Paris, le 28 février 2020 - 8h00 Résultats annuels 2019 - Information réglementée

CEGEREAL POURSUIT SA CROISSANCE AVEC UNE HAUSSE DU RESULTAT EPRA DE +30,6%

Revenus locatifs en croissance de +19,5%
Hausse de la valeur du patrimoine de +3,9%
Leader européen sur les sujets RSE
Distribution de 2,3€ / action

Chiffres clés

En millions d'euros	2019	2018	Variation

Revenus locatifs (IFRS)	63,4	53,0	+19,5%
Résultat EPRA	40,0	30,7	+30,6%
Patrimoine (hors droits)	1 464	1 409	+3,9%
Taux d'occupation	96,9%	96,1%	+0,8 pt
Taux d'endettement	52,6%	54,7%	-2,1 pts
ANR Triple Net EPRA par action hors droits (en euros)	43,7	41,0	+2,4%

« Cette année encore, les équipes de Cegereal ont permis à la société de délivrer une performance record, tant sur le plan opérationnel que financier, en réalisant un résultat EPRA de 40 millions d'euros. L'intensité de l'activité locative, illustrée notamment par l'arrivée des équipes de l'Autorité Bancaire Européenne et par l'extension significative de KPMG France au sein d'Europlaza, démontre notre capacité à attirer et cultiver une forte proximité avec des clients. Notre force réside dans notre aptitude à proposer une expérience utilisateurs qui allie connectivité, confort, flexibilité et respect de l'environnement. En 2020, nous déploierons la même stratégie et poursuivrons notre objectif de faire croitre la valeur du patrimoine et de la foncière » déclare Jérôme Anselme, Directeur général de Cegereal.

Un taux d'occupation record à 96,9%

L'année 2019 a été notamment marquée par l'extension de KPMG France, qui a réitéré son attrait pour la tour Europlaza et occupe désormais 12 600 m², et l'installation de Salto dans Arcs de Seine, la plateforme de VOD française rassemblant les groupes TF1, M6 et France Télévisions.

Au total, ce sont 45% des surfaces du portefeuille qui ont fait l'objet d'un renouvellement, d'une extension, ou d'une prise à bail au cours des trois dernières années. Ces succès locatifs portent le taux d'occupation du portefeuille à 96,9% et reflètent la pertinence de la stratégie de Cegereal, tant en matière d'asset management que de proximité avec les utilisateurs de ses immeubles. Quatre actifs sur cinq sont maintenant entièrement loués.

Forts de ces nombreuses commercialisations, les revenus locatifs de Cegereal ont progressé de +19,5% pour atteindre 63,4 millions d'euros au 31 décembre 2019 avec une contribution de 9,9 millions de l'immeuble Passy Kennedy acquis en décembre 2018. Les revenus locatifs progressent de +2,2% à périmètre constant.

La valeur d'expertise du patrimoine immobilier de Cegereal (hors droits) s'élève à 1 464 millions d'euros, en hausse de +3,9% par rapport à l'exercice précédent. Cette augmentation s'explique par la commercialisation des surfaces à des conditions supérieures à celles du marché et par la pertinence de la localisation du patrimoine.

Progression de tous les indicateurs financiers

L'excellente activité locative conjuguée à l'effet année pleine des revenus générés par l'immeuble Passy Kennedy a impacté positivement la performance opérationnelle et financière de la société. Ainsi, le résultat EPRA de Cegereal s'élève à 40,0 millions d'euros au 31 décembre 2019, en forte hausse de +30,6% par rapport à 2018.

Le résultat net part du Groupe atteint 80,8 millions d'euros au 31 décembre 2019 contre 33,4 millions d'euros au 31 décembre 2018 et s'explique principalement par la hausse de la valeur du patrimoine.

L'endettement net consolidé du Groupe atteint 769 millions d'euros au 31 décembre 2019, soit un ratio d'endettement de 52,6%, et présente une maturité moyenne de 3,5 années, pour un taux moyen de 1,3%.

