Earnings Release • Mar 21, 2011
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Persbericht Gereglementeerde informatie EMBARGO TOT 21 MAART 2011 OM 07h00
21 maart 2011
2010 was een Grand Cru jaar voor VGP. Tijdens 2010 slaagde VGP er in om te profiteren van haar competitieve positie van ontwikkelaar in combinatie met het sneller dan verwacht herstel van de vraag naar verhuurbare oppervlakte voor semi-industriële gebouwen in de mid-Europese regio.
De activiteiten van VGP tijdens het jaar 2010 kunnen als volgt worden samengevat:
De bezettingsgraad van de Tsjechische vastgoedportefeuille bedroeg 99,4% vergeleken met 94,4% per eind december 2009. De bezettingsgraad van de volledige vastgoedportefeuille steeg tot 98,8% per 31 december 2010 tegen 91,4% per 31 december 2009.
5 projecten werden opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 41.064 m². Het aantal afgewerkte projecten steeg hierdoor tot een totaal van 50, wat een verhuurbare oppervlakte van 576.936 m² vertegenwoordigt.
1 Financiële rente-indekkingsinstrumenten, aangehouden voor handelsdoeleinden voldoen niet aan de criteria van IAS 39 voor het toepassen van 'hedge accounting' maar vertegenwoordigen toch een economische afdekking. VGP houdt geen afgeleide financiële instrumenten aan noch is het van plan om afgeleide financiële instrumenten uit te geven voor speculatieve doeleinden.
2 Hoewel VGP NV geen vastgoedbevak is, werd deze ratio voor vergelijkingsdoeleinden berekend overeenkomstig de regelgeving voor Vastgoedbevaks, d.w.z. (Financiële en andere schulden exclusief aandeelhoudersleningen) / (Totaal activa). Indien de aandeelhoudersleningen zouden meegerekend worden zou de schuldgraad 53,6% bedragen per 31 december 2010 en 57,4% per 31 december 2009.
| Geconsolideerde resultatenrekening – Analytisch schema | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| In duizend € | ||
| NETTO COURANT RESULTAAT | ||
| Bruto huuropbrengsten | 28.573 | 21.726 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten) | 524 | 486 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.769) | (2.166) |
| Netto huurresultaat | 27.328 | 20.049 |
| Andere opbrengsten / (kosten) incl. administratieve kosten | (1.809) | (2.285) |
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuile | 25.519 | 17.761 |
| Financieel resultaat1 | (14.194) | (9.471) |
| Herwaardering van de financiële instrumenten | 347 | (905) |
| Belastingen | (3.705) | (707) |
| Netto courant resultaat | 7.967 | 6.678 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | ||
| Herwaardering van de onroerende activa | 22.759 | (6.754) |
| Latente belastingen | (4.324) | 1.252 |
| Resultaat op de portefeuille | 18.435 | (5.502) |
| NETTORESULTAAT | ||
| Nettoresultaat | 26.402 | 1.176 |
| Gegevens per aandeel | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Aantal gewone aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Netto courant resultaat per aandeel (in €) | 0,43 | 0,36 |
| Nettoresultaat per aandeel (in €) | 1,42 | 0,06 |
De groei van de bruto huurinkomsten weerspiegelt de bestendige groei van de verhuurde activa. Op 31 december 2010 had VGP in totaal 50 afgewerkte projecten in haar vastgoedportefeuille tegen 45 afgewerkte projecten per eind december 2009.
In het jaar 2010 kenden de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis een sterke groei in vergelijking met de algemene marktconjunctuur. VGP slaagde erin om tijdens het jaar 2010 een record aan bijkomende nieuwe toegezegde huurovereenkomsten te ondertekenen voor meer dan EUR 9,6 miljoen op jaarbasis.
1 Exclusief de mark to market impact van de rente-indekkingsinstrumenten
Dit sterk commercieel resultaat vertaalde zich in de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille in Tsjechië van 99,4% per 31 december 2010. Dit was aanzienlijk beter dan de Tsjechische industriële vastgoedmarkt die eind december 2010 een bezettingsgraad had van 88,1%1 .
