NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2024 - 488 Ağustos, 2024

Talep Sahibi	Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	08.08.2024
Rapor Numarası	Özel 2024 - 488
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Elâzığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi, 1046 Ada 11 parsel üzerindeki projede yer alan ve D Blok içerisinde bulunan 84 adet dükkân nitelikli gayrimenkulün piyasa değerinin tespitini içeren, SPK mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur.

↗ İş bu rapor, Altmış Dokuz (69) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

		YÖNETİCİ ÖZETİ 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
	1.1	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
	1.2	Değerlemenin Amacı 6
	1.3	Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6
	1.4	Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6
	1.5	Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6
	1.6	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7
	2.1	Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7
	2.2	Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7
	2.3	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
	2.4	İşin Kapsamı 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8
	3.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 10
	3.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
	3.4	Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 11
	3.5	Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11
	3.6	Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 11
	3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 11
	3.8	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
	3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
	3.10	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 12
	3.11	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 12
	4.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 12
	4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle
		Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12
	4.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 17

	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 17
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 17
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 17
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 18
	5.1	Pazar Yaklaşımı 20
	5.2	Maliyet Yaklaşımı 24
	5.3	Gelir Yaklaşımı 25
	5.4	Diğer Tespit ve Analizler 26
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 26
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 26
	6.2	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 26
	6.3	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 26
	6.4	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 26
	6.5	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 27
	6.6	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 27
	6.7	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 27
	6.8 Görüş	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 27
7.		SONUÇ 28
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 28
	7.2	Nihai Değer Takdiri 28
8.		UYGUNLUK BEYANI 29

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

RAPOR EKLERİ .................................................................................................................................................... 29

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2024-488 / 08.08.2024
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Sürsürü Mahallesi, Beyaz Dede Efendi Bulvarı Konsept Vera Projesi Merkez/Elazığ
Tapu Kayıt Bilgisi	Elazığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi, 1046 Ada 11 parsel, D Blok "Dükkan" nitelikli taşınmazlar.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Konu taşınmazlar halihazırda natamam durumdadır.
İmar Durumu	Değerlemeye konu projenin bulunduğu parsel, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, Konut+Ticaret alanında kalmakta olup, E: 2,00 Hmax= 36.50m. olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Rapora konu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır.
Piyasa Değeri	2.828.250.000,00 TL
KDV Dahil Piyasa Değeri	3.393.900.000,00 TL
Açıklama	Taşınmazlar yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Mehmet AFŞAR - SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları 01.08.2024 itibariyle başlanmış 08.08.2024 itibariyle değerleme çalışmaları tamamlanmış olup rapor tanzimi 08.08.2024 tarihinde Özel 2024-488 rapor numarasıyla yapılarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Elâzığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi, 1046 Ada 11 parsel üzerindeki projede yer alan ve D Blok içerisinde bulunan 84 adet dükkân nitelikli gayrimenkulün piyasa değerinin tespitini içeren, SPK mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmaz(lar)ın piyasa değerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 01.08.2024 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için, tarafımızca 01.11.2022 tarihli, Özel 2022-1217 numaralı değerleme raporu, 05.06.2023 tarihli, Özel 2023-350 numaralı değerleme raporu ve 29.12.2023 tarihli, Özel 2023- 1592 tarihli değerleme raporu hazırlanmıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye	:	14.000.000,-TL
Ticaret Sicil	:	256696
Telefon	:	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web	:	[email protected] www.netgd.com.tr
Adres	:	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	:	Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi	:	Balgat Mh. Mevlana Bulv. Yelken Plaza Apt. No:139 A / 59
		Çankaya /ANKARA
Şirket Amacı	:	Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklara yatırım
		yapmak
Sermayesi	:	820.000.000,-TL
Halka Açıklık	:	% 26,49
Telefon	:	0 312 220 16 61
E-Posta	:	[email protected]

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Elazığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi, 1046 Ada 11 parsel üzerinde yer alan D Blok içerisinde, 84 adet dükkan nitelikli gayrimenkulün piyasa değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar Cumhuriyet Mahallesi'nde (Tapuda Sürsürü Mahallesi olarak geçmektedir) şehrin batı kısmında, İller Bankası ve Elazığ Belediyesi'nin yer aldığı bölgede konumludur. Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için Malatya Caddesi üzerinde doğu istikametinde ilerlenirken sola Beyazdede Efendi Bulvarı'na girilir. Bu bulvar üzerinde ilerlenip Fatih Ahmet Baba Bulvarı kesişimine gelindiğinde taşınmaz sağ kol üzerinde köşe parselde konumludur. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge konut nitelikli gelişmiştir. Taşınmazın yakın çevresi yapılaşmasını büyük ölçüde tamamlamıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgeye ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile oldukça rahattır. Bölgede herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır. Bölgede genellikle 6-8 katlı apartman tipi konut yapıları bulunmaktadır. Taşınmaza yakın konumda İller Bankası Bölge Müdürlüğü, Elazığ Belediyesi, Park23 Avm, Elysium Avm bulunmaktadır. Taşınmaz şehrin ana arterlerinden olan Malatya Caddesi'ne yaklaşık 300m. mesafededir.

Taşınmazın bazı noktalara mesafesi;

Elazığ Havalimanı: ~12km.
Fırat Üniversitesi Hastanesi: ~3km.
Fethi Sekin Şehir Hastanesi: ~9km.
Elazığ Kültürpark: ~2,5km.

