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VIB Vermoegen AG
Annual Report • Jan 2, 2023
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Annual Report
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Finanzbericht: 31697997
VIB Vermögen AG
Neuburg a.d.Donau
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021
Konzernlagebericht für 2021
// Grundlagen des Konzerns
1. Geschäftstätigkeit, Konzernstruktur und Beteiligungen
Die VIB Vermögen AG (im Folgenden auch "Wir", "VIB", "VIB-Gruppe" bzw. "VIB-Konzern") ist eine auf Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien spezialisierte mittelständische Aktiengesellschaft. Unser Fokus liegt auf Immobilien im Bereich Logistik/Light Industry und Einzelhandel im süddeutschen Raum. 1993 in Form einer Personengesellschaft gegründet, erfolgte im Jahr 2000 die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft. Seit 2005 notieren die Aktien der VIB an den Börsen München (m:access) und Frankfurt (Open Market). Es handelt sich jeweils um Notierungen im Freiverkehrssegment.
Unser Geschäftsmodell basiert auf einer "develop-or-buy-and-hold"-Strategie: Wir entwickeln von Grund auf neue Immobilien und erwerben meist bereits voll vermietete Bestandsobjekte, um diese dauerhaft in unser Portfolio zu übernehmen und daraus langfristige Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Zudem ist die VIB an Gesellschaften mit Immobilienvermögen beteiligt. Zum 31. Dezember 2021 umfasste unser Portfolio insgesamt 112 (Vorjahr: 113) Objekte. Der Schwerpunkt liegt hier auf Logistik- und Light-Industry-Immobilien, Fachmarktzentren sowie Gewerbe- und Dienstleistungszentren mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 1,29 Mio. m 2 (Vorjahr: 1,29 Mio. m 2). Teil unserer Strategie ist auch, dass unsere Immobilien von eigenen Mitarbeitern verwaltet werden und wir somit in direktem Kontakt mit unseren Mietern stehen. Bei dieser Verwaltungstätigkeit werden wir von unserer 100-prozentigen Tochtergesellschaft, der Merkur GmbH, unterstützt.
Beteiligungsübersicht zum 31.12.2021
Im Jahr 2007 erwarben wir die Mehrheitsbeteiligung an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG ("BBI Immobilien AG", "BBI"). Zum Ende des Geschäftsjahres 2021 betrug die Beteiligungsquote unverändert 94,9 % des Grundkapitals an der BBI Immobilien AG. An der im November 2009 gegründeten BHB Brauholding Bayern-Mitte AG ("BHB Brauholding AG", "BHB") hält die VIB Vermögen AG indirekt 34,2 % der Anteile.
Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Als Gegenleistung hierfür hat sich die VIB dazu verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI während der Dauer des Vertrages einen angemessenen Ausgleich in Geld ("Garantiedividende") in Höhe von 0,74 EUR (brutto) je Stückaktie als wiederkehrende Leistung zu zahlen.
2. Unternehmensziele und -strategie
Als eine im Freiverkehr notierte Gesellschaft verfolgen wir das Ziel, den Wert unseres Unternehmens durch den Ausbau unseres Immobilienportfolios kontinuierlich und nachhaltig zu steigern. Dabei ermöglicht die Bestandshaltung ertragskräftiger Gewerbeimmobilien wiederkehrende Cash Flows (Funds from Operations, FFO), eine anhaltende Steigerung des Substanzwerts der Gesellschaft (Net Asset Value, NAV) sowie die Ausschüttung angemessener Dividenden an unsere Aktionäre.
Dazu verfolgen wir eine Strategie, die auf drei Säulen beruht:
Develop-or-Buy-and-Hold-Strategie
Wir erweitern unser Immobilienportfolio fortlaufend durch zielgerichtete Eigenentwicklungen und Akquisitionen in den Regionalzentren des süddeutschen Raums. Dabei legen wir den Fokus auf die Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel. Beide Wirtschaftssegmente haben in Deutschland in der Wertschöpfungskette einen hohen Stellenwert und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten. Wir konzentrieren uns dabei einerseits auf Mieter aus dem deutschen Mittelstand, andererseits auch auf international agierende Konzerne. Um unser Portfolio breit zu diversifizieren, investieren wir zudem auch in Industrie- und Büroimmobilien.
Sowohl bei der Entwicklung neuer Immobilien als auch bei der Akquisition von Bestandsobjekten nutzen wir unser in über mehr als 25 Jahren gewachsenes Netzwerk regionaler und überregionaler Partner. Dabei hat für uns die Wahl eines geeigneten Standorts eines Objekts einen besonders hohen Stellenwert, unabhängig davon, ob wir eine Immobilie selbst entwickeln oder kaufen. Ein wichtiges Element unserer Entwicklungsstrategie ist es, dass wir unsere Bauvorhaben im Regelfall erst dann beginnen, wenn für einen wesentlichen Teil des Objekts bereits verbindliche Mietverträge vorliegen. Diese Vorgehensweise minimiert unsere Projekt- und Finanzierungsrisiken und ermöglicht im Sinne des Kunden die zügige und bedarfsgerechte Durchführung der Bauvorhaben.
Nachhaltige Finanzierung
Das Fundament jedes Immobilienprojekts ist die Finanzierung verbunden mit der richtigen Balance aus Eigen- und Fremdkapital. Hierbei hilft uns der Kontakt zum Finanz- und Kapitalmarkt. Auf der Fremdkapitalseite legen wir den Schwerpunkt vor allem auf Annuitätendarlehen und verfolgen damit einen nachhaltigen und langfristigen Finanzierungsansatz. Dadurch sichern wir uns nicht nur langfristig die nach wie vor niedrigen Zinsen, sondern durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen steigern wir auch kontinuierlich den Substanzwert unseres Portfolios, den sogenannten EPRA Net Reinstatement Value (EPRA-NRV). Aber auch Schuldscheindarlehen oder kurzfristig variable Darlehen, die sich z.B. am EURIBOR orientieren, kommen zum Einsatz und sind eine gute Ergänzung unseres Fremdkapitalmixes. Auf der Eigenkapitalseite nutzen wir je nach Bedarf geeignete Kapitalmaßnahmen, wie z.B. die Ausgabe von Pflichtwandelanleihen oder die Durchführung einer klassischen Kapitalerhöhung.
Inhouse-Portfolio-Verwaltung
Bei der Immobilienverwaltung verzichten wir bewusst auf externe Dienstleister und setzen vielmehr auf eine Verwaltung durch unsere eigenen Mitarbeiter. Durch die langfristige Vermietung unserer Immobilien sollen zudem Verwaltungsaufwendungen und die damit verbundenen Kosten sowie die Leerstandsquote minimiert werden.
3. Steuerungssystem
Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudgetplanung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Abweichungen werden die Planvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungsmaßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.
Die VIB konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse, bereinigtes EBT (Ergebnis vor Steuern) und FFO (Funds from Operations).
Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten.
Beim bereinigten EBT (Ergebnis vor Steuern) handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sonderfaktoren und Bewertungseffekte erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen. Es errechnet sich aus dem EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation) abzüglich der Abschreibungen, Amortisation und abzüglich / zuzüglich des Finanzergebnisses.
Der FFO ist die wichtigste Kenngröße mit Blick auf den Mittelzufluss aus der operativen Geschäftstätigkeit und lässt sich aus dem EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) ableiten. Bei der Berechnung bleiben mögliche Bewertungseffekte der Immobilien, nicht zahlungswirksame Aufwendungen und Erträge sowie Einmaleffekte ohne Berücksichtigung. Weiterhin werden Abschreibungen hinzugerechnet. Das Finanzergebnis, effektive Ertragsteuern und der um Bewertungseffekte bereinigte Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis werden abgezogen.
Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der VIB sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.
Die Leerstandsquote zeigt den Anteil unserer gesamten Nutzfläche, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.
Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben dem Gesamtvolumen der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Zinsaufwendungen, die gleichzeitig auch eine der größten Aufwandspositionen in unserer Gewinn- und Verlustrechnung darstellen.
Steuerungskennzahlen im Überblick
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| Kennzahl | Beschreibung | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Finanzielle Leistungsindikatoren | |||
| Umsatzerlöse | Umsatzerlöse lt. GuV | 103,8 Mio. EUR | 94,2 Mio. EUR |
| Bereinigtes EBT | Ergebnis vor Steuern ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse | 66,7 Mio. EUR | 57,7 Mio. EUR |
| FFO | Funds from Operations (Indikator für die Ertragskraft des Immobilienportfolios) | 58,4 Mio. EUR | 50,4 Mio. EUR |
| Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren | Wert zum 31.12.2021 | Wert zum 31.12.2020 | |
| Leerstandsquote | Auf Basis der annualisierten Jahresnettomiete | 1,2% | 2,5% |
| Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios | Fix und variabel verzinste Darlehen | 1,70% | 1,77% |
4. Mitarbeiter
Zum Ende des Geschäftsjahres 2021 hat die VIB-Gruppe neben den Vorständen 37 kaufmännische Mitarbeiter (31.12.2020: 38 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus waren zusätzlich 6 gewerbliche Mitarbeiter (31.12.2020: 6 Mitarbeiter) überwiegend in Teilzeitbeschäftigungsverhältnissen für die Bewirtschaftung einiger Immobilien angestellt. Die hier entstehenden Aufwendungen werden über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt.
Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr zusammen aus Martin Pfandzelter (Vorstandsvorsitzender) und Holger Pilgenröther (Vorstand). Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 22.03.2022 wurde Herr Oehme mit Wirkung zum 23.03.2022 als weiteres Vorstandsmitglied bestellt.
// Wirtschaftsbericht
1. Markt- und Wettbewerbsumfeld[1]
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die konjunkturelle Entwicklung war auch im Geschäftsjahr 2021 stark abhängig vom Corona-Infektionsgeschehen und den damit verbundenen Schutzmaßnahmen. Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässen konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch aber wieder erholen. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2021 um 2,7 % höher ausgefallen als im Vorjahr.
Im Vergleich zum Krisenjahr 2020, in dem die Produktion im Zuge der Corona-Pandemie mitunter massiv eingeschränkt war, hat sich die Wirtschaftsleistung in 2021 in nahezu allen Wirtschaftsbereichen wieder erhöht. Während sich der private Konsum in etwa auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres stabilisiert hat, waren die Konsumausgaben des Staates wieder eine der Wachstumsstützen der deutschen Wirtschaft. Der Staat gab vor allem mehr Geld aus, um die im Frühjahr 2021 flächendeckend eingeführten kostenlosen Antigen-Schnelltests und die Corona-Impfstoffe zu beschaffen sowie Test- und Impfzentren zu betreiben.
Die Dienstleistungsbereiche verzeichneten gegenüber 2020 deutliche Zuwächse. So nahm die Wirtschaftsleistung der Unternehmensdienstleister, zu denen Forschung und Entwicklung, Rechts- und Steuerberater sowie Ingenieurbüros zählen, um 5,4 % zu. Im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe fiel das Wirtschaftswachstum aufgrund der anhaltenden pandemiebedingten Einschränkungen mit 3,0 % dagegen etwas geringer aus. Lediglich im Baugewerbe, in dem die Corona-Pandemie in 2020 keine sichtbaren Spuren hinterlassen hatte, ging die Wirtschaftsleistung um 0,4 % leicht zurück.
Erfreulich zeigte sich auch die Entwicklung des Außenhandels, der sich nach den starken Rückgängen im Vorjahr wieder erholt hat. Preisbereinigt exportierte Deutschland 9,4 % mehr Waren und Dienstleistungen ins Ausland als in 2020. Die Importe stiegen gleichzeitig preisbereinigt um 8,6 %. Damit lag der Außenhandel in Deutschland nur noch leicht unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019.
Branchenentwicklung
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat das Jahr 2021 trotz Corona-Krise mit einem neuen Rekord abgeschlossen. Das Transaktionsvolumen belief sich auf insgesamt 111,1 Mrd. EUR, was einem Plus von 36 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Dies ist erneut ein Beleg für die Attraktivität des Immobilienstandorts Deutschland und zeigt gleichzeitig auch den Mangel an renditebringenden Anlagealternativen für Investoren.
Wie in den vergangenen Jahren auch waren Logistikimmobilien mit 10,2 Mrd. EUR wieder sehr stark nachgefragt und erzielten ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 1,2 Mrd. EUR. Damit floss so viel Kapital in Distributions-, Produktions- und Lagerhallen wie noch nie. Negative Auswirkungen der Corona-Pandemie haben sich - anders als im Vorjahr - nicht bemerkbar gemacht. Die Nachfrage nach Logistikflächen nahm auf breiter Basis weiter zu, sowohl Logistikdienstleister als auch Handels- und Industriedienstleister sind weiterhin auf Flächensuche.
Das Segment Einzelhandel bleibt auch im zweiten Jahr der Pandemie herausfordernd. In Immobilien dieser Assetklasse wurden im vergangenen Jahr insgesamt 8,5 Mrd. EUR investiert, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 2,1 Mrd. EUR bedeutet. Mit 6,0 Mrd. EUR floss dabei der Großteil des Kapitals in Fachmärkte, Supermärkte und Discounter sowie überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren. Dagegen waren Investments in Shopping-Center, Warenhäuser und innerstädtische Geschäftshäuser aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen weniger stark gefragt.
2. Geschäftsverlauf
Soll-Ist-Vergleich
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| Prognose für 2021 | Ist 2021 | |
|---|---|---|
| Finanzielle Leistungsindikatoren | ||
| Umsatzerlöse | 99,0 bis 105,0 Mio. EUR | 103,8 Mio. EUR |
| EBT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse | 61,0 bis 65,0 Mio. EUR | 66,7 Mio. EUR |
| FFO (Funds from Operations) | 54,0 bis 58,0 Mio. EUR | 58,4 Mio. EUR |
| Nichtfinazielle Leistungsindikatoren | Prognose für 31.12.2021 | Ist 31.12.2021 |
| Leerstandsquote | niedriger, einstelliger Prozentbereich | 1,2% |
| Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios | moderate Reduzierung ggü. Wert zum 31.12.2020 (1,77%) | 1,70% |
Die VIB hat ihren Wachstumskurs der letzten Jahre fortgesetzt und konnte in 2021 alle selbstgesteckten finanziellen Leistungsziele erreichen bzw. übertreffen. Die finanziellen Auswirkungen in Folge der Corona-Pandemie blieben für den VIB-Konzern auch im zweiten Corona-Jahr überschaubar. So wurden besonders von der Krise betroffenen Mietern im Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2021 insgesamt Mieterlasse in Höhe von 530 TEUR gewährt (Vorjahr: 396 TEUR).
Die Umsatzerlöse lagen mit 103,8 Mio. EUR innerhalb des von uns gesetzten Prognoseintervalls von 99,0 und 105,0 Mio. EUR. Zur Umsatzsteigerung beigetragen hatten die anteiligen Mieteinnahmen aus den Objektzugängen 2021, sowie die im Vorjahr akquirierten und fertiggestellten Objekte, die in 2021 erstmals über das komplette Jahr hinweg Mieteinnahmen generierten.
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse lag im Berichtszeitraum mit 66,7 Mio. EUR leicht oberhalb der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose von 61,0 bis 65,0 Mio. EUR. Hauptgrund für diese positive Entwicklung waren die zusätzlichen Mieteinnahmen neuer Objekte, sowie niedrigeren Zinsaufwendungen aufgrund des weiter gesunkenen durchschnittlichen Zinssatzes für Darlehensverbindlichkeiten.
Der FFO (Funds from Operations) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 58,4 Mio. EUR. Aufgrund des positiven Geschäftsverlaufs konnte somit die zu Anfang des Jahres abgegebene Prognose von 54,0 bis 58,0 Mio. EUR übererfüllt werden.
Neben den finanziellen Zielen konnte die Gesellschaft auch alle nichtfinanziellen Leistungsziele erfüllen:
Für die Leerstandsquote auf Basis effektiver Jahresnettomieten hatte die VIB für den 31. Dezember 2021 einen Wert im niedrigen einstelligen Prozentbereich prognostiziert. Mit einer Leerstandsquote von 1,2 % konnten wir dieses Ziel erreichen (31.12.2020: 2,5 %).
Bei der durchschnittlichen Verzinsung unseres Darlehensportfolios erreichten wir zum 31. Dezember 2021 einen Wert von 1,70 %. Prognostiziert wurde eine moderate Verbesserung gegenüber dem Stichtagswert von 1,77 % zum 31. Dezember 2020. Dank der weiterhin niedrigen Zinskonditionen für Neufinanzierungen sowie für aus der Zinsbindung laufende Bestandsdarlehen, konnte die prognostizierte Reduzierung erreicht werden.
3. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Ertragslage
Ausgewählte Kennzahlen zur Ertragslage
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| In TEUR | 2021 | 2020 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 103.771 | 94.207 | + 10,2 % |
| Wertänderungen von Investment Properties | 108.198 | 22.323 | + 384,7 % |
| EBIT | 189.085 | 94.223 | + 100,7 % |
| EBIT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse | 80.887 | 71.900 | + 12,5 % |
| EBT | 181.648 | 80.041 | + 126,9 % |
| EBT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse | 66.720 | 57.718 | + 15,6 % |
| Konzernergebnis | 153.681 | 67.269 | + 128,5 % |
| Ergebnis je Aktie in EUR (unverwässert & verwässert) | 5,39 | 2,39 | + 125,5 % |
Die Umsatzerlöse stiegen im Geschäftsjahr 2021 um 9,6 Mio. EUR auf 103,8 Mio. EUR (Vorjahr: 94,2 Mio. EUR). Ausschlaggebend hierfür waren die zusätzlichen Mieteinnahmen der Neuinvestitionen in 2021 sowie die im Vorjahr akquirierten und eigenentwickelten Objekte, die in 2021 erstmals über das gesamte Geschäftsjahr Mieterlöse generierten. Die Position Umsatzerlöse umfasst neben den Mieteinnahmen auch die Betriebskostenzahlungen der Mieter. Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen bei 0,7 Mio. EUR (Vorjahr: 1,5 Mio. EUR) und enthalten wie im Vorjahr vornehmlich Erträge aus Versicherungserstattungen für Gebäudeschäden sowie Erträge aus Anlagenabgängen. Die Summe der betrieblichen Erträge, die sich aus den Umsatzerlösen und den sonstigen betrieblichen Erträgen zusammensetzen, stieg um 8,8 Mio. EUR auf 104,5 Mio. EUR (Vorjahr: 95,7 Mio. EUR).
Die Marktbewertung der Immobilien und Grundstücke zum 31. Dezember 2021 führte zu positiven Wertänderungen von Investment Properties in Höhe von 108,2 Mio. EUR (Vorjahr: 22,3 Mio. EUR). Diese Position enthält sowohl Werterhöhungen als auch Wertminderungen. Im Saldo kam es zu Werterhöhungen von 111,0 Mio. EUR (Vorjahr: 39,6 Mio. EUR) sowie Wertminderungen von 2,8 Mio. EUR (Vorjahr: 17,3 Mio. EUR).
Die Aufwendungen für Investment Properties sind gegenüber dem Vorjahr um 0,8 Mio. EUR auf 16,6 Mio. EUR zurückgegangen (Vorjahr: 17,4 Mio. EUR). Während aufgrund der Zugänge in das Immobilienportfolio die Nebenkostenaufwendungen von 12,8 auf 13,1 Mio. EUR gestiegen sind, haben die Instandhaltungsaufwendungen von 4,6 Mio. EUR auf 3,5 Mio. EUR abgenommen. Der Personalaufwand betrug 4,5 Mio. EUR (Vorjahr: 4,2 Mio. EUR), die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen bei 2,1 Mio. EUR (Vorjahr: 1,9 Mio. EUR).
Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen lagen bei 0,4 Mio. EUR (Vorjahr: 0,3 Mio. EUR) und enthalten vor allem planmäßige Abschreibungen auf das eigengenutzte Verwaltungsgebäude der VIB Vermögen AG. Nach Abzug der Abschreibungen erzielten wir im Berichtsjahr ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in Höhe von 189,1 Mio. EUR (Vorjahr: 94,2 Mio. EUR). Das um Bewertungseffekte der Immobilien bereinigte EBIT verbesserte sich um 9,0 Mio. EUR auf 80,9 Mio. EUR (Vorjahr: 71,9 Mio. EUR).
Das Ergebnis aus "at equity bewertete Beteiligungen" lag bei 6,1 Mio. EUR, gegenüber 0,1 Mio. EUR im Vorjahr. Ursache für den Anstieg sind i. W. Bewertungsgewinne von Investment Properties der nicht vollkonsolidierten Tochtergesellschaft WVI GmbH aus dem Joint Ventures mit WDP.
Aufgrund des weiter gesunkenen Durchschnittszinssatzes für Darlehensverbindlichkeiten ist die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen weiter zurückgegangen und lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 13,4 Mio. EUR (Vorjahr: 14,1 Mio. EUR). Die Aufwendungen für die Garantiedividende an die Aktionäre der BBI Immobilien AG lagen wie im Vorjahr bei 0,2 Mio. EUR.
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verbesserte sich im Berichtsjahr um 101,6 Mio. EUR auf 181,6 Mio. EUR (Vorjahr: 80,0 Mio. EUR). Bereinigt um Bewertungseffekte der vollkonsolidierten Investment Properties in Höhe von 108,2 Mio. EUR (Vorjahr: 22,3 Mio. EUR) und Bewertungseffekte plus Anpassungen von Abschreibungen und latenten Steuern von Investment Properties aus Joint Ventures in Höhe von 6,7 Mio. EUR (Vorjahr: 0 EUR), lag das bereinigte EBT bei 66,7 Mio. EUR und konnte damit gegenüber dem Vorjahr um 9,0 Mio. EUR bzw. 15,6 % gesteigert werden (Vorjahr: 57,7 Mio. EUR). Sondereinflüsse haben sich wie im Vorjahr nicht ergeben. Die durchschnittliche Mietrendite aller Konzernimmobilien lag bei 6,37 % (31.12.2020: 6,83 %).
Die Ertragssteuern lagen bei 28,0 Mio. EUR (Vorjahr: 12,8 Mio. EUR). Davon entfielen 6,9 Mio. EUR auf effektive Steuern (Vorjahr: 5,8 Mio. EUR) und 21,1 Mio. EUR auf latente Steuern (Vorjahr: 7,0 Mio. EUR). Die Ertragssteuerquote lag bei 15,4 % (Vorjahr: 15,8 %).
Das Konzernergebnis verbesserte sich auf 153,7 Mio. EUR und lag 86,4 Mio. EUR über dem Vorjahreswert (Vorjahr: 67,3 Mio. EUR). Das unverwässerte und verwässerte Ergebnis je Aktie betrug 5,39 EUR (Vorjahr: 2,39 EUR).
Vermögenslage
Ausgewählte Kennzahlen zur Vermögenslage
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| In TEUR | 31.12.2021 | 31.12.2020 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bilanzsumme | 1.609.188 | 1.454.156 | +10,7 % |
| Investment Properties | 1.484.703 | 1.368.001 | +8,5 % |
| Nettoverschuldung (kurz- und langfristige Finanzschulden ./. Bankguthaben) | 679.573 | 708.584 | -4,1 % |
| Eigenkapital | 761.970 | 625.178 | +21,9 % |
| Eigenkapitalquote | 47,4 % | 43,0 % | +4,4 Pkt. |
Die Bilanzsumme des VIB-Konzerns hat sich gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 155,0 Mio. EUR auf 1.609,2 Mio. EUR erhöht (31.12.2020: 1.454,2 Mio. EUR). Innerhalb der Bilanz stellten die Investment Properties, also die Immobilien, Grundstücke und Anlagen im Bau mit 1.484,7 Mio. EUR (31.12.2020: 1.368,0 Mio. EUR) die größte Vermögensposition dar. Die Anteile an assoziierten Unternehmen sind im Wesentlichen aufgrund von Wertsteigerungen der Investment Properties sowie Einzahlungen in die Kapitalrücklagen bei den entsprechenden Gesellschaften um 9,3 Mio. EUR auf 23,5 Mio. EUR gestiegen (31.12.2020: 14,2 Mio. EUR).
Die kurzfristigen Vermögenswerte lagen zum 31. Dezember 2021 bei 90,2 Mio. EUR (31.12.2020: 60,8 Mio. EUR). Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte lagen bei 2,5 Mio. EUR (31.12.2020: 3,7 Mio. EUR) und umfassen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1,3 Mio. EUR (31.12.2020: 1,4 Mio. EUR) sowie sonstige Vermögenswerte von 1,2 Mio. EUR (31.12.2020: 2,4 Mio. EUR). Die Bankguthaben und Kassenbestände haben von 39,4 Mio. EUR auf 68,2 Mio. EUR zugenommen, die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte sind um 3,7 Mio. EUR auf 18,6 Mio. EUR gestiegen (31.12.2020: 14,9 Mio. EUR).
Infolge des gestiegenen kumulierten Ergebnisses erhöhte sich das Eigenkapital zum 31. Dezember 2021 auf 762,0 Mio. EUR (31.12.2020: 625,2 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote ist zum Bilanzstichtag auf 47,4 % gestiegen (31.12.2020: 43,0 %).
Aufgrund der Schaffung neuer Aktien im Rahmen der Aktiendividende 2021 stieg das gezeichnete Kapital von 27,6 Mio. EUR auf 27,7 Mio. EUR, sowie die Kapitalrücklage von 191,2 Mio. EUR auf 195,5 Mio. EUR. Im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses (HGB-Einzelabschluss) wurden 9,0 Mio. EUR in die Gewinnrücklagen eingestellt, so dass sich diese Position zum 31. Dezember 2021 auf 104,1 Mio. EUR erhöht hat (31.12.2020: 95,1 Mio. EUR).
Das kumulierte Ergebnis stieg zum Bilanzstichtag um 41,8 % auf 404,8 Mio. EUR (31.12.2020: 285,4 Mio. EUR). Hierbei wirkten vornehmlich zwei gegenläufige Effekte: einerseits das höhere Periodenergebnis (Anteil der Konzernaktionäre) im Jahr 2021 von 149,0 Mio. EUR (Vorjahr: 65,9 Mio. EUR), andererseits die Dividendenausschüttung an unsere Anteilseigner in Höhe von 20,7 Mio. EUR (Vorjahr: 19,3 Mio. EUR). Die Bilanzposition "Anteile nicht beherrschender Gesellschafter" erhöhte sich von 25,8 Mio. EUR auf 29,8 Mio. EUR.
Die langfristigen Schulden lagen am 31. Dezember 2021 bei 779,6 Mio. EUR (31.12.2020: 788,2 Mio. EUR). Die größte Position waren die langfristigen Finanzschulden, also im Wesentlichen Bankdarlehen zur Finanzierung des Immobilienportfolios, die um 29,8 Mio. EUR auf 688,1 Mio. EUR abgenommen haben (31.12.2020: 717,9 Mio. EUR). Die passiven latenten Steuern resultierten im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen der Immobilien in der IFRS- und der Steuerbilanz und stiegen zum Stichtag auf 88,0 Mio. EUR (31.12.2020: 67,0 Mio. EUR). Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr war hauptsächlich auf die Portfoliovergrößerung im Rahmen der Neuinvestitionen und den positiven Wertänderungen bei den Investment Properties zurückzuführen.
Die kurzfristigen Schulden sind von 40,8 Mio. EUR auf 67,6 Mio. EUR gestiegen, was hauptsächlich auf einen Anstieg der kurzfristigen Finanzschulden bzw. Bankdarlehen auf 59,7 Mio. EUR zurückzuführen ist (31.12.2020: 30,1 Mio. EUR). Die sonstigen Verbindlichkeiten sind von 9,4 Mio. EUR auf 6,6 Mio. EUR gesunken.
Die Finanzlage des VIB-Konzerns ermöglichte es auch im Jahr 2021, einen Teil der anstehenden Investitionen mit Eigenmitteln zu finanzieren. Zudem haben wir im Berichtsjahr auch neue Darlehen aufgenommen sowie planmäßig fällige Darlehen getilgt. Durch die positiven Wertänderungen der Investment Properties sowie durch die laufende Tilgung von Annuitätendarlehen konnte der Net Asset Value (NAV) als Substanzwert der Gesellschaft zum Bilanzstichtag deutlich auf 820,2 Mio. EUR gesteigert werden (31.12.2020: 666,3 Mio. EUR).
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| NET ASSET VALUE (NAV) - NETTOVERMÖGEN (UNVERWÄSSERT) in TEUR |
31.12.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| Investment Properties | 1.484.703 | 1.368.001 |
| Sonstiges Anlagevermögen | 10.793 | 11.154 |
| Anteile an assoziierten Unternehmen | 23.521 | 14.230 |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 18.560 | 14.900 |
| + / - sonstige Aktiva/Passiva (inkl. Minderheitenanteile) | -37.778 | -33.379 |
| Nettoverbindlichkeiten | -679.573 | -708.584 |
| NAV / Nettovermögen (unverwässert) | 820.226 | 666.322 |
| Anzahl Aktien (Stichtag) | 27.710.009 | 27.579.779 |
| NAV je Aktie in EUR (unverwässert) | 29,60 | 24,16 |
| NET ASSET VALUE (NAV) - NETTOVERMÖGEN (VERWÄSSERT) | ||
| in TEUR | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
| NAV / Nettovermögen (unverwässert) | 820.226 | 666.322 |
| NAV / Nettovermögen (verwässert) | 820.226 | 666.322 |
| Anzahl Aktien (Stichtag) | 27.710.009 | 27.579.779 |
| Potentielle Stammaktien aus: | ||
| Anzahl Aktien (verwässert) | 27.710.009 | 27.579.779 |
| NAV je Aktie in EUR (verwässert) | 29,60 | 24,16 |
Finanzlage
Das Finanzmanagement der VIB umfasst die Planung, Steuerung und Kontrolle aller Maßnahmen zur Mittelbeschaffung (Eigen- und Fremdfinanzierung) und der Mittelverwendung (Investitionen, vornehmlich der Ausbau des Immobilienportfolios). Die Sicherstellung finanzieller Stabilität ist die Hauptaufgabe unseres Finanzmanagements. Zum Bilanzstichtag verfügten wir über nicht genutzte Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 15,5 Mio. EUR (Vorjahr: 23,0 Mio. EUR).
Ausgewählte Kennzahlen zur Finanzlage
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| In TEUR | 2021 | 2020 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit | 74.779 | 65.317 | +9.462 |
| Cash-Flow aus Investitionstätigkeit | -15.427 | -67.682 | +52.235 |
| Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit | -30.551 | 4.970 | -35.521 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 68.164 | 39.363 | +28.801 |
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit lag im Berichtsjahr bei 74,8 Mio. EUR (Vorjahr: 65,3 Mio. EUR).
Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag im Berichtszeitraum bei 15,4 Mio. EUR, gegenüber 67,7 Mio. EUR im Vorjahr. In dieser Position werden vor allem die Investitionen in das Immobilienportfolio des VIB-Konzerns abgebildet. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist im Wesentlichen auf die geringeren Investitionen in das Immobilienportfolio in Höhe von 21,9 Mio. EUR (Vorjahr 65,5 Mio. EUR) zurückzuführen.
Im Bereich der Finanzierungstätigkeit kam es im Saldo zu einem Mittelabfluss von 30,6 Mio. EUR (Vorjahr: Mittelzufluss 5,0 Mio. EUR). Dieser setzt sich u.a. zusammen aus einem Mittelzufluss aus Einzahlungen der Eigenkapitalzuführungen im Rahmen der Aktiendividende 2021 in Höhe von 4,4 Mio. EUR (Vorjahr: 0 EUR), einem Mittelabfluss für Dividendenauszahlungen von 21,6 Mio. EUR (Vorjahr: 20,2 Mio. EUR) sowie einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Bankkrediten für Investitionen in das Immobilienportfolio von 30,9 Mio. EUR (Vorjahr: 66,0 Mio. EUR). Darüber hinaus kam es zu Auszahlungen im Rahmen der Tilgung von Finanzkrediten in Höhe von 31,1 Mio. EUR (Vorjahr: 26,7 Mio. EUR) und Zinszahlungen für Finanzkredite von 13,4 Mio. EUR (Vorjahr: 14,1 Mio. EUR).
In Summe stieg der Finanzmittelbestand zum 31. Dezember 2021 um 28,8 Mio. EUR auf 68,2 Mio. EUR.
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| Funds from Operations (FFO) je Aktie - Indikator für die Ertragskraft des Portfolios in TEUR |
2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 189.085 | 94.223 |
| korrigiert um: | ||
| Erträge / Aufwendungen - nicht cash-wirksam - | 73 | 188 |
| Abschreibungen auf immat. Vermögenswerte u. Sachanlagen | 438 | 329 |
| Wertänderung von Investment Properties | -108.198 | -22.323 |
| 81.398 | 72.417 | |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -13.363 | -14.134 |
| Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen (bereinigt um Bewertungsergebnis) | -447 | -109 |
| Aufwand aus Garantiedividende | -166 | -166 |
| 67.422 | 58.008 | |
| Steueraufwand effektiv | -6.925 | -5.763 |
| 60.497 | 52.245 | |
| Anteil Konzernfremder am Ergebnis (bereinigt um Bewertungsergebnis) | -2.075 | -1.891 |
| FFO absolut | 58.422 | 50.354 |
| Durchschnittliche Aktienanzahl im Geschäftsjahr | 27.644.894 | 27.579.779 |
| FFO je Aktie | 2,11 € | 1,83 € |
| Börsenkurs zum jeweiligen Stichtag | 45,45 € | 28,65 € |
| FFO Rendite zum jeweiligen Stichtag | 4,64% | 6,39% |
Der FFO (Funds from Operations), also der Mittelzufluss aus der operativen Geschäftstätigkeit, erhöhte sich im Geschäftsjahr von 50,4 Mio. EUR auf 58,4 Mio. EUR.
4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens
Aus Sicht des Vorstands der VIB Vermögen AG kann das Geschäftsjahr 2021 trotz der andauernden Corona-Krise als sehr erfolgreich angesehen werden. Die in der Vorjahresprognose selbstgesteckten Ziele konnten alle erfüllt bzw. übererfüllt werden.
Die VIB ist aus Sicht des Vorstands auch im laufenden Geschäftsjahr operativ und finanziell gut aufgestellt, um ihre auf nachhaltiges Wachstum ausgelegte Geschäftsstrategie fortzusetzen. Allerdings sieht sich die Gesellschaft auch in 2022 diversen Geschäftsrisiken ausgesetzt, die sich ggf. negativ auf die erwartete Entwicklung auswirken könnten. Hierbei wird vor allem entscheidend sein, wie sich die Corona-Pandemie aber auch die Probleme der globalen Lieferketten weiter entwickeln werden. Darüber hinaus sehen wir ein erhöhtes Risiko für die deutsche Wirtschaft in Folge der Ukraine-Krise. Mögliche Auswirkungen lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt jedoch noch nicht vorhersagen und sind nicht Bestandteil der Geschäftsprognose des VIB-Konzerns. Gravierende Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen könnten eine Anpassung der Prognosen nötig machen.
// Risiko- und Chancenbericht
Risikobericht
1. Risikomanagement
Die VIB Vermögen AG bewegt sich in einem wirtschaftlichen Umfeld, das durch eine stark gestiegene Dynamik und Komplexität gekennzeichnet ist. Damit verbunden sind sich regelmäßig wandelnde Rahmenbedingungen im täglichen Geschäftsleben, die eine Vielzahl von Bereichen wie z.B. Politik und Gesellschaft, Rechtsprechung sowie Wirtschaft und Technik betreffen können. Änderungen dieser Rahmenbedingungen können den Geschäftsablauf beeinflussen und sind mitunter auch mit Risiken für das Unternehmen verbunden. Zu diesem Zweck hat die VIB Vermögen AG ein Risikomanagementsystem (RMS) etabliert, dass eine frühzeitige Erkennung potenzieller Risiken ermöglicht. Das RMS stellt sicher, dass der Vorstand zeitnah über das Eintreten eines Risikofalls informiert ist und entsprechende Gegenmaßnahmen ergreifen kann.
Grundprinzipien des Risikomanagements
Die Risikopolitik der VIB unterstützt das Unternehmensziel, den Fortbestand der Gesellschaft zu sichern sowie den Unternehmenswert durch nachhaltiges Wachstum zu steigern. Dabei definieren wir Risiken sowohl als die Gefahr möglicher Verluste aber auch die Gefahr, dass Gewinnpotentiale nicht oder nur unzureichend ausgeschöpft werden können.
Die Risikopolitik bei der VIB ist integraler Bestandteil der Geschäftsstrategie und wird vom Vorstand vorgegeben. Um mögliche Risiken frühzeitig zu identifizieren, zu steuern und ihnen entgegenzuwirken, ist ein Risikomanagementsystem implementiert, dass bei allen Tochtergesellschaften im Konzernverbund im Einsatz ist. Dieses RMS ist eng in die betrieblichen Abläufe und Prozesse der Gesellschaft eingebunden - insbesondere im operativen Immobiliengeschäft, in die Controlling- und Planungsprozesse, den konzernweiten Rechnungslegungsprozess sowie in die Berichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat.
Die Risikoberichterstattung erfolgt in regelmäßigem Turnus, mindestens jedoch zweimal im Jahr. Darüber hinaus wird der Vorstand unverzüglich in Form von Ad-hoc-Berichten über alle neuen Risiken informiert, die als wesentlich eingestuft werden.
Wir unterteilen die potentiellen Risiken in vier Kategorien, die auch konzernweit in allen Tochtergesellschaften Anwendung finden:
Nach der Identifizierung und Erfassung der Einzelrisiken werden diese hinsichtlich der möglichen Schadenshöhe sowie der Eintrittswahrscheinlichkeit analysiert und klassifiziert. Dies soll Rückschlüsse auf das konkrete Gefährdungspotential für die VIB ermöglichen (siehe Grafik Risikomatrix):
1. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos wird in die Klassen "sehr unwahrscheinlich", "unwahrscheinlich", "wahrscheinlich" und "sehr wahrscheinlich" unterteilt. Dabei stehen die Klassen für die prozentuale Wahrscheinlichkeit, mit der ein Schadensereignis in einem Zeitraum von zwölf Monaten erwartet wird.
2. Die mögliche Auswirkung (Schadenshöhe) gibt an, mit welchem Schadensausmaß bei Eintreten des Schadensereignisses maximal zu rechnen ist. Dabei wird zwischen "geringem", "moderatem", "erheblichem" und "kritischem" Schadensausmaß unterschieden.
3. Durch die Kombination der maximalen Auswirkung (Schadenshöhe) mit der Eintrittswahrscheinlichkeit ergibt sich das Gefährdungspotential bzw. der gewichtete potentielle Schadenswert des entsprechenden Risikos. Das Gefährdungspotential eines Risikos wird in die drei Kategorien "gering", "mittel" und "hoch" eingestuft.
