Veidekke — Investor Presentation 2017

Mar 13, 2017

Konjunkturrapport

MARS 2017

INNHOLD

• Fortsatt vekst i det skandinaviske markedet
• Internasjonal økonomi og B/A-marked
• NORGE
• Norsk økonomi
• Norsk B/A-marked
• Bolig
• Yrkesbygg
• Anlegg

SVERIGE

• Svensk økonomi
• Svensk B/A-marked
• Bolig
• Yrkesbygg
• Anlegg

DANMARK

• Dansk økonomi
• Dansk B/A-marked
• Yrkesbygg
• Anlegg
• Bolig

Om Veidekkes konjunkturrapport:

Veidekkes Konjunkturrapport beskriver konsernets syn på markedsutviklingen i de skandinaviske bygg- og anleggsmarkedene i 2017 og 2018. Prognosene for makroøkonomien er basert på konsensusanslag fra etablerte prognosemiljøer i Norge, Sverige og Danmark.

Arbeidet med rapporten ble avsluttet den 9. mars 2017.

For spørsmål knyttet til analysen: kristoffer.eide.hoen@veidekke.no

VEIDEKKES MARKEDSHJUL

BYGG OG ANLEGG – INVESTERINGSUTVIKLING 2017/2018 Yrkesbygg Bolig

Andre anlegg Samferdsel Markedshjulet er en grafisk fremstilling av utsiktene for den aktiviteten som kommer til omsetning i utvalgte byregioner og segmenter i 2017/2018. Sirklenes plassering på «hjulet» viser de investeringsutsiktene Veidekke vurderer som mest sannsynlig for det gitte markedet i 2017/2018. Næringen er syklisk og tidvis uforutsigbar i sin natur. Anslagene bør derfor vurderes som vårt beste skjønn innenfor et stort utfallsrom.

«SKRAPER BUNNEN» Stavanger/Sandnes «SKRAPER BUNNEN» Yrkesbygg Bolig Med investeringer sikter vi til produksjon av bygg og anlegg som kommer til omsetning, ikke igangsetting/salg som inntreffer tidligere i syklusen. «Kakediagrammene» er basert på investeringsnivåer de siste tre årene og er kjøpekraftsjustert. Sirklenes størrelser angir de relative forholdene mellom markedsnivåene i storbyregionene (bygg) eller landene (anlegg). Anlegg er nedskalert og ikke sammenligbart med bygg.

Byene i figuren viser markedet for byregionen, dvs. at de også inkluderer nærliggende kommuner

Yrkesbygg Bolig

Andre anlegg Samferdsel

FORTSATT VEKST I DET SKANDINAVISKE MARKEDET

Året 2016 ble nok et sterkt år for det skandinaviske bygg- og anleggsmarkedet, med en anslått vekst på om lag 10 %. Ulikhetene mellom regionene og de forskjellige markedssegmentene er fortsatt til stede, men en tydeligere fellesnevner nå enn for et år siden er en generell optimisme for utviklingen det kommende året.

Det mest synlige omslaget i forventningene finner vi i Sørog vestlandsbyene i Norge og i de danske byggmarkedene, som har vært preget av lav aktivitet de siste årene. Sentrale markeder som allerede har vært gode en tid, som Stor-Oslo og Stockholmsregionen, ser fortsatt sterke ut selv om veksten kan flate ut.

Samtidig som optimismen synes å være god i det skandinaviske hjørnet av verden, har mediebildet vært preget av økt usikkerhet, først og fremst knyttet til valget av Trump som president i USA, men også til Brexit og konsekvensene for det europeiske samarbeidet. Denne usikkerheten farger analysene av internasjonal økonomi, der f.eks. IMF påpeker en mer uforutsigbar utvikling fremover enn tidligere, spesielt knyttet til samarbeid over landegrenser. Nye rammevilkår og mønstre i verdenshandelen vil åpenbart ha innflytelse på de små, åpne økonomiene i Skandinavia, og dermed også på Veidekkes marked innenfor bygg og anlegg.

Den viktigste faktoren for den videre utviklingen tror vi likevel ligger i rentene. Små bevegelser i pengemarkedet kan gi merkbare effekter i etterspørselen innenfor våre markeder, spesielt siden gjelden i husholdninger og kommuner over flere år har økt mer enn inntektene. Prognosene tyder på fortsatt lave og hovedsakelig uendrede renter i 2017 og 2018. Samtidig tilsier de fleste analyser at rentebunnen nå er nådd, og renter med lang tidshorisont har økt. Risikofaktorer som de som er nevnt over, fortjener en naturlig økt plass i bevisstheten i takt med at markedet vokser mot nye høyder.

For de nærmeste 6–12 månedene er utviklingen relativt forutsigbar med tanke på å anslå fortsatt aktivitetsvekst, gitt indikatorer for salg, igangsetting og ordresituasjon ved inngangen til 2017. Unngår vi uforutsette rystelser, virker de fundamentale forholdene for de skandinaviske markedene solide også for 2018, gitt de forutsetninger for økonomisk vekst, offentlige utbyggingsplaner, arbeidsmarked og renter som etablerte prognosemiljøer legger til grunn.

Vår prognose for aktiviteten i bygg- og anleggsmarkedene, målt ved investeringstall, tilsier en fortsatt oppgang i 2017 og 2018, men noe svakere enn den vi så i 2016. Boligmarkedet vil fortsatt være en sentral driver, men sammen med offentlig initiert bygg- og anleggsvirksomhet. Flere regioner ser ut til å være på vei mot en oppgang, samtidig som gode markeder på Østlandet i Norge og i Stor-Stockholm ser ut til å holde seg på et høyt flatt nivå.

Kristoffer Eide Hoen Direktør analyse Veidekke

Teknisk note: Prognoser målt i verdi istedenfor volum

Fra og med denne rapporten presenteres markedstall og prognoser i løpende priser. Det innebærer en omlegging fra tidligere rapporter der marked og prognoser har vært presentert i volum. Den årlige veksten vil dermed normalt ligge 1–3 % høyere enn tidligere. Se tabellvedlegg bakerst i rapporten for markedstall i volum.

INVESTERINGER I SKANDINAVISKE B/A-MARKEDER 2000–2018

NOK MILLIARDER I FASTE PRISER TOM 2016. LØPENDE PRISER FOR 2017–2018. ANSLAG FOR ÅRLIG VEKST 2017–2018 ANGITT I PROSENT

INTERNASJONAL ØKONOMI OG B/A-MARKED

Proteksjonisme og populisme vinner terreng rundt om i verden, og politisk usikkerhet utgjør den største risikoen for framtidsutsiktene. Trumponomics kan gi økt vekst i USA på kort sikt, men usikkerheten og risikoen har også økt betydelig. Effektene av Brexit har ikke vært synlige på økonomien så langt, men veksten i den britiske økonomien er ventet å avta i prognoseperioden.

De viktigste handelspartnere for de skandinaviske landene ser ut til å være over konjunkturbunnen, men på grunn av svært høye gjeldsnivåer ventes oppgangen å bli moderat. Til tross for mye turbulens er det likevel ingen dramatiske endringer i utsiktene for verdensøkonomien siden forrige rapport. Det er estimert at verdensøkonomien vokste med 3 % i 2016, og en litt sterkere vekst på 3,3 % og 3,5 % er ventet for hhv. 2017 og 2018. BNP-veksten i Eurosonen i fjor ser ut til å ha endt på rundt 1,7 %, som er en liten nedgang fra veksten i 2015 på 2 %.

Rentebunnen er trolig nådd. Det knytter seg imidlertid usikkerhet til hvordan en renteoppgang vil utspille seg etter et tiår med svært lave renter og stor gjeldsoppbygging i både offentlig og privat sektor. Beslutningstagerne står overfor et vanskelig dilemma der ekspansiv finanspolitikk er ønskelig for å stimulere økonomien, samtidig som den allerede høye statsgjelden i mange land setter klare begrensninger for pengebruken. Dette taler i for en svært forsiktig renteoppgang.

Bygg- og anleggsmarkedet i EU

Eurosonen har nå lagt fire år med økonomisk vekst bak seg, og selv om oppgangen i den europeiske økonomien har vært forsiktig, har B/A-investeringene endelig begynt å følge etter de siste to årene. Den anslåtte samlede verdien av bygg- og

BNP-VEKST

Tall i %	2015–2016	2017	2018
Eurosonen	1,9	1,9 (1,4)	1,6
Tyskland	1,6	1,5 (1,2)	1,5
Storbritannia	2,1	1,5 (0,1)	1,4
USA	2,1	2,3 (2,5)	2,5
Kina	6,8	6,5 (6,2)	6,0
Globalt	3,2	3,4 (3,4)	3,6

Parentes viser anslag fra juli 2016 Kilde: ECB og Fed Kilde: IMF

anleggsproduksjonen i Eurosonen var rundt 14 billioner kroner i året som gikk, hvilket gir en volumvekst på 1,3 % i 2016. Forbedringen i husholdningenes realdisponible inntekt, fortsatt lav rente og EU-kommisjonens investeringsplan (Juncker-planen) er ventet å bidra til en gjennomsnittlig årlig volumvekst på 2 % i prognoseperioden. Enkeltlandenes ubalanserte statsfinanser vil fortsette å begrense både offentlige og private investeringer.

Veksten i B/A-markedet har vært svak i Polen og de baltiske landene de siste årene, men konjunkturene indikerer en bedring og prognosene for 2017 og 2018 er gode. Arbeidsledigheten i Polen er ventet å fortsette videre nedover til rundt 5,5 % neste år, fra et nivå på 9 % i 2014. Dette taler for at stadig flere polske og baltiske arbeidere kan komme til å reise hjem fra Skandinavia, og for polske entreprenører, spesielt innen anlegg, blir det mer enn nok å gjøre i hjemlandet fremover.

I tillegg til arbeidskraft fra Polen og Baltikum blir B/A-markedet i Skandinavia påvirket av spanske og italienske entreprenører, som spesielt innen store samferdselsprosjekter har vunnet mange oppdrag de siste årene. Anleggsinvesteringene i Italia er ventet å vokse med 3–4 % årlig i prognoseperioden, mens de er ventet å falle med 8 % i Spania i år og ytterligere 1 % neste år (etter en nedgang på rundt 14 % i 2016). NOBOL1

10-årig statsrente i USA og Eurosonen

NORGE

Veidekkes norske markeder har vært i en positiv utvikling gjennom flere år til tross for lav vekst i økonomien etter nedgangen i oljesektoren. De siste fem årene er investeringsveksten på nær 40 %, hovedsakelig som følge av vekst innen boligbygging og anleggsvirksomhet. I år og neste år venter vi et fortsatt godt marked selv om veksttakten vil avta. De siste årene har boligmarkedet vært preget av sterke regionale forskjeller, og få har kjent seg igjen i gjennomsnittsvurderinger. Vi venter at markedet nærmer seg balanse i 2017 og 2018, med en noe mer ensartet positiv utvikling, også mellom ytterpunktene Stor-Oslo og Stavanger.

Norsk økonomi

Veksten i fastlandsøkonomien endte svakere enn ventet i 2016, men det er likevel grunn til å tro at Norge nærmer seg slutten på den oljedrevne konjunkturnedgangen. Svak vekst i privat konsum, forårsaket av en reallønnsnedgang, i kombinasjon med fortsatt sterk nedgang i petroleumsinvesteringene bidro til at veksten i Fastlands-BNP endte på svake 0,8 % i fjor. Investeringer i bolig og offentlig forvaltning gjorde at det faktisk ble vekst. Det ligger ikke an til noe markant positivt omslag i konjunkturen i prognoseperioden.