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 8 | 69

Koordinatlar

Enlem: 38.6688 Boylam: 39.1778

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

14043,00 İLÇE MERKEZ SÜRSÜRÜ MAHALLE ANA TAŞINMAZ NİTELİK ARSA MEVKİİ GEDİK KARAÇALI 1046/11 ADA-PARSEL BAĞIMSIZ CİLT BAĞIMSIZ BÖLÜM SIRA SAYFA ARSA BÖLÜM TARİH Taşınmaz ID BLOK KAT NİTELİĞİ PAY/PAYDA NO NO NO NUMARASI DÜKKAN 38/14043 1 128571267 532 52654 D 3.BODRUM3.BODRUM 1 12.05.2023 26219 DÜKKAN 41/14043 2 128571313 533 52655 3.BODRUM3.BODRUM 2 12.05.2023 26219 D DÜKKAN 41/14043 3 128571353 533 52656 D 3.BODRUM3.BODRUM 3 12.05.2023 26219 DÜKKAN 20/14043 4 128571379 533 52657 D 3.BODRUM3.BODRUM 4 12.05.2023 26219 DÜKKAN 18/14043 5 128571405 533 52658 D 3.BODRUM3.BODRUM 5 12.05.2023 26219 DÜKKAN 23/14043 6 128571430 533 52659 D 3.BODRUM 2.BODRUM 6 12.05.2023 26219 DÜKKAN 37/14043 7 128571454 533 52660 D 2.BODRUM 2.BODRUM 7 12.05.2023 26219 DÜKKAN 42/14043 8 128571468 533 52661 D 2.BODRUM 2.BODRUM 8 12.05.2023 26219 DÜKKAN 41/14043 9 128571477 533 52662 D 2.BODRUM 2.BODRUM 9 12.05.2023 26219 DÜKKAN 20/14043 10 128571271 533 52663 D 2.BODRUM 2.BODRUM 10 12.05.2023 26219 DÜKKAN 18/14043 11 128571275 533 52664 D 2.BODRUM 3.BODRUM 11 12.05.2023 26219 DÜKKAN 23/14043 12 128571279 533 52665 2.BODRUM 3.BODRUM 12 12.05.2023 26219 D DÜKKAN 417/14043 13 128571283 533 52666 D 1. BODRUM 1. BODRUM 13 12.05.2023 26219 DÜKKAN 43/14043 14 128571287 533 52667 D 1. BODRUM 2. BODRUM 14 12.05.2023 26219 DÜKKAN 128571291 533 52668 1. BODRUM 3. BODRUM 28/14043 12.05.2023 26219 15 D 15 DÜKKAN 40/14043 16 128571295 533 52669 D 1. BODRUM 3. BODRUM 16 12.05.2023 26219 DÜKKAN 43/14043 17 128571299 533 52670 D 1. BODRUM 3. BODRUM 17 12.05.2023 26219 DÜKKAN 41/14043 18 128571303 533 52671 D 1. BODRUM 3. BODRUM 18 12.05.2023 26219 DÜKKAN 40/14043 19 128571307 533 52672 D 1. BODRUM 2. BODRUM 19 12.05.2023 26219 DÜKKAN 37/14043 20 128571317 533 52673 D 1 . BODRUM 2. BODRUM 20 12.05.2023 26219 DÜKKAN 47/14043 21 128571321 533 52674 D 2. BODRUM 2. BODRUM 21 12.05.2023 26219 DÜKKAN 38/14043 22 128571325 533 52675 D 1. BODRUM 3. BODRUM 22 12.05.2023 26219 DÜKKAN 46/14043 23 128571329 533 52676 D 1. BODRUM 3. BODRUM 23 12.05.2023 26219 DÜKKAN 63/14043 24 128571333 533 52677 D 1. BODRUM 3. BODRUM 24 12.05.2023 26219 DÜKKAN 78/14043 25 128571336 533 52678 1 . BODRUM 2. BODRUM 25 12.05.2023 26219 D DÜKKAN 150/14043 26 128571339 533 52679 D 1. BODRUM 1. BODRUM 26 12.05.2023 26219 DÜKKAN 89/14043 27 128571342 533 52680 D 1. BODRUM 3. BODRUM 27 12.05.2023 26219 DÜKKAN 44/14043 28 128571345 533 52681 D 1. BODRUM 1. BODRUM 28 12.05.2023 26219 DÜKKAN 54/14043 29 128571347 533 52682 D 1. BODRUM 1. BODRUM 29 12.05.2023 26219 DÜKKAN 66/14043 30 128571355 533 52683 D 1. BODRUM 1. BODRUM 30 12.05.2023 26219 DÜKKAN 66/14043 31 128571357 533 52684 D 1. BODRUM 1. BODRUM 31 12.05.2023 26219 DÜKKAN 67/14043 32 128571359 533 52685 D 1. BODRUM 1. BODRUM 32 12.05.2023 26219 DÜKKAN 77/14043 33 128571361 533 52686 D 1. BODRUM 1. BODRUM 33 12.05.2023 26219 DÜKKAN 25/14043 34 128571363 533 52687 D 1. BODRUM 3. BODRUM 34 12.05.2023 26219 DÜKKAN 26/14043 35 128571365 533 52688 1. BODRUM 3. BODRUM 35 12.05.2023 26219 D ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 44/14043 36 128571367 533 52689 D 36 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 53/14043 37 128571369 533 52690 D 37 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 39/14043 38 128571371 533 52691 D 38 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 44/14043 39 128571373 533 52692 D 39 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 32/14043 40 128571381 533 52693 D 40 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 33/14043 41 128571383 533 52694 D 41 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 49/14043 42 128571385 533 52695 D 42 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 64/14043 43 128571387 533 52696 D 43 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 35/14043 44 128571389 533 52697 D 44 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 66/14043 128571391 533 52698 12.05.2023 26219 45 D 45 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 37/14043 46 128571393 533 52699 D 46 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 37/14043 47 128571395 533 52700 D 47 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 40/14043 48 128571397 533 52701 D 48 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 30/14043 49 128571399 533 52702 D 49 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 37/14043 50 128571407 533 52703 D 50 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 36/14043 51 128571409 533 52704 D 51 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 54/14043 52 128571411 533 52705 D 52 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 54/14043 53 128571413 533 52706 D 53 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 49/14043 54 128571415 533 52707 D 54 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 22/14043 128571417 533 52708 12.05.2023 26219 55 D 55 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 70/14043 56 128571419 533 52709 D 56 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 41/14043 57 128571421 533 52710 D 57 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 40/14043 58 128571423 533 52711 D 58 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 55/14043 59 128571425 533 52712 D 59 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 56/14043 60 128571432 533 52713 D 60 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 46/14043 61 128571434 533 52714 D 61 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 65/14043 62 128571436 533 52715 D 62 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 78/14043 63 128571438 533 52716 D 63 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 186/14043 64 128571440 533 52717 D 64 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 68/14043 65 128571442 533 52718 65 12.05.2023 26219 D ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 65/14043 66 128571444 533 52719 D 66 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 51/14043 67 128571446 533 52720 D 67 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 68 128571448 533 52721 68 59/14043 12.05.2023 26219 D ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 41/14043 69 128571450 533 52722 D 69 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 52/14043 70 128571455 533 52723 D 70 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 53/14043 71 128571456 533 52724 D 71 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 52/14043 72 128571457 533 52725 D 72 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 53/14043 73 128571458 533 52726 D 73 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 53/14043 74 128571459 533 52727 D 74 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 53/14043 128571460 533 52728 12.05.2023 26219 75 D 75 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 52/14043 76 128571461 533 52729 D 76 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 60/14043 77 128571462 533 52730 D 77 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 78 128571463 533 52731 78 60/14043 12.05.2023 26219 D ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 151/14043 79 128571464 533 52732 D 79 12.05.2023 26219 ZEMİN 2.BODRUM DÜKKAN 69/14043 80 128571469 533 52733 D 80 12.05.2023 26219 ZEMİN 3.BODRUM DÜKKAN 74/14043 81 128571470 533 52734 D 81 12.05.2023 26219 BİRİNCİ3.BODRUM DÜKKAN 74/14043 82 128571471 533 52735 D 82 12.05.2023 26219 BİRİNCİ3.BODRUM DÜKKAN 93/14043 83 128571472 533 52736 D 83 12.05.2023 26219 İKİNCİ3.BODRUM DÜKKAN 164/14043 84 128571473 533 52737 D 84 12.05.2023 26219	TAPU TABLOSU
	İL	ELAZIĞ	AT YÜZÖLÇÜM(m2)



