VIB Vermoegen AG

Annual Report • Sep 21, 2012

VIB Vermögen AG

Neuburg a. d. Donau

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011

Lagebericht

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Unternehmenstätigkeit

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien in Süddeutschland. Dabei besteht die Unternehmenstätigkeit im Erwerb und der Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen in der Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Die VIB Vermögen AG betreibt eine „Develop-or-buy-and-hold-Strategie“. Sie entwickelt dabei Immobilien für das eigene Portfolio und erwirbt auch Bestandsimmobilien. Die Verwaltung und Administration des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Unternehmensentwicklung

In einem positiven gesamtwirtschaftlichen Umfeld konnte die VIB Vermögen AG im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 die erfolgreiche Entwicklung aus den Vorjahren bestätigen. Im Wesentlichen investierte die Gesellschaft in sechs Objekte mit einem Gesamtvolumen von ca. 30 Mio. Euro. Bei zwei dieser Objekte handelt es sich um Erweiterungen des bestehenden Standorts. Ein Logistikobjekt in Großmehring konnte bereits 2011 ins Immobilienportfolio übernommen werden, drei Objekte gingen mit Kaufpreiszahlung zu Beginn des Jahres 2012 in den Bestand über. Zum Ende des Geschäftsjahres 2011 hatte die VIB Vermögen AG somit insgesamt 48 Objekte mit einer Gesamtmietfläche von rund 468.370 m2 im Bestand.

Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich durch die im Berichtszeitraum durchgeführte Kapitalerhöhung auf 164,4 Mio. Euro (Vorjahr: 132,0 Mio. Euro). Die Bilanzsumme steigerte sich entsprechend um 4,3 % von 426,3 Mio. Euro auf 444,8 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr von 31,0 % auf 37,0 % der Bilanzsumme.

Das Anlagevermögen zum Jahresende 2011 beträgt 419,4 Mio. Euro (Vorjahr: 419,0 Mio. Euro). Die Sachanlagen verringerten sich leicht um 0,3 Mio. Euro auf 361,1 Mio. Euro, während die Finanzanlagen auf 58,3 Mio. Euro (Vorjahr: 57,5 Mio. Euro) anstiegen. Das Umlaufvermögen erhöhte sich einerseits aufgrund des an die VIB Vermögen AG abgeführten Gewinns der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) sowie aufgrund von deutlich höheren Guthaben bei Kreditinstituten auf 25,2 Mio. Euro gegenüber 7,2 Mio. Euro zum 31. Dezember 2010. Die Beteiligung an der BBI Immobilien AG erhöhte sich von 91,21 % per 31. Dezember 2010 auf 91,27 % zum Jahresende 2011. Im Rahmen des in der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 beschlossenen Ergebnisabführungsvertrags mit der BBI Immobilien AG wurde den Aktionären der BBI Immobilien AG das Recht auf Umtausch der an der BBI Immobilien AG gehaltenen Aktien in Aktien der VIB Vermögen AG eingeräumt. Im Jahr 2011 wurden von Aktionären der BBI Immobilien AG insgesamt 1.784 Aktien der BBI Immobilien AG getauscht.

Die aus der Vermietung von Gewerbeimmobilien resultierenden Umsatzerlöse stiegen gegenüber dem Vorjahr um 8,5 % auf 35,0 Mio. Euro. Grund hierfür ist neben der Ausweitung der Geschäftstätigkeit die ganzjährige Erfassung der Umsatzerlöse aus den im Vorjahr angewachsenen Personengesellschaften. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit konnte deutlich gesteigert werden und belief sich auf 10,7 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreswert in Höhe von 2,5 Mio. Euro bedeutet dies einen Anstieg um 326,8 %. Dies ist insbesondere auf den von der BBI Immobilien AG abgeführten Gewinn, niedrigere Personalkosten, geringere sonstige betriebliche Aufwendungen und höhere Zinserträge zurückzuführen. Gegenläufige Auswirkungen hatte der höhere Aufwand für Bestandsimmobilien. Die Erträge aus Beteiligungen verringerten sich um 1 Mio. Euro auf 14 TEUR, da die Mieterträge und operativen Aufwendungen der beiden vollständig angewachsenen Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR1 Immobilienverwaltung GbR vollumfänglich in die Umsatzerlöse und Aufwendungen einfließen.

Nach Abzug sämtlicher Aufwendungen verbleibt ein Jahresüberschuss von 9,4 Mio. Euro – ein kleines Plus von 1,0 % gegenüber dem Vorjahreswert von 9,3 Mio. Euro.

Gesamtwirtschaftliche Situation

Das Jahr 2011 war in Deutschland insgesamt von einer positiven Wirtschaftsentwicklung geprägt. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes betrug das preisbereinigte Wachstum des BIP gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahr 3,0 %. Getrieben wurde das Wachstum zum einen durch die starke Dynamik der Ausfuhrleistungen. So stiegen die Exporte laut dem Statistischen Bundesamt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 8,2 % auf einen Rekordwert von 1.060 Mrd. Euro und übersprangen erstmals die Billion-Euro-Marke. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren konnten aber auch die rege Inlandsnachfrage und eine kräftige Bautätigkeit ihren Beitrag zur guten wirtschaftlichen Entwicklung leisten. Insbesondere im Baugewerbe ist die Entwicklung gemäß den Zahlen des Statistischen Bundesamtes mit einer Steigerung der Investitionen um 5,4 % positiv zu werten, zumal die Branche Anfang des Jahres von einem sehr strengen Winter betroffen war. Die privaten und staatlichen Konsumausgaben stiegen gemäß den Zahlen des Statistischen Bundesamtes 2011 preisbereinigt um 1,5 % bzw. 1,2 %. Selbst vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden weltwirtschaftlichen Abkühlung blieb die Kauflaune der Bürger auch in den letzten Monaten des Jahres laut dem GfK-Konsumklima-Index von Dezember mit 5,6 im Vergleich zum Vorjahr stabil. Auch die anhaltende Teuerung mit monatlichen Inflationsraten über 2 % (Statistisches Bundesamt) seit Jahresbeginn hat die Kauflaune kaum gedämpft. Hier schaffte vor allem der sich sehr erfreulich entwickelnde Arbeitsmarkt das nötige Vertrauen. Trotz eines zunehmend schwieriger werdenden weltwirtschaftlichen Umfelds ist die Arbeitslosigkeit im Dezember laut Bundesagentur für Arbeit gegenüber dem Vorquartal lediglich leicht auf eine Quote von 6,6 % gestiegen. Insgesamt konnte Deutschland von den guten strukturellen Rahmenbedingungen, die in den letzten Jahren geschaffen wurden, profitieren und war damit der Wachstumsmotor in Europa.

Allerdings setzte gegen Ende des Jahres sowohl in Europa als auch weltweit eine konjunkturelle Abkühlung ein. Ursache hierfür war insbesondere die europäische Staatsschulden- und Vertrauenskrise, die auch über den Jahreswechsel hinaus Auswirkungen auf die Wirtschaftsentwicklung haben könnte. Für das laufende Jahr rechnen die Konjunkturexperten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) daher nur noch mit einem Wachstum um 0,6 %. Das Ifo-Institut erwartet sogar ein Anstieg der Wirtschaftsleistung um nur noch 0,4 %. Dabei soll nach Einschätzung der Münchner Wirtschaftsforscher 2012 der Inlandskonsum den Export als Treiber des wirtschaftlichen Wachstums ablösen.

