Vastned Belgium NV

Earnings Release • May 3, 2016

ANVERS, LE 3 MAI 2016

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

• Un ancrage solide dans le segment des magasins de tout premier ordre dans le centre des grandes villes reste l'objectif.
• Au 31 mars 2016, le portefeuille immobilier se compose de 58% de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, de 17% de magasins de premier ordre et de 25% d'autres biens immobiliers (parcs de vente au détail et magasins le long d'axes routiers).
• Réalisation de trois transactions locatives, dont deux relatives à des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, qui représentent environ 2% de l'ensemble des revenus locatifs annuels, donnant lieu à une augmentation moyenne des loyers de 7%.
• Taux d'occupation au 31 mars 2016: 98% (98% au 31 décembre 2015).
• Augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier existant de € 1 million¹ au cours du premier trimestre 2016.
• Baisse du résultat d'exploitation distribuable au cours du premier trimestre 2016 jusqu'à € 0,56 par action (€ 0,64 pour le premier trimestre 2015), principalement suite au désinvestissement de 14 immeubles commerciaux non stratégiques en 2015.
• Taux d'endettement limité de 27% au 31 mars 2016.
• Vastned Retail Belgium reçoit une direction dédiée.

¹ En cas de composition du portefeuille immobilier identique à celle du 31 décembre 2015.

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration concernant le premier trimestre 2016

1. Activités d'exploitation du premier trimestre 2016

Redéveloppement d'un magasin de premier ordre dans la Zonnestraat, à Gand.

Les activités dans le cadre du redéveloppement marquant et de la rénovation approfondie d'un magasin de tout premier ordre de 3.000 m² situé Zonnestraat, à Gand, se déroulent conformément au planning. Vastned Retail Belgium s'attend à ce que la réception ait lieu au début du mois d'août. La société ambitionne de redonner à cet immeuble commercial sur ce site de tout premier ordre son style caractéristique. Ainsi, le vide au premier étage sera-t-il rouvert de sorte que les magnifiques vitraux des coupoles art déco soient à nouveau visibles. La façade extérieure est également rénovée en profondeur et restaurée le plus possible dans son état initial. Le redéveloppement et la rénovation prévus, d'un montant d'environ € 2 millions, s'inscrivent entièrement dans la stratégie de la société immobilière consistant à investir dans des magasins de tout premier ordre dans le centre des grandes villes. Avec AS Adventure, une chaîne belge de magasins spécialisée dans les activités de plein air, les loisirs et la mode, un locataire de qualité a été trouvé, qui correspondra parfaitement à l'image de l'immeuble restauré et occupera les lieux dès l'automne.

Locations

Au cours du premier trimestre 2016, Vastned Retail Belgium a réalisé 3 transactions locatives, qui représentent environ 2% de l'ensemble des revenus locatifs annuels et donnent lieu à une augmentation moyenne des loyers de 7%.

• 2 transactions locatives ont été conclues avec de nouveaux locataires, pour un volume locatif total annuel de € 0,1 million. Les nouveaux loyers de ces contrats de bail sont en moyenne 2% plus élevés que les loyers des contrats de bail antérieurs.
• Un contrat de bail a été renouvelé dans le segment des magasins de premier ordre dans le centre des grandes villes, pour un volume locatif annuel d'environ € 0,2 million. En l'occurrence, le nouveau loyer est supérieur de 9% en moyenne au loyer actuel du contrat de bail existant.

▲ Zonnestraat 6-10, Gand

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration concernant le premier trimestre 2016

Taux d'occupation

Taux d'occupation (hors immeubles en cours de rénovation)	31.03.2016	31.12.2015
Magasins de tout premier ordre dans les grandes villes	99%	100%
Magasins de premier ordre	98%	98%
Autres biens immobiliers (parcs de vente au détail et magasins le long d'axes routiers)	96%	96%
Taux d'occupation du portefeuille immobilier	98%	98%

Le taux d'occupation² du portefeuille immobilier s'élève à 98% au 31 mars 2016 et est ainsi inchangé par rapport au 31 décembre 2015. Le taux d'occupation des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes a baissé et s'élève à 99%, contre 100% à la fin de l'année 2015, suite à la faillite du locataire d'une des surfaces commerciales au sous-sol (652 m²), laquelle sera à nouveau occupée au plus vite. Le taux d'occupation des magasins de premier ordre (98%) et des autres biens immobiliers (96%) demeure stable.

Évolution de la juste valeur

Au 31 mars 2016, la juste valeur du portefeuille immobilier de Vastned Retail Belgium s'élève à € 348 millions et a ainsi augmenté de € 1 million par rapport à la fin de l'année 2015 (€ 347 millions au 31 décembre 2015).