Nedgangen i petroleumsinvesteringene er ventet å avta i styrke i 2017, samtidig som både bolig- og offentlige investeringer fortsetter å vokse. I tillegg er eksporten ventet å ta seg opp og bidra positivt til BNP-veksten, som ser ut til å ta seg opp til rundt 1,5 % i år. Til tross for ganske ekspansiv finanspolitikk, er det dermed fortsatt beskjeden vekst i vente. Selv om oljeprisen har tatt seg brukbart opp igjen, er det fortsatt Sør-Vestlandet som har den svakeste utviklingen, mens det er positiv eller flat aktivitetsutvikling i resten av landet. Først i 2018 kan det bli brukbar vekst i fastlandsøkonomien igjen på rundt 2,0 %.

Arbeidsledigheten har steget hvert år siden 2012 og nådde 4,7 % i snitt i 2016, men nedgang i arbeidsinnvandringen har ført til at arbeidsstyrken har skrumpet inn og dermed dempet økningen i ledigheten utover i 2016. Siden antall ledige stillinger har falt og sysselsettingen har stagnert de siste to årene, og til og med falt svakt i 2016, bør arbeidsmarkedet fortsatt karakteriseres som svakt. Det er ventet at arbeidsledigheten skal ned til rundt 4,5 % i 2017 og 2018, men sysselsettingsveksten blir trolig fortsatt beskjeden.

Utlånsrentene har mest sannsynlig nådd bunnen. Bankenes innlånsrenter steg noe i 2016, og utlånsmarginene har kommet under press. Det kan bety at rentene til låntakerne ikke blir noe lavere selv om styringsrenta skulle settes ned ytterligere. Selv om styringsrenta allerede er historisk lav, har Norges Bank fortsatt handlingsrom i pengepolitikken og kan senke den til null om nødvendig, men banken vil nødig bidra til å fyre ytterligere oppunder boligprisveksten.

Lavere oljepriser har påvirket statens inntekter, men ettersom Statens pensjonsfond utland har blitt så stort, begrenses ikke handlingsrommet i finanspolitikken nevneverdig på kort sikt, men politikken blir trolig mindre ekspansiv fra neste år av.

Norsk B/A-marked

Det norske B/A-markedet har vært i kontinuerlig god vekst siden 2011, med en verdivekst på nær 40 %, og omtrent halvparten målt i volum. I 2016 fortsatte den positive trenden med en markedsvekst på 6 %, i hovedsak drevet av vekst i boliginvesteringer og offentlige bygg.

Ved inngangen til 2017 viser Norges Banks regionale nettverk forventninger om videre vekst i kvartalene som kommer. Dette understøttes av SSBs ordrestatistikk, som viser at verdien av ordreinngangen for bygg og anlegg var 6,5 % høyere i 2016 enn året før, mens reservene hadde økt med nesten 11 % i samme periode.

ÅRLIG VEKSTRATE +5% B/A-MARKEDET

2017–2018

BOLIG YRKESBYGG ANLEGG

PRIVAT

YRKESBYGG OFFENTLIG

N/A-markedet Årlig vekstrate 2017–2018

Kilde: Veidekke og Macrobond

B/A-bedriftenes forventning om vekstrate kommende 6 mnd.

Den sterke markedsveksten i 2016 overrasket i forhold til forventningene, i hovedsak som følge av sterk oppgang i boligetterspørsel og -bygging. Den høye etterspørselsveksten i boligsegmentet er særegen fordi den skjer parallelt med at en del fundamentale faktorer som tilflytting, arbeidsmarked og husholdningenes kjøpekraft skulle tilsi en mer moderat utvikling enn i årene forut. Forklaringene varierer, men kan knyttes til effekter av rentekuttet i mars 2016 og en ny optimisme og forventning om videre prisoppgang i husholdningene.

Det norske B/A-markedet, NOK milliarder. (Faste 2016-priser t.o.m. 2016, løpende priser 2017–2018).

Kilde: SSB, Veidekkes prognose for 2017–2018 * Årlig anslått verdivekst 2017–2018 (CAGR)

På den annen side viser våre analyser at anleggsmarkedet utviklet seg med lavere vekst enn antatt. Den forutsatte veksten i 2016 på 10–15 % fra tidligere rapporter kan ifølge vårt skjønn nå anslås til moderate 3 %. Utsettelser i store veiprosjekter i statlig regi, et markant fall i jernbaneinvesteringene samt et moderat fallende aktivitetsnivå i fylkeskommuner og kommuner er en viktig forklaring på dette. For 2017 og 2018 forventer vi

at aktiviteten tar seg opp igjen, men kanskje ikke med samme sterke prosentvise vekst som vi har forventet tidligere. Høyt aktivitetsnivå kombinert med store offentlige anleggsprosjekter, gjør at svingningene kan bli store fra år til år, men den langsiktige trenden i anleggsmarkedet er positiv.

Samlet sett venter vi en vekst i det norske markedet på om lag 6 % i 2017 og 4 % i 2018.

Prognoser for investeringer i B/A-markedet i 2017–2018

Løpende priser, % endring	Nivå 2016 Mrd. NOK	2016 Vekst	2017 Vekst	2018 Vekst	Vekstrate i 17 og 18
Bolig	139	11 %	8 %	3 %	5 %
Yrkesbygg privat	58	0 %	2 %	3 %	2 %
Yrkesbygg offentlig	35	6 %	4 %	3 %	3 %
Anlegg	77	4 %	6 %	5 %	5 %
BA totalt	309	6 %	6 %	4 %	5 %
Antall igangsatte leiligheter og rekkehus		21 000	20 000	19 000

Uendret prognose fra KR september 2016

Nedjustert/oppjustert prognose fra KR september 2016

Kilde: SSB data 2016 og Veidekkes prognoser 2017–2018

BOLIG

Høy vekst i 2016

Det norske boligmarkedet fikk en positiv utvikling langs de fleste målbare akser i 2016. Salget og prisveksten utviklet seg positivt, og både igangsettingstakt og boliger i produksjon var i sterk vekst. Etterspørselen i Veidekkes segmenter, som er leiligheter og rekkehus, var høy og det ble registrert igangsettingstillatelser til 21 000 enheter i 2016, hvilket er en oppgang på 20 % fra 2015 og på 40 % fra bunnen i 2014. I Oslo var veksten i igangsettingstillatelsene godt over 100 % fra 2015 til 2016, men også i de resterende fylkene på Østlandet var veksten høy.

Kilde: SSB

Kilde: Norges Bank

Ubalanser mellom tilbud og etterspørsel har preget markedet

Markedssituasjonen har de siste årene vært preget av til dels sterke ubalanser mellom etterspørsel og tilbud i de markedsmessige ytterpunktene Oslo og Stavanger. I Osloregionen var tilbudet av ferdigstilte leiligheter fortsatt svært lavt gjennom hele 2016, en situasjon som vil endre seg fremover, men ikke før vinterhalvåret 2017–2018. I det andre ytterpunktet Stavanger/Sandnes var tilbudet av nye ferdigstilte boliger fortsatt høyt ved inngangen til 2016, men det falt gjennom året som en forsinket reaksjon på sterkt redusert etterspørsel i 2014 og 2015. Lageret av usolgte, nye boliger er med dette blitt redusert.

Den kraftige veksten i boligprisene fikk mye oppmerksomhet i 2016, og fasiten for året overgikk alles forventninger. Også prisnivået på nye boliger ble i flere regioner markant oppjustert gjennom året på grunn av den høye salgstakten. I dagens situasjon er mange aktører opptatt av å få ut prosjekter for salg, og tilløpet til såkalt ketchup-effekt er åpenbart til stede. I det ene ytterpunktet, Osloregionen, er det et trykk på salg og igangsetting fordi aktørene er usikre på hvor lenge markedet holder seg like sterkt. I det andre ytterpunktet, Stavanger/ Sandnes, er mange prosjekter blitt satt på vent de siste årene, men nå gjør utsikter til en normalisering at mange utbyggere ønsker å komme tidlig ut i markedet.

Priser på leiligheter, indeks 2014=100

* Vekst januar 2016 til januar 2017

** Veidekkes prognose for årlig vekst 2017/2018 (CAGR)

Markedet i Stor-Oslo

Svingningene i boligmarkedet er store, enten man vurderer etter pris eller etter salg og igangsetting, og de lar seg bare i noen grad forklare med endringer i fundamentale forhold på etterspørselssiden som arbeidsmarked, kjøpekraft, tilflytting og renter. I Osloregionen, der svingningene normalt er størst, har disse faktorene begrenset forklaringskraft for utviklingen i 2016. Nettotilflyttingen gikk noe ned, mens arbeidsmarkedet var stabilt. Kjøpekraften i husholdningene falt. Psykologiske faktorer som sterke prisforventninger og ubalansert tilbudsside må derfor forklare deler av utviklingen vi har sett. Den ubalanserte tilbudssiden skyldes flere år med lav boligbygging, men i Oslo har i tillegg tilbudet av bruktboliger gått kraftig ned det siste året blant annet fordi mange ønsker å kjøpe før de selger. De samme faktorene vil sånn sett være viktige for vurderingen av utviklingen i priser og salg også i 2017 og 2018.

Fundamentale drivkrefter for etterspørselen etter bolig i Osloregionen

I 2017 og 2018 venter vi at boligmarkedet vil roe seg noe ned, ikke minst i Osloregionen, i retning av en mer normal situasjon målt i nyboligsalg og prisvekst. Forklaringen på denne prognosen er delvis effekter av en voksende tilbudsside, der igangsettinger nå nærmer seg de historisk høye nivåene fra 70-tallet, og at vi etter hvert får høye nivåer også i ferdigstilte boliger.

Vi venter en vekst i leilighetsprisene i Oslo på 3–5 % gjennom 2017 og 1–3 % i 2018. Vær oppmerksom på at med det store prisoverhenget fra høsten 2016, tilsvarer anslaget en år/år-prisvekst på 15 % i Oslo i 2017. Det er forventet at det vil bli lagt ut like mange nye boliger for salg som i 2016, men oppjusterte nyboligpriser i mange prosjekter vil trolig bremse salgsgraden.

Regulatoriske tiltak

På etterspørselssiden venter vi at tiltakene iverksatt fra 1. januar 2017, med strengere krav til bankenes utlånspraksis, vil få en viss effekt. Kravet til maks fem ganger inntekt (landsdekkende) og til 40 % egenkapitaldekning i Oslo vil høyst sannsynlig få effekter i markedet for kjøp av sekundærbolig når finansieringsbevis inngått i 2016, løper ut i mars/april i år. Andelen av slike kjøp, ikke minst i Oslo, utgjør etter hvert en relativt betydelig del av de samlede leilighetskjøpene. Et relativt romslig leiemarked tyder på at det underliggende boligbehovet ikke er spesielt akutt, og i de fleste store byene vil det kunne dempe kjøpeiveren hos en del investorer når dette markedet utover i 2017/2018 tilføres økt kapasitet i form av ferdigstilte boliger for utleie. I Osloregionen vil det også bli interessant å se om en del sekundærboligkjøpere heller ser på markedet i omkringliggende kommuner. Det kan se ut til at det var resultatet da danske myndigheter innførte lignende avgrensede reguleringer i København og Aarhus.

