0/54

RECORD AAN NIEUWE LEASECONTRACTEN VERZEKERT DE WEG NAAR AANHOUDENDE TOEKOMSTIGE GROEI

23 augustus 2019, 7u00 CET, Antwerpen (Berchem), Belgium: VGP NV ('VGP' of 'de Groep'), een toonaangevende Europese aanbieder van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed, maakt vandaag de resultaten bekend voor de eerste helft van 2019, eindigend op 30 juni 2019:

Solide operationele resultaten leiden tot een nettowinst van € 75,0 miljoen
- o € 27,0 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten uit nieuw getekende huurcontracten, waardoor de gecontracteerde jaarlijkse huurinkomsten op € 129,3 miljoen uitkomen (+24% YTD) ¹
- o 175.000 m²verhuurbare oppervlakte opgeleverd in de eerste helft van 2019
- o 480.000 m² in aanbouw per 30 juni 2019
- o Na afloop van verslagperiode werd mijlpaalproject München aangekondigd: ontwikkeling van volledig voorverhuurd nieuw park met 250.000 m² verhuurbare oppervlakte
Aanzienlijke versterking van het platform voor toekomstige groei
- o VGP investeerde in de pijplijn met 1,7 miljoen m² aangekochte ontwikkelingsgrond
- o Nog eens 2,24 miljoen m² vastgelegd behoudens vergunning
Aangekondigde uitbreiding van de samenwerking met Allianz door de lancering van de tweede 50:50 Joint Venture op 1 juli 2019
- o VGP European Logistics 2 is een investeringsvehikel dat zich richt op logistieke vastgoed in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje²

Jan van Geet, CEO van VGP, zei: "De afgelopen maanden zijn erg spannend geweest, omdat we in Duitsland twee mijlpaalprojecten hebben gepresenteerd waar VGP de afgelopen jaren intensief aan heeft gewerkt: een nieuw bedrijventerrein in München voor ongeveer 40 hectare en een nieuw terrein in Laatzen nabij de Hannover-beurs voor de bouw van een 28 hectare groot industrieterrein. Beide parken samen zijn al voor 88% voorverhuurd."

Jan Van Geet voegt hieraan toe: "Naast deze twee parken hebben we in heel Europa zeer aantrekkelijke grondposities verworven en een recordaantal nieuwe huurcontracten verzekerd, waarmee we onze koers voor verdere groei in de toekomst bepalen. Verder is ons vermogen om deze groei te financieren aanzienlijk versterkt door de aangekondigde tweede 50/50 joint venture met Allianz Real Estate. Deze beproefde samenwerking zal ons helpen om verder te groeien in reeds ontwikkelde markten zoals Spanje en Italië, maar ook in snelgroeiende markten zoals Roemenië."

Jan van Geet concludeerde: "Door aanhoudende structurele vraag gedreven door verstedelijking, de toenemende acceptatie van e-commerce en aanpassingen in de toeleveringsketen zien we dat het Europese logistieke vastgoed ook in de tweede helft van 2019 momentum behoudt. We zijn zeer positief over onze vooruitzichten op korte en middellange termijn, gedreven door onze aanzienlijke en grotendeels vooraf verhuurde bouwpijplijn met meerdere grote projecten die in de komende 12 maanden van start gaan."

¹ Vergeleken met 31 december 2018 inclusief Joint Venture op 100%

² Eerste 50:50 JV (VGP European Logistics) bestrijkt markten Duitsland, Slowakije, Tsjechië en Hongarije

FINANCIËLE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN

Record nieuwe ondertekende huurovereenkomsten

Record van € 27,0 miljoen aan nieuwe en vernieuwde huurcontracten getekend waarvan 306.000 m² nieuwe of vervanging van bestaande huurcontracten, wat overeenkomt met € 25,9 miljoen jaarlijkse huuropbrengsten¹ en 19.000 m² vernieuwde bestaande huurcontracten, wat overeenkomt met € 1,1 miljoen aan jaarlijkse huuropbrengsten² .
De ondertekende gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis vertegenwoordigen € 129,3 miljoen³ (gelijk aan 2,28 miljoen m² verhuurbare oppervlakte), een stijging van 24% sinds december 2018.

Solide niveau van bouwactiviteiten

In totaal zijn 11 projecten opgeleverd met een verhuurbaar oppervlak van 175.000 m², wat neerkomt op € 9,2 miljoen aan gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis.
Daarnaast zijn er 24 projecten in aanbouw die 480.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte zullen opleveren, wat neerkomt op € 24,7 miljoen aan gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis, zodra deze gebouwd en volledig verhuurd zijn.

Landbank is blijven groeien

Verwerving van 1,7 miljoen m² bouwgrond en nog eens 2,24 miljoen m²bouwgrond zeker gesteld waarvoor vergunningen vereist zijn, waardoor de resterende totale grondbank in eigendom en contractueel vergrendeld op 6,1 miljoen m² komt, wat 2,8 miljoen m² toekomstige verhuurbare oppervlakte ondersteunt.
Nog eens 2,0 miljoen m² nieuwe kavels geïdentificeerd die in onderhandeling zijn en een ontwikkelingspotentieel hebben van 1,0 miljoen m² toekomstig verhuurbaar vloeroppervlak.

Aankondiging van twee nieuwe mijlpaalprojecten in Duitsland

Op 18 juli 2019 kondigde VGP de ontwikkeling aan van een nieuw 40 ha groot bedrijventerrein voor BMW en KraussMaffei Group bij München, dat 250.000 m² toekomstig verhuurbaar oppervlak zal bieden. Terwijl de bouwfase naar verwachting in oktober 2019 van start zal gaan, zal dit project een looptijd van meerdere jaren hebben en een investering van meer dan € 500 miljoen inhouden.
Het andere project, VGP Park Laatzen, is een terrein van 28 ha in de buurt van de beurs "Hannover Messe", dat in de toekomst 121.000 m² verhuurbaar oppervlak zal bieden met KraussMaffei Berstorf als ankerhuurder, waarbij de bouw in november 2019 van start gaat en de opening gepland is voor de tweede helft van 2020.

¹ Waarvan 287.000 m² (€ 23,5 miljoen) betrekking heeft op de eigen portefeuille

² Waarvan 19.000 m² (€ 1,0 miljoen) betrekking heeft op de portefeuille van VGP European Logistics

³ Voor Joint Venture op 100%

• De twee nieuwe parken samen zijn tot op heden al voor 88% voorverhuurd.

Versterkte en gediversifieerde raad van bestuur

Ons bestuur is versterkt door de verkiezing in mei 2019 van drie nieuwe, zeer prijzenswaardige onafhankelijke leden: mevrouw Katherina Reiche, mevrouw Vera Gäde-Butzlaff en mevrouw Ann Gaeremynck.
De nieuwe leden zijn in de plaats gekomen van de drie voormalige onafhankelijke bestuurders, na het verstrijken van hun statutaire onafhankelijkheidsvoorwaarden. Hierdoor handhaafde de raad een verhouding van 60 procent onafhankelijke bestuurders en bestaat de raad nu voor 60 procent uit vrouwen.

Uitbreiding van het partnerschap met Allianz Real Estate door de oprichting van een tweede joint venture

Op 1 juli 2019 kondigden VGP en Allianz de uitbreiding van hun strategisch partnerschap aan met een nieuwe 50:50 joint venture "VGP European Logistics 2", een investeringsvehikel gericht op de aankoop van logistiek vastgoed van VGP in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje.
VGP en Allianz streven ernaar de joint venture binnen vijf jaar uit te breiden tot een brutoinvesteringswaarde van € 1,7 miljard door uitsluitend inkomstengenererende activa van VGP in deze landen over te nemen.
Allianz heeft bij de start € 350 miljoen aan eigen vermogen in de joint venture gecommitteerd, wat vergelijkbaar is met de eerste joint venture, en VGP zal de nieuwe joint venture van dienst zijn als asset-, property- en development manager.

Vermogen wordt versterkt door een succesvolle transactie met de joint venture, gevolgd door een transactie vlak na het einde van de verslagperiode en een derde transactie voorzien voor het einde van het jaar

In de eerste helft van 2019 werd voor € 203 miljoen (netto kasopbrengst van € 125,4 miljoen) een transactie met de joint venture VGP European Logistics afgesloten.
De schuldgraad¹ op 30 juni 2019 bedroeg 39,8% (tegenover 34,6% eind 2018), ruim onder de maximale geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap van 65%.
Na afloop van de boekingsperiode werd de initiële transactie van de tweede joint venture VGP European Logistics 2 – op 31 juli 2019 afgerond voor een initiële transactiewaarde van € 175 miljoen met een bruto-opbrengst van circa € 96 miljoen. De volgende transactie met VGP European Logistics (eerste joint venture) zal naar verwachting nog plaatsvinden voor het einde van 2019. Wij schatten de transactiewaarde van deze afsluiting op > € 150 miljoen.

¹ Berekend als Nettoschuld / Totaal eigen vermogen en verplichtingen

BELANGRIJKE FINANCIËLE PARAMETERS

Operationele parameters en resultaten	H1 2019	H1 2018	Wijziging (%)
Getekende geannualiseerde huurinkomsten (€ mio)	129,3	96,8	33,6%
IFRS operationeel resultaat (€ mio)	96,1	91,1	5,6%
IFRS netto resultaat (€ mio)	75,0	74,8	0,3%
IFRS winst per aandeel (€ per aandeel)	4,04	4,02	0,5%

Portefeuille en balans	30 Jun 19	31 Dec 18	Wijziging (%)
Vastgoedportefeuille, inclusief joint venture op 100% (€ mio)	2.249	1.936	16,2%
Vastgoedportefeuille, inclusief joint venture bij aandeel(€mio)	1.560	1.355	15,1%
EPRA intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel)	32,51	30,94	5,1%
IFRS intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel)	30,63	29,25	4,7%
Netto financiële schuld (€ mio)	510,9	419,3	21,8%
Schuldgraad1 (%)	39,8	34,6	-

CONFERENCE CALL VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN

VGP zal een conference call houden om 10u30 (CEST) op 23 augustus 2019 De details van deze conference call:

België: 0800 58228 (gratis) / +32 (0)2 404 0659
VK: 0800 358 6377 (gratis) / +44 (0)330 336 9105
VS: 800-239-9838 (gratis) / +1 323-794-2551
Bevestigingscode: 5567733

Een presentatie is beschikbaar op de website van VGP: http://www.vgpparks.eu/investors/nl/publicaties/presentaties

CONTACT GEGEVENS VOOR INVESTEERDERS EN VRAGEN UIT DE MEDIA

Tel: +32 (0)3 289 1433

Tel: +32 (0)3 289 1432

Tel: +42 0 602 262 107

Tel: +49 152 288 10363

Berekend als Nettoschuld / Totaal eigen vermogen en verplichtingen

OVER VGP

VGP N.V. is een toonaangevend pan-Europese ontwikkelaar, manager en eigenaar van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed. VGP opereert met een volledig geïntegreerd businessmodel met capabiliteit en uitgebreide ervaring langs de hele waardeketen. De Groep heeft een gevorderde grondbank van 8,1 miljoen m² en de strategische focus is op de ontwikkeling van logistieke en semi-industriële business parken. Opgericht in 1998 als een familiebedrijf in Tsjechië, heeft VGP nu circa 190 medewerkers en is actief in 12 Europese landen zowel voor eigen rekening als voor rekening van VGP European Logistics, een joint venture met Allianz Real Estate. Per december 2018 is de bruto waarde van de investeringen van VGP, inclusief de joint venture, €2,2 miljard en het bedrijf had een Net Asset Value of intrinsieke waarde (EPRA NAV) van €604 miljoen. VGP staat genoteerd op de beurs van Euronext Brussel en Prague Stock Exchange (ISIN: BE0003878957).

Voor meer informatie kunt u terecht op: http://www.vgpparks.eu

Toekomstgerichte informatie: Dit persbericht kan toekomstgerichte informatie bevatten. Toekomstgerichte verklaringen beschrijven verwachtingen, plannen, strategieën, doelen, toekomstige gebeurtenissen of intenties. De verwezenlijking van toekomstgerichte verklaringen die in dit persbericht staan, is onderworpen aan en is afhankelijk van risico's en onzekerheden verbonden aan verschillende factoren. Om deze reden kunnen de actuele of toekomstige resultaten wezenlijk afwijken van de resultaten die expliciet gemeld worden of impliciet besloten zijn in dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Mochten bekende of onbekende risico's of onzekerheden zich voltrekken of mochten onze aannames onjuist blijken te zijn, dan kunnen de daadwerkelijke resultaten sterk afwijken van de verwachte resultaten. VGP verplicht zich niet om toekomstgerichte verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij dit specifiek wettelijk of reglementair verplicht is. VGP wijst elke aansprakelijkheid af voor verklaringen die door derden worden afgelegd of gepubliceerd, en neemt geen enkele verplichting op om onnauwkeurige gegevens, informatie, conclusies of opinies te corrigeren die door derden worden gepubliceerd met betrekking tot dit of enig ander persbericht dat door VGP wordt verspreid.

ACTIVITEITENOVERZICHT

De eerste helft van 2019 laat zich kenmerken door sterke aanhoudende fundamenten van de markt, gedreven door robuuste vraag, een gedisciplineerd aanbod, grondgebrek en een historisch lage leegstand. VGP profiteerde van de sterke groei, waarbij de verhuuractiviteiten op een recordniveau bleven presteren.

