Villar International Ltd.

Quarterly Report • Nov 26, 2025

דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

וילאר אינטרנשיונל בע"מ

דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

	עמוד

3	שלה מאוחדות ה וחברות יני החבר ל מצב עני קטוריון ע דוח הדיר
קרים(	)בלתי מבו מבר 2025 30 בספט דים ליום יים מאוח יתיים בינ פיים תמצ דוחות כס
26	רה ת של החב עלי המניו המבקר לב ה החשבון ה של רוא דוח סקיר
27	ון המבקר רואה חשב לת דוחות כמה להכל מכתב הס
28	כספי ל המצב ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ
30	ר ח כולל אח הפסד ורוו ל רווח או אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ
32	ם בהון ל השינויי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ
37	המזומנים ל תזרימי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ
40	2025 טמבר ם 30 בספ וחדים ליו ביניים מא מציתיים ספיים הת דוחות הכ באורים ל
	קר( )בלתי מבו מבר 2025 30 בספט יים ליום י נפרד בינ מידע כספ
49	יים נפרד ע כספי בינ קר על מיד שבון המב ל רואה ח ה מיוחד ש דוח סקיר
50	ם כחברה א רה עצמה חסים לחב ההון המיו חייבויות ו סים, ההת סכומי הנכ
51	ם כחברה א רה עצמה חסים לחב אות המיו סות והוצ סכומי הכנ
52	ם כחברה א רה עצמה חסים לחב מנים המיו רימי המזו סכומי תז
54	אם ה כחברה חברה עצמ מתייחס ל תי נוסף ה מידע מהו
	ל הגילוי הכספי וע על הדיווח הפנימית ת הבקרה אפקטיביו דוח בדבר
	ח יקי האג" טובת מחז שועבדו ל סים אשר ווי בגין נכ הערכות ש

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה וחברות מאוחדות שלה

אנו מתכבדים בזאת להגיש לבעלי המניות את דין וחשבון הדירקטוריון של חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן: "החברה"( והחברות המאוחדות שלה )להלן יקראו החברה והחברות המאוחדות שלה "הקבוצה"( לגבי פעילות הקבוצה בתקופות של תשעה ושלושה חודשים אשר הסתיימו ביום 30 בספטמבר ,2025 בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - .1970

דוח זה כולל הסברים לגבי האירועים והשינויים המהותיים שחלו במצב ענייני החברה בתקופה כאמור, והוא נערך בהנחה שבפני הקורא מצוי גם דוח הדירקטוריון לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר ,2024 כפי שפורסם על ידי החברה במסגרת הדוח התקופתי לשנת 2024 ביום 27 במרס, .2025

.1 הסברי הדירקטוריון לעסקי התאגיד

.1.1 השפעת מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" על המצב הכלכלי במשק ועל פעילות החברה

לפרטים אודות השפעת המלחמה והמצב הכלכלי על היקף הפעילות של החברה ותוצאותיה הכספיות ר' ביאור 1 ב' לדוחות הכספיים תמציתים ביניים מאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר ,2025 המצורפים כחלק ג' לדוח זה )להלן: "הדוחות הכספיים"(.

.1.2 תאור תמציתי של הקבוצה וסביבתה העסקית

תשעת החודשים הראשוðים של שðת 2025 התאפייðו ביציבות בעðף הðדל"ן המðיב בתחומי הלוגיסטיקה והתעשיה בישראל אשר באה לידי ביטוי ברמת ביקוש גבוהה לשטחים להשכרה, במחירי הקרקעות והðכסים למכירה בשוק ובמחירי השכירות בכל רחבי הארץ.

בתקופת הדיווח חל גידול בהכðסות הקבוצה מהשכרת ðדל"ן להשקעה והיא המשיכה לשמור על שיעור תפוסה גבוה מאד של כ – 97.5% בðכסיה המðיבים בישראל וברומðיה, אשר מושכרים ברובם לתקופות שכירות ביðוðיות עד ארוכות.

בתקופת הדיווח המשיכה העליה במדד המחירים לצרכן, אשר החלה באמצע שðת ,2021 אם כי במגמה מתוðה יותר. ðכון למועד הדוח עומדת ריבית בðק ישראל על שיעור של 4.5% וריבית הפרים על שיעור של .6% ביום 24 בðובמבר, 2025 ולאחר תום תקופת הדיווח הודיע ðגיד בðק ישראל על הורדת שיעור הריבית ב – 0.25% והעמדתה על רמה של .4.25% שיðוי בריבית בðק ישראל משפיע על שיðוי הריבית הðצברת בגין סדרת ðיירות הערך המסחריים של החברה, המהווה כ – 13.4% מסך יתרות אגרות החוב וðיירות הערך המסחריים של החברה אשר ðושאות ריבית הצמודה לריבית בðק ישראל בתוספת מרווח (ðע"מ סדרה 1 במרווח +0.2%).

מרביתם המכריע של הסכמי ומחירי השכירות של שוכרי הקבוצה צמודים למדד המחירים לצרכן ובהתאם לכך חלה עליה בדמי השכירות המשולמים לקבוצה. כמו כן, השפיעה עליית מדד המחירים לצרכן על סדרת אגרות החוב של החברה הצמודות למדד (סדרה ט' המהווה כ – 4.6% מסך יתרות אגרות החוב וðיירות הערך המסחריים של החברה), אשר הביאה לעליה בהוצאות המימון בגין סדרה זו.

בתחום שירותי הארכיבאות ðצפתה מגמה של האטה ושחיקה קלה במחירי השירותים ובהיקף בתיבות המðוהלות ע"י החברה בישראל כאשר ברומðיה ðמשכת מגמת הגידול בתיבות המðוהלות.

יצויין, כי אין ביכולתה של החברה להעריך את ההשפעה של שיðויים בסביבה והמגמה הכלכלית על עðף הðדל"ן בכלל ועל פעילותה של החברה בפרט.

לתðודות בשערי החליפין אין השפעה מהותית על המצב הכספי של החברה וזאת לאור העובדה שעיקר הכðסותיה של החברה היðן בשקלים.

יחד עם זאת, לתðודות בשערי החליפין בתקופה השפעה ישירה על הוðה של החברה, בשל קרן הון מהפרשי תרגום בגין ðכסים והשקעות בחו"ל וכן מהפרשי שער בגין יתרות מזומðים המוחזקות במט"ח בחו"ל ומהפרשי שער בגין הלוואה במט"ח מתאגיד בðקאי בישראל המומרות ליתרות שקליות לצרכי הדוחות הכספיים של החברה. לפירוט ðוסף ר' ביאור 1 ג' לדוחות הכספיים.

הערכות החברה המפורטות בסעיפים .1.1 ו1.2- לעיל בקשר עם השפעות מלחמת חרבות ברזל על מצב המשק הישראלי בכללותו וכן תחזיות בקשר עם ריבית וצמיחה, והשפעתן על תחומים הקשורים בפעילות החברה ותוצאותיה הכספיות היðן מידע צופה פðי עתיד, כהגדרתו בסעיף 32א בחוק ðיירות ערך, התשכ"ח,1968- ומבוססות על המידע הקיים בחברה ðכון למועד פרסום הדוח וההðחות המפורטות לעיל. הערכות אלה עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שוðה מהותית מכפי שðצפה, בין היתר, בשל היותן מושפעות מגורמים אשר איðם בשליטת החברה.שיðויים במצב המלחמתי ובהðחיות המדיðה ופיקוד העורף, שיðויים בריבית ומגמות צמיחה, שיðויים במדד המחירים לצרכן, כמו גם שיðויים ðוספים שיðבעו מהאמור, עלולים להשפיע לרעה על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות בפועל ככל שיתממשו.

1.3. פעילות הקבוצה בתקופת הדיווח

להלן ההתפתחויות העיקריות בתקופת הדיווח בתחומים בהם פועלת הקבוצה:

א. השכרת מבנים

לקבוצה נכסים מניבים בישראל וברומניה בשטח כולל של כ- 519 אלפי מייר הכוללים כ- 478 אלפי מייר לשימושי תעשיה ולוגיסטיקה, כ- 25 אלפי מייר במקבצי דיור וכ- 16 אלפי מייר לשימושים מסחריים ואחרים. הנכסים מושכרים בשיעור תפוסה כולל של כ- 97.5%.

1. בישראל

• א. נכון ליום 30 בספטמבר 2025, לקבוצה נכסים מניבים בישראל בשטח של כולל של כ 479 אלפי מייר, מתוכם כ 46 אלפי מייר מושכרים לחברות הקבוצה במגזר הארכיב. שיעור התפוסה של נכסי החברה בישראל ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ 99%. מרבית הנכסים הינם בבעלותה המלאה של הקבוצה וחלקם מוחזקים בשותפות עם אחרים. הנכסים פזורים ברחבי הארץ ומושכרים לשוכרים רבים ובחוזים לטווחי זמן שונים.
• ב. ביום 23 באפריל 2025 השלימה החברה את רכישתו של מבנה משרדים בבנימינה הכולל שטח בנוי
  של כ 3,200 מייר וחניון תת קרקעי, המושכרים במלואם לשוכרים חיצוניים, ובתמורה כוללת של
  כ 42.2 מליוני שייח (כולל מס רכישה ותיווך). המבנה צפוי להניב לחברה הכנסות שנתיות של כ –
  3.3 מליוני שייח.
• ג. לקבוצה מספר חטיבות קרקע בישראל הנמצאות בהליכי פיתוח והקמה שונים כמפורט להלן *:

מועד חזוי להשלמת הפרויקט	הכנסות שנתיות חזויות לפרויקט בהשכרה מלאה (במיליוני ש"ח)	יתרת עלות השקעה חזויה להשלמת הפרויקט (במיליוני ש"ח)	שווי מוצג בדוחות ליום 30.9.25 (במיליוני ש"ח)	עלות הקמת הפרויקט הכוללת החזויה (במיליוני ש״ח)	שטח בנוי במ״ר (הערכה)	שטח המקרקעין במ"ר	שם ואתר הפרויקט
4/2025 רבעון	2.6	0.9	37.8	38.7	6,300	10,400	באר שבע שלב אי מבנה 1
מחצית 1/2026	2.4	2	33	35	5,700	9,400	באר שבע שלב אי מבנה 2
מחצית 2/2026	2.4	14.1	19.5	33.6	5,600	9,200	באר שבע שלב אי מבנה 3
מחצית 1/2026	2.1	1.2	23.8	25	5,000	10,500	כרמיאל מבנה 1
מחצית 2/2026	2.3	10.9	16.5	27.4	5,500	11,500	כרמיאל מבנה 2
מחצית 1/2027	1.6	13.4	5.6	19	3,800	8,000	כרמיאל מבנה 3
	13.4	42.5	136.2	178.7	31,900 מ״ר	59,000 מ״ר	סה״כ

הנתונים המפורטים בטבלה זו הינם בגדר מידע צופה פני עתיד המבוסס על הערכות החברה בהתחשב, בין היתר, על ניסיונה של החברה. הערכות החברה עשויות שלא להתממש כתוצאה מעיכוב בלתי צפוי בשל גורמים שאינם בשליטת החברה או כתוצאה מהתממשות אחד מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 11.14 לחלק א' לדוח התקופתי.

ד. בנוסף, לקבוצה מספר חטיבות קרקע בישראל אשר נמצאות בהליכי תכנון ואשר טרם הוחל בהן בביצוע עבודות הקמה ופיתוח כמפורט להלן *:

סטטוס ומועד חזוי להשלמת הפרויקט	הכנסות שנתיות חזויות לפרויקט בהשכרה מלאה (במיליוני ש״ח)	יתרת עלות השקעה חזויה להשלמת הפרויקט (במיליוני ש"ח)	שווי מוצג בדוחות ליום 30.9.25 (במיליוני ש"ח)	עלות הקמת הפרויקט הכוללת החזויה (במיליוני ש"ח)	שטח בנוי במ"ר (הערכה)	שטח המקרקעין במ"ר	שם ואתר הפרוייקט
בהליכי תכנון – 2028-2029	12.6	120	54.5	174.5	30,000	24,000	באר שבע שלב ב׳
בהליכי תכנון – 2028-2029	13.5	100	91.7	191.7	25,000	35,000	חריש
	26.1	220	146.2	366.2	55,000 מ״ר	59,000 מ״ר	סה"כ

ה. בנוסף, לחברה בת בקבוצה (חלק החברה בחברה הבת – 63%) זכויות להקצאת קרקעות בשטח כולל של כ $^{-}$ 140 דונם בייעוד ללוגיסטיקה ותעשיה בחמישה יישובים כמפורט להלן $^{*}$ :

סטטוס	חלק החברה המאוחדת בפרויקט	שטחים בנויים מתוכננים להקמה במ"ר (הערכה)	שטח המקרקעין במ"ר	מספר מבנים המתוכננים להקמה	ייעוד ושימושים	יישוב
זכות להקצאת	74%	13,000	25,000	2		בית השיטה
קרקע, הוגשה בקשה להיוון	74%	14,000	23,000	2	לוגיסטיקה	רוחמה
לרמייי	74%	25,000	50,000	4	ותעשיה	שובל
זכות להקצאת	50%	13,500	27,000	2		גלאון
קרקע	74%	7,000	15,000	1		כרמי קטיף
		72,500	140,000	11		סה"כ

ליום 30.9.2025 הצטברו לחברה עלויות בקשר עם הזכויות להקצאת מקרקעין כאמור לעיל בסך כולל של כ – 8.9 מיליוני ש״ח המוצגים במסגרת סעיף הנדלן להשקעה בהקמה.

נכון למועד הדיווח טרם שולמו דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וטרם התקיימו כלל התנאים המתלים שנקבעו בהסכמים בגינן.

הנתונים המפורטים בטבלאות לעיל הינם בגדר מידע צופה פני עתיד המבוסס על הערכות החברה בהתחשב, בין
היתר, על ניסיונה של החברה. הערכות החברה עשויות שלא להתממש כתוצאה מעיכוב בלתי צפוי בשל גורמים
שאינם בשליטת החברה או כתוצאה מהתממשות אחד מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 11.14 לחלק א' לדוח
התקופתי.

2. ברומניה

• א. נכון ליום 30 בספטמבר 2025, בבעלות הקבוצה נכסים מניבים בשטח כולל של כ- 40 אלפי מייר, מתוכם כ- 16 אלפי מייר המשוכרים לחברת הקבוצה במגזר הארכיב. שיעור התפוסה של נכסי החברה ברומניה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ- 78%.
• ב. בבעלות החברה חטיבת קרקע בשטח של כ 160 דונם בפארק תעשייה במערב בוקרשט, רומניה עליה מקימה החברה פארק לוגיסטי אשר עתיד לכלול בסיומו 6 מבנים לוגיסטיים בשטח בנוי כולל של כ 80.000 מ״ר.
• בשנת 2023 השלימה החברה את הקמתו של המבנה הלוגיסטי הראשון בפארק בשטח בנוי של כ- 12,000 מייר המושכר במלואו לשוכרים חיצוניים.
• במהלך תקופת הדיווח השלימה החברה את הקמתו של המבנה הלוגיסטי השני בפארק בשטח בנוי של כ – 11,500 מייר המושכר בחלקו לשוכרים חיצוניים.
• ג. במהלך תקופת הדיווח החלה החברה בהקמת המבנה השלישי ובתכנון הקמתם של יתרת המבנים בפארק הלוגיסטי במערב בוקרשט, בתכנון הקמתם של שני מבנים לוגיסטיים נוספים בשטח בנוי כולל של כ 13 אלפי מ״ר על גבי חטיבת קרקע בשטח של כ 30 דונם הנמצאת בדרום בוקרשט (אשר אחד מהמבנים מיועד לשימוש חברת הקבוצה במגזר הארכיב והשני מיועד להשכרה לחיצוניים) וכן בתכנון פרויקט לייעוד מסחרי בשטח בנוי של כ 8,000 מ״ר על גבי חטיבת קרקע בשטח של כ 36 דונם המצויה ברובע 4 של בוקרשט כמפורט להלן *:

סטטוס ומועד חזוי להשלמה	הכנסות שנתיות חזויות לפרויקט בהשכרה מלאה (במיליוני ש"ח)	יתרת עלות חזויה להשלמת הפרויקט (במיליוני ש"ח)	שווי מוצג בדוחות ליום 30.9.2025 (במיליוני ש״ח)	עלות הקמת הפרויקט הכוללת החזויה (במיליוני ש״ח)	שטחים בנויים מתוכננים להקמה במ"ר (ומספר מבנים מתוכנן)	שטח המקרקעין במ"ר	שם ואתר הפרוייקט
- עבודות עפר 2026	3.1	40.5	6	46.5	(1) 17,000	34,000	פארק לוגיסטי מערב בוקרשט – B2
בהליכי הוצאת היתר בניה - 2026	1.1	14.3	1.7	16	(1) 6,000	12,000	מתחם הארכיב – מבנה מסי 3
בתכנון - 2027	3.1	40.5	6	46.5	(1) 17,000	34,000	פארק לוגיסטי מערב בוקרשט – B1
בתכנון - 2028	2.2	28.6	4.2	32.8	(1) 12,000	24,000	פארק לוגיסטי מערב בוקרשט – C2
בתכנון - 2028	1.3	16.7	1.7	18.4	(1) 7,000	14,000	מתחם הארכיב – מבנה מסי 4
בתכנון - 2028	2.2	19.1	8.6	27.7	(3) 8,000	16,000	פארק מסחר A C
בתכנון - 2029	2.2	28.6	4.2	32.8	(1) 12,000	24,000	פארק לוגיסטי מערב בוקרשט – C1
	15.2	188.3	32.4	220.6	79,000 מ"ר (9)	158,000 מ״ר	סה"כ

^* הנתונים הכספיים הינם תרגום של מטבע האירו לפי שע"ח ש"ח/אירו ליום 30 בספטמבר, 2025.

הנתונים המפורטים בטבלה זו הינם בגדר מידע צופה פני עתיד המבוסס על הערכות החברה בהתחשב, בין היתר, על ניסיונה של החברה. הערכות החברה עשויות שלא להתממש כתוצאה מעיכוב בלתי צפוי בשל גורמים שאינם בשליטתה ד. לקבוצה מספר חטיבות קרקע נוספות ברומניה בשטח כולל של כ – 463 דונם המוצגות בדוחות הכספיים של החברה ליום 30.9.2025 במסגרת סעיף הנדל"ן להשקעה בהקמה בשווי של כ – 44 מיליון ש"ח.

ב. הקמת מבנים ודירות למגורים

.1 פרוייקט תמ"א 38/2 ברחוב הברון הירש בתל אביב:

החברה התקשרה בשנת ,2021 באמצעות חברה בת מוחזקת בשיעור של ,60% בפרויקט תמ"א 38/2 )הריסה( ברחוב הברון הירש 1-3-5 ברמת אביב )להלן: "המתחם"(.

המתחם כלל 72 יחידות דיור ב – 3 מבנים בני 4 קומות כ"א אשר נהרסו ובמקומם תוקמנה 134 יחידות דיור )מתוכן 72 עבור בעלי הדירות הקיימות( ב – 3 מבנים אשר יכללו כ"א 6 קומות טיפוסיות בנוסף לקומת קרקע ולקומת גג חלקית וכן חניון תת קרקעי משותף )להלן: "הפרויקט"(.

במהלך שנת 2024 התקבל היתר הבניה לפרויקט ובהתאם הכירה החברה בשווי המקרקעין כנגד התחייבות למתן שירותי בניה והוצאות לשלם לבעלי הזכויות בקרקע בסך של כ – 126.5 מיליוני ש"ח. כמו כן, במהלך שנת 2024 החברה השלימה את תהליך פינוי הדירות הקיימות והריסתן והיא נמצאת כיום בעבודות חפירה ודיפון המבוצעות באמצעות "קבלן מפתח" איתו חתמה החברה על הסכם הקמה. במהלך שנת 2025 החלה החברה בשיווקו של הפרוייקט ונכון למועד הדיווח חתמה החברה של שני הסכמי מכר.

ההכנסות הצפויות להיות מוכרות מהפרויקט, הכוללות את ההכנסות מ מתן שירותי הבניה לבעלי הזכויות ואת ההכנסות בגין מכירת הדירות לרוכשים חיצוניים מוערכות בכ – 434 מיליוני ש"ח. עלות ההקמה הכוללת לפרויקט, כולל שווי המקרקעין, עלויות הבינוי, השיווק והמימון, מוערכת בכ – 344 מיליוני ש"ח והרווח הצפוי לפרויקט, לפני מס, מוערך בכ – 90 מיליוני ש"ח )מתוכו חלק החברה 60%(.

.2 קרקע למגורים עתלית:

ביום 8 בינואר, 2023 התקשרה החברה באמצעות חברה בת )100%( בהסכמים לרכישת מלוא זכויות הבעלות בחטיבת קרקע של כ – 21.2 דונם ביישוב עתלית שבמועצה אזורית חוף הכרמל בתמורה כוללת של כ – 162.6 מיליוני ש"ח. על חטיבת הקרקע מתוכננות להקמה, על בסיס התב"ע הקיימת ולאחר ביצוע עבודות הפיתוח במקרקעין ע"י הרשות המקומית ואשר טרם החלו בהן, 139 יחידות דיור בתמהיל משולב של צמודי קרקע, דופלקסים ודירות. נכון למועד הדיווח החברה פועלת לשינוי התב"ע והתכנון הקיים, לתוספת זכויות בניה ולהגדלת הצפיפות בפרויקט.

.3 קרקע למגורים באור עקיבא:

ביום 2 במרס, 2023 התקשרה החברה באמצעות חברה בת ) 100%( בהסכם לרכישת זכויות במקרקעין באור עקיבא, בתמורה כוללת של כ – 48.4 מיליוני ש"ח, המיועדות להקמת כ – 84 יחידות דיור במסגרת שכונה חדשה אשר עתידה להיות מוקמת בעיר.

בימים 2 באפריל ו – 26 במאי ,2025 חתמה החברה על שני הסכמים נוספים לרכישת זכויות במקרקעין ל – 8 ול - 9 יחידות דיור נוספות בשכונה זו בתמורה כוללת ב סך של כ – 4.5 מיליוני ש"ח וכ – 5 מיליוני ש"ח נוספים, בהתאמה.

בימים 8 וה – 16 ביולי ,2025 חתמה החברה של שני הסכמים נוספים לרכישת זכויות במקרקעין ל – 9 ול – 14 יחידות דיור נוספות בשכונה זו בתמורה כוללת בסך של כ – 5 מיליוני ש"ח וכ – 7.5 מיליוני ש"ח נוספים, בהתאמה, כך שנכון למועד הדיווח מחזיקה החברה בזכויות להקמת כ – 124 יח"ד בעיר.

ג. מתן שירותי ארכיבאות

נכון ליום 30 בספטמבר, 2025 מנהלת הקבוצה כ – 4.022 מיליון תיבות בישראל וכ – 1.505 מיליון תיבות ברומניה )ובסה"כ כ – 5.527 מיליון תיבות(, לעומת כ – 4.171 מיליון תיבות בישראל וכ – 1.448 מיליון תיבות ברומניה )ובסה"כ כ – 5.619 מיליון תיבות( נכון ליום 31 בדצמבר .2024

ד. הקמת מערכות סולאריות ומתקנים לאגירת חשמל

בסוף שנת 2020 החלה החברה בפרוייקט להקמתן של מערכות סולאריות )פוטו-וולטאיות( להפקת חשמל מאנרגית השמש על גגות המבנים אשר בבעלות הקבוצה וזאת במסגרת אסדרה תעריפית של רשות החשמל. נכון ליום 30 בספטמבר 2025 השלימה החברה את הקמתן והפעלתן של 58 מערכות בהיקף מותקן של כ – 16 מגה וואט אשר הניבו לחברה בתקופת הדייוח הכנסות של כ – 8.2 מיליוני ש"ח לעומת כ – 7.4 מיליוני ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד.

לאחר תום תקופת הדיווח השלימה החברה את הקמתן והפעלתן של שתי מערכות נוספות בהיקף של כאחד מגה וואט.

החברה נמצאת בהליכי תכנון והקמה של כ – 20 מערכות נוספות בהיקף של כ – 8 מגה וואט.

במהלך תקופת הדיווח השלימה החברה את הקמתו והחלה בהפעלתו של מתקן לאגירת חשמל בהיקף של כ – 3 מגה וואט אשר נבנה במתחם המקרקעין שבבעלותה בפארק התעשייה מבוא כרמל. עלות הקמת המתקן הכוללת מסתכמת לכ – 3 מיליוני ש"ח והכנסתו השנתית הנקיה של המתקן צפויה להסתכם בכ – 0.6 מיליוני ש"ח )חלק החברה במתקן – 70%(. החברה בוחנת הקמתם של מתקנים נוספים לאגירת חשמל באתרים אשר בבעלותה.

