Annual Report • Mar 23, 2012
Annual Report
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Rapport Annuel 2011
| Portefeuille immobilier | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) |
362.213 | 329.142 |
| Surface locative totale (m²) | 161.573 | 159.581 |
a — 52% Magasins le long d'axes routiers et centres commerciaux b — 48% Magasins de centres-villes
| Chiffres clés | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Capitaux propres (€ 000) | 228.739 | 205.206 |
| Capitaux d'emprunt (€ 000) | 135.533 | 128.050 |
| Taux d'endettement (%) | 36 % | 37 % |
| Chiffres clés par action | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) |
45,04 | 40,41 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) |
46,66 | 42,00 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) |
44,98 | 43,00 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) |
0 % | 6 % |
Bongo 252 m² Anvers
| a — 49% Habillement, chaussures et |
|---|
| accéssoires |
| b — 20% Articles ménager, |
| intérieur et bricolage |
Le dividende brut d'Intervest Retail augmente et atteint € 2,53 { par action en 2011.
| Résultats (€ 000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 21.300 | 21.050 |
| Charges relatives à la location | -54 | -50 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion | 13 | -14 |
| Résultat immobilier | 21.259 | 20.986 |
| Charges immobilières | -2.066 | -2.047 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -1.013 | -1.016 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 18.180 | 17.923 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 1.526 | 167 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 22.043 | 4.831 |
| Autre résultat sur portefeuille | -56 | 28 |
| Résultat d'exploitation | 19.193 | 22.949 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -5.260 | -5.032 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -92 | -126 |
| Impôts | -33 | -159 |
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.632 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.848 | 12.710 |
| Résultat sur portefeuille | 23.513 | 5.026 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et | ||
| autres éléments non distribuables | -53 | -104 |
| Dividende brut par action (€) | 2,53 | 2,50 |
| Dividende net par action (€) | 2,00* | 2,13 |
* Suite à la Loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (M.B. du 30 décembre 2011 - entrée en vigueur à partir du 1 janvier 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 15 % à 21 % (sauf certaines exonérations ou augmentations).
Au 31 décembre 2011, le cours boursier de l'action d'Intervest Retail s'élève à € 44,98, offrant ainsi un {rendement brut du dividende de 5,6 %.
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2011: | le mardi 14 février 2012 |
|---|---|
| Assemblée générale des actionnaires: | le mercredi 25 avril 2012 à 14h30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| Ex-date dividende 2011 ୭ |
le mardi 8 mai 2012 |
| ୭ Record date dividende 2011 |
le jeudi 10 mai 2012 |
| ୭ Mise en paiement du dividende 2011 |
à partir du vendredi 11 mai 2012 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2012: | le lundi 7 mai 2012 |
| Rapport financier semestriel au 30 juin 2012: | le mardi 31 juillet 2012 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2012: | le vendredi 26 octobre 2012 |
| Lettre aux actionnaires | 4 | |
|---|---|---|
| 1 | Rapport du conseil d'administration | 6 |
| Profil | 8 | |
| Politique d'investissement | 8 | |
| Déclaration de gouvernance d'entreprise | 10 | |
| Entreprendre durablement | 25 | |
| Cadre juridique adapté pour les sicaf immobilières 26 | ||
| 2 | Rapport du comité de direction | 30 |
| Le marché de l'immobilier commercial | 32 | |
| Développements importants en 2011 | 34 | |
| Résultats financiers | 38 |
Structure financière 42 Affectation du bénéfice 2011 46 Prévisions pour 2012 47
| 3 | Rapport concernant l'action | 48 |
|---|---|---|
| Données boursières | 50 | |
| Dividende et nombre d'actions | 53 | |
| Actionnaires | 54 |
Calendrier financier 55
| 4 | Rapport immobilier | 56 |
|---|---|---|
| Composition du portefeuille immobilier | 58 | |
| Aperçu du portefeuille immobilier | 61 | |
| Evolution du portefeuille immobilier | 61 | |
| Evaluation du portefeuille par | ||
| les experts immobiliers | 62 | |
| 5 | Rapport financier | 66 |
| Compte de résultats consolidés | 70 | |
| Résultat global consolidé | 71 | |
| Bilan consolidé | 72 | |
| Bilan de mutation des capitaux | ||
| propres consolidés | 74 | |
| Aperçu des flux de trésorerie consolidés | 76 | |
| Notes aux comptes annuels consolidés | 77 | |
| Rapport du commissaire | 112 | |
| Comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa 114 | ||
| 6 | Informations générales | 118 |
| Identification | 120 | |
| Extraits des statuts | 122 | |
| Commissaire | 126 | |
| Pourvoyeur de liquidité | 126 | |
| Experts immobiliers | 126 | |
| Sicaf immobilière - cadre légal | 126 | |
| Déclaration relative au rapport annuel | 127 | |
| Liste de terminologie | 128 |
Intervest Retail a réussi de présenter de bons résultats pour l'exercice 2011, bien que la confiance des consommateurs ait fortement régressé depuis mi-2011. Les détaillants restent également en 2011 encore disposés à payer des loyers plus élevés lors des renouvellements des contrats de bail pour des emplacements dont la qualité est prouvée. En 2011, les loyers de la sicaf immobilière pour des magasins dans les centres-villes ont augmenté en moyenne de 14 % lors des renouvellements des contrats de bail. Les loyers des magasins de la sicaf immobilière situés dans la périphérie ont augmenté en 2011 en moyenne de 10 % lors des renouvellements des contrats de bail.
Etant donné la bonne qualité du portefeuille immobilier d'Intervest Retail, le taux d'occupation du portefeuille reste avec 96,6 % à un niveau élevé ce qui confirme une fois de plus la qualité du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière.
En 2011, la juste valeur des immeubles de placement a enregistré une augmentation de valeur considérable de 6,6 % par rapport au 31 décembre 2010 (sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier). Cette évolution est portée dans une large mesure par un très vif intérêt de la part du marché de l'investissement. Pour les meilleurs magasins à des emplacements de premier ordre dans les centres-villes, les investisseurs sont actuellement disposés à acquérir des immeubles à des rendements d'environ 4 %. Au 31 décembre 2011, la juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière s'élève à € 362 millions.
Depuis sa fondation, Intervest Retail est parvenue à composer un portefeuille unique à des emplacements situés dans les centres-villes. La sicaf immobilière a pour ambition de renforcer considérablement cette position. Intervest Retail a acquis en 2011 le complexe commercial "Jardin d'Harscamp" sis place de l'Ange à Namur. Dans le noyau commercial de Namur les grandes surfaces commerciales sont très rares. En regroupant plusieurs unités à la place de l'Ange en unités supérieures à 500 m², une réponse est ainsi donnée à la demande de magasins ayant de grandes surfaces.
Au 31 décembre 2011, Intervest Retail a une position du bilan stable avec 73 % de financements à long terme, dont les échéances sont bien réparties entre 2012 et 2016. Pour plus de 70 % des crédits les taux d'intérêt sont fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt ayant une durée moyenne restante de 4,9 ans. Ceci, combiné avec un taux d'endettement relativement bas de 36 %, permet à la sicaf immobilière d'avoir confiance en 2012 malgré les circonstances économiques incertaines.
Pour l'exercice 2011, nous pouvons vous offrir un dividende brut de € 2,53 par action en comparaison à € 2,50 par action pour l'exercice 2010, ce qui représente une légère augmentation de 1 %. Le rendement du dividende brut par action s'élève ainsi à 5,6 % sur base du cours boursier au 31 décembre 2011.
Nous vous remercions pour la confiance que vous avez accordée à notre gestion et remercions la direction et tous les membres du personnel pour leurs efforts permanents et leur enthousiasme.
Jean-Pierre Blumberg Président du conseil d'administration
En 2011, le dividende brut d'Intervest Retail augmente {et atteint € 2,53 par action.
La juste valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 6,6 % en 2011 suite à la forte demande de biens immobiliers de qualité sur le {marché de l'investissement.
Au 31 décembre 2011, le taux d'endettement { n'atteint que 36 %.
Taco de Groot Jean-Pierre Blumberg
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La politique d'investissement a pour but d'obtenir une combinaison du rendement direct sur base des revenus locatifs et du rendement indirect sur base de l'augmentation de valeur du portefeuille immobilier. {(PAGE 8)
Bongo - Anvers - 252 m2
Rapport du conseil d'administration
Intervest Retail investit exclusivement dans de l'immobilier commercial belge, plus spécifiquement dans des magasins dans les centres-villes à des emplacements de premier ordre, des magasins situés le long d'axes routiers et des centres commerciaux.
Le portefeuille immobilier se compose actuellement de 289 unités locatives, réparties sur 94 emplacements différents.
Intervest Retail est une sicaf immobilière publique inscrite sur la liste des institutions d'investissement belges depuis le 22 décembre 1998. Les actions de la société sont cotées sur le marché réglementé de NYSE Euronext Brussels.
Au 31 décembre 2011 le portefeuille se compose de 48 % de magasins dans les centres-villes et de 52 % de magasins situés le long d'axes routiers et de centres commerciaux. {
La juste valeur totale des immeubles de placement s'élève au 31 décembre 2011 à € 362 millions.
La sicaf immobilière continue à opter pour une politique d'investissement basée sur des biens immobiliers commerciaux de qualité, qui sont loués à des locataires de premier ordre. Ces biens immobiliers ne nécessitent pas à court terme d'importants travaux de rénovation et sont biens situés d'un point de vue stratégique et commercial.
Les biens immobiliers commerciaux se composent de magasins situés en Belgique. Ces biens immobiliers peuvent aussi bien être des magasins dans les centres-villes, des magasins le long d'axes routiers (en dehors des villes) ainsi que des centres commerciaux. Il n'y a en principe pas d'investissements en biens immobiliers résidentiels, en immeubles de bureaux et en immeubles logistiques.
La politique d'investissement a pour but d'obtenir une combinaison du rendement direct sur base des revenus locatifs et du rendement indirect sur base de l'augmentation de valeur { du portefeuille immobilier.
Intervest Retail désire améliorer l'attractivité de son action au moyen d'une plus forte liquidité, de l'extension du portefeuille immobilier et d'une meilleure répartition des risques.
La liquidité est déterminée par la manière dont les actions peuvent être échangées en bourse. Les entreprises à liquidité élevée attirent plus rapidement de grands investisseurs, ce qui favorise les possibilités de croissance.
En 2011 la marge libre de l'action est restée constante à 27,62 %. {
Une bonne liquidité facilite l'émission d'actions nouvelles (en cas d'augmentations de capital, d'apports ou de fusions), ce qui revêt également une grande importance pour la poursuite de la croissance.
Pour améliorer sa liquidité, Intervest Retail a conclu un accord de liquidité avec la Banque Degroof. La liquidité de la majorité des sicaf immobilières belges est relativement basse. Une des causes principales est que ces fonds sont souvent trop petits - aussi bien en termes de capitalisation de marché que de marge libre - pour attirer l'attention des investisseurs professionnels. En outre, les actions des sicaf immobilières sont généralement achetées pour une longue période d'investissement, plutôt qu'à titre spéculatif, ce qui limite le nombre des transactions.
Un large portefeuille offre indéniablement une série d'avantages:
୭ Cela offre à une équipe de management spécialisée la possibilité, par sa connaissance du marché, de mener une politique innovatrice et créative, ce qui résulte en une hausse de la valeur d'actionnaire. Cela permet non seulement de réaliser une augmentation des loyers perçus mais également de la valeur du portefeuille. Cette gestion active peut se traduire par la rénovation et l'optimalisation du portefeuille, la négociation de nouvelles conditions locatives, l'amélioration de la qualité des locataires, la présentation de nouveaux services, etc.
Une extension du portefeuille immobilier peut être obtenue grâce à une approche dynamique du marché, d'une part, au niveau interne grâce au potentiel de croissance de l'actuel portefeuille immobilier et, d'autre part, par des acquisitions.
Intervest Retail est un partenaire très intéressant pour les investisseurs qui, dans le cadre de la répartition de leurs risques et le rejet des activités administratives, souhaitent apporter leurs magasins contre l'émission d'actions nouvelles. Pour les chaînes commerciales qui sont encore propriétaires de leurs biens immobiliers, il est également intéressant de conclure des transactions de sale-and-rentback avec Intervest Retail.
Intervest Retail tente de répartir les risques d'investissement de différentes manières. Ainsi, les locataires sont-ils souvent actifs dans des secteurs économiques fort différents, tels que l'habillement, l'alimentation, le bricolage, la décoration d'intérieur, etc. En outre, la sicaf immobilière essaye de maximaliser la répartition géographique de ses immeubles dans toute la Belgique.
La gestion des échéances finales et intermédiaires des contrats de bail tombe sous les restrictions de la législation commerciale (Loi du 30 avril 1951), par laquelle les locataires ont légalement le droit de résilier leur contrat de bail tous les trois ans.
Rapport du conseil d'administration
Cette déclaration de gouvernance d'entreprise cadre dans l'application des directives du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 ('Code 2009') et de la Loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des Sociétés. L'Arrêté Royal du 6 juin 2010 stipule que le Code 2009 est le seul code étant d'application. Ce Code se trouve sur le site web du Moniteur belge, et sur www.corporategovernancecommittee.be.
Intervest Retail fait usage du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 comme code de référence. Les principes de gouvernance d'entreprise d'Intervest Retail sont fixés par le conseil d'administration dans un certain nombre de directives:
La 'Charte de Gouvernance d'Entreprise' complète, qui décrit les règlements internes importants des organes de décision d'Intervest Retail ainsi que les autres directives, peut être consultée sur le site web de la société (www.intervestretail.be).
Il n'est dérogé des clauses du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 que lorsque des circonstances spécifiques l'exigent. Dans ce cas la dérogation, en concordance avec le principe 'comply or explain', est commentée dans le rapport annuel. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière a estimé qu'il est parfois justifié que la société n'applique pas certaines clauses du Code de Gouvernance d'Entreprise 2009. Selon le principe "se conformer ou expliquer" il est en effet permis de tenir compte de la taille relativement restreinte et des caractéristiques propres à la société et plus particulièrement de la législation déjà rigide relative aux sicaf immobilières.
1 Jean-Pierre Blumberg Président - Administrateur indépendant Adresse: Plataandreef 7 2900 Schoten Terme: Avril 2013 Fonction: Managing partner Linklaters LLP 2 Nick van Ommen Administrateur indépendant Adresse: Beethovenweg 50
| 2202 AH Noordwijk aan Zee | |
|---|---|
| Pays-Bas | |
| Terme: | Avril 2013 |
| Fonction: | Administrateur de sociétés |
3 EMSO sprl représentée de façon permanente par Chris Peeters
Administrateur indépendant
| Adresse: | Jan Moorkensstraat 68 |
|---|---|
| 2600 Berchem | |
| Terme: | Avril 2014 |
| Fonction: | Economiste spécialisé en transports, |
| administrateur délégué de Policy | |
| Research Corporation sa | |
11
| Administrateur | |
|---|---|
| Adresse: | Franklin Rooseveltlaan 38 |
| 4835 AB Breda | |
| Pays-Bas | |
| Terme: | Avril 2014 |
| Fonction: | Administrateur de sociétés |
| Administrateur | |
|---|---|
| Adresse: | Schubertlaan 16 |
| 3723 LN Bilthoven | |
| Pays-Bas | |
| Terme: | Avril 2014 |
| Fonction: | Chief executive officer Vastned Retail |
| Administrateur | |
|---|---|
| Adresse: | Kamerlingh Onnesstraat 69 |
| 2984 ED Ridderkerk | |
| Pays-Bas | |
| Terme: | Avril 2012 |
| Fonction: | Chief financial officer Vastned Retail |
Le conseil d'administration se compose de six membres, dont trois administrateurs indépendants qui remplissent tous les trois les nouvelles conditions de l'article 526ter du Code des Sociétés. Tous les administrateurs sont des administrateurs non exécutifs.
Les administrateurs sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale.
En 2011, le conseil d'administration s'est réuni sept fois. Les principaux points de l'ordre du jour aux sujets desquels le conseil d'administration s'est réuni et a statué en 2011 sont:
Les administrateurs ont assisté à toutes les réunions à l'exception Jean-Pierre Blumberg le 1 août 2011 et le 19 décembre 2011, EMSO sprl, représentée de façon permanente par Chris Peeters, le 21 février 2011 et le 19 décembre 2011, Nick van Ommen le 27 avril 2011 et le 1 août 2011 et Tom de Witte le 27 avril 2011.
Au cours de l'exercice 2011, Taco de Groot et Tom de Witte ont représenté l'actionnaire majoritaire Vastned Retail sa.
En 2011, le comité d'audit se compose de trois administrateurs indépendants: Nick van Ommen (président), Jean-Pierre Blumberg et EMSO sprl, représentée de façon permanente par Chris Peeters. La durée de leur mandat au sein du comité d'audit n'est pas spécifiée.
En 2011, ces administrateurs indépendants répondent tous aux neuf critères d'indépendance stipulés par l'article 526ter du Code des Sociétés.
Les membres du comité d'audit sont compétents. Chaque membre du comité d'audit est qualifié individuellement en matière de comptabilité et d'audit. En outre, le comité d'audit dans son ensemble fait preuve d'expertise. Ceci dans deux domaines: au niveau des activités d'Intervest Retail et au niveau de la comptabilité et de l'audit.
En 2011, le comité d'audit s'est réuni quatre fois. Les principaux points de l'ordre du jour du comité d'audit en 2011 sont:
Les membres du comité d'audit ont assisté à toutes les réunions, à l'exception d'EMSO sprl, représentée de façon permanente par Chris Peeters, le 21 février 2011 et Nick van Ommen le 27 avril 2011.
Le comité fait part de ses constatations et recommandations directement au conseil d'administration.
En 2011, le comité de direction se compose comme suit:
Jean-Paul Sols sprl, représentée de façon permanente par Jean-Paul Sols, et Inge Tas exercent également un mandat de direction au sein d'Intervest Offices & Warehouses sa, sicaf immobilière publique de droit belge.
Conformément à l'article 524bis du Code des Sociétés et à l'article 15 des statuts de la société, le conseil d'administration a cédé certaines compétences de gestion. Les règles relatives à la composition et au fonctionnement du comité de direction sont plus amplement décrites dans la 'Charte de Gouvernance d'Entreprise' de la société qui peut être consultée sur le site web (www.intervestretail.be). Les membres du comité de direction (excepté la sprl Rudi Taelemans) sont également des dirigeants effectifs de la société conformément à l'article 38 de la Loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles de placements.
Jean-Paul Sols, Rudi Taelemans, Inge Tas
Sous la direction du président, le conseil d'administration évalue périodiquement sa taille, sa composition, son fonctionnement et son efficacité. Il en fait de même pour le comité d'audit et pour l'interaction avec le comité de direction. Le conseil d'administration peut se faire assister par des experts externes.
Lors de ce processus d'évaluation:
Si les procédures d'évaluation précitées mettent à jour certaines faiblesses, le conseil d'administration apportera des solutions adéquates. Cela peut entraîner des modifications à la composition ou au fonctionnement du conseil d'administration ou du comité d'audit.
En ce qui concerne la prévention de conflits d'intérêt, la sicaf immobilière est d'une part soumise aux règles légales (les articles 523 et 524 du Code des Sociétés, la Loi du 20 juillet 2004 et les articles 17 à 19 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010) et d'autre part aux règles reprises dans ses statuts et sa Charte de Gouvernance d'Entreprise.
L'article 17 des statuts de la sicaf immobilière stipule ce qui suit à ce sujet:"Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société respecteront les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant."
Le conseil d'administration, le comité de direction et chaque membre individuel s'imposent une stricte discipline afin d'exclure tout conflit d'intérêt, qu'il soit de nature patrimoniale, professionnelle ou d'une toute autre nature, et ils veulent se tenir strictement à la règle légale de l'article 523 du Code des Sociétés relative aux conflits d'intérêt entre la sicaf immobilière et un administrateur.
Par exemple, si en raison d'autres mandats d'administrateur, ou pour une autre raison, un administrateur a un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une décision ou une opération relevant des compétences du conseil d'administration, l'article 523 du Code des Sociétés est appliqué et l'administrateur en question est prié de prendre part ni aux délibérations concernant les décisions ou opérations, ni au vote (article 523, § 1 in fine).
Lorsqu'un administrateur ou un membre du comité de direction a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une opération ou une décision relevant de la compétence du conseil d'administration ou du comité de direction, le membre concerné en informe par conséquent au préalable le président et les membres. Le membre concerné ne peut délibérer ni participer au vote relatif à l'opération concernée.
La déclaration, ainsi que les raisons justificatives relatives au conflit d'intérêt, sont inscrites au procèsverbal. En vue de sa publication dans le rapport annuel, le secrétaire décrit dans le procès-verbal la nature de la décision ou de l'opération et justifie la décision qui a été prise. En outre, le procès-verbal mentionne les conséquences patrimoniales pour la société suite à cette décision. Le rapport du commissaire qui doit être rédigé conformément à l'article 143 du Code des Sociétés, comporte une description séparée des conséquences financières pour la société.
En cas d'un éventuel conflit d'intérêt avec un actionnaire majoritaire de la sicaf immobilière, la procédure de l'article 524 du Code des Sociétés est appliquée. L'article 524 du Code des Sociétés astreint, entre autres, à soumettre les opérations avec des sociétés liées - à part certaines exceptions - à l'avis d'un comité d'administrateurs indépendants qui est assisté d'un expert indépendant.
En outre, l'article 18 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 prévoit que l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) doit être informée préalablement par la sicaf immobilière des opérations planifiées par la sicaf immobilière ou par une de ses filiales lorsqu'une ou plusieurs personnes suivantes agissent en tant que contrepartie ou en tirent un certain profit d'ordre patrimonial: les personnes qui contrôlent la sicaf immobilière ou qui détiennent une participation; le promoteur de la sicaf immobilière publique; les autres actionnaires de toutes les filiales de la sicaf immobilière publique; et les administrateurs, les gérants, les membres du comité de direction, les personnes chargées de la gestion quotidienne, les dirigeants effectifs ou les mandataires; et les personnes liées à toutes ces parties.
Ces opérations planifiées doivent représenter un intérêt pour la sicaf immobilière publique, doivent cadrer dans sa politique d'investissement et doivent être exécutées aux conditions de marché normales. Ces opérations doivent être publiées immédiatement.
Conformément à l'article 31 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 la société doit se conformer à l'évaluation de l'expert immobilier lorsqu'une transaction immobilière a lieu avec les personnes mentionnées ci-dessus.
La procédure pour la prévention de conflits d'intérêt n'a pas été appliquée au cours de l'exercice 2011.
Intervest Retail n'a pas de comité de nomination et de rémunération. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière considère les tâches du comité de nomination et du comité de rémunération comme des tâches du conseil d'administration dans son ensemble. Intervest Retail déroge ainsi aux recommandations du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 (voir également le paragraphe relatif au principe "comply or explain"). La taille restreinte du conseil permet de débattre de ces sujets efficacement. D'autre part, la problématique des nominations ou de la rémunération au sein de la sicaf immobilière requiert trop peu d'attention complémentaire pour justifier la création d'un comité séparé et des frais supplémentaires.
Le conseil d'administration est responsable de la politique de rémunération de ses membres et des membres de la direction. La rémunération des administrateurs doit être présentée pour approbation à l'assemblée générale.
La politique est basée sur les principes suivants:
Dans des circonstances constantes la politique de rémunération est également d'application pour les deux prochains exercices.
En 2011, la rémunération annuelle fixe des administrateurs qui ne représentent pas l'actionnaire majoritaire s'élève à € 14.000 par an en tant que membre du conseil d'administration (€ 15.000 par an pour le président du conseil d'administration). Aucune indemnité supplémentaire n'est accordée pour l'appartenance à un comité ni pour l'exercice de la présidence d'un comité. Les administrateurs qui représentent l'actionnaire majoritaire exercent leur mandat de façon non rémunérée.
Aucun contrat de travail n'a été conclu avec les administrateurs et aucune indemnité de licenciement n'est prévue. Conformément à l'article 16 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, la rémunération des administrateurs n'est pas liée directement ou indirectement aux opérations réalisées par la sicaf immobilière. Les administrateurs ne détiennent pas d'actions de la sicaf immobilière et aucune option sur actions de la sicaf immobilière n'a été accordée aux administrateurs.
Le montant de la rémunération fixe qui a été octroyé en 2011 aux membres du comité de direction en tant que salaire s'élève à € 355.002 dont € 113.340 pour le président du comité de direction. Des options sur actions de la sicaf immobilière ne sont pas octroyées aux membres de la direction.