Andre byregioner

I Bergen og Trondheim forventer vi et fortsatt greit marked, hvilket er en fortsettelse av de utviklingstrekkene vi har sett gjennom høsten 2016. Mest slående i dette markedet er den sterke oppgangen i igangsettinger i Bergen gjennom 2016, noe som antakelig kan tilskrives at prosjekter ble satt på vent i 2015 som følge av usikkerheten i markedet etter oljeprisfallet i 2014. I Trondheim har byggingen av boliger vært meget høy over en viss tid, noe som både bremser prisoppgangen, men også potensialet for ytterligere vekst i nybyggingen.

I Stavanger/Sandnes forventer vi en normalisering og et mer velfungerende markedet fremover etter et par tunge år. En viktig faktor her vil være at det blir balanse mellom den andelen som ønsker å kjøpe før de selger og den andelen som ønsker å selge før de kjøper. I Oslo har det vært en sterk overvekt av folk som ønsker å kjøpe før de selger, et forhold som har forsterket den negative dynamikken i markedet de siste årene.

Samlet sett tilsier våre prognoser et godt marked i 2017 og 2018, selv om salg og igangsettinger antas å avta noe utover i 2017, med påfølgende utflating i investeringene i 2018. Prognosene vil også tilsi at de regionale ulikhetene som har preget de siste årene, vil bli mindre markante. Flere scenarier er selvsagt mulige, og det finnes både oppside- og nedsiderisiko. Den kanskje største innvendingen mot vårt hovedscenario er det historiske faktum at boligmarkedet sjelden utvikler seg på en balansert måte.

Lav vekst i entreprisekostnaden, høy vekst i tomteprisene

Aktiviteten har ikke gitt merkbare utslag i entreprisekostnadene ennå, men prisveksten på arbeidskraft og materialer vil kunne øke noe utover 2017 når produksjonen av alle boligene som fikk igangsettingstillatelser i 2016, kommer i gang. På den annen side har det vært en sterkt tiltakende konkurranse om tomter for boligbygging og en meget høy vekst i tomteprisene i sentrale strøk. Denne situasjonen preges også av at nye aktører med høy betalingsvilje og risikoprofil har ønsket å ta del i markedet på utviklersiden.

Kort oppsummert venter vi at trykket i boligmarkedet skal dempe seg i prognoseperioden, og prisveksten nasjonalt ventes å avta til rundt 2–3 % i i 2018. Nye låneregler fra 1. januar 2017 og lavere inntektsvekst fremover vil bidra til å lette på etterspørselspresset. Boligbyggingen vil være på et fortsatt høyt nivå, og vi venter at de regionale forskjellene vil bli mindre fremover.

YRKESBYGG

Private: Kontorer, forretningsbygg, industri og lager mv Bygg innenfor kategorien private yrkesbygg har hatt en svak utvikling over flere år. Med begrenset vekst har også nedsiden vært begrenset i kjølvannet av konjunkturnedgangen de siste årene. Vi anslår at aktiviteten i dette markedet utviklet seg flatt i 2016.

Investeringer i yrkesbygg, NOK millioner (løpende priser)

Kilde: SSB og Veidekkes prognoser for 2017 og 2018

Ved inngangen til 2017 kan det se ut til at mange utbyggere er ivrige på å sette i gang prosjekter, og igangsettingstallene samlet sett har vist en positiv utvikling med en oppgang på 13 % fra 2015 til 2016. Når prognosen likevel er flat målt i verdi, skyldes dette at veksten ser ut til å komme innenfor segmenter med lav kvadratmeterpris, som bygg for lager og logistikk. For de dyreste byggene, kontorsegmentet, har den fallende trenden fra de siste årene vedvart. Kombinasjonen av lav sysselsettingsvekst i kontorintensive næringer i privat tjenesteyting og mer effektive arealløsninger er årsaker til at konkurransen om leietakere mange steder er stor og at etterspørselen etter nybygg har falt.

Igangsatte kvm, rullerende 12 mnd.

For 2017 og 2018 venter vi relativt små endringer i dette markedet og en samlet verdivekst på om lag 2–3 % per år.

Igangsettingen av kontorbygg vil neppe kunne falle mye lavere enn det er ved utgangen av 2016, ifølge våre anslag, og i det korte bildet er det like sannsynlig med et oppsving som ytterligere nedgang. Konjunkturvurderingene fremover vil trolig styre mange utbyggingsbeslutninger, for dersom dette markedet skal løfte seg, må det trolig baseres på en forventning hos utbyggere om fallende arealledighet og tilgang på leietakere. I skrivende stund vurderes konjunkturene å bevege seg i riktig retning, og en videre oppgang i tråd med prognosene for de kommende kvartalene vil trolig kunne utløse en vekst i prosjekter.

For varehandelen vil markedet trolig preges vel så mye av ombygginger og utvidelser av eksisterende kjøpesentre som begynner å eldes, som av nye bygg. Svak utvikling i privat konsum og tiltakende konkurranse om konsumentene, ikke minst innenfor varehandelen, vil kunne utløse strukturelle grep fra aktører for å vinne markedsandeler. Økt nybygging av nærsentre er også en sannsynlig trend som følger i kjølvannet av økte boligutbygginger og befolkningsvekst, noe som gir markedsgrunnlag for slike investeringer i nye områder. I motsatt retning trekker strukturelle endringer i salgsmønstre, der netthandelen vokser raskt og overtar stadig større markedsandeler. Lagerbygg viste et meget høyt nivå på igangsettingene i 2016, og denne trenden kan godt vedvare i 2017 og 2018.

Markedet for industribygg er mindre rammet av nedgangen i oljeleverandørnæringen og i den samlede industriproduksjonen enn man skulle forvente. I 2016 var det sterk vekst, ikke minst i industrinæringer knyttet til eksportrettet virksomhet. For 2017 ventes noe nedgang som følge av at store enkeltprosjekter avsluttes, men svak krone og positiv konjunkturetterspørsel hos våre handelspartnere kan virke positivt og gi vekst når vi går inn i 2018.

Offentlige: Sykehus, skoler, omsorgshjem mv

Etterspørselen etter offentlige yrkesbygg som skoler, idrettshaller, universiteter, sykehus etc. økte med anslagsvis 6 % i verdi i 2016. En kraftig vekst i utbygging av skoler trakk veksten opp, sammen med oppgang innenfor kultur- og idrettsbygg. De store utbyggingene i Oslo-området med Munchmuseet, Nasjonalgalleriet og etter hvert nytt hovedbibliotek, Deichmanske bibliotek, bidrar sterkt i sistnevnte kategori.

Innenfor segmentet sykehjem har det vært noe vekst, men fra et meget lavt nivå i årene 2008 til 2013. Her er det prioriteringer og handlingsrom for kommunesektoren som avgjør investeringsnivåene, og trolig har behovene innenfor utdanning vært mer presserende, ikke minst i lys av høy befolkningsvekst, enn innenfor omsorg. Denne prioriteringen kan godt vedvare en god del år til. Det er først i 2026 når de store etterkrigskullene blir 80 år, at det reelle behovet for økt kapasitet i antall omsorgsboliger vil øke, og da med voldsom styrke.

Igangsatte kvm, rullerende 12 mnd.

For bygg i kommunal sektor, som skoler og omsorgsbygg, venter vi vekst i prognoseperioden, men det er viktig å være klar over at kommuneøkonomien og finansieringsvilkår spiller en vesentlig rolle for investeringsbeslutningene. Inntektssiden i kommuneøkonomien vil kunne være under press i 2017 og 2018 med mindre det utløses statlige midler, noe som ikke er selvsagt. I likhet med husholdningene har kommune-Norge bygget opp betydelig gjeld de siste årene, og økninger i markedsrentene utover det anslåtte, vil få effekter for etterspørselen etter nye bygg.

Utover de konjunkturmessige forholdene pågår det flere interessante utviklingstrekk i markedet for offentlige yrkesbygg som antas å ville forsterke seg i prognoseperioden:

• Høy etterspørsel i byggmarkedene de siste årene har favorisert entrepriseformer med tidlig involvering og bruk av flere parametere enn bare pris. I flere kommuner tas det i bruk OPS-kontrakter (offentlig-privat samarbeid) der finansiering og drift inngår i prosjektet. Man skal samtidig være varsom med å tolke dette som en ensidig trendretning. En svakere byggkonjunktur vil kunne utløse økt bruk av mer ensidig konkurranse på pris hos offentlige byggherrer.
• Nye og spissere krav i entreprisekontrakter. Offentlig innkjøpsmakt ser i økende grad ut til å bli brukt til å styre markedet politisk, både i form av krav til faste ansatte, lærlinger, antall underentreprenører (UE) og i miljøstandarder.

På den ene siden er dette positive utviklingstrekk som øker attraktiviteten til de store aktørene som har ressurser til å imøtekomme kravene. På den annen side skaper politiske endringer av rammevilkårene økt usikkerhet, og i enkelte tilfeller en mer krevende gjennomføring inntil verdikjeden får tilpasset seg. I Oslo vurderes således innføring av kun ett ledd UE i offentlige kontrakter, noe som kan gi vesentlige utfordringer for gjennomføring og kvalitet i komplekse oppdrag med behov for mange typer spisskompetanser.

Sykehusutbyggingene sett under ett, har de siste årene vært på et beskjedent nivå, og noe vesentlig oppsving i prognoseperioden for i år blir det ikke. Derimot er flere prosjekter nærmere markedet, og dersom foreliggende investeringsplaner i helseforetakene realiseres, vil vi i 2018 og 2019 kunne observere en tiltakende vekst i dette segmentet.

Planlagte sykehusutbygginger med oppstart i 2017 og 2018

Prosjekt	Sted	Status
Sykehuset i Vestfold	Vestfold	Påbegynt – Ferdig 2017/20
Bergen Psykiatri barne- og ungdomssenter BUSP II	Hordaland	Kommer – Ferdig 2022/23
Sykehuset Møre og Romsdal	Møre og Romsdal	Kommer – Ferdig 2022
Haugesund Sykehus	Rogaland	Kommer – Ferdig 2022
Stavanger Universitetssykehus	Rogaland	Kommer – Ferdig 2023
Kristiansand Psykiatrisk sykehus	Vest-Agder	Kommer – Ferdig 2020
Sørlandet sykehus, Psykisk helse SKK	Vest-Agder	Kommer – Ferdig 2020

Kilde: Regionale helseforetak

ANLEGG

Veksten i anleggsmarkedet ble på ingen måte så sterk som forutsatt ved inngangen til året. Forventningene til veiutbygging, som var spådd en høy aktivitetsvekst i 2016, slo ikke til selv om nivået holdt seg meget høyt. Veksten i anleggsmarkedet anslås til 3 % i fjor.

Investeringene i samferdsel har vært en sterk drivkraft for denne veksten, og her er aktivitetsvolumene mer enn doblet på ti år. Mange analyser, også våre, har anslått en videre sterk vekst i årene som kommer, men observasjonene i 2016 er en påminnelse om at en del store infrastrukturprosjekter ikke kommer like raskt i markedet som opprinnelig planlagt.

Samlet sett forventer vi et fortsatt positiv anleggsmarked i de fleste segmenter i 2017 og 2018, og en samlet markedsvekst på om lag 5 % begge år.

Investeringer i ulike anleggssegment, NOK milliarder. (Faste 2016-priser t.o.m. 2016, løpende priser 2017–2018).

