VIB Vermoegen AG

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Einzelababschluss zum 31. Dezember 2017

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie entwickelt oder kauft die VIB Immobilien für den Eigenbestand. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Ziele und Strategien

Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des Immobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig und langfristig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden unter anderem selektive und zielgerichtete Akquisitionen außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik und Einzelhandel. Während der Logistiksektor durch den wachsenden E-Commerce- und zunehmenden weltweiten Handel profitiert, wird der Einzelhandelssektor hauptsächlich durch die Entwicklung der Kaufkraft beeinflusst. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.

Neben der Akquisition von Bestandsobjekten setzt die VIB verstärkt auch auf die Entwicklung eigener Immobilien. Dabei ist es uns wichtig, dass die Verwaltung der Immobilien effizient und nachhaltig durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt, wodurch wir den Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten auf einem im branchenvergleich günstigen Niveau halten können. Durch die langfristige Vermietung an solvente Ankermieter werden zudem der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten minimiert.

Die VIB verfolgt mit der schwerpunktmäßigen Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte Net Asset Value (NAV), kontinuierlich erhöht. Gleichzeitig können mögliche Refinanzierungsrisiken, wie im Falle von endfälligen Darlehen, im Wesentlichen ausgeschlossen werden.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2017 hat die VIB Vermögen AG neben den zwei Vorständen 11 kaufmännische Mitarbeiter (31.12.2016: 11 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus war zusätzlich ein Mitarbeiter (31.12.2016: ein Mitarbeiter) in einem geringfügigen Beschäftigungsverhältnis für Hausmeister- und Reinigungsleistungen beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.

Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr aus Martin Pfandzelter (Vorsitzender) und Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) zusammen.

Steuerungssystem

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudgetplanung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Abweichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungsmaßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die VIB konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse sowie das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern.

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten Ergebnis vor Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der VIB sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Höhe der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der gesamten Zinsaufwendungen, die gleichzeitig auch die größte Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt.

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Finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	2017	2016
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	53.661 T€	51.362 T€
Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüsse	Ergebnis lt. GuV bereinigt um positive und negative Sondereinflüsse	26.150 T€	20.216 T€
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	31.12.2017	31.12.2016
Leerstandsquote (Konzernkennzahl)	auf Basis effektiver Jahresnettomieten	0,8 %	1,3 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	2,43 %	3,11 %

Der Immobilienbestand der VIB wird im Rahmen des Konzern-Immobilienportfolios überwacht und gesteuert. Hierzu werden entsprechende Auswertungen und Statistiken erstellt, die u.a. Aufschluss über die Restlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Lage hat sich in vielen Teilen der Welt weiter aufgehellt. Stand im vergangenen Jahr noch ein Wachstum der Weltwirtschaft von 3,2% zu Buche, so fiel das Plus in 2017 mit 3,6% noch etwas größer aus. Nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) konnten dabei die Industrieländer um 2,2% zulegen, während das Wachstum in den Entwicklungs- und Schwellenländern mit 4,6% deutlich höher ausfiel.

Erfreulich war im abgelaufenen Jahr auch die Entwicklung in der Eurozone, wo das Wirtschaftswachstum in 2017 so stark wie seit 10 Jahren nicht mehr war. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Währungsraum hat nach Angaben der EU-Kommission um 2,2% zugelegt, was vor allem den steigenden Konsumausgaben und Investitionen geschuldet ist. Zunehmend wirkt sich auch positiv aus, dass die Defizite und Schuldenstände in den EU-Staaten allmählich zurückgehen. Im abgelaufenen Jahr war Spanien das einzige Land, das die von der Europäischen Union gesetzte Messlatte beim Haushaltsdefizit von drei Prozent gerissen hat.

Auch die deutsche Wirtschaft konnte in 2017 ein robustes Wachstum verzeichnen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber 2016 um 2,2% und damit so stark wie seit sechs Jahren nicht mehr. Wesentliche Faktoren dieser positiven Entwicklung waren wie im vergangenen Jahr auch der Konsum und die Investitionen. Während die privaten Konsumausgaben, v.a. aufgrund der weiter sinkenden Arbeitslosigkeit und der zunehmenden Anzahl der Haushalte, um 2,0% stiegen, verzeichneten die staatlichen Konsumausgaben ein etwas moderateres Plus von 1,4%. Bei den Gesamtinvestitionen haben sich v.a. die Bauinvestitionen (+2,6%) sowie Investitionen in Ausrüstung, das sind vor allem Maschinen, Geräte und Fahrzeuge (+3,5%), positiv entwickelt. Der hohe Außenhandelsüberschuss leistete ebenfalls einen Beitrag zur positiven Entwicklung des deutschen Bruttoinlandsprodukts. Auch wenn der Überschuss im Vergleich zum Vorjahr etwas geringer ausfällt, so bleibt Deutschland mit einem Überschuss von mehr als 250 Mrd. EUR vor China das Land mit dem weltweit größten Leistungsbilanzsaldo.

Die Inflationsrate in Deutschland ist in 2017 auf den höchsten Stand seit fünf Jahren gestiegen. Waren und Dienstleistungen kosteten durchschnittlich 1,8% mehr als im Vorjahr. 2016 lag die Teuerungsrate noch bei 0,5%. Grund für den Anstieg sind v.a. gestiegene Preise für Wohnraum, Energie und Lebensmittel. Was die Kaufkraft der Bundesbürger angeht, so konnte nach Aussage der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in 2017 ein Anstieg von 2,2% erreicht werden. Im Vorjahr lag der Zuwachs bei ebenfalls erfreulichen 1,9%.

Branchenentwicklung

Als langfristiger Immobilienbestandshalter legt die VIB Vermögen AG ihren Fokus hauptsächlich auf die Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel. Beide Wirtschaftssegmente haben in Deutschland in der Wertschöpfungskette einen hohen Stellenwert und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten. Die Logistik ist in Deutschland nach der Automobilwirtschaft und dem Einzelhandel der drittgrößte Wirtschaftsbereich in dem rund 3 Millionen Menschen beschäftigt sind. In 2017 hat sich der deutschlandweit erwirtschaftete Umsatz in dieser Branche um 1,9% auf 263 Mrd. Euro erhöht. Der Einzelhandel spielt als zweitwichtigster Wirtschaftszweig in Deutschland eine ebenfalls wichtige Rolle. Aufgrund der weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, der guten Kauflaune sowie des moderaten Anstiegs des Lohnniveaus hat im vergangenen Jahr der Einzelhandelsumsatz in Deutschland erneut deutlich zugelegt. Nach einem Anstieg von 3,2% in 2016 konnte in 2017 ein ebenfalls erfreuliches Umsatzplus von 3,0% auf nunmehr 501 Mrd. EUR Jahresumsatz erreicht werden. Beide Wirtschaftsbereiche, die Logistik und der Einzelhandel, erwirtschafteten in 2017 zusammen einen Umsatz von 764 Mrd. Euro und haben damit einen Anteil am deutschen Bruttoinlandsprodukt von 23%.

Was den Markt von Gewerbeimmobilien angeht, so sind die Rahmenbedingungen für weitere Investitionen in Deutschland sehr gut. Nach Aussage von Jones Lang LaSalle (JLL), einem führenden Immobiliendienstleister in Deutschland, ist die Nachfrage immer noch hoch, besonders auch vor dem Hintergrund des deutlichen Renditeabstands von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen. Wesentliches Kriterium für Investoren wird die Frage bleiben, wann ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus kommen wird und welche Folgen das für den Immobilieninvestmentmarkt haben wird. Mit der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB) die Ankaufvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen ab Januar 2018 zu halbieren, könnte ein erster Schritt zur Normalisierung der Geldpolitik gemacht worden sein. Aus Sicht von JLL ist ein echter Zinsschritt aber wohl nicht vor Mitte bzw. Ende 2019 zu erwarten.

