird nach international anerkannten Bewer tungsmethoden ermittelt. Anwendung findet im Wesentlichen die Ertragswertmethode (Income Capitalisation Method), wobei Ist- bzw. Marktmieten und ein risikoadjustierter Kapitalisierungs zinssatz zugrunde gelegt werden. Eine ausführliche Beschreibung der Vorgehensweise zur Bestim mung des beizulegenden Zeitwerts von Investment Properties ist unter Erläuterung [20] Investment Properties zu finden.
Entsprechend der Immobilienhandelsstrategie der DAIG werden die Investment Properties, die innerhalb des normalen Verlaufs des Geschäftszyklus von sechs Jahren veräußert werden sollen und für die eine Entwicklungsmaßnahme (z.B. Teilungserklärung) nach erstmaliger Zuordnung begonnen wurde, in das Vorratsvermögen übertragen. Sollten diese Vorratsimmobilien nach Ablauf des sechsjährigen Geschäftszyklus nicht entsprechend der geänderten Nutzungsabsicht veräußert werden können, so werden sie spätestens zu diesem Zeitpunkt gemäß den Bestimmungen des IAS 8 zu Änderungen von Schätzungen in die Kategorie Investment Properties übertragen.
Investment Properties werden ins Sachanlagevermögen umgegliedert, wenn eine Nutzungsände rung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungsund Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.
Bei Leasing-Geschäften wird zwischen Finanzierungsleasing und Operating-Leasing unterschieden. Vertragliche Regelungen, die dem Leasingnehmer alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken eines Vermögenswertes übertragen, werden als Finanzierungsleasing bilan ziert.
DAIG als Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasings Der Leasinggegenstand und die korrespondierende Verbindlichkeit werden zum niedrigeren Wert aus beizulegendem Zeitwert des Leasinggegenstands und dem Barwert der Mindestleasingzahlungen angesetzt. In der Folge wird der Leasinggegenstand entsprechend den für ihn geltenden Standards bilanziert. Die Mindestleasingzahlungen werden in eine Zins- und in eine Tilgungskomponente aufgeteilt.
Alle vertraglichen Regelungen, bei denen nicht alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden, werden als Operating-Leasing klassifiziert.
DAIG als Leasinggeber im Rahmen eines Operating-Leasings Die Leasingzahlungen werden erfolgswirksam linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst. Die Vermögenswerte, die Gegenstand von Operating-Leasingverhältnissen sind, werden in der Bilanz entsprechend ihren Eigenschaften dargestellt.
DAIG als Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasings Leasingzahlungen werden als Aufwand linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.
f) Wertminderungen von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen Immaterielle Vermögenswerte und Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden gemäß IAS 36 "Wertminderung von Vermögenswerten" auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Eine Wertminderung wird erfasst, falls der erzielbare Betrag des Vermögenswertes den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlust rechnung erfasst.
Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswertes (bzw. der zahlungsmittelgenerierenden Einheit) her angezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswertes (bzw. der zahlungsmittelgenerierenden Einheit) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die zahlungs mittelgenerierende Einheit) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Vertraglich erworbene finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz angesetzt, wenn der DAIG der hieraus resultierende Nutzen zusteht. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird und die DAIG weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.
57
Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, die nicht mittels der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen sind, werden zu Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden, sofern es sich nicht um eine Wert minderung (impairment loss) handelt, im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert von zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten basiert auf dem notierten Marktpreis zum Bilanzstichtag. Wenn ein zur Veräußerung verfügbarer finanzieller Vermögenswert ausgebucht wird, werden die kumulierten im Eigenkapital erfassten Gewinne oder Verluste erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Marktübliche Käufe oder Verkäufe werden am Tag des wirt schaftlichen Übergangs erfasst.
Ausleihungen und Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichti gung der Effektivzinsmethode bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch entsprechende Abschläge Rechnung getragen. Ist der Ausfall eines bestimmten Anteils des Forderungsbestandes wahrscheinlich, werden Wertberichtigungen in dem Umfang vorgenommen, der dem erwarteten Ausfall entspricht.
Die Vorratsimmobilien werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder zum niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Als Nettoveräußerungswert wird der voraussichtlich erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Veräußerungskosten angesetzt. Dabei wird der erzielbare Verkaufserlös aus aktuellen Marktpreisen vergleichbarer Immobilienbestände abgeleitet.
Unter den Vorratsimmobilien werden die im Rahmen des normalen Verlaufs des Geschäftszyklus von sechs Jahren zum Verkauf vorgesehenen Wohnimmobilien, für die eine Teilungserklärung vorliegt, als Vorratsimmobilien ausgewiesen. Können diese Vorratsimmobilien nach Ablauf des sechsjährigen Geschäftszyklus nicht veräußert werden, so werden sie spätestens zu diesem Zeitpunkt gemäß den Bestimmungen des IAS 8 zu Änderungen von Schätzungen in die Kategorie Investment Properties übertragen. Ein zu diesem Zeitpunkt bestehender Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie und dem vorherigen Buchwert wird ergebniswirksam erfasst.
Die Bilanzierung der noch abzurechnenden Betriebskosten erfolgt zu Anschaffungskosten, wobei alle erkennbaren Risiken durch Abwertungen berücksichtigt werden.
Fremdkapitalkosten werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert, wenn sie direkt dem Erwerb, Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können.
Die flüssigen Mittel umfassen Kassenbestände, Schecks, Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Ursprungslaufzeit von bis zu drei Monaten sowie kurzfristige Wertpapiere des Umlaufvermögens.
In dieser Position werden erfolgsneutrale Veränderungen des Eigenkapitals ausgewiesen, soweit sie nicht auf Kapitaltransaktionen mit Anteilseignern (z.B. Kapitalerhöhungen oder Ausschüttungen) beruhen. Hierzu zählen bei der DAIG unrealisierte Gewinne und Verluste aus der Zeitbewertung von zur Veräußerung verfügbaren Vermögenswerten und von derivativen Finanzinstrumenten.
Laufende Ertragsteuern Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als laufende Ertragsteuerverbindlichkeit angesetzt.
Die Verpflichtungen aus Nachversteuerung des bislang steuerfreien sogenannten EK02-Bestands (siehe Erläuterung [30] Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten) werden zum Barwert bewertet, um der Unverzinslichkeit der Verpflichtung angemessen Rechnung zu tragen.
Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels der liability method für sämtliche temporäre Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge nur angesetzt, sofern ihre Nutzung in Folge jahren ausreichend wahrscheinlich ist. Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Gegebenenfalls wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird.
Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berech nung der inländischen latenten Steuern wurde für 2009 der kombinierte Steuersatz aus Körperschaftund Gewerbesteuer von 31,6% herangezogen.
Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisationsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 "Ertragsteuern" werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) ent sprechend IAS 19 "Leistungen an Arbeitnehmer" ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerun gen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Zu jedem Bilanzstichtag wird eine versicherungs mathematische Bewertung durchgeführt.
Der bilanzierte Betrag stellt den um die noch nicht verrechneten versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste und um den noch nicht erfassten nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand bereinigten Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung nach Verrechnung mit dem beizulegen den Zeitwert des Planvermögens dar.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden mittels der Korridor-Methode berück sichtigt. Sie werden erst dann erfolgswirksam erfasst, wenn der am Anfang des Wirtschaftsjahres je Arbeitgeber ermittelte Saldo der kumulierten, noch nicht erfassten versicherungsmathematischen Gewinne bzw. Verluste den Korridor von 10% des höheren Wertes aus Barwert der leistungsorien tierten Verpflichtung (Defined Benefit Obligation – DBO) und dem beizulegenden Zeitwert des Planvermögens übersteigt. Der den Korridor übersteigende Teil wird über die durchschnittliche Restlebensarbeitszeit der pensionsberechtigten Arbeitnehmer verteilt. Sofern es sich bei den Verpflichtungen um solche für bereits ausgeschiedene Arbeitnehmer handelt, wird der übersteigende Teil im Geschäftsjahr ergebniswirksam verrechnet.
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Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand ausgewiesen. Als Dienstzeitaufwand wird der Anstieg des Barwerts einer leistungsorientierten Verpflichtung bezeichnet, der auf die von Arbeitneh mern in der Berichtsperiode erbrachten Arbeitsleistung entfällt. Der Zinsaufwand der Jahreskosten wird im Finanzergebnis erfasst. Als Zinsaufwand wird der Anstieg des Barwertes einer leistungsorien tierten Verpflichtung bezeichnet; dieser entsteht im Grundsatz, weil der Zeitpunkt der Leistungs erfüllung eine Periode näher gerückt ist.
Für die Versorgungszusagen einzelner Personen wurden Rückdeckungsversicherungen abgeschlos sen, die als Planvermögen zu klassifizieren sind. Übersteigt der Wert der Rückdeckungsversicherun gen den entsprechenden Verpflichtungsumfang, wird in Höhe des überschießenden Betrages ein Vermögenswert unter den sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Übrige Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten aufgrund eines Ereignisses der Vergangenheit besteht, die Inanspruchnahme wahrscheinlich und die voraussichtliche Höhe des notwendigen Rückstellungsbetrages zuverlässig schätzbar ist. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst, sofern der Effekt hieraus wesentlich ist. Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden im Zinsaufwand ausgewie sen. Der Abzinsungssatz entspricht einem Satz vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen im Hinblick auf den Zinseffekt sowie die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt.
Rückstellungen für Umweltschutzmaßnahmen werden gebildet, wenn Inanspruchnahmen wahr scheinlich sind und die Kosten zuverlässig geschätzt werden können.
Rückstellungen für Restrukturierungsaufwendungen werden erfasst, wenn der Konzern einen detail lierten, formalen Restrukturierungsplan aufgestellt hat und keine realistische Möglichkeit besteht, sich diesen Verpflichtungen zu entziehen.
Rückstellungen für nachteilige Verträge werden erfasst, wenn der erwartete wirtschaftliche Nutzen aus dem Vertrag die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unter schreitet. Die Rückstellung wird mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Erfüllungsverpflich tung oder einer möglichen Entschädigung bzw. Strafzahlung bei Ausstieg aus dem Vertrag bzw. bei Nichterfüllung passiviert.
Garantierückstellungen werden erfasst, wenn die entsprechenden Waren oder Dienstleistungen verkauft werden. Der passivierte Betrag beruht auf Erfahrungswerten.
Rückstellungen werden regelmäßig überprüft und bei neuen Erkenntnissen oder geänderten Umständen angepasst.
Vertraglich eingegangene finanzielle Verbindlichkeiten werden angesetzt, wenn die DAIG hieraus in Anspruch genommen werden kann. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die im Vertrag genannten Ver pflichtungen beglichen oder aufgehoben sind oder die Verbindlichkeit ausgelaufen ist.
Un- bzw. niedrigverzinsliche Verbindlichkeiten, für deren Gewährung die Kreditgeber Belegungs rechte für Wohnungen zu vergünstigten Konditionen erhalten, werden mit dem Barwert angesetzt.
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegen den Zeitwert des Leasinggegenstandes oder dem niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen angesetzt.
Finanzielle Verbindlichkeiten werden, mit Ausnahme von derivativen Finanzinstrumenten und finanziellen Verbindlichkeiten, die aus bindenden Kaufangeboten für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile resultieren, zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bilanziert.
Finanzielle Verbindlichkeiten, die sich aufgrund von Andienungsrechten für von Minderheits gesellschaftern gehaltene Anteile ergeben, werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Der bei zulegende Zeitwert wird anhand finanzmathematischer Modelle, wie beispielsweise dem Ertrags wertverfahren, ermittelt; sofern der angebotene Kaufpreis diesen Betrag übersteigt, wird der Kaufpreis angesetzt.
o) Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Sämtliche derivative Finanzinstrumente werden unabhängig vom Zweck oder der beabsichtigten Verwendung erstmalig mit ihren beizulegenden Zeitwerten als Vermögenswerte oder Verbindlich keiten in der Bilanz erfasst. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten ermittelt. Die Marktwerte von Instrumenten zur Sicherung von Zinsrisiken werden durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows ermittelt. Die Diskontierung erfolgt anhand der markt üblichen Zinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.
Bei Derivaten, die in keinem Sicherungszusammenhang stehen, werden Änderungen des beizulegen den Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Stehen die Derivate in einem Sicherungszusammenhang, richtet sich die Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwerts nach der Art der Absicherung:
Bei einem Fair Value Hedge werden die Veränderungen aus der Marktbewertung derivativer Finanz instrumente und der dazugehörigen Grundgeschäfte ergebniswirksam erfasst.
Bei einem Cashflow Hedge werden die unrealisierten Gewinne und Verluste in Höhe des hedge-effektiven Teils zunächst erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst; die Umbuchung in die Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zeitgleich mit der Ergebniswirkung des abgesicherten Grund geschäfts. Der hedge-ineffektive Teil der Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts wird unmittel bar im Ergebnis berücksichtigt.
Die Unternehmen der DAIG erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Baukosten zuschüssen, Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen sowie zinsvergünstigten Darlehen.
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig in den Perioden als Ertrag erfasst, in denen die entsprechenden Aufwendungen anfallen.
Baukostenzuschüsse werden, soweit sie Baumaßnahmen betreffen, von den Herstellungskosten abgesetzt und über die Nutzungsdauer der zugehörigen Vermögenswerte aufgelöst. Betreffen die Baukostenzuschüsse nicht aktivierungsfähige Instandhaltungsmaßnahmen, erfolgt eine sofortige ertragswirksame Vereinnahmung.
Die Aufwendungszuschüsse, die in Form von Miet-, Zins- und sonstigen Aufwendungszuschüssen gewährt werden, werden ertragswirksam vereinnahmt. Der Ausweis erfolgt unter den anderen Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung.
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Bei den zinsvergünstigten Darlehen handelt es sich um Beihilfen der öffentlichen Hand, die mit ihrem Barwert bilanziert werden. Der Unterschiedsbetrag zwischen Nominalwert und Barwert wird ergebniswirksam über die Laufzeit der entsprechenden Darlehen erfasst.
Eventualschulden sind auf vergangenen Ereignissen beruhende mögliche Verpflichtungen gegen über Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder Nicht-Eintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird, bzw. auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist oder deren Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden gemäß IAS 37 "Rück stellungen, Eventualschulden und Eventualforderungen" grundsätzlich nicht angesetzt.
Sofern der Buchwert eines langfristigen Vermögenswertes oder einer Veräußerungsgruppe überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird, wird dieser langfristige Vermögenswert bzw. die Veräußerungsgruppe als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Hierzu muss der langfristige Vermögenswert bzw. die Veräußerungsgruppe sofort ver äußerbar und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich sein.
Unmittelbar vor der Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten, wird der Buchwert der langfristigen Vermögenswerte (und sämtlicher Vermögenswerte und Schulden einer Veräußerungsgruppe) in Übereinstimmung mit den für sie maßgeblichen IFRS bestimmt. Bei erstmaliger Klassifizierung als "zur Veräußerung gehalten" werden langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt.
Langfristige Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten werden oder Teil einer zur Ver äußerung gehaltenen Veräußerungsgruppe sind, werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben. Zinsen oder andere Aufwendungen, die den Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wurde, zuzuordnen sind, werden jedoch weiterhin erfasst.
Ein aufgegebener Geschäftsbereich ist ein Unternehmensbestandteil, der veräußert wurde oder als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird und der einen gesonderten, wesentlichen Geschäftszweig oder geografischen Geschäftsbereich darstellt, Teil eines einzelnen, abgestimmten Plans zur Veräußerung eines gesonderten, wesentlichen Geschäftszweigs oder geografischen Geschäfts bereiches ist oder ein Tochterunternehmen darstellt, das ausschließlich mit der Absicht einer Weiter veräußerung erworben wurde.
Die Darstellung der Vergleichsperiode der Gewinn- und Verlustrechnung wird so angepasst, als ob der Geschäftsbereich bereits zu Beginn der Vergleichsperiode aufgegeben wurde.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annah men, die die bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von Eventualforderungen und -schulden am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Berichtsjahres beeinflussen. Diese Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von Nutzungsdauern, die Annahmen bezüglich der Werthaltig keit von Grundstücken und Gebäuden, die Bilanzierung und Bewertung von Rückstellungen sowie die Realisierbarkeit zukünftiger Steuerentlastungen. Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätz werten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend angepasst.
Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.
Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buch werte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties.
Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von Investment Properties sind auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Sofern diese Informationen jedoch nicht vorhanden sind, greift die DAIG auf standardisierte Bewertungsverfahren, wie das Ertragswertverfah ren, zurück. Um den beizulegenden Zeitwert mittels des Ertragswertverfahrens zu bestimmen, berücksichtigt die DAIG unter anderem die folgenden Schätzungen und Annahmen: jährliche Netto mieten, zukünftig zu erwartende Mieteinnahmen, Leerstände, Verwaltungskosten und Instand haltungsaufwendungen. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswerts wird mithilfe eines Rating-Systems ermittelt. Die DAIG vergleicht diese Bewertungen regelmäßig mit tatsächlichen Marktdaten und tatsächlichen Transaktionen.
Darüber hinaus muss die DAIG bei der Erstellung des Konzernabschlusses die Ertragsteuerverpflich tungen schätzen. Dies beinhaltet sowohl die Schätzung der tatsächlichen Steuerbelastung als auch die Beurteilung von temporären Differenzen, die sich aus der unterschiedlichen Behandlung von Bilanz- und GuV-Posten für steuerliche und bilanzielle Zwecke ergeben. Zur Bestimmung der Rück stellung für Ertragsteuern ist eine Ermessensausübung notwendig, da es im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit Transaktionen und Kalkulationen gibt, bei denen die endgültige Steuerbelastung ungewiss ist.
Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwen det werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs zu verwenden. Eine Ermessensausübung ist notwendig, um die Höhe der latenten Steueransprüche zu bestimmen und um zu beurteilen, ob diese Ansprüche verwendet werden können.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht davon auszugehen, dass sich die getroffenen Annahmen und bestmöglichen Schätzungen, basierend auf den Verhältnissen zum Bilanzstichtag, wesentlich ändern werden.
Andere Ermessensausübungen bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden durch das Management, die die Beträge im Konzernabschluss erheblich beeinflussen können, stellen sich wie folgt dar:
-
-
62
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzernbilanz Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzernanhang
63
Zahlreiche neue Standards, Interpretationen und Änderungen zu bereits veröffentlichten Standards waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2009 anzuwenden.
Der folgende geänderte Standard wurde von der DAIG im Geschäftsjahr 2009 erstmals angewendet:
Die Änderungen des IFRS 7 betreffen Angaben zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte (Fair Values) sowie zum Liquiditätsrisiko. Die Angaben zur Fair Value-Ermittlung werden dahingehend spezifiziert, dass eine tabellarische Aufgliederung für jede Klasse von Finanzinstrumenten in einer sogenannten "Fair Value Hierarchie" darzustellen ist. Darüber hinaus wurden die Angabepflichten zum Liquiditätsrisiko klargestellt und erweitert. Die erstmalige Anwendung des geänderten IFRS 7 hat bei der DAIG zu erweiterten Anhangsangaben geführt.
Die folgenden geänderten Standards und Interpretationen waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2009 anzuwenden, betreffen derzeit jedoch die Geschäftstätigkeit der DAIG nicht:
u) Neue Standards und Interpretationen, die nicht frühzeitig angewendet werden Die Anwendung folgender Standards, Interpretationen und Änderungen zu bestehenden Standards ist für das Geschäftsjahr 2009 noch nicht verpflichtend. Die DAIG hat die entsprechenden Verlaut barungen auch nicht freiwillig frühzeitig angewendet. Die verpflichtende Anwendung bezieht sich jeweils auf Geschäftsjahre, die an oder nach dem genannten Datum beginnen:
| Übersicht der neuen Standards und Interpretationen sowie Änderungen zu bestehenden Standards |
Verpflichtende Anwendung für die DAIG ab |
|
|---|---|---|
| Änderungen von Standards | ||
| IAS 24 | " Nahe stehende Unternehmen und Personen" |
01.01.2011 * |
| IAS 27 | "Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS" | 01.01.2010 |
| IAS 32 | "Finanzinstrumente:Darstellung" (Klassifizierung von Bezugsrechten) |
01.01.2011 |
| IAS 39 | "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" | 01.01.2010 |
| IFRS 1 |
"Umstrukturierung des Standards" | 01.01.2010 |
| IFRS 2 |
"Anteilsbasierte Vergütung" | 01.01.2010 * |
| IFRS 3 |
"Unternehmenszusammenschlüsse" | 01.01.2010 |
| Neue Standards | ||
| IFRS 9 |
"Finanzinstrumente: Klassifizierung und Bewertung" | 01.01.2013 * |
| Änderungen an | Interpretationen | |
| IFRIC 14 | "IAS 19 – Die Begrenzung des Ansatzes von Vermögenswerten, Verpflichtung zu Mindestbeitragszahlungen und ihr Zusammenspiel" |
01.01.2011 * |
| Neue | Interpretationen | |
| IFRIC 12 | "Dienstleistungsvereinbarungen" | 01.01.2010 |
| IFRIC 15 | "Vereinbarungen zum Bau von Immobilien (Real Estate)" | 01.01.2010 |
| IFRIC 16 | "Absicherungen einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb" |
01.01.2010 |
| IFRIC 17 | "Sachdividenden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 18 | "Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 19 | "Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente" | 01.01.2011 * |
| Übersicht der neuen Standards und sowie Änderungen zu bestehenden Standards |
Verpflichtende Anwendung für die DAIG ab |
|
|---|---|---|
| Änderungen von Standards | ||
| IAS 24 | " Nahe stehende Unternehmen und Personen" |
01.01.2011 * |
| IAS 27 | "Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS" | 01.01.2010 |
| IAS 32 | "Finanzinstrumente:Darstellung" (Klassifizierung von Bezugsrechten) |
01.01.2011 |
| IAS 39 | "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" | 01.01.2010 |
| IFRS 1 |
"Umstrukturierung des Standards" | 01.01.2010 |
| IFRS 2 |
"Anteilsbasierte Vergütung" | 01.01.2010 * |
| IFRS 3 |
"Unternehmenszusammenschlüsse" | 01.01.2010 |
| Neue Standards | ||
| IFRS 9 |
"Finanzinstrumente: Klassifizierung und Bewertung" | 01.01.2013 * |
| Änderungen an | Interpretationen | |
| IFRIC 14 | "IAS 19 – Die Begrenzung des Ansatzes von Vermögenswerten, Verpflichtung zu Mindestbeitragszahlungen und ihr Zusammenspiel" |
01.01.2011 * |
| Neue Interpretationen |
||
| IFRIC 12 | "Dienstleistungsvereinbarungen" | 01.01.2010 |
| IFRIC 15 | "Vereinbarungen zum Bau von Immobilien (Real Estate)" | 01.01.2010 |
| IFRIC 16 | "Absicherungen einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb" |
01.01.2010 |
| IFRIC 17 | "Sachdividenden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 18 | "Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 19 | "Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente" | 01.01.2011 * |
| Übersicht der neuen Standards und Interpretationen Verpflichtende sowie Änderungen zu bestehenden Standards |
Anwendung für die DAIG ab |
|
|---|---|---|
| Änderungen von Standards | ||
| " Nahe stehende Unternehmen und Personen" |
01.01.2011 * |
|
| IAS 27 | "Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS" | 01.01.2010 |
| IAS 32 | "Finanzinstrumente:Darstellung" (Klassifizierung von Bezugsrechten) |
01.01.2011 |
| IAS 39 | "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" | 01.01.2010 |
| 1 | "Umstrukturierung des Standards" | 01.01.2010 |
| 2 | "Anteilsbasierte Vergütung" | 01.01.2010 * |
| 3 | "Unternehmenszusammenschlüsse" | 01.01.2010 |
| Neue Standards | ||
| 9 | "Finanzinstrumente: Klassifizierung und Bewertung" | 01.01.2013 * |
| Änderungen an | Interpretationen | |
| IFRIC 14 | "IAS 19 – Die Begrenzung des Ansatzes von Vermögenswerten, Verpflichtung zu Mindestbeitragszahlungen und ihr Zusammenspiel" |
01.01.2011 * |
| Interpretationen | ||
| IFRIC 12 | "Dienstleistungsvereinbarungen" | 01.01.2010 |
| IFRIC 15 | "Vereinbarungen zum Bau von Immobilien (Real Estate)" | 01.01.2010 |
| IFRIC 16 | "Absicherungen einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb" |
01.01.2010 |
| IFRIC 17 | "Sachdividenden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 18 | "Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 19 | "Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente" | 01.01.2011 * |
| Übersicht der neuen Standards und Interpretationen sowie Änderungen zu bestehenden Standards |
Verpflichtende Anwendung für die DAIG ab |
|
|---|---|---|
| Änderungen von Standards | ||
| IAS 24 | " Nahe stehende Unternehmen und Personen" |
01.01.2011 * |
| IAS 27 | "Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS" | 01.01.2010 |
| IAS 32 | "Finanzinstrumente:Darstellung" (Klassifizierung von Bezugsrechten) |
01.01.2011 |
| IAS 39 | "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" | 01.01.2010 |
| IFRS 1 |
"Umstrukturierung des Standards" | 01.01.2010 |
| IFRS 2 |
"Anteilsbasierte Vergütung" | 01.01.2010 * |
| IFRS 3 |
"Unternehmenszusammenschlüsse" | 01.01.2010 |
| Neue Standards | ||
| IFRS 9 |
"Finanzinstrumente: Klassifizierung und Bewertung" | 01.01.2013 * |
| Änderungen an | Interpretationen | |
| IFRIC 14 | "IAS 19 – Die Begrenzung des Ansatzes von Vermögenswerten, Verpflichtung zu Mindestbeitragszahlungen und ihr Zusammenspiel" |
01.01.2011 * |
| Neue Interpretationen |
||
| IFRIC 12 | "Dienstleistungsvereinbarungen" | 01.01.2010 |
| IFRIC 15 | "Vereinbarungen zum Bau von Immobilien (Real Estate)" | 01.01.2010 |
| IFRIC 16 | "Absicherungen einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb" |
01.01.2010 |
| IFRIC 17 | "Sachdividenden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 18 | "Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden" | 01.01.2010 |
| IFRIC 19 | "Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente" | 01.01.2011 * |
* noch nicht endorsed
Änderungen zu IAS 27 "Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS" Wesentliche Änderungen des IAS 27 betreffen die Vorschriften zur Bilanzierung von Transaktionen zwischen nicht beherrschenden und beherrschenden Anteilseignern eines Konzerns sowie die Bilan zierung im Falle des Verlusts der Beherrschung über ein Tochterunternehmen. Transaktionen, die nicht zu einem Beherrschungsverlust führen, sind erfolgsneutral als Eigenkapitaltransaktion zu erfas sen. Ferner regelt der Standard, wie ein Entkonsolidierungserfolg berechnet und eine verbleibende Restbeteiligung am ehemaligen Tochterunternehmen bewertet werden muss. Die Änderungen des IAS 27 sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen, anzuwenden; eine frühe re Anwendung ist zulässig. IAS 27 wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
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Die wesentlichen Änderungen beziehen sich unter anderem auf die bilanzielle Behandlung von Minderheitenanteilen, die erfolgswirksame Neubewertung für sukzessive Unternehmenserwerbe sowie Vorgaben zum Ansatz der Anschaffungskosten und der Anschaffungsnebenkosten. Nach der Neuregelung kann die Bewertung von Minderheitenanteilen entweder zum beizulegenden Zeitwert oder mit dem anteiligen Nettovermögen erfolgen. Der überarbeitete Standard ist verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine Erstanwendung der Neuregelung des IFRS 3 wird entsprechende Auswirkungen auf die Bilanzierung von künftigen Unternehmenszusammenschlüssen haben.
Dieser neue Standard ist Teil des Projektes für einen Nachfolgestandard von IAS 39. Der Standard widmet sich der Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögensgegenständen. Durch IFRS 9 sollen die bisherigen vier Bewertungskategorien ersetzt werden durch die Kategorien: fort geführte Anschaffungskosten (amortised cost) und beizulegender Zeitwert (fair value). IFRS 9 enthält keine Regelungen zur Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten. Der Standard ist verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen; eine frühere Anwendung ist bereits in 2009 zulässig. Die DAIG prüft die Auswirkungen des neuen Standards.
Die Interpretation IFRIC 15 soll eine einheitliche Bilanzierung in Unternehmen gewährleisten, die Grundstücke erschließen und Einheiten, wie beispielsweise Wohnungen oder Häuser, verkaufen, bevor diese fertiggestellt sind. IFRIC 15 definiert Kriterien, nach denen sich die Bilanzierung entwe der nach IAS 11 "Fertigungsaufträge" oder nach IAS 18 "Erträge" zu richten hat. Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2010 beginnen. IFRIC 15 wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG haben.
Für die nicht gesondert beschriebenen Standards und Interpretationen werden keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DAIG erwartet.
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 716,0 | 711,1 |
| Abgerechnete Betriebskosten | 296,3 | 295,0 |
| Erlöse aus der Vermietung | 1.012,3 | 1.006,1 |
| Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 21,3 | 23,0 |
| Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 1.033,6 | 1.029,1 |
Aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Buchgewinn in Höhe von 34,7 Mio. € (2008: 34,7 Mio. €) erzielt.
Aus der Veräußerung von Investment Properties wurde ein Buchgewinn in Höhe von 12,1 Mio. € (2008: 16,1 Mio. €) realisiert.
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden gemäß dem Fair Value-Modell bewertet. Der Buchwert der Investment Properties entspricht somit dem beizu legenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der Investment Properties führte zum 31. Dezember 2009 zu einem Nettogewinn in Höhe von 61,6 Mio. € (2008: Nettoverlust 479,9 Mio. €). Weitere Erläuterungen zur Bewertung der Investment Properties werden unter Punkt [20] Investment Properties gegeben.
Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten werden, werden als Vorratsimmobilien klassifiziert und innerhalb des Vorratsvermögens ausgewiesen. Wenn der Buchwert der Vorratsimmobilien den Nettoveräußerungswert übersteigt, werden Wertminde rungen auf den Nettoveräußerungswert in Form von Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Im Geschäftsjahr wurden für einzelne Vorratsimmobilien Wertminderungen in Höhe von insgesamt 7,8 Mio. € (2008: 29,8 Mio. €) erfolgswirksam erfasst. Wertaufholungen von in Vorjahren vorgenom menen Wertminderungen erfolgten in Höhe von 14,5 Mio. € (2008: 9,0 Mio. €). Vor Rückübertragun gen von Vorratsimmobilien in die Investment Properties erfolgt eine ergebniswirksame Anpassung auf den Fair Value dieser Immobilien. Die Anpassung auf den Fair Value von in die Investment Proper ties umgebuchten Vorratsimmobilien betrug im Geschäftsjahr 2009 42,6 Mio. € (2008: 72,9 Mio. €).
Konzernanhang
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| Sonstige Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen | 55,5 | 56,8 |
|---|---|---|
| Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung | 122,9 | 118,0 |
| Aufwendungen für Betriebskosten | 318,8 | 316,2 |
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 65,4 | 119,0 |
| Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung |
16,1 | 15,8 |
| 81,5 | 134,8 |
Die Personalaufwendungen beinhalten die Auflösung von Rückstellungen für Restrukturierungs maßnahmen in Höhe von 8,1 Mio. € (2008: Zuführung 33,7 Mio. €) sowie Aufwendungen für Alters teilzeitpläne und weitere Abfindungszahlungen in Höhe von 7,8 Mio. € (2008: 1,5 Mio. €).
Für den Long Term Incentive Plan (LTIP) sind im Vorjahr 2,4 Mio. € in den Personalaufwendungen enthalten (siehe Erläuterung [27] Rückstellungen). Die Verpflichtungen gegenüber den Mitgliedern der Geschäftsführung für Leistungen aus dem LTIP wurden von der Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg, übernommen (siehe Erläuterung [40] Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen).
Im Geschäftsjahr wurden Arbeitgeberbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von 6,8 Mio. € (2008: 7,2 Mio. €) gezahlt.
Zum 31. Dezember 2009 waren 1.097 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (2008: 1.302) in der DAIG beschäftigt. Im Jahresdurchschnitt waren 1.173 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (2008: 1.322) beschäftigt. Die Auszubildenden sind in diesen Zahlen nicht enthalten.
Die Abschreibungen und Wertminderungen der immateriellen Vermögenswerte beliefen sich auf 3,5 Mio. € (2008: 3,2 Mio. €); davon entfielen 1,6 Mio. € (2008: 1,6 Mio. €) auf aktivierte Kunden stämme und 1,2 Mio. € (2008: 0,3 Mio. €) auf selbst erstellte Software. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte wurden im Vorjahr mit 0,6 Mio. € wertgemindert. Die Abschreibungen und Wertminderungen auf Sachanlagen betrugen im Geschäftsjahr 4,3 Mio. € (2008: 5,3 Mio. €) (siehe Erläuterung [19] Sachanlagen); davon entfielen 0,5 Mio. € (2008: 4,0 Mio. €) auf Wertminderungen für selbst genutzte Immobilien und 2,0 Mio. € (2008: 0 €) auf Wertminderungen für andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung.
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Schadenersatz und Kostenerstattungen | 18,2 | 19,4 |
| Auflösung von Rückstellungen | 15,5 | 14,9 |
| Auflösung von Wertberichtigungen | 0,8 | 1,0 |
| Übrige | 16,3 | 21,5 |
| 50,8 | 56,8 |
Der Posten Schadenersatz und Kostenerstattungen enthält 9,0 Mio. € Versicherungsentschädi gungen (2008: 9,7 Mio. €).
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| IT- und Verwaltungsdienstleistungen | 24,7 | 4,8 |
| Prüfungsgebühren und Beratungskosten | 16,5 | 27,4 |
| Wertberichtigungen auf Forderungen | 14,2 | 11,0 |
| Mieten, Pachten, Erbbauzinsen | 9,7 | 9,7 |
| Werbungskosten | 2,5 | 1,9 |
| Gerichts- und Notarkosten | 1,7 | 2,1 |
| Vermessungskosten | 0,8 | 2,3 |
| Verkaufsvorbereitungskosten | 0,5 | 1,4 |
| Übrige | 37,3 | 30,4 |
| 107,9 | 91,0 |
Kosten im Zusammenhang mit der Einführung der neuen Geschäftsorganisation führten in 2009 zu einem deutlichen Anstieg der Aufwendungen für IT- und Verwaltungsdienstleistungen. In der Position Prüfungsgebühren und Beratungskosten spiegeln sich im Vorjahr die im Zusammenhang mit der umfassenden Neuorganisation erhaltenen Beratungsleistungen wider.
