VIB Vermoegen AG

Annual Report • Dec 13, 2018

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Konzernlagebericht

// Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftstätigkeit, Konzernstruktur und Beteiligungen

Die VIB Vermögen AG (im Folgenden auch "Wir", "VIB", "VIB-Gruppe" bzw. "VIB-Konzern") ist eine auf Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien spezialisierte mittelständische Aktiengesellschaft, die seit nunmehr über 20 Jahren erfolgreich am Markt tätig ist. Unser Fokus liegt auf Logistik/Light-Industry- und Einzelhandelsimmobilien im wirtschaftsstarken süddeutschen Raum. 1993 in Form einer Personengesellschaft gegründet, erfolgte im Jahr 2000 die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft. Seit 2005 notieren die Aktien der VIB an den Börsen München (m:access) und Frankfurt (Open Market).

Unser Geschäftsmodell basiert auf einer "develop-or-buy-and-hold"-Strategie: Wir entwickeln von Grund auf neue Immobilien und erwerben bereits vermietete Bestandsobjekte, um diese dauerhaft in unser Portfolio zu übernehmen und daraus langfristige Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Zudem ist die VIB an Gesellschaften mit Immobilienvermögen beteiligt. Zum 31. Dezember 2017 umfasste unser Portfolio insgesamt 105 attraktive Logistik- und Light-Industry-Immobilien, Fachmarktzentren, sowie Gewerbe- und Dienstleistungszentren mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 1,1 Mio. m2. Teil unserer Strategie ist auch, dass unsere Immobilien von eigenen Mitarbeitern verwaltet werden und wir somit stets in engem Kontakt mit unseren Mietern stehen. Bei dieser Verwaltungstätigkeit werden wir von unserer 100-prozentigen Tochtergesellschaft, der Merkur GmbH, unterstützt.

Im Jahr 2007 erwarben wir die Mehrheitsbeteiligung an der BBI Immobilien AG. Zum Ende des Geschäftsjahres 2017 betrug die Beteiligungsquote unverändert 94,9 % des Grundkapitals an der BBI Immobilien AG. An der im November 2009 gegründeten BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (BHB Brauholding AG), hält die VIB Vermögen AG indirekt über die BBI Immobilien AG 34,2 % der Anteile.

Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Als Gegenleistung hierfür hat sich die VIB dazu verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI während der Dauer des Vertrages einen angemessenen Ausgleich in Geld ("Garantiedividende") in Höhe von 0,74 EUR (brutto) je Stückaktie als wiederkehrende Leistung zu zahlen.

2. Unternehmensziele und -strategie

Als eine im Freiverkehr notierte Gesellschaft verfolgen wir das Ziel, den Wert unseres Unternehmens durch den Ausbau unseres Immobilienportfolios kontinuierlich und nachhaltig zu steigern. Dabei ermöglicht die Bestandshaltung ertragskräftiger Gewerbeimmobilien hohe wiederkehrende Cash Flows (Funds from Operations, FFO), eine anhaltende Steigerung des Substanzwerts der Gesellschaft (Net Asset Value, NAV) sowie die Ausschüttung attraktiver Dividenden an unsere Aktionäre.

Dazu verfolgen wir eine Strategie, die auf drei Säulen beruht:

Develop-or-Buy-and-Hold-Strategie

Wir erweitern unser Immobilienportfolio fortlaufend durch zielgerichtete Eigenentwicklungen und Akquisitionen in den wachstumsstarken Regionalzentren des süddeutschen Raums. Dabei legen wir den Fokus auf die starken Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel. Beide Wirtschaftssegmente haben in Deutschland in der Wertschöpfungskette einen hohen Stellenwert und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten. Wir konzentrieren uns dabei einerseits auf Mieter aus dem deutschen Mittelstand andererseits auch auf international agierende Konzerne, die über eine hohe Bonität verfügen und somit einen substantiellen Beitrag zur Werthaltigkeit unseres Immobilienportfolios leisten. Um unser Portfolio breit zu diversifizieren, investieren wir zudem auch in Industrie- und Büroimmobilien.

Sowohl bei der Entwicklung neuer Immobilien als auch bei Akquisition von Bestandsobjekten nutzen wir unser über mehr als zwei Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk regionaler und überregionaler Partner. Dabei hat für uns die Wahl des optimalen Standorts eines Objekts einen besonders hohen Stellenwert, unabhängig davon ob wir eine Immobilien selbst entwickeln oder kaufen. Ein wesentliches Element unserer Entwicklungsstrategie ist es, dass wir unsere Bauvorhaben im Regelfall erst dann beginnen, wenn für einen wesentlichen Teil des Objekts bereits verlässliche Mietzusagen vorliegen. Diese Vorgehensweise minimiert unsere Projekt- und Finanzierungsrisiken und ermöglicht im Sinne des Kunden die zügige und bedarfsgerechte Durchführung der Bauvorhaben.

Nachhaltige Finanzierung

Das Fundament jedes Immobilienprojekts ist die Finanzierung. Durch unseren engen Kontakt zum Finanz- und Kapitalmarkt finden wir stets die richtige Balance zwischen Eigen- und Fremdkapital. Auf der Fremdkapitalseite legen wir den Schwerpunkt vor allem auf Annuitätendarlehen und verfolgen damit einen nachhaltigen und langfristigen Finanzierungsansatz. Dadurch sichern wir uns nicht nur langfristig die nach wie vor niedrigen Zinsen, sondern durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen steigern wir auch kontinuierlich den Substanzwert unseres Portfolios, den sogenannten Net Asset Value (NAV). Auf der Eigenkapitalseite nutzen wir je nach Bedarf die gesamte Bandbreite der sich bietenden Kapitalmaßnahmen, wie z.B. die Ausgabe von Pflichtwandelanleihen oder die Durchführung einer klassischen Kapitalerhöhung.

Inhouse-Portfolio-Verwaltung

Bei der Immobilienverwaltung verzichten wir bewusst auf externe Dienstleister und setzen vielmehr auf eine effiziente Verwaltung durch unsere eigenen Mitarbeiter. Durch den intensiven Kontakt mit unseren Mietern sind wir damit in der Lage, zeitnah auf Marktveränderungen und sich wandelnde Mieterbedürfnisse zu reagieren. Eine hohe Mietertreue und die langfristige Vermietung unserer Objekte an solvente Einzelmieter ermöglichen darüber hinaus niedrige Verwaltungskosten und eine seit Jahren sehr geringe Leerstandsquote.

3. Steuerungssystem

Vorrangiges Ziel im Sinne unseres Geschäftsmodells ist profitables Wachstum. Hierdurch wollen wir eine kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswertes erreichen und somit auch mit Blick auf unsere Stakeholder den langfristigen Fortbestand der Gesellschaft sicherstellen. Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudgetplanung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Abweichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungsmaßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die VIB konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse, bereinigtes EBT (Ergebnis vor Steuern) und FFO (Funds from Operations).

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten EBT handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Es errechnet sich aus dem EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation) abzüglich der Abschreibungen, Amortisation und der Zinsen. Die Bereinigung um Sonderfaktoren erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen. Der FFO ist für uns die wichtigste Kenngröße mit Blick auf die operative Entwicklung unseres Immobilienportfolios und lässt sich aus dem EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) ableiten. Bei der Berechnung bleiben darüber hinaus mögliche Bewertungseffekte der Immobilien, zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge, sowie sonstige Einmaleffekte ohne Berücksichtigung.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der VIB sind die Leerstandsquote, der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten und die Zufriedenheit unserer Mitarbeiter.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil unserer Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Summe der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der gesamten Zinsaufwendungen. Diese stellen gleichzeitig auch die größte Aufwandsposition in unserer Gewinn- und Verlustrechnung dar.

Darüber hinaus sind unsere Mitarbeiter ein zentraler Erfolgsfaktor unseres Geschäftsmodells und leisten mit ihrer täglichen Arbeit einen wichtigen Beitrag zur positiven Unternehmensentwicklung. Um die Zufriedenheit unserer Belegschaft sicherzustellen und weiter zu fördern, setzen wir auf ein attraktives Arbeitsumfeld und räumen einer bedarfsgerechten Aus- und Weiterbildung einen hohen Stellenwert ein.

Steuerungskennzahlen im Überblick

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Kennzahl	Beschreibung	2017	2016
Finanzielle Leistungsindikatoren
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	83,6 Mio. EUR	79,5 Mio. EUR
EBT	Ergebnis vor Steuern (ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse)	47,1 Mio. EUR	40,8 Mio. EUR
FFO	Funds from Operations (Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit)	41,2 Mio. EUR	35,8 Mio. EUR

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Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren		Wert zum 31.12.2017	Wert zum 31.12.2016
Leerstandsquote	Auf Basis der annualisierten Jahresnettomiete	0,8 %	1,3 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	Fix und variabel verzinste Darlehen	2,55 %	3,11 %

4. Mitarbeiter

Zum Ende des Geschäftsjahres 2017 hat die VIB-Gruppe neben den beiden Vorständen 33 kaufmännische Mitarbeiter (31.12.2016: 31 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus waren zusätzlich 5 gewerbliche Mitarbeiter (31.12.2016: 5 Mitarbeiter) überwiegend in Teilzeitbeschäftigungsverhältnissen für die Bewirtschaftung der Immobilien angestellt. Die hier entstehenden Aufwendungen werden über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt.

Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr zusammen aus Martin Pfandzelter (Vorsitzender) und Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen).

Die VIB fördert ihre Mitarbeiter sowohl durch interne als auch durch externe Schulungen und Weiterbildungsmaßnahmen. Diese richten sich stets nach den Bedürfnissen unseres Kerngeschäfts. So werden wir unserem Anspruch gerecht, das richtige Team für das Wohl unseres Unternehmens aber auch unserer Mieter und Geschäftspartner zu stellen. Nachhaltigkeit und Kontinuität prägen nicht nur unser Kerngeschäft, sondern auch unsere Personalpolitik. Wir sind stolz darauf, dass eine Vielzahl unserer Mitarbeiter bereits eine langjährige Unternehmenszugehörigkeit aufweist.

// Wirtschaftsbericht

1. Markt- und Wettbewerbsumfeld

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die konjunkturelle Lage hat sich in vielen Teilen der Welt weiter aufgehellt. Stand im letzten Jahr noch ein Wachstum der Weltwirtschaft von 3,2% zu Buche, so fiel das Plus in 2017 mit 3,6% noch etwas größer aus. Nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) konnten dabei die Industrieländer um 2,2% zulegen, während das Wachstum in den Entwicklungs- und Schwellenländern mit 4,6% deutlich höher ausfiel.

Erfreulich war in 2017 auch die Entwicklung der Eurozone, in der das Wirtschaftswachstum so stark wie seit 10 Jahren nicht mehr war. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Währungsraum hat nach Angaben der EU-Kommission um 2,2% zugelegt, was vor allem den steigenden Konsumausgaben und Investitionen geschuldet ist. Zunehmend wirkt sich auch positiv aus, dass die Defizite und Schuldenstände in den EU-Staaten allmählich zurückgehen. Im abgelaufenen Jahr war Spanien das einzige Land, das die von der Europäischen Union gesetzte Messlatte beim Haushaltsdefizit von drei Prozent überschritten hat.

Auch die deutsche Wirtschaft konnte in 2017 ein robustes Wachstum verzeichnen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber 2016 um 2,2% und damit so stark wie seit sechs Jahren nicht mehr. Wesentliche Faktoren dieser positiven Entwicklung waren wie im vergangenen Jahr auch der Konsum und die Investitionen. Während die privaten Konsumausgaben, v.a. aufgrund der weiter sinkenden Arbeitslosigkeit und der zunehmenden Anzahl der Haushalte, um 2,0% stiegen, verzeichneten die staatlichen Konsumausgaben ein etwas moderateres Plus von 1,4%. Bei den Gesamtinvestitionen haben sich v.a. die Bauinvestitionen (+2,6%) sowie Investitionen in Ausrüstung, das sind vor allem Maschinen, Geräte und Fahrzeuge (+3,5%), positiv entwickelt. Der hohe Außenhandelsüberschuss leistete ebenfalls einen Beitrag zur positiven Entwicklung des deutschen Bruttoinlandsprodukts. Auch wenn der Überschuss im Vergleich zum Vorjahr etwas geringer ausfällt, so bleibt Deutschland mit einem Überschuss von mehr als 250 Mrd. EUR vor China das Land mit dem weltweit größten Leistungsbilanzsaldo.

Die Inflationsrate in Deutschland ist in 2017 auf den höchsten Stand seit fünf Jahren gestiegen. Waren und Dienstleistungen kosteten durchschnittlich 1,8% mehr als im Vorjahr, in 2016 lag die Teuerungsrate noch bei 0,5%. Grund für den Anstieg sind v.a. gestiegene Preise für Wohnraum, Energie und Lebensmittel. Was die Kaufkraft der Bundesbürger angeht, so konnte nach Aussage der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in 2017 ein Anstieg von 2,2% erreicht werden. Im Vorjahr lag der Zuwachs bei ebenfalls erfreulichen 1,9%.

Branchenentwicklung

Als langfristiger Immobilienbestandshalter legt die VIB Vermögen AG ihren Fokus hauptsächlich auf die Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel. Beide Wirtschaftssegmente haben in Deutschland in der Wertschöpfungskette einen hohen Stellenwert und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten. Die Logistik ist in Deutschland nach der Automobilwirtschaft und dem Einzelhandel der drittgrößte Wirtschaftsbereich, in dem rund 3 Millionen Menschen beschäftigt sind. In 2017 hat sich der deutschlandweit erwirtschaftete Umsatz in dieser Branche um 1,9% auf 263 Mrd. EUR erhöht. Der Einzelhandel spielt als zweitwichtigster Wirtschaftszweig in Deutschland eine ebenfalls wichtige Rolle. Aufgrund der weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, der guten Kauflaune sowie des moderaten Anstiegs des Lohnniveaus hat im vergangenen Jahr der Einzelhandelsumsatz in Deutschland erneut spürbar zugelegt. Nach einem Anstieg von 3,2% in 2016 konnte in 2017 ein ebenfalls erfreuliches Plus von 3,0% auf nunmehr 501 Mrd. EUR Jahresumsatz erreicht werden. Beide Wirtschaftsbereiche, die Logistik und der Einzelhandel, erwirtschafteten in 2017 zusammen einen Umsatz von 764 Mrd. EUR und haben damit einen Anteil am deutschen Bruttoinlandsprodukt von 23%.

Was den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt angeht, so sind die Rahmenbedingungen für weitere Investitionen sehr gut. Nach Aussage von Jones Lang LaSalle (JLL), einem führenden Immobiliendienstleister in Deutschland, ist die Nachfrage immer noch hoch, besonders vor dem Hintergrund des deutlichen Renditeabstands von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen. Wesentliches Kriterium für Investoren wird die Frage bleiben, wann ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus kommen wird und welche Folgen das für den Immobilieninvestmentmarkt haben könnte. Mit der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB) die Ankaufvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen ab 2018 zu halbieren, könnte ein erster Schritt zur Normalisierung der Geldpolitik gemacht worden sein. Aus der Sicht von JLL ist ein echter Zinsschritt aber wohl nicht vor Mitte bzw. Ende des Jahres 2019 zu erwarten.

Was das Transaktionsvolumen von Immobilien mit gewerblicher Nutzung in Deutschland angeht, so wurde in 2017 ein neuer Rekord aufgestellt. Mit einem Volumen von insgesamt 56,8 Mrd. EUR wurde das nur zwei Jahre alte Allzeithoch aus dem Jahr 2015 um 1,7 Mrd. EUR oder 3,1% übertroffen. Gegenüber 2016 lag das Plus sogar bei 3,9 Mrd. EUR oder 7,4%. Dabei spielen, wie auch schon in den Vorjahren, ausländische Investoren eine immer größere Rolle, die mittlerweile knapp 50% des Investitionsvolumens ausmachen. Allein bei den zehn größten Transaktionen des vergangenen Jahres traten ausländische Investoren sieben Mal als Käufer auf. Diese kommen neben den klassischen Herkunftsländern USA und Großbritannien zunehmend auch aus dem asiatischen Raum.

Was die Beliebtheit angeht, so ist die Assetklasse Büroimmobilien in Deutschland mit 44% bzw. 25,0 Mrd. EUR nach wie vor an erster Stelle. Mit einem Volumen von 11,4 Mrd. EUR folgen die Einzelhandelsimmobilien auf dem zweiten Platz, wobei sich ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr von 24% auf 20% verringert hat.

Ein außergewöhnliches Jahr konnte hingegen erneut der deutsche Logistik- und Industrieimmobilienmarkt verbuchen. Mit einem Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. EUR konnte gegenüber 2016 ein signifikantes Plus von 84% erreicht werden. Vergleicht man die Zahlen aus dem Jahr 2017 mit dem langfristigen 5-Jahresdurchschnitt (3,3 Mrd. EUR), so liegt der Zuwachs sogar bei 166%.

2. Geschäftsverlauf

Soll-Ist-Vergleich

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	Prognose für 2017	Ist 2017
Finanzielle Leistungsindikatoren
Summe betriebliche Erträge	81,5 bis 85,5 Mio. EUR	83,9 Mio. EUR
EBIT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse	61,5 bis 64,5 Mio. EUR	64,4 Mio. EUR
EBT ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse	43,0 bis 45,5 Mio. EUR	47,1 Mio. EUR
FFO (Funds from Operations)	37,0 bis 39,5 Mio. EUR	41,2 Mio. EUR

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Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Prognose für 31.12.2017	Ist 31.12.2017
Leerstandsquote	<5,0 %	0,8 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	2,50 % bis 2,80 %	2,55 %

Die VIB blick erneut auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr zurück, in dem alle selbstgesteckten Ziele erreicht bzw. übertroffen wurden.

Die betrieblichen Erträge lagen mit 83,9 Mio. EUR in der Mitte des von uns gesetzten Prognoseintervalls von 81,5 und 85,5 Mio. EUR. Positiven Einfluss hatten dabei die Mieteinnahmen aus den beiden in 2017 fertiggestellten Objekten im Interpark, sowie Objekte, die in 2016 nur teilweise zum Jahresumsatz beitrugen.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT, ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse) lag im Berichtszeitraum mit 64,4 Mio. EUR am oberen Ende der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose von 61,5 bis 64,5 Mio. EUR. Zur positiven Ergebnisentwicklung trugen vor allem die Aufwendungen für Investment Properties bei, die weniger stark gestiegen sind als erwartet.

Beim Ergebnis vor Steuern (EBT, ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse) konnte mit 47,1 Mio. EUR die Prognose von 43,0 bis 45,5 Mio. EUR leicht übertroffen werden. Hauptgrund für diese positive Entwicklung waren niedrigere Zinsaufwendungen aufgrund des weiter gesunkenen durchschnittlichen Darlehenszinssatzes sowie im Vergleich zum Vorjahr geringere Darlehensverbindlichkeiten.

Neben den finanziellen Zielen konnten wir auch alle nichtfinanziellen Leistungsziele erfüllen bzw. übererfüllen:

Im Hinblick auf die Leerstandsquote auf Basis effektiver Jahresnettomieten hatten wir für den 31. Dezember 2017 einen Wert unter 5 % avisiert. Mit einer Leerstandsquote von 0,8 % erfüllten wir nicht nur unsere Prognose, sondern unterboten auch den bereits guten Wert vom 31. Dezember 2016 von 1,3 %. Diese Verbesserung erreichten wir vornehmlich durch unsere effiziente und vorausschauende Bestandsverwaltung.

Mit einem Wert von 2,55 % lag die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios zum 31. Dezember 2017 innerhalb des prognostizierten Korridors von 2,50 % bis 2,80 %. Ausschlaggebend hierfür waren gleichermaßen die sehr guten Konditionen für Neufinanzierungen sowie die neu vereinbarten Konditionen für Bestandsdarlehen, deren Zinsbindung in 2017 zur Verlängerung anstand.

Auch in 2017 sind wir weiter gewachsen und haben insgesamt 29,6 Mio. EUR in neue Objekte und Grundstücke sowie die Modernisierung unserer Bestandsimmobilien investiert (Vorjahr: 77,0 Mio. EUR).

Im ersten Quartal 2017 erfolgte die Fertigstellung und Übergabe einer eigenentwickelten Logistikimmobilie im Interpark Kösching. Die Nutzfläche des Objekts liegt bei rund 21.000 m2 und umfasst ein Investitionsvolumen von 15,3 Mio. EUR. Anfang des dritten Quartals konnte dann ein weiteres Objekt im Interpark planmäßig an seinen Mieter übergeben werden. Es handelt sich auch hier um eine Logistikimmobilie, die mit einem Investitionsvolumen von 9,2 Mio. EUR realisiert wurde und über eine Nutzfläche von rund 6.800 m2 verfügt. Mit den Mietern sind jeweils langfristige Mietverträge vereinbart, die Nettoanfangsrenditen beider Objekte liegen bei rund 8%.

Im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements haben wir uns im abgelaufenen Geschäftsjahr auch von zwei Bestandsimmobilien getrennt. Hierbei handelte es sich um eine Immobilie mit gemischter gewerblicher Nutzung sowie um eine Einzelhandelsimmobilie. Beide Objekte hatten eine Nutzfläche von insgesamt ca. 13.700 m2. Durch die aktuell hohen Preise im Markt lagen die Verkaufserlöse bei ca. 10 Mio. EUR.

Teil unserer Investitionsstrategie ist auch die Nachverdichtung auf ungenutzten Grundstücksflächen von Bestandsobjekten, die sich teilweise bereits seit vielen Jahren in unserem Bestand befinden. Da bei solchen Bauvorhaben die Grundstücke nicht neu erworben werden müssen, lassen sich hier in der Regel besonders attraktive Renditen erzielen. In diesem Zusammenhang wurde zum Jahresende im Grundig-Gewerbepark in Nürnberg ein neues Objekt fertiggestellt, für das bereits zu Baubeginn Mietverträge mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen waren. Die neue Immobilie verfügt über Gewerbe- und Büroflächen von insgesamt ca. 8.500 m2 und wurde für 6,7 Mio. EUR realisiert.

Das Immobilienportfolio des VIB-Konzerns umfasste zum 31. Dezember 2017 insgesamt 105 Objekte (31.12.2016: 104 Objekte) mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 1,06 Mio. m2 (31.12.2016: 1,04 Mio. m2). Die Leerstandsquote des Portfolios reduzierte sich weiter auf 0,8 % (31.12.2016: 1,3 %). Aufgrund des größeren Immobilienportfolios stiegen die annualisierten Nettomieterlöse zum 31. Dezember 2017 auf 73,6 Mio. EUR (31.12.2016: 70,8 Mio. EUR). Gleichzeitig stieg der Marktwert des Gesamtportfolios zum Bilanzstichtag auf 1.096,7 Mio. EUR (31.12.2016: 1.061,8 Mio. EUR). Die durchschnittliche Mietrendite aller Konzernimmobilien lag bei weiterhin attraktiven 7,09 % (31.12.2016: 7,14 %).

3. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Ausgewählte Kennzahlen zur Ertragslage

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in TEUR	2017	2016	Veränderung
Umsatzerlöse	83.550	79.549	+5,0 %
Summe der betrieblichen Erträge	83.894	79.899	+5,0 %
EBIT	81.822	79.119	+3,4 %
EBIT (ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse)	64.442	61.101	+5,5 %
EBT	64.453	58.820	+9,6 %
EBT (ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse)	47.073	40.802	+15,4 %
Konzernergebnis	53.938	49.403	+9,2 %
Ergebnis je Aktie in EUR (unverwässert & verwässert)	1,87	1,71	+9,4 %

Die Umsatzerlöse stiegen im Geschäftsjahr 2017 um 5,0 % auf 83,6 Mio. EUR (Vorjahr: 79,5 Mio. EUR). Die Gründe hierfür waren die zusätzlichen Mieteinnahmen der Neuinvestitionen 2017 sowie die im Vorjahr erworbenen Immobilien, die in 2017 erstmals über das gesamte Geschäftsjahr Mieterlöse generierten. Die Position Umsatzerlöse umfasst neben den Mieteinnahmen auch die Betriebskostenzahlungen der Mieter. Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen bei 0,3 Mio. EUR (Vorjahr: 0,4 Mio. EUR). Sie enthalten vornehmlich Erträge aus Versicherungsentschädigungen sowie Schadensersatzleistungen. Die Summe der betrieblichen Erträge, bestehend aus Umsatzerlösen und den sonstigen betrieblichen Erträgen, stiegen um 5,0 % auf 83,9 Mio. EUR (Vorjahr: 79,9 Mio. EUR).

Die Marktbewertung unserer Immobilien und Grundstücke zum 31. Dezember 2017 führte zu Wertänderungen von Investment Properties in Höhe von 17,4 Mio. EUR (Vorjahr: 18,0 Mio. EUR). Diese Position enthält sowohl Werterhöhungen als auch Wertminderungen unserer Immobilien und Grundstücke. Im Saldo kam es zu Werterhöhungen von 21,0 Mio. EUR (Vorjahr: 20,4 Mio. EUR) sowie Wertminderungen von 3,7 Mio. EUR (Vorjahr: 2,4 Mio. EUR).

Die Aufwendungen für Investment Properties beliefen sich auf 13,8 Mio. EUR (Vorjahr: 13,3 Mio. EUR). Der Anstieg resultiert hauptsächlich aus höheren Vorauszahlungen für Nebenkosten aufgrund des größeren Immobilienportfolios. Der Personalaufwand ist im abgelaufenen Geschäftsjahr um 0,2 Mio. EUR auf 3,6 Mio. EUR zurückgegangen (Vorjahr: 3,8 Mio. EUR), die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen bei 1,8 Mio. EUR (Vorjahr: 1,6 Mio. EUR). Unsere im Branchenvergleich effiziente Kostensituation führen wir auch auf den Umstand zurück, dass unsere Immobilien weitestgehend durch eigene Mitarbeiter verwaltet werden und wir auch in allen anderen Aufwandspositionen ein konsequentes Kostenmanagement betreiben.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen sind gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Mio. EUR auf 0,3 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 0,1 Mio. EUR). Ursache für den Anstieg sind planmäßige Abschreibungen auf das in 2017 fertiggestellte eigengenutzte Verwaltungsgebäude der VIB Vermögen AG. Nach Abzug der Abschreibungen erzielten wir im Berichtsjahr ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in Höhe von 81,8 Mio. EUR (Vorjahr: 79,1 Mio. EUR). Das um Bewertungseffekte der Immobilien bereinigte EBIT verbesserte sich um 5,5 % auf 64,4 Mio. EUR (Vorjahr: 61,1 Mio. EUR).

Die Erträge für "at equity bewertete Beteiligungen", im Wesentlichen aus der BHB Brauholding AG, beliefen sich in 2017 auf 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: 0,2 Mio. EUR). In 2017 erzielten wir Zinserträge von rund 0,02 Mio. EUR (Vorjahr: 0,05 Mio. EUR). Aufgrund der geringeren Gesamtverschuldung sowie günstigerer Finanzierungskonditionen ist die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen deutlich um 3,0 Mio. EUR oder 14,8% auf 17,4 Mio. EUR zurückgegangen (Vorjahr: 20,4 Mio. EUR). Die Aufwendungen für die Garantiedividende an die Aktionäre der BBI AG lagen wie im Vorjahr bei 0,2 Mio. EUR.

Unser Ergebnis vor Steuern (EBT) verbesserte sich im Berichtsjahr um 9,6 % auf 64,5 Mio. EUR (Vorjahr: 58,8 Mio. EUR). Bereinigt um Bewertungseffekte und Sondereinflüsse lag das EBT bei 47,1 Mio. EUR und konnte damit gegenüber dem Vorjahr signifikant um 15,4 % bzw. 6,3 Mio. EUR gesteigert werden (Vorjahr: 40,8 Mio. EUR). Mit diesem guten Ergebnis unterstreichen wir erneut die operative Leistungsfähigkeit des gesamten VIB-Konzerns.

Die Ertragsteuern lagen bei 10,5 Mio. EUR (Vorjahr: 9,4 Mio. EUR). Davon entfielen 4,4 Mio. EUR auf effektive Steuern (Vorjahr: 3,4 Mio. EUR) und 6,1 Mio. EUR auf latente Steuern (Vorjahr: 6,0 Mio. EUR). Die Ertragsteuerquote lag bei 16,3 % (Vorjahr: 16,0 %).

Das Konzernergebnis verbesserte sich auf 53,9 Mio. EUR und lag 9,2 % über dem Vorjahreswert (Vorjahr: 49,4 Mio. EUR). Das unverwässerte und verwässerte Ergebnis je Aktie betrug 1,87 EUR (Vorjahr: 1,71 EUR).