Een vijfde closing vond plaats met VGP European Logistics, waarbij de joint venture 9 logistieke gebouwen verwierf, waaronder 3 gebouwen in een nieuw VGP-park en 6 nieuwe logistieke gebouwen die werden ontwikkeld in parken die eerder werden overgedragen aan de Joint Venture. De 9 gebouwen bevinden zich in Duitsland (5) en Tsjechië (4). De transactiewaarde bedroeg € 175 miljoen, inclusief een deel van de toekomstige ontwikkelingspijplijn. De netto-opbrengst van deze transactie (inclusief liquide middelen) bedroeg € 125,4 miljoen.

De ondertekende gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis bedragen eind juni 2019 € 129,3 miljoen en vertegenwoordigen in totaal 2.276.000 m² verhuurbare oppervlakte. Hiervan behoort 764.000 m² tot de eigen portefeuille (635.000 m² per 31 december 2018) en 1.512.000 m² tot de joint venture VGP European Logistics (1.347.000 m² per 31 december 2018).

In de eerste helft van 2019 heeft VGP in totaal 11 projecten opgeleverd, goed voor 175.000 m² verhuurbare oppervlakte, en nog eens 24 projecten in aanbouw, goed voor 480.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte.

De netto waardering van de vastgoedportefeuille per 30 juni 2019 liet een netto waarderingswinst zien van € 65,3 miljoen (tegen een netto waarderingswinst van € 61,7 miljoen per 30 juni 2018).

De eigen vastgoedbeleggingsportefeuille bestaat uit 17 opgeleverde gebouwen die 305.000 m² verhuurbaar oppervlak vertegenwoordigen, terwijl de Joint Venture vastgoedportefeuille 74 opgeleverde gebouwen omvat die 1.493.000 m² verhuurbaar oppervlak vertegenwoordigen.

De schuldgraad van de Groep per 30 juni 2019 bedroeg 39,8%, een lichte stijging ten opzichte van 34,6% per 31 december 2018, voornamelijk omdat de beschikbare kassaldi gedeeltelijk werden geherinvesteerd in nieuwe bouwwerken.

BEDRIJFSRESULTAAT

		Juni
(in duizenden €)	2019	2018
Omzet1	14.804	15.686
Bruto huuropbrengsten	7.354	8.970
Operationele kosten verbonden aan vastgoed	(922)	(622)
Netto huuropbrengsten	6.432	8.348
Joint venture management fee inkomsten	4.943	4.585
Netto meer-/(min) waarde op vastgoedbeleggingen	65.296	61.734
Administratieve kosten	(9.853)	(8.384)
Aandeel in bedrijfsresultaat van de joint ventures en partners	29.301	24.777
Operationele winst/ (verlies)	96.119	91.060

Netto financieel resultaat	(7.138)	(6.083)
Winst voor belastingen	88.981	84.977
Belastingen	(13.949)	(10.188)
Winst na belastingen	75.032	74.789

Netto huuropbrengsten

De netto huuropbrengsten daalden tot € 6,4 miljoen voor de eerste helft van 2019 in vergelijking met € 8,3 miljoen voor de eerste helft van 2019, voornamelijk als gevolg van de verkoop van het Mangogebouw in september 2018 en als gevolg van de impact van de inkomstengenererende activa die sinds juni 2018 zijn opgeleverd, gecompenseerd door de vijfde closing met de eerste joint venture in april 2019.

Inclusief VGP's aandeel in de joint venture op een "doorkijkbasis" stegen de netto huuropbrengsten met € 3,5 miljoen, of 17% in vergelijking met H1 2018 (van € 20,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 tot € 24,2 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019)² .

Getekende geannualiseerde huurinkomsten

In de eerste helft van 2019 zagen we een aanhoudend sterke groei van de verhuuractiviteiten met een recordgroei van de verhuuractiviteiten.

De toename van de vraag naar verhuurbare oppervlakte heeft in het eerste halfjaar van 2019 geleid tot het afsluiten van nieuwe leasecontracten van in totaal € 27,0 miljoen, waarvan € 25,9 miljoen betrekking heeft op nieuwe of vervangende huurovereenkomsten (€ 2,5 miljoen voor VGP European Logistics) en € 1,1 miljoen (€ 1,0 miljoen voor VGP European Logistics) in verband met verlengingen van bestaande leasecontracten.

¹ Opbrengsten zijn samengesteld uit brutohuuropbrengsten, opbrengsten uit hoofde van servicekosten, opbrengsten uit hoofde van vastgoed- en facilitair management en opbrengsten uit vastgoedontwikkeling

Zie bijgaande paragraaf 'Aanvullende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte financiële informatie' voor meer details

Gedurende de periode zijn leasecontracten voor een totaalbedrag van € 0,7 miljoen (€ 0,1 miljoen voor VGP European Logistics) beëindigd.

Netto zijn de gecommitteerde leasecontracten op jaarbasis toegenomen tot € 129,3 miljoen per eind juni 2019² (ten opzichte van € 104,1 miljoen per 31 december 2018).

Duitsland was de belangrijkste motor van de groei van de gecommitteerde huurcontracten met € 20,0 miljoen aan nieuwe huurcontracten die in de loop van het jaar zijn afgesloten (€ 1,7 miljoen voor VGP European Logistics), maar ook de overige landen presteerden goed met nieuwe huurcontracten die zijn getekend in Spanje voor € 2,1 miljoen (eigen portefeuille), in Tsjechië voor € 1,8 miljoen (€ 0,6 miljoen voor VGP European Logistics), in Italië voor € 1,5 miljoen (eigen portefeuille) en in Roemenië voor € 0,5 miljoen (eigen portefeuille).

Op 30 juni 2019 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de gecombineerde eigen en joint venture portefeuille 8,6 jaar¹ (tegenover 7,8 jaar op 31 december 2018). De eigen portefeuille bedroeg 10,4 jaar² en de Joint Venture portefeuille 7,4 jaar³ .

De voltooide vastgoedportefeuille van de Groep, met inbegrip van de eigen en Joint Venture vastgoedportefeuille, bereikte eind juni 2019 een bezettingsgraad van 99,4% ten opzichte van 99,3% eind december 2018.

De ondertekende gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis vertegenwoordigen eind juni 2019 € 129,3 miljoen en vertegenwoordigen in totaal 2.276.000 m² verhuurbare oppervlakte. Hiervan behoort 764.000 m² tot de eigen portefeuille (635.000 m² per 31 december 2018) en 1.512.000 m² tot de joint venture VGP European Logistics (1.347.000 m² per 31 december 2018).

Nettoresultaat op de vastgoedportefeuille

Op 30 juni 2019 bedroegen de netto waarderingswinsten op de vastgoedportefeuille € 65,3 miljoen ten opzichte van een netto waarderingswinst van € 61,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018.

De lage kapitalisatierentevoet in vastgoedwaarderingen bleven gedurende de eerste helft van het jaar aanhouden.

De eigen vastgoedportefeuille, exclusief bouwgrond maar inclusief de gebouwen in aanbouw voor de joint venture, wordt door de waarderingsdeskundige per 30 juni 2019 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatierentevoet van 6,40% (t.o.v. 6,29% per 31 december 2018), toegepast op de contractuele huurprijzen vermeerderd met de geschatte huurwaarde op onverhuurde ruimte.

De (her)waardering van de eigen portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.

² Inclusief JV ("VGP European Logistics"). Per 30 jun '19 bedroegen op jaarbasis gecommitteerde huurcontracten voor VGP European Logistics € 79,6 miljoen ten opzichte van € 70,9 miljoen per 31 dec '18

¹ Gewogen gemiddelde looptijd van de gecombineerde gecommitteerde huurcontracten tot aan de eerste opzeggingstermijn bedraagt 8,0 jaar per 30 jun '19

² Gewogen gemiddelde looptijd van de eigen portefeuille gecommitteerde huurcontracten tot aan de eerste opzeggingstermijn bedraagt 9,9 jaar per 30 jun '19

³ De gewogen gemiddelde looptijd van de JV portefeuille van gecommitteerde huurcontracten tot aan de eerste opzeggingstermijn bedraagt 6,8 jaar per 30 jun '19

Inkomsten uit de Joint Venture

De inkomsten uit de beheersvergoedingen voor Joint Venture zijn met € 0,4 miljoen gestegen tot € 4,9 miljoen. De stijging was voornamelijk het gevolg van de groei van de Joint Venture-portefeuille, die een lagere ontwikkelingsvergoeding compenseerde die het gevolg was van minder ontwikkelingsactiviteiten voor de Joint Venture gedurende de periode.

De inkomsten uit vastgoed- en facility management fees stegen van € 2,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 naar € 3,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019. De inkomsten uit ontwikkelingsvergoedingen gegenereerd tijdens de periode bedroegen € 1,2 miljoen in vergelijking met € 1,9 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018.

Aandeel in het resultaat van de Joint Venture

Het aandeel van VGP in de winst van de joint venture over de periode steeg met € 4,5 miljoen van € 24,8 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 tot € 29,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019, als gevolg van de toegenomen inkomsten-genererende activa van de joint venture portefeuille en de inkrimping van de kapitalisatierentevoet op de vastgoedbeleggingen.

De netto huuropbrengsten op basis van het aandeel stegen tot € 17,8 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 in vergelijking met €12,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018. De stijging weerspiegelt de onderliggende groei van de portefeuille van de joint venture als gevolg van de verschillende transacties tussen de Joint Venture en VGP sinds mei 2016.

Eind juni 2019 had de Joint Venture (100% van de aandelen) € 79,6 miljoen aan gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis, wat neerkomt op 1.512.000 m² verhuurbare oppervlakte, vergeleken met € 70,9 miljoen aan gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis, wat neerkomt op 1.347.000 m² op jaarbasis eind december 2018.

De netto waarderingswinsten op vastgoedbeleggingen op aandeel stegen tot € 28,9 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 (vergeleken met € 23,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018). De VGP European Logistics portefeuille, exclusief ontwikkeling en de gebouwen die VGP in opdracht van de Joint Venture bouwt, werd gewaardeerd op een gewogen gemiddeld rendement van 5,23% per 30 juni 2019 (vergeleken met 5,31% per 31 december 2018) als gevolg van de verdere inkrimping van de kapitalisatierentevoet gedurende de eerste helft van 2019. De (her)waardering van de Joint Venture portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.

Het aandeel in de netto financiële kosten van de Joint Venture voor de periode eindigend op 30 juni 2019 stegen tot € 9,5 miljoen van € 5,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018. Voor de periode eindigend op 30 juni 2019 bedroegen de financiële opbrengsten op basis van het aandeel € (0,1) miljoen (€ 0,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018). De financiële kosten op aandeel stegen van € 5,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 tot € 9,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2019 en omvatten € 1,7 miljoen rente op aandeelhoudersschuld (€ 1,7 miljoen per 30 juni 2018), € 3,4 miljoen rente op financiële schuld (€ 2,5 miljoen per 30 juni 2018), € 2,3 miljoen ongerealiseerde verliezen op rentederivaten (€ 1,6 miljoen per 30 juni 2018) en € 2,1 miljoen andere financiële kosten (€ 0,5 miljoen per 30 juni 2018), voornamelijk met betrekking tot de afschrijving van geactiveerde financieringskosten op bankleningen.

Administratieve kosten

De administratieve kosten voor de periode bedroegen € 9,9 miljoen ten opzichte van € 8,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018, gedreven door de groei van het VGP-team ter ondersteuning van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep en de geografische expansie. Op 30 juni 2019 bestond het VGP-team uit meer dan 190 mensen, actief in 12 landen.

Netto financiële kosten

Voor de periode eindigend op 30 juni 2019 bedroegen de financiële opbrengsten € 2,5 miljoen (€ 3,5 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018), gedreven door € 2,5 miljoen rentebaten op leningen toegekend aan VGP European Logistics (€ 3,0 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018) terwijl er geen netto wisselkoerswinsten werden geboekt (€ 0,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018).

De gerapporteerde financiële kosten per 30 juni 2019 van € 9,7 miljoen (€ 9,6 miljoen per 30 juni 2018) bestaan voornamelijk uit € 10,6 miljoen kosten in verband met financiële schulden (€ 9,2 miljoen per 30 juni 2018) en andere financiële kosten van € 0,8 miljoen (ten opzichte van € 0,8 miljoen per 30 juni 2018), gedeeltelijk gecompenseerd door € 1,9 miljoen aan geactiveerde rente (€ 1,4 miljoen per 30 juni 2018). De periode kende geen reëel waardeverlies op rentederivaten (vergeleken met een verlies van € 1,0 miljoen per 30 juni 2018).

Hierdoor bedroegen de netto financiële kosten € 7,1 miljoen voor de periode eind juni 2019 ten opzichte van € 6,1 miljoen eind juni 2018.

De aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics bedroegen per 30 juni 2019 € 125,6 miljoen (vergeleken met € 143,3 miljoen per 30 juni 2018), waarvan € 72,5 miljoen (€ 101,9 miljoen per 30 juni 2018) betrekking had op de financiering van de gebouwen in aanbouw- en ontwikkelingsprojecten van de VGP European Logistics joint venture.

