Annual Report • Apr 27, 2017
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Profiel — 11
VGP in 2016 — 21
VGP activiteitenverslag Algemeen marktoverzicht Duitse markt Spaanse expansie
Verklaring van deugdelijk bestuur Risicofactoren Samenvatting van de cijfers en commentaren Informatie over het VGP aandeel Vooruitzichten 2017
Raad van Bestuur Uitvoerend management team
Verklaring van de verantwoordelijke personen — 165
in duizend €
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| EIGEN PORTEFEUILLE | |||||
| TOTAAL VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m2) | 416.158 | 548.838 | 268.232 | 761.724 | 674.595 |
| BEZETTINGSGRAAD (%) | 97,0% | 97,3% | 94,0% | 96,2% | 94,5% |
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 682.525 | 677.084 | 416.089 | 225.804 | 101.629 |
| VGP EUROPEAN LOGISTICS PORTEFEUILLE (100%) | — | — | — | — | |
| TOTAAL VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m2) | 593.454 | — | — | — | — |
| BEZETTINGSGRAAD (%) REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE |
100% 594.198 |
— — |
— — |
— — |
— — |
| BALANS EIGEN VERMOGEN |
2016 390.305 |
2015 361.978 |
2014 215.417 |
2013 166.057 |
2012 151.260 |
| SOLVABILITEIT | |||||
| NETTO SCHULD/EIGEN VERMOGEN | 0,87 | 0,71 | 0,72 | 0,55 | N.A. |
| NETTO SCHULD/TOTAAL ACTIVA | 39,4% | 35,7% | 33,2% | 24,9% | N.A. |
| RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 16.806 | 17.073 | 9.596 | 4.613 | 3.071 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED EN DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) |
(668) | (550) | (1.082) | (818) | (780) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 16.138 | 16.523 | 8.514 | 3.795 | 2.291 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT EN PROJECTONTWIKKELING |
3.825 | 2.547 | 3.407 | 3.875 | 2.724 |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN |
(16.778) | (13.998) | (7.089) | (4.850) | (4.418) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
7.897 | 191 | 14.473 | 1.526 | (1.615) |
| OPERATIONEEL RESULTAAT (VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE) |
11.082 | 5.263 | 19.305 | 4.346 | (1.018) |
| NETTO COURANT RESULTAAT | (4.702) | 621 | 9.463 | 4.095 | 1.294 |
| HERWAARDERING VAN DE ONROERENDE ACTIVA | 118.900 | 103.981 | 53.920 | 27.872 | 12.347 |
| LATENTE BELASTINGEN | (22.912) | (18.041) | (14.024) | (7.665) | (2.062) |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 95.988 | 85.940 | 39.896 | 20.207 | 10.285 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 91.286 | 86.561 | 49.359 | 24.302 | 11.579 |
TOEGEZEGDE HUURINKOMSTEN OP JAARBASIS EN AANTAL HUURCONTRACTEN (Inclusief Joint Venture aan 100%)
BIJKOMENDE STIJGING TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN
Vorig jaar creëerden we een nieuwe 50/50 joint venture met Allianz Real Estate. Het doel van deze Joint Venture is om exclusief te investeren in de activa die reeds inkomsten genereren en ontwikkeld werden door VGP.
De verkoop aan de Joint Venture van deze verhuurde activa gebeurt tegen marktprijzen en biedt VGP de mogelijkheid om haar geïnvesteerde eigen middelen vrij te maken en te herinvesteren ter ondersteuning van de verdere groei. Dit vermijdt bijkomende kapitaalrondes die onze aandeelhouders zouden verwateren of het moeten aangaan van een te hoge schuldenlast.
Het afsluiten van deze Joint Venture met Allianz Real Estate heeft ons een grotere zichtbaarheid gegeven bij investeerders. We zij nu goed uitgerust om onze ambitieuze groeiplannen uit te voeren in de nabije toekomst.
In het algemeen presteerde VGP tijdens het afgelopen jaar zeer goed in al de markten waar ze actief is. We tekenden een record aantal nieuwe huurcontracten. Onze huurinkomsten op jaarbasis stegen met € 27,3 miljoen tot € 64,3 miljoen, gespreid over 126 huurcontracten.
Er is een duidelijke positieve tendens naar (i) grotere oppervlakten per huurcontract (de gewogen gemiddelde verhuurde oppervlakte per contract steeg in 2016 tot 17.353 m2 in vergelijking met 7.704 m2 in 2015) en, (ii), langere huurcontracten (onze totale gewogen gemiddelde duur van de huurcontracten steeg tot 10,3 jaar in vergelijking met 7,5 jaar een jaar eerder).
De toename van de oppervlakte per huurcontract en van de duur van de huurcontracten is niet alleen een direct gevolg van onze geografi sche spreiding (in grote consumentenmarkten als Duitsland en Spanje neigt de markt naar grotere eenheden), maar ook doordat logistieke gebouwen steeds meer en meer gesofi sticeerd worden. Er is een duidelijke trend naar robotisering en automatisatie die vooral aanwezig is in het sterk groeiende e-commerce segment. Deze trend houdt in dat de huurder zelf grote bedragen
investeert in het gebouw hetgeen er toe leidt dat hij bereid is om langere huurcontracten te ondertekenen.
Een zeer positieve trend in ons klantenbestand is ook de getrouwheidsfactor: we hebben meer en meer klanten met wie we verschillende projecten op verschillende locaties aangaan.
Al deze factoren stellen ons in staat om op een effi ciëntere manier te werken. Er kruipt evenveel managementtijd in de ontwikkeling van een klein gebouw als in de ontwikkeling van een groot gebouw. Langere huurcontracten betekent ook dat we minder tijd dienen te besteden aan het her-verhuurproces waardoor er meer managementtijd vrijkomt. Tot slot, het feit dat onze teams een aantal vergelijkbare projecten voor dezelfde huurder ontwikkelen heeft uiteraard een gunstige invloed op de eff ectiviteit van de bouwprocessen.
VGP heeft aanzienlijk geïnvesteerd in de uitbreiding van haar team dat, op het ogenblik van het schrijven van deze brief, meer dan 110 toegewijde professionals telt.
In de meeste van onze markten hebben we nu de nodige managementvaardigheden en taakgroepen om ontwikkelingen op te starten die volledig gecoördineerd worden door het management van VGP. In een markt waar de aannemers worstelen met capaciteit is dit een groot voordeel, niet alleen vanuit een kostenoogpunt, maar vooral m.b.t. de timing van de oplevering.
Roemenië ontwikkelt zich zeer positief. Het land profi teert aanzienlijk van de serieuze inspanningen van de regering in de uitbreiding van de verkeersinfrastructuur. We hebben opties genomen op nieuwe landpercelen die aangekocht zullen worden na verkrijging van de nodige vergunningen. Nieuwe projecten zullen opgestart worden tijdens de tweede jaarhelft en we verwachten dat op het ogenblik van de opstart deze ontwikkelingen reeds voor een groot deel zullen voorverhuurd zijn. Roemenië Duitsland
In Hongarije zullen we uitbreidingen voor bestaande huurders ontwikkelen dewelke leiden tot langere huurcontracten en verhoogde huurinkomsten. Hongarije
We zijn actief op zoek naar een verdere uitbreiding van onze activiteiten in Slowakije. We hebben nieuwe grondstukken onder optie in de directe omgeving van de hoofdstad Bratislava, die aangekocht zullen worden na verkrijging van de nodige vergunningen. Slowakije
De Tsjechische Republiek blijft een van onze echte kernmarkten. We zijn momenteel meer dan 100.000 m2 nieuwe projecten aan het opstarten, die nagenoeg volledig zijn voorverhuurd. Republiek
Duitsland is uitgegroeid tot onze grootste markt in slechts een paar jaar en blijft onze belangrijkste focus. De belangrijkste uitdaging voor de nabije toekomst zal het vinden zijn van geschikte grondpercelen voor verdere ontwikkelingen. We hebben onlangs 4 nieuwe grondstukken verworven waarop projecten zullen opgestart worden in de zeer nabije toekomst.
We voegden vorig jaar Spanje toe aan onze lijst met de overname van twee grote locaties in Barcelona en Madrid. We beginnen met onze eerste ontwikkelingen in de komende weken en zijn ervan overtuigd dat met de huidige positieve economische ontwikkeling van het land en samen met ons zeer gemotiveerd lokaal team, dit tot een succes zal leiden. Spanje
Ons park in Tallinn, Estland, is nu bijna volledig verhuurd en we zijn net begonnen met de constructie van de laatste 10.000 m2 die volledig voorverhuurd is en, ten slotte,
Zijn we begonnen met het ontwikkelen van ons VGP Park in Riga, Letland.
Wat we willen bereiken is een Dit is het doel dat we ons van meet af aan hadden voorgenomen en waar we gestaag mee bezig zijn.
Letland
Estland
Vandaag hebben we de nodige kapitaalstructuur en het team ter plekke om dit doel dichterbij te brengen en ik hoop bij het schrijven van mijn brief in het volgende jaar, over de verdere voortgang van activiteiten en uitbreidingen in nieuwe Europese landen te kunnen rapporteren.
Zoals altijd wil ik deze brief afsluiten met een woord van dank. Aan ons team, met wie het een waar genoegen is om mee samen te werken dankzij hun enthousiasme en toewijding, aan de partners en kinderen van onze teamleden voor hun voortdurende ondersteuning, maar ook aan u, onze aandeelhouders en obligatiehouders, voor uw blijvend vertrouwen en loyaliteit in ons bedrijf.
Welgenegen, Jan Van Geet
VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en voor rekening van haar VGP European Logistics joint venture, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten.
VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde business model: gaande van de identifi catie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille.
VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur. VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Praagse beurs.
VGP bezit een vastgoedportefeuille van € 682,5 miljoen per 31 december 2016. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2016 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 416.158 m2 (16 gebouwen) met bijkomend 17 gebouwen in aanbouw goed voor 381.041 m2, waarvan er 159.981 m2 (6 gebouwen) ontwikkeld worden voor de VGP European Logistics joint venture.
De VGP European Logistics joint venture bezit een vastgoedportefeuille van € 594,2 miljoen per 31 december 2016. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2016 een verhuurbare oppervlakte van 593.454 m2 (33 gebouwen).
Per 31 december 2016 heeft VGP een grondbank in volle eigendom van 2.993.779 m2. Deze grondbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten (637.218 m2), nog bijkomend 890.000 m2 te ontwikkelen waarvan 314.000 m2 in Duitsland, 258.000 m2 in Tsjechië, 268.000 in Spanje en 50.000 m2 in de andere landen.
Daarnaast heeft VGP, op het einde van het jaar, nog voor ongeveer 417.000 m2 nieuwe landpercelen geïdentifi ceerd of onder optie. Op deze gronden kan er circa 192.000 m2 verhuurbare oppervlakte ontwikkeld worden. VGP verwacht dat deze grondstukken zullen aangekocht worden tijdens het lopende jaar 2017, na het verkrijgen van de nodige vergunningen.
VGP European Logistics heeft op dit ogenblik een grondbank in volle eigendom van 1.931.383 m2. Deze grondbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten (753.435 m2), nog bijkomend 94.700 m2 te ontwikkelen waarvan 21.500 m2 in Duitsland, 41.800 m2 in Tsjechië en 31.400 m2 in de andere landen.
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, ging VGP een 50/50 joint venture aan (VGP European Logistics) met Allianz Real Estate in februari 2016. De nieuwe joint venture fungeert als een exclusief aankoopvehikel en heeft een exclusief voorkooprecht om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije te verwerven.
VGP zal diensten blijven verlenen aan de Joint Venture als beheerder van activa, vastgoed en ontwikkelingen en ontvangt hiervoor van de Joint Venture commissievergoedingen. Deze diensten worden uitgevoerd op een marktconforme basis en geven VGP geen controle over de Joint Venture (noch enig belangrijk eenzijdige besluitvormingsrechten). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de Joint Venture vereisen de goedkeuring van de volledige Raad van Bestuur en/of de goedkeuring van de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.
De Joint Venture is van een aanzienlijk strategisch belang voor de Groep aangezien het VGP de mogelijkheid biedt haar initieel geïnvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te kunnen recupereren eenmaal deze projecten worden aangekocht door de Joint Venture en om de vrijgekomen financiële middelen te herinvesteren in de verdere uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank.
Greenfield ontwikkelingen zijn de kernactiviteit van de VGP Groep. Ontwikkelingen worden uitsluitend ondernomen voor rekening van de Groep.
De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondenbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-opde-deur en verhuurklare logistieke gebouwen. De gronden zijn bestemd voor logistieke activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de gronden en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van haar portefeuille.
De Groep concentreert zich op de sector van logistieke projecten die gelegen zijn in Duitsland, de Centraal-Europese regio en Spanje. De Groep streeft ernaar om in de nabije toekomst uit te breiden naar andere Europese markten.
Kwaliteitsvolle projecten worden steeds ontwikkeld op basis van de VGP-bouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige her-verhuurbaarheid gegarandeerd blijft.
In de aanvangsfase van de ontwikkeling worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd).
De ontwikkelingspijplijn, die per einde mei 2016 mee werd getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de initiële vastgoedportefeuille wordt ontwikkeld en of zal ontwikkeld worden door VGP op eigen risico en nadien verworven worden door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters.
De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten verhuurd aan huurders die actief zijn in de logistieke sector, waartoe activiteiten behoren zoals: opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur en arbeidskracht.
De Groep vertrouwt op de 'in-house' competenties van haar operationeel team om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het facility management van de vastgoedportefeuille.
Het operationeel team van de Groep functioneert in vele gevallen zelf als bouwonderneming, sluit contracten af met subleveranciers en controleert zelf de follow-up en de coördinatie van de bouwactiviteiten.
Vastgoedbeheerdiensten worden uitsluitend intern of aan de Joint Venture geleverd waarbij de respectievelijke VGP vastgoedbeheervennootschap verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen. Daarnaast zal de vastgoedbeheerder namens de Groep of voor de Joint Venture de relatie met externe leveranciers identificeren, controleren en beheren.
Als onderdeel van haar aangeboden diensten zullen de VGP vastgoedbeheervennootschappen tevens projectmanagementdiensten aanbieden. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken van bestaande gebouwen op vraag van de Groep of van de eigenaars van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van projectmanagement gaande van adviesverlening over het verkrijgen van vergunningen, adviesverlening over haar werkzaamheden en aanbestedingen die hiermee verband houden).
Als onderdeel van haar vastgoedbeheerdiensten zal VGP eveneens verhuurdiensten aanbieden. De commerciële afdeling is verantwoordelijk voor alle aspecten van de uitvoering en handhaving van de huurovereenkomsten, ook voor de VGP European Logistics vastgoedportefeuille, eveneens als voor de dagelijkse samenwerking met de huurders.
De functie van het activabeheer ('asset management') werd in de loop van 2016 gecreëerd als onderdeel van de diensten aangeboden aan de recent opgerichte Joint Venture en houdt het verstrekken van advies en aanbevelingen in aan de Joint Venture vennootschappen over de te volgen strategie m.b.t. het beheer van haar activa. De activabeheerder zal verder nog advies en aanbevelingen geven met betrekking tot de gepaste mix van huurders, de uitvoering van een verhuurstrategie en het beheer van zowel kapitaal- als bedrijfsuitgaven.
De facility management diensten worden in de Tsjechische Republiek uitgevoerd door SUTA s.r.o. ('SUTA') waarbij SUTA verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen en hiervoor ook alle nodige acties neemt zoals opname van gas- en elektriciteitsmeters, onderhoud, afvalbeheer, onderhoud van de beplantingen enz.
Tijdens 2016 vond er een strategische heroriëntering plaats van de Suta facility management diensten. In het verleden leverde Suta, facility management diensten aan een breed scala van derden. Gezien de sterke groei van de eigen en de Joint Venture portefeuille werd in de loop van het jaar besloten om de activiteiten geleverd aan derden substantieel te verminderen en zich volledig te concentreren op de eigen en de Joint Venture portefeuille.
In andere landen waar er geen specifiek facilitymanagement team is, zal de Groep een beroep doen op externe facility managers om deze activiteiten uit te voeren.
KWALITATIEF HOOGSTAAND GESTANDAARDISEERD LOGISTIEK VASTGOED
IN-HOUSE COMPETENTIES DIE EEN VOLLEDIG GEÏNTEGREERD BEDRIJFSMODEL MOGELIJK MAKEN
FOCUS OP BEDRIJVENPARKEN OM SCHAALVOORDELEN TE VERWEZENLIJKEN
Tijdens het jaar werd een sterke stijging van de vraag naar verhuurbare oppervlakte waargenomen in alle markten waar de VGP Groep actief is. E-commerce wordt een steeds belangrijkere factor in de vraag naar verhuurbare oppervlakte.
2016 was ook het begin van een nieuwe 50/50 joint venture met Allianz Real Estate. De nieuwe Joint Venture (VGP European Logistics) heeft een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije. VGP zal diensten blijven verlenen aan de Joint Venture als beheerder van activa, vastgoed en ontwikkelingen.
VGP European Logistics voltooide haar eerste aankoopronde op het einde van mei 2016 met de aankoop van de eerste 15 parken (de initiele vastgoedportefeuille) van VGP. De initiële vastgoedportefeuille bevat 8 parken gelegen in Duitsland, 4 parken in de Tsjechische Republiek, 1 park in Slowakije en 2 parken in Hongarije en bestaan uit 28 kwaliteitsvolle logistieke gebouwen. Een tweede aankoopronde vond plaats eind oktober 2016 waarin er bijkomend 5 gebouwen werden aangekocht door de Joint Venture. Deze gebouwen zijn gelegen in Duitsland (4 gebouwen) en Slowakije (1 gebouw).
Tijdens het jaar werden er 14 gebouwen opgeleverd voor een totaal van 268.945 m2 en werd er 1 gebouw van 185.000 m2 verhuurbare oppervlakte aangekocht. Per einde december 2016 waren er 17 gebouwen in aanbouw die een verhuurbare oppervlakte van 381.051 m2 vertegenwoordigen waarvan er 159.981 m2 (6 gebouwen) ontwikkeld werden voor de VGP European Logistics joint venture.
VGP nam ook een vliegende start in Spanje in 2016 met een sale en lease back transactie waarbij VGP een state-of-the-art gloednieuw magazijn verwierf van de modegroep Mango. Het gebouw biedt 185.000 m2 bruikbare ruimte (uitbreidbaar tot circa 260.000) en werd terug verhuurd aan Mango onder een langlopende huurovereenkomst. Verder verwierf VGP 400.000 m2 extra ontwikkelingsland gelegen in Barcelona (naast het Mango gebouw) en Madrid (San Fernando de Henares). Deze gezamelijke transacties vertegenwoordigen een totale investering van circa € 195 miljoen.
De stijging in de vraag naar verhuurbare oppervlakte, resulteerde in het tekenen van € 30,4 miljoen nieuwe geannualiseerde huurinkomsten (eigen en Joint Venture portefeuille gecumuleerd) waarvan er € 27,4 miljoen betrekking hadden op nieuwe huurovereenkomsten of vervangingen van bestaande huurovereenkomsten en € 3,0 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor een totaal van € 1,0 miljoen geannualiseerde huurinkomsten beëindigd.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen hierdoor tot € 64,3 miljoen (eigen en Joint Venture portefeuille gecumuleerd) per einde december 2016 (in vergelijking met € 38,0 miljoen per 31 december 2015).
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 1.278.238 m2 verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 126 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten (eigen en Joint Venture portefeuille gecumuleerd).
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2016 van de gecumuleerde eigen en Joint Venture portefeuille bedraagt 10,3 jaar (in vergelijking tot 7,5 jaar per 31 december 2015). De bezettingsgraad voor de gecumuleerde eigen en Joint Venture portefeuille bedroeg 98,8% per einde december 2016 (in vergelijking tot 97,3% per einde 2015).
Tijdens 2016 werden er voor meer dan € 23,1 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten ondertekend op jaarbasis, waarvan er € 21,1 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurde oppervlakte en € 2,0 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor een totaal van € 0,2 miljoen geannualiseerde huurinkomsten beëindigd.
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging met meer dan € 8,9 miljoen nieuw getekende huurcontracten tijdens het jaar. Andere landen presteerden ook sterk. Nieuwe huurcontracten werden getekend in Tsjechië + € 3,1 miljoen, Estland + € 1,4 miljoen, Slovakije + € 1,1 miljoen en uiteindelijk Roemenië + € 1,0 miljoen. In Spanje werd een nieuw huurcontract afgesloten van € 7,5 miljoen m.b.t. het nieuw verworven gebouw in Barcelona. Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 25,7 miljoen per 31 december 2016.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 565.324 m2 verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 62 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2016 bedraagt 14,1 jaar (10,6 jaar tot eerste break).
Op 31 december 2016 bevat de vastgoedportefeuille 16 opgeleverde projecten die 416.158 m2 verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen en nog eens 11 projecten in aanbouw, goed voor 221.060 m2 verhuurbare oppervlakte.
In de loop van het jaar heeft VGP voor haar eigen rekening en voor de Joint Venture 14 projecten opgeleverd voor een totale verhuurbare oppervlakte van 268.945 m2. Daarnaast werd er een gebouw van 185.000 m2 verhuurbare oppervlakte aangekocht voor de eigen portefeuille.
Van deze opgeleverde gebouwen werden er 6 gebouwen met een totale verhuurbare oppervlakte van 116.726 m2, weerhouden voor de eigen vastgoedportefeuille.
Deze opgeleverde gebouwen bevonden zich in Tsjechië: 1 gebouw van 2.753 m2 in VGP Park Cesky Ujezd en 1 gebouw van 11.436 m2 in VGP Park Liberec; in Roemenië: 2 gebouwen van in totaal 35.574 m2 in VGP Park Timisoara. In andere landen: 1 gebouw van 11.152 m2 in VGP Park Nehatu (Estland) en 1 gebouw van 55.811 m2 in VGP Park Soltau (Duitsland). De bezettingsgraad van de portefeuille bedroeg 97,0% per einde 2016.
DE BEZETTINGS-GRAAD VAN DE PORTEFEUILLE BEDROEG PER EINDE 2016 97%
Tijdens het jaar negotieerde VGP voor haar Joint Venture meer dan € 7,4 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten waarvan er € 6,3 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurde oppervlakte en € 1,1 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor een totaal van € 0,8 miljoen geannualiseerde huurcontracten beëindigd.
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging met meer dan € 5,6 miljoen nieuw getekende huurcontracten. In andere landen werden nieuwe huurcontracten getekend in Hongarije + € 0,8 miljoen, in Tsjechië + € 0,7 miljoen en uiteindelijk in Slowakije + € 0,2 miljoen.
Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 38,6 miljoen per 31 december 2016.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 712.914 m2 verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 64 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2016 bedraagt 7,8 jaar (6,8 jaar tot eerste break).
Op 31 december 2016 bevat de vastgoedportefeuille 33 opgeleverde projecten die 593.454 m2 verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen en nog eens 6 projecten in aanbouw die ontwikkeld worden door VGP, voor rekening van de Joint Venture, goed voor 159.981 m2 verhuurbare oppervlakte.
Voor rekening van de Joint Venture leverde VGP 8 gebouwen op tijdens het jaar. Volgende gebouwen werden opgeleverd voor de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille op 31 mei 2016. In Duitsland: 2 gebouwen van in totaal 68,129 m2 in VGP Park Rodgau. In andere landen: 1 gebouw van 3.640 m2 in VGP Park Plzen (Tsjechië) en 1 gebouw van 22.892 m2 in VGP Park Alsonemedi (Hongarije). Gebouwen opgeleverd na 31 mei 2016: In Duitsland: 1 gebouw van 7.062 m2 in VGP Park Rodgau, 1 gebouw van 23.270 m2 in VGP Park Bobenheim-Roxheim en 1 gebouw van 14.471 m2 in VGP Park Hamburg. In andere landen: 1 gebouw van 12.756 m2 in VGP Park Malacky (Slowakije). De bezettingsgraad van de Joint Venture vastgoedportefeuille bedroeg 100.0% per einde 2016.
DE BEZETTINGS-GRAAD VAN DE JOINT VENTURE VASTGOEDPORTE-FEUILLE BEDROEG PER EINDE 2016 100%
De ontwikkelingsactiviteiten vertoonden de voorbije jaren sterke resultaten. Tijdens de laatste 9 jaren ontwikkelde VGP meer dan 2,0 miljoen m2 verhuurbare oppervlakte.
PROJECTEN GEHOUDEN DOOR GEASSOCIEERDE ONDERNEMEINGEN EN VERKOCHT IN OKT-14 IN AANBOUW OPGELEVERDE PORTEFEUILLE
Eind december 2016 waren er 11 projecten in aanbouw voor eigen rekening waaronder 1 gebouw in elk van de volgende Tsjechische parken: VGP Park Tuchomerice, VGP Park Usti nad Labem, VGP Park Cesky Ujezd en VGP Park Olomouc. In Duitsland: 1 gebouw in elk van de volgende Duitse parken: VGP Park Berlin, VGP Park Leipzig, VGP Park Ginsheim, VGP Park Hamburg en VGP Park Schwalbach. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park Nehatu (Estland) en 1 gebouw in VGP Park Kekava (Letland). Deze nieuwe projecten in aanbouw, waarvoor er reeds voor 69% huurovereenkomsten werden afgesloten werden, vertegenwoordigen in totaal 221.060 m2 toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 10,0 miljoen.
Tijdens het jaar 2016 bleef VGP haar ontwikkelingspipeline verder voorbereiden voor toekomstige groei. Er werden in totaal 1.166.000 m2 nieuwe grondstukken aangekocht waarvan er 408.000 m2 gelegen in Duitsland, 358.000 m2 gelegen in Tsjechië en 400.000 m2 in Spanje. Deze nieuwe grondstukken hebben een ontwikkelingspotentieel van 649.000 m2 verhuurbare oppervlakte.
Daarnaast heeft VGP voor ongeveer 417.000 m2 nieuwe landpercelen geïdentificeerd of onder optie gelegen in Duitsland, Slowakije, Roemenië en Tsjechië. Op deze gronden kan er circa 192.000 m2 verhuurbare oppervlakte ontwikkeld worden. VGP verwacht dat deze grondstukken aangekocht zullen worden tijdens het lopende jaar 2017, na het verkrijgen van de nodige vergunningen.
De huidige grondbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten (637.218 m2), nog bijkomend 890.000 m2 te ontwikkelen waarvan 314.000 m2 in Duitsland, 258.000 m2 in Tsjechië, 268.000 in Spanje en 50.000 m2 in de andere landen.
Het huidig ontwikkelingspotentieel van de eigen vastgoedportefeuille per 31 december 2016 is als volgt:
TOELICHTING: Bovenvermelde cijfers hebben betrekking op de huidige grondbank. Het ontwikkelingspotentieel op deze grondbank is gebaseerd op gelijkaardige of bestaande logistieke gebouwen.
Per einde 2016 werden er door VGP 6 gebouwen ontwikkeld voor rekening van de Joint Venture. In Duitsland: 3 gebouwen in VGP Park Hamburg en 1 gebouw in VGP Park Frankenthal. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park Brno (Tsjechië) en 1 gebouw in VGP Park Malacky (Slovakije). Deze nieuwe projecten in aanbouw, waarvoor er reeds voor 81%¹ huurovereenkomsten werden afgesloten werden, vertegenwoordigen in totaal 159.981 m2 toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 8,6 miljoen.
De Joint Venture heeft op dit ogenblik een grondbank in volle eigendom van 1.931.383 m2. Deze grondbank heeft een ontwikkelingspotentieel van 848.163 m2 verhuurbare oppervlakte waarvan er 753.435 m2 of 89% reeds ontwikkeld zijn of op dit ogenblik ontwikkeld worden.
Het huidig ontwikkelingspotentieel van de Joint Venture vastgoedportefeuille per 31 december 2016 is als volgt:
TOELICHTING: Bovenvermelde cijfers hebben betrekking op de huidige gesecuriseerde grondbank. Het ontwikkelingspotentieel op deze grondbank is gebaseerd op gelijkaardige of bestaande logistieke gebouwen.
| CENTRAAL-EUROPA, DUITSLAND EN SPANJE – BELANGRIJKSTE MARKTINDICATOREN | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TOP HUUR €/m²/JAAR |
HUUR VERANDERING J-O-J (%) |
TOP RENDEMENT (%) |
RENDEMENT VERANDERING J-O-J (%) |
||
| PRAAG | EUR | 48 | — | 6,00 | - 50 |
| BRATISLAVA | EUR | 54 | 8 | 7,75 | - 25 |
| BOEKAREST | EUR | 48 | — | 9,00 | — |
| BOEDAPEST | EUR | 46 | — | 8,25 | - 50 |
| WARSCHAU | EUR | 43 | — | 6,50 | - 25 |
| BERLIJN | EUR | 56 | — | 5,10 | - 30 |
| FRANKFURT | EUR | 73 | 1,4 | 5,00 | - 25 |
| MÜNCHEN | EUR | 81 | — | 5,00 | - 25 |
| BARCELONA | EUR | 81 | — | 6,10 | - 65 |
| MADRID | EUR | 61 | 7 | 6,10 | - 65 |
BRON: Jones Lang LaSalle
1 BRON: Jones Lang LaSalle
Met juist boven de € 12,56 miljard, was 2016 goed voor de hoogste regionale investering in Centraal-Europa's geschiedenis (een stijging van 42% jaar-opjaar in vergelijking met 2015 (€8,82 miljard)). 2016 was ook een recordjaar op landniveau met de grootste investering ooit in de Tsjechische Republiek en Slowakije en de tweede grootste geregistreerde investering voor Polen, Hongarije en de SEE regio.