				YEVMİYE






























































Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 10 | 69

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taşınmazlar ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Webtapu Portalı üzerinden alınan tapu kayıtlarına göre müşterek olarak aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.

Beyan: Yönetim Planı : 25/04/2023( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (12.05.2023 – 26219) İrtifak : BU PARSEL İLE 77 ADA 1.PARSEL VE 73 ADA 2 PARSELLER LEHİNE VE 72 ADA 35 PARSEL 74 ADA 6,164. PARSELLER ALEYHİNE NEBEN EDEN VE DÜZÜMLÜ SU KUYULU VE SU GEÇİRME HAKLAR VAR.M: BU PARSEL İLE 73 ADA 2 PARSEL 74 ADA 1 PARSELLER LEHİNE 6,164 PARSELLER ALEYHİNE NENBADEN VE DÜZENLİ SU GEÇİRME HAKKI (07.01.1953 – 30)

İrtifak: H: BU PARSEL İLE 77 ADA 1 PARSEL VE 73 ADA 2 PARSEL LEHİNE 72 ADA 35 PARSEL 74 ADA 6,16,4 PARSELLER ALEYHİNE MENBADEN NEDEN EDEN VE DÜZÜMLÜ SU KUYULARINI VE SU GEÇİRME HAKKI VAR M: BU PARSEL İLE 73 ADA 2 PARSEL 74 ADA 1.PARSELLER LEHİNE VE 72 ADA 6,16,4 PARSELLER ALEYHİNE MENBADEN DÜZME SU KUYULARI VE SU GEÇİRME HAKKI (29.11.1954 – 30)

Not: Tapu kaydı üzerinde yer alan kayıtlar herhangi bir olumsuzluk oluşturmamaktadır.

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi Söz konusu taşınmazlar son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik görmemiştir.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Elazığ Belediyesi planlama servisinden edinilen bilgiye göre, 1046 ada 11 parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda Konut+Ticaret alanı, E:2,00 Hmaks: 36,50m. olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.

3.6 Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkul için Elazığ Belediyesi imar servisinde yapılan incelemeler neticesinde, alınmış olumsuz herhangi bir karar vb. bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Söz konusu proje ile ilgili Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ve ESD Proje Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında 01.07.2022 tarihli inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Proje bedeli ile ilgili sözleşme maddesine göre; ''Taraflar işlerin yapılması konusunda toplam 450.000.00 TL+KDV bedel üzerinden anlaşmışlardır. Söz konusu tutara Maliyetler ve Genel Giderler dahil olup ESD Proje tarafından işlerin tamamlanması için ek bir ödeme talebinde bulunamaz.''

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak Webtapu Portalı ve Elazığ Belediyesi'nde yapılan araştırmalarda incelenen proje ve ruhsat bilgileri;

	RUSHAT BİLGİLERİ
İNŞAAT ALANI RUHSAT KULLANIM BB. TARİH SIRA BLOK SAYI									YAPI
		TÜRÜ			AMACI	SAYISI	(m2)	SAYISI	SINIFI
1	D	Yeni Yapı	24.11.2020	2020/346	Ofis ve İşyeri	84	20.963,49	6	4C
2	D	Tadilat	27.04.2023	2023/34	Ofis ve İşyeri	84	22.875,24	6	4C

Mimari Proje: 19.04.2023 tarih onaylı tadilat projesi

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Rapora konu projeye ilişkin yapı denetimi, İcadiye Mahallesi, Yakup Şevki Caddesi no:5/301 Merkez Elazığ adresli Haknur Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından gerçekleştirilmektedir.