Nach der Identifizierung und Erfassung der Einzelrisiken werden diese hinsichtlich der möglichen Schadenshöhe sowie der Eintrittswahrscheinlichkeit analysiert und klassifiziert. Dies soll Rückschlüsse auf das konkrete Gefährdungspotential für die VIB ermöglichen (siehe Grafik Risikomatrix):
1. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos wird in die Klassen "sehr unwahrscheinlich", "unwahrscheinlich", "wahrscheinlich" und "sehr wahrscheinlich" unterteilt. Dabei stehen die Klassen für die prozentuale Wahrscheinlichkeit, mit der ein Schadensereignis in einem Zeitraum von zwölf Monaten erwartet wird.
2. Die mögliche Auswirkung (Schadenshöhe) gibt an, mit welchem Schadensausmaß bei Eintreten des Schadensereignisses maximal zu rechnen ist. Dabei wird zwischen "geringem", "moderatem", "erheblichem" und "kritischem" Schadensausmaß unterschieden.
3. Durch die Kombination der maximalen Auswirkung (Schadenshöhe) mit der Eintrittswahrscheinlichkeit ergibt sich das Gefährdungspotential bzw. der gewichtete potentielle Schadenswert des entsprechenden Risikos. Das Gefährdungspotential eines Risikos wird in die drei Kategorien "gering", "mittel" und "hoch" eingestuft.
2. Rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems ist es sicherzustellen, dass die Rechnungslegung einheitlich und in Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung nach HGB und den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie gesellschaftsrechtlichen Vorschriften und internen Unternehmensrichtlinien und -prozessen erstellt wird.
Die Muttergesellschaft des VIB-Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft klassifiziert. Gem. § 290 i. V. m. § 293 HGB ist die VIB Vermögen AG zur Aufstellung eines Konzernabschlusses und eines Konzernlageberichts verpflichtet. Die Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts liegen im Verantwortungsbereich des Vorstands. Dazu gehören auch die Einrichtung und Aufrechterhaltung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems.
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des VIB-Konzerns. Alle rechnungslegungsbezogenen Risiken werden vom Risikobeauftragen des VIB-Konzerns überwacht und sind Bestandteil der regelmäßigen Risikoberichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat.
Die Abschlusserstellung erfolgt zentral durch die Abteilung Finanz- und Rechnungswesen unter Verantwortung des Vorstands. Dadurch wird eine einheitliche und konsistente Vorgehensweise bei der Aufstellung der Abschlüsse sichergestellt. Die Verarbeitung des Buchungsstoffes erfolgt mittels einer Buchhaltungssoftware nach einem einheitlichen Kontenplan und einheitlichen Kontierungsvorgaben sowie vordefinierten Prozessen und Prozesskontrollen.
Mit Hilfe der hierfür eingesetzten Software finden automatisierte Plausibilitätsprüfungen statt. Rechnungslegungsrelevante Informationen werden laufend zwischen dem Leiter des Rechnungswesens und dem Vorstand ausgetauscht. Um mögliche Fehler und Abweichungen bei der Abschlusserstellung zu identifizieren und abzuwehren, wird bei allen wichtigen Vorgängen und Prozessen das Vier-Augen-Prinzip angewandt. Danach darf keine einzelne Person für einen wichtigen Vorgang und Prozess allein verantwortlich sein. Durch die Verwendung von IT-Systemen mit automatisierten Zugriffskontrollen und integrierten Plausibilitätsprüfungen ist zudem eine automatisierte Kontrollstruktur etabliert, die zu jedem Zeitpunkt größtmögliche Datensicherheit gewährleisten soll. Alle internen Prozesse und Richtlinien im Rahmen der Abschlusserstellung werden regelmäßig auf ihre Effektivität geprüft und bei Bedarf an neue Anforderungen angepasst.
Nach erfolgter Abschlusserstellung und Prüfung durch den beauftragten Wirtschaftsprüfer werden der Konzernabschluss und der dazugehörige Lagebericht dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt. Diese Prüfung erfolgt unter Anhörung des Wirtschaftsprüfers. Nach der Prüfung erfolgt die Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat.
3. Risiken des Unternehmens
Wie auch schon im Vorjahr zeigt sich die allgemeine Risikolage der Gesellschaft vor allem aufgrund der andauernden Corona-Krise erhöht. Dies hat Auswirkungen auf die Bewertung einiger im Folgenden dargestellten Einzelrisiken des Unternehmens.
Umfeld- und Branchenrisiken
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland wird grundsätzlich auch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst. Im Falle einer konjunkturellen Eintrübung besteht die Gefahr, dass sich die Investitionsbereitschaft der Unternehmen verringert. Dies könnte in der Folge zu einer geringeren Nachfrage nach Mietflächen, einem erhöhten Risiko von Leerständen sowie einem sinkenden Mietniveau führen.
Um diesen Risiken entgegenzuwirken, setzt die VIB mit ihrer Immobilienstrategie seit jeher auf ein diversifiziertes Portfolio und ein bonitätsstarkes Mieterklientel. Um das Risiko langfristiger Leerstände möglichst gering zu halten, vereinbaren wir mit unseren Mietern grundsätzlich lange Mietvertragslaufzeiten sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilien.
Aufgrund der weiterhin bestehenden Risiken durch die Corona-Pandemie sowie möglicher Auswirkungen der Ukraine-Krise auf die deutsche Wirtschaft, stufen wir ein gesamtwirtschaftliches Risiko für die VIB unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.
Standortrisiko
Bei der Akquisition sowie der Entwicklung von Immobilien können sich aus der Fehlbeurteilung der Immobilienlage, z.B. aufgrund einer sich ändernden Verkehrsinfrastruktur, oder der Fehleinschätzung des lokalen Mietmarktes, bestimme Risiken ergeben. Dies könnte sich in der Folge negativ auf den Wert der Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieterlöse auswirken. Um solche Risiken zu begrenzen, erfolgt im Vorfeld jeder Transaktion eine umfassende Due Diligence. Darüber hinaus ermöglicht unser Inhouse-Portfolio-Management ein rechtzeitiges Erkennen von Veränderungen im Umfeld der Immobilien, so dass im Bedarfsfall schnell und effektiv mit entsprechenden Maßnahmen reagiert werden kann.
Wir schätzen das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität unserer Objekte wie im Vorjahr als "gering" ein.
Bewertungsrisiko
Die Wertentwicklung von Immobilien unterliegt zahlreichen Faktoren, auf welche die VIB nur begrenzten Einfluss hat. Abhängig von der Entwicklung dieser Faktoren besteht das Risiko, dass sich der Wert des Immobilienportfolios verringern kann und die Gesellschaft Bewertungsverluste hinnehmen muss. Um genaue Erkenntnisse in Bezug auf die Wertentwicklung des Immobilienportfolios zu erhalten, wird einmal im Jahr der Marktwert aller Immobilien im Rahmen des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF) von einem unabhängigen externen Immobilien-Bewerter ermittelt. Die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios hängt dabei von diversen Faktoren ab - beispielsweise der infrastrukturellen Anbindung und dem allgemeinen Zustand eines Objekts, der Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen oder aber der Restlaufzeit der Mietverträge.
Zu den wesentlichen exogenen Risiken, auf welche die Gesellschaft keinen Einfluss hat, zählen z.B. konjunkturelle Veränderungen, die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus und die Inflation. Als Folge daraus kann es zu einer abnehmenden Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, insgesamt sinkenden Mietniveaus sowie steigenden Leerstandsquoten kommen. Darüber hinaus hängt der Wert einer Immobilie auch von internen Faktoren, wie z.B. dem Zustand des Objekts oder der Restlaufzeit der Mietverträge ab.
Um diese Risiken zu minimieren, ist das Immobilienportfolio der VIB sowohl regional als auch branchenspezifisch diversifiziert. Darüber hinaus ermöglicht die Inhouse-Verwaltung unserer Immobilien einen engen Kontakt zu unseren Mietern, so dass im Bedarfsfall schnell auf Probleme und sich ändernde Mieter-Anforderungen reagiert werden kann.
Wir stufen das Risiko einer substanziellen Abwertung des Immobilienportfolios unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.
Leistungswirtschaftliche Risiken
Leerstands- und Mietausfallrisiko
Als langfristiger Immobilienbestandshalter unterliegen wir einem gewissen Mietausfall- und Leerstandsrisiko.
Durch eine konjunkturelle Abkühlung der Wirtschaft könnte sich die Nachfrage nach Mietflächen verringern. In der Folge könnten auch die Mietpreise zurückgehen, was zu niedrigeren Mieterlösen für die VIB führen würde. Zudem besteht das Risiko eines Mietausfalls durch temporäre Zahlungsschwierigkeiten oder Insolvenz eines Mieters.
Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten werden Mietforderungen laufend überprüft und auftretende Mietrückstände zeitnah bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dies erleichtert bei Ausfall eines Mieters die zeitnahe Anschlussvermietung des Objekts. Dank der genannten Maßnahmen liegt die Leerstandsquote der VIB liegt seit Jahren konstant unter 3 % und erreichte zum 31. Dezember 2021 einen Wert von 1,2 %.
Aufgrund der aktuellen Risikolage stufen wir ein Leerstands- und Mietausfallrisiko unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.
Projektentwicklungsrisiko
Wir unterliegen als Immobilienentwickler bestimmten Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.
Im Rahmen von Projektentwicklungen werden im Einzelfall auch Grundstücke erworben, für welche noch kein Baurecht besteht. Für den Fall, dass von den Behörden kein Baurecht erteilt wird, besteht das Risiko, dass das geplante Bauvorhaben nicht oder nur mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden kann. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden. Dies könnte zur Folge haben, dass die von der VIB kalkulierten Entwicklungsrenditen nicht mehr realisiert werden.
Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Dadurch könnte es zu temporären Mietausfällen sowie Schadenersatzforderungen der Mieter kommen.
Darüber hinaus unterliegt die Immobilienentwicklung einer Reihe weiterer Risiken, wie z.B. einer falscher Markt- und Wettbewerbseinschätzung, fehlerhafter Standortauswahl, Kontaminationsrisiken bei Grundstücken und Gebäuden, Verstoß gegen Denkmalschutz- und Umweltauflagen oder aber auch Bauausführungsmängel und Gewährleistungsansprüchen. Um allgemeine Projektentwicklungsrisiken zu minimieren, sowie die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagen Zeit- und Kostenbudgets sicherzustellen, arbeitet die VIB bei größeren Bauvorhaben mit erfahrenen Generalunternehmen zusammen.
Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.
Akquisitionsrisiko
Neben Projektentwicklungen ist die Akquisition von Bestandsobjekten eine weitere Säule der VIB-Geschäftsstrategie. Teil dieser Akquisitionsstrategie ist auch der Erwerb von Grundstücken. Diese ergänzen die Grundstückspipeline der VIB und werden im Zeitverlauf sukzessive für die Entwicklung neuer Logistikprojekte verwendet.
Im Zusammenhang mit Akquisitionsentscheidungen können bei der VIB auch Risiken, wie z.B. verdeckte Mängel bei der Gebäudesubstanz, ein zu hoher Kaufpreis, Probleme bei der prozessualen Eingliederung eines Objekts in den Konzernverbund, unerwartete Haftungsfälle oder aber auch Probleme mit dem neuen Mieter, entstehen.
Durch unsere mehr als 25-jährige Erfahrung als Immobilienbestandshalter und entsprechende Vernetzung in den gewerblichen Immobilienmarkt, versuchen wir dieses Risiko zu begrenzen. Zudem führen wir im Vorfeld jeder Transaktion eine technische, finanzielle sowie rechtliche Due Diligence durch.
Aktuell schätzen wir ein Akquisitionsrisiko für den VIB-Konzern unverändert zum Vorjahr als "gering" ein.
Konzentrationsrisiko
Das Immobilienportfolio der VIB ist hinsichtlich der Kernbranchen Logistik und Einzelhandel sowie in regionaler Hinsicht diversifiziert. Unsere Mieterklientel umfasst dabei kleine- und mittelständische Unternehmen ebenso wie international agierende Großkonzerne. Im Portfolio der VIB gibt es dabei einige Ankermieter, die auch mehrere Objekte angemietet haben. Dabei besteht das Risiko, dass einzelne Ankermieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten könnten oder im schlechtesten Fall Insolvenz anmelden müssen. Dies wäre mit Zahlungsausfällen der Mieter und somit erheblichen negativen Einflüssen auf die Ertragslage des Unternehmens verbunden.
Um das Risiko unerwartet hoher Leerstände oder Mietausfälle zu begrenzen, legt die VIB den Fokus auf eine sorgfältige Mieterauswahl sowie langlaufende Mietverträge. Die seit vielen Jahren niedrige Leerstandsquote von unter 3 % ist der Beleg für ein derartig ausgerichtetes Immobilienmanagement bei der VIB.
Da von einem wirtschaftlichen Abschwung sowohl kleinere Einzelmieter sowie größere Mietergruppen betroffen sein könnten, stufen wir ein Konzentrationsrisikos unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.
Finanzwirtschaftliche Risiken
Finanzierungsrisiko
Die VIB arbeitet im Rahmen der Finanzierung von Immobilienprojekten eng mit lokalen und überregionalen Banken zusammen. Aus Sicht des Vorstands könnte sich eine Verschärfung der wirtschaftlichen Lage negativ auf den Bankensektor und somit das gesamte Finanzsystem auswirken. Dies könnte dazu führen, dass Banken eine restriktivere Kreditvergabepolitik verfolgen, höhere Gebühren veranlagen oder den Unternehmen notwendiges Kapital nur noch unzureichend oder gar nicht mehr zur Verfügung stellt. Für die VIB könnte das bedeuten, dass durch Schwierigkeiten bei der Finanzierung geplante Immobilienprojekte nicht oder nur noch mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden können.
Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten und einer rollierenden Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung aller zahlungsrelevanten Sachverhalte. Insgesamt verfügt die VIB zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel, um eine jederzeitige Zahlungsfähigkeit im laufenden Geschäftsbetrieb zu gewährleisten.
Auch wenn im Verlauf des Jahres 2022 noch mit negativen Auswirkungen der Corona-Pandemie zu rechnen ist, so dürften die negativen Folgen im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringer ausfallen. Aufgrund der reibungslosen Finanzierung jüngster Investitionsvorhaben im VIB-Konzern sowie den vielen positiven Gesprächen mit unseren Partnerbanken, gab es im vergangenen Jahr und sehen wir auch in den kommenden Monaten kein signifikant erhöhtes Finanzierungsrisiko.
Wir stufen deshalb ein Finanzierungsrisiko von der Kategorie "mittel" auf nunmehr "gering" herab.
Zinsänderungsrisiko
Zur Finanzierung des Unternehmenswachstums wird die VIB auch zukünftig auf das Mittel der Fremdfinanzierung zurückgreifen. Somit ist auch die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus in Deutschland von großer Bedeutung, da sich der Zinsaufwand für Immobiliendarlehen direkt auf die Ertragslage des Unternehmens auswirkt.
Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus erhöht für die Gesellschaft das Risiko, dass sich sowohl die Zinskonditionen für die Finanzierung neuer Immobilienprojekte als auch die Zinskonditionen für aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen verschlechtern.
Um möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abgesichert zu sein, schließen wir zur Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Ergänzt werden diese im Finanzierungsmix fallweise durch Schuldscheindarlehen mit einer fixen Laufzeitvereinbarung.
Vor dem Hintergrund des weiterhin niedrigen Zinsniveaus nehmen wir aber auch Kredite mit variablen Zinsvereinbarungen in Anspruch, die sich etwa am EURIBOR orientieren. Bezogen auf das Gesamtvolumen der Darlehensverbindlichkeiten im VIB-Konzern lag der Anteil der variabel verzinsten Darlehen zum 31. Dezember 2021 jedoch lediglich bei 6 %.
Auch wenn es von Seiten der Europäischen Zentralbank (EZB) derzeit keine eindeutigen Anzeichen einer baldigen Zinserhöhung im Euroraum gibt, so wird erwartet, dass sich in den USA bereits in 2022 die Zinsen in mehreren Schritten erhöhen werden. Ob die EZB diesem Beispiel ggf. noch im laufenden Jahr folgen könnte, wird auch von der Entwicklung der Inflation und dem weiteren Verlauf der Corona-Pandemie abhängen.
Wir sehen im Vergleich zum Vorjahr ein erhöhtes Risiko, dass es innerhalb der kommenden 12 Monate zu einer Zinserhöhung kommen könnte. Aus diesem Grund erhöhen wir die Einstufung eines Zinsänderungsrisiko zum 31.12.2021 von der Kategorie "gering" auf "mittel".
Wechselkursrisiko
Bei Darlehen, Krediten und Beteiligungen an ausländischen Tochtergesellschaften besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2021 halten wir keine wesentlichen Fremdwährungspositionen.
Entsprechend stufen wir ein Wechselkursrisiko analog zum Vorjahr als "gering" ein.
Risiken bei Finanzinstrumenten
Bei der VIB sind derzeit keine Finanzinstrumente im Einsatz, die einen nennenswerten Einfluss auf die Gewinn- und Verlustrechnung haben.
Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stufen wir wie im Vorjahr als "gering" ein.
Sonstige Risiken
Rechts- und Vertragsrisiken
Neue oder geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen werden von der VIB mit großer Aufmerksamkeit verfolgt, um eine zeitnahe Reaktion zu ermöglichen. Änderungen gerade im Bereich des Bau- und Umweltrechts aber auch im Kapitalmarkt- und Steuerrecht, könnten ein Risiko darstellen, das zusätzliche Kosten verursacht bzw. sich im Einzelfall nachteilig auf die Geschäftsentwicklung der VIB auswirkt.
Die VIB und ihre Tochtergesellschaften könnten auch an Gerichtsverfahren beteiligt sein, die im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Entwicklung oder der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken stehen. Solche Verfahren könnten sich negativ auf die wirtschaftliche Lage des Unternehmens auswirken. Derzeit ist die VIB an keinem Gerichtsverfahren beteiligt, welches erheblichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens haben könnte.
Als Unternehmen ist die VIB auch auf die Einhaltung von Compliance-Standards (geltende Gesetzesregelungen sowie interne Unternehmensrichtlinien wie z.B. der Verhaltenskodex und die Antikorruptionsrichtlinie) durch alle Mitarbeiter und das Management angewiesen. Eine Nichteinhaltung könnte negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit sowie Reputationsschäden nach sich ziehen. Für die Einhaltung der Compliance-Standards ist bei der VIB eine Compliance-Organisation eingerichtet, die sowohl interne Richtlinien und Prozessvorgaben definiert als auch die Schulung Compliance-bezogener Themen für alle Mitarbeiter des VIB-Konzerns umfasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Verstöße gegen Compliance-Richtlinien im VIB-Konzern gemeldet.
Als Immobilienbestandshalter könnten der VIB Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartner betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Verträge mit Generalunternehmen, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge einer internen und bei Bedarf auch externen Überprüfung unterzogen.
Aktuell sind keine gravierenden Rechts- und Vertragsrisiken bekannt, die eine Gefahr für die Gesellschaft darstellen könnten. Wir stufen dieses Risiko daher, analog zum Vorjahr, als "gering" ein.
Regulatorisches Risiko
Als Aktiengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG in Deutschland einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes und die Regulierung und bessere Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.