Verdeeld over het volledige jaar, bedroeg het aandeel van Polen in 2016 36%, gevolgd door de Tsjechische Republiek (29%), Hongarije (13%), Zuid-Oost-Europa (andere landen in Centraal Europa)(8%), Roemenië (7%) en Slowakije (7%). De tabel hieronder omvat Duitsland, waar het volume van het aantal commerciële transacties met € 52,9 miljard slechts 4% lager was dan 2015 en het derde beste resultaat was, na 2007 (€ 54 miljard) en 2015 (€ 55,1 miljard). De volumeverdeling voor 2016 is de volgende:
| 2016 VOLUME (€ miljoenen) 2015 VOLUME (€ miljoenen) | ||
|---|---|---|
| POLEN | 4.540 | 4.090 |
| DE TSJECHISCHE REPUBLIEK | 3.600 | 2.652 |
| ROEMENIË | 890 | 674 |
| SLOWAKIJE | 840 | 358 |
| HONGARIJE | 1.700 | 788 |
| ANDERE LANDEN | 994 | 260 |
| TOTAAL CENTRAAL EUROPA | 12.564 | 8.883 |
| DUITSLAND | 52.900 | 55.100 |
| SPANJE | 8.706 | 9.448 |
| TOTAAL | 74.170 | 73.431 |
BRON: Jones Lang LaSalle
De zoektocht van zowel internationale als binnenlandse investeerders naar investeringsmogelijkheden in de Centraal-Europese-regio leidde tot een verhoogde liquiditeit voor een breed scala aan projecten, voornamelijk deze van een grote omvang of deze die portefeuilles of platformen vertegenwoordigen.
Naargelang de aanbiedingen op de Europese kernmarkten steeds krapper worden, zal de Centraal-Europese-regio verder kapitaal aantrekken. Verdere compressie wordt verwacht, hoewel in een lager tempo dan dat we de voorbije maanden hebben gezien.
BRON: Jones Lang LaSalle, 2017
Na zes jaar van opeenvolgende groei (2010-2015) en een record volume in 2015, leek het onwaarschijnlijk tot laat in december dat het transactievolume op de Duitse commerciële beleggingsmarkt de € 50 miljard zou bereiken. Echter, een ongewoon sterke eindspurt waarbij tal van grote individuele en portefeuille transacties betrokken waren, heeft ervoor gezorgd dat het jaar eindigde op een hoge noot.
Het transactie volume van € 52,9 miljard was slechts circa 4% lager dan 2015 en was het derde beste resultaat ooit, na 2007 (€ 54 miljard) en 2015 (€ 55,1 miljard). Of de toenemende onzekerheid de markt een laatste duw gaf en de ondertekening van een aantal transacties naar voren bracht blijft een kwestie van speculatie. Het is ook niet bewezen dat er een belangrijke verschuiving van kapitaalstromen was van het VK naar Duitsland als gevolg van de dreigende Brexit.
De historisch lage rentes zijn nog steeds de drijvende kracht achter de enorme investeringsvraag van alle institutionele beleggers. Het wordt echter steeds moeilijk om adequate producten te vinden om aan deze behoeft e te voldoen. Dit geldt voornamelijk voor alle activaklassen gebruikt voor commerciële doeleinden. Het feit dat het transactievolume verleden jaar lager was ten opzichte van het jaar ervoor is uitsluitend te wijten aan een tekort van het aanbod.
Vooruitkijkend naar 2017, zal dit jaar beïnvloed worden, in bijna ongekende mate, door de politieke agenda. Een aantal verkiezingen zijn gepland die potentieel het politieke landschap doorheen kunnen schudden in landen als Frankrijk, Nederland of zelfs Duitsland. Tegen deze achtergrond is het koffi edik kijken wat de gevolgen hiervan zullen zijn op de toekomstige economische ontwikkeling van de VS en de Europese markten in het bijzonder, en hoe de centrale banken hierop uiteindelijk zullen reageren.
Het tijdperk van de nul rente lijkt op zijn minst voorbij te zijn. Als de infl atie stijgt en de obligatierendementen verhogen zullen beleggers opnieuw hun aandacht naar andere fi nanciële producten op de markt verleggen, met name staatsobligaties. Hierdoor zal de kapitaaldruk op vastgoed enigszins verlichten. Duitsland behoudt zijn label als een 'veilige haven', en biedt nog steeds goede investeringsmogelijkheden in het licht van de relatief sterke economische en vastgoedmarkt data. In dit opzicht is het zeker mogelijk dat het transactievolume weer tussen de € 45 en € 50 miljard kan bereiken in 2017.
Tijdens de tweede helft van 2016 werden transacties afgesloten ten belope van € 2,60 miljard, wat het cijfer over het volledige jaar op € 3,6 miljard brengt: dit is 36% hoger in vergelijking met het cijfer van 2015 en het hoogste volume ooit. Dit volume is ca 26% hoger dan het vorig recordjaar 2007.
36 transacties in de tweede jaarhelft zorgden voor een gemiddelde transactieomvang van meer dan € 73 miljoen, waarbij de traditionele sectoractiviteit gefocust was op kantoren (18) en kleinhandel (11). Vanuit een transactieomvang perspectief blijft de verkoop van de P3 vastgoedportefeuille door TPG Real Estate en haar partner Ivanhoé Cambridge aan GIC Real Estate de belangrijkste. Het in Singapore gevestigde fonds voltooide zijn aankoop in Q4 2016 voor € 760 miljoen. Andere belangrijke transacties in 2016 waren The Park -verworven door Deka voor € 360 miljoen van Starwood Capital Group en Florentinum gekocht door CEFC voor meer dan € 280 miljoen van Penta Investments. Deze laatste was de eerste grote kantoor aankoop door een Chinese investeerder in de Tsjechische Republiek.
Voor 2017 verwachten we een robuust transactioneel volume ondersteund door een sterk eerste kwartaal van het jaar. Er is een belangrijke pijplijn van transacties over verschillende sectoren heen, en vooral in kleinhandel, die nog geïnitieerd werd in 2016. Daarnaast geeft het aanhoudend positieve financiële klimaat ons vertrouwen dat we solide transactionele activiteiten zullen zien hoewel dit kan worden beperkt door een tekort aan product voor investeerders.
Het investeringsvolume voor vastgoed in Roemenië voor 2016 wordt geschat op € 890 miljoen, een volume dat bijna 35% hoger ligt dan in 2015 (€ 663 miljoen). Het aantal transacties was iets kleiner, wat betekent dat de gemiddelde transactiewaarde toenam.
Boekarest was goed voor 70% van het totale investeringsvolume, wat minder was dan in 2015, waaruit een verbeterde liquiditeit in de secundaire steden blijkt. Marktvolumes werden gedomineerd door kantoor transacties (45%), terwijl de kleinhandel en logistiek elk goed waren voor circa 26%.
De grootste transactie die in 2016 geregistreerd werd was de overname van 26,88% van de aandelen van Globalworth door de Zuid-Afrikaanse groep Growth voor ongeveer € 186 miljoen. Globalworth is de grootste eigenaar van kantoorruimte in Roemenië.
In logistiek was de grootste deal de overname van P3 Logistic Parks door GIC, de Singaporese sovereign wealth fund via de pan-Europese acquisitie van P3.
2016 zag de komst van een aantal nieuwe namen op de Roemeense vastgoedmarkt, hetzij via de aankoop van regionale platforms, of aankoop van individuele activa. Onder hen Logicor (Europese industriële divisie Blackstone's), GIC, PPF en Growthpoint.
Market fundamentals blijven robuust. De macroeconomische vooruitzichten voor Roemenië zijn positief. Het land was de best presterende economie van de Europese Unie in 2016 (met een groei van het BBP op 4,8% geschat) en zal naar verwachting deze positie vast houden in 2017 ondanks een verwachte lichte daling.
De vraag naar verhuurde ruimtes staat op een recordhoogte in alle marktsegmenten. Beschikbaarheid van kwaliteitsproduct verhoogt en er is een aanzienlijk verschil in rendementen tussen Roemenië en Polen en/of Tsjechië.
Toprendementen voor kantoren staan aan 7,5%, top rendementen voor winkelpanden op 7,25% en voor de industriële en logistieke sector staan de toprendementen aan 9,00%. De rendementen voor kantoren en logistieke ruimten zijn op hetzelfde niveau als 12 maanden geleden, terwijl de rendementen voor winkelvastgoed met 25 basispunten comprimeerde tijdens het jaar. Er is echter een neerwaartse druk op de rendementen en in 2017 is een aanzienlijke compressie in logistiek en een geringe compressie in kantoren en winkelpanden waarschijnlijk.
Het veelbelovend herstel in de Spaanse vastgoedmarkt is gekomen in fasen, te beginnen in 2013 met de opportunistische investeerders als Goldman Sachs en Blackstone, die inzetten op risicovolle activa op zoek naar grote rendementen. Het jaar nadien, de SOCIMIs, onder leiding van Lar España, die naar de Spaanse beurs trokken om middelen op te halen om te investeren in 'Value Add' fondsen en winkelcentra.
Quantitative Easing in combinatie met lage obligatierendementen en een volatiele aandelenmarkt blijven kapitaalstromen stuwen naar de commerciele vastgoedsector, aangezien beleggers wanhopig op zoek zijn naar een redelijk rendement.
Een gebrek aan beschikbaar kwaliteitsproduct heeft de investeringen in Spaans vastgoed een beetje afgekoeld met een verwachte totale investering voor het jaar van € 8,7 miljard, lager dan het record van € 9,4 miljard van verleden jaar, maar veel hoger dan het vorige record van € 6,7 miljard in 2008 en € 7,3 miljard in 2007. Voor het lopende jaar, hebben alle sectoren een lichte daling van de investeringen vastgesteld, met uitzondering van de logistiek, waar het volume reeds hoger ligt dan het totaal van € 434 miljoen van verleden jaar (+89%).
Tot nu toe dit jaar bedragen de investeringen in commercieel vastgoed € 8,7 miljard. Op het gebied van vastgoedsectoren hebben kleinhandel en kantoren een dominante rol gespeeld met investering ter waarde van € 2,97 miljard en € 2,77 miljard respectievelijk. In vergelijking met vorig jaar, zijn beide volumes minder gedaald dan verwacht; -3% voor de kleinhandel en -13% voor de kantorenmarkt. Met € 2,155 miljard komt de hotelsector op de derde plaats, goed voor 24%. Met € 819 miljoen is de logistieke sector goed voor het kleinste deel van het totale investeringsvolume. Deze sector is dit jaar nochtans de best presterende sector met een volume van € 434 miljoen, wat een groei van 89% jaar-op-jaar betekent.
Ondanks de aanzienlijke compressie van de toprendementen blijft de 'spread' met de Spaanse overheidsobligaties op een gezond niveau, boven de 115 bps. In de logistieke sector, staan de rendementen nu op 6,10% en voor kantoren op 3,75% in Madrid en 4,00% in Barcelona.
In 2016 bleef het investeringsprofiel verscheiden, met geen significante veranderingen ten opzichte van 2015. Net als vorig jaar staan een groot aantal particuliere investeerders uit Azië en het Midden-Oosten te popelen om hun beleggingen te diversifiëren als gevolg van schommelingen in olieprijzen en tragere groei in sommige landen. Terwijl de buitenlandse investeerders de hoofdrolspelers zijn in termen van investeringsactiviteit, blijven de nationale spelers, met een historisch aandeel van 40%, ook een belangrijke rol spelen.
Een nieuw record in de opname van magazijnen en logistieke ruimtes werd bereikt. In totaal bereikte de opname van verhuurbare magazijnen en logistieke ruimtes (door huurders en eigenaar-bewoners) ongeveer 6,7 miljoen m2. Dit is 8% meer dan het record dat vorig jaar werd behaald en betekent een stijging van 22% en 46% in vergelijking met de gemiddelden van de laatste 5 en 10 jaar. Veel indicatoren voor 2017 zijn positief: naast de economische prognoses van 1,4% BBP-groei, omvatten ze, de niet aflatende vraag naar ruimtes van bedrijven, hun bereidheid om te investeren en, tot op zekere hoogte, de verdere herstructurering van de industriële locaties. Het is mogelijk dat de lat van 6 miljoen m2 opnieuw in 2017 zal worden overschreden, voor het derde jaar op rij.
Het opnamevolume van ruimtes in de "Big 5" agglomeraties (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München) kende het tweede beste resultaat sinds 2011 met een opname van 2,1 miljoen m2 (2,25 miljoen m2 in 2011). Dit was 2% meer op jaarbasis en een stijging van 9% en 24% in vergelijking met de gemiddelden van de laatste 5 en 10 jaar. De regio's München en Frankfurt vertoonden de sterkste jaargroei met respectievelijk 36% en 21%. Frankfurt registreerde zelf haar beste resultaat met een opname van 570.000 m2. Ook de Hamburgse regio zag een positieve evolutie met een groei van 11% waardoor het de leidersplaats innam in de "Big 5" met een totale opname van 665.000 m2. In vergelijking met dezelfde periode in 2015, kenden de marktprestaties in Berlijn en Düsseldorf een terugval met -8% en -47% respectievelijk. In Düsseldorf was dit te wijten aan het ongebruikelijk hoge opnamevolume van verleden jaar.
Het volume van de ruimtes opgenomen door de kleinhandel nam aanzienlijk toe op jaarbasis, waardoor hun marktaandeel steeg van 31% naar 41%. Zij waren ook verantwoordelijk voor de vijf grootste transacties van het jaar in de "Big 5": met een belangrijke bijdrage van de Nederlandse retailer Action die meer dan 82.000 m2 ruimte huurde in het eerste kwartaal in een ontwikkelingsproject voor haar nieuwe logistieke centrum Biblis; en een verhuur door Amazon van circa 65.000 m2 in Winsen aan de zuidelijke rand van Hamburg in het vierde kwartaal, ook in een ontwikkelingsproject. Rond 31% van de ruimtes werd opgenomen door ondernemingen in de distributie- of logistieke sector een vergelijkbaar volume als in 2015. Fabrikanten volgden met 17%, een daling in opname met 133.000 m2 in vergelijking met het vorige jaar. * Toelichting: omvat enkel ruimtes groter dan 5.000 m2 in deze regio's
Tophuren voor logistieke gebouwen van minstens 5.000 m2 bleven in de meeste regio's stabiel. De enige uitzondering was de regio Berlijn, waar de tophuren stegen van € 4,70 naar € 5,00/m2/maand. Desalniettemin was de huurprijs nog steeds lager dan in de andere vier regio's. Met € 6,75/m2/maand werden de hoogste tophuren betaald in München. Dit wordt gevolgd door de regio's Frankfurt (€ 6,00/m2/maand), Hamburg (€ 5,60/m2/maand) en Düsseldorf (€ 5.40/m2/ maand).
In 2016 bereikte de opname van verhuurbare logistieke ruimtes buiten de "Big 5" agglomeraties* voor de eerste keer meer dan 4,57 miljoen m2. Dit was 11% hoger dan het vorige jaar en 33% en 64% boven de gemiddelden van de laatste 5 en 10 jaar. 57% van het opnamevolume werd gegenereerd door verhuur, 9% hoger dan 12 maand geleden. Opname door eigenaars-bewoners steeg met 14 %. Vooral het vermelden waard is het Ruhrgebied, een logistiek gebied waar het opnamevolume voor de eerste keer uitkwam boven de 1 miljoen m2. Vanwege een goed aanbod van zeer toegankelijk land is het Ruhrgebied erg in trek als locatie, vooral bij land-intensieve bedrijven. Verschillende grote contracten werden hier geregistreed, met name: de verhuur door de Metro Group (ongeveer 225.000 m2 in twee alleenstaande gebouwen in Marl) en grote opnames van Amazon in Werne en Opel (eigenaarbewoner) in Bochum afgesloten tijdens de eerste helft van het jaar. Amazon tekende de grootste transactie in het vierde kwartaal met de opname van 45.000 m2 in Dortmund. Als gevolg van de vier bovengenoemde transacties en nog eens negen contracten getekend voor lokalen van meer dan 25.000 m2, werd bijna 90% van het opnamevolume gesecuriseerd door nieuwe gebouwen of projectontwikkelingen.
(BRON: Jones Lang LaSalle)
| OPNAME VAN LOGISTIEKE PANDEN IN DUITSLAND: VERHUUR/EIGENAARS-BEWONERS | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 (m2) | 2012 (m2) | 2013 (m2) | 2014 (m2) | 2015 (m2) | 2016 (m2) | |
| BUITEN DE "BIG 5"-AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR | 2.032.000 | 1.637.300 | 1.539.062 | 1.759.872 | 2.406.425 | 2.606.553¹ |
| — EIGENAAR-BEWONERS | 1.585.900 | 1.299.600 | 1.772.338 | 1.906.528 | 1.715.875 | 1.966.347¹ |
| — TOTAAL | 3.617.900 | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 | 4.122.300 | 4.572.900 |
| "BIG 5"-AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR | 1.781.900 | 1.365.500 | 1.206.200 | 1.406.000 | 1.545.000 | 1.724.700 |
| — EIGENAAR-BEWONERS | 464.300 | 418.900 | 499.900 | 484.300 | 512.900 | 380.000 |
| — TOTAAL | 2.246.200 | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 | 2.057.900 | 2.104.700 |
| VERHUUR | 3.813.900 | 3.002.800 | 2.745.262 | 3.165.872 | 3.951.425 | 4.331.253 |
| EIGENAAR-BEWONERS | 2.050.200 | 1.718.500 | 2.272.238 | 2.390.828 | 2.228.775 | 2.346.347 |
| TOTAAL | 5.864.100 | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 | 6.180.200 | 6.677.600 |
BRON: Jones Lang LaSalle
1 zoals berekend door de vennootschap op basis van gegevens van Jones Lang LaSalle
| OPNAME VAN LOGISTIEKE PANDEN IN DUITSLAND | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 (m2) | 2012 (m2) | 2013 (m2) | 2014 (m2) | 2015 (m2) | 2016 (m2) | |
| REGIO | ||||||
| — BERLIJN | 412.000 | 333.600 | 333.000 | 327.400 | 456.100 | 418.300 |
| — DÜSSELDORF | 205.800 | 145.100 | 295.200 | 283.200 | 328.900 | 175.900 |
| — FRANKFURT (INCL. WIESBADEN/MAINZ) |
540.000 | 455.600 | 415.000 | 559.000 | 470.500 | 570.300 |
| — HAMBURG | 740000 | 575.400 | 450.000 | 450.000 | 600.000 | 665.000 |
| — MÜNCHEN | 348.400 | 274.700 | 212.900 | 270.700 | 202.400 | 275.200 |
| TOTAAL "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 2.246.200 | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 | 2.057.900 | 2.104.700 |
| BUITEN "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 3.617.900 | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 | 4.122.300 | 4.572.900 |
| TOTAAL | 5.864.100 | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 | 6.180.200 | 6.677.600 |
BRON: Jones Lang LaSalle
Nieuwe ontwikkelingen in technologie en de groeiende connectiviteit stimuleren e-commerce en revolutioneren de logistieke sector op een manier die we verwachtten zich verder te intensiveren in de toekomst. Recente cijfers vrijgegeven door de Spaanse mededingingsautoriteit, de CNMC, bewijzen de sterke groei van e-commerce, en zijn enorm potentieel voor de toekomst. De omzet gegenereerd door Ecommerce bedroeg € 5,35 miljard in het derde kwartaal van 2016, een stijging van 20,3% op jaarbasis.
Technologische ontwikkelingen en e-commerce zijn de drijvende kracht van een belangrijke verschuiving in de retail sector van een multichannel een omnichannel model. Een multichannel model omvat verschillende kanalen (winkel, online, mobiel) die allemaal onafhankelijk van elkaar worden beheerd. De omnichannel aanpak, aan de andere kant, is gebaseerd op een geïntegreerd beheer van de verschillende kanalen om klanten een naadloze shopping ervaring aan te bieden, ongeacht hoe ze ervoor kiezen om hun aankopen te doen. De sleutel tot de omnichannel aanpak is het integreren van processen, IT-systemen en infrastructuur, waaronder vastgoed, zodat retailers aan de behoeften van hun klanten kunnen voldoen op de plaats die de consument verkiest.
Een omnichannel model maakt het mogelijk voor retailers om orders, zowel in winkels als in magazijnen te beheren, waardoor er een vervaging optreedt tussen deze twee. Toonaangevende rol in de omnichannel aanpak is Inditex, die voorraadintelligentie heeft geïntegreerd in haar logistieke proces door middel van RFID-technologie waardoor real-time opvolging en zichtbaarheid van haar voorraad mogelijk wordt. Evenals de integratie van e-commerce in de winkels, zijn de Inditex online verkopen gestegen met 39,1% en deze zijn nu goed voor 5,5% van de totale inkomsten van de Groep.
Het grootschalige retail segment is aan het veranderen als gevolg van zowel e-commerce als het duidelijk engagement voor verse producten. Eten is momenteel goed voor minder dan 1% van de e-commerce, maar bedrijven richten steeds meer inspanningen op dit verkoopkanaal, wat betekent dat ze nood hebben aan meer dynamische logistieke structuren. Día, Mercadona, Lidl, Carrefour en El Corte Inglés hebben allen nieuwe logistieke centra geopend of zijn van plan dit te doen in de nabije toekomst. De laatste opening was het El Corte Ingles gebouw in Tarragona. Día heeft een nieuw logistiek platform geopend in Aragón, naast haar overige 24 centra in Spanje. Mercadona plant een 150.000 m2 logistiek platform te openen in Vitoria, op het Alava's Jundiz industrieterrein. Dit distributie centrum zal alle winkels van Mercadona beleveren in het noorden van Spanje. Lidl investeerde € 70 miljoen in een magazijn in Alcalá de Henares om zijn winkelcentra op het vasteland van Spanje te beleveren, en heeft ook de aankoop van landpercelen in Valencia aangekondigd voor een nieuw logistiek centrum. De logistieke ruimte voor rekening van grote retailers in Spanje, met inbegrip van Auchan en Eroski, staat op meer dan 2.000.000 m2
De logistieke opname kwam uit op 470.000 m2 in 2016, een stijging van 23% in vergelijking met het totaal van 2015. Het vierde kwartaal was het meest actieve van het jaar, met een totaal opnamevolume van ongeveer 255.000 m2. Op het vlak van logistieke opname was 2016 een zeer actief jaar waar de niveaus van 2010 werden bereikt. In de loop van het jaar vonden zeven transacties plaats met een opnamevolume van meer dan 20.000 m2.
66% van het totale opnamevolume kwam voor rekening van logistieke bedrijven, terwijl de e-commerce spelers 12% van de logistieke opnames in Madrid vertegenwoordigden. Transacties in de eerste ring waren goed voor 44%, met inbegrip van Amazon's 57.000 m2 gebouw in San Fernando de Henares. Andere belangrijke transacties waren o.a. 57.800 m2 opname door Michelin in Illescas en de huur van een 48.500 m2 magazijn door Luis Simoes in Cabanillas del Campo.
De leegstand is bijna met de helft gedaald, van 6,10% in 2015 tot 3,41% in 2016. De leegstand in de tweede ring bevindt zich op een laagterecord van 2,63%. In de derde ring, is de leegstand 3,91%. Wij verwachten dat deze neerwaartse trend zich verder zal voortzetten, gezien het gebrek aan beschikbaar aanbod en robuuste opname niveaus. Er is op dit ogenblik ongeveer 287.000 m2 in aanbouw die verwacht worden opgeleverd te worden in 2017.
19% van deze toekomstige verhuurbare oppervlakte zijn reeds verhuurd en de overblijvende 81% zijn speculatieve ontwikkelingen. Er zijn ook een aantal logistieke projecten die zich op dit moment in het fi nale vergunningsproces bevinden en die verwacht worden op de markt te komen vanaf 2018.
Top industriële huurniveaus in Madrid staan op € 5,00/m2/ maand. In de tweede en derde ring staan de huurniveaus momenteel op € 3,25 en € 2,60/m2/maand, respectievelijk. Top logistieke huurniveaus zijn stabiel op € 5/m2/maand en de tweede ring huurprijzen staan aan € 4,50/m2/ maand. We verwachten dat de huurniveaus in het algemeen zullen stijgen met 3% tegen het einde van 2017.
| MADRID | HUUR € /m²/MAAND | |||
|---|---|---|---|---|
| MIN. | MAX. | |||
| 1ST RING | 4,25 | 5,00 | ||
| 2ND RING | 3,10 | 4,50 | ||
| 3RD RING | 2,00 | 3,25 | ||
| MAGAZIJNEN > 20,000 m2 : € 4.70/m2/month |
Het vierde kwartaal was de meest actieve van het jaar in Barcelona, met een opname van ongeveer 240.077 m2. Opname van logistiek vastgoed kwam uit op een recordhoogte van 659.000 m2 in 2016, een stijging van 17% in vergelijking met 2015. Het is belangrijk op te merken dat deze stijging hoofdzakelijk te wijten was aan de transactie van Amazon's in El Prat voor 200.000 m2. De activiteiten van Amazon op de Catalaanse markt heeft ertoe geleid dat 43% van het logistieke opnamevolume geconcentreerd is bij ecommerce spelers. Per ring was de opname: in de eerste ring 45%, in tweede ring 34% en in de derde ring 20%.
De top logistieke transacties van het jaar waren inclusief het nieuwe 200.000 m2 distributiecentrum van Amazon's in El Prat. De hoofdreden voor Amazon om dit distributiecentrum te lokaliseren in Barcelona waren de nabijheid van "belangrijke sites in Zuid-Europa', zoals de luchthaven El Prat en de haven van Barcelona, evenals de' toegang tot uitstekende beroepsbevolking'. Kuehne & Nagel huurde een 42.000 m2 logistiek magazijn in Constantí om diensten te leveren aan Amazon.
We verwachten een stijging van sleutel-op-de-deur projecten volgend jaar en wel om twee redenen: een gebrek aan bestaande kwaliteitsmagazijnen en een voortdurende actieve vraag. De gemiddelde logistieke leegstand in Catalonië bleef nagenoeg onveranderd op 4,24% op jaarbasis. De leegstand in de eerste ring is aanzienlijk gedaald tot 2,96%, het laagste cijfer ooit, als gevolg van stijgende opname en het beperkt aanbod. Leegstand staat op 4,28% in de tweede ring en 5,13% in de derde ring. Er zijn reeds huurders voor 78% van de toekomstige op te leveren gebouwen in aanbouw in Barcelona. Een totaal van 398.897 m2 is momenteel in aanbouw in Barcelona, waarvan 59% voor eigenaar-bewoners projecten.
Industriële huurprijzen blijven stabiel in alle regio's. Tophuurprijzen in Barcelona zijn € 5,25/m2/maand, in tweede ring € 4,25/m2/maand en in de derde ring € 2,50/ m2/maand. De aankoopprijzen voor industriële gebouwen blijven stabiel in alle ringen. Voor wat industrieel en logistiek ontwikkelingsland betreft is het aanbod bijzonder schaars op de Barceloneese markt, vooral wat betreft gronden met en sterke transport connectie in strategische logistieke gebieden. Er vonden weinig transacties plaats, en een aantal van deze transacties waren voor gronden die nog niet vergund zijn. Als gevolg daarvan bleven de grondprijzen stabiel tussen de € 150 en € 250/m2.
Logistieke huurprijzen blijven ook stabiel in alle regio's. Tophuurprijzen in Barcelona zijn € 6,75/m2/maand, in tweede ring € 5,25/m2/maand en in de derde ring € 3,50/ m2/ maand. We verwachten dat de huurniveaus in het algemeen zullen stijgen met 4% tegen het einde van 2017.
| BARCELONA | HUUR € /m²/MAAND | ||
|---|---|---|---|
| MIN. | MAX. | ||
| 1ST RING | 5,50 | 3,75 | |
| 2ND RING | 4,00 | 5,25 | |
| 3RD RING | 2,50 | 3,50 |
2016 zag ook een vliegende start in Spanje met de verwerving van het logistieke gebouw en de industriële landpercelen gelegen in het Mango Logistics Park te Lliçà d'Amunt (Barcelona). De transactie bestond uit een sale en lease back transactie waarbij VGP een state-of-the-art gloednieuw magazijn verwierf van de modegroep Mango. Het gebouw biedt 185.000 m2 bruikbare ruimte (uitbreidbaar tot circa 260.000 dat werd terug verhuurd aan Mango onder een langlopende huurovereenkomst. Daarnaast verwerft VGP ongeveer 150.000 m2 bijkomende ontwikkelingsgronden waarop VGP in de toekomst ongeveer 100.000 m2 nieuwe verhuurbare oppervlakte voor andere potentiële huurders zal kunnen ontwikkelen.
Het Mango logistiek centrum is voorzien van de nieuwste technologie in logistieke robotica dat 75.000 kledingstukken per uur kan behandelen en laat de Mango Groep toe haar logistieke processen te stroomlijnen. Dit centrum zal het gehele wereldwijde Mango-netwerk, bestaande uit meer dan 2.200 verkooppunten in 110 landen, beleveren.
VGP verwierf ook een groot landperceel in San Fernando de Henares, gelegen nabij de internationale luchthaven van Madrid-Barajas (Spanje).
De transactie bestaat uit de aankoop van 223.000 m2 nieuwe ontwikkelingsgronden waarop VGP ongeveer 140.000 m2 nieuwe verhuurbare oppervlakte kan ontwikkelen voor toekomstige huurders.
De eerste ontwikkelingen in Barcelona en Madrid zullen tijdens het eerste halfjaar van 2017 opgestart worden.
DE EERSTE ONTWIKKELINGEN IN BARCELONA EN MADRID ZULLEN TIJDENS HET EERSTE HALFJAAR VAN 2017 OPGESTART WORDEN.
In overeenstemming met de oorspronkelijke Belgische Corporate Governance Code gepubliceerd in 2004, heeft de Raad Van Bestuur op 17 januari 2008 het VGP Corporate Governance Charter goedgekeurd.
Ingevolge de publicatie van de Belgische Corporate Governance Code van 2009, heeft de Raad Van Bestuur op 20 april 2010 de Corporate Governance Code 2009 aangenomen als referentie code voor VGP en heeft het haar VGP Corporate Governance Charter herzien.
Op 8 december 2016 heeft de Raad Van Bestuur het VGP Corporate Governance Charter verder herzien. VGP leeft in beginsel de Belgische Corporate Governance Code na en legt in het VGP Corporate Governance Charter en in haar Verklaring van Deugdelijk Bestuur uit waarom het van bepaalde bepalingen van de Code afwijkt.
De Belgische Corporate Governance Code kan worden geraadpleegd op www.corporategovernancecommittee.be.
Het VGP Corporate Governance Charter is beschikbaar op www.vgpparks.eu.
