Annual Report • Mar 23, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Jaarverslag 2011
| Vastgoedportefeuille | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoed beleggingen (€ 000) |
362.213 | 329.142 |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) |
161.573 | 159.581 |
a — 52% Baanwinkels en shoppingcentra b — 48% Binnenstadswinkels
| Kerncijfers | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen (€ 000) | 228.739 | 205.206 |
| Vreemd vermogen (€ 000) | 135.533 | 128.050 |
| Schuldgraad (%) | 36 % | 37 % |
| Kerncijfers per aandeel | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€) |
45,04 | 40,41 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€) |
46,66 | 42,00 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) |
44,98 | 43,00 |
| Premie t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%) |
0 % | 6 % |
a — 68% Vlaanderen b — 18% Wallonië c — 14% Brussel
Bongo 252 m² Antwerpen
| a — 49% Kleding, schoenen en |
|---|
| accessoires |
| b — 20% Huishoudartikelen, |
| interieur en doe-het-zelf |
| c — 11% Vrije tijd, luxeartikelen en |
Brutodividend van Intervest Retail stijgt naar € 2,53 per {aandeel in 2011.
| Resultaten (€ 000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 21.300 | 21.050 |
| Met verhuur verbonden kosten | -54 | -50 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 13 | -14 |
| Vastgoedresultaat | 21.259 | 20.986 |
| Vastgoedkosten | -2.066 | -2.047 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -1.013 | -1.016 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 18.180 | 17.923 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.526 | 167 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 22.043 | 4.831 |
| Ander portefeuilleresultaat | -56 | 28 |
| Operationeel resultaat | 19.193 | 22.949 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -5.260 | -5.032 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -92 | -126 |
| Belastingen | -33 | -159 |
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.632 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 12.848 | 12.710 |
| Portefeuilleresultaat | 23.513 | 5.026 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en | ||
| andere niet uitkeerbare elementen | -53 | -104 |
| Brutodividend per aandeel (€) | 2,53 | 2,50 |
| Nettodividend per aandeel (€) | 2,00* | 2,13 |
* Ten gevolge van de Wet van 28 december 2011 houdende diverse bepalingen (B.S. 30 december 2011 - inwerkingtreding vanaf 1 januari 2012) is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks verhoogd van 15 % naar 21 % (behoudens bepaalde vrijstellingen of verhogingen).
Op 31 december 2011 noteert de beurskoers van het Intervest Retail-aandeel € 44,98 waarmee het {een brutodividendrendement van 5,6 % biedt.
| Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2011: | dinsdag 14 februari 2012 |
|---|---|
| Algemene vergadering van aandeelhouders: | woensdag 25 april 2012 om 14u30 |
| Betaalbaarstelling dividend: | |
| Ex-date dividend 2011 ୭ |
dinsdag 8 mei 2012 |
| ୭ Record date dividend 2011 |
donderdag 10 mei 2012 |
| ୭ Uitbetaling dividend 2011 |
vanaf vrijdag 11 mei 2012 |
| Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2012: | maandag 7 mei 2012 |
| Halfjaarlijks financieel verslag per 30 juni 2012: | dinsdag 31 juli 2012 |
| Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2012: | vrijdag 26 oktober 2012 |
| Brief aan de aandeelhouders | 4 | |
|---|---|---|
| 1 | Verslag van de raad van bestuur | 6 |
| Profiel | 8 | |
| Investeringsbeleid | 8 | |
| Corporate governance verklaring | 10 | |
| Duurzaam ondernemen | 25 | |
| Aangepast juridisch kader voor vastgoedbevaks | 26 | |
| 2 | Verslag van het directiecomité | 30 |
| De markt van het winkelvastgoed | 32 | |
| Belangrijke ontwikkelingen in 2011 | 34 | |
| Financiële resultaten | 38 | |
| Financiële structuur | 42 |
| 3 | Verslag betreffende het aandeel | 48 |
|---|---|---|
Winstbestemming 2011 46 Vooruitzichten voor 2012 47
| Beursgegevens | 50 |
|---|---|
| Dividend en aantal aandelen | 53 |
| Aandeelhouders | 54 |
| Financiële kalender | 55 |
| 4 | Vastgoedverslag | 56 |
|---|---|---|
| Samenstelling van de portefeuille | 58 | |
| Overzicht van de vastgoedportefeuille | 61 | |
| Evolutie van de vastgoedportefeuille | 62 | |
| Waardering van de portefeuille door | ||
| de vastgoeddeskundigen | 62 | |
| 5 | Financieel verslag | 66 |
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening | 70 | |
| Geconsolideerd globaalresultaat | 71 | |
| Geconsolideerde balans | 72 | |
| Mutatie-overzicht van het geconsolideerd | ||
| eigen vermogen | 74 | |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 76 | |
| Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening | 77 | |
| Verslag van de commissaris | 112 | |
| Enkelvoudige jaarrekening Intervest Retail nv | 114 | |
| 6 | Algemene inlichtingen | 118 |
| Identificatie | 120 | |
| Uittreksel uit de statuten | 122 | |
| Commissaris | 126 | |
| Liquidity provider | 126 | |
| Vastgoeddeskundigen | 126 | |
| Vastgoedbevak vastgoedbevak - wettelijk kader | 126 | |
| Verklaring bij het jaarverslag | 127 | |
| Begrippenlijst | 128 |
Geachte aandeelhouder,
Intervest Retail is er voor het boekjaar 2011 in geslaagd om goede resultaten neer te zetten ondanks het consumentenvertrouwen dat sinds midden 2011 sterk is teruggelopen. Retailers blijven immers ook in 2011 nog steeds bereid om bij huurhernieuwingen hogere huren te betalen voor locaties die hun kwaliteit hebben bewezen. Gemiddeld zijn in 2011 de huurprijzen van de vastgoedbevak voor binnenstedelijke panden bij huurhernieuwingen gestegen met 14 %. Voor de perifere winkels van de bevak zijn de huurprijzen in 2011 bij huurhernieuwingen gemiddeld met 10 % toegenomen.
Gezien de goede kwaliteit van de vastgoedportefeuille van Intervest Retail is de bezettingsgraad van de portefeuille met 96,6 % op een hoog niveau gebleven wat eens te meer een bevestiging is van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille van de bevak.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen heeft in 2011 een aanzienlijke waardegroei gekend van 6,6 % ten opzichte van 31 december 2010 (bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille). Deze evolutie wordt in belangrijke mate ondersteund door de zeer sterke belangstelling vanuit de investeringsmarkt. Voor de allerbeste panden op binnenstedelijke toplocaties zijn investeerders momenteel bereid om gebouwen te verwerven aan rendementen van circa 4 %. De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak bedraagt op 31 december 2011 € 362 miljoen.
Intervest Retail heeft sinds haar ontstaan een unieke portefeuille kunnen opbouwen op binnenstedelijke locaties. Het is de ambitie van de bevak om deze positie verder te versterken. In Namen heeft Intervest Retail in 2011 het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" gelegen aan de Place de l'Ange verworven. In het kernwinkelgebied van Namen zijn grotere winkeloppervlaktes erg schaars. Door meerdere units aan de Place de l'Ange samen te voegen kunnen units gerealiseerd worden van meer dan 500 m² waardoor ingespeeld wordt op de vraag naar panden met grotere oppervlakten.
Intervest Retail heeft op 31 december 2011 een stabiele balanspositie met 73 % langetermijnfinancieringen met goed gespreide vervaldata tussen 2012 en 2016. Voor meer dan 70 procent van de kredieten zijn de rentevoeten vastgelegd door interest rate swaps met een gemiddelde resterende looptijd van 4,9 jaar. Dit, samen met een relatief lage schuldgraad van 36 % maakt dat de bevak, ondanks de onzekere economische omstandigheden, het jaar 2012 met vertrouwen tegemoet ziet.
Voor het boekjaar 2011 kunnen wij u een brutodividend aanbieden van € 2,53 per aandeel in vergelijking met € 2,50 per aandeel voor boekjaar 2010 wat een lichte toename van 1 % betekent. Hiermee bedraagt het brutodividendrendement van het aandeel 5,6 % op basis van de beurskoers op 31 december 2011.
Wij wensen u te danken voor het vertrouwen dat u aan ons beleid hebt geschonken en danken het management en alle medewerkers voor hun permanente inspanningen en enthousiasme.
De raad van bestuur
Taco de Groot Bestuurder
Jean-Pierre Blumberg Voorzitter van de raad van bestuur
Het brutodividend van Intervest Retail stijgt in 2011 tot {€ 2,53 per aandeel.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille stijgt in 2011 met 6,6 % als gevolg van de sterke vraag naar kwalitatief vastgoed op { de investeringsmarkt.
Op 31 december 2011 bedraagt de schuldgraad {slechts 36 %.
{
Het investeringsbeleid is gericht op het behalen van een combinatie van een direct rendement op basis van huurinkomsten en een indirect rendement op basis van de waardegroei van de vastgoedportefeuille.
Bongo - Antwerpen - 252 m2
Verslag van de raad van bestuur
De portefeuille bestaat op 31 december 2011 voor 48 % uit binnenstadslocaties en 52 % uit baanwinkels en shoppingcentra. De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2011 € 362 miljoen. {
Intervest Retail belegt exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, meer bepaald in binnenstadswinkels op topliggingen, baanwinkels en shoppingcentra.
De portefeuille omvat momenteel 289 verhuurbare units, verspreid over 94 verschillende locaties.
Intervest Retail is als openbare vastgoedbevak ingeschreven op de lijst van Belgische beleggingsinstellingen sinds 22 december 1998. De aandelen van de vennootschap zijn genoteerd op de gereglementeerde markt van NYSE Euronext Brussels.
De vastgoedbevak blijft opteren voor een beleggingspolitiek die gericht is op kwalitatief commercieel onroerend goed, dat wordt verhuurd aan eersterangshuurders. Dit onroerend goed vereist bij voorkeur geen grote herstellingswerken op korte termijn en is commercieel strategisch gelegen op goede liggingen.
Het commercieel onroerend goed bestaat uit in België gelegen winkels. Dit kunnen zowel binnenstadswinkels, baanwinkels (buiten de steden) als shoppingcentra zijn. In residentieel onroerend goed, kantoren en logistiek onroerend goed wordt in principe niet geïnvesteerd.
Het investeringsbeleid is gericht op het behalen van een combinatie van een direct rendement op basis van huurinkomsten en een indirect rendement op basis van de waardegroei van de vastgoedportefeuille. {
Intervest Retail wenst de aantrekkelijkheid van haar aandeel verder te verbeteren door middel van een hogere liquiditeit, door uitbreiding van de vastgoedportefeuille en door een verdere verbetering van de risicospreiding.
De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groeimogelijkheid bevordert.
In 2011 is de free float van het aandeel constant gebleven op 27,62 %. {
Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien.
Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest Retail een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met Bank Degroof. De liquiditeit van de meeste Belgische vastgoedbevaks is vrij laag. Een belangrijke reden hiervoor is dat deze fondsen vaak te klein zijn vastgoedbevak - zowel in termen van marktkapitalisatie als van free float - vastgoedbevak om de aandacht te krijgen van professionele beleggers. Bovendien wordt het aandeel van een vastgoedbevak meestal gekocht voor een langere investeringsperiode en minder als speculatie, wat het aantal transacties beperkt.
Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen:
୭ Het geeft een gespecialiseerd managementteam de mogelijkheid om, door haar knowhow van de markt, een innovatief en creatief beleid te voeren, wat resulteert in toenemende aandeelhouderswaarde. Het laat niet enkel toe om een groei te verwezenlijken in de huurstroom, maar tevens in de waarde van de portefeuille. Een dergelijk actief management kan zich vertalen in het renoveren en optimaliseren van de portefeuille, het onderhandelen over nieuwe huurvoorwaarden, het verbeteren van de kwaliteit van de huurders, het aanbieden van nieuwe diensten, enz.
Een uitbreiding van de vastgoedportefeuille kan bereikt worden door een dynamische marktbenadering, enerzijds, op intern vlak door het groeipotentieel van de huidige vastgoedportefeuille en, anderzijds, door acquisities.
Intervest Retail is een zeer interessante partner voor beleggers die in het kader van de spreiding van hun risico en afstoting van administratieve werkzaamheden hun winkelobjecten willen inbrengen tegen uitgifte van nieuwe aandelen. Ook voor winkelketens die nu nog hun panden in eigendom hebben, is het interessant om sale-and-rent back transacties met Intervest Retail af te sluiten.
Intervest Retail tracht het beleggingsrisico op verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals kleding, voeding, doe-het-zelf, binnenhuisinrichting, enz. Daarnaast tracht de vastgoedbevak de geografische ligging van haar panden zo goed mogelijk te spreiden.
Het beheren van de eind- en tussentijdse vervaldagen van de huurovereenkomsten is onderworpen aan de beperkingen van de handelshuurwetgeving (Wet van 30 april 1951), waardoor de huurders elke drie jaar een wettelijke opzegmogelijkheid hebben.
Verslag van de raad van bestuur
Deze corporate governance verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 ('Code 2009') en van de Wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen. Het KB van 6 juni 2010 heeft bepaald dat de Code 2009 de enige van toepassing zijnde code is. Deze Code is terug te vinden op de internetsite van het Belgisch Staatsblad, en op www.corporategovernancecommittee.be.
Intervest Retail hanteert de Belgische Corporate Governance Code 2009 als referentiecode. De corporate governance principes van Intervest Retail zijn door de raad van bestuur vastgelegd in een aantal richtlijnen:
Het volledige 'Corporate Governance Charter' dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest Retail beschrijft, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op de website van de vennootschap (www. intervestretail.be).
Van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 wordt enkel afgeweken wanneer specifieke omstandigheden dit vereisen. In dit geval wordt de afwijking in overeenstemming met het 'comply or explain'-principe toegelicht in het jaarverslag. De raad van bestuur van de bevak heeft geoordeeld dat het soms gerechtvaardigd is dat de vennootschap een aantal bepalingen van de Corporate Governance Code 2009 niet navolgt. Volgens het "pas-toe-of-leguit" principe is het inderdaad toegestaan om rekening te houden met de relatief kleine omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap en in het bijzonder met de reeds rigide bevakwetgeving.
| 1 | Jean-Pierre Blumberg | |
|---|---|---|
| Voorzitter - 0nafhankelijk bestuurder | ||
| Adres: | Plataandreef 7 | |
| 2900 Schoten | ||
| Termijn: | April 2013 | |
| Functie: | Managing partner | |
| Linklaters LLP | ||
| 2 | Nick van Ommen | |
| 0nafhankelijk bestuurder | ||
| Adres: | Beethovenweg 50 |
|---|---|
| 2202 AH Noordwijk aan Zee | |
| Nederland | |
| Termijn: | April 2013 |
| Functie: | Bestuurder van vennootschappen |
4 Hubert Roovers
| 4 | Hubert Roovers |
|---|---|
| Bestuurder | |
|---|---|
| Adres: | Franklin Rooseveltlaan 38 |
| 4835 AB Breda | |
| Nederland | |
| Termijn: | April 2014 |
| Functie: | Bestuurder van vennootschappen |
| Bestuurder | |
|---|---|
| Adres: | Schubertlaan 16 |
| 3723 LN Bilthoven | |
| Nederland | |
| Termijn: | April 2014 |
| Functie: | Chief executive officer Vastned Retail |
| Adres: | Kamerlingh Onnesstraat 69 |
|---|---|
| 2984 ED Ridderkerk | |
| Nederland | |
| Termijn: | April 2012 |
| Functie: | Chief financial officer Vastned Retail |
De raad van bestuur bestaat uit zes leden, waarvan drie onafhankelijke bestuurders die alle drie voldoen aan de nieuwe voorwaarden van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. Alle bestuurders zijn niet-uitvoerende bestuurders.
De bestuurders zijn benoemd voor een periode van drie jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen.
De raad van bestuur heeft in het jaar 2011 zeven maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2011 zijn:
De bestuurders zijn op alle vergaderingen aanwezig geweest, met uitzondering van Jean-Pierre Blumberg op 1 augustus 2011 en 19 december 2011, EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, op 21 februari 2011 en 19 december 2011, Nick van Ommen op 27 april 2011 en 1 augustus 2011 en Tom de Witte op 27 april 2011.
Taco de Groot en Tom de Witte hebben tijdens het boekjaar 2011 de meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail nv vertegenwoordigd.
Het auditcomité heeft in 2011 bestaan uit drie onafhankelijke bestuurders: Nick van Ommen (voorzitter), Jean-Pierre Blumberg, en EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters. De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespecificeerd.
Deze onafhankelijke bestuurders voldoen in 2011 allen aan de negen onafhankelijkheidscriteria van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
De leden van het auditcomité zijn deskundig. Elk lid van het comité is individueel onderlegd op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast is het auditcomité collectief deskundig. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest Retail en op het gebied van boekhouding en audit.
Het auditcomité heeft in het jaar 2011 vier maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten van het auditcomité in 2011 zijn:
De leden van het auditcomité zijn op alle vergaderingen aanwezig geweest, met uitzondering van EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, op 21 februari 2011 en Nick van Ommen op 27 april 2011.
Het comité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur.
Het directiecomité is op 31 december 2011 als volgt samengesteld:
Jean-Paul Sols bvba, vast vertegenwoordigd door Jean-Paul Sols, en Inge Tas oefenen eveneens een directiemandaat uit in Intervest Offices & Warehouses nv, openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht.
Conform artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 15 van de statuten van de vennootschap, heeft de raad van bestuur bestuursbevoegdheden overgedragen. De regels in verband met de samenstelling en werking van het directiecomité worden nader beschreven in het 'Corporate Governance Charter' van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op de website (www.intervestretail.be). De leden van het directiecomité (met uitzondering van bvba Rudi Taelemans) zijn tevens de effectieve leiders van de vennootschap conform artikel 38 van de Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.
Het directiecomité van links naar rechts: Jean-Paul Sols, Rudi Taelemans, Inge Tas
Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van bestuur periodiek zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreffendheid, alsook die van het auditcomité en de interactie met het directiecomité. De raad van bestuur kan zich hierbij laten bijstaan door externe deskundigen.
Bij dit evaluatieproces wordt:
Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van bestuur hieraan de gepaste oplossingen bieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van bestuur of het auditcomité.
Wat preventie van belangenconflicten aangaat, is de bevak enerzijds onderworpen aan wettelijke regels (artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen, de Wet van 20 juli 2004 en artikelen 17 tot 19 van het KB van 7 december 2010) en anderzijds aan de regels in haar statuten en haar Corporate Governance Charter.
Artikel 17 van de statuten van de bevak bepaalt dienaangaande het volgende: "De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien door het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks en door het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd."
De raad van bestuur, het directiecomité en elk lid afzonderlijk leggen zich de strenge discipline op om elk mogelijk belangenconflict uit te sluiten, ongeacht of het van patrimoniale, professionele of enige andere aard is, en willen nauwkeurig voldoen aan de wettelijke regel van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen inzake belangenconflicten tussen de bevak en een bestuurder.
Indien bijvoorbeeld een bestuurder van de bevak omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast en wordt de betreffende
Aldi 868 m2 Hasselt bestuurder verzocht niet deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 523, §1 in fine).
Wanneer een bestuurder of een lid van het directiecomité, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang heeft van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met een verrichting of beslissing die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur of het directiecomité behoort, brengt het betrokken lid de voorzitter en de leden bijgevolg hier vooraf van op de hoogte. Het betreffende lid kan dan niet aan de beraadslagingen en aan de stemming over de betrokken verrichting deelnemen.
