Annual Report • Mar 26, 2021
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Brugge Steenstraat • H&M
COVID-19 update 48 De markt van het winkelvastgoed in 2020 49 Belangrijke ontwikkelingen in 2020 51 Financiële resultaten 56 Financiële structuur 62 Winstbestemming 2020 66 EPRA Best Practices 67 EPRA Kernprestatie-indicatoren 68 Vooruitzichten voor 2021 76
Beursgegevens 80 Dividend en aantal aandelen 85 Aandeelhouders 86 Financiële kalender 2021 86
Samenstelling van de portefeuille 90 Overzicht van de vastgoedporteuille 94 Vastgoedportefeuille per 31 december 2020 94 Evolutie van de vastgoedportefeuille 99 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen 100
Index 107 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 108 Geconsolideerd globaaloverzicht 109 Geconsolideerde balans 110 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 112 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 114 Verklaring van de verantwoordelijke personen 115 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening 116 Verslag van de commissaris 162 Enkelvoudige jaarrekening Vastned Retail Belgium NV 166
Identificatie 184 Uittreksel uit de statuten 189 Commissaris 192 Liquity Provider 192 Vastgoeddeskundigen 192 Gereglementeerde vastgoedvennootschap – wettelijk kader 194 Begrippenlijst 196
Gent Zonnestraat • AS Adventure
Daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille met 6,3%1 in boekjaar 2020, voornamelijk door een daling van de geschatte markthuren en een aanpassing van de rendementen.
Desinvestering van een niet-strategisch retailpark in Schaarbeek en een solitaire baanwinkel in Balen met een totale meerwaarde van € 1,5 miljoen.
Bezettingsgraad op 31 december 2020: 96,2% (98,8% op 31 december 2019)
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| EPRA Resultaat * 2 Portefeuilleresultaat * Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en andere niet-uitkeerbare elementen 3 |
12.388 -21.239 327 |
14.729 -10.124 -288 |
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.317 |
| Resultaat per aandeel | 2020 | 2019 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettoresultaat (€) EPRA resultaat (€) Brutodividend (€) * Nettodividend (€) |
5.078.525 -1,68 2,44 2,05 1,44 |
5.078.525 0,85 2,90 2,90 2,03 |
1) Bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille ten opzichte van 31 december 2019, exclusief investeringen en desinvesteringen.
2) In overeenstemming met de richtlijnen uitgevaardigd door de European Securities and Market Authority (ESMA), welke van toepassing zijn sinds 3 juli 2016, worden de door Vastned Retail Belgium gehanteerde Alternative Performance Measures (APM) opgenomen. Deze APM's worden verder in het jaarverslag aangeduid met een *. De definities en het gebruik van de APM's, alsook de reconciliatietabellen worden weergegeven in het hoofdstuk "Alternative Performance Measures" op pagina 174 en volgende van dit jaarverslag. Op de website www.vastned.be is tevens een aparte begrippenlijst met betrekking tot deze APM's opgenomen voor toekomstige referentie.
3) Omvat het niet-uitkeerbare resultaat van de perimetervennootschappen.
| Vastgoedpatrimonium | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ duizenden) | 330.427 | 360.752 |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 81.166 | 85.915 |
| Bezettingsgraad (exclusief herontwikkelingen) (%) | 96,2% | 98,8% |
Brutodividenduitkering: € 2,05 per aandeel
Dividendrendement
Op 31 december 2020 noteert de beurskoers van het Vastned Retail Belgium aandeel € 24,00 waarmee het een brutodividendrendement van 8,5% biedt.
| Kerncijfers | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen (€ duizenden) | 235.033 | 258.285 |
| Vreemd vermogen (€ duizenden) | 98.461 | 105.029 |
| Schuldgraad (%) 4 | 28,5% | 27,9% |
| Kerncijfers per aandeel | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 46,28 | 50,86 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 48,12 | 52,78 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 24,00 | 44,70 |
| Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) | -48,1% | -12,1% |
Voor een gedetailleerde beschrijving verwijzen we naar het hoofdstuk 'Financiële structuur' in het Verslag van het directiecomité.
| EPRA - Kerncijfers | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| EPRA Resultaat (€ per aandeel) | 2,44 | 2,90 |
| EPRA NAW (€ per aandeel) | 46,72 | 51,41 |
| EPRA NNNAW (€ per aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| EPRA NRV (€ per aandeel) | 48,34 | 53,18 |
| EPRA NTA (€ per aandeel) | 46,68 | 51,37 |
| EPRA NDV (€ per aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (%) | 4,7% | 4,7% |
| EPRA Aangepast NIR (%) | 4,9% | 4,9% |
| EPRA Huurleegstandspercentage (%) | 4,1% | 1,2% |
| EPRA Cost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) | 16,9% | 14,3% |
| EPRA Cost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) | 16,2% | 13,9% |
5) Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Voor een gedetailleerde berekening van deze indicatoren verwijzen we naar het Verslag van het directiecomité. Deze gegevens worden louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn ook niet onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA NAW, de EPRA NNNAW, de EPRA NRV, de EPRA NTA en de EPRA NDV. Zie ook www.epra.com. Voor de boekjaren die starten op 1 januari 2020 dient de Vennootschap de nieuwe EPRA-indicatoren te vermelden. In het kader van de vergelijkbaarheid werden zowel de oude en nieuwe EPRA-indicatoren berekend voor het huidige en voorgaande boekjaar.
Antwerpen Meir • Armani
96,2%
bezettingsgraad
24 verhuurtransacties - 15,6%
daling van EPRA resultaat
€ 2,05
brutodividend
Geachte aandeelhouders,
De uitbraak van de COVID-19 pandemie heeft gedurende het jaar 2020 een zware impact gehad op de Belgische samenleving en de economische activiteiten van dit land. Ook Vastned Retail Belgium is niet aan de gevolgen van deze pandemie ontsnapt. Om de COVID-19 pandemie te bestrijden heeft de overheid ingrijpende maatregelen getroffen. Deze maatregelen betroffen onder meer de sluiting van niet-essentiële winkels gedurende een periode van twee maanden in het voorjaar en één maand in het najaar van 2020.
De pandemie en deze overheidsmaatregelen hadden negatieve gevolgen voor de meeste huurders. Het assetmanagementteam heeft hard gewerkt om samen met de getroffen huurders tot oplossingen te komen die erop gericht waren om ook op de langere termijn een positief resultaat op te leveren voor de betrokken partijen.
Vastned Retail Belgium blijft ervan overtuigd dat populaire winkelstraten in de binnenstad van grotere steden garant staan voor de meest authentieke winkelbelevingswaarde en tevens als investeringsobject op langere termijn het meeste zekerheid bieden. Vastned Retail Belgium richt zich hierbij op multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Deze steden zijn aantrekkelijke winkelsteden met een positieve demografische groei, sterke koopkracht, een historische binnenstad, toeristische aantrekkingskracht en de aanwezigheid van nationale en internationale instellingen en universiteiten.
De strategische focus op winkelvastgoed in populaire winkelsteden concretiseert zich in de verhuur van panden aan sterke internationale en nationale huurders. Dit mondt uit in een goed verhuurde vastgoedportefeuille met een bezettingsgraad van 96,2%. Deze hoge bezettingsgraad bewijst de kwaliteit van de portefeuille, zelfs in deze bijzondere tijden.
Gezien de ontwikkelingen die vandaag de dag waarneembaar zijn in de retailmarkt, en gegeven de verdere opkomst van e-commerce, verfijnt Vastned Retail Belgium de strategie. Hierbij zal de Vennootschap aandacht hebben voor een diversificatie van de sectoren waarin de retailers actief zijn, zoals persoonlijke verzorging, multimedia en binnenstedelijke supermarktformules. Deze diversificatie heeft als doel om het aandeel fashion te verlagen. Daarnaast zal Vastned Retail Belgium kijken naar investeringsopportuniteiten die multifunctioneel zijn, waarbij de gelijkvloerse verdieping gebruikt kan worden als winkelruimte en de verdiepingen boven de winkelruimtes omgevormd kunnen worden tot residentiële units. Ook binnen de bestaande vastgoedportefeuille zal waar mogelijk meerwaarde gecreëerd worden door leegstaande verdiepingen boven winkelruimtes om te vormen tot residentiële units.
In 2020 heeft Vastned Retail Belgium een actief jaar gekend op het vlak van verhuringen. In totaal werden er 24 verhuurtransacties afgesloten, goed voor € 2,2 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten die circa 12,0% van de totale jaarlijkse huurinkomsten van de Vennootschap vertegenwoordigen.
Het EPRA resultaat voor boekjaar 2020 bedraagt € 12,4 miljoen ten opzichte van € 14,7 miljoen in boekjaar 2019. De daling met € 2,3 miljoen (-15,6%) is grotendeels te verklaren door de COVID-19 pandemie.
Op 31 augustus 2020 is Elke Krols als operationele CFO teruggetreden. Wij waarderen de rol die Elke heeft gespeeld in de verdere professionalisering van het financiële team en danken haar, mede namens alle medewerkers, voor de plezierige en goede samenwerking.
Op 28 september 2020 hebben wij Sven Bosman als Financial Director en lid van het directiecomité mogen verwelkomen.
Op 1 december 2020 is Taco de Groot teruggetreden als strategische CEO en lid van de raad van bestuur van Vastned Retail Belgium. Onder leiding van Taco de Groot is Vastned Retail Belgium getransformeerd naar een vastgoedvennootschap met focus op de beste winkelpanden in de beste winkelstraten in de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Wij waarderen de belangrijke rol die Taco hierin heeft gespeeld en danken hem, mede namens alle medewerkers, voor de prettige en goede samenwerking. De rol van strategische CEO wordt sinds 1 december 2020 ad interim waargenomen door Reinier Walta.
Gezien de onzekere marktomstandigheden en uit voorzichtigheid, stelt Vastned Retail Belgium voor het boekjaar 2020 een brutodividend van € 2,05 per aandeel voor. Hierbij is rekening gehouden met de minimaal vereiste uitkering voorzien door de GVV-regelgeving, wat ook in lijn ligt met het uitkeringspercentage gehanteerd door andere GVV's. Dit voorstel komt, op basis van de slotkoers van € 24,00 op 31 december 2020, overeen met een brutodividendrendement van 8,5%.
Wij wensen u te danken voor het vertrouwen dat u aan ons beleid hebt geschonken. Bij deze wensen wij tevens het management en alle medewerkers te danken voor hun grote inzet die aan de basis ligt van het behaalde resultaat.
De Raad van Bestuur
Lieven Cuvelier Reinier Walta Voorzitter van de Raad van Bestuur Bestuurder
3
Antwerpen Schuttershofstraat • Falke 1) inclusief parkings.
Op 31 december 2020 bestaat het merendeel van de vastgoedportefeuille uit hoogkwalitatief binnenstedelijk vastgoed gelegen in de steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2020 € 330,4 miljoen.
Vastned Retail Belgium is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (VASTB).
Vastned Retail Belgium investeert in Belgisch commercieel vastgoed, meer bepaald in multifunctionele winkelpanden gelegen in de populaire winkelsteden Antwerpen,
| an de vastgoedportefeuille uit |
|---|
| ien in de steden Antwerpen, Brussel, |
| vastgoedbeleggingen bedraagt op |
Vastned Retail Belgium investeert in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België, meer bepaald in de populaire winkelsteden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Deze focus op kwaliteit draagt bij aan de missie om op lange termijn stabiele en voorspelbare resultaten te genereren.
In de voorbije boekjaren heeft Vastned Retail Belgium geopteerd voor een investeringspolitiek die gericht is op Belgisch commercieel vastgoed, dat wordt verhuurd aan eersterangshuurders. Dit vastgoed vereist bij voorkeur geen grote herstellingswerken op korte termijn en is gelegen op commercieel goede locaties. Vastned Retail Belgium meent dat populaire winkelstraten in de binnenstad van grotere steden garant staan voor de meest authentieke winkelbelevingswaarde en tevens als investeringsobject op langere termijn de grootste zekerheid bieden.
Gezien de ontwikkelingen die vandaag de dag waarneembaar zijn in de retailmarkt, en gegeven de verdere opkomst van e-commerce, verfijnt Vastned Retail Belgium de strategie. Hierbij zal de Vennootschap aandacht hebben voor een diversificatie van de sectoren waarin de retailers actief zijn, zoals persoonlijke verzorging, multimedia en binnenstedelijke supermarktformules. Deze diversificatie heeft als doel om het aandeel fashion te verlagen. Daarnaast zal Vastned Retail Belgium kijken naar investeringsopportuniteiten die multifunctioneel zijn, waarbij de gelijkvloerse verdieping gebruikt kan worden als winkelruimte en de verdiepingen boven de winkelruimtes omgevormd kunnen worden tot residentiële units. Ook binnen de bestaande vastgoedportefeuille zal waar mogelijk meerwaarde gecreëerd worden door leegstaande verdiepingen boven winkelruimtes om te vormen tot residentiële units.
De liquiditeit van het aandeel wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, hetgeen de groeimogelijkheid zal bevorderen.
Daarnaast laat een hoge liquiditeit van het aandeel een onderneming toe om gemakkelijker nieuwe aandelen uit te geven (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies) om de verdere groei van de onderneming te stimuleren.
De liquiditeit van veel Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen is vrij laag, aangezien deze vennootschappen vaak te klein zijn – zowel in termen van marktkapitalisatie als in termen van free float – om de aandacht van professionele beleggers te krijgen. Daarenboven is het aantal transacties beperkt, aangezien aandelen van gereglementeerde vastgoedvennootschappen gekocht worden voor een langere investeringsperiode en minder voor speculatieve doeleinden.
Om de liquiditeit van het aandeel te verhogen, heeft Vastned Retail Belgium een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met Bank Degroof Petercam.
In 2020 is de free float van het aandeel ongewijzigd gebleven op 34,5%.
Een omvangrijke vastgoedportefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen.
Een uitbreiding van de vastgoedportefeuille kan bereikt worden door een dynamische marktbenadering, enerzijds op intern vlak door het groeipotentieel van de huidige vastgoedportefeuille en anderzijds door acquisities.
Daarenboven is Vastned Retail Belgium een zeer interessante partner voor beleggers die, in het kader van hun risicospreiding en afstoting van administratieve werkzaamheden, hun winkelobjecten willen inbrengen tegen uitgifte van nieuwe aandelen.
Vastned Retail Belgium tracht het investeringsrisico op verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals kleding, voeding, doe-het-zelf, binnenhuisinrichting, enz. Daarnaast tracht de Vennootschap de geografische ligging van haar panden zo goed mogelijk te spreiden.
In de komende jaren zal Vastned Retail Belgium deze risicospreiding verder optimaliseren door nieuwe multifunctionele investeringsopportuniteiten te identificeren. Deze investeringsopportuniteiten kunnen de vorm aannemen van acquisities of (her)ontwikkelingen van delen van bestaande panden tot residentiële units.
Het beheren van de eind- en tussentijdse vervaldagen van de huurovereenkomsten is onderworpen aan de beperkingen van de handelshuurwetgeving (wet van 30 april 1951), waardoor huurders elke drie jaar een wettelijke opzegmogelijkheid hebben.
De corporate governance verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2020 ('Code 2020'), die van toepassing is op alle vennootschappen naar Belgisch recht waarvan de aandelen verhandeld worden op een gereglementeerde markt, zoals gedefinieerd in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Het KB van 12 mei 2019 heeft bepaald dat de Code 2020 de enige van toepassing zijnde code is waarbij de Code 2020 alle voorgaande versies (2004 en 2009) vervangt. Deze nieuwe corporate governance code is van toepassing voor de boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2020. De Code 2020 is terug te vinden op de website: www.corporategovernancecommittee.be
Vastned Retail Belgium hanteert de Code 2020 als referentiecode. De corporate governance principes van Vastned Retail Belgium zijn door de raad van bestuur vastgelegd in een aantal richtlijnen:
De raad van bestuur
Het volledige Corporate Governance Charter en de door de raad van bestuur vastgelegde richtlijnen kunnen geraadpleegd worden op de website van de Vennootschap (www.vastned.be/nl/vastned-retail-belgium/corporategovernance/charters) en kunnen gratis verkregen worden op de zetel van de Vennootschap.
De raad van bestuur onderschrijft de geest en de principes van de Code 2020, maar gelooft dat een aantal afwijkingen gerechtvaardigd zijn volgens van de aard, omvang en complexiteit van de Vennootschap en haar activiteiten. In het geval van een afwijking past de Vennootschap het 'pastoe-of-leg-uit' principe ('comply or explain') toe. Volgens het 'pas-toe-of-leg-uit' principe is het toegestaan om rekening te houden met de omvang en de eigen kenmerken van de Vennootschap en in het bijzonder met de reeds rigide wetgeving voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen. We verwijzen naar het hoofdstuk 'pas-toe-ofleg-uit' voor de afwijkingen ten opzichte van de Corporate Governace Code 2020.
Lieven Cuvelier Voorzitter, onafhankelijk bestuurder
Generaal Lemanstraat 74 2600 Antwerpen België
Bestuurder van vennootschappen Termijn: April 2022 Aanwezigheid: 10/10
Anka Reijnen Onafhankelijk bestuurder
De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam Nederland
Bestuurder van vennootschappen Termijn: April 2022 Aanwezigheid: 10/10
Ludo Ruysen Onafhankelijk bestuurder
Generaal Lemanstraat 74 2600 Antwerpen België
Bestuurder van vennootschappen Termijn: April 2022 Aanwezigheid: 10/10
Taco de Groot Bestuurder en effectieve leider (in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet)
De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam Nederland
Chief Executive Officer Vastned Retail N.V. Termijn: November 2020 Aanwezigheid: 8/9
Reinier Walta Bestuurder en effectieve leider (in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet)
De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam Nederland
Chief Executive Officer ad interim Chief Financial Officer Vastned Retail N.V. Termijn: April 2021 Aanwezigheid: 10/10
Peggy Deraedt Bestuurder
De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam Nederland
Director Legal Vastned Retail N.V. Termijn: April 2021 Aanwezigheid: 10/10
Op 31 december 2020 bestaat de raad van bestuur uit vijf leden, waarvan drie onafhankelijke bestuurders die alle drie voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:78 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (artikel 526ter van het voorgaande Wetboek van Vennootschappen).
Alle bestuurders zijn niet-uitvoerende bestuurders van Vastned Retail Belgium met uitzondering van Reinier Walta. Het mandaat van Taco de Groot, eveneens uitvoerend bestuurder, kwam op 1 december 2020 ten einde.
De bestuurders zijn benoemd voor een periode van drie jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen.
De raad van bestuur heeft in 2020 tienmaal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2020 zijn:
De meerderheidsaandeelhouder, Vastned Retail N.V., werd in boekjaar 2020 vertegenwoordigd door Taco de Groot (tot en met 30 november 2020), Reinier Walta en Peggy Deraedt.
Van de bestuurders zijn Taco De Groot en Reinier Walta eveneens effectieve leider van de Vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet. Vanuit het directiecomité is Rudi Taelemans een effectieve leider van de Vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet. Volgend op het vertrek van Taco de Groot, op 30 november 2020, hebben Reinier Walta en Rudi Taelemans de taken van effectieve leider van de Vennootschap opgenomen.
Het Corporate Governance Charter van de Vennootschap bepaalt dat bestuurders ontslag nemen op de datum van de algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt in het jaar waarin ze 70 jaar oud worden. Slechts omwille van specifieke redenen kan daar in het belang van de Vennootschap van afgeweken worden.
Sinds de wet van 28 juli 2011, geïmplementeerd in artikel 7:86 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn er in België quota ingevoerd teneinde te garanderen dat in genoteerde vennootschappen en organisaties van openbaar belang ten minste één derde van de leden van de raad van bestuur van het andere geslacht is dan de overige leden. Hierdoor dient Vastned Retail Belgium ervoor te zorgen dat minstens één derde van het aantal leden van de raad van bestuur vrouwelijk of mannelijk is. Voor vennootschappen met een free float kleiner dan 50% geldt deze wet vanaf de eerste dag van het achtste boekjaar dat aanvangt na de bekendmaking van deze wet in het Belgisch Staatsblad, zijnde 1 januari 2019. Vastned Retail Belgium heeft sinds 2016 twee vrouwelijke bestuurders in haar raad van bestuur en voldoet bijgevolg aan de vereisten.
Het auditcomité bestond in 2020 uit drie onafhankelijke bestuurders:
Deze onafhankelijke bestuurders voldoen in 2020 aan de onafhankelijkheidscriteria van artikel 7:78 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (artikel 526ter van het voorgaande Wetboek van Vennootschappen). De negen principes om als een onafhankelijke bestuurder gekwalificeerd te kunnen worden zijn opgenomen in de Corporate Governance Code 2020 – artikel 3.5.
De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespecificeerd, maar volgt de looptijd van hun benoeming als bestuurder.
De leden van het auditcomité zijn deskundig. Elk lid van het comité is individueel onderlegd op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast is het auditcomité collectief deskundig. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Vastned Retail Belgium en op het gebied van boekhouding en audit.
Het auditcomité heeft in het jaar 2020 viermaal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover het auditcomité heeft vergaderd en beslist in 2020 zijn:
Het auditcomité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur.
Het directiecomité is op 31 december 2020 als volgt samengesteld:
In de loop van het boekjaar 2020 hebben Elke Krols (operationele Chief Financial Officer tot en met 31 augustus 2020) en Taco de Groot (strategische Chief Executive Officer tot en met 30 november 2020) de Vennootschap verlaten. De raad van bestuur wenst Elke Krols en Taco de Groot te bedanken voor de samenwerking in de voorbije jaren en wenst hen het beste toe in hun nieuwe rol.
De raad van bestuur heeft op 28 september 2020 Sven Bosman aangesteld als Financial Director en lid van het directiecomité. Sven Bosman neemt vanaf dat moment de taken over van Elke Krols. Daarnaast heeft de raad van bestuur Reinier Walta benoemd tot strategische Chief Executive Officer ad interim en dit met ingang vanaf 1 december 2020. Reinier Walta neemt vanaf 1 december 2020 zowel de taken van de strategische Chief Executive Officer als de strategische Chief Financial Officer waar in het directiecomité.
Vastned Retail Belgium bezit op 31 december 2020 een directiecomité, waaraan de raad van bestuur bestuursbevoegdheden heeft overgedragen conform artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 15 van de statuten van de Vennootschap. De regels in verband met de samenstelling en werking van het directiecomité worden nader beschreven in het Corporate Governance Charter van de Vennootschap dat kan geraadpleegd worden op de website (www.vastned.be).
Op 28 april 2021 zal de raad van bestuur van Vastned Retail Belgium een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen met oog op de wijziging van het bestuursmodel, in het kader van het nieuwe Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV). Volgens het nieuwe Wetboek van vennootschappen en verenigingen moet Vastned Retail Belgium immers kiezen tussen een monistisch of een duaal bestuursmodel. De raad van bestuur heeft geconcludeerd dat het monistische bestuursmodel het beste geschikt is voor Vastned Retail Belgium.
Indien het monistische bestuursmodel goedgekeurd zal worden op deze buitengewone algemene vergadering, dan zal Vastned Retail Belgium niet langer beschikken over een directiecomité. De raad van bestuur zal ondersteund worden door het uitvoerend management (Executive Committee), waarbij de raad van bestuur een aantal taken en bijzondere beslissings- en vertegenwoordigingsbevoegdheden zal delegeren aan dit collegiaal handelend Executive Committee.
Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van bestuur periodiek zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreffendheid, alsook die van het auditcomité en de interactie met het directiecomité. De raad van bestuur kan zich hierbij laten bijstaan door externe deskundigen.
Bij dit evaluatieproces wordt:
Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van bestuur hiervoor de gepaste oplossingen aanbieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van bestuur of het auditcomité.
In oktober 2020 heeft de raad van bestuur zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreffendheid, alsook die van het auditcomité en de interactie met het directiecomité geëvalueerd.
Wat preventie van belangenconflicten aangaat, is de Vennootschap enerzijds onderworpen aan wettelijke regels (artikel 7:96 en artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en artikelen 36 tot 38 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) en anderzijds aan de regels in haar statuten en haar Corporate Governance Charter.
Artikel 17 van de statuten van de Vennootschap bepaalt dienaangaande het volgende: "De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd."
De raad van bestuur, het directiecomité en elk lid afzonderlijk leggen zich de strenge discipline op om elk mogelijk belangenconflict uit te sluiten, ongeacht of het van patrimoniale, professionele of enige andere aard is, en willen nauwkeurig voldoen aan de wettelijke regel van artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen inzake belangenconflicten tussen de Vennootschap en een bestuurder.
Indien bijvoorbeeld een bestuurder van de Vennootschap omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen toegepast en wordt de betreffende bestuurder verzocht niet deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 7:96, §1 in fine).
Wanneer een bestuurder of een lid van het directiecomité, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang heeft van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met een verrichting of beslissing die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur of het directiecomité behoort, brengt het betrokken lid de voorzitter en de leden hier vooraf van op de hoogte. Het betreffende lid kan dan niet aan de beraadslagingen en aan de stemming over de betrokken verrichting deelnemen.
De verklaring, net als de rechtvaardigingsgronden betreffende het belangenconflict, worden opgenomen in de notulen. Met het oog op de publicatie ervan in het jaarverslag wordt in de notulen de aard van de beslissing of verrichting verantwoord. Daarenboven vermelden de notulen de vermogensrechtelijke gevolgen voor de Vennootschap voortvloeiend uit deze beslissing. Het rapport van de commissaris dat opgesteld moet worden overeenkomstig artikel 3:74 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, bevat een afzonderlijke beschrijving van de financiële gevolgen voor de Vennootschap.
Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een grootaandeelhouder van de Vennootschap wordt de procedure van artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen toegepast. Artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen verplicht onder meer operaties met verbonden vennootschappen – behoudens bepaalde uitzonderingen – voor te leggen aan het advies van een comité van drie onafhankelijke bestuurders, die zich kunnen laten bijstaan door één of meerdere onafhankelijk experts.
Tevens voorziet artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen dat de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) voorafgaandelijk door de GVV ter kennis moet worden gebracht van geplande verrichtingen door de GVV of één van haar perimetervennootschappen wanneer één of meer van de volgende personen rechtstreeks of onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen optreden of er enig vermogensvoordeel uit halen: de personen die de openbare GVV controleren of er een deelneming in bezitten; de promotor van de openbare GVV; de andere aandeelhouders van alle perimetervennootschappen van de openbare GVV; de bestuurders, de zaakvoerders, de leden van het directiecomité, de personen belast met het dagelijks bestuur, de effectieve leiders of de lasthebbers; en de met al deze partijen verbonden personen.
Deze geplande verrichtingen moeten een belang vertegenwoordigen voor de openbare GVV, moeten passen binnen haar strategie en moeten tegen normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Deze verrichtingen moeten onmiddellijk bekend worden gemaakt.
Conform artikel 49, §2 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is de Vennootschap, wanneer er een vastgoedtransactie plaatsvindt met één van de hierboven vermelde personen, gebonden aan de waardering van de vastgoeddeskundige ongeacht de waarde van de verrichting.
De bepalingen van de artikelen 36 en 37 van de GVV-Wet gelden niet voor:
De procedure ter voorkoming van belangenconflicten is niet toegepast tijdens boekjaar 2020.
Vaste vergoeding
Vastned Retail Belgium heeft geen benoemings- en remuneratiecomité. De raad van bestuur van de Vennootschap is de mening toegedaan dat de betreffende opdrachten van het benoemings- en het remuneratiecomité als taken van de voltallige raad van bestuur dienen beschouwd te worden. Hiermee wijkt Vastned Retail Belgium af van de aanbevelingen van de Code 2020 (zie eveneens paragraaf 'pas-toe-of-leg-uit' principe). De beperkte omvang van de raad van bestuur maakt immers een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk. Anderzijds vereist de problematiek van de benoemingen of de remuneratie bij de Vennootschap te weinig bijkomende aandacht om een afzonderlijke comitéwerking en de daaraan verbonden extra kosten te kunnen rechtvaardigen.
Het remuneratiebeleid van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met artikel 7:89/1 van het Belgische Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de Belgische Corporate Governance Code 2020. Het remuneratiebeleid van de Vennootschap beschrijft de vergoedingsprincipes met betrekking tot de leden van de raad van bestuur en het directiecomité (Executive Committee na goedkeuring van het monistische bestuursmodel tijdens de buitengewone algemene vergadering van 28 april 2021). In afwachting van de goedkeuring van het aangepaste remuneratiebeleid, dat wordt voorgelegd aan de algemene vergadering van 28 april 2021, werd de remuneratie van de raad van bestuur en het directiecomité toegekend op basis van de principes die vorig boekjaar van toepassing waren.
Zowel het remuneratiebeleid voor bestuurders en directieleden, als de loon- en arbeidsvoorwaarden van de werknemers van de Vennootschap, zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
De principes op basis waarvan remuneratie wordt toegekend, zijn helder en transparant, en voldoen aan de meest recente nationale en internationale corporate governance inzichten;
De vaste en eventueel variabele componenten zijn in lijn met de strategie van de Vennootschap, die gericht is op het stimuleren van voorspelbare en stabiele resultaten;
De remuneratie van bestuurders wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering, terwijl de remuneratie van de directieleden (in de toekomst leden van het Executive Committee) bepaald wordt door de raad van bestuur. Bij de vaststelling van de remuneratie van de directieleden houdt de raad van bestuur rekening met de contractuele bepalingen en wordt een vergelijking gemaakt met andere beursgenoteerde bedrijven, meer bepaald openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zodanig dat de vergoedingen van de directieleden marktconform zijn.
De bestuurders en leden van het directiecomité zijn uitsluitend natuurlijke personen die moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid, zoals voorzien in de GVV-wet. De bestuurders worden door de algemene vergadering van aandeelhouders in principe voor een periode van 3 jaar benoemd, terwijl de directieleden voor onbepaalde duur benoemd worden.
De remuneratie van de bestuurders, die niet de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen, bestaat enkel uit een vaste bestuurdersvergoeding. Deze vaste bestuurdersvergoeding bedraagt € 20.000 per jaar als gewoon lid van de raad van bestuur en € 25.000 per jaar als voorzitter van de raad van bestuur. Er worden geen bijkomende vergoedingen toegekend voor het lidmaatschap van een comité noch voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité. In boekjaar 2020 werd bijgevolg een vergoeding van € 65.000 toegekend aan de raad van bestuur.
De bestuurders die de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen voeren hun taak onbezoldigd uit, en hebben geen recht op de vaste bestuurdersvergoeding.
De vaste bestuurdersvergoeding wordt, conform artikel 35 §1 van de GVV-wet, rechtstreeks noch onrechtstreeks bepaald in functie van de door de Vennootschap of haar perimetervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en transacties.
De bestuurders ontvangen geen variabele vergoeding, aandelen, opties of andere aandelengerelateerde vergoeding, noch andere bonussen of voordelen.
Er werd geen arbeidsovereenkomst afgesloten met één van de bestuurders en er zijn geen opzegvergoedingen van kracht.
Op 31 december 2020 bestaat het directiecomité (in de toekomst Executive Committee) uit drie leden. De leden van het directiecomité worden, met uitzondering van de vertegenwoordigers van de meerderheidsaandeelhouder, bezoldigd voor hun prestaties. Binnen het directiecomité wordt de functie van de strategische CEO en strategische CFO uitgeoefend door een vertegenwoordiger van de meerderheidsaandeelhouder, Vastned Retail N.V. in Nederland. De strategische CEO en strategische CFO zijn bezoldigd bij Vastned Retail N.V. in Nederland, waarbij hun functie van strategische CEO en strategische CFO bij Vastned Retail Belgium worden beschouwd als een onderdeel van het globaal takenpakket. Bijgevolg zijn de functies van de strategische CEO en de strategische CFO bij Vastned Retail Belgium onbezoldigd in België.
