VIB Vermoegen AG

Annual Report • Oct 4, 2021

Finanzbericht: 28999684

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Konzernlagebericht

/​/​ Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftstätigkeit, Konzernstruktur und Beteiligungen

Die VIB Vermögen AG (im Folgenden auch "Wir", "VIB", "VIB-Gruppe" bzw. "VIB-Konzern") ist eine auf Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien spezialisierte mittelständische Aktiengesellschaft. Unser Fokus liegt auf Immobilien im Bereich Logistik/​Light-Industry und Einzelhandel im süddeutschen Raum. 1993 in Form einer Personengesellschaft gegründet, erfolgte im Jahr 2000 die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft. Seit 2005 notieren die Aktien der VIB an den Börsen München (m:access) und Frankfurt (Open Market). Es handelt sich jeweils um Notierungen im Freiverkehrssegment.

Unser Geschäftsmodell basiert auf einer "develop-or-buy-and-hold"-Strategie: Wir entwickeln von Grund auf neue Immobilien und erwerben meist bereits voll vermietete Bestandsobjekte, um diese dauerhaft in unser Portfolio zu übernehmen und daraus langfristige Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Zudem ist die VIB an Gesellschaften mit Immobilienvermögen beteiligt. Zum 31. Dezember 2020 umfasste unser Portfolio insgesamt 113 (Vorjahr: 109) Objekte. Der Schwerpunkt liegt hier auf Logistik- und Light-Industry-Immobilien, Fachmarktzentren sowie Gewerbe- und Dienstleistungszentren mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 1,29 Mio. m 2 (Vorjahr: 1,16 Mio. m 2 ). Teil unserer Strategie ist auch, dass unsere Immobilien von eigenen Mitarbeitern verwaltet werden und wir somit in direktem Kontakt mit unseren Mietern stehen. Bei dieser Verwaltungstätigkeit werden wir von unserer 100-prozentigen Tochtergesellschaft, der Merkur GmbH, unterstützt.

Beteiligungsübersicht zum 31.12.2020

Im Jahr 2007 erwarben wir die Mehrheitsbeteiligung an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG ("BBI Immobilien AG", "BBI"). Zum Ende des Geschäftsjahres 2020 betrug die Beteiligungsquote unverändert 94,9 % des Grundkapitals an der BBI Immobilien AG. An der im November 2009 gegründeten BHB Brauholding Bayern-Mitte AG ("BHB Brauholding AG", "BHB") hält die VIB Vermögen AG indirekt 34,2 % der Anteile.

Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Als Gegenleistung hierfür hat sich die VIB dazu verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI während der Dauer des Vertrages einen angemessenen Ausgleich in Geld ("Garantiedividende") in Höhe von 0,74 EUR (brutto) je Stückaktie als wiederkehrende Leistung zu zahlen.

2. Unternehmensziele und -strategie

Als eine im Freiverkehr notierte Gesellschaft verfolgen wir das Ziel, den Wert unseres Unternehmens durch den Ausbau unseres Immobilienportfolios kontinuierlich und nachhaltig zu steigern. Dabei ermöglicht die Bestandshaltung ertragskräftiger Gewerbeimmobilien wiederkehrende Cash Flows (Funds from Operations, FFO), eine anhaltende Steigerung des Substanzwerts der Gesellschaft (Net Asset Value, NAV) sowie die Ausschüttung angemessener Dividenden an unsere Aktionäre.

Dazu verfolgen wir eine Strategie, die auf drei Säulen beruht:

Develop-or-Buy-and-Hold-Strategie

Wir erweitern unser Immobilienportfolio fortlaufend durch zielgerichtete Eigenentwicklungen und Akquisitionen in den Regionalzentren des süddeutschen Raums. Dabei legen wir den Fokus auf die Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel. Beide Wirtschaftssegmente haben in Deutschland in der Wertschöpfungskette einen hohen Stellenwert und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten. Wir konzentrieren uns dabei einerseits auf Mieter aus dem deutschen Mittelstand, andererseits auch auf international agierende Konzerne. Um unser Portfolio breit zu diversifizieren, investieren wir zudem auch in Industrie- und Büroimmobilien.

Sowohl bei der Entwicklung neuer Immobilien als auch bei der Akquisition von Bestandsobjekten nutzen wir unser in über mehr als 25 Jahren gewachsenes Netzwerk regionaler und überregionaler Partner. Dabei hat für uns die Wahl eines geeigneten Standorts eines Objekts einen besonders hohen Stellenwert, unabhängig davon, ob wir eine Immobilie selbst entwickeln oder kaufen. Ein wichtiges Element unserer Entwicklungsstrategie ist es, dass wir unsere Bauvorhaben im Regelfall erst dann beginnen, wenn für einen wesentlichen Teil des Objekts bereits verbindliche Mietverträge vorliegen. Diese Vorgehensweise minimiert unsere Projekt- und Finanzierungsrisiken und ermöglicht im Sinne des Kunden die zügige und bedarfsgerechte Durchführung der Bauvorhaben.

Nachhaltige Finanzierung

Das Fundament jedes Immobilienprojekts ist die Finanzierung verbunden mit der richtigen Balance aus Eigen- und Fremdkapital. Hierbei hilft uns der Kontakt zum Finanz- und Kapitalmarkt. Auf der Fremdkapitalseite legen wir den Schwerpunkt vor allem auf Annuitätendarlehen und verfolgen damit einen nachhaltigen und langfristigen Finanzierungsansatz. Dadurch sichern wir uns nicht nur langfristig die nach wie vor niedrigen Zinsen, sondern durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen steigern wir auch kontinuierlich den Substanzwert unseres Portfolios, den sogenannten EPRA Net Reinstatement Value (EPRA-NRV). Aber auch Schuldscheindarlehen oder kurzfristig variable Darlehen, die sich z.B. am EURIBOR orientieren, kommen zum Einsatz und sind eine gute Ergänzung unseres Fremdkapitalmixes. Auf der Eigenkapitalseite nutzen wir je nach Bedarf geeignete Kapitalmaßnahmen, wie z.B. die Ausgabe von Pflichtwandelanleihen oder die Durchführung einer klassischen Kapitalerhöhung.

Inhouse-Portfolio-Verwaltung

Bei der Immobilienverwaltung verzichten wir bewusst auf externe Dienstleister und setzen vielmehr auf eine Verwaltung durch unsere eigenen Mitarbeiter. Durch die langfristige Vermietung unserer Immobilien sollen zudem Verwaltungsaufwendungen und die damit verbundenen Kosten sowie die Leerstandsquote minimiert werden.

3. Steuerungssystem

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantworten der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudgetplanung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Abweichungen werden die Planvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungsmaßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die VIB konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse, bereinigtes EBT (Ergebnis vor Steuern) und FFO (Funds from Operations).

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten EBT (Ergebnis vor Steuern) handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sonderfaktoren und Bewertungseffekte erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen. Es errechnet sich aus dem EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation) abzüglich der Abschreibungen, Amortisation und der Zinsen. Der FFO ist für uns die wichtigste Kenngröße mit Blick auf die operative Entwicklung unseres Immobilienportfolios und lässt sich aus dem EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) ableiten. Bei der Berechnung bleiben darüber hinaus mögliche Bewertungseffekte der Immobilien, zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge sowie sonstige Einmaleffekte ohne Berücksichtigung.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der VIB sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil unserer gesamten Nutzfläche, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben dem Gesamtvolumen der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Zinsaufwendungen, die gleichzeitig auch eine der größten Aufwandspositionen in unserer Gewinn- und Verlustrechnung darstellen.

Steuerungskennzahlen im Überblick

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Kennzahl	Beschreibung	2020	2019
Finanzielle Leistungsindikatoren
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	94,2 Mio. EUR	91,0 Mio. EUR
Bereinigtes EBT	Ergebnis vor Steuern ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse	57,7 Mio. EUR	56,0 Mio. EUR
FFO	Funds from Operations (Indikator für die Ertragskraft des Immobilienportfolios)	50,4 Mio. EUR	48,9 Mio. EUR
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren		Wert zum	Wert zum
		31.12.2020	31.12.2019
Leerstandsquote	Auf Basis der annualisierten Jahresnettomiete	2,5 %	1,0 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	Fix und variabel verzinste Darlehen	1,77 %	2,10 %

4. Mitarbeiter

Zum Ende des Geschäftsjahres 2020 hat die VIB-Gruppe neben den beiden Vorständen 38 kaufmännische Mitarbeiter (31.12.2019: 35 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus waren zusätzlich 6 gewerbliche Mitarbeiter (31.12.2019: 6 Mitarbeiter) überwiegend in Teilzeitbeschäftigungsverhältnissen für die Bewirtschaftung einiger Immobilien angestellt. Die hier entstehenden Aufwendungen werden über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt.

Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr zusammen aus Martin Pfandzelter (Vorsitzender) und Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen).

/​/​ Wirtschaftsbericht

1. Markt- und Wettbewerbsumfeld[1]

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die deutsche Wirtschaft wurde im Corona-Krisenjahr 2020 schwer getroffen. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2020 um 5,0 % niedriger als im Vorjahr. Somit ist die deutsche Wirtschaft nach einer zehnjährigen Wachstumsphase im letzten Jahr in eine tiefe Rezession geraten, ähnlich wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/​2009.

Die Corona-Pandemie hinterließ dabei nahezu in allen Wirtschaftsbereichen ihre Spuren. Besonders deutlich zeigte sich der konjunkturelle Einbruch in den Dienstleistungsbereichen, die zum Teil so starke Rückgänge wie noch nie verzeichneten. Dabei gab es durchaus gegenläufige Entwicklungen: Während der Onlinehandel deutlich zunahm, rutschte der stationäre Handel zum Teil tief ins Minus.

Auch auf der Nachfrageseite waren die Auswirkungen der Corona-Krise deutlich sichtbar. Anders als während der Finanz- und Wirtschaftskrise, als der gesamte Konsum die Wirtschaft stützte, gingen die privaten Konsumausgaben im Jahr 2020 im Vorjahresvergleich um 6,0 % zurück. Die Konsumausgaben des Staates wirkten dagegen mit einem Anstieg von 3,4 % auch in der Corona-Krise stabilisierend, wozu unter anderem die Beschaffung von Schutzausrüstungen und Krankenhausleistungen beitrug.

Die Corona-Pandemie wirkte sich auch auf den Außenhandel massiv aus: Sowohl die Exporte als auch die Importe von Waren und Dienstleistungen gingen im Jahr 2020 erstmals seit 2009 wieder zurück: die Exporte um 9,9 %, die Importe um 8,6 %. Besonders groß war der Rückgang der Dienstleistungsimporte, was vor allem am hohen Anteil des stark rückläufigen Reiseverkehrs lag.

Branchenentwicklung

In der Rückschau auf das Jahr 2020 bleibt festzuhalten, dass sich Anlagen in Immobilien weiterhin als stabiles Investment für private und institutionelle Investoren erwiesen haben. Zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist der anhaltende Anlagedruck nach wie vor die Triebfeder für Immobilieninvestments. Hinzu kommt, dass zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen Immobilienquoten erhöht haben und hieraus zusätzliche Nachfrage generiert wurde.

Stark nachgefragt waren im vergangenen Jahr wieder Immobilien der Assetklasse Logistik. Hier wurden 2020 mehr als 8,7 Mrd. EUR investiert, der Anteil dieser Kategorie stieg damit auf rund 11 % und übertraf das Vorjahresniveau um 2,0 Mrd. EUR. Hinter dieser positiven Entwicklung stehen mittel- und langfristig stabile Nutzermärkte sowie zusätzlich verstärkend wirkende strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels.

Für Einzelhandelsimmobilien hingegen war das Umfeld sehr herausfordernd. Insbesondere die Lockdown-Maßnahmen setzten den Mietern dieses Sektors deutlich zu. Das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien erreichte in 2020 dennoch 10,4 Mrd. EUR, der Rückgang gegenüber dem Vorjahr lag bei lediglich 5,0 %. Innerhalb des Sektors gab es eine starke Differenzierung. Nach wie vor entfällt der überwiegende Teil mit 5,7 Mrd. EUR auf Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter.

2. Geschäftsverlauf

Soll-Ist-Vergleich

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	Prognose für 2020	Ist 2020
Finanzielle Leistungsindikatoren
Umsatzerlöse	91,0 bis 97,0 Mio. EUR	94,2 Mio. EUR
EBT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse	55,0 bis 59,0 Mio. EUR	57,7 Mio. EUR
FFO (Funds from Operations)	48,0 bis 52,0 Mio. EUR	50,4 Mio. EUR
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Prognose für 31.12.2020	Ist 31.12.2020
Leerstandsquote	niedriger, einstelliger Prozentbereich	2,5 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	moderate Reduzierung ggü. Wert zum 31.12.2019 (2,10 %)	1,77 %

Die VIB hat ihren Wachstumskurs der letzten Jahre fortgesetzt und konnte in 2020 alle selbstgesteckten finanziellen Leistungsziele erreichen.

Die Umsatzerlöse lagen mit 94,2 Mio. EUR innerhalb des von uns gesetzten Prognoseintervalls von 91,0 und 97,0 Mio. EUR. Zur Umsatzsteigerung beigetragen hatten die anteiligen Mieteinnahmen aus den Objektzugängen 2020, sowie die im Vorjahr akquirierten und fertiggestellten Objekte, die in 2020 erstmals über das komplette Jahr hinweg Mieteinnahmen generierten.

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse lag im Berichtszeitraum mit 57,7 Mio. EUR innerhalb der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose von 55,0 bis 59,0 Mio. EUR. Hauptgrund für diese positive Entwicklung waren die zusätzlichen Mieteinnahmen aus Objekten sowie niedrigeren Zinsaufwendungen aufgrund des weiter gesunkenen durchschnittlichen Zinssatzes für Darlehensverbindlichkeiten.

Neben den finanziellen Zielen konnte die Gesellschaft auch alle nichtfinanziellen Leistungsziele erfüllen:

Für die Leerstandsquote auf Basis effektiver Jahresnettomieten hatten wir für den 31. Dezember 2020 einen Wert im niedrigen einstelligen Prozentbereich prognostiziert. Mit einer Leerstandsquote von 2,5 % konnten wir dieses Ziel erreichen (31.12.2019: 1,0 %).

Bei der durchschnittlichen Verzinsung unseres Darlehensportfolios erreichten wir zum 31. Dezember 2020 einen Wert von 1,77 %. Prognostiziert wurde eine moderate Verbesserung gegenüber dem Stichtagswert von 2,10 % zum 31. Dezember 2019. Dank der weiterhin niedrigen Zinskonditionen für Neufinanzierungen sowie für aus der Zinsbindung laufende Bestandsdarlehen, konnte die prognostizierte Reduzierung erreicht werden.

Der FFO (Funds from Operations) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 50,4 Mio. EUR. Aufgrund des positiven Geschäftsverlaufs konnte somit die zu Anfang des Jahres abgegebene Prognose von 48,0 bis 52,0 Mio. EUR erfüllt werden.

3. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Ausgewählte Kennzahlen zur Ertragslage

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in TEUR	2020	2019	Veränderung
Umsatzerlöse	94.207	90.995	+3,5 %
EBIT	94.223	92.953	+1,4 %
EBIT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse	71.900	70.634	+1,8 %
EBT	80.041	78.287	+2,2 %
EBT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse	57.718	55.968	+3,1 %
Konzernergebnis	67.269	65.411	+2,8 %
Ergebnis je Aktie in EUR (unverwässert & verwässert)	2,39	2,29	+4,4 %

Die Umsatzerlöse stiegen im Geschäftsjahr 2020 um 3,2 Mio. EUR auf 94,2 Mio. EUR (Vorjahr: 91,0 Mio. EUR). Ausschlaggebend hierfür waren die zusätzlichen Mieteinnahmen der Neuinvestitionen sowie die im Vorjahr akquirierten und eigenentwickelten Objekte, die in 2020 erstmals über das gesamte Geschäftsjahr Mieterlöse generierten. Die Position Umsatzerlöse umfasst neben den Mieteinnahmen auch die Betriebskostenzahlungen der Mieter. Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen bei 1,5 Mio. EUR (Vorjahr: 1,6 Mio. EUR) und enthalten wie im Vorjahr vornehmlich Erträge aus Versicherungserstattungen für Gebäudeschäden sowie Erträge aus Anlagenabgängen. Die Summe der betrieblichen Erträge, die sich aus den Umsatzerlösen und den sonstigen betrieblichen Erträgen zusammensetzen, stieg um 3,1 Mio. EUR auf 95,7 Mio. EUR (Vorjahr: 92,6 Mio. EUR).

Die Marktbewertung unserer Immobilien und Grundstücke zum 31. Dezember 2020 führte zu positiven Wertänderungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ("Investment Properties") in Höhe von 22,3 Mio. EUR (Vorjahr: 22,3 Mio. EUR). Diese Position enthält sowohl Werterhöhungen als auch Wertminderungen. Im Saldo kam es zu Werterhöhungen von 39,6 Mio. EUR (Vorjahr: 29,5 Mio. EUR) sowie Wertminderungen von 17,3 Mio. EUR (Vorjahr: 7,2 Mio. EUR).

Aufgrund höherer Aufwendungen für Nebenkosten und Instandhaltungsmaßnahmen haben die Aufwendungen für Investment Properties auf 17,4 Mio. EUR zugenommen (Vorjahr: 16,1 Mio. EUR). Der Personalaufwand betrug 4,2 Mio. EUR (Vorjahr: 3,9 Mio. EUR), die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen bei 1,9 Mio. EUR (Vorjahr: 1,8 Mio. EUR).

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen lagen bei 0,3 Mio. EUR (Vorjahr: 0,3 Mio. EUR) und enthalten vor allem planmäßige Abschreibungen auf das eigengenutzte Verwaltungsgebäude der VIB Vermögen AG. Nach Abzug der Abschreibungen erzielten wir im Berichtsjahr ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in Höhe von 94,2 Mio. EUR (Vorjahr: 93,0 Mio. EUR). Das um Bewertungseffekte der Immobilien bereinigte EBIT verbesserte sich um 1,3 Mio. EUR auf 71,9 Mio. EUR (Vorjahr: 70,6 Mio. EUR).

Das Ergebnis aus "at equity bewertete Beteiligungen" lag bei 0,1 Mio. EUR (Vorjahr: 0,5 Mio. Euro), wobei zwei gegenläufige Effekte zu beobachten waren. Während das Beteiligungsergebnis an der BHB Brauholding AG bei -0,5 Mio. EUR (Vorjahr: 0,5 Mio. EUR) lag, betrug das Beteiligungsergebnis an der WVI GmbH bei 0,6 Mio. EUR (Vorjahr: 0,0 Mio. EUR).

Im abgelaufenen Geschäftsjahr betrugen die Zinserträge 0,0 Mio. EUR (Vorjahr: 0,02 Mio. EUR). Aufgrund des weiter gesunkenen Durchschnittszinssatzes für Darlehensverbindlichkeiten ist die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen weiter zurückgegangen und lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 14,1 Mio. EUR (Vorjahr: 15,0 Mio. EUR). Die Aufwendungen für die Garantiedividende an die Aktionäre der BBI Immobilien AG lagen wie im Vorjahr bei 0,2 Mio. EUR.

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verbesserte sich im Berichtsjahr um 1,7 Mio. EUR auf 80,0 Mio. EUR (Vorjahr: 78,3 Mio. EUR). Bereinigt um Bewertungseffekte in Höhe von 22,3 Mio. EUR (Vorjahr: 22,3 Mio. EUR) lag das EBT bei 57,7 Mio. EUR und konnte damit gegenüber dem Vorjahr um 1,7 Mio. EUR bzw. 3,1 % gesteigert werden (Vorjahr: 56,0 Mio. EUR). Sondereinflüsse haben sich wie im Vorjahr nicht ergeben. Die durchschnittliche Mietrendite aller Konzernimmobilien lag bei 6,83 % (31.12.2019: 6,92 %).

Die Ertragssteuern lagen bei 12,8 Mio. EUR (Vorjahr: 12,9 Mio. EUR). Davon entfielen 5,8 Mio. EUR auf effektive Steuern (Vorjahr: 5,5 Mio. EUR) und 7,0 Mio. EUR auf latente Steuern (Vorjahr: 7,4 Mio. EUR). Die Ertragssteuerquote lag bei 15,8 % (Vorjahr: 16,5 %).

Das Konzernergebnis verbesserte sich auf 67,3 Mio. EUR und lag 1,9 Mio. EUR über dem Vorjahreswert (Vorjahr: 65,4 Mio. EUR). Das unverwässerte und verwässerte Ergebnis je Aktie betrug 2,39 EUR (Vorjahr: 2,29 EUR).

Vermögenslage

Ausgewählte Kennzahlen zur Vermögenslage

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in TEUR	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung
Bilanzsumme	1.454.156	1.359.731	+6,9 %
Investment Properties	1.368.001	1.296.352	+5,5 %
Nettoverschuldung (kurz- und langfristige Finanzschulden ./​. Bankguthaben)	708.584	671.864	+5,5 %
Eigenkapital	625.178	577.295	+8,3 %
Eigenkapitalquote	43,0 %	42,5 %	+0,5 Pkt.

Die Bilanzsumme des VIB-Konzerns hat sich gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 94,4 Mio. EUR auf 1.454,2 Mio. EUR erhöht (31.12.2019: 1.359,7 Mio. EUR). Innerhalb der Bilanz stellten die I nvestment Properties, also die Immobilien, Grundstücke und Anlagen im Bau mit 1.368,0 Mio. EUR (31.12.2019: 1.296,4 Mio. EUR) die größte Vermögensposition dar. Die Anteile an assoziierten Unternehmen sind im Wesentlichen aufgrund von Einzahlungen in die Kapitalrücklagen um 2,3 Mio. EUR auf 14,2 Mio. EUR gestiegen (31.12.2019: 11,9 Mio. EUR).

Die kurzfristigen Vermögenswerte lagen zum 31. Dezember 2020 bei 60,8 Mio. EUR (31.12.2019: 41,4 Mio. EUR). Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte lagen bei 3,7 Mio. EUR (31.12.2019: 3,6 Mio. EUR) und umfassen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1,4 Mio. EUR (31.12.2019: 1,0 Mio. EUR) sowie sonstige Vermögenswerte von 2,4 Mio. EUR (31.12.2019: 2,5 Mio. EUR). Die Bankguthaben und Kassenbestände haben von 36,7 Mio. EUR auf 39,4 Mio. EUR zugenommen.

Infolge des gestiegenen Bilanzgewinns erhöhte sich das Eigenkapital zum 31. Dezember 2020 auf 625,2 Mio. EUR (31.12.2019: 577,3 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote ist zum Bilanzstichtag leicht auf 43,0 % gestiegen (31.12.2019: 42,5 %).

Das gezeichnete Kapital sowie die Kapitalrücklage lagen unverändert bei 27,6 Mio. EUR bzw. 191,2 Mio. EUR. Im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses (HGB-Einzelabschluss) wurden 9,5 Mio. EUR in die Gewinnrücklagen eingestellt, so dass sich diese Position zum 31. Dezember 2020 auf 95,1 Mio. EUR erhöht hat (31.12.2019: 85,6 Mio. EUR).

Das kumulierte Ergebnis stieg zum Bilanzstichtag um 14,8 % auf 285,4 Mio. EUR (31.12.2019: 248,5 Mio. EUR). Hierbei wirkten vornehmlich zwei gegenläufige Effekte: einerseits das höhere Periodenergebnis (Anteil der Konzernaktionäre) im Jahr 2020 von 65,9 Mio. EUR (Vorjahr: 63,2 Mio. EUR), andererseits die Dividendenausschüttung an unsere Anteilseigner in Höhe von 19,3 Mio. EUR (Vorjahr: 17,9 Mio. EUR). Die Bilanzposition "Anteile nicht beherrschender Gesellschafter" erhöhte sich von 25,3 Mio. EUR auf 25,8 Mio. EUR.

Die langfristigen Schulden lagen am 31. Dezember 2020 bei 788,2 Mio. EUR (31.12.2019: 744,8 Mio. EUR). Die größte Position waren die langfristigen Finanzschulden, also im Wesentlichen Bankdarlehen zur Finanzierung des Immobilienportfolios, die um 37,0 Mio. EUR auf 717,9 Mio. EUR zunahmen (31.12.2019: 680,9 Mio. EUR). Die Position derivative Finanzinstrumente betrug zum Jahresende 0,0 Mio. EUR und umfasste im Vorjahr Zinsswaps zur Risikosteuerung aufgenommener Bankdarlehen (31.12.2019: 1,2 Mio. EUR). Zum 30. September 2020 sind alle Zinsswaps im VIB-Konzern ausgelaufen. Bei außerbilanziellen Verpflichtungen und Haftungsverhältnissen ergaben sich im Vergleich zum Vorjahr keine wesentlichen Veränderungen.

Die passiven latenten Steuern resultierten im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen der Immobilien in der IFRS- und der Steuerbilanz und stiegen zum Stichtag auf 67,0 Mio. EUR (31.12.2019: 59,8 Mio. EUR). Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr war hauptsächlich auf die Portfoliovergrößerung im Rahmen der Neuinvestitionen und den positiven Wertänderungen bei den Investment Properties zurückzuführen.

Die kurzfristigen Schulden sind von 37,6 Mio. EUR auf 40,8 Mio. EUR gestiegen, was hauptsächlich auf einen Anstieg der kurzfristigen Finanzschulden bzw. Bankdarlehen auf 30,1 Mio. EUR zurückzuführen ist (31.12.2019: 27,7 Mio. EUR). Die sonstigen Verbindlichkeiten umfassen vor allem Verpflichtungen aus Liefer- und Leistungsvereinbarungen und sind auf 9,4 Mio. EUR gestiegen (31.12.2019: 7,3 Mio. EUR).