Les trois membres du comité de direction peuvent entrer en ligne de compte pour une prime annuelle commune de € 30.000 au maximum. Le montant de la prime à allouer est déterminé au moyen de critères mesurables sur base des prestations convenues préalablement.
En 2010, ces critères se rapportaient à l'activité de relouer, au taux d'occupation, aux investissements, à la durabilité, à la commercialisation du Julianus Shopping à Tongres et au refinancement des crédits auprès d'institutions financières. Sur base des objectifs réalisés en 2010, une prime d'un montant total de € 30.000 a été allouée en 2011. Aucun droit de revendication de la rémunération variable n'est prévu.
En plus de cette prime régulière, un membre de la direction peut entrer en ligne de compte pour une prime annuelle supplémentaire qui peut être allouée sur base de prestations exceptionnelles. En 2010, aucune prime supplémentaire n'a été octroyée.
La rémunération annuelle fixe des administrateurs indépendants reste inchangée par rapport aux rémunérations pour 2011 mentionnées ci-dessus.
La rémunération annuelle fixe des membres du comité de direction, est indexée (i) annuellement au 1er janvier, conformément à l'indice normal des prix à la consommation, où l'indice de base est celui du mois précédent l'entrée en vigueur du contrat et où le nouvel indice est celui du mois précédent le mois dans lequel l'indexation a lieu (ii), augmenté de 1 pourcent. Cela revient à une augmentation de 3,5 % au 1 janvier 2012. Pour Inge Tas, cfo, la rémunération annuelle fixe pour l'exercice 2012 augmente et s'élève à € 96.900 (y compris les frais de voiture, le remboursement de frais et le plan pension).
En 2011, les critères pour l'obtention d'une prime se rapportent à l'activité de relouer, au taux d'occupation, aux investissements, à la durabilité, à la commercialisation du Julianus Shopping à Tongres et au refinancement des crédits auprès d'institutions financières. Pour l'exercice 2011, les trois membres du comité de direction entrent en ligne de compte pour une prime annuelle commune de € 31.000 au maximum. Sur base des objectifs réalisés en 2011, une prime d'un montant total de € 31.000 est allouée. En 2011, aucune prime supplémentaire n'a été octroyée.
Les membres du conseil d'administration sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale des actionnaires. Il n'y a pas d'indemnité de licenciement.
Les membres du comité de direction sont nommés pour une durée indéterminée et l'indemnité de résiliation s'élève à l'équivalent de douze mois (pour le cfo) à dix-huit mois (pour le ceo et le coo) de la rémunération fixe (sauf en cas de négligence grave ou de faute intentionnelle, dans quels cas aucune indemnité ne sera due).
Rapport du conseil d'administration
Les évolutions permanentes sur les marchés immobiliers et les marchés financiers exigent un suivi continu des risques stratégiques, d'exploitation et financiers ainsi que du reporting financier et des risques de conformité, afin de surveiller les résultats et la situation financière d'Intervest Retail. {
En 2011, le conseil d'administration d'Intervest Retail a consacré une fois de plus beaucoup d'attention aux facteurs de risques auxquels Intervest Retail est confrontée.
Ces risques sont en grande partie déterminés par les choix stratégiques que fait Intervest Retail pour limiter la vulnérabilité par rapport aux facteurs externes. L'ampleur de ces risques est déterminée par les choix stratégiques par rapport à la politique d'investissement, comme par exemple le choix du:
୭ type d'immobilier: Intervest Retail a opté d'investir principalement dans des magasins (tous les types), en mettant l'accent sur les magasins des centres-villes. Les magasins situés le long d'axes routiers et les centres commerciaux font partie des possibilités. En outre, la sicaf immobilière vise à répartir le mieux possible la répartition géographique de ses immeubles.
Le patrimoine immobilier d'Intervest Retail est évalué sur base trimestrielle par des experts immobiliers indépendants. Ces experts immobiliers disposent des qualifications nécessaires et ont une grande expérience du marché. La juste valeur des immeubles qu'ils ont évalués est comptabilisée à la rubrique "Immeubles de placement" à l'actif du bilan statutaire et consolidé. Les variations de la juste valeur sont comptabilisées à la rubrique "Variations de la juste valeur des immeubles de placement" dans les comptes de résultats consolidés et statutaires et peuvent influencer le résultat net positivement ou négativement. Les valeurs déterminées par les experts représentent la valeur de marché des immeubles. Par conséquent, les variations de la valeur de marché du patrimoine sont reflétées à l'actif net d'Intervest Retail, comme publiées sur base trimestrielle. Intervest Retail est exposée à la variation de la juste valeur de son portefeuille telle qu'elle résulte des expertises indépendantes.
Au 31 décembre 2011, une adaptation négative hypothétique du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (yield ou taux de capitalisation) de 1 % ferrait baisser la juste valeur de l'immobilier de € 54 millions ou 14 %. Le taux d'endettement d'Intervest Retail augmenterait ainsi de 6 % et s'élèverait à 42 % (voir également à cet égard "Analyse de sensibilité" reprise au Rapport immobilier).
୭ période d'investissements et de désinvestissements: Sur base de la connaissance des cycles économiques et immobiliers, il est tenté de répondre le mieux possible aux mouvements ascendants et descendants des marchés. Sur base des indicateurs économiques il est possible d'estimer au mieux le développement attendu de la conjoncture. Le marché de l'investissement et en particulier le marché de la location de l'immobilier commercial, réagissent avec un certain retard à la volatilité de la conjoncture économique. Les périodes de haute conjoncture prononcée donnent lieu à des prix de marché plus élevés qui peuvent ultérieurement être sujets à de fortes corrections négatives. Durant ces périodes de haute conjoncture, Intervest Retail mènera une politique relative aux investissements plutôt modérée afin de limiter le risque d'investir à un mauvais moment. Dans les périodes de baisse de la conjoncture, la valeur et le taux d'occupation des immeubles baissent d'ordinaire. Aussitôt que la conjoncture reprend, une politique d'investissement plus active est menée, anticipant ainsi l'augmentation de valeur des immeubles et un marché de la location plus actif. Une certaine prudence est mise à jour afin d'éviter que le taux d'endettement de la sicaf immobilière ne dépasse les niveaux autorisés.
Ces risques proviennent des transactions quotidiennes et d'événements (externes) qui ont lieu au sein du cadre stratégique, tels que les:
୭ risques d'investissements: Les principaux risques qui sont inhérents aux investissements en biens immobiliers se situent au niveau des variations négatives futures de la juste valeur des immeubles de placement qui pourraient provenir principalement de l'augmentation de l'inoccupation, des loyers impayés, de la baisse des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats de bail ou lors de la prolongation des contrats de bail existants et de la pollution du sol.
Au sein d'Intervest Retail des mesures de contrôle internes sont prises pour limiter les risques liés aux décisions d'investissement erronées. Il est ainsi toujours procédé à une évaluation scrupuleuse du profil des risques sur base d'une analyse de marché, d'une évaluation des rendements futurs, d'un screening des locataires existants, d'une étude des exigences relatives à l'environnement et aux permis, d'une analyse des risques fiscaux, etc.
Conformément à l'article 31 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, un expert indépendant évalue toute acquisition ou aliénation d'un bien immobilier. Pour toute aliénation la valeur d'expertise déterminée par l'expert immobilier indépendant forme un fil conducteur important pour la valeur de transaction. En outre, Intervest Retail veille scrupuleusement à ce que les garanties établies lors d'une transaction restent limitées aussi bien en ce qui concerne la durée que la valeur.
En outre, Intervest Retail procède pour toute acquisition à un "due diligence" technique, administratif, juridique, comptable et fiscal qui est basé sur une analyse constante des procédures, et elle est généralement assistée par des conseillers externes spécialisés.
୭ risques de location: Ces risques se rapportent à la nature et à l'emplacement du bien immobilier, à la mesure dans laquelle il doit concurrencer les immeubles avoisinants, à la qualité du bien immobilier, à la qualité du locataire et au contrat de bail. Intervest Retail inventorie continuellement le développement de ces facteurs. Sur base régulière un profil des risques est attribué à chaque immeuble (sur base des connaissances locales propres et des données fournies par des personnes externes et/ ou experts immobiliers). En fonction du profil des risques un certain rendement doit être réalisé sur une certaine période qui est comparé au rendement attendu sur base du modèle de rendement interne. Sur cette base une analyse est faite des objets dans lesquels des investissements additionnels sont nécessaires, où le 'mix' des locataires doit être adapté et quels immeubles sont pris en compte pour la vente. En outre, chaque mois l'inoccupation et les risques d'inoccupation sont analysés, en prenant en compte l'échéance des contrats de bail. Tout en respectant les règles de la loi sur les loyers en vigueur, une répartition équilibrée de la durée des contrats est recherchée. De cette façon il est possible d'anticiper en temps utile les résiliations futures des contrats de bail et les révisions des contrats bail.
En outre, des procédures de contrôle internes ont été rédigées qui doivent garantir que l'encaissement des loyers se fasse à temps et veiller à que les arriérés de loyers soient suivis de façon adéquate. Les loyers doivent être payés par anticipation sur base mensuelle ou trimestrielle. L'administration financière et l'asset management veillent attentivement à limiter les arriérés de loyers. Au 31 décembre 2011, le crédit clients dû ne comprend que 5 jours.
Les réorganisations judiciaires des sociétés dans lesquelles Intervest Retail est impliquée (fusion, scission, scission partielle, apport en espèces, etc.) sont toujours soumises à des travaux de "due diligence", qui sont réalisés avec l'assistance de conseillers externes afin de minimiser les risques d'erreurs judiciaires et financières.
Le risque de destruction des immeubles par incendie ou par une autre catastrophe est assuré par Intervest Retail pour une valeur de reconstruction totale de € 155 millions (€ 76 millions pour les magasins des centres villes et € 79 millions pour les magasins situés le long d'axes routiers et le centres commerciaux) par rapport à la juste valeur des immeubles de placements de € 362 millions au 31 décembre 2011 (€ 196 millions pour les magasins des centres-villes et € 166 millions pour les magasins situés le long d'axes routiers et les centres commerciaux). Une assurance pour l'inoccupation des immeubles résultant de ces événements est également prévue à concurrence de 36 mois de loyer. Les assurances comprennent également des garanties supplémentaires à concurrence de 20 % maximum du montant assuré pour les frais de maintien et de nettoyage, le recours des locataires et des utilisateurs et le recours des tiers.
Lors d'investissements en biens immobiliers la fiscalité joue un rôle important (TVA, droits d'enregistrements, exit tax, précompte immobilier, etc.). Ces risques fiscaux sont évalués continuellement et où cela s'avère nécessaire il est fait appel à des conseillers externes.
Les modifications relatives à la réglementation concernant l'urbanisme et la protection de l'environnement peuvent avoir un effet défavorable sur la capacité d'Intervest Retail d'exploiter à terme un immeuble. L'application stricte et le respect de la réglementation prescrite par les autorités communales peut influencer de façon négative l'attrait de l'immeuble. Une réduction des dimensions d'un immeuble, imposée lors d'une rénovation approfondie, peut également affecter sa juste valeur.
Finalement, l'introduction de nouvelles normes ou de normes plus sévères relatives à pollution de sol ou à la consommation d'énergie peut influencer dans une large mesure les frais nécessaires à la poursuite de l'exploitation de façon adéquate du bien immobilier.
Les principaux risques financiers sont les risques de financement, les risques de liquidité, les risques des taux d'intérêt et les risques liés aux contreparties bancaires.
୭ risques de financement: Le portefeuille immobilier peut être financé en partie par des capitaux propres et en partie par des capitaux d'emprunt. Une augmentation relative des capitaux d'emprunt par rapport aux capitaux propres peut donner lieu à un rendement plus élevé (soi-disant "leverage"), mais ainsi également à un risque plus élevé. En cas de rendements décevants des biens immobiliers et en cas de réductions de valeur, le risque existe lors d'un taux élevé de leverage qu'il n'est plus possible de pouvoir répondre aux obligations des taux d'intérêt et de remboursements des capitaux d'emprunt et autres obligations de paiement. Il est alors impossible d'obtenir un financement au moyen de nouveaux capitaux d'emprunt ou alors à des conditions très défavorables. Afin de pouvoir faire face aux obligations de paiement il faut vendre de l'immobilier, courant le risque que cela ne se réalise pas aux meilleures conditions. L'évolution de la valeur du portefeuille de vente au détail est déterminée en grande mesure par les développements sur le cycle du marché de la vente au détail. Intervest Retail aspire toujours à une relation équilibrée entre les capitaux propres et d'emprunt pour le financement de l'immobilier.
En outre, Intervest Retail s'efforce par la fourniture d'information transparente, des contacts réguliers avec les financiers et des actionnaires (potentiels) et par l'augmentation de la liquidité de l'action, de sauvegarder l'accès au marché des capitaux.
Enfin par rapport aux financements à long terme, une répartition équilibrée des dates de refinancement et de la durée moyenne pondérée entre 3,5 et 5,0 ans est recherchée. Il peut y être dérogé temporairement si des circonstances de marché spécifiques l'exigent. Au 31 décembre 2011, la durée moyenne restante des conventions de crédit à long terme est 3,6 ans.
Les conventions de crédits bancaires d'Intervest Retail dépendent du respect des ratios financiers, qui sont surtout liés au niveau des dettes financières consolidées d'Intervest Retail ou de ses charges d'intérêt financières. Ces ratios limitent le montant qu'Intervest Retail pourrait encore emprunter. Ces ratios sont respectés au 31 décembre 2011. Si Intervest Retail ne respectait plus ces ratios, les institutions financières pourraient exiger que les conventions de financement de la sicaf immobilière soient annulées, renégociées, résiliées ou remboursées par anticipation.
Le taux d'endettement maximum autorisé par la règlementation sur les sicaf immobilières limite la capacité d'emprunt d'Intervest Retail. La capacité d'endettement supplémentaire théorique d'Intervest Retail comprend, dans les limites du ratio de 65 % qui est fixé légalement, environ € 300 millions sur base d'une évaluation constante du portefeuille immobilier existant. Au 31 décembre 2011, le taux d'endettement s'élève à 36 %.
୭ risques de liquidité: Intervest Retail doit générer suffisamment de flux de trésorerie afin de pouvoir répondre à ses obligations de paiement quotidiennes. Ce risque est, d'une part, limité par les mesures mentionnées sous 'risques d'exploitation', par lesquelles les risques de perte de flux de trésorerie, par exemple, pour cause d'inoccupation et faillites des locataires sont réduits. D'autre part, Intervest Retail doit disposer de suffisamment de marge de crédit pour compenser les fluctuations des besoins de liquidités. A cet effet des prévisions de flux de trésorerie sont établies. Intervest Retail a prévu suffisamment de marges de crédit auprès de ses financiers pour compenser ces fluctuations. Pour pouvoir faire usage de ces marges de crédit, il faut satisfaire de façon continue aux conditions des facilités de crédit.
Au 31 décembre 2011, Intervest Retail dispose de € 11 millions de lignes de crédit non utilisées pour son fonctionnement et la distribution du dividende.
Intervest Retail entretient des relations commerciales avec 5 banques:
Intervest Retail revoit régulièrement la liste de ses relations bancaires et son exposition à chacune d'entre elles. Dans le contexte de crise actuel du secteur bancaire, il n'est pas exclu qu'une ou plusieurs contreparties bancaires d'Intervest Retail pourraient faire défaut. Le modèle financier d'Intervest Retail repose sur un endettement structurel, de sorte que sa position de liquidité auprès des institutions financières est en principe assez limitée. Cette position s'élevait au 31 décembre 2011 à € 0,4 million.
Chaque trimestre une clôture comptable complète et une consolidation sont rédigées et publiées. Afin d'optimiser le processus de reporting financier, un planning avec des dates limites est établi au sein du département financier pour toutes les tâches à accomplir. L'équipe financière rédige ensuite les chiffres trimestriels et les bilans. Ces chiffres trimestriels sont toujours analysés de façon approfondie et soumis à un contrôle interne.
Afin de limiter le risque d'erreurs dans le reporting financier, les chiffres sont traités au sein du comité de direction et leur exactitude et leur intégralité sont contrôlées par, entre autres, l'analyse des revenus locatifs, des charges d'exploitation, de l'occupation, des activités locatives, de l'évolution de la valeur des immeubles, des débiteurs, etc. Des comparaisons entre les prévisions et les budgets sont analysées. Ensuite, chaque trimestre le comité de direction fait part au comité d'audit des états financiers, comprenant la comparaison des chiffres annuels, le budget et les explications en cas d'anomalie. En outre, les chiffres semestriels et annuels sont toujours contrôlés par le commissaire.
Ces risques se rapportent au non-respect de manière adéquate des lois et réglementations importantes et aux collaborateurs qui n'agissent pas de façon intègre. Intervest Retail limite ces risques en procédant à un screening lors de l'engagement de ses collaborateurs, en créant une conscience de ces risques auprès de ses collaborateurs, et en veillant à ce qu'ils aient une connaissance suffisante des modifications des lois et règlementations importantes, assistés par des conseillers juridiques externes. Afin de garantir une culture d'entreprise intègre, Intervest Retail avait déjà établi dans le passé un code de conduite interne (code of conduct) et un règlement de déclenchement d'alerte.
Le commissaire, nommé par l'assemblée générale des actionnaires, est Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL et est représenté par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, réviseurs d'entreprise.
En 2011, le portefeuille immobilier est évalué tous les trimestres par trois experts indépendants, de Crombrugghe & Partners, Cushman & Wakefield et CB Richard Ellis, chacun pour une partie du portefeuille immobilier et selon un système de rotation.
Conformément aux principes 3.7. et 6.8. ainsi qu'à l'Annexe B du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009, la société a désigné Inge Tas, membre du comité de direction et cfo, comme compliance officer, chargée de la surveillance du respect des règles concernant l'abus de marché, suivant les règles imposées par la Loi du 2 août 2002, relative à la supervision du secteur financier et des services financiers, et par la Directive 2003/6/EC relative aux délits d'initiés et la manipulation de marché.
En 2011, il a été dérogé aux dispositions suivantes du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 (explain):
୭ Dispositions 5.3 et 5.4 relatives au fonctionnement des comités (annexe D et E inclue)
Le conseil d'administration a décidé de ne pas créer de comité de nomination et de comité de rémunération. Le conseil considère les tâches de ces comités comme des tâches du conseil d'administration en entier. La taille restreinte du conseil permet de traiter ces sujets efficacement.
Conformément au principe 2.9, le conseil d'administration n'a pas désigné de secrétaire d'entreprise qui émet des recommandations au conseil concernant toutes les questions administratives et qui prend soin de la communication au sein et entre les organes de gestion de la société. La taille restreinte de la société et du conseil d'administration rend telle fonction superflue.
Intervest Retail veut organiser et réaliser ses activités de façon durable afin de limiter le plus possible l'impact négatif de ses activités sur l'environnement. Une méthode de travail durable de plus en plus poussée et justifiée d'un point de vue économique est réalisée progressivement, où le point de départ reste la satisfaction des locataires.
Les objectifs posés par Intervest Retail par rapport à la durabilité sont:
Les conditions préalables sont toujours:
Le 7 janvier 2011 l'Arrêté Royal relatif aux sicaf immobilières du 7 décembre 2010 est entré en vigueur et l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 a été abrogé. En effet, depuis l'entrée en vigueur de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 la réglementation pour les organismes de placements collectifs a connu un certain nombre de développements au plan législatif. Certaines dispositions de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 se sont avérées nécessiter une modification, soit que leur application ait soulevé certains problèmes, soit que l'évolution des marchés financiers ait fait apparaître un besoin d'actualisation. Dans le cadre du maintien de l'attrait présenté par la sicaf immobilière et de la protection des investisseurs, il s'imposait dès lors de modifier le cadre juridique applicable.
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 a apporté principalement les modifications suivantes:
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 offre à la sicaf immobilière la possibilité de créer des filiales qui adoptent la forme d'une "sicaf immobilière institutionnelle". Cette nouvelle option permet d'utiliser un véhicule ad hoc pour la réalisation par les sicaf immobilières publiques de projets spécifiques avec un tiers (investisseur institutionnel ou professionnel), mais sans que cela soit contraire à l'intérêt des actionnaires de la sicaf immobilière publique. L'intérêt des actionnaires de la sicaf immobilière publique sera par conséquent la limite dans laquelle la création d'une sicaf immobilière institutionnelle est autorisée. Pour cette raison l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 précise notamment qu'une sicaf immobilière institutionnelle doit obligatoirement être contrôlée, exclusivement ou conjointement, par une sicaf immobilière publique. En outre, l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 interdit la construction par laquelle une sicaf immobilière institutionnelle est sous le contrôle conjoint de deux sicaf immobilières dans la mesure où celles-ci ne sont pas contrôlées par une même sicaf immobilière publique. Enfin, une participation dans une sicaf immobilière institutionnelle ou dans une société immobilière ne sera considérée comme un bien immobilier qu'au cas où elle confère un contrôle (conjoint ou exclusif) sur la société concernée.
Les sicaf immobilières institutionnelles sont soumises au contrôle de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA). Sous réserve de quelques exceptions spécifiques énumérées (relatives au dossier d'inscription, les experts immobiliers, les règles concernant les augmentations de capital, les obligations en tant que société publique cotée en bourse et la politique de placement), toutes les dispositions qui sont d'application à une sicaf immobilière publique sont également d'application à la sicaf immobilière institutionnelle.
Pour des raisons fiscales il y a une interdiction pour les soi-disantes "filiales mixtes" de sorte que la sicaf immobilière publique qui exerce le contrôle sur une ou plusieurs sicaf immobilières, ne peut avoir une filiale (de droit belge) qui adopte la forme d'une société immobilière. En d'autres termes, la sicaf immobilière publique devra faire un choix quant au type de filiales qu'elle veut maintenir.
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 impose qu'au moins trois administrateurs indépendants au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés siègent au conseil d'administration de la sicaf immobilière publique et que le conseil d'administration doit être composé de telle manière que la sicaf immobilière peut être gérée de façon autonome et uniquement dans l'intérêt des actionnaires. Aussitôt que le seuil de minimis est franchi, la sicaf immobilière doit toujours être représentée par au moins deux administrateurs pour tout acte de disposition.
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 permet d'émettre des titres autres que des actions. Seule l'émission de parts bénéficiaires (ou d'autres titres ne représentant pas le capital et similaires à des parts bénéficiaires) demeure interdite.
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 offre la possibilité de réaliser une augmentation de capital avec suppression du droit de préférence, à la condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres.
Un certain nombre de précisions ont été apportées aux règles relatives aux augmentations de capital par apport en nature y compris le prix d'émission minimal qui désormais ne peut être basé uniquement sur la moyenne des cours des trente jours du cours boursier (sous déduction ou non des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées), mais également sur la valeur nette d'inventaire. Les règles relatives à l'apport en nature s'appliqueront désormais aux fusions, scissions et opérations assimilées.
L'octroi d'un dividende optionnel est désormais explicitement autorisé et réglementé.
II y a de nouvelles règles pour l'expert immobilier qui est désigné par la sicaf immobilière pour évaluer son portefeuille immobilier. L'indépendance nécessaire est plus accentuée et il est précisé que sa rémunération ne peut être liée à la valeur du bien immobilier expertisé. En outre, la sicaf immobilière à l'obligation de veiller à une rotation de ces experts. Un expert ne peut ainsi être désigné que pour une période de trois ans renouvelable. En outre, l'expert ne peut être chargé
de l'évaluation d'un bien immobilier déterminé que pendant une période maximale de trois ans, après quoi une période de "cooling-off" doit être prise en considération en ce qui concerne ce même bien immobilier. Au cas où l'expert est une personne morale, ce système de rotation s'applique exclusivement aux personnes physiques qui représentent la personne morale.
La possibilité de constituer des sicaf immobilières institutionnelles mise à part, les obligations en matière de politique de placement ont été adaptées sur un certain nombre de points.
Il est ainsi déterminé sous quelles conditions la sicaf immobilière publique et ses filiales peuvent investir en valeurs mobilières qui ne sont pas qualifiées comme bien immobilier, et sous quelles conditions elles peuvent posséder des liquidités non affectées et acheter ou vendre des instruments de couverture (par exemple des "des swaps de taux d'intérêt").
Les sicaf immobilières publiques et ses filiales peuvent sous certaines conditions en tant que preneur conclure des contrats de location-financement et donner des biens immobiliers en location-financement. En vue de la diversification des placements, la limité supérieure de 20 % est toujours en vigueur pour un placement en un seul "ensemble immobilier".
