AI Terminal
VGP NV
Earnings Release • Aug 24, 2020
4022_ir_2020-08-24_a386dc8b-37dd-48b3-b49c-a6641b95191d.pdf
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
0/61
VGP RAPPORTEERT RESULTATEN VOOR EERSTE HELFT 2020
24 augustus 2020, 7.00 uur CET, Antwerpen (Berchem), België: VGP NV ('VGP' of 'de Groep'), de in Antwerpen gevestigde Europese aanbieder van hoogwaardig logistiek en semi-industrieel vastgoed maakt vandaag de resultaten bekend voor het halfjaar eindigend op 30 juni 2020:
- Operationele prestaties die resulteren in een nettowinst van € 196,9 miljoen
- o Resultaat positief beïnvloed door het aangaan van een nieuwe 50:50 joint venture met Allianz Real Estate met betrekking tot VGP Park München
- o € 20,1 miljoen aan nieuwe en hernieuwde huurovereenkomsten in H1 2020, waardoor totaal geannualiseerde huurinkomsten groeien tot € 165,2 miljoen (+6,6% YTD)1
- o 12 projecten opgeleverd voor een totaal van 190.000 m2verhuurbare oppervlakte
- o 33 projecten in aanbouw voor een totaal van 795.000 m2 verhuurbare oppervlakte
- o De totale waarde van de portefeuille is gestegen tot € 3,23 miljard (+16,6% YTD)1
- o VGP investeerde in de toekomstige pijplijn met 1,17 miljoen m2nieuw aangekochte grond en nog eens 1,97 miljoen m2vastgelegd onder voorbehoud van vergunningen.
- Impact van COVID-19 blijft tot nu toe beperkt
- o Alle bouwactiviteiten zijn volledig hervat
- o De impact op de huurbetalingen is zeer beperkt: bijna alle verschuldigde betalingen werden op tijd ontvangen met een zeer beperkte herprofilering van de huurbetalingen.
- Uitgebreidde samenwerking met Allianz door lancering van derde JV voor VGP Park München
- Balans is verder versterkt door kapitaalverhoging van € 200,0 miljoen, waardoor schuldgraad per 30 juni 2020 is teruggebracht tot 35,0%
Jan Van Geet, CEO van VGP, zei: "Ondanks de uitdagende marktomstandigheden als gevolg van de verschillende Covid-19 lockdowns, hebben we in de eerste helft van 2020 veel nieuwe mijlpalen bereikt. De vraag naar onze gebouwen bleef sterk, wat resulteerde in een brede en grotendeels voorverhuurde bouwpijplijn. Bovendien heeft onze nieuwe joint venture met Allianz voor VGP Park München onze samenwerking naar een hoger niveau getild en onze balans sterker gemaakt dan ooit tevoren."
Jan Van Geet voegde eraan toe: "We hebben in die periode, ondanks de hevige concurrentie op de markt, een paar grote toppercelen verworven, dankzij de wendbaarheid van ons team en onze reputatie. Ik verwacht dat deze grondpercelen de belangrijkste drijfveer voor waardecreatie zullen zijn, aangezien we al veel belangstelling voor deze nieuwe locaties hebben ontvangen."
Jan Van Geet concludeerde: "We richten ons permanent op mogelijkheden om onze portfolio uit te breiden; daarnaast werken we er hard aan om een belangrijke leverancier van duurzame energie voor onze huurders te worden."
1 Vergeleken met 31 december 2019; inclusief joint ventures op 100%
FINANCIËLE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN Huuractiviteiten
- Nieuwe en vernieuwde geannualiseerde huurinkomsten van € 20,1 miljoen gedreven door 200.000 m² nieuwe getekende huurovereenkomsten, wat overeenkomt met € 11,4 miljoen aan nieuwe geannualiseerde huuropbrengsten1 .
- Gedurende de periode werden in totaal voor 164.000 m² huurovereenkomsten vernieuwd, wat overeenkomt met € 8,8 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten, waarvan 30.000 m² (€ 1,7 miljoen) betrekking had op de eigen portefeuille en 134.000 m² (€ 7,1 miljoen) op de Joint Ventures2 . Vernieuwde huurovereenkomsten binnen de portefeuille van de joint ventures omvatten verschillende verlengingen met 1-5 jaar.
- De beëindigingen vertegenwoordigden een totaal van € 1,2 miljoen of 25.000 m², allemaal binnen de portefeuilles van de joint ventures.
- Het totaal aan getekende huurovereenkomsten vertegenwoordigt € 165,2 miljoen3 (gelijk aan 2,84 miljoen m² verhuurbare oppervlakte) aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten, een stijging van 6,6% sinds december 2019.
Ontwikkelingsactiviteiten
- In totaal werden er in de eerste helft van 2020, 12 projecten voltooid die 190.000 m² verhuurbare oppervlakte opleverden, wat neerkomt op € 9,9 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten (per 24 augustus 2020 is dit toegenomen tot 311.000 m2verhuurbaar oppervlakte).
- Bijkomende ontwikkeling van 33 projecten in aanbouw die in totaal 795.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, wat neerkomt op € 49,5 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten na de bouw en volledige verhuur - de portefeuille in aanbouw is voor 73,4% voorverhuurd.
Gevolgen van Covid-19
- De activiteiten van VGP vorderen goed in 2020, ondanks de Covid-19 pandemie. Het hele VGPteam is gedurende de hele crisis operationeel geweest met volledige toegang tot de centrale systemen. Van geen enkel personeelslid van VGP is het dienstverband (tijdelijk) beindigd/opgeschort en de Groep heeft geen enkele steun van de overheid aangenomen.
- De lockdownmaatregelen die overheden in heel Europa hebben genomen om de verspreiding van het virus tegen te gaan, hebben geleid tot een wijdverspreide ontwrichting van vele sectoren van de economie. In sommige gevallen heeft dit invloed gehad op de activiteiten en de kasstromen van de klanten van VGP, wat in enkele beperkte gevallen invloed heeft gehad op het niveau van de huur die we van dergelijke klanten konden innen. Klanten die met echte cashflow uitdagingen werden geconfronteerd worden ondersteund door middel van het herprofileren van huurbetalingen en verplichtingen. Geen van onze klanten heeft tot dusverre gevraagd om hun gehuurde ruimte terug te geven.
1 Waarvan 160.000 m² (€ 8,3 miljoen) betrekking heeft op de eigen portefeuille
2 Joint ventures verwijst naar VGP European Logistics, VGP European Logistics 2 en VGP Park München, alle drie 50:50 joint ventures met Allianz Real Estate
3 Voor joint ventures op 100%
Land bank is blijven uitbreiden
- Aankoop van 1,17 miljoen m² bouwgrond en nog eens 1,97 miljoen m2 gecommitteerd onder voorbehoud van vergunningen, waardoor de resterende totale grondbank (in eigendom of vastgelegd) voor ontwikkeling op 6,89 miljoen m² komt, wat 3,12 miljoen m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte ondersteunt.
- Daarnaast is nog eens 0,85 miljoen m² aan nieuwe grondpercelen onder optie en die een ontwikkelingspotentieel hebben van 0,41 miljoen m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte.
Opzet van nieuwe business line VGP Renewable Energy die de toename van de fotovoltaïsche investeringen stimuleert
In juli 2020 werd ons eerste fotovoltaïsche project opgeleverd in Nijmegen, Nederland (1,5MWP) en er zijn nog 16 andere fotovoltaïsche projecten in aanbouw voor een totaal van 17,6 MWP. Dit is verdeeld over Duitsland (10,4MWP) en Nederland (7,2MWP). Daarnaast worden momenteel verschillende pijplijnprojecten in Duitsland en Spanje geïdentificeerd. Einde 2019 stond er er voor in totaal 16,5MWP aan geinstalleerd vermogen op daken van VGP, in eigendom van en geëxploiteerd door derden.
Uitbreiding van de samenwerking met Allianz Real Estate door de lancering van een derde joint venture
- In juni 2020 zijn VGP en Allianz Real Estate een nieuwe 50:50 joint venture aangegaan voor de ontwikkeling van VGP Park München. Dit is de derde joint venture met Allianz Real Estate.
- De opzet van het beheer en het bestuur van de nieuwe joint venture is vergelijkbaar met de eerste twee joint ventures tussen de twee partners, waarbij VGP de nieuwe joint venture als enige asset-, property- en developmentmanager dient. In tegenstelling tot de twee bestaande joint ventures die zich concentreren op de verwerving van door VGP ontwikkelde inkomstengenererende activa, zal deze nieuwe joint venture zich in eerste instantie richten op de ontwikkeling van VGP Park München.
- Eenmaal volledig ontwikkeld zal het park bestaan uit vijf logistieke gebouwen, twee vrijstaande parkeergebouwen en een kantoorgebouw voor een totaal bruto verhuurbaar oppervlak van ca. 270.000 m2 . Het park is bijna volledig voorverhuurd aan KraussMaffei Technologies en BMW. BMW heeft formeel besloten om ook het competentiecentrum voor batterijen te verhuizen naar VGP Park München. Hierdoor wordt het park voor 100% voorverhuurd. Dit nieuwe leasecontract wordt momenteel uitgewisseld met BMW.
- Op dit moment zijn er al 3 gebouwen en 2 parkeerplaatsen in aanbouw. De oplevering van het eerste gebouw aan BMW vond begin augustus 2020 plaats. De volgende opleveringen staan gepland voor november 2020 (1 parkeerwoning), 1 gebouw (momenteel in onderhandeling) voor medio 2021, waarbij op één na alle resterende gebouwen voor november 2022 worden opgeleverd. Het laatste gebouw zal naar verwachting begin 2026 worden opgeleverd.
Balans verder versterkt door kapitaalverhoging, terwijl twee extra transacties met de joint ventures worden verwacht voor het einde van het jaar
- Op 21 april 2020 heeft VGP met succes een aanbod van nieuwe aandelen voor een totaalbedrag van € 200,0 miljoen afgerond door middel van een private plaatsing aan internationale institutionele beleggers.
- In het aanbod werden in totaal 2.000.000 nieuwe aandelen (ongeveer 10,8% van de uitstaande aandelen van VGP bij voltooiing van het aanbod) geplaatst tegen een uitgifteprijs van € 100,00 per aandeel, wat een korting van 4,58% betekent ten opzichte van de laatst verhandelde prijs van het aandeel van de Groep op 21 april 2020 van € 104,8.
- In lijn met hun tevoren vastgelegde verplichtingen hebben Little Rock SA, gecontroleerd door de heer Jan Van Geet, en VM Invest NV, gecontroleerd door de heer Bart Van Malderen, elk ingeschreven op respectievelijk 33,81% en 20,16% van de nieuwe aandelen, en hebben ze volledige toewijzingen ontvangen.
- Wat betreft de joint ventures verwachten we twee extra transacties voor het einde van 2020. De zevende closing met VGP European Logistics (eerste joint venture) met een transactiewaarde1 van naar verwachting > € 150 miljoen en de tweede closing met VGP European Logistics 2 (tweede joint venture) met een transactiewaarde van naar verwachting > € 200 miljoen.
- Deze stappen zullen ervoor zorgen dat VGP haar financiële koopkracht kan behouden en in staat is om de investeringspijplijn te financieren en te profiteren van extra investeringsmogelijkheden.
| Activiteiten en resultaten | H1 2020 | H1 2019 | Wijziging |
|---|---|---|---|
| Getekende geannualiseerde huurinkomsten (€ mio) | 165,2 | 129,3 | 27,8% |
| IFRS operationeel resultaat voor belasting (€ mio) | 217,9 | 96,1 | 126,7% |
| IFRS-nettoresultaat (€ mio) | 196,9 | 75,0 | 135,7% |
| IFRS-winst per aandeel (€ per aandeel) | 10,19 | 4,04 | 152,3% |
BELANGRIJKE FINANCIËLE PARAMETERS
| Portefeuille en balans | 30 Jun 20 | 31 Dec 19 | Wijziging |
|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille, inclusief joint ventures op 100% (€mio) | 3,231 | 2,771 | 16.6% |
| Vastgoedportefeuille, inclusief joint ventures op aandeel (€mio) |
2,167 | 1,897 | 14.3% |
| Bezettingsgraad van de staande portefeuille (%) | 99.9 | 99.8 | - |
| EPRA intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel) | 52.42 | 39.89 | 31.4% |
| IFRS intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel) | 50.28 | 37.66 | 33.5% |
| Netto financiële schuld (€mio) | 685.8 | 604.2 | 13.5% |
| Schuldgraad2 (%) |
35.0 | 37.2 | - |
1 De transactiewaarde komt overeen met de aankoopprijs (tegen reële marktwaarde) van de opgeleverde inkomstengenererende gebouwen die aan de desbetreffende joint venture worden overgedragen.
2 Schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
CONFERENCE CALL VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN
VGP zal een conference call organiseren om 10:30 uur (CEST) op 24 augustus 2020. De details van deze conference call:
- België: 0800 58228 (gratis) / +32 (0)2 404 0659
- VK: 0800 358 6377 (gratis) / +44 (0)330 336 9105
- VS: 866-548-4713 (gratis) / +1 323-794-2093
- Bevestigingscode: 3420218
Een presentatie is beschikbaar op de website van VGP: https://www.vgpparks.eu/nl/investeerders/publicaties/
CONTACT GEGEVENS VOOR INVESTEERDERS EN VRAGEN UIT DE MEDIA
| Martijn Vlutters | Tel: +32 (0)3 289 1433 |
|---|---|
| (VP – Business Development & Investor Relations) |
|
| Karen Huybrechts (Hoofd Marketing) | Tel: +32 (0)3 289 1432 |
| (Hoofd Marketing) | |
| Petra Vanclova | Tel: +42 0 602 262 107 |
| (Externe Communicatie) |
|
| Anette Nachbar | Tel: +49 152 288 10363 |
| Brunswick Group |
OVER VGP
VGP N.V. is een toonaangevende pan-Europese ontwikkelaar, manager en eigenaar van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed. VGP werkt volgens een volledig geïntegreerd businessmodel met capaciteiten en uitgebreide ervaring in de hele waardeketen. De Groep heeft een grondbank (in eigendom of vastgelegd) van 6,89 miljoen m². De strategische focus ligt op de ontwikkeling van logistieke en semi-industriële businessparken. VGP, opgericht in 1998 als een familiebedrijf in Tsjechië, heeft vandaag meer dan 230 medewerkers in dienst en is actief in 12 Europese landen zowel voor eigen rekening als voor rekening van drie joint ventures met Allianz Real Estate (VGP European Logistics, VGP European Logistics 2 en VGP Park München). Per juni 2020 bedroeg de Bruto Vermogenswaarde van VGP, inclusief de joint ventures tegen 100%, € 3,23 miljard en het bedrijf had een Netto Vermogenswaarde (EPRA NAV) van € 1.079 miljoen. VGP staat genoteerd op Euronext Brussel en op de beurs van Praag (ISIN: BE0003878957)
Voor meer informatie kunt u terecht op: http://www.vgpparks.eu/nl
Toekomstgerichte informatie: Dit persbericht kan toekomstgerichte informatie bevatten. Toekomstgerichte verklaringen beschrijven verwachtingen, plannen, strategieën, doelen, toekomstige gebeurtenissen of intenties. De verwezenlijking van toekomstgerichte verklaringen die in dit persbericht staan, is onderworpen aan en is afhankelijk van risico's en onzekerheden verbonden aan verschillende factoren. Om deze reden kunnen de actuele of toekomstige resultaten wezenlijk afwijken van de resultaten die expliciet gemeld worden of impliciet besloten zijn in dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Mochten bekende of onbekende risico's of onzekerheden zich voltrekken of mochten onze aannames onjuist blijken te zijn, dan kunnen de daadwerkelijke resultaten sterk afwijken van de verwachte resultaten. VGP verplicht zich niet om toekomstgerichte verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij dit specifiek wettelijk of reglementair verplicht is. VGP wijst elke aansprakelijkheid af voor verklaringen die door derden worden afgelegd of gepubliceerd, en neemt geen enkele verplichting op om onnauwkeurige gegevens, informatie, conclusies of opinies te corrigeren die door derden worden gepubliceerd met betrekking tot dit of enig ander persbericht dat door VGP wordt verspreid.