De Raad Van Bestuur bestaat uit vijf leden die worden aangeduid door de Algemene Vergadering. De Voorzitter en de Chief Executive Officer kunnen nooit dezelfde persoon zijn. De Chief Executive Officer is het enige lid van de Raad met een uitvoerende functie. Alle andere leden zijn niet-uitvoerende Bestuurders.
Drie Bestuurders zijn onafhankelijk: Dhr. Marek Šebesťák (voor het eerst benoemd in 2007), Dhr. Alexander Saverys (voor het eerst benoemd in 2007) en Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys (voor het eerst benoemd in 2007).
De biografieën van elk van de huidige bestuurders (zie pag. 72/73) geven informatie over hun zakelijke, financiële en internationale ervaring. Dit geeft de bestuurders een aantal vaardigheden, kennis en de nodige ervaring om VGP te beheren.
Voor een gedetailleerde omschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van de Raad Van Bestuur verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van de vennootschap, dat gepubliceerd is op de website van de vennootschap.
De Raad Van Bestuur heeft geen secretaris van de vennootschap ("company secretary") benoemd en is dat ook niet van plan. Door dit te doen, wijkt de vennootschap af van aanbeveling 2.9 van de Corporate Governance Code. Door de geringe omvang van de vennootschap en haar Raad Van Bestuur is een dergelijke benoeming niet nodig.
De Raad Van Bestuur is zich bewust van het belang van diversiteit in de samenstelling van de Raad Van Bestuur in het algemeen en van de genderdiversiteit in het bijzonder. Momenteel stelt de raad een eerste profiel op voor kandidaten, gelet op de specifieke activiteiten van VGP en de landen waarin zij actief is, met het doel om het Remuneratiecomité de opdracht te geven om kandidaten die aan dit profiel beantwoorden voor te stellen aan de Raad Van Bestuur. Zo beoogt de vennootschap tegen 2019 de toekomstige Belgische wettelijke vereisten te bereiken.
In 2016 is de Raad Van Bestuur 6 keer bijeengekomen. Drie bijeenkomsten gebeurden per conferentiegesprek. De belangrijkste agendapunten waren de volgende:
| NAAM | JAAR BENOEMING |
VOLGENDE HERBENOEMING |
BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|
| UITVOEREND BESTUURDER EN CHIEF EXECUTIVE OFFICER | |||
| JAN VAN GEET s.r.o. vertegenwoordigd door JAN VAN GEET | 2013 | 2017 | 6 |
| NIET-UITVOEREND BESTUURDER | |||
| VM INVEST NV vertegenwoordigd door BART VAN MALDEREN |
2013 | 2017 | 6 |
| ONAFHANKELIJKE, NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS | |||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | 2019 | 5 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | 2019 | 5 |
| RIJO ADVIES BVBA vertegenwoordigd door JOS THYS | 2015 | 2019 | 6 |
Onmiddellijk na de Algemene Vergadering van 12 mei 2017 zullen de mandaten van de uitvoerende bestuurder ( Jan Van Geet s.r.o.) en van de niet-uitvoerende bestuurder (VM Invest NV) vervallen. Het voorstel tot herbenoeming van beide bestuurders zal worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van 12 mei 2017.
De Raad Van Bestuur heeft eveneens twee adviserende comités opgericht: een Auditcomité en een Remuneratiecomité.
Het Auditcomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerende Bestuurders zijn. Twee leden, Dhr. Jos Thys en Dhr. Marek Šebesťák, zijn onafhankelijk. De leden van het comité beschikken over een grondige kennis van financieel beheer.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van het Auditcomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van de vennootschap, dat gepubliceerd is op de website van de vennootschap.
Het Auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen met de commissaris om te overleggen over zaken die onder de bevoegdheid van het Auditcomité vallen en over zaken die voortvloeien uit de audit. De vergaderingen van het Auditcomité worden ook bijgewoond door de CEO en de CFO. Gezien de beperkte omvang van de Groep werd er op dit ogenblik nog geen interne auditfunctie gecreëerd.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| JOS THYS (Chairman) | 2015 | NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | 2019 | 4 |
| BART VAN MALDEREN | 2013 | NIET UITVOEREND |
— | 2017 | 4 |
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | 2019 | 3 |
In 2016 kwam het Auditcomité vier keer bijeen. De Voorzitter van het Auditcomité bracht verslag uit over de resultaten van elke vergadering aan de Raad Van Bestuur. De belangrijkste agendapunten waren:
Het Remuneratiecomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerende Bestuurders zijn. Twee van hen, Dhr. Jos Thys en Dhr. Alexander Saverys, zijn onafhankelijk.
De deskundigheid van het Comité op het vlak van remuneratiebeleid blijkt uit de relevante ervaring van zijn leden. Voor een gedetailleerdere beschrijving van de werking en de verantwoordelijkheden van het Remuneratiecomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van de vennootschap, zoals gepubliceerd op de website van de vennootschap.
Het Remuneratiecomité komt minstens twee keer per jaar bijeen, en verder telkens wanneer het comité de binnen het kader van zijn verantwoordelijkheden bepaalde specifieke onderwerpen dient te bespreken of hierover dient te beraadslagen.
De CEO en de CFO nemen deel aan de vergaderingen wanneer het door de CEO voorgelegde plan voor bezoldiging van leden van het management wordt besproken, maar niet wanneer er beraadslaagd wordt over hun eigen bezoldiging. Bij de uitvoering van zijn taken heeft het Remuneratiecomité toegang tot alle middelen die het hiertoe geschikt acht, inclusief extern advies of benchmarking, al naargelang het geval.
| NAME | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| BART VAN MALDEREN (Voorzitter) |
2013 | NIET UITVOEREND |
— | 2017 | 2 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
| JOS THYS | 2015 | NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
Het Remuneratiecomité vergaderde twee keer in 2016.
De belangrijkste agendapunten waren:
De vennootschap heeft geen benoemingscomité opgericht. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.3 van de Corporate Governance Code. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Aangezien geen directiecomité in de zin van artikel 524bis et seq van het Wetboek van vennootschappen werd opgericht, heeft de vennootschap geen specifieke beschrijving van de opdracht van het directiecomité vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO en het uitvoerend management worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de Raad Van Bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling 6.1 van de Corporate Governance Code.
Conform het VGP Corporate Governance Charter voert de Raad van Bestuur minstens om de drie jaar een evaluatie uit van zijn omvang, samenstelling, werking en die van zijn Comités en de interactie met het executive management. Voor wat betreft de voornaamste kenmerken omtrent de werkwijze van de uitvoering van deze evaluaties verwijzen we naar het intern reglement ('Terms of Reference') van de Raad van Bestuur in Annex 1 (punt 6) van het VGP Corporate Governance Charter. De Raad van Bestuur en zijn comités zullen een nieuwe evaluatie maken in de loop van 2017.
De onafhankelijke en niet-uitvoerende bestuurders ontvangen een jaarlijkse vaste bezoldiging van € 10.000 (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 20.000). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van € 1.000 voor elke vergadering van de Raad Van Bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van € 2.000) en van € 500 voor elke vergadering van het audit- of Remuneratiecomité die zij bijwonen.
Voor verdere details van het remuneratiebeleid voor bestuurders wordt verwezen naar Bijlage 2 punt 6.1 van het VGP Corporate Governance Charter. De bestuurders ontvangen geen bezoldiging gekoppeld aan prestatie of resultaten. De vergoeding van de leden van de Raad Van Bestuur is opgenomen in onderstaande tabel.
| NAAM bedrag in € |
VASTE VERGOEDINGEN |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN RAAD VAN BESTUUR |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN COMITÉS |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| VOORZITTER | ||||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 20.000 | 10.000 | 1.500 | 31.500 |
| BESTUURDERS | ||||
| ALEXANDER SAVERYS | 10.000 | 5.000 | 1.000 | 16.000 |
| RIJO ADVIES BVBA vertegenwoordigd door JOS THYS |
10.000 | 6.000 | 3.000 | 19.000 |
| VM INVEST NV vertegenwoordigd door BART VAN MALDEREN |
10.000 | 6.000 | 3.000 | 19.000 |
| JAN VAN GEET s.r.o. vertegenwoordigd door JAN VAN GEET |
10.000 | 6.000 | — | 16.000 |
| TOTAAL | 60.000 | 33.000 | 8.500 | 101.500 |
De bezoldiging van het uitvoerend management wordt bepaald door het Remuneratiecomité overeenkomstig de regels uiteengezet in het charter van de vennootschap (Annex 2 punt 6.2 van het VGP Charter).
Het uitvoerend management bestaat uit Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet (Chief Executive Offi cer), Jan Prochazka (Chief Operating Offi cer) en Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop (Chief Financial Offi cer), Tomas Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Tomas Van Geet (Chief Commercial Offi cer) en Jan Papoušek s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Papoušek (Chief Operating Offi cer - landen buiten de Tsjechische Republiek).
VGP streeft naar een positie boven de marktmediaan wat betreft de totale verloning, met een belangrijk deel van de verloning op grond van de prestaties van het bedrijf en het team, en de individuele prestaties.
Gezien de beperkte omvang van de Groep wordt de VGP bezoldiging inclusief de variabele bezoldiging bepaald op basis van de criteria zoals jaarlijks bepaald door het Remuneratiecomité. Deze criteria hebben betrekking op o.a. de bezettingsgraad van de inkomsten genererende activa, de schuldgraad van de Groep, de winstcontributie van de ontwikkelingsactiviteiten en de maximalisatie van aandeelhouderswaarde.
Het Remuneratiecomité zal van tijd tot tijd een algemene enveloppe voor variabele vergoeding goedkeuren en de toewijzing van deze variabele vergoeding delegeren aan de CEO. Deze laatste zal de variabele vergoeding toewijzen op basis van individuele prestaties met inachtname van de prestatiecriteria zoals bepaald door het Remuneratiecomité.
Het remuneratiebeleid wordt jaarlijks herzien met het oog op mogelijke ontwikkelingen op het vlak van kenmerken van de (arbeids)markt, bedrijfsstrategie, bedrijfs- en individuele prestaties en andere relevante factoren die de prestaties en motivatie van het managementteam kunnen beïnvloeden. Momenteel verwacht VGP de huidige werkwijze te kunnen blijven toepassen gedurende de volgende twee boekjaren.
Het bedrag van de bezoldiging en andere voordelen die door de Vennootschap of haar dochtervennootschappen, rechtstreeks of onrechtstreeks, zijn toegekend aan de leden van het uitvoerend management andere dan de Chief Executive Offi cer voor 2016 wordt hieronder vermeld op een totaalbasis.
Variabele bezoldiging op middellange termijn Little Rock SA Little Rock SA is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (Dhr. Jan Van Geet), CFO (Dhr. Dirk Stoop) en CCO (Dhr. Tomas Van Geet). Als vergoeding voor het leveren van die diensten, heeft Little Rock SA recht op een vaste vergoeding, een korte termijn variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en op een middellange variabele vergoeding van 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis. In ruil voor de toezegging door Little Rock SA (en door voormelde managers) om voor een bijkomende periode van vijf jaar (met ingang van april 2015) het dagelijkse, financieel en commercieel bestuur van de Groep waar te nemen.
De vaste vergoeding en variabele bezoldiging op korte termijn is inbegrepen in het overzicht van de bezoldiging van de CEO en het uitvoerend management.
De variabele bezoldiging op middellange termijn voor 2016 die door de Raad werd goedgekeurd bedraagt € 5.951.356 en wordt volledig weergegeven in de geconsolideerde jaarrekening van 2016. Dit bedrag zal worden uitbetaald over de volgende drie jaren, telkens in schrijven van 1/3 per jaar. Het totale bedrag dat derhalve zal worden uitbetaald in 2017 voor de periode 2015 (1/3) en 2016 (1/3) bedraagt € 3.722.209. Voor 2015 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen of op aandelen gebaseerde betalingen toegekend.
De leden van het uitvoerend management worden aangesteld voor een onbepaalde duurtijd. Ingeval van beëindiging van hun arbeidsovereenkomst moet een opzeggingstermijn van 12 maanden worden nageleefd. Deze regel is van toepassing op alle leden van het uitvoerend management.
Verder zijn er geen bepalingen voorzien betreff ende de terugvordering van de variabele bezoldiging.
Overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006, dienen de leden van de Raad Van Bestuur en van het uitvoerend management de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) binnen een termijn van 5 werkdagen na afsluiting van de transactie op de hoogte te brengen van iedere transactie m.b.t. aandelen VGP. Deze transacties worden gepubliceerd op de website van de FSMA (www.fsma.be).
We verwijzen eveneens naar Bijlage 4 van het Corporate Governance Charter op www.vgpparks.eu/ investors/corporate-governance/.
Tijdens 2016 werden er twee transacties met "insiders" bekendgemaakt, namelijk: in augustus 2016 verwierf VM Invest NV 481 aandelen en in september 2016 verwierf VM Invest NV nogmaals 5.000 aandelen.
In overeenstemming met artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen moet een lid van de Raad Van Bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard heeft. In 2016 deed er zich één belangenconflict voor.
"Het doel van de vergadering is te beraadslagen en te stemmen over (i) de voorwaardelijke beslissing tot inkoop ("Redemption") van Effecten; en (ii) het toekennen van bijzondere volmachten.
De Vennootschap wenst overeenkomstig Artikel 5 "Redemption" van de Bepalingen en Voorwaarden van de Effecten alle Effecten in te kopen aan een prijs gelijk aan de inschrijvingsprijs vermeerderd met de toepasselijke interest lopend van de uitgiftedatum van elk Effect tot op de datum van effectieve betaling aan de Effectenhouder, indien en op voorwaarde dat wordt overgegaan tot closing van de transactie met Allianz, d.w.z. de verkoop van 50% van de aandelen in het joint-venture vehikel VGP European Logistics S.à.r.l. door de Vennootschap aan Allianz Finance VII Luxembourg S.A., SAS Allianz Logistique
S.A.S.U. en Allianz Benelux S.A. (de "Closing") in overeenstemming met de bepalingen van de verkoopovereenkomst ondertekend op 14 maart 2016 (de "Transactie").
Na beraadslaging over de agendapunten, heeft de raad van bestuur, mits toepassing van de procedure uiteengezet in artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen en artikel 16 van de statuten van de Vennootschap, (i) BESLOTEN om de Transactie goed te keuren; (ii) BESLOTEN om de heer Jan Van Geet en de heer Dirk Stoop aan te stellen als bijzondere volmachthouder(s), (alleen of gezamenlijk handelend en met recht van indeplaatsstelling), met de bevoegdheid om in het algemeen, alles te doen dat nodig of nuttig is om de besluiten van deze vergadering te implementeren en om de Transactie te realiseren binnen de 12 maanden na de datum van deze notulen, inclusief het onderhandelen, aanpassen en uitvoeren van alle documenten in verband met de Transactie."
De volledige notulen van deze Raad Van Bestuur zullen worden opgenomen in het verslag van de Raad Van Bestuur gehecht aan de enkelvoudige jaarrekening per 31 december 2016.
VGP heeft een interne controle- en risicobeheerssysteem opgezet in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en met de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code van 2009.
VGP wordt blootgesteld aan een brede waaier van risico's in het kader van haar bedrijfsactiviteiten die de doelstellingen kunnen beïnvloeden of ertoe kunnen leiden dat deze niet bereikt worden. Deze risico's beheren is een belangrijke taak van, de Raad Van Bestuur, het uitvoerend management en alle andere medewerkers van de Groep met managementverantwoordelijkheden.
De risicobeheersings- en controlesystemen zijn onderworpen aan de volgende doelstellingen:
De principes van het Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission ("COSO") referentiekader heeft gediend als basis voor het opzetten van het risicobeheersings- en controle systeem van VGP.
VGP streeft naar een algemene naleving en een risicobewuste houding met een duidelijke defi niëring van de rollen en verantwoordelijkheden in alle relevante domeinen. Op die manier creëert de vennootschap een gecontroleerde omgeving voor het uitwerken van de bedrijfsdoelstellingen en –strategieën. Deze omgeving wordt gecreëerd via de implementatie van verschillende beleidslijnen en procedures zoals:
Gezien de beperkte omvang van de vennootschap en de noodzaak aan flexibiliteit worden deze beleidslijnen en procedures niet altijd formeel gedocumenteerd. Het uitvoerend management zorgt ervoor dat alle VGP medewerkers in voldoende mate geïnformeerd zijn van alle beleidslijnen en procedures om zo een voldoende hoog niveau van risicobeheersing en –controle te kunnen garanderen op alle niveaus van de Groep.
Alle werknemers zijn verantwoordelijk voor de tijdige identificatie en kwalitatieve beoordeling van de risico's (en gepaste maatregelen) binnen hun domein van verantwoordelijkheid.
Binnen de verschillende belangrijke processen met betrekking tot management, verzekering en ondersteuning worden alle risico's geïdentificeerd, geanalyseerd, vooraf geëvalueerd en getest via interne en occasioneel externe beoordelingsorganen.
Naast deze geïntegreerde risicoanalyses worden ook periodieke beoordelingen uitgevoerd om te controleren of de juiste maatregelen voor risicoanalyse en –beheersing genomen werden en om eventuele niet-gedefinieerde en niet-gerapporteerde risico's vast te stellen. De CEO, COO en CFO analyseren op regelmatige wijze de verschillende risiconiveaus en ontwikkelen waar nodig een actieplan.
Daarnaast maken de controleactiviteiten een integraal deel uit van alle belangrijke bedrijfsprocessen en –systemen om ervoor de zorgen dat de doelstellingen van de vennootschap zo goed mogelijk verwezenlijkt worden.
Geïdentificeerde risico's die een materiële impact op de financiële of operationele prestaties van de Groep zouden kunnen hebben worden gerapporteerd aan de Raad Van Bestuur voor verdere bespreking en beoordeling. De Raad Van Bestuur zal na bespreking en beoordeling, beslissen of deze risico's aanvaardbaar zijn voor de Groep en of de Groep wenst blootgesteld te worden aan deze risico's.
VGP heeft al zijn belangrijkste bedrijfsrisico's geidentificeerd en geanalyseerd zoals gedocumenteerd in het deel 'Risicofactoren' in dit jaarverslag. Deze bedrijfsrisico's worden meegedeeld binnen de organisatie van VGP.
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA met kantoor te Gateway Building, Luchthaven Nationaal 1 J, 1930 Zaventem, België, vertegenwoordigd door Dhr. Rik Neckebroeck, is aangesteld als Commissaris.
Naar aanleiding van de implementatie van de EU-richtlijn inzake verplichte vaste auditrotatie in Belgisch recht door de wet van 16 juni 2016 is een verplichte aanbesteding vereist na 3 audit mandaten (9 jaar) en een verplichte auditkantoor rotatie na 6 audit mandaten (18 jaar) vereist. Aangezien het huidig mandaat van Deloitte begon in 2007 (dus boven de 9-jaar drempel zit) vond er een verplichte aanbesteding plaats tijdens 2016. Op basis van de uitkomst van deze aanbesteding heeft de Raad van Bestuur besloten om voor te stellen dat Deloitte wordt herbenoemd als commissaris voor een nieuwe periode van drie jaar, die ingaat na afloop van de Jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 mei 2017 en de bezoldiging vast te stellen op € 123.500 per jaar. Deze bezoldiging zal het voorwerp uitmaken van een jaarlijkse herziening om ervoor te zorgen dat het in overeenstemming is met de veranderingen van de controlewerkzaamheden en de evolutie van de VGP Groep. Indien de Algemene Vergadering dit voorstel goedkeurt, zal de commissaris opnieuw worden vertegenwoordigd door Dhr. Rik Neckebroeck.
De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico's die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden. De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico's zo effectief mogelijk te beheersen.
DE GROEP IS O.A. BLOOTGESTELD AAN:
Aangezien de activiteit van de Groep de aankoop, ontwikkeling en het beheer van vastgoed omvat, is zij onderworpen aan de bedrijfsrisico's van de vastgoedsector, waarover de Groep niet altijd controle heeft. De resultaten en de vooruitzichten van de Groep hangen onder andere af van het vermogen om interessante vastgoedprojecten te identificeren en deze projecten te commercialiseren tegen economisch haalbare voorwaarden.
De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd op logistiek vastgoed. Wegens deze concentratie zou een economische baisse in deze sector een aanzienlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstromen. Deze risico's worden in zekere mate beperkt door de steeds groter wordende geografische spreiding van de vastgoedportfolio. Verder worden gebouwen zo veel als mogelijk gestandaardiseerd wat een gemakkelijkere toekomstige her-verhuurbaarheid verzekert.
De waarde van een verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreffende huurovereenkomsten, alsook van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep past een strikt kredietbeleid toe waarbij elke nieuwe huurder afzonderlijk onderzocht wordt op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Verder zal de Groep ook streven om zo veel mogelijk toekomstige huurovereenkomsten af te sluiten om zich zodoende te verzekeren van een bestendige toekomstige inkomstenstroom.
Bijna alle huurovereenkomsten voorzien in een contractuele jaarlijkse indexatie van de huur. Huurders zijn, in het algemeen, verplicht om een huurwaarborg te geven door middel van een bankgarantie, een deposito of een moedergarantie, al naargelang hun kredietwaardigheid. De huurovereenkomsten worden in doorsnee afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
De Groep kan blootgesteld zijn aan kostenoverschrijdingen en vertragingen bij oplevering van gebouwen, die ze ontwikkelt voor eigen rekening of voor de Joint Venture. Binnen VGP zijn er interne controles aanwezig om deze risico's te minimaliseren. Zo zijn er cost controllers en project managers die de projecten op een dagelijkse manier opvolgen.
De Groep kan inkomsten genererende activa desinvesteren waardoor zijn operationeel inkomen zou dalen. De opbrengsten van zulke desinvesteringen kunnen worden gebruikt voor een nieuwe ontwikkelingscyclus, namelijk het fi nancieren van de aankoop en ontwikkeling van nieuwe percelen grond. Gedurende de eerste fase in de ontwikkeling van een nieuw project worden er geen inkomsten gegenereerd totdat het project is voltooid en opgeleverd aan een huurder.
De Groep is onderworpen aan een brede waaier van Europese, nationale en plaatselijke wetten en reglementen. Verder kan de Groep betrokken raken bij geschillen met huurders of commerciële partijen, waarmee de Groep betrekkingen onderhoudt of met andere partijen in de huur- of aanverwante activiteiten. Tot slot kan een belastinghervorming, alsook een verschillende interpretatie van de belastingreglementen in de verschillende landen waar de Groep actief is, een negatieve weerslag hebben op de belastingsituatie van de Groep. Al deze risico's worden op permanente basis opgevolgd en waar nodig wordt er beroep gedaan op externe adviseurs om adviezen te verschaffen m.b.t. contract negotiaties, gereguleerde of belastingkwesties.
Om aantrekkelijk te blijven en een bestendige inkomstenstroom te genereren moet de staat van een vastgoed behouden blijven of in sommige gevallen worden verbeterd om te voldoen aan de wisselende behoeft en van de markt. Hiervoor maakt de Groep gebruik van haar intern facility management team. Alle gebouwen worden verzekerd tegen deze risico's welke in het algemeen verzekerd worden door gerenommeerde ondernemingen die actief zijn in dezelfde geografi sche regio met soortgelijke activiteiten.
Het facility management is opgezet als een aparte divisie waarbij het facility management diensten levert zowel aan groepsvennootschappen als aan derden. VGP kan hierdoor aansprakelijk gesteld worden voor de slechte of niet-levering van deze diensten. Om deze risico's te minimaliseren werd er een professionele aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
De rechtssystemen van de Midden-Europese landen ondergingen de voorbije jaren ingrijpende wijzigingen, die kunnen resulteren in inconsequente toepassingen van de bestaande wetten en reglementen en onzekerheid op het vlak van de toepassing en de uitwerking van de nieuwe wetten en reglementen. Om deze risico's zoveel mogelijk te beperken doet de Groep beroep op gerenommeerde lokale advocaten, waar nodig, om adviezen te verstrekken op specifieke juridische vragen.
Het risico bestaat dat de Joint Venture niet meer de afgewerkte activa van de Groep zou verwerven. Echter, als de afgewerkte activa blijven voldoen aan bepaalde investeringscriteria en zolang Jan Van Geet, in zijn hoedanigheid van CEO van de Groep, voldoende tijd besteedt aan de ontwikkeling van de portefeuille van de Joint Venture, dan is de Joint Venture in principe verplicht om het te verwerven. Als alternatief zal VGP gemachtigd worden om de voorgestelde activa te verhandelen op de open markt, wat haar toelaat om winst uit verkoop te genereren uit een andere bron dan uit de Joint Venture. Dit risico wordt verder beperkt door de sterke historische resultaten van VGP en de sterke onderhandelingspositie als exploitant en beheerder van de portefeuille.
Het voornaamste risico vloeit voort uit het feit dat de Groep ontwikkelingsactiviteiten onderneemt namens de Joint Venture en dat het de verplichting heeft om de resterende ontwikkelingspijplijn van de Joint Venture vooraf te financieren. Op 31 december 2016, bedroegen de totale uitstaande leningen voor ontwikkeling en bouwwerkzaamheden EUR 81,6 miljoen. Na de overname van de ontwikkelde activa door de Joint Venture, zouden deze leningen moeten worden terugbetaald uit de bijkomende bankschuld. Bovendien zal VGP eveneens recht hebben op een extra betaling op basis van de overeengekomen marktwaarde van die activa en kan zij nadelig beïnvloed worden ingeval de werkelijke kosten van de bouwwerkzaamheden de marktwaarde van het voltooide gebouw zouden overschrijden. In een dergelijk geval zal dit verschil volledig moeten worden gedragen door de Groep.
De Groep heeft erkend de facto een constructieve verplichting te hebben ten aanzien van de Joint Venture (tot zijn proportioneel aandeel) aangezien hij steeds moet garanderen dat de Joint Venture en diens dochtervennootschappen steeds in staat moeten zijn om hun respectievelijke verplichtingen na te leven. Er is geen juridische verplichting om de Joint Venture te ondersteunen.
Indien een lid van de Groep of de Vennootschap bepaalde materiële verplichtingen ingevolge enige managementovereenkomst of de Joint Venture Overeenkomst zou schenden waaraan niet wordt tegemoetgekomen, heeft Allianz het recht om alle managementovereenkomsten te beëindigen en/of een calloptie uit te oefenen over alle aandelen die de onderneming heeft in de Joint Venture tegen betaling van een verlaagde prijs van 90% van de reële marktwaarde.
Allianz heeft het recht om het belang van de Vennootschap in de Joint Venture te doen verwateren als de onderneming in gebreke blijft ingevolge zijn fi nancieringsverplichtingen ten aanzien van de Joint Venture of als van Allianz wordt vereist om de Joint Venture binnen haar vennootschapsgroep te consolideren.
De leningen toegekend aan de Joint Venture, die de leningen omvatten voor de ontwikkeling en bouwwerkzaamheden die rechtstreeks aan de projectvennootschappen van de Joint Venture zijn toegekend evenals andere aandeelhoudersleningen toegekend aan de Joint Venture voor een totaalbedrag van EUR 89,9 miljoen per 31 december 2016, worden geacht volledig opeisbaar te zijn. De doelstelling van de Joint Venture is louter het investeren in inkomsten genererende activa en beide partners van de Joint Venture zijn overeengekomen dat alle ontwikkelingen ondernomen binnen de Joint Venture dienvolgens in eerste instantie zullen worden vooraf gefinancierd door VGP. De terugbetalingen van deze leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling zullen voornamelijk gedreven zijn door de daaropvolgende herfinanciering van de activa van de Joint Venture bij de voltooiing van die activa. Ingeval de opbrengsten van dergelijke herfinanciering aanzienlijk lager zouden zijn dan de ontwikkelingskosten, is het mogelijk dat
VGP niet in staat is om het totaalbedrag van de leningen die aan de Joint Venture werden toegekend terug te verdienen.
De Groep wordt gedeeltelijk gefinancierd door bankkredietfaciliteiten, obligatieleningen en occasioneel door aandeelhoudersleningen. De onbeschikbaarheid van de nodige kredietfaciliteiten kan een negatieve invloed hebben op de groei van de Groep en de financiële positie van de Groep in geval kredietfaciliteiten niet kunnen hernieuwd worden op hun vervaldag of obligatieleningen op hun vervaldag niet kunnen geherfinancierd worden met bankkredieten of de uitgifte van een nieuwe obligatielening. De Groep verzekert er zich van over voldoende toegezegde kredietfaciliteiten te beschikken om haar groei te ondersteunen. VGP zal ook de onderhandelingen over de verlengingen van haar kredietfaciliteiten tijdig aanvatten (meestal 12 maanden voor de respectievelijke vervaldag). Voor obligatieleningen die op vervaldag komen zal VGP ruim van tevoren proberen comfort te krijgen dat het beoogde nominaal bedrag van de nieuwe obligatielening kan gehaald worden. Indien er onvoldoende visibiliteit is op het te verwachten resultaat van de obligatieuitgifte, zal VGP ervoor zorgen dat er voldoende back-up kredietfaciliteiten toegezegd zijn om een eventueel tekort tussen het beoogde nominaal bedrag van de uitgifte en het effectieve opgehaalde nominaal bedrag op te vangen.
De uitgegeven obligatieleningen en kredietovereenkomsten van de Groep bevatten een aantal financiële convenanten (zie sectie 22 van het Financieel Overzicht voor verdere details). Het niet naleven van convenanten kan een negatief effect hebben op de financiële positie van de Groep. De convenanten worden dan ook op een regelmatige basis opgevolgd om er zich van te verzekeren dat deze convenanten nageleefd worden of anticipatief opgetreden wordt indien er om een of andere reden de naleving van de convenanten in gevaar zou kunnen komen. Tijdens 2016 bleef de Groep ruim binnen de obligatie- en bankconvenanten.
De Groep verwacht dat zij op middellange termijn het bedrag van haar leningen aanzienlijk zal verhogen. De Groep verwacht dat zij in de nabije toekomst zal opereren binnen een schuldgraad (netto schuld/ totaal eigen vermogen en verplichtingen) van maximaal 55%.
Per 31 december 2016 bedraagt de "netto schuld/ totaal eigen vermogen en verplichtingen" ratio 39,4% in vergelijking met 35,7% per 31 december 2015.
Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op de bekwaamheid van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. In dit opzicht dekt de Groep haar interestrisico af door het converteren van haar vlottende rente naar vaste rente. Per 31 december 2016 was 95,2% van de rentedragende schulden aan vaste rente.
De inkomsten van de Groep zijn overwegend uitgedrukt in euro; uitgaven, activa en passiva kunnen echter worden geboekt in een aantal andere valuta's dan de euro, in het bijzonder de Tsjechische kroon. De Groep maakt gebruik van financiële instrumenten om deze valuta risico's af te dekken.
| 2016 | 2015 |
|---|---|
| 16.806 | 17.073 |
| 1.035 | 422 |
| (1.703) | (972) |
| 16.138 | 16.523 |
| 3.141 | 2.215 |
| 684 | 332 |
| (16.778) | (13.998) |
| 7.897 | 191 |
| 11.082 | 5.263 |
| (12.287) | (9.835) |
| (4.619) | (319) |
| 1.122 | 5.512 |
| (4.702) | 621 |
| 118.900 | 103.981 |
| (22.912) | (18.041) |
| 95.988 | 85.940 |
| 86.561 | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 91.286 |
1 Exclusief de mark to market impact van de rente-afdekkingsinstrumenten.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| GOODWILL | — | 631 |
| IMMATERIËLE ACTIVA | 14 | 12 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 550.262 | 173.972 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 517 | 378 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 5 | 216 |
| DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 89.194 | (103) |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 8.315 | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 3 | 89 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 648.310 | 175.195 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 19.426 | 4.927 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 71.595 | 9.825 |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
132.263 | 527.361 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 223.284 | 542.113 |
| TOTAAL ACTIVA | 871.594 | 717.308 |
| KAPITAAL | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 327.985 | 239.658 |
| OVERIGE RESERVES | 69 | 69 |
| ANDER EIGEN VERMOGEN | — | 60.000 |
| EIGEN VERMOGEN | 390.305 | 361.978 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 327.923 | 170.800 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 5.348 | 967 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 2.432 | 405 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 20.012 | 8.247 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 355.715 | 180.419 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 81.674 | 3.522 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 35.496 | 10.342 |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 8.404 | 161.047 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 125.574 | 174.911 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 481.289 | 355.330 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 871.594 | 717.308 |
De netto huuropbrengsten daalden met € 0,4 miljoen tot € 16,1 miljoen na rekening te houden met de impact van de inkomsten genererende activa die opgeleverd werden in 2016 en de deconsolidatie van de VGP European Logistics portfolio. Deze nieuw opgerichte joint venture met Allianz Real Estate verwierf 15 parken van VGP aan het einde van mei 2016 en nog eens 5 gebouwen aan het einde van oktober 2016.
Rekening houdend met het proportioneel aandeel van VGP in de Joint Venture stegen de netto huuropbrengsten met € 7,7 miljoen (46.2%) in vergelijking met 2015 (van € 16,5 miljoen per 31 december 2015 tot € 24.2 miljoen per 31 december 2016) (zie de bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de geconsolideerde jaarrekening in het deel Financieel Overzicht, voor verdere details). Deze stijging is voornamelijk te wijten aan de impact van de huurinkomsten uit nieuwe ontwikkelingen. Het Mango gebouw verworven in december 2016 droeg slechts nominaal bij tot de huurinkomsten (€ 0,1 miljoen).
Naar aanleiding van de aanzienlijke verkoop van activa aan de VGP European Logistics joint venture, is de analyse van de netto huurinkomsten op zo'n doorkijkbenadering (waarbij de Joint Venture opgenomen wordt tegen haar aandeel) een meer zinvolle analyse voor de evolutie van de netto huurinkomsten. Aangezien we verwachten dat er ongeveer 2 verkooprondes per jaar zullen plaatsvinden met de Joint Venture werden de netto huurinkomsten voor de periode waarin de verkochte activa nog in volle eigendom van VGP waren niet aangepast in deze doorkijkanalyse.
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2016 bedraagt € 118,9 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 104,0 miljoen per 31 december 2015.
De trend van contracterende kapitalisatierentevoeten bleef verder aanhouden tijdens het jaar. Als gevolg van de verandering van de portfolio samenstelling, na de verkoop van de initiële portefeuille aan VGP European Logistics, werd de eigen vastgoedportefeuille, exclusief de ontwikkelingsgrond, op 31 december 2016 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 6,49% (vergeleken met 7,02 % per 31 december 2015).
De VGP European Logistics vastgoedportefeuille, werd per 31 december 2016 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 6,08% (vergeleken met 6,35 % per 30 juni 2016) als gevolg van de verdere contracterende kapitalisatierentevoeten tijdens de tweede jaarhelft van 2016.
De (her)waardering van beide vastgoedportefeuilles was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle behalve voor Spanje waar de waardering door de vastgoedspecialist Gesvalt gebeurde.
De inkomsten uit vastgoedbeheer en ontwikkelingsactiviteiten stegen van € 1,4 miljoen per 31 december 2015 tot € 3,1 miljoen per 31 december 2016. De inkomsten gegenereerd tijdens het jaar zijn volledig voor rekening van vastgoedvermogens- en vastgoedbeheerdiensten en ontwikkelingsdiensten die geleverd werden aan VGP European Logistics.
De € 1,4 miljoen geboekte inkomsten in 2015 waren uitsluitend te wijten aan de vastgoedbeheer en ontwikkelingsactiviteiten die geleverd werden aan P3 onder een vastgoedbeheercontract dat werd afgesloten op het ogenblik van de verkoop van de VGP CZ I, II en IV vastgoedportefeuilles. Dit contract werd in oktober 2015 beëindigd.
De inkomsten uit facility management daalden tijdens het jaar van € 1,1 miljoen per 31 december 2015 tot € 0,7 miljoen per 31 december 2016. Hoewel er een aantal negatieve neveneffecten waren van het beëindigen van het vastgoedbeheercontract van P3 was de daling voornamelijk te wijten aan de strategische heroriëntering van de Suta facility management diensten. In het verleden verleende Suta facility management diensten aan een breed scala van derden. Gezien de sterke groei van de eigen en de Joint Venture portefeuille werd in de loop van het jaar besloten om activiteiten geleverd aan derden substantieel te verminderen en zich te concentreren op de eigen en de Joint Venture portefeuille. Hierdoor werd besloten om € 0,6 miljoen goodwill af te boeken.
Het aandeel in het resultaat van joint venture en geassocieerde ondernemingen steeg met € 7,7 miljoen (van € 0,2 miljoen per 31 december 2015 tot € 7,9 miljoen per 31 december 2016). Deze stijging was volledig te wijten aan de stijging van het nettoresultaat van VGP European Logistics joint venture. VGP houdt rechtstreeks een belang van 50% aan in de Joint Venture en nog eens 5,1% rechtstreeks in dochterondernemingen van de Joint Venture met Duitse activa (geassocieerde ondernemingen).
Tijdens het jaar verkocht VGP de geassocieerde ondernemingen SNOW CRYSTAL S. à r.l. en SUN S.à r.l. in het kader van het liquidatie-proces en na de verkoop van de VGP CZ I, II en IV portefeuilles aan P3, die in oktober 2014 plaatsvond.
De andere opbrengsten / (kosten) en administratieve kosten stegen met € 2,8 miljoen (van € 14,0 miljoen per 31 december 2015 tot € 16,8 miljoen per 31 december 2016). Deze stijging was voornamelijk te wijten aan de verdere uitbreiding van het VGP-team, ter ondersteuning van de verdere groei van de ontwikkelingsactiviteiten en geografische expansie van de Groep. De andere kosten, omvatten de afboeking van € 0,6 miljoen goodwill (zie supra). Per 31 december 2016 bestond het VGP-team uit 105 personeelsleden, die actief zijn in meer dan 9 verschillende landen.
De financiële opbrengsten per 31 december 2016 bedragen € 2,8 miljoen (in vergelijking met € 0,5 miljoen per 31 december 2015) en omvatten voornamelijk € 2,5 miljoen interestopbrengsten op leningen gegeven aan VGP European Logistics en € 0,2 nietgerealiseerde winsten op rentederivaten (in vergelijking met € 0,1 miljoen per 31 december 2015).
De fi nanciële lasten per 31 december 2016 bestaan voornamelijk uit interesten op fi nanciële schulden voor € 13,0 miljoen (€ 10,2 miljoen per 31 december 2015), niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten voor € 4,8 miljoen (€ 0,4 miljoen per 31 december 2015), andere fi nanciële lasten voor € 3,2 miljoen (€ 2,4 miljoen per 31 december 2015) die voornamelijk toe te schrijven zijn aan de afschrijving van de transactiekosten van de 2 obligatieleningen die werden uitgegeven in 2013 en de nieuwe obligatielening die in 2016 werd uitgegeven en de bijkomende fi nanciële kosten die voortvloeiden uit de verkoop van de initiele vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics, € 0,1 miljoen netto wisselkoersverliezen (in vergelijking met € 0,1 miljoen netto wisselkoerswinsten per 31 december 2015) en een positieve impact van € 1,4 miljoen (€ 2,4 miljoen per 31 december 2015) m.b.t. geactiveerde rente. Hierdoor bedroegen de netto fi nanciële lasten € 16,9 miljoen per 31 december 2016 in vergelijking met € 10,2 miljoen per 31 december 2015.
De leningen verstrekt aan VGP European Logistics bedroegen € 89,9 miljoen per 31 december 2016 waarvan er € 81,6 miljoen betrekking hadden op de financiering van gebouwen in aanbouw en ontwikkelingsland van de Joint Venture. Onder de Joint Venture-overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief recht met betrekking tot het verwerven van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Als gevolg werden deze activa opgenomen als vastgoedbeleggingen ('Groep activa die worden afgestoten en die worden aangehouden voor verkoop') waarop dezelfde boekhoudkundige principes worden toegepast als deze op Vastgoedbeleggingen. De schuldgraad van de Groep steeg licht van 35,7% per 31 december 2015 tot 39,4% per 31 december 2016.
De financiële schulden stegen van € 174,3 miljoen per 31 december 2015 tot € 409,6 miljoen per 31 december 2016. Deze stijging was voornamelijk te wijten aan de uitgifte van een nieuwe obligatielening van € 225 miljoen met een looptijd van 7 jaar en de bijkomende opname van € 13 miljoen onder een toegezegde kredietfaciliteit die werd afgesloten in 2016 met Raiffeisen Bank in Roemenië.
De Groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Bijkomend worden belastinglatenties voorzien op de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
De belastingen stegen van € 12,5 miljoen per 31 december 2015 tot € 21,8 miljoen per 31 december 2016. De wijziging was voornamelijk te wijten aan de belastinglatenties met betrekking tot de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft daarom slechts een beperkte invloed op de liquiditeit van de Groep.
De winst van het boekjaar steeg van € 86,6 miljoen (€ 4,66 per aandeel) per 31 december 2015 tot € 91,3 miljoen (€ 4,91 per aandeel) per 31 december 2016.
Vastgoedbeleggingen, betreff en opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en gronden aangehouden voor ontwikkeling. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten.
Per 31 december 2016 bestaat de vastgoedportefeuille van de Groep uit 16 gebouwen die 416.158 m2 verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen met daarnaast nog eens 17 projecten in aanbouw voor een totaal van 381.041 m2 waarvan er 6 gebouwen (159.981 m2) worden ontwikkeld voor rekening van de Joint Venture.
Tijdens het jaar werden er door VGP, 14 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 268.945 m2 waarvan er 4 gebouwen (57.559 m2) werden opgeleverd voor rekening van de Joint Venture, na de verkoop van de initiële portefeuille die plaatsvond in mei 2016.
Investeringen in joint venture en geassocieerde deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de joint venture of geassocieerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming eff ectieve- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze joint venture of geassocieerde deelneming
Per 31 december 2016 vertoonden de investeringen in Joint Venture en verbonden ondernemingen een positieve balans van € 89,2 miljoen in vergelijking met een negatief saldo van € 103k per 31 december 2015.
De investeringen in joint venture en geassocieerde ondernemingen per einde 2016 weerspiegelen de joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allemaal worden verwerkt volgens de vermogensmutatie-methode. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de joint venture die activa in Duitsland bezitten. Tijdens het jaar werden de geassocieerde ondernemingen SNOW CRYSTAL S. à r.l. en SUN S. à r.l. verkocht aan Tristan Capital Partners in het kader van de vereffening van deze respectieve deelnemingen.
Naar aanleiding van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics daalde de groep activa aangehouden voor verkoop van € 527,4 miljoen per 31 december 2015 tot € 132,3 miljoen per 31 december 2016.
De nieuwe Joint Venture (VGP European Logistics) heeft een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije.
De ontwikkelingspijplijn, die mee werd getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de initiële vastgoedportefeuille wordt/zal ontwikkeld worden door VGP op eigen risico en nadien verworven worden door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters. Het saldo van € 132,3 miljoen per 31 december 2016 komt overeen met de reële waarde van de gebouwen in aanbouw en het nog te ontwikkelen ontwikkelingsland. Dit saldo is inclusief de constructie- en ontwikkelingsleningen (€ 81,6 miljoen) die verleend worden door VGP aan de Joint Venture ter financiering van haar ontwikkelingspijplijn.
De stijging van de overgedragen resultaten van € 239,7 miljoen per 31 december 2015 tot € 328,0 miljoen per 31 december 2016 zijn voornamelijk te wijten aan de netto meerwaarde op de vastgoedportefeuille.
Naar aanleiding van de verwerving van de initiële vastgoedportefeuille door de nieuwe joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) op het einde van mei 2016 heeft de raad van bestuur, de inkoop van alle uitgegeven hybride effecten aan een prijs gelijk aan de inschrijvingsprijs (in totaal € 60 miljoen) vermeerderd met de toepasselijke interest lopend van de uitgiftedatum (€ 3.0 miljoen), goedgekeurd. Deze inkoop vond plaats op 1 juni 2016.
De fi nanciële schulden stegen van € 174,3 miljoen per 31 december 2015 (voorafgaand aan de herclassifi catie naar verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop) tot € 409,6 miljoen per 31 december 2016. Deze stijging was voornamelijk te wijten aan de succesvolle plaatsing van een nieuwe obligatielening van € 225 miljoen met een looptijd van 7 jaar en bijkomende bankfi nanciering (€ 13 miljoen) in Roemenië. De schuldgraad van de Groep steeg lichtjes van 35,7% per 31 december 2015 tot 39,4% per 31 december 2016.
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN |
6.793 | (12.609) |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN |
(124.416) | (147.377) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN |
168.871 | 140.053 |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) VAN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
51.248 | (19.933) |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten steeg met € 19,4 miljoen. Dit is voornamelijk te wijten aan de verandering in werkkapitaal. Het werkkapitaal steeg met € 22,3 miljoen als gevolg van de stijging in handelsschulden die het gevolg waren van het hoge niveau van de ontwikkelingsactiviteiten.
De verandering in kasstroom uit investeringsactiviteiten was te wijten aan (i) € 336,7 miljoen uitgaven voor de ontwikkelingsactiviteiten inclusief het nieuwe verworven gebouw van Mango in Spanje; (ii) € 236,1 miljoen kasinstroom ten gevolge van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics en de daaropvolgende verkooprondes; (iii) € 4,7 miljoen kasinstroom ten gevolge van de terugbetaling van het eigen vermogen van VGP European Logistics; en ten slotte (iv) € 28,5 miljoen aandeelhoudersleningen (netto) die verleend werden aan VGP European Logistics.
Naar aanleiding van de succesvolle verkoop van inkomsten genererende activa aan VGP European Logistics in 2016 en met het oog op de optimalisatie van de kapitaalstructuur van VGP NV heeft de raad van bestuur besloten een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen om een extra kapitaalvermindering in contanten voor te stellen van € 20.069.694,00. Deze uitkering in geld zou overeenkomen met € 1,08 per aandeel.
Op 21 maart 2017, verwierf Dhr Jan Van Geet 100% van de aandelen van Alsgard SA van Dhr Jan Prochazka. Ingevolge de verwerving van deze aandelen bezit Dhr Jan Van Geet 38,3% van de stemrechten van VGP NV.
Op 30 maart 2017 gaf VGP met succes een nieuwe obligatielening uit van van € 80 miljoen met een looptijd van 8 jaar. De obligaties werden geplaatst bij institutionele investeerders en zijn niet genoteerd. De vaste rente van de obligaties bedraagt 3,35% bruto per jaar.
Op 30 maart 2017 heeft VM Invest NV 766.203 VGP aandelen geplaatst bij een brede basis van institutionele investeerders via een private plaatsing.
EURONEXT BRUSSELS MAIN MARKET VAN PRAAG
| VGP AANDEEL | VGP | ISIN BE0003878957 |
|---|---|---|
| VGP VVPR-STRIP | VGPS | ISIN BE0005621926 |
| BEURSKAPITALISATIE 31 DEC-16 | 1.752.939.107 € | |
| HOOGSTE KAPITALISATIE | 1.752.939.107 € | |
| LAAGSTE KAPITALISATIE | 568.641.330 € | |
| KOERS 31 DEC-15 | 33,01 € |
KOERS 31 DEC-16 94,33 €
Op 31 december 2016 werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door 18.583.050 aandelen.
Het aandeelhouderschap per 31 december 2016 ziet er als volgt uit:
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN | PERCENTAGE T.O.V. TOTAAL AANTAL AANDELEN |
|---|---|---|
| VM INVEST NV | 5.217.871 | 28,08% |
| MR BART VAN MALDEREN | 3.545.250 | 19,08% |
| SUB-TOTAL BART VAN MALDEREN GROUP | 8.763.121 | 47,16% |
| LITTLE ROCK SA | 4.707.752 | 25,33% |
| ALSGARD SA | 2.409.914 | 12,97% |
| COMM. VA VGP MISV | 929.153 | 5,00% |
| VADEBO FRANCE NV | 655.738 | 3,53% |
| PUBLIC | 1.117.372 | 6,01% |
| TOTAL | 18.583.050 | 100,00% |
VM Invest NV is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen.
Little Rock NV is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Jan Van Geet.
Alsgard SA is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Jan Prochazka.
Op 21 maart 2017, verwierf Dhr Jan Van Geet 100% van de aandelen van Alsgard SA van Dhr Jan Prochazka. Comm VA VGP MISV is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet.
VM Invest NV, Dhr. Bart Van Malderen, Comm VA VGP MISV, Little Rock NV, Dhr. Jan Van Geet, Alsgard SA en Dhr. Jan Prochazka handelen in onderling overleg met betrekking tot het bezit, de verwerving of de overdracht van eff ecten.
Vadebo France NV is een vennootschap gecontroleerd door Mevr. Griet Van Malderen.
Er zijn geen specifi eke categorieën van aandelen.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
In overeenstemming met de artikelen 480 tot en met 482 van het Wetboek van vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht.
Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar.
De Bijzondere Algemene Vergadering gehouden op 8 december 2016 heeft de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap in één of meerdere malen te verhogen met een totaal maximum bedrag van € 100 000 000 (exclusief enige uitgiftepremie). Deze machtiging geldt voor een periode van vijf jaar na 27 december 2016 en kan worden hernieuwd overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen.
Krachtens deze machtiging kan de Raad van Bestuur onder andere een kapitaalverhoging doorvoeren in het kader van het toegestaan kapitaal door middel van de uitgift e van gewone aandelen, inschrijvingsrechten of converteerbare obligaties, en mag ze het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap beperken of opheff en.
Bovendien werd de Raad van Bestuur gemachtigd om, binnen een periode van drie jaar na 27 december 2016, gebruik te maken van het toegestaan kapitaal na ontvangst door de vennootschap van een mededeling door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) van een openbaar overnamebod op de effecten van de vennootschap.
Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank. Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen in geval van kapitaalverhogingen vereenvoudigt.
| ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS |
12 MEI 2017 |
|---|---|
| BIJZONDERE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS |
12 MEI 2017 |
| BEKENDMAKING HALFJAARRESULTATEN 2017 |
30 AUGUSTUS 2017 |
Op basis van de positieve trend van geregistreerde huuraanvragen tijdens 2016, verwacht VGP, behoudens onvoorziene economische of financiële marktomstandigheden, dat het haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille substantieel verder zal kunnen laten groeien door het opleveren en opstarten van nieuwe projecten.
Tijdens de eerste jaarhelft van 2017 zal VGP verder haar fi nancieringsbronnen en fi nancieringsstrategie evalueren en herzien om de Groep in staat te stellen verder te blijven investeren in de uitbreiding van de nodige landbank om de verdere groei door middel van ontwikkelingsactiviteiten te ondersteunen en om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren. In dit opzicht zal VGP actief blijven evalueren om haar ontwikkelingsactiviteiten verder te fi nancieren door middel van de obligatiemarkten aangezien deze fi nancieringsbron haar aantrekkelijkheid heeft bewezen als alternatief voor bijkomende bankfi nanciering.
Na de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics en de daaropvolgende tweede verkoopronde die plaatsvond in 2016, en met het oog op de optimalisatie van de kapitaalstructuur van VGP is het de bedoeling om een kapitaaluitkering van € 20 miljoen in contanten toe te kennen aan de aandeelhouders in 2017. Vanaf 2018 is het de intentie van de Groep om naar een duurzame uitkeringspolitiek te evolueren waarbij de vrije kasstroom die wordt gegeneerd en ontvangen van VGP European Logistics zal uitgekeerd worden aan de aandeelhouders.
| SAMENSTELLING PER 31 DECEMBER 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
|
| VOORZITTER | MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
| CEO | JAN VAN GEET s.r.o. vertegenwoordigd door JAN VAN GEET |
2013 | UITVOEREND EN REFERENTIEAANDEEL HOUDER |
— | 2017 |
| BESTUURDERS | VM INVEST NV vertegenwoordigd door BART VAN MALDEREN |
2013 | NIET-UITVOEREND EN REFERENTIEAAN DEELHOUDER |
— | 2017 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | |
| RIJO ADVIES BVBA vertegenwoordigd door JOS THYS |
2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
Dhr. Marek Šebesťák is oprichter en vroegere Voorzitter van BBDO-Czech Republic, één van de vooraanstaande internationale reclame- en communicatie bureaus.
Dhr. Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Dhr. Bart Van Malderen richtte in 2011 Drylock Technologies op, een nieuwe producent van hygiënische wegwerpartikelen die de revolutionaire ultradunne pulpvrije luier introduceerde in 2012. Voorheen bekleedde Bart Van Malderen diverse leidinggevende functies binnen Ontex, een toonaangevend Europese producent van hygiënische wegwerpartikelen vooraleer er CEO te worden in 1996. Van 2003 tot midden juli 2007 was hij Voorzitter van de Raad Van Bestuur van Ontex.
Dhr. Alexander Saverys behaalde een master in rechten (KU- Leuven en Madrid) en een MBA aan de Fachhochschule für Wirtschaft in Berlijn. In 2004 richtte hij Delphis NV op. Delphis legt zich toe op intra-Europese container- en intermodale deur aan deur diensten op. In 2006 werd hij bestuurder bij CMB en werd er Gedelegeerd Bestuurder in september 2014.
Dhr. Jos Thys behaalde een masterdiploma in Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen (UFSIA). Hij verstrekt adviezen aan familiale ondernemingen waar hij voornamelijk adviseert over strategische en structureringsonderwerpen. Hij verstrekt ook advies betreff ende de implementatie van Corporate Governance bij ondernemingen en non-profi t organisaties. Jos Thys had voorheen een lange carrière in corporate- en investment banking bij Paribas, Artesia en Dexia.
| SAMENSTELLING PER 31 DECEMBER 2016 | ||
|---|---|---|
| JAN VAN GEET s.r.o., vertegenwoordigd door JAN VAN GEET |
CHIEF EXECUTIVE OFFICER | |
| JAN PROCHÁZKA | CHIEF OPERATING OFFICER | |
| DIRK STOOP BVBA, vertegenwoordigd door DIRK STOOP |
CHIEF FINANCIAL OFFICER | |
| TOMAS VAN GEET, vertegenwoordigd door TOMAS VAN GEET |
CHIEF COMMERCIAL OFFICER | |
| JAN PAPOUŠEK s.r.o., vertegenwoordigd door JAN PAPOUŠEK |
CHIEF OPERATING OFFICER – LANDEN BUITEN DE TSJECHISCHE REPUBLIEK |
Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Hij is burgerlijk ingenieur en architect en vervoegde het team van VGP in 2002. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten. Voordien was Jan gedelegeerd bestuurder van Dvořák, een aannemingsbedrijf voor burgerlijke bouwkunde, destijds een van de belangrijke spelers op de Tsjechische markt. Bekende projecten onder zijn leiding waren de luchthaventerminal Sever 1 in Praag, de cargoterminal, alsook de hoofdzetel van Česká Spořitelna.
Vervoegde VGP in 2007. Hij is verantwoordelijk voor alle fi nanciële aangelegenheden, d.w.z. fi nanciele planning, controle, prognoses, fi nanciële middelen, belastingen en verzekeringen voor alle landen waar VGP actief is/zal zijn, alsook voor de relaties met de investeerders. Dirk werkte gedurende 5 jaar bij Ontex als Group Treasurer, waar hij ook verantwoordelijk was voor belasting- en verzekeringskwesties. Voordien werkte hij bij CHEP Europe in London als Treasurer Europe, South America & Asia. Dirk Stoop behaalde een master diploma in Financiële & Economische Wetenschappen aan de VLEKHO (HUB) in België.
Vervoegde VGP in 2005. Hij is verantwoordelijk voor alle commerciële strategische kwesties en commerciële coördinatie van VGP's grotere klanten ("key accounts"). Voordien bekleedde hij verschillende functies in de afdelingen planning en logistiek van Domo in Duitsland, Spanje, Tsjechische Republiek en Zuid-Afrika, van Associated Weavers en Ontex.
Hij is burgerlijk ingenieur en vervoegde VGP's team in 2007. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten voor alle projecten gelegen buiten de Tsjechische Republiek. Voordien werkte Jan voor Gardiner and Teobald, een bedrijf gevestigd in het VK bekend om zijn kostenbeheersing met internationale activiteiten, waar hij de functie bekleedde van cost and project manager.
01 VGP PARK HAMBURG 02 VGP PARK SOLTAU 03 VGP PARK LEIPZIG 04 VGP PARK BERLIN 05 VGP PARK GINSHEIM 06 VGP PARK SCHWALBACH 07 VGP PARK MÜNCHEN 08 VGP PARK BINGEN 09 VGP PARK RODGAU 10 VGP PARK HÖCHSTADT 11 VGP PARK BORNA 12 VGP PARK BOBENHEIM-ROXHEIM 13 VGP PARK FRANKENTHAL
27 VGP PARK SAN FERNADO DE HENARES 28 VGP PARK MANGO
26 VGP PARK KEKAVA
31 VGP PARK MALACKY
29 VGP PARK GYŐR 30 VGP PARK ALSÓNÉMEDI
24 VGP PARK TIMISOARA
01 — VGP PARK HAMBURG 02 — VGP PARK SOLTAU 03 — VGP PARK LEIPZIG 04 — VGP PARK BERLIN 05 — VGP PARK GINSHEIM 06 — VGP PARK SCHWALBACH 07 — VGP PARK MÜNCHEN 08 — VGP PARK BINGEN 09 — VGP PARK RODGAU 10 — VGP PARK HÖCHSTADT 11 — VGP PARK BORNA 12 — VGP PARK BOBENHEIM-ROXHEIM 13 — VGP PARK FRANKENTHAL
| HUURDER | Van Eupen Logistik GmbH & Co. KG; Laser Automotive Brandenburg GmbH; Lidl E-Commerce International GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.891 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | Lidl E-Commerce International GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
53.776 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW A
| HUURDER | Custom Chrome Europe GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.400 m2 |
| GEBOUWD | 2014 |
GEBOUW A
HUURDER Lekkerland Deutschland GmbH & Co.KG
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 23.270 m2
GEBOUWD 2016
| HUURDER | Lekkerland Deutschland GmbH & Co.KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
13.617 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | Amazon Logistik GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
56.745 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW A | |
|---|---|
| HUURDER | INDAT Robotics GmbH |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
33.662 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| HUURDER GEODIS Logistics Deutschland GmbH; JOB AG Personaldienstleistungen AG; Deutsche Post Immobilien GmbH VERHUURBARE 35.167 m2 OPPERVLAKTE |
GEBOUW A0 | |
|---|---|---|
| GEBOUWD 2013 |
| HUURDER | Volkswagen Konzernlogistik GmbH & Co. OHG; Drive Medical GmbH & Co. KG; CHEP Deutschland GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
24.665 m2 |
| GEBOUWD | 2014–2016 |
| HUURDER | Syncreon Deutschland GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18,743 m2 |
GEBOUWD 2015
| HUURDER | Zebco Europe GmbH; Karl Heinz Dietrich GmbH & Co KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.387 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
GEBOUW A4
HUURDER LZ Logistik GmbH
VERHUURBARE 114.471 m2
OPPERVLAKTE
GEBOUWD 2016
| HUURDER | Rhenus SE & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
57.479 m2 |
| GEBOUWD | 2015 – in aanbouw |
| GEBOUW B2 | ||
|---|---|---|
| HUURDER | Geis Industrie-Service GmbH; Karl Heinz Dietrich GmbH & Co KG |
|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
41.388 m2 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| HUURDER | Rieck Projekt Kontakt Logistik Hamburg GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.615 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW D1 | ||
|---|---|---|
| HUURDER | AO Deutschland Ltd. | |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
2.502 m2 | |
| GEBOUWD | 2015 |
HUURDER C&A Mode GmbH & Co. KG
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 15.140 m2
GEBOUWD 2015
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 24.007 m2
GEBOUWD in aanbouw
GEBOUW A
| HUURDER | A & O GmbH, Geis Ersatzteil-Service GmbH; ELTETE Deutschland GmbH; PTG Lohnabfüllung GmbH |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
24.754 m2 | |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW B
HUURDER Rhenus SE & Co. KG
VERHUURBARE 43.375 m2
OPPERVLAKTE
GEBOUWD 2016
| HUURDER | Logistik Dienstleistungszentrum GmbH (LDZ) |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
19.774 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
VGP Park Rodgau
HUURDER EBARA Pumps Europe S.p.A.;
7.062 m2
ASENDIA Operations GmbH & Co KG
DUITSLAND
GEBOUW D
VERHUURBARE OPPERVLAKTE
GEBOUWD 2016
| HUURDER | PTG Lohnabfüllung GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
8.734 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| GEBOUW A | ||
|---|---|---|
| HUURDER | Optimas OE Solutions GmbH | |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
8.386 m2 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
HUURDER AUDI AG
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 55.811 m2
GEBOUWD 2016
| VGP PARK | EIGENAAR | LAND OPP. (m²) |
VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| VOLTOOID | IN OPBOUW | POTENTIEEL | TOTAAL | |||
| VGP PARK HAMBURG | VGP | 106,941 | — | 23,615 | 20,160 | 43,775 |
| VGP PARK SOLTAU | VGP | 119,868 | 55,811 | — | — | 55,811 |
| VGP PARK LEIPZIG | VGP | 105,885 | — | 24,007 | 22,650 | 46,657 |
| VGP PARK BERLIN | VGP | 164,537 | — | 53,776 | 26,765 | 80,541 |
| VGP PARK GINSHEIM | VGP | 59,845 | — | 33,662 | — | 33,662 |
| VGP PARK SCHWALBACH | VGP | 19,587 | — | 8,386 | — | 8,386 |
| VGP PARK MÜNCHEN | VGP | 537,003 | — | — | 244,304 | 244,304 |
| TOTAAL | 1,113,666 | 55,811 | 143,445 | 313,879 | 513,135 | |
| VGP PARK BINGEN | Joint Venture | 15,000 | 6,400 | — | — | 6,400 |
| VGP PARK HAMBURG | Joint Venture | 518,123 | 141,481 | 71,697 | 21,458 | 234,635 |
| VGP PARK RODGAU | Joint Venture | 212,740 | 103,699 | — | — | 103,699 |
| VGP PARK HÖCHSTADT | Joint Venture | 45,680 | 15,140 | — | — | 15,140 |
| VGP PARK BERLIN | Joint Venture | 46,540 | 23,891 | — | — | 23,891 |
| VGP PARK BOBENHEIM-ROXHEIM |
Joint Venture | 56,655 | 23,270 | — | — | 23,270 |
| VGP PARK BORNA | Joint Venture | 42,533 | 13,617 | — | — | 13,617 |
| VGP PARK FRANKENTHAL | Joint Venture | 174,832 | — | 56,745 | — | 56,745 |
| TOTAAL | 1,112,103 | 327,497 | 128,442 | 21,458 | 477,397 |
14 — VGP PARK TUCHOMĚŘICE 15 — VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM 16 — VGP PARK CESKY UJEZD 17 — VGP PARK LIBEREC 18 — VGP PARK OLOMOUC 19 — VGP PARK JENEC 20 — VGP PARK CHOMUTOV 21 — VGP PARK BRNO 22 — VGP PARK HRÁDEK NAD NISOU 23 — VGP PARK PLZEŇ
HUURDER KARTON P+P, spol. s r.o.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 12.986 m2
GEBOUWD in aanbouw
| HUURDER | Internet shop s.r.o., SUTA s.r.o.; SECUPACK s.r.o. |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
13.673 m2 | |
| GEBOUWD | 2013–2016 |
GEBOUW III.
