Annual Report • Apr 9, 2019
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
pagina 12 Strategie
Activiteitenverslag van VGP Algemeen marktoverzicht Duitse markt Spaanse markt Nederlandse markt Italiaanse markt
pagina 44
Verklaring van deugdelijk bestuur Risicofactoren Samenvatting van de jaarrekening en commentaren Informatie over het aandeel Vooruitzichten 2019
Raad van Bestuur Uitvoerend Management
in duizend €
| INVESTERINGSVASTGOED | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigen portefeuille | |||||
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 288.372 | 445.958 | 416.158 | 548.838 | 268.232 |
| Bezettingsgraad (%) | 99,2% | 100,0% | 97,0% | 97,3% | 94,0% |
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille | 576.143 | 627.737 | 550.262 | 677.084 | 416.089 |
| VGP European Logistics-portefeuille (100%) | — | — | |||
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 1.333.476 | 830.905 | 593.454 | — | — |
| Bezettingsgraad (%) | 99,4% | 100,0% | 100,0% | — | — |
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille1 | 1.360.263 | 877.761 | 644.900 | — | — |
| BALANS | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
| Eigen vermogen | 543.467 | 466.230 | 390.305 | 361.978 | 215.417 |
| Schuldgraad | |||||
| Nettoschuld/eigen vermogen | 0,77 | 0,94 | 0,87 | 0,71 | 0,72 |
| Nettoschuld/totaal activa | 34,6% | 42,3% | 39,4% | 35,7% | 33,2% |
| RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
| Brutohuuropbrengsten | 16.627 | 17.046 | 16.806 | 17.073 | 9.596 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.123) | (1.941) | (2.000) | (1.097) | (1.615) |
| Nettohuuropbrengsten en daarmee verbonden inkomsten |
15.504 | 15.105 | 14.806 | 15.976 | 7.981 |
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facilitymanagement/ projectontwikkeling |
9.965 | 8.057 | 3.825 | 2.547 | 3.407 |
| Netto meer-/(min)waarden op vastgoedbeleggingen | 98.552 | 94.628 | 118.900 | 103.981 | 53.920 |
| Administratiekosten | (18.167) | (19.353) | (15.446) | (13.451) | (6.556) |
| Aandeel in het resultaat van joint venture en geassocieerde ondernemingen |
45.220 | 29.229 | 7.897 | 191 | 14.473 |
| Operationele winst | 151.074 | 127.666 | 129.982 | 109.244 | 73.225 |
| Netto financieel resultaat | (13.970) | (10.466) | (16.906) | (10.154) | (7.675) |
| Belastingen | (15.998) | (21.205) | (21.790) | (12.529) | (16.191) |
| Winst van het boekjaar | 121.106 | 95.995 | 91.286 | 86.561 | 49.359 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
| Aantal gewone aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 18.583.050 18.583.050 18.583.050 | |||
| Nettoresultaat per aandeel (in €) – Basis | 6,52 | 5,17 | 4,91 | 4,66 | 2,66 |
| Nettoresultaat per aandeel (in €) – Verwaterd | 6,52 | 5,17 | 4,91 | 4,66 | 2,66 |
Huurinkomsten Bijkomende stijging toegezegde huurovereenkomsten Aantal huurovereenkomsten
De prestaties van VGP gaan verder op een sterker fundament, een grondbank die aanzienlijk is uitgebreid en een nieuwe matrixorganisatie in onze groep.
"Locatie, locatie, locatie, locatie" is al 12 jaar de titel van ons tijdschrift. Dit blijkt in toenemende mate het axioma te zijn voor de gehele logistieke sector. E-commerce blijft onze consumptiepatronen en bedrijfsactiviteiten wijzigen gedreven door de grote e-commerce spelers zoals Amazon of specifi eke logistieke dienstverleners die prioriteit geven aan het leveringsproces binnen hun bedrijfsmodel.
Wij geloven daarom dat distributiecentra in de buurt van grote steden en vervoersknooppunten die 24 uur per dag en 7 dagen per week actief zijn, in toenemende mate een troef zullen zijn.
Het tekort aan land rond de Europese grootstedelijke regio's voor dergelijke distributiecentra verruimt de kloof tussen vraag en aanbod nog verder. Omdat de toegenomen automatisering van en robotisering in fulfi lmentcentra de behoeften van onze huurders blijft veranderen, werken wij nauw met hen samen om binnen onze standaardparameters voor gebouwen te zoeken naar aanpassingen op basis van hun behoeften.
Onze eerste prioriteit was dan ook het aanvullen en substantieel laten groeien van onze grondbank om in deze behoeften te voorzien. Dit is in lijn met onze langetermijnstrategie om onze portefeuille van kwalitatief hoogstaande activa verder uit te breiden, dicht bij de drukste en meest bruisende consumptiecentra van het continent.
In 2018 hebben we de grondbank uitgebreid tot een totaal van 4,45 miljoen vierkante meter en hebben we enkele van de meest attractieve locaties in de geschiedenis van ons bedrijf kunnen toevoegen. Deze nieuwe grondbank ondersteunt 1,98 miljoen vierkante meter toekomstig verhuurbare oppervlakte en biedt een solide basis voor onze toekomstige groei.
Omdat het steeds meer tijdrovend wordt om de nodige ontwikkelingsvergunningen te verkrijgen, hebben we binnen de groep gespecialiseerde teams opgericht om nieuwe percelen te identifi ceren met als doel onze grondbank op toplocaties in Europa selectief uit te breiden, en dit alles met een langetermijnvisie. Het verwerven van nieuwe landpercelen gebeurt steeds onder voorbehoud van het verkrijgen van de nodige vergunningen die ons de juridische zekerheid geven dat we de grond kunnen gebruiken voor het beoogde doel.
Zoals ik vorig jaar al aankondigde, hebben we ons managementteam versterkt en hebben we een nieuwe organisatiematrix geïmplementeerd met managementinstrumenten die geïnspireerd zijn op de industrieën waarvoor we werken. Het biedt ons de nodige 'checks and balances' om onze snelgroeiende expansie te beheersen, defi nieert duidelijke doelstellingen en verantwoordelijkheden voor onze medewerkers en helpt ons om mogelijke problemen in een vroeg stadium op te sporen.
Het afgelopen jaar hebben we ook intensief gewerkt aan onze transformatie naar een echt pan-Europees platform. Na de toevoeging van Italië, Nederland, Oostenrijk en Portugal aan ons actieterrein zijn we nu actief in twaalf verschillende landen. En we zijn er trots op dat het niet alleen locaties op een kaart zijn. Integendeel, in elk van deze landen bouwen we de komende twaalf maanden al nieuwe VGP-parken.
We tellen nu meer dan 200 klanten, hebben in de loop van het jaar 505.000 nieuwe vierkante meter opgeleverd die volledig verhuurd werden, wat resulteerde in een recordwinst per aandeel.
We hebben in 2018 een netto-resultaat van €121,1 miljoen gerealiseerd, een stijging van 26% ten opzichte van 2017, en hebben het jaar afgesloten met een record aan getekende toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis van €104,1 miljoen, ondanks de verkoop tijdens het jaar van het Mango Distribution Centre met €7,6 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten (we verkochten het alleen omdat we een bod kregen dat we niet konden weigeren). Deze verwezenlijkingen weerspiegelen de sterke onderliggende fundamenten in onze markten.
Daarom wil de Raad van Bestuur aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders een dividend van € 2,20 per aandeel voorstellen, wat neerkomt op een stijging van bijna 16% in vergelijking met verleden jaar.
We zullen een nieuwe stichting in het leven roepen om onze betrokkenheid bij verantwoord ondernemerschap te onderstrepen, en die zich niet alleen zal beperken tot de gemeenschappen waarin we actief zijn.
Deze VGP Stichting zal bijdragen aan drie aspecten die naar onze mening nauw samenhangen met onze activiteiten:
Onze stichting wordt opgericht en gefi nancierd door VGP en haar oprichters. Onze visie is om de stichting fi nancieel onafhankelijk te maken van de prestaties van VGP.
In 2019, na twaalf jaar voorbeeldige dienstbetrekking, komt er een einde aan het mandaat van onze huidige onafhankelijke bestuursleden. Ik wil hierbij mijn oprechte dank uitspreken aan onze huidige onafhankelijke bestuursleden Marek Šebesťák, Alexander Saverys en Jos Thys voor hun behulpzame inzichten en voortdurend enthousiasme.
Op de volgende Algemene Vergadering van Aandeelhouders willen wij drie nieuwe onafhankelijke bestuursleden voorstellen voor verkiezing, namelijk: mevrouw Katherina Reiche, mevrouw Vera Gäde-Butzlaff en mevrouw Ann Gaeremynck. Zij hebben ons aanbod om toe te treden tot de raad van bestuur reeds aanvaard en zullen bij deze gelegenheid offi cieel worden voorgedragen.
Onze groep is blijven groeien en telt nu meer dan 180 medewerkers en we verwachten dat we het team aanzienlijk zullen blijven uitbreiden in de loop van 2019.
We hebben samen een lange weg afgelegd en zoals ik al eerder schreef, blijven we jaar na jaar een steeds stevigere basis creëren waarop we onze toekomst kunnen bouwen. Ik wil ons hele team bedanken voor hun enthousiasme
en energie en hun families voor hun steun. Tot slot wil ik namens VGP en haar management iedereen die met ons heeft samengewerkt, leveranciers, financieringspartners en klanten, hartelijk danken voor hun vertrouwen en samenwerking.
Het credo van één van onze klanten is: "Work hard, have fun, make history". Daaraan spiegelen wij ons ook.
Welgenegen, Jan Van Geet
VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en voor rekening van haar VGP European Logisticsjoint venture, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten.
VGP beschikt over een in-house team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: van de identifi catie en de aankoop van terreinen tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facilitymanagement van haar eigen vastgoedportefeuille.
VGP focust op toplocaties in de nabijheid van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
VGP wordt genoteerd op Euronext Brussel en op de Main Market van de Praagse beurs.
VGP bezit per 31 december 2018 een vastgoedportefeuille van € 576,1 miljoen, die een totale verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigt van meer dan 288.372 m² (13 gebouwen) (€ 193,7 miljoen), 15 gebouwen in aanbouw die 284.510 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen (€ 169,4 miljoen) en een resterende ontwikkelingsgrondbank voor een bedrag van € 213,0 miljoen.
De VGP European Logistics-joint venture bezit per 31 december 2018 een vastgoedportefeuille van € 1.360,3 miljoen, die een totale verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigt van meer dan 1.333.476 m² (68 gebouwen) (€ 1.213,8 miljoen), 4 gebouwen die worden ontwikkeld door VGP die 37.675 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen (€ 141,6 miljoen) en een beperkte ontwikkelingsgrondbank voor een bedrag van € 4,9 miljoen.
Per 31 december 2018 heeft VGP een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van 2.714.842 m². Dankzij deze grondbank kan VGP, naast de huidige afgewerkte projecten en de projecten in aanbouw (572.882 m²), een extra 1.235.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkelen, waarvan 433.000 m² in Duitsland, 210.000 m² in Tsjechië, 202.000 m² in Spanje, 152.000 m² in Nederland, 146.000 m² in Roemenië, 70.000 m² in Hongarije en 22.000 m² in Italië. Daarnaast had VGP aan het einde van het jaar nog voor ongeveer 1.582.492 m² nieuwe terreinen onder optie, goed voor de ontwikkeling van circa 686.000 m² aan nieuwe projecten. VGP verwacht dat deze resterende terreinen zullen worden aangekocht in de loop van 2019, na het verkrijgen van de nodige vergunningen.
VGP European Logistics heeft per 31 december 2018 een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van 149.219 m². Met deze grondbank kan de Joint Venture naast de huidige reeds opgeleverde projecten en projecten in aanbouw (1.371.150 m²) nog 59.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkelen.
VGP bezit een vastgoedportefeuille van
€ 1.360,3
VGP European Logistics joint venture bezit een vastgoedportefeuille van
miljoen
31 December 2018
VGP heeft een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van
2.714.842 m²
VGP is een zuiver op logistiek vastgoed gerichte Europese groep, gespecialiseerd in de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten.
Met de toevoeging van Nederland, Italië en Oostenrijk in 2018, gevolgd door Portugal aan het begin van 2019, heeft VGP zich omgevormd tot een echt pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van vastgoed van hoge kwaliteit voor logistieke en lichte industrie.
De Groep focust op (i) strategisch gelegen terreinen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van logistieke bedrijfsparken van een bepaalde omvang, om een uitgebreide en goed gediversifi eerde grondbank op te bouwen op toplocaties; (ii) de optimalisering van de operationele prestaties van de portefeuille en de activiteiten van onze huurders via specifi eke teams die diensten aanbieden voor ontwikkelingsactiviteiten en activa- en vastgoedbeheer; en (iii) het verder laten groeien van de 50:50 joint venture met Allianz Real Estate, met als doel een platform van nieuwe logistieke en industriële gebouwen van topkwaliteit uit te bouwen, met een belangrijke focus op de uitbreiding in zijn kernmarkt Duitsland en op sterk groeiende Centraalen Oost-Europese markten, met het oog op een stabiel, inkomstengedreven rendement met de kans op vermogensgroei. De Joint Venture streeft ernaar de grootte van haar portefeuille te verhogen tot ongeveer € 1,7 miljard, uitsluitend via de inbreng in de Joint Venture van nieuwe logistieke ontwikkelingen uitgevoerd door VGP.
Begin 2019 hebben VGP en Allianz Real Estate een gezamenlijke verbintenis aangegaan om hun Joint Venturestructuur uit te breiden met Spanje, Nederland, Italië, Roemenië, Oostenrijk en Portugal. De besprekingen tussen VGP en Allianz Real Estate zullen naar verwachting hun beslag krijgen in de eerste helft van 2019.
Alle voornoemde elementen zouden de Groep in staat moeten stellen een aantrekkelijk rendement voor haar aandeelhouders te bieden via een progressief dividendbeleid en de groei van de intrinsieke waarde in de loop van de tijd.
Ontwikkelingen op ongerept terrein (greenfi eld) zijn de kernactiviteit van de VGP Groep. De ontwikkelingen worden voornamelijk ondernomen voor rekening van de Groep en in mindere mate voor de Joint Venture.
De Groep streeft een groeistrategie na in termen van ontwikkeling van een strategische grondbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-opde-deur en verhuurklare logistieke projecten. De terreinen zijn vergund voor logistieke activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de terreinen en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van de portefeuille.
De Groep concentreert zich op de sector van logistieke en lichtindustriele projecten die gelegen zijn in continentaal Europa. De Groep is actief in 12 landen en heeft de bedoeling om in de nabije toekomst uit te breiden naar andere Europese markten.
Kwaliteitsprojecten worden steeds ontwikkeld op basis van de VGPbouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifi eke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige her-verhuurbaarheid gegarandeerd blijft.
In de aanvangsfase van de ontwikkeling worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (dus zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd). De ontwikkelingspijplijn die in mei 2016 werd overgedragen aan de Joint Venture in het kader van de Initiële Vastgoedportefeuille of die is overgedragen in het kader van latere aankooptransacties tussen de Joint Venture en VGP, wordt ook ontwikkeld op eigen risico
van VGP en wordt vervolgens verworven en betaald door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters.
De gebouwen voldoen aan de recentste moderne kwaliteitseisen en worden krachtens langlopende huurovereenkomsten verhuurd aan huurders die actief zijn in de logistieke sector, met activiteiten zoals opslag, assemblage, herverpakking en eindverwerking van goederen alvorens zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De terreinen zijn gelegen in de nabijheid van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
De Groep vertrouwt op de in-house competenties van haar team om haar volledig geïntegreerde businessmodel uit te voeren, dat bestaat uit de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de aanbesteding en de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het activa- en vastgoedbeheer van de vastgoedportefeuille.
Vaak onderhandelt het team van de Groep met onderaannemers en contracteert het deze onderaannemers en leveringen van bouwmaterialen, en bewaakt het de opvolging en coördinatie van de bouwactiviteiten zelf.
Vastgoedbeheerdiensten worden uitsluitend intern of aan de Joint Venture geleverd, waarbij de betrokken VGP-vastgoedbeheervennootschap instaat voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen. Daarnaast zal de vastgoedbeheerder namens de Groep of voor de Joint Venture de relatie met externe leveranciers identifi ceren, controleren en beheren.
In het kader van de aangeboden diensten zullen de VGP-vastgoedbeheervennootschappen tevens projectbeheerdiensten aanbieden. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken aan bestaande gebouwen op vraag van de eigenaar van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van projectbeheer (toezicht en coördinatie van de aannemers voor het ontwerp, de adviesverlening over het verkrijgen van bouwvergunning, adviesverlening over de bouwwerkzaamheden en aanbestedingen die daarmee verband houden).
In het kader van zijn vastgoedbeheerdiensten zal VGP tevens verhuurdiensten aanbieden. De commerciële afdeling is verantwoordelijk voor alle aspecten van de uitvoering en handhaving van de huurovereenkomsten en voor de huurovereenkomsten zelf, ook gesloten voor rekening van de VGP European Logistics-portefeuille, en voor de dagelijkse samenwerking met de huurders.
De activabeheerdiensten omvatten het verstrekken van advies en aanbevelingen aan de joint venture inzake haar activabeheer en strategie, waardoor de waarde van de activa van de joint venture geoptimaliseerd wordt. Verder advies en aanbevelingen zullen worden gegeven door de vastgoedbeheerder met betrekking tot de gepaste mix van huurders, de uitvoering van een huurstrategie waarbij de kasstromen beantwoorden aan de portefeuillebehoeften, en het beheer van zowel kapitaal- als bedrijfsuitgaven.
Diensten voor facilitymanagement worden in Tsjechië en Duitsland uitgevoerd door specifieke teams die zich richten op het beheer van de juiste en ongestoorde exploitatie van de gebouwen en het uitvoeren van de nodige activiteiten, zoals onderhoudsdiensten, diensten voor afvalbeheer, onderhoud van de tuinen enz.
In andere landen waar er geen facilitymanagement-team is, zal de Groep een beroep doen op externe facilitymanagement-bedrijven om deze activiteiten uit te voeren.
Strategisch gelegen terreinen.
Focus op bedrijvenparken met het oog op het verwezenlijken van schaalvoordelen
In-house competenties die een volledig geïntegreerd bedrijfsmodel mogelijk maken
Primaire focus op ontwikkelingsactiviteiten en activaen vastgoedbeheeractiviteiten
Vier nieuwe markten – Italië, Oostenrijk, Benelux en Portugal.
Nieuwe matrixorganisatie met groepsondersteuningsfuncties met succes uitgerold.
In 2018 is VGP erin geslaagd zich te transformeren tot een echt pan-Europees platform, waarbij de Groep nieuwe markten aanboorde – Italië, Oostenrijk, Benelux en begin 2019 Portugal. Er werden aanzienlijke inspanningen geleverd om een nieuwe matrixorganisatie in te voeren en zo dicht bij de klanten van VGP te blijven in heel Europa, en VGP in staat te stellen zijn geografi sche uitbreiding voort te zetten. De sterke groei van de grondbank in 2018 zou een solide basis moeten vormen voor de groei tijdens de komende jaren.
VGP zette zijn sterke groei voort in alle markten waar de Groep actief is. Ontwikkelings- en verhuuractiviteiten blijven op recordniveaus presteren.
Er vond een vierde closing plaats met VGP European Logistics (de 50/50 joint venture met Allianz Real Estate) waarbij de Joint Venture 6 nieuwe parken aankocht van VGP, bestaande uit 13 logistieke gebouwen en daarnaast 5 nieuw voltooide logistieke gebouwen die waren ontwikkeld in parken die eerder waren overgedragen aan de Joint Venture. De 6 parken zijn gelegen in Duitsland (3) en Tsjechië (3). De 5 bijkomende gebouwen die werden aangekocht door de Joint Venture bevinden zich in Duitsland (3 gebouwen), Tsjechië (1 gebouw) en Hongarije (1 gebouw).
In de loop van het jaar werd een nieuw hoofdkantoor in gebruik genomen in Antwerpen, België, waar het commerciële en het projectteam voor de Benelux zijn gevestigd. Er werden ook nieuwe kantoren geopend in Milaan (Italië), Porto (Portugal) en Wenen (Oostenrijk). VGP is nu actief in 12 landen en beschikt over het team en de grondbank om een uitgebreid assortiment van uiteenlopende oplossingen en diensten te kunnen aanbieden aan multinationale en lokale huurders. Dankzij de verdere geografi sche uitbreiding van haar aanwezigheid heeft VGP zich nu opgewerkt tot een echt pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van vastgoed van hoge kwaliteit voor logistiek en lichte industrie.
De ondertekende toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigden € 104,1 miljoen1 per einde december 2018, voor een totale verhuurbare oppervlakte van 1.982.000 m². Van deze totale oppervlakte behoort 635.000 m² toe aan de eigen portefeuille (648.000 m² per 31 december 2017) en 1.347.000 m² aan de VGP European Logistics-joint venture (1.009.000 m² per 31 december 2017).
In de loop van het jaar leverde VGP in totaal 21 projecten op, goed voor 505.000 m² verhuurbare oppervlakte. Daarnaast waren er 19 projecten in aanbouw, goed voor 322.000 m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte. Verder werden 4 projecten reeds opgeleverd in de eerste 3 maanden van 2019, goed voor in totaal 62.000 m² verhuurbare oppervlakte. Gelet op de sterke vraag naar verhuurbare ruimte werden 11 nieuwe projecten, goed voor 214.000 m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte, opgestart na de jaarwisseling. Deze projecten vertegenwoordigen toekomstige geannualiseerde huuropbrengsten van circa € 11,3 miljoen
1 Inclusief VGP European Logistics (joint venture met Allianz Real Estate). Per 31 juni 2018 bedroegen de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis voor VGP European Logistics € 70,9 miljoen (2017: € 52,5 miljoen).
De toenemende vraag naar verhuurbare oppervlakte resulteerde in het tekenen van nieuwe huurovereenkomsten voor meer dan € 38,7 miljoen (eigen en Joint Venture-portefeuille), waarvan € 32,6 miljoen betrekking had op nieuwe of vervangen huurovereenkomsten en € 6,1 miljoen op verlengde bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor in totaal € 3,7 miljoen huurcontracten beëindigd¹. Per saldo stegen de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis (eigen en Joint Venture-portefeuille samengenomen) dus naar € 104,1 miljoen¹ per einde december 2018 (tegen € 75,2 miljoen per 31 december 2017 op vergelijkbare basis2 .)
De ondertekende huurovereenkomsten per 31 december 2018 vertegenwoordigen in totaal 1.982.072 m² verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 202 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten (eigen en Joint Venture-portefeuille samengenomen).
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis van de eigen en Joint Venture-portefeuille bedroeg 7,8 jaar aan het einde van het jaar (tegen 9,7 jaar per 31 december 2017). De bezettingsgraad (eigen en Joint Venture-portefeuille) bereikte 99,3 % aan het einde van het jaar (tegen 100% eind 2017).
In 2018 ondertekende VGP in totaal voor meer dan € 25,3 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, waarvan € 24,6 miljoen betrekking had op nieuwe of vervangen huurovereenkomsten en € 0,7 miljoen op verlengde bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werd voor in totaal € 0,7 miljoen¹ aan huurcontracten beëindigd.
Duitsland was de belangrijkste bron van de stijging aan toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, met meer dan € 12,7 miljoen aan nieuwe ondertekende huurcontracten tijdens het jaar. Ook de andere landen presteerden prima, met nieuwe ondertekende huurovereenkomsten in Tsjechië voor +€ 2,6 miljoen, in Spanje voor +€ 2,6 miljoen, in Roemenië voor +€ 1,4 miljoen, in Letland voor + € 1,9 miljoen, in Hongarije voor +€ 1,4 miljoen, in Oostenrijk voor + € 1,1 miljoen en in Nederland ten slotte voor +€0,9 miljoen. Dat brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 33,2 miljoen per 31 december 2018.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 635.261 m² verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 70 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de geannualiseerde toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2018 bedraagt 7,6 jaar (7,0 jaar tot eerste opzeggingsmogelijkheid).
Per 31 december 2018 omvat de investeringsvastgoedportefeuille 13 opgeleverde gebouwen, die 288.372 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, en daarnaast 19 gebouwen in aanbouw, goed voor 322.185 m² verhuurbare oppervlakte, waarvan 4 gebouwen (37.675 m²) worden ontwikkeld voor VGP European Logistics.
Tijdens het jaar werden 21 gebouwen afgewerkt, goed voor een totaal van 505.539 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor eigen rekening heeft VGP 8 gebouwen opgeleverd. In Tsjechië: 1 gebouw van 35.836 m² in VGP Park Chomutov. In Duitsland: 1 gebouw van 42.993 m² in VGP Park Göttingen, 2 gebouwen voor in totaal 19.182 m² in VGP Park Wustermark en 1 gebouw van 20.175 m² in VGP Park Dresden. In andere landen: 1 gebouw van 22.819
1 Met uitsluiting van het Mango-gebouw in Barcelona (Spanje), dat in 2018 werd verkocht en € 7,6 miljoen in geannualiseerde huuropbrengsten vertegenwoordigde.
2 Met uitsluiting van de € 7,6 miljoen aan toegezegde huurovereenkomsten per 31 december 2017 in verband met het Mango-gebouw, dat werd verkocht in september 2018.
m² in VGP Park San Fernando de Henares (Spanje), 1 gebouw van 20.673 m² in VGP Park Timisoara (Roemenië) en ten slotte 1 gebouw van 35.557 m² in VGP Park Kekava (Letland). De bezettingsgraad van de eigen portefeuille bedroeg 99,4% per einde 2018 (tegen 100% eind 2017).
Tijdens het jaar 2018 negotieerde VGP voor haar Joint Venture meer dan € 13,4 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, waarvan er € 7,9 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurbare oppervlakte en € 5,4 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor in totaal € 3,1 miljoen aan huurcontracten beëindigd.
Duitsland was de belangrijkste bron van de stijging, met meer dan € 5,3 miljoen aan nieuwe ondertekende huurcontracten tijdens het jaar. In de andere landen werden in Tsjechië voor + € 2,5 miljoen nieuwe huurovereenkomsten ondertekend, naast een aantal kleinere huurovereenkomsten voor in totaal € 0,1 miljoen in Hongarije en Slowakije. Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 70,9 miljoen per 31 december 2018.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 1.346.811 m² verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 132 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten. De gewogen gemiddelde duur van de geannualiseerde toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2018 bedraagt 7,8 jaar (7,2 jaar tot eerste opzeggingsmogelijkheid).
Op 31 december 2018 omvat de investeringsvastgoedportefeuille 68 opgeleverde gebouwen die 1.333.476 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen en nog eens 4 gebouwen die door VGP worden ontwikkeld namens de Joint Venture, goed voor 37.675 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor de Joint Venture leverde VGP 13 gebouwen op, nl. in Tsjechië: 2 gebouwen voor een totaal van 26.720 m² in VGP Park Hradek nad Nisou, 1 gebouw van 11.140 m² in VGP Park Olomouc, 1 gebouw van 11.698 m² in VGP Park Jenec, 2 gebouwen voor een totaal van 12.502 m² in VGP Park Usti nad Labem¹ en 1 gebouw van 12.789 m² in VGP Park Czesky Ujezd¹; in Duitsland: 1 gebouw van 13.136 m² in VGP Park Hamburg, 2 gebouwen voor een totaal van 35.471 m² in VGP Park Berlin, 1 gebouw van 146.899 m² in VGP Park Frankenthal¹ en 2 gebouwen voor een totaal van 37.949 m² in VGP Park Wetzlar2.
1 Aanvankelijk door VGP ontwikkeld voor eigen rekening en verkocht aan de VGP European Logistics-joint venture in het kader van de 4e closing in april 2018.
2 Waarvan 1 gebouw (19.264 m²) aanvankelijk door VGP voor eigen rekening was ontwikkeld en later werd verkocht aan de VGP European Logistics-joint venture in het kader van de 4e closing in april 2018.
De ontwikkelingsactiviteiten zetten de afgelopen jaren sterke resultaten neer. De afgelopen 11 jaar ontwikkelde VGP meer dan 2,8 miljoen m² aan verhuurbare oppervlakte.
Eind december 2018 had VGP 19 gebouwen in aanbouw. De nieuwe gebouwen in aanbouw, die reeds voor 65% zijn voorverhuurd, vertegenwoordigen €16,4 miljoen aan geannualiseerde huuropbrengsten bij volledige afwerking en verhuring.
VGP had voor eigen rekening 15 gebouwen in aanbouw, voor in totaal 284.510 m² aan verhuurbare oppervlakte, goed voor € 14,5 miljoen aan huurovereenkomsten op jaarbasis: in Duitsland: 2 gebouwen in VGP Park Gottingen, 1 gebouw in VGP Park Halle, 2 gebouwen in VGP Park Wustermark en 1 gebouw in VGP Park Bischofsheim; in Spanje: 3 gebouwen in VGP Park San Fernando de Henares en 1 gebouw in VGP Park Lliçà d'Amunt; in Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Chomutov en 1 gebouw in VGP Park Olomouc; in Roemenië: 1 gebouw in VGP Park Timisoara en 1 gebouw in VGP Park Sibiu en ten slotte in Letland: 1 gebouw in VGP Park Kekava.
In 2018 kocht VGP 1.689.000 m² nieuw ontwikkelingsgrond aan. Van deze grond is 444.000 m² (26%) gelegen in Duitsland, 333.000 m² (20%) in Roemenië, 267.000 m² (16%) in Nederland, 223.000 m² (13%) in Tsjechië, 189.000 m² (11%) in Spanje, 146.000 m² (9%) in Hongarije, en de resterende terreinen in Italië en Oostenrijk. Deze nieuwe terreinen hebben een ontwikkelingspotentieel van 780.000 m² aan verhuurbare oppervlakte.
Daarnaast heeft VGP 1.600.000 m² aan nieuwe terreinen onder optie in Duitsland, Tsjechië, Slowakije, Roemenië, Nederland en Oostenrijk. De meeste van deze terreinen zullen naar verwachting worden aangekocht in 2019, na het verkrijgen van de vereiste vergunningen.
VGP heeft momenteel een resterende gesecuriseerde ontwikkelingsgrondbank van 4.297.334 m², waarvan 63% of 2.714.842 m² in volle eigendom. De gesecuriseerde grondbank stelt VGP in staat om naast de huidige afgewerkte projecten en de projecten in aanbouw nog bijkomend 1.920.000 m² verhuurbare oppervlakte te ontwikkelen, waarvan 536.000 m² in Duitsland, 560.000 m² in Tsjechië, 202.000 m² in Spanje, 202.000 in Nederland, 194.000 in Roemenië, 88.000 in Slowakije, 71.000 in Hongarije, 45.000 in Oostenrijk en 22.000 m² in Italië.
1 Berekend op de in huurovereenkomsten vastgelegde huurprijs en de geschatte markthuur voor de niet-verhuurde ruimte.
Het ontwikkelingspotentieel van de eigen VGP-portefeuille op de resterende gesecuriseerde land per 31 december 2018 is als volgt:
RESTEREND ONTWIKKELINGSPOTENTIEEL 31 december 2018 (in m²)
Per einde december 2018 bouwde VGP 4 nieuwe gebouwen namens de Joint Venture, voor een totaal van 49.000 m² aan verhuurbare oppervlakte. Deze gebouwen vertegenwoordigen € 1,9 miljoen aan geannualiseerde huuropbrengsten bij volledige afwerking en verhuring.
De gebouwen in aanbouw zijn gelegen in Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Jenec, in Duitsland: 2 gebouwen in VGP Park Leipzig en ten slotte in Slowakije: 1 gebouw in VGP Park Malacky.
De Joint Venture heeft momenteel een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van 149.219 m², waarop in totaal 59.000 m² aan nieuwe verhuurbare oppervlakte kan worden ontwikkeld. Het huidige ontwikkelingspotentieel van de portefeuille van VGP European Logistics per 31 december 2018 is als volgt:
Bron: Bedrijfsinformatie
Toelichting: Bovenstaande cijfers hebben betrekking op de huidige zekergestelde grondbank. Het ontwikkelingspotentieel werd berekend op basis van bestaande of vergelijkbare gerealiseerde logistieke projecten.
Bron: Bedrijfsinformatie
Toelichting: Bovenstaande cijfers hebben betrekking op de huidige zekergestelde grondbank. Het ontwikkelingspotentieel werd berekend op basis van bestaande of vergelijkbare gerealiseerde logistieke projecten.
| MAGAZIJNEN | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TOPHUUR m² per jaar |
HUURWIJZIGING j/j (%) |
TOPRENDEMENT "PRIME YIELD" (%) |
RENDEMENTSWIJZIGING j/j (bp) |
||
| Praag | EUR | 54 | 0 | 5,50 | -25 |
| Berlijn | EUR | 66 | 10 | 4,10 | -40 |
| Frankfurt | EUR | 72 | 0 | 4,10 | -40 |
| München | EUR | 85 | 5,2 | 4,10 | -40 |
| Boedapest | EUR | 57 | 18,8 | 7,25 | -25 |
| Milaan | EUR | 56 | 1,8 | 5,40 | -10 |
| Amsterdam | EUR | 85 | 0 | 4,40 | -50 |
| Warschau | EUR | 43 | 0 | 6,50 | 0 |
| Lissabon | EUR | 42 | 0 | 6,25 | -25 |
| Boekarest | EUR | 49 | 0 | 8,25 | -25 |
| Bratislava | EUR | 54 | 7,1 | 6,85 | -60 |
| Barcelona | EUR | 81 | 0 | 5,25 | -60 |
| Madrid | EUR | 63 | 5 | 5,00 | -50 |
Bron: JLL Research, February 2019
| COE, DUITSLAND, SPANJE, PORTUGAL, NEDERLAND EN ITALIË – OVERZICHT INVESTERINGSMARKT | |||
|---|---|---|---|
| 2018 VOLUME (€ miljoen) | 2017 VOLUME (€ miljoen) | ||
| Polen | 7.200 | 5.030 | |
| Tsjechië | 2.510 | 3.538 | |
| Roemenië | 900 | 1.840 | |
| Slowakije | 820 | 1.000 | |
| Hongarije | 1.800 | 525 | |
| Overig COE | n.v.t. | 1.045 | |
| Totaal COE | 13.230 | 12.980 | |
| Duitsland | 55.000 | 53.500 | |
| Spanje | 10.400 | 11.230 | |
| Portugal | 3.300 | 2.020 | |
| Nederland | 14.100 | 18.400 | |
| Italië | 8.700 | 10.260 | |
| Eindtotaal | 104.730 | 108.390 | |
| Bron: Jones Lang LaSalle |
1 Bron: Jones Lang LaSalle
De investeringen in Duits commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bereikten een volume van iets meer dan € 55 miljard in 2018. De investeringen in Spaans commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bereikten een piekvolume van € 11,5 miljard in 2017. Het totale transactievolume nam af in 2018, met een daling van 9,5% j/j. De investeringen in Italiaans commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bedroegen € 8,7 miljard in 2018. De investeringen in Portugees commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bereikten een volume van bijna € 3,3 miljard, het hoogste volume ooit. De investeringen in Nederlands commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bereikten een piekvolume van bijna € 18,4 miljard in 2017, terwijl het totale investeringsvolume bijna 30% daalde in 2018.
De opleving van de investeringsmarkt hield aan in 2018 en is in 2019 zijn tiende jaar ingegaan. Gelet op de versnelling van de markt tijdens de laatste drie maanden van het jaar en de realisatie van een aantal grootschalige transacties kunnen we stellen dat 2018 een uitzonderlijk investeringsjaar was.
Naast de megatransacties hebben ook andere belangrijke activiteiten bijgedragen aan deze ontwikkeling. Het transactievolume neemt al sinds 2010 gestaag toe, en 2018 bleek opnieuw een recordjaar, zeker op de markt van het commercieel vastgoed. Dit marktsegment was goed voor een transactievolume van € 60,3 miljard, een verdrievoudiging sinds 2010 en een stijging van 6% ten opzichte van 2017.
Wat mogen we voor dit jaar verwachten? Ondanks de huidige geopolitieke onzekerheid zal de vraag naar vastgoed hoog blijven in 2019. De trend naar een bescheiden daling in het rendement van topproducten op A-locaties van de activaklassen met de hoogste transactievolumes hield aan tijdens het vierde kwartaal. De gemiddelde prime yield (toprendement) van kantoren voor de zeven sterkhouders bedroeg 3,11%, een lichte daling ten opzichte van het voorgaande kwartaal en 16 basispunten lager jaar op jaar. Voor 2019 verwachten we dat het rendement op dit niveau zal consolideren. Het sterkste momentum wat rendementstontwikkeling betreft is echter te vinden in het logistieke vastgoedsegment. De sterk groeiende online winkelsector en de positieve vooruitzichten lokken buitenlandse beleggers naar deze activaklasse. Eind 2018 bedroeg toprendement (prime yield) 4,1%, 60 basispunten lager dan eind 2017. We verwachten echter een verdere daling tot duidelijk onder 4,00% in de loop van 2019.
In combinatie met de huurgroei noteerde het kantoorvastgoed opnieuw een stijging van de vermogenstoename van twee cijfers in 2018. Als we de zeven vastgoedsterkhouders samen nemen, bedroeg de kapitaalwaardegroei 12%, tegen een gemiddelde groei van 15,5% voor de voorgaande drie jaar. De groei zal naar verwachting afnemen tot circa 4% in 2019 vanwege de meer stabiele opbrengsten.
Wat de winkelstraten in de stadscentra betreft, is de sterke waardestijging van de afgelopen jaren reeds voorbij. In 2018 werd een groei van slechts 3% genoteerd. Voor 2019 verwachten we globaal genomen een stagnatie van de huurprijzen en geen wezenlijke waardetoename. De vraag zal zich meer dan ooit concentreren op gespecialiseerde winkelproducten met discounters of voedingswinkels als hoofdhuurder. Aangezien de vraag hier aanzienlijk hoger zal liggen dan het beschikbare aanbod, zou de prime yield in dit segment nog licht kunnen dalen in 2019 – eind 2018 bedroeg de prime yield nog 4,50%. Winkelcentra vormen het eerste segment waarin de prime yield sinds eind 2010 weer voor het eerst is gestegen. Eind 2018 bedroeg de prime yield 4,10%, 20 basispunten lager dan de laagste waarde van de afgelopen vier kwartalen.
Bron: JLL EMEA, februari 2019
De Spaanse economie blijft presteren boven het gemiddelde van de eurozone en lijkt zelfs te zijn versneld in het laatste kwartaal van 2018. De binnenlandse vraag blijft de belangrijkste groeifactor, maar eind 2018 vond blijkbaar ook een verbetering in de buitenlandse sector plaats. Volgens Oxford Economics zal de bbpgroei in 2018 2,5% bedragen, en in 2019 iets lager op 2,3%.
De infl atie zakte tot 1,7% in november, het gevolg van de scherpe daling van de aardolieprijs. Ondanks een geleidelijke stijging van de prijzen van basisartikelen zal de infl atie door de gedaalde energiekosten naar verwachting op een laag peil blijven in 2019, met een gemiddelde van 1,3% in 2019, volgens Oxford Economics (na een raming van 1,3% in 2018). De Consumer Confi dence Index (CCI) lag op 90,8 punten in december, 0,5 punten onder het cijfer van de voorgaande maand. De CCI van eind 2018 was het op een na laagste punt van het jaar en de laagste waarde van de afgelopen twee jaar.
De investeringen in Spaans commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bereikten een piekvolume van € 11,5 miljard in 2017. Het totale transactievolume nam af in 2018, met een daling van 9,5% j/j. Dat was te wijten aan de aanzienlijke daling van meer dan 50% in hotelinvesteringen, terwijl kantoren, winkels en industriële/logistieke activa allemaal verder groeiden in 2018 j/j, zij het op kleinere schaal.
Na vijf jaar van aanhoudende rendementskrimp, is het rendement in 2018 nog 25 bp verder gekrompen in het kantoorsegment en 50 bp in logistieke activa. Wat de winkelactiva betreft, is het rendementsniveau ongewijzigd gebleven in het detailhandelssegment, terwijl het een eerste opwaartse beweging sinds 2009 noteerde in het segment van de winkelcentra, met een stijging van 25 bp tegenover een jaar eerder.
De totale industriële en logistieke investeringsvolumes bereikten € 1,7 miljard in 2018. Dat vormde opnieuw een aanzienlijke stijging van 48% jaar op jaar ten opzichte van het vorige record van 2017. Spanje was zelfs een van de slechts vier grote Europese markten die afgelopen jaar een aanhoudende groei van de investeringsvolumes noteerden.
Het totale transactievolume werd aangestuurd door een aantal portefeuilletransacties, goed voor een derde van het totale jaarlijkse investeringsvolume. De twee grootste waren elk goed voor meer dan € 100 miljoen en werden gekocht door kapitaal uit de hele wereld.
De logistieke prime yield kromp verder in de loop van het jaar. In Barcelona kromp de prime yield 60 bp naar 5,25%, de sterkste rendementskrimp van alle Europese logistieke markten. Ook in Madrid was er een sterke krimp, van 50 bp ten opzichte van een jaar eerder, om 2018 af te sluiten op 5,00%.
De Nederlandse economie blijft presteren boven het gemiddelde van de eurozone. Volgens Oxford Economics zou de jaarlijkse bbp-groei een solide 2,6% moeten bedragen in 2018. Hoewel Oxford Economics zijn voorspelling voor 2019 heeft opgetrokken, zou de bbp-groei dit jaar toch moeten vertragen tot zo'n 1,8%. Algemeen gesproken zouden de binnenlandse uitbreidingsfactoren echter grotendeels intact moeten blijven. Na de sterke stijging van 2,5% in 2018 zal de private consumptie naar verwachting vertragen, maar toch op een robuuste 1,6% groei j/j uitkomen dit jaar. Ook de lonengroei zou solide moeten blijven, wat een verdere toename van de koopkracht zal ondersteunen, al wordt dit wat afgeremd door de stijging van de btw en energieheffi ngen. De exportgroei zou bovendien moeten herstellen van het moeilijke jaar 2018, met een stijging van circa 3,5% in 2019.
De investeringen in Nederlands commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bereikten een piekvolume van bijna € 18,4 miljard in 2017 en een stijging van meer dan 80% jaar op jaar onder impuls van een aanzienlijke stijging van de investeringen in kantoren en winkels. Het totale investeringsvolume daalde bijna 30% in 2018 door de aanzienlijk lagere volumes in de kantoor- en winkelsegmenten vorig jaar, terwijl ook de hotelinvesteringen daalden jaar op jaar. De industriële en logistieke investeringen daarentegen trokken hun stijging in 2018 door jaar op jaar.
De prime yield in Nederland kromp verder in vrijwel alle marktsegmenten in 2018, met uitzondering van de detailhandelspanden, die ongewijzigd bleven. De logistieke prime yield kromp 40 bp in 2018 j/j en ligt nu met 4,50% onder de prime yield van winkelcentra (4,75%) in Nederland, de enige grote Europese markt waar we momenteel een logistiek rendement vaststellen onder het niveau van alle andere vastgoedsectoren.