ACTIVITEITENOVERZICHT
In de eerste helft van 2020 zijn de activiteiten van VGP blijven groeien, ondanks de ongekende disruptie die door Covid-19 is veroorzaakt. Onze primaire focus is en blijft de gezondheid, veiligheid en het welzijn van onze medewerkers en partners. Gedurende de hele periode is het VGP-team operationeel gebleven, meestal werkend vanuit huis, met volledige toegang tot de systemen. Waar toegestaan zijn onze bouwwerven operationeel gebleven en is de impact op de timing van met name voorverhuurde projecten minimaal gebleven. Alle bouwprojecten zijn nu volledig hervat.
De uitbreiding van de strategische samenwerking met Allianz Real Estate door middel van de oprichting van een derde 50:50 joint venture werd in deze uitzonderlijke marktomstandigheden afgerond. Op 23 juni 2020 heeft VGP 50% van de aandelen van VGP Park München GmbH verkocht aan Allianz Real Estate. Als gevolg van deze transactie heeft VGP alle activa en passiva van VGP Park München gedeconsolideerd en een winst op de verkoop volledig geboekt (zie noot 3 voor nadere informatie). VGP heeft een eerste verkoopopbrengst van € 83,3 miljoen ontvangen en het restant van de verkoopopbrengst van € 88,2 miljoen zal worden afgerekend op het moment van oplevering van de betreffende gebouwen. Op dit moment wordt verwacht dat € 22,2 miljoen zal worden ontvangen binnen de komende 6 -12 jaar en dat het grootste deel van het resterende saldo naar verwachting eind 2022 zal worden ontvangen. Beide joint-venturepartners zullen de resterende ontwikkelingskosten financieren naar rato van hun respectieve aandeelhouderschap.
De getekende huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen per eind juni 2020 € 165,2 miljoen1 aan geannualiseerde huurinkomsten en een totaal van 3.128.000 m² verhuurbare oppervlakte. Van deze totale oppervlakte behoort 851.000 m² tot de eigen portefeuille (958.000 m² per 31 december 2019) en 2.277.000 m² tot de joint ventures (1.989.000 m² per 31 december 2019).
In de eerste helft van 2020 heeft VGP in totaal 12 projecten opgeleverd die samen 190.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen (per 24 augustus 2020 is dit toegenomen tot 311.000 m2 verhuurbaar oppervlakte), met 33 bijkomende projecten in aanbouw goed voor 795.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte.
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 30 juni 2020 bedroeg € 204,6 miljoen (tegen € 65,3 miljoen per 30 juni 2019).
De eigen vastgoedbeleggingsportefeuille bestaat uit 11 opgeleverde gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 196.000 m², terwijl de vastgoedportefeuille van de joint ventures bestaat uit 99 opgeleverde gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 1.904.000 m².
De schuldgraad van de Groep per 30 juni 2020 bedroeg 35,0%, tegenover 37,2% per 31 december 2019, voornamelijk als gevolg van de € 200 miljoen aan kapitaalverhoging die gedeeltelijk werd gecompenseerd door investeringen in nieuwbouwwerken.
1 Inclusief joint ventures. Per 30 juni 2020 bedroegen de geannualiseerde gecommitteerde huurcontracten voor de joint ventures € 128,2 miljoen (december 2019: € 102,3 miljoen).
BEDRIJFSRESULTAAT
| (in thousands of €) | June | June |
|---|---|---|
| 2020 | 2019 | |
| Omzet1 | 12.382 | 14.804 |
| Bruto huuropbrengsten | 4.650 | 7.354 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (577) | (922) |
| Netto huuropbrengsten | 4.073 | 6.432 |
| Joint venture management fee inkomsten | 6.134 | 4.943 |
| Ontwikkelingswinsten op vastgoedbeleggingen | 204.619 | 65.296 |
| Administratieve kosten | (15.517) | (9.853) |
| Aandeel in bedrijfsresultaat van de joint ventures | 18.565 | 29.301 |
| Bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 217.874 | 96.119 |
| Netto financieel resultaat | (8.164) | (7.138) |
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 209.710 | 88.981 |
| Belastingen | (12.770) | (13.949) |
| Bedrijfsresultaat na belastingen | 196.940 | 75.032 |
Netto huuropbrengsten
De netto huuropbrengsten daalden naar € 4,1 miljoen voor de eerste helft van 2020 in vergelijking met € 6,4 miljoen voor de eerste helft van 2019, voornamelijk als gevolg van de eerste sluiting met de tweede joint venture in juli 2019 en de vijfde en zesde sluiting met de eerste joint venture in respectievelijk april en november 2019, gedeeltelijk gecompenseerd door het volledige effect van de inkomstengenererende gebouwen die in 2019 zijn opgeleverd.
Inclusief het aandeel van VGP in de joint ventures op "doorkijk"-basis zijn de netto huuropbrengsten toegenomen met € 2,7 miljoen, oftewel 11% ten opzichte van H1 2019 (van € 24,2 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 tot € 26,9 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2020)2 .
Geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten
In de eerste helft van 2020 hebben we ondanks de uitzonderlijke marktomstandigheden een verdere groei van de leasingactiviteiten gezien.
De vraag naar verhuurbare oppervlakte resulteerde in de ondertekening van nieuwe huurovereenkomsten in de eerste helft van 2020 voor in totaal € 12,5 miljoen, waarvan € 11,4 miljoen betrekking had op nieuwe of vervangende leasecontracten (€ 3,0 miljoen namens de joint ventures) en € 8,8 miljoen (€ 7,1 miljoen namens de joint ventures) betrekking had op hernieuwing van bestaande huurovereenkomsten. De hernieuwing van bestaande huurovereenkomsten binnen de portefeuille van de joint ventures omvat verschillende verlengingen met 1-5 jaar.
1 De omzet bestaat uit de brutohuuropbrengsten, doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
2 Zie het bijgevoegde hoofdstuk "Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten" voor meer details.
Gedurende de looptijd werden huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 1,2 miljoen (alle gerelateerd aan de joint ventures) beëindigd.
Netto zijn de geannualiseerde gecommitteerde huurovereenkomsten gestegen tot € 165,2 miljoen per eind juni 20201 (vergeleken met € 155,0 miljoen per 31 december 2019).
Duitsland en Nederland waren de belangrijkste aanjagers van de groei in nieuwe of hernieuwde huurovereenkomsten met € 4,3 miljoen aan nieuwe huurovereenkomsten die in de loop van het jaar werden afgesloten in Duitsland (€ 0,9 miljoen voor de joint ventures) en € 4,0 miljoen in Nederland (eigen portefeuille). Andere bijdragende landen zijn onder meer Tsjechië voor € 1,0 miljoen (geheel voor joint ventures), Spanje voor € 1,0 miljoen (eigen portefeuille), Roemenië voor € 0,9 miljoen (geheel voor joint ventures), Slowakije voor € 0,1 miljoen (geheel voor joint ventures) en ten laatste Hongarije voor € 0,1 miljoen (geheel voor joint venture).
Per 30 juni 2020 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de gecombineerde eigen en jointventureportefeuille 8,7 jaar2 (vergeleken met 8,9 jaar per 31 december 2019). De eigen portefeuille bedroeg 10,3 jaar3 en de joint ventures-portefeuille 8,2 jaar4 .
De opgeleverde vastgoedportefeuille van de Groep, inclusief de eigen vastgoedportefeuille en die van de joint ventures, bereikte eind juni 2020 een bezettingsgraad van 99,9%, tegenover 99,8% eind december 2019.
De getekende huurovereenkomsten met een totaal van geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten per eind juni 2020 van € 165,2 miljoen vertegenwoordigen in totaal 2.837.000 m² verhuurbare oppervlakte. Van deze totale ruimte behoort 718.000 m² tot de eigen portefeuille (749.000 m² per 31 december 2019) en 2.119.000 m² tot de joint ventures (1.913.000 m² per 31 december 2019).
Nettoresultaat op vastgoedportefeuille
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 30 juni 2020 bedraagt € 204,6 miljoen ten opzichte van € 65,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019.
Het nettoresultaat werd vooral gedreven door: (i) € 41,1 miljoen ongerealiseerde waarderingswinst op de eigen portefeuille, (ii) € 22,9 miljoen ongerealiseerde winst op activa die worden ontwikkeld voor de joint ventures VGP European Logistics en VGP European Logistics 2, en (iii) € 140,6 miljoen gerealiseerde waarderingswinst op de transactie met VGP Park München.
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief ontwikkelingsgronden maar inclusief de gebouwen in aanbouw voor rekening van de joint ventures, wordt door de waarderingsdeskundige per 30 juni 2020 gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 5,81% (tegenover 5,76 % per 31 december 2019)
1 Inclusief joint ventures. Per 30 juni 2020 bedroegen de geannualiseerde gecommitteerde huurcontracten voor de joint ventures € 128,2 miljoen tegenover € 102,3 miljoen op 31 december '19.
2 Gewogen gemiddelde looptijd van de gecombineerde portefeuille gecommitteerde huurcontracten tot aan de eerste opzegmogelijkheid staat op 30 juni '20 op 8,2 jaar.
3 Gewogen gemiddelde looptijd van de eigen portefeuille gecommitteerde huurcontracten tot aan de eerste opzegmogelijkheid staat op 30 juni '20 op 10,0 jaar.
4 Gewogen gemiddelde looptijd van de jv-portefeuille gecommitteerde leasecontracten tot aan de eerste opzegmogelijkheid staat op 7,7 jaar per 30 juni '20.
toegepast op de contractuele huurinkomsten vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte. De gerapporteerde lichte stijging van de kapitalisatievoet is het gevolg van de wijziging in de portefeuillemix na de oprichting van de joint venture VGP Park München in juni 2020.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
Inkomsten uit de joint ventures
De inkomsten uit de diensten geleverd aan de joint ventures stegen met € 1,2 miljoen tot € 6,1 miljoen. De stijging is vooral te danken aan de groei van de portefeuilles van de joint ventures.
De inkomsten uit vastgoed- en facility management fees zijn gestegen van € 3,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 naar € 4,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2020. De inkomsten uit ontwikkelingsvergoedingen die tijdens de periode werden gegenereerd bedroegen € 1,4 miljoen tegenover € 1,2 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019.
Aandeel in het resultaat van de joint ventures
Het aandeel van VGP in de winst van de joint ventures over de periode daalde met € 10,7 miljoen van € 29,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 tot € 18,6 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2020, als gevolg van het verminderde Nettoresultaat op vastgoedportefeuilles van de joint ventures door de stabilisatie van de kapitalisatievoet.
Het aandeel van de netto huuropbrengsten zijn gestegen tot € 22,8 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2020, vergeleken met € 17,8 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019. De stijging weerspiegelt de onderliggende groei van de portefeuille van de joint ventures als gevolg van de verschillende sluitingen tussen de VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures en VGP sinds mei 2016.
Eind juni 2020 hadden de joint ventures (100% aandeel) € 128,2 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten die 2.119.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, tegenover € 102,3 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten die 1.913.000 m² vertegenwoordigden eind december 2019.
Het aandeel in de netto-waarderingswinsten op vastgoedportefeuille zijn gedaald tot € 7,1 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2020 (in vergelijking met € 28,9 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019). De portefeuille van joint ventures, exclusief ontwikkeling en de gebouwen die door VGP voor rekening van VGP European Logistics and VGP European Logistics 2 worden gebouwd, werd gewaardeerd op een kapitalisatievoet van 4,85% per 30 juni 2020 (vergeleken met 5,16% per 31 december 2019). De (her)waardering van de portefeuille van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle. Voor VGP Park München wordt de transactiewaarde met Allianz Real Estate beschouwd als reële waarde.
Het aandeel in de netto financiële kosten van de joint ventures voor de periode eindigend op 30 juni 2020 bedroegen € 8,1 miljoen tegenover € 9,5 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019. Voor de periode eindigend op 30 juni 2020 bedroegen de financiële opbrengsten per aandeel € 0,1 miljoen (€ (0,0) miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019). De financiële kosten per aandeel daalden van € 9,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 naar € 8,2 miljoen voor de periode eindigend
op 30 juni 2020 en omvatten € 4,2 miljoen rente op financiële schulden (€ 3,4 miljoen per 30 juni 2019), € 0,8 miljoen niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten (€ 2,3 miljoen per 30 juni 2019) en € 1,1 miljoen andere financiële kosten (€ 2,1 miljoen per 30 juni 2019), voornamelijk met betrekking tot de afschrijving van geactiveerde rente op bankleningen.
Administratieve kosten
De administratieve kosten voor de periode bedroegen € 15,5 miljoen in vergelijking met € 9,9 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019. De administratieve kosten waren hoger, voornamelijk als gevolg van de additionele toerekening met betrekking tot het langetermijnbeloningsplan en als gevolg van de nettoactiva-groeiwaarde van de toegewezen eenheden in het kader van dit beloningsplan (voor meer details wordt verwezen naar toelichting 18 en naar het Remuneratieverslag in het Jaarverslag 2019).
Op 30 juni 2020 bestond het VGP-team uit meer dan 230 personen die actief waren in 12 verschillende landen.
Netto financiële kosten
Voor de periode eindigend op 30 juni 2020 bedroegen de financiële opbrengsten € 3,9 miljoen (€ 2,5 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019), aangedreven door € 3,8 miljoen aan rentebaten op de aan de joint ventures verstrekte leningen (€ 2,5 miljoen voor de periode die eindigt op 30 juni 2019).