Vermögenslage

Ausgewählte Kennzahlen zur Vermögenslage

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in TEUR	31.12.2017	31.12.2016	Veränderung
Bilanzsumme	1.153.741	1.116.768	+3,3 %
Investment Properties	1.096.724	1.061.773	+3,3 %
Nettoverschuldung (kurz- und langfristige Finanzschulden ./. Bankguthaben)	570.452	574.917	-0,8 %
Eigenkapital	483.355	443.527	+9,0 %
Eigenkapitalquote	41,9 %	39,7 %	-

Die Bilanzsumme des VIB-Konzerns lag zum 31. Dezember 2017 bei 1.153,7 Mio. EUR (31.12.2016: 1.116,8 Mio. EUR). Der Anstieg resultierte aus der Entwicklung der langfristigen Vermögenswerte, die sich von 1.073,5 Mio. EUR auf 1.110,3 Mio. EUR erhöhten. Innerhalb dieser Position stellten die Investment Properties, also die Immobilien, Grundstücke und Anlagen im Bau mit 1.096,7 Mio. EUR (31.12.2016: 1.061,8 Mio. EUR) die größte Vermögensposition dar. Die Anteile an assoziierten Unternehmen ist um 0,6 Mio. EUR auf 5,3 Mio. EUR gestiegen (31.12.2016: 4,7 Mio. EUR).

Die kurzfristigen Vermögenswerte lagen zum 31. Dezember 2017 bei 43,4 Mio. EUR (31.12.2016: 43,3 Mio. EUR). Wesentliche Position hierbei sind die Bankguthaben und Kassenbestände, die von 39,1 Mio. EUR auf 38,0 Mio. EUR abgenommen haben.

Infolge des gestiegenen Bilanzgewinns erhöhte sich das Eigenkapital zum 31. Dezember 2017 auf 483,4 Mio. EUR (31.12.2016: 443,5 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote lag zum Bilanzstichtag bei 41,9 % (31.12.2016: 39,7 %).

Das gezeichnete Kapital sowie die Kapitalrücklage zeigten sich gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 27,6 Mio. EUR bzw. 191,2 Mio. EUR. Im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses (HGB-Einzelabschluss) wurden 5,8 Mio. EUR in die Gewinnrücklagen eingestellt, so dass sich diese Position zum 31. Dezember 2017 auf 66,1 Mio. EUR erhöht hat (31.12.2016: 60,3 Mio. EUR).

Der Bilanzgewinn stieg zum Bilanzstichtag um 20,3 % auf 181,2 Mio. EUR (31.12.2016: 150,6 Mio. EUR). Hierbei wirkten vornehmlich zwei gegenläufige Effekte: einerseits das höhere Periodenergebnis (Anteil der Konzernaktionäre) im Jahr 2017 von 51,6 Mio. EUR (Vorjahr: 47,2 Mio. EUR), andererseits die Dividendenausschüttung an unsere Anteilseigner in Höhe von 15,2 Mio. EUR (Vorjahr: 13,4 Mio. EUR). Die Bilanzposition "Anteile nicht beherrschender Gesellschafter" erhöhte sich von 19,7 Mio. EUR auf 21,3 Mio. EUR.

Die langfristigen Schulden lagen am 31. Dezember 2017 bei 640,1 Mio. EUR (31.12.2016: 620,7 Mio. EUR). Die größte Position waren die langfristigen Finanzschulden, die um 14,9 Mio. EUR auf 587,3 Mio. EUR zunahmen (31.12.2016: 572,4 Mio. EUR).

Die passiven latenten Steuern resultierten im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen der Immobilien in der IFRS- und der Steuerbilanz und stiegen zum Stichtag auf 45,7 Mio. EUR (31.12.2016: 39,3 Mio. EUR). Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr war hauptsächlich auf die Portfoliovergrößerung im Rahmen der Neuinvestitionen und den positiven Wertänderungen bei den Investment Properties zurückzuführen.

Die kurzfristigen Schulden sind von 52,6 Mio. EUR auf 30,3 Mio. EUR zurückgegangen. Dies ist hauptsächlich auf eine Abnahme der kurzfristigen Finanzschulden bzw. Bankdarlehen zurückzuführen, die von 41,6 Mio. EUR auf 21,1 Mio. EUR abgenommen haben. Die sonstigen Verbindlichkeiten sind um 1,6 Mio. EUR auf 7,4 Mio. EUR (31.12.2016: 9,0 Mio. EUR) zurückgegangen und beinhalten vor allem Verpflichtungen aus Liefer- und Leistungsvereinbarungen.

Unsere solide Finanzlage ermöglichte uns auch im Jahr 2017 einen Großteil der Investitionen mit Eigenmitteln zu finanzieren. Zudem haben wir im Berichtsjahr aber auch neue Darlehen aufgenommen sowie planmäßig fällige Darlehen getilgt. Nicht zuletzt durch die laufende Tilgung unserer Annuitätendarlehen konnte der Net Asset Value (NAV) als Substanzwert der Gesellschaft zum Bilanzstichtag deutlich auf 512,5 Mio. EUR gesteigert werden (31.12.2016: 470,1 Mio. EUR).

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NET ASSET VALUE (NAV) - NETTOVERMÖGEN (UNVERWÄSSERT)
in TEUR	31.12.2017		31.12.2016
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Investmentproperties	1.096.724		1.061.773
Sonstiges Anlagevermögen	8.298		6.976
Anteile an assoziierten Unternehmen	5.276		4.701
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0		0
+ / - sonstige Aktiva/Passiva
(inkl. Minderheitenanteile)	-27.299		-28.416
Nettofinanzverbindlichkeiten	-570.452		-574.917
Kapitalrücklage aus Pflichtwandelanleihen	0		0
NAV / Nettovermögen (unverwässert)	512.547		470.117
Anzahl Aktien (Stichtag)	27.579.779		27.579.779
NAV je Aktie in EUR (unverwässert)	18,58		17,05

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NET ASSET VALUE (NAV) - NETTOVERMÖGEN (UNVERWÄSSERT)
in TEUR	31.12.2017		31.12.2016
---	---	---	---
NAV / Nettovermögen (unverwässert)	512.547		470.117
Effekte aus EK-Instrumenten (Pflichtwandelanleihen)	0		0
NAV / Nettovermögen (verwässert)	512.547		470.117
Anzahl Aktien (Stichtag)	27.579.779		27.579.779
Potentielle Stammaktien aus
-EK-Instrumenten (Pflichtwandelanleihen)	0		0
Anzahl Aktien (verwässert)	27.579.779		27.579.779
NAV je Aktie in EUR (unverwässert)	18,58		17,05

Finanzlage

Unser Finanzmanagement umfasst die Planung, Steuerung und Kontrolle aller Maßnahmen zur Mittelbeschaffung (Eigen- und Fremdfinanzierung) und der Mittelverwendung (Investitionen, vornehmlich der Ausbau des Immobilienportfolios). Die Sicherstellung einer nachhaltigen finanziellen Stabilität sowie eines starken Cash-Flows sind die Hauptaufgaben unseres Finanzmanagements. Zum Bilanzstichtag verfügten wir unverändert zum Vorjahr über nicht genutzte Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 12,4 Mio. EUR.

Ausgewählte Kennzahlen zur Finanzlage

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in TEUR	2017	2016	Veränderung
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	59.416	58.162	+1.254
Cash Flow aus Investitionstätigkeit	-21.748	-82.270	+60.522
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit	-38.806	30.114	-68.920
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	37.979	39.117	-1.138

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit lag im Berichtsjahr bei 59,4 Mio. EUR (Vorjahr: 58,2 Mio. EUR).

Der FFO (Funds from Operations), also der Mittelzufluss aus der operativen Geschäftstätigkeit erhöhte sich im Geschäftsjahr von 35,8 Mio. EUR auf 41,2 Mio. EUR.

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Funds from Operations (FFO) je Aktie - Indikator für die Ertragskraft des Portofolios
in TEUR	2017		2016
---	---	---	---
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)	81.822		79.119
korrigiert um:
Erträge / Aufwendungen - nicht cash-wirksam -	-43		25
Abschreibungen auf immat. Vermögenswerte und Sachanlagen	271		0
Wertänderung von Investment Properties	-17.380		-18.018
	64.670		61.126
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-17.378		-20.391
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	23		48
Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen	152		210
Aufwand aus Garantiedividende	-166		-166
	47.301		40.827
Steueraufwand effektiv	-4.419		-3.411
	42.882		37.416
Anteil Konzernfremder am Ergebnis (bereinigt um Bewertungsergebnis)	-1.688		-1.649
FFO absolut	41.194		35.767
Durchschnittliche Aktienanzahl im Geschäftsjahr	27.579.779		27.579.779
FFO je Aktie	1,49 €		1,30 €
Börsenkurs zum jeweiligen Stichtag	21,20 €		19,67 €
FFO Rendite zum jeweiligen Stichtag	7,03%		6,61%

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag im Berichtszeitraum bei 21,7 Mio. EUR, gegenüber 82,3 Mio. EUR im Vorjahr. Ursache für den Rückgang sind vor allem geringere Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties, sowie dem im Berichtszeitraum erfolgten Mittelzufluss aus der Veräußerung von zwei Bestandsobjekten.

Im Bereich der Finanzierungstätigkeit kam es zu einem Mittelabfluss von 38,8 Mio. EUR (Vorjahr: Mittelzufluss 30,1 Mio. EUR). Während es in 2016 zu einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Bankkrediten in Höhe von 88,0 Mio. EUR kam, so fiel dieser in 2017 mit 39,5 Mio. EUR deutlich geringer aus. Darüber hinaus lag die Tilgung von Finanzverbindlichkeiten in 2017 mit 45,1 Mio. EUR deutlich höher als noch im Vorjahr mit insgesamt 23,7 Mio. EUR. Für Zinsen ihm Rahmen der Finanzkredite wurden in 2017 Auszahlungen in Höhe von 17,4 Mio. EUR geleistet (Vorjahr: 20,4 Mio. EUR).

In Summe nahm der Finanzmittelbestand zum 31. Dezember 2017 um 1,1 Mio. EUR auf 38,0 Mio. EUR ab.

4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

In einem stabilen gesamtwirtschaftlichen Umfeld hat sich unsere Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im Jahr 2017 weiter positiv entwickelt. Wir steigerten nicht nur unseren Umsatz und unser Ergebnis, sondern erfüllten oder übertrafen auch alle zu Beginn des Jahres 2017 veröffentlichten Prognosen. Neben der soliden Finanzlage unterstreichen auch eine gute Eigenkapitalquote und der erneut gesteigerte FFO (operativer Cash Flow) und NAV (Substanzwert) die wirtschaftlich stabile Lage unseres Unternehmens.

// Risiko- und Chancenbericht

Risikobericht

Rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem

Die Muttergesellschaft des VIB-Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft klassifiziert. Gem. § 290 i. V. m. § 293 HGB ist die VIB Vermögen AG zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet. Der vorliegende Konzernabschluss wurde in Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts liegen im Verantwortungsbereich des Vorstands. Dazu gehört auch die Einrichtung und Aufrechterhaltung eines rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems.

Dieses System hat die fristgerechte und ordnungsmäßige Finanzberichterstattung in Übereinstimmung mit den bestehenden gesetzlichen Regelungen zum Ziel. Das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ist in das Kontroll- und Risikomanagementsystem der Gesellschaft integriert.

Die Abschlusserstellung erfolgt durch die Abteilung Finanz- und Rechnungswesen unter Verantwortung des Vorstands. Dadurch wird eine einheitliche und konsistente Vorgehensweise bei der Aufstellung der Abschlüsse sichergestellt. Die Verarbeitung des Buchungsstoffes erfolgt mittels einer Buchhaltungssoftware nach einem einheitlichen Kontenplan und einheitlichen Kontierungsvorgaben sowie vordefinierten Prozessen und Prozesskontrollen.

Die in den Rechnungslegungsprozess involvierten Abteilungen sind in quantitativer und qualitativer Hinsicht geeignet ausgestattet. Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden regelmäßig auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüft. Mit Hilfe der hierfür eingesetzten Software finden automatisierte Plausibilitätsprüfungen statt. Rechnungslegungsrelevante Informationen werden kontinuierlich zwischen dem Leiter des Rechnungswesens und dem Vorstand ausgetauscht.

Alle wichtigen Vorgänge und Prozesse werden von fachlich ausreichend qualifizierten Personen durchgeführt. Um mögliche Fehler und Abweichungen zu identifizieren und abzuwehren, wird bei allen wichtigen Vorgängen und Prozessen das Vier-Augen-Prinzip angewandt. Danach darf keine einzelne Person für einen wichtigen Vorgang und Prozess allein verantwortlich sein.

Nach erfolgter Abschlusserstellung und Prüfung durch den beauftragten Wirtschaftsprüfer werden der Jahresabschluss und der dazugehörige Lagebericht dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt. Diese Prüfung erfolgt unter Anhörung des Wirtschaftsprüfers. Nach der Prüfung erfolgt die Billigung und Feststellung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat.

Internes Kontrollsystem (IKS)

Das Ziel des von der Gesellschaft eingerichteten IKS besteht darin, das Vermögen der Gesellschaft zu sichern und die betriebliche Effizienz zu steigern. Daneben soll das IKS die Zuverlässigkeit des Rechnungs- und Berichtswesens sowie die Einhaltung der internen Vorgaben und der gesetzlichen Vorschriften gewährleisten.

Das IKS umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie zur Sicherung der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften. Die Kontrollmechanismen des IKS gewährleisten die Erstellung eines regelkonformen Abschlusses unter Berücksichtigung aller identifizierten Risiken sowie die Zuverlässigkeit des Rechnungs- und Berichtswesens. Wesentliche Ziele mit Blick auf die Rechnungslegungsprozesse sind die Identifizierung und Beurteilung von Risiken, die die Übereinstimmung des Jahresabschlusses mit bestehenden Regeln gefährden könnten.

Risikomanagementsystem (RMS)

Das RMS der VIB Vermögen AG ermöglicht eine frühzeitige Erkennung potenzieller Gefahren. Somit ist gewährleistet, dass der Vorstand zum frühestmöglichen Zeitpunkt über das Eintreten eines Risikofalls informiert ist und entsprechende Gegenmaßnahmen ergreifen kann.

Durch die Verwendung von IT-Systemen mit automatisierten Zugriffskontrollen und integrierten Plausibilitätsprüfungen etabliert das RMS eine verlässliche Kontrollstruktur für den Rechnungslegungsprozess und gewährleistet zu jedem Zeitpunkt größtmögliche Datensicherheit. Wenn nicht sichergestellt werden kann, dass den gesetzlichen Vorschriften und freiwillig auferlegten Pflichten entsprochen wird, wird zusätzlich externer Sachverstand in die Kontrolle einbezogen. Sofern die so erfassten und bewerteten Risiken nach bestehenden Bilanzierungsregeln Relevanz für den Jahresabschluss haben, werden diese dort berücksichtigt.

Die internen Kontrollmechanismen der VIB Vermögen AG werden regelmäßig im Rahmen der Abschlusserstellung auf ihre Effektivität geprüft und unter Berücksichtigung des Prinzips der Angemessenheit optimiert.

Grundprinzipien des Risikomanagements

Unsere Risikopolitik unterstützt das Ziel, den Unternehmenswert über nachhaltiges Wachstum langfristig zu steigern. Wir definieren Risiko sowohl als die Gefahr möglicher Verluste aber auch entgangener Gewinne. Beides kann sowohl durch interne als auch externe Faktoren ausgelöst werden.

Das Risikomanagement bei der VIB Vermögen AG ist integraler Bestandteil der Geschäftsstrategie, wobei die Risikopolitik durch den Vorstand vorgegeben wird. Um mögliche Risiken frühzeitig zu identifizieren, zu steuern und ihnen entgegenzuwirken, haben wir ein effizientes Risikomanagementsystem implementiert. Dieses ist eng in die betrieblichen Abläufe und Prozesse der Gesellschaft eingebunden - insbesondere in die Controlling- und Planungsprozesse sowie in die Berichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat.

Die Risikoberichterstattung erfolgt in regelmäßigem Turnus, mindestens jedoch zweimal im Jahr. Darüber hinaus wird der Vorstand unverzüglich in Form von Ad-hoc-Berichten über alle neuen Risiken informiert, die als wesentlich eingestuft werden.

Wir unterteilen die potentiellen Risiken in vier Kategorien, die auch konzernweit in allen Tochtergesellschaften Anwendung finden:

Nach der Identifizierung und Erfassung der Einzelrisiken werden diese hinsichtlich der möglichen Schadenshöhe sowie der Eintrittswahrscheinlichkeit analysiert und klassifiziert. Dies soll Rückschlüsse auf das konkrete Gefährdungspotential für die VIB ermöglichen (siehe Grafik Risikomatrix):

1. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos wird in die Klassen "sehr unwahrscheinlich", "unwahrscheinlich", "wahrscheinlich" und "sehr wahrscheinlich" unterteilt. Dabei stehen die Klassen für die prozentuale Wahrscheinlichkeit, mit der ein Schadensereignis in einem Zeitraum von zwölf Monaten erwartet wird.

2. Die mögliche Auswirkung (Schadenshöhe) gibt an, mit welchem Schadensausmaß bei Eintreten des Schadensereignisses maximal zu rechnen ist. Dabei wird zwischen "geringem", "moderatem", "erheblichem" und "kritischem" Schadensausmaß unterschieden.

3. Durch die Kombination der maximalen Auswirkung (Schadenshöhe) mit der Eintrittswahrscheinlichkeit ergibt sich das Gefährdungspotential bzw. der gewichtete potentielle Schadenswert des entsprechenden Risikos. Das Gefährdungspotential eines Risikos wird in die drei Kategorien "gering", "mittel" und "hoch" eingestuft.

Einzelrisiken werden im VIB-Konzern grundsätzlich nur dann quantifiziert, wenn dies auch zur internen Risikosteuerung notwendig erscheint. Auf dieser Grundlage werden in enger Abstimmung mit dem Vorstand geeignete Maßnahmen zur Steuerung und Abwehr der identifizierten Risiken festgelegt.

Risiken des Unternehmens

Umfeld- und Branchenrisiken

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die Immobilienmärkte in Deutschland stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht eine mögliche Abschwächung der wirtschaftlichen Lage mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit sinkenden Mietpreisen sowie einem erhöhten Leerstandsrisiko.

Durch die überwiegend langfristige Vermietung unserer Immobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil unserer Mieterlöse. Um das Risiko zu minimieren, setzen wir auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte.

Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios. Durch die Fokussierung der VIB auf den wirtschaftlich starken süddeutschen Raum sowie die Diversifizierung der Branchen wird ein gesamtwirtschaftliches Risiko jedoch verringert.

Wir erwarten für 2018 keine wesentlichen Änderungen der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Daher stufen wir gesamtwirtschaftliche Risiken wie im Vorjahr als gering ein.

Standortrisiko

Die Standortqualität unserer Immobilien wird von zahlreichen Faktoren, wie z.B. dem Zustand der Verkehrsinfrastruktur, der Kaufkraft der Bevölkerung, der Ressourcenverfügbarkeit, dem vorhandenen Arbeitskräftepotential, etc. beeinflusst. Eine Verschlechterung dieser Faktoren könnte negative Auswirkungen auf den Wert der Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieteinnahmen haben. Durch eine umfassende Due Dilligence im Vorfeld eines Grundstückskaufs oder Immobilienakquisition wirkt die VIB einem Standortrisiko entgegen.

Wir schätzen das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität unserer Objekte wie im Vorjahr als gering ein.

Bewertungsrisiko

Einmal jährlich wird der Marktwert aller Immobilien des VIB-Konzerns im Rahmen des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF) von einem unabhängigen externen Immobilien-Bewerter ermittelt. Die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios hängt von diversen Faktoren ab - beispielsweise von den Renditen am Immobilienmarkt, der gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Entwicklung, dem allgemeinen Zustand der Immobilien, der Höhe der Mieteinnahmen, aber auch von lokalen Standortfaktoren.

Eine negative Entwicklung dieser Faktoren könnte sich auch negativ auf den Wert des Immobilienportfolios und die Ertragslage des Konzerns auswirken. Angesichts der Branchendiversifizierung, der regionalen Ausrichtung auf den wirtschaftlich starken süddeutschen Raum sowie der Fokussierung auf Projektentwicklungen und Akquisitionen in guten Lagen sehen wir hier ein nur begrenztes Risiko.

Das Risiko einer substantiellen Abwertung unseres Immobilienportfolios stufen wir daher - analog zum Vorjahr - als mittel ein.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Leerstands- und Mietausfallrisiko

Als langfristiger Immobilienbestandshalter unterliegen wir einem gewissen Mietaus- und Leerstandsrisiko. Insbesondere bei einer Abkühlung der Wirtschaft verbunden mit einer Verschlechterung der Perspektiven des Gewerbeimmobilienmarktes könnte es zu Mietausfällen und Leerständen kommen. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen, z. B. aufgrund von Insolvenz, eine kurzfristige Anschlussvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann.

Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter sowie den sehr engen Kontakt unserer Mitarbeiter zu den Mietern sehen wir hier nur ein geringes Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet. Ferner legen wir bereits bei der Entwicklung bzw. dem Erwerb von Immobilien hohen Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit. Dies erleichtert im Falle eines Mieterausfalls die zeitnahe Folgevermietung des Objekts.

Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stufen wir ein über das normale Maß hinausgehendes Leerstands- und Mietausfallrisiko, wie bereits im Vorjahr, als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Aus unserer Tätigkeit als Immobilienentwickler erwachsen grundsätzlich Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen wurden Grundstücke erworben, bei denen die Baureifmachung betrieben wird. Im Falle der Ablehnung des Bebauungsrechts könnten hieraus Risiken entstehen, die wir jedoch aufgrund der engen Zusammenarbeit mit den zuständigen lokalen Behörden als beherrschbar erachten.

Darüber hinaus könnten aber auch veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden, mit der Konsequenz, dass die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenmittel und Bankdarlehen) für die Finanzierung des Objekts nicht mehr ausreichen.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadensersatzforderungen resultieren.

Um diesen Risiken aktiv zu begegnen, arbeiten wir bei größeren Bauvorhaben immer mit bonitätsstarken Generalunternehmen zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Objekte i.d.R. innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten weitgehend gewährleistet.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen aufgrund des insgesamt gestiegenen Projektvolumens, als mittel ein (Vorjahr: mittel).

Akquisitionsrisiko

Wir sind grundsätzlich einem Risiko aus dem Erwerb von Immobilien beziehungsweise Objektgesellschaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von Schäden, verdeckten Mängeln oder sonstigen Verpflichtungen handeln, welche im Rahmen der Akquisition bereits vorhanden waren. Wir begegnen diesem Risiko durch eine umfassende technische, finanzielle und rechtliche Due Diligence im Vorfeld einer Transaktion und greifen dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück.

Aktuell schätzen wir die möglichen negativen Folgen dieses Risikos für den VIB-Konzern - analog zum Vorjahr - als gering ein.

Konzentrationsrisiko

In unserem Immobilienportfolio gibt es einzelne Mieter, an die mehrere Objekte vermietet sind. Aus diesem Umstand erwächst ein gewisses Konzentrationsrisiko für unser Geschäft. Um das Risiko eines Leerstands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussieren wir uns auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse.

Aktuell schätzen wir die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Finanzierungsrisiko

In Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs besteht grundsätzlich das Risiko, dass die Banken eine restriktivere Kreditvergabepolitik verfolgen und den Unternehmen notwendiges Kapital nur noch unzureichend oder gar nicht mehr zur Verfügung stellen. Für die VIB könnte das bedeuten, dass geplante Immobilienprojekte nicht oder nur noch zeitlich verzögert umgesetzt werden können und somit auch negative Effekte bei Umsatz und Ergebnis nicht auszuschließen wären.

Aufgrund der guten Eigenkapitalausstattung der VIB und der seit vielen Jahren vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den finanzierenden Banken, stufen wir ein Finanzierungsrisiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus führt i.d.R. zu einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen für Bankdarlehen. Dies kann einerseits den Abschluss von Darlehensverträgen für die Finanzierung neuer Objekte, aber andererseits auch die Neuvereinbarung von Konditionen aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen betreffen.

Um uns möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abzusichern, schließen wir zur Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Vor dem Hintergrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus nehmen wir zudem auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch, die sich etwa am EURIBOR orientieren.

Wir erwarten für das Jahr 2018 noch keine gravierende Änderung des Zinsniveaus in Deutschland. Wir stufen ein Zinsänderungsrisiko daher analog zum Vorjahr als gering ein.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen, Krediten und Beteiligungen an ausländischen Tochtergesellschaften besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2017 hielten wir keine wesentlichen Fremdwährungspositionen.

Entsprechend stufen wir ein Wechselkursrisiko analog zum Vorjahr als gering ein.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur langfristigen Sicherung günstiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB für einige Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften (Bankdarlehen) eine Sicherungsbeziehung (synthetische Festzinskredite). Mögliche Zinsänderungen und damit verbundene Wertänderungen der Swaps haben keine Auswirkung auf die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft, solange die Sicherungsbeziehung als effektiv eingestuft wird.

Wie schon im Vorjahr stufen wir mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten als gering ein.

Sonstige Risiken

Rechts- und Vertragsrisiken

Die VIB ist allgemeinen Rechtsrisiken ausgesetzt, die sich aus neuer Gesetzgebung und geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ergeben könnten. Darüber hinaus könnten der Gesellschaft in Bezug auf das Immobiliengeschäft Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartnern betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge und rechtlich relevanten Themen intern und bei Bedarf auch extern unter juristischen Gesichtspunkten geprüft.

Aktuell stufen wir ein Rechts- und Vertragsrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Als Aktiengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG in Deutschland einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes und die Regulierung und bessere Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.

Seit 3. Juli 2016 ist die EU-Markmissbrauchsverordnung "MAR" (Verordnung Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) wirksam. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien. Die VIB verfügt bereits durch die am regulierten Markt in München gelistete Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über ein ausgeprägtes Kapitalmarkt-Know-How, speziell im Hinblick auf die umfangreichen Regelungen des Wertpapierhandelsgesetzes.

Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen Themen wie z.B. der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive) oder der seit 3. Januar 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives). Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand und den Fachabteilungen regelmäßig analysiert und bewertet und falls notwendig werden entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.

Wir schätzen aktuell ein regulatorisches Risiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Schadensrisiko

Beschädigungen oder die komplette Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres, potenziell großes Risiko dar. Dies könnte unter Umständen negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.

Diesen Risiken begegnet die VIB durch einen umfangreichen Versicherungsschutz. Für alle Immobilien der VIB sind i.d.R. Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie z.B. Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden wie Hochwasser oder Überschwemmung abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Elementarschadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinahmen verloren gehen.

Am 15. Mai 2017 kam es bei einem Einzelhandels-Objekt der BBI AG, einer Tochtergesellschaft der VIB Vermögen AG, zu einem Brand, infolgedessen die Immobilie komplett zerstört wurde. Für dieses Objekt besteht umfassender Versicherungsschutz mit einer ausreichend hohen Deckungssumme. Bis zum vollständigen Wiederaufbau der Immobilie erhält die BBI Mietausgleichszahlungen von der Versicherung (maximal für 36 Monate), so dass Ertragsausfälle für die BBI Immobilien AG sowie die VIB-Vermögen AG nicht zu erwarten sind. In Zusammenarbeit mit dem Mieter ist der zügige Wiederaufbau der Immobilie geplant.

Durch die regelmäßige Überprüfung der Versicherungssummen des gesamten Immobilienportfolios, auch mit Hilfe externer Versicherungsgutachter, wird ein mögliches Unterversicherungsrisiko bei der VIB auf ein Minimum reduziert.

Die VIB schätzt mögliche negative Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß hinausgehenden Schadensereignissen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Personalrisiko

Für uns sind die Fähigkeiten, das Know-how und die Motivation unserer Mitarbeiter wichtige Faktoren für den dauerhaften Erfolg des Unternehmens. Die Abwanderung von Leistungsträgern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Nachbesetzung sowie die Einarbeitung von Fach- und Führungskräften könnte das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen. Wir begegnen diesem Risiko mit einer gezielten und bedarfsgerechten Kompetenzentwicklung unserer Mitarbeiter, der Stärkung der Attraktivität der VIB als Arbeitgeber sowie einer starken Führungs- und Unternehmenskultur.

