Earnings Release • Oct 28, 2011
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
van de raad van bestuur over de periode 01.07.2011 tot 30.09.2011
Tussentijdse verklaring over het derde kwartaal 2011 van de raad van bestuur over de periode 01.07.2011 tot 30.09.2011
Operationeel uitkeerbaar resultaat voor de eerste negen maanden van 2011 neemt toe met 1 % (4 % in Q3 2011)
Stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille met 5,5 %1 voor de eerste negen maanden van 2011 (1,4 %2 in Q3 2011)
Verwacht brutodividend 2011 tussen € 2,45 en € 2,50 per aandeel (brutodividendrendement 5,6 % à 5,7 % op basis van de beurskoers op 30 september 2011)
In het derde kwartaal van 2011 heeft vastgoedbevak Intervest Retail een positieve evolutie gekend, zowel op vlak van haar operationele resultaten als op vlak van de waardering van haar vastgoedportefeuille.
Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Retail is in het derde kwartaal 2011 gestegen met 4 % wat per aandeel neerkomt op € 0,64 in vergelijking met € 0,62 in het derde kwartaal van 2010. Voor de eerste negen maanden van het boekjaar 2011 realiseert de vastgoedbevak een operationeel uitkeerbaar resultaat van € 1,89 per aandeel of een stijging met 2 eurocent ten opzichte van € 1,87 voor de eerste negen maanden van het boekjaar 2010. Deze toename is voornamelijk het gevolg van een verbeterd nettohuurresultaat.
In het derde kwartaal van 2011 heeft de vastgoedportefeuille van Intervest Retail een stijging in de reële waarde gekend van € 4,8 miljoen of 1,4 %. Voor de eerste negen maanden van het boekjaar 2011 bedraagt de stijging in de reële waarde bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille € 18,2 miljoen. Deze toename betreft 5,5 % voor de totale winkelportefeuille. De baanwinkels stijgen globaal 4,8 % in reële waarde. De waardestijging voor de stadswinkels bedraagt globaal 6,2 %.
Op 30 september 2011 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille € 346 miljoen (€ 329 miljoen op 31 december 2010).
| 30.09.2011 | 31.12.2010 | 30.09.2010 |
|---|---|---|
| 346.079 | 329.142 | 328.690 |
| 354.731 | 337.371 | 336.908 |
| 158.992 | 159.581 | 159.467 |
| 97,5 % | 98,8 % | 98,7 % |
De bezettingsgraad3 van de vastgoedportefeuille bedraagt 97,5 % op 30 september 2011. De daling ten opzichte van 31 december 2010 is mede het gevolg van een vrijgekomen pand in Turnhout.
1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille.
2 Op basis van de waarde van de vastgoedportefeuille op 30 juni 2011.
3 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties.
| RESULTATEN in duizenden € | 01.07 - 30.09 2011 |
01.07 - 30.09 2010 |
|---|---|---|
| NETTOHUURRESULTAAT | 5.388 | 5.251 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 14 | 0 |
| Vastgoedkosten | -531 | -590 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -229 | -240 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
4.642 | 4.421 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 4 | 60 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.265 | 1.072 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 8.911 | 5.553 |
| Financieel resultaat (excl. herwaardering IAS 39) | -1.347 | -1.253 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
-302 | 611 |
| Belastingen | -9 | -28 |
| NETTORESULTAAT | 7.253 | 4.883 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 3.260 | 3.142 |
| Portefeuilleresultaat | 4.269 | 1.132 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen |
-276 | 609 |
In het derde kwartaal van 2011 bedraagt het nettohuurresultaat van Intervest Retail € 5,4 miljoen (€ 5,3 miljoen). Deze stijging volgt uit indexaties en huurhernieuwingen in de bestaande vastgoedportefeuille en de inning van een vordering op een dubieuze debiteur.
De vastgoedkosten van de bevak nemen in het derde kwartaal van 2011 licht af tot - € 0,5 miljoen (- € 0,6 miljoen). Deze daling is voornamelijk het gevolg van lagere commerciële kosten.