De gerapporteerde financiële kosten per 30 juni 2020 van € 12,0 miljoen (€ 9,7 miljoen per 30 juni 2019) bestaan voornamelijk uit € 12,3 miljoen kosten in verband met financiële schulden (€ 10,2 miljoen per 30 juni 2019) en andere financiële kosten van € 1,7 miljoen (ten opzichte van € 0,8 miljoen per 30 juni 2019), gedeeltelijk gecompenseerd door € 3,0 miljoen aan geactiveerde rente (€ 1,9 miljoen per 30 juni 2019).
Als gevolg hiervan bedroegen de netto financiële kosten € 8,2 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2020, vergeleken met € 7,1 miljoen eind juni 2019.
De aandeelhoudersleningen aan de joint ventures bedroegen per 30 juni 2020 € 292,6 miljoen (tegenover € 125,6 miljoen per 30 juni 2019), waarvan € 149,8 miljoen (€ 72,5 miljoen per 30 juni 2019) betrekking had op de financiering van de gebouwen in aanbouw en de ontwikkelingsgrond die in het bezit is van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures. De overige langlopende vorderingen bedragen € 76,7 miljoen en hebben voornamelijk betrekking op het saldo dat Allianz Real Estate verschuldigd is uit hoofde van de overname van VGP Park München (zie toelichting 7.3).
EVOLUTIE VAN DE ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN
De ontwikkelingsactiviteiten in de eerste helft van 2020 kunnen als volgt worden samengevat:
Afgeronde projecten
In de eerste helft van het jaar werden 12 projecten voltooid voor een totaal van 190.000 m² verhuurbare oppervlakte en die € 9,9 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten vertegenwoordigen (€ 3,2 miljoen voor VGP's eigen rekening en 6,7 miljoen euro voor de VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures).
VGP heeft voor eigen rekening 4 gebouwen geleverd met in totaal 50.000 m2verhuurbare oppervlakte:
- Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Halle van 21.000 m2 en 1 gebouw in VGP Park Einbeck van 9.000 m2 ;
- Spanje: 1 gebouw in VGP Llica d'Amunt van 14.000 m²; Italië: 1 gebouw in VGP Valsamoggia van 7.000 m².
Voor de VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures werden 8 gebouwen geleverd met in totaal 139.000 m2 verhuurbare oppervlakte:
- Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Olomouc van 18.000 m2 en 1 gebouw in VGP Park Usti nad Ladem van 4.000 m2 ;
- Slowakije: 1 gebouw in VGP Park Malacky van 19.000 m2 ;
- Roemenië: 1 gebouw in VGP Park Timisoara van 22.000 m2 ;
- Duitsland: 3 gebouwen in VGP Park Berlijn van respectievelijk 25.000 m², 12.000 m² en 11.000 m², en 1 gebouw in VGP Park Wustermark van 30.000 m².
Projecten in aanbouw
Eind juni 2020 had VGP 33 gebouwen in aanbouw voor een totale toekomstige verhuurbare oppervlakte van 795.000 m². De nieuwe gebouwen in aanbouw, die voor 73,4%1 zijn voorverhuurd, vertegenwoordigen € 49,5 miljoen aan huurinkomsten op jaarbasis wanneer ze volledig zijn gebouwd en verhuurd.
Voor eigen rekening had VGP 19 gebouwen in aanbouw voor een totaal van 520.000 m² verhuurbare oppervlakte, wat neerkomt op € 29,0 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis:
- Duitsland: 7 gebouwen voor 223.000 m2 (1 gebouw in elk VGP Park Göttingen, VGP Park Halle, VGP Park Giessen-Buseck, VGP Park Giessen-Lutzellinden, VGP Park Maagdenburg, VGP Park Laatzen en VGP Park Erfurt);
- Tsjechië: 1 gebouw voor 15.000 m2 (in VGP Park Prostejov);
- Roemenië: 2 gebouwen voor 47.000 m2 (1 gebouw in elk VGP Park Timisoara en VGP Park Sibiu);
- Hongarije: 1 gebouw voor 18.000 m2 (in VGP Park Kecskemet);
- Spanje: 5 gebouwen voor 86.000 m2 (2 gebouwen in VGP Park Lliçà d'Amunt, 2 gebouwen in VGP Park Valencia Cheste en 1 gebouw in VGP Park Zaragoza);
- Italië: 1 gebouw voor 23.000 m2 (in VGP Park Calcio);
- Nederland: 2 gebouwen voor 109.000 m2 (1 gebouw in elk VGP Park Nijmegen en VGP Park Roosendaal).
In opdracht van de VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures bouwt VGP 14 nieuwe gebouwen met een totale verhuurbare oppervlakte van 275.000 m², wat neerkomt op €20.6 miljoen aan huurovereenkomsten op jaarbasis:
- Tsjechië: 5 gebouwen voor 67.000 m2 (1 gebouw in VGP Park Olomouc, 2 gebouwen in VGP Park Chomutov, 1 gebouw in VGP Park Hradek nad Nisou en 1 gebouw in VGP Park Usti nad Labem);
- Duitsland: 7 gebouwen voor 195.000 m2 (1 gebouw in VGP Park Wustermark en 6 gebouwen in VGP Park München);
1 Berekend op basis van de gecontracteerde huur en de geschatte markthuur voor de leegstaande ruimte.
Spanje: 2 gebouwen voor 13.000 m2 (beide in VGP Park San Fernando de Henares).
Grondbank
In de eerste helft van het jaar is VGP doorgegaan met het verwerven van nieuwe grondpercelen ter ondersteuning van de toekomstige ontwikkelingspijplijn. In deze periode heeft VGP 1.170.000 m² grond verworven met een toekomstig ontwikkelingspotentieel van 480.000 m².
De aankopen omvatten 316.000 m² grond in VGP Park Gießen - Am Alten Flughafen, Duitsland, 304.000 m² in VGP Park České Budějovice, Tsjechië, 164.000 m² in VGP Park Arad, Roemenië, 129.000 m² in VGP Park Berlin Oberkrämer en 102.000 m² in VGP Park Zvolen, Slowakije.
Van deze percelen ligt 494.000 m² (42%) in Duitsland, 373.000 m² (32%) in Tsjechië, 164.000 m² (14%) in Roemenië, 102.000 m² (9%) in Slowakije, 27.000 m² (2%) in Italië en 8.000 m² (1%) in Nederland.
Op 30 juni 2020 beschikte VGP over nog eens 1,97 miljoen m² beveiligde percelen die naar verwachting in de komende 6-18 maanden zullen worden aangekocht, op voorwaarde dat de nodige vergunningen worden verkregen. Dit brengt de resterende totale eigen en beveiligde grondbank voor ontwikkeling op 6,89 miljoen m², wat een overblijvend ontwikkelingspotentieel vertegenwoordigt van 3,12 miljoen m², waarvan 884.000 m² in Duitsland, 575.000 m² in Tsjechië, 538.000 m² in Roemenië, 320.000 m² in Slowakije, 227.000 m² in Spanje, 167.000 m² in Nederland, 142.000 m² in Italië, 131.000 m² in Hongarije, 57.000 m2 in Letland, 42.000 m² in Oostenrijk en 42.000 m² in Portugal. In het bovenstaande is inbegrepen de resterende 510.000 m² bouwgrond die in het bezit is van de VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures met een ontwikkelingspotentieel van circa 222.000 m² nieuwe verhuurbare oppervlakte.
Naast de eigen en contractueel vastgelegde grondbank heeft VGP niet-bindende overeenkomsten gesloten en voert zij momenteel op exclusieve basis due diligence-onderzoeken uit naar de mogelijke acquisities van in totaal circa 0,86 miljoen m² nieuwe grondpercelen in Italië, Duitsland, Oostenrijk, Spanje, Portugal en Tsjechië. Deze grond vertegenwoordigt een ontwikkelingspotentieel van circa 1 miljoen m2 en de verwachting is dat een aanzienlijk aantal van deze percelen in de komende 12 maanden contractueel zal worden vastgelegd.
GROEP ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP
Het saldo van de groep activa aangehouden voor verkoop steeg van € 170,0 miljoen per 31 december 2019 tot € 457 miljoen per 30 juni 2020 en bestaat uit € 247,5 miljoen activa aangehouden voor verkoop met betrekking tot de verwachte zevende closing met VGP European Logistics en de tweede closing met betrekking tot VGP European Logistics 2 die in de tweede helft van 2020 zal plaatsvinden. Het resterende saldo van € 209,5 miljoen heeft betrekking op de activa in aanbouw en ontwikkeling (tegen reële waarde) die door VGP in opdracht van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint ventures worden / zullen worden ontwikkeld (vergeleken met € 169,7 miljoen per 31 december 2019).
In het kader van de respectieve joint venture-overeenkomsten heeft VGP European Logistics een exclusief voorkeursrecht met betrekking tot de verwerving van de door VGP ontwikkelde inkomstengenererende activa in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije en heeft VGP European Logistics 2 een soortgelijk recht voor Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. De ontwikkelingspijplijn die in het kader van de verschillende transacties tussen de joint ventures en VGP
aan een van de twee joint ventures wordt overgedragen, wordt voor eigen risico van VGP ontwikkeld en vervolgens door de respectieve joint venture verworven en betaald onder voorbehoud van vooraf overeengekomen afwerkings- en leaseparameters.
KAPITAALMANAGEMENT
Op 21 april 2020 heeft VGP met succes door middel van een private plaatsing aan internationale institutionele beleggers voor een totaalbedrag van € 200,0 miljoen aan nieuwe aandelen uitgegeven. In de plaatsing werden in totaal 2.000.000 nieuwe aandelen (ongeveer 10,8% van de uitstaande aandelen van de Vennootschap bij voltooiing van het aanbod) uitgegeven tegen een uitgifteprijs van €100,00 per aandeel, wat een korting van 4,58% betekent ten opzichte van de laatst verhandelde prijs van het aandeel op 21 april 2020 van €104,8. In lijn met hun tevoren vastgelegde verplichtingen hebben Little Rock SA, gecontroleerd door de heer Jan Van Geet, en VM Invest NV, gecontroleerd door de heer Bart Van Malderen, elk ingeschreven op respectievelijk 33,81% en 20,16% van de nieuwe aandelen, en hebben ze volledige toewijzingen ontvangen. VGP zal de netto-opbrengst van de kapitaalverhoging gebruiken om de financiële koopkracht verder te verhogen en het eigen vermogen te versterken om de investeringspijplijn te financieren en te kunnen profiteren van extra investeringsmogelijkheden.
De financiële schuld steeg van € 780,3 miljoen per 31 december 2019 naar € 782,1 miljoen per 30 juni 2020, waarvan € 20,8 miljoen bankschulden (2019: € 21,5 miljoen), € 33,4 miljoen schuldscheinleningen (2019: € 33,4 miljoen), €714,8 miljoen uitgegeven obligaties (2019: € 714,1 miljoen) en € 13,1 miljoen opgelopen rente op obligaties (2019: € 11,3 miljoen). De Groep heeft toegang tot een doorlopende kredietfaciliteit van €150 miljoen die per 30 juni 2020 volledig onbenut is gebleven.
The schuldgraad1 van de Groep daalde van 37,2% per 31 december 2019 naar 35,0% per 30 juni 2020. De schuldgraad blijft ruim binnen de doelstelling van de Groep als de maximale geconsolideerde schuldgraad van 65%.
DIVIDEND
Op de Algemene Vergadering van 8 mei 2020 werd een brutodividend van € 60,31 miljoen, gelijk aan € 2,93 per aandeel voor het jaar 2019, goedgekeurd en dit is inmiddels op 28 mei 2020 aan de aandeelhouders uitgekeerd.
VOORUITZICHTEN TWEEDE HELFT 2020
Hoewel het door de onzekerheid als gevolg van de Covid-19-pandemie moeilijk te voorspellen blijft hoe de vraag naar verhuurbare oppervlakte zich in de tweede helft van 2020 zal ontwikkelen, is een van de gevolgen van de coronaviruspandemie dat de acceptatie van e-commerce in de hele samenleving wordt versneld en dat onze huurders steeds meer de nadruk leggen op de veerkracht van hun logistieke toeleveringsketens. Deze ontwikkelingen spelen in op de toplocaties en de kwaliteit van onze portefeuille en zouden na verloop van tijd de vraag naar onze gebouwen en diensten in heel Europa moeten doen toenemen.
1 Berekend als Nettoschuld / Totaal eigen vermogen en verplichtingen
Wat betreft de joint ventures verwachten we voorts twee transacties voor het einde van 2020. De zevende transactie met VGP European Logistics (eerste joint venture) wordt verwacht met een transactiewaarde1 van >€ 150 miljoen en de tweede transactie met VGP European Logistics 2 (tweede joint venture) met een transactiewaarde van > € 200 miljoen.
.
Bovendien verwachten we dat we in de loop van de tweede helft van 2020, wat de eerste joint venture betreft, de details van een uitbreiding die verder gaat dan de oorspronkelijke doelstelling van € 1,7 miljard, kunnen bekendmaken.
We zullen waakzaam zijn en ervoor zorgen dat we sterk gekapitaliseerd blijven, zodat we te allen tijde in staat blijven om te investeren in de beste kansen terwijl we werken aan de uitbreiding van onze portefeuille.
1 De transactiewaarde komt overeen met de aankoopprijs (tegen reële marktwaarde) van de opgeleverde inkomstengenererende gebouwen die aan de desbetreffende joint venture worden overgedragen.