La surface locative totale s'élève à 90.220 m2 au 31 mars 2016.

Composition du portefeuille immobilier

Au cours du premier trimestre 2016, la composition du portefeuille immobilier est restée inchangée par rapport au 31 décembre 2015. Au 31 mars 2016, 58% du portefeuille immobilier de Vastned Retail Belgium se composent de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, à savoir des immeubles commerciaux de tout premier ordre situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges. 17% du portefeuille se compose de magasins de premier ordre, à savoir les magasins en centre-ville en dehors des grandes villes. Le reste de l'immobilier de vente au détail, à savoir les parcs de vente au détail et les magasins le long d'axes routiers, représente 25% du portefeuille immobilier.

▲ Zonnestraat 6-10, Gand

2 Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs et ces mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

2. Résultats financiers du premier trimestre 2016

Compte de résultats consolidés

en milliers €	31.03.2016	31.03.2015
Revenus locatifs	4.486	4.944
Charges relatives à la location	-33	-26
Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière	3	1
Résultat immobilier	4.456	4.919
Charges immobilières	-525	-470
Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation	-308	-305
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	3.623	4.144
Résultat sur ventes des immeubles de placement	0	-7
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	898	4.072
Autre résultat sur portefeuille	4	-100
Résultat d'exploitation	4.525	8.109
Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39)	-747	-821
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)	-303	91
Impôts	-14	-72
Résultat net	3.461	7.307
Note:
Résultat d'exploitation distribuable	2.853	3.234
Résultat sur portefeuille	902	3.965
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables	-294	108

Données par action	31.03.2016	31.03.2015
Nombre d'actions copartageantes	5.078.525	5.078.525
Résultat net (€)	0,68	1,44
Résultat d'exploitation distribuable (€)	0,56	0,64

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

Analyse des résultats³

Les revenus locatifs de Vastned Retail Belgium s'élèvent à € 4,5 millions (€ 5,0 millions) au premier trimestre 2016. La baisse de € 0,5 million provient principalement, d'une part,du désinvestissement en 2015 de 14 immeubles commerciaux non stratégiques (magasins situés le long d'axes routiers et dans le centre des villes à des emplacements secondaires), représentant environ 9% du portefeuille immobilier, et compensée, d'autre part, par l'acquisition de 4 magasins de tout premier ordre dans le centre d'Anvers dans le courant de l'année 2015 ainsi que par les indexations de contrats de bail existants et des renouvellements de bail réalisés.

Tant les charges immobilières que les frais généraux restent stables par rapport au premier trimestre 2015 et s'élèvent, respectivement, à € 0,5 million et € 0,3 million pour le premier trimestre 2016.

Les variations de la juste valeur des immeubles de

placement au premier trimestre 2016 sont positives et s'élèvent à € 0,9 million (€ 4,1 million). L'augmentation de la juste valeur des immeubles de placement se situe principalement dans les magasins de tout premier ordre dans le centre des grandes villes.

Le résultat financier (hors variations de la juste valeur

• IAS 39) s'élève à € -0,7 million et baisse ainsi de € 0,1 million par rapport au premier trimestre 2015 (€ -0,8 million). Cette baisse est imputable au refinancement de divers contrats d'emprunt à des taux moins élevés et à une utilisation inférieure des crédits en raison des ventes d'immeubles de placement réalisées. Le taux d'intérêt moyen des financements s'élève pour le premier trimestre 2016 à 3,2%, y compris les marges bancaires (3,1%).

Au 31 mars 2016, 58% des lignes de crédit sont des financements à long terme, avec une durée moyenne restante de 2,9 ans. 42% des lignes de crédit sont des financements à court terme, composés à 24% de financements à durée indéterminée et à 18% d'une ligne de crédit qui vient à échéance au cours du deuxième trimestre 2016. Au 31 mars 2016, la société dispose de € 44 millions de lignes de crédit non utilisées pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité, pour le financement d'investissements futurs et pour le paiement du dividende de l'exercice 2015.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent, au premier trimestre 2016, l'augmentation de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui, conformément à l'IAS 39, ne peuvent pas être classés comme un instrument de couverture des flux de trésorerie, d'un montant de € -0,3 million (€ 0,1 million).

Le résultat net de Vastned Retail Belgium s'élève, pour le premier trimestre 2016, à € 3,5 millions (€ 7,3 millions) et peut être réparti entre:

• le résultat d'exploitation distribuable de € 2,9 millions (€ 3,2 millions) ou une baisse d'environ 12%, principalement due au désinvestissement en 2015 de 14 immeubles commerciaux non stratégiques ayant entraîné une baisse des revenus locatifs
• le résultat sur portefeuille de € 0,9 million (€ 4,0 millions)
• les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables d'un montant de € -0,3 million (€ 0,1 million).

