Management Reports • Mar 15, 2010
Management Reports
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I. Darstellung der Geschäftstätigkeit und deren Rahmenbedingungen
i. Geschäftstätigkeit
Die VIB Vermögen AG als Mutterunternehmen der VIB-Gruppe ist eine mittelständische Immobilienholding mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien in Süddeutschland. 1993 als Personengesellschaft gegründet, wurde die VIB im Jahr 2000 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt. Seitdem entwickelte die Gesellschaft ihre Kernkompetenzen ebenso wie die weiteren Unternehmen der VIB-Gruppe im Bereich des Erwerbs und der Verwaltung eigener Immobilien und der Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen weiter.
Dabei verfolgt die VIB-Gruppe eine „Buy-and-hold-Strategie". Sie erwirbt einerseits Bestandsimmobilien und entwickelt andererseits auch Immobilien für das eigene Portfolio, um diese langfristig im Bestand zu halten. Zum Portfolio der VIB-Gruppe mit einer vermietbaren Gesamtfläche von ca. 600.000 m2 zählen verschiedene Logistikimmobilien und Industrieanlagen, Shopping- und Fachmarktzentren sowie Gewerbe- und Dienstleistungszentren. Die Verwaltung und Administration des Immobilienportfolios erfolgt durch die VIB Vermögen AG, durch die 100%ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH sowie durch die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG).
Im Jahr 2007 hat die VIB Vermögen AG die Mehrheitsbeteiligung an der BBI Immobilien AG erworben. Deren 100%ige Tochtergesellschaft, die Herrnbräu GmbH & Co. KG, die sich auf die Eigenproduktion und den Vertrieb von Bieren und alkoholfreien Getränken (= Segment Getränke) spezialisiert hat, ist im Konzernabschluss der BBI Immobilien AG enthalten. Im Rahmen der Vollkonsolidierung der BBI Immobilien AG ist somit auch das Segment Getränke im Konzernabschluss der VIB Vermögen AG erfasst.
ii. Unternehmensstruktur und Beteiligungen
Als Muttergesellschaft des Konzerns fungiert die VIB Vermögen AG mit Sitz in Neuburg/Donau. Insgesamt war die VIB Vermögen AG zum Jahresende 2008 an 17 Gesellschaften unmittelbar und mittelbar beteiligt, wovon drei Gesellschaften aufgrund der Beteiligungsquote nicht vollkonsolidiert werden. Die Konzernstruktur hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert, die Beteiligung an der BBI Immobilien AG konnte auf 82,01% erhöht werden. Die BBI Immobilien AG-Gruppe inklusive der Tochtergesellschaft Herrnbräu GmbH & Co. KG erstellt einen eigenen Konzernabschluss und ist zum 31. Dezember 2008 im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogen. Für das Geschäftsjahr 2007 wurde das Ergebnis der BBI Immobilien AG-Gruppe im Beteiligungsergebnis (at equity) des Konzernabschlusses der VIB Vermögen AG erfasst. Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2008 ist die BBI Immobilien AG (inkl. der Herrnbräu GmbH & Co. KG) im Rahmen der Vollkonsolidierung sowohl in der Konzernbilanz als auch in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Unternehmensstruktur zum 31. Dezember 2008
Erläuterung:
Bei der „Unterstützungskasse der Bürgerliches Brauhaus Ingolstadt GmbH" (kurz: Unterstützungskasse GmbH) handelt es sich um eine Tochtergesellschaft der BBI Immobilien AG ohne nennenswerten Geschäftsumfang.
Über die Herrnbräu GmbH & Co. KG ist die BBI Immobilien AG mittelbar zu 100% an der „Mittelbayerischer Getränke-Vertrieb GmbH & Co. KG, Ingolstadt" und der „Herrnbräu Gaststättenbetriebs GmbH, Ingolstadt" beteiligt. Hier handelt es sich ebenfalls um Tochtergesellschaften ohne nennenswerten Geschäftsbetrieb mit nur geringen Umsätzen.
Ferner ist die Herrnbräu GmbH & Co. KG mit 40% an der Tre Effe S.R.L., Forli (Italien) beteiligt, über die der Getränkeabsatz in Italien abgewickelt wird. Diese Gesellschaft ist im Konzernabschluss der BBI Immobilien AG und somit auch im Konzernabschluss der VIB Vermögen AG nach der at-equity-Methode bilanziert.
Im Geschäftsjahr 2008 wurde zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG ein Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen. Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich („Garantiedividende") als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 Euro (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschafts-steuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.
Alternativ wurde den außenstehenden Aktionären die Möglichkeit eingeräumt, Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Hierzu wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 26. Juni 2008 ein bedingtes Kapital in Höhe von € 1.356.114,00 geschaffen.
iii. Mitarbeiter, Personalentwicklung und Organe
Zum Jahresende 2008 beschäftigte der VIB-Konzern insgesamt 114 Mitarbeiter (Vorjahr: 118 Mitarbeiter, inkl. gewerblicher Mitarbeiter), die sich wie folgt verteilen:
| • | Bereich Immobilien 17 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (inkl. Vorstand); (Vorjahr: 17 Mitarbeiter) 13 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (Vorjahr: 13 Mitarbeiter) |
| • | Bereich Getränke (Herrnbräu GmbH & Co. KG) inkl. Geschäftsführer 84 Mitarbeiter (Vorjahr: 88 Mitarbeiter) |
Durch die Beibehaltung der Mitarbeiterzahl im kaufmännischen Bereich für das Segment Immobilien bei gleichzeitig deutlich ausgebautem Portfolio stellt die VIB-Gruppe auch künftig eine schlanke und kosteneffiziente Organisationsstruktur sicher. Bei den gewerblichen Mitarbeitern im Bereich Immobilien handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit- Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.
Bis zum Ablauf des Geschäftsjahres 2008 wurde die VIB Vermögen AG durch den Alleinvorstand Ludwig Schlosser vertreten. Seit dem 1. Januar 2009 erweitert Peter Schropp den Vorstand, der den Bereich Immobilien verantwortet. Der bisherige Alleinvorstand Ludwig Schlosser übernimmt die Funktion des Vorstandsvorsitzenden. Damit reagiert die Gesellschaft auf die Ausweitung des operativen Geschäfts und stellt auch künftig eine effiziente Organisation sicher. Bei der Zusammensetzung des Aufsichtsrates fand im Berichtsjahr keine Veränderung statt. Das Gremium besteht aus den Herren Franz-Xaver Schmidbauer (Aufsichtratsvorsitzender), Rolf Klug (stellvertretender Vorsitzender) sowie Jürgen Wittmann.
iv. Segment Immobilien
a. Entwicklung des Immobilienportfolios
Zum 31. Dezember 2008 bestand das Immobilien-Portfolio der VIB-Gruppe aus insgesamt 81 Gewerbeobjekten mit einer vermietbaren Fläche von rund 600.000 m2. Geografisch verteilten sich die Immobilien annähernd über das gesamte Bundesgebiet, jedoch mit einem deutlichen Schwerpunkt auf Süddeutschland. Das Portfolio war zum Stichtag annähernd voll vermietet, die Leerstandsrate lag bei ca. 1,3%. Objekte aus dem Bereich Einzelhandel machten nach Netto-Mieterlösen einen Anteil von rund 37% am Gesamtportfolio aus. Weitere 25% stammten aus Logistikimmobilien, während Industrieobjekte rund 20% beitrugen. Rund 18% entfielen auf den Bereich Büro, Dienstleister und Sonstige. Aufgrund der breiten Streuung des Portfolios über verschiedene Sektoren ist die Entwicklung der Mieteinnahmen damit vergleichsweise unabhängig von der wirtschaftlichen Situation in einzelnen Branchen. Basierend auf den Marktwerten zum 31. Dezember 2008 erwirtschaftete das Portfolio eine durchschnittliche Mietrendite von rund 7,2%.
Damit konnte der Immobilienbestand im Berichtszeitraum erneut deutlich erweitert werden. Insgesamt übernahm die VIB-Gruppe im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 weitere 14 Gewerbeobjekte in das Portfolio. Gemessen am Vorjahreswert wurde die vermietbare Fläche dadurch um rund 100.000 m2 gesteigert. Das realisierte Investitionsvolumen lag bei insgesamt rund 120,0 Mio. €. Die Neuinvestitionen des Geschäftsjahres 2008 generieren eine durchschnittliche Mietrendite von rund 7,5% bezogen auf die Anschaffungskosten. Im Geschäftsjahr 2009 werden diese Immobilien erstmals über den vollen Jahresverlauf zum Ergebnis beitragen und damit zu entsprechenden Steigerungen bei Umsatz und Ertrag führen. Durch die Übernahme dieser Immobilien erhöht die VIB-Gruppe die annualisierten Mieterträge per 02.01.2009 um rund 9,0 Mio. € auf nunmehr rund 43 Mio. €.
b. Immobilienmarkt in Deutschland
Das abgelaufene Geschäftsjahr war vor allem in der zweiten Jahreshälfte durch eine deutliche konjunkturelle Abkühlung gekennzeichnet, ausgelöst durch die Zuspitzung der internationalen Finanzkrise. Nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) ist die Weltwirtschaft im Jahr 2008 nur noch um 3,2% gewachsen, ein deutlicher Rückgang im Vergleich zum Vorjahreswert von 5,2%. Insbesondere in den entwickelten Volkswirtschaften schwächte sich das Wachstum ab, in der Euro-Zone etwa von 2,5% im Jahr 2007 auf lediglich 1,0% im abgelaufenen Kalenderjahr.1
1 IWF, 2009
In Deutschland äußerte sich die konjunkturelle Eintrübung im Jahr 2008 durch eine Reduzierung des realen Wirtschaftswachstums auf 1,3%, gegenüber einem Zuwachs von 2,6% im Vorjahreszeitraum. Dabei resultierte der BIP-Zuwachs im Jahr 2008 primär aus der soliden ökonomischen Lage in der ersten Jahreshälfte. Nachdem die US-amerikanische Investmentbank „Lehman Brothers" jedoch im September Insolvenz anmelden musste, kam es weltweit zu einer Vertrauenskrise an den Finanzmärkten. Dadurch wurde der Kapitalfluss zwischen den Banken (sog. Interbankenmarkt) deutlich gebremst und der Pfandbriefmarkt kam de facto zum Erliegen, wodurch wiederum negative Auswirkungen auf die Kreditvergabe der Institute und damit auf die Realwirtschaft entstanden. Im Ergebnis verschärfte sich die wirtschaftliche Lage in Deutschland, das reale Brutto-Inlandsprodukt (BIP) sank im vierten Quartal 2008 um -1,6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.2
Als Wachstumstreiber zeigten sich im abgelaufenen Geschäftsjahr dabei die Bruttoanlageinvestitionen deutscher Unternehmen, insbesondere im Bereich des Maschinenbaus. Auf Jahresbasis stieg der Wert preisbereinigt um 4,4%. Mit Einsetzen des Abschwungs kam es in diesem Bereich jedoch zu deutlichen Rückgängen. Hingegen zeigte sich der private Konsum in Deutschland relativ stabil. Im Jahresvergleich sanken die privaten Konsumausgaben nur leicht um -0,1%. Auch im gesamtwirtschaftlich schlechten vierten Quartal blieb der private Verbrauch mit einem Minus von 0,6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum weitgehend robust. Als Reaktion auf die Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage legte die Bundesregierung in kurzer Folge zwei Konjunkturprogramme auf, um dadurch den privaten Verbrauch weiter zu stützen und die Auswirkungen der Krise abzufedern.3 Dennoch gehen die führenden Wirtschaftsforscher für das laufende Jahr von einem deutlichen Rückgang des BIP aus. Sollte diese konjunkturelle Eintrübung über einen längeren Zeitraum anhalten, können mittelfristig negative Effekte auf den Immobilienmarkt nicht ausgeschlossen werden.
Um die Situation im Bankensektor und an den internationalen Kapitalmärkten zu stabilisieren, reduzierten die Notenbanken weltweit ihre Leitzinssätze. Die Europäische Zentralbank (EZB) nahm seit Mitte 2008 mehrere Zinssenkungen vor und verringerte dadurch den Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte des Eurosystems schrittweise auf 1,25% im April 2009.4 Trotz der erhöhten Liquiditätsbereitstellung durch die Zentralbank sowie der gesunkenen Leitzinsen hat sich die Lage auf dem Interbankenmarkt bislang noch nicht grundlegend verbessert.
2 Statistisches Bundesamt, 2009
3 Bundesregierung 2008; Bundesregierung 2009
4 EZB, 2009
Viele Unternehmen profitieren zudem nicht von den Zinssenkungen, da sich die Bankmargen und auch die Spreads im Interbankenhandel aufgrund der Vertrauenskrise deutlich erhöht haben. Infolgedessen hat sich vor allem für eigenkapitalschwache Unternehmen die Refinanzierungssituation im abgelaufenen Geschäftsjahr erheblich verschlechtert.
Die Einschränkungen bei der Kreditvergabe und die damit gestiegenen Eigenkapital-Anforderungen durch die Banken führten zu einer signifikanten Reduktion beim Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien im Jahr 2008. Deutschlandweit belief sich der Wert auf 19,7 Mrd. €, eine Verringerung um 64% im Vergleich zum Vorjahr. Insbesondere im vierten Quartal 2008 war ein starker Rückgang zu verzeichnen. Büroimmobilien waren im Jahresvergleich dabei mit einem Anteil von 36% (7,1 Mrd. €) für den Großteil des gehandelten Volumens verantwortlich. Gleichzeitig war hier jedoch auch ein überproportional starkes Minus im Jahresvergleich zu verzeichnen (Vorjahr: 31,4 Mrd. €). Auf Einzelhandelsobjekte entfiel ein Wert von 6,1 Mrd. € oder 31% des gesamten Transaktionsvolumens (Vorjahr: 11,2 Mrd. €). Aufgrund der erschwerten Refinanzierungsbedingungen, aber auch der gedämpften Mieterwartungen – einhergehend mit der rückläufigen Konjunktur – sind die Anforderungen an die Renditen auf Seiten der Investoren gestiegen. Im Umkehrschluss führt dies – abhängig von Standort und Qualität der Mietverträge – zu rückläufigen Kaufpreisen.
Eine Trendwende zeichnet sich derzeit noch nicht ab. Allerdings lassen jüngste Befragungen unter Immobilien-Akteuren auf eine Stabilisierung der Erwartungen hinsichtlich des künftigen „Immobilienklimas" schließen. Dieser Stimmungsindex misst die Einschätzung von Marktteilnehmern zu künftigen Investment- und Ertragschancen und dient als Frühindikator für die künftige Branchenentwicklung.
Nachdem der Kennwert in der zweiten Jahreshälfte 2008 stetig zurückgegangen war, zeigten sich zuletzt Ansätze für eine Stabilisierung, die als Hinweis auf eine Stimmungsbesserung interpretiert werden können.5
5 King Sturge, 2009
Der VIB-Konzern ist insgesamt mit einem von Unsicherheit geprägten wirtschaftlichen Umfeld konfrontiert. Vor dem Hintergrund der schwierigen ökonomischen Lage ist die künftige Entwicklung auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien abhängig von der weiteren konjunkturellen Entwicklung. Mit einem umfangreichen Konjunkturpaket sowie weitreichenden Zinssenkungen haben sowohl Regierung als auch Zentralbank bereits Gegenmaßnahmen ergriffen. Zudem zeigen sich der Konsum und insbesondere der Einzelhandel in Deutschland bislang relativ robust, sodass zum aktuellen Zeitpunkt die Situation in diesem Segment des Immobilienmarktes noch verhältnismäßig stabil ist. Dennoch können im derzeitigen Marktumfeld negative Entwicklungen in der Zukunft nicht ausgeschlossen werden. Sollte die derzeitige Finanzkrise länger anhalten und die Konjunkturmaßnahmen ihre Wirkung verfehlen, so könnte dies auch negative Auswirkungen auf unser Geschäftsmodell haben, sofern sich die Bonität bzw. die wirtschaftliche Situation der Mieter nachhaltig verschlechtert.
Erste Frühindikatoren lassen auf eine schrittweise Erholung der Miet- und Investmentmärkte hoffen. Nach moderatem Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren sind auch in Deutschland die Preise wieder zurückgegangen. Ein anhaltender, nachhaltiger Preisverfall ist jedoch nur bedingt wahrscheinlich, da im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wie Großbritannien, Frankreich oder Spanien in den vorangegangenen Jahren die Preissprünge bei Gewerbeimmobilien in Deutschland nicht derart ausgeprägt waren. Damit dürften Immobilienpreise in Deutschland voraussichtlich nur maßvoll nachgeben.
c. Unternehmensziele und Strategie
Die aktuelle konjunkturelle Situation stellt auch die VIB-Gruppe vor künftige Herausforderungen. Dieser Entwicklung trägt die VIB-Gruppe Rechnung, so dass im laufenden Jahr einem aktiven Asset- und Portfolio-Management Vorzug gegenüber einer deutlichen Expansion eingeräumt wird. Dennoch bleibt es mittelfristig das erklärte Ziel der VIB-Gruppe, den in vergangenen Jahren beschrittenen Weg des Ausbaus des Immobilienportfolios weiter zu verfolgen und Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren auszubauen. Mit der Akquisition weiterer lukrativer Gewerbeimmobilien sowie der erfolgreichen Integration der BBI Immobilien AG hat die VIB-Gruppe im Geschäftsjahr 2008 wichtige Voraussetzungen für die behutsame Fortführung des Wachstumskurses und die weitere Steigerung des Unternehmenswertes geschaffen.
Um diese Ziele zu erreichen, wird die VIB-Gruppe auch zukünftig den Fokus ihrer Investitionstätigkeit auf den Süden Deutschlands legen. Dabei gelten nachfolgende Investitionskriterien:
| • | Gewerbeimmobilien in wirtschaftlich nachhaltigen Lagen |
| • | Investitionsvolumen bis zu 40 Mio. € pro Objekt |
| • | Durchschnittliche Mietrendite ab 7,0% p.a. (bezogen auf die Anschaffungskosten) |
| • | Hohe Mieterbonität im Verhältnis zur Mieteinnahme |
| • | Gute Drittverwendungsmöglichkeit |
Die konsequente Einhaltung dieser Kriterien gewährleistet das nachhaltige und profitable Wachstum der VIB-Gruppe. Um weiterhin eine kosteneffiziente Organisationsstruktur beizubehalten, fokussiert sie sich beim Ausbau ihres Immobilienportfolios auf renditestarke Industrie- und Logistikobjekte. Daneben liegt ein weiterer Schwerpunkt in der Übernahme weiterer SB- und Fachmärkte, die in den Jahren 2009 und 2010 in das Portfolio der BBI Immobilien AG übergehen werden. Durch die primäre Vergabe an namhafte Ankermieter können der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten niedrig gehalten werden. Zudem kann die VIB-Gruppe speziell in diesem Segment von der langjährigen Erfahrung und dem umfangreichen Netzwerk des Managements profitieren. Damit erreicht die VIB-Gruppe eine breite Risikostreuung bei gleichzeitig attraktiver Mietrendite des Immobilienportfolios.
Bei der Durchführung weiterer Akquisitionen wird die VIB-Gruppe auch in Zukunft auf eine ausgewogene Finanzierungsstruktur setzen. Insbesondere durch die Entwicklungen auf den Finanzmärkten und die damit einhergehende Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen für Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil sieht sich die Gesellschaft in ihrem bisherigen Kurs der finanziellen Solidität bestätigt. Eine im Durchschnitt niedrige Fremdverschuldung sowie die Vereinbarung überwiegend langfristiger Annuitätendarlehen schmälert die Abhängigkeit der VIB-Gruppe von Veränderungen der Zinslandschaft, verringert die Notwendigkeit von Kreditprolongationen und ermöglicht die Erwirtschaftung nachhaltiger Renditen. Gleichzeitig führt die Rückführung der Kredite zum Aufbau werthaltiger Substanz und stärkt den Unternehmenswert.
Auf Basis der finanziellen Stabilität und ihrer positiven Marktstellung will die VIB-Gruppe ihre bislang verfolgte Strategie konsequent fortführen. Im Zuge der weiteren Portfoliooptimierung setzt die Gesellschaft einerseits auf die Nutzung der im aktuellen Marktumfeld bestehenden Investitionsmöglichkeiten durch selektive Zukäufe attraktiver Gewerbeimmobilien und andererseits auf Umschichtungen durch einzelne Objektverkäufe. Mittelfristig sind weitere zielgerichtete Übernahmen bzw. Beteiligungen an ertragsstarken Immobiliengesellschaften nicht ausgeschlossen. Der VIB-Konzern wird seine Positionierung als eine der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften für Gewerbeimmobilien im süddeutschen Raum für das weitere Wachstum nutzen.
v. Segment Getränke
Die BBI Immobilien AG erstellt einen eigenen Konzernabschluss, in den auch deren 100%ige Tochtergesellschaft, die Herrnbräu GmbH & Co. KG (= Segment Getränke), einbezogen ist. Die Herrnbräu GmbH & Co. KG hat sich als traditionsreiche Brauerei auf die Eigenproduktion und den Vertrieb von Bieren und alkoholfreien Getränken spezialisiert. Im Geschäftsjahr 2007 wurde das Konzernergebnis der BBI Immobilien AG anteilig im Beteiligungsergebnis (at equity) der VIB Vermögen AG erfasst. Für das Geschäftsjahr 2008 erfolgte hingegen eine Vollkonsolidierung, sodass der Konzernabschluss der BBI Immobilien AG und somit auch das Segment Getränke sowohl in der Konzernbilanz als auch in der Gewinn- und Verlustrechnung der VIB Vermögen AG enthalten sind.
a. Entwicklung operatives Geschäft
Im Vergleich zum Vorjahr blieb der Gesamt-Getränke-Absatz der Herrnbräu GmbH & Co. KG im Geschäftsjahr 2008 nahezu konstant. Trotz eines schwierigen Wettbewerbsumfelds war lediglich ein geringfügiger Rückgang von 0,3 thl (-0,1%) auf 209 thl zu verzeichnen. Darin enthalten sind sowohl die abgesetzten eigenproduzierten Getränke (Herrnbräu Biere und Bernadett Brunnen AfG (= alkoholfreie Getränke)) als auch der Absatz innerhalb des Handelsgeschäfts. Insgesamt stieg der Absatz im Bereich der Eigenproduktion um 0,3%. Einen besonders positiven Beitrag lieferte der Absatz von Eigenbier, der sich um 2,1% erhöhte. Dabei wirkte sich die Übernahme der Markenrechte einer Ingolstädter Brauerei absatzsteigernd aus. Hingegen gingen die eigenproduzierten alkoholfreien Getränke (Bernadett Brunnen) um 2,6% zurück.
Erfreulich entwickelte sich zudem der Herrnbräu-Absatz (Bier und AfG) im Bereich Handel mit einem Plus von 2,7%. Daneben konnte der Export über die Beteiligung an der italienischen Tre Effe S.R.L. erneut um 2,5% verbessert werden.
Im Bereich Gastronomie war ein moderater Rückgang von 2,5% zu verzeichnen. Unter den gegebenen schwierigen Rahmenbedingungen des deutschen Getränkemarktes konnte die Herrnbräu GmbH & Co. KG damit im abgelaufenen Geschäftsjahr ein vergleichsweise positives Ergebnis erwirtschaften.
b. Marktumfeld
Auch im Geschäftsjahr 2008 sah sich die Getränkewirtschaft einer angespannten Marktsituation gegenüber. So waren die deutschen Brauereien einerseits mit höheren Kosten für Malz, Hopfen, Energie und Kraftstoffe konfrontiert, andererseits führten die veränderten Konsumgewohnheiten der Verbraucher zu einem Rückgang des Bierabsatzes in der Bundesrepublik um 1,1% im Vorjahresvergleich. In Bayern war der Absatz mit einem Minus von 1,3% dabei geringfügig schlechter als in der Bundesrepublik. Bundesweit sank der Konsum damit auf 106,8 l je Einwohner. Daraus resultierte ein verschärftes wettbewerbsintensives Umfeld für die Herrnbräu GmbH & Co. KG.
Grundsätzlich positive Auswirkungen auf den Getränkemarkt hatten regionale Faktoren, wie im Falle der Herrnbräu GmbH & Co. KG der Bevölkerungszuwachs in Ingolstadt und das bislang vergleichsweise hohe Wirtschaftswachstum in der Region. Aufgrund der Zunahme der Anzahl kleinerer Biermarken sehen Experten zudem im deutschen Markt einen verstärkten Trend zur „Regionalisierung" und entsprechende Marktchancen für Brauereien mit starkem lokalem Bezug. Mit der Übernahme der Markenrechte einer traditionsreichen Ingolstädter Brauerei im Frühjahr 2008 hat die Herrnbräu ihre starke regionale Stellung weiter gefestigt und damit die Grundlage dafür gelegt, von dieser Entwicklung zu profitieren.