HUURDER HARTMANN – RICO a.s.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 8.621 m2
GEBOUWD 2013
GEBOUW I.
HUURDER Yusen Logistics (Czech) s.r.o.
VERHUURBARE 13.071 m2
OPPERVLAKTE
GEBOUWD in aanbouw
| GEBOUW II. | ||
|---|---|---|
| HUURDER | FIA ProTeam s.r.o. | |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
2.753 m2 | |
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | Drylock Technologies s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
40.361 m2 |
| GEBOUWD | 2012–2014 |
| GEBOUW L1 | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | -- | ----------- | -- | -- |
| HUURDER | KNORR-BREMSE Systémy pro užitková vozidla ČR, s.r.o. |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.436 m2 | |
| GEBOUWD | 2016 |
| GEBOUW G1 | |
|---|---|
| HUURDER | Benteler Automotive Rumburk s.r.o.; Gerfl or CZ s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.648 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | Euro Pool System CZ s.r.o.; FENIX solutions s.r.o. |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
19.859 m2 | |
| GEBOUWD | 2015 |
HUURDER ASSA ABLOY ES Production s.r.o.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 8.711 m2
GEBOUWD 2014
GEBOUW B
| HUURDER | FAIVELEY TRANSPORT CZECH a.s. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
21.918 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | Excell Czech s.r.o.; Sumisho Global Logistics Europe GmbH, odštěpný závod |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.542 m2 | |
| GEBOUWD | 2014–2015 |
| HUURDER | COPO TÉXTIL PORTUGAL S.A., organizační složka; TRANSTECHNIK CS, spol. s r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
3.640 m2 |
| GEBOUWD | 2015–2016 |
GEBOUW A
| HUURDER | CAAMANO CZ INTERNATIONAL GLASS CORPORATION, s.r.o.; invelt – s.r.o. Lidl Česká republika v.o.s. |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.396 m2 | |
| GEBOUWD | 2013 |
| GEBOUW B | ||
|---|---|---|
| HUURDER | HARTMANN – RICO a.s.; FM ČESKÁ, s.r.o. |
|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.594 m2 | |
| GEBOUWD | 2014–2016 – gedeeltelijk aanbouw |
| GEBOUW P1 | ||
|---|---|---|
| HUURDER | JOTUN CZECH a.s.; Minda KTSN Plastic Solutions s.r.o. |
|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
5.351 m2 | |
| GEBOUWD | 2014 |
HUURDER Treves CZ s.r.o.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 8.296 m2
GEBOUWD in aanbouw
HUURDER SSI Technologies s.r.o.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 8.025 m2
GEBOUWD 2015
| VGP PARK | EIGENAAR LAND |
VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
VOLTOOID | IN OPBOUW | POTENTIEEL | TOTAAL | ||
| VGP PARK TUCHOMĚŘICE | VGP | 58,701 | 11,630 | 13,360 | — | 24,990 |
| VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM | VGP | 133,209 | 13,376 | 8,296 | 17,425 | 39,096 |
| VGP PARK CESKY UJEZD | VGP | 45,383 | 2,753 | 13,071 | — | 15,824 |
| VGP PARK LIBEREC | VGP | 36,062 | 11,436 | — | 2,000 | 13,436 |
| VGP PARK OLOMOUC | VGP | 350,344 | — | 11,648 | 138,489 | 150,137 |
| VGP PARK JENEC | VGP | 173,859 | — | — | 50,490 | 50,490 |
| VGP PARK CHOMUTOV | VGP | 95,057 | — | — | 50,096 | 50,096 |
| TOTAAL | 892,615 | 39,195 | 46,375 | 258,499 | 344,069 | |
| VGP PARK BRNO | Joint Venture | 63,974 | 22,294 | 12,986 | — | 35,280 |
| VGP PARK HRÁDEK NAD NISOU |
Joint Venture | 180,638 | 40,361 | — | 41,819 | 82,180 |
| VGP PARK PLZEŇ | Joint Venture | 92,354 | 43,809 | — | — | 43,809 |
| VGP PARK OLOMOUC | Joint Venture | 54,674 | 19,859 | — | — | 19,859 |
| TOTAAL | 391,640 | 126,323 | 12,986 | 41,819 | 181,128 |
ROEMENIË 24 — VGP PARK TIMISOARA
ESTLAND 25 — VGP PARK NEHATU
LETLAND 26 — VGP PARK KEKAVA
SPANJE 27 — VGP PARK SAN FERNADO DE HENARES 28 — VGP PARK MANGO
HONGARIJE 29 — VGP PARK GYŐR 30 — VGP PARK ALSÓNÉMEDI
SLOWAKIJE 31 — VGP PARK MALACKY
Madrid Barcelona
27 28
GEBOUW A1.1
| HUURDER | Nagel Hungária Logisztikai Korlátolt Felelösségü Társaság |
|
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
22.892 m2 | |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW B1
HUURDER Lear Corporation Hungary Kft.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 11.740 m2
GEBOUWD 2012
GEBOUW C
HUURDER Dana Hungary Kft.
VERHUURBARE 6.154 m2
OPPERVLAKTE
GEBOUWD 2011
| HUURDER | Benteler Automotive SK s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
14.863 m2 |
| GEBOUWD | 2009 |
GEBOUW B
| HUURDER | Benteler Automotive SK s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.553 m2 |
| GEBOUWD | 2016 – gedeeltelijk aanbouw |
| GEBOUW C | |
|---|---|
| HUURDER | FROMM SLOVAKIA, a.s.; Tajco Slovakia s. r. o.; IKEA Components s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
15.255 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| GEBOUW D | ||||
|---|---|---|---|---|
| HUURDER | Volkswagen Konzernlogistik GmbH & Co. OHG |
|||
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
35.683 m2 | |||
| GEBOUWD | 2015 |
HUURDER IDEAL Automotive Slovakia, s.r.o.
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 12.756 m2
GEBOUWD 2016
GEBOUW A
| HUURDER | Boomerang Distribution OÜ; CF&S Estonia AS; Comforta OÜ; Freselle OÜ |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.235 m2 |
| GEBOUWD | 2014 |
GEBOUW B
| HUURDER | ANOBION HULGIMÜÜGI OÜ; SIRELDUS OÜ; Lemoine Estonia OÜ; ON24 AS; D.T.L. Consumer Products Eesti AS; Turritis OÜ |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
21.841 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
GEBOUW C
HUURDER Estonian Ministry of Defence
VERHUURBARE 7.410 m2
OPPERVLAKTE
GEBOUWD 2015
| HUURDER | Instrumentarium Optika Osaühing; WEXL GRUPP OÜ; Fruit Express OÜ |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.152 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | lopende onderhandelingen |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.088 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW A1.1 | |
|---|---|
| ------------- | -- |
| HUURDER | lopende onderhandelingen | ||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
20,152 m² | ||
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW A1 | |
|---|---|
| HUURDER | QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; cargo-partner Expeditii SRL |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
17.565 m2 |
GEBOUWD 2016
| HUURDER | SC EKOL INTERNATIONAL LOGISTICS SRL; SC FAN COURIER EXPRESS SRL; VAN MOER GROUP SRL; KLG Europe Logistics SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.009 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW B1
| HUURDER | QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; WHITELAND LOGISTICS SRL; CARGO PARTNER EXPEDITII SRL; UPS Romania SRL; World Media Trans SRL; S.C. PROFI ROM FOOD SRL; ITC LOGISTIC ROMANIA SRL; CSC ETICHETE SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
17.841 m2 |
| GEBOUWD | 2013–2014 |
GEBOUW B2
| HUURDER | DHL International Romania SRL; QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; RESET EMS srl; SC SIDE TRADING SRL; S.C. DSV SOLUTIONS SRL.; NEFAB PACKAGING ROMANIA SRL; HELBAKO ELECTRONICA SRL; BCVO Logistics SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.161 m2 |
| GEBOUWD | 2015/in aanbouw |
HUURDER PUNTO FA, S.L. VERHUURBARE OPPERVLAKTE 185.938 m2 GEBOUWD 2016
| VGP PARK | EIGENAAR | LAND OPP. (m²) |
VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| VOLTOOID | IN OPBOUW | POTENTIEEL | TOTAAL | |||
| VGP PARK TIMISOARA, ROMANIA | VGP | 188,347 | 71,576 | — | 10,500 | 82,076 |
| VGP PARK NEHATU, ESTONIA | VGP | 155,450 | 63,637 | 11,088 | — | 74,725 |
| VGP PARK KEKAVA, LATVIA | VGP | 146,873 | — | 20,152 | 40,320 | 60,472 |
| VGP PARK SAN FERNANDO DE HENARES, SPAIN |
VGP | 222,666 | — | — | 134,764 | 134,764 |
| VGP PARK MANGO, SPAIN | VGP | 274,163 | 185,938 | — | 133,934 | 319,872 |
| TOTAAL | 987,498 | 321,151 | 31,240 | 319,518 | 671,909 | |
| VGP PARK GYŐR, HUNGARY | Joint Venture | 121,798 | 38,183 | — | 9,572 | 47,754 |
| VGP PARK ALSÓNÉMEDI, HUNGARY |
Joint Venture | 85,349 | 22,892 | — | 12,000 | 34,892 |
| VGP PARK MALACKY, SLOVAKIA | Joint Venture | 220,492 | 78,557 | 18,553 | 9,880 | 106,990 |
| TOTAAL | 427,639 | 139,632 | 18,553 | 31,452 | 189,637 |
VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2016
Geconsolideerde jaarrekening — 108
Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening — 113
Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de geconsolideerde jaarrekening — 155
Informatie over de moedermaatschappij — 157
Verslag van de commissaris — 161 Lexicon — 162
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | TOELICHTING | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| OMZET | 5 | 24.739 | 23.118 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 5 | 16.806 | 17.073 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 6 | 4.108 | 3.498 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | 6 | (3.073) | (3.076) |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | 7 | (1.703) | (972) |
| NETTO HUUROPBRENGSTEN | 16.138 | 16.523 | |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN PROJECTONTWIKKELING | 5 | 3.141 | 1.433 |
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | 5 | 684 | 1.114 |
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 8 | 118.900 | 103.981 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | 9 | (15.446) | (13.451) |
| ANDERE OPBRENGSTEN | 483 | 487 | |
| ANDERE LASTEN | (1.815) | (1.034) | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
10 | 7.897 | 191 |
| BEDRIJFSWINST/(-VERLIES) | 129.982 | 109.244 | |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 11 | 2.814 | 466 |
| FINANCIËLE KOSTEN | 11 | (19.720) | (10.620) |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT | (16.906) | (10.154) | |
| WINST VOOR BELASTINGEN | 113.076 | 99.090 | |
| BELASTINGEN | 12 | (21.790) | (12.529) |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 91.286 | 86.561 | |
| TOEREKENBAAR AAN: | |||
| AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 13 | 91.286 | 86.561 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2016
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| NETTO RESULTAAT | 91.286 | 86.561 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER NIET GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT (OPGENOMEN IN HET EIGEN VERMOGEN) |
— | — |
| VOLLEDIG PERIODERESULTAAT | 91.286 | 86.561 |
| TOEREKENBAAR AAN: | ||
| DE AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 91.286 | 86.561 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| ACTIVA (in duizend €) | TOELICHTING | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| GOODWILL | 14 | — | 631 |
| IMMATERIËLE ACTIVA | 15 | 14 | 12 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 16 | 550.262 | 173.972 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 15 | 517 | 378 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 17 | 5 | 216 |
| DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
10 | 89.194 | (103) |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 10 | 8.315 | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 12 | 3 | 89 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 648.310 | 175.195 | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 18 | 19.426 | 4.927 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 19 | 71.595 | 9.825 |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
26 | 132.263 | 527.361 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 223.284 | 542.113 | |
| TOTAAL ACTIVA | 871.594 | 717.308 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | TOELICHTING | 2016 | 2015 |
| KAPITAAL | 20 | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 327.985 | 239.658 | |
| OVERIGE RESERVES | 21 | 69 | 69 |
| ANDER EIGEN VERMOGEN | 21 | — | 60.000 |
| EIGEN VERMOGEN | 390.305 | 361.978 | |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 22 | 327.923 | 170.800 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 23 | 5.348 | 967 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 24 | 2.432 | 405 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 12 | 20.012 | 8.247 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 355.715 | 180.419 | |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 22 | 81.674 | 3.522 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 25 | 35.496 | 10.342 |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
26 | 8.404 | 161.047 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 125.574 | 174.911 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 481.289 | 355.330 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 871.594 | 717.308 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
STATUTAIR AANDELEN KAPITAAL |
KAPITAAL RESERVE (zie toe lichting 20) |
IFRS AANDELEN KAPITAAL |
RESER VES |
UITGIFTE PREMIE |
ANDRE EIGEN VERMOGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEM |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO PER 1 JANUARI 2015 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 153.097 | 69 | — | 215.417 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR |
— | — | — | 86.561 | — | — | 86.561 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIGE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | 86.561 | — | — | 86.561 |
| DIVIDENDEN | — | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL | — | — | — | — | — | — | — |
| HYBRIDE EFFECTEN (ZIE TOELICHTING 21) |
— | — | — | — | — | 60.000 | 60.000 |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2015 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 239.658 | 69 | 60.000 | 361.978 |
| SALDO PER 1 JANUARI 2016 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 239.658 | 69 | 60.000 | 361.978 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT |
— | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR |
— | — | — | 91.286 | — | — | 91.286 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIGE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | 91.286 | — | — | 91.286 |
| DIVIDENDEN AAN AANDEELHOUDERS |
— | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL AAN AANDEELHOUDERS |
— | — | — | — | — | — | — |
| HYBRIDE EFFECTEN (ZIE TOELICHTING 21) |
— | — | — | (2.959) | — | (60.000) | (62.959) |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2016 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 327.985 | 69 | — | 390.305 |
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | TOELICHTING | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 27 | ||
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 113.076 | 99.090 | |
| AANPASSINGEN VOOR: | |||
| AFSCHRIJVINGEN | 897 | 734 | |
| NIET-GEREALISEERDE (MEER)-/MINWAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 8 | (97.696) | (103.975) |
| GEREALISEERDE (MEER)-/MINWAARDE OP VERKOOP DOCHTERONDERNEMINGEN |
8 | (21.204) | (6) |
| NIET-GEREALISEERDE (WINST)/VERLIES OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN WISSELKOERSEN |
11 | 4.723 | 245 |
| NETTO (ONTVANGEN) RENTE | (2.636) | (21) | |
| NETTO BETAALDE RENTE | 14.820 | 10.194 | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
10 | (7.897) | (191) |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR WIJZIGINGEN IN HET WERKKAPITAAL EN VOORZIENINGEN |
4.083 | 6.070 | |
| AFNAME/(TOENAME) IN HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | (14.505) | (8.555) | |
| (AFNAME)/TOENAME IN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | 28.681 | 416 | |
| BRUTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 18.259 | (2.072) | |
| NETTO ONTVANGEN RENTE | 157 | 21 | |
| NETTO (BETAALDE) RENTE | (10.684) | (10.194) | |
| BETAALDE WINSTBELASTINGEN | (939) | (364) | |
| NETTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 6.793 | (12.609) | |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | 27 | ||
| INKOMSTEN UIT VERKOOP VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN ANDERE | 46 | 337 | |
| AANKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN | — | (224) | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN IN AANBOUW | (336.654) | (147.490) | |
| VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN AAN VGP EUROPEAN LOGISTICS JOINT VENTURE |
28 | 236.060 | — |
| INKOMSTEN UIT/(INVESTERING IN) VGP EUROPEAN LOGISTICS JOINT VENTURE | 4.678 | — | |
| (OPNAME)/TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN AAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
(28.546) | — | |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (124.416) | (147.377) | |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 27 | ||
| NETTO OPBRENGSTEN M.B.T. DE UITGIFTE/ (TERUGBETALING) VAN HYBRIDE EFFECTEN |
21 | (62.960) | 60.000 |
| OPNAME VAN LENINGEN | 283.367 | 83.967 | |
| TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN | (51.536) | (3.914) | |
| NETTO KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 168.871 | 140.053 | |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 51.248 | (19.934) | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN DE PERIODE | 9.825 | 43.595 | |
| EFFECT UIT WIJZIGINGEN IN WISSELKOERSEN | 234 | 347 | |
| HERCLASSIFICATIE ALS GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 28 | 10.288 | (14.184) |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 71.595 | 9.825 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van dit overzicht.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2016
VGP NV (de "onderneming") is een naamloze vennootschap die op 6 februari 2007 naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Spinnerijstraat 12, 9240 Zele en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0887.216.042 (Rechtspersonenregister Gent – Afdeling Dendermonde).
De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed. De Groep concentreert zich op strategisch gelegen terreinen in Duitsland, de Centraal-Europese regio en Spanje, die geschikt zijn voor de ontwikkeling van logistieke bedrijvenparken van een bepaalde omvang, met het oog op de uitbouw van een uitgebreide en goed gediversifieerde vastgoedportefeuille gelegen op toplocaties.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de "Groep" genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 7 april 2017.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en voor zover ze toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2016.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties werden toepasbaar in 2016:
Aanpassing van IFRS 10, IFRS 12 en IAS 28 Beleggingsentiteiten: Toepassing van de consolidatievrijstelling (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2016);
Aanpassing van IFRS 11 Gezamenlijke overeenkomsten – Verwerking van overnames van deelnemingen in gezamenlijke bedrijfsactiviteiten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2016);
De financiële positie en prestaties van het boekjaar werden niet beïnvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties zijn uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor 2016, waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening.
Aanpassing van IFRS 10 en IAS 28 Verkoop of inbreng van activa tussen een investeerder en de geassocieerde deelneming of joint venture (ingangsdatum voor onbepaalde duur uitgesteld, waardoor de goedkeuring binnen de Europese Unie eveneens werd uitgesteld);
Aanpassing van IAS 7 Het kasstroomoverzicht – I nitiatief rond informatieverschaffing (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2017, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
Het management verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zullen hebben op de financiële positie en prestaties. Met betrekking tot de IFRS 9, IFRS 15 en IFRS 16 wijzigingen is de onderneming nog de potentiële impact aan het evalueren.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend €), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover VGP NV een beslissende invloed ('zeggenschap') uitoefent. Dit is het geval wanneer VGP NV blootgesteld is aan, of recht heeft op, variabele opbrengsten uit haar deelneming in de entiteit en de mogelijkheid heeft om deze opbrengsten te beïnvloeden door haar macht over de entiteit. Alle intragroepsverrichtingen, intragroepssaldi en niet-gerealiseerde winsten op intragroepsverrichtingen worden geëlimineerd; niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd tenzij het om permanente waardeverminderingen gaat. Waar nodig worden aanpassingen aangebracht aan de rekeningen van de dochterondernemingen om hun grondslagen voor fi nanciële verslaggeving in overeenstemming te brengen met die van de Groep.
Dochterondernemingen worden globaal geconsolideerd vanaf het moment dat de Groep de zeggenschap verwerft tot het moment dat zij de zeggenschap verliest. De jaarrekeningen van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de datum van verwerving tot het einde van de zeggenschap. Verliezen binnen een dochteronderneming worden toegewezen aan de minderheidsbelangen, zelfs als dit een negatief saldo als gevolg kan hebben. Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigen-vermogenstransacties.
Wanneer de Groep de zeggenschap verliest over een dochteronderneming, zal de onderneming
Joint venture en geassocieerde ondernemingen Er is sprake van een joint venture of een gezamenlijke overeenkomst wanneer VGP NV contractueel overeengekomen is om de zeggenschap te delen met een of meerdere partijen, wat enkel het geval is wanneer beslissingen over de relevante activiteiten de unanieme goedkeuring vereisen van de partijen die gezamenlijke zeggenschap hebben.
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarin VGP NV, rechtstreeks of onrechtstreeks, een invloed van betekenis heeft en die geen dochterondernemingen of gezamenlijke overeenkomsten zijn. Dit is verondersteld het geval te zijn indien de Groep tenminste 20% van de stemrechten verbonden met het aandelenbezit. De opgenomen fi nanciële informatie met betrekking tot deze ondernemingen is opgesteld volgens de grondslagen voor fi nanciële verslaggeving van de Groep. Wanneer de Groep gezamenlijke zeggenschap in een joint venture verwerft of een invloed van betekenis in een geassocieerde onderneming verwerft , wordt het aandeel in de verworven activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen initieel geherwaardeerd tegen de reële waarde op de overnamedatum en verwerkt volgens de equity-methode. Indien de overnamevergoeding meer bedraagt dan de reële waarde van het verworven aandeel in de overgenomen activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen wordt dit verschil als goodwill opgenomen. Is de aldus berekende goodwill negatief, dan wordt dit verschil onmiddellijk in het resultaat verwerkt. Daarna wordt het aandeel van de Groep in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen overeenkomstig de equity-methode in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tot de dag dat er een einde komt aan de gezamenlijke zeggenschap of de invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen van een joint venture of geassocieerde onderneming groter wordt dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de boekwaarde op nul gezet en worden bijkomende verliezen enkel nog opgenomen in de mate dat de Groep bijkomende verplichtingen op zich genomen heeft , uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijke- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
Niet-gerealiseerde winsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen worden geëlimineerd ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of de geassocieerde onderneming. De nettoboekwaarde van deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen wordt opnieuw geëvalueerd indien er indicaties zijn van een bijzondere waardevermindering, of indicaties dat eerder opgenomen bijzondere waardeverminderingen niet langer gerechtvaardigd zijn. De deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen in de balans omvatten ook de boekwaarde van gerelateerde goodwill.
IAS 28,28 bepaalt dat winsten en verliezen die uit "downstream"-transacties tussen een entiteit en een geassocieerde deelneming of joint venture voortvloeien, alleen in de jaarrekening van de entiteit worden opgenomen voor het aandeel daarin van de belangen van niet-verbonden investeerders in de geassocieerde deelneming of joint venture. In deze standard wordt evenwel de verwerking van transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (b.v. verkoop diensten, interest opbrengsten …) niet behandeld en meer bepaald of deze transacties al dan niet dienen geëlimineerd te worden in de geconsolideerde jaarrekening ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of geassocieerde onderneming. In tegenstelling en volgens IFRS 10,25 dient na het verlies van zeggenschap over een dochteronderneming, de onderneming de activa en de verplichtingen van de dochteronderneming volledig van de balans verwijderen (inclusief de minderheidsbelangen) en het eventuele aangehouden belang opnemen tegen reële waarde. Bij het ontbreken van enig ander relevant advies, heeft de onderneming bijgevolg een keuze om voor de grondslag voor fi nanciële verslaggeving ofwel de benadering van IFRS 10 of alternatief de benadering van IAS 28 toe te passen.
VGP heeft voor de grondslagen van haar fi nanciële verslaggeving de keuze gemaakt om de winst of het verlies op de verkoop van een dochteronderneming aan een joint venture of geassocieerde deelneming volledig te erkennen als winst of verlies in de resultatenrekening. Ten aanzien van de behandeling van inkomsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (bijv. Sales services, rente-inkomsten, ...), heeft de Groep ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren.
Bij wijze van voorbeeld: VGP ontvangt € 100 renteinkomsten op een lening verstrekt aan een 50/50 joint venture. Onder de grondslagen van haar financiële verslaggeving van VGP worden deze rente-inkomsten verwerkt als € 100 rente-inkomsten van de Groep. De kosten die de joint venture zal oplopen zal worden opgenomen op een proportionele (50%) basis via "resultaten in joint ventures en geassocieerde ondernemingen" zonder enige correctie voor het proportionele belang van VGP. Door dit te doen zal de Groep alleen de proportionele winst of verlies erkennen in haar geconsolideerde cijfers en ervoor zorgen dat het geen hogere winst of verlies erkennen dan zijn deel opgenomen in de "resultaten in joint ventures en geassocieerde deelnemingen".
Elementen opgenomen in de jaarrekening van de entiteiten van de Groep worden gewaardeerd in de valuta van de primaire economische omgeving waarin de entiteit actief is (de functionele valuta). De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro (€) die de functionele valuta en presentatievaluta van de Onderneming is.
Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in Euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden niet-monetaire activa en verplichtingen omgerekend in Euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan Euro op balansdatum worden omgerekend in Euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Wanneer VGP de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa, zoals gedefinieerd in IFRS 3 Bedrijfscombinaties, worden de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en het aandeel van de groep in de reële waarde van het verworven nettoactief. Als dit verschil negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden.
Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en vervolgens van de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen.
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen kostprijs of reële waarde verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun naar best vermogen geschatte gebruiksduur. De afschrijvingsduur en -methode worden elk jaar opnieuw geëvalueerd bij afsluiting van het boekjaar.
Vastgoedbeleggingen worden initieel opgenomen tegen kostprijs (inclusief transactiekosten). Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafh ankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalifi caties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafh ankelijk zijn.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.
Terreinen waarover de Groep volledige eigendom heeft t.t.z. effectief ingeschreven is in het kadaster als eigenaar van de gronden, en waarop de Groep van plan is of reeds gestart is te bouwen (zogenaamd "ontwikkelingsland") wordt onmiddellijk gewaardeerd tegen reële waarde. Het ontwikkelingsland wordt gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Terreinen die contractueel onder optie zijn en dus nog niet in volle eigendom van de Groep zijn, worden slechts opgenomen in de balans (vastgoedbeleggingen) op het ogenblik dat de Groep de volle eigendom over deze terreinen verwerft.
Voor het aangaan van bepaalde optionele contracten m.b.t. het toekomstig verwerven van terreinen dient de Groep een voorschot te betalen. Deze voorschotten worden opgenomen als overige vorderingen tenzij deze bedragen niet van materieel belang zijn. In het laatste geval kan de raad van bestuur beslissen om deze bedragen op te nemen onder de vastgoedbeleggingen. Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als vastgoedbeleggingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
Voor het geval dat de raad van bestuur van mening is dat de reële waarde van het ontwikkelingsland onvoldoende betrouwbaar bepaald kan worden, kan de raad van bestuur ervoor kiezen om het ontwikkelingsland te waarderen tegen kostprijs minus bijzondere waardeverminderingen tot op het ogenblik dat de reële waarde op een betrouwbare manier kan bepaald worden.
Rente en andere financieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als financiële kosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
co's en voordelen inherent aan de eigendom bij de leasinggever berusten worden als operationele leaseovereenkomsten geclassificeerd. Bij een operationele lease worden de leasebetalingen als kosten opgenomen en lineair gespreid over de leaseperiode. De totale waarde van de kortingen of voordelen toegestaan door de leasinggever wordt in mindering gebracht van de leasekosten en lineair gespreid over de leaseperiode. Inrichtingskosten van gebouwen onder operationele lease worden afgeschreven over de geschatte gebruiksduur of – indien korter – over de relevante leaseperiode.
Lease-overeenkomsten die aan de Groep vrijwel alle aan de eigendom van een actief verbonden risico's en voordelen overdragen, worden geclassificeerd als financiële lease. Bij de aanvang van de leaseperiode worden financiële leases als activa en verplichtingen in de balans opgenomen aan de reële waarde van het geleasde actief, of indien lager, tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd.