Im Jahr 2016 ist die EU-Marktmissbrauchsverordnung "MAR" (Verordnung Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft getreten. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien.
Durch die langjährige Notierung der VIB-Aktie an der Börse München verfügt die Gesellschaft über ein entsprechendes Kapitalmarkt-Know-how. Um den strengen Kapitalmarktregularien gerecht zu werden, greift die VIB jedoch bei Bedarf auch auf das Know-how externer Kapitalmarktspezialisten zurück.
Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen Themen wie z.B. dem in 2019 verabschiedeten Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrechterichtlinie (ARUG II), der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive) oder der seit 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives) oder dem Regelwerk der EU-Taxonomie. Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand und den Fachabteilungen regelmäßig analysiert und bewertet und falls notwendig werden entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.
Mit Änderungen im regulatorischen Umfeld könnten für die VIB Risiken verbunden sein, die sich negativ auf die operative Geschäftstätigkeit des Unternehmens auswirken. Darüber hinaus könnten der Gesellschaft zusätzliche Kosten für externe Beratung oder Schulungsmaßnahmen entstehen.
Aufgrund der stetig zunehmenden Regularien, auch mit Blick auf die EU-Taxonomie, erhöhen wir die Einstufung eines regulatorischen Risikos von "gering" auf "mittel".
Schadensrisiko
Beschädigungen oder die komplette Zerstörung von Immobilien stellen ein weiteres, potenziell großes Risiko dar. Dies könnte im Einzelfall gravierende negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.
Diesen Risiken begegnet die VIB durch einen umfangreichen Versicherungsschutz. Für die Immobilien der VIB sind i.d.R. Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden, wie z.B. Hochwasser, Überschwemmung oder Schneedruck abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Schadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinnahmen verloren gehen. Zur Vermeidung eines Unterversicherungsrisikos werden die Immobilien darüber hinaus von einem externen Gutachter bewertet.
Die VIB schätzt die negativen Folgen eines Schadensrisikos für die Gesellschaft analog zum Vorjahr als "gering" ein.
Personalrisiko
Die Abwanderung von Mitarbeitern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Nachbesetzung sowie die Einarbeitung von Fach- und Führungskräften könnte das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen.
Wir begegnen diesem Risiko mit einem leistungsgerechten Vergütungssystem sowie der Gewährung von Arbeitgeberzusatzleistungen wie einer betrieblich finanzierten Altersvorsorge. Darüber hinaus bietet die VIB Ausbildungsmöglichkeiten an: seit 2013 ist die VIB ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute.
Insgesamt wird ein Personalrisiko, unverändert zum Vorjahr, als "gering" eingeschätzt.
IT-Risiko
Alle wesentlichen Geschäftsabläufe im VIB-Konzern stützen sich auf IT-Systeme, weshalb das Unternehmen einem IT-Risiko unterliegt. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall der IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen.
Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickeln wir unsere IT-Systeme laufend weiter und nutzen dafür auch die Hilfe externer Dienstleister. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Sollte es zu einem Ausfall der Hard- oder Software kommen, so sind in Form von Notfallkonzepten die Voraussetzungen gegeben, um in kurzer Zeit die Einsatzfähigkeit der Systeme und Daten wiederherzustellen.
Durch die in 2018 in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat sich das allgemeine Datenschutzrisiko gemäß der in der Verordnung festgelegten Geldbußen bei Verstößen erhöht. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, wird bei der VIB größter Wert auf Vertraulichkeit von Daten, sichere Passwörter sowie Zugangs- und Berechtigungskonzepte aber auch die Schulung der Mitarbeiter in Bezug auf die DSGVO gelegt.
In einer zunehmend vernetzten und globalisierten Welt nimmt auch das Risiko digitaler Angriffe auf die IT-Landschaft eines Unternehmens immer weiter zu. Ein Cyber-Zwischenfall könnte in diesem Zusammenhang zu einem längeren Ausfall der Systeme aber auch dem Verlust oder Diebstahl von sensiblen Unternehmensdaten führen. Dies wäre mit finanziellen Verlusten und Reputationsschäden für die VIB verbunden.
Allumfassenden Schutz vor IT-Risiken kann es für ein Unternehmen nicht geben. Trotzdem hat die VIB Maßnahmen etabliert, die einen Schutz der verarbeiteten Daten sowie der eingesetzten IT-Systeme gewährleisten sollen.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Wir stufen dieses Risiko unverändert als "gering" ein.
Zusammenfassende Darstellung der Risikolage
Unser Risikomanagement ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Nach unserer Einschätzung zeigt sich die aktuelle Risikolage aufgrund der andauernden Corona-Pandemie sowie möglicher Folgen der Ukraine-Krise auf die deutsche Wirtschaft in einigen Risikobereichen des VIB-Konzerns weiterhin erhöht. Trotzdem sind aus Sicht des Vorstands aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die unmittelbar eine Gefahr für den Fortbestand des Unternehmens darstellen könnten.
Chancenbericht
Neben einem effizienten Risikomanagement ist für den Geschäftserfolg des VIB-Konzerns auch die Wahrnehmung sich bietender Chancen von großer Bedeutung. Dabei ist es wichtig, dass Chancen möglichst frühzeitig identifiziert und bewertet und entsprechend den personellen und finanziellen Ressourcen des Unternehmens umgesetzt werden. Ziel der VIB ist dabei stets ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiken und Chancen, um im Sinne aller Stakeholder den Unternehmenswert langfristig zu steigern.
Aufgrund des nach wie vor günstigen Zinsniveaus sieht der Vorstand der VIB weiterhin Wachstumspotential im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Hier sehen wir als Immobilienbestandshalter die Chance, auch zukünftig nachhaltig und profitabel zu wachsen. Um unsere geplanten Entwicklungsrenditen zu realisieren, wollen wir bei Projektentwicklungen auch weiterhin von unserer Inhouse-Expertise sowie unserem Netzwerk, gerade im wirtschaftsstarken süddeutschen Raum, profitieren.
Eine wesentliche Säule unseres Geschäftsmodells ist die Verwaltung unseres Immobilienportfolios durch eigene Mitarbeiter der VIB. Wir sehen auch zukünftig die Chance, dass durch das Inhouse-Management ein hoher Qualitätsstandard unserer Objekte sowie niedrige Leerstandsquoten und lange Mietvertragsrestlaufzeiten erreicht werden können.
Das Immobilienportfolio der VIB umfasst zum 31.12.2021 insgesamt 112 Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von 1,29 Mio. Quadratmetern. Auf einigen freien Flächen dieser Objekte bietet sich noch weiteres Entwicklungspotential, um durch gezielte Nachverdichtungen, also der Errichtung neuer Gebäude und Gebäudeerweiterungen auf Bestandsflächen, neue vermietbare Flächen zu schaffen. Dies bietet der VIB die Chance, zusätzliche Mietererlöse zu generieren, ohne dass dabei neue Grundstücksflächen erworben werden müssen. Da das Grundstück bereits vorhanden ist, liegen auch die erzielbaren Entwicklungsrenditen i.d.R. über dem Niveau des Marktes.
Ein ausgewogener Finanzierungsmix ist für uns eine weitere wichtige Säule zur Erreichung unserer Wachstumsziele. Hier ist einerseits die Fremdkapitalseite von großer Bedeutung. Durch unsere langjährige Erfahrung haben wir ein enges Netzwerk zu den finanzierenden Banken aufgebaut. Dadurch, und nicht zuletzt dank des weiterhin günstigen Zinsumfelds, sind wir in der Lage, für Neu- und Anschlussfinanzierung unserer Immobilienprojekte entsprechende Konditionen zu vereinbaren. Unsere bevorzugte Finanzierungsart sind Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen von 10 Jahren. Aber auch Schuldscheindarlehen oder kurzfristig variable Darlehen, die sich am EURIBOR orientieren, kommen zum Einsatz und sind eine gute Ergänzung unseres Fremdkapitalmixes.
Andererseits nutzen wir als im Freiverkehr notiertes Unternehmen auch die Möglichkeiten der Eigenkapitalfinanzierung. Durch den aktiven Dialog mit dem Kapitalmarkt, der hohen Transparenz gegenüber unseren Investoren und Analysten können wir bei Bedarf auf alle Formen der Eigenkapitalfinanzierung, wie z.B. Pflichtwandelanleihen oder Kapitalerhöhungen zurückgreifen.
Insgesamt sehen wir für die Finanzierung unseres Unternehmenswachstums zukünftig sowohl auf der Fremdkapital- als auch auf der Eigenkapital-Seite die Chance, sehr gute Konditionen zu vereinbaren, die in der Folge auch einen positiven Effekt auf die Ertragslage des Unternehmens haben können.
Zusammenfassende Darstellung des Chancenberichts
Die VIB hat sich im Gewerbeimmobilienmarkt in den letzten Jahren insbesondere auf die Segmente Logistik und Einzelhandel spezialisiert. Die Gesellschaft verfügt über ein diversifiziertes Immobilienportfolio, welches seit Jahren eine Leerstandsquote von unter 3 % aufweist. Aus Sicht des Vorstands ist die Gesellschaft auch trotz der andauernden Corona-Pandemie gut aufgestellt, um ihre auf nachhaltiges Wachstum ausgerichtete Strategie erfolgreich fortzusetzen und diesbezüglich auch sich zukünftig bietende Marktopportunitäten zu nutzen.
// Prognosebericht
Bei der Planung für das Geschäftsjahr 2022 spielen mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf die Ertragslage der Gesellschaft auch weiterhin eine Rolle. Basierend auf den Erfahrungen des abgelaufenen Geschäftsjahres kalkulieren wir für das laufende Geschäftsjahr 2022 konzernweit mit ertragswirksamen Mietausfällen in Höhe von ca. 0,2 Mio. EUR. In welcher Höhe diese Corona-bedingten Mietausfälle tatsächlich das Ergebnis der Gesellschaft belasten werden, wird jedoch erst im Verlauf bzw. Ende des Jahres 2022 feststehen und ist stark abhängig von der weiteren Entwicklung der Pandemie.
Mögliche Folgen der Ukraine-Krise sowie globale Probleme der Lieferketten auf die deutsche Wirtschaft und den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sind aus Sicht des Vorstands derzeit nicht absehbar und nicht Bestandteil dieser Prognose.
Die Umsatzplanung für das Geschäftsjahr 2022 wurde auf Basis der Bestandsobjekte zum 31. Dezember 2021 durchgeführt. Des Weiteren sind anteilige Umsatzerlöse von Projektentwicklungen berücksichtigt, die im Laufe des Jahres 2022 fertiggestellt werden. Basierend auf diesen Annahmen rechnen wir für das laufende Geschäftsjahr 2022 mit Umsatzerlösen von 103,0 Mio. EUR bis 109,0 Mio. EUR (2021: 103,8 Mio. EUR).
Für 2022 rechnen wir darüber hinaus mit einem EBT vor Bewertungseffekten und Sondereinflüssen zwischen 67,0 und 71,0 Mio. EUR (2021: 66,7 Mio. EUR). Beim FFO erwarten wir für das laufende Jahr ein Ergebnis in der Bandbreite von 58,0 bis 62,0 Mio. EUR (2021: 58,4 Mio. EUR).
Unter den getroffenen Annahmen rechnen wir für das Ende des laufenden Geschäftsjahres 2022 mit einer Leerstandsquote im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2021: 1,2 %). Da wir im Laufe des Jahres 2022 noch nicht mit einem deutlichen Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus rechnen, erwarten wir bis zum 31. Dezember 2022 eine weitere leichte Reduzierung des Durchschnittszinssatzes für unsere Darlehensverbindlichkeiten (31.12.2021: 1,70 %).
Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten Geschäftsentwicklung des VIB-Konzerns darstellen. Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland in Folge der Ukraine-Krise, der Corona-Pandemie oder sonstigen Ereignissen deutlich verschlechtern, so könnte sich nach Auffassung des Vorstands eine Abweichung zu dieser Prognose ergeben.
Neuburg/Donau, 25. April 2022
gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender
gez. Dirk Oehme, Vorstand
gez. Holger Pilgenröther, Vorstand
[1] Quellen: Statistisches Bundesamt, Jones Lang Lasalle (JLL) Immobilienmarktüberblick und Logistikmarkt 2021
IFRS-Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2021
AKTIVA
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| Anhang | 31.12.2021 TEUR |
31.12.2020 TEUR |
|
|---|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | |||
| Immaterielle Vermögenswerte | 26 | 18 | |
| Sachanlagen | D.15 | 10.767 | 11.136 |
| Investment Properties | D.16 | 1.484.703 | 1.368.001 |
| Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen | D.17 | 23.521 | 14.230 |
| Summe langfristige Vermögenswerte | 1.519.017 | 1.393.385 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | |||
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | D.18 | 2.533 | 3.739 |
| Bankguthaben und Kassenbestände | D.19 | 68.164 | 39.363 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 914 | 2.769 | |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | D.20 | 18.560 | 14.900 |
| Summe kurzfristige Vermögenswerte | 90.171 | 60.771 | |
| BILANZSUMME | 1.609.188 | 1.454.156 | |
| PASSIVA | |||
| Anhang | 31.12.2021 TEUR |
31.12.2020 TEUR |
|
| EIGENKAPITAL | D.21 | ||
| Gezeichnetes Kapital | 27.710 | 27.580 | |
| Kapitalrücklage | 195.496 | 191.218 | |
| Gewinnrücklagen | 104.105 | 95.106 | |
| Kumulierte Ergebnisse | 404.823 | 285.428 | |
| Fremdwährungsumrechnung | 25 | 16 | |
| Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital | 732.204 | 599.348 | |
| Anteile nicht beherrschender Gesellschafter | 29.766 | 25.830 | |
| Summe Eigenkapital | 761.970 | 625.178 | |
| Langfristige Schulden | |||
| Finanzschulden | D.22 | 688.067 | 717.894 |
| Latente Steuern | D.24 | 88-022 | 66.974 |
| Pensionsrückstellungen | D.25 | 3.496 | 3.328 |
| Summe langfristige Schulden | 779.585 | 788.196 | |
| Kurzfristige Schulden | |||
| Finanzschulden | D.26 | 59.670 | 30.053 |
| Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern | D.28 | 461 | 241 |
| Verbindlichkeiten ggü. Beteiligungsunternehmen | D.29 | 833 | 827 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | D.30 | 6.591 | 9.369 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 78 | 292 | |
| Summe kurzfristige Schulden | 67.633 | 40.782 | |
| BILANZSUMME | 1.609.188 | 1.454.156 |
IFRS-Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021
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| in TEUR | Anhang | 01.01.2021-31.12.2021 IFRS | 01.01.2020-31.12.2020 IFRS |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | D. 1 | 103.771 | 94.207 |
| Sonstige betriebliche Erträge | D. 2 | 725 | 1.466 |
| Summe der betrieblichen Erträge | 104.496 | 95.673 | |
| Wertänderungen von Investment Properties | D. 3 | 108.198 | 22.323 |
| Aufwendungen für Investment Properties | D. 4 | -16.585 | -17.377 |
| Personalaufwand | D. 5 | -4.481 | -4.216 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | D. 6 | -2.105 | -1.851 |
| Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) | 189.523 | 94.552 | |
| Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte | |||
| und Sachanlagen | D. 7 | -438 | -329 |
| Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 189.085 | 94.223 | |
| Ergebnis aus at-equity bewerteten Beteiligungen | D. 8 | 6.092 | 118 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | D. 9 | -13.363 | -14.134 |
| Aufwand aus Garantiedividende | D.10 | -166 | -166 |
| Ergebnis vor Steuern (EBT) | 181.648 | 80.041 | |
| Ertragsteuern | D.11 | -27.967 | -12.772 |
| Konzernergebnis | 153.681 | 67.269 | |
| Anteil Konzernaktionäre am Ergebnis | 149.044 | 65.875 | |
| Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis | D.12 | 4.637 | 1.394 |
| Ergebnis je Stammaktie (in EUR) | |||
| Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten | D.13 | 5,39 | 2,39 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 5,39 | 2,39 | |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) | |||
| Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten | D.13 | 5,39 | 2,39 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 5,39 | 2,39 |
IFRS-Konzern-Gesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021
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| Anhang | 2021 TEUR |
2020 TEUR |
|
|---|---|---|---|
| Konzernergebnis | 153.681 | 67.269 | |
| Übriges Ergebnis | |||
| In Folgeperioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis | |||
| Fremdwährungseffekte aus der Umrechnung von selbständigen Tochtergesellschaften | 9 | -6 | |
| Ertragsteuereffekt | 0 | 0 | |
| 9 | -6 | ||
| Cash Flow Hedges - Wertveränderungen effektiver Sicherungsbeziehungen | 0 | 1.161 | |
| Ertragsteuereffekt | D.21 | 0 | -167 |
| 0 | 994 | ||
| In Folgeperioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis | 9 | 988 | |
| In Folgeperioden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis | |||
| Versicherungsmathematische Gewinne / Verluste Pensionspläne | 92 | -159 | |
| Ertragsteuereffekt | D.21 | 14 | 26 |
| 78 | -133 | ||
| In Folgeperioden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis | 78 | -133 | |
| Übriges Ergebnis nach Steuern | 87 | 855 | |
| Gesamtergebnis nach Steuern | 153.768 | 68.124 | |
| Vom Gesamtergebnis entfallen auf: | |||
| Konzernaktionäre | 149.132 | 66.706 | |
| nicht beherrschende Anteile | 4.636 | 1.418 |
IFRS-Konzern-Eigenkapital-Veränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021
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| in TEUR | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Gewinnrücklagen | Kumulierte Ergebnisse | Rücklage Cash Flow Hedges | Rücklage für Fremdwährungsumrechnung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2021 | 27.580 | 191.218 | 95.106 | 285.428 | 0 | 16 |
| Periodenergebnis | 0 | 0 | 0 | 149.044 | 0 | 0 |
| Übriges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 79 | 0 | 9 |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | 149.123 | 0 | 9 |
| Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern | 130 | 4.278 | 0 | 0 | ||
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 9.044 | -9.077 | 0 | 0 |
| Erstkonsoliderung TU VIPA Immobilien GmbH | ||||||
| Ausschüttungen | 0 | 0 | 0 | -20.684 | 0 | 0 |
| Stand 31.12.2021 | 27.710 | 195.496 | 104.150 | 404.823 | 0 | 25 |
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| in TEUR | Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital | Anteil nicht beherrschender Gesellschafter | Konzerneigenkapital |
|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2021 | 599.348 | 25.830 | 625.178 |
| Periodenergebnis | 149.044 | 4.637 | 153.681 |
| Übriges Ergebnis | 88 | -1 | 87 |
| Gesamtergebnis | 149.132 | 4.636 | 153.768 |
| Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern | 4.408 | 0 | 4.408 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 0 |
| Erstkonsoliderung TU VIPA Immobilien GmbH | 260 | 260 | |
| Ausschüttungen | -20.684 | -960 | -21.644 |
| Stand 31.12.2021 | 732.204 | 29.766 | 761.970 |
IFRS-Konzern-Eigenkapital-Veränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020
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| in TEUR | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Gewinnrücklagen | Kumulierte Ergebnisse | Rücklage Cash Flow Hedges | Rücklage für Fremdwährungsumrechnung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2020 | 27.580 | 191.218 | 85.559 | 248.539 | -929 | 22 |
| Periodenergebnis | 0 | 0 | 0 | 65.875 | 0 | 0 |
| Übriges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | -133 | 970 | -6 |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | 65.742 | 970 | -6 |
| Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern | 0 | 0 | 0 | 0 | -41 | 0 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 9.547 | -9.547 | 0 | 0 |
| Ausschüttungen | 0 | 0 | 0 | -19.306 | 0 | 0 |
| Stand 31.12.2020 | 27.580 | 191.218 | 95.106 | 285.428 | 0 | 16 |
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| in TEUR | Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital | Anteil nicht beherrschender Gesellschafter | Konzerneigenkapital |
|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2020 | 551.989 | 25.306 | 577.295 |
| Periodenergebnis | 65.875 | 1.394 | 67.269 |
| Übriges Ergebnis | 831 | 24 | 855 |
| Gesamtergebnis | 66.706 | 1.418 | 68.124 |
| Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern | -41 | 41 | 0 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0 | 0 | 0 |
| Ausschüttungen | -19.306 | -935 | -20.241 |
| Stand 31.12.2020 | 599.348 | 25.830 | 625.178 |
IFRS-Konzern-Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021
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| Anhang | 01.01.2021 - 31.12.2021 TEUR |
01.01.2020 - 31.12.2020 TEUR |
|
|---|---|---|---|
| A. Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit | |||
| Jahresergebnis (nach Steuern) | 153.681 | 67.269 | |
| +/- Zinsergebnis | D. 9 | 13.363 | 14.134 |
| +/- Ertragsteueraufwand | D. 11 | 27.967 | 12.772 |
| +/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Sachanlagen | |||
| und immaterielle Vermögenswerte | D. 7 | 438 | 329 |
| +/- Zunahme/Abnahme Rückstellungen | 168 | 400 | |
| +/- Wertänderungen von Investment Properties | D. 3 | -108.198 | -22.323 |
| +/- Ergebnis aus at-equity bewerteten Beteiligungen | D. 8 | -6.092 | -118 |
| +/- gezahlte Ertragsteuern | -6.705 | -7.191 | |
| Betriebsbedingter Cash Flow nach Steuern (vor Zinsaufwand) | 74.622 | 65.272 | |
| +/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge | 93 | -160 | |
| +/- Veränderungen der Vorräte, Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, die nicht der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind | 3.056 | -2.031 | |
| +/- Veränderung der Schulden, die nicht der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | -2.992 | 2.236 | |
| Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (vor Zinsaufwand) | 74.779 | 65.317 | |
| B. Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | |||
| - Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte | -17 | -20 | |
| - Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen | D. 15 | -109 | -1.430 |
| - Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties | D. 16 | -21.888 | -65.542 |
| - Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen | D. 17 | -3.200 | -2.170 |
| + Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen und der Investment Properties | 9.787 | 1.500 | |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -15.427 | -67.662 | |
| C. Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | |||
| + Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten | D. 32 | 30.900 | 66.000 |
| - Auszahlungen an Unternehmenseigner und nichtbeherrschende Gesellschafter (Dividenden) | D. 13 | -21.644 | -20.241 |
| - Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten | D. 32 | -31.110 | -26.655 |
| +/- Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen v. Gesellsch. D. Mutter-U. | 4.400 | 0 | |
| +/- Einzahlungen nicht beherrschender Gesellschafter | 266 | 0 | |
| + erhaltene Zinsen | 0 | 0 | |
| + erhaltene Dividenden | 0 | 0 | |
| - gezahlte Zinsen | D. 9 | -13.363 | -14.134 |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | -30.551 | 4.970 | |
| D. Finanzmittelbestand am Ende der Periode | |||
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes | |||
| +/- Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit | 74.779 | 65.317 | |
| +/- Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -15.427 | -67.662 | |
| +/- Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | -30.551 | 4.970 | |
| Veränderung Cash Flow | 28.801 | 2.625 | |
| Finanzmittelbestand am Anfang der Periode (liquide Mittel) | D. 19 | 39.363 | 36.738 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | D. 19 | 68.164 | 39.363 |
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021
A. Allgemeine Angaben und Darstellung des Konzernabschlusses
Die VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau, Deutschland, (kurz "VIB AG" oder "Gesellschaft") hat ihren Sitz in 86633 Neuburg/Donau, Tilly-Park 1 und ist beim Amtsgericht Ingolstadt unter der HRB-Nummer 101699 eingetragen.