EVOLUTIE VAN DE ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN

De ontwikkelingsactiviteiten in de eerste helft van 2019 kunnen als volgt worden samengevat:

Opgeleverde projecten

In de eerste helft van het jaar zijn 11 projecten opgeleverd voor een totaal van 175.000 m² verhuurbaar oppervlak, voor een bedrag van € 9,2 miljoen aan gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis (€ 6,7 miljoen voor eigen rekening van VGP en € 2,6 miljoen voor de Joint Venture).

VGP heeft voor eigen rekening 7 gebouwen opgeleverd van in totaal 116.000 m² verhuurbare oppervlakte:

Spanje: 2 gebouwen in VGP Park San Fernando de Henares van respectievelijk 20.000 m² en 12.000 m² en 1 gebouw in VGP Park Mango van 32.000 m² ;
Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Wustermark van 12.000 m² , 1 gebouw in VGP Park Göttingen 2 van 6.000 m² en 1 gebouw in VGP Park Bischofsheim van 6.000 m² ;
Letland: 1 gebouw in VGP Park Kekava van 27.000 m².

Voor VGP European Logistics werden 4 gebouwen opgeleverd met in totaal 59.000 m²verhuurbaar oppervlak:

Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Göttingen van 39.000 m² en 2 gebouwen in VGP Park Leipzig van respectievelijk 10.000 m²en 7.000 m² ;
Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Jenec van 4.000 m² .

Projecten in aanbouw

Eind juni 2019 had VGP 24 gebouwen in aanbouw voor een totale toekomstige verhuurbare oppervlakte van 480.000 m². De nieuwe gebouwen in aanbouw, die voor 57%¹ voorverhuurd zijn, vertegenwoordigen € 24,7 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis bij volledige bouw en verhuur.

VGP had voor eigen rekening 21 gebouwen in aanbouw voor een totaal van 441.000 m² verhuurbare oppervlakte, wat neerkomt op € 22,8 miljoen aan jaarlijkse huurcontracten:

Duitsland: 4 gebouwen in VGP Park Berlin 3, 1 gebouw in VGP Park Halle, 1 gebouw in VGP Park Wustermark en 1 gebouw in VGP Park Chemnitz en 1 gebouw in VGP Park Giessen-Buseck;
Tsjechië: 3 gebouwen in VGP Park Olomouc;
Spanje: 1 gebouw in VGP Park San Fernando de Henares;
Roemenië: 1 gebouw in VGP Park Timisoara en 1 gebouw in VGP Park Sibiu;
Hongarije: 1 gebouw in VGP Park Kecskemét en 1 gebouw in VGP Park Hatvan;
Italië: 1 gebouw in VGP Park Calcio en 2 gebouwen in VGP Park Valsamoggia;
Nederland: 1 gebouw in VGP Park Nijmegen en 1 gebouw in VGP Park Roosendaal.

In opdracht van de joint venture bouwt VGP 3 nieuwe gebouwen voor in totaal 39.000 m² verhuurbare oppervlakte, wat neerkomt op € 1,9 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis:

Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Olomouc en 1 gebouw in VGP Park Chomutov;
Slowakije: 1 gebouw in VGP Park Malacky.

Ontwikkelingslandbank

In de eerste helft van het jaar is VGP nieuwe percelen blijven aankopen om de toekomstige ontwikkelingspijplijn te ondersteunen. In deze periode heeft VGP 1.700.000 m² grond verworven met een toekomstig ontwikkelingspotentieel van 850.000 m². Van deze grondpercelen ligt 795.000 m² (47%) in Duitsland, 575.000 m² in Slowakije (34%), 87.000 m² (5%) in Nederland, 84.000 m² (5%) in Spanje en 81.000 m² (5%) in Hongarije en de rest in Italië en Roemenië.

Op 30 juni 2019 beschikte VGP over nog eens 2,24 miljoen m² beveiligde percelen die naar verwachting in de komende 6-18 maanden zullen worden aangekocht, mits het verkrijgen van de nodige vergunningen. Hiermee komt de resterende totale grondbank voor ontwikkeling uit op 6,1 miljoen m², wat een resterend ontwikkelingspotentieel vertegenwoordigt van 2,8 miljoen m² waarvan 950.000 m² in Duitsland, 565.000 m² in Tsjechië, 320.000 m² in Slowakije, 315.000 m² in Roemenië, 245.000 m² in Spanje, 130.000 m² in Hongarije en 100.000 m² in Nederland, 78.000 m² in Italië, 45.000 m² in Oostenrijk en 30.000 m² in Portugal. In het bovenstaande is de resterende 155.000 m² ontwikkelingsgrond opgenomen die in handen is van de Joint Venture met een ontwikkelingspotentieel van circa 60.000 m² nieuw verhuurbaar vloeroppervlak.

¹ Berekend op basis van de gecontracteerde huur en de geschatte markthuur voor de leegstaande ruimte

Naast de eigen en zekergestelde grondbank heeft VGP niet-bindende overeenkomsten getekend en voert momenteel op exclusieve basis due diligence-onderzoeken uit naar de potentiële acquisities van in totaal circa 2,0 miljoen m² nieuwe grondpercelen in Duitsland, Roemenië, Spanje, Italië, Tsjechië en Nederland. Dit terrein vertegenwoordigt een ontwikkelingspotentieel van circa 1 miljoen m²en de verwachting is dat een aanzienlijk deel van deze percelen in de komende 12 maanden contractueel is vastgelegd.

GROEP ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP

Het saldo van de Groep Activa Aangehouden voor Verkoop steeg van € 275,0 miljoen per 31 december 2018 tot € 291,0 miljoen per 30 juni 2019. De netto toename is voornamelijk het gevolg van geherclassificeerde activa van de vastgoedbeleggingen van VGP die bestemd zijn voor de eerste afsluiting met de VGP European Logistics2 -joint venture die plaatsvond na de initiële transactie van de boekingsperiode op 31 juli 2019 voor een initiële transactiewaarde van € 175 miljoen en een brutoopbrengst van € 96 miljoen genereerde.

In het kader van de joint venture-overeenkomsten heeft VGP European Logistics een exclusief voorkeursrecht met betrekking tot de verwerving van de door VGP ontwikkelde inkomstengenererende activa die zich in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije bevinden en heeft VGP European Logistics 2 een soortgelijk recht voor Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. De ontwikkelingspijplijn die wordt overgedragen aan een van de twee joint ventures als onderdeel van de verschillende transacties tussen de joint ventures en VGP wordt ontwikkeld op eigen risico van VGP en vervolgens verworven en betaald door de respectievelijke joint venture onder voorbehoud van vooraf overeengekomen opleverings- en leaseparameters. De reële waarde van de activa in aanbouw die door VGP in ontwikkeling is namens VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 bedraagt per 30 juni 2019 € 108,1 miljoen (ten opzichte van € 154,5 miljoen per 31 december 2018).

FINANCIERING

De financiële schuld is gestegen van € 586,9 miljoen per 31 december 2018 naar € 591,3 miljoen per 30 juni 2019, waarvan € 14,7 miljoen aan uitstaande bankschulden met betrekking tot Groep Activa Aangehouden voor Verkoop en die na het einde van de verslagperiode zijn terugbetaald in het kader van de initiële transactie met VGP European Logistics 2 op 31 juli 2019.

De schuldgraad¹ van de Groep is gestegen van 34,6% per 31 december 2018 naar 39,8% per 30 juni 2019. De schuldgraad blijft ruim binnen de maximale geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap van 65%.

DIVIDEND

Op de jaarlijkse Algemene Vergadering van 10 mei 2019 werd een brut dividend van € 40,9 miljoen, gelijk aan € 2,20 per aandeel voor het jaar 2018, goedgekeurd en dit dividend werd sindsdien op 22 mei 2019 aan de aandeelhouders uitgekeerd.

¹ Berekend als Nettoschuld / Totaal eigen vermogen en verplichtingen

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Begin juli 2019 is de Groep een nieuwe 50:50 joint venture aangegaan met Allianz Real Estate – VGP European Logistics 2 – voor een eerste termijn van 10 jaar. VGP European Logistics 2 richt zich op de acquisitie van inkomstengenererende activa van VGP in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. Op 31 juli 2019 werd een eerste closing gerealiseerd waarbij VGP European Logistics 2 de overname van 3 parken van VGP voltooide, bestaande uit 8 logistieke gebouwen waarvan 3 gebouwen in Spanje, 1 gebouw in Oostenrijk en 4 gebouwen in Roemenië.

De initiële transactiewaarde bedraagt € 175 miljoen, inclusief een deel van de toekomstige ontwikkelingspijplijn. De bruto-opbrengst van deze transactie bedraagt circa € 96 miljoen² .

In juli 2019 werd ook de aankoop van het nieuwe VGP Park Laatzen (circa 28 ha) met succes afgerond en voor VGP Park München werden contractuele voorwaarden overeengekomen met de Vrijstaat Beieren en goedgekeurd door de Begrotingscommissie van het Beierse parlement, waarbij VGP 67 ha van de Vrijstaat Beieren verwierf door middel van een uitwisselingsovereenkomst, waarbij circa 67 ha grond werd verworven door VGP en circa 52 ha werd geruild.

VOORUITZICHTEN TWEEDE HELFT 2019

Op basis van de aanhoudend sterke vraag naar verhuurbare oppervlakte, zoals geregistreerd in de eerste helft van 2019, verwacht VGP haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille verder te kunnen uitbreiden door de oplevering en opstart van bijkomende nieuwe gebouwen in de tweede helft van 2019. De ontwikkelingsactiviteiten zullen naar verwachting in de tweede helft van 2019 toenemen, met name door de start van de bouwwerkzaamheden voor twee belangrijke en grotendeels voorverhuurde projecten in Duitsland – VGP Park München en VGP Park Laatzen – en andere grote projecten die momenteel in de pijplijn zitten. Onze pijplijn wordt ondersteund door een sterke vraag van potentiële huurders, gedreven door een toenemende penetratie van e-commerce en herconfiguraties in de toeleveringsketen.

In toenemende mate wordt het effect merkbaar van de gerealiseerde geografische uitbreiding van VGP, verder worden deze ontwikkelingsactiviteiten ondersteund door de huidige grondbank in eigendom en de gecommitteerde grondbank op toplocaties in heel Europa. Dit biedt een solide basis om de ontwikkelingsactiviteiten te ondersteunen en te stimuleren.

Met betrekking tot de joint ventures wordt een volgende transactie met VGP European Logistics (eerste joint venture) verwacht voor het einde van 2019. Wij schatten de transactiewaarde van deze closing op > € 150 miljoen.

² Na vooruitbetaling van € 14,6 miljoen aan gegarandeerde banklening bij Raiffeisen Roemenië.

VERKORTE GECONSOLIDEERDE TUSSENTIJDSE FINANCIËLE STATEN¹

VERKORTE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni

Winst- en verliesrekening (in duizend €)	Toelichting	30.06.2019	30.06.2018
Omzet2	4	14.804	15.686

Bruto huuropbrengsten	4	7.354	8.970
Operationele kosten verbonden aan vastgoed		(922)	(622)
Netto huurresultaat		6.432	8.348
Joint venture management fee inkomsten	4	4.943	4.585
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen	5	65.296	61.734
Administratieve kosten		(9.853)	(8.384)
Aandeel in het resultaat van joint venture en
geassocieerde ondernemingen	6	29.301	24.777
Operationele winst / (verlies)		96.119	91.060

Financiële opbrengsten	7	2.538	3.474
Financiële kosten	7	(9.676)	(9.557)
Financieel resultaat		(7.138)	(6.083)

Winst voor belastingen		88.981	84.977
Belastingen3		(13.949)	(10.188)
Winst van de boekingsperiode		75.032	74.789

Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van VGP NV		75.032	74.789
Minderheidsbelangen			-

RESULTAAT PER AANDEEL		30.06.2019	30.06.2018
Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - basis	8	4,04	4,02
Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - verwaterd	8	4,04	4,02

¹ De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

² De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.

³ De wijziging in de belastingen van de eerste helft van 2019 in vergelijking met de eerste helft van 2018 wordt voornamelijk gedreven door het land waar de winsten worden erkend. De winsten die in 2019 werden geboekt, werden gerealiseerd in landen met (gemiddeld) hogere belastingtarieven.