De Tsjechische Republiek, die 89% van de totale vastgoedportefeuille vertegenwoordigt, is en blijft de thuismarkt van de VGP Groep.
De bezettingsgraad voor de totale VGP Groep bedroeg 98,8% per 31 december 2010 dankzij de sterke verhuuractiviteiten in Tsjechië en daarbuiten waar de bezettingsgraad, ondanks het moeilijke economische klimaat, tot 94,1% steeg voor de gebouwen in Estland, Slovakije en Hongarije.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 621.809 m² verhuurbare oppervlakte (tegen 490.720 m² per 31 december 2009), wat overeenstemt met 157 huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten steeg per 31 december 2010 tot 5,81 jaar, tegen 5,72 jaar op het einde van 2009.
Toegezegde huurinkomsten op jaarbasis en aantal huurovereenkomsten
Het netto courant resultaat voor het jaar 2010 steeg met 43,7% tot EUR 25,5 miljoen tegenover EUR 17,8 miljoen per 31 december 2009. Deze sterke stijging is voornamelijk het gevolg van de sterke toename van bruto huurinkomsten gereflecteerd in operationele kostenbesparingen door schaalvoordelen.
De portefeuille vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen (de 'vastgoedportefeuille') groeide met 12,5% aan tijdens 2010 tot EUR 481,62 miljoen tegenover EUR 428,1 miljoen op 31 december 2009.
1 Bron: Jones Lang LaSalle
2 Voor herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop
De gemiddelde rendementverwachtingen waarvan werd uitgegaan bij de waardering van de afgewerkte projecten en de projecten in aanbouw op 31 december 2010 bleef relatief stabiel op 8,35% tegen 8,33% per eind december 2009. Er was een positief effect op de waarderingen van de vastgoedportefeuille die voornamelijk te wijten waren aan de bijkomende verhuurde oppervlakte.
De daaruit volgende totale niet-gerealiseerde winst op de vastgoedportefeuille bedroeg per 31 december 2010 EUR 22,8 miljoen tegenover een niet-gerealiseerde verlies van EUR 6,8 miljoen op 31 december 2009.
Tijdens het jaar werden er 5 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 41.064 m². Het aantal afgewerkte projecten steeg hierdoor tot een totaal van 50, wat een verhuurbare oppervlakte van 576.936 m² vertegenwoordigt tegen 535.872 m² per eind december 2009.
Eind december 2010 had VGP 6 projecten in aanbouw met een toekomstige verhuurbare oppervlakte van 60.000 m², welke reeds voor 86% verhuurd zijn.
De ontwikkelingsactiviteiten blijven een zeer gezonde winstbijdrage leveren met een gemiddeld ontwikkelingsrendement1 van rond de 12% in 2010.
VGP was in staat om in 2010 een niet-gerealiseerde meerwaarde van EUR 15,3 miljoen op de afgewerkte projecten en de projecten in aanbouw te boeken.
VGP is ervan overtuigd dat de ontwikkelingsactiviteiten een belangrijke winstbijdrage zullen blijven leveren in de nabije toekomst.
VGP blijft actief op zoek naar verdere expansie. Tijdens het laatste kwartaal van 2010 realiseerde VGP een uitbreiding van haar landbank met in totaal 59,000 m² land. Deze bijkomende percelen land bevinden zich op strategische locaties in de Praagse regio en laten VGP toe om 25,000 m² bijkomend te ontwikkelen. De huidige niet-ontwikkelde grondenbank vertegenwoordigt een potentieel van ongeveer 400.000 m² bruto verhuurbare oppervlakte op toplocaties geografisch verspreid in Centraal-Europa.
Tijdens 2010 steeg de bankschuld van EUR 168,9 miljoen op 31 december 2009 tot EUR 194,7 miljoen op 31 december 2010. In dezelfde periode daalden de aandeelhoudersleningen van EUR 73,1 miljoen naar EUR 71,8 miljoen.
De evolutie van de totale schuld komt overeen met de groei van de geconsolideerde portefeuille.