Le résultat d'exploitation distribuable par action s'élève, pour le premier trimestre 2016, à € 0,56 (€ 0,64).

3 Entre parenthèses, les chiffres comparables du premier trimestre de 2015.

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

Données du bilan par action	31.03.2016	31.12.2015
Nombre d'actions copartageantes	5.078.525	5.078.525
Valeur nette (juste valeur) (€)	48,82	48,14
Valeur nette (valeur d'investissement) (€)	50,58	49,90
Valeur active nette EPRA (€)	49,77	49,02
Cours boursier à la date de clôture (€)	55,30	55,97
Prime par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%)	13%	16%

Au 31 mars 2016, la valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 48,82 (€ 48,14 au 31 décembre 2015). Étant donné qu'au 31 mars 2016, le cours boursier s'élève à € 55,30, l'action Vastned Retail Belgium (VASTB) est cotée avec une prime d'environ 13% par rapport à cette valeur nette (juste valeur).

Le taux d'endettement de la société a baissé de 1% au cours du premier trimestre 2016 et s'élève à 27% au 31 mars 2016 (28% au 31 décembre 2015).

3. Assemblée générale et distribution des dividendes

L'assemblée générale des actionnaires du 27 avril 2016 a approuvé les comptes de résultats consolidés et statutaires de Vastned Retail Belgium clôturés le 31 décembre 2015, y compris l'affectation du résultat. Pour l'exercice 2015, un dividende brut de € 2,51 par action est distribué. Après retenue du précompte mobilier de 27%, le dividende net de l'exercice 2015 s'élève à € 1,8323 par action.

Le dividende est payable à partir du 9 mai 2016, sur la base de l'actionnariat au 4 mai 2016.

Pour les actions dématérialisées, les institutions financières auprès desquelles les actions sont inscrites sur un compte-titres se chargent de la distribution aux porteurs. Le dividende des actions nominatives est versé automatiquement aux actionnaires par virement effectué par la société.

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

4. Prévisions

En 2016, Vastned Retail Belgium souhaite poursuivre la voie empruntée en mettant explicitement l'accent sur une qualité absolue pour les emplacements et les immeubles. La société s'efforcera, par ailleurs, d'obtenir une nette prépondérance de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, à savoir le meilleur immobilier commercial dans les rues commerçantes les plus populaires des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges, étant donné qu'elle veut investir à raison de 75% dans ce type d'immobilier à plus long terme.

Les désinvestissements seront surtout réalisés d'une manière opportuniste et ne se rapporteront qu'aux magasins moins stratégiques situés dans les villes secondaires et aux magasins situés le long d'axes routiers ou à des parcs de vente au détail moins stratégiques.

En ce qui concerne l'augmentation future des loyers qui proviendra surtout du résultat des renouvellements des contrats de bail qui seront négociés en 2016, Vastned Retail Belgium est moyennement optimiste. Les emplacements de tout premier ordre donneront certainement lieu à une augmentation correcte des loyers mais dans les autres cas, il faudra se contenter du niveau des loyers actuellement en vigueur. Le niveau de l'inflation est supposé rester peu élevé.

En 2015, Vastned Retail Belgium a désinvesti 14 immeubles commerciaux non stratégiques et a ainsi amélioré la qualité du portefeuille immobilier. A court terme, cette opération devrait entraîner une augmentation du résultat d'exploitation distribuable en 2016, par rapport à 2015. La baisse effective du résultat d'exploitation distribuable dépendra dans une large mesure des investissements que la société pourra réaliser.

5. Structure de l'organisation

Étant donné la modification récente de la structure de l'actionnariat d'Intervest Offices & Warehouses, il a été décidé, en bonne concertation, que Vastned Retail Belgium et Intervest Offices & Warehouses recevront chacune leur propre direction au cours du troisième trimestre 2016.

L'actuel ceo, Jean-Paul Sols, et l'actuel cfo, Inge Tas, mettront fin à leur collaboration avec Vastned Retail Belgium et seront à l'entière disposition d'Intervest Offices & Warehouses.

Dans la nouvelle structure de Vastned Retail Belgium, Rudi Taelemans et Taco de Groot exerceront conjointement la fonction de ceo. Rudi Taelemans est actuellement coo de Vastned Retail Belgium et membre du comité de direction. Taco de Groot est pour l'instant ceo de Vastned Retail et membre du conseil d'administration de Vastned Retail Belgium.

Reinier Walta, cfo de Vastned Retail et membre du conseil d'administration de Vastned Retail Belgium, exercera la fonction de cfo de Vastned Retail Belgium.

En outre, Vastned Retail Belgium désignera un manager financier qui assistera le nouveau cfo, Reinier Walta, dans les tâches quotidiennes.