Was das Transaktionsvolumen von Immobilien mit gewerblicher Nutzung in Deutschland angeht, so wurde in 2017 ein neuer Rekord aufgestellt. Mit einem Volumen von insgesamt 56,8 Mrd. Euro wurde das nur zwei Jahre alte Allzeithoch aus dem Jahr 2015 um 1,7 Mrd. Euro oder 3,1% übertroffen. Gegenüber 2016 lag das Plus sogar bei 3,9 Mrd. Euro oder 7,4%. Dabei spielen, wie auch schon in den Vorjahren, ausländische Investoren eine immer größere Rolle, die mittlerweile für knapp 50% des Investitionsvolumens verantwortlich sind. Allein bei den zehn größten Transaktionen des vergangenen Jahres traten ausländische Investoren sieben Mal als Käufer auf. Diese kommen neben den klassischen Herkunftsländern USA und Großbritannien zunehmend auch aus dem asiatischen Raum.

Was die Beliebtheit angeht, so ist die Assetklasse Büroimmobilien in Deutschland mit 44% bzw. 25,0 Mrd. EUR nach wie vor an erster Stelle. Mit einem Volumen von 11,4 Mrd. Euro folgen die Einzelhandelsimmobilien auf dem zweiten Platz, wobei sich ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr von 24% auf 20% verringert hat.

Ein außergewöhnliches Jahr konnte hingegen erneut der deutsche Logistik- und Industrieimmobilienmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. Euro verbuchen. Mit einem signifikanten Plus gegenüber 2016 von 84% wurde in dieser Anlageklasse der mit Abstand höchste Jahreszuwachs erreicht. Vergleicht man die Zahlen aus dem Jahr 2017 mit dem langfristigen 5-Jahresdurchschnitt (3,3 Mrd. Euro), so liegt der Zuwachs sogar bei überdurchschnittlichen 166%.

Geschäftsverlauf

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2017 zurück. Das Immobilienportfolio der VIB Vermögen AG besteht zum 31. Dezember 2017 aus insgesamt 61 Objekten (31.12.2016: 60) mit einer vermietbaren Fläche von 713 Tsd. m2 (31.12.2016: 695 Tsd. m2).

Alle finanziellen und nichtfinanziellen Ziele der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose konnten erreicht oder übertroffen werden:

· die Umsatzerlöse lagen bei 53,7 Mio. EUR (Vorjahr: 51,4 Mio. EUR) und damit am oberen Ende des Prognoseintervalls von 52,0 bis 54,0 Mio. EUR.

· das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse betrug 26,2 Mio. EUR (Vorjahr: 20,2 Mio. EUR) und lag damit leicht über der Prognose von 23,0 bis 25,0 Mio. EUR.

· die Leerstandsquote zum 31.12.2017(Konzernkennzahl) blieb mit 0,8 % (31.12.2016: 1,3 %) innerhalb des Planungskorridors von < 5 %.

· die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31.12.2017 mit 2,43 % (31.12.2016: 3,11 %) besser als der prognostizierte Wert von 2,40 – 2,70 %.

Analyse der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die VIB Vermögen AG konnte im Geschäftsjahr 2017 ihre Umsätze aufgrund des weiteren Ausbaus des Immobilienportfolios um 4,5% von 51,4 Mio. EUR auf 53,7 Mio. EUR steigern. Neben den getätigten Neuinvestitionen wirkten sich die bereits im Vorjahr gekauften und eigenentwickelten Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Umsatzerlöse aus. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich um 0,9 Mio. EUR auf 2,0 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 1,1 Mio. EUR), was vor allem auf einen Buchgewinn aus dem Verkauf von Immobilien zurückzuführen war.

Die Grundstücksaufwendungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Mio. EUR auf 12,1 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 11,7 Mio. EUR), wobei zwei gegenläufige Effekte zu beobachten waren. Einerseits haben sich die Aufwendungen für Nebenkosten um 0,7 Mio. EUR auf 10,3 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 9,6 Mio. EUR). Anderseits lagen die Instandhaltungsaufwendungen mit 1,7 Mio. EUR um 0,3 Mio. EUR niedriger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (Vorjahr: 2,0 Mio. EUR). Der Personalaufwand betrug 2,0 Mio. EUR und lag 0,3 Mio. EUR niedriger als im Vorjahr (Vorjahr: 2,3 Mio. EUR).

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen betrafen hauptsächlich die Abschreibungen der Immobilien und lagen aufgrund des größeren Immobilienbestands mit 9,4 Mio. EUR leicht höher als im Vorjahr (Vorjahr: 8,6 Mio. EUR). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind hauptsächlich aufgrund höherer Beratungsleistungen um 0,2 Mio. EUR auf 1,6 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 1,4 Mio. EUR). Die Erträge aus Beteiligungen sind aufgrund höherer Gewinnausschüttungen der VIB-Tochtergesellschaften auf 3,2 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 2,6 Mio. EUR).

Aus Ergebnisabführungsverträgen sind insgesamt Gewinne in Höhe von 5,7 Mio. EUR angefallen (Vorjahr: 5,4 Mio. EUR). Dabei konnte aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG ein Gewinn in Höhe von 5,8 Mio. EUR (Vorjahr: 5,6 Mio. EUR) vereinnahmt werden. Darüber hinaus wird in dieser GuV-Position die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Garantiedividende berücksichtigt. Diese belief sich auf 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: 0,2 Mio. EUR).

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 0,4 Mio. EUR (Vorjahr: 0,1 Mio. EUR) und umfassten im Wesentlichen Zinserträge von VIB-Tochtergesellschaften.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge lagen bei 8 TEUR (Vorjahr: 14 TEUR). Die Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens lagen bei 1,9 Mio. EUR und umfassen eine außerplanmäßige Abschreibung auf die Beteiligung an der RV Technik s.r.o. Tschechien (Vorjahr: 0,0 Mio. EUR). Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen verringerte sich deutlich um 2,2 Mio. EUR auf 11,7 Mio. EUR (Vorjahr: 13,9 Mio. EUR) und ist auf den weiter gesunkenen durchschnittlichen Darlehenszinssatz sowie die gesunkene Gesamtverschuldung der VIB Vermögen AG zurückzuführen.

Per Saldo resultierte ein Ergebnis vor Steuern (=Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit) in Höhe von 26,3 Mio. EUR (Vorjahr: 22,7 Mio. EUR). Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern lag bei 26,2 Mio. EUR (Vorjahr: 20,2 Mio. EUR). Die Sondereffekte 2017 betrugen im Saldo 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: 2,5 Mio. EUR). Hierin enthalten sind v.a. ein Buchgewinn aus dem Verkauf von Bestandsobjekten sowie die bereits erwähnte Teilwertabschreibung auf Finanzanlagen. Im Vorjahr umfasste diese Position einen positiven Sondereffekt aus einer Zuschreibung im Anlagevermögen sowie einen positiven Sondereffekt innerhalb der Gewinne aus Ergebnisabführung mit der BBI Immobilien AG.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind aufgrund des höheren Ergebnisses vor Steuern auf 4,0 Mio. EUR angestiegen (Vorjahr: 3,2 Mio. EUR).

Der Jahresüberschuss hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 22,4 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 19,5 Mio. EUR). Nach Berücksichtigung von Einstellungen in die Gewinnrücklagen in Höhe von 5,8 Mio. EUR (Vorjahr: 4,3 Mio. EUR) ergibt sich ein Bilanzgewinn von 16,5 Mio. EUR (Vorjahr: 15,2 Mio. EUR). Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den gesamten Bilanzgewinn in Höhe von 16,5 Mio. EUR (Vorjahr: 15,2 Mio. EUR) und somit eine Dividende von 0,60 EUR je Aktie (Vorjahr: 0,55 EUR je Aktie) für das Geschäftsjahr 2017 auszuschütten.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um 6,2 Mio. EUR auf 699,9 Mio. EUR (31.12.2016: 706,1 Mio. EUR). Auf der Aktivseite erhöhte sich das Anlagevermögen von 632,0 Mio. EUR auf 643,4 Mio. EUR. Einerseits erhöhten sich die Sachanlagen durch Neuinvestitionen per Saldo um 11,1 Mio. EUR auf 528,9 Mio. EUR (31.12.2016: 517,8 Mio. EUR), andererseits sind die Finanzanlagen geringfügig um 0,3 Mio. EUR auf 114,5 Mio. EUR gestiegen (31.12.2016: 114,2 Mio. EUR).