Recente gegevens van Oxford Economics lijken te bevestigen dat Italië in de tweede helft van 2018 in een recessie is terechtgekomen. Dankzij het licht betere resultaat tijdens de eerste helft van vorig jaar zou de jaarlijkse bbp-groei in 2018 moeten uitkomen op circa 0,8%.
De investeringen in Italiaans commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek, hotels en alternatieven/overige) bedroegen € 8,7 miljard in 2018. Dat vertegenwoordigt een daling van 18% ten opzichte van het recordresultaat van 2017 en van 5% ten opzichte van 2016. De vertraging van de investeringsactiviteit in 2018 was grotendeels te wijten aan de aanzienlijke daling in het segment alternatieven/overige (-52% j/j) en de daling van 46% j/j in hotelinvesteringen. De investeringen in logistieke activa daalden intussen met 24%, terwijl de investeringen in kantoren vrijwel ongewijzigd bleven j/j en de detailhandelsinvesteringen licht stegen met 2%.
De prime yield in Italië volgt al sinds 2013 een algemeen neerwaartse trend in alle vastgoedsegmenten. De krimp werd doorgetrokken in 2018, al nam het krimptempo globaal genomen wat af. Het rendement van de winkelcentra zette een kentering in, met een stijging van 10 bp j/j naar 5,00%. De prime yield van logistieke activa noteerde in alle segmenten de grootste krimp sinds 2009, met een daling van 210 bp, en eind 2018 gaapte er nog een kloof van 210 bp met de detailhandelspanden en van 180 bp met kantoorvastgoed. Het blijft wel een beperktere 40 bp boven de winkelcentra.
Met ca. € 13,23 miljard werd in 2018 een stijging van in totaal 11% genoteerd ten opzichte van 2017 (€ 11,92 miljard) en voor het derde jaar op rij werd het record voor de transactievolumes voor de COE-regio scherper gesteld, tot meer dan € 1,3 miljard. Bij de uitsplitsing voor het hele jaar verpulverde Polen zijn vorige volumerecord van 2006 (€ 5,05 miljard) en sleepte het een indrukwekkend regionaal aandeel van 54% in de wacht. Dit resultaat werd gevolgd door Tsjechië (19%), Hongarije (14%), Roemenië (7%) en Slowakije (6%). De uitsplitsing volgens volume voor 2018 is als volgt:
Voor 2019 verwacht Jones Lang LaSalle een aanhoudende, solide interesse voor producten op de COE-markten, zij het wellicht niet meer op de niveaus van 2018. De huidige voorspelling van Jones Lang LaSalle voor het hele jaar geeft aan dat
Gemengd 7%
Bron: JLL, februari 2019; *Voorlopige cijfers
Andere 7% Andere 7%
Kleinhandel 35%
Hotels 16%
Kleinhandel 40%
Tsjechië meldt nog steeds solide macro-economische prestaties en wordt nog altijd beschouwd als het meest stabiele land met de laagste investeringsrisicograad binnen de COE-regio. De detailhandelsverkoop is verder gegroeid, met een toenemend gewicht en aandeel van de e-commerce. De markten van de kantoren, industrie en detailhandel boekten een sterk resultaat, wat leidde tot een leegstand op een laagterecordpeil in alle sectoren en de solide fundamentals van de vastgoedinvesteringsmarkt ondersteunde.
Gelet op de positieve macro-economische resultaten blijft Tsjechië een populaire bestemming voor zowel internationaal als binnenlands kapitaal, zoals blijkt uit het investeringsvolume van ca. € 1,41 miljard in de tweede helft van 2018, een stijging van zo'n 28% ten opzichte van de eerste helft van 2018 (ca. € 1,1 miljard). In tegenstelling tot de meeste andere COE-landen wordt de Tsjechische markt gedomineerd door binnenlandse beleggers met 50% van het volume, gevolgd door 40% kapitaal vanuit Duitsland, vooral door de overname van een CTP-portefeuille door Deka Immobilien.
De belangrijkste kantoorinvesteringstransacties in de tweede helft van 2018 waren Trimaran en Element in Prague 4, door de Oostenrijkse ontwikkelaar S+B Gruppe verkocht aan Allianz Real Estate, gevolgd door Forum Karlin, door het bedrijf van de Tsjechische miljardair Zdeněk Bakala, BMM, verkocht aan Amundi Czech Republic, en Florenc Offi ce Center in Prague 8, door IAD Investments verkocht aan een Koreaanse belegger, Shinhan Financial. Deze laatste transactie resulteerde in een krimp van de prime yield voor kantoren, die in het vierde kwartaal van 2018 op 4,50% lag, het laagste peil ooit. Het totale kantoorinvesteringsvolume van de tweede helft van 2018 bereikte € 502 miljoen, goed voor circa 36% van het totale investeringsvolume in de tweede helft van 2018.
De belangrijkste detailhandelstransactie van de tweede helft van 2018 was de overname van Forum Nova Karolina door Reico voor € 208 miljoen, van Meyer Bergman & HOOPP. De resterende detailhandelstransacties waren regionale winkelcentra, supermarkten en detailhandelsparken, meestal aangekocht door Tsjechische binnenlandse beleggers.
De grootste transactie van het jaar was de overname van een CTP-portefeuille door Deka Immobilien voor € 458 miljoen, en het volume van de industriële en logistieke sector bedroeg in totaal € 488 miljoen in de tweede helft van 2018. Deze sector heeft meestal te lijden van een gebrek aan beschikbare producten in de A-categorie en de transactieactiviteit is geconcentreerd rond grootschalige portefeuilletransacties, zoals bleek in de tweede helft van 2018.
De beleggersactiviteit en de vraag naar beleggingsproducten blijft sterk, maar wordt afgeremd door een ontoereikend aanbod van topactiva en de hoge prijsverwachtingen van de verkopers. Dat leidde tot een daling van de investeringsvolumes op de Tsjechische vastgoedmarkt in 2018 van circa 29% ten opzichte van 2017.
In de tweede helft van 2018 noteerden we een verdere rendementskrimp met onze kijk op de prime yield als volgt: in kantoren met 35 bp naar 4,50% door het Florence Offi ce Centre en lopende transacties, terwijl de topwinkelcentra op 4,85% blijven. De prime yield in industrie en logistiek is 25 bp gedaald en bedraagt nu 5,50%, zoals geïllustreerd door de overname van CTP-parken door Deka. Detailhandelsparken liggen nu op 6,00%, terwijl de topactiva in winkelstraten worden verhandeld tegen 3,50%.
Hoewel de eerste helft van 2018 zwak werd ingezet, viel de tweede helft van het jaar bijzonder sterk uit, goed voor een niveau van ca. € 1,3 miljard, het hoogste volume in de tweede jaarhelft sinds 2007.
Het solide volume was het gevolg van vier grote transacties (de verkoop van Mammut Shopping Centre, Corvin Offi ces, MOM Park Shopping Centre en het MillPark-kantoorgebouw), die bijna 60% van het totale volume genereerden. Daardoor waren de meest actieve sectoren kantoren (45%) en detailhandel (41%), gevolgd door hotels (6%), industrie (4%) en activa voor ontwikkelingsdoeleinden (4%).
De belangrijkste kantorentransactie was de verkoop van Corvin Offi ces door Futureal. Deze verkoop is de grootste kantorentransactie ooit in Hongarije. De 6 bestaande activa werden aangekocht door OTP RE Fund. Daarnaast kocht ERSTE RE Fund Mill Park Offi ces (de recentste ontwikkeling van Skanska) en kocht Diófa RE Fund Alkotás Point van Heitman.
De belangrijkste detailhandelstransacties omvatten de verkoop van Mammut Shopping Centre door LoneStar aan NEPI Rockcastle en de verkoop van MOM Park Shopping Centre door een JV van Morgan Stanley, WING en CC Real aan OTP RE Fund. Ook een bekend detailhandelspand in een winkelstraat ging aan het einde van het jaar in andere handen over.
In de activaklasse van logistiek verkocht Prologis twee van zijn logistieke parken, gelegen in Százhalombatta (39.000 m²) en Üllő (37.000 m²), aan Mapletree in het kader van zijn wereldwijde portefeuille van activa in Polen, Frankrijk, Hongarije en de VS. Als gevolg van het sterke tweede halfjaar overtrof het jaarlijkse investeringsvolume dat van 2017, goed voor meer dan € 1,85 miljard, wat het derde opeenvolgende jaar van stabiele en solide vraag van de beleggers en het hoogste jaarlijkse transactievolume sinds 2007 vormt. De prime yield kromp in alle activaklassen tijdens het jaar, en bedraagt nu 5,25% voor winkelstraten, 5,75% voor kantoren en winkelcentra en 7,25% voor de industrie.
Voor de komende tijd verwachten we een aanhoudend sterke vraag van beleggers in 2019, met liquiditeit in alle activaklassen en marktsegmenten.
Voor 2018 wordt het investeringsvolume voor vastgoed in Roemenië geschat op circa € 900 miljoen, wat iets onder de waarde van 2017 blijft (€ 963 miljoen). Diverse transacties in uiteenlopende onderhandelingsfasen werden echter uitgesteld en zullen waarschijnlijk worden voltooid in de eerste helft van 2019. Het totale aantal transacties is gedaald, al is de gemiddelde transactiegrootte gestegen tot ongeveer € 31 miljoen.
Boekarest was goed voor meer dan 78% van het totale investeringsvolume, vooral door twee grootschalige kantoortransacties in de stad, die werden voltooid in respectievelijk het tweede en derde kwartaal. De marktvolumes werden gedomineerd door kantoortransacties (50%), terwijl de detailhandel goed was voor circa 35%.
De grootste transactie van 2018 was de aankoop van de eerste twee fasen van The Bridge, een kantorenpark van 58.000 m² in de Centre-West submarkt van Boekarest door de Roemeense Group Dedeman. Een andere opvallende kantoortransactie was de aankoop van de eerste twee fasen van Oregon Park, een kantorenpark van 68.500 m² in de Floreasca Barbu Vacarescu submarkt in het noorden van Boekarest, door Lion's Head Investment.
De grootste detailhandelstransactie van het jaar was de verwerving door Sonae Sierra van een belang van 50% in handen van de Ierse vastgoedontwikkelaar Caelum Development in het Park Lake Shopping Centre, een dominant actief in het oosten van Boekarest. Andere belangrijke transacties waren de overname van Militari Shopping Centre, in handen van Atrium European Real Estate, door MAS Real Estate voor € 95 miljoen, en de overname van het Festival Shopping Centre project van Primavera Development in Sibiu door NEPI Rockcastle voor € 21 miljoen. In de industriesector waren de grootste transacties in 2018 de verwerving van CTP Cluj voor € 22 miljoen en de aankoop van Dunca Timisoara voor € 21 miljoen, beide door de Belgische groep WDP.
De macro-economische prognose voor Roemenië blijft positief, ondanks de recente bezorgdheden. Het land was in de eerste negen maanden van 2018 een van de toppresteerders in de EU (met een bbp-groei die geschat wordt op 4,2%) en het zal deze positie naar verwachting ook in 2019 aanhouden. Wat de fi nanciering betreft, komen de algemene voorwaarden dichter bij wat kan worden verwacht in de COE-kernmarkten. Het sentiment is dan ook sterk en het vertrouwen bevindt zich op een van de hoogste niveaus ooit, met een totaal volume dat voor 2019 naar schatting de € 1 miljard zal overtreff en.
Het rendement in detailhandel, kantoren en industrie is gekrompen met 25 bp tijdens het jaar. De prime yield in detailhandel bedraagt 7,00%, in kantoren 7,25% en in industrie 8,25%.
Duitsland is de grootste economie van Europa en 's werelds op een na grootste exporteur. Het is ook wereldwijd de nummer 1 wat betreft algemene 'logistieke prestaties' volgens de Logistics Performance Index van de Wereldbank (2018). Met de oostwaartse uitbreiding van de EU kreeg Duitsland een nog meer centrale positie binnen Europa, waarbij het pro fi teert van zijn geografi sche ligging en zijn uitstekende wereldwijde verbindingen.
De logistieke locaties zijn sterk gefragmenteerd in Duitsland. Traditioneel zijn de belangrijkste markten gelegen rond:
Er zijn ook enkele kleinere logistieke locaties, die pas de afgelopen jaren zijn ontstaan, zoals het Kassel/Bad Hersfeld-gebied (het meest centraal gelegen gebied van Europa) en Leipzig/Halle (dat profi teert van de ontwikkeling van de luchthaven), en die een hogere beschikbaarheid van ontwikkelingssites bieden, in combinatie met lagere grondprijzen en lagere huurwaarden. Andere kleinere regionale markten zijn het Rhein-Neckar-gebied, Hanover/Brunswick, Stuttgart/Heilbronn, Osnabrück/Münster, Nuremberg, Erfurt, Bremen en Mönchengladbach.
De komende jaren zou ook de JadeWeserPort-containerhaven een versnelling kunnen zien in de lokale activiteiten, op voorwaarde dat het gebied de beperkingen op het vlak van transportinfrastructuur en de voorzichtigheid bij eerste huurders te boven kan komen.
In 2018 boekte de Duitse magazijnmarkt een nieuw recordniveau qua opname, van meer dan 6,6 miljoen m², inclusief units van 5.000 m² en meer. Dit ligt 9% boven het vorige recordjaar (2016) en 13% hoger dan het iets lagere 2017. Het is ook 24% beter dan het vijfjaarsgemiddelde. Het aandeel van de totale huuropname was 64% (+7% jaar op jaar). De opname door eigenaar-gebruikers steeg 18%.
De opname in de Big 5-agglomeraties (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München) bedroeg circa 1,5 miljoen m² in 2018, 4% beter dan het vorige record in 2016 en 20% beter dan het vijfjaarsgemiddelde.
De hoogste opname bij de Big 5 werd in 2018 genoteerd in de Frankfurt-regio, met zo'n 500.000 m², gevolgd door de Hamburg-regio met 315.000 m². Beide regio's lagen op eenzelfde niveau als vorig jaar. De sterkste groei werd geboekt in de regio München (49%), gevolgd door Berlijn en Düsseldorf (13% elk). In Berlijn vonden ook de drie grootste transacties plaats binnen de Big 5-agglomeraties: Chef Culinar, DHL en sportkledingketen Decathlon huurden elk zo'n 40.000 m² in projectontwikkelingen in Ludwigsfelde in de zuidelijke periferie van Berlijn.
In gebieden buiten de Big 5-agglomeraties (hierna de regionale opname) was er een opname van circa 5,1 miljoen m², wat voor het eerst boven de drempel van vijf miljoen m² uitkwam. Dit was 14% meer dan het totaal van het vorige jaar en 26% meer dan het vijfjaarsgemiddelde.
De huuropname steeg 9% jaar op jaar en de opname door eigenaars-gebruikers 21%. Ongeveer 80% van de totale opname was in nieuw gebouwde eigendommen en projectontwikkelingen, en 95% van de opname betrof de categorie van ≥50.000 m². Drie van de vier grootste transacties van het jaar vonden plaats in het eerste kwartaal: XXXLutz legde de eerste steen voor zijn nieuwe logistiek centrum voor e-commerce in Erfurter Kreuz, waar zo'n 200.000 m² aan logistieke ruimte zou moeten worden afgewerkt tegen 2022. In Oelde is een groot logistiek centrum van zo'n 114.000 m² in aanbouw voor Amazon en meer dan 100.000 m² is in aanbouw voor het logistiekbedrijf Hammer in Inden, dicht bij Eschweiler. Eind 2018 werd begonnen met de bouw van een logistiek centrum van circa 100.000 m² voor Amazon in Sülzetal, dicht bij de stad Magdeburg.
De hoogste regionale opname was in het Ruhrgebied, met zo'n 574.000 m², op de tweede en derde plaats gevolgd door de Leipzig / Halle-regio (circa 300.000 m²) en de Rhein-Neckar-regio (275.000 m²). De opnamestatistieken buiten de Big 5-agglomeraties werden gedomineerd door de distributie-/logistieksector met 1,9 miljoen m² (38%), gevolgd door de maaksector met ongeveer 1,6 miljoen m² (31%) en detailhandelsbedrijven met circa 1,3 miljoen m² (waarvan zo'n 615.000 m² in de e-commercesector).
Het aanbod op korte termijn van moderne logistieke ruimte nam verder af in de Big 5-agglomeraties. Zo'n 905.000 m² aan logistieke ruimte werd afgewerkt in 2018, maar slechts 23% was nog beschikbaar op het moment van afwerking. Zo'n 580.000 m² is momenteel in aanbouw in de Big 5, waarvan slechts een derde nog niet verhuurd is. Het grootste deel van de momenteel in aanbouw zijnde ruimte (46%) is gelegen in de regio Frankfurt.
De tophuurprijzen hebben zich in Duitsland relatief veerkrachtig betoond tijdens de recessie van 2009 en de daaropvolgende fi nanciële crisis in de eurozone. Dat neemt niet weg dat na een zekere groei in 2011 de verdere huurgroei wisselvallig is gebleven.
In de Big 5-agglomeraties zijn de huurprijzen in Düsseldorf en Frankfurt ongewijzigd gebleven sinds 2011. Elders stegen de tophuurprijzen in Berlijn 6,4% in 2016 en met 10% nog sterker in 2018. In Hamburg werd een stijging van de huurprijzen van 3,6% genoteerd in 2018, de eerste na 2011. De sterkst groeiende markt van Duitsland, München, had intussen verschillende jaren van huurprijsgroei genoteerd sinds 2011 en in 2018 was er een stijging van 5,2%.
De huurprijzen zullen naar verwachting hun opwaartse trend doortrekken in alle Big 5-agglomeraties, waarbij de geraamde jaarlijkse groei voor de komende vier jaar het sterkst zou moeten zijn in Hamburg (1,4%), gevolgd door Frankfurt (1,3%), München (1,0%), Düsseldorf (0,9%) en Berlijn (0,6%).
De schattingen van de logistieke leegstand in Duitsland liggen op een historisch laag peil. De aanhoudend sterke vraag van gebruikers van de afgelopen jaren heeft de geschatte leegstand in 2016 op 4% gebracht, en sindsdien is de leegstand op dit peil gebleven.
De aanhoudend lage leegstand wordt duidelijk weerspiegeld in het hoge opnameniveau, aangevoerd door sleutel-op-de-deur projecten.
Begin 2019 was bijna 4 miljoen m² aan nieuwe ruimte in aanbouw in Duitsland, waarvan minder dan 200.000 m² speculatief. De verwachting is dan ook dat de leegstand in Duitsland op het huidige lage peil zal blijven.
Gelet op de verwachting van een aanhoudend robuuste opname in combinatie met de lage leegstand, verwacht Jones Lang LaSalle een sterke ontwikkelingsactiviteit. De hoeveelheid beschikbare terreinen voor nieuwe magazijnontwikkelingen, zowel op bestaande gehercycleerde terreinen als op nieuwe tereinen, blijft echter in heel Duitsland afnemen. Dat zet projectontwikkelaars er steeds meer toe aan om grondbanken op te bouwen op strategische langetermijnlocaties. Heel wat gemeenten vragen echter de bekendmaking van de gegevens van de eindgebruikers, met inbegrip van de verwachte lokale belastingheffi nginkomsten en het geschatte aantal werknemers, nog voor de grond verkocht is. Zo moet de ontwikkelaar vaak de schepping van minstens 25 nieuwe banen per hectare grond garanderen. Voeg daar de toenemende schaarste van beschikbare ruimte en de stijgende eigendoms- en bouwkosten aan toe, en het zal duidelijk zijn dat dit de ontwikkeling van nieuwe logistieke ruimte voor grotere uitdagingen stelt.
Bron: JLL EMEA, februari 2019
Bron: JLL EMEA, februari 2019
De logistieke markten in zowel Madrid als Barcelona kunnen in drie concentrische ringen onderverdeeld worden, die elk een ander type door logistieke platforms beheerde activiteit of product weerspiegelen.
De operatoren zijn geconcentreerd langs de belangrijkste logistieke routes, zoals de A-2, A-3, A-4 en A-42 wegen in Madrid en de A-2 en AP-7 wegen in Barcelona. Die wegen passeren in beide steden door de drie genoemde ringen. De operatoren bevinden zich op bepaalde locaties langs die wegen, afhankelijk van het soort vrachtvervoer en of ze gefocust zijn op lokaal, regionaal of nationaal/internationaal vervoer.
De aanhoudend sterke gebruiksactiviteit in Spanje in 2018 werd aangestuurd door de gezonde economische groei, en steeds meer gebruikers trachten hun bevoorradingsketen toekomstbestendig te maken door te verhuizen naar geschikte logistieke faciliteiten. In totaal werd 2,2 miljoen m² aan logistieke ruimte opgenomen in 2018. Dat was 25% meer dan het vorige jaar, en het is ook voor het eerst dat de drempel van twee miljoen m² is overschreden.
Madrid bleef de marktactiviteit aanvoeren, en is goed voor meer dan 40% van de totale opname (meer dan 900.000 m²) in 2018. De sterkste groei jaar op jaar werd echter geboekt in Barcelona, waar de totale opname steeg tot meer dan 650.000 m² in 2018, een stijging van 43% jaar op jaar, tegen een groei van slechts 15% in Madrid.
Logisch genoeg werd de totale opname vorig jaar aangevoerd door externe logistieke bedrijven, zij waren goed voor bijna 50% van de totale opname. Detailhandelsbedrijven volgden met 18% van het totaal, terwijl de maaksector zich beperkte tot 9%; dat was echter ook de hoogste groei jaar op jaar, met vrijwel een verdubbeling van de opname van ruimte in 2018 ten opzichte van het voorgaande jaar. Units die specifi ek zijn opgenomen voor e-fulfi lment (inclusief alle gebruikerssegmenten) namen 8% van het totaal voor hun rekening. Hoewel de totale opname van e-fulfi lment ruimte in 2018 meer dan gehalveerd is ten opzichte van het sterke 2017, toen dit segment goed was voor 21% van de totale jaarlijkse opname, ligt het slechts licht onder het Europese gemiddelde (10%), wat wijst op de aanhoudend actieve vraag naar dergelijke ruimte.
De huurprijzen van logistieke toplocaties in Madrid noteerden in 2018 een stijging van 5% j/j, na stabiele niveaus in 2017 en een stijging van 5,3% in 2016. In Barcelona zijn de huurprijzen intussen al dezelfde gebleven sinds 2015, toen ze 3,8% groeiden jaar op jaar. Als gevolg daarvan lagen de tophuurprijzen eind 2018 op € 81,00/m²/jaar in Barcelona en op € 63,00/m²/jaar in Madrid. Wat de toekomst betreft, zullen de huurprijzen van logistieke toplocaties naar verwachting verder groeien in 2019, onder aanvoering van Madrid, waar de huurprijzen in 2019 zouden kunnen groeien met meer dan 4% jaar op jaar, terwijl de huurprijzen van logistieke toplocaties in Barcelona dit jaar naar verwachting minder dan 1% zullen groeien.
Eind 2018 bereikte de direct beschikbare functionele logistieke ruimte in Spanje een historisch dieptepunt. De gezamenlijke leegstand in Spanje was gedaald naar 3,5%, tegen bijna 14% in 2013. Eind 2018 was de leegstand van logistieke ruimte met 3,1% het laagst in Barcelona, terwijl Madrid met 3,8% bijna even laag stond.
Wat het toekomstige aanbod betreft, was bijna 1,7 miljoen m² aan nieuwe logistieke ruimte in aanbouw aan het begin van 2019. Bovendien kan bijna 60% van de totale ruimte in aanbouw worden aangemerkt als speculatieve bouw. De Spaanse markt noteert momenteel zelfs het hoogste niveau van speculatieve ontwikkeling van alle grote Europese markten, zowel in werkelijke vierkante meter als in verhouding van de speculatieve ruimte ontwikkeld tot de totale ruimte in aanbouw op nationaal vlak, al is dat niveau wat afgenomen tegenover vorig jaar.
De meeste speculatief gebouwde units die in 2018 op de markt kwamen, werden snel opgenomen dankzij de aanhoudend sterke vraag van gebruikers. Hoewel wij verwachten dat die vraag van gebruikers in 2019 op een robuust niveau zal blijven, vanwege de aanhoudende afstemming van de toevoerketen op de e-commerce, zouden de algemene economische vertraging en de risico's door de geopolitieke onzekerheid (in het bijzonder het risico van stijgende handelstarieven) in combinatie met de sterke speculatieve ontwikkelingsactiviteit kunnen uitmonden in een toename van de leegstand in 2019.
De logistieke markt in Nederland wordt gekenmerkt door zijn twee grote wereldwijde toegangspoorten: de haven van Rotterdam is Europa's grootste containerhaven, terwijl de luchthaven van Schiphol de op twee na grootste Europese vrachtluchthaven is. Het land wordt dan ook beschouwd als een van de grote vrachtvervoersmarkten in Europa.
De Nederlandse logistieke markt is opgesplitst in zes verschillende clusters, met de twee grote distributiehubs van Amsterdam en Rotterdam, naast de regionale gebieden West-Noord-Brabant, Midden-Noord-Brabant, Zuidoost-Noord-Brabant en Noord-Limburg.
De totale logistieke opname in Nederland overschreed in 2018 voor de eerste keer de drempel van 3 miljoen m². De opname was goed voor een stijging van 10% ten opzichte van 2017 en bijna het dubbele van het vijfjaarsgemiddelde. De sterke groei werd aangevoerd door een combinatie van aanhoudende economische groei en structurele veranderingen, vooral de hoge toename van e-commerce activiteit op de markt.
De units die specifi ek zijn opgenomen voor e-commerce activiteiten in 2018 stegen verder met 17% j/j. De opnamegroei van vorig jaar werd echter vooral aangevoerd door bedrijven in de maaksector, met een stijging van 300% j/j, al is dit wel een herstel na het zwakke 2017, en nog steeds onder het activiteitspeil van 2015 en 2016. Globaal genomen werd de opname aangestuurd door externe logistieke bedrijven, zij waren goed voor 60% van het totaal in 2018, een stijging van 44% j/j.
De gebruikersactiviteit was het sterkst in Noord-Limburg, onder aanvoering van de brede Venlo-regio, die goed is voor bijna 20% van het totaal van 2018. De regio West-Noord-Brabant (12%) en de ruimere regio van Rotterdam (11%) waren vorig jaar de tweede en derde sterkste logistieke markten.
Bron: JLL EMEA, februari 2019 niet-speculatief speculatief
De huurprijzen van logistieke toplocaties in Nederland zijn het hoogst in Schiphol (Amsterdam) met € 85,00/m²/jaar, zij zijn er stabiel gebleven sinds 2013. Na een groei van 4% j/j in 2017 zijn de tophuurprijzen in 2018 opnieuw 3,8% j/j gestegen in Rotterdam, waar zij eind vorig jaar € 67,50/m²/jaar bedroegen. De tophuurprijzen zijn aanzienlijk lager in de zuidelijke submarkten van Nederland. Zij bedroegen € 50,00/m²/jaar in de brede regio van Venlo (Noord-Limburg), de meest dynamische regionale markt van Nederland. Met een aanzienlijke stijging van 8,7% j/j in 2018 noteerde de brede Venlo-markt vorig jaar ook de hoogste huurprijsgroei van Nederland.
Wat de toekomst betreft, zullen de tophuurprijzen in Amsterdam naar verwachting stabiel blijven in 2019, en meer dan 3,0% per jaar stijgen in 2020 tot 2022. De huurprijsgroei in Rotterdam zal naar verwachting uitkomen op meer dan 2,0% per jaar in 2019 en zou deze trend de komende drie jaar moeten doortrekken.
De afgelopen 10 jaar is de leegstand van logistieke ruimte in Nederland op een relatief laag peil gebleven, met een piek op bijna 8% in 2014. Eind 2018 bedroeg de algemene leegstand in Nederland 4,1%, een lichte stijging ten opzichte van de 3,7% van vorig jaar. De verhouding tussen direct beschikbare logistieke ruimte en de totale voorraad vormt wel een van de laagste niveaus van de grote Europese logistieke markten.
De leegstand was eind 2018 het laagst op de markt Venlo/Noord-Limburg, op minder dan 2%. Op de brede Amsterdamse markt bedroeg hij een nog steeds bescheiden 3,3%, en 5,5% op de brede Rotterdamse markt.
Wat het toekomstige aanbod betreft, was meer dan 1,9 miljoen m² aan nieuwe logistieke ruimte in aanbouw aan het begin van 2019, een stijging van 9% tegenover vorig jaar. Dit was de op twee na grootste bouwpijplijn in Europa, alleen Duitsland en het VK waren nog groter. In totaal was 46% van deze ruimte (bijna 900.000 m²) in speculatieve aanbouw, 70% meer dan de speculatieve ruimte in aanbouw een jaar eerder. Nederland heeft momenteel het hoogste volume aan speculatieve logistieke ruimte in aanbouw na Spanje.
De ontwikkelingsactiviteit wordt aangevoerd door de brede Rotterdamse markt, waar 65% van de totale ruimte in aanbouw (260.000 m²) speculatief is. Daarop volgt de brede Amsterdamse markt wat totale nieuwe ruimte in aanbouw betreft, met een aandeel van 47% voor speculatieve units.
De meeste in 2018 speculatief gebouwde ruimte is relatief snel opgenomen, zoals blijkt uit de lage algemene leegstand. De voorspellingen van aanhoudende economische groei in 2019 en de verdere afstemming van de toevoerketen op de logistieke vastgoedmarkt zouden steun moeten bieden voor verdere robuuste opnameniveaus in Nederland in 2019. Door een algemene economische vertraging en de risico's door de geopolitieke onzekerheid en het risico van stijgende handelstarieven zou de sterke speculatieve ontwikkelingsactiviteit kunnen uitmonden in een toename van de leegstand in 2019.
Bron: JLL EMEA, februari 2019
Bron: JLL EMEA, februari 2019
De Italiaanse logistieke markt blijft vanuit historisch perspectief een minder open markt in vergelijking met andere West-Europese landen. Zij wordt vooral aangestuurd door de binnenlandse consumptie en heeft slechts beperkte verbindingen met externe economieën.
De regio Milaan/Lombardije is de economische en industriële motor van Italië, en het is historisch dan ook de meest dynamische logistieke markt van Italië. Rome heeft een vergelijkbare bevolking en is ook goed voor een aanzienlijk logistiek aanbod, hoewel de markt aanzienlijk minder dynamisch en zelfs meer lokaal gericht is dan Milaan. Bij de kleinere markten profi teert Bologna van zijn strategische ligging op het kruispunt tussen noord- en zuid-Italië, en ook de Veneto-markt blijft een relatief dynamisch groeiende regio.
De Italiaanse magazijnenmarkt was goed voor bijna 1,5 miljoen m² in 2018. Hoewel dit 16% minder is dan in het recordjaar 2017, was het wel het op een na hoogste resultaat ooit. De Italiaanse magazijnenmarkt wordt aangestuurd door de aanzienlijke afstemming van de toevoerketen en ondersteunt de sterke groei van de online verkoop. Als gevolg daarvan is de opname van kleinere units in de nabijheid van de eindklanten in het kader van 'last mile' leveringen toegenomen. In 2018 was dit segment goed voor bijna 80% van de totale opname, na circa 70% in 2017. Aan de andere kant is de opname van units van 10.000 m² (en meer) verzwakt in 2018, wat leidde tot de globaal lichte daling van de jaarlijkse opname.
Logisch genoeg werd de opname aangevoerd door de brede regio Milaan, goed voor meer dan de helft van het totaal van 2018. Bologna volgde met 10%, en Rome en de regio Veneto waren goed voor respectievelijk 8% en 7%.
De externe logistieke bedrijven bleven de belangrijkste gebruikersgroep in 2018, met een aandeel van 40% in de totale opname. Daarop volgden de bedrijven in de maaksector met bijna een kwart van het totaal dankzij een sterke groei van 70% j/j aan ruimte opgenomen door deze groep, na een aantal jaren van zwakke bezettingsactiviteit. De detailhandelsbedrijven namen 13% van de totale opname voor hun rekening, terwijl de opname specifi ek voor e-commerce 12% bedroeg.
De tophuurprijzen in de brede regio Milaan zetten in 2015 een herstel in, met een gemiddelde groei van 4,7% per jaar van 2015 tot 2017. Die groei werd doorgetrokken in 2018, zij het tegen een meer bescheiden 1,8%, tot € 56,00/m²/jaar. De tophuurprijzen op de brede Romeinse markt zetten in 2017 een herstel in, met een solide groei van 5,8% dat jaar. Dat werd gevolgd door een tragere 1,8% in 2018, en de tophuurprijzen in Rome liggen nu met € 56,00/m²/jaar op hetzelfde niveau als in Milaan. Daarnaast zijn de huurprijzen in 2018 ook gestegen op de kleinere markten, met een sterke groei van 5,9% j/j in Bologna naar € 54,00/m²/jaar en 2,1% in de Veneto-regio naar € 49,00/m²/jaar.
Wat de toekomst betreft, zou de gematigde groei van de huurprijzen zich moeten doorzetten in 2019 - 2021 op de grote markten, hoewel de groei onder 2% zou moeten blijven in Milaan en Rome.
De leegstand op de Italiaanse magazijnenmarkt ligt historisch laag. Eind 2018 bedroeg de leegstand 3,6% voor heel Italië, iets minder dan de 3,9% van een jaar eerder. Kijken we naar de meest dynamische magazijnenmarkt van Italië, Milaan, dan blijkt de leegstand de afgelopen vijf jaar stabiel te zijn gebleven rond 2%.
Begin 2019 was iets meer dan 900.000 m² aan nieuwe logistieke ruimte in aanbouw in Italië, een verdubbeling ten opzichte van een jaar eerder. Ruwweg een kwart van de ruimte in aanbouw is speculatief. Aangezien de speculatieve bouw nog steeds redelijk bescheiden blijft en de vraag van gebruikers wordt aangedreven door de sterke groei van de online verkoop, zou de leegstand in de magazijnactiva in Italië relatief beperkt moeten blijven in 2019.
| TOPHUURSCHIJVEN | |||
|---|---|---|---|
| MARKT | TOPHUUR | ||
| Milaan | 56/m²/jaar | ||
| Rome | 56/m²/jaar | ||
| Bologna | 54/m²/jaar | ||
| Veneto-regio | 49/m²/jaar | ||
Bron: JLL EMEA, februari 2019
1 Bron: Jones Lang LaSalle Bron: JLL EMEA, februari 2019
In overeenstemming met de oorspronkelijke Belgische Corporate Governance Code gepubliceerd in 2004 heeft de Raad van Bestuur op 17 januari 2008 het VGP Corporate Governance Charter goedgekeurd.
Ingevolge de publicatie van de Belgische Corporate Governance Code van 2009 heeft de Raad van Bestuur op 20 april 2010 de Corporate Governance Code 2009 aangenomen als referentiecode voor VGP en heeft het zijn VGP Corporate Governance Charter herzien.
Op 7 oktober 2017 heeft de Raad van Bestuur het VGP Corporate Governance Charter verder herzien en er onder meer een anti-omkopingshoofdstuk in opgenomen. VGP leeft in beginsel de Belgische Corporate Governance Code na en legt in het VGP Corporate Governance Charter en in haar verklaring van deugdelijk bestuur uit waarom het van bepaalde bepalingen in de Code afwijkt.
De Belgische Corporate Governance Code kan worden geraadpleegd op: www.corporategovernancecommittee.be
Het VGP Corporate Governance Charter is beschikbaar op: www.vgpparks.eu
De Raad van Bestuur bestaat uit vijf leden die worden aangeduid door de Algemene Vergadering. De Voorzitter en de Chief Executive Offi cer kunnen nooit dezelfde persoon zijn. De Chief Executive Offi cer is het enige lid van de Raad met een uitvoerende functie. Alle andere leden zijn niet-uitvoerend Bestuurders.
Drie Bestuurders zijn onafhankelijk: Dhr. Marek Šebesťák (voor het eerst benoemd in 2007), Dhr. Alexander Saverys (voor het eerst benoemd in 2007) en Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys (voor het eerst benoemd in 2007).
De biografi eën van elk van de huidige bestuurders (zie Raad van Bestuur en Management) geven informatie over hun zakelijke, fi nanciële en internationale ervaring. Die geeft de bestuurders de nodige vaardigheden, kennis en ervaring om VGP te besturen. Voor een gedetailleerde omschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van VGP, dat gepubliceerd is op de bedrijfswebsite.
De Raad van Bestuur heeft geen vennootschapssecretaris benoemd en is dat ook niet van plan. Daarmee wijkt de vennootschap af van aanbeveling 2.9 van de Corporate Governance Code. Door de geringe omvang van de vennootschap en haar Raad van Bestuur is een dergelijke benoeming niet nodig.
In 2018 is de Raad van Bestuur 6 keer bijeengekomen. Eén bijeenkomst gebeurde per conferentiegesprek. De belangrijkste agendapunten waren:
| NAAM | JAAR BENOEMING |
MANDAAT LOOPT TOT |
BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|
| Uitvoerend bestuurder en Chief Executive Officer | |||
| Jan Van Geet s.r.o., vertegenwoordigd door Jan Van Geet | 2017 | 2021 | 6 |
| Niet-uitvoerend bestuurder | |||
| VM Invest NV, vertegenwoordigd door Bart Van Malderen | 2017 | 2021 | 5 |
| Onafhankelijke, niet-uitvoerend bestuurders | |||
| Marek Šebesťák | 2015 | 2019 | 6 |
| Alexander Saverys | 2015 | 2019 | 5 |
| Rijo Advies BVBA, vertegenwoordigd door Jos Thys | 2015 | 2019 | 6 |
Direct na de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 mei 2019 lopen de mandaten van de drie onafhankelijke bestuurders ten einde. De mandaten van de huidige onafhankelijke bestuurders zullen niet worden verlengd omdat de drie onafhankelijke bestuurders krachtens artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen niet langer in aanmerking komen als onafhankelijke bestuurders.
Een voorstel om drie nieuwe onafhankelijke bestuurders, mevrouw Ann Gaeremynck, mevrouw Katherina Reiche en mevrouw Vera Gäde-Butzlaff , te benoemen, zal aan de volgende Gewone Algemene Vergadering van 10 mei 2019 worden voorgelegd ter goedkeuring.
Behoudens goedkeuring door de volgende Gewone Algemene Vergadering zal de samenstelling van de Raad van Bestuur beantwoorden aan de vereisten inzake genderdiversiteit zoals opgenomen in artikel 526 quater §2 van het Wetboek van Vennootschappen.
De Raad van Bestuur heeft eveneens twee adviescomités opgericht: een Auditcomité en een Remuneratiecomité.
Het Auditcomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerend bestuurders zijn. Twee leden, de heren Jos Thys en Marek Šebesťák, zijn onafhankelijk. De leden van het comité beschikken over een grondige kennis van fi nancieel beheer.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van het Auditcomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van VGP, dat gepubliceerd is op de bedrijfswebsite.
Het Auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen. Daarmee wijkt de vennootschap af van de aanbeveling in de bepaling 5.2/28 van de Corporate Governance Code, die vereist dat het Auditcomité minstens vier keer per jaar samenkomt. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Het Auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen met de commissaris om te overleggen over zaken die onder de bevoegdheid van het Auditcomité vallen en over zaken die voortvloeien uit de audit. De vergaderingen van het Auditcomité worden ook bijgewoond door de CEO en de CFO. Gelet op de beperkte omvang van de Groep werd er op dit ogenblik nog geen interne auditfunctie gecreëerd.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | MANDAAT LOOPT TOT |
BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| Jos Thys (Voorzitter) | 2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 | 2 |
| Bart Van Malderen | 2017 | Niet-uitvoerend | — | 2021 | 1 |
| Marek Šebesťák | 2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 | 2 |
In 2018 kwam het Auditcomité twee keer bijeen. De voorzitter van het Auditcomité bracht verslag uit over de resultaten van elke vergadering aan de Raad van Bestuur. De belangrijkste agendapunten waren:
Het Remuneratiecomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerend bestuurders zijn. Twee van hen, de heren Jos Thys en Alexander Saverys, zijn onafhankelijk. De deskundigheid van het Comité op het vlak van remuneratiebeleid blijkt uit de relevante ervaring van zijn leden.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de werking en de verantwoordelijkheden van het Remuneratiecomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van VGP, zoals gepubliceerd op de bedrijfswebsite.
Het Remuneratiecomité komt minstens twee keer per jaar bijeen, en verder telkens wanneer het comité de binnen het kader van zijn verantwoordelijkheden bepaalde specifi eke onderwerpen dient te bespreken of hierover dient te beraadslagen. De CEO en de CFO nemen deel aan de vergaderingen wanneer het remuneratieplan voorgesteld door de CEO voor de leden van het managementteam wordt besproken, maar niet wanneer over hun eigen bezoldigingen wordt beslist.
Bij de uitoefening van zijn taken heeft het Remuneratiecomité toegang tot alle middelen die het nodig acht, met inbegrip van extern advies of, in voorkomend geval, benchmarking.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | MANDAAT LOOPT TOT |
BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| Bart Van Malderen (Voorzitter) |
2017 | Niet-uitvoerend | — | 2021 | 1 |
| Alexander Saverys | 2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 | 2 |
| Jos Thys | 2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 | 2 |
Het Remuneratiecomité vergaderde twee keer in 2018.
De vennootschap heeft geen benoemingscomité opgericht. Daarmee wijkt de vennootschap af van de aanbeveling in bepaling 5.3 van de Corporate Governance Code. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Aangezien er geen directiecomité in de zin van artikel 524bis en volgende van het Wetboek van vennootschappen is opgericht, heeft de vennootschap geen speci fi eke beschrijving van de opdracht van het directiecomité vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO en het uitvoerend management worden uiteengezet in de taakomschrijving van de Raad van Bestuur. Daarmee wijkt de vennootschap, als een kleine beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling in bepaling 6.1 van de Corporate Governance Code.
Conform het VGP Corporate Governance Charter voert de Raad van Bestuur minstens om de drie jaar een evaluatie uit van zijn omvang, samenstelling en werking en van haar Comités, en van de interactie met het Uitvoerend Management. Voor wat de voornaamste kenmerken van de methodologie voor de uitvoering van deze evaluatie betreft, verwijzen wij naar de taakomschrijving van de Raad van Bestuur in Bijlage 1 van het VGP Corporate Governance Charter.
De Raad van Bestuur en zijn comités hebben in februari 2018 een zelfevaluatie uitgevoerd met een bevredigend resultaat.
De onafhankelijke en niet-uitvoerend bestuurders ontvangen een jaarlijkse vaste bezoldiging van € 10.000 (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vaste vergoeding van € 20.000). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van € 1.000 voor elke vergadering van de Raad van Bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van € 2.000) en van € 500 voor elke vergadering van het Audit- of Remuneratiecomité die zij bijwonen. Voor nadere details over het bezoldigingsbeleid van de Bestuurders verwijzen wij naar Bijlage 2, punt 6.1 van het Corporate Governance Charter van VGP.