De verklaring, net als de rechtvaardigingsgronden betreffende het belangenconflict, worden opgenomen in de notulen. Met het oog op de publicatie ervan in het jaarverslag omschrijft de secretaris in de notulen de aard van de beslissing of verrichting en verantwoordt hij de genomen beslissing. Daarenboven vermelden de notulen de vermogensrechtelijke gevolgen voor de vennootschap voortvloeiend uit deze beslissing. Het rapport van de commissaris dat opgesteld moet worden overeenkomstig artikel 143 van het Wetboek van Vennootschappen, bevat een afzonderlijke beschrijving van de financiële gevolgen voor de vennootschap.
Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een grootaandeelhouder van de bevak wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen verplicht onder meer operaties met verbonden vennootschappen - behoudens bepaalde uitzonderingen - voor te leggen aan het advies van een comité van onafhankelijke bestuurders, bijgestaan door een onafhankelijk expert.
Tevens voorziet artikel 18 van het KB van 7 december 2010 dat de Financial Services and Markets Authority (FSMA) voorafgaandelijk door de openbare vastgoedbevak ter kennis moet worden gebracht van geplande verrichtingen door de openbare vastgoedbevak of één van haar dochtervennootschappen wanneer één of meer van de volgende personen rechtstreeks of onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen optreden of er enig vermogensvoordeel uit halen: de personen die de openbare vastgoedbevak controleren of er een deelneming in bezitten; de promotor van de openbare vastgoedbevak; de andere aandeelhouders van alle dochtervennootschappen van de openbare vastgoedbevak; en de bestuurders, de zaakvoerders, de leden van het directiecomité, de personen belast met het dagelijks bestuur, de effectieve leiders of de lasthebbers; en de met al deze partijen verbonden personen.
Deze geplande verrichtingen moeten een belang vertegenwoordigen voor de openbare vastgoedbevak, moeten passen binnen haar beleggingsbeleid en moeten tegen normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Deze verrichtingen moeten onmiddellijk bekend worden gemaakt.
Conform artikel 31, §2 van het KB van 7 december 2010 is de vennootschap, wanneer er een vastgoedtransactie plaatsvindt met de hierboven vermelde personen, gebonden aan de waardering van de vastgoeddeskundige.
De procedure ter voorkoming van belangenconflicten is niet toegepast tijdens het boekjaar 2011.
Intervest Retail heeft geen benoemings- en remuneratiecomité. De raad van bestuur van de bevak is de mening toegedaan dat de betreffende opdrachten van het benoemingscomité en het remuneratiecomité als taken van de voltallige raad van bestuur dienen beschouwd te worden. Hiermee wijkt Intervest Retail af van de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 (zie eveneens paragraaf "comply or explain"-principe). De beperkte omvang van de raad maakt immers een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk. Anderzijds vereist de problematiek van de benoemingen of de remuneratie bij de bevak te weinig bijkomende aandacht om een afzonderlijke comitéwerking en de daaraan verbonden extra kosten te kunnen rechtvaardigen.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het te voeren bezoldigingsbeleid voor haar leden en voor de leden van de directie. De vergoeding van de bestuurders dient ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering. Het beleid is gebaseerd op volgende uitgangspunten:
Onder gelijkblijvende omstandigheden is het remuneratiebeleid ook voor de twee komende boekjaren van toepassing.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de bestuurders die niet de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen bedraagt in 2011 als lid van de raad van bestuur € 14.000 per jaar (€ 15.000 per jaar als voorzitter van de raad van bestuur). Er worden geen bijkomende vergoedingen toegekend voor het lidmaatschap van een comité noch voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité. De bestuurders die de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen voeren hun taak onbezoldigd uit.
Er werd geen arbeidsovereenkomst afgesloten met één der bestuurders en er is geen opzegvergoeding van kracht. De vergoeding van de bestuurders houdt conform artikel 16 §2 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks rechtstreeks noch onrechtstreeks verband met de door de bevak verwezenlijkte verrichtingen. De bestuurders bezitten geen aandelen van de bevak noch werden aan de bestuurders opties verleend op aandelen van de bevak.
Het bedrag van de vaste vergoeding dat in 2011 als remuneratie is toegekend aan de leden van het directiecomité bedraagt € 355.002 waarvan € 113.340 voor de voorzitter van het directiecomité. Aan de leden van het directiecomité zijn geen opties verleend op aandelen van de bevak.
De drie leden van het directiecomité kunnen in aanmerking komen voor een jaarlijkse bonus van gezamenlijk maximaal € 30.000. De hoogte van de toe te kennen bonus wordt vastgesteld aan de hand van meetbare criteria verbonden aan vooraf afgesproken prestaties.
In 2010 lagen deze criteria op het gebied van herverhuringen, bezettingsgraad, investeringen, duurzaamheid, commercialisatie van Julianus Shopping in Tongeren en herfinanciering van kredieten bij financiële instellingen. Op basis van de in 2010 gerealiseerde doelstellingen is in 2011 een bonus toegekend van in totaal € 30.000. Er is geen terugvorderingsrecht van de variabele remuneratie voorzien.
Naast deze reguliere bonus kan een directielid in aanmerking komen voor een bijkomende jaarlijkse bonus die toegekend kan worden voor exceptionele prestaties. Over 2010 is geen bijkomende bonus uitgekeerd.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de onafhankelijke bestuurders blijft ongewijzigd ten opzichte van de hierboven genoemde vergoedingen over 2011.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de leden van het directiecomité wordt per 1 januari van elk jaar, (i) geïndexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst en de nieuwe index van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt (ii) verhoogd met 1 procent. Dit komt neer op een verhoging van 3,5 % per 1 januari 2012. Voor Inge Tas, cfo, wordt de jaarlijkse vaste vergoeding voor boekjaar 2012 verhoogd naar € 96.900 (kosten wagen, onkostenvergoeding en pensioenplan inbegrepen).
Ook in 2011 liggen de bonuscriteria op het gebied van herverhuringen, bezettingsgraad, investeringen, duurzaamheid, commercialisatie van Julianus Shopping in Tongeren en herfinanciering van kredieten bij financiële instellingen. De drie leden van het directiecomité komen voor boekjaar 2011 in aanmerking voor een jaarlijkse bonus van gezamenlijk maximaal € 31.000. Op basis van de in 2011 gerealiseerde doelstellingen wordt een bonus toegekend van in totaal € 31.000. Over 2011 wordt geen bijkomende bonus uitgekeerd.
De leden van de raad van bestuur zijn benoemd voor een periode van 3 jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering van aandeelhouders worden herroepen. Er is geen opzegvergoeding van kracht.
De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzegvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf (voor de cfo) tot achttien maanden (voor de ceo en de coo) vaste vergoeding (behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd zal zijn).
AS Adventure 1.304 m2 Wilrijk
Verslag van de raad van bestuur
De permanente evoluties op de vastgoedmarkten en de financiële markten vereisen een continue opvolging van de strategische, operationele, financiële, financiële verslaggeving en compliance risico's ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van Intervest Retail. {
De raad van bestuur van Intervest Retail heeft in 2011 eens te meer aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest Retail onderhevig is.
Deze risico's worden in belangrijke mate bepaald door de strategische keuzes die Intervest Retail maakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. De omvang van deze risico's wordt bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggingsbeleid zoals de keuze van:
୭ type vastgoed: Intervest Retail heeft hoofdzakelijk gekozen te beleggen in (alle typen van) winkelpanden, waarbij de focus ligt op binnenstadswinkels. Baanwinkels en shoppingcentra behoren eveneens tot de mogelijkheden. Daarnaast tracht de vastgoedbevak de geografische ligging van haar panden zo goed mogelijk te spreiden.
Het vastgoedpatrimonium van Intervest Retail wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze vastgoeddeskundigen beschikken over de vereiste kwalificaties en een belangrijke ervaring op de markt. De door hen geraamde reële waarde van de gebouwen wordt geboekt onder de rubriek "Vastgoedbeleggingen" onder de actiefzijde van de statutaire en geconsolideerde balans. De schommelingen van de reële waarden worden geboekt onder de rubriek "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de geconsolideerde en statutaire resultaatrekeningen en kunnen het nettoresultaat positief of negatief beïnvloeden. De door de deskundigen vastgelegde waarden vertegenwoordigen de marktwaarde van de gebouwen. Bijgevolg worden schommelingen van de marktwaarde van het patrimonium weerspiegeld in het nettoactief van Intervest Retail, zoals dit op kwartaalbasis wordt gepubliceerd. Intervest Retail wordt blootgesteld aan de schommeling van de reële waarde van zijn portefeuille zoals die resulteert uit de onafhankelijke expertises.
Op 31 december 2011 zou een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de bevak (yield of kapitalisatievoet) met 1 %, de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 54 miljoen of 14 %. Hierdoor zou de schuldgraad van de bevak stijgen met 6 % tot 42 % (zie dienaangaande eveneens de "Sensitiviteitsanalyse" zoals opgenomen in het Vastgoedverslag).
୭ tijdstip van investeren en desinvesteren: Op basis van de kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk in te spelen op de neergaande en opgaande bewegingen van de markten. Op basis van economische indicatoren kan het normaal te verwachten conjunctuurverloop immers naar best vermogen worden ingeschat. De investeringsmarkt en in het bijzonder de huurmarkt van het winkelvastgoed reageren met enige vertraging op de volatiliteit van de economische conjunctuur. Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan sterk negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal door Intervest Retail een eerder gematigd beleid inzake investeringen aan de dag worden gelegd om het risico op een foute timing van investeringen te beperken. In periodes van teruglopende conjunctuur daalt de waarde en de bezettingsgraad van gebouwen veelal. Zodra de conjunctuur echter opnieuw aantrekt wordt een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geanticipeerd wordt op stijgende waarden van gebouwen en op een meer actieve huurmarkt. Hierbij wordt er gepaste waakzaamheid aan de dag gelegd om de schuldgraad van de bevak niet te laten oplopen boven de toegestane niveaus.
Deze risico's komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd zoals:
୭ investeringsrisico's: De voornaamste risico's inherent aan het investeren in vastgoed situeren zich op het vlak van toekomstige negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die voornamelijk veroorzaakt kunnen worden door toenemende leegstand, onbetaalde huren, daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij verlengingen van bestaande huurcontracten en bodemverontreiniging.
Bij Intervest Retail zijn er interne controle maatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Zo wordt er steeds een zorgvuldige inschatting gemaakt van het risicoprofiel op basis van marktonderzoek, een inschatting van toekomstige rendementen, een screening van de bestaande huurders, een studie van de milieu- en vergunningsvereisten, een analyse van fiscale risico's, enz.
Overeenkomstig artikel 31 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks waardeert een onafhankelijke vastgoeddeskundige elke acquisitie of vervreemding van een vastgoed. Voor elke vervreemding vormt de expertisewaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige een belangrijke leidraad voor de transactiewaarde. Tevens wordt er door Intervest Retail nauwlettend op toegekeken dat de bij de transactie gestelde waarborgen beperkt blijven zowel qua looptijd als qua waarde.
Voor elke acquisitie realiseert Intervest Retail eveneens een technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en fiscale "due diligence" op basis van constante analyseprocedures en meestal met de ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten.
୭ verhuurrisico's: Deze risico's hebben betrekking op de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Intervest Retail inventariseert continu de ontwikkeling van deze factoren. Op regelmatige basis wordt een risicoprofiel aan ieder pand toegekend (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externen en/of taxateurs). Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt een analyse gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt per kwartaal de leegstand en het leegstandsrisico geanalyseerd, waarbij de vervaldagenkalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de regels van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen.
20
Daarnaast zijn er interne controle procedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moeten waarborgen en erop toezien dat huurachterstanden adequaat worden opgevolgd. De huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse of driemaandelijkse basis. De financiële en asset management administratie houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden. Op 31 december 2011 bedraagt het openstaand aantal dagen klantenkrediet slechts 5 dagen.
Met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van inadequate contracten te beperken. Intervest Retail is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar beleggingen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke schade dekt tot een bedrag van € 12,4 miljoen en stoffelijke schade (andere dan door brand en ontploffing) tot € 0,6 miljoen. Verder zijn de bestuurders en leden van het directiecomité verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waarbij schade wordt gedekt tot een bedrag van € 35 miljoen.
Vennootschapsrechtelijke reorganisaties waarbij Intervest Retail betrokken is (fusie, splitsing, partiële splitsing, inbreng in natura, enz.) worden steeds onderworpen aan "due diligence" werkzaamheden, begeleid door externe adviseurs om het risico op juridische en financiële onjuistheden te minimaliseren.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen wordt door Intervest Retail verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 155 miljoen (€ 76 miljoen voor de binnenstadswinkels en € 79 miljoen voor de baanwinkels en shoppingcentra) tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 362 miljoen op 31 december 2011 (€ 196 miljoen binnenstadswinkels en € 166 miljoen baanwinkels en shoppingcentra). Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is eveneens een indekking voorzien ten belope van 36 maanden huur. De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen ten belope van maximaal 20 % van het verzekerde bedrag voor instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden.
Fiscaliteit speelt bij het investeren in vastgoed een belangrijke rol (BTW, registratierechten, exit tax, onroerende voorheffing, enz). Deze fiscale risico's worden continu beoordeeld en waar nodig ondersteund door externe adviseurs.
De wijzigingen in de regelgeving inzake stedenbouw en milieubescherming kunnen een ongunstige invloed hebben op de capaciteit van Intervest Retail om een gebouw op termijn te exploiteren. De strikte toepassing en naleving van de stedenbouwkundige regelgeving door de gemeentelijke overheden kan de aantrekkelijkheid van het gebouw negatief beïnvloeden. Zo kan een vermindering van de afmetingen van een gebouw die bij een grondige renovatie wordt opgelegd, eveneens zijn reële waarde aantasten.
Tot slot kan de invoering van nieuwe of strengere normen inzake bodemvervuiling of energieverbruik een grote invloed hebben op de kosten die moeten worden gemaakt om het goed te kunnen blijven exploiteren.
De voornaamste financiële risico's zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico, het renterisico en het risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen.
୭ financieringsrisico: De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde 'leverage'), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. De waardeontwikkeling van de retailportefeuille wordt in sterke mate bepaald door de ontwikkeling van de retailmarktcyclus. Intervest Retail streeft steeds naar een evenwichtige verhouding voor de financiering van het vastgoed met eigen en vreemd vermogen.
Daarnaast streeft Intervest Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen.
Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnfinancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5,0 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijn kredietovereenkomsten op 31 december 2011 is 3,6 jaar.
Euro Shoe Group (Avance) 265 m2 Gent
De bankkredietovereenkomsten van Intervest Retail zijn onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van Intervest Retail of haar financiële interestlast. Deze ratio's beperken het bedrag dat Intervest Retail nog zou kunnen lenen. Deze ratio's zijn gerespecteerd op 31 december 2011. Indien Intervest Retail deze ratio's niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de bevak worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
Intervest Retail is beperkt in zijn leencapaciteit door de maximum schuldgraad die de regelgeving op de vastgoedbevaks toestaat. Het theoretische supplementaire schuldvermogen van Intervest Retail bedraagt, binnen de limieten van de ratio van 65 %, die wettelijk is vastgelegd, ongeveer € 300 miljoen bij gelijkblijvende waardering van de bestaande vastgoedportefeuille. Op 31 december 2011 bedraagt de schuldgraad 36 %.
୭ liquiditeitsrisico: Intervest Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico's, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand, faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient Intervest Retail te beschikken over voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft Intervest Retail voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan.
Op 31 december 2011 heeft Intervest Retail € 11 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen beschikbaar voor haar werking en dividenduitkering.
Intervest Retail onderhoudt handelsrelaties met 5 banken:
Intervest Retail herziet regelmatig de lijst van haar bankrelaties en haar blootstelling aan elk ervan. In de huidige crisiscontext van de banksector kan niet worden uitgesloten dat een of meer van de bancaire tegenpartijen van Intervest Retail in gebreke zou kunnen blijven. Het financieel model van Intervest Retail steunt op een structurele schuldenlast, zodat haar positie van contanten bij een financiële instelling in principe vrij beperkt is. Deze positie bedraagt € 0,4 miljoen op 31 december 2011.
Elk kwartaal wordt een volledige boekhoudkundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Om het proces van financiële verslaggeving te optimaliseren wordt binnen de financiële afdeling steeds een planning met deadlines opgemaakt voor alle taken die dienen vervuld te worden. Het financiële team stelt vervolgens de kwartaalcijfers en de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecontroleerd.
Om het risico op fouten in de financiële verslaggeving te beperken, worden de cijfers besproken binnen het directiecomité en hun juistheid en volledigheid worden gecontroleerd door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. Het directiecomité rapporteert vervolgens elk kwartaal de financiële staten aan het auditcomité met vergelijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen. Bovendien worden de halfjaarcijfers en de jaarcijfers ook steeds door de commissaris gecontroleerd.
Hieronder valt het risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. Intervest Retail beperkt dit risico door een screening uit te voeren bij de aanwerving van haar medewerkers en bij haar medewerkers een bewustzijn te creëren van dit risico en te zorgen dat zij voldoende kennis hebben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest Retail in het verleden reeds een interne gedragscode (code of conduct) en een klokkenluidersregeling opgesteld.
Verslag van de raad van bestuur
De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van de aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander en Frank Verhaegen, bedrijfsrevisoren.
De vastgoedportefeuille is in 2011 elk kwartaal gewaardeerd door drie onafhankelijke deskundigen, de Crombrugghe & Partners, Cushman & Wakefield en CB Richard Ellis, ieder voor een gedeelte van de portefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe.
Overeenkomstig principes 3.7. en 6.8 evenals Bijlage B van de Belgische Corporate Governance Code 2009, heeft de vennootschap Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, aangesteld als compliance officer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en Richtlijn 2003/6/EC betreffende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie.
Massimo Dutti 583 m2 Antwerpen
In 2011 is van onderstaande codebepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 afgeweken (explain):
De raad van bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten. De raad ziet de betreffende opdrachten van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur. De beperkte omvang van de raad maakt een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.
De raad van bestuur heeft geen vennootschapssecretaris aangeduid conform bepaling 2.9. die de raad adviseert over alle bestuurszaken en zorg draagt voor de communicatie binnen en tussen de bestuursorganen van de vennootschap. De beperkte omvang van de vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke functie overbodig.
Intervest Retail wil haar activiteiten op een duurzame wijze organiseren en uitvoeren om de negatieve impact van haar activiteiten op de omgeving zoveel mogelijk te beperken. Op economisch verantwoorde wijze wordt stapsgewijs en steeds verdergaand een duurzame werkwijze doorgevoerd, waarbij het uitgangspunt de tevredenheid van de huurder is.
De doelen die Intervest Retail zich ten aanzien van duurzaamheid stelt zijn:
Als randvoorwaarden daarbij gelden steeds:
Ulla Popken - 183 m2 Sportsdirect.com - 1.239 m2 Gent
Op 7 januari 2011 is het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks in werking getreden en is het KB van 10 april 1995 opgeheven. Sinds de invoering van het KB van 10 april 1995 heeft de reglementering van de instellingen voor collectieve belegging op wetgevend vlak immers enige ontwikkeling gekend. Een aantal bepalingen van het KB van 10 april 1995 diende te worden aangepast, hetzij omdat hun toepassing bepaalde problemen met zich meebracht, hetzij omdat een actualisering zich opdrong gezien de evolutie van de financiële markten. Opdat de vastgoedbevak zijn aantrekkelijke karakter zou behouden en de bescherming van de beleggers gewaarborgd zou blijven, diende het geldende juridische kader te worden aangepast.