Insgesamt wird ein Personalrisiko, unverändert zum Vorjahr, als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe im VIB-Konzern stützen sich auf IT-Systeme. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall der IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickeln wir unsere IT-Systeme laufend weiter und nutzen dafür auch die Hilfe externer Dienstleister. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Dies ermöglicht uns bei Ausfall der Hard- oder Software alle relevanten Daten in relativ kurzer Zeit wiederherzustellen.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Wir stufen dieses Risiko unverändert als gering ein.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Unser Risikomanagement ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung beziehungsweise Risikoabwehr abzuleiten. Im Berichtsjahr hat sich die Risikolage der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Nach unserer Einschätzung sind aktuell keine Risiken erkennbar, die für den Fortbestand des Unternehmens eine Gefahr darstellen könnten.

Chancenbericht

Neben effizientem Risikomanagement hängt nachhaltiger Geschäftserfolg auch davon ab, Chancen frühzeitig zu erkennen und diese zielgerichtet umzusetzen. Dabei strebt die VIB stets ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an - mit dem Ziel, den Unternehmenswert im Sinne aller Stakeholder nachhaltig zu steigern.

Die Steuerungsinstrumente der VIB stellen sicher, dass die Chancen auf Basis ihres Potenzials, der notwendigen Investitionen und des Risikoprofils bewertet und verfolgt werden können. Dabei beobachten wir gleichermaßen gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische sowie regionale und lokale Entwicklungen.

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Chancen

Wie im Prognosebericht erläutert, sind aus unserer Sicht sowohl die gesamtwirtschaftlichen als auch die branchenspezifischen Voraussetzungen gegeben, damit die VIB Vermögen AG ihren nachhaltigen Wachstumskurs auch in 2018 weiter fortsetzen kann.

Chancen bei der Entwicklung und Akquisition von Immobilien

Netzwerk: Wir haben vor allem im Bereich der Logistik- und Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen zwei Jahrzehnten in Süddeutschland ein sehr enges Netzwerk aufgebaut. Dieses Netzwerk kann die Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig von attraktiven Projektentwicklungen, Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu erfahren. Dadurch eröffnen sich neue Chancen sowohl beim Umsatz als auch im Ergebnis zu wachsen.

Geografischer Fokus: Wir legen unseren Investitionsfokus bewusst auf den wirtschaftlich starken süddeutschen Raum; der Großteil unserer Bestandsimmobilien befindet sich in Bayern und Baden-Württemberg. Damit setzen wir auf die besonders wachstums- und kaufkraftstarken Regionen Deutschlands, die sich darüber hinaus auch durch eine günstige soziodemografische Entwicklung auszeichnen.

Branchenfokus: Unser Investitionsfokus liegt verstärkt auf den Wachstumsbranchen Logistik und Einzelhandel. Unsere langjährige Erfahrung in diesen Branchen wollen wir auch in Zukunft nutzen, um für ein gesundes Wachstum der Gesellschaft zu sorgen.

Chancen aus der Finanzierung

Der seit Jahren enge und vertrauensvolle Kontakt zu unseren finanzierenden Banken, sowie das nach wie vor niedrige Zinsniveau wird aus unseres Sicht auch im laufenden Geschäftsjahr noch die Chance bieten, Neu- und Anschlussfinanzierungen zu attraktiven Konditionen durchzuführen. Auch wenn inzwischen in den USA die Zinsen wieder leicht steigen und in Europa das Programm der EZB zum Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen ausläuft, so ist doch kurz- bis mittelfristig nicht mit einem signifikanten Anstieg der Zinsen zu rechnen. Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass sich der Durchschnittszinssatz für unsere Darlehensverbindlichkeiten auch im laufenden Geschäftsjahr 2018 weiter reduzieren wird.

Chancen einer verbesserten Position der VIB am Kapitalmarkt

Wie die langfristige Aktienkursentwicklung zeigt, wird die VIB Vermögen AG am Kapitalmarkt von einer breiten Investorenbasis sehr positiv wahrgenommen. Dies wird nicht zuletzt dadurch belegt, dass sich die VIB-Aktie in der Langfristbetrachtung besser als die großen Aktienindizes DAX und SDAX entwickelt hat, sondern auch im gleichen Zeitraum den für Immobiliengesellschaften relevanten Vergleich-Index "EPRA-Germany" hinter sich gelassen hat. Wesentliche Gründe für die positive Wahrnehmung der Gesellschaft liegen in der seit Jahren nachhaltigen und verlässlichen Unternehmenspolitik aber auch in dem stets engen Kontakt der VIB zu ihren Investoren und Analysten. Zum Bilanzstichtag 31.12.2017 lag die Marktkapitalisierung der VIB Vermögen AG bei 585 Mio. EUR (basierend auf dem Xetra-Schlusskurs zum 30.12.2017), was einer Steigerung von rund 8 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag entspricht. Unter der Annahme eines weiterhin stabilen Kapitalmarktumfelds sowie einer Fortsetzung des erfolgreichen Wachstumskurses sehen wir die Chance, dass sich die VIB als erfolgreiche Immobiliengesellschaft auch weiterhin im Börsenumfeld etablieren kann.

Chancen stabiler Mietrenditen

Wir vereinbaren häufig indexierte Mietverträge, in deren Rahmen die Miethöhe an die Entwicklung eines Lebenshaltungskostenindex gekoppelt ist. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse größtenteils die durch die Inflation steigenden Kosten und sichert langfristig die hohe Rentabilität unserer Immobilien.

Zusammenfassende Darstellung der Chancen

Die Chancen der VIB haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Die Gesellschaft sieht weiteres Wachstumspotential bei Umsatz und Ergebnis durch die Entwicklung und Akquisition attraktiver Immobilien sowie dem nach wie vor günstigen Zinsumfeld.

// Prognosebericht

Konjunkturelle und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2018

Nach Prognosen des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die Weltwirtschaft ihren moderaten Wachstumskurs weiter fortsetzen. Die weltweite Wirtschaftsleistung soll in 2018 um 3,7% zunehmen, was in etwa der Steigerung des abgelaufenen Jahres entspricht. Auch für die Eurozone ist der Ausblick optimistisch. Aufgrund der stabilen Rahmenbedingungen erwartet die EU-Kommission im kommenden Jahr ein solides Wirtschaftswachstum von 2,1%.

Auch in Deutschland soll sich nach Aussage führender Wirtschaftsforschungsinstitute die positive Entwicklung der Wirtschaft fortsetzen. Ausschlaggebend hierfür werden die nach wie vor hohe Binnennachfrage, steigende Investitionen sowie die starke Auslandsnachfrage nach deutschen Produkten sein. Für das laufende Jahr wird mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 2,5% gerechnet. Für 2019 und 2020 gehen die Fachleute von einem geringeren Wachstum von 1,7% bzw. 1,5% aus. Limitierende Faktoren könnten dann zunehmend stark ausgelastete Produktionskapazitäten sowie das knappe Angebot an Arbeitsleistung sein.

Nach einem weiteren erfolgreichen Jahr an den Finanzmärkten mit zahlreichen Rekordständen an den Börsen, wird auch für die Entwicklung im kommenden Jahr die Politik der Notenbanken ein wichtiger Faktor sein. Denn der globale Börsenaufschwung der letzten Jahre war unter anderem geprägt von der ultralockeren Geldpolitik der Zentralbanken. Mit den inzwischen zumindest leicht steigenden Zinsen in den USA sowie dem auslaufenden Programm der EZB zum Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen scheint die Zinswende nun eingeleitet zu sein. Doch bis es zu einer spürbaren Anhebung der Zinsen kommen wird, könnten noch Jahre vergehen. Deshalb gehen viele Finanzmarktexperten davon aus, dass der kurstreibende Effekt niedriger Zinsen an den Aktienmärkten noch einige Zeit lang anhalten dürfte. Demzufolge erwartet die Finanzbranche auch in 2018 weiter steigende Aktienkurse, allerdings in einem weniger starken Ausmaß und mit höherer Volatilität als in den Jahren zuvor.

Dank des starken wirtschaftlichen Umfelds und der niedrigen Zinsen herrschen am deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt seit Jahren positive Rahmenbedingungen. Nach Ansicht des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lassalle (JLL) wird eine hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien auch weiterhin vorhanden sein, nicht zuletzt auch durch den immer noch deutlichen Renditevorteil von Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlagen wie Staatsanleihen. Dank der guten Rahmenbedingungen dürfte das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in 2018 mit 55 - 60 Mrd. EUR ähnlich hoch ausfallen, wie in 2017.

Erwartete Entwicklung des VIB-Konzerns im Jahr 2018

Bei unserer 12-Monatsplanung für das laufende Geschäftsjahr gehen wir weiterhin von stabilen konjunkturellen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen aus. Dabei sehen wir gerade in unserer Fokusbranche Logistik ein gutes Marktumfeld, um durch profitable Eigenentwicklungen und gezielte Akquisitionen weiter zu wachsen. Darüber hinaus werden wir weiter auf das Thema Nachverdichtung setzen, um so auch die Effizienz unseres gesamten Bestandsportfolios zu optimieren.

Die unserer Prognose zu Grunde liegende Unternehmensplanung geht von einer positiven Umsatzentwicklung auf Basis bestehender Objekte sowie der bereits laufenden Projektentwicklungen im Interpark und in Vaihingen/Enz aus, die noch in diesem Jahr fertigstellt und zu zusätzlichen Mieteinnahmen führen werden. Darüber hinaus umfasst diese Prognose keine weiteren Projektentwicklungen und Immobilienkäufe bzw. -verkäufe. Auf Basis dieser Annahmen rechnet der Vorstand für das laufende Geschäftsjahr 2018 mit Umsatzerlösen von 85,0 bis 89,0 Mio. EUR (2017: 83,6 Mio. EUR).

Neben einer nachhaltigen Umsatzentwicklung legen wir weiterhin großen Wert auf eine wettbewerbsfähige Kostensituation. Dazu gehört für uns einerseits die effiziente Verwaltung unseres Immobilienbestands durch eigene Mitarbeiter. Andererseits haben wir einen hohen Qualitätsanspruch an unsere Immobilien, so dass wir auch laufend in die Modernisierung und Instandsetzung unseres Portfolios investieren. Darüber hinaus erwarten wir aufgrund des günstigen Zinsumfelds und unter den oben getroffenen Annahmen zur Entwicklung unseres Immobilienportfolios weiter sinkende Zinsaufwendungen. Für 2018 rechnen wir mit einem EBT vor Bewertungseffekten und Sondereinflüssen zwischen 48,0 und 50,5 Mio. EUR (2017: 47,1 Mio. EUR). Beim FFO erwarten wir für das laufende Jahr ebenfalls eine Steigerung auf 42,0 bis 44,5 Mio. EUR (2017: 41,2 Mio. EUR).

Ohne Berücksichtigung weiterer Projektentwicklungen und Immobilienakquisitionen rechnen wir für das laufende Jahr mit einer Leerstandsquote im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2017: 0,8%). Darüber hinaus erwarten wir aufgrund des günstigen Zinsumfelds eine weitere, moderate Reduzierung des Durchschnittszinssatzes für unsere Darlehensverbindlichkeiten (31.12.2017: 2,55%).

Für den Erfolg unseres Geschäftsmodells spielen unsere Mitarbeiter eine wichtige Rolle. Damit wir auch zukünftig auf eine gut qualifizierte und hoch motivierte Belegschaft zurückgreifen können, werden wir auch im kommenden Jahr für ein attraktives Arbeitsumfeld sowie bedarfsgerechte Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen sorgen.

Unsere Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten Geschäftsentwicklung darstellen. Alle über diese Unternehmensplanung hinausgehenden Chancen und Risiken sind im Chancen- und Risikobericht dieses Geschäftsberichts erläutert. Eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, des allgemeinen Zinsniveaus oder des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes könnte die Erreichung unserer Prognose beeinflussen.

Neuburg/Donau, 12. April 2018

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

IFRS-Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017

AKTIVA

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	Anhang	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	D.19	14	31
Sachanlagen	D.19	8.284	6.945
Investment Properties	D.20	1.096.724	1.061.773
Anteile an assoziierten Unternehmen	D.21	5.276	4.701
Summe langfristige Vermögenswerte		1.110.298	1.073.450
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	D.22	4.138	2.697
Forderungen aus Ertragsteuern	D.22	0	12
Bankguthaben und Kassenbestände	D.23	37.979	39.117
Aktive Rechnungsabgrenzung		1.326	1.492
Summe kurzfristige Vermögenswerte		43.443	43.318
BILANZSUMME		1.153.741	1.116.768
PASSIVA
	Anhang	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
EIGENKAPITAL	D.25
Gezeichnetes Kapital		27.580	27.580
Kapitalrücklage		191.218	191.218
Gewinnrücklage		66.071	60.261
Bilanzgewinn		181.208	150.582
		466.077	429.641
Cash Flow Hedges		-3.985	-5.789
Fremdwährungsumrechnung		-58	-5
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter		21.321	19.680
Summe Eigenkapital		483.355	443.527
Langfristige Schulden
Finanzschulden	D.27	587.296	572.404
Derivative Finanzinstrumente	D.28	4.831	7.001
Latente Steuern	D.29	45.682	39.269
Pensionsrückstellungen	D.30	2.288	2.009
Summe langfristige Schulden		640.097	620.683
Kurzfristige Schulden
Finanzschulden	D.31	21.135	41.630
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	D.33	784	441
Verbindlichkeiten ggü. Beteiligungsunternehmen	D.34	827	1.281
Sonstige Verbindlichkeiten	D.35	7.352	8.995
Passive Rechnungsabgrenzung		191	211
Summe kurzfristige Schulden		30.289	52.558
BILANZSUMME		1.153.741	1.116.768

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017

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in TEUR	Anhang	01.01.2017 -31.12.2017 IFRS	01.01.2016 -31.12.2016 IFRS
1. Umsatzerlöse	D. 1	83.550	79.549
2. sonstige betriebliche Erträge	D. 2	344	350
\= Summe der betrieblichen Erträge		83.894	79.899
3. Wertänderungen von Investment Properties	D. 3	17.380	18.018
4. Aufwendungen für Investment Properties	D. 4	-13.775	-13.292
5. Personalaufwand	D. 5	-3.621	-3.797
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	D. 6	-1.785	-1.647
\= Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA)		82.093	79.181
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	D. 7	-271	-62
\= Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)		81.822	79.119
8. Ergebnis aus at-equity bewerteten Beteiligungen	D. 8	152	210
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	D.11	23	48
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	D.12	-17.378	-20.391
11. Aufwand aus Garantiedividende	D.13	-166	-166
\= Ergebnis vor Steuern (EBT)		64.453	58.820
12. Ertragsteuern	D.14	-10.515	-9.417
\= Konzernergebnis		53.938	49.403
Anteil Konzernaktionäre am Ergebnis		51.604	47.240
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis	D.16	2.334	2.163
Ergebnis je Stammaktie in EUR
Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten	D.17	1,87	1,71
Unverwässertes Ergebnis je Aktie		1,87	1,71
verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten	D.17	1,87	1,71
Verwässertes Ergebnis je Aktie		1,87	1,71

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017

A. Allgemeine Angaben und Darstellung des Konzernabschlusses

Die VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau, Deutschland, (kurz "VIB AG" oder "Gesellschaft") hat ihren Sitz in 86633 Neuburg/Donau, Tilly-Park 1 und ist beim Amtsgericht Ingolstadt unter der HRB-Nummer 101699 eingetragen.

Die Aktien der Gesellschaft werden im Freiverkehrssegment m:access der Börse München und über Xetra an der Deutschen Börse AG mit Sitz in Frankfurt gehandelt.

Die Muttergesellschaft des VIB-Konzerns, die VIB Vermögen AG, wird entsprechend den Größenklassen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft klassifiziert. Die Notierung der Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr stellt keine Notierung im Sinne des § 2 Abs. 5 des Wertpapierhandelsgesetzes dar.

Kernkompetenzen des Konzerns sind der Zukauf, die Entwicklung und die Verwaltung eigener Immobilien sowie die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Als Bestandshalter für gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum hat der VIB-Konzern in den vergangenen Jahren ein renditestarkes Immobilien-Portfolio aufbauen können. Dabei liegt der Investitionsfokus auf zukunftsträchtigen und wachstumsstarken Regionen in Süddeutschland.

Die VIB Vermögen AG ist nach § 290 i.V.m. § 293 HGB zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet. Die Aufstellung des Konzernabschlusses entsprechend den Vorschriften des IASB erfolgt hingegen weiterhin auf freiwilliger Basis (§ 315 a Abs. 3 HGB).

Der vorliegende Konzernabschluss der VIB AG einschließlich der Vorjahresangaben wurde im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie den Auslegungen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt.

Der Konzernabschluss der Gesellschaft ist in EUR aufgestellt. Die Betragsangaben lauten - soweit nicht anders angegeben - auf Tausend Euro (T€). Aufgrund der vorgenommenen Rundungen können sich rundungsbedingte Differenzen ergeben. Den Jahresabschlüssen der in diesen Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen (Einzelabschlüsse) liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zugrunde. Wertansätze, die auf steuerlichen Vorschriften beruhen, werden nicht in den Konzernabschluss übernommen. Die Einzelabschlüsse sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wendet die Gesellschaft das Gesamtkostenverfahren an. Neben der Gewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung, der Bilanz und der Kapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Eigenkapitals dargestellt.

Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgt nach der Fristigkeit. Hierbei werden Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig eingestuft, wenn sie innerhalb eines Jahres realisiert bzw. getilgt werden. Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Steuererstattungsansprüche, Steuerverbindlichkeiten werden grundsätzlich als kurzfristige Posten ausgewiesen. Latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten werden als langfristig dargestellt.

Anteile nicht beherrschender Gesellschafter sind Bestandteil des Konzerneigenkapitals.

Um die Klarheit und Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, werden Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzernbilanz, soweit sinnvoll und möglich, zusammengefasst. Diese Posten werden im Konzernanhang aufgegliedert und entsprechend erläutert.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden im Anhang erläutert. Die rückwirkende Anwendung von überarbeiteten und neuen Standards verlangt, sofern für den betreffenden Standard keine abweichende Regelung vorgesehen ist, dass die Ergebnisse des Vorjahres und die Eröffnungsbilanz dieser Vergleichsperiode so angepasst werden, als ob die neuen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden schon immer angewandt worden wären.

B. Anwendung von neuen Rechnungslegungsstandards

Die VIB AG hat alle herausgegebenen Standards (IFRS, IAS) des International Accounting Standards Board (IASB) und Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) bzw. Standing Interpretations Committee (SIC), welche zum 31. Dezember 2017 in der EU in Kraft waren, angewandt. Die entsprechenden Übergangsvorschriften sind beachtet worden. Der Konzernabschluss wurde um weitere nach HGB bzw. AktG erforderliche Erläuterungen ergänzt.

Neue Rechnungslegungsvorschriften -umgesetzt-

Die folgenden für die VIB Vermögen AG relevanten Rechnungslegungsvorschriften wurden von der Gesellschaft im Geschäftsjahr erstmals angewandt. Sämtliche Änderungen wirken sich nicht wesentlich auf den Konzernabschluss der Gesellschaft aus.

Im Rahmen seiner Initiative zu Angaben hat das IASB im Januar 2016 Änderungen an IAS 7 Kapitalflussrechnung veröffentlicht. Die Änderungen verlangen zusätzliche Anhangangaben zu finanziellen Verbindlichkeiten aus Finanzierungsaktivitäten mit dem Ziel, die Informationen über die Veränderung der Verschuldung des Unternehmens zu verbessern. Wir verweisen dazu auf die Angaben in Kapitel D. Punkt 37. Kapitalflussrechnung. Da die Neuregelungen prospektiv anzuwenden sind, müssen im Jahr der Erstanwendung keine Vergleichsangaben gemacht werden

Ebenfalls im Januar 2016 hat das IASB Änderungen an IAS 12 Ertragsteuern - Ansatz von aktiven latenten Steuern bei nicht realisierten Verlusten veröffentlicht. Die Änderungen bringen die folgenden Klarstellungen mit sich:

· Werden festverzinsliche Wertpapiere aufgrund eines gestiegenen Marktzinssatzes mit einem beizulegenden Zeitwert angesetzt, der unter dem Steuerwert liegt, so resultiert daraus eine temporäre Differenz;

· Im Rahmen der Schätzung des künftigen steuerlichen Einkommens darf eine Verwertung von Vermögenswerten über ihren IFRS-Buchwert unterstellt werden, wenn sie wahrscheinlich ist;

· Bei der Beurteilung der Werthaltigkeit aktiver latenter Steuern ist auf das steuerliche Einkommen vor Umkehr etwaiger abzugsfähiger temporärer Differenzen abzustellen. Daneben ist nur solches steuerliches Einkommen relevant, gegen das Aufwendungen/Verluste aus der Umkehr abzugsfähiger temporärer Differenzen verrechnet werden können.

Im September 2014 hat das IASB im Rahmen des Projekts "Jährliche Verbesserungen an den IFRS" mit dem Zyklus 2012 - 2014 Änderungen und Klarstellungen an den Standards IFRS 5, IFRS 7, IAS 19, IAS 34 veröffentlicht. Wesentliche Auswirkungen für den VIB Vermögen AG Konzern ergeben sich daraus nicht.

Im Dezember 2016 veröffentliche das IASB mit "Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2014-2016" einzelne Änderungen an den Standards IFRS 1, IAS 28, IFRS 12 und IFRS 7. Die Änderungen an IFRS 12 sind erstmalig für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 01. Januar 2017 beginnen, wohingegen die Änderungen an den übrigen Standards erst für Geschäftsjahre ab dem 01. Januar 2018 anzuwenden sind. Wesentliche Auswirkungen für den Konzernabschluss der VIB AG ergeben sich daraus nicht.

Veröffentlichte Rechnungslegungsverlautbarungen - noch nicht umgesetzt -

Das IASB und das IFRIC haben die im Folgenden beschriebenen Verlautbarungen veröffentlicht, die im Geschäftsjahr 2017 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren bzw. deren Anerkennung durch die EU bislang noch aussteht. Diese Rechnungslegungsverlautbarungen werden von der VIB AG grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt ihrer verpflichtenden Anwendung angewandt. Im Folgenden werden nur solche neuen Verlautbarungen dargestellt, die voraussichtlich auf den Konzernabschluss der VIB AG anwendbar sind.

IFRS 9

Das IASB schloss im Juli 2014 sein Projekt zur Ersetzung des IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung durch die Veröffentlichung der finalen Version des IFRS 9 Finanzinstrumente ab. IFRS 9 führt einen einheitlichen Ansatz zur Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten ein. Als Grundlage bezieht sich der Standard dabei auf die Zahlungsstromeigenschaften und das Geschäftsmodell, nach dem sie gesteuert werden. Daneben sieht er ein neues Wertminderungsmodell vor, das auf den erwarteten Kreditausfällen basiert. IFRS 9 enthält ferner neue Regelungen zur Anwendung von Hedge Accounting, um die Risikomanagementaktivitäten eines Unternehmens besser darzustellen, insbesondere in Hinblick auf die Steuerung von nicht finanziellen Risiken. Durch IFRS 9 derzeit nicht ersetzt werden jedoch die Regelungen für einen Portfolio Fair Value Hedge gegen Zinsänderungsrisiken. Der ursprünglich diesen Themenbereich betreffende Teil des IFRS 9-Projekts wurde als gesondertes Projekt der IASB-Agenda unter dem Stichwort "Macro Hedges" weiterverfolgt, da damit höhere zeitliche Anforderungen einhergehen.

Die Auswirkungen der Anwendung des IFRS 9 auf den Konzernabschluss sind abhängig von den Finanzinstrumenten, die der Konzern zum Erstanwendungszeitpunkt hält, den wirtschaftlichen Bedingungen zu diesem Zeitpunkt sowie von der Wahl der Rechnungslegungsmethoden und der künftigen Ermessensentscheidungen (wir verweisen auf Kapitel D. Punkt 43. Kategorien von Finanzinstrumenten).

Die VIB AG hat im Geschäftsjahr analysiert, welche Auswirkungen die Erstanwendung von IFRS 9 auf den Konzernabschluss der Gesellschaft haben wird. Dabei wurden zunächst die folgenden Themenbereiche des IFRS 9 als für die Gesellschaft relevant eingestuft:

· Klassifizierung und Bewertung nach IFRS 9

· Wertminderungsmodell nach IFRS 9

· Hedge Accounting

Unter Berücksichtigung seiner finanziellen Positionen zum 31. Dezember 2017 hat der Konzern festgestellt, dass die Klassifizierungs- und Bewertungsvorschriften des IFRS 9 für finanzielle Vermögenswerte und Schulden nicht zu einem wesentlichen Erstanwendungseffekt führen. Es existieren derzeit keine finanzielle Vermögenswerte, die bisher zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wurden, nach IFRS 9 jedoch zum Fair Value zu bewerten sind.

Das neue expected loss-Wertminderungsmodell des IFRS 9 führt dazu, dass Wertminderungen gegebenenfalls früher erfasst werden und volatiler werden als gegenüber der Anwendung des incurred loss-Modells des IAS 39. Im Konzern unterliegen finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, dem expected loss Modell des IFRS 9. Die Untersuchung hat gezeigt, dass die Anwendung des IFRS 9 Wertminderungsmodells für finanzielle Vermögenswerte zum Zeitpunkt der Erstanwendung von IFRS 9 gegenüber dem bisherigen Wertminderungsmodell zu keinen wesentlichen Anpassungen führen wird.

Der Konzern wendet IFRS 9 retrospektiv (IAS 8) unter Berücksichtigung der speziellen Übergangsvorschriften des IFRS 9 an. Danach werden die Vorjahreswerte nicht angepasst, sondern evtl. Effekte in den Gewinnrücklagen zum 01.01.2018 erfasst.

Im Hinblick auf das Hedge Accounting wird die Gesellschaft voraussichtlich die Regelungen des IAS 39 zulässigerweise beibehalten. Der Konzern setzt derzeit ausschließlich Zinsswaps zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Die bestehenden Sicherungsbeziehungen erfüllen nach Einschätzung der VIB AG auch die Voraussetzungen zum Hedge Accounting nach IFRS 9. Insofern würde sich, selbst bei prospektiver Anwendung von IFRS 9 ab 01.01.2018 kein Effekt aus der Erstanwendung der Vorschriften ergeben.

IFRS 15

Im Mai 2014 veröffentlichte das IASB IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden. In IFRS 15 wird geregelt, wann und in welcher Höhe Erlöse zu erfassen sind. Zudem wird von den Abschlusserstellern gefordert, den Abschlussadressaten informativere und relevantere Angaben als bisher zur Verfügung zu stellen. Die Anwendung von IFRS 15 ist für alle Anwender verpflichtend und gilt für fast alle Verträge mit Kunden. Die wesentlichen Ausnahmen allerdings sind Leasingverhältnisse, Finanzinstrumente und Versicherungsverträge. Infolgedessen ersetzt IFRS 15 die bisher relevanten Standards (IAS 18, IAS 11 und IFRIC 13) zur Erlöserfassung sowie relevante Interpretationen. Außerdem wurden Änderungen zu IFRS 15 im April 2016 veröffentlicht, welche beim Übergang auf IFRS 15 Klarstellungen und Erleichterungen schaffen. Der Standard ist erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 01. Januar 2018 beginnen.

Der neue Standard sieht im Gegensatz zu den aktuell gültigen Vorschriften ein einziges, prinzipienbasiertes fünfstufiges Modell vor, das auf alle Verträge mit Kunden anzuwenden ist. Gemäß diesem fünfstufigen Modell ist zunächst der Vertrag mit dem Kunden zu bestimmen (Schritt 1). In Schritt 2 sind die eigenständigen Leistungsverpflichtungen des Vertrags zu identifizieren. Anschließend (Schritt 3) ist der Transaktionspreis zu bestimmen, wobei explizite Vorschriften zur Behandlung von variablen Gegenleistungen, Finanzierungskomponenten, Zahlungen an den Kunden und Tauschgeschäfte vorgesehen sind. Nach der Bestimmung des Transaktionspreises ist in Schritt 4 die Verteilung des Transaktionspreises auf die einzelnen Leistungsverpflichtungen vorzunehmen. Basis hierfür sind die Einzelveräußerungspreise der einzelnen Leistungsverpflichtungen. Abschließend (Schritt 5) kann der Erlös erfasst werden, sofern die Leistungsverpflichtung durch das Unternehmen erfüllt wurde. Voraussetzung hierfür ist die Übertragung der Verfügungsmacht an der Ware bzw. der Dienstleistung auf den Kunden.

