Earnings Release • Feb 23, 2018
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Persbericht Gereglementeerde informatie
23 februari 2018, 07u30 CET, Diegem (België): VGP NV ('VGP' of 'de Vennootschap') heeft vandaag haar resultaten bekend gemaakt voor het volledige jaar 2017, afgesloten op 31 December 2017.
Totale netto stijging van € 21,7 miljoen rekening houdend met de verkoop van Estland.
1 Gebaseerd op de slotkoers van het aandeel van € 62,20 per 20 februari 2018.
VGP, de ontwikkelaar, manager en eigenaar van hoogwaardig logistiek vastgoed in Europa, heeft vandaag haar jaarresultaten 2017 gepubliceerd. De Vennootschap tekende een sterke groei op in al haar markten waar ze actief is, met als gevolg een stijging van de nettowinst over de periode tot € 96,0 miljoen, een stijging met 5,2% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, terwijl de nettomeerwaarde op de vastgoedbeleggingen € 94,6 miljoen bedroegen.
Jan Van Geet, CEO van de VGP Groep, zegt hieromtrent: "2017 was een recordjaar in vele opzichten voor VGP. Naast de sterke onderliggende commerciële prestaties die resulteerden in een recordwinst zijn we helemaal op de juiste koers voor verdere geografische expansie in West-Europa, die een potentiële toegankelijkheid van EPRA Index zou moeten faciliteren. De uitbouw van onze grondbank loopt volledig volgens plan, de verkopen aan onze Joint Venture lopen ook volledig zoals voorzien en vanaf 2018 implementeren we zoals beloofd een nieuw lange termijn beloningsplan afgestemd op de belangen van de aandeelhouders."
Jan Van Geet voegt toe: "Onze belangrijkste troef blijft ons gedecentraliseerde, uitgebreide en ervaren team met een sterke kennis van de lokale bedrijfsomgeving en juridisch kader, die onze klanten onestop sleutel-op-de-deur oplossingen aanbieden voor kwaliteitsvolle gebouwen op toplocaties. We zien boeiende mogelijkheden om te investeren in de toekomst, om onze beloften na te komen terwijl we uitgroeien tot een pan-Europees, puur logistiek vastgoedbedrijf."
De vastgoedportefeuille van de Groep heeft in de tweede jaarhelft van 2017 een sterke vooruitgang geboekt zowel in waarde als in fysieke omvang. De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis bedragen nu € 82,8 miljoen1 . Op vergelijkbare basis2 stegen de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis met € 21,7 miljoen voor het hele jaar 2017. De ondertekende toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2017 vertegenwoordigen in totaal 1.658.414 m² verhuurbare oppervlakte, een stijging met 35,0% sinds 31 december 2016 (exclusief Estland). Van deze totale oppervlakte behoren 648.474 m² toe aan de eigen portefeuille (545.745 m² per 31 december 2016) en 1.009.940 m² aan de VGP European Logistics joint venture (732.523 m² per 31 december 2016).
Tijdens 2017 leverde VGP in totaal 17 projecten op die 349.871 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, met daarnaast nog eens 22 projecten in aanbouw die 475.113 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen. In het eerste kwartaal van 2018 zal meer dan 200.000 m² verhuurbare oppervlakte worden opgeleverd.
Eind mei 2017 werd een derde closing met VGP European Logistics (50/50 joint venture met Allianz Real Estate) succesvol afgerond. De transactiewaarde van de derde closing bedroeg meer dan € 173 miljoen. Een vierde closing zal in principe eind maart 2018 plaatsvinden met een geschatte transactiewaarde van > € 370 miljoen.
De schuldgraad blijft conservatief en steeg licht tot 42,3% per 31 december 2017 (39,4% per 31 december 2016) ondanks de verhoging van de schuld tijdens de eerste jaarhelft van 2017.
1 Inclusief de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics joint venture. Per 31 december 2017 bedroegen de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics € 52,5 miljoen (30 juni 2017: € 51,3 miljoen) in vergelijking met € 38,6 miljoen per 31 December 2016.
2 Exclusief € 3,2 miljoen toegezegde huurovereenkomsten per 31 december 2016 die betrekking hadden op VGP Estonia, die verkocht werd tijdens de maand september 2017.
Dankzij de sterke prestaties van de portefeuille gedurende het jaar kan de Vennootschap een dividenduitkering van € 35,3 miljoen (€ 1,90 per aandeel) voorstellen.
Tijdens 2017 bleef VGP sterk presteren in alle markten waar de VGP Groep actief is. E-commerce bleef een belangrijke stimulerende factor in de vraag naar nieuwe verhuurbare oppervlakte.
De ontwikkelings- en verhuuractiviteiten bleven op recordhoogte presteren.
Tijdens het eerste semester van 2017 werd een derde closing met VGP European Logistics (50/50 joint venture met Allianz Real Estate) succesvol afgerond. Hierdoor verwierf VGP European Logistics, 6 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 7 logistieke gebouwen met daarnaast nog eens 4 nieuwe gebouwen die ontwikkeld werden door VGP, in parken die reeds vroeger getransfereerd werden naar de Joint Venture. De 6 parken zijn gelegen in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 4 gebouwen die aangekocht worden door de Joint Venture liggen ook in Duitsland (3 gebouwen) en in Tsjechië (1 gebouw).
Tijdens 2017 bleef VGP ook haar financiële schuldprofiel verder verbeteren met de succesvolle plaatsing eind maart 2017 van een nieuw institutionele obligatielening van € 80 miljoen met een looptijd van 8 jaar en met de uitgifte van een nieuwe obligatie van € 75 miljoen met 7 jaar looptijd begin juli 2017 ter herfinanciering van de obligatielening die op 12 juli 2017 verviel.
De activiteiten van VGP tijdens het jaar 2017 kunnen verder als volgt worden samengevat:
1 Inclusief € 1,0 miljoen nieuwe huurovereenkomsten van VGP Estonia
2 Inclusief € 0,4 miljoen hernieuwde huurovereenkomsten van VGP Estonia.
uit 45 afgewerkte projecten die een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 830.905 m².
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 17.046 | 16.806 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- netto | 706 | 1.035 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.759) | (1.703) |
| Netto huuropbrengsten | 15.993 | 16.138 |
| Joint venture management fee inkomsten | 8.057 | 3.825 |
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de Joint Venture | 75.053 | 111.103 |
| Administratieve kosten | (19.353) | (15.446) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | (888) | (1.332) |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting | 8.757 | 2.905 |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 87.619 | 117.193 |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (13.913) | (12.287) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 73.706 | 104.906 |
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat | (15.656) | (21.132) |
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen | 58.050 | 83.775 |
Zie ook toelichting 2 voor verdere details.
Met het oog op de bredere beleggersbasis en om een meer transparante en consistente basis te bieden voor een vergelijking tussen Europese vastgoedbedrijven, hebben de Bestuurders de "aangepaste bedrijfsresultaatmaatstaf" geïntroduceerd. Hoewel deze maatstaf de ontwikkelingsactiviteiten buiten Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije niet omvat, zijn de Bestuurders van mening dat deze maatstaf een getrouwe weergave vormen van de recurrente winst gegenereerd door VGP en een redelijke basis om deze maatstaf aan te sluiten met de EPRA-indicatoren.
Gezien het feit dat VGP momenteel voornamelijk gericht is op haar ontwikkelingsactiviteiten, hebben de Bestuurders ervoor gekozen om alleen de meest relevante EPRA-indicatoren toe te passen. Verdere beoordeling en toepassing van aanvullende EPRA-indicatoren zullen overwogen worden éénmaal de vastgoedportefeuille van VGP een meer matuur stadium bereikt zal hebben.
Afstemmingen tussen de VGP aangepaste bedrijfsindicatoren en de EPRA-indicatoren worden gegeven in de aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie, die ook EPRA-indicatoren en de aangepaste winst-en-verliesrekening en balans van VGP op proportionele geconsolideerde basis bevatten.
Het aangepaste bedrijfsresultaat voor belastingen daalde in 2017 met 29,7% tot € 73,7 miljoen (2016: € 104,9 miljoen) als gevolg van bovenstaande bewegingen (zie toelichting 2). Wanneer de nettomeerwaarde op de ontwikkelingen in de landen buiten Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije wordt opgenomen, zou het aangepaste bedrijfsresultaat voor belastingen (inclusief andere landen) stijgen tot € 87,3 miljoen (2016: € 107,2 miljoen).
De netto huuropbrengsten daalden licht met € 0,1 miljoen tot € 16,0 miljoen na rekening gehouden te hebben met de impact van de inkomsten genererende activa die opgeleverd werden in 2017 en de deconsolidatie van de VGP European Logistics portfolio in mei 2016 en de derde closing met de Joint Venture die plaatsvond in mei 2017.
