Earnings Release • Oct 27, 2015
Earnings Release
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Anvers, le 27 octobre 2015
1 Sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier par rapport au 31 décembre 2014.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
Anvers, Graanmarkt 13
L'acquisition de l'immeuble Graanmarkt 13, situé dans le centre historique d'Anvers cadre entièrement avec la stratégie de la société immobilière d'investir dans des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes. Graanmarkt 13 est un projet architectural unique d'environ 1.000 m² réalisé par Vincent Van Duysen, où chaque étage a une destination particulière. Au-dessus du restaurant gastromique se trouve un high end store. Au deuxième étage il y a 'the gallery' et aux deux étages supérieurs un luxueux appartement disposant d'un service hôtelier et offrant des services sur mesure. L'exploitation du concept "Graanmarkt 13" reste aux mains des anciens propriétaires.
Le Graanmarkt se situe derrière le Schuttershofstraat, une rue commerçante luxueuse près des rues commerçantes populaires Meir et Huidevettersstraat où la majorité du portefeuille immobilier anversois de Vastned Retail Belgium est situé. Il est supposé que les environs du Graanmarkt continueront à être revalorisés et qu'ils occuperont une place importante dans le segment des détaillants de luxe.
L'immeuble Graanmarkt 13 a été acquis pour un montant d'environ € 6 millions par la reprise des actions de la SA Tim & Ilse.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
En plus des numéros 22, 24, 30 et 32, loués entre autres à Terre Bleue, à Manila Grace et au bijoutier Slaets, Vastned Retail Belgium a fait l'acquisition du numéro 55 de la Schuttershofstraat. L'immeuble est situé à proximité de Hopland et Wapper, un emplacement de tout premier ordre au cœur d'Anvers. Ce lieu authentique et
de caractère a été rénové et transformé en un immeuble doté d'une surface commerciale de 100 m² au rez-dechaussée et d'un espace de stockage de 38 m² dans la cave. L'espace commercial est loué à 7 For All Mankind. Le montant de l'acquisition s'élève à environ € 5 millions.
Anvers, Schuttershofstraat 55
Les deux acquisitions ont été financées par des lignes de crédit disponibles. Les valeurs d'acquisition correspondent à l'évaluation effectuée par l'expert immobilier indépendant de la société. Grâce à ces acquisitions la proportion
des magasins de tout premier ordre de Vastned Retail Belgium dans les grandes villes augmente pour le troisième trimestre 2015 de 2%, atteignant 53% au 30 septembre 2015.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
| PATRIMOIN E IMMO BILIER |
30.09.2015 | 31.12.2014 | 30.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 371.313 | 356.536 | 382.297 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 380.596 | 365.450 | 391.855 |
| Surface locative totale (m²) | 110.243 | 111.594 | 145.434 |
Au 30 septembre 2015 la juste valeur des immeubles de placement de Vastned Retail Belgium s'élève à € 371 millions (€ 357 millions au 31 décembre 2014). L'augmentation de € 14 millions au cours des neuf premiers mois de 2015 résulte essentiellement d'une part, de l'acquisition de trois magasins de tout premier ordre à Anvers, ayant une juste valeur totale de € 15 millions, et de l'augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier existant de € 4 millions par entre autres l'aiguisement des rendements des magasins de tout
premier ordre dans les grandes villes, et est compensée d'autre part par la vente de trois immeubles commerciaux non stratégiques ayant une juste valeur totale (au 31 décembre 2014) de € 4 millions.
Au 30 Septembre 2015 le portefeuille immobilier se compose de 53% de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, de 17% de magasins de premier ordre et de 30% d'autres biens immobiliers (parcs de vente au détail et magasins le long d'axes routiers).
| TAUX D'OCCUPATION 2 (en %) |
30.09.2015 | 31.12.2014 | 30.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Taux d'occupation magasins de tout premier ordre (%) | 98% | 100% | 100% |
| Taux d'occupation magasins de premier ordre (%) | 96% | 97% | 87% |
| Taux d'occupation autres biens immobiliers | 95% | 98% | 98% |
| Taux d'occupation du portefeuille immobilier (%) | 96% | 98% | 97% |
| Taux d'occupation immeubles en cours de rénovation inclus (%) | 96% | 98% | 96% |
Le taux d'occupation du portefeuille immobilier s'élève au 30 septembre 2015 à 96% par rapport à 98% au 31 décembre 2014. La baisse du taux d'occupation au cours des neuf premiers mois de 2015 relatée aux magasins de tout premier ordre résulte de l'acquisition du
Schuttershofstraat 22 à Anvers. Entre-temps un contrat de bail a été conclu avec Falke sous la condition suspensive de l'obtention du permis nécessaire. Cette transaction n'est pas encore reprise dans le taux d'occupation au 30 septembre 2015.