1.4. מצב כספי (במיליוני ש"ח)

הערות והסברים	ליום 31.12.2024	ליום 30.9.2025	סעיף
העליה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מעליה ביתרות מזומנים ושווי מזומנים של החברה בסך 67.6 מיליון שייח, מעליה ביתרת מס הכנסה לקבל בסך 6.6 מיליון שייח, מעליה במלאי דירות למכירה בסך 4.3 מיליון שייח (לפרטים נוספים ר' סעיף 1.3 ב' 1 לעיל) ומעליה בפיקדונות מוגבלים בחשבונות ליווי בסך 2.7 מיליון שייח, המקוזזת בחלקה מירידה ביתרת חייבים ויתרות חובה בסך 6.3 מיליון שייח ומירידה ביתרת לקוחות והכנסות לקבל בסך 0.4 מיליון שייח.	395.9	470.4	נכסים שוטפים
לפרטים נוספים רי 1.3 בי 2-3 לעיל.	211.2	233.5	מלאי מקרקעין לבניה למגורים
הירידה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מירידה בשווי ההוגן של הנכסים הפיננסיים, נטו בסך 3.3 מיליון שייח וממימוש נכס פיננסי מוחזק למכירה בסך 3.1 מיליון שייח המקוזזת בחלקה מהשקעה בנכסים פיננסיים, נטו בסך 0.6 מיליון שייח.	52.9	47.1	נכסים פיננסים ויתרות חייבים שאינם שוטפים
העליה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מרווחים מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של כ – 16.2 מיליון ש״ח.	79.5	95.7	השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
העלייה בתקופת הדיווח נבעה בעיקר מרכישת מבנה משרדים בבנימינה בסך 42.2 מיליון ש״ח (לפרטים ר׳ סעיף 1.3(א)(1)(ב) לעיל), ממיון מסעיף נדל״ן להשקעה בהקמה בעקבות סיום הקמתו של מבנה לוגיסטי ברומניה בסך 30.3 מיליון ש״ח (לפרטים ראו סעיף 1.3 (א)(2)(ב) לעיל), מהשקעות שוטפות בסך 5.3 מיליון ש״ח, מעליות ערך בסך 1.6 מיליון ש״ח, מעליות ערך בסך 1.6 מיליון ש״ח ומהשפעת הגידול בשער החליפין של האירו על שווי נכסי הנדל״ן להשקעה ברומניה בסך 8.0 מיליון ש״ח.	3,454.9	3,535.1	נדל"ן לה שקעה
העליה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מהשקעות בפרוייקטים בבניה בסך כולל של 45.7 מיליוני שייח, מהשפעת גידול בשער חליפין של האירו על שווי נכסי הנדליין להשקעה בהקמה ברומניה בסך 1.8 מיליון שייח ומעליות ערך בסך 0.7 מיליון שייח, המקוזזת בחלקה ממיון לסעיף נדליין להשקעה בעקבות סיום הקמתו של מבנה לוגיסטי ברומניה בסך 30.3 מיליון שייח.	363.4	381.3	נדל"ן להשקעה בהקמה
העלייה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מהשקעות שוטפות בניכוי פחת שוטף בסך 6.7 מיליוני ש״ח.	456.1	462.8	רכוש קבוע
הרכב הסעיף והפחתתו נקבעים בהתאם להנחיות תקן דיווח כספי בינלאומי 16.	4.2	2.7	זכות שימוש בנכס
הירידה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מקיטון בהוצאות לשלם בסך של 4.4 מיליון ש״ח ומקיטון ביתרות שכר ונלוות (כולל מענק למנכ״ל החברה) בסך 2.9 מיליון ש״ח, המקוזזת בחלקה מגידול ביתרות מוסדות לשלם בסך 2.6 מיליון ש״ח ומגידול בהכנסות מראש בסך 0.9 מיליון ש״ח.	59.6	55.6	יתרת זכאים ויתרות זכות

1.4. מצב כספי (במיליוני ש"ח) (המשך)

הערות והסברים	ליום 31.12.2024	ליום 30.9.2025	סעיף
הירידה בתקופת הדיווח נבעה בעיקר מפדיון ניירות ערך מסחריים סדרה 2 בסך 163.5 מיליון ש״ח, מפירעון אגרות חוב בסך 58.1 מיליון ש״ח, מירידה בהתחייבות למתן שירותי בנייה בסך 4.2 מיליון ש״ח, מירידה ביתרת זכאים ויתרות זכות בסך 4 מיליון ש״ח, ומירידה ביתרות מס הכנסה לשלם בסך 2.6 מיליון ש״ח, אשר קוזזו בחלקן בעלייה ביתרת הכנסות מראש מרוכשי דירות בסך 4.2 מיליון ש״ח ובעלייה ביתרות ספקים ונותני שירותים בסך 1.1 מיליון ש״ח.	544.9	317.8	התחייבויות שוטפות
לפרטים נוספים ר' סעיף 1.3 ב' 1 לעיל.	101.6	97.4	התחייבות למתן שירותי בנייה
העלייה בתקופת הדיווח נבעה בעיקר מגידול ביתרת אגרות החוב של החברה בסך 275.2 מיליון שייח (כתוצאה מהרחבת סדרה יי בסך 160 מיליון שייח ומהנפקת סדרה ייא בסך 153 מיליון שייח), מקבלת הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך 48 מיליון שייח, במיסים נדחים בסך 0.9 מיליון שייח.	958.1	1,282.2	התחייבויות לא שוטפות
העלייה בתקופת הדיווח נבעה מהרווח הכולל המיוחס לבעלי זכויות הוניות בחברה בסך 138.1 מיליון שייח ומעלייה בקרן ההון בגין תשלום מבוסס מניות בסך 5.4 מיליון שייח, אשר קוזזו בחלקם עקב רכישה עצמית של מניות החברה בסך 15.4 מיליון שייח וחלוקת דיבידנד לבעלי מניות החברה בסך 10.8 מיליון שייח.	3,513.3	3,630.6	הון המיוחס לבעלים של החברה
הירידה בתקופת הדיווח נובעת בעיקרה מחלק ההפסד שיוחס לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך 1.2 מיליון שייח ומחלוקת דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך 1 מיליון שייח.	23.3	21.1	הון המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה

1.5. תוצאות הפעילות (במיליוני ש״ח)

				01112
הערות והסברים	לשנת 2024	לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2024	לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025	סעיף
העלייה בתקופת הדיווח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ – 6.8% נובעת בעיקר מהכנסות מנכסים חדשים שבנייתם הושלמה, מעליות במחירי השכירות בחלק מהנכסים, מעליית מדד המחירים לצרכן וכן מרכישת מבנה משרדים במהלך התקופה.	220.8	164.5	175.7	הכנסות הקבוצה מהשכרת מבנים
הקיטון בהכנסות בתקופת הדיווח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נובעת בעיקר מקיטון בכמות התיבות המנוהלות בישראל.	94.8	70.7	69.2	הכנסות הקבוצה ממתן שירותי ארכיבאות
במהלך תקופת הדיווח חתמה החברה על שני חוזי מכר בפרוייקט ברמת אביב. לפרטים נוספים ר' סעיף 1.3 ב' 1 לעיל.	-	-	6.5	הכנסות הקבוצה מהקמת מבנים ודירות למגורים
העלייה בתקופת הדיווח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נובעת בעיקר מגידול הכנסות מהפעלת מערכות סולאריות (ר' סעיף 1.3 ד' לעיל).	12.8	10.2	11	הכנסות אחרות
הקיטון לעומת תקופה מקבילה אשתקד נבע משיערוך נכס שבנייתו הושלמה במחצית הראשונה לשנת 2024.	239.4	6.7	2.3	עליית ערך השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בהקמה, נטו
	(35.3)	(26.5)	(29.4)	הוצאות הנהלה וכלליות
העליה ביחס לתקופה מקבילה אשתקד נובעת בעיקרה מגידול בהוצאות המימון על ניירות הערך המסחריים ואגרות החוב של חברה ומעליה בהוצאות המימון בקשר עם פרוייקט החברה ברמת אביב (לפרטים נוספים ר' סעיף 1.3 ב' 1 לעיל).	(18)	(10.1)	(23)	הוצאות המימון, נטו
הסעיף כולל בעיקר את חלק החברה (50%) ברווחי חברת וי גולד פתרונות הנדסיים לבניה אשר תרמה לחברה כ – 7.4 מיליון ש״ח בתקופה הדיווח לעומת כ – 6.1 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ – 8.1 מיליון ש״ח בענת 2024 וכן מחלק החברה (44%) ברווחי חברת טריכום אשר תרמה לחברה כ – 8.9 מיליון ש״ח בתקופת הדיווח לעומת כ – 9.4 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ – 9.4 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ – 2024.	20.3	15.5	16.1	חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
	(99)	(32.9)	(30.3)	מיסים על ההכנסה
הקיטון ברווח הנקי לעומת תקופה מקבילה אשתקד נובע בעיקר מגידול בהוצאות המימון, נטו המקוזזת בחלקה מגידול בהכנסות החברה.	354.6	137.8	133.3	הרווח הנקי בתקופת הדיווח המיוחס לבעלים של חברת האם
	383.3	153.2	138.1	הרווח הכולל בתקופת הדיווח המיוחס לבעלים של חברת האם
	5	2.1	(1.3)	הרווח (הפסד) הנקי והכולל בתקופת הדיווח המיוחס לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

.1.6 תזרימי מזומנים )במי ליוני ש"ח(

סברים הערות וה	2024 לשנת	חודשים לתשעת ה	חודשים לתשעת ה	סעיף
		ם של הראשוני שנת 2024	ם של הראשוני שנת 2025
שוטפת מפעילות מזומנים תזרימי ה	146.1	109.2	95.1	מפעילות
ה של ח לתקופ רם מהרוו נבעו בעיק				שוטפת
חתות פחת והפ בנטרול החברה
כות אינן כרו אחרות ש והתאמות
מזומנים. בתזרימי
השקעה מפעילות מזומנים תזרימי ה	)163.7(	)66.2(	)94.6(	לפעילות
עיקר שימשו ב הדיווח בתקופת				השקעה
דל"ן שקעה ובנ בנדל"ן לה להשקעות
"ח, מיליון ש בסך 48.9 בהקמה
42.1 קעה בסך דל"ן להש לרכישת נ
קבוע ות ברכוש ח, להשקע מיליון ש"
קעה "ח ולהש מיליון ש בסך 13.5
ך נטו מכירה בס סי זמין ל בנכס פיננ
מים כאשר סכו ליון ש"ח, של 0.6 מי
ירעון אמצעות פ בחלקם ב אלו קוזזו
ש"ח, 6.9 מיליון טו בסך הלוואות נ
מכירה זמין ל כס פיננסי ממימוש נ
ה נטו ח ומתמור מיליון ש" בסך 3.1
יליון בסך 0.5 מ כוש קבוע ממכירת ר
ש"ח.
מימון מפעילות מזומנים תזרימי ה	26.8	61.2	66.5	מימון מפעילות
גיוס בעיקרם מ דיווח נבעו בתקופת ה
יון ש"ח 308.2 מיל ב בסך אגרות חו
וך לזמן אר הלוואות ומקבלת
ם בסך ם ואחרי בנקאיי מתאגידים
ומים כאשר סכ ון ש"ח, 48.5 מילי
פירעון ם עקב ו בחלק אלו קוזז
ה 2( )נע"מ סדר מסחריים ניירות ערך
, פירעון ליון ש"ח 159.9 מי בסך
יון ש"ח, 101.3 מיל ב בסך אגרות חו
ברה מניות הח צמית של רכישה ע
חלוקת יון ש"ח, 15.4 מיל בסך בסך ת החברה בעלי מניו דיבידנד ל
פירעון ש"ח, יליון 10.8 מ
1.8 כירה בסך ת בגין ח התחייבויו
בידנד לוקת די ש"ח וח מיליון
בסך 1 ת שליטה אינן מקנו לזכויות ש
ח. מיליון ש"

.1.7 התאמת לרווחי – FFO( באלפי ש"ח(

בהתאם לכללים מנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה – FFO של רשות ניירות ערך )" הכללים"(, From Funds FFO – Operation הינו מדד מקובל לבחינת תוצאותיהן של חברות נדל"ן מניב, המבוסס על הרווח הנקי, בנטרול רווחים והפסדים מפעילויות משנה, שינויים בשווי ההוגן של נכסים שהוכרו, פחת והפחתות, הוצאות והכנסות ממסים נדחים וכן הכנסות או הוצאות אחרות אשר אינן תזרימיות באופיין.

החברה מבצעת התאמות בהתאם לכללים המנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה – FFO לפי גישת הרשות והצגת מדד ה – FFO לפי גישת ההנהלה )AFFO – FFO Adjusted), כפי שפורסמו על- ידי הרשות לניירות ערך בחודש ינואר, .2025

להלן פירוט בנוגע להתאמות לרווח הנקי של החברה לפי גישת הרשות לניירות ערך בהתאם לכללים ולפי גישת ההנהלה:

	דשים שה לתשעה חו	סתיימו בי	לשנה ום ה ביום שהסתיימ
ת ערך שות ניירו פי גישת ר FFO – ל רווחי התאמה ל	30.9.2025	30.9.2024	31.12.2024
		ח באלפי ש"
פה רווח לתקו	131,987	139,991	359,733
התאמות:
, נטו )1( ות משניות ח מפעילוי נטרול רוו	)18,597(	)28,677(	)37,681(
תות פחת והפח	1,935	3,140	2,494
נדל"ן להשקעה ו כסי נדל"ן י הוגן של נ שינוי בשוו רווחים( מ הפסדים ) בהקמה להשקעה	)2,307(	)6,727(	)239,399(
טו אחרות , נ ד פעמיות/ הכנסות( ח הוצאות )	)208(	162	110
ל )1( אמות לעי בשל ההת ף והנדחה מס השוט השפעות ה	3,032	2,164	58,671
ני שווי המאז פי שיטת ה המוצגות ל ת כלולות לגבי חברו התאמות	)16,140(	)15,509(	)20,327(
אמות סה"כ הת	)32,285(	)45,447(	)236,132(
ות ישת הרש FFO לפי ג	99,702	94,544	123,601
FFO שליטה ב- נן מקנות כויות שאי חלקן של ז הנובעות מ התאמות	) ( 879	) 892 (	3,684 ) (
החברה מניות של ס לבעלי ה ות המיוח ישת הרש FFO לפי ג	98,823	93,652	119,917
ההנהלה לפי גישת AFFO – וחי וספות לרו התאמות נ
ניות מבוסס מ גין תשלום הוצאות ב	3,246	4,392	5,875
כולל אחר דרך רווח שווי הוגן נמדדים ב פיננסים ה מכשירים דיבידנד מ	)870(	)1,536(	)1,387(
ם במט"ח ת מזומני שער יתרו גין הפרשי הכנסות( ב הוצאות )	)538(	)1,408(	1,722
אמות סה"כ הת	1,838	1,448	6,210
AFFO ) הלה ) ישת ההנ FFO לפי ג	100,661	95,100	126,127
ת משוקלל מספר מניו	17,718	17,718	17,718
)ש"ח( אלי למניה AFFO רי	5.68	5.37	7.12

.1 נטרול הרווח מפעילויות משניות והשפעות המס בגינן כולל בעיקר רווחים לאחר מס מפעילות הקבוצה בתחום הארכיב בישראל וברומניה בסך כולל של 24 מליוני ש"ח ו – 27.4 מליוני ש"ח לתקופה שהסתיימה ביום 30.9.2025 ו – ,30.9.2024 בהתאמה, ו – 36.3 מיליוני ש"ח לשנת .2024

.1.8 מקורות מימון

מקורות המימון העיקריים של הקבוצה בתקופת הדיווח, פרט להונה העצמי, כללו איגרות חוב וניירות ערך מסחריים שיתרתן ליום 30.9.2025 הסתכמה לסך של כ – 750.7 מיליוני ש"ח )כולל חלויות שוטפות וריביות שנצברו( והלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים שיתרתן ביום 30.9.2025 הסתכמה בכ – 56.2 מיליוני ש"ח )כולל חלויות שוטפות וריביות שנצברו(. כמו כן, עמד לרשות הקבוצה אשראי מספקים ונותני שירותים בסך של כ – 11.9 מיליוני ש"ח.

.1.9 הון חוזר

לתאריך הדוח על המצב הכספי, לחברה הון חוזר חיובי בסך של כ – 152.6 מיליוני ש"ח בדוחות הכספיים תמציתיים ביניים מאוחדים, לעומת הון חוזר שלילי בסך של כ – 55.6 מיליוני ש"ח לתקופה מקבילה אשתקד ולעומת הון חוזר שלילי בסך של 149 מיליוני ש"ח בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, .2024

ההון החוזר השלילי בתקופות הדיווח הקודמות נבע בעיקרו מגיוסי ניירות ערך מסחריים )נע"מ סדרות 1 ו – 2( לטווח קצר שבוצעו בשנת 2024 לאור סביבת הריבית והאי וודאות בשוק. בתקופות אלה בחן דירקטוריון החברה את נזילות החברה ותזרים המזומנים החזוי שלה לתקופה של שנתיים ממועד סיום הדוח התקופתי הרלוונטי, את מקורות הפירעון להתחייבויותיה הקיימות והצפויות של החברה, החל ממועד הדוח הרלוונטי , וכן את מקורות האשראי של החברה ואפשרויותיה לגיוס הון בעת הצורך. לאחר שבחן את הבחינות האמורות קבע דירקטוריון החברה כי על אף ההון החוזר השלילי שהיה קיים בתקופות הדיווח הקודמות לא היה בו כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה ולא היה קיים חשש סביר כי החברה לא תעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות.

במהלך החודשים אפריל ויוני 2025 גייסה החברה אגרות חוב ארוכות טווח בדרך של הרחבת סדרה נסחרת )סדרה י'( בסך כולל של כ – 160 מיליוני ש"ח וכן בדרך של הנפקת סדרה חדשה )סדרה יא'( בסך כולל של כ – 153 מיליוני ש"ח כאשר במקביל פרעה החברה בהתאם לתנאי הנייר את נע"מ סדרה 2 ואת אגרות החוב סדרה ח'. כמו כן, במהלך חודש אוגוסט 2025 לוותה החברה הלוואה ארוכת טווח מתאגיד בנקאי ישראלי בסך של 12 מיליון אירו )כ - 47 מיליוני ש"ח במועד לקיחת ההלוואה(.

האמור לעיל בדבר הערכת דירקטוריון החברה את עמידת החברה בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות כאמור הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968- מידע צופה פני עתיד הינו מידע בלתי וודאי לגבי העתיד, המבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה במועד הדוח וכולל כוונות ו/או הערכות של החברה ביחס לגורמי מאקרו המשפיעים על פעילותה של החברה, לרבות ביחס למצב השוק בכלל, ביניהם זמינות מקורות המימון ומאפיינים של השווקים ותחומי הפעילות בהם פועלת החברה נכון למועד הדוח, שיעורי הריבית והאינפלציה בשווקים והתקיימות ההנחות עליהן מתבססת החברה כמפורט לעיל, כפי שהן במועד הדוח.

התוצאות בפועל עשויות להיות שונות, לרבות באופן מהותי, מן התוצאות המוערכות או המשתמעות ממידע זה, בין היתר, כתוצאה מירידה בכושר התשלום של השוכרים ו/או קרות שינוי מהותי במקורות המימון ו/או עלות המימון של החברה ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 11.14 לחלק א' לדוח התקופתי.

.1.10 פילוח שיעור הצמיחה בהכנסות החברה מהשכרת מבנים בהשוואה לתקופות מקבילות קודמות

להלן פילוח שיעור הצמיחה בהכנסות החברה מהשכרת מבנים* בהשוואה לתקופות המקבילות הקודמות הרלוונטיות:

2024 לשנת	חודשים לתשעת ה ם של הראשוני שנת 2024	חודשים לתשעת ה ם של הראשוני 2025	ת הדיווח נוי /תקופ מקור השי
1.98%	2.41%	1.75%	ת שי אופציו מים ומימו דושי הסכ וכרים, חי החלפת ש
2.7%	2.82%	1.57%	ים סים חדש נסות מנכ תוספת הכ
3.04%	2.87%	3.37%	לצרכן המחירים ליית מדד השפעת ע
7.72%	8.09%	6.69%	ה חה בתקופ עור הצמי סה"כ שי

^* הכנסות החברה בתקופה המדווחות במסגרת מגזר פעילות השכרת המבנים כמפורט בביאור 3 לדוחות הכספיים תמציתיים ביניים מאוחדים של החברה.

.1.11 רווח מהשכרת נכסים והפעלתם בנטרול פחת והפחתות )NOI )

להלן מידע אודות מדד ה – NOI של החברה לתקופה המדווחת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד:

	חודשים לתשעת ה	חודשים לתשעת ה
	2025 ם של הראשוני	2024 ם של הראשוני
	ח באלפי ש"
)same properties( קיימים מנכסים NOI	181,638	173,145
ך התקופה כשו במהל לסו או נר סים שאוכ NOI מנכ	2,592	-
ופה NOI לתק סה"כ	184,230	173,145
same ים ) סים קיימ NOI מנכ קופה ב – מיחה בת שיעור הצ NOI ה"כ - תקופה בס הצמיחה ב )/ שיעור properties	6.4% / 4.9%	-

.1.12 תכנית רכישה

ביום 28 במאי 2025 החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, בתוקף עד ליום 27 במאי .2026 המחיר, העיתוי וביצוע הרכישה מכוח התוכנית נתונים לשיקול דעתה של הנהלת החברה, כמו גם ההחלטה האם הרכישה תתבצע במסגרת המסחר בבורסה או מחוצה לה, בכפוף לעמידה במבחני החלוקה. לפרטים בדבר רכישה עצמית של מניות החברה אשר בוצעה במהלך תקופת הדיווח ר' ביאור 5 )9( לדוחות הכספיים תמציתיים ביניים מאוחדים של החברה.

.2 סיכוני שוק ודרכי ניהולם

במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי בסיכוני השוק שדווחו במסגרת דוח הדירקטוריון לשנת .2024 לפרטים נוספים אודות חשיפת החברה לגורמי סיכון ולסיכוני שוק ודרכי ניהולם, ר' גם סעיף 11.14 לפרק הראשון לדוח התקופתי לשנת ,2024 אשר האמור בו מובא כאן על דרך של הפניה.

.3 ממשל תאגידי

3.1 תרומות

הוצאות הקבוצה כללו במהלך תקופת הדיווח תרומות למוסדות ללא כוונת רווח בסך של כ – 5.8 מיליוני ש"ח לעומת סך של כ – 5.2 מיליוני ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

3.2 שינויים במצבת נושאי משרה

ביום 26 ביוני, 2025 הודיעה הגב' עדי פארי הרפז לחברה על סיום כהונתה כדירקטורית חיצונית בחברה, זאת בעקבות מינויה לתפקיד מנהלת כללית בחברה מתחרה וקיומם של ניגודי עניינים בעקבות מינוי זה. ביום 13 באוגוסט 2025 החלה לכהן גב' שירית כשר כדירקטורית חיצונית בחברה, זאת לאחר מינויה באסיפת בעלי המניות של החברה שהתקיימה ביום 13 באוגוסט .2025 לפרטים נוספים ר' דיווחי החברה מיום 29 ביוני, 2025 ושני דיווחים מיום 13 באוגוסט 2025 )מספרי אסמכתא: ,2025-01-046413 2025-01-060120 ו- 2025-01- ,060134 בהתאמה( אשר המידע הכלול בהם מובא כאן על דרך ההפנייה.

.4 דיווח פיננסי

• 4.1 לפרטים בדבר הכרזת חלוקת דיבידנד בחודש מרץ 2025 לבעלי מניות החברה ותשלומו בחודש אפריל ,2025 ר' באור 5 )1( לדוחות הכספיים של החברה.
• 4.2 לפרטים בדבר הקצאה פרטית של אגרות חוב בדרך של הרחבת סדרה נסחרת )סדרה י'(, לרבות תיקון שטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה י'( בעקבות ההקצאה כאמור, ר' באור 5)5( לדוחות הכספיים של החברה.
• 4.3 לפרטים בדבר הנפקה של אגרות חוב בדרך של הנפקת סדרה חדשה )סדרה יא'(, ר' באור 5)7( לדוחות הכספיים של החברה.
• 4.4 במהלך חודש מרס 2025 המירה החברה את זכאותה לקבלת כספי דיבידנד שהוכרז לבעלי מניות חברת GLOBALWORTH"( GW)", אשר עוסקת בנדל"ן מניב במזרח ובמרכז אירופה ואשר מניותיה נסחרות בבורסת המשנה בלונדון, בסך של כ – 138 אלפי אירו לכ – 66 אלף מניות מניות GW, בהתאמה כך שלאחר ההמרה כאמור מחזיקה החברה בכ – 1.6 מיליון מניות של חברת GW בשווי של כ – 15 מיליון ש"ח.
• 4.5 במהלך חודש מרס 2025 מימשה החברה את יתרת השקעתה במניות חברת מגוריט, קרן ריט הפועלת בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, בתמורה כוללת של כ – 3.1 מיליוני ש"ח.
• 4.6 ביום 7 במאי, 2025 פרסמה חברת הדירוג Maalot s`Poor & Standard דוח דירוג עדכני לחברה ותעודות ההתחייבות של החברה במסגרתו אושרר דירוג החברה לזמן ארוך ודירוג אגרות החוב של החברה סדרות ח', ט' ו – י' בדירוג של AA באופק יציב ודירוג -1+A לזמן קצר. כמו כן דורגו ניירות הערך המסחריים של החברה סדרות 1 ו – 2 בדירוג -1+A לזמן קצר.
• 4.7 לפרטים בדבר הלוואה מתאגיד בנקאי שנטלה החברה ר' באור 5)11( לדוחות הכספיים של החברה.

.5 אירועים עיקריים בתקופת הדיווח ולאחריה

לפרטים אודות אירועים עיקריים נוספים שהתרחשו בתקופת הדיווח ולאחריה, ר' ב אור 5 לדוחות הכספיים של החברה.

6. פרטים בדבר תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה ואשר הוצעו על פי תשקיף (באלפי ש"ח)

אגרות חוב (סדרה ט)
2018 בינואר 2018	מועד הנפקה	۸.
88,550	ערך נקוב במועד ההנפקה	ב1.
28,779	ערך נקוב ל – 30.9.2025	ړ.
34,413	ערך נקוב צמוד ל - 30.9.2025	٦.
-	יתרת פרמיה, נטו	ה.
(37)	הוצאות הנפקה, נטו	۱.
34,376	יתרת ערך נוכחי צמוד ל - 30.9.2025	7.
20	ריבית שנצברה ל - 30.9.2025	ח.
33,521	שווי בורסה ל - 30.9.2025	.0
0.8 6 תשלומים שנתיים כדלקמן: תשלומים ראשון עד שלישי בגובה 5% מהקרן, תשלום רביעי בגובה 20% מהקרן, תשלום חמישי בגובה 32.5% מהקרן ותשלום שישי ואחרון בגובה 32.5% מהקרן אשר ישולמו ביום 3 בספטמבר של כל אחת מהשנים	שיעור הריבית לשנה מועדי תשלום קרן	.,
2021 ועד 2026 (כולל). פעמיים בשנה בימים 3 במרץ וב-3 בספטמבר של כל אחת מהשנים 2018 ועד 2026 (כולל).	מועדי תשלום הריבית	יא. יב.
מדד המחירים לצרכן דצמבר 2017	בסיס הצמדה מדד בסיס	٠٤.
אין	זכות המרה	יד.
זכות לפדיון מוקדם (3)	זכות לפדיון מוקדם או המרה כפויה	טו.
אין	ערבות לתשלום ההתחיבות	01.
הרמטיק נאמנויות (1975) בעיימ	שם הנאמן	٠٢.
עוייד דן אבנון ו/או מרב עופר-אורן	שם האחראי בחברת הנאמנות
הירקון 113 תל אביב טלי: 03-5274867 פקס: 03-5271736	כתובת הנאמן
hermetic@hermetic.co.il דואייל:
AA/stable	דירוג למועד הדיווח	יח.
7.5.2 (מסי אסמכתא 2025-01-032075) אשר מובא על דרך מעלות AA/stable	דוח דירוג אחרון : דוח מיידי מיום 200 ההפניה שם החברה המדרגת דירוג למועד ההנפקה
AA/stable	דירוג למועד הדיווח
כן (2)	האם החברה עמדה בתום התקופה ובמהלכה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות	יט.
לא	האם התקיימו תנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי	כ.
אין	שעבודים להבטחת אגרות החוב	.כא

• (1) סדרת תעודות התחייבות תיחשב מהותית אם סך התחייבויות התאגיד על פיה לתום שנת הדיווח/תקופת הדיווח הרלוונטית, כפי שהן מוצגות במסגרת הנתונים לפי תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים) התש"ל 1970, מהוות חמישה אחוז או יותר מסך התחייבויות התאגיד, כפי שהן מוצגות במסגרת הנתונים האמורים.
• (2) לפרטים בדבר תנאים והתחייבויות לפי שטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרות ט׳+י׳+יא׳) ר׳ באור 12)5 לדוחות הכספיים של החברה.
• (3) לחברה זכות לפדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה ט'), בתנאים המפורטים בשטר הנאמנות.

כו

סדרה מהותית (1)

פרטים בדבר תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה ואשר הוצעו על פי תשקיף (באלפי ש״ח) (המשך)

אגרות חוב (סדרה יי)

א.	מועד הנפקה	19 בפברואר 2023
ב1.	ערך נקוב במועד ההנפקה	200,000
.2ב	ערך נקוב הרחבה ראשונה	99,998
ב3.	ערך נקוב הרחבה שניה	160,000
ړ.	ערך נקוב ל – 30.9.2025	459,998

ד. יתרת ניכיון, נטו (1,463) ה. הוצאות הנפקה, נטו (1,913)

ו. יתרת ערך נוכחי ל - 30.9.2025 5,670 30.9.2025 - ריבית שנצברה ל

יר. שווי בורסה ל - 30.9.2025 - אווי בורסה ל - 470,762 מ

ט. שיעור הריבית לשנה 4.89 מועדי תשלום קרן 5 תשלו

מועדי תשלום קרן 5 תשלומים שנתיים שווים בגובה של 20% מהקרן אשר ישולמו 2021 ועד 2013 (כולל).

יא. מועדי תשלום הריבית פעמיים בשנה בימים 30 ביוני ו- 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 201 נכולל).

יב. בסיס הצמדה מדד בסיס הקרן והריבית אינן צמודות למדד או למטבע כלשהו

יג. זכות המרה

יד. זכות לפדיון מוקדם או המרה כפויה זכות לפדיון מוקדם⁽⁴⁾

טו. ערבות לתשלום ההתחיבות אין

טז. שם הנאמן שטראוס לזר חברה לנאמנות (1992) בעיימ

שם האחראי בחברת הנאמנות עו״ד אורי לזר

כתובת הנאמן אלון 94 תל אביב

טלי: 03-6237777 פקס: 03-5613824 סri@slcpa.co.il

ilAA/stable יז. דירוג למועד הדיווח

דרך אשר מובא על 2025-01-032075 (מסי אסמכתא 3.5.2025) אשר מובא על דרך דוח דירוג אחרון אחרון מיידי מיום 1.5.2025

ההפניה

.6

שם החברה המדרגת מעלות דירוג למועד ההנפקה ilAA/stable

ilAA/stable דירוג למועד הדיווח

יח. האם החברה עמדה בתום התקופה גבמבלכה בכל התנאנת והבתחנובונות

ובמהלכה בכל התנאים וההתחייבויות כן ⁽²⁾ לפי שטר הנאמנות

יט. האם התקיימו תנאים המקימים עילה לא להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי

כ. שעבודים להבטחת אגרות החוב כן כמפורט בסעיף 6 לשטר הנאמנות (ב)

כא. סדרה מהותית (ו) כן

(1) לחברה זכות לפדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה יי), בתנאים המפורטים בשטר הנאמנות.

(2) כבטוחות לאגרות החוב (סדרה יי) שיעבדה החברה לטובת הנאמן לאגרות החוב (סדרה יי) שלושה מתחמי לוגיסטיקה ותעשייה אשר בבעלות חברה בת (100%) - מתחם לוגיסטי באזור התעשייה סגולה בפתח תקווה, מתחם לוגיסטי בפארק התעשייה הצפוני בקיסריה.