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Erträge aus übrigen Beteiligungen | 2,2 | 1,9 |
| Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens |
1,9 | 1,9 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 5,1 | 17,8 |
| 9,2 | 21,6 |
Durch ein deutlich niedrigeres Zinsniveau sind die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge auf 5,1 Mio. € gesunken.
69
Die Finanzaufwendungen in Höhe von 362,0 Mio. € (2008: 376,6 Mio. €) betreffen hauptsächlich den Zinsaufwand aus Finanzverbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden.
In den Zinsaufwendungen sind die Zinsanteile an Rückstellungszuführungen für Pensionen in Höhe von 12,7 Mio. € (2008: 12,2 Mio. €) und für sonstige übrige Rückstellungen in Höhe von 2,3 Mio. € (2008: 3,8 Mio. €) enthalten.
Darüber hinaus ist unter den Finanzaufwendungen die Aufzinsung der Verpflichtung aus Nach versteuerung des bislang steuerfreien sogenannten EK02-Bestands in Höhe von 8,1 Mio. € (2008: 9,2 Mio. €) erfasst.
Im Rahmen der Marktbewertung der Derivate wurde im Berichtsjahr der hedge-ineffektive Teil der Veränderung des beizulegenden Zeitwerts mit 0,4 Mio. € (2008: 6,5 Mio. €) als Zinsaufwand erfasst.
Das Zinsergebnis leitet sich wie folgt auf das Zinsergebnis aus originären Finanzinstrumenten über:
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Zinserträge | 5,1 | 17,8 |
| Zinsaufwendungen | -362,0 | -376,6 |
| Zinsergebnis | -356,9 | -358,8 |
| abzüglich Zinsaufwand Pensionsrückstellungen gem. IAS 19 * |
12,7 | 12,2 |
| Zinsergebnis Rückstellungen gem. IAS 37 | 2,3 | 3,1 |
| Zinsergebnis Marktbewertung Derivate gem. IAS 39 | 0,4 | 6,5 |
| Zinsergebnis aus originären Finanzinstrumenten | -341,5 | -337,0 |
* inklusive Rendite des Planvermögens 0,8 Mio. P (2008: 0,8 Mio. P)
Das Zinsergebnis aus originären Finanzinstrumenten verteilt sich wie folgt auf die Bewertungs kategorien gemäß IAS 39:
| in Mio. P |
Bewertungs kategorien gemäß IAS 39* |
2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Darlehen und Forderungen | LaR | 5,0 | 17,1 |
| Finanzielle Vermögenswerte Available for Sale | AfS | 0,1 | 0,1 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführ - ten Anschaffungskosten |
FLAC | -346,6 | -354,2 |
| -341,5 | -337,0 |
* Siehe Erläuterung [33] Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten.
| in Mio. | ||
|---|---|---|
| P in Mio. 2009 2008 Laufende Ertragsteuern 16,2 7,8 Nachversteuerung des steuerfreien sog. EK02-Bestands - 0,5 Aperiodische laufende Ertragsteuern -8,1 -25,1 Latente Steuern |
54,0 | -107,8 |
|---|---|---|
| 45,9 | -91,0 | |
| Nachversteuerung des steuerfreien sog. EK02-Bestands | - | 0,5 |
|---|---|---|
| Aperiodische laufende Ertragsteuern | -8,1 | -25,1 |
| Latente Steuern | 45,9 | -91,0 |
Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt. Für das Geschäftsjahr 2009 beträgt der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaft steuer und Solidaritätszuschlag 15,8% (2008: 15,8%). Einschließlich der Gewerbeertragsteuer von annähernd 15,8% (2008: 15,8%) beträgt für 2009 der kombinierte Steuersatz 31,6% (2008: 31,6%).
Latente Steuern sind die zu erwartenden Steuerbelastungen bzw. Steuerentlastungen aus den Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss und des Wertansatzes bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens (Steuerbilanz).
Passive latente Steuern werden im Allgemeinen für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Aktive latente Steuern werden insoweit gebildet, als eine Nutzung der betreffenden Steuerentlastun gen auf Basis der Ergebnisse der Vergangenheit und der prognostizierten Ergebnisse der vorausseh baren Zukunft wahrscheinlich ist.
Demzufolge wurden für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) in Höhe von 30,6 Mio. € (2008: 43,3 Mio. €) keine latenten Steuern und für weitere abzugsfähige temporäre Differenzen in Höhe von 103,8 Mio. € (2008: 103,9 Mio. €) keine latenten Gewerbesteuern aktiviert, da ihre künftige Nutzung nicht wahrscheinlich ist.
Aktive und passive latente Steuern werden nicht angesetzt, soweit sich die temporäre Differenz aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes als Folge eines Unternehmenszusam menschlusses oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren, ergibt.
Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt mit dem kombinierten Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer von 31,6% (2008: 31,6%). Die Auswirkungen der erweiterten Grundstückskürzung entsprechend dem deutschen Gewerbesteuergesetz wurden bei der Bewertung der latenten Steuern berücksichtigt.
In Deutschland sehen die Regelungen zum Verlustvortrag vor, dass noch nicht genutzte Verlust vorträge – in Abhängigkeit des Umfangs von Anteilsübertragungen – teilweise bzw. vollständig untergehen können. Des Weiteren kann sowohl bezüglich der Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer ein Verlustabzug nur bis zu einem positiven Einkommen von 1,0 Mio. € unbe schränkt und hinsichtlich des übersteigenden steuerpflichtigen Einkommens nur zu 60% erfolgen.
Latente Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit es in der Zukunft wahrscheinlich ist, dass zu versteuernde Ergebnisse in ausreichender Höhe zur Nutzung verfügbar und Verlustvorträge nicht durch Anteilsübertragungen verfallen sind.
71
Zum 31. Dezember 2009 bestehen noch nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 953,4 Mio. € (2008: 978,0 Mio. €) sowie noch nicht genutzte gewerbesteuerliche Verlust vorträge in Höhe von 538,4 Mio. € (2008: 495,3 Mio. €), für die aktive latente Steuern insoweit gebil det wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist.
Die Bewertung der aktiven latenten Steuern auf steuerliche Verlustvorträge und abzugsfähige temporäre Differenzen führte im Geschäftsjahr 2009 zu Erträgen in Höhe von 23,1 Mio. € (2008: 1,1 Mio. €).
Steuerminderungen aufgrund des Verbrauchs von steuerlichen Verlustvorträgen, für die keine aktiven latenten Steuern bestanden, führten im Geschäftsjahr 2009 zu einer Senkung der Steuer belastung in Höhe von 5,6 Mio. € (2008: 2,0 Mio. €).
Für noch nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 830,9 Mio. € (2008: 941,3 Mio. €) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert. Diese Verlustvorträge betreffen ausschließlich deutsche Gesellschaften und sind nach bestehender Rechtslage zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig. Darüber hinaus bestehen weitere unbegrenzt vortrags fähige gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt 514,9 Mio. € (2008: 467,7 Mio. €), die nicht zu aktiven latenten Steuern geführt haben.
Auf Zinsvorträge in Höhe von 63,8 Mio. € (2008: 16,3 Mio. €) wurden keine aktiven latenten Steuern angesetzt, da eine Realisierung in der Zukunft nicht erwartet wird.
Die Überleitungsrechnung zwischen dem effektiv ausgewiesenen Steueraufwand und dem erwarte ten Steueraufwand, der sich aus dem Produkt des Konzernergebnisses der gewöhnlichen Geschäfts tätigkeit mit dem in Deutschland anzuwendenden Steuersatz ermittelt, ergibt sich aus der folgenden Aufstellung. Der für 2009 kombinierte Steuersatz von 31,6% (2008: 31,6%) setzt sich zusammen aus der Körperschaftsteuer von 15,0% (2008: 15,0%), dem Solidaritätszuschlag von 5,5% und dem durch schnittlichen Gewerbesteuersatz.
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Steuern | 194,9 | -371,4 |
| Ertragsteuersatz in % |
31,6 | 31,6 |
| Erwarteter Steueraufwand | 61,5 | -117,4 |
| Gewerbesteuereffekte | -3,9 | -0,2 |
| Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben | 2,4 | 3,4 |
| Steuerfreies Einkommen | -0,8 | -0,1 |
| Nachversteuerung des steuerfreien sog. EK02-Bestands | - | 0,5 |
| Änderung der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge und temporäre Differenzen |
-23,1 | -1,1 |
| Nicht angesetzte zusätzliche Verlust- und Zinsvorträge | 30,1 | 32,9 |
| Nutzung von Verlustvorträgen ohne aktive latente Steuern | -5,6 | -2,0 |
| Steuereffekte aus Vorjahren | -8,1 | -25,1 |
| Übrige Steuereffekte (netto) | 1,5 | 1,3 |
| Effektive Ertragsteuern | 54,0 | -107,8 |
| Effektiver Steuersatz in % |
27,7 | 29,0 |
Die latenten Steuern setzen sich wie folgt aus temporären Differenzen und ungenutzten Verlust vorträgen zusammen:
| 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|
| 4,5 | 23,1 |
| 0,1 | 0,6 |
| 19,4 | 28,0 |
| 8,1 | 8,8 |
| 17,8 | 18,2 |
| 10,0 | 11,7 |
| 24,8 | 23,4 |
| 23,1 | 10,1 |
| 107,8 | 123,9 |
| 31.12.2009 | 31.12.2008 |
| in Mio. P |
31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|
| Investment Properties | 4,5 | 23,1 |
| Sachanlagen | 0,1 | 0,6 |
| Vorräte | 19,4 | 28,0 |
| Sonstige Vermögenswerte | 8,1 | 8,8 |
| Pensionsrückstellungen | 17,8 | 18,2 |
| Übrige Rückstellungen | 10,0 | 11,7 |
| Verbindlichkeiten | 24,8 | 23,4 |
| Steuerliche Verlustvorträge | 23,1 | 10,1 |
| Aktive latente Steuern | 107,8 | 123,9 |
| in Mio. P |
31.12.2009 | 31.12.2008 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 2,6 | 3,1 |
| Investment Properties | 543,8 | 465,9 |
| Sachanlagen | 0,0 | 0,3 |
| Vorräte | 68,1 | 80,0 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 0,2 | 0,2 |
| Sonstige Vermögenswerte | - | 0,2 |
| Übrige Rückstellungen | 9,3 | 8,4 |
| Verbindlichkeiten | 60,2 | 81,1 |
| Passive latente Steuern | 684,2 | 639,2 |
| Passive latente Steuern (netto) | 576,4 | 515,3 |
|---|---|---|
| Passive latente Steuern | 684,2 | 639,2 |
| Verbindlichkeiten | 60,2 | 81,1 |
| Übrige Rückstellungen | 9,3 | 8,4 |
| Sonstige Vermögenswerte | - | 0,2 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 0,2 | 0,2 |
| Vorräte | 68,1 | 80,0 |
| Sachanlagen | 0,0 | 0,3 |
| Investment Properties | 543,8 | 465,9 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 2,6 | 3,1 |
Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive bzw. passive latente Steuern bilanziert:
| Passive latente Steuern (netto) | 576,4 | 515,3 |
|---|---|---|
| Passive latente Steuern | 585,5 | 528,5 |
| Aktive latente Steuern | 9,1 | 13,2 |
| in Mio. P |
31.12.2009 | 31.12.2008 |
Die Veränderung der Steuern, die im Geschäftsjahr ergebnisneutral direkt über das Eigenkapital erfasst wurde, beträgt –0,6 Mio. € (2008: -4,2 Mio. €).
Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften werden keine latenten Steuerschulden angesetzt, da diese Differenzen in absehbarer Zukunft nicht realisiert werden sollen bzw. keiner Besteuerung unterliegen (Outside basis differences).
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzernbilanz
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
73
| Konzessionen, gewerbliche Schutz - rechte, Lizenzen und |
Selbst erstellte |
Kunden beziehungen und ähnliche |
||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P |
ähnliche Rechte | Software | Werte | Summe |
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | ||||
| Stand:1. Januar 2009 | 7,4 | 4,0 | 15,8 | 27,2 |
| Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises |
0,1 | - | - | 0,1 |
| Zugänge | 0,9 | 0,4 | - | 1,3 |
| Abgänge | -2,7 | - | - | -2,7 |
| Sonstige Umbuchungen | - | -0,1 | - | -0,1 |
| Stand: 31. Dezember 2009 | 5,7 | 4,3 | 15,8 | 25,8 |
| Kumulierte Abschreibungen | ||||
| Stand:1. Januar 2009 | 6,4 | 0,5 | 6,3 | 13,2 |
| Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises |
0,1 | - | - | 0,1 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,7 | 1,2 | 1,6 | 3,5 |
| Abgänge | -2,7 | - | - | -2,7 |
| Sonstige Umbuchungen | - | -0,1 | - | -0,1 |
| Stand: 31. Dezember 2009 | 4,5 | 1,6 | 7,9 | 14,0 |
| Buchwerte | ||||
| Stand: 31. Dezember 2009 | 1,2 | 2,7 | 7,9 | 11,8 |
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | ||||
| Stand:1. Januar 2008 | 7,5 | 1,2 | 15,8 | 24,5 |
| Zugänge | 0,8 | 2,8 | - | 3,6 |
| Abgänge | -0,9 | - | - | -0,9 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 7,4 | 4,0 | 15,8 | 27,2 |
| Kumulierte Abschreibungen | ||||
| Stand:1. Januar 2008 | 5,9 | 0,2 | 4,7 | 10,8 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,7 | 0,3 | 1,6 | 2,6 |
| Wertminderungen | 0,6 | - | - | 0,6 |
| Abgänge | -0,8 | - | - | -0,8 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 6,4 | 0,5 | 6,3 | 13,2 |
| Buchwerte | ||||
| Stand: 31. Dezember 2008 | 1,0 | 3,5 | 9,5 | 14,0 |
| Andere Anlagen, | ||||
|---|---|---|---|---|
| Selbst genutzte | Technische Anlagen und |
Betriebs- und Geschäfts |
||
| P in Mio. |
Immobilien | Maschinen | ausstattung | Summe |
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | ||||
| Stand:1. Januar 2009 | 14,0 | 0,9 | 18,8 | 33,7 |
| Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises |
- | 0,1 | 0,2 | 0,3 |
| Zugänge | - | - | 3,8 | 3,8 |
| Abgänge | - | 0,0 | -13,6 | -13,6 |
| Umbuchungen zu Investment Properties | -9,8 | - | - | -9,8 |
| Stand: 31. Dezember 2009 | 4,2 | 1,0 | 9,2 | 14,4 |
| Kumulierte Abschreibungen | ||||
| Stand:1. Januar 2009 | 4,5 | 0,9 | 15,5 | 20,9 |
| Zugänge durch Änderung | ||||
| des Konsolidierungskreises | - | 0,0 | 0,2 | 0,2 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,1 | 0,0 | 1,7 | 1,8 |
| Wertminderungen | 0,5 | - | 2,0 | 2,5 |
| Wertaufholungen | -2,8 | - | - | -2,8 |
| Abgänge | - | 0,0 | -13,6 | -13,6 |
| Umbuchungen zu Investment Properties | -1,7 | - | - | -1,7 |
| Stand: 31. Dezember 2009 | 0,6 | 0,9 | 5,8 | 7,3 |
| Buchwerte | ||||
| Stand: 31. Dezember 2009 | 3,6 | 0,1 | 3,4 | 7,1 |
| Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | ||||
| Stand:1. Januar 2008 | 13,5 | 0,9 | 23,3 | 37,7 |
| Zugänge | - | - | 0,7 | 0,7 |
| Abgänge | - | - | -5,1 | -5,1 |
| Umbuchungen | 0,5 | - | -0,1 | 0,4 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 14,0 | 0,9 | 18,8 | 33,7 |
| Kumulierte Abschreibungen | ||||
| Stand:1. Januar 2008 | 0,4 | 0,8 | 19,4 | 20,6 |
| Abschreibungen des Berichtsjahres | 0,2 | 0,0 | 1,1 | 1,3 |
| Wertminderungen | 4,0 | - | - | 4,0 |
| Abgänge | - | 0,0 | -5,0 | -5,0 |
| Umbuchungen | -0,1 | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 4,5 | 0,9 | 15,5 | 20,9 |
| Buchwerte | ||||
| Stand: 31. Dezember 2008 | 9,5 | 0,0 | 3,3 | 12,8 |
75
Zum 31. Dezember 2009 sind Buchwerte der selbst genutzten Immobilien in Höhe von 1,7 Mio. € (2008: 6,7 Mio. €) durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belastet.
| P in Mio. |
|
|---|---|
| Stand: 1. Januar 2009 | 7.780,2 |
| Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises | 219,1 |
| Zugänge | 8,0 |
| Aktivierte Modernisierungskosten | 32,5 |
| Umbuchungen von Vorratsimmobilien | 355,8 |
| Umbuchungen von Sachanlagen | 8,1 |
| Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen | 0,4 |
| Abgänge | -31,1 |
| Nettoanpassung aus der Bewertung von Investment Properties | 61,6 |
| Stand: 31. Dezember 2009 | 8.434,6 |
| Stand: 1. Januar 2008 | 7.870,6 |
| Zugänge | 75,9 |
| Aktivierte Modernisierungskosten | 66,6 |
| Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen | 1,0 |
| Umbuchungen zu Vorratsimmobilien | -43,2 |
| Umbuchungen von Vorratsimmobilien | 312,1 |
| Umbuchungen zu Sachanlagen | -0,6 |
| Abgänge | -22,3 |
| Nettoanpassung aus der Bewertung von Investment Properties | -479,9 |
| Stand: 31. Dezember 2008 | 7.780,2 |
Die Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises betreffen die Erstkonsolidierung der Prima-Gruppe zum 01. Dezember 2009. Infolge der Erstkonsolidierung wurden 4.458 Wohnein heiten, 447 Stellplätze und 9 Gewerbeeinheiten erstmalig in den Bestand der DAIG integriert.