VERKORTE GECONSOLIDEERDE TUSSENTIJDSE FINANCIËLE STATEN1
VERKORTE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | Toelichting | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|---|
| Omzet2 | 5 | 12.382 | 14.804 |
| Bruto huuropbrengsten | 5 | 4.650 | 7.354 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (577) | (922) | |
| Netto huurresultaat | 4.073 | 6.432 | |
| Joint venture management fee inkomsten | 5 | 6.134 | 4.943 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 6 | 204.619 | 65.296 |
| Administratieve kosten | (15.517) | (9.853) | |
| Aandeel in het resultaat van joint venture en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 7 | 18.565 | 29.301 |
| Operationele winst / (verlies) | 217.874 | 96.119 | |
| Financiële opbrengsten | 8 | 3.856 | 2.538 |
| Financiële kosten | 8 | (12.020) | (9.676) |
| Financieel resultaat | (8.164) | (7.138) | |
| Winst voor belastingen | 209.710 | 88.981 | |
| Belastingen | (12.770) | (13.949) | |
| Winst van het boekjaar | 196.940 | 75.032 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van VGP NV | 196.940 | 75.032 | |
| Minderheidsbelangen | - |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 30.06.2020 | 30.06.2019 | |
|---|---|---|---|
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - basis | 9 | 10,19 | 4,04 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - verwaterd | 9 | 10,19 | 4,04 |
1 De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
2 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
VERKORT GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT
Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Netto resultaat | 196.940 | 75.032 |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later geherklasseerd | ||
| zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen | - | - |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet | ||
| geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen | - | - |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) | - | - |
| Volledig perioderesultaat | ||
| 196.940 | 75.032 | |
| Toerekenbaar aan: | ||
| de aandeelhouders van VGP NV | 196.940 | 75.032 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
| ACTIVA (in duizend €) | Toelichting | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 295 | 46 | |
| Vastgoedbeleggingen | 10 | 595.920 | 792.945 |
| Andere materiële vaste activa | 5.304 | 5.287 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
7 | 534.156 | 387.246 |
| Andere langlopende vorderingen | 7 | 219.569 | 63.571 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 1.883 | 695 | |
| Totaal vaste activa | 1.357.127 | 1.249.790 | |
| Handels- en andere vorderingen | 11 | 50.122 | 28.770 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 92.541 | 176.148 | |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 14 | 457.032 | 169.655 |
| Totaal vlottende activa | 599.695 | 374.573 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.956.822 | 1.624.363 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (In duizend €) |
Toelichting | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kapitaal | 72.225 | 62.251 | |
| Overgedragen resultaten | 774.092 | 637.461 | |
| Overige reserves | 188.498 | 69 | |
| Eigen vermogen | 12 | 1.034.815 | 699.781 |
| Langlopende financiële schulden | 13 | 767.685 | 767.673 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - | |
| Andere langlopende verplichtingen | 4.260 | 12.789 | |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 19.021 | 31.647 | |
| Totaal langlopende verplichtingen | 790.966 | 812.109 | |
| Kortlopende financiële schulden | 13 | 14.403 | 12.673 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 69.659 | 89.325 | |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor | |||
| verkoop | 14 | 46.979 | 10.475 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 131.041 | 112.473 | |
| Totaal verplichtingen | 922.007 | 924.582 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.956.822 | 1.624.363 |
VERKORT GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
Statutair aandelen kapitaal |
Kapitaal reserve (Toelichting 12) |
IFRS aandelen kapitaal |
Reserves | Uitgifte premie |
Ander eigen vermoge n |
Totaal eigen vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 1 januari 2019 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 481.147 | 69 | - | 543.467 |
| Andere elementen van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | - | - | - | 0 |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 75.032 | - | - | 75.032 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 75.032 | - | - | 75.032 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | (40.883) | - | - | (40.883) |
| Herwaardering van het VGP Misv incentive plan |
- | - | - | (8.416) | - | - | (8.416) |
| Saldo per 30 juni 2019 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 506.880 | 69 | - | 569.200 |
| Saldo per 1 januari 2020 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 637.461 | 69 | - | 699.781 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 196.940 | - | - | 196.940 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 196.940 | - | - | 196.940 |
| Kapitaalverhoging, na aftrek transactiekosten | 9.974 | - | 9.974 | - | 188.429 | - | 198.403 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | (60.308) | - | - | (60.308) |
| Saldo per 30 juni 2020 | 102.641 | (30.416) | 72.225 | 774.092 | 188.498 | - | 1.034.815 |
VERKORT GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | 30.06.2020 | 30.06.2019 | |
|---|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | |||
| Resultaat vóór belastingen | 209.710 | 88.981 | |
| Aanpassingen voor: Afschrijvingen |
751 | 135 | |
| Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen | 6 | (64.026) | (60.906) |
| Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen | 6 | (140.593) | (4.390) |
| Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en | |||
| wisselkoersen | 202 | 173 | |
| Rente(opbrengsten) | (3.857) | (2.527) | |
| Rentekosten | 11.819 | 9.492 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
7 | (18.565) | (29.301) |
| Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en | |||
| voorzieningen | (4.559) | 1.657 | |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (12.620) | (2.876) | |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | 767 | 2.158 | |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (16.413) | 939 | |
| Renteopbrengsten | 26 | 26 | |
| Rente(kosten) | (12.457) | (6.693) | |
| Betaalde winstbelastingen | (541) | (145) | |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (29.385) | (5.873) | |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | |||
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere | 0 | 22 | |
| Verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 15 | 83.282 | 125.352 |
| Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw | (207.784) | (159.134) | |
| Inkomsten uit / (investering in)joint venture en geassocieerde ondernemingen |
- | ||
| Leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen | (63.017) | (11.332) | |
| Terugbetalingen van leningen door joint venture en geassocieerde | |||
| ondernemingen Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten |
- (187.519) |
4.407 (40.685) |
|
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | |||
| Uitbetaalde dividenden | (60.309) | (40.883) | |
| Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen /(terugbetaling kapitaal) | 198.403 | ||
| Opname van leningen | - | - | |
| Terugbetalingen van leningen | (667) | (350) | |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | 137.427 | (41.233) | |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | (79.477) | (87.791) | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 176.148 | 161.446 | |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | (406) | 581 | |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | (3.724) | (1.509) | |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 92.541 | 72.727 |
TOELICHTING BIJ DE VERKORTE HALFJAARLIJKSE FINANCIËLE STATEN Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
1 Verklaring van overeenstemming
De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving", zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De raad van bestuur keurde de uitgifte van de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie goed op 21 augustus 2020.
2 Voornaamste gehanteerde boekhoudnormen
De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (€ '000).
De gehanteerde boekhoudnormen ter voorbereiding van deze verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie zijn in overeenstemming met deze gebruikt voor de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 December 2019 met uitzondering van de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties en de nieuwe de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot op aandelen gebaseerde betalingen, die van kracht werden in het eerste halfjaar van:
- Aanpassing van IAS 1 en IAS 8 Definitie van materieel belang
- Aanpassing van IFRS 3 Bedrijfscombinaties: Definitie van een onderneming
- Aanpassing van IFRS 9, IAS 39 en IFRS 7 Hervorming Intrestvoet benchmark
- Aanpassingen van de verwijzingen naar het conceptueel kader in de IFRS-standaarden
De initiële erkenning van de bovenvermelde nieuwe standaarden hebben geen materiële invloed op de financiële positie en het resultaat van de Groep.
Nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties die nog niet toepasbaar werden tijdens het eerste halfjaar van 2020:
- IFRS 17 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Aanpassingen van IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: Classificatie van schulden als langlopend of kortlopend (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Aanpassingen van IAS 16 Materiële vaste activa (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Aanpassingen van IAS 37 Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijk activa: verlieslatende contracten – kosten ter volbrenging van het contract (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Aanpassingen van IFRS 3 Bedrijfscombinaties: verwijzing naar het conceptueel kader (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Aanpassingen van IFRS 16 Leases: Covid-19-gerelateerde huur toegevingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 juni 2020, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden 2018–2020 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
3 Bijkomende toelichting over cruciale beoordelingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden
De cruciale beoordelingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden zijn in overeenstemming met degene opgenomen in de geconsolideerde financiële staten voor het boekjaar geëindigd op 31 december 2019 (Zie jaarverslag 2019 – toelichting 3) met uitzondering van:
- Op 23 juni 2020, verkocht VGP 50% van zijn deelneming in VGP Park München GmbH aan Allianz Real Estate, waarbij de controle over VGP Park München verloren werd in 2020 (de "Transactie") De ontwikkeling van VGP Park München zal verschillende Jaren in beslag nemen. Ten gevolge van het verlies van controle, heeft VGP alle activa en passiva van VGP Park München uitgeboekt en een gerealiseerde winst op de verkoop erkend. Deze werd berekend als het verschil tussen: (i) de boekwaarde van alle activa en passiva (=eigen vermogen) van VGP Park München op de transactie datum, en (ii) de reële waarde van de volledige deelneming (100% van de aandelen) (de "Reële waarde")
- De gerealiseerde winst n.a.v. de Transactie, zoals hierboven beschreven, werd volledig (100%) erkend, dit in overeenstemming met de waarderingsregels van VGP en IFRS 10 (Zie toelichting 2.3 – Consolidatieprincipes - Joint venture en geassocieerde ondernemingen – in het jaar rapport van 2019 voor verdere informatie).
- Tot de definitieve oplevering, zal elk gebouw gewaardeerd worden aan zijn proportioneel aandeel in de overeengekomen verkoopprijs met Allianz Real Estate, opdat dit geacht wordt als de beste reflectie van de reële waarde. Gevolgd op de definitieve oplevering van elk gebouw, zal dit gebouw opgenomen worden aan de reële waarde en geherwaardeerd worden. Deze reële waarde zal tenminste op jaarlijkse basis bepaald worden door een extern onafhankelijk waarderingsdeskundige, in overeenstemming met de waarderingsregels van de Groep. (Zie toelichting 2.7 – Vastgoedbeleggingen – in het jaar rapport van 2019 voor verdere informatie).
4 Segment rapportering
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografische regio.
4.1 Activiteitssegmenten
Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) en worden op deze manier opgevolgd. Aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en finaal (iii) op. vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint ventures.
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde financiële staten per 30 juni 2020 en 31 december 2019.
In juni 2020, stapte de groep in een nieuwe 50:50 joint venture met partner Allianz Real Estate voor de ontwikkeling van VGP Park München. De initiële termijn van deze nieuw opgerichte joint venture bedraagt 10 jaar.
Deze derde joint venture volgt twee andere 50:50 joint ventures met Allianz Real Estate m.n. VGP European Logistics (de eerste joint venture) en VGP European Logistics 2 (de tweede joint venture).
De eerste joint venture–VGP European Logistics-, die in maart 2016 van start ging, richt zich op de verwerving van door VGP ontwikkelde activa in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Terwijl, de tweede joint venture-VGP European Logistics 2-, die in juli 2019 van start ging, zich richt op de verwerving van door VGP ontwikkelde activa in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje.
Investeringsactiviteiten
De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de Joint Venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.
Vastgoedontwikkeling
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep bestaan uit het netto-ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (verliezen) op vastgoedbeleggingen buiten de VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 joint venture perimeter, d.w.z. Letland, zijn buiten beschouwing gelaten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, op basis van de veronderstelling dat deze activa in de nabije toekomst in de eigen portefeuille van de Groep worden gehouden. Daarnaast wordt 90% van de totale exploitatiekosten van het onroerend goed toegerekend aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, evenals de administratiekosten na aftrek van de huurkosten en de kosten voor het beheer van het onroerend goed.
Vastgoed- en activabeheer
Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.
Samenvatting van de opsplitsing van de activiteitssegmenten
| In duizend € | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Investering EBITDA | 25.272 | 23.488 |
| Vastgoedontwikkeling EBITDA | 194.287 | 55.751 |
| Vastgoed – en activabeheer EBITDA | 2.891 | 3.622 |
| Totaal operationele EBITDA | 222.450 | 82.860 |
| In duizend € | Voor het jaar afgesloten op 30 juni 2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en activa |
|||||
| Investering | Ontwikkeling | beheer | Totaal | ||
| Bruto huuropbrengsten | 4.650 | 4.650 | |||
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (58) | (519) | 0 | (577) | |
| Netto huuropbrengsten | 4.592 | (519) | 0 | 4.073 | |
| Joint ventures "management fee" inkomsten | 6.134 | 6.134 | |||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de joint ventures |
0 | 204.648 | 0 | 204.648 | |
| Administratieve kosten | (1.681) | (9.842) | (3.243) | (14.766) | |
| Aandeel in het aangepast resultaat van de joint ventures na belastingen¹ |
22.361 | 0 | 0 | 22.361 | |
| Operationele EBITDA | 25.272 | 194.287 | 2.891 | 222.450 | |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 0 | (710) | (41) | (751) | |
| Winst vóór belastingen en interest | 25.272 | 193.577 | 2.850 | 221.699 | |
| Netto financiële kosten - Eigen | (8.165) | ||||
| Netto financiële kosten – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
0 | 0 | 0 | (7.287) | |
| Winst vóór belastingen | 206.247 | ||||
| Inkomstenbelastingen - Eigen | (541) | ||||
| Inkomstenbelastingen – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(823) | ||||
| Recurrente netto-inkomsten | 204.883 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
(29) | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
7.079 | ||||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
- | ||||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op | |||||
| afdekkingsderivaten – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(783) | ||||
| Latente belastingen - Eigen | (12.229) | ||||
| Latente belastingen – joint ventures en | |||||
| geassocieerde ondernemingen | (1.982) | ||||
| Gerapporteerde winst over de periode | 196.940 |
¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 7,1 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 0,1 miljoen netto waardeverliezen op afdekkingsderivaten en € 2,0 miljoen aan latente belastingen in verband met deze aanpassingen.
² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de joint ventures perimeter t.t.z. alle landen behalve Letland.
| In duizend € | Voor het jaar afgesloten op 30 juni 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en | |||||
| Investering | Ontwikkeling | activa beheer |
Totaal | ||
| Bruto huuropbrengsten | 7.354 | - | - | 7.354 | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (92) | (830) | - | (922) | |
| Netto huuropbrengsten | 7.262 | (830) | - | 6.432 | |
| Joint ventures "management fee" inkomsten | - | - | 4.943 | 4.943 | |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Ventures |
- | 63.916 | - | 63.916 | |
| Administratieve kosten | (1.062) | (7.335) | (1.322) | (9.718) | |
| Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Ventures na belastingen¹ |
17.287 | - | - | 17.287 | |
| Operationele EBITDA | 23.488 | 55.751 | 3.622 | 82.860 | |
| 0 | |||||
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | - | (95) | (40) | (135) | |
| Winst vóór belastingen en interest | 23.488 | 55.656 | 3.582 | 82.725 | |
| Netto financiële kosten - Eigen | (7.149) | ||||
| Netto financiële kosten – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(7.204) | ||||
| Winst vóór belastingen | 68.372 | ||||
| Inkomstenbelastingen - Eigen | (145) | ||||
| Inkomstenbelastingen – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(698) | ||||
| Recurrente netto inkomsten | 67.529 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
1.379 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
28.879 | ||||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
11 | ||||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten – joint ventures en |
|||||
| geassocieerde ondernemingen | (2.260) | ||||
| Latente belastingen - Eigen | (13.804) | ||||
| Latente belastingen – joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(6.702) | ||||
| Gerapporteerde winst over de periode | 75.032 |
¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint ventures (tegen haar aandeel) bestaan uit € 28,9 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 2,3 miljoen netto waardewinsten/(-verliezen) op afdekkingsderivaten en € 6,7 miljoen aan latente in verband met deze aanpassingen.
² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Ventures perimeter t.t.z alle landen behalve Letland.