1 Ontwikkelingsrendement = totale gecontracteerde bruto huurkomsten (samen met de verwachte bruto huurinkomsten op de vacante huuroppervlakte) gedeeld door de totale investeringskost van het gebouw (inclusief intercalaire interest)
De loan to value1 -ratio zoals deze in de bankconvenanten werd gedefinieerd, bedroeg 41,9% eind december 2010 tegenover 43,9% per 31 december 2009.
Op 16 maart 2010 werd de geplande transactie om een belang van 80% in 6 van de 19 VGP parken te verkopen aan European Property Investors Special Opportunities, L.P. (EPISO), een vastgoedfonds dat gezamenlijk beheerd wordt door AEW Europe en Tristan Capital Partners, verwezenlijkt.
De opbrengst van deze verkoop zal voornamelijk aangewend worden om bestaande schulden af te lossen en om de ontwikkelings pipeline inclusief de verdere expansie van de landbank te financieren.
Daarnaast zal de raad van bestuur een buitengewone algemene aandeelhoudersvergadering samenroepen waarop een distributie aan de aandeelhouders, ten belope van EUR 40 miljoen, door middel van een kapitaalsvermindering zal voorgesteld worden.
De financiële inkomsten voor de periode eindigend op 31 december 2010 omvatten EUR 0,3 miljoen niet-gerealiseerde winsten op afgeleide financiële instrumenten tegen EUR 1,0 miljoen nietgerealiseerde verliezen op afgeleide financiële instrumenten per 31 december 2009 (opgenomen onder financiële lasten)
De financiële lasten per 31 December 2010 bestaan voornamelijk uit interesten op financiële schulden, voor EUR 15,6 miljoen (EUR 13,8 miljoen per 31 december 2009), naast een positieve impact van EUR 1,9 miljoen ( EUR 3,9 miljoen per 31 december 2009) mbt intercalaire interesten.
De grootste oorzaak van de stijging van de interesten houdt verband met de verhoging van de financiële schulden in 2010. Deze stegen immers van EUR 241,4 miljoen op 31 december 2009 tot EUR 266,5 miljoen op 31 december 2010 (voor herclassificatie naar verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop).
De belastingen stegen van een positief bedrag van EUR 0,5 miljoen per 31 december 2009 tot een negatief bedrag van EUR 8,0 miljoen per 31 december 2010. De wijziging was voornamelijk te wijten aan belastinglatenties met betrekking tot de positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft derhalve geen invloed op de liquiditeit van de Groep.
1 Bankschuld gedeeld door de reële waarde van de vastgoedportefeuille
Per 31 december 2010 bedroeg de netto schuld (exclusief aandeelhoudersleningen en voor herclassificatie naar verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop) EUR 187,8 miljoen en de overeenkomstige verhouding "netto schuld / eigen vermogen" bedroeg 1,06 wat onveranderd was in vergelijking met 31 december 2009.
Per 31 december 2010 bedroeg de netto schuld (inclusief aandeelhoudersleningen en voor herclassificatie naar verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop) EUR 259,6 miljoen en de overeenkomstige verhouding "netto schuld / eigen vermogen" bedroeg 1,47 ten opzichte van 1,53 op 31 december 2009.
2010 was een jaar waar het businessmodel van VGP aanzienlijk werd gewijzigd. Er werd afgestapt van een louter ontwikkel en houd strategie naar een strategie waar er een grotere nadruk wordt gelegd op de ontwikkelingsactiviteiten en waar de "houd" strategie onderworpen is aan een actievere politiek van mogelijke verkopen van inkomsten genererende activa.
Naar aanleiding van de verkoop van een belang van 80% in 6 van haar 19 VGP parken, zal het balanstotaal van VGP aanzienlijk verminderen in 2011. Het aangaan van een joint venture zal tot gevolg hebben dat VGP zich verder zal kunnen blijven concentreren op haar ontwikkelingsactiviteiten en haar individuele businesslijnen zoals o.a. facility management om deze verder uit te bouwen.
VGP is ervan overtuigd dat met de verkregen middelen uit de verkoop van VGP CZ I zij nu over de nodige oorlogskas beschikt om met nieuwe ontwikkelingsactiviteiten blijvende aandeelhouderswaarde te creëren in de toekomst.