Das Umlaufvermögen der Gesellschaft ist gegenüber dem Vorjahr um 17,5 Mio. EUR auf 55,3 Mio. EUR zurückgegangen (31.12.2016: 72,8 Mio. EUR), was hauptsächlich auf die Abnahme der Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 13,9 Mio. EUR zurückzuführen war.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital um 7,2 Mio. EUR auf 266,7 Mio. EUR erhöht (31.12.2016: 259,5 Mio. EUR). Die Gewinnrücklagen haben sich aufgrund der Einstellung eines Teils des erwirtschafteten Jahresüberschusses 2017 in Höhe von 5,8 Mio. EUR auf 24,2 Mio. EUR erhöht (31.12.2016: 18,4 Mio. EUR). Für das Geschäftsjahr 2017 weist die Gesellschaft einen Bilanzgewinn von 16,5 Mio. EUR aus (Geschäftsjahr 2016: 15,2 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote hat sich gegenüber dem Vorjahresstichtag weiter verbessert und lag am 31. Dezember 2017 bei 38,1 % (31.12.2016: 36,8 %). Diese positive Entwicklung unterstreicht die weiterhin hohe Rentabilität unserer Immobilien sowie die solide und nachhaltige Finanzierungsstruktur der VIB Vermögen AG.

Die Rückstellungen sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen und lagen am 31. Dezember 2017 bei 5,3 Mio. EUR (31.12.2016: 4,8 Mio. EUR). Ursache hierfür sind höhere Rückstellungen für Pensionen und Steuern.

Die Verbindlichkeiten haben von 434,7 Mio. EUR im Vorjahr auf nun 420,1 Mio. EUR abgenommen. Aufgrund von Darlehenstilgungen haben die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 13,2 Mio. EUR auf 417,0 Mio. EUR abgenommen (31.12.2016: 430,2 Mio. EUR), wobei diese Verbindlichkeiten zum überwiegenden Teil mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet sind. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2017 bei 2,43 % p.a. (31.12.2016: 3,11 %). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzgl. liquide Mittel) lag zum Stichtag bei 403,9 Mio. EUR und damit in etwa auf Vorjahresniveau (31.12.2016: 403,2 Mio. EUR.)

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen lagen bei 1,0 Mio. EUR (31.12.2016: 1,0 Mio. EUR). Die Summe aus den sonstigen Verbindlichkeiten und den Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, hat sich um 1,4 Mio. EUR auf 2,1 Mio. EUR verringert (31.12.2016: 3,5 Mio. EUR).

Die passiven latenten Steuern sind mit 7,7 Mio. EUR ausgewiesen (31.12.2016: 6,9 Mio. EUR) und berücksichtigen die temporären Differenzen aufgrund der unterschiedlichen Bilanzansätze des Anlagevermögens (i. W. die Immobilien der VIB) in der Handels- und Steuerbilanz.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, welche Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2017 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Finanzlage

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich aufgrund der weiter verbesserten Umsatz- und Ertragslage der VIB um 2,2 Mio. EUR auf 40,2 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 38,0 Mio. EUR).

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag bei 14,0 Mio. EUR, gegenüber 76,7 Mio. EUR im Vorjahr. Größter Posten war hierbei der Mittelabfluss für Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 28,3 Mio. EUR (Vorjahr: 37,6 Mio. EUR) sowie ein Mittelzufluss aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen in Höhe von 9,4 Mio. EUR (Vorjahr: 0,0 Mio. EUR). Im Vorjahr erfolgten darüber hinaus Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen in Höhe von 11,6 Mio. EUR. Hierunter fielen Einzahlungen in die Kapitalrücklage von Tochtergesellschaften der VIB Vermögen AG um die Kapitalbasis für weitere Immobilien-Investitionen zu verstärken. Ebenfalls im Vorjahr wurden im Rahmen der Expansionsstrategie Darlehen in einer Gesamthöhe von 36,8 Mio. EUR an Tochtergesellschaften der VIB Vermögen AG gewährt.

Der Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 40,0 Mio. EUR, im Vergleich zu einem Mittelzufluss von 38,0 Mio. EUR im Vorjahr. Hierbei kam es zu einem Mittelabfluss aus der Zahlung der Dividenden an die Aktionäre der VIB in Höhe von 15,2 Mio. EUR (Vorjahr: 13,4 Mio. EUR) und einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzkrediten in Höhe von 24,5 Mio. EUR (Vorjahr: 80,0 Mio. EUR). Darüber hinaus kam es zu Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und Krediten in Höhe von 37,7 Mio. EUR (Vorjahr: 14,7 Mio. EUR). Für Zinsen von Bankdarlehen wurden insgesamt Zahlungen in Höhe von 11,7 Mio. EUR (Vorjahr: 13,9 Mio. EUR) geleistet.

Per Saldo ist der Finanzmittelbestand der Gesellschaft gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 13,9 Mio. EUR auf 13,1 Mio. EUR gesunken (31.12.2016: 27,0 Mio. EUR).

Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten der VIB Vermögen AG mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 10,2 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.

Struktur der Finanzverbindlichkeiten zum 31.12.2017

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in Mio. EUR	Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen	Bankdarlehen mit festen Zinssätzen
Gesamt	27,7	389,3
in 1-12 Monaten fällig	1,8	11,6
in 12-60 Monaten fällig	7,3	78,1
in > 60 Monaten fällig	18,6	299,6

Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2017 bei 2,43 % p.a. (31.12.2016: 3,11 %). Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht gezogene Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 10,5 Mio. EUR (31.12.2016: 10,5 Mio. EUR).

Im Geschäftsjahr 2017 war die Liquidität des Unternehmens zu jeder Zeit sichergestellt. Das Finanzmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, jederzeit über genügend freie liquide Mittel zu verfügen, um die Verbindlichkeiten fristgerecht zu bezahlen und um die Unternehmensentwicklung erfolgreich gestalten zu können.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2017 zurück und konnte alle selbstgesteckten Ziele erfüllen bzw. übererfüllen. Bei den Umsatzerlösen konnte aufgrund des Ausbaus des Immobilienportfolios erneut ein Zuwachs erwirtschaftet werden. Aufgrund der hohen Kosteneffizienz sowie der weiter gesunkenen Zinsaufwendungen für Bankdarlehen konnte das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern erneut gesteigert werden.

Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft ist solide und auch die Liquiditätssituation stellt sich weiterhin als sehr gut dar. Aufgrund des nach wie vor guten Marktumfelds für Gewerbeimmobilien blickt die Gesellschaft zuversichtlich auf das laufende Geschäftsjahr 2018.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 RISIKOBERICHT

3.1.1 Risikomanagement

Die Risikopolitik der VIB Vermögen AG unterstützt das Ziel, den Unternehmenswert über nachhaltiges Wachstum langfristig zu steigern. Wir definieren Risiko sowohl als die Gefahr möglicher Verluste als auch entgangener Gewinne. Beides kann sowohl durch interne als auch externe Faktoren ausgelöst werden.

Die Geschäftstätigkeit der VIB ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie der Vermietungsstand bzw. die Leerstandsquote, Mietrückstände, die Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

3.1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die Immobilienmärkte in Deutschland stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht dies mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit sinkenden Mietpreisen sowie einem erhöhten Leerstandsrisiko.

Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um das Risiko weiter zu minimieren, setzt die VIB Vermögen AG auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilien.

Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch die starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den wirtschaftlich vergleichsweise starken süddeutschen Raum sowie der ausgewogenen Diversifizierung der Branchen wird dieses Risiko jedoch verringert.

Für das Jahr 2018 gehen wir davon aus, dass sich die konjunkturellen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen nicht wesentlich ändern werden. Ein gesamtwirtschaftliches Risiko stuft die Gesellschaft wie im Vorjahr als gering ein.

Standortrisiko

Die Qualität unserer Immobilienstandorte wird von zahlreichen Faktoren, wie z.B. dem Zustand der Verkehrsinfrastruktur, der Entwicklung der Absatzmärkte und der Kaufkraft, oder aber dem vorhandenen Arbeitskräftepotential bestimmt, auf die wir als Unternehmen keinen Einfluss haben. Eine Verschlechterung dieser Faktoren könnte negative Auswirkungen auf den Wert unserer Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieteinnahmen haben. Durch die sorgfältige Auswahl und Prüfung der Objekte im Rahmen einer Due Diligence wirkt die VIB beim Kauf von Immobilien diesem Risiko entgegen.

Das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität schätzen wir wie im Vorjahr als gering ein.