Insgesamt sieht sich die Herrnbräu GmbH & Co. KG allerdings im laufenden Geschäftsjahr einem weiterhin schwierigen Marktumfeld gegenüber. Im Allgemeinen muss sich der deutsche Getränkemarkt aufgrund des demografischen Wandels und veränderter Konsumgewohnheiten mit sinkenden Absatzzahlen auseinandersetzen. Hinzu kommen die Auswirkungen der derzeitigen Finanz- und Wirtschaftskrise auf den Konsum, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht vollständig absehbar sind. Daher ist aufgrund des gestiegenen Wettbewerbsdrucks weiterhin mit verstärkten Konzentrationsprozessen zu rechnen. Dennoch bieten die regionale Ausrichtung der Gesellschaft sowie die frühzeitig veranlasste Auslandsexpansion, insbesondere nach Italien, auch Marktchancen.
c. Strategie
Im Geschäftsjahr 2009 rechnet die Herrnbräu GmbH & Co. KG mit einem fortgesetzt schwierigen Markt- und Wettbewerbsumfeld im deutschen Getränkemarkt. Diesen Herausforderungen plant die Gesellschaft durch eine verstärkte Marktdurchdringung zu begegnen, um die bisher erreichte weitgehende Abkoppelung vom Branchentrend in Bezug auf die Absatzentwicklung auch zukünftig zu sichern. Dieses Ziel soll mittels einer verstärkten Akquisition von Neukunden sowie einer verbesserten Distribution erreicht werden. Hierzu sollen die Vertriebsaktivitäten weiter ausgeweitet und neue Absatzkanäle erschlossen werden, etwa durch den Ausbau des operativen Geschäfts der italienischen Tochtergesellschaft. Begleitet und unterstützt werden diese Maßnahmen durch eine fortgeführte Optimierung der Kostenstruktur der Herrnbräu GmbH & Co. KG.
d. Mitarbeiter
Verglichen mit dem Vorjahr ging die Mitarbeiterzahl der Herrnbräu GmbH & Co. KG im Geschäftsjahr 2008 leicht zurück. Insgesamt zählte die Gesellschaft zum Stichtag 84 Beschäftigte (Vorjahr: 88 Mitarbeiter). Geschäftsführer sind die Herren Gerhard Bonschab und Franz Katzenbogen.
II. Erläuterung des Geschäftsergebnisses und Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Der Konzernjahresabschluss der VIB Vermögen AG basiert auf der IFRS-Rechnungslegung.
i. Ertragslage
Aufgrund des Erwerbs der Mehrheitsbeteiligung an der BBI Immobilien AG im Dezember 2007 durch die VIB Vermögen AG wurde der BBI-Konzern bereits im Geschäftsjahr 2007 konsolidiert und in den Konzernabschluss der VIB-Gruppe einbezogen. Allerdings erfolgte eine Erfassung des Ergebnisses der BBI-Gruppe im Beteiligungsergebnis (at equity). Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2008 ist die BBI Immobilien AG (inkl. der Tochtergesellschaft Herrnbräu GmbH & Co. KG) im Rahmen der Vollkonsolidierung sowohl in der Konzernbilanz als auch in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der VIB Vermögen AG enthalten. Die Ausführungen zur Ertragslage der VIB Vermögen AG berücksichtigen somit das Ergebnis des BBI-Konzerns, inklusive der Tochtergesellschaft Herrnbräu GmbH & Co. KG, in allen Positionen. Daher ist die Vergleichbarkeit der für das Geschäftsjahr 2008 ausgewiesenen Werte mit dem Vorjahr nur eingeschränkt möglich.
Im Vergleich zum Vorjahr baute die VIB-Gruppe die Umsatzerlöse, erstmalig bestehend aus den Segmenten Immobilien und Getränke, deutlich aus. Insgesamt stiegen die Umsätze gemessen am Vorjahreswert von 22,2 Mio. € um rund 34,2 Mio. € auf 56,4 Mio. € im Geschäftsjahr 2008. Dieser Zuwachs ist teilweise auf die erwähnte Einbeziehung der BBI-Gruppe in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG zurückzuführen sowie auf das ausgeweitete operative Geschäft der Gruppe. Der überwiegende Teil der Umsatzerlöse wurde in Höhe von 42,2 Mio. € oder 74,8% des Gesamtumsatzes im Segment Immobilien erwirtschaftet. Weitere 14,2 Mio. € (25,2%) entfielen auf das Segment Getränke.
Bei den Wertänderungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien („Investment Properties") war saldiert ein Betrag von -0,5 Mio. € zu verzeichnen (Vorjahr: +0,9 Mio. €). Hierunter fallen zum einen Abschreibungen aus Marktwertveränderungen der Immobilien in Höhe von insgesamt -7,0 Mio. €. Zum anderen konnte die Gesellschaft, im Wesentlichen durch eigene Entwicklungen von Objekten, positive Bewertungsergebnisse auf Basis aktueller Marktwerte in Höhe von 6,5 Mio. € erzielen.
Die sonstigen betrieblichen Erträge gingen im Berichtszeitraum von 3,6 Mio. € im Geschäftsjahr 2007 auf nunmehr rund 1,0 Mio. € zurück. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Vorjahreswert aufgrund des günstigen Beteiligungserwerbs der BBI Immobilien AG („lucky buy") einen positiven Einmaleffekt in Höhe von 3,1 Mio. € beinhaltete. In Summe erzielte die Gesellschaft damit im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 betriebliche Erträge in Höhe von rund 57,0 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 26,7 Mio. € stellt dies eine Steigerung um 113,5% dar.
Bedingt durch den Ausbau des Immobilien-Portfolios und die Einbeziehung der BBI Immobilien AG-Gruppe stiegen die Aufwendungen für Investment Properties, also die mit dem Immobilienbestand verbundenen Kosten, im Berichtszeitraum auf 9,2 Mio. € (Vorjahr: 3,9 Mio. €). Hierbei handelt es sich primär um laufende Betriebskosten (z. B. Strom, Gas, Wasser), die zum überwiegenden Teil auf die Mieter umgelegt werden, sowie die Kosten für die Instandhaltung der Immobilien und die Grundsteuerzahlungen.
Zudem stiegen die Materialaufwendungen, die im Geschäftsjahr 2008 ausschließlich im Segment Getränke anfielen und erstmals im Konzernabschluss erfasst werden, von 0,2 Mio. € auf 4,9 Mio. €. Gleichzeitig erhöhten sich die Personalaufwendungen von rund 1,3 Mio. € auf 6,1 Mio. €. Der deutliche Anstieg resultiert insbesondere durch die Einbeziehung der Brauerei, die zum Stichtag 84 Mitarbeiter beschäftigte, so dass das Gros der Personalaufwendungen auf diesen Bereich entfiel. Im Segment Immobilien verzeichnete die VIB-Gruppe Personalaufwendungen in Höhe von rund 1,6 Mio. € (Vorjahr: 1,3 Mio. €).
Ferner war bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ein Anstieg von rund 1,2 Mio. € im Vorjahr auf rund 6,2 Mio. € zu verzeichnen. Ursache hierfür waren einerseits Bewertungsanpassungen bei in Schweizer Franken dotierten Darlehen in Höhe von rund 1,0 Mio. € sowie andererseits die erstmalige Einbeziehung der BBI Immobilien AG-Gruppe mit Vertriebs- und Betriebsaufwendungen, die insbesondere bei der Herrnbräu GmbH & Co. KG entstanden, in Höhe von rd. 2,6 Mio. €. Darüberhinaus führte auch die Ausweitung des Geschäftsbetriebs zu einer Steigerung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Daraus resultierte ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen (EBITDA) von 30,6 Mio. € – eine Steigerung von 51,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (bei erstmaliger Erfassung der BBI Immobilien AG-Gruppe).
Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes im Segment Getränke wurden zum Geschäftsjahresende Sonderabschreibungen auf Sachanlagen der Herrnbräu GmbH & Co. KG in Höhe von 5,0 Mio. € vorgenommen. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Abschreibungen in Höhe von 1,8 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch das Segment Getränke, wurde ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in Höhe von rund 23,7 Mio. € auf Konzernebene erwirtschaftet. Gegenüber dem Vorjahreswert von 20,1 Mio. € stellt dies eine Verbesserung um 17,9% oder 3,6 Mio. € dar. Untergliedert nach den beiden Segmenten resultierten rund 28,2 Mio. € aus dem Bereich Immobilien, während im Getränke-Segment das EBIT bei -4,5 Mio. € lag.
Da im Vorjahr das Ergebnis des BBI-Konzerns unter den „at equity" bewerteten Beteiligungen im Finanzergebnis ausgewiesen worden war, verringerte sich die entsprechende Position im Berichtszeitraum von rund 1,1 Mio. € auf 0,1 Mio. €. Die im Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG geregelte Garantiedividende an außenstehende Aktionäre belastete das Ergebnis mit 0,5 Mio. €.
Im Zinsergebnis der VIB-Gruppe für das abgelaufene Geschäftsjahr wirkte sich der Ausbau des Immobilien-Portfolios spürbar aus. Aufgrund der im Berichtszeitraum getätigten Investitionen und der damit verbundenen Verringerung von Bankguthaben gingen die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge von 0,6 Mio. € im Vorjahr auf 0,5 Mio. € zurück. Gleichzeitig stiegen die Zinsaufwendungen auf nunmehr 17,3 Mio. € (Vorjahr: 7,1 Mio. €). Diese Steigerung begründet sich neben der Neuaufnahme von Darlehen auch auf die Vollkonsolidierung der BBI Immobilien AG und deren Ausweitung des Immobilien-Portfolios. Damit belief sich das Finanzergebnis (incl. der Garantiedividende) im abgelaufenen Geschäftsjahr auf insgesamt -17,1 Mio. € nach -5,4 Mio. € im Vorjahreszeitraum.
Insgesamt erzielte die VIB-Gruppe somit im Geschäftsjahr 2008 ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von rund 6,6 Mio. € (Vorjahr: 14,7 Mio. €). Davon entfielen rund 11,3 Mio. € auf das Segment Immobilien, während aus dem Segment Getränke ein Wert von -4,7 Mio. € resultierte. Bedingt ist der Rückgang primär durch die erwähnten Sondereffekte. Nach Abzug der Ertragsteuern in Höhe von rund 1,6 Mio. € (Vorjahr: 2,2 Mio. €) verblieb ein Konzernergebnis von rund 5,0 Mio. €, eine Verringerung um rund 7,4 Mio. € im Vergleich zum Vorjahreswert von 12,4 Mio. €. Der Anteil der Konzernaktionäre am Ergebnis beträgt 5,4 Mio. € (Anteil Konzernfremder = -0,4 Mio. €). Das unverwässerte Ergebnis je Aktie beläuft sich auf 0,32 € (Vorjahr 0,78 €). Der für die Ausschüttung relevante Bilanzgewinn des Einzelabschlusses der VIB Vermögen AG nach HGB beträgt wie im Vorjahr 3,4 Mio. €. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung daher eine unveränderte Dividende in Höhe von 0,20 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2008 vor.
ii. Vermögenslage
Im Gegensatz zur Gewinn- und Verlustrechnung sind die Bilanzpositionen mit dem Vorjahr vergleichbar, da die BBI Immobilien AG einschließlich deren Tochtergesellschaften bereits im Vorjahr in den Aktiva- und Passiva-Posten vollumfänglich berücksichtigt wurde.
Im Vergleich zum Vorjahr war die Bilanz der VIB-Gruppe zum 31. Dezember 2008 geprägt durch den weiteren Ausbau des Immobilien-Portfolios. Im Jahresvergleich stieg die Bilanzsumme der Gesellschaft daher von 515,8 Mio. € auf 620,7 Mio. €. Dies entspricht einem Zuwachs um 104,9 Mio. € bzw. 20,3% gemessen am Vorjahreswert.
Das Eigenkapital belief sich zum Bilanzstichtag auf insgesamt 185,5 Mio. €. Dies entspricht einem Rückgang um rund 8,9 Mio. € im Vergleich zum Wert des Vorjahres von 194,4 Mio. €. Grund hierfür ist primär die erfolgsneutrale Erfassung der Marktwertveränderung der sog. Cashflow-Hedges sowie die Änderung im Ausgleichsposten für Anteile von Minderheitengesellschaftern, der sich von 20,7 Mio. € auf 13,2 Mio. € reduzierte. Dies resultiert aus den im Geschäftsjahr 2008 im Zuge des Pflichtangebots zusätzlich erworbenen Aktien der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG. In Bezug auf die zum Stichtag ausstehenden 17,084 Mio. Aktien belief sich der Net Asset Value (NAV) zum 31. Dezember 2008 somit auf 11,06 € (Vorjahr: 11,17 €).
Bei den langfristigen Verbindlichkeiten war ein Anstieg in Höhe von 37,0 Mio. € auf 318,2 Mio. € zu verzeichnen. Bedingt durch die im abgelaufenen Geschäftsjahr getätigten Investitionen erhöhten sich insbesondere die Finanzschulden, die sich zum 31. Dezember 2008 auf 291,3 Mio. € beliefen (Vorjahr: 259,4 Mio. €). Mit einem Volumen von rund 243,7 Mio. € weist der Großteil dieser Verbindlichkeiten eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren auf.
Im Bereich der kurzfristigen Verbindlichkeiten war ebenfalls eine Erhöhung zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 40,2 Mio. € nahm die Position zum 31. Dezember 2008 deutlich auf nunmehr 117,1 Mio. € zu. Dies betrifft ebenfalls hauptsächlich die Finanzschulden, die im Jahresvergleich von rund 29,6 Mio. € auf 103,1 Mio. € stiegen und vor allem bei der VIB Vermögen AG im Rahmen des Erwerbs von Immobilien und Anteilen an der BBI Immobilien AG sowie bei der BBI Immobilien AG im Zuge der Übernahme neuer Immobilien aufgenommen wurden. Zudem erhöhten sich die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten auf 13,2 Mio. € (Vorjahr: 8,0 Mio. €). Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf Verbindlichkeiten aus Investitionen (z. B. Kaufpreisteilbeträge, Grunderwerbsteuer) sowie aus der aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages zu zahlenden Garantiedividende.
Die VIB-Gruppe setzt derivative Finanzinstrumente ein. In der Bilanz ist die Summe der derivativen Finanzinstrumente mit einem positiven Marktwert in Höhe von 0,3 Mio € (i. Vj. 0,2 Mio. €) in den sonstigen Vermögensgegenständen erfasst, derivative Finanzinstrumente mit negativen Marktwerten in Höhe von 5,6 Mio. € (i. Vj. 0,9 Mio. €) werden innerhalb der Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
Auf der Aktivseite der Bilanz stiegen die langfristigen Vermögenswerte spürbar von 499,4 Mio. € im Vorjahr um 106,7 Mio. € auf 606,1 Mio. € zum 31. Dezember 2008. Ursächlich für den Anstieg sind im Wesentlichen die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien („Investment Properties"), dem Kern der Geschäftstätigkeit der VIB-Gruppe. Der im abgelaufenen Geschäftsjahr vorangetriebene Ausbau des Portfolios führte zu einer Steigerung des entsprechenden Bilanzpostens um 104,0 Mio. € auf 561,3 Mio. €.
Insgesamt fand im Bereich der kurzfristigen Vermögenswerte ein Rückgang um rund 1,9 Mio. € auf 14,6 Mio. € statt (Vorjahr: 16,5 Mio. €). Einerseits stieg die Summe der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber dem Geschäftsjahr 2007 von rund 5,6 Mio. € auf 7,2 Mio. €. Zurückzuführen ist dieser Anstieg in erster Linie auf höhere Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen gegenüber Mietern und gestiegenen Forderungen aus dem Segment Getränke. Andererseits nahmen die Kassenbestände und Guthaben im Berichtszeitraum um 3,6 Mio. € auf rund 5,9 Mio. € ab (Vorjahr: 9,5 Mio. €).
iii. Liquiditätslage
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erhöhte sich im Geschäftsjahr 2008 auf 30,2 Mio. € (i. Vj. 17,6 Mio. €). Im Wesentlichen auf Grund der geringeren Investitionen in Sachanlagen und Investment Properties verringerte sich der Cashflow aus Investitionstätigkeit auf -119,2 Mio. € (Vorjahr: -189,6 Mio. €). Entsprechend verringerten sich die Veränderungen der Finanzschulden im Rahmen der Kapitalflussrechnung, woraus im Wesentlichen, in Addition mit dem Rückgang der Einzahlungen aus Kapitalzuführung, ein Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 85,4 Mio. € (i. Vj. 179,2) resultiert. Der Finanzmittelbestand verringerte sich somit zum Bilanzstichtag auf 5,9 Mio. € (i. Vj. 9,5 Mio. €).
Mit Wirkung zum 1. Januar 2009 erweitert Peter Schropp den Vorstand der VIB Vermögen AG. Er verantwortet seitdem den Bereich Immobilien. Der bisherige Alleinvorstand Ludwig Schlosser übernimmt die Funktion des Vorstandsvorsitzenden. Seine Tätigkeit als Alleinvorstand der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG wird Peter Schropp auch weiterhin wahrnehmen.
Anfang Januar 2009 wurde der Kaufpreis samt Nebenkosten in Höhe von 16,0 Mio. € für eine Gewerbeimmobilie in Regensburg, Osterhofener Straße (BusinessPark Teil II) bezahlt. Der Betrag wurde durch Darlehen in Höhe von 12,9 Mio. € sowie weitere 3,1 Mio. € an Eigenmitteln finanziert.
Mitte Januar 2009 wurde der Kaufpreis für das Grundstück in Kirchheim (Hessen) mit 0,8 Mio. € bezahlt. Auf diesem Grundstück am Autobahnkreuz BAB 4/ BAB 7 wird eine weitere LKW-Servicestation errichtet und langfristig vermietet. Die geplanten Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf rund 4,9 Mio. €. Der Grundstückskaufpreis wurde vorerst aus Eigenmitteln finanziert.
Ende Januar 2009 wurde die Kaufpreisrestzahlung in Höhe von 1,8 Mio. Euro für die Beteiligung an der R.V. Technik s.r.o. beglichen. Der Betrag wurde über ein Bankdarlehen finanziert.
Im Februar 2009 veräußerte die Gesellschaft ein Hotel in Ingolstadt mit 1.828 m2. Der Verkaufserlös in Höhe von 2,0 Mio. € ist im April 2009 eingegangen.
Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG wurde am 6. Mai 2008 ein Ergebnisabführungsvertrag geschlossen. Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den ausstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende") in Höhe von 0,64 € (brutto) pro Stückaktie als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Alternativ zur Ausgleichszahlung hat sich die VIB Vermögen AG verpflichtet, auf Verlangen des Aktionärs dessen Stückaktien an der BBI Immobilien AG im Umtauschverhältnis von 8,02 zu 11,62, d. h. gegen eine Abfindung in Aktien in Höhe von 1,45 Stückaktien an der VIB Vermögen AG je Stückaktie an der BBI Immobilien AG zu erwerben. Die Frist zur Annahme des Abfindungsangebots (Umtausch der Aktien) beträgt grundsätzlich zwei Monate ab Veröffentlichung des Abfindungsangebots. Das Abfindungsangebot wurde am 3. März 2009 veröffentlicht. Derzeit sind jedoch Rechtsverfahren bezüglich der Höhe des Umtauschverhältnisses und der Ausgleichszahlung anhängig. Die Umtauschfrist endet daher nicht vor Abschluss der anhängigen Verfahren. Ein genaues Datum ist derzeit nicht absehbar. Bisher wurden von fünf Aktionären der BBI Immobilien AG insgesamt 95.484 Aktien getauscht.
a. Risiken des Unternehmens
Risikomanagementsystem
Die VIB Vermögen AG ist als Immobilienkonzern mit diversen Risiken konfrontiert und geht diese bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Zur Minimierung etwaiger Gefährdungen haben die VIB Vermögen AG und deren Tochtergesellschaften ein adäquates Risikomanagementsystem aufgebaut und passt dieses laufend an das operative Geschäft an. Das Risikomanagementsystem ist schwerpunktmäßig darauf abgestellt, die für die Gesellschaft im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter wie Vermietungsstand/Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel, Entwicklung der Mieterlöse und laufenden Verwaltungskosten zu erfassen und zu beurteilen. Dies erfolgt anhand eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand. Dadurch wird sichergestellt, dass bei Eintritt eines Risikos die Gesellschaft dies frühzeitig erkennt und die entsprechenden Gegenmaßnahmen unmittelbar ergreifen kann. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert. Die Herrnbräu GmbH & Co. KG hat für den Segment Getränke ein eigenes Risikomanagementsystem eingerichtet. Hiernach erfolgen entsprechende Meldungen an die Geschäftsführung der Herrnbräu GmbH & Co. KG und an den Vorstand der BBI Immobilien AG, wenn festgelegte Grenzwerte überschritten werden.
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Auf Grund der zurückhaltenden Investitionsbereitschaft von Unternehmen in der momentanen Wirtschaftskrise bzw. bei einer weiteren konjunkturellen Abkühlung oder einer lang anhaltenden Rezession, können sich bei anstehenden Neuvermietungen Risiken wie Leerstände im Immobilienbestand über einen längeren Zeitraum oder die Vermietungen nur zu reduzierten Mietpreisen ergeben.
Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen begrenzten Teil der Mieterlöse. Um dieses Risiko weiter zu minimieren, achtet die VIB-Gruppe vor allem auf eine langfristige Vermietung an bonitätsstarke Mieter.
Eine lang anhaltende Rezession kann sich außerdem negativ auf die Wertentwicklung des Immobilienportfolios auswirken. Durch den Investitionsschwerpunkt der VIB-Gruppe auf den bislang wirtschaftlich vergleichsweise stabilen süddeutschen Raum wird dieses Risiko abgemildert. Zudem weist das Immobilienportfolio eine breite Streuung über verschiedene Nutzungsarten und Branchen auf, so dass negative Entwicklungen in einzelnen Wirtschaftszweigen einen begrenzten Einfluss auf das Gesamtportfolio der Gesellschaft hätten.
Mieterrisiko
Als Immobilienkonzern ist die VIB-Gruppe grundsätzlich einem gewissen Mieterrisiko durch mögliche Mietausfälle bzw. ausstehende Mietzahlungen ausgesetzt. Zudem besteht das Risiko, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. durch fristlose Kündigungen wegen Mietrückständen) keine zeitnahe Neuvermietung erfolgen kann. Ferner besteht nach Ablauf von Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden. Besonders in der aktuellen gesamtwirtschaftlich schwierigen Lage verstärkt sich dieses Risiko. Daraus können für die Gesellschaften der VIB-Gruppe für eine bestimmte Zeitspanne Leerstände und damit verbunden Mietertragsausfälle resultieren und die Ertragslage des VIB-Konzerns belasten. Gleichzeitig resultieren daraus mögliche Bewertungsrisiken für das Immobilienportfolio. Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter minimiert die Gruppe dieses Risiko. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien auf gute Drittverwendungsmöglichkeiten Wert gelegt. Dies erleichtert im Falle einer Kündigung eine zeitnahe Folgevermietung.
Baukostenrisiko/Baurisiko
Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit bestehen für die VIB-Gruppe mögliche Baukostenrisiken sowie allgemeine Baurisiken aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung der Objekte. So könnten etwa die veranschlagten Investitionssummen überschritten werden mit der Folge, dass die vorgesehenen Finanzierungsmittel nicht ausreichen. Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus können Mietausfälle sowie ggf. Regressforderungen resultieren. Um diese Risiken zu minimieren, arbeitet die VIB-Gruppe bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmern zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Projekte innerhalb der vorgesehenen Zeit- und Kostenparameter weitgehend sichergestellt. Bei der Übernahme von Immobilien, die von Projektentwicklern erstellt werden, existieren keine Kostenrisiken, da sich die Kaufpreise der Objekte aus der Jahresnettokaltmiete für das vollständig vermietete Objekt und einem festen Kaufpreisfaktor ergeben.
Risiken im Immobilienbestand
Teilweise wird die Standortqualität der Immobilien der VIB-Gruppe von externen Faktoren beeinflusst, die sich der Einflussnahme der Gruppe entziehen. Dazu gehören etwa Änderungen der sozialen Struktur, Verschlechterungen der Infrastruktur oder Baumaßnahmen in unmittelbarer Umgebung der jeweiligen Objekte. Daraus können Wertminderungen mit entsprechend niedrigeren Mieteinnahmen bzw. höheren Bewirtschaftungskosten der Immobilien resultieren.