Bei Abschluss eines Vertrags ist nach IFRS 15 festzustellen, ob die aus dem Vertrag resultierenden Erlöse zu einem bestimmten Zeitpunkt oder über einen Zeitraum hinweg zu erfassen sind. Dabei ist zunächst anhand bestimmter Kriterien zu klären, ob die Verfügungsmacht an der Leistungsverpflichtung über einen Zeitraum übertragen wird. Ist dies nicht der Fall, ist der Erlös zu dem Zeitpunkt zu erfassen, an dem die Verfügungsmacht auf den Kunden übergeht. Wird die Verfügungsmacht hingegen über einen Zeitraum übertragen, darf eine Erlösrealisierung über den Zeitraum nur dann erfolgen, sofern der Leistungsfortschritt mithilfe von input- oder outputorientierten Methoden verlässlich ermittelbar ist.

Schließlich enthält der Standard neue, umfangreichere Vorschriften in Bezug auf Angaben, die zu den Erlösen im IFRS Abschluss zu leisten sind.

Der Konzern hat eine Beurteilung der möglichen Auswirkungen der Anwendung des IFRS 15 auf seinen Konzernabschluss durchgeführt.

Der Konzern erzielt Umsatzerlöse in den folgenden wesentlichen Bereichen:

· Erlöse aus Nettokaltmieten

· Erlöse aus Betriebskosten

Die VIB AG kommt zu der Einschätzung, dass sich im Hinblick auf die Realisierung von Mieterlösen keine wesentlichen Abweichungen zur bisherigen Praxis ergeben. Ebenso kommt der Konzern zu der Einschätzung, dass im Hinblick auf die Erlöse aus Betriebskosten die Bruttodarstellung weiterhin sachgerecht ist, da der Konzern unter Abwägung der im Standard und in der Literatur zu findenden Kriterien, zum vorläufigen Ergebnis kommt, weiterhin die Stellung eines Prinzipals statt eines Agenten innezuhaben. Die Umsatzerlöse sind zu erfassen, wenn die Verfügungsmacht über die entsprechenden Dienstleistungen auf den Kunden übertragen wird. Somit werden hinsichtlich der zeitlichen Erfassung der Umsatzerlöse keine wesentlichen Abweichungen zur bisherigen Praxis erwartet. Unter Beachtung, dass IFRS 15 die Verteilung des Transaktionspreises auf die einzelnen Leistungsverpflichtungen auf Basis der Einzelveräußerungspreise erfordert, geht der Konzern davon aus, dass diese Verteilung nicht wesentlich von der derzeit vorgenommenen Aufteilung abweicht.

Der Konzern plant, zum Zeitpunkt der verpflichtenden Erstanwendung die in IFRS 15 vorgesehene modifizierte retrospektive Methode anzuwenden.

IFRS 16

Das IASB hat im Januar 2016 den Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse veröffentlicht. IFRS 16 enthält ein umfassendes Modell zur Identifizierung von Leasingvereinbarungen und zur Bilanzierung beim Leasinggeber und Leasingnehmer. Kernaspekt des neuen Standards ist es, beim Leasingnehmer generell alle Leasingverhältnisse und die damit verbundenen vertraglichen Rechte und Verpflichtungen in der Bilanz zu erfassen. Die bisher unter IAS 17 erforderliche Unterscheidung zwischen Finanzierungs- und Operating-Leasingverträgen entfällt damit künftig für den Leasingnehmer. Beim Leasinggeber sind die Regelungen des neuen Standards dagegen ähnlich zu den bisherigen Vorschriften des IAS 17. Die Leasingverträge werden weiterhin entweder als Finanzierungs- oder Operating-Leasingverhältnisse klassifiziert. Die neuen Regelungen sind verpflichtend für Geschäftsjahre, die am oder nach 1. Januar 2019 beginnen, anzuwenden. Eine frühere Anwendung ist zulässig, sofern IFRS 15 ebenfalls angewendet wird.

Der Konzern prüft derzeit die Auswirkungen des IFRS 16. Zum 31. Dezember 2017 hat der Konzern Zahlungsverpflichtungen aus unkündbaren Miet- und Leasingverhältnissen in Höhe von TEUR 83 (siehe hierzu Kapitel D. Punkt 39. Leasingvereinbarungen). Im Gegensatz zu IFRS 16 verlangt IAS 17 weder die Erfassung eines Right-of-Use-Vermögenswerts noch einer Leasingverbindlichkeit für diese zukünftigen Zahlungen. Stattdessen werden entsprechende Angabepflichten gefordert. Der Konzern prüft derzeit, welche Vertragsverhältnisse ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen. Eine vorläufige Einschätzung deutet darauf hin, dass die bestehenden Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen in Höhe von TEUR 83 Leasingverhältnisse im Sinne des IFRS 16 darstellen und daher entsprechende RoU-Vermögenswerte und Leasingverbindlichkeiten bei Anwendung von IFRS 16 zu bilanzieren wären, sofern im Einzelfall nicht die Ausnahmen für kurzfristige Leasingverhältnisse oder geringwertige Vermögenswerte greifen. Eine verlässliche Schätzung zur Höhe des finanziellen Effekts kann erst nach Abschluss dieser Überprüfung abgegeben werden.

Bei Finanzierungsleasingverhältnisse mit dem Konzern als Leasinggeber wird nicht davon ausgegangen, dass die Anwendung von IFRS 16 wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben wird.

Sonstige Rechnungslegungsstandards

Im September 2014 hat das IASB Änderung an IFRS 10 und IAS 28 Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture veröffentlicht. Aus der Überarbeitung geht eine Klarstellung bezüglich Transaktionen zwischen Investoren und assoziierter Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen hervor. Der Endorsement-Prozess wurde im Februar 2015 ausgesetzt und der Zeitpunkt des Inkrafttretens auf unbestimmte Zeit verschoben.

Im Dezember 2016 veröffentlichte das IASB "Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2014 - 2016". Im Rahmen des jährlichen Verbesserungsprozesses des IASB werden innerhalb einzelner IFRS Änderungen vorgenommen, um Inkonsistenzen zu anderen Standards zu eliminieren oder deren Inhalt zu präzisieren. Betroffen sind die Standards IFRS 1, IAS 28, IFRS 12, IFRS 7. Die Änderungen an IFRS 12 sind erstmalig für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 01. Januar 2017 beginnen. Die übrigen Änderungen gelten für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01. Januar 2018 beginnen. Der VIB Konzern erwartete keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

Weiter hat das IASB im Dezember 2016 IFRIC 22 Transaktionen in fremder Währung und im Voraus gezahlte Gegenleistungen bekannt gegeben. Die Interpretation adressiert eine Anwendungsfrage zu IAS 21. Klargestellt wird, auf welchen Zeitpunkt der Wechselkurs für die Umrechnung von Transaktionen in Fremdwährungen zu ermitteln ist, die erhaltene oder geleistete Anzahlungen beinhalten. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Wesentliche Auswirkungen auf den VIB Konzern werden nicht erwartet.

Daneben wurde im Dezember 2016 Änderung an IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien veröffentlicht. Die Änderung von IAS 40 dient der Klarstellung, in welchen Fällen Übertragungen in den oder aus den Bestand an Investment Property möglich sind. Übertragungen sind danach zulässig, wenn es Belege für eine Nutzungsänderung der Immobilien gibt:

· Als Folge der Nutzungsänderung darf die Immobilie nachweislich nicht mehr die Anforderungen für die Einstufung als Investment Property erfüllen oder sie muss sie erstmals erfüllen.

· Die bloße Absicht des Unternehmens, die Immobilie künftig anders zu nutzen, genügt für eine Übertragung nicht.

· Die Auflistung möglicher Belege für eine Nutzungsänderung in IAS 40.57 ist als nicht abschließend erklärt worden.

Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzern werden derzeit nicht erwartet.

Im Juni 2017 veröffentlichte das IASB IFRIC 23 Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung. Die Verlautbarung legt dar, dass die steuerliche Behandlung bestimmter Sachverhalte und Transaktionen von der zukünftigen Anerkennung durch die Finanzverwaltung oder die Finanzgerichtsbarkeit abhängen kann. Während IAS 12 Ertragsteuern regelt, wie tatsächliche und latente Steuern zu bilanzieren sind, ergänzt IFRIC 23 die Regelungen in IAS 12 hinsichtlich der Berücksichtigung von Unsicherheiten bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung von Sachverhalten und Transaktionen. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Auswirkungen auf den VIB Konzern werden derzeit untersucht.

Im Oktober 2017 hat das IASB Änderungen an IFRS 9 - Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistung - herausgegeben, um Bedenken in Bezug darauf zu adressieren, wie bestimmte finanzielle Finanzinstrumente mit Vorfälligkeitsregelungen nach IFRS 9 Finanzinstrumente klassifiziert werden. Darüber hinaus stellt der IASB einen Aspekt der Bilanzierung finanzieller Verbindlichkeiten infolge einer Modifikation klar. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Auswirkungen auf den VIB Konzern werden derzeit untersucht.

Ebenfalls im Oktober 2017 veröffentlichte das IASB Änderungen an IAS 28 - Langfristige Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures. Damit wird klargestellt, dass ein Unternehmen IFRS 9 Finanzinstrumente auf langfristige Beteiligungen an einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture anwendet, die Teil der Nettoinvestition in dieses assoziierte Unternehmen oder Joint Venture ausmachen, aber die nicht nach der Equity-Methode bilanziert werden. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Auswirkungen auf den VIB Konzern werden derzeit untersucht.

Das IASB veröffentlichte im Dezember 2017 die Änderungen im Rahmen der jährlichen Verbesserungen (Zyklus 2015-2017), die sich aus den in diesem Zyklus erörterten Sachverhalten ergeben haben. Von den Änderungen sind die Standards IFRS 3, IFRS 11, IAS 12 und IAS 23 betroffen. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Auswirkungen auf den VIB Konzern werden derzeit untersucht.

national Accounting Standards Board (IASB) hat die endgültigen Änderungen im Rahmen der jährlichen Verbesserungen (Zyklus 2015-2017), die sich aus den in diesem Zyklus erörterten Sachverhalten ergeben haben, veröffentlicht. Es sind vier Standards durch diese Änderungen betroffen

Der International Accounting Standards Board (IASB) hat die endgültigen Änderungen im Rahmen der jährlichen Verbesserungen (Zyklus 2015-2017), die sich aus den in diesem Zyklus erörterten Sachverhalten ergeben haben, veröffentlicht. Es sind vier Standards durch diese Änderungen betroffen

Im Februar 2018 hat das IASB Änderungen an IAS 19 - Planänderung, -kürzung oder -abgeltung herausgegeben. Es wird zukünftig zwingend verlangt, dass bei einer Änderung, Kürzung oder Abgeltung eines leistungsorientierten Versorgungsplans der laufende Dienstzeitaufwand und die Nettozinsen für das restliche Geschäftsjahr unter Verwendung der aktuellen versicherungsmathematischen Annahmen neu zu ermitteln sind, die zur erforderlichen Neubewertung der Nettoschuld (Vermögenswert) verwendet wurden. Ferner wurden Ergänzungen zur Klarstellung aufgenommen, wie sich eine Planänderung, -kürzung oder -abgeltung auf die Anforderungen an die Vermögenswertobergrenze auswirkt. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Auswirkungen auf den VIB Konzern werden derzeit untersucht.

C. Konsolidierungskreis und RechnungslegungsMethoden

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter der Prämisse der Unternehmensfortführung.

In den Konsolidierungskreis des VIB-Konzerns sind neben der VIB Vermögen AG die Tochtergesellschaften einbezogen, welche von der VIB AG unmittelbar oder mittelbar beherrscht werden. Eine Beherrschung wird grundsätzlich angenommen, wenn eine oder mehrere Konzerngesellschaften über die Stimmrechtsmehrheit an dem Tochterunternehmen (inkl. Zweckgesellschaften) verfügen. Tochterunternehmen werden grundsätzlich von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen (Vollkonsolidierung), zu welchem die Beherrschung erlangt wurde. Sie werden zu dem Zeitpunkt entkonsolidiert, zu dem die Beherrschung endet.

Die Kapitalkonsolidierung von Tochtergesellschaften erfolgt entsprechend den Regelungen des IAS 27 (Konzern- und Einzelabschlüsse nach IFRS) und IFRS 3 (Unternehmenszusammenschlüsse). Hierbei wird der Beteiligungsbuchwert mit dem neubewerteten Eigenkapital des Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs verrechnet. Alle Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert. Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte, der ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Transaktionszeitpunkt (acquisition date). Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses identifizierte Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden bei der Erstkonsolidierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten im Erwerbszeitpunkt bewertet. Übersteigen die Anschaffungskosten für den Erwerb der Anteile am Tochterunternehmen den auf den Konzern entfallenden Anteil des mit beizulegenden Zeitwerten bewerteten Nettovermögens, wird ein Goodwill angesetzt. Sind die Anschaffungskosten geringer als das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Nettovermögen der akquirierten Tochtergesellschaft, wird der Unterschiedsbetrag nach nochmaliger Überprüfung der Kaufpreisallokation direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung (sonstige betriebliche Erträge) erfasst. Die Anteile von nicht beherrschenden Gesellschaftern an Tochterunternehmen des Konzerns werden zudem auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallenden Teil der beizulegenden Zeitwerte der erfassten Vermögenswerte und Schulden innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.

Die Aufwendungen und Erträge der im Verlauf eines Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt des Beginns bzw. der Beendigung der Beherrschungsmöglichkeit in die Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung einbezogen. Konzerninterne Transaktionen, Salden und unrealisierte Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen werden eliminiert. Unrealisierte Verluste werden ebenso eliminiert, es sei denn, die Transaktion deutet auf eine Wertminderung des übertragenen Vermögenswertes hin.

Der auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallende Teil am konsolidierten Konzerneigenkapital, am konsolidierten Jahresergebnis sowie Gesamtergebnis wird getrennt von den auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens VIB Vermögen AG entfallenden Anteilen ausgewiesen.

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die bei der Erstellung des vorliegenden Konzernabschlusses angewendet wurden, sind im Folgenden dargestellt.

Die Abschlussstichtage aller in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogenen Tochtergesellschaften entsprechen dem Abschlussstichtag des Mutterunternehmens.

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Der Konzern bewertet bestimmte Finanzinstrumente (z.B. Derivate) und bestimmte nicht-finanzielle Vermögenswerte (z.B. Investment Properties) zu jedem Abschlussstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem gewöhnlichen Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder

(a) auf dem Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld stattfindet, oder

(b) auf dem vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert bzw. die Schuld, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist.

Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben.

Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.

Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts eines nicht-finanziellen Vermögenswerts wird die Fähigkeit des Marktteilnehmers berücksichtigt, durch die höchste und beste Verwendung des Vermögenswerts oder durch dessen Verkauf an einen anderen Marktteilnehmer, der für den Vermögenswert die höchste und beste Verwendung findet, wirtschaftlichen Nutzen zu erzeugen.

Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei werden sowohl beobachtbare als auch nicht beobachtbare Inputfaktoren verwendet.

Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:

Stufe 1 - In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise

Stufe 2 - Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist.

Stufe 3 - Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist.

Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.

Die für die Konzernrechnungslegung leitenden Mitarbeiter legen gemeinsam mit dem Vorstand die Richtlinien und Verfahren für wiederkehrende (z. B. bei Investment Properties) und nicht wiederkehrende (z.B. bei als zur Veräußerung gehalten eingestuften langfristigen Vermögenswerten) Bemessungen des beizulegenden Zeitwerts fest.

Für die Bewertung des Immobilienbestands wird ein externer Wertgutachter beauftragt. Die Entscheidung dafür wird jährlich vom Vorstand neu getroffen. Entscheidende Kriterien für die Auswahl des Gutachters sind Marktkenntnis, Reputation, Unabhängigkeit, Expertise und die Einhaltung professioneller Standards. Die für die Immobilienbewertung zuständigen leitenden Mitarbeiter sowie die für die Immobilien zuständigen Objektmanager entscheiden nach Gesprächen mit dem externen Wertgutachter, welche Bewertungstechniken und Inputfaktoren in jedem einzelnen Fall anzuwenden sind. Die für die Immobilienbewertung zuständigen leitenden Mitarbeiter analysieren zu jedem Abschlussstichtag die Wertentwicklungen von Vermögenswerten und Schulden, die gemäß den Rechnungslegungsmethoden des Konzerns neu bewertet oder neu beurteilt werden müssen. Dabei werden die wesentlichen Inputfaktoren, die bei der Bewertung angewandt werden, mit Verträgen und anderen relevanten Dokumenten abgeglichen. Gemeinsam mit dem Wertgutachter werden die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts jedes Objekts überprüft, und beurteilt, ob die jeweiligen Änderungen plausibel sind.

Um die Angabeanforderungen bezüglich des beizulegenden Zeitwerts zu erfüllen, hat der Konzern Gruppen von Vermögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen der erläuterten Fair-Value-Hierarchie festgelegt.

Assoziierte Unternehmen

Assoziierte Unternehmen sind diejenigen Unternehmen - einschließlich Personengesellschaften - bei welchen der Anteilseigner über einen maßgeblichen Einfluss, jedoch nicht über Beherrschung verfügt. Es handelt sich daher nicht um Tochterunternehmen oder Joint Ventures. Unter maßgeblichem Einfluss ist die Möglichkeit zu verstehen, an finanz- oder geschäftspolitischen Entscheidungen mitzuwirken, diese jedoch nicht allein treffen zu können. In der Regel wird maßgeblicher Einfluss bei einer bestehenden Beteiligung zwischen 20 und 50 % der Anteile unterstellt.

Entsprechend IAS 28.13 werden Anteile an assoziierten Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert. Die Beteiligung wird hierbei im ersten Schritt zu Anschaffungskosten aktiviert. Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung werden hierbei analog den Regelungen des IFRS 3 entsprechend den Vorschriften der Vollkonsolidierung behandelt. Aktivische Unterschiedsbeträge stellen einen Goodwill dar, welcher im Buchwert der Beteiligung am assoziierten Unternehmen enthalten ist und nicht planmäßig abgeschrieben wird. Passivische Unterschiedsbeträge sind nach erneuter Überprüfung der Kaufpreisallokation direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung als sonstiger betrieblicher Ertrag zu erfassen.

Der Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust des assoziierten Unternehmens wird vom Zeitpunkt des Erwerbs bzw. des Statuswechsels an im Finanzergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, der Anteil an Veränderungen des Eigenkapitals direkt im Konzerneigenkapital. Ausschüttungen des Beteiligungsunternehmens vermindern den Buchwert der Beteiligung.

Zum 31. Dezember 2017 sind folgende Gesellschaften als assoziierte Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert:

- BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (Kapitalanteil 34,2 %)

- KHI Immobilien GmbH (Kapitalanteil 41,7 %)

Der Bilanzstichtag der assoziierten Unternehmen stimmt mit dem Bilanzstichtag des VIB-Konzerns überein.

Zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte

Die Umgliederung langfristiger Vermögenswerte in zur Veräußerung bestimmte Vermögenswerte wird vorgenommen, wenn der zugehörige Buchwert überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Damit dies der Fall ist, muss der Vermögenswert im gegenwärtigen Zustand zu Bedingungen, die für den Verkauf derartiger Vermögenswerte gängig und üblich sind, sofort veräußerbar und eine solche Veräußerung höchst wahrscheinlich sein. Langfristige zur Veräußerung bestimmte Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten bewertet, sofern die in der Veräußerungsgruppe dargestellten Posten unter die Bewertungsregeln des IFRS 5 fallen.

Segmentberichterstattung

Entsprechend IFRS 8.2 haben Unternehmen wie die VIB Vermögen AG, deren Anteile öffentlich gehandelt werden, eine Segmentberichterstattung zu erstellen. Hierbei ist für die Segmentierung der sog. "Management Approach" zugrunde zu legen.

Ein Geschäftssegment ist in IFRS 8.5 als eine unterscheidbare Teilaktivität des Unternehmens definiert, welche ähnliche langfristige Erträge bzw. vergleichbare wirtschaftliche Merkmale aufweist. Die einzelnen Geschäftssegmente sollten sich zudem hinsichtlich der Risiken, Chancen und Ertragsquellen von den anderen Segmenten unterscheiden.

Der VIB-Konzern weist im Geschäftsjahr ein Geschäftssegment "Vermietung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien" aus. Der Konzern stellt diesbezüglich ein sog. "Ein-Segment-Unternehmen" dar. Auf eine Segmentberichterstattung wird deshalb verzichtet.

Realisierung von Erträgen und Aufwendungen

Erträge sind die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultierenden Bruttozuflüsse während einer Berichtsperiode. Erträge werden realisiert, wenn eine entsprechende Vereinbarung vorliegt, ein überzeugender Nachweis für die Leistungserbringung erbracht wurde (i.d.R. Gefahrenübergang, bei Mietverhältnissen vertragliche Vereinbarung und Mietzeitraum), die Höhe der Erträge verlässlich ermittelt werden kann und von einer Einbringlichkeit der Forderung ausgegangen werden kann. Bei langfristigen Verträgen (insbesondere Nutzungsentgelten) werden die Erträge periodengerecht unter Zugrundelegung der Bestimmungen des zugehörigen Vertrages erfasst, d.h., es erfolgt in der Regel eine Ertragsrealisation linear über die Vertragslaufzeit oder, sofern die Leistungserbringung nicht linear erfolgt, sobald die Leistungen erbracht werden. Umsätze im Dienstleistungsgeschäft werden mit Erbringung der Dienstleistungen erfasst.

Die Erträge werden mit dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen oder zu erhaltenden Gegenleistung bemessen. Rabatte, Skonti oder mit dem Verkauf von Waren und Leistungen zusammenhängende Steuern werden von den Umsätzen abgesetzt.

Zinserträge werden periodengerecht unter Berücksichtigung der ausgereichten ausstehenden Darlehenssumme und des anzuwendenden Zinssatzes (Effektivzins) abgegrenzt. Der anzuwendende Effektivzins ist derjenige Zinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Ein- und Auszahlungen über die Laufzeit des finanziellen Vermögenswertes auf den Nettobuchwert des Vermögenswertes abgezinst werden.

Dividendenerträge aus finanziellen Vermögenswerten werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf Zahlung erfasst.

Nicht bilanzierungsfähige Aufwendungen werden abgegrenzt und periodengerecht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten werden entsprechend IAS 23 bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zwingend als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Vermögenswertes aktiviert, wenn diese direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalkosten aktiviert (Vorjahr: T€ 0).

Zuwendungen der öffentlichen Hand

Ertragszuschüsse werden den Perioden, in denen die dazugehörigen Kosten anfallen, zugeordnet und von den entsprechenden Aufwendungen abgezogen. Zuwendungen für Vermögenswerte werden als passiver Abgrenzungsposten dargestellt.

Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe aus laufendem und latentem Steueraufwand dar.

Der laufende Steueraufwand wird durch den Konzern auf Basis des zu versteuernden Einkommens der in den Konzernabschluss als Tochterunternehmen einbezogenen Gesellschaften ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Gewinn- und Verlustrechnung, da Aufwendungen und Erträge aufgrund der steuerlichen Regelungen u.U. periodenverschoben bzw. niemals steuerbar oder steuerlich abzugsfähig werden. Die Berechnung der laufenden Steuerverbindlichkeiten der Konzernunternehmen erfolgt auf Basis der zum Veranlagungszeitraum gültigen Steuersätze.

Latente Steuerverbindlichkeiten bzw. forderungen werden nach der bilanzorientierten Vermögens- und Verbindlichkeitenmethode (Asset and Liability Method) gemäß IAS 12 auf zu erwartende Steuerbe- bzw. -entlastungen aus den Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im IFRS-Konzernabschluss und der Steuerbasis, aus Konsolidierungsvorgängen sowie auf wahrscheinlich realisierbare Verlustvorträge gebildet.

Latente Steuerverbindlichkeiten werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen erfasst. Latente Steueransprüche für abzugsfähige temporäre Differenzen und künftig nutzbare steuerliche Verlustvorträge werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass künftig ausreichend zu versteuernde Überschüsse vorhanden sind, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können. Für temporäre Differenzen aus dem Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes, dem erstmaligen Ansatz von anderen Vermögenswerten oder Schulden (außer dies erfolgt im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses oder einer Transaktion, welche entweder das zu versteuernde Einkommen oder den Jahresüberschuss beeinflusst) werden keine latenten Steuern angesetzt.

Latente Steuerforderungen und latente Steuerverbindlichkeiten werden saldiert ausgewiesen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.

Die bilanziell erfassten Buchwerte der latenten Steueransprüche werden jedes Jahr am Abschlussstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft und gegebenenfalls herabgesetzt, falls es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass genügend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, um den Anspruch vollständig oder teilweise wieder einzubringen.

Latente Steuern werden erfolgswirksam erfasst, außer für solche Positionen, die im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden.

Latente Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die im Zeitpunkt der Begleichung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes Geltung haben. Die Auswirkungen von Steuersatzänderungen auf latente Steuern werden erfolgswirksam in dem Berichtszeitraum erfasst, in dem das der Steuersatzänderung zugrunde liegende Gesetzgebungsverfahren weitgehend abgeschlossen ist, außer sie beziehen sich auf erfolgsneutral im Eigenkapital erfasste Posten.

Latente Steuerverpflichtungen, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen und assoziierten Unternehmen entstehen (sog. Outside Basis Differences), werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

Immaterielle Vermögenswerte (Lizenzen, inkl. Software)

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Bei erworbener Software wird aufgrund ihrer begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein planmäßig linearer Abschreibungsverlauf von 4 Jahren unterstellt. Die immateriellen Vermögenswerte werden zum Bilanzstichtag zusätzlich außerplanmäßig abgeschrieben, wenn der erzielbare Betrag unter den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten liegt. Eine Zuschreibung erfolgt bei Fortfall der Gründe einer in den Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibung.

Geschäfts- oder Firmenwert

Ein im Rahmen der Erstkonsolidierung von Tochterunternehmen gegebenenfalls entstehender Geschäfts- oder Firmenwert (Goodwill) ergibt sich als Überschuss der Summe aus der übertragenen Gegenleistung und dem Betrag der nicht beherrschenden Anteile an dem erworbenen Unternehmen über den Saldo der zum Erwerbszeitpunkt ermittelten beizulegenden Zeitwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden. Geschäfts- oder Firmenwerte und immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer werden gemäß IFRS 3 bzw. IAS 38 nicht planmäßig abgeschrieben. Stattdessen werden sie gemäß IAS 36 einem jährlichen (sowie zusätzlich auch unterjährig bei Vorliegen eines entsprechenden Anhaltspunktes) Impairment-Test unterzogen und gegebenenfalls auf ihren erzielbaren Betrag abgewertet ("Impairment-only-Approach"). Der Geschäfts- oder Firmenwert wird zum Zweck des Werthaltigkeitstests auf Cash Generating Units (zahlungsmittelgenerierende Einheiten) verteilt. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Eine spätere Wertaufholung findet nicht statt. Bei der Veräußerung eines Tochterunternehmens wird der zurechenbare Betrag des Geschäfts- oder Firmenwertes in die Bestimmung des Gewinns oder Verlusts aus der Veräußerung einbezogen.

Sachanlagen

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden zu den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen bewertet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen sämtliche direkt dem Erwerb des Vermögenswertes zurechenbaren Ausgaben.

Die Abschreibung der Vermögenswerte des Sachanlagevermögens erfolgt linear bzw. entsprechend dem erwarteten Verlauf des künftigen Nutzens aus der Anlage. Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten über die erwartete Nutzungsdauer der Vermögenswerte wie folgt abgeschrieben:

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- Geschäftsgebäude (eigen)	30 - 35 Jahre
- sonstige Sachanlagen	3 - 12 Jahre

Die Überprüfung der Restbuchwerte, der wirtschaftlichen Nutzungsdauern und der Abschreibungsmethoden sowie der Restnutzungsdauern erfolgt zu jedem Bilanzstichtag und führt gegebenenfalls zu einer Anpassung. Liegt der Buchwert eines Vermögenswertes über seinem geschätzten erzielbaren Betrag, welcher sich aus dem höheren der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten und Nutzungswert ergibt, so erfolgt sofort eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Gewinne und Verluste aus den Abgängen von Vermögenswerten werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und erfolgswirksam erfasst.

Investment Properties

Aufgrund der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft werden alle fremdvermieteten Immobilien gemäß IAS 40 als InvestmentProperties behandelt. Bei Zugang erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Von der öffentlichen Hand gegebenenfalls erhaltene Investitionszuschüsse zur Abdeckung denkmalpflegerischer Mehraufwendungen im Rahmen von Investitionen in Immobilien werden von den Anschaffungskosten des entsprechenden Vermögenswertes gemäß IAS 20 gekürzt. Die Folgebewertung erfolgt erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert, der um Erwerbsnebenkosten eines potentiellen typischen Käufers gemindert wird.

Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgt durch einen unabhängigen Bewerter (Landestreuhand Weihenstephan GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freising). Der Bewerter hat sich grundsätzlich für die Ermittlung der Zeitwerte der Discounted-Cash-Flow-Methode bedient.

Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode hängt der Zeitwert einer Immobilie im Wesentlichen von folgenden Einflussgrößen ab:

- erwartete Bruttomiete

- erwartete Mietausfälle durch Leerstände

- Bewirtschaftungskosten (nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten, Verwaltungskosten, Erbbauzinsen)

- erwartete Ausfallrisiken bei Mieten und Umlagen

- Instandhaltungsaufwendungen

- Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze

Die Bruttomieten umfassen vertraglich vereinbarte Mieten sowie für kurzfristige Leerstände marktübliche Mieten. Die Kapitalisierungs- und Diskontierungssätze werden individuell für jedes zu bewertende Objekt ermittelt bzw. nach Kategorien zusammengefasst (wir verweisen hierzu auf Kapitel D. Punkt 20 Investment Property).

Die Transaktionskosten eines potentiellen typischen Erwerbers werden durch einen Abschlag vom Barwert berücksichtigt.

Hinsichtlich weiterer Ausführungen zur Discounted-Cash-Flow-Methode und zu den verwendeten Inputparametern verweisen wir auf Angabe 20 in Kapitel D.

Vorratsgrundstücke und Anlagen im Bau werden ebenfalls als Investment Properties ausgewiesen. Grundsätzlich ist für die Bewertung nach IAS 40 der beizulegende Zeitwert maßgeblich, der neben anderen Parametern die Mieterträge aus den gegenwärtigen Mietverhältnissen sowie angemessene und vertretbare Annahmen berücksichtigt, die dem entsprechen, was sachverständige und vertragswillige Geschäftspartner für Mieterträge aus zukünftigen Mietverhältnissen nach den aktuellen Marktbedingungen annehmen würden.

Nach IAS 40.53 besteht die widerlegbare Vermutung, dass ein Unternehmen in der Lage ist, den beizulegenden Zeitwert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie fortwährend verlässlich zu bestimmen. Kann der beizulegende Zeitwert einer in Bau befindlichen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufgrund des frühen Projektstatus nicht verlässlich ermittelt werden, so wird diese mit den Anschaffungs- und Herstellkosten bewertet. Sobald die VIB in der Lage ist, den Zeitwert zu ermitteln, erfolgt der Ansatz zum Zeitwert. Dies erfolgt spätestens im Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie.

Für den VIB-Konzern konnte - u.a. aufgrund der frühen Entwicklungsphasen der Objekte - der beizulegende Zeitwert der sich noch in Erstellung befindlichen Investment Properties nicht verlässlich bestimmt werden. Zum 31. Dezember 2017 wurden diese daher mit den Anschaffungskosten analog IAS 16 bewertet.

Wertminderungen von nicht finanziellen Vermögenswerten

Der VIB-Konzern nimmt auf den Buchwert von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens, immaterielle Vermögenswerte sowie Vorräte gegebenenfalls Abschreibungen vor, soweit aufgrund besonderer Umstände eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung eingetreten ist.

Immaterielle Vermögenswerte, die eine unbestimmte Nutzungsdauer haben, werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern jährlich auf Wertminderungsbedarf hin geprüft. Vermögenswerte, die einer planmäßigen Abschreibung unterliegen, werden auf Wertminderungsbedarf geprüft, wenn entsprechende Ereignisse bzw. Änderungen der Umstände Anhaltspunkte dafür geben, dass ein Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Die Wertminderung bemisst sich aus der Differenz zwischen dem niedrigeren erzielbaren Betrag und dem Buchwert und wird ergebniswirksam erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswerts abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert des Vermögenswertes. Für den Werthaltigkeitstest werden Vermögenswerte auf der niedrigsten Ebene zusammengefasst, für die Cash Flows separat identifiziert werden können (Cash Generating Units / CGU). Der Nutzungswert ergibt sich durch Abzinsung der geschätzten zukünftigen Zahlungsströme der CGU.

Die VIB Vermögen AG überprüft an jedem Abschlussstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, eine vorgenommene Wertminderung wieder aufzuholen. Hierbei wird der Buchwert des Vermögenswertes bzw. der zahlungsmittelgenerierenden Einheit auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Die Erhöhung des Buchwerts ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (die zahlungsmittelgenerierende Einheit) in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Eine Wertaufholung erfolgt nicht auf Goodwill-Ansätze.

Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasing eingestuft, wenn durch die Bedingungen des Leasingvertrages alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating-Leasing klassifiziert.

Leasingzahlungen, die aus einem Operating-Leasingverhältnis resultieren, werden als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst, es sei denn, eine andere systematische Grundlage entspricht eher dem zeitlichen Verlauf des Nutzens für den Leasingnehmer.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. In der Folge werden die fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von Wertminderungen fortentwickelt. Eine Wertminderung bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die fälligen Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind. Die Höhe der Wertminderung bemisst sich als Differenz zwischen dem Buchwert der Forderung und dem Barwert der geschätzten zukünftigen Cash Flows aus dieser Forderung, diskontiert mit dem Effektivzinssatz. Die Wertminderung wird erfolgswirksam erfasst. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Zuschreibungen. Ferner wird auf die Ausführungen zu Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten in diesem Kapitel verwiesen.

Bankguthaben und Kassenbestände

Die Bankguthaben und Kassenbestände enthalten Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und Kontokorrentkredite. In der Bilanz werden valutierte Kontokorrentkredite als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter den kurzfristigen Finanzschulden gezeigt. Die Bewertung der Bankguthaben und Kassenbestände erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.

Finanzielle Vermögenswerte

Klassifizierung und Bewertung

Finanzielle Vermögenswerte (sämtliche Verträge, die zur Erfassung eines finanziellen Vermögenswertes bei einer Gesellschaft und zur Erfassung einer finanziellen Verbindlichkeit oder eines Eigenkapitalinstrumentes bei einer anderen Gesellschaft führen) werden gemäß IAS 39 in die folgenden Kategorien eingeordnet:

· finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden (financial assets at fair value through profit or loss),

· bis zur Endfälligkeit zu haltende finanzielle Vermögenswerte (held-to-maturity investments),

· Kredite und Forderungen (loans and receivables),

· zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (available-for-sale financial assets).

Die Klassifizierung hängt von dem jeweiligen Zweck ab, für den die finanziellen Vermögenswerte erworben wurden. Das Management bestimmt die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz und überprüft die Klassifizierung zu jedem Stichtag.

1. Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte

Finanzielle Vermögenswerte, welche dieser Kategorie zugeordnet werden, sind einer der folgenden Unterkategorien zuzuordnen:

· finanzielle Vermögenswerte, die von Beginn an als "zu Handelszwecken gehalten" eingeordnet wurden (held for trading),

· finanzielle Vermögenswerte, die ab dem erstmaligen Ansatz als "erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten" (at fair value through profit and loss) klassifiziert wurden.

Ein finanzieller Vermögenswert wird dieser Kategorie zugeordnet, wenn er prinzipiell mit kurzfristiger Verkaufsabsicht erworben wurde oder der finanzielle Vermögenswert vom Management entsprechend designiert wurde. Vermögenswerte dieser Kategorie werden als kurzfristige Vermögenswerte ausgewiesen, wenn sie entweder zu Handelszwecken gehalten oder voraussichtlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert werden.

Derivative Finanzinstrumente (im VIB-Konzern im Wesentlichen Zinsswaps) werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Wertveränderungen von Derivaten ohne Sicherungszusammenhang gelten als "zu Handelszwecken gehalten" und werden folglich erfolgswirksam über die Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt. Sind die Derivate in einen Cash Flow-Hedge einbezogen, werden die Fair Value-Anpassungen unter Berücksichtigung latenter Steuern direkt im Eigenkapital ausgewiesen. Bei Einbeziehung von derivativen Finanzinstrumenten in Fair Value-Hedges wird der Buchwert des Grundgeschäfts um den dem abzusichernden Risiko zurechenbaren Gewinn oder Verlust aus dem Derivat angepasst.

2. Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen

Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen (held-to-maturity investments) sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen oder bestimmbaren Zahlungen sowie einer festen Laufzeit, bei denen das Management die Absicht und Fähigkeit besitzt, diese bis zur Endfälligkeit zu halten. Ausgenommen sind Investments, die zur Bilanzierung zum Fair Value designiert sind, zu Handelszwecken gehalten werden oder den Darlehen und Forderungen zuzuordnen sind.

3. Darlehen und Forderungen

Darlehen und Forderungen (loans and receivables) enthalten nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Ausgenommen sind finanzielle Vermögenswerte, die kurzfristig zur Veräußerung bestimmt sind (held for trading), sowie diejenigen, welche das Management zur Bewertung zum beizulegenden Zeitwert designiert hat. Darlehen und Forderungen entstehen, wenn der Konzern Geld, Güter oder Dienstleistungen direkt einem Schuldner bereitstellt, ohne die Absicht, diese Forderungen weiterzuverkaufen. Sie werden den kurzfristigen Vermögenswerten zugerechnet, soweit die Fälligkeit der Darlehen und Forderungen nicht 12 Monate nach dem Bilanzstichtag übersteigt. Darlehen und Forderungen mit längeren Laufzeiten werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen. Darlehen und Forderungen sind in der Bilanz in der Position "Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände" enthalten.

4. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte, die als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert werden und keiner der anderen dargestellten Kategorien zugeordnet wurden. Sie sind den langfristigen Vermögenswerten zugeordnet, sofern das Management nicht die Absicht hat, sie innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag zu veräußern.

Finanzielle Vermögenswerte werden im Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes zu ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten bewertet. Ein finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die Rechte auf Zahlungen aus dem Investment erloschen sind oder übertragen wurden und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum verbunden sind, übertragen hat.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte und Vermögenswerte der Kategorie "als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" werden nach ihrem erstmaligen Ansatz zu ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Darlehen und Forderungen und bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode bilanziert.

Realisierte und nicht realisierte Gewinne und Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts von Vermögenswerten der Kategorie "erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" werden in der Periode, in der sie entstehen, erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Unrealisierte Gewinne und Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts von nicht monetären Wertpapieren der Kategorie "zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte" werden im sonstigen Ergebnis erfasst. Wenn Wertpapiere der Kategorie "zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte" veräußert werden oder wertgemindert sind, werden die im übrigen Ergebnis zusammengefassten Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam als Gewinne bzw. Verluste aus finanziellen Vermögenswerten in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die beizulegenden Zeitwerte finanzieller Vermögenswerte, die an einem aktiven Markt notiert sind, bemessen sich nach dem aktuellen Geldkurs. Liegt für finanzielle Vermögenswerte kein aktiver Markt vor oder handelt es sich um nicht notierte Wertpapiere, werden die entsprechenden beizulegenden Werte mittels geeigneter Bewertungsmethoden ermittelt. Diese umfassen Bezugnahmen auf kürzlich stattgefundene Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern, die Verwendung aktueller Marktpreise anderer vergleichbarer Vermögenswerte, Discounted-Cash-Flow-Verfahren sowie ggf. spezielle Optionspreismodelle.

Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten

Finanzielle Vermögenswerte, mit Ausnahme der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte, werden zu jedem Abschlussstichtag auf mögliche Wertminderungensindikatoren untersucht. Finanzielle Vermögenswerte werden als wertgemindert betrachtet, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eintraten, ein objektiver Hinweis dafür vorliegt, dass sich die erwarteten künftigen Zahlungsströme des Finanzinstruments negativ verändert haben.

Im Falle von Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind, wird ein wesentlicher oder andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts unter die Anschaffungskosten dieser Eigenkapitalinstrumente bei der Bestimmung, inwieweit die Eigenkapitalinstrumente wertgemindert sind, berücksichtigt.

Bei allen anderen finanziellen Vermögenswerten können objektive Hinweise für eine Wertminderung wie folgt bestehen:

· erhebliche finanzielle Schwierigkeiten der Gegenpartei

· Zahlungsausfälle oder Zahlungsverzögerungen über die durchschnittliche Kreditdauer des Debitors hinaus

· Ausfall oder Verzug von Zins- oder Tilgungszahlungen

· erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass der Schuldner in Insolvenz oder ein sonstiges Sanierungsverfahren geht

Bei zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten entspricht der Wertminderungsaufwand der Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und dem mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswerts ermittelten Barwert der erwarteten künftigen Zahlungsströme.

Eine Wertminderung führt zu einer direkten Minderung des Buchwerts der betroffenen finanziellen Vermögenswerte, mit Ausnahme von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, deren Buchwert durch ein Wertminderungskonto gemindert wird. Wird eine wertberichtigte Forderung aus Lieferungen und Leistungen als uneinbringlich eingeschätzt, erfolgt der Verbrauch gegen das Wertminderungskonto. Nachträgliche Eingänge auf bereits als Wertberichtigung erfasste Beträge werden ebenfalls gegen das Wertminderungskonto gebucht.

Für den Fall, dass ein als zur Veräußerung verfügbar klassifizierter finanzieller Vermögenswert als wertgemindert eingeschätzt wird, sind die zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Gewinne und Verluste in der Periode in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung umzugliedern.

Verringert sich die Höhe der Wertminderung eines zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerts in einem der folgenden Geschäftsjahre und kann diese Verringerung objektiv auf ein nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenes Ereignis zurückgeführt werden, wird die vormals erfasste Wertminderung erfolgswirksam rückgängig gemacht. Eine Zuschreibung darf dabei jedoch den Betrag nicht übersteigen, der sich bei Fortführung der Anschaffungskosten ohne Wertminderung ergeben hätte.

Im Fall von als zur Veräußerung verfügbar klassifizierten Eigenkapitalinstrumenten werden in der Vergangenheit erfolgswirksam erfasste Wertminderungen nicht erfolgswirksam rückgängig gemacht. Jegliche Erhöhung des beizulegenden Zeitwertes wird nach einer erfolgten Wertminderung im sonstigen Ergebnis erfasst und in der Neubewertungsrücklage angesammelt.

Bei als zur Veräußerung verfügbar klassifizierten Schuldinstrumenten werden Wertaufholungen erfolgswirksam erfasst, sofern sich eine Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts des Instruments auf ein Ereignis zurückführen lässt, das nach der Erfassung der Wertminderung eingetreten ist.

Ausbuchung von finanziellen Vermögenswerten

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert nur aus, wenn die vertraglichen Rechte auf die Zahlungsströme aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder er den finanziellen Vermögenswert sowie im Wesentlichen alle mit dem Eigentum des Vermögenswerts verbundenen Chancen und Risiken auf einen Dritten überträgt.

Sofern der Konzern weder im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken überträgt noch zurückbehält, aber weiterhin die Verfügungsmacht über den übertragenen Vermögenswert hat, erfasst der Konzern seinen verbleibenden Anteil am Vermögen und eine entsprechende Verbindlichkeit in Höhe der möglicherweise zu zahlenden Beträge. Für den Fall, dass der Konzern im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken eines übertragenen finanziellen Vermögenswerts zurückbehält, erfasst der Konzern weiterhin den finanziellen Vermögenswert sowie eine finanzielle Verbindlichkeit.

Bei der vollständigen Ausbuchung eines finanziellen Vermögenswerts wird die Differenz zwischen dem Buchwert und der Summe aus dem erhaltenen oder zu erhaltenden Entgelt und aller kumulierten Gewinne oder Verluste, die im sonstigen Ergebnis erfasst und im Eigenkapital angesammelt wurden, in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Bei nicht vollständiger Ausbuchung eines finanziellen Vermögenswerts, z.B. wenn der Konzern eine Option behält, einen Teil des übertragenen Vermögenswerts zurückzukaufen, teilt der Konzern den früheren Buchwert des finanziellen Vermögenswerts zwischen dem Teil, der von ihm gemäß dem anhaltenden Engagement weiter erfasst wird, und dem Teil, den er nicht länger erfasst, auf Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte dieser Teile am Übertragungstag auf. Die Differenz zwischen dem Buchwert, der dem nicht länger erfassten Teil zugeordnet wurde, und der Summe aus dem für den nicht länger erfassten Teil erhaltenen Entgelt und allen ihm zugeordneten kumulierten Gewinnen oder Verlusten, die im sonstigen Ergebnis erfasst wurden, wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Jeglicher kumulierte Gewinn oder Verlust, der im sonstigen Ergebnis erfasst wurde, wird zwischen dem Teil, der weiter erfasst wird, und dem Teil, der nicht länger erfasst wird, auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte aufgeteilt.

Derivative Finanzinstrumente

Der Konzern schließt eine Reihe von derivativen Finanzinstrumenten zur Steuerung seiner Zins- und Wechselkursrisiken ab. Darunter befinden sich im Wesentlichen Zinsswap-Geschäfte.

Derivate werden erstmals zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt und anschließend zu jedem Abschlussstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Der aus der Bewertung resultierende Gewinn oder Verlust wird sofort erfolgswirksam erfasst, es sein denn, das Derivat ist als Sicherungsinstrument im Rahmen einer Sicherungsbeziehung designiert und effektiv.

In nicht derivative Basisverträge eingebettete Derivate werden als freistehende Derivate behandelt, sofern

· sie die Voraussetzungen eines Derivats erfüllen,

· ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit dem Basisvertrag verbunden sind und

· der gesamte Vertrag nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird.

Cash Flow Hedges

Im Rahmen von Darlehensaufnahmen werden teilweise Zinsswaps eingesetzt, die unter anderem der Absicherung eines festen Kreditzinses dienen und Teil der durch die Bank vorgegebenen Kreditbedingungen sind. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird prospektiv mit der Critical Terms Match Method nach IAS 39.AG108 durchgeführt. Retrospektiv wird die Wirksamkeit zu jedem Bilanzstichtag mit einem Effektivitätstest in Form eines sog. Dollar Offset Tests überprüft. Bei diesen zur Absicherung von Zahlungsströmen eingesetzten Finanzinstrumenten (Cash Flow Hedge) werden die unrealisierten Gewinne und Verluste des effektiven Sicherungsgeschäfts unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die im Eigenkapital kumulierten Beträge werden in den Perioden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, in welchen das Grundgeschäft das Periodenergebnis beeinflusst.

Eigenkapital

Die Stammaktien der VIB Vermögen AG werden als Eigenkapital eingestuft. Aufwendungen, die mit der Ausgabe neuer Aktien in direktem Zusammenhang stehen, werden direkt im Eigenkapital netto nach Abzug von Ertragsteuern von den Emissionserlösen abgesetzt. Ferner werden dem Eigenkapital die Kapitalrücklagen, die Gewinnrücklagen, der Gewinnvortrag des Konzerns, die Cash-Flow-Hedge-Reserve sowie die Anteile der nicht beherrschenden Gesellschafter zugerechnet.

Erwirbt ein Unternehmen des Konzerns eigene Eigenkapitalanteile, wird der Wert der bezahlten Gegenleistung, einschließlich direkt zurechenbarer zusätzlicher Kosten (netto nach Steuern), vom Eigenkapital, das den Aktionären des Unternehmens zusteht, abgezogen, bis die Aktien eingezogen, wieder ausgegeben oder weiterverkauft werden. Werden solche Anteile nachträglich wieder ausgegeben oder verkauft, wird die erhaltene Gegenleistung netto nach Abzug direkt zurechenbarer zusätzlicher Transaktionskosten und zusammenhängender Ertragsteuern im Eigenkapital, das den Aktionären des Unternehmens zusteht, erfasst. Zum Bilanzstichtag hält keine Konzerngesellschaft eigene Eigenkapitalinstrumente.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gemäß IAS 37 gebildet, soweit rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten bestehen, die in der Vergangenheit begründet sind, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von wirtschaftlich nutzbaren Ressourcen führen und deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Rückstellungen werden in Höhe des Betrages angesetzt, der nach bestmöglicher Schätzung erforderlich ist, um alle gegenwärtigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag abzudecken. Künftige Ereignisse, die sich auf den zur Erfüllung einer Verpflichtung erforderlichen Betrag auswirken können, sind in den Rückstellungen berücksichtigt, sofern sie mit hinreichender objektiver Sicherheit vorausgesagt werden können und sofern diese Verpflichtungen aus Vorgängen der Vergangenheit resultieren. Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Soweit bei Verpflichtungen erst nach mehr als einem Jahr mit Mittelabflüssen gerechnet wird, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern abgezinst. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Zinsaufwand erfasst.

Pensionsrückstellungen

Die versicherungsmathematische Bewertung der Pensionsrückstellungen für die betriebliche Altersversorgung erfolgt nach IAS 19. Die Rückstellung wird nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren für leistungsorientierte Versorgungspläne gebildet. Dabei werden sich am Jahresende ergebende Unterschiedsbeträge (sogenannte versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste) zwischen den planmäßigen Pensionsverpflichtungen und dem tatsächlichen Anwartschaftsbarwert erfolgsneutral im übrigen Ergebnis gezeigt und direkt unter Berücksichtigung von latenten Steuern im Eigenkapital erfasst. Der im Versorgungsaufwand enthaltene Dienstzeitaufwand wird unter den Personalaufwendungen und der Zinsanteil wird unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen erfolgswirksam in der Gewinn- u. Verlustrechnung gezeigt.

Fremdwährungen

Funktionale Währung und Berichtswährung

Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, erstellt.

Die funktionale Währung eines jeden Konzernunternehmens ist die Währung des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in welchem das Unternehmen tätig wird. Die Unternehmen stellen ihre Einzelabschlüsse in der funktionalen Währung auf. Dies ist für alle Unternehmen, mit Ausnahme der RV Technik s.r.o., CZ, der Euro.

Die Umrechnung der Vermögenswerte (incl. Goodwill und im Rahmen einer Kaufpreisallokation aufgedeckter stiller Reserven) und Verbindlichkeiten der ausländischen Tochterunternehmen, deren funktionale Währung nicht der Euro ist, erfolgt entsprechend IAS 21 mit dem Stichtagskurs, die Umrechnung von Aufwendungen und Erträgen mit dem Durchschnittskurs. Die sich aus der Umrechnung ergebenden Unterschiedsbeträge weist die VIB Vermögen AG direkt im Eigenkapital aus.

Transaktionen und Salden

Fremdwährungstransaktionen werden mit den Wechselkursen zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. Gewinne und Verluste, die aus der Erfüllung solcher Transaktionen sowie aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährung geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Finanzielle Verbindlichkeiten

Die finanziellen Verbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Finanzschulden, Genussrechtskapital sowie sonstigen Verbindlichkeiten und den zum beizulegenden Zeitwert zu bewertenden derivativen Finanzinstrumenten. Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bewerteten derivativen Finanzinstrumente werden die finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Der erstmalige Ansatz einer finanziellen Verbindlichkeit erfolgt zu ihrem beizulegenden Zeitwert, bei finanziellen Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, zudem unter Einbeziehung von Transaktionskosten, die direkt der Verbindlichkeit zuzuordnen sind.

Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten (d.h. Verbindlichkeiten, deren Tilgung innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag erwartet wird) werden mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Langfristige Verbindlichkeiten sowie Finanzschulden werden im Rahmen der Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach Maßgabe der Effektivzinsmethode bilanziert. Verbindlichkeiten aus Financial-Leasing-Verhältnissen werden mit dem Barwert der Mindestleasingzahlungen ausgewiesen.

Die beizulegenden Zeitwerte finanzieller Verbindlichkeiten, die an einem aktiven Markt notiert sind, bemessen sich nach dem aktuellen Geldkurs. Liegt für finanzielle Verbindlichkeiten kein aktiver Markt vor oder handelt es sich um nicht notierte Wertpapiere, werden die entsprechenden beizulegenden Werte mittels geeigneter Bewertungsmethoden ermittelt. Diese umfassen Bezugnahmen auf kürzlich stattgefundene Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern, die Verwendung aktueller Marktpreise anderer vergleichbarer Verbindlichkeiten, Discounted-Cash-Flow-Verfahren sowie ggf. spezielle Optionspreismodelle.

Entsprechend der Eigenkapitaldefinition des IAS 32 liegt Eigenkapital aus Sicht des Unternehmens nur dann vor, wenn das entsprechende Finanzinstrument keine vertragliche Verpflichtung zur Rückzahlung des Kapitals oder zur Lieferung von anderen finanziellen Vermögenswerten begründet. Rückzahlungsverpflichtungen aus dem Gesellschaftsvermögen können bestehen, wenn (nicht beherrschenden) Gesellschaftern ein Kündigungsrecht zusteht und gleichzeitig die Ausübung dieses Rechts einen Abfindungsanspruch gegen die Gesellschaft begründet. Solches von nicht beherrschenden Gesellschaftern zur Verfügung gestelltes Kapital wird als Verbindlichkeit ausgewiesen, auch wenn dies nach den Grundsätzen des deutschen Handelsrechts als Eigenkapital angesehen wird. Die Abfindungsansprüche werden mit dem Fair Value bilanziert.

Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanzierungstätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus Änderungen der Zinssätze sowie der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns.

Das finanzielle Risikomanagement erfolgt innerhalb des Konzerns gemäß den vom Management festgelegten Grundsätzen. Es umfasst Zins-, Markt-, Kredit- und Liquiditätsrisiken. Ebenso bestehen Grundsätze und Richtlinien für andere Bereiche wie z.B. das Liquiditätsmanagement sowie die Beschaffung von kurz- und langfristigen Darlehen.

Ziel des finanziellen Risikomanagements ist die Absicherung, sofern erforderlich, der oben erwähnten verschiedenen Risiken und damit die Begrenzung der negativen Auswirkungen auf die Erfolgsrechnung und Bilanz des Konzerns. Unter Beachtung des Prinzips der Funktionstrennung werden die finanziellen Risiken, denen der Konzern ausgesetzt ist, durch verschiedene Maßnahmen laufend bewertet, überwacht und aktiv bewirtschaftet.

Bewertungsunsicherheiten, Ermessensspielräume und Schätzungsunsicherheiten

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind Ermessensentscheidungen zu treffen. Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein könnte, werden nachfolgend erläutert:

§ Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Vermögenswerte und Schulden sowie der Nutzungsdauern der Vermögenswerte basiert auf Beurteilungen des Managements. Dies gilt ebenso für die Ermittlung von Wertminderungen von Vermögenswerten des Sachanlagevermögens und von immateriellen Vermögenswerten sowie von finanziellen Vermögenswerten. Bei der VIB Vermögen AG gilt dies insbesondere für die Bewertung der Investment Properties, ebenso aber auch im Bereich der Finanzinstrumente und der Derivate.

§ Es werden Wertberichtigungen auf zweifelhafte Forderungen gebildet, um geschätzten Verlusten aus der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit von Kunden Rechnung zu tragen.

§ Annahmen sind des Weiteren zu treffen bei der Berechnung tatsächlicher und latenter Steuern. Insbesondere spielt bei der Beurteilung, ob aktive latente Steuern genutzt werden können, die Möglichkeit der Erzielung entsprechend steuerpflichtiger Einkommen eine wesentliche Rolle.

§ Bei der Bilanzierung und Bewertung von Pensionsrückstellungen und laufenden Rückstellungen stellen die Abzinsungsfaktoren und erwartete Entwicklungen die wesentlichen Schätzgrößen dar.

§ Gesellschaften des VIB-Konzerns sind im Rahmen des allgemeinen Geschäftsbetriebs an verschiedenen Prozessen und behördlichen Verfahren beteiligt oder es könnten in der Zukunft solche eingeleitet oder geltend gemacht werden. Auch wenn der Ausgang der einzelnen Verfahren im Hinblick auf die Unwägbarkeiten, mit denen Rechtsstreitigkeiten behaftet sind, nicht mit Bestimmtheit vorhergesagt werden kann, wird sich nach derzeitiger Einschätzung über die im Abschluss als Verbindlichkeiten oder Rückstellungen berücksichtigten Risiken hinaus kein erheblich nachteiliger Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns ergeben.

Grundsätzlich werden bei diesen Bewertungsunsicherheiten die bestmöglichen Erkenntnisse bezogen auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag herangezogen. Die tatsächlichen Beträge können sich von den Schätzungen unterscheiden. Die im Abschluss erfassten und mit diesen Unsicherheiten belegten Buchwerte sind aus der Bilanz bzw. den zugehörigen Erläuterungen im Anhang zu entnehmen.

Zum Aufstellungszeitpunkt des Konzernabschlusses ist nicht von wesentlichen Änderungen der der Bilanzierung und Bewertung zugrunde gelegten Annahmen auszugehen. Insofern sind aus gegenwärtiger Sicht keine nennenswerten Anpassungen der Annahmen und Schätzungen oder der Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte und Schulden im Geschäftsjahr 2018 zu erwarten.

