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Earnings Release • Feb 22, 2019

Paris, le 22 février 2019 - 8h00 Résultats annuels 2018 - Information réglementée

CEGEREAL POURSUIT ACTIVEMENT SA CROISSANCE EN 2018

• Acquisition de l'immeuble de bureaux Passy Kennedy
• Nette augmentation du taux d'occupation à 96,1%
• 35,2 millions d'euros de cash-flow récurrent
• Distribution de 2,3 € / action

« La performance des équipes de Cegereal en 2018 permet de délivrer des résultats en ligne avec les objectifs ambitieux fixés en 2017. L'acquisition de Passy Kennedy illustre notre stratégie d'acquisition sélective centrée sur Paris, secteur à fort potentiel de croissance de loyers, et porte la valorisation de notre portefeuille à 1 409 millions d'euros, en augmentation de 20,5% sur un an. Le dynamisme de l'activité locative démontré par les signatures avec l'Autorité Bancaire Européenne et KPMG sur les 10 000 m² d'Europlaza, moins d'un an après avoir été libérés, se traduit par une nette augmentation du taux d'occupation à 96,1%. Nous abordons 2019 confiants et entendons poursuivre notre croissance maitrisée et créatrice de valeur pour nos actionnaires, en tirant parti de notre stratégie d'investissement sur notre patrimoine, » déclare Jérôme Anselme, Directeur général de Cegereal.

1 ère acquisition parisienne

En 2018, Cegereal a poursuivi le développement de son portefeuille en acquérant l'immeuble de bureaux Passy Kennedy. Ce bâtiment parisien emblématique, de 23 800 m² bénéficie d'un emplacement d'exception en bord de Seine, dans le quartier central des affaires élargi, de cash-flows stables et d'un potentiel de croissance des loyers sur le long terme.

L'opération a été financée par une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription de 80 millions d'euros, et par un prêt bancaire de 148,5 millions d'euros. Ainsi, au 31 décembre 2018, le taux d'endettement du groupe ressort à 54.7% contre 53,4% fin 2017.

Politique d'investissement créatrice de valeur

Cegereal a maintenu son rythme soutenu d'investissements sur les différents actifs de son patrimoine. Le repositionnement progressif d'Europlaza depuis 2016, ainsi qu'un accompagnement dès le début du processus de choix d'immeubles auprès des locataires potentiels nous ont permis de louer plus de 10 000 m² dans des délais de commercialisation de moins de 10 mois et à des loyers compris entre 480€ et 500€ par m² :

• L'Autorité Bancaire Européenne prendra possession dès le mois d'avril de 5 300 m² pour une période de 9 ans ;
• KPMG a étendu son implantation et occupera désormais près de 7 400 m² pour une période de 9 ans.

Le taux d'occupation global de Cegereal s'inscrit en forte augmentation pour atteindre 96,1% (versus 91,4% en 2017).

Au 31 décembre 2018, les revenus locatifs s'établissent à 53,0 millions d'euros (52,3 millions d'euros à périmètre constant avec une contribution de Passy Kennedy de 0,7 million d'euros), en augmentation de +3,4% par rapport à l'exercice précédent. Cette hausse s'explique principalement par une excellente activité locative. L'acquisition de Passy Kennedy ainsi que les récentes commercialisations auront un effet significatif sur les revenus locatifs 2019.

La valeur d'expertise du patrimoine immobilier de Cegereal affiche, au 31 décembre 2018, une hausse de +1,5% à périmètre constant (contre 1 169 millions d'euros hors droits au 31 décembre 2017). En intégrant Passy Kennedy la valeur du portefeuille atteint 1 409 millions d'euros hors droits et présente une hausse de +20,5% par rapport à l'exercice précédent.

Résultat EPRA stable à 30,7 millions d'euros

Le résultat EPRA s'établit à 30,7 millions d'euros au 31 décembre 2018 (versus 32,7 millions d'euros fin 2017). Après retraitement du remboursement de la taxe 3% sur les dividendes, (perçu en 2017 pour 1,7 million d'euros), le résultat EPRA reste stable sur la période en passant de 30,9 à 30,7 millions d'euros (-0,3%). L'acquisition de Passy Kennedy ayant été réalisée en fin d'année, sa contribution reste faible en 2018 et aura un impact significatif sur le résultat EPRA 2019.