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen voor het derde kwartaal van 2011 € 4,3 miljoen (€ 1,1 miljoen) of circa 1,4 % (op de waarde van de portefeuille op 30 juni 2011). Dit positieve effect ontstaat door de toename van de huurwaarden en door de verlaging van de yields als gevolg van de gunstige ontwikkelingen op de Belgische investeringsmarkt voor winkelvastgoed in de eerste negen maanden van 2011.
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)) bedraagt voor het derde kwartaal van 2011 - € 1,3 miljoen (- € 1,3 miljoen). De gemiddelde rentevoet van de bevak is voor het derde kwartaal van 2011 circa 4,4 % inclusief bankmarges (4,0 %).
Op 30 september 2011 zijn 54 % van de kredietlijnen langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,4 jaar. 46 % van de kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarbij 13 % bestaat uit financieringen met een onbeperkte looptijd telkens voortschrijdend voor 364 dagen (€ 17,4 miljoen) en 33 % uit twee bilaterale kredieten die binnen het jaar verlengd of terugbetaald dienen te worden (€ 45 miljoen). Voor een krediet van € 25 miljoen is er reeds een voorstel tot herfinanciering ontvangen aan marktconforme voorwaarden van dezelfde financiële instelling als de oorspronkelijke financier.
Op 30 september 2011 heeft 58 % van de kredietlijnen een vaste rentevoet of is gefixeerd door middel van renteswaps. De rentevoeten op de kredieten van de bevak liggen vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,3 jaar.
De schuldgraad van de vastgoedbevak is op 30 september 2011 met 2 % gedaald ten opzichte van 31 december 2010 en bedraagt 35 % (berekend conform het KB van 7 december 2010) als gevolg van de stijging in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten in het derde kwartaal van 2011 de afname van de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash flow hedging-instrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - € 0,3 miljoen (€ 0,6 miljoen).
Het nettoresultaat van vastgoedbevak Intervest Retail in het derde kwartaal van 2011 bedraagt € 7,3 miljoen (€ 4,9 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
| RESULTATEN in duizenden € | 30.09.2011 | 30.09.2010 |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.583 | 9.508 |
| Portefeuilleresultaat | 17.772 | 4.681 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen |
530 | -483 |
| NETTORESULTAAT | 27.885 | 13.706 |
| Resultaat per aandeel | ||
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 5,49 | 2,70 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,89 | 1,87 |
Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Retail neemt in de eerste negen maanden van 2011 toe tot € 9,6 miljoen (€ 9,5 miljoen). Deze toename van 1 % leidt tot een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,89 voor de eerste negen maanden van 2011 ten opzichte van € 1,87 over dezelfde periode van vorig jaar.
Het portefeuilleresultaat van de eerste negen maanden van 2011 toont een aanzienlijk hogere positieve variatie in de reële waarde dan tijdens dezelfde periode van vorig jaar door de toename van de huurwaarden en de verlaging van de yields.
| KERNCIJFERS PER AANDEEL | 30.09.2011 | 31.12.2010 | 30.09.2010 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€) | 43,39 | 40,41 | 39,52 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€) | 45,01 | 42,00 | 41,11 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 43,60 | 43,00 | 40,50 |
| Premie t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%) | 1 % | 6 % | 2 % |
Op 30 september 2011 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 43,39 (€ 40,41 op 31 december 2010). Aangezien de beurskoers van Intervest Retail op 30 september 2011 € 43,60 bedraagt, noteert het aandeel op 30 september 2011 met een premie van 1 % ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde).
Op 30 juni 2011 heeft Intervest Retail het winkelcomplex Jardin d'Harscamp verworven, met een totale bebouwde oppervlakte van 2.596 m², gelegen aan Place de l'Ange 4 in het topwinkelgebied van Namen. Deze transactie is afgesloten onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een fiscale ruling waarbij de overdracht, door middel van vestiging van een recht van erfpacht en de daaropvolgende overdracht van de naakte eigendom, niet voor herkwalificatie vatbaar is. Intervest Retail heeft deze fiscale ruling bekomen op 11 oktober 2011. Op 13 oktober 2011 is de authentieke akte van het recht van erfpacht verleden. Ondertussen worden initiatieven genomen tot optimalisatie van de huurinkomsten van het gebouw.