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 limite, aussi bien au niveau statutaire que consolidé, le taux d'endettement de la sicaf immobilière publique à 65 %. L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 exige maintenant, afin d'assurer une gestion proactive du taux d'endettement, que la sicaf immobilière publique présente un plan financier dès que son taux d'endettement consolidé dépasse 50 %. Les sicaf immobilières institutionnelles ne sont pas tenues de respecter un taux d'endettement maximal au niveau statutaire.
En outre, la rémunération fixe des administrateurs et dirigeants effectifs ne peut être en fonction des opérations et transactions effectuées par la sicaf immobilière publique ou ses filiales: une rémunération basée sur le chiffre d'affaire est donc exclue. Cette règle s'applique également à la rémunération variable. Au cas où celle-ci est déterminée en fonction des résultats, elle ne peut être déterminée qu'en fonction du résultat net consolidé.
୭ Le champ d'application des règles relatives à la prévention des conflits d'intérêt a été élargi et adapté suite à l'introduction de la sicaf immobilière institutionnelle.
L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 est entré en vigueur le 7 janvier 2011. L'entrée en vigueur a entraîné l'abrogation de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 et de l'Arrêté Royal du 21 juin 2006 au niveau de la comptabilité, des comptes annuels et des comptes annuels consolidés des sicaf immobilières publiques. L'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 comprend un certain nombre de stipulations transi toires spécifiques et des clauses de grandfathering.
Les statuts d'Intervest Retail ont été adaptés le 6 avril 2011, conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
En ce qui concerne les nouveaux investissements, Intervest Retail mettra l'accent sur des emplacements de premier ordre dans le centre de grandes villes. {(PAGE 47)
G Star Raw - Gand - 279 m2
Rapport du comité de direction
Table ronde avec les experts immobiliers d'Intervest Retail relative aux évolutions sur le marché de l'investissement et de la location en 2011 et perspectives pour 2012.
Intervest Retail a réuni ses trois experts immobiliers afin de discuter du marché actuel de l'investissement et de la location. Cette discussion a eu lieu le 20 décembre 2011.
Les interlocuteurs:
Le réviseur d'entreprise d'Intervest Retail, Deloitte Réviseurs d'Entreprise a également assisté à la discussion.
En 2011, le nombre de transactions locatives réalisées en Belgique peut être comparé au nombre de 2009 et 2010, ce qui est plutôt remarquable. Dans d'autres pays européens la crise a eu une forte influence sur le consommateur. Il est probable que le consommateur belge ne ressente la crise qu'à partir de 2012 et qu'il consommera moins.
En 2010 le niveau des loyers a encore légèrement augmenté, tandis que les loyers sont restés plutôt stables en 2011, aussi bien dans les centres-villes que dans la périphérie et dans les centres commerciaux. Egalement en 2012 aucune augmentation n'est attendue. Les niveaux des loyers resteront stables et baisseront peut-être même légèrement.
En pourcentage, le nombre de transactions locatives est plus élevé à des emplacements secondaires (dans les rues menant aux centres-villes), qu'à des emplacements primaires, ce qui est logique étant donné que les détaillants préfèrent ne pas abandonner leurs emplacements triple A. L'inoccupation est pratiquement inexistante aux emplacements primaires à Bruxelles et Anvers.
En 2011, les détaillants les plus actifs sont principalement les enseignes comme H&M, Hema, Veritas et Esprit qui sont situées dans les principales rues commerçantes. L'expansion de Caroll est remarquable, qui suite à la reprise de Bruphils, a aussitôt ouvert 18 magasins dans notre pays. Cette année également la Belgique est restée un marché de prédilection, souvent même un marché-test, pour de nouvelles enseignes internationales: les chaînes de vêtements américaine extrêmement populaires telles que Abercrombie & Fitch, Hollister et Forever 21 et également la chaîne-budget britannique Primark et le détaillant pour enfants Disney.
En ce qui concerne le nombre de centres commerciaux, la Belgique se situe en dessous de la moyenne européenne. Ceci a un effet positif sur les loyers qui égalent le niveau des centres-villes.
La périphérie reste un emplacement de vente au détail dominant et attrayant. Le cross-over des années précédentes s'est poursuivi: des enseignes situées dans les principales rues commerçantes montrent un intérêt accru pour des emplacements dans la périphérie. Les secteurs les plus actifs dans la périphérie sont ceux de l'habillement et des chaussures, de l'alimentation, du sport et de l'électroménager.
Selon les experts immobiliers l'année 2011 est caractérisée par la stabilité de l'immobilier commercial. Sur le marché de la location ce sont surtout les enseignes situées dans les rues commerçantes principales qui sont en expansion. Sur le marché de l'investissement les investisseurs sont particulièrement intéressés par le segment jusqu'à € 5 millions. {
Avec un volume d'investissement dépassant légèrement les € 400 millions, le marché belge de l'investissement est également resté stable par rapport à 2009 et 2010. L'intérêt majeur se rapporte aux rues commerçantes principales. Ce marché est dominé par un groupe limité d'investisseurs privés qui offrent des rendements jusqu'à environ 4 % pour des magasins de premier ordre.
Des projets de développement situés à Bruxelles et dans ses environs sont planifiés: NEO (100.000 m² de vente au détail), Uplace (55.000 m² de vente au détail) et Just Under the Sky (35.000 m² de vente au détail), ayant chacun leurs avantages. NEO au Heysel ressemblera à une rue commerçante normale et sera facilement accessible en voiture et en transports en commun. Uplace est un projet grandiose à Machelen, offrant un mélange de bureaux, de résidentiel et de vente au détail et peut compter sur la zone de chalandise la plus importante. Just Under the Sky sera un centre commercial en plein air dont la conception est un peu moins importante ce qui facilite l'obtention de permis.
Il n'est pas certain que tous ces projets soient réalisés dans les prochaines années. Les villes environnantes qui rendent leur centre-ville attrayant ressentiront peu de concurrence. Les centres commerciaux un peu plus anciens situés dans les environs pourraient dans une large mesure en subir les conséquences.
L'enquête réalisée par CB Richard Ellis mi-2011 auprès des détaillants montre que les détaillants restent assez optimistes par ces temps incertains. Ils s'attendent à une expansion et espèrent pouvoir augmenter leurs chiffres d'affaires dans les 12 prochains mois. Ils estiment que les loyers continueront à augmenter.
La vente en ligne reste peu importante en Belgique. Les détaillants existants sont peu intéressés par le développement d'un réseau de vente en ligne. Pour le détaillant le coût logistique d'un magasin en ligne est souvent trop élevé et cela ferrait, en outre, de la concurrence à son propre réseau de franchise.
Des magasins en ligne internationaux comme Amazon n'ont (pas encore) de site internet local pour le marché belge.
Rapport du comité de direction
En raison de la pénurie de bons emplacements commerciaux, les renouvellements des contrats de bail à la fin d'une période locative de 9 ans, donnent lieu à de considérables augmentations des loyers en 2011.
Au cours de l'exercice 2011, 28 renouvellements de contrats de bail ont été signés offrant des augmentations des loyers de 11 % en moyenne. Intervest Retail a conclu un accord pour le renouvellement de 16 contrats de bail avec le locataire Décor Heytens, qui représente 5 % de la totalité des revenus locatifs de la sicaf immobilière et est ainsi le 4ième locataire principal. Les nouveaux contrats de bail commerciaux avec Décor Heytens ont une durée de 9 ans et ont pris cours au 1er janvier 2012. Le niveau locatif de tous les renouvellements et des nouveaux contrats de bail, conclus en 2011 par Intervest Retail, est supérieur d'environ 4 % par rapport aux loyers précédents. Ces nouveaux contrats de bail viennent d'entrer en vigueur ou prennent cours en 2012.
Les rendements des magasins situés le long d'axes routiers ainsi que des magasins situés dans les centres-villes ont été légèrement revus à la baisse en raison de l'évolution positive des valeurs locatives et de la diminution des rendements suite aux développements favorables sur le marché belge de l'investissement en immobilier commercial. Au 31 décembre 2011, le rendement moyen des magasins situés le long d'axes routiers dans le portefeuille de la sicaf immobilières s'élève à 6,9 % (7,4 % au 31 décembre 2010) et celui des magasins dans les centres-villes à 5,5 % (5,8 % au 31 décembre 2010). Le rendement de premier ordre de 4,1 % reste réservé à un magasin situé Huidevettersstraat à Anvers. Au 31 décembre 2010 ce rendement était encore de 4,8 % pour le Meir 99 à Anvers.
Les incertitudes économiques qui ont nettement augmenté depuis le milieu de 2011 ont un impact sur les nouvelles locations. Les détaillants adoptent manifestement une attitude plus critique lors de la location d'immeubles. A de bons emplacements les magasins se relouent la plupart du temps encore à des loyers qui sont plus élevés que ceux des contrats échus. A Chênée un nouveau contrat de bail a ainsi été conclu à un loyer supérieur de 16 % par rapport au loyer précédent.
Fin octobre 2011, Smatch a ouvert ses portes au Julianus Shopping à Tongres. Intervest Retail sera en mesure d'évaluer l'effet de cette ouverture sur le nombre de visiteurs au cours de l'année prochaine. Il reste encore cinq petits magasins d'une superficie totale de 512 m² à louer au Julianus Shopping. Au 31 décembre 2011, le taux d'occupation du Julianus Shopping s'élève à environ 90 %. En 2012, une nouvelle zone commerciale s'ouvrira à la chaussée de Liège à Tongres ce qui permettra à Tongres de se présenter comme une ville commerciale importante.
A Vilvorde les magasins existants du centre Roosevelt ont été rénovés fin 2011. Quelques locataires ont profité de l'occasion pour agrandir et/ou moderniser leur magasin. Au premier trimestre 2012, un nouveau magasin sera construit additionnellement. Grâce à cette rénovation profonde Intervest Retail peut louer un magasin à Kruidvat à un loyer qui est 7 % plus élevé qu'avant la rénovation.
En 2012, Intervest Retail réalisera une rénovation similaire du parc de magasins de vente au détail à Ans. Des négociations avec la commune concernant le nouvel aspect sont actuellement en cours.
En 2011, la pénurie sur le marché de l'investissement de l'immobilier commercial a résulté en une augmentation de valeur du portefeuille immobilier de 6,6 %. Cette augmentation de valeur provient principalement de la baisse des rendements mais elle est également influencée favorablement par l'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux contrats de bail et par des renouvellements qui ont été conclus à des loyers plus élevés.
En 2011, la valeur du portefeuille a évolué de € 329 millions à € 362 millions.
Cette augmentation peut être détaillée comme suit (en millions €):
| Valeur du portefeuille au 1 janvier 2011 | € | 329 |
|---|---|---|
| investissements dans le portefeuille ୭ existant |
€ | 2 |
| acquisitions des immeubles de ୭ placement |
€ | 10 |
| ventes des immeubles de placement ୭ |
- € | 1 |
| plus-values non réalisées ୭ |
€ | 30 |
| moins-values non réalisées ୭ |
- € | 8 |
| Valeur du portefeuille au 31 décembre 2011 | € | 362 |
Julianus Shopping 8.459 m² Tongres
Intervest Retail a acquis en 2011 le complexe commercial Jardin d'Harscamp, ayant une surface bâtie totale de 2.596 m², qui est situé place de l'Ange 4 dans la zone commerciale de premier ordre de Namur. Namur, qui a un environnement commercial jeune et très dynamique, dispose d'une offre limitée de grandes surfaces commerciales à des emplacements de premier ordre.
La place de l'Ange, qui a été réaménagée récemment, forme avec la rue de l'Ange et la rue de Fer, le noyau commercial de Namur. Le complexe commercial se situe dans les environs immédiats d'entre autres Mango, Massimo Dutti et Zara. L'immeuble a une superficie commerciale totale de 2.332 m² et 23 parkings privés au sous-sol. Le complexe commercial comprend 17 relativement petits magasins qui sont loués à Club, Belgique Loisirs, etc. Ces unités commerciales peuvent assez facilement être transformées en de plus grands ensembles. Entre-temps, Intervest Retail a entrepris le repositionnement du centre commercial pour lequel en première instance le but est d'attirer le locataire le plus approprié pour les unités commerciales regroupées à la place de l'Ange. En février 2012, Intervest Retail a signé un contrat de bail avec le géant de la mode espagnol Desigual pour un espace commercial créé à partir de trois magasins qui ont été unifiés (522 m²).
Les revenus locatifs du complexe commercial au moment de l'achat s'élevaient à environ € 534.000 sur base annuelle, ce qui est considérablement moins élevé que la valeur locative actuelle sur le marché. La valeur d'acquisition de ce bien immobilier s'élève à environ € 10 millions et procure à la sicaf immobilière un rendement brut initial de 5,2 %. La valeur d'acquisition correspond à l'évaluation effectuée par l'expert immobilier indépendant de la sicaf immobilière. L'investissement est financé par les lignes de crédit existantes de la sicaf immobilière.
Cette transaction porte sur l'établissement d'un droit emphytéotique et le transfert consécutif de la nue-propriété. Le 11 octobre 2011 Intervest Retail a obtenu un ruling fiscal. Le 13 octobre 2011 l'acte authentique relatif au droit emphytéotique a été signé.
Les immeubles d'Intervest Retail sont évalués en permanence sur base de leur contribution future au rendement. Ainsi, des immeubles sont-ils régulièrement destinés à la vente pour diverses raisons:
Dans ce cadre, Intervest Retail a conclu une convention de vente pour un magasin de centre-ville non stratégique situé Carnotstraat à Anvers à un prix de vente de € 1,7 million, réalisant ainsi une plus-value de € 0,4 million.
Jardin d'Harscamp 2.332 m² Namur
Rapport du comité de direction
En 2011, les revenus locatifs d'Intervest Retail {augmentent de 1 %.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 21.300 | 21.050 |
| Charges relatives à la location | -54 | -50 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 13 | -14 |
| Résultat immobilier | 21.259 | 20.986 |
| Charges immobilières | -2.066 | -2.047 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -1.013 | -1.016 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 18.180 | 17.923 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 1.526 | 167 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 22.043 | 4.831 |
| Autre résultat sur portefeuille | -56 | 28 |
| Résultat d'exploitation | 41.693 | 22.949 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -5.260 | -5.032 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -92 | -126 |
| Impôts | -33 | -159 |
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.632 |
| Résultat d'exploitation distribuable2 | 12.848 | 12.710 |
| Résultat sur portefeuille | 23.513 | 5.026 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables | -53 | -104 |
| RESULTAT PAR ACTION | 2011 | 2010 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 7,15 | 3,47 |
| Dividende brut (€) | 2,53 | 2,50 |
| Dividende3 net (€) | 2,00 | 2,13 |
1 Entre parenthèses les chiffres comparatifs pour l'exercice 2010.
2 Pour le calcul du résultat d'exploitation distribuable: voir note 13 du rapport financier.
3 Suite à la Loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (M.B. du 30 décembre 2011 - entrée en vigueur à partir du 1 janvier 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 15 % a 21 % (sauf certaines exonerations ou augmentations).
Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent en 2011 à 6,6 % par rapport à 1,5 % en 2010.
Pour l'exercice 2011, le taux d'intérêt moyen des crédits en cours de la sicaf immobilière s'élève à 4,3 % y compris { {les marges bancaires (4,1 % en 2010).
En 2011, le résultat immobilier d'Intervest Retail augmente de € 0,3 million, atteignant € 21,3 millions (€ 21,0 millions). Cette augmentation provient de la hausse des revenus locatifs suite aux renouvellements des contrats de bail et aux indexations dans le portefeuille immobilier existant.
Les charges immobilières de la sicaf immobilière qui s'élèvent à € 2,1 millions (€ 2,0 millions) restent stables en 2011 par rapport à l'exercice précédent. Il y a d'une part la légère augmentation des frais techniques suite à un programme d'entretien plus vaste et d'autre part la baisse des frais d'inoccupation suite à la diminution des charges d'inoccupation au Julianus Shopping à Tongres.
Les frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation s'élèvent à € 1,0 million en 2011 et se situent au même niveau que l'année précédente (€ 1,0 million).
Etant donné que les frais généraux et les charges immobilières restent stables et que le résultat immobilier augmente, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille de 2011 augmente de € 0,3 million, atteignant € 18,2 millions (€ 17,9 millions).
Le résultat sur ventes des immeubles de placement comprend essentiellement une indemnisation supplémentaire de € 0,9 million obtenue de l'acheteur du "Shopping Park Olen" pour les frais de développement déjà encourus, conformément à l'accord conclu en décembre 2009 lors de la vente du projet4. En outre, la sicaf immobilière a conclu au cours du premier trimestre 2011 une convention de vente pour la vente d'un magasin de centre-ville non stratégique situé Carnotstraat à Anvers à un prix de vente de € 1,7 million, réalisant une plus-value de € 0,4 million.
Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement de l'exercice 2011 s'élèvent à € 22,0 millions (€ 4,8 millions) ou 6,6 % de la juste valeur du portefeuille immobilier5. Cet effet résulte de l'augmentation de la juste valeur du portefeuille commercial sur base de l'évaluation des experts immobiliers indépendants. Cette augmentation provient de la baisse des rendements suite à la demande croissante de biens immobiliers commerciaux de qualité sur le marché de l'investissement et des
renouvellements des contrats de bail réalisés en 2011 et des indexations.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) de l'exercice 2011 s'élève à - € 5,3 millions (- € 5,0 millions). Les charges d'intérêts ont augmenté au cours de l'exercice 2011 suite au financement de l'acquisition du complexe commercial "Jardin d'Harscamp" à Namur de € 10,3 millions à partir de mi-octobre 2011.
En 2011, les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent la variation de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent pas être classés comme instrument de couverture de flux de trésorerie, d'un montant de - € 0,1 million (- € 0,1 million).
Pour l'exercice 2011, le résultat net de la sicaf immobilière Intervest Retail s'élève à € 36,3 millions (€ 17,6 millions) et peut être réparti en:
Pour l'exercice 2011, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Retail augmente, atteignant € 12,8 millions (€ 12,7 millions). Compte tenu des 5.078.525 actions, cela signifie pour l'exercice 2011 un dividende brut par action de € 2,53 en comparaison à € 2,50 en 2010. Cela représente une augmentation du dividende de 1 % par action.
4 Voir communiqué de presse du 8 décembre 2009: "La sicaf immobilière Intervest Retail, cotée sur NYSE Euronext Bruxelles, procède au désinvestissement de son site "Shopping Park Olen".
5 Sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier.
Rapport du comité de direction
Au 31 décembre 2011, la juste valeur du portefeuille immobilier {s'élève à € 362 millions.
| en milliers € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Actif | ||
| Actifs non courants | 362.406 | 329.341 |
| Actifs courants | 1.866 | 3.915 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 364.272 | 333.256 |
| Capitaux propres et passif | ||
| Capitaux propres | 228.739 | 205.206 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 91.035 | 86.178 |
| Résultat net de l'exercice | 36.308 | 17.632 |
| Passif | 135.533 | 128.050 |
| Passifs non courants | 94.244 | 75.544 |
| Passifs courants | 41.289 | 52.506 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 364.272 | 333.256 |
| Données du bilan par action | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 45,04 | 40,41 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 46,66 | 42,00 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 44,98 | 43,00 |
| Prime par rapport à la juste valeur active nette (%) | 0 % | 6 % |
| Taux d'endettement (max. 65 %) | 36 % | 37 % |
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne s'élève qu'à 5 jours. { {
Un taux d'endettement relativement bas de 36 % au 31 décembre 2011 (37 % au 31 décembre 2010) et des financements ayant une bonne répartition des dates d'échéance procurent à Intervest Retail une position stable du bilan.
Au 31 décembre 2011, la juste valeur des immeubles de placement d'Intervest Retail s'élève à € 362 millions (€ 329 millions). Cette augmentation de € 33 millions par rapport au 31 décembre 2010 provient:
Au 31 décembre 2011, les biens immobiliers sont évalués à € 371 millions (valeur d'investissement) par les experts immobiliers indépendants. La juste valeur est la valeur d'investissement moins les droits et frais de mutation hypothétiques qui devront être payés lors d'une éventuelle future vente.
Les actifs courants s'élèvent à € 2 millions (€ 4 millions) et se composent principalement de € 0,4 million de liquidités sur les comptes bancaires et de € 0,7 million de comptes de régularisation.
Les capitaux propres de la sicaf immobilière s'élèvent à € 229 millions. Le capital social (€ 97 millions) et les primes d'émission (€ 4 millions) sont restés inchangés par rapport à l'année précédente. Au 31 décembre 2011, le nombre total d'actions copartageantes s'élève à 5.078.525 unités.
Les réserves de la société s'élèvent à € 91 millions (€ 86 millions) et se composent principalement:
୭ d'une réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers de € 95 millions (€ 90 millions), composée d'une réserve du solde des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers d'un montant de € 103 millions (€ 98 millions), et d'une réserve pour l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. En effet, conformément à l'interprétation Beama d'IAS 40 (publication de l'Association belge des Asset Managers du 8 février 2006), le portefeuille immobilier est évalué à la juste valeur. La différence avec la valeur d'investissement est reprise séparément dans les capitaux propres. Au 31 décembre 2011, cette différence s'élève à - € 8 millions (- € 8 millions).
La valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève au 31 décembre 2011 à € 45,04 (€ 40,41). Etant donné qu'au 31 décembre 2011 le cours boursier s'élève à € 44,98, l'action d'Intervest Retail est cotée sans prime par rapport à cette valeur active nette (juste valeur).
Par rapport à 2010, les passifs non courants ont augmenté, atteignant € 94 millions (€ 76 millions), et consistent essentiellement de financements à long terme ainsi que de la valeur de marché négative des instruments de couverture. L'augmentation provient du refinancement de deux crédits à long terme pour une période de 5 ans et de l'augmentation du crédit utilisé suite à l'acquisition du complexe commercial Jardin d'Harscamp à Namur.
Les passifs courants s'élèvent à € 41 millions (€ 53 millions) et se composent principalement de € 38 millions de prêts bancaires qui viennent à échéance dans l'année et qui doivent être remboursés ou prolongés. En outre, les passifs courants se composent de € 2 millions de dettes commerciales et de € 1 million de comptes de régularisation.
Rapport du comité de direction
Au 31 décembre 2011, Intervest Retail a une structure financière conservative qui lui permet d'exercer ses activités également en 2012.
Les principales caractéristiques de la structure financière au 31 décembre 2011 sont:
Au 31 décembre 2011, 73 % des lignes de crédit d'Intervest Retail sont des financements à long terme. 27 % des lignes de crédit sont des financements à court terme, dont 13 % se compose de financements à durée indéterminée (progressant chaque fois pour 364 jours) et 14 % se compose d'un crédit qui vient à échéance en 2012 et qui doit être renégocié.
73 % des lignes de crédit sont des financements à long terme dont les dates d'échéance sont {bien réparties.
Au 31 décembre 2011, la durée moyenne pondérée des financements à long terme s'élève à 3,6 ans. La stratégie d'Intervest Retail consiste à maintenir cette durée moyenne entre 3,5 et 5 ans, mais il peut y être dérogé si des circonstances de marché spécifiques l'exigent.
En outre, le portefeuille de crédits d'Intervest Retail est réparti auprès de cinq institutions financières européennes.
Lors de la composition du portefeuille d'emprunts la stratégie d'Intervest Retail consiste à rechercher une relation d'un tiers de capitaux d'emprunt à taux d'intérêt variable et de deux tiers de capitaux d'emprunt à taux fixe. Au 31 décembre 2011, 71 % des crédits utilisés par la sicaf immobilière se composent de financements à taux d'intérêt fixe ou fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt. 29 % sont des crédits à taux d'intérêt variable grâce auxquels il est possible de bénéficier des taux d'intérêt actuellement bas.
la durée moyenne pondérée des financements à long {terme s'élève à 3,6 ans. {
dérivés financiers.
En vue de protéger ses résultats d'exploitation contre des fluctuations futures des taux d'intérêt, Intervest Retail a acheté au quatrième trimestre 2011, quatre forward swaps de taux d'intérêt d'un montant total notionnel de € 45 millions. Les swaps de taux d'intérêt prennent cours en 2013 et ont ensuite une durée de 5 ans. Le taux d'intérêt moyen auquel ses couvertures de taux d'intérêt ont été réalisées, s'élève à 2,5 % ce qui est substantiellement inférieur au taux d'intérêt moyen des swaps de taux d'intérêt actuels qui s'élève à 3,8 %. Cette couverture des taux d'intérêt permet de fixer les taux d'intérêt pour environ 70 % des crédits au 31 décembre 2011 pour une période restante d'environ 4,9 ans.