3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme çalışması D Blok içerisinde bulunan 84 adet dükkân nitelikli taşınmaz için yapılmıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu parsel üzerinde yer alan projenin inşaatı devam etmektedir. Halihazırda enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Elazığ ili, Doğu Anadolu Bölgesi'nin güneybatısında, Yukarı Fırat Bölümü'nde yer almaktadır. 9.153 km²yi bulan yüzölçümü ile Türkiye topraklarının %1,2'sini oluşturmaktadır. 38°30' ile 40°0'21'' doğu boylamları, 38°0'17'' ile 39°0'11'' kuzey enlemleri arasında kalan il, doğudan Bingöl, kuzeyden (Keban Baraj Gölü aracılığı ile) Tunceli, batı ve güneybatıdan (Karakaya Baraj Gölü aracılığıyla) Malatya, güneyden ise Diyarbakır illerinin arazileri ile çevrilidir. İl, merkez ilçe ile birlikte 11 ilçe, 537 köy ve 709 mezra yerleşmesinden oluşmaktadır.

Geçmişte karasal iklimin hüküm sürdüğü Elazığ yapılan ve yapılmakta olan barajların etkisi ile ılıman bir iklime geçiş yapmıştır. Bu sürecin sonucunda özellikle önceleri çok soğuk ve yoğun kar yağışlı geçen kışlar nispeten daha ılıman geçmektedir. İlde bölge iklim koşullarına göre oldukça ılıman bir iklim hüküm sürmektedir.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi olmuştur. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi olmuştur. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmaktadır.

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre %3,23, bir önceki yılın Aralık ayına göre %28,76, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,78 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,93 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %39,57 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %104,50 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-2,58 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %8,08 ile konut olmuştur.

Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla, 24 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 4 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 115 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti.

İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre %2,47, bir önceki yılın Aralık ayına göre %28,48, bir önceki yılın aynı ayına göre %60,31 ve on iki aylık ortalamalara göre %68,37 olarak gerçekleşmiştir(TUİK).

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının birinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %90,0 artarak 8 trilyon 822 milyar 248 milyon TL oldu. GSYH'nin birinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 285 milyar 572 milyon olarak gerçekleşmiştir(TUİK).

∆ Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

Türkiye genelinde konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,2 azalarak 79 bin 313 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 13 bin 25 ile İstanbul, 6 bin 866 ile Ankara ve 4 bin 361 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 34 ile Ardahan, 40 ile Hakkari, 44 ile Tunceli ve Bayburt oldu.

		Haziran			Ocak - Haziran
			Değişim			Değişim
	2024	2023	(%)	2024	2023	(%)
Satış şekline göre toplam satış	79 313	83636	$-5,2$	545 074	565779	$-3,7$
lpotekli satis	6813	13 4 6 3	$-49.4$	51415	121 530	$-57,7$
Diğer satış	72500	70 173	3.3	493 659	444 249	11,1
Satış durumuna göre toplam satış	79 313	83636	$-5.2$	545 074	565779	$-3,7$
lik el satis	25 4 25	25886	$-1,8$	173 324	171 158	1,3
Ikinci el satis	53888	57750	$-6.7$	371750	394 621	$-5,8$

Konut satışları Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,7 azalışla 545 bin 74 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,4 azalış göstererek 6 bin 813 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %8,6 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %57,7 azalışla 51 bin 415 olmuştur.

Haziran ayındaki ipotekli satışların, bin 547'si; Ocak-Haziran dönemindeki ipotekli satışların ise 12 bin 176'sı ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde diğer konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 72 bin 500 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,4 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 artışla 493 bin 659 olmuştur(TUİK).

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 14 | 69

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,8 azalarak 25 bin 425 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,1 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Haziran döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,3 artışla 173 bin 324 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,7 azalış göstererek 53 bin 888 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,9 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Haziran döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,8 azalışla 371 bin 750 olarak gerçekleşmiştir(TUİK).

Yabancılara yapılan konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %45,1 azalarak bin 440 olmuştur. Haziran ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,8 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 593 ile Antalya, 478 ile İstanbul ve 116 ile Mersin olmuştur (TUİK).

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 artmıştır. Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir(TUİK).

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 15 | 69

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile bir daireli binalar izlemiştir(TUİK).

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 artmıştır. Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dışı ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile bir daireli binalar izlemiştir(TUİK).

Yıl	Ceyrek	Bina savisi	Yıllık değisim (%)	Daire sayısı	Yıllık değisim (%)	Yüzölcüm (m ² )	Yıllık değisim (%)
2022		99 172	7,7	642 327	2.5	129 032 132	1,1
		22 488	7.2	155 510	$-2.2$	30 456 510	$-7.8$
	Ш	22 992	24.2	149 528	23.6	29 493 763	21.5
	Ш	22 838	4,1	137 561	$-0,7$	27 561 081	$-2,4$
	IV	30 854	0,5	199 728	$-4,0$	41 520 777	$-1,4$
2023		86790	$-12.5$	534 554	$-16,8$	107 605 849	$-16,6$
		20 214	$-10.1$	126 262	$-18.8$	25 266 516	$-17.0$
	Ш	18 0 32	$-21.6$	107 774	$-27.9$	21 206 270	$-28.1$
	Ш	19722	$-13.6$	117 274	$-14.7$	23 721 802	$-13.9$
	IV	28 822	$-6,6$	183 244	$-8,3$	37 411 261	$-9,9$
2024	ı	28 549	41,2	174 859	38,5	36 715 226	45,3

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul Özellikleri;

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 1046 ada 11 parsel; 14.043,00m² yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahiptir. Parsel topografik olarak kuzeybatıdan güneydoğu eksenine eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel kuzey kenarında Fatih Ahmet Baba Bulvarı'na, güney kenarında ise sokağa cephelidir. Parsel üzerinde halihazırda Konsept Vera Projesi inşa edilmektedir.