Aangezien de functie van strategische CEO onbezoldigd is binnen de Vennootschap, wordt geen afzonderlijke toelichting gegeven over de bezoldiging van de CEO.
De remuneratie van de leden van het directiecomité, die niet de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen, bestaat uit de volgende componenten:
De bezoldiging van de operationele CEO, de operationele CFO (tot en met 31 augustus 2020) en de Financial Director (vanaf 28 september 2020) wordt hieronder samengevat als directiecomité. De bedragen in onderstaande tabel worden weergegeven in duizenden euro.
De bezoldigde leden van het directiecomité komen voor het boekjaar 2020 in aanmerking voor een jaarlijkse bonus van gezamenlijk maximaal € 100.000. In 2020 lagen de bonuscriteria op het gebied van het verbeteren van de bezettingsgraad, het uitvoeren van investeringen en desinvesteringen binnen het kader van de strategie en het aantrekken van belangrijke retailers. Op basis van de in 2020 gerealiseerde doelstellingen wordt een bonus toegekend van in totaal € 10.000. In boekjaar 2019 werd een bonus van € 40.000 toegekend aan de leden van het directiecomité. Deze bonus werd in de loop van boekjaar 2020 uitbetaald. Er is geen terugvorderingsrecht op deze variabele remuneratie voorzien.
Naast deze reguliere bonus kan een lid van het directiecomité in aanmerking komen voor een bijkomende jaarlijkse bonus die toegekend kan worden voor exceptionele prestaties. Over 2020 is geen bijkomende bonus toegekend.
De totale vergoeding voor de leden van het directiecomité bedraagt € 458.000 en bestaat voor 97,8% uit vaste vergoedingen en 2,2% uit variabele vergoedingen. De onkosten ten laste van de Vennootschap en de kosten verbonden aan de pensioenregeling worden voor deze berekening aanzien als een vaste vergoeding.
De Vennootschap heeft geen variabele vergoedingen op lange termijn toegekend aan de leden van het directiecomité.
2) Betreft de vergoedingen die werden betaald aan de leden van het directiecomité voor pensioen. De leden van het directiecomité hebben de keuze om in te stappen in de pensioenregeling van de Vennootschap of voor een uitbetaling in contanten. 3) Omvatten de overige beloningselementen die ten laste zijn van de Vennootschap, waaronder een bedrijfswagen, aanvullende hospitalisatieverzekering, een mobiele telefoon, etc.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bestuurders | 65,0 | 65,0 | 65,0 | 69,5 | 69,2 |
| Directiecomité 4 | 457,9 | 419,6 | 292,9 | 287,2 | 438,6 |
| Aantal leden directiecomité | 2 | 2 | 1 | 1 | 2 |
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.357 | 7.240 | 34.669 | 20.533 |
| EPRA resultaat | 12.388 | 14.729 | 14.470 | 13.306 | 12.463 |
| Gemiddelde remuneratie werknemers (uitgedrukt per FTE) | 67,6 | 73,9 | 87,9 | 97,6 | 90,6 |
De vergoedingen van het directiecomité schommelen doorheen de boekjaren, ten gevolge van wijzigingen in de samenstelling van het directiecomité. In boekjaar 2016 bestond het directiecomité uit twee bezoldigde leden, maar werd in de boekjaren 2017 en 2018 teruggebracht tot één bezoldigd lid. Op dat moment werd één van de leden van het directiecomité vervangen door een werknemer, waardoor de gemiddelde remuneratie van de werknemers eveneens toenam in 2017.
Sinds boekjaar 2019 zijn er opnieuw 2 bezoldigde leden in het directiecomité van de Vennootschap, aangezien één werknemer werd gepromoveerd tot lid van het directiecomité. Dit resulteerde eveneens in een significante daling van de gemiddelde remuneratie van de werknemers.
De gemiddelde remuneratie van de werknemers is overheen de laatste 5 boekjaren gedaald. Deze daling is voornamelijk een gevolg van de volgende factoren:
De Vennootschap let erop dat alle werknemers een marktconforme vergoeding krijgen volgens hun ervaring.
De ratio tussen de hoogste vergoeding toegekend aan een lid van het directiecomité en de laagste vergoeding aan een werknemer bedraagt 1:6,4 voor boekjaar 2020.
Voor de berekening is gebruik gemaakt van de volgende assumpties:
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de onafhankelijke bestuurders blijft ongewijzigd ten opzichte van 2020 en bedraagt € 20.000 per jaar als gewoon lid van de raad van bestuur en € 25.000 per jaar als voorzitter van de raad van bestuur.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de leden van het directiecomité wordt per 1 januari van elk jaar, (i) geïndexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst en de nieuwe index van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt (ii) verhoogd met 1 procent. Dit komt neer op een verhoging van respectievelijk 0,41% voor de operationele CEO en 0,69% voor de Financial Director per 1 januari 2021.
De evolutie van de remuneratie wordt als volgt samengevat:
Duur en beëindigingsvoorwaarden
De leden van de raad van bestuur zijn in principe benoemd voor een periode van 3 jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering van aandeelhouders worden herroepen. Er is geen opzegvergoeding van kracht.
De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur. De opzegvergoeding voor de operationele CEO bedraagt de tegenwaarde van achttien maanden de vaste vergoeding (behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd zal zijn). De opzegvergoeding voor de Financial Director bedraagt 6 maanden bij een opzeg voor 28 september 2021, 9 maanden bij een opzeg
voor 28 september 2022 en 12 maanden bij een opzeg na 28 september 2022. Voor de strategische CEO ad interim en de strategische CFO zijn er geen opzegvergoedingen van kracht.
In boekjaar 2019 werd op basis van artikel 7.18 van de Belgische Corporate Governance Code 2009 vermeld dat de vertrekvergoeding in hoofde van de operationele CEO meer bedraagt dan de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding. Deze regeling werd door de algemene vergadering van aandeelhouders van 26 april 2017 goedgekeurd. Deze informatie wordt vanaf boekjaar 2020 opgenomen in het remuneratiebeleid van de Vennootschap, waardoor de Vennootschap hierover niet langer zal rapporteren in de toekomst.
4) De vergoeding voor de leden van het directiecomité is inclusief de onkosten die ten laste zijn van de Vennootschap. Antwerpen Meir • Massimo Duti
De raad van bestuur van Vastned Retail Belgium heeft in 2020 zoals steeds aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Vastned Retail Belgium onderhevig is: strategische, operationele, financiële en reglementaire risico's.
De permanente evoluties op de vastgoedmarkten en de financiële markten vereisen een continue opvolging van de strategische, operationele, financiële en reglementaire risico's ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van Vastned Retail Belgium.
gepubliceerd. De raad van bestuur volgt de wijzigingen in de reële waarde van het vastgoed nauwgezet. Bij sterke variaties in de reële waarde kan de raad van bestuur beslissen om de strategie verder te verfijnen om de afhankelijkheid van een bepaald type vastgoed te beperken. Hierbij heeft de raad van bestuur ook aandacht voor de geografische spreiding van het vastgoed en het type huurder.
Op 31 december 2020 zou bij een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1,0% (van 5,64% naar 6,64% gemiddeld), de reële waarde van het vastgoed dalen met € 49,6 miljoen of 15,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 5,0% tot 33,5% (zie eveneens de 'Sensitiviteitsanalyse' zoals opgenomen in het Vastgoedverslag).
Op basis van de kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk in te spelen op de neergaande en opgaande bewegingen van de markten. Op basis van economische indicatoren kan het normaal te verwachten conjunctuurverloop immers naar best vermogen worden ingeschat. De investeringsmarkt en in het bijzonder de huurmarkt van het winkelvastgoed reageren met enige vertraging op de volatiliteit van de economische conjunctuur. Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan sterk negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal door Vastned Retail Belgium een eerder gematigd beleid inzake investeringen aan de dag worden gelegd om het risico op een foute timing van investeringen trachten te vermijden. In periodes van teruglopende conjunctuur daalt de waarde en de bezettingsgraad van gebouwen veelal. Zodra de conjunctuur echter opnieuw aantrekt wordt een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geanticipeerd wordt op stijgende waarden van gebouwen en op een meer actieve huurmarkt. Hierbij wordt er gepaste
waakzaamheid aan de dag gelegd om de schuldgraad van de Vennootschap niet te laten oplopen boven de toegestane niveaus.
Vastned Retail Belgium is als onderneming afhankelijk van verschillende externe factoren die een mogelijke impact hebben op het beleid van de Vennootschap. Deze externe factoren kunnen de vorm aannemen van wijzigingen in de huidige en toekomstige economische omstandigheden, technologische evoluties (vb. e-commerce) en wijzigingen in de demografie (vb. pandemie). Een eventuele wijziging in deze externe factoren kan als gevolg hebben dat de Vennootschap niet langer stabiele huurinkomsten kan realiseren en dat bepaalde (des)investeringen niet kunnen gerealiseerd worden. Het mogelijke risico van wijzigingen in de externe factoren wordt op jaarlijkse basis besproken in de raad van bestuur bij het analyseren van de strategie en vertaald in de vooropgestelde budgetten. Indien nodig zal de raad van bestuur de strategie bijsturen. In het geval van uitzonderlijke omstandigheden zal de raad van bestuur bijeengeroepen worden om deze risico's te bespreken en acties te ondernemen om de Vennootschap veilig te stellen.
Deze risico's komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die zich binnen het strategisch kader voordoen zoals investeringsrisico's, verhuurrisico's, kostenbeheersingsrisico's, debiteurenrisico's, juridische en fiscale risico's.
De voornaamste risico's inherent aan het investeren in vastgoed situeren zich op het vlak van toekomstige negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die voornamelijk veroorzaakt kunnen worden door: toenemende leegstand, onbetaalde huren, daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij verlengingen van bestaande huurcontracten, asbest en bodemverontreiniging.
Bij Vastned Retail Belgium zijn er interne controlemaatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Zo wordt er steeds een zorgvuldige inschatting gemaakt van het risicoprofiel op basis van marktonderzoek, een inschatting van toekomstige rendementen, een screening van de bestaande huurders, een studie van de milieu- en vergunningsvereisten, een analyse van fiscale risico's, enz.
Overeenkomstig artikel 49 §1 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen waardeert een onafhankelijke vastgoeddeskundige elke acquisitie of desinvestering van een onroerend goed. Voor elke desinvestering vormt de expertisewaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige een belangrijke leidraad voor de transactiewaarde. Tevens wordt er door Vastned Retail Belgium nauwlettend op toegekeken dat de bij de transactie eventuele gestelde waarborgen beperkt blijven zowel qua looptijd als qua waarde.
Voor elke acquisitie realiseert Vastned Retail Belgium eveneens een technische, commerciële, administratieve, juridische, boekhoudkundige en fiscale 'due diligence' op basis van constante analyseprocedures en meestal met de ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten.
Deze risico's hebben betrekking op de aard en de ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Vastned Retail Belgium inventariseert continu de ontwikkeling van deze factoren. Op regelmatige basis wordt een risicoprofiel aan ieder pand toegekend (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externen en/of vastgoeddeskundigen). Deze analyse wordt gebruikt om te bepalen in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt per kwartaal de leegstand en het leegstandsrisico geanalyseerd, waarbij de vervaldagenkalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de regels van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen.
Op 31 december 2020 is 18,1% van de geconsolideerde activa van Vastned Retail Belgium verhuurd aan H&M (Hennes & Mauritz).
Het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beïnvloed door hoge operationele kosten of investeringen. Binnen Vastned Retail Belgium zijn verschillende interne controlemaatregelen van toepassing die dit risico beperken waaronder de periodieke vergelijking van onderhoudsbudgetten met de werkelijkheid en de goedkeuringsprocedures bij het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen. Deze goedkeuringsprocedures houden in dat in functie van het bedrag offertes gevraagd worden aan diverse aannemers waarbij door de assetmanagementafdeling van Vastned Retail Belgium een vergelijking van prijs, kwaliteit en timing van de werken gemaakt wordt. Afhankelijk van de hoogte van het bedrag van de uit te voeren werken gelden verschillende goedkeuringsniveaus binnen de Vennootschap.
Deze risico's worden in belangrijke mate bepaald door de strategische keuzes die Vastned Retail Belgium maakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. De omvang van deze risico's wordt bepaald door de strategische keuzes zoals de keuze van het type vastgoed en het tijdstip van (des)investeren. Daarnaast hebben wijzigingen in externe factoren een belangrijke impact op de strategie van de Vennootschap.
Vastned Retail Belgium heeft hoofdzakelijk gekozen te investeren in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België, meer bepaald in de populaire winkelsteden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Verder bestaat de portefeuille uit retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit. Een kleiner deel van de portefeuille is geïnvesteerd in horeca- en residentiële units. Daarnaast tracht de Vennootschap de geografische ligging van haar panden zo goed mogelijk te spreiden.
Het vastgoedpatrimonium van Vastned Retail Belgium wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze vastgoeddeskundigen beschikken over de vereiste kwalificaties en een belangrijke ervaring op de markt. De door hen geraamde reële waarde van de onroerende goederen wordt geboekt onder de rubriek 'Vastgoedbeleggingen' op de actiefzijde van de enkelvoudige en geconsolideerde balans. Schommelingen in de reële waarden worden verwerkt onder de rubriek 'Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen' in de enkelvoudige en geconsolideerde winst- en verliesrekening. Deze variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen kunnen het nettoresultaat van de Vennootschap positief of negatief beïnvloeden.
De door de deskundigen vastgelegde waarden vertegenwoordigen de marktwaarde van de gebouwen. Bijgevolg worden schommelingen van de marktwaarde van het patrimonium weerspiegeld in de netto actiefwaarde van Vastned Retail Belgium, zoals dit op kwartaalbasis wordt
Binnen Vastned Retail Belgium gelden duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. In het standaardhuurcontract dat Vastned Retail Belgium hanteert voor de verhuur van haar panden wordt een huurwaarborg of bankgarantie ter waarde van 6 maanden huur voorzien. Op 31 december 2020 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties ongeveer 5 maanden (of circa € 7 miljoen).
Daarnaast zijn er interne controleprocedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moeten waarborgen en erop toezien dat huurachterstanden adequaat worden opgevolgd. De huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse of driemaandelijkse basis. De financiële administratie en property administratie houden nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden.
De focus om de huurinkomsten tijdig te innen, en het debiteurenrisico te beperken, resulteerde in een inningsgraad 5 (exclusief huurkwijtscheldingen die werden verstrekt) van 99,3% voor het boekjaar 2020.
Met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van inadequate contracten te beperken. Vastned Retail Belgium is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke en stoffelijke schade dekt. Verder zijn de bestuurders en leden van het directiecomité verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid.
Vennootschapsrechtelijke reorganisaties waarbij Vastned Retail Belgium betrokken is (fusie, splitsing, partiële splitsing, inbreng in natura, enz.) worden steeds onderworpen aan 'due diligence' werkzaamheden, begeleid door externe adviseurs om het risico op juridische en financiële onjuistheden te minimaliseren.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand, storm, waterschade en de daaruit voortvloeiende gevolgschade wordt door Vastned Retail Belgium verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 121 miljoen tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 330,4 miljoen op 31 december 2020. Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is eveneens een indekking voorzien ten belope van maximaal 36 maanden huur.
Fiscaliteit speelt bij het investeren in vastgoed een belangrijke rol (BTW, registratierechten, exit tax, onroerende voorheffing, enz.). Deze fiscale risico's worden continu beoordeeld en waar nodig wordt de Vennootschap ondersteund door externe adviseurs.
De wijzigingen in de regelgeving inzake stedenbouw en milieubescherming kunnen een ongunstige invloed hebben op de capaciteit van Vastned Retail Belgium om een gebouw op termijn te exploiteren. De strikte toepassing en naleving van de stedenbouwkundige regelgeving door de gemeentelijke overheden kan de aantrekkelijkheid van het gebouw negatief beïnvloeden. Zo kan een vermindering van de afmetingen van een gebouw die bij een grondige renovatie wordt opgelegd, eveneens zijn reële waarde aantasten.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de GVV overgenomen worden bij wijze van fusie, wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepassing altijd kan wijzigen. Deze 'fiscale werkelijke waarde' zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of BTW en verschilt van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de Vennootschap conform IAS 40 'Vastgoedbeleggingen'.
Tot slot kan de invoering van nieuwe of strengere normen inzake asbest, bodemvervuiling of energieverbruik een grote invloed hebben op de kosten die moeten worden gemaakt om het onroerend goed te kunnen blijven exploiteren.
De voornaamste financiële risico's zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico, het renterisico en het risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen.
De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde 'leverage'), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. Vastned Retail Belgium streeft steeds naar een evenwichtige verhouding voor de financiering van het vastgoed met eigen en vreemd vermogen.
Daarnaast streeft Vastned Retail Belgium ernaar om de toegang tot de kapitaalmarkten veilig te stellen door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel.
Ten slotte wordt ten aanzien van de langetermijnfinancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietovereenkomsten op 31 december 2020 bedraagt 3,5 jaar.
De financieringsovereenkomsten die werden afgesloten tussen Vastned Retail Belgium en de kredietinstellingen bevatten een aantal convenanten waaraan Vastned Retail Belgium moet voldoen. Deze convenanten zijn financiële ratio's die vooral verband houden met het geconsolideerd financiële schuldenniveau van Vastned Retail Belgium of haar financiële intrestlast. Deze ratio's beperken het bedrag dat Vastned Retail Belgium nog zou kunnen lenen. Op 31 december 2020 is voldaan aan de verschillende convenanten en zijn er geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch werden er hypothecaire volmachten toegestaan. Indien Vastned Retail Belgium deze ratio's
niet meer zou respecteren, dan kunnen de financiële instellingen eisen dat de financieringsovereenkomsten van de Vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
Vastned Retail Belgium is beperkt in haar leencapaciteit door de maximum schuldgraad die de regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen toestaat. Het theoretische supplementaire schuldvermogen van Vastned Retail Belgium bedraagt, binnen de limieten van de ratio van 65%, die wettelijk is vastgelegd, ongeveer € 347 miljoen bij gelijkblijvende waardering van de bestaande vastgoedportefeuille. Op 31 december 2020 bedraagt de schuldgraad 28,5%.
Vastned Retail Belgium dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico's, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient Vastned Retail Belgium te beschikken over voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft Vastned Retail Belgium voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan.
Op 31 december 2020 heeft Vastned Retail Belgium € 32,9 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen ter beschikking voor haar werkkapitaal en dividenduitkering.
Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken.
Op 31 december 2020 bestaat 87% van de opgenomen kredietlijnen van de Vennootschap uit financieringen met een vaste rentevoet of gefixeerd door middel van renteswaps. 13% zijn kredieten met een variabele rentevoet. De vaste rentevoeten zijn gefixeerd voor een resterende periode van gemiddeld 3,4 jaar.
5) Berekening op 2 februari 2021.
Het sluiten van een financieringscontract of de belegging in een indekkingsinstrument met een financiële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Om dit tegenpartijrisico te beperken doet Vastned Retail Belgium beroep op verschillende referentiebanken om een zekere diversificatie van de herkomst van haar financieringen en van de rente-indekkingsinstrumenten te verzekeren waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijskwaliteitverhouding van de geleverde diensten.
Vastned Retail Belgium onderhoudt handelsrelaties met 4 banken:
Vastned Retail Belgium herziet regelmatig de lijst van haar bankrelaties en haar blootstelling aan elk ervan. In de huidige economische context kan niet worden uitgesloten dat een of meer van de bancaire tegenpartijen van Vastned Retail Belgium in gebreke zou kunnen blijven. Het financieel model van Vastned Retail Belgium steunt op een structurele schuldenlast, zodat haar positie van contanten bij een financiële instelling in principe vrij beperkt is. Deze positie bedraagt € 0,4 miljoen op 31 december 2020.
Het financiële verslaggevingsrisico betreft de kans dat de financiële verslaggeving van de Vennootschap onjuistheden van materieel belang bevat waardoor stakeholders foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele en financiële resultaten van de Vennootschap, alsook het risico dat de door de regelgeving opgelegde timing inzake financiële verslaggeving niet wordt gerespecteerd. Hierdoor kan de Vennootschap reputatieschade lijden en kunnen stakeholders beleggingsbeslissingen nemen die niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn wat kan resulteren in claims ten aanzien van de Vennootschap.
Elk kwartaal wordt een volledige boekhoudkundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Om het proces van financiële verslaggeving te optimaliseren wordt binnen het financiële team steeds een planning met deadlines opgemaakt voor alle taken die dienen vervuld te worden. Het financiële team stelt vervolgens de kwartaalcijfers en de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecontroleerd.
Om het risico op fouten in de financiële verslaggeving te beperken, worden de cijfers besproken binnen het directiecomité en hun juistheid en volledigheid worden gecontroleerd door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. Het directiecomité rapporteert vervolgens elk kwartaal de financiële staten aan het auditcomité met vergelijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij eventuele afwijkingen. Bovendien worden de halfjaarcijfers en de jaarcijfers ook steeds door de commissaris gecontroleerd.
Hieronder valt het risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. Vastned Retail Belgium beperkt dit risico door bij de aanwerving van haar medewerkers extra aandacht te besteden aan het screenen van integriteit, door bij haar medewerkers een bewustzijn te creëren van dit risico en door te zorgen dat zij voldoende kennis hebben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Vastned Retail Belgium in het verleden reeds een interne gedragscode ('code of conduct') en een klokkenluidersregeling opgesteld. Bovendien heeft de Vennootschap adequate interne controlemechanismen ingevoerd, gebaseerd op het vier-ogen principe, die het risico op niet integer handelen moeten beperken.
Artikel 17, §4 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare GVV 'de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiding, werknemers en gevolmachtigden te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV'. In artikel 6 van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV 'de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV'.
De 'onafhankelijke compliancefunctie' kan worden begrepen als een onafhankelijke functie binnen de Vennootschap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van de naleving door de onderneming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de Vennootschap. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen.
Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig.
Sven Bosman, Financial Director, werd benoemd tot verantwoordelijke van de onafhankelijke compliance functie met ingang vanaf 28 september 2020. Deze functie werd van 1 augustus 2017 tot en met 31 augustus 2020 waargenomen door Elke Krols (operationeel Chief Financial Officer).
Sinds 27 oktober 2014 geniet de Vennootschap van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is Vastned Retail Belgium onderworpen aan de bepalingen van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, samen de GVV-regelgeving.
Als openbare GVV is Vastned Retail Belgium blootgesteld aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's. Daarnaast is er ook het risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. In dat geval verliest Vastned Retail Belgium het voordeel van het gunstig fiscaal stelsel 6 van GVV. Bovendien wordt het verlies van de erkenning meestal gezien als een gebeurtenis waardoor de kredieten, die Vastned Retail Belgium heeft gesloten, vervroegd opeisbaar worden.
Het behoud van het statuut van openbare GVV heeft de voortdurende aandacht van de raad van bestuur en het directiecomité. Zo worden de uitkeringsverplichting en de financieringslimieten periodiek en ad hoc bij herfinanciering, investeringen en opmaak van het dividendvoorstel berekend, respectievelijk bepaald.
6) De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en financiële lasten) zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting wat de openbare GVV betreft; alleen de verworpen uitgaven en de abnormale voordelen worden belast. Daarnaast kan zij worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen op de uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele fiches en een samenvattende opgave.
De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van de aandeelhouders, is EY Bedrijfsrevisoren BV en wordt vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, bedrijfsrevisor.
De vastgoedportefeuille werd in 2020 op het einde van elke kwartaal gewaardeerd door twee onafhankelijke deskundigen, Cushman & Wakefield en CBRE Belgium, ieder voor een gedeelte van de portefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe.
Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie conform artikel 17, §3, 4 en 5 van de GVV-Wet (dit zijn samen de 'onafhankelijke controlefuncties').
In het kader van de omvorming van het statuut van Vastned Retail Belgium naar gereglementeerde vastgoedvennootschap zijn op 27 oktober 2014 dan ook personen aangesteld die zijn belast met de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie.
De interne audit kan worden begrepen als een onafhankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreffendheid en de efficiëntie van de door de Vennootschap gehanteerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten.
Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreffendheid en efficiëntie van processen, procedures en activiteiten inzake:
financiële aangelegenheden: betrouwbaarheid van de boekhouding, de jaarrekening en het financiële verslaggevingsproces, en overeenstemming met de geldende (boekhoud)reglementering;
management aangelegenheden: kwaliteit van de managementfunctie en stafdiensten in het kader van de doelstellingen van de onderneming;
Vastned Retail Belgium heeft de externe consultant BDO (vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger Steven Cauwenberghs – Partner (BDO Risk & Assurance Services)), aangesteld als de persoon die belast is met de interne audit, waarbij Peggy Deraedt, bestuurder van Vastned Retail Belgium, aangesteld is om de controle vanuit de Vennootschap op de interne auditfunctie, zoals waargenomen door BDO, uit te voeren en aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit.
In het kader van het risicobeheerbeleid zal de Vennootschap erover waken dat de hierboven beschreven risico's waaraan ze is blootgesteld (strategische, operationele, financiële en reglementaire risico's) op een doeltreffende manier worden ingeschat, gecontroleerd en opgevolgd.
Vastned Retail Belgium heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures.
De onafhankelijke risicobeheersfunctie wordt vanaf 28 september 2020 waargenomen door Sven Bosman, Financial Director. Voordien werd deze functie waargenomen door Elke Krols (operationeel Chief Financial Officer tot en met 31 augustus 2020).
De Vennootschap heeft Sven Bosman, Financial Director, voor onbepaalde duur aangesteld als compliance officer belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van 27 juni 2016 betreffende de wijzigingen aan de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en Richtlijnen 2003/124/EG, 2003/125/EG en 2004/72/EG betreffende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie (Marktmisbruikverordening). De compliance officer ziet er eveneens op toe dat de Vennootschap de wetten, de reglementen en de gedragsregels die van toepassing zijn op de Vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Vastned Retail Belgium een interne gedragscode en een klokkenluidersregeling opgesteld.
In 2020 is van onderstaande codebepalingen van de Code 2020 afgeweken (leg-uit):
De Vennootschap kent geen vergoeding in aandelen toe aan de bestuurders. De Vennootschap heeft bij het opstellen van de strategie steeds aandacht voor het perspectief van de lange termijn aandeelhouders.
De Vennootschap heeft geen expliciete minimumdrempel bepaald voor de aandelen die aangehouden worden door leden van het uitvoerend management. De Vennootschap streeft in haar strategie, zoals bepaald door de raad van bestuur, naar stabiele en voorspelbare resultaten. De raad van bestuur is van oordeel dat het bepalen van een minimumdrempel niet in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van de strategie.
De raad van bestuur voorziet in de managementovereenkomsten met de leden van het uitvoerend management niet in een terugvorderingsrecht. De raad van bestuur is van oordeel dat de hoogte van de variabele vergoeding beperkt is, waardoor de leden van het uitvoerend management steeds de lange termijn strategie van de Vennootschap voor ogen hebben.
Het jaarverslag van de Vennootschap bevat geen duurzaamheidsverslag, aangezien de Vennootschap niet voldoet aan de wettelijke criteria, zoals opgenomen in artikel 3:6 §4 WVV.
De raad van bestuur heeft geen secretaris van de Vennootschap aangeduid, conform bepaling 3.19, die de raad adviseert over alle bestuurszaken en zorg draagt voor de communicatie binnen en tussen de bestuursorganen van de Vennootschap. De beperkte omvang van de Vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke functie overbodig.
De raad van bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten. De raad ziet de betreffende opdrachten van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur. De beperkte omvang van de raad maakt een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.
4
In de loop van 2020 is de markt van online shopping (e-commerce) nog verder gegroeid. Deze groei is een gevolg van de sluiting van niet-essentiële winkels gedurende 3 maanden (2 maanden in het voorjaar en 1 maand in het najaar). Omwille van deze sluiting hebben consumenten, die nooit online winkelden, toch dit kanaal gevonden en intens gebruikt. Retailers maakten van de nood een deugd en bouwden hun webshop razendsnel uit tot een performante tool en omarmden zo e-commerce voorgoed.
Omnichannel (het gebruik van digitale kanalen zoals Instagram, TikTok, Pinterest, ...) maakte het voor retailers mogelijk om hun klanten beter te leren kennen en gepersonaliseerde ervaringen aan te bieden, zowel in de fysieke winkel als online, waardoor klanten meer en frequenter (online) winkelen en meer aankopen verrichten.
Daarnaast heeft onderzoek aangetoond dat fysieke verkooppunten belangrijk blijven. De traditionele 'stenen winkels' doen immers de online verkopen binnen hetzelfde gebied stijgen. Dit wordt het 'Hallo Effect' genoemd en zorgt er ondermeer voor dat pure online spelers zoals Coolblue reeds een vijftal fysieke verkooppunten heeft geopend, waaronder een fysieke winkel in het winkelhart van Brussel. Ook Zalando heeft dergelijke plannen.
Tot slot gaat de opmars van 'food & beverage' in de winkelstraten verder. Zo openden Dunkin' Donuts, BelChicken, Burger King en McDonald's meerdere restaurants en zorgen ze voor een aangename verpozing tijdens het shoppen, waardoor consumenten langer in het winkelgebied blijven.
Er vonden in 2020 in België 757 verhuurtransacties plaats, wat een daling van 18% betekent tegenover 2019. Ondanks de impact van de COVID-19 pandemie, en de twee door de overheid opgelegde sluitingen van niet-essentiële winkels, was er toch een significante activiteit op de verhuurmarkt.
In het oog sprongen vooral de overname door Van Haren van een groot aantal verkooppunten van Brantano en tevens de verdere uitrol van de expansieplannen van diverse supermarkt enseignes.
In 2020 waren er 16 retailers die minstens vijf winkels aanhuurden. In de schoenenbranche vielen Snipes (Group Deichmann) en het Franse Courir op, die verder surften op de golf van modieuze sneakerverkoop. Daarnaast zetten de Nederlandse supermarktformules Albert Hein en Jumbo hun opmars verder.
De huurprijzen, vooral op mindere locaties, staan onder druk in alle segmenten (high street shops, shoppingcenters en out-of-town retail). De marges van de retailers staan onder druk en zij trachten lopende huurprijzen te heronderhandelen of te koppelen aan de gerealiseerde omzet. De vraag naar grote winkels boven de 1.000 m² neemt af, waardoor de huurprijzen voor dit soort winkels dalend zijn.
Vastned Retail Belgium verwacht dat op korte en middellange termijn bovenvermelde trend aanhoudt en dat markthuren in commercieel vastgoed, gelegen op de toplocaties, stagnerend tot licht dalend zullen zijn.
De totale take-up in België in 2020 bedroeg 415.000 m², wat een daling van 4,5% bedraagt ten opzichte van 2019. Per marktsegment betekent dit:
Het valt op dat de daling in het highstreet segment vooral te wijten is aan een stevige daling van de verhuurmarkt in secundaire steden (Charleroi, Bergen, Lier, Aalst,...)
In de Main Six (de zes belangrijkste winkelsteden: Brussel, Antwerpen, Gent, Brugge, Hasselt en Luik) steeg de verhuuractiviteit met 54%. Het is met name op de vier belangrijkste steden van de Main Six, zijnde Brussel, Antwerpen, Gent en Brugge dat Vastned Retail Belgium zich focust in haar investeringsstrategie.
2020 is het jaar waarin ons land werd geteisterd door de COVID-19 pandemie. De uitbraak van deze pandemie heeft een enorm zware impact op de samenleving en de economische activiteiten van dit land. Ook Vastned Retail Belgium is als onderneming niet ontsnapt aan de gevolgen ervan.