Die Finanzlage des VIB-Konzerns ermöglichte es auch im Jahr 2020, einen Teil der anstehenden Investitionen mit Eigenmitteln zu finanzieren. Zudem haben wir im Berichtsjahr aber auch neue Darlehen aufgenommen sowie planmäßig fällige Darlehen getilgt. Nicht zuletzt durch die laufende Tilgung unserer Annuitätendarlehen konnte der Net Asset Value (NAV) als Substanzwert der Gesellschaft zum Bilanzstichtag deutlich auf 666,3 Mio. EUR gesteigert werden (31.12.2019: 613,0 Mio. EUR).

Finanzlage

Unser Finanzmanagement umfasst die Planung, Steuerung und Kontrolle aller Maßnahmen zur Mittelbeschaffung (Eigen- und Fremdfinanzierung) und der Mittelverwendung (Investitionen, vornehmlich der Ausbau des Immobilienportfolios). Die Sicherstellung finanzieller Stabilität ist die Hauptaufgabe unseres Finanzmanagements. Zum Bilanzstichtag verfügten wir über nicht genutzte Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 23,0 Mio. EUR (Vorjahr: 12,4 Mio. EUR).

Ausgewählte Kennzahlen zur Finanzlage

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in TEUR	2020	2019	Veränderung
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	65.317	69.125	-3.808
Cash Flow aus Investitionstätigkeit	-67.662	-98.297	+30.635
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit	4.970	34.895	-29.925
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	39.363	36.738	+2.625

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit lag im Berichtsjahr bei 65,3 Mio. EUR (Vorjahr: 69,1 Mio. EUR).

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag im Berichtszeitraum bei 67,7 Mio. EUR, gegenüber 98,3 Mio. EUR im Vorjahr. In dieser Position werden vor allem die Investitionen in das Immobilienportfolio des VIB-Konzerns abgebildet.

Im Bereich der Finanzierungstätigkeit kam es im Saldo zu einem Mittelzufluss von 5,0 Mio. EUR (Vorjahr: 34,9 Mio. EUR). Dabei lag der Mittelzufluss aus der Aufnahme von Bankkrediten für Investitionen in das Immobilienportfolio bei 66,0 Mio. EUR (Vorjahr: 107,5 Mio. EUR), für Dividenden wurden 20,2 Mio. EUR ausgezahlt (Vorjahr: 18,8 Mio. EUR). Für die Tilgung von Finanzkrediten wurden Auszahlungen in Höhe von 26,7 Mio. EUR geleistet, (Vorjahr: 40,0 Mio. EUR). Aufgrund der weiter gesunkenen Durchschnittsverzinsung sind die Zinszahlungen für Finanzkredite von 15,0 Mio. EUR auf 14,1 Mio. EUR zurückgegangen.

In Summe stieg der Finanzmittelbestand zum 31. Dezember 2020 um 2,6 Mio. EUR auf 39,4 Mio. EUR.

Der FFO (Funds from Operations), also der Mittelzufluss aus der operativen Geschäftstätigkeit, erhöhte sich im Geschäftsjahr von 48,9 Mio. EUR auf 50,4 Mio. EUR.

4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Aus Sicht des Vorstands der VIB Vermögen AG kann das Geschäftsjahr 2020 trotz der andauernden Corona-Krise als erfolgreich angesehen werden. Die in der Vorjahresprognose selbstgesteckten Ziele konnten alle erfüllt werden.

Als Unternehmen sieht sich der VIB-Konzern weiterhin diversen Risiken ausgesetzt, vor allem den nach wie vor nur schwer vorhersehbaren Folgen der Corona-Pandemie. Trotzdem ist der VIB-Konzern aus Sicht des Vorstands auch im laufenden Jahr 2021 gut aufgestellt, um alle selbstgesteckten Prognoseziele zu erreichen. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass sich eine erneute Verschärfung der Corona-Lage auch negativ auf die geplante Geschäftsentwicklung und damit die Ertragslage des Unternehmens in 2021 auswirken könnte. Getroffene Aussagen in der Prognose müssten dann entsprechend angepasst werden.

/​/​ Risiko- und Chancenbericht

Risikobericht

1. Risikomanagement

Die VIB Vermögen AG bewegt sich in einem wirtschaftlichen Umfeld, das durch eine stark gestiegene Dynamik und Komplexität gekennzeichnet ist. Damit verbunden sind sich regelmäßig wandelnde Rahmenbedingungen im täglichen Geschäftsleben, die eine Vielzahl von Bereichen wie z.B. Politik und Gesellschaft, Rechtsprechung sowie Wirtschaft und Technik betreffen können. Änderungen dieser Rahmenbedingungen können den Geschäftsablauf beeinflussen und sind mitunter auch mit Risiken für das Unternehmen verbunden. Zu diesem Zweck hat die VIB Vermögen AG ein Risikomanagementsystem (RMS) etabliert, dass eine frühzeitige Erkennung potenzieller Risiken ermöglicht. Das RMS stellt sicher, dass der Vorstand zeitnah über das Eintreten eines Risikofalls informiert ist und entsprechende Gegenmaßnahmen ergreifen kann.

Grundprinzipien des Risikomanagements

Die Risikopolitik der VIB unterstützt das Unternehmensziel, den Fortbestand der Gesellschaft zu sichern sowie den Unternehmenswert durch nachhaltiges Wachstum zu steigern. Dabei definieren wir Risiken sowohl als die Gefahr möglicher Verluste aber auch die Gefahr, dass Gewinnpotentiale nicht oder nur unzureichend ausgeschöpft werden können.

Die Risikopolitik bei der VIB ist integraler Bestandteil der Geschäftsstrategie und wird vom Vorstand vorgegeben. Um mögliche Risiken frühzeitig zu identifizieren, zu steuern und ihnen entgegenzuwirken, ist ein Risikomanagementsystem implementiert, dass bei allen Tochtergesellschaften im Konzernverbund im Einsatz ist. Dieses RMS ist eng in die betrieblichen Abläufe und Prozesse der Gesellschaft eingebunden - insbesondere im operativen Immobiliengeschäft, in die Controlling- und Planungsprozesse, den konzernweiten Rechnungslegungsprozess sowie in die Berichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat.

Die Risikoberichterstattung erfolgt in regelmäßigem Turnus, mindestens jedoch zweimal im Jahr. Darüber hinaus wird der Vorstand unverzüglich in Form von Ad-hoc-Berichten über alle neuen Risiken informiert, die als wesentlich eingestuft werden.

Wir unterteilen die potentiellen Risiken in vier Kategorien, die auch konzernweit in allen Tochtergesellschaften Anwendung finden:

Nach der Identifizierung und Erfassung der Einzelrisiken werden diese hinsichtlich der möglichen Schadenshöhe sowie der Eintrittswahrscheinlichkeit analysiert und klassifiziert. Dies soll Rückschlüsse auf das konkrete Gefährdungspotential für die VIB ermöglichen (siehe Grafik Risikomatrix):

1. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos wird in die Klassen "sehr unwahrscheinlich", "unwahrscheinlich", "wahrscheinlich" und "sehr wahrscheinlich" unterteilt. Dabei stehen die Klassen für die prozentuale Wahrscheinlichkeit, mit der ein Schadensereignis in einem Zeitraum von zwölf Monaten erwartet wird.

2. Die mögliche Auswirkung (Schadenshöhe) gibt an, mit welchem Schadensausmaß bei Eintreten des Schadensereignisses maximal zu rechnen ist. Dabei wird zwischen "geringem", "moderatem", "erheblichem" und "kritischem" Schadensausmaß unterschieden.

3. Durch die Kombination der maximalen Auswirkung (Schadenshöhe) mit der Eintrittswahrscheinlichkeit ergibt sich das Gefährdungspotential bzw. der gewichtete potentielle Schadenswert des entsprechenden Risikos. Das Gefährdungspotential eines Risikos wird in die drei Kategorien "gering", "mittel" und "hoch" eingestuft.

2. Rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem

Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems ist es sicherzustellen, dass die Rechnungslegung einheitlich und in Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung nach HGB und den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie gesellschaftsrechtlichen Vorschriften und internen Unternehmensrichtlinien und -prozessen erstellt wird.

Die Muttergesellschaft des VIB-Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft klassifiziert. Gem. § 290 i. V. m. § 293 HGB ist die VIB Vermögen AG zur Aufstellung eines Konzernabschlusses und eines Konzernlageberichts verpflichtet. Die Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts liegen im Verantwortungsbereich des Vorstands. Dazu gehören auch die Einrichtung und Aufrechterhaltung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems.

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des VIB-Konzerns. Alle rechnungslegungsbezogenen Risiken werden vom Risikobeauftragen des VIB-Konzerns überwacht und sind Bestandteil der regelmäßigen Risikoberichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat.

Die Abschlusserstellung erfolgt zentral durch die Abteilung Finanz- und Rechnungswesen unter Verantwortung des Vorstands. Dadurch wird eine einheitliche und konsistente Vorgehensweise bei der Aufstellung der Abschlüsse sichergestellt. Die Verarbeitung des Buchungsstoffes erfolgt mittels einer Buchhaltungssoftware nach einem einheitlichen Kontenplan und einheitlichen Kontierungsvorgaben sowie vordefinierten Prozessen und Prozesskontrollen.

Mit Hilfe der hierfür eingesetzten Software finden automatisierte Plausibilitätsprüfungen statt. Rechnungslegungsrelevante Informationen werden laufend zwischen dem Leiter des Rechnungswesens und dem Vorstand ausgetauscht. Um mögliche Fehler und Abweichungen bei der Abschlusserstellung zu identifizieren und abzuwehren, wird bei allen wichtigen Vorgängen und Prozessen das Vier-Augen-Prinzip angewandt. Danach darf keine einzelne Person für einen wichtigen Vorgang und Prozess allein verantwortlich sein. Durch die Verwendung von IT-Systemen mit automatisierten Zugriffskontrollen und integrierten Plausibilitätsprüfungen ist zudem eine automatisierte Kontrollstruktur etabliert, die zu jedem Zeitpunkt größtmögliche Datensicherheit gewährleisten soll. Alle internen Prozesse und Richtlinien im Rahmen der Abschlusserstellung werden regelmäßig auf ihre Effektivität geprüft und bei Bedarf an neue Anforderungen angepasst.

Nach erfolgter Abschlusserstellung und Prüfung durch den beauftragten Wirtschaftsprüfer werden der Konzernabschluss und der dazugehörige Lagebericht dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt. Diese Prüfung erfolgt unter Anhörung des Wirtschaftsprüfers. Nach der Prüfung erfolgt die Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat.

3. Risiken des Unternehmens

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Risikolage der Gesellschaft vor allem aufgrund der sich ausbreitendem Corona-Krise erhöht. Dies hat Auswirkungen auf eine Reihe der im Folgenden dargestellten Einzelrisiken des Unternehmens.

Umfeld- und Branchenrisiken

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland wird grundsätzlich auch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst. Im Falle einer konjunkturellen Eintrübung besteht die Gefahr, dass sich die Investitionsbereitschaft der Unternehmen verringert. Dies könnte in der Folge zu einer geringeren Nachfrage nach Mietflächen, einem erhöhten Risiko von Leerständen sowie einem sinkenden Mietniveau führen.

Aufgrund der Ausbreitung des Corona-Virus hat sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland deutlich abgekühlt. Neben einem Rückgang bei den Exporten kam es in nahezu allen Bereichen des wirtschaftlichen Lebens, so auch im privaten Konsum und den Unternehmensinvestitionen, zu großen Einbrüchen[2]. Mit der nun im Januar 2021 gestarteten Impfkampagne soll die Ausbreitung des Corona-Virus bis Mitte bzw. Ende 2021 gestoppt werden, so dass danach wieder mit einer schrittweisen Rückkehr in einen Normalzustand gerechnet werden kann. Wir rechnen jedoch für 2021, insbesondere im ersten Halbjahr, noch mit ggf. starken gesamtwirtschaftlichen Einschränkungen, die sich in der Folge auch negativ auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland auswirken können.

Um diesen Risiken entgegenzuwirken, setzt die VIB mit ihrer Immobilienstrategie seit jeher auf ein diversifiziertes Portfolio und ein bonitätsstarkes Mieterklientel. Um das Risiko langfristiger Leerstände möglichst gering zu halten, vereinbaren wir mit unseren Mietern grundsätzlich lange Mietvertragslaufzeiten sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilien.

Aufgrund der weiterhin nur schwer abschätzbaren Folgen durch die Ausbreitung des Corona-Virus stufen wir ein gesamtwirtschaftliches Risiko für die VIB unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.

Standortrisiko

Bei der Akquisition sowie der Entwicklung von Immobilien können sich aus der Fehlbeurteilung der Immobilienlage, z.B. aufgrund einer sich ändernden Verkehrsinfrastruktur, oder der Fehleinschätzung des lokalen Mietmarktes, bestimme Risiken ergeben. Dies könnte sich in der Folge negativ auf den Wert der Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieterlöse auswirken. Um solche Risiken zu begrenzen, erfolgt im Vorfeld jeder Transaktion eine umfassende Due Diligence. Darüber hinaus ermöglicht unser Inhouse-Portfolio-Management ein rechtzeitiges Erkennen von Veränderungen im Umfeld der Immobilien, so dass im Bedarfsfall schnell und effektiv mit entsprechenden Maßnahmen reagiert werden kann.

Wir schätzen das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität unserer Objekte wie im Vorjahr als "gering" ein.

Bewertungsrisiko

Die Wertentwicklung von Immobilien unterliegt zahlreichen Faktoren, auf welche die VIB nur begrenzten Einfluss hat. Abhängig von der Entwicklung dieser Faktoren besteht das Risiko, dass sich der Wert des Immobilienportfolios verringern kann und die Gesellschaft Bewertungsverluste hinnehmen muss. Um genaue Erkenntnisse in Bezug auf die Wertentwicklung des Immobilienportfolios zu erhalten, wird einmal im Jahr der Marktwert aller Immobilien im Rahmen des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF) von einem unabhängigen externen Immobilien-Bewerter ermittelt. Die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios hängt dabei von diversen Faktoren ab - beispielsweise der infrastrukturellen Anbindung und dem allgemeinen Zustand eines Objekts, der Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen oder aber der Restlaufzeit der Mietverträge.

Zu den wesentlichen exogenen Risiken, auf welche die Gesellschaft keinen Einfluss hat, zählen z.B. konjunkturelle Veränderungen, die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus und die Inflation. Als Folge daraus kann es zu einer abnehmenden Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, insgesamt sinkenden Mietniveaus sowie steigenden Leerstandsquoten kommen. Darüber hinaus hängt der Wert einer Immobilie auch von internen Faktoren, wie z.B. dem Zustand des Objekts oder der Restlaufzeit der Mietverträge ab.

Um diese Risiken zu minimieren, ist das Immobilienportfolio der VIB sowohl regional als auch branchenspezifisch diversifiziert. Darüber hinaus ermöglicht die Inhouse-Verwaltung unserer Immobilien einen engen Kontakt zu unseren Mietern, so dass im Bedarfsfall schnell auf Probleme und sich ändernde Mieter-Anforderungen reagiert werden kann.

Aufgrund der nur schwer absehbaren wirtschaftlichen Folgen durch die Corona-Krise stufen wir das Risiko einer substanziellen Abwertung des Immobilienportfolios unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Leerstands- und Mietausfallrisiko

Als langfristiger Immobilienbestandshalter unterliegen wir einem gewissen Mietausfall- und Leerstandsrisiko.

Durch eine konjunkturelle Abkühlung der Wirtschaft könnte sich die Nachfrage nach Mietflächen verringern. In der Folge könnten auch die Mietpreise zurückgehen, was zu niedrigeren Mieterlösen für die VIB führen würde. Zudem besteht das Risiko eines Mietausfalls durch temporäre Zahlungsschwierigkeiten oder Insolvenz eines Mieters.

Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten werden Mietforderungen laufend überprüft und auftretende Mietrückstände zeitnah bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dies erleichtert bei Ausfall eines Mieters die zeitnahe Anschlussvermietung des Objekts. Dank der genannten Maßnahmen liegt die Leerstandsquote der VIB liegt seit Jahren konstant unter 3 % und erreichte zum 31. Dezember 2020 einen Wert von 2,5 %.

Aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie sehen wir ein erhöhtes Risiko, dass die Leerstände in den kommenden Monaten steigen könnten. Allerdings stufen wir das Leerstands- und Mietausfallrisiko unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.

Projektentwicklungsrisiko

Wir unterliegen als Immobilienentwickler bestimmten Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen werden im Einzelfall auch Grundstücke erworben, für welche noch kein Baurecht besteht. Für den Fall, dass von den Behörden kein Baurecht erteilt wird, besteht das Risiko, dass das geplante Bauvorhaben nicht oder nur mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden kann. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden. Dies könnte zur Folge haben, dass die von der VIB kalkulierten Entwicklungsrenditen nicht mehr realisiert werden.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Dadurch könnte es zu temporären Mietausfällen sowie Schadenersatzforderungen der Mieter kommen.

Darüber hinaus unterliegt die Immobilienentwicklung einer Reihe weiterer Risiken, wie z.B. einer falscher Markt- und Wettbewerbseinschätzung, fehlerhafter Standortauswahl, Kontaminationsrisiken bei Grundstücken und Gebäuden, Verstoß gegen Denkmalschutz- und Umweltauflagen oder aber auch Bauausführungsmängel und Gewährleistungsansprüchen. Um allgemeine Projektentwicklungsrisiken zu minimieren, sowie die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagen Zeit- und Kostenbudgets sicherzustellen, arbeitet die VIB bei größeren Bauvorhaben mit entsprechenden Generalunternehmen zusammen.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.

Akquisitionsrisiko

Neben Projektentwicklungen ist die Akquisition von Bestandsobjekten eine weitere Säule der VIB-Geschäftsstrategie. Teil dieser Akquisitionsstrategie ist auch der Erwerb von Grundstücken. Diese ergänzen die Grundstückspipeline der VIB und werden im Zeitverlauf sukzessive für die Entwicklung neuer Logistikprojekte verwendet.

Im Zusammenhang mit Akquisitionsentscheidungen können bei der VIB auch Risiken, wie z.B. verdeckte Mängel bei der Gebäudesubstanz, ein zu hoher Kaufpreis, Probleme bei der prozessualen Eingliederung eines Objekts in den Konzernverbund, unerwartete Haftungsfälle oder aber auch Probleme mit dem neuen Mieter, entstehen.

Durch unsere mehr als 25-jährige Erfahrung als Immobilienbestandshalter und entsprechende Vernetzung in den gewerblichen Immobilienmarkt, versuchen wir dieses Risiko zu begrenzen. Zudem führen wir im Vorfeld jeder Transaktion eine technische, finanzielle sowie rechtliche Due Diligence durch.

Aktuell schätzen wir ein Akquisitionsrisiko für den VIB-Konzern unverändert zum Vorjahr als "gering" ein.

Konzentrationsrisiko

Das Immobilienportfolio der VIB ist hinsichtlich der Kernbranchen Logistik und Einzelhandel sowie in regionaler Hinsicht diversifiziert. Unsere Mieterklientel umfasst dabei kleine- und mittelständische Unternehmen ebenso wie international agierende Großkonzerne. Im Portfolio der VIB gibt es dabei einige Ankermieter, die auch mehrere Objekte angemietet haben. Dabei besteht das Risiko, dass einzelne Ankermieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten könnten oder im schlechtesten Fall Insolvenz anmelden müssen. Diese wäre mit Zahlungsausfällen der Mieter und somit erheblichen negativen Einflüssen auf die Ertragslage des Unternehmens verbunden.

Um das Risiko unerwartet hoher Leerstände oder Mietausfälle zu begrenzen, legt die VIB den Fokus auf die Mieterauswahl sowie auf langlaufende Mietverträge. Die seit vielen Jahren niedrige Leerstandsquote von unter 3 % ist der Beleg für ein derartig ausgerichtetes Immobilienmanagement bei der VIB.

Da von den wirtschaftlichen Folgen der Coronakrise sowohl kleinere Einzelmieter sowie größere Mietergruppen betroffen sein können, stufen wir ein Konzentrationsrisikos unverändert zum Vorjahr als "mittel" ein.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Finanzierungsrisiko

Die langfristigen Folgen der Corona-Pandemie aber auch die Auswirkungen des Brexits und internationaler Handelsstreitigkeiten sind gegenwärtig kaum vorhersehbar. Aus Sicht des Vorstands könnte sich eine weitere Verschärfung der wirtschaftlichen Lage negativ auf den Bankensektor und somit das gesamte Finanzsystem auswirken. Dies könnte dazu führen, dass Banken eine restriktivere Kreditvergabepolitik verfolgen, höhere Gebühren veranlagen oder den Unternehmen notwendiges Kapital nur noch unzureichend oder gar nicht mehr zur Verfügung stellt. Für die VIB könnte das bedeuten, dass durch Schwierigkeiten bei der Finanzierung geplante Immobilienprojekte nicht oder nur noch mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden können.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten und einer rollierenden Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung aller zahlungsrelevanten Sachverhalte. Insgesamt verfügt die VIB zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel, um eine jederzeitige Zahlungsfähigkeit im laufenden Geschäftsbetrieb zu gewährleisten.

Im Vergleich zum Vorjahr zeichnet sich durch die Corona-Krise ein gestiegenes Finanzierungsrisiko ab. In Folge des Shutdowns, der auch Teile unserer Mieter betrifft, sind Mietstundungen sowie teilweise Mietausfälle zu erwarten. Um die nötige Flexibilität zur Reaktion auf Liquiditätsausfälle sicherzustellen, reagiert die Gesellschaft mit der Ausschöpfung und Erhöhung von Finanzierungsspielräumen und einer Überprüfung und Optimierung anstehender Investitionsentscheidungen. Dies in Verbindung mit der Kapitalausstattung und der niedrigen Leerstandsquote sehen wir die Gesellschaft auch weiterhin gut aufgestellt.

Vor dem Hintergrund der Coronakrise stufen wir ein Finanzierungsrisiko unverändert zu Vorjahr als "mittel" ein.

Zinsänderungsrisiko

Zur Finanzierung des Unternehmenswachstums wird die VIB auch zukünftig auf das Mittel der Fremdfinanzierung zurückgreifen. Somit ist die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus in Deutschland von großer Bedeutung, da sich der Zinsaufwand für Immobiliendarlehen direkt auf die Ertragslage des Unternehmens auswirkt.

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus erhöht für die Gesellschaft das Risiko, dass sich sowohl die Zinskonditionen für die Finanzierung neuer Immobilienprojekte als auch die Zinskonditionen für aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen verschlechtern.

Um möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abgesichert zu sein, schließen wir zur Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Ergänzt werden diese im Finanzierungsmix fallweise durch Schuldscheindarlehen mit einer fixen Laufzeitvereinbarung.

Vor dem Hintergrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus nehmen wir aber auch Kredite mit variablen Zinsvereinbarungen in Anspruch, die sich etwa am EURIBOR orientieren. Bezogen auf das Gesamtvolumen der Darlehensverbindlichkeiten im VIB-Konzern lag der Anteil der variabel verzinsten Darlehen zum 31. Dezember 2020 bei kleiner 10%.

Innerhalb der nächsten 12 Monate rechnen wir nicht mit einem signifikanten Anstieg des Kapitalmarktzinses. Wir schätzen daher mögliche Auswirkungen eines Zinsänderungsrisikos auf die Ertragslage der VIB analog zum Vorjahr als "gering" ein.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen, Krediten und Beteiligungen an ausländischen Tochtergesellschaften besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2020 halten wir keine wesentlichen Fremdwährungspositionen.

Entsprechend stufen wir ein Wechselkursrisiko analog zum Vorjahr als "gering" ein.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur langfristigen Sicherung von Zinskonditionen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB in der Vergangenheit für einige Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Sämtliche Zinsswaps der VIB endeten zum 30. September 2020.

Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stufen wir wie im Vorjahr als "gering" ein.

Sonstige Risiken

Rechts- und Vertragsrisiken

Neue oder geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen werden von der VIB mit großer Aufmerksamkeit verfolgt, um eine zeitnahe Reaktion zu ermöglichen. Änderungen gerade im Bereich des Bau- und Umweltrechts aber auch im Kapitalmarkt- und Steuerrecht, könnten ein Risiko darstellen, das zusätzliche Kosten verursacht bzw. sich im Einzelfall nachteilig auf die Geschäftsentwicklung der VIB auswirkt.

Die VIB und ihre Tochtergesellschaften könnten auch an Gerichtsverfahren beteiligt sein, die im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Entwicklung oder der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken stehen. Solche Verfahren könnten negative Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage des Unternehmens haben. Derzeit ist die VIB an keinem Gerichtsverfahren beteiligt, welches erheblichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens haben könnte.

Als Unternehmen ist die VIB auch auf die Einhaltung von Compliance-Standards (geltende Gesetzesregelungen sowie interne Unternehmensrichtlinien wie z.B. der Verhaltenskodex und die Antikorruptionsrichtlinie) durch alle Mitarbeiter und das Management angewiesen. Eine Nichteinhaltung könnte negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit sowie Reputationsschäden nach sich ziehen. Für die Einhaltung der Compliance-Standards ist bei der VIB eine Compliance-Organisation eingerichtet, die sowohl interne Richtlinien und Prozessvorgaben definiert als auch die Schulung Compliance-bezogener Themen für alle Mitarbeiter des VIB-Konzerns umfasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Verstöße gegen Compliance-Richtlinien im VIB-Konzern gemeldet.

Als Immobilienbestandshalter könnten der VIB Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartner betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Verträge mit Generalunternehmen, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge einer internen und bei Bedarf auch externen Überprüfung unterzogen.

Aktuell sind keine gravierenden Rechts- und Vertragsrisiken bekannt, die eine Gefahr für die Gesellschaft darstellen könnten. Wir stufen dieses Risiko daher, analog zum Vorjahr, als "gering" ein.

Regulatorisches Risiko

Als Aktiengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG in Deutschland einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes und die Regulierung und bessere Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.