De verhuurde activa die verhuurd worden op basis van operationele huurovereenkomsten worden opgenomen als vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde balans. Zie verder toelichting 2.4 Huuropbrengsten.
De Groep maakt betalingen aan vastgoedmakelaars voor de diensten die geleverd worden m.b.t. negotiatie van huurovereenkomsten met de huurders van de Groep. De makelaarskosten worden geactiveerd en opgenomen in de boekwaarde van de respectievelijke vastgoedbelegging en afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Huurkortingen worden opgenomen als een vermindering van de huurinkomsten op een lineaire basis over de huurperiode.
Materiële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. De kostprijs omvat alle directe kosten en uitgaven die opgelopen werden om het actief op de locatie en in de staat te brengen die noodzakelijk is om op de beoogde wijze te functioneren. Toekomstige uitgaven voor herstellingen worden onmiddellijk opgenomen in het resultaat, tenzij ze de toekomstige fi nanciële winsten van het actief verhogen. Materiële vaste activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur, naargelang van hun categorie. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden minstens op het einde van elk boekjaar opnieuw geëvalueerd. Tenzij herzien ten gevolge van specifi eke wijzigingen in de verwachte gebruiksduur, worden volgende jaarlijkse afschrijvingspercentages toegepast:
Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs verminderd met een voorziening voor dubieuze debiteuren. Op de balansdatum wordt een schatting gemaakt van de dubieuze vorderingen op basis van een evaluatie van alle uitstaande bedragen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies op handels- en overige vorderingen wordt opgenomen indien er twijfel bestaat over de inbaarheid van deze vorderingen. Een vordering wordt als dubieus aanzien wanneer er objectieve bewijzen bestaan dat de onderneming niet in staat zal zijn om de volledige vordering te innen. Belangrijke financiële problemen bij de schuldenaar, de mogelijkheid dat schuldenaar het faillissement aanvraagt of een financiële reorganisatie ondergaat, een staking of opschorting van betaling, worden aanzien als indicatoren van het mogelijk dubieus zijn van een vordering. Het bedrag van waardevermindering wordt berekend als het verschil tussen de waarde van de vordering op balansdatum en de reële waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de resultatenrekening, evenals terugnames van vroegere bijzondere waardeverminderingen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct opvraagbare deposito's. Voorschotten in rekening-courant die op verzoek onmiddellijk opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het kasstroombeheer van de Groep worden opgenomen als een onderdeel van geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerd kasstroomoverzicht.
Een vast actief, of een groep activa die wordt afgestoten, wordt geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop wanneer de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het te blijven gebruiken. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) gereed is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat. Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van een entiteit die ofwel is afgestoten ofwel is geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop, een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografi sch bedrijfsgebied vertegenwoordigt en zowel operationeel als voor de fi nanciële verslaggeving kan worden onderscheiden van de rest van de entiteit
Er kan pas sprake zijn van een zeer waarschijnlijke verkoop als de entiteit zich heeft verbonden tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) en als een operationeel plan opgestart is om een koper te vinden en het plan te voltooien. Bovendien moet het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) op actieve wijze voor verkoop op de markt gebracht worden tegen een prijs die redelijk is ten opzichte van zijn huidige reële waarde en dient de verkoopovereenkomst naar verwachting afgesloten te worden binnen het jaar na de datum van de classificatie. Activa die geclassificeerd zijn als aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de boekwaarde en de reële waarde na aftrek van verkoopkosten. Een eventueel overschot van de boekwaarde tegenover de reële waarde na aftrek van verkoopkosten wordt opgenomen als een bijzondere waardevermindering. Zodra activa geclassificeerd worden als aangehouden voor verkoop worden ze niet langer afgeschreven.
Vergelijkende balansinformatie voor voorgaande perioden wordt niet herwerkt om de nieuwe classificatie in de balans te weerspiegelen.
Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd met de toerekenbare transactiekosten. Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. De Groep classificeert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld.
Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Een derivaat is een financieel instrument of een ander contract dat de volgende kenmerken bezit:
Afdekkingsderivaten worden gedefinieerd als derivaten die voldoen aan de strategie van de onderneming met betrekking tot risicobeheer, de afdekkingsrelatie is formeel gedocumenteerd en de afdekking is effectief, dit betekent dat bij aanvang en over de periode, de veranderingen in de reële waarde van of kasstromen uit het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie bijna volledig gecompenseerd worden en de resultaten binnen een bereik van 80-125 procent vallen.
Afgeleide fi nanciële instrumenten die niet aangewezen zijn als afdekkingsinstrumenten worden geclassifi ceerd als aangehouden voor handelsdoeleinden en gewaardeerd tegen de reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening van de periode waarin ze zich voordoen.
Reële waarden worden bepaald aan de hand van genoteerde prijzen of verdisconteerde kasstroommodellen, zoals van toepassing. Alle derivaten die niet gedefinieerd zijn als afdekkingsinstrumenten worden opgenomen (zoals van toepassing) als vlottende- of vaste financiële activa indien de reële waarde positief is of als andere kortlopende- of langlopende financiele schulden indien de reële waarde negatief is.
VGP houdt geen afgeleide fi nanciële instrumenten aan noch is het van plan om afgeleide fi nanciële instrumenten uit te geven voor speculatieve doeleinden.
De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winst- en verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voor zover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost.
Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het effect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te disconteren tegen een disconteringsvoet vóór belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. Commerciële tegemoetkomingen ('incentives') toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel van de totale huuropbrengsten. Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
De Groep heeft geen financiële huurovereenkomsten afgesloten met huurders. Alle huurovereenkomsten zijn operationele huurovereenkomsten.
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone langdurige huurovereenkomsten waarbij de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomsten in essentie gelijk zijn aan deze in andere huurovereenkomsten, zoals het tijdig volledig beschikbaar stellen van de verhuurbare oppervlakte tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst. De huurovereenkomsten worden in het algemeen afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
Door te rekenen huurlasten m.b.t. afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt worden.
Het fi nancieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden en interest rate swaps berekend aan de hand van de methode van de eff ectieve rentevoet na aft rek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen en interest rate swaps, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden opgenomen.
Belastingen op de winst of het verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen.
De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ('balance sheet liability method') in de balans en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum.
Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fi scale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS 12 § 74. Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.
Voor een overzicht van de risico's gekoppeld aan de activiteiten van de VGP Groep verwijzen we naar het hoofdstuk 'Risicofactoren' op bladzijde […….].
Hierna volgen de cruciale beoordelingen, met uitzondering van deze die bestaan uit schattingen (zie toelichting 3.3. hieronder) die een belangrijke invloed hebben op de gerapporteerde bedragen in deze geconsolideerde jaarrekening.
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt.
De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer ( CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is per geografische regio. Deze fundamentele segmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa, waarin VGP actief is. De activiteiten van VGP worden opgesplitst in de afzonderlijke landen waar zij actief is. Deze segmentindeling is voor VGP belangrijk gezien de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische eigenschappen vertonen binnen deze segmenten
Commerciële beslissingen worden genomen op dit niveau en verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op de ontwikkeling en verhuur van logistieke gebouwen. Een tweede segmenteringsbasis wordt door VGP gemaakt op basis van de inkomsten uit vastgoedbeheer- en facility management diensten alsook de inkomsten uit ontwikkelingsactiviteiten ondernomen voor de Joint Venture.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
TSJECHISCHE REPUBLIEK | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | ||||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 3.986 | 4.663 | |||
| DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) | 177 | 42 | |||
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (151) | (284) | |||
| NETTO HUURRESULTAAT | 4.012 | 4.421 | |||
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN PROJECTONTWIKKELING | 894 | 1.324 | |||
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | 684 | 1.114 | |||
| NETTO MEERWAARDE/(MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 17.337 | 25.059 | |||
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) INCL. ADMIN. KOSTEN | (2.570) | (3.616) | |||
| AANDEEL IN RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
— | — | |||
| OPERATIONELE WINST/(VERLIES) | 20.357 | 28.302 | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | — | — | |||
| BELASTINGEN | — | — | |||
| WINST VAN HET BOEKJAAR | — | — |
| BALANS (in duizend €) |
TSJECHISCHE REPUBLIEK | ||
|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | ||
| ACTIVA | |||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 90.016 | 47.167 | |
| ANDERE ACTIVA (INCL. UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN) | 13.981 | 2.785 | |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
4.465 | 106.139 | |
| TOTAAL ACTIVA | 108.462 | 156.091 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | |||
| EIGEN VERMOGEN | — | — | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | — | |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | — | — | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | — | — |
| DUITSLAND | ANDERE LANDEN NIET-TOEGEWEZEN BEDRAGEN |
TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 |
| 5.733 | 5.740 | 7.087 | 6.670 | — | — | 16.806 | 17.073 |
| 183 | 29 | 675 | 351 | — | — | 1.035 | 422 |
| (765) | (429) | (787) | (259) | — | — | (1.703) | (972) |
| 5.151 | 5.340 | 6.975 | 6.762 | — | — | 16.138 | 16.523 |
| 1.314 | 94 | 933 | 15 | — | — | 3.141 | 1.433 |
| — | — | — | — | — | — | 684 | 1.114 |
| 41.504 | 58.447 | 7.777 | 20.475 | 52.282 | — | 118.900 | 103.981 |
| (3.314) | (981) | (2.397) | (513) | (8.497) | (8.887) | (16.778) | (13.997) |
| — | — | — | — | 7.897 | 191 | 7.897 | 191 |
| 44.655 | 62.900 | 13.288 | 26.739 | 51.682 | (8.696) | 129.982 | 109.244 |
| — | — | — | — | (16.906) | (10.154) | (16.906) | (10.154) |
| — | — | — | — | (21.790) | (12.529) | (21.790) | (12.529) |
| — | — | — | — | 91.286 | 86.561 | 91.286 | 86.561 |
| DUITSLAND | ANDERE LANDEN | NIET-TOEGEWEZEN BEDRAGEN |
TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
| 174.005 | 53.228 | 286.241 | 73.577 | — | — | 550.262 | 173.972 | |
| 9.063 | 617 | 27.050 | 3.574 | 138.975 | 8.999 | 189.069 | 15.975 | |
| 41.440 | 333.887 | 4.797 | 87.335 | 81.561 | — | 132.263 | 527.361 | |
| 224.508 | 387.732 | 318.088 | 164.486 | 220.536 | 8.999 | 871.594 | 717.308 | |
| — | — | — | — | 390.305 | 361.978 | 390.305 | 361.978 | |
| — | — | — | — | 472.885 | 194.283 | 472.885 | 194.283 | |
| — | — | — | — | 8.404 | 161.047 | 8.404 | 161.047 | |
| — | — | — | — | 871.594 | 717.308 | 871.594 | 717.308 | |
| WINST- EN VERLIESREKENING | ESTLAND | SLOWAKIJE | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 2.470 | 2.222 | 1.094 | 1.291 | |
| DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) | 29 | 59 | 60 | 18 | |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (103) | (13) | (144) | (86) | |
| NETTO HUURRESULTAAT | 2.396 | 2.268 | 1.010 | 1.223 | |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN PROJECTONTWIKKELING | — | — | 11 | 15 | |
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | — | — | — | — | |
| NETTO MEERWAARDE/(MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
3.350 | 3.281 | — | 7.129 | |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) INCL. ADMIN. KOSTEN | (136) | (53) | (633) | 62 | |
| AANDEEL IN RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
— | — | — | — | |
| OPERATIONELE WINST/(VERLIES) | 5.610 | 5.496 | 388 | 8.429 | |
| FINANCIEEL RESULTAAT | — | — | — | — | |
| BELASTINGEN | — | — | — | — | |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | — | — | — | — |
| BALANS | ESTONIA | SLOVAKIA | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
| ACTIVA | |||||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 47.400 | 39.776 | 663 | 56 | |
| ANDERE ACTIVA (INCL. UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN) | 880 | 1.157 | 10 | 14 | |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | 4.333 | 43.078 | |
| TOTAAL ACTIVA | 48.280 | 40.933 | 5.006 | 43.148 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | — | — | — | — | |
| EIGEN VERMOGEN | — | — | — | — | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | — | — | — | |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
| HONGARIJE | ROEMENIË | SPANJE | ANDERE | TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 |
| 1.000 | 1.929 | 2.281 | 1.228 | 242 | — | — | — | 7.087 | 6.670 |
| 41 | 137 | 549 | 140 | — | — | (4) | (3) | 675 | 351 |
| (85) | (117) | (437) | (29) | (3) | — | (15) | (14) | (787) | (259) |
| 956 | 1.949 | 2.393 | 1.339 | 239 | — | (19) | (17) | 6.975 | 6.762 |
| — | — | — | — | — | — | 922 | — | 933 | 15 |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | 6.663 | 3.763 | 2.591 | — | — | 664 | 811 | 7.777 | 20.475 |
| (196) | (91) | (386) | (123) | (851) | (211) | (195) | (97) | (2.397) | (513) |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 760 | 8.521 | 5.770 | 3.807 | (612) | (211) | 1.372 | 697 | 13.288 | 26.739 |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| HONGARIJE | ROEMENIË | SPANJE | ANDERE | TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 |
| — | — | 36.043 | 26.021 | 195.842 | 3.563 | 6.293 | 4.160 | 286.241 | 73.576 |
| 88 | 10 | 13.900 | 1.369 | 12.108 | 988 | 64 | 36 | 27.050 | 3.574 |
| 464 | 44.258 | — | — | — | — | — | — | 4.797 | 87.336 |
| 552 | 44.268 | 49.943 | 27.390 | 207.950 | 4.551 | 6.357 | 4.196 | 318.088 | 164.486 |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — | ||
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| BRUTO ONTVANGEN/TOEGEREKENDE HUURBETALINGEN | 14.502 | 17.854 |
| HUURINDEXERING EN KORTINGEN | 2.304 | (781) |
| TOTAAL BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 16.806 | 17.073 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER | 2.515 | 1.101 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 626 | 332 |
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | 684 | 1.114 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 4.108 | 3.498 |
| TOTALE OMZET | 24.739 | 23.118 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huur overeenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2016 werden opgeleverd en de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan de Joint Venture op 31 mei 2016. De bruto huuropbrengsten per 31 december 2016 waren inclusief € 10,2 miljoen bruto huurinkomsten van de initiële vastgoedportefeuille voor de periode 1 januari 2016 tot 31 mei 2016.
Op het einde van december 2016 had de Groep (inclusief de Joint Venture) toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 64,3 miljoen1 (in vergelijking met € 38,0 miljoen2 per 31 december 2015).
De toekomstige huuropbrengsten op jaarbasis van de eigen vastgoedportefeuille worden gedetailleerd als volgt:
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| MINDER DAN ÉÉN JAAR | 25.340 | 37.713 |
| TUSSEN ÉÉN JAAR EN VIJF JAAR | 94.376 | 128.461 |
| MEER DAN VIJF JAAR | 242.916 | 117.661 |
| TOTAAL | 362.632 | 283.835 |
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | ||
| DOORREKENING VAN KOSTEN TE DRAGEN DOOR HUURDERS | 4.108 | 3.498 |
| TOTAAL | 4.108 | 3.498 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | ||
| ENERGIE | (1.778) | (1.838) |
| ONDERHOUD EN SCHOONMAAK | (652) | (589) |
| ONROERENDE VOORHEFFING | (207) | (322) |
| ANDERE | (436) | (327) |
| TOTAAL | (3.073) | (3.076) |
Doorgerekende huurlasten vertegenwoordigen te ontvangen opbrengsten van huurders voor energie, onderhoud, schoonmaak, veiligheid, afvalbeheer en het gebruik van de infrastructuur die verbonden zijn aan de kosten verbonden aan dienstverlening gefactureerd aan de Groep.
1 € 38,6 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics.
2 Volledig gerelateerd aan de eigen vastgoedportefeuille.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD | (398) | (185) |
| ERELONEN (ADVOCATEN EN ANDERE ADVISEURS) EN MARKETINGKOSTEN | (282) | (354) |
| VASTGOEDMAKELAARS | (783) | (237) |
| ANDERE | (240) | (196) |
| TOTAAL | (1.703) | (972) |
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| NIET-GEREALISEERDE MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 66.006 | 17.211 |
| NIET-GEREALISEERDE MEER-/(MIN)WAARDE OP GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
31.690 | 86.764 |
| GEREALISEERDE MEER-/(MIN)WAARDE OP VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN |
21.204 | 6 |
| TOTAAL | 118.900 | 103.981 |
De totale vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland, werd op 31 december 2016 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,49% (vergeleken met 7,02% per 31 december 2015) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van €6,9 miljoen met zich meebrengen.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| LONEN EN WEDDEN | (3.303) | (2.230) |
| AUDIT, JURIDISCHE- EN ANDERE RAADGEVERS | (9.428) | (8.987) |
| ANDERE KOSTEN | (2.573) | (1.862) |
| AFSCHRIJVING | (142) | (372) |
| TOTAAL | (15.446) | (13.451) |
De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de joint venture die activa in Duitsland bezitten. Tijdens het jaar werden de geassocieerde ondernemingen SNOW CRYSTAL S.à r.l. en SUN S.à r.l. verkocht aan Tristan Capital Partners in het kader van de vereffening van deze respectieve deelnemingen.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMIN GEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOED ONDERNEMIN GEN AAN 5,1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN |
16.982 | 9.511 | 485 | 8.491 | 8.976 | — |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED |
||||||
| — DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN (NETTO) |
557 | 427 | 22 | 279 | 300 | — |
| — ONDERLIGGENDE OPERATIONELE KOSTEN |
(1.074) | (517) | (26) | (537) | (563) | — |
| — VASTGOEDBEHEER KOSTEN |
(1.315) | (752) | (38) | (658) | (696) | — |
| NETTO HUURRESULTAAT | 15.150 | 8.669 | 442 | 7.575 | 8.017 | — |
| NETTO MEERWAARDE/ (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
13.384 | 6.198 | 316 | 6.692 | 7.008 | — |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (1.576) | (801) | (41) | (788) | (829) | — |
| ANDERE OPBRENGSTEN/ KOSTEN (NETTO) |
(493) | (75) | (5) | (246) | (250) | 191 |
| OPERATIONELE WINST/ (VERLIES) |
26.465 | 13.991 | 713 | 13.234 | 13.946 | 191 |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN |
224 | (250) | (12) | 112 | 100 | — |
| FINANCIËLE KOSTEN | (7.756) | (3.771) | (192) | (3.878) | (4.070) | — |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT |
(7.532) | (4.021) | (204) | (3.766) | (3.970) | — |
| WINST VOOR BELASTINGEN |
18.933 | 9.970 | 508 | 9.468 | 9.976 | 191 |
| BELASTINGEN | (3.980) | (1.735) | (88) | (1.990) | (2.078) | — |
| WINST NA BELASTINGEN | 14.953 | 8.235 | 420 | 7.478 | 7.897 | 191 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDON DERNEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDON DERNEMINGEN AAN 5,1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 574.291 | 390.341 | 19.907 | 287.145 | 307.053 | — |
| ANDERE ACTIVA | 189 | 29 | 1 | 94 | 96 | — |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 574.479 | 390.370 | 19.909 | 287.240 | 307.148 | — |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN |
8.335 | 6.972 | 356 | 4.168 | 4.523 | — |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
17.342 | 11.464 | 585 | 8.671 | 9.256 | — |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 25.678 | 18.436 | 940 | 12.839 | 13.779 | — |
| TOTAAL ACTIVA | 600.157 | 408.806 | 20.849 | 300.078 | 320.928 | — |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
376.036 | 266.636 | 13.598 | 188.018 | 201.616 | — |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
1.075 | — | — | 538 | 538 | — |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN |
1.440 | 16 | 1 | 720 | 721 | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN |
32.723 | 21.318 | 1.087 | 16.361 | 17.449 | — |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN |
411.274 | 287.970 | 14.686 | 205.637 | 220.323 | — |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
8.117 | 6.065 | 309 | 4.058 | 4.368 | — |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN |
12.894 | 9.663 | 493 | 6.447 | 6.940 | 311 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN |
21.011 | 15.728 | 802 | 10.505 | 11.308 | 311 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 432.284 | 303.698 | 15.489 | 216.142 | 231.631 | 311 |
| AANPASSING VOOR VERKOOP GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
— | — | — | — | 103 | — |
| NETTO ACTIEFWAARDE | 167.872 | 105.108 | 5.361 | 83.936 | 89.194 | (311) |
2016 zag het begin van een nieuwe 50/50 joint venture met Allianz Real Estate. De nieuwe Joint Venture (VGP European Logistics) heeft een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije.
VGP European Logistics voltooide haar eerste aankoopronde op het einde van mei 2016 met de aankoop van de eerste 15 parken (de initiële vastgoedportefeuille) van VGP. De initiële vastgoedportefeuille bevat 8 parken gelegen in Duitsland, 4 parken in de Tsjechische Republiek, 1 park gelegen in Slowakije en 2 parken gelegen in Hongarije en bestaan uit 28 hoge kwaliteitsvolle logistieke gebouwen. Een tweede aankoopronde vond plaats eind oktober 2016 waarin er bijkomend 5 gebouwen werden aangekocht door de Joint Venture. Deze gebouwen zijn gelegen in Duitsland (4 gebouwen) en Slowakije (1 gebouw).
De VGP European Logistics vastgoedportefeuille, werd op 31 december 2016 gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,08% (vergeleken met 6,35% per 30 juni 2016), als gevolg van de contractie van de kapitalisatievoeten tijdens de tweede jaarhelft. De(her)waardering van de Joint Venture vastgoedportefeuille werd gebaseerd op het waarderingsverslag van de waarderingsdeskundige Jones Lang LaSalle.
Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van deze totale portefeuillewaarde van €10,9 miljoen met zich meebrengen.
VGP verleent diensten aan de Joint Venture als beheerder van activa, vastgoed en ontwikkelingen en ontvangt hiervoor van de Joint Venture commissievergoedingen. Deze diensten worden uitgevoerd op een marktconforme basis en geven VGP geen controle over de Joint Venture (noch enig belangrijk eenzijdige besluitvormingsrechten). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint venture vereisen de goedkeuring van de volledige Raad van Bestuur en/of de goedkeuring van de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| AANDEELHOUDERSLENINGEN AAN VGP EUROPEAN LOGISTICS S.à r.l. | 7.506 | — |
| AANDEELHOUDERSLENINGEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (DOCHTERONDERNEMINGEN VAN OF VGP EUROPEAN LOGISTICS S.à r.l.) |
809 | — |
| CONSTRUCTIE- EN ONTWIKKELINGSLENINGEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (DOCHTERONDERNEMINGEN VAN VGP EUROPEAN LOGISTICS S.À R.L.) |
81.561 | — |
| CONSTRUCTIE- EN ONTWIKKELINGSLENINGEN GEHERCLASSIFICEERD NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(81.561) | — |
| TOTAAL | 8.315 | — |
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| OP 1 JANUARI | (103) | 17 |
| REËLE WAARDE BIJ EERSTE OPNAME | 86.077 | — |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 7.897 | 191 |
| TERUGBETALING VAN EIGEN VERMOGEN | (4.677) | — |
| OPBRENGSTEN M.B.T VERKOOP VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | (311) |
| PER 31 DECEMBER | 89.194 | (103) |
Voor verder informatie wordt er verwezen naar toelichting 26.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| BANCAIRE RENTEOPBRENGSTEN | 1 | 19 |
| RENTEOPBRENGSTEN UIT LENINGEN AAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
2.479 | — |
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | 177 | 107 |
| NETTO WISSELKOERSWINSTEN | — | 339 |
| ANDERE FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 157 | 1 |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 2.814 | 466 |
| RENTELASTEN UIT OBLIGATIES | (10.133) | (7.682) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – VARIABELE SCHULD | (2.476) | (2.174) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – AFDEKKINGSDERIVATEN | (405) | (406) |
| RENTE GEACTIVEERD BIJ VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.419 | 2.442 |
| NIET-GEREALISEERDE VERLIEZEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | (4.796) | (426) |
| NETTO WISSELKOERSVERLIEZEN | (104) | — |
| ANDERE FINANCIËLE KOSTEN | (3.225) | (2.374) |
| FINANCIËLE KOSTEN | (19.720) | (10.620) |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT | (16.906) | (10.154) |
De verhoging van de rente-inkomsten uit leningen aan de joint venture en geassocieerde ondernemingen is het gevolg van de verstrekte leningen aan VGP European Logistics tijdens het jaar. De stijging van de rentelasten uit obligaties was te wijten aan de nieuwe € 225 miljoen sep-23 obligatielening die werd uitgegeven in september 2016.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| ACTUELE BELASTINGEN | (939) | (383) |
| UITGESTELDE BELASTINGEN | (20.851) | (12.146) |
| TOTAAL | (21.790) | (12.529) |
| (in duizend €) | 2016 | 2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 113.076 | 99.090 | ||
| AANPASSING VOOR HET AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
(7.897) | (191) | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
105.179 | 98.899 | ||
| BELASTING AAN DE LOKALE BELASTINGVOET | 15,8% | (16.645) | 15,8% | (15.651) |
| IMPACT VAN VERANDERING IN BELASTINGVOET VAN DUITSE BEDRIJVEN (VAN 30,825% NAAR 15,825%) |
— | 7.056 | ||
| VERSCHIL IN BELASTINGVOET NIET-DUITSE BEDRIJVEN | (7.927) | (1.246) | ||
| VERWORPEN UITGAVEN | (2.585) | (515) | ||
| VERLIEZEN/NOTIONELE INTERESTAFTREK | 5.362 | (2.202) | ||
| ANDERE | 5 | 29 | ||
| TOTAAL | 20,7% | (21.790) | 12,7% | (12.529) |
De verworpen uitgaven zijn voornamelijk te wijten aan het opzetten van VGP European Logistics en de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille.
Naar aanleiding van de verandering van de plaats van management van de Duitse activa in 2015 naar Luxemburg werd een vennootschapsbelastingvoet (exclusief de bedrijfsbelasting) van 15,825% toegepast.
De fiscaal overgedragen verliezen vervallen als volgt:
| 2016 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 64 | 1.823 | 11.902 |
| 2015 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 86 | 3.316 | 18.234 |
De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen:
| (in duizend €) | ACTIVA | PASSIVA | NETTO | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
| VASTE ACTIVA | — | — | (28.151) | (38.944) | (28.151) | (38.944) |
| VALUTA HEDGE ACCOUNTING/DERIVATEN | 166 | 458 | — | — | 166 | 458 |
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 361 | 676 | — | — | 361 | 676 |
| GEACTIVEERDE RENTE | — | — | (594) | (1.334) | (594) | (1.334) |
| GEACTIVEERDE KOSTEN | — | — | (40) | (60) | (40) | (60) |
| ANDERE | — | — | (156) | (11) | (156) | (11) |
| BELASTINGVORDERINGEN/(VERPLICHTINGEN) | 527 | 1.134 | (28.940) | (40.349) | (28.413) | (39.215) |
| COMPENSERING VORDERINGEN EN VERPLICHTINGEN | (524) | (1.045) | 524 | 1.045 | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | 8.404 | 31.057 | 8.404 | 31.057 |
| NETTO BELASTINGVORDERINGEN/(VERPLICHTINGEN) | 3 | 89 | (20.012) | (8.247) | (20.009) | (8.158) |
Een totaalbedrag van € 1.840k (€ 2.655k in 2015) aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.
| (in aantal) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (BASIS) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (VERWATERD) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (398.368) | (398.368) |
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (VERWATERD EN NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN) |
18.184.682 | 18.184.682 |
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
| RESULTAAT OVER DE PERIODE TOEWIJSBAAR AAN DE GROEP EN DE GEWONE AANDEELHOUDERS |
91.286 | 86.561 |
| WINST PER AANDEEL (IN €) – BASIS | 4,91 | 4,66 |
| WINST PER AANDEEL (IN €) – VERWATERD | 4,91 | 4,66 |
| WINST PER AANDEEL – NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (IN €) |
5,02 | 4,76 |
Correctie voor wederzijds belang heeft betrekking op de eliminatie van het proportioneel aandeel in het eigen vermogen van de VGP NV aandelen die gehouden worden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 42,87% in VGP Misv Comm. VA.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| NETTOBOEKWAARDE PER 1 JANUARI | 631 | 631 |
| BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN | (631) | — |
| NETTOBOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | — | 631 |
De afwaardering is ontstaan als gevolg van de strategische heroriëntering van de Suta facility management diensten tijdens het jaar. In het verleden verleende Suta facility management diensten aan een breed scala van derden. Gezien de sterke groei van de eigen en de Joint Venture portefeuille werd in de loop van het jaar besloten om activiteiten geleverd aan derden substantieel te verminderen en zich te concentreren op de eigen en de Joint Venture portefeuille.
| (in duizend €) | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA |
MATERIËLE VASTE ACTIVA |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | ||
| OP 1 JANUARI | 12 | 57 | 378 | 370 | |
| AANSCHAFFINGEN | 13 | 5 | 322 | 187 | |
| UIT GEBRUIKNAME | — | — | (46) | (10) | |
| AFSCHRIJVINGEN | (11) | (50) | (140) | (144) | |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | 3 | (25) | ||
| PER 31 DECEMBER | 14 | 12 | 517 | 378 |
| (in duizend €) | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPGELEVERD | IN AANBOUW | ONTWIKKE LINGSLAND |
TOTAAL | |||
| OP 1 JANUARI | 38.530 | 47.180 | 88.262 | 173.972 | ||
| INVESTERINGSUITGAVEN | 34.957 | 39.378 | — | 74.335 | ||
| AANSCHAFFINGEN | 126.173 | — | 107.951 | 234.124 | ||
| GEACTIVEERDE RENTE | 783 | 636 | — | 1.419 | ||
| GEACTIVEERDE HUUR INCENTIVES | 406 | — | — | 406 | ||
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN START-UP VAN ONTWIKKELING |
— | 39.380 | (39.380) | — | ||
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN OPLEVERING VAN ONTWIKKELING |
47.775 | (47.775) | — | — | ||
| NETTO MEERWAARDE/(MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
17.189 | 47.190 | 1.627 | 66.006 | ||
| PER 31 DECEMBER | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 |
| (in duizend €) | 2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPGELEVERD | IN AANBOUW | ONTWIKKE LINGSLAND |
TOTAAL | |||
| OP 1 JANUARI | 173.616 | 81.083 | 161.390 | 416.089 | ||
| INVESTERINGSUITGAVEN | 61.621 | 59.817 | 240 | 121.678 | ||
| GEACTIVEERDE RENTE | 1.493 | 858 | 91 | 2.442 | ||
| GEACTIVEERDE HUUR INCENTIVES | 1.469 | 440 | — | 1.909 | ||
| GEACTIVEERDE VASTGOEDMAKELAARSKOSTEN | 1.349 | — | — | 1.349 | ||
| AANSCHAFFINGEN | 418 | 8.525 | 20.715 | 29.658 | ||
| VERKOOP/AFSTAND | — | — | (16) | (16) | ||
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN START-UP/ OPLEVERING VAN ONTWIKKELING |
9.320 | 55.739 | (65.059) | |||
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN OPLEVERING VAN ONTWIKKELING |
79.150 | (79.150) | ||||
| NETTO MEERWAARDE/(MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
46.054 | 50.938 | 6.983 | 103.975 | ||
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(335.960) | (131.070) | (36.082) | (503.112) | ||
| PER 31 DECEMBER | 38.530 | 47.180 | 88.262 | 173.972 |
Per 31 december 2016 waren de vastgoedbeleggingen ten belope van € 110,1 miljoen (€ 396,1 miljoen per 31 december 2015) gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting 22).