Konsept Vera Projesi konut ve işyeri nitelikli bağımsız bölümlerden oluşmaktadır. Projede A1, A2, B1, B2, C ve D bloklar olmak üzere 6 adet blok bulunmaktadır. D blok ticari nitelikli bağımsız bölümlerden oluşmakta, diğer bloklar konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşmaktadır. Projede toplam 216 adet bağımsız bölüm bulunmakta, toplam inşaat alanı 62.807 m² 'dir. Bloklara ilişkin detaylı bilgi 3.8 başlığı altında ruhsat bilgileri tablosunda detaylı olarak verilmiştir. Projeye göre A1 Blok parselin kuzeydoğu köşesinde, B1 Blok güney köşesinde, C Blok batı köşesinde, diğer bloklar ise arada konumlandırılmıştır.

Alınan bilgiye göre D bloktaki bağımsız bölümler natamam olarak teslim edilecektir. D blok inşaat seviyesi yapılan incelemeler ve alınan bilgilere göre yaklaşık % 94,45'tir. Projede yer alan bağımsız bölümlere ait blok, kat, cephe, kullanım alanı vb. bilgiler ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Parsel üzerinde halihazırda projesine uygun şekilde Konsept Vera Projesi inşa edilmektedir. Söz konusu projede halihazırda ruhsata ve mimari projeye aykırı bir durum bulunmamaktadır.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde halihazırda Konsept Vera Projesi inşa edilmektedir. Taşınmazların bulunduğu D blok için yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir durum bulunmamaktadır.

4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde halihazırda Konsept Vera Projesi inşa edilmektedir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.

Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Emsal 1 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Twin Towers projesi içerisinde 150 m² giriş kat, 100m² asma kat ve 200 m2 bodrum kullanım alanına sahip dükkan 36.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

(Emsalin asma katının ve bodrum katının ticari potansiyeli zemin kata göre düşük olup zemine indirgenmiş toplam kullanım alanı 150m² zemin kullanımı + 100m² /2 asma kat kullanımı + 200m² /5 bodrum kat = 240 m² 'dir.)

İlgilisi: 0 539 367 38 23

Emsal 2 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, İmam Efendi Bulvarına cepheli 250 m² giriş kat, 100m² bodrum kat kullanım alanına sahip dükkan 30.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. (Emsalin bodrum katının kullanım alanının ticari potansiyeli zemin kata göre düşük olup zemine indirgenmiş toplam kullanım alanı: 250m² zemin kullanımı + 100m² /5 bodrum kat kullanımı = ~270 m² 'dir.)

İlgilisi: 0 530 833 29 88

Emsal 3 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, Yunus Emre Bulvarına cepheli, yeni binada, natamam teslim, 200 m² giriş kat kullanım alanına sahip dükkan 14.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0 537 505 00 23

Emsal 4 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, İmam Efendi Bulvarına cepheli 200 m² giriş kat, 50 m² bodrum kat kullanım alanına sahip dükkan 15.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. (Emsalin bodrum katının kullanım alanının ticari potansiyeli zemin kata göre düşük olup zemine indirgenmiş toplam kullanım alanı: 200m² zemin kullanımı + 50m² /5 bodrum kat kullanımı = ~210 m² 'dir.)

İlgilisi: 0 535 667 01 87

Emsal 5 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Malatya yoluna cepheli 150 m² giriş kat, 150m² asma kat ve 200 m2 bodrum kullanım alanına sahip dükkan 24.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

(Emsalin asma katının ve bodrum katının ticari potansiyeli zemin kata göre düşük olup zemine indirgenmiş toplam kullanım alanı 150m² zemin kullanımı + 150m² /2 asma kat kullanımı + 200m² /5 bodrum kat = 265 m² 'dir.)

İlgilisi: -

Not: Emsal her ne kadar Malatya Caddesi cepheli olsa da bulunduğu nokta caddenin ticari hareketlilik bakımından düşük olduğu bölgedir.

Emsal 6 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Malatya yoluna cepheli 100 m² giriş kat, 100m² asma kat ve 100 m2 bodrum kullanım alanına sahip dükkan 26.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

(Emsalin asma katının ve bodrum katının ticari potansiyeli zemin kata göre düşük olup zemine indirgenmiş toplam kullanım alanı 100m² zemin kullanımı + 100m² /2 asma kat kullanımı + 100m² /5 bodrum kat = 170 m² 'dir.)

İlgilisi: 0 537 364 24 64

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan incelemede benzer konsepte sahip projede konumlu dükkân emsali bulunmamaktadır. Taşınmazın yakın çevresindeki cadde cepheli dükkân emsalleri incelenmiştir. Yakın çevredeki cadde dükkânlarının birim değerlerinin 70.000-160.000 TL/m² aralığında olduğu görülmektedir.

Rapora konu taşınmazların bulunduğu projenin konumu, konsepti, marka değeri vb. diğer özellikleri de göz önünde bulundurulmuş, bu doğrultuda gerekli şerefiye düzeltmeleri yapılarak projede yer alan Fatih Ahmet Baba Bulvarına cephe zemin kat 74 nolu dükkân nitelikli gayrimenkul baz alınarak emsal tablosu düzenlenmiştir.

EMSAL DÜZELTME TABLOSU	SATILIK DÜKKAN
İçerik		Emsal 1		Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4		Emsal 5	Emsal 6
Brüt alanı (m²)	240,00m²			270,00m²		200,00m²		210,00m²		265,00m²		170,00m²
Satış fiyatı		₺36.000.000		₺30.000.000		₺14.000.000	₺15.250.000		₺24.000.000		₺26.500.000
m² birim fiyatı		₺150.000		₺111.111		₺70.000	₺72.619		₺90.566		₺155.882
Pazarlık	3%	-	3%	-	3%	-	3%	-	3%	-	3%	-
Konum şerefiyesi	50%	+	65%	+	100%	+	65%	+	85%	+	75%	+
Kullanım alanı şerefiyesi	25%	+	25%	+	20%	+	25%	+	25%	+	10%	+
Yapı Kalitesi Şerefiyesi	25%	+	35%	+	15%	+	40%	+	35%	+	15%	+
İndirgenmiş birim fiyat	₺295.500 ₺246.667				₺162.400 ₺164.845			₺219.170 ₺307.088
Ortalama Birim fiyat	232.612TL/m²