Auswirkungen von neuen und geänderten Standards und Interpretationen

Der Konzern hat im Geschäftsjahr erstmals neue Standards und Änderungen bestehender Standards angewandt (vgl. hierzu die Ausführungen unter Kapitel B). Aus der erstmaligen Anwendung ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG. Aus der Erstanwendung der Änderungen zu IAS 7 resultieren zusätzliche Anhangangaben zu finanziellen Schulden. Wir verweisen hierzu auf die Angaben in Kapital D Punkt 37. Kapitalflussrechnung. Eine Darstellung für das Vorjahr ist nicht erforderlich.

Angaben zu Tochterunternehmen

Zum 31. Dezember 2017 wurden neben dem Mutterunternehmen 12 (im Vorjahr 12) Gesellschaften in den Konzernabschluss der VIB Vermögen AG einbezogen.

In den Konzernabschluss einbezogene Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2017:

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Gesellschaft	Sitz	Stimmrechts- und Kapitalanteil (%)
		31.12.2017	31.12.2016
---	---	---	---
Merkur GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
RV Technik s.r.o., CZ	Pilsen (Tschechien)	100,00	100,00
VIMA Grundverkehr GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
KIP Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
UFH Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	100,00	100,00
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	Ingolstadt	94,88	94,88
IPF 1 GmbH	Neuburg a.d. Donau	94,98	94,98
IPF 2 GmbH	Neuburg a.d. Donau	94,98	94,98
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	Ingolstadt	75,00	75,00
Interpark Immobilien GmbH	Neuburg a.d. Donau	74,00	74,00
VSI GmbH	Neuburg a.d. Donau	74,00	74,00
IVM Verwaltung GmbH	Neuburg a.d. Donau	60,00	60,00

Die ausgewiesenen Kapitalanteile entsprechen den dem Konzern zuzurechnenden Anteilsquoten. Es wird auch auf die Aufstellung des Anteilsbesitzes unter Textziffer 52 verwiesen.

Die Hauptgeschäftstätigkeit des Mutterunternehmens und sämtlicher Tochterunternehmen besteht in der Bestandshaltung und Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Die nachfolgende Tabelle enthält Einzelheiten zu den nicht 100%-igen Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen.

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Name des Tochterunternehmens	Sitz	Beteiligungs- und Stimmrechtsquote der nicht beherrschenden Anteile		Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn oder Verlust		Kumulierte nicht beherrschende Anteile
		31.12.2017	31.12.2016	2017 T€	2016 T€	31.12.2017 T€	31.12.2016 T€
---	---	---	---	---	---	---	---
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	Ingolstadt	5,12%	5,12%	404	344	5.501	5.048
Interpark Immobilien GmbH	Ingolstadt	26,0%	26,0%	626	704	5.777	5.541
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	Ingolstadt	25,0%	25,0%	513	463	4.635	4.297

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Tochterunternehmen mit unwesentlichen nicht beherrschenden Anteilen	5.408	4.794
Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile	21.321	19.680

Die zusammenfassenden Finanzinformationen hinsichtlich der Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen, sind nachfolgend angegeben. Die zusammenfassenden Finanzinformationen entsprechen den Beträgen vor konzerninternen Eliminierungen.

BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG

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	31.12.2017 T€	31.12.2016 T€
Langfristige Vermögenswerte	206.134	204.803
Kurzfristige Vermögenswerte	8.235	4.968
Langfristige Schulden	104.528	107.856
Kurzfristige Schulden	12.874	12.455
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	92.005	84.883
Nicht beherrschende Gesellschafter	4.963	4.578
	2017 T€	2016 T€
Umsatzerlöse	14.439	14.355
Sonstige Erträge	4.173	4.003
Aufwendungen	-12.071	-12.953
Jahresüberschuss	6.541	5.405
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss	6.206	5.128
Auf die nicht beherrschenden	335	277
Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss
Gesamter Jahresüberschuss	6.541	5.405
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis	918	612
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis	49	33
Gesamtes sonstiges Ergebnis	967	645
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis	7.124	5.740
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis	384	310
Gesamtergebnis	7.508	6.050

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	31.12.2017 T€	31.12.2016 T€
An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	-	-
Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit	12.573	12.593
Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit	1.044	1.868
Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit	-12.105	-11.924
Nettozahlungsströme gesamt	1.512	2.537

Interpark Immobilien GmbH

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	31.12.2017 T€	31.12.2016 T€
Langfristige Vermögenswerte	46.151	45.687
Kurzfristige Vermögenswerte	1.700	2.126
Langfristige Schulden	24.639	25.396
Kurzfristige Schulden	992	1.106
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	16.443	15.770
Nicht beherrschende Gesellschafter	5.777	5.541
	2017 T€	2016 T€
Umsatzerlöse	3.606	3.510
Sonstige Erträge	221	598
Aufwendungen	-1.418	-1.400
Jahresüberschuss	2.409	2.708
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss	1.783	2.004
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	626	704
Gesamter Jahresüberschuss	2.409	2.708
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Gesamtes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis	1.783	2.004
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis	626	704
Gesamtergebnis	2.409	2.708
	2017 T€	2016 T€
An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden		-
Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit	2.826	2.048
Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit	-251	-59
Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit	-2.927	12
Nettozahlungsströme gesamt	-352	2.001

ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH

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	31.12.2017 T€	31.12.2016 T€
Langfristige Vermögenswerte	36.469	35.939
Kurzfristige Vermögenswerte	374	434
Langfristige Schulden	17.151	18.069
Kurzfristige Schulden	1.177	1.142
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	13.886	12.872
Nicht beherrschende Gesellschafter	4.629	4.291
	2017 T€	2016 T€
Umsatzerlöse	2.566	2.564
Sonstige Erträge	544	362
Aufwendungen	-1.058	-1.073
Jahresüberschuss	2.052	1.853
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallender Jahresüberschuss	1.539	1.390
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	513	463
Gesamter Jahresüberschuss	2.052	1.853
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes sonstiges Ergebnis	-	-
Gesamtes sonstiges Ergebnis	-	-
Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Gesamtergebnis	1.539	1.390
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallendes Gesamtergebnis	513	463
Gesamtergebnis	2.052	1.853
	2017 T€	2016 T€
An die nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	175	175
Nettozahlungsströme aus betrieblicher Tätigkeit	2.179	2.165
Nettozahlungsströme aus Investitionstätigkeit	0	0
Nettozahlungsströme aus Finanzierungstätigkeit	-2.232	-2.214
Nettozahlungsströme gesamt	-53	-49

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung und ZUR Bilanz

Für das laufende Geschäftsjahr wurde die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:

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	2017 T€	2016 T€
Erlöse der Nettokaltmieten	72.764	69.139
Erlöse aus Betriebskosten	10.034	9.845
Übrige Erlöse	752	565
	83.550	79.549

Bei den Umsatzerlösen handelt es sich nahezu ausschließlich um Erlöse aus der Vermietung von Investment Properties.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

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	2017 T€	2016 T€
Übrige betriebliche Erträge	344	336
Veräußerungsgewinne von Immobilien	0	14
	344	350

Die übrigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr resultieren im Wesentlichen aus Versicherungsentschädigungen und Schadensersatzleistungen.

3. Wertänderungen von Investment Properties

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	2017 T€	2016 T€
Zuschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40	21.048	20.381
Abschreibungen aus Marktwertveränderungen IAS 40	-3.668	-2.363
	17.380	18.018

Renditeliegenschaften werden nach IAS 40 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Da für die noch in Entwicklung befindlichen Objekte ein Zeitwert noch nicht zuverlässig zu ermitteln war, wurden diese zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Die Zuschreibungen in Höhe von T€ 21.048 setzen sich wie folgt zusammen:

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	2017 T€	2016 T€
Werterhöhungen bei Eigenentwicklungen und Zukäufen nach Abschluss der Entwicklung/Beginn der Objektnutzung	3.632	831
Werterhöhungen bei Bestandsobjekten	17.416	19.550
	21.048	20.381

4. Aufwendungen für Investment Properties

Die Aufwendungen im Zusammenhang mit den Investment Properties setzen sich wie folgt zusammen:

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	2017 T€	2016 T€
Grundstücksaufwendungen/Betriebskosten	11.547	10.940
Instandhaltungsaufwendungen	2.228	2.352
	13.775	13.292

Die Aufwendungen für Investment Properties, welche im Berichtsjahr nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen beigetragen haben (u.a. in Bau, Leerstand, etc.), sind von untergeordneter Bedeutung.

5. Personalaufwand

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	2017 T€	2016 T€
Löhne und Gehälter	2.879	3.143
Sozialabgaben	742	654
	3.621	3.797

Die durchschnittliche Mitarbeiterzahl im VIB-Konzern beträgt ohne Berücksichtigung der beiden Mitglieder des Vorstandes 37 Personen (Vorjahr: 37).

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Jahr 2016 von T€ 1.647 leicht auf T€ 1.785 erhöht. Diese Position setzt sich überwiegend zusammen aus den Kosten der allgemeinen Verwaltung, Rechts- u. Beratungskosten, Aufwendungen für Investor Relations und Aufsichtsratsvergütungen.

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

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	2017 T€	2016 T€
Planmäßige Abschreibungen immat. Vermögensgegenstände	17	14
Planmäßige Abschreibungen Sachanlagevermögen	254	48
	271	62

Der Anstieg bei den planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagevermögen von T€ 48 im Vorjahr auf T€ 254 im laufenden Jahr rührt hauptsächlich aus der Inbetriebnahme des neu erstellten selbstgenutzten Verwaltungsgebäudes im 2. Quartal des abgelaufenen Geschäftsjahres her.

8. Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen entfallen auf die folgenden Beteiligungen an assoziierten Unternehmen:

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	2017 T€	2016 T€
KHI Immobilien GmbH	-12	-13
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG	164	223
	152	210

Der Ansatz der Erträge aus Beteiligungen erfolgt nach IAS 28.11 und beinhaltet sowohl den Anteil am Gewinn und Verlust des Beteiligungsunternehmens als auch Anpassungen des Buchwertes der Anteile aufgrund von Wertminderungen.

9. Ergebnis aus Entkonsolidierung

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Anteile an Tochtergesellschaften veräußert. Das Ergebnis aus Entkonsolidierung beträgt demzufolge T€ 0 (Vorjahr: T€ 0).

10. Ertrag/Aufwand aus der Bewertung von Finanzderivaten

Im Jahr 2017 fielen keine Aufwendungen aus der Bewertung von Fremdwährungsderivaten an.

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge in Höhe von T€ 23 (Vorjahr: T€ 48) resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung von laufenden Kontokorrentguthaben und Termingeldern sowie den Ausleihungen des Finanzanlagevermögens.

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von T€ 17.378 (Vorjahr: T€ 20.391) resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung der Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten sowie Zinszahlungen aus Zinsswaps.

Der Zinsaufwand für finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, beläuft sich im Geschäftsjahr auf T€ 15.462 (Vorjahr: T€ 18.464).

13. Aufwand aus Garantiedividende

Der Aufwand resultiert aus der im Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG geregelten Garantiedividende an außenstehende Aktionäre und belastet das Ergebnis mit T€ 166 (Vorjahr: T€ 166). Der Ausgleich in Geld wurde auf 0,74 € (brutto) je Stückaktie festgesetzt.

14. Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

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	2017 T€	2016 T€
Effektiver Ertragsteueraufwand	4.419	3.411
Latenter Ertragsteueraufwand	6.096	6.006
Aufwand aus Ertragsteuern	10.515	9.417

Der effektive Steueraufwand setzt sich im Wesentlichen aus Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag zusammen.

Der Aufwand aus latenten Steuern resultiert im Wesentlichen aus den latenten Steuern auf Bewertungsunterschiede bei Investment Properties.

In der nachfolgenden Überleitungsrechnung werden die Unterschiede zwischen dem erfassten Ertragsteueraufwand und dem erwarteten Ertragsteueraufwand ausgewiesen. Der erwartete Ertragsteueraufwand ergibt sich aus dem Ergebnis vor Ertragsteuern multipliziert mit dem erwarteten Steuersatz. Der erwartete Ertragsteuersatz beinhaltet die gesetzliche deutsche Körperschaftsteuer sowie den darauf entfallenden Solidaritätszuschlag. Aufgrund der erweiterten Kürzung im Bereich der Gewerbesteuer wird diese in den Steuersatz nicht mit einbezogen. Der erwartete Steuersatz beträgt somit 15,825%. Eventuelle Gewerbesteuereffekte werden im Rahmen der Überleitung als Überleitungssachverhalte erfasst.

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	2017 T€	2016 T€
Ergebnis vor Ertragsteuern	64.453	58.820
Erwarteter Ertragsteuersatz: 15,825 %
Erwarteter Ertragsteueraufwand	10.200	9.308
Steuern Vorjahre (laufende und latente)	-5	4
Nutzung von nicht aktivierten Verlustvorträgen	0	-14
Steuereffekte aus Tochtergesellschaften und at equity-Beteiligungen	-24	-33
Steuereffekte aus Entkonsolidierungserfolgen	0	0
Körperschaftsteuer auf Ausgleichszahlung	26	26
Steuersatzunterschiede (Gewerbesteuer)	10	0
Steuerfreie Inlandsdividendenerträge (insb. § 8b KStG)	26	21
Steuerneutrale Effekte aus Abwertungen von positiven Erstkonsolidierungsvorgängen (IAS 12.22c)	217	0
Steuerlich nicht abziehbare Aufwendungen	18	21
Steuereffekte aus Pflichtwandelanleihen (Zinsen und Emissionskosten)	0	99
Sonstiges	47	-15
Ausgewiesener Ertragsteueraufwand	10.515	9.417
Effektiver Steuersatz	16,31%	16,01%

15. Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten

Im Geschäftsjahr 2017 ergeben sich keine Ergebnisteile aus nicht fortgeführten Aktivitäten.

16. Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am Ergebnis

Im Konzernergebnis von T€ 53.938 sind Gewinnanteile nicht beherrschender Gesellschafter (BBI Immobilien AG, IPF 1 GmbH, IPF 2 GmbH, ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Interpark Immobilien GmbH, VSI GmbH, IVM Verwaltung GmbH) in Höhe von T€ 2.334 (Vorjahr: T€ 2.163) enthalten.

17. Ergebnis je Aktie

Die Berechnung des unverwässerten und verwässerten Ergebnisses je Aktie basiert auf den folgenden Daten:

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	2017 T€	2016 T€
ERGEBNIS (in T€)
Konzernergebnis	53.938	49.403
abzüglich: auf nicht beherrschte Anteile entfallendes Ergebnis	-2.334	-2.163
Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie	51.604	47.240
abzüglich: Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten	0	0
Basis für das unverwässerte Ergebnis je Aktie für fortgeführte Aktivitäten	51.604	47.240
Auswirkung der verwässernden potentiellen Stammaktien	0	0
Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie	51.604	47.240
abzüglich: Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten	0	0
Basis für das verwässerte Ergebnis je Aktie für fortgeführte Aktivitäten	51.604	47.240
ANZAHL DER AKTIEN (in Stück)
Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Stammaktien für das unverwässerte Ergebnis je Aktie	27.579.779	27.579.779
Auswirkung der verwässernden potentiellen Stammaktien	0	0
Gewichteter Durchschnitt der Anzahl von im Umlauf gewesenen Stammaktien für das verwässerte Ergebnis je Aktie	27.579.779	27.579.779
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in €)	1,87	1,71
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (fortgeführte Aktivitäten) (in €)	1,87	1,71
Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €)	1,87	1,71
Verwässertes Ergebnis je Aktie (fortgeführte Aktivitäten) (in €)	1,87	1,71

Nach Abschluss des Spruchstellenverfahrens zur Überprüfung der Angemessenheit der Garantiedividende für die außenstehenden BBI-Aktionäre und des Umtauschverhältnisses für den Tausch von BBI-Aktien in VIB-Aktien ist die Umtauschmöglichkeit zukünftig ausgeschlossen. Aufgrund dessen ergeben sich daraus zukünftig keine verwässernden potentiellen Stammaktien mehr (vgl. Nr. 25 Bedingtes Kapital).

Ausschüttung

Im Berichtsjahr 2017 wurde gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Juni 2017 aus dem Bilanzgewinn 2016 der VIB Vermögen AG ein Betrag von € 15.168.878,45 (Vorjahr: € 13.417.286,55) ausgeschüttet. Dies entspricht einer Dividende von € 0,55 je Aktie (Vorjahr: € 0,51 je Aktie).

Vorstand und Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG werden den Aktionären auf der Hauptversammlung 2018 der Gesellschaft betreffend das Geschäftsjahr 2017 vorschlagen, aus dem Bilanzgewinn der VIB Vermögen AG € 0,60 je Aktie (insgesamt € 16.547.867,40) auszuschütten.

18. Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Nachfolgende Tabelle zeigt die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte und Schulden des Konzerns nach Hierarchiestufen.

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Quantitative Angaben zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte nach Hierarchiestufen zum 31. Dezember 2017	Bewertungsstichtag	Bemessung des beizulegenden Zeitwerts unter Anwendung Summe TEUR	notierter Preise auf aktiven Märkten (Stufe 1) TEUR	wesentlicher beobachtbarer Inputparameter (Stufe 2) TEUR	wesentlicher nicht beobachtbarer Inputparameter (Stufe 3) TEUR
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte:
Investment Properties (Angabe 20)
Logistik / Light-Industry	31.12.2017	645.900	-	-	645.900
Handel	31.12.2017	322.910	-	-	322.910
Büro	31.12.2017	38.460	-	-	38.460
Geschäftshäuser/Sonstiges	31.12.2017	36.480	-	-	36.480
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	31.12.2017	0	-	-	0
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Schulden:
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten (Angabe 29)
Zinsswaps	31.12.2017	4.831	-	4.831	-
Devisenterminkontrakt (CHF)	31.12.2017	0	-	0	-
Schulden, für die im Anhang ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird:
Verzinsliche Darlehen (Angabe 43)
Festverzinsliche Darlehen	31.12.2017	602.061	-	602.061	-

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Quantitative Angaben zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Vermögenswerte nach Hierarchiestufen zum 31. Dezember 2016	Bewertungsstichtag	Bemessung des beizulegenden Zeitwerts unter Anwendung Summe TEUR	notierter Preise auf aktiven Märkten (Stufe 1) TEUR	wesentlicher beobachtbarer Inputparameter (Stufe 2) TEUR	wesentlicher nicht beobachtbarer Inputparameter (Stufe 3) TEUR
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte:
Investment Properties (Angabe 20)
Logistik / Light-Industry	31.12.2016	603.570	-	-	603.570
Handel	31.12.2016	327.620	-	-	327.620
Büro	31.12.2016	37.660	-	-	37.660
Geschäftshäuser/Sonstiges	31.12.2016	35.260	-	-	35.260
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	31.12.2016	0	-	-	0
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Schulden:
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten (Angabe 29)
Zinsswaps	31.12.2016	7.001	-	7.001	-
Devisenterminkontrakt (CHF)	31.12.2016	0	-	0	-
Schulden, für die im Anhang ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird:
Verzinsliche Darlehen (Angabe 43)
Festverzinsliche Darlehen	31.12.2016	637.141	-	637.141	-

In der Berichtsperiode gab es keine Umgruppierungen zwischen den Stufen der Bewertungshierarchien.

19. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

19.1 Immaterielle Vermögenswerte

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	Sonstige Rechte T€	Gesamt T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.2017	188	188
Zugänge	0	0
Abgänge	0	0
Stand 31.12.2017	188	188
Abschreibungen Stand 01.01.2017	157	157
Zugänge	17	17
Stand am 31.12.2017	174	174
Buchwert 31.12.2017	14	14
Buchwert 01.01.2017	31	31
	Sonstige Rechte T€	Gesamt T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.2016	167	167
Zugänge	21	21
Abgänge	0	0
Stand 31.12.2016	188	188
Abschreibungen Stand 01.01.2016	143	143
Zugänge	14	14
Stand am 31.12.2016	157	157
Buchwert 31.12.2016	31	31
Buchwert 01.01.2016	24	24

19.2 Sachanlagen

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	Grundstücke und Gebäude T€	Sonstige Sachanlagen T€	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau T€	Gesamt T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.2017	714	1.663	5.515	7.892
Zugänge	6.845	269	-5.515	1.599
Abgänge	0	-44	0	-44
Umbuchungen in Investment Properties	0	0	0	0
Stand 31.12.2017	7.559	1.888	0	9.447
Abschreibungen Stand 01.01.2017	0	947	0	947
Zugänge	154	99	0	253
Abgänge	0	-37	0	-37
Stand am 31.12.2017	154	1.009	0	1.163
Buchwert 31.12.2017	7.405	879	0	8.284
Buchwert 01.01.2017	714	716	5.515	6.945
	Grundstücke und Gebäude T€	Sonstige Sachanlagen T€	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau T€	Gesamt T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.2016	710	1.134	28	1.872
Zugänge	4	544	5.487	6.035
Abgänge	0	-15	0	-15
Umbuchungen in Investment Properties	0	0	0	0
Stand 31.12.2016	714	1.663	5.515	7.892
Abschreibungen Stand 01.01.2016	0	906	0	906
Zugänge	0	48	0	48
Abgänge	0	-7	0	-7
Stand am 31.12.2016	0	947	0	947
Buchwert 31.12.2016	714	716	5.515	6.945
Buchwert 01.01.2016	710	228	28	966

20. Investment Properties

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	2017 T€	2016 T€
Investment Properties, bewertet zum Fair Value	1.043.750	1.004.110
Anlagen im Bau, bewertet zu fortgeführten Anschaffungskosten	52.974	57.663
	1.096.724	1.061.773

Investment Properties, bewertet zum Fair Value

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	2017 T€	2016 T€
Buchwert 01.01.	1.004.110	951.140
Zugänge	135	28.216
Abgänge	-9.500	-2.220
Umgliederungen aus Anlagen im Bau	30.253	8.956
Unrealisierte Marktwertsteigerungen	21.048	20.381
Unrealisierte Marktwertverminderungen	-2.296	-2.363
Buchwert 31.12.	1.043.750	1.004.110

Bei den Investment Properties (IAS 40) handelt es sich um die zu Vermietungs- und Wertsteigerungszwecken gehaltenen Immobilien aus dem Kerngeschäft des Konzerns. Der Konzern bilanziert die Objekte entsprechend dem Fair-Value-Modell. Es wurde dabei ein externer Bewerter, die Landestreuhand Weihenstephan GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freising, bei der Wertermittlung herangezogen.

Bei den Objekten handelt es sich überwiegend um Gewerbeimmobilien, die größtenteils langfristig an namhafte gewerbliche Mieter vermietet sind. Die Objekte lassen sich in die Kategorien Logistik/Light-Industry, Handel, Büro und Geschäftshäuser/Sonstiges untergliedern.

Beim Konzern bestehen keine Beschränkungen hinsichtlich der Veräußerbarkeit von Investment Properties und keine vertraglichen Verpflichtungen, Investment Properties zu kaufen, zu erstellen oder zu entwickeln. Es bestehen ferner keine wesentlichen vertraglichen Verpflichtungen zu Reparaturen, Instandhaltung und Verbesserungen.

Angaben zur Fair-Value-Hierarchie für als zum Fair Value bewertete Investment Properties sind in Angabe 18 enthalten.

Die Entwicklung der Fair Values je Kategorie stellt sich wie folgt dar:

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in TEUR	Logistik / Light-Industry	Handel	Büro	Geschäftshäuser/Sonstiges	SUMME
Buchwert 01.01.2017	603.570	327.620	37.610	35.310	1.004.110
Änderungen Konsolidierungskreis	0	0	0	0	0
Zugänge	116	19	0	0	135
Abgänge	-3.000	-6.500	0	0	-9.500
Umgliederungen aus / inAnlagen im Bau	32.662	-3.392	983	0	30.253
Im Periodenergebnis erfasste unrealisierte Marktwertänderungen	12.552	5.163	-133	1.170	18.752
Buchwert 31.12.2017	645.900	322.910	38.460	36.480	1.043.750
in TEUR	Logistik / Light-Industry	Handel	Büro	Geschäftshäuser/Sonstiges	SUMME
Buchwert 01.01.2016	555.720	321.790	36.700	36.930	951.140
Änderungen Konsolidierungskreis	0	0	0	0	0
Zugänge	27.881	216	119	0	28.216
Abgänge	0	0	0	-2.220	-2.220
Umgliederungen aus Anlagen im Bau	7.647	1.309	0	0	8.956
Im Periodenergebnis erfasste unrealisierte Marktwertänderungen	12.322	4.305	791	600	18.018
Buchwert 31.12.2016	603.570	327.620	37.610	35.310	1.004.110

Die im Periodenergebnis erfassten unrealisierten Gewinne und Verluste werden unter der Position "Wertänderung von Investment Properties" ausgewiesen.

Die angewandten Bewertungsverfahren und wesentlichen Inputparameter der zum Fair Value bewerteten Investment Properties stellen sich wie folgt dar:[*]

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Kategorie	Bewertungsverfahren	Wesentliche nicht beobachtbare Inputparameter	Bandbreite / Wert*2017	Bandbreite / Wert*2016
Logistik- / Light-Industry-Immobilien	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	3,00 EUR - 15,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 5,00 EUR)	3,00 EUR - 14,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 5,00 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskostenpro qm und Monat	0,23 EUR - 1,35 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,38 EUR)	0,23 EUR - 1,47 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,37 EUR)
		Diskontierungssatz	5,95% - 9,50%	6,05% - 9,60%
Handels-Immobilien	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	5,00 EUR - 12,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 8,00 EUR)	5,00 EUR - 12,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 8,00 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskosten pro qm und Monat	0,06 EUR - 1,50 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,70 EUR)	0,06 EUR - 1,49 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,70 EUR)
		Diskontierungssatz	5,75% - 7,50%	5,75% - 7,60%
Büro-Immobilien	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	6,00 EUR - 12,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 8,00 EUR)	5,00 EUR - 12,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 8,00 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskosten pro qm und Monat	0,64 EUR - 1,36 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,91 EUR)	0,62 EUR - 1,37 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,90 EUR)
		Diskontierungssatz	5,90% - 8,20%	6,25% - 8,30%
Geschäftshäuser /Sonstiges	Discounted Cashflow-Methode	Geschätzte Miete pro qm und Monat	2,00 EUR - 28,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 9,00 EUR)	2,00 EUR - 28,00 EUR (gewichteter Durchschnitt: 9,00 EUR)
		Geschätzte Bewirtschaftungskosten pro qm und Monat	0,19 EUR - 2,66 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,87 EUR)	0,19 EUR - 2,66 EUR (gewichteter Durchschnitt: 0,84 EUR)
		Diskontierungssatz	4,00% - 8,00%	4,10% - 8,05%

Die Immobilien werden grundsätzlich nach dem Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bewertet. Das Modell ist als Zwei-Phasen-Modell aufgebaut: In der ersten Phase (Detailplanungszeitraum über 10 Jahre) erfolgt eine Ermittlung der periodischen Zahlungsüberschüsse sowie eine Diskontierung dieser Überschüsse auf den Bewertungszeitpunkt. Für die dem Detailplanungszeitraum folgende zweite Phase wird ein Restwert (Verkaufserlös) ermittelt, indem ein nachhaltig zu erzielender Zahlungsüberschuss in die Unendlichkeit kapitalisiert wird. Dieser Restwert wird ebenfalls auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Die Summe der diskontierten Zahlungsüberschüsse der Detailplanungsphase sowie des diskontierten Verkaufserlöses ergibt den Bruttobarwert der Immobilie. Dieser wird durch Abzug der Erwerbsnebenkosten (Transaktionskosten) - Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten - potentieller Käufer in den Nettobarwert (Nettoveräußerungspreis) überführt.

Die Ermittlung der Einnahmenüberschüsse umfasst grundsätzlich sämtliche Einzahlungen und Auszahlungen der Immobilie. Die Einzahlungen enthalten die vertraglich vereinbarten Bruttomieten unter Berücksichtigung eventueller Mietanpassungsklauseln. Für kurzfristig leer stehende Flächen sowie für Zeiträume, die sich an auslaufende Mietverträge anschließen, wurde eine marktübliche Miete unter Berücksichtigung von im Zeitablauf zu erwartenden Mietsteigerungen angesetzt. Die Auszahlungen umfassen die Bewirtschaftungskosten der Immobilie, im Wesentlichen Verwaltungskosten, nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Erbbauzinsen und Delkrederekosten. Die Bewirtschaftungskosten werden im Detailplanungszeitraum auf Basis von Kostensätzen ermittelt, welche die erwarteten Kosten abbilden. Die Kostensätze beruhen auf den in der Vergangenheit tatsächlich angefallenen Kosten.