Het KB van 7 december 2010 heeft voornamelijk volgende wijzigingen geïntroduceerd:
Het KB van 7 december 2010 biedt de openbare vastgoedbevak de mogelijkheid om dochtervennootschappen op te richten die de vorm aannemen van een "institutionele vastgoedbevak". Deze nieuwe optie strekt ertoe het gebruik van een ad hoc vehikel toe te laten zodat de openbare vastgoedbevaks specifieke projecten zouden kunnen verwezenlijken met een derde (institutionele of professionele belegger), doch dit steeds zonder in te gaan tegen het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak. Het belang van deze aandeelhouders zal bijgevolg de grenzen bepalen waarbinnen de oprichting van een institutionele vastgoedbevak is toegestaan. Om deze reden schrijft het KB van 7 december 2010 voor dat een institutionele vastgoedbevak onder de exclusieve of gezamenlijke controle moet staan van een openbare vastgoedbevak. Bovendien verbiedt het KB van 7 december 2010 de constructie waarbij een institutionele vastgoedbevak onder de gezamenlijke controle staat van twee vastgoedbevaks, voor zover deze laatste niet gecontroleerd worden door eenzelfde openbare vastgoedbevak. Tot slot wordt een deelneming in een institutionele vastgoedbevak of in een vastgoedvennootschap enkel beschouwd als een vastgoed als zij (gezamenlijke of exclusieve) controle over de betrokken vennootschap verleent.
De institutionele vastgoedbevaks vallen onder het toezicht van de FSMA. Behoudens een aantal specifiek opgesomde uitzonderingen (met betrekking tot het inschrijvingsdossier, de vastgoeddeskundigen, de regels betreffende kapitaalverhogingen, de verplichtingen als openbare en genoteerde vennootschap en het beleggingsbeleid), zijn alle bepalingen die van toepassing zijn op de openbare vastgoedbevak ook van toepassing op de institutionele vastgoedbevak.
Omwille van fiscale overwegingen geldt een verbod op zgn. "gemengde dochters" waardoor de openbare vastgoedbevak die de controle heeft over één of meer vastgoedbevaks, geen dochtervennootschap (naar Belgisch recht) mag hebben die de vorm aanneemt van een vastgoedvennootschap. De openbare vastgoedbevak zal met andere woorden een keuze moeten maken met betrekking tot het type van dochtervennootschappen dat zij wil aanhouden.
Het KB van 7 december 2010 eist dat er ten minste drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen zetelen in de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak en de raad van bestuur moet worden samengesteld op zodanige wijze dat de openbare vastgoedbevak autonoom en in het uitsluitend belang van haar aandeelhouders kan worden bestuurd. Van zodra een bepaalde de minimis-drempel wordt overschreden, moet de vastgoedbevak voor elke daad van beschikking op vastgoed nog steeds worden vertegenwoordigd door ten minste twee bestuurders.
Het KB van 7 december 2010 verleent de mogelijkheid om andere effecten uit te geven dan aandelen. Enkel de uitgifte van winstbewijzen (of andere effecten die het kapitaal niet vertegenwoordigen en vergelijkbaar zijn met winstbewijzen) blijft verboden.
Het KB van 7 december 2010 voert de mogelijkheid in om een kapitaalverhoging te verwezenlijken met opheffing van het voorkeurrecht, mits verlening van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan de bestaande aandeelhouders op het ogenblik van de toekenning van de nieuwe effecten.
De regels voor kapitaalverhoging door inbreng in natura zijn verder uitgewerkt met inbegrip van de minimale uitgifteprijs, die voortaan niet alleen kan worden gebaseerd op het 30 dagen-gemiddelde van de beurskoers (al dan niet onder aftrek van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven), maar eveneens op de netto-inventariswaarde. De regels inzake inbreng in natura zullen voortaan ook van toepassing zijn op fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen.
De uitkering van een keuzedividend is thans uitdrukkelijk toegestaan en gereglementeerd.
Er zijn nieuwe regels voor de vastgoeddeskundige die door de vastgoedbevak is aangesteld om haar vastgoedportefeuille te waarderen. De vereiste onafhankelijkheid van de deskundige wordt sterker benadrukt en er wordt gepreciseerd dat zijn vergoeding geen verband mag houden met de waarde van het vastgoed dat door hem aan een expertise is onderworpen. Tevens is voor de vastgoedbevak de verplichting ingevoerd om te zorgen voor een rotatie van de deskundigen die zij aanstelt. Zo kan de deskundige slechts worden benoemd voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. Bovendien mag de deskundige slechts gedurende een periode van maximaal drie jaar met de waardering van een welbepaald vastgoed worden belast, waarna een "cooling-off periode" van drie jaar in acht moet worden genomen met betrekking tot ditzelfde vastgoed. Indien de deskundige een rechtspersoon is, geldt dit rotatiesysteem echter enkel ten aanzien van de natuurlijke personen die de rechtspersoon vertegenwoordigen.
Afgezien van de mogelijkheid om institutionele vastgoedbevaks op te richten, zijn de verplichtingen op het vlak van het beleggingsbeleid op een aantal punten aangepast.
Zo wordt nu bepaald onder welke voorwaarden de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen mogen beleggen in effecten die niet als vastgoed worden gekwalificeerd, en onder welke voorwaarden zij niet-toegewezen liquide middelen mogen bezitten en afdekkingsinstrumenten (bijvoorbeeld "interest rate swaps") mogen kopen of verkopen.
De openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen mogen onder bepaalde voorwaarden als leasingnemer overeenkomsten van onroerende leasing sluiten en onroerende goederen in leasing geven. Met het oog op de verplichte diversificatie van de beleggingen, geldt nog steeds een bovengrens van 20 % voor een belegging in één enkel "vastgoedgeheel".
Het KB van 7 december 2010 beperkt, zowel op enkelvoudig als op geconsolideerd niveau, de schuldgraad van de openbare vastgoedbevak tot 65 %. Het KB van 7 december 2010 vereist nu, om een proactief beheer van de schuldgraad te waarborgen, dat de openbare vastgoedbevak een financieel plan voorlegt zodra haar geconsolideerde schuldgraad 50 % overschrijdt. De institutionele vastgoedbevaks zijn niet verplicht om zich op enkelvoudig niveau te houden aan een maximale schuldgraad.
Verder mag de vaste vergoeding van de bestuurders en de effectieve leiders niet afhangen van de verrichtingen en transacties die de openbare vastgoedbevak of haar dochters uitvoeren: het is dus uitgesloten dat hen een vergoeding zou worden verleend op basis van het zakencijfer. Deze regel geldt eveneens voor de variabele vergoeding. Indien de variabele vergoeding wordt vastgesteld in functie van het resultaat, mag daarbij enkel worden uitgegaan van het geconsolideerde nettoresultaat.
୭ De reikwijdte van de regels ter voorkoming van belangenconflicten is uitgebreid en aangepast aan de invoering van de institutionele vastgoedbevak.
Juwelier Slaets 54 m2 Antwerpen
Het KB van 7 december 2010 trad in werking op 7 januari 2011. De inwerkingtreding bracht de opheffing mee van het KB van 10 april 1995 en het KB van 21 juni 2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks. Het KB van 7 december 2010 bevat echter een aantal specifieke over gangsbepalingen en grandfathering-clausules. De statuten van Intervest Retail zijn op 6 april 2011 aangepast conform het KB van 7 december 2010.
Wat betreft nieuwe investeringen zal de focus van Intervest Retail liggen op toplocaties in de binnenstad van grotere steden. {(pagina 47)
G Star Raw - Gent - 279 m2
Rondetafelgesprek met de vastgoeddeskundigen van Intervest Retail over de evoluties op de investerings- en verhuurmarkt in 2011 en een vooruitblik naar 2012.
Intervest Retail heeft haar drie vastgoeddeskundigen uitgenodigd om de huidige investerings- en verhuurmarkt te bespreken. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 20 december 2011.
De bedrijfsrevisor van Intervest Retail, Deloitte Bedrijfsrevisoren, heeft eveneens het gesprek gevolgd.
Het aantal verhuurtransacties in België is in 2011 vergelijkbaar met het aantal in 2009 en 2010, wat vrij opmerkelijk is. In andere Europese landen heeft de crisis het voorbije jaar een duidelijke invloed gehad op de consument. Waarschijnlijk zal de Belg pas vanaf 2012 de crisis voelen en minder gaan consumeren.
Waar het huurniveau in 2010 nog licht is gestegen, zijn de huurprijzen in 2011 eerder stabiel gebleven, zowel in de binnenstad als in de periferie en in de shoppingcentra. Ook in 2012 wordt geen stijging meer verwacht. De huurniveaus zullen stabiel blijven en mogelijks zelfs licht dalen.
Procentueel ligt het aantal verhuurtransacties hoger op secundaire locaties (de aanloopstraten) dan op primaire locaties wat logisch is gezien retailers hun plaats op de triple A-locaties liever niet opgeven. Leegstand is er vrijwel niet op primaire locaties in Brussel en Antwerpen.
De meest actieve retailers in 2011 zijn voornamelijk high street brands H&M, Hema, Veritas, C&A en Esprit. Ook opmerkelijk is de expansie van Caroll die met de overname van Bruphils meteen 18 openingen heeft gekend in ons land. Ook dit jaar is België een geliefde markt gebleven, meestal zelfs een testmarkt, voor internationale nieuwkomers: de uiterst populaire Amerikaanse kledingketens Abercrombie & Fitch, Hollister en Forever 21 en ook de Britse budgetketen Primark en de kinderretailer Disney.
Wat het aantal shoppingcentra betreft, blijft België achter op het Europese gemiddelde. Dit heeft een positief effect op de huurprijzen die het niveau van de binnenstad evenaren.
De periferie blijft een dominante en aantrekkelijke retaillocatie. De cross-over van de voorbije jaren heeft zich voortgezet: high street brands tonen meer en meer interesse in perifere locaties. De meest actieve sectoren in de periferie zijn kleding en schoenen, voeding, sport en elektro.
Volgens de vastgoeddeskundigen wordt het jaar 2011 gekenmerkt door stabiliteit van het winkelvastgoed. In de huurmarkt zijn vooral de high-street brands expansief. Op de investeringsmarkt is er buitengewone interesse van investeerders, vooral in het segment tot € 5 miljoen. {
Ook de Belgische investeringsmarkt is stabiel gebleven tegenover 2009 en 2010 met een investeringsvolume van iets meer dan € 400 miljoen. De interesse in hoofdwinkelstraten blijft het hoogst. Deze markt wordt gedomineerd door een beperkte groep privé-investeerders die voor topwinkelpanden yields tot circa 4 % bieden.
Ontwikkelingsprojecten voor Brussel en omgeving worden verder gepland: NEO (100.000 m² retail), Uplace (55.000 m² retail) en Just Under the Sky (35.000 m² retail), elk met hun eigen voordelen. NEO aan de Heysel zal een normale winkelstraat nabootsen en kan rekenen op een goede bereikbaarheid met de wagen en het openbaar vervoer. Uplace is een groots project in Machelen met een mix van kantoren, residentieel en retail en kan rekenen op het grootste verzorgingsgebied. Just Under the Sky wordt een openlucht shoppingcenter dat iets minder groot opgevat wordt, wat de vergunningsproblematiek ten goede komt.
Het blijft onduidelijk of al deze projecten in de komende jaren zullen gerealiseerd worden. Omliggende steden die hun binnenstad aantrekkelijk maken, zullen weinig concurrentie ondervinden. De ietwat oudere shoppingcentra in de omgeving zouden echter wel zwaar beïnvloed kunnen worden.
Uit de enquête die CB Richard Ellis midden 2011 heeft uitgevoerd bij retailers blijkt dat de retailers vrij optimistisch blijven in de huidige onzekere tijden. Ze verwachten expansief te zijn en hun omzet te vergroten in de komende 12 maanden. Ze gaan er ook vanuit dat huurprijzen verder zullen blijven stijgen.
De online-verkoop blijft laag scoren in België. Bestaande retailers tonen ook geen grote interesse in de uitbouw van een online-verkoopkanaal. Voor een online shop is de logistieke kost voor de retailer zelf vaak te hoog en bovendien zou het concurrentie zijn voor het eigen franchisenetwerk.
Ook gevestigde internationale webshops zoals Amazon hebben (nog) geen lokale website voor de Belgische markt.
H&M 1.998 m2 Brugge
Omwille van de schaarste van goede winkellocaties blijven huurhernieuwingen bij het einde van een negenjarige huurperiode ook in 2011 resulteren in aanzienlijke huurverhogingen.
Tijdens het boekjaar 2011 zijn 28 huurhernieuwingen getekend met een gemiddelde huurgroei van 11 %. Intervest Retail heeft met huurder Décor Heytens, die 5 % van de totale huurinkomsten van de bevak vertegenwoordigt en daardoor de 4e grootste huurder is, een akkoord afgesloten voor de hernieuwing van 16 huurcontracten. De nieuwe handelshuurovereenkomsten met Décor Heytens hebben een looptijd van 9 jaar en zijn ingegaan op 1 januari 2012. Het huurniveau van alle huurhernieuwingen en nieuwe huurovereenkomsten die in 2011 door Intervest Retail zijn afgesloten, ligt gemiddeld circa 4 % hoger in vergelijking met de vorige huur. Deze nieuw afgesloten huurovereenkomsten zijn net ingegaan of nemen in 2012 hun aanvang.
Rendementen van zowel baanwinkels als binnenstedelijke panden zijn licht naar beneden aangepast door de positieve evolutie van de huurwaarden en door de verlaging van de yields als gevolg van de gunstige ontwikkelingen op de Belgische investeringsmarkt voor winkelvastgoed. Voor baanwinkels is het gemiddelde rendement in de portefeuille van de bevak 6,9 % op 31 december 2011 (7,4 % op 31 december 2010) en voor binnenstadswinkels is dat 5,5 % (5,8 % op 31 december 2010). Het toprendement op 31 december 2011 is voor het pand in de Huidevetterstraat te Antwerpen met 4,1 %. Op 31 december 2010 was dit nog 4,8 % voor de Meir 99 in Antwerpen.
De economische onzekerheden die sedert medio 2011 sterk zijn toegenomen, hebben een impact op de nieuwe verhuringen. Retailers zijn duidelijk kritischer bij het huren van panden. Op goede locaties kunnen winkels veelal nog steeds herverhuurd worden aan hogere huren in vergelijking met aflopende contracten. Zo is in Chênée een nieuwe huurovereenkomst afgesloten aan een huurprijsniveau dat 16 % boven het vorige huurprijsniveau ligt.
Eind oktober 2011 heeft Smatch haar deuren geopend in Julianus Shopping in Tongeren. Intervest Retail zal het effect van deze opening op de bezoekersaantallen in de loop van volgend jaar kunnen evalueren. Er blijven in Julianus Shopping nog een 5-tal kleinere winkelunits, in totaal 512 m², te verhuren. De bezettingsgraad van Julianus Shopping op 31 december 2011 bedraagt circa 90 %. Aan de Luikersteenweg in Tongeren opent in 2012 een nieuwe handelszone waardoor Tongeren zich beter als een sterke winkelstad kan profileren.
In Vilvoorde zijn de bestaande winkelpanden van het Rooseveltcenter eind 2011 gerenoveerd. Enkele huurders maakten van deze gelegenheid gebruik om ook hun winkel uit te breiden en/of te moderniseren. In het eerste kwartaal van 2012 zal bijkomend nog een nieuw winkelpand opgetrokken worden. Door deze grondige renovatie kan Intervest Retail een winkel verhuren aan Kruidvat aan een huur die 7 % hoger ligt dan vóór de renovatie.
In 2012 zal Intervest Retail een gelijkaardige renovatie realiseren van haar baanwinkelpark in Ans. Onderhandelingen met de gemeente over de nieuwe look zijn momenteel lopende.
De schaarste op de investeringsmarkt van het winkelvastgoed heeft in 2011 geresulteerd in een verdere waardegroei van de vastgoedportefeuille met 6,6 %. Deze waardegroei is voornamelijk het gevolg van het verlagen van de rendementen maar is eveneens gunstig beïnvloed door de inwerkingtreding van verschillende nieuwe huurovereenkomsten en huurhernieuwingen die zijn afgesloten aan hogere huurprijzen.
In 2011 is de waarde van de vastgoedportefeuille geëvolueerd van € 329 miljoen naar € 362 miljoen.
Deze stijging kan als volgt gedetailleerd worden (in miljoen €):
| Waarde portefeuille op 1 januari 2011 | € | 329 |
|---|---|---|
| investeringen in bestaande portefeuille ୭ |
€ | 2 |
| aankopen vastgoedbeleggingen ୭ |
€ | 10 |
| verkopen vastgoedbeleggingen ୭ |
- € | 1 |
| niet-gerealiseerde meerwaarden ୭ |
€ | 30 |
| niet-gerealiseerde minderwaarden ୭ |
- € | 8 |
| Waarde portefeuille op 31 december 2011 | € | 362 |
Julianus Shopping 8.459 m² Tongeren
Intervest Retail heeft in 2011 het winkelcomplex Jardin d'Harscamp verworven, met een totale bebouwde oppervlakte van 2.596 m², gelegen aan Place de l'Ange 4 in het topwinkelgebied van Namen. Namen is een zeer dynamische en jonge winkelomgeving met een beperkt aanbod aan grotere winkeloppervlaktes op toplocaties.
De recent heraangelegde Place de l'Ange vormt samen met de Rue de l'Ange en de Rue de Fer het kernwinkelgebied van Namen. Het winkelcomplex is gelegen in de directe omgeving van onder meer Mango, Massimo Dutti en Zara. Het pand heeft een totale commerciële winkeloppervlakte van 2.332 m² en ondergronds 23 privatieve parkeerplaatsen. Het winkelcomplex omvat 17 kleinere winkels met huurders zoals Club, Belgique Loisirs, enz. De winkelunits kunnen relatief eenvoudig worden samengevoegd tot een groter geheel. Intervest Retail is ondertussen gestart met een herpositionering van het winkelcomplex waarbij in eerste instantie beoogd wordt om de meest geschikte huurder aan te trekken voor de samengevoegde winkelunits aan de Place de l'Ange. In februari 2012 heeft Intervest Retail een huurovereenkomst afgesloten met de Spaanse modegigant Desigual voor een winkelruimte die ontstaan is door drie winkelunits samen te voegen (522 m2).
De huurinkomsten van het winkelcomplex bedragen op het moment van aanschaffing circa € 534.000 op jaarbasis, hetgeen aanzienlijk lager is dan de actuele gangbare markthuurwaarde. De aanschaffingswaarde van dit vastgoed bedraagt circa € 10 miljoen en geeft de bevak een brutoaanvangsrendement van 5,2 %. De aanschaffingswaarde ligt in lijn met de waardering uitgevoerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de bevak. De investering is gefinancierd uit de beschikbare kredietlijnen van de bevak.
Deze transactie betreft de vestiging van een recht van erfpacht en daaropvolgend de overdracht van de naakte eigendom. Intervest Retail heeft hiervoor een fiscale ruling bekomen op 11 oktober 2011. Op 13 oktober 2011 is de authentieke akte van het recht van erfpacht verleden.
De panden van Intervest Retail worden permanent geëvalueerd op basis van hun toekomstige bijdrage tot het rendement. Zo worden op regelmatige basis panden bestemd voor verkoop omwille van diverse redenen:
Binnen dit kader heeft Intervest Retail het voorbije jaar een verkoopovereenkomst gesloten voor de verkoop van een niet-strategische binnenstadswinkel in de Carnotstraat in Antwerpen voor een verkoopprijs van € 1,7 miljoen met een meerwaarde van € 0,4 miljoen.