Durch Zinssenkungen versucht die Europäische Zentralbank (EZB) dem Abschwung entgegenzusteuern. So hat die EZB die Leitzinsen erst Anfang Dezember von 1,25 % auf den Rekordtiefstwert von 1 % gesenkt. Mit gesetzlich festgelegten Schuldenbremsen und verbindlichen Strafen bei Nicht-Einhaltung der auf EU-Ebene vereinbarten Verschuldungsgrenzen versuchen die EU-Staaten derzeit eine Wiederholung der Schuldenkrise zu verhindern und das Vertrauen der Märkte zurückzuerlangen.

Branchensituation

Die insgesamt positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland hatten im vergangenen Jahr auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Gewerbeimmobilien wurden wie bereits im Jahr zuvor auch 2011 vermehrt nachgefragt. Nachdem nach Aussage der Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle mit einem Transaktionsvolumen von gut 6 Mrd. Euro bereits im dritten Quartal 2011 das höchste Ergebnis seit dem ersten Quartal 2008 für einen Dreimonatszeitraum erzielt wurde, konnte das Schlussquartal mit Zahlen aufwarten, die nur leicht unter denen des Vorquartals lagen. Im Gesamtjahr 2011 wurden damit Transaktionen von Gewerbeimmobilien in Höhe von 23,5 Mrd. Euro vollzogen – dies entspricht einem Plus von 22 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Jones Lang LaSalle). Dass das Transaktionsvolumen nicht noch höher ausgefallen ist liegt daran, dass das Angebot an Gewerbeimmobilien nach wie vor beschränkt ist. Dieser Umstand hielt ausländische Anleger nicht davon ab, wieder verstärkt in deutsche Immobilien zu investieren. Sie hatten nach Jones Lang LaSalle einen Anteil von 40 % bzw. 9,3 Mrd. Euro an den Transaktionen. Dies unterstreicht die Attraktivität des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes. Dabei wurden insbesondere großvolumige Einzelhandelsimmobilien von Investoren aus dem Ausland nachgefragt. Sie sind auch insgesamt mit 10,6 Mrd. Euro (45 % des Gesamtvolumens) weiterhin am stärksten gefragt und konnten gegenüber 2010 (39 %) sogar deutlich zulegen. Die Einzelhandelsobjekte rangieren damit klar vor Büroimmobilien (7,1 Mrd. Euro, 30 %, Vorjahr: 40 %), gemischt genutzten Immobilien und sonstigen Gewerbeobjekten mit einem Transaktionsvolumen von jeweils 2,4 Mrd. Euro bzw. 10 %. Logistik- und Industrieimmobilien hatten einen Anteil von 5 % bzw. 1,2 Mrd. Euro an den Gewerbeimmobilientransaktionen.

Die starke Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und die in den vergangenen Jahren geringe Bautätigkeit in diesem Bereich sorgten zudem für einen Anstieg der Mietpreise. Nachdem bereits 2010 Mietpreiszuwächse zu verzeichnen waren, haben sich die Mieten im Jahr 2011 erneut erhöht. So gehen die Immobilienexperten der DG HYP für Handelsimmobilien in Spitzenlagen von einem Anstieg um 2 % aus. Für die Mieten von Büroimmobilien wird immerhin ein verhaltenes Wachstum prognostiziert, nachdem diese 2010 noch um 1 % gesunken waren. Diese Einschätzung wird durch den BulwienGesa-Immobilienindex untermauert. Er sieht bei den gewerblichen Immobilien eine moderate Steigerung der Mietpreise in Höhe von 1,6 %, wobei die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen sogar um durchschnittlich 2,5 % gestiegen sind, die Büromieten dagegen lediglich um 1,3 %. Im gewerblichen Immobilienmarkt wird für 2012 im Bürosektor bei geringer Neubautätigkeit ein Leerstandsabbau mit moderater Mietpreissteigerung erwartet. Die verbesserte Konsumneigung wird auch bei Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen zu positiven Entwicklungen führen, die nach Ansicht der Immobilienspezialisten von BulwienGesa bis Ende 2012 ihr Maximum erreichen könnten.

Die Entwicklung auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im laufenden Jahr hängt im Wesentlichen davon ab, wie schnell die Wirtschaft sowohl in Deutschland, als auch in Europa und weltweit wieder auf einen nachhaltigen Wachstumspfad zurückkehrt. Gemäß dem Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index schätzen die Experten in der Immobilienbranche die Lage im Januar 2012 immerhin deutlich positiver ein als noch im Dezember 2011. Der Wert des Teilindex Immobilienklima kletterte um 18 % auf 140,9 Zählerpunkte. Grundsätzlich gehen auch die Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle für 2012 davon aus, dass das Transaktionsniveau gehalten werden kann.

Für den bayerischen Immobilienmarkt sieht die DG HYP aufgrund eines guten Bildungssystems, attraktiver Arbeitsplätze und stabiler Zuwanderung gute Voraussetzungen für Wachstum auch in den kommenden Jahren. So erwarten die Immobilienexperten der Bank eine weiterhin positive Entwicklung der Nachfrage nach Büro- und Handelsimmobilien in den großen Städten Bayerns. Zudem erwartet die Immobilienbank, dass die Mieten 2012 angesichts der günstigen Rahmenbedingungen weiter anziehen.

Marktumfeld der VIB Vermögen AG

Die VIB Vermögen AG verfolgt eine klar fokussierte Nischenstrategie, indem sie sich auf den Erwerb bzw. die Entwicklung sowie die Vermietung gewerblich genutzter Immobilien konzentriert. Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit ist der wachstumsstarke süddeutsche Raum. Durch die breite Diversifizierung des Immobilienportfolios hinsichtlich der Nutzungsarten und der Branchen verfügt die VIB Vermögen AG über eine solide Grundlage zur Erzielung nachhaltiger Mieteinkünfte. Mit der ausgeprägten Marktkenntnis sowie dem umfassenden, persönlichen Netzwerk des Managements profitiert die VIB Vermögen AG von zusätzlichen Wettbewerbsvorteilen.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres waren in der VIB Vermögen AG neben den beiden Vorständen unverändert 14 kaufmännische Mitarbeiter beschäftigt. Neben den von der Gesellschaft selbst vorgenommenen Tätigkeiten erfolgt die Verwaltung und Administration des Immobilienportfolios teilweise durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH. In dieser Gesellschaft waren zum 31. Dezember 2011 insgesamt 5 kaufmännische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt. Darüber hinaus sind bei der VIB Vermögen AG 8 Mitarbeiter und in der Merkur GmbH 4 Mitarbeiter (teilweise mit geringfügigem Beschäftigungsverhältnis) für Hausmeister- und Reinigungsleistungen in Immobilienobjekten beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr die Herren Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Rolf Klug (stellvertretender Vorsitzender) und Jürgen Wittmann an.

Der Vorstand setzt sich zusammen aus Herrn Ludwig Schlosser (Vorsitzender) und Herrn Peter Schropp.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289 a HGB abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

2. Ertragslage

Im vergangenen Geschäftsjahr erzielte die VIB Vermögen AG Umsatzerlöse in Höhe von 35,0 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreswert von 32,2 Mio. Euro entspricht dies einer Steigerung von 8,5 %. Unter der Position Umsatzerlöse werden Mieten und Nebenkostenzahlungen von Bestandsimmobilien erfasst. Ursächlich für die erneute Steigerung der Umsätze waren die Neuinvestitionen, von denen eine Gewerbeimmobilie in Großmehring im Geschäftsjahr 2011 erstmals fast vollumfänglich Mieterträge generierte. Zusätzlich wurde das Ertragspotenzial des Immobilien-Portfolios durch verschiedene Renovierungsmaßnahmen gesteigert. Im Berichtszeitraum wurden ferner sonstige betriebliche Erträge im Gesamtvolumen von rund 0,4 Mio. Euro erzielt (Vorjahr: 0,6 Mio. Euro). Sie umfassen im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen, sowie Erträge aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen.