VERKORT GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni

OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €)	30.06.2019	30.06.2018
Netto resultaat	75.032	74.789

Andere elementen van het resultaat na belastingen die later
geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na
belastingen	-	-
Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet
geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na
belastingen	-	-
Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen
vermogen)	-	-
Volledig perioderesultaat
	75.032	74.789
Toerekenbaar aan:
de aandeelhouders van VGP NV	75.032	74.789
Minderheidsbelangen	-	-

VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS Voor de periode afgesloten

ACTIVA (in duizend €)	Toelichting	30.06.2019	31.12.2018
Immateriële activa		44	41
Vastgoedbeleggingen	9	540.968	468.513
Andere materiële vaste activa		3.058	742
Financiële vaste activa		0	-
Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen	6	298.708	241.427
Andere langlopende vorderingen	6	53.132	41.461
Uitgestelde belastingvorderingen		928	785
Totaal vaste activa		896.838	752.969

Handels- en andere vorderingen		22.665	23.064
Geldmiddelen en kasequivalenten		72.726	161.446
Groepen activa aangehouden voor verkoop	12	290.963	274.939
Totaal vlottende activa		386.354	459.449

TOTAAL ACTIVA		1.283.192	1.212.418

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (In duizend €)	Toelichting	30.06.2019	31.12.2018
Kapitaal		62.251	62.251
Overgedragen resultaten		506.879	481.147
Overige reserves		69	69
Eigen vermogen		569.199	543.467

Langlopende financiële schulden	10	564.899	564.375
Andere langlopende financiële verplichtingen		0	60
Andere langlopende verplichtingen	11	37.810	1.215
Uitgestelde belastingverplichtingen		18.028	16.692
Totaal langlopende verplichtingen		620.737	582.342

Kortlopende financiële schulden	10	11.724	22.479
Handels- en andere kortlopende schulden		45.032	38.769
Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop	12	36.500	25.361
Totaal kortlopende verplichtingen		93.256	86.609

Totaal verplichtingen		713.993	668.951

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		1.283.192	1.212.418

VERKORT GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Voor de periode afgesloten

MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €)	Statutair aandelen kapitaal	Kapitaal reserve 1	IFRS aandelen kapitaal	Reserves	Uitgifte premie	Andre eigen vermogen	Totaal eigen vermogen
Saldo per 1 januari 2018	92.667	(30.416)	62.251	403.910	69	-	466.230
Andere elementen van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-	-	-	-	-	-	-
Resultaat over het boekjaar	-	-	-	74.789	-	-	74.789
Effect van verkopen	-	-	-	-	-	-
Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-	-	-	74.789	-	-	74.789
Dividenden	-	-	-	(35.308)	-	-	(35.308)
Uitkering kapitaal	-	-	-	-	-	-	-
Saldo per 30 juni 2018	92.667	(30.416)	62.251	443.391	69	-	505.711


Saldo per 1 januari 2019	92.667	(30.416)	62.251	481.147	69	-	543.467
Andere elementen van het resultaat	-	-	-	-	-	-	0
Resultaat over het boekjaar	-	-	-	75.032	-	-	75.032
Effect van verkopen	-	-	-	-	-	-	0
Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten	-	-	-	75.032	-	-	75.032
Dividenden aan aandeelhouders	-	-	-	(40.883)	-	-	(40.883)
Uitkering kapitaal aan aandeelhouders	-	-	-	-	-	-	0
Herwaardering van het VGP Misv incentive plan2	-	-	-	(8.417)	-	-	(8.417)
Saldo per 30 juni 2019	92.667	(30.416)	62.251	506.879	69	-	569.199

¹ De kapitaalreserve heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang in 2007..

² Vanaf 2019 wordt het overblijvende VGP Misv-plan beschouwd als een in geldmiddelen afgewikkelde, op aandelen gebaseerde betalingstractie waarvoor een aanpassing van de openingsbalans van het eigen vermogen van € 8,4 miljoen werd opgenomen. Deze aanpassing weerspiegelt de totale uitgave van geldmiddelen van VGP NV indien deze laatste de resterende 20,09% VGP Misv Comm. VA aandelen zou verwerven.

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni

KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €)	30.06.2019	30.06.2018

Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
Resultaat vóór belastingen	88.981	84.977
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen	135	60
Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen	(60.906)	(46.354)
Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en	(4.390)	(15.380)
wisselkoersen	173	539
Rente(opbrengsten)	(2.527)	(3.037)
Rentekosten	9.492	8.581
Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen	(29.301)	(24.777)
Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en voorzieningen	1.657	4,609
Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen	(2.876)	(4.385)
(Afname)/Toename in handels- en andere schulden	2.158	(10.615)
Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten	939	(10.391)
Renteopbrengsten	26	18
Rente(kosten)	(6.693)	(3.326)
Betaalde winstbelastingen	(145)	(271)
Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten	(5.873)	(13.970)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere	22	29
Verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen	125.352	289.704
Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw	(159.134)	(105.023)
Inkomsten uit / (investering in)joint venture en geassocieerde ondernemingen		0
Leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen	(11.332)	(49.721)
Terugbetalingen van leningen door joint venture en geassocieerde ondernemingen	4.407
Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten	(40.685)	134.989

Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Uitbetaalde dividenden	(40.883)	(35.308)
Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen /(terugbetaling kapitaal)		-
Opname van leningen		-
Terugbetalingen van leningen	(350)	(375)
Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten	(41.233)	(35.683)
Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten	(87.792)	85.336
Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode	161.446	30.269
Effect uit wijzigingen in wisselkoersen	581	671
Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop	(1.509)	11.253
Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten	72.726	127.529

TOELICHTING BIJ DE VERKORTE HALFJAARLIJKSE FINANCIËLE STATEN Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni

1 Verklaring van overeenstemming

De verkorte geconsolideerde tussentijdse financie le informatie werd opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De raad van bestuur keurde de uitgifte van de verkorte geconsolideerde tussentijdse financie le informatie goed op 22 augustus 2019.

2 Voornaamste gehanteerde boekhoudnormen

De verkorte geconsolideerde tussentijdse financie le informatie werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financie le instrumenten die tegen ree le waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (€ '000).

De gehanteerde boekhoudnormen ter voorbereiding van deze verkorte geconsolideerde tussentijdse financie le informatie zijn in overeenstemming met deze gebruikt voor de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 december 2018 met uitzondering van de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties en de nieuwe de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot op aandelen gebaseerde betalingen, die van kracht werden in het eerste halfjaar van 2019:

IFRS 16 Leaseovereenkomsten
IFRIC 23 Onzekerheid over de fiscale behandeling van inkomsten
Aanpassing van IAS 19 Planwijzigingen, inperkingen en afwikkelingen
Aanpassing van IAS 28 Lange termijn investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures
Aanpassing van IFRS 9 Kenmerken van vervroegde terugbetaling met negatieve compensatie
Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS 2015-2017 cyclus

De financie le positie en prestaties van het boekjaar werden niet beï nvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties. De impact van de toepassing van IFRS 16 op de Groep als huurder wordt hieronder toegelicht.

IFRS 16 Leaseovereenkomsten – Groep als huurder

De Groep heeft IFRS 16, 'Leaseovereenkomsten' per 1 januari 2019 toegepast. In overeenstemming met de overgangsbepalingen in IFRS 16 zijn de nieuwe regels met terugwerkende kracht toegepast, waarbij het gebruiksrecht van de activa gelijk is aan de leaseverplichtingen per 1 januari 2019. De vergelijkende cijfers voor het boekjaar 2018 zijn niet aangepast.

De onderstaande tabel toont het bedrag van de aanpassing voor elk onderdeel van de jaarrekening als gevolg van de toepassing van IFRS 16 per 1 januari 2019.

In duizend €
Andere materiële vaste activa	1.977
Andere langlopende verplichtingen	(1.520)
Handels- en andere kortlopende schulden	(457)

De volgende tabel geeft een overzicht van de reconciliatie van de operationele leaseverplichtingen gerapporteerd in overeenstemming met IAS 17 per 31 december 2018 met de openingsleaseverplichting opgenomen in overeenstemming met IFRS 16 per 1 januari 2019.

In duizend €
Operationele leaseverplichtingen per 31 december 2018 zoals vermeld in de geconsolideerde jaarrekening van
VGP	2.246
Discontering op basis van de marginale rentevoet op 1 januari 2019	(225)
Vrijstelling van de erkenning voor korte-termijn leaseovereenkomsten	(44)
Opgenomen leaseverplichtingen per 1 januari 2019	1.977

Grondslagen voor financiële verslaggeving - Op aandelen gebaseerde betalingen

Op aandelen gebaseerde betalingstransacties van de Vennootschap

Per 30 juni 2019 heeft de onderneming enkel nog op aandelen gebaseerde betalingsplannen die in geldmiddelen worden afgewikkeld. Voor op aandelen gebaseerde betalingen die in geldmiddelen worden afgewikkeld, wordt een verplichting opgenomen voor de verworven goederen en diensten, initieel gewaardeerd tegen hun waarde van de verplichting. Op elke verslagdatum tot aan de datum waarop de verplichting wordt afgewikkeld en op de datum van afwikkeling wordt de reële waarde van de verplichting geherwaardeerd, waarbij eventuele wijzigingen in de reële waarde worden opgenomen in de winst-enverliesrekening over het jaar.

Nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties die nog niet toepasbaar werden tijdens het eerste halfjaar van 2019:

Aanpassingen van IAS 1 en IAS 8 Definitie van materieel (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2020, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
Aanpassingen van IFRS 3 Bedrijfscombinaties (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2020, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
Aanpassing van IFRS 10 en IAS 28 Verkoop of inbreng van activa tussen een investeerder en de geassocieerde deelneming of joint venture (ingangsdatum voor onbepaalde duur uitgesteld, en daarom is ook de goedkeuring binnen de Europese Unie uitgesteld)
Aanpassing van de referenties naar het Conceptueel kader in IFRS standaarden (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2020, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
IFRS 14 Uitgestelde rekeningen in verband met prijsregulering (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2016, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
IFRS 17 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2021, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie).

3 Segment rapportering

De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.

De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is voornamelijk gebaseerd op de activiteitssegmenten van de Groep.

3.1 Activiteitssegmenten (operationele segmenten)

Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) en worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en finaal (iii) op. vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint venture.

Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde financiële staten per 30 juni 2019 en per 31 december 2018.

In juli 2019 is de Groep een nieuwe 50/50 joint venture aangegaan met Allianz Real Estate -VGP European Logistics 2 voor een initiële periode van 10 jaar. VGP European Logistics 2 richt zich op de aankoop van door VGP ontwikkelde activa in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. Deze tweede joint venture volgt op de eerste joint venture -VGP European Logistics - die in maart 2016 van start is gegaan en die zich richt op de overname van door VGP ontwikkelde activa in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Bijgevolg zijn de activiteitssegmenten vanaf 2019 aangepast om rekening te houden met de nieuwe VGP European Logistics 2 joint venture.

Investeringsactiviteiten

De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de Joint Venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.

Vastgoedontwikkeling

De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije worden in dit kader geacht contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht op een gegeven moment te zullen worden verkocht aan de Joint Venture en zo te kristalliseren in een effectieve kasinstroom op het moment van de verkoop. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Roemenië, Spanje, Estland en Letland worden uitgesloten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.

Vastgoed- en activabeheer

Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.

Samenvatting van de opsplitsing van de activiteitssegmenten

In duizend €	30.06.2019	30.06.2018
Verhuur/investering EBITDA	23.488	20.644
Vastgoedontwikkeling EBITDA	55.751	31.439
Vastgoed- en activabeheer EBITDA	3.622	4.614
Totaal EBITDA	82.860	56.698

In duizend €		Voor het jaar afgesloten op 30 juni 2019
			Vastgoed- en
	Investering	Ontwikkeling	activa beheer	Totaal
Bruto huuropbrengsten	7.354	-	-	7.354
Operationele kosten verbonden aan vastgoed	(92)	(830)	-	(922)
Netto huuropbrengsten	7.262	(830)	-	6.432
Joint Venture management fee inkomsten	-	-	4.943	4.943
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture	-	63.916	-	63.916
Administratieve kosten	(1.062)	(7.335)	(1.322)	(9.718)
Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Venture na belastingen¹	17.287	-	-	17.287
EBITDA	23.488	55.751	3.622	82.860
				0
Afschrijvingen en waardeverminderingen	-	(95)	(40)	(135)
Winst vóór belastingen en interest	23.488	55.656	3.582	82.725
Netto financiële kosten - Eigen				(7.149)
Netto financiële kosten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(7.204)
Winst vóór belastingen				68.372
Inkomstenbelastingen - Eigen				(145)
Inkomstenbelastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(698)
Recurrente netto inkomsten				67.529
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen²				1.379
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				28.879
Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten				11
Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(2.260)
Latente belastingen - Eigen				(13.804)
Latente belastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(6.702)
Gerapporteerde winst over de periode				75.032

¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 28,9 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 2,3 miljoen netto waardewinsten/(-verliezen) op afdekkingsderivaten en € 6,7 miljoen aan latente in verband met deze aanpassingen.

² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de joint ventures perimeter t.t.z Letland.

In duizend €	Voor het jaar afgesloten op 30 juni 2018
			Vastgoed- en
	Investering	Ontwikkeling	activa beheer	Totaal
Bruto huuropbrengsten	8.970	-	-	8.970
Operationele kosten verbonden aan vastgoed	(62)	(560)	-	(622)
Netto huuropbrengsten	8.908	(560)	-	8.348
Joint Venture management fee inkomsten	-	-	4.585	4.585
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture	-	40.311	-	40.311
Administratieve kosten	-	(8.312)	29	(8.283)
Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Venture na belastingen¹	11.737	-	-	11.737
EBITDA	20.644	31.439	4.614	56.698
				0
Afschrijvingen en waardeverminderingen	0	(72)	(29)	(101)
Winst vóór belastingen en interest	20.644	31.367	4.585	56.597
Netto financiële kosten - Eigen				(5.119)
Netto financiële kosten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(3.804)
Winst vóór belastingen				47.674
Inkomstenbelastingen - Eigen				(271)
Inkomstenbelastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(361)
Recurrente netto inkomsten				47.042
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen²				21.423
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				23.356
Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten				(964)
Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten – Joint venture en
geassocieerde ondernemingen				(1.570)
Latente belastingen - Eigen				(9.917)
Latente belastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen				(4.580)
Gerapporteerde winst over de periode				74.789

¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 23,4 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 1,6 miljoen netto waardewinsten/(-verliezen) op afdekkingsderivaten en € 4,6 miljoen aan latente in verband met deze aanpassingen.

² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de joint ventures perimeter t.t.z Spanje, Roemenië en Letland.

3.2 Geografische informatie

Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.

30 juni 2019 In duizend €	Bruto huur opbrengsten¹	Netto- huur opbrengsten¹	Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de JV na belasting	Operationele EBITDA (Incl. JV volgens aandeel)	Vastgoed beleggingen Eigen	Vastgoed beleggingen JV volgens aandeel	Investeringen²
West-Europa
Duitsland	14.008	11.586	11.117	35.004	295.071	514.254	89.792
Spanje	1.611	892	-	2.750	170.225	-	22.644
Oostenrijk	572	513	-	2.438	21.918	-	18
Nederland	-	(156)	-	17.794	71.070	-	18.708
Italië	-	122	-	5.539	19.791	-	10.178
Portugal	-	(30)	-	(119)	178	-	178
	16.191	12.927	11.117	63.406	578.253	514.254	141.519
Centraal en Oost Europa
Tsjechië
Slowakije	5.380	6.031	4.435	9.380	73.242	172.585	13.052
Hongarije	990	914	905	1.189	41.424	23.209	28.418
Roemenië	1.070	1.503	831	2.051	15.621	28.444	5.985
	1.944	1.667	-	6.279	75.391	-	7.010
Baltische landen	9.383	10.114	6.170	18.898	205.678	224.237	54.465
Letland
	1.033	855	-	816	37.699	-	2.680
Andere³
	-	290	-	(260)	-	-	-
Totaal
	26.607	24.186	17.287	82.860	821.630	738.491	198.665

¹ Inclusief joint venture volgens aandeel.

² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 192,3 miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 6,4 miljoen.

³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.

30 juni 2018 In duizend €	Bruto huur opbrengsten¹	Netto- huur opbrengsten¹	Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de JV na belasting	Operationele EBITDA (Incl. JV volgens aandeel)	Vastgoed beleggingen Eigen	Vastgoed beleggingen JV volgens aandeel	Investeringen²
West-Europa
Duitsland	10.103	8.896	7.690	31.187	203.122	429.164	84.646
Spanje	3.796	3.861	-	2.290	248.501	-	18.920
	13.899	12.757	7.690	33.477	451.623	429.164	103.566
Centraal en Oost Europa
Tsjechië	4.860	4.049	2.455	21.282	89.958	126.524	19.249
Slowakije	931	869	853	1.019	5.880	25.196	38
Hongarije	1.029	997	921	(340)	1.417	28.036	688
Roemenië	1.552	1.524		1.480	57.436	-	10.970
	8.372	7.438	4.228	23.440	154.691	179.756	30.945
Baltische landen
Letland	-	(78)	\$	(236)	24.600	-	7.725

Andere³	-	47	(182)	17	69	-	70

Totaal	22.270	20.164	11.736	56.698	630.984	608.921	142.306

¹ Inclusief joint venture volgens aandeel.

² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 96,6 miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 45,7 miljoen.

³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.

4 Omzet

In duizend €	30.06.2019	30.06.2018
Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen	5.559	8.065
Huurindexering en kortingen	1.795	905
Totaal bruto huuropbrengsten	7.354	8.970
Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management	3.727	2.698
Inkomsten uit projectontwikkeling	1.216	1.887
Joint Venture management fee inkomsten	4.943	4.585
Doorgerekende huurlasten	2.507	2.131
Totale omzet	14.804	15.686

De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen onder operationele lease. De operationele leases hebben over het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De brutohuuropbrengsten weerspiegelen de volledige impact van de inkomsten genererende activa geleverd in 2019 en de vijfde closing met de VGP European Logistics joint venture 1 april 2019. De huuropbrengsten voor 2019 omvatten € 0,7 miljoen aan huuropbrengsten voor de periode van 1 januari 2019 tot 1 april 2019 met betrekking tot de vastgoedportefeuille verkocht tijdens de vijfde closing op 1 april 2019. (in vergelijking met € 3,2 miljoen aan huuropbrengsten voor de periode van 1 januari 2018 tot 30 april 2018 met betrekking tot de vastgoedportefeuille verkocht tijdens de vierde closing eind april 2018.

Op het einde van juni 2019 had de Groep (inclusief de Joint Venture) toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 129,3 miljoen¹ (in vergelijking met € 104,1 miljoen² per 31 december 2018).

De toekomstige huuropbrengsten op jaarbasis van de eigen vastgoedportefeuille worden gedetailleerd als volgt:

In duizend €	30.06.2019	31.12.2018
Minder dan één jaar	49.556	33.092
Tussen één en vijf jaar	182.400	118.267
Meer dan vijf jaar	283.625	100.175
Totaal	515.581	251.534

5 Netto meer- /(min)waarde op vastgoedbeleggingen

In duizend €	30.06.2019	30.06.2018
Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen	45.219	32.921
Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op Groepen activa
aangehouden voor verkoop	15.687	13.433
Gerealiseerde meer- / (min)waarde op verkoop van
dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen	4.390	15.380
Totaal	65.296	61.734

De eigen vastgoedportefeuille, exclusief bouwgrond maar inclusief de activa in ontwikkeling voor rekening van de VGP European Logistcs joint venture, wordt door de waarderingsdeskundige per 30 juni 2019 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 6,40% (ten opzichte van 6,29% per 31 december 2018) toegepast op de contractuele huurprijzen vermeerderd met de geschatte huurwaarde van leegstaande ruimte. De stijging van de rendementen is het gevolg van de wijziging in de portefeuillemix na de vierde closing met VGP European Logistics in april 2019. Een variatie van 0,10% van

¹ € 79,6 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 49,7 miljoen gerelateerd aan de eigen portefeuille.

² € 70,9 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 33,2 miljoen gerelateerd aan de eigen portefeuille.

deze kapitalisatievoet zou aanleiding geven tot een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 10,4 miljoen.

6 Investering in joint venture en geassocieerde ondernemingen

6.1 Winst na belasting van de joint venture en geassocieerde ondernemingen

De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €)	VGP European Logistics JV aan 100%	VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen aan 100 %	VGP European Logistic Duitse Vastgoed ondernemingen aan 5.1%	VGP European Logistics JV aan 50%	30.06.19
Bruto huuropbrengsten	36.100	23.586	1.203	18.050	19.253
Operationele kosten verbonden aan vastgoed
- onderliggende operationele kosten	(35)	(164)	(8)	(17)	(26)
- vastgoedbeheer kosten	(2.752)	(1.897)	(97)	(1.376)	(1.473)
Netto huurresultaat	33.313	21.525	1.098	16.657	17.754
Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen	53.664	40.132	2.047	26.832	28.879
Administratieve kosten	(896)	(369)	(20)	(448)	(468)
Operationele winst / (verlies)	86.081	61.288	3.125	43.041	46.165
Netto financieel resultaat	(18.156)	(7.559)	(386)	(9.078)	(9.464)
Belastingen	(13.956)	(8.280)	(422)	(6.978)	(7.400)
Winst van het boekjaar	53.969	45.449	2.317	26.985	29.301

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €)	VGP European Logistics JV aan 100%	VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen aan 100 %	VGP European Logistic Duitse Vastgoed ondernemingen aan 5.1%	VGP European Logistics JV aan 50%	30.06.18
Bruto huuropbrengsten	24.950	16.186	825	12.475	13.300
Operationele kosten verbonden aan vastgoed
- onderliggende operationele kosten	34	245	12	17	29
- vastgoedbeheer kosten	(1.907)	(1.272)	(65)	(954)	(1.018)
Netto huurresultaat	23.076	15.159	773	11.538	12.311
Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen	43.729	29.237	1.491	21.864	23.356
Administratieve kosten	(1.095)	(525)	(28)	(548)	(575)
Operationele winst / (verlies)	65.710	43.871	2.236	32.855	35.091
Netto financieel resultaat	(10.202)	(5.340)	(272)	(5.101)	(5.373)
Belastingen	(9.248)	(6.223)	(317)	(4.624)	(4.941)
Winst van het boekjaar	46.260	32.308	1.647	23.130	24.777

BALANS (in duizend €)	VGP European Logistics JV at 100%	VGP European Logistics Diotse Vastgoedondern emingen at 100 %	VGP European Logistics Duitse Vastgoedondern emingen at 5.1%	VGP European Logistics JV at 50%	30.06.19
Vastgoedbeleggingen	1.377.162	978.599	49.909	688.581	738.490
Andere activa	870	0	0	435	435
Totaal vaste activa	1.378.032	978.599	49.909	689.016	738.925

Handels- en andere vorderingen	10.103	6.494	331	5.051	5.383
Geldmiddelen en kasequivalenten	57.737	39.625	2.021	28.869	30.889
Totaal vlottende activa	67.840	46.119	2.352	33.920	36.272

Totaal activa	1.445.872	1.024.718	52.261	722.936	775.197

Langlopende financiële schulden	735.809	539.191	27.499	367.905	395.403
Andere langlopende financiële verplichtingen	9.685	0	0	4.843	4.843
Andere langlopende verplichtingen	5.989	2.329	119	2.995	3.113
Uitgestelde belastingverplichtingen	97.653	61.225	3.122	48.826	51.949
Totaal langlopende verplichtingen	849.136	602.745	30.740	424.568	455.308

Kortlopende financiële schulden	19.699	12.429	634	9.850	10.483
Handels- en andere kortlopende schulden	20.287	10.896	554	10.144	10.697
Totaal kortlopende verplichtingen	39.986	23.325	1.188	19.993	21.181

Totaal verplichtingen	889.122	626.070	31.928	444.561	476.489

Netto actiefwaarde	556.750	398.648	20.333	278.375	298.708

6.2 Samenvatting van de balans met betrekking tot joint venture en geassocieerde ondernemingen

BALANS (in duizend €)	VGP European Logistics JV at 100%	VGP European Logistics Diotse Vastgoedondern emingen at 100 %	VGP European Logistics Duitse Vastgoedondern emingen at 5.1%	VGP European Logistics JV at 50%	31.12.18
Vastgoedbeleggingen	1.162.881	840.001	42.840	581.441	624.281
Andere activa	815	-	-	408	408
Totaal vaste activa	1.163.696	840.001	42.840	581.849	624.689

Handels- en andere vorderingen	12.315	6.096	311	6.158	6.469
Geldmiddelen en kasequivalenten	42.255	26.917	1.373	21.128	22.501
Totaal vlottende activa	54.570	33.013	1.684	27.286	28.970

Totaal activa	1.218.266	873.014	44.524	609.135	653.659

Langlopende financiële schulden	633.720	467.603	23.848	316.860	340.708
Andere langlopende financiële verplichtingen	5.147	-	-	2.574	2.574
Andere langlopende verplichtingen	6.345	3.044	155	3.173	3.328
Uitgestelde belastingverplichtingen	75.097	47.083	2.401	37.549	39.950
Totaal langlopende verplichtingen	720.309	517.730	26.404	360.156	386.560

Kortlopende financiële schulden	16.346	10.071	514	8.173	8.687
Handels- en andere kortlopende schulden	31.636	22.892	1.167	15.818	16.985
Totaal kortlopende verplichtingen	47.982	32.963	1.681	23.991	25.672

Totaal verplichtingen	768.291	550.693	28.085	384.147	412.232

Netto actiefwaarde	449.975	322.321	16.439	224.988	241.427

VGP European Logistics heeft op 1 april 2019 haar vijfde closing gerealiseerd met de overname van 3 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 3 logistieke gebouwen en nog eens 6 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die zijn ontwikkeld in parken die eerder werden overgedragen aan de VGP European Logistics joint venture. De 3 parken zijn gelegen in Duitsland (2) en in Tsjechie (1). De 6 bijkomende gebouwen die door de Europese joint venture VGP European Logistics zijn verworven, bevinden zich in Duitsland (3 gebouwen) en in Tsjechie (3 gebouwen).

De vastgoedportefeuille van de joint venture, exclusief bouwgrond maar inclusief de gebouwen die door VGP worden gebouwd voor rekening van de VGP European Logistics joint venture, wordt door de waarderingsdeskundige per 30 juni 2019 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,23% (t.o.v. 5,31% per 31 december 2018) op basis van de contractuele huurprijzen, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde ruimte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou aanleiding geven tot een variatie van de waarde van de VGP European joint venture portefeuille (100%) van € 27,5 miljoen.

De (her)waardering van de VGP european Logistics joint venture portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.

VGP levert bepaalde diensten, waaronder asset-, vastgoed- en ontwikkelingsadvies en -beheer, voor de VGP European Logistics joint venture en ontvangt hiervoor vergoedingen van de joint venture. Bij de berekening van de vergoeding voor deze diensten wordt het beginsel van normale marktvoorwaarden in acht wordt genomen en uitgevoerd en geven VGP geen enkele controle over de betrokken joint venture

(noch enig eenzijdig materieel beslissingsrecht). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint venture behoeven de volledige goedkeuring van de raad van bestuur en/of aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.

6.3 Andere langlopende vorderingen

in duizend €	30.06.2019	31.12.2018
Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics S.à r.l.	48.335	37.739
Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen
(dochterondernemingen van of VGP European Logistics S.à r.l.)	4.797	3.722
Constructie- en ontwikkelingsleningen aan geassocieerde ondernemingen
(dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l.)	72.467	101.887
Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groepen activa aangehouden voor verkoop	(72.467)	(101.887)
Totaal	53.132	41.461

Voor verdere informatie refereer naar commentaar van toelichting 12.