Jardin d'Harscamp 2.332 m² Namen
Verslag van het directiecomité
De huurinkomsten van Intervest Retail nemen in 2011 {toe met 1 %.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 21.300 | 21.050 |
| Met verhuur verbonden kosten | -54 | -50 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 13 | -14 |
| Vastgoedresultaat | 21.259 | 20.986 |
| Vastgoedkosten | -2.066 | -2.047 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -1.013 | -1.016 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 18.180 | 17.923 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.526 | 167 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 22.043 | 4.831 |
| Ander portefeuilleresultaat | -56 | 28 |
| Operationeel resultaat | 41.693 | 22.949 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -5.260 | -5.032 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
-92 | -126 |
| Belastingen | -33 | -159 |
| Nettores ultaat |
36.308 | 17.632 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat2 | 12.848 | 12.710 |
| Portefeuilleresultaat | 23.513 | 5.026 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen |
-53 | -104 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2011 | 2010 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 7,15 | 3,47 |
| Brutodividend (€) | 2,53 | 2,50 |
| Nettodividend3 (€) | 2,00 | 2,13 |
1 Tussen haakjes bevinden zich de vergelijkende cijfers voor boekjaar 2010.
2 Voor de berekening van het operationeel uitkeerbaar resultaat: zie toelichting 13 van het financieel verslag.
3 Ten gevolge van de Wet van 28 december 2011 houdende diverse bepalingen (B.S. 30 december 2011 - inwerkingtreding vanaf 1 januari 2012), is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks verhoogd van 15 % naar 21 % (behoudens bepaalde vrijstellingen of verhogingen).
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2011 6,6 % ten opzichte van 1,5 % in 2010.
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande kredieten van de bevak bedraagt voor boekjaar 2011 4,3 % { {inclusief bankmarges (4,1 % in 2010).
Het vastgoedresultaat van Intervest Retail neemt in 2011 toe met € 0,3 miljoen tot € 21,3 miljoen (€ 21,0 miljoen). Deze stijging volgt uit de toename van de huurinkomsten door huurhernieuwingen en indexaties in de bestaande vastgoedportefeuille.
De vastgoedkosten van de bevak die € 2,1 miljoen (€ 2,0 miljoen) bedragen, blijven in 2011 stabiel ten opzicht van vorig boekjaar. Enerzijds zijn de technische kosten licht toegenomen als gevolg van een uitgebreider onderhoudsprogramma en anderzijds zijn de leegstandskosten gedaald door lagere leegstandslasten in Julianus Shopping in Tongeren.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten bevinden zich met € 1,0 miljoen in 2011 op hetzelfde niveau als vorig jaar (€ 1,0 miljoen).
Door de stabiele algemene en vastgoedkosten en de toename van het vastgoedresultaat stijgt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van 2011 met € 0,3 miljoen tot € 18,2 miljoen (€ 17,9 miljoen).
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bevat in hoofdzaak een bijkomende vergoeding van € 0,9 miljoen bekomen van de koper van "Shopping Park Olen" voor eerder opgelopen projectontwikkelingskosten, conform de gemaakte afspraken van december 2009 bij de verkoop van het project4. Verder heeft de vastgoedbevak in het eerste kwartaal van 2011 een verkoopovereenkomst gesloten voor de verkoop van een niet-strategische binnenstadswinkel in de Carnotstraat in Antwerpen voor een verkoopprijs van € 1,7 miljoen met een meerwaarde van € 0,4 miljoen.
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van het boekjaar 2011 bedragen € 22,0 miljoen (€ 4,8 miljoen) of 6,6 % op de reële waarde van de vastgoedportefeuille5. Dit effect ontstaat door de toename in de reële waarde van de winkelportefeuille op basis van de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze toename wordt veroorzaakt door een verlaging van de yields als gevolg van de toenemende vraag naar kwalitatief winkelvastgoed op de investeringsmarkt en de in 2011 doorgevoerde huurhernieuwingen en indexaties.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) van het boekjaar 2011 bedraagt - € 5,3 miljoen (- € 5,0 miljoen). De interestkosten zijn toegenomen in boekjaar 2011 als gevolg van financiering van de verwerving van het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" in Namen voor € 10,3 miljoen vanaf medio oktober 2011.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten in 2011 de wijziging in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - € 0,1 miljoen (- € 0,1 miljoen).
Het nettoresultaat van Intervest Retail voor boekjaar 2011 bedraagt € 36,3 miljoen (€ 17,6 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Voor het boekjaar 2011 neemt het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Retail dus toe tot € 12,8 miljoen (€ 12,7 miljoen). Rekening houdend met 5.078.525 aandelen betekent dit voor het boekjaar 2011 een brutodividend van € 2,53 per aandeel vergeleken met € 2,50 in 2010. Dit is een stijging van het dividend met 1 % per aandeel.
4 Zie persbericht dd. 8 december 2009: Vastgoedbevak Intervest Retail, genoteerd op NYSE Euronext Brussel, desinvesteert haar site "Shopping Park Olen".
5 Bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 362 {miljoen op 31 december 2011.
| in duizenden € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Activa | ||
| Vaste activa | 362.406 | 329.341 |
| Vlottende activa | 1.866 | 3.915 |
| Totaal activ a |
364.272 | 333.256 |
| Eigen vermogen en verplichtingen | ||
| Eigen vermogen | 228.739 | 205.206 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 91.035 | 86.178 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 36.308 | 17.632 |
| Verplichtingen | 135.533 | 128.050 |
| Langlopende verplichtingen | 94.244 | 75.544 |
| Kortlopende verplichtingen | 41.289 | 52.506 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
364.272 | 333.256 |
| Balansgegevens per aandeel | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€) | 45,04 | 40,41 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€) | 46,66 | 42,00 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 44,98 | 43,00 |
| Premie t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%) | 0 % | 6 % |
| Schuldgraad (max. 65 %) | 36 % | 37 % |
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 5 dagen.
Een relatief lage schuldgraad van 36 % op 31 december 2011 (37 % op 31 december 2010) en financieringen met goed gespreide vervaldata verschaffen Intervest Retail { {een stabiele balanspositie.
Op 31 december 2011 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest Retail € 362 miljoen (€ 329 miljoen). Deze stijging met € 33 miljoen ten opzichte van 31 december 2010 is het gevolg van:
Het vastgoed is op 31 december 2011 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 371 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde is de investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop.
De vlottende activa bedragen € 2 miljoen (€ 4 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 0,4 miljoen uit liquide middelen op bankrekeningen en voor € 0,7 miljoen uit overlopende rekeningen.
Het eigen vermogen van de vastgoedbevak bedraagt € 229 miljoen. Het maatschappelijk kapitaal (€ 97 miljoen) en de uitgiftepremies (€ 4 miljoen) zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar. Het totaal aantal dividendgerechtigde aandelen beloopt 5.078.525 stuks op 31 december 2011.
De reserves van de vennootschap bedragen € 91 miljoen (€ 86 miljoen) en bestaan voornamelijk uit:
୭ een reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed voor € 95 miljoen (€ 90 miljoen), samengesteld uit een reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed voor € 103 miljoen (€ 98 miljoen), en een reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Immers, conform de Beamainterpretatie van IAS 40 (publicatie van de Belgische Vereniging van Asset Managers op 8 februari 2006) wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd aan reële waarde. Het verschil met de investeringswaarde wordt afzonderlijk in het eigen vermogen getoond. Dit verschil bedraagt op 31 december 2011 - € 8 miljoen (- € 8 miljoen).
Op 31 december 2011 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 45,04 (€ 40,41). Daar de beurskoers € 44,98 bedraagt op 31 december 2011, noteert het aandeel Intervest Retail zonder premie ten opzichte van deze nettoactiefwaarde (reële waarde).
De langlopende verplichtingen zijn ten opzichte van 2010 toegenomen tot € 94 miljoen (€ 76 miljoen) en bestaan voornamelijk uit langetermijnfinancieringen alsook uit de negatieve marktwaarde van de afdekkingsinstrumenten. De toename is te verklaren door de herfinanciering van twee langetermijnkredieten voor een periode van 5 jaar alsook een hogere kredietopname als gevolg van de verwerving van het winkelcomplex Jardin d'Harscamp in Namen.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 41 miljoen (€ 53 miljoen) en bestaan voornamelijk voor € 38 miljoen uit bankleningen die binnen het jaar vervallen en moeten terugbetaald of verlengd worden. Verder bestaan de kortlopende verplichtingen voor € 2 miljoen uit handelsschulden en voor € 1 miljoen uit overlopende rekeningen.
Verslag van het directiecomité
Intervest Retail heeft op 31 december 2011 een conservatieve financiële structuur die haar toelaat om haar activiteiten ook in 2012 uit te voeren.
De belangrijkste kenmerken van de financiële structuur zijn op 31 december 2011:
Op 31 december 2011 zijn 73 % van de kredietlijnen van Intervest Retail langetermijnfinancieringen. 27 % van de kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarbij 13 % bestaat uit financieringen met een onbeperkte looptijd (telkens voortschrijdend voor 364 dagen) en 14 % uit één krediet dat in 2012 vervalt en heronderhandeld dient te worden.
73 % van de kredietlijnen zijn langetermijnfinancieringen {met goed gespreide vervaldata.
De gewogen gemiddelde looptijd van de langetermijnfinancieringen op 31 december 2011 is 3,6 jaar. Het is de strategie van Intervest Retail om deze gemiddelde looptijd tussen 3,5 en 5 jaar te houden maar hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen.
De kredietenportefeuille van Intervest Retail is bovendien gespreid over vijf Europese financiële instellingen.
De gewogen gemiddelde looptijd van de langetermijnkredieten
Het is de strategie van Intervest Retail om bij de samenstelling van de leningenportefeuille te streven naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Op 31 december 2011 bestaat 71 % van de opgenomen kredieten van de bevak uit financieringen met een vaste rentevoet of gefixeerd door middel van renteswaps. 29 % zijn kredieten met een variabele rentevoet waarbij geprofiteerd kan worden van de huidige lage rentevoeten.
71 % van de opgenomen kredieten heeft een vaste rentevoet of is { {ingedekt door financiële derivaten.
Ter verdere bescherming van haar operationele resultaten tegen toekomstige renteschommelingen heeft Intervest Retail in het vierde kwartaal van 2011 vier forward interest rate swaps aangekocht voor een totaal notioneel bedrag van € 45 miljoen. De interest rate swaps starten in 2013 en hebben vervolgens een looptijd van 5 jaar. De gemiddelde rentevoet waaraan deze rente-indekkingen gebeurd zijn, is 2,5 % wat substantieel lager is dan de gemiddelde rentevoet van de huidige interest rate swaps die 3,8 % bedraagt. Door deze rente-indekking is de rente voor circa 70 % van de kredieten op 31 december 2011 gefixeerd voor een resterende periode van gemiddeld 4,9 jaar.
Het rentebeleid van Intervest Retail bestaat erin om steeds een derde van haar kredieten af te sluiten met een variabele rentevoet. De totale gemiddelde rentevoet van de financiële schulden van de bevak bedraagt in 2011 4,3 %, inclusief bankmarges (2010: 4,1 %).
De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is in 2011 4,5 % (2010: 4,6 %).
De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is in 2011 2,0 % (2010: 1,9 %).
Tijdens het boekjaar 2011 heeft Intervest Retail twee kredieten die op vervaldatum gekomen zijn in de loop van 2011 (voor een totaalbedrag van € 50 miljoen), heronderhandeld met haar bankiers. De nieuwe kredieten, eveneens voor een totaalbedrag van € 50 miljoen hebben elk een looptijd van 5 jaar en zijn afgesloten aan marktconforme voorwaarden bij dezelfde financiële instellingen.
Op 31 december 2011 beschikt de bevak nog over € 11 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij haar financiers (2010: € 21 miljoen) om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen, ter financiering van toekomstige investeringen en voor de betaling van het dividend over boekjaar 2011.
Voor het boekjaar 2011 is het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1 % ongeveer € 0,4 miljoen negatief (2010: € 0,3 miljoen). Indien de rentetarieven met 1 % zouden dalen, is het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat € 0,4 miljoen positief (2010: € 0,3 miljoen). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten.
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten conform IAS 39). Deze ratio bedraagt voor Intervest Retail 3,5 voor het boekjaar 2011 (3,6 voor het boekjaar 2010) wat ruimschoots beter is dan de vereisten die als convenant vastgelegd zijn in de financieringsovereenkomsten van de bevak.
De schuldgraad van de vastgoedbevak bedraagt 36 % op 31 december 2011 en is 1 % gedaald ten opzichte van 31 december 2010 (37 %).
Terre Bleue 106 m² Antwerpen Verslag van het directiecomité
De raad van bestuur stelt voor om het resultaat van het boekjaar 2011 van Intervest Retail nv als volgt te besteden:
| in duizenden € | |||
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van het boekjaar 20116 | 36.308 | ||
| Toevoeging aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde7 van de vastgoedbeleggingen ୭ |
|||
| - Boekjaar |
-23.175 | ||
| - Realisatie vastgoed |
-1.495 | ||
| Onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij ୭ de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
819 | ||
| Onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkings ୭ instrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding |
92 | ||
| Onttrekking van de andere reserves ୭ |
299 | ||
| ୭ Onttrekking van het overgedragen resultaat van vorige boekjaren |
1 | ||
| Vergoeding van het kapitaal | 12.849 |
Dit komt neer op een nettodividend van € 2,00 na aftrek van 21 % roerende voorheffing. Ten gevolge van de Wet van 28 december 2011 houdende diverse bepalingen (B.S. 30 december 2011 - inwerkingtreding vanaf 1 januari 2012) is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks verhoogd van 15 % naar 21 % (behoudens bepaalde uitzonderingen en verhogingen).
Rekening houdend met 5.078.525 aandelen die zullen delen in het volledige resultaat van het boekjaar betekent dit een uit te keren dividend van € 12.848.668.
Het dividend is hoger dan het vereiste minimum van 80 % van het operationeel uitkeerbaar resultaat, aangezien, conform haar dividendpolitiek, Intervest Retail ook in 2011 100 % van het operationeel uitkeerbaar resultaat uitkeert.
Het dividend is betaalbaar vanaf 11 mei 2012. Voor wat de aandelen aan toonder betreft, kan dit tegen afgifte van dividendbewijs nummer 12.
6 Aangezien wettelijk gezien het operationeel uitkeerbaar resultaat van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd kan worden en niet dat van de geconsolideerde jaarrekening, is de huidige winstverdeling gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie toelichting 13 in het financieel verslag).
7 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Wat betreft nieuwe investeringen zal de focus van Intervest Retail liggen op toplocaties in de binnenstad {van grotere steden.
Intervest Retail meent dat haar vastgoedportefeuille goed gepositioneerd is om te beantwoorden aan de uitdagingen die in 2012 voorliggen. Intervest Retail verwacht dat de retailer en de consument in de toekomst kritischer zullen worden. De expansiedrang van retailers zal wellicht verminderen en zal vooral gefocust zijn op kwaliteitslocaties in en nabij grotere steden. Een verouderende bevolking gekoppeld aan druk op de pensioenuitkeringen, een groeiend belang van internetverkoop en structurele effecten van de crisis zullen voor langere tijd de consumentenbestedingen onder druk zetten.
Het is echter uitermate belangrijk om zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de strategie van de huurders (klanten) op langere termijn en om hierop te anticiperen. Intervest Retail zal in 2012 inspanningen leveren om de vertrouwensrelatie en de communicatie met haar klanten verder uit te bouwen om te analyseren waar op welke manier het beleid dient bijgestuurd te worden.
Het uitgangspunt is dat Intervest Retail als langetermijn investeerder in belangrijke mate afhankelijk is van de prestaties van haar huurders (klanten). Zowel qua niveau van huurinkomsten als qua stabiliteit van inkomsten zijn de prestaties van de bevak een afgeleide van de operationele en financiële kwaliteit van haar huurders. In het huidige economisch klimaat wordt het nog belangrijker om meer inzicht te krijgen in de performance van een huurder. Verdere intensivering van contacten met de klanten moet op die manier leiden naar een nog diepere kennis van de retailmarkt.
Een stevigere vertrouwensrelatie met de huurders zal in sommige gevallen ook leiden tot een verhuurmodel waar naast een basishuur een variabele huur toegevoegd wordt in functie van de performance van de huurder. Dergelijke concepten zijn niet nieuw en zijn door Intervest Retail ook reeds eerder toegepast.
De baseline "Feel Real Estate" wenst de bevak te materialiseren door beter te begrijpen en aan te voelen op welke manier zij huurders (klanten) van dienst kan zijn en zo te anticiperen op wijzigende trends inzake retail.
Intervest Retail zal net zoals in 2011 aandacht hebben voor duurzaamheidsaspecten. Bij renovaties leiden additionele investeringen vaak tot een betere energieperformantie. Veelal hebben zowel Intervest Retail als de klant belang bij een duurzame aanpak en zal Intervest Retail trachten tot een win-win situatie te komen met de huurder.
Wat betreft nieuwe investeringen zal de focus van Intervest Retail liggen op toplocaties in de binnenstad van grotere steden. Op langere termijn wenst de bevak haar vastgoedbeleggingen overwegend te situeren in toplocaties in de binnenstad. Intervest Retail zal overwegen panden te verkopen die niet optimaal beantwoorden aan deze strategie.
Bakker Bart 140 m2 Antwerpen
Op 31 december 2011 noteert de beurskoers van het Intervest Retail - aandeel € 44,98 waarmee het haar aandeelhouders een brutodividendrendement van 5,6 % biedt. (pagina 53)
InWear - Antwerpen - 528 m2
Verslag betreffende het aandeel
Het aandeel van Intervest Retail (INTV) noteert op NYSE Euronext Brussel en is opgenomen in de beursindexen BEL Real Estate en in de GPR 250 Europe.
De koers van het aandeel Intervest Retail is gestegen van € 43,00 op 31 december 2010 naar € 44,98 op 31 december 2011 of een stijging met 5 %. Het aandeel heeft als laagste slotkoers € 42,52 (13 september 2011) en als hoogste slotkoers € 50,10 (11 april 2011) genoteerd.
Het aandeel van Intervest Retail heeft gedurende 2011 gemiddeld met een premie van 8 % genoteerd ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde).
De nettoactiefwaarde van Intervest Retail is inclusief het dividend van 2010 tot op betaaldatum 21 april 2011.
Intervest Retail
Het aandeel van Intervest Retail heeft tijdens het boekjaar 2011 substantieel beter gepresteerd dan de BEL 20 en de BEL Real Estate.
Uit onderstaande grafiek blijkt dat Intervest Retail in 2011 eveneens beter gescoord heeft dan zowel de GPR 250 Europe, de GPR 250 Belgium als de Euronext 100 index.
Bijkomende informatie over de indexen kan aangevraagd worden bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100 en Bel 20 betreft en bij Global Property Research (www. propertyshares.com) voor wat de GPR 250 Europe en GPR 250 Belgium betreft.
Vergelijking Intervest Retail met BEL Real Estate index en met BEL 20 Close index
52
De verhandelde volumes lagen met een gemiddelde van 747 stuks per dag iets lager dan in het vorige jaar (855 stuks per dag).
Met Bank Degroof is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De free float bedraagt 27,62 % op jaareinde. Vastned Retail levert blijvend inspanningen om deze free float verder op te drijven tot minimaal 30 % en zodoende de verhandelbaarheid van het aandeel te bevorderen.