פרטים בדבר תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה ואשר הוצעו על פי תשקיף (באלפי ש״ח) (המשד)

אגרות חוב (סדרה יא')

2025 ביוני מועד הנפקה א. 152,696 ערך נקוב במועד ההנפקה ב1. 152,696 ערד נקוב ל – 30.9.2025 ړ. יתרת פרמיה, נטו .7 (1.558)הוצאות הנפקה, נטו ה. יתרת ערך נוכחי ל - 30.9.2025 151,138 ٦. .7 2,501 זס.9.2025 - ריבית שנצברה ל ח. 161,461 שווי בורסה ל - 30.9.2025 5.29 שיעור הריבית לשנה ıυ 4 תשלומים שנתיים שווים בגובה של 25% מהקרן אשר ישולמו מועדי תשלום קרן ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2032 ועד 2035 (כולל). .> פעמיים בשנה בימים 30 ביוני ו- 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים מועדי תשלום הריבית יא. 2025 ועד 2035 (כולל). הקרן והריבית אינן צמודות למדד או למטבע כלשהו בסיס הצמדה מדד בסיס יב. אין رد. זכות המכה זכות לפדיוו מוקדם(3) יד. זכות לפדיון מוקדם או המרה כפויה 112 ערבות לתשלום ההתחיבות אין שם הנאמן הרמטיק נאמנויות (1975) בעיימ טוז. עו״ד דן אבנון ו/או מרב עופר אורן שם האחראי בחברת הנאמנות הירקון 113 תל אביב כתובת הנאמן 03-5274867 : 03 2סקס: 03-5271736

hermetic@hermetic.co.il : דוא"ל

דירוג למועד הדיווח ilAA/stable .77

דוח דירוג אחרון : דוח מיידי מיום 2025.5.6 (מסי אסמכתא 2025-01-040517) אשר מובא על דרך

ההפניה

.6

מעלוח שם החברה המדרגת דירוג למועד ההנפקה ilAA/stable ilAA/stable דירוג למועד הדיווח

האם החברה עמדה בתום התקופה יח. ובמהלכה בכל התנאים וההתחייבויות כו (2)

לפי שטר הנאמנות

האם התקיימו תנאים המקימים עילה לא יט. להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי

אין שעבודים להבטחת אגרות החוב .⊃

סדרה מהותית (1) כן .אכ

• (1) סדרת תעודות התחייבות תיחשב מהותית אם סך התחייבויות התאגיד על פיה לתום שנת הדיווח/תקופת הדיווח הרלוונטית, כפי שהן מוצגות במסגרת הנתונים לפי תקנה 38 די לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים) התשייל 1970, מהוות חמישה אחוז או יותר מסד התחייבויות התאגיד, כפי שהן מוצגות במסגרת הנתונים האמורים.
• לפרטים בדבר תנאים והתחייבויות לפי שטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרות טי+יי+יאי) רי באור (11) לדוחות הכספיים של (2)
• (3) לחברה זכות לפדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה יאי), בתנאים המפורטים בשטר הנאמנות.

פרטים בדבר תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה בתקופת הדיווח (באלפי ש"ח) .7

ניירות ערך מסחרים – נע"מ סדרה 1
11 במרס, 2024	מועד הנפקה	א.
100,000	ערך נקוב במועד ההנפקה	ב1.
100,000	ערך נקוב ל – 30.9.2025	ډ.
-	יתרת פרמיה, נטו	٦.
-	הוצאות הנפקה, נטו	ה.
100,000	יתרת ערך נוכחי ל - 30.9.2025	۱.
8	דמי ניהול שנצברו ל –30.9.2025	7.
360	ריבית שנצברה ל - 30.9.2025	ת.
-	שווי בורסה ל - 30.9.2025	.ט
ריבית בנק ישראל + $0.2\%$ ניירות הערך הינם בתוקף ל $-90$ ימים ממועד ההנפקה בסיומם באפשרות החברה להאריך את התקופה ב $-90$ יום נוספים ובסהייכ עד ל $-20$ תקופות (סהייכ כ $-5$ שנים). קרן הנעיימ	שיעור הריבית לשנה תקופת הנע״מ ומועדי תשלום קרן	.,
תיפדה במלואה בעת אי חידוש תקופת הנעיימ.		.יא
הריבית הצבורה בגין הנע״מ תיפדה מדי סוף תקופה (90 ימים)	מועדי תשלום הריבית	יב.
אין אין	בסיס הצמדה מדד בסיס	יג. יד.
יין זכות לפדיון מוקדם (ו)	זכות המרה	.יט
, ,	זכות לפדיון מוקדם	. טז.
אין אי.בי.אי חיתום והנפקות בעיימ	ערבות לתשלום ההתחיבות שם המנהל	٠٢٠.
ilA-1+	שם המנודל דירוג למועד הדיווח	ית. ית.
יין אין מסי, אסמכתא 2025-01-032075) אשר מובא על דרך מעלות iIA-1+
iIA-1+ לא רלוונטי	דירוג למועד הדיווח האם החברה עמדה בתום התקופה ובמהלכה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות	.טי
לא	האם התקיימו תנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי	۵.
לא	שעבודים להבטחת ניירות הערך	.כא
לא	סדרה מהותית (1)	כב.

(1) לחברה ולבעלי הנעיימ הזכות לפירעון מוקדם בהתראה מראש ובכתב של 7 ימי עסקים.

.8 נתונים לפי תקנה 49 לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים( תש"ל – 1970( ביחס להערכות שווי המצורפות לדוח הרבעוני

ה פיהן בוצע ההנחות ל אם שווי בהת הערכת ה ערכה למודל הה	רכה מודל ההע שווי שמעריך ה פעל לפיו	יך זיהוי מער השווי	על שווי הנכס פי הערכת אריך השווי לת יווח תקופת הד "ח( )באלפי ש	שווי הנכס סמוך לפני מועד ההערכה )באלפי ש"ח(	ערכה עיתוי הה	זיהוי הנכס
6.5% ההיוון – )א(שיעור	לבת- גישה משו	י: שם השמא	274,000	274,000	30/9/25	מתחם
חוזים בתקופת ה	גישת היוון	קי גלעד יצח				פארק
- 6.75% הקיימים ו	ההכנסות	– כלכלה				תעשיה
תקופת לאחר תום	ם גישת בשילוב ע	ושמאות				צפוני
קיימים. החוזים ה	ההשוואה	מקרקעין				קיסריה
ו ם ששימש )ב( מחירי		בע"מ
וואה – בסיס להש		רישיון
ח למ"ר. 46.93 ש"		.132 מספר:
בסיסי )ג( מספר		לפרטים
24 ההשוואה		ה נוספים רא
ההיוון – )א(שיעור	לבת- גישה משו	בהערכות	213,800	213,800	30/9/25	מתחם
קופת 6.75% בת	גישת היוון	השווי				פארק
קיימים ו - החוזים ה	80%( הכנסות )	המצורפות				תעשיות
תום 7% לאחר	ם גישת בשילוב ע	בסוף				מבוא
וזים תקופת הח	זי השווי הפי	הדוחות				כרמל
הקיימים.	)20%(	כן הכספיים ו
ו ם ששימש )ב( מחירי		סעיף 8'
וואה – בסיס להש		להלן.
ח למ"ר. 46.06 ש"
בסיסי )ג( מספר
9 ההשוואה
6.5% ההיוון – )א(שיעור	לבת גישה משו		182,000	182,000	30/9/25	מתחם
חוזים בתקופת ה	ון על פי: היו					איזור
- 7% הקיימים ו	קופה הכנסה לת					התעשייה
תקופת לאחר תום	של 5 שנים					סגולה
קיימים. החוזים ה	ישת ולאחריה ג					פתח
ה קע בדחיי שווי הקר	גבי השוואה ל					תקווה
ריבית הוערך לפי	ך הקרקע תו
.6.5% שנתית של	יועד הנחה כי ת
ו ם ששימש )ב( מחירי	לשימושים
וואה – בסיס להש	ים אלטרנטיב
ח למ"ר. 56.51 ש"	עדיפים.
בסיסי )ג( מספר
שנלקחו ההשוואה
ישת בחישוב בג
ם לשווי דונ ההשוואה
קרקע4

.9 מעריך השווי החיצוני )פרטים לפי סעיף 2 לתוספת השלישית לתקנות ניירות-ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, תש"ל- 1970(

מעריך השווי החיצוני של החברה לנכסיה המוחזקים בישראל הינו מר גלעד יצחקי )"מעריך השווי"( אשר בעל ניסיון של מעל 40 שנה בתחום שמאות מקרקעין והערכות שווי והוא כיהן בעברו, בין היתר, כשמאי הממשלתי הראשי.

שיעור הנכסים שהוערכו על ידי מעריך השווי מהווה כ – 78% מסך נכסי החברה בדו"ח על המצב הכספי של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 )סך של כ – 4.1 מיליארדי ש"ח( ועל כן הוא נחשב כמעריך שווי מהותי מאוד, כהגדרתו בעמדת סגל משפטית מס' 105-30 בדבר גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד, מאחר והערכות השווי שבוצעו על ידו שימשו בסיס לקביעת ערכם של נתונים בדוח התקופתי, בסכום כולל )בערכים מוחלטים( העולה על 25% מסך נכסי החברה כפי שהם הוצגו בדוח הכספי המאוחד ליום .30.9.2025

להלן יובאו פרטים בנוגע למעריך השווי ולפרטי ההתקשרות עימו:

פים מנהל הכס רכה:	ין את ההע רגן שהזמ זהות האו
פים מנהל הכס השווי: עם מעריך תקשרות	יט על הה רגן שהחל זהות האו
12/2008 השווי:	ם מעריך קשרות ע מועד ההת
פיים חות הכס צרכי הדו החברה ל י לנכסי רכות שוו הע כת השווי: ד את הער	מין התאגי בעטיין הז הסיבות ש
אות י חשבונ אם לתקנ כים בהת יים הערו והשנת הרבעוניים
ך ניירות ער 1( לתקנות קנה 8ב)א כן בשל ת ם IFRS ו בינלאומי
חר ,1970 מא ל – , התש" ומיידיים( קופתיים )דוחות ת
ב גרות החו מחזיקי א ם לטובת משועבדי המוערכים והנכסים
ה. של החבר )סדרה ו'(
12/2008 תקשרות	הסכם הה תימה על תאריך הח
העברית. יברסיטה קים, האונ במנהל עס .1 תעודה י	עריך השוו כלה של מ פרטי הש
יברסיטה ינה, האונ מדע המד כלכלה ו ראשון ב .2 תואר
העברית.
כן ההערכה ווי לצירוף	מעריך הש ראש של הסכמה מ
ת. אין התניו ומידת יך השווי זכאי מער	טרחה לו בי שכר ה התניות לג
כת השווי צאות הער	ניות על תו שיש להת ההשפעה
ווי. מעריך הש בודתו של יפוי בעד ע לא ניתן ש כל שיש בודתו, וכ בעד ע	ריך השווי שיפוי מע הסכמה ל
קים בגין נז ריך השווי את מע בה לשפות א התחיי החברה ל ת נותן יפוי וזהו תנאי הש	רט את זו יש לפ הסכמה כ
שווי. שכר הערכות ה החברה ב משימוש ו כתוצאה שייגרמו ל	השיפוי.
ות השווי אות הערכ ותנה בתוצ שווי לא ה ל מעריך ה הטרחה ש
י החברה. או בביצוע
בל ממנה דע שנתק בנוגע למי תת שיפוי תחייבה ל החברה ה
וי כי הוא ערכת השו השווי בה ין מעריך ר לגביו צי בלבד ואש
מך עליו. הוא הסת בהערכתו חברה וכי נתקבל מה
רדי ש"ח. 4.1 מיליא סך של כ – שווי מעריך ה רכו על ידי	סים שהוע סה"כ הנכ

מתן טיסר	לן יהונתן קפ
ברה מנכ"ל הח	קטוריון יו"ר הדיר

בשם הדירקטוריון:

תאריך החתימה: 25 בנובמבר, 2025

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025 )בלתי מבוקרים(

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
26 החברה ניות של לבעלי המ ן המבקר	ה החשבו ה של רוא דוח סקיר
27 מבקר חשבון ה ת רואה ה	ללת דוחו כמה להכ מכתב הס
28-29 ב הכספי על המצ	מאוחדים ם תמציתיי דוחות
30-31 ל אחר ורווח כול או הפסד על רווח	מאוחדים מציתיים דוחות ת
32-36 ויים בהון על השינ	מאוחדים ם תמציתיי דוחות
37-39 נים מי המזומ על תזרי	מאוחדים ם תמציתיי דוחות
40-46 2025 בספטמבר ום 30 ביניים לי ם תמציתיי	ספיים ה דוחות הכ באורים ל

---

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של וילאר אינטרנשיונל בע " מ

מ ב ו א

סקרנו את המידע הכספי המצורף של וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן: "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של ישויות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 4% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ- 6% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של חברות המוצגות על בסיס השווי מאזני, אשר השקעות בהן הסתכמו לסך של כ- 95,033 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר ,2025 ואשר חלק החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 16,049 אלפי ש"ח וכ- 5,496 אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של אותן ישויות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן ישויות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

ה י ק ף ה ס ק י ר ה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מ ס ק נ ה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS. בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

ירושלים, 25 בנובמבר 2025

זיו האפט רואי חשבון

ירושלים, 25 בנובמבר 2025

לכבוד

הדירקטוריון של וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן: "החברה"( האשל ,3 פארק תעשיה קיסריה

ג.א.נ,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של וילאר אינטרנשיונל בע"מ מחודש פברואר 2023

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בהצעות מדף אשר יפורסמו על ידכם על פי תשקיף המדף מחודש פברואר :2023

• .1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 25 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• .2 דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 25 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

זיו האפט רואי חשבון

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

ליום
ר 31 בדצמב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	אלפי ש"ח
			טפים נכסים שו
198,056	296,152	265,627	נים שווי מזומ מזומנים ו
28,843	30,915	28,497	בל כנסות לק לקוחות וה
99	124	2,778	ווי שבונות לי וגבלים בח פקדונות מ
16,758	18,686	10,434	ה תרות חוב חייבים וי
146,760	129,402	151,069	ת למכירה מלאי דירו
5,383	3,403	11,976	לקבל מס הכנסה
395,899	478,682	470,381
			שוטפים נכסים לא
3,454,953	3,222,809	3,535,108	קעה נדל"ן להש
363,462	258,355	381,365	מה קעה בהק נדל"ן להש
456,138	425,338	462,813	ע רכוש קבו
211,255	211,235	233,455	ה למגורים קעין לבני מלאי מקר
52,926	68,056	47,084	ת חובה בים ויתרו נסיים וחיי נכסים פינ
79,527	74,709	95,667	אזני השווי המ לפי שיטת המטופלות השקעות
4,227	4,751	2,655	שימוש נכסי זכות
11,122	11,317	10,536	ם תי מוחשיי נכסים בל
10,117	10,778	12,622	ים מסים נדח
4,643,727	4,287,348	4,781,305
5,039,626	4,766,030	5,251,686

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

ליום
ר 31 בדצמב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	אלפי ש"ח
			ת שוטפות התחייבויו
100,670	104,665	42,567	חוב של אגרות ית לשלם טפות וריב חלויות שו
263,895	261,872	100,368	מסחריים ניירות ערך
101,573	98,944	97,394	ותי בניה למתן שיר התחייבות
59,631	48,654	55,609	רות זכות זכאים וית
10,679	11,572	11,870	ים תני שירות ספקים ונו
-	-	4,250	שי דירות ראש מרוכ הכנסות מ
2,240	2,217	1,625	חכירה טפות בגין חלויות שו
-	-	480	י אגיד בנקא לוואה מת לם בגין ה ריבית לש
6,210	6,316	3,643	לשלם מס הכנסה
544,898	534,240	317,806
			פות ת לא שוט התחייבויו
332,409	332,376	607,760	אגרות חוב
-	-	46,568	אי תאגיד בנק הלוואה מ
7,720	7,659	9,158	שליטה נן מקנות כויות שאי ת לבעלי ז התחייבויו
5,973	6,012	6,987	רות זכות זכאים וית
3,247	3,243	3,162	ים, נטו בות לעובד ת בגין הט התחייבויו
2,475	3,043	1,418	ה בגין חכיר התחייבות
606,281	543,854	607,182	ים מסים נדח
958,105	896,187	1,282,235
			הון
			ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח
353,124	335,617	344,721	ות הון נפרע וקרנ הון מניות
3,160,170	2,979,278	3,285,867	עודפים
3,513,294	3,314,895	3,630,588
			ות שליטה שאינן מקנ ס לזכויות הון המיוח
23,329	20,708	21,057	שליטה ינן מקנות זכויות שא
3,536,623	3,335,603	3,651,645	ן סך הכל הו
5,039,626	4,766,030	5,251,686
	ים.	ים מאוחד יתיים ביני	יים התמצ חות הכספ פרד מהדו לק בלתי נ מהווים ח המצורפים הבאורים
			ר, 2025 25 בנובמב
לן יהונתן קפ		מתן טיסר	מן יוסי גרוס ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
קטוריון	יו"ר הדיר	מנכ"ל	ספים סמנכ"ל כ

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	שלושה חודשים מה ביום 30 פטמבר	שהסתיי	ז ביום 30	לתקופה של ת שהסתיימו בספט
2024	2024	2025	2024	2025	-
מבוקר		מבוקר			-
		אלפי ש"ח			-
					-
					הכנסות
220,843	55,719	60,016	164,549	175,672	השכרת נדל"ן להשקעה
-	-	1,846	-	6,474	הקמת מבנים ודירות למגורים
94,790	23,773	23,114	70,774	69,172	מתן שירותי ארכיבאות
12,822	3,873	4,049	10,190	10,998	הכנסות אחרות
328,455	83,365	89,025	245,513	262,316
		_			- עלות ההכנסות
18,480	4,453	5,189	13,679	15,166	עלווג וווזכנטווג עלות השכרת נדל"ן להשקעה
1,457	218	2,448	1,388	7,483	עלות וושכו זו נולך לוושקעו עלות הקמת מבנים ודירות למגורים
49,229	12,593	12,578	36,578	37,846	עלות מתן שירותי ארכיבאות
6,359	2,044	1,626	5,969	4,790	עלות הכנסות אחרות
	· ·				_
75,525	19,308	21,841	57,614	65,285	-
252,930	64,057	67,184	187,899	197,031	רווח גולמי עליית (ירידת) ערך שווי הוגן נדל"ן להשקעה
239,399	(150)	(1,475)	6,727	2,307	ונדל"ן להשקעה בהקמה, נטו
(514)	(117)	(564)	(381)	(1,074)	הוצאות מכירה ושיווק
(35,337)	(9,112)	(8,903)	(26,526)	(29,419)	הוצאות הנהלה וכלליות
122	43	(15)	68	(36)	הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו
(232)	(310)	4	(230)	244	_ רווח (הפסד) הון ממימוש רכוש קבוע, נטו
456,368	54,411	56,231	167,557	169,053	רווח מפעולות רגילות
(32,513)	(8,884)	(13,048)	(22,981)	(33,572)	הוצאות מימון
14,543	5,539	2,936	12,850	10,616	הכנסות מימון
•	ŕ	·	,	ŕ	חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי
20,327	6,095	5,496	15,509	16,140	שיטת השווי המאזני, נטו
458,725	57,161	51,615	172,935	162,237	רווח לפני ניכוי מסים על ההכנסה
(98,992)	(8,924)	(7,518)	(32,944)	(30,250)	_ מסים על ההכנסה
359,733	48,237	44,097	139,991	131,987	רווח לתקופה
					רווח (הפסד) כולל אחר, לאחר מיסים בגין: פריטים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד:
37,287	2,318	1,981	9,926	6,484	הערכה מחדש של רכוש קבוע
226	(42)	· -	140	· -	מדידות מחדש של תכניות להטבה מוגדרת
					שערוך נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח
(1,303)	1,282	(1,416)	194	(2,591)	כולל אחר, נטו
					פריטים שייתכן ויסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד:
					התאמות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות
(7,562)	4,703	(4,255)	5,097	970	_ חוץ
28,648	8,261	(3,690)	15,357	4,863	_ רווח (הפסד) כולל אחר לתקופה לאחר מיסים
388,381	56,498	40,407	155,348	136,850	סך הכל רווח כולל לתקופה

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

	לתקופה ש שהסתיימ	ודשים ל תשעה ח ה ביום 30	לתקופה ש חודשים ש	ל שלושה ביום הסתיימה	לשנה ה שהסתיימ ביום
		בספטמבר	30 בספטמ	בר	ר 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
: המיוחס ל ד( לתקופה רווח )הפס
ם חברה הא בעלים של	133,253	137,834	44,961	47,579	354,625
שליטה ינן מקנות זכויות שא	)1,266(	2,157	)864(	658	5,108
לתקופה סה"כ רווח	131,987	139,991	44,097	48,237	359,733
וחס ל: כולל המי וח )הפסד( סך הכל רו ם חברה הא בעלים של שליטה ינן מקנות זכויות שא ופה כולל לתק סה"כ רווח	138,116 )1,266( 136,850	153,191 2,157 155,348	41,271 )864( 40,407	55,840 658 56,498	383,273 5,108 388,381
של לבעלים .נ המיוחס ה 1 ש"ח ע רווח למני ם : חברה ה א
ש"ח( י למניה )ב רווח בסיס	7.52	7.78	2.54	2.69	20.01
מש ניות ששי של הון המ משוקלל הממוצע ה לפי מניות( בחישוב )א	17,718	17,718	17,718	17,718	17,718
( ניה )בש"ח ל מלא למ רווח בדילו	7.49	7.77	2.53	2.68	19.98
מש ניות ששי של הון המ משוקלל הממוצע ה לפי מניות( בחישוב )א	17,780	17,737	17,780	17,737	17,746

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

					תשעה ה של לתקופ	ם שהס חודשי	ביום תיימה	טמבר 30 בספ	2025
				הון המ	בעלים יוחס ל	רה הא של חב	ם
					בגין קרן הון
					ה השקע				מניות
			בגין קרן הון		בנכסים	קרן הון			החברה		זכויות
	הון		בין פעולות	בגין קרן הון	י ם בשוו פיננסי	בגין	בגין קרן הון		קות המוחז		שאינן
	המניות	על פרמיה	לבעל תאגיד	תשלום	ך רווח הוגן דר	הפרשי	רכוש שערוך		על ידי		מקנות
	הנפרע	מניות	בו שליטה	מניות מבוסס	חר כולל א	תרגום	קבוע	עודפים	החברה	סך הכל	שליטה	סך הכל
						בלתי מ	בוקר
							"ח אלפי ש
2025 ינואר יום 1 ב יתרה ל ( )מבוקר	27,314	104,040	47,715	14,503	( )17,887	( )43,663	221,102	3,160,170	-	3,513,294	23,329	3,536,623
תקופה פסד( ל רווח )ה	-	-	-	-	-	-	-	133,253	-	133,253	)1,266(	131,987
ר ולל אח פסד( כ רווח )ה	-	-	-	-	)2,591(	970	6,484	-	-	4,863	-	4,863
כולל הפסד( רווח ) סך הכל	-	-	-	-	)2,591(	970	6,484	133,253	-	138,116	)1,266(	136,850
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	-	5,380	-	-	-	-	-	5,380	-	5,380
)1( מניות הנפקת	74	12,499	-	( )12,573	-	-	-	-	-	-	-	-
ות של מני עצמית רכישת )1( החברה	-	-	-	-	-	-	-	-	( )15,422	( )15,422	-	( )15,422
מניות לבעלי דיבידנד
)2( החברה	-	-	-	-	-	-	-	( )10,780	-	( )10,780	-	( )10,780
ווי נסי בש נכס פינ מימוש
חר כולל א ך רווח הוגן דר	-	-	-	-	770	-	-	)770(	-	-	-	-
שאינן זכויות לבעלי דיבידנד
שליטה מקנות	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	)1,006(	)1,006(
ן רכוש הון בגי ת קרן הפחת
פחת קצב ה קבוע ב	-	-	-	-	-	-	)3,994(	3,994	-	-	-	-
בר בספטמ יום 30 יתרה ל
2025	27,388	116,539	47,715	7,310	)19,708(	)42,693(	223,592	3,285,867	)15,422(	3,630,588	21,057	3,651,645

⁾1( לפרטים נוספים ר' ביאור 5 )9(.

⁾2( לפרטים נוספים ר' ביאור 5 )1(.

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024

				תשעה ה של לתקופ	ם שהס חודשי	30 בספ ביום תיימה	2024 טמבר
				הון המ	בעלי מ יוחס ל	חברה ניות ה
					בגין קרן הון
					ה השקע
			בגין קרן הון		בנכסים					זכויות
	הון		בין פעולות	בגין קרן הון	י ם בשוו פיננסי	בגין קרן הון	בגין קרן הון			שאינן
	המניות	על פרמיה	לבעל תאגיד	תשלום	ך רווח הוגן דר	הפרשי	רכוש שערוך			מקנות
	הנפרע	מניות	בו שליטה	מניות מבוסס	חר כולל א	תרגום	קבוע	עודפים	סך הכל	שליטה	סך הכל
						בוקר בלתי מ
						"ח אלפי ש
מבוקר( 2024 ) ינואר יום 1 ב יתרה ל	27,314	104,040	47,715	5,002	( )19,642	( )36,101	188,327	2,877,965	3,194,620	22,599	3,217,219
תקופה רווח ל	-	-	-	-	-	-	-	137,834	137,834	2,157	139,991
ר לל אח רווח כו	-	-	-	-	194	5,097	9,926	140	15,357	-	15,357
ולל רווח כ סך הכל	-	-	-	-	194	5,097	9,926	137,974	153,191	2,157	155,348
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	-	7,084	-	-	-	-	7,084	-	7,084
החברה מניות לבעלי דיבידנד מקנות שאינן זכויות לבעלי דיבידנד	-	-	-	-	-	-	-	( )40,000	( )40,000	-	( )40,000
שליטה	-	-	-	-	-	-	-	-	-	)4,048(	)4,048(
שווי ה דרך השקע חלק ב מימוש חר כולל א ך רווח הוגן דר	-	-	-	-	45	-	-	)45(	-	-	-
קבוע ן רכוש הון בגי ת קרן הפחת
הפחת בקצב	-	-	-	-	-	-	)3,384(	3,384	-	-	-
2024 בר בספטמ יום 30 יתרה ל	27,314	104,040	47,715	12,086	( )19,403	( )31,004	194,869	2,979,278	3,314,895	20,708	3,335,603

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

המניות	על פרמיה	לבעל תאגיד	תשלום	ך רווח הוגן דר	הפרשי	רכוש שערוך		על ידי		מקנות
											סך הכל
						בוקר
						"ח
											3,626,349
											44,097
-	-	-	-	)1,416(	)4,255(	1,981	-	-	)3,690(	-	)3,690(
-	-	-	-	)1,416(	)4,255(	1,981	44,961	-	41,271	)864(	40,407
-	-	-	654	-	-	-	-	-	654	-	654
74	12,499	-	( )12,573	-	-	-	-	-	-	-	-
											( )15,422
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	)343(	)343(
-	-	-	-	-	-	)1,331(	1,331	-	-	-	-
27,388	116,539	47,715	7,310	( )19,708	( )42,693	223,592	3,285,867	( )15,422	3,630,588	21,057	3,651,645
2025	הון הנפרע 27,314 - -	מניות 104,040 - -	בגין קרן הון בין פעולות בו שליטה 47,715 - -	בגין קרן הון מניות מבוסס 19,229 - -	בעלים יוחס ל הון המ בגין קרן הון ה השקע בנכסים י ם בשוו פיננסי חר כולל א ( )18,292 - -	של חב קרן הון בגין תרגום ( )38,438 - -	ם רה הא בגין קרן הון קבוע בלתי מ אלפי ש 222,942 - -	עודפים 3,239,575 44,961 -	מניות החברה קות המוחז החברה - - ( )15,422	סך הכל 3,604,085 44,961 ( )15,422	זכויות שאינן שליטה 22,264 )864( -

⁾1( לפרטים נוספים ר' ביאור 5 )9(.

