Investor Presentation • Mar 13, 2025
Investor Presentation
Open in ViewerOpens in native device viewer
Yayın Tarihi: Mart 2025
.
➢ Daha fazla bilgi için [email protected]
Yasal Uyarı
Hakkımızda
➢ GYO Dönüşümü ile birlikte Şirket ünvanlımız «Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş» olarak değiştirilmiştir.
| Sermaye Ve Ortaklık Yapısı | ||||
|---|---|---|---|---|
| ---------------------------- | -- | -- | -- | -- |
| Ödenmiş/Çıkarılmış Sermayesi (TL) | 820.000.000 |
|---|---|
| ----------------------------------- | ------------- |
| Ortağın Adı-Soyadı Ticaret Ünvanı |
FIRAT HOLDİNG ANONİM ŞİRKETİ |
EMRE FIRAT | SEVDA FIRAT | DİĞER | TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|
| Sermayedeki Payı(TL) | 460.000.000 | 46.610.246 | 45.400.000 | 267.989.754 | 820.000.000 |
| Sermayedeki Payı(%) | 56,10% | 5,68% | 5,54% | 32,68% | 100,00% |
| Oy Hakkı Oranı(%) | 56,10% | 5,68% | 5,54% | 32,68% | 100,00% |
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, global gelişmelerle birlikte uluslararası pazara hitap etmekte ve başta yakın coğrafya olmak üzere ciddi yabancı yatırımcıların odağında yer almaktadır. Sektörün bu yapısı nedeniyle de Orta Doğu'daki çatışmaların sonuçları, hızla büyüyen ekonomileriyle Çin ve Hindistan'daki değişen politikalar ve ticaret ilişkileri ile yakın çevrede gerçekleşen seçim sonuçları da dâhil olmak üzere dünyanın dört bir yanındaki gelişmelerden etkilenen küresel bir sistemin parçası haline gelmiştir.
Gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri sınırlayan faktörlerin başında bölgedeki jeopolitik olaylar, ekonomideki durağanlık, inşaat maliyetleri, finansmana erişimdeki zorluklar, artan yasal düzenlemeler (vergisel istisnaların kısıtlanması), sektörün artan sermaye gerekliliği, piyasadaki likidite darlığı ve enflasyon gelmektedir.
Yaklaşık üç yıldır yüksek enflasyon ve faiz oranlarının yarattığı belirsizlikte yoluna devam eden gayrimenkul sektörü Faiz oranlarıyla ilgili artan iyimserliğe rağmen finansmanın maliyeti ve erişilebilirliği, değerlemeler ve işlem hacimleri üzerindeki etkisiyle birlikte son üç yıldır ağır bir baskı altında kalmıştır.
Son dönemde kendini gösteren ve önümüzdeki dönemde de artarak devam edeceği gözlenen para politikasıyla ilgili net göstergeler, gayrimenkul alıcı ve satıcılarının Konut, ofis ve perakende satıştaki fiyatlandırma konusunda anlaşmaya daha da yaklaştığına işaret etmektedir. Ayrıca Suriye ve Ukrayna' da ki gelişmelerin olumlu etkisi ile toparlanma aşamasında olan gayrimenkul piyasalarının 2025 yılının 3. Çeyreğinden sonra Konut, Ofis ve Perakende sektörünün yanında Lojistik yatırımlarında da hızlı bir toparlanmaya gireceği kanaatindeyiz.
Toparlanma sürecinde piyasa büyüklüğü ve likiditenin yanında yatırımcıların şehir tercihleri de piyasaları etkilemektedir. Bu kapsamda başta İstanbul, Ankara ve İzmir'in olmak üzere sahil illerinde de gayrimenkul piyasaları hızlı bir toparlanma eğilimi göstermektedir.
Sektörel darboğazın yaşandığı dönemlerde Yatırımcılar, kredi kuruluşları ve düzenleyiciler gayrimenkul sektörünü riskli görmekte ve buna bağlı olarak da gayrimenkul yatırımcılarına yönelik yüksek kredi marjları ve sıkı kredi verme kriterleri uygulamaktadırlar. Bu gelişmelere paralel olarak finansman bulmadaki sıkışıklık gayrimenkulün fiyatlandırılmasını da doğrudan etkilemektedir. Fiyatlandırmayla ilgili belirsizlik nedeniyle bazı yatırımcılar, gayrimenkul için daha fazla sermaye ayırmaya gönülsüz yaklaşırken, kriz dönemlerinden tecrübeli olan yatırımcılar ise sermayenin yeni fırsatlara dönüştürme aracı olarak gayrimenkul yatırımlarının fırsat olduğunu düşünmektedir.