Naar aanleiding van de aanzienlijke verkoop van activa aan de VGP European Logistics joint venture, is de analyse van de netto huurinkomsten op een doorkijkbenadering (waarbij de joint venture opgenomen wordt tegen haar aandeel) een meer zinvolle analyse voor de evolutie van de netto huurinkomsten.
Daarom, rekening houdend met het proportioneel aandeel van VGP in de Joint Venture stegen de netto huuropbrengsten met € 9,6 miljoen (39,9%) in vergelijking met dezelfde periode in 2016 (van € 23,9 miljoen per 31 december 2016 tot € 33,5 miljoen per 31 december 2017)1 .
De toegenomen vraag naar verhuurbare oppervlakte mondde uit in het ondertekenen van nieuwe huurcontracten voor in totaal meer dan € 27,4 miljoen waarvan er € 24,3 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurde oppervlakte (waarvan € 8,6 miljoen voor rekening van VGP European Logistics) en € 3,1 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten (waarvan € 1,9 miljoen voor rekening van VGP European Logistics). Tijdens het jaar werden er in totaal voor € 1,6 miljoen (waarvan € 1,3 miljoen voor rekening van VGP European Logistics) beëindigd.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen hierdoor tot € 82,8 miljoen2 per einde december 2017 (in vergelijking met € 64,3 miljoen per 31 december 2016).
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging met meer dan € 12,5 miljoen nieuw getekende huurcontracten tijdens het jaar (€ 7,1 miljoen voor rekening van VGP European Logistics).
Andere landen presteerden ook sterk. Nieuwe huurcontracten werden getekend in Tsjechië + € 6,2 miljoen (€ 0,8 miljoen voor rekening van VGP European Logistics), in Spanje + € 1,4 miljoen (eigen portefeuille), in Letland + € 1,4 miljoen (eigen portefeuille), in Roemenië + € 1,1 miljoen (eigen portefeuille), in Hongarije + € 0,6 miljoen (volledig voor rekening van VGP European Logistics), in Slovakije + € 0,1 miljoen (miljoen (volledig voor rekening van VGP European Logistics), en uiteindelijk in Estland + € 1,0 miljoen (eigen portefeuille) die verkocht werd in september 2017.
De ondertekende huurovereenkomsten van de eigen vastgoedportefeuille vertegenwoordigen in totaal 648.474 m² verhuurbare oppervlakte. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2017 bedraagt 13,0 jaar3 .
De ondertekende huurovereenkomsten van de Joint Venture vastgoedportefeuille vertegenwoordigen in totaal 1.009.940 m² verhuurbare oppervlakte. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2017 bedraagt 7,9 jaar4 .
1 Zie toelichting 1 van de Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten.
2 Inclusief de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics joint venture met Allianz Real Estate. Per 31 december 2017 bedroegen de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics € 52,5 miljoen (30 juni 2017: € 51,3 miljoen) in vergelijking met € 38,6 miljoen per 31 December 2016.
3 Per 31 december 2017 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 10,1 jaar.
4 Per 31 december 2017 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,1 jaar.
De bezettingsgraad van de eigen en Joint Venture vastgoedportefeuille bedroeg 100,0% per einde december 2017, vergeleken met 98,8% per einde december 2016.
| Nettoresultaat op de vastgoedportefeuille | ||
|---|---|---|
| -- | -- | ------------------------------------------- |
| (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de Joint Venture | 75.053 | 111.103 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen | 13.586 | 2.295 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 1.691 | 5.502 |
| Gerealiseerde winst op verkoop vastgoedbeleggingen | 4.298 | - |
| Totaal | 94.628 | 118.900 |
Zie ook toelichting 2 voor verdere details.
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2017 bedraagt € 94,6 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 118,9 miljoen per einde december 2016.
De trend van contracterende kapitalisatierentevoeten bleef verder aanhouden tijdens de tweede jaarhelft. De eigen vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland, werd op 31 december 2017 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,26% (vergeleken met 6,49% per 31 december 2016) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
De inkomsten uit diensten geleverd aan de Joint Venture stegen met € 4,2 miljoen tot € 8,1 miljoen. Deze stijging was te wijten aan de groei van de Joint Venture vastgoedportefeuille en de ontwikkelingsactiviteiten uitgeoefend voor rekening van de Joint Venture.
Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management diensten stegen van € 3,2 miljoen per einde december 2016 tot € 4,4 miljoen per einde december 2017. De inkomsten uit de ontwikkelingsdiensten bedroegen € 3,7 miljoen, een stijging met € 3,0 miljoen in vergelijking let 31 december 2016.
| (in thousands of €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting | 8.757 | 2.905 |
| Aandeel in het het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na | ||
| belasting - aanpassingen | 20.472 | 4.991 |
| Totaal | 29.229 | 7.897 |
Zie ook toelichting 6 voor verdere details.
VGP's aandeel in het resultaat van de Joint Venture voor de periode steeg met € 21,3 miljoen, van € 7,9 miljoen per 31 december 2016 tot € 29,3 miljoen per 31 december 2017. Deze stijging was het gevolg
van de toegenomen inkomstengenererende bijdrage van de Joint Venture-portefeuille en de contracterende kapitalisatierentevoeten op de vastgoedbeleggingen.
De netto huuropbrengsten (aan proportioneel belang) stegen tot € 17,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 in vergelijking met € 7,8 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016. Deze toename weerspiegelt de onderliggende groei van de Joint Venture vastgoedportfolio als gevolg van de verschillende transacties die tussen de Joint Venture en VGP plaatsvonden sinds mei 2016.
Per einde december 2017 heeft de Joint Venture (aan 100% belang) € 52,5 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis die een verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 1.009.940 m² in vergelijking met € 38,6 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis per einde december 2016 die een verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 732.523 m².
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen), aan proportioneel belang, steeg tot 24,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 (in vergelijking met € 6,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016).
De VGP European Logistics vastgoedportefeuille, werd per 31 december 2017 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,63% (vergeleken met 5,92 per 30 juni 2017 en 6,08 % per 31 december 2016) die de verdere contracterende kapitalisatierentevoeten tijdens de tweede jaarhelft van 2017 weerspiegelen. De (her)waardering van de Joint Venture vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
De netto financiële lasten van de Joint Venture, aan proportioneel belang, stegen tot € 5;5 miljoen per 31 december 2017 in vergelijking met € 3,9 miljoen per 31 december 2016. Voor de periode eindigend op 31 december 2017 bedroegen de financiële opbrengsten (aan proportioneel belang) € 0,8 miljoen (in vergelijking met € 0,1 miljoen per 31 december 2016) en omvatten voornamelijk € 0,7 miljoen nietgerealiseerde winsten op rentederivaten (in vergelijking met € 85k per 31 december 2016).
De financiële lasten (aan proportioneel belang) stegen van € 4,0 miljoen per 31 december 2016 tot € 6,3 miljoen per 31 december 2017 en bestaan voornamelijk uit € 1,3 miljoen interesten op aandeelhoudersleningen (€ 0,7 miljoen per 31 december 2016), € 5,3 miljoen interesten op financiële schulden (€ 2,3 miljoen per 31 december 2016), € 85k miljoen niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten (in vergelijking met € 0.6 miljoen per 31 december 2016), € 1,0 miljoen andere financiële lasten (€ 0,6 miljoen per 31 december 2016) die voornamelijk toe te schrijven zijn aan de terugname van gekapitaliseerde financiële kosten op bankschulden en een positieve impact van € 1,3 miljoen (€ 0,6 miljoen per 31 december 2016) m.b.t. geactiveerde rente.
De andere opbrengsten / (kosten) en administratieve kosten voor de periode bedroegen € 20,2 miljoen, in vergelijking met € 16,1 miljoen per 31 december 2016. Deze stijging was voornamelijk te wijten aan de verdere uitbreiding van het VGP-team en ter ondersteuning van de verdere groei van de ontwikkelingsactiviteiten en geografische expansie van de Groep. Per 31 december 2017 bestond het VGP-team uit meer dan 130 personeelsleden, die actief zijn in meer dan 9 verschillende landen.
| (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Netto financiële kosten (inclusief aanpassingen) | (13.913) | (12.287) |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten | 3.447 | (4.619) |
| Netto financieel resultaat | (10.466) | (16.906) |
Zie ook toelichting 2 en 7 voor verdere details.