4.2 Geografische markten
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 30 juni 2020 In duizend € |
Bruto huur opbrengsten¹ |
Netto huur opbrengsten¹ |
Aandeel in de operationele EBITDA van de joint ventures |
Operationele EBITDA (Incl. JV volgens aandeel) |
Vastgoed beleggingen Eigen |
Vastgoed beleggingen JV volgens aandeel |
Investeringen² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 15,742 | 14,000 | 13,004 | 192,708 | 402,291 | 763,205 | 131,395 |
| Spanje | 1,937 | 988 | 919 | (2,544) | 170,331 | 32,657 | 22,716 |
| Oostenrijk | 301 | 237 | 245 | 8 | 12,300 | 12,545 | 67 |
| Nederland | 552 | 48 | - | 19,263 | 153,002 | - | 17,051 |
| Italië | 421 | 492 | - | (518) | 37,864 | - | 7,047 |
| Portugal | - | (42) | - | (285) | 3,993 | - | 642 |
| 18,953 | 15,722 | 14,167 | 208,632 | 779,781 | 808,407 | 178,919 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 5,855 | 5,172 | 5,360 | 12,144 | 95,052 | 196,009 | 27,837 |
| Slowakije | 933 | 703 | 826 | (244) | 49,163 | 24,209 | 7,104 |
| Hongarije | 1,078 | 964 | 1,002 | 1,844 | 31,619 | 28,513 | 6,313 |
| Roemenië | 1,308 | 799 | 1,148 | 1,167 | 49,228 | 27,093 | 8,883 |
| 9,173 | 7,637 | 8,336 | 14,911 | 225,062 | 275,823 | 50,138 | |
| Baltische landen | |||||||
| Letland | 1,430 | 1,356 | - | 1,304 | 39,071 | - | 176 |
| Andere³ | - | 2,170 | (140) | (2,392) | - | - | - |
| Totaal | 29,555 | 26,885 | 22,363 | 222,455 | 1,043,914 | 1,084,230 | 229,233 |
¹ Inclusief joint ventures volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 216,9 miljoen en voor de joint ventures portfolio € 12,3 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| 30 juni 2019 In duizend € |
Bruto huur opbrengsten¹ |
Netto huur opbrengsten¹ |
Aandeel in de operationele EBITDA van de joint ventures |
Operationele EBITDA (Incl. JV volgens aandeel) |
Vastgoed beleggingen Eigen |
Vastgoed beleggingen JV volgens aandeel |
Investeringen² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 14,008 | 11,586 | 11,117 | 35,004 | 295,071 | 514,254 | 89,792 |
| Spanje | 1,611 | 892 | - | 2,750 | 170,225 | - | 22,644 |
| Oostenrijk | 572 | 513 | - | 2,438 | 21,918 | - | 18 |
| Nederland | - | (156) | - | 17,794 | 71,070 | - | 18,708 |
| Italië | - | 122 | - | 5,539 | 19,791 | - | 10,178 |
| Portugal | - | (30) | - | (119) | 178 | - | 178 |
| 16,191 | 12,927 | 11,117 | 63,406 | 578,253 | 514,254 | 141,519 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 5,380 | 6,031 | 4,435 | 9,380 | 73,242 | 172,585 | 13,052 |
| Slowakije | 990 | 914 | 905 | 1,189 | 41,424 | 23,209 | 28,418 |
| Hongarije | 1,070 | 1,503 | 831 | 2,051 | 15,621 | 28,444 | 5,985 |
| Roemenië | 1,944 | 1,667 | - | 6,279 | 75,391 | - | 7,010 |
| 9,383 | 10,114 | 6,170 | 18,898 | 205,678 | 224,237 | 54,465 | |
| Baltische landen | |||||||
| Letland | 1,033 | 855 | - | 816 | 37,699 | - | 2,680 |
| Andere³ | - | 290 | - | (260) | - | - | - |
| Totaal | 26,607 | 24,186 | 17,287 | 82,860 | 821,630 | 738,491 | 198,665 |
¹ Inclusief joint ventures volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 192,3 miljoen en voor de joint ventures portfolio € 6,4 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
5 Omzet
| In duizend € | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen | 3.788 | 5.559 |
| Huurindexering en kortingen | 862 | 1.795 |
| Totaal bruto huuropbrengsten | 4.650 | 7.354 |
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management | 4.727 | 3.727 |
| Inkomsten uit projectontwikkeling | 1.406 | 1.216 |
| Joint ventures management fee inkomsten | 6.133 | 4.943 |
| Doorgerekende huurlasten | 1.599 | 2.507 |
| Totale omzet | 12.382 | 14.804 |
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen onder operationele lease. De operationele leases hebben over het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De brutohuuropbrengsten weerspiegelen de volledige impact van de inkomsten genererende activa die in 2019 en 2020 werden opgeleverd. Er vonden geen "closings" plaats met de joint ventures in de eerste helft van 2020. Per juni 2019, bedroegen de huurinkomsten van vastgoedbeleggingen verkocht in de vijfde "closing" met de joint venture VGP European Logistics €0,8 miljoen euro. Deze vijfde closing vond plaats op 1 april 2019.
Op 30 juni 2020, had de Groep (inclusief de joint ventures) toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 165,2 miljoen1 in vergelijking met € 155.0 miljoen2 op 31 December 2019.
De toekomstige huuropbrengsten op jaarbasis van de eigen vastgoedportefeuille worden gedetailleerd als volgt:
| In duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 36.998 | 52.665 |
| Tussen één en vijf jaar | 138.712 | 205.603 |
| Meer dan vijf jaar | 207.202 | 399.922 |
| Totaal | 382.912 | 658.190 |
6 Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen
| In duizend € | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 41.085 | 45.219 |
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op Groepen activa | ||
| aangehouden voor verkoop | 22.941 | 15.687 |
| Gerealiseerde meer- / (min)waarde op verkoop van | ||
| dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 140.593 | 4.390 |
| Totaal | 204.619 | 65.296 |
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief bouwgrond maar inclusief de activa in ontwikkeling voor rekening van de Joint Venture, wordt door de waarderingsdeskundige per 30 juni 2020 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,81% (ten opzichte van 5,76% per 31 december 2019) toegepast op de contractuele huurprijzen vermeerderd met de geschatte huurwaarde van leegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou aanleiding geven tot een variatie van de
1 € 128,2 miljoen gerelateerd aan de joint ventures' portfolio en € 37,0 miljoen gerelateerd aan de eigen portefeuille.
2 € 102,3 miljoen gerelateerd aan de joint ventures' portfolio en € 52,7 miljoen gerelateerd aan de eigen portefeuille.
totale portefeuillewaarde van € 15,3 miljoen.
7 Investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen
7.1 Aandeel in netto winsten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de winst- en verliesrekening van de joint ventures van de Groep met Allianz Real Estate (VGP European Logistics, VGP European Logistics 2 en VGP Park München) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen.
VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 zijn gevestigd in Luxemburg. VGP European Logistics is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. VGP European Logistics 2 is eigenaar van logistiek vastgoed in Spanje, Oostenrijk en Roemenië. VGP NV bezit 50% rechtstreeks in beide joint ventures en 5,1% in de dochterondernemingen van VGP European Logistics die activa in Duitsland bezitten.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistcs (excl. Minderheids belang) aan 100% |
VGP European Logistcs 2 aan 100% |
VGP Park Munchen GmbH aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
VGP European Logistcs Duitse vastgoed onderne mingen aan 5.1% |
30.06.2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 41.602 | 5.427 | - | 23.515 | 1.391 | 24.905 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
||||||
| - onderliggende operationele kosten | 59 | (147) | 21 | (33) | 5 | (28) |
| - vastgoedbeheer kosten | (3.335) | (561) | - | (1.948) | (119) | (2.067) |
| Netto huurresultaat | 38.327 | 4.720 | 21 | 21.534 | 1.277 | 22.811 |
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen |
11.829 | 914 | - | 6.371 | 707 | 7.079 |
| Administratieve kosten | (737) | (129) | (1) | (433) | (16) | (450) |
| Operationel winst / (verlies) | 49.419 | 5.505 | 20 | 27.472 | 1.968 | 29.440 |
| Netto financieel resultaat | (12.446) | (2.715) | (135) | (7.648) | (421) | (8.069) |
| Belastingen | (4.239) | (910) | - | (2.574) | (231) | (2.806) |
| Winst van het boekjaar | 32.734 | 1.880 | (115) | 17.249 | 1.316 | 18.565 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistcs (excl. Minderheids belang) aan 100% |
VGP European Logistcs 2 aan 100% |
VGP Park Munchen GmbH aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
VGP European Logistcs Duitse vastgoed onderne mingen aan 5.1% |
30.06.2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 36.100 | - | - | 18.050 | 1.203 | 19.253 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
- | |||||
| - onderliggende operationele kosten | (35) | - | - | (17) | (8) | (26) |
| - vastgoedbeheer kosten | (2.752) | - | - | (1.376) | (97) | (1.473) |
| Netto huurresultaat | 33.313 | - | - | 16.657 | 1.098 | 17.754 |
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen |
53.664 | - | - | 26.832 | 2.047 | 28.879 |
| Administratieve kosten | (896) | - | - | (448) | (20) | (468) |
| Operationel winst / (verlies) | 86.081 | - | - | 43.041 | 3.125 | 46.165 |
| Netto financieel resultaat | (18.156) | - | - | (9.078) | (386) | (9.464) |
| Belastingen | (13.956) | - | - | (6.978) | (422) | (7.400) |
| Winst van het boekjaar | 53.969 | - | - | 26.985 | 2.317 | 29.301 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistcs (excl. Minderheids belang) aan 100% |
VGP European Logistcs 2 aan 100% |
VGP Park Munchen GmbH aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
VGP European Logistcs Duitse vastgoed onderne mingen aan 5.1% |
30.06.2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 1.607.021 | 144.590 | 375.362 | 1.063.487 | 59.629 | 1.123.115 |
| Andere activa | (1.504) | (357) | 0 | (930) | (27) | (958) |
| Totaal vaste activa | 1.605.518 | 144.233 | 375.362 | 1.062.556 | 59.601 | 1.122.158 |
| Handels- en andere vorderingen | 16.215 | 2.715 | 6.574 | 12.752 | 702 | 13.454 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 67.751 | 5.579 | 52.752 | 63.041 | 2.224 | 65.265 |
| Totaal vlottende activa | 83.966 | 8.294 | 59.326 | 75.793 | 2.926 | 78.719 |
| Totaal activa | 1.689.484 | 152.527 | 434.688 | 1.138.349 | 62.527 | 1.200.877 |
| Langlopende financiële schulden | 814.721 | 86.687 | 155.833 | 528.620 | 31.317 | 559.938 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 6.858 | 79 | - | 3.469 | - | 3.469 |
| Andere langlopende verplichtingen | 6.836 | 1.640 | 1.150 | 4.813 | 164 | 4.977 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 116.492 | 3.639 | - | 60.065 | 3.960 | 64.026 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 944.907 | 92.045 | 156.983 | 596.967 | 35.441 | 632.409 |
| Kortlopende financiële schulden | 20.261 | 1.038 | - | 10.650 | 631 | 11.280 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 21.202 | 2.673 | 21.130 | 22.503 | 529 | 23.031 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 41.463 | 3.711 | 21.130 | 33.152 | 1.160 | 34.312 |
| Totaal verplichtingen | 986.370 | 95.756 | 178.113 | 630.120 | 36.601 | 666.720 |
| Netto actiefwaarde | 703.114 | 56.771 | 256.575 | 508.230 | 25.926 | 534.156 |
7.2 Samenvatting van de balans met betrekking tot joint ventures en geassocieerde ondernemingen
| VGP | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| European | ||||||
| Logistcs | ||||||
| VGP European | VGP Park | Duitse | ||||
| Logistcs (excl. | VGP | Munchen | vastgoed | |||
| Minderheids | European | GmbH | Joint | onderne | ||
| BALANS (in duizend €) |
belang) aan 100% |
Logistcs 2 aan 100% |
aan 100% |
ventures aan 50% |
mingen aan 5.1% |
31.12.2019 |
| Vastgoedbeleggingen | 1.603.926 | 145.281 | - | 874.603 | 59.404 | 934.008 |
| Andere activa | 838 | 24 | - | 431 | 43 | 474 |
| Totaal vaste activa | 1.604.763 | 145.305 | - | 875.034 | 59.448 | 934.482 |
| Handels- en andere vorderingen | 12.201 | 3.351 | - | 7.776 | 446 | 8.222 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 51.134 | 3.198 | - | 27.166 | 1.636 | 28.802 |
| Totaal vlottende activa | 63.335 | 6.549 | - | 34.942 | 2.082 | 37.024 |
| Totaal activa | 1.668.098 | 151.854 | - | 909.976 | 61.530 | 971.506 |
| Langlopende financiële schulden | 823.105 | 88.068 | - | 455.587 | 31.512 | 487.099 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 5.337 | 40 | - | 2.689 | - | 2.689 |
| Andere langlopende verplichtingen | 7.208 | 1.508 | - | 4.358 | 190 | 4.548 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 116.130 | 3.121 | - | 59.626 | 3.845 | 63.470 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 951.781 | 92.737 | - | 522.259 | 35.547 | 557.806 |
| Kortlopende financiële schulden | 20.022 | 784 | - | 10.403 | 631 | 11.034 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 25.914 | 3.443 | - | 14.678 | 742 | 15.421 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 45.936 | 4.227 | - | 25.081 | 1.373 | 26.455 |
| Totaal verplichtingen | 997.717 | 96.964 | - | 547.341 | 36.920 | 584.260 |
| Netto actiefwaarde | 670.382 | 54.890 | - | 362.635 | 24.610 | 387.246 |
In juni 2020, hebben VGP en Allianz hun strategische samenwerking uitgebreid door een overeenkomst te sluiten met betrekking tot een nieuwe 50:50 joint venture voor de ontwikkeling van VGP Park Mü nchen. In tegenstelling tot de twee bestaande joint ventures die zich concentreren op de verwerving van door VGP reeds ontwikkelde prime assets, zal deze nieuwe joint venture zich in eerste instantie richten op de ontwikkeling van VGP Park Mü nchen. Eenmaal volledig ontwikkeld zal het park bestaan uit vijf logistieke gebouwen, twee vrijstaande parkeergebouwen en een kantoorgebouw. De ontwikkeling van dit project is gestart en zal enkele jaren in beslag nemen.
De portfolio van de joint ventures, exclusief ontwikkelingsland maar inclusief gebouwen in aanbouw door VGP in opdracht van de VGP European Logistics joint ventures, wordt door de waarderingsdeskundige op 30 juni 2020 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 4,85% % (tegenover 5,16 % per 31 december 2019) toegepast op de contractuele huurprijzen, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou aanleiding geven tot een variatie van de waarde van de joint venturesportefeuille (tegen 100%) van € 51,5 miljoen.
De (her)waardering van de joint ventures portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle, met uitzondering voor VGP Park München (Zie toelichting 3.1 - Bijkomende toelichting over cruciale beoordelingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden – voor verdere informatie).