Om de COVID-19 pandemie te bestrijden heeft de overheid ingrijpende maatregelen getroffen. Eén van de genomen maatregelen betrof de sluiting van niet-essentiële winkels vanaf 13 maart 2020, die werd opgeheven op maandag 11 mei 2020. Na deze verplichte sluiting moest iedereen alleen winkelen en pas vanaf de zomer, toen het aantal COVID-19 besmettingen stabiliseerde, werden de overheidsmaatregelen enigszins versoepeld. Vanaf dat moment werd het opnieuw toegelaten om met meerdere personen te gaan winkelen, hetgeen een positieve invloed had op de bezoekersaantallen van retailers.
Sinds de heropening van de winkels op 11 mei 2020 is Vastned Retail Belgium in dialoog getreden met al haar getroffen huurders en heeft met meer dan 98% van de huurders een definitief akkoord gemaakt omtrent de verschuldigde huur tijdens de periode van deze eerste lockdown. Deze huurkwijtschelding komt voor Vastned Retail Belgium neer op een bedrag van € 1,4 miljoen.
Naast de huurkwijtschelding werd met een beperkt aantal huurders een afbetalingsplan afgesloten. Deze huurders volgen nauwgezet het vooropgestelde plan.
In de tweede helft van 2020 steeg het aantal COVID-19 besmettingen opnieuw, waardoor de vrees voor een tweede besmettingsgolf realiteit werd. De overheid ging op dat moment over tot een verplichte sluiting van niet-essentiële winkels van 2 november 2020 tot 1 december 2020.
De sluiting van niet-essentiële winkels tijdens deze tweede lockdown (1 maand) was van kortere duur dan de eerste lockdown (2 maanden). Daarnaast heeft de overheid de lijst van niet-essentiële winkels aangepast, waardoor een groter aantal winkels geopend mocht blijven tijdens deze tweede lockdown. Voor Vastned Retail Belgium betekende dit dat 13% van de huurders die in de eerste lockdown gesloten waren tijdens de tweede lockdown toch mochten geopend blijven. Daarnaast kregen retailers ook de mogelijkheid om afhaalpunten op te richten waar consumenten de bestelde goederen konden ophalen.
Vastned Retail Belgium is net zoals in de eerste lockdown opnieuw in gesprek gegaan met de getroffen huurders en heeft op heden met 97% van de getroffen huurders, exclusief horeca, een definitief akkoord gesloten. De geschatte impact van deze tweede lockdown bedraagt € 0,6 miljoen.
Sinds 1 december 2020 zijn alle winkels opnieuw geopend, maar is alleen shoppen nog steeds verplicht. Net zoals na de eerste lockdown resulteert dit in lagere bezoekersaantallen van retailers.
Tot slot besluit het management dat de huurinkomsten na deze tweede lockdown opnieuw in lijn liggen met de huurinkomsten van voor de tweede lockdown. De focus om de huurinkomsten tijdig te innen gedurende 2020 resulteerde in een inningsgraad 1 (exclusief huurkwijtscheldingen die werden verstrekt) van 99,3% voor het boekjaar 2020.
Wat betreft nieuwe investeringen ligt de focus van Vastned Retail Belgium op de grotere steden in België, met name Brussel, Antwerpen, Gent en Brugge.
Er wordt gemikt op winkelvastgoed dat multifunctioneel is en dat verschillende types van huurders (internationale retail, horeca, lokale retailconcepten,..) aantrekt en waar potentieel is om op de bovenliggende verdiepingen residentiële units te creëren.
Het assetmanagementteam van Vastned Retail Belgium staat in nauw contact met alle vastgoedactoren zoals eigenaars en vastgoedbemiddelaars, zodat interessante investeringsopportuniteiten direct opgepakt kunnen worden.
In boekjaar 2020 heeft Vastned Retail Belgium een duplexappartement boven het winkelpand, dat wordt uitgebaat door de Franse high-end fashion retailer ZAPA, gelegen te Schuttershofstraat 30 in Antwerpen ontwikkeld. De bouwvergunning voor deze herontwikkeling werd ontvangen in het eerste kwartaal van 2019 en het duplexappartement werd opgeleverd in januari 2021. De totale investering in boekjaar 2020 bedroeg € 0,3 miljoen.
Door de gezondheiscrisis ten gevolge van COVID-19 en de twee door de overheid opgelegde sluitingen is de investeringsactiviteit in winkelvastgoed significant teruggelopen.
Daar waar 2019 nog goed was voor een investeringsvolume van € 1,02 miljard, klokte 2020 af op een investeringsvolume van € 632 miljoen. Deze daling is grotendeels te wijten aan het segment van shoppingcenters waar quasi geen transacties werden gerealiseerd.
Daarnaast moet worden opgemerkt dat de gemiddelde waarde van investeringsdeals in highstreets gedaald is van € 7,2 miljoen naar € 3,8 miljoen, maar dat het aantal deals stabiel bleef op hetzelfde niveau. Hieruit kan geconcludeerd worden dat winkelvastgoed in highstreets nog steeds een liquid investeringsproduct is en blijft.
Het profiel van de investeerder in winkelvastgoed blijft Belgisch en particulier van aard.
Tot slot stijgen de rendementen in highstreet winkelvastgoed met 75 tot 100 basispunten, waardoor deze momenteel uitkomen rond de 4%.
Brussel Elsensesteenweg • Medi Market Brussel Nieuwstraat • Proximus
In het vierde kwartaal van 2020 heeft Vastned Retail Belgium twee verkopen gerealiseerd. De eerste verkoop betreft een niet-strategisch retailpark gelegen te Schaarbeek. Deze verkoop heeft plaatsgevonden voor een bedrag van € 8,2 miljoen, waarop Vastned Retail Belgium een meerwaarde van € 1,5 miljoen heeft gerealiseerd. Het retailpark heeft een totale winkeloppervlakte van 2.911m² en bestaat uit 4 verhuurbare units waarvan er één leegstond (ex-Brantano unit).
In 2020 heeft Vastned Retail Belgium 24 verhuurtransacties afgesloten. Deze huurovereenkomsten vertegenwoordigen een huurvolume van € 2,2 miljoen op jaarbasis. Dit komt overeen met circa 12,0% van de totale huurinkomsten van Vastned Retail Belgium.
Er zijn 20 huurovereenkomsten ingegaan in 2020. De overige 4 huurcontracten zullen van start gaan in de loop van 2021 en 2022.
In de loop van 2020 werden 16 verhuurtransacties afgesloten met nieuwe huurders voor een totaal huurvolume van € 0,7 miljoen op jaarbasis. De voornaamste nieuwe huurders van 2020 waren Takeaway, Sleepworld, Beter Bed en Keukens De Abdij. Deze nieuwe huurders zorgen eveneens voor een daling van het aandeel fashion in de portefeuille van Vastned Retail Belgium.
Daarnaast werd een solitaire baanwinkel in Balen verkocht voor een bedrag van € 1,6 miljoen, hetgeen in lijn was met de geschatte waarde. Het pand heeft een totale winkeloppervlakte van 1.838m² en bestaat uit 2 verhuurbare units waarvan er één reeds geruime tijd leeg stond.
Deze desinvesteringen passen volledig in de strategie van de vastgoedvennootschap om zich te focussen op de topsteden in België.
Op 31 december 2020 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen € 330,4 miljoen, hetgeen een afname is van de reële waarde met € 30,3 miljoen ten opzichte van 31 december 2019 (€ 360,7 miljoen per 31 december 2019).
Deze daling wordt als volgt gedetailleerd (€ miljoen):
| Reële waarde vastgoedbeleggingen op 31 december 2019 | |
|---|---|
| Investeringen in de bestaande portefeuille Desinvesteringen van niet-strategische retaillocaties Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Afwaardering IFRS 16-gebruiksrechten |
0,3 -8,3 2,0 -24,2 -0,1 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen op 31 december 2020 | 330,4 |
Deze daling ten opzichte van vorig boekjaar is voornamelijk het gevolg van een daling in de reële waarde van de bestaande vastgoedbeleggingen (€ -22,2 miljoen). Deze afname is het gevolg van enerzijds een daling van de geschatte markthuren voor alle toekomstige periodes en
anderzijds een aanpassing van de rendementen. Daarnaast werden 2 niet-strategische retaillocaties verkocht, hetgeen resulteerde in een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met € 8,3 miljoen.
Gent Veldstraat • H&M
In 2020 werden 8 verhuurtransacties afgesloten met bestaande huurders voor een totaal huurvolume van € 1,5 miljoen op jaarbasis.
De daling op de afgesloten huurcontracten (zowel de transacties met nieuwe huurders als de huurhernieuwingen en heronderhandelingen met bestaande huurders) bedroeg € 0,4 miljoen. De door Vastned Retail Belgium onderhandelde huurprijzen liggen in lijn met de door schatters bepaalde markthuurprijzen. Deze markthuurprijzen geven het huidige sentiment weer van de retailmarkt en zijn een gewogen gemiddelde van de recentelijk afgesloten huurcontracten.
Op 31 december 2020
is de bezettingsgraad van
de vastgoedportefeuille 96,2%.
De bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 96,2% op 31 december 2020 en is daarmee met 2,6% gedaald ten opzichte van 31 december 2019.
In de bestaande economische omgeving die gekenmerkt wordt door de COVID-19 pandemie is deze hoge bezettingsgraad het resultaat van het goede werk van een gedreven assetmanagementafdeling en bewijst deze tevens de kwaliteit van de vastgoedportefeuille.
| 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|
| 98,8% | |
| 96,2% |
4 Verslag van het directiecomité
Antwerpen Schuttershofstraat • Terre Bleue
De huurinkomsten van Vastned Retail Belgium bedragen voor 2020 € 16,7 miljoen (€ 19,2 miljoen) en zijn hiermee gedaald ten opzichte van 2019. De daling is enerzijds te wijten aan de toegekende huurkwijtscheldingen voor een bedrag van € -1,7 miljoen ten gevolge van de COVID-19 pandemie en anderzijds voor € -0,2 miljoen door de desinvestering van één niet-strategisch retailpark op het einde van oktober 2019. De resterende daling van € -0,6 miljoen is grotendeels het gevolg van nieuwe verhuringen en herverhuringen van bestaande units die in de loop van boekjaar 2019 werden afgesloten aan lagere voorwaarden dan de voorgaande overeenkomsten.
De met verhuur verbonden kosten bedragen € 0,5 miljoen en zijn volledig toe te wijzen aan de voorziening voor potentiële verliezen op uitstaande huurvorderingen per 31 december 2020. Deze voorziening betreft een inschatting van de nog toe te kennen huurkwijtscheldingen voor de tweede lockdown en eventuele falingen.
In de loop van het boekjaar 2020 heeft Vastned Retail Belgium een éénmalige opbrengst ter waarde van € 0,2 miljoen verwerkt onder de lijn 'Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven'. Deze opbrengst heeft betrekking op gelden die Vastned Retail Belgium heeft ontvangen bij de afsluiting van faillissementen. De faillissementen zelf dateren van vóór 2020.
De vastgoedkosten bedragen € 1,9 miljoen (€ 1,6 miljoen) en zijn gestegen met € 0,3 miljoen. Deze toename is het gecombineerde effect van een stijging van € 0,3 miljoen in de technische kosten, een daling van € -0,1 miljoen in de commerciële kosten en een stijging van € 0,1 miljoen in de kosten en taksen die omwille van de verhoogde leegstand ten laste zijn van de verhuurder.
De algemene kosten en andere operationele
opbrengsten en kosten bedragen € 0,5 miljoen (€ 1,2 miljoen) en zijn gedaald met € 0,7 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar. Deze daling is het gevolg van een beslissing tot teruggave voor teveel betaalde beurstaks (ICB-taks). Door deze éénmalige opbrengst in de loop van het vierde kwartaal werd de impact van de tweede lockdown op het EPRA resultaat geneutraliseerd. De overige algemene kosten zijn stabiel gebleven ten opzichte van het vorige boekjaar.
| (€ duizenden) | |||
|---|---|---|---|
| Toelichting | 2020 | 2019 | |
| Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven |
3 3 |
16.713 -455 193 |
19.219 -2 46 |
| Vastgoedresultaat | 16.451 | 19.263 | |
| Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten |
4 5 |
-1.864 -510 |
-1.563 -1.166 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 14.077 | 16.534 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat |
6 7 8 |
1.508 -22.357 -390 |
858 -10.742 -240 |
| Operationeel resultaat | -7.162 | 6.410 | |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële instrumenten) * Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Belastingen |
9 9 10 |
-1.703 348 -7 |
-1.764 -289 -40 |
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.317 | |
| Toelichting: • EPRA resultaat • Portefeuilleresultaat • Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en andere niet uitkeerbare elementen 4 |
11 6, 7, 8 |
12.388 -21.239 327 |
14.729 -10.124 -288 |
| Resultaat per aandeel | |||
| Aantal dividendgerechtigde aandelen Gewogen gemiddeld aantal aandelen Nettoresultaat (€) EPRA resultaat (€) Brutodividend (€) * Nettodividend (€) |
11 11 11 11 |
5.078.525 5.078.525 -1,68 2,44 2,05 1,44 |
5.078.525 5.078.525 0,85 2,90 2,90 2,03 |
De operationele marge van Vastned Retail Belgium is 86,6% voor het boekjaar 2020 (86,0% in 2019).
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt € 1,5 miljoen en heeft betrekking op de meerwaarde die gerealiseerd werd op de desinvestering van een niet-strategisch retailpark gelegen in Schaarbeek en een solitaire baanwinkel in Balen.
De reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille van Vastned Retail Belgium is op jaarbasis gedaald met 6,3% 5 ten opzichte van 31 december 2019. De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn negatief ten belope van € -22,2 miljoen in vergelijking met de daling van € -10,7 miljoen in 2019. Deze daling is volledig toe te wijzen aan de daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille, als gevolg van een daling van de geschatte markthuren en een stijging van de kapitalisatievoet.
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële instrumenten) bedraagt voor boekjaar 2020 € -1,7 miljoen (€ -1,8 miljoen) en is licht gedaald ten opzichte van vorig boekjaar. De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 1,6% inclusief bankmarges voor 2020 (1,7%).
De gemiddelde rentevoet van 1,6%, inclusief bankmarges, van de uitstaande kredieten van de Vennootschap is in boekjaar 2020 licht gedaald ten opzichte van het voorgaande boekjaar (1,7%).
instrumenten bevatten een verdere afname van de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IFRS 9 'Financiële instrumenten' niet als cashflow hedging instrument kunnen geklasseerd worden. Deze daling bedraagt € 0,3 miljoen, terwijl in 2019 nog een toename van de negatieve (€ -0,3 miljoen) marktwaarde werd verwerkt.
Het nettoresultaat van Vastned Retail Belgium voor boekjaar 2020 bedraagt € -8,5 miljoen (€ 4,3 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
(€ duizenden)
6) Tussen haakjes: vergelijkende cijfers van het boekjaar 2019.
7) Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Deze gegevens zijn louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn bijgevolg niet onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA NAW, de EPRA NNNAW, de EPRA NRV, de EPRA NTA en de EPRA NDV. Zie ook www.epra.com. Voor de boekjaren die starten op 1 januari 2020 dient de Vennootschap de nieuwe EPRA-indicatoren te vermelden. In het kader van de vergelijkbaarheid werden zowel de oude en nieuwe EPRA-indicatoren berekend voor het huidige en voorgaande boekjaar.
| Activa | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Vaste activa Vlottende activa |
331.182 2.312 |
361.630 1.685 |
| Totaal activa | 333.494 | 363.315 |
| Eigen vermogen en verplichtingen | ||
| Eigen vermogen | 235.033 | 258.285 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 142.161 | 152.572 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | -8.524 | 4.317 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 98.461 | 105.030 |
| Langlopende verplichtingen | 94.811 | 96.362 |
| Kortlopende verplichtingen | 3.650 | 8.668 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 333.494 | 363.315 |
| Balansgegevens per aandeel | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 46,28 | 50,86 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 48,12 | 52,78 |
| Nettoactiefwaarde EPRA * 7 (€) | 46,72 | 51,41 |
| EPRA NRV * (€) | 48,34 | 53,18 |
| EPRA NTA * (€) | 46,68 | 51,37 |
| EPRA NDV * (€) | 46,28 | 50,86 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 24,00 | 44,70 |
| Premie (+)/Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) | -48,1% | -12,1% |
| Schuldgraad (max. 65%) (%) | 28,5% | 27,9% |
Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 2,44 voor 2020 ten opzichte van € 2,90 op het einde van vorig boekjaar.
Brussel Elsensesteenweg • Kruidvat + Mango
Op 31 december 2020 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium € 330,4 miljoen (€ 360,7 miljoen). De afname van de reële waarde met € 30,3 miljoen ten opzichte van 31 december 2019 is het gecombineerde effect van:
Het eigen vermogen van de Vennootschap bedraagt € 235,0 miljoen (€ 258,3 miljoen). Het maatschappelijk kapitaal (€ 97,2 miljoen) en de uitgiftepremies (€ 4,2 miljoen) blijven ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Het totaal aantal dividendgerechtigde aandelen beloopt 5.078.525 stuks op 31 december 2020. De reserves van de Vennootschap bedragen op 31 december 2020 € 142,2 miljoen (€ 152,6 miljoen).
In 2020 is de free float van het aandeel ongewijzigd gebleven op 34,5%.
De langlopende verplichtingen bedragen € 94,8 miljoen en zijn met € 1,6 miljoen afgenomen ten opzichte van vorig boekjaar. Deze langlopende verplichtingen bevatten langlopende financiële schulden voor € 92,4 miljoen, de negatieve marktwaarde van langlopende afdekkingsinstrumenten voor € 2,0 miljoen en overige langlopende verplichtingen ter waarde van € 0,4 miljoen.
De vastgoedbeleggingen werden op 31 december 2020 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 337,9 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde van de vastgoedbeleggingen komt overeen met de investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop.
De vlottende activa bedragen € 2,3 miljoen (€ 1,7 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk uit handelsvorderingen, liquide middelen en over te dragen kosten.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 3,7 miljoen en zijn met € 5,0 miljoen gedaald ten opzichte van vorig boekjaar. Deze daling is voor € 5,4 miljoen toe te wijzen aan de daling van de kortlopende financiële schulden en wordt deels gecompenseerd door een toename van € 0,2 miljoen in de handelsschulden en door een toename van € 0,2 miljoen in de overlopende rekeningen. Andere kortlopende verplichtingen (€ 0,6 miljoen) liggen in lijn met vorig boekjaar.
De schuldgraad bedraagt 28,5% op 31 december 2020 en is hiermee quasi stabiel gebleven ten opzichte van 31 december 2019 (27,9%).
De Vennootschap heeft met haar lage schuldgraad van 28,5% op 31 december 2020 (27,9% op 31 december 2019) een stevige balansstructuur.
Gent Zonnestraat • AS Adventure Brugge Steenstraat • Massimo Dutti
Vastned Retail Belgium heeft op 31 december 2020 een stabiele financiële structuur die haar toelaat om haar activiteiten ook in 2021 verder uit te voeren. Er komen geen kredietlijnen op vervaldag binnen het jaar, waardoor de Vennootschap geen herfinanciering van haar kredietlijnen dient uit te voeren.
De financiële structuur kan als volgt worden samengevat:
Op 31 december 2020 zijn 92% van de beschikbare kredietlijnen bij financiële instellingen langetermijnfinancieringen. 8% van de kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarvan 100% kredieten zonder een vaste looptijd (€ 10 miljoen).
Verhouding van langetermijn- en kortetermijnfinancieringen
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnfinancieringen bedraagt 3,5 jaar op 31 december 2020 ten opzichte van 4,5 jaar op 31 december 2019.
In boekjaar 2020 werden geen nieuwe leningsovereenkomsten afgesloten en werden eveneens geen kredieten verlengd. In 2019 had Vastned Retail Belgium de looptijd van haar revolvingkredieten kunnen verlengen met één jaar aan dezelfde voorwaarden als de initiële financiering (afgesloten in 2017).
8) Niet geauditeerde informatie. Antwerpen Steenhouwersvest • DAMOY
De kredietlijnen van Vastned Retail Belgium zijn gespreid over vier Europese financiële instellingen.
92%
Op 31 december 2020 beschikt de Vennootschap nog over € 32,9 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen (€ 26,6 miljoen in 2019). Deze ongebruikte en beschikbare kredietlijnen laten toe om schommelingen in de liquiditeitsbehoeften op te vangen, toekomstige investeringen te financieren en het dividend over boekjaar 2020 te betalen.
Het is de strategie van Vastned Retail Belgium om bij de samenstelling van de leningenportefeuille te streven naar een verhouding één derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Op 31 december 2020 bestaat 64% van de beschikbare kredietlijnen van de Vennootschap uit financieringen die gefixeerd zijn door middel van renteswaps of door vaste rentevoeten. De resterende 36% heeft een variabele rentevoet.
Van de opgenomen kredieten op 31 december 2020 is 87% gefixeerd door middel van renteswaps of door een vaste rentevoet. De resterende 13% heeft een variabele rentevoet waarbij de Vennootschap kan profiteren van de lage rentevoeten.
87% van de opgenomen kredieten heeft een vaste rentevoet of is ingedekt door financiële derivaten
Ter bescherming van haar operationele resultaten tegen toekomstige renteschommelingen dekt Vastned Retail Belgium de renteschommelingen gedeeltelijk in met interest rate swaps.
Op 31 december 2020 heeft Vastned Retail Belgium voor een notioneel bedrag van € 70 miljoen aan actieve interest rate swaps met een resterende looptijd van gemiddeld 3,4 jaar (zie Toelichting 17 'Financiële instrumenten' van het financieel verslag voor het overzicht en de reële waarde van de financiële derivaten op 31 december 2020).
De totale gemiddelde rentevoet van 1,6%, inclusief bankmarges, van de uitstaande kredieten van de Vennootschap is in het huidige boekjaar licht gedaald ten opzichte van het vorige boekjaar (1,7%).
Een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% heeft een effect van € -0,2 miljoen op het EPRA resultaat van boekjaar 2020 (€ -0,2 miljoen voor boekjaar 2019). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Met de huidige lage marktrente is een hypothetische daling van de rentetarieven met 1% niet realistisch.
De interest cover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële instrumenten conform IFRS 9 'Financiële Instrumenten'). Deze ratio bedraagt 8,3 voor boekjaar 2020 (9,3 voor boekjaar 2019) en is significant beter dan de convenanten die vastgelegd zijn in de financieringsovereenkomsten tussen de Vennootschap en de kredietinstellingen.
De schuldgraad van de Vennootschap bedraagt 28,5% op 31 december 2020 en is stabiel gebleven ten opzichte van 31 december 2019 (27,9%).
De Vennootschap heeft een beperkte schuldgraad van 28,5%.
Gent Zonnestraat • YAYA
De raad van bestuur stelt voor om het resultaat van het boekjaar 2020 van Vastned Retail Belgium NV als volgt te besteden.
Gezien de onzekere marktomstandigheden en uit voorzichtigheid, stelt Vastned Retail Belgium voor het boekjaar 2020 een brutodividend van € 2,05 per aandeel voor. Hierbij is rekening gehouden met de minimaal vereiste uitkering voorzien door de GVV-regelgeving, wat ook in lijn ligt met het uitkeringspercentage gehanteerd door andere GVV's. Dit voorstel komt, op basis van de slotkoers van € 24,00 op 31 december 2020, overeen met een brutodividendrendement van 8,5%.
Aan de algemene vergadering van aandeelhouders zal op 28 april 2021 voorgesteld worden om een brutodividend van € 2,05 per aandeel uit te keren.
Dit brutodividend komt neer op een nettodividend per aandeel van € 1,44 na aftrek van 30% roerende voorheffing.
Rekening houdend met 5.078.525 aandelen die zullen delen in het volledige resultaat van boekjaar 2020 betekent dit een uit te keren dividend van € 10.410.976.
Het dividend is betaalbaar vanaf 13 mei 2021. Voor wat de gedematerialiseerde aandelen betreft, kan dit met dividendbewijs nummer 21.
| (€ duizenden) | 2020 |
|---|---|
| Nettoresultaat | -8.524 |
| Toevoeging aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde 9 van de vastgoedbeleggingen: • Boekjaar • Realisatie vastgoed |
22.747 -1.508 |
| Toevoeging (-) aan / onttrekking (+) van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding |
-348 |
| Te bestemmen resultaat van het boekjaar | 12.367 |
| Toevoeging aan (-) / onttrekking (+) van het overgedragen resultaat | -1.956 |
| Vergoeding van het kapitaal | 10.411 |
In oktober 2019 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR') 11 gepubliceerd. Deze BPR's bevatten aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke prestatie-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Vastned Retail Belgium onderschrijft het belang van standaardisering van de rapportage van prestatie-indicatoren uit het oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Vanwege deze reden heeft Vastned Retail Belgium ervoor gekozen om de belangrijkste prestatieindicatoren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag.
Het actualiseren van de BPR's heeft tot gevolg gehad dat een aantal bestaande EPRA-indicatoren vervangen werden door nieuwe EPRA-indicatoren. Concreet werden de indicatoren "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" vervangen door 3 nieuwe indicatoren: "EPRA Net Reinstatement Value" (EPRA NRV); "EPRA Net Tangible Assets"
(EPRA NTA) en "EPRA Net Disposal Value" (EPRA NDV). Deze drie nieuwe indicatoren zijn van toepassing voor de boekjaren die beginnen op 1 januari 2020. Om de vergelijkbaarheid te garanderen, heeft Vastned Retail Belgium de vroeger EPRA-indicatoren (EPRA NAW en EPRA NNNAW) opgenomen voor zowel 2020 als 2019. Daarnaast heeft de Vennootschap de berekening gemaakt voor de drie nieuwe EPRA-indicatoren (EPRA NVR, EPRA NTA en EPRA NDV) voor zowel 2020 als 2019. Vanaf volgend boekjaar zal de Vennootschap enkel de drie nieuwe EPRA-indicatoren rapporteren.
De commissaris heeft nagegaan of het "EPRA Resultaat", de "EPRA NAW" , de "EPRA NNNAW", de "EPRA NRV", de "EPRA NTA" en de "EPRA NDV" ratio's berekend werden volgens de definities van de EPRA BPR, zoals gepubliceerd in oktober 2019, en of de financiële gegevens die voor de berekening van deze ratio's worden gebruikt overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde financiële staten.
10) Deze gegevens worden louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn ook niet onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA NAW, de EPRA NNNAW, de EPRA NRV, de EPRA NTA en de EPRA NDV. Zie ook www.epra.com. 11) Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com.
Antwerpen Steenhouwersvest • DAMOY
| Tabel | EPRA-indicatoren | Definities EPRA 12 | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|---|
| 5 | (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
4,7% | 4,7% |
| (ii) EPRA Aangepast NIR |
Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). |
4,9% | 4,9% | |
| 6 | EPRA Huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. |
4,1% | 1,2% |
| 7 | EPRA Cost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
16,9% | 14,3% |
| EPRA Cost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
16,2% | 13,9% |
| Tabel | EPRA-indicatoren | Definities EPRA 12 | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | EPRA Resultaat | Resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten |
€ duizenden | 12.388 | 14.729 |
| €/aandeel | 2,44 | 2,90 | |||
| 2 | EPRA NAW | Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een |
€ duizenden | 237.264 | 261.091 |
| financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. |
€/aandeel | 46,72 | 51,41 | ||
| 3 | EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de financiële instrumenten, |
235.033 | 258.285 | |
| de schulden en de uitgestelde belastingen. | €/aandeel | 46,28 | 50,86 | ||
| 4 EPRA NRV |
EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de Vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en financieringsstructuur. |
€ duizenden | 237.264 | 261.091 | |
| €/aandeel | 46,72 | 51,41 | |||
| EPRA NTA | EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de Vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de |
€ duizenden | 245.507 | 270.089 | |
| realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. |
€/aandeel | 48,34 | 53,18 | ||
| EPRA NDV | EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de Vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de realisatie van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de |
€ duizenden | 235.033 | 258.285 | |
| financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, verminderd met het belastingeffect hierop. |
€/aandeel | 46,28 | 50,86 |
De EPRA NAW per aandeel bedraagt € 46,72 op 31 december 2020 in vergelijking met € 51,41 op 31 december 2019. De EPRA NNNAW per aandeel bedraagt € 46,28 op 31 december 2020 in vergelijking met € 50,86 op 31 december 2019.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.317 |
| Aanpassingen voor de berekening van het EPRA Resultaat Uit te sluiten: |
||
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 22.357 | 10.742 |
| • Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -1.508 | -858 |
| • Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten | -348 | 289 |
| • Ander portefeuilleresultaat | 390 | 240 |
| • Andere niet-uitkeerbare elementen | 21 | -1 |
| EPRA Resultaat | 12.388 | 14.729 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA Resultaat (€/aandeel) | 2,44 | 2,90 |
Het EPRA resultaat bedraagt € 12,4 miljoen voor boekjaar 2020 ten opzichte van € 14,7 miljoen voor boekjaar 2019. De daling van € 2,3 miljoen is voornamelijk het gevolg van:
Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 2,44 voor boekjaar 2020 in vergelijking met € 2,90 voor boekjaar 2019.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde | 235.033 | 258.285 |
| Nettoactiefwaarde (€/aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
0 | 0 |
| Verwaterde nettowaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten |
235.033 | 258.285 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde | 235.033 | 258.285 |
| Nettoactiefwaarde (€/aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
0 | 0 |
| Verwaterde nettowaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten |
235.033 | 258.285 |
| Uit te sluiten: • IV. Reële waarde van financiële instrumenten • Va. Uitgestelde belastingen |
2.031 200 |
2.379 427 |
| EPRA NAW | 237.264 | 261.091 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA NAW (€/aandeel) | 46,72 | 51,41 |
| Toe te voegen: • I. Reële waarde van financiële instrumenten • II. Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet • III. Uitgestelde belastingen |
-2.031 0 -200 |
-2.379 0 -427 |
| EPRA NNNAW | 235.033 | 258.285 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA NNNAW (€/aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| duizenden) |
|---|
| ------------ |
Het EPRA Netto Initieel Rendement en het EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement op 31 december 2020 zijn in lijn met de vergelijkbare periode.
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | 330.427 | 360.752 |
| Uit te sluiten: | ||
| • IFRS 16 gebruiksrechten • Vastgoed in renovatie, met het oog op verhuring |
-725 0 |
-822 -214 |
| • Vastgoed bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuring | 329.702 | 360.538 |
| Toe te voegen: • Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van |
||
| vastgoedbeleggingen | 8.243 | 8.998 |
| Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) | 337.945 | 369.536 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten | 17.351 | 18.775 |
| Uit te sluiten: | ||
| • Vastgoedkosten 13 | -1.456 | -1.574 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) | 15.895 | 17.201 |
| Aanpassingen: • Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
555 | 804 |
| Geannualiseerde aangepaste nettohuurinkomsten (C) | 16.430 | 18.005 |
| (%) | ||
| EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) | 4,7% | 4,7% |
| EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) | 4,9% | 4,9% |
(%)
| 31.12.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
235.033 | 235.033 | 235.033 | |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 235.033 | 235.033 | 235.033 | |
| Uit te sluiten: • Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen • Reële waarde van financiële instrumenten |
2.231 200 2.031 |
2.048 200 2.031 |
- | |
| • Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans | -183 | |||
| Toe te voegen: • Reële waarde van schulden met vaste rentevoet |
8.243 | - | - | |
| • Real estate transfer tax | 8.243 | |||
| NAW | 245.507 | 237.081 | 235.033 | |
| Verwaterd aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 | |
| NAW (€/aandeel) | 48,34 | 46,68 | 46,28 |
| 31.12.2019 | |||
|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
258.285 | 258.285 | 258.285 |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 258.285 | 258.285 | 258.285 |
| Uit te sluiten: • Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële |
2.806 | 2.597 | - |
| waarde van vastgoedbeleggingen • Reële waarde van financiële instrumenten • Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans |
427 2.379 |
427 2.379 -209 |
|
| Toe te voegen: • Reële waarde van schulden met vaste rentevoet |
8.998 | - | - |
| • Real estate transfer tax | 8.998 | ||
| NAW | 270.089 | 260.882 | 258.285 |
| Verwaterd aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| NAW (€/aandeel) | 53,18 | 51,37 | 50,86 |
Het EPRA Huurleegstandspercentage op 31 december 2020 bedraagt 4,1% en is met 2,9% gestegen ten opzichte van 31 december 2019 (1,2%). Met een gerapporteerde bezettingsgraad van 96,2% heeft de Vennootschap een huurleegstand van 3,8%. Het verschil van 0,3% is te verklaren door de verschillende berekeningsbasis.