L'ANR Triple Net EPRA atteint 639,6 millions d'euros contre 585,4 millions d'euros au 31 décembre 2017. Cette croissance s'explique principalement par l'augmentation de capital (+79,1 millions d'euros) et par la progression du résultat consolidé (+33,1 millions d'euros).

Le résultat net IFRS s'établit à 33,1 millions d'euros contre 62,4 millions d'euros au 31 décembre 2017. La compression des taux en 2017 avait généré une hausse significative de la valeur des immeubles de 37,2 millions. En 2018 la hausse de la valeur des immeubles s'élève à 11,7 millions et explique cet écart.

Reconnaissances financières et environnementales

Cegereal mène depuis plusieurs années une politique RSE ambitieuse. En 2018, l'engagement de la société a de nouveau été salué à de nombreuses reprises :

• Deux Gold Awards reçus lors de la conférence annuelle de l'EPRA (European Public Real Estate Association), pour la qualité de son information financière et extra-financière ;
• Seconde place atteinte au classement annuel du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) dans la catégorie des foncières cotées de bureaux en Europe, dans le top 3 du classement pour la 4ème année consécutive ;
• Double certification BREEAM In-Use International ou NF HQETM Exploitation attribuée à l'intégralité de son patrimoine.

Gouvernance solide

Le conseil d'administration de Cegereal valide la stratégie déployée depuis la nomination de Jérôme Anselme et décide de lui renouveler sa confiance en confirmant son mandat de Directeur général.

Distribution au cours de 2019 : 2,3 € par action

Le cash-flow récurrent généré par Cegereal reste stable et s'élève à 35,2 millions d'euros, contre 35,8 millions d'euros en 2017.

Cegereal proposera à la prochaine assemblée générale des actionnaires en avril 2019, une distribution de 2,3 euros par action, en augmentation de +4,5% par rapport à l'année précédente (hors distribution exceptionnelle).

Le Conseil d'administration de Cegereal s'est réuni le 21 février 2019 pour arrêter les comptes consolidés audités de l'année close au 31 décembre 2018.

Retrouvez la documentation relative à la présentation des résultats de la société sur :

www.cegereal.com

Agenda

• 30 avril 2019 Assemblée générale
• 30 avril 2019 Chiffre d'affaires du 1er trimestre 2019
• 7 mai 2019 Paiement du dividende
• 25 juillet 2019 Résultats du 1er semestre 2019

Pour plus d'informations, merci de contacter :

CONTACT PRESSE	RELATION INVESTISSEURS
Aliénor Miens / Alexandre Dechaux	Charlotte de Laroche
+33 7 62 72 71 15	+33 1 42 25 76 38
cegereal@citigatedewerogerson.com	info@cegereal.com

A propos de Cegereal

Créé en 2006, Cegereal est un groupe d'immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille a été estimée au 31 décembre 2018 à 1 409 millions d'euros hors droits.

D'un point de vue environnemental, le patrimoine de la société est entièrement certifié NF HQETM Exploitation ou BREEAM In-Use International, et bénéficie de la notation « Green Star » dans le benchmark international du GRESB.

Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d'Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 555 millions d'euros au 19 février 2019.

www.cegereal.com

ANNEXES

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

en milliers d'euros, sauf données par actions

	31/12/2018	31/12/2017
	12 mois	12 mois
Revenus locatifs	53 026	51 259
Autres prestations	15 010	16 166
Charges liées aux immeubles	(31 002)	(29 416)
Loyers nets	37 034	38 008
Vente d'immeuble	0	0
Charges administratives	(4 039)	(4 765)
Dotations nettes aux provisions & amort	(0)	(10)
Autres charges opérationnelles	(89)	0
Autres produits opérationnels	0	175
Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement	12 501	41 978
Diminution de la juste valeur des immeubles de placement	(800)	(4 800)
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement	11 701	37 178
Résultat opérationnel	44 607	70 587
Produits financiers	6	597
Charges financières	(11 508)	(10 542)
Résultat financier	(11 501)	(9 945)
Charge d'impôts	0	1 765
RESULTAT NET	33 106	62 408