Ekonomik ve jeopolitik gelişmeler ile darboğaza giren Gayrimenkul sektöründe sermaye girişi beklentisinin yanı sıra borç ve özkaynak finansmanına erişim konusunda iyimserlik giderek artmaktadır. Enflasyon ve faiz oranı hareketleri gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricilerinin en önemli endişeleri arasında yer almaktadır. Ayrıca enflasyon görünümüne ilişkin görüşlerin daha dengeli olmasıyla birlikte faiz oranlarının gelecek yıl düşeceği yönünde iyimserlik oluşmaya başlamış bu durum 2025'teki gayrimenkul yatırım performansı için pozitif etki yaratmıştır.
OFİSLER: Önümüzdeki yıl için beklentiler açısından esnek/hizmet veren ofisler ve şehir merkezi ofisleri ilk sırada yer alırken banliyö ofisleri ikinci sırada yer almaktadır. Ofis yatırımlarında kolay araç ve personel ulaşım olanakları ile "hizmet, teknolojik olanak ve kültürel fırsatlar" sunan bir ortama sahip merkezi konumlardaki yatırımlara talebin arttığı gözlemlenmektedir. Ofis yatırımlarının gelişimi irdelendiğinde ofis talebinin yüksek performanslı binalar etrafında toplandığı gözlemlenmektedir.
KONUT: Ekonomik gelişmişlik ve aile yapısında geniş aileden çekirdek aile yaşamına dönüş, konut maliyetleri gibi faktörlerin etkisiyle birlikte ikamet amaçlı konut tercihlerinde "Büyük" konutlardan daha kullanışlı "orta" ve "küçük" konutlara doğru bir dönüş olmuştur. Ayrıca standart kiralık konutlarda da talep 1+1 ve 2+1 konutlarda yoğunluk göstermektedir. Özellikle İstanbul, Ankara gibi metropol kent merkezlerinde öğrenci konaklama taleplerinin de artmasıyla birlikte 1+1 ve 2+1 konutlara talep artmıştır. Bu tip konutlarda kiralamaların daha kısa süreli sözleşmelerle yapılması da yatırımcıların ilgisini çekmektedir.
PERAKENDE: Bir dönem perakende sektörü şehir merkezlerinde tek başına cazibe merkezi iken zaman içerisinde karma projelere çevrilmiş ve bu şekilde kullanımlar arası sinerji oluşturularak maksimum fayda sağlanması hedeflenmiş ve başarılı da olmuştur. Karma kullanımdaki sakinler perakende satış noktalarında harcamalar yaparak bunların finansal ömrüne katkıda bulunurken varlık değeri de artık yalnızca perakende amaçlı bir kullanım olmadığı için artış göstermiştir.
TÜİK verilerine göre, Türkiye'de 2022 yılında 1.486 bin adet, 2023 yılında 1.226 bin adet ve 2024 yılında 1.478 bin adet konut satışı gerçekleşmiştir. 2024 yılında bir önceki yıla göre %20,6 oranında artmıştır .