L'ANR Triple Net EPRA progresse de +8,7% pour atteindre 695,1 millions d'euros soit 43,7€ / action, contre 639,6 millions d'euros au 31 décembre 2018 soit 41€ / action. Cette croissance s'explique par la forte progression du résultat IFRS consolidé (+80,8 millions d'euros), principalement en raison de l'augmentation de la valeur d'expertise du portefeuille (+55,4 millions d'euros) compensée par la distribution du dividende (-36,6 millions d'euros).

N°1 européen sur les sujets RSE

Depuis sa création, Cegereal démontre chaque année sa forte implication en matière environnementale, sociétale et de gouvernance (ESG). Son engagement et la transparence de son information extrafinancière ont été salués par des agences de notations comme l'EPRA, le CDP ou le GRESB. Ce dernier a placé la société sur le podium depuis sa première participation. Avec un score de 95/100, Cegereal a franchi une nouvelle étape en 2019 en se hissant à la première place des sociétés européennes et à la troisième place mondiale, tous secteurs confondus.

Le travail de fond réalisé pour analyser et maîtriser les indicateurs environnementaux de chacun de ses immeubles a porté ses fruits, puisque le portefeuille de Cegereal a réduit les consommations énergétiques et ses émissions de gaz à effet de serre (GES) de respectivement 30% et 42% depuis 2013. Son patrimoine est par ailleurs entièrement certifié NF HQETM Exploitation ou BREEAM In-Use International.

C'est également dans la gestion de la biodiversité de son parc immobilier que Cegereal s'est distinguée, en favorisant le développement des espèces floristiques et faunistiques qui peuplent les 37 300 m2 d'espaces naturels de son patrimoine.

Distribution en 2020 : 2,3 € par action

Le cash-flow récurrent généré par Cegereal s'inscrit en progression pour atteindre 42,9 millions d'euros, contre 35,2 millions d'euros en 2018. Lors de la prochaine Assemblée générale des actionnaires, Cegereal proposera cette année encore une distribution significative qui s'élève à 2,3 euros par action.

* * *

Le Conseil d'administration de Cegereal s'est réuni le 27 février 2020 pour arrêter les comptes consolidés audités de l'année close au 31 décembre 2019.

Retrouvez la documentation relative à la présentation des résultats de la société sur : www.cegereal.com

Pour plus d'informations, merci de contacter :

CONTACT PRESSE Aliénor Miens / Alexandre Dechaux +33 7 62 72 71 15 [email protected] RELATION INVESTISSEURS Charlotte de Laroche +33 1 42 25 76 38 [email protected]

A propos de Cegereal

Créé en 2006, Cegereal est un groupe d'immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille a été estimée au 31 décembre 2019 à 1 464 millions d'euros hors droits. Fortement engagée sur les sujets ESG, Cegereal a obtenu en 2019 la première place au classement du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) sur les sociétés cotées en Europe. Son patrimoine est entièrement certifié NF HQETM Exploitation ou BREEAM In-Use International.

Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d'Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 658,5 millions d'euros au 27 février 2020. www.cegereal.com

ANNEXES

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

en milliers d'euros, sauf données par actions

	31/12/2019	31/12/2018
	12 mois	12 mois

Revenus locatifs	63 369	53 026
Autres prestations	20 045	15 010
Charges liées aux immeubles	(31 621)	(31 002)
Loyers nets	51 793	37 034

Vente d'immeuble	0	0
Charges administratives	(3 885)	(4 039)
Autres charges opérationnelles	(13)	(89)
Autres produits opérationnels	165	0
Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement	60 710	12 501
Diminution de la juste valeur des immeubles de placement	(14 480)	(800)
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement	46 230	11 701

Résultat opérationnel	94 289	44 607

Produits financiers	0	6
Charges financières	(13 529)	(11 508)
Résultat financier	(13 529)	(11 502)

Charge d'impôts	0	0

RESULTAT NET	80 760	33 106
dont part revenant au Groupe	80 760	33 106
dont part revenant aux minoritaires	0	0

Autres éléments du résultat global

RESULTAT GLOBAL	80 760	33 106
dont part revenant au Groupe	80 760	33 106
dont part revenant aux minoritaires	0	0