Kilde: Statistisk sentralbyrå og Veidekke * Årlig anslått verdivekst 2017–2018 (CAGR)

Nybygging av veier

Markedet for utbygging av vei har hatt en sterk utvikling de siste årene. Investeringer i riksvei står for den største andelen av veisektoren i Norge, men i en samlet analyse er det viktig å ta med at volumene innen fylkeskommunale og kommunale veiinvesteringer også er betydelige.

Mange store, igangsatte prosjekter i 2015 og høye bevilgninger til riksveier bidro til aktivitetsvekst i denne delen av veisektoren i 2016, mens utviklingen i kommunesektorens veiinvesteringer viste et moderat fall. Kontraktsverdiene på nye, igangsatte prosjekter i regi av Statens vegvesen falt en del i 2016, noe som kom til uttrykk ved en nedgang i observerte ordreinnganger innen anleggsområdet hos entreprenørene. Pågående kontrakter med oppstart i 2014 og 2015 holdt imidlertid aktiviteten på et høyt nivå. Samlet sett ble aktivitetsveksten på 8 %.

Investeringer i vei, NOK millioner

Kilde: Regjeringen, NTP og årsbudsjett/økonomiplaner

Ifølge prognosene vil veiinvesteringene øke med 3 % i verdi og dermed nå nye høyder i 2017. Begynnende aktivitet i Nye Veier AS og opprettholdelse av høye volumer i riksveiinvesteringer er drivkreftene bak veksten. I tillegg vil regjeringen prioritere å redusere det vedlikeholdsetterslepet som eksisterer i dag. Det foreslås å investere 2,5 milliarder kroner i 2017, der målet er å utbedre 25 tunneler slik at de oppfyller kravene som gjelder til trafikksikkerhet.

Vi legger til grunn en marginal nedgang i fylkeskommunale veiinvesteringer i perioden, vurdert ut fra trend de siste årene og økonomiplaner mot 2020. Etter flere år med god utvikling i kommunale veiinvesteringer, ventes det en videre vekst, men i avtakende grad.

Veiinvesteringer i regi av de ti største fylkeskommunene med mest vei

Antall km fylkesvei i parentes Kilde: Fylkeskommuner og Veidekke

Vi anslår en videre vekst på 7 % i 2018. I 2018 vil veksten drives primært av kommende OPS-kontrakt i Hedmark og en etter hvert høy aktivitet i Nye Veier.

Veiprosjekter > NOK 500 millioner

Fylke	Prosjekt	Byggestart
Aust-Agder	E18 Tvedestrand - Arendal (NV)	2017
Vest-Agder	Rv 41-451 Kristiansand lufthavn, veg	2017
Hedmark	E6 Kolomoen - Arnkværn (NV)	2017
Telemark	E18 Rugtvedt - Dørdal (NV)	2017
Hedmark	E6 Arnkværn - Moelv (NV)	2017
Rogaland	E39 Rogfast, E03 Hovedtunnel sør fra Mekjarvik	2017
Rogaland	E39 Rogfast, E02 Hovedtunnel midt fra Kvitsøy	2017
Hedmark	Rv3 Ånestad - Elverum OPS	2018
Sør-Trøndelag	Fv714 Laksevegen (Melvatnet - Mjønes)	2018
Møre og Romsdal	E39 Vik - Julbøen (Romsdalsfjorden)	2018
Vest-Agder	E39 Kristiansand vest - Mandal øst (Breimyr Døle bru) (NV)	2018
Rogaland	E39 Rogfast, E04 Hovedtunnel nord fra Bokn 2018
Buskerud	Rv. 23 Dagslett - Linnes	2018
Sør-Trøndelag	E6 Ranheim - Værnes (Nye Veier AS)	2018

Kilde: Statens vegvesen og Veidekke

Vei – drift og vedlikehold, inkl. reasfaltering

Etter en moderat omsetningsvekst på 2 % i 2016, ventes samme vekst i 2017. Det forventes imidlertid vekst i veivedlikehold fra 2018 ut fra det vi per nå vet om ambisjonene i den kommende NTP 2018–2029. Den siste tiden har også dette markedet i noen grad vært preget av lavere aktivitet i det private og kommunale markedet på Vestlandet.

Ifølge en analyse av budsjettforslaget 2017 gjort av Kommunenes sentralforbund, er det fylkeskommunenes driftsutgifter til fylkesveier som har hatt den største økningen fra 2016 til 2017. Aktivitetsnivået innen drift og vedlikehold av fylkesveier har hatt en stabil utvikling fra 2010, og det ventes at utviklingen vedvarer. Som en følge av flat utvikling i aktivitetsnivået innen drift og vedlikehold av riksveier og kommunale veier, drives veksten i 2016 primært av den positive utviklingen på fylkesveiene.

Drift og vedlikehold av veinettet, inkl. reasfaltering

Kilde: Regjeringen, NTP og årsbudsjett/økonomiplaner

Forlaget til Nasjonal transportplan tilsier at utsiktene fremover er positive, og at drift og vedlikehold skal prioriteres foran nyinvesteringer. Det legges stor vekt på å få realisert økt satsing på drift og vedlikehold av eksisterende veinett. Vi anslår en vekst på 5 % i 2018, og at aktiviteten, spesielt på riksveinettet, vil øke betraktelig. Samtidig ventes det en positiv utviklingen på det fylkeskommunale og kommunale veinettet også.

Struktur på eksisterende infrastruktur for vei 2015

Type vei	Antall km vei	Bto.dr.ut.pr. km	Bto.dr.utgifter
Riksvei	10 668	560 836	5 982 998 448
Fylkesvei	44 497	186 625	8 304 252 625
Kommunale veier	39 279	133 190	5 231 570 010

Kilde: SSB og regjeringen

Jernbane

Kilde: Regjeringen, forslag til NTP

Jernbaneinvesteringene har hatt en tydelig vekst over en lang periode. I 2010 ble det investert rundt 4 milliarder kroner, og til sammenlikning ble det investert nærmere 11 milliarder kroner i 2015. Mye av aktivitetsveksten kan imidlertid knyttes til Follobaneprosjektet der store deler av jobben utføres med spanske og italienske entreprenører og ressurser.

Etter en periode med sterk vekst har utviklingen avtatt en del i 2016 som følge av lavere kostnader og tregere fremdrift enn anslått på store prosjekter som Vossebanen og ERTMSprosjektet på Østfoldbanen.

Vi venter en investeringsvekst i jernbane på 13 % i 2017 og 8 % i 2018. Investeringsveksten avhenger av framdriften i store og omfattende pågående utbygginger som Follobanen, Vossebanen og Trønderbanen. Det ventes prosjektstart for flere deler av InterCity-satsningen, deriblant nytt dobbeltspor Sandbukta-Moss-Såstad i regi av Bane NOR.

Jernbaneprosjekter > NOK 500 millioner med oppstart 2017–2018

Fylke	Prosjekt	Byggestart
Nord-Trøndelag	Trønder- og Meråkerbanen, elektrifisering	2017
Buskerud	Intercity Drammen-Kobbervikdalen, forberedende arbeider	2017
Østfold	Dobbeltsporet Sandbukta-Moss-Såstad	2018
Hedmark	Kongsvingerbanen Fornyelse KL med AT 100km 2018
Oslo	ERTMS Track-side installation	2018
Vestfold	Intercity Tønsberg-Larvik, forberedende arbeider 2018
Østfold	Intercity Sandbukta-Moss-Såstad, Sandbukta Moss stasjon	2018

Drift og vedlikehold av bane

Markedet hadde en vekst anslått til 20 % i 2016. Samferdselsdepartementet økte bevilgningen til området som en følge av regjeringens tiltakspakke for økt sysselsetting, og det ble satt av 480 millioner kroner til engangstiltak i 2016 som ikke følger med inn i 2017.

Drift og vedlikehold av jernbanenettet

Kilde: Regjeringen, forslag til NTP

Investeringer i jernbane

Det ventes en negativ utvikling på 6 % i 2017. Det innebærer likevel en videreføring av det høye aktivitetsnivået. Nedgangen i 2017 kan forklares med bortfallet av et engangstiltaket fra 2016. På grunnlag av etatenes forslag til NTP tror vi det er grunn til å vente høy aktivitetsvekst fremover, og allerede i 2018 anslår vi en videreføring av markedsveksten i dette området til 10 %.

Øvrige offentlige anlegg

Øvrige offentlige anlegg er en stor sekkepost, der primære segmenter er infrastruktur knyttet til vann og avløp og kommunesektorens investeringer i tunnelbane og trikk. Veksten innenfor infrastruktur for V/A antas å fortsette en langvarig trend med vekst, mens øvrige segmenter kan få noen år med en flatere utvikling. Mindre aktivitet i utbyggingen av bybanen i Bergen og i utbyggingen av T-banenettet i Oslo trekker ned aktiviteten innenfor denne delen av markedet i prognoseperioden.

Kraft

Anleggsmarkedet innen kraftsektoren har vært i sterk vekst over flere år. I 2016 anslår vi oppgangen til om lag 15 %, i hovedsak drevet av oppgradering og utbedring av overføringsnettet, men også som følge av økt utbygging av vindkraft. Ifølge de siste investeringsanslagene fra kraftindustrien og Statnett, ventes en forsterket investeringsvekst i 2017 som vil ta dette markedet mot nye høyder til et nivå på om lag 10 milliarder kroner i 2017. Veksten er primært drevet av oppgradering og utbygging av overføringsnettet, samt økende aktivitet innenfor vindmølleutbygging. Det er grunn til å forvente et fortsatt høyt aktivitetsnivå i kraftsektoren også i 2018.

Andre private anlegg

Industrien anslår ifølge siste investeringstelling at den samlede investeringen vil ligge om lag flatt i 2017 etter en positiv utvikling i 2016. Avslutning av flere store enkeltprosjekter er bakgrunnen for dette. Den underliggende trenden i dette segmentet ser imidlertid positiv ut som følge av økt lønnsomhet i eksportbedrifter og importkonkurrerende virksomhet de siste årene. Svak kronekurs og økt etterspørsel fra sentrale handelspartnere er en viktig drivkraft.

Oljesektorens etterspørsel i anleggsmarkedet har vært begrenset etter ferdigstillingen av de store landbaserte anleggene det første tiåret etter 2000. Den trenden er det per nå ingen grunn til å vente endring i. Også bergverkssektoren, som enkelte steder er et viktig marked for anleggssektoren, har en begrenset aktivitet som ventes å vedvare ut prognoseperioden.

For øvrige private anlegg utgjør omfattende etterspørsel i bolig- og fritidsboligmarkedet en vesentlig faktor med behov for infrastruktur i nye strøk. Veksten har vært god de siste år og ventes å vedvare også i 2017 og 2018.

SVERIGE

Høykonjunktur og svært lave renter har bidratt til en meget god markedsutvikling i Veidekkes svenske marked. Den samlede veksten i svensk bygg og anlegg anslås til 12 % i fjor. Fra 2013 er veksten nærmere 40 %. Veksten er primært drevet av boligsegmentet, men også yrkesbyggsektoren har vist en god trend. Unntaket i dette positive markedsbildet er samferdselsmarkedet, som fortsatt bærer preg av lav aktivitet gjennom mange år etter 2010, og en situasjon med tiltakende internasjonal konkurranse om de største prosjektene. Mot 2018 forventer vi en gradvis utflating av aktiviteten, men på et meget høyt nivå. Vi venter en markedsvekst på 7 % i år, og 3 % i 2018.