Diesem Risiko wirkt die VIB-Gruppe durch die sorgfältige Prüfung der jeweiligen Objekte sowie die strikte Einhaltung ihrer Investitionskriterien entgegen. Ein weiteres potenzielles Risiko im Immobilienbestand stellen Beschädigungen oder Zerstörungen von Objekten dar. Um Minderungen des Unternehmenswertes der VIB-Gruppe zu vermeiden, wurde daher das gesamte Immobilienportfolio entsprechend gegen all üblichen Risiken versichert.
Finanzierungsrisiko
Der weitere Ausbau des Immobilienvermögens und die Fortführung des Wachstumskurses des Konzerns erfordern den ausreichenden Zufluss von Finanzierungsmitteln in Form von zusätzlichem Fremd- oder Eigenkapital. Sollte der notwendige Mittelzufluss zum entsprechenden Zeitpunkt oder in der erforderlichen Höhe eingeschränkt sein, so könnte die Finanzierung weiteren Wachstums, z. B. im Bereich der Übernahme bereits vertraglich gesicherter Objekte oder aber geplanter Zukäufe, nicht vollständig gewährleistet sein. Dies hätte Auswirkungen auf die zukünftige Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft. Bei der Beschaffung von Fremdkapital besteht die Möglichkeit, dass die Aufnahme nicht rechtzeitig, zu ungünstigen Konditionen oder aber in zu geringem Umfang erfolgt. Insbesondere aufgrund der Verwerfungen an den Kapitalmärkten stellen Banken derzeit grundsätzlich höhere Eigenkapitalanforderungen bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen. Dies kann zu Einschränkungen bei der Fremdkapitalbeschaffung bzw. zu verschlechterten Kreditkonditionen führen, wodurch die Ertrags- und Vermögenslage der VIB-Gruppe negativ beeinflusst werden könnte. Die Bonität der Gesellschaften der VIB-Gruppe wird von den Banken aufgrund der hohen Eigenkapitalausstattung und der Ertragskraft positiv eingeschätzt. Das Risiko, Fremdkapital in nicht ausreichendem Umfang bzw. zu deutlich schlechteren Bedingungen zu erhalten, wird deshalb als beherrschbar eingestuft.
Für die Aufnahme zusätzlichen Eigenkapitals ist die VIB-Gruppe auf ein günstiges Kapitalmarktumfeld angewiesen. Ein langfristiges Anhalten der aktuellen Turbulenzen am Aktienmarkt bzw. weitere deutliche Einbrüche an den Börsen könnten die Aufnahmefähigkeit des Kapitalmarktes reduzieren und der Gruppe die Beschaffung von zusätzlichem Eigenkapital erschweren. In diesem Fall müsste zur Finanzierung von Investitionen zusätzliches Fremdkapital aufgenommen werden. Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation an den Finanzmärkten kann ein unzureichender Mittelzufluss sowohl im Bereich des Fremd- als auch des Eigenkapitals nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der hohen Eigenkapitalausstattung und Ertragskraft sind jedoch zum jetzigen Zeitpunkt keine Finanzierungsrisiken zu erwarten. Zudem sind die Kreditfinanzierungen annähernd frei von Covenant-Vereinbarungen, so dass die langfristige Finanzierung auch bei einer Veränderung der Kapital- oder Ertragsstruktur gesichert ist.
Zinsänderungsrisiko
Eine Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus birgt für die VIB-Gruppe das Risiko einer Verschlechterung der Refinanzierungskonditionen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren. Weiterhin können starke Zinssteigerungen zum Zeitpunkt des Auslaufens längerfristiger Bankdarlehen ein Risiko für die Gruppe darstellen. Teilweise wurden zur Optimierung von Konditionen bei Bankdarlehen auch Zinsswaps abgeschlossen. Der Anteil der mit kurzfristigen Zinsen ausgestatteten Bankdarlehen liegt bei rd. 23,7% der gesamten Finanzverbindlichkeiten. Somit bleibt auch bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen das Zinsänderungsrisiko berechenbar. Zudem haben die Zentralbanken in den vergangenen Monaten die Leitzinssätze erheblich gesenkt, so dass mittelfristig nicht mit einem starken Anstieg des Zinsniveaus zu rechnen ist.
Risiken bei Finanzinstrumenten
Zur Sicherung langfristiger Zinsen und damit der Erhöhung der Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die Gruppe mehrere Zinsswaps auf der Basis operativer Grundgeschäfte abgeschlossen. Risiken hieraus ergeben sich nicht.
Zur Optimierung der Zinsaufwendungen hat die Gesellschaft Zinsswaps abgeschlossen, deren Swapzahlungen sich an der Differenz zwischen kurz- und langfristigen Zinssätzen orientieren. Durch die Verengung der Zinsstrukturkurve kann die Veränderung des Marktwertes der Zinsswaps zu einem Bewertungsrisiko führen. Da dieser Fall in den Vorjahren eingetreten ist, weisen die Zins-Swap-Geschäfte zum Stichtag einen (passivierten) negativen Marktwert auf. Die sich bei negativer Entwicklung der Zinsstrukturkurve evtl. ergebenden Nettoauszahlungen aus den Zinsswaps stellen im Hinblick auf die gesamten betrieblichen Erträge nur ein geringes Risiko dar.
Rechtsrisiken/Vertragsrisiken
Durch den Abschluss von Miet- und Kaufverträgen können der VIB-Gruppe Vertragsrisiken inkl. möglicher Folgekosten entstehen. Alle wesentlichen Verträge werden deshalb intern oder teilweise extern juristisch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft.
Übernahmerisiken
Im Zuge von Unternehmenskäufen bzw. -übernahmen mit Immobilienvermögen kann prinzipiell auch das operative Geschäft der Zielgesellschaft übernommen werden. Dabei kann die Trennung von Geschäftszweigen, die nicht zum Kerngeschäft der VIB-Gruppe gehören, eine strategische Option sein. Jedoch muss bei Erwerb einer Gesellschaft deren operatives Geschäft nicht unmittelbar weiterveräußert werden. Für die VIB-Gruppe kann daraus möglicherweise ein Übernahmerisiko mit negativen Implikationen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage resultieren.
Risiken aus der geographischen Konzentration/Klumpenrisiko
Die derzeitige Konzentration des Altbestandes der BBI Immobilien AG auf die Region Ingolstadt stellt im Falle negativer regionaler Entwicklungen momentan noch ein potenzielles Risiko dar. Angesichts der langjährigen Erfahrung und der regionalen Marktkenntnis des Managements wird diese Gefährdung jedoch reduziert. Im Hinblick auf die Anzahl dieser Objekte und auf das gesamte Immobilienportfolio des VIB-Konzerns wird diesem Risiko nur eine untergeordnete Bedeutung zugemessen.
Zudem verfügt die Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über ein Portfolio von 22 Fachmärkten, von denen 15 durch einen wirtschaftlich wesentlichen Mieter betrieben werden. Dadurch besteht zurzeit noch ein Klumpenrisiko. Verglichen mit dem Vorjahr wurde dieses Risiko durch die Übernahme weiterer Objekte bereits reduziert. Im Zuge des weiteren, geplanten Ausbaus des Immobilienportfolios wird der prozentuale Anteil dieses Mieters am gesamten Mietaufkommen sukzessive abgebaut und damit die Abhängigkeit deutlich verringert. Aufgrund der langfristigen Mietverträge mit dem betreffenden, bonitätsstarken Mieter ist zudem eine kurzfristige Kündigung ausgeschlossen.
Abhängigkeit vom Rohstoffmarkt
Bei der Herrnbräu GmbH & Co. KG, einer 100%igen Tochter der BBI Immobilien AG, besteht in der Abhängigkeit vom Rohstoffmarkt und dessen Preisentwicklung ein wesentliches Risiko. Neben den Personalkosten entfällt derzeit ein erheblicher Teil der Produktionskosten auf Rohstoffe wie Hopfen oder Malz, deren Preise von Jahr zu Jahr stark schwanken können. Da der Wettbewerbs- und Preisdruck im deutschen Getränkemarkt stark gestiegen ist, kann eine Weitergabe an den Kunden durch Preissteigerungen nicht garantiert werden.
Hinzu kommt, dass für einige wenige Rohstoffe oder Vorprodukte nur auf eine begrenzte Anzahl von Lieferanten zurückgegriffen werden kann. Dies betrifft insbesondere den Bezug von Hopfen oder Malz. Sollten einzelne Vorprodukte oder Rohstoffe nicht mehr angeboten werden, kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Versorgung mit diesen Gütern beeinträchtigt wird oder ausfällt. Bei Lieferausfällen, Lieferengpässen oder Preiserhöhungen maßgeblicher Lieferanten könnte die Geschäftstätigkeit der Herrnbräu GmbH & Co. KG beeinträchtigt werden. Da sich die Gesellschaft jedoch frühzeitig Konditionen vertraglich sichert, können für das laufende Jahr Engpässe bei der Belieferung mit Rohstoffen ausgeschlossen werden.
Absatzrisiko
Die weiterhin angespannte Wettbewerbssituation stellt für die Herrnbräu GmbH & Co. KG ein weiteres Risiko dar. Aufgrund der aktuellen Turbulenzen an den Kapitalmärkten sowie der damit einhergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation kann es zu einem weiteren Anstieg des Wettbewerbsdrucks in der deutschen Getränkeindustrie kommen. Eine Zunahme des Konsolidierungsprozesses innerhalb der Branche kann deshalb vor dem Hintergrund der derzeitigen konjunkturellen Lage nicht ausgeschlossen werden. Hinzu kommt möglicherweise eine negative Entwicklung des Pro-Kopf-Verbrauchs von Bieren und Wässern und damit verbunden eine Beeinflussung der Absatzentwicklung. Durch die hohe Qualität der Produkte, insbesondere der Hauptprodukte Weißbierspezialitäten, als auch durch den Ausbau des alkoholfreien Geschäftes will die Gesellschaft diesen Entwicklungen entgegenwirken. Mit dem Erwerb der Markenrechte an einer Ingolstädter Traditionsbrauerei hat die Herrnbräu GmbH & Co. KG im abgelaufenen Geschäftsjahr zudem einen weiteren Absatzkanal erschlossen und die lokale Markstellung weiter gefestigt. Zudem wurde frühzeitig die Chance genutzt, mit Italien einen weiteren Absatzmarkt zu erschließen, um diesem Risiko wirkungsvoll zu begegnen.
Ausfall- und Liquiditätsrisiken
Im Bereich der Ausleihungen der Herrnbräu GmbH & Co. KG sind Ausfall- und Liquiditätsrisiken grundsätzlich nicht auszuschließen. Durch ein straffes Forderungsmanagement werden diese Risiken jedoch abgemildert. Soweit erforderlich, wird das Ausfallrisiko durch die Bildung entsprechender Wertberichtigungen antizipiert.
Zum Jahresende waren nach Einschätzung des Vorstands keine bestandsgefährdenden Risiken beim VIB-Konzern erkennbar.
b. Chancen der künftigen Entwicklung
Trotz der konjunkturellen Entwicklung bietet der Markt für Gewerbeimmobilien der VIB Vermögen AG auch Chancen. Im internationalen Vergleich sind die Marktbewertungen von Immobilien gemessen an den zu erzielenden Mieterträgen in Deutschland nach wie vor attraktiv. Zudem könnten ansteigende Inflationsraten im Zuge der aktuellen Zinssenkungen und Konjunkturprogramme zu einer verstärkten Nachfrage nach Sachanlagen wie Immobilien führen. Mittel- bis langfristig sind damit Wertsteigerungspotenziale für das aktuelle Immobilienportfolio vorhanden, die sich positiv auf den Gesamtwert des Unternehmens auswirken können. Insbesondere die gute Lage der Bestandsimmobilien in den wachstumsstärksten Regionen der Bundesrepublik kann – bei einer künftigen Konjunkturerholung – dabei eine Rolle bei der Wertsteigerung des Portfolios spielen.
Investoren, die mit hohem Fremdkapitalanteil operierten, haben sich mittlerweile weitestgehend aus dem Markt zurückgezogen und die Kaufpreisfaktoren für Gewerbeimmobilien wurden attraktiver. Der VIB-Gruppe eröffnen sich durch den daraus resultierenden Anstieg der Netto-Anfangsrenditen grundsätzlich lukrative Investitionsmöglichkeiten.
Durch die sukzessive Übernahme weiterer, zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vollständig vermieteter Immobilien in den kommenden Jahren erwartet die BBI Immobilien AG zudem Zuwächse bei Umsatz und Ertrag, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf das Konzernergebnis der VIB-Gruppe. Bei den bereits vertraglich gesicherten Objekten handelt es sich um insgesamt acht Fachmärkte in Süddeutschland mit einem Investitionsvolumen von ca. 73 Mio. Euro. Diese im Wesentlichen an namhafte Ankermieter vergebenen Immobilien sollen zwischen 2009 und 2010 an die BBI Immobilien AG übergeben werden. Mit der Übergabe der Fachmärkte wird die BBI Immobilien AG ihr operatives Geschäft somit auf eine deutlich breitere Basis stellen und ihr Potenzial zur Erzielung von Mieteinahmen zusätzlich ausbauen.
Die Integration der BBI Immobilien AG in den VIB-Konzern eröffnet zukünftig verstärkte Synergiepotenziale innerhalb der Gruppe. Insbesondere der Abschluss des Ergebnisabführungsvertrages zwischen der BBI Immobilien AG und der VIB Vermögen AG bietet vielfältige Vorteile, insbesondere auf der Kostenseite.
Für die Herrnbräu GmbH Co. KG entstehen Chancen insbesondere durch den Standort der Gesellschaft in einer der wachstumsstärksten Regionen Deutschlands. Verstärkt wird die Möglichkeit des erhöhten Absatzwachstums in der Heimatregion der Herrnbräu GmbH & Co. KG durch den Erwerb der Markenrechte einer Ingolstädter Traditionsbrauerei im abgelaufenen Geschäftsjahr. Davon könnte die Umsatz- und Ertragslage der Tochtergesellschaft profitieren. Eine weitere Chance besteht im Ausbau des operativen Geschäfts der italienischen Tochtergesellschaft. Durch eine verstärkte Marktdurchdringung in Italien und einem damit verbesserten Exportgeschäft können weitere Ertragspotenziale erschlossen werden.
c. Ausblick
In Zukunft wird die VIB-Gruppe das Kerngeschäft, den Kauf bzw. die Erstellung und der Verwaltung eigener Immobilien sowie die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen, weiter ausbauen. Dabei wird die Gesellschaft ihre „Buy-and-hold"-Strategie fortführen und ihr Portfolio kontinuierlich optimieren und zielgerichtet verstärken. Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit bleibt im Segment Immobilien der wachstumsstarke süddeutsche Raum.
Bereits in den Vorjahren hatte die VIB-Gruppe eine solide Basis für weiteres Wachstum bei Umsatz und Erträgen geschaffen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden diese Aktivitäten durch renditeträchtige Investitionen mit einem Volumen von insgesamt rund 120,0 Mio. € weiter verstärkt. Insgesamt übernahm die Gesellschaft 14 Objekte neu in das Immobilien-Portfolio, wodurch sich die gesamte vermietbare Fläche um rund 100.000 m2 erhöhte. Die im Jahr 2008 übernommenen Objekte werden künftig die annualisierten Mieterträge um 9 Mio. € steigern und eine Mietrendite von 7,5%, bezogen auf die Anschaffungskosten, generieren. Im laufenden Geschäftsjahr werden diese Immobilien erstmals über den Zeitraum eines gesamten Jahres zum Vermietungsergebnis der VIB-Gruppe beitragen und zu entsprechenden Vermögens- und Ertragssteigerungen in 2009 führen.
Durch die Integration der BBI Immobilien AG in die VIB-Gruppe können zukünftig Synergiepotenziale verstärkt realisiert und Erträge und Renditen zusätzlich gesteigert werden. Dadurch wird eine weitere, kontinuierliche Verbesserung der Aufwand-Ertrags-Relation im Segment Immobilien erzielt. Im Zuge der sukzessiven Übernahme der bereits akquirierten Objekte aus dem sogenannten Bavaria-Portfolio in den Immobilienbestand der BBI Immobilien AG in den Jahren von 2009 bis 2010 wird der Konzern sein Potenzial zur Erwirtschaftung nachhaltiger Mieteinkünfte weiter ausbauen. Die Gesellschaft will damit ihre Marktstellung festigen und gleichzeitig durch Beibehaltung des niedrigen Kostenniveaus ihre Rentabilität weiter steigern.
Im Segment Getränke ist weiterhin mit einem beschleunigten Konzentrationsprozess zu rechnen. Daher ist auch im laufenden Geschäftsjahr ein insgesamt schwieriges Markt- und Wettbewerbsumfeld für die Herrnbräu GmbH & Co. KG zu erwarten. Im laufenden Geschäftsjahr liegt die Kernaufgabe der Gesellschaft daher sowohl in der Erhöhung der Marktdurchdringung als auch in der Optimierung der Kostenstruktur.
Derzeit agiert der VIB-Konzern erfolgreich in einem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. Insbesondere die Auswirkungen der aktuellen Finanzkrise und deren Effekte auf die Kapitalmärkte führen zu neuen Herausforderungen bei der Fortführung des Unternehmenswachstums. Sollte diese Situation über einen längeren Zeitraum bestehen bleiben, so sind trotz der derzeit soliden und im Wesentlichen langfristigen Finanzierungsstruktur Auswirkungen auf den Wachstumskurs der VIB-Gruppe nicht auszuschließen.
In den letzten Jahren hat sich der VIB-Konzern als eine der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Süddeutschland etabliert. Durch den Erfolg in der Vergangenheit wurde somit die Grundlage für solides und profitables Wachstum in der Zukunft geschaffen. Die im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielten Verbesserungen bei Mieterträgen und Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit unterstreichen die Richtigkeit der Unternehmensstrategie. Im Jahr 2009 rechnet die VIB-Gruppe deshalb mit einem weiteren Anstieg der Mieterlöse auf mindestens 43 Mio. €. Weiteres Unternehmenswachstum bleibt dabei unser erklärtes Ziel, jedoch ist zum jetzigen Zeitpunkt die weitere konjunkturelle Entwicklung abzuwarten. Mit ihrer gestiegenen Ertragskraft und der gesunden Eigenkapitalausstattung verfügt die VIB-Gruppe daher über gute Voraussetzungen, die durch die Finanzmarktkrise entstehenden Herausforderungen zu meistern und auch über das Geschäftsjahr 2009 hinaus weiter erfolgreich zu sein. Unter der Annahme, dass sich die wirtschaftlichen Rahmendaten bis 2010 nicht grundlegend positiv verändern, geht die Gesellschaft davon aus, dass Erträge und Ergebnis im Jahr 2010 stabil bleiben.
Neuburg a. d. Donau, den 27. April 2009
VIB Vermögen AG
Ludwig Schlosser, Vorstandvorsitzender
Peter Schropp, Vorstand
AKTIVA
scroll
| Anhang | 31.12.2008 T€ |
31.12.2007 T€ |
|
|---|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | |||
| Immaterielle Vermögenswerte | 16 | 1.066 | 847 |
| Sachanlagen | 16 | 38.970 | 36.766 |
| Investment Properties | 17 | 561.336 | 457.308 |
| Anteile an assoziierten Unternehmen | 18 | 460 | 355 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 19 | 3.894 | 4.090 |
| Latente Steuern | 28 | 375 | 0 |
| Summe langfristige Vermögenswerte | 606.101 | 499.366 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | |||
| Vorratsvermögen | 20 | 1.376 | 1.239 |
| Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen | 0 | 20 | |
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 21 | 5.939 | 5.577 |
| Forderungen aus Ertragsteuern | 21 | 1.266 | 0 |
| Bankguthaben und Kassenbestände | 22 | 5.925 | 9.536 |
| aktive Rechnungsabgrenzung | 58 | 76 | |
| Summe kurzfristige Vermögenswerte | 14.564 | 16.448 | |
| Bilanzsumme | 620.665 | 515.814 | |
| PASSIVA | |||
| Anhang | 31.12.2008 T€ |
31.12.2007 T€ |
|
| Eigenkapital | 23 | ||
| Gezeichnetes Kapital | 17.084 | 17.084 | |
| Kapitalrücklage | 96.163 | 96.163 | |
| Gewinnrücklage | 40.143 | 39.901 | |
| Bilanzgewinn | 22.298 | 20.562 | |
| 175.688 | 173.710 | ||
| Cashflow Hedges | -3.386 | -72 | |
| Minderheitenanteil | 13.155 | 20.734 | |
| Summe Eigenkapital | 185.457 | 194.372 | |
| Langfristige Schulden | |||
| Genussrechtskapital | 24 | 675 | 675 |
| Finanzschulden | 25 | 291.341 | 259.411 |
| Abfindungsansprüche von Minderheitsanteilen an Personengesellschaften | 26 | 1.540 | 1.551 |
| Derivative Finanzinstrumente | 27 | 5.565 | 857 |
| Latente Steuern | 28 | 17.061 | 16.873 |
| Pensionsrückstellungen | 29 | 818 | 964 |
| Sonstige langfristige Schulden | 30 | 1.154 | 896 |
| Summe langfristige Schulden | 318.154 | 281.227 | |
| Kurzfristige Schulden | |||
| Finanzschulden | 31 | 103.060 | 29.569 |
| Rückstellungen | 32 | 96 | 1.754 |
| Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern | 33 | 184 | 395 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen | 114 | 34 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 34 | 13.152 | 8.048 |
| Rechnungsabgrenzung | 448 | 415 | |
| Summe kurzfristige Schulden | 117.054 | 40.215 | |
| Bilanzsumme | 620.665 | 515.814 |
scroll
| Anhang | 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 1 | 56.365 | 22.172 |
| Erhöhung des Bestands an fertigen Erzeugnissen | 91 | 0 | |
| Wertänderung von Investment Properties | 2 | -476 | 906 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 3 | 990 | 3.629 |
| Summe der betrieblichen Erträge | 56.970 | 26.707 | |
| Aufwendungen für Investment Properties | 4 | -9.195 | -3.857 |
| Materialaufwand | 5 | -4.911 | -239 |
| Personalaufwand | 6 | -6.131 | -1.273 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 7 | -6.175 | -1.156 |
| Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) | 30.558 | 20.182 | |
| Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und Investment Properties | 8 | -6.836 | -79 |
| Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 23.722 | 20.103 | |
| Ergebnis aus at-equity bewerteten Beteiligungen | 9 | 104 | 1.064 |
| Erträge aus Beteiligungen | 0 | 23 | |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 10 | 549 | 619 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 11 | -17.305 | -7.140 |
| Aufwand aus Garantiedividende | 12 | -505 | 0 |
| Ergebnis vor Steuern (EBT) | 6.565 | 14.669 | |
| Ertragsteuern | 13 | -1.564 | -2.244 |
| Konzernergebnis | 5.001 | 12.425 | |
| Anteil Konzernaktionäre am Ergebnis | 5.395 | 12.396 | |
| Anteil Konzernfremder am Ergebnis | 14 | -394 | 29 |
| Anteil Konzernaktionäre am Ergebnis | 5.395 | 12.396 | |
| Konzerngewinnvortrag | 17.145 | 8.512 | |
| Einstellung in Gewinnrücklagen | -242 | -346 | |
| Konzernbilanzgewinn | 22.298 | 20.562 | |
| unverwässertes Ergebnis je Aktie in € | 15 | 0,32 | 0,78 |
| verwässertes Ergebnis je Aktie in € | 15 | 0,30 | 0,78 |
Die VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau, Deutschland (kurz „VIB AG" oder „Gesellschaft") hat ihren Sitz in der Luitpoldstraße C 70 in 86633 Neuburg/Donau und ist beim Amtsgericht Ingolstadt unter der HRB-Nummer 101699 eingetragen.
Die Aktien der Gesellschaft werden im Freiverkehrssegment M:access der Börse München gehandelt.
Die Muttergesellschaft des VIB Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als mittelgroße Kapitalgesellschaft klassifiziert. Die Notierung der Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr stellt keine Notierung im Sinne des § 2 Abs. 5 des Wertpapierhandelsgesetzes dar.
Kernkompetenz des Konzerns ist der Zukauf und die Verwaltung eigener Immobilien sowie die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Als Bestandhalter für gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum hat der VIB-Konzern in den vergangenen Jahren ein renditestarkes Immobilien-Portfolio aufbauen können. Dabei liegt der Investitionsfokus auf zukunftsträchtigen und wachstumsstarken Regionen in Süddeutschland.
Die VIB Vermögen AG ist nach § 290 i. V. m § 293 HGB zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet, da ein in den Konzernabschluss einzubeziehendes Tochterunternehmen am Abschlussstichtag ein kapitalmarktorientiertes Unternehmen im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes ist. Die Erstellung des Konzernabschlusses entsprechend den Vorschriften des IASB erfolgt hingegen weiterhin auf freiwilliger Basis (§ 315 a Abs. 3 HGB).