Dem erweiterten Immobilien-Portfolio gemäß erhöhten sich die Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude von 6,8 Mio. Euro auf nunmehr 7,2 Mio. Euro. Sie beinhalten überwiegend Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie die die Immobilienobjekte betreffenden Nebenkosten. Hingegen reduzierten sich die Personalaufwendungen von 1,8 Mio. Euro auf 1,5 Mio. Euro. 2010 war hier noch eine erstmalige Zuführung für Pensionsrückstellungen enthalten, die im vergangenen Jahr in wesentlich geringerem Umfang angefallen ist. Insgesamt verfügt die VIB Vermögen AG über eine im Branchenvergleich äußerst schlanke Organisationsstruktur mit einem entsprechend niedrigen Kostenniveau. Die handelsrechtlichen Abschreibungen erhöhten sich mit 6,8 Mio. Euro zum Vorjahr leicht (2010: 6,5 Mio. Euro) und resultierten vollumfänglich aus planmäßigen Abschreibungen. Um 0,6 Mio. Euro und damit verringert haben sich im Gegenzug die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 2,7 Mio. Euro auf 2,2 Mio. Euro. Die Position enthält weitgehend Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren dies vor allem Kosten aus der Durchführung einer Kapitalerhöhung (380 TEUR) und aus der Bewertung der auf Schweizer Franken lautenden Darlehen (298 TEUR).

Durch das Anwachsen der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR 1 Immobilienverwaltung GbR im Geschäftsjahr 2010 reduzierten sich die Beteiligungserträge auf 14 TEUR Euro nachdem sie im Vorjahr noch 1,0 Mio. Euro betragen haben. Aufgrund des mit der BBI Immobilien AG geschlossenen Ergebnisabführungsvertrags ergaben sich Gewinne in Höhe von 5,0 Mio. Euro. Die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Garantiedividende in Höhe von 0,25 Mio. Euro ist von diesem Betrag bereits abgezogen. Im Vorjahreszeitraum sind hingegen noch Aufwendungen aus Verlustübernahme in Höhe von 1,2 Mio. Euro (incl. der zu zahlenden Garantiedividende) angefallen. Die Zinsaufwendungen beliefen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr nahezu unverändert auf 12,4 Mio. Euro. Durch hohe Guthaben bei Kreditinstituten konnten wiederum die Zinserträge deutlich von etwa 6 TEUR im Vorjahr auf 206 TEUR gesteigert werden. Unter Berücksichtigung der Erträge aus anderen Wertpapieren in Höhe von 0,3 Mio. Euro resultierte ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 10,7 Mio. Euro (Vorjahr: 2,5 Mio. Euro). Der deutliche Anstieg beruht im Wesentlichen auf dem an die VIB Vermögen AG abgeführten Gewinn der BBI Immobilen AG.

Die Steuern von Einkommen und Ertrag belaufen sich auf 1,4 Mio. Euro (Vorjahr: 2,0 Mio. Euro). Der Unterschied im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf die latenten Steuern (0,5 Mio. Euro; Vorjahr 1,4 Mio. Euro) im Vorjahr zurückzuführen, welche sich aufgrund der Aufdeckung der stillen Reserven bei der Anwachsung der VR 1 Immobilienverwaltung GbR und der Industriepark Neuburg/Donau GbR ergaben. Der Jahresüberschuss in Höhe von 9,4 Mio. Euro liegt leicht über dem Vorjahresergebnis. In die anderen Gewinnrücklagen wurde ein Betrag von 1,9 Mio. Euro eingestellt, nach 3,9 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum.

Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn in Höhe von 7,5 Mio. Euro vollständig auszuschütten und eine Dividende von 0,35 Euro je Aktie zu zahlen (Vorjahr: 0,30 Euro).

3. Finanz- und Vermögenslage

Bilanzsumme

Zum 31. Dezember 2011 belief sich die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG auf insgesamt 444,8 Mio. Euro. Verglichen mit dem Vorjahreswert von 426,3 Mio. Euro stellt dies einen Zuwachs um 4,3 % dar. Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf einem erhöhten Guthaben bei Kreditinstituten infolge der Kapitalerhöhung im zweiten Quartal 2011.

Eigenkapital

Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanzstichtag des abgelaufenen Geschäftsjahres 164,4 Mio. Euro (Vorjahr: 132,0 Mio. Euro). Der Anstieg um fast ein Viertel zum Vorjahreswert beruht neben höheren Gewinnrücklagen (+1,9 Mio. Euro) und dem höheren Bilanzgewinn (+2,1 Mio. Euro) insbesondere auf einem höheren gezeichneten Kapital (+3,6 Mio. Euro) und höheren Kapitalrücklagen (+24,9 Mio. Euro) infolge der Kapitalerhöhung. Im Ergebnis verbesserte sich die Eigenkapitalquote der VIB Vermögen AG deutlich gegenüber dem Vorjahr von 31,0 % auf 37,0 % der Bilanzsumme.

Rückstellungen

Die Rückstellungen belaufen sich zum 31. Dezember 2011 auf insgesamt 3,5 Mio. Euro und liegen damit nur leicht unter dem Vorjahreswert. Sie enthalten Pensionsrückstellungen in Höhe von 0,4 Mio. Euro (Vorjahr 0,4 Mio. Euro), Rückstellungen für zu erwartende Ertragsteuer-Nachzahlungen in Höhe von 0,06 Mio. Euro sowie 2,1 Mio. Euro (Vorjahr 2,3 Mio. Euro) für noch zu leistende Kaufpreiszahlungen im Rahmen des Erwerbs von zwei Immobilien, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht.

Verbindlichkeiten

Infolge der planmäßigen Tilgung von Darlehen und dem damit verbundenen Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 11,3 Mio. Euro aber auch aufgrund von um 2,1 Mio. Euro verringerten sonstigen Verbindlichkeiten konnten die Verbindlichkeiten insgesamt um 5,0 % gesenkt werden. Ein leicht gegenläufiger Effekt zeigt sich bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, die um 0,7 Mio. Euro gestiegen sind. Abzüglich der liquiden Mittel von 17,0 Mio. Euro resultierte zum Jahresende 2011 eine Nettoverschuldung (Bankverbindlichkeiten ./. liquide Mittel) in Höhe von 251,4 Mio. Euro (Vorjahr: 275,4 Mio. Euro).

