AI Terminal
VERA KONSEPT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Prospectus • Aug 4, 2025
8905_rns_2025-08-04_69fe0356-aa4a-4f04-8b14-1db85888457c.pdf
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
VERA KONSEPT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 01.01.2025 – 30.06.2025 DÖNEMİ
HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU
VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/5 Maddesi Uyarınca Hazırlanmıştır.
04.08.2025
1. Raporun Amacı
Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca, payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının Borsa'da işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur.
Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ("Şirket") halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin değerlendirmeler içeren işbu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/5 maddesi gereğince, Denetimden Sorumlu Komite tarafından hazırlanmıştır.
2. Fiyat Tespit Raporunda Yer Alan Değerleme Yöntemleri ve Hesaplamalar
Şirket'in paylarının halka arzına aracılık eden İntegral Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("İntegral Yatırım") tarafından 23.08.2023 tarihinde hazırlanan ve 13.10.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda yayımlanan Fiyat Tespit Raporu'nda Şirket değeri ile halka arz fiyatı aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir.
a. Maliyet Yaklaşımı: Toplama Yöntemi
Söz konusu yöntemde, Şirket'in yeniden değerlenmiş 30.06.2023 tarihli bireysel finansal tablosunun esas alınması suretiyle Maliyet Yaklaşımı-Toplama Yöntemi kapsamında Şirket'in Net Aktif Değeri (NAD) hesaplanmış olup, söz konusu yöntem sonucunda hesaplanan değere aşağıdaki tabloda yer verilmektedir.
| NAD Tablosu Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri |
30.06.2023 (TL) |
|---|---|
| Arsa | 140.000.000,00 |
| Gölbaşı | 140.000.000,00 |
| Ticari Alanlar | 2.068.980.397,32 |
| Konsept Vera | 2.068.980.397,32 |
| Konutlar | 816.853.909,11 |
| Konsept Vera | 816.853.909,11 |
| TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ (A) | 3.025.834.306,43 |
| NAKİTLER (BANKA + KASA) (B) | 1.191.450 |
| TİCARİ ALACAKLAR (C) | 0 |
| DİĞER DÖNEN VARLIKLAR (D) | 198.280.820 |
| MADDİ DURAN VARLIKLAR (E) | 714.265 |
| AKTİF TOPLAMI (A+B+C+D+E=I) | 3.226.020.841 |
| TİCARİ BORÇLAR (G) | 113.887.371 |
| DİĞER BORÇLAR (H) | 22.984.135 |
| DİĞER KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER (K) | 69.847.398 |
| DİĞER UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER (L) | 16.442 |
| PASİF TOPLAMI (G+H+K+L=II) | 206.735.346 |
| NET AKTİF DEĞER (I - II) |
3.019.285.495 |
İntegral Yatırım tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda, değerleme çalışması kapsamında esas alınan Şirket'in 30.06.2023 tarihli finansal tablosu üzerinde yapılan düzeltmeler neticesinde Şirket'in Maliyet Yaklaşımı-Toplama Yöntemi kapsamındaki Net Aktif Değeri 3.019.285.495 TL olarak hesaplanmıştır.
b. Pazar Yaklaşımı: Borsadaki Kılavuz Emsaller Yöntemi
Bu yöntemde, Pazar Yaklaşımı kapsamında borsada işlem görüp Şirket ile benzer özellikler gösteren diğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile karşılaştırma yapılarak Piyasa Değeri bulunabilmesi için "Borsadaki Kılavuz Emsaller Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntem kapsamında, Şirket ile benzer özellikler gösteren şirketlerin piyasa çarpanları analiz edilmiştir.
İntegral Yatırım tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda değerleme çalışmasında kullanılan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin 22.08.2023 tarihli piyasa değerleri, 30.06.2023 tarihli net aktif değerleri ile çarpanların ortancası (medyan) ve aritmetik ortalamalarına yer verilmiş, uç değerler elimine edilerek şirket değerine ulaşılmıştır. Fiyat tespit raporunda, değerleme çalışmasında esas alınan gayrimenkul yatırım ortaklarının PD/DD değerinin görece yüksek çıktığı değerlendirilmiş olup, bu nedenle Piyasa Değeri/Defter Değeri (PD/DD) çarpanı Şirket değerinin tespiti hususunda dikkate alınmamış, yalnızca Piyasa Değeri/Net Aktif Değer (PD/NAD) çarpanı dikkate alınmıştır. Söz konusu yaklaşım çerçevesinde hesaplanan Şirket değeri aşağıdaki tabloda verilmektedir.
| Çarpan Analizi Sonucu | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Çarpan | Şirket Değeri (TL) |
Ağırlık (%) | Ağırlıklandırılmış Şirket Değeri (TL) |
|||
| PD/NAD | 0,96 | 2.899.170.528 | 100,00% | 2.899.170.528 | ||
| Toplam Değer | 2.899.170.528 |
Payları Borsa İstanbul'da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait çarpanların esas alınması ve PD/NAD çarpanı kullanılması sonucunda Şirket'in değeri 2.899.170.528,53 TL olarak tahmin edilmiştir.
Değerleme Sonucu
İntegral Yatırım tarafından yapılan çalışma sonucunda Toplama ve Borsadaki Kılavuz Emsaller Yöntemlerine verilen ağırlıklar aşağıdaki tabloda yer almakta olup, %20 oranında halka arz iskontosunun da uygulanması neticesinde 2.367.382.409 TL tutarındaki Şirket Değeri'ne ulaşılmıştır.