Kaynak: TÜİK (https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146)
Son dönemde ekonomik ve jeopolitik gelişmelere paralel gözlenen kur artışı, enflasyonist ortam ve emtia fiyatlarındaki yükseliş konut fiyatlarına da yansımıştır. Aşağıdaki 5 yıllık grafik incelendiğinde 2019 yılı başından itibaren, konut fiyat endeksinde 2024 Ocak ayında %1124 ile yıldan yıla en yüksek artış oranı gözlemlenmiştir. Aralık 2024 itibarıyla ise konut fiyat endeksi önceki yılın aynı ayına oranla %129,43 artmıştır.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi Verileri
| Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 797 | $-7,8$ | 703 079 | $-3,2$ | 146 381 433 | $-3,4$ | 2022 | 99 177 | 7,7 | 642 118 | 2,5 | 128 925 738 | 1,0 | ||
| 26 124 | $-22,1$ | 131717 | $-24,6$ | 27 684 310 | $-19,3$ | 22 483 | 7,2 | 155 425 | $-2,3$ | 30 435 331 | $-7,8$ | ||||
| 29 080 | $-4,7$ | 146 458 | $-7,1$ | 30 998 880 | $-2,4$ | $\parallel$ | 23 000 | 24,3 | 149 470 | 23,6 | 29 457 374 | 21,3 | |||
| $\parallel$ | 28 298 | $-7,0$ | 146 354 | $-2,3$ | 32 217 793 | $-3,3$ | $\mathsf{III}$ | 22 8 29 | 4,0 | 137 471 | $-0,8$ | 27 526 223 | $-2,6$ | ||
| IV | 44 295 | 0,6 | 278 550 | 13,9 | 55 480 449 | 6,5 | IV | 30 865 | 0,6 | 199752 | $-4,0$ | 41 506 810 | $-1,5$ | ||
| 2023 | 139 660 | 9,3 | 860 445 | 22,4 | 168 538 926 | 15,1 | 2023 | 86771 | $-12,5$ | 534 905 | $-16,7$ | 107 126 234 | $-16,9$ | ||
| 23 885 | $-8,6$ | 131 835 | 0,1 | 27 012 818 | $-2,4$ | 20 210 | $-10,1$ | 126 242 | $-18,8$ | 25 095 239 | $-17,5$ | ||||
| 31 129 | 7,0 | 193 397 | 32,0 | 39 284 975 | 26,7 | II | 18 0 28 | $-21,6$ | 107 749 | $-27,9$ | 21 096 318 | $-28,4$ | |||
| Ш | 35 494 | 25,4 | 199 121 | 36,1 | 39 503 244 | 22,6 | $\parallel$ | 19721 | $-13,6$ | 117 151 | $-14,8$ | 23 565 368 | $-14,4$ | ||
| IV | 49 152 | 11,0 | 336 092 | 20,7 | 62 737 889 | 13,1 | IV | 28 8 12 | $-6,7$ | 183763 | $-8,0$ | 37 369 309 | $-10,0$ | ||
| 2024 | 122 594 | $-12,2$ | 758 189 | $-11,9$ | 147 576 718 | $-12,4$ | 2024 | 96 155 | 10,8 | 585 849 | 9,5 | 119 180 450 | 11,3 | ||
| 28 574 | 19,6 | 176 559 | 33,9 | 35 814 052 | 32,6 | 28 631 | 41,7 | 175 298 | 38,9 | 36 531 830 | 45,6 | ||||
| 24 154 | $-22,4$ | 137 913 | $-28,7$ | 27 202 628 | $-30,8$ | $\mathsf{I}$ | 15 3 9 9 | $-14,6$ | 82 489 | $-23,4$ | 17 937 436 | $-15,0$ | |||
| Ш | 28 910 | $-18,5$ | 165 994 | $-16,6$ | 32 153 653 | $-18,6$ | $\mathsf{III}$ | 20 301 | 2,9 | 113 323 | $-3,3$ | 22 354 184 | $-5,1$ | ||
| IV | 40 956 | $-16,7$ | 277 723 | $-17,4$ | 52 406 386 | $-16,5$ | IV | 31 824 | 10,5 | 214 739 | 16,9 | 42 357 001 | 13,3 |
| İl | İlçe | Mahalle | Ada/Parsel | Malik | Yüzölçümü (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Kartal | Çavuşoğlu (Esentepe) | 2796/366 | Maliye Hazinesi (ÖİB) (Vera Konsept GYO)** |
32,927.26 |
** 06.06.2024 Tarihli 32568 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 8618 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı İle Satışı Şirketimize yapılmış ve sözleşeme imzalanmıştır
Emsal:1.80 Olup Parselin Tamamında Ticaret, Turizm Veya Turizm Amaçlı Yapı Veya Yapılar Yapılması Durumunda (Konut, Yüksek Nitelikli Konut, Rezidans Yapılmaması Halinde) Emsal:2.00, Yençok:80 Metre Olarak Uygulama Yapılacaktır.
Kartal Merkez Nazım İmar Planı içerisinde aynı ya da farklı alt bölge uygulamalarında kalan parseller arası imar hakkı konut ve ticaret fonksiyon oranı değiştirilmeden tamamen transfer edilebilir. Bu hakkın kullanılması durumunda, imar hakkının taşındığı parselin inşaat alanı en fazla %20 oranında arttırılabilir. İmar hakkı terk edilen parsel, yeşil alan olarak imar planı değişikliği yapılması ve kullanılması şartıyla bilabedel Kartal Belediyesi'ne devredilecektir.