Die Bankverbindlichkeiten sind überwiegend mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 23,5 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2011 bei rund 4,56 % p.a. Eine Erhöhung des kurzfristigen Zinsniveaus würde sich aufgrund des geringen Anteils der mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen ausgestatteten Bankdarlehen nur in geringem Maße auf die gewogene Durchschnittsverzinsung auswirken.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sind Zinsswaps abgeschlossen worden. Diese Zinsswaps sichern Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen und bilden mit diesen eine Bewertungseinheit. Die sich zum 31. Dezember 2011 ergebenden Marktwerte dieser Zinsswaps bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Passive latente Steuern

Passive latente Steuern werden erstmals 2010 auf Grund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes als eigenständige Position ausgewiesen. Im vergangenen Geschäftsjahr haben sich die passiven latenten Steuern auf 2,7 Mio. Euro erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus der Zuführung von passiven latenten Steuern auf eine bei der BBI Immobilien AG gebildete steuerfreie Rücklage gem. § 6 b EStG für einen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf eines Bestandsgrundstückes.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen der VIB Vermögen AG stieg zum 31. Dezember 2011 um 0,4 Mio. Euro auf insgesamt 419,4 Mio. Euro. Während sich die Sachanlagen infolge von Zukäufen und Abschreibungen um 0,3 Mio. Euro verringert haben, erhöhten sich die Finanzanlagen aufgrund der Zugänge bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen. Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile an verbundenen Unternehmen. Hier wurde ein Geschäftsanteil i.H.v. TEUR 75 (= 75 %) an der zuvor mittelbaren Beteiligung an der RC Golfhotel GmbH (neu: ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH) von der 100%igen Tochtergesellschaft Merkur GmbH erworben. Im Wege der Stammkapitalerhöhung wurde dieser Geschäftsanteil um TEUR 3.675 auf TEUR 3.750 aufgestockt. Weiterhin wurde eine neue 100%ige Tochtergesellschaft, die WHD Immobilien GmbH, mit einem Stammkapital von TEUR 200 gegründet. Das Stammkapital wurde bereits voll einbezahlt.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen hatten auf der anderen Seite einen gegensätzlichen Effekt. Aufgrund der Rückzahlung von an Tochterunternehmen gewährten Darlehen verringerte sich diese Position von 3,7 Mio. Euro um 2,9 Mio. Euro auf 0,8 Mio. Euro.

Beim Umlaufvermögen haben sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen durch den noch von der BBI Immobilien AG abzuführenden Gewinn um 4,9 Mio. Euro auf 6,7 Mio. Euro erhöht. Zudem erhöhte sich das Guthaben bei Kreditinstituten im Zuge der erfolgten Kapitalerhöhung um 12,8 Mio. Euro auf 17,0 Mio. Euro. Im Ergebnis belief sich das Umlaufvermögen auf insgesamt 25,2 Mio. Euro nach 7,2 Mio. Euro zum Vorjahresstichtag.

Liquiditätslage

Ausgehend vom Vorjahreswert von 4,2 Mio. Euro erhöhten sich die liquiden Mittel merklich auf 17,0 Mio. Euro zum 31. Dezember 2011. Im Geschäftsjahr 2011 erwirtschaftete die VIB Vermögen AG einen Cash Flow I (Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zunahme langfristige Rückstellungen) von 16,22 Mio. Euro gegenüber 16,16 Mio. Euro im Jahr zuvor.

4. Nachtragsbericht

Im Dezember 2011 hat die VIB Vermögen AG zwei weitere Logistikimmobilien und eine Büro- und Dienstleistungsimmobilie erworben, die vollständig an namhafte Mieter vermietet sind. Bis Anfang Februar 2012 erfolgte die vollständige Kaufpreiszahlung in Höhe von 21,3 Mio. EUR an die Veräußerer und somit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Objekte auf die VIB Vermögen AG. Für den Monat Januar 2012 erfolgten bereits erste Mietzahlungen.

Weitere Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- oder Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2011 nicht eingetreten.

5. Risiko- und Chancenbericht

Als Immobilienkonzern ist die VIB Vermögen AG mit diversen Risiken konfrontiert und geht diese bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein adäquates Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch wird gewährleistet, dass im Falle des Auftretens von Risiken der Vorstand frühzeitig informiert wird und entsprechende Gegenmaßnahmen unmittelbar ergriffen werden können. Schwerpunktmäßig ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter wie Vermietungsstand/Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel, Entwicklung der Mieterlöse und laufenden Verwaltungskosten zu erfassen und zu beurteilen. Dies erfolgt anhand eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand. Dadurch wird sichergestellt, dass bei Eintritt eines Risikos die Gesellschaft dies frühzeitig erkennt und die entsprechenden Gegenmaßnahmen unmittelbar ergreifen kann. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

Die VIB Vermögen AG setzt Finanzderivate – insbesondere Zinsswaps – ein, um Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen zu minimieren. Die Derivate werden dabei in der Regel im Rahmen eines Micro-Hedge direkt einem entsprechenden Grundgeschäft zugeordnet. Um eine hohe Effektivität der Sicherungsbeziehung zu gewährleisten, werden dabei die Konditionen,

Laufzeiten und Nominalbeträge gleichlaufend gewählt. Die Wertentwicklung der Derivate wird dabei laufend geprüft um entsprechende unkalkulierbare Fehlentwicklungen eindämmen zu können.

Mieterrisiko

Durch mögliche Mietausfälle bzw. ausstehende Mietzahlungen entsteht ein Mieterrisiko für die VIB Vermögen AG. Besonders vor dem Hintergrund einer möglicherweise nachlassenden Wirtschaftsentwicklung können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und somit die Objekte für eine gewisse Zeitspanne nicht zum Mietergebnis beitragen könnten. Dadurch könnte die Ertragssituation des Konzerns mittelfristig belastet werden. Der Vorstand begegnet diesem Risiko durch die Diversifikation des Objektportfolios hinsichtlich Mieterauswahl und Branche.

Baukostenrisiko/Baurisiko

Aus dem Erwerb von Grundstücken und dem anschließenden Bau der Objekte entstehen für die VIB Vermögen AG ein Baukostenrisiko sowie ein allgemeines Baurisiko. Es besteht die Möglichkeit, dass die von der Gesellschaft im Planungsprozess veranschlagte Investitionssumme überschritten werden könnte. Dadurch könnten die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenkapital und Bankdarlehen) für die vollständige Finanzierung des Objekts nicht ausreichen. Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos besteht die Möglichkeit, dass sich die Erstellung eines Objektes verzögert und somit nicht termingerecht an den bzw. die Mieter übergeben werden kann. Daraus können sich dann verspätet eingehende Mieterlöse und/oder evtl. Schadensersatzforderungen ergeben.

Risiken im Immobilienbestand

Bei den Immobilien der Gesellschaft können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren (z.B. verschlechternde Verkehrsanbindung, Änderungen der Sozialstrukturen, Baumaßnahmen usw.) der Standort einer Immobilie verschlechtert. Dies könnte den Wert der Immobilie sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen. Zudem könnten Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen. Feuer und Elementarereignisse können zu Schäden an den Immobilien oder auch zu deren vollständigem Untergang führen. Dies hätte unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Diesen Risiken begegnet die VIB Vermögen AG im Wesentlichen mit einem umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Immobilien (inkl. Mietausfallversicherung).

Risiken in den Finanzanlagen

Die in den Finanzanlagen enthaltenen Positionen „Anteile an verbundenen Unternehmen“ und „Ausleihungen an verbundene Unternehmen“ bestehen ausschließlich aus Mehrheitsbeteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften (Kapitalgesellschaften) bzw. aus gewährten Ausleihungen an diese Gesellschaften. Die Verwaltung der in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Verwaltung der Gesellschaften selbst erfolgt durch die VIB Vermögen AG und ihr Personal bzw. durch das in der 100%igen Tochtergesellschaft Merkur GmbH beschäftigte Personal. Die in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Gesellschaften selbst unterliegen somit den gleichen, hier aufgeführten Risiken wie die VIB Vermögen AG selbst. Aufgrund der vorhandenen Vermögenswerte in den Gesellschaften handelt es sich jedoch um werthaltige Finanzanlagen mit hoher Substanzstärke.