VGP levert bepaalde diensten, waaronder asset-, vastgoed- en ontwikkelingsadvies en -beheer, voor de joint venture en ontvangt hiervoor vergoedingen van de joint venture. Bij de berekening van de vergoeding voor deze diensten wordt het beginsel van normale marktvoorwaarden in acht wordt genomen en uitgevoerd en geven VGP geen enkele controle over de betrokken joint venture (noch enig eenzijdig materieel beslissingsrecht). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint venture behoeven de volledige goedkeuring van de raad van bestuur en/of aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.
7.3 Andere langlopende vorderingen
| in duizend € | 30.6.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics S.à r.l. | 53.424 | 52.449 |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van of VGP European Logistics S.à r.l.) |
5.564 | 5.454 |
| Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics 2 S.à r.l. | 5.779 | 5.668 |
| Aandeelhoudersleningen aan VGP Park München GmbH | 293 | 0 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. |
108.813 | 81.084 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van VGP European Logistics 2 S.à r.l. |
40.955 | 33.806 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van VGP Park München GmbH |
77.770 | 0 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(149.768) | (114.890) |
| Overige langlopende vorderingen | 76.739 | - |
| Total | 219.569 | 63.571 |
Overige langlopende vorderingen heeft betrekking op: (i) resterende vordering ten aanzien van Allianz Real Estate n.a.v. de verkoop van VGP Park München (€ 66,0 milljoen) en zal afgelost worden door Allianz Real Estate op verschillende termijnen op basis van de opleveringdatums van de respectievelijke gebouwen, en: (ii) een vordering ten aanzien van VGP Misv Comm. VA (€ 10,7 miljoen).
7.4 Deelnemingen in de joint ventures en de geassocieerde ondernemingen
| in duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | 387.246 | 241.427 |
| Reële waarde bij initiële erkenning van VGP Park München | 128.345 | - |
| Toevoegingen | - | 80.116 |
| Resultaat van het boekjaar | 18.565 | 65.703 |
| Terugbetaling van eigen vermogen | - | - |
| Aanpassing m.b.t. verkoop van deelnemingen | - | - |
| Op einde van de periode | 534.156 | 387.246 |
8 Netto financieel resultaat
| in duizend € | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Bancaire en andere renteopbrengsten | - | 26 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen |
3.831 | 2.501 |
| Niet-gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten | - | 11 |
| Andere financiële opbrengsten | 25 | - |
| Financiële opbrengsten | 3.856 | 2.538 |
| Rentelasten uit obligaties | (12.276) | (10.180) |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (901) | (416) |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 3.044 | 1.939 |
| Netto wisselkoersverliezen | (202) | (184) |
| Andere financiële kosten | (1.685) | (835) |
| Financiële kosten | (12.020) | (9.676) |
| Netto financiële kosten | (8.164) | (7.138) |
9 Winst per aandeel
9.1 Winst er aandeel
| In aantal | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 19.330.303 | 18.583.050 |
| Verwatering | - | - |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 19.330.303 | 18.583.050 |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde | (772.075) | (742.478) |
| ondernemingen | ||
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na | 18.558.228 | 17.840.572 |
| correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen) |
| In duizend € | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone | ||
| aandeelhouders | 196.970 | 75.032 |
| Winst per aandeel (in €) - basis | 10,19 | 4,04 |
| Winst per aandeel (in €) - verwaterd | 10,19 | 4,04 |
| Winst per aandeel – na correctie voor wederzijds belang via | ||
| geassocieerde ondernemingen (in €) | 10,61 | 4,21 |
De correctie voor het wederzijdse belang heeft betrekking op de eliminatie van de proportionele eigenvermogenscomponent van de respectieve aandelen VGP NV gehouden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV verkreeg 161.674 aandelen in VGP Misv Comm. VA. in het eerste half jaar van 2020. Dit in het kader van de beëindiging van het VGP Misv incentive plan. (zie jaar rapport 2019 – remuneratieverslag – wijzigingen in 2020 – voor verdere informatie).
| 9.2 | Intrensieke waarde (Net asset value) per aandeel | |
|---|---|---|
| EPRA NAV – In duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 1.034.814 | 699.781 |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en | ||
| andere eigen vermogensinstrumenten | - | - |
| Verwaterd NAV | 1.034.814 | 699.781 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | - | - |
| Latente belastingen | 44.155 | 41.428 |
| EPRA NAV | 1.078.969 | 741.209 |
| Aantal aandelen | 20.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV per aandeel (EUR/aandeel) | 52,42 | 39,89 |
| EPRA NNNAV – In duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| EPRA NAV | 1.078.969 | 741.209 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | - | - |
| Latente belastingen | (44.155) | (41.428) |
| Reële waardeaanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld | (4.794) | (24.808) |
| EPRA triple net NAV (NNNAV) | 1.030.020 | 674.973 |
| Aantal aandelen | 20.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NNNAV per aandeel (EUR/aandeel) | 50,04 | 36,32 |
10 Vastgoedbeleggingen
| 30.06.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In aanbouw |
Ontwikkelings land |
Totaal |
| Op 1 januari | 94.056 | 338.266 | 360.623 | 792.945 |
| Investeringsuitgaven | 9.359 | 101.573 | 9.825 | 120.757 |
| Aanschaffingen | - | - | 96.178 | 96.178 |
| Geactiveerde rente | 393 | 2.531 | 121 | 3.045 |
| Geactiveerde huur incentives en | ||||
| makelaarskosten | 2.583 | 250 | 127 | 2.960 |
| Verkopen en overdrachten | - | (155.586) | (84.475) | (240.061) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up | ||||
| van ontwikkeling | - | 66.346 | (66.346) | - |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering | ||||
| van ontwikkeling | 64.677 | (64.677) | - | - |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op | ||||
| vastgoedbeleggingen | 1.647 | 55.187 | 1.754 | 58.588 |
| Herclassificatie naar Groepen activa | ||||
| aangehouden voor verkoop | (97.460) | (138.570) | (2.462) | (238.492) |
| Per 30 juni | 75.255 | 205.320 | 315.345 | 595.920 |
| 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In aanbouw |
Ontwikkelings land |
Totaal |
| Op 1 januari | 121.454 | 134.286 | 212.773 | 468.513 |
| Herclassificatie van Groepen activa | ||||
| aangehouden voor verkoop1 | 107.630 | - | - | 107.630 |
| Investeringsuitgaven | 74.369 | 133.667 | 27.717 | 235.753 |
| Aanschaffingen | - | - | 281.764 | 281.764 |
| Geactiveerde rente | 2.126 | 1.789 | 315 | 4.230 |
| Geactiveerde huur incentives en | ||||
| makelaarskosten | 1.412 | 9.816 | - | 11.228 |
| Verkopen en overdrachten | (306.308) | (91.134) | (33.119) | (430.561) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up | ||||
| van ontwikkeling | - | 147.698 | (147.698) | - |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering | ||||
| van ontwikkeling | 86.631 | (86.631) | - | - |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op | ||||
| vastgoedbeleggingen | 6.742 | 88.775 | 18.871 | 114.388 |
| Herclassificatie naar Groepen activa | ||||
| aangehouden voor verkoop | - | - | - | - |
| Per 31 december | 94.056 | 338.266 | 360.623 | 792.945 |
1 Heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die per 31 december 2018 zijn geherclassificeerd als aangehouden voor verkoop en die in de loop van 2019 zijn verkocht aan de joint ventures. De effecten van deze verkopen aan de joint ventures zijn opgenomen in de lijn "Verkopen en overdrachten".
10.1 Reële waarde niveaus van de vastgoedbeleggingen van de groep
Alle vastgoedbeleggingen van de Groep, zijn niveau 3, zoals gedefinieerd door IFRS 13, in de reële waarde hiërarchie per 30 juni 2020. Er waren geen transfers tussen niveaus gedurende het jaar. Niveau 3 inputs die gebruikt worden voor de waarderingen van de vastgoedbeleggingen zijn niet-waarneembaar, in tegenstelling tot niveau 1 (inputs gebaseerd op genoteerde prijzen) en niveau 2 (inputs die direct d.w.z. zoals prijzen, hetzij indirect d.w.z. afgeleid van prijzen, waarneembaar zijn).
10.2 Vastgoedwaarderingtechnieken en gerelateerde kwantitatieve informatie
(i) Waarderingsproces
De vastgoedbeleggingen van de Groep en van de joint ventureswerden gewaardeerd op 30 juni 2020 door Jones Lang LaSalle. Het waarderingsproces was ongewijzigd ten opzichte van het waarderingsproces zoals beschreven in het 2019 jaarverslag (pagina 217-2018).
(ii) Kwantitatieve informatie over waarderingen tegen reële waarde met behulp van nietwaarneembare inputs
De kwantitatieve informatie in de volgende tabel is afkomstig uit de verschillende rapporten van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De cijfers geven de waardevork en het gewogen gemiddelde van de gehanteerde veronderstellingen die bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebruikt werd.
| Regio | Segment | Reële waarde 30 jun-20 (€ '000) |
Waarderingstechniek | Niveau 3 – Niet-waarneembare inputs |
Waarde |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsjechië | IPUC | 6.700 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 50 |
| Verdisconteringsvoet | 8,00% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 7,37% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 3.400 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 14.882 | ||||
| DL | 41.318 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Duitsland | IP | 59.750 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 46-94 |
| Verdisconteringsvoet | 5,75%-6,25% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 4,75%-5,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5,36% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 400 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 48.586 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
11,2 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
10,9 | ||||
| IPUC | 127.445 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 46-95 | |
| Verdisconteringsvoet | 5,25%-7,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 3,75%-5,35% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5,26% |
| Reële waarde 30 jun-20 |
Niveau 3 – Niet-waarneembare | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Regio | Segment | (€ '000) | Waarderingstechniek | inputs | Waarde |
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 141.350 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 223.001 | ||||
| DL | 124.115 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Spanje | IP | 42.450 | Equivalente rendementsbenadering |
GHW per m² (in €) | 56-59 |
| Verdisconteringsvoet | 5,25%-5,72% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,60%-5,89% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,02% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 2.000 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 45.808 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. |
5,6 | ||||
| eerste vervaldag) (in jaar) | 5,1 | ||||
| IPUC | 50.985 | Equivalente rendementsbenadering |
GHW per m² (in €) | 44-60 | |
| Verdisconteringsvoet | 5,85%-6,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,09% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 20.400 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 85.689 | ||||
| DL | 35.696 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Gedisconteerde | |||||
| Roemenië | IPUC | 12.200 | kasstroomtechniek | GHW per m² (in €) | 44-46 |
| Verdisconteringsvoet | 10,00%-10,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 7,75%-9,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 10,56% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 7.940 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 47.027 | ||||
| DL | 23.818 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Nederland | IPUC | 120.550 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 49-60 |
| Verdisconteringsvoet | 4,95%-5,20% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,40%-5,80% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 4,76% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 5.025 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 107.375 | ||||
| DL | 32.452 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Italië | IP | 19.850 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 64 |
| Verdisconteringsvoet | 6,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6,10% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,13% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 3.800 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 22.783 |
| Reële waarde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30 jun-20 | Niveau 3 – Niet-waarneembare | ||||
| Regio | Segment | (€ '000) | Waarderingstechniek | inputs Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. |
Waarde |
| finale vervaldag) (in jaar) | 11,5 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
11,5 | ||||
| IPUC | 14.700 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 44 | |
| Verdisconteringsvoet | 6,35% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,20% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 1.300 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 22.695 | ||||
| DL | 3.314 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Hongarije | IP | 12.040 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 58 |
| Verdisconteringsvoet | 7,65% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 7,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 8,02 | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 0 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 16.597 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
9,34 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
9,34 | ||||
| IPUC | 11.310 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 54 | |
| Verdisconteringsvoet | 7,65% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 7,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 7,84% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 810 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 17.660 | ||||
| DL | 4.330 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Gedisconteerde | |||||
| Letland | IP | 38.625 | kasstroomtechniek | GHW per m² (in €) | 50-58 |
| Verdisconteringsvoet | 7,75-8,25% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 7,75% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 8,65% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 975 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 62.545 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
5,14 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
3,84 | ||||
| DL | 446 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | |||
| Oostenrijk | DL | 12.300 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | ||
| Slovakije | DL | 36.027 | Vergelijkende verkoop Price per m² (in €) | ||
| Portugal | DL | 3.991 | Vergelijkende verkoop Prijs per m² (in €) | ||
| Totaal | 834.412 |
| Regio | Segment | Reële waarde 31 dec-19 (€ '000) |
Waarderingstechniek | Niveau 3 – Niet-waarneembare inputs |
Waarde |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsjechiëc | IPUC | 5,800 | Gedisconteerde | GHW per m² (in €) | 50 |
| kasstroomtechniek | Verdisconteringsvoet | 8.00% | |||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6.00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 7.47% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 4,160 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 14,882 | ||||
| DL | 19,631 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Duitsland | IP | 24,720 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 46-91 |
| Verdisconteringsvoet | 5.75%-6.25% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 4.75%-5.00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5.63% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 646 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 62,887 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. |
9.9 | ||||
| eerste vervaldag) (in jaar) | 9.9 | ||||
| IPUC | 147,470 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 41-94 | |
| Verdisconteringsvoet | 5.00%-7.75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 3.90%-5.15% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5.10% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 111,650 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 183,251 | ||||
| DL | 204,885 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Spanje | IP | 30,400 | Equivalente rendementsbenadering |
GHW per m² (in €) | 58 |
| 5.70% | |||||
| 'Reversionary'kapitalisatievoet (nominaal) |
5.89% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6.06% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 300 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 32,169 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
3.2 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
3.2 | ||||
| IPUC | 48,126 | Equivalente rendementsbenadering |
GHW per m² (in €) | 44-58 | |
| n/a | |||||
| 'Reversionary'kapitalisatievoet (nominaal) |
n/a | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5.97% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 38,440 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 100,352 | ||||
| DL | 34,907 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Roemenië | IPUC | 6,100 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 41 |
| Verdisconteringsvoet | 9.75% |
| Reële waarde 31 dec-19 |
Niveau 3 – Niet-waarneembare | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Regio | Segment | (€ '000) | Waarderingstechniek | inputs 'Exit' kapitalisatievoet |
Waarde 9.25% |
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 9.74% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 790 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 16,527 | ||||
| DL | 19,813 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Nederland | IPUC | 84,400 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 51 |
| Verdisconteringsvoet | 5.90%-6.10% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5.30%-5.50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5.13% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 18,805 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 103,563 | ||||
| DL | 31,212 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Italië | IPUC | 30,500 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 45-64 |
| Verdisconteringsvoet | 6.62%-6.87% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6.00%-6.10% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6.28% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 9,000 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 45,478 | ||||
| DL | 264 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Hungarije | IPUC | 15,870 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 54-58 |
| Verdisconteringsvoet | 7.65% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 7.50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 7.87% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 8,480 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 34,257 | ||||
| DL | 4,630 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | ||
| Letland | IP | 38,935 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 50-57 |
| Verdisconteringsvoet | 8.00% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 7.75% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 8.52% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 765 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 62,545 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. | 4.5 | ||||
| finale vervaldag) (in jaar) Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
3.2 | ||||
| Oostenrijk | DL | 12,236 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | |
| Slowakije | DL | 29,791 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | |
| Portugal | DL | 3,255 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | |
| Totaal | 792,945 |
| IP= | opgeleverde vastgoedbeleggingen |
|---|---|
| IPUC= | projectontwikkelingen |
| DL= | ontwikkelingsland |
11 Handels- en andere vorderingen
| In duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 6.598 | 6.169 |
| Te ontvangen BTW | 24.691 | 19.562 |
| Overlopende rekeningen (actief) | 668 | 644 |
| Overige vorderingen | 23.481 | 2.395 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop | (5.316) | - |
| Totaal | 50.122 | 28.770 |
De overige vorderingen vloeien voornamelijk voort uit de nog te ontvangen aandelenprijs naar aanleiding van de verkoop van VGP Park München aan Alllianz Real Estate (€ 22,2 miljoen) (Zie ook de toelichting 8 – Andere langlopende vorderingen)
12 Kapitaal
| Mutatie van het kapitaal |
Totaal uitstaande kapitaal van de transactie |
Aantal uitgegeven aandelen |
Totaal aantal aandelen |
||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | (in duizend €) | (in eenheden) | (in eenheden) | ||
| 01.01.2006 | Cumulatief aandelenkapitaal van alle Tsjechische ondernemingen |
10,969 | 10,969 | - | - |
| 06.02.2007 | Inbreng van VGP NV | 100 | 11,069 | 100 | 100 |
| 05.11.2007 | Aandelensplitsing | - | 11,069 | 7,090,400 | 7,090,500 |
| 11.12.2007 | Inbreng in natura van de Tsjechische ondernemingen |
120,620 | 131,689 | 7,909,500 | 15,000,000 |
| 11.12.2007 | Kapitaalsverhoging IPO | 50,000 | 181,689 | 3,278,688 | 18,278,688 |
| 28.12.2007 | Uitoefening van de overtoewijzingsoptie - IPO |
4,642 | 186,331 | 304,362 | 18,583,050 |
| 31.12.2007 | Eliminatie kapitaalsverhoging – inbreng in natura |
(120,620) | 65,711 | - | 18,583,050 |
| 31.12.2007 | Uitgiftekosten kapitaalsverhoging |
(3,460) | 62,251 | - | 18,583,050 |
| 23.04.2020 | Kapitaalsverhoging | 9,974 | 72,225 | 2,000,000 | 20,583,050 |
Op 23 april 2020 verhoogde VGP NV zijn eigen vermogen met € 200 miljoen euro door middel van uitgifte van 2 000 000 nieuwe aandelen. Het geplaatst kapitaal van VGP NV steeg hierdoor met € 9,974k tot € 102,640k. Het resterende bedrag van € 190,027k werd boekhoudkundig verwerkt als een uitgiftepremie.