Die Zugänge in Höhe von 8,0 Mio. € (2008: 75,9 Mio. €) beziehen sich auf den Erwerb von insgesamt 108 Wohneinheiten (2008: 1.364) und 5 Gewerbeimmobilien (2008: 11).
Aufgrund einer geänderten Einschätzung hinsichtlich der Veräußerbarkeit wurden in Höhe von 355,8 Mio. € (2008: 312,1 Mio. €) Immobilien von den Vorratsimmobilien in die Investment Properties umgebucht.
In Höhe von 32,2 Mio. € (2008: 32,2 Mio. €) sind unter den Investment Properties geleaste Vermö genswerte enthalten, die als Finanzierungsleasing i. S. d. IAS 17 dem Konzern als wirtschaftliches Eigentum zuzurechnen sind. Es handelt sich dabei um das Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin. Dieses Objekt wurde von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens der DAIG die Verpflichtung, das Objekt zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75%, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile. Details zu den Mindestleasingzahlungen sind unter Erläuterung [29] Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten aufgeführt.
Die Buchwerte der Investment Properties sind überwiegend durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belastet; siehe Erläuterung [29] Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten.
Bei den langfristigen Mietverträgen für Gewerbeimmobilien handelt es sich um nicht-kündbare Operating-Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:
| in Mio. P |
31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|
| Summe der Mindestleasingzahlungen | 17,3 | 22,7 |
| Fälligkeit innerhalb eines Jahres | 4,1 | 3,8 |
| Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren |
9,2 | 11,4 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren |
4,0 | 7,5 |
Im Rahmen der Bilanzierung nach IFRS wurde für den Immobilienbestand der Verkehrswert (Fair Value) nach IAS 40 ermittelt.
Zum Stichtag 31. Dezember 2009 ermittelte die DAIG in einer internen Bewertung die Verkehrswerte (Fair Values) für ihren gesamten Bestand an Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken.
Wie im Vorjahr wurde die Strategie beibehalten, keine neuen Objekte in Privatisierungsprogramme aufzunehmen und in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Darüber hinaus wurden Eigentums wohnungsbestände aufgrund einer geänderten Einschätzung hinsichtlich der Veräußerbarkeit aus den Vorratsimmobilien in die Investment Properties umgruppiert und die Bewertungsmethode angepasst. Das betroffene Teilportfolio wurde folgerichtig im Ertragswertverfahren und nicht mehr mit den in der Regel höheren Vergleichswerten bewertet.
77
Im Einzelnen wurden für die unterschiedlichen Bestandssegmente folgende Bewertungskriterien angewandt:
Die Ermittlung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Values des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeit liche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung der DAIG entspricht damit den IFRS-Vorschriften.
Dem Geschäftsmodell folgend wurde zwischen Bewirtschaftungs- und Privatisierungsobjekten unterschieden:
Als Privatisierungsportfolio bezeichnet die DAIG Gebäude, die sich in der Einzelprivatisierung befin den. Hinzu kommen die Einfamilienhäuser des Portfolios, die nach Einschätzung der DAIG grund sätzlich für einen Einzelvertrieb geeignet sind. In einem ersten Schritt wurden alle Gebäude hinsicht lich ihrer Qualität, ihrer Marktattraktivität und ihres Makrostandortes in einem Ratingsystem bewertet. Zu den Merkmalen der Qualitätsbeurteilung zählten unter anderem das Baualter und eine Einschätzung des technischen Zustands der Gebäude. Diese Einschätzung beruht auf extern durch geführten Instandhaltungs-Aufnahmen, bei denen die Objekte im regelmäßigen Turnus begangen werden. Die Attraktivität wurde insbesondere aus der Mikrolage der Gebäude, dem Verdichtungsgrad und den Wohnungsgrößen (Wohnfläche und Anzahl der Zimmer) bestimmt. Die Beurteilung der Makrostandortqualität wurde aus dem Kaufkraftindex auf Postleitzahlebene abgeleitet und mithilfe von Standortratings der Feri EuroRatings Services AG validiert.
Für das Privatisierungsportfolio unterstellte die DAIG, dass ein gewisser Anteil Wohnungen (in Abhängigkeit von Attraktivität, Qualität und Makrostandort) nicht direkt an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger veräußert werden kann und sich dieser Restbestand nur über Abschläge in kleineren Paketen veräußern lässt (Remainder-Anteil). Der Wert des Privatisierungsanteils je Gebäude wurde anhand von Vergleichswerten – abgeleitet aus eigenen Verkäufen und umfangreichen Marktrecher chen – ermittelt (Comparable Method). Der Remainder-Anteil wurde nach einem dem Ertragswert verfahren vergleichbaren und auf das Produkt zugeschnittenen Verfahren bewertet.
Das Bewirtschaftungsportfolio wurde mit dem Ertragswertverfahren (Income Capitalisation Method) bewertet. Als Basis dienen dabei die Jahresreinerträge je Gebäude, die sich aus der Netto kaltmiete abzüglich nicht-umlegbarer Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungs kosten in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung (II. BV; deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist) und ggf. Erbbauzinsen errechnen.
Die 2009 im Bestand durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wurden durch Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und Abschläge auf die Kapitalisierungszinsen eingewertet.
Leerstände berücksichtigte die DAIG durch Leerstands- und Wiedervermietungsszenarien unter Ansatz von Marktmieten.
Der Ertragswert ergab sich dann aus der Abzinsung der Jahresreinerträge auf Gebäudeebene. Die dabei angewandten Kapitalisierungszinssätze wurden aktuell aus dem deutschen Wohnimmobilien markt abgeleitet und mithilfe des zuvor ermittelten Ratings den Gebäuden zugeordnet. Beson derheiten wie langfristige oder auslaufende Mietpreisbindungen, Bergbauschäden o. Ä. wurden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versor gung im Wohnumfeld dar. Die Bewertung erfolgte ebenfalls anhand des Ertragswertverfahrens (Income Capitalisation Method). Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kosten ansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgte in Abhängigkeit von Entwicklungszustand und Entwicklungswahrscheinlichkeit sowie der lokalen Marktsituation anhand abgeleiteter Boden richtwerte.
Der Verkehrswert des Immobilienbestands der DAIG mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Gara gen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken belief sich zum 31. Dezember 2009 auf rund 9.979,4 Mio. € (2008: 9.819,8 Mio. €).
| Anzahl Wohneinheiten | Anzahl Andere Einheiten Verkehrswerte in Mio. | P | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Bundesland | ||||||
| Nordrhein-Westfalen | 101.582 | 102.300 | 20.759 | 20.709 | 4.736,2 | 4.771,8 |
| Hessen | 22.760 | 23.038 | 4.285 | 4.336 | 1.497,2 | 1.506,3 |
| Bayern und Baden-Württemberg | 21.491 | 21.798 | 10.358 | 10.531 | 1.426,1 | 1.410,6 |
| Berlin | 13.439 | 9.070 | 2.246 | 1.784 | 690,1 | 478,4 |
| Schleswig Holstein und Hamburg |
12.924 | 12.994 | 3.592 | 3.643 | 632,2 | 633,7 |
| Neue Bundesländer | 7.800 | 7.989 | 1.218 | 1.221 | 306,4 | 302,9 |
| Niedersachsen und Bremen | 6.382 | 6.405 | 1.195 | 1.196 | 325,6 | 333,9 |
| Rheinland-Pfalz und Saarland | 5.574 | 5.624 | 1.794 | 1.803 | 308,3 | 311,2 |
| Unbebaute Grundstücke | 57,3 | 71,0 | ||||
| 191.952 | 189.218 | 45.447 | 45.223 | 9.979,4 | 9.819,8 | |
| davon | ||||||
| Investment Properties | 8.434,6 | 7.780,2 | ||||
| Vorratsimmobilien | 1.541,1 | 2.028,3 | ||||
| Selbst genutzte Immobilien | 3,7 | 11,3 | ||||
Im Zuge des Erwerbs von 13.895 Wohnungen der WohnBau Rhein-Main AG in 1999 hat sich die damalige Viterra gegenüber der Deutschen Post und der Deutschen Post Wohnen bezüglich der erworbenen Bestände unter anderem verpflichtet, keine Kündigungen wegen Eigenbedarfs bis 2009 auszusprechen. Bei Mietern und deren Ehepartnern ab dem 60. Lebensjahr ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs generell nicht möglich. Des Weiteren besteht die Verpflichtung, bei Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen diese den Mietern bevorzugt zum Kauf anzubieten. Von den ehemals erworbenen 13.895 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2009 noch 9.988 (2008: 10.106) Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
Konzernanhang
79
Die von der DAIG in 2000 erworbenen 63.626 Wohnungen aus dem Bundeseisenbahnvermögen unterliegen den Veräußerungsbeschränkungen, dass höchstens 50% des Bestandes innerhalb der ersten zehn Jahre veräußert werden dürfen; ausgenommen sind Bestände in den neuen Bundes ländern, bei deren Verkauf 25% der Verkaufserlöse an das Bundeseisenbahnvermögen abzuführen sind und weitere 25% (abzüglich Verkaufskosten) für Modernisierung und Instandhaltung an den verbleibenden Beständen in den neuen Bundesländern einzusetzen sind. Ferner dürfen Wohn immobilien, die vom begünstigten Personenkreis zu Wohnzwecken genutzt werden, nur an diese oder an von diesen benannte Personen veräußert werden. Mehrfamilienhäuser und Eigentums wohnungen dürfen nur dann an Personen des nicht begünstigten Kreises veräußert werden, wenn mehr als die Hälfte der im Objekt befindlichen Wohnungen von anderen als den begünstigten Perso nen angemietet ist. Von den ehemals erworbenen 63.626 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2009 noch 44.393 (2008: 44.970) Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
Die in 2001 und 2002 vom Bund erworbenen 10.413 Wohnungen der Frankfurter Siedlungsgesell schaft mbH unterliegen der Veräußerungsbeschränkung, dass jährlich ein Verkaufsprogramm mit dem Bund abgestimmt werden muss. Ferner sind Wohnungen bis November 2011 bei Veräußerung zunächst dem Mieter anzubieten. Bei Verkäufen von Eigentumswohnungen kann ein Verkauf an andere Personen als an Mieter nur erfolgen, wenn 50% der Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wohnanlage zuvor an Mieter oder Selbstnutzer (Leerwohnungen) verkauft wurden. Mietern, die das 65. Lebensjahr erreicht haben, ist bei Veräußerung ihrer Wohnung ein lebenslanger Kündigungs schutz einzuräumen. Von den ehemals erworbenen 10.413 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2009 noch 7.574 (2008: 7.662) Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
In 2006/2007 hat die DAIG von der Corpus Immobiliengruppe diverse Wohnungsbestände (2.773 Wohneinheiten) erworben und sich insbesondere zu folgenden Sozialvereinbarungen verpflichtet: Mietern und deren Ehegatten, die in der Vergangenheit eine Wohnung angemietet hatten und das 60. Lebensjahr vollendet hatten, darf nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Gegenüber sons tigen Mietern muss auf Eigenbedarfskündigungen verzichtet werden und bei Verkauf der Wohnun gen ist dem Mieter ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Diese Regelungen gelten bis zum 31.10.2014. Von den ehemals erworbenen 2.773 Wohneinheiten sind per 31. Dezember 2009 noch 2.757 (2008: 2.757) Wohneinheiten im Bestand der DAIG.
Im Zusammenhang mit der in 2006 erfolgten Ausgabe von Schuldverschreibungen (REF Notes) an die German Residential Asset Note Distributor plc. (GRAND) ist die DAIG verpflichtet, einen bestimmten Anteil der Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien für die Rückzahlung dieser Schuld verschreibungen zu verwenden. Insgesamt hat die DAIG sicherzustellen, dass die Gesamtsumme der Verkaufserlöse, abzüglich Verkaufskosten, diese feststehenden Rückzahlungen abdeckt. Sollte diese Vereinbarung nicht erfüllt werden, ist die DAIG verpflichtet, die Differenz selbst zu finanzieren. Falls die DAIG nicht in der Lage sein sollte, das Defizit zu finanzieren, sind keine weiteren Verkäufe von Immobilien erlaubt.
Bei bestimmten Teilen des Portfolios wurde im Zuge des Erwerbs zudem die Verpflichtung eingegan gen, je Quadratmeter einen bestimmten Durchschnittsbetrag für Instandhaltungs- und Verbesse rungsmaßnahmen aufzuwenden.
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | |||
|---|---|---|---|---|
| - | 1,7 | - | ||
| - | 34,7 | - | ||
| - | 2,7 | - | ||
| - | 5,4 | - | ||
| - | 2,1 | - | ||
| - | 1,9 | - | 1,7 | |
| 46,3 | 1,9 | 46,6 | 1,7 |
Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.
Die noch nicht fälligen Ausleihungen an nahestehende Unternehmen betreffen eine Ausleihung an den Immobilienfonds DB Immobilienfonds 11 Spree Schlange von Quistorp KG.
Die sonstigen Ausleihungen an Mitarbeiter werden pro rata temporis zum Fälligkeitstermin im Rahmen der Gehaltsabrechnung verrechnet.
Im Rahmen von Finanzierungen wurden der DAIG für Bankguthaben in Höhe von 2,1 Mio. € (2008: 2,1 Mio. €) Verfügungsbeschränkungen auferlegt (restricted cash). Bestandteile der flüssigen Mittel, für die Verfügungsbeschränkungen für mindestens zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag bestehen, werden als langfristige finanzielle Vermögenswerte ausgewiesen.
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | |||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P |
langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig | |||
| Geleistete Anzahlungen | - | 0,8 | - | 0,5 |
| Forderungen an Versicherungen | 13,5 | 3,8 | 11,1 | 2,9 |
| Übrige sonstige Vermögenswerte | 12,0 | 20,6 | 14,4 | 15,7 |
| 25,5 | 25,2 | 25,5 | 19,1 |
Der unter den Rückstellungen für Pensionen ausgewiesenen mittelbaren Verpflichtung aus auf ehe mals verbundene Unternehmen der Viterra-Gruppe übertragenen Pensionsverpflichtungen steht unter den langfristigen übrigen sonstigen Vermögenswerten ein entsprechender Ausgleichsanspruch in Höhe von 9,8 Mio. € (2008: 11,3 Mio. €) gegenüber.
Des Weiteren wurde im Berichtsjahr unter den langfristigen übrigen sonstigen Vermögenswerten eine Forderung in Höhe von 1,1 Mio. € (2008: 1,9 Mio. €) gegenüber der Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg, ausgewiesen (siehe Erläuterung [40] Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen).
81
| 1.571,3 | 1.919,5 | |
|---|---|---|
| Betriebskosten | 323,6 | 294,3 |
| Vorratsimmobilien | 1.247,7 | 1.625,2 |
| in Mio. P | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
Die Vorratsimmobilien der DAIG entwickelten sich wie folgt:
| in Mio. P | |
|---|---|
| Stand 1. Januar 2009 | 1.625,2 |
| Zugänge | 0,7 |
| Wertanpassungen | 49,3 |
| Umbuchungen nach Investment Properties | -355,8 |
| Abgänge | -71,7 |
| Stand 31. Dezember 2009 | 1.247,7 |
| Stand 1. Januar 2008 | 1.910,3 |
| Zugänge | 2,9 |
| Wertanpassungen | 52,1 |
| Umbuchungen von Investment Properties | 43,2 |
| Umbuchungen nach Investment Properties | -312,1 |
| Abgänge | -71,2 |
Die Buchwerte der Vorratsimmobilien sind überwiegend durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belastet (siehe Erläuterung [29] Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten).
Zu Veräußerungsbeschränkungen siehe Erläuterung [20] Investment Properties.
Der Gesamtbetrag der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedert sich wie folgt:
| wertberichtigt | nicht wertberichtigt | Buchwert | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| zum Abschluss stichtag weder wert |
zum Stichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig | entspricht dem |
|||||||
| Wert berichti |
gemindert noch |
weniger als | zwischen 30 und 90 |
zwischen 91 und 180 |
zwischen 181 und 360 |
mehr als | maximalen Ausfall |
||
| in Mio. P | Bruttowert | gung | überfällig | 30 Tage | Tagen | Tagen | Tagen | 360 Tage | risiko |
| Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken |
5,9 | -4,2 | 45,9 | 1,4 | 0,4 | 0,2 | 0,3 | 1,5 | 51,4* |
| Forderungen aus Vermietung | 41,3 | -16,9 | 24,4 | ||||||
| Forderungen aus Betreuungstätigkeit |
1,1 | 1,1 | |||||||
| Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen |
0,1 | -0,1 | 0,0 | ||||||
| Stand zum 31. Dezember 2009 | 47,3 | -21,2 | 47,0 | 1,4 | 0,4 | 0,2 | 0,3 | 1,5 | 76,9 |
| Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken |
4,3 | -2,3 | 42,3 | 5,8 | 1,3 | 0,0 | 6,7 | 8,5 | 66,6* |
| Forderungen aus Vermietung | 31,3 | -13,1 | 18,2 | ||||||
| Forderungen aus Betreuungstätigkeit |
1,2 | 1,2 | |||||||
| Stand zum 31. Dezember 2008 | 35,6 | -15,4 | 43,5 | 5,8 | 1,3 | 0,0 | 6,7 | 8,5 | 86,0 |
* Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei der DAIG verbleibt.
Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Der deutliche Rückgang der insgesamt kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auf 76,9 Mio. € (2008: 86,0 Mio. €) ist insbesondere auf die Reduzierung der Forderungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 15,2 Mio. € zurückzuführen. Die Forderungen aus Vermietung sind gegenüber dem Vorjahr um 6,2 Mio. € gestiegen.
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entstehen in den meisten Fällen mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Die Fälligkeit der Forderung kann hingegen von der Erfüllung vertraglicher Pflichten abhängen. In einigen Kaufverträgen ist die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonten geregelt. Für risikobehaftete Forderungen werden Einzelwertberichtigungen bis zur Höhe des gebuchten Verkaufsergebnisses gebildet.
83
Forderungen aus Vermietung entstehen generell zum Monatsanfang. Während zum 31. Dezember 2009 offene Mietforderungen sowie Forderungen aus Betriebskostenabrechnung der bestehenden Mietverhältnisse in Höhe von 18% einzelwertberichtigt sind, werden entsprechende Forderungen bei zum Bilanzstichtag beendeten Mietverhältnissen in Höhe von 87% einzelwertberichtigt.
Nach Abwägung von Nutzen und Kosten ist eine weitere Aufteilung der Forderungen aus Betreu ungstätigkeit sowie der Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen nach Fälligkeiten nicht vorgenommen worden, da diese Information zur Beurteilung des Kreditrisikos weder wesent lich noch relevant ist.
Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:
| P in Mio. |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen |
|---|---|
| Stand der Wertberichtigungen am 1. Januar 2009 | 15,4 |
| Zuführung | 12,8 |
| Inanspruchnahme | -6,9 |
| Auflösung | -0,1 |
| Stand der Wertberichtigungen am 31. Dezember 2009 | 21,2 |
| Stand der Wertberichtigungen am 1. Januar 2008 | 18,8 |
| Zuführung | 7,9 |
| Inanspruchnahme | -11,2 |
| Auflösung | -0,1 |
| Stand der Wertberichtigungen am 31. Dezember 2008 | 15,4 |
Auf sonstige Finanzforderungen wurden weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr Wertberichtigungen vorgenommen.
In der nachfolgenden Tabelle sind die Aufwendungen für die vollständige Ausbuchung von Forde rungen sowie die Erträge aus dem Eingang auf ausgebuchte Forderungen dargestellt:
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Aufwendungen für die Ausbuchung von Forderungen | 0,4 | 1,3 |
| Erträge aus dem Eingang ausgebuchter Forderungen | 0,3 | 0,5 |
Die flüssigen Mittel umfassen Kassenbestände, Schecks sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Ursprungslaufzeit von bis zu drei Monaten in Höhe von insgesamt 274,0 Mio. € (2008: 251,1 Mio. €). Darüber hinaus beinhaltet der Bilanzposten kurzfristige Wertpapiere des Umlaufvermögens in Höhe von 1,5 Mio. € (2008: 2,4 Mio. €).
In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Mittel in Höhe von 79,1 Mio. € (2008: 84,7 Mio. €) enthalten, die im Zusammenhang mit Kreditaufnahmen verpfändet wurden. In Höhe von 27,5 Mio. € (2008: 38,4 Mio. €) unterliegen die Bankguthaben Verfügungsbeschränkungen. Die Wertpapiere des Umlaufvermögens sind hinsichtlich ihrer Verwendung ebenfalls beschränkt.
Langfristige Guthaben bei Kreditinstituten, für die Verfügungsbeschränkungen für mindestens zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag bestehen, sind unter den langfristigen finanziellen Vermögens werten ausgewiesen.
Das gezeichnete Kapital der Deutsche Annington Immobilien GmbH beträgt unverändert 75.000 € und ist vollständig eingezahlt. Mutterunternehmen der DAIG ist die Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg. Das gezeichnete Kapital ist in Anteile im Nennbetrag von 25.000 €, 26.000 €, 23.250 € und 750 € aufgeteilt.
Die Kapitalrücklage beträgt 718,2 Mio. € (2008: 682,2 Mio. €). Im laufenden Geschäftsjahr erfolgte eine Einlage des Gesellschafters in die Kapitalrücklage in Höhe von 36,0 Mio. €.
Die sonstigen Rücklagen enthalten kumulierte ergebnisneutrale Änderungen des Eigenkapitals. Hier wird der hedge-effektive Teil von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Sicherungs instrumenten im Rahmen von Cashflow Hedges kumulativ erfasst, bis das gesicherte Grundgeschäft ergebniswirksam wird. Darüber hinaus umfassen die sonstigen Rücklagen die kumulierten Änderun gen des beizulegenden Zeitwerts von zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten bis zur Ausbuchung dieser Vermögenswerte.
Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ergibt sich aus der Konzern-Eigenkapitalveränderungs rechnung.
Unter den Minderheitenanteilen ist der Anteilsbesitz Dritter an den Konzerngesellschaften erfasst.
Ziele des Kapitalmanagements der DAIG sind:
Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements der DAIG werden die Mitglieder der Geschäfts führung monatlich über die Ergebnisentwicklung und damit über die Entwicklung des Konzern eigenkapitals informiert.
Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird regelmäßig einer Prüfung unterzogen.
85
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | |||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P |
langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig | |||
| Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen | 258,3 | - | 263,4 | - |
| Steuerrückstellungen (laufende Ertragsteuern ohne latente Steuern) |
- | 74,2 | - | 97,1 |
| Übrige Rückstellungen |
||||
| Umweltschutzmaßnahmen | 31,1 | 0,8 | 32,2 | 1,3 |
| Verpflichtungen aus dem Personalbereich (ohne Restrukturierung) |
20,9 | 35,4 | 23,1 | 37,2 |
| Verpflichtungen aus Restrukturierungen | - | 8,2 | - | 33,7 |
| Vertraglich vereinbarte Garantien | 1,0 | 0,7 | 1,8 | 2,6 |
| Noch nicht abgerechnete Lieferungen und Leistungen | - | 18,5 | - | 17,3 |
| Nachlaufkosten bei verkauften Objekten | - | 1,2 | - | 2,4 |
| Sonstige übrige Rückstellungen | 10,3 | 34,3 | 14,4 | 38,5 |
| 63,3 | 99,1 | 71,5 | 133,0 | |
| 321,6 | 173,3 | 334,9 | 230,1 |
| P in Mio. |
Stand 01.01.09 |
Zufüh - rungen |
Auf lösungen |
Änderungen Konsolidie rungskreis |
Um buchung Übertrag |
Zins anteil |
Inan - spruch nahme |
Stand 31.12.09 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Übrige Rückstellungen | ||||||||
| Umweltschutz maßnahmen |
33,5 | 1,4 | -1,2 | - | 0,1 | 0,8 | -2,7 | 31,9 |
| Verpflichtungen aus dem Personalbereich (ohne Restrukturierung) |
60,3 | 17,3 | -6,0 | 0,0 | - | 1,5 | -16,8 | 56,3 |
| Verpflichtungen aus Restrukturierungen |
33,7 | - | -8,1 | - | - | - | -17,4 | 8,2 |
| Vertraglich vereinbarte Garantien |
4,4 | - | -2,2 | - | - | - | -0,5 | 1,7 |
| Noch nicht abgerech nete Lieferungen und Leistungen |
17,3 | 15,6 | -4,3 | 0,0 | -2,5 | - | -7,6 | 18,5 |
| Nachlaufkosten bei verkauften Objekten |
2,4 | 0,2 | -0,3 | - | -0,7 | - | -0,4 | 1,2 |
| Sonstige übrige Rückstellungen |
52,9 | 8,7 | -14,7 | 0,3 | 3,1 | - | -5,7 | 44,6 |
| 204,5 | 43,2 | -36,8 | 0,3 | 0,0 | 2,3 | -51,1 | 162,4 |
Die DAIG hat verschiedenen Mitarbeitern individuelle Versorgungszusagen gewährt, für deren Höhe grundsätzlich die geleisteten Dienstjahre maßgeblich sind. Die Finanzierung leistungs- und beitrags orientierter Versorgungszusagen, bei denen die DAIG einen bestimmten Versorgungsumfang garan tiert, erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen. Für die Versorgungszusagen einzelner Personen wurden Rückdeckungsversicherungen gegen Einmalbeitrag abgeschlossen. Der Abschluss weiterer Rückdeckungsversicherungen ist nicht vorgesehen.
Die Bewertung der Versorgungsverpflichtungen und der zur Deckung dieser Verpflichtungen notwendigen Aufwendungen erfolgt gemäß dem nach IAS 19 vorgeschriebenen Anwartschafts barwertverfahren (Projected Unit Credit Method). Hierbei werden sowohl die am Stichtag bekann ten Renten und erworbenen Anwartschaften als auch die künftig zu erwartenden Steigerungen von Gehältern und Renten bei der Bewertung berücksichtigt. Die folgenden versicherungsmathema tischen Annahmen wurden – jeweils bezogen auf das Jahresende und mit wirtschaftlicher Wirkung für das Folgejahr – getroffen. Die ausgewiesene erwartete Rendite auf das Planvermögen wurde hingegen bereits bei den Zinskosten im jeweils laufenden Wirtschaftsjahr berücksichtigt.
| in % |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Abzinsungsfaktor | 5,25 | 5,85 |
| Gehaltstrend | 2,75 | 2,75 |
| Rententrend | 2,00 | 2,00 |
| Erwartete Rendite des Planvermögens | 4,50 | 4,50 |
Das Planvermögen besteht ausschließlich aus Rückdeckungsversicherungen. Der Wert der Rückde ckungsversicherungen liegt bei einzelnen Personen über dem jeweils festgestellten Verpflichtungs umfang. Dieser Überschuss der Marktwerte der Vermögenswerte über die Verpflichtung wird unter den langfristigen sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Die leistungsorientierte Verpflichtung (Defined Benefit Obligation – DBO) hat sich wie folgt entwickelt:
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| D BO zum 1. Januar |
249,5 | 255,0 |
| Zinsaufwand | 14,0 | 13,5 |
| Laufender Dienstzeitaufwand | 2,0 | 2,1 |
| Versicherungsmathematische Gewinne | 13,0 | -2,7 |
| Gezahlte Leistungen | -18,9 | -18,4 |
| DBO zum 31. Dezember | 259,6 | 249,5 |
87
Die folgende Tabelle leitet die leistungsorientierte Verpflichtung zur in der Bilanz erfassten Rück stellung für Pensionen über:
| in Mio. P |
31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|
| Barwert der fondsfinanzierten Verpflichtungen | 20,1 | 18,5 |
| Barwert der nicht fondsfinanzierten Verpflichtungen | 239,5 | 231,0 |
| Barwert der gesamten leistungsorientierten Verpflichtungen | 259,6 | 249,5 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens | -19,1 | -18,8 |
| Nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne | 16,7 | 32,2 |
| In der Bilanz erfasste Nettoverbindlichkeit | 257,2 | 262,9 |
| Zu aktivierender Vermögenswert | 1,1 | 0,5 |
| In der Bilanz erfasste Pensionsrückstellungen | 258,3 | 263,4 |
Der periodenbezogene Nettopensionsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Zinsaufwand | 14,0 | 13,5 |
| Laufender Dienstzeitaufwand | 2,0 | 2,1 |
| Erwartete Rendite des Planvermögens | -0,8 | -0,8 |
| Zu berücksichtigende Amortisation | -2,7 | -1,9 |
| 12,5 | 12,9 |
Die tatsächlichen Erträge aus Planvermögen beliefen sich im Geschäftsjahr auf 0,9 Mio. € (2008: 0,9 Mio. €).
Der beizulegende Zeitwert des Planvermögens hat sich wie folgt entwickelt:
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens zum 1. Januar |
18,8 | 18,4 |
| Erwartete Rendite des Planvermögens | 0,8 | 0,8 |
| Versicherungsmathematische Gewinne | 0,1 | 0,1 |
| Gezahlte Leistungen | -0,6 | -0,5 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens zum 31. Dezember | 19,1 | 18,8 |
Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung, der beizulegende Zeitwert des Planvermögens und der korrespondierende Finanzierungsstatus haben sich in den letzten fünf Jahren wie folgt ent wickelt:
| in Mio. P |
2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung |
259,6 | 249,5 | 255,0 | 291,1 | 309,9 |
| Beizulegender Zeitwert des Planvermögens |
-19,1 | -18,8 | -17,9 | -17,6 | -17,1 |
| Fehlbetrag des Plans | 240,5 | 230,7 | 237,1 | 273,5 | 292,8 |
Die folgende Tabelle zeigt die erfahrungsbedingten Anpassungen bezüglich der Schulden des Plans in der jeweiligen Periode und die Differenz zwischen der erwarteten und der tatsächlichen Rendite des Planvermögens:
| 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|
| Erfahrungsbedingte Anpassungen bzgl. der Schulden des Plans (in %) |
-0,6 | 2,6 | 2,1 | -2,9 |
| Erfahrungsbedingte Anpassungen bzgl. des Vermögens des Plans (in %) |
0,4 | 0,6 | 0,7 | 1,7 |
| Differenz zwischen der erwarteten und der tatsächlichen Rendite des Planvermögens (in Mio. B ) |
0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
Die Pensionsrückstellungen enthalten in Höhe von 9,8 Mio. € (2008: 11,3 Mio. €) Haftungsverpflich tungen für auf ehemals verbundene Unternehmen der Viterra-Gruppe übertragene Pensions verpflichtungen, die sich auf unverfallbare Anwartschaften und die Zahlung laufender Renten bezie hen. Unter den übrigen sonstigen Vermögenswerten ist eine entsprechende langfristige Forderung ausgewiesen.
Rückstellungsauflösungen erfolgen grundsätzlich gegen die Aufwandsposten, gegen die die Rück stellungen ursprünglich gebildet worden sind.
Die Rückstellungen für Umweltschutzmaßnahmen betreffen die Beseitigung von Verunreinigungen an Standorten von ehemaligen Raab Karcher-Gesellschaften. Mit der Sanierung wurde bereits begonnen oder es liegen Vereinbarungen mit Behörden vor, wie der jeweilige Schaden zu beseitigen ist. Die Kostenschätzungen basieren auf Gutachten, die die voraussichtliche Dauer der Schadens beseitigung und die voraussichtlichen Kosten enthalten.
Die Verpflichtungen aus dem Personalbereich betreffen Rückstellungen für Altersteilzeit, für Tanti emen, Abfindungen außerhalb von Restrukturierungen sowie sonstige Personalaufwendungen. Bestandteil der sonstigen Personalaufwendungen ist eine Rückstellung für den Long Term Incentive Plan (LTIP). Das Vergütungssystem der DAIG enthält für das Key Management und die oberen Führungskräfte neben Grundvergütung und variabler Vergütung auch eine langfristige Komponente, den LTIP. Die Vergütungen aus dem LTIP sind teilweise an den Eintritt bestimmter Ereignisse (Börsen gang, Trade Sale) bzw. an bestimmte Haltefristen gebunden. Die Höhe der Vergütungen an das Key Management ist im Wesentlichen abhängig von der Wertentwicklung des Konzerns bis zum Eintritt der zahlungsauslösenden Ereignisse. Die übrigen Rückstellungen beinhalten zum 31. Dezember 2009 eine Rückstellung für den LTIP in Höhe von 8,8 Mio. € (2008: 9,2 Mio. €).
Die Rückstellung für Restrukturierung betrifft Personalaufwendungen, die durch Personalreduzie rungen im Zusammenhang mit der Neuorganisation des Unternehmens anfallen.
Die noch nicht abgerechneten Lieferungen und Leistungen und Nachlaufkosten bei verkauften Objekten betreffen ausstehende Abrechnungen sowie vertraglich geregelte Restarbeiten.
Die sonstigen übrigen Rückstellungen enthalten unter anderem zukünftige nicht an Mieter weiter belastbare Kosten im Zusammenhang mit Wärme-Contracting, Kosten der Eigentumsumschrei bungen, ausstehende Ankaufsnebenkosten sowie Kosten für Rechtsstreitigkeiten.