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024

			לתקופה ש	ול שלושה חודשי	ם שהסתיימה בי	ום 30 בספטמו	בר 2024
				הון המיוו	זס לבעלים של ו	זברה האם
					קרן הון בגין
					השקעה
			קרן הון בגין		בנכסים					זכויות
	הון		פעולות בין	קרן הון בגין	פיננסים בשווי	קרן הון בגין	קרן הון בגין			שאינן
	המניות	פרמיה על	תאגיד לבעל	תשלום	הוגן דרך רווח	הפרשי	שערוך רכוש			מקנות
	הנפרע	מניות	שליטה בו	מבוסס מניות	כולל אחר	תרגום	קבוע	עודפים	סך הכל	שליטה	סך הכל
						בלתי מבוק	ר
						אלפי ש״ח
יתרה ליום 1 ביולי 2024	27,314	104,040	47,715	9,669	(20,730)	(35,707)	193,679	2,930,658	3,256,638	20,377	3,277,015
רווח לתקופה	-	-	-	-	-	-	-	47,579	47,579	658	48,237
רווח (הפסד) כולל אחר					1,282	4,703	2,318	(42)	8,261		8,261
סך הכל רווח כולל	-	-	-	-	1,282	4,703	2,318	47,537	55,840	658	56,498
תשלום מבוסס מניות	-	-	-	2,417	-	-	-	-	2,417	-	2,417
דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	-	-	-	-	-	-	-	-	-	(327)	(327)
מימוש חלק בהשקעה דרך שווי
הוגן דרך רווח כולל אחר	-	-	-	-	45	-	-	(45)	-	-	-
הפחתת קרן הון בגין רכוש קבוע							, .
בקצב הפחת							(1,128)	1,128
יתרה ליום 30 בספטמבר 2024	27,314	104,040	47,715	12,086	(19,403)	(31,004)	194,869	2,979,278	3,314,895	20,708	3,335,603

					2024 דצמבר,	ם 31 ב ימה ביו	שהסתי לשנה
					ם רה הא	של חב בעלים יוחס ל	הון המ
						בגין קרן הון ה השקע
סך הכל	זכויות שאינן מקנות שליטה	סך הכל	עודפים	בגין קרן הון רכוש שערוך קבוע	בגין קרן הון הפרשי תרגום	בנכסים י ם בשוו פיננסי ך רווח הוגן דר חר כולל א	בגין קרן הון תשלום מניות מבוסס	בגין קרן הון בין פעולות לבעל תאגיד בו שליטה	על פרמיה מניות	הון המניות הנפרע
					"ח אלפי ש
3,217,219	22,599	3,194,620	2,877,965	188,327	( )36,101	( )19,642	5,002	47,715	104,040	27,314	2024 ינואר יום 1 ב יתרה ל
359,733	5,108	354,625	354,625	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
28,648	-	28,648	226	37,287	)7,562(	)1,303(	-	-	-	-	ר ולל אח פסד( כ רווח )ה
388,381	5,108	383,273	354,851	37,287	)7,562(	)1,303(	-	-	-	-	כולל הפסד( רווח ) סך הכל
9,501	-	9,501	-	-	-	-	9,501	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
( )74,100	-	( )74,100	( )74,100	-	-	-	-	-	-	-	החברה מניות לבעלי דיבידנד
-	-	-	)3,058(	-	-	3,058	-	-	-	-	דרך ווי הוגן נסי בש נכס פינ מימוש ר לל אח רווח כו
)4,378(	)4,378(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	מקנות שאינן זכויות לבעלי דיבידנד שליטה
-	-	-	4,512	)4,512(	-	-	-	-	-	-	קבוע ן רכוש הון בגי ת קרן הפחת הפחת בקצב
3,536,623	23,329	3,513,294	3,160,170	221,102	( )43,663	( )17,887	14,503	47,715	104,040	27,314	ר, 2024 בדצמב יום 31 יתרה ל

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ ביום ר 31 בדצמב	ל שלושה ביום הסתיימה מבר	לתקופה ש חודשים ש 30 בספט	ודשים ל תשעה ח ה ביום בר 30 בספטמ	לתקופה ש שהסתיימ
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר אלפי ש"ח	בלתי מבו
					טפת עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
359,733	48,237	44,097	139,991	131,987	פה רווח לתקו
					ות נים מפעיל רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות שוטפת:
					ד: וח או הפס לסעיפי רו התאמות
					השווי פי שיטת טופלות ל חברות המ ה ברווחי חלק החבר
)20,327(	)6,095(	)5,496(	)15,509(	)16,140(	טו המאזני, נ
)239,399(	150	1,475	) 6,727(	2,307(	ה, נטו ) עה ובהקמ ל"ן להשק ווי הוגן נד ית( ערך ש ירידת )עלי
18,999	5,217	4,899	15,811	14,898	תות פחת והפח
5,875	1,484	401	4,392	3,248	ת בוסס מניו תשלום מ
197	-	826	-	2,009	ע בעלי קרק תחייבות ל ימון בגין ה הוצאות מ
3,019	1,394	962	2,880	2,531	רך וניירות ע אגרות חוב אות בגין פחתת הוצ שחיקה וה נטו מסחריים,
-	-	) 143(	-	)143(	גיד בנקאי וואה מתא שיערוך הל
)354(	1,226	) 361(	778	)745(	תנו ארוך שני ואות לזמן שערוך הלו
					ושווי ת מזומנים ם על יתרו רשי תרגו ח( בגין הפ הפסד )רוו
1,722	)1,285(	461	) 1,408(	)538(	מזומנים
232	310	) 4(	230	)244(	טו ש קבוע, נ ימוש רכו ח( הון ממ הפסד )רוו
2,333	579	557	1,757	1,689	ת שימוש ל נכסי זכו הפחתה ש
53,818	)3,223(	) 2,985(	) 2,085(	)1,698(	ם, נטו י סים נדחי הכנסות( מ הוצאות )
185,848	47,994	44,689	140,110	134,547
					בות: ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב
121	13	1,574	96	)2,679(	ות ליווי ם בחשבונ ות מוגבלי ה( בפקדונ ירידה )עלי
3,185	351	5,589	1,188	346	סות לקבל וחות והכנ ירידה בלק
)5,737(	)1,889(	)2,929(	)3,624(	1,157	חובה ם ויתרות ה( בחייבי ירידה )עלי
)26,155(	)4,705(	)13,187(	)23,008(	)25,791(	למכירה ין ודירות אי מקרקע עלי ה במל
1,210	1,750	)183(	2,052	473	שירותים ם ונותני ה( בספקי עליה )יריד
)10,487(	408	)7,341(	)9,759(	)6,111(	ות ויתרות זכ ה( בזכאים עליה )יריד
4,153	5,856	7,575	6,231	4,121	ם רך מסחריי וניירות ע אגרות חוב ית לשלם עליה בריב
366	366	)1,806(	366	)1,938(	ייה שירותי בנ בות למתן ה( בהתחיי עליה )יריד
)6,968(	)336(	)3,009(	)4,882(	)9,160(	כנסה, נטו רות מס ה שינוי בית
523	139	)11(	407	154	טו עובדים, נ הטבות ל בויות בגין ה( בהתחיי עלי ה )יריד
146,059	49,947	30,961	109,177	95,119	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ

וילאר אינטרנשיונל בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

					לשנה
	לתקופה ש	ודשים ל תשעה ח	לתקופה ש	ל שלושה	ה שהסתיימ
	שהסתיימ	ה ביום	חודשים ש	ביום הסתיימה	ביום
		בר 30 בספטמ	30 בספט	מבר	ר 31 בדצמב
	2025	2024 בלתי מבו	2025 קר	2024	2024 מבוקר
			אלפי ש"ח
קעה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
וש קבוע שקעה ברכ רכישה וה	)13,457(	)8,674(	)4,161(	)2,064(	)9,780(
עה )1( ל"ן להשק רכישת נד	)42,158(	-	-	-	-
ה עה בהקמ ל"ן להשק רכישת נד	-	-	-	-	)93,037(
ה בהקמה "ן להשקע קעה ובנדל דל"ן להש השקעה בנ	)48,898(	)65,149(	)16,201(	)15,443(	)85,239(
ש קבוע ימוש רכו תמורה ממ	527	1,411	36	147	1,784
הוגן דרך דים בשווי סיים הנמד כסים פיננ השקעה בנ
אחר רווח כולל	)555(	)1,370(	-	)740(	)1,222(
רווח הוגן דרך מדד בשווי פיננסי הנ ימוש נכס תמורה ממ
כולל אחר	3,086	75	-	75	12,031
קצר, נטו ואות לזמן פירעון הלו	606	-	133	-	-
ארוך, נטו ואות לזמן פירעון הלו	6,250	7,475	2,286	159	11,710
ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	)94,599(	)66,232(	)17,907(	)17,866(	)163,753(
ון עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
ות הנפקה( ניכוי הוצא סחריים )ב רות ערך מ הנפקת ניי	-	259,861	-	-	259,861
( סחריים )2 רות ערך מ פירעון ניי	)159,861(	-	-	-	-
ה( )3( אות הנפק בניכוי הוצ רות חוב ) הנפקת אג	308,225	-	-	-	-
רות חוב פירעון אג	)101,295(	)154,616(	)34,187(	)20,400(	)154,616(
)4( גיד בנקאי ארוך מתא ואה לזמן קבלת הלו	47,191	-	47,191	-	-
חרים ארוך מא ואות לזמן קבלת הלו	1,330	1,761	180	1,761	2,461
גין חכירה חייבויות ב פירעון הת	)1,789(	)1,788(	)596(	)595(	)2,385(
יטה )5( מקנות של יות שאינן רכישת זכו	)80(	-	)10(	-	-
ה )6( ניות החבר מית של מ רכישה עצ	)15,422(	-	)15,422(	-	-
ות שליטה שאינן מקנ לי זכויות חולק לבע דיבידנד ש	1,006( )	)4,048(	)343(	)327(	)4,378(
החברה )7( לי מניות חולק לבע דיבידנד ש	)10,780(	)40,000(	-	-	)74,100(
פעילות( מ ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ	66,513 ימון	61,170	)3,187(	)19,561(	26,843
י מזומנים מנים ושוו עליה במזו	67,033	104,115	9,867	12,520	9,149
תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	198,056	190,629	256,221	282,347	190,629
י מזומנים מנים ושוו תרות מזו גום בגין י הפרשי תר	538	1,408	)461(	1,285	)1,722(
ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	265,627	296,152	265,627	296,152	198,056
5)4(. ם ר' באור טים נוספי )1( לפר

⁾1( לפרטים נוספים ר' באור 5)4(.

⁾2( לפרטים נוספים ר' באור 5)8(.

⁾3( לפרטים נוספים ר' באור 5 )5( ו - )7(.

⁾4( לפרטים נוספים ר' באור 5)11(.

⁾5( לפרטים נוספים ר' באור 5)6(

⁾6( לפרטים נוספים ר' באור 5)9(.

⁾7( לפרטים נוספים ר' באור 5)1(.

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים.

וילאר איðטרðשיוðל בע" מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומðי ם

ðספח א' – מידע ðוסף על תזרימי המזומðי ם

לשðה ה שהסתיימ ביום ר 31 בדצמב	ל שלושה ביום הסתיימה בר	לתקופה ש חודשים ש 30 בספטמ	ודשים ל תשעה ח ה ביום בר	לתקופה ש שהסתיימ 30 בספטמ
2024	2024	2025	2024	2025
ר מבוק		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
22,208	1,460	1,433	12,859	23,544	ולמה ריבית שש
13,746	3,831	2,158	9,561	7,795	תקבלה ריבית שה
51,658	12,403	12,825	39,455	41,797	ששולמו ההכðסה מסים על
7,205	30	-	7,020	2,180	התקבלו ההכðסה ש מסים על

באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור :1 כללי

א. וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן: "החברה "( התאגדה בחודש יולי .1975 מניות החברה רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב החל מחודש מרס .1993

בעלת השליטה בחברה הינה הגב' מיכל טיסר המחזיקה בכ – 54.24% ממניות החברה, וכל אחד משלושת ילדיה )מר מתן טיסר, מנכ"ל החברה, מר עופר טיסר והגב' דפנה מרום טיסר( מחזיק בכ – 7% ממניות החברה.

כתובת המשרד הרשום של החברה הינו ת.ד. 3146 רח' האשל ,3 פארק תעשיה דרומי קיסריה, .3088900 החברה רשומה כקבלן מורשה בפנקס הקבלנים לפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט- 1969 ובהתאם, היא רשאית לבצע עבודות הנדסה קבלניות בסיווג "ג- 5", המאפשר לה לעסוק בעבודות בניה בהיקף כספי בלתי מוגבל.

החברה והחברות המוחזקות שלה פועלות בתחומים הבאים:

• 1( השכרת מבנים, בעיקר מבני תעשייה, לוגיסטיקה ומקבצי דיור.
• 2( הקמת מבני תעשייה לשימוש הקבוצה ואחרים וייזום, הקמה ומכירת דירות למגורים.
• 3( מתן שירותי ארכיבאות ללקוחות שונים.
• 4( פעילויות נוספות הכוללות הקמה והפעלת מערכות סולאריות , השכרת ציוד בניה, גידול וריבוי קנאביס לצרכים רפואיים וניהול מתחם מחסנים לוגיסטיים.

דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שנסתיימו באותו תאריך )להלן: "דוחות כספיים ביניים מאוחדים" (. יש לעיין בדוחות אלה יחד עם הדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך והבאורים המצורפים להם )להלן: "הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים "(.

ב. מלחמת "חרבות ברזל " ומבצע "עם כלביא"

בחודש אוקטובר, 2023 ביצע ארגון הטרור חמאס מתקפת פתע רצחנית וברברית על מדינת ישראל אשר הובילה לפתיחתה של מלחמת "חרבות ברזל" ) להלן: "המלחמה"(. מאז ניהלה ומנהלת מדינת ישראל לחימה בגזרות שונות, לרבות בצפון הארץ מול ארגון חיזבאללה, מול ארגון הטרור של החות'ים בתימן ומול איראן ומחיציות שיעיות נוספות בסוריה ועיראק.

שנת 2025 החלה ברקע חתימתו של הסכם הפסקת אש במלחמה ושחרור חטופים. במסגרת ההסכם הופסקה הלחימה ברצועת עזה, צה"ל נסוג ממרבית השטחי שנתפסו, שוחררו 30 חטופים חיים )מתוכם 5 אזרחים תאילנדיים( ושמונה גופות של חטופים. לאורך החודשים הבאים ובעקבות הפרות של תנאי ההסכם וכשלון משא ומתן להמשכו, חודשה הלחימה בעזה, במסגרת מבצע "מרכבות גדעון" אשר במסגרתו הורחבה הלחימה הקרקעית ברצועת עזה לכל שטחה ובצורה אינטנסיבית ובמהלכו חולצו 8 גופות חטופים.

ביום 13 ביוני, 2025 פתחה ישראל בעימות ישיר מול איראן במסגרת מבצע "עם כלביא" במטרה לסכל את תכנית הגרעין האיראנית. במשך 12 ימי המבצע נורו לעבר ישראל מאות טילים בליסטיים וכלי טייס בלתי מאוישים אשר גרמו ל – 29 הרוגים, מעל ל - 3,000 פצועים ולנזק לרכוש.

בחודש אוגוסט הכריז צה"ל על מבצע "מרכבות גדעון ב" ברצועת עזה אשר במהלכו חולצו גופתיהם של שני חטופים נוספים.

ביום 9 באוקטובר, 2025 ולאחר תום תקופת הדיווח נחתם הסכם הפסקת אש בין נציגי ישראל וחמאס ובעקבותיו שוחררו כל 20 החטופים החיים ובמהלך הימים הבאים הושבו 25 חללים חטופים. בעקבות החתימה על הסכם הפסקת האש והפחתה בסיכונים הכלכליים והפיסקליים הודיעה חברת הדירוג הבינלאומית P&S במהלך חודש נובמבר על העלאת תחזית הדירוג של ישראל מ – "שלילית" ל – "יציבה".

נכון למועד פרסום הדוחות עדיין מוחזקים בשבי חמאס בעזה 3 חטופים חללים.

וילאר אינטרנשיונל בע"מ באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור 1: כללי (המשך)

ב. מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" (המשך)

נכון למועד פרסום הדוחות, להערכת הנהלת החברה, למלחמה ולמבצע "עם כלביא" לא הייתה השפעה מהותית על פעילותה של החברה. כמו כן, להערכת הנהלת החברה, איתנותה הפיננסית, תחומי פעילותה, מצב נכסיה המניבים, תקופות הסכמי השכירות והמגוון בתמהיל לקוחותיה עשוי למתן השפעות לרעה אפשריות של חידוש הלחימה על פעילותה של החברה, ככל שתתרחש כזו.

ג. פרטים בדבר שערי מטבע חוץ ומדד המחירים לצרכן:

להלן פרטים על מדדי המחירים לצרכן, שערי החליפין של המטבעות העיקריים ושיעורי השינוי, בתקופות הדיווח:

31.12.2024	30.9	9.2024	30.9.2025	_
115.1	11	5.22	118.51	(2020 סיס	מדד המחירים לצרכן (ידוע - ב
114.8	11	5.01	117.83		מדד המחירים לצרכן (בגין - בי
3.647	3	3.71	3.306	לר)	דולר של ארה"ב (בש"ח ל-1 דו
3.796	4.	1524	3.8807		(בש"ח ל- 1 אירו
0.763	0.8	8346	0.7638	(	ליי רומני חדש (בש"ח ל- 1 ליי
לשנה שהסתיימה ביום		לתקופה ש חודשים ש		לתקופה ש חודשים שהס
31 בדצמבר	ספטמבר	ביום 30 ב	טמבר	30 בספ	_
2024	2024	2025	2024	2025
		%			_
					_
					שיעורי העלייה של:
3.43	1.62	1.38	3.52	2.95	מדד המחירים לִצרכן (ידוע)
3.24	1.35	0.5	3.43	2.64	מדד המחירים לצרכן (בגין)
0.55	(1.3)	(1.81)	2.29	(9.35)	דולר של ארה"ב
(5.36)	3.29	(1.96)	3.51	2.22	אירו
(5.35)	3.32	(1.99)	3.49	0.07	ליי רומני חדש

באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור :2 עיקרי המדיניות החשבונאית

א. עקרונות עריכת הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לכללים חשבונאיים מקובלים לעריכת דוחות כספיים לתקופות ביניים כפי שנקבעו בתקן חשבונאות בינלאומי 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

עיקרי המדיניות החשבונאית ושיטות החישוב אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקביים לאלה אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 מגזרי פעילות

א. כללי - דיווח ראשי על מגזרים עסקיים

הקבוצה פועלת בעיקר במגזרים העסקיים הבאים, המדווחים להנהלתה הראשית לצרכי קבלת החלטות:

מגזר השכרת מבנים - השכרת מבנים, בעיקר מבני תעשיה, לוגיסטיקה ומקבצי דיור.

מגזר הקמת מבנים - הקמת מבני תעשיה לשימוש הקבוצה ולאחרים ובניית דירות מגורים

עבור צדדים שלישיים.

מגזר הארכיבאות - מתן שירותי ארכיבאות ללקוחות שונים.

אחרים - פעילויות נוספות הכוללות הקמה והפעלת מערכות סולאריות, השכרת ציוד בניה, גידול וריבוי קנאביס לצרכים רפואיים וניהול מתחם מחסנים לוגיסטיים.

מחירי העברה בין המגזרים העסקיים נקבעו על בסיס מחירי שוק.

ב. הרכב:

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה

	י מבוקר( 2025 )בלת	ספטמבר ביום 30 ב
	תי מתן שירו	הקמת	השכרת
אחרים *	ארכיבאות	מבנים	מבנים
	אלפי ש"ח
80,877	69,172	6,474	175,672
924	-	42,627	23,200
81,801	69,172	49,101	198,872
38,100	18,154	2,173	184,230
סתיימה	ודשים שה	ל תשעה ח לתקופה ש
	י מבוקר( 2024 )בלת	ספטמבר ביום 30 ב
	תי מתן שירו	הקמת	השכרת
אחרים *	ארכיבאות	מבנים	מבנים
	אלפי ש"ח
71,825	70,774	-	164,549
853	-	56,070	21,846
72,678	70,774	56,070	186,395
32,639	21,484	2,771	173,145

וילאר אינטרנשיונל בע"מ באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור :3 מגזרי פעילות )המשך(

ב. הרכב )המשך(:

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

	השכרת מבנים	הקמת מבנים	תי מתן שירו ארכיבאות	אחרים *
			אלפי ש"ח
צוניים עולות מחי מחזור הפ	60,016	1,846	23,114	27,724
מגזריות עולות בין מחזור הפ	7,797	18,196	-	313
עולות מחזור הפ	67,813	20,042	23,114	28,037
רווח מגזרי	62,800	756	5,979	13,983

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

	השכרת מבנים	הקמת מבנים	תי מתן שירו ארכיבאות	אחרים *
			אלפי ש"ח
צוניים עולות מחי מחזור הפ מגזריות עולות בין מחזור הפ	55,719 7,536	- 21,390	23,773 -	25,528 262
עולות מחזור הפ	63,255	21,390	23,773	25,790
רווח מגזרי	58,949	1,370	6,678	14,060

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )מבוקר(

^* כולל חלקה היחסי של החברה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

וילאר אינטרנשיונל בע"מ באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור :3 מגזרי פעילות )המשך(

ג. התאמה בין הרווח או הפסד של המגזרים בני דיווח לבין הרווח או הפסד לפני הוצאות מסים על הכנסה:

לשנה ה שהסתיימ	חודשים ל שלושה	לתקופה ש	ודשים ל תשעה ח	לתקופה ש
ביום ר 31 בדצמב	ה ביום שהסתיימ מבר 30 בספט		ה ביום בר 30 בספטמ	שהסתיימ
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
309,260	81,057	83,518	230,039	242,657	ווח רים בני די וח של מגז סך הכל רו
					התאמות: ות לפי ת המטופל גין השקעו התאמה ב
)41,531(	)13,094(	)11,423(	)30,916(	)33,537(	וי המאזני שיטת השו ין תאמות בג גזריים וה חים בין מ ביטול רוו
)14,799(	)3,906(	)4,911(	)11,224(	)12,089(	גזריות הוצאות מ
					: א מוקצים סכומים ל
					"ן וי הוגן נדל ת( ערך שו עלית )יריד
239,399	)150(	)1,475(	6,727	2,307	טו בהקמה, נ להשקעה ו
)514(	)117(	)564(	)381(	)1,074(	ק כירה ושיוו הוצאות מ
)35,337(	)9,112(	)8,903(	)26,526(	)29,419(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
)110(	)267(	)11(	)162(	208	חרות, נטו וצאות( א הכנסות )ה
)17,970(	)3,345(	)10,112(	)10,131(	)22,956(	ימון, נטו הוצאות מ
20,327	6,095	5,496	15,509	16,140	יטת לות לפי ש ות המטופ רווחי חבר אזני, נטו השווי המ
458,725	57,161	51,615	172,935	162,237	הכנסה סים על ה וח לפני מ סך הכל רו

באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור :4 מכשירים פיננסיים

המכשירים הפיננסיים של הקבוצה כוללים בעיקר נכסים לא נגזרים כגון מזומנים ושווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, חייבים ויתרות חובה, חובות ויתרות חובה לזמן ארוך לקבל, התחייבויות לא נגזרות כגון אשראי לזמן קצר, זכאים ויתרות זכות והלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך.

בשל אופיים, השווי הנאות של המכשירים הפיננסיים של הקבוצה הכלולים בהון החוזר שלה בדרך כלל זהה או קרוב לערך בו הם כלולים בדוחות הכספיים שלה.

הטבלה שלהלן מפרטת את השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים שערכם בספרים אינו מהווה קירוב סביר לשווים ההוגן:

	30 בספטמ	בר 2025	30 בספטמ	בר 2024	ר 2024 31 בדצמב
	שווי הוגן	ערך בספר	י הוגן ע ים שוו	רך בספרי	הוגן ע ם שווי	ם רך בספרי
				אלפי ש"ח
ת התחייבויו פיננסיות
)1( )2( אגרות חוב ניירות ערך	665,744	650,327	426,092	437,041	432,849	433,079
( )3( סחירים )2 מסחריים	-	-	161,570	161,570	162,943	163,566

• )1( השווי ההוגן של אגרות החוב מבוססים על מחירים מצוטטים בשוק פעיל )הערך בספרים כולל יתרות בגין ריבית לשלם(.
• )2( הערך בספרים כולל יתרות בגין ריבית לשלם.
  • )3( לפרטים נוספים ר' ביאור 5)8(.

ליום
ר 31 בדצמב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	אלפי ש"ח
19,090	26,194	13,194
27,466	34,456	27,466

)1( להערכת הנהלת החברה, בתקופת הדיווח לא חל שינוי בשווי ההוגן של הנכס הפיננסי.

באור :5 אירועים עיקריים בתקופת הדיווח ולאחריה

• .1 ביום 27 במרס, 2025 קיבל דירקטוריון החברה החלטה על חלוקת דיבידנד במזומן לבעלי מניות החברה בסך של 10.78 מיליון ש"ח )כ – 0.61 ש"ח למניה( המהווה, יחד עם הדיבידנד שחולק בהתאם להחלטת דירקטוריון החברה מיום 27 בנובמבר 2024 בסך של 34.1 מיליון ש"ח, שיעור של כ – 12.5% מסך הרווח הנקי של החברה ושל כ – 25% מסך הרווח הנקי לשנת 2024 בנטרול השפעות שערוך הנכסים של החברה ובנטרול הוצאות בגין תשלום מבוסס מניות לעובדי החברה לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, .2024 ביום 14 באפריל, 2025 שולם הדיבידנד שהוכרז.
• .2 בימים 25 ו- 27 במרס, 2025 אישרו וועדת הביקורת ודירקטוריון החברה, בהתאמה, בהתאם לתקנות 1א)2( ו- 1ב)3( לתקנות החברות )הקלות בעסקאות עם בעלי עניין(, תש"ס- ,2000 כי גב' מיכל טיסר, בעלת השליטה בחברה המכהנת כדירקטורית בחברה, תהיה זכאית לגמול שנתי ולגמול השתתפות בסכומים השווים לסכום המזערי בהתאם לתקנות החברה )כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני(, התש"ס- 2000 )"תקנות הגמול"(, בהתאם לדרגתה של החברה, כפי שמוענק ליתר הדירקטורים בחברה, וזאת מיום 1 באפריל, 2025 ולמשך תקופה של 3 שנים.

באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים

באור :5 אירועים עיקריים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(

.3 בי מים 2 באפריל ו – 26 במאי, 2025 התקשרה החברה באמצעות חברה בת )100%( בהסכ מים לרכישת זכויות במקרקעין באור עקיבא ל – 8 ול – 9 יחידות דיור נוספות בתמורה כוללת של כ – 4.5 מיליוני ש"ח ושל כ – 5 מיליוני ש"ח, בהתאמה.

בימים 8 ו – 16 ביולי , 2025 התקשרה החברה באמצעות חברה בת )100%( בשני הסכמים נוספים לרכישת זכויות במקרקעין באור עקיבא ל – 9 ול – 14 יחידות דיור נוספות בתמורה כוללת של כ – 5 מיליוני ש"ח ושל כ – 7.5 מיליוני ש"ח, בהתאמה.