Der vorliegende Konzernabschluss der VIB AG einschließlich der Vorjahresangaben wurde im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind sowie den Auslegungen des International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC) erstellt.
Der Konzernabschluss der Gesellschaft ist in EUR aufgestellt. Die Betragsangaben lauten – soweit nicht anders angegeben – auf Tausend Euro (T€). Den Jahresabschlüssen der in diesen Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen (Einzelabschlüsse) liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zugrunde. Wertansätze, die auf steuerlichen Vorschriften beruhen, werden nicht in den Konzernabschluss übernommen. Die Einzelabschlüsse sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wendet die Gesellschaft das Gesamtkostenverfahren an. Neben der Gewinn- und Verlustrechnung, der Bilanz und der Kapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Eigenkapitals gezeigt.
Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgt nach der Fristigkeit. Hierbei werden Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig eingestuft, wenn Sie innerhalb eines Jahres realisiert bzw. getilgt werden. Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Steuererstattungsansprüche, Steuerverbindlichkeiten sowie Vorräte werden grundsätzlich als kurzfristige Posten ausgewiesen. Latente Steueransprüche bzw. –verbindlichkeiten werden als langfristig dargestellt.
Minderheitenanteile konzernfremder Gesellschafter sind Bestandteil des Konzerneigenkapitals.
Um die Klarheit und Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, werden Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzernbilanz, soweit sinnvoll und möglich, zusammengefasst. Diese Posten werden im Konzernanhang aufgegliedert und entsprechend erläutert.
Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden im Anhang erläutert. Die rückwirkende Anwendung von überarbeiteten und neuen Standards verlangt, sofern für den betreffenden Standard keine abweichende Regelung vorgesehen ist, dass die Ergebnisse des Vorjahres und die Eröffnungsbilanz dieser Vergleichsperiode so angepasst werden, als ob die neuen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden schon immer angewandt worden wären.
VIB AG hat alle herausgegebenen Standards (IFRS, IAS) des International Accounting Standards Board (IASB) und Interpretationen des International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC) bzw. Standing Interpretations Committee (SIC), welche zum 31. Dezember 2008 in der EU in Kraft waren, angewandt. Der Konzernabschluss wurde um weitere nach HGB bzw. AktG erforderliche Erläuterungen ergänzt.
Neue Rechnungslegungsvorschriften
Am 28. Juni 2007 hat der IFRIC die Interpretation IFRIC 13 – Kundenbindungsprogramme – herausgegeben. Kundenbindungsprogramme sind Prämiengutschriften („Treuepunkte" oder Flugmeilen) die Unternehmen an Kunden vergeben, die diese beim Kauf anderer Güter oder Dienstleistungen erhalten. Insbesondere wird erklärt, wie diese Unternehmen ihre Verpflichtungen, kostenfreie oder reduzierte Güter oder Dienstleistungen („Prämien") für Kunden, die ihre Gutschriften einlösen, zur Verfügung zu stellen, zu bilanzieren haben. Der Standard ist für Geschäftsjahre ab dem 01.07.2008 anzuwenden, eine frühere Anwendung ist zulässig. Die künftige Anwendung des Standards hat für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns keine wesentliche Auswirkung.
Am 30. November 2006 hat das IASB den IFRS 8 „Operating Segments" veröffentlicht. IFRS 8 ersetzt den IAS 14 und gleicht die Regelungen denen des SFAS 131 an. IFRS 8 legt die Anwendung des „management approach" bei der Segment-Berichterstattung zugrunde. Die Anhangsangaben wurden erweitert. IFRS 8 ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. IFRS 8 wurde noch nicht angewendet. Die künftige Anwendung des Standards hat für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns keine wesentliche Auswirkung.
Im November 2006 hat das IFRIC die Interpretation IFRIC 11 „IFRS 2 – Group and Treasury Share Transactions" herausgegeben. Die Interpretation behandelt die Fragestellung wie IFRS 2 „Aktienbasierte Vergütung" auf aktienbasierte Vergütungen anzuwenden ist, bei denen eigene Eigenkapitalinstrumente der Gesellschaft oder Eigenkapitalinstrumente einer anderen Gesellschaft innerhalb des Konzerns gewährt werden. IFRIC 11 ist verpflichtend anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01. März 2007 beginnen; eine frühere Anwendung ist zulässig. Die Anwendung des Standards hat für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns keine wesentliche Auswirkung.
Am 29. März 2007 wurde der überarbeitete IAS 23 „Borrowing Costs" veröffentlicht. Das bisher bestehende Wahlrecht zur Nichtaktivierung von Fremdkapitalkosten wurde abgeschafft. Ab dem 1. Januar 2009 sind Fremdkapitalkosten, die dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts direkt zugeordnet werden können, als Teil der Anschaffungs-/Herstellungskosten zu aktivieren. Der überarbeitete IAS 23 ist ab dem 1. Januar 2009 verpflichtend auf qualifizierte Vermögenswerte anzuwenden, mit deren Herstellung nach dem 1. Januar 2009 begonnen wird. Eine vorzeitige Anwendung ist zulässig (IAS 23.29). Die Wahl des früheren Herstellungsbeginns ist möglich (IAS 23.28). Im Konzern werden sich durch die Anwendung des Standards keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben, da die Fremdkapitalzinsen schon in Vorjahren aktiviert wurden.
Im Juli 2007 hat das IFRIC die Interpretation IFRIC 14 „IAS 19 – The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction" herausgegeben. Die Interpretation gibt Hinweise wie die Begrenzung nach IAS 19 „Employee Benefits" für einen Überschuss festzulegen ist, der als Vermögenswert angesetzt werden kann. Zudem wird erklärt, welche Auswirkungen sich auf die Bewertung von Vermögenswerten und Rückstellungen aus leistungsorientierten Plänen auf Grund einer gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtung zu einer Einzahlung von Mindestbeträgen ergeben. Dadurch wird sichergestellt, dass Unternehmen einen Planvermögensüberschuss als Vermögenswert konsistent bilanzieren. IFRIC 14 ist verpflichtend anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01. Januar 2008 beginnen; eine frühere Anwendung ist zulässig. Der Konzern geht derzeit nicht davon aus, dass die Anwendung der Interpretation einen wesentlichen Einfluss auf die Darstellung des Konzernabschlusses haben wird.
Am 6. September 2007 hat das IASB eine überarbeitete Version des IAS 1 „Presentation of Financial Statements" herausgegeben. Die neue Fassung des Standards sieht geänderte Bezeichnungen für die Bestandteile des Abschlusses vor. Eine der wesentlichen materiellen Änderungen besteht darin, dass sämtliche Erträge und Aufwendungen, einschließlich der ergebnisneutral im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen, nun zwingend im Rahmen einer Gesamterfolgsrechnung (statement of comprehensive income) auszuweisen sind. Eine Präsentation, die ausschließlich zusammen mit den eigentümerbezogenen Eigenkapitalveränderungen innerhalb eines Eigenkapitalspiegels erfolgt, ist dagegen nicht mehr möglich. Außerdem sind erweiterte Angaben zu den ergebnisneutral im Eigenkapital erfassten Erträgen und Aufwendungen (other comprehensive income) vorgesehen. Den Schwerpunkt der Eigenkapitalveränderungsrechnung (statement of changes in equity) bildet daher zukünftig die Darstellung sämtlicher eigentümerbezogenen Eigenkapitalveränderungen (owner changes in equity). Die neue Fassung des IAS 1 ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. Die VIB Vermögen AG hat von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht.
Am 17. Januar 2008 hat das IASB Änderungen von IFRS 2 „Share-based Payment" veröffentlicht. Die Änderungen betreffen im Wesentlichen die Definition von Ausübungsbedingungen und die Regelung zur Annulierung einer Zusage durch eine andere Partei als das Unternehmen. Die Änderungen sind rückwirkend auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist erlaubt. Die künftige Anwendung der Änderungen des IFRS 2 wird sich nicht wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Am 14. Februar 2008 hat das IASB Änderungen des IAS 32 und IAS 1 in dem Dokument: „Puttable Financial Instruments and Obligations Arising on Liquidation" veröffentlicht. Die Änderungen betreffen im Wesentlichen Regelungen zur Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital. Die überarbeitete Fassung des Standards erlaubt, kündbare Instrumente unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital zu klassifizieren. Die Änderungen sind auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die künftige Anwendung der Änderungen wird sich nicht wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Am 22. Mai 2008 wurde im Rahmen des ersten „annual improvement projects" eine Reihe von kleineren Änderungen verschiedener Standards durch das IASB verabschiedet. In dem Dokument sind neben neuen Formulierungen der Standards, Änderungen enthalten, die Auswirkungen auf die Bilanzierung, Ansatz und Bewertung haben. Ein Großteil der Änderungen ist erstmalig auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen, verpflichtend anzuwenden. Die Auswirkungen der Änderungen werden zurzeit noch geprüft. Aus heutiger Sicht wird sich die künftige Anwendung der Änderungen nicht wesentlich auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Am 22. Mai 2008 hat das IASB im Dokument „Cost of an Investment in Subsidiary, Jointly Controlled Entity or Associate" Änderungen zu IFRS 1 und IAS 27 veröffentlicht. Die Änderungen betreffen unter anderem die Bilanzierung von Anschaffungskosten einer Beteiligung bei erstmaliger Anwendung von IFRS sowie die Ausschüttungen aus Ergebnissen vor dem Erwerbszeitpunkt eines Konzern-Unternehmens. Die Änderungen sind prospektiv für Geschäftsjahre beginnend ab dem 1. Januar 2009 anzuwenden. Die künftige Anwendung der Änderungen wird sich nicht auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Am 13. Oktober 2008 hat das IASB Änderungen des IAS 39 und des IFRS 7 verabschiedet. Die erfolgten Änderungen sind eine Reaktion auf die Finanzmarktkrise und ermöglichen Unternehmen in bestimmten Fällen eine Umklassifizierung von Finanzinstrumenten. Die Änderungen hinsichtlich der Umklassifizierung dürften rückwirkend zum 1. Juli 2008 genutzt werden. Der Konzern hat keine Umklassifizierung vorgenommen.
Veröffentlichte, aber noch nicht durch die EU-Kommission in das europäische Recht übernommene Standards, Interpretationen und Änderungen
Das IASB hat am 11. Januar 2008 die überarbeiteten Fassungen des IFRS 3 „Business Combinations" und IAS 27 „Consolidated and Separate Financial Statements" veröffentlicht. Die umfangreichen Änderungen dieser Standards betreffen unter anderem: die Einräumung eines Wahlrechts bei der Bewertung von Minderheitsanteilen (entweder zum beizulegenden Zeitwert inklusive des auf sie entfallenden Goodwills oder zum anteiligen identifizierbaren Nettovermögen), beim sukzessiven Anteilserwerb die erfolgswirksame Erfassung von Unterschieden zwischen Buchwert und beizulegenden Zeitwert der bisher gehaltenen Anteile, die Erfassung von Anschaffungsnebenkosten als Aufwand.
IFRS 3 ist erstmalig prospektiv auf Unternehmenszusammenschlüsse anzuwenden, für die der Erwerbszeitpunkt am oder nach dem Beginn von Geschäftsjahren liegt, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 30. Juni 2007 beginnen. Die Änderungen des IAS 27 sind auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist erlaubt, wenn gleichzeitig der neue IFRS 3 angewendet wird. Die künftige Anwendung des überarbeiteten Standards wird sich je nach Umfang des Unternehmenzusammenschlusses entsprechend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Die IASB hat am 31. Juli 2008 im Dokument „Eligible Hedged Items – Amendment to IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement" Ergänzungen zu IAS 39 veröffentlicht. Hierin werden die Voraussetzungen erläutert, unter denen Inflationsrisiken im Rahmen von Sicherungsgeschäften als Grundgeschäft abgesichert werden können, sowie die Möglichkeit, Optionen als Sicherungsgeschäften zur Absicherung einseitiger Risiken zu verwenden.
Die Änderungen des IAS 39 sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen, verpflichtend anzuwenden. Eine frühere Anwendung ist möglich. Die künftige Anwendung der Änderungen wird sich nicht wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Am 27. November 2008 hat das IASB Änderungen zu IAS 39 zur Anwendung der Umklassifizierungsregeln veröffentlicht. Die Veröffentlichung stellt den Anwendungszeitpunkt der am 13. Oktober 2008 veröffentlichten Änderungen klar. Im Konzern wurde die Möglichkeit der Umklassifizierung dieser Finanzinstrumente nicht angewandt.
Das IFRIC hat am 30. November 2006 die Interpretation IFRIC 12 „Dienstleistungs-Konzessionsvereinbarungen" veröffentlicht. IFRIC 12 befasst sich mit der Bilanzierung von Dienstleistungsvereinbarungen bei Unternehmen, die im Auftrag von staatlichen Einrichtungen öffentliche Leistungen erbringen. IFRIC 12 trifft für Geschäftsjahre in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2008 beginnen. Aus heutiger Sicht werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben.
Am 3. Juli 2008 wurden die Interpretationen IFRIC 15 „Immobilienfertigungsaufträge" und IFRIC 16 „Absicherung einer Nettoinvestition in einem ausländischen Geschäftsbetrieb" veröffentlicht.
IFRIC 15 definiert Kriterien, nach denen ein Unternehmen, das sich mit der Immobilienfertigung befasst, entweder IAS 11 „Fertigungsaufträge" oder IAS 18 „Erträge" anzuwenden hat. Die Interpretation ist für die Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die künftige Anwendung der Interpretation wird sich nicht wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken, da das Geschäftsmodell des Konzerns nicht auf die Errichtung und anschließende Veräußerung von Immobilien bzw. die Errichtung von bereits veräußerten Objekten ausgerichtet ist.
Zielsetzung des IFRIC 16 ist eine Klarstellung von Sachverhalten, die sich in IAS 21 „Auswirkungen von Änderungen der Wechselkurse" und IAS 39 „Finanzinstrumente" im Zusammenhang mit der Bilanzierung der Absicherung von Fremdwährungsrisiken innerhalb eines Unternehmens und seiner ausländischen Geschäftsbetriebe ergeben. Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Oktober 2008 beginnen. Die künftige Anwendung der Interpretation wird sich nicht wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Am 27. November 2008 wurde IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer" veröffentlicht. Er regelt die Bewertung von Vermögenswerten, die statt Zahlungsmitteln zur Gewinnausschüttung an die Anteilseigner verwendet werden. IFRIC 17 tritt für Geschäftsjahre in Kraft, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. Die künftige Anwendung der Interpretation wird sich nicht wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken.
Der Konzernabschluss wird unter der Prämisse der Unternehmensfortführung aufgestellt.
Der Konzernabschluss der VIB Vermögen AG wurde auf Basis der historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten der Vermögenswerte und Schulden erstellt. Aufgrund der hiervon abweichenden zwingenden Vorschriften hinsichtlich der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten sowie finanziellen Vermögenswerten und Schulden erfolgte deren Ansatz zum beizulegenden Zeitwert. Nach erstmaligen Ansatz und Bewertung können Investment Properties nach zwei unterschiedlichen Bewertungsverfahren zum Bilanzstichtag folgebewertet werden. Als Folgebewertungsmethoden stehen die ergebniswirksame Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Modell des beizulegenden Zeitwerts) oder die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) zur Auswahl. Da sich die Fair Value-Methode mittlerweile am Kapitalmarkt als die übliche Folgebewertungsmethode durchgesetzt hat, wendet die VIB Vermögen AG seit dem 01.01.2007 die Fair Value-Methode an.
In den Konsolidierungskreis des VIB-Konzerns sind neben der VIB Vermögen AG die Tochtergesellschaften einbezogen, auf welche die VIB AG unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann. Ein beherrschender Einfluss wird grundsätzlich angenommen, wenn die Stimmrechtsmehrheit am Tochterunternehmen (incl. Zweckgesellschaften) durch eine oder mehrere Konzerngesellschaften gehalten wird. Tochterunternehmen werden grundsätzlich von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen (Vollkonsolidierung), ab welchem die Kontrolle auf den Konzern übergegangen ist. Sie werden zu dem Zeitpunkt entkonsolidiert, zu dem die Kontrolle endet.
Die Kapitalkonsolidierung von Tochtergesellschaften erfolgt entsprechend den Regelungen des IAS 27 (Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS) und IFRS 3 (Unternehmenszusammenschlüsse). Hierbei wird der Beteiligungsbuchwert mit dem neubewerteten Eigenkapital des Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs verrechnet (Neubewertungsmethode). Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte, der ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Transaktionszeitpunkt (acquisition date) zuzüglich der dem Erwerb direkt zurechenbaren Kosten. Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses identifizierbare Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden bei der Erstkonsolidierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten im Erwerbszeitpunkt bewertet. Hierbei werden die Minderheitenanteile nicht berücksichtigt. Übersteigen die Anschaffungskosten für den Erwerb der Anteile am Tochterunternehmen den auf den Konzern entfallenden Anteil des mit beizulegenden Zeitwerten bewerteten Nettovermögens, wird ein Goodwill angesetzt. Sind die Anschaffungskosten geringer als das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Nettovermögen der akquirierten Tochtergesellschaft, wird der Unterschiedsbetrag nach nochmaliger Überprüfung der korrekten Kaufpreisallokation direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung (sonstige betriebliche Erträge) erfasst. Die Anteile von Minderheitsgesellschaftern an Tochterunternehmen des Konzerns werden zu dem dem Minderheitenanteil entsprechenden Teil der beizulegenden Zeitwerte der erfassten Vermögenswerte und Schulden innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.
Die Ergebnisse der im Verlauf eines Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt des Beginns bzw. der Beendigung der Beherrschungsmöglichkeit in die Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung einbezogen. Konzerninterne Transaktionen, Salden und unrealisierte Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen werden eliminiert. Unrealisierte Verluste werden ebenso eliminiert, es sei denn, die Transaktion deutet auf eine Wertminderung des übertragenen Vermögenswertes hin.
Der auf die Minderheitengesellschafter entfallende Teil am konsolidierten Konzerneigenkapital sowie am konsolidierten Jahresergebnis wird getrennt von den auf die VIB Vermögen AG als Muttergesellschaft entfallenden Anteilen ausgewiesen.
Den Jahresabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zugrunde. Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die bei der Erstellung des vorliegenden Konzernabschlusses angewendet wurden, sind im Folgenden dargestellt.
Zum 31. Dezember 2008 wurden neben dem Mutterunternehmen 14 (i. Vj. 14) Gesellschaften in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogen.
In den Konzernabschluss einbezogene Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2008:
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| Gesellschaft | Kapitalanteil (%) |
|---|---|
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft | 82,01 |
| Merkur GmbH | 100,00 |
| VR 1 Immobilienverwaltung GbR | 94,94 |
| Industriepark Neuburg GbR | 94,00 |
| Gewerbepark Günzburg GmbH | 87,50 |
| IVM Verwaltung GmbH | 60,00 |
| RV Technik s.r.o. | 100,00 |
| CMG Center Marketing GmbH | 100,00 |
| VSI GmbH | 74,00 |
| Herrnbräu GmbH & Co. KG | 82,01 |
| Herrnbräu Geschäftsführungs-GmbH | 82,01 |
| Unterstützungskasse des Bürgerlichen Brauhaus Ingolstadt GmbH | 82,01 |
| Mittelbayerische Getränke-Vertrieb GmbH & Co. KG | 82,01 |
| Herrnbräu Gaststättenbetriebs GmbH | 82,01 |
Die ausgewiesenen Kapitalanteile entsprechen den dem Konzern zuzurechnenden Anteilsquoten.
Zur Aufstellung des Anteilsbesitzes siehe Anlage 6.
Die Abschlussstichtage aller in den Konzernabschluss der VIB AG einbezogenen Tochtergesellschaften entsprechen dem Abschlussstichtag des Mutterunternehmens.
Bei den Abschlüssen der Tochtergesellschaften, welche aus handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Gründen nicht zur Führung von Büchern verpflichtet sind und lediglich Einnahmen-/Überschussrechnungen erstellen, wurden die wesentlichen Effekte der Periodenabgrenzung in einer Überleitung zu einer bilanziellen Darstellung erfasst.
Wesentliche Akquisitionen
Die VIB Vermögen AG hat im Vorjahr ihren Anteil an der BBI AG von 28,63% um 41,36% auf 69,99% aufgestockt. Als Erwerbszeitpunkt für die Durchführung der Vollkonsolidierung der Anteile wurde auf den 31.12.2007 abgestellt. Die BBI AG wurde bis zu diesem Zeitpunkt entsprechend der Bewertungsgrundsätze für assoziierte Unternehmen in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogen.
Im Geschäftsjahr hat die VIB Vermögen AG die Beteiligung an der BBI AG aufgrund des Pflichtangebots von 69,99% auf 82,01% deutlich aufgestockt. Durch den mehrheitlichen Erwerb der Beteiligung an der BBI AG war ein Pflichtangebot an die Aktionäre der BBI AG gemäß den Bestimmungen des WpÜG erforderlich. Darin wurde den Aktionären der BBI AG der Erwerb der Aktien durch die VIB Vermögen AG zum Preis von 11,70 Euro angeboten.
Assoziierte Unternehmen
Assoziierte Unternehmen sind diejenigen Unternehmen – einschließlich Personengesellschaften – bei welchen der Anteilseigner über einen maßgeblichen Einfluss verfügt, jedoch keine Kontrolle besitzt. Es handelt sich daher nicht um Tochterunternehmen oder Joint Ventures. Unter maßgeblichem Einfluss ist die Möglichkeit zu verstehen, an finanz- oder geschäftspolitischen Entscheidungen mitzuwirken, diese jedoch nicht alleine treffen zu können, zu verstehen. In der Regel wird maßgeblicher Einfluss bei einer bestehenden Beteiligung zwischen 20 und 50 Prozent der Anteile unterstellt.
Entsprechend IAS 28.13 werden Anteile an assoziierten Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert. Die Beteiligung wird hierbei im ersten Schritt zu Anschaffungskosten aktiviert. Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung werden hierbei analog den Regelungen des IFRS 3 entsprechend den Vorschriften der Vollkonsolidierung behandelt. Aktivische Unterschiedsbeträge stellen einen Goodwill dar, passivische Unterschiedsbeträge sind nach erneuter Überprüfung der Kaufpreisallokation direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung als sonstiger betrieblicher Ertrag zu erfassen.
Der Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust des assoziierten Unternehmens wird vom Zeitpunkt des Erwerbs bzw. des Statuswechsels im Finanzergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, der Anteil an Veränderungen der Rücklagen in den Konzernrücklagen. Ausschüttungen des Beteiligungsunternehmens vermindern den Buchwert der Beteiligung.
Zum 31.12.2008 sind folgende Gesellschaften als assoziierte Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert:
| VIMA Grundverkehr GmbH (Kapitalanteil 50%) | |
| Tre Effe S.R.L., Forli (Italien) (Kapitalanteil 40%) |
Segmentberichterstattung
Entsprechend IAS 14.3 haben Unternehmen wie die VIB Vermögen AG, deren Anteile öffentlich gehandelt werden, eine Segmentberichterstattung zu erstellen.
Ein Geschäftssegment ist in IAS 14.8 als eine unterscheidbare Teilaktivität des Unternehmens definiert, welche ein individuelles Produkt herstellt bzw. eine Dienstleistung anbietet, oder eine Gruppe ähnlicher Produkte oder Dienstleistungen erzeugt. Die einzelnen Geschäftssegmente sollten sich zudem hinsichtlich der Risiken, Chancen und Ertragsquellen von den anderen Segmenten unterscheiden.
Geographische Segmente sind Teilaktivitäten eines Unternehmens oder Konzerns, welche Produkte oder Dienstleistungen innerhalb eines spezifischen wirtschaftlichen Umfeldes anbieten oder erbringen und deren Chancen und Risiken sich hinsichtlich der geographischen Verteilung der Aktivitäten regional unterschiedlich darstellen.
Der VIB-Konzern weist im Geschäftsjahr ein Geschäftssegment „Vermietung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien" (Primär-Geschäftsfeld) und ein Geschäftssegment „Getränke" aus. Die Geschäftstätigkeit wird, was das Immobiliensegment betrifft, überwiegend im süddeutschen Raum ausgeübt. Die Geschäftstätigkeit des Getränkesegments ist nahezu ausschließlich auf Deutschland ausgerichtet. Es liegen somit keine geographischen Segmente vor, die sich hinsichtlich der angebotenen Produkte, Dienstleistungen sowie der Chancen und Risiken unterscheiden.