Autres éléments du résultat global

RESULTAT GLOBAL	33 106	62 408
Résultat net de base	2,40	4,67
Résultat net dilué	2,27	4,37

Bilan IFRS (consolidé)

en milliers d'euros

	31/12/2018	31/12/2017
Actifs non courants
Immobilisations corporelles	47	56
Immeubles de placement	1 408 520	1 169 400
Immobilisations financières	(0)	0
Prêts et créances à plus d'un an	20 230	21 591
Instruments financiers non courants	597	31
Total actifs non courants	1 429 393	1 191 078
Actifs courants
Créances clients	7 747	18 481
Autres créances d'exploitation	14 726	10 200
Autres créances	0	0
Charges constatées d'avance	116	347
Total des créances	22 589	29 029
Instruments financiers courants	0	0
Trésorerie et équivalents de trésorerie	53 367	61 718
Total trésorerie et équivalents de trésorerie	53 367	61 718
Total actifs courants	75 957	90 747
TOTAL ACTIF	1 505 350	1 281 825
Capitaux propres
Capital	78 006	66 863
Réserve légale	7 801	6 686
Prime de fusion	85 476	70 914
Report à nouveau	470 500	410 662
Résultat de l'exercice	33 106	62 408
Total capitaux propres	674 889	617 532
Passifs non courants
Emprunts part à plus d'un an	763 321	616 043
Autres dettes financières à plus d'un an	9 543	5 929
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an Instruments Financiers	0 791	0 548
Total passifs non courants	773 655	622 519
Passifs courants
Emprunts part à moins d'un an	3 152	2 979
Autres dettes financières	0	0
Provisions pour risques et charges	0	0
Dettes fournisseurs	21 642	11 589
Dettes d'impôts sur les bénéfices	0	0
Autres dettes d'exploitation	13 051	9 644
Dettes diverses	0	0
Produits constatés d'avance	18 960	17 561
Total passifs courants	56 806	41 774
Total passifs	830 461	664 293
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	1 505 350	1 281 825

Cash-flow IFRS (consolidé)

en milliers d'euros

	31/12/18	31/12/17
FLUX D'EXPLOITATION
Résultat net de l'ensemble consolidé	33 106	62 408
Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de	(11 701)	(37 178)
placement Annulation des dotations aux amortissement
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des	0	0
composants
Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans
incidence sur la trésorerie : Amortissement d'immobilisations corporelles (hors	11	9
immeubles de placement) Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture	0	0
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et	473	(219)
SWAP) Traitement des emprunts au coût amorti	2 247	1 752
Provisions pour risques et charges	0	0
Impôts		(1 765)
Intérêts moratoires		(165)
Marge brute d'autofinancement	24 136	24 841
Variation des autres éléments de BFR	19 621	14 380
Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre
Variation du besoin en fonds de roulement	19 621	14 380
Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles	43 757	39 221
FLUX D'INVESTISSEMENT
Acquisition d'immobilisations	(227 422)	(8 126)
Augmentation nette des dettes sur immobilisations	2 620	493
Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement	(224 802)	(7 633)