De financiële opbrengsten per 31 december 2017 bedragen € 9,7 miljoen (in vergelijking met € 2,8 miljoen per 31 december 2016) en omvatten voornamelijk € 5,3 miljoen interestopbrengsten op leningen gegeven aan VGP European Logistics (€ 2.5 miljoen per 31 december 2016), € 3,5 miljoen nietgerealiseerde winsten op rentederivaten (in vergelijking met € 2,5 miljoen per 31 december 2016), ), € 0,6 miljoen netto wisselkoerswinsten (in vergelijking € 0,1 miljoen netto wisselkoersverlies per 31 december 2016) en andere financiële opbrengsten voor € 0,3 miljoen (€ 0,2 miljoen per 31 december 2016),
De gerapporteerde financiële lasten per 31 december 2017 bestaan voornamelijk uit interesten op financiële schulden voor € 19,4 miljoen (€ 13,0 miljoen per 31 december 2016), niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten voor € 0.1 miljoen (€ 4,8 miljoen per 31 december 2016), andere financiële lasten voor € 3,7 miljoen (€ 3,2 miljoen per 31 december 2016), € 6k netto wisselkoersverliezen (in vergelijking € 0,1 miljoen per 30 juni 2016) en een positieve impact van € 3,0 miljoen (€ 1,4 miljoen per 31 december 2016) m.b.t. geactiveerde rente.
Hierdoor bedroegen de netto financiële lasten € 10,5 miljoen per 31 december 2017 in vergelijking met € 16,9 miljoen per 31 december 2016.
De leningen verstrekt aan VGP European Logistics bedroegen € 149,9 miljoen per 31 december 2017 (vergeleken met € 89,9 miljoen per 31 december 2016) waarvan er € 137,1 miljoen (€ 81,6 miljoen per 31 december 2016) betrekking hadden op de financiering van gebouwen in aanbouw en ontwikkelingsland van de joint venture.
De ontwikkelingsactiviteiten van 2017 kunnen als volgt samengevat worden:
Tijdens het jaar 2017 werden er 17 gebouwen opgeleverd voor een totaal van 349.871 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor de eigen portefeuille leverde VGP 12 gebouwen op: In Tsjechië: 1 gebouw van 14.383 m² in VGP Park Tuchomerice, 1 gebouw van 8.725 m² in VGP Park Usti nad Labem, 3 gebouwen in VGP Park Olomouc in totaal 28.778 m², en 2 gebouwen in VGP Park Jenec in totaal 54.466 m². In Duitsland: 1 gebouw van 53,777 m² in VGP Park Berlin, 1 gebouw van 35.670 m² in VGP Park Ginsheim, 1 gebouw van 23.679 m² in VGP Park Hamburg, 1 gebouw van 24.587 m² in VGP Park Leipzig en 1 gebouw en 8.386 m² in VGP Park Schwalbach.
Van deze gebouwen verwierf de Joint Venture in mei 2017: In Tsjechië: het gebouw van VGP Park Tuchomerice (14.383 m²), en in Duitsland: de gebouwen in VGP Park Leipzig (24.587 m²), in VGP Park Schwalbach (8.386 m²) en 1 gebouw in VGP Park Hamburg (23.679 m²)
Voor rekening van de Joint Venture leverde VGP 5 gebouwen op: In Tsjechië: 1 gebouw van 12.226 m² in VGP Park Brno en in Duitsland: 3 gebouwen in VGP Park Hamburg met een totale oppervlakte van 72.982 m², en uiteindelijk in Hongarije, 1 gebouw van 12.212 m² in VGP park Györ..
Per einde december 2017, waren er 22 nieuwe projecten in aanbouw.
Voor eigen rekening waren er 15 nieuwe projecten in aanbouw. In Tsjechië: 2 gebouwen in VGP Park Usti nad Labem, 1 gebouw in VGP Park Olomouc, 2 gebouwen in VGP Park Jenec, en 1 gebouw in VGP Park Chomutov. In Duitsland: 2 gebouwen in VGP Park Berlin, 1 gebouw in VGP Park Wetzlar, 1 gebouw in VGP Park Göttingen, en 2 gebouwen in VGP Park Wustermark. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park San Fernando de Henares (Spanje); 1 gebouw in VGP Park Kekava (Letland) en 1 gebouw in VGP Park Timisoara (Roemenië). Deze nieuwe projecten in aanbouw, waarvoor er reeds voor 67%1 huurovereenkomsten werden afgesloten per 31 december, vertegenwoordigen in totaal 255.699 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 12,6 miljoen.
Voor rekening van de Joint Venture waren er 7 nieuwe projecten in aanbouw: In Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Cesky Ujezd en 1 gebouw in VGP Park Hradek nad Nisou. In Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Hamburg, 1 gebouw in VGP Park Frankenthal en 2 gebouwen in VGP Park Leipzig. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park Malacky (Slowakije. Deze nieuwe projecten in aanbouw, waarvoor er reeds voor 82%¹ huurovereenkomsten werden afgesloten per 31 december 2017, vertegenwoordigen in totaal 219.414 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 11.5 miljoen.
Tijdens het jaar 2017 bleef VGP haar ontwikkelingspipeline verder voorbereiden voor toekomstige groei. Er werden in totaal 729.939 m² nieuwe grondstukken aangekocht waarvan er 469.203 m² gelegen waren in Duitsland, 169.792 m² gelegen in Tsjechië en 90.944 m² gelegen in Roemenië. Deze nieuwe grondstukken hebben een ontwikkelingspotentieel van 357.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte.
Daarnaast heeft VGP voor ongeveer 1.452.336 m² nieuwe landpercelen onder optie gelegen in Duitsland, Tsjechië, Roemenië en Slowakije. Op deze gronden kan er circa 665.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkeld worden. VGP verwacht dat het grootste deel van deze grondstukken aangekocht zullen worden in de loop van 2018, na het verkrijgen van de nodige vergunningen.
VGP heeft op dit ogenblik een resterende gesecuriseerde ontwikkleingsgrondbank van 3.261.364 m² waarvan 56% of 1.809.028 m² in volle eigendom. Deze grondbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten, nog bijkomend 1.560.000 m² te ontwikkelen waarvan 530.000 m² in Duitsland, 462.000 m² in Tsjechië, 245.000 m² in Spanje, 206.000 m² in Slowakije, 77.000 m² in Roemenië en 37.000 m² in Letland.
1 Berekend op basis van de gecontracteerde huren en de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte
De Joint Venture heeft op dit ogenblik nog een resterende ontwikkelingslandbank van 126.605 m² waarop nog 52.518 m² nieuwe verhuurbare oppervlakte kan ontwikkeld worden.
De Groep activa aangehouden voor verkoop steeg van € 132,3 miljoen per 31 december 2016 tot € 442,0 miljoen per 31 december 2017 en heeft betrekking op de activa in aanbouw of ontwikkelingsland (aan reële waarde) die op dit ogenblik of in de toekomst ontwikkeld worden / zullen worden door VGP voor rekening van VGP European Logistics.
Het is momenteel gepland dat er een vierde closing met de Joint Venture zal plaatsvinden per eind maart 2018 waardoor er inkomsten genererende activa voor een totaal bedrag van > € 370 miljoen zal worden getransfereerd aan de Joint Venture.
In het kader van de joint venture-overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije. De ontwikkelingspijplijn, die mee werd getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de verschillende closings tussen de Joint Venture en VGP wordt ontwikkeld door VGP op eigen risico en nadien verworven door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters. De reële waarde van de gebouwen in aanbouw die ontwikkeld worden door VGP voor VGP European Logistics bedraagt 194,9 miljoen per 31 december 2017 (in vergelijking met € 132,3 miljoen per 31 december 2016).
Tijdens september 2017 verkocht VGP haar park VGP Park Nehatu gelegen in Estland aan East Capital Baltic Property fund III, een fonds beheerd door East Capital. De transactie had betrekking op 5 moderne logistieke gebouwen die een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van meer dan 77.000 m². De activa en verplichtingen met betrekking tot VGP Park Nehatu werden slechts geherclassificeerd als activa en verplichtingen aangehouden voor verkoop per 30 juni 2017.
Tijdens 2017 bleef VGP haar financiële schuldprofiel verbeteren met de succesvolle private plaatsing van een 8 jaar, € 80 miljoen obligatie eind maart 2017. Deze obligatie heeft een vaste jaarlijkse coupon van 3,35%. Begin juli heeft VGP bijkomend nog een nieuwe € 75 miljoen 7-jarige obligatie uitgegeven met een vast coupon van 3,25%. De netto opbrengst van deze obligatie werd aangewend ter herfinanciering van de jul-17 obligatie die verviel op 12 juli 2017.