Svensk økonomi

I siste halvår av 2016 har tilliten og forventningene til svensk økonomi steget hos både næringslivet og husholdningene, hvilket tyder på at høykonjunkturen i Sverige ikke ser ut til å gi seg med det første. Arbeidsledigheten har vært fallende i noen år nå, og ventes å fortsette nedover til bunnen nås i 2019. På tross av den positive konjunktursituasjonen, vil fortsatt lavkonjunktur i resten av Europa bidra til en relativt svak lønnsutvikling i Sverige, og inflasjonen ventes dermed ikke å komme opp på ønsket nivå før om et par år.

Veksten i BNP endte på 4,1 % i 2015, og estimater for 2016 viser 3,4 % vekst. Utviklingen har i stor grad blitt drevet av den negative styringsrenten, som har stimulert investeringene, spesielt innenfor bolig, de siste to årene. På grunn av flyktningkrisen og håndteringen av asylstrømmen som har kommet til Sverige, har også offentlig konsum økt mye og vært en stor bidragsyter til BNP-veksten.

Etter to år med sterk vekst er det imidlertid flere faktorer som tyder på at svensk økonomi kan ha passert toppen av høykonjunkturen. Rentebunnen er nådd og styringsrenten vil øke sakte, men sikkert fremover. Hverken boligbyggingen eller offentlig konsum ventes å fortsette i samme tempo, og BNP-veksten ser ut til å avta til rundt 2–2,5 % årlig i 2017 og 2018. Svekkelsen av den svenske kronen stimulerer eksporten, som i kombinasjon med stabilt privat konsum er ventet å overta som drivere for BNP-veksten fremover.

Arbeidsmarkedet fortsetter den positive utviklingen. Sysselsettingen har økt med 1,4 % årlig de siste to årene, og arbeidsledigheten har falt til i underkant av 7 % i fjor. Etterspørselen etter arbeidskraft ventes å øke ytterligere fremover, men det ser ut til å være en brist mellom tilbudt og etterspurt kompetanse, noe som utgjør et stadig større kapasitetsproblem for både offentlig og privat virksomhet.

Husholdningenes gjeldsoppbygging har akselerert, og er sårbar dersom renteoppgangen skulle gå raskere enn signalisert. Skatteøkningene hittil har vært utilstrekkelige for å balansere veksten i offentlige utgifter, som har vært svært høye, oppgangskonjunkturen tatt i betraktning. Pengepolitikken kan heller ikke bli mer ekspansiv, og dersom veksten i økonomien fremover skulle bli lavere enn ventet, blir det vanskelig å finne flere verktøy for å motvirke en potensiell nedgang.

Svensk B/A-marked

Situasjonen i det svenske markedet er meget positiv etter tre år med høy vekst. Det synet deles også av bransjen generelt der indikatorer viser at bedriftene opplever nåsituasjonen som meget positiv. Samtidig ser det ut til at forventningene om fortsatt vekst har kjølnet noe sammenlignet med situasjonen for ett år siden.

+5% ÅRLIG VEKSTRATE B/A-MARKEDET

2017–2018

PRIVAT

YRKESBYGG OFFENTLIG BOLIG YRKESBYGG ANLEGG

N/A-markedet Årlig vekstrate 2017–2018

Årlig prosentvis endring

Kilde: Veidekke og Macrobond

B/A-bedriftenes vurdering av markedet

Bakgrunnen for den sterke bedringen i markedet er flere år med sterk vekst i svensk økonomi og lave renter. De siste tre årene har aktiviteten i B/A samlet sett økt mer enn 30 %, og i 2016 alene var veksten 12 %.

Boliginvesteringer har vært den sterkeste drivkraften i 2016, som i årene før, men også offentlige yrkesbygg har vist en god veksttakt. Anleggsmarkedet økte i 2016, blant annet med god vekst innen veibygging, men deler av dette markedet er fortsatt krevende etter flere år med lavt aktivitetsnivå og med økt innslag av nye internasjonale aktører fra Sør- og Mellom-Europa.

Det svenske B/A-markedet, SEK milliarder (Faste 2016-priser t.o.m. 2016, løpende priser 2017–2018)

Kilde: DTS, Veidekkes prognose for 2017 og 2018 * Årlig vekstrate 2017 og 2018 (CAGR)

Den sterke veksten i byggeaktiviteten de siste årene har gitt utfordringer med hensyn til kapasitet og konkurranse om arbeidskraften. Andelen bedrifter som opplever mangel på kompetent arbeidskraft som et hinder for vekst, har ligget høyt de siste to årene. Ikke uventet har økningen i arbeidskraftkostnader tiltatt i denne perioden.

Prognoser for investeringer i B/A-markedet 2017–2018

Løpende priser, % endring	Nivå 2016 Mrd. SEK	2016 Vekst	2017 Vekst	2018 Vekst	Vekstrate i 187 og 18
Bolig	171	21 %	10 %	3 %	7 %
Privat yrkesbygg	101	3 %	4 %	3 %	3 %
Offentlig yrkesbygg	43	12 %	5 %	4 %	5 %
Anlegg	81	5 %	2 %	4 %	3 %
BA totalt	397	12 %	7 %	3 %	5 %
Antall igangsatte leiligheter og rekkehus		53 000	51 000	49 000

Uendret prognose fra KR september 2016

Nedjustert/oppjustert prognose fra KR september 2016

Kilde: SCB data 2016 og Veidekkes prognoser for 2017–2018

For 2017 og 2018 venter vi et fortsatt høyt aktivitetsnivå i det svenske markedetet, men ikke med samme veksttakt som i 2016. Historiske erfaringer tilsier økt sannsynlighet for en utflating og nedgang etter en periode med sterk vekst, uten at det trenger å være noen dramatikk i dette. Vårt anslag for utviklingen i 2017 og 2018 indikerer et fortsatt godt marked, men med ulike regionale utviklingstrekk og med forskjeller i konkurranseintensitet mellom ulike produktområder.

BOLIG

Høy aktivitet i 2016

Det svenske boligmarkedet har holdt seg meget sterkt gjennom 2016, spesielt i de byer og segmenter som Veidekke opererer i. Det er generelt høy salgstakt for nye boliger, og produksjonen av leiligheter og rekkehus (flerbostadshus) har økt videre fra et allerede høyt nivå i 2015. I 2016 antas igangsettingen av nye leiligheter og rekkehus å ha nådd i overkant av 50 000 enheter, og 65 000 totalt inklusive småhus. Veksten i antall enheter er dermed på 30 % fra 2015, og nær 200 % fra bunnen i 2012.

Kilde: Konjunkturinstitutet

Igangsatte leiligheter og rekkehus (flerbostadshus) Rullerende 12 mnd.

Kilde: SCB Rød stiplet linje viser Veidekkes prognose

Avmatning og «normalisering» i vente

Samtidig kan det være indikasjoner som tyder på en slags normalisering av markedet i perioden fremover sammenlignet med den perioden vi har lagt bak oss. Den viktigste indikatoren for dette er at prisveksten i Stockholm og Göteborg flatet ut gjennom 2016. I Stockholm, det klart største markedet, har tilbudet av nye og usolgte boliger økt, vel og merke fra et svært lavt nivå. Forklaringen på utflatingen i prisene er trolig delvis sterk vekst i tilbudet av nye boliger, noe som bedre balanserer mot den høye etterspørselen. Utflatingen i prisene kan imidlertid også skyldes tendenser til en avtakende vekst på etterspørselssiden som følge av et etter hvert svært høyt prisnivå i sentrale strøk. En slik avmatning som følge av høye prisnivåer, kan etter hvert gjøre seg gjeldende på tross av fortsatt sterke fundamentale drivkrefter i form av tilflytting til byene og et meget positivt arbeidsmarked.

Netto innflytting i de store byregionene SVBol2 Netto innflytting i prosent av befolkning

Kilde: SCB

Smerteterskelen nær for prisnivåene

Indikasjonene på at prisnivåene er i ferd med å nå en smerteterskel for husholdningene er blitt sterkere i løpet av 2016. Swedbanks Boindex, en indikator for husholdningenes kjøpekraft til bolig, viser at i Stockholm by, Göteborg by og Malmö by er boligprisene nå så høye at boligkjøp for en vanlig husholdning ikke er forenlig med en balansert husholdningsøkonomi. Det skyldes at inntektsutviklingen i husholdningene ikke har holdt tritt med prisveksten, og renteeffekten er materialisert i markedet – med lite rom for ytterligere stimulans. Rentebunnen er trolig nådd og husholdningene forventer marginalt økte boligrenter i året som kommer. Etterspørselen etter nye boliger vil være svært sensitiv for en sterkere eller tidligere renteøkning enn forutsatt.

Kilde: Swedbank

Hovedscenario: fortsatt attraktive markeder i 2017 og 2018

For 2017 og 2018 er flere scenarier tenkelige. Veksten i priser, etterspørsel og nybygging har overtruffet forventningene over flere år, og nådd høye nivåer som virket lite realistiske for bare noen år siden. Dette kan godt skje igjen både i 2017 og 2018 dersom alle de riktige forholdene inntreffer og optimismen forblir høy. Ny vekst i flere av de store selskapenes boligsalg i fjerde kvartal 2016 kan være en positiv indikator i så måte. Det scenariet vi anser som mest sannsynlig, er imidlertid en mer moderat utvikling. På grunnlag av de utviklingstrekk som er nevnt over, og historiske erfaringer etter perioder med sterk oppgang, legger vi til grunn at salgstakten fremover vil avta noe sammenlignet med 2016, og at vi kan få en moderat nedgang i igangsettinger og investeringer når vi går inn i 2018. Et prisfall anser vi som mindre sannsynlig, med mindre uforutsette sjokk skulle ramme svensk økonomi. Etterspørselen vil være sensitiv for uro i finansmarkedene eller eventuelle tilbakeslag i internasjonal økonomi.

Boligpriser

Regulatorisk usikkerhet

Det knytter seg en grad av usikkerhet til hva myndighetene kan foreta seg av regulatoriske tiltak på kredittsiden dersom prisveksten skulle tilta på nytt. Innføringen av amortiseringskrav i 2016 ser ut til å ha hatt noe, men forbigående effekt. Sterkere politiske tiltak kan bli aktuelt om markedet ikke demper seg som forutsatt.

Myndighetene har nylig innført tiltak for å øke dynamikken i boligmarkedet, nemlig en mulighet for å utsette betaling av gevinstskatt på bolig. Dette tror vi er et tiltak av positiv, men mer av strukturell karakter, som i en begrenset grad vil gi markedsutslag på kort sikt.

Regionale forskjeller

Boligmarkedet er preget av regionale forskjeller mellom de store byene. Stockholmsregionen har opplevd den sterkeste veksten over tid, både i priser og aktivitet, med Göteborg som en god nummer to. Malmöregionen har over flere år blitt hengende etter de andre store byene, men har gjennom 2016 vist den sterkeste boligprisveksten. I Malmöregionen er forholdet mellom husholdningenes kjøpekraft og boligprisnivå mindre presset enn i de øvrige byene, noe som indikerer at det fortsatt er potensial for videre prisvekst i årene som kommer. Aktivitetsnivået har vært lavt over lang tid, men viser nå tiltakende vekst.

YRKESBYGG

Private: Kontorer, kjøpesentre, lager mv.