Compte de Résultat – Normes françaises

en euros
	31/12/18	31/12/17
	12 mois	12 mois
Production vendue de services	249 160	85 544
CHIFFRE D'AFFAIRES NET	249 160	85 544
Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges	235 610	58 434
Autres produits	1 886	0
Total des produits d'exploitation	486 656	143 978
Achats matières premières et autres approvisionnements	0	49
Autres achats et charges externes	2 564 773	1 769 653
Impôt, taxes et versements assimilés	80 181	41 960
Salaires et traitements	714 151	871 904
Charges sociales	300 884	367 612
Dotations aux amortissements sur immobilisations	1 955	189
Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges Autres charges	0 191 927	235 610 175 512
Total charges d'exploitation	3 853 871	3 462 489
RESULTAT D'EXPLOITATION	(3 367 215)	(3 318 511)
Produits financiers de participations	3 353 425	1 332 000
Autres intérêts et produits assimilés	6 347	165 006
Différences positives de change	0	432
	3 359 772	1 497 438
Total des produits financiers
Intérêts et charges assimilés Différences négatives de change	85 396 0	34 619 852
Total des charges financières	85 396	35 471
RESULTAT FINANCIER	3 274 376	1 461 967
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS	(92 839)	(1 856 544)
Produits exceptionnels sur opérations en capital	68 222	19 982
Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges exceptionnels	194 056	0
Total produits exceptionnels	262 278	19 982
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital	0 213 895	1680 4 178
Total charges exceptionnelles	213 895	5 858
RESULTAT EXCEPTIONNEL	48 383	14 125
Impôts sur les bénéfices	0	(1 765)
		185)
TOTAL DES PRODUITS	4 108 706	1 661 398
TOTAL DES CHARGES	4 153 162	1 738 632
BENEFICE OU PERTE	(44 456)	(77 234)

Bilan – Normes françaises

en euros
ACTIF	Brut	Amort./Dépr.	31/12/18	31/12/17
Immobilisations corporelles Autres immobilisations corporelles	6 896	2 143	4 753	3 807
Immobilisations financières Participations & créances rattachées Prêts	242 004 686 -		242 004 686 -	299 050 733
Autres	801 745		801 745	673 967
ACTIF IMMOBILISÉ	242 813 327	2 143	242 811 184	299 728 507
Créances
Clients comptes rattachés	241 992		241 992
Autres créances	73 376 973		73 376 973	2 103 079
Disponibilités	14 762 019		14 762 019	998 862
ACTIF CIRCULANT	88 380 984		88 380 984	3 101 941
Charges constatées d'avance	11 206		11 206	52 460
TOTAL ACTIF	331 205 517	2 143	331 203 374	302 882 908

en euros
PASSIF	31/12/18	31/12/17
Capital
Capital social (dont versé : 66 862 500)	78 006 250	66 862 500
Primes d'émission, de fusion, d'apport	86 278 764	70 922 676
Écarts de réévaluation	152 341 864	152 341 864
Réserves
Réserve légale	7 800 625	6 686 250
Autres réserves	122 849	2 711 437
Résultat
Report à nouveau	14 006	29 421
Résultat de l'exercice (Bénéfice ou Perte)	(44 456)	(77 234)
CAPITAUX PROPRES	324 519 901	299 476 914

Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de Performance »

IAP Cash-flow récurrent Cegereal

en milliers d'euros	2018	2017
Résultat net IFRS	33 106	62 408
Retraitement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement	-11 701	-37 178
Autres retraitements de variations de justes valeurs	475	17
Retraitement autres honoraires	8 794	7 443
Résultat EPRA	30 674	32 689
Retraitement de la taxe 3% sur les dividendes	0	-1 752
Résultat récurrent Cegereal	30 674	30 937
Ajustements IFRS (franchises, ….)	2 256	2 946
Retraitement des frais financiers linéarisés	2 247	1 966
Cash-flow récurrent Cegereal	35 177	35 849

IAP ANR Triple Net EPRA

en milliers d'euros	2018	2017
Capitaux propres IFRS	674 889	617 532
Etalement des franchises de loyer	-27 315	-26 832
Valeur de marché de l'emprunt	-772 432	-622 535
Valeur comptable de l'emprunt	764 507	617 190
ANR Triple Net EPRA	639 649	585 355

IAP Taux d'endettement

en milliers d'euros	2018	2017
Endettement financier au bilan (comptes statutaires)	771	624
Juste valeur des immeubles de placement	1 409	1 169
Taux d'endettement (en %)	54,7%	53,4%

IAP Taux d'occupation

Le taux d'occupation correspond au pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d'un contrat de bail.

En intégrant les arrivées prochaines de l'Autorité Bancaire Européenne et de KPMG, le taux d'occupation global de Cegereal s'inscrit en forte augmentation pour atteindre 96,1%.

A fin 2018, soit avant intégration des dernières signatures, le taux d'occupation s'élève à 92,3% (91,1% à périmètre constant) contre 91,4% il y a un an.