Op 31 december 2011 noteert de beurskoers van het Intervest Retail - aandeel € 44,98 waarmee het haar aandeelhouders een { brutodividendrendement van 5,6 % biedt.
| 31.12.2011 | |
|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 5.078.525 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 |
| Beurskoers in € | 31.12.2011 |
|---|---|
| Hoogste slotkoers | 50,10 |
| Laagste slotkoers | 42,52 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 44,98 |
| Premie t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%) | 0 % |
| Gemiddelde beurskoers | 46,26 |
| Gegevens per aandeel in € | 31.12.2011 | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) | 45,04 | 40,41 | 39,30 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) | 46,66 | 42,00 | 40,90 |
| Brutodividend | 2,53 | 2,50 | 2,44 |
| Nettodividend8 | 2,00 | 2,13 | 2,07 |
| Brutodividendrendement op slotkoers (%) | 5,6 % | 5,8 % | 6,5 % |
| Nettodividendrendement op slotkoers (%) | 4,4 % | 4,9 % | 5,5 % |
◀ Julianus Shopping 8.890 m2 Tongeren
8 Ten gevolge van de Wet van 28 december 2011 houdende diverse bepalingen (B.S. 30 december 2011 - inwerkingtreding vanaf 1 januari 2012), is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks verhoogd van 15 % naar 21 % (behoudens bepaalde vrijstellingen of verhogingen).
Verslag betreffende het aandeel
Per 31 december 2011 zijn de volgende aandeelhouders bekend bij de vennootschap:
| Vastned Retail nv Lichtenauerlaan 130 3062 ME Rotterdam Nederland |
3.670.529 aandelen | 72,28 % |
|---|---|---|
| CFB Belgique nv Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem - Antwerpen |
5.431 aandelen | 0,10 % |
| Publiek | 1.402.565 aandelen | 27,62 % |
| Totaal | 5.078.525 aandelen | 100 % |
Vastned Retail nv en CFB Belgique nv hebben bij toepassing van artikel 74 van de openbare overnamebiedingenwet van 1 april 2007 medegedeeld aan de FSMA dat zij in onderling overleg handelen.
Bij de beursgang in december 1999 is voorzien minstens 30 % van de aandelen te plaatsen bij het publiek. De helft hiervan is toen niet geplaatst, waarna de verkopers zich verbonden hebben om deze aandelen blijvend aan te bieden. Het prospectus meldt in punt 2.10 het volgende:
"De verkoper van Intervest nv, nl. Immocorp verbindt zich ertoe om Aandelen op de beurs te verkopen tegen beurskoers en minimaal tegen de inventariswaarde "acte en main", zoals blijkt uit het laatst gepubliceerde (half)jaarverslag of uit de trimestriële actualisatie van het verslag van de vastgoeddeskundige en dit tot volledige plaatsing van de Aangeboden Aandelen."
Immocorp SA is ondertussen geliquideerd, doch haar verbintenissen zijn overgenomen door Vastned Retail nv.
Jardin d'Harscamp 2.332 m2 Namen
| Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2011: | dinsdag 14 februari 2012 |
|---|---|
| Algemene vergadering van aandeelhouders: | woensdag 25 april 2012 om 14u30 |
| Betaalbaarstelling dividend: | |
| Ex-date dividend 2011 ୭ |
dinsdag 8 mei 2012 |
| Record date dividend 2011 ୭ |
donderdag 10 mei 2012 |
| Uitbetaling dividend 2011 ୭ |
vanaf vrijdag 11 mei 2012 |
| Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2012: | maandag 7 mei 2012 |
| Halfjaarlijks financieel verslag per 30 juni 2012: | dinsdag 31 juli 2012 |
| Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2012: | vrijdag 26 oktober 2012 |
De Top 10 van de huurders genereert 44 %
Tony Mertens - Wilrijk - 1.167 m2
Intervest Retail belegt exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, vooral in binnenstadslocaties en in baanwinkels. Shoppingcentra behoren eveneens tot de mogelijkheden.
De winkels zijn verspreid over gans België, met een goede verdeling over de regio's.
De winkelpanden bestaan voor 48 % uit binnenstadswinkels en 52 % uit baanwinkels en shoppingcentra.
De categorie binnenstadswinkels omvat winkels die gesitueerd zijn in een degelijk uitgebouwde handelskern met een concentratie van grootschalige retailorganisaties. Een twintigtal steden komt hiervoor in aanmerking. De binnenstadswinkels zijn bijzonder gewenste activa zowel bij retailers als investeerders. De schaarste van deze objecten ondersteunt in belangrijke mate de waardeontwikkeling van deze gebouwen.
Voor baanwinkels is vooral de ligging langs belangrijke verkeersassen typerend evenals de grootschalige verkoopsoppervlakte (vanaf 400 m²). Het betreft hier zowel alleenstaande gebouwen als retailparken. Dit zijn clusters van baanwinkels, veelal geconcipieerd als een handelscomplex met een gemeenschappelijke parking. De baanwinkels ondergaan sinds verschillende jaren reeds een kwaliteitsontwikkeling. Vooral de retailparken vormen een attractiepool op zich en zijn niet alleen aantrekkelijk voor discountformules. Sedert enkele jaren is er een evolutie waarbij retailers zich zowel in de binnenstad als in de periferie vestigen.
De kosten die ten laste van de verhuurder vallen, zijn veelal beperkt tot de grote onderhoudswerken aan de structuur van het pand of tot belangrijke herstellingen of vervangingen van daken. De huurlasten (zoals onroerende voorheffing en kosten voor gemeenschappelijke delen) zijn veelal ten laste van de huurder.
9 Bovenstaande grafieken zijn samengesteld op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van 2011 en van de waarde van het vastgoed op 31 december 2011.
a
Het niveau van de huurders is hoog en er is een evenwichtige spreiding over de belangrijke sectoren in de detailhandel.
Het grootste deel van het huurdersbestand bestaat uit internationale ketens, wat de kwaliteit en de stabiliteit van de portefeuille ten goede komt.
De meeste winkelpanden zijn verhuurd met klassieke huurcontracten aan gebruikers die breed gespreid zijn over alle sectoren van de detailhandel. Gezien het feit dat het meestal panden op topligging betreft, zijn de huurders niet snel geneigd om te verhuizen. Vaak hebben zij ook in de inrichting geïnvesteerd wat de stabiliteit en continuïteit van de huurinkomsten ten goede komt.
Deze factoren leiden tot een permanent hoge bezettingsgraad van de portefeuille (96,6 %).
10 Een nationale keten dient minstens over vijf verkooppunten te beschikken. Een internationale keten over minstens vijf verkooppunten in minstens twee landen.
De Top 10 van de huurders genereert 44 % {van de huurinkomsten.
Door de spreiding van de huurders over een groot aantal gebouwen op verschillende locaties, wordt het risico van minder gunstig evoluerende handelskernen en het effect hiervan zoals wijzigingen van huurprijzen beperkt.
a — 12% Hennes & Mauritz b — 6% Aldi c — 5% Inditex d — 5% Apax Partners e — 4% Euro Shoe Unie f — 3% Blokker Group g — 3% Maxeda h — 2% IC Companys A/S i — 2% AS Watson j — 2% Kesa k — 56% Overige
De huurinkomsten van Intervest Retail zijn verspreid over 169 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 44 % van de huurinkomsten uit en zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector die deel uitmaken van internationale concerns.
H&M 1.338 m2 Vilvoorde
Brico 5.000 m2 Vilvoorde
| Regio | Oppervlakte (m²) |
Jaarhuur (€ 000) |
Investerings waarde (€ 000) |
Reële waarde (€ 000) |
Weging (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | |||||
| Brussel | 11.262 | 2.921 | 51.672 | 50.411 | 14 % |
| Vlaanderen | 113.241 | 15.242 | 253.558 | 247.374 | 68 % |
| Wallonië | 37.070 | 4.562 | 66.038 | 64.428 | 18 % |
| TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN |
161.573 | 22.725 | 371.268 | 362.213 | 100 % |
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
|---|---|---|
| Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 371.268 | 337.371 |
| Lopende huren (€ 000) | 21.942 | 21.392 |
| Rendement (%) | 5,9 % | 6,3 % |
| Lopende huren, inclusief geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) | 22.724 | 21.656 |
| Rendement bij volledige verhuring (%) | 6,1 % | 6,4 % |
| Totale verhuurbare oppervlakte van de vastgoedbeleggingen (m²) | 161.573 | 159.581 |
| Bezettingsgraad (%) | 96,6 % | 98,8 % |
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de bevak (yield of kapitalisatievoet) met 1 % (van 5,9 % naar 6,9 % gemiddeld), zou de investeringswaarde van het vastgoed verminderen met € 54 miljoen of 14 %. Hierdoor zou de schuldgraad van de bevak stijgen met 6 % tot 42 %. In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1 % (van 5,9 % naar 4,9 % gemiddeld), zou de investeringswaarde van het vastgoed toenemen met € 76 miljoen of 20 %. Hierdoor zou de schuldgraad van de bevak dalen met 6 % tot 30 %.
Alle winkelpanden van Intervest Retail worden gewaardeerd door Cushman & Wakefield of CB Richard Ellis. Julianus Shopping in Tongeren wordt gewaardeerd door de Crombrugghe & Partners.
De methodologie van Cushman & Wakefield is gebaseerd op de ERV (Estimated Rental Value) of Geschatte Huurwaarde met correcties die rekening houden met de huidige betaalde huur en/of elk ander element dat invloed heeft op de waarde zoals bijvoorbeeld kosten voor leegstand.
Voor het bepalen van de markthuurwaarde baseren zij zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recente transacties gerealiseerd door het departement Retail. De huurwaarde wordt o.a. beïnvloed door:
De toegekende eenheidsprijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van het handelspand om aan een totaal geschatte huurwaarde te komen.
Voor de binnenstadswinkels wordt gewerkt met het principe van de "zone A" dat als volgt gaat: over de volledige gevelbreedte van het pand wordt de eerste 10 meter in de diepte van het pand aan 100 % van de geschatte huurprijs/m² gerekend, de volgende 10 meter wordt aan 50 % gerekend, de rest aan 25 %. Verdiepingen worden aan 25 % gerekend of aan een forfaitair geschat bedrag afhankelijk van locatie en bruikbaarheid.
Vervolgens wordt de Adjusted ERV berekend: dit is 60 % van het verschil tussen de huidige huur en de ERV. Indien de huidige huur hoger is dan de ERV, is de Adjusted ERV gelijk aan de ERV en geldt de 60 % regel niet.
Een volgende stap bestaat erin een yield of kapitalisatievoet te bepalen voor dewelke een investeerder bereid zou zijn het pand te kopen. Men bekomt dan de brutowaarde voor correcties. Hierop kunnen eventuele correcties (bv kosten voor leegstand) toegepast worden, waarna de investeringswaarde (akte in de hand) bekomen wordt.
In haar verslag van 31 december 2011, verklaart Cushman & Wakefield dat de reële waarde van de winkelpanden € 177.089.199 bedraagt.
Red Market 1.816 m2 Andenne
De methodologie van CB Richard Ellis wordt samengevat als volgt:
Voor elk van de gebouwen werd een geschatte markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis van recente vergelijkingspunten en rekening houdend met de resultaten van onze inspecties ter plaatse.
Indien de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten is ervan uitgegaan dat er bij de eerstvolgende huurhernieuwing een huurprijsverhoging bekomen kan worden die 'adjusted ERV' genoemd is. Deze adjusted ERV bestaat uit het bedrag van de lopende huurinkomsten verhoogd met 60 % van het verschil tussen de ERV en de lopende huurinkomsten. Na het kapitaliseren van de adjusted ERV wordt de bruto marktwaarde vóór correcties van het pand bekomen.
Indien de geschatte markthuurwaarde lager is dan de lopende huurinkomsten, wordt de bruto marktwaarde vóór correcties bekomen door kapitalisatie van de geschatte markthuurwaarde (ERV).
De toegepaste correcties op de bruto marktwaarde bestaan uit:
୭ aftrek van de netto actuele waarde van het verschil tussen de adjusted ERV en lopende huurinkomsten voor de restduur van de lopende huurperiode in het geval dat de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten
In haar verslag van 31 december 2011 verklaart CB Richard Ellis dat de reële waarde van de winkelpanden € 172.359.994 bedraagt.
Bij de waardebepaling worden de verschillende redeneringen gevolgd die actoren in betrokken markt er op na houden om bepaalde verkoopresultaten te vergelijken. De hierna volgende analyses zijn doorslaggevend gebleken in de waardebepaling:
De marktwaarde rekening houdend met de beschouwde huurovereenkomsten is in dit geval bepaald aan de hand van de economische markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten, gekapitaliseerd op basis van een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, de locatie van het onroerend goed, en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:
De eventuele contante waarde van het verschil van de actuele huuropbrengst en de getaxeerde markthuurwaarde wordt in deze methode normaal verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten.
Er is rekening gehouden met eventuele kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten, publiciteits-, reclame- en marketingkosten met betrekking tot de verhuur, alsmede de kosten voor toezicht, instandhouding en aanpassing en/of incentives tijdens het verhuurproces.
Deze benadering maakt expliciete en subjectieve veronderstellingen of projecties van toekomstige kasstromen, aanhoudingstermijnen, slijtage, renovaties, herontwikkelingen, beheers- en transferkosten, belastingen en financiële lasten. Het kan gebruikt worden om de netto actuele waarde van deze toekomstige kasstromen te berekenen of om aan een gegeven waarde de interne rentevoet van een investering te bepalen.
Gezien financieringsvoorwaarden specifiek zijn aan het profiel van iedere investeerder en diens investeringspolitiek wordt hiermee om coherent te zijn geen rekening gehouden. Zoals gebruikelijk in de aangehouden scenario's werden voorzichtige aannames gemaakt voor kosten en leegstand. Dit laat toe om een effectieve vergelijking mogelijk te maken, rekening houden met de eigenheden van iedere afzonderlijke investering. Het is daarom nog verre van zeker dat deze kosten op het aangegeven tijdstip effectief in rekening genomen moeten worden.
In haar verslag van 31 december 2011, verklaart de Crombrugghe & Partners dat de reële waarde van de winkelpanden € 12.763.677 bedraagt.
Zara 2.425 m² Brussel
Een relatief lage schuldgraad van 36 % en financieringen met goed gespreide vervaldata verschaffen Intervest Retail een stabiele balanspositie op 31 december 2011. {(pagina 41)
Jardin d'Harscamp - Namen - 2.332 m2
Financieel verslag
| GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING | 70 |
|---|---|
| GECONSOLIDEERD GLOBAALRESULTAAT | 71 |
| GECONSOLIDEERDE BALANS | 72 |
| MUTATIE-OVERZICHT VAN HET GECONSOLIDEERD EIGEN VERMOGEN | 74 |
| GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT | 76 |
| TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING | 77 |
| Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor vastgoedbevaks | 77 |
| Toelichting 2. Grondslagen voor de financiële verslaggeving | 77 |
| Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie | 85 |
| Toelichting 4. Vastgoedresultaat | 87 |
| Toelichting 5. Vastgoedkosten | 89 |
| Toelichting 6. Algemene kosten | 91 |
| Toelichting 7. Personeelsbeloningen | 92 |
| Toelichting 8. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 93 |
| Toelichting 9. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 93 |
| Toelichting 10. Ander portefeuilleresultaat | 94 |
| Toelichting 11. Financieel resultaat | 94 |
| Toelichting 12. Belastingen | 95 |
| Toelichting 13. Aantal aandelen en resultaat per aandeel | 96 |
| Toelichting 14. Vaste activa: vastgoedbeleggingen | 99 |
| Toelichting 15. Vlottende activa | 99 |
| Toelichting 16. Eigen vermogen | 101 |
| Toelichting 17. Voorzieningen | 104 |
| Toelichting 18. Kortlopende verplichtingen | 105 |
| Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden | 106 |
| Toelichting 20. Financiële derivaten | 108 |
| Toelichting 21. Berekening geconsolideerde schuldgraad | 109 |
| Toelichting 22. Verbonden partijen | 110 |
| Toelichting 23. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen | 110 |
| Toelichting 24. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten | 111 |
| Toelichting 25. Voorwaardelijke verplichtingen | 111 |
| Toelichting 26. Gebeurtenissen na balansdatum | 111 |
| VERSLAG VAN DE COMMISSARIS | 112 |
| ENKELVOUDIGE JAARREKENING INTERVEST RETAIL NV | 114 |
| in duizenden € | Toelichting | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 4 | 21.300 | 21.050 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | -54 | -50 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 21.246 | 21.000 | |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4 | 1.467 | 1.339 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 4 | -1.467 | -1.339 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 13 | -14 | |
| VASTGOEDRESULTAAT | 21.259 | 20.986 | |
| Technische kosten | 5 | -717 | -620 |
| Commerciële kosten | 5 | -182 | -185 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | 5 | 29 | -135 |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | -1.149 | -1.104 |
| Andere vastgoedkosten | 5 | -47 | -3 |
| VASTGOEDKOSTEN | -2.066 | -2.047 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 19.193 | 18.939 | |
| Algemene kosten | 6 | -1.063 | -1.044 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 50 | 28 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 18.180 | 17.923 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | 1.526 | 167 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | 22.043 | 4.831 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | -56 | 28 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 41.693 | 22.949 | |
| Financiële opbrengsten | 11 | 15 | 10 |
| Netto interestkosten | 11 | -5.252 | -5.028 |
| Andere financiële kosten | 11 | -23 | -14 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
20 | -92 | -126 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5.352 | -5.158 | |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 36.341 | 17.791 | |
| Vennootschapsbelasting | -33 | -159 | |
| BELASTINGEN | 12 | -33 | -159 |
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.632 |
| in duizenden € Toelichting |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.632 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat 13 |
12.848 | 12.710 |
| Portefeuilleresultaat 8-9-10 |
23.513 | 5.026 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen | -53 | -104 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 36.308 | 17.632 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Toelichting | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 13 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 13 | 7,15 | 3,47 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 13 | 7,15 | 3,47 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 13 | 2,53 | 2,50 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.632 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten | ||
| afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen | -78 | 378 |
| GLOBAAL RESULTAAT |
36.230 | 18.010 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 36.230 | 18.010 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Vaste activa | 362.406 | 329.341 | |
| Immateriële vaste activa | 13 | 16 | |
| Vastgoedbeleggingen | 14 | 362.213 | 329.142 |
| Andere materiële vaste activa | 162 | 165 | |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 18 | 18 | |
| Vlottende activa | 1.866 | 3.915 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 15 | 333 | 287 |
| Handelsvorderingen | 15 | 275 | 376 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 15 | 218 | 2.249 |
| Kas en kasequivalenten | 379 | 766 | |
| Overlopende rekeningen | 661 | 237 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 228.739 | 205.206 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 228.739 | 205.206 | |
| Kapitaal | 16 | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 16 | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 91.035 | 86.178 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 36.308 | 17.632 | |
| Minderheidsbelangen | 23 | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 135.533 | 128.050 | |
| Langlopende verplichtingen | 94.244 | 75.544 | |
| Voorzieningen | 17 | 0 | 195 |
| Langlopende financiële schulden | 19 | 89.022 | 70.234 |
| Kredietinstellingen | 89.000 | 70.220 | |
| Financiële leasing | 22 | 14 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 20 | 5.129 | 4.959 |
| Andere langlopende verplichtingen | 51 | 48 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 42 | 108 | |
| Kortlopende verplichtingen | 41.289 | 52.506 | |
| Voorzieningen | 17 | 0 | 56 |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 37.619 | 46.548 |
| Kredietinstellingen | 37.614 | 46.545 | |
| Financiële leasing | 5 | 3 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 2.573 | 4.079 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 18 | 211 | 632 |
| Overlopende rekeningen | 18 | 886 | 1.191 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
364.272 | 333.256 |
| SCHULDGRAAD | Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65 %) | 21 | 36 % | 37 % |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL in € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) | 45,04 | 40,41 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) | 46,66 | 42,00 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
||||
|---|---|---|---|---|
| Reserve voor het saldo van de varia ties in de investe ringswaarde van |
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschat te mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van |
|||
| in duizenden € | Kapitaal | Uitgiftepremies | vastgoed | vastgoedbeleggingen |
| Balans op 31 december 2009 | 97.213 | 4.183 | 97.632 | -8.108 |
| Globaalresultaat 2010 | ||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2009: | ||||
| Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves | 530 | |||
| Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
||||
| Overige mutaties | ||||
| Dividend boekjaar 2009 | ||||
| Balans op 31 december 2010 | 97.213 | 4.183 | 98.162 | -8.108 |
| Globaalresultaat 2011 |
| Globaalresultaat 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Overboeking door resultaatverwerking 2010: | ||||
| Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves | 5.146 | -120 | ||
| Overboeking van variaties in de reële waarde van | ||||
| financiële activa en passiva | ||||
| Overige mutaties | ||||
| Dividend boekjaar 2010 | ||||
| Balans op 31 december 2011 | 97.213 | 4.183 | 103.308 | -8.228 |
| Reserves | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Reserve voor het saldo | Reserve voor het saldo | ||||
| van de variaties in de | van de variaties in de | ||||
| reële waarde van de | reële waarde van de | ||||
| toegelaten afdek | toegelaten afdek | ||||
| kingsinstrumenten die | kingsinstrumenten | ||||
| niet onderworpen zijn | die onderworpen zijn | ||||
| Nettoresultaat van | Overgedragen resultaat | aan de afdekkings | aan de afdekkings | ||
| Totaal eigen vermogen | het boekjaar | Totaal reserves | van vorige boekjaren | boekhouding | boekhouding |
| 199.588 | 12.162 | 86.030 | 894 | -1.561 | -2.827 |
| 18.010 | 17.632 | 378 | 378 | ||
| -530 | 530 | ||||
| -823 | -823 | ||||
| 823 | |||||
| -63 | 63 | 63 | |||
| -12.392 | -12.392 | ||||
| -2.384 957 86.178 |
17.632 205.206 |
|---|---|
| -78 | 36.308 36.230 |
| 5.026 | -5.026 0 |
| -126 -126 |
126 0 |
| 36 36 |
-36 0 |
| -12.696 -12.696 |
|
| -2.510 993 91.036 |
36.308 228.739 |
| in duizenden € Toelichting |
2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 766 | 1.074 | |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 12.940 | 13.740 | |
| Operationeel resultaat | 41.693 | 22.949 | |
| Betaalde interesten | -5.103 | -4.936 | |
| Andere niet-operationele elementen | -273 | -435 | |
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen | -23.432 | -4.856 | |
| ୭ Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa |
107 | 109 | |
| Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen ୭ |
8 | -1.526 | -167 |
| Spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders ୭ |
10 | -122 | 73 |
| ୭ Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
9 | -22.043 | -4.831 |
| ୭ Ander portefeuilleresultaat |
10 | 56 | -28 |
| ୭ Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
20 | 92 | 126 |
| Overige niet-kasstroomverrichtingen ୭ |
4 | -138 | |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | 55 | 1.018 | |
| Beweging van activa | |||
| Handelsvorderingen ୭ |
15 | 100 | -18 |
| ୭ Belastingsvorderingen en andere vlottende activa |
15 | 2.197 | 1.154 |
| ୭ Overlopende rekeningen |
8 | 77 | |
| Beweging van verplichtingen | |||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden ୭ |
18 | -1.516 | -222 |
| ୭ Andere kortlopende verplichtingen |
18 | -421 | -49 |
| ୭ Overlopende rekeningen |
-313 | 76 | |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -10.479 | 7.367 | |
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | -115 | -78 | |
| Aanschaffing van vastgoedbeleggingen | 14 | -10.361 | 0 |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen | 14 | -1.924 | -162 |
| Vooruitbetaalde investeringsfacturen | -598 | 0 | |
| Investeringen in activa bestemd voor verkoop | -18 | -5 | |
| Verwerving van activa met uitgestelde betaling | 27 | 0 | |
| Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 2.510 | 7.612 | |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | -2.848 | -21.415 | |
| Terugbetaling van leningen | 19 | -29.151 | -34.017 |
| Opname van leningen | 19 | 39.000 | 25.000 |
| Aflossing van financiële leaseverplichtingen | -4 | -3 | |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 3 | -3 | |
| Betaling van dividenden | 13 | -12.696 | -12.392 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 379 | 766 |
Intervest Retail nv heeft als beursgenoteerde openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. In het KB van 7 december 2010 is een schema voor de jaarrekening van de vastgoedbevaks gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven.
Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest Retail is een openbare vastgoedbevak met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2011 omvat de vennootschap en haar dochtervennootschappen (de "Groep"). De jaarrekening van Intervest Retail is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 13 februari 2012 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 25 april 2012.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 7 december 2010. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2011.
Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn in 2011
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep:
De wijzigingen aan IFRS 7 - Financiële instrumenten: Informatieverschaffing - Overdrachten van financiële activa die vanaf volgend jaar van toepassing zijn, zullen geen impact hebben op de presentatie, de toelichtingen of de resultaten van de Groep.
De andere publicaties van het IASB zijn nog niet door de Europese Commissie goedgekeurd. Het gaat om: Wijziging IFRS 1 - Severe Hyperinflation and Removal of Fixed Dates for First-Time Adopters (1/7/2011); Wijziging aan IAS 12 - Recovery of Underlying Assets (1/1/2012); IAS 1 - Presentation of Items of Other Comprehensive Income (1/7/2012); IFRS 10 - Consolidated Financial Statements (1/1/2013); IFRS 11 - Joint Arrangements (1/1/2013); IFRS 12 - Disclosures of Involvement with Other Entities (1/1/2013); IAS 27 - Separate Financial Statements (1/1/2013); IAS 28 - Investments in Associates and Joint Ventures (1/1/2013); IFRS 13 - Fair Value Measurement (1/1/2013); Wijziging IAS 19 - Employee Benefits (1/1/2013); IFRIC 20 - Stripping costs in the production phase of a surface mine (1/1/2013 - not endorsed); Wijzigingen aan IFRS 7 - Disclosures - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2013); Wijziging IAS 32 - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2014 - not endorsed); IFRS 9 - Financial instruments (1/1/2015).
De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast en de geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
Een dochteronderneming is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht om het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten. De jaarrekening van een dochteronderneming wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig werden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de dochterondernemingen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de dochteronderneming komt overeen met deze van de moedermaatschappij.
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van dochterondernemingen is in toelichting 23 opgenomen.
Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de definitie van bedrijf overeenkomstig IFRS 3 - Bedrijfscombinaties, worden activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschaffingswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte nettoactiva. Indien dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waarden. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschaffingswaarde.
Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschaffingsdatum en aangepast worden binnen de 12 volgende maanden.
Na zijn eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waardeverminderingtest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenerende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voortvloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar.
In het geval van de verkoop of in geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een dochteronderneming, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop.
Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een dochteronderneming die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een dochteronderneming verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill erkend op het moment van het verwerven van controle niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde en de laatste reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van onroerende activa is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, de uitgestelde belastingen alsmede de verschuldigde exit tax. De belastingslast wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet.
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat als blijkt uit de winst- en verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en de gebouwen onder operationele leaseovereenkomsten.
Onder de projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde tijd enkel investeringen vergen zonder inkomsten te genereren.
De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.
De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien het vastgoed verkregen wordt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen, komen ten laste van de winst of het verlies van het boekjaar indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen.
Er worden vier soorten latere uitgaven met betrekking tot vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen onderscheiden:
1. onderhouds- en herstellingskosten: dit zijn uitgaven die de verwachte toekomstige economische voordelen van het gebouw of project niet verhogen en komen bijgevolg integraal ten laste van de winst- en verliesrekening in de post "technische kosten".
Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee.
Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse netto huur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
De vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden, conform IAS 40, in de balans opgenomen aan reële waarde. Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw of project zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht dienaangaande (zie www.beama.be - publicaties - persberichten: "Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels").
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van vastgoedbevaks uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0 % tot 12,5 % naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden.
Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen -op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 zijn gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen- het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5 %.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Aangezien Intervest Retail in principe enkel samengestelde portefeuilles van individuele panden op de markt te koop aanbiedt, en deze doorgaans een hogere investeringswaarde hebben van € 2,5 miljoen, werd de reële waarde berekend door de investeringswaarde te delen door 1,025.
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in de post "Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves.
De interestkosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan projectontwikkelingen worden geactiveerd als een deel van de kostprijs. Voor de leningen die algemeen worden afgesloten om activa te verwerven wordt de interestkost die in aanmerking komt voor opname als deel van de kostprijs van de projectontwikkelingen, bepaald door een activeringspercentage op de uitgave van de activa toe te passen. Het
activeringspercentage is gelijk aan het gewogen gemiddelde van de interestkosten met uitsluiting van de leningen die specifiek worden aangegaan. Het bedrag van de interestkosten dat tijdens een periode is geactiveerd, mag niet hoger liggen dan het bedrag van de interestkosten die tijdens de periode zijn uitgegeven. De activering vangt aan op het ogenblik dat de uitgaven voor het actief worden gedaan, de interestkosten worden gemaakt en de activiteiten nodig om het actief voor te bereiden aan de gang zijn. De activeringen worden opgeschort tijdens lange onderbrekingsperioden. Jaarlijks wordt in de toelichting informatie verschaft over de methodes die zijn gehanteerd voor de interestkosten, het bedrag van de interestkosten dat tijdens de periode geactiveerd is en het gebruikte activeringspercentage.
Overheidssubsidies in verband met deze activa komen in mindering van de kostprijs. Indien de kostprijs hoger is dan de realisatiewaarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
De gebouwen voor eigen gebruik worden in de balans opgenomen aan reële waarde indien slechts een beperkt gedeelte door de entiteit wordt bezet voor haar eigen gebruik. In het andere geval wordt het gebouw geclassificeerd in de "andere materiële vaste activa".
De commissies betaald aan makelaars in het kader van een verkoopmandaat komen ten laste van de gerealiseerde winst of verlies op de verkoop.
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging of projectontwikkeling komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post 'resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen' en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan de reserves.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen worden geclassificeerd als "andere materiële vaste activa".
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Overheidssubsidies komen in mindering van de kostprijs. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| ୭ | installaties, machines en uitrusting | 20 % |
|---|---|---|
| ୭ | meubilair en rollend materieel | 25 % |
| ୭ | informaticamaterieel | 33 % |
| ୭ | vastgoed voor eigen gebruik: |
| - terreinen | 0 % | |
|---|---|---|
| - gebouwen | 5 % | |
| ୭ | andere materiële vaste activa | 16 % |
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening voor geschatte niet realiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.
Beleggingen worden opgenomen en niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de in- of verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de Groep stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de Groep worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Groep, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Interestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot financieringskosten, die toegepast worden door de Groep.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Eigen vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De Groep gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden initieel gewaardeerd aan kostprijs en worden na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde.
Bepaalde derivaten kwalificeren niet als afdekkingstransacties. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat dat niet kwalificeert als een afdekkingstransactie wordt onmiddellijk opgenomen in de winst- en verliesrekening
De Groep heeft bepaalde afdekkingsinstrumenten aangewezen als kasstroomafdekking.
Het effectieve gedeelte van de wijzigingen in de reële waarde van derivaten aangewezen als kasstroomafdekkingen wordt opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat. Het niet-effectieve gedeelte wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening op de lijn "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)".
Bedragen die voorheen werden opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat en gecumuleerd in het eigen vermogen, worden geherclassificeerd naar de winst- en verliesrekening wanneer het afgedekte element wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening, op dezelfde lijn als het opgenomen afgedekte element. Indien de kasstroomafdekking van een vaststaande toezegging of een verwachte toekomstige transactie tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting leidt, dan wordt op het moment dat het actief of de verplichting wordt geboekt, de winsten of verliezen op het afgeleide financiële instrument die eerder in het eigen vermogen werden verwerkt, opgenomen in de initiële waardering van het actief of de verplichting.
Hedge accounting wordt stopgezet wanneer de Groep de afdekkingsrelatie herroept, het afdekkingsinstrument verkoopt of beëindigt, of uitoefent, of wanneer de afdekkingsrelatie niet langer beantwoordt aan hedge accounting. De winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen blijft in het eigen vermogen wanneer de toekomstige transactie uiteindelijk wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening. Wanneer de toekomstige transactie niet langer verwacht wordt, wordt de winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die verreist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De rapportering per segment gebeurt binnen Intervest Retail volgens twee segmenteringsbasissen:
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten:
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| Binnen Baanwinkels & BEDRIJFSSEGMENTERING stadswinkels shoppingcentra |
Corporate | TOTAAL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Huurinkomsten | 10.010 | 9.689 | 11.290 | 11.361 | 21.300 | 21.050 | ||
| Met verhuur verbonden kosten | -3 | 0 | -51 | -50 | -54 | -50 | ||
| Nettohuurresultaat | 10.007 | 9.689 | 11.239 | 11.311 | 21.246 | 21.000 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
0 | -1 | 13 | -13 | 13 | -14 | ||
| Vastgoedresultaat | 10.007 | 9.688 | 11.252 | 11.298 | 21.259 | 20.986 | ||
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille |
9.544 | 9.493 | 10.675 | 10.698 | -2.039 | -2.268 | 18.180 | 17.923 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
431 | 0 | 1.095 | 167 | 1.526 | 167 | ||
| Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen |
14.297 | 6.003 | 7.746 | -1.172 | 22.043 | 4.831 | ||
| Ander portefeuilleresultaat | -129 | 86 | 73 | -58 | -56 | 28 | ||
| Operationeel resultaat van het segment | 24.143 | 15.582 | 19.589 | 9.635 | -2.039 | -2.268 | 41.693 | 22.949 |
| Financieel resultaat | -5.352 | -5.158 | -5.352 | -5.158 | ||||
| Belastingen | -33 | -159 | -33 | -159 | ||||
| NETTORESULTAAT | 24.143 | 15.582 | 19.589 | 9.635 | -7.424 | -7.585 | 36.308 | 17.632 |
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Binnen stadswinkels |
Baanwinkels & shoppingcentra |
TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Reële waarde van het vastgoed | 195.695 | 169.903 | 166.518 | 159.239 | 362.213 | 329.142 |
| waarvan investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
61 | 31 | 1.863 | 131 | 1.924 | 162 |
| waarvan aankopen van vastgoedbeleggingen | 10.361 | 0 | 0 | 0 | 10.361 | 0 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 200.587 | 174.151 | 170.681 | 163.220 | 371.268 | 337.371 |
| Boekhoudkundig rendement van het segment (%) |
5,1 % | 5,7 % | 6,8 % | 7,1 % | 5,9 % | 6,4 % |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 33.644 | 32.147 | 127.929 | 127.433 | 161.573 | 159.581 |
| Bezettingsgraad (%) | 95 % | 100 % | 98 % | 98 % | 97 % | 99 % |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
-1.257 | 0 | 0 | -330 | -1.257 | -330 |
De bedrijvigheid van Intervest Retail wordt geografisch onderverdeeld in 3 regio's in België met name Vlaanderen, Wallonië en Brussel.
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING |
Vlaanderen | Wallonië | Brussel | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Huurinkomsten | 14.630 | 14.628 | 3.820 | 3.585 | 2.850 | 2.837 | 21.300 | 21.050 |
| Reële waarde van het vastgoed | 247.374 | 230.422 | 64.428 | 51.316 | 50.411 | 47.404 | 362.213 | 329.142 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 253.558 | 236.183 | 66.038 | 52.599 | 51.672 | 48.589 | 371.268 | 337.371 |
| Boekhoudkundig rendement van het segment (%) |
5,9 % | 6,4 % | 5,9 % | 7,0 % | 5,7 % | 6,0 % | 5,9 % | 6,4 % |
| (Des)investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
639 | -175 | 10.389 | 7 | 0 | 0 | 11.028 | -168 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Huur | 21.579 | 21.429 |
| Huurkortingen | -317 | -403 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 38 | 24 |
| Totaal huurinkomsten | 21.300 | 21.050 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen. De huurkortingen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De huurinkomsten van Intervest Retail zijn verspreid over 169 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 44 % van de huurinkomsten uit (44 % in 2010) en zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder vertegenwoordigt 12 % van de huurinkomsten (12 % in 2010). In 2011 zijn er 4 huurders waarvan de huurinkomsten op individuele basis meer dan 5 % vertegenwoordigen van de totale huurinkomsten van Intervest Retail (4 huurders in 2010).
De contante waarde van de toekomstige huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten heeft onderstaande inningstermijnen:
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| Hoogstens één jaar | 21.533 | 20.535 |
| Tussen één en vijf jaar | 25.060 | 24.165 |
| Meer dan vijf jaar | 335 | 0 |
| Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten | 46.928 | 44.700 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen | -103 | -100 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -25 | -25 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 74 | 75 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -54 | -50 |
De met verhuur verbonden kosten betreffen waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de kosten en opbrengsten van de verhuring van gebouwen die niet in de vorige rubrieken behoren.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 57 | 45 |
| Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 1.410 | 1.294 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 1.467 | 1.339 |
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -57 | -45 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -1.410 | -1.294 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -1.467 | -1.339 |
| Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen | 0 | 0 |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing en huurlasten. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen of heeft dit uitbesteed aan een externe vastgoedbeheerder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -110 | -117 |
| Verzekeringspremies | -110 | -117 |
| Niet recurrente technische kosten | -607 | -503 |
| Groot onderhoud | -609 | -501 |
| Schadegevallen | 2 | -2 |
| Totaal technische kosten | -717 | -620 |
De technische kosten omvatten onder meer de onderhoudskosten en verzekeringspremies.
Onderhoudskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
De technische kosten stijgen in 2011 wegens het uitvoeren van een uitgebreider onderhoudsprogramma.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | -19 | -9 |
| Publiciteit | -97 | -108 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -66 | -68 |
| Totaal commerciële kosten | -182 | -185 |
Commerciële kosten omvatten ondermeer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | 1 | -67 |
| Leegstandslasten van vorige boekjaren | 56 | 0 |
| Onroerende voorheffing leegstand | -28 | -70 |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand | 0 | 2 |
| Totaal kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | 29 | -135 |
Door de terugneming van een overtollige voorziening in de leegstandslasten van vorige boekjaren vertonen de kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen voor 2011 een positief saldo.