| Alan Kullanımı | Yüzölçümü (m²) |
|---|---|
| TİCARET-TURİZM-KONUT (TİCTK-1) |
21.431,19 |
| YOL | 5.527,14 |
| TOPLAM | 26.958,33 |
Söz konusu gayrimenkullerin yer aldığı bölge; Kartal ilçesinin eski sanayi bölgesidir. Ancak zaman içerisinde kentin merkezinde kalmış ve Kartal Merkez Nazım imar planlarında bölgenin geneli ticaret ve yaşam merkezi olarak planlanmıştır. Sanayi alanı olması nedeni ile mülkiyetli problemi olmayan büyük parsellerin yoğunlukta olduğu bölge yavaş yavaş proje yatırımlarına dönmeye başlamıştır. Emlak Konut, İş Bankası gibi GYO ların projelerinin yanında yatırım amaçlı gayrimenkul el değiştirmeleri de başlamıştır.
Bölge 13 alt bölgeye ayrılmış ve TİCT-1 ve TİCT-2 lejantları ile planlanmıştır. Avrupa yakasındaki Levent bölgesi de benzer şeklide sanayi alanı iken parsel büyüklükleri ve mülkiyet sorunu olmaması nedeni ile hızlı şekilde gelişmiş ve bu günkü halini almıştır.
Anadolu Yakasında yer alan Finans Merkezi ile birlikte bu yakada da talepler artmaya başlamış, gerek konut ve gerekse de Konaklama ile Ticari iş merkezlerine talep artmıştır.
Söz konusu parsel de tam da ticari iş merkezi alanının en başında, göl ve millet bahçesine komşu, tüm toplu taşıma ve ana ulaşım akslarına hemen bağlanabilme özelliği ile çok avantajlı durumdadır.
| Service Service | ||
|---|---|---|
| KARMA PROJE | TİCARET + TURİZİM | İFRAZ İLE İKİ PARSEL | ||
|---|---|---|---|---|
| TICT | KONUT | |||
| ARSA ALANI | 26.958,33 | 26.958,33 | ||
| TERK MİKTARI | 5.527,14 | 5.527,14 | ||
| NET PARSEL ALANI | 21.431,19 | 21.431,19 | 10.000,00 | 11.431,19 |
| EMSAL | 1,80 | 2,00 | 2,00 | 1,80 |
| EMSALE ESAS INSAAT ALANI | 38.576,14 | 42.862,38 | 20.000,00 | 20.576,14 |
| TOPOGRAFYADAN VE PLAN NOTUNDAN KAYNAKLI AVANTAJ | 1,20 | |||
| EMSAL HARİCİ ALAN (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) | 1,30 | |||
| ORTAK ALAN HARİÇ İNŞAAT ALANI | 60.178,78 | 66.865,31 | 31.200,00 | 32.098,78 |
| ORTAK ALAN ORANI | 0,65 | |||
| ORTAK ALAN | 39.116,21 | 43.462,45 | 20.280,00 | 20.864,21 |
| TOPLAM INSAAT ALANI | 99.294,99 | 110.327,77 | 51.480,00 | 52.962,99 |
| EMSAL TRANSFERI | |
|---|---|
| ------------------------ | -- |
| Maksimum Transfer İmar Hakkı | 19.859,00 | 22.065,55 | 10.296,00 | 10.592,60 |
|---|---|---|---|---|
| Gerekli Arsa Alanı | 11.032,78 | 11.032,78 | 5.148,00 | 5.884,78 |
Söz konusu arsanın İmar aktarımı, Hobi Bahçesi vb gibi muhtemel avantajlar dikkate alınmadan kendi imar koşulları esas alınarak Fikir Projesi Çalışmaları yaptırılmıştır. Bu fikir projeleri çerçevesinde Söz konusu arsa üzerinde ~100.000 m2 inşaat alanında Konut + Ofis + Ticari Dükkanlar ve Otel projesi öngörüleri esas alınmıştır.
Fikir projesi verileri, Piyasa koşulları ve rakipleri ile rekabetçi bir satış stratejisi ile satış senaryoları dikkate alınarak Fizibilite çalışmaları yapılmıştır.
Yapılan Bu Fikir Projesi Çalışmasına esas fizibilite raporunda:
Arazi Ankara Çankaya Çayyolu-1 Mahallesi 80274 ada 1 Parselde bulunmakta olup 22.419,92 m2 yüz ölçüme sahiptir.