Die Aktien der Gesellschaft werden im Freiverkehrssegment m:access der Börse München und über Xetra an der Deutschen Börse AG mit Sitz in Frankfurt gehandelt.
Die Muttergesellschaft des VIB-Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft klassifiziert. Die Notierung der Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr stellt keine Notierung im Sinne des § 2 Abs. 11 des Wertpapierhandelsgesetzes dar.
Kernkompetenzen des Konzerns sind der Zukauf, die Entwicklung und die Verwaltung eigener Immobilien sowie die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Als Bestandshalter für gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum hat der VIB-Konzern in den vergangenen Jahren ein renditestarkes Immobilien-Portfolio aufbauen können. Dabei liegt der Investitionsfokus auf zukunftsträchtigen und wachstumsstarken Regionen in Süddeutschland.
Die VIB Vermögen AG ist nach § 290 i.V.m. § 293 HGB zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet. Die Aufstellung des Konzernabschlusses entsprechend den Vorschriften des IASB erfolgt hingegen weiterhin auf freiwilliger Basis (§ 315e Abs. 3 HGB).
Der vorliegende Konzernabschluss der VIB AG einschließlich der Vorjahresangaben wurde im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie den Auslegungen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRS-IC) erstellt.
Der Konzernabschluss der Gesellschaft ist in EUR aufgestellt. Die Betragsangaben lauten - soweit nicht anders angegeben - auf Tausend Euro (T€). Aufgrund der vorgenommenen Rundungen können sich rundungsbedingte Differenzen ergeben. Den Jahresabschlüssen der in diesen Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen (Einzelabschlüsse) liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zugrunde. Wertansätze, die auf steuerlichen Vorschriften beruhen, werden nicht in den Konzernabschluss übernommen. Die Einzelabschlüsse sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wendet die Gesellschaft das Gesamtkostenverfahren an. Neben der Gewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung, der Bilanz und der Kapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Eigenkapitals dargestellt.
Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgt nach der Fristigkeit. Hierbei werden Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig eingestuft, wenn sie innerhalb eines Jahres realisiert bzw. getilgt werden. Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Steuererstattungsansprüche, Steuerverbindlichkeiten werden grundsätzlich als kurzfristige Posten ausgewiesen. Latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten werden als langfristig dargestellt.
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter sind Bestandteil des Konzerneigenkapitals.
Um die Klarheit und Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, werden Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzernbilanz, soweit sinnvoll und möglich, zusammengefasst. Diese Posten werden im Konzernanhang aufgegliedert und entsprechend erläutert.
Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden im Anhang erläutert. Die rückwirkende Anwendung von überarbeiteten und neuen Standards verlangt, sofern für den betreffenden Standard keine abweichende Regelung vorgesehen ist, dass die Ergebnisse des Vorjahres und die Eröffnungsbilanz dieser Vergleichsperiode so angepasst werden, als ob die neuen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden schon immer angewandt worden wären.
A. Anwendung DER IFRS
Die VIB AG hat alle herausgegebenen Standards (IFRS, IAS) des International Accounting Standards Board (IASB) und Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRS-IC) bzw. Standing Interpretations Committee (SIC), welche zum 31. Dezember 2021 in der EU in Kraft waren, angewandt. Die entsprechenden Übergangsvorschriften sind beachtet worden. Der Konzernabschluss wurde um weitere nach HGB bzw. AktG erforderliche Erläuterungen ergänzt.
Das IASB hat nachfolgende neue Standards und Interpretationen sowie Änderungen zu bestehenden Standards herausgegeben, deren Anwendung verpflichtend ist oder angewandt werden können. Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Daneben gibt es Änderungen mit Auswirkungen auf die Bilanzierung, den Ansatz, die Bewertung oder die erforderlichen Anhangs-Angaben.
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| Standard bzw. Interpretationen | Inhalt der Standards bzw. Interpretationen | verpflichtend anzuwenden |
|---|---|---|
| Änderung an IFRS 4 | Verlängerung der vorübergehenden Befreiung von der Anwendung des IFRS 9 | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2021 beginnen |
| Änderungen anIFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16 | Reform der Referenzzinssätze - Phase 2 | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2021 beginnen |
| Änderungen anIFRS 16 | Mietzugeständnisse im Zusammenhang mit COVID-19 nach dem 30. Juni 2021 | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. April 2021 beginnen |
Änderungen an IFRS 4 - Verlängerung der vorübergehenden Befreiung von der Anwendung des IFRS 9
Am 25. Juni 2020 wurden die Änderungen an IFRS 4 herausgegeben und damit das festgelegte Auslaufen der vorübergehenden Annahme von der Anwendung von IFRS 9 in IFRS 4 auf Geschäftsjahre verschoben, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Diese Änderung hat keine Auswirkung auf die VIB AG.
Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16 - Reform der Referenzzinssätze - Phase 2
Im August 2020 veröffentlichte das IASB Änderungen zum IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16 - Reform der Referenzzinssätze Phase 2. Die Änderung folgt der im Jahr 2019 veröffentlichten Phase 1 und hat das Ziel Fragen, die sich aus der Umsetzung der IBOR-Reform ergeben haben, einschließlich des Austausches eines Referenzzinssatzes durch einen anderen, zu klären. Da der Konzern derzeit keine Sicherungsinstrumente im Zinsbereich einsetzt, hatten diese Änderungen im lfd. Geschäftsjahr keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss, könnten jedoch auf Transaktionen in der Zukunft anwendbar werden.
Änderungen an IFRS 16 - Mietzugeständnisse im Zusammenhang mit COVID-19 nach dem 30. Juni 2021
Am 28. Mai 2020 hat das IASB Änderungen zu IFRS 16 (Covid-19-Related Rent Concessions - Amendment to IFRS 16 Leases) veröffentlicht. Das Board hat die Änderungen verabschiedet, um Leasingnehmern bei der Anwendung der Regelungen in IFRS 16 zur Bilanzierung von lease modifications aufgrund von Mietzugeständnissen infolge der Corona-Pandemie Erleichterungen einzuräumen. Mit der Veröffentlichung der Änderungen an IFRS 16 (Covid-19-Related Rent Concessions beyond 30 June 2021) hat das IASB den Anwendungszeitraum der ursprünglichen Änderungen lediglich verlängert. Die Erleichterungen gelten nicht für Leasinggeber. Da der Konzern als Leasingnehmer keine Mietzugeständnisse in Anspruch genommen hat, hat diese Regelung keine Auswirkung auf den Konzernabschluss der VIB.
Das IASB hat die nachfolgend aufgelisteten Standards und Interpretationen veröffentlicht, die bereits in EU-Recht übernommen wurden, aber im Geschäftsjahr 2021 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Der Konzern wendet diese Standards und Interpretationen nicht vorzeitig an.
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| Standard bzw. Interpretationen | Inhalt der Standards bzw. Interpretationen | verpflichtend anzuwenden |
|---|---|---|
| Änderung anIFRS 3 | Verweis auf das Rahmenkonzept | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen |
| Änderungen an IAS 14 | Erzielung von Erlösen, bevor sich ein Vermögenswert in seinem betriebsbereiten Zustand befindet | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen |
| Änderungen an IAS 37 | Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrags | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen |
| Jährliches Verbesserungsverfahren (2018 - 2020) | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen | |
| Änderungen an IAS 8 | Definition von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen |
| Änderung anIAS 12 | Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen |
Änderung an IAS 37 - Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrages
Im Mai 2020 hat das IASB Änderungen an IAS 37 Rückstellungen für Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrages - veröffentlicht, um zu konkretisieren, welche Kosten ein Unternehmen bei der Beurteilung, ob ein Vertrag belastend oder verlustbringend ist, zu berücksichtigen hat. Der Konzern würde diese Änderungen dann anwenden, wenn zu Beginn des Geschäftsjahres noch nicht alle Verpflichtungen erfüllt sind. Auf der Grundlage der derzeitigen Bilanzierungs- und Bewertungsmethode geht der Konzern von keinen Auswirkungen aus.
Alle weiteren oben aufgelisteten Neuregelungen und Änderungen an den Standards sind auf den Konzern nicht anwendbar und werden daher keine Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage, sowie Ausweisfragen haben.
Der IASB hat nachfolgend aufgelistete Standards und Interpretationen veröffentlicht, die im Geschäftsjahr 2021 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Diese Standards und Interpretationen wurden von der EU noch nicht in Kraft gesetzt.
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| Standard bzw. Interpretationen | Inhalt der Standards bzw. Interpretationen | verpflichtend anzuwenden ab |
|---|---|---|
| IFRS 17 | Versicherungsverträge und Änderungen an IFRS 17 | für die Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen |
| Änderungen an IAS 1 | Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen |
| Änderung an IAS 1 und IFRS Practice Statement 2 | Angaben er Rechnungslegungsmethode | für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen |
Der Konzern beabsichtigt, sämtliche Änderungen zu den Standards und Anpassungen der Interpretationen zum jeweils vorgeschriebenen Datum des Inkrafttretens anzuwenden.
Änderung an IAS 1 und IFRS Practice Statement 2 - Angaben der Rechnungslegungsmethode
Im Februar 2021 hat das IASB Änderungen an IAS 1 und IFRS Practice Statement 2 veröffentlicht. Künftig sollen Informationen nur noch zu wesentlichen (material) und nicht mehr zu maßgeblichen ("significant") Rechnungslegungsmethoden angegeben werden. Die Änderungen beinhalten Leitlinien und erläutern Beispiele, die der Beurteilung helfen soll, wann Informationen zu Rechnungslegungsmethoden als "wesentlich" einzustufen sind.
Alle weiteren oben aufgelisteten Neuregelungen und Änderungen an den Standards sind auf den Konzern nicht anwendbar und werden daher keine Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage, sowie Ausweisfragen haben.
A. Konsolidierungskreis und RechnungslegungsMethoden
Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter der Prämisse der Unternehmensfortführung.
In den Konsolidierungskreis des VIB-Konzerns sind neben der VIB Vermögen AG die Tochtergesellschaften einbezogen, welche von der VIB AG unmittelbar oder mittelbar beherrscht werden. Eine Beherrschung liegt vor, wenn der Konzern eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement bei dem Beteiligungsunternehmen hat und er seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen auch dazu einsetzen kann, diese Renditen zu beeinflussen. Insbesondere beherrscht der Konzern ein Beteiligungsunternehmen dann und nur dann, wenn er alle nachfolgenden Eigenschaften besitzt:
a) Die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen (d.h. der Konzern hat aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit, diejenigen Aktivitäten des Beteiligungsunternehmens zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf dessen Renditen haben),
b) eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen,
c) die Fähigkeit, seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird.
Die Kapitalkonsolidierung von Tochtergesellschaften erfolgt entsprechend den Regelungen des IFRS 10 (Konzernabschlüsse) und IFRS 3 (Unternehmenszusammenschlüsse). Hierbei wird der Beteiligungsbuchwert mit dem neubewerteten Eigenkapital des Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs verrechnet. Alle Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert. Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte, der ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Transaktionszeitpunkt (acquisition date). Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses identifizierte Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden bei der Erstkonsolidierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten im Erwerbszeitpunkt bewertet. Übersteigen die Anschaffungskosten für den Erwerb der Anteile am Tochterunternehmen den auf den Konzern entfallenden Anteil des mit beizulegenden Zeitwerten bewerteten Nettovermögens, wird ein Goodwill angesetzt. Sind die Anschaffungskosten geringer als das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Nettovermögen der akquirierten Tochtergesellschaft, wird der Unterschiedsbetrag nach nochmaliger Überprüfung der Kaufpreisallokation direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung (sonstige betriebliche Erträge) erfasst. Die Anteile von nicht beherrschenden Gesellschaftern an Tochterunternehmen des Konzerns werden zudem auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallenden Teil der beizulegenden Zeitwerte der erfassten Vermögenswerte und Schulden innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.
Die Aufwendungen und Erträge der im Verlauf eines Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt des Beginns bzw. der Beendigung der Beherrschungsmöglichkeit in die Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung einbezogen. Konzerninterne Transaktionen, Salden und unrealisierte Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen werden eliminiert. Unrealisierte Verluste werden ebenso eliminiert, es sei denn, die Transaktion deutet auf eine Wertminderung des übertragenen Vermögenswertes hin.
Der auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallende Teil am konsolidierten Konzerneigenkapital, am konsolidierten Jahresergebnis sowie Gesamtergebnis wird getrennt von den auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens VIB Vermögen AG entfallenden Anteilen ausgewiesen. Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die bei der Erstellung des vorliegenden Konzernabschlusses angewendet wurden, sind im Folgenden dargestellt.
Die Abschlussstichtage aller in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogenen Tochtergesellschaften entsprechen dem Abschlussstichtag des Mutterunternehmens.
Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
Der Konzern bewertet bestimmte Finanzinstrumente (z.B. Derivate) und bestimmte nicht-finanzielle Vermögenswerte (z.B. Investment Properties) zu jedem Abschlussstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert gemäß IFRS 13. Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem gewöhnlichen Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder
(a) auf dem Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld stattfindet, oder
(b) auf dem vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert bzw. die Schuld, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist.
Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben.
Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.
Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts eines nicht-finanziellen Vermögenswerts wird die Fähigkeit des Marktteilnehmers berücksichtigt, durch die höchste und beste Verwendung des Vermögenswerts oder durch dessen Verkauf an einen anderen Marktteilnehmer, der für den Vermögenswert die höchste und beste Verwendung findet, wirtschaftlichen Nutzen zu erzeugen.
Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei werden sowohl beobachtbare als auch nicht beobachtbare Inputfaktoren verwendet.
Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:
Stufe 1 - In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise
Stufe 2 - Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist.
Stufe 3 - Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, derfür die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist.
Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.
Die für die Konzernrechnungslegung leitenden Mitarbeiter legen gemeinsam mit dem Vorstand die Richtlinien und Verfahren für wiederkehrende (z. B. bei Investment Properties) und nicht wiederkehrende (z.B. bei als zur Veräußerung gehalten eingestuften langfristigen Vermögenswerten) Bemessungen des beizulegenden Zeitwerts fest.
Für die Bewertung des Immobilienbestands wird ein externer Bewerter beauftragt. Die Entscheidung dafür wird jährlich vom Vorstand neu getroffen. Entscheidende Kriterien für die Auswahl des Bewerters sind Marktkenntnis, Reputation, Unabhängigkeit, Expertise und die Einhaltung professioneller Standards. Die für die Immobilienbewertung zuständigen leitenden Mitarbeiter sowie die für die Immobilien zuständigen Objektmanager entscheiden nach Gesprächen mit dem externen Bewerter, welche Bewertungstechniken und Inputfaktoren in jedem einzelnen Fall anzuwenden sind. Die für die Immobilienbewertung zuständigen leitenden Mitarbeiter analysieren zu jedem Abschlussstichtag die Wertentwicklungen von Vermögenswerten und Schulden, die gemäß den Rechnungslegungsmethoden des Konzerns neu bewertet oder neu beurteilt werden müssen. Dabei werden die wesentlichen Inputfaktoren, die bei der Bewertung angewandt werden, mit Verträgen und anderen relevanten Dokumenten abgeglichen. Gemeinsam mit dem Bewerter werden die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts jedes Objekts überprüft, und beurteilt, ob die jeweiligen Änderungen plausibel sind.
Um die Angabe-Anforderungen bezüglich des beizulegenden Zeitwerts zu erfüllen, hat der Konzern Gruppen von Vermögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen der erläuterten Fair-Value-Hierarchie festgelegt.