De kosten van onroerende voorheffing contractueel ten laste van Intervest Retail zijn vanaf 2011 opgenomen onder de andere vastgoedkosten.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Kosten van het intern beheer van het patrimonium | -1.149 | -1.104 |
| Vastgoeddeskundigen | -180 | -168 |
| Personeelsbeloningen | -648 | -647 |
| Overige kosten | -321 | -289 |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | -1.149 | -1.104 |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
De vergoeding van de vastgoeddeskundigen is voornamelijk toegenomen door de aankoop van het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" in Namen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Onroerende voorheffing contractueel ten laste van de eigenaar | -40 | 0 |
| Overige kosten | -7 | -3 |
| Totaal andere vastgoedkosten | -47 | -3 |
De kosten van onroerende voorheffing contractueel ten laste van Intervest Retail zijn vanaf 2011 opgenomen onder de andere vastgoedkosten.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Belasting ICB | -164 | -160 |
| Bewaarhoudende bank | 0 | -31 |
| Ereloon commissaris | -88 | -86 |
| Bezoldigingen bestuurders | -31 | -31 |
| Liquidity provider | -14 | -14 |
| Financiële dienst | -11 | -14 |
| Personeelsbeloningen | -433 | -448 |
| Overige kosten | -322 | -260 |
| Totaal algemene kosten | -1.063 | -1.044 |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vastgoedbevak en de algemene kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
Door de afschaffing van de verplichting in het KB van 7 december 2010 zijn er in 2011 geen kosten voor bewaarhoudende bank.
| in duizenden € | 2011 | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kosten van het intern beheer van het patrimonium |
Kosten verbonden aan het beheer van het fonds |
TOTAAL | Kosten van het intern beheer van het patrimonium |
Kosten verbonden aan het beheer van het fonds |
TOTAAL | |
| Vergoedingen van de werknemers | 398 | 298 | 696 | 406 | 318 | 724 |
| Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden |
255 | 184 | 439 | 261 | 224 | 485 |
| Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding |
11 | 9 | 20 | 10 | 7 | 17 |
| Sociale zekerheid | 73 | 58 | 131 | 85 | 53 | 138 |
| Variabele vergoedingen | 21 | 17 | 38 | 25 | 17 | 42 |
| Overige lasten | 38 | 30 | 68 | 25 | 17 | 42 |
| Vergoedingen van het directiecomité | 250 | 135 | 385 | 241 | 130 | 371 |
| Voorzitter directiecomité | 61 | 60 | 121 | 58 | 58 | 116 |
| Vaste vergoeding | 57 | 56 | 113 | 55 | 55 | 110 |
| Variabele vergoeding | 4 | 4 | 8 | 3 | 3 | 6 |
| Andere leden directiecomité | 189 | 75 | 264 | 183 | 72 | 255 |
| Vaste vergoeding | 174 | 59 | 233 | 169 | 57 | 226 |
| Variabele vergoeding | 15 | 7 | 22 | 14 | 6 | 20 |
| Pensioenverplichtingen | 0 | 9 | 9 | 0 | 9 | 9 |
| Totaal personeelsbeloningen | 648 | 433 | 1.081 | 647 | 448 | 1.095 |
Het aantal werknemers op jaareinde 2011, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 4 personeelsleden en 2 directieleden voor het intern beheer van het patrimonium (2010: respectievelijk 4 en 2) en 4,5 personeelsleden en 1 directielid voor het beheer van het fonds (2010: respectievelijk 5 en 1). Het aantal directieleden bedraagt 3 personen.
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de Wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de Wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het Paritair Comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke Cao's in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest Retail heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" (defined contribution plan) bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. Een pensioenplan met toegezegde bijdrageregeling is een plan waarbij de vennootschap vastgelegde premies betaalt en waarbij de vennootschap geen in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft om verdere bijdragen te betalen indien het fonds over onvoldoende activa zou beschikken. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de winst- en verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Aanschaffingswaarde | 1.078 | 281 |
| Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen | 332 | 49 |
| Boekwaarde (reële waarde) | 1.410 | 330 |
| Verkoopprijs | 1.845 | 394 |
| Verkoopkosten | 203 | 103 |
| Bijkomende vergoeding Shopping Park Olen | 888 | 0 |
| Netto verkoopopbrengst | 2.936 | 497 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.526 | 167 |
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bevat in hoofdzaak een bijkomende vergoeding van € 0,9 miljoen bekomen van de koper van "Shopping Park Olen" voor eerder opgelopen projectontwikkelingskosten, conform de gemaakte afspraken van december 2009 bij de verkoop van het project.
Verder heeft de vastgoedbevak in het eerste kwartaal van 2011 een verkoopovereenkomst gesloten voor de verkoop van een niet-strategische binnenstadswinkel in de Carnotstraat in Antwerpen voor een verkoopprijs van € 1,7 miljoen met een meerwaarde van € 0,4 miljoen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen | 29.583 | 9.522 |
| Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen | -7.540 | -4.691 |
| Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 22.043 | 4.831 |
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van het boekjaar 2011 bedragen € 22,0 miljoen of 6,6 % op de reële waarde van de vastgoedportefeuille exclusief de investeringen in boekjaar 2011. Dit effect ontstaat door de toename in de reële waarde van de winkelportefeuille op basis van de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze toename wordt veroorzaakt door een verlaging van de yields als gevolg van de toenemende vraag naar kwalitatief winkelvastgoed op de investeringsmarkt en de in 2011 doorgevoerde huurhernieuwingen en indexaties.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | -122 | 73 |
| Andere variaties | 66 | -45 |
| Totaal ander portefeuilleresultaat | -56 | 28 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Financiële opbrengsten | 15 | 10 |
| Netto interestkosten met vaste interestvoet | -4.443 | -4.483 |
| Netto interestkosten met variabele interestvoet | -809 | -545 |
| Andere financiële kosten | -23 | -14 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -92 | -126 |
| Totaal financieel resultaat | -5.352 | -5.158 |
Het financiële resultaat bedraagt - € 5,4 miljoen tegenover - € 5,2 miljoen vorig jaar. De interestkosten zijn toegenomen in boekjaar 2011 als gevolg van de financiering van de verwerving van het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" in Namen voor € 10,3 miljoen vanaf medio oktober 2011.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Netto interestkosten op langlopende financiële schulden | -4.129 | -4.216 |
| Netto interestkosten op kortlopende financiële schulden | -1.123 | -812 |
| Totaal netto interestkosten | -5.252 | -5.028 |
De gemiddelde interestvoet van de financiële schulden voor 2011 bedraagt 4,3 % inclusief bankmarges (4,1 % voor 2010). Voor de langlopende financiële schulden bedraagt de gemiddelde interestvoet in 2011 4,5 % inclusief bankmarges (2010: 4,6 %), en voor de kortlopende financiële schulden 2,0 % inclusief bankmarges (2010: 1,9 %).
Het bedrag van de (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2012 van de interestlasten van de op 31 december 2011 opgenomen leningen aan vaste of variabele rentevoet op 31 december 2011 bedraagt circa € 5,3 miljoen (voor 2010: € 4,7 miljoen).
Voor het boekjaar 2011 is het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1 % ongeveer € 0,4 miljoen negatief (2010: € 0,3 miljoen). Indien de rentetarieven met 1 % zouden dalen, is het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat € 0,4 miljoen positief (2010: € 0,3 miljoen). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vennootschapsbelasting | -33 | -159 |
| Totaal belastingen | -33 | -159 |
Met het KB van 7 december 2010 (voorheen het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan vastgoedbevaks. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van vastgoedbevak, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een vastgoedbevak, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de vastgoedvennootschap enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
In 2010 omvat de vennootschapsbelasting hoofdzakelijk een regularisatie op voorbije jaren naar aanleiding van een fiscale controle.
Ten gevolge van de Wet van 28 december 2011 houdende diverse bepalingen (B.S. 30 december 2011 - inwerkingtreding vanaf 1 januari 2012) is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks verhoogd van 15 % naar 21 % (behoudens bepaalde vrijstellingen of verhogingen).
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal aandelen per einde van het boekjaar | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aanpassingen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel | 0 | 0 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel | 5.078.525 | 5.078.525 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat volgens enkelvoudige jaarrekening | 36.308 | 17.643 |
| Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat: | ||
| Afschrijvingen en terugneming van afschrijvingen en waardeverminderingen | 58 | 209 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa |
392 | 64 |
| Portefeuilleresultaat | -23.852 | -4.997 |
| Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht | 12.906 | 12.919 |
| Verplichte uitkering: 80 % | 10.325 | 10.335 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (enkelvoudige jaarrekening) | 12.848 | 12.710 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (geconsolideerde jaarrekening) | 12.848 | 12.710 |
De als dividend uitkeerbare winst, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv, bedraagt € 12,8 miljoen in 2011 ten opzichte van € 12,7 miljoen in 2010.
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen of schuldverminderingen. Bijgevolg is het gecorrigeerd resultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering van 80 %.
Intervest Retail opteert ervoor om 100 % van het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat uit te keren aan haar aandeelhouders.
| in € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Gewoon nettoresultaat per aandeel | 7,15 | 3,47 |
| Verwaterd nettoresultaat per aandeel | 7,15 | 3,47 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 2,53 | 2,50 |
Het operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel bedraagt bij een 100 % uitkering afgerond € 2,53 per aandeel.
Na afsluiting van het boekjaar werd onderstaande dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 25 april 2012. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Dividend per aandeel (in €) | 2,53 | 2,50 |
| Vergoeding van het kapitaal (in duizenden €) | 12.849 | 12.696 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het geconsolideerde operationeel uitkeerbaar resultaat (%) | 100 % | 100 % |
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het KB van 7 december 2010.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Niet uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | ||
| Gestort kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed | 102.313 | 97.197 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypotheti sche vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-8.158 | -8.039 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-2.527 | -2.449 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-2.510 | -2.384 |
| Andere reserves | 1.066 | 1.004 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 7 december 2010 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Portefeuilleresultaat |
23.852 | 4.997 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa |
-392 | -64 |
| Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is | 215.040 | 191.658 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 228.739 | 205.206 |
| Geplande dividenduitkering | 12.849 | 12.696 |
| Aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 2,53 | 2,50 |
| Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering | 215.890 | 192.510 |
| OVERBLIJVENDE RESERVE NA UITKERING | 849 | 850 |
| INVESTERINGS- EN HERWAARDERINGSTABEL in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 329.142 | 324.338 |
| Investeringen in de portefeuille | 1.924 | 162 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen | 10.361 | 0 |
| Verkopen van vastgoedbeleggingen | -1.257 | -188 |
| Variaties in de reële waarde | 22.043 | 4.830 |
| Saldo per einde van het boekjaar | 362.213 | 329.142 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 371.268 | 337.371 |
Voor de sensitiviteitsanalyse van de vastgoedwaardering wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vilvoorde Leuvensestraat - appartementen | 333 | 287 |
| Totaal activa bestemd voor verkoop | 333 | 287 |
Op 31 december 2011 bevatten de activa bestemd voor verkoop twee niet verkochte appartementen in het project te Vilvoorde, waarvan voor één appartement de koopsom eind januari 2012 ontvangen is van de koper bij het verlijden van de notariële akte.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Openstaande handelsvorderingen | 263 | 372 |
| Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota's | 12 | 4 |
| Dubieuze debiteuren | 126 | 171 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | -126 | -171 |
| Totaal handelsvorderingen | 275 | 376 |
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 5 dagen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vorderingen < 30 dagen | 59 | 20 |
| Vorderingen 30-90 dagen | 18 | 143 |
| Vorderingen > 90 dagen | 186 | 209 |
| Totaal openstaande handelsvorderingen | 263 | 372 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest Retail hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Terug te vorderen BTW | 5 | 45 |
| Vorderingen op verzekeringen | 166 | 93 |
| Terug te vorderen BTW Factory Shopping Messancy | 0 | 2.111 |
| Overige vorderingen | 47 | 0 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 218 | 2.249 |
De daling in de belastingsvorderingen en andere vlottende activa is voornamelijk het gevolg van het afhandelen van de lopende procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen aangaande de BTW-aftrek van de bouwkost opgelopen in 2003 voor het project Factory Shopping Messancy waarbij Intervest Retail de procedure integraal verloren heeft. Aangezien de door de fiscus nagevorderde BTW reeds in het verleden volledig voorzien werd in de jaarrekening van Intervest Retail heeft deze uitspraak geen materieel effect meer op de resultaten van de bevak in 2011.
| Totaal | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| uitstaand | Aantal | ||||
| Kapitaal | kapitaal na de | gecreëerde | Totaal aantal | ||
| beweging | verrichting | aandelen | aandelen | ||
| Datum | Verrichting | in duizenden € | in duizenden € | in eenheden | in eenheden |
| 15.06.1987 | Oprichting | 74 | 74 | 3 | 3 |
| 30.06.1996 | Kapitaalverhoging | 3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1997 | Opslorping | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 31.07.1997 | Kapitaalverhoging | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 22.12.1997 | Opslorping | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 06.11.1998 | Opslorping | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 23.12.1998 | Opslorping | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 31.03.1999 | Kapitaalvermindering | -3.345 | 64.670 | 0 | 3.332 |
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 13.758 | 78.428 | 645.778 | 3.977.626 |
| 01.11.1999 | Kapitaalverhoging (VastNed) | 21.319 | 99.747 | 882.051 | 4.859.677 |
| 25.11.1999 | Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen) | -7.018 | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul) | 2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng La Louvière) | 544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan7) | 1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusie door overname Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World |
79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 |
| 20.09.2000 | Omzetting kapitaal in euro en afronding | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusie door overname van de vennootschap | ||||
| Immobilière de l'Observatoire | 3 | 97.003 | 7.273 | 5.046.019 | |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, |
||||
| Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen | 209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 | |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immo GL | 1 | 97.213 | 5.805 | 5.078.525 |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2011 € 97.213.233,32 en is verdeeld in 5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233,32 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, artikel 7 van de statuten en het artikel 13 van het KB van 7 december 2010 betreffende de vastgoedbevaks.
Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2015. De machtiging om toegestaan kapitaal aan te wenden als een eventueel verweermiddel bij een overnamebod is overeenkomstig artikel 607, tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen slechts geldig voor drie jaar en verstrijkt op 28 april 2013. Deze toelating is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
De raad van bestuur heeft in 2011 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten.
Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.
Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie van de notulen van de algemene vergadering dd. 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2013 en is hernieuwbaar.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in artikel 75 van de ICB-Wet van 20 juli 2004 en naar de artikelen 20 en volgende van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 13 §2 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
| in duizenden € | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | ||
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 4.183 | 4.183 |
| Totaal uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | -8.108 | -8.108 |
| Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | -125 | 0 |
| Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | 5 | 0 |
| Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de | ||
| hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | -8.228 | -8.108 |
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt onder deze rubriek opgenomen.
De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt vanaf boekjaar 2010 niet meer tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de bevak.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2011 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Langlopende voorzieningen | 0 | 195 |
| Voorziening fiscale discussies | 0 | 195 |
| Kortlopende voorzieningen | 0 | 56 |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 56 |
| Totaal voorzieningen | 0 | 251 |
De huurgaranties, ontstaan uit de verkoop van de projectontwikkeling Shopping Park Olen, zijn in de loop van 2011 betaald.
De afboeking van de langlopende voorzieningen maakt deel uit van de regularisatie van de lopende procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen aangaande de BTW-aftrek voor het project Factory Shopping Messancy (toelichting 15).
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 856 | 810 |
| Voorschotten ontvangen van huurders | 545 | 500 |
| Te ontvangen facturen | 876 | 424 |
| Andere kortlopende schulden | 296 | 2.345 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.573 | 4.079 |
De andere kortlopende schulden bevatten in 2010 een voorziening die in 2011 geregulariseerd wordt voor de BTW-regularisatie met betrekking tot de verkoop van Factory Shopping Messancy naar aanleiding van de uitspraak van het Hof van Beroep van Antwerpen (toelichting 15).
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden | 103 | 424 |
| Ontvangen voorschotten met betrekking tot activa bestemd voor verkoop | 0 | 117 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 108 | 91 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 211 | 632 |
Door de dematerialisatie van de effecten zijn achterstallige dividenden van vorige boekjaren door de beleggers geïnd.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Toe te rekenen interestkosten | 554 | 553 |
| Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 332 | 638 |
| Totaal overlopende rekeningen | 886 | 1.191 |
Voor de beschrijving van de financiële structuur van de bevak wordt verwezen naar het verslag van het directiecomité.
| in duizenden € | 2011 | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | Schulden met een resterende looptijd van | |||||
| < 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar |
Totaal | < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar | Totaal | ||
| Kredietinstellingen (opgenomen gelden) |
37.614 | 89.000 | 126.614 | 46.545 | 70.220 | 116.765 |
| Financiële leasing | 5 | 22 | 27 | 3 | 14 | 17 |
| TOTAAL | 37.619 | 89.022 | 126.641 | 46.548 | 70.234 | 116.782 |
| Procentueel aandeel | 30 % | 70 % | 100 % | 40 % | 60 % | 100 % |
| in duizenden € | 2011 | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | Schulden met een resterende looptijd van | |||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar | Totaal | < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar | Totaal | |
| Kredietinstellingen (opgenomen gelden) |
37.614 | 89.000 | 126.614 | 46.545 | 70.220 | 116.765 |
| Niet-opgenomen kredietlijnen |
0 | 11.000 | 11.000 | 21.270 | 0 | 21.270 |
| TOTAAL | 37.614 | 100.000 | 137.614 | 67.815 | 70.220 | 138.035 |
| Procentueel aandeel | 27 % | 73 % | 100 % | 49 % | 51 % | 100 % |
Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 11 miljoen aan nietopgenomen kredietlijnen (€ 21 miljoen op 31 december 2010). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn.
| in duizenden € | 2011 | 2010 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
Totaal | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
Totaal | Procentueel aandeel |
||
| Variabel | 17.394 | 19.000 | 36.394 | 29 % | 21.124 | 15.000 | 36.124 | 31 % | |
| Vast rentend | 20.225 | 70.022 | 90.247 | 71 % | 25.424 | 55.234 | 80.658 | 69 % | |
| TOTAAL | 37.619 | 89.022 | 126.641 | 100 % | 46.548 | 70.234 | 116.782 | 100 % |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de kredietlijnen en de financiële leasings.
Intervest Retail beperkt het renterisico op haar langetermijn financiële verplichtingen door middel van interest rate swaps in euro's.
Intervest Retail classificeert de renteswaps als een kasstroomafdekking waarbij wordt vastgesteld of de afdekkingen al dan niet effectief zijn.
Op 31 december 2011 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:
| in duizenden € | Start datum | Einde datum | Rentevoet | Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting |
Reële waarde | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ja/Nee | 2011 | 2010 | ||||||
| 1. | IRS callable | 12.05.2008 | 15.04.2013 | 3,93 % | 10.000 | Nee | -375 | -576 |
| 2. | IRS | 06.10.2008 | 06.10.2013 | 4,43 % | 25.000 | Nee | -1.511 | -1.935 |
| 3. | IRS | 15.12.2008 | 16.12.2013 | 4,105 % | 20.000 | Ja | -1.209 | -1.428 |
| 4. | IRS | 01.10.2009 | 01.10.2014 | 3,02 % | 25.000 | Ja | -1.318 | -1.020 |
| 5. | IRS forward | 15.04.2013 | 15.04.2018 | 2,29 % | 10.000 | Nee | -156 | 0 |
| 6. | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,60 % | 15.000 | Nee | -287 | 0 |
| 7. | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,50 % | 10.000 | Nee | -144 | 0 |
| 8. | IRS forward | 15.12.2013 | 15.12.2018 | 2,50 % | 10.000 | Nee | -129 | 0 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen 125.000 Boekhoudkundige verwerking op 31 december: |
-5.129 | -4.959 | ||||||
| afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding | ୭ In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | -2.527 | -2.449 | |||||
| afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding | ୭ In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | -2.510 | -2.384 | |||||
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) | ୭ In verlies- en winstrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -92 | -126 | |||||
| Totaal reële waarde financiële derivaten | -5.129 | -4.959 |
Deze renteswaps hebben op 31 december 2011 een negatieve marktwaarde van - € 5,1 miljoen (contractueel notioneel bedrag: € 125 miljoen) welke op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling. Renteswaps 5, 6, 7 en 8 zijn aangekocht in het vierde kwartaal van 2011.
De reële waarde van de derivaten wordt uitsluitend bepaald aan de hand van gegevens die observeerbaar zijn voor het derivaat (ofwel rechtstreeks of wel onrechtstreeks) maar die geen genoteerde prijzen zijn in een actieve markt en bijgevolg behoren de IRS-contracten tot het niveau 2 van de fair value hiërarchie zoals bepaald in IFRS 7.