Özelleştirme İdaresi Tarafından yapılan 16.12.2024 tarihli ihalede 2.125.000.000 TL bedel ile en yüksek teklif Şirketimiz tarafından verilmiş olup ihalenin onay süreci ve sözleşme aşaması beklenmektedir.
Söz konusu arazi üzerinde yapılan Fikir Projesi kapsamında
600 konut nitelikli bağımsız bölüm
geliştirilmesi için çalışmalar devam etmektedir.
| İl | İlçe | Mahalle | Ada/Parsel | Malik | Yüzölçümü (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ankara | Çankaya | Çayyolu-1) | 80274/1 | Maliye Hazinesi (ÖİB) (Vera Konsept GYO)** |
22.419,92 |
** 16.12.2024 Tarihli ÖİB tarafından yapılan ihalede Arsanın Satışı Şirketimiz Üzerinde kalmış ve Cumhur Başkanlığı Onayı ve Sözleşme Süreci Beklenmektedir.
Emsal:1.50 Olup Parselin Tamamı Gelişme Konut Alanı içerisinde kalmaktadır. Yençok=15 Kattır. İmar Uygulaması Yapılmıştır.
| İMAR UYGULAMASI ÖNCESİ ALAN DAĞILIMI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alan Kullanımı | Yüzölçümü (m²) | ||||
| Gelişme Konut Alanı (E=1,50) | 22.419,92 | ||||
| Park | 6.922,22 | ||||
| Yol | 36,98 | ||||
| TOPLAM | 29.379,12 |
| ÖZET BİLANÇO | 31 Aralık 2024 | 31 Aralık 2023 |
|---|---|---|
| Dönen Varlıklar | 5.154.865.449 | 1.870.016.909 |
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 3.965.389 | 454.643.234 |
| Ticari Alacaklar | 12.742.092 | 15.036.787 |
| Stoklar | 3.683.981.469 | 397.853.322 |
| Diğer Dönen Varlıklar | 66.107.485 | 42.274.725 |
| Duran Varlıklar | 326.476.670 | 3.563.964.728 |
| Toplam Varlıklar | 5.481.342.119 | 5.433.981.637 |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 287.492.445 | 130.479.908 |
| Kısa Vadeli Borçlanmalar | 144.721.618 | |
| Ticari Borçlar | 1.229.888 | 2.740.940 |
| Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler | 23.602.133 | 11.632.906 |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.129.059.668 | 93.398.030 |
| Özkaynaklar | 4.064.790.006 | 5.210.103.699 |
| Toplam Yükümlülükler & | ||
| Özsermaye | 5.481.342.119 | 5.433.981.637 |
| Finansal Göstergeler | 31 Aralık 2024 | 31 Aralık 2023 |
| Cari Oran | 17,93 | 14,33 |
| Likidite Oranı | 5,12 | 11,28 |
| Toplam Borç/Toplam Aktif | 0,26 | 0,04 |
Kaynak: 2023-2024 Bağımsız Denetimden Geçmiş Mali Tablolar
| ÖZET GELİR TABLOSU (Milyon TL) | 31 Aralık 2024 | 31 Aralık 2023 |
|---|---|---|
| Hasılat | 254.081.573 | |
| Brüt Kar | 38.843.982 | |
| Faaliyet Giderleri | (3.769.138) | (1.977.868) |
| Esas Faaliyet Karı | 5.524.139 | (14.731.985) |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler, Net | (3.769.138) | (1.977.868) |
| Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler, Net | 90.198.611 | 165.543.569 |
| Finansman Gideri Öncesi Faaliyet | ||
| Karı | 95.722.750 | 150.811.584 |
| Vergi Öncesi Kar | (3.562.096) | 438.281.953 |
| Vergi Geliri / (Gideri), Net | (421.014.043) | 393.691.406 |
| Dönem Karı / (Zararı) | (424.576.139) | 831.973.359 |
Finansal tablolarda ihtiyatlı bir yaklaşım sergilenerek ertelenmiş vergi yükümlülüğünün hesaplanmasında %30 oranında karşılık ayrılmış olmakla birlikte ilgili vergi mevzuatındaki kâr dağıtım şartlarının 2025 yılından itibaren sağlanarak, taşınmaz kazançları üzerinden %10 oranında asgari asgari Kurumlar Vergisi ödenmesi hedeflenmektedir.
Kızılırmak Mah. Dumlupınar Bulvarı No:9/A1 Blok 11.Kat İç Kapı No:460 YDA Center Çankaya / ANKARA +90 312 220 16 61 - [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.