Die Position „Anteile an verbundenen Unternehmen“ beinhaltet überwiegend die Anteile an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG). Es handelt sich dabei um börsennotierte Aktien dieses Bestandshalters für Gewerbeimmobilien im konsumentennahen Bereich. Ein Risiko für die VIB Vermögen AG ist in dieser Position nicht erkennbar, da selbst bei Kursschwankungen der Aktie die hochwertigen Immobilienobjekte der BBI Immobilien AG langfristig veräußerbare Vermögenswerte darstellen. Bei den anderen Beteiligungen sind evtl. Risiken derzeit nicht erkennbar.

Aufnahme von Fremdkapital

Aufgrund ihres Geschäftsmodells benötigt die VIB Vermögen AG umfangreiche finanzielle Mittel für den Erwerb von Immobilien oder Beteiligungen. Neben dem Einsatz von Eigenkapital handelt es sich hierbei primär um Bankdarlehen. Grundsätzlich besteht daher das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute künftig nicht bzw. nicht rechtzeitig oder zu ungünstigen Konditionen möglich ist. Dadurch könnten sich negative Auswirkungen auf die operative Geschäftstätigkeit sowie auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft ergeben. Insbesondere vor dem Hintergrund der nach wie vor angespannten Situation an den Finanzmärkten kann ein unzureichender Mittelzufluss im Bereich des Fremdkapitals nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

Vor dem Abschluss von verpflichtenden Verträgen werden Investitionen präzise und sorgfältig kalkuliert und die Finanzierung durch den Einsatz von Eigenmitteln oder die Einholung von Kreditzusagen sichergestellt. Zudem verfügt die Gesellschaft aufgrund ihrer soliden Eigenkapitalausstattung über eine gute Bonität sowie ein hohes Maß an Ertragskraft. Dies spiegelt sich auch in den vereinbarten Kreditkonditionen wider. Zudem konnten im Jahr 2011 die notwendigen Bankdarlehen zur Finanzierung der umfangreichen Immobilieninvestitionen problemlos abgeschlossen werden. Daher wird das Finanzierungsrisiko weiterhin als beherrschbar betrachtet.

Zinsänderungsrisiko

Im Falle einer Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus besteht für die VIB Vermögen AG grundsätzlich ein Zinsänderungsrisiko. Vor dem Hintergrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus werden auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich z. B. am EURIBOR orientieren. Gleichzeitig ist jedoch der überwiegende Teil des Finanzierungsvolumens mit mehrjährigen Zinsfestschreibungsfristen ausgestattet. Auch bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen bleibt das Zinsänderungsrisiko daher kalkulierbar.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung bestehen Risiken bei sich verschlechternden Wechselkursen darin, dass für Kreditrückzahlungen aber auch für die laufenden Zinszahlungen höhere EUR-Beträge aufzuwenden sind. Aufgrund des geringen Umfangs der Fremdwährungskredite im Verhältnis zu den gesamten Bankverbindlichkeiten ist das Wechselkursrisiko überschaubar. Da für bestehende Fremdwährungskredite im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 entsprechende Wertanpassungen vorgenommen wurden, dürften künftig sich weiter verschlechternde Wechselkurse nur untergeordnete Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der VIB Vermögen AG haben.

Auf Ebene der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG besteht seit 2006 ein Währungs-Swap-Geschäft auf Schweizer Franken. Die Entwicklung des CHF/Euro-Kurses erforderte zum Jahresende 2010 dort die Einstellung einer Drohverlustrückstellung, die aufgrund der im August 2011 getroffenen Entscheidung der Schweizer Nationalbank, an einem Mindestkurs von 1,20 CHF zum Euro festzuhalten und der damit verbundenen nachhaltigen Schwächung des CHF Ende 2011 in geringerem Umfang als unterjährig geplant angepasst werden musste. Für die kommenden Monate geht die VIB Vermögen AG von einem Schweizer-Franken-Kurs auf dem Niveau des Mindestkurses von 1,20 CHF/Euro oder höher aus, sodass mit der Höhe der derzeitigen Drohverlustrückstellung das Risiko voll abgebildet sein sollte.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Die bestehenden Zins-Swap-Geschäfte der Gesellschaft wurden zur Absicherung der variablen Zinssätze bei Bankdarlehen abgeschlossen. Diese Zins-Swaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite) und weisen deshalb keine Risiken auf.

Rechtsrisiken/Vertragsrisiken

Aus dem Eingehen von Kauf- und Mietverträgen können der VIB Vermögen AG Vertragsrisiken entstehen, die im Anschluss zu Folgekosten führen können. Alle wesentlichen Verträge werden deshalb intern oder teilweise extern juristisch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft.

Übernahmerisiken

Im Rahmen von Unternehmenskäufen/-übernahmen mit Immobilienbesitz kann grundsätzlich auch das operative Geschäft der Zielgesellschaft mit übernommen werden. Da die VIB Vermögen AG primär an dem jeweiligen Immobilienvermögen interessiert ist, kann eine Veräußerung des operativen Geschäfts der Zielgesellschaft eine strategische Option sein. Jedoch muss bei Erwerb der Gesellschaft das operative Geschäft nicht immer unmittelbar weiterveräußert werden, wodurch für die VIB Vermögen AG ein gewisses Übernahmerisiko bestehen kann.

Gesamtaussage zu den Risiken

Das in der Gesellschaft etablierte Risikomanagementsystem ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Zum aktuellen Zeitpunkt existieren keine Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien könnte in den nächsten Monaten aufgrund von vermehrten Investitionen aus dem Ausland und aufgrund einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien als Vermögensanlage weiter ansteigen. Damit würde sich die Werthaltigkeit des aktuellen Immobilienportfolios erhöhen und es würden stille Reserven gebildet. Zudem wird die VIB Vermögen AG auch in Zukunft von ihrem etablierten und langjährigen Netzwerk in der Region profitieren und weitere Investitionen tätigen können, die ihre Ertragsbasis in der Folge weiter stärkt.

6. Prognosebericht (Ausblick)

Die Wirtschaftsentwicklung für das laufende Jahr ist nach Ansicht der Experten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung auf niedrigem Niveau stabil. Die Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle gehen für 2012 davon aus, dass das Transaktionsniveau des Vorjahres gehalten werden kann. Die Europäische Zentralbank stützt die wirtschaftliche Entwicklung mit niedrigen Leitzinsen, wobei eine weitere Senkung im Jahresverlauf nicht ausgeschlossen ist. Dies ermöglicht der Gesellschaft bei Bedarf eine günstige Refinanzierung.

Die Gesellschaft wird ungeachtet dessen an ihrer bewährten „Develop-or-Buy-and-Hold“-Geschäftsstrategie festhalten, die nachhaltige und planbare Erträge generiert. Dabei wird sich die VIB Vermögen AG bei ihren zielgerichteten Investitionen auch weiterhin auf den wirtschaftlich prosperierenden und wachstumsstarken süddeutschen Raum konzentrieren. Die Strategie langfristige Mietverträge abzuschließen und eine bonitätsstarke, diversifizierte Mieterstruktur ermöglichen der VIB Vermögen AG auch im Falle einer sich abkühlenden Wirtschaftsentwicklung nachhaltige Mieterträge und eine erfolgreiche Unternehmensentwicklung. Im laufenden Jahr wird der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit auf der Konsolidierung und der Optimierung des Bestandsportfolios liegen. Gleichwohl werden einzelne zielgerichtete Immobilieninvestitionen sowie abzuschließende Objektentwicklungen zu einer weiteren Steigerung der Mieterträge führen.