De € 30,4 miljoen kapitaalreserve die opgenomen is in het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang. (zie ook "Geconsoldieerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen")
13 Kortlopende- en langlopende financiële schulden
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| Vervaldag | 30.06.2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
| Langlopend | ||||
| Bankleningen | 19.456 | 19.456 | - | |
| Schuldschein leningen | 33.409 | 7.413 | 25.996 | |
| Obligaties | ||||
| 2,75% obligatie apr-23 | 148.884 | - | 148.884 | - |
| 3,90% obligatie sep-23 | 222.922 | - | 222.922 | - |
| 3,25% obligatie jul-24 | 74.523 | - | 74.523 | - |
| 3,35% obligatie mar-25 | 79.744 | - | 79.744 | - |
| 3,50% obligatie mar-26 | 188.747 | - | - | 188.747 |
| 714.820 | - | 526.073 | 188.747 | |
| Totaal langlopende financiële schulden | 767.685 | - | 552.942 | 214.743 |
| Kortlopend | ||||
| Bankleningen | 1.312 | 1.312 | ||
| Opgelopen interest | 13.091 | 13.091 | - | - |
| Totaal kortlopende financiële schulden | 14.403 | 14.403 | - | - |
| Totaal langlopende- en kortlopende | ||||
| financiële schulden | 782.088 | 14.403 | 552.942 | 214.743 |
| Vervaldag | 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar | |
| Langlopend | |||||
| Bankleningen | 20,169 | - | 20,169 | - | |
| Schuldschein leningen | 33,400 | - | 7,428 | 25,972 | |
| Obligaties | |||||
| 2,75% obligatie apr-23 | 148,683 | - | 148,683 | - | |
| 3,90% obligatie sep-23 | 222,602 | - | 222,602 | - | |
| 3,25% obligatie jul-24 | 74,464 | - | 74,464 | - | |
| 3,35% obligatie mar-25 | 79,717 | - | - | 79,717 | |
| 3,50% obligatie mar-26 | 188,638 | - | - | 188,638 | |
| 714,104 | - | 445,749 | 268,355 | ||
| Totaal langlopende financiële schulden | 767,673 | - | 473,346 | 294,327 | |
| Kortlopend | |||||
| Bankleningen | 1,309 | 1,309 | - | - | |
| Opgelopen interest | 11,364 | 11,364 | - | - | |
| Totaal kortlopende financiële schulden | 12,673 | 12,673 | - | - | |
| Totaal langlopende- en kortlopende | |||||
| financiële schulden | 780,346 | 12,673 | 473,346 | 294,327 |
De bovenstaande 30 juni 2020 saldi bevatten gekapitaliseerde financieringskosten van (i) € 236k aan bankleningen (in vergelijking met € 188k voor 31 december 2019), (ii) € 91k aan schuldschein leningen (in vergelijking met € 100k voor 31 december 2019) en (iii) € 5,180k aan obligaties (in vergelijking met € 5,896k voor 31 december 2019).
13.1 Overzicht
13.1.1 Bankleningen
De leningen en kredietfaciliteiten toegekend aan de VGP Groep zijn gedenomineerd in € en kunnen als volgt samengevat worden (alle onderstaande cijfers zijn exclusief geactiveerde financieringskosten):
| 30.06.2020 In duizend € |
Krediet faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Swedbank AS - Letland | 22.000 | 31-Aug-21 | 21.000 | 1.333 | 19.667 | - |
| KBC Bank NV | 75.000 | 31-Dec-22 | - | - | - | - |
| Belfius Bank NV | 50.000 | 31-Dec-22 | - | - | - | - |
| JP Morgan AG | 25.000 | 8-Nov-22 | - | - | - | - |
| Totaal bankleningen | 172.000 | 21.000 | 1.333 | 19.667 | - |
| 31.12.2019 In duizend € |
Krediet faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Swedbank AS - Latvia | 22.000 | 31-Aug-21 | 21.667 | 1.333 | 20.334 | - |
| KBC Bank NV | 75.000 | 31-Dec-22 | - | - | - | - |
| Belfius Bank NV | 50.000 | 31-Dec-22 | - | - | - | - |
| JP Morgan AG | 25.000 | 8-Nov-22 | - | - | - | - |
| Totaal bankleningen | 172.000 | 21.667 | 1.333 | 20.334 | - |
13.1.2 Schuldschein leningen
De Schuldschein leningen vertegenwoordigen een combinatie van vaste en vlottende leningen waarbij de variabele rentevoeten een nominaal bedrag van € 21,5 vertegenwoordigen die niet is afgedekt. De huidige gemiddelde rentevoet is 2,73 procent per jaar. De leningen hebben een looptijd van 3,5,7 en 8 jaar.
| 30.06.2020 In duizend € |
Geleend bedrag |
Vervaldag lening | Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schuldschein loans | 33.500 | Oct-22 to Oct-27 | 33,500 | - | 7,500 | 26,000 |
| 31.12.2019 In duizend € |
Geleend bedrag |
Vervaldag lening | Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schuldschein loans | 33.500 | Oct-22 to Oct-27 | 33.500 | - | - | 33.500 |
13.1.3 Obligatieleningen
Per 30 juni 2020, VGP heeft VGP volgende vijf uitstaande obligatieleningen:
- Vastrentende obligaties ter waarde van € 150 miljoen met vervaldag op 2 april 2023 met een coupon van 2,75% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002677582 – Common Code: 208152149). ("apr-23 Obligatie");
- Vastrentende obligaties ter waarde van € 225 miljoen met vervaldag op 21 september 2023 met een coupon van 3,90% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002258276 - Common Code: 148397694). ("sep-23 Obligatie")
- Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 juli 2024 met een coupon van 3,25% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002287564 - Common Code: 163738783). ("jul-24 Obligatie")
- Vastrentende obligaties ter waarde van € 80 miljoen met vervaldag op 30 maart 2025 met een coupon van 3,35% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE6294349194 - Common Code: 159049558). ("mar-25 Obligatie")
- Vastrentende obligaties ter waarde van € 190 miljoen met vervaldag op 19 maart 2026 met een coupon van 3,50% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002611896 - Common Code: 187793777). ("mar-26 Obligatie")
13.2 Belangrijke voorwaarden en covenanten
Zie jaar rapport 2019 - Toelichting 17.2 Belangrijke voorwaarden en covenanten voor verdere informatie.
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gestelde obligatieconvenanten en waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
14 Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en verplichtingen verbonden met deze activa
| In duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | - | - |
| Vastgoedbeleggingen | 447.991 | 169.655 |
| Andere materiële vaste activa | - | - |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 2 | - |
| Handels- en andere vorderingen | 5.316 | - |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 3.723 | - |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 457.032 | 169.655 |
| Langlopende financiële schulden | - | - |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen | (704) | - |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (27.019) | (10.475) |
| Kortlopende financiële schulden | - | - |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (19.256) | - |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | (46.979) | (10.475) |
| TOTAAL NETTO ACTIEF | 410.053 | 159.180 |
Elke joint venturebeschikt over een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de volgende inkomsten genererende activa van de Groep: (i) voor de Eerste Joint Venture: de activa gelegen in de Tsjechische Republiek, Duitsland, Hongarije en de Slowaakse Republiek; en (ii) voor de Tweede Joint Venture: de activa gelegen in Oostenrijk, Italië, de Benelux, Portugal, Roemenië en Spanje. De ontwikkelingspijplijn die in het kader van een eventuele toekomstige overnametransactie tussen de joint ventures en VGP zal worden overgedragen, wordt op eigen risico van VGP ontwikkeld en vervolgens door de joint ventures verworven en betaald op basis van vooraf overeengekomen parameters voor voltooiing en lease.
Per 30 juni 2020, werden de activa van de respectieve projectvennootschappen die bestemd zijn aan de joint venture te worden overgedragen in de tweede helft van 2020 derhalve geherclassificeerd als een groepen activa aangehouden voor verkoop.
De vastgoedbeleggingen stemmen overeen met de reële waarde van de activa in aanbouw die door VGP in opdracht van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 worden ontwikkeld. Dit saldo is inclusief € 149,8 miljoen aan rentedragende ontwikkelings- en bouwleningen (2019: € 114,9 miljoen) die door VGP aan deze joint ventures zijn verstrekt ter financiering van de ontwikkelingspijplijn van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2. (Zie ook toelichting 7.3 )
15 Kasstroom uit verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen
| In duizend € | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 240.061 | 476.345 |
| Handels- en andere vorderingen | 6.027 | 6.011 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 12.950 | 20.425 |
| Langlopende financiële schulden | - | - |
| Aandeelhoudersleningen | (115.713) | (337.305) |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | (1.155) | (3.431) |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (9.501) | (23.452) |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (18.897) | (23.153) |
| Totaal netto activa verkocht | 113.772 | 115.440 |
| Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop | 141.298 | 34.891 |
| Niet-controlerend belang behouden door VGP | - | (3.020) |
| Bijkomende verkoopprijs te betalen bij oplevering van gebouwen | (88.191) | - |
| Terugbetaling van aandeelhoudersleningen | 57.710 | 285.777 |
| Inbreng eigen vermogen1 | (128.357) | (73.655) |
| Verkregen koopsom | 96.232 | 359.433 |
| Minus - geldmiddelen en kasequivalenten | (12.950) | (20.425) |
| Netto kasinstroom uit verkoop van dochterondernemingen en | ||
| vastgoedbeleggingen | 83.282 | 339.008 |
In juni 2020, hebben VGP en Allianz hun strategische samenwerking uitgebreid door een overeenkomst te sluiten met betrekking tot een nieuwe 50:50 joint venture voor de ontwikkeling van VGP Park Mü nchen. In tegenstelling tot de twee bestaande joint ventures die zich concentreren op de verwerving van door VGP reeds ontwikkelde prime assets, zal deze nieuwe joint venture zich in eerste instantie richten op de ontwikkeling van VGP Park Mü nchen. Eenmaal volledig ontwikkeld zal het park bestaan uit vijf logistieke gebouwen, twee vrijstaande parkeergebouwen en een kantoorgebouw. De ontwikkeling van dit project is gestart en zal enkele jaren in beslag nemen.
De initiële netto-inkomsten bedroegen € 83,3 miljoen en een bijkomende vergoeding ten bedrage van € 88,2 miljoen welke zal worden afgelost door Allianz Real Estate op verschillende termijnen op basis van de opleveringdatums van de respectievelijke gebouwen. Op moment van oplevering, zal de te betalen balans onderworpen worden aan minimale aanpassingen die voortvloeien uit de effectief gerealiseerde ontwikkelingsopbrengsten van elk respectievelijk project.
1 Per 30 juni 2020 komt het saldo overeen met het door VGP aangehouden aandelenbelang in de VGP Park-München-transactie.
16 Beheer van het kapitaal
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep streeft ernaar om te werken binnen een maximale schuldgraad ratio van netto schuld / totaal eigen vermogen en verplichtingen van 65%.
Per 30 juni 2020 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| In thousands of € | 30.06.2020 | 31.12.2019 | 30.06.2019 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 767.685 | 767.673 | 564.899 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - | 50 |
| Kortlopende financiële schulden | 14.403 | 12.673 | 26.353 |
| Financiële schulden geclassificeerd onder verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | - |
| Totale financiële schulden | 782.088 | 780.341 | 591.302 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | (92.541) | (176.148) | (84.088) |
| Geldmiddelen en kasequivalenten geclassificeerd onder Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(3.723) | - | - |
| Totale netto financiële schuld (A) | 685.824 | 604.198 | 507.214 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen (B) | 1.956.822 | 1.624.363 | 1.281.215 |
| Schuldgraad (A)/(B) | 35,0% | 37,2% | 39,6% |
17 Reële waarde
De volgende tabellen tonen de verschillende klassen van financiële activa en verplichtingen met hun nettoboekwaarde in de balans en reële waarde, ingedeeld per waarderingscategorie volgens IFRS 9.