Erkennbare strukturelle Leerstände sowie eventuelle Instandhaltungsstaus werden durch entsprechende Abschläge vom Bruttobarwert berücksichtigt.

Für die Diskontierung der für den Detailplanungszeitraum prognostizierten Cashflows sowie des Restwerts (Verkaufserlös) werden vom Immobilienmarkt abgeleitete Renditen herangezogen. Ausgangspunkt ist die so genannte "Bruttoanfangsrendite". Hierunter ist das Verhältnis von Vertragsmiete zum Kaufpreis der Immobilie ohne Erwerbsnebenkosten zu verstehen. Aus der Bruttoanfangsrendite wird die Nettoanfangsrendite als immobilienspezifischer Zinssatz abgeleitet. Die Nettoanfangsrendite zeigt das Verhältnis der Einzahlungsüberschüsse zur Gesamtinvestitionssumme, bestehend aus Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Den spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Bewertungsobjekte (Lage, Alter, Zustand, Vermietbarkeit) wird durch Berücksichtigung objektspezifischer Zu- oder Abschläge auf die Nettoanfangsrendite Rechnung getragen. Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des Restwerts (Verkaufserlös) weicht üblicherweise aufgrund zu berücksichtigender Wachstumsabschläge und Alterungszuschläge vom Zinssatz für die Diskontierung der Einzahlungsüberschüsse des Detailplanungszeitraums sowie des Restwerts auf den Bewertungszeitpunkt ab.

Deutliche Erhöhungen (Kürzungen) der geschätzten Miete würden isoliert betrachtet zu einem deutlich höheren (niedrigeren) Fair Value der betroffenen Immobilien führen. Dagegen würden deutlich steigende (sinkende) Bewirtschaftungskosten an sich zu einem deutlich niedrigeren (höheren) Fair Value-Wert führen. Deutliche Erhöhungen (Minderungen) des Diskontierungssatzes (und des Kapitalisierungszinses) würden isoliert betrachtet zu einem deutlich niedrigeren (höheren) beizulegenden Zeitwert führen. Im Allgemeinen bewirkt eine Änderung der Annahmen über die erwartete Marktmiete eine gleichgerichtete Änderung des Diskontierungssatzes (und des Kapitalisierungszinses).

Anlagen im Bau, bewertet zu fortgeführten Anschaffungskosten

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	2017 T€	2016 T€
Buchwert 01.01.	57.663	17.882
Zugänge	29.559	48.788
Abgänge	-2.528	-18
Wechselkurseffekte	-96	-33
Umgliederungen in Investment Properties bewertet zu Fair Value	-30.253	-8.956
Wertminderungsaufwendungenbei Vorratsgrundstücken aufgrund gesunkener Marktwerte	-1.371	0
Buchwert 31.12.	52.974	57.663

Bei den Anlagen im Bau handelt es sich überwiegend um bebaute Grundstücke mit im Bau befindlichen Gebäuden und unbebaute Vorratsgrundstücke, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.

Die Investment Properties sind durch Grundschulden und Hypotheken im Zusammenhang mit den zur Finanzierung aufgenommenen lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten belastet.

Der Buchwert der Anlagen im Bau dient als bester Näherungswert für deren beizulegenden Zeitwert.

Weisen interne oder externe Informationsquellen darauf hin, dass der erzielbare Betrag eines einzelnen Vermögensgegenstandes (Grundstück) niedriger ist als sein Buchwert, so wird dieser Vermögensgegenstand entsprechend abgewertet.

21. Anteile an assoziierten Unternehmen

Die Anteile an als assoziierte Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden entsprechend der Equity-Methode gemäß IAS 28 in den Konzernabschluss einbezogen und mit dem korrespondierenden neubewerteten Eigenkapital bewertet.

Sämtliche Beteiligungen an assoziierten Unternehmen werden einzeln als unwesentlich betrachtet.

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	2017 T€	2016 T€
Buchwert Konzernanteile an assoziierten Unternehmen	5.276	4.701

Zusammengefasste Informationen für assoziierte Unternehmen, die einzeln unwesentlich sind:

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	2017 T€	2016 T€
Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust aus fortgeführten Geschäftsbereichen	68	74
Anteil des Konzerns am Ergebnis nach Steuern aus aufgegebenen Geschäftsbereichen	-	-
Anteil des Konzerns am sonstigen Ergebnis	-	-
Anteil des Konzerns am Gesamtergebnis	68	74

22. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

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	2017 T€	2016 T€
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.400	1.443
Sonstige Vermögenswerte	2.738	1.254
	4.138	2.697

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stammen im Wesentlichen aus der laufenden Vermietung und betreffen die Aktivierung von Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen gegenüber den Mietern.

Erforderliche Einzelwertberichtigungen wurden in Höhe von T€ 52 (Vorjahr: T€ 44) vorgenommen.

Die sonstigen Vermögenswerte betreffen überwiegend Instandhaltungsrücklagen, Versicherungserstattungen und kurzfristige Ausleihungen.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die folgende Tabelle gibt die Veränderungen in den Wertberichtigungen wieder:

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	2017 T€	2016 T€
Stand zum Beginn des Jahres	44	44
Zuführungen	50	44
Verbrauch für Ausbuchungen	-15	-13
Auflösungen	-27	-31
	52	44

Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird jeder Änderung der Bonität seit Einräumung des Zahlungsziels bis zum Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es besteht keine nennenswerte Konzentration des Kreditrisikos, da der Kundenbestand breit gestreut ist und keine Korrelationen bestehen. Entsprechend ist der Vorstand der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge notwendig ist.

Der Zeitwert der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entspricht dem Buchwert. Zuführungen zu Wertberichtigungen des Geschäftsjahres werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen, Auflösungen unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

Forderungen aus Ertragsteuern (Körperschaft- und Gewerbesteuererstattungen) waren zum Jahresende ausgeglichen. Im Vorjahr bestand hier noch eine Forderung in Höhe von T€ 12.

23. Bankguthaben und Kassenbestände

In dieser Position werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Fristigkeit von unter 3 Monaten sowie Finanztitel mit einer ursprünglichen Laufzeit von weniger als 3 Monaten ausgewiesen.

24. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Derzeit werden keine Vermögenswerte aktiv zur Veräußerung gehalten.

25. Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG beträgt 27.579.779,00 € (Vorjahr: 27.579.779,00 €) und ist in 27.579.779 (Vorjahr: 27.579.779) Inhaberaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden keine neuen Aktien aus dem genehmigten Kapital und ebenfalls keine neuen Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage resultiert unverändert aus der Kapitalrücklage der VIB Vermögen AG (bereinigt um Kapitalbeschaffungskosten nach Steuern).

Gewinnrücklage

Der Vorstand der VIB Vermögen AG hat im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses (HGB-Einzelabschluss) zum 31. Dezember 2017 T€ 5.810 in die Gewinnrücklagen eingestellt.

Bilanzgewinn

Der Bilanzgewinn des Konzerns resultiert aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres abzüglich der Ausschüttung (T€ 15.169) für das Jahr 2016, abzüglich der Einstellungen in die Gewinnrücklagen bei dem Mutterunternehmen (T€ 5.810), sowie zuzüglich dem laufenden auf die Konzernaktionäre entfallenden Konzernergebnis des Geschäftsjahres 2017 (T€ 51.604) und dem entsprechenden übrigen Ergebnis (ohne Cash Flow Hedge Rücklage und Fremdwährungsumrechnung) aus der Gesamtergebnisrechnung (T€ 1).

Cash Flow Hedges

In der Cash-Flow-Hedge-Rücklage ist der Marktwert (unter Berücksichtigung latenter Steuern) der Cash-Flow-Hedge-Derivate erfasst, soweit diese zur Absicherung von (Zins-) Zahlungsströmen konkreter Grundgeschäfte dienen.

Fremdwährungsumrechnung

Die Rücklage enthält die Umrechnungsdifferenzen aus der Fremdwährungsumrechnung der ausländischen Tochtergesellschaft in die funktionale Währung des Konzerns.

Anteile nicht beherrschender Gesellschafter

Der Anteil für nicht beherrschende Gesellschafter entfällt auf die Beteiligungen an der BBI Immobilien AG, der IPF 1 GmbH, der IPF 2 GmbH, der ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, der Interpark Immobilien GmbH, der VSI GmbH und der IVM Verwaltung GmbH.

Der Posten hat sich wie folgt entwickelt:

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	2017 T€	2016 T€
Stand zu Beginn des Jahres	19.680	17.944
Ausgabe VIB-Aktien im Rahmen des Aktientausches	0	0
Zukauf Anteile nicht beherrschender Gesellschafter	0	0
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern
Ausschüttung an Gesellschafter	-743	-460
Anteil am Jahresergebnis	2.334	2.163
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter am sonstigen Ergebnis	50	33
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter an Kapitalerhöhung	0	0
Stand am Ende des Jahres	21.321	19.680

Hinsichtlich wesentlicher nicht beherrschender Anteile wird auf Abschnitt "Angaben zu Tochterunternehmen" in Kapitel C verwiesen.

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2013:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2013) in Höhe von 2.136.430,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 2. Juli 2018.

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von 2.478.390,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 30. Juni 2020.

Das insgesamt zur Verfügung stehende Genehmigte Kapital beträgt somit 4.614.820,00 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital war zum Ende des vergangenen Geschäftsjahres noch ein Bestand in Höhe von 451 € vorhanden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgte kein weiterer Verbrauch dieser Kapitalia. Zum Jahresende 2017 war ein unveränderter Betrag in Höhe von 451 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgte kein weiterer Verbrauch dieser Kapitalia. Zum Jahresende 2017 war ein unveränderter Betrag in Höhe von 166 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital wurde bis zum 31. Dezember 2017 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2015 ist in voller Höhe vorhanden.

Latente Steuern auf direkt im Eigenkapital erfasste Aufwendungen und Erträge

Einzelheiten zu den latenten Steuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Aufwendungen und Erträge können der folgenden Tabelle entnommen werden:

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	2017 T€			2016 T€
	vor Steuern	Steuern	nach Steuern	vor Steuern	Steuern	nach Steuern
---	---	---	---	---	---	---
Fremdwährungseffekte aus der Umrechnung
von selbständigen Tochtergesellschaften	-53	0	-53	-1	0	-1
Marktbewertung Cash Flow Hedges	2.170	-316	1.854	1.512	-214	1.298
Versicherungsmathematische
Gewinne / Verluste Pensionspläne	1	0	1	-157	26	-131
Direkt im Eigenkapital erfasste Aufwendungen und Erträge	2.118	-316	1.802	1.354	-188	1.166

26. Genussrechtskapital

Sämtliche in der Vergangenheit bestehenden Genussrechtsverträge wurden fristgerecht auf den 31.12.2016 gekündigt und unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Rückzahlung erfolgte einen Tag nach der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2017.

27. Langfristige Finanzschulden

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	2017 T€	2016 T€
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	122.637	83.544
Restlaufzeit größer 5 Jahre	464.659	488.860
	587.296	572.404

Die Finanzschulden mit einer Laufzeit von über 12 Monaten betreffen Darlehen folgender Konzernunternehmen:

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langfristige Finanzschulden	2017 T€	2016 T€
VIB Vermögen AG	403.615	396.034
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	89.798	93.261
Interpark Immobilien GmbH	22.514	23.421
VSI GmbH	15.461	16.254
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	15.074	16.197
IPF 2 GmbH	12.618	13.282
IPF 1 GmbH	11.829	12.451
KIP Verwaltung GmbH	10.000	0
Merkur GmbH	4.931	0
IVM Verwaltung GmbH	1.456	1.504
	587.296	572.404

Die langfristigen Finanzschulden sind durch Grundschulden auf die Investment Properties sowie die Abtretung von Mietansprüchen besichert.

28. Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten

Der Konzern nutzt Zinsswaps zur Risikosteuerung und Optimierung der Zinsbelastung im Zusammenhang mit den aufgenommenen Bankdarlehen.

Der Eintritt der Cash Flows und ihre Auswirkungen auf die Gewinne und Verluste werden in den Berichtsperioden 2018 bis 2020 erwartet.

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Derivative Finanzinstrumente	2017 T€	2016 T€
Zinsswaps (Payer Swaps)	4.831	7.001
	4.831	7.001

29. Latente Steuern

Latente Steuern resultieren aus den unterschiedlichen Wertansätzen zwischen den IFRS- und Steuerwerten der Konzernunternehmen sowie aus Konsolidierungsmaßnahmen.

Die latenten Steuerschulden bzw. die latenten Steueransprüche verteilen sich auf folgende Positionen:

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Latente Steueransprüche	2017 T€	2016 T€
Derivative Vermögenswerte	695	1.011
Pensionsrückstellungen/Sonstiges	141	132
Zwischengewinneliminierung	49	46
Summe latente Steueransprüche	885	1.189
Latente Steuerschulden	2017 T€	2016 T€
Investment Properties	46.567	40.458
Summe latente Steuerschulden	46.567	40.458
Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern	-885	-1.189
Bilanzansätze nach Saldierung (in T€)
Latente Steueransprüche	0	0
Latente Steuerschulden	45.682	39.269

Latente Steueransprüche und latente Steuerverbindlichkeiten wurden insoweit saldiert, als sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen.

Der Bestand an Verlustvorträgen zum 31. Dezember 2017 stellt sich wie folgt dar:

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- Gewerbesteuer	T€ 15.229	(Vorjahr: T€ 14.764)
- Körperschaftsteuer	T€ 217	(Vorjahr: T€ 36)

Aufgrund der Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung sind keine latenten Steuern auf Gewerbeverluste aktiviert.

Auf Outside Basis Differences in Höhe von T€ 79.972 sind keine passiven latenten Steuern angesetzt worden, da das Mutterunternehmen eine Umkehrung steuern kann und mit der Umkehrung derzeit nicht zu rechnen ist.

30. Pensionsrückstellungen

Die Rückstellungen für Pensionen enthalten die Zusagen für eine leistungsorientierte betriebliche Altersversorgung an anspruchsberechtigte Personen und deren Hinterbliebene. Die Pensionsverpflichtungen basieren auf einzelvertraglichen Versorgungszusagen. Die begünstigten Personen haben in der Regel Anspruch auf eine von der Betriebszugehörigkeit abhängige feste Alters- und Invalidenrente bei Erreichen des Ruhestandsalters von 63 Jahren. Sonstige Leistungen sind nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses nicht vorgesehen. Die Renten sind wertgesichert. Planvermögen im Sinne des IAS 19 existiert nicht.

Die in der Bilanz ausgewiesene Summe aus der Verpflichtung des Konzerns durch Altersversorgungspläne in Höhe von T€ 2.288 entspricht dem Anwartschaftsbarwert.

Der Anwartschaftsbarwert der leistungsorientierten Verpflichtung hat sich folgendermaßen entwickelt:

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	2017 T€	2016 T€
Stand 01.01.	2.009	1.634
Neu erworbene Versorgungsansprüche	320	247
Zinsaufwand	36	37
Gezahlte Renten	-76	-66
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste
- aufgrund von Änderungen demografischer Annahmen	0	0
- aufgrund von Änderungen finanzieller Annahmen	-54	136
- aufgrund erfahrungsbedingter Anpassungen	53	21
Stand 31.12.	2.288	2.009

Kalkulierte versicherungsmathematische Prämissen:

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	2017	2016
Diskontierungszins	1,58% - 2,06%	1,41% - 1,90%
Rententrend	0,0% - 2,00%	0,0% - 2,00%

Als Sterbetafeln wurden - wie im Vorjahr - die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck zugrunde gelegt.

Der Gehaltstrend wurde - wie auch die Fluktuationswahrscheinlichkeit - mit 0,0% angesetzt.

Eine quantitative Sensitivitätsanalyse der wichtigsten Annahmen zum 31.12.2017 führt zu folgenden Ergebnissen:

· Eine Erhöhung des Abzinsungssatzes um 1 %-Punkt führt zu einem Rückgang der DBO um TEUR -292 sowie zu einer Erhöhung des Zinsaufwands um TEUR 20. Eine Verminderung des Abzinsungssatzes um 1 %-Punkt führt zu einer Erhöhung der DBO um TEUR 368 sowie zu einem Minderung des Zinsaufwands um TEUR -12.

· Eine Erhöhung der Rentensteigerung um 1 %-Punkt führt zu einer Erhöhung der DBO um TEUR 293 sowie zu einer Erhöhung des Zinsaufwands um TEUR 12. Eine Verminderung der Rentensteigerung um 1 %-Punkt führt zu einer Verringerung der DBO um TEUR -245 sowie zu einer Erhöhung des Zinsaufwands um TEUR 2.

Die vorstehende Sensitivitätsanalyse wurde mittels eines Verfahrens durchgeführt, das die Auswirkung realistischer Änderungen der wichtigsten Annahmen zum Ende des Berichtszeitraums auf die leistungsorientierte Verpflichtung extrapoliert.

Folgende Beträge werden voraussichtlich in den nächsten Jahren im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtung ausgezahlt:

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	2017 T€	2016 T€
Innerhalb der nächsten 12 Monate	104	66
Zwischen 2 und 5 Jahren	410	402
Zwischen 5 und 10 Jahren	514	475
Erwartete Auszahlungen	1.028	943

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtung beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 18 Jahre (Vorjahr: 20,87).

31. Kurzfristige Finanzschulden

Die kurzfristigen Finanzschulden betreffen überwiegend kurzfristige Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten. Der Ausweis umfasst kurzfristig kündbare Kontokorrentlinien, kurzfristige Darlehen sowie innerhalb eines Jahres nach dem Bilanzstichtag fällige Tilgungen langfristiger Darlehen.

Die kurzfristigen Finanzschulden entfallen auf folgende Gesellschaften:

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	2017 T€	2016 T€
VIB Vermögen AG	13.368	34.145
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	3.495	3.426
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH	1.123	1.085
Interpark Immobilien GmbH	907	887
IPF 1 GmbH	622	601
IPF 2 GmbH	664	641
VSI GmbH	833	779
IVM Verwaltung GmbH	53	65
Merkur GmbH	70	1
	21.135	41.630

Die kurzfristigen Finanzschulden sind durch Grundschulden sowie die Abtretung von Mietansprüchen besichert.

32. Rückstellungen

Die als Rückstellung erfassten Werte betreffen Geschäftsvorfälle der Wirtschaftsjahre 2017 oder früherer Jahre, die zu einer gegenwärtigen Verpflichtung der Gesellschaft geführt haben und wahrscheinlich einen Abfluss wirtschaftlicher Ressourcen mit sich bringen. Unsicherheit besteht jedoch hinsichtlich des Zeitpunktes der Fälligkeit und der genauen Höhe der Schuld.

Zum 31. Dezember 2017 bestehen keine Verpflichtungen mit nennenswerten Unsicherheiten, daher sind alle entsprechenden Beträge in den Verbindlichkeiten erfasst.

33. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern von T€ 784 (Vorjahr T€ 441) betreffen laufende Steuerverbindlichkeiten des Jahres 2017 der VIB AG (T€ 703), der Merkur GmbH (T€ 7), der UFH GmbH (T€ 37), der IPF 1 GmbH (T€ 6), der IPF 2 GmbH (T€ 4), der ISG GmbH (T€ 6), der Interpark GmbH (T€ 6) und der VSI GmbH (T€ 15).

34. Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten von vollkonsolidierten Gesellschaften gegenüber deren nicht beherrschenden Gesellschaftern. Im vorliegenden Fall handelt es sich um verzinsliche Verbindlichkeiten der VSI GmbH.

35. Sonstige Verbindlichkeiten

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	2017 T€	2016 T€
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.278	1.964
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten	6.074	7.031
	7.352	8.995

36. Segmentberichterstattung

Hinsichtlich des Umfangs der Segmentberichterstattung wird auf die Ausführungen unter Punkt C. verwiesen.

Unter Berücksichtigung von IFRS 8 definiert die VIB Vermögen AG ihr Primär-Geschäftsfeld wie im Vorjahr in der Nutzung und Entwicklung des eigenen Immobilienbestandes (Segment Immobilien).

Da sich die geschäftlichen Aktivitäten des Konzerns nahezu ausschließlich auf die Vermietung von Immobilien an überwiegend gewerbliche Mieter in Deutschland beschränken, wurde nach IFRS 8 ein berichtspflichtiges Segment ermittelt. Dieses umfasst alle operativen Tätigkeiten des VIB-Konzerns.

Da die Geschäftstätigkeit nahezu ausschließlich auf Deutschland ausgerichtet ist, existiert im internen Berichtswesen kein sekundäres Berichtsformat "Regionen", insofern wird auf eine derartige Segmentierung verzichtet. Im internen Berichtswesen an den Vorstand wird entsprechend berichtet.

37. Kapitalflussrechnung

Die Konzernkapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelfonds des VIB-Konzerns im Berichtsjahr und Vorjahr verändert hat. Dabei wurden Zahlungsströme entsprechend IAS 7 nach dem Mittelzu-/-abfluss aus laufender Geschäftstätigkeit, aus der Investitionstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit gegliedert.

Der Finanzmittelfonds in Höhe von T€ 37.979 (Vorjahr: T€ 39.117) umfasst die Bilanzposition Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, in der neben Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten auch Finanztitel mit einer ursprünglichen Fälligkeit von bis zu drei Monaten ausgewiesen werden.

Die Cash-Flow-Rechnung beginnt mit dem Konzernergebnis. Der betriebsbedingte Cash Flow zeigt den Einnahmenüberschuss vor jeglicher Mittelbindung. Im Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit wurde zusätzlich die Veränderung im Working Capital berücksichtigt. Die erhaltenen Zinseinnahmen und der Zinsaufwand wurden dabei dem Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit zugeordnet.

Überleitung Finanzschulden gem. IAS 7

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Finanzschulden	Entwicklung der T€	31.12.2016 wirksam	Zahlungs-Zu-/Abgang	Nicht zahlungswirksam Zinsen	Umgliederung	31.12.2017 T€
Langfristige Finanzschulden	572.404	-5.603	0	0	20.495	587.296
Kurzfristige Finanzschulden	41.630	0	0	0	-20.495	21.135
Summe Finanzschulden	614.034	-5.603	0	0	0	608.431

38. Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse

Eventualverbindlichkeiten sind bestehende oder künftige Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen, bei denen aber ein Ressourcenabfluss nicht als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Solche Verpflichtungen sind nach IAS 37 im Anhang aufzuführen. Angabepflichtige Eventualverbindlichkeiten bestanden weder zum 31. Dezember 2017 noch im Vorjahr.

In 2010 wurden die Anteile an der Unterstützungskasse des Bürgerlichen Brauhauses Ingolstadt GmbH in die BHB Brauholding Bayern-Mitte AG übertragen. Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG haftet aufgrund Subsidiärhaftung mittelbar für die Erbringung der Betriebsrenten in Höhe von T€ 14 (Vorjahr: T€ 19). Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben und Grundstückskaufverträgen bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von T€ 45.087 (Vorjahr: T€ 35.468).

39. Leasingvereinbarungen

VIB Vermögen AG als Leasinggeber

Im Rahmen ihrer operativen Geschäftstätigkeit vermietet die VIB Vermögen AG die in der Bilanz ausgewiesenen Investment Properties im Rahmen von Operating Leasingverhältnissen.

Für Geschäftsjahre ab 2017 wird die VIB AG folgende künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren bestehenden Mietverträgen erhalten.

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	2017 T€	2016 T€
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	72.732	69.410
Fälligkeit innerhalb 1 bis 5 Jahre	200.458	203.983
Fälligkeit über 5 Jahre	112.336	135.163
	385.526	408.556

Die Mindestleasingzahlungen enthalten die vertraglich vereinbarten Zahlungen der Mieter (ohne Nebenkosten) bis zum Vertragsablauf oder zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt.

Im Geschäftsjahr hat die Gesellschaft bedingte Mietzahlungen in Höhe von T€ 233 (Vorjahr: T€ 30) erfolgswirksam erfasst.

VIB Vermögen AG als Leasingnehmer

Soweit Leasingvereinbarungen in die Kategorie des Operating-Leasing fallen, werden die Mietzahlungen im Periodenergebnis linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt und sind im sonstigen betrieblichen Aufwand enthalten.

Zum Bilanzstichtag hatte der Konzern offene Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen, die wie folgt fällig sind:

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	2017 T€	2016 T€
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	36	62
Restlaufzeit 1 bis zu 5 Jahren	47	45
Restlaufzeit> 5 Jahre	0	0
	83	107

Zahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen betreffen Fahrzeuge sowie Bürogeräte. Leasingverhältnisse werden für eine durchschnittliche Laufzeit von drei bis vier Jahren abgeschlossen. In den Leasingverträgen sind keine bedingten Mietzahlungen oder Preisanpassungsklauseln vereinbart. Von Verlängerungs- und Kaufoptionen wird in der Regel kein Gebrauch gemacht.

Der Aufwand im Geschäftsjahr 2017 aus Operating Leasingverhältnissen beträgt T€ 100 (Vorjahr: T€ 168).

40. Liquiditäts- und Zinsrisiko

Das Liquiditätsrisiko bildet das Szenario ab, dass der Konzern seine eigenen Verbindlichkeiten nicht bedienen kann. Der Konzern steuert seine Liquidität zentral und so, dass ihm zu jeder Zeit genügend Mittel zur Verfügung stehen, um seine Verbindlichkeiten fristgerecht zu begleichen. Zum 31. Dezember 2017 standen dem Konzern nicht in Anspruch genommene Kreditlinien in Höhe von T€ 12.449 (Vorjahr: T€ 12.449) zur Verfügung.

Die folgende Tabelle zeigt eine Fälligkeitsanalyse der finanziellen Verbindlichkeiten. Die Tabelle beruht auf undiskontierten Cash Flows. Die finanziellen Verbindlichkeiten sind dem frühesten Laufzeitband zugeordnet, an dem der Konzern zur Zahlung verpflichtet werden kann, selbst wenn der Konzern erwartet, dass ein Teil der Verbindlichkeiten erst später zu begleichen ist als zum frühestmöglichen Fälligkeitstermin.

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	Finanzdarlehen mit variablen Zinssätzen (Tilgung und Zinszahlungen) T€	Finanzdarlehen mit festen Zinssätzen (Tilgung und Zinszahlungen) T€	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen T€	Übrige finanzielle Verbindlichkeiten T€	Derivative Finanzinstrumente T€	Summe T€
Liquiditätsanalyse zum 31. Dezember 2017
in 1 - 12 Monaten fällig	2.739	31.273	1.278	5.202	2.043	42.535
in 12 - 60 Monaten fällig	15.188	152.231	0	0	2.892	170.311
in> 60 Monaten fällig	43.510	598.446	0	0	0	641.956
Liquiditätsanalyse zum 31. Dezember 2016
in 1 - 12 Monaten fällig	1.765	54.770	1.964	6.612	2.062	67.173
in 12 - 60 Monaten fällig	12.334	120.051	0	0	4.932	137.317
in> 60 Monaten fällig	22.594	619.819	0	0	0	642.413

Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzdarlehen mit variabler Verzinsung belief sich zum 31.12.2017 auf 0,94 % (Vorjahr: 1,05 %). Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzdarlehen mit fester Verzinsung beträgt zum 31.12.2017 2,69 % (Vorjahr: 3,22 %).

Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Finanzerträge und -aufwendungen sowie auf das Eigenkapital dar. Im Konzern besteht keine signifikante Konzentration von Zinsrisiken.

Im Konzern werden langfristige Bankverbindlichkeiten zu festen und variablen Zinssätzen aufgenommen. Marktzinssatzänderungen von Bankverbindlichkeiten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Es erfolgt stets eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten. Demnach unterliegen die langfristigen Bankverbindlichkeiten mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7. Variabel verzinsliche langfristige Bankverbindlichkeiten werden teilweise über Zinsswaps gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert; ein Zinsänderungsrisiko besteht insoweit nicht. Die Marktwertentwicklung der Zinsswaps kann dem Eigenkapitalspiegel entnommen werden. Volumen und Laufzeit der Zinsswaps werden an der Tilgungsstruktur der Finanzkredite ausgerichtet.

Marktzinssatzänderungen bei Zinsswaps, die als Sicherungsinstrument klassifiziert wurden, haben Auswirkungen auf die Sicherungsrücklage im Eigenkapital und werden daher bei den eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.

Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von kurzfristigen variabel verzinslichen Bankdarlehen, deren Zinszahlungen nicht als Grundgeschäfte im Rahmen einer Sicherungsbeziehung vorgesehen sind, aus und werden daher bei den ergebnis- und eigenkapitalbezogenen Sensitivitätsberechnungen berücksichtigt.