Durch den Aufbau eines diversifizierten Portfolios mit einer aktuellen Gesamtmietfläche von rund 497.000 m² wurde in den vergangenen Jahren die Grundlage für auch in der Zukunft planbare und attraktive Erträge gelegt.

Vor diesem Hintergrund geht der Vorstand davon aus, dass im Geschäftsjahr 2012 sowohl Umsatz als auch operativer Ertrag weiter gesteigert werden können, wobei die Zuwächse sowohl vom Umfang der Neuakquisitionen als auch von der Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen. Für 2013 erwartet das Management eine ähnliche Geschäftsentwicklung wie im laufenden Jahr.

Neuburg a. d. Donau, den 29. Februar 2012

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Peter Schropp, Vorstand

Bilanz

Aktiva

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	31.12.2011 EUR	31.12.2010 EUR
A. Anlagevermögen	419.419.067,23	419.018.684,77
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	53.378,50	77.140,50
II. Sachanlagen	361.085.539,90	361.410.679,14
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	355.686.103,55	356.836.852,08
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	514.764,04	581.207,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.884.672,31	3.992.620,06
III. Finanzanlagen	58.280.148,83	57.530.865,13
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	56.982.603,53	53.376.364,61
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	768.000,00	3.672.400,00
3. Beteiligungen	151.795,30	152.350,52
4. sonstige Ausleihungen	377.750,00	329.750,00
B. Umlaufvermögen	25.242.440,63	7.187.849,19
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	8.275.134,58	3.029.573,09
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	6.690.516,05	1.778.587,19
2. Übrige Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.584.618,53	1.250.985,90
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	16.967.306,05	4.158.276,10
C. Rechnungsabgrenzungsposten	154.078,71	98.457,34
Bilanzsumme, Summe Aktiva	444.815.586,57	426.304.991,30
Passiva
	31.12.2011 EUR	31.12.2010 EUR
A. Eigenkapital	164.449.163,58	131.970.197,48
I. gezeichnetes Kapital	21.328.828,00	17.771.870,00
II. Kapitalrücklage	126.239.362,18	101.343.769,24
III. Gewinnrücklagen	8.750.883,60	6.857.997,24
1. andere Gewinnrücklagen	8.750.883,60	6.857.997,24
IV. Bilanzgewinn	7.465.089,80	5.331.561,00
V. Genussrechtskapital	665.000,00	665.000,00
B. Rückstellungen	3.483.181,79	3.547.887,45
C. Verbindlichkeiten	273.827.611,15	288.227.905,51
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	268.325.488,32	279.587.949,86
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	1.757.081,63
3. Übrige Verbindlichkeiten	5.502.122,83	6.882.874,02
D. Rechnungsabgrenzungsposten	367.525,05	370.915,55
E. Passive latente Steuern	2.688.105,00	2.188.085,31
Bilanzsumme, Summe Passiva	444.815.586,57	426.304.991,30

Gewinn- und Verlustrechnung

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	1.1.2011 - 31.12.2011 EUR	1.1.2010 - 31.12.2010 EUR
1. Rohergebnis	28.129.331,12	26.046.668,28
2. Personalaufwand	-1.523.475,08	-1.802.255,83
a) Löhne und Gehälter	-1.373.677,87	-1.302.481,33
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-149.797,21	-499.774,50
3. Abschreibungen	-6.845.289,49	-6.545.449,31
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-6.845.289,49	-6.545.449,31
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.152.528,28	-2.764.019,46
5. Erträge aus Beteiligungen	13.685,01	1.017.965,85
6. auf Grund eines Ergebnisabführungsvertrags erhaltene Gewinne	5.028.372,56	0,00
7. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	256.596,43	136.604,04
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	206.342,53	5.793,65
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-12.397.218,27	-12.430.517,93
10. Aufwendungen aus Verlustübernahme	0,00	-1.153.783,33
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	10.715.816,53	2.511.005,96
12. außerordentliche Erträge	0,00	8.775.357,19
13. außerordentliches Ergebnis	0,00	8.775.357,19
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-1.356.345,36	-2.020.765,11
15. sonstige Steuern	-1.495,01	-1.340,00
16. Jahresüberschuss	9.357.976,16	9.264.258,04

Ergebnisverwendung

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	1.1.2011 - 31.12.2011 EUR	1.1.2010 - 31.12.2010 EUR
16. Jahresüberschuss	9.357.976,16	9.264.258,04
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen	-1.892.886,36	-3.932.697,04
a) in andere Gewinnrücklagen	-1.892.886,36	-3.932.697,04
18. Bilanzgewinn	7.465.089,80	5.331.561,00

Ergebnisverwendungsvorschlag des Vorstands / der Geschäftsleitung

Die Hauptversammlung am 04. Juli 2012 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2011 in Höhe von € 7.465.089,80 beschlossen.

Anhang

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2011 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen IFRS-Konzernabschluss.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Im Zusammenhang mit dem Tausch von Aktien der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) in Aktien der VIB Vermögen AG wurden insgesamt 1.784 Aktien der BBI Immobilien AG erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile an der BBI Immobilien AG wurden mit dem Zeitwert der hingegebenen VIB-Aktien bilanziert.

Hinsichtlich des Umtauschverhältnisses sowie der Garantiedividende sind Gerichtsverfahren anhängig. Eine wesentliche Veränderung der Vertragsgrundlagen und damit verbundene, weitere wesentliche Belastungen aus dem Erwerb der Anteile an der BBI Immobilien AG erwarten wir hieraus jedoch nicht.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Bei den Pensionsrückstellungen, Steuerrückstellungen, sonstigen Rückstellungen und passiven latenten Steuern werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt. Die Einzelbeträge der Rückstellungen werden nach dem Vorsichtsprinzip zutreffend ermittelt oder zuverlässig geschätzt.

Alle Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungswerten passiviert.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

Gebäude werden, abweichend von steuerlichen Regelungen, grundsätzlich über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Fremdkapitalkosten wurden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betrafen, in die Ermittlung der Herstellungskosten miteinbezogen.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren keine Anpassungen auf den den Immobilien beizulegenden Wert geboten.

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile an verbundenen Unternehmen. Hier wurde ein Geschäftsanteil i.H.v. TEUR 75 (= 75 %) an der zuvor mittelbaren Beteiligung an der RC Golfhotel GmbH (neu: ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH) von der 100%igen Tochtergesellschaft Merkur GmbH erworben. Im Wege der Stammkapitalerhöhung wurde dieser Geschäftsanteil um TEUR 3.675 auf TEUR 3.750 aufgestockt. Weiterhin wurde eine neue 100%ige Tochtergesellschaft, die WHD Immobilien GmbH, mit einem Stammkapital von TEUR 200 gegründet. Das Stammkapital wurde vollständig erbracht.

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich geprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 6.690.516,05 € (Vorjahr: 1.778.587,19 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 21.328.828,00 € (Vorjahr: 17.771.870,00 €) und ist in 21.328.828 (Vorjahr: 17.771.870) Inhaberaktien eingeteilt.

Ursächlich für diese Erhöhung war die im Geschäftsjahr durchgeführte ordentliche Kapitalerhöhung. Im Rahmen eines nicht-öffentlichen Angebots wurden insgesamt 3.554.374 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien zu einem Ausgabebetrag von 8 € je Aktie zur Zeichnung angeboten. 47% der Kapitalerhöhung wurde von bestehenden Aktionären durch Ausübung der Bezugsrechte im Verhältnis von 5:1 gezeichnet. Die verbleibenden 53% wurden institutionellen Investoren im Rahmen einer Privatplatzierung angeboten. Auf Grund der Überzeichnung der Platzierung erhielten diese eine repartierte Zuteilung.