De financiële schulden stegen tijdens de eerste jaarhelft van 2017 van € 409,6 miljoen per 31 december 2016 tot € 471,4 miljoen per 31 december 2017. Deze stijging was voornamelijk te wijten aan private plaatsing van een 8 jaar, € 80 miljoen obligatie van einde maart 2017 en de bankschuld daalde met € 18.1 miljoen na de verkoop van VGP Park Nehatu in september 2017.
De schuldgraad1 van de Groep steeg van 39,4% per 31 december 2016 tot 42,3% per 31 december 2017.
1 Berekend als 'Netto financiële schulden / Totaal passiva en verplichtingen'.
Gezien de succesvolle en duurzame evolutie van de resultaten van VGP heeft de Raad van Bestuur besloten om een bruto dividenduitkering van € 35.307.795 miljoen (€ 1,90 per aandeel) voor te stellen aan de Algemene Vergadering ter goedkeuring.
Op basis van de positieve trend van geregistreerde huuraanvragen tijdens de tweede jaarhelft van 2017, verwacht VGP dat het haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille substantieel verder zal kunnen laten groeien door het opleveren en opstarten van circa 500.000 m² bijkomend nieuwe projecten in 2018. In het eerste kwartaal van 2018 zal meer dan 200.000 m² verhuurbare oppervlakte worden opgeleverd.
Een vierde closing met VGP European Logistics joint venture zal in principe eind maart 2018 plaatsvinden met een geschatte transactiewaarde van > € 370 miljoen.
Mr Jan Van Geet Mr Dirk Stoop CEO CFO Tel. + 420 602 404 790 Tel.+32 52 45 43 86 E-mail: [email protected] E-mail: [email protected]
VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren, voor eigen rekening en voor rekening van haar VGP European Logistics joint venture die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten. VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management.
VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Prague Stock Exchange.
| Winst- en verliesrekening (in duizend €) | Toelichting | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Omzet1 | 4 | 28.224 | 24.739 |
| Bruto huuropbrengsten | 4 | 17.046 | 16.806 |
| Doorgerekende huurlasten | 3.121 | 4.108 | |
| Door te rekenen huurlasten | (2.415) | (3.073) | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.759) | (1.703) | |
| Netto huurresultaat | 15.993 | 16.138 | |
| Joint Venture management fee inkomsten | 4 | 8.057 | 3.825 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 5 | 94.628 | 118.900 |
| Administratieve kosten | (19.353) | (15.446) | |
| Andere opbrengsten | 624 | 483 | |
| Andere kosten | (1.512) | (1.815) | |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde | |||
| ondernemingen | 6 | 29.229 | 7.897 |
| Operationele winst / (verlies) | 127.666 | 129.982 | |
| Financiële opbrengsten | 7 | 9.730 | 2.814 |
| Financiële kosten | 7 | (20.196) | (19.720) |
| Financieel resultaat | (10.466) | (16.906) | |
| Winst voor belastingen | 117.200 | 113.076 | |
| Belastingen | (21.205) | (21.790) | |
| Winst van het boekjaar | 95.995 | 91.286 | |
| Toerekenbaar aan: | 95.995 | 91.286 | |
| Aandeelhouders van VGP NV | - | - | |
| Minderheidsbelangen |
| Resultaat per aandeel | NOTE | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Resultaat per aandeel | 8 | 5.17 | 4.91 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - basis | 8 | 5.17 | 4.91 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - verwaterd |
1 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
PERIODERESULTAAT
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2017
| Overzicht van het volledig perioderesultaat (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Netto resultaat | 95.995 | 91.286 |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
- | - |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
- | - |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) | - | - |
| Volledig perioderesultaat | 95.995 | 91.286 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van VGP NV | 95.995 | 91.286 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
| ACTIVA (in duizend €) | Toelichting | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Goodwill | - | - | |
| Immateriële activa | 36 | 14 | |
| Vastgoedbeleggingen | 9 | 392,291 | 550,262 |
| Andere materiële vaste activa | 507 | 517 | |
| Financiële vaste activa | 322 | 5 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 143,312 | 89,194 | |
| Andere langlopende vorderingen | 12,757 | 8,315 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 32 | 3 | |
| Totaal vaste activa | 549,257 | 648,310 | |
| Handels- en andere vorderingen | 11,074 | 19,426 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 30,269 | 71,595 | |
| Groep activa die worden afgestoten en die worden | |||
| aangehouden voor verkoop | 441,953 | 132,263 | |
| Totaal vlottende activa | 483,296 | 223,284 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1,032,553 | 871,594 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (In duizend €) |
Toelichting | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Kapitaal | 62,251 | 62,251 | |
| Overgedragen resultaten | 403,910 | 327,985 | |
| Overige reserves | 69 | 69 | |
| Eigen vermogen | 466,230 | 390,305 | |
| Langlopende financiële schulden | 11 | 390,067 | 327,923 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 1,966 | 5,348 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 1,680 | 2,432 | |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 11,750 | 20,012 | |
| Totaal langlopende verplichtingen | 405,463 | 355,715 | |
| Kortlopende financiële schulden | 11 | 81,358 | 81,674 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 38,379 | 35,496 | |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor | |||
| verkoop | 41,123 | 8,404 | |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 12 | 160,860 | 125,574 |
| Totaal verplichtingen | 566,323 | 481,289 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1,032,553 | 871,594 |
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2017
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
Statutair aandelen kapitaal |
Kapitaal reserve |
IFRS aandelen kapitaal |
Reserves | Uitgifte premie |
Andre eigen vermogen |
Totaal eigen vermogem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 1 januari 2016 | 112,737 | (50,486) | 62,251 | 239,658 | 69 | 60,000 | 361,978 |
| Andere elementen van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | - | - | - | - |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 91,286 | - | - | 91,286 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | - |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 91,286 | - | - | 91,286 |
| Dividenden | - | - | - | - | - | - | - |
| Uitkering kapitaal | - | - | - | - | - | - | - |
| Hybride effecten | - | - | - | (2,959) | - | (60,000) | (62,959) |
| Saldo per 31 december 2016 | 112,737 | (50,486) | 62,251 | 327,985 | 69 | - | 390,305 |
| Saldo per 1 januari 2017 | 112,737 | (50,486) | 62,251 | 327,985 | 69 | - | 390,305 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | 0 | - | - | - | 0 |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | 0 | 95,995 | - | - | 95,995 |
| Effect van verkopen | - | - | 0 | - | - | - | 0 |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | 0 | 95,995 | - | - | 95,995 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | 0 | - | - | - | 0 |
| Uitkering kapitaal aan aandeelhouders | (20,070) | 20,070 | 0 | (20,070) | - | - | (20,070) |
| Hybride effecten | - | - | 0 | - | 0 | ||
| Saldo per 31 december 2017 | 92,667 | (30,416) | 62,251 | 403,910 | 69 | - | 466,230 |
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | ||
| Resultaat vóór belastingen | 117,200 | 113,076 |
| Aanpassingen voor: | ||
| Afschrijvingen | 216 | 897 |
| Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen | (90,272) | (97,696) |
| Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen | (4,356) | (21,204) |
| Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en | ||
| wisselkoersen | (4,011) | 4,723 |
| Netto (ontvangen) rente | (5,619) | (2,636) |
| Netto betaalde rente | 20,096 | 14,820 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(29,229) | (7,897) |
| Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en | ||
| voorzieningen | 4,025 | 4,083 |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (7,308) | (14,505) |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | 17,113 | 28,681 |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 13,830 | 18,259 |
| Netto ontvangen rente | 393 | 157 |
| Netto (betaalde) rente | (20,247) | (10,684) |
| Betaalde winstbelastingen | (762) | (939) |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (6,786) | 6,793 |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | ||
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere | 8 | 46 |
| Verkoop van dochterondernemingen | 33,662 | - |
| Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw | (168,379) | (336,654) |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen aan VGP European Logistics joint | ||
| venture | 122,053 | 236,060 |
| Inkomsten uit / (investering in) VGP European Logistics joint venture (Opname) / Terugbetalingen van leningen aan Joint Venture en |
1,000 | |
| geassocieerde ondernemingen | (78,619) | (28,546) |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | (90,274) | (124,416) |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | ||
| Terugbetaling hybriede effecten | (62,960) | |
| Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen /(terugbetaling kapitaal) | (20,070) | - |
| Opname van leningen | 157,444 | 283,367 |
| Terugbetalingen van leningen | (79,749) | (51,536) |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | 57,625 | 168,871 |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | (39,434) | 51,248 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 71,595 | 9,825 |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | 426 | 234 |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | (2,318) | 10,288 |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 30,269 | 71,595 |
De financiële informatie in dit bericht is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening die is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De financiële informatie is in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving zoals uiteengezet in de jaarrekening 2016.