Realisierung von Erträgen und Aufwendungen
Erträge sind die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultierenden Bruttozuflüsse während einer Berichtsperiode. Erträge werden realisiert, wenn eine entsprechende Vereinbarung vorliegt, ein überzeugender Nachweis für die Leistungserbringung erbracht wurde (i. d. R. Gefahrenübergang, bei Mietverhältnissen vertragliche Vereinbarung und Mietzeitraum), die Höhe der Erträge verlässlich ermittelt werden kann und von einer Einbringlichkeit der Forderung ausgegangen werden kann. Bei langfristigen Verträgen (insbesondere Nutzungsentgelten) werden die Erträge periodengerecht unter Zugrundelegung der Bestimmungen des zugehörigen Vertrages erfasst, d. h. es erfolgt in der Regel eine Ertragsrealisation linear über die Vertragslaufzeit oder, sofern die Leistungserbringung nicht linear erfolgt, sobald die Leistungen erbracht werden. Umsätze im Dienstleistungsgeschäft werden mit Erbringung der Dienstleistungen erfasst.
Die Erträge werden mit dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen oder zu erhaltenden Gegenleistung bemessen. Rabatte, Skonti oder mit dem Verkauf von Waren und Leistungen zusammenhängende Steuern werden von den Umsätzen abgesetzt.
Zinserträge werden periodengerecht unter Berücksichtigung der ausstehenden Darlehenssumme und des anzuwendenden Zinssatzes (Effektivzins) abgegrenzt. Der anzuwendende Effektivzins ist derjenige Zinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Ein- und Auszahlungen über die Laufzeit des finanziellen Vermögenswertes auf den Nettobuchwert des Vermögenswertes abgezinst werden.
Dividendenerträge aus finanziellen Vermögenswerten werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf Zahlung erfasst.
Nicht bilanzierungsfähige Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Fremdkapitalkosten
Fremdkapitalkosten werden entsprechend der alternativ zulässigen Methode des IAS 23 als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Vermögenswertes aktiviert, wenn diese direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Fremdkapitalkosten in Höhe von T€ 399 aktiviert (Vorjahr T€ 137).
Zuwendungen der öffentlichen Hand
Ertragszuschüsse werden den Perioden, in denen die dazugehörigen Kosten anfallen, zugeordnet und von den entsprechenden Aufwendungen abgezogen. Zuwendungen für Vermögenswerte werden als passiver Abgrenzungsposten dargestellt.
Ertragsteuern
Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden effektiven Steueraufwands und der latenten Steuern dar.
Der laufende Steueraufwand wird durch den Konzern auf Basis des zu versteuernden Einkommens der in den Konzernabschluss als Tochterunternehmen einbezogenen Gesellschaften ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Gewinn- und Verlustrechnung, da Aufwendungen und Erträge aufgrund der steuerlichen Regelungen u.U. periodenverschoben bzw. niemals steuerbar oder steuerlich abzugsfähig werden. Die Berechnung der laufenden Steuerverbindlichkeiten der Konzernunternehmen erfolgt auf Basis der zum Veranlagungszeitraum gültigen Steuersätze.
Latente Steuerverbindlichkeiten bzw. -forderungen werden nach der bilanzorientierten Vermögens- und Verbindlichkeitenmethode (Asset and Liability Method) gemäß IAS 12 auf zu erwartende Steuerbe- bzw. - entlastungen aus den Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im IFRS-Konzernabschluss und der Steuerbasis, aus Konsolidierungsvorgängen sowie auf wahrscheinlich realisierbare Verlustvorträge gebildet.
Latente Steuerverbindlichkeiten werden für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Latente Steueransprüche werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass künftig ausreichend steuerbare Überschüsse vorhanden sind, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können. Für temporäre Differenzen aus dem Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes, dem erstmaligen Ansatz von anderen Vermögenswerten oder Schulden (außer dies erfolgt im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses oder einer Transaktion, welche weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss beeinflusst), werden keine latenten Steuern angesetzt.
Latente Steuerforderungen und latente Steuerverbindlichkeiten werden saldiert ausgewiesen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.
Die bilanziell erfassten Buchwerte der latenten Steueransprüche werden jedes Jahr am Abschlussstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft und gegebenenfalls herabgesetzt, falls es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass genügend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, um den Anspruch vollständig oder teilweise wieder einzubringen.
Latente Steuern werden erfolgswirksam erfasst, außer für solche Positionen, die direkt im Eigenkapital gebucht werden.
Latente Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die im Zeitpunkt der Begleichung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes Geltung haben. Die Auswirkungen von Steuersatzänderungen auf latente Steuern werden erfolgswirksam in dem Berichtszeitraum erfasst, in dem das der Steuersatzänderung zu Grunde liegende Gesetzgebungsverfahren weitgehend abgeschlossen ist, außer sie beziehen sich auf erfolgsneutral im Eigenkapital erfasste Posten.
Latente Steuerverpflichtungen, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen und assoziierten Unternehmen entstehen, werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Lizenzen (inkl. Software) und Belieferungsrechte
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Die mit Kunden vereinbarten Getränkelieferungen werden je nach Vertragslaufzeit über 2 bis längstens 10 Jahre entsprechend der tatsächlichen Liefermenge oder linear abgeschrieben. Für die Nutzung erworbener Markenrechte wird eine Abschreibungsdauer von 3 bis 5 Jahren angesetzt. Bei erworbener Software wird aufgrund ihrer begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein planmäßig linearer Abschreibungsverlauf von 4 Jahren unterstellt. Die immateriellen Vermögenswerte werden zum Bilanzstichtag zusätzlich außerplanmäßig abgeschrieben, wenn der erzielbare Betrag unter den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten liegt. Eine Zuschreibung erfolgt bei Fortfall der Gründe einer in Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibung.
Geschäfts- oder Firmenwert
Der im Rahmen der Erstkonsolidierung von Tochterunternehmen entstehende Geschäfts- oder Firmenwert (Goodwill) stellt den Überschuss der Anschaffungskosten eines Unternehmenserwerbs über den Anteil des Konzerns am beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden eines Tochterunternehmens oder gemeinschaftlich geführten Unternehmens zum Erwerbszeitpunkt dar. Firmenwerte und immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer werden gemäß IFRS 3 bzw. IAS 38 nicht planmäßig abgeschrieben. Stattdessen werden sie gemäß IAS 36 einem jährlichen (sowie zusätzlich auch bei Vorliegen eines entsprechenden Anhaltspunktes) Impairment-Test unterzogen und gegebenenfalls auf ihren erzielbaren Betrag abgewertet („Impairment-only-approach"). Der Geschäfts- oder Firmenwert wird zum Zweck des Werthaltigkeitstests auf Cash Generating Units (zahlungsmittelgenerierende Einheiten) verteilt. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Eine spätere Wertaufholung findet nicht statt. Bei der Veräußerung eines Tochterunternehmens oder gemeinschaftlich geführten Unternehmens wird der zurechenbare Betrag des Geschäfts- oder Firmenwertes in die Bestimmung des Gewinns oder Verlusts aus der Veräußerung einbezogen.
Sachanlagen
Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden mit Ausnahme der Grundstücke und Gebäude zu den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen bewertet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen sämtliche direkt dem Erwerb des Vermögenswertes zurechenbaren Ausgaben.
Nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten werden nur dann als Teil der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Vermögenswertes erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können. Alle anderen Reparaturen und Wartungen werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind.
Anstelle der Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten wurde für die Gruppe der zu Brauereizwecken genutzten Grundstücke und Gebäude zu einem Neubewertungsbetrag bilanziert, der ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich kumulierter Abschreibungen im Zeitpunkt der Neubewertung entspricht.
Die Abschreibung der Vermögenswerte des Sachanlagevermögens erfolgt linear bzw. entsprechend dem erwarteten Verlauf des künftigen Nutzens aus der Anlage. Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten über die erwartete Nutzungsdauer der Vermögenswerte wie folgt abgeschrieben:
| ― | Betriebsvorrichtungen: 3 – 10 Jahre |
| ― | Betriebsausstattung: 2 – 12 Jahre |
| ― | Geschäftsausstattung: 3 – 13 Jahre |
| ― | Gebäude: 20 – 50 Jahre |
| ― | Technische Anlagen und Maschinen 10 – 33 Jahre |
Die Überprüfung der Restbuchwerte, wirtschaftlichen Nutzungsdauern und der Abschreibungsmethode sowie der Restnutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst. Liegt der Buchwert eines Vermögenswertes über seinem geschätzten erzielbaren Betrag, welcher sich aus dem höheren der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten und Nutzungswert ergibt, so erfolgt sofort eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Gewinne und Verluste aus den Abgängen von Vermögenswerten werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und erfolgswirksam erfasst.
Investment Properties
Mit Ausnahme des Betriebsgrundstücks der Brauerei einschließlich der aufstehenden Gebäude werden alle übrigen Immobilien gemäß IAS 40 als Investment Property behandelt. Bei dem Zugang erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Von der öffentlichen Hand gegebenenfalls erhaltene Investitionszuschüsse zur Abdeckung denkmalpflegerischer Mehraufwendungen im Rahmen von Investitionen in Immobilien werden von den Anschaffungskosten des entsprechenden Vermögenswertes gemäß IAS 20 gekürzt. Die Folgebewertung erfolgte bis zu der zum 01. Januar 2007 erstmalig vorgenommen Bewertung zu Zeitwerten einheitlich für alle als Investment Property eingestuften Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Abzug planmäßiger linearer Abschreibungen. Der Unterschied zwischen den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den beizulegenden Zeitwerten ist – unter Abzug der latenten Steuern – erfolgsneutral in eine Neubewertungsrücklage eingestellt worden.
Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgt durch einen unabhängigen Gutachter (Gutachten der Landestreuhand Weihenstephan GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vom 18. März 2009 nebst Nachtrag vom 24. April 2009). Der Gutachter hat sich grundsätzlich für die Ermittlung der Zeitwerte der Discounted Cashflow Methode bedient. Bei der Discounted Cashflow Methode hängt der Zeitwert einer Immobilie im Wesentlichen von folgenden Einflussgrößen ab:
| ― | Jahresrohertrag |
| ― | Bewirtschaftungskosten |
| ― | Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen |
| ― | Liegenschaftszinssatz |
| ― | Bodenwert |
Der Jahresrohertrag ist anhand der aktuellen Jahresrohmieten der einzelnen Objekte ermittelt worden. Die Bodenwerte wurden den Richtsatzsammlungen der jeweiligen Gemeinden entnommen. Als Liegenschaftszinssatz kam ein Zinssatz in Höhe von 5% zum Ansatz.
Für nicht gewerblich genutzte, zu Wohnzwecken vermietete Einheiten wird der Substanzwert als Zeitwert verwendet. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgt mittels Ableitung aus aktuellen Preisen in aktiven Märkten. Unterschiede hinsichtlich Lage, Zustand, Vertragsgestaltung etc. sind, soweit ermittelbar, bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts berücksichtigt worden.
Betreffend die Investment Properties der BBI-Gruppe wurde ebenfalls ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen für die Bewertung herangezogen.
Wertminderungen von nicht-finanziellen Vermögenswerten
Der VIB-Konzern nimmt auf den Buchwert von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens, Immaterielle Vermögenswerte sowie Vorräte gegebenenfalls Abschreibungen vor, soweit aufgrund besonderer Umstände eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung eingetreten ist.
Immaterielle Vermögenswerte, die eine unbestimmte Nutzungsdauer haben, werden nicht planmäßig abgeschrieben, sie werden jährlich auf Wertminderungsbedarf hin geprüft. Vermögenswerte, die einer planmäßigen Abschreibung unterliegen, werden auf Wertminderungsbedarf geprüft, wenn entsprechende Ereignisse bzw. Änderungen der Umstände Anhaltspunkte dafür geben, dass ein Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Die Wertminderung bemisst sich aus der Differenz zwischen dem niedrigeren erzielbaren Betrag und dem Buchwert und wird ergebniswirksam erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswerts abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert des Vermögenswertes. Für den Werthaltigkeitstest werden Vermögenswerte auf der niedrigsten Ebene zusammengefasst, für die Cashflows separat identifiziert werden können (Cash Generating Units). Der Nutzungswert ergibt sich durch Abzinsung der geschätzten zukünftigen Zahlungsströme der Cash Generating Unit.
Die VIB Vermögen AG überprüft an jedem Abschlussstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, eine vorgenommene Wertminderung wieder aufzuholen. Hierbei wird der Buchwert des Vermögenswertes, bzw. der Zahlungsmittel generierenden Einheit auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Die Erhöhung des Buchwerts ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (der Zahlungsmittel generierenden Einheit) in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre. Eine Umkehrung des Wertminderungsaufwandes wird sofort erfolgswirksam erfasst. Eine Umkehr des Wertminderungsaufwands erfolgt nicht auf Goodwill-Ansätze.
Leasingverhältnisse
Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasing eingestuft, wenn durch die Bedingungen des Leasingvertrages alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating-Leasing klassifiziert.
Leasingzahlungen, die aus einem Operating-Leasingverhältnis resultieren, werden als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst, es sei denn, eine andere systematische Grundlage entspricht eher dem zeitlichen Verlauf des Nutzens für den Leasingnehmer.
Vorratsvermögen
Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie Handelswaren werden zu durchschnittlichen Anschaffungskosten bilanziert. Unfertige und fertige Erzeugnisse werden zu Herstellungskosten unter Berücksichtigung niedrigerer Veräußerungspreise angesetzt. Die Herstellungskosten erhalten Material- und Lohneinzelkosten sowie fixe und variable Produktionskosten.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. In der Folge werden die fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von Wertminderungen fortentwickelt. Eine Wertminderung bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die fälligen Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind. Die Höhe der Wertminderung bemisst sich als Differenz zwischen dem Buchwert der Forderung und dem Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows aus dieser Forderung, diskontiert mit dem Effektivzinssatz. Die Wertminderung wird erfolgswirksam erfasst. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Zuschreibungen.
Bankguthaben und Kassenbestände
Die Bankguthaben und Kassenbestände enthalten Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und Kontokorrentkredite. In der Bilanz werden valutierte Kontokorrentkredite als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter den kurzfristigen Finanzschulden gezeigt. Die Bewertung der Bankguthaben und Kassenbestände erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Finanzielle Vermögenswerte
Finanzielle Vermögenswerte (sämtliche Verträge, die zur Erfassung eines finanziellen Vermögenswertes bei einer Gesellschaft und zur Erfassung einer finanziellen Verbindlichkeit oder eines Eigenkapitalinstrumentes bei einer anderen Gesellschaft führen) werden gemäß IAS 39 in die folgenden Kategorien eingeordnet:
| • | Finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden (financial assets at Fair Value through profit or loss), |
| • | bis zur Endfälligkeit zu haltende finanzielle Vermögenswerte (held to maturity investments), |
| • | Kredite und Forderungen (loans and receivables), |
| • | zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (available-for-sale financial assets). |
Die Klassifizierung hängt von dem jeweiligen Zweck ab, für den die finanziellen Vermögenswerte erworben wurden. Das Management bestimmt die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz und überprüft die Klassifizierung zu jedem Stichtag.
1. Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte
Finanzielle Vermögenswerte, welche dieser Kategorie zugeordnet werden, sind einer der folgenden Unterkategorien zuzuordnen:
| • | Finanzielle Vermögenswerte, die von Beginn an als „zu Handelszwecken gehalten" eingeordnet wurden (held for trading) |
| • | Finanzielle Vermögenswerte, die ab dem erstmaligen Ansatz „als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten" (at Fair Value through profit and loss) klassifiziert wurden. |
Ein finanzieller Vermögenswert wird dieser Kategorie zugeordnet, wenn er prinzipiell mit kurzfristiger Verkaufsabsicht erworben wurde oder der finanzielle Vermögenswert vom Management entsprechend designiert wurde. Vermögenswerte dieser Kategorie werden als kurzfristige Vermögenswerte ausgewiesen, wenn sie entweder zu Handelszwecken gehalten oder voraussichtlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert werden.
Derivative Finanzinstrumente (im VIB–Konzern insbesondere Zinsswaps) werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Wertveränderungen von Derivaten ohne Sicherungszusammenhang gelten als „zu Handelszwecken gehalten" und werden folglich erfolgswirksam über die Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt. Sind die Derivate in einen Cashflow-Hedge einbezogen, werden die Fair Value-Anpassungen unter Berücksichtigung latenter Steuern direkt im Eigenkapital ausgewiesen. Bei Einbeziehung von derivativen Finanzinstrumenten in Fair-Value Hedges wird der Buchwert des Grundgeschäfts um den dem abzusichernden Risiko zurechenbaren Gewinn oder Verlust aus dem Derivat angepasst.
2. Darlehen und Forderungen
Darlehen und Forderungen (loans and receivables) enthalten nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Ausgenommen sind finanzielle Vermögenswerte, die kurzfristig zur Veräußerung bestimmt sind (held for trading) sowie diejenigen, welche das Management zur Bewertung zum beizulegenden Zeitwert designiert hat. Darlehen und Forderungen entstehen, wenn der Konzern Geld, Güter oder Dienstleistungen direkt einem Schuldner bereitstellt, ohne die Absicht, diese Forderungen weiterzuverkaufen. Sie werden den kurzfristigen Vermögenswerten zugerechnet, soweit die Fälligkeit der Darlehen und Forderungen nicht 12 Monate nach dem Bilanzstichtag übersteigt. Darlehen und Forderungen mit längeren Laufzeiten werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen. Darlehen und Forderungen sind in der Bilanz, in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und den sonstige Forderungen enthalten.
3. Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen
Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen (held-to-maturity investments) sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen oder bestimmbaren Zahlungen sowie einer festen Laufzeit, bei denen das Management die Absicht und Fähigkeit besitzt, diese bis zur Endfälligkeit zu halten. Ausgenommen sind Investments, die zur Bilanzierung zum Fair Value designiert sind, die zu Handelszwecken gehalten werden oder den Darlehen und Forderungen zuzuordnen sind.
4. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte, die als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert werden und keiner der anderen dargestellten Kategorien zugeordnet wurden. Sie sind den langfristigen Vermögenswerten zugeordnet, sofern das Management nicht die Absicht hat, sie innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag zu veräußern.
Finanzielle Vermögenswerte werden im Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes zu ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten bewertet. Ein finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die Rechte auf Zahlungen aus dem Investment erloschen sind oder übertragen wurden und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum verbunden sind, übertragen hat.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte und Vermögenswerte der Kategorie „als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" werden nach ihrem erstmaligen Ansatz zu ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Darlehen und Forderungen und bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode bilanziert.
Realisierte und nicht realisierte Gewinne und Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts von Vermögenswerten der Kategorie „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" werden in der Periode, in der sie entstehen, erfolgswirksam in der Gewinn und Verlustrechnung erfasst. Unrealisierte Gewinne und Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts von nichtmonetären Wertpapieren der Kategorie „zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte" werden direkt im Eigenkapital erfasst. Wenn Wertpapiere der Kategorie „zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte" veräußert werden oder wertgemindert sind, werden die im Eigenkapital zusammengefassten Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam als Gewinne bzw. Verluste aus finanziellen Vermögenswerten in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die beizulegenden Zeitwerte finanzieller Vermögenswerte, die an einem aktiven Markt notiert sind, bemessen sich nach dem aktuellen Geldkurs. Liegt für finanzielle Vermögenswerte kein aktiver Markt vor oder es handelt sich um nicht notierte Wertpapiere, werden die entsprechenden beizulegenden Werte mittels geeigneter Bewertungsmethoden ermittelt. Diese umfassen Bezugnahmen auf kürzlich stattgefundene Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern, die Verwendung aktueller Marktpreise anderer vergleichbarer Vermögenswerte, Discounted Cashflow-Verfahren sowie ggf. spezielle Optionspreismodelle.
Die VIB AG prüft zu jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte für eine Wertminderung eines finanziellen Vermögenswertes bzw. einer Gruppe finanzieller Vermögenswerte vorliegen. Im Falle von Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind, wird ein wesentlicher oder andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts unter die Anschaffungskosten dieser Eigenkapitalinstrumente bei der Bestimmung, inwieweit die Eigenkapitalinstrumente wertgemindert sind, berücksichtigt. Wenn ein derartiger Hinweis für zur Veräußerung verfügbare Vermögenswerte existiert, wird der kumulierte Verlust – gemessen als Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert – abzüglich davor im Hinblick auf den betrachteten finanziellen Vermögenswert erfasste Wertminderungsverluste aus dem Eigenkapital ausgebucht und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Einmal in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasste Wertminderungsverluste von Eigenkapitalinstrumenten werden nicht ergebniswirksam rückgängig gemacht.
Cashflow-Hedge
Im Rahmen von Darlehensaufnahmen werden teilweise Zinsswaps eingesetzt, die unter anderem der Absicherung eines festen Kreditzinses dienen und Teil der durch die Bank vorgegebenen Kreditbedingungen sind. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird prospektiv mit der Critical Terms Match Method nach IAS 39.AG108 durchgeführt. Retrospektiv wird die Wirksamkeit zu jedem Bilanzstichtag mit einem Effektivitätstest mit statistischen Methoden in Form einer Regressionsrechnung überprüft. Bei diesen, zur Absicherung von Zahlungsströmen eingesetzten Finanzinstrumenten (Cashflow-Hedge), werden die unrealisierten Gewinne und Verluste des Sicherungsgeschäfts zunächst unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Sie werden erst dann in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, wenn das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird.
Eigenkapital
Die Stammaktien der VIB Vermögen AG werden als Eigenkapital eingestuft. Aufwendungen, die mit der Ausgabe neuer Aktien in direktem Zusammenhang stehen, werden direkt im Eigenkapital netto nach Abzug von Ertragsteuern von den Emissionserlösen abgesetzt. Ebenfalls dem Eigenkapital zugerechnet werden die Kapitalrücklagen, die Gewinnrücklagen und der Gewinnvortrag des Konzerns.
Erwirbt ein Unternehmen des Konzerns eigene Eigenkapitalanteile, wird der Wert der bezahlten Gegenleistung, einschließlich direkt zurechenbarer zusätzlicher Kosten (netto nach Steuern), vom Eigenkapital, das den Aktionären des Unternehmens zusteht, abgezogen, bis die Aktien eingezogen, wieder ausgegeben oder weiterverkauft werden. Werden solche Anteile nachträglich wieder ausgegeben oder verkauft, wird die erhaltene Gegenleistung, netto nach Abzug direkt zurechenbarer zusätzlicher Transaktionskosten und zusammenhängender Ertragsteuern, im Eigenkapital, das den Aktionären des Unternehmens zusteht, erfasst. Zum Bilanzstichtag hält keine Konzerngesellschaft eigene Eigenkapitalinstrumente.
Rückstellungen
Rückstellungen werden gemäß IAS 37 gebildet, soweit rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten bestehen, die in der Vergangenheit begründet sind, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von wirtschaftlich nutzbaren Ressourcen führen und deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Rückstellungen werden in Höhe des Betrages angesetzt, der nach bestmöglicher Schätzung erforderlich ist, um alle gegenwärtigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag abzudecken. Künftige Ereignisse, die sich auf den zur Erfüllung einer Verpflichtung erforderlichen Betrag auswirken können, sind in den Rückstellungen berücksichtigt, sofern sie mit hinreichender objektiver Sicherheit vorausgesagt werden können und sofern diese Verpflichtungen aus Vorgängen der Vergangenheit resultieren. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Soweit bei Verpflichtungen erst nach mehr als einem Jahr mit Mittelabflüssen gerechnet wird, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern abgezinst. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Zinsaufwand erfasst.
Pensionsrückstellungen
Die versicherungsmathematische Bewertung der Pensionsrückstellungen für die betriebliche Altersversorgung erfolgt nach IAS 19. Die Rückstellung wird nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren für leistungsorientierte Versorgungspläne unter Anwendung der so genannten Korridormethode gemäß IAS 19.92 gebildet. Danach werden sich am Jahresende ergebende Unterschiedsbeträge (so genannte versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste) zwischen den planmäßigen Pensionsverpflichtungen und dem tatsächlichen Anwartschaftsbarwert nur dann berücksichtigt, wenn sie außerhalb einer Bandbreite von 10% des Verpflichtungsumfangs liegen. Ab dem Folgejahr werden die sich ergebenden Unterschiedsbeträge über die durchschnittliche Restdienstzeit der berechtigten Mitarbeiter verteilt und als Ertrag oder Aufwand erfasst. Der im Versorgungsaufwand enthaltene Zinsanteil wird als Personalaufwand im operativen Ergebnis gezeigt.
Fremdwährungen
Funktionale Währung und Berichtswährung
Die funktionale Währung eines jeden Konzernunternehmens ist die Währung des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in welchem das Unternehmen tätig wird. Die Unternehmen stellen ihre Einzelabschlüsse in der funktionalen Währung auf. Dies ist für alle Unternehmen Euro.