Zudem nahmen wiederum außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG das Angebot, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen, an. Durch die Annahme dieses Angebots durch Aktionäre der BBI Immobilien AG während des Berichtszeitraums erhöhte sich das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG entsprechend.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Durch Beschluss der Hauptversammlung am 26. Juli 2007 wurde ein neues Genehmigtes Kapital in Höhe von 3.416.800 € geschaffen. Dieses Genehmigte Kapital wurde im Rahmen der im Juni 2011 durchgeführten Kapitalerhöhung komplett verbraucht.

Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114,00 € geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2011 wurden insgesamt 690.454,00 € des bedingten Kapitals zum Tausch von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG verwendet.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Juli 2009 wurde ein weiteres bedingtes Kapital in Höhe von 3.416.800 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2011 noch kein Betrag verwendet, da bisher keine Wandel- bzw. Optionsschuldverschreibungen ausgegeben wurden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung am 6. Juli 2010 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2010) in Höhe von 5.451.147,00 € geschaffen. Hiervon wurde durch die Kapitalerhöhung im Juni 2011 ein Betrag von € 137.574 verbraucht, so dass nunmehr dieses Genehmigte Kapital

€ 5.313.573 beträgt. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage bei Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 5. Juli 2015.

Kapitalrücklage

Im Zusammenhang mit der durchgeführten Kapitalerhöhung und dem Tausch von Anteilsscheinen

der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG erhöhte sich die Kapitalrücklage von 101.343.769,24 € auf insgesamt 126.239.362,18 €.

Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 58 AktG werden 1.892.886,36 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2011 von insgesamt 9.357.976,16 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 7.465.089,80 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,35 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Genussrechtskapital

Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 665.000,00 € abgeschlossen.

Das Genussrechtsverhältnis besteht auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.

Die Ausschüttung auf das Genussrecht beträgt 5,00 % p.a. Die Ausschüttung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.

Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.

Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.

Im Jahr 2011 wurde kein weiteres Genussrechtskapital gekündigt.

Rückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Die Pensionsrückstellungen betragen

354.729 €. Diese wurden auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 5,15 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.

Verbindlichkeiten

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren belaufen sich auf 169.482.740 € (Vj. 172.393.243).

Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr betragen 54.305.976 € (Vj. 63.763.931).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen sowie Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Schweizer Franken werden mit dem Stichtagskurs bzw. mit dem Kurs zum Erwerbstag bilanziert.

Mit der Anwachsung der VR 1 Immobilienverwaltung GbR ist ein weiteres Darlehen in Schweizer Franken in Höhe von 1.227.441,39 CHF auf die VIB Vermögen AG übergegangen.

Mit dem Erwerb des Objektes City Center Gersthofen im Jahr 2007 wurden ein Darlehen in Schweizer Franken mit einem variablen Zinssatz erworben. Dieses Darlehen ist durch ein Zins-Swap-Geschäft gesichert. Der Nominalbetrag des Zins-Swaps betrug 4.900.000 CHF mit einer Laufzeit bis 30.06.2008. Nach Auslaufen dieses Zins-Swap-Geschäfts wurde ein Folgevertrag in Höhe von nominal 4.550.000,00 CHF abgeschlossen. Zum 31.12.2011 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 2.100.000,00 CHF. Die Zinsauszahlungen hieraus werden anhand eines fixen Zinssatzes in Höhe von 3,80 % per anno berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Libor. Der Marktwert zum 31.12.2011 beträgt -140.458,32 CHF. Die Berechnung des Marktwertes erfolgte anhand eines Modells der Eurohypo AG. Nachdem es sich bei diesem Zins-Swap-Geschäft um sog. „Bewertungseinheiten“ handelt, wurde der negative Marktwert nicht bilanziert.

Im Jahr 2008 wurde ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der DZ Bank abgeschlossen. Der Nominalbetrag lautet auf 5.000.000,00 €, der Zins-Swap endet am 30.06.2014. Zum 31.12.2011 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 2.088.000,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 5,33 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2011 beträgt -123.389,34 €. Die Berechnung der MTM-Bewertung (mark-to-market) erfolgte anhand eines Modells der DZ Bank. Nachdem es sich bei dem Zins-Swap-Geschäft um eine sog. „Bewertungseinheit“ handelt, wurde der negative Marktwert nicht bilanziert.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der EuroHypo AG abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000,00 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2011 beträgt -3.293.488,27 € und wurde anhand eines Bewertungsmodells der Eurohypo AG ermittelt.

Das weitere Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank wurde in Höhe von nominal 4.730.000,00 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2011 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 4.520.728,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2011 beträgt -836.956,16 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften „Bewertungseinheiten“ dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Die Verzinsung der Bankdarlehen wird durch Zinsswaps optimiert und langfristig gesichert. Bei diesen

Zins-Swaps handelt es sich um so genannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach §254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 21.609 T€ und

2.100 TCHF auf und hatten zum 31. Dezember 2011 einen Marktwert von insgesamt – 4.254 T€ und -140 TCHF. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleich der tatsächlichen Zahlungsströme.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betrugen zum Bilanzstichtag 0,00 € (Vorjahr 1.757.081,63 €).

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2011 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 2.688.105,00 € gebildet.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Periodenfremde Erträge

Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf insgesamt 38.653 € (Vorjahr 200.596 €) und betreffen vor allem die Erträge aus Nebenkostenabrechnungen für 2010, Erträge aus der Anpassung der Einzelwertberichtigung und Erträge aus bereits abgeschriebenen Forderungen.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren durchschnittlich 21 (im Vorjahr 21) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 13 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr 13) und 8 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich. Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr resultierten Aufwendungen in Höhe von 379.967 € (im Vorjahr 0 €) aus der Durchführung einer Kapitalerhöhung und 298.331 € (Vorjahr 1.657.680 €) aus der Bewertung von in Schweizer Franken bilanzierten Darlehen.

Periodenfremde Aufwendungen

Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf 74.439,60 € (Vorjahr 304.669 €). Im Wesentlichen sind hierunter periodenfremde Aufwendungen aus Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres, Einstellungen in die Einzelwertberichtigung auf Forderungen und Forderungsverluste enthalten.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 13.685 €.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit

5.273.571 €. Weiterhin ist hierunter die zu zahlende Netto-Garantiedividende an die Aktionäre der BBI Immobilien AG in Höhe von -245.198 € enthalten.

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Alternativ wurde den außenstehenden Aktionären die Möglichkeit eingeräumt, Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Hierzu wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114 € geschaffen.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 256.596 € (Vorjahr 136.353 €).

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen von 14.597 € (Vorjahr 21.875 €) enthalten.

Außerordentliches Ergebnis

Das außerordentliche Ergebnis beträgt im abgelaufenen Geschäftsjahr 0 € (Vorjahr 8.775.357 €).

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen vor allem Körperschaftsteuer in Höhe von 1.330.892 € (Vorjahr 2.020.765 €) und Gewerbesteuer in Höhe von 25.453 € (Vorjahr 0 €), davon betreffen 500.019 € latente Steuern (Vorjahr 1.439.681 €), Körperschaftsteuer-Nachzahlungen für frühere Jahre in Höhe von 982, sowie Gewerbesteuer-Nachzahlungen für frühere Jahre in Höhe von 25.453 €.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde die steuerliche Betriebsprüfung für die Veranlagungsjahre 2005 – 2009 abgeschlossen. Hieraus resultieren die oben genannten Nachzahlungsbeträge.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten der Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft Gewerbepark Günzburg GmbH bestehen Bürgschaftsverpflichtungen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 1.400.000 €. Weiter wurden für Verbindlichkeiten der VSI GmbH Bürgschaften in Höhe von 627.000 € und für Verbindlichkeiten der VIMA Grundverkehr GmbH Bürgschaften in Höhe von 350.000 € ausgesprochen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 109.212 € aus Miet- und Leasingverträgen.