Buna göre, çıkarılmış sermayesi 150.000.000 TL olan Şirket'in pay başına halka arz fiyatı 15,78 TL olarak hesaplanmıştır.
| Değerleme Sonucu (TL) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanılan Yöntemler | Şirket Değeri | Ağırlık | Ağırlıklandırılmış Şirket Değeri |
||
| Maliyet Yaklaşımı-Toplama Yöntemi | 3.019.285.495 | 50,00% | 1.509.642.748 | ||
| Pazar Yaklaşımı-Borsadaki Kılavuz Emsaller Yöntemi |
2.899.170.528 | 50,00% | 1.449.585.264 | ||
| Şirket Değeri | 2.959.228.011 | ||||
| Halka Arz İskontosu | 20,00% | ||||
| İskontolu Şirket Değeri | 2.367.382.409 | ||||
| Çıkarılmış Sermaye | 150.000.000 |
3. Karşılaştırmalı Net Aktif Değer Analizi:
İntegral Yatırım tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda, değerleme çalışması kapsamında esas alınan Şirket'in 30.06.2023 tarihli finansal tablosu üzerinde yapılan düzeltmeler neticesinde Şirket'in Maliyet Yaklaşımı-Toplama Yöntemi kapsamındaki Net Aktif Değeri 3.019.285.495,43 TL olarak hesaplanmıştır. Aynı düzeltmelerin Şirket'in 30.06.2025 tarihli finansal tablolarına da uygulanması suretiyle Şirket'in 30.06.2023 tarihli ile 30.06.2025 tarihli Net Aktif Değeri karşılaştırmalı olarak aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| NAD Tablosu | Fiyat Tespit Raporu NAD (30.06.2023) |
||
|---|---|---|---|
| Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri |
(TL) | Son Durum İtibarıyla NAD (30.06.2025) |
30.06.2023-30.06.2025 |
| (TL) | NAD Farkı | ||
| Arsa | 140.000.000,00 | 473.877.036,00 | 333.877.036,00 |
| Gölbaşı | 140.000.000,00 | 473.877.036,00 | 333.877.036,00 |
| Ticari Alanlar | 2.068.980.397,32 | 3.730.337.000,00 | 1.661.356.602,68 |
| Konsept Vera | 2.068.980.397,32 | 3.730.337.000,00 | 1.661.356.602,68 |
| Konutlar | 816.853.909,11 | 983.654.000,00 | 166.800.090,89 |
| Konsept Vera | 816.853.909,11 | 983.654.000,00(*) | 166.800.090,89 |
| TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ (A) | 3.025.834.306,43 | 5.187.868.036,00 | 2.162.033.729,57 |
| NAKİTLER (BANKA + KASA) (B) | 1.191.450,00 | 1.820.247,00 | 628.797,00 |
| TİCARİ ALACAKLAR (C) | 0 | 45.422.671,00 | 45.422.671,00 |
| DİĞER DÖNEN VARLIKLAR (D) | 198.280.820,00 | 1.414.244.586,00 | 1.215.963.766,00 |
| MADDİ DURAN VARLIKLAR (E) | 714.265,00 | 2.956.270,00 | 2.242.005,00 |
| AKTİF TOPLAMI (A+B+C+D+E=I) |
3.226.020.841,43 | 6.652.311.810,00 | 3.426.290.968,57 |
| TİCARİ BORÇLAR (G) | 113.887.371,00 | 2.328.755,00 | -111.558.616,00 |
| KISA VADELİ BORÇLANMALAR (H) |
0 | 136.625.779,00 | 136.625.779 |
| DİĞER BORÇLAR (K) | 22.984.135,00 | 170.647.319,00 | 147.663.184,00 |
| DİĞER KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER (L) |
69.847.398,00 | 100.508.586,00 | 30.661.188,00 |
| DİĞER UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER (M) |
16.442,00 | 1.368.906.016,00 | 1.368.889.574,00 |
| PASİF TOPLAMI (G+H+K+L+M=II) |
206.735.346,00 | 1.779.016.455,00 | 1.572.281.109,00 |
| NET AKTİF DEĞER (I - II) |
3.019.285.495,43 | 4.873.295.355,00 | 1.854.009.859,57 |
(*) Ekspertiz raporundaki değerdir.
Yukarıdaki tabloda detayları görüldüğü üzere Şirket'in 30.06.2023 tarihli finansal tablolara göre 3.019.285.495,43 TL olan net aktif değeri 30.06.2025 tarihli finansal tablolar itibarıyla 4.873.295.355 TL'ye ulaşarak 1.854.009.859,57 TL tutarında artış göstermiştir.
Öte yandan, İntegral Yatırım tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda "Maliyet Yaklaşımı: Toplama Yöntemi"nin yanı sıra "Pazar Yaklaşımı:Borsadaki Kılavuz Emsaller Yöntemi"de kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Piyasa Değeri/Net Aktif Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmiştir. Bu yöntemde yine net aktif değer hesabına dayanmakta olup, Şirket'in 30.06.2025 tarihi itibarıyla gerçekleşen net aktif değerinin fiyat tespit raporuna esas alınan finansal tablolara göre hesaplanan net aktif değer ile kıyaslaması yukarıda yer almaktadır.
Saygılarımızla,
Denetimden Sorumlu Komite