6.4 Deelnemingen in joint ventures en geassoceerde ondernemingen

in duizend €	30.06.2019	31.12.2018
Op 1 januari	241.427	143.312
Toevoegingen	27.979	52.895
Resultaat van het boekjaar	29.302	45.220
Terugbetaling van eigen vermogen	-	-
Aanpassing m.b.t. verkoop van deelnemingen	-	-
Op 31 december	298.708	241.427

7 Netto financieel resultaat

in duizend €	30.06.2019	30.06.2018
Bancaire en andere renteopbrengsten	26	16
Renteopbrengsten uit leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen	2.501	3.019
Niet-gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten	11	11
Netto wisselkoerswinsten	-	426
Andere financiële opbrengsten	-	2
Financiële opbrengsten	2.538	3.474
Rentelasten uit obligaties	(10.180)	(8.786)
Bancaire rentekosten – Variabele schuld	(416)	(455)
Bancaire rentekosten – Afdekkingsderivaten	-	-
Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen	1.939	1.435
Reële waardeverlies op rentederivaten	-	(975)
Netto wisselkoersverliezen	(184)	0
Andere financiële kosten	(835)	(776)
Financiële kosten	(9.676)	(9.557)
Netto financiële kosten	(7.138)	(6.083)

8 Winst per aandeel

8.1 Winst per aandeel

In aantal	30.06.2019	30.06.2018
Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis)	18.583.050	18.583.050
Verwatering	-	-
Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd)	18.583.050	18.583.050
Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde
ondernemingen	(742.478)	(401.648)
Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na
correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen)	17.840.572	18.181.402

in duizend €	30.06.2019	30.06.2018
Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone
aandeelhouders	75,032	74,789
Winst per aandeel (in €) - basis	4.04	4.02
Winst per aandeel (in €) - verwaterd	4.04	4.02
Winst per aandeel – na correctie voor wederzijds belang via
geassocieerde ondernemingen (in €)	4.21	4.11

De correctie voor het wederzijdse belang heeft betrekking op de eliminatie van de proportionele eigenvermogenscomponent van de respectieve aandelen VGP NV gehouden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 79,91% in VGP Misv Comm. VA.

8.2 Intrinsieke waarde (Net asset value) per aandeel

EPRA NAV – In duizend €	30.06.2019	31.12.2018
IFRS NAV	569.199	543.467
Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en
andere eigen vermogensinstrumenten	-	-
Verwaterd NAV	569.199	543.467
Uit te sluiten:
Reële waarde financiële instrumenten	50	60
Latente belastingen	34.803	31.390
EPRA NAV	604.052	574.917
Aantal aandelen	18.583.050	18.583.050
EPRA NAV per aandeel (€/aandeel)	32,51	30,94

EPRA NNNAV – In duizend €	30.06.2019	31.12.2018
EPRA NAV	604,053	574,917
Uit te sluiten:
Reële waarde financiële instrumenten	(50)	(60)
Latente belastingen	(34,803)	(31,390)
Reële waarde aanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld	(16,021)	2,510
EPRA triple net NAV (NNNAV)	553,180	545,977
Aantal aandelen	18,583,050	18,583,050
EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel)	29.77	29.38

9 Vastgoedbeleggingen

	30.06.2019
in duizend €	Opgeleverd	In aanbouw	Ontwikkelings land	Totaal
Op 1 januari	121.454	134.286	212.773	468.513
Investeringsuitgaven	25.426	61.758	8.583	95.767
Aanschaffingen	0	0	96.535	96.535
Geactiveerde rente	0	1.939	0	1.939
Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten	1.876	0	0	1.876
Verkoop en overdracht aan de Joint Venture	(6.011)	0	0	(6.011)
Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling		68.477	(68.477)	0
Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling	88.248	(88.248)		0
Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen	7.314	44.604	2.483	54.401
Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop	(136.697)	(18.200)	(17.155)	(172.052)
Per 30 juni	101.610	204.616	234.742	540.968

	31.12.2018
in duizend €	Opgeleverd	In aanbouw	Ontwikkelings land	Totaal
Op 1 januari	152.611	95.005	144.675	392.291
Investeringsuitgaven	68.974	86.090	4.454	159.518
Aanschaffingen	-	8.971	106.120	115.091
Geactiveerde rente	2.631	359	240	3.230
Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten	2.817	1.176	-	3.993
Verkoop en overdracht aan de Joint Venture	(134.066)	-	(5.160)	(139.226)
Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling	-	40.945	(40.945)	-
Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling	99.749	(99.749)	-	-
Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen	958	36.649	3.639	41.246
Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop	(72.220)	(35.160)	(250)	(107.630)
Per 31 december	121.454	134.286	212.773	468.513

9.1 Waarderingen tegen reële waarde van vastgoedbeleggingen van de Groep

Alle vastgoedbeleggingen van de Groep, zijn niveau 3, zoals gedefinieerd door IFRS 13, in de reële waarde hiërarchie per 30 juni 2019. Er waren geen transfers tussen niveaus gedurende het jaar. Niveau 3 inputs die gebruikt worden voor de waarderingen van de vastgoedbeleggingen zijn niet-waarneembaar, in tegenstelling tot niveau 1 (inputs gebaseerd op genoteerde prijzen) en niveau 2 (inputs die direct d.w.z. zoals prijzen, hetzij indirect d.w.z. afgeleid van prijzen, waarneembaar zijn).

9.2 Vastgoedwaarderingstechnieken en gerelateerde kwantitatieve informatie

(i) Waarderingsproces

De vastgoedbeleggingen van de Groep en van de Joint Venture werden gewaardeerd op 30 juni 2019 door Jones Lang LaSalle. Het waarderingsproces was ongewijzigd ten opzichte van het waarderingsproces zoals beschreven in het 2018 jaarverslag (pagina 150-152).

(ii) Kwantitatieve informatie over waarderingen tegen reële waarde met behulp van nietwaarneembare inputs

De kwantitatieve informatie in de volgende tabel is afkomstig uit de verschillende rapporten van de onafhankelijke vastgoedexperten. De cijfers geven de waardevork en het gewogen gemiddelde van de gehanteerde veronderstellingen die bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebruikt werd.

		Reële waarde 30 jun-19		Niveau 3
Regio	Segment	(€ '000)	Waarderingstechniek	Niet waarneembare inputs	Waarde
Tsjechië	IPUC	30.985	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	49-51
				Verdisconteringsvoet	6,00-7,50%
				'Exit' kapitalisatievoet	6,00%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,37%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	8.715
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	51.649
	DL	20.121	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)

Duitsland	IP	36.010	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	48-62
				Verdisconteringsvoet	5,90%-6,15%
				'Exit' kapitalisatievoet	4,50%-4,90%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,06%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	1.700
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	43.655
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	9,1
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	9,1
	IPUC	93.041	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	46-78
				Verdisconteringsvoet	5,65%-7,50%
				'Exit' kapitalisatievoet	4,70%-5,25%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,59%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	56.850
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	154.604
	DL	96.768	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)

Spanje	IP	89.697	Equivalente rendementsbenadering	GHW per m² (in €)	57-90
				Verdisconteringsvoet	5,25%-5,75%
				'Exit' kapitalisatievoet	5,25%-5,96%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,89%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	3.900
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	86.967
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	5,7

		Reële waarde 30 jun-19		Niveau 3
Regio	Segment	(€ '000)	Waarderingstechniek	Niet waarneembare inputs	Waarde
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	5,7
	IPUC	9.500	Equivalente rendementsbenadering	GHW per m² (in €)	79
				Verdisconteringsvoet	5,25%
				'Exit' kapitalisatievoet	5,29%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,52%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	3.100
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	12.225
	DL	71.028	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)
Roemenië	IP	53.000	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	45-49
				Verdisconteringsvoet	9,00%
				'Exit' kapitalisatievoet	8,50%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	9,01%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	300
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	92.333
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	2,6
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	1,7
	IPUC	14.300	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	45
				Verdisconteringsvoet	9,25%-9,75%
				'Exit' kapitalisatievoet	8,75%-9,25%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	10,26%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	3.150
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	38.041
	DL	8.091	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)
Nederland	IPUC	49.100	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	49-52
				Verdisconteringsvoet	5,95%-6,15%
				'Exit' kapitalisatievoet	6,60%-6,90%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,01%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	39.950
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	105.466
	DL	21.970	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)
Italië	IPUC	19.580	Gedisconteerde	GHW per m² (in €)	48-63
			kasstroomtechniek
				Verdisconteringsvoet	6,70%-6,80%
				'Exit' kapitalisatievoet	6,10%-6,20%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,51%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	19.400
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	45.479
	DL	211	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)
Oostenrijk	IP	21.900	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	68
				Verdisconteringsvoet	6,55%
				'Exit' kapitalisatievoet	5,35%

Regio	Segment	Reële waarde 30 jun-19 (€ '000)	Waarderingstechniek	Niveau 3 Niet waarneembare inputs	Waarde
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,22%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	-
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	17.735
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	13,5
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	13,5
	DL	18	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)

Hongarije	IPUC	6.310	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	53-54
				Verdisconteringsvoet	7,65%
				'Exit' kapitalisatievoet	7,50%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	7,74%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	17.200
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	33.460
	DL	4.350	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)

Letland	IP	37.700	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	49-50
				Verdisconteringsvoet	8,25%
				'Exit' kapitalisatievoet	8,00%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	8,85%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	500
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	62.545
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	5,0
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	3,7
	DL	177	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)

Slowakije	DL	29.163	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)
Totaal		713.020

Regio	Segment	Reële waarde 31 Dec-18 (€ '000)	Waarderingstechniek	Niveau 3 Niet waarneembare inputs	Waarde
Tsjechië	IP	24.300	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	46-56
				Verdisconteringsvoet	6,15%
				'Exit' kapitalisatievoet	6,00%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,14%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	200
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	85.392
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	8.1
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	5.4
	IPUC	17.240	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	48-63
				Verdisconteringsvoet	7,25%

		Reële waarde 31 Dec-18		Niveau 3
Regio	Segment	(€ '000)	Waarderingstechniek	Niet waarneembare inputs	Waarde
				'Exit' kapitalisatievoet	6,00%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,59%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	5.570
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	35.143
	DL	25.419	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-
Duitsland	IP	65.960	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	44-63
				Verdisconteringsvoet	5,90%-6,40%
				'Exit' kapitalisatievoet	4,75%-5,20%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,05%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	2.028
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	149.639
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m.	7,7
				eerste vervaldag) (in jaar)	7,7
	IPUC	61.490	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	45-60
				Verdisconteringsvoet	5,90%-7,90%
				'Exit' kapitalisatievoet	4,80%-5,25%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,41%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	30.172
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	126.940
	DL	80.158	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-

Spanje	IP	22.190	Equivalente rendementsbenadering	GHW per m² (in €)	57
				Verdisconteringsvoet	5,50%
				'Exit' kapitalisatievoet	5,52%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,24%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	405
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	22.819
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	6,1
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	6,1
	IPUC	63.080	Equivalente rendementsbenadering	GHW per m² (in €)	57-90
				Verdisconteringsvoet	5,50%-6,00%
				'Exit' kapitalisatievoet	5,70%-6,27%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	6,42%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	14.832
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	78.091
	DL	58.232	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-
Roemenië	IP	48.300	Gedisconteerde	GHW per m² (in €)	45-49
			kasstroomtechniek	Verdisconteringsvoet	9,00%

				'Exit' kapitalisatievoet Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	8,50% 8,85%

				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	292

		Reële waarde 31 Dec-18		Niveau 3
Regio	Segment	(€ '000)	Waarderingstechniek	Niet waarneembare inputs	Waarde
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	92.333
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	3,8
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	1,8
	IPUC	7.600	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	45
				Verdisconteringsvoet	9,25%-9,75%
				'Exit' kapitalisatievoet	8,75%-9,25%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	9,99%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	8.790
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	36.857
	DL	7.391	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)
Oostenrijk	IP	19.840	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	68
				Verdisconteringsvoet	6,70%
				'Exit' kapitalisatievoet	5,50%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	5,76%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	-
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	16.535
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	14,0
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	14,0
Letland	IP	20.870	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	49
				Verdisconteringsvoet	8,40%
				'Exit' kapitalisatievoet	8,15%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	9,36%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	630
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	35.557
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar)	6,7
				Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar)	4,3
	IPUC	12.250	Gedisconteerde kasstroomtechniek	GHW per m² (in €)	50
				Verdisconteringsvoet	8,30%
				'Exit' kapitalisatievoet	8,15%
				Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet	8,77%
				Nog te maken bouwkosten (in '000 €)	3.050
				Projecten getaxeerd (totaal m²)	26.988

Nederland	DL	34.147	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-
Italië	DL	3.842	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-
Slowakije	DL	1.042	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-
Ho,garije	DL	2.810	Vergelijkende verkoop	Prijs per m² (in €)	-
Total		576.143

IP=	Afgerond bouwobject
IPUC=	Bouwobject in aanbouw
DL=	Ontwikkelingsgrond

10 Kortlopende- en langlopende financiële schulden

De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:

Vervaldag	30.06.2019
in duizend €	Openstaande schuld	< 1 jaar	> 1-5 jaar	> 5 jaar
Langlopend
Bankleningen	-	-	-	-
Obligaties
3,90% obligatie sep-23	222.277	-	222.277	-
3,25% obligatie jul-24	74.405	-	-	74.405
3,35% obligatie mar-25	79.690	-	-	79.690
3,50% obligatie mar-26	188.527	-	-	188.527
	564.899	-	222.277	342.622
Totaal langlopende financiële schulden	564.899	-	222.277	342.622

Kortlopend
Bankleningen	14.629	14.629	-	-
Opgelopen interest	11.724	11.724	-	-
Herclassificatie als verplichtingen m.b.t.
groepen activa aangehouden voor verkoop	(14.629)	(14.629)	-	-
Totaal kortlopende financiële schulden	11.724	11.724	-	-

Totaal langlopende- en kortlopende financiële schulden	576.623	11.724	222.277	342.622

MATURITY	31.12.2018
in duizend €	Balans	< 1 jaar	> 1-5 jaar	> 5 jaar
Langlopend
Bankleningen	-	-	-	-
Obligaties
3,90% obligatie sep-23	221.957	-	221.957	-
3,25% obligatie jul-24	79.663	-	-	79.663
3,35% obligatie mar-25	74.346	-	-	74.346
3,50% obligatie mar-26	188.409	-	-	188.409
	564.375	-	221.957	342.418
Totaal langlopende financiële schulden	564.375	-	221.957	342.418

Kortlopend
Bankleningen	14.959	14.959	-	-
Opgelopen interest	7.520	7.520	-	-
Totaal kortlopende financiële schulden	22.479	22.479	-	-

Totaal langlopende- en kortlopende financiële schulden	586.854	22.479	221,957	342.418

Bovenstaande 30 juni 2019 saldi omvatten geactiveerde financieringskosten op bankleningen van € 21k (in vergelijking met € 41k per 31 december 2018) en geactiveerde financieringskosten op obligaties € 5.101k (in vergelijking met 5.615k voor 31 december 2018).

10.1 Gewaarborgde bankleningen

Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in €. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:

30.06.2019 in duizend €	Krediet faciliteit	Vervaldatum faciliteit	Openstaande schuld	< 1 jaar	> 1-5 jaar	> 5 jaar
Raiffeisen - Romania	14.629	31-Dec-19	14,629	14,629	-	-
KBC Bank	100.000	-	-	-	-	-
Totaal bankleningen	114.629

31.12.2018 in duizend €	Krediet faciliteit	Vervaldatum faciliteit	Openstaande schuld	< 1 jaar	> 1-5 jaar	> 5 jaar
Raiffeisen - Romania	14.959	31-Dec-19	14.959	14.959
Totaal bankleningen

Gedurende het eerste halfjaar van 2019 bleef de Groep ruim binnen de gestelde bankconvenanten en waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.

10.2 Obligatieleningen

VGP heeft volgende 4 obligatieleningen uitstaan per 30 juni 2019:

Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 december 2018 met een coupon van 5,10% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002208743 - Common Code: 099582871) ("dec-18 Obligatie")
Vastrentende obligaties ter waarde van € 225 miljoen met vervaldag op 21 september 2023 met een coupon van 3,90% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code:

BE0002258276 - Common Code: 148397694) ("sep-23 Obligatie")

Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 juli 2024 met een coupon van 3,25% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002287564 - Common Code: 163738783). ("jul-24 Obligatie")
Vastrentende obligaties ter waarde van € 80 miljoen met vervaldag op 30 maart 2025 met een coupon van 3,35% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE6294349194 - Common Code: 159049558). ("mar-25 Obligatie")

Alle obligatieleningen zijn ongedekt.

Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gestelde obligatieconvenanten en waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.

11 Andere langlopende verplichtingen

in duizend €	30.06.2019	31.12.2018
Deposito's	1.875	542
Ingehouden bedragen	1.663	2.575
Overige langlopende verplichtingen	35.019	-
Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden
voor verkoop	(747)	(1.902)
Totaal	37.810	1.215

De overige langlopende verplichtingen hebben betrekking op het resterende saldo verschuldigd uit hoofde van verworven bouwgrond van VGP Park Bratislava (€ 26,4 miljoen), verplichtingen uit hoofde van activering van operationele leases (€ 1,2 miljoen) en langlopende verplichtingen uit hoofde van de geherwaardeerde VGP Misv incentive plan (€ 7,4 miljoen) (zie ook toelichting 16).

12 Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en verplichtingen verbonden met deze activa

in duizend €	30.06.2019	31.12.2018

Immateriële activa	-	-
Vastgoedbeleggingen	280.662	262.172
Andere materiële vaste activa	9	0
Uitgestelde belastingvorderingen	(2)	0
Handels- en andere vorderingen	2.655	6.637
Geldmiddelen en kasequivalenten	7.639	6.130
Groepen activa aangehouden voor verkoop	290.963	274.939

Langlopende financiële schulden	-	-
Andere langlopende financiële verplichtingen	(50)	-
Andere langlopende verplichtingen	(747)	(1.902)
Uitgestelde belastingverplichtingen	(17.701)	(15.483)
Kortlopende financiële schulden	(14.629)	-
Handels- en andere kortlopende schulden	(3.373)	(7.976)
Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop	(36.500)	(25.361)

TOTAAL NETTO ACTIEF	254.463	249.578

In het kader van de joint venture overeenkomsten hebben VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de verwerving van de door VGP ontwikkelde inkomstengenererende activa in Duitsland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. . De ontwikkelingspijplijn die zal worden overgedragen als onderdeel van een eventuele toekomstige acquisitietransactie tussen deze joint ventures en VGP wordt ontwikkeld op eigen risico van VGP en vervolgens, onder voorbehoud van vooraf overeengekomen opleverings- en leaseparameters, verworven en betaald door de joint ventures.

Per 30 juni 2019 werden de activa die bestemd werden om in de toekomst verkocht te worden aan de joint ventures, inclusief de activa die deel uitmaakte van de volgende closing van einde juli 2019 met VGP European Logistics 2, geherklasseerd als 'Groepen activa aangehouden voor verkoop'.

De vastgoedbeleggingen komen overeen met de reële waarde van de gebouwen in aanbouw en die ontwikkeld worden voor de VGP European Logistics. Dit saldo omvat de € 72,5 miljoen constructie- en ontwikkelingsleningen (2018: € 101,9 miljoen) die verleend worden door VGP aan de joint ventured ter financiering van haar ontwikkelingspijplijn (zie ook toelichting 6.3).

13 Kasstromen uit verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen

In duizend €	30.06.2019	30.06.2018

Vastgoedbeleggingen	174.531	272.182
Handels- en andere vorderingen	2.242	5.286
Geldmiddelen en kasequivalenten	6.094	11.253
Langlopende financiële schulden	0	0
Aandeelhoudersleningen	(115.768)	(168.775)
Andere langlopende financiële verplichtingen	(1.047)	(923)
Uitgestelde belastingverplichtingen	(10.307)	(15.405)
Handels- en andere kortlopende schulden	(5.751)	(15.968)
Totaal netto activa verkocht	49.994	87.650
Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop	4.390	15.381
Niet-controlerend belang behouden door VGP	(1.575)	(3.832)
Terugbetaling van aandeelhoudersleningen	105.041	251.357
Inbreng eigen vermogen	(26.405)	(49.599)
Verkregen koopsom	131.445	300.957
Minus - geldmiddelen en kasequivalenten	(6.093)	(11.253)
Netto kasinstroom uit verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen	125.352	289.704

14 Beheer van kapitaal

VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep opereert binnen een maximale gearing ratio van de nettoschuld/totaal eigen vermogen en verplichtingen van 65%.

Per 30 juni 2019 was schuldgraad van de Groep als volgt:

In duizend €	30.06.2019	31.12.2018	30.06.2018
Langlopende financiële schulden	564.899	564.375	390.146
Andere langlopende financiële verplichtingen	0	60	2.608
Kortlopende financiële schulden	11.724	22.479	87.593
Financiële schulden geclassificeerd onder verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop	14.679	-	-
Totale financiële schulden	591.302	586.914	480.347
Geldmiddelen en kasequivalenten	(72.726)	(161.446)	(127.529)
Geldmiddelen en kasequivalenten geclassificeerd onder Groepen activa aangehouden voor verkoop	(7.639)	(6.130)	-
Totale netto financiële schuld (A)	510.937	419.338	352.818

Totaal eigen vermogen en verplichtingen (B)	1.283.192	1.212.418	1.043.556

Schuldgraad (A)/(B)	39,8%	34,6%	33,8%

15 Reële waarde

De volgende tabellen tonen de verschillende klassen van financiële activa en verplichtingen met hun nettoboekwaarde in de balans en reële waarde, ingedeeld per waarderingscategorie volgens IFRS 9. De gebruikte afkortingen worden hieronder toegelicht:

Afkortingen gebruikt volgens IFRS 9 zijn:

GK	Financiële activa en financiële verplichtingen aangehouden tegen
	geamortiseerde kostprijs
RWvR	Financiële activa tegen reële waarde via het resultaat
AVH	Financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden

30 juni 2019 In duizend €	Waardecategorie volgens IFRS 9	Netto boekwaarde	Reële waarde	Reële waarde hiërarchie
Activa
Andere langlopende vorderingen	GK	53.131	53.131	Level 2
Handelsvorderingen	GK	5.055	5.055	Level 2
Andere vorderingen	GK	19.960	19.960	Level 2
Geldmiddelen en kasequivalenten	RWvR	0	-	Level 2
Afgeleide financiële activa	GK	78.652	78.652	Level 2
Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop		(10.185)	(10.185)
Totaal		146.613	146.613

Verplichtingen
Financiële schuld
Bankleningen	GK	14.629	14.629	Level 2
Obligatieleningen	GK	564.899	587.543	Level 1
Handelsschulden	GK	40.276	40.276	Level 2
Andere schulden	GK	43.933	43.933	Level 2
Afgeleide financiële verplichtingen	AVH	50	50	Level 2
Herclassificatie als verplichtingen
m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop		(18.464)	(18.464)
Totaal		645.323	667.967

31 december 2018 In duizend €	Waardecategorie volgens IFRS 9	Netto boekwaarde	Reële waarde	Reële waarde hiërarchie
Activa
Andere langlopende vorderingen	GK	41.460	41.460	Level 2
Handelsvorderingen	GK	7.279	7.279	Level 2
Andere vorderingen	GK	22.214	22.214	Level 2
Geldmiddelen en kasequivalenten	RWvR		0	Level 2
Afgeleide financiële activa	GK	166.046	166.046	Level 2
Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop		(12.767)	(12.767)
Totaal		224.232	224.232

Verplichtingen
Financiële schuld
Bankleningen	GK	14.953	14.953	Level 2
Obligatieleningen	GK	564.385	563.972	Level 1
Handelsschulden	GK	39.942	39.942	Level 2
Andere schulden	GK	9.460	9.460	Level 2
Afgeleide financiële verplichtingen	AVH	-	-	Level 2
Herclassificatie als verplichtingen
m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop		(9.808)	(9.808)
Totaal		618.932	618.519

16 Personeel

VGP Misv incentive plan

Vanaf 2019 wordt het overblijvende VGP Misv-plan beschouwd als een in geldmiddelen afgewikkelde, op aandelen gebaseerde betalingstractie waarvoor een aanpassing van de openingsbalans van het eigen vermogen van € 8,4 miljoen werd opgenomen. Deze aanpassing weerspiegelt de totale uitgave van geldmiddelen van VGP NV indien deze laatste de resterende 20,09% VGP Misv Comm. VA aandelen zou verwerven.

De ree le waarde van de VGP Misv aandelen wordt bepaald aan de hand van de nettovermogenswaardewaarderingsmethodiek, waarbij gebruik wordt gemaakt van de verwachte groei van de nettowinst na belastingen exclusief eventuele dividenduitkeringen. De Groep heeft geen kosten geboekt voor de periode eindigend op 30 juni 2019.

30 juni 2019	Aantal VGP Misv aandelen	Gewogen gemiddelde resterende looptijd (in jaren)	Gewogen gemiddelde uitoefenprijs per aandeel (in €)
Uitstaand aan het begin van het jaar	196.674		42,80
Uitgeoefend tijdens de periode	(10.000)		26,94
Uitstaand aan het einde van het jaar	186.674	2,06	43,65

17 Verbintenissen

De Groep heeft een aantal contracten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van grond. Per 30 juni 2019 beschikt de Groep over toekomstige koopovereenkomsten voor gronden voor een totaal van 2.242.373 m², wat neerkomt op een verplichting van 213,7 miljoen euro en waarvoor deposito's voor een totaal bedrag van 3,7 miljoen euro werden gestort. Per 31 december 2018 had de Groep toekomstige koopovereenkomsten voor 1.597.599 m² grond, wat neerkomt op een verplichting van € 98,5 miljoen en waarvoor aanbetalingen werden gedaan voor een totaalbedrag van € 2,1 miljoen.

De aanbetaling van € 3,7 miljoen op terreinen werd per 30 juni 2019 geclassificeerd als vastgoedbeleggingen gezien de immaterialiteit van de betreffende bedragen (dezelfde classificatiebehandeling gold voor 31 december 2018).