רכישת הזכויות האמורות מתווספת לזכויות במקרקעין ל – 84 יחידות דיור שרכשה החברה במהלך שנת 2023 בשכונה עתידית הצפויה לקום באור עקיבא כך שנכון למועד הדיווח מחזיקה החברה בזכויות לכ – 124 יחידות דיור בעיר. לפרטים נוספים ר' גם ביאור 7ג' 3 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, .2024

• .4 ביום 23 באפריל, 2025 השלימה החברה את רכישתו של מבנה משרדים בבנימינה מצד שלישי הכולל שטח בנוי של כ – 3,200 מ"ר וחניון תת קרקעי , המושכרים במלואם לשוכרים חיצוניים, ובתמורה כוללת של כ – 42.2 מיליון ש"ח )כולל עלויות מס רכישה ותיווך(. המבנה צפוי להניב לחברה הכנסות שנתיות של כ – 3.3 מיליון ש"ח.
• .5 ביום 24 באפריל, 2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של אגרות חוב בדרך של הרחבת סדרה נסחרת )אגרות חוב סדרה י'( בהיקף של 160 מליון ש"ח ע.נ ובתמורה נטו של כ – 159.6 מליון ש"ח. לצורך הרחבת הסדרה של אגרות החוב )סדרה י'(, החברה חתמה על תוספת מס' 1 לשטר הנאמנות, אשר כללה את הוספת "מתחם קיסריה" כבטוחה להבטחת הסכומים המובטחים על פי שטר הנאמנות.
• .6 ביום 14 במאי, 2025 רכשה החברה מצד שלישי ובתמורה לסך של 70 אלפי ש"ח, 3% נוספים ממניות חברת וילאר דורות בע"מ המחזיקה ב – 74% מהזכויות בארבע אגודות שיתופיות חקלאיות ביישובים שובל, בית השיטה, רוחמה וכרמי קטיף וב – 50% מהזכויות באגודה שיתופית חקלאית בקיבוץ גלאון. לאחר הרכישה האמורה מחזיקה החברה ב – 63% ממניות חברת וילאר דורות בע"מ. לפרטים נוספים ר' ביאור 8א' )1( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, .2024
• .7 ביום 9 ביוני, 2025 השלימה החברה גיוס של 152.7 מליון ש"ח, באמצעות הנפקה של סדרת אגרות חוב חדשה )סדרה י א'( אשר אינן צמודות למדד ונושאות ריבית שנתית בשיעור של .5.29% קרן אגרות החוב עומדת לפירעון ב - 4 תשלומים שווים בגובה 25% מהקרן כ"א, אשר ישולמו ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2032 ועד 2035 )כולל(. ריבית אגרות החוב תשולם בימים ה – 31 בדצמבר וה – 30 ביוני של כל שנה.
• .8 ביום 23 ביוני , 2025 נפרעה במלואה סדרת ניירות ערך מסחריים נע"מ סדרה 2 אשר הונפקה לתקופה של שנה.
• .9 ביום 12 ביולי , 2025 הבשילה המנה הראשונה של אופציות אשר הוענקו לעובדי החברה במסגרת תכנית הטבה לעובדים מיום 31 במאי , .2023 בהתאם להחלטת דירקטוריון החברה בדבר אישור תכנית לרכישה עצמית של מניות החברה מיום 28 במאי, 2025 ובעקבות מימוש של כ – 208 אלף אופציות על ידי עובדי החברה, רכשה החברה מהעובדים את סך המניות אשר נבעו מהמימוש כאמור, אשר הסתכמה לכ – 74 אלף מניות, ובתמורה כוללת של כ – 15.4 מיליוני ש"ח.
• .10 במהלך תקופת הדיווח השלימה החברה את הקמתו של מבנה לוגיסטי נוסף )שני( בפארק התעשייה במערב בוקרשט רומניה, בשטח בנוי של כ – 11,500 מ"ר אשר נכון למועד הדיווח מושכר בחלקו לשוכר חיצוני.
• .11 במהלך חודש יולי 2025 לוותה החברה 12 מיליון אירו מתאגיד בנקאי ישראלי. ההלוואה צמודה לאירו ונושאת ריבית קבועה בשיעור שנתי של 4.23% אשר תיפרע מידי 3 חודשים כאשר קרן ההלוואה תיפרע בתשלום אחד ביום 30 ביוני, .2027
• .12 בהתאם לאמור בסעיפים 5.3.1 ו 5.3.2 לשטר הנאמנות לאגרות החוב סדרה י א' שנחתם בין החברה לבין הרמטיק נאמנות )1975( בע"מ )"הנאמן"(, התחייבה החברה לעמוד בתנאי הון עצמי מתואם מינימאלי, כמוצג בדוח על המצב הכספי אשר לא יפחת מ – 1 מיליארד ש"ח ובתנאי יחס הון עצמי מתואם לדוח על המצב הכספי אשר לא יפחת מ - .30% נכון למועד הדוח הונה של החברה עומד על כ – 3.652 מילי ארדי ש"ח וכן יחס ההון המתואם לדוח על המצב הכספי עומד על כ – .70% בהתאם לכך, עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות המחמירות לאגרות החוב סדרה י א' האמורים לעיל.

וילאר אינטרנשיונל בע"מ מידע כספי נפרד ביניים ליום 30 בספטמבר, 2025 )בלתי מבוקרים(

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 בספטמבר 2025

בלתי מבוקר

תוכן העניינים

עמוד
49	רות תקנות ניי נה 38ד' ל רד לפי תק ביניים נפ מידע כספי מבקר על החשבון ה של רואה ה מיוחד דוח סקיר ל 1970 ם(, התש" ים ומיידי ת תקופתי ערך )דוחו
50	ם כחברה א רה עצמה חסים לחב ההון המיו חייבויות ו סים, ההת סכומי הנכ
51	ם כחברה א רה עצמה חסים לחב אות המיו סות והוצ סכומי הכנ
52-53	חברה אם ה עצמה כ סים לחבר נים המיוח ימי המזומ סכומי תזר
54	אם ה כחברה חברה עצמ מתייחס ל תי נוסף ה מידע מהו

דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מ ב ו א

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970 של וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן: "החברה"(, ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של חברות המוצגות על בסיס השווי מאזני, אשר השקעות בהן הסתכמו לסך של כ- 95,033 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר ,2025 ואשר חלק החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 16,049 אלפי ש"ח וכ- 5,496 אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

ה י ק ף ה ס ק י ר ה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאי ים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מ ס ק נ ה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

ירושלים, 25 ב נובמבר 2025

זיו האפט רואי חשבון

וילאר אינטרנשיונל בע"מ סכומי הנכסים, ההתחייבויות וההון המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם

ליום
31 בדצמבר	בספטמבר
2024	2024 2025
מבוקר	בלתי מבוקר בלתי מבוק אלפי ש"ח
	אלפישוו		נכסים
			נכסים שוטפים:
135,704	217,358	171,410	מָזומנים ושווי מזומָנים
13,017	61,240	1,105	לקוחות והכנסות לקבל
21,710	16,855	19,425	ריבית לקבל חייבים ויתרות חובה
50,243	14,534	6,875 428	חייבים ויונו ווג ווובה מס הכנסה לקבל
488	488	488	מלאי ציוד בנייה מלאי ציוד בנייה
			,, 22 ,, 2 4,7,2
221,162	310,475	199,731
			נכסים לא שוטפים:
3,852,858	3,558,131	4,073,429	יתרה בגין חברות מוחזקות, נטו
86,205	97,457	100,680	נכסים פיננסיים וחייבים ויתרות חובה
62,714	61,736	68,124	רכוש קבוע
4,227 6,812	4,751 7,010	2,655 7,246	נכסי זכות שימוש מיסים נדחים
0,012	7,010	1,240
4,012,816	3,729,085	4,252,134
4,233,978	4,039,560	4,451,865
			התחייבויות והון
			התחייבויות שוטפות:
100,670	104,665	42,567	חלויות שוטפות וריבית לשלם של אגרות חוב
263,895	261,872	100,368	ניירות ערך מסחריים
8,708	10,252	9,838	זכאים ויתרות זכות
6,487	5,980	8,566	ספַקים ונותני שירותים
2,240	2,217	1,625	חלויות שוטפות בגין חכירה
-	-	480	ריבית לשלם בגין הלוואה מתאגיד בנקאי
1,707	1,952		מס הכנסה לשלם
383,707	386,938	163,444
303,101	300,730	103,444	התחייבויות לא שוטפות:
332,409	332,376	607,760	אגרות חוב
-	-	46,568	הלוואה מתאגיד בנקאי
2,475	3,043	1,418	התחייבות בגין חכירה
2,093	2,308	2,087	התחייבויות בגין הטבות לעובדים, נטו
336,977	337,727	657,833
			הון המיוחס לחברה עצמה כחברה אם
353,124	335,617	344,721	הון מניות נפרע וקרנות הון יירדמים
3,160,170	2,979,278	3,285,867	עודפים
3,513,294	3,314,895	3,630,588	סה"כ הון המיוחס לחברה עצמה כחברה אם
4,233,978	4,039,560	4,451,865
	הנפרד.	והמידע הכספי	המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ונ
			25 בנובמבר, 2025

יוסי גרוסמן

סמנכ"ל כספים

תאריך אישור

הדוחות הכספיים

מתן טיסר

מנכ"ל

יהונתן קפלן

יו"ר הדירקטוריון

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

וילאר אינטרנשיונל בע"מ סכומי הכנסות והוצאות המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם

לשנה
שהסתיימה	ול שלושה		של תשעה
ביום	והסתיימה		שהסתיימה
31 בדצמבר	:ספטמבר 2024		בספטמבר		_
2024	2024	2025 מבוקר	2024	2025	-
מבוקר		אלפי ש"ח אלפי	דרוני		_
		11 6 7578			- הכנסות
73,054	19,240	19,165	52,552	44,761	הקמת דירות ומבנים
9,090	2,717	2,847	7,252	8,027	הכנסות ממערכות סולאריות
82,144	21,957	22,012	59,804	52,788	-
					עלות ההכנסות
(72,370)	(18,743)	(17,725)	(52,022)	(41,420)	עלות הקמת דירות ומבנים
(7,429)	(2,348)	(2,049)	(6,741)	(5,997)	עלות חפנות היוות ומבנים עלות תפעול מערכות סולאריות
(79,799)	(21,091)	(19,774)	(58,763)	(47,417)
(,,	(= ), ,	(,,	(00),000	(,,,
2,345	866	2,238	1,041	5,371	רווח גולמי
(6,254)	(2,090)	(1,088)	(4,728)	(6,625)	הוצאות הנהלה וכלליות
87	40	14	40	34	הכנסות אחרות, נטו
(362)	(341)	16	(362)	28	רווח (הפסד) הון ממימוש רכוש קבוע, נטו
	(0 11)		(0 0 - )
(4,184)	(1,525)	1,180	(4,009)	(1,192)	רווח (הפסד) מפעולות רגילות
(30,307)	(8,848)	(10,458)	(22,774)	(28,493)	הוצאות מימון
41,911	11,636	12,986	32,712	36,359	הכנסות מימון
351,080	47,199	41,601	134,893	128,773	רווח בגין חברות מוחזקות, נטו
					-
358,500	48,462	45,309	140,822	135,447	רווח לפני ניכוי מסים על ההכנסה
(3,875)	(883)	(348)	(2,988)	(2,194)	מיסים על ההכנסה
	_		·		רווח לתקופה המיוחס לחברה עצמה כחברה
354,625	47,579	44,961	137,834	133,253	אם
	_		·		_
					רווח (הפסד) כולל אחר לאחר מיסים בגין:
					פריטים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד:
					שיערוך נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך
(1,303)	1,282	(1,416)	194	(2,591)	רווח כולל אחר
286	(16)	-	59	-	מדידות מחדש של תוכניות להטבה מוגדרת חלק ברווח כולל אחר של חברות מוחזקות,
37,227	2,292	1,981	10,007	6,484	ווכן ברווו כוכל אווו של ווברווג מוווזקווג, נטו
31,221	2,272	1,501	10,007	0,101
					פָריטים שייתכן ויסווגו מחדש לאחר מכן
					לרווח או הפסד:
(7,562)	4,703	(4,255)	5,097	970	התאמות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ של חברות מוחזקות, נטו
(1,502)	4,703	(4,233)	3,091	910	·
20 (40	0.244	(2 (22)	15 255	4.043	סך רווח (הפסד) כולל אחר לתקופה לאחר
28,648	8,261	(3,690)	15,357	4,863	מיסים
					סך הכל רווח כולל לתקופה המיוחס לחברה
383,273	55,840	41,271	153,191	138,116	עצמה כחברה אם

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

וילאר אינטרנשיונל בע"מ סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ול שלושה והסתיימה נספטמבר	חודשים ש	של תשעה שהסתיימה בספטמבר	חודשים י
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		מבוקר	בלתי		-
		אלפי ש"ח			-
					תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
					רווח לתקופה המיוחס לחברה עצמה כחברה
354,625	47,579	44,961	137,834	133,253	אם
	,		,	,	- ''
					התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים
					מפעילות שוטפת
(351,080)	(47,199)	(41,601)	(134,893)	(128,773)	חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו
3,306	1,317	772	3,771	2,352	פחת והפחתות
362	341	(16)	362	(28)	הפסד (רווח) הון ממימוש רכוש קבוע, נטו
		( /		(/	שערוך הלוואות לזמן ארוך שניתנו
(29,109)	(9,241)	(9,817)	(22,326)	(27,644)	לחברות מוחזקות
-	-	(143)	•	(143)	שיערוך הלוואה מתאגיד בנקאי
					שחיקה והפחתת הוצאות בגין אגרות חוב
3,019	1,394	962	2,880	2,531	וניירות ערך מסחרִים
9,006	2,293	622	6,712	5,100	הוצאות בגין תשלום מבוסס מניות
303	(234)	143	(275)	340	מסים נדחים, נטו
••	(5)	(===)	(**)	(400)	רווח (הפסד) בגין הפרשי תרגום על
28	(3)	(551)	(44)	(492)	יתרות מזומנים ושווי מזומנים
2,333	579	557	1,757	1,689	הפחתה של נכסי זכות שימוש
(	,	4		(
(7,207)	(3,174)	(4,111)	(4,222)	(11,815)	-
					שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות
459	217	911	97	(485)	ירידה (עליה) בלקוחות והכנסות לקבל
(1,203)	252	424	(219)	1,873	ירידה (עליה) בתקווות וווכנטות מקבק ירידה (עליה) בחייבים ויתרות חובה
44	252	727	44	1,075	ירידה במלאי ציוד בנייה
1,113	(360)	1,457	606	2,079	עליה (ירידה) בספקים ונותני שירותים
(2,082)	1,191	(243)	(538)	1,130	עליה (ירידה) בזכאים ויתרות זכות
(-,,	,,,,,,	(	(,	.,	עליה בריבית לשלם אגרות חוב
4,153	5,856	7,575	6,231	4,121	וניירות ערך מסחריים
833	725	(56)	179	(2,135)	מס הכנסה, נטו
					עליה (ירידה) בהתחייבויות בגין הטבות
135	23		56	(6)	_ לעובדים, נטו
					מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו
(3,755)	4,730	5,957	2,234	(5,238)	לפעילות) שוטפת
					מזומנים נטו מפעילות שוטפת בגין
29,109	9,241	9,817	22,326	27,644	מוזמנים נטו מפעירות שוטפת בגין עסקאות עם חברות מוחזקות
	2,471	7,017		21,077	עטקאווג עם ווברווג בווויקווג
25,354	13,971	15,774	24,560	22,406	מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת
	10,711				-

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

וילאר אינטרנשיונל בע"מ סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 מבוקר	של שלושה אהסתיימה בספטמבר 2024	חודשים ש ביום 30 ב 2025	של תשעה אהסתיימה בספטמבר 2024 בלתי נ	חודשׁים י	- - -
					תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
(2,506) 793 (58,936) (1,222) 12,031	323 111 12,255 (740)	(2,579) 16 (43,621)	(1,993) 793 334 (1,370)	(7,762) 28 (48,258) (555) 3,086	רכישה והשקעה ברכוש קבוע תמורה ממימוש רכוש קבוע פירעון (מתן) הלוואות לחברות מוחזקות, נטו השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר, נטו מימוש נכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר, נטו מזומנים נטו שנבעו מפעילות (שימשו
(49,840)	12,024	(46,184)	(2,161)	(53,461)
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון
259,861 - - (154,616) - - (74,100)	(20,400)	(34,187) 47,191 (15,422)	259,861 - (154,616) - (40,000)	308,225 (159,861) (101,295) 47,191 (15,422) (10,780)	הנפקת ניירות ערך מסחריים הנפקת אגרות חוב פירעון ניירות ערך מסחריים פירעון אגרות חוב קבלת הלוואה לזמן ארוך מתאגיד בנקאי רכישה עצמית של מניות החברה דיבידנד שחולק לבעלי מניות החברה
(2,385)	(595)	(596)	(1,788)	(1,789)	פירעון התחייבות בגין חכירה מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון
28,760 4,274	5,000	(3,014)	63,457 85,856	66,269 35,214	- יפעייווג) מימון עליה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים
(28)	3	551	44	492	רווח (הפסד) בגין הפרשי תרגום על יתרות מזומנים ושווי מזומנים
131,458	212,355	204,283	131,458	135,704	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
135,704	217,358	171,410	217,358	171,410	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה
					נספח א' – עסקאות מימון ואשראי שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים
22,208	1,460	1,433	12,859	23,544	ריבית ששולמה
10,281	2,783	1,478	7,260	5,819	ריבית שהתקבלה -
3,677	392	262	3,122	4,067	מיסים על ההכנסה ששולמו
28			28	30	מיסים על ההכנסה שהתקבלו

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

וילאר אינטרנשיונל בע"מ מידע מהותי נוסף המתייחס לחברה עצמה כחברה אם דע נוסף

באור :1 כללי

• א. המידע הכספי ביניים הנפרד של וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן: "החברה"( כולל נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה וערוך בהתאם לנדרש בתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-
• ב. המדיניות החשבונאית שיושמה במידע הכספי ביניים הנפרד זהה למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 2 לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 בכפוף לאמור בסעיף א' לעיל ולמפורט במידע כספי נפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 בדבר הטיפול בעסקאות בין חברתיות.
• ג. יש לעיין במידע הכספי ביניים הנפרד יחד עם מידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 והמידע המהותי הנוסף המצורף אליו.

באור :2 אירועים משמעותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

מידע בדבר אירועים משמעותיים בתקופת הדיווח ולאחריה מפורט בביאור 5 בדוחות הכספיים ביניים המאוחדים התמציתיים ביניים של החברה ליום 30 בספטמבר, .2025

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן – "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

• לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
• .2 מר יוסי גרוסמן, מנהל הכספים;

.1 מר מתן טיסר, מנהל כללי;

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )להלן- "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 30 ביוני 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג(ד)(1):

אני, מתן טיסר, מצהיר כי:

• (1) בחנתי את הדוח הרבעוני של וילאר אינטרנשיונל בעיימ (להלן ייהתאגידיי) לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן ייהדוחותיי);
• (2) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• (3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון, ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין: וכן –
• (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• : אני. לבד או יחד עם אחרים בתאגיד
• (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התשייע 2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות. בפרט במהלד תקופת ההכנה של הדוחות: וכן –
• (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
• (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוני לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	25 בנובמבר, 2025
מתן טיסר	,
מנכייל

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(:

אני, יוסי גרוסמן מצהיר כי:

• )1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של וילאר אינטרנשיונל בע"מ )להלן – "התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן – "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
• )2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
• )3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• )4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון, ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• )א( את כל הליקויים המשמעותייים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• )ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
• )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד –
• )א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע - ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
• )ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• )ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון ) הדוח הרבעוני לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	2025 בנובמבר, 25
מן יוסי גרוס
כספים מנהל

וילאר אינטרנשיונל בע"מ הערכ ו ת שווי בגין נכס ים אשר שועבד ו לטובת מחזיקי האג"ח

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון

24/11/2025, קריית טבעון 2354/ג

לכבוד וילאר אינטרנשיונל בע"מ רחוב האשל 3 קיסריה

א.נ..

הנדון: הערכת קרקע ומבני תעשיה בפארק התעשייה מבוא כרמל (עדכון שומה)

פרטי זיהוי הנכס

גוש 12818, חלקה 99 בשלמות (ע"פ רישום קודם: חלקות בשלמות: 25, 26, 27, 28 בגוש 12818), רחוב התאנה פינת רחוב הזית, בפארק התעשייה מבוא כרמל. מגרשים: 15, A15, 16, 16, 16 לפי תכנית מפורטת ג/8415 ועל פי חוזה החכירה.

נשוא ההערכה

קרקע ועליה מבני תעשיה. קרקע בשטח 45,165 מ"ר. מבני תעשיה בשטח כ- 25,646 מ"ר (עפ"י תכנית הבקשה להיתר). בנכס החזיקו 3 שוכרים נכון למועד 30/9/2025.

הערכות קודמות

בנושא זה חוות דעת שמאית מקוצרת מיום 25/8/2025, בה הערכתי את הנכס הנדון ע"ס של 213.8 מ' ש"ח נכון למועד קובע 30/6/2025.

יש לציין כי בנושא זה חוות דעת שמאית מקיפה מיום 19/1/2023, בה הערכתי את הנכס הנדון ע"ס של 203.0 מ' ₪ נכון למועד 31/12/2022.

חוות דעת זו הוכנה למטרת הערכת "השווי ההוגן" של המקרקעין נשוא ההערכה לצורך הדו"חות הכספיים של החברה ולצורך קביעת בסיס לבטוחה למחזיקי אג"ח של החברה.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710 giladitz@zahav.net.il

מטרת ההערכה

התבקשתי ע"י מר יוסי גרוסמן, מנהל הכספים בחב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ ח.צ. 520038910, בהזמנת עבודה מיום 13/10/2025, להעריך את הנכס נשוא חוות דעת זו נכון למועד 30/9/2025, למטרת הערכת "השווי ההוגן" של המקרקעין נשוא ההערכה לצורך הדו"חות הכספיים של החברה ולצורך קביעת בסיס לבטוחה למחזיקי אג"ח של החברה.

המועד הקובע להערכה

בהתאם להזמנת ההערכה, המועד הקובע להערכה הוא 30/9/2025.

הסכם הגבלת אחריות

קיבלתי מחברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ כתב שיפוי בגין חוות דעת זו, לפיה ערבה חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ לעניין אמיתותם של כל המסמכים, ההסכמים וכל הנתונים שהוגשו למשרדי ע"י חברת וילאר אינטרנשיונל, ואשר בין היתר, עליהם הסתמכה חוות דעת זו. אם בעתיד תוגש תביעה ו/או הליך כלשהוא כנגד השמאי או מי מטעמו הקשורים בחוות דעת זו החברה מתחייבת לשפות את השמאי ו/או מי מטעמו בגין כל נזק ו/או עלות ו/או הוצאה אשר תגרם בשל התביעה וזאת בתנאי שלא ייקבע בפסק דין כי השמאי פעל בזדון בקשר לחוות הדעת.

יחסי תלות

הריני מצהיר כי אין כל תלות בין הח"מ לחברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ ו/או מי ממנהליה. הריני מצהיר כי לא קיימות התניות לעניין שכר הטרחה ויחסי תלות בגין עריכת חוות הדעת ואו/ חוות דעת אחרות אשר יש בהן כדי להשפיע על תוצאות השומה.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710 giladitz@zahav.net.il

פרטי השמאי

שם השמאי: גלעד יצחקי רישיון מספר: 132 פרטי השכלה וניסיון:

1) בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים בכלכלה ומדע המדינה - 1969.

. 1975 - בעל תעודה במינהל עסקים מטעם האוניברסיטה העברית (2

3) 1975- 1969: עבדתי ככלכלן במשרד האוצר ובמשרד מבקר המדינה.

4) 1975 - 1975: עבדתי באגף שומת מקרקעין בהכנת שומות וחוות דעת מקצועיות.

5) 1979- 1978: כיהנתי כסגן השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים.

6) ב1979 - 1972: כיהנתי בתפקיד השמאי הממשלתי הראשי ומנהל אגף שומת

מקרקעין במשרד המשפטים בירושלים.

מיולי 1982: הנני בעל משרד לשמאות מקרקעין הנותן שירות למגוון גדול 🧷

של לקוחות.

8) - 1995 - 1988: שימשתי כשמאי מינהל מקרקעי ישראל של מחוזות חיפה והצפון.

9) מרצה באוניברסיטת תל-אביב בפקולטה למדעי החברה התכנית

לשמאות מקרקעין בנושא יישומים בשומה למעשה.

10) משנת 2004 המשרד פועל בטבעון ונותן שירותים למשרדי ממשלה,

חברות ממשלתיות וגורמים פרטיים.

.11) 2005-2007: חבר וועדת האתיקה של לשכת שמאי המקרקעין.

2010: מתמחה בנושאי שימור מבנים ואתרי מורשת.

2013 - 2017: שמאי רשות מקרקעי ישראל ומשרדי ממשלה נוספים במסגרת מאגר

השמאי הממשלתי.

.11/2019 (14 השמאים". (14 השמאים".

.1/2023 שמאי רשות מקרקעי ישראל מחוז הצפון.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710 (Giladitz@zahav.net.il מעלה אבשלום 42

הביקור האחרון במקום

הביקור האחרון במקום נערך ב- 26/1/2025 ע"י איתי יובל - שמאי מקרקעין.

המצב המשפטי

ראה חוות דעתי מיום 19/1/2023 - אין שינוי להיום, למעט:

• השוכר "סולארפיינט" במבנים מס' 2-3, מימש אופציה והאריך את תקופת השכירות ב- 4 שנים נוספות, מ- 1/9/2025 ועד ל- 31/8/2029. דמ"ש בתקופת האופציה יהיו בתוספת ריאלית של 10% ביחס לדמ"ש בתקופה שקדמה לה, אולם בהתייחס לשטח האולם (5,402 מ"ר במבנה מס' 3) נקבעו ההנחות הבאות:
• תרה, וברחה, ום 2 31/8/2026 1/9/2025 הנחה,
• תחה, 回 1 31/8/2027 1/9/2026
• . א"פ הסכם השכירות 31/8/2029 1/9/2027
• 2) רישום הזכויות על פי נסח עדכני מ- 14/11/2025, זהה לרישום הזכויות על פי הנסח הקודם ששימש אותנו בחוות הדעת הקודמת.
• 3) בהתאם לאינפורמציה שנתקבלה מחברת וילאר, נכון למועד 30/9/2025 אין שטחים לא מושכרים בנכס.

תיאור הנכס, הסביבה והמצב התכנוני וטופס אכלוס

ראה פירוט מלא בחוות הדעת שהכנתי ב- 19/1/2023 (חו"ד מקיפה) - אין שינוי להיום, למעט:

• בתאריך 6/7/2023 פורסם בי.פ. 11470 דבר אישורה של תכנית מספר 254-1066075 בתאריך מדע ותעשייה מבוא כרמל עדכון תכנית" (פרסום תוקף התכנית בעיתונים היה ב- 14/7/2023).
• מטרת התכנית: "השלמת שטחי חניה ציבוריים לאורך דרכים ועדכון הוראות התכנית".
• התכנית מסווגת את מתחם הקרקע נשוא ההערכה כ"יעוד ע"פ תכנית מאושרת אחרת".
  • בהתאם לתקנון התכנית:

4.3
4.3.1	שימושים
	שימושים, זכויות ומגבלות בנייה והוראות אחרות בתחום יעוד זה - כפופות לתכניות מאושרות
	תקפות : תכנית מתאר פארק תעסוקה "מבוא כרמל" ג/8415 על עידכוניה ונספחיה, וכן תכניות
	מתאר מקומיות ותכניות מפורטות המשנות תכנית זו.

2) מחב' וילאר התקבלה תעודת גמר, שהוצאה בתאריך 14/4/2024 למבנים מס' 3 ו- 4.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710 giladitz@zahav.net.il

הערכה

• הגישה העקרונית להערכת הנכס מתבססת על גישת היוון ההכנסות Income Approach to Value , כלומר היוון "ההכנסה התפעולית הנקייה" הצפויה
  מהנכס במהלך תקופת חייו הכלכליים.
• כאשר תקופת החיים הכלכליים של הנכס היא לצמיתות, גם היוון ההכנסה התפעולית הנקייה יהיה לצמיתות.
• שיעורי ההיוון בהם השתמשנו הבחינו בין דמי שכירות הנובעים מהסכם בר תוקף מחייב, לבין דמי שכירות צפויים בתקופה שלאחר תום ההסכם הקיים. שיעור ההיוון עצמו הביא בחשבון את העלות האלטרנטיבית השקלית שהייתה קיימת באותה עת במשק להשקעה ללא סיכון, צמודת מדד ולתקופה ארוכה. כן הובאו בחשבון גורמי פחת, סיכון, אי נזילות ועוד. גורמים שנשקלו בכל מקום לפי העניין.
• 1. לצורך הכנת חוות דעת זו, בדקנו את נתוני השכירות ונמצא כי במועד הקובע הנכס היה. מושכר בשלמותו.
  2. כן הוברר כי במהלך החודשים שחלפו לא חלו שינויים מהותיים בדמי השכירות שמשלמים השוכרים בנכס ביחס לדמי השכירות ששולמו על ידם ברבעון הקודם (הרבעון השני של שנת 2025), למעט הצמדה למדד המחירים לצרכן.
  3. 1. שכר הדירה של הנכסים המושכרים ע"י חב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ וע"י חברות הקבוצה, צמוד למדד המחירים לצרכן.
  4. בתקופה בין 30/6/2025 ל- 30/9/2025 עלה מדד המחירים ב- 1.36%.
• יצוין כי מתחילת שנת 2023 ועד למועד הקובע עלה מדד המחירים לצרכן ב- 10.04%. מנגד, ריבית בנק ישראל עלתה במספר פעימות מתחילת שנת 2023 (וירדה בתחילת שנת 2024) והיא עומדת נכון למועד כתיבת דו"ח זה (אמצע נובמבר 2025) על שיעור של 4.5%. עליית ריבית עלולה להביא להאטה בביקוש ולצמצום ההשקעות בנדל"ן דבר שעלול בהמשר להעלות את שיעור התשואה מנכסים מניבים.
  • עליית מדד המחירים לצרכן מביאה לעליית דמי השכירות של הנכסים המושכרים ע"י חב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ וע"י חברות הקבוצה, בעוד שעלייה בשיעור התשואה מביאה להורדת שווי נכסים אלה.
• הואיל והמדובר בשני "כוחות מנוגדים" הפועלים על שוק הנדלן, והואיל ויתכנו שינויים נוספים בשיעורי הריבית שייקבעו ע"י בנק ישראל, ולאור הזמן שחלף מתחילת שנת 2023, ולאור אי הוודאות הקיימת במשק, השפעה של שינויים אלה על השווי תיבחן שוב בדוח הערכת נכסי הקבוצה לרבעון הרביעי של שנת 2025.
• ככל הידוע נכון למועד חוות דעת זו, בנק ישראל אינו שוקל להעלות את הריבית.
• 1. אירועי אוקטובר 2023 ומלחמת חרבות ברזל הביאו לעלייה בביקוש לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה, לצד ירידה בביקוש לשטחי מסחר (בעיקר באזורי קו עימות).