De berekening van het EPRA huurleegstandspercentage is gebaseerd op de geschatte huurwaarde (ERV), terwijl de berekening van de bezettingsgraad gebaseerd is op de lopende huren. In dit geval zijn de lopende huren hoger dan de geschatte huurwaarde.
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Verhuurbare oppervlakte (m²) |
Geraamde huurwaarde (ERV) voor de leegstand (€ duizenden) |
Geraamde huurwaarde (ERV) (€ duizenden) |
EPRA huurleegstand (%) |
EPRA huurleegstand (%) |
|
| Vlaanderen | 59.439 | 267 | 12.506 | 2,1% | 1,3% |
| Brussel | 8.848 | 220 | 2.832 | 7,8% | 0,0% |
| Wallonië | 12.879 | 220 | 2.084 | 10,5% | 2,8% |
| Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring | 81.166 | 707 | 17.421 | 4,1% | 1,2% |
De EPRA Cost Ratio (inclusief leegstandskosten) en de EPRA Cost Ratio (exclusief leegstandskosten) zijn op 31 december 2020 licht gestegen ten opzichte van 31 december 2019. Deze ratio's bedragen respectievelijk 17% en 16%.
De wijziging ten opzichte van vorig boekjaar is het gecombineerde effect van:
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Algemene kosten Waardeverminderingen op handelsvorderingen Vastgoedkosten |
510 455 1.864 |
1.166 21 1.563 |
| EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) | 2.829 | 2.750 |
| Leegstandskosten | -116 | -88 |
| EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) | 2.713 | 2.662 |
| Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) | 16.713 | 19.219 |
| (%) | ||
| EPRA Cost Ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) | 17% | 14% |
| EPRA Cost Ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) | 16% | 14% |
De belangrijkste gebeurtenis van 2020 is onmiskenbaar de uitbraak van de COVID-19 pandemie, die leidde tot een eerste sluiting van niet-essentiële winkels in het voorjaar en zelfs tot een tweede sluiting van de nietessentiële winkels in het najaar, het verplicht thuiswerken en het beperken van sociale contacten tot een absoluut minimum.
In 2021 zullen we, ondanks het positieve nieuws omtrent de vaccinatie van de bevolking in de loop van het eerste halfjaar van 2021, nog steeds rekening moeten houden met de impact van de COVID-19 pandemie op onze maatschappij, het dagelijkse leven en de Vennootschap. Zo dient iedereen nog steeds alleen te gaan winkelen tot op het moment dat het aantal COVID-19 besmettingen voldoende zal dalen om verdere versoepelingen van de COVID-19 overheidsmaatregelen toe te laten.
De COVID-19 pandemie heeft retailers tijdens de eerste lockdown aangezet om op korte termijn de verdere digitalisering van hun verkopen te versnellen. Retailers kiezen niet enkel voor een levering met de post, maar
ook voor een model waarbij klanten online een bestelling plaatsen die ze binnen een vooropgestelde tijd kunnen ophalen in de winkel van hun voorkeur. Dit model laat een duidelijke integratie toe van online shoppen met de fysieke winkelervaring. Tijdens de tweede sluiting werd dit model zelfs gepromoot door de overheid, aangezien retailers afhaalpunten konden openen.
In 2021 zullen de huurprijzen nog steeds onder druk blijven staan door de evolutie van e-commerce en de nieuwsberichten van retailers in moeilijkheden.
Vastned Retail Belgium start 2021 op een solide basis door de stabiele schuldgraad en de nog beschikbare ongebruikte kredietfaciliteiten. Ook in 2021 zal getracht worden om minder kwalitatieve panden te desinvesteren en eventuele herontwikkeling van bestaande panden uit te voeren. Vanwege de COVID-19 pandemie en onverwachte evoluties zoals faillissementen van belangrijke huurders en onvoorziene rentestijgingen kan de Vennootschap op dit moment geen verwachtingen omtrent het EPRA-resultaat van 2021 afgeven.
4 Verslag van het directiecomité
Mechelen Bruul • H&M
5
Het aandeel van Vastned Retail Belgium (VASTB) noteert op Euronext Brussels en is opgenomen in de beursindex GPR 250 Europe.
De beurskoers van het aandeel Vastned Retail Belgium bedraagt € 24,00 op 31 december 2020 of een daling met circa 46% ten opzichte van 31 december 2019 (€ 44,70). Het aandeel heeft als laagste slotkoers € 19,05 (21 oktober 2020) en als hoogste slotkoers € 46,40 (23 januari 2020) genoteerd.
De gemiddelde beurskoers van het boekjaar 2020 bedraagt € 30,40 ten opzichte van € 46,36 in boekjaar 2019. De uitbraak van de COVID-19 pandemie en de door de overheid opgelegde sluiting van niet-essentiële winkels
Het aandeel van Vastned Retail Belgium heeft gedurende 2020 gemiddeld met een discount van 37% genoteerd ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde).
Gedurende de laatste 5 jaar (2016-2020) is de beurskoers van het aandeel Vastned Retail Belgium gedaald van
vanaf 13 maart 2020 heeft geleid tot een sterke daling van de koers van het aandeel op het einde van het 1ste kwartaal van 2020. Na de heropening van de winkels op 11 mei 2020 was er opnieuw een heropleving van de waarde van het aandeel. Bij de publicatie van de halfjaarresultaten, waarin Vastned Retail Belgium een afwaardering van de vastgoedportefeuille rapporteerde, kwam het aandeel onder druk te staan. Bij de publicatie van de cijfers over het derde kwartaal 2020 en het positieve nieuws over de vaccinatie van de bevolking veerde de koers van het aandeel op.
€ 55,99 op 1 januari 2016 naar € 24,00 op 31 december 2020 of een daling met circa 57%.
Gedurende het boekjaar 2020 heeft het aandeel van Vastned Retail Belgium gemiddeld gezien minder sterk gepresteerd dan de BEL 20 index. Dit is te verklaren door het negatieve sentiment rond winkelvastgoed in de topwinkelstraten.
Gedurende de laatste 5 jaar (2016-2020) heeft het aandeel van Vastned Retail Belgium minder sterk gepresteerd in vergelijking met de BEL 20 index. In 2018 was er een significante stijging in de beurskoers van Vastned Retail
Uit deze grafiek blijkt dat Vastned Retail Belgium in 2020 minder sterk gepresteerd heeft ten opzichte van de GPR 250 Europe index, de GPR 250 Belgium, de Euronext 100 index en de BEL 20 index.
Belgium zichtbaar. Deze stijging was een gevolg van het openbaar overnamebod dat werd uitgebracht door de meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail N.V.
worden bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100 en BEL 20 betreft en bij Global Property Research (www.propertyshares.com) voor wat de GPR 250 Europe en GPR 250 Belgium betreft.
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 | |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal op naam | 3.343.391 | 2.972.988 | 2.962.869 |
| Gedematerialiseerde aandelen | 1.735.134 | 2.105.537 | 2.115.656 |
| Beurskapitalisatie bij afsluiting (€ duizenden) | 121.885 | 227.010 | 207.712 |
| Free float | 34,50% | 34,50% | 34,50% |
| Beurskoers (€) | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
| Hoogste slotkoers | 46,40 | 51,00 | 57,40 |
| Laagste slotkoers | 19,05 | 41,00 | 40,50 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 24,00 | 44,70 | 40,90 |
| Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) | -48,1% | -12,1% | -22,6% |
| Gemiddelde beurskoers | 30,44 | 46,36 | 50,30 |
| Gegevens per aandeel (€) | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
| Nettowaarde (reële waarde) * | 46,28 | 50,86 | 52,86 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) * | 48,12 | 52,78 | 54,78 |
| Nettoactiefwaarde EPRA * | 46,72 | 51,41 | 53,31 |
| EPRA NRV * (€) | 48,34 | 53,18 | nvt |
| EPRA NTA * (€) | 46,68 | 51,37 | nvt |
| EPRA NDV * (€) | 46,28 | 50,86 | nvt |
| EPRA resultaat | 2,44 | 2,90 | 2,85 |
| Brutodividend * | 2,05 | 2,90 | 2,85 |
| Nettodividend | 1,44 | 2,03 | 1,99 |
| Brutodividendrendement op slotkoers (%) | 8,54% | 6,49% | 6,97% |
| Nettodividendrendement op slotkoers (%) | 5,98% | 4,54% | 4,88% |
| Volume (aantal aandelen) | |||
| Gemiddeld dagvolume | 2.167 | 1.261 | 2.672 |
| Jaarvolume | 554.642 | 321.513 | 681.282 |
| Omloopsnelheid | 0,04% | 0,02% | 0,05% |
Op 31 december 2020 noteert de beurskoers van het aandeel van Vastned Retail Belgium € 24,00 waarmee het haar aandeelhouders een brutodividendrendement van 8,5% biedt.
De verhandelde volumes lagen met een gemiddelde van 2.167 stuks per dag hoger dan in kalenderjaar 2019 (gemiddelde van 1.261 stuks per dag). Tijdens de COVID-19 pandemie hebben verschillende Belgische spaarders de weg naar de beurs gevonden. Hierdoor beleggen ze de beschikbare middelen in aandelen in plaats van een klassieke spaarrekening. Dit resulteerde in een stijging van de verhandelde volumes.
Met Bank Degroof Petercam is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De free float bedraagt 34,5% op het einde van boekjaar 2020.
Vastned Retail Belgium Jaarverslag 2020
Per 31 december 2020 zijn de volgende aandeelhouders bekend bij de Vennootschap.
| Vastned Retail N.V. De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam Nederland |
3.320.529 aandelen | 65,38% |
|---|---|---|
| CFB Belgique NV Generaal Lemanstraat 74 2600 Berchem – Antwerpen België |
5.431 aandelen | 0,11% |
| Publiek | 1.752.565 aandelen | 34,51% |
| Totaal | 5.078.525 aandelen | 100% |
Vastned Retail N.V. en CFB Belgique NV hebben bij toepassing van artikel 74 van de openbare overnamebiedingenwet van 1 april 2007 medegedeeld aan de FSMA dat zij in onderling overleg handelen.
5 Verslag betreffende het aandeel
Antwerpen Steenhouwersvest • Le Pain Quotidien
De winkelpanden van Vastned Retail Belgium zijn voornamelijk gesitueerd in de binnenstad van grote steden, zoals Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Dit zijn aantrekkelijke steden met een positieve demografische groei, sterke koopkracht, een historische binnenstad, toeristische aantrekkingskracht en de aanwezigheid van nationale en internationale instellingen en universiteiten. De schaarste van deze investeringsobjecten ondersteunt in belangrijke mate de waardeontwikkeling van deze gebouwen.
Verder bestaat de portefeuille uit retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit. De baanwinkels en retailparken worden getypeerd door de ligging langs belangrijke verkeersassen, evenals de grootschalige verkoopoppervlakte (vanaf 400 m²) en betreft zowel alleenstaande gebouwen als retailparken.
Retailparken zijn clusters van baanwinkels, veelal geconcipieerd als een handelscomplex met een gemeenschappelijke parking. Deze retailparken vormen een attractiepool op zich en zijn niet langer alleen aantrekkelijk voor discountformules en run shoppers. Zo is er sinds enkele jaren een evolutie aan de gang waarbij verschillende retailers zich zowel in de binnenstad als in de periferie vestigen. Daarenboven heeft de COVID-19 pandemie, met de verplichting om alleen te gaan winkelen, gezorgd voor een stijgende interesse in baanwinkels en retailparken. Vastned Retail Belgium bezit met Tielt-Winge en Kampenhout over kwalitatieve en aantrekkelijke retailparken.
Vastned Retail Belgium heeft een aantal goed gelegen horeca- en residentiële units in de portefeuille.
De kosten die ten laste van de verhuurder vallen, zijn veelal beperkt tot grote onderhoudswerken aan de structuur van het pand of tot belangrijke herstellingen of vervangingen van daken. De huurlasten (zoals onroerende voorheffing en kosten voor gemeenschappelijke delen) zijn veelal ten laste van de huurder.
Vastned Retail Belgium investeert in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België, meer bepaald in de populaire winkelsteden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Verder bestaat de portefeuille uit retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit. Een kleiner deel van de portefeuille is geïnvesteerd in horeca- en residentiële units.
De winkels zijn voornamelijk gelegen in Vlaanderen en Brussel. Deze verdeling is een gevolg van de strategische
Als gevolg van de verfijning van de strategie zal de Vennootschap aandacht hebben voor een diversificatie van de sectoren waarin de retailers actief zijn, zoals persoonlijke verzorging, multimedia en binnenstedelijke
1) De grafieken in dit hoofdstuk zijn samengesteld op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van 2020 en van de waarde van het vastgoed op 31 december 2020. 2) De cijfergegevens in dit hoofdstuk zijn niet geauditeerde informatie.
supermarktformules. Deze diversificatie heeft als doel om het aandeel fashion binnen de portefeuille te verlagen. In vergelijking met 2019 is het aandeel mode gedaald met 7% van 62% naar 55%.
focus van Vastned Retail Belgium op de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.
Antwerpen Arme Duivelstraat • Les Hommes
Het grootste deel van het huurdersbestand (81%) bestaat uit internationale ketens, wat de kwaliteit en de stabiliteit van de portefeuille ten goede komt.
De meeste winkelpanden zijn verhuurd met klassieke huurcontracten aan gebruikers die breed gespreid zijn over alle sectoren van de detailhandel. Gezien het feit dat het vooral panden op een topligging betreft, zijn de huurders niet snel geneigd om te verhuizen. Vaak hebben zij ook in de inrichting geïnvesteerd wat de stabiliteit en continuïteit van de huurinkomsten ten goede komt.
Deze factoren leiden tot een permanent hoge bezettingsgraad van de portefeuille (96,2% op 31 december 2020).
De huurinkomsten van de Vennootschap zijn verspreid over 112 verschillende huurders, hetgeen de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert en het debiteurenrisico beperkt. De tien belangrijkste huurders genereren 52% van de huurinkomsten (52% in 2019) en bestaan uit vooraanstaande bedrijven in hun sector en die een onderdeel zijn van internationale concerns. De belangrijkste huurder (Hennes & Mauritz – hierna 'H&M') vertegenwoordigt 18,1% van de huurinkomsten (18,6% in 2018). Op 31 december 2020 bedraagt het aandeel van de gebouwen die verhuurd zijn aan H&M eveneens 18,1% van de geconsolideerde activa van de Vennootschap.
De top 10 van de huurders genereert 52% van de huurinkomsten.
Door de spreiding van de huurders over een groot aantal gebouwen op verschillende locaties, wordt het risico van minder gunstig evoluerende handelskernen en het effect hiervan, zoals wijzigingen van huurprijzen, uitermate beperkt. Op 31 december 2020 omvat de portefeuille 157 verhuurbare units (incl. parkings), verspreid over 57 verschillende locaties.
Op 31 december 2020 bedraagt het aandeel van de gebouwen die verhuurd zijn aan H&M (Hennes & Mauritz) 18,1% van de geconsolideerde activa van Vastned Retail Belgium. Deze activa vertegenwoordigen eveneens 18,1% van de totale huurinkomsten van Vastned Retail Belgium.
3) Een nationale keten dient minstens over vijf verkooppunten te beschikken. Een internationale keten over minstens vijf verkooppunten in minstens twee landen. Antwerpen Graanmarkt • Graanmarkt 13
| 31.12.2020 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | Oppervlakte (m²) |
Jaarlijks huurinkomsten (€ duizend) |
Investerings waarde (€ duizend) |
Reële waarde (€ duizend) |
Weging (%) |
| Brussel | 8.848 | 2.857 | 59.693 | 58.237 | 18% |
| Vlaanderen | 59.439 | 13.316 | 246.397 | 240.400 | 73% |
| Wallonië | 12.879 | 2.431 | 32.580 | 31.790 | 9% |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 81.166 | 18.604 | 338.670 | 330.427 | 100% |
| Cluster | Adres | Bouw- / renovatie jaar |
Bruto | opp. (m²) Huurders | Huur inkomsten (€) 4 |
Bezettings graad (%) 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Meir – Centraal Station |
Meir 99 Leysstraat 28-30 De Keyserlei 47 De Keyserlei 49 Leysstraat 17 |
2002 2017-2018 2017-2018 2011 2004 |
Massimo Dutti G.A. Retail (Giorgio Armani) Oris Group (Hairdis) Brouwerijen Alken-Maes Dunkin' Donuts Residentiële huurders |
|||
| 2.713 | 1.640.116 | 100,0% | ||||
| Schuttershofstraat – Graanmarkt |
Schuttershofstraat 22 Schuttershofstraat 24 Schuttershofstraat 30 Arme Duivelstraat 2 Arme Duivelstraat 6 Graanmarkt 13 Schuttershofstraat 55 |
2016 2016 2017 2000 2015 2009-2010 2015 |
Falke Dedires Zapa Slaets Boutique Les Hommes Graanmarkt 13 Clear Channel |
|||
| 1.810 | 861.374 | 100,0% | ||||
| Huidevettersstraat – Korte Gasthuisstraat |
Huidevettersstraat 12-14 Korte Gasthuisstraat 27 Groendalstraat 11 |
2014 2014 2013 |
G-Star RAW Dedires Clear Channel |
|||
| 868 | 467.711 | 100,0% |
| Cluster | Adres | Bouw- / renovatie jaar |
Bruto | opp. (m²) Huurders | Huur inkomsten (€) 4 |
Bezettings graad (%) 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Steenhouwersvest | Steenhouwersvest 44-46-48 | 2016-2017 | Décor Heytens DAMOY Antwerp Le Pain Quotidien DAMOY Agency Residentiële huurders |
|||
| 910 | 278.462 | 100,0% | ||||
| Brussel Bovenstad | Elsenesteenweg 16 Elsenesteenweg 41-43 Louizalaan 7 |
1995 2017 2015 |
A high Life Carrefour Action Zara Kruidvat Mango Zeeman Medi-Market ICI Paris XL |
|||
| 8.647 | 2.414.140 | 91,6% | ||||
| Brussel Benedenstad | Nieuwstraat 98 | 2017 | Proximus | |||
| 201 | 222.431 | 100,0% | ||||
| Veldstraat - Zonnestraat |
Veldstraat 23-27 Veldstraat 81 Zonnestraat 6-8 Zonnestraat 10 Volderstraat 15 |
2003 2017-2018 2015-2016 2017-2018 2009 |
Hennes & Mauritz Edisac AS Adventure YAYA G-Star RAW Residentiële huurders |
|||
| 7.008 | 1.946.478 | 100,0% | ||||
| Brugge Centrum | Steenstraat 38 Steenstraat 80 |
2013 2015 |
Massimo Dutti Hennes & Mauritz |
|||
| 3.394 | 1.537.886 | 100,0% | ||||
| Mechelen Centrum | Bruul 39-41 Bruul 40-42 Borzestraat 5 |
2009 2017 2017-2018 |
Rituals Okaidi Hennes & Mauritz Magma |
|||
| 3.932 | 954.966 | 100,0% |
4) Huurinkomsten op jaarbasis = De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
5) Bezettingsgraad = (Huurinkomsten op jaarbasis) / (Huurinkomsten op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van leegstaande ruimtes).
| Adres | Bouw- / renovatie jaar |
Bruto | opp. (m²) Huurders | Huur inkomsten (€) 4 |
Bezettings graad (%) 5 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leuven Centrum | Bondgenotenlaan 69-73 | 2008 | Hennes & Mauritz Claire's Belgium |
|||
| 1.495 | 749.827 | 100,0% | ||||
| Namen Centrum | Galerie d'Harscamp | 2016 | NTS Belgium The Kase Michael Boldrin New-Men Sharing Food Takeaway Belgique Loisirs (Actissia) Club Desigual 23 parkingplaatsen |
|||
| 2.269 | 755.399 | 83,0% | ||||
| Luik Centrum | Pont d'Ile 45 Pont d'Ile 49 |
2015 2015 |
Calzedonia Levi's |
|||
| 430 | 272.000 | 100,0% | ||||
| Kampenhout | Mechelsesteenweg 38-42 | 2012 | Linja Keukens Kruidvat Bricorama |
|||
| 3.322 | 319.566 | 100,0% | ||||
| Philippeville | Zoning des Quatres Bras | 2007-2008 | Cassis Paprika Leenbakker Aniserco Kruidvat Maxi Toys |
|||
| Bouw- / renovatie jaar |
Bruto | opp. (m²) Huurders | Huur inkomsten (€) 4 |
Bezettings graad (%) 5 |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | Bouquetterie Jaqueline Redisco Jysk Zeb Euro Shoe Group Krëfel Electro Av Butt and sons Tobacco Zeeman Big Bazar Aldi Hema Wamos Benelux Slaapadvies JBC Beter Bed Tape à l'Oeil Keukens De Abdij Wibra |
|||
| 18.096 | 2.524.933 | 96,5% | ||
| AS Adventure WE Fashion |
||||
| 6.539 | 538.198 | 75,5% |
| Eindtotaal | 81.166 | 17.885.269 | 96,2% | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.842 | 2.032.109 | 100,0% | ||||
| Gasthuisstraat 32 - Turnhout | 2008 | JD Sports | ||||
| Petite Rue 18 - Moeskroen | voor 1998 | ICI Paris XL | ||||
| Lidostraat 7 - Leopoldsburg | 2005 | Groep KBM | ||||
| Electro AV | ||||||
| Budgetslager | ||||||
| Hasseltweg 74 - Genk | 2015 | Aldi | ||||
| Hovensesteenweg 123-127 - Boechout | 2009 | Aldi | ||||
| Boulevard de l'Europe 41 - Waver | 2010 | Décor Heytens | ||||
| Rue du Commerce 26 - Waver | voor 1998 | NafNaf | ||||
| Rue Pont du Christ 46 - Waver | 2016 | Kruidvat | ||||
| Rue de la Persévérance - Montignies | 2010 | Basic Fit | ||||
| Grand Rue 19 - Bergen | voor 2000 | Pimkie | ||||
| Beter Bed | ||||||
| Tiensesteenweg 378 - Korbeek-Lo | 2018 | Décor Heytens | ||||
| New Vanden Borre | ||||||
| Avenue Wilson 510 - Jemappes | 2010 | 2HB | ||||
| Euroventes | ||||||
| Rue Joseph Wauters 3 - Huy | 2012 | Lifen Ye | ||||
| Rue Servais Malaise - Grivegnée | 2013 | Trafic | ||||
| Nieuwe Stallestraat 217 - Drogenbos | 2018 | Décor Heytens | ||||
| Brusselsteenweg 41 - Aalst | 2009 | Décor Heytens | ||||
| Nieuwstraat 10 - Aalst | 2011 | Eyes! | ||||
| Algemeen 6 | Albrechtlaan 56 - Aalst | 2002 | Imetam | |||
| Cluster | Adres | renovatie jaar |
Bruto | opp. (m²) Huurders | inkomsten (€) 4 |
graad (%) 5 |
| Bouw- / | Huur | Bezettings |
Het gemiddelde rendement in de portefeuille van de vastgoedvennootschap bedraagt 5,64% op 31 december 2020 (5,50% op 31 december 2019).
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1,0% (van 5,64% naar 6,64% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed dalen met € 49,6 miljoen of 15,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 5,0% tot 33,5%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1,0% (van 5,64% naar gemiddeld 4,64%), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 71,0 miljoen of 21,5%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met 5,0% tot 23,5%.
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ duizenden) | 330.427 | 360.752 | 372.278 | 378.195 | 350.719 |
| Lopende huren (€ duizenden) | 17.885 | 19.579 | 20.047 | 19.777 | 19.207 |
| Rendement (%) | 5,4% | 5,4% | 5,4% | 5,2% | 5,5% |
| Lopende huren, inclusief geschatte huurwaarde | |||||
| op leegstand (€ duizenden) | 18.592 | 19.820 | 20.466 | 19.952 | 19.842 |
| Rendement bij volledige verhuring (%) | 5,6% | 5,5% | 5,5% | 5,3% | 5,7% |
| Totale verhuurbare oppervlakte van de | |||||
| vastgoedbeleggingen (m²) | 81.166 | 85.915 | 89.730 | 89.877 | 90.255 |
| Bezettingsgraad (exclusief herontwikkelingen) (%) | 96,2% | 98,8% | 98,0% | 99,1% | 98,3% |
6) De onroerende goederen die individueel beschouwd minder dan 1% vertegenwoordigen van de geconsolideerde activa van de openbare GVV en haar perimetervennootschappen mogen in voorkomend geval op een algemene basis worden weergegeven (Bijlage B, Hoofdstuk II, afdeling III bij het GVV-KB).
Alle winkelpanden van Vastned Retail Belgium zijn in 2020 gewaardeerd geweest door Cushman & Wakefield of CBRE Belgium. De totale reële waarde van de portefeuille bedraagt € 330,4 miljoen inclusief IFRS 16 gebruiksrechten, op het einde van het boekjaar 2020. De waarde van de IFRS 16 gebruiksrechten bedraagt € 0,7 miljoen op 31 december 2020.
De methodologie van Cushman & Wakefield is gebaseerd op de ERV (Estimated Rental Value) of Geschatte Huurwaarde met correcties die rekening houden met de huidige betaalde huur en/of elk ander element dat invloed heeft op de waarde zoals bijvoorbeeld kosten voor leegstand.
Voor het bepalen van de markthuurwaarde baseren zij zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recente transacties gerealiseerd binnen het departement Retail. De huurwaarde wordt onder andere beïnvloed door:
De toegekende eenheidsprijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van het handelspand om aan een totaal geschatte huurwaarde te komen.
Voor de binnenstadswinkels wordt gewerkt met het principe van de "zone A" dat als volgt gaat: over de volledige gevelbreedte van het pand wordt de eerste 10 meter in de diepte van het pand aan 100% van de geschatte huurprijs/m² gerekend, de volgende 10 meter wordt aan 50% gerekend, de rest aan 25%. Verdiepingen worden aan 25% gerekend of aan een forfaitair geschat bedrag afhankelijk van locatie en bruikbaarheid.
Vervolgens wordt de adjusted ERV berekend: dit is 60% van het verschil tussen de huidige huur en de ERV. Indien de huidige huur hoger is dan de ERV, is de adjusted ERV gelijk aan de ERV en geldt de 60% regel niet.
Een volgende stap bestaat erin een yield of kapitalisatievoet te bepalen voor dewelke een investeerder bereid zou zijn het pand te kopen. Men bekomt dan de bruto waarde voor correcties. Hierop kunnen eventuele correcties (bv.
kosten voor leegstand) toegepast worden, waarna de bruto waarde na correcties of ook wel de investeringswaarde (akte in de hand) bekomen wordt.
Een volgende stap is dan de investeringswaarde te verminderen met de gemiddelde transactiekosten (2,5%) om zo tot de reële waarde te komen.
In haar verslag van 31 december 2020, verklaart Cushman & Wakefield dat de reële waarde van de door haar getaxeerde winkelpanden € 172.470.463 bedraagt.
De uitbraak van COVID-19, dat op 11 maart 2020 door de World Health Organization werd uitgeroepen tot een 'wereldwijde pandemie', heeft en blijft gevolgen hebben voor vele aspecten van het dagelijkse leven en de wereldeconomie. Bepaalde vastgoedsegmenten kenden een lager niveau aan transactionele activiteit en liquiditeit. Veel landen hebben reisbeperkingen opgelegd en in verschillende mate"lockdowns" toegepast. Hoewel de beperkingen nu in sommige gevallen zijn opgeheven, kunnen lokale lockdowns waar nodig worden voortgezet en is het mogelijk dat er nog aanzienlijke uitbraken of nieuwe golven ontstaan.
De pandemie en de maatregelen die zijn genomen om COVID-19 aan te pakken, blijven de economieën en de vastgoedmarkten wereldwijd beïnvloeden. Niettemin zijn sommige vastgoedmarkten op de waarderingsdatum weer gaan functioneren, waarbij de transactievolumes en andere relevante parameters terugkeren naar niveaus waarop een toereikende hoeveelheid marktinformatie bestaat, waarop waarderingen kunnen worden gebaseerd.
Met betrekking tot de retail sector wordt Cushman & Wakefield op waarderingsdatum nog steeds geconfronteerd met een ongekende reeks omstandigheden als gevolg van de COVID-19 pandemie, met een gebrek aan relevante/voldoende marktinformatie waarop ze hun beoordelingen kunnen baseren. Hierdoor wordt de waardering van Cushman & Wakefield gerapporteerd als zijnde onderhevig aan de 'materiële onzekerheidsclausule' zoals uiteengezet in VPS 3 en VPGA 10 van de RICS Valuation – Global Standards. Bijgevolg moet ten aanzien van deze waarderingen minder zekerheid – en een hogere
mate van voorzichtigheid – aan de waardering worden gehecht dan normaal het geval zou zijn.
Om misverstanden te voorkomen, betekent deze verklarende nota, inclusief de 'materiële onzekerheidsclausule', niet dat de waardering onbetrouwbaar is. Deze verklarende nota werd toegevoegd om de transparantie te waarborgen en om meer inzicht te geven in de marktcontext waarin de waardering is opgesteld. In het besef dat de marktomstandigheden snel kunnen veranderen als gevolg van veranderingen in de controle of toekomstige verspreiding van COVID-19, benadrukt Cushman & Wakefield het belang van de waarderingsdatum.
De methodologie van CBRE Belgium wordt samengevat als volgt:
Voor elk van de gebouwen wordt een geschatte markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis van recente vergelijkingspunten en rekening houdend met de resultaten van de inspecties ter plaatse.
Indien de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten is ervan uitgegaan dat er bij de eerstvolgende huurhernieuwing een huurprijsverhoging bekomen kan worden die 'adjusted ERV' genoemd is. Deze adjusted ERV bestaat uit het bedrag van de lopende huurinkomsten verhoogd met 60% van het verschil tussen de ERV en de lopende huurinkomsten. Na het kapitaliseren van de adjusted ERV wordt de bruto marktwaarde vóór correcties van het pand bekomen.
Indien de geschatte markthuurwaarde lager is dan de lopende huurinkomsten, wordt de bruto marktwaarde vóór correcties bekomen door kapitalisatie van de geschatte markthuurwaarde (ERV).
De toegepaste correcties op de bruto marktwaarde bestaan uit:
• aftrek van de netto actuele waarde van het verschil tussen de adjusted ERV en lopende huurinkomsten voor de restduur van de lopende huurperiode in het geval dat de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten
In haar verslag van 31 december 2020 verklaart CBRE Belgium dat de reële waarde van de door haar getaxeerde winkelpanden € 157.231.996 bedraagt.