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2011 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag.

Im Dezember 2011 wurden Kaufverträge zum Erwerb von drei Immobilien abgeschlossen. Der hieraus resultierende Kaufpreis in Höhe von 21,3 Mio. € wurde Anfang des Jahres 2012 bezahlt.

Aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG resultieren bis zur erstmals möglichen Kündigung des Vertrages (31. Dezember 2012) in Abhängigkeit von der Inanspruchnahme der Aktientauschmöglichkeit der Aktionäre der BBI Immobilien AG Zahlungsverpflichtungen in Höhe von ca. 245.000 €.

SONSTIGE ANGABEN

Aufsichtsrat

•	Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Ingolstadt (Vorsitzender)
•	Rolf Klug, Kaufmann, Neuburg/Donau (bis 07.07.2011 stellvertretender Vorsitzender)
•	Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt (ab 07.07.2011 stellvertretender Vorsitzender)

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 92.750 €.

Vorstand

•	Ludwig Schlosser, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau (Vorsitzender)
•	Peter Schropp, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg a. d. Donau

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Neuburg a. d. Donau, den 29. Februar 2012

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Peter Schropp, Vorstand

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil	Eigenkapital in T€	Ergebnis in T€
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	39	14
WHD Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	199	-1
RV Technik s.r.o., PlBBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien	100,00%	-151	-6
AG, Ingolstadt * zen (Tschechien)	91,27%	50.233	5.274
Gewerbepark Günzburg GmbH, Neuburg a. d. Donau	87,50%	1.026	208
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	4.977	-22
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	992	195
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	613	99
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	50,00%	-558	-301
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	35,50%	7.775	297

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

Anlagespiegel

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	Anschaffungskosten- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2011 EUR	Zugänge 2011 EUR	Umgliederungen 2011 EUR	Abgänge 2011 EUR	Stand 31.12.2011 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	117.539,86 117.539,86	930,00 930,00	0,00	0,00	118.469,86 118.469,86
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	382.365.569,73	828.890,65	4.741.388,92		387.935.849,30
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	765.372,37	33.126,93		-0,50	798.498,80
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.570.727,92	5.833.461,17	-4.741.388,92	-778.127,86	4.884.672,31
	387.701.670,02	6.695.478,75	0,00	-778.128,36	393.619.020,41
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	53.376.364,61	3.979.036,17		-372.797,25	56.982.603,53
2 Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.672.400,00			-2.904.400,00	768.000,00
3. Beteiligungen	152.390,12			-555,22	151.834,90
4. sonstige Ausleihungen	329.750,00	48.000,00			377.750,00
	57.530.904,73	4.027.036,17	0,00	-3.277.752,47	58.280.188,43
	445.350.114,61	10.723.444,92	0,00	-4.055.880,83	452.017.678,70

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2011 EUR	Zugänge 2011 EUR	Anpassung BP 2011 EUR	Abgänge 2011 EUR	Stand 31.12.2011 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	40.399,36 40.399,36	24.692,00 24.692,00	0,00	0,00	65.091,36 65.091,36
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	25.528.717,65	6.721.028,10			32.249.745,75
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	184.165,37	99.569,39			283.734,76
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	578.107,86			-578.107,86	0,00
	26.290.990,88	6.820.597,49	0,00	-578.107,86	32.533.480,51
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00				0,00
2 Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00				0,00
3. Beteiligungen	39,60				39,60
4. sonstige Ausleihungen	0,00				0,00
	39,60	0,00	0,00	0,00	39,60
	26.331.429,84	6.845.289,49	0,00	-578.107,86	32.598.611,47

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	Buchwerte
	Stand 31.12.2011 EUR	Stand 31.12.2010 EUR
---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	53.378,50 53.378,50	77.140,50 77.140,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	355.686.103,55	356.836.852,08
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	514.764,04	581.207,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.884.672,31	3.992.620,06
	361.085.539,90	361.410.679,14
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	56.982.603,53	53.376.364,61
2 Ausleihungen an verbundene Unternehmen	768.000,00	3.672.400,00
3. Beteiligungen	151.795,30	152.350,52
4. sonstige Ausleihungen	377.750,00	329.750,00
	58.280.148,83	57.530.865,13
	419.419.067,23	419.018.684,77

Bericht des Aufsichtsrats

Bericht des Aufsichtsrats der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr 2011

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

mit der Kapitalerhöhung im ersten Halbjahr des vergangenen Geschäftsjahres hat die VIB Vermögen AG die Grundlage für eine erhöhte Investitionstätigkeit im zweiten Halbjahr gelegt. Die getätigten Investitionen in Höhe von 66,6 Mio. Euro sorgen für zusätzliche Mieterträge und damit für ein weiterhin dynamisches operatives Wachstum der Gesellschaft.Diese Entwicklung hat der Aufsichtsrat aufmerksam und umfassend begleitet und somit im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Beratungs- und Kontrollaufgaben wahrgenommen:

Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Neben der kontinuierlichen Kontrolle der Arbeit der Geschäftsführung hat der Aufsichtsrat den Vorstand regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens beraten. In Entscheidungen von maßgeblicher Bedeutung war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen.

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig zeitnah und ausführlich über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen, insbesondere über die Vermögens-, Finanz-,und Ertragslage sowie die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten. Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im regelmäßigen Kontakt mit dem Vorstand und wurde ausführlich über die aktuellen und wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.

Aufsichtsrat, Sitzungen und Beschlüsse

Im Geschäftsjahr 2011 fanden 6 Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils alle Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen. In den Sitzungen hat der Vorstand den Aufsichtsrat umfassend über den Geschäftsverlauf der Gesellschaft informiert. Darüber hinaus wurden in den Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere mögliche Immobilientransaktionen beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 7. Juli 2011 wurde in der Sitzung vom 7. April 2011 verabschiedet.

Ausschüsse wurden aufgrund der Größe des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2011 nicht gebildet.

Jahresabschluss und Konzernabschluss 2011

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 13. April 2012 zusammen mit dem Bericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, über die durchgeführte Prüfung des Jahresabschlusses 2011 behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2011 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Ebenso wurde der vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellte Konzernabschluss 2011 vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 13. April 2012 zusammen mit dem Bericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, über die durchgeführte Prüfung behandelt. Die Prüfung des Konzernabschlusses 2011 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt. Ferner hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 13. April 2011 die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 4. Juli 2012 verabschiedet.

Der Aufsichtsrat ist mit der wirtschaftlichen Entwicklung des VIB-Konzerns sehr zufrieden und unterstützt den Vorstand in seiner Strategie, das Portfolio gewerblicher Immobilien selektiv und zielgerichtet weiter auszubauen.

Wir danken dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des VIB-Konzerns sehr herzlich für ihre engagierte und erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Neuburg/Donau, 17. April 2012

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

sonstige Berichtsbestandteile

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2011 ist durch den Aufsichtsrat am 13. April 2012 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Bestätigungsvermerk

In dem vorstehenden offengelegten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahrsabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerkt erteilt:

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 29. Februar 2012

**S&P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

gez. Thürauf, Wirtschaftsprüfer