Per 30 juni 2019 had de Groep contractuele verplichtingen om nieuwe projecten te ontwikkelen voor een totaalbedrag van € 168,8 miljoen ten opzichte van € 75,5 miljoen per 31 december 2018.

Alle verplichtingen hebben een kortlopend karakter. Verwacht wordt dat de gesecuriseerde grond tijdens de volgende 12-18 maanden zal worden verworven, onder voorbehoud van het verkrijgen van de nodige vergunningen. De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op gebouwen in aanbouw die in de loop van 2019 worden opgeleverd.

18 Verbonden partijen

Tenzij anders vermeld, is vindt de afwikkeling van transacties met verbonden partijen plaats in contanten, zijn er geen andere uitstaande saldi die dient opgenomen te worden, zijn de openstaande saldi zoals hieronder vermeldt niet onderworpen aan interest, werden er geen garanties of zekerheden verstrekt en werden er kosten of provisie voor dubieuze debiteuren geregistreerd.

18.1 Aandeelhouders

Aandeelhouderschap

Per 31 december 2018 zijn de belangrijkste aandeelhouders van de vennootschap:

Little Rock SA (20,84%): een vennootschap gecontroleerd door de heer Jan Van Geet;
Alsgard SA (12,97%): een vennootschap gecontroleerd door de heer Jan Van Geet;
VM Invest NV (20,16%): een vennootschap gecontroleerd door de heer Bart Van Malderen;
Comm VA VGP VGP MISV (5%): een vennootschap gecontroleerd door de heer Bart Van Malderen

De twee belangrijkste uiteindelijke referentieaandeelhouders van de vennootschap zijn dus (i) de heer Jan Van Geet die 33,81% van de stemrechten van VGP NV bezit en die CEO en uitvoerend bestuurder is, en (ii) de heer Bart Van Malderen die 25,16% van de stemrechten van VGP NV bezit en niet-uitvoerend bestuurder is.

Huuractiviteiten

Drylock Technologies s.r.o, een bedrijf gecontroleerd door Bart Van Malderen, huurt een magazijn van VGP European Logistics onder een lange termijn huurcontract. Deze huurovereenkomst werd afgesloten in de loop van de maand mei 2012. De ontvangen huur over het eerste halfjaar jaar 2019 bedraagt € 1.838k (tegenover € 1.052k voor de periode eindigend op 30 juni 2018). Het magazijn is eigendom van de VGP European Logistics joint venture.

Jan Van Geet s.r.o. verhuurt kantoorruimte aan de VGP Group in Tsjechië, in gebruik door het operationele team van de VGP. De huurovereenkomst loopt tot respectievelijk 2021 en 2023. Tijdens het eerste halfjaar van 2019 bedroeg het totale betaalde bedrag onder deze huurovereenkomsten € 48k equivalent, wat vergelijkbaar was met de overeenkomstige periode in 2018.

Alle huurcontracten werden tegen marktvoorwaarden afgesloten.

Andere diensten

De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met Jan Van Geet s.r.o. Het verschuldigde saldo heeft betrekking op openstaande facturen. De vorderingen hebben betrekking op cash voorschotten om representatiekosten te dekken.

in duizend €	30.06.2019	31.12.2018
Handelsvorderingen / (- schulden)	-	(31)

VGP levert ook vastgoeddiensten (voornamelijk onderhoud) aan Jan Van Geet s.r.o. Tijdens de eerste jaarhelft van 2019 boekte VGP een omzet van € 13k op deze activiteiten (zelfde als in de eerste jaarhelft van 2018).

18.2 Dochterondernemingen

Transacties tussen de vennootschap en haar dochterondernemingen, die verbonden partijen zijn, werden geëlimineerd in de consolidatie en worden bijgevolg niet opgenomen in deze toelichting.

18.3 Joint ventures en geassocieerde ondernemingen

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de gerelateerde transacties met de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen. VGP European Logistics is gevestigd in Luxemburg en is eigenaar van logistieke vastgoedactiva in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. VGP NV houdt 50% rechtstreeks in VGP European Logistics en 5,1% rechtstreeks in de dochterondernemingen van deze joint venture met activa in Duitsland (geassocieerde ondernemingen).

in duizend €	30.06.2019	31.12.2018
Uitstaande leningen per jaareinde	125.599	143.347
Investering in Joint Venture tijdens de periode	27.979	52.895
Ontvangen kapitaaluitkeringen	0	0
Netto-opbrengst van verkopen aan de Joint Venture	125.352	289.704
Andere langlopende vorderingen / (schulden) per jaareinde	(74)	(74)

in duizend €	30.06.2019	30.06.2018
Management fee inkomsten	4.065	3.859
Ontvangen rente en soortgelijke opbrengsten van joint ventures en geassocieerde
ondernemingen	2.501	3.019

19 Gebeurtenissen na balansdatum

Begin juli 2019 is de Groep een nieuwe 50:50 joint venture aangegaan met Allianz Real Estate -VGP European Logistics 2- voor een initiële periode van 10 jaar. VGP European Logistics 2 richt zich op de acquisitie van door VGP ontwikkelde activa in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. Op 31 juli 2019 werd een eerste closing gerealiseerd waarbij VGP European Logistics 2 de overname van 3 parken van VGP voltooide, bestaande uit 8 logistieke gebouwen, waarvan 3 gebouwen in Spanje, 1 gebouw in Oostenrijk en 4 gebouwen in Roemenië.

De initiële transactiewaarde bedraagt € 175 miljoen, inclusief een deel toekomstige ontwikkelingspijplijn. De bruto-opbrengst van deze transactie bedraagt circa € 96 miljoen1.

In juli 2019 werd ook de aankoop van het nieuwe VGP Park Laatzen (circa 28 ha) met succes afgerond en voor VGP Park München werden contractuele voorwaarden overeengekomen met de Freistaat Bayern en goedgekeurd door de Begrotingscommissie van het Beierse parlement, waarbij VGP 67 ha van de Freistaat Bayern verwierf door middel van een uitwisselingsovereenkomst, waarbij circa 67 ha grond werd verworven door VGP en circa 52 ha werd geruild.

¹ Na afbetaling van een gegarandeerde banklening van € 14.6 miljoen bij Raiffeisen Roemenië

BIJKOMENDE TOELICHTINGEN DIE GEEN DEEL UITMAKEN VAN DE VERKORTE HALFJAARLIJKSE FINANCIËLE STATEN Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni

1 WINST- EN VERLIESREKENING, PROPORTIONEEL GECONSOLIDEERD

Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde winst-en-verliesrekening van de Groep in de joint venture VGP European Logistics. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse activabedrijven van deze joint venture is opgenomen in de 50% joint venture cijfers (aandeel VGP).

	30.06.2019			30.06.2018
In duizend€	Groep	Joint venture	Totaal	Groep	Joint venture	Totaal
Bruto huuropbrengsten	7.354	19.253	26.607	8.970	13.300	22.270
Operationele kosten verbonden aan vastgoed	(922)	(1.499)	(2.421)	(622)	(989)	(1.611)
Netto huurresultaat	6.432	17.754	24.186	8.348	12.311	20.659
Joint venture management fee inkomsten	4.943	-	4.943	4.585	-	4.585
Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen	65.296	28.879	94.175	61.734	23.356	85.090
Administratieve kosten	(9.853)	(468)	(10.321)	(8.384)	(575)	(8.959)
Operationele winst / (verlies)	66.818	46.165	112.983	66.283	35.091	101.374
Netto financieel resultaat	(7.138)	(9.464)	(16.602)	(6.083)	(5.373)	(11.456)
Belastingen	(13.949)	(7.400)	(21.349)	(10.188)	(4.941)	(15.129)
Winst van het boekjaar	45.731	29.301	75.032	50.012	24.777	74.789

2 BALANS, PROPORTIONEEL GECONSOLIDEERD

Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde balans van de Groep in de joint venture VGP European Logistics. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse activabedrijven van deze joint venture is opgenomen in de 50% joint venture cijfers (aandeel VGP).

	30.06.2019			31.12.2018
		Joint			Joint
In duizend of €	Groep	venture	Totaal	Groep	venture	Totaal
Vastgoedbeleggingen	540.968	738.490	1.279.458	468.513	624.281	1.092.794
Vastgoedbeleggingen opgenomen in
Groepen activa aangehouden voor
verkoop	280.662	-	280.662	262.172	-	262.172
Totaal vastgoedbeleggingen	821.630	738.490	1.560.120	730.685	624.281	1.354.966
Andere activa	57.162	435	57.597	43.029	408	43.437
Totaal vaste activa	878.792	738.925	1.617.717	773.714	624.689	1.398.403

Handels- en andere vorderingen	22.666	5.383	28.049	23.064	6.469	29.533
Geldmiddelen en kasequivalenten	72.725	30.889	103.614	161.446	22.501	183.947
Groepen activa aangehouden voor
verkoop	10.301	-	10.301	12.767	-	12.767
Totaal vlottende activa	105.692	36.272	141.964	197.277	28.970	226.247

Totaal activa				970.991	653.659	1.624.650
	984.484	775.197	1.759.681
Langlopende financiële schulden	564.899	395.403	960.302	564.375	340.708	905.083
Andere langlopende financiële
verplichtingen	0	4.843	4.843	60	2.574	2.634
Andere langlopende verplichtingen	37.810	3.113	40.923	1.515	3.328	4.843
Uitgestelde belastingverplichtingen	18.028	51.949	69.977	16.692	39.950	56.642
Totaal langlopende
verplichtingen	620.737	455.308	1.076.045	582.642	386.560	969.202

Kortlopende financiële schulden	11.724	10.483	22.207	22.479	8.687	31.166
Handels- en andere kortlopende schulden	45.032	10.697	55.729	38.469	16.985	55.454
Verplichtingen m.b.t. groepen activa
aangehouden voor verkoop	36.500	0	36.500	25.361		25.361
Totaal kortlopende
verplichtingen	93.256	21.181	114.437	86.309	25.672	111.981

Totaal verplichtingen	713.993	476.489	1.190.482	668.951	412.232	1.081.183

Netto activa	270.491	298.708	569.199	302.040	241.427	543.467

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS

Verslag inzake de beoordeling van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2019

In het kader van ons mandaat van commissaris, brengen wij u verslag uit over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie. Deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie omvat de verkorte geconsolideerde balans op 30 juni 2019, de verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening, het verkorte geconsolideerde overzicht van het volledig perioderesultaat, het verkort geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het verkorte geconsolideerde kasstroomoverzicht voor de zes maanden eindigend op die datum, alsmede selectieve toelichtingen 1 tot 17.

Verslag over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie

Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.

De totale activa in de verkorte geconsolideerde balans bedragen 1 283 192 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van de periode bedraagt 75 032 (000) EUR.

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.

Reikwijdte van de beoordeling

We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaard ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie", uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een dergelijke beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de personen verantwoordelijk voor financiën en boekhoudkundige aangelegenheden, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing) uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie.

Conclusie

Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling, kwamen er geen feiten onder onze aandacht welke ons doen geloven dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.

_____

Antwerpen, 22 augustus 2019

De commissaris

Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander

LEXICON

Bezettingsgraad

De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).

Break

Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst

Contractuele huurprijzen/huurgelden

De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting

Derivaten

Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).

Discounted cash flow

Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.

EPRA

De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa

'Exit' kapitalisatievoet

Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode

Facility Management

Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en van derden werkt.

Geschatte huurwaarde (GHW)

De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen

Gewogen gemiddelde duur (van de huurovereenkomsten)

De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille

Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet

De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.

Getekende huurcontracten

Getekende huurcontracten vertegenwoordigen de getekende toegezegde huurcontracten die een bepaalde huurinkomen heeft op jaarbasis.

Joint Ventures of joint ventures

Betekent VGP European Logistics en VGP European Logistics 2

IRS (Interest Rate Swap)

Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten

Kapitalisatierentevoet

De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de reële waarden van een gebouw.

Netto-actiefwaarde

Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.

Netto financiële schulden

Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.

Reële waarde

De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.

Rente-indekking

Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.

Schuldgraad

De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.

Totale opname

De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.

Toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis

De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.

Vastgoeddeskundige

Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering van de vastgoedportefeuille.

Vastgoedportefeuille

De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.

Vervaldag huurcontract

Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.

VGP European Logistics of VGP European Logistics joint venture

Betekent VGP European Logistics S.à r.l., een opgerichte 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.

VGP European Logistics 2 of VGP European Logistics 2 joint venture

Betekent VGP European Logistics 2 S.à r.l., een opgerichte 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.

VERKLARING VAN DE VERANTWOORDELIJKE PERSONEN

De ondertekenende personen verklaren dat, voor zover hen bekend:

de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële overzichten van VGP NV en haar dochterondernemingen per 30 juni 2019 opgesteld zijn overeenkomstig de International Financial Reporting Standards, en een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen; voor de eerste zes maanden van het boekjaar
Het tussentijdse verslag een getrouw overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en de belangrijkste transacties met verbonden partijen die zich in de eerste zes maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en het effect daarvan op de verkorte financiële overzichten, alsmede een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.

Jan Van Geet Dirk Stoop Jan Van Geet s.r.o. Dirk Stoop BVBA CEO CFO

als vaste vertegenwoordiger van als vaste vertegenwoordiger van

AI Terminal

VGP NV

4022_ir_2019-08-23_16544740-80f0-4d13-8d51-dc611eb7e33c.pdf