De verspreiding van het nieuwe Coronavirus (COVID-19), zoals afgekondigd door de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) als zijnde een wereldwijde pandemie, op datum van 11 maart 2020, blijft een impact hebben op veel aspecten van het dagelijkse leven en de wereldwijde financiële markten – met vastgoedmarkten die geconfronteerd worden met aanzienlijk lagere niveaus van transactionele activiteit en liquiditeit. Vele landen hebben reis-, verplaatsings- en operationele beperkingen ingevoerd. In sommige gevallen zijn – in verschillende mate – "lockdowns" toegepast om verdere "golven" van COVID-19 op te vangen. Hoewel deze een nieuwe fase van de crisis kunnen impliceren, zijn de gevolgen hiervan niet in dezelfde mate ongekend in vergelijking met de eerste.
De pandemie en de maatregelen die genomen zijn om COVID-19 aan te pakken, blijven de economieën en de vastgoedmarkten wereldwijd beïnvloeden. Desalniettemin, op datum van waardering, voor wat betreft de eigendommen opgenomen onder "Baanwinkels" en "Residentieel", zijn de vastgoedmarkten grotendeels weer operationeel, waarbij transactievolumes en ander relevant bewijsmateriaal zich bevinden op een niveau waarbij men kan stellen dat er voldoende marktinformatie beschikbaar is om een waardeoordeel op te baseren. Dientengevolge – ter onttrekking van alle twijfel – wordt de waardering van voorgenoemde eigendommen niet weergegeven op basis van "belangrijke onzekerheid met betrekking tot de waardering" (material valuation uncertainty), zoals deze bepaald worden door de richtlijnen van het RICS (VPS 3 en VPGA 10 - RICS Valuation – Global Standards).
Voor wat betreft de eigendommen opgenomen onder "Stadswinkels", heeft CBRE Belgium op de waarderingsdatum nog steeds te maken met een ongekende reeks omstandigheden als gevolg van de COVID-19 pandemie en een gebrek aan relevante marktinformatie waarop ze hun waardeoordeel kunnen baseren. Het waardeoordeel, met betrekking tot de voorgenoemde eigendommen, is om die reden weergegeven op basis
van een "belangrijke onzekerheid met betrekking tot de waardering" (material valuation uncertainty), zoals deze bepaald worden door de richtlijnen van het RICS (VPS 3 en VPGA 10 - RICS Valuation – Global Standards). Bijgevolg is er met betrekking tot deze waardering(en) een lagere mate van zekerheid – en is meer voorzichtigheid geboden – bij de waarden zoals opgenomen in de waarderingsverslagen, dan wat het geval zou zijn onder normale marktomstandigheden.
Voor alle duidelijkheid, betekent de opname van deze verklarende noot – inclusief de "belangrijke onzekerheid met betrekking tot de waardering"-paragraaf hierboven echter niet dat de schatting onbetrouwbaar is. Eerder is de verklaring opgenomen om te zorgen voor transparantie en om meer inzicht te geven in de marktcontext waarbinnen dit waarderingsoordeel werd opgesteld. Gezien de mogelijkheid bestaat dat de marktomstandigheden snel veranderen ten gevolge van een wijziging met betrekking tot de controle of een toekomstige verspreiding van COVID-19, wenst CBRE Belgium het belang te benadrukken van de waarderingsdatum.
Antwerpen Arme Duivelstraat • Les Hommes
| Geconsolideerde winst-en verliesrekening | 108 | |
|---|---|---|
| Geconsolideerd globaalresultaat | 109 | |
| Geconsolideerde balans | 110 | |
| Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen | 112 | |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 114 | |
| Verklaring van de verantwoordelijke personen | 115 | |
| Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening | 116 | |
| toelichting 1 toelichting 2 |
Grondslagen voor de financiële verslaggeving Gesegmenteerde informatie |
116 128 |
| toelichting 3 | Vastgoedresultaat | 130 |
|---|---|---|
| toelichting 4 | Vastgoedkosten | 132 |
| toelichting 5 | Algemene kosten | 135 |
| toelichting 6 | Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 136 |
| toelichting 7 | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 136 |
| toelichting 8 | Ander portefeuilleresultaat | 137 |
| toelichting 9 | Financieel resultaat | 137 |
| toelichting 10 | Belastingen op het resultaat | 138 |
| toelichting 11 | Aantal aandelen en resultaat per aandeel | 139 |
| toelichting 12 | Vaste activa | 142 |
| toelichting 13 | Vlottende activa | 146 |
| toelichting 14 | Eigen vermogen | 148 |
| toelichting 15 | Kortlopende verplichtingen | 152 |
| toelichting 16 | Langlopende en kortlopende financiële schulden | 153 |
| toelichting 17 | Financiële instrumenten | 155 |
| toelichting 18 | Berekening schuldgraad | 159 |
| toelichting 19 | Verbonden partijen | 160 |
| toelichting 20 Lijst van de geconsolideerde ondernemingen | 160 | |
| toelichting 21 Honorarium aan de commissaris en met de commissaris | ||
| verbonden entiteiten | 161 | |
| toelichting 22 | Voorwaardelijke verplichtingen | 161 |
| toelichting 23 | Gebeurtenissen na balansdatum | 161 |
Verslag van de commissaris 162
Enkelvoudige jaarrekening Vastned Retail Belgium 166
| 108 | |
|---|---|
| 109 | |
| 110 | |
| ermogen | 112 |
| 114 | |
| 115 | |
| 116 | |
| en ggingen |
116 128 130 132 135 136 136 137 137 138 139 142 146 148 |
| len | 152 153 155 |
| 159 160 |
|
| 160 | |
| mmissaris | 161 |
| 161 | |
| 161 | |
| 162 | |
| ฑ | 166 |
| (€ duizenden) | Toelichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten |
3 3 |
16.713 -455 |
19.219 -2 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 16.258 | 19.217 | |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven |
3 3 |
1.208 -1.208 193 |
1.185 -1.185 46 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 16.451 | 19.263 | |
| Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten van het vastgoed Andere vastgoedkosten Vastgoedkosten |
4 4 4 4 4 |
-559 -169 -116 -944 -76 -1.864 |
-251 -271 -88 -924 -29 -1.563 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14.587 | 17.700 | |
| Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten |
5 | -518 8 |
-1.171 5 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 14.077 | 16.534 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat |
6 7 8 |
1.508 -22.357 -390 |
858 -10.742 -240 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | -7.162 | 6.410 | |
| Financiële opbrengsten Netto-interestkosten Andere financiële kosten Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Financieel resultaat |
9 9 9 9 |
0 -1.701 -2 348 -1.355 |
4 -1.766 -2 -289 -2.053 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | -8.517 | 4.357 | |
| Vennootschapsbelasting Belastingen |
10 | -7 -7 |
-40 -40 |
| Toelichting | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | -8.524 | 4.317 | |
| Toelichting: • EPRA resultaat • Portefeuilleresultaat • Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en andere niet-uitkeerbare elementen |
11 6, 7, 8 |
12.388 -21.239 327 |
14.729 -10.124 -288 |
| Toerekenbaar aan: • Aandeelhouders van de moedermaatschappij • Minderheidsbelangen |
-8.524 0 2020 |
4.317 0 2019 |
|
| RESULTAAT PER AANDEEL | |||
| Aantal dividendgerechtigde aandelen Gewogen gemiddeld aantal aandelen Nettoresultaat (€) Verwaterd nettoresultaat (€) EPRA resultaat (€) |
11 11 11 11 11 |
5.078.525 5.078.525 -1,68 -1,68 2,44 |
5.078.525 5.078.525 0,85 0,85 2,90 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | -8.524 | 4.317 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst-en-verliesrekening) | ||
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
0 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | -8.524 | 4.317 |
| Toerekenbaar aan: • Aandeelhouders van de moedermaatschappij • Minderheidsbelangen |
-8.524 0 |
4.317 0 |
| Activa (€ duizenden) | Toelichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa |
12 12 |
331.182 183 330.427 569 3 |
361.630 209 360.752 666 3 |
| Vlottende activa Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen |
13 13 13 |
2.312 566 785 428 533 |
1.685 651 0 554 480 |
| TOTAAL ACTIVA | 333.494 | 363.315 |
| Eigen vermogen en verplichtingen (€ duizenden) | Toelichting | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 235.033 | 258.285 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar |
14 14 |
235.033 97.213 4.183 142.161 -8.524 |
258.285 97.213 4.183 152.572 4.317 |
| Minderheidsbelangen | 20 | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 98.461 | 105.030 | |
| Langlopende verplichtingen Langlopende financiële schulden • Kredietinstellingen • Financiële leasing Andere langlopende financiële verplichtingen Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen |
16 17 |
94.811 92.405 91.601 804 2.031 175 200 |
96.362 93.405 92.454 951 2.379 151 427 |
| Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden • Kredietinstellingen • Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen |
16 15 15 15 |
3.650 269 656 500 156 1.205 570 950 |
8.668 269 6.104 5.950 154 953 603 739 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 333.494 | 363.315 | |
| Schuldgraad (%) Schuldgraad (max. 65%) |
31.12.2020 28,5% |
31.12.2019 27,9% |
|
| Nettowaarde per aandeel (€) | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
| Nettowaarde (reële waarde) Nettowaarde (investeringswaarde) Nettoactiefwaarde EPRA * EPRA NRV * (€) EPRA NTA * (€) EPRA NDV * (€) |
46,28 48,12 46,72 48,34 46,68 46,28 |
50,86 52,78 51,41 53,18 51,37 50,86 |
| RESERVES | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | Kapitaal | Uitgifte premie |
Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van vastgoed |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding |
Andere reserves |
Over gedragen resultaat van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
Netto resultaat van het boekjaar |
Minderheids belangen |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
| Balans op 31 december 2018 | 97.213 | 4.183 | 160.225 | 0 | -1.484 | -890 | 1.954 | 159.806 | 7.240 | 0 | 268.442 |
| Globaalresultaat 2019 | 4.317 | 4.317 | |||||||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2018: • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige mutaties |
-7.129 598 |
-210 | -493 | -7.129 -210 105 |
7.129 210 -105 |
0 0 0 |
|||||
| Dividend boekjaar 2018 | -14.474 | -14.474 | |||||||||
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 153.695 | 0 | -1.694 | -890 | 1.461 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
| (€ duizenden) | Kapitaal | Uitgifte premie |
RESERVES Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van vastgoed |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding |
Andere reserves |
Over gedragen resultaat van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
Voorgestelde vergoeding van het kapitaal 1 |
Minderheids belangen |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 153.695 | 0 | -1.694 | -890 | 1.461 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
1) Benaming werd in lijn gebracht met circulaire FSMA_2020_08 dd. 2/07/2020. Vóór boekjaar 2019 werd het nettoresultaat van het boekjaar in deze kolom weergegeven. 2) In overeenstemming met circulaire FSMA_2020_8 dd. 2/07/2020.
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 153.695 | 0 | -1.694 | -890 | 1.461 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overboeking door resultaatverwerking 2019: • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige mutaties – verkoop impact gerealiseerd resultaat |
-10.982 | -289 | 858 | -10.982 -289 858 |
10.982 289 -858 |
||||||
| • Overige mutaties – verkoop impact reserves • Overige |
1.418 | -1.418 | 2 | 0 2 |
0 -2 |
||||||
| Balans op 31 december 2019 restated volgens FSMA_2020_08 dd. 2/07/2020 | 97.213 | 4.183 | 144.131 | 0 | -1.983 | -1.450 | 1.463 | 142.161 | 14.728 | 0 | 258.285 |
| Dividenden boekjaar 2019 | -14.728 | -14.728 | |||||||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2020 muv dividend 2: • Resultaat 2020 • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige mutaties – verkoop impact gerealiseerd resultaat • Overige mutaties – verkoop impact reserves • Overige mutaties – toewijzing overgedragen resultaat |
-22.747 -4.133 |
348 | 1.508 4.133 |
1.956 | -22.747 348 1.508 0 1.956 |
-8.524 22.747 -348 -1.508 0 -1.956 |
-8.524 | ||||
| Balans op 31 december 2020 | 97.213 | 4.183 | 117.252 | 0 | -1.635 | 4.190 | 3.418 | 123.226 | 10.411 | 0 | 235.033 |
| (€ duizenden) | Toelichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| KAS & KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 554 | 513 | |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Operationeel resultaat Betaalde interesten Andere niet-operationele elementen |
11.702 -7.162 -1.586 338 |
13.883 6.410 -1.733 -327 |
|
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen • Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa • Resultaat op de verkoop/overdracht van vastgoedbeleggingen • Spreiding van huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen • Ander portefeuilleresultaat • Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige niet-kasstroomverrichtingen |
6 7 8 17 |
20.664 268 -1.508 -617 22.252 617 -348 - |
10.362 90 -858 -30 10.639 240 289 -8 |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal • Beweging van activa • Handelsvorderingen • Belastingvorderingen en andere vlottende activa • Overlopende rekeningen • Beweging van verplichtingen • Uitgestelde belastingen – verplichtingen • Handelsschulden en andere kortlopende schulden • Andere kortlopende verplichtingen • Overlopende rekeningen |
-552 85 -785 -148 -227 252 -33 304 |
-829 -321 12 324 210 -1.131 0 77 |
|
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen van immateriële en materiële vaste activa Aankopen van aandelen van vastgoedvennootschappen Buitengebruikstelling in materiële vaste activa Investering in bestaande vastgoedbeleggingen Vooruitbetaalde investeringsfacturen Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen Opbrengsten uit de verkoop van andere vaste activa Ontvangen dividenden |
12 12 6 |
9.349 -38 0 0 -301 -95 9.783 0 0 |
2.358 -215 0 -31 -641 0 3.209 27 9 |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten Terugbetaling van leningen Opname van leningen Terugbetaling van leaseverplichtingen Afwikkeling van indekkingsinstrumenten Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg Betaling van dividenden |
-21.177 -8.178 1.875 -170 0 24 -14.728 |
-16.199 -3.000 1.394 -154 0 35 -14.474 |
|
| KAS & KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 428 | 554 |
Overeenkomstig artikel 13 §2 van het KB van 14 november 2007, verklaart de raad van bestuur, samengesteld uit Lieven Cuvelier (voorzitter), Anka Reijnen, Ludo Ruysen, Reinier Walta en Peggy Deraedt, dat na het treffen van alle redelijke maatregelen en voor zover hem bekend:
a) de jaarrekeningen, die zijn opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Vastned Retail Belgium en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
Vastned Retail Belgium NV (de "Vennootschap") is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), die onder de toepassing van de GVV-wetgeving valt en waarvan de zetel is gevestigd in België, te 2600 Antwerpen (Berchem). De aandelen van de Vennootschap zijn op NYSE Euronext Brussel genoteerd onder de code VASTB. De geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2020, eindigend op 31 december 2020, omvat de Vennootschap en haar perimetervennootschappen (de 'Groep').
De geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2020 werd op 15 maart 2021 door de raad van bestuur goedgekeurd voor publicatie, onder voorbehoud van de goedkeuring van de statutaire niet-geconsolideerde jaarrekening door de aandeelhouders tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die zal plaatsvinden op 28 april 2021. Conform de Belgische wetgeving zal de geconsolideerde jaarrekening tijdens dezelfde vergadering ter informatie voorgesteld worden aan de aandeelhouders van Vastned Retail Belgium NV. De geconsolideerde jaarrekening is niet onderworpen aan wijzigingen, behalve als het gaat om wijzigingen als gevolg van eventuele beslissingen van de aandeelhouders betreffende de statutaire niet-geconsolideerde jaarrekening die een impact hebben op de geconsolideerde jaarrekening.
De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden euro, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. Ten gevolge van afrondingen is het mogelijk dat het totaal van bepaalde cijfers in de tabellen niet overeenstemt met de cijfers in de hoofdstaten of tussen verschillende toelichtingen onderling.
De geconsolideerde jaarrekening heeft betrekking op de financiële toestand per 31 december en wordt opgesteld op basis van het historische kostmethode, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, afgeleide financiële instrumenten en investeringen beschikbaar voor verkoop, die gewaardeerd worden aan reële waarde.
De volgende toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening maken integraal deel uit van deze geconsolideerde jaarrekening.
Eigen vermogensinstrumenten of afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd aan kostprijs wanneer het instrument in kwestie geen marktprijs heeft op een actieve markt en wanneer andere methodes waarmee de reële waarde op een redelijke wijze bepaald kan worden, ongeschikt of onuitvoerbaar zijn. Afgedekte activa en passiva worden gewaardeerd aan een reële waarde, rekening houdend met het afgedekte risico.
De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving worden, met uitzondering van de datum waarop de meerwaarde wordt bepaald bij de verkoop van vastgoedbeleggingen, consistent toegepast voor alle gepresenteerde periodes in deze geconsolideerde jaarrekening. Tot vorig boekjaar werd de meerwaarde op de verkoop van vastgoedbeleggingen bepaald ten opzichte van de reële waarde die de Vennootschap heeft gepubliceerd in de laatst beschikbare jaarrekening. Vanaf boekjaar 2020 wordt de meerwaarde bij de verkoop van vastgoedbeleggingen bepaald ten opzichte van de laatst beschikbare schatting. Deze methode is in overeenstemming met de regels van IAS 40 'Vastgoedbeleggingen' en de waarderingsregels (zie onder) werden aangepast. Indien de Vennootschap in boekjaar 2020 de voorgaande methode had gehanteerd, dan daalde de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van vastgoedbeleggingen met € 49.000. Het tegenovergestelde effect zou dan zichtbaar geweest zijn in de lijn 'Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen', die zouden toenemen met € 49.000.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling zoals voorgesteld aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
De geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV wordt opgesteld in overeenstemming met de 'International Financial Reporting Standards' (IFRS), zoals uitgevaardigd door de 'International Accounting Standards Board' (IASB) en aanvaard door de Europese Unie tot en met 31 december 2020. De toepassing van de IFRS-standaarden werd eveneens geïmplementeerd in de GVV-wetgeving.
Volgende (aangepaste) standaarden en interpretaties zijn voor Vastned Retail Belgium van toepassing vanaf 1 januari 2020, maar hebben geen significante invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap:
rente worden beïnvloed. Deze aanpassing heeft geen invloed op de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium, aangezien de Groep geen hedge accounting toepast.
De volgende wijzigingen die vanaf volgend boekjaar of later van toepassing zijn, worden verwacht geen materiële impact te hebben op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de GVV:
'Leaseovereenkomsten' (ingangsdatum 1 januari 2021). De wijzigingen voorzien een aantal verlichtingen, die van toepassing zijn op alle afdekkingsrelaties die direct geïmpacteerd zijn door de hervorming van de benchmarkrentes. Deze wijzigingen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2021. Deze aanpassing zal geen invloed hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium.
IFRS 3 (Aanpassing) 'Bedrijfscombinaties' (ingangsdatum 1 januari 2022). De wijzigingen vervangen de referenties naar de nieuwe versie van het Conceptueel Raamwerk. Daarnaast hebben deze aanpassingen een uitzondering toegevoegd aan de opnamecriteria binnen IFRS 3. Meer bepaald voor schulden en voorwaardelijke schulden die binnen het toepassingsgebied van IAS 37 of IFRIC 21 zouden vallen. Deze wijzigingen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2022. Deze aanpassing zal geen invloed hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium.
Verbeteringen aan IFRS-cyclus 2018-2020 (ingangsdatum 1 januari 2022) zijn een verzameling van kleinere verbeteringen op bestaande standaarden: IFRS 9 'Financiële Instrumenten', voorbeelden binnen IFRS 16 'Leaseovereenkomsten' en IAS 41 'Landbouw'. Deze verbeteringen zullen geen invloed hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium.
Deze wijzigingen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2023. Deze aanpassing zal geen materiële invloed hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium.
• IFRS 17 'Verzekeringscontracten' (ingangsdatum 1 januari 2023). De nieuwe standaard voor verzekeringscontracten vervangt IFRS 4 'Verzekeringscontracten' en bespreekt de erkenning en waardering, presentatie en toelichting van verzekeringscontracten. IFRS 17 is van toepassing op alle soorten verzekeringscontracten (d.w.z. levensverzekering, schadeverzekering, directe verzekering en herverzekering), ongeacht het type entiteit dat deze uitgeeft, evenals op bepaalde garanties en financiële instrumenten met discretionaire winstdeling. Er gelden enkele uitzonderingen op het toepassingsgebied. De algemene doelstelling van IFRS 17 is om een boekhoudmodel voor verzekeringscontracten te bieden dat nuttiger en consistenter is voor verzekeraars. In tegenstelling tot de vereisten in IFRS 4, die grotendeels gebaseerd zijn op het verderzetten van vorige lokale grondslagen voor financiële verslaggeving, biedt IFRS 17 een model voor verzekeringscontracten dat alle relevante aspecten van verslaggeving behandelt. De basis van IFRS 17 is het algemeen model, aangevuld met een specifieke aanpassing voor bepaalde winstdelende contracten ('variable fee approach') en een vereenvoudigd model voor met name kortlopende contracten ('premium allocation approach'). Deze standaard zal niet van toepassing zijn op de geconsolideerde jaarrekening van Vastned Retail Belgium.
De opstelling van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met IFRS, zoals aanvaard door de Europese Unie, vereist dat het management van Vastned Retail Belgium NV oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt. Deze zijn van invloed op de toepassing van de grondslagen en aldus op de gerapporteerde waarden van activa en verplichtingen en van opbrengsten en kosten.
Deze inschattingen gaan uit van een 'going-concern' principe en zijn gebaseerd op ervaringen uit het verleden en verschillende andere elementen die gegeven de omstandigheden als redelijk beschouwd kunnen worden. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden jaarlijks beoordeeld en bijgestuurd. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien, op voorwaarde dat de herziening alleen voor die periode gevolgen heeft. Indien de herziening gevolgen heeft voor zowel de verslagperiode als de toekomstige periode(s) dan wordt de herziening opgenomen in de periode van herziening en de toekomstige periode(s). De belangrijkste schatting worden als volgt samengevat:
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium wordt op driemaandelijks basis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk 'Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen' in het 'Vastgoedverslag' en in 'Toelichting 12 Vaste activa: vastgoedbeleggingen' van het 'Financieel verslag'. De vastgoedbeleggingen worden in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
De reële waarde van de financiële derivaten van Vastned Retail Belgium wordt op maandelijkse basis geschat door de financiële instelling die het financieel derivaat heeft uitgegeven. De waardering van financiële derivaten is opgenomen in 'Toelichting 17 Financiële instrumenten'.
De Vennootschap is, en kan in de toekomst, verwikkeld zijn in gerechtelijke procedures. Vastned Retail Belgium is op 31 december 2020 zowel als eiseres als verweerster betrokken bij een aantal gerechtelijke procedures die (volgens de informatie waarover de Vennootschap op datum van dit jaarverslag beschikt) naar alle waarschijnlijkheid geen belangrijke weerslag zullen hebben op de activa, verplichtingen of resultaten van de Vennootschap.
Een perimetervennootschap is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Er is sprake van zeggenschap indien Vastned Retail Belgium blootgesteld is aan, of rechten heeft op, veranderlijke opbrengsten uit hoofde van haar betrokkenheid bij de entiteit en indien Vastned Retail Belgium over de mogelijkheid beschikt om deze opbrengsten via de macht over deze entiteit te beïnvloeden.
De jaarrekening van een perimetervennootschap wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap, tot aan het moment waarop deze eindigt. Indien nodig worden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de perimetervennootschappen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de perimetervennootschap komt overeen met deze van de moedermaatschappij.
Intragroepssaldi en -transacties, met inbegrip van nietgerealiseerde resultaten op intragroepstransacties, worden bij de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit transacties met gezamenlijk gecontroleerde entiteiten worden geëlimineerd naar rato van het belang van de Groep in deze entiteiten. Voor niet-gerealiseerde verliezen gelden dezelfde eliminatieregels als voor de nietgerealiseerde winsten, met dit verschil dat ze enkel worden geëlimineerd voor zover er geen indicatie voor bijzondere waardevermindering bestaat.
Alle transacties tussen groepsondernemingen zijn at arm's length.
De lijst van perimetervennootschappen is opgenomen in bijlage van de geconsolideerde jaarrekening.
Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde geheel van activiteiten en activa die overeenstemmen met de definitie van een bedrijf overeenkomstig IFRS 3 'Bedrijfscombinaties', dan worden de individuele activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf opgenomen aan reële waarde op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen enerzijds de som van de aanschaffingswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte nettoactiva. Indien dit verschil negatief is ('negatieve goodwill of badwill'), wordt het onmiddellijk opgenomen in de winst- en verliesrekening na bevestiging van de waarden.
Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste van de winst- en verliesrekening genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschaffingswaarde.
Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschaffingsdatum en aangepast worden binnen de 12 volgende maanden.
Na zijn eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waardeverminderingtest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor die kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voortvloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgend boekjaar.
In het geval van de verkoop of in geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een perimetervennootschap, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop.
Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een perimetervennootschap die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een perimetervennootschap verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill erkend op het moment van het verwerven van controle niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt het eigen vermogen van de Groep.
Transacties in vreemde valuta worden opgenomen in de functionele valuta van de Vennootschap tegen de wisselkoersen die van toepassing zijn op de transactiedatum.
Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden op balansdatum omgerekend tegen de op die datum geldende slotkoers.
Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de omrekening van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winsten- verliesrekening opgenomen.
Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden omgezet tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De huurkortingen en -voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige bij de laatst beschikbare taxatie), verminderd met de verkoopkosten.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige in de voorgaande periode. Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier keer per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winsten- verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
De netto intrestkosten omvatten intresten verschuldigd op leningen berekend volgens de effectieve rente-methode, alsook de netto verschuldigde intrest op indekkingsinstrumenten die worden geboekt in de winst- en verliesrekening (exclusief de reële waarde aanpassingen). Rente-inkomsten worden pro-rata temporis opgenomen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief.
De andere financiële kosten omvatten voornamelijk bankkosten.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit tax. De belastinglast wordt in de winsten-verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de gereglementeerde vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
IFRIC 21 – Levies (van toepassing vanaf 1/7/2014) geeft aan in welke omstandigheden een heffing opgelegd door de overheid moet worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 'Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets'. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van de onroerende voorheffing: met de toepassing van IFRIC 21 wordt de onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend op 1 januari van elk boekjaar en wordt tevens de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari van elk boekjaar. De netto impact op de winst- en verliesrekening blijft aldus beperkt tot de niet doorrekenbare/recupereerbare onroerende voorheffing die op 1 januari volledig erkend wordt als kost en niet wordt gespreid over het boekjaar.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden erkend op basis van de 'balansmethode', op tijdelijke verschillen die tussen enerzijds de belastbare basis van de activa en verplichtingen en anderzijds de boekwaarde in de geconsolideerde balans. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De boekwaarde van uitgestelde belastingvorderingen worden niet langer opgenomen indien het niet langer waarschijnlijk is dat de Groep deze belastingbesparing zal kunnen realiseren.
Er worden geen uitgestelde belastingen verwerkt bij de initiële erkenning van goodwill of bij de initiële waarderingsverschillen van activa en verplichtingen die geen bedrijfscombinatie betreffen en die geen invloed hebben op de winst voor belastingen of de fiscale winst. De uitgestelde belastingen worden gewaardeerd op basis van de belastingtarieven (en de belastingwetgeving) waarvan het wetgevingsproces materieel is afgesloten op het einde van de verslagperiode.
De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek 'Ander portefeuilleresultaat'.
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de winst-enverliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering kunnen leiden.
Immateriële vaste activa met een bepaalde levensduur worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen. Deze kosten voor immateriële vaste activa worden geactiveerd wanneer deze activa toekomstige economische voordelen zullen genereren voor de Vennootschap en de kostprijs op een betrouwbare manier kan worden bepaald.
Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur (3 jaar). De afschrijvingsperiode (gebruiksduur) wordt op jaarlijkse basis, aan het einde van elk boekjaar, geëvalueerd.
Immateriële vaste activa met een onbepaalde levensduur worden gewaardeerd tegen kostprijs en op jaarlijkse basis getoetst op bijzondere waardeverminderingen of van zodra er een indicatie is op een eventuele waardevermindering.
Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen in onroerende goederen die aangehouden worden om (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten te genereren. Vastgoedbeleggingen omvatten gebouwen die verhuurklaar zijn, met inbegrip van gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik, alsook de gebouwen in ontwikkeling of renovatie die toekomstige huurinkomsten zullen genereren.
Vastgoedbeleggingen worden bij initiële opname gewaardeerd aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke
diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap worden opgeslorpt, maakt deel uit van deze aanschaffingswaarde.
Indien de vastgoedbeleggingen verworven worden via de verwerving van aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en advieskosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40 'Vastgoedbeleggingen'. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken.
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV's uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties met betrekking tot gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen – op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen – het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%.
Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen 3 en de BE-REIT vereniging 4 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect is berekend van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven 5. Het percentage zal elke 5 jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschreden wordt.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de winst-enverliesrekening in de rubriek XVIII. 'Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen'.
Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve 'c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen' in het eigen vermogen.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst-en verliesrekening in de rubriek XVIII. 'Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen' in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve 'b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed'. Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de winst-en-verliesrekening van de verslagperiode onder de rubriek XVI 'Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen'. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of het verlies te bepalen.
Bij de resultaatsbestemming van het daaropvolgende jaar worden deze gerealiseerde winsten of verliezen toegewezen aan de reserve 'b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed'. Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
3) Bestaande uit Pieter Paepen (CBRE), Pierre van der Vaeren (CBRE), Christophe Ackermans (Cushman & Wakefield), Kris Peetermans (Cushman & Wakefield), Rod Scrivener (Jones Lang LaSalle), Jean-Paul Ducarme (PWC), Celine Janssens (Stadim), Philippe Janssens (Stadim), Luk van Meenen (Troostwijk-Roux Expertises) en Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners).
4) De BE-REIT vereniging is een vereniging die de 17 Belgische GVV's groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector.
5) Zie persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016 "Confirmation of the rate used for the fair value calculation of properties of BE-REITs".
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie in plaats van door het voortgezette gebruik. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief dat wordt afgestoten beschikbaar is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat.
Vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 'Vastgoedbeleggingen' aan reële waarde.
Andere materiële vaste activa hebben betrekking op alle materiële vaste activa waarover de Vennootschap zeggenschap heeft en die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen.
De andere materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd op voorwaarde dat de kostprijs van het actief betrouwbaar bepaald kan worden en de kosten zullen resulteren in een toename van de toekomstige economische voordelen.
Andere materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur, waarbij de afschrijving start op het moment dat het actief gebruiksklaar is. De volgende afschrijvingspercentages zijn van toepassing:
| • installaties, machines en uitrusting | 20% |
|---|---|
| • meubilair en rollend materieel | 25% |
| • informaticamaterieel | 33% |
| • vastgoed voor eigen gebruik: | |
| – terreinen | 0% |
| – gebouwen | 5% |
| • andere materiële vaste activa | 16% |
Indien er indicatie is van een eventuele waardevermindering, dan wordt de boekwaarde van het actief vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Andere materiële vaste activa met een onbepaalde levensduur worden gewaardeerd tegen kostprijs en op jaarlijkse basis getoetst op bijzondere waardeverminderingen of van zodra er een indicatie is op een eventuele waardevermindering.
Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 'Materiële vaste activa'. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 20 jaar.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans. Winsten of verliezen die voortvloeien uit het niet langer opnemen van een materieel vast actief, gewaardeerd als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de netto-boekwaarde van het actief, worden in de winst- en- verliesrekening opgenomen.