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen
Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Konzern über maßgeblichen Einfluss verfügt. Maßgeblicher Einfluss ist die Möglichkeit, an den finanz- und geschäfts-politischen Entscheidungen des Beteiligungsunternehmens mitzuwirken, nicht aber die Beherrschung oder die gemeinschaftliche Führung der Entscheidungsprozesse.
Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Parteien, die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen des Gemeinschaftsunternehmens besitzen. Gemeinschaftliche Führung ist die vertraglich vereinbarte Teilhabe an der Beherrschung über eine Vereinbarung, die nur dann besteht, wenn Entscheidungen über die maßgeblichen Tätigkeiten die einstimmige Zustimmung der an der gemeinschaftlichen Führung beteiligten Parteien erfordern.
Die Überlegungen, die zur Bestimmung des maßgeblichen Einflusses oder der gemeinschaftlichen Führung angestellt werden, sind mit denen vergleichbar, die zur Bestimmung der Beherrschung von Tochterunternehmen erforderlich sind. Die Anteile des Konzerns an einem assoziierten Unternehmen oder einem Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert.
Nach der Equity-Methode werden die Anteile an einem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen bei der erstmaligen Erfassung mit den Anschaffungskosten angesetzt. Der Buchwert der Beteiligung wird angepasst, um Änderungen des Anteils des Konzerns am Nettovermögen des assoziierten Unternehmens oder Gemeinschaftsunternehmens seit dem Erwerbszeitpunkt zu erfassen. Der mit dem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird weder planmäßig abgeschrieben noch einem gesonderten Wertminderungstest unterzogen.
Der Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust des assoziierten Unternehmens oder des Gemeinschaftsunternehmens wird vom Zeitpunkt des Erwerbs bzw. des Statuswechsels an im Finanzergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, der Anteil an Veränderungen des Eigenkapitals direkt im Konzerneigenkapital. Ausschüttungen des assoziierten Unternehmens oder des Gemeinschaftsunternehmens vermindern den Buchwert der Beteiligung.
Zum 31. Dezember 2021 sind - unverändert zum Vorjahr - folgende Gesellschaften als assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode bilanziert:
- BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (Kapitalanteil 34,2 %)
- KHI Immobilien GmbH (Kapitalanteil 41,7 %)
- WVI GmbH (Kapitalanteil 50,0 %)
Der Bilanzstichtag der assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen stimmt mit dem Bilanzstichtag des VIB-Konzerns überein.
Zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte
Die Umgliederung langfristiger Vermögenswerte in zur Veräußerung bestimmte Vermögenswerte wird vorgenommen, wenn der zugehörige Buchwert überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Damit dies der Fall ist, muss der Vermögenswert im gegenwärtigen Zustand zu Bedingungen, die für den Verkauf derartiger Vermögenswerte gängig und üblich sind, sofort veräußerbar und eine solche Veräußerung höchst wahrscheinlich sein sowie der Verkauf erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Einstufung durchgeführt werden. Die Einstufung als zur Veräußerung gehalten liegt vor, sobald die Verkaufsverhandlungen ein finales Stadium errichtet haben bzw. sobald ein notarieller Kaufvertrag über den Verkauf abgeschlossen ist. Da es sich bei den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögensgegenständen regelmäßig um Investment Properties handelt, werden diese weiterhin zum beizulegenden Zeitwert bilanziert.
Als zur Veräußerung gehalten, klassifizierte Vermögenswerte und Schulden werden in der Bilanz separat als kurzfristige Posten ausgewiesen.
Segmentberichterstattung
Entsprechend IFRS 8.2 haben Unternehmen wie die VIB Vermögen AG, deren Anteile öffentlich gehandelt werden, eine Segmentberichterstattung zu erstellen. Hierbei ist für die Segmentierung der sog. "Management Approach" zugrunde zu legen.
Ein Geschäftssegment ist in IFRS 8.5 als eine unterscheidbare Teilaktivität des Unternehmens definiert, welche ähnliche langfristige Erträge bzw. vergleichbare wirtschaftliche Merkmale aufweist. Die einzelnen Geschäftssegmente sollten sich zudem hinsichtlich der Risiken, Chancen und Ertragsquellen von den anderen Segmenten unterscheiden.
Der VIB-Konzern weist im Geschäftsjahr ein Geschäftssegment "Vermietung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien" aus. Der Konzern stellt diesbezüglich ein sog. "Ein-Segment-Unternehmen" dar. Auf eine Segmentberichterstattung wird deshalb verzichtet.
Realisierung von Erträgen und Aufwendungen
Erträge sind die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultierenden Bruttozuflüsse während einer Berichtsperiode. Erträge werden realisiert, wenn eine entsprechende Vereinbarung vorliegt, ein überzeugender Nachweis für die Leistungserbringung erbracht wurde, die Höhe der Erträge verlässlich ermittelt werden kann und von einer Einbringlichkeit der Forderung ausgegangen werden kann.
Der VIB AG Konzern hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Der Konzern hat in Anbetracht der Vertragsbedingungen, darunter beispielsweise des Umstands, dass die Leasinglaufzeit nicht den wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Gewerbeimmobilie abbildet, festgestellt, dass alle mit dem Eigentum an den vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken beim Konzern verbleiben. Der Konzern bilanziert diese Verträge daher als Operating-Leasingverträge. Die Erträge aus den Operating-Leasingverträgen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst und aufgrund des betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen.
Die im Rahmen der Nebenkosten abgerechneten Grundsteuern und Versicherungen stellen keine eigene Leistungsverpflichtung dar und werden entsprechend den Mieten zugerechnet.
Der VIB-Konzern nimmt in Zusammenhang mit den an die Mieter berechneten Betriebskosten die Stellung eines Prinzipals statt eines Agenten ein, da die Verfügungsgewalt über die Güter oder Dienstleistungen üblicherweise beim VIB-Konzern liegt, bevor diese auf die Kunden übergeht.
Zinserträge werden periodengerecht unter Berücksichtigung der ausgereichten ausstehenden Darlehenssumme und des anzuwendenden Zinssatzes (Effektivzins) abgegrenzt. Der anzuwendende Effektivzins ist derjenige Zinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Ein- und Auszahlungen über die Laufzeit des finanziellen Vermögenswertes auf den Nettobuchwert des Vermögenswertes abgezinst werden.
Dividendenerträge aus finanziellen Vermögenswerten werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf Zahlung erfasst.
Vorauszahlungen für Leistungen, die erst in späteren Perioden anfallen, werden abgegrenzt und periodengerecht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ertragsteuern
Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe aus laufendem und latentem Steueraufwand dar.
Der laufende Steueraufwand wird durch den Konzern auf Basis des zu versteuernden Einkommens der in den Konzernabschluss als Tochterunternehmen einbezogenen Gesellschaften ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Gewinn- und Verlustrechnung, da Aufwendungen und Erträge aufgrund der steuerlichen Regelungen u.U. periodenverschoben bzw. niemals steuerbar oder steuerlich abzugsfähig werden. Die Berechnung der laufenden Steuerverbindlichkeiten der Konzernunternehmen erfolgt auf Basis der zum Veranlagungszeitraum gültigen Steuersätze.
Latente Steuerverbindlichkeiten bzw. forderungen werden nach der bilanzorientierten Vermögens- und Verbindlichkeitenmethode (Asset and Liability Method) gemäß IAS 12 auf zu erwartende Steuerbe- bzw. -entlastungen aus den Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im IFRS-Konzernabschluss und der Steuerbasis, aus Konsolidierungsvorgängen sowie auf wahrscheinlich realisierbare Verlustvorträge gebildet.
Latente Steuerverbindlichkeiten werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen erfasst. Latente Steueransprüche für abzugsfähige temporäre Differenzen und künftig nutzbare steuerliche Verlustvorträge werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass künftig ausreichend zu versteuernde Überschüsse vorhanden sind, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können. Für temporäre Differenzen aus dem Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes, dem erstmaligen Ansatz von anderen Vermögenswerten oder Schulden (außer dies erfolgt im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses oder einer Transaktion, welche entweder das zu versteuernde Einkommen oder den Jahresüberschuss beeinflusst) werden keine latenten Steuern angesetzt.
Latente Steuerforderungen und latente Steuerverbindlichkeiten werden saldiert ausgewiesen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.
Die bilanziell erfassten Buchwerte der latenten Steueransprüche werden jedes Jahr am Abschlussstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft und gegebenenfalls herabgesetzt, falls es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass genügend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, um den Anspruch vollständig oder teilweise wieder einzubringen.
Latente Steuern werden erfolgswirksam erfasst, außer für solche Positionen, die im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden.
Latente Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die im Zeitpunkt der Begleichung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes Geltung haben. Die Auswirkungen von Steuersatzänderungen auf latente Steuern werden erfolgswirksam in dem Berichtszeitraum erfasst, in dem das der Steuersatzänderung zugrunde liegende Gesetzgebungsverfahren weitgehend abgeschlossen ist, außer sie beziehen sich auf erfolgsneutral im Eigenkapital erfasste Posten.
Latente Steuerverpflichtungen, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen und assoziierten Unternehmen entstehen (sog. Outside Basis Differences), werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Immaterielle Vermögenswerte (Lizenzen, inkl. Software)
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Bei erworbener Software wird aufgrund ihrer begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein planmäßig linearer Abschreibungsverlauf von vier Jahren unterstellt. Die immateriellen Vermögenswerte werden zum Bilanzstichtag zusätzlich außerplanmäßig abgeschrieben, wenn der erzielbare Betrag unter den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten liegt. Eine Zuschreibung erfolgt bei Fortfall der Gründe einer in den Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibung.
Sachanlagen
Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden zu den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen bewertet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen sämtliche direkt dem Erwerb des Vermögenswertes zurechenbaren Ausgaben.
Die Abschreibung der Vermögenswerte des Sachanlagevermögens erfolgt linear bzw. entsprechend dem erwarteten Verlauf des künftigen Nutzens aus der Anlage. Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten über die erwartete Nutzungsdauer der Vermögenswerte wie folgt abgeschrieben:
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| - Geschäftsgebäude (eigen) | 30 - 35 Jahre |
| - sonstige Sachanlagen | 3 - 12 Jahre |
Die Überprüfung der Restbuchwerte, der wirtschaftlichen Nutzungsdauern und der Abschreibungsmethoden sowie der Restnutzungsdauern erfolgt zu jedem Bilanzstichtag und führt gegebenenfalls zu einer Anpassung. Liegt der Buchwert eines Vermögenswertes über seinem geschätzten erzielbaren Betrag, welcher sich aus dem höheren der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten und Nutzungswert ergibt, so erfolgt sofort eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Gewinne und Verluste aus den Abgängen von Vermögenswerten werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und erfolgswirksam erfasst.
Als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties)
Aufgrund der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft werden alle fremdvermieteten Immobilien gemäß IAS 40 als Investment Properties behandelt. Bei Zugang erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, einschließlich Transaktionskosten. Von der öffentlichen Hand gegebenenfalls erhaltene Investitionszuschüsse zur Abdeckung denkmalpflegerischer Mehraufwendungen im Rahmen von Investitionen in Immobilien werden von den Anschaffungskosten des entsprechenden Vermögenswertes gemäß IAS 20 gekürzt. Die Folgebewertung erfolgt erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert spiegelt die Marktbedingungen am Abschlussstichtag wider. Gewinne oder Verluste aus Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der Investment Properties werden in der Periode ihrer Entstehung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, einschließlich des entsprechenden Steuereffekts.
Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgt durch einen unabhängigen Bewerter (Landestreuhand Weihenstephan GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freising). Der Bewerter hat sich grundsätzlich für die Ermittlung der Zeitwerte der Discounted-Cash-Flow-Methode bedient.
Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode hängt der Zeitwert einer Immobilie im Wesentlichen von folgenden Einflussgrößen ab:
- erwartete Bruttomiete
- erwartete Mietausfälle durch Leerstände
- Bewirtschaftungskosten (nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten, Verwaltungskosten, Erbbauzinsen)
- erwartete Ausfallrisiken bei Mieten und Umlagen
- Instandhaltungsaufwendungen
- Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze
Die Bruttomieten umfassen vertraglich vereinbarte Mieten sowie für kurzfristige Leerstände marktübliche Mieten. Die Kapitalisierungs- und Diskontierungssätze werden individuell für jedes zu bewertende Objekt ermittelt bzw. nach Kategorien zusammengefasst (wir verweisen hierzu auf Kapitel D. Punkt 16 Investment Property).
Hinsichtlich weiterer Ausführungen zur Discounted-Cash-Flow-Methode und zu den verwendeten Inputparametern verweisen wir auf Punkt 16 in Kapitel D.
Grundstücke in Entwicklung und Anlagen im Bau werden ebenfalls als Investment Properties ausgewiesen. Grundsätzlich ist für die Bewertung nach IAS 40 der beizulegende Zeitwert maßgeblich, der neben anderen Parametern die Mieterträge aus den gegenwärtigen Mietverhältnissen sowie angemessene und vertretbare Annahmen berücksichtigt, die dem entsprechen, was sachverständige und vertragswillige Geschäftspartner für Mieterträge aus zukünftigen Mietverhältnissen nach den aktuellen Marktbedingungen annehmen würden.
Nach IAS 40.53 besteht die widerlegbare Vermutung, dass ein Unternehmen in der Lage ist, den beizulegenden Zeitwert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie fortwährend verlässlich zu bestimmen. Kann der beizulegende Zeitwert einer in Bau befindlichen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufgrund des frühen Projektstatus nicht verlässlich ermittelt werden, so wird diese mit den Anschaffungs- und Herstellkosten bewertet. Sobald die VIB AG in der Lage ist, den Zeitwert zu ermitteln, erfolgt der Ansatz zum Zeitwert. Dies erfolgt spätestens im Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie.
Für den VIB-Konzern konnte - u.a. aufgrund der frühen Entwicklungsphasen der Objekte - für den überwiegenden Teil der Objekte der beizulegende Zeitwert der sich noch in Erstellung befindlichen Investment Properties nicht verlässlich bestimmt werden. Zum Bilanzstichtag wurden diese daher mit den fortgeführten Anschaffungskosten analog IAS 16 bewertet.
Leasingverhältnisse
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren.
VIB AG Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern hat als Leasingnehmer nur Verträge in unwesentlichem Umfang abgeschlossen.
VIB AG Konzern als Leasinggeber
Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft. Entstehende Mieteinnahmen werden linear über die Laufzeit der Leasingverhältnisse erfasst und aufgrund ihres betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Anfängliche direkte Kosten, die bei den Verhandlungen und dem Abschluss eines Operating-Leasingverhältnisses entstehen, werden dem Buchwert des Leasinggegenstandes hinzugerechnet und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses auf gleiche Weise wie die Leasingerträge als Aufwand erfasst. Bedingte Mietzahlungen werden in der Periode als Ertrag erfasst, in der sie erwirtschaftet werden.
Finanzinstrumente
Ein Finanzinstrument ist ein Vertrag, der bei dem einen Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und beim anderen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt.
Finanzielle Vermögenswerte
Erstmaliger Ansatz und Bewertung
Beim erstmaligen Ansatz werden finanzielle Vermögenswerte für die Folgebewertung entweder als zu fortgeführten Anschaffungskosten, als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis oder als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert.
Die Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte bei der erstmaligen Erfassung hängt von den Eigenschaften der vertraglichen Cashflows der finanziellen Vermögenswerte und vom Geschäftsmodell des Konzerns zur Steuerung seiner finanziellen Vermögenswerte ab. Mit Ausnahme von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die keine signifikante Finanzierungskomponente enthalten oder für die der Konzern den praktischen Behelf angewandt hat, bewertet der Konzern einen finanziellen Vermögenswert zu seinem beizulegenden Zeitwert sowie im Falle eines finanziellen Vermögenswerts, der nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, zuzüglich der Transaktionskosten. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die keine signifikante Finanzierungskomponente enthalten oder für die der Konzern den praktischen Behelf angewandt hat, werden mit dem gemäß IFRS 15 ermittelten Transaktionspreis bewertet.
Damit ein finanzieller Vermögenswert als zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet klassifiziert und bewertet werden kann, dürfen die Cashflows ausschließlich aus Tilgungs- und Zinszahlungen (solely payments of principal and interest - SPPI) auf den ausstehenden Kapitalbetrag bestehen. Diese Beurteilung wird als SPPI-Test bezeichnet und auf der Ebene des einzelnen Finanzinstruments durchgeführt.
Je nach Geschäftsmodell entstehen die Cashflows durch die Vereinnahmung vertraglicher Cashflows, den Verkauf der finanziellen Vermögenswerte oder durch beides. Diese verschiedenen Cashflows/Zahlungsströme werden anschließend zur Steuerung der finanziellen Vermögenswerte sowie zur Beurteilung der Klassifizierung auf Konzernebene herangezogen.
Der Konzern hält ausschließlich Finanzinstrumente der Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte (Schuldinstrumente), wobei die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
• Der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows zu halten und
• die Vertragsbedingungen des finanziellen Vermögenswerts führen zu festgelegten Zeitpunkten zu Cashflows, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen.
Folgebewertung
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte werden in Folgeperioden unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet und sind auf Wertminderungen zu überprüfen. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn der Vermögenswert ausgebucht, modifiziert oder wertgemindert wird.
Die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerte des Konzerns enthalten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögensgegenstände, unter denen überwiegend Versicherungserstattungen ausgewiesen sind.
Ausbuchung
Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird hauptsächlich dann ausgebucht (d. h. aus der Konzernbilanz entfernt), wenn die vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert erloschen sind.
Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten
Der Konzern erfasst bei allen Schuldinstrumenten sowie Leasingforderungen, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, eine Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste gemäß dem expected credit loss model (ECL). Erwartete Kreditverluste basieren auf der Differenz zwischen den vertraglichen Cashflows, die vertragsgemäß zu zahlen sind, und der Summe der Cashflows, deren Erhalt der Konzern erwartet, abgezinst mit einem Näherungswert des ursprünglichen Effektivzinssatzes. Die erwarteten Cashflows beinhalten die Cashflows aus dem Verkauf der gehaltenen Sicherheiten oder anderer Kreditbesicherungen, die wesentlicher Bestandteil der Vertragsbedingungen sind.
Erwartete Kreditverluste werden in zwei Schritten erfasst. Für Finanzinstrumente, deren Ausfallrisiko sich seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat, wird eine Risikovorsorge in Höhe der erwarteten Kreditverluste erfasst, die auf einem Ausfallereignis innerhalb der nächsten zwölf Monate beruhen (12-Monats-ECL). Für Finanzinstrumente, deren Ausfallrisiko sich seit dem erstmaligen Ansatz signifikant erhöht hat, hat ein Unternehmen eine Risikovorsorge in Höhe der über die Restlaufzeit erwarteten Kreditverluste zu erfassen, unabhängig davon, wann das Ausfallereignis eintritt (Gesamtlaufzeit-ECL).
Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Vertragsvermögenswerten wendet der Konzern eine vereinfachte Methode zur Berechnung der erwarteten Kreditverluste an. Zu jedem Abschlussstichtag wird eine Risikovorsorge auf der Basis der Gesamtlaufzeit-ECL erfasst. Der Konzern hat eine Wertberichtigungsmatrix erstellt, die auf seiner bisherigen Erfahrung mit Kreditverlusten basiert und um zukunftsbezogene Faktoren, die für die Kreditnehmer und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spezifisch sind, angepasst wurde.