Im Jahr 2016 ist die EU-Marktmissbrauchsverordnung "MAR" (Verordnung Nr. 596/​2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft getreten. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien.

Durch die langjährige Notierung der VIB-Aktie an der Börse München verfügt die Gesellschaft über ein entsprechendes Kapitalmarkt-Know-how. Um den strengen Kapitalmarktregularien gerecht zu werden, greift die VIB jedoch bei Bedarf auch auf das Know-how externer Kapitalmarktspezialisten zurück.

Die VIB unterliegt in einem dynamischen wirtschaftlichen Umfeld einem Steuerrisiko aufgrund sich ändernder Steuergesetze und Steuerrechtsprechung. Dies trifft bei der VIB insbesondere auf den Bereich der Ertrags- und Umsatzsteuergesetze zu. Bei einer fehlerhaften Darstellung von Steuersachverhalten gegenüber den Finanzbehörden könnte die Steuerbelastung und somit die Ertragslage und die Liquidität der Gesellschaft beeinträchtigt werden. Bei bisherigen Betriebsprüfungen sind durch die Finanzbehörden keine Beanstandungen aufgetreten, die zu einer nennenswert erhöhten Steuerbelastung für die VIB geführt haben.

Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen Themen wie z.B. dem in 2019 verabschiedeten Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrechterichtlinie (ARUG II), der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive) oder der seit 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives). Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand und den Fachabteilungen regelmäßig analysiert und bewertet und falls notwendig werden entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.

Mit Änderungen im regulatorischen Umfeld könnten für die VIB Risiken verbunden sein, die sich negativ auf die operative Geschäftstätigkeit des Unternehmens auswirken. Darüber hinaus könnten der Gesellschaft zusätzliche Kosten für externe Beratung oder Schulungsmaßnahmen entstehen.

Wir schätzen aktuell ein regulatorisches Risiko, analog zum Vorjahr, als "gering" ein.

Schadensrisiko

Beschädigungen oder die komplette Zerstörung von Immobilien stellen ein weiteres, potenziell großes Risiko dar. Dies könnte im Einzelfall gravierende negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.

Diesen Risiken begegnet die VIB durch Versicherungsschutz. Für die Immobilien der VIB sind i.d.R. Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden, wie z.B. Hochwasser, Überschwemmung oder Schneedruck abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Schadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinahmen verloren gehen. Zur Vermeidung eines Unterversicherungsrisikos werden die Immobilien darüber hinaus von einem externen Gutachter bewertet.

Die VIB schätzt die negativen Folgen eines Schadensrisikos für die Gesellschaft analog zum Vorjahr als "gering" ein.

Personalrisiko

Die Abwanderung von Mitarbeitern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Nachbesetzung sowie die Einarbeitung von Fach- und Führungskräften könnte das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen.

Wir begegnen diesem Risiko mit einem leistungsgerechten Vergütungssystem sowie der Gewährung von Arbeitgeberzusatzleistungen wie einer betrieblich finanzierten Altersvorsorge. Darüber hinaus bietet die VIB Ausbildungsmöglichkeiten an, seit 2013 ist die VIB ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute.

Insgesamt wird ein Personalrisiko, unverändert zum Vorjahr, als "gering" eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe im VIB-Konzern stützen sich auf IT-Systeme, weshalb das Unternehmen einem IT-Risiko unterliegt. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall der IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen.

Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickeln wir unsere IT-Systeme laufend weiter und nutzen dafür auch die Hilfe externer Dienstleister. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Sollte es zu einem Ausfall der Hard- oder Software kommen, so sind in Form von Notfallkonzepten die Voraussetzungen gegeben, um in kurzer Zeit die Einsatzfähigkeit der Systeme und Daten wiederherzustellen.

Durch die in 2018 in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat sich das allgemeine Datenschutzrisiko gemäß der in der Verordnung festgelegten Geldbußen bei Verstößen erhöht. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, wird bei der VIB größter Wert auf Vertraulichkeit von Daten, sichere Passwörter sowie Zugangs- und Berechtigungskonzepte aber auch die Schulung der Mitarbeiter in Bezug auf die DSGVO gelegt.

In einer zunehmend vernetzten und globalisierten Welt nimmt auch das Risiko digitaler Angriffe auf die IT-Landschaft eines Unternehmens immer weiter zu. So hat auch die VIB in Folge der Corona-Krise den Mitarbeitern die Möglichkeit gegeben, im Home-Office zu arbeiten. Ein Cyber-Zwischenfall könnte in diesem Zusammenhang zu einem längeren Ausfall der Systeme aber auch dem Verlust oder Diebstahl von sensiblen Unternehmensdaten führen. Dies wäre mit finanziellen Verlusten und Reputationsschäden für die VIB verbunden.

Allumfassenden Schutz vor IT-Risiken kann es für ein Unternehmen nicht geben. Trotzdem hat die VIB Maßnahmen etabliert, die einen Schutz der verarbeiteten Daten sowie der eingesetzten IT-Systeme gewährleisten sollen.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Wir stufen dieses Risiko unverändert als "gering" ein.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Unser Risikomanagement ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Nach unserer Einschätzung zeigt sich die aktuelle Risikolage aufgrund der Corona-Krise in einigen Risikobereichen des VIB-Konzerns weiterhin erhöht. Trotzdem sind aus Sicht des Vorstands aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die unmittelbar eine Gefahr für den Fortbestand des Unternehmens darstellen könnten.

Chancenbericht

Neben einem effizienten Risikomanagement ist für den Geschäftserfolg des VIB-Konzerns auch die Wahrnehmung sich bietender Chancen von großer Bedeutung. Dabei ist es wichtig, dass Chancen möglichst frühzeitig identifiziert und bewertet und entsprechend den personellen und finanziellen Ressourcen des Unternehmens umgesetzt werden. Ziel der VIB ist dabei stets ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiken und Chancen, um im Sinne aller Stakeholder den Unternehmenswert langfristig zu steigern.

Nach Aussage von JonesLangLasalle werden Investoren aufgrund des niedrigen Zinsniveaus weiterhin stark nach Anlagegelegenheiten auf dem deutschen Immobilienmarkt suchen[3]. Hier sehen wir als Immobilienbestandshalter die Chance, auch zukünftig nachhaltig und profitabel zu wachsen. Um unsere geplanten Entwicklungsrenditen zu realisieren, wollen wir bei Projektentwicklungen auch weiterhin von unserer Inhouse-Expertise sowie unserem Netzwerk, gerade im wirtschaftsstarken süddeutschen Raum, profitieren.

Eine wesentliche Säule unseres Geschäftsmodells ist die Verwaltung unseres Immobilienportfolios durch eigene Mitarbeiter der VIB. Wir sehen auch zukünftig die Chance, dass durch das Inhouse-Management ein hoher Qualitätsstandard unserer Objekte sowie niedrige Leerstandsquoten und lange Mietvertragsrestlaufzeiten erreicht werden können.

Das Immobilienportfolio der VIB umfasst mittlerweile 113 Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von 1,29 Mio. Quadratmetern. Auf einigen freien Flächen dieser Objekte bietet sich noch weiteres Entwicklungspotential, um durch gezielte Nachverdichtungen, also der Errichtung neuer Gebäude und Gebäudeerweiterungen auf Bestandsflächen, neue vermietbare Flächen zu schaffen. Dies bietet der VIB die Chance, zusätzliche Mietererlöse zu generieren, ohne dass dabei neue Grundstücksflächen erworben werden müssen. Da das Grundstück bereits vorhanden ist, liegen auch die erzielbaren Entwicklungsrenditen i.d.R. über dem Niveau des Marktes.

Ein ausgewogener Finanzierungsmix ist für uns eine weitere wichtige Säule zur Erreichung unserer Wachstumsziele. Hier ist einerseits die Fremdkapitalseite von großer Bedeutung. Durch unsere langjährige Erfahrung haben wir ein Netzwerk zu den finanzierenden Banken aufgebaut. Dadurch, und nicht zuletzt dank des weiterhin günstigen Zinsumfelds, sind wir in der Lage, für Neu- und Anschlussfinanzierung unserer Immobilienprojekte entsprechende Konditionen zu vereinbaren. Unsere bevorzugte Finanzierungsart sind Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen von 10 Jahren. Aber auch Schuldscheindarlehen oder kurzfristig variable Darlehen, die sich am EURIBOR orientieren, kommen zum Einsatz und sind eine gute Ergänzung unseres Fremdkapitalmixes.

Andererseits nutzen wir als im Freiverkehr notiertes Unternehmen auch die Möglichkeiten der Eigenkapitalfinanzierung. Durch den aktiven Dialog mit dem Kapitalmarkt, der hohen Transparenz gegenüber unseren Investoren und Analysten können wir bei Bedarf auf alle Formen der Eigenkapitalfinanzierung, wie z.B. Pflichtwandelanleihen oder Kapitalerhöhungen zurückgreifen.

Insgesamt sehen wir für die Finanzierung unseres Unternehmenswachstums zukünftig sowohl auf der Fremdkapital- als auch auf der Eigenkapital-Seite die Chance, sehr gute Konditionen zu vereinbaren, die in der Folge auch einen positiven Effekt auf die Ertragslage des Unternehmens haben können.

Zusammenfassende Darstellung des Chancenberichts

Die VIB hat sich im Gewerbeimmobilienmarkt in den letzten Jahren insbesondere auf die Segmente Logistik und Einzelhandel spezialisiert. Die Gesellschaft verfügt über ein diversifiziertes Immobilienportfolio, welches seit Jahren eine Leerstandsquote von unter 3 % aufweist. Aus Sicht des Vorstands ist die Gesellschaft auch trotz der derzeitigen Folgen der Corona-Pandemie gut aufgestellt, um ihre auf nachhaltiges Wachstum ausgerichtete Strategie erfolgreich fortzusetzen und diesbezüglich auch sich zukünftig bietende Marktopportunitäten zu nutzen.

/​/​ Prognosebericht

Bei der Planung für das Geschäftsjahr 2021 spielen mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf die Ertragslage der Gesellschaft eine wichtige Rolle. Basierend auf den Erfahrungen des abgelaufenen Geschäftsjahres kalkulieren wir für das laufende Geschäftsjahr 2021 konzernweit mit ertragswirksamen Mietausfällen in Höhe von ca. 0,5 Mio. EUR. In welcher Höhe diese Corona-bedingten Mietausfälle tatsächlich das Ergebnis der Gesellschaft belasten werden, wird jedoch erst im Verlauf bzw. Ende des Jahres 2021 feststehen und ist stark abhängig von den behördlich verordneten Lockdowns.

Die Umsatzplanung wurde auf Basis der Bestandsobjekte zum 31. Dezember 2020 durchgeführt. Des Weiteren sind anteilige Umsatzerlöse von Objekten berücksichtigt, die im Laufe des Jahres 2021 fertiggestellt werden. Basierend auf diesen Annahmen rechnen wir für das laufende Geschäftsjahr 2021 mit Umsatzerlösen von 99,0 bis 105,0 Mio. EUR (2020: 94,2 Mio. EUR).

Für 2021 rechnen wir unter Berücksichtigung der aktuellen Entwicklungen mit einem EBT vor Bewertungseffekten und Sondereinflüssen zwischen 61,0 und 65,0 Mio. EUR (2020: 57,7 Mio. EUR). Beim FFO erwarten wir für das laufende Jahr ein Ergebnis in der Bandbreite von 54,0 bis 58,0 Mio. EUR (2020: 50,4 Mio. EUR).

Unter den getroffenen Annahmen rechnen wir für das Ende des laufenden Geschäftsjahres 2021 mit einer Leerstandsquote im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2020: 2,5 %). Da auch mittelfristig nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, erwarten wir bis zum 31. Dezember 2021 eine weitere leichte Reduzierung des Durchschnittszinssatzes für unsere Darlehensverbindlichkeiten (31.12.2020: 1,77 %).

Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten Geschäftsentwicklung des VIB-Konzerns darstellen, auch unter Berücksichtigung der aktuellen Corona-Pandemie. Sollten die negativen Auswirkungen der Pandemie aus derzeit nicht vorhersehbaren Gründen stärker ausfallen als erwartet, so könnte sich nach Auffassung des Vorstands eine Abweichung zu dieser Prognose ergeben.

Neuburg/​Donau, 19. April 2021

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

[1] Quellen: Statistisches Bundesamt, Jones Lang Lasalle (JLL) Immobilienmarktüberblick 2020

[2] Quelle: Statistisches Bundesamt

[3] Quelle: Jones Lang Lasalle (JLL) Immobilienmarktüberblick 2020

IFRS-Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2020

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	Anhang	31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte		18	2
Sachanlagen	D.16	11.136	10.031
Investment Properties	D.17	1.368.001	1.296.352
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	D.18	14.230	11.941
Summe langfristige Vermögenswerte		1.393.385	1.318.326
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	D.19	3.739	3.555
Bankguthaben und Kassenbestände	D.20	39.363	36.738
Aktive Rechnungsabgrenzung		2.769	1.112
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	D.17	14.900	0
Summe kurzfristige Vermögenswerte		60.771	41.405
BILANZSUMME		1.454.156	1.359.731
PASSIVA
	Anhang	31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
EIGENKAPITAL	D.21
Gezeichnetes Kapital		27.580	27.580
Kapitalrücklage		191.218	191.218
Gewinnrücklagen		95.106	85.559
Kumulierte Ergebnisse		285.428	248.539
Cash Flow Hedges		0	-929
Fremdwährungsumrechnung		16	22
Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital		599.348	551.989
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter		25.830	25.306
Summe Eigenkapital		625.178	577.295
Langfristige Schulden
Finanzschulden	D.22	717.894	680.915
Derivative Finanzinstrumente	D.23	0	1.161
Latente Steuern	D.24	66.974	59.824
Pensionsrückstellungen	D.25	3.328	2.928
Summe langfristige Schulden		788.196	744.828
Kurzfristige Schulden
Finanzschulden	D.26	30.053	27.687
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	D.28	241	1.669
Verbindlichkeiten ggü. Beteiligungsunternehmen	D.29	827	827
Sonstige Verbindlichkeiten	D.30	9.369	7.298
Passive Rechnungsabgrenzung		292	127
Summe kurzfristige Schulden		40.782	37.608
BILANZSUMME		1.454.156	1.359.731

IFRS-Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

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in TEUR	Anhang	01.01.2020-31.12.2020 IFRS	01.01.2019-31.12.2019 IFRS
Umsatzerlöse	D. 1	94.207	90.995
Sonstige betriebliche Erträge	D. 2	1.466	1.645
Summe der betrieblichen Erträge		95.673	92.640
Wertänderungen von Investment Properties	D. 3	22.323	22.319
Aufwendungen für Investment Properties	D. 4	-17.377	-16.057
Personalaufwand	D. 5	-4.216	-3.861
Sonstige betriebliche Aufwendungen	D. 6	-1.851	-1.775
Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA)		94.552	93.266
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte
und Sachanlagen	D. 7	-329	-313
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)		94.223	92.953
Ergebnis aus at-equity bewerteten Beteiligungen	D. 8	118	450
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	D. 9	0	18
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	D.10	-14.134	-14.968
Aufwand aus Garantiedividende	D.11	-166	-166
Ergebnis vor Steuern (EBT)		80.041	78.287
Ertragsteuern	D.12	-12.772	-12.876
Konzernergebnis		67.269	65.411
Anteil Konzernaktionäre am Ergebnis		65.875	63.159
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis	D.13	1.394	2.252
Ergebnis je Stammaktie (in EUR)
Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten	D.14	2,39	2,29
Unverwässertes Ergebnis je Aktie		2,39	2,29
Verwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR)
Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten	D.14	2,39	2,29
Verwässertes Ergebnis je Aktie		2,39	2,29

IFRS-Konzern-Gesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

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	Anhang	2020 TEUR	2019 TEUR
Konzernergebnis		67.269	65.411
Übriges Ergebnis
In Folgeperioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis
Fremdwährungseffekte aus der Umrechnung von selbständigen Tochtergesellschaften		-6	86
Ertragsteuereffekt		0	0
		-6	86
Cash Flow Hedges - Wertveränderungen effektiver
Sicherungsbeziehungen		1.161	1.747
Ertragsteuereffekt	D.21	-167	-250
		994	1.497
In Folgeperioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis		988	1.583
In Folgeperioden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis
Versicherungsmathematische Gewinne /​ Verluste
Pensionspläne		-159	-365
Ertragsteuereffekt	D.21	26	58
		-133	-307
In Folgeperioden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis		-133	-307
Übriges Ergebnis nach Steuern		855	1.276
Gesamtergebnis nach Steuern		68.124	66.687
Vom Gesamtergebnis entfallen auf:
Konzernaktionäre		66.706	64.400
nicht beherrschende Anteile		1.418	2.287

IFRS-Konzern-Eigenkapital-Veränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

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in TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen	Kumulierte Ergebnisse
Stand 01.01.2020	27.580	191.218	85.559	248.539
Periodenergebnis	0	0	0	65.875
Übriges Ergebnis	0	0	0	-133
Gesamtergebnis	0	0	0	65.742
Erfolgsneutrale Umgliederungzwischen Anteilseignern	0	0	0	0
Einstellungen inGewinnrücklagen	0	0	9.547	-9.547
Ausschüttungen	0	0	0	-19.306
Stand 31.12.2020	27.580	191.218	95.106	285.428

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in TEUR	Rücklage Cash Flow Hedges	Rücklage für Fremdwährungsumrechnung
Stand 01.01.2020	-929	22
Periodenergebnis	0	0
Übriges Ergebnis	970	-6
Gesamtergebnis	970	-6
Erfolgsneutrale Umgliederungzwischen Anteilseignern	-41	0
Einstellungen inGewinnrücklagen	0	0
Ausschüttungen	0	0
Stand 31.12.2020	0	16

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in TEUR	Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	Anteil nicht beherrschender Gesellschafter	Konzerneigenkapital
Stand 01.01.2020	551.989	25.306	577.295
Periodenergebnis	65.875	1.394	67.269
Übriges Ergebnis	831	24	855
Gesamtergebnis	66.706	1.418	68.124
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern	-41	41	0
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0	0
Ausschüttungen	-19.306	-935	-20.241
Stand 31.12.2020	599.348	25.830	625.178

IFRS-Konzern-Eigenkapital-Veränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

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in TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen	Kumulierte Ergebnisse	Rücklage Cash Flow Hedges	Rücklage für Fremdwährungsumrechnung
Stand 01.01.2019	27.580	191.218	75.766	212.680	-2.387	-64
Periodenergebnis	0	0	0	63.159	0	0
Übriges Ergebnis	0	0	0	-303	1.458	86
Gesamtergebnis	0	0	0	62.856	1.458	86
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0	9.070	-9.070	0	0
Erstkonsolidierung VST GmbH	0	0	723	0	0	0
Ausschüttungen	0	0	0	-17.927	0	0
Stand 31.12.2019	27.580	191.218	85.559	248.539	-929	22

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in TEUR	Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital	Anteil nicht beherrschender Gesellschafter	Konzerneigenkapital
Stand 01.01.2019	504.793	22.800	527.593
Periodenergebnis	63.159	2.252	65.411
Übriges Ergebnis	1.241	35	1.276
Gesamtergebnis	64.400	2.287	66.687
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0	0
Erstkonsolidierung VST GmbH	723	1.115	1.838
Ausschüttungen	-17.927	-896	-18.823
Stand 31.12.2019	551.989	25.306	577.295

IFRS-Konzern-Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

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	Anhang	01.01.2020 - 31.12.2020 TEUR	01.01.2019 - 31.12.2019 TEUR	Veränderung T€
A. Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresergebnis (nach Steuern)		67.269	65.411	1.858
+/​- Zinsergebnis	D. 9, 10	14.134	14.950	-816
+/​- Ertragsteueraufwand	D. 12	12.772	12.876	-104
+/​- Abschreibungen/​Zuschreibungen auf Sachanlagen
und immaterielle Vermögenswerte	D. 7	329	312	17
+/​- Zunahme/​Abnahme Rückstellungen		400	565	-165
+/​- Wertänderungen von Investment Properties	D. 3	-22.323	-22.319	-4
+/​- Ergebnis aus at-equity bewerteten Beteiligungen	D. 8	-118	-450	332
+/​- gezahlte Ertragsteuern		-7.191	-4.422	-2.769
Betriebsbedingter Cash Flow nach Steuern (vor Zinsaufwand)		65.272	66.923	-1.651
				0
+/​- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/​Erträge		-160	-365	205
+/​- Veränderungen der Vorräte, Forderungen und sonstigenVermögensgegenstände, die nicht der Investitionstätigkeitzuzuordnen sind		-2.031	2.399	-4.430
+/​- Veränderung der Schulden, die nicht der Finanzierungs-tätigkeit zuzuordnen sind		2.236	168	2.068
				0
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (vor Zinsaufwand)		65.317	69.125	-3.808
B. Cash Flow aus der Investitionstätigkeit
- Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte		-20	-2	-18
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	D. 16	-1.430	-2.301	871
- Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties	D. 17	-65.542	-93.051	27.509
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	D. 18	-2.170	-5.317	3.147
- Auszahlungen für Erwerb von Tochterunternehmen		0	-9.201
+ Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen und der Investment Properties		1.500	11.575	-10.075
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit		-67.662	-98.297	30.635
C. Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	D. 32	66.000	107.500	-41.500
- Auszahlungen an Unternehmenseigner und nichtbeherrschende Gesellschafter (Dividenden)	D. 14	-20.241	-18.823	-1.418
- Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten	D. 32	-26.655	-40.011	13.356
+/​- Einzahlungen nicht beherrschender Gesellschafter		0	1.115	-1.115
+ erhaltene Zinsen	D. 9	0	18	-18
+ erhaltene Dividenden		0	64	-64
- gezahlte Zinsen	D. 10	-14.134	-14.968	834
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit		4.970	34.895	-29.925
D. Finanzmittelbestand am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
+/​- Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit		65.317	69.125	-3.808
+/​- Cash Flow aus der Investitionstätigkeit		-67.662	-98.297	30.635
+/​- Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit		4.970	34.895	-29.925
Veränderung Cash Flow		2.625	5.723	-3.098
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode (liquide Mittel)	D. 20	36.738	31.015	5.723
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	D. 20	39.363	36.738	2.625

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

A. Allgemeine Angaben und Darstellung des Konzernabschlusses

Die VIB Vermögen AG, Neuburg/​Donau, Deutschland, (kurz "VIB AG" oder "Gesellschaft") hat ihren Sitz in 86633 Neuburg/​Donau, Tilly-Park 1 und ist beim Amtsgericht Ingolstadt unter der HRB-Nummer 101699 eingetragen.

Die Aktien der Gesellschaft werden im Freiverkehrssegment m:access der Börse München und über Xetra an der Deutschen Börse AG mit Sitz in Frankfurt gehandelt.

Die Muttergesellschaft des VIB-Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft klassifiziert. Die Notierung der Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr stellt keine Notierung im Sinne des § 2 Abs. 11 des Wertpapierhandelsgesetzes dar.

Kernkompetenzen des Konzerns sind der Zukauf, die Entwicklung und die Verwaltung eigener Immobilien sowie die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Als Bestandshalter für gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum hat der VIB-Konzern in den vergangenen Jahren ein renditestarkes Immobilien-Portfolio aufbauen können. Dabei liegt der Investitionsfokus auf zukunftsträchtigen und wachstumsstarken Regionen in Süddeutschland.

Die VIB Vermögen AG ist nach § 290 i.V.m. § 293 HGB zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet. Die Aufstellung des Konzernabschlusses entsprechend den Vorschriften des IASB erfolgt hingegen weiterhin auf freiwilliger Basis (§ 315e Abs. 3 HGB).

Der vorliegende Konzernabschluss der VIB AG einschließlich der Vorjahresangaben wurde im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie den Auslegungen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRS-IC) erstellt.

Der Konzernabschluss der Gesellschaft ist in EUR aufgestellt. Die Betragsangaben lauten - soweit nicht anders angegeben - auf Tausend Euro (T€). Aufgrund der vorgenommenen Rundungen können sich rundungsbedingte Differenzen ergeben. Den Jahresabschlüssen der in diesen Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen (Einzelabschlüsse) liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zugrunde. Wertansätze, die auf steuerlichen Vorschriften beruhen, werden nicht in den Konzernabschluss übernommen. Die Einzelabschlüsse sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wendet die Gesellschaft das Gesamtkostenverfahren an. Neben der Gewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung, der Bilanz und der Kapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Eigenkapitals dargestellt.

Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgt nach der Fristigkeit. Hierbei werden Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig eingestuft, wenn sie innerhalb eines Jahres realisiert bzw. getilgt werden. Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Steuererstattungsansprüche, Steuerverbindlichkeiten werden grundsätzlich als kurzfristige Posten ausgewiesen. Latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten werden als langfristig dargestellt.

Anteile nicht beherrschender Gesellschafter sind Bestandteil des Konzerneigenkapitals.

Um die Klarheit und Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, werden Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzernbilanz, soweit sinnvoll und möglich, zusammengefasst. Diese Posten werden im Konzernanhang aufgegliedert und entsprechend erläutert.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden im Anhang erläutert. Die rückwirkende Anwendung von überarbeiteten und neuen Standards verlangt, sofern für den betreffenden Standard keine abweichende Regelung vorgesehen ist, dass die Ergebnisse des Vorjahres und die Eröffnungsbilanz dieser Vergleichsperiode so angepasst werden, als ob die neuen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden schon immer angewandt worden wären.

B. Anwendung DER IFRS

Die VIB AG hat alle herausgegebenen Standards (IFRS, IAS) des International Accounting Standards Board (IASB) und Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRS-IC) bzw. Standing Interpretations Committee (SIC), welche zum 31. Dezember 2020 in der EU in Kraft waren, angewandt. Die entsprechenden Übergangsvorschriften sind beachtet worden. Der Konzernabschluss wurde um weitere nach HGB bzw. AktG erforderliche Erläuterungen ergänzt.