Niet-uitvoerend bestuurders ontvangen geen bezoldiging gekoppeld aan prestaties of resultaten. Gelet op de groei van de Groep kan van tijd tot tijd een aanvullende bezoldiging ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
De Jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 11 mei 2018 keurde een aanvullende bezoldiging, voor 2018, goed van € 33.000 voor iedere onafhankelijke bestuurder. De vergoeding van de leden van de Raad van Bestuur is opgenomen in onderstaande tabel:
| NAAM bedragen € |
VASTE VERGOEDING |
VARIABEL PRESTATIEGELD RAAD VAN BESTUUR |
VARIABEL PRESTATIEGELD COMITÉS |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| Voorzitter | ||||
| Marek Šebesťák | 20.000 | 45.000 | 1.000 | 66.000 |
| Bestuurders | ||||
| Alexander Saverys | 10.000 | 38.000 | 1.000 | 49.000 |
| Rijo Advies BVBA, vertegenwoordigd door Jos Thys |
10.000 | 39.000 | 2.000 | 51.000 |
| VM Invest NV, vertegenwoordigd door Bart Van Malderen |
10.000 | 5.000 | 1.000 | 16.000 |
| Jan Van Geet s.r.o., vertegenwoordigd door Jan Van Geet |
10.000 | 6.000 | — | 16.000 |
| Totaal | 60.000 | 133.000 | 5.000 | 198.000 |
Voor het Uitvoerend Management wordt de bezoldiging door het Remuneratiecomité bepaald in lijn met de regels beschreven in het vennootschapscharter Bijlage 2, punt 6.2 van het Corporate Governance Charter van VGP.
Het Uitvoerend Management bestaat uit Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet (Chief Executive Officer), Jan Prochazka (Chief Operating Officer), Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop (Chief Financial Officer), Tomas Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Tomas Van Geet (Chief Commercial Officer) Jan Papoušek s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Papoušek (Chief Operating Officer - landen buiten Tsjechië), Matthias Sander s.r.o. vertegenwoordigd door Matthias Sander (Chief Investment Offi cer) en MB Vlutters BVBA vertegenwoordigd door Martijn Vlutters (Vice President – Business Development & Investor Relations).
VGP streeft naar een positie boven de marktmediaan wat betreft de totale verloning, met een belangrijk deel van de verloning op grond van de prestaties van het bedrijf en het team, en de individuele prestaties.
Door de kleinschalige organisatie van de Groep wordt de bezoldiging bij VGP met inbegrip van de variabele bezoldiging gebaseerd op de prestatiecriteria die door het Remuneratiecomité worden vastgelegd op jaarlijkse basis en contant uitbetaald. Deze criteria hebben onder andere betrekking op de bezettingsgraad van de inkomstengenererende activa, de schuldgraad van de Groep, de winstbijdrage van de ontwikkelingsactiviteiten en de maximalisatie van aandeelhouderswaarde.
Het Remuneratiecomité zal van tijd tot tijd een algemeen variabel bezoldigingsbudget goedkeuren op basis van de prestaties van de Vennootschap. Het delegeert de eff ectieve toewijzing van deze variabele bezoldiging aan de CEO. De toewijzing door de CEO aan het uitvoerend en senior management zal plaatsvinden op basis van de individuele prestaties, rekening houdend met de algemene prestatiecriteria zoals bepaald door het Remuneratiecomité.
Het bezoldigingsbeleid wordt jaarlijks herzien om rekening te houden met mogelijke ontwikkelingen op de (arbeids-)markten, de bedrijfsstrategie, de prestaties van de vennootschap en de betrokkene, en andere relevante factoren die de prestaties en motivatie van het managementteam kunnen beïnvloeden. Op dit moment verwacht VGP dat het de huidige praktijk de komende twee jaar zal voortzetten.
Het bedrag van de bezoldiging en andere voordelen die direct of indirect worden toegekend aan de andere leden van het uitvoerend management dan de Chief Executive Offi cer, door de Vennootschap of haar dochterondernemingen, met betrekking tot 2018 is hieronder uiteengezet op globale basis.
De Raad van Bestuur heeft op basis van de aanbeveling van het remuneratiecomité ingestemd met het opzetten van een nieuw langetermijnbeloningsplan in 2018. Het nieuwe plan zal winstdelingseenheden ("Eenheden") toewijzen aan de respectieve VGP-teamleden (inclusief het uitvoerend managementteam). Eén Eenheid vertegenwoordigt het equivalent van één aandeel van VGP NV op basis van de intrinsieke waarde. Na een blokkeringsperiode van 5 jaar zal elke deelnemer zijn Eenheden kunnen teruggeven tegen de betaling van de proportionele stijging van de intrinsieke waarde van deze Eenheden. Het aantal uitstaande Eenheden (dus toegekend en nog niet verzilverd) kan nooit groter zijn dan 5% van de totale equivalente aandelen van de Vennootschap.
Voor het boekjaar 2018 zijn er geen Eenheden toegewezen aan het VGP-team, en de regeling zal dus pas eff ectief vanaf 2019 in werking treden.
De Groep beschikt over een incentivestructuur voor bepaalde leden van het management van de Groep, die werd opgezet na de beursintroductie van december 2007 waarbij de bestaande referentieaandeelhouders een aantal VGP-aandelen hebben overgedragen, die 5 procent van het gezamenlijke aantal aandelen in VGP NV vertegenwoordigen, aan VGP MISV, een commanditaire vennootschap waarover de heer Bart Van Malderen als beherend vennoot ("managing partner"/"associé commandité") zeggenschap uitoefent. Deze structuur heeft geen verwaterend eff ect voor de bestaande en nieuwe aandeelhouders. Tijdens de tweede helft van 2018 en na afl oop van een blokkeringsperiode van 5 jaar hebben bepaalde leden van het VGP-team hun VGP MISV-aandelen verkocht aan VGP NV. VGP NV heeft 330.830 VGP Misv-aandelen gekocht voor een totaalbedrag van € 8,6 miljoen. Na de verwerving van
deze aandelen houdt VGP NV momenteel 78,83% van de aandelen in VGP Misv Comm. VA per einde december 2018. Op basis van de op de verslagdatum bekende variabelen zou de verwerving van de resterende 21,17% op verslagdatum een kasuitgave van circa € 6,6 miljoen met zich meebrengen.
Het is de bedoeling dat deze regeling geleidelijk uitdooft tijdens de komende 3 jaar.
Voor 2018 zijn er geen beloningen na uitdiensttreding of op aandelen gebaseerde beloningen toegekend.
De leden van het uitvoerend team worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzeggingsperiode, in geval van beëindiging van hun arbeidsovereenkomst, bedraagt 12 maanden. Deze regel geldt voor alle leden van het uitvoerend management. Verder zijn er geen terugvorderingsbepalingen voor de variabele bezoldiging.
Overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006 dienen de leden van de Raad van Bestuur en van het uitvoerend management de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) binnen een termijn van 5 werkdagen na afsluiting van de transactie op de hoogte te brengen van iedere transactie m.b.t. aandelen van VGP. Deze transacties worden gepubliceerd op de website van de FSMA (http://www.fsma.be).
Er wordt ook verwezen naar Bijlage 4 van het VGP Corporate Governance Charter op http://www.vgpparks.eu/ investors/NL/corporate-governance/.
De transacties van personen met voorkennis die plaatsvonden in de loop van 2018 kunnen worden samengevat als volgt:
(i) via een aantal afzonderlijke transacties kocht mevrouw Griet Van Malderen 103.949 aandelen van VGP NV tijdens de eerste helft van 2018, waarvan de aankoop van 78.949 aandelen van VGP NV reeds was bekendgemaakt in het Jaarverslag van 2017.
In overeenstemming met artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen moet een lid van de Raad van Bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belangenconfl ict van vermogensrechtelijke aard inhouden.
In 2018 ontstond er één belangenconfl ict met betrekking tot de verklaring van afstand door Little Rock NV van haar variabele vergoeding van 5% van de geconsolideerde brutowinst voor de boekjaren 2018 en 2019. Wij verwijzen naar het Jaarverslag 2017 – pagina 48 en het verslag van de Raad van Bestuur gehecht aan de enkelvoudige jaarrekening per 31 december 2017 voor verdere informatie.
VGP heeft een intern controle- en risicobeheersysteem opgezet in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en met de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code van 2009.
VGP wordt blootgesteld aan een brede waaier van risico's in het kader van haar bedrijfsactiviteiten die de doelstellingen kunnen beïnvloeden of ertoe kunnen leiden dat deze niet bereikt worden. Deze risico's beheren is een belangrijke taak van de Raad Van Bestuur, het uitvoerend management en alle andere werknemers met managementverantwoordelijkheden.
De risicobeheer- en controlesystemen zijn opgezet om de volgende doelstellingen te bereiken:
De principes van het raamwerk van het Committee of Sponsoring Organisations van de Treadway Commission ("COSO") hebben gediend als basis voor het opzetten van het risicobeheers- en controlesysteem van VGP.
VGP streeft naar een algemene naleving en een risicobewuste houding met een duidelijke defi niëring van de rollen en verantwoordelijkheden in alle relevante domeinen. Op die manier creëert de vennootschap een omgeving waarin haar bedrijfsdoelstellingen en -strategieën op een gecontroleerde manier worden nagestreefd. Deze omgeving wordt gecreëerd via de implementatie van verschillende beleidslijnen en procedures, zoals:
Gelet op de beperkte omvang van de vennootschap en de noodzaak aan fl exibiliteit worden deze beleidslijnen en procedures niet altijd formeel gedocumenteerd.
Het uitvoerend management zorgt ervoor dat alle VGP-medewerkers in voldoende mate geïnformeerd zijn over alle beleidslijnen en procedures om zo een voldoende hoog niveau van risicobeheer en -controle te kunnen garanderen op alle niveaus van de Groep.
Alle werknemers zijn verantwoordelijk voor de tijdige identificatie en kwalitatieve beoordeling van de risico's (en belangrijke wijzigingen ervan) binnen hun verantwoordelijkheidsdomein.
Binnen de verschillende belangrijke processen met betrekking tot management, verzekering en ondersteuning worden alle risico's geïdentifi ceerd, geanalyseerd, vooraf geëvalueerd en getoetst via interne en occasioneel externe beoordelingsorganen.
Naast deze geïntegreerde risicoanalyses worden ook periodieke beoordelingen uitgevoerd om te controleren of de juiste maatregelen voor risicoanalyse en -beheersing genomen werden en om eventuele niet-gedefi nieerde en niet-gerapporteerde risico's vast te stellen. De CEO, COO en CFO analyseren op regelmatige wijze de verschillende risiconiveaus en ontwikkelen waar nodig een actieplan. Daarnaast maken de controleactiviteiten integraal deel uit van alle belangrijke bedrijfsprocessen en -systemen om ervoor te zorgen dat de doelstellingen van de vennootschap zo goed mogelijk verwezenlijkt worden.
Geïdentifi ceerde risico's die een materiële impact op de fi nanciële of operationele prestaties van de Groep zouden kunnen hebben, worden gerapporteerd aan de Raad van Bestuur voor verdere bespreking en beoordeling. De Raad van Bestuur zal na bespreking en beoordeling beslissen of deze risico's aanvaardbaar zijn op het vlak van risicoblootstelling.
VGP heeft al zijn belangrijkste bedrijfsrisico's geïdentifi ceerd en geanalyseerd zoals gedocumenteerd in het deel 'Risicofactoren' in dit jaarverslag. Deze bedrijfsrisico's worden meegedeeld binnen de hele organisatie van VGP.
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA met kantoor te Gateway Building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, 1930 Zaventem, België, vertegenwoordigd door dhr. Rik Neckebroeck, is benoemd tot Commissaris.
Het mandaat van de Commissaris loopt ten einde direct na de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering van 2020 waarop zal worden beslist over de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2019.
Conform de regels betreff ende het roteren van de vertegenwoordiger van de commissaris (Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA), die vereisen dat deze vertegenwoordiger om de 6 jaar wordt vervangen, zal dhr. Rik Neckebroeck worden vervangen door mevrouw Kathleen De Brabander als vertegenwoordiger van Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA voor de resterende duur van het auditmandaat (1 boekjaar) vanaf de sluiting van de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering van 10 mei 2019.
De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentifi ceerd als risico's die de activiteiten van de Groep, haar fi nanciële situatie, resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden.
De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico's zo eff ectief mogelijk te beheersen. De Groep is onder andere blootgesteld aan:
De Joint Venture heeft een exclusief voorkooprecht (in overeenstemming met de voorwaarden zoals uiteengezet in de JVO) met betrekking tot het verwerven van de inkomstengenererende activa van de Groep gelegen in Tsjechië, Duitsland, Hongarije en Slowakije. De Joint Venture is niet contractueel of wettelijk verplicht om de inkomstengenererende activa voorgesteld door VGP te verwerven. Daardoor bestaat het risico dat de Joint Venture zou ophouden met het verwerven van afgewerkte activa van de Groep. In dergelijk geval heeft VGP krachtens de bepalingen van de JVO het recht om de inkomstengenererende activa zelf te verkopen. Een vertraging in de verkoop van deze inkomstengenererende activa zou een wezenlijk nadelig effect kunnen hebben op de kaspositie op korte termijn van VGP, wat dan weer een nadelig effect kan hebben op de activiteiten, financiële situatie en bedrijfsresultaten van de Groep.
De eigendommen die op datum van dit jaarverslag reeds werden verkocht, genereerden een aanzienlijke bijdrage tot de inkomsten en het resultaat van de Groep, voorafgaand aan hun verkoop, en hun deconsolidatie heeft geresulteerd in, en zal ook in de toekomst resulteren in, een daling van de gerapporteerde brutohuuropbrengsten van de Groep. De portefeuille die eind april 2018 aan de Joint Venture werd verkocht in de vierde JV Closing vertegenwoordigde brutohuuropbrengsten voor de Groep van € 3,2 miljoen voor de periode van 1 januari 2018 tot 30 april 2018. Per 31 december 2018 bedroeg de toegezegde huur op jaarbasis die toegeschreven wordt aan de Joint Venture € 70,9 miljoen (tegen € 52,5 miljoen op 31 december 2017).
Als Jan Van Geet, in zijn hoedanigheid van CEO van de Groep, niet langer voldoende tijd zou besteden aan de ontwikkeling van de portefeuille van de Joint Venture, kan Allianz vanaf de kennisgeving hiervan de procedure tot verwerving van de voorgestelde inkomstengenererende activa stopzetten tot Jan Van Geet is vervangen naar tevredenheid van Allianz. Dergelijke tijdelijke stilstand van de investeringsverplichting van Allianz zou een negatieve invloed kunnen hebben op de kaspositie op korte termijn van de Groep. Verder moeten potentiële beleggers er nota van nemen dat de Joint Venture Overeenkomst tussen VGP en Allianz onderworpen kan zijn aan wijzigingen of kan worden beëindigd in overeenstemming met haar bepalingen. Dergelijke wijzigingen of beëindiging kunnen een wezenlijk nadelige impact hebben op de fi nanciële positie en inkomsten van VGP.
Ten aanzien van de Joint Venture treedt de Groep op als ontwikkelingsbeheerder, en zij dient te verzekeren dat alle ontwikkelingen binnen de initieel afgesproken bouwprijzen/budgetten blijven. Als de werkelijke kosten van de bouwwerkzaamheden hoger zouden zijn dan het initiële bouwbudget, zal dit een nadelige weerslag hebben op enige extra betaling waar VGP recht op zou hebben in overeenstemming met de bepalingen van zijn overeenkomsten met de Joint Venture en Allianz. Als de werkelijke kosten van de bouwwerkzaamheden hoger liggen dan de marktwaarde van het voltooide gebouw, zal het verschil volledig moeten worden gedragen door de Groep (op voorwaarde dat dit te wijten is aan de Groep), wat een wezenlijk nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
Als de Vennootschap er niet in slaagt de fondsen te verstrekken aan de Joint Venture die werden toegezegd in overeenstemming met de bepalingen van de Joint Venture Overeenkomst (voor de fi nanciering van de relevante extra betalingen (indien van toepassing), de terugbetaling van leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling aan de Groep bij de verwerving door de Joint Venture van de voltooide activa, investeringsuitgaven in verband met herstellingen en onderhoud van dergelijke activa en de aankoopprijs voor enige toekomstige voltooide activa die de Joint Venture zou verwerven of enige andere door Allianz of VGP vereiste fi nanciering in overeenstemming met de JVO (zoals de vervanging van bankschulden) en bevestigd door een aangestelde externe fi nancieel deskundige), dan heeft Allianz het recht hetzij om exclusief in te schrijven op drie maal het aantal aandelen dat het bedrag vertegenwoordigt van de fondsen die de Vennootschap niet heeft verstrekt, hetzij om zelf fondsen te verstrekken aan de Joint Venture tegen preferente rentebepalingen en terugbetalingsvoorwaarden. Bijvoorbeeld: als er vijfhonderd (500) uitgegeven aandelen zijn, en als het ontbrekende bedrag (het bedrag bijvoorbeeld dat anders door VGP zou zijn gefi nancierd), gelijk is aan 2% van de reële marktwaarde van de Joint Venture, zal Allianz het recht hebben om in te schrijven op dertig (drie maal tien) nieuw uitgegeven aandelen van de Joint Venture en deze te verwerven (na de betaling ervan in contanten), wat gelijk is aan drie maal 2% van de uitstaande aandelen van de Joint Venture berekend op basis van de situatie vóór de verwatering. Dat kan een impact hebben op het vermogen van de Vennootschap om gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, en op haar vermogen om voldoende dividendinkomsten te genereren uit de Joint Venture, wat dus ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
Ingeval Allianz verplicht zou zijn om de Joint Venture te consolideren (bijvoorbeeld na een wijziging in boekhoudkundige regels of andere regelgeving) in zijn bedrijvengroep, werd er uit hoofde van de Joint Venture Overeenkomst overeengekomen dat Allianz het recht heeft om de bestaande schuldfinanciering te vervangen door maatschappelijk kapitaal, wat zou kunnen leiden tot een verwatering van de Vennootschap als de Vennootschap er niet in slaagt haar overeenstemmende deel van het kapitaal te fi nancieren. Dat kan een impact hebben op het vermogen van de Vennootschap om gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, en op haar vermogen om voldoende dividendinkomsten te genereren uit de Joint Venture, wat dus ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep. Aangezien de schuldfi nanciering van de Joint Venture echter zou worden vervangen door kapitaalfi nanciering door Allianz op 1:1 basis, zou in dergelijk geval de Intrinsieke Waarde van het belang van de Vennootschap in de Joint Venture niet worden beïnvloed.
De Groep dient de bepalingen van diverse beheerovereenkomsten na te leven volgens welke zij optreedt als exclusieve activabeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsbeheerder van de Joint Venture en van de dochterondernemingen van de Joint Venture. Als een lid van de Groep zijn verplichtingen ingevolge een beheerovereenkomst wezenlijk zou schenden en dat niet binnen een bepaalde termijn na ingebrekestelling rechtzet, of als de Vennootschap haar exclusiviteitsverplichtingen onder de Joint Venture Overeenkomst m.b.t. het aanbieden van inkomstengenererende activa zou schenden, heeft Allianz het recht om alle beheerovereenkomsten per direct te beëindigen, de Joint Venture Overeenkomst te beëindigen en/of een calloptie uit te oefenen op alle aandelen die de Vennootschap houdt in de Joint Venture tegen een betaling van een aankoopprijs van 90% van de reële marktwaarde van deze aandelen, wat een korting van 10% op de reële marktwaarde van deze aandelen inhoudt. Het plaatsvinden van een van bovengenoemde gebeurtenissen kan een wezenlijke invloed hebben op het vermogen van VGP om voldoende dividendinkomsten uit de Joint Venture te genereren en/of om de gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, wat ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
Als op enig moment tijdens de looptijd van de Joint Venture Overeenkomst de participatie die Jan Van Geet direct of indirect bezit in de Vennootschap daalt tot onder 25% van het totale aantal uitstaande Aandelen (tenzij door verwatering van zijn participatie als gevolg van kapitaalverhogingen of vergelijkbare transacties op het niveau van de Vennootschap waar hij niet aan zou deelnemen), heeft Allianz het recht om alle beheerovereenkomsten per direct te beëindigen en de Joint Venture Overeenkomst te beëindigen. Het plaatsvinden van een dergelijke bovengenoemde gebeurtenis kan een wezenlijke invloed hebben op het vermogen van VGP om voldoende dividendinkomsten uit de Joint Venture te genereren en/of om de gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, wat ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
De Groep heeft erkend een de facto constructieve verplichting te hebben ten aanzien van de Joint Venture (ten bedrage van haar proportioneel aandeel) aangezien zij er altijd naar zal streven dat de Joint Venture en haar dochterondernemingen in staat zijn hun respectievelijke verplichtingen na te komen, aangezien de goede werking van materieel belang is voor de Groep bij de realisatie van de
verwachte meerwaarden. Er zijn echter geen contractuele verplichtingen om kapitaal of fondsen in te brengen voor de fi nanciële ondersteuning van de Joint Venture, behoudens wat is uiteengezet in de JVO, d.w.z. de fi nancieringsverplichtingen van de Groep krachtens de JVO tegenover de Joint Venture zoals vermeld in dit deel "Risicofactoren – De activiteiten, werkzaamheden en financiële omstandigheden van de Groep worden in aanzienlijke mate beïnvloed door de Joint Venture – Risico's verbonden aan de sector, eigendommen en activiteiten van de Groep". Dat houdt in dat uiteindelijk iedere door de Joint Venture aan de Groep verschuldigde betaling ofwel zal worden gedragen door de aandeelhouders van de Joint Venture, dus VGP en Allianz pro rata hun deelneming, ofwel, ingeval VGP zijn hoger vermelde fi nancieringsverplichtingen krachtens de JVO niet nakomt, ertoe zal leiden dat VGP wordt verwaterd door Allianz in overeenstemming met de bepalingen van de JVO, of dat Allianz fi nanciering aan de Joint Venture verstrekt tegen preferente terugbetalings- en rentevoorwaarden.
De Joint Venture is blootgesteld aan veel van de risico's waar ook de Groep aan is blootgesteld, met inbegrip van de risico's voor de Groep die in de volgende delen zijn uiteengezet: (i)"De Groep kan afhankelijk zijn van haar vermogen om nieuwe huurovereenkomsten af te sluiten en haar vastgoedactiva met succes te verkopen", (ii) "Risico's verbonden aan de aard van de activiteiten van de Groep: verwerving, ontwikkeling, eigendom, beheer van een logistieke vastgoedportefeuille", (iii) "Vastgoedwaarderingen worden gebaseerd op methodes en andere overwegingen die mogelijk niet de waarde van het vastgoed weerspiegelen waartegen het kan worden verkocht", (iv) "Risico's verbonden aan de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep", (v) "Toenemende onderhouds-, renovatie- en vastgoedbeheerkosten kunnen de resultaten van de Groep nadelig beïnvloeden", (vi) "De verzekeringsdekking van de Groep is mogelijk ontoereikend", en (vii) "Toenemende concurrentie voor het verwerven van nieuwe terreinen kan een nadelig eff ect hebben op de fi nanciële resultaten van de Groep", alle zoals aangegeven in dit deel "Risicofactoren".
Al deze risico's kunnen een wezenlijk nadelig effect hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Joint Venture, wat een wezenlijke impact kan hebben op het vermogen van VGP om voldoende dividendinkomsten te genereren uit de Joint Venture en dus ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
Venture en de dochterondernemingen van de Joint Venture. Deze leningen omvatten leningen voor ontwikkeling en bouwwerkzaamheden die rechtstreeks aan de projectbedrijven van de Joint Venture zijn verstrekt, naast andere aandeelhoudersleningen aan de Joint Venture voor een totaalbedrag van € 143,3 miljoen per 31 december 2018 (waarvan € 101,9 miljoen aan leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling) en € 149,9 miljoen per 31 december 2017 (waarvan € 137,2 miljoen aan leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling). De doelstelling van de Joint Venture is louter het investeren in inkomstengenererende activa en beide partners van de Joint Venture zijn overeengekomen dat alle ontwikkelingen ondernomen binnen de Joint Venture dan ook in eerste instantie zullen worden voorgefi nancierd door VGP. De terugbetaling van deze leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling zullen voornamelijk gedreven zijn door de daaropvolgende herfi nanciering van de activa van de Joint Venture bij de voltooiing van die activa. Ingeval de opbrengsten van dergelijke herfi nanciering aanzienlijk lager zouden zijn dan de ontwikkelingskosten, is het mogelijk dat VGP niet in staat is om het totaalbedrag van deze leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling die aan de Joint Venture werden verstrekt terug te verdienen, aangezien de Joint Venture niet het volledige bedrag van zulke leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling onder de bestaande kredietfaciliteiten zou kunnen opvragen en waarbij dergelijk tekort derhalve zou moeten worden gefi nancierd door bijkomende aandeelhoudersleningen die aan de Joint Venture worden toegekend door VGP en Allianz in verhouding met hun participatie, wat een wezenlijk nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
die aan de Joint Venture werd verkocht bij de vierde closing van eind april 2018, voor een totaalbedrag van € 3,2 miljoen, en € 5,6 miljoen aan brutohuuropbrengsten in verband met het Mango-gebouw, dat in september 2018 werd verkocht. De opbrengsten van zulke desinvesteringen kunnen worden gebruikt voor een nieuwe ontwikkelingscyclus, namelijk het fi nancieren van de aankoop en ontwikkeling van nieuwe terreinen. Gedurende de eerste fase in de ontwikkeling van een nieuw project worden er echter geen inkomsten gegenereerd totdat het project is voltooid en opgeleverd aan een huurder of verkocht aan ofwel de Joint Venture ofwel een andere partij, niettegenstaande het feit dat de Groep tijdens deze fase aanzienlijke investeringen doet in het kader van de ontwikkeling van het project. Een vertraging in de ontwikkeling van deze projecten of de verhuur of verkoop van ontwikkelde inkomstengenererende activa zou een nadelig eff ect kunnen hebben op de activiteiten, fi nanciële situatie en bedrijfsresultaten van de Groep.
De inkomsten van de Groep worden bepaald door haar vermogen om nieuwe huurovereenkomsten te ondertekenen en door de overdracht van vastgoed, in het bijzonder aan de Joint Venture. De kasstroom van de Groep op korte termijn kan worden beïnvloed als de Groep niet in staat is om succesvol nieuwe commerciële huurovereenkomsten te blijven aangaan en vastgoedactiva te vervreemden, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
Op middellange termijn kunnen de resultaten en kasstromen van de Groep aanzienlijk schommelen naargelang de projecten/parken die kunnen worden aangeboden en verkocht in een bepaald jaar. Het onvermogen om voldoende contant geld te genereren op middellange termijn kan een impact hebben op het vermogen van de Groep om haar schulden terug te betalen, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De activa van de Groep (inclusief de activa die worden ontwikkeld met het oog op de overdracht aan de Joint Venture) liggen momenteel geografi sch geconcentreerd in Duitsland, Spanje, Nederland, Oostenrijk, Italië, Tsjechië, Letland, Slowakije, Hongarije en Roemenië.
Aangezien de activiteiten van de Groep bestaan uit de aankoop, ontwikkeling en exploitatie van vastgoed, is zij onderworpen aan risico's verbonden aan de exploitatie van vastgoed, waarvan sommige buiten de controle van de Groep liggen, zoals de volgende risico's:
(vi) het vermogen van de Groep om optimale groei van de huur te bereiken en de exploitatiekosten te beheersen;
(vii) het vermogen van de Groep om projectfi nanciering te verkrijgen tegen economisch haalbare voorwaarden;
Het optreden van een van deze gebeurtenissen in een van de geografi sche markten waarin de Groep actief is, zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten, reputatie en kasstromen van de Groep.
De waardering van vastgoed is grotendeels afhankelijk van nationale en regionale economische omstandigheden. De waarde van de portefeuille van de Groep kan worden beïnvloed door een daling van de vastgoedmarkt of een wijziging in de economische situatie van de landen waarin de Groep actief is. Het niveau van de rentevoeten is eveneens een belangrijke parameter voor de waardering van vastgoed. Een verandering in een van de veronderstellingen of factoren gebruikt voor de waardering van vastgoed zou de waarde van het vastgoed aanzienlijk kunnen doen dalen, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De Groep heeft de bedoeling om in de eerste plaats logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren te bouwen. In geval van beëindiging van een huurovereenkomst betreffende logistiek vastgoed met bijbehorende kantoren, kan het moeilijk zijn om een nieuwe huurder aan te trekken die de volledige bijbehorende kantoorruimte nodig heeft, aangezien de vereisten en activiteiten van nieuwe huurders kunnen verschillen van die van de oorspronkelijke huurder. Gelet op de aard van het vastgoed en het gebrek aan alternatief gebruik van logistiek vastgoed en, in mindere mate, de kantoren, zou het vermogen om te antwoorden op nadelige veranderingen in de prestaties van het vastgoed kunnen worden beperkt, wat een invloed kan hebben op de bedrijvigheid, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Waarderingswinsten en -verliezen (die niet gerealiseerd zijn) worden opgenomen in de resultatenrekening van de Vennootschap. Bijgevolg zou een daling van de vastgoedmarkt of een negatieve wijziging van een van de veronderstellingen die werden gebruikt of van een van de factoren die in overweging werden genomen bij de waardering van een vastgoed (zoals de rentevoeten, de plaatselijke economische situatie, het marktsentiment, verwachtingen inzake het marktrendement, de infl atie) de waarde van het vastgoed kunnen doen dalen en een nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijfsresultaten van de Groep. Deze factoren vallen buiten de controle van de Groep. Bovendien is de Groep mogelijk niet in staat dergelijke waarderingsverliezen te compenseren via verwachte toekomstige huuropbrengsten of winsten uit ontwikkelingsactiviteiten, wat een nadelige invloed kan hebben op de bedrijfsresultaten.
De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd in logistiek vastgoed. Gelet op deze concentratie zou een economische neergang in deze sector een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstromen van de Groep.
De markt van het logistiek vastgoed hangt eveneens in ruime mate af van de economische omstandigheden en parameters die specifi ek betrekking hebben op het vastgoed, zoals de locatie en de staat van het vastgoed. Daarenboven kunnen de wettelijke context of regelgevende veranderingen onder andere beperkingen opleggen op de Indexatie van huuropbrengsten.
De waarde van verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreff ende huurovereenkomsten, en van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep sluit contracten met gerenommeerde vennootschappen die een sterke fi nanciële reputatie hebben, zodat zij voor zichzelf recurrente huuropbrengsten kan verzekeren. Contracten worden gewaarborgd door bankgaranties, contante deposito's en/of garanties van moederondernemingen die meestal een huurperiode van zes maanden dekken. Als een aanzienlijk aantal klanten, of een of meer van de belangrijkste klanten, niet in staat zijn om hun verplichtingen als huurder na te komen, zou dit een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De strategie van de Groep is gericht op ontwikkeling en een proactieve benadering van de potentiële vervreemding van de inkomstengenererende activa van de Groep wanneer deze activa een volgroeid stadium hebben bereikt.
De ontwikkeling van het logistiek vastgoed van de Groep houdt risico's in, naast de risico's in verband met het bezit en de exploitatie van het bestaande logistiek vastgoed van de Groep, in het bijzonder met betrekking tot de ontwikkeling van logistiek vastgoed op nieuwe markten. Tijdens de eerste fasen van de ontwikkelingsprojecten draagt de Groep normaal gesproken de kosten van het project en zij begint pas op een later tijdstip inkomsten te ontvangen. Ontwikkelingsprojecten worden soms geconfronteerd met kostenoverschrijdingen en vertragingen bij de voltooiing, waarvan vele worden veroorzaakt door factoren die buiten de controle van de ontwikkelaar liggen. Onbekendheid van lokale regelgeving, vertraging in het verkrijgen van bouwvergunningen of geschillen over overeenkomsten en arbeid met bouwaannemers of onderaannemers en onvoorziene omstandigheden op de site kunnen leiden tot bijkomend werk en bouwvertragingen. Als de Groep niet presteert zoals verwacht of als de kosten van onvoorziene kapitaalverbeteringen aanzienlijk oplopen, zou dat de kasstroom van de Groep kunnen afremmen. De Groep kan eveneens de kosten van verbeteringen die nodig zijn om het vastgoed op een effi ciënte manier te verhandelen aan potentiële huurders onderschatten. Al deze factoren kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de toekomstige
bedrijvigheid, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Wanneer investeringen voor projectontwikkeling in overweging worden genomen, maakt de Groep bepaalde schattingen over de economische, markt- en andere omstandigheden, met inbegrip van schattingen met betrekking tot de waarde of potentiële waarde van een onroerend goed en het potentiële rendement op de investering. Deze schattingen kunnen onjuist blijken, waardoor de strategie van de Groep ongeschikt wordt met een daaruit voortvloeiende negatieve invloed op de bedrijvigheid, bedrijfsresultaten, fi nanciële situatie en vooruitzichten van de Groep.
Bij de voltooiing van vastgoedprojecten heeft VGP gewoonlijk een aanzienlijk bedrag van zijn eigen middelen geïnvesteerd in het project. De Groep hanteert dan ook een proactieve strategie ten aanzien van de vervreemding van de activa, in het bijzonder binnen de Joint Venture, om de geïnvesteerde middelen gedeeltelijk te hergebruiken en deze middelen vrij te maken om te herinvesteren in de ontwikkelingspijplijn.
De inkomsten van de Groep zullen bijgevolg gedeeltelijk worden bepaald door de vervreemding van vastgoedprojecten, in het bijzonder aan de Joint Venture. Dit betekent dat de resultaten en kasstromen van de Groep van jaar tot jaar aanzienlijk kunnen schommelen naargelang het aantal projecten dat in een bepaald jaar te koop kan worden aangeboden en kan worden verkocht, in het bijzonder aan de Joint Venture. Als de Groep er niet in slaagt verkopen af te sluiten, kan dat aanzienlijke schommelingen veroorzaken in de kasstroom van de Vennootschap, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
Het feit of verhuurbaar vastgoed gewenst is of niet hangt niet enkel af van de ligging, maar eveneens van de staat ervan. Om aantrekkelijk te blijven en een inkomstenstroom te genereren op een langere termijn, moet de staat van een onroerend goed worden onderhouden of, in sommige gevallen, verbeterd om de veranderende behoeften van de markt te kunnen beantwoorden. De meeste onroerende goederen van de Groep zijn nieuw en er wordt verwacht dat deze goederen in de nabije toekomst louter standaard onderhoud zullen vereisen. Naarmate deze onroerende goederen ouder worden, of als de marktvereisten veranderen, kan het onderhoud of het renoveren van deze onroerende goederen in overeenstemming met de marktstandaarden aanzienlijke kosten met zich meebrengen, die doorgaans voornamelijk worden gedragen door de eigenaar van het vastgoed en niet door de huurders. Als de werkelijke kosten van het onderhoud of het renoveren van vastgoed de schattingen van de Groep overschrijden, of als onzichtbare gebreken worden vastgesteld naar aanleiding van het onderhoud of de renovatie die niet worden gedekt door de verzekering of contractuele garanties, of als de Groep niet over het recht beschikt om haar huurprijzen te verhogen, zal zij deze extra kosten moeten dragen. Voorts zal elke tekortkoming van de Groep om relevante herstellingswerken uit te voeren als antwoord op de hierboven omschreven factoren een nadelige invloed kunnen hebben op de inkomsten uit de betrokken onroerende goederen.
Vastgoedbeheerdiensten worden voornamelijk intern verstrekt en in mindere mate extern waarbij het betrokken vastgoedbeheerbedrijf van de Groep aansprakelijk is voor de juiste en ongestoorde exploitatie van de gebouwen. In het
kader van hun dienstenaanbod zullen de vastgoedbeheerbedrijven van de Groep eveneens diensten van projectbeheer uitvoeren. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken aan bestaande gebouwen op vraag van de eigenaar van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van projectbeheer (toezicht en coördinatie van de aannemers voor het ontwerp, de adviesverlening over het verkrijgen van bouwvergunning, adviesverlening over de bouwwerkzaamheden en aanbestedingen die daarmee verband houden).
De Groep heeft de diensten van facilitymanagement in de Tsjechische Republiek gehergroepeerd in SUTA s.r.o. ("SUTA") en in Duitsland in FM Log.In.GmbH ("FM Log"). Diensten voor facilitymanagement worden zowel intern als extern verstrekt, waarbij SUTA en FM Log facilitymanagement-diensten leveren en, afhankelijk van de betrokken locatie, diverse activiteiten uitoefenen, zoals onderhoudsdiensten, defectmelding, diensten van afvalbeheer, onderhoud van de tuinen enz. die in dat opzicht noodzakelijk kunnen zijn. In andere landen waar er geen specifi ek facilitymanagement-team is, zal de Groep een beroep doen op externe facilitymanagement-bedrijven om deze activiteiten uit te voeren.
De vastgoedbeheer- en facilitymanagement-bedrijven van de Groep zullen dus potentieel aansprakelijk zijn voor de kwaliteit en/of de niet-uitvoering van hun diensten, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep. Om dit risico tot een minimum te beperken, werd een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Het vastgoed van de Groep kan worden beschadigd of vernietigd door gewelddaden, natuurrampen, burgerlijk oproer of terreuraanslagen of ongevallen, met inbegrip van ongevallen in verband met de opgeslagen goederen. Bepaalde soorten verliezen kunnen echter in bepaalde landen onverzekerbaar zijn of niet economisch verzekerbaar zijn, zoals verliezen ten gevolge van overstromingen, rellen, oorlogsdaden of terrorisme. In dergelijke omstandigheden blijft de Groep aansprakelijk voor enige schuld of andere fi nanciële verplichting met betrekking tot dat vastgoed. Infl atie, veranderingen in de bouwregels en -voorschriften, milieuoverwegingen en andere factoren kunnen er eveneens toe leiden dat opbrengsten uit verzekeringen niet volstaan om de kosten van het herstel of de vervanging van een onroerend goed na de beschadiging of vernietiging te dekken. De bedrijvigheid, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep kunnen in dergelijke omstandigheden nadelig worden beïnvloed.
Als het vastgoed, na een beschadiging of vernieling, niet kan worden herbouwd of indien de vorige bezettings- en winstcapaciteit niet kan worden bereikt binnen de periode van de dekking, zou dit een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, fi nanciele situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep. Hoewel alle gebouwen van de Groep verzekerd zijn tegen deze risico's zoals de Groep gebruikelijk acht in het betrokken geografi sche gebied door bedrijven die actief zijn in dezelfde of een vergelijkbare sector, kan er geen zekerheid worden geboden dat haar verzekeringsdekking zal volstaan of van kracht zal zijn in alle omstandigheden en tegen alle aansprakelijkheidsfactoren waaraan zij blootgesteld kan zijn. Aansprakelijkheid die niet wordt gedekt door verzekering of het onvermogen van de Groep om haar huidige verzekeringsdekking te handhaven, zou een wezenlijk nadelig eff ect kunnen hebben op haar activiteiten, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en vooruitzichten.
Aangezien de Groep actief is in, en van plan is haar activiteiten te ontwikkelen in, de Centraal-Europese landen (waarbij de huidige focus van de Groep op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië ligt), Duitsland en Spanje, is
de Groep onderworpen aan een breed scala van Europese, nationale en lokale wet- en regelgeving. Deze omvatten vereisten op het vlak van bouw- en bezettingsvergunningen (die moeten worden verkregen opdat projecten zouden kunnen worden ontwikkeld en verhuurd), en op het vlak van bestemming, gezondheid en veiligheid, milieu, bescherming van monumenten, belastingen, ruimtelijke ordening, buitenlandse eigendomsbeperkingen en andere wet- en regelgeving. Gelet op de complexiteit van het verkrijgen en handhaven van de talrijke vergunningen en toestemmingen, kan er geen zekerheid worden geboden dat de Groep te allen tijde alle vereisten die gelden voor de eigendommen en activiteiten van de Groep zal naleven.
De Groep vraagt de vergunningen aan die nodig zijn om haar vastgoed te bouwen en te exploiteren. Ten gevolge van de bureaucratie, wetten voor de bescherming van het milieu en het erfgoed en de tijdsdruk bij de administratieve autoriteiten in de betrokken rechtsgebieden, kan de Groep moeilijkheden ondervinden in het tijdig (of op enig moment) verkrijgen van de betrokken vergunningen. De aanlooptijd om de nodige vergunningen te verkrijgen verschilt tussen de Centraal- en Oost-Europese (COE), Zuidoost-Europese (ZOE) en Baltische gebieden en varieert van enkele maanden tot 18 maanden. Vertragingen en/of veranderingen in het bouwproces en de plannen kunnen ontstaan ten gevolge van externe factoren zoals de ontdekking van archeologische sites. Het niet of niet tijdig nakomen van de toepasselijke wetten en regels of het niet of niet tijdig verkrijgen en handhaven van de vereiste vergunningen en toestemmingen zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten of vooruitzichten van de Groep.
Bovendien kunnen er wijzigingen zijn in wetten en regels, of in de interpretatie daarvan door overheidsinstanties of rechtbanken. Dergelijke wijzigingen en andere economische en politieke factoren, met inbegrip van burgerlijk oproer, bestuurlijke veranderingen en beperkingen op het vermogen om kapitaal over te maken in de landen waarin de Groep heeft geïnvesteerd, kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De markten waarin de Groep actief is, zijn blootgesteld aan lokale en internationale concurrentie. Concurrentie tussen vastgoedontwikkelaars en -operatoren kan leiden tot, onder andere, stijgende kosten voor de verwerving van grond voor ontwikkeling, stijgende grondstoff enkosten, gebrek aan bekwame bouwaannemers, overaanbod van vastgoed en/ of verzadiging van bepaalde marktsegmenten, lagere huurprijzen, dalende vastgoedprijzen en langere termijnen om nieuwe vastgoedontwikkelingen goed te keuren. Al deze factoren kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De concurrenten en potentiële concurrenten van de Groep kunnen beschikken over aanzienlijk betere fi nanciële, technische, marketing-, diensten- of andere middelen dan de Groep en reeds langer operationeel zijn in bepaalde landen of gebieden of een betere naamsbekendheid hebben. De kleinere omvang van de Groep kan dan ook als negatief worden beschouwd door potentiële klanten. Bovendien kunnen de concurrenten van de Groep in staat zijn om sneller te reageren op veranderende behoeften van klanten dan de Groep, en meer middelen te gebruiken voor de verbetering, promotie en verhuur van hun logistiek vastgoed. Als de concurrentie verscherpt en de Bezettingsgraad of huuropbrengsten van de Groep afnemen, zou dit een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Bovendien waren de groei en winstmarges van de Groep tot nu toe gedeeltelijk toe te schrijven aan haar vermogen om terreinen te vinden en te verwerven in aantrekkelijke locaties, tegen aantrekkelijke prijzen en gunstige voorwaarden, en de strategie en toekomstige winsten van de Groep hangen mede af van haar vermogen om dit te kunnen blijven waarmaken. Er kan geen zekerheid worden geboden dat de Groep in de toekomst in staat zal zijn terreinen te verwerven van voldoende grootte of in voor ontwikkeling geschikte locaties, tegen aantrekkelijke prijzen en gunstige voorwaarden, in geval van toenemende concurrentie. Als de Groep niet in staat blijkt voldoende sites te vinden en te verwerven voor de grondbank van de Groep tegen commercieel aanvaardbare prijzen en voorwaarden, kan dat een wezenlijk ongunstig effect hebben op de activiteiten, de bedrijfsresultaten en de financiële situatie van de Groep.