Hoewel de financiële informatie in deze verkorte financiële staten is opgesteld in overeenstemming met de opname- en waarderingscriteria van IFRS zoals aanvaard binnen de Europese Unie, bevat deze aankondiging zelf niet voldoende informatie om te voldoen aan de IFRSs. De Vennootschap verwacht tegen april 2018 volledige financiële overzichten te publiceren die voldoen aan de IFRSs.
Er zijn geen wijzigingen in de boekhoudkundige basis bij de goedkeuring van nieuwe normen en wijzigingen in standaarden.
Het aangepaste bedrijfsresultaat is een non-IFRS-maatstaf en is de maatstaf voor de onderliggende bedrijfswinst van de Groep, die door de raad van bestuur en het senior management wordt gebruikt om de recurrente inkomstenontwikkeling van de Groep te meten en te bewaken.
Het is gebaseerd op de 'Best Practice Recommendations' van EPRA (European Public Real Estate Association), die de winst berekenen exclusief herwaardering van de vastgoedbeleggingen (inclusief projectontwikkelingen) en de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkopen van vastgoedbeleggingen. Veranderingen in de reële waarde van financiële instrumenten en de hierop bijbehorende belastingheffing zijn ook uitgesloten. De bestuurders hebben ervoor gekozen om niet alle EPRA-indicatoren te rapporteren. Zie toelichting 1 van de Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële voor de geselecteerde EPRA-indicatoren.
De Bestuurders hebben een bedrijfsspecifieke niet-EPRA-aanpassing doorgevoerd met betrekking tot de netto waarderingswinsten / (verliezen) gegenereerd op de vastgoedbeleggingen in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije die zullen worden verkocht aan de VGP European Logistics joint venture.
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, ging VGP een 50/50 joint venture (VGP European Logistics) met Allianz Real Estate aan in maart 2016 voor een periode van 10 jaar. De joint venture laat VGP toe haar initieel geïnvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te kunnen recupereren eenmaal deze projecten worden aangekocht door de joint venture en om de vrijgekomen financiële middelen te herinvesteren in de verdere uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank, en VGP zodoende toe te laten zich verder te focussen op haar kernactiviteiten, namelijk deze van vastgoedontwikkeling. Het is de intentie om 1 a 2 closings per jaar te hebben met de Joint Venture waarbij er inkomsten genererende assets worden getransfereerd naar de Joint Venture.
Deze niet-EPRA-aanpassing weerspiegelt daarom de operationele en recurrente aard van de ontwikkelingsactiviteiten die in deze 4 landen worden ondernomen en stelt VGP in staat om de ontwikkelingsadministratiekosten beter af te stemmen met de ontwikkelingsopbrengsten.
Om een goed beeld te krijgen van de prestaties van de ontwikkelingsactiviteiten in zijn geheel, moeten ook de netto waarderingswinsten / -verliezen op de ontwikkelingsprojecten in ander landen beschouwd worden t.t.z alle landen behalve Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije.
| Aangepast bedrijfsresultaat (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 17.046 | 16.806 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- netto | 706 | 1.035 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.759) | (1.703) |
| Netto huuropbrengsten | 15.993 | 16.138 |
| Joint venture management fee inkomsten | 8.057 | 3.825 |
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de Joint Venture¹ | 75.053 | 111.103 |
| Administratieve kosten | (19.353) | (15.446) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | (888) | (1.332) |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na | ||
| belastingen² | 8.757 | 2.905 |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 87.619 | 117.193 |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (13.913) | (12.287) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 73.706 | 104.906 |
| Aanpassingen voor aansluiting naar IFRS: | ||
| Aanpassing - Aandeel in het het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture | ||
| na belasting² | 20.472 | 4.991 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen³ | 13.586 | 2.295 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 1.691 | 5.502 |
| Gerealiseerde winst op verkoop vastgoedbeleggingen⁴ | 4.298 | 0 |
| Net fair value gain/(loss) on interest rate swaps and other derivatives | 3.447 | (4.619) |
| Totaal anpassingen | 43.494 | 8.169 |
| Winst voor belastingen | 117.200 | 113.076 |
| Belastingen | ||
| Op het aangepast bedrijfsresultaat | (15.656) | (21.132) |
| Op de andere aanpassingen | (5.549) | (658) |
| (21.205) | (21.790) | |
| Winst van het boekjaar | 95.995 | 91.286 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van VGP NV | 95.995 | 91.286 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
¹ Niet-EPRA aanpassing zoals vermeldt in par 3 hierboven.
² Zie toelichting 6 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de joint venture.
³ Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland en Estland.
⁴ Betreft de verkoop van VGP Estland
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer ( CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografische regio.
Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) enworden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en finaal (iii) op. vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint Venture.
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde financiële staten aarrekeningen per 31 december 2017 en 2016.
De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de joint venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije worden in dit kader geacht contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht op een gegeven moment te zullen worden verkocht aan de Joint Venture en zo te kristalliseren in een effectieve kasinstroom op het moment van de verkoop. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Roemenië, Spanje, Estland en Letland worden uitgesloten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.
Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.
Samenvatting van de opsplitsing van de activiteitssegmenten
| In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Verhuur/investering aangepaste bedrijfsEBITDA | 25.140 | 19.358 |
| Vastgoedontwikkeling aangepaste bedrijfsEBITDA | 57.120 | 96.217 |
| Vastgoed- en activabeheer aangepaste bedrijfsEBITDA | 5.558 | 1.760 |
| Totaal aangepaste bedrijfsEBITDA | 87.818 | 117.335 |
| In duizend € | Voor het jaar afgesloten op 31 december 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en | ||||||
| Investering | Ontwikkeling | activa beheer |
Total | |||
| Bruto huuropbrengsten | 17.046 | - | - | 17.046 | ||
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- | ||||||
| netto | 706 | - | - | 706 | ||
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (176) | (1.583) | - | (1.759) | ||
| Netto huuropbrengsten | 17.576 | (1.583) | - | 15.993 | ||
| Joint venture management fee inkomsten | - | - | 8.057 | 8.057 | ||
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed | - | 75.053 | - | 75.053 | ||
| bestemd voor de Joint Venture | ||||||
| Administratieve kosten | (922) | (16.350) | (1.882) | (19.154) | ||
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | (271) | - | (617) | (888) | ||
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belastingen¹ |
8.757 | - | - | 8.757 | ||
| Aangepast bedrijfsEBITDA | 25.140 | 57.120 | 5.558 | 87.818 | ||
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (6) | (124) | (69) | (199) | ||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
25.134 | 56.996 | 5.489 | 87.619 | ||
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (13.913) | |||||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 73.706 | |||||
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat | (15.656) | |||||
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen | 58.050 | |||||
| Aanpassingen voor aansluiting naar IFRS: | ||||||
| Aanpassing - Aandeel in het het aangepast | 20.472 | |||||
| bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting¹ Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen |
||||||
| – andere landen² | 13.586 | |||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 1.691 | |||||
| Gerealiseerde winst op verkoop | 4.298 | |||||
| vastgoedbeleggingen Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op |
||||||
| afdekkingsderivaten | 3.447 | |||||
| Belastingen op aanpassingen | (5.549) | |||||
| Totaal aanpassingen | 37.944 | |||||
| Winst van het boekjaar | 95.995 |
¹ Zie toelichting 6 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de joint venture.
² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland en Estland.
| In duizend € | Voor het jaar afgesloten op 31 december 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ontwikkeling | Vastgoed- en activa beheer |
Total | Total | |||
| Bruto huuropbrengsten | 16.806 | - | - | 16.806 | ||
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- | 1.035 | - | - | 1.035 | ||
| netto Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(170) | (1.533) | - | (1.703) | ||
| Netto huuropbrengsten | 17.671 | (1.533) | - | 16.138 | ||
| Joint venture management fee inkomsten | - | - | 3.825 | 3.825 | ||
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de Joint Venture |
- | 111.103 | - | 111.103 | ||
| Administratieve kosten | (278) | (13.353) | (1.673) | (15.304) | ||
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | (940) | - | (392) | (1.332) | ||
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belastingen¹ |
2.905 | - | - | 2.905 | ||
| Aangepast bedrijfsEBITDA | 19.358 | 96.217 | 1.760 | 117.335 | ||
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (1) | (90) | (51) | (142) | ||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
19.357 | 96.127 | 1.709 | 117.193 | ||
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (12.287) | |||||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 104.906 | |||||
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat | (21.132) | |||||
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen | 83.775 | |||||
| Aanpassingen voor aansluiting naar IFRS: | ||||||
| Aanpassing - Aandeel in het het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting¹ |
4.991 | |||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
2.295 | |||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 5.502 | |||||
| Gerealiseerde winst op verkoop vastgoedbeleggingen |
0 | |||||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
(4.619) | |||||
| Belastingen op aanpassingen | (658) | |||||
| Totaal aanpassingen | 7.511 | |||||
| Winst van het boekjaar | 91.286 |
¹ Zie toelichting 6 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de joint venture.
² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland en Estland.
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
3.3
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 3 1 de be 2 0 1 7 ce m r |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| du d In ize € n |
hu Br uto ur ¹ br ten op en gs |
h Ne tto uu r ¹ br ten op en gs |
nd eel he Aa in t ast aa ng ep be dri fsr lta j at esu n d e J V n va a be las tin g |
Aa ast t ng ep PB IT |
db ele Va ing stg oe gg en Eig en |
db ele Va ing stg oe gg en olg de el J V v en s a an |
² Inv eri est ng en |
| W -Eu est ro p a |
|||||||
| lan d Du its |
1 3. 8 3 5 |
1 2. 0 2 4 |
5. 4 3 7 |
4 6. 0 6 1 |
3 5. 3 6 7 7 |
2 6 3. 2 1 5 |
1 5. 4 5 7 7 |
| Sp j an e |
5 0 0 7. |
6. 9 5 8 |
- | 3. 9 2 1 |
2 0 9. 9 6 7 |
- | 5. 5 6 4 |
| 2 1. 3 3 5 |
1 8. 9 8 2 |
5. 4 7 3 |
4 9. 9 8 2 |
5 8 5. 3 4 3 |
2 6 3. 2 1 5 |
1 8 1. 0 2 1 |
|
| l e Ce Oo ntr st aa n Eu ro p a |
|||||||
| Ts hië j ec |
6. 4 0 5 |
6. 0 0 5 |
2. 1 4 4 |
3 5. 7 8 3 |
1 5 6. 6 8 8 |
7 5. 4 1 6 |
5 8. 7 0 3 |
| S low kij a e |
1. 6 3 1 |
1. 4 9 6 |
9 3 3 |
1. 4 0 2 |
1 1. 2 6 2 |
2 1. 7 2 2 |
9 0 2 |
| Ho ij ng ar e |
5 1. 7 3 |
1. 7 1 7 |
7 6 4 |
2. 0 0 4 |
9. 1 0 1 |
5 2 2. 7 2 |
5. 6 2 0 |
| Ro ië em an |
5 3. 0 8 |
3. 0 8 8 |
- | 2. 6 7 8 |
5. 4 6 6 0 |
- | 5. 5 3 6 |
| 1 2. 8 2 9 |
1 2. 3 0 6 |
3. 8 4 1 |
4 1. 8 6 7 |
2 2 2. 7 1 1 |
1 1 9. 8 6 3 |
7 0. 5 9 0 |
|
| Ba lt is he lan de n |
|||||||
| Es lan d t |
2. 2 1 0 |
2. 3 0 1 |
- | 2. 1 5 4 |
- | - | 3. 8 9 4 |
| lan d Le t |
- | ( ) 1 2 |
- | ( ) 2 2 1 |
5 5 1 4. 3 |
- | 5. 4 6 3 |
| 2. 2 1 0 |
2. 2 8 9 |
- | 1. 9 3 3 |
5 5 1 4. 3 |
- | 5 9. 3 7 |
|
| ³ An de re |
- | ( 8 7 ) |
( 5 5 7 ) |
( 6. 1 6 3 ) |
- | - | - |
| l To taa |
3 6. 3 7 4 |
3 3. 4 9 0 |
5 8. 7 7 |
8 7. 6 1 9 |
5 8 2 2. 8 9 |
3 8 3. 0 7 8 |
2 6 0. 9 6 8 |
¹ Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 171.1miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 89.8 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| de be 3 1 2 0 1 6 ce m r |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Br hu uto ur |
Ne h tto r uu |
Aa nd eel in he t ast aa ng ep be dri j fsr lta at esu n d e J V n va a |
Aa ast t ng ep |
Va db ele ing stg oe gg en |
Va db ele ing stg oe gg en |
||
| du ize d € In n |
¹ br ten op en gs |
¹ br ten op en gs |
be las tin g |
PB IT |
Eig en |
J V v olg de el en s a an |
² Inv eri est ng en |
| W -Eu est ro p a |
|||||||
| lan d Du its |
1 0. 7 3 2 |
9. 7 0 8 |
5 1. 9 2 |
9 1. 8 8 4 |
2 8 4. 7 9 1 |
1 6 8. 6 8 3 |
1 0 0. 1 1 9 |
| Sp j an e |
2 4 2 |
2 3 9 |
- | ( ) 6 1 2 |
5. 1 9 8 4 2 |
- | 5. 1 9 8 2 1 |
| 1 0. 9 7 4 |
9. 9 4 7 |
5 1. 9 2 |
9 1. 2 7 2 |
4 8 0. 6 3 3 |
1 6 8. 6 8 3 |
5. 2 9 9 4 0 |
|
| l e Ce Oo ntr st aa n Eu ro p a |
|||||||
| hië Ts j ec |
5. 5 8 0 |
5. 7 2 4 |
1. 0 1 3 |
5. 2 9 1 1 |
1 0 0. 2 2 1 |
5 2. 2 6 1 |
2 6. 0 9 9 |
| low kij S a e |
1. 9 8 9 |
1. 7 0 0 |
4 0 9 |
5 1. 3 3 |
9. 6 7 1 |
5 2 1. 1 1 |
3. 6 0 1 |
| Ho ij ng ar e |
1. 9 7 7 |
1. 8 4 5 |
4 7 0 |
2. 8 7 1 |
2. 2 6 4 |
2 2. 0 4 9 |
0 |
| Ro ië em an |
2. 2 8 1 |
2. 3 9 3 |
- | 2. 0 0 7 |
3 6. 0 4 3 |
- | 5. 9 0 4 |
| 1 2. 0 9 7 |
1 1. 6 6 2 |
1. 8 9 2 |
3 2. 3 2 2 |
1 4 8. 1 9 9 |
5. 9 8 2 1 |
5. 3 6 0 4 |
|
| lt he lan de Ba is n |
|||||||
| lan d Es t |
2. 4 6 9 |
2. 3 9 6 |
- | 2. 2 6 0 |
4 7. 4 0 0 |
- | 3. 9 9 2 |
| Le lan d t |
0 | ( 1 0 ) |
- | ( 2 0 5 ) |
6. 2 9 3 |
- | 1. 4 6 7 |
| 2. 4 6 9 |
2. 3 8 6 |
- | 2. 0 5 5 |
5 3. 6 9 3 |
- | 5. 4 5 9 |
|
| ³ de An re |
- | ( ) 6 1 |
( 5 ) 7 9 |
( 5 ) 8. 4 6 |
- | - | - |
| To l taa |
2 5. 5 4 0 |
2 3. 9 3 4 |
2. 9 0 5 |
1 1 7. 1 9 3 |
6 8 2. 5 2 5 |
2 6 4. 5 0 4 |
3 3 7. 0 0 3 |
¹ Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 308,5miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 28,5 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen | 16.759 | 14.502 |
| Huurindexering en kortingen | 287 | 2.304 |
| Totaal bruto huuropbrengsten | 17.046 | 16.806 |
| Inkomsten uit Joint Venture vastgoedbeheer en facility management | 4.400 | 3.199 |
| Inkomsten uit Joint Venture projectontwikkeling | 3.657 | 626 |
| Doorgerekende huurlasten | 3.121 | 4.108 |
| Totale omzet | 28.224 | 24.739 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2017 en de derde closing met de Joint Venture die plaatsvond op 31 mei 2017. De bruto huuropbrengsten per 31 december 2017 waren inclusief € 1,7 miljoen bruto huurinkomsten van de inkomsten genererende activa die werden verkocht aan de Joint Venture einde mei 2017. Op 14 september werd verkoop van VGP Park Nehatu afgerond. De huuropbrengsten van VGP Park Nehatu (Estland) voor de periode tot 14 september 2017 bedroegen € 2,2 miljoen.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis (inclusief de Joint Venture) bedroegen € 82,8 miljoen per einde december 2017 in vergelijking met € 64,3 miljoen per 31 december 2016. De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis van VGP Park Nehatu (Estland) bedroeg € 3,2 miljoen per einde december 2016.
| In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 65.343 | 66.006 |
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op Groep activa die worden | ||
| afgestoten en die worden aangehouden voor verkoop | 24.929 | 31.690 |
| Gerealiseerde meer- / (min)waarde op verkoop van | ||
| dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 4.356 | 21.204 |
| Totaal | 94.628 | 118.900 |
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland, wordt op 31 december 2017 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,26% (vergeleken met 6,49% per 31 december 2016) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van €8,3 miljoen met zich meebrengen.