Private yrkesbygg viste en moderat vekst på 3 % i 2016. Dette var en noe svakere utvikling enn anslått, og overraskende svakt i lys av den sterke generelle konjunkturen i svensk økonomi. De fleste indikatorer som normalt har drevet etterspørselsveksten innen private yrkesbygg, som eksport, privat forbruk, sysselsetting og kredittvilkår, var gunstige i året som gikk. Banksektoren melder at veksten i utlån til næringseiendom var sterk, men dette innrettes trolig mer mot transaksjonsmarkedet enn mot nybygg.

Investeringsutvikling i private yrkesbygg over tid

Utviklingen i 2016 føyer seg inn i en lengre trend med en relativt svak markedsvekst innen private yrkesbygg, som vi også finner i Norge og Danmark. Trolig ligger det mer strukturelle forhold bak. Det er spesielt verdt å merke seg en utvikling som er parallell på tvers av de skandinaviske landene, der både investeringene og igangsettingene (målt i kvadratmeter) for varehandel har vist en trendmessig nedgang over flere år – selv under de siste årenes høykonjunktur. Det er naturlig å spekulere i om nye handlemønstre i husholdningene, blant annet med mer handel og tjenesteleveranse på nett, bidrar til endring også i etterspørsel etter næringsbygg. Samtidig har bygg for industri, lager og logistikk strukturelt utviklet seg mer positivt, spesielt de siste par årene.

For 2017 peker bedriftenes egne anslag for investeringer i bygg mot et fortsatt moderat investeringsnivå, og vi har vektlagt dette i våre prognoser. SCBs investeringsenquete viser tydelig lavere investeringsvilje for 2017 enn 2016, på tvers av næringer. På den annen side viser bankenes forventninger, som indikeres i form av forventninger til konjunktur og utlånsvekst, fortsatt vekst i året som kommer.

Et scenario for vekst er på ingen måte utelukket dersom den makroøkonomiske utviklingen er gunstig. Mange investeringsbeslutninger i næringslivet vil bero på den videre økonomiske utviklingen i internasjonal økonomi. Forhold som påvirker den svenske valutaen, vil kunne ha betydelig effekt. Optimismen har tatt seg opp, og på kort sikt ser det lyst ut både for internasjonal økonomi og svensk næringsliv etter valget i USA, men usikkerheten som følge av presidentvalget og Brexit er større enn tidligere. Det virker dermed fornuftig å legge til grunn et bredere utfallsrom både politisk og økonomisk.

^* Prisvekst sist 12 mnd. ** Årlig prisvekst 2017 og 2018 (CAGR)

Investeringer i bygg og anlegg i utvalgte private segmenter. SEK milliarder.

Offentlige: Skoler, omsorgsboliger, kultur mv

Etterspørselen etter offentlige yrkesbygg som skole, idrettshall, universitet, sykehus etc. økte videre med sterke 12 % i verdi i 2016. Markedet består av et stort antall mindre og middels store prosjekter i regi av kommuner og landsting, men også et antall gigantiske utbygginger – ikke minst innen sykehussektoren.

Igangsettingstall for offentlige yrkesbygg viser at det er en markant vekst i utbygging av undervisningsbygg de senere årene, men også et høyt aktivitetsnivå innenfor sykehussektoren etter mange igangsettinger av flerårige prosjekter i årene 2014–2016. Igangsettingene ventes å ta seg opp fremover.

Igangsettinger i offentlige yrkesbygg i kvm. 12 mnd. rullerende

Kultur og sport Undervisningsbygg Sykehus og sykehjem Veidekkes prognoser

Kilde: SCB

Meget gunstige kredittvilkår for kommune og stat, samt høy vekst i skatteinngangen forklarer økt investeringskapasitet innen offentlige yrkesbygg. Den sterke befolkningsveksten, som dels skyldes høy innvandring de siste årene, har samtidig gitt økt behov for bygg på kort tid. Offentlig sektor, både stat og kommune, ventes å øke veksten i sine investeringer ytterligere i år, før veksten dempes noe i 2018.

Kommunesektorens gjeld har økt mye fra 2011 og utover, og 2016 var intet unntak. I Stockholmsregionen, som er det klart største markedet, har gjelden doblet seg på tre år. Ut ifra historiske erfaringer virker det lite sannsynlig at offentlig sektor kan fortsette å øke sine gjeldsnivåer i samme takt fremover. Sektoren vil på samme vis som husholdningssektoren være sensitiv for renteøkninger.

Sykehus

En av årsakene til veksten i offentlige yrkesbygg er behovet for opprustning av eksisterende sykehus. På 1960- og 1970-tallet var det en ekspansjon i helse- og omsorgsektoren i Sverige, og mange av de svenske sykehusene ble bygget i denne perioden. Flere landsting og regioner er nå inne i en periode hvor behovet for ombygging, utbygging og nybygging er blitt stort. Dette kommer som følge av en økende befolkning, og spesielt en økende andel eldre i befolkningen, noe som øker etterspørselen etter omsorgstjenester.

Det pågår eller er under planlegging et stort antall omfattende sykehusprosjekter i alle de store byregionene, som vil bidra til å ytterligere forsterke den høye etterspørselen etter offentlige yrkesbygg i år og neste år.

Gitt utsiktene til fortsatt sterk befolkningsvekst og meget gunstige finansieringsmuligheter for både stat og län, venter vi fortsatt oppgang innen offentlige yrkesbygg i 2017 og 2018.

Sykehusutbygginger i utvalgte landsting > SEK 1 milliard *

Prosjekter > 1 mrd	Sted	Status
Södersjukhuset	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2017/20
Nya Södertälje sjukhus	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2017/18
S:t Eriks sjukhus	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2021
Nya Karolinska Solna (OPS)	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2018
S:t Görans sjukhus	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2018/19
Danderyds sjukhus	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2019/20
Karolinska Huddinge US	Stockholm	Påbegynt – Ferdig 2019
Helsingborgs sjukhusområde	Skåne	Påbegynt – Ferdig 2025
Ängelholms sjukhusområde	Skåne	Påbegynt – Ferdig 2018
Malmö sjukhusområde	Skåne	Kommer – Ferdig 2022
Östra sjukhuset	Gøteborg	Påbegynt – Ferdig 2025
Nya Barnsjukhuset	Gøteborg	Påbegynt – Ferdig 2019
Kungälvs sjukhus	Gøteborg	Påbegynt – Ferdig 2019
Akademiska sjukhus	Uppsala	Påbegynt – Ferdig 2023
Universitetssjukhuset i Linköping	Östergötland	Påbegynt – Ferdig 2021
Vrinnevisjukhuset i Norrköping	Östergötland	Kommer 2018 – Ferdig 2020
Universitetssjukhuset i Örebro	Örebro	Påbegynt – Ferdig 2019

Kilde: Respektive Landsting

*Mange av prosjektene i tabellen er delt opp i flere entrepriser. «Påbegynt» betyr derfor ikke at prosjektet er ferdig kontrahert.

ANLEGG

Det svenske anleggsmarkedet økte med anslagvis 5 % i verdi i 2016, og om lag det samme i volum. Økte investeringer i vei og i kategorien «Øvrige anlegg» sto for oppgangen, mens det var nedgang innenfor kraft og bane.

Investeringer i ulike anleggssegment, SEK milliarder. (Faste 2016-priser t.o.m. 2016, løpende priser 2017–2018).

Kilde: SCB, Veidekkes prognose for 2017–2018 * Årlig anslått verdivekst 2017–2018 (CAGR)

Vei

Om lag 40 % av anleggsmarkedet besto i 2016 av vei og bane. Samferdselsmarkedet har, sett under ett, vært preget av en krevende markedssituasjon over noen år. Dette er en følge av både en langvarig svak etterspørsel i veisektoren etter 2010, og at det har vært vekst i antall aktører, først og fremst internasjonale, i konkurransen om de største prosjektene. For årene 2013–2016 anslår SCB at det samlet sett har vært en prisnedgang innen veibygging.

Veksten i statlige og kommunale veiinvesteringer anslås til 5 % i 2016. Et høyt antall igangsatte mellomstore og store prosjekter, som Förbifart Stockholm, bidrar til denne veksten. Byggetiden for Förbifarten strekker seg over en tiårsperiode med store kontrakter, og vil være med på å sikre et høyt aktivitetsnivå i regionen i årene som kommer.

Kommunene som har ansvar for en stor del av veinettet, bidrar til høye investeringsnivåer. Som følge av økt boligbygging, er behovet for regionale gater og veier stort. Ifølge tall fra SCB økte de kommunale veiinvesteringene med i underkant av 30 % fra 2014 til 2015, og veksten fortsatte med ytterligere 4 % i 2016. Vi antar en videre moderat positiv utvikling i kommunesektorens investeringer, hovedsakelig som følge av fortsatt høy vekst i boligbyggingen. Imidlertid kan det i 2017 bli et hvileskjær for de statlige veiinvesteringene, skal vi tro budsjettproposisjonen fremlagt i høst.

Kilde: Regeringen, SCB og Veidekke

En årsak til tilnærmet flat utvikling i år er at flere mellomstore prosjekter ferdigstilles. I tillegg gir data fra Trafikverket en tydelig indikasjon på nedgang i etterspørselen etter små og mellomstore prosjekter sammenlignet med tidligere år. Samlet sett ventes det at aktiviteten vil øke med 1 % og dermed holde seg tilnærmet lik nivået i 2016.

Antall veiprosjekter planlagt ved starten av respektive år

Kilde: Trafikverket og Veidekke

Utsiktene for 2018 er mer positive og tilsier en vekst i veiinvesteringene på 6 %. I denne perioden vil store prosjekter, som Lundyleden, Essingeleden og ikke minst Förbifart Stockholm, generere vekst og bidra til høye investeringsnivåer. Det ventes at veksten også vil fortsette i årene som kommer etter 2018.

Prosjekter > SEK 500 milliarder med oppstart 2017–2018

Region	Prosjekt	Anslått oppstart
Øst/Stockholm	E4 Förbifart Stockholm – Trafikplats Hjulsta	2017
Øst/Stockholm	E4 Förbifart Stockholm – Bergtunnelar Akalla	2017
Øst/Stockholm	E4 Förbifart Stockholm – Trafikplats Lovö	2017
Øst/Stockholm	Essingeleden – Nya broar Åby-Årstalänken	2018
Vest	Utförande E20 Alingsås – Vårgårda, delen Bälinge - Vårgårda	2018
Øst/Stockholm	Ny bro över Skurusundet, projekt väg 222 Nya Skurubron	2018
Vest	Lundyleden, delen Brantingsmotet – Ringömotet	2018
Øst/Stockholm	E4 Förbifart Stockholm - Trafikplats Vinsta	2018
Sør	Utförande av E4 Ljungby - Toftanäs	2018
Sør	Utförande av E22 Sätaröd – Vä Skåne	2018
Vest	E6.20 Hisingsleden, södra delen inkl Halvors länk	2018
Vest	Utförande av E20 Vårgårda - Vara	2018
Øst/Stockholm	E4 Förbifart Stockholm – Trafiksystem	2018

Kilde: Trafikverket

Jernbane

Etter flere år med investeringsvekst, drevet spesielt av statlige investeringer, var utviklingen negativ i 2016. Med store prosjekter som Citybanen, Malmbanen og Mälarbanan (Etappe 1, Barkarby-Kallhäll) i sluttfasen, og nedgang i tilbudet av små og mellomstore prosjekter, er det naturlig at aktiviteten avtar. De regionale investeringene i bane påvirker også den samlede investeringsrammen. Stockholms-regionen står utvilsomt for den største andelen av de regionale investeringene i riket. Nytt anslag for investeringen i programmet Roslagsbanan beregnes til 9,7 milliarder kroner. Investeringene vil bidra til regional aktivitet i Stockholm i årene som kommer.