89
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig | ||||
| Verbindlichkeiten | |||||
| aus Vermietung | - | 21,2 | - | 22,4 | |
| aus sonstigen Lieferungen und Leistungen | 0,4 | 19,6 | 1,0 | 10,0 | |
| 0,4 | 40,8 | 1,0 | 32,4 |
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | |||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig | |||
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | ||||
| gegenüber Kreditinstituten | 1.366,3 | 102,9 | 1.360,2 | 125,0 |
| gegenüber anderen Kreditgebern | 5.575,8 | 123,0 | 5.523,4 | 61,7 |
| Derivate | 39,7 | - | 28,1 | - |
| Übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | - | 6,7 | - | 7,8 |
| 6.981,8 | 232,6 | 6.911,7 | 194,5 |
Die Nominalverpflichtungen der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben folgende Fälligkeiten und Durchschnittszinssätze:
| Nominal verpflich |
Durch | Die Tilgung der Nominalverpflichtungen verteilt sich wie folgt: | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | tung 31.12.2009 |
Laufzeit | schnitts zinssatz |
2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | ab 2015 |
| Verbriefungstransaktionen | |||||||||
| GRAND plc. | 5.066,7 | 2013 | 3,37 % | 131,8 | 231,1 | 146,1 4.557,7 | - | - | |
| Hallam Finance plc. | 187,9 | 2011 | 3,89 % | 8,0 | 179,9 | - | - | - | - |
| Opera Germany (No. 1) GmbH | 146,0 | 2012 | 4,36 % | 0,0 | 0,0 | 146,0 | - | - | - |
| Akquisitionsdarlehen | |||||||||
| Akquisitionsfinanzierung I | 229,8 | 2013 | 4,73 % | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 223,8 | - | - |
| Akquisitionsfinanzierung II | 267,6 | 2015 | 5,45 % | 8,2 | 4,4 | 4,6 | 4,7 | 4,9 | 240,8 |
| Akquisitionsfinanzierung III | 14,1 | 2012 | 4,58 % | 4,9 | 4,9 | 4,3 | - | - | - |
| Hypothekendarlehen | 1.382,6 | 2032 | 3,28 % | 96,7 | 88,2 | 103,1 | 68,4 | 62,1 | 964,1 |
| (davon Prolongationen) | (53,3) | (44,1) | (62,4) | (30,8) | (26,5) | (306,7) | |||
| 7.294,7 | 251,6 | 510,5 | 406,1 4.854,6 | 67,0 1.204,9 |
Die Nominalverpflichtungen sind in Höhe von 7.291,5 Mio. € (2008: 7.266,4 Mio. €) durch Grundschulden sowie weitere Sicherheiten (Kontoverpfändungen, Abtretungen und Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen und Bürgschaften) gegenüber den Gläubigern gesichert.
Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden mit Nominalzinssätzen von 0,0% bis 8,0% (durchschnittlich rund 3,51%) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten insgesamt beinhalten kein kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristiger Zinsbindung bzw. in den Fällen von variablen Finanzierungen um mittels Fixed Payer Swaps zinsgesicherte Finanzierungen handelt.
Un- bzw. niedrigverzinsliche Darlehen, für die im Gegenzug Belegungsrechte zu Konditionen unterhalb der Marktmieten gewährt werden, sind mit ihren Barwerten angesetzt.
Im Berichtsjahr erfolgten planmäßige Tilgungen in Höhe von 146,0 Mio. € sowie außerplanmäßige Rückzahlungen von insgesamt 30,8 Mio. €. Dem standen Darlehensaufnahmen in Höhe von 40,2 Mio. € gegenüber. Im Rahmen des Erwerbs der Anteile der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH, Berlin, und deren Tochtergesellschaften wurden Verbindlichkeiten in Höhe von 165,5 Mio. € – davon Derivate von 4,1 Mio. € – übernommen.
Die im Jahr 2006 im Zusammenhang mit der Verbriefungstransaktion (GRAND plc.) in zwei Tranchen ausgegebenen Inhaberschuldverschreibungen valutieren zum Ende des Geschäftsjahres mit 5.066,7 Mio. € (2008: 5.153,4 Mio. €). Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz beträgt 3,37% bis Juli 2010 und erhöht sich aufgrund vertraglicher Vereinbarungen ab Juli 2010 bis zum Laufzeitende im Juli 2013 auf 4,66%. Im Geschäftsjahr 2009 wurden Tilgungsleistungen in Höhe von 86,7 Mio. € sowie Zinszahlungen in Höhe von 174,2 Mio. € erbracht. Der vertraglich vereinbarte Verschuldungsgrad wurde damit deutlich unterschritten. Im Rahmen der Kreditvereinbarung stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen. Diese Sicherheiten können von den Sicherungsnehmern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung der Financial Covenants) verwertet werden.
Die im Jahr 2004 im Zusammenhang mit der Verbriefungstransaktion (Hallam Finance plc.) aufgenommenen Darlehen valutierten zum Ende des Geschäftsjahres mit 187,9 Mio. € (2008: 200,0 Mio. €). Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz beträgt 3,89% bis zum Laufzeitende im Oktober 2011. Im Geschäftsjahr 2009 wurden Tilgungsleistungen in Höhe von 12,0 Mio. € sowie Zinszahlungen in Höhe von 7,8 Mio. € erbracht. Der vertraglich vereinbarte Verschuldungsgrad wurde damit deutlich unterschritten. Im Rahmen der Kreditvereinbarung stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen. Diese Sicherheiten können von den Sicherungsnehmern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung der Financial Covenants) verwertet werden.
Im November 2009 hat eine Tochtergesellschaft der Deutsche Annington Immobilien GmbH 94,54% der Anteile an der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH, Berlin, mit einem Portfolio von 4.458 Wohneinheiten von der IMW AG erworben. In diesem Zusammenhang konnte vor dem Hintergrund der erwerbsbedingten Änderungen in der Gesellschafterstruktur (Changeof-Control) eine Fortführung der bestehenden Finanzierungen vereinbart werden. Hierbei handelt es sich zum einen um eine Verbriefungstransaktion (Senior Loan Facility) mit einem Volumen von 146,0 Mio. € und zum anderen um einen Bankkredit der Eurohypo AG (Junior Loan Facility) mit einer Restvaluta von 14,1 Mio. € zum Jahresende. Beide Finanzierungen haben eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2012 und werden, in Abhängigkeit vom Auslauf der zur Zinsfestschreibung verwendeten Swaps, durchschnittlich gewichtet mit 4,38% verzinst. Sicherheiten wurden in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen gestellt. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Geschäftsanteilen gewährt.
91
Die im Jahr 2007 im Rahmen von Akquisitionsfinanzierungen mit Barclays Capital abgeschlossene Kreditvereinbarung über ursprünglich 250,0 Mio. € mit einer Laufzeit bis Ende 2013 valutierte zum 31. Dezember 2009 mit 229,8 Mio. € (2008: 232,2 Mio. €). Im Rahmen dieser Kreditvereinbarung stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grundschulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen. Darüber hinaus wurden Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Diese Sicherheiten können von den Sicherungsnehmern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung der Financial Covenants) verwertet werden. Die Verzinsung der Inanspruchnahme erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribors. Zur Absicherung des Zinsänderungs risikos über die gesamte Laufzeit schlossen die Kreditnehmer Fixed Payer Swaps ab. Der durch schnittliche Zinssatz für diese Finanzierung beträgt, unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssicherungen, 4,73% (inkl. Marge). Tilgungen erfolgen pflichtgemäß bei Wohnungsverkäufen sowie zur Einhaltung des vertraglich vereinbarten Verschuldungsgrades.
Der im Jahr 2008 im Rahmen einer Refinanzierungsmaßnahme mit der Landesbank Hessen-Thüringen und der SEB AG abgeschlossene Darlehensvertrag über ursprünglich 300,0 Mio. € mit einer Laufzeit bis April 2015 valutierte zum 31. Dezember 2009 mit 267,6 Mio. € (2008: 275,0 Mio. €). Im Rahmen dieses Darlehensvertrages stellten die Kreditnehmer Sicherheiten in Form von Grund schulden, Kontoverpfändungen und Abtretungen zur Verfügung. Darüber hinaus wurden Verpfän dungen von Gesellschaftsanteilen gewährt. Die Verzinsung des Darlehens erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribors. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos über die gesamte Laufzeit schlossen die Kreditnehmer Fixed Payer Swaps mit einem Zinssatz von 5,45% (inkl. Marge) ab. Der Darlehens vertrag beinhaltet eine quartärliche Regeltilgung sowie Pflichtsondertilgungen bei Wohnungs verkäufen.
Zur Refinanzierung eines bereits in 2008 zunächst aus Eigenmitteln erworbenen Wohnungsport folios hat eine Tochtergesellschaft der Deutsche Annington Immobilien GmbH mit der Sparkasse Bochum einen Darlehensvertrag über 15,0 Mio. € abgeschlossen. Der Zinssatz dieses Annuitäten darlehens beträgt 4,65% und ist bis zum 30. Januar 2016 festgeschrieben. Sicherheiten wurden in Form von Grundschulden zur Verfügung gestellt.
In den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind zum 31. Dezember 2009 Leasing verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing in Höhe von 89,1 Mio. € (2008: 88,4 Mio. €) enthalten (Objekt: Spree-Bellevue). In der nachfolgenden Tabelle werden die Summe der Mindestleasing zahlungen und die Überleitung auf deren Barwert dargestellt.
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P |
Summe der Mindest leasing zahlungen |
Zinsanteil | Barwert | Summe der Mindest leasing zahlungen |
Zinsanteil | Barwert |
| Fällig innerhalb eines Jahres | 4,2 | 0,2 | 4,0 | 4,2 | 0,2 | 4,0 |
| Fällig in 1 bis 5 Jahren |
17,9 | 3,1 | 14,8 | 17,6 | 3,1 | 14,5 |
| Fällig nach 5 Jahren |
243,8 | 173,5 | 70,3 | 248,4 | 178,5 | 69,9 |
| 265,9 | 176,8 | 89,1 | 270,2 | 181,8 | 88,4 |
Die laufenden Ertragsteuerverbindlichkeiten resultieren aus der mit dem Jahressteuergesetz 2008 eingeführten Nachversteuerung des bisher steuerfreien sog. EK02-Bestands mit einem Steuersatz von 3%. Die Steuer ist ab 2008 in zehn gleich hohen Jahresraten zu zahlen.
| 31.12.2009 | 31.12.2008 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P |
langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig | ||||
| Erhaltene Anzahlungen | - | 343,9 | - | 314,1 | |
| Verbindlichkeiten aus der Zinsabgrenzung | - | 41,8 | - | 43,1 | |
| Übrige sonstige Verbindlichkeiten | 5,6 | 17,7 | 5,1 | 15,0 | |
| 5,6 | 403,4 | 5,1 | 372,2 |
Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten überwiegend von Mietern geleistete Abschlagszahlungen auf Betriebskosten.
Die übrigen sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten in Höhe von 3,2 Mio. € (2008: 2,5 Mio. €) sons tige Steuern.
Die DAIG hat in 2006 entschieden, sich auf das Kerngeschäft – Vermietung, Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien – zu fokussieren und den Geschäftsbereich Development zu veräußern. Der gesamte Geschäftsbereich Development wurde in 2006 und 2007 veräußert.
Diese Transaktionen führen nachlaufend noch zu folgenden Ergebnissen des aufgegebenen Geschäftsbereiches:
| P in Mio. 2009 2008 Verlust/Gewinn aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereiches vor Steuern -0,5 6,5 Ertragsteuern auf den Verlust/Gewinn aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereiches 0,5 -0,6 Gewinn aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereiches 0,0 5,9 |
Gewinn des Berichtsjahres | 0,0 | 5,9 |
|---|---|---|---|
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Cashflows des aufgegebenen Geschäftsbereiches:
| Netto-Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -0,5 | - |
|---|---|---|
| Netto-Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -0,5 | -20,8 |
| Netto-Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | -9,1 | -7,4 |
| in Mio. P |
2009 | 2008 |
| Netto-Cashflow des aufgegebenen Geschäftsbereiches | -10,1 | -28,2 |
|---|---|---|
| Netto-Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -0,5 | - |
| Netto-Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -0,5 | -20,8 |
| Netto-Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | -9,1 | -7,4 |
| P in Mio. |
2009 | 2008 |
Der negative Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit in Höhe von 9,1 Mio. € (2008: 7,4 Mio. €) resultiert im Wesentlichen aus nachträglichen Gewerbesteuerzahlungen.
Eine nachträgliche Kaufpreisanpassung sowie Inanspruchnahmen von im Zusammenhang mit dem Verkauf des Geschäftsbereiches gebildeten Rückstellungen führten im Vorjahr zu einem Netto-Cash flow aus der Investitionstätigkeit von –20,8 Mio. €.
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapital/Erträge und Aufwendungen Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernanhang
93
| Wertansatz Bilanz nach IAS 39 | Wertansatz Bilanz nach IAS 39 | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bewertungskategorien und Klassen: in Mio. P |
Bewertungs kategorie |
Buchwerte | fortgeführte Anschaffungs |
Anschaffungs | Fair Value erfolgs |
Fair Value erfolgs |
Wertansatz Bilanz |
Fair Value | Bewertungs kategorie |
Buchwerte | Nominal | fortgeführte Anschaf |
Anschaf fungs |
Fair Value erfolgs |
Fair Value erfolgs |
Wertansatz Bilanz |
Fair Value | |
| nach IAS 39 | 31.12.2009 | Nominalwert | kosten | kosten | wirksam | neutral | nach IAS 17 | 31.12.2009 | nach IAS 39 | 31.12.2008 | wert | fungskosten | kosten | wirksam | neutral | nach IAS 17 | 31.12.2008 | |
| Vermögenswerte | ||||||||||||||||||
| Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | ||||||||||||||||||
| Flüssige Mittel | LaR | 275,5 | 275,5 | 275,5 | LaR | 253,5 | 253,5 | 253,5 | ||||||||||
| Langfristige Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen | LaR | 2,1 | 2,1 | 2,1 | LaR | 2,1 | 2,1 | 2,1 | ||||||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | ||||||||||||||||||
| Forderungen aus Verkauf von Grundstücken | LaR | 51,4 | 51,4 | 51,4 | LaR | 66,6 | 66,6 | 66,6 | ||||||||||
| Forderungen aus Vermietung | LaR | 24,4 | 24,4 | 24,4 | LaR | 18,2 | 18,2 | 18,2 | ||||||||||
| Forderungen aus Betreuungstätigkeit | LaR | 1,1 | 1,1 | 1,1 | LaR | 1,2 | 1,2 | 1,2 | ||||||||||
| Sonstige Finanzforderungen | ||||||||||||||||||
| Ausleihungen an nahestehende Unternehmen | LaR | 33,7 | 33,7 | 31,6 | LaR | 34,7 | 34,7 | 41,3 | ||||||||||
| Sonstige Ausleihungen | LaR | 5,4 | 5,4 | 5,4 | LaR | 5,4 | 5,4 | 5,4 | ||||||||||
| Dividenden von übrigen Beteiligungen | LaR | 1,9 | 1,9 | 1,9 | LaR | 1,7 | 1,7 | 1,7 | ||||||||||
| Sonstige originäre finanzielle Vermögenswerte | ||||||||||||||||||
| Langfristige Wertpapiere | AfS | 3,4 | 3,4 | 3,4 | AfS | 2,7 | 2,7 | 2,7 | ||||||||||
| Übrige Beteiligungen | AfS | 1,7 | 1,7 | 1,7 | AfS | 1,7 | 1,7 | 1,7 | ||||||||||
| Schulden | ||||||||||||||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | ||||||||||||||||||
| Verbindlichkeiten aus der Vermietung | FLAC | 21,2 | 21,2 | 21,2 | FLAC | 22,4 | 22,4 | 22,4 | ||||||||||
| Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen | FLAC | 20,0 | 20,0 | 20,0 | FLAC | 11,0 | 11,0 | 11,0 | ||||||||||
| Sonstige originäre finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||||||||||||||
| gegenüber Kreditinstituten | FLAC | 1.469,2 | 1.469,2 | 1.438,1 | FLAC | 1.485,2 | 1.485,2 | 1.567,0 | ||||||||||
| gegenüber anderen Kreditgebern | FLAC | 5.609,7 | 5.609,7 | 5.724,4 | FLAC | 5.496,7 | 5.496,7 | 5.675,9 | ||||||||||
| übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | n.a. | 6,7 | 6,7 | 6,7 | n.a. | 7,8 | 7,8 | 7,8 | ||||||||||
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing | n.a. | 89,1 | 89,1 | 87,6 | n.a. | 88,4 | 88,4 | 109,6 | ||||||||||
| Derivative finanzielle Verbindlichkeiten mit Hedge Beziehung | ||||||||||||||||||
| Cashflow Hedges | n.a. | 39,7 | 5,0 | 34,7 | 39,7 | n.a. | 28,1 | 5,5 | 22,6 | 28,1 | ||||||||
| davon aggregiert nach Bewertungskategorien gemäß IAS 39: | ||||||||||||||||||
| Loans and Receivables | LaR | 395,5 | 277,6 | 117,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 393,4 | LaR | 383,4 | 255,6 | 127,8 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 390,0 | ||
| Available-for-Sale financial assets | AfS | 5,1 | 0,0 | 0,0 | 1,7 | 0,0 | 3,4 | 5,1 | AfS | 4,4 | 0,0 | 0,0 | 1,7 | 0,0 | 2,7 | 4,4 | ||
| Financial Liabilities measured at Amortised Cost | FLAC | 7.120,1 | 0,0 | 7.120,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 7.203,7 | FLAC | 7.015,3 | 0,0 | 7.015,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 7.276,3 | |
| Finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht unter IAS 39 fallen | ||||||||||||||||||
| Leistungen an Arbeitnehmer IAS 19 | ||||||||||||||||||
| Ausgleichsanspruch Bruttodarstellung übertragene Pensionsverpflichtungen |
9,8 | 11,3 | ||||||||||||||||
| Überschuss des Marktwerts des Planvermögens über die korrespondierende Verpflichtung |
1,1 | 0,5 | ||||||||||||||||
| Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen | 258,3 | 263,4 |
95
Flüssige Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Finanzforderungen haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Abschlussstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.
Die beizulegenden Zeitwerte der sonstigen langfristigen Finanzforderungen entsprechen den Barwerten der mit den Vermögenswerten verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter.