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, סל

שיקולים בקביעת שיעור ההיוון

בהתאם לסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שערך השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ב- 21/10/2025 (דו"ח למחצית השנייה של שנת 2024), שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע במחצית השנייה של שנת 2024 בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה עמד על 6.5%, בנכסים מסחריים עמד על 7 ובמשרדים עמד על 6.75%. "שיעורי התשואה בשוק הנדלן העסקי, בהשוואה לסקר הקודם * נותרו יציבים ובטווח של 6.5% - 7.0%.

לעניין שוק הלוגיסטיקה מציין הדוח כי "במרבית המקרים שיעורי התשואה ללוגיסטיקה נמוכים מאלו של תעשיה ומלאכה".

מסקירת השמאי הממשלתי עולה גם כי "נמצא קשר בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו". בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ביחס לנכסים פריפריאליים, שם נצפה שיעור תשואה גבוה יותר (הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה).

ראוי לציין שטרם פורסמו הנתונים של שיעורי ההיוון למחצית הראשונה של שנת 2025. בחוות דעת זו קיימת הנחה סבירה כי לא חל שינוי במחצית הראשונה של שנת 2025 ביחס למחצית השנייה של שנת 2024.

• .17/2/2025 מיום *
• בהתאם למאמר של דרור מרמור מ "כלכליסט" מ- 24/6/2021, שיעור התשואה השנתית (הממוצעת) של השכרת מרלו"ג עומדת על 6.25%.
  במאמר זה מצטטים את נתוני חב' הייעוץ GBRE לפיהם התשואה בענף זה כבר ירדה ל- 6.25% ברבעון הראשון של השנה.
• 1. בהתאם לדו"ח "אינטר ישראל" שפורסם ב- 8/10/2020: "תחום הלוגיסטיקה נחשב כיום לאחד הענפים היציבים ביותר, למרות תשואתו הנמוכה...".
• להלן שיעורי התשואה שהתקבלו בעסקות מהשנים האחרונות, בהן נמכרו נכסים מניבים בתחום התעשייה והלוגיסטיקה באזורים שונים בארץ:
• 4.1 חב' "סלע קפיטל נדלן" דיווחה ב- 30/6/2021 לרשות לניירות ערך (המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי זכתה במכרז לרכישת מלוא זכויות החכירה במבנה ללוגיסטיקה ולתעשייה עתירת ידע, בשטח של 5,811 מ"ר + 66 מקומות חניה, הבנוי על מגרש בשטח של 3.642 דונם ברח' השקד 27 בפארק תעשיות חבל מודיעין (חלקה 521ש 2721).

מחיר התמורה: 45.4 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. דמי השכירות הצפויים בתפוסה מלאה: 2.85 מ' ₪. דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 6.3%.

המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי רכשה 31/3/2021 (המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי רכשה מכנה תעשיה בשטח של כ- 15.600 מ"ר בא.ת. נאות חוכב.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710, פחס 2278. giladitz@zahav.net.il

מחיר התמורה: כ- 80 מיליון 回.

דמ"ש שנתיים: 4.6 מיליוו 回.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 5.75%.

.4.3 באתר "כלכליסט" פורסם ב- 3/3/2021 כי חב' "אמות" רכשה מרכז לוגיסטי באזור קיבוץ חפץ חיים, בשטח של כ- 18.5 אלף מ"ר.

מחיר התמורה: כ- 71 מיליון 回.

דמ"ש שנתיים: כ- 8.1 מיליון 回.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 5.70%.

4.4. חב' "אמות" דיווחה ב- 10/10/2019 לרשות לניירות ערך כי ב- 7/10/2019 רכשה מחב' "טבע" את מלוא הזכויות במרכז לוגיסטי, הממוקם באזור התעשייה חבל מודיעין"

המרלו"ג בשטח בנוי של כ- 50,000 מ"ר, והוא נבנה על מגרש בשטח של כ- זז ד'. במגרש יש זכויות בניה שטרם נוצלו. בהיקף של כ- 41.000 מ"ר. גובה המרלו"ג כ- 42 מ'.

מחיר העסקה: כ- 445 מיליון ₪ בתוספת מע"מ.

המרלו"ג הושכר ע"י הרוכשת לחב' ס.ל.א. לתקופה של 10 שנים.

דמ"ש נקבעו לסר של כ- 22 מיליון ₪ לשנה (צמוד למדד). בתוספת מע"מ.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 4.94%.

(המקור: דיווח של חב' אמות באתר "מגנא" מיום 10/10/2019).

4.5. באתר "מרכז הנדלן" פורסם ב- 15/11/2024 כי חברת "שמן נדלן" רכשה מבנה תעשיה בפארק התעשיות עמק חפר.

המבנה בשטח של 2,800 מ"ר (נבנה כ- 1.5 שנים לפני עסקת המכר), על מגרש בשטח של 3 דונם, מושכר לחברת טכנולוגיה בינלאומית.

מחיר התמורה: כ- 36.6 מיליון ש.

דמ"ש שנתיים: כ- 2.2 מיליון 🗇.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 6.01% (כ- 6.64% ע"פ המצוין בכתבה).

• 4.6. בהתאם לסקירת מנכ"ל חברת "אמות השקעות" מפברואר 2024: החברה דיווחה כי היא בשלבים מתקדמים של בניית מרלו"ג בא.ת. בית שמש. בשטח בנוי של 50.500 מ"ר, על מגרש בשטח של 40 דונם. שיעור התשואה שצופה החברה: 7.5% (שיעור ההיוון נמוך באחוז אחד משיעור התשואה ולכן גם ע"פ דוגמא זו שיעור ההיוון הינו
• שיעור ההיוון הביא בחשבון את הריבית האלטרנטיבית השקלית הקיימת כיום במשק להשקעה ללא סיכוו צמודת מדד וכו את העובדה שהמדובר בהיווו הכנסות על-פני תקופה ארוכה. גורמי הפחתת הסיכון ואי הנזילות הובאו בחשבון.
• הנכס המוערך הינו מתחם קרקע עליו ניצבים מבני לוגיסטיקה שנבנו לפני מספר שנים. שיעור ההיוון לתקופת השכירות הראשונה (הסכמי השכירות הנוכחיים) נקבע ע"פ חוות דעת זו ל- % 6.75, ולתקופת השכירות השנייה (בתום תקופת הסכמי השכירות הנוכחיים) נקבע ל- % 7.00.

שיעור ההיוון הכולל המתקבל - 7.09%.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, טל

סקירת דמי השכירות החודשיים במבנים נשוא ההערכה, נכון למועד הקובע

דמ"ש חודשיים (₪)	השטח המושכר (מ״ר)	מספר המבנה
241,198	5,003	1
306,374	5,836	2
329,681	6,804	3
386,556	7,685	4
1,263,809	25,328	סה"כ

תחשיבי ההערכה

回 42,396,000 1 2 2 2 2 3 2 2 2 2 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2

לסיכום:

תחשיבי ההערכה הביאו לתוצאה לפיה חל שינוי קטן בשווי הנכס ביחס למועד 30/6/2025, אולם בהתחשב במצב הכללי כיום החלטנו שלא להעלות את השווי ההוגן של הנכס בשלב הזה מעבר לשווי שקבענו במועד 30/6/2025.

שווי הנכס במועד 30/9/2025 יישאר לפיכך בסך של 213,800,000 ₪, לא כולל מע"מ.

טבלת רגישות )מבנים מס' 1-4(

שווי הנכס )בגישת ההכנסות, במעוגל( 213,800,000 ₪

סה"כ הכנסות לשנה 15,165,708 ₪ )נכון למועד הקובע(

שיעור היוון כולל 7.09%

)הערכים הנ"ל אינם כוללים מע"מ(.

7.8%	7.09%	6.38%	וון כולל שיעור הי
₪	₪	237,707,022	ס בש"ח
194,432,154	213,800,000		שווי הנכ

שיעור היוון: עלייה של 10% - הפחתה של כ- 19.368 מ' ₪ ירידה של 10% - תוספת של כ- 23.91 מ' ₪ דמי שכירות עלייה של 10% - תוספת של כ- 21.493 מ' ₪ ממוצעים: ירידה של 10% - הפחתה של כ- 21.287 מ' ₪ שיעור תפוסה: עלייה בשיעור התפוסה - לא רלבנטי )תפוסה מלאה( ירידה של 10% - הפחתה של כ- 21.287 מ' ₪

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710 giladitz@zahav.net.il

סיכום ההערכה

בהתחשב בכל האמור בחוות דעת זו, הגענו למסקנה כי שווי הנכס כפי שנקבע על-ידי נכון למועד 30/6/2025 ע"ס 213.8 מ' ש"ח (לא כולל מע"מ), זהה לשוויו נכון למועד 30/9/2025. הקובע 30/9/2025.

הננו מסכימים כי חוות דעתנו זו תיכלל בדיווחים של חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ, המפורסמים לציבור. הננו מצהירים כי לא הורשענו בעבירה המנויה בסעיף 222 (א) לחוק החברות, התשנ"ט - 1999 ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך.

הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא ההערכה, בבעלי הזכויות או במזמיו השומה.

חוות הדעת הוכנה על-פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו-1966, על-פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית ועל פי תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40 - "נדלן להשקעה" ועפ"י תקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 - "מדידת שווי הוגן".

ולראיה באנו על החתום

גלעד יצחקי איתי יובל

כלכלן ושמאי מקרקעין כלכלן ושמאי מקרקעין

נספח - תוצאות תחשיבים

									1	- מבנה מס' א.ת. מבוא כרמל
שווי	דחוי	היוון	סה"כ דמ"ש	ה תפעולית דמ"ש ראוים		מספר הכנס		שטח סה"כ דמי סיום		דמ"ש
הנכס	מתום	לצמיתות	חר לחלקי		נקייה בערך למ"ר לא	ה ימים		במ"ר שכיר ות תקופ		למ"ר	שוכר א'
	השכירות	שיעור תקופת	הנכס לפי		כחי תום	עד נו		חודשיים		בחודש
	ד הקובע	של 7.0% למוע	השונים היוון		6.75% תקופת	סיום של
	ב- 6.75%			שכירות לחודש		תקופה
₪ 34,393,719 ₪	32,469,328	₪ 34,285,714 ₪	₪ 200,000	₪ 50.00	1,924,391	300	31/7/2026	197,333 ₪		49.33 ₪ 4,000	אולם
₪ 1,986,930 ₪	1,875,104	₪ 1,980,000 ₪	₪ 11,550		₪ 42.00 111,827	300	31/7/2026	11,467 ₪		41.70 ₪ 275	משרדים ק.ק.
₪ 611,708 ₪	579,578	₪ 612,000 ₪	₪ 3,570		₪ 35.00 32,130	300	31/7/2026	3,295 ₪		₪ 102 32.30	ק. ביניים
₪ 5,403,420 ₪	5,119,601	₪ 5,406,000 ₪	₪ 31,535		₪ 35.00 283,819	300	31/7/2026	29,104 ₪		32.30 ₪ 901	גלריה
42,395,778 ₪	סה"כ		246,655 ₪	סה"כ				241,198 ₪	5,003	סה"כ

											נה מס' 2 א.ת. מבוא כרמל -מב
י שווי		היוון דחו	ראוים סה"כ דמ"ש		הכנסה תפעולית דמ"ש	ם מספר		"כ דמי סיו שטח סה		דמ"ש
הנכס	מתום	לחלקי לצמיתות		רך למ"ר לאחר	ימים נקייה בע			במ"ר שכי רות תקופה		למ"ר
	השכירות	לפי שיעור תקופת		תום הנכס	עד נוכחי			חודשיים		בחודש	שוכר ב'
	7.0% למועד הקובע		השונים היוון של		6.75% תקופת	סיום של
	ב- 6.75%			שכירות לחודש		תקופה
43,426,905 ₪	33,128,316 ₪	₪ 42,786,514 ₪		54.00 ₪ 249,588	10,298,589 ₪		31/8/2029 1,410	248,572 ₪	4,622	53.78 ₪	אולם -שנים 3-4
2,531,696 ₪	1,929,392 ₪	₪ 2,491,886 ₪		46.00 ₪ 14,536	602,303 ₪		31/8/2029 1,410	14,538 ₪	316	46.00 ₪	משרדים ק.ק.
931,972 ₪	711,974 ₪	919,543 ₪		36.00 ₪ 5,364 ₪	219,998 ₪		31/8/2029 1,410	5,310 ₪	149	35.64 ₪	ק. ביניים
6,661,414 ₪	5,088,945 ₪	₪ 6,572,571 ₪		36.00 ₪ 38,340	1,572,469 ₪		31/8/2029 1,410	37,954 ₪	1,065	35.64 ₪	גלריה
53,551,987 ₪	סה"כ	₪		סה"כ 307,828				306,374 ₪	5,836	סה"כ

									3 - מבנה מס'	א.ת. מבוא כרמל
שווי	דחוי	היוון	"ש ראוים סה"כ דמ"ש		הכנסה תפעולית דמ	סיום מספר		סה"כ דמי		דמ"ש שטח
הנכס	מתום	לצמיתות	לאחר לחלקי		נקייה בערך למ"ר		תקופה ימים	שכירות		למ"ר במ"ר
	רות עור תקופת השכי		הנכס לפי שי		חי תום	עד נוכ		חודשיים		בחודש
	7.0% למועד הקו בע		השונים היוון של		6.75% תקופת	סיום של					שוכר ב'
	ב- 6.75%		שכירות לחודש			תקופה
48,873,891 ₪	₪ 37,284,952 ₪	₪ 48,154,971	₪ 280,904		₪ 52 11,588,939	1,410	₪ 31/8/2029	279,717		51.78 ₪ 5,402	אולם - שנים 3-4
956,992 ₪	₪ 731,088 ₪	₪ 944,229		₪ 5,508	₪ 36 225,904	1,410	31/8/2029	5,453 ₪		35.64 ₪ 153	ק. ביניים
7,812,306 ₪	₪ 5,968,162 ₪	₪ 7,708,114		₪ 44,964	₪ 36 1,844,144	1,410	31/8/2029	44,511 ₪		₪ 1,249 35.64	גלריה
57,643,189 ₪	סה"כ		₪	סה"כ 331,376				329,681 ₪		סה"כ 6,804
57,643,000 ₪	השווי במעוגל		48.70 ₪	ממוצע				48.45 ₪	ממוצע

גלעד יצחקי - כלכלן ושמאי מקרקעין איתי יובל - גיאוגרף ושמאי מקרקעין ג.י. כלכלה ושמאות מקרקעין בע״מ

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24709442, מול 9930710, פקס

									מבנה מס' 4	א.ת. מבוא כרמל - ו
שווי	TAI	היוון	סה"כ דמ"ש	דמ"ש ראוים	הכנסה תפעולית	מספר	0'10	סה"כ דמי	שטח	דמ"ש
הנכס	מתום	לצמיתות	לחלקי	למ"ר לאחר	נקייה בערך	ימים	תקופה	שכירות	במ"ר	למ"ר
	תקופת השכירות	לפי שיעור	הנכס	תום	מכחי	עד		חודשיים		בחודש
	למועד הקובע	7.0% היוון של	השונים	תקופת	של%6.75	0110					שוכר ג'
	ב- 6.75%		לחודש	שכירות		תקופה
₪ 53,095,273	₪ 44,049,730	₪ 52,602,857	₪ 306,850	₪ 50.00	₪ 9,045,543	978	19/6/2028	₪ 302,763	6,137	₪ 49.33	אולם
₪ 2,420,772	₪ 2,009,908	₪ 2,400,171	₪ 14,001	₪ 39.00	₪ 410,864	978	19/6/2028	₪ 13,752	359	₪ 38.31	משרדים באולם
₪ 1,201,113	₪ 996,843	₪ 1,190,400	₪ 6,944	₪ 56.00	₪ 204,270	978	19/6/2028	№ 6,837	124	₪ 55.14	ק. ביניים
₪ 8,611,634	₪ 7,154,761	₪ 8,544,000	₪ 49,840	₪ 35.00	₪ 1,456,873	978	19/6/2028	₪ 48,763	1,424	₪ 34.24	גלריה
₪ 2,542,148	₪ 2,110,683	₪ 2,520,514	₪ 14,703	₪ 39.00	₪ 431,464	978	19/6/2028	₪ 14,442	377	₪ 38.31	משרדים בגלריה
№ 67,870,939	סה"כ		₪ 392,338	סה"כ				₪ 386,556	7,685	סה"כ
₪ 67,871,000	השווי במעוגל		₪ 51.05	ממוצע				₪ 50.30	ממוצע

סה"כ בגישת ההכנסות (במעוגל)

回 42,396,000 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

הערה: במשרדנו מצויים נתונים מלאים באשר לזהות השוכרים הנ"ל.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24809442, סל

24/11/2025, קריית טבעון ג/1997

לכבוד וילאר אינטרנשיונל בע"מ רחוב האשל 3 קיסריה

א.נ..

הנדון: הערכת קרקע ומבני תעשיה

באזור התעשיה סגולה בפתח תקווה

(עדכון שומה)

פרטי זיהוי הנכס

חלקה 12 בגוש 6353.

רחוב סמטת התבור / סמטת גליס, אזור התעשייה סגולה בפתח תקווה.

נשוא ההערכה

קרקע ועליה מבני תעשיה. קרקע בשטח 27,028 מ"ר. מבני תעשיה בשטח כ- 12,605 מ"ר (עפ"י חוזי השכירות). בנכס החזיקו 9 שוכרים נכון למועד 30/9/2025.

הערכות קודמות

בנושא זה חוות דעת שמאית מקוצרת מיום 25/8/2025, בה הערכתי את הנכס הנדון ע"ס של 182.0 מ' ש"ח נכון למועד קובע 30/6/2025.

יש לציין כי בנושא זה חוות דעת שמאית מקיפה מיום 19/1/2023, בה הערכתי את הנכס הנדון ע"ס של 178.0 מ' ש"ח נכון למועד קובע 31/12/2022.

חוות דעת זו הוכנה למטרת הערכת "השווי ההוגן" של המקרקעין נשוא ההערכה לצורך הדו"חות הכספיים של החברה ולצורך קביעת בסיס לבטוחה למחזיקי אג"ח של החברה.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, סל

מטרת ההערכה

התבקשתי ע"י מר יוסי גרוסמן, מנהל הכספים בחב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ ח.צ. 520038910, בהזמנת עבודה מיום 13/10/2025, להעריך את הנכס נשוא חוות דעת זו נכון למועד 30/9/2025, למטרת הערכת "השווי ההוגן" של המקרקעין נשוא ההערכה לצורך הדו"חות הכספיים של החברה ולצורר קביעת בסיס לבטוחה למחזיקי אג"ח של החברה.

המועד הקובע להערכה

בהתאם להזמנת ההערכה, המועד הקובע להערכה הוא 30/9/2025.

הסכם הגבלת אחריות

קיבלתי מחברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ כתב שיפוי בגין חוות דעת זו, לפיה ערבה חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ לעניין אמיתותם של כל המסמכים, ההסכמים וכל הנתונים שהוגשו למשרדי ע"י חברת וילאר אינטרנשיונל, ואשר בין היתר, עליהם הסתמכה חוות דעת זו. אם בעתיד תוגש תביעה ו/או הליך כלשהוא כנגד השמאי או מי מטעמו הקשורים בחוות דעת זו החברה מתחייבת לשפות את השמאי ו/או מי מטעמו בגיו כל נזק ו/או עלות ו/או הוצאה אשר תגרם בשל התביעה וזאת בתנאי שלא ייקבע בפסק דין כי השמאי פעל בזדון בקשר לחוות הדעת.

יחסי תלות

הריני מצהיר כי אין כל תלות בין הח"מ לחברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ ו/או מי ממנהליה. הריני מצהיר כי לא קיימות התניות לעניין שכר הטרחה ויחסי תלות בגין עריכת חוות הדעת ואו/ חוות דעת אחרות אשר יש בהן כדי להשפיע על תוצאות השומה.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24809442, סול

פרטי השמאי

שם השמאי: גלעד יצחקי רישיון מספר: 132 פרטי השכלה וניסיון:

1. בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים בכלכלה ומדע המדינה - 1969.

2. בעל תעודה במינהל עסקים מטעם האוניברסיטה העברית - 1975.

.3 בינה. עבדתי ככלכלן במשרד האוצר ובמשרד מבקר המדינה.

1. 1975 - 1978: עבדתי באגף שומת מקרקעין בהכנת שומות וחוות דעת מקצועיות.

.5. 1978 - 1978: כיהנתי כסגן השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים.

1. 1982- 1979: כיהנתי בתפקיד השמאי הממשלתי הראשי ומנהל אגף שומת

מקרקעין במשרד המשפטים בירושלים.

1. מיולי 1982: הנני בעל משרד לשמאות מקרקעין הנותן שירות למגוון גדול

של לקוחות.

1. 1995- 1988: שימשתי כשמאי מינהל מקרקעי ישראל של מחוזות חיפה והצפון.

2. מרצה באוניברסיטת תל-אביב בפקולטה למדעי החברה התכנית

לשמאות מקרקעין בנושא יישומים בשומה למעשה.

.10 משנת 2004 המשרד פועל בטבעון ונותן שירותים למשרדי ממשלה,

חברות ממשלתיות וגורמים פרטיים.

.11 ב2005-2007: חבר וועדת האתיקה של לשכת שמאי המקרקעין.

.12 מתמחה בנושאי שימור מבנים ואתרי מורשת.

.13 שמאי רשות מקרקעי ישראל ומשרדי ממשלה נוספים במסגרת מאגר : 2003 - 2017

השמאי הממשלחי

.11/2019: "יקיר לשכת השמאים".

שמאי רשות מקרקעי ישראל מחוז הצפון. 1/2023.

מוladitz@zahav.net.il 04-9930710 פעלה אבשלום 42. ת.ד 2278, קריית טבעוו 3609442, טל 3609408, פקס 2710 04-9930710

הביקור האחרון במקום

הביקור האחרון במקום נערך ב - 26/1/2025 ע"י איתי יובל - שמאי מקרקעין.

המצב המשפטי

ראה חוות דעתי מיום 19/1/2023 - אין שינוי להיום. למעט:

• (עד השוכר "ג.ק. ציוד" מימש אופציה והאריך את תקופת השכירות ב- 5 שנים נוספות (עד ל- 14/7/2028). דמ"ש בתקופת ההארכה יהיו בתוספת של כ- 8% ביחס לדמ"ש בתקופת השכירות שקדמה לה.
• של השכם שכירות ושכר מכנה תעשיה בשטח של 8/8/2023 בשטח של השוכר "זיג זג" חחם ב- 2כ- 2,600 מ"ר ברוטו (מבנה שהושכר בעבר לשוכר "כצ"ט", שעזב). תקופת השכירות נקבעה ל- 5 שנים, החל מיום 1/8/2023 ועד ליום 31/7/2028. דמי השכירות החודשיים נקבעו כדלהלו: שנת שכירות ראשונה - 50.23 ש'מ"ר שנת שכירות שנייה - 53 回/מ"ר שנת שכירות שלישית ואילר - 55 回/מ"ר. דמ"ש יהיו צמודים למדד שפורסם ב- 15/5/2023 (מדד אפריל 2023).
• השוכר "ה.צ.ב.י. טכנולוגיות" מימש אופציה והאריך את תקופת השכירות בשלוש שנים נוספות, מיום 3/2/2024 ועד ליום 2/2/2027. בתקופת האופציה: דמ"ש יועלו ב- 2% ביחס לדמ"ש בחודש השכירות האחרון בתקופה שקדמה לה.
• 4) השוכר "אייר פלסט" מימש אופציה והאריך את תקופת השכירות ה- 3 שנים נוספות, עד .31/12/2026 - ウ בתקופת האופציה: דמ"ש יועלו ב- 6% ביחס לדמ"ש בחודש השכירות האחרון בתקופה שקדמה לה.
• .5) השוכר "ביצי הכפר" עזב ב- 28/2/2025 מושכר בשטח של 1,750 מ"ר. ב- 1/3/2025 נכנס למושכר שוכר חדש - "מולק לפידות", בחוזה ל- 4 שנים, החל מיום 1/3/2025 .28/2/2029 ועד ליום דמי השכירות החודשיים נקבעו כדלהלן: שנת שכירות ראשונה - 54 回/מ"ר. שנת שכירות שנייה - 55 回/מ"ר, שנת שכירות שלישית ואילך - 56 回/מ"ר. דמ"ש יהיו צמודים למדד שפורסם ב- 15/11/2024 (מדד אוקטובר 2024). אופציה להארכה: 4 שנים נוספות. בתוספת ריאלית של 6% לדמי השכירות של התקופה שקדמה להארכה.

גלעד יצחקי - כלכלן ושמאי מקרקעין איתי יובל - גיאוגרף ושמאי מקרקעין ג.י. כלכלה ושמאות מקרקעין בע״מ

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24809442, סל

• 6) השוכר "אס.בי. פרו ייבוא", חתם ב- 6/7/2025 על "תוספת להסכם שכירות מחודש נובמבר 2019" והאריך את תקופת השכירות ב- 3 שנים נוספות, מ- 10/11/2025 ועד ל- 2018 אמ"ר. פריכות החודשיים נקבעו ל- 60 ₪/מ"ר. מדד בסיס: מאי 2025.
• 7) רישום הזכויות על פי נסח עדכני מ- 28/7/2025, זהה לרישום הזכויות על פי הנסח הקודם ששימש אותי בחוות הדעת הקודמת.
• 8) בהתאם לאינפורמציה שנתקבלה מחברת וילאר, נכון למועד 30/9/2025 אין שטחים לא מושכרים בנכס.

תיאור הנכס, הסביבה והמצב התכנוני

ראה פירוט מלא בחוות הדעת שהכנתי ב- 19/1/2023 (חו"ד מקיפה) - אין שינוי להיום. למעט:

• מעיון בפרוטוקול הוועדה המחוזית לתכנון ובניה "מחוז מרכז", בישיבתה מיום 26/6/2023, עולה כי הוועדה המחוזית החליטה על דחיית תכנית מספר 410-0527887 "שכונת הפרדס, פתח תקווה", עוד בטרם הופקדה התכנית, וזאת בשל נימוקים שונים (כמפורט בפרוטוקול ישיבת הוועדה), לרבות הנימוק לפיו "הוועדה סבורה כי בעת הזו התכנון המוצע שעיקרו מתבסס על שכונת מגורים, אינו ראוי".
• 2) באתר האינטרנט של הוועדה המקומית פתח-תקווה, נמצא כי הוועדה מקדמת הכנת תכנון תוכנית מספר 410-0856047, שמטרתה התחדשות אזור תעסוקה מרכז עסקים ירקון (סגולה לשעבר) כאזור מעורב שימושי תעסוקה, תעשייה ומסחר. בתאריך 4/9/2023 נערך דיון בדבר הפקדת התכנית. ב- 17/2/2025 דנה בתכנית הוועדה המחוזית מחוז מרכז.
  נכון למועד הקובע 30/9/2025 לתכנית זו אין כל מעמד סטטוטורי.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710 (3409442, קריית טבעון 3609442 (3409442)

הערכה

• העיקרון המנחה בהערכת הנכס הינו עיקרון ה- best use, כלומר השווי הטוב והיעיל של הנכס.
  שווי הנכס נבחן בשתי גישות שומה חליפיות: גישת ההשוואה market approach to value שווי הנכס נבחן בשתי גישות שומה חליפיות: Income Approac to Value , ונמצא כי השווי המתקבל ע"פ גישת ה- ticome Approac to Value , מתקבל בגישת ההשוואה, כאשר גישת ההכנסות מהווה גישה משלימה בלבד בהערכה זו.
• 1. לצורך הכנת חוות דעת זו, בדקנו את נתוני השכירות ונמצא כי במועד הקובע הנכס היה מושכר בשלמותו.
  2. כן הוברר כי במהלך החודשים שחלפו לא חלו שינויים מהותיים בדמי השכירות שמשלמים השוכרים בנכס ביחס לדמי השכירות ששולמו על ידם ברבעון הקודם (הרבעון השני של שנת 2025), למעט הצמדה למדד המחירים לצרכן.
• 1. שכר הדירה של הנכסים המושכרים ע"י חב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ וע"י חברות הקבוצה, צמוד למדד המחירים לצרכן.