Das IASB hat nachfolgende neue Standards und Interpretationen sowie Änderungen zu bestehenden Standards herausgegeben, deren Anwendung verpflichtend ist oder angewandt werden können. Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Daneben gibt es Änderungen mit Auswirkungen auf die Bilanzierung, den Ansatz, die Bewertung oder die erforderlichen Anhangangaben.

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Standard bzw. Interpretationen	Inhalt der Standards bzw. Interpretationen	verpflichtend anzuwenden
Änderung an IFRS 3	Definition eines Geschäftsbetriebs	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2020 beginnen
Änderungen anIFRS 9, IAS 39 und IFRS 7	Reform der Referenzzinssätze - Phase 1	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2020 beginnen
Änderungen anIFRS 16	Mietzugeständnisse im Zusammenhang mit COVID-19	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Juni 2020 beginnen
Änderungen anIAS 1 und IAS 8	Definition von Wesentlichkeit	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2020 beginnen
Sonstige	Änderungen der Verweise auf das Rahmenkonzept für Finanzberichterstattung	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2020 beginnen

Änderungen an IFRS 3 - Definition eines Geschäftsbetriebs

Der IASB veröffentlichte im Oktober 2018 Änderungen der Definition eines Geschäftsbetriebs im IFRS 3. Hierdurch soll den Unternehmen die Entscheidung erleichtert werden, ob eine erworbene Gruppe von Aktivitäten und Vermögenswerten einen Geschäftsbetrieb darstellt. Die Änderungen sind prospektiv auf Transaktionen anzuwenden, die am oder nach dem Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung der Änderungen stattgefunden haben. Da im Berichtszeitraum keine Aktivitäten erfolgten, die unter diesen Standard fallen, ergeben sich für den Konzern keine Auswirkungen.

Änderung an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 - Reform der Referenzzinssätze

Im September 2019 veröffentlichte das IASB Änderungen zum IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7. Ziel der Änderungen war eine Reform der Zinssatz-Benchmarks vor dem Hintergrund der jüngsten Marktentwicklungen verschiedener Referenzzins-Sätze, welche bestimmte Hedge-Accounting-Vorschriften betreffen. Da der Konzern derzeit keine Sicherungsinstrumente im Zinsbereich einsetzt, hatten diese Änderungen im lfd. Geschäftsjahr keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss, könnten jedoch auf Transaktionen in der Zukunft anwendbar werden.

Änderungen an IFRS 16 - Mietzugeständnisse im Zusammenhang mit COVID-19

Am 28. Mai 2020 hat das IASB Änderungen zu IFRS 16 (Covid-19-Related Rent Concessions - Amendment to IFRS 16 Leases) veröffentlicht. Das Board hat die Änderungen verabschiedet, um Leasingnehmern bei der Anwendung der Regelungen in IFRS 16 zur Bilanzierung von lease modifications aufgrund von Mietzugeständnissen infolge der Corona-Pandemie Erleichterungen einzuräumen. Die Erleichterungen gelten nicht für Leasinggeber. Da der Konzern als Leasingnehmer keine Mietzugeständnisse in Anspruch genommen hat, hat diese Regelung keine Auswirkung auf den Konzernabschluss der VIB.

Änderungen an IAS 1 und IAS 8 - Definition von Wesentlichkeit

Die Änderungen an IAS 1 und IAS 8 Definition von Wesentlichkeiten wurden im Oktober 2018 durch das IASB veröffentlicht. Ziel der Änderungen ist eine Vereinheitlichung und Präzisierung des Begriffs der Wesentlichkeit. Informationen sind demnach wesentlich, wenn das Weglassen, die Verschleierung oder fehlerhafte Darstellung den Adressaten dieses Abschlusses in der Beurteilung der Finanzinformationen beeinflussen kann. Durch die Vereinheitlichung der Definition des Begriffs "Wesentlichkeit" kam es zu keiner Auswirkung im Konzern.

Alle weiteren geänderten Standards haben keine Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns, da die Änderungen häufig nur der Klarstellung von Dokumentationen oder Ausweisfragen dienen bzw. keine Geschäftsvorfälle innerhalb des Konzerns betreffen.

Das IASB hat die nachfolgend aufgelisteten Standards und Interpretationen veröffentlicht, die bereits in EU-Recht übernommen wurden, aber im Geschäftsjahr 2020 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Der Konzern wendet diese Standards und Interpretationen nicht vorzeitig an.

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Standard bzw. Interpretationen	Inhalt der Standards bzw. Interpretationen	verpflichtend anzuwenden
Änderung anIFRS 4	Verlängerung der vorübergehenden Befreiung von der Anwendung des IFRS 9	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2021 beginnen
Änderung anIFRS 9, IAS 39, IFRS 7 und IFRS 4	Reform des Zinssatz-Benchmarks (IBOR-Reform) - Phase 2	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2021 beginnen

Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7 und IFRS 4 - Reform des Zinssatz-Benchmarks

Im August 2020 veröffentlichte das IASB Änderungen zum IFRS 9, IAS 39, IFRS 4 und IFRS 7. Ziel der Änderungen ist eine vorübergehende Erleichterung für den Fall, dass ein Referenzzinssatz durch einen alternativen nahezu risikofreien Zinssatz ersetzt wird und dies Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung hat. Da im Konzern keine Referenzzinsätze durch risikofreie Zinssätze ersetzt wurden, hat diese Änderung des Standards keine Auswirkung auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns.

Der IASB hat nachfolgend aufgelistete Standards und Interpretationen veröffentlicht, die im Geschäftsjahr 2020 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Diese Standards und Interpretationen wurden von der EU noch nicht in Kraft gesetzt.

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Standard bzw. Interpretationen	Inhalt der Standards bzw. Interpretationen	verpflichtend anzuwenden ab
IFRS 17	Versicherungsverträge und Änderungen an IFRS 17	für die Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen
Änderungen an IFRS 3	Verweis auf das Rahmenkonzept	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen
Änderungen an IAS 1	Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen
Änderung an IAS 16	Erzielung von Erlösen, bevor sich ein Vermögenswert in seinem betriebsbereiten Zustand befindet	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen
Änderungen anIAS 37	Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrages	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen
	Jährliches Verbesserungsverfahren (2018-2020)	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2022 beginnen
Änderungen an IAS 1	Angabe von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen
Änderungen an IAS 8	Definition von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. Januar 2023 beginnen
Änderungen an IFRS 16	Mietzugeständnisse im Zusammenhang mit COVID-19	für Geschäftsjahre, die am oder nach dem1. April 2021 beginnen

Der Konzern beabsichtigt, sämtliche Änderungen zu den Standards und Anpassungen der Interpretationen zum jeweils vorgeschriebenen Datum des Inkrafttretens anzuwenden.

Änderung an IAS 37 - Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrages

Im Mai 2020 hat das IASB Änderungen an IAS 37 Rückstellungen für Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrages - veröffentlicht, um zu konkretisieren, welche Kosten ein Unternehmen bei der Beurteilung, ob ein Vertrag belastend oder verlustbringend ist, zu berücksichtigen hat. Der Konzern würde diese Änderungen dann anwenden, wenn zu Beginn des Geschäftsjahres noch nicht alle Verpflichtungen erfüllt sind. Auf der Grundlage der derzeitigen Bilanzierungs- und Bewertungsmethode geht der Konzern von keinen Auswirkungen aus.

Alle weiteren oben aufgelisteten Neuregelungen und Änderungen an den Standards sind auf den Konzern nicht anwendbar und werden daher keine Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage, sowie Ausweisfragen haben.

C. Konsolidierungskreis und RechnungslegungsMethoden

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter der Prämisse der Unternehmensfortführung.

In den Konsolidierungskreis des VIB-Konzerns sind neben der VIB Vermögen AG die Tochtergesellschaften einbezogen, welche von der VIB AG unmittelbar oder mittelbar beherrscht werden. Eine Beherrschung liegt vor, wenn der Konzern eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement bei dem Beteiligungsunternehmen hat und er seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen auch dazu einsetzen kann, diese Renditen zu beeinflussen. Insbesondere beherrscht der Konzern ein Beteiligungsunternehmen dann und nur dann, wenn er alle nachfolgenden Eigenschaften besitzt:

a) Die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen (d.h. der Konzern hat aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit, diejenigen Aktivitäten des Beteiligungsunternehmens zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf dessen Renditen haben),

b) eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen,

c) die Fähigkeit, seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird.

Die Kapitalkonsolidierung von Tochtergesellschaften erfolgt entsprechend den Regelungen des IFRS 10 (Konzernabschlüsse) und IFRS 3 (Unternehmenszusammenschlüsse). Hierbei wird der Beteiligungsbuchwert mit dem neubewerteten Eigenkapital des Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs verrechnet. Alle Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert. Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte, der ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Transaktionszeitpunkt (acquisition date). Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses identifizierte Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden bei der Erstkonsolidierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten im Erwerbszeitpunkt bewertet. Übersteigen die Anschaffungskosten für den Erwerb der Anteile am Tochterunternehmen den auf den Konzern entfallenden Anteil des mit beizulegenden Zeitwerten bewerteten Nettovermögens, wird ein Goodwill angesetzt. Sind die Anschaffungskosten geringer als das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Nettovermögen der akquirierten Tochtergesellschaft, wird der Unterschiedsbetrag nach nochmaliger Überprüfung der Kaufpreisallokation direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung (sonstige betriebliche Erträge) erfasst. Die Anteile von nicht beherrschenden Gesellschaftern an Tochterunternehmen des Konzerns werden zudem auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallenden Teil der beizulegenden Zeitwerte der erfassten Vermögenswerte und Schulden innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.

Die Aufwendungen und Erträge der im Verlauf eines Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt des Beginns bzw. der Beendigung der Beherrschungsmöglichkeit in die Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung einbezogen. Konzerninterne Transaktionen, Salden und unrealisierte Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen werden eliminiert. Unrealisierte Verluste werden ebenso eliminiert, es sei denn, die Transaktion deutet auf eine Wertminderung des übertragenen Vermögenswertes hin.

Der auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallende Teil am konsolidierten Konzerneigenkapital, am konsolidierten Jahresergebnis sowie Gesamtergebnis wird getrennt von den auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens VIB Vermögen AG entfallenden Anteilen ausgewiesen. Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die bei der Erstellung des vorliegenden Konzernabschlusses angewendet wurden, sind im Folgenden dargestellt.

Die Abschlussstichtage aller in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogenen Tochtergesellschaften entsprechen dem Abschlussstichtag des Mutterunternehmens.

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Der Konzern bewertet bestimmte Finanzinstrumente (z.B. Derivate) und bestimmte nicht-finanzielle Vermögenswerte (z.B. Investment Properties) zu jedem Abschlussstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert gemäß IFRS 13. Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem gewöhnlichen Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder

(a) auf dem Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld stattfindet, oder

(b) auf dem vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert bzw. die Schuld, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist.

Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben.

Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.

Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts eines nicht-finanziellen Vermögenswerts wird die Fähigkeit des Marktteilnehmers berücksichtigt, durch die höchste und beste Verwendung des Vermögenswerts oder durch dessen Verkauf an einen anderen Marktteilnehmer, der für den Vermögenswert die höchste und beste Verwendung findet, wirtschaftlichen Nutzen zu erzeugen.

Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei werden sowohl beobachtbare als auch nicht beobachtbare Inputfaktoren verwendet.

Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:

Stufe 1 - In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise

Stufe 2 - Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist.

Stufe 3 - Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist.

Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.

Die für die Konzernrechnungslegung leitenden Mitarbeiter legen gemeinsam mit dem Vorstand die Richtlinien und Verfahren für wiederkehrende (z. B. bei Investment Properties) und nicht wiederkehrende (z.B. bei als zur Veräußerung gehalten eingestuften langfristigen Vermögenswerten) Bemessungen des beizulegenden Zeitwerts fest.

Für die Bewertung des Immobilienbestands wird ein externer Bewerter beauftragt. Die Entscheidung dafür wird jährlich vom Vorstand neu getroffen. Entscheidende Kriterien für die Auswahl des Bewerters sind Marktkenntnis, Reputation, Unabhängigkeit, Expertise und die Einhaltung professioneller Standards. Die für die Immobilienbewertung zuständigen leitenden Mitarbeiter sowie die für die Immobilien zuständigen Objektmanager entscheiden nach Gesprächen mit dem externen Bewerter, welche Bewertungstechniken und Inputfaktoren in jedem einzelnen Fall anzuwenden sind. Die für die Immobilienbewertung zuständigen leitenden Mitarbeiter analysieren zu jedem Abschlussstichtag die Wertentwicklungen von Vermögenswerten und Schulden, die gemäß den Rechnungslegungsmethoden des Konzerns neu bewertet oder neu beurteilt werden müssen. Dabei werden die wesentlichen Inputfaktoren, die bei der Bewertung angewandt werden, mit Verträgen und anderen relevanten Dokumenten abgeglichen. Gemeinsam mit dem Bewerter werden die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts jedes Objekts überprüft, und beurteilt, ob die jeweiligen Änderungen plausibel sind.

Um die Angabeanforderungen bezüglich des beizulegenden Zeitwerts zu erfüllen, hat der Konzern Gruppen von Vermögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen der erläuterten Fair-Value-Hierarchie festgelegt.

Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Konzern über maßgeblichen Einfluss verfügt. Maßgeblicher Einfluss ist die Möglichkeit, an den finanz- und geschäfts-politischen Entscheidungen des Beteiligungsunternehmens mitzuwirken, nicht aber die Beherrschung oder die gemeinschaftliche Führung der Entscheidungsprozesse.

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Parteien, die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen des Gemeinschaftsunternehmens besitzen. Gemeinschaftliche Führung ist die vertraglich vereinbarte Teilhabe an der Beherrschung über eine Vereinbarung, die nur dann besteht, wenn Entscheidungen über die maßgeblichen Tätigkeiten die einstimmige Zustimmung der an der gemeinschaftlichen Führung beteiligten Parteien erfordern.

Die Überlegungen, die zur Bestimmung des maßgeblichen Einflusses oder der gemeinschaftlichen Führung angestellt werden, sind mit denen vergleichbar, die zur Bestimmung der Beherrschung von Tochterunternehmen erforderlich sind. Die Anteile des Konzerns an einem assoziierten Unternehmen oder einem Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert.

Nach der Equity-Methode werden die Anteile an einem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen bei der erstmaligen Erfassung mit den Anschaffungskosten angesetzt. Der Buchwert der Beteiligung wird angepasst, um Änderungen des Anteils des Konzerns am Nettovermögen des assoziierten Unternehmens oder Gemeinschaftsunternehmens seit dem Erwerbszeitpunkt zu erfassen. Der mit dem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird weder planmäßig abgeschrieben noch einem gesonderten Wertminderungstest unterzogen.

Der Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust des assoziierten Unternehmens oder des Gemeinschaftsunternehmens wird vom Zeitpunkt des Erwerbs bzw. des Statuswechsels an im Finanzergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, der Anteil an Veränderungen des Eigenkapitals direkt im Konzerneigenkapital. Ausschüttungen des assoziierten Unternehmens oder des Gemeinschaftsunternehmens vermindern den Buchwert der Beteiligung.

Zum 31. Dezember 2020 sind - unverändert zum Vorjahr - folgende Gesellschaften als assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode bilanziert:

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―	BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (Kapitalanteil 34,2 %)
―	KHI Immobilien GmbH (Kapitalanteil 41,7 %)
―	WVI GmbH (Kapitalanteil 50,0 %)

Der Bilanzstichtag der assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen stimmt mit dem Bilanzstichtag des VIB-Konzerns überein.

Zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte

Die Umgliederung langfristiger Vermögenswerte in zur Veräußerung bestimmte Vermögenswerte wird vorgenommen, wenn der zugehörige Buchwert überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Damit dies der Fall ist, muss der Vermögenswert im gegenwärtigen Zustand zu Bedingungen, die für den Verkauf derartiger Vermögenswerte gängig und üblich sind, sofort veräußerbar und eine solche Veräußerung höchst wahrscheinlich sein sowie der Verkauf erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Einstufung durchgeführt werden. Langfristige zur Veräußerung bestimmte Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten bewertet.

Segmentberichterstattung

Entsprechend IFRS 8.2 haben Unternehmen wie die VIB Vermögen AG, deren Anteile öffentlich gehandelt werden, eine Segmentberichterstattung zu erstellen. Hierbei ist für die Segmentierung der sog. "Management Approach" zugrunde zu legen.

Ein Geschäftssegment ist in IFRS 8.5 als eine unterscheidbare Teilaktivität des Unternehmens definiert, welche ähnliche langfristige Erträge bzw. vergleichbare wirtschaftliche Merkmale aufweist. Die einzelnen Geschäftssegmente sollten sich zudem hinsichtlich der Risiken, Chancen und Ertragsquellen von den anderen Segmenten unterscheiden.

Der VIB-Konzern weist im Geschäftsjahr ein Geschäftssegment "Vermietung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien" aus. Der Konzern stellt diesbezüglich ein sog. "Ein-Segment-Unternehmen" dar. Auf eine Segmentberichterstattung wird deshalb verzichtet.

Realisierung von Erträgen und Aufwendungen

Erträge sind die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultierenden Bruttozuflüsse während einer Berichtsperiode. Erträge werden realisiert, wenn eine entsprechende Vereinbarung vorliegt, ein überzeugender Nachweis für die Leistungserbringung erbracht wurde, die Höhe der Erträge verlässlich ermittelt werden kann und von einer Einbringlichkeit der Forderung ausgegangen werden kann.

Der VIB AG Konzern hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Der Konzern hat in Anbetracht der Vertragsbedingungen, darunter beispielsweise des Umstands, dass die Leasinglaufzeit nicht den wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Gewerbeimmobilie abbildet, festgestellt, dass alle mit dem Eigentum an den vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken beim Konzern verbleiben. Der Konzern bilanziert diese Verträge daher als Operating-Leasingverträge. Die Erträge aus den Operating-Leasingverträgen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst und aufgrund des betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Die im Rahmen der Nebenkosten abgerechneten Grundsteuern und Versicherungen stellen keine eigene Leistungsverpflichtung dar und werden entsprechend den Mieten zugerechnet.

Zinserträge werden periodengerecht unter Berücksichtigung der ausgereichten ausstehenden Darlehenssumme und des anzuwendenden Zinssatzes (Effektivzins) abgegrenzt. Der anzuwendende Effektivzins ist derjenige Zinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Ein- und Auszahlungen über die Laufzeit des finanziellen Vermögenswertes auf den Nettobuchwert des Vermögenswertes abgezinst werden.

Dividendenerträge aus finanziellen Vermögenswerten werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf Zahlung erfasst.

Vorauszahlungen für Leistungen, die erst in späteren Perioden anfallen, werden abgegrenzt und periodengerecht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe aus laufendem und latentem Steueraufwand dar.

Der laufende Steueraufwand wird durch den Konzern auf Basis des zu versteuernden Einkommens der in den Konzernabschluss als Tochterunternehmen einbezogenen Gesellschaften ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Gewinn- und Verlustrechnung, da Aufwendungen und Erträge aufgrund der steuerlichen Regelungen u.U. periodenverschoben bzw. niemals steuerbar oder steuerlich abzugsfähig werden. Die Berechnung der laufenden Steuerverbindlichkeiten der Konzernunternehmen erfolgt auf Basis der zum Veranlagungszeitraum gültigen Steuersätze.

Latente Steuerverbindlichkeiten bzw. forderungen werden nach der bilanzorientierten Vermögens- und Verbindlichkeitenmethode (Asset and Liability Method) gemäß IAS 12 auf zu erwartende Steuerbe- bzw. -entlastungen aus den Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im IFRS-Konzernabschluss und der Steuerbasis, aus Konsolidierungsvorgängen sowie auf wahrscheinlich realisierbare Verlustvorträge gebildet.

Latente Steuerverbindlichkeiten werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen erfasst. Latente Steueransprüche für abzugsfähige temporäre Differenzen und künftig nutzbare steuerliche Verlustvorträge werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass künftig ausreichend zu versteuernde Überschüsse vorhanden sind, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können. Für temporäre Differenzen aus dem Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes, dem erstmaligen Ansatz von anderen Vermögenswerten oder Schulden (außer dies erfolgt im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses oder einer Transaktion, welche entweder das zu versteuernde Einkommen oder den Jahresüberschuss beeinflusst) werden keine latenten Steuern angesetzt.

Latente Steuerforderungen und latente Steuerverbindlichkeiten werden saldiert ausgewiesen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.

Die bilanziell erfassten Buchwerte der latenten Steueransprüche werden jedes Jahr am Abschlussstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft und gegebenenfalls herabgesetzt, falls es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass genügend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, um den Anspruch vollständig oder teilweise wieder einzubringen.

Latente Steuern werden erfolgswirksam erfasst, außer für solche Positionen, die im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden.

Latente Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die im Zeitpunkt der Begleichung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes Geltung haben. Die Auswirkungen von Steuersatzänderungen auf latente Steuern werden erfolgswirksam in dem Berichtszeitraum erfasst, in dem das der Steuersatzänderung zugrunde liegende Gesetzgebungsverfahren weitgehend abgeschlossen ist, außer sie beziehen sich auf erfolgsneutral im Eigenkapital erfasste Posten.

Latente Steuerverpflichtungen, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen und assoziierten Unternehmen entstehen (sog. Outside Basis Differences), werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

Immaterielle Vermögenswerte (Lizenzen, inkl. Software)

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Bei erworbener Software wird aufgrund ihrer begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein planmäßig linearer Abschreibungsverlauf von vier Jahren unterstellt. Die immateriellen Vermögenswerte werden zum Bilanzstichtag zusätzlich außerplanmäßig abgeschrieben, wenn der erzielbare Betrag unter den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten liegt. Eine Zuschreibung erfolgt bei Fortfall der Gründe einer in den Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibung.

Sachanlagen

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden zu den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen bewertet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen sämtliche direkt dem Erwerb des Vermögenswertes zurechenbaren Ausgaben.

Die Abschreibung der Vermögenswerte des Sachanlagevermögens erfolgt linear bzw. entsprechend dem erwarteten Verlauf des künftigen Nutzens aus der Anlage. Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten über die erwartete Nutzungsdauer der Vermögenswerte wie folgt abgeschrieben:

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―	Geschäftsgebäude (eigen) 30 - 35 Jahre
―	sonstige Sachanlagen 3 - 12 Jahre

Die Überprüfung der Restbuchwerte, der wirtschaftlichen Nutzungsdauern und der Abschreibungsmethoden sowie der Restnutzungsdauern erfolgt zu jedem Bilanzstichtag und führt gegebenenfalls zu einer Anpassung. Liegt der Buchwert eines Vermögenswertes über seinem geschätzten erzielbaren Betrag, welcher sich aus dem höheren der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten und Nutzungswert ergibt, so erfolgt sofort eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Gewinne und Verluste aus den Abgängen von Vermögenswerten werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und erfolgswirksam erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties)

Aufgrund der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft werden alle fremdvermieteten Immobilien gemäß IAS 40 als Investment Properties behandelt. Bei Zugang erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Von der öffentlichen Hand gegebenenfalls erhaltene Investitionszuschüsse zur Abdeckung denkmalpflegerischer Mehraufwendungen im Rahmen von Investitionen in Immobilien werden von den Anschaffungskosten des entsprechenden Vermögenswertes gemäß IAS 20 gekürzt. Die Folgebewertung erfolgt erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert, der um Erwerbsnebenkosten eines potentiellen typischen Käufers gemindert wird.

Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgt durch einen unabhängigen Bewerter (Landestreuhand Weihenstephan GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freising). Der Bewerter hat sich grundsätzlich für die Ermittlung der Zeitwerte der Discounted-Cash-Flow-Methode bedient.

Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode hängt der Zeitwert einer Immobilie im Wesentlichen von folgenden Einflussgrößen ab:

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―	erwartete Bruttomiete
―	erwartete Mietausfälle durch Leerstände
―	Bewirtschaftungskosten (nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten, Verwaltungskosten, Erbbauzinsen)
―	erwartete Ausfallrisiken bei Mieten und Umlagen
―	Instandhaltungsaufwendungen
―	Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze

Die Bruttomieten umfassen vertraglich vereinbarte Mieten sowie für kurzfristige Leerstände marktübliche Mieten. Die Kapitalisierungs- und Diskontierungssätze werden individuell für jedes zu bewertende Objekt ermittelt bzw. nach Kategorien zusammengefasst (wir verweisen hierzu auf Kapitel D. Punkt 17 Investment Property).

Die Transaktionskosten eines potentiellen typischen Erwerbers werden durch einen Abschlag vom Barwert berücksichtigt.

Hinsichtlich weiterer Ausführungen zur Discounted-Cash-Flow-Methode und zu den verwendeten Inputparametern verweisen wir auf Punkt 17 in Kapitel D.

Grundstücke in Entwicklung und Anlagen im Bau werden ebenfalls als Investment Properties ausgewiesen. Grundsätzlich ist für die Bewertung nach IAS 40 der beizulegende Zeitwert maßgeblich, der neben anderen Parametern die Mieterträge aus den gegenwärtigen Mietverhältnissen sowie angemessene und vertretbare Annahmen berücksichtigt, die dem entsprechen, was sachverständige und vertragswillige Geschäftspartner für Mieterträge aus zukünftigen Mietverhältnissen nach den aktuellen Marktbedingungen annehmen würden.

Nach IAS 40.53 besteht die widerlegbare Vermutung, dass ein Unternehmen in der Lage ist, den beizulegenden Zeitwert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie fortwährend verlässlich zu bestimmen. Kann der beizulegende Zeitwert einer in Bau befindlichen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufgrund des frühen Projektstatus nicht verlässlich ermittelt werden, so wird diese mit den Anschaffungs- und Herstellkosten bewertet. Sobald die VIB AG in der Lage ist, den Zeitwert zu ermitteln, erfolgt der Ansatz zum Zeitwert. Dies erfolgt spätestens im Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie.