Blokta bulunan diğer dükkanlara bu taşınmazın birim m2 si baz alınarak kendi içinde kat, konum ve alan şerefiyeleri uygulanarak değer takdir edilmiştir.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç


	Sıra No Blok	Kat	B.B. No	Nitelik	Satışa Esas Brüt Alan (m2)	Toplam Değer KDV Hariç	Birim Değer KDV Hariç	İnşaat Seviyesi (%)	Tamamlanması İçin Gereken Maliyet (TL)	Mevcut Durum Değeri (TL)
1	D	3.Bodrum Kat	1	DÜKKAN	87,31	₺13.813.390	₺158.211	94,45	₺138.542	₺13.674.848
2	D	3.Bodrum Kat	2	DÜKKAN DÜKKAN	95,25	₺13.442.250	₺141.126	94,45	₺151.141	₺13.291.109
3 4	D D	3.Bodrum Kat 3.Bodrum Kat	3 4	DÜKKAN	94,17 44,58	₺13.462.330 ₺6.293.605	₺142.958 ₺141.176	94,45 94,45	₺149.427 ₺70.739	₺13.312.903 ₺6.222.866
5	D	3.Bodrum Kat	5	DÜKKAN	40,67	₺5.621.225	₺138.216	94,45	₺64.534	₺5.556.691
6	D	3.Bodrum Kat	6	DÜKKAN	50,41	₺7.461.375	₺148.014	94,45	₺79.990	₺7.381.385
7	D	2.Bodrum Kat	7	DÜKKAN	85,07	₺14.723.750	₺173.078	94,45	₺134.987	₺14.588.763
8	D	2.Bodrum Kat	8	DÜKKAN	97,45	₺15.010.250	₺154.030	94,45	₺154.632	₺14.855.618
9	D D	2.Bodrum Kat	9	DÜKKAN DÜKKAN	94,11	₺14.655.990 ₺6.850.505	₺155.733 ₺153.461	94,45	₺149.332 ₺70.834	₺14.506.658 ₺6.779.671
10 11	D	2.Bodrum Kat 2.Bodrum Kat	10 11	DÜKKAN	44,64 40,67	₺6.125.825	₺150.623	94,45 94,45	₺64.534	₺6.061.291
12	D	2.Bodrum Kat	12	DÜKKAN	50,43	₺7.993.875	₺158.514	94,45	₺80.021	₺7.913.854
13	D	1.Bodrum Kat	13	DÜKKAN	1.003,78	₺151.081.060	₺150.512	94,45	₺1.592.777	₺149.488.283
14	D	1.Bodrum Kat	14	DÜKKAN	97,48	₺18.947.140	₺194.370	94,45	₺154.679	₺18.792.461
15	D	1.Bodrum Kat	15	DÜKKAN	59,39	₺10.105.780	₺170.160	94,45	₺94.239	₺10.011.541
16 17	D D	1.Bodrum Kat 1.Bodrum Kat	16 17	DÜKKAN DÜKKAN	92,06 96,45	₺17.337.140 ₺18.048.230	₺188.324 ₺187.125	94,45 94,45	₺146.079 ₺153.045	₺17.191.061 ₺17.895.185
18	D	1.Bodrum Kat	18	DÜKKAN	91,79	₺17.039.350	₺185.634	94,45	₺145.650	₺16.893.700
19	D	1.Bodrum Kat	19	DÜKKAN	90,39	₺17.004.350	₺188.122	94,45	₺143.429	₺16.860.921
20	D	1.Bodrum Kat	20	DÜKKAN	85,28	₺15.868.660	₺186.077	94,45	₺135.321	₺15.733.339
21	D	1.Bodrum Kat	21	DÜKKAN	109,89	₺21.052.810	₺191.581	94,45	₺174.371	₺20.878.439
22	D	1.Bodrum Kat	22	DÜKKAN	85,97	₺15.950.110	₺185.531	94,45	₺136.415	₺15.813.695
23 24	D D	1.Bodrum Kat 1.Bodrum Kat	23 24	DÜKKAN DÜKKAN	107,52 146,23	₺20.492.800 ₺28.678.110	₺190.595 ₺196.116	94,45 94,45	₺170.610 ₺232.035	₺20.322.190 ₺28.446.075
25	D	1.Bodrum Kat	25	DÜKKAN	184,72	₺35.486.905	₺192.112	94,45	₺293.110	₺35.193.795
26	D	1.Bodrum Kat	26	DÜKKAN	356,62	₺59.177.170	₺165.939	94,45	₺565.877	₺58.611.293
27	D	1.Bodrum Kat	27	DÜKKAN	209,61	₺42.639.570	₺203.423	94,45	₺332.605	₺42.306.965
28	D	1.Bodrum Kat	28	DÜKKAN	96,32	₺15.577.560	₺161.727	94,45	₺152.839	₺15.424.721
29	D	1.Bodrum Kat	29	DÜKKAN	122,12	₺19.567.380	₺160.231	94,45	₺193.777	₺19.373.603
30 31	D D	1.Bodrum Kat 1.Bodrum Kat	30 31	DÜKKAN DÜKKAN	156,55 154,45	₺25.232.470 ₺25.156.650	₺161.178 ₺162.879	94,45 94,45	₺248.410 ₺245.078	₺24.984.060 ₺24.911.572
32	D	1.Bodrum Kat	32	DÜKKAN	156,96	₺25.242.720	₺160.823	94,45	₺249.061	₺24.993.659
33	D	1.Bodrum Kat	33	DÜKKAN	181,28	₺29.363.560	₺161.979	94,45	₺287.651	₺29.075.909
34	D	1.Bodrum Kat	34	DÜKKAN	55,79	₺9.476.075	₺169.853	94,45	₺88.526	₺9.387.549
35	D	1.Bodrum Kat	35	DÜKKAN	56,48	₺9.643.265	₺170.738	94,45	₺89.621	₺9.553.644
36	D	Zemin Kat	36	DÜKKAN DÜKKAN	200,23	₺46.111.357	₺230.292	94,45	₺317.721	₺45.793.636
37 38	D D	Zemin Kat Zemin Kat	37 38	DÜKKAN	221,94 240,48	₺52.457.947 ₺52.425.075	₺236.361 ₺218.002	94,45 94,45	₺352.170 ₺381.589	₺52.105.777 ₺52.043.486
39	D	Zemin Kat	39	DÜKKAN	249,50	₺53.963.351	₺216.286	94,45	₺395.901	₺53.567.449