בתקופה בין 30/6/2025 ל- 30/9/2025 עלה מדד המחירים ב- 1.36%.

יצוין כי מתחילת שנת 2023 ועד למועד הקובע עלה מדד המחירים לצרכן ב- 10.04%.

מנגד, ריבית בנק ישראל עלתה במספר פעימות מתחילת שנת 2023 (וירדה בתחילת שנת 2024) והיא עומדת נכון למועד כתיבת דו"ח זה (אמצע נובמבר 2025) על שיעור של 4.5%.

עליית ריבית עלולה להביא להאטה בביקוש ולצמצום ההשקעות בנדל"ן - דבר שעלול בהמשך להעלות את שיעור החשואה מוכסים מויבים.

עליית מדד המחירים לצרכן מביאה לעליית דמי השכירות של הנכסים המושכרים ע"י חב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ וע"י חברות הקבוצה, בעוד שעלייה בשיעור התשואה מביאה להורדת שווי נכסים אלה.

הואיל והמדובר בשני "כוחות מנוגדים" הפועלים על שוק הנדלן, והואיל ויתכנו שינויים נוספים בשיעורי הריבית שייקבעו ע"י בנק ישראל, ולאור הזמן שחלף מתחילת שנת 2023, ולאור אי הוודאות הקיימת במשק, השפעה של שינויים אלה על השווי תיבחן שוב בדוח הערכת נכסי הקבוצה לרבעון הרביעי של שנת 2025.

ככל הידוע נכוו למועד חוות דעת זו. בנק ישראל אינו שוקל להעלות את הריבית.

... אירועי אוקטובר 2023 ומלחמת חרבות ברזל הביאו לעלייה בביקוש לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה, לצד ירידה בביקוש לשטחי מסחר (בעיקר באזורי קו עימות).

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, סל

שיקולים בקביעת שיעור ההיוון

בהתאם לסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שערך השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ב- 21/10/2025 (דו"ח למחצית השנייה של שנת 2024), שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע במחצית השנייה של שנת 2024 בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה עמד על 6.5%, בנכסים מסחריים עמד על 7% ובמשרדים עמד על 6.75%.
"שיעורי החשואה בשנה הודלו העסקי, בהשואה לסקר הקודת * ווחרו יצירים ובנונות של

"שיעורי התשואה בשוק הנדלן העסקי, בהשוואה לסקר הקודם * נותרו יציבים ובטווח של "6.5% - 7.0%.

לעניין שוק הלוגיסטיקה מציין הדוח כי "במרבית המקרים שיעורי התשואה ללוגיסטיקה נמוכים מאלו של תעשיה ומלאכה".

מסקירת השמאי הממשלתי עולה גם כי "נמצא קשר בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו". בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ביחס לנכסים פריפריאליים, שם נצפה שיעור תשואה גבוה יותר (הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה).

ראוי לציין שטרם פורסמו הנתונים של שיעורי ההיוון למחצית הראשונה של שנת 2025. בחוות דעת זו קיימת הנחה סבירה כי לא חל שינוי במחצית הראשונה של שנת 2025 ביחס למחצית השנייה של שנת 2024.

• .17/2/2025 מיום *
• 1. בהתאם למאמר של דרור מרמור מ "כלכליסט" מ- 24/6/2021, שיעור התשואה השנתית (הממוצעת) של השכרת מרלו"ג עומדת על 6.25%. במאמר זה מצטטים את נתוני חב' הייעוץ GBRE לפיהם התשואה בענף זה כבר ירדה ל- 6.25% ברבעון הראשון של השנה.
• 1. בהתאם לדו"ח "אינטר ישראל" שפורסם ב- 8/10/2020: "תחום הלוגיסטיקה נחשב כיום לאחד הענפים היציבים ביותר. למרות תשואתו הנמוכה...".
• להלן שיעורי התשואה שהתקבלו בעסקות מהשנים האחרונות, בהן נמכרו נכסים מניבים בתחום. התעשייה והלוגיסטיקה באזורים שונים בארץ:
• 4.1 חב' "סלע קפיטל נדלן" דיווחה ב- 30/6/2021 לרשות לניירות ערך (המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי זכתה במכרז לרכישת מלוא זכויות החכירה במבנה ללוגיסטיקה ולתעשייה עתירת ידע, בשטח של 5,811 מ"ר + 66 מקומות חניה, הבנוי על מגרש בשטח של 3.642 מ"ר + 66 מודיעין (חלקה 5 בגוש 9231).
  3.642 דונם ברח' השקד 27 בפארק תעשיות חבל מודיעין (חלקה 5 בגוש 9231).
  מחיר התמורה: 45.4 מיליון ₪ בתוספת מע"מ.
  דמי השכירות הצפויים בתפוסה מלאה: 2.85 מ' ₪.
  דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 6.3%.
• 4.2. חב' "קרן רייט 1 דיווחה ב- 31/3/2021 (המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי רכשה מבנה תעשיה בשטח של כ- 15,600 מ"ר בא.ת. נאות חובב. מחיר התמורה: כ- 80 מיליוו ₪.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710 (2278 קריית טבעון 3609442)

דמ"ש שנתיים: 4.6 מיליון ₪.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 5.75%.

4.3. באתר "כלכליסט" פורסם ב- 3/3/2021 כי חב' "אמות" רכשה מרכז לוגיסטי באזור קיבוץ חפץ חיים, בשטח של כ- 18.5 אלף מ"ר.

מחיר התמורה: כ- 71 מיליון ש.

דמ"ש שנתיים: כ- 8.1 מיליון 回.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 5.70%.

4.4. חב' "אמות" דיווחה ב- 10/10/2019 לרשות לניירות ערך כי ב- 7/10/2019 רכשה מחב' "טבע" את מלוא הזכויות במרכז לוגיסטי, הממוקם באזור התעשייה חבל מודיעין בשוהם. המרלו"ג בשטח בנוי של כ- 50,000 מ"ר, והוא נבנה על מגרש בשטח של כ- זז ד'. במגרש יש זכויות בניה שטרם נוצלו, בהיקף של כ- 41,000 מ"ר.

גובה המרלו"ג כ- 42 מ'.

מחיר העסקה: כ- 445 מיליון 🖾 בתוספת מע"מ.

המרלו"ג הושכר ע"י הרוכשת לחב' ס.ל.א. לתקופה של 10 שנים.

דמ"ש נקבעו לסך של כ- 22 מיליון ₪ לשנה (צמוד למדד), בתוספת מע"מ.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 4.94%.

(המקור: דיווח של חב' אמות באתר "מגנא" מיום 10/10/2019).

2.5. באתר "מרכז הנדלן" פורסם ב- 15/11/2024 כי חברת "שמן נדלן" רכשה מבנה תעשיה בפארק התעשיות עמק חפר.

המבנה בשטח של 2,800 מ"ר (נבנה כ- 1.5 שנים לפני עסקת המכר), על מגרש בשטח של 3 דונם. מושכר לחברת טכנולוגיה בינלאומית.

מחיר התמורה: כ- 36.6 מיליון ש.

דמ"ש שנתיים: כ- 2.2 מיליון 回.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 6.01% (כ- 6.64% ע"פ המצוין בכתבה).

• 4.6. בהתאם לסקירת מנכ"ל חברת "אמות השקעות" מפברואר 2024: החברה דיווחה כי היא בשלבים מתקדמים של בניית מרלו"ג בא.ת. בית שמש, בשטח בנוי של 50,500 מ"ר, על מגרש בשטח של 40 דונם. שיעור התשואה שצופה החברה: 7.5% (שיעור ההיוון נמוך באחוז אחד משיעור התשואה ולכן גם ע"פ דוגמא זו שיעור ההיוון הינו 6.5%).
• 1. שיעור ההיוון הביא בחשבון את הריבית האלטרנטיבית השקלית הקיימת כיום במשק להשקעה ללא סיכון צמודת מדד וכן את העובדה שהמדובר בהיוון הכנסות על-פני תקופה ארוכה. גורמי הפחתת הסיכון ואי הנזילות הובאו בחשבון.
• 1. הנכס המוערך הינו מתחם קרקע עליו ניצבים מבני מלאכה ישנים. הנחנו כי בתום כ- 7 שנים מהמועד הקובע תיועד הקרקע לשימושים אלטרנטיביים עדיפים.
     שיעור ההיוון לתקופה הראשונה (כ- 7 שנים בהן מבני המלאכה מושכרים) נקבע ל 6.5%.
     שווי הקרקע בדחייה הוערך לפי ריבית שנתית של 6.6%.

סקירת דמי השכירות החודשיים במבנים נשוא ההערכה, נכון למועד הקובע

₪( דשיים ) דמ"ש חו	מ"ר( מושכר ) השטח ה	מבנה מספר ה
146,715	2,418	א
153,882	2,600	ב
43,809	732	ג
65,306	1,220	ד
44,700	735	ה'
63,464	1,150	ו'
96,938	1,750	ז'
116,409	2,000	ח'
₪ 731,223	מ"ר 12,605	סה"כ

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24809442, סל

תחשיב ההערכה

שווי הקרקע כפנויה נקבע לפי בסיס שווי של 7.4 מ' ש"ח לדונם.

199.80 מ' ש"ח = 7.4 מ' ש"ח X דונם

ההנחה היא שהקרקע תהיה זמינה לשימושים אלטרנטיביים עדיפים רק בעוד 7 שנים, ולכן לאחר דחייה של הקרקע ל- 7 שנים בריבית של 6% השווי שהתקבל הינו 132.88 מ' ₪.

לשווי זה התווסף חלק הנכס הנובע מדמי שכירות מהוונים לתקופה של 7 שנים (ממועד קובע 30/9/2025 עד ל-70.809 - כ-70.809 מ' 10.809 (ראה פירוט תחשיבים בנספח מצ"ב).

שווי הקרקע בדחייה ל au שנים שנים מ' ש

+

שווי חלק הנכס לתקופה של t שנים, מהוון למועד קובע שווי הנכס לתקופה של t

סה"כ שווי: 183.49 מ'

לסיכום:

תחשיבי ההערכה הביאו לתוצאה לפיה חל שינוי קטן בשווי הנכס ביחס למועד 30/6/2025. אולם בהתחשב במצב הכללי כיום, החלטנו שלא להעלות את השווי ההוגן של הנכס בשלב הזה מעבר לשווי שקבענו במועד 30/6/2025.

שווי הנכס במועד 30/9/2025 יישאר לפיכך בסך של 182,000,000 ₪, לא כולל מע"מ.

טבלת רגישות

שווי הנכס בגישת ההכנסות 50,605,000 ₪

סה"כ הכנסות לשנה 8,774,676 ₪ )נכון למועד הקובע(

שיעור היוון 6.5%

שווי הקרקע בדחייה ל 7 שנים 132.88 מ' ₪

סה"כ שווי הנכס: 182.0 מ' .₪

)הערכים הנ"ל אינם כוללים מע"מ(.

וון כולל שיעור הי	5.85%	6.5%	7.15%
נסות שת ההכ שווי בגי	₪ 51,546,000	₪ 50,605,000	₪ 49,590,000
בש"ח

בדיקת רגישות )ללא שינוי בערך הקרקע(:

שיעור היוון: עלייה של 10% - הפחתה של כ- 1.015 מ' ₪

ירידה של 10% - תוספת של כ- 0.941 מ' ₪

דמי שכירות עלייה של 10% - תוספת של כ5.061- מ' ₪

ממוצעים: ירידה של 10% - הפחתה של כ- 5.06 מ' ₪

שיעור תפוסה: עלייה בשיעור התפוסה - לא רלבנטי )תפוסה מלאה(

ירידה של 10% - הפחתה של כ- 5.06 מ' ₪

בדיקת רגישות - שינויים בערך הקרקע הדחוי:

עליית שווי בשיעור של 10% - תוספת של כ- 13.288 מ' ₪

ירידת שווי בשיעור של 10% - ירידה של כ- 13.288 מ' ₪

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24809442, סול

סיכום ההערכה

בהתחשב בכל האמור בחוות דעת זו, הגענו למסקנה כי שווי הנכס כפי שנקבע על-ידי נכון למועד 30/6/2025 ע"ס 182.0 מ' ש"ח (לא כולל מע"מ), זהה לשוויו נכון למועד 30/9/2025. הקובע 30/9/2025.

הננו מסכימים כי חוות דעתנו זו תיכלל בדיווחים של חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ, המפורסמים לציבור. הננו מצהירים כי לא הורשענו בעבירה המנויה בסעיף 222 (א) לחוק החברות, התשנ"ט - 1999 ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך.

הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא ההערכה, בבעלי הזכויות או במזמין השומה.

חוות הדעת הוכנה על-פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו-1966, על-פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית ועל פי תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40 - "נדלן להשקעה" ועפ"י תקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 - "מדידת שווי הוגן".

ולראיה באנו על החתום

גלעד יצחקי איתי יובל

כלכלן ושמאי מקרקעין כלכלן ושמאי מקרקעין

נספח - תוצאות תחשיבים

שווי	דחוי	היוון	פר	סה"כ דמ"ש מס	עולית דמ"ש ראוים	פר הכנסה תפ		סיום מס	סה"כ דמי		דמ"ש שטח
הנכס	מתום	ל- 30/9/2032	ם עד	לחלקי חודשי	רך למ"ר לאחר	ם נקייה בע		תקופה ימי	שכירות		למ"ר במ"ר
לפי חלקיו	קופת השכירות	לפי שיעור ת	מתום תקופה	הנכס להיוון		חי תום עד נוכ					בחודש
השונים	למועד הקובע	היוון של 6.5%	עד	ת השונים		6.5% תקופ	סיום של
	ב- 6.5%		30/92032	דש ל-	שכירות לחו		תקופה					השוכר
6,192,330 ₪	3,349,873 ₪	4,004,229 ₪	50 ₪	₪ 91,140	₪ 62.00	2,842,457	1,020	31/07/2028	91,267 ₪	₪ 1,470	62.09	א1
3,786,802 ₪	2,934,594 ₪	3,191,641 ₪	68 ₪	₪ 55,932		₪ 59.00 852,208	480	31/01/2027	55,448 ₪	₪ 948	58.49	א2
9 979 131 ₪ , ,	סה"כ			147,072 ₪					2,418 146,715 ₪		סה"כ

שווי	דחוי	היוון	מספר חודשים	ם סה"כ דמ"ש	עולית דמ"ש ראוי	ר הכנסה תפ		סיום מספ	סה"כ דמי	ש שטח		שוכר דמ"
הנכס	מתום תקופת	עד ל- 30/9/2032	להיוון	ש לחלקי	ערך למ"ר לחוד	ים נקייה ב		תקופה ימ	שכירות	למ"ר במ"ר
לפי חלקיו	השכירות	לפי שיעור	מתום תקופה	תום הנכס		כחי לאחר	עד נו				לחודש
השונים	למועד הקובע	היוון של 6.5%	ם חוזית עד	פת השוני		6.5% תקו	סיום של
	ב- 6.5%		30/9/2032	חודש ל-	שכירות ל		תקופה
10,721,941 ₪	5,673,952 ₪	6,853,848 ₪	50	156,000 ₪	60 ₪	5,047,989 ₪	1,080	31/07/2028	153,882 ₪		59.19 ₪ 2,600	ב' משנה שלישית

	דחוי	היוון		דמ"ש מספר	דמ"ש ראוים סה"כ	סה תפעולית	פר הכנ	סיום מס	סה"כ דמי	דמ"ש שטח
	מתום תקופת	עד ל- 30/9/2032	חודשים		למ"ר לאחר לחלקי	ה	ם נקיי	תקופה ימי	שכירות	למ"ר במ"ר
	ת	ר השכירו	ם תקופה לפי שיעו ס להיוון מתו		תום הנכ		עד
	למועד הקובע	היוון של 6.5%		השונים עד	(תקופת	(PV	סיום
	ב- 6.5%		ל- 30/9/2032		שכירות		תקופה				השוכר
						6.5%=i					ג
סה"כ
₪ 2 977 524 , ,	₪ 2,344,598	₪ 2,536,620	69	₪ 43,920	₪ 60.00	₪ 632,926		450 31/12/2026	₪ 43,809 732	₪ 59.85

שווי	דחוי	היוון		דמ"ש מספר	דמ"ש ראוים סה"כ	הכנסה תפעולית	ם מספר		סה"כ דמי סיו	דמ"ש שטח
הנכס	מתום	עד ל- 30/9/2032		קי חודשים	למ"ר לאחר לחל	נקייה בערך		פה ימים	שכירות תקו		למ"ר במ"ר
לפי חלקיו	קופת השכירות	לפי שיעור ת	להיוון מתום תקופה	ם הנכס		כחי תו עד נו					בחודש
השונים	למועד הקובע	היוון של 6.5%	עד	פת השונים		6.5% תקו סיום של
	ב- 6.5%		ש ל- 30/9/2032		שכירות לחוד		תקופה					השוכר
3,038,873 ₪	1,525,952 ₪	1,855,567 ₪	47	44,835 ₪	61.00 ₪	1,512,920 ₪	1,118	09/11/2028	44,700 ₪		60.82 ₪ 735	ה
4,635,724 ₪	2,632,748 ₪	3,137,678 ₪	50.53	70,760 ₪	58.00 ₪	2,002,976 ₪	1,003	14/07/2028	65,306 ₪		53.53 ₪ 1,220	ד
									₪ 110,006
7,674,597	סה"כ

שווי	דחוי	היוון	מספר	דמ"ש ם סה"כ	תפעולית דמ"ש ראוי		מספר הכנסה	דמי סיום	שטח סה"כ		דמ"ש
הנכס	מתום	30/9/2032 עד ל-	חודשים להיוון	לחלקי	ך למ"ר לאחר	ם נקייה בער		תקופה ימי	שכירות	במ"ר	למ"ר
חלקיו לפי	קופת השכירות	פה לפי שיעור ת	ס מתום תקו	תום הנכ		עד נוכחי					לחודש
השונים	למועד הקובע	6.5% היוון של		השונים עד	6.5% תקופת		סיום של
	ב- 6.5%		30/9/2032	דש ל-	שכירות לחו		תקופה					השוכר
4 483 969 ₪ , ,	3,746,557 ₪	3 989 386 ₪ , ,	₪ 72	₪ 66 700 ,	₪ 58 00	737,412	359	30/09/2026	63 464 ₪ ,	₪ 1,150	55 19	ו

									שוכר ז'
שווי	דחוי	היוון		סה"כ דמ"ש מספר	ת דמ"ש ראוים	ספר הכנסה תפעולי		מי סיום מ		שטח סה"כ ד		דמ"ש דמ"ש
הנכס	מתום	ן עד ל- 30/9/2032	ש לחלקי חודשים להיוו		ר לחודש לאחר לחוד	נקייה בערך למ"		תקופה ימים	במ"ר שכירות		למ"ר למ"ר
לפי חלקיו	קופת השכירות	לפי שיעור ת	כס מתום תקופה		תום הנ	עד נוכחי			לחודשיים		לחודש דו-חודשי
השונים	למועד הקובע	היוון של 6.5%		שונים עד	תקופת ה	סיום של 6.5%
	ב- 6.5%		ל- 30/9/2032		שכירות		תקופה
									דמ"ש לחודש
						470,032 ₪		28/02/2026 147	96,938 ₪	1,750		55.39 ₪	שוכר ז -שנה 1
						1,141,034 ₪		28/02/2027 357	98,733 ₪	1,750		56.42 ₪	שוכר ז -שנה 2
							דחוי
						הקובע 1,112,066 ₪	למועד
						2,260,087 ₪		28/02/2029 717	100,528 ₪	1,750		57.44 ₪	שוכר ז -שנים 3-4
							דחוי
6,805,601 ₪	3,154,144 ₪	3,905,191 ₪	43	101,500 ₪	₪ 58.00 ₪	הקובע 2,069,358	למועד

דחוי	היוון	ש מספר		"ש ראוים סה"כ דמ"	פעולית דמ	ספר הכנסה ת	סיום מ	סה"כ דמי		דמ"ש שטח
מתום	עד ל- 30/9/2032	חודשים		למ"ר לאחר לחלקי		ם נקייה	תקופה ימי	שכירות		למ"ר במ"ר
תקופת	לפי שיעור	להיוון מתום תקופה		תום הנכס		עד
השכירות למועד הק ובע	היוון של 6.5%		השונים עד		(PV (תקופת	סיום
ב- 6.5%		ל- 30/9/2032		שכירות		תקופה
					6.5%=i						השוכר
											ח
₪ 6,679,239	₪ 6,892,897	78	₪ 108,000	₪ 60.00	₪ 633,010		180 31/03/2026	₪ 106,931.57		1,800 ₪ 59.41
₪ 593,710	₪ 612,702	78	₪ 9,600	48.00	₪ 56,102		180 31/03/2026	₪ 9,477.04	200	47.39
7,962,061 ₪	סה"כ

סיכום תחשיבי האקסל הנ"ל

ש"ח השווי ב	ת וכר בחוו מספר ש
	הדעת
9,979,131	א',1 א'2
10,721,941	ב
2,977,524	ג
7,674,597	ה', ד'
4,483,969	ו'
6,805,601	ז'
7,962,061	ח'
50,604,824	סה"כ

במעוגל: 50,605,000 ₪

הערה: במשרדנו מצויים נתונים מלאים באשר לזהות השוכרים הנ"ל.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, סל

24/11/2025, קריית טבעון 2383/ג

לכבוד וילאר אינטרנשיונל בע"מ רחוב האשל 3 קיסריה

א.נ.,

הנדון: הערכת קרקע ומבני תעשיה בפארק התעשייה קיסריה (עדכון שומה)

פרטי זיהוי הנכס

גוש 12408, חלקות (בשלמות) מס' 81, 82, 47 (ע"פ רישום קודם: גוש 12408, חלקות 45 (בחלק), 52 (בחלק), 46 ו-47).

מגרשים: 713, 715 וחלק ממגרש 701A לפי תכנית מפורטת ג/322/ב'.

כתובת: פינת הרחובות שחם וברקת, בפארק התעשייה הצפוני קיסריה.

נשוא ההערכה

קרקע ועליה מבני תעשיה.

קרקע בשטח 59,449 מ"ר.

מבני תעשיה בשטח כולל של כ- 29,938.45 מ"ר (עפ"י תכנית הבקשה להיתר). בנכס החזיקו 8 שוכרים נכון למועד 30/9/2025.

הערכות קודמות

בנושא זה חוות דעת שמאית מקוצרת מיום 25/8/2025, בה הערכתי את הנכס הנדון ע"ס של 25/8/2025 מ' ש"ח נכון למועד קובע 30/6/2025.

יש לציין כי בנושא זה חוות דעת שמאית מקיפה מיום 21/5/2024, בה הערכתי את הנכס הנדון ע"ס של 255.0 מ' $\square$ נכון למועד 31/3/2024.

חוות דעת זו הוכנה למטרת הערכת "השווי ההוגן" של המקרקעין נשוא ההערכה לצורך הדו"חות הכספיים של החברה ולצורך קביעת בסיס לבטוחה למחזיקי אג"ח של החברה.

מטרת ההערכה

התבקשתי ע"י מר יוסי גרוסמן, מנהל הכספים בחב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ ח.צ. 520038910, בהזמנת עבודה מיום 13/10/2025, להעריך את הנכס נשוא חוות דעת זו נכון למועד 30/9/2025, למטרת הערכת "השווי ההוגן" של המקרקעין נשוא ההערכה לצורך הדו"חות הכספיים של החברה ולצורך קביעת בסיס לבטוחה למחזיקי אג"ח של החברה.

המועד הקובע להערכה

בהתאם להזמנת ההערכה, המועד הקובע להערכה הוא 30/9/2025.

הסכם הגבלת אחריות

קיבלתי מחברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ כתב שיפוי בגין חוות דעת זו, לפיה ערבה חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ לעניין אמיתותם של כל המסמכים, ההסכמים וכל הנתונים שהוגשו למשרדי ע"י חברת וילאר אינטרנשיונל, ואשר בין היתר, עליהם הסתמכה חוות דעת זו. אם בעתיד תוגש תביעה ו/או הליך כלשהוא כנגד השמאי או מי מטעמו הקשורים בחוות דעת זו החברה מתחייבת לשפות את השמאי ו/או מי מטעמו בגין כל נזק ו/או עלות ו/או הוצאה אשר תגרם בשל התביעה וזאת בתנאי שלא ייקבע בפסק דין כי השמאי פעל בזדון בקשר לחוות הדעת.

יחסי תלות

הריני מצהיר כי אין כל תלות בין הח"מ לחברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ ו/או מי ממנהליה. הריני מצהיר כי לא קיימות התניות לעניין שכר הטרחה ויחסי תלות בגין עריכת חוות הדעת ואו/ חוות דעת אחרות אשר יש בהן כדי להשפיע על תוצאות השומה.

giladitz@zahav.net.il 04-9930710 פקס 04-9930408, טל 3609442, קריית טבעון 3609442, פקס 2278 מעלה אבשלום 42, ת.ד

פרטי השמאי

שם השמאי: גלעד יצחקי רישיון מספר: 132 פרטי השכלה וניסיון:

1) בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים בכלכלה ומדע המדינה - 1969.

. 1975 - בעל תעודה במינהל עסקים מטעם האוניברסיטה העברית - 2

.3 בדתי מבקר המדינה. עבדתי ככלכלן במשרד האוצר ובמשרד מבקר המדינה.

.4 שומת באגף שומת מקרקעין בהכנת שומות וחוות דעת מקצועיות. 4

. כיהנתי כסגן השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. (5

6) ב1979 - 1972: כיהנתי בתפקיד השמאי הממשלתי הראשי ומנהל אגף שומת

מקרקעין במשרד המשפטים בירושלים.

מיולי 1982: הנני בעל משרד לשמאות מקרקעין הנותן שירות למגוון גדול 🧷

של לקוחות.

8) 1995- 1988: שימשתי כשמאי מינהל מקרקעי ישראל של מחוזות חיפה והצפון.

9) מרצה באוניברסיטת תל-אביב בפקולטה למדעי החברה התכנית

לשמאות מקרקעין בנושא יישומים בשומה למעשה.

10) משנת 2004 המשרד פועל בטבעון ונותן שירותים למשרדי ממשלה,

חברות ממשלתיות וגורמים פרטיים.

.ועדת האתיקה של לשכת שמאי המקרקעין. חבר וועדת האתיקה של לשכת שמאי המקרקעין.

2010 מתמחה בנושאי שימור מבנים ואתרי מורשת.

2017 - 2002 : שמאי רשות מקרקעי ישראל ומשרדי ממשלה נוספים במסגרת מאגר

השמאי הממשלתי.

11/2019: "יקיר לשכת השמאים".

.1/2023 שמאי רשות מקרקעי ישראל מחוז הצפון.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710, פחס 2278. giladitz@zahav.net.il

הביקור האחרון במקום

הביקור האחרון במקום נערך ב - 26/1/2025 ע"י איתי יובל - שמאי מקרקעין.

המצב המשפטי

ראה חוות דעתי מיום 21/5/2024 - אין שינוי להיום. למעט:

• 1. במבנה המושכר לשוכר "אליאס וקסמן" (מבנה מס' 3, הניצב בחלק המערבי של חלקה 47 בגוש 12408), בוצע עדכון שטחים, לצורך חישוב דמי השכירות, כדלהלן: אולם בקומת הקרקע - 2,269 מ"ר, אגף משרדים בחלק מקומת הקרקע - 129 מ"ר, משרדים בקומת הגלריה - 208 מ"ר, גלריה טכנית - 425 מ"ר.
• השוכר "סיאט ביו דיאגנוסטיקה" (בחלק המזרחי של מבנה מס' 4, הניצב על חלק מחלקה 82 בגוש 12408) מימש אופציה והאריך את תקופת השכירות בחמש שנים נוספות (מ- 1/7/2025 ועד ל- 30/6/2030). בתקופת האופציה: דמ"ש יועלו ב- 5% ביחס לדמ"ש בחודש השכירות האחרון בתקופה שקדמה לה.
• רישום הזכויות על פי נסחים מ- 14/11/2025 זהה לרישום הזכויות על פי הנסחים הקודמים ששימשו אותנו בחוות הדעת הקודמת.
• בהתאם לאינפורמציה שנתקבלה מחברת וילאר. נכון למועד 30/9/2025 אין שטחים לא מושכרים בנכס.

תיאור הנכס, הסביבה והמצב התכנוני

ראה פירוט מלא בחוות הדעת שהכנתי ב- 21/5/2024 (חו"ד מקיפה) - אין שינוי להיום.