Der Konzern geht bei einem finanziellen Vermögenswert von einem Ausfall aus, wenn vertragliche Zahlungen 90 Tage überfällig sind. Außerdem kann er in bestimmten Fällen bei einem finanziellen Vermögenswert von einem Ausfall ausgehen, wenn interne oder externe Informationen darauf hindeuten, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Konzern die ausstehenden vertraglichen Beträge vollständig erhält, bevor alle von ihm gehaltenen Kreditbesicherungen berücksichtigt werden. Ein finanzieller Vermögenswert wird abgeschrieben, wenn keine begründete Erwartung besteht, dass die vertraglichen Cashflows realisiert werden.
Finanzielle Verbindlichkeiten
Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten, Darlehen einschließlich Kontokorrentkrediten und derivative Finanzinstrumente.
Erstmaliger Ansatz und Bewertung
Finanzielle Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz als finanzielle Verbindlichkeiten, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, als Verbindlichkeiten oder als Derivate, die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind, klassifiziert.
Sämtliche finanziellen Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet, im Fall von Darlehen und Verbindlichkeiten abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten.
Folgebewertung
Die Folgebewertung finanzieller Verbindlichkeiten hängt folgendermaßen von deren Klassifizierung ab. Nach der erstmaligen Erfassung werden verzinsliche Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Verbindlichkeiten ausgebucht werden, außerdem im Rahmen von Amortisationen mittels der Effektivzinsmethode.
Fortgeführte Anschaffungskosten werden unter Berücksichtigung eines Agios oder Disagios bei Akquisition sowie von Gebühren oder Kosten berechnet, die einen integralen Bestandteil des Effektivzinssatzes darstellen.
Die Amortisation mittels der Effektivzinsmethode ist in der Gewinn- und Verlustrechnung als Teil der Finanzaufwendungen enthalten.
Ausbuchung
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die ihr zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell anderen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, so wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.
Derivative Finanzinstrumente und Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen
Erstmalige Erfassung und Folgebewertung
Der Konzern hat in der Vergangenheit Zinsswaps abgeschlossen, um sich gegen Zinsrisiken (Absicherung von Cashflows) abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und in den Folgeperioden wiederum mit dem beizulegenden Zeitwert neu bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeiten, wenn er negativ ist.
Zu Beginn der Absicherung wurden sowohl die Sicherungsbeziehung als auch die Risikomanagementzielsetzungen und -strategien des Konzerns im Hinblick auf die Absicherung formal festgelegt und dokumentiert.
Der wirksame Teil des Gewinns oder Verlusts aus einem Sicherungsinstrument wird im sonstigen Ergebnis in der Rücklage für die Absicherung von Cashflows erfasst, während der unwirksame Teil sofort erfolgswirksam erfasst wird. Die Rücklage für die Absicherung von Cashflows wird auf den niedrigeren der folgenden Beträge angepasst: den kumulierten Gewinn oder Verlust aus dem Sicherungsinstrument seit Beginn der Sicherungsbeziehung oder die kumulierte Änderung des beizulegenden Zeitwerts des gesicherten Grundgeschäfts.
Der im sonstigen Ergebnis kumulativ erfasste Betrag wird in derselben Periode oder denselben Perioden, in der bzw. denen sich die abgesicherten Cashflows auf das Periodenergebnis auswirken, als Umgliederungsbetrag in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert.
Bankguthaben und Kassenbestände
Die Bankguthaben und Kassenbestände enthalten Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und Kontokorrentkredite. In der Bilanz werden valutierte Kontokorrentkredite als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter den kurzfristigen Finanzschulden gezeigt. Die Bewertung der Bankguthaben und Kassenbestände erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Eigenkapital
Die Namensaktien der VIB Vermögen AG werden als Eigenkapital eingestuft. Aufwendungen, die mit der Ausgabe neuer Aktien in direktem Zusammenhang stehen, werden direkt im Eigenkapital netto nach Abzug von Ertragsteuern von den Emissionserlösen abgesetzt. Ferner werden dem Eigenkapital die Kapitalrücklagen, die Gewinnrücklagen, der Gewinnvortrag des Konzerns, die Cash-Flow-Hedge-Reserve sowie die Anteile der nicht beherrschenden Gesellschafter zugerechnet.
Rückstellungen
Rückstellungen werden gemäß IAS 37 gebildet, soweit rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten bestehen, die in der Vergangenheit begründet sind, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von wirtschaftlich nutzbaren Ressourcen führen und deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Rückstellungen werden in Höhe des Betrages angesetzt, der nach bestmöglicher Schätzung erforderlich ist, um alle gegenwärtigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag abzudecken. Künftige Ereignisse, die sich auf den zur Erfüllung einer Verpflichtung erforderlichen Betrag auswirken können, sind in den Rückstellungen berücksichtigt, sofern sie mit hinreichender objektiver Sicherheit vorausgesagt werden können und sofern diese Verpflichtungen aus Vorgängen der Vergangenheit resultieren. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Soweit bei Verpflichtungen erst nach mehr als einem Jahr mit Mittelabflüssen gerechnet wird, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern abgezinst. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Zinsaufwand erfasst.
Pensionsrückstellungen
Die versicherungsmathematische Bewertung der Pensionsrückstellungen für die betriebliche Altersversorgung erfolgt nach IAS 19. Die Rückstellung wird nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren für leistungsorientierte Versorgungspläne gebildet. Dabei werden sich am Jahresende ergebende Unterschiedsbeträge (sogenannte versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste) zwischen den planmäßigen Pensionsverpflichtungen und dem tatsächlichen Anwartschaftsbarwert erfolgsneutral im übrigen Ergebnis gezeigt und direkt unter Berücksichtigung von latenten Steuern im Eigenkapital erfasst. Der im Versorgungsaufwand enthaltene Dienstzeitaufwand wird unter den Personalaufwendungen und der Zinsanteil wird unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen erfolgswirksam in der Gewinn- u. Verlustrechnung gezeigt.
Fremdwährungen
Funktionale Währung und Berichtswährung
Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, erstellt.
Die funktionale Währung eines jeden Konzernunternehmens ist die Währung des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in welchem das Unternehmen tätig wird. Die Unternehmen stellen ihre Einzelabschlüsse in der funktionalen Währung auf. Dies ist für alle Unternehmen, mit Ausnahme der RV Technik s.r.o., CZ, der Euro.
Die Umrechnung der Vermögenswerte (incl. Goodwill und im Rahmen einer Kaufpreisallokation aufgedeckter stiller Reserven) und Verbindlichkeiten der ausländischen Tochterunternehmen, deren funktionale Währung nicht der Euro ist, erfolgt entsprechend IAS 21 mit dem Stichtagskurs, die Umrechnung von Aufwendungen und Erträgen mit dem Durchschnittskurs. Die sich aus der Umrechnung ergebenden Unterschiedsbeträge weist die VIB Vermögen AG direkt im Eigenkapital aus.
Transaktionen und Salden
Fremdwährungstransaktionen werden mit den Wechselkursen zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. Gewinne und Verluste, die aus der Erfüllung solcher Transaktionen sowie aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährung geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Risikomanagement
Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanzierungstätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus Änderungen der Zinssätze sowie der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns.
Das finanzielle Risikomanagement erfolgt innerhalb des Konzerns gemäß den vom Management festgelegten Grundsätzen. Es umfasst Zins-, Markt-, Kredit- und Liquiditätsrisiken. Ebenso bestehen Grundsätze und Richtlinien für andere Bereiche wie z.B. das Liquiditätsmanagement sowie die Beschaffung von kurz- und langfristigen Darlehen.
Ziel des finanziellen Risikomanagements ist die Absicherung, sofern erforderlich, der oben erwähnten verschiedenen Risiken und damit die Begrenzung der negativen Auswirkungen auf die Erfolgsrechnung und Bilanz des Konzerns. Unter Beachtung des Prinzips der Funktionstrennung werden die finanziellen Risiken, denen der Konzern ausgesetzt ist, durch verschiedene Maßnahmen laufend bewertet, überwacht und aktiv bewirtschaftet.
Bewertungsunsicherheiten, Ermessensspielräume und Schätzungsunsicherheiten
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind Ermessensentscheidungen zu treffen. Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein könnte, werden nachfolgend erläutert:
- Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Vermögenswerte und Schulden sowie der Nutzungsdauern der Vermögenswerte basiert auf Beurteilungen des Managements. Dies gilt ebenso für die Ermittlung von Wertminderungen von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens und von immateriellen Vermögenswerten sowie von finanziellen Vermögenswerten. Bei der VIB Vermögen AG gilt dies insbesondere für die Bewertung der Investment Properties, ebenso aber auch im Bereich der Finanzinstrumente und der Derivate.
- Annahmen sind des Weiteren zu treffen bei der Berechnung tatsächlicher und latenter Steuern. Insbesondere spielt bei der Beurteilung, ob aktive latente Steuern genutzt werden können, die Möglichkeit der Erzielung entsprechend steuerpflichtiger Einkommen eine wesentliche Rolle.
- Gesellschaften des VIB-Konzerns sind im Rahmen des allgemeinen Geschäftsbetriebs an verschiedenen Prozessen und behördlichen Verfahren beteiligt oder es könnten in der Zukunft solche eingeleitet oder geltend gemacht werden. Auch wenn der Ausgang der einzelnen Verfahren im Hinblick auf die Unwägbarkeiten, mit denen Rechtsstreitigkeiten behaftet sind, nicht mit Bestimmtheit vorhergesagt werden kann, wird sich nach derzeitiger Einschätzung über die im Abschluss als Verbindlichkeiten oder Rückstellungen berücksichtigten Risiken hinaus kein erheblich nachteiliger Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns ergeben.
Grundsätzlich werden bei diesen Bewertungsunsicherheiten die bestmöglichen Erkenntnisse bezogen auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag herangezogen. Die tatsächlichen Beträge können sich von den Schätzungen unterscheiden. Die im Abschluss erfassten und mit diesen Unsicherheiten belegten Buchwerte sind aus der Bilanz bzw. den zugehörigen Erläuterungen im Anhang zu entnehmen.
Zum Aufstellungszeitpunkt des Konzernabschlusses ist nicht von wesentlichen Änderungen der der Bilanzierung und Bewertung zugrunde gelegten Annahmen auszugehen. Insofern sind aus gegenwärtiger Sicht keine nennenswerten Anpassungen der Annahmen und Schätzungen oder der Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte und Schulden im Geschäftsjahr 2020 zu erwarten.
Angaben zu Tochterunternehmen
Zum 31. Dezember 2021 wurden neben dem Mutterunternehmen 15 (im Vorjahr 14) Gesellschaften in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogen.
In den Konzernabschluss einbezogene Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2021:
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| Gesellschaft | Sitz | Stimmrechts- und Kapitalanteil (%) 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Merkur GmbH | Neuburg a.d. Donau | 100,00 | 100,00 |
| RV Technik s.r.o., CZ | Pilsen (Tschechien) | 100,00 | 100,00 |
| VIMA Grundverkehr GmbH | Neuburg a.d. Donau | 100,00 | 100,00 |
| KIP Verwaltung GmbH | Neuburg a.d. Donau | 100,00 | 100,00 |
| UFH Verwaltung GmbH | Neuburg a.d. Donau | 100,00 | 100,00 |
| BK Immobilien Verwaltung GmbH | Neuburg a.d. Donau | 100,00 | 100,00 |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | Ingolstadt | 94,88 | 94,88 |
| IPF 1 GmbH | Neuburg a.d. Donau | 94,98 | 94,98 |
| IPF 2 GmbH | Neuburg a.d. Donau | 94,98 | 94,98 |
| VST Immobilien GmbH | Neuburg a.d. Donau | 89,90 | 89,90 |
| ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH | Ingolstadt | 75,00 | 75,00 |
| Interpark Immobilien GmbH | Neuburg a.d. Donau | 74,00 | 74,00 |
| VIPA Immobilien GmbH | Neuburg a.d. Donau | 74,00 | 0,00 |
| VSI GmbH | Neuburg a.d. Donau | 74,00 | 74,00 |
| IVM Verwaltung GmbH | Neuburg a.d. Donau | 60,00 | 60,00 |
Im Geschäftsjahr 2021 erweiterte sich der Kreis der Tochtergesellschaften durch Bargründung einer zusätzlichen Gesellschaft, VIPA Immobilien GmbH. Das Mutterunternehmen hält 74,0 % der Anteile an dieser Gesellschaft. Die restlichen 26,0% werden von einem weiteren Gesellschafter gehalten. Ansonsten kam es im Vergleich zum Vorjahr zu keinen weiteren Änderungen bei dem Kreis der Tochtergesellschaften.
Die ausgewiesenen Kapitalanteile entsprechen denen dem Konzern zuzurechnenden Anteilsquoten. Es wird auch auf die Aufstellung des Anteilsbesitzes unter Punkt 46 verwiesen.
Die Hauptgeschäftstätigkeit des Mutterunternehmens und sämtlicher Tochterunternehmen besteht in der Bestandshaltung und Vermietung von Gewerbeimmobilien.
Die nachfolgende Tabelle enthält Einzelheiten zu den nicht 100%-igen Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen. Es handelt sich dabei um Informationen aus den IFRS Reporting Packages der Gesellschaften.
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| Name des Tochterunternehmens | Sitz | Beteiligungs- und Stimmrechtsquote der nicht beherrschenden Anteile | Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn oder Verlust | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2021 | 31.12.2020 | 2021 T€ |
2020 T€ |
||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | Ingolstadt | 5,12% | 5,12% | 842 | 201 |
| Interpark Immobilien GmbH | Neuburg a.d. Donau | 26,0% | 26,0% | 1.361 | 1.343 |
| ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH | Ingolstadt | 25,0% | 25,0% | 818 | -759 |
| Tochterunternehmen mit unwesentlichen nicht beherrschenden Anteilen | |||||
| Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile |
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| Name des Tochterunternehmens | Sitz | Kumulierte nicht beherrschende Anteile | |
|---|---|---|---|
| 31.12.2021 T€ |
31.12.2020 T€ |
||
| --- | --- | --- | --- |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | Ingolstadt | 7.345 | 6.504 |
| Interpark Immobilien GmbH | Neuburg a.d. Donau | 8.299 | 7.380 |
| ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH | Ingolstadt | 4.988 | 4.345 |
| Tochterunternehmen mit unwesentlichen nicht beherrschenden Anteilen | 9.134 | 7.601 | |
| Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile | 29.766 | 25.830 |
Die zusammenfassenden Finanzinformationen hinsichtlich der Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen, sind nachfolgend angegeben. Die zusammenfassenden Finanzinformationen entsprechen den Beträgen vor konzerninternen Eliminierungen. Bei den langfristigen Vermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um die nach IAS 40 bewerteten Investement Properties.
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG
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| 31.12.2021 T€ |
31.12.2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 241.709 | 229.452 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 12.170 | 6.935 |
| Langfristige Schulden | 114.350 | 105.660 |
| Kurzfristige Schulden | 12.113 | 17.182 |
| Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital | 120.071 | 107.734 |
| Nicht beherrschende Gesellschafter | 7.345 | 5.811 |
| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
| Umsatzerlöse | 15.596 | 15.470 |
| Sonstige Erträge | 12.496 | 643 |
| Aufwendungen | -14.201 | -12.184 |
| Jahresüberschuss | 13.891 | 3.929 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss | 13.049 | 3.728 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss | 842 | 201 |
| Gesamter Jahresüberschuss | 13.891 | 3.929 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis | -19 | 441 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis | -1 | 24 |
| Gesamtes sonstiges Ergebnis | -20 | 465 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis | 13.030 | 4.169 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis | 841 | 225 |
| Gesamtergebnis | 13.871 | 4.394 |
| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
| An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden | - | - |
| Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit | 13.736 | 13.947 |
| Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit | 11 | -1.948 |
| Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit | -8.192 | -7.982 |
| Nettozahlungsströme gesamt | 5.555 | 4.017 |
Interpark Immobilien GmbH
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| 31.12.2021 T€ |
31.12.2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 54.421 | 51.081 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 1.149 | 1.252 |
| Langfristige Schulden | 22.574 | 22.920 |
| Kurzfristige Schulden | 1.077 | 1.027 |
| Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital | 23.621 | 21.005 |
| Nicht beherrschende Gesellschafter | 8.299 | 7.380 |
| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
| Umsatzerlöse | 3.779 | 3.773 |
| Sonstige Erträge | 3.340 | 3.290 |
| Aufwendungen | -1.885 | -1.896 |
| Jahresüberschuss | 5.234 | 5.167 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss | 3.873 | 3.824 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss | 1.361 | 1.343 |
| Gesamter Jahresüberschuss | 5.234 | 5.167 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis | - | - |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis | - | - |
| Gesamtes sonstiges Ergebnis | - | - |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis | 3.873 | 3.824 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis | 1.361 | 1.343 |
| Gesamtergebnis | 5.234 | 5.167 |
| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
| An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden | 442 | 437 |
| Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit | 3.012 | 2.929 |
| Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit | 0 | 0 |
| Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit | -3.127 | -3.106 |
| Nettozahlungsströme gesamt | -115 | -177 |
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH
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| 31.12.2021 T€ |
31.12.2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 33.299 | 31.549 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 402 | 211 |
| Langfristige Schulden | 13.206 | 8.357 |
| Kurzfristige Schulden | 570 | 6.049 |
| Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital | 14.937 | 13.015 |
| Nicht beherrschende Gesellschafter | 4.988 | 4.338 |
| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
| Umsatzerlöse | 2.624 | 2.576 |
| Sonstige Erträge | 1.750 | 0 |
| Aufwendungen | -1.103 | -5.611 |
| Jahresüberschuss | 3.271 | -3.035 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss | 2.453 | -2.276 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss | 818 | -759 |
| Gesamter Jahresüberschuss | 3.271 | -3.035 |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis | - | - |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis | - | - |
| Gesamtes sonstiges Ergebnis | - | - |
| Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis | 2.453 | -2.276 |
| Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis | 818 | -759 |
| Gesamtergebnis | 3.271 | -3.035 |
| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
| An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden | 175 | 175 |
| Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit | 2.214 | 2.143 |
| Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit | 0 | 0 |
| Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit | -2.023 | -2.246 |
| Nettozahlungsströme gesamt | 191 | -103 |
A. Erläuterungen zuR Gewinn- und Verlustrechnung und ZUR Bilanz
Für das laufende Geschäftsjahr wurde die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.
1. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Erlöse der Nettokaltmieten | 90.322 | 82.109 |
| Erlöse aus weiterbelasteter Grundsteuer u. Gebäudeversicherung | 2.502 | 2.275 |
| Erlöse aus Betriebskosten | 9.954 | 9.037 |
| Übrige Erlöse | 993 | 786 |
| 103.771 | 94.207 |
Bei den Umsatzerlösen handelt es sich nahezu ausschließlich um Erlöse aus der Vermietung von Investment Properties.
Die Nettokaltmieten des Jahres 2021 sind um Mietnachlässe in Höhe von T€ 530 (Vorjahr: T€ 396) aufgrund der durch die Corona-Pandemie bedingten Vereinbarungen mit Mietern gemindert.
Die weiterbelasteten Grundsteuern und Gebäudeversicherungen, aus denen der Mieter keinen separaten Nutzen zieht, werden als Erlöse aus Weiterbelastungen ausgewiesen.
Die korrespondierenden Kosten für den Bezug solcher Leistungen werden unter den Aufwendungen für Investment Properties ausgewiesen.