De boekwaarde van alle activa wordt minstens één keer per jaar geanalyseerd op eventuele indicaties voor bijzondere waardeverminderingen. Indien er indicaties van bijzondere waardeverminderingen bestaan, dan wordt voor elk betrokken actief een schatting van de realiseerbare waarde gemaakt. Wanneer de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde, dan wordt in de winst- en verliesrekening een bijzondere waardeverminderingsverlies opgenomen ten belope van dit verschil.
Een opgenomen bijzondere waardevermindering kan worden teruggenomen indien deze bijzondere waardevermindering niet langer bestaat. De terugname is beperkt voor zover de boekwaarde van het actief niet hoger is dan de boekwaarde, na aftrek van de afschrijvingen, die zou zijn bepaald indien er geen bijzondere waardevermindering was opgenomen. Bijzondere waardeverminderingen met betrekking tot goodwill worden niet teruggenomen.
Handelsvorderingen worden initieel opgenomen aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst-en verliesrekening voor geschatte niet realiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.
Financiële vaste activa worden opgenomen indien de aan- of verkoop van de financiële vaste activa gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de Groep stellig voornemens en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst-en verliesrekening opgenomen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide financiële activa die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de Groep worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Groep, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigenvermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Intrestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot financieringskosten, die toegepast worden door de Groep.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Eigen vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De Groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om het renterisico dat voortvloeit uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten te beperken.
Afgeleide financiële instrumenten of derivaten worden initieel opgenomen tegen reële waarde op de datum waarop een derivatencontract wordt afgesloten en worden vervolgens op elke verslagdatum geherwaardeerd naar hun reële waarde.
De resulterende winst of het resulterende verlies wordt onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen, tenzij het derivaat formeel is toegewezen als een afdekkingsinstrument dat in aanmerking komt voor hedge accounting. De Groep heeft op heden geen afdekkingsinstrumenten die geclassificeerd worden als afdekkingstransacties, waardoor wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk opgenomen worden in de winst- en verliesrekening.
Een derivaat met een positieve reële waarde wordt opgenomen als financieel actief, terwijl een derivaat met een negatieve reële waarde wordt opgenomen als financiële verplichting. Derivaten worden niet gesaldeerd in de jaarrekening, tenzij de Groep zowel het wettelijk recht als de intentie heeft om te salderen.
Bij aankoop van eigen aandelen wordt de aanschaffings prijs, inclusief direct toerekenbare transactiekosten en na aftrek van eventuele fiscale effecten, in mindering van het eigen vermogen opgenomen. Bij annulatie of verkoop van eigen aandelen wordt het transactieresultaat rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen (overgedragen resultaten).
Een voorziening wordt in de geconsolideerde balans opgenomen wanneer de Groep een bestaande verplichting (in rechte afdwingbaar of feitelijk) heeft als gevolg van een gebeurtenis uit het verleden, het waarschijnlijk is dat de afwikkeling van deze verplichting zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag op een betrouwbare wijze kan bepaald worden.
Het bedrag van de voorziening is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico's en onzekerheden die aan de verplichting verbonden zijn.
Indien het verschil tussen de nominale waarde en de verdisconteerde waarde van de toekomstig benodigde kasuitgaven materieel is, dan wordt de verdisconteerde waarde verwerkt. Deze verdisconteerde waarde zal jaarlijks geactualiseerd worden aan de hand van op balansdatum algemeen gehanteerde discontovoeten, die de tijdswaarde van geld uitdrukken.
Wanneer verwacht wordt dat sommige of alle economische voordelen die nodig zijn om een voorziening af te wikkelen zullen worden geïnd van een derde partij, wordt een vordering opgenomen als een actief indien het vrijwel zeker is dat de terugbetaling zal worden ontvangen en het bedrag van de vordering op betrouwbare wijze kan worden bepaald.
Vastned Retail Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde-bijdrage ('Defined Contribution') afgesloten bij een externe verzekeringsmaatschappij.
In België zijn werkgevers verplicht om een minimum rendement op toegezegde-bijdrageregelingen te garanderen gedurende de hele loopbaan van de werknemer. Hierdoor voldoen deze contracten aan de definitie van een toegzegd-pensioenregeling ('Defined Benefit').
Voor zover het wettelijk gegarandeerde rendement voldoende is gedekt door de verzekeringsmaatschappij, heeft de Groep geen verdere betalingsverplichting jegens de verzekeringsmaatschappij of de werknemer buiten de pensioenpremies die zijn opgenomen in de winst of het verlies over het jaar waarin ze verschuldigd zijn.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de dividenden toekent. Bijgevolg worden dividenden erkend als een verplichting na goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
De gesegmenteerde informatie is voorgesteld rekening houdend met de operationele segmenten en de informatie die intern gebruikt wordt teneinde beslissingen te nemen. De "chief operating decision makers" zijn de effectieve leiders van de Vennootschap.
De operationele segmenten zijn bepaald daar zij op langere termijn blijk geven van soortgelijke financiële prestaties waarbij ze vergelijkbare economische kenmerken vertonen op basis van geschatte huurwaarde, investeringspotentieel en restwaarde.
De gesegmenteerde informatie omvat de resultaten, activa en passiva die ofwel rechtstreeks ofwel op een redelijke basis aan een segment kunnen worden toegewezen. De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de geografische spreiding van waar de onroerende goederen gelegen zijn.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd. Indien deze gebeurtenissen bijkomende informatie verschaffen over de feitelijk situatie van de Groep op balansdatum ('adjusting event'), dan wordt deze gebeurtenis verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Alle andere gebeurtenissen na balansdatum ('nonadjusting events') worden vermeld in de toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening.
Antwerpen Graanmarkt • Graanmarkt 13
Vastned Retail Belgium maakt gebruik van de geografische regio voor de rapportering per segment. Deze segmenteringsbasis geeft de drie geografische markten weer waarbinnen de Groep actief is: Vlaanderen, Brussel en Wallonië.
De categorie 'corporate' omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op het niveau van de Groep worden gedragen.
| Geografische segmentering | Vlaanderen | Wallonië | Brussel | Corporate | Totaal | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Huurinkomsten | 11.790 13.252 | 2.012 | 2.583 | 2.912 | 3.384 | 0 | 0 16.713 19.219 | |||
| Met verhuur verbonden kosten | -368 | 17 | -76 | -18 | -11 | 0 | 0 | 0 | -455 | -2 |
| Nettohuurresultaat | 11.422 13.269 | 1.936 | 2.565 | 2.900 | 3.384 | 0 | 0 16.258 19.217 | |||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
164 | 45 | 25 | 1 | 4 | 0 | 0 | 0 | 193 | 46 |
| Vastgoedresultaat | 11.586 13.314 | 1.961 | 2.565 | 2.904 | 3.384 | 0 | 0 16.451 19.263 | |||
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille |
10.281 12.154 | 1.648 | 2.231 | 2.658 | 3.160 | -510 -1.011 14.077 16.534 | ||||
| Resultaat op verkopen van | ||||||||||
| vastgoedbeleggingen Variaties in reële waarde van |
-32 | 0 | 0 | 858 | 1.539 | 0 | 0 | 0 | 1.508 | 858 |
| vastgoedbeleggingen | -16.499 -10.963 -4.809 | -747 -1.049 | 969 | 0 | 0 -22.357 -10.742 | |||||
| Ander portefeuilleresultaat | -391 | -62 | 195 | -223 | -195 | 45 | 0 | 0 | -390 | -240 |
| Operationeel resultaat van het segment |
-6.640 | 1.129 -2.966 | 2.118 | 2.954 | 4.174 | -510 -1.011 -7.162 | 6.410 | |||
| Financieel resultaat | -11 | -30 | -3 | -3 | 0 | 0 | -1.341 -2.019 -1.355 | -2.053 | ||
| Belastingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -7 | -41 | -7 | -41 |
| Nettoresultaat | -6.651 | 1.099 -2.969 | 2.114 | 2.954 | 4.174 -1.859 -3.070 -8.524 | 4.317 |
6) Inclusief de investeringswaarde van de IFRS 16 gebruiksrechten.
| Geografische segmentering | Vlaanderen | Wallonië | Brussel | Totaal | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Reële waarde van het vastgoed | 240.401 258.231 | 31.790 | 36.597 | 58.237 | 65.924 330.427 | 360.752 | |||
| • waarvan investeringen tijdens het | |||||||||
| boekjaar (reële waarde) | 295 | 641 | 0 | 0 | 6 | 0 | 301 | 641 | |
| • waarvan verwerving van aandelen | |||||||||
| van vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| • waarvan aankopen/verwervingen | |||||||||
| van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar | |||||||||
| (reële waarde) | 1.631 | 0 | 0 | 2.351 | 6.644 | 0 | 8.275 | 2.351 | |
| Investeringswaarde van het vastgoed 6 | 246.397 264.672 | 32.580 | 37.506 | 59.693 | 67.572 338.670 | 369.750 | |||
| Boekhoudkundig rendement | |||||||||
| van het segment (%) 7 | 4,90% | 5,13% | 6,33% | 7,06% | 5,00% | 5,13% | 5,06% | 5,33% | |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 59.439 | 61.223 | 12.879 | 12.880 | 8.848 | 11.812 | 81.166 | 85.915 | |
| Bezettingsgraad | |||||||||
| (exclusief herontwikkelingen) (%) | 98,0% | 98,8% | 91,0% | 97,4% | 92,3% | 100,0% | 96,2% | 98,8% | |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Huur Huurkortingen Vergoeding voor vroegtijdig verbroken huurcontracten |
17.458 -773 28 |
19.791 -572 0 |
| Totaal huurinkomsten | 16.713 | 19.219 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: • Hoogstens één jaar • Tussen één en vijf jaar • Meer dan vijf jaar |
16.812 15.687 0 |
18.601 21.880 0 |
| Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten | 32.499 | 40.481 |
De toekomstige minimum huurinkomsten, rekening houdende met de eerste opzegmogelijkheid, zijn gedaald met € 8,0 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar. Deze daling is het gevolg van leegstaande units (€ -1,8 miljoen), de verkoop van twee panden (€ -1,2 miljoen), het afsluiten
van pop-up overeenkomsten in boekjaar 2020 (€ -0,7 miljoen) en het cyclische effect van de opzegmogelijkheid (€ -4,7 miljoen). De gewogen gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2,2 jaar ten opzichte van 2,4 jaar op het einde van vorig boekjaar.
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -455 | -2 |
|---|---|---|
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen |
-455 0 |
-21 19 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
Indien we veronderstellen dat de huurders geen gebruik zullen maken van deze driejaarlijkse opzegmogelijkheid, dan bedraagt de contante waarde van de toekomstige huurinkomsten € 82,6 miljoen (€ 90,0 miljoen op 31 december 2019). Van deze daling is € 3,1 miljoen toe te wijzen aan de verkoop van het niet-strategische retailpark in Schaarbeek en de solitaire baanwinkel in Balen.
Met verhuur verbonden kosten betreffen waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de kosten en opbrengsten van de verhuring van gebouwen die niet in de vorige rubriek behoren.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing en nutsvoorzieningen.
De Vennootschap oefent haar activiteiten zelf uit en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met Van de resterende daling is € 3,2 miljoen te verklaren door leegstaande units en € 1,7 miljoen door pop-up overeenkomsten die werden afgesloten in boekjaar 2020. De gewogen gemiddelde resterende looptijd bedraagt 6,3 jaar ten opzichte van 6,0 jaar op het einde van vorig boekjaar.
Op 31 december 2020 werd een bedrag van € 455.000 verwerkt als waardevermindering op uitstaande handelsvorderingen. Deze waardevermindering betreft een inschatting van de mogelijk nog toe te kennen huurkwijtscheldingen voor de tweede lockdown en eventuele falingen van bestaande huurders.
uitzondering van het uitvoerend beheer van het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" te Namen en het technisch beheer van het winkelpand aan de Elsenesteenweg 41-43 te Brussel. Dit beheer staat evenwel onder toezicht van de operationele CEO van de Vennootschap die de nodige interne controles heeft ingebouwd. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen |
21 1.187 |
22 1.163 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
1.208 | 1.185 |
| Huurlasten gedragen door de eigenaar Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen |
-21 -1.187 |
-22 -1.163 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
-1.208 | -1.185 |
| Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen | 0 | 0 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals: verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen. Huurkortingen worden gespreid in de winst- en verliesrekening opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract.
In boekjaar 2020 zijn de huurinkomsten gedaald met € 2,5 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar. Deze daling is voor € 1,7 miljoen toe te wijzen aan huurkwijtscheldingen die definitief werden toegekend aan de huurders naar aanleiding van de sluiting van de winkels tijdens de eerste lockdown (€ 1,4 miljoen) en de tweede lockdown 8 (€ 0,3
miljoen). Daarnaast stijgen de toegekende huurkortingen met € 0,2 miljoen ten gevolge van nieuw onderhandelde huurcontracten (volledig jaar opgenomen in 2020).
De huurinkomsten van de Vennootschap zijn verspreid over 112 verschillende huurders, hetgeen de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert en het debiteurenrisico beperkt. De tien belangrijkste huurders genereren 52% van de huurinkomsten (52% in 2019) en bestaan uit vooraanstaande bedrijven in hun sector en die een onderdeel zijn van internationale concerns. De belangrijkste huurder (Hennes & Mauritz – hierna 'H&M') vertegenwoordigt 18,1% van de huurinkomsten (18,6% in 2019). Op 31 december 2020 bedraagt het aandeel van de gebouwen die verhuurd zijn aan H&M eveneens 18,1% van de geconsolideerde activa van de Vennootschap.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de contante waarde van de toekomstige huurinkomsten die de Vennootschap zal innen tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten. Hierbij is rekening gehouden met de bij wet aan huurder toegekende opzegmogelijkheid 9 na afloop van de lopende driejaarlijkse periode.
8) De vordering voor mogelijk nog toe te kennen huurkortingen (€ 0,4 miljoen) is opgenomen onder de 'Met verhuur verbonden kosten'.
9) Op basis van de handelshuurwetgeving (wet van 30 april 1951) hebben huurders de wettelijke mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen na het verstrijken van een periode van 3 jaar.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -97 | -95 |
| • Verzekeringspremies | -103 | -101 |
| • Recuperatie verzekeringspremies | 6 | 6 |
| Niet-recurrente technische kosten | -462 | -156 |
| • Groot onderhoud | -462 | -156 |
| • Schadegevallen | 0 | 0 |
| • Vergoeding van schadegevallen door verzekering | 0 | 0 |
| Totaal technische kosten | -559 | -251 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies Publiciteitskosten Erelonen van advocaten en juridische kosten |
-28 0 -141 |
-141 -1 -129 |
| Totaal commerciële kosten | -169 | -271 |
De technische kosten omvatten onderhoudskosten en verzekeringspremies.
Kosten verbonden aan groot onderhoud worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer ze geen verbetering van het rendement of de huur veroorzaken. In het geval van een renovatie is er sprake van een verbetering van het rendement of de huurinkomsten, waardoor deze laatste geactiveerd worden.
Commerciële kosten omvatten makelaarscommissies en erelonen van advocaten. De makelaarscommissies worden ten laste van het resultaat opgenomen aangezien de vastgoeddeskundigen bij hun waardering geen rekening houden met deze commissies.
De toename in technische kosten (€ 306.000) is een gevolg van een éénmalige afboeking van voorziene onderhoudswerken in 2019 toen een dading werd afgesloten in de juridische procedure omtrent het complex Julianus te Tongeren. De technische kosten van boekjaar 2020 hebben betrekking op 2 grote dakrenovaties.
De commerciële kosten zijn in het huidige boekjaar gedaald met € 102.000, hoofdzakelijk toe te wijzen aan de daling van de makelaarscommissies.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar Leegstandslasten van vorige boek jaren Onroerende voorheffing leegstand |
-80 0 -60 |
-62 0 -90 |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand | 24 | 64 |
| Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -116 | -88 |
| Externe beheersvergoedingen Vastgoeddeskundigen |
-17 | |
|---|---|---|
| -14 | ||
| -147 | -158 | |
| Personeelsbeloningen: | -159 | -188 |
| • Bezoldigingen (incl. variabele vergoeding) | -88 | -118 |
| • Sociale zekerheid | -26 | -36 |
| • Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding | -3 | -6 |
| • Overige personeelskosten | -42 | -28 |
| Bezoldiging leden directiecomité | -241 | -238 |
| Bezoldiging bestuurders | -32 | -32 |
| Advies- en controlekosten: | -184 | -128 |
| • Advocaten | -32 | -19 |
| • Externe dienstverstrekkers | -124 | -96 |
| • Consultants | -28 | -13 |
| Autokosten | -18 | -27 |
| Huisvestingskosten | -44 | -49 |
| Kantoorkosten: | -113 | -100 |
| • Informatica | -81 | -63 |
| • Overige kantoorkosten | -32 | -37 |
| Doorrekening beheersvergoedingen | 22 | 22 |
| Overige beheerskosten | -11 | -11 |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | -944 | -923 |
Vastned Retail Belgium recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen. In de loop van boekjaar 2020 werd voor € 24.000 aan onroerende voorheffing gerecupereerd.
Het aantal werknemers verbonden aan het beheer van het patrimonium bedraagt 2,0 voltijds equivalenten voor boekjaar 2020, ten opzichte van 3,0 voltijds equivalenten en 2 directieleden op het einde van vorig boekjaar. De daling in voltijds equivalenten is een gevolg van het vervangen van één voltijds equivalent door een zelfstandige dienstverstrekker. Daarnaast hebben de leden van de directie een managementovereenkomst en worden deze hierdoor niet aanzien als voltijds equivalenten.
10) De opsplitsing van de beheerskosten van het vastgoed werd in het huidige boekjaar aangepast. Het vergelijkende cijfers van vorig boekjaar werd eveneens aangepast in het kader van de vergelijkbaarheid.
Vastned Retail Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde-bijdrage ('Defined Contribution') afgesloten bij een externe verzekeringsmaatschappij. In België zijn werkgevers verplicht om een minimumrendement op toegezegde-bijdrageregelingen te garanderen gedurende de hele loopbaan van de werknemer. Hierdoor voldoen deze contracten aan de definitie van een toegezegd-pensioenregeling ('Defined Benefit'). Voor zover het wettelijk gegarandeerde rendement voldoende is gedekt door de verzekeringsmaatschappij,
heeft de Groep geen verdere betalingsverplichting jegens de verzekeringsmaatschappij of de werknemer buiten de pensioenpremies die zijn opgenomen in de winst of het verlies over het jaar waarin ze verschuldigd zijn.
In boekjaar 2020 heeft de Vennootschap € 3.000 gestort aan de verzekeringsmaatschappij voor de werknemers die verbonden zijn aan het beheer van het patrimonium. De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2020 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is.
| Totaal andere vastgoedkosten | -76 | -29 |
|---|---|---|
| Kosten contractueel ten laste van de eigenaar Overige kosten/opbrengsten |
-38 -22 |
8 -24 |
| Onroerende voorheffing contractueel ten laste van de eigenaar | -16 | -13 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
Andere vastgoedkosten omvatten onroerende voorheffing dewelke contractueel ten laste is van Vastned Retail Belgium, zoals de onroerende voorheffing die niet kan doorgerekend worden aan de residentiële huurders.
De stijging ten opzichte van vorig boekjaar is voornamelijk een gevolg van de finale afrekening, voor de boekjaren 2017 tot en met 2020, van Galerie d'Harscamp te Namen.
Gent Zonnestraat • AS Adventure
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Belasting ICB | 546 | -248 |
| Ereloon commissaris | -84 | -77 |
| Personeelsbeloningen | -224 | -249 |
| • Bezoldigingen (incl. variabele vergoeding) | -134 | -123 |
| • Sociale zekerheid | -40 | -38 |
| • Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding | -5 | -6 |
| • Overige personeelskosten | -45 | -82 |
| Bezoldiging leden directiecomité | -217 | -182 |
| Bezoldiging bestuurders | -32 | -32 |
| Advies- en controlekosten | -115 | -59 |
| • Advocaten | -29 | -11 |
| • Externe dienstverstrekkers | -61 | -37 |
| • Consultants | -25 | -11 |
| Autokosten | -17 | -21 |
| Huisvestingskosten | -41 | -41 |
| Kantoorkosten | -107 | -82 |
| • Informatica | -78 | -52 |
| • Overige kantoorkosten | -29 | -30 |
| Taksen en wettelijke kosten | -227 | -180 |
| Totaal algemene kosten | -518 | -1.171 |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de Vennootschap en de algemene kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de Vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
De algemene kosten dalen met € 0,7 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar, omwille van een beslissing tot teruggave voor teveel betaalde ICB-taks, een jaarlijkse taks voor Belgische collectieve beleggingsinstellingen en verzekeringsondernemingen.
De overige personeelskosten omvatten in 2020 een vergoeding voor de aanwerving van de Financial Director, terwijl de kosten voor externe dienstverstrekkers betrekking hebben op de tijdelijke ondersteuning van de financiële afdeling na het vertrek van de operationele CFO.
Het aantal werknemers verbonden aan het beheer van de Vennootschap bedraagt 2,6 voltijds equivalenten voor boekjaar 2020, ten opzichte van 4,6 voltijds equivalenten op het einde van vorig boekjaar. De leden van de directie hebben een managementovereenkomst en worden
hierdoor niet aanzien als voltijds equivalenten, hetgeen een daling in voltijds equivalenten veroorzaakt ten opzichte van vorig boekjaar.
Vastned Retail Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde-bijdrage ('Defined Contribution') afgesloten bij een externe verzekeringsmaatschappij. In België zijn werkgevers verplicht om een minimumrendement op toegezegde-bijdrageregelingen te garanderen gedurende de hele loopbaan van de werknemer. Hierdoor voldoen deze contracten aan de definitie van een toegezegd-pensioenregeling ('Defined Benefit'). Voor zover het wettelijk gegarandeerde rendement voldoende is gedekt door de verzekeringsmaatschappij, heeft de Groep geen verdere betalingsverplichting jegens de verzekeringsmaatschappij of de werknemer buiten de pensioenpremies die zijn opgenomen in de winst of het verlies over het jaar waarin ze verschuldigd zijn.
In boekjaar 2020 heeft de Vennootschap € 5.000 gestort aan de verzekeringsmaatschappij voor de werknemers die verbonden zijn aan het beheer van de Vennootschap. De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2020 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is.
11) De opsplitsing van de algemene kosten werd in het huidige boekjaar aangepast. Het vergelijkende cijfers van vorig boekjaar werd eveneens aangepast in het kader van de vergelijkbaarheid.
In 2020 heeft Vastned Retail Belgium twee verkopen gerealiseerd voor een totale verkoopprijs van € 9,8 miljoen. De reële waarde van deze panden bedroeg € 8,3 miljoen op 30 september 2020, waardoor de Vennootschap een meerwaarde van € 1,5 miljoen heeft gerealiseerd.
De eerste verkoop betreft een niet-strategisch retailpark gelegen te Schaarbeek. Deze verkoop heeft plaatsgevonden voor een bedrag van € 8,2 miljoen, waarop Vastned Retail Belgium een meerwaarde van € 1,5 miljoen heeft gerealiseerd. Het retailpark heeft een totale winkeloppervlakte van 2.911m² en bestaat uit 4 verhuurbare units waarvan er één leegstond (ex-Brantano unit).
De totale variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedraagt € -22,4 miljoen waarvan € -0,1 miljoen toe te wijzen is aan de afwaardering van de IFRS 16 gebruiksrechten.
De resterende daling van € 22,3 miljoen of 6,3% (bij een gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2019, exclusief investeringen en desinvesteringen) heeft betrekking op de huidige
Daarnaast werd een solitaire baanwinkel in Balen verkocht voor een bedrag van € 1,6 miljoen, hetgeen in lijn was met de geschatte waarde. Het pand heeft een totale winkeloppervlakte van 1.838m² en bestaat uit 2 verhuurbare units waarvan er één reeds geruime tijd leeg stond.
Deze desinvesteringen passen volledig in de strategie van de vastgoedvennootschap om zich te focussen op de topsteden in België.
De gebouwen maken 2,5% uit van de totale reële waarde van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap en vertegenwoordigen circa € 0,4 miljoen huurinkomsten of 2% van de totale jaarlijkse huurinkomsten van Vastned Retail Belgium.
vastgoedportefeuille. Deze afname is het gevolg van enerzijds een daling van de geschatte markthuren voor alle toekomstige periodes en anderzijds een aanpassing van de rendementen. De aanpassing van de rendementen is te wijten aan een verminderde activiteit op de investeringsmarkt van het winkelvastgoed door de COVID-19 pandemie en de negatieve berichten over retailers in moeilijkheden.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Boekwaarde (reële waarde) van de verkochte vastgoedbeleggingen | 8.275 | 2.351 |
| Verkoopprijs | 9.784 | 3.210 |
| Verkoopkosten | -1 | -1 |
| Netto verkoopopbrengst | 9.783 | 3.209 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.508 | 858 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen |
1.952 -24.309 |
3.540 -14.282 |
| Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -22.357 | -10.742 |
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt € -0,4 miljoen in boekjaar 2020 en bestaat enerzijds uit de spreiding van de huurkortingen die werden verstrekt aan huurders en anderzijds uit de uitgestelde belastingen op de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de perimetervennootschap EuroInvest Retail Properties NV.
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële instrumenten) bedraagt € -1,7 miljoen voor boekjaar 2020 en is licht gedaald ten opzichte van vorig boekjaar (€ -1,8 miljoen).
De stijging ten opzichte van vorig boekjaar is het gevolg van huurkortingen die in de loop van 2019 werden verstrekt. Deze huurkortingen worden gespreid in het winst- en verliesrekening opgenomen tot de eerste opzegmogelijkheid van de contracten. Deze stijging wordt deels gecompenseerd door een daling van de uitgestelde belastingen op de vastgoedbeleggingen aangehouden door de perimetervennootschap. Deze daling is een gevolg van de daling in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 1,6% inclusief bankmarges voor 2020, ten opzichte van 1,7% in vorig boekjaar.
| Totaal ander portefeuilleresultaat | -390 | -240 |
|---|---|---|
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders Uitgestelde belastingen perimetervennootschappen |
-617 227 |
-30 -210 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
| Totaal financieel resultaat | -1.356 | -2.053 |
|---|---|---|
| Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten | 348 | -289 |
| Andere financiële kosten | -2 | -2 |
| Overige interestkosten | -17 | -38 |
| Netto intrestkosten met variabele interestvoet | -229 | -208 |
| Netto intrestkosten met vaste interestvoet | -1.455 | -1.520 |
| Financiële opbrengsten | 0 | 4 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
De gemiddelde interestvoet voor langlopende financiële schulden bedraagt 1,7% inclusief bankmarges voor 2020 (1,7% voor 2019), en 1,0% inclusief bankmarges voor de kortlopende financiële schulden (1,0% voor 2019).
De (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2021, gebaseerd op de bankleningen die werden opgenomen op 31 december 2020, bedraagt circa € 1,5 miljoen (€ 1,6 miljoen in 2020).
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt geen vennootschapsbelasting betaald.
Voor het boekjaar 2020 is het effect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € -0,2 miljoen (€ -0,2 miljoen in 2019). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Gezien de huidige lage marktrente is een hypothetische daling van de rentetarieven met 1% momenteel niet realistisch.
In het kader van de hervormingen die werden doorgevoerd in de vennootschapsbelasting is het tarief van de exit tax in 2018 tijdelijk gedaald tot 12,5%. Vanaf het kalenderjaar startend op 1 januari 2020 is het tarief van de exit tax gestegen naar 15%. De impact van deze stijging in het tarief van de exit tax heeft enkel een impact op de toekomstige acquisities van vastgoedvennootschappen.
| Totaal netto intrestkosten | -1.701 | -1.766 |
|---|---|---|
| Netto intrestkosten op langlopende financiële schulden Netto intrestkosten op kortlopende financiële schulden |
-1.617 -84 |
-1.662 -104 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting voorgaande periodes |
-40 33 |
-40 0 |
| Totaal belastingen | -7 | -40 |
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform art 13 §1, zesde lid van het GVV-KB en Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB. De GVV dient ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uit te keren als vergoeding van het kapitaal:
| 2020 | 2019 |
|---|---|
| -8.524 | 4.317 |
| 163 455 0 1.062 -1.508 21.358 |
70 41 -19 -547 -858 11.715 |
| 13.006 | 14.719 |
| 10.405 | 11.775 |
| -6.210 | -750 |
| 4.195 | 11.025 |
| 12.388 | 14.729 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar Aantal aandelen per einde van het boekjaar Aantal dividendgerechtigde aandelen Aanpassingen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel Gewogen gemiddeld aantal aandelen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel |
5.078.525 5.078.525 5.078.525 0 5.078.525 |
5.078.525 5.078.525 5.078.525 0 5.078.525 |
De andere niet-monetaire bestanddelen bevatten de volgende componenten: het ander portefeuilleresultaat uit de enkelvoudige jaarrekening, de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en de variaties in de reële waarde van financiële activa.
Het EPRA resultaat, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV, bedraagt € 12,4 miljoen in 2020 ten opzichte van € 14,7 miljoen in 2019. Op basis van de GVV-wetgeving is Vastned Retail Belgium verplicht om minimaal € 4,2 miljoen uit te keren als dividend. De raad van bestuur van Vastned Retail
Gezien de onzekere marktomstandigheden en uit voorzichtigheid, stelt Vastned Retail Belgium voor het boekjaar 2020 een brutodividend van € 2,05 per aandeel voor. Hierbij is rekening gehouden met de minimaal vereiste uitkering voorzien door de GVV-regelgeving, wat ook in lijn ligt met het uitkeringspercentage gehanteerd door andere GVV's. Dit voorstel komt, op basis van de slotkoers van € 24,00 op 31 december 2020, overeen met een brutodividendrendement van 8,5%
Belgium stelt een brutodividend van € 2,05 per aandeel voor. Dit komt neer op een totale dividenduitkering van € 10,4 miljoen.
Vóór boekjaar 2020 keerde Vastned Retail Belgium steeds 100% van het enkelvoudige EPRA resultaat uit aan de aandeelhouders. Gezien de onzekere marktomstandigheden en uit voorzichtigheid, stelt Vastned Retail Belgium voor om een lager brutodividend uit te keren. Hierdoor zal in boekjaar 2020 slechts 84% van het enkelvoudige EPRA resultaat uitgekeerd worden.
Het voorgestelde dividend zal op 28 april 2021 voorgelegd worden aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
| (€ per aandeel) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Gewoon nettoresultaat | -1,68 | 0,85 |
| Verwaterd nettoresultaat | -1,68 | 0,85 |
| EPRA Resultaat (enkelvoudige jaarrekening) | 2,44 | 2,90 |
| EPRA Resultaat (geconsolideerde jaarrekening) | 2,44 | 2,90 |
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Dividend per aandeel (€) | 2,05 | 2,90 |
| Vergoeding van het kapitaal (€ duizenden) | 10.411 | 14.728 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het geconsolideerde operationeel | ||
| uitkeerbaar resultaat (%) | 84% | 100% |
Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014.
De reserves na uitkering van het dividend zullen toenemen met € 2,0 miljoen aangezien de Vennootschap niet het volledige EPRA resultaat zal uitkeren.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | ||
| Gestort kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed | 152.016 | 162.871 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij | ||
| hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | -9.734 | -10.071 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | ||
| afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding | 0 | 0 |
| Reserve voor het saldo van variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings | ||
| instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding | -1.983 | -1.694 |
| Andere reserves | 865 | 470 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juni 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden |
||
| Portefeuilleresultaat | -20.467 | -10.989 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| (niet-effective hedges – IFRS 9) en van financiële vaste activa | -446 | 577 |
| Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is | 221.647 | 242.560 |
| Eigen vermogen | 235.033 | 258.285 |
| Geplande dividenduitkering | 10.411 | 14.728 |
| Aantal aandelen (in eenheden) | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Brutodividend per aandeel (€) | 2,05 | 2,90 |
| Eigen vermogen na dividenduitkering | 224.622 | 243.557 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 2.975 | 997 |
Op 31 december 2020 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (incl. IFRS 16 gebruiksrechten) van Vastned Retail Belgium € 330,4 miljoen (€ 360,7 miljoen). De afname van de reële waarde met € 30,3 miljoen ten opzichte van 31 december 2019 is het gecombineerde effect van:
De vastgoedbeleggingen werden op 31 december 2020 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 337,9 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde is de investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop. Het verschil van € 0,7 miljoen met de bovenstaande tabel is te verklaren door de waarde van de IFRS 16 gebruiksrechten.
Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 7 'Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen'.
Op 31 december 2020 zijn er geen vastgoedbeleggingen hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen.
| 2020 | 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | Vlaanderen | Wallonië | Brussel | Totaal Vlaanderen | Wallonië | Brussel | Totaal | |
| Balans op 1 januari | 258.231 | 36.597 | 65.924 360.752 267.896 | 39.426 | 64.955 | 372.278 | ||
| Investeringen in bestaande | ||||||||
| vastgoedbeleggingen | 295 | 0 | 6 | 301 | 642 | 0 | 0 | 642 |
| Verwerving van aandelen van | ||||||||
| vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Verwerving/aankopen van | ||||||||
| vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Verkopen van vastgoedbeleggingen | -1.631 | 0 | -6.644 | -8.275 | 0 | -2.351 | 0 | -2.351 |
| Gebruiksrechten (IFRS 16) | 4 | 2 | 0 | 6 | 595 | 228 | 0 | 823 |
| Variaties in de reële waarde van | ||||||||
| vastgoedbeleggingen | -16.499 | -4.809 | -1.049 | -22.357 | -10.901 | -707 | 969 | -10.639 |
| Balans op 31 december | 240.400 | 31.790 | 58.237 330.427 258.231 | 36.597 | 65.924 | 360.752 | ||
| Overige informatie | ||||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 246.397 | 32.580 | 59.693 338.670 264.672 | 37.506 | 67.572 | 369.750 |
IFRS 13 'Fair value measurement' introduceert een uniform raamwerk voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. De vereiste informatieverschaffing in IFRS 13 inzake waarderingen tegen reële waarde dient ook ter vervanging van of als uitbreiding op de vereisten in andere IFRSstandaarden, waaronder IFRS 7 'Financiële instrumenten: Informatieverschaffing'.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd aan reële waarde in overeenstemming met IAS 40 'Vastgoedbeleggingen'. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd aan reële waarde volgens niveau 3.
Vastgoedbeleggingen van de Vennootschap worden op kwartaalbasis gewaardeerd aan reële waarde door een onafhankelijke vastgoeddeskundige. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten zoals beschreven in de 'Grondslagen voor de financiële verslaggeving – Vastgoedbeleggingen'), wat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn.
Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een bruto rendementsberekening, waarbij de bruto markthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortingen en huurvrije perioden worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die gedeeltelijk of volledig beschikbaar zijn (leegstand), wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.
De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.
De rendementen beschreven in het vastgoedverslag worden berekend door de (theoretische) brutohuur van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde bruto rendement bij volledige verhuring van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2020 bedraagt 5,64% (5,50% op 31 december 2019).
Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.
De meest belangrijke hypothese met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn (exclusief panden in renovatie):
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 5,64% naar 6,64% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed dalen met € 49,6 miljoen of 15,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 5% tot 33,5%. In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1% (van 5,64% naar 4,64% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 71,0 miljoen of 21,5%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met 5% tot 23,5%.
In geval van een hypothetische daling van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1,0 miljoen (van € 18,6 miljoen naar € 17,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed dalen met € 17,6 miljoen of 5,4%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 1,6% tot 30,1%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|
| Gemiddelde brutomarkthuur per m² (€) | 229 | 231 |
| Vlaanderen | 224 | 231 |
| Wallonië | 189 | 188 |
| Brussel | 323 | 276 |
| Gemiddeld brutorendement (%) | 5,2% | 5,5% |
| Vlaanderen | 5,2% | 5,5% |
| Wallonië | 6,7% | 6,6% |
| Brussel | 4,3% | 4,9% |
| Gemiddeld nettorendement (%) | 4,6% | 5,1% |
| Vlaanderen | 4,6% | 5,1% |
| Wallonië | 5,6% | 5,8% |
| Brussel | 4,0% | 4,7% |
| Geschatte huurwaarde (GHW): min - max (€) | 6.500 – 1.000.000 | 6.500 – 1.000.000 |
| Vlaanderen | 20.000 – 1.000.000 | 20.000 – 1.000.000 |
| Wallonië | 6.500 – 195.000 | 6.500 – 245.000 |
| Brussel | 42.000 – 650.000 | 34.000 – 650.000 |
| Geschatte huurwaarde (GHW): Gemiddelde (€) | 146.911 | 147.237 |
| Vlaanderen | 163.578 | 164.026 |
| Wallonië | 67.755 | 71.794 |
| Brussel | 262.409 | 220.519 |
| Lange termijn leegstandshypothese (maanden) | 6 tot 24 | 3 tot 24 |
| Vlaanderen | 6 tot 24 | 3 tot 24 |
| Wallonië | 6 tot 24 | 3 tot 24 |
| Brussel | 6 tot 24 | 3 tot 24 |
| Kapitalisatiefactor (yield) | 5,7% | 5,8% |
| Vlaanderen | 5,3% | 5,4% |
| Wallonië | 6,7% | 6,5% |
| Brussel | 5,2% | 5,5% |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 81.166 | 85.915 |
| Vlaanderen | 59.439 | 61.223 |
| Wallonië | 12.879 | 12.880 |
| Brussel | 8.848 | 11.812 |
| Leegstandspercentage (%) | 3,8% | 1,0% |
de Vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1,0 miljoen (van € 18,6 miljoen naar € 19,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 17,7 miljoen of 5,4%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met 1,4% tot circa 27,1%.
Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de lopende huren en de rendementen die gehanteerd worden in de schattingen van de vastgoedbeleggingen. Deze correlatie is buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt en op de door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen.
| Balans op 1 januari |
|---|
| Aanschaffingen |
| $1 - 2 - 1$ |
betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarnemingen in de markt.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk 'Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen' in het Vastgoedverslag.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt aan de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de Property Administrator van de Vennootschap, alsook door de directie van de Vennootschap. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tijdens de desbetreffende periode.
Andere materiële vaste activa hebben voornamelijk betrekking op de zonnepanelen (netto boekwaarde van € 284.000) die de Vennootschap in eigen beheer heeft geplaatst op de baanwinkel gelegen aan de Boomsesteenweg 660 in Wilrijk. De opgewekte energie wordt voordelig aangeboden aan de huurders van deze units. De Vennootschap ontvangt een subsidie, in de vorm van groenestroomcertificaten, € 250 per 1.000 Kwh opgewekte stroom. De investering in zonnepanelen bedroeg in 2012 € 0,5 miljoen en genereerde in het huidige boekjaar een rendement van 5,98%. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar (9,43%) aangezien de panelen gedemonteerd zijn geweest gedurende de dakwerken aan het pand te Wilrijk.
De inkomsten van de zonnepanelen (subsidie en verkoop stroom) worden verwerkt winst- en verliesrekening onder 'Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven'.
De zonnepanelen worden jaarlijks gewaardeerd door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarbij de reële waarde van de zonnepanelen bepaald wordt door de toekomstige gegarandeerde opbrengsten uit groene stroomcertificaten, bij een normaal aantal uren zonneschijn, te verdisconteren. De onafhankelijke vastgoeddeskundige houdt eveneens rekening met een normale onderhoudskost voor de bepaling van de reële waarde. Indien de reële waarde van de zonnepanelen lager is dan de boekwaarde zal overgegaan worden tot de verwerking van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Naast zonnepanelen bestaan de andere materiële vaste activa uit IFRS 16 gebruiksrechten voor het kantoor (€ 233.000), inrichting van het kantoorgebouw (€ 35.000) en IT-materiaal (€ 16.000). De bedrijfswagens, die eigendom zijn van de Vennootschap, zijn bijna volledig afgeschreven (€ 1.000).
| Andere materiële vaste activa (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 665 | 488 |
| Aanschaffingen | 15 | 6 |
| IFRS 16 gebruiksrechten | 3 | 329 |
| Buitengebruikstellingen | 0 | -31 |
| Afschrijvingen | -114 | -127 |
| Balans op 31 december | 569 | 665 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Openstaande handelsvorderingen Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota's Dubieuze debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren |
1.011 3 224 -672 |
617 34 230 -230 |
| Totaal handelsvorderingen | 566 | 651 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Vastned Retail Belgium hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
In de loop van 2020 heeft de Vennootschap een aanvraag ingediend voor de teruggave van teveel betaalde ICB-taks, een jaarlijks taks voor Belgische collectieve beleggingsinstellingen en verzekeringsondernemingen. De Vennootschap heeft in december 2020 de goedkeuring van de Belgische fiscus ontvangen voor de teruggave van de ICB-taks voor de aanslagjaren 2016 tot en met 2020. In januari 2021 heeft de Vennootschap het geld ontvangen van de Belgische fiscus.
| Vorderingen > 90 dagen | 384 | 361 |
|---|---|---|
| Vorderingen 30-90 dagen | 249 | 9 |
| Vorderingen < 30 dagen | 378 | 247 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
| Totaal overlopende rekeningen | 533 | 480 |
|---|---|---|
| Verkregen opbrengsten: onroerende voorheffing Over te dragen kosten: overige |
18 311 |
16 201 |
| Over te dragen financieringskosten | 204 | 263 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 785 | 0 |
|---|---|---|
| Terug te vorderen belastingen Overige vorderingen |
0 785 |
0 0 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
| Evolutie van het kapitaal | Kapitaal | Totaal uitstaand kapitaal na de |
Aantal gecreëerde |
Totaal aantal |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | beweging | verrichting | aandelen | aandelen |
| 15.06.1987 | Oprichting | 74 | 74 | 3 | 3 |
| 30.06.1996 | Kapitaalverhoging | 3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1997 | Opslorping | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 31.07.1997 | Kapitaalverhoging | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 22.12.1997 | Opslorping | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 06.11.1998 | Opslorping | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 23.12.1998 | Opslorping | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 31.03.1999 | Kapitaalvermindering | -3.345 | 64.670 | 0 | 3.332 |
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 13.758 | 78.428 | 645.778 | 3.977.626 |
| 01.11.1999 | Kapitaalverhoging (Vastned) | 21.319 | 99.747 | 882.051 | 4.859.677 |
| 25.11.1999 | Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen) | -7.018 | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul) | 2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng La Louvière) | 544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan 7) | 1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusie door overneming Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World |
79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 |
| 20.09.2000 | Omzetting kapitaal in euro en afronding | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immobilière de l'Observatoire |
3 | 97.003 | 7.273 | 5.049.019 |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen |
209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immo GL | 1 | 97.213 | 5.805 | 5.078.525 |
Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt € 97.213.233,32 op 31 december 2020 en is verdeeld in 5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233,32 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, artikel 7 van de statuten en het artikel 26 van de GVV-Wet.
Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 27 april 2016, i.e. vanaf 2 juni 2016. Deze toelating geldt tot 2 juni 2021. De raad van bestuur zal op 28 april 2021 aan de aandeelhouders, tijdens een buitengewone algemene vergadering, de hernieuwing en vervanging van de machtiging van het toegestane kapitaal vragen. De raad van bestuur zal hiervoor een bijzonder verslag opmaken volgens artikel 7:199, lid 2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (het 'WVV'). Deze machtiging toegestane kapitaal zal opnieuw gevraagd worden voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van de statutenwijziging beslist door de algemene vergadering.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, dan wordt het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst, namelijk 'Uitgiftepremies'. Deze onbeschikbare rekening vormt net als het kapitaal een waarborg voor derden en de uitgiftepremies kunnen niet worden verminderd of afgeschaft behalve bij een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
De raad van bestuur heeft in 2020 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging toegestane kapitaal.
De raad van bestuur was tot 2 juni 2019 gemachtigd om eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen of te vervreemden, wanneer het noodzakelijk is om de Vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.
Deze bevoegdheid wordt door de aandeelhouders, via een bijzondere algemene vergadering, toegekend aan de raad van bestuur voor een periode van 3 jaar, te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van de statutenwijziging beslist door de algemene vergadering. De raad van bestuur zal op 28 april 2021 aan de aandeelhouders, tijdens een buitengewone algemene vergadering, de hernieuwing van de machtiging tot inkoop eigen aandelen vragen.
De Vennootschap bezit op 31 december 2020 geen eigen aandelen.
Kapitaalverhoging worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 7:177 tot en met 7:202 van het Wetboek vennootschappen en verenigingen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de Vennootschap rekening houden met de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen, zoals voorzien in de artikelen 26 en 27 van de GVV-Wet.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet voldoen aan de volgende voorwaarden:
Kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 7:196 en 7:197 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Daarenboven moeten de volgende voorwaarden, in overeenstemming met artikel 26 §2 van de GVV-Wet, worden nageleefd:
raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag.
Bovenstaande is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Uitgiftepremies
| Datum | Verrichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 4.183 | 4.183 |
| Totaal uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
Het verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (conform IAS 40 – 'Vastgoedbeleggingen') en de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt onder deze rubriek opgenomen.
De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt niet tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de Vennootschap. In de
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV zal in overeenstemming met de FSMA mededeling van 2 juli 2020 ('FSMA_2020_08 Uitkeringsplicht, resultaatverwerking en uitkeringsbeperking bij de Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen – aanbeveling') een tweede mutatieoverzicht van het eigen vermogen opgemaakt worden. Dit mutatieoverzicht zal de overboeking van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen reeds in het boekjaar zelf verrichten.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2020 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen.
| Balans op 31 december 2018 | 160.225 |
|---|---|
| Overboeking portefeuilleresultaat van de groep boekjaar 2018 naar reserves | -6.531 |
| Balans op 31 december 2019 | 153.694 |
| Overboeking portefeuilleresultaat van de groep boekjaar 2019 naar reserves Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen boekjaar 2019 |
-10.982 1.418 |
| Balans op 31 december 2019 restated volgens FSMA_2020_08 dd. 2/07/2020 | 144.130 |
| Overboeking portefeuilleresultaat van de groep huidig boekjaar naar reserves Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen huidig boekjaar |
-22.747 -4.133 |
| Balans op 31 december 2020 | 117.251 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden zijn met € 251.000 gestegen in vergelijking met vorig boekjaar. De stijging is voornamelijk het gevolg van de voorziening voor op te maken creditnota's (€ 396.000). Deze voorziening heeft betrekking op huurkwijtscheldingen die worden verstrekt naar aanleiding van de tweede sluiting van niet-essentiële winkels in november 2020.
De waarborgen die de Vennootschap heeft ontvangen als gevolg van faillissementen werden in de loop van boekjaar 2020 definitief verworven en bijgevolg in de winst- en verliesrekening erkend.
Een finaal akkoord voor deze huurkwijtscheldingen werd bekomen voor 31 december 2020 en de creditnota zelf werd uitgestuurd in januari 2021.
Deze stijging wordt deels gecompenseerd door een daling in te ontvangen facturen.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 18 | 88 |
| Voorschotten ontvangen van huurders | 506 | 363 |
| Te ontvangen facturen | 171 | 399 |
| Op te stellen creditnota's | 396 | 0 |
| Andere kortlopende schulden | 114 | 103 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 1.205 | 954 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden Waarborgen geïnd als gevolg van faillissementen Andere kortlopende verplichtingen |
25 0 545 |
24 34 545 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 570 | 603 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Toe te rekenen intrestkosten | 337 | 289 |
| Toe te rekenen onroerende voorheffing | 14 | 15 |
| Toe te rekenen leegstandskosten | 83 | 89 |
| Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 516 | 345 |
| Totaal overlopende rekeningen | 950 | 738 |
Voor een gedetailleerde beschrijving van de financiële structuur van de Vennootschap wordt verwezen naar het 'Verslag van het directiecomité'.
In de financieringsovereenkomsten die werden afgesloten tussen Vastned Retail Belgium en de kredietinstellingen werden een aantal waarborgen/convenanten opgenomen waaraan Vastned Retail Belgium zich dient te houden. De convenanten worden als volgt samengevat:
Op 31 december 2020 was voldaan aan de convenanten en werden er geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch werden er hypothecaire volmachten toegestaan. Indien Vastned Retail Belgium deze ratio's niet meer zou respecteren, dan kunnen de financiële instellingen eisen dat de financieringsovereenkomsten van de Vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
| 2020 | 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | Schulden met een resterende looptijd van | |||||||
| (€ duizenden) | < 1 jaar | > 1 jaar < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | < 1 jaar | > 1 jaar < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal |
| Kredietinstellingen (opgenomen gelden) |
500 | 91.602 | 0 | 92.102 | 5.950 | 92.454 | 0 | 98.404 |
| TOTAAL | 500 | 91.602 | 0 | 92.102 | 5.950 | 92.454 | 0 | 98.404 |
| Procentueel aandeel | 1% | 99% | 0% | 100% | 6% | 94% | 0% | 100% |
De bovenstaande tabel geeft een overzicht van de totale kredietfaciliteiten (€ 125,0 miljoen) waarover de Vennootschap beschikt. Deze tabel bevat een bedrag van € 32,9 miljoen aan beschikbare, niet-opgenomen,
Bij de opdeling van het variable of vastrentende karakter van de opgenomen kredieten wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen.
kredietlijnen (€ 26,6 miljoen op 31 december 2019). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een voorwaardelijke schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn.
| 2020 | 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | Schulden met een resterende looptijd van | |||||||
| (€ duizenden) | < 1 jaar | > 1 jaar < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | < 1 jaar | > 1 jaar < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal |
| Kredietinstellingen (opgenomen gelden) Niet opgenomen kredietlijnen |
500 9.500 |
91.602 23.398 |
0 0 |
92.102 32.898 |
5.950 4.050 |
92.454 22.546 |
0 0 |
98.404 26.596 |
| TOTAAL | 10.000 115.000 | 0 125.000 | 10.000 115.000 | 0 | 125.000 | |||
| Procentueel aandeel | 8% | 92% | 0% | 100% | 8% | 92% | 0% | 100% |
| 2020 | 2019 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | Schulden met een resterende looptijd van | |||||||||
| (€ duizenden) | < 1 jaar | > 1 jaar < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
| Variabel Vastrentend |
500 | 11.850 79.752 |
12.350 79.752 |
13% 87% |
5.950 | 13.000 79.454 |
0 0 |
18.950 79.454 |
19% 81% |
|
| TOTAAL | 500 | 91.602 | 0 | 92.102 | 100% | 5.950 | 92.454 | 0 | 98.404 | 100% |
In de overeenstemming met IFRS 9 'Financiële instrumenten' worden alle financiële activa en financiële verplichtingen gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs of reële waarde. De waardering is afhankelijk van de vooropgestelde classificatie van de financiële activa en financiële verplichtingen. De Groep heeft de volgende categorieën gedefinieerd:
De belangrijkste financiële instrumenten van Vastned Retail Belgium bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS).
| Financiële instrumenten op actief | Categorieën | Niveau | Boekwaarde Reële waarde | Boekwaarde Reële waarde | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vaste activa: | ||||||
| Financiële vaste activa | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | A | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Vlottende activa: | ||||||
| Handelsvorderingen | A | 2 | 566 | 566 | 651 | 651 |
| 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Categorieën | Niveau | Boekwaarde Reële waarde | |||
| C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 3 | |||||
| A A B |
2 2 2 |
566 785 428 |
566 785 428 |
651 0 554 |
651 0 554 |
| A A A C A |
2 2 2 2 2 |
92.405 91.602 804 2.031 175 |
92.405 91.602 804 2.031 175 |
93.405 92.454 951 2.379 151 |
93.405 92.454 951 2.379 151 |
| A A A C A |
2 2 2 2 2 |
656 500 156 0 1.205 |
656 500 156 0 1.205 |
6.104 5.950 154 0 954 |
6.104 5.950 154 0 954 603 |
| A A |
2 2 |
3 570 |
Boekwaarde Reële waarde 3 570 |
3 603 |
| Langlopende verplichtingen: | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden (rentedragend) | A | 2 | 92.405 | 92.405 | 93.405 | 93.405 |
| • Kredietinstellingen | A | 2 | 91.602 | 91.602 | 92.454 | 92.454 |
| • Financiële Leasing | A | 2 | 804 | 804 | 951 | 951 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | C | 2 | 2.031 | 2.031 | 2.379 | 2.379 |
| Andere langlopende verplichtingen | A | 2 | 175 | 175 | 151 | 151 |
| Kortlopende verplichtingen: | ||||||
| Kortlopende financiële schulden (rentedragend) | A | 2 | 656 | 656 | 6.104 | 6.104 |
| • Kredietinstellingen | A | 2 | 500 | 500 | 5.950 | 5.950 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | A | 2 | 1.205 | 1.205 | 954 | 954 |
| Andere kortlopende verplichtingen | A | 2 | 570 | 570 | 603 | 603 |
Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waardehiërarchie is gebaseerd op gegevens ter waardering van financiële activa en verplichtingen op waarderingsdatum. Het onderscheid tussen de drie niveaus is het volgende:
Vastned Retail Belgium Jaarverslag 2020
De financiële instrumenten van Vastned Retail Belgium stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
Op 31 december 2020 bezit de Vennootschap de volgende financiële derivaten:
| (€ duizenden) | Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting Ja / Nee |
31.12.2020 | Reële waarde 31.12.2019 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 2 3 4 5 6 |
IRS IRS IRS IRS IRS IRS |
31-10-2019 31-10-2019 14-11-2019 31-07-2017 31-07-2017 31-07-2017 |
31-07-2024 31-07-2024 31-07-2024 31-07-2023 31-07-2024 31-07-2024 |
0,6725% 0,7375% 0,7250% 0,9520% 0,9550% 1,0940% |
€ 15.000 € 10.000 € 5.000 € 15.000 € 10.000 € 15.000 |
Nee Nee Nee Nee Nee Nee |
-352 -258 -127 -370 -339 -585 |
-390 -290 -140 -488 -383 -688 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | -2.031 | -2.379 |
7 Financieel verslag
Antwerpen Graanmarkt • Graanmarkt 13
termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele intrestvoet dragen. Bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash flows (rente en kapitaalaflossing) verdisconteerd worden met een marktconform rendement.
Vastned Retail Belgium maakt gebruik van interest rate swaps voor de indekking van de mogelijke wijzigingen van de intrestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (Euribor op korte termijn). De interest rate swaps worden niet als een kasstroomafdekking geclassificeerd, waardoor wijzigingen in de reële waarde verwerkt worden in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
De voornaamste financiële risico's van Vastned Retail Belgium zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Voor de beschrijving van deze risico's en het beheer van deze risico's wordt verwezen naar het hoofdstuk 'Financiële risico's en beheer' in het onderdeel 'Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen' binnen het Verslag van de raad van bestuur.
Vastned Retail Belgium streeft voor de financiering van de vastgoedbeleggingen naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft de Vennootschap ernaar om de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel.
Ten aanzien van de langetermijnfinancieringen wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnfinancieringen bedraagt 3,5 jaar op 31 december 2020 ten opzichte van 4,5 jaar op 31 december 2019. Daarnaast werden de financieringsovereenkomsten afgesloten met vier verschillende Europese financiële instellingen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietlijnen die de Vennootschap ter beschikking heeft, wordt verwezen naar het hoofdstuk 'Financiële structuur' in het Verslag van het directiecomité alsook in 'Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden'.
Vastned Retail Belgium heeft op 31 december 2020 voor € 32,9 miljoen aan ongebruikte kredietlijnen ter beschikking. Deze ongebruikte / niet-opgenomen kredietlijnen laten de Vennootschap toe op eventuele schommelingen in de liquiditeitsbehoeften op te vangen. Daarnaast dient de Vennootschap rekening te houden met een aantal convenanten die door de financiële instellingen worden opgelegd. De convenanten werden reeds besproken in 'Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden'. De Vennootschap voldoet op 31 december 2020 aan alle vooropgestelde convenanten, waardoor de Vennootschap in het komende jaar nog steeds gebruik kan maken van de kredietfaciliteiten.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietlijnen die de Vennootschap ter beschikking heeft, wordt verwezen naar het hoofdstuk 'Financiële structuur' in het Verslag van het directiecomité alsook in 'Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden'.
Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Op 31 december 2020 bestaat 64% van de beschikbare kredietlijnen van de Vennootschap uit financieringen die gefixeerd zijn door middel van renteswaps of door vaste rentevoeten. De resterende 36% heeft een variabele rentevoet.
Verder streeft de Vennootschap naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata met een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnfinancieringen bedraagt 3,5 jaar op 31 december 2020.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietlijnen die de Vennootschap ter beschikking heeft, wordt verwezen naar het hoofdstuk 'Financiële structuur' in het Verslag van het directiecomité alsook in 'Toelichting 9 Financieel resultaat' en 'Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden'.
| Totaal schulden uit financieringsactiviteiten | 102.125 | -1.755 | 295 | 101.912 |
|---|---|---|---|---|
| Derivaten | 2.090 | 0 | 289 | 2.379 |
| Te betalen dividenden | 24 | 0 | 0 | 24 |
| Leaseverplichtingen conform IFRS 16 | 1.248 | -149 | 6 | 1.105 |
| Langlopende financiële schulden - Kredietinstellingen | 95.160 | -2.706 | 0 | 92.454 |
| Kortlopende financiële schulden - Kredietinstellingen | 4.850 | 1.100 | 0 | 5.950 |
| (€ duizenden) | 01.01.2019 | Kasstromen | Wijzigingen in reële waarde |
31.12.2019 |
De schuldgraad op 31 december 2020 bedraagt 28,5%.
| Totaal schulden uit financieringsactiviteiten | 101.912 | -6.473 | -322 | 95.117 |
|---|---|---|---|---|
| Derivaten | 2.379 | 0 | -348 | 2.031 |
| Te betalen dividenden | 24 | 1 | 0 | 25 |
| Leaseverplichtingen conform IFRS 16 | 1.105 | -171 | 26 | 960 |
| Langlopende financiële schulden - Kredietinstellingen | 92.454 | -853 | 0 | 91.601 |
| Kortlopende financiële schulden - Kredietinstellingen | 5.950 | -5.450 | 0 | 500 |
| (€ duizenden) | 01.01.2020 | Kasstromen | Wijzigingen in reële waarde |
31.12.2020 |
| (€ duizenden) | Toelichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 16 | 92.405 | 93.405 |
| Andere langlopende verplichtingen | 175 | 151 | |
| Kortlopende financiële schulden | 16 | 656 | 6.104 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 15 | 1.205 | 954 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 15 | 570 | 603 |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 95.011 | 102.813 | |
| Totaal activa voor schuldgraadberekening | 333.494 | 363.315 | |
| Schuldgraad | 28,5% | 27,9% |
De verbonden partijen waarmee de Vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar perimetervennootschappen (zie Toelichting 20) en haar bestuurders en directieleden.
Op 31 december 2020 heeft Vastned Retail Belgium geen schulden aan verbonden ondernemingen.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten 'Beheerskosten van het vastgoed' en 'Algemene kosten' (zie Toelichting 4 en 5). Voor de opsplitsing van deze vergoedingen verwijzen we naar het remuneratieverslag. De totale vergoeding wordt als volgt opgesplitst tussen de bestuurders en directieleden.
De vergoeding van de leden van het directiecomité omvat een basisvergoeding (een vaste vergoeding die jaarlijks geïndexeerd wordt overeenkomstig de managementovereenkomsten) en een variabele vergoeding (op basis van vooropgestelde kwantitatieve en kwalitatieve criteria). Voor één lid van het directiecomité worden de volgende kosten ten laste van de Vennootschap genomen: pensioenplan (IPT-plan met bepaalde bijdragen en
bijkomende dekkingen), hospitalisatieverzekering, arbeidsongeschiktheidsverzekering en een bedrijfsvoertuig. Deze kosten bedroegen € 32.000 voor boekjaar 2020.
De bestuurders ontvangen geen bijkomende voordelen ten laste van de Vennootschap.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Bestuurders Directieleden |
65 458 |
65 407 |
| Totaal | 523 | 472 |
| Naam vennootschap | Adres | Ondernemingsnummer | Gehouden deel van het kapitaal (%) |
Minderheidsbelang (€ duizenden) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | ||||
| EuroInvest Retail Properties NV | Generaal Lemanstraat 74, 2600 Berchem |
BE 0479 506 731 | 100% | 0 | 0 |
| Totaal minderheidsbelangen | 0 | 0 |
De onderstaande tabel wordt exclusief BTW opgemaakt terwijl de bezoldigingen van de commissaris, zoals opgenomen in 'Toelichting 5 Algemene kosten', de kostprijs inclusief BTW omvat.
Op 31 december 2020 heeft de Vennootschap een voorwaardelijke verplichting inzake stabiliteitsproblemen voor haar winkelpand te Mechelen. Op basis van de contractuele aansprakelijkheid met de huurders, die niet onder de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering valt, is de Vennootschap een eventuele schadevergoeding verschuldigd aan haar huurders. De aansprakelijkheid van de Vennootschap is op heden niet vastgesteld noch is het bedrag van de geleden schade momenteel bekend. Om deze reden werd geen voorziening aangelegd op 31 december 2020.
Er zijn geen materiële gebeurtenissen na balansdatum.
In eerste aanleg werd op 2 augustus 2019, door de Nederlandstalige ondernemingsrechtbank van Brussel, een vonnis geveld waarbij de Vennootschap niet aansprakelijk werd gesteld voor de stabiliteitsproblematiek. Ondertussen werd door diverse partijen reeds beroep aangetekend tegen deze beslissing. In de hangende procedure ten gronde worden thans tegen de Vennootschap vorderingen ingesteld (1) door de huurder van het naburige pand ten bedrage van € 0,2 miljoen in hoofdsom en (2) door ex-huurder Cool Cat Belgium NV ten bedrage van € 0,1 miljoen terwijl anderzijds door de Vennootschap een vordering wordt ingesteld tegen de aansprakelijke partijen.
(€ duizenden)
| Excl. BTW | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Bezoldiging van de commissaris Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de Vennootschap door de commissaris m.b.t. |
69 | 64 |
| • Andere controleopdrachten • Belastingadviesopdrachten • Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris verbonden is |
0 0 1 0 |
0 0 3 0 |
| Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten | 70 | 67 |
vastned retail belgium nv, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar belgisch recht
verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van vastned retail belgium nv over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020
Aan de aandeelhouders,
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris van Vastned Retail Belgium nv (de "Vennootschap") en van de dochterondernemingen (samen de "Groep"). Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde balans op 31 december 2020, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerd globaalresultaat, het geconsolideerd mutatieovericht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht van het boekjaar dat afgesloten werd op 31 december 2020 en de toelichting (alle stukken gezamenlijk de "Geconsolideerde Jaarrekening") en omvat tevens ons verslag betreffende de overige door de wet en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 24 april 2019, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die zal beraadslagen over de Geconsolideerde Jaarrekening afgesloten op 31 december 2021. We hebben de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende 5 opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Retail Belgium nv, die de geconsolideerde balans op 31 december 2020 omvat, alsook de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met een geconsolideerd balanstotaal van € 333.494 duizend en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een verlies van het boekjaar van € 8.524 duizend.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening een getrouw beeld van het geconsolideerde eigen vermogen en van de geconsolideerde financiële positie van de Groep op 31 december 2020, alsook van de geconsolideerde resultaten en de geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie ("IFRS") en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
We hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming met de International Standards on Auditing ("ISAs"). Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte "Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening" van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die volgens ons professioneel oordeel het meest significant waren bij onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen een aanzienlijk aandeel (99%) van de activa van de Groep. Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm "Vastgoedbeleggingen" worden deze vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde, de waarde-wijzigingen worden opgenomen in de resultatenrekening. De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassificeerd onder level 3 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm "De waardering tegen reële waarde" aangezien bepaalde parameters, gebruikt voor de waardering ervan, slechts beperkt waarneembaar zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraad,..).