Investeringer i jernbane, SEK millioner

Kilde: Regeringen, SCB og Veidekke

Konjunkturrapporten fra september viste til nedgang i baneinvesteringene i 2017 og 2018, og den prognosen ser ut til å stå seg. Kommende gigantprosjekter med lang byggetid, som Västlänken, Lund-Arlöv og ikke minst Östlänken, ventes å gi aktivitetsvekst først inn i 2019/2020. Dette kan resultere i lavere investeringsnivå og en svak nedgang i 2017 og 2018.

Baneprosjekter > SEK 500 millioner. Oppstart i 2017 og 2018

Region	Prosjekt	Anslått oppstart
Vest	Västlenken Haga	2017
Skåne	Utbyggnaden av Södra stambanan mellan Lund och Arlöv	2017
Vest	Västlänken Korsvägen	2018
Vest	Västlänken Kvarnberget	2018
Stockholm	Tunnelbana – Akalla - Barkarby (SL)	2018
Øst/Stockholm	Projekt Mälarbanan – Förberedande arbeten ledningsomläggning	2018
Øst/Stockholm	Projekt Mälarbanan – Tunnel og Tråg (Sundyberg - Solna)	2018
Vest	Göteborgs Hamnbana dubbelspårutbyggnad etapp Eriksberg – Pölsebo	2018

Kilde: Trafikverket

Kraft

Kraftsektoren har over flere år vært i sterk vekst, men som forventet snudde denne trenden i løpet av 2016. Foreløpige tall tyder på et verdifall i 2016 på 4 %. Lave strømpriser over flere år har bidratt til nedgang i investeringene, mens strukturelle forhold knyttet til klimakrav og ny teknologi trekker i motsatt retning. Dette gjenspeiles i at tradisjonell strømproduksjon og overføring viser en fallende investeringstrend, mens investeringene i alternative kraftkilder som f.eks. varmekraftverk øker. Det store utbyggingsprosjektet som Veidekke er med på i Borås, er et eksempel på dette. Også utbygginger av vindmøller antas å fortsette den positive trenden som har pågått over mange år.

Prognosene for 2017 og 2018, målt ved energibedriftenes egne investeringsanslag, tyder på at det samme todelte trendbildet vil fortsette fremover innenfor kraftsektoren. Samlet sett betyr det et marked som er i svak nedgang i prognoseperioden.

Andre anlegg

Kategorien Andre anlegg inneholder flere og ulike delsegmenter. I 2016 var veksten i denne kategorien nesten 25 % målt i verdi. To områder stikker seg ut for en nærmere omtale:

• Offentlige investeringer i V/A og kommunal infrastruktur for nye boligområder. Innenfor segmentet infrastruktur knyttet til vann, avløp og avfallhåndtering har investeringene økt kraftig over flere år. Strukturelle behov knyttet til oppgraderinger og kapasitet innenfor både vann og avløp, grunnarbeider for storskala byutvikling, samt en meget gunstig finansieringssituasjon i kommunene gjør det naturlig å forvente fortsatt investeringsvekst. Det ventes videre vekst innenfor kommunale investeringer i 2017 og 2018, og V/A vil sammen med annen kommunal infrastruktur være et prioritert område også i prognoseperioden.
• Anlegg for gruveutvinning. Dette er ikke en stor andel av det totale anleggsmarkedet, men et viktig marked for anleggsbransjen i Nord-Sverige. Med nedgangen i malmfeltene i 2014 og 2015 falt aktiviteten også kraftig. Situasjonen ser ut til å ha snudd i riktig retning i 2016, med økte malmpriser og flere nye store prosjekter som kan bidra til ny vekst i investeringene.

Kilde: World Bank

DANMARK

For Hoffmann, Veidekkes virksomhet i Danmark, ble 2016 nok et år der markedsveksten lot vente på seg. Det betyr likevel ikke at året var uten lyspunkter. Mye kapasitet er tatt ut av markedet i årene etter finanskrisen, og et økt omfang av prosjekter innenfor segmentet private yrkesbygg ser ut til å ha kommet nærmere realisering. Nye anbudsregler i offentlige byggeprosjekter vil kunne øke tilfanget av attraktive byggeprosjekter med tidlig involvering i planleggingen. Også de generelle forholdene i dansk økonomi var i fortsatt bedring i fjor, og en markant vekst i boligpriser og boligbygging vil indirekte gi positiv stimulans også i Hoffmanns markeder innen yrkesbygg. Anleggsmarkedet anslås å få to tøffe år fremover som følge av redusert offentlig investeringsvirksomhet.

Dansk økonomi

Oppsvinget i dansk økonomi har lenge latt vente på seg og prognosene har tendert å være for optimistiske. Likevel fortsetter dansk økonomi å vokse, dog i et hittil sakte tempo, og estimater for 2016 tyder på at veksten har vært rundt 0,8 %. Det ventes at veksten skal ta seg opp til 1,7 % i 2017 og etter hvert til 2,3 % i 2018. De offentlige utgiftene er i relativt god balanse, og underskuddet på offentlig forvaltning ventes å holde seg godt innenfor den vedtatte rammen på 3 % av BNP.

Den estimerte BNP-veksten er noe nedjustert både for 2016 og 2017, hvilket kan virke vanskelig å forklare siden veksten i både innenlandsk etterspørsel og eksport var tilnærmet uendret begge årene. Nedjusteringen av BNP-veksten kommer imidlertid som følge av at den innenlandske etterspørselen i større grad enn tidligere antas å være drevet av investeringer som har et relativt høyt importinnhold.

Det er spesielt investeringer i boliger som har sørget for den sterke veksten i bruttoinvesteringene i 2016, mens det er ventet at veksdriveren fremover vil bli bedriftenes investeringer. Lave renter og god inntjening de siste årene stimulerer næringslivets til å investere, men bildet vil nok også være preget av usikkerhet rundt den internasjonale økonomiske utviklingen, ikke minst i lys av konsevensene Brexit vil få på EU-samarbeidet, samt kommende europeiske valg. I likhet med i Sverige ventes dagens rentenivå i Danmark å holde seg uendret frem til 2018, da det trolig vil begynne å øke.

Arbeidsledigheten var i gjennomsnitt på 6,2 % i 2016, og det er ventet at den vil fortsette å avta i prognoseperioden. Bedriftene rapporterer om mangel på arbeidskraft, og det ser ut til å bli økt press i arbeidsmarkedet de kommende årene.

Danske husholdninger har lenge prioritert gjeldssanering framfor forbruksvekst, men nå har de endelig begynt å åpne lommebøkene igjen. De siste to årene har privat konsum økt jevnt og trutt, og denne positive trenden ventes å holde seg videre i prognoseperioden. De viktigste årsakene er økt i kjøpekraft i husholdningene nå som lønningene har begynt å stige mer enn prisene, og økte boligpriser.

Dansk B/A-marked

Markedet for yrkesbygg bærer fortsatt preg av flere år med bygningsmessig overkapasitet og en stagnasjon i næringslivets investeringer etter at finanskrisen slo inn i dansk økonomi i 2007. I 2016 var byggeaktiviteten for private yrkesbygg flat og kundene lot vente på seg. Samtidig er det signaler om flere prosjekter under utvikling enn tidligere, og en nedgang i nye igangsatte prosjekter ble snudd til svak oppgang.

Det er også positive utviklingstrekk innenfor offentlige yrkesbygg. Dette kommer dels i form av en god etterspørselsutvikling gjennom 2016, men kanskje først og fremst i form av økt anledning og vilje blant offentlige kunder til å bruke entrepriseformer som innebærer tidlig involvering av entreprenørene og flere vurderingsparametere enn pris.

+7% B/A-MARKEDET

ÅRLIG VEKSTRATE 2017–2018

+17% +12% -1% -6%

BOLIG YRKESBYGG ANLEGG PRIVAT

YRKESBYGG OFFENTLIG

N/A-markedet Årlig vekstrate 2017–2018

Kilde: Veidekke og Macrobond

B/A-bedriftenes vurdering av markedet

Kilde: DST

Ser vi på det samlede danske B/A-markedet, er det mye som ligger til rette for økt byggeaktivitet og en mer positiv markedssituasjon ved inngangen til 2017. En generelt mer positiv utvikling i dansk økonomi, gode kredittvilkår og økte behov etter mange år med lave investeringsnivåer er de viktigste drivkreftene for fremgangen. Den positive markedsutviklingen ser ut til å spre seg til nye deler av landet, i motsetning til situasjonen for et år siden da den var avgrenset til hovedstadsregionen og Aarhus.

Det danske B/A-markedet, DKK milliarder. (Faste 2016-priser t.o.m. 2016, løpende priser 2017–2018).

Kilde: DST, Veidekkes prognose for 2017–2018 * Årlig anslått verdivekst 2017–2018 (CAGR)

I 2016 anslås de totale B/A-investeringer til 139 milliarder kroner etter en tilvekst på 7 %. Boligbyggingen sto for det sterkeste bidraget til veksten. Veksten kan tolkes som en utvikling fra et meget lavt nivå til et mer normalt aktivitetsnivå i bransjen. Til tross for den positive utviklingen er aktivitetsnivået samlet sett fortsatt om lag 10 % lavere enn da det var på topp i 2008 før finanskrisen slo inn. I 2017 og 2018 ventes byggmarkedet å fortsette den positive utviklingen, fortsatt primært drevet av bolig. For anlegg er markedsutsiktene meget svake, primært som følge av et ventet sterkt fall innenfor offentlig samferdselsutbygging. Det gjenspeiles også i anleggsbedriftenes betydelig svekkede forventninger til markedsutviklingen.

Prognoser for B/A-markedet i 2017–2018

	Nivå 2016 Mrd. DDK	2016 Vekst	2017 Vekst	2018 Vekst	Vekstrate i 2017 og 2018
Bolig	52	11 %	17 %	18 %	17 %
Yrkesbygg privat	16	2 %	8 %	16 %	12 %
Yrkesbygg offentlig	22	5 %	-1 %	-1 %	-1 %
Anlegg	40	5 %	-7 %	-4 %	-6 %
BA totalt	130	7 %	6 %	9 %	7 %
Igangsatte boliger Antall enheter		19 500	22 500	25 000

Uendret prognose fra KR september 2016

Nedjustert/oppjustert prognose fra KR september 2016

Kilde: Veidekke anslag 2016 og prognoser 2017–2018

YRKESBYGG

Kontorer, varehandel, hoteller, industri- og lagerbygg mv.

I markedet for private yrkesbygg var byggeaktiviteten fortsatt svak i 2016 med en anslått tilvekst på beskjedne 2 %. Igangsettingen målt i kvadratmeter falt ifølge foreløpige tall, men disse blir vanligvis korrigert opp i ettertid.

Ved inngangen til 2017 kan markedet se ut til å være i noe bedring, foreløpig i form av et økt antall prosjekter under planlegging, og noe økning i igangsettingene gjennom andre halvår av 2016. Den såkalte inkubasjonstiden, tiden det tar fra planleggingen starter til et prosjekt har oppstart, er imidlertid fortsatt meget lang, ikke minst i store komplekse næringsbyggprosjekter. Veksten har imidlertid vært ventet lenge, og innenfor enkelte segmenter, f.eks. kontor, er det fortsatt en høy og tilsynelatende stabil arealledighet i de fleste regioner.