40	D	Zemin Kat	40	DÜKKAN	175,75	₺38.251.039	₺217.645	94,45	₺278.876	₺37.972.163
41	D	Zemin Kat	41	DÜKKAN	175,65	₺38.215.404	₺217.566	94,45	₺278.718	₺37.936.686
42	D	Zemin Kat	42	DÜKKAN	222,82	₺51.519.927	₺231.218	94,45	₺353.566	₺51.166.361
43 44	D D	Zemin Kat Zemin Kat	43 44	DÜKKAN DÜKKAN	260,99	₺63.380.093 ₺20.620.506	₺242.845 ₺255.394	94,45	₺414.133 ₺128.117	₺62.965.959 ₺20.492.389
45	D	Zemin Kat	45	DÜKKAN	80,74 154,42	₺38.034.426	₺246.305	94,45 94,45	₺245.030	₺37.789.395
46	D	Zemin Kat	46	DÜKKAN	85,70	₺21.939.299	₺256.001	94,45	₺135.987	₺21.803.312
47	D	Zemin Kat	47	DÜKKAN	85,40	₺19.907.528	₺233.109	94,45	₺135.511	₺19.772.017
48	D	Zemin Kat	48	DÜKKAN	96,08	₺25.142.891	₺261.687	94,45	₺152.458	₺24.990.433
49	D	Zemin Kat	49	DÜKKAN DÜKKAN	68,50	₺15.354.191	₺224.149	94,45	₺108.694	₺15.245.497
50 51	D D	Zemin Kat Zemin Kat	50 51	DÜKKAN	82,97 82,39	₺20.231.627 ₺19.152.439	₺243.843 ₺232.461	94,45 94,45	₺131.655 ₺130.735	₺20.099.972 ₺19.021.705
52	D	Zemin Kat	52	DÜKKAN	129,13	₺33.042.136	₺255.883	94,45	₺204.901	₺32.837.236
53	D	Zemin Kat	53	DÜKKAN	128,56	₺31.408.795	₺244.312	94,45	₺203.996	₺31.204.799
54	D	Zemin Kat	54	DÜKKAN	310,42	₺60.043.343	₺193.426	94,45	₺492.568	₺59.550.775
55	D	Zemin Kat	55	DÜKKAN	46,69	₺9.401.901	₺201.369	94,45	₺74.087	₺9.327.815
56 57	D D	Zemin Kat Zemin Kat	56 57	DÜKKAN DÜKKAN	161,18 92,01	₺39.331.034 ₺21.341.257	₺244.019 ₺231.945	94,45 94,45	₺255.757 ₺146.000	₺39.075.277 ₺21.195.258
58	D	Zemin Kat	58	DÜKKAN	90,50	₺21.303.507	₺235.398	94,45	₺143.604	₺21.159.904
59	D	Zemin Kat	59	DÜKKAN	126,53	₺30.332.838	₺239.728	94,45	₺200.775	₺30.132.063
60	D	Zemin Kat	60	DÜKKAN	128,18	₺30.804.829	₺240.325	94,45	₺203.393	₺30.601.435
61	D	Zemin Kat	61	DÜKKAN	107,55	₺25.681.664	₺238.788	94,45	₺170.658	₺25.511.006
62 63	D D	Zemin Kat Zemin Kat	62 63	DÜKKAN DÜKKAN	147,89	₺36.079.624 ₺44.642.181	₺243.963 ₺241.675	94,45	₺234.669 ₺293.110	₺35.844.955 ₺44.349.071
64	D	Zemin Kat	64	DÜKKAN	184,72 695,77	₺159.897.964	₺229.814	94,45 94,45	₺1.104.033	₺158.793.931
65	D	Zemin Kat	65	DÜKKAN	161,34	₺42.563.027	₺263.810	94,45	₺256.011	₺42.307.016
66	D	Zemin Kat	66	DÜKKAN	151,10	₺39.053.029	₺258.458	94,45	₺239.762	₺38.813.267
67	D	Zemin Kat	67	DÜKKAN	119,83	₺29.202.698	₺243.701	94,45	₺190.144	₺29.012.554
68	D	Zemin Kat	68	DÜKKAN DÜKKAN	139,87	₺35.852.666	₺256.328	94,45	₺221.943	₺35.630.723
69 70	D D	Zemin Kat Zemin Kat	69 70	DÜKKAN	97,62 122,31	₺22.843.948 ₺31.004.727	₺234.009 ₺253.493	94,45 94,45	₺154.901 ₺194.079	₺22.689.046 ₺30.810.648
71	D	Zemin Kat	71	DÜKKAN	124,33	₺29.945.292	₺240.853	94,45	₺197.284	₺29.748.008
72	D	Zemin Kat	72	DÜKKAN	118,85	₺30.184.007	₺253.967	94,45	₺188.589	₺29.995.418
73	D	Zemin Kat	73	DÜKKAN	123,97	₺29.936.292	₺241.480	94,45	₺196.713	₺29.739.579
74	D	Zemin Kat	74	DÜKKAN	123,61	₺31.305.276	₺253.258	94,45	₺196.142	₺31.109.134
75	D D	Zemin Kat Zemin Kat	75	DÜKKAN DÜKKAN	123,72	₺29.930.042 ₺31.585.007	₺241.918 ₺265.755	94,45	₺196.316 ₺188.589	₺29.733.726 ₺31.396.418
76 77	D	Zemin Kat	76 77	DÜKKAN	118,85 141,58	₺35.272.214	₺249.133	94,45 94,45	₺224.656	₺35.047.558
78	D	Zemin Kat	78	DÜKKAN	141,69	₺38.583.956	₺272.312	94,45	₺224.831	₺38.359.125
79	D	1.Kat	79	DÜKKAN	522,74	₺110.673.720	₺211.718	94,45	₺829.473	₺109.844.247
80	D	1.Kat	80	DÜKKAN	167,01	₺38.607.250	₺231.167	94,45	₺265.008	₺38.342.242
81	D	1.Kat	81	DÜKKAN	170,39	₺39.480.230	₺231.705	94,45	₺270.371	₺39.209.859
82 83	D D	1.Kat 1.Kat	82 83	DÜKKAN DÜKKAN	174,22	₺40.260.685 ₺89.664.485	₺231.091 ₺185.284	94,45	₺276.449 ₺767.890	₺39.984.236 ₺88.896.595
84	D	3.Kat	84	DÜKKAN	483,93 1.001,90	₺180.530.450	₺180.188	94,45 94,45	₺1.589.794	₺178.940.656
					Toplam Değer					₺2.828.249.133,20