Transaktionen und Salden
Fremdwährungstransaktionen werden mit den Wechselkursen zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. Gewinne und Verluste, die aus der Erfüllung solcher Transaktionen sowie aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährung geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Rechtsstreitigkeiten und Schadensersatzansprüche
Gesellschaften des VIB-Konzerns sind im Rahmen des allgemeinen Geschäftsbetriebs an verschiedenen Prozessen und behördlichen Verfahren beteiligt oder es könnten in der Zukunft solche eingeleitet oder geltend gemacht werden. Auch wenn der Ausgang der einzelnen Verfahren im Hinblick auf die Unwägbarkeiten, mit denen Rechtsstreitigkeiten behaftet sind, nicht mit Bestimmtheit vorhergesagt werden kann, wird sich nach derzeitiger Einschätzung über die im Abschluss als Verbindlichkeiten oder Rückstellungen berücksichtigten Risiken hinaus kein erheblich nachteiliger Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns ergeben.
Verbindlichkeiten
Die finanziellen Verbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Verbindlichkeiten und den zum beizulegenden Zeitwert zu bewertenden derivativen Finanzinstrumenten. Verbindlichkeiten werden mit fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Kurzfristige Verbindlichkeiten (d. h. Verbindlichkeiten, deren Tilgung innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag erwartet wird) werden mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Langfristige Verbindlichkeiten sowie Finanzschulden werden zu fortgeführten Anschaffungskosten nach Maßgabe der Effektivzinsmethode bilanziert. Verbindlichkeiten aus Financial Leasing-Verhältnissen werden mit dem Barwert der Mindestleasingzahlungen ausgewiesen.
Entsprechend der Eigenkapitaldefinition des IAS 32 liegt Eigenkapital aus Sicht des Unternehmens nur dann vor, wenn das entsprechende Finanzinstrument keine vertragliche Verpflichtung zur Rückzahlung des Kapitals oder zu Lieferung von anderen finanziellen Vermögenswerten begründet. Rückzahlungsverpflichtungen aus dem Gesellschaftsvermögen können bestehen, wenn (Minderheits-) Gesellschaftern ein Kündigungsrecht zusteht und gleichzeitig die Ausübung dieses Rechts einen Abfindungsanspruch gegen die Gesellschaft begründet. Solches von Minderheitsgesellschaften zur Verfügung gestelltes Kapital wird als Verbindlichkeit ausgewiesen, auch wenn dies nach den Grundsätzen des deutschen Handelsrechts als Eigenkapital angesehen wird. Die Abfindungsansprüche werden mit dem Fair Value bilanziert.
Risikomanagement
Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanzierungstätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus Änderungen der Zinssätze sowie der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns.
Das finanzielle Risikomanagement erfolgt innerhalb des Konzerns gemäß der vom Management festgelegten Grundsätze. Diese umfassen Zins-, Markt-, Kredit- und Liquiditätsrisiken. Ebenso bestehen Grundsätze und Richtlinien für andere Bereiche wie z. B. das Liquiditätsmanagement sowie die Beschaffung von kurz- und langfristigen Darlehen.
Ziel des finanziellen Risikomanagements ist die Absicherung, sofern erforderlich, der oben erwähnten verschiedenen Risiken und damit die Begrenzung der negativen Auswirkungen auf die Erfolgsrechnung und Bilanz des Konzerns. Unter Beachtung des Prinzips der Funktionstrennung werden die finanziellen Risiken, denen der Konzern ausgesetzt ist, durch verschiedene Maßnahmen laufend bewertet, überwacht und aktiv bewirtschaftet.
Bewertungsunsicherheiten
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind Ermessensentscheidungen zu treffen. Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden nachfolgend erläutert:
| • | Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Vermögenswerte und Schulden sowie der Nutzungsdauern der Vermögenswerte basiert auf Beurteilungen des Managements. Dies gilt ebenso für die Ermittlung von Wertminderungen von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens und von immateriellen Vermögenswerten sowie von finanziellen Vermögenswerten. |
| • | Es werden Wertberichtigungen auf zweifelhafte Forderungen gebildet, um geschätzten Verlusten aus der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit von Kunden Rechnung zu tragen. |
| • | Annahmen sind des Weiteren zu treffen bei der Berechnung tatsächlicher und latenter Steuern. Insbesondere spielt bei der Beurteilung, ob aktive latente Steuern genutzt werden können, die Möglichkeit der Erzielung entsprechend steuerpflichtiger Einkommen, eine wesentliche Rolle. |
| • | Bei der Bilanzierung und Bewertung von Rückstellungen stellen die Abzinsungsfaktoren und erwartete Entwicklungen die wesentlichen Schätzgrößen dar. |
Grundsätzlich werden bei diesen Bewertungsunsicherheiten die bestmöglichen Erkenntnisse bezogen auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag herangezogen. Die tatsächlichen Beträge können sich von den Schätzungen unterscheiden. Die im Abschluss erfassten und mit diesen Unsicherheiten belegten Buchwerte sind aus der Bilanz bzw. den zugehörigen Erläuterungen im Anhang zu entnehmen.
Zum Aufstellungszeitpunkt des Konzernabschlusses ist nicht von wesentlichen Änderungen der Bilanzierung und Bewertung zugrunde gelegten Annahmen auszugehen. Insofern sind aus gegenwärtiger Sicht keine nennenswerten Anpassungen der Annahmen und Schätzungen oder der Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte und Schulden im Geschäftsjahr 2009 zu erwarten.
1. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Erlöse aus dem Segment Immobilien | 42.145 | 21.915 |
| Erlöse aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken und Wohnungen | 0 | 232 |
| Erlöse aus dem Segment Getränke | 14.220 | 0 |
| sonstige Erträge | 0 | 25 |
| 56.365 | 22.172 |
2. Wertänderungen von Investment Properties
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Zuschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40 | 6.496 | 3.525 |
| Nach HGB aktivierte nachträgliche Anschaffungskosten im Geschäftsjahr | 0 | -472 |
| Abschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40 | -6.972 | -2.147 |
| -476 | 906 |
Seit dem 1.1.2007 werden Renditeliegenschaften nach IAS 40 ergebniswirksam zum Zeitwert bilanziert.
Die Zuschreibungen in Höhe von T€ 6.496 setzen sich wie folgt zusammen:
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| T€ | |
|---|---|
| Werterhöhung bei Entwicklungsprojekten | 5.570 |
| Werterhöhung bei Bestandsobjekten | 926 |
| 6.496 |
3. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Erträge aus der Auflösung negativer Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung | 0 | 3.145 |
| übrige betriebliche Erträge | 990 | 484 |
| 990 | 3.629 |
Im Vorjahr resultierten die Erträge aus der Auflösung negativer Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung in Höhe von T€ 3.145 gemäß IFRS 3.56 (b) aus Erstkonsolidierungstransaktionen, da die beizulegenden Zeitwerte der angesetzten identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden die Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses überstiegen. Nach erneuter Beurteilung des noch verbleibenden Überschusses musste dieser gemäß IFRS 3.56 (b) sofort erfolgswirksam erfasst werden.
Die übrigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr resultieren im Wesentlichen aus Veränderungen des Abfindungsanspruchs und Versicherungsentschädigungen.
4. Aufwendungen für Investment Properties
Die Aufwendungen im Zusammenhang mit den vermieteten Investment Properties setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude | ||
| Grundstücksaufwendungen | 6.738 | 3.402 |
| Instandhaltungsaufwendungen | 1.861 | 455 |
| sonstige Aufwendungen | 596 | 0 |
| 9.195 | 3.857 |
5. Materialaufwand
Die Materialaufwendungen im Geschäftsjahr betreffen ausschließlich das Segment Getränke und setzen sich im Berichtsjahr wie folgt zusammen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Aufwand im Zusammenhang mit zum Verkauf bestimmten Grundstücken | 0 | 239 |
| Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe | 4.384 | 0 |
| Aufwendungen für bezogene Leistungen | 527 | 0 |
| 4.911 | 239 |
6. Personalaufwand
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 5.011 | 1.135 |
| Sozialabgaben | 1.120 | 138 |
| 6.131 | 1.273 |
Die durchschnittliche Mitarbeiterzahl im VIB Konzern beträgt ohne Berücksichtigung des Vorstandes 108 Personen (Vj. 12 Personen). Auf die Herrnbräu GmbH & Co. KG entfallen davon T€ 3.716 Löhne und Gehälter sowie T€ 837 Sozialabgaben.
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Jahr 2007 von T€ 1.156 auf T€ 6.175 erhöht. Der Anstieg von T€ 5.019 entfällt im Wesentlichen auf die Herrnbräu GmbH & Co. KG mit T€ 2.662 (u. a. Vertriebs- und Betriebsaufwendungen). Desweiteren sind im Konzern Bewertungsanpassungen bei Darlehen in Schweizer Franken von T€ 982, Kosten für die Hauptversammlung und die Jahres- und Konzernabschlüsse von T€ 357, Kosten für Investor Relations von T€ 115 und für Objektfinanzierung von T€ 271 enthalten.
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und Investment Properties
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| planmäßige Abschreibungen immat. Vermögensgegenstände | 230 | 0 |
| planmäßige Abschreibungen Sachanlagevermögen | 1.606 | 79 |
| außerplanmäßige Abschreibungen Sachanlagevermögen | 5.000 | 0 |
| 6.836 | 79 |
Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte wurden bei Getränkelieferungsrechten vorgenommen, weil Mindestabnahmen deutlich unterschritten worden sind oder die Absatzstätte geschlossen war. Im Geschäftjahr 2008 sind außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund einer Wertminderung gemäß IAS 36.8 in Höhe von T€ 5.000 auf Sachanlagen bei der Herrnbräu GmbH & Co. KG enthalten.
9. Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen
Die Erträge aus Beteiligungen entfallen auf die folgenden Beteiligungen an assoziierten Unternehmen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | 0 | 1.091 |
| VIMA Grundverkehr GmbH (01.01.-31.12.2008) | 105 | -27 |
| Tre Effe S.R.L. | -1 | 0 |
| 104 | 1.064 |
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge in Höhe von T€ 549 (Vorjahr T€ 619) resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung von laufenden Kontokorrentguthaben und Termingeldern sowie der Ausleihungen des Finanzanlagevermögens.
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von T€ 17.305 (Vorjahr T€ 7.140) resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung der Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten.
12. Aufwand aus Garantiedividende
Der Aufwand resultiert aus der im Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG geregelten Garantiedividende an außenstehende Aktionäre und belastete das Ergebnis mit T€ 505.
13. Ertragsteuern
Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| laufender Ertragsteueraufwand | 471 | 1.098 |
| Latente Steuern | 1.093 | 1.146 |
| Gesamter Ertragsteueraufwand | 1.564 | 2.244 |
Der laufende Steueraufwand setzt sich im Wesentlichen aus Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag zusammen. Steuermindernd wirkte sich mit T€ 39 die Nutzung eines vorhandenen Verlustvortrages aus.
In der nachfolgenden Überleitungsrechnung werden die Unterschiede zwischen dem tatsächlich gebuchten Ertragsteueraufwand und dem erwarteten Ertragsteueraufwand ausgewiesen. Der erwartete Ertragsteueraufwand ergibt sich aus dem Ergebnis vor Ertragsteuern multipliziert mit dem erwarteten Steuersatz. Der erwartete Ertragsteuersatz beinhaltet die gesetzliche deutsche Körperschaftsteuer sowie den darauf entfallenden Solidaritätszuschlag. Aufgrund der erweiterten Kürzung im Bereich der Gewerbesteuer wird diese in den Steuersatz nicht mit einbezogen. Der erwartete Steuersatz beträgt somit 15,825%.
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 6.565 | 14.669 |
| erwarteter Ertragsteuersatz : 15,825% | ||
| erwarteter Ertragsteueraufwand | 1.039 | 3.869 |
| Effekte aus Bargain Purchase | 0 | -829 |
| Entkonsolidierungserfolg | 0 | 0 |
| Steuersatzänderungen | 0 | -702 |
| Nichtnutzung von Verlusten im Konzernabschluss | 83 | 0 |
| Steuern Vorjahre | 41 | -32 |
| Nutzung von nicht aktivierten Verlustvorträgen | -39 | -81 |
| Effekte aus Sonder- und Ergänzungsbilanzen | 44 | 101 |
| Gewerbesteuereffekte | 239 | 0 |
| Steuereffekte aus Tochtergesellschaften und Equity-Beteiligungen | -17 | -183 |
| Körperschaftsteuer auf Ausgleichszahlung | 97 | 0 |
| Sonstiges | 77 | 101 |
| Ausgewiesener Ertragsteueraufwand | 1.564 | 2.244 |
| Effektiver Steuersatz | 23,82% | 15,30% |
Aufgrund der Absenkung des Körperschaftsteuersatzes auf 15,0% kommt – unter Berücksichtigung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung und des Solidaritätszuschlags zur Körperschaftsteuer – ein kombinierter Ertragsteuersatz in Höhe von 15,825% (i. V. 15,825%) für die Gesellschaften des Konzerns (ohne Berücksichtigung des Teilkonzerns „BBI AG") zur Anwendung.
14. Anteil Konzernfremder am Ergebnis
Im Konzernergebnis von T€ 5.001 sind Gewinnanteile anderer Gesellschafter (Gewerbepark Günzburg GmbH, IVM Verwaltung GmbH, VSI GmbH) in Höhe von T€ -394 (Vorjahr T€ 29) enthalten.
15. Ergebnis je Aktie
Die Berechnung des unverwässerten und verwässerten Ergebnisses je Aktie basiert auf den folgenden Daten:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| ERGEBNIS (in T€) | ||
| Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie (zurechenbares anteiliges Periodenergebnis der Aktionäre der Muttergesellschaft) | 5.395 | 12.396 |
| Auswirkung der verwässernden potentiellen Stammaktien | 0 | 0 |
| Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie | 5.395 | 12.396 |
| ANZAHL DER AKTIEN (in Stück) | ||
| Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Stammaktien für das unverwässerte Ergebnis je Aktie | 17.084.000 | 15.836.526 |
| Auswirkung der verwässernden potentiellen Stammaktien | 678.057 | 0 |
| Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Stammaktien für das verwässerte Ergebnis je Aktie | 17.762.057 | 15.836.526 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in €) | 0,32 | 0,78 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €) | 0,30 | 0,78 |
Die verwässernden potentiellen Stammaktien beruhen auf der Schaffung des bedingten Kapitals (vgl. N r. 23).
Ausschüttung
Im Berichtsjahr 2008 wurde gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 25. Juni 2008 aus dem Bilanzgewinn 2007 der VIB Vermögen AG ein Betrag von € 3.416.800,00 ausgeschüttet. Dies entspricht einer Dividende von € 0,20 je Aktie.
Vorstand und Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG werden den Aktionären auf der Hauptversammlung der Gesellschaft betreffend das Geschäftsjahr 2008 vorschlagen, aus dem Bilanzgewinn der VIB Vermögen AG € 0,20 je Aktie (insgesamt € 3.416.800,00) auszuschütten.
16. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
16.1 Immaterielle Vermögenswerte
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| Geschäfts-/ Firmenwert T€ |
Sonstige Rechte T€ |
Gesamt T€ |
|
|---|---|---|---|
| Anschaffungskosten Stand 01.01.2007 | 5 | 0 | 5 |
| Änderung Konsolidierungskreis | 4 | 2.580 | 2.584 |
| Zugänge | 1 | 0 | 1 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 |
| Umbuchungen | 0 | 0 | 0 |
| Stand 31.12.2007 | 10 | 2.580 | 2.590 |
| Abschreibungen Stand 01.01.2007 | 3 | 0 | 3 |
| Änderung Konsolidierungskreis | 0 | 1.740 | 1.740 |
| Zugänge | 0 | 0 | 0 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 |
| Umbuchungen | 0 | 0 | 0 |
| Stand am 31.12.2007 | 3 | 1.740 | 1.743 |
| Buchwert 31.12.2007 | 7 | 840 | 847 |
| Buchwert 01.01.2007 | 2 | 0 | 2 |
| Geschäfts-/ Firmenwert T€ |
Sonstige Rechte T€ |
Gesamt T€ |
|
| Anschaffungskosten Stand 01.01.2008 | 10 | 2.580 | 2.590 |
| Zugänge | 0 | 474 | 474 |
| Abgänge | 0 | -237 | -237 |
| Stand 31.12.2008 | 10 | 2.817 | 2.827 |
| Abschreibungen Stand 01.01.2008 | 3 | 1.740 | 1.743 |
| Zugänge | 3 | 230 | 233 |
| Abgänge | 0 | -215 | -215 |
| Stand am 31.12.2008 | 6 | 1.755 | 1.761 |
| Buchwert 31.12.2008 | 4 | 1.062 | 1.066 |
| Buchwert 01.01.2008 | 7 | 840 | 847 |
16.2. Sachanlagen
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| Grundstücke und Gebäude T€ |
Technische Anlagen und Maschinen T€ |
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung T€ |
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau T€ |
Gesamt T€ |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Anschaffungskosten Stand 01.01.2007 | 0 | 26 | 2.376 | 9.300 | 11.702 |
| Änderung | |||||
| Konsolidierungskreis | 8.650 | 9.204 | 18.749 | 5.972 | 42.575 |
| Zugänge | 1 | 0 | 548 | 16.302 | 16.851 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Umbuchungen in Investment Properties | 0 | -26 | -1.790 | -8.836 | -10.652 |
| Stand 31.12.2007 | 8.651 | 9.204 | 19.883 | 22.738 | 60.476 |
| Abschreibungen Stand 01.01.2007 | 0 | 20 | 1.331 | 0 | 1.351 |
| Änderung | |||||
| Konsolidierungskreis | 1.729 | 6.827 | 14.768 | 0 | 23.324 |
| Zugänge | 0 | 0 | 79 | 0 | 79 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Umbuchungen in Investment Properties | 0 | -20 | -1.024 | 0 | -1.044 |
| Stand am 31.12.2007 | 1.729 | 6.827 | 15.154 | 0 | 23.710 |
| Buchwert 31.12.2007 | 6.922 | 2.377 | 4.729 | 22.738 | 36.766 |
| Buchwert 01.01.2007 | 0 | 6 | 1.045 | 9.300 | 10.351 |
| Grundstücke und Gebäude T€ |
Technische Anlagen und Maschinen T€ |
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung T€ |
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau T€ |
Gesamt T€ |
|
| Anschaffungskosten Stand 01.01.2008 | 8.651 | 9.204 | 19.883 | 22.738 | 60.476 |
| Zugänge | 0 | 59 | 1.033 | 46.754 | 47.846 |
| Abgänge | 0 | 0 | -141 | -5.855 | -5.996 |
| Umbuchungen in Investment Properties | 0 | 0 | 0 | -33.148 | -33.148 |
| Stand 31.12.2008 | 8.651 | 9.263 | 20.775 | 30.489 | 69.178 |
| Abschreibungen Stand 01.01.2008 | 1.729 | 6.827 | 15.154 | 0 | 23.710 |
| Zugänge | 47 | 312 | 1.245 | 0 | 1.604 |
| Abgänge | 0 | 0 | -106 | 0 | -106 |
| außerplanmäßige Abschreibung | 0 | 1.810 | 3.190 | 0 | 5.000 |
| Stand am 31.12.2008 | 1.776 | 8.949 | 19.483 | 0 | 30.208 |
| Buchwert 31.12.2008 | 6.875 | 314 | 1.292 | 30.489 | 38.970 |
| Buchwert 01.01.2008 | 6.922 | 2.377 | 4.729 | 22.738 | 36.766 |
17. Investment Properties
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| T€ | T€ | |
|---|---|---|
| Buchwert 01.01. | 457.308 | 179.186 |
| Änderungen Konsolidierungskreis | 0 | 119.182 |
| Zugänge | 108.181 | 158.034 |
| Abgänge | -3.677 | 0 |
| Unrealisierte Marktwertsteigerungen | 6.496 | 3.527 |
| Unrealisierte Marktwertverminderungen | -6.972 | -2.621 |
| Buchwert 31.12. | 561.336 | 457.308 |
Bei den Investment Properties (IAS 40) handelt es sich um die zu Vermietungs- und Wertsteigerungszwecken gehaltenen Immobilien aus dem Kerngeschäft des Konzerns. Die Gesellschaft bilanziert die Objekte seit 1.1.2007 entsprechend dem Fair Value Model. Es wurden dabei externe Gutachter bei der Wertermittlung herangezogen.
Bei den Objekten handelt es sich überwiegend um Gewerbeimmobilien, die größtenteils langfristig an namhafte gewerbliche Mieter vermietet sind.
Die Investment Properties sind durch Grundschulden und Hypotheken im Zusammenhang mit den zur Finanzierung aufgenommenen lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten belastet.
18. Anteile an assoziierten Unternehmen
Die Anteile an als assoziierte Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden entsprechend der Equity-Methode gemäß IAS 28 in den Konzernabschluss einbezogen und mit dem korrespondierenden neubewerteten Eigenkapital bewertet.
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Tre Effe S.R.L. | 191 | 192 |
| VIMA Grundverkehr GmbH | 269 | 163 |
| 460 | 355 |
Die at-equity-Beteiligungen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
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| Tre Effe S.R.L. T€ |
VIMA Grundverkehr GmbH T€ |
|
|---|---|---|
| Stand am 01.01.2008 | 192 | 163 |
| Änderung Konsolidierungskreis | 0 | 0 |
| Abgang durch Statuswechsel | 0 | 0 |
| Anteil am Jahresergebnis 2008 | -1 | 106 |
| Stand am 31.12.2008 | 191 | 269 |
Aufgrund der Anteilsquote sind dem Konzern folgende Vermögenswerte und Schulden zum 31.12.2008 zuzurechnen:
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| VIMA Grundverkehr GmbH | Tre Effe S.R.L. | |
|---|---|---|
| Vermögenswerte | 1.171 | 585 |
| Schulden | 1.045 | 481 |
| Periodenergebnis | 106 | -1 |
| Umsatzerlöse | 131 | 562 |
Bei Tre Effe S.R.L. liegt der Jahresabschluss zum 31.12.2007 zugrunde.
19. Finanzielle Vermögenswerte
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Anschaffungskosten am 01.01. | 4.090 | 2.131 |
| Zugänge | 56 | 48 |
| Änderung Konsolidierungskreis | 0 | 1.911 |
| Abgänge | -252 | 0 |
| Nettobuchwert am 31.12. | 3.894 | 4.090 |
| Zusammensetzung der finanziellen Vermögenswerte | ||
| Beteiligung Tilly-Immobilie Verwertungs GmbH | 93 | 93 |
| Ausleihungen an Kunden | 1.967 | 1.911 |
| Ausleihung VIMA Grundverkehr GmbH | 1.834 | 2.086 |
| Finanzielle Vermögenswerte 31.12. | 3.894 | 4.090 |
Für voraussichtlich uneinbringliche Kundendarlehen wurden insgesamt Einzelwertberichtigungen in Höhe von T€ 819 (Vj. T€ 804) vorgenommen. Weiterhin wurden Einzelwertberichtigungen in Höhe von T€ 79 (Vj. T€ 75) aufgrund der Erfahrungen mit Zahlungsausfällen in der Vergangenheit eingestellt. Diese Werte stammen überwiegend aus dem Segment Getränke.
20. Vorratsvermögen
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Anschaffungskosten am 01.01. | 1.239 | 3 |
| Zugänge | 1.376 | 0 |
| Änderung Konsolidierungskreis | 0 | 1.239 |
| Abgänge | -1.239 | -3 |
| Nettobuchwert am 31.12. | 1.376 | 1.239 |
| Zusammensetzung des Vorratsvermögens | ||
| Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe | 665 | 623 |
| Unfertige Erzeugnisse | 224 | 156 |
| Fertige Erzeugnisse | 405 | 381 |
| Waren | 82 | 79 |
| Vorräte 31.12. | 1.376 | 1.239 |
Es wurden keine Abwertungen auf die Vorräte vorgenommen.
21. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3.321 | 2.081 |
| sonstige Vermögenswerte | 2.618 | 3.496 |
| 5.939 | 5.577 |
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stammen im Wesentlichen aus dem Verkauf von Waren und der Aktivierung der geschätzten Nebenkostenabrechnungen gegenüber den Mietern. Erforderliche Einzelwertberichtigungen wurden in Höhe von T€ 282 (Vj. T€ 156) vorgenommen.
Die sonstigen Vermögenswerte betreffen überwiegend kurzfristige Kundendarlehen und Umsatzsteuererstattungsansprüche.
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
Die folgende Tabelle gibt die Veränderungen in den Wertberichtigungen wider:
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| 31.12.2008 T€ |
31.12.2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Stand zum Beginn des Jahres | 156 | 6 |
| Wertminderungen von Forderungen | 126 | 156 |
| Aufgrund von Uneinbringlichkeit abgeschriebene Beträge | 0 | -6 |
| 282 | 156 |
Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird jeder Änderung der Bonität seit Einräumung des Zahlungsziels bis zum Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es besteht keine nennenswerte Konzentration des Kreditrisikos, da der Kundenbestand breit ist und keine Korrelationen bestehen. Entsprechend ist die Geschäftsführung der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten Wertminderungen hinaus gehende Risikovorsorge notwendig ist.