Für den VIB-Konzern konnte - u.a. aufgrund der frühen Entwicklungsphasen der Objekte - für den überwiegenden Teil der Objekte der beizulegende Zeitwert der sich noch in Erstellung befindlichen Investment Properties nicht verlässlich bestimmt werden. Zum Bilanzstichtag wurden diese daher mit den fortgeführten Anschaffungskosten analog IAS 16 bewertet.

Leasingverhältnisse

Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren.

VIB AG Konzern als Leasingnehmer

Der Konzern hat als Leasingnehmer nur Verträge in unwesentlichem Umfang abgeschlossen.

VIB AG Konzern als Leasinggeber

Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft. Entstehende Mieteinnahmen werden linear über die Laufzeit der Leasingverhältnisse erfasst und aufgrund ihres betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Anfängliche direkte Kosten, die bei den Verhandlungen und dem Abschluss eines Operating-Leasingverhältnisses entstehen, werden dem Buchwert des Leasinggegenstandes hinzugerechnet und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses auf gleiche Weise wie die Leasingerträge als Aufwand erfasst. Bedingte Mietzahlungen werden in der Periode als Ertrag erfasst, in der sie erwirtschaftet werden.

Finanzinstrumente

Ein Finanzinstrument ist ein Vertrag, der bei dem einen Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und beim anderen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt.

Finanzielle Vermögenswerte

Erstmaliger Ansatz und Bewertung

Beim erstmaligen Ansatz werden finanzielle Vermögenswerte für die Folgebewertung entweder als zu fortgeführten Anschaffungskosten, als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis oder als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert.

Die Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte bei der erstmaligen Erfassung hängt von den Eigenschaften der vertraglichen Cashflows der finanziellen Vermögenswerte und vom Geschäftsmodell des Konzerns zur Steuerung seiner finanziellen Vermögenswerte ab. Mit Ausnahme von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die keine signifikante Finanzierungskomponente enthalten oder für die der Konzern den praktischen Behelf angewandt hat, bewertet der Konzern einen finanziellen Vermögenswert zu seinem beizulegenden Zeitwert sowie im Falle eines finanziellen Vermögenswerts, der nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, zuzüglich der Transaktionskosten. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die keine signifikante Finanzierungskomponente enthalten oder für die der Konzern den praktischen Behelf angewandt hat, werden mit dem gemäß IFRS 15 ermittelten Transaktionspreis bewertet.

Damit ein finanzieller Vermögenswert als zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet klassifiziert und bewertet werden kann, dürfen die Cashflows ausschließlich aus Tilgungs- und Zinszahlungen (solely payments of principal and interest - SPPI) auf den ausstehenden Kapitalbetrag bestehen. Diese Beurteilung wird als SPPI-Test bezeichnet und auf der Ebene des einzelnen Finanzinstruments durchgeführt.

Je nach Geschäftsmodell entstehen die Cashflows durch die Vereinnahmung vertraglicher Cashflows, den Verkauf der finanziellen Vermögenswerte oder durch beides. Diese verschiedenen Cashflows/​Zahlungsströme werden anschließend zur Steuerung der finanziellen Vermögenswerte sowie zur Beurteilung der Klassifizierung auf Konzernebene herangezogen.

Der Konzern hält ausschließlich Finanzinstrumente der Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte (Schuldinstrumente), wobei die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

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•	Der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows zu halten und
•	die Vertragsbedingungen des finanziellen Vermögenswerts führen zu festgelegten Zeitpunkten zu Cashflows, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen.

Folgebewertung

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte werden in Folgeperioden unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet und sind auf Wertminderungen zu überprüfen. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn der Vermögenswert ausgebucht, modifiziert oder wertgemindert wird.

Die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerte des Konzerns enthalten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögensgegenstände, unter denen überwiegend Versicherungserstattungen ausgewiesen sind.

Ausbuchung

Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird hauptsächlich dann ausgebucht (d. h. aus der Konzernbilanz entfernt), wenn die vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert erloschen sind.

Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten

Der Konzern erfasst bei allen Schuldinstrumenten sowie Leasingforderungen, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, eine Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste gemäß dem expected credit loss model (ECL). Erwartete Kreditverluste basieren auf der Differenz zwischen den vertraglichen Cashflows, die vertragsgemäß zu zahlen sind, und der Summe der Cashflows, deren Erhalt der Konzern erwartet, abgezinst mit einem Näherungswert des ursprünglichen Effektivzinssatzes. Die erwarteten Cashflows beinhalten die Cashflows aus dem Verkauf der gehaltenen Sicherheiten oder anderer Kreditbesicherungen, die wesentlicher Bestandteil der Vertragsbedingungen sind.

Erwartete Kreditverluste werden in zwei Schritten erfasst. Für Finanzinstrumente, deren Ausfallrisiko sich seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat, wird eine Risikovorsorge in Höhe der erwarteten Kreditverluste erfasst, die auf einem Ausfallereignis innerhalb der nächsten zwölf Monate beruhen (12-Monats-ECL). Für Finanzinstrumente, deren Ausfallrisiko sich seit dem erstmaligen Ansatz signifikant erhöht hat, hat ein Unternehmen eine Risikovorsorge in Höhe der über die Restlaufzeit erwarteten Kreditverluste zu erfassen, unabhängig davon, wann das Ausfallereignis eintritt (Gesamtlaufzeit-ECL).

Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Vertragsvermögenswerten wendet der Konzern eine vereinfachte Methode zur Berechnung der erwarteten Kreditverluste an. Zu jedem Abschlussstichtag wird eine Risikovorsorge auf der Basis der Gesamtlaufzeit-ECL erfasst. Der Konzern hat eine Wertberichtigungsmatrix erstellt, die auf seiner bisherigen Erfahrung mit Kreditverlusten basiert und um zukunftsbezogene Faktoren, die für die Kreditnehmer und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spezifisch sind, angepasst wurde.

Der Konzern geht bei einem finanziellen Vermögenswert von einem Ausfall aus, wenn vertragliche Zahlungen 90 Tage überfällig sind. Außerdem kann er in bestimmten Fällen bei einem finanziellen Vermögenswert von einem Ausfall ausgehen, wenn interne oder externe Informationen darauf hindeuten, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Konzern die ausstehenden vertraglichen Beträge vollständig erhält, bevor alle von ihm gehaltenen Kreditbesicherungen berücksichtigt werden. Ein finanzieller Vermögenswert wird abgeschrieben, wenn keine begründete Erwartung besteht, dass die vertraglichen Cashflows realisiert werden.

Finanzielle Verbindlichkeiten

Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten, Darlehen einschließlich Kontokorrentkrediten und derivative Finanzinstrumente.

Erstmaliger Ansatz und Bewertung

Finanzielle Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz als finanzielle Verbindlichkeiten, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, als Verbindlichkeiten oder als Derivate, die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind, klassifiziert.

Sämtliche finanziellen Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet, im Fall von Darlehen und Verbindlichkeiten abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten.

Folgebewertung

Die Folgebewertung finanzieller Verbindlichkeiten hängt folgendermaßen von deren Klassifizierung ab. Nach der erstmaligen Erfassung werden verzinsliche Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Verbindlichkeiten ausgebucht werden, außerdem im Rahmen von Amortisationen mittels der Effektivzinsmethode.

Fortgeführte Anschaffungskosten werden unter Berücksichtigung eines Agios oder Disagios bei Akquisition sowie von Gebühren oder Kosten berechnet, die einen integralen Bestandteil des Effektivzinssatzes darstellen.

Die Amortisation mittels der Effektivzinsmethode ist in der Gewinn- und Verlustrechnung als Teil der Finanzaufwendungen enthalten.

Ausbuchung

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die ihr zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell anderen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, so wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.

Derivative Finanzinstrumente und Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen

Erstmalige Erfassung und Folgebewertung

Der Konzern hat in der Vergangenheit Zinsswaps abgeschlossen, um sich gegen Zinsrisiken (Absicherung von Cashflows) abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und in den Folgeperioden wiederum mit dem beizulegenden Zeitwert neu bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeiten, wenn er negativ ist.

Zu Beginn der Absicherung wurden sowohl die Sicherungsbeziehung als auch die Risikomanagementzielsetzungen und -strategien des Konzerns im Hinblick auf die Absicherung formal festgelegt und dokumentiert.

Der wirksame Teil des Gewinns oder Verlusts aus einem Sicherungsinstrument wird im sonstigen Ergebnis in der Rücklage für die Absicherung von Cashflows erfasst, während der unwirksame Teil sofort erfolgswirksam erfasst wird. Die Rücklage für die Absicherung von Cashflows wird auf den niedrigeren der folgenden Beträge angepasst: den kumulierten Gewinn oder Verlust aus dem Sicherungsinstrument seit Beginn der Sicherungsbeziehung oder die kumulierte Änderung des beizulegenden Zeitwerts des gesicherten Grundgeschäfts.

Der im sonstigen Ergebnis kumulativ erfasste Betrag wird in derselben Periode oder denselben Perioden, in der bzw. denen sich die abgesicherten Cashflows auf das Periodenergebnis auswirken, als Umgliederungsbetrag in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert.

Bankguthaben und Kassenbestände

Die Bankguthaben und Kassenbestände enthalten Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und Kontokorrentkredite. In der Bilanz werden valutierte Kontokorrentkredite als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter den kurzfristigen Finanzschulden gezeigt. Die Bewertung der Bankguthaben und Kassenbestände erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.

Eigenkapital

Die Namensaktien der VIB Vermögen AG werden als Eigenkapital eingestuft. Aufwendungen, die mit der Ausgabe neuer Aktien in direktem Zusammenhang stehen, werden direkt im Eigenkapital netto nach Abzug von Ertragsteuern von den Emissionserlösen abgesetzt. Ferner werden dem Eigenkapital die Kapitalrücklagen, die Gewinnrücklagen, der Gewinnvortrag des Konzerns, die Cash-Flow-Hedge-Reserve sowie die Anteile der nicht beherrschenden Gesellschafter zugerechnet.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gemäß IAS 37 gebildet, soweit rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten bestehen, die in der Vergangenheit begründet sind, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von wirtschaftlich nutzbaren Ressourcen führen und deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Rückstellungen werden in Höhe des Betrages angesetzt, der nach bestmöglicher Schätzung erforderlich ist, um alle gegenwärtigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag abzudecken. Künftige Ereignisse, die sich auf den zur Erfüllung einer Verpflichtung erforderlichen Betrag auswirken können, sind in den Rückstellungen berücksichtigt, sofern sie mit hinreichender objektiver Sicherheit vorausgesagt werden können und sofern diese Verpflichtungen aus Vorgängen der Vergangenheit resultieren. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Soweit bei Verpflichtungen erst nach mehr als einem Jahr mit Mittelabflüssen gerechnet wird, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern abgezinst. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Zinsaufwand erfasst.

Pensionsrückstellungen

Die versicherungsmathematische Bewertung der Pensionsrückstellungen für die betriebliche Altersversorgung erfolgt nach IAS 19. Die Rückstellung wird nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren für leistungsorientierte Versorgungspläne gebildet. Dabei werden sich am Jahresende ergebende Unterschiedsbeträge (sogenannte versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste) zwischen den planmäßigen Pensionsverpflichtungen und dem tatsächlichen Anwartschaftsbarwert erfolgsneutral im übrigen Ergebnis gezeigt und direkt unter Berücksichtigung von latenten Steuern im Eigenkapital erfasst. Der im Versorgungsaufwand enthaltene Dienstzeitaufwand wird unter den Personalaufwendungen und der Zinsanteil wird unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen erfolgswirksam in der Gewinn- u. Verlustrechnung gezeigt.

Fremdwährungen

Funktionale Währung und Berichtswährung

Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, erstellt.

Die funktionale Währung eines jeden Konzernunternehmens ist die Währung des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in welchem das Unternehmen tätig wird. Die Unternehmen stellen ihre Einzelabschlüsse in der funktionalen Währung auf. Dies ist für alle Unternehmen, mit Ausnahme der RV Technik s.r.o., CZ, der Euro.

Die Umrechnung der Vermögenswerte (incl. Goodwill und im Rahmen einer Kaufpreisallokation aufgedeckter stiller Reserven) und Verbindlichkeiten der ausländischen Tochterunternehmen, deren funktionale Währung nicht der Euro ist, erfolgt entsprechend IAS 21 mit dem Stichtagskurs, die Umrechnung von Aufwendungen und Erträgen mit dem Durchschnittskurs. Die sich aus der Umrechnung ergebenden Unterschiedsbeträge weist die VIB Vermögen AG direkt im Eigenkapital aus.

Transaktionen und Salden

Fremdwährungstransaktionen werden mit den Wechselkursen zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. Gewinne und Verluste, die aus der Erfüllung solcher Transaktionen sowie aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährung geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanzierungstätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus Änderungen der Zinssätze sowie der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns.

Das finanzielle Risikomanagement erfolgt innerhalb des Konzerns gemäß den vom Management festgelegten Grundsätzen. Es umfasst Zins-, Markt-, Kredit- und Liquiditätsrisiken. Ebenso bestehen Grundsätze und Richtlinien für andere Bereiche wie z.B. das Liquiditätsmanagement sowie die Beschaffung von kurz- und langfristigen Darlehen.

Ziel des finanziellen Risikomanagements ist die Absicherung, sofern erforderlich, der oben erwähnten verschiedenen Risiken und damit die Begrenzung der negativen Auswirkungen auf die Erfolgsrechnung und Bilanz des Konzerns. Unter Beachtung des Prinzips der Funktionstrennung werden die finanziellen Risiken, denen der Konzern ausgesetzt ist, durch verschiedene Maßnahmen laufend bewertet, überwacht und aktiv bewirtschaftet.

Bewertungsunsicherheiten, Ermessensspielräume und Schätzungsunsicherheiten

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind Ermessensentscheidungen zu treffen. Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein könnte, werden nachfolgend erläutert:

§ Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Vermögenswerte und Schulden sowie der Nutzungsdauern der Vermögenswerte basiert auf Beurteilungen des Managements. Dies gilt ebenso für die Ermittlung von Wertminderungen von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens und von immateriellen Vermögenswerten sowie von finanziellen Vermögenswerten. Bei der VIB Vermögen AG gilt dies insbesondere für die Bewertung der Investment Properties, ebenso aber auch im Bereich der Finanzinstrumente und der Derivate.

§ Es werden Wertberichtigungen auf zweifelhafte Forderungen gebildet, um geschätzten Verlusten aus der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit von Kunden Rechnung zu tragen.

§ Annahmen sind des Weiteren zu treffen bei der Berechnung tatsächlicher und latenter Steuern. Insbesondere spielt bei der Beurteilung, ob aktive latente Steuern genutzt werden können, die Möglichkeit der Erzielung entsprechend steuerpflichtiger Einkommen eine wesentliche Rolle.

§ Bei der Bilanzierung und Bewertung von Pensionsrückstellungen und laufenden Rückstellungen stellen die Abzinsungsfaktoren und erwartete Entwicklungen die wesentlichen Schätzgrößen dar.

§ Gesellschaften des VIB-Konzerns sind im Rahmen des allgemeinen Geschäftsbetriebs an verschiedenen Prozessen und behördlichen Verfahren beteiligt oder es könnten in der Zukunft solche eingeleitet oder geltend gemacht werden. Auch wenn der Ausgang der einzelnen Verfahren im Hinblick auf die Unwägbarkeiten, mit denen Rechtsstreitigkeiten behaftet sind, nicht mit Bestimmtheit vorhergesagt werden kann, wird sich nach derzeitiger Einschätzung über die im Abschluss als Verbindlichkeiten oder Rückstellungen berücksichtigten Risiken hinaus kein erheblich nachteiliger Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns ergeben.

Grundsätzlich werden bei diesen Bewertungsunsicherheiten die bestmöglichen Erkenntnisse bezogen auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag herangezogen. Die tatsächlichen Beträge können sich von den Schätzungen unterscheiden. Die im Abschluss erfassten und mit diesen Unsicherheiten belegten Buchwerte sind aus der Bilanz bzw. den zugehörigen Erläuterungen im Anhang zu entnehmen.

Zum Aufstellungszeitpunkt des Konzernabschlusses ist nicht von wesentlichen Änderungen der der Bilanzierung und Bewertung zugrunde gelegten Annahmen auszugehen. Insofern sind aus gegenwärtiger Sicht keine nennenswerten Anpassungen der Annahmen und Schätzungen oder der Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte und Schulden im Geschäftsjahr 2020 zu erwarten.

Angaben zu Tochterunternehmen

Zum 31. Dezember 2020 wurden neben dem Mutterunternehmen 14 (im Vorjahr 13) Gesellschaften in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogen.

In den Konzernabschluss einbezogene Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2020:

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Gesellschaft	Sitz	Stimmrechts- und Kapitalanteil (%)
		31.12.2020	31.12.2019
---	---	---	---
Merkur GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
RV Technik s.r.o., CZ	Pilsen (Tschechien)	100,00	100,00
VIMA Grundverkehr GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
KIP Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
UFH Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
BK Immobilien Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	-/​-
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	Ingolstadt	94,88	94,88
IPF 1 GmbH	Neuburg a.d. Donau	94,98	94,98
IPF 2 GmbH	Neuburg a.d. Donau	94,98	94,98
VST Immobilien GmbH	Neuburg a.d. Donau	89,90	89,90
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	Ingolstadt	75,00	75,00
Interpark Immobilien GmbH	Neuburg a.d. Donau	74,00	74,00
VSI GmbH	Neuburg a.d. Donau	74,00	74,00
IVM Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	60,00	60,00

Im Geschäftsjahr 2020 erweiterte sich der Kreis der Tochtergesellschaften durch Bargründung einer zusätzlichen Gesellschaft (BK Immobilien Verwaltung GmbH). Das Mutterunternehmen hält 100 % der Anteile an dieser Gesellschaft. Ansonsten kam es im Vergleich zum Vorjahr zu keinen weiteren Änderungen bei dem Kreis der Tochtergesellschaften.

Die ausgewiesenen Kapitalanteile entsprechen den dem Konzern zuzurechnenden Anteilsquoten. Es wird auch auf die Aufstellung des Anteilsbesitzes unter Punkt 46 verwiesen.

Die Hauptgeschäftstätigkeit des Mutterunternehmens und sämtlicher Tochterunternehmen besteht in der Bestandshaltung und Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Die nachfolgende Tabelle enthält Einzelheiten zu den nicht 100%-igen Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen. Es handelt sich dabei um Informationen aus den IFRS Reporting Packages der Gesellschaften.

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Name des Tochterunternehmens	Sitz	Beteiligungs- und Stimmrechtsquote der nicht beherrschenden Anteile		Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn oder Verlust
		31.12.2020	31.12.2019	2020 T€	2019 T€
---	---	---	---	---	---
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	Ingolstadt	5,12%	5,12%	201	344
Interpark Immobilien GmbH	Ingolstadt	26,0%	26,0%	1.343	693
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	Ingolstadt	25,0%	25,0%	-759	430
Tochterunternehmen mit unwesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile

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Name des Tochterunternehmens	Sitz	Kumulierte nicht beherrschende Anteile
		31.12.2020 T€	31.12.2019 T€
---	---	---	---
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	Ingolstadt	6.504	6.235
Interpark Immobilien GmbH	Ingolstadt	7.380	6.474
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	Ingolstadt	4.345	5.279
Tochterunternehmen mit unwesentlichen nicht beherrschenden Anteilen		7.601	7.318
Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile		25.830	25.306

Die zusammenfassenden Finanzinformationen hinsichtlich der Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen, sind nachfolgend angegeben. Die zusammenfassenden Finanzinformationen entsprechen den Beträgen vor konzerninternen Eliminierungen. Bei den langfristigen Vermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um die nach IAS 40 bewerteten Investement Properties.

BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG

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	31.12.2020 T€	31.12.2019 T€
Langfristige Vermögenswerte	229.452	227.165
Kurzfristige Vermögenswerte	6.935	3.158
Langfristige Schulden	105.660	109.373
Kurzfristige Schulden	17.182	11.798
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	107.734	103.566
Nicht beherrschende Gesellschafter	5.811	5.586
	2020	2019
	T€	T€
Umsatzerlöse	15.470	14.678
Sonstige Erträge	643	3.489
Aufwendungen	-12.184	-12.665
Jahresüberschuss	3.929	5.502
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss	3.728	5.220
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	201	282
Gesamter Jahresüberschuss	3.929	5.502
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis	441	652
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis	24	35
Gesamtes sonstiges Ergebnis	465	687
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis	4.169	5.872
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis	225	317
Gesamtergebnis	4.394	6.189
	2020	2019
	T€	T€
An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	-	-
Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit	13.947	15.012
Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit	-1.948	-14.740
Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit	-7.982	-11.977
Nettozahlungsströme gesamt	4.017	-11.705

Interpark Immobilien GmbH

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	31.12.2020 T€	31.12.2019 T€
Langfristige Vermögenswerte	51.081	47.791
Kurzfristige Vermögenswerte	1.252	1.386
Langfristige Schulden	22.920	23.253
Kurzfristige Schulden	1.027	1.026
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	21.005	18.425
Nicht beherrschende Gesellschafter	7.380	6.473
	2020	2019
	T€	T€
Umsatzerlöse	3.773	3.621
Sonstige Erträge	3.290	440
Aufwendungen	-1.896	-1.394
Jahresüberschuss	5.167	2.667
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss	3.824	1.974
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	1.343	693
Gesamter Jahresüberschuss	5.167	2.667
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Gesamtes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis	3.824	1.974
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis	1.343	693
Gesamtergebnis	5.167	2.667
	2020	2019
	T€	T€
An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	437	424
Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit	2.929	2.899
Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit	0	0
Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit	-3.106	-3.057
Nettozahlungsströme gesamt	-177	-158

ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH

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	31.12.2020 T€	31.12.2019 T€
Langfristige Vermögenswerte	31.549	37.169
Kurzfristige Vermögenswerte	211	313
Langfristige Schulden	8.357	15.138
Kurzfristige Schulden	6.049	1.256
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	13.015	15.817
Nicht beherrschende Gesellschafter	4.338	5.272
	2020	2019
	T€	T€
Umsatzerlöse	2.576	2.579
Sonstige Erträge	0	70
Aufwendungen	-5.611	-929
Jahresüberschuss	-3.035	1.720
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss	-2.276	1.290
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	-759	430
Gesamter Jahresüberschuss	-3.035	1.720
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Gesamtes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis	-2.276	1.290
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis	-759	430
Gesamtergebnis	-3.035	1.720
	2020	2019
	T€	T€
An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	175	175
Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit	2.143	2.180
Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit	0	0
Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit	-2.246	-2.255
Nettozahlungsströme gesamt	-103	-75

D. Erläuterungen zuR Gewinn- und Verlustrechnung und ZUR Bilanz

Für das laufende Geschäftsjahr wurde die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:

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	2020 T€	2019 T€
Erlöse der Nettokaltmieten	82.109	79.200
Erlöse aus weiterbelasteter Grundsteuer u. Gebäudeversicherung	2.275	2.120
Erlöse aus Betriebskosten	9.037	8.881
Übrige Erlöse	786	794
	94.207	90.995

Bei den Umsatzerlösen handelt es sich nahezu ausschließlich um Erlöse aus der Vermietung von Investment Properties.

Die weiterbelasteten Grundsteuern und Gebäudeversicherungen, aus denen der Mieter keinen separaten Nutzen zieht, werden als Erlöse aus Weiterbelastungen ausgewiesen.

Die korrespondierenden Kosten für den Bezug solcher Leistungen werden unter den Aufwendungen für Investment Properties ausgewiesen.

Die VIB kommt bezüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung von Investment Properties an die Mieter berechneten Betriebskosten die Stellung eines Prinzipals statt eines Agenten zu. Insofern sind diese den Mietern berechneten Nebenkosten als Umsatzerlöse darzustellen.

Unter den übrigen Erlösen sind überwiegend Weiterbelastungen an Kunden, Dienstleistungserlöse und Mietausfallerstattungen enthalten.

2. Sonstige betriebliche Erträge

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	2020 T€	2019 T€
Übrige betriebliche Erträge	1.466	1.645
	1.466	1.645

Die übrigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr resultieren im Wesentlichen aus Versicherungsentschädigungen, und Erträge aus Anlagenabgängen. Die korrespondierenden Kosten, die mit den Versicherungserstattungen für Gebäudeschäden in Beziehung stehen, sind unter den Aufwendungen für Investment Properties ausgewiesen.

3. Wertänderungen von Investment Properties

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	2020 T€	2019 T€
Zuschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40	39.647	29.509
Provisionserlöse
Abschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40	-17.324	-7.190
	22.323	22.319

Renditeliegenschaften werden nach IAS 40 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Da für die noch in Entwicklung befindlichen Objekte in den überwiegenden Fällen ein Zeitwert noch nicht zuverlässig zu ermitteln war, wurden diese mehrheitlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet und angesetzt.

Die Zuschreibungen in Höhe von T€ 39.647 setzen sich wie folgt zusammen:

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	2020 T€	2019 T€
Werterhöhungen bei Eigenentwicklungen und Zukäufen nach
Abschluss der Entwicklung/​ Beginn der Objektnutzung	22.286	8.200
Werterhöhungen bei Bestandsobjekten	17.361	15.321
Werterhöhungen bei Anlagen im Bau	0	5.988
	39.647	29.509

4. Aufwendungen für Investment Properties

Die Aufwendungen im Zusammenhang mit den Investment Properties setzen sich wie folgt zusammen:

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	2020 T€	2019 T€
Grundstücksaufwendungen/​Betriebskosten	12.788	11.919
Instandhaltungsaufwendungen	4.589	4.138
	17.377	16.057

Die Aufwendungen für Investment Properties, welche im Berichtsjahr nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen beigetragen haben (u.a. in Bau, Leerstand, etc.), sind von untergeordneter Bedeutung. In den Instandhaltungsaufwendungen sind Positionen für Instandsetzungen von Gebäudeschäden enthalten, die mit den oben unter D. 2 Versicherungsentschädigungen ausgewiesenen Beträgen in Zusammenhang stehen.

5. Personalaufwand

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	2020 T€	2019 T€
Löhne und Gehälter	3.373	3.115
Sozialabgaben	843	746
	4.216	3.861

Die durchschnittliche Mitarbeiterzahl im VIB-Konzern beträgt ohne Berücksichtigung der beiden Mitglieder des Vorstandes 42 Personen (Vorjahr: 39). Davon waren 36 Personen (Vorjahr: 34) dem kaufmännischen Bereich und 6 Personen (Vorjahr: 5) dem gewerblichen Bereich (Hausmeister) zuzuordnen.

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr von T€ 1.775 leicht auf T€ 1.851 erhöht. Diese Position setzt sich überwiegend aus den Kosten der allgemeinen Verwaltung, Rechts- u. Beratungskosten, Aufwendungen für Investor Relations und Aufsichtsratsvergütungen zusammen.

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

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	2020 T€	2019 T€
Planmäßige Abschreibungen immat. Vermögenswerte	4	5
Planmäßige Abschreibungen Sachanlagevermögen	325	307
	329	312

Der Anstieg bei den planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen von T€ 307 im Vorjahr auf T€ 325 im laufenden Jahr resultiert aus der Neuanschaffung von Sachanlagen und Betriebs- u. Geschäftsausstattung.

8. Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen

Die Erträge entfallen auf die folgenden Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen:

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	2020 T€	2019 T€
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG	-466	488
KHI Immobilien GmbH	-31	-33
WVI GmbH	615	-5
	118	450

Der Ansatz der Erträge aus Beteiligungen erfolgt nach IAS 28.10 und beinhaltet sowohl den Anteil am Gewinn und Verlust des Beteiligungsunternehmens als auch Anpassungen des Buchwertes der Anteile aufgrund von Wertminderungen.

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Sonstige Zinsen und ähnlichen Erträge sind im Geschäftsjahr nicht angefallen. Im Vorjahr ergab sich hier noch ein Betrag in Höhe von T€ 18 und resultierte im Wesentlichen aus der Verzinsung von laufenden Kontokorrentguthaben und Termingeldern sowie den Ausleihungen des Finanzanlagevermögens.

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von T€ 14.134 (Vorjahr: T€ 14.968) resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung der Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten sowie Zinszahlungen aus Zinsswaps.

Der Zinsaufwand für finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, beläuft sich im Geschäftsjahr auf T€ 12.966 (Vorjahr: T€ 13.175).

11. Aufwand aus Garantiedividende

Der Aufwand resultiert aus der im Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG geregelten Garantiedividende an außenstehende Aktionäre und belastet das Ergebnis mit T€ 166 (Vorjahr: T€ 166). Der Ausgleich in Geld wurde auf 0,74 € (brutto) je Stückaktie festgesetzt.

12. Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

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	2020 T€	2019 T€
Effektiver Ertragsteueraufwand	5.763	5.491
Latenter Ertragsteueraufwand	7.009	7.385
Aufwand aus Ertragsteuern	12.772	12.876

Der effektive Steueraufwand setzt sich im Wesentlichen aus Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag zusammen.

Der Aufwand aus latenten Steuern resultiert im Wesentlichen aus den latenten Steuern auf Bewertungsunterschiede bei Investment Properties.

In der nachfolgenden Überleitungsrechnung werden die Unterschiede zwischen dem erfassten Ertragsteueraufwand und dem erwarteten Ertragsteueraufwand ausgewiesen. Der erwartete Ertragsteueraufwand ergibt sich aus dem Ergebnis vor Ertragsteuern multipliziert mit dem erwarteten Steuersatz. Der erwartete Ertragsteuersatz beinhaltet die gesetzliche deutsche Körperschaftsteuer sowie den darauf entfallenden Solidaritätszuschlag. Aufgrund der erweiterten Kürzung im Bereich der Gewerbesteuer wird diese in den Steuersatz nicht mit einbezogen. Der erwartete Steuersatz beträgt somit, wie auch bereits im Vorjahr, 15,825%. Eventuelle Gewerbesteuereffekte werden im Rahmen der Überleitung als Überleitungssachverhalte erfasst.

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	2020 T€	2019 T€
Ergebnis vor Ertragsteuern	80.041	78.287
Erwarteter Ertragsteuersatz: 15,825 %
Erwarteter Ertragsteueraufwand	12.666	12.389
Steuern Vorjahre (laufende und latente)	35	0
Nutzung von nicht aktivierten Verlustvorträgen	-89	0
Steuereffekte aus Tochtergesellschaften und at equity-Beteiligungen	-19	-71
Körperschaftsteuer auf Ausgleichszahlung	26	26
Steuersatzunterschiede (Gewerbesteuer)	23	26
Steuerfreie Inlandsdividendenerträge (insb. § 8b KStG)	37	33
Steuerneutrale Effekte aus Abwertungen von positiven Erstkonsolidierungsvorgängen (IAS 12.22c)	0	202
Steuereffekte aus 6b-Rücklagen	188	245
Steuerlich nicht abziehbare Aufwendungen	21	20
Sonstiges	-116	6
Ausgewiesener Ertragsteueraufwand	12.772	12.876
Effektiver Steuersatz	15,96%	16,45%

13. Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis

Im Konzernergebnis von T€ 67.269 (Vorjahr: T€ 65.411) sind Gewinnanteile nicht beherrschender Gesellschafter (BBI Immobilien AG, IPF 1 GmbH, IPF 2 GmbH, VST Immobilien GmbH, ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Interpark Immobilien GmbH, VSI GmbH, IVM Verwaltung GmbH) in Höhe von T€ 1.394 (Vorjahr: T€ 2.252) enthalten.

14. Ergebnis je Aktie

Die Berechnung des unverwässerten und verwässerten Ergebnisses je Aktie basiert auf den folgenden Daten:

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	2020 T€	2019 T€
ERGEBNIS (in T€)
Konzernergebnis	67.269	65.411
abzüglich: auf nicht beherrschte Anteile entfallendes Ergebnis	-1.394	-2.252
Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie	65.875	63.159
abzüglich: Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten	0	0
Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie für fortgeführte Aktivitäten	65.875	63.159
Auswirkung der verwässernden potentiellen Namensaktien	0	0
Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie	65.875	63.159
abzüglich: Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten	0	0
Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie für fortgeführte Aktivitäten	65.875	63.159
ANZAHL DER AKTIEN (in Stück)
Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Namensaktien für das unverwässerte Ergebnis je Aktie	27.579.779	27.579.779
Auswirkung der verwässernden potentiellen Namensaktien	0	0
Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Namensaktien für das verwässerte Ergebnis je Aktie	27.579.779	27.579.779
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in €)	2,39	2,29
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (fortgeführte Aktivitäten) (in €)	2,39	2,29
Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €)	2,39	2,29
Verwässertes Ergebnis je Aktie (fortgeführte Aktivitäten) (in €)	2,39	2,29

Ausschüttung

Im Berichtsjahr 2020 wurde gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2020 aus dem Bilanzgewinn 2019 der VIB Vermögen AG ein Betrag von € 19.305.845,30 (Vorjahr: € 17.926.856,35) ausgeschüttet. Dies entspricht einer Dividende von € 0,70 je Aktie (Vorjahr: € 0,65 je Aktie).

Vorstand und Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG werden den Aktionären auf der Hauptversammlung 2021 der Gesellschaft betreffend das Geschäftsjahr 2020 vorschlagen, aus dem Bilanzgewinn der VIB Vermögen AG einen Betrag in Höhe von € 0,75 je Aktie (insgesamt € 20.684.834,25) auszuschütten.

15. Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Nachfolgende Tabelle zeigt die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte und Schulden des Konzerns nach Hierarchiestufen.

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Quantitative Angaben zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte nach Hierarchiestufen zum 31. Dezember 2020		Bemessung des beizulegenden Zeitwerts unter Anwendung
	Bewertungsstichtag	Summe TEUR	notierter Preise auf aktiven Märkten (Stufe 1) TEUR	wesentlicher beobachtbarer Inputparameter (Stufe 2) TEUR	wesentlicher nicht beobachtbarer Inputparameter (Stufe 3) TEUR
---	---	---	---	---	---
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte:
Investment Properties (Punkt 17)
Logistik /​ Light-Industry	31.12.2020	922.400	-	-	922.400
Handel	31.12.2020	320.360	-	-	320.360
Büro	31.12.2020	37.730	-	-	37.730
Geschäftshäuser/​Sonstiges	31.12.2020	36.280	-	-	36.280
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Schulden:
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten (Punkt 27)
Zinsswaps	31.12.2020	0	-	0	-
Schulden, für die im Anhang ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird:
Verzinsliche Darlehen (Punkt 37)
Festverzinsliche Darlehen	31.12.2020	732.495	-	732.495	-

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Quantitative Angaben zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte nach Hierarchiestufen zum 31. Dezember 2019		Bemessung des beizulegenden Zeitwerts unter Anwendung
	Bewertungsstichtag	Summe TEUR	notierter Preise auf aktiven Märkten (Stufe 1) TEUR	wesentlicher beobachtbarer Inputparameter (Stufe 2) TEUR	wesentlicher nicht beobachtbarer Inputparameter (Stufe 3) TEUR
---	---	---	---	---	---
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte:
Investment Properties (Punkt 17)
Logistik /​ Light-Industry	31.12.2019	781.490	-	-	781.490
Handel	31.12.2019	322.130	-	-	322.130
Büro	31.12.2019	39.510	-	-	39.510
Geschäftshäuser/​Sonstiges	31.12.2019	37.640	-	-	37.640
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Schulden:
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten (Punkt 27)
Zinsswaps	31.12.2019	1.161	-	1.161	-
Schulden, für die im Anhang ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird:
Verzinsliche Darlehen (Punkt 37)
Festverzinsliche Darlehen	31.12.2019	722.614	-	722.614	-

In der Berichtsperiode gab es keine Umgruppierungen zwischen den Stufen der Bewertungshierarchien.

16. Sachanlagen

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	Grundstücke und Gebäude T€	Sonstige Sachanlagen T€	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau T€	Gesamt T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.2020	7.582	1.989	2.197	11.768
Zugänge	0	39	1.392	1.431
Abgänge	0	-19	0	-19
Umbuchungen in Investment Properties	0	3.589	-3.589	0
Stand 31.12.2020	7.582	5.598	0	13.180
Abschreibungen Stand 01.01.2020	564	1.174	0	1.738
Zugänge	205	120	0	325
Abgänge	0	-19	0	-19
Stand am 31.12.2020	769	1.275	0	2.044
Buchwert 31.12.2020	6.813	4.323	0	11.136
Buchwert 01.01.2020	7.018	815	2.197	10.030
	Grundstücke und Gebäude T€	Sonstige Sachanlagen T€	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau T€	Gesamt T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.2019	7.579	1.908	0	9.487
Zugänge	3	100	2.197	2.300
Abgänge	0	-19	0	-19
Umbuchungen in Investment Properties	0	0	0	0
Stand 31.12.2019	7.582	1.989	2.197	11.768
Abschreibungen Stand 01.01.2019	359	1.091	0	1.450
Zugänge	205	102	0	307
Abgänge	0	-19	0	-19
Stand am 31.12.2019	564	1.174	0	1.738
Buchwert 31.12.2019	7.018	815	2.197	10.030
Buchwert 01.01.2019	7.220	817	0	8.037

17. Investment Properties

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	2020 T€	2019 T€
Investment Properties, bewertet zum Fair Value	1.316.770	1.180.770
Anlagen im Bau, bewertet zu fortgeführten Anschaffungskosten	51.231	115.582
	1.368.001	1.296.352

Investment Properties, bewertet zum Fair Value

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	2020 T€	2019 T€
Buchwert 01.01.	1.180.770	1.109.450
Zugänge	6.802	19.338
Abgänge	-1.320	-11.575
Umgliederungen aus Sachanlagen	0	0
Umgliederungen aus Anlagen im Bau	123.095	45.856
Umgliederungen in zur Veräußerung gehalten	-14.900	0
Unrealisierte Marktwertsteigerungen	39.647	23.520
Unrealisierte Marktwertverminderungen	-17.324	-5.819
Buchwert 31.12.	1.316.770	1.180.770

Bei den Investment Properties (IAS 40) handelt es sich um die zu Vermietungs- und Wertsteigerungszwecken gehaltenen Immobilien aus dem Kerngeschäft des Konzerns. Der Konzern bilanziert die Objekte entsprechend dem Fair-Value-Modell. Es wurde dabei ein externer Bewerter, die Landestreuhand Weihenstephan GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freising, bei der Wertermittlung herangezogen.

Bei den Objekten handelt es sich überwiegend um Gewerbeimmobilien, die größtenteils langfristig an namhafte gewerbliche Mieter vermietet sind. Die Objekte lassen sich in die Kategorien Logistik/​Light-Industry, Handel, Büro und Geschäftshäuser/​Sonstiges untergliedern.

Aufgrund des aufschiebend bedingten notariellen Verkaufs einer Handelsimmobilie im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde diese Immobilie mit einem Verkehrswert von TEUR 14.900 in die Position "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte" umgegliedert. Der Besitzübergang erfolgt erst in der Folgeperiode, nachdem die aufschiebende Bedingung erfüllt ist.

Beim Konzern bestehen keine Beschränkungen hinsichtlich der Veräußerbarkeit von Investment Properties und keine vertraglichen Verpflichtungen, Investment Properties zu kaufen, zu erstellen oder zu entwickeln. Es bestehen ferner keine wesentlichen vertraglichen Verpflichtungen zu Reparaturen, Instandhaltung und Verbesserungen.

Angaben zur Fair-Value-Hierarchie für als zum Fair Value bewertete Investment Properties sind in Punkt 15 enthalten.

Die Entwicklung der Fair Values je Kategorie stellt sich wie folgt dar:

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in TEUR	Logistik /​ Light-Industry	Handel	Büro	Geschäftshäuser/​Sonstiges	SUMME
Buchwert 01.01.2020	781.490	322.130	39.510	37.640	1.180.770
Zugänge	4.720	1.948	0	135	6.803
Abgänge	-1.320	0	0	0	-1.320
Umgliederung in zur Veräußerung gehalten	0	-14.900	0	0	-14.900
Umgliederungen aus /​ inAnlagen im Bau	111.075	12.019	0	0	123.094
Im Periodenergebnis erfasste unrealisierte Marktwertänderungen	26.435	-837	-1.780	-1.495	22.323
Buchwert 31.12.2020	922.400	320.360	37.730	36.280	1.316.770
in TEUR	Logistik /​ Light-Industry	Handel	Büro	Geschäftshäuser/​Sonstiges	SUMME
Buchwert 01.01.2019	709.050	323.790	39.040	37.570	1.109.450
Änderungen Konsolidierungskreis	0	0	0	0	0
Zugänge	19.200	134	4	0	19.338
Abgänge	-2.000	-9.575	0	0	-11.575
Umgliederungen aus Anlagen im Bau	40.446	5.410	0	0	45.856
Im Periodenergebnis erfasste unrealisierte Marktwertänderungen	14.794	2.371	466	70	17.701
Buchwert 01.01.2019	781.490	322.130	39.510	37.640	1.180.770

Die im Periodenergebnis erfassten unrealisierten Gewinne und Verluste werden unter der Position "Wertänderung von Investment Properties" ausgewiesen. Die Wertschwankungen waren am stärksten in der Asset-Klasse Logistik/​Light-Industry, wobei es je nach Mikrostandort sowohl zu Auf- als auch zu Abwertungen gegenüber dem Vorjahr gekommen ist. Insgesamt haben die Aufwertungen die Abwertungen deutlich überkompensiert. Die Wertschwankungen in den übrigen Asset-Klassen waren absolut gesehen von untergeordneter Bedeutung.

Die angewandten Bewertungsverfahren und wesentlichen Inputparameter der zum Fair Value bewerteten Investment Properties stellen sich wie folgt dar:[ * ]

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Kategorie	Bewertungsverfahren	Wesentliche nicht beobachtbareInputparameter	Bandbreite /​ Wert * 2020	Bandbreite /​ Wert * 2019
Logistik- /​ Light-Industry-Immobilien	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	3,33 EUR - 14,70 EUR(gewichteter Durchschnitt: 5,41 EUR)	3,33 EUR - 14,70 EUR(gewichteter Durchschnitt: 5,27 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskostenpro qm und Monat	0,24 EUR - 1,33 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,40 EUR)	0,24 EUR - 1,33 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,39 EUR)
		Diskontierungssatz	5,80% - 9,00% (gewichteter Durchschnitt: 6,61%)	5,80% - 9,00% (gewichteter Durchschnitt: 6,76%)
		Kapitalisierungszins	5,30% - 8,50% (gewichteter Durchschnitt: 6,11%)	5,30% - 8,50% (gewichteter Durchschnitt: 6,26%)
Handels-Immobilien	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	4,50 EUR - 12,63 EUR(gewichteter Durchschnitt: 7,81 EUR)	4,50 EUR - 12,63 EUR(gewichteter Durchschnitt: 8,05 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskosten pro qm und Monat	0,06 EUR - 1,53 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,65 EUR)	0,06 EUR - 1,53 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,71 EUR)
		Diskontierungssatz	5,50% - 7,40%(gewichteter Durchschnitt: 6,22%)	5,65% - 7,40%(gewichteter Durchschnitt: 6,25%)
		Kapitalisierungszins	5,00% - 6,90%(gewichteter Durchschnitt: 5,72%)	5,15% - 6,90%(gewichteter Durchschnitt: 5,75%)
Büro-Immobilien	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	5,00 EUR - 12,66 EUR (gewichteter Durchschnitt: 7,69 EUR)	5,64 EUR - 12,55 EUR (gewichteter Durchschnitt: 8,09 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskosten pro qm und Monat	0,57 EUR - 1,44 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,87 EUR)	0,64 EUR - 1,43 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,92 EUR)
		Diskontierungssatz	5,75% - 8,05%(gewichteter Durchschnitt: 6,62%)	5,75% - 8,05%(gewichteter Durchschnitt: 6,64%)
		Kapitalisierungszins	5,25% - 7,55%(gewichteter Durchschnitt: 6,12%)	5,25% - 7,55%(gewichteter Durchschnitt: 6,14%)
Geschäfts-häuser /​Sonstiges	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	2,05 EUR - 30,31 EUR (gewichteter Durchschnitt: 9,17 EUR)	2,05 EUR - 28,44 EUR (gewichteter Durchschnitt: 9,08 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskosten pro qm und Monat	0,19 EUR - 2,83 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,88 EUR)	0,19 EUR - 2,66 EUR(gewichteter Durchschnitt: 0,88 EUR)
		Diskontierungssatz	3,85% - 9,40%(gewichteter Durchschnitt: 6,15%)	3,85% - 7,95%(gewichteter Durchschnitt: 5,68%)
		Kapitalisierungszins	3,35% - 8,90%(gewichteter Durchschnitt: 5,65%)	3,35% - 7,45%(gewichteter Durchschnitt: 5,18%)

Die Immobilien werden grundsätzlich nach dem Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bewertet. Das Modell ist als Zwei-Phasen-Modell aufgebaut: In der ersten Phase (Detailplanungszeitraum über 10 Jahre) erfolgt eine Ermittlung der periodischen Zahlungsüberschüsse sowie eine Diskontierung dieser Überschüsse auf den Bewertungszeitpunkt. Für die dem Detailplanungszeitraum folgende zweite Phase wird ein Restwert (Verkaufserlös) ermittelt, indem ein nachhaltig zu erzielender Zahlungsüberschuss in die Unendlichkeit kapitalisiert wird. Dieser Restwert wird ebenfalls auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Die Summe der diskontierten Zahlungsüberschüsse der Detailplanungsphase sowie des diskontierten Verkaufserlöses ergibt den Bruttobarwert der Immobilie. Dieser wird durch Abzug der Erwerbsnebenkosten (Transaktionskosten) - Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten - potentieller Käufer in den Nettobarwert (Nettoveräußerungspreis) überführt.

Die Ermittlung der Einnahmenüberschüsse umfasst grundsätzlich sämtliche Einzahlungen und Auszahlungen der Immobilie. Die Einzahlungen enthalten die vertraglich vereinbarten Bruttomieten unter Berücksichtigung eventueller Mietanpassungsklauseln. Für kurzfristig leer stehende Flächen sowie für Zeiträume, die sich an auslaufende Mietverträge anschließen, wurde eine marktübliche Miete unter Berücksichtigung von im Zeitablauf zu erwartenden Mietsteigerungen angesetzt. Die Auszahlungen umfassen die Bewirtschaftungskosten der Immobilie, im Wesentlichen Verwaltungskosten, nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Erbbauzinsen und Delkrederekosten. Die Bewirtschaftungskosten werden im Detailplanungszeitraum auf Basis von Kostensätzen ermittelt, welche die erwarteten Kosten abbilden. Die Kostensätze beruhen auf den in der Vergangenheit tatsächlich angefallenen Kosten.

Erkennbare strukturelle Leerstände sowie eventuelle Instandhaltungsstaus werden durch entsprechende Abschläge vom Bruttobarwert berücksichtigt.

Für die Diskontierung der für den Detailplanungszeitraum prognostizierten Cashflows sowie des Restwerts (Verkaufserlös) werden vom Immobilienmarkt abgeleitete Renditen herangezogen. Ausgangspunkt ist die so genannte "Bruttoanfangsrendite". Hierunter ist das Verhältnis von Vertragsmiete zum Kaufpreis der Immobilie ohne Erwerbsnebenkosten zu verstehen. Aus der Bruttoanfangsrendite wird die Nettoanfangsrendite als immobilienspezifischer Zinssatz abgeleitet. Die Nettoanfangsrendite zeigt das Verhältnis der Einzahlungsüberschüsse zur Gesamtinvestitionssumme, bestehend aus Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Den spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Bewertungsobjekte (Lage, Alter, Zustand, Vermietbarkeit) wird durch Berücksichtigung objektspezifischer Zu- oder Abschläge auf die Nettoanfangsrendite Rechnung getragen. Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des Restwerts (Verkaufserlös) weicht üblicherweise aufgrund zu berücksichtigender Wachstumsabschläge und Alterungszuschläge vom Zinssatz für die Diskontierung der Einzahlungsüberschüsse des Detailplanungszeitraums sowie des Restwerts auf den Bewertungszeitpunkt ab.

Deutliche Erhöhungen (Kürzungen) der geschätzten Miete würden isoliert betrachtet zu einem deutlich höheren (niedrigeren) Fair Value der betroffenen Immobilien führen. Dagegen würden deutlich steigende (sinkende) Bewirtschaftungskosten an sich zu einem deutlich niedrigeren (höheren) Fair Value-Wert führen. Deutliche Erhöhungen (Minderungen) des Diskontierungssatzes (und des Kapitalisierungszinses) würden isoliert betrachtet zu einem deutlich niedrigeren (höheren) beizulegenden Zeitwert führen. Im Allgemeinen bewirkt eine Änderung der Annahmen über die erwartete Marktmiete eine gleichgerichtete Änderung des Diskontierungssatzes (und des Kapitalisierungszinses).

Anlagen im Bau

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	2020 T€	2019 T€
Buchwert 01.01.	115.582	73.098
Zugänge	58.749	83.648
Abgänge	0	-1
Wechselkurseffekte	-5	75
Umgliederungen in Investment Properties
bewertet zu Fair Value	-123.095	-45.856
Unrealisierte Marktwertänderungen bei Vorratsgrundstücken	0	4.618
Buchwert 31.12.	51.231	115.582

Bei den Anlagen im Bau handelt es sich überwiegend um bebaute Grundstücke mit im Bau befindlichen Gebäuden und unbebaute Vorratsgrundstücke, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.

Die Investment Properties sind durch Grundschulden und Hypotheken im Zusammenhang mit den zur Finanzierung aufgenommenen lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten belastet.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Anlagen im Bau dienen als bester Näherungswert für deren beizulegenden Zeitwert.

Für den VIB-Konzern konnte - u.a. aufgrund der frühen Entwicklungsphasen der Objekte - für den überwiegenden Teil der Objekte der beizulegende Zeitwert der sich noch in Erstellung befindlichen Investment Properties nicht verlässlich bestimmt werden. Zum 31. Dezember 2020 wurden diese daher mit den fortgeführten Anschaffungskosten analog IAS 16 bewertet.

Weisen interne oder externe Informationsquellen darauf hin, dass der erzielbare Betrag eines einzelnen Vermögensgegenstandes (Grundstück) niedriger ist als sein Buchwert, so wird dieser Vermögensgegenstand entsprechend abgewertet.

18. Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Die Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden entsprechend der Equity-Methode gemäß IAS 28 in den Konzernabschluss einbezogen und mit dem korrespondierenden neubewerteten Eigenkapital angesetzt.

Sämtliche Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden einzeln als unwesentlich betrachtet.

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	2020 T€	2019 T€
Buchwert 01.01.	11.941	6.238
Zugänge Beteiligungen	2.171	5.317
Abgänge Beteiligungen	0	0
Empfangene Dividenden	0	-64
Gewinn/​Verlust aus fortgeführten Geschäftsbereichen	118	450
Buchwert 31.12.	14.230	11.941

Die Anteile an assoziierten Unternehmen sind im Wesentlichen aufgrund von Einzahlungen in die Kapitalrücklagen von Tochtergesellschaften in Höhe von T€ 2.171 gestiegen.

Zusammengefasste Informationen für assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die einzeln unwesentlich sind:

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	2020 T€	2019 T€
Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust aus fortgeführten Geschäftsbereichen	118	450
Anteil des Konzerns am Gesamtergebnis	118	450

Bei der Beteiligung an der BHB Brauholding Bayern Mitte AG ist durch das Absinken des Börsenkurses zum Jahresende der Marktwert unter den fortgeführten Buchwert gesunken. Aus dieser voraussichtlich anhaltenden Abwertung ergibt sich zum Stichtag insgesamt ein Wertminderungsaufwand in Höhe von T€ 327.

19. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

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	2020 T€	2019 T€
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.387	1.033
Sonstige Vermögensgegenstände	2.352	2.522
	3.739	3.555

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stammen im Wesentlichen aus der laufenden Vermietung und betreffen Ansprüche aus offenen Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen gegenüber den Mietern.

Erforderliche Einzelwertberichtigungen wurden in Höhe von T€ 232 (Vorjahr: T€ 66) vorgenommen.

Die sonstigen Vermögenswerte betreffen überwiegend Instandhaltungsrücklagen, Versicherungserstattungen und kurzfristige Ausleihungen.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die folgende Tabelle gibt die Veränderungen in den Wertberichtigungen wieder:

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	2020 T€	2019 T€
Stand zum Beginn des Jahres	66	63
Zuführungen	192	18
Verbrauch für Ausbuchungen	-4	0
Auflösungen	-22	-15
	232	66

Bzgl. der Bestimmung der Werthaltigkeit von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen verweisen wir auf die Ausführungen im Abschnitt C (Finanzinstrumente). Es besteht keine nennenswerte Konzentration des Kreditrisikos, da der Kundenbestand breit gestreut ist und keine Korrelationen bestehen. Jedoch sieht sich der Konzern aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie einem möglichen Anstieg des Ausfallrisikos seiner Kundenforderungen und damit einhergehenden Kreditverlusten (IFRS 9, ECL) ausgesetzt. Aufgrund des überschaubaren Bestandes an Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurde diesem Umstand mit der Bildung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen für bestimmte Kunden begegnet, bei denen dies für notwendig erachtet wurde. Eine darüber hinausgehende pauschale Wertberichtigung auf den gesamten restlichen Forderungsbestand ist aus Sicht des Konzerns nicht geboten. Entsprechend ist der Vorstand der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge notwendig ist.

Der Zeitwert der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entspricht dem Buchwert. Zuführungen zu Wertberichtigungen des Geschäftsjahres werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen, Auflösungen unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

20. Bankguthaben und Kassenbestände

In dieser Position werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Fristigkeit von unter 3 Monaten sowie Finanztitel mit einer ursprünglichen Laufzeit von weniger als 3 Monaten ausgewiesen. Die VIB hält grundsätzlich nur Geschäftsbeziehungen zu bonitätsstarken und nur gering risikobehafteten Banken, weswegen ein potenzielles Ausfallrisiko als sehr gering bzw. nicht vorhanden eingestuft werden kann.

21. Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG beträgt € 27.579.779,00 (Vorjahr: € 27.579.779,00) und ist in 27.579.779 (Vorjahr: 27.579.779) Namensaktien eingeteilt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020 wurden keine neuen Aktien aus dem genehmigten Kapital und ebenfalls keine neuen Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage resultiert unverändert aus der Kapitalrücklage der VIB Vermögen AG (bereinigt um Kapitalbeschaffungskosten nach Steuern).

Gewinnrücklage

Der Vorstand der VIB Vermögen AG hat im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses (HGB-Einzelabschluss) zum 31. Dezember 2020 T€ 9.547 (Vorjahr: T€ 9.071) in die Gewinnrücklagen eingestellt.

Kumulierte Ergebnisse

Das kumulierte Ergebnis des Konzerns resultiert aus dem Ergebnis des Vorjahres abzüglich der Ausschüttung (T€ 19.306) für das Jahr 2019, abzüglich der Einstellungen in die Gewinnrücklagen bei dem Mutterunternehmen (T€ 9.547) sowie zuzüglich dem laufenden auf die Konzernaktionäre entfallenden Konzernergebnis des Geschäftsjahres 2020 (T€ 65.875) und dem entsprechenden übrigen Ergebnis (ohne Cash Flow Hedge Rücklage und Fremdwährungsumrechnung) aus der Gesamtergebnisrechnung (T€ -133).

Cash Flow Hedges

In der Cash-Flow-Hedge-Rücklage war bis zum Vorjahresende der Marktwert (unter Berücksichtigung latenter Steuern) der Cash-Flow-Hedge-Derivate erfasst, soweit diese zur Absicherung von (Zins-) Zahlungsströmen konkreter Grundgeschäfte dienten. Im zurückliegenden Geschäftsjahr sind die zuletzt noch bestehenden Derivate planungsgemäß ausgelaufen. Es wurden keine neuen Sicherungsgeschäfte abgeschlossen.

Fremdwährungsumrechnung

Die Rücklage enthält die Umrechnungsdifferenzen aus der Fremdwährungsumrechnung der ausländischen Tochtergesellschaft in die funktionale Währung des Konzerns.

Anteile nicht beherrschender Gesellschafter

Der Anteil für nicht beherrschende Gesellschafter entfällt auf die Beteiligungen an der BBI Immobilien AG, der IPF 1 GmbH, der IPF 2 GmbH, der VST Immobilien GmbH, der ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, der Interpark Immobilien GmbH, der VSI GmbH und der IVM Verwaltung GmbH.

Der Posten hat sich wie folgt entwickelt:

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	2020 T€	2019 T€
Stand zu Beginn des Jahres	25.306	22.800
Ausschüttung an Gesellschafter	-935	-896
Anteil am Jahresergebnis	1.394	2.252
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am sonstigen Ergebnis	-1	35
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern	66	0
Einbuchung Anteil nicht beherrschender Gesellschafter
VST GmbH	0	1.115
Stand am Ende des Jahres	25.830	25.306

Hinsichtlich wesentlicher nicht beherrschender Anteile wird auf Abschnitt "Angaben zu Tochterunternehmen" in Kapitel C verwiesen.

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von T€ 2.478 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss ist am 30. Juni 2020 ausgelaufen. Das Genehmigte Kapital 2015 in Höhe von T€ 2.478 € ist somit verfallen.

Genehmigtes Kapital 2020 /​ I:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2020 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2020 /​ I) in Höhe von T€ 2.758 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 1. Juli 2025.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit T€ 2.758.

Bedingtes Kapital

Bedingtes Kapital 2015

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von T€ 2.478 geschaffen und bis zum 30. Juni 2020 befristet, ohne dass von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht wurde.

Bedingtes Kapital 2020

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2020 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2020) in Höhe von T€ 2.758 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2020 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2020 ist zum Bilanzstichtag in voller Höhe vorhanden.

Latente Steuern auf direkt im übrigen Ergebnis erfasste Aufwendungen und Erträge

Einzelheiten zu den latenten Steuern auf die direkt im übrigen Ergebnis erfassten Aufwendungen und Erträge können der folgenden Tabelle entnommen werden:

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		2020 T€			2019 T€
	vor Steuern	Steuern	nach Steuern	vor Steuern	Steuern	nach Steuern
---	---	---	---	---	---	---
Fremdwährungseffekte aus der Umrechnung
von selbständigen Tochtergesellschaften	-6	0	-6	86	0	86
Marktbewertung Cash Flow Hedges	1.161	-167	994	1.747	-250	1.497
Versicherungsmathematische
Gewinne /​ Verluste Pensionspläne	-159	26	-133	-365	58	-307
Direkt im Eigenkapital erfasste Aufwendungen und Erträge	996	-141	855	1.468	-192	1.276

22. Langfristige Finanzschulden

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	2020 T€	2019 T€
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	175.371	178.966
Restlaufzeit größer 5 Jahre	542.523	501.949
	717.894	680.915

Die Finanzschulden mit einer Laufzeit von über 12 Monaten betreffen Darlehen folgender Konzernunternehmen:

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langfristige Finanzschulden	2020 T€	2019 T€
VIB Vermögen AG	468.367	453.585
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	90.677	94.460
KIP Verwaltung GmbH	73.872	37.491
Interpark Immobilien GmbH	19.666	20.637
UFH Verwaltung GmbH	13.202	13.679
VSI GmbH	12.677	13.628
IPF 2 GmbH	10.482	11.219
IPF 1 GmbH	9.827	10.518
VST Immobilien GmbH	7.048	7.275
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	6.694	12.707
Merkur GmbH	4.097	4.375
IVM Verwaltung GmbH	1.285	1.341
	717.894	680.915

Die langfristigen Finanzschulden sind durch Grundschulden auf die Investment Properties sowie die Abtretung von Mietansprüchen besichert.

23. Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten

Der Konzern nutzte in der Vergangenheit Zinsswaps zur Risikosteuerung und Optimierung der Zinsbelastung im Zusammenhang mit den aufgenommenen Bankdarlehen.

Die hieraus resultierenden Cash Flows und die Auswirkungen auf die Gewinne und Verluste sind in der Berichtsperiode 2020 letztmalig eingetreten.

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	2020 T€	2019 T€
Zinsswaps (Payer Swaps)	0	1.161
	0	1.161

24. Latente Steuern

Latente Steuern resultieren aus den unterschiedlichen Wertansätzen zwischen den IFRS- und Steuerwerten der Konzernunternehmen sowie aus Konsolidierungsmaßnahmen.

Die latenten Steuerschulden bzw. die latenten Steueransprüche verteilen sich auf folgende Positionen:

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Latente Steueransprüche	2020 T€	2019 T€
Derivative Vermögenswerte	0	166
Pensionsrückstellungen/​Sonstiges	253	205
Sonstige	26	3
Summe latente Steueransprüche	279	374
	2020	2019
Latente Steuerschulden	T€	T€
Investment Properties	67.253	60.198
Summe latente Steuerschulden	67.253	60.198
Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern	-279	-374
Bilanzansätze nach Saldierung (in T€)
Latente Steueransprüche	0	0
Latente Steuerschulden	66.974	59.824

Latente Steueransprüche und latente Steuerverbindlichkeiten wurden insoweit saldiert als sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.

Der Bestand an Verlustvorträgen zum 31. Dezember 2020 stellt sich wie folgt dar:

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- Gewerbesteuer	T€ 17.670	(Vorjahr: T€ 16.731)
- Körperschaftsteuer	T€ 706	(Vorjahr: T€ 935)

Aufgrund der Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung sind keine latenten Steuern auf Gewerbeverluste aktiviert.

Auf Outside Basis Differences in Höhe von T€ 137.333 (Vorjahr: T€ 114.058) sind keine passiven latenten Steuern angesetzt worden, da das Mutterunternehmen eine Umkehr steuern kann und mit der Umkehr derzeit nicht zu rechnen ist.

Auf Ebene des Mutterunternehmens wären Ausschüttungen aus oder Verkäufe von ihren Tochtergesellschaften lediglich in Höhe von 5% des Steuersatzes zu versteuern, sodass sich eine passive latente Steuer in Höhe von T€ 1.087 (Vorjahr: T€ 902) ergeben würde.

25. Pensionsrückstellungen

Die Rückstellungen für Pensionen enthalten die Zusagen für eine leistungsorientierte betriebliche Altersversorgung an anspruchsberechtigte Personen und deren Hinterbliebene. Die Pensionsverpflichtungen basieren auf einzelvertraglichen Versorgungszusagen. Die begünstigten Personen haben in der Regel Anspruch auf eine von der Betriebszugehörigkeit abhängige feste Alters- und Invalidenrente bei Erreichen des Ruhestandalters von 63 Jahren. Sonstige Leistungen sind nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses nicht vorgesehen. Die Renten sind wertgesichert. Planvermögen im Sinne des IAS 19 existiert nicht.

Die in der Bilanz ausgewiesene Summe aus der Verpflichtung des Konzerns durch Altersversorgungspläne in Höhe von T€ 3.328 entspricht dem Anwartschaftsbarwert.

Der nach der projected unit credit method zu ermittelnde versicherungsmathematische Sollwert der Pensionsverpflichtung ist der "present value of the defined benefit obligation" (DBO), der dem Barwert der zum Bewertungsstichtag erdienten und somit vergangenen Berichtsperioden zuzurechnenden Anwartschaften entspricht.

Der Anwartschaftsbarwert der leistungsorientierten Verpflichtung hat sich folgendermaßen entwickelt:

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	2020 T€	2019 T€
Stand 01.01.	2.928	2.363
Neu erworbene Versorgungsansprüche	314	262
Zinsaufwand	39	47
Gezahlte Renten	-111	-108
Versicherungsmathematische Gewinne/​Verluste
- aufgrund von Änderungen demografischer Annahmen	-9	66
- aufgrund von Änderungen finanzieller Annahmen	167	298
- aufgrund erfahrungsbedingter Anpassungen	0	0
Stand 31.12.	3.328	2.928

Kalkulierte versicherungsmathematische Prämissen:

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	2020	2019
Diskontierungszins	0,70% - 1,17%	1,01% - 1,49%
Rententrend	1,75% - 2,00%	1,75% - 2,00%
Als Sterbetafeln wurden die überarbeiteten Richttafeln 2018 G von Klaus Heubeck zugrunde gelegt.

Der Gehaltstrend wurde - wie auch die Fluktuationswahrscheinlichkeit - mit 0,0% angesetzt.

Eine quantitative Sensitivitätsanalyse der wichtigsten Annahmen zum 31. Dezember 2020 führt zu folgenden Ergebnissen:

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•	Eine Erhöhung des Abzinsungssatzes um 1 %-Punkt führt zu einem Rückgang der DBO um TEUR 485 sowie zu einer Erhöhung des Zinsaufwands um TEUR 18. Eine Verminderung des Abzinsungssatzes um 1 %-Punkt führt zu einer Erhöhung der DBO um TEUR 623 sowie zu einer Minderung des Zinsaufwands um TEUR 36.
•	Eine Erhöhung der Rentensteigerung um 1 %-Punkt führt zu einer Erhöhung der DBO um TEUR 466 sowie zu einer Erhöhung des Zinsaufwands um TEUR 1. Eine Verminderung der Rentensteigerung um 1 %-Punkt führt zu einer Verringerung der DBO um TEUR 385 sowie zu einer Minderung des Zinsaufwands um TEUR 9.

Die vorstehende Sensitivitätsanalyse wurde mittels eines Verfahrens durchgeführt, das die Auswirkung realistischer Änderungen der wichtigsten Annahmen zum Ende des Berichtszeitraums auf die leistungsorientierte Verpflichtung extrapoliert.

Folgende Beträge werden voraussichtlich in den nächsten Jahren im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtung ausgezahlt:

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	2020 T€	2019 T€
Innerhalb der nächsten 12 Monate	111	111
Zwischen 2 und 5 Jahren	430	430
Zwischen 5 und 10 Jahren	805	592
Über 10 Jahre	1.982	1.795
Erwartete Auszahlungen	3.328	2.928

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtung beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 8 Jahre (Vorjahr: 8).

26. Kurzfristige Finanzschulden

Die kurzfristigen Finanzschulden betreffen überwiegend kurzfristige Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten. Der Ausweis umfasst kurzfristig kündbare Kontokorrentlinien, kurzfristige Darlehen sowie innerhalb eines Jahres nach dem Bilanzstichtag fällige Tilgungen langfristiger Darlehen.

Die kurzfristigen Finanzschulden entfallen auf folgende Gesellschaften:

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	2020 T€	2019 T€
VIB Vermögen AG	14.594	17.495
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	6.013	1.204
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	3.775	4.039
KIP Verwaltung GmbH	1.129	509
VSI GmbH	1.023	1.003
Interpark Immobilien GmbH	970	949
IPF 2 GmbH	737	712
IPF 1 GmbH	691	667
UFH Verwaltung GmbH	477	469
Merkur GmbH	360	360
VST Immobilien GmbH	227	225
IVM Verwaltung GmbH	57	55
	30.053	27.687

Die kurzfristigen Finanzschulden sind durch Grundschulden sowie die Abtretung von Mietansprüchen besichert.

27. Rückstellungen

Die als Rückstellung erfassten Werte betreffen Geschäftsvorfälle der Jahre 2020 oder früherer Jahre, die zu einer gegenwärtigen Verpflichtung der Gesellschaft geführt haben und wahrscheinlich einen Abfluss wirtschaftlicher Ressourcen mit sich bringen. Unsicherheit besteht jedoch hinsichtlich des Zeitpunktes der Fälligkeit und der genauen Höhe der Schuld.

Zum 31. Dezember 2020 bestehen wie im Vorjahr keine Verpflichtungen mit nennenswerten Unsicherheiten, daher sind alle entsprechenden Beträge in den Verbindlichkeiten erfasst.

28. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern von T€ 241 (Vorjahr T€ 1.669) betreffen im Wesentlichen laufende Steuerverbindlichkeiten des Jahres 2020 der VIB AG (T€ 199).

29. Verbindlichkeiten gegenüber Minderheiten

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten von vollkonsolidierten Gesellschaften gegenüber deren nicht beherrschenden Gesellschaftern. Im vorliegenden Fall handelt es sich um verzinsliche Verbindlichkeiten der VSI GmbH in Höhe von T€ 827 (Vorjahr T€ 827).

30. Sonstige Verbindlichkeiten

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	2020 T€	2019 T€
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.521	1.742
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten	7.848	5.556
	9.369	7.298

Die übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen überwiegend Verpflichtungen aus noch ausstehenden Rechnungen aus dem Immobilienbereich, Tantiemezahlungen, Betriebskostenrückzahlungen, Zinsabgrenzungen und abzuführende Umsatzsteuern.

31. Segmentberichterstattung

Hinsichtlich des Umfangs der Segmentberichterstattung wird auf die Ausführungen unter Punkt C. verwiesen.

Unter Berücksichtigung von IFRS 8 definiert die VIB Vermögen AG ihr Primär-Geschäftsfeld wie im Vorjahr in der Nutzung und Entwicklung des eigenen Immobilienbestandes (Segment Vermietung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien).

Da sich die geschäftlichen Aktivitäten des Konzerns nahezu ausschließlich auf die Vermietung von Immobilien an überwiegend gewerbliche Mieter in Deutschland beschränken, wurde nach IFRS 8 ein berichtspflichtiges Segment ermittelt. Dieses umfasst alle operativen Tätigkeiten des VIB-Konzerns.

Da die Geschäftstätigkeit nahezu ausschließlich auf Deutschland ausgerichtet ist, existiert im internen Berichtswesen kein sekundäres Berichtsformat "Regionen", insofern wird auf eine derartige Segmentierung verzichtet. Im internen Berichtswesen an den Vorstand wird entsprechend berichtet.

32. Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds in Höhe von T€ 39.363 (Vorjahr: T€ 36.738) umfasst die Bilanzposition Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, in der neben Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten auch Finanztitel mit einer ursprünglichen Fälligkeit von bis zu drei Monaten ausgewiesen werden.

Überleitung Finanzschulden gem. IAS 7

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Entwicklung der	31.12.2019	Zahlungs-	Nicht zahlungswirksam			31.12.2020
Finanzschulden	T€	wirksam	Zu-/​Abgang	Zinsen	Umgliederung	T€
---	---	---	---	---	---	---
Langfristige
Finanzschulden	680.915	67.032	0	0	-30.053	717.894
Kurzfristige
Finanzschulden	27.687	-27.687	0	0	30.053	30.053
Summe
Finanzschulden	708.602	39.345	0	0	0	747.947

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Entwicklung der	31.12.2018	Zahlungs-	Nicht zahlungswirksam			31.12.2019
Finanzschulden	T€	wirksam	Zu-/​Abgang	Zinsen	Umgliederung	T€
---	---	---	---	---	---	---
Langfristige
Finanzschulden	607.849	100.753	0	0	-27.687	680.915
Kurzfristige
Finanzschulden	33.264	-33.264	0	0	27.687	27.687
Summe
Finanzschulden	641.113	67.489	0	0	0	708.602

33. Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse

Eventualverbindlichkeiten sind bestehende oder künftige Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen, bei denen aber ein Ressourcenabfluss nicht als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Solche Verpflichtungen sind nach IAS 37 im Anhang aufzuführen. Angabepflichtige Eventualverbindlichkeiten bestanden weder zum 31. Dezember 2020 noch im Vorjahr.

In 2010 wurden die Anteile an der Unterstützungskasse des Bürgerlichen Brauhauses Ingolstadt GmbH in die BHB Brauholding Bayern-Mitte AG übertragen. Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG haftet aufgrund Subsidiärhaftung mittelbar für die Erbringung der Betriebsrenten in Höhe von T€ 13 (Vorjahr: T€ 14). Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben und Grundstückskaufverträgen bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von T€ 5.279 (Vorjahr: T€ 44.732).

34. Leasingvereinbarungen

VIB Vermögen AG als Leasinggeber

Im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit hat der Konzern überwiegend Mietverträge aus der gewerblichen Vermietung seiner Investment Properties abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um Operating Leasingverhältnisse.

Für Geschäftsjahre ab 2021 wird die VIB AG folgende künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren bestehenden Mietverträgen erhalten.

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	2020 T€	2019 T€
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	87.808	78.789
Fälligkeit innerhalb 1 bis 5 Jahre	250.708	212.199
Fälligkeit über 5 Jahre	174.471	144.951
	512.987	435.939

Die Mindestleasingzahlungen enthalten die vertraglich vereinbarten Zahlungen der Mieter (ohne Nebenkosten) bis zum Vertragsablauf oder zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt.

Im Geschäftsjahr hat die Gesellschaft bedingte Mietzahlungen in Höhe von T€ 127 (Vorjahr: T€ 201) erfolgswirksam erfasst.

35. Liquiditäts- und Zinsrisiko

Das Liquiditätsrisiko bildet das Szenario ab, dass der Konzern seine eigenen Verbindlichkeiten nicht bedienen kann. Der Konzern steuert seine Liquidität zentral und so, dass ihm zu jeder Zeit genügend Mittel zur Verfügung stehen, um seine Verbindlichkeiten fristgerecht zu begleichen. Zum 31. Dezember 2020 standen dem Konzern nicht in Anspruch genommene Kreditlinien in Höhe von T€ 22.959 (Vorjahr: T€ 12.449) zur Verfügung.

Die folgende Tabelle zeigt eine Fälligkeitsanalyse der finanziellen Verbindlichkeiten. Die Tabelle beruht auf undiskontierten Cash Flows. Die finanziellen Verbindlichkeiten sind dem frühesten Laufzeitband zugeordnet, an dem der Konzern zur Zahlung verpflichtet werden kann, selbst wenn der Konzern erwartet, dass ein Teil der Verbindlichkeiten erst später zu begleichen ist als zum frühestmöglichen Fälligkeitstermin.

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	Finanzdarlehen mit variablen Zinssätzen (Tilgung und Zinszahlungen) T€	Finanzdarlehen mit festen Zinssätzen (Tilgung und Zinszahlungen) T€	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen T€	Übrige finanzielle Verbindlichkeiten T€	Derivative Finanzinstrumente T€	Summe T€
Liquiditätsanalyse
zum 31. Dezember 2020
in 1 - 12 Monaten fällig	8.084	34.962	1.521	6.105	0	50.672
in 12 - 60 Monaten fällig	15.871	199.813	0	0	0	215.684
in > 60 Monaten fällig	43.105	659.428	0	0	0	702.533
Liquiditätsanalyse
zum 31. Dezember 2019
in 1 - 12 Monaten fällig	3.938	36.702	1.742	4.498	1.134	48.014
in 12 - 60 Monaten fällig	14.186	207.757	0	0	0	221.943
in > 60 Monaten fällig	24.530	625.463	0	0	0	649.993

Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzdarlehen mit variabler Verzinsung belief sich zum 31. Dezember 2020 auf 0,82 % (Vorjahr: 1,03 %). Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzdarlehen mit fester Verzinsung beträgt zum 31. Dezember 2020 1,85 % (Vorjahr: 2,15 %).

Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Finanzerträge und -aufwendungen sowie auf das Eigenkapital dar. Im Konzern besteht keine signifikante Konzentration von Zinsrisiken.

Im Konzern werden langfristige Bankverbindlichkeiten zu festen und variablen Zinssätzen aufgenommen. Marktzinssatzänderungen von Bankverbindlichkeiten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Es erfolgt stets eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten. Demnach unterliegen die langfristigen Bankverbindlichkeiten mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7. Variabel verzinsliche langfristige Bankverbindlichkeiten wurden in der Vergangenheit teilweise über Zinsswaps gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert; ein Zinsänderungsrisiko bestand insoweit nicht. Aktuell bestehen jedoch keine Zinsswaps-Sicherungsgeschäfte mehr.

Marktzinssatzänderungen bei Zinsswaps, die als Sicherungsinstrument klassifiziert wurden, hatten Auswirkungen auf die Sicherungsrücklage im Eigenkapital und wurden daher bei den eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.

Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von kurzfristigen variabel verzinslichen Bankdarlehen, deren Zinszahlungen nicht als Grundgeschäfte im Rahmen einer Sicherungsbeziehung vorgesehen sind, aus und werden daher bei den ergebnis- und eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.

Wenn das Marktzinsniveau im Geschäftsjahr 2020 um 100 Basispunkte höher (niedriger) gewesen wäre, wäre das Ergebnis um ca. T€ 370 (Vorjahr: T€ 384) niedriger (höher) gewesen.

36. Ausfallrisiken

Das maximale Ausfallrisiko wird durch die Buchwerte der in der Bilanz angesetzten finanziellen Vermögenswerte wiedergegeben. Eine Aufteilung der Buchwerte auf Bilanzpositionen und Klassen gemäß IFRS 7 kann den "Erläuterungen zur Bilanz" entnommen werden. Weitere wesentliche nicht bilanzierte Ausfallrisiken bestehen nicht.

Ein Ausfallrisiko ist bei liquiden Mitteln und derivativen Finanzinstrumenten faktisch nicht gegeben, weil diese bei Banken gehalten werden, denen Rating-Agenturen eine hohe Bonität bescheinigt haben. Die nachfolgenden Ausführungen konzentrieren sich deshalb auf "Kredite und Forderungen". Hiervon betroffen sind die Bilanzpositionen lang- und kurzfristige Finanzanlagen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige Forderungen und Vermögenswerte.