De externe deskundigen vestigen de aandacht op de materiële onzekerheidsclausule op waarderingsdatum met betrekking tot de gevolgen van COVID-19 op de Retail sector.
De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We hebben (met de hulp van onze eigen interne deskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen geëvalueerd. Specifiek hebben we:
• een beoordeling gemaakt dat de door de externe deskundigen opgenomen materiële onzekerheid in hun verslagen correct in het jaarverslag en in de toelichting bij de jaarrekening werd weergegeven.
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in toelichting 12 van de Geconsolideerde Jaarrekening beoordeeld.
De Groep heeft renteswaps (IRS) om zijn renterisico af te dekken op zijn schulden tegen een variabele rentevoet. De waardering van deze derivaten tegen reële waarde is een belangrijke bron van volatiliteit in het resultaat. In overeenstemming met de IFRS 9 norm "Financiële Instrumenten – opname en waardering" worden deze derivaten immers gewaardeerd tegen reële waarde hetgeen overeenkomt met level 2 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm "De waardering tegen reële waarde". Wijzigingen in de reële waarde van derivaten worden opgenomen in de resultatenrekening. Het auditrisico ligt in de waardering van deze derivaten.
We hebben de reële waarde van de derivaten (met de hulp van onze eigen interne deskundigen) vergeleken met de waarderingen die door de bancaire tegenpartijen werden meegedeeld, evenals de aanpassingen aan de kredietrisicofactoren. We hebben de belangrijke hypotheses en berekeningen beoordeeld.
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over afgeleide instrumenten in toelichting 17 bij de Geconsolideerde Jaarrekening beoordeeld.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem van interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de Geconsolideerde Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISAs is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat.
Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van de Geconsolideerde Jaarrekening, beïnvloeden.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISAs, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van het systeem van interne beheersing van de Vennootschap en van de Groep;
Wij communiceren met het auditcomité binnen het bestuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die we identificeren gedurende onze controle.
Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons oordeel dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor het organiseren, het toezicht en het uitvoeren van de controle van de dochterondernemingen van de Groep. In die zin hebben wij de aard en omvang van de controleprocedures voor deze entiteiten van de Groep bepaald.
We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden hierin alle relaties en andere aangelegenheden die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor zover van toepassing, de bijbehorende maatregelen die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van toepassing zijnde ISAs, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, anderzijds.
In de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Verder drukken wij geen enkele mate van zekerheid uit over het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de Geconsolideerde Jaarrekening.
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Brussel, 26 maart 2021
EY Bedrijfsrevisoren BV Commissaris
Vertegenwoordigd door
Joeri Klaykens * Partner
Aan de hand van de aangelegenheden die met het auditcomité binnen het bestuursorgaan besproken worden, bepalen we de aangelegenheden die het meest significant waren bij de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening over de huidige periode en die daarom de kernpunten van onze controle uitmaken. We beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
* Handelend in naam van een BV
De enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van 13 juli 2014.
De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV zal, samen met het jaarverslag en het verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd
worden en kan gratis verkregen worden via de website van de Vennootschap (www.vastned.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV.
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten |
16.623 -411 |
19.117 40 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 16.212 | 19.157 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven |
1.208 -1.208 193 |
1.176 -1.176 46 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 16.405 | 19.203 |
| Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten van het vastgoed Andere vastgoedkosten Vastgoedkosten |
-559 -169 -116 -916 -76 -1.833 |
-251 -271 -88 -898 -29 -1.537 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14.572 | 17.666 |
| Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten |
-496 8 |
-1.153 5 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 14.084 | 16.518 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat |
1.508 -21.358 -617 |
858 -11.817 -30 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | -6.383 | 5.529 |
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | -6.383 | 5.529 |
| Financiële opbrengsten Netto-interestkosten Andere financiële kosten Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa Financieel resultaat |
15 -1.701 -2 348 -794 -2.134 |
19 -1.766 -2 -289 866 -1.172 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | -8.517 | 4.357 |
| Vennootschapsbelasting Belastingen |
-7 -7 |
-40 -40 |
| NETTORESULTAAT | -8.524 | 4.317 |
| Toelichting: EPRA resultaat Portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en andere niet-uitkeerbare elementen |
12.388 -20.467 -446 |
14.729 -10.989 577 |
| Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij Minderheidsbelangen |
-8.524 0 |
4.317 0 |
| 2020 | 2019 | |
| RESULTAAT PER AANDEEL | ||
| Aantal dividendgerechtigde aandelen Gewogen gemiddeld aantal aandelen Nettoresultaat (€) Verwaterd nettoresultaat (€) EPRA resultaat (€) * |
5.078.525 5.078.525 -1,68 -1,68 2,44 |
5.078.525 5.078.525 0,85 0,85 2,90 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | -8.524 | 4.317 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst-en-verliesrekening) | ||
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
0 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | -8.524 | 4.317 |
| Activa (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 330.870 | 361.112 |
| Immateriële vaste activa | 183 | 209 |
| Vastgoedbeleggingen | 328.648 | 357.974 |
| Andere materiële vaste activa | 569 | 665 |
| Financiële vaste activa | 1.467 | 2.261 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 3 | 3 |
| Vlottende activa | 2.418 | 1.775 |
| Handelsvorderingen | 566 | 651 |
| Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 906 | 101 |
| Kas en kasequivalenten | 418 | 543 |
| Overlopende rekeningen | 528 | 480 |
| TOTAAL ACTIVA | 333.288 | 362.887 |
| EIGEIL VELITIOGEIL | |
|---|---|
| Kapitaal | |
| Uitgiftepremies | |
| Reserves | |
| . |
| Eigen vermogen en verplichtingen (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 235.033 | 258.285 |
| Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar |
97.213 4.183 142.161 -8.524 |
97.213 4.183 152.572 4.317 |
| Verplichtingen | 98.255 | 104.602 |
| Langlopende verplichtingen Langlopende financiële schulden • Kredietinstellingen • Financiële leasing Andere langlopende financiële verplichtingen Andere langlopende verplichtingen |
94.611 92.405 91.601 804 2.031 175 |
95.935 93.405 92.454 951 2.379 151 |
| Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden • Kredietinstellingen • Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen |
3.644 269 656 500 156 1.205 570 944 |
8.668 269 6.104 5.950 154 959 603 732 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 333.288 | 362.887 |
| Schuldgraad (%) Schuldgraad (max. 65%) |
31.12.2020 28,5% |
31.12.2019 27,9% |
| Nettowaarde per aandeel (€) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| Nettowaarde (reële waarde) Nettowaarde (investeringswaarde) Nettoactiefwaarde EPRA * |
46,28 48,12 46,72 |
50,86 52,78 51,41 |
| (€ duizenden) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.317 |
| Toevoeging aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde 10 van de vastgoedbeleggingen: • Boekjaar • Realisatie vastgoed |
22.747 -1.508 |
10.982 -858 |
| Toevoeging (-) aan / onttrekking (+) van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding |
-348 | 289 |
| Te bestemmen resultaat van het boekjaar | 12.367 | 14.730 |
| Toevoeging aan (-) / onttrekking (+) van het overgedragen resultaat | -1.956 | -2 |
| Vergoeding van het kapitaal | 10.411 | 14.728 |
| RESERVES | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | Kapitaal | Uitgifte premie |
Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van vastgoed |
Reserve voor de impact op de reële waarde |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding |
Andere reserves |
Over gedragen resultaat van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
Netto resultaat van het boekjaar |
Minderheids belangen |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
| Balans op 31 december 2018 | 97.213 | 4.183 | 170.148 | -10.220 | 0 | -1.484 | 396 | 964 | 159.805 | 7.240 | 0 | 268.442 |
| Globaalresultaat 2019 | 4.317 | 4.317 | ||||||||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2018: • Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva via winst-en verliesrekening • Herwaardering deelneming ERP • Overige mutaties |
-7.278 | 149 | -210 | 73 | 32 | -7.129 -210 73 32 |
7.129 -210 -73 -32 |
|||||
| Dividenden boekjaar 2018 | -14.474 | -14.474 | ||||||||||
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 162.871 | -10.071 | 0 | -1.694 | 469 | 996 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
| Globaalresultaat 2020 | -8.524 | -8.524 | ||||||||||
| Overboeking door resultaatsverwerking 2019: • Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva via winst-en verliesrekening • Herwaardering deelneming ERP • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves n.a.v. verkopen 2019 • Overige mutaties |
-12.124 799 |
277 59 |
-289 | 866 | 1 | -11.847 -289 866 858 1 |
11.847 289 -866 -858 -1 |
|||||
| Dividenden boekjaar 2019 | -14.728 | -14.728 | ||||||||||
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 151.546 | -9.735 | 0 | -1.983 | 1.335 | 998 | 141.161 | -8.524 | 0 | 235.033 |
Op basis van de FSMA-mededeling FSMA_2020_08, dd.2/07/2020 omtrent 'Uitkeringsplicht, resultaatsverwerking en uitkeringsbeperking bij Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen – aanbevelingen' heeft de Vennootschap een wijziging aangebracht in de presentatie van het mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen. Als gevolg hiervan hebben we zowel een mutatieoverzicht volgens het GVV-KB (zie hieronder) als een mutatieoverzicht op basis van bovengenoemde FSMA-mededeling opgesteld (zie pagina 170–171).
12) Benaming werd in lijn gebracht met circulaire FSMA_2020_08 dd. 2/07/2020. Vóór boekjaar 2019 werd het nettoresultaat van het boekjaar in deze kolom weergegeven. 13) In overeenstemming met circulaire FSMA_2020_8 dd. 2/07/2020.
| RESERVES | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | Kapitaal | Uitgifte premie |
Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van vastgoed |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding |
Andere reserves |
Over gedragen resultaat van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
Netto resultaat van het boekjaar |
Minderheids belangen |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
| Balans op 31 december 2018 | 97.213 | 4.183 | 159.930 | 0 | -1.484 | 396 | 964 | 159.806 | 7.240 | 0 | 268.442 |
| Globaalresultaat 2019 | 4.317 | 4.317 | |||||||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2018: • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Herwaardering deelneming ERP • Overige mutaties |
-7.129 | -210 | 73 | 32 | -7.129 -210 73 32 |
7.129 210 -73 -32 |
0 0 0 |
||||
| Dividend boekjaar 2018 | -14.474 | -14.474 | |||||||||
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 152.801 | 0 | -1.694 | 469 | 996 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
| RESERVES | |||||||||||
| (€ duizenden) | Kapitaal | Uitgifte premie |
Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van vastgoed |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding |
Andere reserves |
Over gedragen resultaat van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
Voorgestelde vergoeding van het kapitaal 12 |
Minderheids belangen |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 152.801 | 0 | -1.694 | 469 | 996 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
| Overboeking door resultaatverwerking 2019: • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige mutaties – verkoop impact gerealiseerd resultaat • Overige mutaties – verkoop impact reserves • Herwaardering deelneming ERP • Overige |
-11.847 1.418 |
-289 | 858 -1.418 865 |
2 | -11.847 -289 858 865 2 |
11.847 289 -858 -865 -2 |
|||||
| Balans op 31 december 2019 restated volgens FSMA_2020_08 dd. 2/07/2020 | 97.213 | 4.183 | 142.371 | 0 | -1.983 | 775 | 998 | 142.161 | 14.728 | 0 | 258.285 |
| Balans op 31 december 2019 | 97.213 | 4.183 | 152.801 | 0 | -1.694 | 469 | 996 | 152.572 | 4.317 | 0 | 258.285 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overboeking door resultaatverwerking 2019: • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige mutaties – verkoop impact gerealiseerd resultaat • Overige mutaties – verkoop impact reserves • Herwaardering deelneming ERP • Overige |
-11.847 1.418 |
-289 | 858 -1.418 865 |
2 | -11.847 -289 858 865 2 |
11.847 289 -858 -865 -2 |
|||||
| Balans op 31 december 2019 restated volgens FSMA_2020_08 dd. 2/07/2020 | 97.213 | 4.183 | 142.371 | 0 | -1.983 | 775 | 998 | 142.161 | 14.728 | 0 | 258.285 |
| Dividenden boekjaar 2019 | -14.728 | -14.728 | |||||||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2020 muv dividend 13: • Resultaat 2020 • Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves • Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten • Overige mutaties – verkoop impact gerealiseerd resultaat • Overige mutaties – verkoop impact reserves • Overige mutaties – toewijzing overgedragen resultaat • Herwaardering deelneming ERP |
-21.975 -4.133 |
348 | 1.508 4.133 -772 |
1.956 | -21.975 348 1.508 1.956 -772 |
-8.524 21.975 -348 -1.508 -1.956 772 |
-8.524 | ||||
| Balans op 31 december 2020 | 97.213 | 4.183 | 116.264 | 0 | -1.635 | 5.643 | 2.954 | 123.226 | 10.411 | 0 | 235.033 |
172 173
| Alternative Performance Measure |
Definitie | Gebruik |
|---|---|---|
| Resultaat per aandeel | • Nettoresultaat per aandeel: Nettoresultaat gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen • Brutodividend per aandeel: EPRA resultaat gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen |
Meten van het resultaat van het aandeel en de vergelijking mogelijk maken met het uitgekeerde dividend per aandeel. |
| Nettowaarde per aandeel in investeringswaarde |
Het gaat om de boekwaarde van het aandeel voor aftrek van de transactiekosten (hoofdzakelijk overdrachtsrechten) van de waarde van de vastgoedbeleggingen. Het wordt berekend door het bedrag van het eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij, waarbij de overdrachtsrechten geboekt in het eigen vermogen op de balansdatum, zijn afgetrokken, te delen door het aantal dividendgerechtigde aandelen. |
Meten van de investeringswaarde van het aandeel en de vergelijking mogelijk maken met de beurswaarde ervan. |
| Nettowaarde per aandeel in reële waarde |
Het gaat om de boekwaarde van het aandeel na aftrek van de transactiekosten (hoofdzakelijk overdrachtsrechten) van de waarde van de vastgoedbeleggingen. Het wordt berekend door het bedrag van het eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij te delen door het aantal dividendgerechtigde aandelen. |
Meten van de reële waarde van het aandeel en de vergelijking mogelijk maken met de beurswaarde ervan. |
| Operationele marge | Dit is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurrresultaat. |
Evalueren van het vermogen van de Vennootschap om winst te genereren uit haar enige operationele activiteit, zonder rekening te houden met het portefeuilleresultaat, het financiële resultaat en de belastingen. |
| Financieel resultaat (exclusief variaties in de reële waarde van |
Het 'Financieel resultaat' waarvan de rubriek 'Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva' wordt afgetrokken. |
Weergeven van de werkelijke financieringskost van de Vennootschap. |
| de financiële activa en passiva) Gemiddelde rentevoet |
De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de | De gemiddelde rentevoet van de |
| van de financieringen | Vennootschap wordt berekend door de netto-interestkosten (op jaarbasis) te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de financieringen). |
financieringen meet de gemiddelde financieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie ervan in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de Vennootschap en van de financiële markten. |
| Boekhoudkundig rendement |
Het boekhoudkundig rendement wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. |
Evalueren van de opbrengsten uit de vastgoedbeleggingen. |
1) Exclusief de EPRA indicatoren waarvan enkele als een Alternative Performance Measure worden beschouwd. Voor de berekening van deze EPRA indicatoren verwijzen we naar het hoofdstuk 'Verslag van het Directiecomité' op pagina 67.
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Netto-intrestkosten | 1.701 | 1.766 |
| Gemiddelde schuld van de periode | 102.227 | 101.098 |
| Gemiddelde rentevoet van de financieringen (op basis van 360/365) (%) | 1,6% | 1,7% |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten Reële waarde van de vastgoedbeleggingen Boekhoudkundig rendement (%) |
16.713 330.427 5,06% |
19.219 360.752 5,33% |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.508 | 858 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -22.357 | -10.742 |
| Ander portefeuilleresultaat | -390 | -240 |
| Portefeuilleresultaat | -21.239 | -10.124 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.317 |
| Mits eliminatie uit het nettoresultaat (+/-): | ||
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 22.357 | 10.742 |
| • Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -1.508 | -858 |
| • Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -348 | 289 |
| • Ander portefeuilleresultaat | 390 | 240 |
| • Andere niet-uitkeerbare elementen | 21 | -1 |
| EPRA resultaat | 12.388 | 14.729 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | -8.524 | 4.317 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| (Verwaterd) Nettoresultaat (€) | -1,68 | 0,85 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| EPRA resultaat | 12.388 | 14.729 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Brutodividend (€) | 2,44 | 2,90 |
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|
| EPRA resultaat (in duizenden €) | 12.388 | 14.729 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA resultaat (€/aandeel) | 2,44 | 2,90 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille Nettohuurresultaat |
14.077 16.258 |
16.534 19.217 |
| Operationele marge (%) | 86,59% | 86,04% |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Financieel resultaat | -1.355 | -2.053 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 348 | -289 |
| Financieel resultaat (exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -1.703 | -1.753 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij: Uit te sluiten: |
235.033 | 258.285 |
| • Overdrachtsrechten geboekt in het eigen vermogen | -9.447 | -9.746 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 48,12 | 52,78 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij: | 235.033 | 258.285 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 46,28 | 50,86 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde Nettoactiefwaarde (€/aandeel) Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere |
235.033 46,28 |
258.285 50,86 |
| eigenvermogensinstrumenten Verwaterde nettowaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten |
0 235.033 |
0 258.285 |
| Uit te sluiten: IV. Reële waarde van financiële instrumenten Va. Uitgestelde belastingen |
2.031 200 |
2.379 427 |
| EPRA NAW | 237.264 | 261.091 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA NAW (€/aandeel) | 46,72 | 51,41 |
| (€ duizenden) | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde | 235.033 | 258.285 |
| Nettoactiefwaarde (€/aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere | ||
| eigenvermogensinstrumenten | 0 | 0 |
| Verwaterde nettowaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden | ||
| en andere eigen-vermogensinstrumenten | 235.033 | 258.285 |
| Uit te sluiten: | ||
| IV. Reële waarde van financiële instrumenten | 2.031 | 2.379 |
| Va. Uitgestelde belastingen | 200 | 427 |
| EPRA NAW | 237.264 | 261.091 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA NAW (€/aandeel) | 46,72 | 51,41 |
| Toe te voegen: | ||
| I. Reële waarde van financiële instrumenten | -2.031 | -2.379 |
| II. Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet | 0 | 0 |
| III. Uitgestelde belastingen | -200 | -427 |
| EPRA NNNAW | 235.033 | 258.285 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 5.078.525 | 5.078.525 |
| EPRA NNNAW (€/aandeel) | 46,28 | 50,86 |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders | |
|---|---|
| 31.12.2020 | |||
|---|---|---|---|
| (€ duizenden) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
235.033 | 235.033 | 235.033 |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 235.033 | 235.033 | 235.033 |
| Uit te sluiten: • Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen • Reële waarde van financiële instrumenten • Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans |
2.231 200 2.031 |
2.048 200 2.031 -183 |
- |
| Toe te voegen • Reële waarde van schulden met vaste rentevoet • Real estate transfer tax |
8.243 8.243 |
- | - |
| NAW | 245.507 | 237.081 | 235.033 |
| Verwaterd aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| NAW (€/aandeel) | 48,34 | 46,68 | 46,28 |
Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans -183
Reële waarde van schulden met vaste rentevoet
| (€ duizenden) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
|---|---|---|---|
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
258.285 | 258.285 | 258.285 |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 258.285 | 258.285 | 258.285 |
| Uit te sluiten: • Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen • Reële waarde van financiële instrumenten • Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans |
2.806 427 2.379 |
2.597 427 2.379 -209 |
- |
| Toe te voegen • Reële waarde van schulden met vaste rentevoet • Real estate transfer tax |
8.998 8.998 |
- | - |
| NAW | 270.089 | 260.882 | 258.285 |
| Verwaterd aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| NAW (€/aandeel) | 53,18 | 51,37 | 50,86 |
Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans -209
Reële waarde van schulden met vaste rentevoet
9
Vastned Retail Belgium NV is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht.
De naam van de Vennootschap is op 24 april 2013 gewijzigd van "Intervest Retail" in "Vastned Retail Belgium".
Generaal Lemanstraat 74, 2600 Berchem - Antwerpen.
De Vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0431.391.860.
De Vennootschap is opgericht ingevolge akte verleden voor notaris André van der Vorst, te Elsene, op 15 juni 1987, gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 9 juli 1987 daarna onder nummer 870709-272.
De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op 29 april 2015, bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2015-05-20/0071935 waarbij artikel 8 werd gewijzigd door toevoeging van volgend nieuw, vierde lid, waarvan de tekst luidt als volgt:
"De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schriftelijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd." Voor zoveel als nodig heeft de algemene vergadering voorts besloten om iedere omzetting van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen die voorafgaandelijk aan deze wijzing van artikel 8 van de statuten heeft plaatsgevonden onvoorwaardelijk te bekrachtigen.
Op 22 december 1998 werd Vastned Retail Belgium erkend als "openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht", afgekort "vastgoedbevak naar Belgisch recht". Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de "AIFMD-wet") 1, heeft de Vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoedbevak. In dit kader heeft de Vennootschap op 14 augustus 2014 haar vergunningsaanvraag als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de Vennootschap conform de artikelen 9, §3 en 77 van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap vergund op 22 september 2014, en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de Vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel 77, §2 en volgende van de GVV-Wet. Op 27 oktober 2014 tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de Vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met unanimiteit van stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijzing door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Vastned Retail Belgium vanaf 27 oktober 2014 van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de Vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalingen van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van 3 augustus 2012 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds 27 oktober 2014 uit de GVV-Wet en het GVV-KB.
De Vennootschap is ingeschreven bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
De Vennootschap is een genoteerde vennootschap in de zin van artikel 1:11 van het Wetboek vennootschappen en verenigingen.
De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Onder vastgoed in de zin van artikel 2, 5° van de GVV-Wet wordt begrepen:
viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks;
ix. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en/of die onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van deelnemingen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd);
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap ontwikkelt een strategie zodat zij zich kan plaatsen in alle stadia van de waardeketen van de vastgoedsector. Daartoe verwerft en vervreemdt de vennootschap onroerende goederen en zakelijke rechten met betrekking tot onroerende goederen met het doel deze ter beschikking te stellen van haar gebruikers maar kan de vennootschap eveneens de ontwikkeling (de renovatie, de ontwikkeling, de uitbreiding, de oprichting, ...) beheren en het dagelijks beheer van het in bezit zijnde vastgoed. Zij kan syndicus zijn van een onroerend goed waarvan zij mede-eigenaar is of "property manager" van een gebouwencomplex waar zij één van de eigenaars is. In dit kader kan zij ook alle andere activiteiten uitvoeren die een meerwaarde betekenen voor haar onroerende goederen of voor haar gebruikers (facility management, organisatie van evenementen, conciërgediensten, verbouwingswerken aangepast aan de specifieke behoeften van de huurder, ...). De vennootschap kan ook op maat gemaakte vastgoedoplossingen aanbieden waarbij de onroerende goederen worden aangepast aan de specifieke behoeften van hun gebruikers.
4.2. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito's of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de financiering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard.
4.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) nemen of geven. De activiteit van het met aankoopoptie in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
4.4. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennootschap zich inlaten met:
4.5. De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigdheden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen en in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of financiële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben.
Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelneming, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel identiek is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen.
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
Het is de raad van bestuur toegestaan het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van zevenennegentig miljoen tweehonderd dertienduizend tweehonderd drieëndertig euro en tweeëndertig cent (€ 97.213.233,32), door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, met naleving van de voorschriften van het Wetboek van Vennootschappen, van deze statuten en van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Deze toelating geldt voor de duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie van het proces-verbaal van het desbetreffende machtigingsbesluit van de algemene vergadering in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad. Deze toelating is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf zou over beslissen.
De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden tenzij mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedematerialiseerde effecten. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Inschrijvingscertificaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden.
Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van effecten worden in voormeld register ingeschreven.
De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schriftelijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd.
Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermeldde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea.
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap.
Brussel Elsenesesteenweg • ZARA website www.vastned.be.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minstens drie bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde door deze laatste kunnen worden herroepen.
Ingeval een of meer plaatsen van bestuurders openvallen, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de definitieve benoeming zal overgaan.
Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel 13 van de GVV-Wet, wordt de raad van bestuur van de vennootschap zo samengesteld dat de vennootschap conform artikel 4 van de GVV-Wet kan worden bestuurd. Er dienen minstens drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 §1 van het Wetboek Vennootschappen en Verenigingen te zetelen in de raad van bestuur van de vennootschap.
De effectieve leiding van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap moet worden toevertrouwd aan ten minste twee personen.
Alle bestuurders moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel 14 §1, van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel 20 van de wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht op kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden.
De leden van de raad van bestuur en de personen belast met de effectieve leiding dienen te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
Onverminderd de overgangsbepalingen zoals voorzien in artikel 37, zijn de leden van de raad van bestuur en de personen belast met de effectieve leiding uitsluitend natuurlijke personen.
De raad van bestuur kan bij toepassing van artikel 524bis van het Wetboek van vennootschappen een directiecomité samenstellen waarvan de leden gekozen worden binnen of buiten de raad. De over te dragen bevoegdheden aan het directiecomité zijn alle bestuursbevoegdheden met uitzondering van de bestuursbevoegdheden die
betrekking kunnen vvan bestuur zijn voorbehouden of op handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel 7:97 van het Wetboek Vennootschappen en Verenigingen. Wanneer een directiecomité is aangesteld is de raad van bestuur belast met het toezicht op dit comité.
De raad van bestuur bepaalt de voorwaarden voor de aanstelling van de leden van het directiecomité, hun ontslag, hun bezoldiging, hun eventuele ontslagvergoeding, de duur van hun opdracht en de werkwijze.
Indien een directiecomité werd aangesteld, kan enkel deze het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren. Indien geen directiecomité werd aangesteld, kan de raad van bestuur het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren zoals voorzien in artikel 13, vierde lid van huidige statuten.
De raad, het directiecomité evenals de gedelegeerd bestuurders belast met het dagelijks bestuur binnen het kader van dit dagelijks bestuur, mogen eveneens specifieke bevoegdheden aan één of meer personen van hun keuze toekennen, binnen hun respectieve bevoegdheden.
De raad kan de vergoeding vaststellen van elke mandataris aan wie speciale bevoegdheden werden toegekend dit alles conform de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Onverminderd de overgangsbepalingen zoals voorzien in artikel 37, zijn de leden van het directiecomité uitsluitend natuurlijke personen en dienen zij te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.
De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld.
De commissaris(sen) controleert (controleren) en certifieert (certifiëren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap.
De opdracht van commissaris mag enkel worden toevertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht.
De gewone algemene vergadering van de aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om veertien uur dertig minuten.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag.
Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt.
Te allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van een notaris.
De algemene vergaderingen worden gehouden in de zetel van de vennootschap of in een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping.
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap per gewone brief of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door een enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst.
Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar.
Bij toepassing van artikel 45, 2° van de GVV-Wet verdeelt de vennootschap ter vergoeding van het kapitaal jaarlijks minstens 80% van het resultaat zoals gedefinieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen. Deze verplichting doet evenwel geen afbreuk aan artikel 7:212 van het Wetboek vennootschappen en verenigingen.
Brussel Louizalaan • ICI Paris XL
Op 24 april 2019 is EY Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, met kantoor te 1831 Diegem, De Kleetlaan 2, benoemd als commissaris van Vastned Retail Belgium. Het mandaat van de commissaris eindigt onmiddellijk na de jaarvergadering in 2022.
De vergoeding van de commissaris bedraagt € 58.200 (excl. BTW, excl. kosten) per jaar voor het boekjaar dat een aanvang nam op 1 januari 2019 voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening. Daarnaast is er een vergoeding van € 7.000 (excl. BTW, excl. kosten) voor de controle van de perimetervennootschappen.
Sinds december 2001 is met Bank Degroof Petercam, Nijverheidsstraat 44 te 1000 Brussel, een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van € 1.000 per maand.
De door Vastned Retail Belgium aangewezen vastgoeddeskundigen zijn:
Conform de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen waarderen zij viermaal per jaar de portefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddeskundigen worden berekend op basis van een jaarlijks vast bedrag per gebouw.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland), de Sociétés d'Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. De GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de financiers. Het statuut geeft zowel financiers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kostenefficiënte en fiscaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille.
De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cashflow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet. De GVV staat onder controle van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en,
b) in voorkomend geval en binnen de grenzen van artikel 7, b) van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot x van de GVV-Wet; de GVV heeft aldus geen statutair verankerd beleggingsbeleid, maar ontwikkelt een strategie, waarbij haar activiteiten zich over de hele waardeketen van de vastgoedsector kunnen uitstrekken
een spreiding van het risico: maximaal 20% van het vermogen investeren in vaste goederen die één enkel vastgoedgeheel vormen, behoudens uitzonderingen
een GVV mag zich niet engageren in "ontwikkelingsactiviteiten" tenzij occasioneel; dit betekent dat een GVV zich niet kan opstellen als bouwpromotor met de bedoeling om gebouwen op te trekken om die achteraf te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken
Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.
Vennootschappen die fuseren met een GVV zijn onderworpen aan een belasting (exit taks) van 12,875% op de latente meerwaarde en belastingvrije reserves. Hierbij dient opgemerkt te worden dat vanaf aanslagjaar 2021 het tarief van de exit tax terug zal stijgen naar 15%.
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de nietbezette verhuurlocaties.
Het bruto aanvangsrendement wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten op jaarbasis op datum van de aanschaffing van de vastgoedbelegging en de investeringswaarde van de vastgoedbelegging.
Brutodividend per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen.
Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
De bruto markthuur omvat de lopende huren verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties.
Het bruto rendement wordt berekend als de verhouding tussen de bruto markthuur en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
Het EPRA Huurleegstandspercentage wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde voor de niet-bezette verhuurlocaties beschikbaar voor verhuring en diezelfde geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring.
Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in de reële waarde van financiële instrumenten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium NV.
De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs circuleert en dus niet in vaste handen is.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.
De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de mutatiekosten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Het leegstandspercentage wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de nietbezette verhuurlocaties en diezelfde geschatte huurwaarde verhoogd met de commerciële huurinkomsten.
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Bruto jaarhuur op basis van de huursituatie op een bepaald ogenblik in de tijd.
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij, gecorrigeerd voor de reële waarde van de financiële instrumenten en de uitgestelde belastingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing. De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, verhoogd van 27% naar 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen) met ingang vanaf 1 januari 2017.
Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitdatum.
Het netto rendement wordt berekend als de verhouding tussen de bruto markthuur, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Het nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de winst-en-verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij gecorrigeerd met de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde.
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde.
Deze reële waarde ('fair value') is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de mutatiekosten. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de lopende huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen en uitgestelde belastingen/verplichtingen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13 §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de gereglementeerde vastgoedvennootschappen vastgesteld op 65%.
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de winst-en-verliesrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Inhoud Vastned Retail Belgium
Ontwerp en opmaak TYPE 3 / Frank van Munster
Beeldmateriaal Piet Mares fotografie © Kwinten Verspeurt Vastned Retail Belgium
Drukkerij Buroform
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.