La politique des taux d'intérêt d'Intervest Retail consiste à conclure toujours un tiers de ses crédits à un taux d'intérêt variable. En 2011, le taux d'intérêt moyen total des dettes financières de la sicaf immobilière atteint 4,3 %, y compris les marges (2010: 4,1 %).
En 2011, le taux d'intérêt moyen des dettes financières à long terme s'élève à 4,5 % (2010: 4,6 %).
En 2011, le taux d'intérêt moyen des dettes financières à court terme s'élève à 2,0 % (2010: 1,9 %).
Au cours de l'exercice 2011, Intervest Retail a renégocié avec ses banquiers deux crédits échus dans le courant de 2011 (d'un montant total de € 50 millions). Les nouveaux crédits, également d'un montant total de € 50 millions, ont chacun une durée de 5 ans et ont été conclus à des conditions conformes au marché auprès des mêmes institutions financières.
Au 31 décembre 2011, la sicaf immobilière dispose encore de € 11 millions de lignes de crédit non utilisées auprès de ses financiers (2010: 21 millions) pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité pour le financement d'investissements futurs et pour le paiement du dividende de l'exercice 2011.
Pour l'exercice 2011, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable d'une hausse (hypothétique) des tarifs des taux d'intérêt de 1 % comprend un résultat négatif d'environ € 0,4 million (2010: € 0,3 million). Si les tarifs des taux d'intérêt baissaient de 1 %, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable comprendrait un résultat positif de € 0,4 million (2010: € 0,3 million). Lors du calcul il est tenu compte des dérivés financiers conclus.
Le ratio de couverture des intérêts est le rapport entre le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille et le résultat financier (hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers conformément à IAS 39). Pour Intervest Retail ce ratio s'élève à 3,5 pour l'exercice 2011 (3,6 pour l'exercice 2010) ce qui est nettement mieux que les exigences fixées comme covenant dans les conventions de financement de la sicaf immobilière.
Au 31 décembre 2011, le taux d'endettement de la sicaf immobilière s'élève à 36 % et a baissé par rapport au 31 décembre 2010 (37 %).
Terre Bleue 106 m² Anvers
Rapport du comité de direction
A l'assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 25 avril 2012, il sera proposé de distribuer un dividende brut { de € 2,53 par action.
Le conseil d'administration propose de répartir le résultat de l'exercice 2011 d'Intervest Retail comme suit:
| en milliers € | |
|---|---|
| Résultat net de l'exercice 20116 | 36.308 |
| Transfert aux réserves du solde des variations de la juste valeur7 des immeubles de placement ୭ |
|
| - Exercice comptable |
-23.175 |
| - Réalisation de biens immobiliers |
-1.495 |
| ୭ Transfert des réserves de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
819 |
| Transfert des réserves du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés ୭ auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
92 |
| Transfert des autres réserves ୭ |
299 |
| ୭ Transfert du résultat reporté des exercices comptables antérieurs |
1 |
| Rémunération du capital | 12.849 |
Cela représente un dividende net de € 2,00 après déduction du précompte mobilier de 21 %. Suite à la Loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (M.B. du 30 décembre 2011 - entrée en vigueur à partir du 1 janvier 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 15 % à 21 % (sauf certaines exonérations ou augmentations).
Compte tenu des 5.078.525 actions qui se partageront le résultat complet de l'exercice, cela représente un dividende à distribuer de € 12.848.668.
Le dividende est supérieur au minimum exigé de 80 % du résultat d'exploitation distribuable, étant donné que, conformément à sa politique, Intervest Retail distribue également en 2011, 100 % du résultat d'exploitation distribuable.
Le dividende est payable à partir du 11 mai 2012. Pour les actions au porteur, le dividende est payable contre remise du coupon numéro 12.
En ce qui concerne les nouveaux investissements, Intervest Retail mettra l'accent sur des emplacements de premier { ordre dans le centre de grandes villes.
Intervest Retail est d'avis que son portefeuille immobilier est bien positionné pour répondre aux défis qui se présentent en 2012. Intervest Retail estime que dans le futur les détaillants et les consommateurs seront de plus en plus critiques. Le désir d'expansion des détaillants diminuera probablement et se portera essentiellement sur des emplacements de qualité dans les grandes villes et leurs environs. Une population vieillissante liée à la pression sur les allocations de pensions, un intérêt croissant de la vente par internet et les effets structurels de la crise mettront les dépenses des consommateurs sous pression pour une longue période.
Il est extrêmement important d'avoir une très bonne compréhension de la stratégie des locataires (clients) à long terme afin de pouvoir anticiper. En 2012, Intervest Retail s'efforcera de développer une relation de confiance avec ses clients et de communiquer avec eux afin d'analyser où et comment la gestion doit être corrigée.
Le point de départ est le fait qu'Intervest Retail en tant qu'investisseur à long terme dépend dans une large mesure des prestations de ses locataires (clients). Aussi bien au niveau des revenus locatifs que de la stabilité des revenus, les prestations de la sicaf immobilière dépendent de la qualité opérationnelle et financière de ses locataires. Dans le climat économique actuel la compréhension des performances d'un locataire devient de plus en plus importante. Il est nécessaire d'intensifier les contacts avec les locataires afin d'arriver à une connaissance encore plus approfondie du marché de la vente au détail.
Dans certains cas une solide relation de confiance avec les locataires peut donner lieu à un modèle de location où, à côté du loyer de base, un loyer variable est ajouté en fonction de la performance du locataire. Pareils concepts ne sont pas nouveaux et ont déjà été utilisés précédemment par Intervest Retail.
La sicaf immobilière souhaite matérialiser la signature
"Feel Real Estate" afin de mieux comprendre et de ressentir la manière dont elle peut se mettre au service des locataires (clients) en vue d'anticiper ainsi les tendances changeantes qui ont trait à la vente au détail.
Tout comme en 2011, Intervest Retail portera son attention sur les aspects de durabilité. Lors de rénovations, des investissements supplémentaires résultent souvent en de meilleures performances énergétiques. En général, Intervest Retail ainsi que le client profitent d'une approche durable et Intervest Retail s'efforcera de créer une situation où les deux parties sont gagnantes.
En ce qui concerne les nouveaux investissements Intervest Retail mettra l'accent sur des emplacements de premier ordre au centre des grandes villes. A long terme la sicaf immobilière envisage de situer ses immeubles de placement à des emplacements de premier ordre dans les centresvilles. Intervest Retail envisagera de vendre les immeubles qui ne répondent pas de façon optimale à cette stratégie.
Rapport concernant 03 l'action
Au 31 décembre 2011, le cours boursier de l'action Intervest Retail s'élève à € 44,98, ce qui lui permet d'offrir à ses actionnaires un rendement brut du dividende de 5,6 %. (PAGE 53)
InWear - Anvers - 528 m2
Rapport concernant l'action
L'action d'Intervest Retail (INTV) est cotée sur NYSE Euronext Brussels et est reprise aux indices boursiers BEL Real Estate et GPR 250 Europe.
En 2011, le cours de l'action d'Intervest Retail a augmenté et est passé de € 43,00 au 31 décembre 2010 à € 44,98 au 31 décembre 2011 ou une augmentation de 5 %. Le cours de clôture le plus bas s'élève à € 42,52 (le 13 septembre 2011) et le cours de clôture le plus élevé à € 50,10 (le 11 avril 2011).
Au cours de l'année 2011, l'action d'Intervest Retail est cotée avec une prime de 8 % en moyenne par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
La valeur active nette d'Intervest Retail comprend le dividende de 2010 jusqu'à la date de paiement du 21 avril 2011.
Au cours de l'exercice 2011, les prestations de l'action d'Intervest Retail étaient substantiellement meilleures que le BEL 20 et le BEL Real Estate.
De ce graphique ressort qu'en 2011 Intervest Retail a obtenu en moyenne un meilleur score que le GPR 250 Europe, le GPR 250 Belgium ainsi que l'indice Euronext 100.
Des informations supplémentaires concernant les indices peuvent être obtenues auprès d'Euronext Brussels pour l'Euronext 100 et le Bel 20 et auprès de Global Property Research (www.propertyshares.com) pour le GPR 250 Europe et le GPR 250 Belgium.
Comparaison Intervest Retail à l'indice BEL Real Estate et l'indice BEL 20 Close
Rapport concernant l'action
52
Les volumes traités se situent en moyenne autour de 747 unités par jour et sont un peu moins élevés que l'année précédente (855 unités par jour).
Un accord de liquidité a été conclu avec la Banque Degroof, afin de favoriser la négociabilité des actions. Concrètement, ceci consiste à déposer régulièrement des ordres d'achat et de vente dans des marges déterminées.
La marge libre s'élève à 27,62 % en fin d'année. Vastned Retail consent des efforts permanents pour augmenter cette marge libre jusqu'à minimum 30 % afin d'améliorer ainsi la négociabilité des actions.
Volumes traités Intervest Retail
Au 31 décembre 2011, le cours boursier de l'action Intervest Retail s'élève à € 44,98, ce qui lui permet d'offrir à ses actionnaires { un rendement brut du dividende de 5,6 %.
| 31.12.2011 | |
|---|---|
| Nombre d'actions à la fin de la période | 5.078.525 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 |
| Cours boursier en € | 31.12.2011 |
|---|---|
| Cours de clôture le plus élevé | 50,10 |
| Cours de clôture le plus bas | 42,52 |
| Cours boursier à la date de clôture | 44,98 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | 0 % |
| Cours boursier moyen | 46,26 |
| Données par action (€) | 31.12.2011 | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| Valeur active nette (juste valeur) | 45,04 | 40,41 | 39,30 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 46,66 | 42,00 | 40,90 |
| Dividende brut | 2,53 | 2,50 | 2,44 |
| Dividende net8 | 2,00 | 2,13 | 2,07 |
| Rendement brut du dividende du cours boursier à la date de clôture (%) | 5,6 % | 5,8 % | 6,5 % |
| Rendement net du dividende du cours boursier à la date de clôture (%) | 4,4 % | 4,9 % | 5,5 % |
◀ Julianus Shopping 8.890 m2 Tongres
8 Suite à la Loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (M.B. du 30 décembre 2011 - entrée en vigueur à partir du 1 janvier 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 15 % a 21 % (sauf certaines exonerations ou augmentations).
Rapport concernant l'action
Au 31 décembre 2011 les actionnaires suivants sont connus de la société:
| Vastned Retail sa Lichtenauerlaan 130 3062 ME Rotterdam Pays-Bas |
3.670.529 actions | 72,28 % |
|---|---|---|
| CFB Belgique sa Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem - Anvers |
5.431 actions | 0,10 % |
| Public Total |
1.402.565 actions 5.078.525 actions |
27,62 % 100 % |
Vastned Retail sa et CFB Belgique ont, en application de l'article 74 de la loi sur les offres de reprises publiques du 1 avril 2007, communiqué à la FSMA qu'elles agissent de commun accord.
Lors de l'introduction en bourse en décembre 1999 il était prévu de placer au moins 30 % des actions auprès du public. La moitié n'a pas été placée, après quoi les vendeurs se sont engagés à continuer à offrir ces actions. Le prospectus mentionne sous point 2.10. ce qui suit:
"Le vendeur d'Intervest sa, à savoir Immocorp, s'engage à vendre des Actions en bourse au prix du cours boursier et au minimum à la valeur d'inventaire "acte en main", tel qu'elle apparaît dans le dernier rapport (semi)annuel publié ou dans l'actualisation trimestrielle du rapport de l'expert immobilier et ceci jusqu'au placement complet des Actions Offertes."
Entre-temps, Immocorp sa a été liquidée, mais ses engagements ont été repris par Vastned Retail sa.
Jardin d'Harscamp 2.332 m2 Namur
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2011: | le mardi 14 février 2012 |
|---|---|
| Assemblée générale des actionnaires: | le mercredi 25 avril 2012 à 14h30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| ୭ Ex-date dividende 2011 |
le mardi 8 mai 2012 |
| ୭ Record date dividende 2011 |
le jeudi 10 mai 2012 |
| ୭ Mise en paiement du dividende 2011 |
à partir du vendredi 11 mai 2012 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2012: | le lundi 7 mai 2012 |
| Rapport financier semestriel au 30 juin 2012: | le mardi 31 juillet 2012 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2012: | le vendredi 26 octobre 2012 |
Le Top 10 des locataires génère 44 % des revenus locatifs.
Tony Mertens - Wilrijk - 1.167 m2
Intervest Retail investit exclusivement dans des biens immobiliers commerciaux belges, essentiellement situés dans les centres-villes et le long d'axes routiers importants. Des centres commerciaux font également partie des possibilités.
Les magasins sont répartis dans toute la Belgique, avec une bonne répartition entre les différentes régions.
Les immeubles commerciaux se composent pour 48 % de magasins dans les centres-villes et 52 % de magasins le long d'axes routiers et de centres commerciaux.
La catégorie magasins dans les centres-villes comprend des magasins situés dans un noyau commercial solide, avec une concentration de magasins de vente au détail de grande envergure. Une vingtaine de villes entrent ici en considération. Les magasins des centres-villes sont des actifs particulièrement recherchés aussi bien par les détaillants que les investisseurs. La pénurie de ces objets soutient en grande mesure le développement de valeur de ces immeubles.
Pour les magasins situés le long d'axes routiers, la caractéristique typique est essentiellement la situation le long d'axes routiers importants, ainsi que l'importante surface de vente (à partir de 400 m²). Il s'agit aussi bien d'immeubles isolés que des parcs de vente au détail. Ce sont des agglomérats de magasins situés le long d'axes routiers, le plus souvent conçus comme un complexe commercial avec un parking commun. La qualité des magasins le long d'axes routiers augmente déjà depuis plusieurs années. Ce sont surtout les parcs de vente au détail qui forment un pôle d'attraction en soi et qui ne sont pas uniquement attrayants pour les formules discounts. Depuis quelques années il y a une évolution de sorte que les détaillants s'établissent aussi bien dans les centres-villes que dans la périphérie.
Les frais à charge du propriétaire sont souvent limités à d'importants travaux d'entretien à la structure de l'immeuble ou à des réparations importantes ou au remplacement de la toiture. Les charges locatives (telles que le précompte immobilier et les charges pour les parties communes) sont généralement à charge du locataire.
9 Les graphiques sont composés sur base des revenus locatifs annuels en 2011 et de la valeur de l'immobilier au 31 décembre 2011.
a — 49% Habillement, chaussures et accéssoires b — 20% Articles ménager, intérieur et hobby c — 11% Loisirs, articles de luxe et soins personels d — 10% Magasins alimentaires et grandes surfaces e — 5% TV, hifi, electro, multimédia et téléphone f — 5% Autres
Le niveau des locataires est élevé et il y a une répartition équilibrée entre les principaux secteurs du commerce de la vente au détail.
La majeure partie des locataires se compose de chaînes internationales, ce qui favorise la qualité et la stabilité du portefeuille.
La plupart des immeubles commerciaux sont donnés en location sur base de contrats de bail classiques à des utilisateurs opérant dans les secteurs les plus divers de la vente au détail. Étant donné que la plupart des immeubles sont situés à des emplacements de premier ordre, les preneurs n'auront pas tendance à déménager rapidement. Ils ont également souvent contribué à l'investissement de l'aménagement, ce qui favorise la stabilité et la continuité des revenus locatifs.
Tous ces facteurs donnent en permanence un taux d'occupation élevé du portefeuille (96,6 %).
10 Une chaîne nationale doit disposer d'au moins cinq points de vente, une chaîne internationale d'au moins cinq points de vente dans au moins deux pays.
Le Top 10 des locataires génère 44 % { des revenus locatifs.
La répartition des locataires sur un grand nombre d'immeubles à des emplacements différents, limite le risque de noyaux commerciaux évoluant moins favorablement et les effets tels que la baisse des loyers.
a — 12% Hennes & Mauritz b — 6% Aldi c — 5% Inditex d — 5% Apax Partners e — 4% Euro Shoe Unie f — 3% Blokker Group g — 3% Maxeda h — 2% IC Companys A/S i — 2% AS Watson j — 2% Kesa k — 56% Autres locataires
Les revenus locatifs d'Intervest Retail sont répartis sur 169 locataires différents ce qui limite les risques débiteurs et favorise la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 44 % des revenus locatifs et sont toujours des entreprises de premier ordre dans leur secteur, faisant partie de groupes internationaux.
| Région | Superficie (m²) |
Loyer annuel (€ 000) |
Valeur d'investissement (€ 000) |
Juste valeur (€ 000) |
Pesée (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | |||||
| Bruxelles | 11.262 | 2.921 | 51.672 | 50.411 | 14 % |
| Flandre | 113.241 | 15.242 | 253.558 | 247.374 | 68 % |
| Wallonie | 37.070 | 4.562 | 66.038 | 64.428 | 18 % |
| TOTAL DES IMMEUBLES DE PLACEMENT |
161.573 | 22.725 | 371.268 | 362.213 | 100 % |
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
|---|---|---|
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 371.268 | 337.371 |
| Loyers actuels (€ 000) | 21.942 | 21.392 |
| Rendement (%) | 5,9 % | 6,3 % |
| Loyers actuels, y compris la valeur locative estimée des immeubles inoccupés (€ 000) | 22.724 | 21.656 |
| Rendement en cas de location complète (%) | 6,1 % | 6,4 % |
| Surface locative totale des immeubles de placement (m²) | 161.573 | 159.581 |
| Taux d'occupation (%) | 96,6 % | 98,8 % |
En cas d'une adaptation hypothétique négative du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (rendement ou taux de capitalisation) de 1% (de 5,9 % à 6,9 % en moyenne), la valeur d'investissement des biens immobiliers diminuerait de € 54 millions ou 14 %. Le taux d'endettement de la sicaf immobilière augmenterait ainsi de 6 % et s'élèverait à 42 %.
Dans le cas contraire d'une adaptation hypothétique positive de ce rendement utilisé de 1 % (de 5,9 % à 4,9 % en moyenne), la valeur d'investissement des biens immobiliers augmenterait de € 76 millions ou 20 %. Le taux d'endettement de la sicaf immobilière baisserait ainsi de 6 % et s'élèverait à 30 %.
Tous les magasins d'Intervest Retail sont évalués par Cushman & Wakefield ou CB Richard Ellis. Le centre commercial Julianus Shopping à Tongres est évalué par de Crombrugghe & Partners.
La méthodologie de Cushman & Wakefield est basée sur l'ERV (Estimated Rental Value) ou Valeur Locative Estimée avec des corrections qui tiennent compte du loyer actuel et/ou de tout autre élément influençant la valeur comme, par exemple, les frais d'inoccupation.
Pour déterminer la valeur locative de marché, ils se basent sur leurs connaissances du marché immobilier et sur les récentes transactions réalisées par le département Retail. La valeur locative est, par exemple, influencée par:
Le prix unitaire attribué est multiplié par la superficie de l'immeuble commercial pour obtenir une valeur locative estimée totale.
Pour les magasins dans les centres-villes, le principe de "zone A" utilisé est le suivant: sur toute la largeur de façade de l'immeuble, les 10 premiers mètres en profondeur de l'immeuble sont calculés à 100 % du loyer estimé/m², les 10 mètres suivants à 50 %, le reste à 25 %. Les étages sont calculés à 25 % ou à un montant forfaitaire selon l'emplacement et l'utilité.
L'Adjusted ERV est ensuite calculé: cela représente 60 % de la différence entre le loyer actuel et l'ERV. Si le loyer actuel est plus élevé que l'ERV, l'Adjusted ERV est égal à l'ERV et la règle des 60 % ne s'applique pas.
Une étape suivante consiste à déterminer un rendement ou taux de capitalisation pour lequel un investisseur serait prêt à acheter l'immeuble. Une valeur brute avant corrections est obtenue. D'éventuelles corrections peuvent être apportées (par exemple, les frais d'inoccupation), suite à quoi la valeur d'investissement (acte en mains) est obtenue.
Dans son rapport du 31 décembre 2011, Cushman & Wakefield déclare que la juste valeur des immeubles commerciaux s'élève à € 177.089.199.
La méthodologie de CB Richard Ellis se résume comme suit:
Pour tous les immeubles une estimation de la valeur de marché (ERV) a été fixée et un taux de capitalisation conforme au marché (cap rate) sur base des points de comparaison récents et compte tenu des résultats de nos inspections sur place.
Si la valeur locative estimée du marché est plus élevée que les revenus locatifs actuels, il est supposé que lors du prochain renouvellement du contrat de bail, une augmentation du loyer peut être obtenue que est appelée 'adjusted ERV'. Cet 'adjusted ERV' se compose du montant des revenus locatifs actuels augmenté de 60 % de la différence entre l'ERV et les revenus locatifs actuels. Après la capitalisation de l'adjusted ERV la valeur du marché brute avant correction de l'immeuble est obtenue.
Si la valeur locative estimée du marché est inférieure aux revenus locatifs courants, la valeur de marché brute avant corrections est obtenue par la capitalisation de la valeur locative estimée du marché (ERV).
Les corrections appliquées sur la valeur brute de marché se compose de:
୭ la déduction de la valeur actuelle nette de la différence entre l'adjusted ERV et les revenus locatifs actuels pour la durée restante de la période de location actuelle au cas où la valeur de marché estimée est supérieure aux revenus locatifs actuels
Dans son rapport du 31 décembre 2011, CB Richard Ellis déclare que la juste valeur des immeubles commerciaux s'élève à € 172.359.994.
Lors de la détermination de la valeur différents raisonnements sont suivis, qui sont utilisés par les acteurs du marché concerné pour comparer certains résultats de vente. Les analyses mentionnées ci-dessous se sont avérées décisives pour la détermination de la valeur:
La valeur du marché, compte tenu des contrats de bail en question, est déterminée dans ce cas au moyen de la valeur locative du marché économique des surfaces au sol louables, capitalisée sur base d'un rendement supposé réel dans les circonstances de marché actuelles. Ce rendement s'appuie sur le jugement du marché, l'emplacement du bien immobilier, et est basé sur les facteurs mentionnés ci-dessous:
La valeur éventuelle au comptant de la différence des revenus locatifs actuels et la valeur locative du marché évaluée, est normalement escomptée par cette méthode sur base de la durée restante des contrats de bail.
Il est tenu compte des frais éventuels pour inoccupation, dont perte de loyer, des frais de fonctionnement à charge du propriétaire, des frais de location, des frais de publicité et de marketing relatifs à la location, ainsi que des frais de surveillance, de maintien et d'adaptation et/ou avantages lors du processus de location.
Cette approche fait des suppositions ou projections explicites et subjectives des futurs flux de trésorerie, des frais d'ajournement, d'usure, de rénovation, de redéveloppement, des frais de gestion et de transfert, d'impôts et de charges financières. Elle peut être utilisée pour calculer la valeur actuelle nette de ces futurs flux de trésorerie ou pour déterminer la valeur fixée du taux d'intérêt interne de l'investissement.
Etant donné que les conditions de financement sont spécifiques au profil de chaque investisseur et sa politique d'investissement, il en n'est pas tenu compte pour des raisons de cohérence. Comme il est d'usage dans les scénarios retenus, des suppositions prudentes sont faites pour les frais et l'inoccupation. Cela permet de faire une comparaison effective, compte tenu des particularités de chaque investissement séparé. C'est pourquoi il est loin d'être sûr que ces frais doivent effectivement être pris en compte à un moment donné.
Dans son rapport du 31 décembre 2011, de Crombrugghe et Partners déclare que la juste valeur des magasins s'élève à € 12.763.677.