Op basis van de resultaten van het derde kwartaal van 2011 en door het uitblijven van de verwachte stijging van de financieringskosten, voorziet Intervest Retail dat het brutodividend per aandeel voor het boekjaar 2011 slechts licht zal afnemen ten opzichte van het brutodividend van 2010 dat € 2,50 bedroeg.
Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders of onvoorziene rentestijgingen, schat Intervest Retail voor boekjaar 2011 een brutodividend per aandeel tussen € 2,45 en € 2,50 te kunnen aanbieden aan haar aandeelhouders. Op basis van de slotkoers op 30 september 2011 (€ 43,60) komt dit neer op een brutodividendrendement tussen 5,6 % en 5,7 %.
Noot aan de redactie: voor meer informatie, gelieve contact op te nemen met: INTERVEST RETAIL NV, openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, T + 32 3 287 67 87, www.intervestretail.be
| in duizenden € | 30.09.2011 | 30.09.2010 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 15.923 | 15.835 |
| Met verhuur verbonden kosten | -34 | -21 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 15.889 | 15.814 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 13 | -12 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 15.902 | 15.802 |
| Technische kosten | -524 | -552 |
| Commerciële kosten | -126 | -187 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 14 | -76 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -914 | -835 |
| Andere vastgoedkosten | -38 | -3 |
| VASTGOEDKOSTEN | -1.588 | -1.653 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14.314 | 14.149 |
| Algemene kosten | -793 | -773 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 30 | 19 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 13.551 | 13.395 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 415 | 154 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 17.356 | 4.527 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 31.322 | 18.076 |
| Financiële opbrengsten | 10 | 4 |
| Interestkosten | -3.895 | -3.764 |
| Andere financiële kosten | -13 | -11 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | 485 | -496 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -3.413 | -4.267 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 27.909 | 13.809 |
| BELASTINGEN | -24 | -103 |
| NETTORESULTAAT | 27.885 | 13.706 |
| in duizenden € | 30.09.2011 | 30.09.2010 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 27.885 | 13.706 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.583 | 9.508 |
| Portefeuilleresultaat | 17.772 | 4.681 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen |
530 | -483 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 27.885 | 13.706 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| in duizenden € | 30.09.2011 | 30.09.2010 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 27.885 | 13.706 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (effectieve hedges - IAS 39) | -54 | -219 |
| GLOBAALRESULTAAT | 27.831 | 13.487 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 27.831 | 13.487 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| ACTIVA in duizenden € | 30.09.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 346.241 | 329.341 |
| Immateriële vaste activa | 15 | 16 |
| Vastgoedbeleggingen | 346.079 | 329.142 |
| Andere materiële vaste activa | 129 | 165 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 18 | 18 |
| Vlottende activa | 3.867 | 3.915 |
| Activa bestemd voor verkoop | 301 | 287 |
| Handelsvorderingen | 376 | 376 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 1.178 | 2.249 |
| Kas en kasequivalenten | 1.172 | 766 |
| Overlopende rekeningen | 840 | 237 |
| TOTAAL ACTIVA | 350.108 | 333.256 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.09.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 220.340 | 205.206 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 220.340 | 205.206 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 104.301 | 99.119 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 27.885 | 17.632 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-8.229 | -8.108 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -5.013 | -4.833 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 129.768 | 128.050 |
| Langlopende verplichtingen | 79.746 | 75.544 |
| Voorzieningen | 0 | 195 |
| Langlopende financiële schulden | 79.540 | 75.193 |
| Kredietinstellingen | 79.529 | 75.179 |
| Financiële leasing | 11 | 14 |
| Andere langlopende verplichtingen | 46 | 48 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 160 | 108 |
| Kortlopende verplichtingen | 50.022 | 52.506 |
| Voorzieningen | 0 | 56 |
| Kortlopende financiële schulden | 45.431 | 46.548 |
| Kredietinstellingen | 45.427 | 46.545 |
| Financiële leasing | 4 | 3 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.930 | 4.079 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 457 | 632 |
| Overlopende rekeningen | 1.204 | 1.191 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 350.108 | 333.256 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.