Alle vastgoedbeleggingen van de Groep, zijn niveau 3, zoals gedefinieerd door IFRS 13, in de reële waarde hiërarchie per 31 december 2016. Er waren geen transfers tussen niveaus gedurende het jaar. Niveau 3 inputs die gebruikt worden voor de waarderingen van de vastgoedbeleggingen zijn niet-waarneembaar, in tegenstelling tot niveau 1 (inputs gebaseerd op genoteerde prijzen) en niveau 2 (inputs die direct d.w.z. zoals prijzen, hetzij indirect d.w.z. afgeleid van prijzen, waarneembaar zijn).
Vastgoedbeleggingen (opgeleverde projecten) werden per 31 december 2016 gewaardeerd door een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige. Typisch worden er contracten afgesloten voor een termijn van één jaar en de honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten. De vastgoeddeskundigen bepalen de waarde van de portefeuille op halfjaarlijkse basis.
Vastgoedbeleggingen (opgeleverde projecten) worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafh ankelijk zijn. De waarde van vastgoed wordt bepaald door verwijzing naar het totale bedrag van de netto jaarlijkse huurvorderingen uit vastgoed en, waar relevant, de gerelateerde kosten. Een discontovoet dat het risico inherent aan de netto kasstromen weerspiegelt, wordt dan toegepast op de netto jaarlijkse huren ten einde tot de waardering te komen.
Gezien de aard van het vastgoed en de waarderingsgrondslag paste de waarderingsdeskundige, de batenbenadering toe gebaseerd op de gedisconteerde kasstroomtechniek voor een periode van tien jaar. De kasstroom veronderstelt een 'holding period' van tien jaar met een 'exit value' berekend op basis van de Geschatte Huur Waarde (Expected Rental Value (ERV)) op dat ogenblik. Om de 'exit value' te berekenen houdt de vastgoedexpert rekening met zijn veronderstellingen van de mogelijke kapitalisatievoet in het tiende jaar.
De kasstroom is gebaseerd op de huuropbrengsten uit bestaande huurovereenkomsten tot aan hun vervaldag en de verwachte huurwaarde voor de resterende periode in de periode van tien jaar, zoals van toepassing. Na de vervaldag van de bestaande huurovereenkomsten (eerste vervaldagoptie) houdt de waarderingsdeskundige rekening bij zijn berekening met een zekere leegstand voor een bepaalde periode. Deze leegstand is 3-12 maand voor magazijnen en kantoren. De veronderstelde leegstand wordt gebruikt om de kosten van marketing, herverhuur en eventuele wederinstaatstellingskosten te dekken. Voor de bestaande niet verhuurde oppervlakte wordt er een initiële leegstand van 8-12 maand verondersteld. De waarderingsdeskundige houdt eveneens rekening met een algemene aft rek van 0,5%-2,25% van de bruto huurinkomsten om potentiële investeringsuitgaven te dekken.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door een onafhankelijke waarderingsdeskundige. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde. Onder de nog te maken bouwkosten wordt verstaan alle algemene uitstaande ontwikkelingskost, met inbegrip van alle bouwkosten, alle projectkosten, financieringskosten en winst van de ontwikkelaar (de winst van de ontwikkelaar weerspiegelt het risico niveau verbonden aan een individueel project en is voornamelijk afhankelijk van de ontwikkelingsfase en de voorverhuur status van het project).
Voor de waardering van het ontwikkelingsland werd de vergelijkende verkoopmethode ("Sales comparison approach") gebruikt. Deze waardering bestaat erin om indicatieve waarden vast te stellen via de vergelijking van het eigen ontwikkelingsland met soortgelijke activa en hierop een aanpassing te maken die de voor- en nadelen van het eigen ontwikkelingsterreinen weerspiegelt. Dit is de meeste aangewezen methode indien er recente soortgelijke terreinen verkocht werden of te koop worden aangeboden. De waarderingen van de vastgoedportefeuille per 31 december 2016 werden uitgevoerd door Jones Lang LaSalle, met uitzondering van Spanje waar Gesvalt de waardering ondernam.
De Groep fi nancial controller analyseert de waarderingen uitgevoerd door de onafh ankelijke deskundigen voor de fi nanciële verslaggeving. De Groep fi nancial controller rapporteert rechtstreeks aan de Chief Financial Offi cer (CFO). Discussies over de waardering processen en resultaten worden gehouden tussen de fi nancial controller, CFO, CEO en de onafh ankelijke deskundigen tenminste tweemaal per jaar. De CFO en CEO brengen verslag uit over de uitkomst van de waardering processen en resultaten aan het auditcomité en nemen eventuele opmerkingen of beslissingen van het auditcomité in overweging bij het uitvoeren van de volgende waarderingen.
De financial controller en de CFO, (i) controleren alle belangrijke gegevens gebruikt voor het onafhankelijk waarderingsrapport; (ii) evalueren de bewegingen in de vastgoedwaarderingen in vergelijking met de vorige halfjaarlijkse- en jaarlijkse waarderingen; (iii) houden gesprekken met de onafhankelijke waarderingsdeskundige, op het einde van elke halfjaarlijkse periode.
De kwantitatieve informatie in de volgende tabel is afk omstig uit de verschillende rapporten van de onafh ankelijke vastgoedexperten. De cijfers geven de waardevork en het gewogen gemiddelde van de gehanteerde veronderstellingen die bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebruikt werd.
| REGIO | SEG MENT |
REËLE WAARDE 31 DEC-16 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHIË | IP | 30.080 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 50–84 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,50 – 8,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,25 – 6,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,77% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 1.200 | ||||
| IPUC | 25.620 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 45–55 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,50 – 8,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,25 – 6,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,88% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 8.700 | ||||
| DL | 34.316 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| DUITSLAND | IP | 30.360 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 33 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,25% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,83% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | — | ||||
| IPUC | 93.169 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 45–68 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,50 – 7,50% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,25 – 6,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,71% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 31.838 | ||||
| DL | 50.475 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| SPANJE | IP | 126.173 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
AANSCHAFFINGSWAAARDE | |
| DL | 69.670 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
AANSCHAFFINGSWAARDE | ||
| ANDERE LANDEN |
IP | 79.200 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 41–62 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 8,00 – 10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 7,80 – 9,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,54% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 8.300 | ||||
| IPUC | 7.200 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 46–55 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 7,80 – 8,5% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
9,94% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 1.185 | ||||
| DL | 3.999 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| TOTAAL | 550.262 |
Gezien het feit dat de nieuwe Spaanse parken slechts op het einde van december 2016 werden verworven, werd er geen herwaardereing geboekt op de verworven gronden en gebouw. De waardering uitgevoerd door de onafhankelijke waarderingsdeskundige Gesvalt bevestigt dat de aankoopprijs in lijn is met de reële waarde van de verworven gronden en gebouw.
| REGIO | SEG MENT |
REËLE WAARDE 31 DEC-15 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHIË | IP EN IPUC |
124.260 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 47 – 66 |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE IN m² | 174.608 | ||||
| VERDISCONTERINGSVOET | 7,00 – 9,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,75 – 7,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,08% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 3.930 | ||||
| DL | 27.207 | VERGELIJKBARE MARKTTRANSACTIE |
PRIJS PER m² | — | |
| LAND OPPERVLAKTE IN m² | 520.017 | ||||
| DUITSLAND | IP EN IPUC |
288.510 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 41 – 86 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 364.038 | ||||
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE IN m² | 4,90 – 7,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,25 – 6,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,25% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 43.901 | ||||
| DL | 83.257 | VERGELIJKBARE MARKTTRANSACTIE |
PRIJS PER m² | — | |
| LAND OPPERVLAKTE IN m² | 973.009 | ||||
| ANDERE LANDEN |
IP EN IPUC |
139.970 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 43 – 63 |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE IN m² | 262.175 | ||||
| VERDISCONTERINGSVOET | 8,00 – 10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,00 – 9,75% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,58% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) | 21.050 | ||||
| DL | 13.880 | VERGELIJKBARE MARKTTRANSACTIE |
PRIJS PER m² | — | |
| LAND OPPERVLAKTE IN m² | 320.116 | ||||
| TOTAL | 677.084 |
IP = opgeleverde vastgoedbeleggingen IPUC = projectontwikkelingen DL = ontwikkelingsland
(iii) Sensitiviteitsanalyse van de waarderingen op veranderingen in de niet-waarneembare inputs De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de belangrijke niet-observeerbare inputs, gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hiërarchie, is als volgt (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven)
| NIET OBSERVEERBARE INPUT | IMPACT OP REËLE WAARDE BIJ | ||
|---|---|---|---|
| DALING | STIJGING | ||
| GESCHATTE HUURWAARDE - GHW (IN EUR/m²) | NEGATIEF | POSITIEF | |
| VERDISCONTERINGSVOET | POSITIEF | NEGATIEF | |
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | POSITIEF | NEGATIEF | |
| RESTERENDE LOOPTIJD HUURCONTRACT (T.E.M. EERSTE VERVALDAG) | NEGATIEF | POSITIEF | |
| RESTERENDE LOOPTIJD HUURCONTRACT (T.E.M. FINALE VERVALDAG) | NEGATIEF | POSITIEF | |
| BEZETTINGSGRAAD | NEGATIEF | POSITIEF | |
| INFLATIE | NEGATIEF | POSITIEF |
Een verlaging van de verwachte huur zal leiden tot een verlaging van de reële waarde.
Een verhoging van de verdisconteringsvoet en de 'Exit' kapitalisatievoeten gebruikt voor de eindwaarde van de gedisconteerde kasstroommethode zal de reële waarde verminderen.
Er zijn onderlinge verbanden tussen deze verdisconteringsvoeten en de 'Exit' kapitalisatievoeten aangezien deze bepaald worden door de marktvoorwaarden.
Voor projectontwikkelingen zullen de nog te maken bouwkosten en de periode nodig om de projecten op te leveren leiden tot een verlaging van de reële waarde. Het verder afwerken van de bouw tot oplevering zal een verhoging van de reële waarde met zich meebrengen.
Bovendien kan de sensitiviteit van de reële waarde van de portefeuille als volgt geschat worden: een stijging (daling) van de huurinkomsten met 1% zou een stijging (daling) van de reële waarde van de portefeuille van ongeveer € 4,9 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
Een stijging (daling) van de gewogen gemiddelde kapitalisatievoet (zie toelichting 8) van 0,25% punten zou een daling (stijging) van de reële waarde van ongeveer € 16,9 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE ACTIVA TEGEN REËLE WAARDE VIA HET RESULTAAT | ||
| VORDERINGEN UIT DERIVATEN | 5 | 216 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — |
| TOTAAL | 5 | 216 |
Zie ook toelichting 29.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN | 2.663 | 2.673 |
| TE ONTVANGEN BTW | 14.526 | 9.866 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (ACTIEF) | 391 | 300 |
| ANDERE VORDERINGEN | 1.846 | 2.129 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(10.041) | |
| TOTAAL | 19.426 | 4.927 |
De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito's aangehouden bij Duitse, Tsjechische en Belgische banken.
| MUTATIE VAN HET KAPITAAL |
TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL VAN DE TRANSACTIE |
AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN |
TOTAAL AANTAL AANDELEN |
||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | (in duizend €) | (in eenheden) | (in eenheden) | ||
| 01. 01. 2006 | CUMULATIEF AANDELENKAPITAAL VAN ALLE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
10.969 | 10.969 | — | — |
| 06. 02. 2007 | INBRENG VAN VGP NV | 100 | 11.069 | 100 | 100 |
| 05. 11. 2007 | AANDELENSPLITSING | — | 11.069 | 7.090.400 | 7.090.500 |
| 11. 12. 2007 | INBRENG IN NATURA VAN DE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
120.620 | 131.689 | 7.909.500 | 15.000.000 |
| 11. 12. 2007 | KAPITAALSVERHOGING IPO | 50.000 | 181.689 | 3.278.688 | 18.278.688 |
| 28. 12. 2007 | UITOEFENING VAN DE OVERTOEWIJZINGSOPTIE – IPO |
4.642 | 186.331 | 304.362 | 18.583.050 |
| 31.12. 2007 | ELIMINATIE KAPITAALSVERHOG ING – INBRENG IN NATURA |
(120.620) | 65.711 | — | 18.583.050 |
Het statutaire aandelenkapitaal van VGP NV bedraagt € 112.737(000). De € 50,5 miljoen kapitaalreserve die opgenomen is in het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| UITGIFTEPREMIE | 69 | 69 |
| ANDER EIGEN VERMOGEN | — | 60.000 |
| TOTAAL | 69 | 60.069 |
Naar aanleiding van de verwerving van de initiële vastgoedportefeuille door de nieuwe joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) op het einde van mei 2016 heeft de raad van bestuur, na toepassing van de procedure uiteengezet in artikel 523 van het Belgisch Wetboek van Vennootschappen, de inkoop van alle uitgegeven hybride effecten aan een prijs gelijk aan de inschrijvingsprijs (in totaal € 60 miljoen) vermeerderd met de toepasselijke interest lopend van de uitgiftedatum (€ 3.0 miljoen), goedgekeurd. Deze inkoop vond plaats op 1 juni 2016.
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| VERVALDAG (in duizend €) | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| LANGLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 35.290 | 2.417 | 32.873 | — | |
| OBLIGATIES | |||||
| 5,10% OBLIGATIE DEC-18 | 74.380 | — | 74.380 | — | |
| 3,90% OBLIGATIE SEP-23 | 220.670 | — | — | 220.670 | |
| 295.050 | — | 74.380 | 220.670 | ||
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 330.340 | 2.417 | 107.253 | 220.670 | |
| KORTLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | — | — | — | — | |
| OBLIGATIES | |||||
| 5,15% OBLIGATIE JUL-17 | 74.747 | 74.747 | — | — | |
| OPGELOPEN INTEREST | 4.510 | 4.510 | — | — | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 79.257 | 79.257 | — | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
409.597 | 81.674 | 107.253 | 220.670 |
| VERVALDAG (in duizend €) | 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| LANGLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 128.317 | 6.740 | 92.002 | 29.575 | |
| OBLIGATIES | |||||
| 5,15% OBLIGATIE JUL-17 | 74.268 | — | 74.268 | — | |
| 5,10% OBLIGATIE DEC-18 | 74.059 | — | 74.059 | — | |
| 148.327 | — | 148.327 | — | ||
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(104.398) | (5.294) | (69.529) | (29.575) | |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 172.246 | 1.446 | 170.800 | — | |
| KORTLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 1.070 | 1.070 | — | — | |
| OPGELOPEN INTEREST | 2.076 | 2.076 | — | — | |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(1.070) | (1.070) | — | — | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 2.076 | 2.076 | — | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
174.322 | 3.522 | 170.800 | — |
Bovenstaande 31 december 2016 saldi omvatten geactiveerde financieringskosten op bankleningen van € 228k (in vergelijking met € 990k in 2015) en geactiveerde financieringskosten op obligaties € 5.023k (in vergelijking met 1.673k voor 2015).
De opgelopen interest heeft betrekking op de 3 uitgegeven obligaties. De coupons van deze obligaties zijn respectievelijk jaarlijks betaalbaar op 12 juli, 6 december en 21 september.
Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in € behalve voor de andere bankleningen die gedenomineerd zijn in CZK. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:
| 2016 (in duizend €) |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| UNICREDIT BANK – TSJECHIË | 3.030 | 31-DEC-19 | 3.030 | 214 | 2.816 | — |
| RAIFFEISEN – ROEMENIË | 16.500 | 31-DEC-19 | 13.000 | 750 | 12.250 | — |
| SWEDBANK – ESTLAND | 19.477 | 30-AUG-18 | 19.477 | 1.444 | 18.033 | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 11 | 2016-2018 | 11 | 9 | 2 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 39.018 | 35.518 | 2.417 | 33.101 | — |
| 2015 (in duizend €) |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TATRA BANKA | 1.070 | 31-MAR-16 | 1.070 | 1.070 | — | — |
| TATRA BANKA | 3.232 | 31-DEC-18 | 3.232 | 342 | 2.890 | — |
| UNICREDIT BANK - HONGARIJE | 13.022 | 30-SEP-19 | 13.006 | 815 | 12.191 | — |
| UNICREDIT BANK - TSJECHIË | 56.611 | 31-DEC-19 | 14.332 | 591 | 13.741 | — |
| SWEDBANK | 20.888 | 30-AUG-18 | 20.864 | 1.411 | 19.453 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 30.501 | 24-JUL-19 | 30.336 | 1.309 | 29.027 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 52.900 | 31-DEC-21 | 20.551 | 1.171 | 3.412 | 15.968 |
| DEUTSCHE-HYPO | 27.040 | 30-SEP-22 | 18.324 | 751 | 3.966 | 13.607 |
| DEUTSCHE-HYPO | 7.688 | 30-JUN-20 | 7.633 | 315 | 7.318 | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 39 | 2016-2018 | 39 | 35 | 4 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 212.991 | 129.387 | 7.810 | 92.002 | 29.575 |
De kredietfaciliteiten bij Tatra Banka, UniCredit Bank Tsjechië (deels), UniCredit Bank Hongarije en Deutsche Hypo werden vervroegd terugbetaald in 2016 als onderdeel van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics.
Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep:
De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar financiële schulden af in € aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke overeenkomsten.
Voor meer informatie aangaande de financiële instrumenten verwijzen we naar de toelichting 29.
De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gestelde bankconvenanten en er waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
VGP heeft volgende 3 obligatieleningen uitgegeven:
De obligatieleningen zijn niet door zekerheden gedekt.
Gebeurtenissen van wanbetaling en schending met betrekking tot aangegane obligatieleningen De obligatieleningen welke uitgegeven werden bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gestelde obligatieconvenanten en er waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE ACTIVA TEGEN REËLE WAARDE VIA HET RESULTAAT | ||
| FINANCIËLE SCHULDEN UIT DERIVATEN | 5.348 | 2.191 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (1.224) |
| TOTAAL | 5.348 | 967 |
Zie ook toelichting 29.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| DEPOSITO'S | 1.203 | 869 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 1.229 | 1.272 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (1.736) |
| TOTAAL | 2.432 | 405 |
Deposito's worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts 90 procent van het verschuldigde bedrag te betalen. 5 procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt op basis van individuele overeenkomsten, meestal betaald na 3 of 5 jaar.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| HANDELSSCHULDEN | 32.622 | 26.684 |
| DEPOSITO'S | — | 575 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 900 | 2.325 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (PASSIEF) | 678 | 1.393 |
| ANDERE SCHULDEN | 1.297 | 926 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(21.562) | |
| TOTAAL | 35.497 | 10.341 |
De handelsschulden stegen in 2016 als gevolg van de toename van de projecten in aanbouw.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| IMMATERIËLE ACTIVA | — | — |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 132.263 | 503.112 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 25 | |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | — | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 10.040 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 14.184 | |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
132.263 | 527.361 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | (99.104) | |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | (1.224) | |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | (1.736) | |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | (8.405) | (31.057) |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | (6.364) | |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | (21.562) | |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (8.405) | (161.047) |
| TOTAAL NETTO ACTIEF | 123.858 | 366.314 |
Onder de Joint Venture overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije.
De ontwikkelingspijplijn, die mee werd getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de initiële vastgoedportefeuille wordt ontwikkeld en of zal ontwikkeld worden door VGP op eigen risico en nadien verworven worden door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters. Het saldo van € 132,3 miljoen per 31 december 2016 komt overeen met de reële waarde van de gebouwen in aanbouw en het nog te ontwikkelen ontwikkelingsland. Dit saldo is inclusief de constructie- en ontwikkelingsleningen (€ 81,6 miljoen) die verleend worden door VGP aan de Joint Venture ter financiering van haar ontwikkelingspijplijn (zie ook toelichting 10.3).
Per 31 december 2015 werden de activa van de initiële portefeuille die bestemd werden om verkocht te worden aan de Joint Venture geherklasseerd als 'Groep activa die worden afgestoten en die worden aangehouden voor verkoop'.
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 6.793 | (12.609) |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (124.416) | (147.377) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 168.871 | 140.053 |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) VAN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 51.248 | (19.933) |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten steeg met € 19,4 miljoen. Dit is voornamelijk te wijten aan de verandering in werkkapitaal. Het werkkapitaal steeg met € 22,3 miljoen als gevolg van de stijging in handelsschulden die het gevolg waren van het hoge niveau van de ontwikkelingsactiviteiten.
De verandering in kasstroom uit investeringsactiviteiten was te wijten aan (i) € 336,7 miljoen uitgaven voor de ontwikkelingsactiviteiten inclusief het nieuwe verworven gebouw van Mango in Spanje; (ii) € 236,1 miljoen kasinstroom ten gevolge van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics en de daaropvolgende verkooprondes; (iii) € 4,7 miljoen kasinstroom ten gevolge van de terugbetaling van het eigen vermogen van VGP European Logistics; en ten slotte (iv) € 28,5 miljoen terugbetalingen (netto) aandeelhoudersleningen die verleend werden aan VGP European Logistics.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 534.035 | — |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 7.613 | — |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 10.288 | — |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | (128.678) | — |
| AANDEELHOUDERSLENINGEN | (222.572) | — |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | (888) | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | (32.064) | — |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | (11.782) | — |
| TOTAAL NETTO ACTIVA VERKOCHT | 155.952 | — |
| GEREALISEERDE MEERWAARDE OP DE VERKOOP | 21.184 | — |
| NIET-CONTROLEREND BELANG BEHOUDEN DOOR VGP | (4.940) | — |
| TERUGBETALING VAN AANDEELHOUDERSLENINGEN | 150.612 | — |
| INBRENG EIGEN VERMOGEN | (76.460) | — |
| VERKREGEN KOOPSOM | 246.348 | — |
| MINUS – GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (10.288) | — |
| NETTO KASINSTROOM VAN DE VERKOOP VAN DE VGP EUROPEAN LOGISTICS VASTGOEDPORTEFEUILLE |
236.060 | — |
Blootstelling aan wisselkoers, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP. De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risicostrategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis.
Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide financiële instrumenten die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De onderneming heeft geen afgeleide financiële instrumenten, en zou er geen afsluiten voor speculatieve doeleinden.
De volgende tabel geeft een overzicht van de afgeleide financiële instrumenten op balansdatum. De voorgestelde bedragen zijn notionele bedragen.
| DERIVATEN | 2016 | 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | < 1 JAAR | 1–5 JAAR | > 5 JAAR | < 1 JAAR | 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | — | — | — | 8.915 | — | — |
| INTEREST RATE SWAPS | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | 15.900 | 150.000 | — | 70.846 | 150.000 |
De uitstaande renteswaps van € 150 miljoen hebben betrekking op 2 interest rate swaps, elk voor een notioneel bedrag van € 75 miljoen. Deze 2 renteswaps zullen respectievelijk starten in juli 2017 en december 2018. We verwijzen ook naar toelichting 17 en 23.
VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten.
Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen 'hedge accounting' toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaande tabel.
| (in duizend €) | 2016 | ||
|---|---|---|---|
| CZK | RON | ||
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 39.319 | 1.286 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | (171.064) | (6.033) | |
| BRUTO BALANSPOSITIE | (131.745) | (4.748) | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | — | ||
| NETTO POSITIE | (131.745) | (4.748) |
| (in duizend €) | 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| CZK | HUF | RON | ||
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 50.851 | 17.493 | 4.656 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN |
(192.716) | (16.310) | (3.308) | |
| BRUTO BALANSPOSITIE | (141.866) | 1.183 | 1.348 | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | 240.035 | — | — | |
| NETTO POSITIE | 98.176 | 1.183 | 1.348 |
De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar:
| 1 € = | 2016 SLOTKOERS | 2015 SLOTKOERS |
|---|---|---|
| CZK | 27,020 | 27,0250 |
| RON | 4,5411 | 4,5245 |
Een versterking met 10 procent van de euro tegenover de volgende valuta per 31 december 2016 zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd/(verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen en vooral de rentevoeten constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in 2015.
| IMPACT (in duizend €) |
2016 | ||
|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | ||
| CZK | — | 443 | |
| RON | — | 95 | |
| TOTAAL | — | 538 |
| IMPACT (in duizend €) |
2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | (328) | ||
| HUF | — | — | ||
| RON | — | (27) | ||
| TOTAAL | — | (355) |
Een verzwakking met 10 procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per 31 december 2016 zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voor zover de andere variabelen constant blijven.
De Groep past een dynamische aanpak met betrekking tot de afdekking van rentevoeten toe waarbij de beoogde mix tussen schulden met vaste en vlottende rente periodiek wordt herzien. Deze herzieningen worden gevoerd binnen de bestaande schuldovereenkomsten die de afdekking van de blootstelling aan rentevoeten vereisen indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan.
Indien mogelijk zal de Groep IAS 39 toepassen teneinde de volatiliteit van het resultaat te beperken, waarbij de interest rate swaps zullen geclassificeerd worden als kasstroomafdekkingen. Wijzigingen in de waarde van het afdekkingsinstrument, welke geclassificeerd wordt als een effectieve kasstroomafdekking, wordt onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen ('afdekkingsreserve').
De Groep maakt eveneens gebruik van interest rate swaps welke niet voldoen aan de criteria van IAS 39 voor het toepassen van 'hedge accounting', maar die toch een economische afdekking vertegenwoordigen. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke interest rate swaps worden onmiddellijk in resultaat genomen (interest rate swaps aangehouden voor handelsdoeleinden).
Op de balansdatum was het profi el van de rentevoeten van de fi nanciële instrumenten van de Groep de volgende:
| NOMINALE BEDRAGEN (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | ||
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 375.000 | 150.000 |
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 35.518 | 130.376 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (106.315) |
| 35.518 | 174.061 | |
| AFDEKKEN VAN RENTEVOETEN | ||
| INTEREST RATE SWAPS | ||
| AANGEHOUDEN VOOR HANDELSDOELEINDEN | 15.900 | 70.846 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (54.946) |
| 15.900 | 15.900 | |
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN NA AFDEKKING | ||
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 35.518 | 8.161 |
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 375.000 | 150.000 |
| BANKLENINGEN | 15.900 | 15.900 |
| 390.900 | 165.900 | |
| VASTE RENTE / TOTAAL FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 95,2% | 95,3% |
De eff ectieve interestvoet van de fi nanciële schulden (bankleningen en obligatieleningen), inclusief bankmarges en kosten van de afdekkingsinstrumenten was 4,16% voor de periode eindigend op 31 december 2016. (3,81% in 2015)
Een stijging/daling met 100 basispunten in de rentevoeten van de schulden met vlottende rentevoeten op balansdatum, zou geresulteerd hebben in een lager/hoger resultaat vóór belastingen met € 190k in vergelijking met een lager/hoger resultaat vóór belastingen voor 2015 met € 569k). De impact is te wijten aan een verandering van de variabele rente op de bankleningen en interest rate swaps, voor zover de andere variabelen constant blijven.
Voor 2016 is er geen effect aangezien er geen interest rate swaps uitstaan per 31 december 2016 die geclassificeerd kunnen worden als kasstroomafdekkingen. Dit was ook het geval per 31 december 2015.
Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een financieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito's van VGP.
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij, in het algemeen, elke huurder vereist is om een huurwaarborg van 6 maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder.
Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico behalve de huurovereenkomst afgesloten met Punta Fa in Spanje. Deze huurovereenkomst werd einde december 2016 afgesloten en vertegenwoordigt een jaarlijkse huur van € 7,5 miljoen.
De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk financieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus:
| (in duizend €) | 2016 BOEKWAARDE |
2015 BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 8.315 | — |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 19.426 | 14.968 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 68.033 | 24.009 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (24.225) |
| TOTAAL | 95.774 | 14.752 |
Per 31 december 2016 was er € 3,6 miljoen aan liquide middelen aangehouden ter finale betaling van een aankoop van grond en waarover de onderneming niet vrij kon beschiken. Deze finale betaling zal tijdens het eerste kwartaal van 2017 plaatsvinden.