Zara 2.425 m² Bruxelles
05 Rapport financier
Un taux d'endettement relativement bas de 36 % et des financements ayant une bonne répartition des dates d'échéance procurent à Intervest Retail une position stable du bilan au 31 décembre 2011. {(PAGE 41)
Jardin d'Harscamp - Namur - 2.332 m2
Rapport financier
| COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDES | 70 | |
|---|---|---|
| RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE | 71 | |
| BILAN CONSOLIDE | 72 | |
| BILAN DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | 74 | |
| APERCU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES | 76 | |
| NOTES AUX COMPTES ANNUELS CONSOLIDES | 77 | |
| Note 1. | Schéma des comptes annuels pour les sicaf immobilières | 77 |
| Note 2. | Principes de reporting financier | 77 |
| Note 3. | Information segmentée | 85 |
| Note 4. | Résultat immobilier | 87 |
| Note 5. | Charges immobilières | 89 |
| Note 6. | Frais généraux | 91 |
| Note 7. | Rémunérations du personnel | 92 |
| Note 8. | Résultat sur ventes des immeubles de placement | 93 |
| Note 9. | Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 93 |
| Note 10. | Autre résultat sur portefeuille | 94 |
| Note 11. | Résultat financier | 94 |
| Note 12. | Impôts | 95 |
| Note 13. | Nombre d'actions et résultat par action | 96 |
| Note 14. | Actifs non courants: immeubles de placement | 99 |
| Note 15. | Actifs courants | 99 |
| Note 16. | Capitaux propres | 101 |
| Note 17. | Provisions | 104 |
| Note 18. | Passifs courants | 105 |
| Note 19. | Dettes financières non courantes et courantes | 106 |
| Note 20. | Dérivés financiers | 108 |
| Note 21. | Calcul du taux d'endettement consolidé | 109 |
| Note 22. | Parties liées | 110 |
| Note 23. | Liste des entreprises consolidées | 110 |
| Note 24. | Honoraire du commissaire et des entités liées au commissaire | 111 |
| Note 25. | Passifs conditionnels | 111 |
| Note 26. | Evénements postérieurs à la période du reporting | 111 |
| RAPPORT DU COMMISSAIRE | 112 | |
| COMPTES ANNUELS STATUTAIRES D'INTERVEST RETAIL SA | 114 |
| en milliers € Note 2011 2010 Revenus locatifs 4 21.300 21.050 Charges relatives à la location 4 -54 -50 RESULTAT LOCATIF NET 21.246 21.000 Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 4 1.467 1.339 Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 4 -1.467 -1.339 Autres revenus et dépenses relatifs à la location 13 -14 RESULTAT IMMOBILIER 21.259 20.986 Frais techniques 5 -717 -620 Frais commerciaux 5 -182 -185 Charges et taxes sur immeubles non loués 5 29 -135 Frais de gestion immobilière 5 -1.149 -1.104 Autres charges immobilières 5 -47 -3 CHARGES IMMOBILIERES -2.066 -2.047 RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 19.193 18.939 Frais généraux 6 -1.063 -1.044 Autres revenus et charges d'exploitation 50 28 RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 18.180 17.923 Résultat sur ventes des immeubles de placement 8 1.526 167 Variations de la juste valeur des immeubles de placement 9 22.043 4.831 Autre résultat sur portefeuille 10 -56 28 RESULTAT D'EXPLOITATION 41.693 22.949 Revenus financiers 11 15 10 Charges d'intérêt nettes 11 -5.252 -5.028 Autres charges financières 11 -23 -14 Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers -92 (couvertures non effectives - IAS 39) 20 -126 RESULTAT FINANCIER -5.352 -5.158 RESULTAT AVANT IMPOTS 36.341 17.791 Impôts des sociétés -33 -159 |
||
|---|---|---|
| ImpOts 12 -33 -159 |
||
| RESULTAT NET 36.308 17.632 |
| en milliers € Note |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.632 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable 13 |
12.848 | 12.710 |
| Résultat sur portefeuille 8-9-10 |
23.513 | 5.026 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables | -53 | -104 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 36.308 | 17.632 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| RESULTAT PAR ACTION | Note | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 13 | 7,15 | 3,47 |
| Résultat net dilué (€) | 13 | 7,15 | 3,47 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 13 | 2,53 | 2,50 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.632 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés | ||
| pour la couverture de flux de trésorerie | -78 | 378 |
| RESULTAT GLOBAL | 36.230 | 18.010 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 36.230 | 18.010 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ACTIF en milliers € | Note | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 362.406 | 329.341 | |
| Immobilisations incorporelles | 13 | 16 | |
| Immeubles de placement | 14 | 362.213 | 329.142 |
| Autres immobilisations corporelles | 162 | 165 | |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 18 | 18 | |
| Actifs courants | 1.866 | 3.915 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 15 | 333 | 287 |
| Créances commerciales | 15 | 275 | 376 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 15 | 218 | 2.249 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 379 | 766 | |
| Comptes de régularisation | 661 | 237 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | Note | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 228.739 | 205.206 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 228.739 | 205.206 | |
| Capital | 16 | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 16 | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 91.035 | 86.178 | |
| Résultat net de l'exercice | 36.308 | 17.632 | |
| Intérêts minoritaires | 23 | 0 | 0 |
| Passif | 135.533 | 128.050 | |
| Passifs non courants | 94.244 | 75.544 | |
| Provisions | 17 | 0 | 195 |
| Dettes financières non courantes | 19 | 89.022 | 70.234 |
| Etablissements de crédit | 89.000 | 70.220 | |
| Location-financement | 22 | 14 | |
| Autres passifs financiers non courants | 20 | 5.129 | 4.959 |
| Autres passifs non courants | 51 | 48 | |
| Passifs d'impôts différés | 42 | 108 | |
| Passifs courants | 41.289 | 52.506 | |
| Provisions | 17 | 0 | 56 |
| Dettes financières courantes | 19 | 37.619 | 46.548 |
| Etablissements de crédit | 37.614 | 46.545 | |
| Location-financement | 5 | 3 | |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 18 | 2.573 | 4.079 |
| Autres passifs courants | 18 | 211 | 632 |
| Comptes de régularisation | 18 | 886 | 1.191 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 364.272 | 333.256 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | Note | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Taux d'endettement (max 65 %) | 21 | 36 % | 37 % |
| VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION en € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Valeur active nette (juste valeur) | 45,04 | 40,41 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 46,66 | 42,00 |
| Réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers |
||||
|---|---|---|---|---|
| en milliers € | Capital | Prime d'émission | Réserve du solde des variations de la valeur d'investis sement des biens immobiliers |
Réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
| Bilan au 31 décembre 2009 | 97.213 | 4.183 | 97.632 | -8.108 |
| Résultat global 2010 | ||||
| Transfert par l'affectation du résultat 2009: | ||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 530 | |||
| Transfert des variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers |
||||
| Autres mutations | ||||
| Dividende exercice 2009 | ||||
| Bilan au 31 décembre 2010 | 97.213 | 4.183 | 98.162 | -8.108 |
| Résultat global 2011 | ||||
| Transfert par l'affectation du résultat 2010: | ||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 5.146 | -120 | ||
| Transfert des variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers |
||||
| Autres mutations | ||||
| Dividende exercice 2010 | ||||
| Bilan au 31 décembre 2011 | 97.213 | 4.183 | 103.308 | -8.228 |
| Réserves | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Réserve du solde | Réserve du solde | ||||
| des variations de | des variations de | ||||
| la juste valeur des | la juste valeur des | ||||
| instruments de | instruments de | ||||
| couvertures, auxquels | couvertures, auxquels | ||||
| la comptabilité | la comptabilité | ||||
| Résultat net de | Résultat reporté des | de couverture n'est | de couverture est | ||
| Total capitaux propres | l'exercice | Total réserves | exercices antérieurs | pas appliquée | appliquée |
| 199.588 | 12.162 | 86.030 | 894 | -1.561 | -2.827 |
| 18.010 | 17.632 | 378 | 378 | ||
| -530 | 530 | ||||
| 823 | -823 | -823 | |||
| -63 | 63 | 63 | |||
| -12.392 | -12.392 | ||||
| 205.206 | 17.632 | 86.178 | 957 | -2.384 | -2.449 |
| 36.230 | 36.308 | -78 | -78 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | -5.026 | 5.026 | |||
| 0 | 126 | -126 | -126 | ||
| 0 | -36 | 36 | 36 | ||
| -12.696 | -12.696 | ||||
| 228.739 | 36.308 | 91.036 | 993 | -2.510 | -2.527 |
| en milliers € | Note | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE | 766 | 1.074 | |
| 1. Flux de trésorerie des activités d'exploitation | 12.940 | 13.740 | |
| Résultat d'exploitation | 41.693 | 22.949 | |
| Intérêts payés | -5.103 | -4.936 | |
| Autres éléments non opérationnels | -273 | -435 | |
| Adaptation du résultat pour des transactions de nature non cash-flow | -23.432 | -4.856 | |
| Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations ୭ corporelles |
107 | 109 | |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement ୭ |
8 | -1.526 | -167 |
| ୭ Etalement des réductions de loyer et avantages locatifs accordés aux locataires |
10 | -122 | 73 |
| ୭ Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
9 | -22.043 | -4.831 |
| Autre résultat sur portefeuille ୭ |
10 | 56 | -28 |
| ୭ Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non |
|||
| effectives - IAS 39) | 20 | 92 | 126 |
| ୭ Autres transactions de nature non cash-flow |
4 | -138 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 55 | 1.018 | |
| Mouvement de l'actif | |||
| ୭ Créances commerciales |
15 | 100 | -18 |
| ୭ Créances fiscales et autres actifs courants |
15 | 2.197 | 1.154 |
| Comptes de régularisation ୭ |
8 | 77 | |
| Mouvement du passif | |||
| ୭ Dettes commerciales et autres dettes courantes |
18 | -1.516 | -222 |
| ୭ Autres passifs courants |
18 | -421 | -49 |
| Comptes de régularisation ୭ |
-313 | 76 | |
| 2. Flux de trésorerie des activités d'investissement | -10.479 | 7.367 | |
| Achats des immobilisations incorporelles et des autres immobilisations corporelles | -115 | -78 | |
| Acquisition des immeubles de placement | 14 | -10.361 | 0 |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | 14 | -1.924 | -162 |
| Factures d'investissement payées par anticipation | -598 | 0 | |
| Investissements dans des actifs détenus en vue de la vente | -18 | -5 | |
| Acquisition d'actifs à paiement différé | 27 | 0 | |
| Revenus de la vente des immeubles de placement | 2.510 | 7.612 | |
| 3. Flux de trésorerie des activités de financement | -2.848 | -21.415 | |
| Remboursement d'emprunts | 19 | -29.151 | -34.017 |
| Retrait d'emprunts | 19 | 39.000 | 25.000 |
| Repaiement de passifs de la location-financement | -4 | -3 | |
| Passifs non courants reçus comme garantie | 3 | -3 | |
| Paiement de dividendes | 13 | -12.696 | -12.392 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE | 379 | 766 |
Intervest Retail sa a, en tant que sicaf immobilière publique de droit belge cotée en bourse, rédigé ses comptes annuels consolidés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'approuvés par la Commission européenne. Dans l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, un schéma pour les comptes annuels des sicaf immobilières a été publié.
Le schéma adapté implique principalement que dans le compte des résultats, le résultat sur portefeuille est présenté séparément.
Ce résultat sur portefeuille comprend tous les mouvements du portefeuille immobilier et se compose de:
Le résultat sur le portefeuille n'est pas distribué aux actionnaires mais transféré vers ou déduit des réserves.
Intervest Retail est une sicaf immobilière dont le siège social est en Belgique. Les comptes annuels consolidés de la société au 31 décembre 2011 comprennent la société et ses filiales (le "Groupe"). Les comptes annuels d'Intervest Retail ont été approuvés et libérés en vue de leur publication par le conseil d'administration du 13 février 2012 et seront proposés pour approbation à l'assemblée générale des actionnaires du 25 avril 2012.
Les comptes annuels consolidés sont rédigés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'approuvés par la Commission européenne, conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Ces normes comprennent toutes les normes nouvelles et révisées et les interprétations publiées par l'International Accounting Standards Board ('IASB') et l'International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), pour autant qu'elles soient d'application pour les activités du Groupe et effectives pour les années comptables à partir du 1er janvier 2011.
Les normes suivantes modifiées par l'IASB et les interprétations publiées par l'IFRIC sont d'application pour la période actuelle mais n'ont pas d'impact sur la présentation, les notes ou les résultat du Groupe:
Les amendements à IFRS 7 - Instruments financiers: Informations à fournir - Reclassement d'actifs financiers qui entrent en vigueur à partir de l'année prochaine ne devraient pas avoir d'impact sur la présentation, les notes ou les résultats du Groupe.
Toutes les autres publications de l'IASB n'ont pas encore été adoptées pour l'utilisation dans l'Union européenne. Il s'agit de: Amendements à IFRS 1 - Severe Hyperinflation and Removal of Fixed Dates for First-Time Adopters (1/7/2011); Amendement à IAS 12 - Recovery of Underlying Assets (1/1/2012); Amendement à IAS 1 - Presentation of Items of Other Comprehensive Income (1/7/2012); IFRS 10 - Consolidated Financial Statements (1/1/2013); IFRS 11 - Joint Arrangements (1/1/2013); IFRS 12 - Disclosures of Involvement with Other Entities (1/1/2013); IAS 27 - Separate Financial Statements (1/1/2013); IAS 28 - Investments in Associates and Joint Ventures (1/1/2013); IFRS 13 - Fair Value Measurement (1/1/2013); Amendement à IAS 19 - Employee Benefits (1/1/2013); IFRIC 20 - Stripping costs in the production phase of a surface mine (1/1/2013 - not endorsed); Amendements à IFRS 7 - Disclosures - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2013); Amendements à IAS 32 - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2014 - not endorsed); IFRS 9 - Financial instruments (1/1/2015).
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers d'€, arrondis au millier le plus proche.
Les principes comptables sont appliqués de manière cohérente et les comptes annuels consolidés sont rédigés avant la répartition du bénéfice.
Une filiale est une entité contrôlée par une autre entité (exclusivement ou conjointement). Le contrôle est le pouvoir de diriger la gestion financière et opérationnelle d'une entité pour obtenir des avantages de ses opérations. Les comptes annuels d'une filiale sont repris aux comptes annuels consolidés selon la méthode de consolidation intégrale depuis l'apparition jusqu'à la disparition du contrôle. Au besoin, les principes de reporting financier des filiales ont été modifiés afin d'aboutir à des principes cohérents au sein du Groupe. L'exercice de la filiale correspond à celui de la société mère.
Toutes les transactions entre les entreprises du groupe, tous les soldes ainsi que tous les profits et pertes non réalisés sur les transactions entre les entreprises du Groupe sont, lors de la rédaction des comptes annuels consolidés, éliminés. La liste des filiales est reprise au commentaire à la note 23.
Lorsque le Groupe acquiert la direction d'un regroupement intégré d'activités et d'actifs qui correspondent à la définition d'entreprise conformément à IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, les actifs, passifs et tous les passifs conditionnels de l'entreprise acquise, sont comptabilisés séparément à la juste valeur à la date d'acquisition. Le goodwill représente la variation positive entre, d'une part, la somme de la valeur d'acquisition, l'intérêt détenu antérieurement dans l'entité qui n'avait pas été contrôlée précédemment (si d'application) et les intérêts minoritaires (si d'application) et, d'autre part, la juste valeur des actifs nets acquis. Tous les frais de transaction sont immédiatement pris à charge et ne forment pas un élément de la détermination de la valeur d'acquisition.
Conformément à IFRS 3, le goodwill peut être déterminé sur une base provisoire à la date d'acquisition et adapté dans les 12 prochains mois.
Après sa comptabilisation initiale le goodwill n'est pas amorti mais soumis à un test de dépréciation (impairment test) qui doit être effectué au moins annuellement pour les entités génératrice de flux de trésorerie auxquelles le goodwill avait été affecté. Si la valeur comptable de l'entité génératrice de flux de trésorerie dépasse la valeur d'utilité, la dépréciation qui en découle est comptabilisée en résultat et affecté en premier lieu comme réduction du goodwill éventuel et affecté ensuite aux autres actifs de l'entité, en relation à leur valeur comptable. Une perte de valeur comptabilisée sur le goodwill n'est pas comptabilisée à nouveau au cours de l'année suivante.
Dans le cas de vente ou de perte de contrôle lors d'une vente partielle d'une filiale, le montant du goodwill affecté à cette entité est inclus dans la détermination du résultat de la vente.
Lorsque le Groupe acquiert un intérêt supplémentaire dans une filiale qui était déjà contrôlée précédemment ou lorsque le Groupe vend une part d'une participation dans une filiale sans perdre le contrôle, le goodwill reconnu au moment de l'acquisition du contrôle n'est pas influencé. La transaction avec les intérêts minoritaires influence les résultats reportés du Groupe.
Les transactions en devises étrangères sont comptabilisées au taux de change d'application à la date de transaction. Les actifs et obligations monétaires en devises étrangères sont évalués au taux de clôture d'application à la date du bilan. Les fluctuations de taux de change qui résultent de transactions en devises étrangères et de la conversion d'actifs et d'obligations monétaires en devises étrangères sont reprises dans le compte de résultats, pour la période au cours de laquelle ces fluctuations ont lieu. Les actifs et obligations non monétaires en devises étrangères sont convertis au taux de change d'application à la date de transaction.
Les revenus sont évalués à la juste valeur du montant perçu ou pour laquelle un droit a été obtenu. Les revenus ne sont comptabilisés que s'il est probable que les avantages économiques seront affectés à l'entité et pourront être définis avec suffisamment de certitude.
Les revenus locatifs, les paiements reçus dans le cadre de leasings opérationnels et les autres revenus et charges sont comptabilisés de façon linéaire au compte de résultats, dans les périodes auxquelles ils se rapportent.
Les indemnités pour la rupture anticipée de contrats de bail sont comptabilisées immédiatement en résultat dans la période au cours de laquelle elles sont acquises définitivement.
Les charges sont évaluées à la juste valeur du montant versé ou dû et sont comptabilisées au compte de résultats, pour les périodes auxquelles elles se rapportent.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement correspondent à la différence entre la valeur comptable et la juste valeur précédente comme évaluée par l'expert immobilier indépendant.
Telle comparaison est effectuée au minimum quatre fois par an pour l'ensemble du portefeuille des immeubles de placement. Les mouvements de la juste valeur du bien immobilier sont comptabilisés dans le compte de résultats de l'exercice au cours duquel ils apparaissent.
Le résultat provenant de la vente des immeubles de placement correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (c'est-à-dire la dernière juste valeur déterminée par l'expert immobilier), après déduction des frais de vente.
Le résultat financier se compose des charges d'intérêt sur les prêts et les frais de financement additionnels, après déduction des produits des placements.
Les impôts sur le résultat de l'exercice comprennent les impôts exigibles et différés relatifs à l'exercice et aux exercices précédents ainsi que l'exit tax due. La charge fiscale est comptabilisée au compte de résultats sauf si elle a trait à des éléments immédiatement comptabilisés aux capitaux propres. Dans ce cas, l'impôt est également imputé dans les capitaux propres.
Pour le calcul de l'impôt sur le bénéfice imposable de l'exercice, les taux de l'impôt en vigueur lors de la clôture sont utilisés.
Les précomptes sur le dividende sont comptabilisés dans les capitaux propres comme une partie du dividende jusqu'au moment où il est mis en paiement.
L'exit tax, due par les sociétés reprises par la sicaf immobilière, vient en déduction de la plus-value de réévaluation constatée lors de la fusion et est comptabilisée au passif.
Les créances et obligations fiscales sont évaluées au taux de l'impôt d'application pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les créances et obligations fiscales différées sont comptabilisées sur la base de la méthode de dette ('liability method') pour toutes les différences temporaires entre la base imposable et la valeur comptable à des fins de reporting financier, et ce tant pour les actifs que pour les passifs. Les créances fiscales différées ne sont reconnues que si des bénéfices imposables sont attendus, contre lesquels la créance fiscale reportée peut être écoulée.
Le résultat ordinaire net par action est calculé en divisant le résultat net qui résulte du compte de résultats par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires émises (autrement dit le nombre total d'actions émises diminué des actions propres) pendant l'exercice.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le résultat net qui revient aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d'actions émises sont adaptés en fonction de l'impact des actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Les immobilisations incorporelles sont comptabilisées à leur coût, diminué du cumul éventuel des amortissements et des pertes de valeur particulières, lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs attribuables à l'actif iront à l'entité et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Les immobilisations incorporelles font l'objet d'un amortissement linéaire sur leur durée d'utilité attendue. Les périodes d'amortissement sont réexaminées au moins à la clôture de chaque exercice.
Les immeubles de placement comprennent tous les immeubles et terrains qui sont prêts à être loués et qui génèrent des revenus locatifs (en totalité ou en partie), y compris les immeubles dont une partie limitée est occupée pour utilisation personnelle et les immeubles faisant l'objet de contrats de leasing opérationnel.
Les projets de développement désignent les terrains et constructions en développement qui pendant une période déterminée ne nécessitent uniquement que des investissements sans générer de revenus.
La comptabilisation initiale au bilan s'effectue à la valeur d'acquisition y compris les coûts de transaction tels que les honoraires professionnels, les services légaux, les droits d'enregistrement et autres taxes de transfert. L'exit tax, due par les sociétés absorbées par la sicaf immobilière, fait également partie de la valeur d'acquisition.
Les commissions relatives aux achats d'immeubles sont considérées comme des frais supplémentaires de ces achats, et ajoutées à la valeur d'acquisition.
Si l'immobilier est obtenu par l'acquisition des actions d'une société immobilière, par l'apport en nature d'un immeuble contre l'émission d'actions nouvelles ou la fusion par absorption d'une société immobilière, les frais de l'acte, les frais d'audit et de conseil, les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des financements des sociétés absorbées et les autres frais de fusion sont également portés à l'actif.
Les dépenses pour travaux à des immeubles de placement et projets de développement sont à charge du profit ou de la perte de l'exercice si les dépenses n'ont aucun effet positif sur les avantages économiques futurs attendus et sont portées à l'actif si les avantages économiques attendus qui en résultent pour l'entité augmentent.
On distingue quatre types de dépenses ultérieures relatives aux immeubles de placement:
1. les frais d'entretien et de réparation: ce sont les dépenses qui n'augmentent pas les avantages économiques futurs attendus de l'immeuble ou du projet et sont par conséquent intégralement à charge du compte de résultat à la rubrique "frais techniques".
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement et projets de développement sont évalués par les experts immobiliers indépendants à la valeur d'investissement. Les immeubles de placement et projets de développement sont évalués trimestriellement sur base de la valeur au comptant des loyers sur le marché et/ou des revenus locatifs effectifs, le cas échéant après déduction de charges liées conformément aux International Valuation Standards 2001, rédigés par l'International Valuation Standards Committee.
Les évaluations sont effectuées en actualisant le loyer annuel net reçu des locataires en déduisant les frais y afférents. L'actualisation est effectuée sur la base du facteur de rendement, qui varie en fonction du risque inhérent à l'immeuble concerné.
Les immeubles de placement et projets de développement sont, conformément à IAS 40, repris au bilan à la juste valeur. Cette valeur correspond au montant contre lequel un immeuble ou projet pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur, elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
L'Association belge des Assets Managers (BEAMA) a publié le 8 février 2006 un communiqué concernant l'importance de ces droits d'enregistrement. (voir www.beama.be. - publications - communiqués de presse: "Première application des règles comptables IFRS").
Un groupe d'experts immobiliers indépendants, qui procède à la détermination périodique de la valeur des immeubles des sicaf immobilières, a jugé que pour les transactions concernant des immeubles situés en Belgique ayant une valeur globale inférieure à € 2,5 millions, il fallait tenir compte de droits d'enregistrement allant de 10,0 % à 12,5 % en fonction de la région où se trouve l'immeuble.
Pour les transactions concernant des immeubles d'une valeur globale supérieure à € 2,5 millions et vu l'éventail des méthodes de transfert de propriété utilisées en Belgique, les mêmes experts ont estimé - à partir d'un échantillon représentatif de 220 transactions réalisées sur le marché entre 2002 et 2005 représentant un total de € 6,0 milliards - la moyenne pondérée de ces droits à 2,5 %.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions). Etant donné qu'Intervest Retail n'offre en principe à la vente sur le marché que des portefeuilles d'immeubles individuels, et que ceux-ci ont généralement une valeur d'investissement supérieure à € 2,5 millions, la juste valeur a été calculée en divisant la valeur d'investissement par 1,025.
La différence entre la juste valeur de l'immobilier et la valeur d'investissement de l'immobilier telle que fixée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée à la fin de la période au poste "Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement" dans les capitaux propres.
Les pertes ou profits qui résultent d'une modification des variations la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement sont comptabilisés au compte de résultats relatif à la période au cours de laquelle elles/ ils apparaissent et sont lors de l'affectation des bénéfices reportés aux réserves indisponibles.