Arealledighet for kontor, prosent av totalt tilgjengelig areal

Kilde: Sadolin & Albæk

Den positive utviklingen i økonomien generelt samt lave avkastningskrav vil stimulere til økt investeringsvilje i bedriftene, noe som også vises i konsensusprognoser for næringslivets investeringer i 2017 og 2018. Industriproduksjonen har økt markant i 2016, og det samme har sysselsettingen. Begge er vanligvis gode indikatorer for en positiv investeringstrend innen næringsbygg. Utfordringen har hittil vært, og vil trolig fortsatt være, de massive overinvesteringene frem til 2007.

Til tross for svært lavt nivå på byggeaktiviteten sammenlignet med årene før finanskrisen, og sammenlignet med tilsvarende i Sverige og Norge, vil en vekst i markedet trolig raskt bidra til en relativt positiv markedssituasjon. Årsaken er at mye kapasitet er tatt ut av markedet etter alle årene med lav byggeaktivitet.

Igangsatte yrkesbygg, sum 12 mnd. rullerende i kvm

Kilde: DST, Veidekkes prognose 2017–2018

Skoler, universitet, sykehus og andre omsorgsbygg mv.

I markedet for offentlige yrkesbygg var den viktigste utviklingen i 2016 at det i offentlige innkjøp er gitt større mulighet til å velge kontraktsformer med tidlig involvering og fokus på flere parametere enn pris. Trolig vil den nye entrepriseformen ta tid å implementere bredt, men etter hvert som de offentlige byggherrer øker omfanget av slike kontrakter, vil det øke antall attraktive prosjekter for de entreprenørene som vektlegger tidlig involvering og kompetanse innen prosjektutvikling.

I 2016 har aktivitetsvolumene gått opp etter god vekst i igangsetting i 2015, spesielt innenfor såkalte institusjonsbygg som sykehus og universiteter. For 2017 og 2018 er utsiktene likevel moderate, både ut fra investeringsprognoser i offentlige budsjetter generelt, men også på grunnlag av betydelig nedgang i nye kontraktvolumer i 2016.

Det kan imidlertid bli en kortvarig nedgang. I de neste 10–15 årene vil aktiviteten innen bygging av sykehus være høy, der målet er å øke effektiviteten, kvaliteten, pasientsikkerheten og ikke minst bedre pasientforløpet. I perioden skal det investeres over 40 milliarder kroner i modernisering av sykehusstrukturen i Danmark. Moderniseringen består av både bygg av nye sykehus («supersykehus»), og ikke minst til- og ombygg, samt renovering av eksisterende. Det estimeres om lag 40 forskjellige sykehusprosjekter i perioden.

Planlagte sykehusutbygginger med oppstart i 2017 og 2018

Prosjekt	Sted	Status
Det Nye Rigshospital	Hovedstaden	Påbegynt – Ferdig 2019
Nyt Hospital Herlev	Hovedstaden	Påbegynt – Ferdig 2019
Nyt Hospital Hvidovre	Hovedstaden	Påbegynt – Ferdig 2020
Nyt Hospital Nodsjælland	Hovedstaden	Kommer – Ferdig 2021
Kolding Sygehus	Syddanmark	Påbegynt – Ferdig 2017
Sydvestjysk Sygehus Esbjerg	Syddanmark	Kommer – Ferdig 2020
Sygehus Sønderjylland	Syddanmark	Kommer – Ferdig 2021
Det nye Hospital i Vest, DNV - Gødstrup	Midtjylland	Påbegynt – Ferdig 2020
Det nye Universitetshospital i Aarhus – DNU	Midtjylland	Påbegynt – Ferdig 2019
Regionshospitalet Viborg	Midtjylland	Påbegynt – Ferdig 2020
Nyt Aalborg Universitetshospital	Nordjylland	Påbegynt – Ferdig 2020
Projekt Universitetshospital Køge	Sjælland	Kommer – Ferdig 2022

ANLEGG

Det danske anleggsmarkedet vurderes av bedriftene selv som mer krevende fremover. Den viktigste årsaken er en markant nedgang i veibygging i statlig og kommunal regi, fra et allerede svært lavt nivå – sammenlignet med Norge og Sverige. De stadige utsettelser av Femmern-utbyggingen bidrar ikke positivt, selv om det er noe aktivitet i form av forberedelser og utbedringer på dansk side. En nedgang i investeringene i Metro Cityring i København bidrar også negativt til den samlede anleggsaktiviteten, men dette prosjektet har et stort utenlandsk innslag med italiensk entreprenør.

Nedgangen i samferdselsutbygging øker tilgjengelig kapasitet i anleggssektoren mer generelt, og vil etter alt å dømme føre til en krevende markedssituasjon i år og neste år som følge av økt konkurranse i andre segmenter.

Strammere statlige tilskudd og finansieringsvilkår i kommuner og regioner antas å gi en mer moderat etterspørselsutvikling innenfor grunnarbeider for infrastruktur, vann og avløp. Her kan imidlertid den positive utviklingen i arbeidsmarkedet og tilhørende økte skatteinnbetalinger overraske positivt i mange kommunale og regionale budsjetter, og dermed berede grunnen for en mer positiv offentlig investeringskapasitet i 2018 enn antatt på nåværende tidspunkt.

BOLIG

Det danske boligmarkedet fortsatte den gode trenden i 2016 som ble påbegynt i 2015. Foreløpig statistikk viser at igangsatte boliger anslås til 20 200 enheter, et tall som normalt oppjusteres relativt mye i senere revisjoner. Det anslåtte nivået tilsvarer en vekst på om lag 20 % fra 2015. Veksten i byggeaktivitet har så langt vært sterkest i hovedstadsregionen, men det er tiltakende aktivitet også i Aarhus og Triangelregionen* .

Igangsatte boliger, antall enheter

Kilde: DST og Veidekke

Boligprisene for leiligheter i de store byregionene har fortsatt å øke i 2016, men for året sett under ett, var veksten lavere enn i 2015. Det kan spekuleres i om myndighetens innstramming av kredittvilkår i København og Aarhus har bidratt til å dempe etterspørselsveksten noe, men studerer man utviklingen nærmere, fremkommer det at prisene har tatt ny sats igjen i løpet av høsten 2016, noe som indikerer at virkningen har vært forbigående. Vi venter sterk prisvekst i 2017, men avtakende i 2018 etter hvert som tilbudet av nye boliger øker og renteoppgangen kommer nærmere.

Boligpriser

* Vekst i utbudspriser siste 12 mnd. per januar 2017 ** Årlig vekst 2017 og 2018 (CAGR) Kilde: Realkreditrådet

Markedet vil være utsatt for politisk risiko i form av ytterligere reguleringer dersom boligprisene øker i det tempo som anslås her. Danske myndigheter har tidligere vist en sterk vilje til å stagge høy boligprisvekst, trolig som følge av de lærdommer man har fått etter finanskrisen. Et slikt scenario vil redusere den veksten i igangsetting og byggeaktivitet som er anslått. Gjeldsnivåene er meget høye i de danske husholdningene, og i likhet med Norge og Sverige er etterspørselen mest sensitiv for uventede renteøkninger eller utsikter til tidligere renteoppgang enn antatt.

LØPENDE PRISER

NORGE
Løpende priser, NOK milliarder	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Bolig	77,5	93,5	108,0	115,2	119,3	125,2	139,0	150,1	154,7
Yrkesbygg private	45,9	48,7	54,1	52,5	57,9	57,9	58,2	59,3	61,1
Yrkesbygg offentlige	24,4	24,8	25,8	30,3	31,5	33,1	35,1	36,5	37,5
Anlegg	52,2	55,8	54,0	60,7	66,2	73,8	76,5	80,7	84,8
Totalmarked	200,0	222,8	241,9	258,7	274,9	290,0	308,7	326,7	338,1
SVERIGE
Løpende priser, SEK milliarder	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Bolig	94,1	105,4	94,7	97,9	118,4	141,5	171,4	190,3	196,0
Yrkesbygg private	76,0	74,3	82,1	80,9	93,3	98,8	101,5	105,5	108,7
Yrkesbygg offentlige	27,5	31,1	33,2	33,5	38,4	38,6	43,2	45,8	47,6
Anlegg	63,9	62,1	71,5	69,7	76,3	77,4	81,3	82,9	86,4
Totalmarked	261,4	272,9	281,5	281,9	326,4	356,3	397,4	424,5	438,8
DANMARK
Løpende priser, DDK milliarder	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Bolig	39,4	49,7	47,1	45,3	47,2	47,1	52,1	61,0	71,7
Yrkesbygg private	20,8	20,5	18,1	17,6	17,4	16,2	16,5	17,8	20,6
Yrkesbygg offentlige	16,0	16,7	20,2	20,0	21,0	20,6	21,6	21,5	21,4
Anlegg	27,4	30,5	35,5	36,5	36,4	38,0	39,9	37,1	35,6
Totalmarked	103,7	117,4	120,9	119,4	122,1	121,8	130,1	137,4	149,4

FASTE PRISER

NORGE
Faste priser, NOK milliarder	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Bolig	97,0	110,3	122,3	126,4	126,2	128.7	139,0	146,0	146,0
Yrkesbygg private	54,8	55,6	59,8	56,3	60,3	59.1	58,2	58,2	58,7
Yrkesbygg offentlige	29,1	28,3	28,5	32,4	32,7	33.7	35,1	35,8	36,1
Anlegg	64,2	65,2	61,0	66,7	70,7	76.3	76,5	78,8	80,3
Totalmarked	245,0	259,4	271,6	281,8	290,0	297,8	308,7	318,4	321,1
SVERIGE
Faste priser, SEK milliarder	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Bolig	108,2	118,2	104,2	105,0	123,5	144,2	171,4	185,2	185,2
Yrkesbygg private	85,8	80,7	87,0	84,5	96,1	100,2	101,5	102,5	102,5
Yrkesbygg offentlige	31,4	34,2	35,6	35,4	40,1	39,5	43,2	44,5	45,0
Anlegg	66,7	62,4	70,4	68,7	74,8	77,1	81,3	81,3	83,1
Totalmarked	292,1	295,5	297,2	293,6	334,4	361,1	397,4	413,4	415,7
DANMARK
Faste priser, DDK milliarder	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Bolig	40,0	49,7	47,0	45,3	47,5	47,4	52,1	60,0	69,0
Yrkesbygg private	22,3	21,2	18,4	17,9	17,7	16,3	16,5	17,6	20,3
Yrkesbygg offentlige	16,6	16,6	19,7	19,6	20,8	20,8	21,6	21,2	20,8
Anlegg	27,8	29,5	33,9	35,0	35,1	37,3	39,9	37,9	37,1
Totalmarked	106,7	117,1	119,0	119,4	122,1	121,8	130,1	136,7	147,1

SAMMEN BYGGER VI FREMTIDEN

Veidekke er en av Skandinavias største entreprenører og eiendomsutviklere. Selskapet utfører alle typer bygg- og anleggsoppdrag, vedlikeholder veier og produserer asfalt, pukk og grus. Involvering og lokalkunnskap kjennetegner virksomheten. Halvparten av de 7 400 medarbeiderne eier aksjer i selskapet. Veidekke er notert på Oslo Børs, omsetningen er 30,1 milliarder (2016), og selskapet har siden starten i 1936 alltid gått med overskudd.

Veidekke – lokalt nærvær, skandinavisk styrke. veidekke.no