Leerstands- und Mietausfallrisiko

Die VIB unterliegt als Immobiliengesellschaft einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle und Leerstände zur Folge haben könnte. Insbesondere bei einer schwächeren Entwicklung der Wirtschaft können Mietausfälle grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund von Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietausfällen einhergehen.

Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios hinsichtlich der Branchen minimiert die Gesellschaft dieses Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dies erleichtert im Falle einer Kündigung die zeitnahe Folgevermietung des Objekts.

Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stuft die VIB das Leerstands- und Mietausfallrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Aus unserer Tätigkeit als Immobilienentwickler erwachsen grundsätzlich Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen wurden Grundstücke erworben, bei denen die Baureifmachung betrieben wird. Im Falle der Ablehnung des Bebauungsrechts könnten hieraus Risiken entstehen, die wir jedoch aufgrund der engen Zusammenarbeit mit den zuständigen lokalen Behörden und des bereits erzielten Verfahrensstandes als beherrschbar erachten.

Darüber hinaus besteht bei Projektentwicklungen auch das Risiko, dass veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden, mit der Konsequenz, dass die ursprünglich vorgesehenen Mittel zur Finanzierung der Immobilien nicht mehr ausreichen.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadenersatzforderungen resultieren.

Um diesen Risiken aktiv zu begegnen, arbeiten wir bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmen zusammen. Dadurch wird i.d.R. die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten gewährleistet.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen aufgrund des insgesamt gestiegenen Projektvolumens, als mittel ein (Vorjahr: mittel).

Akquisitionsrisiko

Die VIB ist grundsätzlich einem Risiko in Bezug auf den Erwerb von Immobilien bzw. Objektgesellschaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von verdeckten Mängeln oder sonstigen für die VIB nachteiligen Verpflichtungen handeln, welche im Rahmen der Akquisition bereits vorhanden waren. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine technische, finanzielle und rechtliche Due Diligence im Vorfeld einer Transaktion und greift dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück.

Mögliche negative Folgen aus einem Akquisitionsrisiko werden analog zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

Konzentrationsrisiko

Im Portfolio der VIB finden sich einzelne Mieter, die mehrere Objekte angemietet haben, woraus sich ein gewisses Konzentrationsrisiko ergibt. Um das Risiko eines möglichen Leerstands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussiert sich die VIB auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse.

Aktuell schätzt die VIB die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzierungsrisiko

In Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs besteht grundsätzlich das Risiko, dass sich die für die Immobilienfinanzierung notwendige Beschaffung von Fremdkapital über Banken erschweren könnte. Im Extremfall könnte dies dazu führen, dass die notwendige Liquidität von Banken nicht oder in nur noch unzureichender Höhe bereitgestellt wird. Für uns könnte das bedeuten, dass Immobilienprojekte nicht oder nur zeitlich verzögert umgesetzt werden und entsprechend negative Effekte bei Umsatz und Ergebnis die Folge wären. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiveren Kreditvergabepolitik der Banken führen kann.

Aufgrund der seit vielen Jahren sehr engen und vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den finanzierenden Banken stufen wir ein Finanzierungsrisiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus führt zwangsläufig auch zu steigenden Zinsen bei Immobilienfinanzierungen. Dies kann einerseits den Abschluss von neuen Darlehensverträgen für die Finanzierung neuer Objekte, aber andererseits auch die Neuvereinbarung von Konditionen aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen, betreffen.

Um sich möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abzusichern, schließt die VIB bei der Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Vor dem Hintergrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus werden zudem auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich etwa am EURIBOR orientieren.

Die Gesellschaft erwartet für das Jahr 2018 noch keine gravierende Änderung des Zinsniveaus in Deutschland. Ein Zinsänderungsrisiko wird analog zum Vorjahr als gering eingestuft.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2017 bestehen bei der VIB keine Fremdwährungspositionen.

Ein Wechselkursrisiko wird, analog zum Vorjahr, derzeit als gering eingestuft.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur Sicherung langfristiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB für einige Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften (Bankdarlehen) eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite). Mögliche Zinsänderungen und damit verbundene Wertänderungen der Swaps haben keine Auswirkung auf die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft.

Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stuft die VIB wie im Vorjahr als gering ein.

Rechts- und Vertragsrisiken

Die VIB ist allgemeinen Rechtsrisiken ausgesetzt, die sich aus neuer Gesetzgebung und geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ergeben können. Darüber hinaus können der Gesellschaft in Bezug auf das Immobiliengeschäft Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartnern betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge und rechtlich relevanten Themen intern und bei Bedarf auch extern unter juristischen Gesichtspunkten geprüft.

Die VIB stuft Rechts- und Vertragsrisiken, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Als Aktiengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG in Deutschland einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes und die Regulierung und bessere Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.

Am 3. Juli 2016 ist die EU-Markmissbrauchsverordnung „MAR“ (Verordnung Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft getreten. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien. Die VIB verfügt bereits durch die am regulierten Markt in München gelistete Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über ein ausgeprägtes Kapitalmarkt-Know-How, speziell im Hinblick auf die umfangreichen Regelungen des Wertpapierhandelsgesetzes.

Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen Themen wie z.B. der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive) oder der seit 3. Januar 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives). Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand und den Fachabteilungen regelmäßig analysiert und bewertet und falls notwendig werden entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.

Wir schätzen aktuell ein regulatorisches Risiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Schadenrisiko

Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres, potenziell großes Risiko dar. Dies könnte unter Umständen negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.

Diesen Risiken begegnet die VIB durch einen umfangreichen Versicherungsschutz. Für alle Immobilien der VIB sind i.d.R. Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie z.B. Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden wie Hochwasser, Überschwemmung, etc. abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch immer eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Elementarschadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinahmen verloren gehen könnten.

Am 15. Mai 2017 kam es bei einem Einzelhandels-Objekt der BBI, einer Tochtergesellschaft der VIB Vermögen AG, zu einem Brandschaden. Für dieses Objekt besteht umfassender Versicherungsschutz mit einer ausreichend hohen Deckungssumme. Bis zum vollständigen Wiederaufbau der Immobilie erhält die BBI Mietausgleichszahlungen von der Versicherung (maximal für 36 Monate), so dass Ertragsausfälle für die BBI Immobilien AG sowie die VIB Vermögen AG nicht zu erwarten sind. In Zusammenarbeit mit dem Mieter ist der zügige Wiederaufbau der Immobilie geplant.

Durch die regelmäßige Überprüfung der Versicherungssummen des gesamten Immobilienportfolios, auch mit Hilfe externer Versicherungsgutachter, wird ein mögliches Unterversicherungsrisiko bei der VIB auf ein Minimum reduziert.

Die VIB schätzt mögliche negative Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß hinausgehenden Schadensereignissen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Personalrisiko

Die Fähigkeiten, die langjährige Erfahrung und die Motivation der Mitarbeiter der VIB sind entscheidende Faktoren für den dauerhaften Erfolg des Unternehmens. Die Abwanderung von Leistungsträgern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung von Fach- und Führungskräften könnte das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine gezielte und bedarfsgerechte Kompetenzentwicklung bestehender Mitarbeiter, die Stärkung der Attraktivität der VIB als Arbeitgeber sowie eine starke Führungs- und Unternehmenskultur. Insgesamt wird ein Personalrisiko unverändert zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe der VIB stützen sich auf IT-Systeme. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall der IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickelt die VIB ihre IT-Systeme in Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern laufend weiter. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software sind alle Daten in relativ kurzer Zeit wieder reproduzierbar. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Die VIB stuft dieses Risiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

3.1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der VIB ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Im Berichtsjahr hat sich die Risikolage der VIB gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Nach Einschätzung der VIB sind aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die für den Fortbestand des Unternehmens eine Gefahr darstellen könnten.

3.2 Chancenbericht

3.2.1 Chancen des Unternehmens

Neben einem effizienten Risikomanagement hängt der Geschäftserfolg der VIB auch davon ab, wie frühzeitig Chancen erkannt und wie vorausschauend diese bewertet und umgesetzt werden. Grundsätzlich strebt die VIB ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an – mit dem Ziel, den Unternehmenswert langfristig und im Sinne aller Stakeholder zu steigern.

Die Steuerungsinstrumente der VIB stellen sicher, dass die Chancen auf Basis ihres Potenzials, der benötigten Investitionen und des Risikoprofils bewertet und verfolgt werden können. Dabei hat die VIB gleichermaßen gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische sowie regionale und lokale Entwicklungen im Blick.

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Chancen

Wie im folgenden Prognosebericht detailliert dargestellt, sind aus Sicht der Gesellschaft sowohl die gesamtwirtschaftlichen als auch die branchenspezifischen Voraussetzungen gegeben, damit die VIB ihre positive Geschäftsentwicklung auch in 2018 weiter fortsetzen kann.

Chancen zur Akquisition und Entwicklung neuer Immobilien

Die VIB verfügt in Bezug auf ihr Kerngeschäft über ein sehr enges Netzwerk im süddeutschen Raum. Dieses Netzwerk kann die Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig von attraktiven Projektentwicklungen, Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu erfahren. Darüber hinaus ist diese Region besonders von einer starken Wirtschaft und einer hohen Kaufkraft geprägt, die sich zudem durch eine günstige soziodemographische Entwicklung auszeichnet. Zudem liegt der Fokus der VIB auf den Wachstumsbranchen Logistik und Einzelhandel. Beide Wirtschaftsbereiche haben in Deutschland einen hohen Stellenwert und zeichnen sich durch seit Jahren konstante Wachstumsraten aus.

Unter Berücksichtigung der Gesamtheit dieser Faktoren sieht die VIB auch in den kommenden Jahren ausreichendes Potential um sowohl beim Umsatz als auch beim Ertrag weiter zu wachsen.

Chancen aus der Finanzierung

Der seit Jahren sehr enge und vertrauensvolle Kontakt zu den finanzierenden Banken sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau bieten der VIB die Chance, Neu- und Anschlussfinanzierungen aktuell zu sehr attraktiven Konditionen durchzuführen und damit auch weiterhin den durchschnittlichen Zinssatz für Kredite zu senken. Wie das abgelaufene Geschäftsjahr gezeigt hat, ist der durchschnittliche Darlehenszins der VIB aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus in Deutschland zum Jahresende 2017 spürbar auf 2,43 % gesunken (31.12.2016: 3,11 %). Aus Sicht der Gesellschaft ist kurz- bis mittelfristig nicht mit einem gravierenden Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus zu rechnen, so dass davon auszugehen ist, dass sich die Durchschnittsverzinsung des Darlehensportfolios der VIB weiter reduzieren wird.

Chancen einer weiter verbesserten Position der VIB am Kapitalmarkt

Wie die langfristige Aktienkursentwicklung zeigt, wird die VIB Vermögen AG am Kapitalmarkt von einer breiten Investorenbasis sehr positiv wahrgenommen. Die Gründe hierfür liegen in der seit Jahren nachhaltigen und verlässlichen Unternehmenspolitik aber auch in dem stets engen Kontakt der VIB zu seinen Investoren und Analysten. Zum Bilanzstichtag 31.12.2017 lag die Marktkapitalisierung der VIB Vermögen AG bei 585 Mio. EUR, was einer Steigerung von rund 8 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag entspricht. Unter der Annahme eines weiterhin stabilen Kapitalmarktumfelds sowie einer Fortsetzung des erfolgreichen Wachstumskurses sehen wir die Chance, dass sich die Position der VIB am Kapitalmarkt noch weiter verbessern wird.

Chancen stabiler Mietrenditen

Die VIB vereinbart häufig indexierte Mietverträge, in deren Rahmen die Miethöhe an die Entwicklung eines Lebenshaltungskostenindex gekoppelt ist. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse größtenteils die steigenden Kosten durch die allgemeine Teuerung und sichert langfristig die hohe Rentabilität der Immobilien.

3.2.2 Zusammenfassende Darstellung der Chancen

Die Chancen der VIB haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Die Gesellschaft sieht weiteres Steigerungspotenzial bei Umsatz und Ergebnis durch die Akquisition und Entwicklung attraktiver Immobilien sowie dem nach wie vor günstigen Zinsumfeld.

4. Prognosebericht

Konjunkturelle und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2018

Nach Prognosen des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die Weltwirtschaft ihren moderaten Wachstumskurs weiter fortsetzen. Die weltweite Wirtschaftsleistung soll in 2018 um 3,7% zunehmen, was in etwa der Steigerung des abgelaufenen Jahres entspricht. Auch für die Eurozone ist der Ausblick optimistisch. Aufgrund der stabilen Rahmenbedingungen erwartet die EU-Kommission im kommenden Jahr ein solides Wirtschaftswachstum von 2,1%.

Auch in Deutschland soll sich nach Aussage führender Wirtschaftsforschungsinstitute die positive Entwicklung der Wirtschaft fortsetzen. Ausschlaggebend hierfür werden die nach wie vor hohe Binnennachfrage, steigende Investitionen sowie die starke Auslandsnachfrage nach deutschen Produkten sein. Für das laufende Jahr wird mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 2,5% gerechnet. Für 2019 und 2020 gehen die Fachleute von einem geringeren Wachstum von 1,7% bzw. 1,5% aus. Limitierende Faktoren könnten dann zunehmend stark ausgelastete Produktionskapazitäten sowie das knappe Angebot an Arbeitsleistung sein.

Nach einem weiteren erfolgreichen Jahr an den Finanzmärkten mit zahlreichen Rekordständen an den Börsen, wird auch für die Entwicklung im kommenden Jahr die Politik der Notenbanken ein wichtiger Faktor sein. Denn der globale Börsenaufschwung der letzten Jahre war unter anderem getrieben und gestützt von der ultralockeren Geldpolitik der Zentralbanken. Mit den inzwischen zumindest leicht steigenden Zinsen in den USA sowie dem auslaufenden Programm der EZB zum Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen scheint die Zinswende nun eingeleitet zu sein. Doch bis es zu einer spürbaren Anhebung der Zinsen kommen wird, könnten noch Jahre vergehen. Deshalb gehen viele Finanzmarktexperten davon aus, dass der kurstreibende Effekt niedriger Zinsen an den Aktienmärkten noch einige Zeit lang anhalten dürfte. Demzufolge erwartet die Finanzbranche in 2018 zwar weiter steigende Aktienkurse, allerdings in einem weniger starken Ausmaß und mit höherer Volatilität als die Jahre zuvor.

Dank des starken wirtschaftlichen Umfelds und der niedrigen Zinsen sind die Rahmenbedingungen am deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt seit Jahren durchweg positiv. Nach Ansicht des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lassalle (JLL) ist eine hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien auch weiterhin vorhanden, nicht zuletzt durch den immer noch deutlichen Renditevorteil von Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlagen wie Staatsanleihen. Dank der guten Rahmenbedingungen dürfte das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in 2018 mit 55 – 60 Mrd. Euro ähnlich hoch ausfallen wie in 2017.

Erwartete Entwicklung der VIB Vermögen AG im Jahr 2018

Bei unserer 12-Monatsplanung für das laufende Geschäftsjahr gehen wir weiterhin von stabilen konjunkturellen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen aus. Dabei sehen wir gerade in unserer Fokusbranche Logistik/Light-Industry ein gutes Marktumfeld, um durch profitable Eigenentwicklungen und gezielte Akquisitionen weiter zu wachsen. Darüber hinaus werden wir weiter auf das Thema Nachverdichtung setzen, um so auch die Effizienz unseres gesamten Bestandsportfolios zu optimieren.

Die unserer Prognose zu Grunde liegende Unternehmensplanung geht von einer positiven Umsatzentwicklung auf Basis bestehender Objekte sowie der bereits laufenden Projektentwicklungen im Interpark und in Vaihingen/Enz aus, die noch in diesem Jahr fertigstellt und zu zusätzlichen Mieteinnahmen führen werden. Darüber hinaus umfasst diese Prognose keine weiteren Projektentwicklungen und Immobilienkäufe bzw. –verkäufe. Auf Basis dieser Annahmen rechnet der Vorstand für das laufende Geschäftsjahr 2018 mit Umsatzerlösen von 55,0 bis 57,0 Mio. Euro (Ist-Wert 2017: 53,6 Mio. Euro).

Neben einer nachhaltigen Entwicklung der Umsatzerlöse legen wir weiterhin großen Wert auf eine wettbewerbsfähige Kostensituation. Dazu gehört für uns einerseits die kosteneffiziente Verwaltung unseres Immobilienbestands durch eigene Mitarbeiter. Andererseits haben wir einen hohen Qualitätsanspruch an unsere Immobilien, so dass wir auch laufend in die Modernisierung und Instandsetzung unseres Portfolios investieren. Darüber hinaus erwarten wir aufgrund des günstigen Zinsumfelds und den oben getroffenen Annahmen zur Entwicklung unseres Immobilienportfolios weiter sinkende Zinsaufwendungen. Für 2018 rechnen wir mit einem Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüssen zwischen 28,0 und 30,0 Mio. Euro (Ist-Wert 2017: 26,1 Mio. Euro).

Ohne Berücksichtigung weiterer Projektentwicklungen und Immobilienakquisitionen rechnen wir für das laufende Jahr mit einer Leerstandsquote im niedrigen einstelligen Prozentbereich (Ist-Wert 31.12.2017: 0,8 %). Darüber hinaus erwarten wir aufgrund des günstigen Zinsumfelds auch im laufenden Jahr 2018 eine weitere, moderate Reduzierung des Durchschnittszinssatzes für unsere Darlehensverbindlichkeiten (Ist-Wert 31.12.2017: 2,43 %).

Für den Erfolg unseres Geschäftsmodells spielen unsere Mitarbeiter eine zentrale Rolle. Damit wir auch zukünftig auf eine gut qualifizierte und hoch motivierte Belegschaft zugreifen können, werden wir auch im kommenden Jahr für ein attraktives Arbeitsumfeld sowie bedarfsgerechte Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen sorgen.

Unsere Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten Geschäftsentwicklung der Gesellschaft darstellen. Alle über diese Unternehmensplanung hinausgehende Chancen und Risiken werden im Chancen- und Risikobericht dieses Geschäftsberichts erläutert. Eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, des allgemeinen Zinsniveaus oder des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes könnte die Erreichung unserer Prognose beeinflussen.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die „Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB“ abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

Neuburg a. d. Donau, den 29. März 2018

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

Bilanz

AKTIVA

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	31.12.2017 EUR	31.12.2016 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	13.813,50	31.360,50
	13.813,50	31.360,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	524.970.985,21	508.862.943,47
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	241.225,50	223.180,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.717.673,57	8.716.217,76
	528.929.884,28	517.802.341,73
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.284.869,20	107.341.836,40
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.453.200,00	5.453.200,00
3. Beteiligungen	1.752.097,00	1.362.097,00
	114.490.166,20	114.157.133,40
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.170.926,73	1.207.062,01
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	40.325.924,01	43.675.216,59
3. sonstige Vermögensgegenstände	700.292,10	931.006,42
	42.197.142,84	45.813.285,02
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	13.075.780,95	26.947.829,17
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.226.329,74	1.362.237,50
	699.933.117,51	706.114.187,32
PASSIVA
	31.12.2017 EUR	31.12.2016 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	27.579.779,00	27.579.779,00
II. Kapitalrücklage	198.396.090,99	198.396.090,99
III. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	24.171.471,01	18.360.727,59
IV. Bilanzgewinn	16.547.867,40	15.168.878,45
Buchmäßiges Eigenkapital	266.695.208,40	259.505.476,03
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
	1.105.968,00	813.215,00
2. Steuerrückstellungen	703.300,00	415.900,00
3. sonstige Rückstellungen	3.447.487,21	3.578.907,00
	5.256.755,21	4.808.022,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	416.983.392,39	430.179.450,46
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
	1.016.006,15	955.867,36
3. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	363.333,00
4. sonstige Verbindlichkeiten	2.144.208,05	3.153.544,63
	420.143.606,59	434.652.195,45
D. Rechnungsabgrenzungsposten	164.835,31	201.785,84
E. Passive latente Steuern	7.672.712,00	6.946.708,00
	699.933.117,51	706.114.187,32

Gewinn- und Verlustrechnung

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	2017 EUR	2016 EUR
1. Umsatzerlöse	53.660.820,99	51.361.843,83
2. sonstige betriebliche Erträge	1.967.432,69	1.039.016,25
3. Grundstücksaufwand
Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude	-12.052.875,29	-11.654.002,57
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-1.698.949,43	-2.003.593,38
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-338.714,54	-296.459,71
	-2.037.663,97	-2.300.053,09
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-9.366.141,49	-8.604.716,30
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.569.593,94	-1.356.561,96
7. Erträge aus Beteiligungen	3.239.246,83	2.556.292,09
8. auf Grund eines Ergebnisabführungsvertrags erhaltene Gewinne	5.676.368,12	5.430.888,91
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	383.968,00	144.495,35
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	8.460,82	13.848,57
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	-1.919.740,39	0,00
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-11.657.954,13	-13.884.683,98
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-3.972.713,42	-3.229.149,87
14. Ergebnis nach Steuern	22.359.614,82	19.517.217,23
15. sonstige Steuern	-1.004,00	-1.628,00
16. Jahresüberschuss	22.358.610,82	19.515.589,23
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	-5.810.743,42	-4.346.710,78
18. Bilanzgewinn	16.547.867,40	15.168.878,45

Anhang

Die VIB Vermögen AG (VIB AG) hat ihren Sitz in Neuburg/Donau und wird beim Amtsgericht Ingolstadt unter der Nr. HRB 101 699 geführt.

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2017 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315a Abs. 3 HGB.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten, ggf. korrigiert um zwischenzeitlich erfolgte Kapitalrückzahlungen, bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.

Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.

Die Pensionsrückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dies erfolgt – unter Zugrundelegung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck und einem Rechnungszinsfuß von 3,68 % (zehnjähriger Durchschnitt gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB) – nach der Projected Unit Credit Methode. Der Rententrend wird mit 2,0 %, der Gehaltstrend mit 0 % (Fix-Betrag) berücksichtigt. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB). Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen angesetzt und in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.

Strukturierte Finanzinstrumente werden grundsätzlich als einheitlicher Vermögensgegenstand oder als einheitliche Verbindlichkeit bilanziert. Eine getrennte Bilanzierung erfolgt nur dann, wenn durch das eingebettete Derivat im Vergleich zum Basisinstrument wesentlich erhöhte oder zusätzliche andersartige Risiken und Chancen vorliegen.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 359 T€ geboten (Vorjahr: 0 €). Eine Abschreibung wird vorgenommen, wenn bei einem Grundstück der HGB-Restbuchwert zum Jahresende unter dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert liegt.

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Um die Kapitalbasis für durchgeführte Immobilien-Investitionen weiter zu stärken, wurde in die 100%-Tochter VIMA Grundverkehr GmbH ein Betrag in Höhe von 500 T€ in die Kapitalrücklage eingezahlt (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB). Bei der 100%-Tochter RV Technik s.r.o, Tschechien, wurde eine Kapitalerhöhung in Höhe von 1.363 T€ beschlossen und durch Abtretung eines bereits gewährten Gesellschafter-Darlehens in gleicher Höhe erbracht. Zudem wurde aufgrund der Neubewertung des in dieser Gesellschaft befindlichen Vorratsgrundstückes eine Abwertung der Anteile um -1.920 T€ auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 40.325.924,01 € (Vorjahr: 43.675.216,59 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Sie beinhalten eine Forderung in Höhe von 5.825.924 €, die im Wesentlichen aus der Ergebnisabführung 2017 der BBI Immobilien AG (5.842.695 €) besteht sowie kurzfristige Darlehensforderungen gegenüber der Merkur GmbH (1.000.000 €), KIP Verwaltung GmbH (12.000.000 €) und UFH Verwaltung GmbH (21.500.000 €).

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen des neuen Geschäftsjahres betreffen und an Mieter gewährte Baukostenzuschüsse, die über die zu erwartende Restlaufzeit der Mietverträge verteilt werden.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 27.579.779 € (Vorjahr: 27.579.779 €) und ist in 27.579.779 (Vorjahr: 27.579.779) Inhaberaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden weder Aktien aus dem genehmigten Kapital noch Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2013:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 2. Juli 2018.

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 30. Juni 2020.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit 4.614.820 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2013/15 im Geschäftsjahr 2015, war dieses bedingte Kapital bis zum 31. Dezember 2015 nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2017 war noch ein unveränderter Betrag in Höhe von 451 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 im Geschäftsjahr 2016, war dieses bedingte Kapital bis zum 31. Dezember 2016 nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2017 war noch ein unveränderter Betrag in Höhe von 166 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2017 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2015 ist in voller Höhe vorhanden.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage in Höhe von 198.396.090,99 € hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Gewinnrücklage/Bilanzgewinn - Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 270 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 58 AktG werden 5.810.743,42 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2017 von insgesamt 22.358.610,82 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 16.547.867,40 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,60 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Pensionsrückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet.

Gemäß dem versicherungsmathematischen Gutachten des beauftragen Aktuars beläuft sich die Verpflichtung zum Bilanzstichtag auf 1.105.968 € (Vorjahr: 813.215 €). Diese wurde auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 3,68 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2,0 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.

Aufgrund der geänderten handelsrechtlichen Vorschriften hinsichtlich des für die Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zu verwendenden Rechnungszinses, wird ein zehnjähriger (10) Durchschnittszinssatz verwendet.

Im Falle von Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen ist der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren (2,80 %) und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren (3,68 %) in jedem Geschäftsjahr zu ermitteln. Gewinne dürfen nur ausgeschüttet werden, wenn die nach der Ausschüttung verbleibenden frei verfügbaren Rücklagen zuzüglich eines Gewinnvortrages und abzüglich eines Verlustvortrages mindestens diesem Unterschiedsbetrag entsprechen. Der Unterschiedsbetrag ist in jedem Geschäftsjahr im Anhang oder unter der Bilanz darzustellen:

Sollrückstellung mit Zinssatz:

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Durchschnitt 7 Jahre	(Zins 2,80 %):	1.278.567
Durchschnitt 10 Jahre	(Zins 3,68 %):	1.105.968
Unterschiedsbetrag:		172.599

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen betreffend die Anschaffungs- und Herstellungskosten fertiggestellter Immobilien, noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, für Nebenkosten-Rückzahlungen an Mieter sowie für die Vorstandstantieme und AR-Vergütung berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

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	Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeiten	bis zu 1 Jahr TEUR	zwischen 1 und 5 Jahren TEUR	mehr als 5 Jahre TEUR	Summe TEUR	davon gesichert TEUR	Art der Sicherheit
---	---	---	---	---	---	---
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	13.368	120.471	283.144	416.983	416.983	siehe unten
(Vorjahr)	(34.145)	(47.505)	(348.529)	(430.179)	(430.179)
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	932	84	0	1.016	0	-
(Vorjahr)	(831)	(125)	(0)	(956)
3. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	0	0	0	-
(Vorjahr)	(363)	(0)	(0)	(363)
4. Sonstige Verbindlichkeiten	1.862	282	0	2.144	0	-
(Vorjahr)	(2.716)	(438)	(0)	(3.154)
Summe	16.162	120.837	283.144	420.143	416.983
(Summe Vorjahr)	(38.055)	(48.068)	(348.529)	(434.652)	(430.179)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen, durch Sicherungsübereignung sowie der Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme des BBI-Zinsswaps in Höhe von 438 T€ (s.o.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 972 T€ aus Schuldscheindarlehen und sonstigen Bankdarlehen, Garantie-Dividenden an die BBI-Minderheitsaktionäre in Höhe von 177 T€ sowie Verbindlichkeiten aus kreditorischen Debitoren in Höhe von 124 T€. Zudem bestehen Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von 428 T€ (Vorjahr: 45 T€) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von 1 T€ (Vorjahr: 1 T€).

Derivate und Bewertungseinheiten

Die Höhe der Verzinsung verschiedener Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 18.740 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2017 einen Marktwert von insgesamt -2.290 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der Commerzbank AG (vorm.: Hypothekenbank Frankfurt AG) abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2017 beträgt -2.012.566 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Commerzbank AG ermittelt.

Ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG wurde in Höhe von nominal 4.730.000 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2017 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 3.739.944 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2017 beträgt -277.767 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 7.672.712 € gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:

· Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen

· Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen

· Temporäre Differenzen aufgrund des steuerrechtlichen Ansatzes einer Rücklage für Ersatzbeschaffung gem. § 6b EStG

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,825%.

Die Veränderung der latenten Steuern im Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

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	aktive latente Steuern	passive latente Steuern	Saldo
31.12.2016	55.233 €	7.001.941 €	6.946.708 €
31.12.2017	81.878 €	7.754.590 €	7.672.712 €
Veränderung	26.645 €	752.649 €	726.004 €

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Verpachtung des eigenen Grundbesitzes. Die in 2017 ausgewiesenen Umsatzerlöse sind uneingeschränkt mit denen des Jahres 2016 vergleichbar.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen ist ein Betrag in Höhe von 74.889 € aus der Zuschreibung auf Sachanlagevermögen enthalten. Eine in der Vergangenheit vorgenommene Teilwertabschreibung auf Grundstücke und Gebäude war aufgrund des nicht dauerhaft gesunkenen Wertes nicht mehr geboten. Weiterhin sind hierunter Erträge aus Kursdifferenzen aus der Bewertung von Fremdwährungsforderungen in Höhe von 50.311 € enthalten. Zudem sind Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von 167.748 €, aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus L.u.L. in Höhe von 41.370 € sowie ein Buchgewinn aus dem Verkauf von Immobilien in Höhe von 1.594.698 € enthalten. Hierbei handelt es sich um außergewöhnliche und periodenfremde Erträge im Sinne des § 285 Nr. 31 und Nr. 32 HGB.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 11 (im Vorjahr 13) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 10 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 11) und 1 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 2). Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen für diese gewerblichen Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

In den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von 220.845 € (Vorjahr: 173.778 €) enthalten.

Materialaufwand

In der Position Materialaufwand ist ein Betrag in Höhe von 1.267.831 € (Vorjahr: 1.256.245 €) für bezahlte Grundsteuern ausgewiesen. Dieser Betrag betrifft vollumfänglich eigenen Grundbesitz, der im Rahmen der Geschäftstätigkeit fremdvermietet wird. Die Grundsteuer wird soweit als möglich auf die Mieter umgelegt.

Abschreibungen

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 358.679 €.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 3.239.247 € (Vorjahr: 2.556.292 €) und betreffen Gewinnausschüttungen von verbundenen Unternehmen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 5.842.695 € (Vorjahr: 5.597.216 €).

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2017 in Höhe von 166.327 € (Vorjahr: 166.327 €).

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,74 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 383.968 € (Vorjahr: 144.495 €).

Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens

Auf die unter den Anteilen an verbundenen Unternehmen ausgewiesene Anteile an der 100%-Tochter RV Technik s.r.o, Tschechien, wurde aufgrund der Neubewertung des in dieser Gesellschaft befindlichen Vorratsgrundstückes eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 1.919.740 € auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung und Bedeutung im Sinne des § 285 Nr. 31 HGB.

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 41.126 € (Vorjahr: 25.383 €) enthalten. Daneben enthält die Position Zinsen aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme von Zinsswaps der BBI in Höhe von 165.145 € (Vorjahr: 208.951 €) (vgl. hierzu Kapitel „Verbindlichkeiten“). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 3.972.713 € (Vorjahr: 3.229.150 €), davon betreffen 726.004 € latente Steuern (Vorjahr: 850.009 €) und 4.814 € (Vorjahr: 4.542 €) für Körperschaftsteuer-/ Solidaritätszuschlags-Erstattungen (Vorjahr: Nachzahlungen) für Vorjahre.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden verbundenen Unternehmen wurden Bürgschaften übernommen:

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IPF 1 GmbH, Neuburg	4.500.000 €	(Vorjahr: 4.500.000 €)
IPF 2 GmbH, Neuburg	4.800.000 €	(Vorjahr: 4.800.000 €)
Interpark Immobilien GmbH	2.500.000 €	(Vorjahr: 2.500.000 €)
VSI GmbH, Neuburg	2.017.000 €	(Vorjahr: 2.017.000 €)
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	1.700.000 €	(Vorjahr: 1.700.000 €)

Daneben haftet die VIB Vermögen AG für Immobilien-Kaufpreisverbindlichkeiten der VIMA Grundverkehr GmbH bis zur Höhe von 26,2 Mio. €.