Der Zeitwert der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entspricht dem Buchwert. Zuführungen des Geschäftsjahres werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen, Auflösungen unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.
Die Forderungen aus Ertragsteuern resultieren aus der Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuererstattungsansprüchen in der VIB Vermögen AG und der BBI AG.
22. Bankguthaben und Kassenbestände
In dieser Position werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Fristigkeit von unter 3 Monaten sowie Finanztitel mit einer ursprünglichen Laufzeit von weniger als 3 Monaten ausgewiesen. Der Ausweis entfällt im Wesentlichen auf VIB Vermögen AG T€ 4.595 (Vj. T€ 7.749) sowie den Teilkonzern der BBI AG T€ 586 (Vj. T€ 1.456).
23. Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG in Höhe von € 17.084.000 ist in 17.084.000 Stückaktien eingeteilt.
Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage entspricht der Kapitalrücklage der VIB Vermögen AG (HB II). Diese enthält im Wesentlichen das Agio der in den früheren Geschäftsjahren durchgeführten Kapitalerhöhungen. Im Vorjahr erhöhte sich die Kapitalrücklage aufgrund der Barkapitalerhöhung unter Berücksichtigung der Aufwendungen der Kapitalerhöhung (T€ 490) abzüglich latenter Steuern (T€ 130) um T€ 48.110.
Gewinnrücklage
Die VIB Vermögen AG hat im Rahmen des Jahresabschlusses zum 31.12.2008 T€ 242 in die Gewinnrücklagen eingestellt.
Bilanzgewinn
Der Bilanzgewinn des Konzerns resultiert aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres abzüglich der Ausschüttung (T€ 3.417) auf den Jahresüberschuss des Vorjahres, der Zuführung zu den Gewinnrücklagen (T€ 242), sowie dem laufenden auf die Konzernaktionäre entfallenden Konzernjahresüberschuss des Geschäftsjahres 2008 (T€ 5.395).
Cashflow-Hedges
Hier ist der Marktwert von Cashflow-Hedges erfasst, soweit diese zur Absicherung von (Zins-) Zahlungsströmen konkreter Grundgeschäfte dienen.
Minderheitenanteile
Der Ausgleichsposten für Minderheitengesellschafter entfällt auf die Beteiligung an der BBI AG, der IVM GmbH, der VSI GmbH und der Gewerbepark Günzburg GmbH.
Der Posten hat sich wie folgt entwickelt:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Stand zu Beginn des Jahres | 20.734 | 308 |
| Änderungen der Anteilsquoten | -7.367 | 20.397 |
| Anteil am Jahresergebnis | -394 | 29 |
| Einzahlung ausstehender Einlagen durch Minderheitsgesellschafter | 182 | 0 |
| Stand am Ende des Jahres | 13.155 | 20.734 |
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 26. Juli 2007 wurde ein neues Genehmigtes Kapital in Höhe von 3.416.800 Euro geschaffen. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- oder Bareinlagen bei Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 25. Juli 2012.
Bedingtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114 Euro geschaffen für die außenstehenden Aktionäre der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, denen die Möglichkeit eingeräumt wurde, ihre Aktien in Aktien der VIB AG zu tauschen.
24. Genussrechtskapital
Die VIB Vermögen AG hat im Jahr 2003 Genussrechte mit einem Rückzahlungsbetrag von T€ 675 ausgegeben. Das Genussrechtskapital ist im Gewinnfalle mit 5% zu verzinsen. Die Genussrechte nehmen am Verlust teil und werden im Falle der Liquidation oder des Insolvenzverfahrens erst nachrangig nach Befriedigung der anderen Gläubiger bedient.
Die Genussrechte haben eine unbestimmte Laufzeit. Der Genussrechtsinhaber und die VIB Vermögen AG können die Genussrechte frühestens drei Jahre nach Ausgabe mit einer Frist von zwei Jahren zum Jahresende kündigen.
25. Langfristige Finanzschulden
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | 47.613 | 68.360 |
| Restlaufzeit größer 5 Jahre | 243.728 | 191.051 |
| 291.341 | 259.411 |
Die Finanzschulden enthalten überwiegend verzinsliche Verbindlichkeiten. Solche aus Leasing sind im Vorjahr mit T€ 103 (> 1 Jahr und bis zu 5 Jahren) enthalten, die nahezu den künftigen Mindestleasingzahlungen entsprochen haben.
Die Finanzschulden mit einer Laufzeit von über 12 Monaten betreffen Darlehen folgender Konzernunternehmen:
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| langfristige Finanzschulden | 2008 T€ |
2007 T€ |
|---|---|---|
| VIB Vermögen AG | 196.054 | 182.243 |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | 79.826 | 61.132 |
| Merkur GmbH | 428 | 2.440 |
| Industriepark Neuburg GbR | 4.393 | 4.954 |
| IVM Verwaltung GmbH | 4.943 | 2.721 |
| Gewerbepark Günzburg GmbH | 5.697 | 5.921 |
| 291.341 | 259.411 |
Die langfristigen Finanzschulden sind durch Grundschulden auf die Investment Properties sowie die Abtretung von Mietansprüchen und die Verpfändung eines Wertpapierdepots besichert.
26. Abfindungsansprüche von Minderheitsanteilen an Personengesellschaften
Die Minderheitsanteile in Höhe von T€ 1.540 (Vj. T€ 1.551) betreffen Abfindungsansprüche für Minderheitsgesellschafter der in den Konzernabschluss einbezogenen Personengesellschaften, die entsprechend den Regelungen des IAS 32 nicht im Eigenkapital ausgewiesen werden. Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Vereinbarungen werden die Abfindungsverpflichtungen mit dem Fair Value bewertet.
27. Derivative Finanzinstrumente
Der Konzern nutzt Zinsswaps zur Optimierung der Zinsbelastung im Zusammenhang mit den aufgenommenen Bankdarlehen.
Die Änderung des Fair Value der Swaps, die nicht als Cashflow Hedge zu qualifizieren sind, wurden ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (T€ 54, Vj. T€ -297). Der negative Marktwert sämtlicher Swaps beträgt zum Stichtag T€ -5.565 (Vorjahr T€ -857). Darüber hinaus bestehen Cashflow Hedges mit einem positiven Marktwert von T€ 315 (Vorjahr T€ 242).
28. Latente Steuern
Latente Steuern resultieren aus den unterschiedlichen Wertansätzen zwischen den IFRS- und Steuerwerten der Konzernunternehmen sowie aus Konsolidierungsmaßnahmen.
Die latenten Steuerschulden bzw. die latenten Steueransprüche verteilen sich auf folgende Positionen:
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| Latente Steueransprüche | 2008 T€ |
2007 T€ |
|---|---|---|
| Sachanlagen | 375 | 0 |
| Derivative Vermögenswerte | 225 | 138 |
| Abfindungen | 237 | 245 |
| Sonstiges | 8 | 0 |
| Summe Latente Steueransprüche | 845 | 383 |
| Latente Steuerschulden | 2008 T€ |
2007 T€ |
| Investment Properties | 14.815 | 15.743 |
| Anlagen in Bau | 1.203 | 0 |
| Neubewertung Sachanlagevermögen | 1.513 | 1.513 |
| Summe Latente Steuerschulden | 17.531 | 17.256 |
| Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern | 470 | 383 |
| Bilanzansatz Latente Steuerschulden | 17.061 | 16.873 |
| Bilanzansatz Latente Steuerforderung | 375 | 0 |
Latente Steuerforderungen und latente Steuerverbindlichkeiten wurden insoweit saldiert, als sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.
Der Bestand an Verlustvorträgen zum 31.12.2008 stellt sich wie folgt dar:
| ― | Gewerbesteuer T€ 223 (Vorjahr T€ 72) |
| ― | Körperschaftsteuer T€ 930 (Vorjahr T€ 1.030) |
29. Pensionsrückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen enthalten die Zusagen für betriebliche Altersversorgung an anspruchsberechtigte Personen und deren Hinterbliebene. Die Pensionsverpflichtungen basieren auf einzelvertraglichen Versorgungszusagen. Die begünstigten Personen haben in der Regel Anspruch auf eine von der Betriebszugehörigkeit abhängige feste Alters- und Invalidenrente bei Erreichen des Ruhestandalters von 65 Jahren. Sonstige Leistungen sind nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses nicht vorgesehen.
Die Unterstützungskasse gewährt ehemaligen Arbeitnehmern ihres Trägerunternehmens sowie deren Hinterbliebenen aufgrund einer Betriebsvereinbarung bestimmte Leistungen. Nach der Erfüllung einer Wartezeit von 10 Jahren werden Alters-, Invaliden- und Witwenrente gewährt. Der Bezug der Unterstützung setzt nach Erfüllung der Wartezeit mit Eintritt von Berufs- bzw. Erwerbsunfähigkeit, spätestens beim Ausscheiden nach Vollendung des 65. Lebensjahres ein. Die Höhe der Alters- und Invalidenrente ist abhängig von der Betriebszughörigkeit und wird durch einen Höchstbetrag begrenzt. Das Versorgungswerk ist für Neuzugänge geschlossen.
Die in der Bilanz ausgewiesene Summe aus der Verpflichtung des Konzerns durch Altersversorgungspläne in Höhe von T€ 818 entspricht dem Barwert.
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Stand 01.01 | 964 | 0 |
| Zugang zum Konzernkreis (Teilkonzern BBI AG) | 0 | 964 |
| laufender Dienstzeitaufwand | 0 | 0 |
| Nach zu verrechnender Dienstzeitaufwand | 0 | 0 |
| Zinsaufwand | 49 | 0 |
| Gezahlte Renten | -144 | 0 |
| Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste | 51 | 0 |
| Stand 31.12. | 818 | 964 |
Kalkulierte versicherungsmathematische Prämissen:
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| 2008 % |
2007 % |
|
|---|---|---|
| Diskontierungszins | 6,20 | 5,35 |
| Rententrend | 2,00 | 2,00 |
| 8,20 | 7,35 |
Der Gehaltstrend wurde – wie auch die Fluktuationswahrscheinlichkeit – mit 0,0% angesetzt, da die Versorgungsverpflichtungen – mit einer Ausnahme – nur noch gegenüber Mitarbeitern bestehen, die bereits Rentenbezieher sind.
30. Sonstige langfristige Schulden
Die sonstigen langfristigen Schulden beinhalten Verbindlichkeiten aus Pachtkautionen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 969 | 746 |
| Verbindlichkeiten aus Pachtkautionen | 185 | 150 |
| 1.154 | 896 |
31. Kurzfristige Finanzschulden
Die kurzfristigen Finanzschulden betreffen überwiegend kurzfristige Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten. Finanzschulden aus Leasingverpflichtungen sind mit T€ 182 (Vj. T€ 174) enthalten, die nahezu den künftigen kurzfristigen Mindestleasingzahlungen entsprechen. Der Ausweis umfasst kurzfristig kündbare Kontokorrentlinien sowie innerhalb eines Jahres nach dem Bilanzstichtag fällige Tilgungen langfristiger Darlehen.
Die kurzfristigen Finanzschulden entfallen auf folgende Gesellschaften:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| VIB Vermögen AG | 67.332 | 14.933 |
| Merkur GmbH | 32 | 97 |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | 31.446 | 12.585 |
| IVM Verwaltung GmbH | 194 | 58 |
| Industriepark Neuburg GbR | 584 | 564 |
| VR 1 Immobilienverwaltung GbR | 1.127 | 1.115 |
| VSI GmbH | 2.121 | 0 |
| Gewerbepark Günzburg GmbH | 224 | 216 |
| 103.060 | 29.568 |
Die kurzfristigen Finanzschulden sind durch Grundschulden sowie die Abtretung von Mietansprüchen und die Verpfändung eines Wertpapierdepots besichert.
32. Rückstellungen
Die als Rückstellung erfassten Werte betreffen Geschäftsvorfälle der Wirtschaftsjahre 2008 oder früherer Jahre, die zu einer gegenwärtigen Verpflichtung der Gesellschaft geführt haben und wahrscheinlich einen Abfluss wirtschaftlicher Ressourcen mit sich bringen. Unsicherheit besteht jedoch hinsichtlich des Zeitpunktes der Fälligkeit und der genauen Höhe der Schuld.
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| Leergutrücknahmeverpflichtungen T€ |
Personalkostenrückstellungen T€ |
Übrige Rückstellungen T€ |
Summe T€ |
|
|---|---|---|---|---|
| Stand 01. Januar 2007 | 0 | 0 | 374 | 374 |
| Inanspruchnahme | 0 | 0 | 343 | 343 |
| Auflösung | 0 | 0 | 31 | 31 |
| Zuführungen | 0 | 170 | 169 | 339 |
| Änderung Konsolidierungskreis | 450 | 449 | 516 | 1.415 |
| Stand 31. Dezember 2007 | 450 | 619 | 685 | 1.754 |
| Inanspruchnahme | -450 | -407 | -685 | -1.542 |
| Auflösung | 0 | 2 | 0 | 2 |
| Zuführungen | 496 | 167 | 539 | 1.202 |
| Umgliederung | -496 | -380 | -444 | -1.320 |
| Stand 31. Dezember 2008 | 0 | 1 | 95 | 96 |
Die Rückstellung für Leergutrücknahmeverpflichtungen wurde im Vorjahr auf Basis von Umlaufzeiten der Gebinde ermittelt. Die Umlaufzeiten basieren auf in Stichproben durchgeführten Zählungen des zurückgenommenen Leerguts. Die Personalkostenrückstellungen enthalten Verpflichtungen aus Tantiemen und Sonderzusagen, Urlaubslöhnen und -gehältern. In den übrigen Rückstellungen sind im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von T€ 80 enthalten. Die weiteren übrigen Rückstellungen betreffen ansonsten andere Verpflichtungen im Einzelwert von jeweils weniger als 10% des gesamten Rückstellungsbetrags. Die Umgliederung betrifft Rückstellungen, die Verbindlichkeitscharakter besitzen und daher unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen werden.
33. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern betreffen laufende Steuerverbindlichkeiten des Jahres 2008 der VIB Vermögen AG (T€ 53), der BBI AG (T€ 110) und der CMG Center Management GmbH (T€ 21).
34. Sonstige Verbindlichkeiten
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 6.375 | 6.287 |
| Übrige | 6.777 | 1.761 |
| 13.152 | 8.048 |
Im Geschäftsjahr 2008 haben sich die übrigen Verbindlichkeiten aufgrund von Investitionen, der Verpflichtung aus der Garantiedividende und einer Umgliederung aus den sonstigen Rückstellung um T€ 5.016 auf T€ 6.777 erhöht.
35. Segmentberichterstattung
Hinsichtlich des Umfangs der Segmentberichterstattung wird auf die Ausführungen unter Punkt C. verwiesen.
Unter Berücksichtigung von IAS 14 definiert die VIB Vermögen AG ihre Primär-Geschäftsfelder in die Bereiche Nutzung und Entwicklung des eigenen Immobilienbestandes (Segment Immobilien) sowie die Herstellung und den Vertrieb von Bier einschließlich alkoholfreier Getränke (Segment Getränke). Die Tre Effe S.R.L. wird dem Segment Getränke, die VIMA Grundverkehr GmbH dem Segment Immobilien zugeordnet. Die Versorgungsverpflichtungen sind in dem Segment Immobilien abgebildet.
Weil die Geschäftstätigkeit nahezu ausschließlich auf Deutschland ausgerichtet ist, wird auf eine Segmentierung nach dem sekundären Berichtsformat „Regionen" verzichtet.
Segmentberichterstattung 1. Januar bis 31. Dezember 2008
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| Immobilien T€ |
Getränke T€ |
Konsolidierung | Konzern T€ |
|
|---|---|---|---|---|
| Segment-Außenumsatzerlöse | 42.305 | 14.220 | -160 | 56.365 |
| Segment-EBIT | 28.452 | -4.515 | -215 | 23.722 |
| Segmentvermögen ohne Ertragssteuerforderungen | 603.465 | 15.934 | 0 | 619.399 |
| Segmentverbindlichkeiten | 428.504 | 6.704 | 0 | 435.208 |
| Segmentinvestitionen | 47.699 | 1.587 | 0 | 49.286 |
| Segmentabschreibungen | 87 | 6.747 | 0 | 6.834 |
Segmentberichterstattung 1. Januar bis 31. Dezember 2007
Es wurde für 2007 keine Aufgliederung der Gewinn- und Verlustrechnung auf die Segmente vorgenommen, da erst zum 31.12.2007 erstmals zwei Segmente bestanden.
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| Immobilien T€ |
Getränke T€ |
Konsolidierung | Konzern T€ |
|
|---|---|---|---|---|
| Segmentvermögen | 495.170 | 20.439 | 205 | 515.814 |
| Segmentverbindlichkeiten | 289.296 | 14.571 | 17.575 | 321.442 |
36. Kapitalflussrechnung
Die Konzernkapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelfonds des VIB Konzerns im Berichtsjahr und Vorjahr verändert hat. Dabei wurden Zahlungsströme entsprechend IAS 7 nach dem Mittelzu-/-abfluss aus laufender Geschäftstätigkeit, aus der Investitionstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit gegliedert.
Der Finanzmittelfonds in Höhe von T€ 5.925 (Vorjahr T€ 9.536) umfasst die Bilanzposition Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, in der neben Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten auch Finanztitel mit einer ursprünglichen Fälligkeit von bis zu drei Monaten ausgewiesen werden.
Die Cashflow Rechnung beginnt mit dem Konzernergebnis. Der betriebsbedingte Cashflow zeigt den Einnahmenüberschuss vor jeglicher Mittelbindung. Im Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit wurde zusätzlich die Veränderung im Working Capital berücksichtigt.
37. Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse
Eventualverbindlichkeiten sind bestehende oder künftige Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen, bei denen aber ein Ressourcenabfluss nicht als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Solche Verpflichtungen sind nach IAS 37 im Anhang aufzuführen. Angabepflichtige Eventualverbindlichkeiten bestanden weder in 2008 noch im Vorjahr.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen im Segment Immobilien in Form von Ankaufverpflichtungen für Grundstücke, die als Finanzinvestitionen gehalten werden sollen.
Diese Investitionsvorhaben umfassen derzeit ein Immobilienportfolio, das „Bavaria-Portfolio" und die Verpflichtung aus dem Erwerb des Objektes business park Regensburg für T€ 16.952.
Das noch ausstehende Bavaria-Portfolio umfasst acht Fachmarktzentren, die zwischen 2009 und 2010 im südbayerischen Raum von einem Projektentwickler abgeschlossen werden. Hierzu wurden am 13. November 2006 notarielle Kaufverträge mit dem Projektentwickler abgeschlossen. Die Objekte sind an BBI zu übergeben, sobald sie fertig gestellt und abgenommen wurden, mindestens 90% der vermietbaren Flächen vermietet und für die Restflächen Mietgarantien des Projektentwicklers gestellt wurden. Der Gesamtumfang dieses Portfolio beträgt rund 73 Mio. Euro.
Der Zeitpunkt der Übergaben dieser Objekte kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht angegeben werden, da diese unter anderem von der Baugenehmigung sowie der Fertigstellung und der Vermietung der Objekte durch die Projektentwickler abhängen. Mit den Projektentwicklern wurden die Kaufpreise in der Form fixiert, dass ein fester Kaufpreisfaktor vereinbart wurde, der multipliziert mit der Jahresnettomiete der Objekte den Kaufpreis ergibt. Die im Rahmen der Kaufverträge angegebenen Kaufpreise haben dadurch einen vorläufigen Charakter.
Im Segment Immobilien bestehen daneben noch sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen in Höhe von T€ 185 und Renovierungsaufwendungen für das Objekt Aalen in Höhe von ca. T€ 200.
Ferner bestehen im Segment Getränke folgende finanzielle Verpflichtungen:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Mietverträge | 519 | 439 |
| Malz- und Hopfenkontrakte | 2.117 | 1.020 |
| 2.636 | 1.459 |
Die genannten Beträge aus Mietverträgen entsprechen einer Jahresmiete. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit liegt bei 5 Jahren.
Aus dem Gewinnabführungsvertrag mit der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG resultieren bis zur erstmals möglichen Kündigung des Vertrages (31.12.2012) in Abhängigkeit von der Inanspruchnahme der Aktientauschmöglichkeit der Aktionäre der BBI AG Zahlungsverpflichtungen in Höhe von ca. T€ 2.000.
38. Leasingvereinbarungen
Die Teile des Sudhauses betreffenden Leasingvereinbarungen des Konzerns sind nach IAS 17 als Finance-Leasing einzustufen. Die hieraus resultierenden Zahlungsverpflichtungen laufen in 2009 aus. Soweit Leasingvereinbarungen in die Kategorie des Operating-Leasing fallen, werden die Mietzahlungen im Periodenergebnis linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt und sind im sonstigen betrieblichen Aufwand enthalten.
Die künftigen Leasingzahlungen aus den Finance Leasing Verträgen, die nahezu dem Barwert entsprechen, stellen sich wie folgt dar:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Restlaufzeit 1 bis zu 5 Jahren | 0 | 103 |
| Restlaufzeit bis zu 1 Jahr | 182 | 174 |
| 182 | 277 |
Zum Bilanzstichtag hatte der Konzern offene Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen, die wie folgt fällig sind:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Restlaufzeit> 5 Jahre | 0 | 0 |
| Restlaufzeit 1 bis zu 5 Jahren | 468 | 275 |
| Restlaufzeit bis zu 1 Jahr | 278 | 276 |
| 746 | 551 |
Zahlungen aus Operate-Leasingverhältnissen betreffen Maschinen sowie Fuhrparkmieten und Büromaschinen wie Kopierer und Faxgeräte. Leasingverhältnisse werden für eine durchschnittliche Laufzeit von drei bis vier Jahren abgeschlossen. In den Leasingverträgen sind keine bedingten Mietzahlungen oder Preisanpassungsklauseln vereinbart. Von Verlängerungs- und Kaufoptionen wird in der Regel kein Gebrauch gemacht.
39. Liquiditäts- und Zinsrisiko
Das Liquiditätsrisiko bildet das Szenario, dass der Konzern seine eigenen Verbindlichkeiten nicht bedienen kann. Der Konzern steuert seine Liquidität zentral und so, dass ihm zu jeder Zeit genügend Mittel zur Verfügung stehen, um seine Verbindlichkeiten fristgerecht zu begleichen. Zum 31. Dezember 2008 standen dem Konzern in angemessenem und ausreichendem Umfang nicht in Anspruch genommene Kreditlinien zur Verfügung.
Die folgende Tabelle zeigt eine Fälligkeitsanalyse der finanziellen Verbindlichkeiten. Die Tabelle beruht auf undiskontierten Cashflows. Die finanziellen Verbindlichkeiten sind dem frühesten Laufzeitband zugeordnet, an dem der Konzern zur Zahlung verpflichtet werden kann, selbst wenn der Konzern erwartet, dass ein Teil der Verbindlichkeiten erst später zu begleichen ist als zum frühestmöglichen Fälligkeitstermin.
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| Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen T€ |
Bankdarlehen mit festen Zinssätzen T€ |
Sonstige Finanzverbind- lichkeiten T€ |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen T€ |
Übrige lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten T€ |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Fälligkeitsanalyse zum 31. Dezember 2008 | |||||
| in 1 - 12 Monaten fällig | 75.141 | 27.336 | 182 | 6.375 | 7.476 |
| in 12 - 60 Monaten fällig | 5.336 | 48.101 | 225 | 969 | 884 |
| in> 60 Monaten fällig | 18.337 | 219.318 | 0 | 0 | 0 |
| Fälligkeitsanalyse zum 31. Dezember 2007 | |||||
| in 1 - 12 Monaten fällig | 10.106 | 19.288 | 174 | 6.287 | 2.802 |
| in 12 - 60 Monaten fällig | 25.505 | 42.126 | 1.089 | 746 | 2.889 |
| in> 60 Monaten fällig | 5.317 | 185.460 | 771 | 0 | 18.467 |
Die durchschnittlichen Zinssätze der Finanzverbindlichkeiten beliefen sich zum 31.12.2008 auf 4,83% (Vj. ca. 5%).
Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Finanzerträge und -aufwendungen sowie auf das Eigenkapital dar. Im Konzern besteht keine signifikante Konzentration von Zinsrisiken.