De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende:
| (in duizend €) | 2016 BOEKWAARDE |
2015 BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| BRUTO HANDELSVORDERINGEN | ||
| NIET-VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 2.121 | 2.172 |
| VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 542 | 502 |
| DUBIEUZE VORDERINGEN | — | 362 |
| VOORZIENINGEN VOOR DUBIEUZE VORDERINGEN (-) | — | (362) |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (1.791) |
| TOTAAL | 2.663 | 883 |
De vennootschap beheert haar liquiditeitsrisico door ervoor te zorgen dat ze over voldoende bankkredieten beschikt en door haar inkomsten en uitgaven zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De volgende tabel toont de contractuele looptijden van de financiële activa en passiva, met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide financiële activa en verplichtingen, maar met uitzondering van de niet-financiële activa of passiva. De bedragen opgenomen in de onderstaande tabel zijn de contractuele niet-verdisconteerde kasstromen. Verdisconteerde kasstromen met betrekking tot saldi die binnen de 12 maanden vervallen benaderen in het algemeen hun boekwaarde aangezien de impact van verdiscontering niet significant is.
| (in duizend €) | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEK WAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR | 2–5 JAAR | MEER DAN 5 JAAR |
|
| ACTIVA | ||||||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 68.033 | 68.033 | 68.033 | — | — | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 5 | 5 | 5 | — | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE VORDERINGEN | 19.035 | 19.035 | 19.035 | — | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | — |
| 87.073 | 87.073 | 87.073 | — | — | — | |
| PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | 35.518 | (37.648) | (3.347) | (19.750) | (14.551) | — |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN |
369.796 | (447.938) | (91.463) | (87.600) | (26.325) | (242.550) |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (5.348) | (320) | (256) | (64) | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN | (37.250) | (37.250) | (34.818) | (312) | (1.221) | (899) |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | — |
| 362.716 | (523.156) | (129.884) | (107.726) | (42.097) | (243.449) |
| (in duizend €) | 2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEK WAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR | 2–5 JAAR | MEER DAN 5 JAAR |
|
| ACTIVA | ||||||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 24.009 | 24.009 | 24.009 | — | — | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 216 | 216 | 216 | — | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE VORDERINGEN | 14.669 | 14.669 | 14.669 | — | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WOR DEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(23.957) | (23.957) | (23.957) | — | — | — |
| 14.937 | 14.937 | 14.937 | — | — | — | |
| PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | (129.387) | (138.711) | (16.702) | (8.729) | (82.244) | (31.036) |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN |
(148.327) | (169.313) | (7.725) | (82.725) | (78.863) | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (2.191) | (2.323) | (1.176) | (728) | (419) | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN | (32.651) | (32.651) | (30.511) | (210) | (1.043) | (887) |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
133.747 | 133.747 | 34.692 | 5.842 | 62.024 | 31.189 |
| (178.809) | (209.251) | (21.422) | (86.550) | (100.545) | (734) |
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld/totaal eigen vermogen en verplichtingen van 55% aan te houden.
Per 31 december 2016 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 327.923 | 170.800 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 5.348 | 967 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 81.674 | 3.522 |
| FINANCIËLE SCHULDEN GECLASSIFICEERD ONDER VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | 104.492 |
| TOTALE FINANCIËLE SCHULDEN | 414.945 | 279.781 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (71.595) | (9.825) |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN GECLASSIFICEERD ONDER GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | (14.184) |
| TOTALE NETTO FINANCIËLE SCHULD | 343.350 | 255.772 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 871.594 | 717.308 |
| SCHULDGRAAD | 39,4% | 35,7% |
De volgende tabel geeft een overzicht van de boekwaarde van de reële waarden van fi nanciële activa en verplichtingen van de Groep zoals ze in de balans voorkomen. In het algemeen benadert de boekwaarde de reële waarde.
| 2016 (in duizend €) |
NETTO BOEK WAARDE |
BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS VOLGENS IAS 39 TEGEN: |
REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE HIËRARCHIE |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | GEAMOR TISEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2016 | 2016 | |
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 8.315 | 8.315 | — | — | 8.315 | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 2.663 | 2.663 | — | — | 2.663 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 16.371 | 16.371 | — | — | 16.371 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 5 | — | — | 5 | 5 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA | 68.033 | 68.033 | — | — | 68.033 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | |
| TOTAAL | 95.387 | 95.382 | — | 5 | 95.387 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 35.290 | 35.290 | — | — | 35.290 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 369.796 | 369.796 | — | — | 385.212 | NIVEAU 1 |
| HANDELSSCHULDEN | 31.661 | 31.661 | — | — | 31.661 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 4.628 | 4.628 | — | — | 4.628 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 5.348 | — | — | 5.348 | 5.348 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | |
| TOTAAL | 446.723 | 441.375 | — | 5.348 | 462.139 |
| 2015 (in duizend €) |
NETTO BOEK WAARDE |
BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS VOLGENS IAS 39 TEGEN: |
REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE HIËRARCHIE |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | GEAMOR TISEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2016 | 2016 | |
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | — | — | — | — | — | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 2.673 | 2.673 | — | — | 2.673 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 11.995 | 11.995 | — | — | 11.995 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 216 | — | — | 216 | 216 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA | 24.009 | 24.009 | — | — | 24.009 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WOR DEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(16.474) | (16.474) | — | — | (16.474) | |
| TOTAAL | 22.419 | 22.203 | — | 216 | 22.419 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 129.386 | 129.386 | — | — | 129.386 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 148.327 | 148.327 | — | — | 154.411 | NIVEAU 1 |
| HANDELSSCHULDEN | 25.565 | 25.565 | — | — | 25.565 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 5.949 | 5.949 | — | — | 5.949 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 2.191 | — | — | 2.191 | 2.191 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(145.016) | (143.792) | — | (1.224) | (145.016) | |
| TOTAAL | 166.402 | 165.435 | — | 967 | 172.486 |
De volgende methodes en assumpties werden gebruikt om de reële waarde te schatten:
De groep gebruikt de onderstaande hiërarchische classificatie voor het bepalen en toelichten van de reële waarde van financiële instrumenten door middel van een waarderingstechniek:
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2016 waren er geen transfers tussen de waardering van reële waarde van Niveau 1 en Niveau 2, en geen transfers naar en uit de waardering van de reële waarde van Niveau 3. Per 31 december 2016 heeft de Groep geen uitstaande huurgaranties.
De financiële en niet-financiële activa werden in onderpand gegeven ten voordele van de financiële instellingen van VGP voor een bedrag van € 691k in 2016 (€ 4.580k in 2015).
De Groep heeft op balansdatum geen verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen na uitdiensttreding.
De groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per 31 december 2016 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 417.000 m² welke een verbintenis van € 16,2 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 0,6 miljoen. Per 31 december 2015 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 1.042.000 m² welke een verbintenis van € 80,8 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 3,6 miljoen.
Het € 0,6 miljoen betaalde voorschot bedrag werd per 31 december 2016 opgenomen in de balans onder vastgoedbeleggingen gezien het bedrag niet significant is.
Per 31 december 2016 had de Groep contractuele verbintenissen met betrekking tot projectontwikkelingen voor een totaalbedrag van € 80,3 miljoen in vergelijking met € 68,9 miljoen per 31 december 2015.
Alle verplichtingen zijn van korte duur. Het gesecuriseerde land zal naar verwachting in de loop van 2017 aangekocht worden. De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op nieuwe gebouwen of gebouwen in aanbouw die zullen opgeleverd of opgestart worden in de loop van 2017, voor zowel de eigen als de Joint Venture portefeuille.
Tenzij anders vermeld, is vindt de afwikkeling van transacties met verbonden partijen plaats in contanten, zijn er geen andere uitstaande saldi die dient opgenomen te worden, zijn de openstaande saldi zoals hieronder vermeldt niet onderworpen aan interest, werden er geen garanties of zekerheden verstrekt en werden er kosten of provisie voor dubieuze debiteuren geregistreerd.
De belangrijkste aandeelhouders van de vennootschap per 31 december 2016 zijn:
De twee belangrijkste referentieaandeelhouders die de uiteindelijke zeggenschap hebben over de voormelde aandeelhouders zijn: (i) Dhr. Bart Van Malderen die 49,6%1 van de aandelenbezit en niet-uitvoerende bestuurder van de vennootschap is; en (ii) Dhr. Jan Van Geet die 27,3%1 van de aandelen bezit en uitvoerende bestuurder van de vennootschap is. De volledige details van het aandeelhouderschap van de vennootschap wordt op pagina 66 vermeld.
Naar aanleiding van de verwerving van de initiële vastgoedportefeuille door de nieuwe joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) op het einde van mei 2016 heeft de raad van bestuur, na toepassing van de procedure uiteengezet in artikel 523 van het Belgisch Wetboek van Vennootschappen, de inkoop van alle uitgegeven hybride effecten aan een prijs gelijk aan de inschrijvingsprijs (in totaal € 60 miljoen) vermeerderd met de toepasselijke interest lopend van de uitgiftedatum (€ 3.0 miljoen), goedgekeurd. Deze inkoop vond plaats op 1 juni 2016.
Drylock Technologies s.r.o., een onderneming die toebehoort aan Dhr. Bart Van Malderen huurt een gebouw onder een lange termijn huurovereenkomst. Dit huurcontract werd aangegaan tijdens de maand mei van 2012. De huur ontvangen door VGP voor het boekjaar 2016 bedroeg € 0,9 miljoen (in vergelijking met € 2,0 miljoen voor het boekjaar 2015). Dit gebouw was opgenomen in de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille op het einde van mei 2016.
VGP NV huurt een klein bureauruimte van VM Invest NV in België waarvoor er een huur van € 4k per jaar wordt betaald (hetzelfde bedrag werd ook in 2015 betaald). De huurovereenkomst is voor onbepaalde duur.
1 Het aandeelhouderschap berekend nadat er werd rekening gehouden met het aandeelhouderschap van Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet in VGP Misv.
Jan Van Geet s.r.o. verhuurt kantoorruimtes aan de Groep in Tsjechië en die gebruikt worden door het VGP operationele team. De huurcontracten lopen respectievelijk tot 2018 en 2021. Voor het boekjaar 2016 werd er een totale huurprijs van € 98k betaald in vergelijking met € 90k voor 2015.
Alle huurcontracten werden tegen marktvoorwaarden afgesloten.
De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met Jan Van Geet s.r.o. Het verschuldigde saldo heeft betrekking op openstaande facturen. De vorderingen hebben betrekking op cash voorschotten om representatiekosten te dekken.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN / (- SCHULDEN | (52) | (5) |
VGP levert ook vastgoeddiensten (voornamelijk onderhoud) aan Jan Van Geet s.r.o. Tijdens 2016 boekte VGP een omzet van € 18k op deze activiteiten (hetzelfde bedrag in vergelijking met 2015).
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van VGP NV en de dochterondernemingen die vermeld zijn in de toelichting 35.
Transacties tussen de vennootschap en haar dochterondernemingen, die verbonden partijen zijn, werden geëlimineerd in de consolidatie en worden bijgevolg niet opgenomen in deze toelichting.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de transacties met de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de joint venture die activa in Duitsland bezitten. Tijdens het jaar werden de geassocieerde ondernemingen SNOW CRYSTAL S.à r.l. en SUN S.à r.l. verkocht aan Tristan Capital Partners in het kader van de vereffening van deze respectieve deelnemingen.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| UITSTAANDE LENINGEN OP JAAREINDE | 89.876 | 30 |
| ONTVANGEN KAPITAALUITKERINGEN | 4.678 | — |
| ACTIVA VERKOCHT AAN DE JOINT VENTURE | 236.060 | — |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN PER JAAREINDE | 32 | 30 |
| ONTVANGEN VASTGOEDBEHEERSVERGOEDINGEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN | 3.029 | — |
| ONTVANGEN RENTE EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN | 2.191 | — |
Het Key Management omvat de raad van bestuur, de CEO, de leden van het Executive Management. Voor verdere details van deze personen wordt er verwezen naar pagina 74/75.
| KEY MANAGEMENT VERGOEDINGEN (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| AANTAL PERSONEN | 9 | 9 |
| KORTETERMIJNPERSONEELSBELONINGEN | ||
| BASISVERGOEDINGEN | 866 | 837 |
| KORTE TERMIJN VARIABELE VERGOEDING | 700 | 925 |
| VERGOEDINGEN BESTUURDERS | 102 | 96 |
| TOTAAL BRUTO VERGOEDINGEN | 1.668 | 1.858 |
| GEMIDDELDE BRUTO VERGOEDING PER PERSOON | 185 | 206 |
Voor de toelichtingen die betrekking hebben op de Belgische Corporate Governance Code verwijzen wij naar het hoofdstuk 'Corporate Governance' in dit jaarverslag.
Voor 2016 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen of op aandelen gebasseerde betalingen toegekend.
Little Rock NV is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (Dhr. Jan Van Geet), CFO (Dhr. Dirk Stoop) en CCO (Dhr. Tomas Van Geet). Als vergoeding voor het leveren van die diensten, heeft Little Rock NV recht op een vaste vergoeding, een korte termijn variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en op een middellange variabele vergoeding van 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis. In ruil voor de toezegging door Little Rock NV (en door voormelde managers) om voor een bijkomende periode van vijf jaar (met ingang van april 2015) het dagelijkse, financieel en commercieel bestuur van de Groep waar te nemen.
De middellange termijn variabele vergoeding die toegekend werd voor 2016 bedraagt € 5.951 duizend waarvan er 1/3 zal uitbetaald worden in 2017 (tesamen met 1/3 van 2015) en de rest in gelijke delen in 2017 en 2018. Het totale bedrag dat derhalve zal worden uitbetaald in 2017 voor de periode 2015 (1/3) en 2016 (1/3) bedraagt € 3.722 duizend.
Zie verdere details in het remuneratieverslag opgenomen in het hoofdstuk 'Corporate Governance' in dit jaarverslag
Naar aanleiding van de succesvolle verkoop van inkomsten genererende activa aan VGP European Logistics in 2016 en met het oog op de optimalisatie van de kapitaalstructuur van VGP NV heeft de raad van bestuur besloten een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen om een extra kapitaalvermindering in contanten voor te stellen van € 20.069.694,00. Deze uitkering in geld zou overeenkomen met € 1,08 per aandeel.
Op 21 maart 2017, verwierf Dhr Jan Van Geet 100% van de aandelen van Alsgard SA van Dhr Jan Prochazka. Ingevolge de verwerving van deze aandelen bezit Dhr Jan Van Geet 38,3% van de stemrechten van VGP NV.
On 30 maart 2017 gaf VGP met succes een obligatielening uit voor een nominaal bedrag van € 80 miljoen. De obligaties werden geplaatst bij institutionele investeerders en de coupon bedraagt 3,35% bruto per jaar.
Op 30 maart 2017 heeft VM Invest NV 766.203 VGP aandelen geplaatst bij een brede basis van institutionele investeerders via een private plaatsing.
De vergoedingen voor de controlediensten voor VGP NV en haar volledig gecontroleerde dochtervennootschappen bedroegen € 106 k. Gedurende 2016 werden er door de commissaris en met hem beroepshalve in samenwerkingsverband opererende personen uitgevoerd voor een totaal bedrag van € 30 k.
De bijzondere niet-controlediensten hadden voornamelijk betrekking op de controle van de afsluitrekeningen van de dochterondernemingen die verkocht werden aan VGP European Logistics in 2016.
De volgende ondernemingen behoorde tot de consolidatiekring van de VGP Group: per 31 december 2016 en werden volledig geconsolideerd:
| DOCHTERONDERNEMINGEN | % | ||
|---|---|---|---|
| VGP NV | ZELE, BELGIË | MOEDER MAATSCHAPPIJ |
(1) |
| VGP CZ III a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP CZ VII a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP CZ IX a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP CZ X a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP CZ XI a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP CZ XII a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| TPO HALA G1 a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| GEHOJEDNA a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| GEOVYCHOD a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP PARK CESKY UJEZD a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (2) |
| VGP – INDUSTRIALNI STAVBY s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (3) |
| SUTA s.r.o. | PRAAG, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (3) |
| HCP SUTA s.r.o. | PRAAG, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (3) |
| VGP FM SERVICES s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK |
100 | (3) |
| VGP INDUSTRIEBAU GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (3) |
| VGP PM SERVICES GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (3) |
| VGP PARK LEIPZIG GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP PARK MÜNCHEN GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP PARK HAMMERSBACH GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP DEUTSCHLAND – PROJEKT 8 GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP PARK HAMBURG 3 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 1 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 2 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 3 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 5 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 6 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 7 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 8 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP ASSET MANAGEMENT S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (3) |
| VGP ESTONIA OÜ | TALLINN, ESTLAND | 100 | (2) |
| VGP FINANCE NV | ZELE, BELGIË | 100 | (5) |
| VGP LATVIA S.I.A. | KEKAVA, LETLAND | 100 | (2) |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP ROMANIA S.R.L. | TIMISOARA, ROEMENIË | 100 | (2) |
| VGP CONSTRUCTII INDUSTRIALE S.R.L. | TIMISOARA, ROEMENIË | 100 | (3) |
| VGP PARK BRATISLAVA A.S. | BRATISLAVA, SLOWAKIJE | 100 | (2) |
| VGP SERVICE KFT | GYÖR, HONGARIJE | 100 | (3) |
| VGP NEDERLAND BV | TILBURG, NEDERLAND | 100 | (4) |
| VGP NAVES INDUSTRIALES PENINSULA, S.L | BARCELONA, SPANJE | 100 | (1) |
| VGP (PARK) ESPANA 1 S.L. | BARCELONA, SPANJE | 100 | (2) |
| VGP (PARK) ESPANA 2 S.L. | BARCELONA, SPANJE | 100 | (2) |
| VGP (PARK) ESPANA 3 S.L. | BARCELONA, SPANJE | 100 | (2) |
| JOINT VENTURE | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP EUROPEAN LOGISTICS S.à r.L. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 50,00 | (4) |
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
| VGP MISV COMM. VA | ZELE, BELGIË | 42,87 | (4) |
| VGP PARK RODGAU GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 5,10 | (2) |
| VGP PARK BINGEN GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 5,10 | (2) |
| VGP PARK HAMBURG GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 5,10 | (2) |
| VGP PARK HÖCHSTADT GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 5,10 | (2) |
| VGP PARK BERLIN GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 5,10 | (2) |
| VGP PARK HAMBURG 2 S.à r.L. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 5,10 | (2) |
| VGP PARK FRANKENTHAL S.à r.L. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 5,10 | (2) |
| VGP PARK LEIPZIG S.à r.L. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 5,10 | (2) |
(1) Holding en dienstenvennootschap
(2) Bestaande of toekomstige vastgoedvennootschap
(3) Dienstenvennootschap
(4) Holding vennootschap
(5) Slapende vennootschap
(6) In liquidatie
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP CZ XII a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL |
% | |
|---|---|---|
| GEHOJEDNA a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| GEOVYCHOD a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP CZ V a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ VI a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ VIII s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| TPO HALA G2 a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP MALACKY a.s. | MALACKY, SLOWAKIJE | 100 |
| VGP HUNGARY KFT | GYÖR, HONGARIJE | 100 |
| VGP PARK GYÖR KFT | GYÖR, HONGARIJE | 100 |
| VGP PARK ALSÓNÉMEDI KFT | GYÖR, HONGARIJE | 100 |
| VGP PARK RODGAU GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 94,9 |
| VGP PARK BINGEN GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 94,9 |
| VGP PARK HAMBURG GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 94,9 |
| VGP PARK HÖCHSTADT GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 94,9 |
| VGP PARK BERLIN GMBH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 94,9 |
| VGP PARK HAMBURG 2 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 94,9 |
| VGP PARK FRANKENTHAL S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 94,9 |
| VGP PARK LEIPZIG S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 94,9 |
| VENNOOTSCHAP | KRUISPUNTBANKNUMMER | |||
|---|---|---|---|---|
| VGP NV | BTW BE 0887.216.042 RPR – GENT (AFDELING DENDERMONDE) | |||
| VGP FINANCE NV | BTW BE 0894.188.263 RPR – GENT (AFDELING DENDERMONDE) | |||
| VGP MISV COMM. VA | BTW BE 0894.442.740 RPR – GENT (AFDELING DENDERMONDE) |
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2016
De onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde resultatenrekening belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks (5,1%) wordt aangehouden in de Duitse activa vennootschappen van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (deel van VGP).
| (in duizend €) | 2016 | 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | |
| NETTO COURANT RESULTAAT | ||||||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 16.806 | 8.976 | 25.782 | 17.073 | — | 17.073 |
| DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) |
1.035 | 300 | 1.335 | 422 | — | 422 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED |
(1.703) | (1.259) | (2.962) | (972) | — | (972) |
| NETTO HUUROPBRENGSTEN EN GERELATEERDE OPBRENGSTEN |
16.138 | 8.017 | 24.155 | 16.523 | — | 16.523 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN PROJECTONTWIKKELING |
3.141 | — | 3.141 | 1.433 | — | 1.433 |
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | 684 | — | 684 | 1.114 | — | 1.114 |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN |
(16.778) | (1.079) | (17.857) | (13.998) | 191 | (13.807) |
| OPERATIONEEL RESULTAAT (VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE) |
3.185 | 6.938 | 10.123 | 5.072 | 191 | 5.263 |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT | (12.287) | (3.323) | (15.610) | (9.835) | — | (9.835) |
| HERWAARDERING VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN (IAS 39) |
(4.619) | (647) | (5.266) | (319) | — | (319) |
| BELASTINGEN | 1.122 | (605) | 517 | 5.512 | — | 5.512 |
| NETTO COURANT RESULTAAT | (12.599) | 2.363 | (10.236) | 430 | 191 | 621 |
| RESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | ||||||
| NETTORESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 118.900 | 7.008 | 125.908 | 103.981 | — | 103.981 |
| LATENTE BELASTINGEN | (22.912) | (1.473) | (24.385) | (18.041) | — | (18.041) |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 95.988 | 5.535 | 101.523 | 85.940 | — | 85.940 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 83.389 | 7.897 | 91.286 | 86.370 | 191 | 86.561 |
De onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde balans belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks wordt aangehouden (5,1%) in de Duitse asset companies van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (deel van VGP).
| (in duizend €) | 2016 | 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 550.262 | 307.053 | 857.315 | 173.972 | — | 173.972 |
| ANDERE ACTIVA | 12.845 | 96 | 12.941 | 1.223 | — | 1.223 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 563.107 | 307.148 | 870.255 | 175.195 | — | 175.195 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 19.432 | 4.523 | 23.955 | 4.927 | — | 4.927 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 71.595 | 9.256 | 80.851 | 9.825 | — | 9.825 |
| DISPOSAL GROUP HELD FOR SALE | 128.266 | — | 128.266 | 527.361 | — | 527.361 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 219.293 | 13.779 | 233.072 | 542.113 | — | 542.113 |
| TOTAAL ACTIVA | 782.400 | 320.928 | 1.103.328 | 717.308 | — | 717.308 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 327.923 | 201.616 | 529.539 | 170.800 | — | 170.800 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
5.348 | 538 | 5.886 | 967 | — | 967 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 2.432 | 721 | 3.153 | 405 | — | 405 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 20.012 | 17.449 | 37.461 | 8.247 | — | 8.247 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 355.715 | 220.323 | 576.038 | 180.419 | — | 180.419 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN |
81.674 35.496 |
4.368 7.043 |
86.042 42.539 |
3.522 10.342 |
— — |
3.522 10.342 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 8.404 | — | 8.404 | 161.047 | — | 161.047 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 125.574 | 11.411 | 136.985 | 174.911 | — | 174.911 |
| CORRECTIE VERKOOP GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
481.289 | 231.734 | 713.023 | 355.330 | — | 355.330 |
| NETTO ACTIVA | 301.111 | 89.194 | 390.305 | 361.978 | — | 361.978 |
De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
VGP NV Spinnerijstraat 12 B-9240 Zele België www.vgpparks.eu
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| ANDERE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 3.126 | 3,539 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | (13.797) | (1.985) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (72) | 3.062 |
| UITZONDERLIJK RESULTAAT | 132.262 | (123) |
| WINSTBELASTINGEN | (516) | 4 |
| WINST OF VERLIES VAN HET BOEKJAAR | 117.877 | 958 |
| (in duizend €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| OPRICHTINGSKOSTEN EN IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | 5.206 | 1.677 |
| MATERIËLE VASTE ACTIVA | — | — |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 602.433 | 355.575 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 607.639 | 357.252 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 491 | 92 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 51.009 | 7.990 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 51.500 | 8.082 |
| TOTAAL ACTIVA | 659.139 | 365.334 |
| KAPITAAL | 112.737 | 112.737 |
| WETTELIJKE RESERVES | 7.939 | 2.045 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 145.499 | 33.515 |
| EIGEN VERMOGEN | 266.175 | 148.297 |
| SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR | 300.081 | 210.160 |
| SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR | 92.883 | 6.877 |
| SCHULDEN | 392.964 | 217.037 |
| TOTAAL PASSIVA | 659.139 | 365.334 |
De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.
De winst van het boekjaar, na belastingen, bedraagt € 117.877.265,63
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 mei 2017 zal de Raad van Bestuur voorstellen om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:
| (in €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 117.877.265,63 | 957.824,95 |
| OVERGEDRAGEN WINST | 33.515.296,24 | 32.605.362,54 |
| OVERDRACHT NAAR WETTELIJKE RESERVES | (5.893.863,28) | (47.891,25) |
| OVER TE DRAGEN WINST/(VERLIES) | 145.498.698,59 | 33.515.296,24 |
| UIT TE KEREN WINST (BRUTO DIVIDEND) | — | — |
Naar aanleiding van de succesvolle verkoop van inkomsten genererende activa aan VGP European Logistics in 2016 en met het oog op de optimalisatie van de kapitaalstructuur van VGP NV heeft de raad van bestuur besloten een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen om een extra kapitaalvermindering in contanten voor te stellen van € 20.069.694,00. Deze uitkering in geld zou overeenkomen met € 1,08 per aandeel.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde fi nanciële staten, en omvat tevens ons verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze geconsolideerde fi nanciële staten omvatten de geconsolideerde balans op 31 december 2016, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor fi nanciële verslaggeving en toelichtingen.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde fi nanciële staten van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschrift en. De totale activa in de geconsolideerde staat van fi nanciële positie bedragen 871 594 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 91 286 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van een interne controle die ze noodzakelijk acht voor het opstellen van een geconsolideerde financiele staten die geen afwijking van materieel belang bevatten, die het gevolg is van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing - ISA) zoals deze in België werden aangenomen. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijking van materieel belang bevatten.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële staten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne controle van de groep in aanmerking die relevant is voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële staten als geheel. Wij hebben van de aangestelden en van de raad van bestuur van de groep de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële staten van VGP NV een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep per 31 december 2016, en van haar resultaten en kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:
— Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Zaventem, 7 april 2017 De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
Hiermee wordt de waarde van het vastgoed bij aankoop bedoeld. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde. Zie ook Aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
Belgische code die werd opgesteld door de Corporate Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt worden verhandeld. De Belgische Corporate Governance Code is beschikbaar op de website www.corporategovernancecommittee.be.
De compliance officer is belast met het toezicht op de naleving van de gedragsregels inzake financiële transacties die in de Corporate governance verklaring zijn opgenomen (de dealing code).
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting
Gedragscode met regels die moeten worden gevolgd door de leden van de Raad van Bestuur, de leden van het uitvoerend management en alle personeelsleden van de VGP Groep die uit hoofde van hun functie beschikken over informatie waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het voorkennis betreft.
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode.
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en de Joint Venture werkt.
De autonome regulerende bevoegde instantie voor fi nanciële markten en verzekeringen in België.
Betekent alle dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. waarin de Vennootschap rechstreeks een participatie van 5,1% aanhoudt, VGP MISV Comm. VA waarin de Vennootschap een deelneming heeft van 42,87% en tot december 2016 Snow Crystal S.à.r.l. en SUN S.à.r.l. waarin de Vennootschap een deelneming had van 20%.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
Getekende huurcontracten vertegenwoordigen de getekende toegezegde huurcontracten die een bepaalde huurinkomen heeft op jaarbasis.
Percentage van de schulden aan vaste intrestkost of ingedekt tegen schommelingen in de rente door afgeleide financiële producten.
De internationale boekhoudnormen IAS / IFRS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards) zijn bedoeld voor het opmaken van de jaarrekeningen en opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).
IAS 39 is een IAS / IFRS die bepaalt hoe een onderneming de financiële instrumenten in haar balans moet indelen en waarderen. Deze norm voorziet de verplichting dat alle afgeleide instrumenten tegen hun reële waarde in de balans moeten worden geboekt.
Betekent VGP European Logistics S.à r.l. (inclusief al haar dochterondernemingen), de nieuw opgerichte 50:50 joint venture tusen VGP NV en Allianz Real Estate.
De bij de oprichting van een vennootschap of bij een verhoging van haar kapitaal anders dan door storting van geld ingebrachte vermogensbestanddelen.
Jaarlijks wordt contractueel op de verjaardatum van de inwerkingtreding van het contract de huurprijs aangepast aan de inflatie volgens een referentie-index in elk specifiek land
Betekent de eerste 15 VGP parken verworven door de Joint Venture op het einde van mei 2016.
De door de onafhankelijke vastgoedexperts bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de reële waarden van een gebouw.
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop zijnde aandelen op die datum.
Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Operationeel resultaat plus financieel resultaat (financiële opbrengsten – financiële kosten) min belastingen en latente belastingen op het resultaat.
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Beheer van bouw- of renovatieprojecten. VGP heeft een intern team van projectbeheerders dat uitsluitend voor rekening van de onderneming werkt
De portefeuillewaarde is samengesteld uit de vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen rekening met het oog op verhuring, activa bestemd voor verkoop en ontwikkelingsland.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de laatste waardering van de expert, met inbegrip van de effectieve of latente meerwaardebelasting die verschuldigd is in de landen waar VGP actief is.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
Betekent SUTA s.r.o., met maatschappelijke zetel gevestigd te Rozšířená 2159/15, Libeň, 182 00 Praag 8 en ingeschreven in het Handelsregister bijgehouden door de Stedelijke Rechtbank van Praag, Afdeling C, nr. 201835.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffi ngswaarde op een toplocatie
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, en het ontwikkelingsland van de Joint Venture.
Onder voorkennis wordt verstaan: elke niet openbaar gemaakte informatie die nauwkeurig is en die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op een of meer emittenten van financiële instrumenten of op een of meer financiële instrumenten en die, indien ze openbaar zouden gemaakt worden, de koers van deze financiële instrumenten (of deze van daarvan afgeleide financiële instrumenten) aanzienlijk zouden kunnen beïnvloeden.
Netto courant resultaat + resultaat op de portefeuille
De ondertekenende personen verklaren dat, voorzover hen bekend:
.
Jan Van Geet as vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o. CEO
Dirk Stoop als vaste vertegenwoordiger van Dirk Stoop BVBA CFO
België tel +32 52 45 43 86 fax +32 52 45 43 87
Jenišovice 59 468 33 Jenišovice u Jablonce nad Nisou Tsjechische Republiek tel +420 483 346 060 fax +420 483 346 070
e-mail [email protected] www.vgpparks.eu
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.