Für eine Immobilien-Finanzierung der Merkur GmbH haftet die VIB Vermögen AG bis zu einer Höhe von 5,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Weiterhin haftet die VIB Vermögen AG für eine Immobilien-Finanzierung der 100% Tochter KIP Verwaltung GmbH bis zu einer Höhe von 10,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 1.182 T€ (Vorjahr: 568 T€). Davon entfallen 1.109 T€ auf finanzielle Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen.

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 20.163 T€ (Vorjahr: 9.692 T€).

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2017 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).

SONSTIGE ANGABEN

Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2017:

- Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt

(Vorsitzender)

- Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt

(stellvertretender Vorsitzender)

- Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/Donau

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 185.000 €.

Dem Vorstand gehörte im Geschäftsjahr 2017 an:

- Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender, Diplom-Kaufmann (Univ.), Neuburg/Donau

- Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg/Donau

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen AG.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Nachtragsbericht

Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2017 nicht eingetreten.

Neuburg a. d. Donau, den 29. März 2018

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil in T€	Eigenkapital in T€	Ergebnis
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	4.260	59
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	7.710	-7
KIP Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	6.025	-139
UFH Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	1.366	872
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	1.423	1
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%	997	972
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%	993	814
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt *	94,88%	50.233	5.843
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	7.336	959
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	10.814	1.610
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	2.726	625
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	991	99
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	34,18%	10.809	237
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau***	41,67%	5.137	-30

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte u. mittelbare Beteiligung

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	Anschaffungs- /Herstellungskosten
	Stand 01.01.2017 EUR	Zugänge 2017 EUR	Umgliederungen 2017 EUR	Abgänge 2017 EUR	Stand 31.12.2017 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	182.035,53	0,00	0,00	0,00	182.035,53
	182.035,53	0,00	0,00	0,00	182.035,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	577.715.397,67	7.351.560,54	25.793.335,37	-10.085.162,57	600.775.131,01
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	917.301,14	29.318,23	80.989,39	-41.325,87	986.282,89
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	8.720.974,02	20.875.780,57	-25.874.324,76	0,00	3.722.429,83
	587.353.672,83	28.256.659,34	0,00	-10.126.488,44	605.483.843,73
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.341.836,40	1.862.773,19	0,00	0,00	109.204.609,59
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.453.200,00	0,00	0,00	0,00	5.453.200,00
3. Beteiligungen	1.362.097,00	390.000,00	0,00	0,00	1.752.097,00
	114.157.133,40	2.252.773,19	0,00	0,00	116.409.906,59
Summe Anlagevermögen	701.692.841,76	30.509.432,53	0,00	-10.126.488,44	722.075.785,85

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2017 EUR	Zugänge 2017 EUR	Abgänge 2017 EUR	Umbuchung 2017 EUR	Stand 31.12.2017 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	150.675,03	17.547,00	0,00	0,00	168.222,03
	150.675,03	17.547,00	0,00	0,00	168.222,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	68.852.454,20	9.262.441,03	-2.235.860,08	-74.889,35	75.804.145,80
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	694.120,64	86.153,46	-35.216,71		745.057,39
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.756,26	0,00	0,00		4.756,26
	69.551.331,10	9.348.594,49	-2.271.076,79	-74.889,35	76.553.959,45
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	1.919.740,39	0,00	0,00	1.919.740,39
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	1.919.740,39	0,00	0,00	1.919.740,39
Summe Anlagevermögen	69.702.006,13	11.285.881,88	-2.271.076,79	-74.889,35	78.641.921,87

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	Buchwerte	Buchwerte
	Stand 31.12.2017 EUR	Stand 31.12.2016 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	13.813,50	31.360,50
	13.813,50	31.360,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	524.970.985,21	508.862.943,47
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	241.225,50	223.180,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.717.673,57	8.716.217,76
	528.929.884,28	517.802.341,73
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.284.869,20	107.341.836,40
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.453.200,00	5.453.200,00
3. Beteiligungen	1.752.097,00	1.362.097,00
	114.490.166,20	114.157.133,40
Summe Anlagevermögen	643.433.863,98	631.990.835,63

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*davon aktivierte Fremdkapitalkosten	EUR
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	0,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	0,00

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 29. März 2018

**S & P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

gez. Stauber, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

auch im zurückliegenden Geschäftsjahr 2017 ist die VIB Vermögen AG solide gewachsen und konnte ihre Ergebnisse gegenüber dem Vorjahr erneut steigern. Durch den steten Ausbau und die kontinuierliche Optimierung des Immobilienportfolios, wie auch der Finanzierungsstruktur, konnten Umsatzerlöse, EBT, FFO und NAV wieder deutlich gesteigert werden. Im Zuge dessen konnten wir erfreulicherweise auch die Dividende zum wiederholten Mal in Folge erhöhen. Über diese in allen Bereichen positive Entwicklung ist der Aufsichtsrat sehr erfreut und unterstützt den Vorstand weiterhin uneingeschränkt darin, die gewählte Wachstumsstrategie weiter zu verfolgen und konsequent umzusetzen.

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2017 fortlaufend und intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben jederzeit wahrgenommen:

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Die regelmäßige Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat hinsichtlich der Geschäftsführung erfolgten während des gesamten Geschäftsjahres. In alle wesentlichen Entscheidungen war der Aufsichtsrat eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Das gilt insbesondere für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRAT, SITZUNGEN UND BESCHLÜSSE

Im Geschäftsjahr 2017 fanden insgesamt sieben Aufsichtsratssitzungen statt, an denen alle Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen.

In den Sitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf sowie die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft.

Nachfolgend die Sitzungen im Einzelnen:

›› 24. Januar 2017: Überprüfung des Systems der Aufsichtsratsvergütung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 21. März 2017: Behandlung der vorläufigen Jahresabschlüsse 2016, variable Vorstandsvergütung, Risiko und Controllingbericht zum 31. Dezember 2016, Unternehmensstrategie und -planung, Grundkapital sowie genehmigtes und bedingtes Kapital, Vorbesprechung Tagesordnung Hauptversammlung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 25. April 2017: Feststellung der Einzelabschlüsse und des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2016, geschäftliche Entwicklung im ersten Quartal 2017, Controllingbericht zum 31. März 2017, Vorschlag zur Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2017, Verabschiedung der Tagesordnung der Hauptversammlung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 27. Juni 2017: Informationen zur Hauptversammlung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 8. August 2017: Geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2017, Risikomanagement- und Controllingbericht zum 30. Juni 2017, Themen des Immobilienbereichs.

›› 24. Oktober 2017: Geschäftliche Entwicklung der ersten neun Monate 2017, Themen des Immobilienbereichs, Festlegung des Finanzkalenders für das Geschäftsjahr 2018.

›› 12. Dezember 2017: Geschäftliche Entwicklung in 2017, Themen des Immobilienbereichs, Vergleich der Vorstandsvergütungen mit Peer-Group-Unternehmen sowie Mitarbeitervergütungen im eigenen Unternehmen (Pay-Ratio).

Darüber hinaus wurden in allen Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere die Umsetzung möglicher Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen, beraten. Die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse wurden zeitnah gefasst.

Angesichts der aus Effizienzgründen überschaubargehaltenen Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2017 keine Ausschüsse gebildet.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2017

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 24. April 2018 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, vertreten durch den für die Prüfung verantwortlichen Wirtschaftsprüfer Herrn Oliver Kanus, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2017 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2017 geprüft und in der Sitzung vom 24. April 2018 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, auch hier vertreten durch den für die Prüfung verantwortlichen Wirtschaftsprüfer Herrn Oliver Kanus, behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2017 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 20. März 2018 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 28. Juni 2018 verabschiedet.

Um der Zielsetzung der regelmäßigen Rotation des Abschlussprüfers Rechnung zu tragen, wird der Aufsichtsrat der Hauptversammlung einen Wechsel von der langjährigen Prüfungsgesellschaft S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, hin zu Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vorschlagen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Immobilien-Konzerns.

Neuburg/Donau, 24. April 2018

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2017 ist durch den Aufsichtsrat am 24. April 2018 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 28. Juni 2018 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2017 in Höhe von EUR 16.547.867,40 beschlossen.

AI Terminal

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VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Einzelababschluss zum 31. Dezember 2017

Lagebericht

Branchenentwicklung

Konjunkturelle und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2018

Erwartete Entwicklung der VIB Vermögen AG im Jahr 2018

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Bestätigungsvermerk

Bericht des Aufsichtsrats

Sonstiger Berichtsteil

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