Im Konzern werden langfristige Bankverbindlichkeiten zu festen und variablen Zinssätzen aufgenommen. Marktzinssatzänderungen von Bankverbindlichkeiten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Es erfolgt stets eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten. Demnach unterliegen die langfristigen Bankverbindlichkeiten mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7. Variabel verzinsliche, langfristige Bankverbindlichkeiten werden teilweise über Zinsswaps gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert; ein Zinsänderungsrisiko besteht insoweit nicht. Die Marktwertentwicklung der Zinsswaps kann dem Eigenkapitalspiegel entnommen werden. Volumen und Laufzeit der Zinsswaps werden an der Tilgungsstruktur der Finanzkredite ausgerichtet.
Marktzinssatzänderungen bei Zinsswaps, die als Sicherungsinstrument klassifiziert wurden, haben Auswirkungen auf die Sicherungsrücklage im Eigenkapital und werden daher bei den eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.
Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von kurzfristigen variabel verzinslichen Bankdarlehen, deren Zinszahlungen nicht als Grundgeschäfte im Rahmen einer Sicherungsbeziehung vorgesehen sind, aus und werden daher bei den ergebnis- und eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.
Ausleihungen an Getränkekunden sind variabel verzinst und werden daher bei den Ergebnis- und eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.
Wenn das Marktzinsniveau im Geschäftsjahr 2008 um 100 Basispunkte höher (niedriger) gewesen wäre, wären das Ergebnis und das Eigenkapital um T€ 700 (Vj. T€ 94) niedriger (höher) gewesen.
40. Fremdwährungsrisiken
Die Währungsrisiken der VIB Vermögen AG resultieren hauptsächlich aus Fremdwährungsverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Schweizer Franken. Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen in- und ausländischen Konzernunternehmen, die nicht in funktionaler Währung lauten, stellen für den VIB-Konzern ebenfalls ein Währungsrisiko dar. Zur Darstellung vom Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen.
Der Buchwert der auf fremde Währung lautenden monetären Vermögenswerte und Schulden des Konzerns am Stichtag 31.12.2008 lautet wie folgt:
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| 31.12.2008 T€ |
31.12.2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Schulden in SFR | 9.342 | 8.896 |
| Vermögenswerte in CZK | 152 | 411 |
| Schulden in CZK | 6 | 411 |
Wenn der Euro gegenüber dem Schweizer Franken zum 31. Dezember 2008 um 10% stärker gewesen wäre, wäre der Gewinn und somit das Eigenkapital um T€ 1.038 (Vj. T€ 1.492) höher gewesen. Ein um 10% schwächerer Schweizer Franken hätte sich auf den Gewinn und somit das Eigenkapital mit T€ 849 (Vj. T€ 1.492) mindernd ausgewirkt. Wenn der Euro gegenüber der Tschechischen Krone um 10% stärker gewesen wäre, wäre der Gewinn und somit das Eigenkapital um T€ 16 (Vj. T€ 67) niedriger gewesen. Das gegensätzliche Währungsrisiko hätte sich mit T€ 13 gewinnerhöhend ausgewirkt.
41. Ausfallrisiken
Das maximale Ausfallrisiko wird durch die Buchwerte der in der Bilanz angesetzten finanziellen Vermögenswerte (einschließlich derivativer Finanzinstrumente mit positivem Marktwert) wiedergegeben. Eine Aufteilung der Buchwerte auf Bilanzpositionen und Klassen gemäß IFRS 7 kann den „Erläuterungen zur Bilanz" entnommen werden. Weitere wesentliche nicht bilanzierte Ausfallrisiken bestehen nicht.
Ein Ausfallrisiko ist bei liquiden Mitteln und derivativen Finanzinstrumenten faktisch nicht gegeben, weil diese bei Banken gehalten werden, denen Rating-Agenturen eine hohe Bonität bescheinigt haben. Die nachfolgenden Ausführungen konzentrieren sich deshalb auf „ Kredite und Forderungen". Hiervon betroffen sind die Bilanzpositionen lang- und kurzfristige Finanzanlagen (Ausleihungen an Getränkekunden), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige Forderungen und Vermögenswerte.
Die nachfolgende Tabelle quantifiziert die einzelwertberichtigten sowie die überfälligen aber nicht wertberichtigten „Kredite und Forderungen":
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| Lang- und kurzfristige Finanzanlagen T€ |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€ |
Übrige Forderungen und Vermögeswerte T€ |
|
|---|---|---|---|
| Kredite und Forderungen zum 31. Dezember 2008 | |||
| Bruttobuchwert | 3.894 | 3.321 | 3.884 |
| davon einzelwertberichtigt | 1.206 | 242 | 0 |
| davon 1 - 12 Monaten überfällig | 0 | 62 | 0 |
| davon> 12 Monaten überfällig | 0 | 22 | 0 |
| Lang- und kurzfristige Finanzanlagen T€ |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€ |
Übrige Forderungen und Vermögeswerte T€ |
|
| Kredite und Forderungen zum 31. Dezember 2007 | |||
| Bruttobuchwert | 4.952 | 2.080 | 2.541 |
| davon einzelwertberichtigt | 804 | 148 | 0 |
| davon 1 - 12 Monaten überfällig | 0 | 572 | 0 |
| davon> 12 Monaten überfällig | 0 | 35 | 0 |
Bei den weder wertgeminderten, noch in Zahlungsverzug befindlichen lang- und kurzfristigen Finanzanlagen (Getränkekunden), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrigen Forderungen und Vermögenswerten deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Insbesondere im Rahmen der Vergabe von Ausleihungen an Getränkekunden hat das Unternehmen Sicherheiten in Form von Grundschulden, Sicherungsübereignungen und anderen Vermögenswerten erhalten. Darüber hinaus bestehen Eigentumsvorbehaltsklauseln. Das Vertriebs- und Gaststätteninventar wird im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit im Segment Getränke weiterveräußert oder gegen Bierbezugsverpflichtungen verliehen.
Aufgrund der Ausrichtung des Geschäftsbetriebs wird der Immobilienbestand gezielt um weitere attraktive Objekte aus dem Einzelhandelsbereich erweitert. Zum Bilanzstichtag lag der Investitionsschwerpunkt auf dem „Fachmarkt-Portfolio" Hieraus resultiert eine temporäre Konzentration der Mieterstruktur. Aufgrund der im Rahmen der Unternehmensstrategie bereits eingeleiteten Maßnahmen zur Diversifikation wird sich der Anteil einzelner Mieter am Gesamtportfolio deutlich reduzieren.
Im Segment Getränke besteht keine signifikante Konzentration von Ausfallrisiken, weil sich die Risiken über eine große Zahl von Vertragspartnern und Kunden verteilen.
Der beizulegende Zeitwert von liquiden Mitteln, von kurzfristigen Forderungen und von Verbindlichkeiten entspricht in etwa dem Buchwert. Der Grund dafür ist vor allem die kurze Laufzeit solcher Instrumente.
42. Kategorien von Finanzinstrumenten
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte aller Kategorien von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Finanzielle Vermögenswerte | ||
| Bankguthaben und Kassenbestände | 5.925 | 9.536 |
| Darlehen und Forderungen | 10.749 | 9.445 |
| Derivate mit Hedge-Beziehung | 315 | 242 |
| 16.989 | 19.223 | |
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten | 409.681 | 300.955 |
| Derivate mit Hedge-Beziehung | 4.848 | 86 |
| Derivate ohne Hedge-Beziehung | 717 | 0 |
| 415.246 | 301.041 |
Die folgende Tabelle zeigt die Marktwerte der Finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die zu Anschaffungskosten oder fortgeführten Anschaffungskosten bewertet sind:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Finanzielle Vermögenswerte | ||
| Bankguthaben und Kassenbestände | 5.925 | 9.536 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3.321 | 2.081 |
| Sonstige nicht-derivative Vermögenswerte | 7.428 | 7.364 |
| 16.674 | 18.981 | |
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 7.344 | 7.033 |
| Genussrechtskapital | 675 | 675 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige Finanzschulden | 394.219 | 288.702 |
| Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing | 182 | 277 |
| Sonstige nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten | 7.261 | 3.497 |
| 409.681 | 300.184 |
Der Marktwert der genannten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten entspricht in etwa dem Buchwert.
Die zum Marktwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zeigt die folgende Tabelle:
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| 2008 T€ |
2007 T€ |
|
|---|---|---|
| Finanzielle Vermögenswerte | ||
| Derivative Finanzinstrumente mit Cashflow Hedge | 310 | 177 |
| Derivative Finanzinstrumente mit Fair Value Hedge | 5 | 65 |
| 315 | 242 | |
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente ohne Hedge Beziehung | 717 | 771 |
| Derivative Finanzinstrumente mit Cashflow Hedge | 4.848 | 86 |
| 5.565 | 857 |
43. Kapitalrisikomanagement
Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, die Erträge der Unternehmensbeteiligten durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.
Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Schulden, Zahlungsmitteln sowie dem den Eigenkapitalgebern des Mutterunternehmens zustehenden Eigenkapital. Dieses setzt sich zusammen aus ausgegebenen Aktien und Rücklagen.
Ziele des Kapitalmanagement sind die Sicherstellung der Unternehmensfortführung und eine adäquate Verzinsung des Eigenkapitals.
Das Kapital wird auf Basis des wirtschaftlichen Eigenkapitals überwacht. Wirtschaftliches Eigenkapital ist das bilanzielle Eigenkapital. Das Fremdkapital ist definiert als lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten.
Das bilanzielle Eigenkapital und die Bilanzsumme stellen sich wie folgt dar:
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| 31.12.2008 | 31.12.2007 | |
|---|---|---|
| Eigenkapital in T€ | 185.457 | 194.372 |
| Eigenkapital in % vom Gesamtkapital | 29,9 | 37,7 |
| Fremdkapital in T€ | 435.208 | 321.442 |
| Fremdkapital in % vom Gesamtkapital | 70,1 | 62,3 |
| Gesamtkapital (Eigenkapital plus Fremdkapital) in T€ | 620.665 | 515.814 |
44. Organe der Gesellschaft
Im Geschäftsjahr 2008 übte Herr Diplom-Mathematiker Ludwig Schlosser, Neuburg/Donau, als alleiniger Vorstand der VIB Vermögen AG eine Vorstandstätigkeit aus.
Die Tätigkeiten des Vorstandes in Kontrollorganen zum 31.12.2008 sind Folgende:
| • | Aufsichtsratsvorsitzender der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt |
| • | Aufsichtsratsvorsitzender der Raiffeisen-Volksbank Neuburg/Donau eG, Neuburg |
Zum 1. Januar 2009 wurde Herr Peter Schropp, Wörthsee als neues Vorstandsmitglied mit dem Verantwortungsbereich Immobilien berufen. Herr Ludwig Schlosser übernimmt die Funktion des Vorstandsvorsitzenden.
Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2008 folgende Personen:
| ― | Herr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Diplom-Ingenieur |
| ― | Herr Rolf Klug (stellvertretender Vorsitzender), Kaufmann |
| ― | Herr Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand |
45. Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex
Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex wurde am 13. März 2008 für die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft von deren Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und den Aktionären auf der Website (www.bbi-immobilien-ag.de) zugänglich gemacht.
46. Gesamtbezüge des Vorstands
An den Vorstand wurde im Jahr 2008 insgesamt eine Vergütung in Höhe von T€ 271 (Vj. T€ 278) (davon erfolgsabhängige Bezüge T€ 85, Vj. T€ 171) geleistet.
47. Bezüge des Aufsichtsrats
Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf T€ 52.
48. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Mit Wirkung zum 1. Januar 2009 erweitert Peter Schropp den Vorstand der VIB Vermögen AG. Er verantwortet seitdem den Bereich Immobilien. Der bisherige Alleinvorstand Ludwig Schlosser übernimmt die Funktion des Vorstandsvorsitzenden. Seine Tätigkeit als Alleinvorstand der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG wird Peter Schropp auch weiterhin wahrnehmen.
Anfang Januar 2009 wurde der Kaufpreis samt Nebenkosten in Höhe von 16,0 Mio. € für eine Gewerbeimmobilie in Regensburg, Osterhofener Straße (BusinessPark Teil II) bezahlt. Der Betrag wurde durch Darlehen in Höhe von 12,9 Mio. € sowie weitere 3,1 Mio. € an Eigenmitteln finanziert.
Mitte Januar 2009 wurde der Kaufpreis für das Grundstück in Kirchheim (Hessen) mit 0,8 Mio. € bezahlt. Auf diesem Grundstück am Autobahnkreuz BAB 4/ BAB 7 wird eine weitere LKW-Servicestation errichtet und langfristig vermietet. Die geplanten Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf rund 4,9 Mio. €. Der Grundstückskaufpreis wurde vorerst aus Eigenmitteln finanziert.
Ende Januar 2009 wurde die Kaufpreisrestzahlung in Höhe von 1,80 Mio. Euro für die Beteiligung an der R.V. Technik s.r.o. beglichen. Der Betrag wurde über ein Bankdarlehen finanziert.
Im Februar 2009 veräußerte die Gesellschaft ein Hotel in Ingolstadt mit 1.828 m2. Der Verkaufserlös in Höhe von 2,0 Mio. € ist im April 2009 eingegangen.
Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG wurde am 6. Mai 2008 ein Ergebnisabführungsvertrag geschlossen. Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den ausstehenden Aktionären der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende") in Höhe von 0,64 € (brutto) pro Stückaktie als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Alternativ zur Ausgleichszahlung hat sich die VIB Vermögen AG verpflichtet auf Verlangen des Aktionärs dessen Stückaktien an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG im Umtauschverhältnis von 8,02 zu 11,62, d. h. gegen eine Abfindung in Aktien in Höhe von 1,45 Stückaktien an der VIB Vermögen AG je Stückaktie an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG zu erwerben. Die Frist zur Annahme des Abfindungsangebots (Umtausch der Aktien) beträgt grundsätzlich zwei Monate ab Veröffentlichung des Abfindungsangebots. Das Abfindungsangebot wurde am 3. März 2009 veröffentlicht. Derzeit sind Rechtsverfahren bezüglich der Höhe des Umtauschverhältnisses und der Ausgleichszahlung anhängig. Die Umtauschfrist endet daher nicht vor Abschluss der anhängigen Verfahren. Ein genaues Datum ist derzeit nicht absehbar. Bisher wurden von fünf Aktionären der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG insgesamt 95.484 Aktien getauscht.
49. Angaben zu Beziehungen zu nahe stehenden Personen
Die VIB erstellt diesen Konzernabschluss als oberstes beherrschendes Unternehmen. Dieser Konzernabschluss wird nicht in einen übergeordneten Konzernabschluss einbezogen.
Gemäß IAS 24 werden als nahe stehend die Personen oder Unternehmen definiert, die vom berichtenden Unternehmen beeinflusst werden können bzw. die auf das Unternehmen Einfluss nehmen können.
In der Bilanz sind zum Bilanzstichtag Forderungen gegen die Tre Effe S.R.L. aus Lieferungen in Höhe von T€ 141 (Vj. T€ 108) erfasst, die aus Getränkelieferungen resultieren. Im Geschäftsjahr wurden mit Tre Effe Getränkelieferungen im Umfang von T€ 623 abgewickelt.
Gegenüber der VIMA Grundverkehr GmbH bestehen zum 31.12.2008 Forderungen in Höhe von T€ 1.834 (Vj. T€ 2.106).
Darüber hinaus hat die Gesellschaft mit der Eurohypo AG im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit mehrere Darlehen abgeschlossen. Ein Aufsichtsratsmitglied der BBI AG ist Niederlassungsleiter der Eurohypo AG in München. Die BBI AG schloss mit der Eurohypo AG, Niederlassung Stuttgart, zur Finanzierung des Erwerbs von 15 Gartencentern ein langfristiges Darlehen über € 48 Mio. ab, das voll ausgeschöpft ist. Zur Finanzierung des Bavaria-Portfolios schloss sie ein weiteres Darlehen über € 62 Mio. ab, das derzeit mit € 16 Mio. in Anspruch genommen worden ist. Daneben räumte die Eurohypo AG der BBI AG eine Kreditlinie über derzeit € 20 Mio. ein, von der € 14 Mio. in Anspruch genommen worden sind.
Geschäfte zwischen nahe stehenden Personen werden ausschließlich zu marktüblichen Bedingungen vorgenommen.
50. Mitarbeiter
Im Geschäftsjahr 2008 wurden durchschnittlich 108 Mitarbeiter (davon BBI Konzern 90 Mitarbeiter) beschäftigt (Vj. 12 Mitarbeiter (ohne BBI AG)).
51. Freigabe des Konzernabschlusses gemäß IAS 10.17
Der vorliegende Konzernabschluss wurde am 27. April 2009 durch den Vorstand zur Veröffentlichung freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.
Neuburg a. d. Donau, den 27. April 2009
Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender
Peter Schropp, Vorstand
Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:
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| Name und Sitz der Gesellschaft | Kapitalanteil | Eigenkapital in TEuro |
Ergebnis in TEuro |
|---|---|---|---|
| Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau | 100,00% | 0 | -312 |
| VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau | 50,00% | 251 | 212 |
| Gewerbepark Günzburg GmbH, Neuburg a. d. Donau | 87,50% | 641 | 251 |
| VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau | 74,00% | 651 | -46 |
| IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau | 60,00% | 0 | -106 |
| RV Technik s.r.o, Nyrany (Tschechien) | 100,00% | 0 | -33 |
| CMG Center Marketing GmbH, Gersthofen* | 100,00% | 78 | -39 |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt*** | 82,01% | 50.233 | 536 |
| Unterstützungskasse des Bürgerlichen Brauhaus Ingolstadt GmbH, Ingolstadt* | 100,00% | 25** | 0 |
| Herrnbräu GmbH & Co. KG, Ingolstadt* | 100,00% | 5.039 | 36 |
| Herrnbräu Geschäftsführungs-GmbH, Ingolstadt* | 100,00% | 29 | 2 |
| Mittelbayerischer Getränke Vertrieb GmbH & Co. KG, Ingolstadt* | 100,00% | 10 | 0 |
| Herrnbräu Gaststättenbetriebs GmbH* | 100,00% | 26 | 1 |
| Tre Effe S.R.L, Forli, Italien* | 40,00% | 236 | -23 |
| (Geschäftsjahr 2007) |
* mittelbare Beteiligung
** nur zur Hälfte eingezahlt
*** Ergebnis vor Ergebnisabführung
Darüber hinaus ist die VIB Vermögen AG als unbeschränkt haftender Gesellschafter an folgenden Gesellschaften beteiligt:
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| Name und Sitz | Kapitalanteil | Eigenkapital in TEuro* |
Ergebnis in TEuro |
|---|---|---|---|
| Industriepark Neuburg GbR, Neuburg a. d. Donau | 94,00% | - | 1.363 |
| VR1 Immobilienverwaltung GbR, Neuburg a. d. Donau | 94,94% | - | 245 |
* Keine Angabe des Eigenkapitals, da bei diesen Gesellschaften eine Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG erstellt wird.
Wir haben den von der VIB Vermögen AG, Neuburg a.d. Donau, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2008 bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie die Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Augsburg, den 27. April 2009
**S&P GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**
Oliver Kanus, Wirtschaftsprüfer
Tobias Pflanzer, Wirtschaftsprüfer
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| 01.01.08-31.12.08 T€ |
01.01.07-31.12.07 T€ |
|
|---|---|---|
| A. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | ||
| Jahresergebnis (nach Steuern) | 5.001 | 12.425 |
| +/- Zinsergebnis | 16.756 | 6.520 |
| +/- Ertragsteuern | 1.564 | 2.244 |
| +/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens | 6.836 | 79 |
| +/- Zunahme/Abnahme Rückstellungen | -1.658 | -342 |
| +/- Fair Value Änderungen Investment Properties | 476 | -906 |
| - Negative Unterschiedsbeträge aus Erstkonsolidierungen | 0 | -3.125 |
| - at equity Ergebnisse | -104 | -1.065 |
| - gezahlte Ertragsteuern | -2.273 | -1.090 |
| betriebsbedingter Cashflow nach Steuern | 26.598 | 14.740 |
| +/- sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge | 540 | 240 |
| +/- Veränderung der Vorräte, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, die nicht der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind | -461 | -1.034 |
| +/- Veränderung der Schulden, die nicht der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 3.518 | 3.652 |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 30.195 | 17.598 |
| B. Cashflow aus der Investitionstätigkeit | ||
| - Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen | -46.046 | -16.851 |
| - Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties | -69.170 | -149.198 |
| - Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen | -474 | -1 |
| - Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen | -1.192 | -48 |
| + Einzahlungen aus Abgängen des Anlagevermögens und der Investment Properties | 5.013 | 0 |
| + erhaltene Dividenden | 0 | 22 |
| - Auszahlungen aus dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Geschäftseinheiten | -7.367 | -23.477 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -119.236 | -189.553 |
| C. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | ||
| + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen | 0 | 53.366 |
| - Auszahlungen im Zusammenhang mit Kapitalerhöhungen | 0 | -491 |
| - Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter (Dividenden) | -3.417 | -1.959 |
| + erhaltene Zinsen | 549 | 619 |
| - gezahlte Zinsen | -17.305 | -6.815 |
| +/- Ein-/Auszahlungen aus der Veränderung der Finanzschulden | 105.421 | 134.514 |
| +/- Einzahlungen Minderheitsgesellschafter | 182 | 0 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 85.430 | 179.234 |
| D. Finanzmittelbestand am Ende der Periode | ||
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes | ||
| +/- Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 30.195 | 17.598 |
| +/- Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -119.236 | -189.553 |
| +/- Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 85.430 | 179.234 |
| Veränderung Cashflow | -3.611 | 7.279 |
| Finanzmittelbestand am Anfang der Periode | ||
| + Liquide Mittel | 9.536 | 2.257 |
| - kurzfristige Bankverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu drei Monaten | 0 | 0 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 5.925 | 9.536 |
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| in T€ | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Gewinnrücklagen | Rücklage Cashflow Hedges |
|---|---|---|---|---|
| 01. Januar 2007 | 12.188 | 48.053 | 515 | 0 |
| direkt im Eigenkapital erfasste Veränderungen | ||||
| Veränderungen durch Statuswechsel bzw. Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 0 | 1.067 | 0 |
| Neubewertung Investment Properties | 0 | 0 | 37.973 | 0 |
| Aufwendungen Kapitalerhöhung | 0 | -490 | 0 | 0 |
| Steuereffekt auf Kapitalerhöhung | 0 | 130 | 0 | 0 |
| Summe | 0 | -360 | 39.040 | 0 |
| Kapitalerhöhung VIB Vermögen AG | 4.896 | 48.470 | 0 | 0 |
| Cashflow Hedges | 0 | 0 | 0 | -86 |
| Steuereffekt auf Cashflow Hedges | 0 | 0 | 0 | 14 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 346 | 0 |
| Dividendenzahlung | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Konzernjahresüberschuss 2007 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 31. Dezember 2007 | 17.084 | 96.163 | 39.901 | -72 |
| Zukauf Anteile BBI | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 242 | 0 |
| Cashflow Hedges | 0 | 0 | 0 | -3.314 |
| Dividendenzahlung | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Konzernjahresüberschuss 2008 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Einzahlung ausstehender Einlagen Minderheitsgesellschafter | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 31. Dezember 2008 | 17.084 | 96.163 | 40.143 | -3.386 |
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| in T€ | Bilanzgewinn | Ausgleichsposten für Minderheitengesellschafter | Konzerneigenkapital |
|---|---|---|---|
| 01. Januar 2007 | 10.471 | 308 | 71.535 |
| direkt im Eigenkapital erfasste Veränderungen | |||
| Veränderungen durch Statuswechsel bzw. Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 20.397 | 21.464 |
| Neubewertung Investment Properties | 0 | 0 | 37.973 |
| Aufwendungen Kapitalerhöhung | 0 | 0 | -490 |
| Steuereffekt auf Kapitalerhöhung | 0 | 0 | 130 |
| Summe | 0 | 20.397 | 59.077 |
| Kapitalerhöhung VIB Vermögen AG | 0 | 0 | 53.366 |
| Cashflow Hedges | 0 | 0 | -86 |
| Steuereffekt auf Cashflow Hedges | 0 | 0 | 14 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | -346 | 0 | 0 |
| Dividendenzahlung | -1.959 | 0 | -1.959 |
| Konzernjahresüberschuss 2007 | 12.396 | 29 | 12.425 |
| 31. Dezember 2007 | 20.562 | 20.734 | 194.372 |
| Zukauf Anteile BBI | 0 | -7.367 | -7.367 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | -242 | 0 | 0 |
| Cashflow Hedges | 0 | 0 | -3.314 |
| Dividendenzahlung | -3.417 | 0 | -3.417 |
| Konzernjahresüberschuss 2008 | 5.395 | -394 | 5.001 |
| Einzahlung ausstehender Einlagen Minderheitsgesellschafter | 0 | 182 | 182 |
| 31. Dezember 2008 | 22.298 | 13.155 | 185.457 |
Sonstige Unterlagen
Der Konzernabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2008 ist durch den Aufsichtsrat am 28. April 2009 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.
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