Het succes van de Groep hangt gedeeltelijk af van haar vermogen om de toekomstige uitbreiding te beheren en aantrekkelijke investeringskansen te identifi ceren. Verwacht wordt dat een dergelijke uitbreiding aanzienlijke eisen met zich mee zal brengen op het vlak van beheer, ondersteuningsfuncties, boekhoudkundige en fi nanciële controle, verkoop en marketing en andere middelen en een aantal risico's zal inhouden, zoals: de moeilijkheid om activiteiten en personeel in de activiteiten van de Groep te integreren, de mogelijke verstoring van de lopende zaken en de afl eiding van het management; uitgaven in het kader van dergelijke uitbreiding en in het geval van verwervingen in bepaalde Centraal-Europese landen (waarbij de huidige focus van de Groep op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië ligt) kan onzekerheid bestaan over buitenlandse wet- en regelgeving, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de activiteiten, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep. Per 31 december 2018 had de Groep meer dan 180 werknemers. Het doel van de Groep is om een voldoende groot team te hebben om de huidige groei van de Groep te ondersteunen.
Hoewel de Groep tot nu toe de meeste van haar projecten heeft verwezenlijkt op ongerepte terreinen waar milieuvervuiling onwaarschijnlijk is, is de Groep, wanneer zij nieuwe terreinen aankoopt, blootgesteld aan het risico van het verwerven van grond die verontreinigende stoff en bevat (zoals afval, olie of giftige stoff en) die schadelijk zijn voor het milieu of voor de gezondheid van arbeiders op de sites. De verwijdering en vernietiging van zulke gevaarlijke stoffen, samen met de bijbehorende onderhouds- en herstellingswerken, zouden kunnen leiden tot aanzienlijke kosten en het is mogelijk dat de Groep geen regresvordering heeft tegen de partij die verantwoordelijk is voor de vervuiling of tegen de vorige eigenaren.
Deze milieurisico's zijn het grootst met betrekking tot terreinen gelegen in landen waar er geen betrouwbare documentatie bestaat over historische vervuiling of waar de wetten die milieukwesties beheersen nog in ontwikkeling of onduidelijk zijn, wat vaker het geval is in de Centraal-Europese landen (de huidige focus van de Groep in Centraal-Europa ligt op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië). Deze risico's in verband met milieuvorderingen zijn niet steeds voorspelbaar of vallen niet steeds onder de controle van de Groep. Het oplopen van milieuvorderingen of onvoorziene kosten om deze stoff en te verwijderen of te vernietigen of om daaruit voortvloeiende schade te herstellen, zou een nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en vooruitzichten van de Groep.
In het algemeen heeft de Groep geen volledige controle over de onroerende goederen die zij verhuurt en kan zij niet voorkomen dat haar huurders gevaarlijke materialen, gestolen goederen, nagemaakte goederen, drugs of andere illegale goederen opslaan. Hoewel de bepalingen van de standaard huurovereenkomsten voor klanten de huurders ertoe verplichten de gebouwen enkel te gebruiken voor toegestane activiteiten en voor de in de betrokken huurovereenkomst bepaalde doeleinden, kan de Groep niet uitsluiten dat zij mogelijk aansprakelijk wordt gesteld voor de goederen die haar klanten opslaan. Bovendien kan ongunstige publiciteit ten gevolge van illegale inhoud opgeslagen in een gebouw van de Groep een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de activiteiten, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en de kasstroom van de Groep.
De Groep is in grote mate afhankelijk van de ervaring en commerciële kwaliteiten van haar management en het commercieel en technisch team en in het bijzonder van haar Chief Executive Offi cer, Jan Van Geet. In de sector van de vastgoedontwikkeling heerst een hoge vraag naar ervaren technisch, marketing- en ondersteuningspersoneel en is er een sterke concurrentie voor hun talenten. Het verlies van diensten van een lid van het management of het onvermogen om voldoende gekwalificeerd personeel aan te
trekken en te behouden, kan een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Om het personeel te behouden, is er een incentiveplan op lange termijn opgesteld via een afzonderlijke entiteit, VGP Misv. Comm. VA. Deze regeling zal de komende drie jaar uitdoven en worden vervangen door een nieuwe incentiveregeling op lange termijn, die van kracht zal worden in 2019 (zie "Remuneratieverslag").
In de Joint Venture Overeenkomst zijn de Groep en Allianz overeengekomen dat als Jan Van Geet, in zijn hoedanigheid van CEO van de Groep, niet langer voldoende tijd zou besteden aan de ontwikkeling van de portefeuille van de Joint Venture, Allianz vanaf de kennisgeving hiervan de procedure tot verwerving van de voorgestelde inkomstengenererende activa kan stopzetten totdat Jan Van Geet is vervangen naar tevredenheid van Allianz. Een dergelijke tijdelijke stilstand van de investeringsverplichting van Allianz zou een negatieve invloed kunnen hebben op de kaspositie van de Groep, wat een wezenlijk nadelige weerslag zou kunnen hebben op de activiteiten, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De Groep kan het voorwerp worden van geschillen met huurders, handelspartijen met wie de Groep relaties onderhoudt of andere handelspartijen in huur- of verwante bedrijven. Dergelijke geschillen kunnen leiden tot rechtszaken tussen de Groep en deze handelspartijen, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de activiteiten, de fi nanciële situatie en de bedrijfsresultaten van de Groep. Ongeacht het feit of een geschil al dan niet leidt tot een rechtszaak, is het mogelijk dat de Groep zich verplicht ziet aanzienlijke managementtijd en aandacht te besteden aan de succesvolle afhandeling ervan (via een rechtszaak, minnelijke schikking of anderszins), wat de focus van het management van de Groep om zich te concentreren op haar activiteiten afl eidt. Elke dergelijke afhandeling zou kunnen bestaan in de betaling van schadevergoeding of in uitgaven van de Groep die aanzienlijk kunnen zijn. Daarnaast zou een dergelijke afhandeling kunnen bestaan in een akkoord van de Groep met bepalingen die de werking van de activiteiten van de Groep beperken.
Het optreden van een van deze gebeurtenissen in een van de geografi sche markten waarin de Groep actief is, zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Per datum van dit Jaarverslag is VGP niet op de hoogte van enige overheidsprocedure, gerechtelijke procedure of arbitrageprocedure (inclusief eventuele dreigende procedures waarvan de Vennootschap zich bewust is) die een wezenlijk nadelige weerslag zou kunnen hebben op de toekomstige activiteiten, fi nanciële situatie en/of bedrijfsresultaten van de Groep.
VGP heeft contractuele relaties met talrijke partijen, zoals partners, beleggers, huurders, aannemers, architecten en fi nanciële instellingen, en met de Joint Venture. Als dergelijke tegenpartijen hun contractuele (fi nanciële of andere) verbintenissen niet nakomen, kan dat een aanzienlijke impact hebben op de fi nanciële en operationele positie van VGP.
Bovendien kan de voltooiing van de ontwikkelingsprojecten van de Groep vertraging oplopen als de Groep niet in staat is geschikte aannemers te vinden, of als een of meer geselecteerde aannemers niet binnen het ontwikkelingstijdschema blijft of op een andere wijze zijn bouwverplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld als gevolg van: (i) tekort aan arbeidskrachten of arbeidsgeschillen; (ii) het niet nakomen door een onderaannemer van de verwachte of vereiste bouwstandaard; (iii) vertragingen vanwege de complexiteit of technische vereisten van bepaalde ontwikkelingen; (iv) faillissement; of (v) insolventie. Een dergelijke vertraging of niet-nakoming door een aannemer of onderaannemer kan schade berokkenen aan de relaties van de Groep met haar klanten en kan de activiteiten van de Groep verstoren. Al deze factoren kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de activiteit, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten en de kasstroom van de Groep.
Nieuwe fiscale wetgeving evenals veranderingen in de interpretatie van fi scale regelgeving in de verschillende landen waarin de Vennootschap actief is, zouden een invloed kunnen hebben op de fi scale situatie van de Groep.
Alle onroerende goederen van de Groep zijn onderworpen aan onroerende voorheffing en vastgoedbelasting. Deze belastingen kunnen in de toekomst stijgen als de belastingtarieven veranderen en wanneer de waarde van het onroerend goed van de Vennootschap wordt getaxeerd of gehertaxeerd door de belastingdiensten. Afhankelijk van de lokale marktomstandigheden is het mogelijk dat de Groep niet in staat is om de belastingverhogingen te compenseren door verhogingen in de huur of via andere inkomsten. Dit kan het rendement op de investeringen van de Groep en haar activiteiten, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom nadelig beïnvloeden. Deze risico's worden permanent gecontroleerd, en indien nodig zal de Groep een beroep doen op externe adviseurs die advies verlenen over belastingzaken.
Door de aard van de activiteiten van de Groep is zij blootgesteld aan mogelijke aansprakelijkheidsvorderingen door derden. De Groep kan geconfronteerd worden met contractuele geschillen die al dan niet kunnen leiden tot rechtszaken, als gevolg van uiteenlopende gebeurtenissen, zoals: (i) feitelijke of vermeende tekortkomingen bij de uitvoering van bouwprojecten (inclusief inzake het ontwerp, de installatie of reparatiewerkzaamheden); (ii) tekortkomingen in de bouwmaterialen die de Groep gebruikt; of (iii) tekortkomingen in de goederen en diensten geleverd door leveranciers, aannemers en onderaannemers die door de Groep worden gebruikt. Als gevolg daarvan kunnen gebeurtenissen, ongevallen, letsels of schade bij of in verband met een van de lopende of afgewerkte projecten van de Groep vanwege werkelijke of vermeende tekortkomingen van de Groep resulteren in aanzienlijke aansprakelijkheids-, garantie- of andere burgerlijke en strafrechtelijke vorderingen, en in reputatieschade, vooral als de openbare veiligheid in het gedrang was. Deze aansprakelijkheid is mogelijk niet verzekerbaar of kan de verzekeringslimieten van de Groep overschrijden, wat een wezenlijk nadelige weerslag zou kunnen hebben op de activiteiten, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De Groep heeft aanzienlijke leningen afgesloten om haar groei te fi nancieren via haar momenteel uitstaande obligaties en/of via kredietfaciliteiten van banken.Zie grafi ek met terugbetalingsschema fi nanciële verplichtingen.
Krachtens de voorwaarden van de obligaties en bankkredietfaciliteiten moet de Groep te allen tijde beantwoorden met de daarin vermelde schuldgraad(-graden), zo niet zal de Groep in gebreke zijn onder een aantal (zo niet alle) uitstaande obligaties en/of bankkredietfaciliteiten. Dat kan leiden tot de verplichting voor de Groep om alle uitstaande fi nanciële schulden in dat kader volledig terug te betalen, wat een wezenlijk nadelige weerslag kan hebben op de activiteiten, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep. Raadpleeg ook "De leningen van de Groep gaan gepaard met bepaalde beperkende convenanten" in dit deel "Risicofactoren" voor nadere details over de schuldgraden die de Groep moet naleven krachtens de voorwaarden van de obligaties.
De schulden van de Groep (en de positie van haar schuldgraad) kunnen onder andere:
Het vermogen van de Groep om haar schulden te betalen, hangt af van haar vermogen om haar bedrijfsresultaten op een bepaald niveau te houden, wat dan weer afhangt van de algemene economische en marktomstandigheden en van fi nanciële, zakelijke en andere factoren, waarvan vele buiten de controle van de Groep vallen. Als de kasstroom van de Groep uit de bedrijfsactiviteiten tekortschiet, kan de Groep verplicht zijn om bepaalde maatregelen te nemen, zoals het uitstellen of verlagen van investerings- en andere uitgaven in een poging om haar schulden te herstructureren of te herfi nancieren, de verkoop van haar beleggingsvastgoed of andere activa of het aantrekken van bijkomend maatschappelijk kapitaal. De Groep is mogelijk niet in staat om deze maatregelen tegen gunstige voorwaarden of tijdig te nemen.
Bovendien volstaan deze maatregelen mogelijk niet om de Groep in staat te stellen haar schuldverplichtingen volledig na te komen, en kunnen zij hoe dan ook een wezenlijk nadelig eff ect hebben op haar activiteiten, fi nanciële situatie, bedrijfsresultaten en vooruitzichten. Als de Groep er niet in slaagt haar schulden af te lossen
Bron: Bedrijfsinformatie Vervaldag obligaties Vervaldag bankschulden
via de intern gegenereerde kasstroom of andere liquiditeitsbronnen, kan zij in gebreke van haar verplichtingen aan haar schuldeisers worden gesteld.
Bovendien kan een herfi nanciering van de schulden van de Groep plaatsvinden tegen hogere rentevoeten, en kan een dergelijke herfi nanciering de Groep binden aan minder gunstige convenanten, wat haar activiteiten verder zou kunnen beperken en een wezenlijk nadelig eff ect zou kunnen hebben op haar fi nanciële situatie en bedrijfsresultaten.
Bovendien omvatten sommige wezenlijke leenovereenkomsten van de Groep momenteel bepaalde financiële convenanten. Raadpleeg "De leningen van de Groep gaan gepaard met bepaalde beperkende convenanten" in dit deel "Risicofactoren – Financiële risico's waaraan de Groep is blootgesteld".
De leenovereenkomsten van de Groep en van de Joint Venture, en de 2023 Obligatie, de 2024 Obligatie, de 2025 Obligatie en de 2026 Obligatie, omvatten fi nanciële convenanten, die het vermogen van de Groep en/of van de Joint Venture om hun respectieve toekomstige activiteiten en kapitaalbehoeften te fi nancieren en hun vermogen om bedrijfsopportuniteiten en -activiteiten die in hun belang zijn na te streven, kunnen beperken. Bovendien zou de niet-naleving van convenanten een nadelige invloed kunnen hebben op de fi nanciële situatie van de Groep. Hoewel de Groep haar convenanten voortdurend bewaakt met het oog op de naleving en om mogelijke problemen ter zake van tevoren te identifi ceren en te verhelpen, kan er geen zekerheid worden geboden dat de Groep te allen tijde deze convenanten zal kunnen naleven. In 2018 bleef de Groep ruimschoots binnen haar convenanten.
De voorwaarden van de 2023 Obligatie, de 2024 Obligatie, de 2025 Obligatie en de 2026 Obligatie omvatten de volgende fi nanciële convenanten, gemeten op het niveau van de Vennootschap:
— Dekkingsgraad voor Schuldafl ossing (of DSCR) gelijk aan of hoger dan 1,2.
Bovengenoemde ratio's worden halfjaarlijks getoetst op basis van een periode van 12 maanden en worden als volgt berekend:
Per 31 december 2018 bedroeg de Geconsolideerde Schuldgraad 34,6%, tegen 42,34% per 31 december 2017. De Interest Dekkingsgraad bedroeg 13,11 per 31 december 2018, tegen 7,02 per 31 december 2017, en de Dekkingsgraad voor Schuldafl ossing ten slotte bedroeg 20,41 per 31 december 2018, tegen 4,69 per 31 december 2017.
De kredietovereenkomst afgesloten met de bank Raiff eisen (Roemenië) omvat volgende fi nanciële convenanten:
Per 31 december 2017 bedroeg de lening/waarde ratio 38,9% en de Dekkingsgraad voor Schuldafl ossing 2,3.
Per 31 december 2018 leefde VGP al zijn bankconvenanten na.
Afgezien van de door de obligaties gegenereerde fondsen werd de Groep van tijd tot tijd gefi nancierd door aandeelhoudersleningen en bankkredietfaciliteiten. Momenteel zijn er geen uitstaande aandeelhoudersleningen aan de Vennootschap, en er wordt niet verwacht dat dergelijke aandeelhoudersleningen zullen worden verstrekt in de nabije toekomst.
De niet-beschikbaarheid van gepaste kredietfaciliteiten zou een nadelige invloed kunnen hebben op de groei van de Groep evenals op haar fi nanciële situatie indien kredietfaciliteiten van banken niet kunnen worden verlengd op hun vervaldatum of vervangen door andere bankkredietfaciliteiten. Bovendien kan een herfi nanciering van de schulden van de Groep plaatsvinden tegen hogere rentevoeten, en kan een dergelijke herfi nanciering de Groep binden aan minder gunstige convenanten, wat haar activiteiten verder zou kunnen beperken en een wezenlijk nadelig eff ect zou kunnen hebben op haar fi nanciële situatie en bedrijfsresultaten.
Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op het vermogen van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. Hoewel de Groep in het verleden bepaalde afdekkingsregelingen heeft afgesloten voor haar renteverplichtingen, en zij dat ook in de toekomst nog kan doen, gaat afdekking zelf gepaard met bepaalde risico's, zoals het risico dat de Groep een aanzienlijk bedrag zou moeten betalen (inclusief kosten) om bepaalde afdekkingsregelingen te beëindigen. Per 31 december 2018 hadden alle langlopende schulden een vaste rentevoet (net zoals in 2017).
De Groep publiceert haar jaarrekening in euro. De opbrengsten van de Groep en het grootste deel van haar uitgaven luiden in euro. Sommige uitgaven, activa en verplichtingen worden echter ingeboekt in andere valuta's dan de euro, vooral de Tsjechische kroon. Activa en verplichtingen die luiden in plaatselijke valuta's worden omgezet naar euro in het kader van de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep. Bijgevolg zullen schommelingen in de wisselkoers van de euro ten opzichte van deze andere valuta's een invloed hebben op het bedrag van deze posten
in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, ook al wijzigt hun waarde niet in hun oorspronkelijke valuta.
In overeenstemming met het valutabeleid van de Groep wordt de afdekking van wisselkoersrisico's voornamelijk beperkt tot het afdekken van de blootstelling die bepaalde drempelwaarden overschrijdt en/of als dat vereist is ingevolge de bestaande leenovereenkomsten. De Groep beoordeelt deze risico's regelmatig en maakt gebruik van fi nanciële instrumenten om deze blootstellingen op een gepaste manier af te dekken.
Deze omzettingen hebben in het verleden geleid tot, en kunnen in de toekomst leiden tot, een ongunstige impact op de bedrijfsresultaten, balans en kasstroom van de Groep van periode tot periode.
De lokale wetgeving voorziet in specifi eke vereisten voor de aankoop van vastgoed (zoals de goedkeuring van overdrachten door rechtspersonen, het verkrijgen van stedenbouwkundige vergunningen, de naleving van wettelijke of contractuele voorkeursrechten, de toestemming van echtgenoten of gemeenten, de vervulling van diverse contractuele voorwaarden). Ten gevolge van de inconsistentie in de interpretatie en toepassing van de wet door de bevoegde instanties en het potentiële gebrek aan naleving van alle wettelijke vereisten tijdens de aankoopprocedure, is het mogelijk dat sommige leden van de Groep geen eigendomsbewijs hebben voor bepaalde terreinen, ondanks het feit dat ze in het betrokken vastgoedregister zijn geregistreerd als de eigenaar van die terreinen. In deze landen (de huidige focus van de Groep in Centraal-Europa ligt op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië) leveren de vastgoedregisters mogelijk geen doorslaggevend bewijs van eigendom van vastgoed, waardoor er geen zekerheid kan worden verstrekt dat de persoon geregistreerd in het vastgoedregister werkelijk de huidige eigenaar is van dergelijk onroerend goed.
Hoewel geen van de leden van de Groep tot nu toe een situatie heeft meegemaakt waarin het eigendomsbewijs van terreinen het voorwerp heeft uitgemaakt van enige gerechtelijke procedure die leidt tot het verlies van het eigendomsbewijs, en ondanks de grondige due diligence die de Groep doorgaans uitvoert vóór enige aankoop, kan er geen zekerheid worden geboden dat leden van de Groep een eigendomsbewijs hebben verworven of kunnen verwerven voor bepaalde terreinen en/of dat het betrokken lid van de Groep zou kunnen worden geacht in strijd met de toepasselijke wetgeving te zijn. Elke dergelijke uitkomst zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële situatie of de bedrijfsresultaten van de Groep.
Een aanzienlijk aantal terreinen die bestemd zijn voor ontwikkelingsprojecten van het betrokken lid van de Groep is onderworpen aan akkoorden over toekomstige koopovereenkomsten. De totale resterende zekergestelde ontwikkelingsgrondbank die per 31 december 2018 eigendom was van de Groep, bedroeg 4.297.334 m² waarvan 2.714.842 m² (63%) in volle eigendom en 1.582.492 m² (37%) het voorwerp vormde van toekomstige koopovereenkomsten en dus zou worden verworven en betaald na het verkrijgen van de vereiste vergunningen. Deze toekomstige
koopovereenkomsten zijn bindende contracten voor VGP en de betrokken verkopers, waarbij de eff ectieve aankoop altijd geactiveerd wordt wanneer de vereiste vergunningen zijn verkregen.
Een potentiële schending van de verplichtingen van de toekomstige verkoper om de terreinen te verkopen aan het betrokken lid van de Groep kan leiden tot een vertraging in het tijdschema voor de verwezenlijking van het betroken project of kan de aankoop van die terreinen door het betrokken lid van de Groep in gevaar brengen, wat een wezenlijk nadelig eff ect zou kunnen hebben op de activiteiten, fi nanciële situatie of bedrijfsresultaten van de Groep.
Ingevolge de Tsjechische, Slowaakse, Letse, Roemeense en Hongaarse wetgeving was het tot het einde van 2005 mogelijk om restitutieclaims in te dienen voor eerder genationaliseerde eigendommen (met inbegrip van vastgoed). In Tsjechië konden de kerken restitutieclaims indienen tot 2012. Niet alle restitutieclaims zijn tot op heden volledig afgehandeld en er kan niet met zekerheid worden gesteld dat er geen dergelijke restitutieclaim werd of zal worden ingesteld tegen de terreinen in eigendom van de VGP Groep (of die zij van plan was aan te kopen) in Tsjechië, Slowakije, Letland, Roemenië en Hongarije. Ten gevolge van een dergelijke restitutieclaim zouden de eigendomstitels van de terreinen die de VGP Groep bezit in deze landen nadelig kunnen worden beïnvloed of zouden bijkomende kosten (voor herstelling of naleving) kunnen worden opgelopen. Elke dergelijke uitkomst zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten, de fi nanciële situatie of de bedrijfsresultaten van de Vennootschap.
De Groep is niet op de hoogte van enige uitstaande betwisting van een eigendomstitel op de terreinen die in het bezit zijn van de leden van de Groep of van de Joint Venture (of die zij wensen te verwerven) in een van de bovenvermelde landen en die het voorwerp uitmaken van een restitutieclaim. Opgemerkt moet worden dat er, voor de Tsjechische, Slowaakse en Hongaarse activa in de portefeuille van de Joint Venture, een eigendomsbewijsverzekering werd afgesloten door de betrokken dochterondernemingen van de Joint Venture die dit risico van het eigendomsbewijs dekt.
De rechtssystemen en procedurele waarborgen in de Centraal-Europese landen zijn nog niet volledig ontwikkeld.
De rechtssystemen in de Centraal-Europese landen hebben de afgelopen jaren ingrijpende veranderingen ondergaan. In verschillende gevallen worden de interpretatie en procedurele waarborgen van de nieuwe wettelijke en regelgevende systemen nog steeds verder ontwikkeld, wat kan resulteren in een niet-consistente toepassing van bestaande wetten en regelgeving en onzekerheid over de toepassing en werking van nieuwe wetten en regelgeving.
Daarnaast kan het in bepaalde omstandigheden onmogelijk zijn om (tijdig) rechtsmiddelen te verkrijgen waarin relevante wetten en regelgeving voorzien. Hoewel instellingen en wettelijke en regelgevende systemen eigen aan parlementaire democratieën werden ontwikkeld in de Oost-Europese landen, kampen zij met een tekort aan institutionele geschiedenis. Bijgevolg komen verschuivingen in overheidsbeleid en regulering in die landen vaker voor en zijn ze minder voorspelbaar dan in de West-Europese landen en is de afdwingbaarheid van de wet er lager. Bovendien kan een gebrek aan rechtszekerheid of het onvermogen om eff ectieve rechtsmiddelen te verkrijgen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de activiteiten, de fi nanciële situatie, de bedrijfsresultaten of de vooruitzichten van de Groep. Zo is het onder de wetgeving van Slowakije (en tot onlangs ook onder die van Tsjechië) mogelijk dat de persoon die in het vastgoedregister geregistreerd staat als de eigenaar van de grond niet de werkelijke eigenaar is, aangezien de loutere registratie niet voldoende is om de koper te beschermen (zoals wel het geval is in bijv. Duitsland). Ook onder de Roemeense en Hongaarse wetgeving bestaan er dergelijke onzekerheden. Er is ook aanzienlijke onzekerheid over het procedurestelsel om stedenbouwkundige en bouwvergunningen te krijgen. Ook wanneer dergelijke vergunningen zijn afgeleverd, bestaat het risico dat ze worden ingetrokken of geannuleerd door de autoriteiten.
| RESULTATENREKENING (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Omzet1 | 30.336 | 28.224 |
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | 17.046 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.123) | (1.941) |
| Netto huurresultaat | 15.504 | 15.105 |
| Joint venture management fee inkomsten | 9.965 | 8.057 |
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen | 98.552 | 94.628 |
| Administratieve kosten | (18.167) | (19.353) |
| Aandeel in het resultaat van joint venture | 45.220 | 29.229 |
| Operationele winst/(verlies) | 151.074 | 127.666 |
| Financiële opbrengsten | 6.101 | 9.730 |
| Financiële kosten | (20.071) | (20.196) |
| Financieel resultaat | (13.970) | (10.466) |
| Winst voor belastingen | 137.104 | 117.200 |
| Belastingen | (15.998) | (21.205) |
| Winst van het boekjaar | 121.106 | 95.995 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van VGP NV | 121.106 | 95.995 |
| Minderheidsbelangen | — | — |
| RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 2018 | 2017 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) – basis | 6,52 | 5,17 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) – verwaterd | 6,52 | 5,17 |
1 De omzet bestaat uit brutohuuropbrengsten, doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facilitymanagement en inkomsten uit projectontwikkeling.
| ACTIVA (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | 41 | 36 |
| Vastgoedbeleggingen | 468.513 | 392.291 |
| Andere materiële vaste activa | 742 | 507 |
| Financiële vaste activa | — | 322 |
| Deelnemingen in joint venture en geassocieerde ondernemingen |
241.427 | 143.312 |
| Andere langlopende vorderingen | 41.461 | 12.757 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 785 | 32 |
| Totaal vaste activa | 752.969 | 549.257 |
| Handels- en overige vorderingen | 23.064 | 11.074 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 161.446 | 30.269 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 274.939 | 441.953 |
| Totaal vlottende activa | 459.449 | 483.296 |
| Totaal activa | 1.212.418 | 1.032.553 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) |
2018 | 2017 |
| Kapitaal | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaat | 481.147 | 403.910 |
| Overige reserves | 69 | 69 |
| Eigen vermogen | 543.467 | 466.230 |
| Langlopende financiële schulden | 564.375 | 390.067 |
| Overige langlopende financiële verplichtingen | 60 | 1.966 |
| Overige langlopende verplichtingen | 1.215 | 1.680 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 16.692 | 11.750 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 582.342 | 405.463 |
| Kortlopende financiële schulden | 22.479 | 81.358 |
| Handels- en andere kortlopende verplichtingen | 38.769 | 38.379 |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
25.361 | 41.123 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 86.609 | 160.860 |
| Totaal verplichtingen | 668.951 | 566.323 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 1.212.418 | 1.032.553 |
De netto huuropbrengsten stegen met € 0,4 miljoen tot € 15,5 miljoen na oplevering van inkomsten-genererende gebouwen in 2018, gecompenseerd door de vierde closing met de Joint Venture in april 2018 en de verkoop van het Mango-gebouw in september 2018.
Inclusief het aandeel van VGP in de Joint Venture en rekening houdend met de netto huuropbrengsten op "doorkijkbasis" steeg de netto huur in totaal met € 10,8 miljoen, of 33% in vergelijking met 2017 (van € 32,6 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 43,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018).1
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2018 bedraagt € 98,6 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 94,6 miljoen per einde december 2017. De lage kapitalisatierentevoeten bleven aanhouden tijdens het jaar.
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief ontwikkelingsland, maar inclusief de projecten in aanbouw voor rekening van de Joint Venture, werd op 31 december 2018 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,29% (vergeleken met 6,00% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
De inkomsten uit de diensten geleverd aan de joint venture stegen met € 2,0 miljoen tot € 10,0 miljoen. De stijging was voornamelijk het gevolg van de groei van de Joint Venture portefeuille en de ontwikkelingsactiviteiten die in opdracht van de Joint Venture zijn ondernomen.
De inkomsten uit vastgoed- en facility management stegen van € 4,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 6,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018. De vergoeding voor ontwikkelingsbeheer die tijdens deze periode werd gegenereerd bedroeg € 3,3 miljoen, vergeleken met € 3,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017.
Het aandeel van VGP in de winst van de Joint Venture over de periode steeg met € 16,0 miljoen van € 29,2 miljoen over de periode eindigend op 31 december 2017 naar € 45,2 miljoen over de periode eindigend op 31 december 2018, als gevolg van de toegenomen inkomsten-genererende activa van de Joint Venture portefeuille en de inkrimping van de kapitalisatierentevoet op de vastgoedbeleggingen.
Het aandeel van de netto huuropbrengsten steeg tot € 27,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 in vergelijking met € 17,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017. De stijging weerspiegelt de onderliggende groei van de portefeuille van de Joint Venture als gevolg van de verschillende transacties tussen de Joint Venture en VGP sinds mei 2016.
Eind december 2018 had de Joint Venture (100% aandeel) € 70,9 miljoen aan toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, die 1.347.00 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, in vergelijking met € 52,5 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, die eind december 2017 1.010.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigden.
Het aandeel in de netto waarderingswinsten op vastgoedbeleggingen steeg tot € 39,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 (vergeleken met € 24,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017). De portefeuille van VGP European Logistics, met uitzondering van de ontwikkelingsgronden en de gebouwen in aanbouw door VGP in opdracht van de Joint Venture, werd gewaardeerd tegen een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,31% per 31 december 2018 (vergeleken met 5,68% per 31 december 2017), wat de verdere contractie van de marktkapitalisatierentevoeten in 2018 weerspiegelt. De (her)waardering van de Joint Venture portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
Het aandeel in de netto fi nanciële kosten van de Joint Venture voor de periode eindigend op 31 december 2018 steeg van € 5,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 12,4 miljoen. Voor de periode eindigend op 31 december 2018 bedroeg het aandeel van de fi nanciële opbrengsten € 0,3 miljoen (€ 0,8 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017). De fi nanciële opbrengsten per 31 december 2017 omvatten een niet-gerealiseerde winst van € 0,7 miljoen op rentederivaten. (€ 2,7 miljoen ongerealiseerd verlies per 31 december 2018). De fi nanciële kosten per aandeel stegen van € 6,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 12,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 en omvatten € 3,4 miljoen rente op de aandeelhoudersschuld (€ 1,4 miljoen per 31 december 2017), € 5,8 miljoen rente op fi nanciële schuld (€ 5,1 miljoen per 31 december 2017), € 2.7 miljoen ongerealiseerde verliezen op rentederivaten (€0,1 miljoen per 31 december 2017), €1,6 miljoen andere fi nanciële kosten (€1,0 miljoen per 31 december 2017), voornamelijk in verband met de afschrijving van geactiveerde financieringskosten op bankleningen en een positieve impact van €0,8 miljoen (€1,3 miljoen per 31 december 2017) in verband met geactiveerde rente.
De administratieve kosten voor de periode bedroegen € 18,2 miljoen in vergelijking met € 19,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017, als gevolg van de stopzetting per 1 januari 2018 van de tussentijdse overeenkomst van variabele vergoeding van Little Rock SA, gedeeltelijk gecompenseerd door de verdere groei van het VGP-team ter ondersteuning van de groei van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep gecombineerd met de geografi sche expansie. Op 31 december 2018 telde het VGP-team meer dan 180 werknemers, actief in 12 verschillende landen.
1 Zie ook Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten voor verdere details.
Voor de periode eindigend op 31 december 2018 bedroegen de fi nanciële opbrengsten € 6,1 miljoen (€ 9,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017) en omvatten ze € 5,7 miljoen interestopbrengsten op leningen toegekend aan VGP European Logistics (€ 5,3 miljoen per 31 december 2017), € 39 duizend ongerealiseerde winst op rentederivaten (€ 3,5 miljoen per 31 december 2017) en € 0,3 miljoen netto wisselkoerswinsten (vergeleken met € 0,6 miljoen winst per 31 december 2017).
De gerapporteerde financiële kosten per 31 december 2018 van € 20,1 miljoen (€ 20,2 miljoen per 31 december 2017) bestaan voornamelijk uit € 20,1 miljoen kosten voor interesten op financiële schulden (€ 19,3 miljoen per 31 december 2017), € 1,5 miljoen ongerealiseerd verlies op rentederivaten (ten opzichte van € 2,2 miljoen per 31 december 2017), € 1,6 miljoen andere fi nanciële kosten (€ 1,6 miljoen per 31 december 2017) en een positief eff ect in verband met geactiveerde rente van € 3,2 miljoen (€ 3,0 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017).
Als gevolg hiervan bedroegen de netto fi nanciële kosten € 14,0 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 in vergelijking met € 10,5 miljoen eind december 2017.
De aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics bedroegen € 143,3 miljoen per 31 december 2018 (tegenover € 149,9 miljoen per 31 december 2017) waarvan € 101,9 miljoen (€ 137,1 miljoen per 31 december 2017) betrekking had op de fi nanciering van gebouwen in aanbouw en ontwikkeling van terreinen in eigendom van de joint venture.
De Groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Daarnaast wordt voorzien in belastinglatenties op het verschil in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
De wijziging is voornamelijk het gevolg van de belastinglatenties met betrekking tot het verschil in de reële waarde van het investeringsvastgoed en heeft daarom slechts een beperkte invloed op de liquiditeit van de Groep.
Voor de periode tot 31 december 2018 bedroegen de belastingen € 16,0 miljoen (2017: € 21,2 miljoen), en zij omvatten voor € 15,0 miljoen aan uitgestelde belastingen (2017: € 20,4 miljoen).
De winst over het jaar steeg van € 96,0 miljoen (€ 5,17 per aandeel) per 31 december 2017 naar € 121,1 miljoen (€ 6,52 per aandeel) voor het boekjaar dat eindigde op 31 december 2018.
Vastgoedbeleggingen betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en gronden aangehouden voor ontwikkeling. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten. Per 31 december 2018 omvat de investeringsvastgoedportefeuille 13 opgeleverde gebouwen, die 288.372 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, en daarnaast 19 gebouwen in aanbouw, goed voor 322.185 m² verhuurbare oppervlakte, waarvan 4 gebouwen (37.675 m²) worden ontwikkeld voor VGP European Logistics.
Tijdens het jaar werden 21 gebouwen opgeleverd, goed voor een totaal van 505.539 m² verhuurbare oppervlakte. VGP heeft voor eigen rekening 8 gebouwen opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 197.236 m², en 13 gebouwen (308.304 m²)1 werden opgeleverd voor rekening van de Joint Venture.
Eind december 2018 stegen de investeringen in de Joint Venture tot € 241,4 miljoen (van 143,3 miljoen per 31 december 2017).
De investeringen in joint venture en geassocieerde ondernemingen per einde 2018 weerspiegelen de joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allemaal worden verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
Het saldo van de Groepen activa die worden aangehouden voor verkoop daalde van € 442,0 miljoen per 31 december 2017 naar € 275,0 miljoen per 31 december 2018. Deze nettodaling is vooral het gevolg van de vierde closing met de VGP European Logistics-joint venture van eind april 2018.
Het saldo per 31 december 2018 betreft de activa in aanbouw en ontwikkeling (tegen reële waarde) die worden ontwikkeld of zullen worden ontwikkeld door VGP namens VGP European Logistics, en omvat ook geherclassificeerde vastgoedbeleggingen van VGP, voor een bedrag van € 120,4 miljoen, die betrekking hebben op de vijfde closing met de VGP European Logistics-joint venture, die plaatsvond op 1 april 2019.
Ingevolge de Joint Venture Overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot het verwerven van inkomstengenererende activa die door VGP ontwikkeld worden en die gelegen zijn in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. De ontwikkelingspijplijn die wordt overgedragen aan de Joint Venture in het kader van de verschillende closings tussen de Joint Venture en VGP, wordt door VGP op eigen risico ontwikkeld en wordt vervolgens verworven en betaald door de Joint Venture, op basis van vooraf overeengekomen opleveringsen verhuurparameters. De marktwaarde van het actief in aanbouw dat VGP in opdracht van VGP European Logistics ontwikkelt, bedroeg € 154,5 miljoen per 31 december 2018 (tegen € 194,9 miljoen per 31 december 2017).
1 Waarvan 5 gebouwen (191.453 m²) aanvankelijk door VGP waren ontwikkeld voor eigen rekening en later werden verkocht aan de VGP European Logistics-joint venture in het kader van de 4e closing in april 2018.
In 2018 kon VGP zijn obligatiefi nancieringsprofi el met succes uitbreiden en verlengen na de voltooiing van een obligatielening van € 190 miljoen in september 2018. De obligatie heeft een vaste couponrente van 3,5% en vervalt op 19 maart 2026. De opbrengst werd gedeeltelijk gebruikt voor de herfi nanciering van de vervallende € 75 miljoen dec-18 obligatielening (met een coupon van 5,1%), het resterende saldo werd gebruikt voor de aankoop van ontwikkelingsland in de bestaande en nieuwe markten, te weten Nederland, Italië en Oostenrijk, en voor de verdere fi nanciering van de ontwikkeling van nieuwe projecten op de ontwikkelingsland van de Groep.
De fi nanciële schuld nam toe van € 471 miljoen per 31 december 2017 naar € 587 miljoen per 31 december 2018, waarvan voor € 15 miljoen aan uitstaande bankschuld. De schuldgraad1 van de Groep daalde van 42,3% per 31 december 2017 naar 34,6% per 31 december 2018. De schuldgraad blijft duidelijk binnen de geconsolideerde maximale doelschuldgraad van de Vennootschap van 65%.
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (51.035) | (6.786) |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 104.724 | (90.274) |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 77.299 | 57.625 |
| Netto toename/(afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 130.988 | (39.434) |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten daalde met € 44,2 miljoen, vooral door de stijging (€ 21,9 miljoen) in btw-vorderingen, die de toegenomen onderliggende ontwikkelingsactiviteiten weerspiegelt.
De veranderingen in de kasstroom uit investeringsactiviteiten waren vooral het gevolg van: (i) € 263,4 miljoen (2017: €168,4 miljoen) aan investeringsuitgaven voor de ontwikkelingsactiviteiten en de aankoop van grond; (ii) € 438,4 miljoen instroom uit de closing met VGP European Logistics van april 2018 (2018: € 289,7 miljoen, tegen € 122,1 miljoen closing in 2017) en de verkoop van het Mango-gebouw (€ 148,7 miljoen).
De veranderingen in de kasstroom uit fi nancieringsactiviteiten waren het gevolg van: (i) € 35,3 miljoen dividend uitbetaald in mei 2018 (2017: € 20,1 miljoen kapitaalterugbetaling); (ii) € 188,4 miljoen netto-opbrengst van de obligatie maart 2026, de terugbetaling van de vervallen 2018 Obligatie (€ 75 miljoen) en € 0,8 miljoen terugbetaling van bankschuld, ten opzichte van de netto-opbrengst in 2017 van de uitgegeven 2024 Obligatie en de 2025 Obligatie voor een totaal van € 153,9 miljoen, de terugbetaling van de vervallen € 75 miljoen obligaties in juli 2017 en € 1,2 miljoen nettoterugbetaling van bankschuld.
Op 1 april 2019 vond een vijfde closing plaats met VGP European Logistics met een transactiewaarde van > € 190 miljoen.
Euronext Brussel Main Market van Praag
| VGP | ISIN BE0003878957 | |
|---|---|---|
| € 1.103.833.17 | ||
| Hoogste kapitalisatie | ||
| Laagste kapitalisatie | ||
| € 1.085.250.120 € 62,05 |
||
| € 59,40 | ||
| Beurskapitalisatie 31 dec-18 |
Per 31 december 2018 werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door 18.583.050 aandelen.
Het aandeelhouderschap van de Vennootschap is als volgt:
| AANDEELHOUDER | AANTAL AANDELEN | % VAN UITGEGEVEN AANDELEN |
|---|---|---|
| Little Rock SA | 3.872.103 | 20,84% |
| Alsgard SA | 2.409.914 | 12,97% |
| Subtotaal Jan Van Geet Groep | 6.282.017 | 33,81% |
| VM Invest NV | 3.746.008 | 20,16% |
| Comm. VA VGP MISV | 929.153 | 5,00% |
| Subtotaal Bart Van Malderen Groep | 4.675.161 | 25,16% |
| Vadebo France NV | 655.738 | 3,53% |
| Griet Van Malderen | 103.949 | 0,56% |
| Subtotaal Griet Van Malderen Groep | 759.687 | 4,09% |
| Publiek | 6.866.185 | 36,95% |
| Totaal | 18.583.050 | 100,00% |
Little Rock NV en Alsgard NV zijn vennootschappen onder zeggenschap van dhr. Jan Van Geet. VM Invest NV en Comm VA VGP MISV zijn vennootschappen onder zeggenschap van dhr. Bart Van Malderen.
Vadebo France NV is een vennootschap onder zeggenschap van mw. Griet Van Malderen.
Er zijn geen specifi eke categorieën aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem. In overeenstemming met de artikelen 480 tot en met 482 van het Wetboek van vennootschappen kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht.
Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar.
De Buitengewone Algemene Vergadering van 8 december 2016 heeft de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in een of meerdere malen te verhogen met een totaal maximum bedrag van € 100.000.000 (exclusief eventuele uitgiftepremie). Deze machtiging geldt voor een periode van vijf jaar na 27 december 2016 en kan worden verlengd overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen. Krachtens deze machtiging kan de Raad van Bestuur onder andere een kapitaalverhoging doorvoeren in het kader van het toegestaan kapitaal door middel van de uitgifte van gewone aandelen, inschrijvingsrechten of converteerbare obligaties, en mag ze het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de Vennootschap beperken of opheffen.
Bovendien werd de Raad van Bestuur gemachtigd om, binnen een periode van drie jaar na 27 december 2016, gebruik te maken van het toegestaan kapitaal na ontvangst door de Vennootschap van een mededeling door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) van een openbaar overnamebod op de eff ecten van de Vennootschap.
Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft VGP NV een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank. Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen in geval van kapitaalverhogingen vereenvoudigt.
| Trading update eerste kwartaal 2019 | 10 mei 2019 |
|---|---|
| Algemene vergadering van aandeelhouders | 10 mei 2019 |
| Ex-dividend datum 2018 | 20 mei 2019 |
| Registratiedatum dividend 2018 | 21 mei 2019 |
| Betalingsdatum dividend 2018 | 22 mei 2019 |
| Halfjaarresultaten 2019 | 23 augustus 2019 |
| Trading update derde kwartaal 2019 | 22 november 2019 |
Gelet op de positieve trend in de vraag naar verhuurbare oppervlakte die VGP in 2018 noteerde, verwacht VGP dat het zijn huuropbrengsten en vastgoedportefeuille verder zal kunnen uitbreiden via de oplevering en opname van nieuwe gebouwen in 2019. De ontwikkelingsactiviteit zou zich verder moeten uitbreiden in 2019, met ondersteuning door de solide vraag van potentiële huurders, de e-commerce en door het hefboomeff ect van de geografi sche reikwijdte van VGP, waardoor VGP zowel pan-Europese als lokale oplossingen kan bieden aan een breed scala aan potentiële multinationale en lokale klanten.
Deze ontwikkelingsactiviteiten worden ondersteund door de huidige eigen en zeker gestelde grondbank op toplocaties verspreid over Europa. Dit biedt een solide basis voor het ondersteunen en stimuleren van de ontwikkelingsactiviteiten in het aankomende jaar. Op 1 april 2019 vond een vijfde closing plaats met VGP European Logistics met een transactiewaarde van > € 190 miljoen.
Tot slot hebben we een gezamenlijke toezegging met Allianz Real Estate om onze JV-structuur uit te breiden buiten de bestaande landen1 . Deze vergevorderde besprekingen over de oprichting van een nieuwe joint venture zullen naar verwachting in de eerste helft van 2019 worden afgerond, waardoor extra fi nanciële middelen beschikbaar komen om de ontwikkelingsactiviteiten van VGP te ondersteunen.
1 Van de twaalf landen waarin de groep actief is, dekt de JV momenteel Duitsland, Slowakije, Tsjechië en Hongarije.
Als eigenaar van 51 logistieke parken in heel Europa is VGP zich sterk bewust van het belang van doelstellingen op milieugebied en streeft VGP ernaar om haar directe koolstofvoetafdruk terug te dringen.
Als ontwikkelaar, eigenaar en beheerder, onderkent VGP de positieve rol die het kan spelen in de transitie naar een koolstofarme economie, naast de risico's waarmee deze transitie en de klimaatveranderingen in het algemeen gepaard kunnen gaan. Daarnaast richt VGP zich op de directe bedrijfseconomische impact bij het betrekken van de eigen kantoren.
VGP is bezig met het vernieuwen van haar bedrijfsbrede beoordeling van klimaatgerelateerde initiatieven en risico's, terwijl ook de interne capaciteiten worden vastgesteld die nodig zijn om in toekomstige verslagperiodes betere klimaatgerelateerde informatie te verstrekken.
Met de introductie van dit nieuwe hoofdstuk in het jaarverslag geeft VGP een eerste indicatie van haar plannen en geeft zij nadere informatie over de rol van VGP als vastgoedbeheerder en eigenaar. Hoe VGP haar indirecte milieueff ecten beheert, zal in de nabije toekomst beschikbaar worden gesteld.
Het bedrijfsmodel van VGP is gebaseerd op drie kerndrijfveren:
Duurzaamheidsonderwerpen staan op de agenda van het managementteam en elk lid wordt betrokken bij de duurzaamheidsacties van de onderneming om ervoor te zorgen dat duurzaamheid een sterker onderdeel wordt van het DNA van VGP.
"Vandaag bouwen aan morgen" is al lang het bedrijfsmotto van VGP, omdat VGP ervan overtuigd is dat morgen beter kan worden dan vandaag. VGP wil voor de volgende generaties een schitterende toekomst bouwen en veiligstellen.
VGP bouwt om waarde te creëren, niet alleen voor haar klanten, partners en aandeelhouders, maar ook voor de gemeenschappen waarin zij actief is.
VGP wil bouwen aan morgen door vandaag op de juiste manier te werk te gaan. Door op een verantwoorde manier zaken te doen. Door een evenwicht te vinden tussen resultaten, traditie, innovatie en duurzaamheid.
VGP doet dit door zichzelf in vraag te stellen en zich iedere dag weer aan te passen aan de veranderende behoeften.
Het is de ambitie van VGP om het energieverbruik en de uitstoot van haar activiteiten geleidelijk te verminderen. Het langetermijndoel van VGP is om waarde te creëren door de milieu-impact van haar gebouwen te verminderen. VGP doet dit door energiebesparende maatregelen te nemen en de productie mogelijk te maken van energiebronnen.
Energie-effi ciënt ontwerpen en bouwen is van cruciaal belang om de energievraag van het gebouw te verlagen. Als fi nale investeerder maken bouwnormen van hoge kwaliteit integraal deel uit van het bedrijfsbrede bouwprotocol van VGP, en ze zijn dan ook als zodanig opgenomen in de overeenkomst met onze joint venture-partner Allianz. Het toepassen van deze bouwnormen van hoge kwaliteit laat VGP toe om duurzame waarde te creëren voor haar aandeelhouders, huurders en andere stakeholders.
Vanwege de kosten die daarmee gepaard gaan, zijn klanten soms niet geneigd om deel te nemen aan een offi cieel certifi catieproces, maar dat verandert niets aan de manier waarop VGP minimumnormen van hoge kwaliteit toepast. Hoewel VGP bij gelegenheid kan afwijken van haar bouwstandaard wanneer specifi eke omstandigheden dit van VGP vereisen wordt dit ook gedaan met het oog op een duurzame aanpak voor de lange termijn.
Zo omvatten de energiebesparingsmaatregelen het gebruik van ledverlichting voor nieuw gebouwde magazijnen, en afhankelijk van de activiteit en de ligging kan een evaluatie worden uitgevoerd voor een geschikte isolatie in de wanden van onze gebouwen om warmteverliezen te beperken, en kunnen bijv. de voordelen van het gebruik van een warmtepomp worden geanalyseerd.
Hoe meer systemen er worden gebruikt in een gebouw, hoe sterker de energiebeheerder afhangt van technische hulpmiddelen. In het beste geval kunnen alle technische functies van het gebouw en de installaties worden gemonitord en bediend via een centraal systeem. In dat kader worden alle nodige sensoren, aandrijvers en bedieningselementen, naast de technische en gebruikerssystemen (denk maar aan verwarming, ventilatie, airconditioning, koeling) ingebouwd.
Al deze apparaten voor monitoring, bediening, regeling en optimalisering worden bestuurd aan de hand van gespecialiseerde software. Deze gebouwenbeheertechniek, waarmee alle gegevens van de sensoren en de regelaars van een gebouw worden verzameld, vormt het kerngereedschap van de energiebeheerder van het gebouw. De software registreert en analyseert de statistische gegevens en geeft ze op grafi sche wijze weer. Op die manier krijgt de energiebeheerder een overzicht van alle technische processen binnen een gebouw en kan zijn potentiële besparingen makkelijker te vinden.
De grote daken van de logistieke magazijnen van VGP zijn bij uitstek geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen, zonder esthetische impact op de lokale gemeenschappen. Zo krijgen het park en de directe omgeving toegang tot plaatselijk geproduceerde groene stroom. Vanwege hun schaalgrootte zijn zonnepanelen perfect toegesneden op een gedecentraliseerde energieproductie. Deze gedecentraliseerde aanpak zorgt voor een betere continuïteit en beschikbaarheid van de elektriciteit bij de betrokken industriële en logistieke parken en de omliggende gemeenschap, zonder belasting van het netwerk. Bovendien kunnen de klanten plaatselijk geproduceerde groene stroom verbruiken.
VGP heeft tot nu toe 165.000 m² aan daken met zonnepanelen ontwikkeld waarmee 12.500 kWp kan worden opgewekt. VGP heeft een zonnedak gecontracteerd voor haar nieuwe ontwikkeling in Nederland, die nog eens 60.000 m² zal toevoegen en daarnaast zijn er ook gesprekken voor diverse andere ontwikkelingen voor zonnepaneeldaken in een vergevorderd stadium.
| PARK | GEBOUW | ELECTRICITEITS OPWEKKING |
|---|---|---|
| VGP Park Leipzig | A1 | 574 kWp |
| VGP Park Leipzig | A2 | 745 kWp |
| VGP Park Leipzig | B1 | 1,490 kWp |
| VGP Park Bischofsheim | A1 | 382 kWp |
| VGP Park Gottingen | A1 | 750 kWp |
| VGP Park Frankenthal | A | 4,011 kWp |
| VGP Park Berlin | D | 2,055 kWp |
| VGP Park Bobenheim-Roxheim |
A | 1,809 kWp |
| VGP Park Hamburg | A4 | 745 kWp |
| 12,561 kWp |
VGP neemt verantwoordelijkheid voor haar omgeving en mensen door actief te werken aan het beheer van haar eigendommen en samen te werken met huurders, gemeenten en andere lokale belanghebbenden. Het doel van VGP is een actieve bijdrage te leveren aan een veiligere en meer inclusieve samenleving.
Omdat VGP ervoor wil zorgen dat het een verantwoordelijk en zorgzaam lid van de samenleving blijft, onderzoekt VGP momenteel verschillende alternatieve manieren waarop VGP iets terug kan doen voor de gemeenschappen, waaronder het helpen verbeteren van het lokale milieu, erfgoed, onderwijs, onderzoek en het lokale sociale weefsel van de gemeenschappen waarin VGP actief is. Meer informatie over dergelijke initiatieven zal in de komende periode beschikbaar worden gesteld.
De familiale eigendomsstructuur van het bedrijf komt ook tot uiting in de collegiale teamgeest die in het hele bedrijf heerst. Integriteit betekent eerlijkheid en oprechtheid in wat VGP doet en open communicatie.
Goed nieuws mag best rustig worden verspreid, maar problemen worden openlijk besproken en zo snel mogelijk aangepakt. Wederzijds vertrouwen, respect voor iedereen en de kans om te groeien zijn belangrijke factoren voor de werknemers van VGP, opdat zij zich gewaardeerd voelen en plezier hebben in hun werk. Dit is van cruciaal belang om de ambitieuze doelstellingen die VGP voor de komende jaren heeft gesteld, te kunnen realiseren.
Per jaareinde telde de groep 180 medewerkers. VGP gelooft in gelijke kansen voor alle medewerkers. VGP maakt geen onderscheid op grond van geslacht, religie, etnische achtergrond of seksuele geaardheid in haar HR-, wervings- en promotiebeleid of beloningssystemen.
VGP gaat proactief om met de veiligheid in en rond haar gebouwen, zodat VGP een veilige en gezonde werkomgeving kan bieden aan zowel huurders, personeel als aannemers op de bouwplaats. Bouwlocaties zijn risicovolle werkomgevingen. Daarom heeft VGP een sterke focus op veiligheid en gezondheid op het werk, om incidenten en ongevallen tot een minimum te beperken. VGP zal op alle bouwplaatsen de toepasselijke wetten en veiligheidsprocedures naleven. VGP voert inspecties en evaluaties uit van potentiële verbeterpunten tijdens werkbezoeken.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Voorzitter | Marek Šebesťák | 2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 |
| CEO | Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan van Geet |
2017 | Uitvoerend en referentie aandeelhouder |
— | 2021 |
| Bestuurders VM Invest NV vertegenwoordigd door Bart Van Malderen |
2017 | Niet-uitvoerend en referentie aandeelhouder |
— | 2021 | |
| Alexander Saverys | 2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 | |
| Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys |
2015 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2019 |
*1954
Dhr. Šebesťák is oprichter en vroegere Voorzitter van BBDO-Czech Republic, een toonaangevend internationaal reclame- en communicatiebureau.
Jan Van Geet is de oprichter en CEO van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in Tsjechië als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedbeleggingsfonds.
Dhr. Bart Van Malderen richtte in 2012 Drylock Technologies op, een producent van hygiënische wegwerpartikelen die de revolutionaire ultradunne pulpvrije luier introduceerde in 2013. Voorheen bekleedde Bart Van Malderen diverse leidinggevende functies binnen Ontex, een toonaangevend Europese producent van hygiënische wegwerpartikelen voordat hij CEO werd in 1996 en Voorzitter van de Raad van Bestuur in 2003, een mandaat dat hij bekleedde tot midden juli 2007.
*1978
Dhr. Alexander Saverys behaalde een master in rechten (KU Leuven en Madrid) en een MBA aan de Fachhochschule für Wirtschaft in Berlijn. In 2004 richtte hij Delphis NV op. Delphis legt zich toe op multimodale transportoplossingen in heel Europa. Hij werd bestuurder van CMB (Compagnie Maritime Belge NV) in 2006 en werd er in september 2014 benoemd als CEO.
*1962
Dhr. Jos Thys behaalde een master in Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen (UFSIA). Hij verstrekt adviezen aan familiebedrijven, die hij voornamelijk adviseert over strategische en structureringsonderwerpen. Hij verstrekt eveneens advies over de implementatie van Corporate Governance bij ondernemingen en non-profit organisaties. Jos Thys had voorheen een lange carrière in corporate en investment banking bij Paribas, Artesia en Dexia.
| SAMENSTELLING PER 31 DECEMBER 2018 | |
|---|---|
| Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet |
Chief Executive Officer |
| Jan Procházka | Chief Operating Officer |
| Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop |
Chief Financial Officer |
| Tomas Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Tomas Van Geet |
Chief Commercial Officer |
| Jan Papoušek s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Papoušek |
Chief Operating Officer – buiten CZ |
| Matthias Sander s.r.o. vertegenwoordigd door Matthias Sander |
Chief Investment Officer |
| MB Vlutters BVBA vertegenwoordigd door Martijn Vlutters |
Vice President – Business Development & Investor Relations |
*1971
Jan Van Geet is de oprichter en CEO van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in Tsjechië als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedbeleggingsfonds.
*1964
Hij is burgerlijk ingenieur en architect en kwam bij VGP in 2002. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de opvolging van het constructieproces. Voordien was Jan gedelegeerd bestuurder van Dvořák, een aannemingsbedrijf voor burgerlijke bouwkunde, destijds een van de grote spelers op de Tsjechische markt. Bekende projecten onder zijn leiding waren de luchthaventerminal Sever 1 in Praag, de cargoterminal, alsook de hoofdzetel van Česká Spořitelna.
Kwam bij VGP in 2007. Hij is verantwoordelijk voor alle fi nanciële aangelegenheden, d.w.z. fi nanciele planning, controle, prognoses, fi nanciële middelen, belastingen en verzekeringen voor alle landen waar VGP actief is/zal zijn, alsook voor de relaties met de beleggers. Dirk werkte gedurende 5 jaar bij Ontex als Group Treasurer, waar hij ook verantwoordelijk was voor belasting- en verzekeringskwesties. Voordien werkte hij bij CHEP Europe in Londen als Treasurer Europe, South America & Asia. Dirk Stoop behaalde een master in Financiële & Economische Wetenschappen aan de VLEKHO (HUB) in België.
Kwam bij VGP in 2005. Hij is verantwoordelijk voor alle commerciële strategische kwesties en de coördinatie van VGP's grote klanten. Voordien bekleedde hij verschillende functies in de afdelingen planning en logistiek van Domo in Duitsland, Spanje, Tsjechië en Zuid-Afrika, en van Associated Weavers en Ontex.
*1979
Kwam bij VGP in 2018. Hij is verantwoordelijk voor de bedrijfsontwikkeling en de beleggersrelaties. Voordien werkte Martijn 13 jaar bij J. P. Morgan in Londen en New York, waar hij diverse functies bekleedde in Capital Markets en Corporate Finance. Tijdens deze periode stond hij 2 jaar in New York in voor de beleggersrelaties van J. P. Morgan Chase. Martijn bezit een Master in Civiele Techniek van de Universiteit van Delft en in Business Administration van de Erasmus/ Rotterdam School of Management.
Hij is burgerlijk ingenieur en kwam bij VGP in 2007. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten voor alle projecten buiten Tsjechië. Voordien werkte Jan voor Gardiner and Teobald, een gerenommeerd, in het VK gevestigd bedrijf voor kostenbeheersing met internationale activiteiten, waar hij de functie bekleedde van cost and project manager.
Hij heeft een bachelor in mechanica en economie en kwam bij VGP in 2018. Hij is verantwoordelijk voor de uitbreiding naar nieuwe landen, de koop van gronden in heel Europa en de coördinatie van de ontwikkelingspijplijn. Matthias bekleedde de afgelopen 11 jaar diverse leidinggevende functies bij Knorr Bremse (een toonaangevende Duitse industriegroep) en was er Managing Director van in Tsjechië.
47 VGP Park Nijmegen
01 VGP Park Hamburg 02 VGP Park Soltau 03 VGP Park Leipzig 04 VGP Park Berlin 05 VGP Park Ginsheim 06 VGP Park Schwalbach 07 VGP Park München 08 VGP Park Bingen 09 VGP Park Rodgau 10 VGP Park Höchstadt 11 VGP Park Borna 12 VGP Park Bobenheim-Roxheim 13 VGP Park Frankenthal 14 VGP Park Berlin-Wustermark 15 VGP Park Göttingen 16 VGP Park Wetzlar 17 VGP Park Halle 18 VGP Park Dresden 19 VGP Park Bischofsheim 20 VGP Park Giessen-Buseck 21 VGP Park Giessen-Lutzelinden
46 VGP Park Graz
33 VGP Park San Fernado de Henares 34 VGP Park Lliçà d'Amunt 35 VGP Park Fuenlabrada 36 VGP Park Valencia Cheste 37 VGP Park Zaragoza
22 VGP Park Tuchoměřice 23 VGP Park Ústí nad Labem 24 VGP Park Český Újezd 25 VGP Park Liberec 26 VGP Park Olomouc 27 VGP Park Jeneč 28 VGP Park Chomutov 29 VGP Park Brno 30 VGP Park Hrádek nad Nisou 31 VGP Park Plzeň
45 VGP Park Malacky
41 VGP Park Győr 42 VGP Park Alsónémedi 43 VGP Park Hatvan 44 VGP Park Kecskemét
38 VGP Park Timișoara 39 VGP Park Sibiu 40 VGP Park Brașov
48 VGP Park Calcio
| huurder | Emons Logistik GmbH; Logit Services GmbH; Isringhausen GmbH & Co. KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
23,848 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder Lillydoo Services GmbH 2 verhuurbare 9,642 m oppervlakte |
GEBOUW B | |
|---|---|---|
| gebouwd | 2018 |
| gebouwd | 2018 |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
25,829 m 2 |
| huurder | SSW Stolze Stahl Waren GmbH; DefShop GmbH |
| huurder | Lidl Digital FC GmbH & Co. KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 53,776 m |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | Custom Chrome Europe GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 6,400 m |
| gebouwd | 2014 |
| huurder | Lekkerland Deutschland GmbH & Co.KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
23,270 m 2 |
| gebouwd | 2016 |
GEBOUW A huurder Lekkerland Deutschland GmbH & Co.KG verhuurbare oppervlakte 13,617 m 2 gebouwd 2016
| huurder | Amazon Logistik Frankenthal GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
146,899 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | INDAT Robotics GmbH; Greenyard Fresh Germany GmbH; 4PX Express GmbH; Vicampo.de GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 35,635 m |
| gebouwd | 2017 |
DUITSLAND VGP Park Hamburg GEBOUW A0
| huurder | GEODIS Logistics Deutschland GmbH; Nippon Express (Deutschland) GmbH; Weider & Nesse Gmb; EGC Energie und Gebäudetechnik; Deutsche Post Immobilien GmbH |
|---|---|
| verhuurbare | 34,888 m |
| oppervlakte | 2 |
gebouwd 2013
| huurder | Volkswagen AG; Drive Medical GmbH & Co. KG; CHEP Deutschland GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
24,633 m 2 |
| gebouwd | 2014–2016 |
GEBOUW A2
| huurder | Syncreon Deutschland GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
18,743 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | Zebco Europe GmbH; Hausmann Logistik GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
9,471 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | LZ Logistik GmbH | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
14,471 m 2 |
|
| gebouwd | 2016 |
| huurder | Landgard eG | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
13,136 m 2 |
|
| gebouwd | 2018 |
| huurder | Rhenus SE & Co. KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
57,471 m 2 |
| gebouwd | 2015–2017 |
GEBOUW B2
| huurder | Geis Industrie-Service GmbH; Karl Heinz Dietrich GmbH & Co KG; Lagerei und Spedition Dirk Vollmer GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 40,586 m |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | CARGO-PARTNER GmbH; Lagerei und Spedition Dirk Vollmer GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 9,455 m |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | Rieck Projekt Kontakt Logistik Hamburg GmbH & Co. KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 23,679 m |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | AO Deutschland Ltd. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 2,502 m |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | C&A Mode GmbH & Co. KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
15,001 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
GEBOUW A1
| huurder | Deine Tür GmbH; fms field marketing + sales services GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 6,915 m |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | lopende onderhandelingen |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 8,873 m |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | USM operations GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 24,630 m |
| gebouwd | 2017 |
GEBOUW A huurder A & O GmbH, Geis Ersatzteil-Service GmbH; PTG Lohnabfüllung GmbH; toom Baumarkt GmbH verhuurbare oppervlakte 24,878 m 2 gebouwd 2016
| huurder | Rhenus SE & Co. KG |
|---|---|
| verhuurbare | 43,375 m2 |
| oppervlakte | |
| gebouwd | 2016 |
| huurder | toom Baumarkt GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
19,782 m2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | EBARA Pumps Europe S.p.A.; ASENDIA Operations GmbH & Co KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
7,062 m2 |
| gebouwd | 2016 |
| huurder | PTG Lohnabfüllung GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
8,763 m2 |
| gebouwd | 2015 |
DUITSLAND VGP Park Schwalbach GEBOUW A
| huurder | Optimas OE Solutions GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
8,386 m2 |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | AUDI AG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 55,811 m |
| gebouwd | 2016 |
| GEBOUW A | ||
|---|---|---|
| huurder | Ancla Logistik GmbH | |
| verhuurbare oppervlakte |
2 18,685 m |
|
| gebouwd | 2018 – gedeeltelijk in aanbouw | |
| huurder | POCO Einrichtungsmärkte GmbH; Global Cargo Service GmbH; Strieder Transport Logistik GmbH; Trans-Pak AG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 19,264 m |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Amazon EU S.a.r.l. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
38,506 m 2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Friedrich ZUFALL GmbH & Co. KG; Amazon EU S.a.r.l. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 42,643 m |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | Van Waveren Saaten GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,026 m 2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Wardow GmbH | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 12,220 m |
|
| gebouwd | in aanbouw | |
| huurder | Wardow GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
28,810 m 2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Wepoba Wellpappenfabrik GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 12,800 m |
| gebouwd | 2018 |
DUITSLAND VGP Park Wustermark GEBOUW C2
| huurder | TA Technix GmbH | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,382 m 2 |
|
| gebouwd | 2018 |
| huurder | Schenker Deutschland AG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
20,175 m2 |
| gebouwd | 2018 |
GEBOUW A
| huurder | Bettmer GmbH; Avantag Energy Betreibesellschaft 1 GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,654 m2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | L´ISOLANTE K-FLEX GmbH; TTM GmbH International Spedition |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
18,941 m2 |
| gebouwd | gedeeltelijk opgeleverd |
| VGP PARK | EIGENAAR | LAND | VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
OPGE LEVERD |
IN AANBOUW |
POTEN TIEEL |
TOTAAL | GECONTRAC TEERDE JAAR LIJKSE HUUR (€) |
||
| VGP Park Hamburg | VGP | 87.952 | — | — | 30.148 | 30.148 | — |
| VGP Park Gottingen | VGP | 237.618 | 42.993 | 44.532 | — | 87.525 | 3,4 |
| VGP Park Halle | VGP | 165.888 | — | 18.941 | 59.041 | 77.982 | 0,7 |
| VGP Park | VGP | 132.999 | 19.182 | 41.030 | 12.855 | 73.067 | 1,3 |
| Wustermark VGP Park Dresden-Radeburg |
VGP | 32.383 | 20.175 | — | — | 20.175 | 0,9 |
| VGP Park Berlin | VGP | 225.034 | — | — | 82.112 | 82.112 | 3,4 |
| VGP Park München | VGP | 533.036 | — | — | — | 220.021 | 3,2 |
| VGP Park Bischofsheim |
VGP | 11.763 | — | 6.654 | — | 6.654 | 0,4 |
| VGP Park Giessen-Buseck |
VGP | 36.549 | — | — | 18.128 | 18.128 | — |
| VGP Park Giessen-Lutzelinden |
VGP | 23.379 | — | — | 10.400 | 10.400 | — |
| Totaal | 1.486.601 | 82.350 | 111.156 | 432.705 | 626.211 | 13,3 | |
| VGP Park Bingen | Joint Venture |
15.000 | 6.400 | — | — | 6.400 | 0,4 |
| VGP Park Hamburg | Joint Venture |
537.112 | 249.033 | — | — | 249.033 | 13,0 |
| VGP Park Soltau | Joint Venture |
119.868 | 55.811 | — | — | 55.811 | 1,9 |
| VGP Park Rodgau | Joint Venture |
212.740 | 103.860 | — | — | 103.860 | 6,0 |
| VGP Park Höchstadt | Joint Venture |
45.680 | 15.001 | — | — | 15.001 | 0,9 |
| VGP Park Berlin | Joint Venture |
234.995 | 113.095 | — | — | 113.095 | 4,8 |
| VGP Park Frankenthal |
Joint Venture |
174.832 | 146.899 | — | — | 146.899 | 9,0 |
| VGP Park Bobenheim-Roxheim |
Joint Venture |
56.655 | 23.270 | — | — | 23.270 | 1,7 |
| VGP Park Borna | Joint Venture |
42.533 | 13.617 | — | — | 13.617 | 0,8 |
| VGP Park Leipzig | Joint Venture |
105.885 | 24.630 | 15.788 | 4.750 | 45.168 | 1,6 |
| VGP Park | Joint | 19.587 | 8.386 | — | — | 8.386 | 0,5 |
| Schwalbach | Venture | ||||||
| VGP Park Wetzlar | Joint Venture |
67.336 | 37.949 | — | — | 37.949 | 1,9 |
| VGP Park Ginsheim | Joint Venture |
59.845 | 35.635 | — | — | 35.635 | 2,3 |
| Totaal | 1.692.068 | 833.585 | 15.788 | 4.750 | 854.123 | 44,8 | |
| Totaal Duitsland | 3.178.669 | 915.935 | 126.944 | 437.455 | 1.480.335 | 58,1 |
GEBOUW I.
| huurder | KARTON P+P, spol. s r.o.; NOTINO, s.r.o.; ZINK Trading s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 12,226 m |
| gebouwd | 2017 |
| GEBOUW II. | |
|---|---|
| huurder | NOTINO, s.r.o.; SUTA s.r.o.; SECUPACK s.r.o. |
| verhuurbare oppervlakte |
14,242 m 2 |
| gebouwd | 2013–2016 |
| GEBOUW III. | ||
|---|---|---|
| huurder | HARTMANN – RICO a.s. | |
| verhuurbare oppervlakte |
2 8,621 m |
|
| gebouwd | 2013 | |
| huurder | Yusen Logistics (Czech) s.r.o.; Spedice Kudrová s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 12,789 m |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | FIA ProTeam s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2,753 m 2 |
| gebouwd | 2016 |
| huurder | Drylock Technologies s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
40,361 m 2 |
| gebouwd | 2012–2014 |
huurder Drylock Technologies s.r.o. verhuurbare oppervlakte 26,721 m 2 gebouwd 2018
| GEBOUW L1 | ||
|---|---|---|
| huurder | KNORR-BREMSE Systémy pro užitková vozidla ČR, s.r.o. |
|
| verhuurbare oppervlakte |
11,436 m 2 |
|
| gebouwd | 2016 |
| gebouwd | 2017 | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 7,808 m |
|
| huurder | Nagel Česko s.r.o. | |
| GEBOUW A |
| huurder | John Crane a.s. | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
9,010 m 2 |
|
| gebouwd | 2017 |
| huurder | SGB Czech Trafo s.r.o.; Edwards, s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
11,140 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
GEBOUW G1
| gebouwd | 2017 |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
12,124 m 2 |
| huurder | Benteler Automotive Rumburk s.r.o.; Gerfl or CZ s.r.o.; RTR-TRANSPORT A LOGISTIKA s.r.o.; SUTA s.r.o. |
| huurder | Euro Pool System CZ s.r.o.; FENIX solutions s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
19,859 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | Mürdter Dvořák, lisovna, spol. s r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 14,272 m |
| gebouwd | 2018/gedeeltelijk in aanbouw |
| huurder | ASSA ABLOY ES Production s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
8,711 m 2 |
| gebouwd | 2014 |
| huurder | FAIVELEY TRANSPORT CZECH a.s. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
21,918 m2 |
| gebouwd | 2015 |
GEBOUW C
| huurder | Excell Czech s.r.o.; FAIVELEY TRANSPORT CZECH a.s. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
9,744 m2 |
| gebouwd | 2014–2015 |
GEBOUW D
| huurder | COPO TÉXTIL PORTUGAL S.A., organizační složka; TRANSTECHNIK CS, spol. s r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
3,640 m2 |
| gebouwd | 2015–2016 |
GEBOUW A
| huurder | CAAMANO CZ INTERNATIONAL; invelt – s.r.o.; Obytné vozy s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,400 m2 |
| gebouwd | 2013 |
| gebouwd | 2014–2017 |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
18,604 m2 |
| huurder | HARTMANN – RICO a.s.; ESA s.r.o.; Lidl Česká republika v.o.s. |
| huurder | JOTUN CZECH a.s.; Minda KTSN Plastic Solutions s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
5,351 m 2 |
| gebouwd | 2014 |
| huurder | Ligman Europe s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,368 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | Treves CZ s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
8,725 m 2 |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | Treves CZ s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,134 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | SSI Technologies s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
6,080 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | 4PX Express CZ s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 52,582 m |
| gebouwd | 2017 |
| GEBOUW C | |||
|---|---|---|---|
| huurder | 4PX Express CZ s.r.o. | ||
| verhuurbare oppervlakte |
2 11,698 m |
||
| gebouwd | 2018 |
VGP Park Jeneč GEBOUW D1
| huurder | 4PX Express CZ s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 1,885 m |
| gebouwd | 2017 |
| huurder | 4PX Express CZ s.r.o. | |
|---|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 3,725 m |
|
| gebouwd | in aanbouw |
TSJECHISCHE REPUBLIEK VGP Park Chomutov GEBOUW A
huurder Beinbauer Automotive CZ s.r.o. verhuurbare oppervlakte 17,146 m 2 gebouwd 2018
| huurder | Magna Automotive (CZ) s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
35,836 m2 |
| gebouwd | 2018 |
| VGP PARK | EIGENAAR | LAND | VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
OPGE LEVERD |
IN AANBOUW |
POTEN TIEEL |
TOTAAL | GECONTRAC TEERDE JAAR LIJKSE HUUR (€) |
||
| VGP Park Olomouc | VGP | 307.881 | — | 14.272 | 121.592 | 135.864 | 0,9 |
| VGP Park Hrádek nad Nisou 2 |
VGP | 78.240 | — | — | 30.932 | 30.932 | — |
| VGP Park Chomutov | VGP | 100.367 | 35.836 | 17.146 | 5.310 | 58.292 | 2,3 |
| VGP Park Prostějov | VGP | 139.661 | — | — | 51.701 | 51.701 | — |
| Totaal | 626.149 | 35.836 | 31.418 | 209.535 | 276.789 | 3,2 | |
| VGP Park Tuchoměřice |
Joint Venture |
58.701 | 25.004 | — | — | 25.004 | 1,1 |
| VGP Park Český Újezd |
Joint Venture |
45.383 | 15.542 | — | — | 15.542 | 0,7 |
| VGP Park Liberec |
Joint Venture |
36.062 | 11.436 | — | 2.304 | 13.740 | 0,6 |
| VGP Park Brno |
Joint Venture |
63.974 | 35.088 | — | — | 35.088 | 1,9 |
| VGP Park Hrádek nad Nisou |
Joint Venture |
180.638 | 67.081 | — | 13.138 | 80.219 | 3,6 |
| VGP Park Plzeň |
Joint Venture |
92.354 | 44.011 | — | — | 44.011 | 2,3 |
| VGP Park Ústí nad Labem |
Joint Venture |
141.968 | 32.658 | — | 8.726 | 41.384 | 2,0 |
| VGP Park Olomouc |
Joint Venture |
171.872 | 59.942 | — | 7.868 | 67.810 | 3,2 |
| VGP Park Jeneč |
Joint Venture |
173.859 | 66.164 | 3.725 | — | 69.889 | 2,7 |
| Totaal | 964.811 | 356.927 | 3.725 | 32.036 | 392.687 | 18,0 | |
| Totaal Tsjechische Republiek |
1.590.960 | 392.762 | 35.143 | 241.572 | 669.477 | 21,2 |
35
Madrid
36
37
32 VGP Park Kekava
38 VGP Park Timișoara
45 VGP Park Malacky
46 VGP Park Graz
47 VGP Park Nijmegen
48 VGP Park Calcio 33 34
| huurder | Nagel Hungária Logisztikai Korlátolt Felelösségü Társaság |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
22,905 m 2 |
| gebouwd | 2016 |
GEBOUW A
| huurder | SKINY Gyártó Korlátolt Felelösségü Társaság; Waberer's-Szemerey Kft.; Gebrüder Weiss Szállítmányozási Kft. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 20,290 m |
| gebouwd | 2009 |
| huurder | Lear Corporation Hungary Kft.; TI Automotive (Hungary) Kft. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 24,739 m |
| gebouwd | 2012, 2017 |
| huurder | Dana Hungary Kft. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 6,463 m |
| gebouwd | 2011 |
| huurder | Benteler Automotive SK s.r.o.; SPP – distribuce, a.s. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 14,863 m |
| gebouwd | 2009 |
| gebouwd | 2016 – gedeeltelijk in aanbouw |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
18,162 m 2 |
| huurder | Benteler Automotive SK s.r.o.; Cipher Europe s.r.o.; PLP Facility, a.s. |
| huurder | FROMM SLOVAKIA, a.s.; Tajco Slovakia s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
15,255 m 2 |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | Volkswagen Konzernlogistik GmbH & Co. OHG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 25,692 m |
| gebouwd | 2015 |
| huurder | IDEAL Automotive Slovakia, s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 12,756 m |
| gebouwd | 2016 |
LETLAND VGP Park Kekava GEBOUW A
| huurder | SIA "Degalava Real Estate"; MMD Serviss SIA |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
35,557 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | MMD Serviss SIA |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 26,988 m |
| gebouwd | in aanbouw |
GEBOUW A1
| gebouwd | 2016 |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
17,564 m 2 |
| huurder | QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; S.C. Profi Rom Food SRL; ITC LOGISTIC ROMANIA SRL |
GEBOUW A2
| huurder | SC EKOL INTERNATIONAL LOGISTICS SRL; SC FAN COURIER EXPRESS SRL; VAN MOER GROUP SRL; KLG Europe Logistics SRL |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 18,077 m |
| gebouwd | 2016 |
GEBOUW B1
| huurder | QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; |
|---|---|
| WHITELAND LOGISTICS SRL; CARGO | |
| PARTNER EXPEDITII SRL; UPS Romania | |
| SRL; World Media Trans SRL; S.C. PROFI | |
| ROM FOOD SRL; CSC ETICHETE SRL | |
| verhuurbare | 2 17,858 m |
oppervlakte
gebouwd 2014
| gebouwd | in aanbouw |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
19,900 m 2 |
| huurder | DHL International Romania SRL; QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; RESET EMS srl; SC SIDE TRADING SRL; S.C. DSV SOLUTIONS SRL.; NEFAB PACKAGING ROMANIA SRL; HELBAKO ELECTRONICA SRL; OVT LOGISTICZENTRUM SRL |
| gebouwd | 2018 |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 20,673 m |
| huurder | cargo-partner Expeditii s.r.l.; JUST LOGISTICS SRL; EUROCCOPER SRL |
| huurder | Hafele Romania SRL; OVT LOGISTICZENTRUM SRL; RF PLAST GmbH |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 20,330 m |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Englmayer Romania SRL |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
16,527 m 2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Noatum logistics Spain, S.A.U.; DistriCenter, S.A.U. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
33,444 m 2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | ThyssenKrupp Elevadores, S.L.U.; Rhenus Logistics S.A.U. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
22,819 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
| huurder | Rhenus Logistics, S.A.U.; Noatum Logistics Spain, S.A.U. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
2 20,225 m |
| gebouwd | in aanbouw |
| 2 12,225 m |
|---|
| in aanbouw |
| huurder | DSV Road Spain, S.A.U. |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
12,197 m 2 |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | MAGNA Steyr Fahrzeugtechnik AG & Co KG |
|---|---|
| verhuurbare oppervlakte |
17,737 m 2 |
| gebouwd | 2018 |
| VGP PARK | EIGENAAR | LAND | VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
OPGE LEVERD |
IN AANBOUW |
POTEN TIEEL |
TOTAAL | GECONTRAC TEERDE JAAR LIJKSE HUUR (€) |
||||||
| VGP Park Timișoara (Roemenië) |
VGP | 279.291 | 94.072 | 20.330 | 10.500 | 124.902 | 4,6 | ||||
| VGP Park Sibiu (Roemenië) |
VGP | 97.036 | — | 16.527 | 27.785 | 44.312 | 0,1 | ||||
| VGP Park Brașov (Roemenië) |
VGP | 237.538 | — | — | 107.712 | 107.712 | — | ||||
| VGP Park Kecskemét Kft (Hongarije) |
VGP | 86.267 | — | — | 44.636 | 44.636 | 0,5 | ||||
| VGP Park Hatvan (Hongarije) |
VGP | 57.584 | — | — | 25.914 | 25.914 | 1,0 | ||||
| VGP Park Kekava (Letland) |
VGP | 148.442 | 35.557 | 26.988 | — | 62.545 | 3,4 | ||||
| VGP Park San Fernando (Spanje) |
VGP | 222.666 | 22.819 | 44.647 | 54.944 | 122.410 | 4,0 | ||||
| VGP Park Lliçà d'Amunt (Spanje) |
VGP | 149.597 | — | 33.444 | 44.784 | 78.228 | 1,1 | ||||
| VGP Park Fuenlabrada (Spanje) |
VGP | 80.223 | — | — | 41.735 | 41.735 | — | ||||
| VGP Park Valencia Cheste (Spanje) |
VGP | 28.889 | — | — | 14.722 | 14.722 | — | ||||
| VGP Park Zaragoza (Spanje) |
VGP | 80.000 | — | — | 45.386 | 45.386 | — | ||||
| VGP Park Nijmegen (Nederland) |
VGP | 267.013 | — | — | 152.041 | 152.041 | 0,9 | ||||
| VGP Park Graz (Oostenrijk) |
VGP | 38.239 | 17.737 | — | — | 17.737 | 1,1 | ||||
| VGP Park Calcio (Italië) |
VGP | 48.593 | — | — | 22.695 | 22.695 | — | ||||
| Totaal | 1.821.378 | 170.186 | 141.936 | 592.854 | 904.976 | 16,7 | |||||
| VGP Park Malacky (Slowakije) |
Joint Venture |
220.492 | 68.566 | 18.162 | 9.880 | 96.608 | 3,9 | ||||
| VGP Park Győr (Hongarije) |
Joint Venture |
121.798 | 51.491 | — | — | 51.491 | 2,8 | ||||
| VGP Park Alsónémedi (Hongarije) |
Joint Venture |
85.349 | 22.905 | — | 12.000 | 34.905 | 1,4 | ||||
| Totaal | 427.639 | 142.962 | 18.162 | 21.880 | 183.004 | 8,0 | |||||
| Totaal andere Europese landen |
2.249.017 | 313.148 | 160.098 | 614.734 | 1.087.980 | 24,7 |
Voor het boekjaar afgesloten op 31 December 2018
Pagina 122 / VGP NV Jaarverslag 2018 / Content of the Financieel overzicht
Geconsolideerde jaarrekening Pagina 124
Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening
Pagina 129
Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de geconsolideerde jaarrekening
Pagina 179
Informatie over de moedermaatschappij Pagina 181
Verslag van de commissaris Pagina 183
Lexicon Pagina 189
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | TOELICHTING | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Omzet 1 |
5 | 30.336 | 28.224 |
| Bruto huuropbrengsten | 5 | 16.627 | 17.046 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | 6 | (1.123) | (1.941) |
| Netto huurresultaat | 15.504 | 15.105 | |
| Joint venture management fee inkomsten | 5 | 9.965 | 8.057 |
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen | 7 | 98.552 | 94.628 |
| Administratieve kosten | 8 | (18.167) | (19.353) |
| Aandeel in het resultaat van joint venture en geassocieerde ondernemingen | 9 | 45.220 | 29.229 |
| Operationele winst/(verlies) | 151.074 | 127.666 | |
| Financiële opbrengsten | 10 | 6.101 | 9.730 |
| Financiële kosten | 10 | (20.071) | (20.196) |
| Financieel resultaat | (13.970) | (10.466) | |
| Winst voor belastingen | 137.104 | 117.200 | |
| Belastingen | 11 | (15.998) | (21.205) |
| Winst van het boekjaar | 121.106 | 95.995 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van VGP NV | 12 | 121.106 | 95.995 |
| Minderheidsbelangen | — | — | |
| RESULTAAT PER AANDEEL | TOELICHTING | 2018 | 2017 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) – basis | 12 | 6,52 | 5,17 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) – verwaterd | 12 | 6,52 | 5,17 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
1 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Netto resultaat | 121.106 | 95.995 |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
— | — |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
— | — |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) | — | — |
| Volledig perioderesultaat | ||
| 121.106 | 95.995 | |
| Toerekenbaar aan: | ||
| de aandeelhouders van VGP NV | 121.106 | 95.995 |
| Minderheidsbelangen | — | — |
| ACTIVA (in duizend €) | TOELICHTING | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 41 | 36 | |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 468.513 | 392.291 |
| Andere materiële vaste activa | 742 | 507 | |
| Financiële vaste activa | — | 322 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 9 | 241.427 | 143.312 |
| Andere langlopende vorderingen | 9 | 41.461 | 12.757 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 11 | 785 | 32 |
| Totaal vaste activa | 752.969 | 549.257 | |
| Handels- en andere vorderingen | 14 | 23.064 | 11.074 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 15 | 161.446 | 30.269 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 20 | 274.939 | 441.953 |
| Totaal vlottende activa | 459.449 | 483.296 | |
| Totaal activa | 1.212.418 | 1.032.553 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | TOELICHTING | 2018 | 2017 |
| Kapitaal | 16 | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaten | 481.147 | 403.910 | |
| Overige reserves | 69 | 69 | |
| Eigen vermogen | 543.467 | 466.230 | |
| Langlopende financiële schulden | 17 | 564.375 | 390.067 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 60 | 1.966 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 18 | 1.215 | 1.680 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 11 | 16.692 | 11.750 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 582.342 | 405.463 | |
| Kortlopende financiële schulden | 17 | 22.479 | 81.358 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 19 | 38.769 | 38.379 |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | 20 | 25.361 | 41.123 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 86.609 | 160.860 | |
| Totaal verplichtingen | 668.951 | 566.323 | |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 1.212.418 | 1.032.553 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.
| MUTATIEOVERZICHT | STATUTAIR | KAPITAAL | IFRS | RESERVES | UITGIFTE | ANDRE | TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
AANDELEN KAPITAAL |
RESERVE (zie toelichting 16) |
AANDELEN KAPITAAL |
PREMIE | EIGEN VER MOGEN |
EIGEN VER MOGEN |
|
| Saldo per 1 januari 2017 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 327.985 | 69 | — | 390.305 |
| Andere elementen van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
— | — | — | — | — | — | — |
| Resultaat over het boekjaar |
— | — | — | 95.995 | — | — | 95.995 |
| Effect van verkopen | — | — | — | — | — | — | — |
| Volledige gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten |
— | — | — | 95.995 | — | — | 95.995 |
| Dividenden | — | — | — | — | — | — | — |
| Uitkering kapitaal | (20.070) | 20.070 | — | (20.070) | — | — | (20.070) |
| Saldo per 31 december 2017 |
92.667 | (30.416) | 62.251 | 403.910 | 69 | — | 466.230 |
| Saldo per 1 januari 2018 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 403.910 | 69 | — | 466.230 |
| Andere elementen van het resultaat |
— | — | — | — | — | — | — |
| Resultaat over het boekjaar |
— | — | — | 121.106 | — | — | 121.106 |
| Effect van verkopen | — | — | — | — | — | — | — |
| Volledige gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten |
— | — | — | 121.106 | — | — | 121.106 |
| Dividenden aan aandeelhouders |
— | — | — | (35.308) | — | — | (35.308) |
| Uitkering kapitaal aan aandeelhouders |
— | — | — | — | — | — | — |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen (zie toelichting 12.1) |
— | — | — | (8.561) | — | — | (8.561) |
| Saldo per 31 december 2018 |
92.667 | (30.416) | 62.251 | 481.147 | 69 | — | 543.467 |
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | TOELICHTING | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 21 | ||
| Resultaat vóór belastingen | 137.104 | 117.200 | |
| Aanpassingen voor: | |||
| Afschrijvingen | 180 | 216 | |
| Niet-gerealiseerde (meer)-/minwaarde op vastgoedbeleggingen | 7 | (64.156) | (90.272) |
| Gerealiseerde (meer)-/minwaarde op verkoop dochterondernemingen | 7 | (34.396) | (4.356) |
| Niet-gerealiseerde (winst)/verlies op financiële instrumenten en wisselkoersen |
1.161 | (4.011) | |
| Rente(opbrengsten) | (5.738) | (5.619) | |
| Rentekosten | 18.546 | 20.096 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 9 | (45.220) | (29.229) |
| Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en voorzieningen |
7.481 | 4.025 | |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (24.556) | (7.308) | |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | (10.939) | 17.113 | |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (28.013) | 13.830 | |
| Renteopbrengsten | 35 | 393 | |
| Rente(kosten) | (22.011) | (20.247) | |
| Betaalde winstbelastingen | (1.046) | (762) | |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (51.035) | (6.786) | |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 21 | ||
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere | 41 | 8 | |
| Inkomsten uit verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen |
22 | 438.364 | 155.715 |
| Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw | (263.339) | (168.379) | |
| Inkomsten uit/(investering in) joint venture en geassocieerde ondernemingen | — | 1.000 | |
| Leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen | (78.094) | (89.819) | |
| Terugbetalingen van leningen door joint venture en geassocieerde ondernemingen |
7.752 | 11.200 | |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | 104.724 | (90.274) | |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 21 | ||
| Uitbetaalde dividenden Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen/(terugbetaling kapitaal) |
(35.308) — |
— (20.070) |
|
| Opname van leningen | 17 | 188.357 | 157.444 |
| Terugbetalingen van leningen | 17 | (75.750) | (79.749) |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | 77.299 | 57.625 | |
| Netto toename/(afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 130.988 | (39.434) | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 30.269 | 71.595 | |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | (251) | 426 | |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | 440 | (2.318) | |
| Netto toename/(afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 161.446 | 30.269 |
Het geconsolideerde kasstroomoverzicht dient te worden gelezen in samenhang met de begeleidende toelichtingen.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2018
VGP NV (de "onderneming") is een naamloze vennootschap die op 6 februari 2007 naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Uitbreidingstraat 72 bus 7, 2600 Antwerpen (Berchem), België en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0887.216.042 (Rechtspersonenregister Antwerpen – Afdeling Antwerpenl).