Die übrigen Beteiligungen werden mit ihren Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann. Im Wesentlichen handelt es sich um die VBW Bauen und Wohnen GmbH, Bochum, 0,9 Mio. € (2008: 0,9 Mio. €), die Hellerhof GmbH, Frankfurt am Main, 0,3 Mio. € (2008: 0,3 Mio. €) sowie die WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg, 0,3 Mio. € (2008: 0,3 Mio. €).
Die unter den Derivaten ausgewiesenen Fair Values für Cashflow Hedges werden durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag ermittelt.
Verbindlichkeiten aus der Vermietung sowie Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen haben regelmäßig kurze Restlaufzeiten; die bilanzierten Werte stellen näherungsweise die beizulegenden Zeitwerte dar.
Die Fair Value-Bewertung der sonstigen originären finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt ebenfalls durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen risikoadjustierten Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag.
Nettoergebnisse nach Bewertungskategorien:
| aus Folgebewertung | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | Bewer tungs kategorie nach IAS 39 |
aus Zinsen |
Erträge aus Auslei hungen |
Wert berichti gung |
ausge buchte Forde rungen |
ausge buchte Verbind lichkeiten |
Erträge aus übrigen Beteili gungen |
Netto ergebnis |
| 2009 | ||||||||
| Darlehen und Forderungen | LaR | 5,0 | 1,9 | -12,7 | -0,1 | - | - | -5,9 |
| Finanzielle Vermögenswerte Available for Sale |
AfS | 0,1 | - | - | - | - | 2,2 | 2,3 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten |
FLAC | -346,6 | - | - | - | 4,2 | - | -342,4 |
| -341,5 | 1,9 | -12,7 | -0,1 | 4,2 | 2,2 | -346,0 | ||
| 2008 | ||||||||
| Darlehen und Forderungen | LaR | 17,1 | 1,9 | -7,8 | -0,8 | - | - | 10,4 |
| Finanzielle Vermögenswerte Available for Sale |
AfS | 0,1 | - | 0,0 | - | - | 1,9 | 2,0 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten |
FLAC | -354,2 | - | - | - | 0,9 | - | -353,3 |
| -337,0 | 1,9 | -7,8 | -0,8 | 0,9 | 1,9 | -340,9 |
Die Komponenten des Nettoergebnisses erfasst die DAIG grundsätzlich unter den Finanzerträgen und den Finanzaufwendungen.
Die der Bewertungskategorie "Darlehen und Forderungen" (LaR) zuzuordnenden Wertberichtigungen sowie Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit ausgebuchten Forderungen werden unter sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.
Der unter der Bewertungskategorie "Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet mit fortgeführten Anschaffungskosten" (FLAC) ausgewiesene Ertrag aus ausgebuchten Verbindlichkeiten wurde unter den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
Die folgende Tabelle zeigt eine Zuordnung der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente zu den drei Stufen der Fair-Value-Hierarchie. Die einzelnen Hierarchiestufen sind gemäß IFRS 7 wie folgt definiert:
Stufe 1: Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument
| in Mio. P | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Vermögenswerte | ||||
| Sonstige originäre finanzielle Vermögenswerte | ||||
| Langfristige Wertpapiere | 3,4 | - | - | 3,4 |
| Schulden | ||||
| Übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | ||||
| Kaufpreisverbindlichkeiten aus gewährten Andienungsrechten |
- | - | 6,7 | 6,7 |
| Derivate | ||||
| Cashflow Hedges | - | 39,7 | - | 39,7 |
| Die anschließende Darstellung zeigt die Entwicklung der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente der Stufe 3: |
| Stand | Veränderungen | Stand | ||
|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | 01.01.2009 | erfolgs wirksam |
zahlungs wirksam |
31.12.2009 |
| Kaufpreisverbindlichkeiten aus gewährten Andienungsrechten |
7,8 | -0,9 | -0,2 | 6,7 |
97
Die erfolgswirksamen Veränderungen der Stufe 3 Finanzinstrumente haben ausschließlich das Zinsergebnis beeinflusst.
Der beizulegende Zeitwert der Andienungsrechte für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile wird grundsätzlich durch den Unternehmenswert der Gesellschaften bestimmt; sofern ein vertraglich vereinbarter Mindestkaufpreis diesen Betrag übersteigt, wird dieser Kaufpreis angesetzt. Die Sensitivitätsanalyse hat ergeben, dass bei einer Veränderung des Unternehmenswertes um jeweils 10% die Kaufpreisverbindlichkeit aus gewährten Andienungsrechten zum Bilanzstichtag lediglich um +0,2 Mio. € bzw. –0,1 Mio. € differieren würde.
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DAIG verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Das übergreifende Risikomanagement des Konzerns ist auf die Unvorhersehbarkeit der Entwicklungen auf den Finanzmärkten fokussiert und zielt darauf ab, die potenziell negativen Auswirkungen auf die Finanzlage des Konzerns zu minimieren und Risikokonzentrationen zu vermeiden. Im Einzelnen stellen sich diese Risiken sowie das damit verbundene Risikomanagement wie folgt dar:
Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die DAIG finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Die Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem Cashflow-Zinsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt die DAIG derivative Finanzinstrumente ein. Diese derivativen Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit dem operativen Geschäft und dürfen grundsätzlich nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt werden.
Im Rahmen des Managements von Zinsrisiken findet eine laufende Beobachtung des Marktes statt. Im Rahmen einer laufenden Analyse wird verifiziert, ob Marktveränderungen einen negativen Einfluss auf die Zinssituation der DAIG haben. Wo möglich und sinnvoll, werden in diesen Fällen derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Darüber hinaus werden variabel verzinsliche Verbindlichkeiten am Tage ihrer Auszahlung direkt mit einem Fixed Payer Swap zinsgesichert, um vor zukünftigen Zinsschwankungen abgesichert zu sein.
Nach den von der DAIG verfolgten Strategien ist der Einsatz von Derivaten nur dann erlaubt, wenn ihnen bilanzielle Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, vertragliche Ansprüche oder Verpflichtungen und geplante operative Transaktionen zugrunde liegen.
Im DAIG-Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten guter Bonität abgeschlossen. Die DAIG hat eine konzernweit gültige Richtlinie eingesetzt, um sicherzustellen, dass Mietverträge nur mit Mietern mit guter Bonität abgeschlossen werden. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Im Rahmen von Kreditverträgen ist die DAIG zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen wie z.B. dem Schuldendienstdeckungsgrad und dem Verschuldungsgrad verpflichtet. Sofern im Rahmen der Verletzung dieser Finanzkennzahlen sogenannte Cure Periods (Heilungsperioden) nicht eingehalten werden und es zu keiner einvernehmlichen Lösung zwischen dem finanzierenden Institut bzw. dem Kapitalmarkt kommt, kann es zu einer Restrukturierung der Finanzierung mit geänderter Kostenstruktur kommen. Sollten alle in der Praxis gängigen Lösungsmöglichkeiten nicht zum Erfolg führen, hätte das finanzierende Institut bzw. der Kapitalmarkt die Möglichkeit, die Finanzierung fällig zu stellen. Im Rahmen des Risikomanagements wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft.
Aufgrund der begrenzten internationalen Tätigkeit der DAIG bestehen, wie im Vorjahr, keine wesentlichen Währungsrisiken.
Die DAIG unterliegt, wie im Vorjahr, Immobilienpreisrisiken sowie Preisrisiken hinsichtlich Marktmieten.
Zur Steuerung von Liquiditätsrisiken verwendet die DAIG Liquiditätsprognosen und Liquiditätspläne.
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die prognostizierten (undiskontierten) Zahlungsströme der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente mit negativem Marktwert ersichtlich:
| Buchwert | 2010 | 2011 | 2012 bis 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Mio. P | 31.12.2009 | Zins | Tilgung | Zins | Tilgung | Zins | Tilgung |
| Sonstige originäre finanzielle Verbindlichkeiten: |
|||||||
| gegenüber Kreditinstituten | 1.469,2 | 44,1 | 96,6 | 48,1 | 84,8 | 152,0 | 722,7 |
| gegenüber anderen Kreditgebern | 5.609,7 | 204,8 | 155,0 | 248,4 | 425,7 | 410,5 4.922,4 | |
| übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten |
6,7 | 0,0 | 0,0 | 2,5 | |||
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing |
89,1 | 4,3 | 4,4 | 22,9 | |||
| Derivative finanzielle Verbindlich keiten mit Hedge Beziehung |
|||||||
| Cashflow Hedges | 39,7 | 19,8 | 0,0 | 11,8 | 0,0 | 14,8 | 0,0 |
Um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sowie die finanzielle Flexibilität der DAIG sicherzustellen, wird eine Liquiditätsreserve in Form einer Betriebsmittelkreditlinie und, sofern erforderlich, von Barmitteln vorgehalten.
Darstellung der Finanzierungsreserve aus Kreditlinien:
| in Mio. P | Kreditlinien 31.12.2009 |
Ausnutzung 31.12.2009 |
freie Kreditlinien 31.12.2009 |
freie Kreditlinien 31.12.2008 |
|---|---|---|---|---|
| Restlaufzeit | ||||
| < 1 Jahr | 100,0 | 0,0 | 100,0 | 100,0 |
| > 1 Jahr | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| 100,0 | 0,0 | 100,0 | 100,0 |
99
Bedingt durch die Wirtschafts- und Finanzkrise haben sich die Finanzierungsbedingungen sowie die Finanzierungsmöglichkeiten der DAIG verschlechtert. Insgesamt kann dies zur Folge haben, dass die DAIG im Rahmen von Akquisitionen und/oder Refinanzierungen einen höheren Eigenkapitaleinsatz erbringen muss, um sich zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen zu finanzieren.
Insgesamt verfügt die DAIG zum Stichtag über Kassenbestände und Bankguthaben von 274,0 Mio. €. Ergänzt um die oben genannten Finanzierungsreserven aus Kreditlinien kann, auch vor dem Hinter grund der Wirtschafts- und Finanzkrise, die jederzeitige Zahlungsfähigkeit der DAIG als gewährleistet angesehen werden.
Zehn Fixed Payer Swaps sichern das Zinsrisiko der Akquisitionslinien, die insbesondere zum Zweck der Finanzierung von Portfolioerwerben durch Tochtergesellschaften der Deutsche Annington Immobilien GmbH abgeschlossen wurden.
Im Rahmen der zum 1. Dezember 2009 vollzogenen Akquisition der Prima-Gesellschaften konnten darüber hinaus drei bereits im November bzw. Dezember 2005 in Zusammenhang mit den bereits bestehenden Finanzierungen zur Absicherung von zukünftigen Zinsrisiken abgeschlossene Fixed Payer Swaps in Höhe von insgesamt 161,4 Mio. € fortgeführt werden.
Das Nominalvolumen der Zinsswaps hat sich zum 31. Dezember 2009 auf insgesamt 677,5 Mio. € erhöht. Die Zinskonditionen variieren zwischen 3,005% und 4,400% bei Laufzeiten von 5,17 bis 7,17 Jahren.
| in Mio. P |
Nominalbetrag | Laufzeitbeginn von | Laufzeitende bis | Durchschnitts Zinssatz |
|---|---|---|---|---|
| Verbriefungstransaktion Opera Germany ( No. 1) Gmb H |
||||
| Grundgeschäfte | 146,0 | 09.08.2006 | 31.12.2012 | 3-M-EURIBOR |
| Zinsswaps | 146,0 | 01.11.2005 | 30.12.2012 | 3,127 % |
| Akquisitionsfinanzierung I |
||||
| Grundgeschäfte | 229,8 | 29.12.2006 | 31.12.2013 | 3-M-EURIBOR |
| Zinsswaps | 231,0 | 20.07.2007 | 20.10.2013 | 4,205 % |
| Akquisitionsfinanzierung II | ||||
| Grundgeschäfte | 267,6 | 18.04.2008 | 20.04.2015 | 3-M-EURIBOR |
| Zinsswaps | 285,9 | 21.07.2008 | 20.04.2015 | 4,400 % |
| Akquisitionsfinanzierung III | ||||
| Grundgeschäfte | 14,1 | 09.08.2006 | 31.12.2012 | 3-M-EURIBOR |
| Zinsswaps | 14,6 | 30.12.2005 | 28.09.2012 | 3,350 % |
Im Rahmen des Cashflow Hedge-Accounting wurden die Derivate zum 31. Dezember 2009 mit ihren negativen Marktwerten (clean present fair values) in Höhe von insgesamt 39,7 Mio. € unter den Sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Als Folge der Bewertung wurde das Eigenkapital im Geschäftsjahr ergebnisneutral mit 6,3 Mio. € belastet. Aus Ineffektivitäten entstand im Berichtszeitraum nach Abzug latenter Steuern ein Verlust in Höhe von 0,8 Mio. €.
Ausgehend von der Bewertung zum 31. Dezember 2009 wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermitt lung der Eigenkapitalveränderung bei einer hypothetischen Verschiebung der Zinsstruktur um jeweils 50 Basispunkte durchgeführt:
| Eigenkapitalveränderung | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P in Mio. |
Sonstige Rücklagen ergebnisneutral |
Ineffektivitäten erfolgswirksam |
Summe | ||||
| + 50 Basispunkte | +10,0 | +0,4 | +10,4 | ||||
| – 50 Basispunkte | -10,3 | -0,4 | -10,7 |
Alle bei der DAIG zur Anwendung kommenden derivativen Finanzinstrumente sind in eine wirksame Sicherungsbeziehung gemäß IAS 39 eingebunden.
Bei der indirekten Ermittlung des Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit ist das Periodenergebnis um Auswirkungen von nicht zahlungswirksamen Geschäftsvorfällen, Veränderungen von Bilanz posten, denen betriebliche Ein- oder Auszahlungen vergangener oder zukünftiger Geschäftsjahre gegenüberstehen, sowie um Ertrags- und Aufwandsposten, die dem Investitions- oder Finanzierungs bereich zuzurechnen sind, berichtigt. Eine direkte Abstimmung mit den entsprechenden Verände rungen der Posten der Konzernbilanz ist somit nicht ohne Weiteres möglich.
Die Einzahlungen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien werden im Cashflow aus der betrieb lichen Tätigkeit, die Einzahlungen aus der Veräußerung von immateriellen Vermögenswerten, Sach anlagen und Investment Properties im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen.
Unter Ausübung des Wahlrechts in IAS 7 werden Zinseinzahlungen im Cashflow aus der Investitions tätigkeit und Zinsauszahlungen im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen.
Der Posten "Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties" zeigt die um zahlungs unwirksame Schuldübernahmen bereinigten Investitionen. Im Rahmen des Erwerbs diverser Immo bilienbestände wurden im Vorjahr Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 3,8 Mio. € über nommen. In entsprechender Höhe wurden die "Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten" angepasst.
Die Auszahlungen für den Erwerb von Tochtergesellschaften beinhalten im Wesentlichen den für die erstmals in den Konzernabschluss einbezogenen Prima-Gesellschaften gezahlten Kaufpreis abzüglich des übernommenen Bestandes an flüssigen Mitteln.
Der Posten "Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten" beinhaltet überwiegend die Darlehensaufnahmen zur Finanzierung der neu erworbenen Immobilienbestände. Nicht enthalten sind hier die im Rahmen von Immobilienerwerben übernommenen, zuvor bereits bestehenden Darlehensverbindlichkeiten.
101
Der Posten "Auszahlungen für die Tilgung von Finanziellen Verbindlichkeiten" spiegelt die im Berichtsjahr zurückgeführten Darlehensverbindlichkeiten wider. Im Vorjahr waren in diesem Posten auch die Rückführung der in Anspruch genommenen Akquisitionslinie über 500,0 Mio. €, die von Barclays Capital sowie Citibank bereitgestellt wurde und die zum Rückzahlungszeitpunkt mit 287,2 Mio. € in Anspruch genommen war, enthalten. Die Refinanzierung bei der Landesbank Hessen-Thüringen und der SEB AG war im Vorjahr in den "Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanziellen Verbindlichkeiten" ausgewiesen.
Die flüssigen Mittel unterliegen in Höhe von 29,0 Mio. € Verfügungsbeschränkungen (2008: 40,8 Mio. €).
Haftungsverhältnisse bestehen für Sachverhalte, für die die Deutsche Annington Immobilien GmbH und ihre Tochtergesellschaften Garantien zugunsten verschiedener Vertragspartner gegeben haben.
Haftungsverhältnisse gegenüber Dritten betreffen im Wesentlichen Bürgschaften für Gewähr leistungsansprüche und Vertragserfüllungsbürgschaften. Die Laufzeiten sind in vielen Fällen auf einen vereinbarten Zeitpunkt befristet. In einigen Fällen ist die Laufzeit unbefristet.
Im Rahmen von Unternehmensverkäufen hat die Rechtsvorgängerin des Tochterunternehmens Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH gegenüber den Käufern Freistellungsverein barungen in Bezug auf Steuer-, Rechts- sowie sonstige Risiken gegeben. Die Freistellungsverein barungen bewegen sich im üblichen Rahmen der bei solchen Transaktionen gegebenen Zusagen. Die Laufzeiten der Vereinbarungen betragen in der Regel zwei bis drei Jahre, in wenigen Einzelfällen auch 10, 15 oder maximal 30 Jahre.