לעניין תכנית בהכנה מספר 399-0959817 - "כביש 652 ומחלף תעשיות בין כביש 65 ועד לצומת 652/653": בהתאם לתקנון התכנית, חלקים מחלקות 46 (כיום חלקה 82) ו- 47 בגוש 12408 נכללות באופן חלקי בתחומי תכנית זו.

בהתאם לתשריט התכנית, בחזית חלקות אלו מסומנת "דרך מוצעת" - הרחבה לכביש 652 (רחוב "דרך הים") ו- "עצים לשימור".

יצוין כי עיקר הרחבת הדרך מסומנת בתחומי חלקה 67 בגוש 12408. הגובלת בחלקות אלו מדרום.

בבדיקה באתר "תכנון זמין" של משרד האוצר נמצא כי דבר הפקדת התכנית פורסם בי.פ. 4576 מיום 12/3/2025. פרסום הפקדת התכנית בעיתונים היה בתאריך 21/3/2025. ב- 16/5/2025 הוגשו התנגדויות לתכנית זו.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930408, פקס 04-9930710, פחס 2278. giladitz@zahav.net.il

הערכה

• 1. הגישה העקרונית להערכת הנכס מתבססת על גישת היווו ההכנסות -, Income Approach to Value כלומר היוון "ההכנסה התפעולית הנקייה" הצפויה מהנכס במהלר תקופת חייו הכלכליים.
• כאשר תקופת החיים הכלכליים של הנכס היא לצמיתות. גם היוון ההכנסה התפעולית הנקייה יהיה לצמיתות.
• שיעורי ההיוון בהם השתמשנו הבחינו בין דמי שכירות הנובעים מהסכם בר תוקף מחייב, לבין דמי שכירות צפויים בתקופה שלאחר תום ההסכם הקיים. שיעור ההיוון עצמו הביא בחשבון את העלות האלטרנטיבית השקלית שהייתה קיימת באותה עת במשק להשקעה ללא סיכון, צמודת מדד ולתקופה ארוכה. כן הובאו בחשבון גורמי פחת, סיכון, אי נזילות ועוד. גורמים שנשקלו בכל מקום לפי העניין.
• לצורך הכנת חוות דעת זו, בדקנו את נתוני השכירות ונמצא כי במועד הקובע הנכס היה
  • כן הוברר כי במהלך החודשים שחלפו לא חלו שינויים מהותיים בדמי השכירות שמשלמים השוכרים בנכס ביחס לדמי השכירות ששולמו על ידם ברבעון הקודם (הרבעון השני של שנת 2025). למעט הצמדה למדד המחירים לצרכו.
  • שכר הדירה של הנכסים המושכרים ע"י חב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ וע"י חברות הקבוצה. צמוד למדד המחירים לצרכו.
  • בתקופה בין 30/6/2025 ל- 30/9/2025 עלה מדד המחירים ב- 1.36%.
• יצוין כי מתחילת שנת 2023 ועד למועד הקובע עלה מדד המחירים לצרכן ב- 10.04%. מנגד, ריבית בנק ישראל עלתה במספר פעימות מתחילת שנת 2023 (וירדה בתחילת שנת 2024) והיא עומדת נכון למועד כתיבת דו"ח זה (אמצע נובמבר 2025) על שיעור של 4.5%. עליית ריבית עלולה להביא להאטה בביקוש ולצמצום ההשקעות בנדל"ן - דבר שעלול בהמשר להעלות את שיעור התשואה מנכסים מניבים.
  • עליית מדד המחירים לצרכן מביאה לעליית דמי השכירות של הנכסים המושכרים ע"י חב' וילאר אינטרנשיונל בע"מ וע"י חברות הקבוצה, בעוד שעלייה בשיעור התשואה מביאה להורדת שווי נכסים אלה.
• הואיל והמדובר בשני "כוחות מנוגדים" הפועלים על שוק הנדלן, והואיל ויתכנו שינויים נוספים בשיעורי הריבית שייקבעו ע"י בנק ישראל, ולאור הזמן שחלף מתחילת שנת 2023, ולאור אי הוודאות הקיימת במשק, השפעה של שינויים אלה על השווי תיבחן שוב בדוח הערכת נכסי הקבוצה לרבעון הרביעי של שנת 2025.
• ככל הידוע נכון למועד חוות דעת זו. בנק ישראל אינו שוקל להעלות את הריבית.
• אירועי אוקטובר 2023 ומלחמת חרבות ברזל הביאו לעלייה בביקוש לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה. לצד ירידה בביקוש לשטחי מסחר (בעיקר באזורי קו עימות).

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, טל

שיקולים בקביעת שיעור ההיוון

1. בהתאם לסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שערך השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ב- 21/10/2025 (דו"ח למחצית השנייה של שנת 2024), שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע במחצית השנייה של שנת 2024 בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה עמד על 6.5%, בנכסים מסחריים עמד על 7% ובמשרדים עמד על 6.75%. "שיעורי התשואה בשוק הנדלו העסקי. בהשוואה לסקר הקודם * נותרו יציבים ובטווח של 6.5% - 7.0%.

לענייו שוק הלוגיסטיקה מצייו הדוח כי "במרבית המקרים שיעורי התשואה ללוגיסטיקה נמוכים מאלו של תעשיה ומלאכה".

מסקירת השמאי הממשלתי עולה גם כי "נמצא קשר בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו". בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ביחס לנכסים פריפריאליים, שם נצפה שיעור תשואה גבוה יותר (הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה).

ראוי לצייו שטרם פורסמו הנתונים של שיעורי ההיווו למחצית הראשונה של שנת 2025. בחוות דעת זו קיימת הנחה סבירה כי לא חל שינוי במחצית הראשונה של שנת 2025 ביחס למחצית השנייה של שנת 2024.

• .17/2/2025 מיום *
• בהתאם למאמר של דרור מרמור מ "כלכליסט" מ- 24/6/2021, שיעור התשואה השנתית (הממוצעת) של השכרת מרלו"ג עומדת על 6.25%. במאמר זה מצטטים את נתוני חב' הייעוץ GBRE לפיהם התשואה בענף זה כבר ירדה ל- 6.25% ברבעון הראשון של השנה.
• בהתאם לדו"ח "אינטר ישראל" שפורסם ב- 8/10/2020: "תחום הלוגיסטיקה נחשב כיום לאחד הענפים היציבים ביותר. למרות תשואתו הנמוכה...".
• להלן שיעורי התשואה שהתקבלו בעסקות מהשנים האחרונות, בהן נמכרו נכסים מניבים בתחום התעשייה והלוגיסטיקה באזורים שונים בארץ:
• .4.1 חב' "סלע קפיטל נדלו" דיווחה ב- 30/6/2021 לרשות לניירות ערך (המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי זכתה במכרז לרכישת מלוא זכויות החכירה במכנה ללוגיסטיקה ולתעשייה עתירת ידע, בשטח של 5,811 מ"ר + 66 מקומות חניה, הבנוי על מגרש בשטח של 3.642 דונם ברח' השקד 27 בפארק תעשיות חבל מודיעין (חלקה .(9231 בגוש 5

מחיר התמורה: 45.4 מיליוו 🗈 בתוספת מע"מ. דמי השכירות הצפויים בתפוסה מלאה: 2.85 מ' 回. דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 6.3%.

4.2. חב' "קרן רייט 1 דיווחה ב- 31/3/2021 (המקור: דיווח החברה באתר "מגנא") כי רכשה מבנה תעשיה בשטח של כ- 15,600 מ"ר בא.ת. נאות חובב.

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 3609442, טל

מחיר התמורה: כ- 80 מיליון 回.

דמ"ש שנתיים: 4.6 מיליון 回.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 5.75%.

4.3 באחר "כלכליסט" פורסם ב- 3/3/2021 כי חב' "אמוח" רכשה מרכז לוגיסטי באזור קיבוץ חפץ חיים. בשטח של כ- 18.5 אלף מ"ר.

מחיר התמורה: כ- 71 מיליון 回.

דמ"ש שנתיים: כ- 8.1 מיליון 🗇.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 5.70%.

4.4. חב' "אמות" דיווחה ב- 10/10/2019 לרשות לניירות ערך כי ב- 7/10/2019 רכשה מחב' "טבע" את מלוא הזכויות במרכז לוגיסטי, הממוקם באזור התעשייה חבל מודיעין" בשוהם.

המרלו"ג בשטח בנוי של כ- 50,000 מ"ר. והוא נבנה על מגרש בשטח של כ- זז ד'.

במגרש יש זכויות בניה שטרם נוצלו, בהיקף של כ- 41,000 מ"ר.

גובה המרלו"ג כ- 42 מ'.

מחיר העסקה: כ- 445 מיליוו 🗈 בתוספת מע"מ.

המרלו"ג הושכר ע"י הרוכשת לחב' ס.ל.א. לתקופה של 10 שנים.

דמ"ש נקבעו לסר של כ- 22 מיליוו ₪ לשנה (צמוד למדד). בתוספת מע"מ.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 4.94%.

(המקור: דיווח של חב' אמות באתר "מגנא" מיום 10/10/2019).

4.5. באתר "מרכז הנדלו" פורסם ב- 15/11/2024 כי חברת "שמן נדלו" רכשה מבנה תעשיה בפארק התעשיות עמק חפר.

המבנה בשטח של 2,800 מ"ר (נבנה כ- 1.5 שנים לפני עסקת המכר), על מגרש בשטח של 3 דונם. מושכר לחברת טכנולוגיה בינלאומית.

מחיר התמורה: כ- 36.6 מיליון ₪.

דמ"ש שנתיים: כ- 2.2 מיליון 回.

דמי השכירות משקפים תשואה בשיעור של כ- 6.01% (כ- 6.64% ע"פ המצוין בכתבה).

• 4.6. בהתאם לסקירת מנכ"ל חברת "אמות השקעות" מפברואר 2024: החברה דיווחה כי היא בשלבים מתקדמים של בניית מרלו"ג בא.ת. בית שמש. בשטח בנוי של 50.500 מ"ר. על מגרש בשטח של 40 דונם. שיעור התשואה שצופה החברה: 7.5% (שיעור ההיוון נמוך באחוז אחד משיעור התשואה ולכן גם ע"פ דוגמא זו שיעור ההיוון הינו
• שיעור ההיווו הביא בחשבוו את הריבית האלטרנטיבית השקלית הקיימת כיום במשק להשקעה ללא סיכון צמודת מדד וכן את העובדה שהמדובר בהיוון הכנסות על-פני תקופה ארוכה. גורמי הפחתת הסיכון ואי הנזילות הובאו בחשבון.
• הנכס המוערך הינו מתחם קרקע עליו ניצבים ז מבני לוגיסטיקה. שיעור ההיוון לתקופת השכירות הראשונה (הסכמי השכירות הנוכחיים) נקבע ע"פ חוות דעת זו ל- % 6.5, ולתקופת השכירות השנייה (בתום תקופת הסכמי השכירות הנוכחיים) נקבע ל- % 6.75.

שיעור ההיווו הכולל המתקבל - 6.32%.

giladitz@zahav.net.il 04-9930710 פקס 04-9930408, טל 3609442, קריית טבעון 34099442, פקס 2278 מעלה אבשלום 42, ת.ד

סקירת דמי השכירות החודשיים במבנים נשוא ההערכה, נכון למועד הקובע

דמ"ש חודשיים (₪)	השטח המושכר (מ״ר)	מספר המבנה
147,761	2,724	1
145,577	3,200	2
227,317	4,558	3
114,488	2,170	4 (אגף מזרחי)
186,101	3,271	4 (אגף מערבי)
218,126	4,300	5
404,005	8,500	6-7
口 1,443,375	28,723 מ"ר	סה"כ

תחשיבי ההערכה

השווי של המבנים ע"פ גישת ההכנסות - ראה פירוט תחשיבים בנספח מצ"ב

	口 26,481,806	מבנה מס' 1
	口 29,389,422	מבנה מס' 2
+	回 42,657,073	מבנה מס' 3
	口 21,348,543	מבנה מס' 4 (מזרח)
	回 33,966,534	מבנה מס' 4 (מערב)
	回 39,864,791	מבנה מס' 5
	回 80,038,157	מבנים מס' 7-6
Г	괴 273,746,326	סה"כ

סיכום ההערכה

שווי הנכס במועד 30/9/2025 יישאר לפיכך בסך של 274,000,000 ₪, לא כולל מע"מ (ללא שינוי ביחס למועד 30/6/2025).

טבלת רגישות )מבנים מס' 1-7(

שווי הנכס 274,000,000 ₪

סה"כ הכנסות לשנה 17,320,500 ₪ )נכון למועד הקובע(

שיעור היוון כולל 6.32%

)הערכים הנ"ל אינם כוללים מע"מ(.

6.95%	6.32%	5.69%	וון כולל שיעור הי
₪ 249,215,827	₪ 274,000,000	304,402,460	ס בש"ח שווי הנכ
מ' ₪ 24.784 מ' ₪ 30.402	של כ- הפחתה של כ- תוספת	- ל 10% עלייה ש - ל 10% ירידה ש	יוון: שיעור ה
מ' ₪ 27.464 מ' ₪ 27.347	של כ- תוספת של כ- הפחתה	- ל 10% עלייה ש - ל 10% ירידה ש	רות דמי שכי ם: ממוצעי

שיעור תפוסה: עלייה בשיעור התפוסה - לא רלבנטי )תפוסה מלאה(

ירידה של 10% - הפחתה של כ- 27.347 מ' ₪

מעלה אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון 3609442, טל 9930710, פקס 04-9930710, קריית טבעון 24799442, מול 9930710, פקס

סיכום ההערכה

בהתחשב בכל האמור בחוות דעת זו, הגענו למסקנה כי שווי הנכס כפי שנקבע על-ידי נכון למועד 30/6/2025 ע"ס 274.0 מ' ש"ח (לא כולל מע"מ), זהה לשוויו נכון למועד 30/9/2025. הקובע 30/9/2025.

הננו מסכימים כי חוות דעתנו זו תיכלל בדיווחים של חברת וילאר אינטרנשיונל בע"מ, המפורסמים לציבור. הננו מצהירים כי לא הורשענו בעבירה המנויה בסעיף 222 (א) לחוק החברות, התשנ"ט - 1999 ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך.

הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא ההערכה, בבעלי הזכויות או במזמין השומה.

חוות הדעת הוכנה על-פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו-1966, על-פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית ועל פי תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40 - "נדלן להשקעה" ועפ"י תקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 - "מדידת שווי הוגן".

ולראיה באנו על החתום

גלעד יצחקי איתי יובל

כלכלן ושמאי מקרקעין כלכלן ושמאי מקרקעין

נספח - תוצאות תחשיבים

מבנה 1

						מבנה 1
								52 בגוש 12408	קי חלקות ,45-47	מגרש שלב א' - חל	א.ת. צפוני קיסריה -
שווי	דחוי	היוון	ם סה"כ דמ"ש	תפעולית דמ"ש ראוי	מספר הכנסה		מי סיום	שטח סה"כ ד		דמ"ש	שוכר
הנכס	תום ות מ	קי לצמית		למ"ר לאחר לחל	ם נקייה בערך		תקופה ימי	"ר שכירות		למ"ר במ
לפי חלקיו	תקופת	י שיעור	הנכס לפ		י תום עד נוכח					בחודש
השונים	ירות למועד הקובע	ן של 6.75% השכ	השונים היוו		6.5% תקופת סיום של
	ב- 6.5%		ש	שכירות לחוד		תקופה
17,995,554 ₪	16,526,776 ₪	17,902,222 ₪	100,700 ₪	₪ 53.00 ₪	457 1,468,778		08/01/2027	100,170 ₪	₪ 1,900	חסנה 52.72	דולינה גרופ - אולם א
											1 אוקטובר 2025
שווי	דחוי	היוון	ם סה"כ דמ"ש	תפעולית דמ"ש ראוי	מספר הכנסה		מי סיום	שטח סה"כ ד		דמ"ש	שוכר
הנכס	תום ות מ	קי לצמית		למ"ר לאחר לחל	ם נקייה בערך		תקופה ימי	"ר שכירות		למ"ר במ
לפי חלקיו	תקופת	י שיעור	הנכס לפ		י תום עד נוכח					בחודש
השונים	ירות למועד הקובע	ן של 6.75% השכ	השונים היוו		6.5% תקופת סיום של
	ב- 6.5%		ש	שכירות לחוד		תקופה
7,428,589 ₪	6,817,500 ₪	7,384,889 ₪	41,540 ₪	67.00 ₪	457 611,089 ₪		08/01/2027	41,676 ₪		67.22 ₪ 620	דולינה גרופ - משרדים
שווי	דחוי	היוון	ם סה"כ דמ"ש	תפעולית דמ"ש ראוי	מספר הכנסה		מי סיום	שטח סה"כ ד		דמ"ש	שוכר
הנכס	תום ות מ	קי לצמית		למ"ר לאחר לחל	ם נקייה בערך		תקופה ימי	"ר שכירות		למ"ר במ
לפי חלקיו	תקופת	י שיעור	הנכס לפ		י תום עד נוכח					בחודש
השונים	ירות למועד הקובע	ן של 6.75% השכ	השונים היוו		6.5% תקופת סיום של
	ב- 6.5%		ש	שכירות לחוד		תקופה
1,057,663 ₪	970,928 ₪	1,051,733 ₪	₪	29.00 ₪ 5,916	457 86,735 ₪		08/01/2027	5,915 ₪		29.00 ₪ 204	דולינה גרופ - גלריה
			148,156 ₪	סה"כ				147,761 ₪		סה"כ 2,724
26,481,806 ₪	סה"כ מבנה 1		₪	ממוצע 54.39				₪	ממוצע 54.24

מבנה 2

						מבנה 2
						12408	,45-47 52 בגוש	א' - חלקי חלקות		ה - מגרש שלב	א.ת. צפוני קיסרי
שווי	דחוי	היוון	סה"כ דמ"ש	עולית דמ"ש ראוים	פר הכנסה תפ		סיום מס	סה"כ דמי	"ש שטח		שוכר דמ
הנכס	מתום	צמיתות	לחלקי ל	רך למ"ר לאחר	ים נקייה בע		תקופה ימ	שכירות	למ"ר במ"ר
לפי חלקיו	תקופת	י שיעור	הנכס לפ		חי תום עד נוכ					בחודש
נים קובע השו	השכירות למועד ה	היוון של 6.75%	ת השונים		6.5% תקופ	סיום של
	ב- 6.5%		ודש	שכירות לח		תקופה
29,389,422 ₪	26,435,124 ₪	29,582,222 ₪	166,400 ₪	52.00 ₪	2,954,297 ₪	643	14/07/2027	145,577 ₪		45.49 ₪ 3,200	קוסנטינו

מבנה 3

							12408	,45-47 52 בגוש	' - חלקי חלקות		ה - מגרש שלב א א.ת. צפוני קיסרי
שווי	דחוי	היוון	סה"כ דמ"ש	לית דמ"ש ראוים	ר הכנסה תפעו		סיום מספ	ח סה"כ דמי		דמ"ש שט	שוכר
הנכס	מתום	לצמיתות	"ר לאחר לחלקי		נקייה בערך למ		קופה ימים	שכירות ת	למ"ר במ"ר
לפי חלקיו	תקופת	שיעור	הנכס לפי		חי תום עד נוכ					בחודש
ים קובע השונ	השכירות למועד ה	היוון של 6.75%	ת השונים		6.5% תקופ	סיום של
	ב- 6.5%		דש	שכירות לחו		תקופה
20,934,237 ₪	17,624,793 ₪	20,975,644 ₪	117,988 ₪	52.00 ₪	3,309,444 ₪	995	06/07/2028	108,694 ₪		47.90 ₪ 2,269	אליאס וקסמן - אול ם
1,834,247 ₪	1,522,310 ₪	1,811,733 ₪	10,191 ₪	₪ 79.00 ₪	995 311,937		06/07/2028	10,245 ₪		79.42 ₪ 129	אליאס וקסמן - מש רדים ק.ק.
2,130,287 ₪	1,771,024 ₪	2,107,733 ₪	11,856 ₪	₪ 57.00 ₪	995 359,263		06/07/2028	11,799 ₪		56.73 ₪ 208	רדים גלריה אליאס וקסמן - מש
2,141,503 ₪	1,781,779 ₪	2,120,533 ₪	11,928 ₪	₪ 28.00 ₪	995 359,724		06/07/2028	11,815 ₪		27.73 ₪ 426	אליאס וקסמן - גלר יה
₪ 11,498,506					₪ 9,618,671 ₪ 11,435,378 ₪ 64,324 ₪ 52.00 ₪ 1,879,836	989	30/06/2028 ₪ 62,083			1237 ₪ 50.19	SMO-EL אולם
1,522,597 ₪	1,267,905 ₪	1,507,378 ₪	8,479 ₪	₪ 61.00 ₪	989 254,692		30/06/2028	8,411 ₪		60.51 ₪ 139	SMO משרדים ק.ק EL-
2,234,602 ₪	1,860,810 ₪	2,212,267 ₪	12,444 ₪	₪ 61.00 ₪	989 373,792		30/06/2028	12,345 ₪		60.51 ₪ 204	-SMO משרדים גלריה EL
361,094 ₪	302,808 ₪	360,000 ₪	2,025 ₪	₪ 27.00 ₪	989 58,286		30/06/2028	1,925 ₪		25.67 ₪ 75	SMO גלריית אחסנה EL-
42,657,073 ₪	סה"כ		239,235 ₪				142,553 ₪	227,317 ₪		סה"כ 4,558

מבנה 4 - חלק מזרחי

שווי	וון דחוי		ה"כ דמ"ש הי	ולית דמ"ש ראוים ס	מספר הכנסה תפע		מי סיום		שטח סה"כ ד	דמ"ש	מבנה מס' 4 - חלק מזרחי
הנכס	ועד הקובע	לצמיתות למ	לאחר לחלקי		נקייה בערך למ"ר		תקופה ימים	במ"ר שכירות		למ"ר	נוסטיקה השוכר סיאט דיאג
לפי חלקיו		לפי שיעור	תום הנכס		עד נוכחי					בחודש
השונים	6.5%-	6.75% ב ם היוון של		תקופת השוני	סיום של6.5%
			ש	שכירות לחוד		תקופה
16,998,450 ₪	12,552,623 ₪	16,926,578 ₪	95,212 ₪	52.00 ₪	4,445,827 ₪	1,709	30/06/2030	90,421 ₪	1,831	49.38 ₪	לישית ואילך אולם אחסנה - שנה ש
2,384,878 ₪	1,736,579 ₪	2,341,689 ₪	13,172 ₪	₪ 37.00 ₪	1,709 648,299		30/06/2030	13,185 ₪	356	37.04 ₪	תוספת משרדים
1,965,215 ₪	1,430,186 ₪	1,928,533 ₪	₪ 10,848 ₪		535,029 32.00	1,709	30/06/2030	10,882 ₪	339	32.10 ₪	גלריית אחסנה
21,348,543 ₪	סה"כ		119,232 ₪	54.95 ₪				114,488 ₪	2,170	₪	במועד הקובע 52.76

מבנה 4 - חלק מערבי

שווי	דחוי	מ"ש היוון		מ"ש ראוים סה"כ ד	הכנסה תפעולית ד	ום מספר		סה"כ דמי סי	מ"ש שטח		- חלק מבנה מס' 4 מערבי ד
הנכס	ועד הקובע	לצמיתות למ	לאחר לחלקי		נקייה בערך למ"ר	פה ימים		שכירות תקו		למ"ר במ"ר	השוכר גיבריט
לפי חלקיו		שיעור	הנכס לפי		כחי תום	עד נו				בחודש
השונים	6.5%-	של 6.75% ב	השונים היוון	6.5% תקופת		סיום של
			ש	שכירות לחוד		תקופה
₪ 25,333,915 ₪	21,981,930	25,191,111 ₪	₪ 141,700 ₪	₪ 52.00	3,351,985	779	₪ 30/11/2027	₪ 137,980	₪ 2,725	50.64	אולם - מימוש אופצי ה
₪ 1,381,876 ₪	1,195,743	1,370,311 ₪	₪ 7,708 ₪	₪ 41.00	186,133	779	₪ 30/11/2027	₪ 7,662	₪ 188	40.76	פת האופציה משרדים ק.ק. בתקו
4,013,319 ₪	3,472,742 ₪	3,979,733 ₪	₪ 22,386 ₪	₪ 41.00	540,578	779	₪ 30/11/2027	₪ 22,252	₪ 546	40.76	משרדים בגלריה בת קופת האופציה
₪ 3,237,424 ₪	2,795,133	3,203,200 ₪	₪ 18,018 ₪		442,291 33.00	779	₪ 30/11/2027	₪ 18,206	₪ 546	33.35	גלריית אחסנה בתקו פת האופציה
33 966 534 ₪ , ,	סה"כ		₪ 189,812 ₪	58.03				186,101 ₪	₪ 3,271		במועד הקובע 56.89

מבנה 5

שווי	דחוי	דמ"ש היוון		דמ"ש ראוים סה"כ	הכנסה תפעולית		סיום מספר	סה"כ דמי		דמ"ש שטח	מבנה מס' 5
ע הנכס	ת למועד הקוב	קי לצמיתו		למ"ר לאחר לחל	נקייה בערך		תקופה ימים	שכירות		למ"ר במ"ר	השוכר אור מאניה
לפי חלקיו		לפי שיעור	תום הנכס		עד נוכחי					בחודש
השונים	6.75% ב6.5%-	ים היוון של		תקופת השונ	סיום של6.5%
			ש	שכירות לחוד		תקופה
34,215,408 ₪	24,961,772 ₪	33,742,222 ₪	189,800 ₪	52.00 ₪	9,253,636 ₪	1,723	14/07/2030	186,899 ₪	3,650	6-10 51.21 ₪	אולם אחסנה - שנים
1,759,611 ₪	1,282,283 ₪	₪ 1,733,333 ₪		39.00 ₪ 9,750	1,723 477,329 ₪		14/07/2030	9,641 ₪		38.56 ₪ 250	משרדים שנים 6-10
3,889,771 ₪	2,821,022 ₪	3,813,333 ₪	21,450 ₪	33.00 ₪	1,068,749 ₪	1,723	14/07/2030	21,586 ₪	650	6-10 33.21 ₪	גלריית אחסנה שנים
					דחוי למועד הקובע
39,864,791 ₪	סה"כ		221,000 ₪	51.40 ₪				218,126 ₪	₪ 4,300		במועד הקובע 50.73

giladitz@zahav.net.il 04-9930710 פקס 04-9930408, טל 3609442, קריית טבעון 2278 אבשלום 42, ת.ד 2278, קריית טבעון

מבנים 7-6

שווי	דחוי	היוון	סה"כ דמ"ש	דמ"ש ראוים	הכנסה תפעולית	מספר	סיום	סה"כ דמי	שטח	דמ"ש	המושכר
הנכס	למועד הקובע	לצמיתות	לחלקי	למ"ר לאחר	נקייה בערך	ימים	תקופה	שכירות	במ"ר	למ"ר
לפי חלקיו		לפי שיעור	הנכס	תום	נוכחי	עד				בחודש
השונים	ב-6.5%	6.75% היוון של	השונים	תקופת	של 6.5%	סיום
			לחודש	שכירות		תקופה
₪ 73,657,843	₪ 58,199,121	₪74,648,889	₪419,900	₪ 49.40	₪ 15,458,722	1,423	14/09/2029	₪ 368,444	8,500	₪ 43.35	אולמות אחסנה - שנה רביעית ואילך
₪ 1,587,920	₪ 1,220,255	₪ 1,565,156	₪ 8,804	₪ 31.00	₪ 367,665	1,423	14/09/2029	₪ 8,763	284	₪ 30.86	תוספת בעבור משרדים בשני המבנים
₪ 2,996,752	₪ 2,291,928	₪ 2,939,733	₪ 16,536	₪ 26.00	704,824	1,423	14/09/2029	₪ 16,799	636	₪ 26.41	גלריית אחסנה במבנה 6
₪ 1,795,641	₪ 1,767,180	₪ 2,266,667	₪ 12,750	₪ 1.50	₪ 28,462	1,423	14/09/2029	₪ 10,000	8,500	₪ 1.18	התאמות בשני המבנים
₪ 80,038,157	סה"כ		₪457,990	₪ 53.88				₪ 404,005	8,500	₪ 47.53	במועד הקובע

סה"כ בגישת ההכנסות

מבנה מס' 1	口 26,481,806
מבנה מס' 2	口 29,389,422
מבנה מס' 3	+ 🛮 42,657,073
מבנה מס' 4 (מזרח)	口 21,348,543
מבנה מס' 4 (מערב)	口 33,966,534
מבנה מס' 5	回 39,864,791
מבנים מס' 7-6	回 80,038,157
סה"כ	回 273.746.326