Le 17 août 2015 Vastned Retail Belgium a transféré son siège social au Uitbreidingstraat 66 à 2600 Berchem (Anvers) dans l'immeuble de bureaux rénové Sky Building.
2 Le taux d'occupation est calculé comme étant le rapport entre les revenus locatifs commerciaux et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
Les revenus locatifs de Vastned Retail Belgium s'élèvent pour les neuf premiers mois de 2015 à € 14,8 millions (€ 16,5 millions). La baisse de € 1,7 million par rapport à la même période de l'année précédente provient principalement, d'une part, du désinvestissement en 2014 de 19 immeubles commerciaux non stratégiques (étant des magasins le long d'axes routiers et des magasins de premier ordre à des emplacements secondaires) pour approximativement 12% du portefeuille immobilier, compensée d'autre part par l'acquisition d'un magasin de tout premier ordre dans le centre de Gand au troisième trimestre 2014 et de trois magasins de tout premier ordre dans le centre d'Anvers en 2015, et par les indexations des contrats de bail existants et des contrats de bail renouvelés.
Suite au désinvestissement de 19 immeubles commerciaux non stratégiques les charges immobilières de la société baissent pour les neuf premiers mois de 2015 au niveau des frais d'entretien, des frais commerciaux, des frais d'inoccupation et des frais à charge du propriétaire et s'élèvent à - € 1,5 million (- € 1,9 million).
Les frais généraux restent au cours des neuf premiers mois de 2015 au même niveau que ceux de l'exercice précédent.
Le résultat sur ventes des immeubles de placement s'élève à € 0,1 million (€ 0 million) et se rapporte à la plus-value réalisée sur la vente de trois immeubles commerciaux situés à Bruges, Dilsen et Vilvorde, ayant une juste valeur de € 4,2 millions (au 31 décembre 2014).
Pour les neuf premiers mois de 2015 la juste valeur du portefeuille immobilier a augmenté. Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent à 3,8 millions (- € 1 million). Cette augmentation résulte principalement de l'aiguisement des rendements des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes.
L'autre résultat sur portefeuille comprend au 30 septembre 2015 la prise en résultat immédiate de la différence de prix de - € 0,4 million sur l'acquisition des actions de la société Tim & Ilse SA (propriétaire de l'immeuble de tout premier ordre situé Graanmarkt 13 à Anvers) le 31 juillet 2015. IFRS 3 ne s'applique pas à cette acquisition.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève pour les neuf premiers mois de 2015 à - € 2,7 millions (- € 3,2 millions) et baisse ainsi de € 0,5 million par rapport au neuf premiers mois de 2014, principalement par la combinaison de:
Le taux d'intérêt moyen des financements s'élève à 3,2% y compris les marges bancaires pour le neuf premiers mois de 2015 (3,3%). Excepté l'indemnité de rupture pour le refinancement, le taux d'intérêt moyen s'élève à 2,9% pour les neuf premiers mois de 2015.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent pour les neuf premiers mois de 2015 la baisse de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, d'un montant de € 0,1 million (- € 1,3 million).
Le résultat net de Vastned Retail Belgium s'élève pour les neuf premiers mois de 2015 à € 13,1 millions (€ 6,9 millions) et peut être réparti en:
Le résultat d'exploitation distribuable par action s'élève par conséquent à € 1,86 pour les neuf premiers mois de 2015 ou une baisse d'approximativement 8% par rapport à la même période de l'année précédent (€ 2,02).
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
| CHIFFRES CLÉS PAR ACTION | 30.09.2015 | 31.12.2014 | 30.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (9 mois/1 an/9 mois) (€) | 2,58 | 4,03 | 1,36 |
| Résultat d'exploitation distribuable (9 mois/1 an/9 mois) (€) | 1,86 | 2,72 | 2,02 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 47,71 | 47,81 | 45,13 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (€) | 49,46 | 49,59 | 46,91 |
| Valeur active nette EPRA (€) | 48,54 | 48,71 | 46,04 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 57,00 | 57,97 | 55,00 |
| Prime par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%) | 20% | 21% | 22% |
La valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève au 30 septembre 2015 à € 47,71 (€ 47,81 au 31 décembre 2014). Etant donné qu'au 30 septembre 2015 le cours boursier s'élève à € 57,00, l'action Vastned Retail Belgium est cotée avec une prime de 20% par rapport à cette valeur nette (juste valeur).
Le taux d'endettement de la société s'élève au 30 septembre 2015 à 34% et a ainsi augmenté de 3% par rapport au 31 décembre 2014 en raison du financement au moyen de capitaux d'emprunt de l'acquisition de trois magasins de tout premier ordre à Anvers et de la distribution du dividende de l'exercice 2014 en mai 2015 pour un montant de € 13,8 millions.
Au 30 septembre 2015, 58% des lignes de crédit de la société sont des financements à long terme pour une période restante de 3,4 ans en moyenne. 42% des lignes de crédit sont des financements à court terme dont 24% de crédits pour une durée illimitée (€ 32 millions) et 18% un crédit qui vient à échéance au premier semestre 2016 (€ 25 millions). Pour l'exercice 2015 Vastned Retail Belgium ne doit par conséquent plus effectuer des refinancements de ses crédits.
Au 30 septembre 2015, 75% des crédits utilisés ont un taux d'intérêt fixe ou sont fixés par des swaps de taux d'intérêt. Les taux d'intérêt des crédits de la société sont fixés pour une période restante de 3,6 ans en moyenne. Au 30 septembre 2015 Vastned Retail Belgium dispose de 18 millions de lignes de crédit non utilisées auprès d'institutions financières pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité de la société et pour le financement de futurs investissements.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
En 2015, Vastned Retail Belgium poursuit la voie empruntée en mettant explicitement l'accent sur une qualité de tout premier ordre pour les emplacements commerciaux et les immeubles commerciaux. Au 30 septembre 2015 la société a investi pour 70% dans des magasins de premier ordre. La société a aiguisé début 2015 sa stratégie d'investissement et désire investir au moins 75% dans des magasins de premier ordre en Belgique. L'objectif qui consistait à ce que la proportion des magasins de tout premier ordre, étant le meilleur immobilier commercial dans les rues commerçantes les plus populaires des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges, comprenne à terme plus de 50% de l'ensemble du portefeuille immobilier, a déjà été atteint fin septembre 2015 en atteignant 53%.
A court terme également ce fil conducteur stratégique continuera à déterminer les activités au niveau des désinvestissements dans d'autres biens immobiliers et des investissements dans des magasins de tout premier ordre.
Les désinvestissements seront surtout réalisés d'une manière opportuniste et ne se rapporteront qu'aux magasins de premier ordre dans les villes secondaires et aux magasins non stratégiques le long d'axes routiers ou à des parcs de vente au détail. Les projets de magasins le long d'axes routiers de premier ordre tels que le Gouden Kruispunt à Tielt Winge restent dans le portefeuille. Grâce à un asset management actif, Vastned Retail Belgium veut mettre à profit le potentiel commercial des projets de magasins de premier ordre le long d'axes routiers en optimisant la mixité des locataires.
En désinvestissant au cours des 3 dernières années des magasins le long d'axes routiers et des magasins de premier ordre à des emplacements secondaires, une amélioration de la qualité du portefeuille immobilier a été réalisée, résultant en un profil de risque moins élevé. A court terme cela donne lieu à une baisse significative du résultat d'exploitation distribuable en 2015 par rapport à 2014.
Excepté des évolutions inattendues, telles que d'importantes faillites de locataires ou des hausses imprévues du taux d'intérêt, Vastned Retail Belgium estime pouvoir offrir à ses actionnaires pour l'exercice 2015 un dividende brut par action qui se situe entre € 2,44 et € 2,49 (en comparaison à € 2,72 pour l'exercice 2014). Sur base du cours boursier de clôture au 30 septembre 2015 (€ 57,00) ceci revient à un rendement brut du dividende d'environ 4,3%.