Wenn das Marktzinsniveau im Geschäftsjahr 2017 um 100 Basispunkte höher (niedriger) gewesen wäre, wäre das Ergebnis um ca. T€ 325 (Vorjahr: T€ 387) niedriger (höher) und das Eigenkapital (vor Erfassung des Ergebniseffekts) um ca. T€ 810 (Vorjahr: T€ 1.160) höher (niedriger) gewesen.

41. Fremdwährungsrisiken

Die Währungsrisiken der VIB Vermögen AG resultieren hauptsächlich aus Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen in- und ausländischen Konzernunternehmen, die nicht in funktionaler Währung lauten. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen.

Der Buchwert der auf fremde Währung lautenden Vermögenswerte und Schulden des Konzerns am Stichtag 31.12.2017 lautet wie folgt:

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	31.12.2017 T€	31.12.2016 T€
Vermögenswerte in CZK	1.465	2.839
Schulden in CZK	0	0

Wenn der Euro gegenüber der Tschechischen Krone (CZK) um 10 % stärker gewesen wäre, wäre das Eigenkapital um 83 T€ (Vorjahr: T€ 52) niedriger gewesen.

42. Ausfallrisiken

Das maximale Ausfallrisiko wird durch die Buchwerte der in der Bilanz angesetzten finanziellen Vermögenswerte wiedergegeben. Eine Aufteilung der Buchwerte auf Bilanzpositionen und Klassen gemäß IFRS 7 kann den "Erläuterungen zur Bilanz" entnommen werden. Weitere wesentliche nicht bilanzierte Ausfallrisiken bestehen nicht.

Ein Ausfallrisiko ist bei liquiden Mitteln und derivativen Finanzinstrumenten faktisch nicht gegeben, weil diese bei Banken gehalten werden, denen Rating-Agenturen eine hohe Bonität bescheinigt haben. Die nachfolgenden Ausführungen konzentrieren sich deshalb auf "Kredite und Forderungen". Hiervon betroffen sind die Bilanzpositionen lang- und kurzfristige Finanzanlagen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige Forderungen und Vermögenswerte.

Die nachfolgende Tabelle quantifiziert die einzelwertberichtigten sowie die überfälligen, aber nicht wertberichtigten "Kredite und Forderungen":

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	Lang- und kurzfristige Finanzanlagen T€	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€	Übrige finanzielle Forderungen und Vermögenswerte T€
Kredite und Forderungen zum 31. Dezember 2017
Bruttobuchwert	0	1.452	2.738
davon überfällig, nicht einzelwertberichtigt	0	0	0
davon einzelwertberichtigt	0	280	0
	Lang- und kurzfristige Finanzanlagen T€	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€	Übrige finanzielle Forderungen und Vermögenswerte T€
Kredite und Forderungen zum 31. Dezember 2016
Bruttobuchwert	0	1.487	829
davon überfällig, nicht einzelwertberichtigt	0	0	0
davon einzelwertberichtigt	0	111	0

Bei den weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrigen Forderungen und Vermögenswerten deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Der beizulegende Zeitwert von liquiden Mitteln, von kurzfristigen Forderungen und von Verbindlichkeiten entspricht in etwa dem Buchwert. Der Grund dafür ist vor allem die kurze Laufzeit solcher Instrumente.

43. Kategorien von Finanzinstrumenten

Die nachfolgende Tabelle zeigt, gegliedert nach Kategorien, Buchwerte und beizulegende Zeitwerte sämtlicher im Konzernabschluss erfasster Finanzinstrumente des Konzerns.

Für Finanzinstrumente, deren Buchwerte angemessene Annäherungen des beizulegenden Zeitwerts darstellen, erfolgt keine Angabe des beizulegenden Zeitwerts.

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2017	Bewertungskategorien nach IAS 39 und IFRS 7	Fair-Value-Kategorie nach IFRS 13	Buchwert per 31.12.2017	Zeitwert zum 31.12.2017	davon zu fortgeführten Anschaffungskosten	davon erfolgswirksam zum Fair Value
AKTIVA
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	LaR	n.a.	1.400	n.a.	1.400	-
Sonstige finanzielle Vermögensgegenstände	LaR	n.a.	2.738	n.a.	2.738	-
Bankguthaben und Kassenbestände	LaR	n.a.	37.979	n.a.	37.979	-
PASSIVA
Genussrechtskapital	FLAC	n.a.	0	n.a.	0	-
Variabel verzinsliche Darlehen	FLAC	Stufe 2	48.826	n.a.	48.826	-
Festverzinsliche Darlehen	FLAC	Stufe 2	559.605	602.061	559.605	-
Derivate im Hedge-Accounting	CF-Hedge	Stufe 2	4.831	4.831	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen	FLAC	n.a.	827	n.a.	827	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLAC	n.a.	1.278	n.a.	1.278	-
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	n.a.	5.202	n.a.	5.202	-
davon aggregiert nach den Bewertungskategorien des IAS 39
Finanzielle Vermögenswerte
Loans and Receivables (LaR) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)			42.117
Finanzielle Verbindlichkeiten
Financial Liabilities at Cost (FLAC) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)			615.738
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge) (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet)			4.831

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2017	davon erfolgsneutral zum Fair Value
AKTIVA
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	-
Sonstige finanzielle Vermögensgegenstände	-
Bankguthaben und Kassenbestände	-
PASSIVA
Genussrechtskapital	-
Variabel verzinsliche Darlehen	-
Festverzinsliche Darlehen	-
Derivate im Hedge-Accounting	4.831
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	-
davon aggregiert nach den Bewertungskategorien des IAS 39
Finanzielle Vermögenswerte
Loans and Receivables (LaR) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
Finanzielle Verbindlichkeiten
Financial Liabilities at Cost (FLAC) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge) (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet)

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2016	Bewertungskategorien nach IAS 39 und IFRS 7	Fair-Value-Kategorie nach IFRS 13	Buchwert per 31.12.2016	Zeitwert zum 31.12.2016	davon zu fortgeführten Anschaffungskosten	davon erfolgswirksam zum Fair Value
AKTIVA
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	LaR	n.a.	1.443	n.a.	1.443	-
Sonstige finanzielle Vermögensgegenstände	LaR	n.a.	829	n.a.	829	-
Derivate mit Hedge-Beziehung	CF-Hedge	Stufe 2	0	0
Bankguthaben und Kassenbestände	LaR	n.a.	39.117	n.a.	39.117	-
PASSIVA
Genussrechtskapital	FLAC	n.a.	660	n.a.	660	-
Variabel verzinsliche Darlehen	FLAC	Stufe 2	29.930	n.a.	29.930	-
Abfindungsansprüche von Minderheiten an	FLAC	n.a.	0	0	0
Personengesellschaften
Festverzinsliche Darlehen	FLAC	Stufe 2	584.104	637.141	584.104
Derivate im Hedge-Accounting	CF-Hedge	Stufe 2	7.001	7.001	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen	FLAC	n.a.	1.281	n.a.	1.281	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLAC	n.a.	1.964	n.a.	1.964	-
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	n.a.	5.952	n.a.	5.952	-
davon aggregiert nach den Bewertungskategorien des IAS 39
Finanzielle Vermögenswerte
Loans and Receivables (LaR) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)			41.389
Held to maturity Investments (HtM)			0
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge)			0
Available for Sale (AfS)			0
at fair value Though profit or loss (afvtpl)			0
Financial Assets held for Trading (FAHfT)			0
Finanzielle Verbindlichkeiten
Financial Liabilities at Cost (FLAC) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)			623.891
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge) (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet)			7.001

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2016	davon erfolgsneutral zum Fair Value
AKTIVA
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	-
Sonstige finanzielle Vermögensgegenstände	-
Derivate mit Hedge-Beziehung	0
Bankguthaben und Kassenbestände	-
PASSIVA
Genussrechtskapital	-
Variabel verzinsliche Darlehen	-
Abfindungsansprüche von Minderheiten an
Personengesellschaften
Festverzinsliche Darlehen
Derivate im Hedge-Accounting	7.001
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungen	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	-
davon aggregiert nach den Bewertungskategorien des IAS 39
Finanzielle Vermögenswerte
Loans and Receivables (LaR) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
Held to maturity Investments (HtM)
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge)
Available for Sale (AfS)
at fair value Though profit or loss (afvtpl)
Financial Assets held for Trading (FAHfT)
Finanzielle Verbindlichkeiten
Financial Liabilities at Cost (FLAC) (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
Derivate mit Cash-Flow Hedge (CF-Hedge) (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet)

Zu Positionen, zu welchen in den oben dargestellten Tabellen keine Zeitwerte angegeben werden, hat das Management festgestellt, dass die Buchwerte hauptsächlich aufgrund der kurzen Laufzeiten oder einer marktüblichen Verzinsung ihren beizulegenden Zeitwerten nahezu entsprechen.

Der beizulegende Zeitwert der festverzinslichen Darlehen und derivativen Finanzinstrumente ist mit dem Betrag angegeben, zu dem das betreffende Instrument in einer gegenwärtigen Transaktion (ausgenommen erzwungene Veräußerung oder Liquidation) zwischen vertragswilligen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.

Die zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte angewandten Methoden und Annahmen stellen sich wie folgt dar:

· Die beizulegenden Zeitwerte der festverzinslichen Darlehen des Konzerns werden mittels der Discounted-Cashflow-Methode ermittelt. Dabei wird ein Abzinsungssatz zugrunde gelegt, der den Fremdfinanzierungszinssatz des Emittenten zum Ende des Berichtszeitraums widerspiegelt. Das eigene Nichterfüllungsrisiko wurde zum 31. Dezember 2017 als gering eingestuft.

· Der Konzern schließt derivative Finanzinstrumente mit verschiedenen Parteien ab, insbesondere mit Finanzinstituten mit guter Bonität. Unter Anwendung eines Bewertungsverfahrens mit am Markt beobachtbaren Inputparametern bewertete Derivate sind hauptsächlich Zinsswaps und Devisenterminkontrakte. Zu den am häufigsten angewandten Bewertungsverfahren gehören Optionspreis- und Swap-Modelle unter Verwendung von Barwertberechnungen. Die Modelle beziehen verschiedene Größen mit ein, wie z.B. Bonität der Geschäftspartner, Devisen-Kassa- und Termin-Kurse und Zinsstrukturkurven. Zum 31. Dezember 2017 werden die Derivatspositionen zum Marktwert bewertet (Marked-to-Market); dabei wird das Ausfallrisiko des Konzerns sowie der Bank als gering eingestuft.

Der VIB-Konzern hat finanzielle Vermögenswerte in Höhe von T€ 51.949 (dieser Betrag entspricht dem Buchwert der an der BBI Immobilien AG gehaltenen Aktien) als Sicherheiten für eingeräumte Kontokorrentkredit-Linien verpfändet. Der Buchwert der Sicherheiten liegt unter dem Zeitwert.

Auf die einzelnen Kategorien der finanziellen Vermögenswerte und Schulden wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung bzw. der Gesamtergebnisrechnung folgende Nettogewinne bzw. -verluste erfasst:

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	2017 T€	2016 T€
Kredite und Forderungen	35	13
Bankguthaben und Kassenbestand	23	48
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte und Verbindlichkeiten	0	0
davon: zu Handelszwecken gehalten	0	0
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte	0	0
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten	-15.602	-18.526
Derivative Finanzinstrumente, die als Sicherungsinstrumente designiert und als solche effektiv sind (Cash Flow Hedges)	254	-414
davon im Konzernergebnis	-1.916	-1.927
davon im übrigen Ergebnis	2.170	1.513

Die Nettogewinne/-verluste umfassen Zinsaufwendungen, Zinserträge, Dividenden, Wertberichtigungen und Wertaufholungen sowie Bewertungsergebnisse aus Finanzinstrumenten. Darüber hinaus wurde das Ergebnis durch Provisionen und Gebühren betreffend at Cost bilanzierte finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 140 belastet.

Die Gesellschaft setzt im Rahmen des Risikomanagements im Wesentlichen Zinsswaps zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen ein. Hierbei werden im Wesentlichen Cash Flow Hedges eingesetzt, welche die Risiken aus künftigen Veränderungen von Zinszahlungsströmen kompensieren.

Im Periodenergebnis sind Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten in Höhe von T€ 52 (Vorjahr: T€ 44) erfasst. Die Wertminderungen betreffen Einzelwertberichtigungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Wertaufholungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf T€ 15 (Vorjahr: T€ 31).

44. Kapitalrisikomanagement

Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, die Erträge der Unternehmensbeteiligten durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.

Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Schulden, Zahlungsmitteln sowie dem den Eigenkapitalgebern des Mutterunternehmens zustehenden Eigenkapital. Dieses setzt sich zusammen aus ausgegebenen Aktien und Rücklagen.

Ziele des Kapitalmanagements sind die Sicherstellung der Unternehmensfortführung und eine adäquate Verzinsung des Eigenkapitals.

Das Kapital wird auf Basis des wirtschaftlichen Eigenkapitals überwacht. Wirtschaftliches Eigenkapital ist das bilanzielle Eigenkapital. Das Fremdkapital ist definiert als lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten.

Das bilanzielle Eigenkapital und die Bilanzsumme stellen sich wie folgt dar:

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	31.12.2017	31.12.2016
Eigenkapital in T€	483.355	443.527
Eigenkapital in % vom Gesamtkapital	41,9	39,7
Fremdkapital in T€	670.386	673.241
Fremdkapital in % vom Gesamtkapital	58,1	60,3
	1.153.741	1.116.768

45. Organe der Gesellschaft

Dem Vorstand gehörten im Geschäftsjahr 2017 an:

Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender, Diplom Kaufmann, Neuburg/Donau

Zum 31.12.2017 nimmt Herr Pfandzelter keine Tätigkeiten in Kontrollorganen wahr.

Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt, Neuburg/Donau

Zum 31.12.2017 nimmt Herr Pilgenröther keine Tätigkeiten in Kontrollorganen wahr.

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2017 folgende Personen:

· Herr Franz-Xaver Schmidbauer, Diplom-Ingenieur,

Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH (Vorsitzender)

· Herr Jürgen Wittmann,

Vorstand Sparkasse Ingolstadt Eichstätt (stellvertretender Vorsitzender)

· Herr Rolf Klug, Kaufmann

Die gewählten Aufsichtsratsmitglieder waren in der Vergangenheit nicht als Vorstand der VIB AG bestellt.

46. Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex

Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex wurde im Dezember 2017 (zuletzt im Dezember 2016) für die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft von deren Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und den Aktionären auf der Website (www.bbi-immobilien-ag.de) zugänglich gemacht.

Vorstand und Aufsichtsrat der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG haben die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB abgegeben und im Lagebericht der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG veröffentlicht.

47. Bezüge des Vorstands

Die Vorstände des Mutterunternehmens VIB Vermögen AG haben während des Geschäftsjahres laufende Bezüge in Höhe von T€ 1.109 (Vorjahr: T€ 1.359) - davon erfolgsabhängige Bezüge T€ 745 (Vorjahr: T€ 780) - erhalten. Daneben wurden Vorsorgen für Ruhestandsbezüge für aktive und frühere Vorstände in Höhe von T€ 323 (Vorjahr: T€ 254) geleistet. Die Gesamtbezüge der Vorstände der VIB Vermögen AG belaufen sich im Geschäftsjahr somit auf T€ 1.432 (Vorjahr: T€ 1.613)

Die Vergütung der Vorstände ist vom Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der individuellen Leistung sowie von Markttrends festgelegt worden.

48. Bezüge des Aufsichtsrats

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats für die VIB Vermögen AG beliefen sich im Geschäftsjahr auf T€ 185 (Vorjahr: T€ 189).

49. Honorare des Abschlussprüfers

Der im Geschäftsjahr 2017 erfasste Aufwand für den (Konzern-)Abschlussprüfer des Mutterunternehmens beträgt betreffend Abschlussprüfungsleistungen für 2017 T€ 111 sowie für 2016 T€ 112. Für sonstige Bestätigungsleistungen sind T€ 8 (Vorjahr: T€ 8) erfasst.

50. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im Rahmen eines Verpflichtungsgeschäftes aus einem notariellen Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstückes mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten in 2018 ergeben sich für die Gesellschaft finanzielle Kaufpreisverpflichtungen von bis zu 26,2 Mio. EUR, die im Geschäftsjahr 2018 zur Zahlung fällig werden.

Weitere Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- oder Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2017 nicht eingetreten.

51. Angaben zu Beziehungen zu nahestehenden Personen

Die VIB Vermögen AG erstellt diesen Konzernabschluss als oberstes beherrschendes Unternehmen. Dieser Konzernabschluss wird nicht in einen übergeordneten Konzernabschluss einbezogen.

Salden und Geschäftsvorfälle zwischen der VIB Vermögen AG und ihren Tochterunternehmen, die nahe stehende Unternehmen und Personen sind, wurden im Zuge der Konsolidierung eliminiert und werden in dieser Anhangsangabe nicht erläutert. Einzelheiten zu Geschäftsvorfällen zwischen dem Konzern und anderen nahe stehenden Unternehmen und Personen sind nachfolgend angegeben.

Die Gesellschaft hat weiterhin mit der Sparkasse Ingolstadt Eichstätt mehrere Darlehen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit abgeschlossen. Das Aufsichtsratsmitglied Jürgen Wittmann ist Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Ingolstadt Eichstätt. Das Gesamtengagement der Gesellschaft beträgt insgesamt 48,2 Mio. € (Vorjahr: 33,6 Mio. €). Die Darlehen wurden zu marktüblichen Bedingungen gewährt.

Hinsichtlich der Bezüge von Mitarbeitern in Schlüsselpositionen (Vorstände) wird auf die Textziffern 47 und 48 in diesem Kapitel verwiesen.

52. Anteilsbesitzliste nach § 314 Abs. 2 HGB

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil in %	Eigenkapital in T€	Ergebnis in T€
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	4.260	59
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	7.710	-7
KIP Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	6.025	-139
UFH Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	1.366	872
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	1.423	1
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%	997	972
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%	993	814
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG Ingolstadt *	94,88%	50.233	5.843
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH Ingolstadt	75,00%	7.336	959
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	10.814	1.610
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	2.726	625
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	991	99
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	34,18%	10.809	237
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau***	41,67%	5.137	-30

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte und mittelbare Beteiligung

53. Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr 2017 wurden durchschnittlich 37 Mitarbeiter beschäftigt (Vorjahr: 37 Mitarbeiter).

54. Freigabe des Konzernabschlusses gemäß IAS 10.17

Der vorliegende Konzernabschluss wurde am 12. April 2018 durch den Vorstand zur Veröffentlichung freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.

Neuburg a.d. Donau, den 12. April 2018

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

[*] Die in der Tabelle dargestellten Durchschnittswerte ergeben sich aus dem rechnerischen Durchschnitt der jeweiligen Werte einer Kategorie.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den von der VIB Vermögen AG, Neuburg a.d. Donau, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 12. April 2018

**S&P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

gez. Stauber, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

auch im zurückliegenden Geschäftsjahr 2017 ist die VIB Vermögen AG solide gewachsen und konnte ihre Ergebnisse gegenüber dem Vorjahr erneut steigern. Durch den steten Ausbau und die kontinuierliche Optimierung des Immobilienportfolios, wie auch der Finanzierungsstruktur, konnten Umsatzerlöse, EBT, FFO und NAV wieder deutlich gesteigert werden. Im Zuge dessen konnten wir erfreulicherweise auch die Dividende zum wiederholten Mal in Folge erhöhen. Über diese in allen Bereichen positive Entwicklung ist der Aufsichtsrat sehr erfreut und unterstützt den Vorstand weiterhin uneingeschränkt darin, die gewählte Wachstumsstrategie weiter zu verfolgen und konsequent umzusetzen.

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2017 fortlaufend und intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben jederzeit wahrgenommen:

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Die regelmäßige Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat hinsichtlich der Geschäftsführung erfolgten während des gesamten Geschäftsjahres. In alle wesentlichen Entscheidungen war der Aufsichtsrat eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Das gilt insbesondere für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRAT, SITZUNGEN UND BESCHLÜSSE

Im Geschäftsjahr 2017 fanden insgesamt sieben Aufsichtsratssitzungen statt, an denen alle Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen.

In den Sitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf sowie die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft.

Nachfolgend die Sitzungen im Einzelnen:

›› 24. Januar 2017: Überprüfung des Systems der Aufsichtsratsvergütung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 21. März 2017: Behandlung der vorläufigen Jahresabschlüsse 2016, variable Vorstandsvergütung, Risiko und Controllingbericht zum 31. Dezember 2016, Unternehmensstrategie und -planung, Grundkapital sowie genehmigtes und bedingtes Kapital, Vorbesprechung Tagesordnung Hauptversammlung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 25. April 2017: Feststellung der Einzelabschlüsse und des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2016, geschäftliche Entwicklung im ersten Quartal 2017, Controllingbericht zum 31. März 2017, Vorschlag zur Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2017, Verabschiedung der Tagesordnung der Hauptversammlung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 27. Juni 2017: Informationen zur Hauptversammlung, Themen des Immobilienbereichs.

›› 8. August 2017: Geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2017, Risikomanagement- und Controllingbericht zum 30. Juni 2017, Themen des Immobilienbereichs.

›› 24. Oktober 2017: Geschäftliche Entwicklung der ersten neun Monate 2017, Themen des Immobilienbereichs, Festlegung des Finanzkalenders für das Geschäftsjahr 2018.

›› 12. Dezember 2017: Geschäftliche Entwicklung in 2017, Themen des Immobilienbereichs, Vergleich der Vorstandsvergütungen mit Peer-Group-Unternehmen sowie Mitarbeitervergütungen im eigenen Unternehmen (Pay-Ratio).

Darüber hinaus wurden in allen Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere die Umsetzung möglicher Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen, beraten. Die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse wurden zeitnah gefasst.

Angesichts der aus Effizienzgründen überschaubargehaltenen Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2017 keine Ausschüsse gebildet.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2017

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 24. April 2018 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, vertreten durch den für die Prüfung verantwortlichen Wirtschaftsprüfer Herrn Oliver Kanus, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2017 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2017 geprüft und in der Sitzung vom 24. April 2018 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, auch hier vertreten durch den für die Prüfung verantwortlichen Wirtschaftsprüfer Herrn Oliver Kanus, behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2017 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 20. März 2018 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 28. Juni 2018 verabschiedet.

Um der Zielsetzung der regelmäßigen Rotation des Abschlussprüfers Rechnung zu tragen, wird der Aufsichtsrat der Hauptversammlung einen Wechsel von der langjährigen Prüfungsgesellschaft S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, hin zu Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vorschlagen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Immobilien-Konzerns.

Neuburg/Donau, 24. April 2018

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

IFRS-Konzernkapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017

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	01.01.2017 - 31.12.2017 TEUR	01.01.2016 - 31.12.2016 TEUR
A. Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresergebnis (nach Steuern)	53.938	49.403
+/- Zinsergebnis	17.355	20.343
+/- Ertragsteuern	10.515	9.417
+/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	271	62
+/- Zunahme/Abnahme Rückstellungen	279	218
+/- Fair Value Änderungen Investment Properties	-17.380	-18.018
+/- at equity Ergebnisse	-152	-210
+/- gezahlte Ertragsteuern	-4.064	-3.440
betriebsbedingter Cash Flow nach Steuern (vor Zinsaufwand)	60.762	57.775
+/- sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-10	-14
+/- Veränderungen der Vorräte, Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, die nicht der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind	325	-1.044
+/- Veränderung der Schulden, die nicht der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-1.661	1.445
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (vor Zinsaufwand)	59.416	58.162
B. Cash Flow aus der Investitionstätigkeit
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	0	-21
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-1.599	-6.035
- Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties	-29.652	-76.971
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-941	-1.503
+ Einzahlungen aus Abgängen des Anlagevermögens und der Investment Properties	10.444	2.260
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit	-21.748	-82.270
C. Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	39.500	88.000
- Auszahlungen an Unternehmenseigner und nicht beherrschende Gesellschafter (Dividenden)	-15.912	-13.877
- Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten	-45.103	-23.730
+/- Einzahlungen nicht beherrschender Gesellschafter	0	0
+ erhaltene Zinsen	23	48
+ erhaltene Dividenden	64	64
- gezahlte Zinsen	-17.378	-20.391
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit	-38.806	30.114
D. Finanzmittelbestand am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
+/- Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	59.416	58.162
+/- Cash Flow aus der Investitionstätigkeit	-21.748	-82.270
+/- Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit	-38.806	30.114
Veränderung Cash Flow	-1.138	6.006
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	39.117	33.111
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	37.979	39.117

Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017

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in TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen	Rücklage Cash Flow Hedges	Rücklage für Fremdwährungsumrechnung	Bilanzgewinn
Stand 01.01.2017	27.580	191.218	60.261	-5.789	-5	150.582
Periodenergebnis	0	0	0	0	0	51.604
Übriges Ergebnis	0	0	0	1.804	-53	1
Gesamtergebnis	0	0	0	1.804	-53	51.605
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern	0	0	0	0	0	0
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0	5.810	0	0	-5.810
Pflichtwandelanleihe	0	0	0	0	0	0
Ausschüttungen	0	0	0	0	0	-15.169
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter aus Kapitalerhöhung Tochterunternehmen	0	0	0	0	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögensgruppe	0	0	0	0	40	0
Stand 31.12.2016	27.580	191.218	66.071	-3.985	-58	181.208

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in TEUR	Anteil nicht beherrschende Gesellschafter	Konzerneigenkapital
Stand 01.01.2016	19.680	443.527
Periodenergebnis	2.334	53.938
Übriges Ergebnis	50	1.802
Gesamtergebnis	2.384	55.740
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern	0	0
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0
Pflichtwandelanleihe	0	0
Ausschüttungen	-743	-15.912
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter aus Kapitalerhöhung Tochterunternehmen	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögensgruppe	0	0
Stand 31.12.2016	21.321	483.355

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in TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen	Rücklage Cash Flow Hedges	Rücklage für Fremdwährungsumrechnung	Bilanzgewinn
Stand 01.01.2016	26.308	192.410	55.914	-7.052	-5	121.235
Periodenergebnis	0	0	0	0	0	47.240
Übriges Ergebnis	0	0	0	1.263	0	-129
Gesamtergebnis	0	0	0	1.263	0	47.111
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern	0	0	0	0	0	0
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0	4.347	0	0	-4.347
Pflichtwandelanleihe	1.272	-1.192	0	0	0	0
Ausschüttungen	0	0	0	0	0	-13.417
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter aus Kapitalerhöhung Tochterunternehmen	0	0	0	0	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögensgruppe	0	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2016	27.580	191.218	60.261	-5.789	-5	150.582

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in TEUR	Anteil nicht beherrschende Gesellschafter	Konzerneigenkapital
Stand 01.01.2016	17.944	406.754
Periodenergebnis	2.163	49.403
Übriges Ergebnis	33	1.167
Gesamtergebnis	2.196	50.570
Erfolgsneutrale Umgliederung zwischen Anteilseignern	0	0
Einstellungen in Gewinnrücklagen	0	0
Pflichtwandelanleihe	0	80
Ausschüttungen	-460	-13.877
Anteil nicht beherrschender Gesellschafter aus Kapitalerhöhung Tochterunternehmen	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögensgruppe	0	0
Stand 31.12.2016	19.680	443.527

IFRS-Konzern-Gesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017

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	Anhang	2017 TEUR	2016 TEUR
Konzernergebnis		53.938	49.403
Übriges Ergebnis
In Folgeperioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis
Fremdwährungseffekte aus der Umrechnung von selbständigen Tochtergesellschaften		-53	-1
Ertragsteuereffekt		0	0
		-53	-1
Cash Flow Hedges - Wertveränderungen effektiver Sicherungsbeziehungen		2.170	1.513
Ertragsteuereffekt	D.25	-316	-214
		1.854	1.299
In Folgeperioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis		1.801	1.298
In Folgeperioden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis
Versicherungsmathematische Gewinne / Verluste
Pensionspläne		1	-157
Ertragsteuereffekt	D.25	0	26
		1	-131
In Folgeperioden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliederndes übriges Ergebnis		1	-131
Übriges Ergebnis nach Steuern		1.802	1.167
Gesamtergebnis nach Steuern		55.740	50.570
Vom Gesamtergebnis entfallen auf:
	Konzernaktionäre	53.356	48.374
	nicht beherrschende Aktionäre	2.384	2.196

Sonstiger Berichtsteil

Sonstige Unterlagen

Der Konzernabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2017 ist durch den Aufsichtsrat am 24. April 2018 gebilligt worden.