Résultat net de base	5,10	2,40
Résultat net dilué	4,92	2,27

Bilan IFRS (consolidé)

en milliers d'euros

	31/12/2019	31/12/2018

Actifs non courants
Immobilisations corporelles	38	47
Immeubles de placement	1 463 920	1 408 520
Prêts et créances à plus d'un an	23 146	20 230
Instruments financiers non courants	34	597
Total actifs non courants	1 487 138	1 429 393

Actifs courants
Créances clients	9 720	7 747
Autres créances d'exploitation	11 607	14 726
Charges constatées d'avance	292	116
Total des créances	21 620	22 589

Trésorerie et équivalents de trésorerie	44 880	53 367
Total trésorerie et équivalents de trésorerie	44 880	53 367
Total actifs courants	66 499	75 957
TOTAL ACTIF	1 553 637	1 505 350

Capitaux propres
Capital	79 532	78 006
Réserve légale et primes	66 462	93 277
Report à nouveau	503 513	470 500
Résultat de l'exercice	80 760	33 106
Total capitaux propres	730 268	674 889

Passifs non courants
Emprunts part à plus d'un an	763 974	763 321
Autres dettes financières à plus d'un an	10 087	9 543
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an	0	0
Instruments Financiers	682	791
Total passifs non courants	774 743	773 655
Passifs courants
Emprunts part à moins d'un an	3 468	3 152
Dettes fournisseurs	12 349	24 996
Dettes d'impôts sur les bénéfices	0	0
Autres dettes d'exploitation	10 437	9 698
Produits constatés d'avance	22 373	18 960
Total passifs courants	48 626	56 806

Total passifs	823 369	830 461
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	1 553 637	1 505 350

Cash-flow IFRS (consolidé)

en milliers d'euros

	31/12/19	31/12/18
FLUX D'EXPLOITATION
Résultat net de l'ensemble consolidé	80 760	33 106

Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement	(46 230)	(11 701)
Annulation des dotations aux amortissement
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants	0	0

Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :
Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement)	9	11
Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture	0	0
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP)	427	473
Traitement des emprunts au coût amorti	2 362	2 247
Provisions pour risques et charges	0	0
Impôts
Intérêts moratoires
Marge brute d'autofinancement	37 329	24 136
Variation des autres éléments de BFR	(8 277)	19 621
Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre

Variation du besoin en fonds de roulement	(8 277)	19 621

Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles	29 052	43 757
FLUX D'INVESTISSEMENT
Acquisition d'immobilisations	(9 170)	(227 422)
Augmentation nette des dettes sur immobilisations	(1 745)	2 620
Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement	(10 915)	(224 802)
FLUX DE FINANCEMENT
Augmentation de capital	11 204	79 901
Frais de transaction sur augmentation de capital	0	(794)
Variation de la dette bancaire	(1 500)	147 000
Emission d'instruments financiers (BSA)	0	0
Frais de transaction sur financement/refinancement	(102)	(1 930)
Augmentation nette des dettes sur refinancement	(420)	420
Acquisition d'instruments de couverture	0	(796)
Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an)	236	134
Diminution nette des emprunts (part à moins d'un an)	0	0
Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante)	544	3 615
Diminution nette des autres dettes financières (part non courante)	0	0
Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres	(28)	(42)
Distribution de dividendes	(36 557)	(54 813)
Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement	(26 625)	172 694
Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie	(8 488)	(8 351)
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période *	53 367	61 718

TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE	44 880	53 367

* A la clôture de chacune des périodes présentées, il n'y a pas de trésorerie au passif.

Compte de Résultat – Normes françaises

en euros
	31/12/19	31/12/18
	12 mois	12 mois
Production vendue de services	248 750	249 160
CHIFFRE D'AFFAIRES NET	248 750	249 160
Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges	0	235 610
Autres produits	22 559	1 886
Total des produits d'exploitation	271 309	486 656
Achats matières premières et autres approvisionnements	0	0
Autres achats et charges externes	1 901 020	2 564 773
Impôt, taxes et versements assimilés	39 809	80 181
Salaires et traitements	340 980	714 151
Charges sociales	175 048	300 884
Dotations aux amortissements sur immobilisations	3 561	1 955
Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges	0	0
Autres charges	196 229	191 927
Total charges d'exploitation	2 656 646	3 853 871