Les charges d'intérêt directement imputables aux projets de développement sont capitalisées à l'actif comme une partie du coût. Pour les prêts généralement contractés en vue d'acquérir des immobilisations, le coût d'emprunt pris en considération pour la comptabilisation comme partie du coût des projets en développement est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses relatives aux actifs. Le taux de capitalisation équivaut à la moyenne pondérée des coûts d'emprunt autres que les emprunts contractés spécifiquement. Le montant des coûts d'emprunt incorporés au coût de l'actif au cours d'un exercice donné ne doit pas excéder le montant total des coûts d'emprunt supportés au cours de ce même exercice. L'incorporation des coûts d'emprunt prend cours au moment où les dépenses sont engagées pour l'actif, où les coûts d'emprunt sont effectués et les activités nécessaires pour préparer l'actif commencent. L'incorporation des coûts d'emprunt est suspendue durant les longues périodes d'interruption. Chaque année, des informations sont publiées dans les annexes sur les méthodes utilisées pour les coûts d'emprunt, le montant des coûts d'emprunt inscrit à l'actif durant l'exercice et le taux de capitalisation utilisé.
Les subventions publiques relatives à ces actifs viennent en déduction du coût. Si le coût est supérieur à la valeur recouvrable, une perte de valeur particulière est comptabilisée.
Les immeubles à usage personnel sont comptabilisés au bilan à la juste valeur si une partie limitée seulement est occupée par l'entité, à des fins d'utilisation personnelle. Dans le cas contraire, l'immeuble est classé dans la rubrique "autres immobilisations corporelles".
Les commissions payées à des courtiers dans le cadre d'un mandat de vente sont à charge de la perte ou du profit réalisés sur la vente.
Les pertes ou profits réalisés sur la vente d'un immeuble de placement ou d'un projet de développement sont comptabilisés au compte de résultats pour la période sous revue, sous la rubrique 'résultat sur vente d'actifs des immeubles de placement' et sont, lors de la distribution du résultat, imputés aux réserves indisponibles.
Les actifs détenus en vue de la vente se rapportent à des biens immobiliers dont la valeur comptable sera réalisée lors de transaction de vente et non par son utilisation prolongée. Les immeubles détenus en vue de la vente sont évalués conformément IAS 40 à la juste valeur.
Les actifs non courants sous contrôle de l'entité qui ne répondent pas à la définition d'un immeuble de placement sont classés comme "autres immobilisations corporelles".
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées initialement à leur coût, et évaluées ensuite conformément au modèle du coût.
Les subventions publiques viennent en déduction du coût. Les frais accessoires sont uniquement inscrits à l'actif lorsque les avantages économiques futurs relatifs à l'immobilisation corporelle augmentent.
Les autres immobilisations corporelles sont amorties sur base du mode linéaire. L'amortissement prend cours lorsque l'actif est prêt à l'usage, tel que prévu par le management. Les pourcentages suivants sont applicables sur base annuelle :
୭ biens immeubles à usage personnel:
terrains 0 %
| - immeubles | 5 % |
|---|---|
୭ autres immobilisations corporelles 16 %
S'il existe des indications montrant qu'un actif a subi une perte de valeur particulière, la valeur comptable est comparée à la valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur exceptionnelle particulière est comptabilisée.
Au moment de la vente ou de la mise hors service d'immobilisations corporelles, la valeur comptable n'est plus comptabilisée au bilan, et le profit ou la perte est comptabilisé(e) au compte de résultats.
La valeur comptable des actifs de l'entreprise est analysée périodiquement afin d'examiner si des dépréciations sont à envisager. Les pertes de valeur particulières sont comptabilisées au compte de résultats si la valeur de l'actif est supérieure à sa valeur recouvrable.
Les créances commerciales sont comptabilisées initialement à la juste valeur, et sont ensuite évaluées au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Les pertes de valeur particulières adaptées sont comptabilisées au compte de résultats pour les montants estimés non réalisables s'il y a des indications objectives qu'une perte de valeur particulière est apparue. Le montant de la perte est déterminé comme étant la différence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur au comptant des flux de trésorerie futurs estimés, rendus liquides au taux d'intérêt effectif d'origine après comptabilisation initiale.
Les investissements sont comptabilisés et ne sont plus comptabilisés à la date de transaction si l'achat ou la vente de l'investissement est lié à un contrat dont les modalités imposent la livraison de l'actif dans le délai défini généralement par la réglementation ou par une convention sur le marché concerné. Ils sont comptabilisés initialement à la juste valeur, augmentée des frais de transactions directement attribuables.
Les instruments de dette dont le Groupe a l'intention manifeste et la capacité de conserver jusqu'à la fin de l'échéance sont évalués au coût amorti à l'aide de la méthode de taux d'intérêt effectif et réduits de comptabilisations éventuelles à cause de pertes de valeur particulières afin de tenir compte des montants non réalisables. Telles pertes de valeur particulières sont reprises au compte de résultats uniquement s'il y a des indications objectives de pertes de valeur particulières. Les pertes de valeur particulières sont reprises dans les périodes ultérieures lorsque la hausse de la valeur réalisable peut être objectivement liée à un événement qui a eu lieu après la comptabilisation. La reprise ne peut être supérieure au coût amorti qui aurait été obtenu si la dépréciation particulière n'avait pas été comptabilisée.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les dépôts comptants exigibles directement et les placements courants extrêmement liquides qui peuvent être convertis en moyens financiers dont le montant est connu et qui ne présentent aucun risque matériel de perte de valeur.
Les passifs financiers et les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur base de la réalité économique des accords contractuels et des définitions d'un passif financier en d'un instrument de capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend un intérêt résiduel dans l'actif du Groupe, après déduction de tous les passifs. Les principes de reporting financier relatifs aux passifs financiers spécifiques et les instruments de capitaux propres sont décrits ci-dessous.
Les prêts bancaires porteurs d'intérêt et les dépassements de crédit sont évalués initialement à la juste valeur et sont évalués ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Toute différence entre les rentrées (après frais de transaction) et le règlement et le remboursement d'un prêt est comptabilisée pour la durée du prêt selon les principes de reporting financier relatifs aux frais de financement qui sont appliqués par le Groupe.
Les dettes commerciales sont évaluées initialement à la juste valeur et sont évaluées ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif.
Les instruments de capitaux propres émis par une entreprise sont comptabilisés pour le montant des sommes reçues (après déduction des frais d'émission pouvant être affectés directement).
Le Groupe utilise des dérivés afin de limiter le risque relatif aux fluctuations défavorables des taux d'intérêt provenant des activités d'exploitation, financières et d'investissement. Le Groupe utilise ces instruments dans un but non spéculatif et ne détient pas des dérivés ou ne dépense pas des dérivés à des fins de négoce (trading).
Les dérivés sont comptabilisés initialement au coût et sont, après comptabilisation initiale, évalués à la juste valeur.
୭ Dérives qui ne peuvent être classés comme couverture Certains dérivés ne se qualifient pas comme transactions de couverture. Les changements de la juste valeur de chaque dérivé qui ne se qualifient pas comme transaction de couverture sont comptabilisés directement au compte de résultats.
Le Groupe a désigné certains instruments de couverture comme couverture de la juste valeur et couverture de flux de trésorerie.
La part effective des variations de la juste valeur des dérivés désignés comme couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisés au résultat global. La part non effective est comptabilisée au compte de résultats à la ligne "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)".
Les montants qui étaient comptabilisés précédemment au résultat global et cumulés dans les capitaux propres sont reclassés vers le compte de résultats lorsque l'élément couvert est comptabilisé au compte de résultats à la même ligne que l'élément de couverture comptabilisé. Si la couverture de flux de trésorerie d'un engagement fixe ou d'une transaction future prévue mène à la comptabilisation d'un actif non financier ou d'un passif non financier, quand l'actif ou le passif est comptabilisé, les profits et pertes de l'instrument financier dérivé qui étaient traités précédemment comme capitaux propres, sont comptabilisés à l'évaluation initiale de l'actif ou du passif.
La comptabilité de couverture est arrêtée lorsque le Groupe annule la relation de couverture, vend ou met fin ou exerce l'instrument de couverture, ou lorsque la relation de couverture ne remplit plus les conditions de comptabilité de couverture. Les profits et pertes cumulés en capitaux propres restent dans les capitaux propres lorsque la transaction future est finalement comptabilisée au compte de résultats. Lorsque la future transaction n'est plus attendue, le profit ou la perte sont cumulés en capitaux propres et comptabilisés immédiatement au compte de résultats.
Si les actions propres sont rachetées, ce montant, y compris les frais imputables directement, est comptabilisé en déduction des capitaux propres.
Une provision est un passif dont l'échéance ou le montant est incertain. Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation des dépenses nécessaires au règlement du passif existant à la date de clôture.
Les provisions sont uniquement comptabilisées lorsqu'un passif existant (juridique ou implicite) apparaît, résultant d'événements passés, qui mènera probablement à une sortie de ressources et duquel le montant du passif peut être évalué de façon fiable.
Les contributions au contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" sont comptabilisées comme charge de la période de reporting au cours de laquelle les prestations y afférentes sont effectuées par les employés.
Les dividendes font parties du résultat reporté jusqu'à ce l'assemblée générale des actionnaires attribue les dividendes. Par conséquent, les dividendes sont comptabilisés comme passif dans les comptes annuels de la période au cours de laquelle la distribution de dividendes est approuvée par l'assemblée générale des actionnaires.
Les événements postérieurs à la période du reporting sont les faits favorables et défavorables, qui se produisent entre la date du bilan et la date à laquelle les comptes annuels sont approuvés pour publication. Pour les événements procurant des informations sur la situation réelle à la date du bilan, le résultat est traité au compte de résultats.
Le reporting par segment s'effectue au sein d'Intervest Retail conformément à deux bases de segmentation:
Les deux segments d'exploitation comprennent les activités suivantes:
La catégorie "corporate" comprend tous les frais fixes non attribués à un segment qui sont assumés au niveau du groupe.
| Magasins le long Magasins des d'axes routiers & |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEGMENTATION D'ACTIVITE | centres-villes | centres commerciaux | Corporate | TOTAL | ||||
| en milliers € | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Revenus locatifs | 10.010 | 9.689 | 11.290 | 11.361 | 21.300 | 21.050 | ||
| Charges relatives à la location | -3 | 0 | -51 | -50 | -54 | -50 | ||
| Résultat locatif net | 10.007 | 9.689 | 11.239 | 11.311 | 21.246 | 21.000 | ||
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière |
0 | -1 | 13 | -13 | 13 | -14 | ||
| Résultat immobilier | 10.007 | 9.688 | 11.252 | 11.298 | 21.259 | 20.986 | ||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
9.544 | 9.493 | 10.675 | 10.698 | -2.039 | -2.268 | 18.180 | 17.923 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement |
431 | 0 | 1.095 | 167 | 1.526 | 167 | ||
| Variations de la juste valeur des im meubles de placement |
14.297 | 6.003 | 7.746 | -1.172 | 22.043 | 4.831 | ||
| Autre résultat sur portefeuille | -129 | 86 | 73 | -58 | -56 | 28 | ||
| Résultat d'exploitation du segment | 24.143 | 15.582 | 19.589 | 9.635 | -2.039 | -2.268 | 41.693 | 22.949 |
| Résultat financier | -5.352 | -5.158 | -5.352 | -5.158 | ||||
| Impôts | -33 | -159 | -33 | -159 | ||||
| Resultat net |
24.143 | 15.582 | 19.589 | 9.635 | -7.424 | -7.585 | 36.308 | 17.632 |
| SEGMENTATION D'ACTIVITE | Magasins des centres-villes |
Magasins le long d'axes routiers & centres commerciaux |
TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Juste valeur des biens immobiliers | 195.695 | 169.903 | 166.518 | 159.239 | 362.213 | 329.142 | |
| dont investissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
61 | 31 | 1.863 | 131 | 1.924 | 162 | |
| dont achats des immeubles de placement | 10.361 | 0 | 0 | 0 | 10.361 | 0 | |
| Valeur d'investissement des biens immobiliers |
200.587 | 174.151 | 170.681 | 163.220 | 371.268 | 337.371 | |
| Rendement comptable du segment (%) | 5,1 % | 5,7 % | 6,8 % | 7,1 % | 5,9 % | 6,4 % | |
| Surface locative totale (m²) | 33.644 | 32.147 | 127.929 | 127.433 | 161.573 | 159.581 | |
| Taux d'occupation (%) | 95 % | 100 % | 98 % | 98 % | 97 % | 99 % | |
| Désinvestissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
-1.257 | 0 | 0 | -330 | -1.257 | -330 |
Les activités d'Intervest Retail sont réparties sur le plan géographique en 3 régions en Belgique, notamment la Flandre, Bruxelles et la Wallonie.
| SEGMENTATION GEOGRAPHIQUE | Flandre | Wallonie | Bruxelles | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Revenus locatifs | 14.630 | 14.628 | 3.820 | 3.585 | 2.850 | 2.837 | 21.300 | 21.050 |
| Juste valeur des biens immobiliers | 247.374 | 230.422 | 64.428 | 51.316 | 50.411 | 47.404 | 362.213 | 329.142 |
| Valeur d'investissement des biens | ||||||||
| immobiliers | 253.558 | 236.183 | 66.038 | 52.599 | 51.672 | 48.589 | 371.268 | 337.371 |
| Rendement comptable du segment (%) | 5,9 % | 6,4 % | 5,9 % | 7,0 % | 5,7 % | 6,0 % | 5,9 % | 6,4 % |
| (Dés)investissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
639 | -175 | 10.389 | 7 | 0 | 0 | 11.028 | -168 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Loyers | 21.579 | 21.429 |
| Réductions de loyer | -317 | -403 |
| Indemnités pour rupture anticipée de contrats de bail | 38 | 24 |
| Total des revenus locatifs | 21.300 | 21.050 |
Les revenus locatifs comprennent les loyers, les revenus des contrats de leasing opérationnel et les revenus qui s'y rapportent directement, comme les garanties locatives octroyées par des promoteurs et les indemnités pour rupture anticipée de contrats de bail moins les réductions de loyer et les avantages locatifs octroyés. Les réductions de loyer sont réparties sur la période allant de l'entrée en vigueur du contrat de bail jusqu'à la première possibilité de résiliation du contrat de bail.
Les revenus locatifs d'Intervest Retail sont répartis sur 169 locataires différents ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 44 % des revenus locatifs (44 % en 2010) et sont toujours des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et font partie de compagnies internationales. Le locataire principal représente 12 % des revenus locatifs (12 % en 2010). En 2011, les revenus locatifs sur base individuelle de 4 locataires représentent plus de 5 % de la totalité des revenus locatifs d'Intervest Retail (4 locataires en 2010).
La valeur au comptant des futurs revenus locatifs jusqu'à la première échéance des contrats de bail a les délais de paiement suivants:
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Créances avec une échéance restante de: | ||
| Echéant dans l'année | 21.533 | 20.535 |
| Entre un et cinq ans | 25.060 | 24.165 |
| A plus de cinq ans | 335 | 0 |
| Total des futurs revenus locatifs minimaux | 46.928 | 44.700 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Loyers à payer sur actifs loués et indemnités de baux emphytéotiques | -103 | -100 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | -25 | -25 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 74 | 75 |
| Total des charges relatives à la location | -54 | -50 |
Les charges relatives à la location se rapportent aux réductions de valeur sur les créances commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure à la valeur de réalisation estimée, ainsi qu'aux charges et revenus relatifs à la location des immeubles qui ne font pas partie des rubriques précédentes.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Refacturation des charges locatives assumées par le propriétaire | 57 | 45 |
| Refacturation des précomptes et taxes sur immeubles loués | 1.410 | 1.294 |
| Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués |
1.467 | 1.339 |
| Charges locatives assumées par le propriétaire | -57 | -45 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1.410 | -1.294 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués | -1.467 | -1.339 |
| Solde total des charges locatives et taxes récupérées | 0 | 0 |
Les charges locatives et les taxes sur les immeubles loués et la récupération de ces charges se rapportent aux charges qui, selon la loi ou les usages, sont à charge du locataire. Ces charges comprennent essentiellement le précompte immobilier et les charges locatives. La gestion des immeubles est prise en charge par le propriétaire lui-même ou est donnée en soustraitance à un gestionnaire immobilier externe. Le propriétaire refacturera ou non ces charges selon les clauses du contrat conclu avec le locataire.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Frais techniques récurrents | -110 | -117 |
| Primes d'assurance | -110 | -117 |
| Frais techniques non récurrents | -607 | -503 |
| Gros entretien | -609 | -501 |
| Sinistres | 2 | -2 |
| Total des frais techniques | -717 | -620 |
Les frais techniques comprennent, entre autres, les frais d'entretien et les primes d'assurance.
Les frais d'entretien qui peuvent être considérés comme rénovation d'un immeuble existant parce qu'ils impliquent une amélioration du rendement ou du loyer, ne sont pas comptabilisés comme frais, mais sont activés.
Les frais techniques augmentent en 2011 suite à la réalisation d'un programme d'entretien plus vaste.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Commissions des agents immobiliers | -19 | -9 |
| Publicité | -97 | -108 |
| Honoraires d'avocats et frais juridiques | -66 | -68 |
| Total des frais commerciaux | -182 | -185 |
Les frais commerciaux comprennent, entre autres, les commissions des agents immobiliers. Les commissions payées aux agents immobiliers après une période d'inoccupation sont activées, étant donné que les experts immobiliers, après une période d'inoccupation, réduisent les commissions estimées de la valeur estimée des biens immobiliers. Les commissions payées aux agents après une relocation immédiate, sans période d'inoccupation, ne sont pas activées et sont à charge du résultat étant donné que les experts immobiliers ne tiennent pas compte de ces commissions lors de leur évaluation.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Frais d'inoccupation de l'exercice | 1 | -67 |
| Frais d'inoccupation de l'exercice précédent | 56 | 0 |
| Précompte immobilier sur l'inoccupation | -28 | -70 |
| Récupération précompte immobilier sur l'inoccupation | 0 | 2 |
| Total des charges et taxes sur immeubles non loués | 29 | -135 |
Par la reprise d'une provision superflue pour les frais d'inoccupation des exercices précédents, les charges et taxes sur immeubles non loués présentent en 2011 un solde positif.
Les frais du précompte immobilier qui sont contractuellement à charge d'Intervest Retail sont comptabilisés à partir de 2011 sous 'autres charges immobilières'.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Frais de la gestion interne du patrimoine | -1.149 | -1.104 |
| Experts immobiliers | -180 | -168 |
| Rémunérations du personnel | -648 | -647 |
| Autres frais | -321 | -289 |
| Total des frais de gestion immobilière | -1.149 | -1.104 |
Les frais de gestion immobilière désignent les frais qui se rapportent à la gestion des immeubles. Ceux-ci comprennent les frais de personnel et les frais indirects de la direction et du personnel (tels que les frais de bureaux, les frais de fonctionnement, etc.) qui assument la gestion du portefeuille et des locations, ainsi que les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et les autres charges d'exploitation pouvant être affectées à la gestion des biens immobiliers.
L'augmentation de la rémunération des experts immobiliers provient essentiellement de l'achat du complexe commercial "Jardin d'Harscamp" à Namur.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Précompte immobilier contractuellement à charge du propriétaire | -40 | 0 |
| Autres charges | -7 | -3 |
| Total des autres charges immobilières | -47 | -3 |
Les charges du précompte immobilier qui sont contractuellement à charge d'Intervest Retail sont comptabilisées à partir de 2011 sous 'autres charges immobilières'.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Impôt OPC | -164 | -160 |
| Banque dépositaire | 0 | -31 |
| Honoraires du commissaire | -88 | -86 |
| Rémunération des administrateurs | -31 | -31 |
| Pourvoyeur de liquidité | -14 | -14 |
| Service financier | -11 | -14 |
| Rémunérations du personnel | -433 | -448 |
| Autres frais | -322 | -260 |
| Total des frais généraux | -1.063 | -1.044 |
Les frais généraux désignent tous les frais liés à la gestion de la sicaf immobilière, ainsi que les frais qui ne peuvent être imputés à la gestion des biens immobiliers. Ces charges d'exploitation incluent notamment les frais généraux administratifs, les coûts liés au personnel assumant la gestion de la société, les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et les autres charges d'exploitation.
En 2011, il n'y a plus de frais pour la banque dépositaire suite à la suppression de l'obligation par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
| en milliers € | 2011 | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | |
| Rémunérations du personnel | 398 | 298 | 696 | 406 | 318 | 724 |
| Salaires et autres rémunérations payés dans les 12 mois |
255 | 184 | 439 | 261 | 224 | 485 |
| Pensions et rémunérations après départ |
11 | 9 | 20 | 10 | 7 | 17 |
| Sécurité sociale | 73 | 58 | 131 | 85 | 53 | 138 |
| Rémunérations variables | 21 | 17 | 38 | 25 | 17 | 42 |
| Autres charges | 38 | 30 | 68 | 25 | 17 | 42 |
| Rémunérations du comité de direction |
250 | 135 | 385 | 241 | 130 | 371 |
| Président comité de direction | 61 | 60 | 121 | 58 | 58 | 116 |
| Rémunération fixe | 57 | 56 | 113 | 55 | 55 | 110 |
| Rémunération variable | 4 | 4 | 8 | 3 | 3 | 6 |
| Autres membres du comité de direction |
189 | 75 | 264 | 183 | 72 | 255 |
| Rémunération fixe | 174 | 59 | 233 | 169 | 57 | 226 |
| Rémunération variable | 15 | 7 | 22 | 14 | 6 | 20 |
| Obligations de pension | 0 | 9 | 9 | 0 | 9 | 9 |
| Total rémunérations du personnel | 648 | 433 | 1.081 | 647 | 448 | 1.095 |
Le nombre d'employés à la fin de l'année 2011, exprimé en équivalents temps plein, s'élève à 4 membres du personnel et 2 membres de direction pour la gestion interne du patrimoine (2010: respectivement 4 et 2) et à 4,5 membres du personnel et 1 membre de direction pour la gestion du fonds (2010: respectivement 5 et 1). Le nombre de membres de la direction s'élève à 3 personnes.
En ce qui concerne le personnel fixe, les rémunérations, les gratifications supplémentaires, les indemnités de départ, les indemnités de licenciement et les indemnités de rupture sont régies par la Loi sur les contrats de travail du 4 juillet 1978, la Loi sur les congés annuels du 28 juin 1971, la commission paritaire de laquelle ressort l'entreprise et les CCT d'application comptabilisées au compte de résultats, pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les pensions et rémunérations après la fin des prestations comprennent les pensions, les cotisations pour les assurances de groupe, les assurances vie et d'invalidité et les assurances hospitalisation. Intervest Retail a conclu pour son personnel fixe un contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" (defined contribution plan) auprès d'une compagnie d'assurances externe. La société verse des cotisations à ce fonds qui est indépendant de la société. Un plan d'épargne pension avec règlement de cotisations définies est un plan dans le cadre duquel la société paie des primes fixes et n'est pas tenue par une obligation légale ou effective de verser des cotisations supplémentaires si le fonds devait disposer d'actifs insuffisants. Les cotisations du plan d'assurance sont financées par l'entreprise. Ce contrat d'assurance de groupe respecte la Loi Vandenbroucke sur les pensions. Les obligations en matière de cotisations sont comptabilisées au compte de résultats au cours de la période concernée.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Valeur d'acquisition | 1.078 | 281 |
| Plus-values accumulées et réductions de valeur particulières | 332 | 49 |
| Valeur comptable (juste valeur) des immeubles vendus | 1.410 | 330 |
| Prix de vente | 1.845 | 394 |
| Frais de vente | 203 | 103 |
| Compensation supplémentaire Shopping Park Olen | 888 | 0 |
| Revenu net des immeubles vendus | 2.936 | 497 |
| Total du résultat sur ventes des immeubles de placement | 1.526 | 167 |
En 2011, le résultat sur ventes des immeubles de placement comprend essentiellement une compensation supplémentaire de € 0,9 million, obtenue de l'acheteur du "Shopping Park Olen" pour les frais de développement encourus antérieurement, conformément aux accords conclus en décembre 2009 lors de la vente du projet.