Die Verpflichtungen aus künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen sind wie folgt fällig:
| in Mio. P |
31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|
| Summe der Mindestleasingzahlungen | 272,1 | 269,2 |
| Fälligkeit innerhalb eines Jahres | 11,6 | 12,6 |
| Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren |
38,2 | 38,4 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren |
222,3 | 218,2 |
Im Rahmen von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen wurden im Berichtszeitraum Zahlungen in Höhe von 11,8 Mio. € (2008: 12,9 Mio. €) aufwandswirksam erfasst.
Die Leasingzahlungen betreffen insbesondere angemietete Immobilien und Erbbauzinsen.
Ferner bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Beauftragung von Dienstleistungen in Höhe von 114,7 Mio. € (2008: 154,8 Mio. €).
Die DAIG ist Beteiligte in verschiedenen Aktiv- und Passivprozessen, die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstanden sind. Diese Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzansprüche sind Routineangelegenheiten, die sich aus dem normalen Geschäftsverlauf ergeben. Es handelt sich hierbei insbesondere um Mietrechts- und Vertriebsstreitigkeiten.
Keine dieser Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzansprüche wird wesentliche bilanzielle, ergebnismäßige oder liquiditätsmäßige Auswirkungen für die DAIG haben.
40 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Die Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften des DAIG-Konzerns.
Ebenso werden weder Geschäftsbeziehungen von DAIG-Gesellschaften mit verbundenen und assoziierten Unternehmen des DAIG-Konzerns noch mit Mitgliedern der Geschäftsleitungen und der Aufsichtsorgane der konsolidierten DAIG-Unternehmen oder deren direkten Familienangehörigen unterhalten.
Für die Leistungen aus dem Long Term Incentive Plan (LTIP) hat die Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg, die bestehenden Verpflichtungen gegenüber den Mitgliedern der Geschäftsführung übernommen. In Höhe der übernommenen Verpflichtungen weist die DAIG eine Forderung gegen über der Monterey Holdings I S.à.r.l., Luxemburg, von 1,1 Mio. € (2008: 1,9 Mio. €) im Kapitel [22] Sonstige Vermögenswerte aus.
In 2005 wurden Beratungsverträge mit Terra Firma Capital Partners Limited, London, sowie der terrafirma GmbH, Frankfurt am Main, abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2009 wurden Leistungen in Höhe von 0,2 Mio. € (2008: 1,1 Mio. €) erbracht.
Zwischen der Citibank und der DAIG wurden in 2006 Kooperationsvereinbarungen bezüglich zukünftiger Projekte geschlossen. Die Vereinbarungen endeten im März 2009.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben im Geschäftsjahr 90 T€ (2008: 101,9 T€) für ihre Tätigkeit erhalten.
Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung betrugen 2,3 Mio. € (2008: 3,1 Mio. €). Davon entfallen 1,2 Mio. € (2008: 1,7 Mio. €) auf fixe Vergütungen einschließlich geldwerter Vorteile und sonstiger Bezüge. Die variablen Vergütungen von 1,1 Mio. € (2008: 1,4 Mio. €) betreffen Tantiemeansprüche.
Bei den Gesamtbezügen ehemaliger Mitglieder der Geschäftsführung und ihrer Hinterbliebenen in Höhe von 2,2 Mio. € handelt es sich ausschließlich um Leistungen nach IAS 24.16 (d). Die Pensions verpflichtungen (DBO) gegenüber ehemaligen Geschäftsführern und ihren Hinterbliebenen betragen 1,3 Mio. € (2008: 1,0 Mio. €), gegenüber aktiven Geschäftsführern und ihren Hinterblie benen 4,2 Mio. € (2008: 3,1 Mio. €).
Für die im Geschäftsjahr erbrachten Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sind folgende Honorare (einschließlich Auslagen) als Aufwand erfasst worden:
| in Mio. P |
31.12.2009 |
|---|---|
| Abschlussprüfungen | 2,1 |
| Andere Bestätigungsleistungen | 0,1 |
| Steuerberatungsleistungen | 0,2 |
| Sonstige Leistungen | 0,6 |
| 3,0 |
103
Guy Hands,Vorsitzender Chairman und Chief Investment Officer der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Robbie Barr (seit 11. November 2009) Chief Financial Officer der Terra Firma Capital Partners Limited, London
Phillip Wesley Burns Financial Managing Director der Terra Firma Capital Partners Limited, London
William T. Comfort Chairman der Citigroup Venture Capital, New York
Fraser Duncan Unternehmensberater, London
Wolfgang König Unternehmensberater, Esslingen
Prof. Dr. Klaus Rauscher Unternehmensberater, Berlin
Dem Aufsichtsrat obliegen nicht die Rechte und Pflichten entsprechend den Vorschriften des Aktiengesetzes.
Wijnand Donkers,Vorsitzender
Klaus Freiberg (seit 1. Februar 2010)
Dr. Manfred Püschel
Düsseldorf, den 22. März 2010
Wijnand Donkers Klaus Freiberg Dr. Manfred Püschel
Wir haben den von der Deutsche Annington Immobilien GmbH, Düsseldorf, aufgestellten Konzern abschluss – bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Aufstellung der im Konzern-Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen, Konzern-Eigenkapitalveränderungs rechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und Konzernanhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Aufstellung von Konzern abschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergän zend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verant wortung der Geschäftsführung des Mutterunternehmens. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzern lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzu wendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätig keit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungs legungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung des Mutterunternehmens sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurtei lung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Essen, den 22. März 2010
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Salzmann Dr. Hain Wirtschaftsprüferin Wirtschaftsprüfer
104 105
nt
106 Anteilsbesitz
108 Daten zum Wohnungsportfolio
Kontakt
Daten zum Wohnungsportfolio Kontakt
107
| Anteil | ||
|---|---|---|
| am Kapital | ||
| Gesellschaft | Sitz | |
| Deutsche Annington Immobilien Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| A. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen Baugesellschaft Bayern mb H |
München | 94,90 |
| Bundesbahn Wohnungsbaugesellschaft Kassel Gesellschaft mit beschränkter Haftung | Kassel | 94,90 |
| Bundesbahn-Wohnungsbaugesellschaft Regensburg mb H |
Regensburg | 94,90 |
| BWG Frankfurt am Main Bundesbahn-Wohnungsgesellschaft mb H |
Frankfurt | 94,90 |
| DA DMB Netherlands B.V. | Eindhoven/ N L |
100,00 |
| Deutsche Annington Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Business Management Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Consulting Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington DEWG GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington DEWG Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington DID Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington Dienstleistungs Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington DMB Eins Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Dritte Beteiligungsgesellschaft mb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EisenbahnWG Karlsruhe Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EisenbahnWG Karlsruhe Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EisenbahnWG Karlsruhe Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Augsburg GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Augsburg Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Essen Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Essen Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Essen Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Frankfurt Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Frankfurt Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Frankfurt Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Kassel Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Kassel Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Kassel Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Köln Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Köln Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Köln Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Mainz GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Mainz Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG München Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG München Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG München Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Nürnberg GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Nürnberg Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington EWG Regensburg GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington EWG Regensburg Verwaltungs GmbH | Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington Finance Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Fundus Immobiliengesellschaft mb H |
Köln | 100,00 |
| Deutsche Annington Fünfte Beteiligungsgesellschaft mb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Haus Gmb H |
Kiel | 100,00 |
| Deutsche Annington Heimbau Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Heimbau Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Heimbau Gmb H |
Kiel | 100,00 |
| Deutsche Annington Heimbau Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington Holdings Drei Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Holdings Eins Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Holdings Fünf Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Holdings Sechs Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Holdings Vier Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Holdings Vier GmbH & Co.KG |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington Holdings Zwei Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Immobiliendienstleistung Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Immobilien-Dienstleistungen Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Informationssysteme Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Interim DAMIRA Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington Kundenservice Gmb H |
Bochum | 100,00 |
| Deutsche Annington MIRA Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington MIRA Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 |
| Deutsche Annington MIRA Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 |
| Deutsche Annington Nord Gmb H |
Kiel | 100,00 |
| Deutsche Annington Ost Gmb H |
Berlin | 100,00 |
| Anteil am Kapital |
|||
|---|---|---|---|
| % | Gesellschaft | Sitz | % |
| Deutsche Annington Regenerative Energien Gmb H |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington Revisionsgesellschaft mb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Rheinland Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Rheinland Immobiliengesellschaft mb H |
Köln | 100,00 | |
| Deutsche Annington Rhein-Ruhr GmbH & Co.KG |
Essen | 100,00 | |
| Deutsche Annington Ruhr Gmb H |
Essen | 100,00 | |
| Deutsche Annington Service Gmb H |
Frankfurt | 100,00 | |
| Deutsche Annington Süd Gmb H |
München | 100,00 | |
| Deutsche Annington Süd-West Gmb H |
Frankfurt | 100,00 | |
| Deutsche Annington Vermögensgesellschaft mbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Vertriebs Gmb H |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington Verwaltungs Gmb H |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington Vierte Beteiligungsgesellschaft mb H |
Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington Westfalen Gmb H |
Dortmund | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Drei Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington WOGE Eins Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 | |
| Deutsche Annington WOGE Fünf Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Fünf Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Fünf Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Sechs Bestands GmbH & Co.KG |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Sechs Bewirtschaftungs GmbH & Co.KG |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Sechs Verwaltungs Gmb H |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Sieben Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Vier Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington WOGE Vier GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft I Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft I mb H |
Essen | 100,00 | |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft III Bestands GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Deutsche Annington Wohnungsgesellschaft III mb H |
Bochum | 100,00 | |
| Deutsche Annington Zweite Beteiligungsgesellschaft mb H |
Essen | 100,00 | |
| Deutsche Eisenbahn-Wohnungs-Gesellschaft mbH | Leipzig | 100,00 | |
| Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Augsburg mbH (Siegau) | Augsburg | 94,90 | |
| Eisenbahn-Wohnungsbau-Gesellschaft Karlsruhe Gmb H |
Karlsruhe | 94,90 | |
| Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Köln mb H |
Köln | 94,90 | |
| Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Nürnberg Gmb H |
Nürnberg | 94,90 | |
| Frankfurter Siedlungsgesellschaft mb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| FSG Immobilien GmbH & Co.KG |
Düsseldorf | 100,00 | |
| FSG Immobilien Verwaltungs Gmb H |
Düsseldorf | 99,60 | |
| FSG Holding Gmb H |
Düsseldorf | 94,80 | |
| Grundstücksgesellschaft Eins Stauffenbergstraße mb H |
Berlin | 100,00 | |
| Immobilienfonds Koblenz-Karthause Wolfgang Hober KG | Düsseldorf | 92,54 | |
| JA N A N A Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 94,90 | |
| KADURA Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 92,51 | |
| LEMO NDAS Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 94,90 | |
| LEVON Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 94,90 | |
| MAKAB Beteiligungs Eins Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| MAKAB Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 100,00 | |
| MAKA N A Beteiligungsgesellschaft Eins Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| MAKA N A Beteiligungsgesellschaft Zwei Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| MAKA N A Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 94,90 | |
| MA NGA N A Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG MELCART Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mb H |
Grünwald Grünwald |
94,90 94,80 |
|
| MIRA Grundstücksgesellschaft mbH MIRIS Beteiligungs Eins Gmb H |
Düsseldorf Düsseldorf |
94,90 100,00 |
|
| MIRIS Grundstücksgesellschaft mbH & Co.KG |
Grünwald | 94,90 | |
| Monterey Capital I Sàrl |
Luxemburg/L | 100,00 | |
| Prima Beteiligungsgesellschaft mbH | Berlin | 100,00 | |
| Prima Immobilien GmbH & Co.KG |
Berlin | 100,00 | |
| Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH | Berlin | 94,54 | |
| "Siege" Siedlungsgesellschaft für das Verkehrspersonal mbH Mainz | Mainz | 94,90 | |
| Viterra Holdings Eins Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Viterra Holdings Zwei Gmb H |
Düsseldorf | 100,00 | |
| Wohnungsgesellschaft Ruhr Niederrhein mbH Essen |
Essen | 94,90 | |
| Anteil am Kapital |
Eigenkapital | Ergebnis des Geschäftsjahres |
|---|---|---|
| % | TP | TP |
B. Sonstige Beteiligungen > 20 % Anteil FEA Verwaltungs Gmb H Düsseldorf 25,00 21
0
| Portfolio zum 31.12.2009 | Einheiten | Anteil in % |
Wohnfläche in m 2 |
Durchschn. Wohnfläche je Einheit in m 2 |
Annualisierte Nettokalt miete* in Mio. P |
Anteil in % |
Monatl. Nettokalt miete/m2* in P |
Leer - stand* in % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Top 20 Städte | |||||||||
| 1 | Dortmund | 18.029 | 9,4 | 1.100.220 | 61 | 58,7 | 7,9 | 4,44 | 5,0 |
| 2 | Berlin | 13.439 | 7,0 | 866.538 | 64 | 56,0 | 7,6 | 5,37 | 3,4 |
| 3 | Frankfurt | 10.657 | 5,6 | 663.291 | 62 | 51,3 | 6,9 | 6,42 | 2,3 |
| 4 | Essen | 10.656 | 5,6 | 659.773 | 62 | 39,0 | 5,3 | 4,91 | 7,3 |
| 5 | Gelsenkirchen | 8.970 | 4,7 | 542.322 | 60 | 28,3 | 3,8 | 4,34 | 5,9 |
| 6 | Bochum | 7.848 | 4,1 | 455.720 | 58 | 26,1 | 3,5 | 4,77 | 5,2 |
| 7 | München | 5.284 | 2,8 | 351.098 | 66 | 25,2 | 3,4 | 5,95 | 2,0 |
| 8 | Duisburg | 5.040 | 2,6 | 300.804 | 60 | 16,8 | 2,3 | 4,63 | 6,4 |
| 9 | Herne | 4.715 | 2,5 | 289.063 | 61 | 15,2 | 2,1 | 4,38 | 5,5 |
| 10 | Bonn | 4.663 | 2,4 | 327.631 | 70 | 22,7 | 3,1 | 5,72 | 4,6 |
| 11 | Köln | 4.645 | 2,4 | 303.186 | 65 | 21,2 | 2,9 | 5,80 | 5,3 |
| 12 | Gladbeck | 3.692 | 1,9 | 225.701 | 61 | 12,7 | 1,7 | 4,67 | 8,6 |
| 13 | Herten | 2.969 | 1,5 | 192.479 | 65 | 9,9 | 1,3 | 4,27 | 5,7 |
| 14 | Düsseldorf | 2.684 | 1,4 | 175.427 | 65 | 13,1 | 1,8 | 6,18 | 3,2 |
| 15 | Marl | 2.599 | 1,4 | 174.923 | 67 | 10,7 | 1,4 | 5,08 | 7,9 |
| 16 | Aachen | 2.259 | 1,2 | 150.312 | 67 | 8,8 | 1,2 | 4,88 | 2,0 |
| 17 | Bottrop | 2.187 | 1,1 | 137.881 | 63 | 7,9 | 1,1 | 4,74 | 4,1 |
| 18 | Bergkamen | 2.027 | 1,1 | 134.185 | 66 | 7,2 | 1,0 | 4,44 | 9,5 |
| 19 | Wiesbaden | 2.022 | 1,1 | 131.439 | 65 | 10,7 | 1,5 | 6,65 | 6,6 |
| 20 | Geesthacht | 2.007 | 1,0 | 114.577 | 57 | 7,3 | 1,0 | 5,30 | 6,2 |
| Zwischensumme Top 20 Städte |
116.392 | 60,6 | 7.296.571 | 63 | 448,9 | 60,7 | 5,10 | 5,0 | |
| Übrige Orte | 75.560 | 39,4 | 4.988.999 | 66 | 290,8 | 39,3 | 4,86 | 7,3 | |
| Gesamt | 191.952 | 100,0 12.285.570 | 64 | 739,7 | 100,0 | 5,00 | 5,9 |
* Stand zum Monatsanfang Dezember
Einheiten der Deutsche Annington Immobilien Gruppe in der Bewirtschaftung (zum 31. Dezember 2009)
Nordrhein-Westfalen 52,9 %
Rheinland-Pfalz und Saarland 2,9 % Niedersachsen und Bremen 3,3 %
Struktur des Wohnungsbestandes der Deutschen Annington nach
Bundesländern
Der Geschäftsbericht erscheint in deutscher und in englischer Sprache. Maßgeblich ist stets die deutsche Fassung.Weitere Informationen zum Unternehmen finden sich auf der Internetseite unter www.deutsche-annington.com
Der vorliegende Geschäftsbericht der Deutsche Annington Immobilien GmbH enthält Aussagen zu zukünftigen Einschätzungen und Erwartungen. Diese Aussagen sind nicht als Garantien dafür zu verstehen, dass diese Erwartungen auch eintreffen. Der Geschäftsbericht verwendet auch Quellenangaben. Sie sind sorgfältig ausgewählt und stammen aus glaubwürdigen Quellen. Gleichwohl weisen wir darauf hin, dass die Deutsche Annington den Wahrheitsgehalt der Angaben nicht überprüft hat.
Herausgeber: Die Geschäftsleitung der Deutsche Annington Immobilien GmbH
Konzept und Realisierung: Berichtsmanufaktur GmbH, Hamburg
Fotos:Deutsche Annington Immobilien GmbH, Dirk A. Friedrich, Christoph Kniel, Catrin Moritz, Wolf Schily
Stand: April 2010 © Deutsche Annington Immobilien GmbH, Bochum
Philippstraße 3 44803 Bochum Tel. 0234 314-0 Fax 0234 314-1314 E-Mail [email protected] www.deutsche-annington.com
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