Intervest Retail classificeert op 31 december 2011 renteswaps 3 en 4 als een kasstroomafdekking waarbij is vastgesteld dat deze renteswaps effectief zijn. De waardeschommelingen van renteswaps 1, 2, 5, 6, 7 en 8 worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Voor een beschrijving van de financiële risico's verbonden aan de financiële derivaten wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden € | 2011 | 2010 | ||
|---|---|---|---|---|
| Nominale waarde | Reële waarde | Nominale waarde | Reële waarde | |
| Financiële schulden | 126.641 | 127.464 | 116.782 | 116.809 |
Bij de berekening van de reële waarde van de financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen. Financiële schulden met een variabele rentevoet of ingedekt door een financieel derivaat zijn buiten beschouwing gelaten.
De geconsolideerde schuldgraad op 31 december 2011 bedraagt 36 %.
| in duizenden € | Toelichting | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 19 | 89.022 | 70.234 |
| Andere langlopende verplichtingen | 51 | 48 | |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 37.619 | 46.548 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 2.573 | 4.079 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 18 | 211 | 632 |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 129.476 | 121.541 | |
| Totaal activa | 364.272 | 333.256 | |
| Schuldgraad | 36 % | 37 % |
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar dochterondernemingen (zie toelichting 23) en haar bestuurders en directieleden.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "beheerskosten van het vastgoed" en "algemene kosten" (zie toelichting 5 en 6).
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 62 | 62 |
| Directieleden | 385 | 371 |
| Totaal | 447 | 433 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.
| Naam vennootschap |
Adres | Ondernemings nummer |
Gehouden deel van het kapitaal (in %) |
Minderheidsbelangen in duizenden € |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||||
| EuroInvest Retail Properties nv |
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem |
BE 0479 506 731 | 100 % | 0 | 0 |
| Totaal minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Incl. niet aftrekbare BTW | ||
| Bezoldiging commissaris voor het auditmandaat | 88 | 86 |
| Belastingsadviesopdrachten | 0 | 1 |
| Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten | 88 | 87 |
Op 31 december 2011 zijn er geen materiële voorwaardelijke verplichtingen met uitzondering van de waarborgen inzake financieringen.
Er zijn geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Wel eisen de meeste financiële instellingen dat de vastgoedbevak ten minste voldoet aan de financiële ratio's zoals opgelegd door het KB op de vastgoedbevaks. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist.
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2011.
INTERVEST RETAIL NV, OPENBARE VASTGOEDBEVAK NAAR BELGISCH RECHT
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE GECONSOLIDEERDE FINANCIELE STATEN AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2011 GERICHT TOT DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermelding.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van Intervest Retail NV, Openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde financiële staten bestaan uit de geconsolideerde balans op 31 december 2011, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het globaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt 364.272 (000) EUR en de geconsolideerde winst van het boekjaar bedraagt 36.308 (000) EUR.
Het opstellen van de geconsolideerde financiële staten valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten zodat deze geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten, het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.
Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde financiële staten afwijkingen van materieel belang bevatten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde jaarrekening als geheel beoordeeld.
Ten slotte, hebben wij van de raad van bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controle-
Naar ons oordeel, geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële toestand van de groep per 31 december 2011, en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing
werkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.
zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur.
Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
୭ Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Antwerpen, 14 februari 2012
De commissaris,
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door
Frank Verhaegen Kathleen De Brabander
De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het KB van 7 december 2010.
De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv zal, samen met het jaarverslag en het verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervestretail.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv.
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 21.008 | 20.764 |
| Met verhuur verbonden kosten | -15 | -12 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 20.993 | 20.752 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 1.453 | 1.317 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -1.453 | -1.317 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 13 | -3 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 21.006 | 20.749 |
| Technische kosten | -717 | -619 |
| Commerciële kosten | -182 | -185 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | 29 | -135 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -1.122 | -1.077 |
| Andere vastgoedkosten | -46 | -3 |
| VASTGOEDKOSTEN | -2.038 | -2.019 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 18.968 | 18.730 |
| Algemene kosten | -1.045 | -1.022 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 50 | 28 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 17.973 | 17.736 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.526 | 167 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 22.448 | 4.790 |
| Ander portefeuilleresultaat | -122 | 40 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 41.825 | 22.733 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 41.825 | 22.733 |
| Financiële opbrengsten | 182 | 175 |
| Netto interestkosten | -5.252 | -5.028 |
| Andere financiële kosten | -23 | -14 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -92 | -126 |
| Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa | -299 | 62 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5.484 | -4.931 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 36.341 | 17.802 |
| Belastingen | -33 | -159 |
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.643 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 12.848 | 12.710 |
| Portefeuilleresultaat | 23.852 | 4.997 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en | ||
| van financiële vaste activa | -392 | -64 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 7,15 | 3,47 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 7,15 | 3,47 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 2,53 | 2,50 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.643 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
78 | 378 |
| GLOBAAL RESULTAAT |
36.384 | 18.021 |
| in duizenden € | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 36.308 | 17.643 |
| ୭ Toevoeging aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde11 van de vastgoedbeleggingen |
||
| - Boekjaar |
-23.175 | -4.954 |
| - Realisatie vastgoed |
-1.495 | -162 |
| ୭ Onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
819 | 119 |
| ୭ Onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding |
92 | 126 |
| ୭ Onttrekking van / toevoeging aan de andere reserves | 299 | -62 |
| ୭ Onttrekking van / toevoeging aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren | 1 | -14 |
| Vergoeding van het kapitaal | 12.849 | 12.696 |
| ACTIVA in duizenden € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 360.435 | 327.984 |
| Immateriële vaste activa | 13 | 16 |
| Vastgoedbeleggingen | 359.087 | 326.331 |
| Andere materiële vaste activa | 162 | 165 |
| Financiële vaste activa | 1.155 | 1.454 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 18 | 18 |
| Vlottende activa | 3.787 | 5.155 |
| Activa bestemd voor verkoop | 333 | 287 |
| Handelsvorderingen | 275 | 376 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.145 | 3.505 |
| Kas en kasequivalenten | 373 | 750 |
| Overlopende rekeningen | 661 | 237 |
| TOTAAL ACTIVA |
364.222 | 333.139 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 228.739 | 205.206 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 91.035 | 86.167 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 36.308 | 17.643 |
| Verplichtingen | 135.483 | 127.933 |
| Langlopende verplichtingen | 94.202 | 75.436 |
| Voorzieningen | 0 | 195 |
| Langlopende financiële schulden | 89.022 | 70.234 |
| Kredietinstellingen | 89.000 | 70.220 |
| Financiële leasing | 22 | 14 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 5.129 | 4.959 |
| Andere langlopende verplichtingen | 51 | 48 |
| Kortlopende verplichtingen | 41.281 | 52.497 |
| Voorzieningen | 0 | 56 |
| Kortlopende financiële schulden | 37.619 | 46.548 |
| Kredietinstellingen | 37.614 | 46.545 |
| Financiële leasing | 5 | 3 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.573 | 4.077 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 211 | 632 |
| Overlopende rekeningen | 878 | 1.184 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
364.222 | 333.139 |
| SCHULDGRAAD | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65 %) | 36 % | 36 % |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL in € | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel (reële waarde) | 45,04 | 40,41 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) | 46,65 | 41,99 |
Volgens de vastgoeddeskundigen wordt het jaar 2011 gekenmerkt door stabiliteit van het winkelvastgoed. In de huurmarkt zijn vooral de high-street brands expansief. Op de investeringsmarkt is er buitengewone interesse van investeerders, vooral in het segment tot € 5 miljoen. {
(pagina 33)
Julianus Shopping - Tongeren - 8.459 m2
Intervest Retail nv, openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, of Openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht.
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem - Antwerpen.
De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0431.391.860.
De vennootschap is opgericht ingevolge akte verleden voor notaris André van der Vorst, te Elsene, op 15 juni 1987, gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad op 9 juli 1987 daarna onder nr. 870709-272.
De statuten zijn herhaaldelijk gewijzigd en voor de laatste maal gecoördineerd op 27 oktober 2011.
Sinds 22 december 1998 is de vennootschap erkend als "openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht", afgekort vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA).
Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de instelling
voor collectieve belegging met een vast aantal rechten van deelneming in casu beleggingsvennootschappen met vast kapitaal bedoeld in artikel 6,2° van de ICB Wet van 20 juli 2004.
De vennootschap heeft gekozen voor de categorie beleggingen bepaald in artikel 7, eerste lid 5de van voornoemde ICB wet.
De vennootschap doet een openbaar beroep op het spaarwezen in de zin van artikel 438 van het Wetboek van vennootschappen.
De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 27 oktober 2011, bekendgemaakt in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 18 november 2011 onder nummer 2011- 11-18 / 0173655 .
De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Artikel 4 van de statuten:
De vennootschap heeft tot uitsluitend doel het collectief beleggen in onroerende goederen.
Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in onroerende goederen, dit wil zeggen,
୭ in aandelen van openbare of institutionele vastgoedbevaks, op voorwaarde dat hierover, in laatstgenoemd geval, een gezamenlijke of exclusieve controle wordt uitgeoefend,
୭ in rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 129 van de Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles bedoelde lijst,
Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen uitoefenen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hierboven beschreven, en mag zij alle handelingen uitvoeren die betrekking hebben op onroerende goederen zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anders, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel.
In overeenstemming met artikel 51 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks mag de vennootschap niet als bouwpromotor optreden, met uitzondering evenwel van occasionele verrichtingen. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen zonder aankoopoptie, en, als bijkomende activiteit, met aankoopoptie, in leasing geven overeenkomstig artikel 37 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks.
De vennootschap mag tevens als bijkomende activiteit beleggen in effecten die geen vastgoed zijn en niet toegewezen liquide middelen bezitten overeenkomstig artikel 34, § 2, en artikel 35 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks.
De vennootschap mag eveneens afdekkinginstrumenten, met uitzondering van speculatieve verrichtingen, kopen of verkopen overeenkomstig artikel 34, § 3, van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks.
Deze beleggingen dienen gediversifieerd te zijn om aldus een passende risicospreiding te verzekeren. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het KB van 4 maart 1991 met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. In de hypothese dat de vennootschap dergelijke effecten bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de effecten moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effectenbeurs van een lidstaat van Europese Unie, de NYSE, de NASDAQ of op een Zwitserse beurs.
Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten onder de vorm van een zicht- of termijndeposito of onder de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de wet toegelaten voorwaarden.
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233,32; dit voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlage tot het Belgische Staatsblad van het desbetreffende machtigingsbesluit van de algemene vergadering.
12 Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap.
Deze machtiging kan worden hernieuwd.
De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of warrants, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, door deze statuten en door artikel 13 van het KB van 7 december 2010 betreffende de vastgoedbevaks. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het maatschappelijk kapitaal en niet op de uitgiftepremie.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen.
De aandelen zijn aan toonder of op naam of in de vorm van gedematerialiseerde effecten. De reeds uitgegeven effecten in de zin van artikel 460, eerste lid van het wetboek van vennootschappen, die aan toonder zijn en welke zich op een effectenrekening bevinden, bestaan in gedematerialiseerde vorm.
De aandelen aan toonder kunnen als enkelvoudige aandelen of als verzamelaandelen uitgegeven worden. De verzamelaandelen vertegenwoordigen meerdere enkelvoudige aandelen volgens de vorm door de raad van bestuur te bepalen. Zij kunnen door de enkele beslissing door de raad van bestuur gesplitst worden in onderaandelen die in voldoende aantal verenigd, zelfs bij overeenstemming van de nummers, dezelfde rechten geven als het enkelvoudig aandeel.
Elke houder van enkelvoudige aandelen kan van de vennootschap de omruiling van zijn aandelen bekomen tegen één of meerdere verzamelaandelen aan toonder die enkelvoudige effecten vertegenwoordigen en dit volgens zijn keuze; elke houder van een verzamelaandeel kan van de vennootschap de inruiling bekomen van deze effecten tegen het aantal enkelvoudige aandelen die zij vertegenwoordigen. Deze inruiling gebeurt op kosten van de houder.
Elk effect aan toonder kan ingeruild worden in effecten op naam of onder gedematerialiseerde vorm en omgekeerd op kosten van de aandeelhouder.
Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Inschrijvingscertificaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden.
Overeenkomstig de wettelijk voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5 %) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermeldde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3 %).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minstens drie bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde door deze laatste kunnen worden herroepen.
Ingeval een of meer plaatsen van bestuurders openvallen, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de definitieve benoeming zal overgaan.
Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel 9, § 1, van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, wordt de raad van bestuur van de vennootschap zo samengesteld dat de vennootschap autonoom en in het uitsluitend belang van haar aandeelhouders kan worden bestuurd. Er dienen dan ook drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen te zetelen in de raad van bestuur van de vennootschap.
Wanneer een rechtspersoon wordt verkozen tot bestuurder of lid van het directiecomité, dan zal deze rechtspersoon onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders of werknemers een vaste vertegenwoordiger aanduiden die wordt belast met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van de betrokken rechtspersoon. Deze vertegenwoordiger moet aan dezelfde voorwaarden voldoen en is burgerrechtelijk aansprakelijk en strafrechtelijk verantwoordelijk alsof hij zelf de betrokken opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou volbrengen, onverminderd de hoofdelijke aansprakelijkheid van de rechtspersoon die hij vertegenwoordigt. Deze laatste mag zijn vertegenwoordiger niet ontslaan zonder tegelijk een opvolger te benoemen.
Alle bestuurders en hun vertegenwoordigers moeten de vereiste professionele betrouwbaarheid en de voor de uitoefening van die taken passende ervaring bezitten, zoals bepaald door het artikel 4 §1, 6 ° en artikel 11 van het KB van 7 december 2010. Zij mogen ook niet onder de toepassing vallen van de verbodsgevallen bedoeld in het artikel 19 van de Wet van 22 maart 1993 betreffende het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen.
De raad van bestuur kan bij toepassing van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen een directiecomité samenstellen waarvan de leden gekozen worden binnen of buiten de raad. De over te dragen bevoegdheden aan het directiecomité zijn alle bestuursbevoegdheden met uitzondering van de bestuursbevoegdheden die betrekking kunnen hebben op het algemeen beleid van de vennootschap, op handelingen die op grond van wettelijke bepalingen aan de raad van bestuur zijn voorbehouden of op handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer een directiecomité is aangesteld is de raad van bestuur belast met het toezicht op dit comité.
De raad van bestuur bepaalt de voorwaarden voor de aanstelling van de leden van het directiecomité, hun ontslag, hun bezoldiging, hun eventuele ontslagvergoeding, de duur van hun opdracht en de werkwijze. Indien een directiecomité werd aangesteld, kan enkel deze aan minstens twee personen, die weliswaar bestuurder dienen te zijn, het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren. Indien geen directiecomité werd aangesteld, kan de raad van bestuur aan minstens twee personen, die weliswaar bestuurder dienen te zijn, het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren.
De raad, het directiecomité evenals de gedelegeerd bestuurders belast met het dagelijks bestuur binnen het kader van dit dagelijks bestuur, mogen eveneens specifieke bevoegdheden aan één of meer personen van hun keuze toekennen, binnen hun respectieve bevoegdheden.
De raad kan de vergoeding vaststellen van elke mandataris aan wie speciale bevoegdheden werden toegekend dit alles conform de Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, en haar uitvoeringsbesluiten.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien door het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks en door het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.
De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan een of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld.
De commissaris(sen) controleert (controleren) en certificeert (certificeren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap. Op vraag van de Financial Services and Markets Authority bevestigt hij (zij) eveneens de juistheid van de gegevens die de vennootschap in toepassing in artikel 80 van de Wet van 20 juli 2004 aan de voormelde Financial Services and Markets Authority heeft overgedragen.
De gewone algemene vergadering van aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om veertien uur dertig minuten.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag.
Ten allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt.
Ten allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van een notaris.
De algemene vergaderingen worden gehouden in de zetel van de vennootschap of in een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping.
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, hetzij door de overlegging van de aandelen aan toonder aan een financiële tussenpersoon, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen of van aandelen aan toonder die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt, naargelang het geval, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder of hoeveel aandelen aan toonder er op de registratiedatum werden overgelegd, en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst.
Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar.
Artikel 29 - Bestemming van de winst
De vennootschap verdeelt als kapitaal jaarlijks minstens 80 % van het in Hoofdstuk III van Bijlage C bij het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks bepaalde bedrag als vergoeding van het kapitaal. Deze verplichting doet evenwel geen afbreuk aan artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen. Tevens dienen de bepalingen zoals opgenomen in artikel 27 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks in acht genomen te worden.
Op 7 april 2010 is Deloitte Bedrijfsrevisoren, bv onder de vorm van een CVBA vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander en Frank Verhaegen, met kantoor te 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, herbenoemd als commissaris van Intervest Retail. Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in 2013.
De vergoeding van de commissaris bedraagt € 68.150 (excl. BTW, incl. kosten) per jaar vanaf het boekjaar dat een aanvang nam op 1 januari 2011 voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening van de bevak.
Sinds december 2001 is met Bank Degroof, Nijverheidsstraat 44 te 1000 Brussel, een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen.
In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van € 1.000 per maand.
De door Intervest Retail aangewezen vastgoeddeskundigen zijn:
Conform het KB van 7 december 2010 waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille.
De vergoedingen van de vastgoeddeskundigen worden berekend op basis van een jaarlijks vast bedrag per gebouw.
Het vastgoedbevakstelsel is geregeld in het KB van 7 december 2010 betreffende vastgoedbevaks om gemeenschappelijke beleggingen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT - USA) en de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI - Nederland).
De bedoeling van de wetgever is dat een vastgoedbevak een optimale transparantie van de vastgoedbelegging garandeert en de uitkering van een maximum aan cash flow verzekert, terwijl de belegger een hele reeks voordelen geniet.
De vastgoedbevak staat onder controle van de Financial Services and Markets Authority en is onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.
Vennootschappen die fuseren met vastgoedbevaks zijn onderworpen aan een belasting (exit tax) van 16,995 % op de latente meerwaarden en belastingvrije reserves.
Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het KB van 14 november 2007, verklaart de raad van bestuur, samengesteld uit Jean-Pierre Blumberg (voorzitter), EMSO Bvba vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, Nick van Ommen, Hubert Roovers, Taco de Groot en Tom de Witte, dat voor zover hen bekend:
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de nietbezette verhuurlocaties.
Het brutoaanvangsrendement wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten op jaarbasis op datum van de aanschaffing van de vastgoedbelegging en de investeringswaarde van de vastgoedbelegging.
Brutodividend per aandeel is het operationeel uitkeerbaar resultaat gedeeld door het aantal aandelen.
Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedbevak te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs circuleert en dus niet in vaste handen is.
De gewone winst (verlies) per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de winst- en verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Jaarhuur op basis van de huursituatie op een bepaald ogenblik in de tijd.
Totaal eigen vermogen gecorrigeerd met de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen.
Totaal eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 21 % roerende voorheffing (vanaf 31 december 2011).
Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Het operationeel uitkeerbaar resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in de reële waarde van financiële instrumenten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
Het rendement (yield) wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen en uitgestelde belastingen - verplichtingen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 27 §1-2° van het KB van 7 december 2010. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedbevaks 65 %.
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de winst- en verliesrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
INTERVEST RETAIL Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem T + 32 3 287 67 67 F + 32 3 287 67 69 [email protected] www.intervestretail.be
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.