De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de joint venture die activa in Duitsland bezitten.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistics JV aan 100% |
VGP European Logistics German Asset Companies aan 100 % |
VGP European Logistics German Asset Companies aan 5.1% |
VGP European Logistics JV aan 50% |
2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 36.328 | 22.831 | 1.164 | 18.164 | 19.328 | 8.734 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
0 | |||||
| - Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten (netto) |
637 | 490 | 25 | 319 | 343 | 289 |
| - onderliggende operationele kosten | (1.242) | (689) | (35) | (621) | (656) | (550) |
| - vastgoedbeheer kosten | (2.853) | (1.811) | (92) | (1.426) | (1.519) | (677) |
| Netto huurresultaat | 32.870 | 20.821 | 1.062 | 16.435 | 17.497 | 7.796 |
| Administratieve kosten | (1.672) | (690) | (35) | (836) | (871) | (808) |
| Andere opbrengsten / (kosten) (netto) |
71 | 29 | 1 | 35 | 37 | (38) |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) |
(11.556) | (7.675) | (391) | (5.778) | (6.169) | (3.331) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen |
19.713 | 12.485 | 637 | 9.857 | 10.493 | 3.618 |
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat |
(3.278) | (1.915) | (98) | (1.639) | (1.737) | (713) |
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen |
16.435 | 10.570 | 539 | 8.218 | 8.757 | 2.905 |
| Aanpassingen | ||||||
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
44.984 | 37.207 | 1.898 | 22.492 | 24.390 | 6.851 |
| Gerealiseerde winst op verkoop vastgoedbeleggingen |
65 | 92 | 5 | 32 | 37 | (0) |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
1.338 | 0 | 0 | 669 | 669 | (538) |
| Belastingen op aanpassingen | (8.664) | (5.720) | (292) | (4.332) | (4.624) | (1.321) |
| Totaal aanpassingen | 37.722 | 31.579 | 1.611 | 18.861 | 20.472 | 4.991 |
| Winst van het boekjaar | 54.158 | 42.149 | 2.150 | 27.079 | 29.229 | 7.897 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics JV at 100% |
VGP European Logistics German Asset Companies at 100 % |
VGP European Logistics German Asset Companies at 5.1% |
VGP European Logistics JV at 50% |
2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 715.067 | 500.887 | 25.544 | 357.534 | 383.078 | 307.053 |
| Andere activa | 269 | - | - | 135 | 135 | 96 |
| Totaal vaste activa | 715.336 | 500.887 | 25.544 | 357.669 | 383.213 | 307.149 |
| Handels- en andere vorderingen | 11.843 | 10.596 | 540 | 5.922 | 6.462 | 4.523 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 22.151 | 15.338 | 782 | 11.076 | 11.858 | 9.256 |
| Totaal vlottende activa | 33.994 | 25.934 | 1.322 | 16.998 | 18.320 | 13.779 |
| Totaal activa | 749.330 | 526.821 | 26.866 | 374.667 | 401.533 | 320.928 |
| Langlopende financiële schulden | 389.692 | 276.954 | 14.125 | 194.846 | 208.971 | 201.616 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
- | - | - | - | - | 538 |
| Andere langlopende verplichtingen | 3.544 | 1.981 | 101 | 1.773 | 1.874 | 721 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 53.752 | 36.536 | 1.863 | 26.876 | 28.739 | 17.448 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
446.988 | 315.471 | 16.089 | 223.495 | 239.584 | 220.323 |
| Kortlopende financiële schulden | 10.651 | 7.887 | 402 | 5.326 | 5.728 | 4.368 |
| Handels- en andere kortlopende | ||||||
| schulden Totaal kortlopende |
23.852 | 19.265 | 983 | 11.926 | 12.909 | 6.940 |
| verplichtingen | 34.503 | 27.152 | 1.385 | 17.252 | 18.637 | 11.308 |
| Totaal verplichtingen | 481.491 | 342.623 | 17.474 | 240.747 | 258.221 | 231.631 |
| Aanpassing voor verkoop geassocieerde ondernemingen |
103 | |||||
| Netto actiefwaarde | 267.839 | 184.198 | 9.392 | 133.920 | 143.312 | 89.194 |
Eind mei 2017 werd een derde closing met VGP European Logistics succesvol afgerond. Hierdoor verwierf VGP European Logistics, 6 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 7 logistieke gebouwen met daarnaast nog eens 4 nieuwe gebouwen die ontwikkeld werden door VGP, in parken die reeds vroeger getransfereerd werden naar de Joint Venture. De 6 parken zijn gelegen in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 4 gebouwen die aangekocht worden door de Joint Venture liggen ook in Duitsland (3 gebouwen) en in Tsjechië (1 gebouw).
De VGP European Logistics vastgoedportefeuille, werd per 31 december 2017 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,63 (vergeleken met 6,08 % per 31 december 2016) die de verdere contracterende kapitalisatierentevoeten tijdens 2017 weerspiegelen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van deze totale Joint Venture portefeuillewaarde van €16,9 miljoen met zich meebrengen.
De (her)waardering van de Joint Venture vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
VGP verleent diensten aan de Joint Venture als beheerder van activa, vastgoed en ontwikkelingen en ontvangt hiervoor van de Joint Venture commissievergoedingen. Deze diensten worden uitgevoerd op een marktconforme basis en geven VGP geen controle over de Joint Venture (noch enig belangrijk eenzijdige besluitvormingsrechten). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint venture vereisen
de goedkeuring van de volledige Raad van Bestuur en / of de goedkeuring van de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics S.à r.l. | 11.539 | 7.506 |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van of VGP European Logistics S.à r.l.) |
1.218 | 809 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l.) |
137.150 | 81.561 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groep activa die worden afgestoten en die worden aangehouden voor verkoop |
(137.150) | (81.561) |
| Totaal | 12.757 | 8.315 |
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | 89.194 | (103) |
| Reële waarde bij eerste opname | 25.787 | 86.077 |
| Resultaat van het boekjaar | 29.229 | 7.897 |
| Terugbetaling van eigen vermogen | (1.000) | (4.677) |
| Aanpassing m.b.t. verkoop van geassocieerde ondernemingen | 102 | - |
| Op het einde van de periode | 143.312 | 89.194 |
| In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Bancaire renteopbrengsten | 45 | 1 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint venture en geassocieerde | ||
| ondernemingen | 5.300 | 2.479 |
| Niet-gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten | 3.547 | 177 |
| Netto wisselkoerswinsten | 564 | 0 |
| Andere financiële opbrengsten | 274 | 157 |
| Financiële opbrengsten | 9.730 | 2.814 |
| Rentelasten uit obligaties | (18.769) | (11.190) |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (540) | (1.419) |
| Bancaire rentekosten – Afdekkingsderivaten | (74) | (405) |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 2.966 | 1.419 |
| Niet-gerealiseerde verliezen op afdekkingsderivaten | (100) | (4.796) |
| Netto wisselkoersverliezen | 0 | (104) |
| Andere financiële kosten | (3.679) | (3.225) |
| Financiële kosten | (20.196) | (19.720) |
| Netto financieel resultaat | (10.466) | (16.906) |
De netto financiële kosten (inclusief aanpassingen) in het aangepaste bedrijfsresultaat (Toelichting 2) bedraagt €13,9 miljoen (2016: €12,3 miljoen). Dit is exclusief de netto niet gerealiseerde winsten en verliezen op afdekkingsderivaten van € 3,4 miljoen winst (2016: € 4,6 miljoen verlies).
| In aantal | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde | ||
| ondernemingen | (401.648) | (401.648) |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na | ||
| correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen) | 18.181.402 | 18.181.402 |
| In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone | ||
| aandeelhouders | 95.995 | 91.286 |
| Winst per aandeel (in €) - basis | 5,17 | 4,91 |
| Winst per aandeel (in €) - verwaterd | 5,17 | 4,91 |
| Winst per aandeel – na correctie voor wederzijds belang via | ||
| geassocieerde ondernemingen (in €) | 5,28 | 5.02 |
Correctie voor wederzijds belang heeft betrekking op de eliminatie van het proportioneel aandeel in het eigen vermogen van de VGP NV aandelen die gehouden worden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 43,23% in VGP Misv Comm. VA.