Les assets managers, qui sont déjà entièrement au service de Vastned Retail Belgium, conservent cette fonction dans la nouvelle structure. Le but est d'adapter la structure sans incidence sur le coût.

Ces modifications sont sous réserve d'approbation par la FSMA.

Au sujet de Vastned Retail Belgium. Vastned Retail Belgium est une société immobilière réglementée publique (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (VASTB). Vastned Retail Belgium investit exclusivement dans l'immobilier commercial belge, plus spécifiquement dans des magasins de tout premier ordre (situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges), dans des magasins de premier ordre (des magasins dans le centre des villes en dehors des grandes villes) et dans d'autres biens immobiliers (des parcs de vente au détail et des magasins le long d'axes routiers hautement qualitatifs). La SIR souhaite investir à terme 75% dans des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes.

Pour plus d'informations, veuillez contacter:

VASTNED RETAIL BELGIUM SA, société immobilière réglementée publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO, Rudi Taelemans - COO ou Inge Tas - CFO, T: + 32 3 287 67 87, www.vastned.be

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

Etats financiers

Compte de résultats consolidés

en milliers €	31.03.2016	31.03.2015
Revenus locatifs	4.486	4.944
Charges relatives à la location	-33	-26
RÉSULTAT LOCATIF NET	4.453	4.918
Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués	1.190
		1.348
Charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués	-1.190	-1.348
Autres revenus et dépenses relatifs à la location	3	1
RÉSULTAT IMMOBILIER	4.456	4.919
Frais techniques	-115	-110
Frais commerciaux	-64	-45
Charges et taxes sur immeubles non loués	-66	-21
Frais de gestion immobilière	-272	-319
Autres charges immobilières	-8	25
Charges immobilières	-525	-470
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	3.931	4.449
Frais généraux	-312	-322
Autres revenus et charges d'exploitation	4	17
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE	3.623	4.144
Résultat sur vente des immeubles de placement	0	-7
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	898	4.072
Autre résultat sur portefeuille	4	-100
RÉSULTAT D'EXPLOITATION	4.525	8.109
Revenus financiers	1	2
Charges d'intérêt nettes	-746	-820
Autres charges financières	-2	-3
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers
(couvertures non effectives - IAS 39)	-303	91
Résultat financier	-1.047	-730
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS	3.478	7.379
Impôts	-14	-72
RÉSULTAT NET	3.461	7.307

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

en milliers €	31.03.2016	31.03.2015
RÉSULTAT NET	3.461	7.307
Note:
Résultat d'exploitation distribuable	2.853	3.234
Résultat sur portefeuille	902	3.965
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables	-294	108
Attribuable aux:
Actionnaires de la société mère	3.461	7.306
Intérêts minoritaires	0	1

Résultat global consolidé

en milliers €	31.03.2016	31.03.2015
RÉSULTAT NET	3.461	7.307
Autres composants du résultat global (recyclable dans le compte de résultat)
Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie	0	-4
RÉSULTAT GLOBAL	3.461	7.303
Attribuable aux:
Actionnaires de la société mère	3.461	7.302
Intérêts minoritaires	0	1

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration du premier trimestre 2016

Bilan consolidé

ACTIF en milliers €	31.03.2016	31.12.2015
Actifs non courants	348.295	347.196
Immobilisations incorporelles	0	1
Immeubles de placement	347.785	346.674
Autres immobilisations corporelles	508	519
Créances commerciales et autres actifs non courants	2	2
Actifs courants	2.995	1.082
Créances commerciales	109	151
Créances fiscales et autres actifs courants	106	106
Trésorerie et équivalents de trésorerie	645	272
Comptes de régularisation	2.135	553
TOTAL DE L'ACTIF		348.278

CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers €	31.03.2016	31.12.2015
Capitaux propres	247.956	244.495
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	247.956	244.495
Capital	97.213	97.213
Primes d'émission	4.183	4.183
Réserves	127.797	127.797
Résultat net de l'exercice	15.302	15.302
Résultat net de l'exercice - premier trimestre 2016	3.461	0
Intérêts minoritaires	0	0
Passifs	103.334	103.783
Passifs non courants	68.907	69.775
Dettes financières non courantes	64.000	65.200
Établissements de crédit	64.000	65.200
Autres passifs financiers non courants	4.453	4.149
Autres passifs non courants	117	131
Passifs d'impôts différés	337	295
Passifs courants	34.427	34.008
Provisions	278	278
Dettes financières courantes	29.600	30.280
Établissements de crédit	29.600	30.280
Dettes commerciales et autres dettes courantes	2.104	2.038
Autres passifs courants	649	630
Comptes de régularisation	1.796	782
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	351.290	348.278