En outre, la sicaf immobilière a signé une convention de vente pour la vente d'un magasin de centre-ville non stratégique, situé Carnotstraat à Anvers à un prix de vente de € 1,7 million, réalisant ainsi une plus-value de € 0,4 million.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Variations positives des immeubles de placement | 29.583 | 9.522 |
| Variations négatives des immeubles de placement | -7.540 | -4.691 |
| Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement | 22.043 | 4.831 |
Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement de l'exercice 2011 s'élèvent à € 22 millions ou 6,6 % de la juste valeur du portefeuille immobilier excepté les investissements réalisés au cours de l'exercice 2011. Cet effet résulte de l'augmentation de la juste valeur du portefeuille commercial sur base de l'évaluation des experts immobiliers indépendants. Cette augmentation provient de la baisse des rendements suite à la demande croissante de biens immobiliers commerciaux de qualité sur le marché de l'investissement et des renouvellements des contrats de bail et des indexations réalisés en 2011.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Etalement des réductions locatives et concessions aux locataires | -122 | 73 |
| Autres variations | 66 | -45 |
| Total de l'autre résultat sur portefeuille | -56 | 28 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Revenus financiers | 15 | 10 |
| Charges d'intérêt nettes à taux d'intérêt fixe | -4.443 | -4.483 |
| Charges d'intérêt nettes à taux d'intérêt variable | -809 | -545 |
| Autres charges financières | -23 | -14 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -92 | -126 |
| Total du résultat financier | -5.352 | -5.158 |
Le résultat financier s'élève à - € 5,4 millions par rapport à - € 5,2 millions l'année dernière. Les charges d'intérêt ont augmenté au cours de l'exercice 2011 suite au financement de l'acquisition du complexe commercial "Jardin d'Harscamp" à Namur pour un montant de € 10,3 millions à partir de mi-octobre 2011.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêt nettes sur les dettes financières non courantes | -4.129 | -4.216 |
| Charges d'intérêt nettes sur les dettes financières courantes | -1.123 | -812 |
| Total des charges d'intérêt nettes | -5.252 | -5.028 |
Le taux d'intérêt moyen des dettes financières s'élève en 2011 à 4,3 % y compris les marges bancaires (2010: 4,1 %). Le taux d'intérêt moyen des dettes financières non courantes s'élève en 2011 à 4,5 % y compris les marges bancaires (2010: 4,6 %), et des financières courantes à 2,0 % y compris les marges bancaires (2010: 1,9 %).
Pour 2012, le montant du futur cash-outflow (hypothétique) des charges d'intérêt des prêts utilisés au 31 décembre 2011 à un taux d'intérêt fixe ou variable au 31 décembre 2011 s'élève à approximativement € 5,3 millions (pour 2010: € 4,7 millions).
Pour l'exercice 2011 l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable d'une augmentation (hypothétique) des tarifs des taux d'intérêt de 1 %, comprend environ € 0,4 million en négatif (2010 : € 0,3 million). Si les tarifs des taux d'intérêt baissaient de 1 %, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable comprendrait € 0,4 million en positif (2010: € 0,3 million) dans les calculs. Il est tenu compte des dérivés financiers conclus.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Impôt des sociétés | -33 | -159 |
| Total des impôts | -33 | -159 |
Par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 (anciennement l'Arrêté Royal du 10 avril 1995), le législateur a donné un statut fiscal favorable aux sicaf immobilières. Si une société adopte le statut de sicaf immobilière, ou si une société (ordinaire) fusionne avec une sicaf immobilière, elle doit payer un impôt unique (exit tax). Ensuite la sicaf immobilière est uniquement soumise aux impôts sur des parties très spécifiques, telles que les "dépenses rejetées". Sur la majorité du bénéfice qui provient des locations et des plus-values sur les ventes des immeubles de placement, aucun impôt des sociétés n'est payé.
En 2010, l'impôt des sociétés comprend essentiellement une régularisation se rapportant aux années précédentes suite à un contrôle fiscal.
Suite à la Loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (M.B. du 30 décembre 2011 - entrée en vigueur à partir du 1 janvier 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 15 % à 21 % (sauf certaines exonérations ou augmentations).
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions au début de l'exercice | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions à la fin de l'exercice | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Adaptations pour le calcul du bénéfice dilué par action | 0 | 0 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions pour le calcul du bénéfice dilué par action | 5.078.525 | 5.078.525 |
Le montant qui peut être distribué est déterminé conformément à l'article 27 §1 et au Chapitre 3 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Résultat net selon les comptes annuels statutaires | 36.308 | 17.643 |
| Transactions de nature non cash-flow à adapter, comprises dans le résultat net: | ||
| Amortissements et reprises d'amortissements et réductions de valeur | 58 | 209 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et d'actifs financiers non courants |
392 | 64 |
| Résultat sur portefeuille | -23.852 | -4.997 |
| Résultat corrigé pour la distribution obligatoire | 12.906 | 12.919 |
| Distribution obligatoire: 80 % | 10.325 | 10.335 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels statutaires) | 12.848 | 12.710 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels consolidés) | 12.848 | 12.710 |
Le bénéfice distribuable en tant que dividendes, basé sur les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa, s'élève à € 12,8 millions en 2011 par rapport à € 12,7 millions en 2010.
Le résultat corrigé ne doit pas subir des adaptations pour d'éventuelles plus-values non exonérées sur les ventes des immeubles de placement ou pour les réductions de dettes. Par conséquent, le résultat corrigé est égal au montant applicable pour la distribution obligatoire de 80 %.
Intervest Retail choisit de distribuer 100 % du résultat d'exploitation distribuable statutaire à ses actionnaires.
| in € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Résultat net ordinaire par action | 7,15 | 3,47 |
| Résultat net dilué par action | 7,15 | 3,47 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action | 2,53 | 2,50 |
Le résultat d'exploitation distribuable arrondi par action s'élève, en cas de distribution à 100 %, à € 2,53 par action.
Après clôture de l'exercice, la distribution de dividendes ci-dessous a été proposée par le conseil d'administration. Elle sera présentée à l'assemblée générale des actionnaires du 25 avril 2012. La distribution de dividendes n'a pas été reprise en tant que passif, conformément à IAS 10, et n'a aucun effet sur l'imposition du bénéfice.
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Dividende par action (en €) | 2,53 | 2,50 |
| Rémunération du capital (en milliers €) | 12.849 | 12.696 |
| Distribution du dividende exprimée en pourcentage du résultat d'exploitation distribuable consolidé (%) | 100 % | 100 % |
Le montant comme stipulé à l'article 617 du Code des Sociétés, du capital libéré ou si ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté de toutes les réserves qui selon la loi ou les statuts ne peuvent être distribuées, est déterminé au Chapitre 4 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
Ce calcul est réalisé sur base sur des comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Eléments non distribuable des capitaux propres avant affectation du résultat | ||
| Capital libéré | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts | 4.183 | 4.183 |
| Réserve du solde positif des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers | 102.313 | 97.197 |
| Réserve de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-8.158 | -8.039 |
| Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée |
-2.527 | -2.449 |
| Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
-2.510 | -2.384 |
| Autres réserves | 1.066 | 1.004 |
| du 7 décembre 2010 doit être attribué aux réserves non distribuables Résultat sur portefeuille |
23.852 | 4.997 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et | ||
| d'actifs financiers non courants | -392 | -64 |
| Total des capitaux propres statutaires non distribuables | 215.040 | 191.658 |
| Capitaux propres statutaires | 228.739 | 205.206 |
| Distribution du dividende envisagé | 12.849 | 12.696 |
| Nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action | 2,53 | 2,50 |
| Capitaux propres statutaires après distribution du dividende | 215.890 | 192.510 |
| REserve subsistant apr Es distribution |
849 | 850 |
| Tableau des investissements et des revalorisations en milliers € |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | 329.142 | 324.338 |
| Investissements dans le portefeuille | 1.924 | 162 |
| Achats des immeubles de placement | 10.361 | 0 |
| Ventes des immeubles de placement | -1.257 | -188 |
| Variations de la juste valeur | 22.043 | 4.830 |
| Solde au terme de l'exercice | 362.213 | 329.142 |
| AUTRES INFORMATIONS | ||
| Valeur d'investissement des biens immobiliers | 371.268 | 337.371 |
Pour l'analyse de sensibilité de l'évaluation des biens immobiliers, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vilvorde Leuvensestraat - appartements | 333 | 287 |
| Total des actifs détenus en vue de la vente | 333 | 287 |
Au 31 décembre 2011, les actifs détenus en vue de la vente comprennent deux appartements invendus du projet à Vilvorde. Pour un des appartements le prix d'achat a été reçu fin janvier 2012 de l'acheteur lors de la signature de l'acte notarié.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Créances commerciales dues | 263 | 372 |
| Factures à établir et notes de crédits à recevoir | 12 | 4 |
| Débiteurs douteux | 126 | 171 |
| Provision débiteurs douteux | -126 | -171 |
| Total des créances commerciales | 275 | 376 |
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne comprend que 5 jours.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Créances < 30 jours | 59 | 20 |
| Créances 30-90 jours | 18 | 143 |
| Créances > 90 jours | 186 | 209 |
| Total des créances commerciales dues | 263 | 372 |
Pour le suivi des risques débiteurs utilisé par Intervest Retail, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| TVA à récupérer | 5 | 45 |
| Créances sur assurances | 166 | 93 |
| TVA Factory Shopping Messancy à récupérer | 0 | 2.111 |
| Autres créances | 47 | 0 |
| Total des créances fiscales et autres actifs courants | 218 | 2.249 |
La baisse des créances fiscales et autres actifs courants provient principalement du règlement de la procédure, entamée auprès de la Cour d'Appel d'Anvers, relative à la déduction de la TVA sur les frais de construction encourus en 2003, qui se rapportent au projet Factory Shopping Messancy. La procédure a été intégralement perdue par Intervest Retail. Etant donné qu'une provision pour la TVA réclamée par le fisc avait déjà été intégralement provisoneé dans les comptes annuels t'Intervest Retail dans le passé, ce jugement n'a aucun effet matériel sur les résultats de la sicaf immobilière en 2011.
| Mouvement du capital |
Total capital investi après l'opération |
Nombre d'actions créées |
Nombre total d'actions |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Date | Transaction | en milliers € | en milliers € | en unités | en unités |
| 15.06.1987 | Constitution | 74 | 74 | 3 | 3 |
| 30.06.1996 | Augmentation de capital | 3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1997 | Absorption | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 31.07.1997 | Augmentation de capital | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 22.12.1997 | Absorption | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 06.11.1998 | Absorption | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 23.12.1998 | Absorption | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Augmentation de capital | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Augmentation de capital | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 31.03.1999 | Réduction de capital | -3.345 | 64.670 | 0 | 3.332 |
| 01.11.1999 | Fusion GL Trust | 13.758 | 78.428 | 645.778 | 3.977.626 |
| 01.11.1999 | Augmentation de capital (VastNed) | 21.319 | 99.747 | 882.051 | 4.859.677 |
| 25.11.1999 | Réduction de capital (apurements pertes) | -7.018 | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Augmentation de capital (apport Mechelen Bruul) | 2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Augmentation de capital (apport La Louvière) | 544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Augmentation de capital (apport avenue Louise 7) | 1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusion par absorption d'Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven et News Of The World |
79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 |
| 20.09.2000 | Transposition capital en euro et arrondis | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusion par absorption de la société Immobilière de l'Observatoire |
||||
| 30.12.2002 | Fusion par absorption des sociétés GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol |
3 | 97.003 | 7.273 | 5.046.019 |
| et Immo Shopping Tienen | 209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 | |
| 30.12.2002 | Fusion par absorption de la société Immo GL | 1 | 97.213 | 5.805 | 5.078.525 |
Le capital autorisé s'élève au 31 décembre 2011 à € 97.213.233,32 et est divisé en 5.078.525 actions libérées sans mention de valeur nominale.
Il est expressément permis au conseil d'administration d'augmenter le capital social en une ou plusieurs fois d'un montant de € 97.213.233,32 par apport en numéraire ou en nature, le cas échéant, par l'incorporation de réserves ou de primes d'émission, conformément aux règles prescrites par le Code des Sociétés, par l'article 7 des statuts et par l'article 13 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq ans à compter de la publication aux annexes du moniteur Belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 7 avril 2010, c'est-à-dire à compter du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2015. L'autorisation pour faire usage du capital autorisé comme moyen de défense lors d'une offre de reprise n'est, conformément à l'article 607, deuxième paragraphe du Code des Sociétés, valable que trois ans et expire le 28 avril 2013. Cette autorisation est renouvelable.
A chaque augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles à moins que l'assemblée générale ne prenne elle-même ces décisions. Les augmentations de capital peuvent donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote.
Lorsque les augmentations de capital, décidées par le conseil d'administration à la suite de la présente autorisation, contiennent une prime d'émission, le montant de cette prime d'émission doit être placé sur un compte indisponible spécial, appelé "primes d'émission", qui constitue comme le capital la garantie pour les tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé sauf décision de l'assemblée générale qui se réunit conformément aux conditions de présence et de majorité prévues pour une diminution de capital, sous réserve de transformation en capital comme prévu ci-dessus.
En 2011, le conseil d'administration n'a pas utilisé le pouvoir qui lui est conféré d'exploiter les montants du capital autorisé.
Conformément à l'article 9 des statuts, le conseil d'administration peut procéder au rachat d'actions propres par le biais de l'achat ou d'échange dans le cadre des limites légales autorisées, lorsque cet achat est nécessaire pour éviter à la société un grave et sérieux désavantage.
Cette autorisation est valable pour une période trois ans, à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2010, i.e. à partir du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2013 et est renouvelable.
Toute augmentation de capital sera exécutée conformément aux articles 581 à 607 du Code des Sociétés, sous réserve de ce qui est mentionné ci-après concernant le droit de préemption.
En outre, la société devra se tenir aux dispositions relatives à l'émission publique d'actions prévues à l'article 75 de la Loi OPC du 20 juillet 2004 et aux articles 20 et suivants de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
En cas d'augmentation de capital contre apport en numéraire et sans préjudice de l'application des articles 592 à 598 du Code des Sociétés, le droit de préférence peut seulement être limité ou supprimé à condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes:
Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux dispositions des articles 601 et 602 du Code des Sociétés. En outre, conformément à l'article 13 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, les conditions suivantes doivent être respectées:
Ce qui précède ne s'applique pas lors de l'apport du droit de dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
| en milliers € | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Date | Opération | ||
| 01.11.1999 | Fusion GL Trust | 4.183 | 4.183 |
| Total des primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
Réserve de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | -8.108 | -8.108 |
| Variations de la valeur d'investissement des immeubles de placement de l'exercice précédent | -125 | 0 |
| Impact de la vente des immeubles de placement de l'exercice précédent | 5 | 0 |
| Total de la réserve de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-8.228 | -8.108 |
La différence entre la juste valeur des biens immobiliers (conformément IAS 40) et la valeur d'investissement des biens immobiliers, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée dans cette rubrique.
A partir de l'exercice 2010, le transfert de cet impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement n'est plus effectué au cours de l'exercice mais uniquement après l'approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale des actionnaires (en avril de l'exercice suivant). Etant donné qu'il s'agit d'un transfert au sein de deux postes des capitaux propres, cela n'a pas d'impact sur les capitaux propres de la sicaf immobilière.
Pour le mouvement des réserves au cours de l'exercice 2011, il est référé au bilan de mutation des capitaux propres.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Provisions non courantes | 0 | 195 |
| Provisions litiges fiscaux | 0 | 195 |
| Provisions courantes | 0 | 56 |
| Provisions garanties locatives de la vente des immeubles de placement | 0 | 56 |
| Total provisions | 0 | 251 |
Les garanties locatives, provenant de la vente du projet de développement Shopping Park Olen, ont été payées au cours de l'année 2011.
La prise en résultat des provisions non courantes fait partie de la régularisation de la procédure en cours devant la Cour d'Appel à Anvers relative à la déduction de la TVA pour le projet Factory Shopping Messancy (note 15).
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Dettes commerciales | 856 | 810 |
| Acomptes reçus des locataires | 545 | 500 |
| Factures à recevoir | 876 | 424 |
| Autres dettes courantes | 296 | 2.345 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.573 | 4.079 |
En 2010, les autres dettes courantes comprennaient une provision qui est régularisée en 2011 par la régularisation de la TVA relative à la vente du Factory Shopping Messancy suite au jugement du Court d'Appel d'Anvers (note 15).
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Dividendes à payer | 103 | 424 |
| Acomptes reçus relatifs aux actifs détenus en vue de la vente | 0 | 117 |
| Autres passifs courants | 108 | 91 |
| Total des autres passifs courants | 211 | 632 |
Suite à la dématérialisation des titres les dividendes impayés des exercices précédents ont été encaissés par les investisseurs.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Frais d'intérêt à attribuer | 554 | 553 |
| Autres charges à attribuer et revenus à reporter | 332 | 638 |
| Total des comptes de régularisation | 886 | 1.191 |
Il est référé au rapport du comité de direction pour la description de la structure financière de la sicaf immobilière.
| en milliers € | 2011 | 2010 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de | Dettes d'une durée restante de | |||||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | |||
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
37.614 | 89.000 | 126.614 | 46.545 | 70.220 | 116.765 | ||
| Location-financement | 5 | 22 | 27 | 3 | 14 | 17 | ||
| TOTAL | 37.619 | 89.022 | 126.641 | 46.548 | 70.234 | 116.782 | ||
| Pourcentage | 30 % | 70 % | 100 % | 40 % | 60 % | 100 % |
| en milliers € | 2011 | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de | Dettes d'une durée restante de | |||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | |
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
37.614 | 89.000 | 126.614 | 46.545 | 70.220 | 116.765 |
| Lignes de crédit non utilisées |
0 | 11.000 | 11.000 | 21.270 | 0 | 21.270 |
| TOTAL | 37.614 | 100.000 | 137.614 | 67.815 | 70.220 | 138.035 |
| Pourcentage | 27 % | 73 % | 100 % | 49 % | 51 % | 100 % |
Le tableau ci-dessus "Répartition selon l'échéance des lignes de crédit" comprend un montant de € 11 millions de lignes de crédit non-utilisées (€ 21 millions au 31 décembre 2010). Celles-ci ne représentent pas une dette effective à la date de clôture mais sont uniquement une dette potentielle sous forme d'une ligne de crédit disponible.
| en milliers € | 2011 | 2010 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Dettes d'une durée restante de |
|||||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
Total | Pourcentage | < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
Total | Pourcentage | |
| A taux d'intérêt variable |
17.394 | 19.000 | 36.394 | 29 % | 21.124 | 15.000 | 36.124 | 31 % |
| A taux d'intérêt fixe | 20.225 | 70.022 | 90.247 | 71 % | 25.424 | 55.234 | 80.658 | 69 % |
| TOTAL | 37.619 | 89.022 | 126.641 | 100 % | 46.548 | 70.234 | 116.782 | 100 % |
Dans le tableau ci-dessus "Répartition selon la caractère variable ou fixe du taux d'intérêt des crédits utilisés auprès des établissements de crédits", le pourcentage est calculé comme la relation de chaque composant par rapport à la somme des lignes de crédit et des contrats de location-financement.
Intervest Retail limite le risque des taux d'intérêt pour ses obligations financières à long terme au moyen de swaps de taux d'intérêt en euro.
Intervest Retail classe les swaps de taux d'intérêts comme une couverture des flux de trésorerie où il est constaté si ces couvertures sont effectives ou non.
| en milliers € | Début | Echéance | Taux d'intérêt |
Montant notionnel contractuel |
Comptabilité de couverture |
Juste valeur | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oui/non | 2011 | 2010 | ||||||
| 1. | IRS callable | 12.05.2008 | 15.04.2013 | 3,93 % | 10.000 | Non | -375 | -576 |
| 2. | IRS | 06.10.2008 | 06.10.2013 | 4,43 % | 25.000 | Non | -1.511 | -1.935 |
| 3. | IRS | 15.12.2008 | 16.12.2013 | 4,105 % | 20.000 | Oui | -1.209 | -1.428 |
| 4. | IRS | 01.10.2009 | 01.10.2014 | 3,02 % | 25.000 | Oui | -1.318 | -1.020 |
| 5. | IRS forward | 15.04.2013 | 15.04.2018 | 2,29 % | 10.000 | Non | -156 | 0 |
| 6. | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,60 % | 15.000 | Non | -287 | 0 |
| 7. | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,50 % | 10.000 | Non | -144 | 0 |
| 8. | IRS forward | 15.12.2013 | 15.12.2018 | 2,50 % | 10.000 | Non | -129 | 0 |
| Autres passifs financiers non courants | -5.129 | -4.959 |
|---|---|---|
| Traitement comptable au 31 décembre: | ||
| ୭ Dans les capitaux propres: Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés, auxquels la comptabilité de couverture est appliquée |
-2.527 | -2.449 |
| ୭ Dans les capitaux propres: Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés, auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
-2.510 | -2.384 |
| ୭ Dans le compte de résultats: Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-92 | -126 |
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -5.129 | -4.959 |
Au 31 décembre 2011, ces swaps de taux d'intérêt ont une valeur de marché négative de - € 5,1 millions (montant notionnel contractuel: € 125 millions), laquelle est fixée sur base trimestrielle par les établissements financières émettrices. Les swaps de taux d'intérêt 5, 6, 7 et 8 ont été achetés au quatrième trimestre 2011.
La juste valeur des dérivés est déterminée uniquement au moyen des données qui ont un caractère observable pour le dérivé (soit directement ou indirectement) mais qui ne sont pas des prix cotés sur un marché actif et par conséquent les contrats IRS appartiennent au niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur telle que déterminée par IFRS 7.
Au 31 décembre 2011, Intervest Retail classe les swaps de taux d'intérêts 3 et 4 comme une couverture des flux de trésorerie, où il est constaté que ces swaps de taux d'intérêt sont effectifs. Les variations de valeur des swaps de taux d'intérêt 1, 2, 5, 6, 7 et 8 sont traitées directement au compte de résultats.
Pour la description des risques financiers liés aux dérivés financiers il est référé à la description des principaux facteurs de risques et systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2011 | 2010 | ||
|---|---|---|---|---|
| Valeur nominale | Juste valeur | Valeur nominale | Juste valeur | |
| Dettes financières | 126.641 | 127.464 | 116.782 | 116.809 |
Lors du calcul de la juste valeur des dettes financières, les dettes financières à taux d'intérêt fixe sont prises en considération. Les dettes financières à taux d'intérêt variable ou couvertes par un dérivé financier ne sont pas prises en considération.
Au 31 décembre 2011, le taux d'endettement consolidé s'élève à 36 %.
| en milliers € | Note | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | 19 | 89.022 | 70.234 |
| Autres passifs non courants | 51 | 48 | |
| Dettes financières courantes | 19 | 37.619 | 46.548 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 18 | 2.573 | 4.079 |
| Autres passifs courants | 18 | 211 | 632 |
| Total du passif pour le calcul du taux d'endettement | 129.476 | 121.541 | |
| Total de l'actif | 364.272 | 333.256 | |
| Taux d'endettement | 36 % | 37 % |
Les parties liées avec lesquelles la société traite sont son actionnaire majoritaire, ses filiales (voir note 23) et ses administrateurs et membres de la direction.
La rémunération des administrateurs et des membres de la direction est reprise aux rubriques "frais de gestion immobilière" et "frais généraux" (voir notes 5 et 6).
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Administrateurs | 62 | 62 |
| Membres de la direction | 385 | 371 |
| Total | 447 | 433 |
Les administrateurs et membres de la direction ne reçoivent pas d'avantages supplémentaires à charge de la société.
| Nom de l'entreprise | Adresse | Numéro d'entreprise | Part détenue du capital (en %) |
Intérêts minoritaires en milliers € |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||||
| EuroInvest Retail Properties sa |
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem |
BE 0479 506 731 | 100 % | 0 | 0 |
| Total des intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Y compris la TVA non déductible | ||
| Rémunération du commissaire pour le mandat d'audit | 88 | 86 |
| Missions pour conseils fiscaux | 0 | 1 |
| Total honoraires commissaire et des entités liées au commissaire | 88 | 87 |
Au 31 décembre 2011 il n'y a pas de passifs conditionnels matériels à l'exception des garanties relatives aux financements.
Aucune inscription hypothécaire n'a été prise, ni aucun mandat hypothécaire accordé. La plupart des institutions financières exigent toutefois que la sicaf immobilière satisfasse au moins aux ratios financiers tels qu'imposés par l'Arrêté Royal sur les sicaf immobilières. Pour la plupart des financements les établissements de crédit exigent un ratio de couverture des intérêts supérieure à 2.
Il n'y a pas d'événements importants à mentionner qui se sont produits postérieurs à la clôture du bilan au 31 décembre 2011.