Au sujet de Vastned Retail Belgium. Vastned Retail Belgium est une société immobilière réglementée publique de droit belge (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (VASTB). Vastned Retail Belgium investit exclusivement dans l'immobilier commercial belge, plus spécifiquement dans des magasins de premier ordre (situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges), dans des magasins de premier ordre dans des villes secondaires (des magasins dans le centre des villes en dehors des grandes villes) et dans d'autres biens immobiliers (des parcs de vente au détail et des magasins le long d'axes routiers hautement qualitatifs). La SIR souhaite investir à terme 75 % dans des magasins dans le centre des villes.
VASTNED RETAIL BELGIUM SA, société immobilière réglementée publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.vastned.be
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
| en milliers € | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 14.753 | 16.470 |
| Charges relatives à la location | -132 | -131 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 14.621 | 16.339 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 38 | 39 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 14.659 | 16.378 |
| Frais techniques | -386 | -453 |
| Frais commerciaux | -104 | -223 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -57 | -183 |
| Frais de gestion immobilière | -916 | -927 |
| Autres charges immobilières | 10 | -81 |
| Résultat Immobilier | -1.453 | -1.867 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13.206 | 14.511 |
| Frais généraux | -868 | -937 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 70 | 19 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12.408 | 13.593 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 149 | 36 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 3.785 | -986 |
| Autre résultat sur portefeuille | -440 | -1.145 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 15.902 | 11.498 |
| Revenus financiers | 5 | 1 |
| Charges d'intérêt nettes | -2.729 | -3.219 |
| Autres charges financières | -9 | -8 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 133 | -1.319 |
| (couvertures non effectives - IAS 39) | ||
| Résultat financier | -2.600 | -4.545 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 13.302 | 6.953 |
| Impôts | -208 | -63 |
| RÉSULTAT NET | 13.094 | 6.890 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
| en milliers € | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 9.428 | 10.240 |
| Résultat sur portefeuille | 3.494 | -2.095 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
172 | -1.255 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 13.094 | 6.897 |
| Intérêts minoritaires | 0 | -7 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 2,58 | 1,36 |
| Résultat net dilué (€) | 2,58 | 1,36 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 1,86 | 2,02 |
| en milliers € | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 13.094 | 6.890 |
| Autres composants du résultat global (recyclable dans le compte de résultats) | ||
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
207 | 292 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 13.301 | 7.182 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 13.301 | 7.189 |
| Intérêts minoritaires | 0 | -7 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2015 pour le troisième trimestre de l'exercice 2015
| ACTIF en milliers € | 30.09.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Actifs non courants |
371.856 | 357.023 |
| Immobilisations incorporelles | 1 | 3 |
| Immeubles de placement | 371.313 | 356.536 |
| Autres immobilisations corporelles | 533 | 477 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 9 | 7 |
| Actifs courants |
2.427 | 5.391 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 4.156 |
| Créances commerciales | 422 | 163 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 106 | 213 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 779 | 339 |
| Comptes de régularisation | 1.120 | 520 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 374.283 | 362.414 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 30.09.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Capitaux propres |
242.287 | 242.967 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 242.287 | 242.800 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 127.797 | 120.910 |
| Résultat net de l'exercice | 13.094 | 20.494 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 167 |
| Passif | 131.996 | 119.447 |
| Passifs non courants | 84.349 | 91.632 |
| Dettes financières non courantes | 80.000 | 86.906 |
| Etablissements de crédit | 80.000 | 86.900 |
| Location-financement | 0 | 6 |
| Autres passifs financiers non courants | 4.213 | 4.552 |
| Autres passifs non courants | 133 | 174 |
| Passifs d'impôts différés | 3 | 0 |
| Passifs courants | 47.647 | 27.815 |
| Provisions | 109 | 205 |
| Dettes financières courantes | 39.250 | 19.256 |
| Etablissements de crédit | 39.250 | 2.250 |
| Location-financement | 0 | 6 |
| Autres dettes financières courantes | 0 | 17.000 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 6.541 | 7.209 |
| Autres passifs courants | 610 | 136 |
| Comptes de régularisation | 1.137 | 1.009 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 374.283 | 362.414 |
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