De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten. De Groep richt zich op strategisch gelegen terreinen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van logistieke bedrijfsparken van een bepaalde omvang zodat een uitgebreide en goed gediversifi eerde grondbank kan worden opgebouwd op toplocaties, dit zijn locaties in de nabijheid van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
Het doel van de Groep is om een toonaangevende pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar en eigenaar te worden van logistiek en licht industrieel vastgoed van hoge kwaliteit. De Groep is momenteel actief in Duitsland, Nederland, België, Oostenrijk, Spanje, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Roemenië en Letland.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de "Groep" genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 5 april 2019.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en voor zover ze toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2018.
Bovenstaande nieuwe standaarden, wijzigingen in standaarden en interpretaties hebben geen aanleiding gegeven tot materiële wijzigingen in de presentatie en opstelling van de geconsolideerde jaarrekening van het jaar. Verwezen wordt naar toelichting 23.7 waar een overzicht wordt gegeven van de wijzigingen in de classifi catie van fi nanciële instrumenten van IFRS 9 ten opzichte van IAS 39.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties zijn uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor 2017, waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening.
de lease-overeenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële lease-overeenkomsten. Aangezien VGP bijna uitsluitend als verhuurder optreedt, is IFRS 16 niet verwacht een materieel effect te hebben op de geconsolideerde jaarrekening. In de beperkte gevallen waarin VGP huurder is in huurcontracten die volgens IAS 17 als operationele huurovereenkomsten worden geclassificeerd en die niet onderworpen zijn aan de IFRS 16 vrijstellingen, zoals leasing van auto's en leasing betaald voor eigen kantoren, zal er een gebruiksrecht en de daarmee verband houdende verplichting opgenomen worden in de geconsolideerde balans. De groep heeft al haar lease-overeenkomsten herzien over het afgelopen jaar in het licht van de nieuwe IFRS 16 boekhoudregels. Op de verslagdatum, heeft de groep voor € 2,2 miljoen verplichtingen uit niet-opzegbare operationele huurovereenkomsten. De groep verwacht dat de winst na belastingen niet materieel zal dalen voor 2019 (momenteel naar verwachting ongeveer € 0,1 miljoen), als gevolg van de toepassing van de nieuwe regels.
Het management verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zullen hebben op de fi nanciële positie en prestaties.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide fi nanciële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend €), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover VGP NV een beslissende invloed ('zeggenschap') uitoefent. Dit is het geval wanneer VGP NV blootgesteld is aan, of recht heeft op, variabele opbrengsten uit haar deelneming in de entiteit en de mogelijkheid heeft om deze opbrengsten te beïnvloeden door haar macht over de entiteit.
Alle intragroepsverrichtingen, intragroepssaldi en niet-gerealiseerde winsten op intragroepsverrichtingen worden geëlimineerd; niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd tenzij het om permanente waardeverminderingen gaat. Waar nodig worden aanpassingen aangebracht aan de rekeningen van de dochterondernemingen om hun grondslagen voor fi nanciële verslaggeving in overeenstemming te brengen met die van de Groep.
Dochterondernemingen worden globaal geconsolideerd vanaf het moment dat de Groep de zeggenschap verwerft tot het moment dat zij de zeggenschap verliest.
De jaarrekeningen van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de datum van verwerving tot het einde van de zeggenschap. Verliezen binnen een dochteronderneming worden toegewezen aan de minderheidsbelangen, zelfs als dit een negatief saldo als gevolg kan hebben. Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigen-vermogenstransacties.
Wanneer de Groep de zeggenschap verliest over een dochteronderneming, zal de onderneming
Er is sprake van een joint venture of een gezamenlijke overeenkomst wanneer VGP NV contractueel overeengekomen is om de zeggenschap te delen met een of meerdere partijen, wat enkel het geval is wanneer beslissingen over de relevante activiteiten de unanieme goedkeuring vereisen van de partijen die gezamenlijke zeggenschap hebben.
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarin VGP NV, rechtstreeks of onrechtstreeks, een invloed van betekenis heeft en die geen dochterondernemingen of gezamenlijke overeenkomsten zijn. Dit is verondersteld het geval te zijn indien de Groep tenminste 20% van de stemrechten verbonden met het aandelenbezit. De opgenomen fi nanciële informatie met betrekking tot deze ondernemingen is opgesteld volgens de grondslagen voor fi nanciële verslaggeving van de Groep. Wanneer de Groep gezamenlijke zeggenschap in een joint venture verwerft of een invloed van betekenis in een geassocieerde onderneming verwerft, wordt het aandeel in de verworven activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen initieel geherwaardeerd tegen de reële waarde op de overnamedatum en verwerkt volgens de equity-methode. Indien de overnamevergoeding meer bedraagt dan de reële waarde van het verworven aandeel in de overgenomen activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen wordt dit verschil als goodwill opgenomen. Is de aldus berekende goodwill negatief, dan wordt dit verschil onmiddellijk in het resultaat verwerkt. Daarna wordt het aandeel van de Groep in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen overeenkomstig de equity-methode in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tot de dag dat er een einde komt aan de gezamenlijke zeggenschap of de invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen van een joint venture of geassocieerde onderneming groter wordt dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de boekwaarde op nul gezet en worden bijkomende verliezen enkel nog opgenomen in de mate dat de Groep bijkomende verplichtingen op zich genomen heeft, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijke- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
Niet-gerealiseerde winsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen worden geëlimineerd ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of de geassocieerde onderneming. De nettoboekwaarde van deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen wordt opnieuw geëvalueerd indien er indicaties zijn van een bijzondere waardevermindering, of indicaties dat eerder opgenomen bijzondere waardeverminderingen niet langer gerechtvaardigd zijn. De deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen in de balans omvatten ook de boekwaarde van gerelateerde goodwill.
IAS 28,28 bepaalt dat winsten en verliezen die uit "downstream"-transacties tussen een entiteit en een geassocieerde deelneming of joint venture voortvloeien, alleen in de jaarrekening van de entiteit worden opgenomen voor het aandeel daarin van de belangen van niet-verbonden investeerders in de geassocieerde deelneming of joint venture. In deze standard wordt evenwel de verwerking van transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (b.v. verkoop diensten, interest opbrengsten …) niet behandeld en meer bepaald of deze transacties al dan niet dienen geëlimineerd te worden in de geconsolideerde jaarrekening ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of geassocieerde onderneming. In tegenstelling en volgens IFRS 10,25 dient na het verlies van zeggenschap over een dochteronderneming, de onderneming de activa en de verplichtingen van de dochteronderneming volledig van de balans verwijderen (inclusief de minderheidsbelangen) en het eventuele aangehouden belang opnemen tegen reële waarde. Bij het ontbreken van enig ander relevant advies, heeft de onderneming bijgevolg een keuze om voor de grondslag voor fi nanciële verslaggeving ofwel de benadering van IFRS 10 of alternatief de benadering van IAS 28 toe te passen.
VGP heeft voor de grondslagen van haar fi nanciële verslaggeving de keuze gemaakt om de winst of het verlies op de verkoop van een dochteronderneming aan een joint venture of geassocieerde deelneming volledig te erkennen als winst of verlies in de resultatenrekening. Ten aanzien van de behandeling van inkomsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (bijv. Sales services, rente-inkomsten, ...), heeft de Groep ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren.
Bij wijze van voorbeeld: VGP ontvangt € 100 rente-inkomsten op een lening verstrekt aan een 50/50 joint venture. Onder de grondslagen van haar fi nanciële verslaggeving van VGP worden deze rente-inkomsten verwerkt als € 100 rente-inkomsten van de Groep. De kosten die de joint venture zal oplopen zal worden opgenomen op een proportionele (50%) basis via "resultaten in joint ventures en geassocieerde ondernemingen" zonder enige correctie voor het proportionele belang van VGP. Door dit te doen zal de Groep alleen de proportionele winst of verlies erkennen in haar geconsolideerde cijfers en ervoor zorgen dat het geen hogere winst of verlies erkent dan zijn deel opgenomen in de "resultaten in joint ventures en geassocieerde deelnemingen".
Elementen opgenomen in de jaarrekening van de entiteiten van de Groep worden gewaardeerd in de valuta van de primaire economische omgeving waarin de entiteit actief is (de functionele valuta). De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro (€) die de functionele valuta en presentatievaluta van de Onderneming is.
Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in Euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden niet-monetaire activa en verplichtingen omgerekend in Euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan Euro op balansdatum worden omgerekend in Euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Wanneer VGP de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa, zoals gedefi nieerd in IFRS 3 Bedrijfscombinaties, worden de identifi ceerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffi ngsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffi ngskost en het aandeel van de groep in de reële waarde van het verworven nettoactief. Als dit verschil negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden.
Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en vervolgens van de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen.
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen kostprijs of reële waarde verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun naar best vermogen geschatte gebruiksduur. De afschrijvingsduur en -methode worden elk jaar opnieuw geëvalueerd bij afsluiting van het boekjaar.
Vastgoedbeleggingen worden initieel opgenomen tegen kostprijs (inclusief transactiekosten). Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalifi caties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffi ngskosten worden geactiveerd.
Terreinen waarover de Groep volledige eigendom heeft t.t.z. eff ectief ingeschreven is in het kadaster als eigenaar van de gronden, en waarop de Groep van plan is of reeds gestart is te bouwen (zogenaamd "ontwikkelingsland") wordt onmiddellijk gewaardeerd tegen reële waarde. Het ontwikkelingsland wordt gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Terreinen die contractueel onder optie zijn en dus nog niet in volle eigendom van de Groep zijn, worden slechts opgenomen in de balans (vastgoedbeleggingen) op het ogenblik dat de Groep de volle eigendom over deze terreinen verwerft.
Voor het aangaan van bepaalde optionele contracten m.b.t. het toekomstig verwerven van terreinen dient de Groep een voorschot te betalen. Deze voorschotten worden opgenomen als overige vorderingen tenzij deze bedragen niet van materieel belang zijn. In het laatste geval kan de raad van bestuur beslissen om deze bedragen op te nemen onder de vastgoedbeleggingen.
Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als vastgoedbeleggingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
Voor het geval dat de raad van bestuur van mening is dat de reële waarde van het ontwikkelingsland onvoldoende betrouwbaar bepaald kan worden, kan de raad van bestuur ervoor kiezen om het ontwikkelingsland te waarderen tegen kostprijs minus bijzondere waardeverminderingen tot op het ogenblik dat de reële waarde op een betrouwbare manier kan bepaald worden.
Rente en andere fi nancieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als fi nanciële kosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Lease-overeenkomsten waarbij alle wezenlijke risico's en voordelen inherent aan de eigendom bij de leasinggever berusten worden als operationele leaseovereenkomsten geclassifi ceerd. Bij een operationele lease worden de leasebetalingen als kosten opgenomen en lineair gespreid over de leaseperiode. De totale waarde van de kortingen of voordelen toegestaan door de leasinggever wordt in mindering gebracht van de leasekosten en lineair gespreid over de leaseperiode. Inrichtingskosten van gebouwen onder operationele lease worden afgeschreven over de geschatte gebruiksduur of – indien korter – over de relevante leaseperiode.
Lease-overeenkomsten die aan de Groep vrijwel alle aan de eigendom van een actief verbonden risico's en voordelen overdragen, worden geclassifi ceerd als fi nanciële lease. Bij de aanvang van de leaseperiode worden fi nanciële leases als activa en verplichtingen in de balans opgenomen aan de reële waarde van het geleasde actief, of indien lager, tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen. De minimale leasebetalingen worden deels als fi nancieringskosten en deels als afl ossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De fi nanciële lasten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd.
De verhuurde activa die verhuurd worden op basis van operationele huurovereenkomsten worden opgenomen als vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde balans. Zie verder toelichting 2.20 Huuropbrengsten.
De Groep maakt betalingen aan vastgoedmakelaars voor de diensten die geleverd worden m.b.t. negotiatie van huurovereenkomsten met de huurders van de Groep. De makelaarskosten worden geactiveerd en opgenomen in de boekwaarde van de respectievelijke vastgoedbelegging en afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Huurkortingen worden opgenomen als een vermindering van de huurinkomsten op een lineaire basis over de huurperiode.
Materiële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. De kostprijs omvat alle directe kosten en uitgaven die opgelopen werden om het actief op de locatie en in de staat te brengen die noodzakelijk is om op de beoogde wijze te functioneren. Toekomstige uitgaven voor herstellingen worden onmiddellijk opgenomen in het resultaat, tenzij ze de toekomstige fi nanciële winsten van het actief verhogen. Materiële vaste activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur, naargelang van hun categorie. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden minstens op het einde van elk boekjaar opnieuw geëvalueerd. Tenzij herzien ten gevolge van specifi eke wijzigingen in de verwachte gebruiksduur, worden volgende jaarlijkse afschrijvingspercentages toegepast:
| — | software: . |
33% | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| — | computer materieel: | . | 10-33% | ||||||||
| — | kantoormateriaal: | . | 7-20% | ||||||||
| — | rollend materieel: | . | 25% | ||||||||
Financiële activa tegen geamortiseerde kostprijs omvatten handelsvorderingen, overige vorderingen en geldmiddelen en kasequivalenten en vertegenwoordigen niet-afgeleide fi nanciële instrumenten die worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel met als doel het ontvangen van contractuele kasstromen (aangehouden om te innen) en de contractuele voorwaarden van het fi nancieel actief geven aanleiding tot kasstromen op vaste data die uitsluitend betalingen van hoofdsom en rente vertegenwoordigen. Dergelijke fi nanciële activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de afl ossingswaarde op basis van de eff ectieve-rentevoet in de geconsolideerde winst- en verliesrekening wordt opgenomen over de looptijd van de leningen.
Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs verminderd met de nodige voorzieningen voor dubieuze debiteuren. Dergelijke voorzieningen zijn gebaseerd op de verwachte kredietverliezen, berekend in overeenstemming met IFRS 9. De groep heeft geen voorzieningenmatrix ontwikkeld op basis van historische kredietverliesverliezen, aangezien historische kredietverliezen onbeduidend zijn. In geval van een aanzienlijke toename van het kredietrisico sinds de eerste opname, neemt de Groep de verwachte kredietverliezen over de gehele levensduur in aanmerking. Dit is het geval wanneer er objectieve bewijzen zijn dat de onderneming niet in staat zal zijn om alle verschuldigde bedragen te innen volgens de oorspronkelijke voorwaarden van de vorderingen. Belangrijke fi nanciële moeilijkheden van de debiteur, de waarschijnlijkheid dat de debiteur failliet zal gaan of een fi nanciële reorganisatie zal doorvoeren, en wanbetaling of wanbetaling worden beschouwd als indicatoren dat het risico op wanbetaling aanzienlijk is toegenomen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen in de winst-en-verliesrekening, evenals de latere recuperaties van eerdere bijzondere waardeverminderingen.
Overige fi nanciële activa tegen geamortiseerde kostprijs omvatten voornamelijk leningen aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen. Deze fi nanciële activa worden geboekt tegen geamortiseerde kostprijs en de Groep neemt een verliesverrekening op voor verwachte kredietverliezen in overeenstemming met IFRS 9. Het bedrag van de verwachte kredietverliezen wordt op elke verslagdatum geactualiseerd om rekening te houden met veranderingen in het kredietrisico sinds de eerste opname van het desbetreff ende fi nanciële actief.
Geldmiddelen en kasequivalenten bestaan uit kassaldi en direct opvraagbare deposito's. Het bedrag van de verwachte kredietverliezen wordt op elke verslagdatum geactualiseerd om rekening te houden met veranderingen in het kredietrisico sinds de eerste opname van het desbetreff ende fi nanciële actief. Dergelijke kassaldi worden enkel aangehouden bij banken met een hoge kredietwaardigheid, aangezien dergelijke verwachte kredietverliezen niet als signifi cant worden beschouwd. Rekening-courantkredieten bij banken die direct opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het liquiditeitenbeheer van de Groep, worden opgenomen als onderdeel van de geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerde kasstroomoverzicht.
Een vast actief, of een groep activa die wordt afgestoten, wordt geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop wanneer de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het te blijven gebruiken. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) gereed is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat. Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van een entiteit die ofwel is afgestoten ofwel is geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop, een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografi sch bedrijfsgebied vertegenwoordigt en zowel operationeel als voor de fi nanciële verslaggeving kan worden onderscheiden van de rest van de entiteit
Er kan pas sprake zijn van een zeer waarschijnlijke verkoop als de entiteit zich heeft verbonden tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) en als een operationeel plan opgestart is om een koper te vinden en het plan te voltooien. Bovendien moet het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) op actieve wijze voor verkoop op de markt gebracht worden tegen een prijs die redelijk is ten opzichte van zijn huidige reële waarde en dient de verkoopovereenkomst naar verwachting afgesloten te worden binnen het jaar na de datum van de classifi catie. Activa die geclassifi ceerd zijn als aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de boekwaarde en de reële waarde na aftrek van verkoopkosten. Een eventueel overschot van de boekwaarde tegenover de reële waarde na aftrek van verkoopkosten wordt opgenomen als een bijzondere waardevermindering. Zodra activa geclassifi ceerd worden als aangehouden voor verkoop worden ze niet langer afgeschreven.
Vergelijkende balansinformatie voor voorgaande perioden wordt niet herwerkt om de nieuwe classifi catie in de balans te weerspiegelen.
Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd met de toerekenbare transactiekosten. Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode van de lening op basis van de eff ectieve rente. De Groep classifi ceert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld.
Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De Groep past geen hedge accounting toe in overeenstemming met IFRS 9. Afgeleide fi nanciële activa en passiva worden geclassifi ceerd als fi nanciële activa of passiva tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening (RWVR). Afgeleide fi nanciële activa en verplichtingen bestaan voornamelijk uit renteswaps en valutatermijncontracten voor afdekkingsdoeleinden (economische afdekking). De opname van de afgeleide fi nanciële instrumenten vindt plaats bij het aangaan van de economische afdekkingscontracten. Zij worden initieel en vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde; transactiekosten worden rechtstreeks in de fi nancieringskosten opgenomen. Winsten of verliezen op derivaten worden tegen RWVR opgenomen in de winst-en-verliesrekening in de winst- en verliesrekening onder de nettoveranderingen in de reële waarde van fi nanciele instrumenten.
De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winst- en verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voor zover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost.
Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het eff ect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te disconteren tegen een disconteringsvoet voor belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.
De opbrengsten omvatten huuropbrengsten, opbrengsten uit vastgoedbeheer en facility management, opbrengsten uit hoofde van ontwikkelingsmanagement en opbrengsten uit hoofde van doorgerekende huurlasten.
Huuropbrengsten uit operationele leaseovereenkomsten worden lineair over de leaseperiode opgenomen. Wanneer de Groep kortingen (incentives) verstrekt aan haar huurders, worden de kosten van de kortingen lineair opgenomen over de looptijd van de huurovereenkomst als een vermindering van de huuropbrengsten.
Opbrengsten uit hoofde van vastgoedbeheer, facility en ontwikkelingsmanagement worden opgenomen in de verslagperiode waarin de zeggenschap over de diensten wordt overgedragen aan de klant, dat wil zeggen op het moment dat de dienst wordt verleend. Voor bepaalde dienstverleningscontracten worden de opbrengsten opgenomen op basis van de daadwerkelijk verleende diensten tot het einde van de verslagperiode in verhouding tot de totale te verlenen diensten, omdat de klant de voordelen gelijktijdig ontvangt en gebruikt.
Sommige vastgoedbeheercontracten kunnen meerdere elementen van de dienstverlening omvatten, die aan huurders worden geleverd. De Groep beoordeelt of de individuele elementen van de dienstverlening in het contract afzonderlijke prestatieverplichtingen zijn. Indien de contracten meerdere prestatieverplichtingen en/of lease- en niet-leasecomponenten bevatten, wordt de transactieprijs aan elke prestatieverplichting (lease- en niet-leasecomponent) toegewezen op basis van de op zichzelf staande verkoopprijzen. Indien deze verkoopprijzen niet direct waarneembaar zijn, worden ze geschat op basis van een verwachte kostprijs plus marge. In het geval van contracten met een vaste prijs betaalt de klant het vaste bedrag op basis van een betalingsschema. Indien de verleende diensten de betaling overtreff en, wordt een contractueel actief opgenomen. Indien de betalingen de geleverde diensten overtreffen, wordt een contractuele verplichting opgenomen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de in het kader van het contract overeengekomen transactieprijs. De als omzet vermelde bedragen zijn exclusief variabele vergoedingen en betalingen aan klanten, die niet voor afzonderlijke diensten zijn, en kunnen bestaan uit kortingen, handelsvergoedingen, rabatten en bedragen die voor rekening van derden worden geïnd.
Een vordering wordt opgenomen wanneer diensten worden verleend, aangezien dit het moment is waarop de vergoeding onvoorwaardelijk is, omdat alleen het verstrijken van de tijd vereist is voordat de betaling verschuldigd is.
Wanneer de Groep als agent optreedt, worden de commissie en niet de bruto-inkomsten als opbrengsten geboekt.
Door te rekenen huurlasten en operationele kosten verbonden aan vastgoed
Door te rekenen huurlasten m.b.t. afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt worden.
Het fi nancieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden en interest rate swaps berekend aan de hand van de methode van de effectieve rentevoet na aftrek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen en interest rate swaps, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden opgenomen.
Belastingen op de winst of het verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen.
De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ('balance sheet liability method') in de balans en de fi scale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum.
Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fi scale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS 12 § 74. Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.
Voor een overzicht van de risico's gekoppeld aan de activiteiten van de VGP Groep verwijzen we naar het hoofdstuk 'Risicofactoren'.
Hierna volgen de cruciale beoordelingen, met uitzondering van deze die bestaan uit schattingen (zie toelichting 3.3. hieronder) die een belangrijke invloed hebben op de gerapporteerde bedragen in deze geconsolideerde jaarrekening.
— VGP heeft voor de grondslagen van haar fi nanciële verslaggeving de keuze gemaakt om de winst of het verlies op de verkoop van een dochteronderneming aan een joint venture of geassocieerde deelneming volledig te erkennen als winst of verlies in de resultatenrekening. Ten aanzien van de behandeling van inkomsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (bijv. Sales services, rente-inkomsten, ...), heeft de Groep ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren alsook geen proportionele correctie te maken in de overeenkomstige cijfers van de joint venture. Hierdoor zal de Groep alleen de proportionele winst of verlies erkennen in haar geconsolideerde cijfers en ervoor zorgen dat het geen hogere winst of verlies erkennen dan zijn deel opgenomen in de "resultaten in joint ventures en geassocieerde deelnemingen". (voor verdere informatie zie toelichting 2.3).
— De vastgoedportefeuille van VGP wordt minstens eenmaal per jaar gewaardeerd door een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige. Deze waardering door vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van het vastgoed op een bepaalde datum te bepalen in functie van de evolutie van de vastgoedmarkten en de specifi eke karakteristieken van het respectievelijk vastgoed. De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd tegen reële waarde in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep (zie toelichting 13).
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Offi cer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografi sche regio.
Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) en worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en fi naal (iii) op. vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint venture.
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de fi nanciële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde fi nanciële staten per 31 december 2018 en 2017.
De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de Joint Venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije worden in dit kader geacht contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht op een gegeven moment te zullen worden verkocht aan de Joint Venture en zo te kristalliseren in een eff ectieve kasinstroom op het moment van de verkoop. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed buiten de perimeter van de Joint Venture t.t.z. alle landen uitgezonderd Duitsland, Tsjechie, Slowakije en Hongarije, worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.
Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en facility management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en facility management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Investering EBITDA | 42.351 | 32.867 |
| Vastgoedontwikkeling EBITDA | 46.427 | 57.047 |
| Vastgoed- en activabeheer EBITDA | 6.848 | 5.825 |
| Totaal EBITDA | 95.626 | 95.740 |
| in duizend € | VOOR HET JAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2018 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INVESTERING | ONTWIKKELING | VASTGOED EN ACTIVA BEHEER |
TOTAAL | ||||||
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | — | — | 16.627 | |||||
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (112) | (1.011) | — | (1.123) | |||||
| Netto huuropbrengsten | 16.515 | (1.011) | — | 15.504 | |||||
| Joint Venture management fee inkomsten | — | — | 9.965 | 9.965 | |||||
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture |
— | 61.248 | — | 61.248 | |||||
| Administratieve kosten | (1.021) | (13.810) | (3.117) | (17.948) | |||||
| Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Venture na belastingen¹ |
26.857 | — | — | 26.857 | |||||
| EBITDA | 42.351 | 46.427 | 6.848 | 95.626 | |||||
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (27) | (126) | (66) | (219) | |||||
| Winst vóór belastingen en interest | 42.324 | 46.301 | 6.782 | 95.407 | |||||
| Netto financiële kosten – Eigen | (12.485) | ||||||||
| Netto financiële kosten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(9.677) | ||||||||
| Winst vóór belastingen | 73.245 | ||||||||
| Inkomstenbelastingen – Eigen | (1.046) | ||||||||
| Inkomstenbelastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(697) | ||||||||
| Recurrente netto inkomsten | 71.502 | ||||||||
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
37.304 | ||||||||
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
39.938 | ||||||||
| Niet-gerealiseerde winsten/(verliezen) op afdekkingsderivaten |
(1.485) | ||||||||
| Niet-gerealiseerde winsten/(verliezen) op afdekkingsderivaten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(2.706) | ||||||||
| UItgestelde belastingen – Eigen | (14.952) | ||||||||
| UItgestelde belastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(8.495) | ||||||||
| Gerapporteerde winst over de periode | 121.106 |
1 De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 39,9 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 2,7 miljoen netto waardewinsten/(-verliezen) op afdekkingsderivaten en € 8,5 miljoen aan latente in verband met deze aanpassingen.
| in duizend € | VOOR HET JAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2017 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INVESTERING | ONTWIKKELING | VASTGOED EN ACTIVA BEHEER |
TOTAAL | ||||||
| Bruto huuropbrengsten | 17.046 | — | — | 17.046 | |||||
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (194) | (1.748) | — | (1.942) | |||||
| Netto huuropbrengsten | 16.852 | (1.748) | — | 15.104 | |||||
| Joint Venture management fee inkomsten | — | — | 8.057 | 8.057 | |||||
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture |
— | 75.053 | — | 75.053 | |||||
| Administratieve kosten | (647) | (16.258) | (2.232) | (19.137) | |||||
| Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Venture na belastingen¹ |
16.663 | — | — | 16.663 | |||||
| EBITDA | 32.867 | 57.047 | 5.825 | 95.740 | |||||
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (23) | (124) | (69) | (216) | |||||
| Winst vóór belastingen en interest | 32.844 | 56.923 | 5.756 | 95.524 | |||||
| Netto financiële kosten – Eigen | (13.912) | ||||||||
| Netto financiële kosten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(6.169) | ||||||||
| Winst vóór belastingen | 75.442 | ||||||||
| Inkomstenbelastingen – Eigen | (762) | ||||||||
| Inkomstenbelastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(218) | ||||||||
| Recurrente netto inkomsten | 74.463 | ||||||||
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
19.575 | ||||||||
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
24.427 | ||||||||
| Niet-gerealiseerde winsten/(verliezen) op afdekkingsderivaten |
3.447 | ||||||||
| Niet-gerealiseerde winsten/(verliezen) op afdekkingsderivaten – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
669 | ||||||||
| UItgestelde belastingen – Eigen | (20.443) | ||||||||
| UItgestelde belastingen – Joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(6.142) | ||||||||
| Gerapporteerde winst over de periode | 95.995 |
1 De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 24,4 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 0,7 miljoen netto waardewinsten/(-verliezen) op afdekkingsderivaten en € 6,1 miljoen aan latente in verband met deze aanpassingen. Pagina 139
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografi sche markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 31 DECEMBER 2018 in duizend € |
BRUTO HUUR OPBRENG STEN1 |
NETTO HUUR OPBRENG STE1 |
AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JV NA BELASTING |
OPERATIONELE EBITDA (INCL. JV VOLGENS AANDEEL) |
VASTGOED BELEGGINGEN EIGEN |
VASTGOED BELEGGINGEN JV VOLGENS AANDEEL |
INVESTE RINGEN2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 22.743 | 19.110 | 17.543 | 53.660 | 298.712 | 441.420 | 172.258 |
| Spanje | 6.536 | 5.273 | — | 4.044 | 143.502 | — | 44.965 |
| Oostenrijk | 95 | 106 | — | 30 | 19.840 | — | 19.756 |
| Nederland | — | — | — | (206) 34.147 |
— | 33.884 | |
| Italië | — | — | — | (319) | 3.842 | — | 3.842 |
| 29.374 | 24.489 | 17.543 | 57.209 | 500.044 | 441.420 | 274.705 | |
| Centraal- en Oost-Europa | |||||||
| Tsjechische Republiek |
9.779 | 10.117 | 6.175 | 34.705 | 116.203 | 132.102 | 40.018 |
| Slowakije | 1.859 | 1.715 | 1.692 | 2.184 | 12.505 | 22.605 | 339 |
| Hongarije | 2.271 | 2.206 | 1.872 | 998 | 5.522 | 28.154 | 2.930 |
| Roemenië | 3.687 | 3.367 | — | 3.221 | 63.291 | — | 15.614 |
| 17.596 | 17.405 | 9.739 | 41.108 | 197.521 | 182.860 | 58.901 | |
| Baltishe landen | |||||||
| Letland | 460 | 258 | — | 100 | 33.120 | — | 19.078 |
| 3 Andere |
— | 1.265 | (425) | (2.791) | — | — | — |
| Totaal | 47.430 | 43.417 | 26.857 | 95.626 | 730.685 | 624.281 | 352.684 |
1 Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
2 Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 274,6 miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 78,1 miljoen.
3 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| 31 DECEMBER 2018 in duizend € |
BRUTO HUUR OPBRENG STEN1 |
NETTO HUUR OPBRENG STE1 |
AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JV NA BELASTING |
OPERATIONELE EBITDA (INCL. JV VOLGENS AANDEEL) |
VASTGOED BELEGGINGEN EIGEN |
VASTGOED BELEGGINGEN JV VOLGENS AANDEEL |
INVESTE RINGEN2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 13.835 | 10.589 | 10.594 | 51.237 | 375.367 | 263.215 | 175.475 |
| Spanje | 7.500 | 5.046 | — | 3.933 | 209.976 | — | 5.546 |
| 21.335 | 15.635 | 10.594 | 55.170 | 585.343 | 263.215 | 181.021 | |
| Centraal- en Oost-Europa | |||||||
| Tsjechische Republiek |
6.405 | 6.605 | 3.500 | 37.254 156.688 |
75.416 | 58.703 | |
| Slowakije | 1.631 | 1.499 | 1.459 | 1.928 | 11.262 | 21.722 | 902 |
| Hongarije | 1.735 | 1.731 | 1.510 | 2.752 | 9.101 | 22.725 | 5.620 |
| Roemenië | 3.058 | 2.716 | — | 2.685 | 45.660 | — | 5.365 |
| 12.829 | 12.551 | 6.469 | 44.619 | 222.711 | 119.863 | 70.590 | |
| Baltishe landen | |||||||
| Estland | 2.210 | 2.167 | — | 2.154 | — | — | 3.894 |
| Letland | — | (79) | — | (220) | 14.535 | — | 5.463 |
| 2.210 | 2.088 | — | 1.934 | 14.535 | — | 9.357 | |
| Andere3 | — | 2.364 | (400) | (5.983) | — | — | — |
| Totaal | 36.374 | 32.638 | 16.663 | 95.740 | 822.589 | 383.078 | 260.968 |
1 Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
2 Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 171,1 miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 89,8 miljoen.
3 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen | 14.164 | 16.759 |
| Straight lining van huurincentives | 2.463 | 287 |
| Totaal bruto huuropbrengsten | 16.627 | 17.046 |
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management | 6.681 | 4.400 |
| Inkomsten uit projectontwikkeling | 3.284 | 3.657 |
| Joint Venture management fee inkomsten | 9.965 | 8.057 |
| Doorgerekende huurlasten | 3.744 | 3.121 |
| Totale omzet | 30.336 | 28.224 |
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben over het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De brutohuuropbrengsten weerspiegelen de volledige impact van de inkomsten-genererende activa opgeleverd in 2018. Daarnaast omvatten de huuropbrengsten van 2018 € 3,2 miljoen aan huur voor de periode van 1 januari 2018 tot 30 april 2018 met betrekking tot de vastgoedportefeuille verkocht tijdens de vierde afsluiting met de VGP European Logistics joint venture eind april 2018 (in vergelijking met € 1,7 miljoen huur voor de periode van 1 januari 2017 tot 31 mei 2017 met betrekking tot de vastgoedportefeuille verkocht tijdens de derde afsluiting eind mei 2017). Op 26 september 2018 werd de verkoop van het Mango-gebouw in Barcelona (Spanje) afgerond. De huuropbrengsten van het Mango-gebouw voor de periode tot 26 september 2018 bedroegen € 5,6 miljoen.
Op het einde van december 2018 had de Groep (inclusief de Joint Venture) toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 104,1 miljoen1 (in vergelijking met € 82,8 miljoen2 per 31 december 2017).
De toekomstige huuropbrengsten op jaarbasis van de eigen vastgoedportefeuille worden gedetailleerd als volgt:
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 33.092 | 29.983 |
| Tussen één en vijf jaar | 118.267 | 109.260 |
| Meer dan vijf jaar | 100.175 | 274.630 |
| Totaal | 251.534 | 413.873 |
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Herstellingen en onderhoud | (334) | (306) |
| Verhuur, marketing, juridische en professionele kosten | (201) | (286) |
| Vastgoedmakelaars | (1.067) | (417) |
| Doorgerekende huurlasten | 3.744 | 3.121 |
| Door te rekenen huurlasten | (2.915) | (2.423) |
| Andere opbrengsten | 989 | 632 |
| Andere lasten | (1.339) | (2.263) |
| Totaal | (1.123) | (1.942) |
1 € 70,9 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 33,2 miljoen gerelatererd aan de eigen portefeuille.
2 € 52,5 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 30,3 miljoen gerelatererd aan de eigen portefeuille.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen | 25.964 | 65.343 |
| Niet-gerealiseerde meer-/(min)waarde op Groepen activa aangehouden voor verkoop | 38.192 | 24.929 |
| Gerealiseerde meer-/(min)waarde op verkoop van dochterondernemingen | ||
| en vastgoedbeleggingen | 34.396 | 4.356 |
| Totaal | 98.552 | 94.628 |
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief bouwgrond maar inclusief de activa in ontwikkeling voor rekening van de Joint Venture, wordt door de waarderingsdeskundige per 31 december 2018 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 6,29% (ten opzichte van 6,00% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huurprijzen vermeerderd met de geschatte huurwaarde van leegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou aanleiding geven tot een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 9,0 miljoen.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Lonen en wedden | (7.004) | (5.719) |
| Audit, juridische- en andere raadgevers | (6.999) | (10.100) |
| Andere kosten | (3.945) | (3.335) |
| Afschrijving | (219) | (199) |
| Totaal | (18.167) | (19.353) |
De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 57.746 | 37.847 | 1.930 | 28.873 | 30.803 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
|||||
| — onderliggende operationele kosten |
(905) | (704) | (36) | (452) | (488) |
| — vastgoedbeheer kosten | (4.495) | (3.029) | (154) | (2.247) | (2.402) |
| Netto huurresultaat | 52.346 | 34.114 | 1.740 | 26.173 | 27.913 |
| Netto meerwaarde/(minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
74.475 | 52.960 | 2.701 | 37.238 | 39.938 |
| Administratieve kosten | (2.038) | (730) | (37) | (1.019) | (1.056) |
| Operationele winst/(verlies) | 124.784 | 86.344 | 4.404 | 62.392 | 66.795 |
| Netto financieel resultaat | (23.537) | (12.031) | (614) | (11.769) | (12.382) |
| Belastingen | (17.233) | (11.319) | (577) | (8.616) | (9.194) |
| Winst van het boekjaar | 84.014 | 62.994 | 3.213 | 42.007 | 45.220 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 36.328 | 22.831 | 1.164 | 18.164 | 19.328 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
|||||
| — onderliggende operationele kosten |
(534) | (170) | (9) | (267) | (276) |
| — vastgoedbeheer kosten | (2.853) | (1.811) | (92) | (1.426) | (1.519) |
| Netto huurresultaat | 32.941 | 20.850 | 1.063 | 16.470 | 17.534 |
| Netto meerwaarde/(minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
45.049 | 37.299 | 1.902 | 22.524 | 24.427 |
| Administratieve kosten | (1.672) | (690) | (35) | (836) | (871) |
| Operationele winst/(verlies) | 76.318 | 57.459 | 2.930 | 38.159 | 41.089 |
| Netto financieel resultaat | (10.218) | (7.675) | (391) | (5.109) | (5.500) |
| Belastingen | (11.942) | (7.635) | (389) | (5.971) | (6.360) |
| Winst van het boekjaar | 54.158 | 42.149 | 2.150 | 27.079 | 29.229 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 1.162.881 | 840.001 | 42.840 | 581.441 | 624.281 |
| Andere activa | 815 | — | — | 408 | 408 |
| Totaal vaste activa | 1.163.696 | 840.001 | 42.840 | 581.849 | 624.689 |
| Handels- en andere vorderingen | 12.315 | 6.096 | 311 | 6.158 | 6.469 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
42.255 | 26.917 | 1.373 | 21.128 | 22.501 |
| Totaal vlottende activa | 54.570 | 33.013 | 1.684 | 27.286 | 28.970 |
| Totaal activa | 1.218.266 | 873.014 | 44.524 | 609.135 | 653.659 |
| Langlopende financiële schulden |
633.720 | 467.603 | 23.848 | 316.860 | 340.708 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
5.147 | — | — | 2.574 | 2.574 |
| Andere langlopende verplichtingen |
6.345 | 3.044 | 155 | 3.173 | 3.328 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen |
75.097 | 47.083 | 2.401 | 37.549 | 39.950 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
720.309 | 517.730 | 26.404 | 360.156 | 386.560 |
| Kortlopende fi nanciële schulden |
16.346 | 10.071 | 514 | 8.173 | 8.687 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
31.636 | 22.892 | 1.167 | 15.818 | 16.985 |
| Totaal kortlopende verplichtingen |
47.982 | 32.963 | 1.681 | 23.991 | 25.672 |
| Totaal verplichtingen | 768.291 | 550.693 | 28.085 | 384.147 | 412.232 |
| Netto actiefwaarde | 449.975 | 322.321 | 16.439 | 224.988 | 241.427 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 715.067 | 500.887 | 25.544 | 357.534 | 383.078 |
| Andere activa | 269 | — | — | 135 | 135 |
| Totaal vaste activa | 715.336 | 500.887 | 25.544 | 357.669 | 383.213 |
| Handels- en andere vorderingen | 11.843 | 10.596 | 540 | 5.922 | 6.462 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
22.151 | 15.338 | 782 | 11.076 | 11.858 |
| Totaal vlottende activa | 33.994 | 25.934 | 1.322 | 16.998 | 18.320 |
| Totaal activa | 749.330 | 526.821 | 26.866 | 374.667 | 401.533 |
| Langlopende financiële schulden |
389.692 | 276.954 | 14.125 | 194.846 | 208.971 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
— | — | — | — | — |
| Andere langlopende verplichtingen |
3.544 | 1.981 | 101 | 1.773 | 1.874 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen |
53.752 | 36.536 | 1.863 | 26.876 | 28.739 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
446.988 | 315.471 | 16.089 | 223.495 | 239.584 |
| Kortlopende fi nanciële schulden | 10.651 | 7.887 | 402 | 5.326 | 5.728 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
23.852 | 19.265 | 983 | 11.926 | 12.909 |
| Totaal kortlopende verplichtingen |
34.503 | 27.152 | 1.385 | 17.252 | 18.637 |
| Totaal verplichtingen | 481.491 | 342.623 | 17.474 | 240.747 | 258.221 |
| Netto actiefwaarde | 267.839 | 184.198 | 9.392 | 133.920 | 143.312 |
Eind april 2018 werd de vierde transactie met VGP European Logistics afgesloten met de aankoop van 6 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 13 logistieke gebouwen en nog eens 5 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die zijn ontwikkeld in parken die eerder aan de Joint Venture waren overgedragen. De 6 parken bevinden zich in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 5 gebouwen die door de Joint Venture werden aangekocht, bevinden zich in Duitsland (3 gebouwen), in Tsjechië (1 gebouw) en in Hongarije (1 gebouw).