Die nachfolgende Tabelle quantifiziert die einzelwertberichtigten sowie die überfälligen, aber nicht wertberichtigten "Kredite und Forderungen":

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	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€	Übrige finanzielle Forderungen und Vermögenswerte T€
Kredite und Forderungen zum 31. Dezember 2020
Bruttobuchwert	1.619	2.352
davon überfällig, nicht einzelwertberichtigt	0	0
davon einzelwertberichtigt	415	0
	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€	Übrige finanzielle Forderungen und Vermögenswerte T€
Kredite und Forderungen zum 31. Dezember 2019
Bruttobuchwert	1.099	2.521
davon überfällig, nicht einzelwertberichtigt	0	0
davon einzelwertberichtigt	164	0

Bei den weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrigen Forderungen und Vermögenswerten deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Der beizulegende Zeitwert von liquiden Mitteln, von kurzfristigen Forderungen und von Verbindlichkeiten entspricht in etwa dem Buchwert. Der Grund dafür ist vor allem die kurze Laufzeit solcher Instrumente.

37. Kategorien von Finanzinstrumenten

Die nachfolgende Tabelle zeigt, gegliedert nach Kategorien, Buchwerte und beizulegende Zeitwerte sämtlicher im Konzernabschluss erfasster Finanzinstrumente des Konzerns.

Für Finanzinstrumente, deren Buchwerte angemessene Annäherungen des beizulegenden Zeitwerts darstellen, erfolgt keine Angabe des beizulegenden Zeitwerts.

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2020	Fair-Value-Kategorie nach IFRS 13	Buchwert per 31.12.2020	Zeitwert zum 31.12.2020	davon zu fortgeführten Anschaffungskosten	davon erfolgswirksam zum Fair Value	davonerfolgsneutral zum Fair Value
AKTIVA
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	n.a.	1.387	n.a.	1.387	-	-
Sonstige finanzielle Vermögensgegenstände	n.a.	2.352	n.a.	2.352	-	-
Bankguthaben und Kassenbestände	n.a.	39.363	n.a.	39.363	-	-
PASSIVA
Variabel verzinsliche Darlehen	Stufe 2	55.443	n.a.	55.443	-	-
Festverzinsliche Darlehen	Stufe 2	692.503	732.495	692.503	-	-
Derivate im Hedge-Accounting	Stufe 2	0	0	-	-	0
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen	n.a.	827	n.a.	827	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	n.a.	1.521	n.a.	1.521	-	-
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	n.a.	6.105	n.a.	6.105	-	-
davon aggregiert nach den Bewertungskategorien des IFRS 9		43.102
Finanzielle Vermögenswerte
Loans and Receivables (LaR) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
Finanzielle Verbindlichkeiten		756.399
Financial Liabilities at Cost (FLAC) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge) (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet)		0

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2019	Fair-Value-Kategorie nach IFRS 13	Buchwert per 31.12.2019	Zeitwert zum 31.12.2019	davon zu fortgeführten Anschaffungskosten	davon erfolgswirksam zum Fair Value	davonerfolgsneutral zum Fair Value
AKTIVA
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	n.a.	1.033	n.a.	1.033	-	-
Sonstige finanzielle Vermögensgegenstände	n.a.	2.521	n.a.	2.521	-	-
Bankguthaben und Kassenbestände	n.a.	36.738	n.a.	36.738	-	-
PASSIVA
Variabel verzinsliche Darlehen	Stufe 2	34.479	n.a.	34.479	-	-
Festverzinsliche Darlehen	Stufe 2	674.080	722.614	674.080	-	-
Derivate im Hedge-Accounting	Stufe 2	1.161	1.161	-	-	1.161
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen	n.a.	827	n.a.	827	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	n.a.	1.742	n.a.	1.742	-	-
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	n.a.	4.498	n.a.	4.498	-	-
davon aggregiert nach den Bewertungskategorien des IFRS 9
Finanzielle Vermögenswerte
Loans and Receivables (LaR) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)		40.292
Finanzielle Verbindlichkeiten
Financial Liabilities at Cost (FLAC) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)		715.626
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge) (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet)		1.161

Zu Positionen, zu welchen in den oben dargestellten Tabellen keine Zeitwerte angegeben werden, hat das Management festgestellt, dass die Buchwerte hauptsächlich aufgrund der kurzen Laufzeiten oder einer marktüblichen Verzinsung ihren beizulegenden Zeitwerten nahezu entsprechen.

Der beizulegende Zeitwert der festverzinslichen Darlehen und derivativen Finanzinstrumente ist mit dem Betrag angegeben, zu dem das betreffende Instrument in einer gegenwärtigen Transaktion (ausgenommen erzwungene Veräußerung oder Liquidation) zwischen vertragswilligen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.

Die zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte angewandten Methoden und Annahmen stellen sich wie folgt dar:

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•	Die beizulegenden Zeitwerte der festverzinslichen Darlehen des Konzerns werden mittels der Discounted-Cashflow-Methode ermittelt. Dabei wird ein Abzinsungssatz zugrunde gelegt, der den Fremdfinanzierungszinssatz des Emittenten zum Ende des Berichtszeitraums widerspiegelt. Das eigene Nichterfüllungsrisiko wurde zum 31. Dezember 2020 als gering eingestuft.
•	Der Konzern hatte in der Vergangenheit derivative Finanzinstrumente mit verschiedenen Parteien abgeschlossen, insbesondere mit Finanzinstituten mit guter Bonität. Bei den mit am Markt beobachtbaren Inputparametern bewerteten Derivate handelte es sich hauptsächlich um Zinsswaps und Devisenterminkontrakte. Zu den am häufigsten angewandten Bewertungsverfahren gehörten Optionspreis- und Swap-Modelle unter Verwendung von Barwertberechnungen. Die Modelle bezogen verschiedene Größen mit ein, wie z.B. Bonität der Geschäftspartner, Devisen-Kassa- und Termin-Kurse und Zinsstrukturkurven. Zum 31. Dezember 2020 waren die zum Marktwert bewerteten (Mark-to-Market) Derivatspositionen geschlossen und aufgelöst.

Der VIB-Konzern hat Investment Properties in Höhe von T€ 51.949 als Sicherheiten für eingeräumte Kontokorrentkredit-Linien verpfändet. Der Buchwert der Sicherheiten liegt unter dem Zeitwert.

Auf die einzelnen Kategorien der finanziellen Vermögenswerte und Schulden wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung bzw. der Gesamtergebnisrechnung folgende Nettogewinne bzw. -verluste erfasst:

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	2020 T€	2019 T€
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte	166	3
Bankguthaben und Kassenbestand	0	18
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten	-13.203	-13.435
Derivative Finanzinstrumente, die als Sicherungsinstrumente designiert und als solche effektiv sind (Cash Flow Hedges)	-7	-46
davon im Konzernergebnis	-1.168	-1.793
davon im übrigen Ergebnis	1.161	1.747

Die Nettogewinne/​-verluste umfassen Zinsaufwendungen, Zinserträge, Dividenden, Wertberichtigungen und Wertaufholungen sowie Bewertungsergebnisse aus Finanzinstrumenten. Darüber hinaus wurde das Ergebnis durch Provisionen und Gebühren betreffend at Cost bilanzierte finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 237 (Vorjahr: T€ 260) belastet.

Die Gesellschaft setzte in der Vergangenheit im Rahmen des Risikomanagements im Wesentlichen Zinsswaps zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen ein. Hierbei wurden im Wesentlichen Cash Flow Hedges eingesetzt, welche die Risiken aus künftigen Veränderungen von Zinszahlungsströmen kompensierten.

Im Periodenergebnis sind Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten in Höhe von T€ 192 (Vorjahr: T€ 66) erfasst. Die Wertminderungen betreffen Einzelwertberichtigungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Wertaufholungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf T€ 26 (Vorjahr: T€ 15).

38. Kapitalrisikomanagement

Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, die Erträge der Unternehmensbeteiligten durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.

Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Schulden, Zahlungsmitteln sowie dem den Eigenkapitalgebern des Mutterunternehmens zustehenden Eigenkapital. Dieses setzt sich zusammen aus ausgegebenen Aktien und Rücklagen.

Ziele des Kapitalmanagements sind die Sicherstellung der Unternehmensfortführung und eine adäquate Verzinsung des Eigenkapitals.

Das Kapital wird auf Basis des wirtschaftlichen Eigenkapitals überwacht. Wirtschaftliches Eigenkapital ist das bilanzielle Eigenkapital. Das Fremdkapital ist definiert als lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten.

Das bilanzielle Eigenkapital und die Bilanzsumme stellen sich wie folgt dar:

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	31.12.2020	31.12.2019
Eigenkapital in T€	625.178	577.295
Eigenkapital in % vom Gesamtkapital	43,0	42,5
Fremdkapital in T€	828.978	782.436
Fremdkapital in % vom Gesamtkapital	57,0	57,5
	1.454.156	1.359.731

39. Organe der Gesellschaft

Dem Vorstand gehörten im Geschäftsjahr 2020 an:

Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender Bereich Immobilien, Diplom Kaufmann, Neuburg/​Donau

Zum 31.12.2020 nimmt Herr Pfandzelter keine Tätigkeiten in Kontrollorganen wahr.

Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt, Neuburg/​Donau

Zum 31.12.2020 nimmt Herr Pilgenröther keine Tätigkeiten in Kontrollorganen wahr.

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2020 folgende Personen:

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•	Herr Ludwig Schlosser (Vorsitzender), Diplom-Mathematiker, Geschäftsführer der Boston Capital GmbH

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•	Herr Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender), Vorstand Sparkasse Ingolstadt Eichstätt

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•	Herr Franz-Xaver Schmidbauer, Diplom-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH

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•	Herr Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH

Die gewählten Aufsichtsratsmitglieder waren bis auf Herrn Ludwig Schlosser in der Vergangenheit nicht als Vorstand der VIB AG bestellt.

40. Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex

Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex wurde im Dezember 2020 (zuletzt im Dezember 2019) für die Tochtergesellschaft BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft von deren Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und den Aktionären auf der Website (www.bbi-immobilien-ag.de) zugänglich gemacht.

Vorstand und Aufsichtsrat der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG haben die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB abgegeben und im Lagebericht der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG veröffentlicht.

41. Bezüge des Vorstands

Ab dem 01.01.2020 setzt sich die Vergütung der Vorstände des Mutterunternehmens VIB Vermögen AG aus einem festen und einem kurzfristigen (STI) sowie einem langfristigen (LTI) variablen Gehaltsbestandteil zusammen. Den Vorständen wurden während des Geschäftsjahres laufende Bezüge in Höhe von T€ 1.090 (Vorjahr: T€ 1.070) - davon variable Bezüge T€ 594 (Vorjahr: T€ 700) und sonstige Nebenleistungen T€ 26 (Vorjahr: T€ 28) - gewährt. Daneben sind im Personalaufwand Vorsorgen für Ruhestandsbezüge für aktive und frühere Vorstände in Höhe von T€ 276 (Vorjahr: T€ 225) abgebildet. An ehemalige Vorstände wurden im Geschäftsjahr Ruhegeldbezüge in Höhe von T€ 38 (Vorjahr: T€ 37) geleistet.

Die Vergütung der Vorstände ist vom Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der individuellen Leistung sowie anhand von Markttrends festgelegt worden.

Anteilsbasierte Vergütung

Die Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen mit Barausgleich werden als sonstige Verbindlichkeiten angesetzt und an jedem Abschlussstichtag zum beizulegenden Zeitwert neu bewertet. Die Aufwendungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr als Personalaufwand erfasst.

Seit dem im Geschäftsjahr 2020 neu aufgesetzten LTI-Programm (Long-Term-Incentive-Programm) erhalten die Vorstände eine zusätzliche langfristige variable Vergütung in Form von virtuellen Aktien (phantom stocks) in Abhängigkeit von der Erreichung strategischer Wachstumsziele und der Bewertung des Unternehmens am Kapitalmarkt. Der Aufsichtsrat definiert dafür zu Beginn des Geschäftsjahres konkrete Ziele. Nach Ablauf des jeweiligen Geschäftsjahres bzw. spätestens bis zum Ende des ersten Quartals des Folgejahres, prüft der Aufsichtsrat, zu welchem prozentualen Anteil die vorgegebenen Ziele erreicht wurden. Der Vergütungsanspruch ist somit grundsätzlich mit Ablauf des Geschäftsjahres entstanden. Bei der Berechnung der virtuellen Aktienanzahl, wird der XETRA-Durchschnittskurs der letzten 30 Handelstage vor dem Stichtag herangezogen. Anschließend wird der zugesprochene Betrag auf Basis der Zielerreichung durch den Durchschnittskurs dividiert, um die virtuelle Aktienanzahl zu erhalten. Die maximale Bemessungsgrundlage bei einer Zielerreichung von 100% wurde vertraglich festgelegt und ist auf maximal T€ 190 begrenzt. Neben der maximalen Bemessungsgrundlage haben die Vorstände allerdings noch einen Anspruch auf die im folgenden Geschäftsjahr ausbezahlte Dividende. Für den Dividendenanspruch werden erneut die virtuellen Aktien für die Berechnung herangezogen.

Das LTI-Programm ist als eine anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich (Cash-Settled-Plan) nach IFRS 2 konzipiert, wodurch keine Verwässerung des Ergebnisses der Aktionäre stattfindet; umgekehrt kann der Auszahlungsanspruch bei Nichterreichung des definierten Zielerreichungsgrades komplett entfallen.

Der Wert der insgesamt zugeteilten und zum 31. Dezember 2020 noch nicht ausgezahlten virtuellen Aktien aus dem LTI-Programm wurde entsprechend den zugrundeliegenden Vereinbarungen ermittelt.

Die zum Stichtag ausgewiesene Schuld setzt sich wie folgt zusammen:

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Laufzeit-Komplex	Ende der Sperrfrist	GESAMT
2020-2023	31.12.2024	T€ 190

Aus dem LTI-Programm resultierte im Berichtsjahr 2020 ein Aufwand nach IFRS 2 von insgesamt T€ 190 (2019: T€ 0).

Die Verbindlichkeit wird generell zum Stichtag erfolgswirksam neubewertet, indem die Anzahl an berechneten Phantom Stocks mit dem Aktienkurs zum Stichtag multipliziert werden.

Für weitere Ausführungen verweisen wir auf den Vorstands-Vergütungsbericht.

42. Bezüge des Aufsichtsrats

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats für die VIB Vermögen AG beliefen sich im Geschäftsjahr auf T€ 230 (Vorjahr: T€ 208).

43. Honorare des Abschlussprüfers

Der im Geschäftsjahr 2020 erfasste Aufwand für den (Konzern-)Abschlussprüfer des Mutterunternehmens beträgt betreffend Abschlussprüfungsleistungen für 2020 T€ 98 (Vorjahr: T€ 93). Für sonstige Bestätigungsleistungen sind T€ 0 (Vorjahr: T€ 0) erfasst.

44. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie ist in 2021 mit einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur zu rechnen. Für die Gesellschaft können sich daraus Risiken aus Mietstundungen und Einnahmeausfällen sowie aus zeitlichen Verzögerungen bei der Durchführung von Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen ergeben. Diese Risiken können gegenwärtig hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts sowie liquiditäts- und ergebniswirksamer Größenordnung noch nicht abschließend abgeschätzt werden. Die VIB geht trotz der Corona-Pandemie nicht von langfristigen wesentlichen negativen Einflüssen auf den Immobilienmarkt aus. Entsprechend wird auch von stabilen Immobilienwerten ausgegangen.

45. Angaben zu Beziehungen zu nahestehenden Personen

Die VIB Vermögen AG erstellt diesen Konzernabschluss als oberstes beherrschendes Unternehmen. Dieser Konzernabschluss wird nicht in einen übergeordneten Konzernabschluss einbezogen.

Salden und Geschäftsvorfälle zwischen der VIB Vermögen AG und ihren Tochterunternehmen, die nahe stehende Unternehmen und Personen sind, wurden im Zuge der Konsolidierung eliminiert und werden in dieser Anhangsangabe nicht erläutert. Einzelheiten zu Geschäftsvorfällen zwischen dem Konzern und anderen nahe stehenden Unternehmen und Personen sind nachfolgend angegeben.

Die Gesellschaft hat weiterhin mit der Sparkasse Ingolstadt Eichstätt mehrere Darlehen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit abgeschlossen. Das Aufsichtsratsmitglied Jürgen Wittmann ist Vorstand der Sparkasse Ingolstadt Eichstätt. Das Gesamtengagement der Gesellschaft beträgt insgesamt € 47,0 Mio. (Vorjahr: € 48,9 Mio.). Ebenso bestehen bei der VR Bank Neuburg-Rain eG mehrere Darlehen in Höhe von € 1,9 Mio. (Vorjahr: € 2,4 Mio.) Dort ist der Aufsichtsvorsitzende Ludwig Schlosser ebenfalls Vorsitzender des Aufsichtsrates. Die Darlehen wurden zu marktüblichen Bedingungen gewährt.

Hinsichtlich der Bezüge von Mitarbeitern in Schlüsselpositionen (Vorstände) wird auf die Punkte 41 und 42 in diesem Konzernanhang verwiesen.

46. Anteilsbesitzliste nach § 313 Abs. 2 HGB

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapital- in %	anteil
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg	100,00%
KIP Verwaltung GmbH, Neuburg	100,00%
UFH Verwaltung GmbH, Neuburg	100,00%
BK Immobilien Verwaltung GmbH, Neuburg	100,00%
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG,
Ingolstadt	94,88%
VST Immobilien GmbH, Neuburg	89,90%
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH,
Ingolstadt	75,00%
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg	74,00%
VSI GmbH, Neuburg	74,00%
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg	60,00%
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt * /​ ***	34,18%
KHI Immobilien GmbH, Neuburg ** /​ ***	41,66%
WVI GmbH, Neuburg ***	50,00%

* mittelbare Beteiligung

** direkte und mittelbare Beteiligung

*** Einbeziehung gem. Equity-Methode

47. Freigabe des Konzernabschlusses gemäß IAS 10.17

Der vorliegende Konzernabschluss wurde am 19. April 2021 durch den Vorstand zur Veröffentlichung freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.

Neuburg a.d. Donau, den 19. April 2021

gez. Martin Pfandzelter

gez. Holger Pilgenröther

(Vorstandsvorsitzender) (Vorstand)

[ * ] Die in der Tabelle dargestellten Durchschnittswerte ergeben sich aus dem rechnerischen Durchschnitt der jeweiligen Werte einer Kategorie.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die VIB Vermögen AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), - bestehend aus der Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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•	entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und
•	vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats verantwortlich. Im Übrigen sind die gesetzlichen Vertreter für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen folgende, für den Geschäftsbericht vorgesehene Bestandteile: Brief an die Aktionäre, Bericht des Aufsichtsrats, Geschäftsmodell, EPRA-Kennzahlen, Aktien und Investor Relations und Immobilienportfolio. Von diesen sonstigen Informationen haben wir eine Fassung bis zur Erteilung dieses Bestätigungsvermerks erlangt.

Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

In Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

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•	wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, Konzernlagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
•	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

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•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 21. April 2021

Ernst & Young GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Horbach, Wirtschaftsprüfer

gez. Ehrnböck, Wirtschaftsprüfer

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,

das abgelaufene Geschäftsjahr war für uns alle durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie eine Herausforderung. Aufgrund des stabilen Geschäftsmodells ist es unserem Unternehmen gelungen trotz der herausfordernden Bedingungen das profitable Wachstum weiter fortzusetzen. Ein wichtiger Meilenstein in unserer Firmengeschichte war die Fertigstellung der bisher größten Projektentwicklung im Interpark bei Ingolstadt mit einer Gesamtnutzfläche von 115.000 m 2 . Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2020 rund 66 Mio. EUR in den Ausbau des Immobilienportfolios investiert. Zum 31. Dezember 2020 besteht es aus 113 Objekten mit einer vermietbaren Fläche von rund 1,3 Mio. m 2 . Die Vermietungsquote liegt bei 97,5 %. Durch das erfolgreiche Portfoliomanagement und lukrative Investitionen, die sich sehr positiv auf die gesamte Geschäftsentwicklung ausgewirkt haben, konnten wir der Hauptversammlung, die in 2020 virtuell stattfinden musste, die elfte Erhöhung der Dividende in Folge vorschlagen. Uns als Aufsichtsrat freut es sehr, dass sich das Unternehmen weiter positiv entwickelt. Wir unterstützen daher den Vorstand uneingeschränkt, die gewählte Wachstumsstrategie zu verfolgen.

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2020 fortlaufend und intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Die regelmäßige Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat hinsichtlich der Geschäftsführung erfolgten während des gesamten Geschäftsjahres. In alle wesentlichen Entscheidungen wie bspw. neue Projektentwicklungen und Erwerbe bereits fertig gestellter Objekte war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Das gilt insbesondere für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRATSSITZUNGEN

Im Geschäftsjahr 2020 fanden insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen als Präsenz- oder Videokonferenzen statt, an denen jeweils alle Aufsichtsratsmitglieder teilgenommen haben.

›› In der ersten Sitzung am 24. März 2020 wurden die Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften sowie der vorläufige Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2019 behandelt. Weitere Tagesordnungspunkte waren der Risiko- und Controllingbericht zum 31.Dezember.2019, die Unternehmensstrategie und -planung sowie Informationen zu Capitalia. Darüber hinaus wurde ein Entwurf für die Tagesordnung der Hauptversammlung behandelt. Im Immobilienbereich berichtete der Vorstand über den aktuellen Stand der laufenden Projektentwicklungen sowie Pläne für Maßnahmen, die die Corona-Pandemie erfordern könnte.

›› In der Bilanzsitzung am 29. April 2020 erfolgten die Feststellung des HGB-Einzelabschlusses und die Billigung des IFRS-Konzernabschlusses. Ebenfalls Bestandteil dieser Sitzung war der Bericht über die Nichtprüfungsleistungen des bisherigen Wirtschaftsprüfers. Des Weiteren hat der Aufsichtsrat dem Vorschlag des Vorstands zugestimmt, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,70 EUR vorzuschlagen. Die variable Vorstandsvergütung sowie die Aufsichtsratsvergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden ebenfalls in dieser Sitzung beschlossen. Unter einem weiteren Tagesordnungspunkt wurde die geschäftliche Entwicklung auf Basis vorläufiger Zahlen zum 31. März 2020 erörtert. Unter dem Punkt Immobilienbereich erhielt der Aufsichtsrat ein Update über die jeweiligen Projektstände der aktuellen Entwicklungen sowie über geplante Erwerbe bestehender Objekte. Aufgrund der aktuellen Lage wurde ein Corona-Reporting mitaufgenommen.

›› Am 19. Mai 2020 hat der Aufsichtsrat auf Basis des COVID-19-Gesetzes mittels eines Umlaufbeschlusses entschieden, die Hauptversammlung zum vorgesehenen Termin als virtuelle Hauptversammlung durchzuführen, um unter anderem zu gewährleisten, dass die Zahlung der Dividende nach Annahme des Gewinnverwendungsvorschlags durch die Hauptversammlung wie gewohnt Mitte des Jahres erfolgen kann.

›› In der dritten Aufsichtsratssitzung am 30. Juni 2020 stand das Thema Hauptversammlung im Fokus. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand ausführlich über dieses Thema unterrichtet (u. a. Anmeldeverzeichnis, vorliegende Stimmrechtsbevollmächtigungen, eingereichte Fragen etc.). Aus dem Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat umfassend zu laufenden Projekten sowie geplanten Grundstückskäufen informiert.

›› Die vierte Aufsichtsratssitzung fand am 6. August 2020 statt. Als Schwerpunkthemen wurden in dieser Sitzung die geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2020 sowie der Risikomanagement und Controllingbericht zum 30. Juni 2020 erörtert. Im Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat über den aktuellen Stand der laufenden Projektentwicklungen sowie die Verkaufsabsicht eines Objektes informiert.

›› Die Schwerpunktthemen der fünften Sitzung am 27. Oktober 2020 waren die geschäftliche Entwicklung bis 30. September 2020 auf Basis vorläufiger Zahlen. Im Immobilienbereich erhielt der Aufsichtsrat einen Überblick über die aktuellen Projekte sowie die Planungen für die Vorratsgrundstücke.

›› In der sechsten Sitzung am 15. Dezember 2020 standen nachfolgende Themen auf der Agenda. Der Aufsichtsrat informierte sich über die geschäftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2020 auf Basis vorläufiger Zahlen. Im Immobilienbereich erhielt er einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand aller laufenden Projektentwicklungen sowie die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Vermietungs- und Vermarktungssituation. In einem weiteren Tagesordnungspunkt befasste sich der Aufsichtsrat mit der Angemessenheit der Vorstandsvergütungen und zog hierzu eine Auswertung der Vorstandsvergütungen der festgelegten Peer-Group-Unternehmen heran. Des Weiteren wurden die Ziele für die Gewährung der LTI für das Geschäftsjahr 2021 festgelegt. Auf der Agenda stand auch der Punkt Wahl des Aufsichtsrats in der Hauptversammlung 2021. Darüber hinaus wurde der Finanzkalender für das Geschäftsjahr 2021 verabschiedet.

AUSSCHÜSSE

Angesichts der aus Effizienzgründen überschaubar gehaltenen Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2020 keine Ausschüsse gebildet.

FORTBILDUNG

Die Aufsichtsratsmitglieder nehmen die Angebote des Unternehmens zur Fortbildung regelmäßig an und haben im Geschäftsjahr 2020 an entsprechenden Seminaren teilgenommen.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2020

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 27. April 2021 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der E&Y Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vertreten durch WP Patrick Horbach, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2020 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an. Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2020 geprüft und in der Sitzung vom 27. April 2021 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der E&Y Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, auch hier vertreten durch WP Patrick Horbach behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2020 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 27. April 2021 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 1. Juli 2021 verabschiedet.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Konzerns für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Immobilien-Konzerns.

Neuburg/​Donau, 27. April 2021

Für den Aufsichtsrat

gez. Ludwig Schlosser

Sonstige Unterlagen

Der Konzernabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2020 ist durch den Aufsichtsrat am 27. April 2021 gebilligt worden.