Afkortingen gebruikt volgens IFRS 9 zijn:
GK Financiële activa en financiële verplichtingen aangehouden tegen geamortiseerde kostprijs RWvR Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via het resultaat
| 30 juni 2020 | Waardecategorie | Netto | Reële waarde | Reële waarde |
|
|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | volgens IFRS 9 | boekwaarde | hiërarchie | ||
| Activa | |||||
| Andere langlopende vorderingen | GK | 219.569 | 219.569 | Niveau 2 | |
| Handelsvorderingen | GK | 6.598 | 6.598 | Niveau 2 | |
| Andere vorderingen | GK | 23.481 | 23.481 | Niveau 2 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | RWvR | - | - | Niveau 2 | |
| Afgeleide financiële activa | GK | 96.258 | 96.258 | Niveau 2 | |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(9.017) | (9.017) | |||
| Totaal | 336.889 | 336.889 | |||
| Verplichtingen | |||||
| Financiële schuld | |||||
| Bankleningen | GK | 54.177 | 54.177 | Niveau 2 | |
| Obligatieleningen | GK | 714.820 | 727.229 | Niveau 1 | |
| Handelsschulden | GK | 45.778 | 45.778 | Niveau 2 | |
| Andere schulden | GK | 37.481 | 37.481 | Niveau 2 | |
| Afgeleide financiële verplichtingen | RWvR | (19.365) | (19.365) | Niveau 2 | |
| Herclassificatie als verplichtingen | |||||
| m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | |||
| Totaal | 832.891 | 845.300 |
| 31 december 2019 In duizend € |
Waardecategorie volgens IFRS 9 |
Netto boekwaarde |
Reële waarde | Reële waarde hiërarchie |
|---|---|---|---|---|
| Activa | ||||
| Andere langlopende vorderingen | GK | 63.570 | 63.570 | Niveau 2 |
| Handelsvorderingen | GK | 6.169 | 6.169 | Niveau 2 |
| Andere vorderingen | GK | 2.395 | 2.395 | Niveau 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | RWvR | - | - | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële activa | GK | 174.435 | 174.435 | Niveau 2 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | ||
| Totaal | 246.569 | 246.569 | ||
| Verplichtingen | ||||
| Financiële schuld | ||||
| Bankleningen | GK | 54.878 | 54.878 | Niveau 2 |
| Obligatieleningen | GK | 714.104 | 744.301 | Niveau 1 |
| Handelsschulden | GK | 56.335 | 56.335 | Niveau 2 |
| Andere schulden | GK | 42.951 | 42.951 | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële verplichtingen | RWvR | - | - | Niveau 2 |
| Herclassificatie als verplichtingen | ||||
| m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | ||
| Totaal | 868.268 | 898.465 |
18 Personeel
Lange termijn incentive plan voor het VGP-team
In de eerste jaarhelft van 2020, werden er 474 836 eenheden toegewezen aan het VGP team. For the first half year 2020 there were 474,836 Units allocated to the VGP team. Bijgevolg, is het cumulatief aantal toegewezen eenheden op 30 juni 2020 gelijk aan 549 168 eenheden. Deze eenheden vertegenwoordigen een groei van de intrinsieke waarde van € 6,0 miljoen die volledig voorzien werden in de financiële cijfers van 30 juni 2020.
VGP Misv incentiveregeling
In de eerste jaarhelft van 2020, werd het VGP Misv incentive plan stopgezet. Dit resulteert in een uitstaande schuld ten aanzien van bepaalde leden van het management ten belope van € 4,6 miljoen euro.
Dit bedrag zal betaald worden na afloop van hun respectievelijke blokkeringsperiode, waarvan het leeuwenaandeel (€ 4,3 miljoen) vergoed zal worden binnen de eerst volgende 12 maanden. (Zie ook het jaar rapport 2019 – Remuneratieverslag voor verdere details)
19 Voorwaardelijke verbintenissen en toezeggingen
| (in duizend €) | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Voorwaardelijke verplichtingen | 4,654 | 55,537 |
| Toezeggingen tot aankoop van terreinen | 98,456 | 84,442 |
| Toezeggingen tot het ontwikkelen van nieuwe projecten | 208,410 | 218,963 |
Voorwaardelijke verplichtingen hebben voornamelijk betrekking op bankgaranties die gekoppeld zijn aan grondpercelen en uitbouw van infrastructuur op bouwgrond.
De toezeggingen tot aankoop van land hebben betrekking op contracten voor de toekomstige aankoop van 1 966 000 m² grond, waarvoor in totaal 4,3 miljoen voorschotten gestort werden (2019: 1 797 000 m² waarvoor er € 3,7 miljoen voorschotten gestort werden). De aanbetaling van € 4,3 miljoen op de terreinen is geclassificeerd als vastgoedbeleggingen gezien de immaterialiteit van de betreffende bedragen (dezelfde classificatiebehandeling gold voor 2019).
De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op gebouwen in aanbouw.
20 Verbonden partijen
Bij de stopzetting van het VGP Misv incentive plan en in anticipatie om VGP Misv Comm. VA om te zetten in een 100% dochteronderneming van VGP, werd er een lening van € 10,7 miljoen toegekend aan VGP Misv Comm. VA. Deze lening werd gebruikt om alle openstaande schulden binnen de vennootschap af te lossen. In de tweede helft van 2020, zal VGP Misv Comm VA omgezet worden in een naamloze vennootschap. VGP Misv Comm. VA houdt 929 153 aandelen in VGP NV.
Er hebben zich geen andere transacties met verbonden partijen voorgedaan die een materiële invloed zouden kunnen hebben op de fianciële positie of resultaten van de Groep.
21 Gebeurtenissen na balansdatum
Hoewel de impact van de coronaviruspandemie op onze operationele activiteiten tot nu toe beperkt is gebleven, blijven de evoluerende situatie en het potentiële risico op een tweede golf van een Covid-19 pandemie een hoge mate van onzekerheid creëren. Zie ook het voorste deel van dit persbericht en de toelichting in het activiteitenoverzicht voor verdere opmerkingen over de wijze waarop de activiteiten en resultaten op korte termijn door Covid-19 kunnen worden beïnvloed.
BIJKOMENDE TOELICHTINGEN DIE GEEN DEEL UITMAKEN VAN DE VERKORTE HALFJAARLIJKSE FINANCIËLE STATEN Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
1 WINST- EN VERLIESREKENING, PROPORTIONEEL GECONSOLIDEERD
Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde winst-en-verliesrekening van de Groep in de joint ventures VGP European Logistics, VGP European Logistics 2 en VGP Park München. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse activabedrijven van VGP European Logistics Joint Venture is opgenomen in de 50% joint venture cijfers (aandeel VGP).
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duiend € | Groep | Joint ventures |
Totaal | Groep | Joint ventures |
Totaal |
| Bruto huuropbrengsten | 4.650 | 24.905 | 29.555 | 7.354 | 19.253 | 26.607 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(577) | (2.095) | (2.672) | (922) | (1.499) | (2.421) |
| Netto huurresultaat | 4.073 | 22.811 | 26.884 | 6.432 | 17.754 | 24.186 |
| Joint venture management fee inkomsten |
6.134 | - | 6.134 | 4.943 | - | 4.943 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen |
204.619 | 7.079 | 211.698 | 65.296 | 28.879 | 94.175 |
| Administratieve kosten | (15.516) | (450) | (15.966) | (9.853) | (468) | (10.321) |
| Operationele winst / (verlies) | 199.310 | 29.440 | 228.750 | 66.818 | 46.165 | 112.983 |
| Netto financieel resultaat | (8.165) | (8.069) | (16.234) | (7.138) | (9.464) | (16.602) |
| Belastingen | (12.770) | (2.806) | (15.576) | (13.949) | (7.400) | (21.349) |
| Winst van het boekjaar | 178.375 | 18.565 | 196.940 | 45.731 | 29.301 | 75.032 |
2 BALANS, PROPORTIONEEL GECONSOLIDEERD
Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde balans van de Groep in de joint ventures VGP European Logistics, VGP European Logistics 2 en VGP Park München. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse activabedrijven van VGP European Logistics joint venturesis opgenomen in de 50% joint venture cijfers (aandeel VGP).
| 30.06.2020 | 31.12.2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Joint | Joint | |||||
| In duizend € | Groep | ventures | Totaal | Groep | ventures | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen | 595,920 | 1,123,115 | 1,719,035 | 792,945 | 934,008 | 1,726,953 |
| Vastgoedbeleggingen opgenomen in | ||||||
| Groepen activa aangehouden voor | ||||||
| verkoop | 447,991 | - | 447,991 | 169,655 | - | 169,655 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 1,043,911 | 1,123,115 | 2,167,026 | 962,600 | 934,008 | 1,896,608 |
| Andere activa | 227,049 | (958) | 226,091 | 69,599 | 474 | 70,073 |
| Totaal vaste activa | 1,270,960 | 1,122,158 | 2,393,118 | 1,032,199 | 934,482 | 1,966,681 |
| Handels- en andere vorderingen | 50,122 | 13,454 | 63,576 | 28,770 | 8,222 | 36,992 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 92,541 | 65,265 | 157,806 | 176,148 | 28,802 | 204,950 |
| Groepen activa aangehouden voor | ||||||
| verkoop | 9,041 | - | 9,041 | - | - | - |
| Totaal vlottende activa | 151,704 | 78,719 | 230,423 | 204,918 | 37,024 | 241,942 |
| Totaal activa | 1,422,664 | 1,200,877 | 2,623,541 | 1,237,117 | 971,506 | 2,208,623 |
| Langlopende financiële schulden | 767,685 | 559,938 | 1,327,623 | 767,673 | 487,099 | 1,254,772 |
| Andere langlopende financiële | ||||||
| verplichtingen | - | 3,469 | 3,469 | - | 2,689 | 2,689 |
| Andere langlopende verplichtingen | 4,260 | 4,977 | 9,237 | 12,789 | 4,548 | 17,337 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 19,021 | 64,026 | 83,047 | 31,647 | 63,470 | 95,117 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
790,966 | 632,409 | 1,423,375 | 812,109 | 557,806 | 1,369,915 |
| 0 | 0 | |||||
| Kortlopende financiële schulden | 14,403 | 11,280 | 25,683 | 12,673 | 11,034 | 23,707 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
69,657 | 23,031 | 92,688 | 89,325 | 15,421 | 104,746 |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa | ||||||
| aangehouden voor verkoop | 46,979 | - | 46,979 | 10,475 | - | 10,475 |
| Totaal kortlopende | ||||||
| verplichtingen | 131,039 | 34,312 | 165,351 | 112,473 | 26,455 | 138,928 |
| Totaal verplichtingen | 922,005 | 666,720 | 1,588,725 | 924,582 | 584,260 | 1,508,842 |
| Netto activa | 500,659 | 534,156 | 1,034,815 | 312,535 | 387,246 | 699,781 |
Verslag inzake de beoordeling van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2020
In het kader van ons mandaat van commissaris, brengen wij u verslag uit over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie. Deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie omvat de verkorte geconsolideerde balans op 30 juni 2020, de verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening, het verkorte geconsolideerde overzicht van het volledig perioderesultaat, het verkorte geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het verkorte geconsolideerde kasstroomoverzicht voor de zes maanden eindigend op die datum, alsmede selectieve toelichtingen 1 tot 21.
Verslag over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.
De totale activa in de verkorte geconsolideerde balans bedragen 1 956 822 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van de periode bedraagt 196 940 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
Reikwijdte van de beoordeling
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaard ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie", uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een dergelijke beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de personen verantwoordelijk voor financiën en boekhoudkundige aangelegenheden, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing) uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie.
Conclusie
Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling, kwamen er geen feiten onder onze aandacht welke ons doen geloven dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.
Antwerpen, 21 augustus 2020
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander
LEXICON
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Break
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
Contractuele huurprijzen/ huurgelden
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de .datum van afsluiting
Derivaten
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
EPRA
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa.
Equivalent rendement (reëel en nominaal)
Is een gewogen gemiddelde van het nettoaanvangsrendement en omkeerrendement en vertegenwoordigt het rendement dat een onroerend goed zal opleveren op basis van de timing van de ontvangen inkomsten. Het werkelijke equivalente rendement gaat ervan uit dat de huren elk kwartaal op voorhand worden ontvangen. Het nominale equivalent gaat ervan uit dat de huren jaarlijks achteraf worden ontvangen.
'Exit' kapitalisatievoet
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode.
Facility Management
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en de joint venturesswerkt.
Geassocieerde ondernemingen
Betekent alle dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. waarin de Vennootschap rechstreeks een participatie van 5,1% aanhoudt, VGP MISV Comm. VA waarin de Vennootschap een deelneming heeft van 82,6%.
Gedisconteerde kasstroom ('Discounted cash flow')
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
Geschatte huurwaarde (GHW)
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
Gewogen gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten
De gewogen gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille.
Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
IAS/IFRS
De internationale boekhoudnormen IAS / IFRS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards) zijn bedoeld voor het opmaken van de jaarrekeningen en opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).
VGP European Logistics of VGP European Logistics joint venture
Betekent VGP European Logistics S.à r.l. (inclusief al haar dochterondernemingen), de 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.
VGP European Logistics 2 of VGP European Logistics 2 joint venture
Betekent VGP European Logistics 2 S.à r.l. (inclusief al haar dochterondernemingen), de 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.
Investeringswaarde
De door de onafhankelijke vastgoeddeskundige bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.
IRS (Interest Rate Swap)
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
Joint ventures
Betekent VGP European Logistics en VGP European Logistics 2.
Netto-actiefwaarde
Betekent de waarde van de activa van de joint venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Netto financiële schulden
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Project Management
Beheer van bouw- of renovatieprojecten. VGP heeft een intern team van projectbeheerders dat uitsluitend voor rekening van de onderneming werkt.
Reële waarde
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De reële waarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Schuldgraad
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
Toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
Vastgoeddeskundige
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering of taxatie van de vastgoedportefeuille.
Vastgoedportefeuille
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Vervaldag huurcontract
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
VERKLARING VAN DE VERANTWOORDELIJKE PERSONEN
De ondertekenende personen verklaren dat, voor zover hen bekend:
- (i) de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële overzichten van VGP NV en haar dochterondernemingen per of 30 juni 2020 opgesteld zijn overeenkomstig de International Financial Reporting Standards, en een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen; voor de eerste zes maanden van het boekjaar.
- (ii) Het tussentijdse verslag een getrouw overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en de belangrijkste transacties met verbonden partijen die zich in de eerste zes maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en het effect daarvan op de verkorte financiële overzichten, alsmede een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.
Jan Van Geet Dirk Stoop Jan Van Geet s,r,o, Dirk Stoop BVBA CEO CFO
als vaste vertegenwoordiger van als vaste vertegenwoordiger van