De vastgoedportefeuille van de Joint Venture, exclusief de gronden en gebouwen in aanbouw door VGP in opdracht van de Joint Venture, wordt door de waarderingsdeskundige op 31 december 2018 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,31% % (tegenover 5,68% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huurprijzen, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou aanleiding geven tot een variatie van de waarde van de Joint Venture portefeuille (tegen 100%) van € 22,5 miljoen.
De (her)waardering van de Joint Venture portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
VGP levert bepaalde diensten, waaronder asset-, vastgoed- en ontwikkelingsadvies en -beheer, voor de joint venture en ontvangt hiervoor vergoedingen van de joint venture. Bij de berekening van de vergoeding voor deze diensten wordt het beginsel van normale marktvoorwaarden in acht wordt genomen en uitgevoerd en geven VGP geen enkele controle over de betrokken joint venture (noch enig eenzijdig materieel beslissingsrecht). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint venture behoeven de volledige goedkeuring van de raad van bestuur en/of aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics S.à r.l. | 37.739 | 11.539 |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l.) |
3.722 | 1.218 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. |
101.887 | 137.150 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(101.887) | (137.150) |
| Totaal | 41.461 | 12.757 |
Voor verdere informatie zie toelichting 20.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | 143.312 | 89.194 |
| Toevoegingen | 52.895 | 25.787 |
| Resultaat van het boekjaar | 45.220 | 29.229 |
| Terugbetaling van eigen vermogen | — | (1.000) |
| Aanpassing m.b.t. verkoop van deelnemingen | — | 102 |
| Op 31 december | 241.427 | 143.312 |
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Bancaire en andere renteopbrengsten | 34 | 45 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen | 5.702 | 5.300 |
| Reële waardevermeerdering op rentederivaten | 39 | 3.547 |
| Netto wisselkoerswinsten | 324 | 564 |
| Andere financiële opbrengsten | 2 | 274 |
| Financiële opbrengsten | 6.101 | 9.730 |
| Rentelasten uit obligaties | (19.332) | (18.769) |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (806) | (540) |
| Bancaire rentekosten – Afdekkingsderivaten | — | (74) |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 3.230 | 2.966 |
| Reële waardeverlies op rentederivaten | (1.524) | (2.210) |
| Andere financiële kosten | (1.639) | (1.569) |
| Financiële kosten | (20.071) | (20.196) |
| Netto financiële kosten | (13.970) | (10.466) |
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Actuele belastingen | (1.046) | (762) |
| Uitgestelde belastingen | (14.952) | (20.443) |
| Totaal | (15.998) | (21.205) |
| in duizend € | 2018 | 2017 | ||
|---|---|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen | 137.104 | 117.200 | ||
| Aanpassing voor het aandeel in het resultaat van joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(45.220) | (29.229) | ||
| Resultaat voor belastingen en aandeel in het resultaat van joint venture en geassocieerde ondernemingen |
91.884 | 87.971 | ||
| Belasting aan het Duitse vennootschapsbelastingtarief | 15,8% | (14.541) | 15,8% | (13.921) |
| Verschil in belastingvoet niet-Duitse bedrijven | (8.563) | (5.645) | ||
| Verworpen uitgaven | (1.479) | (2.112) | ||
| Verliezen/Notionele interestaftrek | 8.949 | 257 | ||
| Andere | (364) | 216 | ||
| Totaal | 17,4% | (15.998) | 24,1% | (21.205) |
De verworpen uitgaven in 2018 zijn voornamelijk te wijten aan niet aftrekbare interesten in Spanje. De fi scaal overgedragen verliezen van de Groep vervallen als volgt:
| 2018 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2-5 JAAR | >5 JAAR |
|---|---|---|---|
| Overgedragen fiscale verliezen | 1 | 1.052 | 46.232 |
| 2017 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2-5 JAAR | >5 JAAR |
| Overgedragen fiscale verliezen | 243 | 2.965 | 40.360 |
De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen:
| in duizend € | ACTIVA | PASSIVA | NETTO | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |
| Vaste activa | — | — | (29.243) | (33.367) | (29.243) | (33.367) |
| Valuta hedge accounting/derivaten | — | — | (1.822) | (1.718) | (1.822) | (1.718) |
| Overgedragen fiscale verliezen | 200 | 610 | — | — | 200 | 610 |
| Geactiveerde rente | — | — | (600) | (535) | (600) | (535) |
| Geactiveerde kosten | — | — | (7) | (13) | (7) | (13) |
| Andere | 81 | 82 | — | — | 81 | 82 |
| Belastingvorderingen/(verplichtingen) | 281 | 692 | (31.671) | (35.632) | (31.390) | (34.941) |
| Compensering vorderingen en verplichtingen | 504 | (660) | (504) | 660 | — | — |
| Herclassificatie naar verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | 15.484 | 23.223 | 15.484 | 23.223 |
| Netto belastingvorderingen/(verplichtingen) | 785 | 32 | (16.691) | (11.750) | (15.906) | (11.718) |
Een totaalbedrag van € 4.533k (€ 4.317k in 2017) aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.
| in aantal | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Verwatering | — | — |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen | (732.478) | (401.648) |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen) |
17.850.572 | 18.181.402 |
| in duizend € | 2018 | 2017 |
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone aandeelhouders | 121.106 | 95.995 |
| Winst per aandeel (in €) – basis | 6,52 | 5,17 |
| Winst per aandeel (in €) – verwaterd | 6,52 | 5,17 |
| Winst per aandeel – na correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen (in €) |
6,78 | 5,28 |
De correctie voor het wederzijdse belang heeft betrekking op de eliminatie van de proportionele eigenvermogenscomponent van de respectieve aandelen VGP NV gehouden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 78,83% in VGP Misv Comm. VA. (zie toelichting 24).
| EPRA NAV (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 543.467 | 466.230 |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
— | — |
| Verwaterd NAV | 543.467 | 466.230 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | 60 | 1.644 |
| Latente belastingen | 31.390 | 34.942 |
| EPRA NAV | 574.917 | 502.816 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 30,94 | 27,06 |
| EPRA NNNAV (in duizend €) | 2018 | 2017 |
| EPRA NAV | 574.917 | 502.816 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | (60) | (1.644) |
| Latente belastingen | (31.390) | (34.942) |
| Reële waardeaanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld | 2.510 | (14.084) |
| EPRA triple net NAV (NNNAV) | 545.977 | 452.146 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) 29,38 24,33
| in duizend € | 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| OPGELEVERD | IN AANBOUW |
ONTWIKKELINGS LAND |
TOTAAL | |
| Op 1 januari | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 |
| Investeringsuitgaven | 68.974 | 86.090 | 4.454 | 159.518 |
| Aanschaffingen | — | 8.971 | 106.120 | 115.091 |
| Geactiveerde rente | 2.631 | 359 | 240 | 3.230 |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten | 2.817 | 1.176 | — | 3.993 |
| Verkoop en overdracht aan de Joint Venture | (134.066) | — | (5.160) | (139.226) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling | — | 40.945 | (40.945) | — |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling | 99.749 | (99.749) | — | — |
| Netto meerwaarde/(minwaarde) op vastgoedbeleggingen | 958 | 36.649 | 3.639 | 41.246 |
| Herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop |
(72.220) | (35.160) | (250) | (107.630) |
| Per 31 december | 121.454 | 134.286 | 212.773 | 468.513 |
| in duizend € | 2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| OPGELEVERD | IN AANBOUW |
ONTWIKKELINGS LAND |
TOTAAL | |
| Op 1 januari | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 |
| Investeringsuitgaven | 82.320 | 63.619 | — | 145.939 |
| Aanschaffingen | — | — | 25.211 | 25.211 |
| Geactiveerde rente | 1.732 | 1.226 | 8 | 2.966 |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten | 2.025 | 231 | — | 2.256 |
| Verkoop en overdracht aan de Joint Venture | (148.810) | (12.186) | (3.244) | (164.240) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling | — | 34.437 | (34.437) | — |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling | 120.984 | (120.984) | — | — |
| Netto meerwaarde/(minwaarde) op vastgoedbeleggingen | 8.861 | 53.105 | 3.377 | 65.343 |
| Herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop |
(180.314) | (50.432) | (4.700) | (235.446) |
| Per 31 december | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 |
Per 31 december 2018 waren de vastgoedbeleggingen ten belope van € 38,0 miljoen (€ 37,6 miljoen per 31 december 2017) gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting 17).
Alle vastgoedbeleggingen van de Groep, zijn niveau 3, zoals gedefi nieerd door IFRS 13, in de reële waarde hiërarchie per 31 december 2018. Er waren geen transfers tussen niveaus gedurende het jaar. Niveau 3 inputs die gebruikt worden voor de waarderingen van de vastgoedbeleggingen zijn niet-waarneembaar, in tegenstelling tot niveau 1 (inputs gebaseerd op genoteerde prijzen) en niveau 2 (inputs die direct d.w.z. zoals prijzen, hetzij indirect d.w.z. afgeleid van prijzen, waarneembaar zijn).
De vastgoedbeleggingen van de Groep worden aanvankelijk ingeboekt tegen kostprijs plus transactiekosten. Later wordt het gewaardeerd tegen de reële waarde, met minimaal jaarlijkse herwaardering. In het licht van de snelle groei van de portefeuille heeft de Groep de afgelopen jaren ervoor gekozen de waarderingen tweemaal per jaar uit te voeren: op 30 juni en 31 december. De waarderingen worden uitgevoerd door onafhankelijke externe vastgoedtaxateurs. De Groep gebruikt meestal Jones Lang LaSalle als taxateur. Van tijd tot tijd kan een klein deel van de portefeuille, naar keuze van de Vennootschap, worden gewaardeerd door een andere onafhankelijke externe taxateur. Voor de waarderingen per 31 december 2018 zijn alle waarderingen uitgevoerd door Jones Lang LaSalle. Bijgevolg is de waarde van de activa van de Groep afhankelijk van de ontwikkeling van de lokale vastgoedmarkt in elk van de landen waar de Groep actief is, en is deze onderhevig aan wijzigingen. Winsten en verliezen als gevolg van wijzigingen in de reële waarde worden opgenomen in de winst- en verliesrekening van de Groep als waarderingsresultaten en vormen tevens een onderdeel van het indirecte resultaat van de Groep.
De waarderingscontracten van de Groep worden afgesloten voor de duur van één jaar en de honoraria van de vastgoeddeskundigen zijn vast voor de duur van hun aanstelling en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de objecten waarvoor een waardering wordt gemaakt. De waarderingen zijn opgesteld in overeenstemming met de RICS Valuation - Professional Standards (met inbegrip van de International Valuation Standards) Global edition juli 2017 (zelfde benadering als voor de waarderingen van de vorige periode). De basis voor de waardering is de marktwaarde van het onroerend goed op de waarderingsdatum, zoals gedefi nieerd door de RICS: "Het geschatte bedrag waarvoor een actief of verplichting op de waarderingsdatum moet worden verhandeld tussen een tot een transactie bereidwillige koper en een tot een transactie bereidwillige verkoper in een zakelijke, objectieve transactie tussen onafhankelijke partijen, na een goede marketing en waarbij de partijen elk met kennis van zaken, voorzichtig en zonder dwang hebben gehandeld".
Gezien de aard van de portefeuille en de waarderingsgrondslagen heeft Jones Lang LaSalle gekozen voor de inkomstenbenadering, gedisconteerde kasstroom techniek, geanalyseerd over een periode van 10 jaar voor elk onroerend goed. De cashfl ow gaat uit van een aanhoudingsperiode van tien jaar, waarbij de exitwaarde wordt berekend op basis van de geschatte huurwaarde (GHW). Voor de berekening van de uitstapwaarde heeft Jones Lang Lasalle gebruik gemaakt van het uitstaprendement die hun veronderstelling van het mogelijke rendement in het tiende jaar vertegenwoordigt.
De kasstroom is gebaseerd op de huurgelden die verschuldigd zijn onder bestaande huurovereenkomsten tot het overeengekomen einde van de huurovereenkomst. In het geval van een vervroegd vertrek is de taxateur ervan uitgegaan dat een vervroegde verbrekingsmogelijkheid alleen zal worden uitgeoefend indien de boete lager is dan de veronderstelde vervaltermijn van de taxateur.
Na beëindiging van de huurovereenkomst is de taxateur uitgegaan van een bepaalde leegstandsperiode en een nieuwe huurovereenkomst van 5 jaar. Voor momenteel leegstaande panden is de taxateur uitgegaan van een bepaalde initiële leegstandsperiode en een 5-jarige huurovereenkomst. Voor de panden in aanbouw heeft de taxateur een initiële leegstand aangenomen vanaf de waarderingsdatum. De veronderstelde huurinkomsten werden berekend op basis van de geschatte huurwaarde (GHW).
De veronderstelde leegstand wordt gebruikt om de tijd en de verhuiskosten van marketing, herverhuring en eventuele reconstructie te dekken. De leegstand is vastgesteld voor elk van de gebouwen in de portefeuille.
Voor de berekening van de nettohuuropbrengsten hebben de taxateurs een algemeen bedrag voor potentiële investeringsuitgaven afgetrokken van de brutohuuropbrengsten.
Voor de eigendommen in Spanje heeft de taxateur de equivalente rendementsbenadering gevolgd.
De equivalente rendementsbenadering berekent de bruto marktwaarde door een kapitalisatiepercentage (equivalent rendement) toe te passen op de nettohuuropbrengsten vanaf de waarderingsdatum en de inkomsten te kapitaliseren in perpetuïteit.
De bovengenoemde veronderstellingen worden hieronder nader gespecifi ceerd in de waarderingsveronderstellingen.
De volgende hoofdveronderstellingen, samen met de kwantitatieve informatie opgenomen in sectie "(iii) Kwantitatieve informatie over waarderingen tegen reële waarde met behulp van niet-waarneembare inputs"; werden gemaakt door de taxateur:
en de kosten van marketing, herverhuring en mogelijke reconstructie te dekken. De leegstand is vastgesteld voor elk van de gebouwen in de portefeuille.
Onroerend goed in aanbouw of in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt eveneens gewaardeerd tegen reële marktwaarde en vastgoedbeleggingen in aanbouw worden eveneens gewaardeerd door een onafhankelijke waarderingsdeskundige. Voor de objecten in aanbouw heeft de waarderingsdeskundige dezelfde aanpak gehanteerd als voor de opgeleverde objecten, maar met aftrek van de resterende bouwkosten van de berekende marktwaarde, waarbij onder "resterende bouwkosten" wordt verstaan de totale lopende ontwikkelingskosten, waaronder alle harde kosten, zachte kosten, fi nancieringskosten en winst van de ontwikkelaar. De winst van de ontwikkelaar houdt rekening met het risiconiveau van het individuele vastgoed en is voornamelijk afhankelijk van de ontwikkelingsfase en de status van voorverhuur.
Voor het gebouw in aanbouw in Spanje werd de equivalente rendementsbenadering toegepast. De equivalente rendementsbenadering berekent de bruto marktwaarde door een kapitalisatiepercentage (equivalent rendement of kapitaisatievoet) toe te passen op de nettohuuropbrengsten per de waarderingsdatum en de inkomsten te kapitaliseren in perpetuïteit. Bij de berekening van de waarde van het onroerend goed wordt ervan uitgegaan dat het gebouw op de waarderingsdatum is voltooid en onderworpen is aan een 10-jarige huurovereenkomst, waarbij de resterende bouwkosten van de marktwaarde worden afgetrokken.
Voor ontwikkeling aangehouden grond wordt gewaardeerd op basis van de waarderingsmethode op basis van de verkoopvergelijking. De verkoopvergelijkingsmethode levert een waarde-indicatie op door het object te vergelijken met vergelijkbare objecten en correcties toe te passen om de voor- en nadelen van het object weer te geven. Dit is het meest geschikt wanneer een aantal vergelijkbare objecten recentelijk zijn verkocht of op dit moment in de markt worden verkocht.
De gemaakte waarderingen worden intern beoordeeld door de CEO, CFO en Financial Controller en, indien nodig, besproken met de onafhankelijke taxateur. De CFO en CEO rapporteren over de resultaten van de waarderingsprocessen en -resultaten aan het auditcomité en nemen eventuele opmerkingen of beslissingen in overweging bij het uitvoeren van de volgende waarderingen.
Aan het einde van elke halfjaarlijkse periode controleert de fi nanciële controleur samen met de CFO: (i) alle belangrijke gegevens in het onafhankelijke taxatierapport; (ii) beoordeelt de waardering van onroerend goed in vergelijking met de voorgaande halfjaarlijkse en jaarlijkse periode; (iii) voert gesprekken met de onafhankelijke taxateur.
De kwantitatieve informatie in de volgende tabel is afkomstig uit de verschillende rapporten van de onafhankelijke vastgoedexperten. De cijfers geven de waardevork en het gewogen gemiddelde van de gehanteerde veronderstellingen die bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebruikt werd.
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-18 (€ '000) |
WAARDERINGSTECHNIEK | NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsjechische Republiek |
IP | 24.300 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 46-56 |
| Verdisconteringsvoet | 6,15% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,14% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 200 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 85.392 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
8,1 |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-18 (€ '000) |
WAARDERINGSTECHNIEK | NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
5,4 | ||||
| IPUC | 17.240 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 48-63 | |
| Verdisconteringsvoet | 7,25% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,59% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 5.570 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 35.143 | ||||
| DL | 25.419 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — | |
| Duitsland | IP | 65.960 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 44-63 |
| Verdisconteringsvoet | 5,90%-6,40% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 4,75%-5,20% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,05% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 2.028 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 149.639 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
7,7 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
7,7 | ||||
| IPUC | 61.490 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 45-60 | |
| Verdisconteringsvoet | 5,90%-7,90% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 4,80%-5,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,41% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 30.172 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 126.940 | ||||
| DL | 80.158 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — | |
| Spanje | IP | 22.190 | Equivalente rendementsbenadering |
GHW per m² (in €) | 57 |
| Equivalent rendement | 5,50% | ||||
| 'Reversionary'kapitalisatievoet (nominaal) |
5,52% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,24% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 405 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 22.819 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
6,1 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
6,1 | ||||
| IPUC | 63.080 | Equivalente rendementsbenadering |
GHW per m² (in €) | 57-90 | |
| Equivalent rendement | 5,50%-6,00% | ||||
| 'Reversionary'kapitalisatievoet (nominaal) |
5,70%-6,27% | ||||
| Spanje | Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,42% |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-18 (€ '000) |
WAARDERINGSTECHNIEK | NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 14.832 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 78.091 | ||||
| DL | 58.232 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — | |
| Roemenië | IP | 48.300 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 45-49 |
| Verdisconteringsvoet | 9,00% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
8,85% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 292 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 92.333 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
3,8 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
1,8 | ||||
| IPUC | 7.600 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 45 | |
| Verdisconteringsvoet | 9,25%-9,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,75%-9,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
9,99% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 8.790 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 36.857 | ||||
| DL | 7.391 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — | |
| Oostenrijk | IP | 19.840 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 68 |
| Verdisconteringsvoet | 6,70% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,76% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | — | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 16.535 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
14,0 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
14,0 | ||||
| Letland | IP | 20.870 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 49 |
| Verdisconteringsvoet | 8,40% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,15% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
9,36% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 630 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 35.557 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. finale vervaldag) (in jaar) |
6,7 | ||||
| Gewogen gemiddelde looptijd (t.e.m. eerste vervaldag) (in jaar) |
4,3 | ||||
| IPUC | 12.250 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
GHW per m² (in €) | 50 | |
| Letland | Verdisconteringsvoet | 8,30% | |||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,15% |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-18 (€ '000) |
WAARDERINGSTECHNIEK | NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
8,77% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 3.050 | ||||
| Projecten getaxeerd (totaal m²) | 26.988 | ||||
| Nederland | DL | 34.147 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — |
| Italië | DL | 3.842 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — |
| Slowakije | DL | 1.042 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — |
| Hongarije | DL | 2.810 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² (in €) | — |
| Totaal | 576.143 |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-17 (€ '000) |
WAARDERINGSTECHNIEK | NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsjechische Republiek |
IP | 30.080 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 35-96 |
| Verdisconteringsvoet | 5,90%-6,5% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,90%-6,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,30% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 135 | ||||
| IPUC | 25.620 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 39-96 | |
| Verdisconteringsvoet | 5,90%-7,25% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,90%-6,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,40% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 8.771 | ||||
| DL | 34.316 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | —- | |
| Duitsland | IP | 30.360 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 45-63 |
| Verdisconteringsvoet | 5,55%-5,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 4,75%-5,75% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,04% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 527 | ||||
| IPUC | 93.169 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 41-52 | |
| Verdisconteringsvoet | 5,75%-8,00% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,00%-5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,98% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 23.723 | ||||
| DL | 50.475 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | —- | |
| Spanje | IP | 126.280 | Netto-contante waarde | Jaarlijkse huur per m² (in €) | 42 |
| IRR | 5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,98% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | —- |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-17 (€ '000) |
WAARDERINGSTECHNIEK | NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| Spanje | IPUC | 18.445 | Equivalente rendementsbenadering |
Jaarlijkse huur per m² | 60 |
| Equivalente rendement | 5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
6,21% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 3.673 | ||||
| DL | 65.251 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | —- | |
| Andere (Roemenië) |
IP | 37.600 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 41-50 |
| Verdisconteringsvoet | 9,50% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 9,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
8,75% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 80 | ||||
| Andere (Roemenië, Letland) |
IPUC | 18.200 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 46-60 |
| Verdisconteringsvoet | 8,5%-9,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,25%-9,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
9,93% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 6.000 | ||||
| Andere (Roemenië, Slowakije, Letland) |
DL | 5.340 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | — |
| Totaal | 627.737 |
IP = opgeleverde vastgoedbeleggingen IPUC = projectontwikkelingen DL = ontwikkelingsland
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de belangrijke niet-observeerbare inputs, gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassifi ceerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hiërarchie, is als volgt (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven)
| NIET OBSERVEERBARE INPUT | IMPACT OP REËLE WAARDE BIJ | |||
|---|---|---|---|---|
| DALING | STIJGING | |||
| Geschatte huurwaarde – GHW (in €/m²) | Negatief | Positief | ||
| Verdisconteringsvoet | Positief | Negatief | ||
| 'Exit' kapitalisatievoet | Positief | Negatief | ||
| Resterende looptijd huurcontract (t.e.m. eerste vervaldag) | Negatief | Positief | ||
| Resterende looptijd huurcontract (t.e.m. finale vervaldag) | Negatief | Positief | ||
| Bezettingsgraad | Negatief | Positief | ||
| Inflatie | Negatief | Positief |
Een verlaging van de verwachte huur zal leiden tot een verlaging van de reële waarde.
Een verhoging van de verdisconteringsvoet en de 'Exit' kapitalisatievoeten gebruikt voor de eindwaarde van de gedisconteerde kasstroommethode zal de reële waarde verminderen.
Er zijn onderlinge verbanden tussen deze verdisconteringsvoeten en de 'Exit' kapitalisatievoeten aangezien deze bepaald worden door de marktvoorwaarden.
Voor projectontwikkelingen zullen de nog te maken bouwkosten en de periode nodig om de projecten op te leveren leiden tot een verlaging van de reële waarde. Het verder afwerken van de bouw tot oplevering zal een verhoging van de reële waarde met zich meebrengen.
Bovendien kan de sensitiviteit van de reële waarde van de portefeuille als volgt geschat worden: een stijging (daling) van de huurinkomsten met 1% zou een stijging (daling) van de reële waarde van de portefeuille van ongeveer € 5,7 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
Een stijging (daling) van de gewogen gemiddelde kapitalisatievoet (zie toelichting 7) van 0,25% punten zou een daling (stijging) van de reële waarde van ongeveer € 21,9 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 7.279 | 5.474 |
| Te ontvangen BTW | 20.126 | 6.224 |
| Overlopende rekeningen (actief) | 208 | 227 |
| Andere vorderingen | 2.088 | 4.234 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop | (6.637) | (5.085) |
| Totaal | 23.064 | 11.074 |
De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito's aangehouden bij Duitse, Spaanse, Tsjechische en Belgische banken.
Het statutaire aandelenkapitaal van VGP NV bedraagt € 92.667k per 31 december 2018.
| MUTATIE VAN HET KAPITAAL in duizend € |
TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL VAN DE TRANSACTIE in duizend € |
AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN in eenheden |
TOTAAL AANTAL AANDELEN in eenheden |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 01. 01. 2006 | Cumulatief aandelenkapitaal van alle Tsjechische ondernemingen |
10.969 | 10.969 | — | — |
| 06. 02. 2007 | Inbreng van VGP NV | 100 | 11.069 | 100 | 100 |
| 05. 11. 2007 | Aandelensplitsing | — | 11.069 | 7.090.400 | 7.090.500 |
| 11. 12. 2007 | Inbreng in natura van de Tsjechische ondernemingen |
120.620 | 131.689 | 7.909.500 | 15.000.000 |
| 11. 12. 2007 | Kapitaalsverhoging IPO | 50.000 | 181.689 | 3.278.688 | 18.278.688 |
| 28. 12. 2007 | Uitoefening van de overtoewijzingsoptie - IPO |
4.642 | 186.331 | 304.362 | 18.583.050 |
| 31.12. 2007 | Eliminatie kapitaalsverhoging – inbreng in natura |
(120.620) | 65.711 | — | 18.583.050 |
| 31.12.2007 | Uitgiftekosten kapitaalsverhoging |
(3.460) | 62.251 | — | 18.583.050 |
De € 30,4 miljoen kapitaalreserve die opgenomen is in het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang.(zie ook "Geconsoldieerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen")
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| VERVALDAG | 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| in duizend € | OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR |
| Langlopend | ||||
| Bankleningen | — | — | — | — |
| Obligaties | ||||
| 3,90% sep-23 Obligatie | 221.957 | — | 221.957 | — |
| 3,25% jul-24 Obligatie | 79.663 | — | — | 79.663 |
| 3,35% mar-25 Obligatie | 74.346 | — | — | 74.346 |
| 3,50% mar-26 Obligatie | 188.419 | — | — | 188.419 |
| 564.385 | — | 221.957 | 342.428 | |
| Totaal langlopende financiële schulden | 564.385 | — | 221.957 | 342.428 |
| Kortlopend | ||||
| Bankleningen | 14.959 | 14.959 | — | — |
| Opgelopen interest | 7.520 | 7.520 | — | — |
| Totaal kortlopende financiële schulden | 22.479 | 22.479 | — | — |
| Totaal langlopende- en kortlopende financiële schulden | 586.864 | 22.479 | 221.957 | 342.428 |
| VERVALDAG | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| Langlopend | ||||||
| Bankleningen | 14.918 | — | 14.918 | — | ||
| Obligaties | ||||||
| 3,90% sep-23 Obligatie | 221.314 | — | — | 221.314 | ||
| 3,25% jul-24 Obligatie | 74.227 | — | — | 74.227 | ||
| 3,35% mar-25 Obligatie | 79.609 | — | — | 79.609 | ||
| 375.150 | — | — | 375.150 | |||
| Totaal langlopende financiële schulden | 390.068 | — | 14.918 | 375.150 | ||
| Kortlopend | ||||||
| Bankleningen | 752 | 752 | — | — | ||
| Obligaties | ||||||
| 5,10% dec-18 Obligatie | 74.701 | 74.701 | — | — | ||
| Opgelopen interest | 5.905 | 5.905 | — | — | ||
| Totaal kortlopende financiële schulden | 81.358 | 81.358 | — | — | ||
| Totaal langlopende- en kortlopende financiële schulden | 471.425 | 81.358 | 14.918 | 375.150 |
Bovenstaande 31 december 2018 saldi omvatten geactiveerde fi nancieringskosten op bankleningen van € 41k (in vergelijking met € 83k in 2017) en geactiveerde fi nancieringskosten op obligaties € 5.615k (in vergelijking met 5.149k voor 2017).
De opgelopen interest heeft betrekking op de 4 uitgegeven obligaties. De coupons van deze obligaties zijn respectievelijk jaarlijks betaalbaar op 21 september voor de sep-23 Obligatie, op 6 juli voor de jul-24 Obligatie, op 30 maart voor de mar-25 Obligatie en op 19 maart voor de mar-26 Obligatie.
Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in € behalve voor de andere bankleningen die gedenomineerd zijn in CZK. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:
| 2018 in duizend € |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1– 5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raiffeisen – Roemenië | 14.959 | 31-dec-19 | 14.959 | 14.959 | — | — |
| Totaal bankleningen | 14.959 | 14.959 | 14.959 | — | — |
| 2017 in duizend € |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1– 5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raiffeisen – Roemenië | 15.668 | 31-dec-19 | 15.668 | 750 | 14.918 | — |
| Andere bankleningen | 2 | 2016-2018 | 2 | 2 | — | — |
| Totaal bankleningen | 15.670 | 15.670 | 752 | 14.918 | — |
Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep:
De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar fi nanciële schulden af in € aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke overeenkomsten. Voor meer informatie aangaande de fi nanciële instrumenten verwijzen we naar de toelichting 23.
De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gesteld bankconvenanten en er waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
VGP heeft volgende 4 obligatieleningen uitstaan per 31 december 2018:
Alle obligaties zijn ongedekt ('unsecured').
De obligatieleningen welke uitgegeven werden bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gesteld obligatieconvenanten en er waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot deze obligaties.
| 2018 | 01 JAN | KAS | NIET-KASSTROOMMUTATIES | 31 DEC | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | STROOM | VERWERVING/ (AFSTAND) |
WISSELKOERS FLUCTUATIES |
VERANDERING IN REËLE WAARDE |
ANDERE | ||
| Langlopende financiële schulden |
390.067 | 173.357 | — | — | — | 961 | 564.385 |
| Andere langlopende fi nnciële verplichtingen |
1.966 | — | — | — | (1.906) | — | 60 |
| Kortlopende financiële schulden |
81.358 | (60.752) | — | — | — | 1.873 | 22.479 |
| 473.391 | 112.605 | — | — | (1.906) | 2.834 | 586.924 | |
| Financiële vaste activa | (322) | — | — | — | 322 | — | — |
| Totale schulden van financieringsctiviteiten |
473.069 | 112.605 | — | — | (1.584) | 2.834 | 586.924 |
De niet-kasstromen hebben betrekking op (i) € 1,9 miljoen aan wijzigingen in de reële waarde van fi nanciële instrumenten en (ii) € 2,8 miljoen aan wijzigingen in de opgelopen rente op obligaties en afl ossing van fi nancieringskosten.
| 2017 | 01 JAN | KAS | NIET-KASSTROOMMUTATIES | 31 DEC | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | STROOM | VERWERVING/ (AFSTAND) |
WISSELKOERS FLUCTUATIES |
VERANDERING IN REËLE WAARDE |
ANDERE | ||
| Langlopende financiële schulden |
327.923 | 77.695 | (16.852) | — | — | 2.106 | 390.872 |
| Andere langlopende fi nnciële verplichtingen |
5.348 | — | — | — | (3.382) | — | 1.966 |
| Kortlopende financiële schulden |
81.674 | — | (1.665) | — | — | 544 | 80.553 |
| 414.945 | 77.695 | (18.517) | — | (3.382) | 2.650 | 473.391 | |
| Financiële vaste activa | (5) | — | — | — | (317) | — | (322) |
| Totale schulden van financieringsctiviteiten |
414.940 | 77.695 | (18.517) | — | (3.699) | 2.650 | 473.069 |
De niet-kasbewegingen hebben betrekking op (i) de desinvestering van VGP Estland, resulterend in de terugbetaling van de € 16,9 miljoen bankschuld en € 1,7 miljoen bankschuld op het niveau van VGP Estland gedurende 2017; (ii) € 3,4 miljoen reële waardemutaties in verband met veranderingen in de reële waarde van fi nanciële instrumenten en valutatermijncontracten; en (iii) € 2,7 miljoen overige in verband met veranderingen in de opgelopen rente op obligaties en afl ossing van fi nancieringskosten
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Deposito's | 542 | 1.657 |
| Ingehouden bedragen | 2.575 | 2.758 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | (1.902) | (2.735) |
| Totaal | 1.215 | 1.680 |
Deposito's worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts 90 procent van het verschuldigde bedrag te betalen. 5 procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt op basis van individuele overeenkomsten, meestal betaald na 3 of 5 jaar.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 39.942 | 45.259 |
| Deposito's | 800 | 536 |
| Ingehouden bedragen | 736 | 3.015 |
| Overlopende rekeningen (passief) | 455 | 536 |
| Andere schulden | 4.807 | 4.197 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | (7.976) | (15.164) |
| Totaal | 38.764 | 38.379 |
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | — | — |
| Vastgoedbeleggingen | 262.172 | 430.298 |
| Andere materiële vaste activa | — | — |
| Uitgestelde belastingvorderingen | — | — |
| Handels- en andere vorderingen | 6.637 | 5.085 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 6.130 | 6.570 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 274.939 | 441.953 |
| Langlopende financiële schulden | — | — |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | — | — |
| Andere langlopende verplichtingen | (1.902) | (2.736) |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (15.483) | (23.223) |
| Kortlopende financiële schulden | — | — |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (7.976) | (15.164) |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | (25.361) | (41.123) |
| Totaal netto actief | 249.578 | 400.830 |
Op grond van de joint venture overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkeursrecht met betrekking tot de verwerving van de door VGP in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije ontwikkelde inkomstengenererende activa. De ontwikkelingspijplijn die in het kader van een eventuele toekomstige overnametransactie tussen de Joint Venture en VGP zal worden overgedragen, wordt op eigen risico van VGP ontwikkeld en vervolgens door de Joint Venture verworven en betaald op basis van vooraf overeengekomen parameters voor voltooiing en lease.
Per 31 december 2018 werden de activa van de respectieve projectvennootschappen die bestemd waren om in de toekomst aan de joint venture te worden overgedragen, met inbegrip van de volgende transactie voorzien in maart 2019, derhalve geherclassifi ceerd als groepen activa aangehouden voor verkoop.
De vastgoedbeleggingen stemmen overeen met de reële waarde van de activa in aanbouw die door VGP in opdracht van VGP European Logistics worden ontwikkeld. Dit saldo is inclusief € 101,9 miljoen aan rentedragende ontwikkelings- en bouwleningen (2017: € 137,1 miljoen) die door VGP aan de Joint Venture zijn verstrekt ter fi nanciering van de ontwikkelingspijplijn van de Joint Venture. (Zie ook toelichting 9.3)
| Netto toename/(afname) van geldmiddelen en kasequivalenten | 130.988 | (39.434) |
|---|---|---|
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 77.299 | 57.625 |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 104.724 | (90.274) |
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (51.035) | (6.786) |
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2018 | 2017 |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten daalde met € 44,2 miljoen, voornamelijk als gevolg van de stijging (€ 21,9 miljoen) van de BTW-vorderingen als gevolg van de onderliggende toegenomen ontwikkelingsactiviteiten.
De mutaties in de kasstroom uit investeringsactiviteiten waren voornamelijk het gevolg van: (i) € 263,4 miljoen (2017: € 168,4 miljoen) aan uitgaven voor de ontwikkelingsactiviteiten en grondaankoop; (ii) € 438,4 miljoen aan verkoopsopbrengsten uit de verkooptransacties van april 2018 met VGP European Logistics (2018: € 289,7 miljoen tegenover € 122,1 miljoen bij sluiting in 2017) en de verkoop van het Mango-gebouw (€ 148,7 miljoen).
De mutaties in de kasstroom uit fi nancieringsactiviteiten zijn het gevolg van: (i) € 35,3 miljoen dividend uitbetaald in mei 2018 (2017: € 20,1 miljoen kapitaalafl ossing); (ii) € 188,4 miljoen netto-opbrengst van de mar-26 Obligatie, de terugbetaling van de afl opende dec-18 obligatie (€ 75 miljoen) en € 0,8 miljoen terugbetaling van de bankschuld in vergelijking tot de in 2017 netto-opbrengst van de uitgegeven jul-24 Obligatie en mar-25 Obligatie van € 153,9 miljoen, de terugbetaling van de afl opende € 75 miljoen obligaties in juli 2017 en € 1,2 miljoen netto terugbetaling van de bankschuld.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 403.735 | 225.789 |
| Handels- en andere vorderingen | 6.452 | 8.264 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 11.461 | 4.253 |
| Langlopende financiële schulden | — | (18.535) |
| Aandeelhoudersleningen | (255.730) | (120.137) |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | (2.090) | — |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (16.778) | (11.959) |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (16.493) | (14.585) |
| Totaal netto activa verkocht | 130.557 | 73.090 |
| Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop | 34.386 | 4.356 |
| Niet-controlerend belang behouden door VGP | (3.832) | (1.884) |
| Terugbetaling van aandeelhoudersleningen | 338.313 | 108.309 |
| Inbreng eigen vermogen | (49.599) | (23.903) |
| Verkregen koopsom | 449.825 | 159.968 |
| Minus – geldmiddelen en kasequivalenten | (11.461) | (4.253) |
| Netto kasinstroom uit verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 438.364 | 155.715 |
Blootstelling aan wisselkoers, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP.
De onderneming analyseert en herziet elk risico en defi nieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risico-strategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis.
Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide fi nanciële instrumenten die voornamelijk uit fi nanciële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De onderneming heeft geen afgeleide fi nanciële instrumenten, en zou er geen afsluiten voor speculatieve doeleinden.
De volgende tabel geeft een overzicht van de afgeleide fi nanciële instrumenten op balansdatum. De voorgestelde bedragen zijn notionele bedragen.
| DERIVATIVEN in duizend € |
2018 | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 JAAR | 1-5 JAAR | > 5 JAAR | < 1 JAAR | 1-5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| Termijnwisselcontracten | |||||||
| Zonder afdekkingsrelatie | — | — | — | 10.283 | — | — | |
| Interest rate swaps | |||||||
| Zonder afdekkingsrelatie | 15.000 | — | — | — | 15.750 | 75.000 |
Na de uitgifte van de mar-26 Obligatie in september 2019 is een renteswap van € 75 miljoen (met een uitgestelde ingangsdatum vanaf 6 december 2018) geliquideerd. De resterende renteswaps (nominaal bedrag van € 15 miljoen) per 31 december 2018 hebben betrekking op de bankschuld bij Raiff eisen Bank Roemenië. Het gewogen gemiddelde rentepercentage dat is vastgesteld is 0,12% per jaar.
VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten.
Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen 'hedge accounting' toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaande tabel.
| in duizend € | 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| CZK | HUF | RON | |||
| Handels- en andere vorderingen | 110.238 | 353.950 | 35.339 | ||
| Langlopende verplichtingen en handels- en andere schulden | (129.712) | (15.924) | (10.231) | ||
| Bruto balanspositie | (19.473) | 338.027 | 25.108 | ||
| Termijnwisselcontracten | — | — | — | ||
| Netto positie | (19.473) | 338.027 | 25.108 |
| in duizend € | 2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| CZK | RON | |||
| Handels- en andere vorderingen | 80.172 | 1.764 | ||
| Langlopende verplichtingen en handels- en andere schulden | (364.870) | (5.355) | ||
| Bruto balanspositie | (284.698) | (3.591) | ||
| Termijnwisselcontracten | 271.500 | — | ||
| Netto positie | (13.198) | (3.591) |
De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar:
| 1 € = | 2018 SLOTKOERS | 2017 SLOTKOERS |
|---|---|---|
| CZK | 25,72500 | 25,5400 |
| HUF | 321,51033 | — |
| RON | 4,66390 | 4,6597 |
Een versterking met 10 procent van de euro tegenover de volgende valuta per 31 december 2018 zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd / (verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen en vooral de rentevoeten constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in 2017.
| IMPACT (in duizend €) | 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | 69 | ||
| HUF | — | (96) | ||
| RON | — | (489) | ||
| Totaal | — | (516) |
| IMPACT (in duizend €) | 2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | 47 | ||
| HUF | — | 70 | ||
| Totaal | — | 117 |
Een verzwakking met 10 procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per 31 december 2017 zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voor zover de andere variabelen constant blijven.
De Groep past een dynamische benadering van renteafdekking toe, waarbij de doelmix tussen vaste en vlottende renteschuld periodiek wordt herzien. Deze beoordelingen worden uitgevoerd binnen de grenzen van de bestaande leningsovereenkomsten, die vereisen dat het renterisico wordt afgedekt wanneer aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Waar mogelijk zal de Groep IFRS 9 toepassen om de volatiliteit van de inkomsten te verminderen, waarbij een deel van de renteswaps kan worden geclassifi ceerd als kasstroomafdekkingen. Veranderingen in de waarde van een afdekkingsinstrument dat kwalifi ceert als een zeer eff ectieve kasstroomafdekking worden rechtstreeks in het eigen vermogen (afdekkingsreserve) verantwoord.
De Groep maakt tevens gebruik van renteswaps die niet voldoen aan de criteria voor hedge accounting onder IFRS 9, maar die wel eff ectieve economische afdekkingen bieden. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke renteswaps worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verantwoord. (Renteswaps aangehouden voor handelsdoeleinden).