	(2 385 337)	(3 367 215)
RESULTAT D'EXPLOITATION Produits financiers de participations
Autres intérêts et produits assimilés	3 022 000	3 353 425
Différences positives de change	0	6 347
	0	0
Total des produits financiers	3 022 000	3 359 772
Intérêts et charges assimilés	104 731	85 396
Différences négatives de change	0	0
Total des charges financières	104 731	85 396
RESULTAT FINANCIER	2 917 269	3 274 376

RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS	531 932	(92 839)
Produits exceptionnels sur opérations en capital	42 347	68 222
Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges exceptionnels	0	194 056
Total produits exceptionnels	42 347	262 278
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion	5 000	0
Charges exceptionnelles sur opérations en capital	11 352	213 895
Total charges exceptionnelles	16 352	213 895

RESULTAT EXCEPTIONNEL	25 995	48 383
Impôts sur les bénéfices	0	0
TOTAL DES PRODUITS	3 335 656	4 108 706
TOTAL DES CHARGES	2 777 729	4 153 162
BENEFICE OU PERTE	557 927	(44 456)

Bilan – Normes françaises

en euros
ACTIF	Brut	Amort./Dépr.	31/12/19	31/12/18

Immobilisations corporelles
Autres immobilisations corporelles	10 776	5 705	5 071	4 753

Immobilisations financières
Participations & créances rattachées	235 004 686		235 004 686	242 004 686
Prêts	-		-	-
Autres	791 653		791 653	801 745

ACTIF IMMOBILISÉ	235 807 115	5 705	235 801 410	242 811 184

Créances
Clients comptes rattachés	233 134		233 134	241 992
Autres créances	68 291 960		68 291 960	73 376 973

Disponibilités	2 236 722		2 236 722	14 762 019

ACTIF CIRCULANT	70 761 815		70 761 815	88 380 984

Charges constatées d'avance	-		-	11 206

	306 568 930	5 705	306 563 225	331 203 374
TOTAL ACTIF

en euros
PASSIF	31/12/19	31/12/18

Capital
Capital social (dont versé : 66 862 500)	79 532 200	78 006 250
Primes d'émission, de fusion, d'apport	59 463 926	86 278 764
Écarts de réévaluation	152 341 864	152 341 864
Réserves
Réserve légale	7 800 625	7 800 625
Autres réserves	0	122 849
Résultat
Report à nouveau	27 867	14 006
Résultat de l'exercice (Bénéfice ou Perte)	557 927	(44 456)

CAPITAUX PROPRES	299 724 408	324 519 901

AUTRES FONDS PROPRES	-	-
Provisions pour charges	0	0
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES	-	-
Emprunts
Emprunts et dettes financières divers	5 793 854	5 630 705

Fournisseurs et autres dettes
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	721 770	758 313
Dettes fiscales et sociales	323 194	294 455
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés	0	0

DETTES	6 838 817	6 683 473
TOTAL PASSIF	306 563 225	331 203 374

Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de Performance »

IAP Cash-flow récurrent Cegereal

en milliers d'euros	2019	2018
Résultat net IFRS	80 760	33 106
Retraitement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement	-46 230	-11 701
Autres retraitements de variations de justes valeurs	454	475
Retraitement autres honoraires	5 061	8 794
Résultat EPRA	40 046	30 674
Ajustements IFRS (franchises, ….)	602	2 256
Retraitement des frais financiers linéarisés	2 260	2 247
Cash-Flow récurrent Cegereal	42 908	35 177

IAP ANR Triple Net EPRA

764 507

-772 432
-27 315
674 889
2018

IAP Taux d'endettement

en milliers d'euros	2019	2018
Endettement financier au bilan (comptes statutaires)	769	771
Juste valeur des immeubles de placement	1 464	1 409
Taux d'endettement (en %)	52,6%	54,7%

IAP Taux d'occupation

Le taux d'occupation correspond au pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d'un contrat de bail.

En intégrant les signatures 2019 ayant une prise d'effet en 2020, le taux d'occupation global de Cegereal atteint 96,9%.

Au 31 décembre 2019, soit avant intégration des dernières signatures, le taux d'occupation s'élève à 93,9% contre 92,3% il y a un an.

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