| EPRA NAV – In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 466.230 | 390.305 |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere | ||
| eigen vermogensinstrumenten | - | - |
| Verwaterd NAV | 466.230 | 390.305 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | 1.644 | 5.342 |
| Latente belastingen | 34.942 | 28.414 |
| EPRA NAV | 502.816 | 424.061 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 27.06 | 22.82 |
| EPRA NNNAV – In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| EPRA NAV | 502.816 | 424.061 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | (1.644) | (5.342) |
| Latente belastingen | (34.942) | (28.414) |
| Reële waardeaanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld | (14.084) | (12.737) |
| EPRA triple net NAV (NNNAV) | 452.146 | 377.568 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) | 24.33 | 20.32 |
| 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | In | Ontwikkelings | |||
| Opgeleverd | aanbouw | land | Totaal | ||
| Op 1 januari | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 | |
| Investeringsuitgaven | 82.320 | 63.619 | - | 145.939 | |
| Geactiveerde rente | - | - | 25.211 | 25.211 | |
| Geactiveerde huur incentives en | |||||
| vastgoedmakelaarskosten | 1.732 | 1.226 | 8 | 2.966 | |
| Geactiveerde vastgoedmakelaarskosten | 2.025 | 231 | - | 2.256 | |
| Verkoop aan Joint Venture | (148.810) | (12.186) | (3.244) | (164.240) | |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van | |||||
| ontwikkeling | - | 34.437 | (34.437) | - | |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering | |||||
| van ontwikkeling | 120.984 | (120.984) | - | - | |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op | |||||
| vastgoedbeleggingen | 8.861 | 53.105 | 3.377 | 65.343 | |
| Herclassificatie naar Groep activa die | |||||
| worden afgestoten en die worden | |||||
| aangehouden voor verkoop | (180.314) | (50.432) | (4.700) | (235.446) | |
| Per 31 december | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 |
| 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | In | Ontwikkelings | ||||
| Opgeleverd | aanbouw | land | Totaal | |||
| Investeringsuitgaven | 38.530 | 47.180 | 88.262 | 173.972 | ||
| Geactiveerde rente | 34.957 | 39.378 | - | 74.335 | ||
| Geactiveerde huur incentives en | ||||||
| vastgoedmakelaarskosten | 126.173 | - | 107.951 | 234.124 | ||
| Geactiveerde vastgoedmakelaarskosten | 783 | 636 | - | 1.419 | ||
| Verkoop aan Joint Venture | 406 | - | - | 406 | ||
| Overdracht naar aanleiding van start-up van | ||||||
| ontwikkeling | - | 39.380 | (39.380) | - | ||
| Overdracht naar aanleiding van oplevering | ||||||
| van ontwikkeling | 47.775 | (47.775) | - | - | ||
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op | ||||||
| vastgoedbeleggingen | 17.189 | 47.190 | 1.627 | 66.006 | ||
| Herclassificatie naar Groep activa die | ||||||
| worden afgestoten en die worden | ||||||
| aangehouden voor verkoop | ||||||
| Per 31 december | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 |
De onderstaande tabel bevat de meest relevante EPRA-indicatoren die zijn weerhouden gezien de focus van VGP op ontwikkelingsactiviteiten. Verdere beoordeling en toepassing van aanvullende EPRA-indicatoren zal worden overwogen wanneer VGP een meer matuur vastgoedportfolio profiel heeft bereikt
| In duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| EPRA resultaat | 1.088 | (4.311) |
| EPRA NAV | 502.816 | 424.062 |
| EPRA NNNAV | 452.146 | 377.568 |
| EPRA huurleegstand (gecombineerd eigen en Joint Venture) | 0.0% | 0.8% |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde resultatenrekening belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks (5,1%) wordt aangehouden in de Duitse activa vennootschappen van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (proportioneel deel van VGP).
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Joint | Joint | |||||
| In duizend € | Groep | Venture | Totaal | Groep | Venture | Totaal |
| Bruto huuropbrengsten | 17.046 | 19.328 | 36.374 | 16.806 | 8.734 | 25.540 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen | ||||||
| huurlasten)- netto | 706 | 343 | 1.049 | 1.035 | 289 | 1.324 |
| Operationele kosten verbonden aan | ||||||
| vastgoed | (1.759) | (2.175) | (3.934) | (1.703) | (1.227) | (2.930) |
| Netto huuropbrengsten | 15.993 | 17.497 | 33.490 | 16.138 | 7.796 | 23.934 |
| Joint venture management fee inkomsten | 8.057 | - | 8.057 | 3.825 | - | 3.825 |
| Administratieve kosten | (19.353) | (871) | (20.224) | (15.446) | (808) | (16.254) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | (888) | 37 | (851) | (1.332) | (38) | (1.370) |
| Bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
3.809 | 16.663 | 20.472 | 3.185 | 6.949 | 10.134 |
| Netto financieel resultaat (inclusief | ||||||
| aanpassing) | (13.913) | (6.169) | (20.082) | (12.287) | (3.331) | (15.618) |
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | (10.104) | 10.493 | 389 | (9.102) | 3.618 | (5.484) |
| Belastingen | 2.436 | (1.737) | 699 | 1.886 | (713) | 1.173 |
| EPRA resultaat | (7.668) | 8.757 | 1.088 | (7.216) | 2.905 | (4.311) |
| Ondernemingsaanpassing | ||||||
| Ontwikkelingswinsten op | ||||||
| ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de Joint Venture¹ |
75.053 | - | 75.053 | 111.103 | - | 111.103 |
| Belasting op aanpassing | ||||||
| Aangepast bedrijfsresultaat na | (18.091) | - | (18.091) | (23.017) | - | (23.017) |
| belastingen | 49.293 | 8.757 | 58.050 | 80.870 | 2.905 | 83.775 |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde balans belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks wordt aangehouden (5,1%) in de Duitse asset companies van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (deel van VGP).
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Joint | Joint | |||||
| In duizend € | Groep | Venture | Totaal | Groep | Venture | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen opgenomen in |
392.291 | 383.078 | 775.369 | 550.262 | 264.504 | 814.766 |
| Groep activa die worden afgestoten en die | ||||||
| worden aangehouden voor verkoop | 430.298 | - | 430.298 | 132.263 | - | 132.263 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 822.589 | 383.078 | 1.205.667 | 682.525 | 264.504 | 947.029 |
| Deelnemingen in Joint Venture | 143.312 | (143.312) | - | 89.194 | (89.194) | - |
| Andere activa / (verplichtingen) | (56.549) | (36.925) | (93.474) | (38.064) | (20.593) | (58.657) |
| Netto schuld | (443.122) | (202.841) | (645.963) | (343.350) | (154.717) | (498.067) |
| Totaal eigen vermogen | 466.230 | - | 466.230 | 390.305 | - | 390.305 |
| EPRA aanpassingen | ||||||
| Uit te sluiten | ||||||
| Reële waarde financiële instrumenten | 1.644 | 1.644 | 5.343 | 5.343 | ||
| Latente belastingen | 34.942 | 34.942 | 28.414 | 28.414 | ||
| EPRA NAV | 502.816 | 502.816 | 424.062 | 424.062 | ||
| Aantal aandelen - basis | 18.583.050 | 18.583.050 | ||||
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) - basis | 27.06 | 22.82 | ||||
| EPRA NAV | 502.816 | - | 502.816 | 424.062 | - | 424.062 |
| Effect van de lichting van de opties, | ||||||
| converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
- | - | - | - | ||
| Verwaterd EPRA NAV | 502.816 | 502.816 | 424.062 | 424.062 | ||
| Aantal aandelen - verwaterd | 18.583.050 | 18.583.050 | ||||
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) - | ||||||
| verwaterd | 27.06 | 22.82 |
| ERV leegstand | 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Groep | Joint Venture aan 100% |
Totaal | Groep | Joint Venture aan 100% |
Totaal | |
| Geraamde huurwaarde (ERV) van de | |||||||
| leegstand | 0 | 0 | 0 | 416 | 0 | 416 | |
| Geraamde huurwaarde van de | |||||||
| portfolio | 12,984 | 38,130 | 51,114 | 21,834 | 31,672 | 53,505 | |
| EPRA leegstaandsgraad | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 1.9% | 0.0% | 0.8% |
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en van derden werkt.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
Getekende huurcontracten vertegenwoordigen de getekende toegezegde huurcontracten die een bepaalde huurinkomen heeft op jaarbasis.
Betekent VGP European Logistics S.à r.l., de nieuw opgerichte 50:50 joint venture tussen de Emittent
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de reële waarden van een gebouw.
Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
De vastgoedbeleggingen die verhuurd zijn of worden in de Joint Venture.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.