Op de verslagdatum was het renteprofi el van de Groep (na aftrek van geactiveerde fi nancieringskosten) als volgt:
| in duizend € – nominale bedragen | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Financiële verplichtingen | ||
| Vaste rente | ||
| Obligatieleningen | 570.000 | 455.000 |
| Variabele rente | ||
| Bankleningen | 15.000 | 15.752 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | — | — |
| 15.000 | 15.752 | |
| Afdekken van rentevoeten | ||
| Interest rate swaps | ||
| Aangehouden voor handelsdoeleinden | 15.000 | 15.750 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | — | — |
| 15.000 | 15.750 | |
| Financiële verplichtingen na afdekking | ||
| Variabele rente | ||
| Bankleningen | — | 2 |
| Vaste rente | ||
| Obligatieleningen | 570.000 | 455.000 |
| Bankleningen | 15.000 | 15.750 |
| 585.000 | 470.750 | |
| Vaste rente/totaal financiële verplichtingen | 100,0% | 100,0% |
De eff ectieve interestvoet van de fi nanciële schulden (bankleningen en obligatieleningen), inclusief bankmarges en kosten van de afdekkingsinstrumenten was 3,73% voor de periode eindigend op 31 december 2018. (3,74% in 2017).
Een stijging / daling met 100 basispunten in de rentevoeten van de schulden met vlottende rentevoeten op balansdatum, zou geen eff ect hebben op het resultaat vóór belastingen, aangezien alle schuld vastrentend is.
Voor 2018 is er geen eff ect aangezien er geen interest rate swaps uitstaan per 31 december 2018 die geclassifi ceerd kunnen worden als kasstroomafdekkingen. Dit was ook het geval per 31 december 2017.
Kredietrisico is het risico op fi nancieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een fi nancieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito's van VGP.
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij, in het algemeen, elke huurder vereist is om een huurwaarborg van 6 maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder.
Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico.
De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk fi nancieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus:
| in duizend € | 2018 BOEKWAARDE | 2017 BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| Andere langlopende vorderingen | 41.461 | 12.757 |
| Handels- en andere vorderingen | 29.493 | 16.159 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 167.576 | 36.839 |
| Herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop | (12.767) | (11.655) |
| Totaal | 225.763 | 54.100 |
Per 31 december 2018 was er € 1,5 miljoen (2017: € 3,6 miljoen) aan restricties onderhevige geldmiddelen op bankrekeningen (2017: € 3,6 miljoen) die voor de afwikkeling van de betalingen op grond zijn gereserveerd die naar verwachting in de loop van 2019 zullen verworven worden.
De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende:
| in duizend € | 2018 BOEKWAARDE | 2017 BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| Bruto handelsvorderingen | ||
| Niet-verlopen bruto handelsvorderingen | 6.486 | 4.974 |
| Verlopen bruto handelsvorderingen | 793 | 500 |
| Dubieuze vorderingen | — | — |
| Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (-) | — | — |
| Herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop | (1.580) | (880) |
| Totaal | 5.699 | 4.594 |
De vennootschap beheert haar liquiditeitsrisico door ervoor te zorgen dat ze over voldoende bankkredieten beschikt en door haar inkomsten en uitgaven zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De volgende tabel toont de contractuele looptijden van de fi nanciële activa en passiva, met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide fi nanciële activa en verplichtingen, maar met uitzondering van de niet-fi nanciële activa of passiva. De bedragen opgenomen in de onderstaande tabel zijn de contractuele niet-verdisconteerde kasstromen. Verdisconteerde kasstromen met betrekking tot saldi die binnen de 12 maanden vervallen benaderen in het algemeen hun boekwaarde aangezien de impact van verdiscontering niet signifi cant is.
| in duizend € | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEKWAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR |
1-2 JAAR |
2-5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| Activa | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 166.046 | 166.046 | 166.046 | — | — | — |
| Afgeleide financiële instrumenten | ||||||
| Handels- en overige vorderingen | 29.031 | 29.031 | 29.031 | — | — | — |
| Herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop |
(12.768) | (12.768) | (12.768) | — | — | — |
| 182.309 | 182.309 | 182.309 | — | — | — | |
| Passiva | ||||||
| Gewaarborgde bankleningen | 15.000 | 15.485 | 15.485 | — | — | — |
| Niet gewaarborgde obligatieleningen |
564.385 | 697.135 | 20.543 | 20.543 | 286.628 | 369.423 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 60 | 142 | 76 | 66 | — | — |
| Handels- en overige schulden | 49.402 | 49.402 | 46.285 | 1.997 | 999 | 121 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
(9.807) | (9.807) | (9.250) | (40) | (517) | — |
| 619.041 | 752.357 | 73.139 | 22.566 | 287.110 | 369.544 |
| in duizend € | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEKWAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR |
1-2 JAAR |
2-5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| Activa | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 33.277 | 33.277 | 33.277 | — | — | — |
| Afgeleide financiële instrumenten | 322 | 322 | 322 | — | — | — |
| Handels- en overige vorderingen | 15.933 | 15.933 | 15.933 | — | — | — |
| Herclassificatie naar groepen activa aangehouden voor verkoop |
(11.606) | (11.606) | (11.606) | — | — | — |
| 37.926 | 37.926 | 37.926 | — | — | — | |
| Passiva | ||||||
| Gewaarborgde bankleningen | 15.752 | 16.841 | 1.310 | 15.531 | — | — |
| Niet gewaarborgde obligatieleningen | 449.851 | 457.915 | 15.280 | 86.455 | 34.365 | 321.815 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 1.966 | 142 | 76 | 66 | — | — |
| Handels- en overige schulden | 57.422 | 57.422 | 53.007 | 1.314 | 357 | 2.744 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
(18.396) | (18.396) | (15.660) | (1.237) | (325) | (1.174) |
| 506.594 | 513.924 | 54.013 | 102.129 | 34.397 | 323.385 |
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste fl exibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld/totaal eigen vermogen en verplichtingen van 65% aan te houden. Per 31 december 2018 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 564.375 | 390.067 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 60 | 1.966 |
| Kortlopende financiële schulden | 22.479 | 81.358 |
| Financiële schulden geclassificeerd onder verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — |
| Totale financiële schulden | 586.914 | 473.391 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | (161.446) | (30.269) |
| Geldmiddelen en kasequivalenten geclassificeerd onder groepen activa aangehouden voor verkoop |
(6.130) | (6.570) |
| Totale netto financiële schuld (A) | 419.338 | 436.552 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen (B) | 1.212.418 | 1.032.553 |
| Schuldgraad (A)/(B) | 34,6% | 42,3% |
De volgende tabellen tonen de verschillende klassen van fi nanciële activa en verplichtingen met hun nettoboekwaarde in de balans en reële waarde, ingedeeld per waarderingscategorie volgens zowel IAS 39 als IFRS 9. De gebruikte afkortingen worden hieronder toegelicht:
Afkortingen gebruikt volgens IAS 39 zijn:
L&V Leningen en vorderingen
| Financiële activa en fi nanciële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden |
|---|
FVtGK Financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs
Afkortingen gebruikt volgens IFRS 9 zijn:
GK Financiële activa en fi nanciële verplichtingen aangehouden tegen geamortiseerde kostprijs
| 31 DECEMBER 2018 in duizend € |
IAS 39 | IFRS 9 | REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE HIËRARCHIE |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEKWAARDE |
IAS 39 CATEGORIE |
NETTO BOEKWAARDE |
IFRS 9 CATEGORIE |
2018 | 2018 | |||
| Activa | ||||||||
| Andere langlopende vorderingen |
41.460 | L&V | 41.460 | GK | 41.460 | Niveau 2 | ||
| Handelsvorderingen | 7.279 | L&V | 7.279 | GK | 7.279 | Niveau 2 | ||
| Andere vorderingen | 22.214 | L&V | 22.214 | GK | 22.214 | Niveau 2 | ||
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
— | Hft | — | RWvR | — | Niveau 2 | ||
| Afgeleide financiële activa |
166.046 | L&V | 166.046 | GK | 166.046 | Niveau 2 | ||
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(12.767) | (12.767) | (12.767) | |||||
| Totaal | 224.232 | 224.232 | 224.232 | |||||
| Verplichtingen | ||||||||
| Financiële schuld | ||||||||
| Bankleningen | 14.953 | FVtGK | 14.953 | GK | 14.953 | Niveau 2 | ||
| Obligatieleningen | 564.385 | FVtGK | 564.385 | GK | 563.972 | Niveau 1 | ||
| Handelsschulden | 39.942 | FVtGK | 39.942 | GK | 39.942 | Niveau 2 | ||
| Andere schulden | 9.460 | FVtGK | 9.460 | GK | 9.460 | Niveau 2 | ||
| Afgeleide fi nanciële verplichtingen |
60 | AvH | — | AVH | — | Niveau 2 | ||
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
(9.808) | (9.808) | (9.808) | |||||
| Totaal | 618.992 | 618.932 | 618.519 |
| 31 DECEMBER 2017 in duizend € |
IAS 39 | IFRS 9 | REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE HIËRARCHIE |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEKWAARDE |
IAS 39 CATEGORIE |
NETTO BOEKWAARDE |
IFRS 9 CATEGORIE |
2017 | 2017 | |
| Activa | ||||||
| Andere langlopende vorderingen |
12.757 | L&V | 12.757 | GK | 12.757 | Niveau 2 |
| Handelsvorderingen | 5.474 | L&V | 5.474 | GK | 5.474 | Niveau 2 |
| Andere vorderingen | 8.457 | L&V | 8.457 | GK | 8.457 | Niveau 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
322 | AvH | 322 | RWvR | 322 | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële activa |
33.277 | L&V | 33.277 | GK | 33.277 | Niveau 2 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(11.609) | (11.609) | (11.609) | |||
| Totaal | 48.678 | 48.678 | 48.678 | |||
| Verplichtingen | ||||||
| Financiële schuld | ||||||
| Bankleningen | 15.670 | FVtGK | 15.670 | GK | 15.670 | Niveau 2 |
| Obligatieleningen | 449.851 | FVtGK | 449.851 | GK | 464.624 | Niveau 1 |
| Handelsschulden | 45.258 | FVtGK | 45.258 | GK | 45.258 | Niveau 2 |
| Andere schulden | 12.165 | FVtGK | 12.165 | GK | 12.165 | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële verplichtingen |
1.966 | AvH | 1.966 | AVH | 1.966 | Niveau 2 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
(21.510) | (21.510) | (21.510) | |||
| Totaal | 503.399 | 503.399 | 518.172 |
De volgende methoden en aannames zijn gebruikt om de reële waarden te schatten:
De Groep hanteert de volgende hiërarchie voor het bepalen en toelichten van de reële waarde van fi nanciële instrumenten per waarderingstechniek:
Tijdens de verslagperiode eindigend op 31 december 2018 waren er geen overdrachten tussen niveau 1 en niveau 2 reële waardebepalingen en geen overdrachten naar en uit niveau 3 reële waardebepalingen.
Financiële activa voor een bedrag van € 6.030 duizend per 31 december 2018 (€ 3.164 duizend in 2017) werden in pand gegeven ten gunste van de fi nancieringsbanken van VGP.
De Raad van Bestuur heeft, op basis van de aanbeveling van het remuneratiecomité, besloten om in 2018 een nieuw Langetermijnbeloningsplan op te zetten. Het nieuwe plan zal winstdelingseenheden ("Eenheden") toewijzen aan de respectieve VGP-teamleden (inclusief het uitvoerend managementteam). Eén Eenheid vertegenwoordigt het equivalent van één aandeel VGP NV op basis van de netto-inventariswaarde. Na een blokkeringsperiode van 5 jaar zal elke deelnemer zijn Eenheden kunnen teruggeven tegen de betaling van de proportionele stijging van de intrinsieke waarde van deze Eenheden. Het aantal uitstaande Eenheden (dus toegekend en nog niet verzilverd) kan nooit groter zijn dan 5% van de totale equivalente aandelen van de Vennootschap. Voor het boekjaar 2018 zijn er geen Eenheden toegewezen aan het VGP-team, en de regeling zal dus pas eff ectief vanaf 2019 in werking treden.
De Groep heeft een incentive structuur voor geselecteerde leden van het management van de Groep die werd opgericht na de beursintroductie van december 2007 en waarbij de bestaande referentieaandeelhouders een aantal VGP-aandelen die 5 procent van het totale aantal aandelen in VGP NV vertegenwoordigen, hebben overgedragen aan VGP MISV, een commanditaire vennootschap gecontroleerd door de heer Bart Van Malderen als beherend vennoot ("beherend vennoot"/"associé commandité"). Deze structuur heeft geen verwaterend eff ect op bestaande of nieuwe aandeelhouders. Tijdens de tweede helft van 2018 en na afl oop van een 'lock-up' periode van 5 jaar hebben bepaalde leden van het VGP-team hun respectievelijke VGP MISV-aandelen verkocht aan VGP NV. VGP NV heeft hierdoor 330.830 aandelen VGP Misv verworven voor een totaalbedrag van € 8,6 miljoen. Na de verwerving van deze aandelen houdt VGP NV momenteel 78,83% van de aandelen in VGP Misv Comm. VA per eind december 2018. Op basis van de op de verslagdatum bekende variabelen zou de verwerving van de resterende 21,17% op verslagdatum een kasuitgave van circa € 6,6 miljoen met zich meebrengen.
Het is de bedoeling dat dit plan geleidelijk uitdooft tijdens de komende 3 jaar.
De Groep heeft een aantal contracten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van grond. Per 31 december 2018 had de Groep toekomstige koopovereenkomsten voor terreinen van in totaal 1.597.599 m², wat neerkomt op een verbintenis van € 98,5 miljoen en waarvoor in totaal € 2,1 miljoen voorschotten gestort zijn. Per 31 december 2017 had de Groep toekomstige koopovereenkomsten voor terreinen van in totaal 1.452.336 m², wat neerkomt op een verbintenis van € 65,0 miljoen en waarvoor in totaal € 0,6 miljoen aan deposito's gestort waren.
De aanbetaling van € 2,1 miljoen op de terreinen is per 31 december 2018 geclassifi ceerd als vastgoedbeleggingen gezien de immaterialiteit van de betreff ende bedragen (dezelfde classifi catiebehandeling gold voor 2017).
Per 31 december 2018 had de Groep contractuele verplichtingen om nieuwe projecten te ontwikkelen voor een totaalbedrag van € 75,5 miljoen ten opzichte van € 75,6 miljoen per 31 december 2017.
Alle verplichtingen hebben een kortlopend karakter. Verwacht wordt dat de gesecuriseerde grond in de loop van 2019 zal worden verworven, onder voorbehoud van het verkrijgen van de nodige vergunningen. De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op gebouwen in aanbouw die in de loop van 2019 worden opgeleverd.
Tenzij anders vermeld, is vindt de afwikkeling van transacties met verbonden partijen plaats in contanten, zijn er geen andere uitstaande saldi die dienen opgenomen te worden, zijn de openstaande saldi zoals hieronder vermeldt niet onderworpen aan interest, werden er geen garanties of zekerheden verstrekt en werden er geen kosten of provisie voor dubieuze debiteuren geregistreerd.
De twee belangrijkste uiteindelijke referentieaandeelhouders van de vennootschap zijn dus (i) de heer Jan Van Geet die 33,81% van de stemrechten van VGP NV bezit en die CEO en uitvoerend bestuurder is, en (ii) de heer Bart Van Malderen die 25,16% van de stemrechten van VGP NV bezit en niet-uitvoerend bestuurder is.
De volledige details van het aandeelhouderschap van VGP vindt u in de rubriek "Informatie over het aandeel".
Drylock Technologies s.r.o, een bedrijf gecontroleerd door Bart Van Malderen, huurt een magazijn van VGP European Logistics onder een lange termijn huurcontract. Deze huurovereenkomst werd afgesloten in de loop van de maand mei 2012. De ontvangen huur over het jaar 2018 bedraagt € 2,6 miljoen (tegenover € 2,1 miljoen over het jaar 2017). Het magazijn werd eind mei 2016 verworven door VGP European Logistics joint venture.
Jan Van Geet s.r.o. verhuurt kantoorruimte aan de Groep in Tsjechië, die gebruikt worden door het VGP operationele team. De huurovereenkomsten lopen tot respectievelijk 2018 en 2021. Gedurende 2018 bedroeg het totale bedrag betaald onder deze huurcontracten € 96 duizend equivalent vergeleken met € 91 duizend equivalent voor 2017. Alle huurcontracten werden tegen marktvoorwaarden afgesloten.
De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met Jan Van Geet s.r.o. Het verschuldigde saldo heeft betrekking op openstaande facturen. De vorderingen hebben betrekking op cash voorschotten om representatiekosten te dekken.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen/(– schulden) | (31) | (81) |
VGP levert ook vastgoedondersteunende diensten aan Jan Van Geet s.r.o. In 2018 boekte VGP voor deze activiteiten een omzet van € 32 duizend (2017: € 23 duizend).
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van VGP NV en de dochterondernemingen die vermeld zijn in de toelichting 29.
Transacties tussen de vennootschap en haar dochterondernemingen, die verbonden partijen zijn, werden geëlimineerd in de consolidatie en worden bijgevolg niet opgenomen in deze toelichting.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de transacties met de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Uitstaande leningen per jaareinde | 143,347 | 149,907 |
| Investering in Joint Venture | 52,895 | 25,787 |
| Ontvangen kapitaaluitkeringen | — | 1,000 |
| Netto-opbrengst van verkopen aan de Joint Venture | 289,704 | 122,053 |
| Andere langlopende vorderingen/(schulden) per jaareinde | (74) | (74) |
| Management fee inkomsten | 7,933 | 6,688 |
| Rente- en soortgelijke opbrengsten | 5,702 | 5,299 |
Het Key Management omvat de raad van bestuur, de CEO, de leden van het Uitvoerend Management. Voor verdere details van deze personen wordt er verwezen naar deel "Raad van Bestuur en management".
| KEY MANAGEMENT VERGOEDINGEN (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Aantal personen | 11 | 9 |
| Kortetermijnpersoneelsbeloningen | ||
| Basisvergoedingen | 1.080 | 875 |
| Korte termijn variabele vergoeding | 700 | 521 |
| Vergoedingen bestuurders | 198 | 98 |
| Totaal bruto vergoedingen | 1.978 | 1.494 |
| Gemiddelde bruto vergoeding per persoon | 180 | 166 |
Voor de toelichtingen die betrekking hebben op de Belgische Corporate Governance Code verwijzen wij naar het hoofdstuk 'Corporate Governance' in dit jaarverslag.
Voor 2018 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen toegekend.
In de tweede helft van 2018 en na afl oop van een 'lock-up' periode van 5 jaar hebben bepaalde leden van het VGP-team hun respectievelijke VGP MISV-aandelen verkocht aan VGP NV. VGP NV heeft 330.830 (36%) aandelen VGP MISV verworven voor een totaalbedrag van € 8,6 miljoen. (zie ook toelichting 24 voor meer informatie).
Op 1 april 2019 vond een vijfde closing plaats met VGP European Logistics met een transactiewaarde > € 190 miljoen.
De auditvergoedingen voor VGP NV en haar volledig gecontroleerde dochterondernemingen bedroegen € 121 duizend. Daarnaast werden in de loop van het jaar bijkomende niet-auditdiensten uitgevoerd door Deloitte en aanverwante personen waarvoor een totale vergoeding van € 30 duizend werd aangerekend.
De volgende ondernemingen behoorde tot de consolidatiekring van de VGP Groep: per 31 december 2018 en werden volledig geconsolideerd:
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP NV | Antwerpen, België | Parent | (1) |
| VGP CZ X a.s | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (1) |
| VGP Park Chomutov a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP CZ XII a.s | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 3 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 5 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Ceske Budejovice a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Mnichovo Hradiste a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Hradek nad Nisou 2 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Rochlov a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| Astria Group a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP – industriální stavby s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (3) |
| SUTA s.r.o. | Praag, Tsjechische Republiek | 100 | (3) |
| VGP FM Services s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (3) |
| VGP Industriebau GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| VGP PM Services GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| FM Log.In. GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| VGP Park München GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (2) |
| VGP Deutschland – Projekt 8 GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (7) |
| VGP Park Hamburg 4 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Goettingen S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Halle S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin Wustermark S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Dresden S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 12 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Bischoffsheim S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Goettingen 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 15 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 16 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 17 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 18 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 19 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 20 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 21 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 22 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 23 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 24 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Asset Management S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (3) |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP Finance NV | Zele, België | 100 | (5) |
| VGP Latvia s.i.a. | Kekava, Letland | 100 | (2) |
| VGP Park Timișoara S.R.L. | Timișoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Zone Brasov S.R.L. | Timișoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Park Sibiu S.R.L. | Timișoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Proiecte Industriale S.R.L | Timișoara, Roemenië | 100 | (3) |
| VGP Park Bratislava a.s. | Bratislava, Slowakije | 100 | (2) |
| VGP – industriálne stavby s.r.o. | Bratislava, Slowakije | 100 | (3) |
| VGP Service Kft. | Györ, Hongarije | 100 | (3) |
| VGP Park Hatvan Kft. | Györ, Hongarije | 100 | (2) |
| VGP Park Gÿor Beta Kft. | Györ, Hongarije | 100 | (2) |
| VGP Park Kecskemet Kft. | Györ, Hongarije | 100 | (2) |
| VGP Nederland BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Park Nederland 1 BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Park Nederland 2 BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Park Roosendaal BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Naves Industriales Peninsula, S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (1) |
| VGP (Park) Espana 1 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 3 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 4 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 5 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 6 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 7 S.LU. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 8 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 9 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP Construzioni Industriali S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (3) |
| VGP Park Italy 1 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (2) |
| VGP Park Italy 2 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (2) |
| VGP Park Italy 3 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (2) |
| VGP Park Italy 4 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (2) |
| VGP Industriebau Österreich GmbH | Wenen, Oostenrijk | 100 | (3) |
| JOINT VENTURE | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP European Logistics S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 50.00 | (4) |
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
| VGP Misv Comm. VA | Zele, Belgium | 78.83 | (4) |
| VGP Park Rodgau GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Bingen GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Hamburg GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Höchstadt GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Berlin GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Leipzig GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Hamburg 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Frankenthal S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Leipzig S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Hamburg 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP DEU 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Berlin 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Ginsheim S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Wetzlar S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
(1) Holding en dienstenvennootschap
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP DEU 14 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 15 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 16 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 17 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 18 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 19 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 20 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 21 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 22 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 23 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 24 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP Park Hradek nad Nisou 2 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP Park Rochlov a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP Park Olomouc 5 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 |
| Astria Group a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP Industriebau Österreich GmbH | Wenen, Oostenrijk | 100 |
| VGP Park Hatvan Kft. | Györ, Hongarije | 100 |
| VGP Park Gÿor Beta Kft. | Györ, Hongarije | 100 |
| VGP Park Kecskemet Kft. | Györ, Hongarije | 100 |
| VGP Park Nederland 1 BV | Tilburg, Nederland | 100 |
| VGP Park Nederland 2 BV | Tilburg, Nederland | 100 |
| VGP Park Roosendaal BV | Tilburg, Nederland | 100 |
| VGP – industriálne stavby s.r.o. | Bratislava, Slowakije | 100 |
| VGP Construzioni Industriali S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Park Italy 1 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Park Italy 2 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Park Italy 3 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Park Italy 4 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Proiecte Industriale S.R.L. | Timișoara, Romania | 100 |
| VGP (Park) Espana 5 S.L.U. | Barcelona, Spain | 100 |
| VGP (Park) Espana 6 S.L.U. | Barcelona, Spain | 100 |
| VGP (Park) Espana 7 S.L.U. | Barcelona, Spain | 100 |
| VGP (Park) Espana 8 S.L.U. | Barcelona, Spain | 100 |
| VGP (Park) Espana 9 S.L.U. | Barcelona, Spain | 100 |
| NIEUWE NAAM | VORIGE NAAM |
|---|---|
| VGP Park Timișoara S.R.L. | VGP Park Romania S.R.L. |
| VGP Zone Brasov S.R.L. | VGP Constructii Industriale S.R.L. |
| VGP Park Bischoffsheim S.à r.l. | VGP DEU 13 S.à r.l. |
| VGP Park Goettingen 2 S.à r.l. | VGP DEU 14 S.à r.l. |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP (Park) Espana 2 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP Park Olomouc 1 nástupnická a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100.0 |
| VGP Park Usti nad Labem a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100.0 |
| VGP Park Jenec a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100.0 |
| VGP Park Olomouc 4 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100.0 |
| VGP Park Berlin 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94.9 |
| VGP Park Ginsheim S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94.9 |
| VGP Park Wetzlar S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94.9 |
| VENNOOTSCHAP | KRUISPUNTBANKNUMMER | |||
|---|---|---|---|---|
| VGP NV | BTW BE 0887.216.042 RPR – Antwerpen (Afdeling Antwerpen) | |||
| VGP Finance NV | BTW BE 0894.188.263 RPR – Gent (Afdeling Dendermonde) | |||
| VGP Misv Comm. VA | BTW BE 0894.442.740 RPR – Gent (Afdeling Dendermonde) |
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2018
Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde winst- en verliesrekening van de Groep in de joint venture VGP European Logistics. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse activabedrijven van de Joint Venture is opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (aandeel VGP).
| in duizend € | 2018 | 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | |
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | 30.803 | 47.430 | 17.046 | 19.328 | 36.374 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.123) | (2.890) | (4.013) | (1.941) | (1.795) | (3.736) |
| Netto huurresultaat | 15.504 | 27.913 | 43.417 | 15.105 | 17.534 | 32.639 |
| Joint venture management fee inkomsten | 9.965 | — | 9.965 | 8.057 | — | 8.057 |
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen | 98.552 | 39.938 | 138.490 | 94.628 | 24.427 | 119.055 |
| Administratieve kosten | (18.167) | (1.056) | (19.223) | (19.353) | (871) | (20.224) |
| Operationele winst/(verlies) | 105.854 | 66.795 | 172.649 | 98.437 | 41.089 | 139.526 |
| Netto financieel resultaat | (13.970) | (12.382) | (26.352) | (10.466) | (5.500) | (15.966) |
| Belastingen | (15.998) | (9.194) | (25.192) | (21.205) | (6.360) | (27.565) |
| Winst van het boekjaar | 75.886 | 45.220 | 121.106 | 66.766 | 29.229 | 95.995 |
Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde balans van de Groep in de joint venture VGP European Logistics. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse activabedrijven van de Joint Venture is opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (aandeel VGP).
| in duizend € | 2018 | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | ||
| Vastgoedbeleggingen | 468.513 | 624.281 | 1.092.794 | 392.291 | 383.078 | 775.369 | |
| Vastgoedbeleggingen opgenomen in groepen activa aangehouden voor verkoop |
262.172 | — | 262.172 | 430.298 | — | 430.298 | |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 730.685 | 624.281 | 1.354.966 | 822.589 | 383.078 | 1.205.667 | |
| Andere activa | 43.029 | 408 | 43.437 | 13.654 | 135 | 13.789 | |
| Totaal vaste activa | 773.714 | 624.689 | 1.398.403 | 836.243 | 383.213 | 1.219.456 | |
| Handels- en andere vorderingen | 23.064 | 6.469 | 29.533 | 11.074 | 6.462 | 17.536 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 161.446 | 22.501 | 183.947 | 30.269 | 11.858 | 42.127 | |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 12.767 | — | 12.767 | 11.655 | — | 11.655 | |
| Totaal vlottende activa | 197.277 | 28.970 | 226.247 | 52.998 | 18.319 | 71.317 | |
| Totaal activa | 970.991 | 653.659 | 1.624.650 | 889.241 | 401.532 | 1.290.773 | |
| Langlopende financiële schulden | 564.375 | 340.708 | 905.083 | 390.067 | 208.971 | 599.038 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
60 | 2.574 | 2.634 | 1.966 | — | 1.966 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 1.515 | 3.328 | 4.843 | 1.680 | 1.873 | 3.553 | |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 16.692 | 39.950 | 56.642 | 11.750 | 28.740 | 40.490 | |
| Totaal langlopende verplichtingen | 582.642 | 386.560 | 969.202 | 405.463 | 239.584 | 645.047 | |
| Kortlopende financiële schulden | 22.479 | 8.687 | 31.166 | 81.358 | 5.728 | 87.086 | |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 38.469 | 16.985 | 55.454 | 38.379 | 12.909 | 51.288 | |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
25.361 | 25.361 | 41.123 | 41.123 | |||
| Totaal kortlopende verplichtingen | 86.309 | 25.672 | 111.981 | 160.860 | 18.637 | 179.497 | |
| Totaal verplichtingen | 668.951 | 412.232 | 1.081.183 | 566.323 | 258.221 | 824.544 | |
| Netto activa | 302.040 | 241.427 | 543.467 | 322.918 | 143.312 | 466.230 |
De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België. Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
VGP NV Uitbreidingstraat 72 bus 7 B-2600 Antwerpen (Berchem) België www.vgpparks.eu
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Andere bedrijfsopbrengsten | 12.220 | 6.817 |
| Bedrijfsresultaat | 3.715 | (7.036) |
| Financieel resultaat | (3.159) | (1.366) |
| Uitzonderlijk resultaat | 83.561 | 39.078 |
| Winstbelastingen | (10) | (167) |
| Winst of verlies van het boekjaar | 84.107 | 30.509 |
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Oprichtingskosten en immateriële vaste activa | 5.615 | 5.149 |
| Materiële vaste activa | 187 | 4 |
| Financiële vaste activa | 794.263 | 754.696 |
| Totaal vaste activa | 800.065 | 759.849 |
| Handels- en andere vorderingen | 10.428 | 2.899 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 127.041 | 18.946 |
| Totaal vlottende activa | 137.469 | 21.845 |
| Totaal activa | 937.534 | 781.694 |
| Kapitaal | 92.667 | 92.667 |
| Wettelijke reserves | 9.267 | 9.267 |
| Overgedragen resultaten | 182.596 | 174.680 |
| Eigen vermogen | 284.530 | 276.614 |
| Schulden op meer dan een jaar | 596.284 | 407.067 |
| Schulden op ten hoogste een jaar | 56.720 | 98.013 |
| Schulden | 653.004 | 505.080 |
| Totaal passiva | 937.534 | 781.694 |
De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.
De winst van het boekjaar, na belastingen, bedraagt € 84.107.428,19.
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 mei 2019 zal de Raad van Bestuur voorstellen om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Winst van het boekjaar | 84.107.428,19 | 30.508.513,04 |
| Overgedragen winst | 139.372.216,23 | 145.498.698,59 |
| Overdracht naar wettelijke reserves | — | (1.327.200,40) |
| Over te dragen winst/(verlies) | 182.596.934,42 | 139.372.216,23 |
| Uit te keren winst (bruto dividend) | 40.882.710,00 | 35.307.795,00 |
De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorstellen om over 2018 een bruto dividend van € 40.882.710,00 (€ 2,20 per aandeel) uit te betalen.
(Geconsolideerde jaarrekening)
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van VGP NV (de "vennootschap") en haar fi lialen (samen "de groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 12 mei 2017, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2019. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van VGP NV uitgevoerd gedurende 12 opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2018 omvat, alsook de geconsolideerde winst- en verliesrekening het geconsolideerd overzicht van winst of verlies en het geconsolideerd overzicht van het volledig perioderesultaat, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor fi nanciële verslaggeving en overige informatieverschaffi ng, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 212 418 (000) € bedraagt en waarvan de geconsolideerde winst- en verliesrekening afsluit met een winst van het boekjaar van 121 106 (000) €.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de fi nanciële toestand van de groep op 31 december 2018 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA's) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van onze controle betreff en die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaff en geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
VGP ontwikkelt, bezit en beheert een portfolio van modern logistiek en industrieel vastgoed voornamelijk gelegen in Duitsland, Tjechië, Slovakije, Hongarije en Spanje. De vastgoedportefeuille is gewaardeerd aan 468 513 (000) EUR per 31 december 2018. Het aandeel van VGP in vastgoedbeleggingen aangehouden door joint ventures bedraagt 624 281 (000) EUR en 262 172 (000) EUR werd opgenomen bij de activa geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop.
De vastgoedportefeuille omvat vastgoed beschikbaar voor verhuur en vastgoed in aanbouw ("projectontwikkelingen") en is gewaardeerd op basis van de inkomenskapitalisatiemethodologie overeenkomstig IAS 40 welke gebaseerd is op verwachte toekomstige kasstromen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle nog op te lopen bouwkosten. De belangrijkste inputs in de bepaling van de reële waarde zijn de vereiste rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifi eke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. De Groep gebruikt professioneel gekwalifi ceerde onafhankelijke vastgoeddeskundigen om de vastgoedportefeuille om de zes maanden te waarderen aan reële waarde.
De waardering van de portefeuille omvat signifi cante inschattingen welke onderbouwd zijn door een aantal assumpties. De inschatting van de nog op te lopen bouwkosten voor projectontwikkelingen kunnen meer specifiek belangrijke beoordelingen bevatten en belangrijke schattingsonzekerheden. Gekoppeld met het feit dat een klein percentage afwijkingen in individuele vastgoedwaarderingen, indien opgeteld, kan resulteren in een materiële afwijking in de winst- en verliesrekening en balans, vereist dit gebied specifeke audit focus.
De methodologie die gebruikt werd voor de waardering is opgenomen in toelichting 2.7 van de geconsolideerde jaarrekening. Daarnaast verwijzen we naar toelichting 13 van het geconsolideerde jaarverslag voor wat betreft de roll-forward van de vastgoedbeleggingen, toelichting 20 met betrekking tot activa geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop en toelichting 9 met betrekking tot investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
VGP heeft één signifi cante participatie in een geassocieerde onderneming VGP European Logistics SARL, voor welke de nettoboekwaarde van de participatie 241 427 (000) EUR bedraagt per 31 december 2018. Er waren een aantal transacties tussen VGP en VGP European Logistics SARL in de loop van het jaar welke specifi eke aandacht vereisten gezien hun belangrijkheid en /of de potentieel complexe contractuele overeenkomsten die leiden tot inschattingen bij de wijze waarop ze boekhoudkundig werden verwerkt.
In het kader van de joint venture overeenkomst tussen VGP en Allianz werden een aantal vennootschappen en vastgoedbeleggingen overgedragen naar VGP European Logistics SARL welke geresulteerd hebben in een netto kasstroom van 289 700 (000) EUR. De gepaste boekhoudkundige verwerking van transacties met een geassocieerde onderneming, de gepaste toelichtingen daarrond in de geconsolideerde jaarrekening en de correcte presentatie van het gerealiseerde resultaat op deze transacties (inclusief de presentatie gerealiseerd versus niet-gerealiseerd resultaat) omvat inschattingen van het management en kan zeer complex zijn door de verschillen die kunnen ontstaan tussen de waarde aan welke deze vennootschappen en vastgoedbeleggingen worden overgedragen en hun boekwaarde. We beschouwen dit bijgevolg als een kernpunt van onze controle.
We verwijzen naar toelichting 2 voor de gerelateerde waarderingsregels, toelichting 9 met betrekking tot investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen en toelichting 22 met betrekking tot kasstroom voor de verkoop aan de VGP European Logistics Joint Venture.
Per 31 december 2018 bedragen de uitgestelde belastingsverplichtingen van de groep 16 692 (000) EUR, het aandeel van VGP in uitgestelde belastingsverplichtingen van joint ventures bedraagt 75 097 (000) EUR en 15 483 (000) EUR werd geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop. Deze uitgestelde belastingsverplichtingen hebben voornamelijk betrekking op de verschillen tussen de reële waarde en fi scale waarde van vastgoedbeleggingen. De boekhoudkundige verwerking van uitgestelde belastingen kan complex zijn, rekening houdende met huidige en toekomstige fi scale wetgeving in de verschillende landen waarin VGP opereert. Specifi ek voor wat betreft transacties waarbij vastgoedbeleggingen worden overgedragen door middel van vennootschappen die vastgoed aanhouden, worden uitgestelde belastingsverplichtingen gewoonlijk gewaardeerd rekening houdende met een gereduceerde belastingsvoet in vergelijking met de momenteel van toepassing zijnde belastingsvoet, wat kan leiden tot complexiteit in de boekhoudkundige verwerking van deze transacties overeenkomstig IAS 12.
Dezelfde factoren zijn van toepassing op VGP European Logistics SARL, welke door VGP is opgenomen als deelneming volgens de vermogensmutatiemethode.
We verwijzen naar toelichting 2 voor de gerelateerde waarderingsregels. Daarnaast verwijzen we naar toelichting 11 in de geconsolideerde jaarrekening met betrekking tot uitgestelde belastingen, toelichting 20 met betrekking tot en toelichting 9 met betrekking tot investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de eff ectiviteit van de interne beheersing van de groep;
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor fi nanciële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de signifi cante controlebevindingen, waaronder eventuele signifi cante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identifi ceren gedurende onze controle.
Wij verschaff en aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest signifi cant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wetof regelgeving.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (herzien in 2018) bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA's), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifi ëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Na het uitvoeren van specifi eke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
— het verslag opgenomen in de sectie "Verslag van de Raad van Bestuur" in het jaarverslag
een afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.
— Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Zaventem, 5 april 2019 De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
Hiermee wordt de waarde van het vastgoed bij aankoop bedoeld. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde/marktwaarde. Zie ook Aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst.
Belgische code die werd opgesteld door de Corporate Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt worden verhandeld. De Belgische Corporate Governance Code is beschikbaar op de website www.corporategovernancecommittee.be.
De compliance officer is belast met het toezicht op de naleving van de gedragsregels inzake financiële transacties die in de Corporate governance verklaring zijn opgenomen (de dealing code).
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting.
Gedragscode met regels die moeten worden gevolgd door de leden van de Raad van Bestuur, de leden van het uitvoerend management en alle personeelsleden van de VGP Groep die uit hoofde van hun functie beschikken over informatie waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het voorkennis betreft.
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa.
Is een gewogen gemiddelde van het nettoaanvangsrendement en omkeerrendement en vertegenwoordigt het rendement dat een onroerend goed zal opleveren op basis van de timing van de ontvangen inkomsten. Het werkelijke equivalente rendement gaat ervan uit dat de huren elk kwartaal op voorhand worden ontvangen. Het nominale equivalent gaat ervan uit dat de huren jaarlijks achteraf worden ontvangen.
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode.
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en de Joint Venture werkt.
De autonome regulerende bevoegde instantie voor financiële markten en verzekeringen in België.
Betekent alle dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. waarin de Vennootschap rechstreeks een participatie van 5,1% aanhoudt, VGP MISV Comm. VA waarin de Vennootschap een deelneming heeft van 78,83%.
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
De gewogen gemiddelde duur van de financiële schulden is de som van de lopende financiële schulden (bank en obligatieschulden) vermenigvuldigd met de resterende duur van deze respectievelijke financiële schulden, gedeeld door de totale uitstaande financiële schulden.
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille.
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
De internationale boekhoudnormen IAS / IFRS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards) zijn bedoeld voor het opmaken van de jaarrekeningen en opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).
Betekent VGP European Logistics S.à r.l. (inclusief al haar dochterondernemingen), de 50:50 joint venture tussen VGP NV en Allianz Real Estate.
De bij de oprichting van een vennootschap of bij een verhoging van haar kapitaal anders dan door storting van geld ingebrachte vermogensbestanddelen.
Jaarlijks wordt contractueel op de verjaardatum van de inwerkingtreding van het contract de huurprijs aangepast aan de inflatie volgens een referentie-index in elk specifiek land.
Betekent de eerste 15 VGP parken verworven door de Joint Venture op het einde van mei 2016.
De door de onafhankelijke vastgoedexperts bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten.
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop zijnde aandelen op die datum.
Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Beheer van bouw- of renovatieprojecten. VGP heeft een intern team van projectbeheerders dat uitsluitend voor rekening van de onderneming werkt.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
Is het verwachte rendement,waartoe het aanvangsrendement zal stijgen of dalen tot op het moment dat de huur de GHW bereikt en het pand volledig verhuurd is. Het wordt berekend door de GHW te delen door de waardering.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde op een toplocatie.
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering of taxatie van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, en het ontwikkelingsland van de Joint Venture.
Onder voorkennis wordt verstaan: elke niet openbaar gemaakte informatie die nauwkeurig is en die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op een of meer emittenten van fi nanciele instrumenten of op een of meer fi nanciële instrumenten en die, indien ze openbaar zouden gemaakt worden, de koers van deze fi nanciële instrumenten (of deze van daarvan afgeleide fi nanciële instrumenten) aanzienlijk zouden kunnen beïnvloeden.
Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 december 2018 met een coupon van 5,10% per jaar. De obligaties werden genoteerd op NYSE Euronext Brussel metISINCode: BE0002208743 en Common Code: 099582871.
Vastrentende obligaties ter waarde van € 225 miljoen met vervaldag op 21 september 2023 met een coupon van 3,90% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel met ISIN Code: BE0002258276 en Common Code: 148397694).
Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 juli 2024 met een coupon van 3,25% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel metISIN Code: BE0002287564 en Common Code: 163738783.
Vastrentende obligaties ter waarde van € 80 miljoen met vervaldag op 30 maart 2025 met een coupon van 3,35% per jaar met ISIN Code: BE6294349194 en Common Code: 159049558). De obligaties worden niet genoteerd.
Vastrentende obligaties ter waarde van € 190 miljoen met vervaldag op 19 maart 2026 met een coupon van 3,50% per jaar met ISIN Code: BE0002611896 en Common Code: 187793777.
Pagina 192 / VGP NV Jaarverslag 2018 / Financieel overzicht / Statement of responsible persons
De ondertekenende personen verklaren dat, voorzover hen bekend:
Jan Van Geet als vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o. CEO
Dirk Stoop als vaste vertegenwoordiger van Dirk Stoop BVBA CFO
Dit rapport kan toekomstgerichte verklaringen bevatten. Die verklaringen refl ecteren de huidige inzichten van de bedrijfsleiding aangaande toekomstige gebeurtenissen, en zijn onderhevig aan bekende en onbekende risico's, onzekerheden en andere factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten aanzienlijk verschillen van toekomstige resultaten of prestaties die door die toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of die daaruit zouden kunnen worden afgeleid. VGP verstrekt de in dit rapport opgenomen informatie per huidige datum en neemt geen enkele verplichting op om de toekomstgerichte verklaringen in het licht van nieuwe informatie, toekomstige gebeurtenissen of anderszins te actualiseren. De informatie in dit verslag vormt geen aanbod tot verkoop of uitnodiging tot aankoop van eff ecten in VGP, noch een uitnodiging of aansporing tot het verrichten van andere beleggingsactiviteiten. VGP wijst elke aansprakelijkheid af voor verklaringen die door derden worden afgelegd of gepubliceerd, en neemt geen enkele verplichting op om onnauwkeurige gegevens, informatie, conclusies of opinies te corrigeren die door derden worden gepubliceerd met betrekking tot dit of enig ander rapport of persbericht dat door VGP wordt verspreid.
VGP NV Uitbreidingstraat 72 bus 7 B-2600 Antwerpen (Berchem) België tel +32 3 289 14 30 fax +32 3 289 14 39 e-mail [email protected] www.vgpparks.eu
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.