Voor dit laatste zal VGP op regelmatige basis beoordelen of het al dan niet opportuun is om mature, inkomsten generende activa te verkopen.
| Jaarverslag 2010 | 22 april 2011 |
|---|---|
| Business update eerste kwartaal 2011 | 13 mei 2011 |
| Algemene aandeelhoudersvergadering | 13 mei 2011 |
| Bekendmaking halfjaarresultaten 2011 | 22 augustus 2011 |
| Business update derde kwartaal 2011 | 10 november 2011 |
VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand semi-industrieel vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten. VGP beschikt over een 'inhouse' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille. VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woonen/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur
VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Prague Stock Exchange. VGP bezit een vastgoedportefeuille van EUR 480 miljoen. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2010 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 576.000 m².
Mr Jan Van Geet Mr Dirk Stoop CEO CFO Tel. + 42 0602 404 790 Tel.+32 2 737 74 06
E-mail: [email protected] E-mail: [email protected]
| Winst- en verliesrekening (in duizend €) | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 28.573 | 21.726 |
| Doorgerekende huurlasten | 6.803 | 4.829 |
| Door te rekenen huurlasten | (6.279) | (4.343) |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.769) | (2.166) |
| Netto huurresultaat | 27.328 | 20.046 |
| Netto meer- / (min) waarde op vastgoedbeleggingen | 22.759 | (6.754) |
| Vastgoedresultaat | 50.087 | 13.292 |
| Administratieve kosten | (1.891) | (2.431) |
| Andere opbrengsten | 716 | 715 |
| Andere kosten | (634) | (569) |
| Operationeel resultaat | 48.278 | 11.007 |
| Financiële opbrengsten | 393 | 993 |
| Financiële kosten | (14.240) | (11.369) |
| Financieel resultaat | (13.847) | (10.376) |
| Resultaat vóór belastingen | 34.431 | 631 |
| Belastingen | (8.029) | 545 |
| Netto resultaat | 26.402 | 1,176 |
| Resultaat per aandeel | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) | 1,42 | 0,06 |
| Verwaterde netto resultaat per aandeel (in €) | 1,42 | 0,06 |
1 De commissaris-revisor heeft bevestigd dat zijn auditprocedures, die naar behoren uitgevoerd werden, niet gewezen hebben op wezenlijke aanpassingen die zouden moeten worden aangebracht aan de boekhoudkundige informatie die meegedeeld wordt in dit persbericht. De geconsolideerde financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met IFRS zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
| Activa (in duizend €) | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | 62 | 64 |
| Vastgoedbeleggingen | 171.309 | 426.010 |
| Projectontwikkelingen | 15.673 | 2.095 |
| Andere materiële vaste activa | 196 | 338 |
| Uitgestelde belastingsvorderingen | 1.013 | 2.379 |
| Totaal vaste activa | 188.253 | 430.886 |
| Handels- en andere vorderingen | 3.701 | 4.533 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 5.341 | 4.327 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 299.942 | - |
| Totaal vlottende activa | 308.984 | 8.860 |
| TOTAAL ACTIVA | 497.237 | 439.746 |
| Eigen vermogen en verplichtingen (in duizend €) | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Kapitaal | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaten | 119.431 | 98.233 |
| Overige reserves | (5.340) | (5.244) |
| Eigen vermogen | 176.342 | 155.240 |
| Langlopende financële schulden | 120.180 | 235.922 |
| Andere langlopende financiële schulden | 758 | 10.243 |
| Andere langlopende verplichtingen | 1.104 | 3.396 |
| Uitgestelde belastingsverplichtingen | 8.309 | 21.866 |
| Totaal langlopende verplichtigen | 130.351 | 271.427 |
| Kortlopende financële schulden | 4.820 | 5.450 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | - | 272 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 10.074 | 7.357 |
| Verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | 175.650 | - |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 190.544 | 13.079 |
| Totaal verplichtingen | 320.895 | 284.506 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 497.237 | 439.746 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.