INTERVEST RETAIL SA, Sicaf immobiliEre publique de droit belge
RAPPORT DU COMMISSAIRE SUR LES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES SUR L'EXERCICE CLOTURE LE 31 DECEMBRE 2011 PRESENTE A L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre du mandat de commissaire qui nous a été confié. Ce rapport inclut notre opinion sur les états financiers consolidés ainsi que la mention complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés de Intervest Retail SA, sicaf immobilière publique de droit belge (la "société") et de ses filiales (conjointement le "groupe"), établis en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et avec les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces états financiers consolidés comprennent le bilan consolidé clôturé le 31 décembre 2011, le compte de résultats consolidé, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives. Le bilan consolidé s'élève à 364.272 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du groupe) de l'exercice s'élève à 36.308 (000) EUR.
L'établissement des états financiers consolidés relève de la responsabilité du conseil d'administration. Cette responsabilité comprend entre autres: la conception, la mise en place et le suivi d'un contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation sincère des états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, le choix et l'application de méthodes comptables appropriées ainsi que la détermination d'estimations comptables raisonnables au regard des circonstances.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle conformément aux dispositions légales et selon les normes de révision applicables en Belgique, telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Ces normes de révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Conformément aux normes de révision précitées, nous avons mis en œuvre des procédures de contrôle en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix de ces procédures relève de notre jugement, y compris l'évaluation du risque que les états financiers consolidés contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans le cadre de cette évaluation de risque, nous avons tenu compte du contrôle interne en vigueur dans le groupe pour l'établissement et la présentation sincère des états financiers consolidés afin de définir les procédures de contrôle appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe. Nous avons également évalué le bien-fondé des méthodes comptables, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la société, ainsi que la présentation des états financiers consolidés dans leur ensemble.
Enfin, nous avons obtenu du conseil d'administration et des préposés de la société les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis fournissent une base raisonnable à l'expression de notre opinion.
A notre avis, les états financiers consolidés donnent une image fidèle de la situation financière du groupe au 31 décembre 2011, et de ses résultats et flux de trésorerie pour l'année clôturée à cette date, conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
L'établissement et le contenu du rapport de gestion sur les états financiers consolidés relèvent de la responsabilité du conseil d'administration.
Notre responsabilité est d'inclure dans notre rapport la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de l'attestation des états financiers consolidés:
୭ Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés traite des informations requises par la loi et concorde avec états financiers consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des principaux risques et incertitudes auxquels le groupe est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 14 février 2012
Le commissaire,
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par
Frank Verhaegen Kathleen De Brabander
Les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sont rédigés sur base des normes IFRS et conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
La version complète des comptes statutaires d'Intervest Retail sa, de même que le rapport annuel et le rapport du commissaire, seront déposés dans les délais légaux auprès de la Banque Nationale de Belgique et peuvent être obtenus gratuitement sur le site web de la société (www.intervestretail.be) ou sur demande au siège social.
Le commissaire a délivré une attestation sans réserve pour les comptes annuels d'Intervest Retail sa.
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 21.008 | 20.764 |
| Charges relatives à la location | -15 | -12 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 20.993 | 20.752 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 1.453 | 1.317 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -1.453 | -1.317 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 13 | -3 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 21.006 | 20.749 |
| Frais techniques | -717 | -619 |
| Frais commerciaux | -182 | -185 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 29 | -135 |
| Frais de gestion immobilière | -1.122 | -1.077 |
| Autres charges immobilières | -46 | -3 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -2.038 | -2.019 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 18.968 | 18.730 |
| Frais généraux | -1.045 | -1.022 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 50 | 28 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 17.973 | 17.736 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 1.526 | 167 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 22.448 | 4.790 |
| Autre résultat sur portefeuille | -122 | 40 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 41.825 | 22.733 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 41.825 | 22.733 |
| Revenus financiers | 182 | 175 |
| Charges d'intérêt nettes | -5.252 | -5.028 |
| Autres charges financières | -23 | -14 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -92 | -126 |
| Variations de la juste valeur d'actifs financiers non courants | -299 | 62 |
| RESULTAT FINANCIER | -5.484 | -4.931 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 36.341 | 17.802 |
| Impôts | -33 | -159 |
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.643 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.848 | 12.710 |
| Résultat sur portefeuille | 23.852 | 4.997 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | ||
| et d'actifs financiers non courants | -392 | -64 |
| RESULTAT PAR ACTION | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 7,15 | 3,47 |
| Résultat net dilué (€) | 7,15 | 3,47 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 2,53 | 2,50 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.643 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
78 | 378 |
| RESULTAT GLOBAL | 36.384 | 18.021 |
| en milliers € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET | 36.308 | 17.643 |
| ୭ Transfert aux réserves du solde des variations de la juste valeur11 des immeubles de placement | ||
| - Exercice comptable |
-23.175 | -4.954 |
| - Réalisations de biens immobiliers |
-1.495 | -162 |
| ୭ Transfert des réserves de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de | ||
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | 819 | 119 |
| ୭ Transfert des réserves du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture | ||
| autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée | 92 | 126 |
| ୭ Transfert des / aux autres réserves | 299 | -62 |
| ୭ Transfert des / aux résultats reportés des exercices comptables antérieurs | 1 | -14 |
| Rémunération du capital | 12.849 | 12.696 |
| ACTIF en milliers € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 360.435 | 327.984 |
| Immobilisations incorporelles | 13 | 16 |
| Immeubles de placement | 359.087 | 326.331 |
| Autres immobilisations corporelles | 162 | 165 |
| Actifs financiers non courants | 1.155 | 1.454 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 18 | 18 |
| Actifs courants | 3.787 | 5.155 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 333 | 287 |
| Créances commerciales | 275 | 376 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 2.145 | 3.505 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 373 | 750 |
| Comptes de régularisation | 661 | 237 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 364.222 | 333.139 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 228.739 | 205.206 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 91.035 | 86.167 |
| Résultat net de l'exercice | 36.308 | 17.643 |
| Passif | 135.483 | 127.933 |
| Passifs non courants | 94.202 | 75.436 |
| Provisions | 0 | 195 |
| Dettes financières non courantes | 89.022 | 70.234 |
| Etablissements de crédit | 89.000 | 70.220 |
| Location-financement | 22 | 14 |
| Autres passifs financiers non courants | 5.129 | 4.959 |
| Autres passifs non courants | 51 | 48 |
| Passifs courants | 41.281 | 52.497 |
| Provisions | 0 | 56 |
| Dettes financières non courantes | 37.619 | 46.548 |
| Etablissements de crédit | 37.614 | 46.545 |
| Location-financement | 5 | 3 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.573 | 4.077 |
| Autres passifs courants | 211 | 632 |
| Comptes de régularisation | 878 | 1.184 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 364.222 | 333.139 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max. 65 %) | 36 % | 36 % |
| VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION en € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Valeur active nette par action (juste valeur) | 45,04 | 40,41 |
| Valeur active nette par action (valeur d'investissement) | 46,65 | 41,99 |
Selon les experts immobiliers l'année 2011 est caractérisée par la stabilité de l'immobilier commercial. Sur le marché de la location ce sont surtout les enseignes situées dans les rues commerçantes principales qui sont en expansion. Sur le marché de l'investissement les investisseurs sont particulièrement intéressés pour le segment jusqu'à € 5 millions. (PAGE 33) {
Julianus Shopping - Tongres - 8.459 m2
Informations générales
Intervest Retail sa, Société d'Investissement publique à Capital Fixe Immobilière de droit belge ou sicaf immobilière de droit belge.
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem - Anvers.
La société est inscrite à la Banque-carrefour des entreprises sous le numéro d'entreprise 0431.391.860.
La société a été constituée par acte passé devant le notaire André van der Vorst, à Ixelles, le 15 juin 1987, publié aux annexes du Moniteur belge le 9 juillet 1987 suivant sous le numéro de référence 870709-272.
Les statuts ont été modifiés à plusieurs reprises et ont été coordonnés pour la dernière fois le 2 avril 2008.
Depuis le 22 décembre 1998, la société est agréée comme "société d'investissement en biens immobiliers à capital fixe de droit belge", en abrégé sicaf immobilière de droit belge, inscrite auprès de l' Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA).
Elle est soumise au régime légal de l'institution d'investissement collectif avec un nombre fixe de droits de participation in casu des sociétés d'investissement à capital fixe visé à l'article 6,2° de la Loi OPC du 20 juillet 2004.
La société a choisi la catégorie d'investissements, déterminée à l'article 7, paragraphe premier 5ième de la Loi OPC précitée.
La société fait un appel public à l'épargne au sens de l'article 438 du Code des Sociétés.
Les dernières modifications des statuts datent du 27 octobre 2011, publiées aux annexes du Moniteur belge du 18 novembre 2011 sous le numéro 2011-11-18/0173655.
La société est constituée pour une durée indéterminée.
La société a pour objet exclusif le placement collectif en biens immobiliers.
En conséquence, à titre principal, la société investit en biens immobiliers, à savoir,
୭ les droits de participation dans d'autres organismes de placement collectif en biens immobiliers étrangers inscrits sur la liste visée à article 129 de la Loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles de placement,
୭ les droits de participations dans des organismes de placements collectifs en biens immobiliers qui sont établis dans un autre état membre de l'Espace Economique Européen et qui ne sont pas inscrits sur la liste, pour autant qu'ils soient soumis à un contrôle similaire que les sicaf immobilières publiques,
A titre accessoire, la société peut procéder à toutes opérations et études ayant trait à tous biens immobiliers tels que décrits ci-avant et accomplir tous actes qui se rapportent aux biens immobiliers tels que l'achat, la transformation, l'aménagement, la location, la sous-location, la gestion, l'échange, la vente, le lotissement, la mise sous le régime de la copropriété, l'intéressement, par voie de fusion ou autrement, à toute entreprise ayant un objet similaire ou complémentaire, mais dans le respect de la réglementation applicable aux sicaf immobilières et, en général, toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social.
Conformément à l'article 51 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières la société ne peut agir comme promoteur immobilier, à l'exception toutefois d'opérations occasionnelles.
La société peut également donner en location-financement des biens immobiliers sans option d'achat, et à titre accessoire, avec option d'achat conformément à l'article 37 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
A titre accessoire la société peut également effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers et détenir des liquidités non affectées conformément à l'article 34, § 2, et article 35 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
La société peut également acheter ou vendre des instruments de couvertures, à l'exclusion de toute opération de nature spéculative, conformément à l'article 34, § 3, de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
Ces placements doivent être diversifiés de façon à assurer une répartition adéquate des risques. Ces placements seront également effectués conformément aux critères définis par l'Arrêté Royal du 4 mars 1991 relatif à certains organismes de placement collectif. Dans l'hypothèse où la société détiendrait pareilles valeurs mobilières, la détention de ces valeurs mobilières devra être compatible avec la poursuite à court ou moyen terme de la politique de placement de la société et lesdites valeurs mobilières devront en outre être inscrites à la cote d'une bourse de valeurs mobilières d'un état membre de l'Union européenne, NYSE, NASDAQ ou d'une bourse suisse.
Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément négociables. La société peut effectuer le prêt de titres dans les conditions autorisées par la loi.
L'exercice commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année.
Les autres documents accessibles au public peuvent être consultés au siège social de la société.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant de € 97.213.233,32; pour une période de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du pouvoir de décision de l'assemblée générale. Ce pouvoir peut être renouvelée.
Le conseil d'administration est habilité à procéder à une augmentation du capital par apport en numéraire ou par apport en nature, par l'incorporation de réserves ou de primes d'émission, par l'émission d'obligations convertibles ou de warrants, dans le respect des règles prescrites par le Code des Sociétés, par les présents statuts et par l'article 13 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières. Cette autorisation se rapporte uniquement au montant du capital social et non à la prime d'émission.
Lors de chaque augmentation du capital le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale en décide autrement.
Les actions sont au porteur ou nominatives ou sous forme de titres dématérialisés. Les actions déjà émises au sens de l'article 460, premier alinéa du Code des Sociétés, qui sont au porteur et qui se trouvent sur un compte de titrisation, sont sous forme dématérialisées.
Les actions au porteur peuvent être émises en titres simples ou collectifs. Les titres collectifs représentent plusieurs titres simples selon la forme à déterminer par le conseil d'administration. Ils peuvent par simple décision du conseil d'administration être scindés en sous-actions qui, en nombre suffisant, même sous concordance de numérotation, donnent les mêmes droits qu'une action simple.
Chaque détenteur d'actions simples peut obtenir de la société l'échange de ses actions contre une ou plusieurs actions collectives au porteur qui représentent des titres simples et cela selon son choix; chaque détenteur d'une action collective peut obtenir de la société l'échange de ces titres contre un nombre d'actions simples qu'ils représentent. Ces échanges sont au frais du détenteur.
Chaque titre au porteur peut être échangé en titre nominatif ou sous forme dématérialisée et vice-versa aux frais de l'actionnaire.
12 Ces articles ne sont pas la reproduction complète, ni la reproduction littérale des statuts. Les statuts complets sont à consulter au siège de la société et sur le site web www.intervestretail.be.
Il est tenu au siège social un registre des actions nominatives que tout actionnaire peut consulter. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires.
Conformément aux règlementations légales en la matière toute personne morale ou physique qui cède ou acquiert des actions ou autres instruments financiers de la société conférant un droit de vote, représentant le capital ou non, est tenu d'informer la société ainsi que l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) du nombre d'instruments financiers qu'il possède chaque fois que les droits de vote liés à ces instruments financiers atteignent cinq pour cent (5 %) ou un multiple de cinq pour cent du nombre total de droits de vote à ce moment ou au moment où les circonstances se présentent sur base desquelles pareille information est rendue obligatoire.
En plus des seuils légaux mentionnés au paragraphe précédent, la société prévoit également un seuil statutaire de trois pour cent (3 %).
Cette déclaration est également obligatoire lors du transfert d'actions, lorsque suite à ce transfert le nombre de droits de vote dépasse ou tombe en dessous du seuil déterminé au premier ou second alinéa.
La société est administrée par un conseil d'administration composé d'au moins de trois administrateurs, actionnaires ou non, nommés pour six ans au maximum par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle.
En cas d'inoccupation d'un ou plusieurs mandats d'administrateur, les administrateurs restants ont le droit de pourvoir provisoirement à leur remplacement jusqu'à la plus prochaine assemblée générale qui procédera à l'élection définitive.
Conformément à ce qui est stipulé à l'article 9, §1, de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, le conseil d'administration de la société est composé de telle sorte que la société peut être gérée de façon autonome et uniquement dans l'intérêt des actionnaires. Trois administrateurs indépendants doivent donc siéger au conseil d'administration de la société, au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés.
Lorsqu'une personne morale est désignée comme administrateur ou membre du comité de direction, elle désignera parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés un représentant fixe qui sera chargé de l'exécution de cette tâche au nom et pour le compte de la personne morale concernée. Ce représentant doit répondre aux mêmes conditions et est civilement et pénalement responsable comme s'il accomplissait la tâche en son nom et pour son propre compte, sous réserve de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'elle représente. Cette dernière ne peut licencier son représentant sans avoir nommé en même temps un successeur.
Tous administrateurs et leurs représentants doivent posséder l'honorabilité professionnelle nécessaire et l'expérience adéquate pour exercer ces fonctions comme stipulé à l'article 4 §1, 6° et à l'article 11 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières. Ils ne peuvent également pas tomber sous le coup des cas d'interdiction prévus par l'article 19 de la Loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit.
Le conseil d'administration peut, en application de l'article 524bis du Code des Sociétés, constituer un comité de direction dont les membres sont élus au sein ou hors du conseil. Les compétences à transférer au comité de direction sont toutes les compétences d'administration à l'exception des compétences administratives susceptibles d'être liées à la politique générale de la société, des actions qui sont réservées au conseil d'administration sur la base de dispositions légales ou des actions et mesures qui pourraient entraîner l'application de l'article 524 du Code des Sociétés. Lorsqu'un comité de direction est nommé, le conseil d'administration est chargé de la surveillance dudit comité.
Le conseil d'administration détermine les conditions de nomination des membres du comité de direction, de leur licenciement, de leur rémunération, de leurs éventuelles indemnités de licenciement, de la durée de leur mandat et de la méthode de travail. Si un comité de direction a été nommé, ce dernier ne peut déléguer l'administration quotidienne de la société qu'à deux personnes au minimum qui doivent naturellement être administrateurs. Si aucun comité de direction n'a été nommé, le conseil d'administration peut déléguer l'administration quotidienne de la société à minimum deux personnes, qui doivent naturellement être administrateurs.
Le conseil, le comité de direction ainsi que les administrateurs délégués chargés de l'administration quotidienne dans le cadre de cette administration quotidienne, peuvent également déléguer certaines compétences spécifiques à une ou plusieurs personnes de leur choix, dans les limites de leurs compétences respectives.
Le conseil d'administration peut fixer l'indemnité de chaque mandataire à qui des compétences spéciales ont été attribuées et ce, conformément à la Loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placement, et ses décisions d'exécution.
Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société doivent respecter les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant.
Le contrôle des opérations de la société est attribué à un ou plusieurs commissaires, nommés par l'assemblée générale parmi les membres de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises pour un terme renouvelable de trois ans. La rémunération est déterminée par l'assemblée générale à l'occasion de sa nomination.
Le(s) commissaire(s) contrôle(nt) et certifie(nt) également les données comptables reprises dans les comptes annuels de la société. À la demande de l'Autorité des Services et Marchés Financiers, il(s) certifie(nt) l'exactitude des données transmises à l'Autorité des Services et Marchés Financiers précitée par la société à cette dernière, conformément à l'article 80 de la Loi du 20 juillet 2004.
L'assemblée générale ordinaire des actionnaires, dénommée assemblée annuelle, doit être convoquée chaque année le dernier mercredi du mois d'avril à quatorze heures trente minutes.
Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le jour ouvrable suivant.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour débattre et décider de toute question appartenant à sa compétence et n'impliquant pas de modification des statuts.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée devant le notaire pour se concerter et prendre des décisions concernant une modification des statuts.
Les assemblées générales sont tenues au siège de la société ou en tout autre endroit en Belgique indiqué dans la convocation.
Le droit d'être admis à l'assemblée générale et d'y exercer un droit de vote, est subordonné à l'enregistrement comptable des actions nominatives de l'actionnaire le quatorzième jour avant l'assemblée générale, à vingtquatre heures (heure belge) (nommé ci-après la 'date d'enregistrement'), soit par leur inscription dans le registre des actionnaires des actions nominatives de la société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de comptes agréé ou d'un organisme de liquidation, soit par la transmission des actions au porteur à un intermédiaire financier, quel que soit le nombre d'actions en possession de l'actionnaire le jour de l'assemblée générale.
Les titulaires d'actions dématérialisées ou d'actions au porteur désirant participer à l'assemblée générale doivent déposer une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou teneur de comptes agréé certifiant, selon le cas, le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans leurs comptes à la date de l'enregistrement ou le nombre d'actions au porteur qui ont été déposées à la date de l'enregistrement, et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale de la société. Ce dépôt doit être effectué au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée générale au siège social ou auprès des institutions mentionnées dans la convocation.
Les titulaires d'actions nominatives désirant assister à l'assemblée générale doivent informer la société de leur intention par simple lettre, fax ou email au plus tard six jours avant la date de l'assemblée.
Chaque action donne droit à une voix.
Lorsqu'une ou plusieurs actions appartiennent à différentes personnes en indivision ou à une personne morale ayant un organe collégial de représentation, l'exercice des droits afférents à ces titres vis-à-vis de la société ne pourra être exercé que par une personne désignée par écrit par tous les ayant droits. Tant que cette désignation n'a pas été faite, tous les droits liés à ces actions seront suspendus.
Lorsqu'une action est grevée d'un usufruit, les droits afférents à cette action sont exercés par l'usufruitier sauf si le nu-propriétaire s'y oppose.
La société distribue annuellement à titre de rémunération du capital 80 % au moins du montant déterminé conformément au Chapitre III de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Cette obligation est sans préjudice de l'application de l'article 617 du Code des Sociétés. En outre, les dispositions telles que visées à l'article 27 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières doivent être prises en considération.
Le 7 avril 2010, Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. Société Coopérative à responsabilité limitée représentée par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, dont les bureaux sont sis à 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, est renommée commissaire d'Intervest Retail. Le mandat du commissaire expirera immédiatement après l'assemblée annuelle en 2013.
La rémunération du commissaire s'élève à € 68.150 (hors TVA, frais inclus) par an pour l'exercice qui a pris cours le 1er janvier 2011 pour l'examen des comptes annuels statutaires et consolidés de la sicaf immobilière.
En décembre 2001 un accord de liquidité a été conclu avec Banque Degroof, rue de l'Industrie 44 à 1000 Bruxelles, afin de stimuler la négociabilité des actions.
En pratique ceci se fait par la remise régulière de commandes d'achat et de vente, tout en respectant certaines marges.
La rémunération correspondante s'élève à un montant fixe de € 1.000 par mois.
Au 31 décembre 2011, les experts immobiliers désignés par Intervest Retail sont:
Conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, ils évaluent le portefeuille quatre fois par an.
Les rémunérations des experts immobiliers sont calculées sur base d'un montant annuel fixe par immeuble.
Le régime des sicaf immobilières est réglementé par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 pour promouvoir les investissements collectifs en immobilier. Le concept ressemble fort à celui des Real Estate Investment Trusts (REIT - USA) et des organismes de placement fiscaux (FBI - Pays-Bas).
L'intention du législateur est qu'une sicaf immobilière garantisse une transparence optimale des investissements immobiliers et assure la distribution d'un cash-flow maximal, tandis que l'investisseur bénéficie de toute une série d'avantages.
La sicaf immobilière est placée sous le contrôle de l'Autorité des Services et Marchés Financiers et est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes:
Toutes ces règles ont pour but de limiter le risque pour les actionnaires.
Les sociétés qui fusionnent avec une sicaf immobilière sont soumises à un impôt (exit tax) de 16,995 % sur les plus-values latentes et les réserves immunisées.
Conformément à l'article 13 § 2 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 le conseil d'administration, composé de Jean-Pierre Blumberg (président), EMSO sprl représentée de façon permanente par Chris Peeters, Nick van Ommen, Hubert Roovers, Taco de Groot et Tom de Witte, déclare qu'à sa connaissance:
Informations générales
Le bénéfice (perte) ordinaire par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires en circulation (i.e. le nombre total d'actions émises moins les actions propres) durant l'exercice.
Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribuable divisé par le nombre d'actions.
Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 21 % de précompte mobilier. (à partir du 31 décembre 2011).
La bonne gestion d'entreprise (corporate governance) est un instrument important pour améliorer constamment la gestion de la sicaf immobilière et pour veiller aux intérêts des actionnaires.
Cette valeur correspond au montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions).
La relation entre le nombre d'actions traitées quotidiennement et le nombre d'actions de capital.
Loyer annuel sur base de la situation locative à un certain moment dans le temps.
La marge libre est le nombre d'actions qui circulent librement en bourse et qui ne sont par conséquent pas en mains fixes.
Le rendement (yield) est la relation entre les revenus locatifs (augmentés ou non de la valeur locative estimée des emplacements non occupés) et de la valeur d'investissement des immeubles de placement.
Le rendement du dividende brut est le dividende brut divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le rendement du dividende net est le dividende net divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le rendement initial brut est calculé comme étant la relation entre les revenus locatifs sur base annuelle à la date d'acquisition de l'immeuble de placement et la valeur d'investissement de l'immeuble de placement.
Le résultat d'exploitation distribuable est le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille moins le résultat financier et impôts, et hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers (qui sont considérés comme couverture non effective conformément à IAS 39) et les autres éléments non distribuables sur base des comptes annuels statutaires d'Intervest Retail.
Le résultat net dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par le nombre moyen pondéré d'actions diluées adaptées à cet effet aux actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Le taux d'endettement représente la relation de toutes les obligations (hors provisions et comptes de régularisation) hors les variations négatives de la juste valeur des instruments de couverture, par rapport au total des actifs. La méthode de calcul est conforme à l'article 27 §1 - 2) de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Moyennant cet Arrêté Royal le taux d'endettement maximal pour les sicaf immobilières est de 65 %.
Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs effectifs et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
Total des capitaux propres augmenté de la réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, divisés par le nombre d'actions.
Total des capitaux propres divisés par le nombre d'actions.
C'est le terme à utiliser pour la valeur d'un bien immobilier lors de l'achat. Si des frais de mutation ont été payés ceux-ci sont compris dans la valeur d'acquisition.
C'est la valeur de l'immeuble évalué par un expert immobilier indépendant, y compris les droits de mutation dont les droits d'enregistrement ne sont pas déduits. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de "valeur acte en main".
Intervest Retail Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem T + 32 3 287 67 67 F + 32 3 287 67 69 [email protected] www.intervestretail.be
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