Die VIB kommt bezüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung von Investment Properties an die Mieter berechneten Betriebskosten die Stellung eines Prinzipals statt eines Agenten zu. Insofern sind diese den Mietern berechneten Nebenkosten als Umsatzerlöse darzustellen.
Unter den übrigen Erlösen sind überwiegend Weiterbelastungen an Kunden, Dienstleistungserlöse und Mietausfallerstattungen enthalten.
2. Sonstige betriebliche Erträge
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Übrige betriebliche Erträge | 725 | 1.466 |
| 725 | 1.466 |
Die übrigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr resultieren im Wesentlichen aus Versicherungsentschädigungen für Gebäudeschäden. Die korrespondierenden Kosten, die mit den Versicherungserstattungen in Beziehung stehen, sind unter den Aufwendungen für Investment Properties ausgewiesen.
3. Wertänderungen von Investment Properties
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Zuschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40 | 111.029 | 39.647 |
| Abschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40 | -2.831 | -17.324 |
| 108.198 | 22.323 |
Renditeliegenschaften werden nach IAS 40 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Da für die noch in Entwicklung befindlichen Objekte in den überwiegenden Fällen ein Zeitwert noch nicht zuverlässig zu ermitteln war, wurden diese mehrheitlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet und angesetzt.
Die Zuschreibungen in Höhe von T€ 111.029 setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Werterhöhungen bei Eigenentwicklungen und Zukäufen nach Abschluss der Entwicklung/ Beginn der Objektnutzung | 5.696 | 22.286 |
| Werterhöhungen bei Bestandsobjekten | 100.933 | 17.361 |
| Werterhöhungen bei Anlagen im Bau | 4.400 | 0 |
| 111.029 | 39.647 |
4. Aufwendungen für Investment Properties
Die Aufwendungen im Zusammenhang mit den Investment Properties setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Grundstücksaufwendungen/Betriebskosten | 13.131 | 12.788 |
| Instandhaltungsaufwendungen | 3.454 | 4.589 |
| 16.585 | 17.377 |
Die Aufwendungen für Investment Properties, welche im Berichtsjahr nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen beigetragen haben (u.a. in Bau, Leerstand, etc.), sind von untergeordneter Bedeutung. In den Instandhaltungsaufwendungen sind Positionen für Instandsetzungen von Gebäudeschäden enthalten, die mit den oben unter D. 2 Versicherungsentschädigungen ausgewiesenen Beträgen in Zusammenhang stehen.
5. Personalaufwand
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 3.584 | 3.373 |
| Sozialabgaben | 897 | 843 |
| 4.481 | 4.216 |
Die durchschnittliche Mitarbeiterzahl im VIB-Konzern beträgt ohne Berücksichtigung der beiden Mitglieder des Vorstandes 45 Personen (Vorjahr: 42). Davon waren 38 Personen (Vorjahr: 36) dem kaufmännischen Bereich und 7 Personen (Vorjahr: 6) dem gewerblichen Bereich (Hausmeister) zuzuordnen.
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr von T€ 1.851 leicht auf T€ 2.105 erhöht. Diese Position setzt sich überwiegend aus den Kosten der allgemeinen Verwaltung, Rechts- u. Beratungskosten, Aufwendungen für Investor Relations, Aufsichtsratsvergütungen und Verwahrgebühren für Guthaben bei Banken zusammen.
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Planmäßige Abschreibungen immat. Vermögenswerte | 9 | 4 |
| Planmäßige Abschreibungen Sachanlagevermögen | 429 | 325 |
| 438 | 329 |
Der Anstieg bei den planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen von T€ 325 im Vorjahr auf T€ 429 im laufenden Jahr resultiert aus der Neuanschaffung von Sachanlagen und Betriebs- u. Geschäftsausstattung die der Vermietung dienen.
8. Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen
Die Erträge entfallen auf die folgenden Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen:
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| BHB Brauholding Bayern-Mitte AG | -191 | -466 |
| KHI Immobilien GmbH | -21 | -31 |
| WVI GmbH | 6.304 | 615 |
| 6.092 | 118 |
Der Ansatz der Erträge aus Beteiligungen erfolgt nach IAS 28.10 und beinhaltet sowohl den Anteil am Gewinn und Verlust des Beteiligungsunternehmens als auch Anpassungen des Buchwertes der Anteile aufgrund von Wertminderungen. Das Ergebnis er Joint Venture Gesellschaft WVI GmbH ist um anteilige positive Wertänderungen von Investment Properties in Höhe von T€ 6.370 erhöht.
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von T€ 13.363 (Vorjahr: T€ 14.134) resultierten im Wesentlichen aus der Verzinsung der Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten sowie aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen.
Der Zinsaufwand für finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, beläuft sich im Geschäftsjahr auf T€ 13.363 (Vorjahr: T€ 12.966).
10. Aufwand aus Garantiedividende
Der Aufwand resultiert aus der im Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG geregelten Garantiedividende an außenstehende Aktionäre und belastet das Ergebnis mit T€ 166 (Vorjahr: T€ 166). Der Ausgleich in Geld wurde auf 0,74 € (brutto) je Stückaktie festgesetzt.
11. Ertragsteuern
Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Effektiver Ertragsteueraufwand | 6.925 | 5.763 |
| Latenter Ertragsteueraufwand | 21.042 | 7.009 |
| Aufwand aus Ertragsteuern | 27.967 | 12.772 |
Der effektive Steueraufwand setzt sich im Wesentlichen aus Körperschaftsteuer (15,00 %) zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,50 % hierauf) zusammen.
Der Aufwand aus latenten Steuern resultiert im Wesentlichen aus den latenten Steuern auf Bewertungsunterschiede bei Investment Properties.
In der nachfolgenden Überleitungsrechnung werden die Unterschiede zwischen dem erfassten Ertragsteueraufwand und dem erwarteten Ertragsteueraufwand ausgewiesen. Der erwartete Ertragsteueraufwand ergibt sich aus dem Ergebnis vor Ertragsteuern multipliziert mit dem erwarteten Steuersatz. Der erwartete Ertragsteuersatz beinhaltet die gesetzliche deutsche Körperschaftsteuer sowie den darauf entfallenden Solidaritätszuschlag. Aufgrund der erweiterten Kürzung im Bereich der Gewerbesteuer wird diese in den Steuersatz nicht mit einbezogen. Der erwartete Steuersatz beträgt somit, wie auch bereits im Vorjahr, 15,825%.
Eventuelle Gewerbesteuereffekte werden im Rahmen der Überleitung als Überleitungssachverhalte erfasst.
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 181.648 | 80.041 |
| Erwarteter Ertragsteuersatz: 15,825 % | ||
| Erwarteter Ertragsteueraufwand | 28.746 | 12.666 |
| Steuern Vorjahre (laufende und latente) | 0 | 35 |
| Nutzung von nicht aktivierten Verlustvorträgen | 0 | -89 |
| Steuereffekte aus Tochtergesellschaften und at equity-Beteiligungen | -954 | -19 |
| Körperschaftsteuer auf Ausgleichszahlung | 26 | 26 |
| Steuersatzunterschiede (Gewerbesteuer) | 37 | 23 |
| Steuerfreie Inlandsdividendenerträge (insb. § 8b KStG) | 37 | 37 |
| Steuereffekte aus 6b-Rücklagen | 128 | 188 |
| Steuerlich nicht abziehbare Aufwendungen | 27 | 21 |
| Sonstiges | -170 | -116 |
| Ausgewiesener Ertragsteueraufwand | 27.957 | 12.772 |
| Effektiver Steuersatz | 15,40% | 15,96% |
12. Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis
Im Konzernergebnis von T€ 153.681 (Vorjahr: T€ 67.269) sind Gewinnanteile nicht beherrschender Gesellschafter (BBI Immobilien AG, IPF 1 GmbH, IPF 2 GmbH, VST Immobilien GmbH, ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Interpark Immobilien GmbH, VSI GmbH, VIPA Immobilien GmbH, VSI GmbH, IVM Verwaltung GmbH) in Höhe von T€ 4.637 (Vorjahr: T€ 1.394) enthalten.
13. Ergebnis je Aktie
Die Berechnung des unverwässerten und verwässerten Ergebnisses je Aktie basiert auf den folgenden Daten:
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| 2021 T€ |
2020 T€ |
|
|---|---|---|
| ERGEBNIS (in T€) | ||
| Konzernergebnis | 153.681 | 67.269 |
| abzüglich: auf nicht beherrschte Anteile entfallendes Ergebnis | -4.637 | -1.394 |
| Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie | 149.044 | 65.875 |
| abzüglich: Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten | 0 | 0 |
| Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie für fortgeführte Aktivitäten | 149.044 | 65.875 |
| Auswirkung der verwässernden potentiellen Namensaktien | 0 | 0 |
| Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie | 149.044 | 65.875 |
| abzüglich: Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten | 0 | 0 |
| Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie für fortgeführte Aktivitäten | 149.044 | 65.875 |
| ANZAHL DER AKTIEN (in Stück) | ||
| Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Namensaktien für das unverwässerte Ergebnis je Aktie | 27.644.894 | 27.579.779 |
| Auswirkung der verwässernden potentiellen Namensaktien | 0 | 0 |
| Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Namensaktien für das verwässerte Ergebnis je Aktie | 27.644.894 | 27.579.779 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in €) | 5,39 | 2,39 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (fortgeführte Aktivitäten) (in €) | 5,39 | 2,39 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €) | 5,39 | 2,39 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (fortgeführte Aktivitäten) (in €) | 5,39 | 2,39 |
Ausschüttung
Das Unternehmen hatte für das Geschäftsjahr 2020 erstmalig seine Dividende als Wahldividende, auf Basis des genehmigten Kapitals 2020, angeboten. Dabei konnten die Aktionäre wählen, ob sie sich für eine Bardividende oder den Bezug von neuen Aktien oder für eine Kombination aus beiden Möglichkeiten entscheiden.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2021 wurde aus dem Bilanzgewinn 2020 der VIB Vermögen AG ein Betrag von € 20.684.834,25 (Vorjahr: € 19.305.845,30) ausgeschüttet. Dies entspricht einer Dividende von € 0,75 je Aktie (Vorjahr: € 0,70 je Aktie).
Mehr als 30 Prozent der Aktionäre haben bis zum Ablauf der Bezugsfrist am 16. Juli 2021 von ihrem Wahlrecht für eine Aktiendividende Gebrauch gemacht. Insgesamt wurden Dividendenansprüche in Höhe von T€ 4.452 als Sacheinlage wieder in die Gesellschaft eingelegt. Hieraus entstanden entsprechend dem Bezugsangebot neue Aktien in Höhe von T€ 130. Die verbleibende Differenz wurde unter Abzug von Kapitalbeschaffungskosten der Kapitalrücklage der Gesellschaft zu gebucht.
Vorstand und Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG werden den Aktionären auf der Hauptversammlung 2022 betreffend das Geschäftsjahr 2021 vorschlagen, aus dem Bilanzgewinn der VIB Vermögen AG einen Betrag in Höhe von € 0,85 je Aktie (insgesamt € 23.553.507,65) auszuschütten.
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die VIB Vermögen AG
Prüfungsurteile
Wir haben den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), - bestehend aus der Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2021 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und
• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.
Sonstige Informationen
Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats verantwortlich. Im Übrigen sind die gesetzlichen Vertreter für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen folgende, für den Geschäftsbericht vorgesehene Bestandteile: Brief an die Aktionäre, Bericht des Aufsichtsrats, Geschäftsmodell, EPRA-Kennzahlen, Aktien und Investor Relations und Immobilienportfolio. Von diesen sonstigen Informationen haben wir eine Fassung bis zur Erteilung dieses Bestätigungsvermerks erlangt.
Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.
In Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen
• wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, Konzernlagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
• anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.
Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache z berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
• holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
• beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
München, den 26. April 2022
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. Horbach, Wirtschaftsprüfer
gez. Ehrnböck, Wirtschaftsprüfer
Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie konnten wir die Herausforderungen sehr gut meistern, die sich in diesem Umfeld für uns alle spürbar ergeben haben. Der direkte Dialog mit unseren Geschäftspartnern ermöglicht eine schnelle Reaktion auf sich verändernde Gegebenheiten und ist gemeinsam mit ihrem stabilen Geschäftsmodell ein Garant für den Erfolg der VIB Vermögen AG. Mit den drei Bausteinen Eigenentwicklungen, Nachverdichtungen und Portfoliooptimierungen ist es im abgelaufenen Geschäftsjahr gelungen, das profitable Immobilienportfolio weiterzuentwickeln. Zum 31. Dezember 2021 umfasste es 113 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von rund 1,3 Mio. m 2. Durch die engagierte Arbeit der hausinternen Verwaltung konnte die Vermietungsquote auf ein sehr hohes Niveau von 98,8 % gesteigert werden. Diese erfolgreiche Geschäftsentwicklung hat es uns ermöglicht, der Hauptversammlung, zum zwölften Mal in Folge die Erhöhung der Dividende vorzuschlagen. Bedauerlicherweise mussten wir die Hauptversammlung 2021 erneut virtuell stattfinden lassen. Neu war jedoch, dass unsere Anteilseigner wählen konnten, sich die Dividende in bar auszahlen zu lassen oder in Form von Aktien zu erhalten.
Im Geschäftsjahr 2021 hat sich die Zusammensetzung des Aufsichtsrats geändert. Die langjährigen Mitglieder Franz-Xaver Schmidbauer und Rolf Klug stellten sich nicht mehr zur Wiederwahl zur Verfügung. Im Rahmen der virtuell durchgeführten Hauptversammlung am 1. Juli 2021 wurden Florian Lehn, Prof. Dr. Michaela Regler, Ludwig Schlosser und Jürgen Wittmann in den Aufsichtsrat gewählt.
Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2021 fortlaufend und intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen.
Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Die regelmäßige Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat hinsichtlich der Geschäftsführung erfolgten während des gesamten Geschäftsjahres. In alle wesentlichen Entscheidungen wie beispielsweise zur Durchführung neuer Projektentwicklungen und dem Erwerb bereits fertig gestellter Objekte war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Das gilt insbesondere für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie neue Investitionsmöglichkeiten.
AUFSICHTSRATSSITZUNGEN
Im Geschäftsjahr 2021 fanden insgesamt sieben Aufsichtsratssitzungen als Präsenz- oder Videokonferenzen statt. Mit Ausnahme der Sitzung im Januar, an der Herr Rolf Klug nicht teilnehmen konnte, haben stets alle Aufsichtsratsmitglieder an den Sitzungen teilgenommen.
- In der ersten Sitzung am 14. Januar 2021 stellten sich die Kandidaten für die Aufsichtsratswahl im Rahmen der Hauptversammlung 2021 vor.
- Folgende Kandidaten wurden zur Wahl vorgeschlagen: Florian Lehn, Prof. Dr. Michaela Regler, Ludwig Schlosser und Jürgen Wittmann.
- Die nächste Sitzung fand am 23. März 2021 statt. Inhaltlich wurden darin die Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften sowie der vorläufige Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2020 behandelt. Weitere Tagesordnungspunkte waren der Risiko- und Controlling-Bericht zum 31. Dezember 2020, die Unternehmensstrategie und -planung sowie Informationen zu genehmigtem und bedingtem Kapital. Darüber hinaus wurde das Thema Aktiendividende vorgestellt und evaluiert. Im Immobilienbereich berichtete der Vorstand über den aktuellen Stand der laufenden Projektentwicklungen sowie Pläne für Maßnahmen, die die Corona-Pandemie erfordern könnte.
- In der Bilanzsitzung am 27. April 2021 erfolgten die Feststellung des Einzelabschlusses nach HGB und die Billigung des Konzernabschlusses nach den Rechnungslegungsgrundsätzen IFRS. Ebenfalls Bestandteil dieser Sitzung war der Bericht über die Nichtprüfungsleistungen des bisherigen Wirtschaftsprüfers. In dieser Sitzung wurden die variable Vorstandsvergütung sowie die Aufsichtsratsvergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr beschlossen sowie der Termin für die Hauptversammlung festgelegt. Unter einem weiteren Tagesordnungspunkt wurde die geschäftliche Entwicklung auf Basis vorläufiger Zahlen zum 31. März 2021 erörtert. Unter dem Tagesordnungspunkt "Immobilienbereich" wurde der Aufsichtsrat über die jeweiligen Projektstände der aktuellen Entwicklungen sowie über die geplanten Ankäufe bestehender Objekte.
- Am 5. Mai 2021 hat der Aufsichtsrat auf Basis des COVID-19-Gesetzes mittels eines Umlaufbeschlusses die Tagesordnung für die virtuelle Hauptversammlung entschieden.
- In der konstituierenden Aufsichtsratssitzung am 1. Juli 2021 wurde Herr Ludwig Schlosser zum Aufsichtsratsvorsitzenden und Herr Jürgen Wittmann zum stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Der bisherige langjährige Aufsichtsratsvorsitzende Herr Franz-Xaver Schmidbauer wurde zum Ehrenmitglied des Aufsichtsrats ernannt.
- Eine weitere Aufsichtsratssitzung fand am 6. August 2021 statt. In dieser Sitzung wurden vor allem die geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2021 sowie der Risikomanagement- und Controlling-Bericht zum 30. Juni 2021 erörtert. Im Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat über den aktuellen Stand der laufenden Projektentwicklungen sowie die Verkaufsabsicht eines Objektes informiert.
- Das Schwerpunktthema der Sitzung am 2. November 2021 war die geschäftliche Entwicklung bis 30. September 2021 auf Basis vorläufiger Zahlen. In dieser Sitzung wurde auch der Finanzkalender für das Geschäftsjahr 2022 verabschiedet. Im Immobilienbereich erhielt der Aufsichtsrat einen Überblick über die aktuellen Projekte sowie die Planung für die Vorratsgrundstücke.
- In der letzten Sitzung am 14. Dezember 2021 standen nachfolgende Themen auf der Agenda: Der Aufsichtsrat informierte sich über die geschäftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2021 auf Basis vorläufiger Zahlen. Im Immobilienbereich erhielt er einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand aller laufenden Projektentwicklungen sowie die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Vermietungs- und Vermarktungssituation Der Portfolioimmobilien. In einem weiteren Tagesordnungspunkt befasste sich der Aufsichtsrat mit der Angemessenheit der Vorstandsvergütungen und zog hierzu eine Auswertung der Vorstandsvergütungen der festgelegten Peer-Group-Unternehmen heran. Des Weiteren wurden die Ziele für die Gewährung der LTI für das Geschäftsjahr 2022 festgelegt.
AUSSCHÜSSE
In der Aufsichtsratssitzung am 14. Dezember 2021 wurden mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022 der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten sowie der Prüfungsausschuss eingerichtet.
Fortbildung
Die Aufsichtsratsmitglieder nehmen die Angebote des Unternehmens zur Fortbildung regelmäßig an und haben im Geschäftsjahr 2021 an entsprechenden Seminaren teilgenommen.
Jahresabschluss und Konzernabschluss 2021
Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 26. April 2022 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der E&Y Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vertreten durch WP Patrick Horbach, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2021 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.
Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2021 geprüft und in der Sitzung vom 26. April 2022 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der E&Y Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, auch hier vertreten durch WP Patrick Horbach behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2021 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 vom Aufsichtsrat gebilligt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Konzerns für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung der VIB Vermögen AG.
Neuburg/Donau, 26. April 2022
Für den Aufsichtsrat
gez. Ludwig Schlosser
Sonstiger Berichtsteil
Der Konzernabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2021 ist durch den Aufsichtsrat am 26. April 2022 gebilligt worden.