Satışa esas brüt alan içerisinde; taşınmazların tapuya işli eklenti alanı ve ilave tahsis alanları da mevcuttur.

Rapora konu taşınmazlar için pazar yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan toplam mevcut durum (% 94,45 inş. sev.) değeri olarak ~2.828.250.000,00-TL takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Taşınmazlar kat irtifaklı olup arsa değerlemesi yapılmamıştır.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Değerleme konusu taşınmazlar kat irtifaklı b.b. niteliği kazanmış olup bu sebeple yapı değeri tespit edilmemiştir.

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Taşınmazlar kat kat irtifaklı yapıda konumlu olup Maliyet Yaklaşımı ile değer takdiri yapılmamıştır.

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.

Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Söz konusu taşınmaz üzerinde direk gelir getirici bir mülk bulunmaması sebebiyle nakit giriş ve çıkışı bulunmamaktadır.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Söz konusu taşınmazların bu şık ile ilgisi bulunmamaktadır.

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Söz konusu taşınmazların değerlemesi emsal karşılaştırma (Pazar) yöntemine göre yapılmıştır.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Taşınmazların kira değer tespiti yapılmamıştır.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %25- %35 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %35- %50 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Konu taşınmazların arsa ve proje değeri takdirinde bulunulmamıştır.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazların tamamlandıktan sonra dükkan olarak kullanılması en iyi ve verimli kullanım türü olacaktır.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme çalışmasında Elazığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi 1046 ada 11 parsel üzerinde yer alan Konsept Vera Projesi içerisinde D blok 84 adet dükkan nitelikli taşınmaz için değer takdirinde bulunulmuştur.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Rapora konu taşınmazlar "Dükkan" niteliklidir. Taşınmazların kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etken değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza pazar yaklaşımı esasına göre değer belirlenmiştir.

Taşınmazların mevcut kullanım durumu da göz önüne alındığında en uygun değerleme yönteminin pazar yaklaşımı olduğuna kanaat getirilmiş ve değerleme de bu yöntem esas kabul edilmiştir.

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.

6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazların bulunduğu D Blok için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Taşınmazların tapu kaydı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır.

6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.

6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmemiş olup hali hazırda parsel üzerinde konut ve yaşam merkezi projesi bulunmakta ve inşası devam etmektedir.
6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin (GYO Tebliğ) 22. maddesi 1. fıkrasının (ç) bendinde "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." hükmü ile GYO Tebliği'nin 22. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde yer alan "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." hükmü kapsamında gayrimenkul yatırım ortaklıkları kendi mülkiyetlerindeki arsaların üzerinde gayrimenkul projesi geliştirebilmekte olup gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gerçekleştirecekleri projelerin gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir.

Kat irtifakı kurulmuş ve % 94,45 inşaat seviyesine sahip olan değerlemeye konu bağımsız bölümler halihazırda proje olarak GYO portföyünde yer almaktadır. Bu kapsamda tapu niteliğine uygun olarak devam eden proje inşaatında konu bağımsız bölümlerin "Dükkan" olarak portföyde bulunmasına engel bir durum bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, müşteri talebine istinaden Elazığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi, 1046 Ada 11 parsel üzerinde yer alan projede D Blok içerisinde, 84 adet dükkân nitelikli gayrimenkulün piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu projenin piyasa değer tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Elâzığ İli, Merkez İlçesi, Sürsürü Mahallesi, 1046 Ada 11 parselde konumlu Konsept Vera Projesi D Blok 84 adet dükkân nitelikli taşınmazın 08.08.2024 değerleme tarihi itibarıyla pazar yaklaşımına göre değeri şu şekildedir;

Rakamla; 2.828.250.000,00-TL ve Yazıyla; (İkimilyarsekizyüzyirmisekizmilyonikiyüzellibin Türk Lirası)

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Kuru 1\$:33.4471 TL dir.

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Takyidat Belgesi,

∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri

∆ Yapı Ruhsatları

∆ Mimari Proje

∆ İnşaat Sözleşmesi

∆ Taşınmaz Görselleri

∆ SPK Lisans Belgeleri

AI Terminal

VERA KONSEPT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8905_rns_2024-08-12_142dd94a-dbb5-4b5a-8c1d-e9ceea69e511.pdf

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

İÇİNDEKİLER

YÖNETİCİ ÖZETİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

1.2 Değerlemenin Amacı

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 İşin Kapsamı

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Koordinatlar

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

∆ Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul Özellikleri;

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

Değerleme Yöntemleri

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.

6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

7.2 Nihai Değer Takdiri

8. UYGUNLUK BEYANI

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

More from VERA KONSEPT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert