VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 2, 2025

*GİZLİDİR

Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024 17:08

YILMAZ KÜRKCÜ

Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024 17:

32

07.05.2021 ⁰⁷ Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 27.12.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-39

İSTANBUL / MALTEPE Bu belge *********** kimlik

SELCUK AVLAR

MALTEPE TABLO ADALAR numarali SELCUK AVLAR tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024

17:09

1

AHMET MERMERKAYA

Rapor No: VAKIF GYO-2024-39 Rapor Tarihi: 27.12.2024

2

-39 Rapor Tarihi: 27

1.1. İçindekiler

1.1.	İçindekiler 3
1.2.	Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5
2.1.	Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8
2.4.	İşin Kapsamı 8
3.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb.
	Dokümanları Hakkında Bilgiler 10
3.1.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10
3.2.	Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10
3.3.	Tapu Kayıtları 12
3.4.	Takyidat Bilgileri 14
3.5.	Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 14
3.6.	Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir
	Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17
3.7.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve
	Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen
	Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 17
3.8.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 17
3.9.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair
	Açıklama 17
3.10.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat
	Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 17
3.11.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına,
	Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp
	Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi 17
3.12.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi
	Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve
	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 18
3.13.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların
	Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması
	Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 18
3.14.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 18
4.1.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 22
4.1.1.	İstanbul İli 22
4.1.2.	Nüfus ve Demografik Yapı 22
4.1.3.	Maltepe İlçesi 23
4.2.	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak
	Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 23
4.3.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 29
4.3.1.	Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 29
4.3.2.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 29
4.4.	Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 29
4.5.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı
	Durumlara İlişkin Bilgiler 29
4.6.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 29

4.7.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya
	Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı
	Kullanıldığı Hakkında Bilgi 29
5.1.	Güncel Değerleme Teknikleri 31
5.1.1.	Maliyet Yöntemi 31
5.1.2.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 31
5.1.3.	Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 31
5.2.	Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 31
5.3.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 32
5.3.1.	Yakın Bölge Marka Projeler 32
5.3.2.	Satılık Dükkan Emsalleri 37
5.3.3.	Kiralık Dükkan Emsalleri 38
5.3.4.	Satılık Konut Emsalleri 39
5.3.5.	Şerefiyelendirme Çalışması 40
5.4.	Emsal Kroki 42
5.5.	Takdir Edilen Kira Değerleri 44
5.6.	Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 44
5.7.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 44
5.8.	Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan
	Sonuçlar 45
5.9.	En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 45
5.10.	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 45
6.1.	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen
	Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 47
6.2.	Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 47
6.3.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve
	Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 47
6.4.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan
	Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç,
	Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47
6.5.	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje
	Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 47
6.6.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden
	Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47
6.7.	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup
	Olmadığı Hakkında Görüş 47
7.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 50
7.2.	Nihai Değer Takdiri 50
7.3.	Beyan 51
7.4.	Ekler 51

4

1.2.Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri

Değerleme Tarihi	23.12.2024
Rapor Tarihi	27.12.2024
Rapor No	VAKIF GYO-2024-39
Raporun Türü	İstanbul, Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi, 15646 Ada, 44 Parselde kayıtlı 15.264 m² arsa üzerinde inşa edilen, 134 ad. konut ve 1 ad. dükkan nitelikli ünitelerden oluşan 21.236 m² satılabilir ve kiralanabilir alanlı tamamlanmış Konut Projesi Bağımsız Bölüm bazlı satış ve kira Değeri
Raporu Talep Eden	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Hazırlayan Şirket	ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler	Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler	Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası	Sözleşme Tarihi: GYO_2024_06 Sözleşme No: 01.10.2024
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama	Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler	Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 22.10.2021 tarihinde 2021_VAKIF_GYO_04 numaralı rapor, 29.12.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_19 numaralı raporlar ile 28.06.2024 tarihli VAKIF GYO-2024-13 numaralı raporlar bulunmaktadır.

Taşınmazların 27.12.2024 Tarihli Özet Değerleri

Değer Açıklaması	Değer (TL)
135 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri KDV hariç	1.497.703.400,00
Bir Milyar Dört Yüz Doksan Yedi Milyon Yedi Yüz Üç Bin Dört Yüz Türk Lirası
135 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri KDV dahil	1.797.244.080,00
Bir Milyar Yedi Yüz Doksan Yedi Milyon İki Yüz Kırk Dört Bin Seksen Türk Lirası
135 Adet Bağımsız Bölümün 99/100 VAKIF GYO hissesi değeri KDV hariç	1.482.726.366,00
Bir Milyar Dört Yüz Seksen İki Milyon Yedi Yüz Yirmi Altı Bin Üç Yüz Altmış Altı Türk Lirası
135 Adet Bağımsız Bölümün 99/100 VAKIF GYO hissesi değeri KDV dahil	1.779.271.639,20
Bir Milyar Yedi Yüz Yetmiş Dokuz Milyon İki Yüz Yetmiş Bir Bin Altı Yüz Otuz Dokuz Türk Lirası

-39 Rapor Tarihi: 27

Rapor No: VAKIF GYO

2.1. Kuruluşun Unvanı ve Adresi

Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa satış ve kira değerlerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.

2.4. İşin Kapsamı

İstanbul, Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi, 15646 Ada, 44 Parselde kayıtlı 15.264 m² arsa üzerinde inşa edilen, 134 ad. konut ve 1 ad. dükkan nitelikli ünitelerden oluşan 21.236 m² satılabilir ve kiralanabilir alanlı tamamlanmış Konut Projesi Bağımsız Bölüm bazlı satış ve kira Değeri belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.

-39 Rapor Tarihi: 27

Rapor No: VAKIF GYO

3. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.1.Gayrimenkullerin Yeri, Konumu

Değerlemesi yapılan taşınmaz, Zümrütevler Mahallesi, Emek Caddesi No:77-83A ve 77-83B Maltepe/İstanbul adresinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge konut bölgesi olup orta ve üst gelir seviyesine hitap etmektedir. Taşınmaza ulaşım şehir içi minibüs otobüs ve özel araçla sağlanmaktadır.

3.2. Ana Gayrimenkullerin Tanımı

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 15646 ada 44 parsel 15.268,61 m² yüz ölçüme sahiptir. Parsel üzerinde inşa edilmekte olan bloklar mahallen temel aşamasındadır. Yapılmakta olan bloklar ruhsat ve eki mimari projesine göre A ve B blok olarak projelendirilmiştir. A blok 5 bodrum+zemin+22 normal kat olmak üzere toplam 28 katlıdır. Blokta yapı ruhsatına göre 1 adet dükkan ve 198 adet mesken olmak üzere 199 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. B blok 5 bodrum+zemin +12 normal kat olmak üzere toplam 18 katlıdır. Blokta yapı ruhsatına göre 118 adet mesken olmak bulunmaktadır. Proje için kat mülkiyeti tesis edilmiştir.

.

3.3.Tapu Kayıtları

İli	İSTANBUL	Blok No	Tablo1
İlçesi	MALTEPE	Bağımsız Bölüm No	Tablo1
Mahallesi	ZÜMRÜTEVLER	Bağımsız Bölümün Katı	Tablo1
Köyü	-	Bağımsız Bölümün Niteliği	Tablo1
Sokağı	-	Arsa Payı	Tablo1
Mevki	-	Cilt No	Tablo1
	28 KATLI A BLOK18 KATLI B		Tablo1
Niteliği	BLOKLU BETONARME	Sahife No
	BİNA VE ARSASI
Pafta		Edinme Tarihi	Tablo1
Ada	15646	Edinme Yevmiye No	Tablo1
Parsel	44	Zemin Tipi	Kat Mülkiyeti
Yüzölçümü	15.268,61 m²
	VAKIF GAYRİMENKUL	Hisse Pay	99
	YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ.	Hisse Payda	100
	OBAKÖY GAYRİMENKUL	Hisse Pay	1
Malik	GELİŞTİRME İNŞAAT
	YATIRIM TAAHHÜT SANAYİ	Hisse Payda	100
	VE TİCARET ANONİM
	ŞİRKETİ

Tablo1:

Sıra	BB Niteliği	BB Blok	BB Kat	BB No*	Yevmiye No	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi	Taşınmaz ID*
1	DUBLEKS Mesken	A	2.Bodrum-1.Bodrum	1	17641	101	10006	14.05.2024	130891472
2	DUBLEKS Mesken	A	2.Bodrum1.Bodrum	2	17641	101	10007	14.05.2024	130891628
3	DUBLEKS Mesken	A	2.Bodrum-1.Bodrum	3	17641	101	10008	14.05.2024	130891652
4	DUBLEKS Mesken	A	2.Bodrum-1.Bodrum	4	17641	101	10009	14.05.2024	130891674
5	DUBLEKS Mesken	A	2.Bodrum-1.Bodrum	5	17641	101	10010	14.05.2024	130891696
6	DUBLEKS Mesken	A	2.Bodrum-1.Bodrum	6	17641	101	10011	14.05.2024	130891718
7	Mesken	A	2.Bodrum	8	17641	101	10013	14.05.2024	130891762
8	Mesken	A	1.Bodrum	11	17641	101	10016	14.05.2024	130891496
9	Mesken	A	Zemin Kat	13	17641	101	10018	14.05.2024	130891529
10	Mesken	A	Zemin Kat	15	17641	101	10020	14.05.2024	130891553
11	Mesken	A	Zemin Kat	16	17641	101	10021	14.05.2024	130891570
12	Mesken	A	Zemin Kat	17	17641	101	10022	14.05.2024	130891592
13	Mesken	A	Zemin Kat	18	17641	101	10023	14.05.2024	130891604
14	Mesken	A	Zemin Kat	19	17641	101	10024	14.05.2024	130891616
15	Mesken	A	Zemin Kat	20	17641	101	10025	14.05.2024	130891632
16	Mesken	A	1.Kat	22	17641	101	10027	14.05.2024	130891636
17	Mesken	A	1.Kat	23	17641	101	10028	14.05.2024	130891638
18	Mesken	A	1.Kat	26	17641	101	10031	14.05.2024	130891644
19	Mesken	A	1.Kat	27	17641	101	10032	14.05.2024	130891646
20	Mesken	A	1.Kat	28	17641	101	10033	14.05.2024	130891648
21	Mesken	A	2.Kat	31	17641	101	10036	14.05.2024	130891656
22	Mesken	A	2.Kat	36	17641	101	10041	14.05.2024	130891666
23	Mesken	A	2.Kat	37	17641	101	10042	14.05.2024	130891668
24	Mesken	A	2.Kat	38	17641	101	10043	14.05.2024	130891670
25	Mesken	A	3.Kat	39	17641	101	10044	14.05.2024	130891672
26	Mesken	A	3.Kat	40	17641	101	10045	14.05.2024	130891676
27	Mesken	A	3.Kat	41	17641	101	10046	14.05.2024	130891678
28	Mesken	A	3.Kat	45	17641	101	10050	14.05.2024	130891686
29	Mesken	A	3.Kat	46	41090	101	10051	13.11.2023	130891688
30	Mesken	A	3.Kat	47	17641	101	10052	14.05.2024	130891690
31	Mesken	A	4.Kat	50	17641	101	10055	14.05.2024	130891698
32	Mesken	A	4.Kat	51	17641	101	10056	14.05.2024	130891700
33	Mesken	A	4.Kat	55	17641	101	10060	14.05.2024	130891708
34	Mesken	A	5.Kat	63	17641	101	10068	14.05.2024	130891726
35	Mesken	A	6.Kat	68	17641	101	10073	14.05.2024	130891736
36	Mesken	A	6.Kat	73	17641	102	10078	14.05.2024	130891748
37	Mesken	A	7.Kat	75	17641	102	10080	14.05.2024	130891752
38	Mesken	A	7.Kat	76	17641	102	10081	14.05.2024	130891754
39	Mesken	A	7.Kat	78	17641	102	10083	14.05.2024	130891758
40	Mesken	A	7.Kat	82	17641	102	10087	14.05.2024	130891768
41	Mesken	A	8.Kat	84	17641	102	10089	14.05.2024	130891772
42	Mesken	A	8.Kat	85	17641	102	10090	14.05.2024	130891774
43	Mesken	A	8.Kat	91	17641	102	10096	14.05.2024	130891788
44	Mesken	A	9.Kat	93	17641	102	10098	14.05.2024	130891792

Sıra	BB Niteliği	BB Blok	BB Kat	BB No*	Yevmiye No	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi	Taşınmaz ID*
45	Mesken	A	10.Kat	104	17641	102	10109	14.05.2024	130891484
46	Mesken	A	10.Kat	109	17641	102	10114	14.05.2024	130891494
47	Mesken	A	11.Kat	113	17641	102	10118	14.05.2024	130891504
48	Mesken	A	11.Kat	117	17641	102	10122	14.05.2024	130891512
49	Mesken	A	11.Kat	118	17641	102	10123	14.05.2024	130891514
50	Mesken	A	12.Kat	122	17641	102	10127	14.05.2024	130891521
51	Mesken	A	12.Kat	125	41090	102	10130	13.11.2023	130891524
52	Mesken	A	12.Kat	129	17641	102	10133	14.05.2024	130891527
53	Mesken	A	13.Kat	131	17641	102	10136	14.05.2024	130891532
54	Mesken	A	13.Kat	136	41090	102	10141	13.11.2023	130891537
55	Mesken	A	14.Kat	140	17641	102	10145	14.05.2024	130891543
56	Mesken	A	14.Kat	141	17641	102	10146	14.05.2024	130891544
57	Mesken	A	14.Kat	144	17641	102	10149	14.05.2024	130891547
58	Mesken	A	14.Kat	145	17641	102	10150	14.05.2024	130891548
59	Mesken	A	14.Kat	146	17641	102	10151	14.05.2024	130891549
60	Mesken	A	15.Kat	149	17641	102	10154	14.05.2024	130891552
61	Mesken	A	15.Kat	150	17641	102	10155	14.05.2024	130891555
62	Mesken	A	15.Kat	154	17641	102	10159	14.05.2024	130891559
63	Mesken	A	15.Kat	155	17641	102	10160	14.05.2024	130891560
64	Mesken	A	16.Kat	158	17641	102	10163	14.05.2024	130891564
65	Mesken	A	16.Kat	161	17641	102	10166	14.05.2024	130891582
66	Mesken	A	16.Kat	163	17641	102	10168	14.05.2024	130891585
67	Mesken	A	17.Kat	166	17641	102	10171	14.05.2024	130891588
68	Mesken	A	17.Kat	167	17641	102	10172	14.05.2024	130891589
69	Mesken	A	17.Kat	169	17641	102	10174	14.05.2024	130891591
70	Mesken	A	17.Kat	171	17641	103	10176	14.05.2024	130891595
71	Mesken	A	17.Kat	172	17641	103	10177	14.05.2024	130891596
72	Mesken	A	18.Kat	174	17641	103	10179	14.05.2024	130891598
73	Mesken	A	18.Kat	175	17641	103	10180	14.05.2024	130891599
74	Mesken	A	18.Kat	176	17641	103	10181	14.05.2024	130891600
75	Mesken	A	18.Kat	180	17641	103	10185	14.05.2024	130891606
76	Mesken	A	19.Kat	182	17641	103	10187	14.05.2024	130891608
77	Mesken	A	19.Kat	185	17641	103	10190	14.05.2024	130891611
78	Mesken	A	19.Kat	186	17641	103	10191	14.05.2024	130891612
79	Mesken	A	20.Kat	189	17641	103	10194	14.05.2024	130891615
80 81	Mesken Mesken	A A	20.Kat 20.Kat	191 193	17641 17641	103 103	10196 10198	14.05.2024 14.05.2024	130891619 130891621
82	Mesken	A	20.Kat	194	17641	103	10199	14.05.2024	130891622
83	Mesken	A	20.Kat	195	17641	103	10200	14.05.2024	130891623
84	Mesken	A	20.Kat	196	17641	103	10201	14.05.2024	130891624
85	DUBLEKS Mesken	A	21.kat-22.Kat	197	41090	103	10202	13.11.2023	130891625
86	DUBLEKS Mesken	A	21.kat-22.Kat	198	17641	103	10203	14.05.2024	130891626
87	DÜKKAN	A	2.Bodrum-1.Bodrum	199	17641	103	10204	14.05.2024	130891627
88	Mesken	B	2.Bodrum	1	17641	103	10205	14.05.2024	130891473
89	Mesken	B	1.Bodrum	8	17641	103	10212	14.05.2024	130891763
90	Mesken	B	Zemin Kat	10	17641	103	10214	14.05.2024	130891475
91	Mesken	B	Zemin Kat	11	41090	103	10215	13.11.2023	130891497
92	Mesken	B	Zemin Kat	12	17641	103	10216	14.05.2024	130891518
93	Mesken	B	Zemin Kat	13	17641	103	10217	14.05.2024	130891530
94	Mesken	B	Zemin Kat	14	17641	103	10218	14.05.2024	130891542
95	Mesken	B	Zemin Kat	15	17641	103	10219	14.05.2024	130891554
96	Mesken	B	Zemin Kat	17	17641	103	10221	14.05.2024	130891593
97	Mesken	B	Zemin Kat	18	17641	103	10222	14.05.2024	130891605
98	Mesken	B	Zemin Kat	19	17641	103	10223	14.05.2024	130891617
99	Mesken	B	1.Kat	20	17641	103	10224	14.05.2024	130891633
100	Mesken	B	1.Kat	21	17641	103	10225	14.05.2024	130891635
101	Mesken	B	1.Kat	22	17641	103	10226	14.05.2024	130891637
102	Mesken	B	1.Kat	23	17641	103	10227	14.05.2024	130891639
103	Mesken	B	1.Kat	25	17641	103	10229	14.05.2024	130891643
104	Mesken	B	1.Kat	30	17641	103	10234	14.05.2024	130891655
105	Mesken	B	2.Kat	33	17641	103	10237	14.05.2024	130891661
106	Mesken	B	2.Kat	36	17641	103	10240	14.05.2024	130891667
107	Mesken	B	2.Kat	38	17641	103	10242	14.05.2024	130891671
108	Mesken	B	2.Kat	39	17641	103	10243	14.05.2024	130891673
109	Mesken	B	3.Kat	44	17641	103	10248	14.05.2024	130891685
110	Mesken	B	3.Kat	45	17641	103	10249	14.05.2024	130891687
111	Mesken	B	3.Kat	49	17641	103	10253	14.05.2024	130891695
112	Mesken	B	3.Kat	50	17641	103	10254	14.05.2024	130891699
113	Mesken	B	4.Kat	55	17641	103	10259	14.05.2024	130891709
114	Mesken	B	4.Kat	56	17641	103	10260	14.05.2024	130891711
115	Mesken	B	4.Kat	58	17641	103	10262	14.05.2024	130891715
116	Mesken	B	4.Kat	59	17641	103	10263	14.05.2024	130891717
117	Mesken	B	4.Kat	61	17641	103	10265	14.05.2024	130891723
118	Mesken	B	5.Kat	63	17641	103	10267	14.05.2024	130891727
119	Mesken	B	5.Kat	65	17641	103	10269	14.05.2024	130891731
120	Mesken	B	5.Kat	67	17641	103	10271	14.05.2024	130891735
121	Mesken	B	6.Kat	71	17641	104	10275	14.05.2024	130891745
122	Mesken	B	6.Kat	73	17641	104	10277	14.05.2024	130891749
123	Mesken	B	6.Kat	74	17641	104	10278	14.05.2024	130891751

Sıra	BB Niteliği	BB Blok	BB Kat	BB No*	Yevmiye No	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi	Taşınmaz ID*
124	Mesken	B	6.Kat	76	17641	104	10280	14.05.2024	130891755
125	Mesken	B	7.Kat	83	17641	104	10287	14.05.2024	130891771
126	Mesken	B	8.Kat	92	17641	104	10296	14.05.2024	130891791
127	Mesken	B	8.Kat	95	17641	104	10299	14.05.2024	130891797
128	Mesken	B	9.Kat	99	17641	104	10303	14.05.2024	130891806
129	Mesken	B	9.Kat	100	17641	104	10304	14.05.2024	130891477
130	Mesken	B	9.Kat	101	17641	104	10305	14.05.2024	130891479
131	Mesken	B	10.Kat	106	17641	104	10310	14.05.2024	130891489
132	Mesken	B	10.Kat	108	17641	104	10312	14.05.2024	130891493
133	Mesken	B	10.Kat	109	17641	104	10313	14.05.2024	130891495
134	DUBLEKS Mesken	B	11.Kat-12.Kat	116	17641	104	10320	14.05.2024	130891511
135	Mesken	B	11.Kat	118	17641	104	10322	14.05.2024	130891515

3.4.Takyidat Bilgileri

Müşteri tarafından 04.10.2024, tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.

Tüm taşınmazlar üzerinde müştereken;

Beyanlar Hanesinde:

• Yönetim Planı : 10/11/2023( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (13.11.2023 tarih, 41090 yevmiye)

• ....KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) (14.05.2024 tarih, 17641 yevmiye)

Şerhler Hanesinde:

• 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. Lehtar: TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM ANONİM ŞİRKETİ (99 Yıllığı Toplam 1 Krş. Bedelle) Lehtar30.05.2022 tarih 21117 yevmiye no.

İrtifak Hakları Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

Rehin Bilgileri Hanesinde:

Bulunmamaktadır.

A Blok 199 no'lu bağımsız bölümün üzerinde ilaveten

Eklenti Hanesi:

• Depo (13.11.2023-Tarih ve 41090-Yevmiye)

3.5.Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

Değerlemeye konusu taşınmaza ait imar durumu yazısı Maltepe Belediyesi İmar Şehircilik Müdürlüğünden edinilen bilgilere göre değerleme konusu Maltepe İlçesi, Zümrütevler Mahallesi, 15646 ada, 44 parsel sayılı taşınmaz 1/1000 ölçekli,15.02.2008, 29.07.2008, 13.09.2009, 13.09.2012, 22.01.2010-19.05.2013-16.02.2016-21.11.2018-24.11.2020 Tasdik tarihli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı'nda 5/A/4, 0.20-0.40/1.25 konut alanında yer almaktadır. İmar durumu aşağıda yer almakta olup plan notları rapor ekindedir. İmar belgesinde yer alan bilgilerin güncel olarak aynı olduğu tarafımıza bildirilmiştir.

3.6.Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlara ait Aktif Kayıtları içerecek şekilde Tapu Takyidatları mülk sahibi tarafından alınmış olup Taşınmazlar üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

3.7.Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazların 14.05.2024 tarihinde Kat Mülkiyeti tesisi işleminden elbirliği mülkiyeti kurularak 1/1 hissesi VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne, 1/1 hissesi OBAKÖY GAYRİMENKUL GELİŞTİRME İNŞAAT YATIRIM TAAHHÜT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ'ne tescil edilmiştir.

3.8.Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu Maltepe İlçesi, Zümrütevler Mahallesi, 15646 ada, 44 parsel sayılı taşınmaz 1/1000 ölçekli,15.02.2008, 29.07.2008, 13.09.2009, 13.09.2012, 22.01.2010-19.05.2013-16.02.2016- 21.11.2018-24.11.2020 Tasdik tarihli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı'nda 5/A/4, 0.20- 0.40/1.25 konut alanında yer almaktadır.

3.9.Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama

Değerleme konusu taşınmaza ait belediye arşiv dosyasında yer alan 17.09.2018 tarih 132 cilt 05 yaprak nolu yapı tatil tutanağına göre ''Söz konusu yerin yapı denetim hizmetlerini üstlenmiş olan yapı denetim firmasının fesih dilekçesine istinaden yapılan kontrolde kısmen hafriyat alındığı ancak inşaata başlanılmadığı görülmüştür. %10 seviyesinde mühürlenmiştir. Hafriyat alımı 31.12.2017 tarihinden önce mi yoksa sonra mı yapıldığı tespit edilememiştir." ifadeleri yer almaktadır. Yapılan incelemeler sonucunda 02.03.2020 tarih 2020/101227213 ve 2020/143245637 nolu isim değişikliği ruhsatları ile yapı tatil tutanağının geçerliliği kalmamıştır.

3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Aşağıdaki tabloda proje için alınmış yasal belgelerin listesi yer almaktadır. Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiştir.

					ÜNİTE SAYISI
BLOK	VERİLİŞ AMACI	TARİH	NO	KAPSAMI	MESKEN	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM ÜNİTE	ÜNİTE ALANI (m²)	ORTAK ALAN (m²)	TOPLAM ALAN(m²)	YOL KOTU ALTI KAT SAYISI	YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI	TOPLAM KAT SAYISI	YAPI SINIF VE GRUBU
A	YENİ YAPI	20.06.2017	6-46	MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	YENİ YAPI	20.06.2017	6-46	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
A	TADİLAT	31.08.2018	1-25	MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	TADİLAT	12.06.2018	1-25	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
A	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ-ŞANTİYE ŞEFİ DEĞİŞİKLİĞİ 2.03.2020			43245637 MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ-ŞANTİYE ŞEFİ DEĞİŞİKLİĞİ 2.03.2020		10/227213	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
A	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ-ŞANTİYE ŞEFİ DEĞİŞİKLİĞİ 14.10.2021		115072686	MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ-ŞANTİYE ŞEFİ DEĞİŞİKLİĞİ 14.10.2021		124163775	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
A	TADİLAT	29.07.2022	2022/3-42	MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	TADİLAT	29.07.2022	2022/3-42	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
A	TADİLAT	24.10.2023	2023/76	MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	TADİLAT	24.10.2023	2023/76	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
A	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ	26.03.2024	2024/2-21	MESKEN VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	198	1	199		18.984,00 21.148,00	40.132,00	5	23	28	5A
B	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ	26.03.2024	2024/2-21	MESKEN-ORTAK ALAN	118		118		13.327,00 14.402,00	27.729,00	5	13	18	4C
									32.311,00 35.550,00	67.861,00
	PROJEDEKİ TOPLAM ÜNİTE SAYISI			317
	PROJEDEKİ TOPLAM SATILABİLİR ALAN			32.311,00
	PROJEDEKİ TOPLAM ORTAK ALAN			35.550,00
	PROJEDEKİ TOPLAM KAPALI ALAN			67.861,00

3.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Tatlısu Mahallesi, Şenol Güneş Bulvarı, Mira Towers, Blok No:2A, İç Kapı No:10, Ümraniye/İSTANBUL adresinde yer alan İstanbul Ülke Yapı Denetim A.Ş. tarafından gerçekleştirilmiştir.

3.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların satış ve kiralama değer tespiti için 'Pazar Yaklaşımı Yöntemi' kullanılmıştır. Çalışma yapılan yöntemde taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.

3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri;

A BLOK için Numarası: Y2334AF727EB3 -- Veriliş Tarihi: 04.08.2023 – Performans Sınıfı: B

B BLOK için Numarası: Y23344B898FF0 -- Veriliş Tarihi: 04.08.2023 – Performans Sınıfı: B

²¹ Rapor No: VAKIF GYO-2024-39 Rapor Tarihi: 27

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.1.1. İstanbul İli

İstanbul ili Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan

sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Yıl	İstanbul Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	15.655.924	7.806.787	7.849.137
2022	15.907.951	7.955.820	7.952.131
2021	15.840.900	7.933.686	7.907.214
2020	15.462.452	7.750.836	7.711.616
2019	15.519.267	7.790.256	7.729.011

4.1.2. Nüfus ve Demografik Yapı

4.1.3. Maltepe İlçesi

İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Marmara Denizi'ne kıyısı olan bir ilçedir. Kadıköy, Kartal, Sancaktepe ve Ataşehir ilçeleriyle komşu olan Maltepe, nüfus bakımından İstanbul'un dokuzuncu, Anadolu Yakası'nın dördüncü büyük ilçesi konumundadır. Maltepe, Kocaeli Yarımadası'nın güney batısında, İstanbul ilinin Marmara Denizi kıyısında yer alır. Kartal, Ataşehir, Sancaktepe ve Kadıköy ilçeleri ile komşu olan Maltepe İlçesi'nin, Marmara Denizi'ne

yaklaşık 7 km kıyısı vardır. Deniz seviyesi sıfırdan başlayarak kuzeye doğru tatlı bir meyil ile 440 m'ye kadar yükselir. İlçenin deniz kıyısı kum ve kil ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. Bu kütle en çok bir metre kalınlıkta kırmızı ve kahverengi topraklarla örtülüdür, oldukça da verimlidir. İlçenin bakıldığında bir takım tepe ve düzlüklerden meydana geldiği görülmüştür. En yüksek dağı Kayış Dağı'dır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.

	Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kisi Bası Gelir (Dolar)	Büyüme (%)	Yıl İci Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4.72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1.90	7.04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	310.940	1.130.009	13.236	5,10	23,49
2024*	9.949.792		308.158		2,50	32,29

Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir. Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.

ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır. Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da

ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.

Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve

istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.

Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.

2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.

Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir. Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir.

ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır. Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.

	Insaat Maliyet Endeksi Bir Önceki Yıla Göre Değişim (%)
AGUSTOS	Endelos	Aralık ayına göre	Aynı aya göre
2020	216	13	13
2021	307	28	42
2022	667	65	117
2023	1,110	54	66
2824	1.572	31	42

Insaat Maliyet Endeksi Maliyet Gruplarına Göre Değişim
AĞUSTOS	Endeks (İnşaat)	Malzeme (İnsaat)	İşçilik (İnşaat)
2020	216	207	237
2021	307	315	289
2022	667	724	531
2023	1.110	1.102	1.132
2024	1.572	1.487	1.775

Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir.

Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış verilere göre sanayi üretimi ve perakende satışlar Temmuz ayında aylık bazda sırasıyla %0,4 ve %0,8 sınırlı artışlar göstermiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 47,9 seviyesinden Eylül'de 44,3'e gerileyerek daralma bölgesinde kalmayı sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa düşüş gösterirken, sektörel güven endekslerinin genelinde gerileme eğilimi görülmektedir. Üçüncü çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir.İhracatta toparlanma sürerken, fiyat etkilerinin de desteğiyle ithalat ve dış ticaret açığında daralma görülmektedir. Hizmet gelirlerinde artış yavaşlarken, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,2 artarken, ithalatta %7,9 düşüş gerçekleşmiştir.

Bundan dolayı 2023'ün ilk dokuz ayında 87,7 milyar Dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün aynı döneminde 60,1 milyar Dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,0 milyar Dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2024'te 19,1 milyar Dolara inmiştir. 2024 Haziran'da başlayan dezenflasyon süreci üçüncü çeyrek itibarıyla baz etkisinin de desteğiyle hızlanarak sürmüştür. 2024 Haziran ayında %71,6 olan Genel Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Eylül ayında %49,4 seviyesine inmiştir. Aynı dönemde Genel Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu da %50,1'den %33,1'e gerilemiştir. Önümüzdeki aylarda yıllık enflasyondaki düşüşün sürmesi beklenmektedir. TCMB Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki toplantılarında politika faizini %50,00'da sabit tutarken, mesajlarında iç talepteki ivme kaybı ve enflasyonun eğilimi konusunda temkinli duruşunu korumuştur. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sürdürmek amacıyla TL mevduatına yönelimi teşvik edici düzenlemeler yapmış ve likidite yönetimi alanında yeni adımlar atmıştır. Ayrıca yabancı para cinsinden kredi büyümesine yönelik ilave sınırlamalar getirmiştir.

KONUT PİYASA ANALİZİ

2024 yılı 2. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %2,50 azalarak 85 bin 68 adet oldu. İkinci el konut satışları da %7,63 azalarak 180 bin 402 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı 2. Çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %9,0 olarak gerçekleşti. Bu oran son sekiz yılın en düşük üçüncü oranı olarak kayda geçti. 2024 2. Çeyreğinde toplam 265 bin 470 adet konut satışı yapıldı.

	C121	02/21	C3'21	C421	2021 Toplam	C1'22	C222	(322)	CV22	2022 Toplam	C123	C223	C3'23	C4'23	2023 Toplam	C1'24	C224
Yeni Satıs DISCOVERED	80.370	87.508	119,278	174.367	461.523	94.437	114,014	103,667	147.961	460.079	83.907	87.251	97,439	110.945	379.542	88.256	85.068
İkinci El Satis	182.680	202.252	277.050	368.351	1.030.333	225.626	292.321	227.128	280.468	A25.543	199.308	195.313	236.856	214.907	\$46,384	191.348	180.402
Toplam Satış	263.050	289,760	396,328	542,718	1,491,856	320.063	406.335	330.795	428,429	1,485,622	283.215	282.564	334,295	325.852	1,225,926	279,604	265,470
Ipotekli Setiş	47.216	56,952	77,687	112,675	294.530	68,342	101,975	58.284	51,719	280.320	58.822	62,708	39.354	16,864	177.748	27.622	23.793

2024 yılı 2. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20 milyar 689 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 946.000 TL oldu. 2024 yılı 2. Çeyreği ile bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında %0,6 oranında bir artış görüldü. 2024 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %3,04, yıllık bileşik faiz ise %43,20 seviyesinde gerçekleşti.

TİCARİ GAYRİMENKULLERİN PİYASA ANALİZİ

2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis

	Elsant Gardmented Drialama Biriin Salis Fisiki dist.	Bildum relitatandan Ortalamo Birin Tales Frade diam'y	Ofa nellindar Ortalana Birlin Salas/Youtu OURS:	(Dicale 2054-000)			943.49
bombal	57,688	63,254	76/129
Isnir	46,219	\$2,500	48,880			79.21
Borsa	36.425	40.088	36,428
Rollana	37,674	36,423	45,676		433.47
Antalya	47,278	49/925	SL1RF	213,30
tiscard	38,065	38.509	43.112
Adana	29:553	TLS58	28,386
				Eylal 3621	Fylkil 2023	Eylel 3625	Fylkil 2004
				Endeks Deberi: 2024 PAUL 962.49	Aplik Nominal Değişim (%) 961,03	Yilik Nominal Değişim (%) 9627.78	Baslangic Dónemine Göre Nominal Degesim (%) 16852.49

kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.

2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır. İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.

2024 Yılı 2. Çeyreğinde genel arz 7,12 milyon m2 olup bir önceki çeyreğe göre düşüş yaşadı. İstanbul genelinde bu çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemi 47,876 bin m2, bir önceki çeyreğe göre %49,3, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %27,75 düşüş gösterdi. Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.3.1. Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler

• İskanlı olması
• Marka proje içerisinde yer almaları
• Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması

4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

• Olumsuz yönde etkileyen faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 15646 ada 44 parsel 15.268,61 m² yüz ölçüme sahiptir. Bloklar ruhsat ve eki mimari projesine göre A ve B blok olarak projelendirilmiştir. A blok 5 bodrum+zemin+22 normal kat olmak üzere toplam 28 katlıdır. Blokta yapı ruhsatına göre 1 adet dükkan ve 198 adet mesken olmak üzere 199 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. B blok 5 bodrum+zemin +12 normal kat olmak üzere toplam 18 katlıdır. Blokta yapı ruhsatına göre 118 adet mesken olmak bulunmaktadır. Proje için kat mülkiyeti tesis edilmiş bağımsız bölüm tescilleri yapılmıştır.

Proje bilgileri

NİTELİK	ADET	NET ALAN (m²)	BRÜT ALAN (m²)	TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²)
KONUT (A BLOK)	198	11.375,66	18.803,00	18.803,24
KONUT (B BLOK)	118	7.975,60	13.327,00	13.327,23
DÜKKAN (A BLOK)	1	166,56	181,00	131,16
ORTAK ALAN (A BLOK)		-	-	21.197,60
ORTAK ALAN (B BLOK)		-	-	14.401,77
TOPLAM	317	19.517,82	32.311,00	67.861,00

PROJE TOPLAM KONUT SAYISI	316
PROJE TOPLAM DÜKKAN SAYISI	1
PROJE TOPLAM ÜNİTE SAYISI	317

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar mimari projesine uygun inşa edilmiştir.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve A ve B blokları için yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu parsel üzerinde toplam 317 adet tapu tescili yapılmış 316 konut ve 1 adet dükkan bulunmaktadır.

³⁰ Rapor No: VAKIF GYO-2024-39 Rapor Tarihi: 27

5.1.Güncel Değerleme Teknikleri

5.1.1. Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.

Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.

5.1.2. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.

• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.1.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.

5.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

5.3.Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

5.3.1. Yakın Bölge Marka Projeler

		PROJENİN ADI: NOUVEL MALTEPE
Projenin Konumu		MALTEPE, ZÜMRÜTEVLER MH.
Projenin Sahibi	ÖZYAZICI İNŞAAT
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2012-2016
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	202.500
Toplam İnşaat Alanı(m²)	327.000
Konu-Rezidans	2300
Dükkan-İş Yeri (m²)	2500,00
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı	Sosyal Tesis		Çağdaş teknolojinin ulaştığı en yüksek kalitede yapı standardı, Modern mimari tasarım, Tüm konut birimlerinde birinci kalite inşaat malzemesi Endüstriyel ahşap kaplamalı dış kapı ve P.V.C kaplamalı dekoratif iç kapılar ve P.V.C. doğramalı, ısıcamlı pencereler, Alışveriş ve welness merkezi, Spor alanları, 24 saat kesintisiz güvenlik ve teknik servis desteği, Profesyonel işletme, Basketbol ve voleybol sahaları Yürüyüş parkurları, Kapalı devre kamera ve görüntülü intercom, Uydu Tv sistemi ve ADSL kablo altyapısı, Açık ve kapalı otopark imkânı, 202,500 m2 arsa, 4 Parsel 327,000 m2 toplam konut alanı 2300 konut 2.500 m2 alışveriş merkezi 2.500 m2 kapalı sosyal tesis 4 açık, 1 kapalı yüzme havuzu 62. blok, Konut + Ticaret +
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1 , 5+1
		Satılık Konutlar
	Net	Brüt
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	42	60	6.600.000
2+1	72	103	10.350.000
3+1	90	133	13.800.000
4+1	140	190	18.900.000
5+1	180	260	24.500.000
			*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			101.589,86
Özellikler	sunulacaktır.	DİĞER BİLGİLER	Vaziyet planında ve makette belirtilen yerlerde 4 adet açık yüzme havuzu ve 1 adet kapalı yüzme havuzu inşa edilecektir. Site içinde kapalı sosyal tesis inşa edilecektir. Bu bölümde kapalı havuz, sauna, fitness salonu, yapılıp, sitede oturum başladığında bu tesislerin ekipmanları yerleştirilerek kullanılır durumda üyelerin hizmetine
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

		PROJENİN ADI: KİPTAŞ ADATEPE
Projenin Konumu		MALTEPE, ZÜMRÜTEVLER MH.
Projenin Sahibi	KİPTAŞ
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2012-2016
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	72.069
Toplam İnşaat Alanı(m²)	104.175
Konu-Rezidans	814
Dükkan-İş Yeri (m²)	0,00
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı			Kiptaş Maltepe Konutları 1. Etap, 13 blokta, 105 metrekarelik 878 daireden
			oluşmaktadır. Kiptaş Maltepe Konutları projesinde kapalı yüzme havuzu, her daireye
		kapalı otopark ve sosyal donatı alanları bulunuyor.
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri 1+1, 2+1, 3+1
		Satılık Konutlar
	Net	Brüt
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	42	60	5.850.000
2+1	81	90	8.650.000
3+1	90	110	10.100.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			95.143,10
		DİĞER BİLGİLER
			Sitede toplam 25.000 m2 yeşil alan bulunmakta olup, bakımları Site Yönetimi
	tarafından yapılmaktadır.
			Sitede Basket Sahası, Tenis Kortu, Futbol Sahası, Spor aletleri mevcuttur.
Özellikler			Sitede toplam 13 blok 878 daire ve her daireye ait açık ve kapalı otopark
	bulunmaktadır.
			Sitede ayrıca kapalı yüzme havuzu,sauna,buhar odası mevcuttur.
Konut Teslim Şekli Ofis Teslim Şekli	Dekorasyonlu -

		PROJENİN ADI: FUAYE TURKUAZ
Projenin Konumu		MALTEPE, ZÜMRÜTEVLER MH.
Projenin Sahibi		YILMAZ İNŞAAT TAAHHÜT VE TİCARET A.Ş.
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2016-2018
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	106.000
Toplam İnşaat Alanı(m²)	55.000
Konu-Rezidans	186
Dükkan-İş Yeri (m²)	2
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı	Açık ve Kapalı Yüzme Havuzu
		Çocuk Havuzu ve Çocuk Oyun Salonu
	Fitness Spor Salonu
	Hamam- Sauna -Buhar Odası
		Basketbol Sahası, Futbol Sahası
	Açık Ve Kapalı Tenis Kortu
	Site Peyzaj Bakımı
	Sosyal Tesis Alanı
		Yürüyüş Alanları ve Süs Havuzları
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1
		Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	49	62	6.750.000
2+1	84	95	9.750.000
3+1	130	150	15.100.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			104.056,40
		DİĞER BİLGİLER
			Fuaye Turkuaz Maltepe Süreyyapaşa'da, Süreyyapaşa Ormanı'na sıfır konumda,
	14 ve 24 katlı iki blokta toplam 186 dairenin yer aldığı yaşam merkezinde "orman ve
Özellikler			deniz manzarasını" bir araya getiriyor. Orman manzarası sevenleri 1+1 ve loft daire
			seçenekleri ; Benim manzaram deniz manzarası diyenleri ise 1+1, 2+1, 3+1 ve loft
	daire seçenekleri bekliyor.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

	PROJENİN ADI: MARMARADA EVLER
Projenin Konumu	MALTEPE, ESENKENT MH.
Projenin Sahibi	SATIROĞLU İNŞAAT
	Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2018-2020
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	11.050
Toplam İnşaat Alanı(m²)	40.020
Konu-Rezidans	246
Dükkan-İş Yeri (m²)	0
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı	Yürüyüş parkuru, Açık otopark, Kapalı otopark, Süs havuzu, Güneşlenme terası,
	Çocuk yüzme havuzu, Çocuk oyun alanları, Fitness merkezi, Açık yüzme havuzu,
	Kafe, Güvenlik Kameralı güvenlik, Basketbol sahası

Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1
Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	61	72	6.250.000
2+1	70	83	6.850.000
3+1	89	112	9.100.000

*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/m²)		83.528,56

DİĞER BİLGİLER

. Marmarada Evleri projesinin yakın çevresi içinde çok sayıda özel okul ve devlet okulu bulunduğunu da belirtelim. Proje sakinleri, fitness salonu, 7/24 güvenlik, amfi tiyatro, açık yüzme havuzu, kefeterya/restoran, kapalı otopark, çocuk oyun parkı, spor salonu ve 7/24 teknik servis hizmetlerinden yararlanabiliyor. Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

Ofis Teslim Şekli -

		PROJENİN ADI: NARCITY KULE
Projenin Konumu		MALTEPE, BAŞIBÜYÜK MH.
Projenin Sahibi	TEPE İNŞAAT
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2016-2018
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	29.500
Toplam İnşaat Alanı(m²)	53.000
Konu-Rezidans	609
Dükkan-İş Yeri (m²)	0
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
	Açık yüzme havuzu -Adalar manzarası -Çocuk oyun alanları -Deniz manzarası -Fitness merkezi -Kapalı otopark -Kapalı yüzme havuzu -Market -Sauna -Asansör -Hidrofor -Jeneratör -Su Deposu -Ankastre beyaz eşya - Balkon -İntercom sistemi -merkezi ısıtma -Split klima -Deprem yönetmeliğine uygun -Radye temel -Yalıtım yönetmeliğine uygun -Yapı denetimi yapılmış -Zemin etüdü yapılmış
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1
		Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+0	45	58	6.500.000
1+1	63	74	7.950.000
2+1	69	82	8.650.000
3+1	89	112	11.350.000
4+1	125	162	15.400.000

*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

	ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)	104.278,04
	DİĞER BİLGİLER
Özellikler	Tepe İnşaat imzasıyla İstanbul Maltepe Süreyyapaşa bölgesinin Başıbüyük Mahallesi'nde yükselen projede 1+0, 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olmak üzere toplam 609 konut bulunuyor. Projede metrekare cinsinden daire büyüklükleri, 39 ile 258 metrekare arasında değişiyor.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

5.3.2. Satılık Dükkan Emsalleri

		SATILIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ
Emsal Türü	Özellikler	İlgili Kişi/Kurum Telefon	Alanı (m²)	Satış Değeri (TL)	Satışa Esas Birim Değer (TL/m²)
Emsal 1	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 650,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 75.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (544) 825 42 00	650,00	75.000.000,00	115.384,62
Emsal 2	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 250,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 29.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (216) 456 97 97	250,00	29.000.000,00	116.000,00
Emsal 3	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 380,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 45.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 257 48 42	380,00	45.000.000,00	118.421,05
Emsal 4	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 50,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 6.250.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (216) 376 42 96	50,00	6.250.000,00	125.000,00
Emsal 5	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 270,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 29.800.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (555) 623 03 21	270,00	29.800.000,00	110.370,37

Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 110.370,37 TL/m² - 125.000,00 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.

SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5
Kapalı Alan (m²)	650,00	250,00	380,00	50,00	270,00
İstenen Satış Fiyatı (TL)	75.000.000,00	29.000.000,00	45.000.000,00	6.250.000,00	29.800.000,00
İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/Ay)	115.384,62	116.000,00	118.421,05	125.000,00	110.370,37
Öngörülen Pazarlık Oranı	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Alan Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı	-5%	0%	0%	0%	0%
Marka Proje Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	0%	-5%	-5%	-5%	0%
Düzeltilmiş Birim Satış Fiyat (TL/Ay)	98.076,92	98.600,00	100.657,89	106.250,00	99.333,33
	ORTALAMA BİRİM SATIŞ DEĞER (TL/m²)				100.583,63

Bölgede yer alan satışa konu emsal dükkanlar incelenmiş olup, konu taşınmazdaki ticari alanlarla bire bir örtüşmemesi nedeni ile emsallerin konumuna, reklam kabiliyetine, büyüklüğüne, kullanım durumuna ve karma projede bulunma şerefiyesine göre uyumlaştırılarak m² satış bedeli belirlenmiş olup dükkan birim m² değeri 100.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.

5.3.3. Kiralık Dükkan Emsalleri

Emsal Türü	Özellikler	KİRALIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ İlgili Kişi/Kurum Telefon	Alanı (m²)	Kira Değeri (TL/Ay)	Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²)
Emsal 1	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 500,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 240.000,00 TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (507) 768 88 89	500,00	240.000,00	480,00
Emsal 2	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 470,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 250.000,00 TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (216) 327 76 16	470,00	250.000,00	531,91
Emsal 3	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 285,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 140.000,00 TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (216) 693 11 01	285,00	140.000,00	491,23
Emsal 4	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 60,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 27.000,00 TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 132 54 61	60,00	27.000,00	450,00
Emsal 5	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda zemin katta yer alan 320,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 150.000,00 TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (555) 623 03 21	320,00	150.000,00	468,75

Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 450,00 TL/Ay/m² - 531,91 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.

KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5
Kapalı Alan (m²)	500,00	470,00	285,00	60,00	320,00
İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay)	240.000,00	250.000,00	140.000,00	27.000,00	150.000,00
İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/m²/Ay)	480,00	531,91	491,23	450,00	468,75
Öngörülen Pazarlık Oranı	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Alan Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Marka Proje Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	5%	-5%	0%	5%	0%
Düzeltilmiş Birim Kira Fiyat (TL/m²/Ay)	456,00	452,13	442,11	427,50	421,88
ORTALAMA BİRİM KİRA DEĞER (TL/m²/Ay)

Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan kira birim m² değeri 438,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.

5.3.4. Satılık Konut Emsalleri

		SATILIK KONUT ÖRNEKLERİ
Emsal Türü	Özellikler	İlgili Kişi/Kurum Telefon	Alanı (m²)	Satış Değeri (TL)	Satışa Esas Birim Değer (TL/m²)
Emsal 1	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 11. katta yer alan 85,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tipinde mesken emlak ofisi tarafından 8.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (536) 475 59 53	85,00	8.000.000,00	94.117,65
Emsal 2	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 12. katta yer alan 80,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tipinde mesken emlak ofisi tarafından 7.500.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 255 46 36	80,00	7.500.000,00	93.750,00
Emsal 3	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 17. katta yer alan 60,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tipinde mesken emlak ofisi tarafından 5.615.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (216) 556 08 00	60,00	5.615.000,00	93.583,33
Emsal 4	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 15. katta yer alan 75,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tipinde mesken emlak ofisi tarafından 7.400.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 255 46 38	75,00	7.400.000,00	98.666,67
Emsal 5	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 5. katta yer alan 145,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken emlak ofisi tarafından 13.950.000,00 TL bedelle satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 257 48 42	145,00	13.950.000,00	96.206,90

Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık mesken nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 93.583,33 TL/m² - 98.666,67 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.

SATILIK KONUT EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5
Kapalı Alan (m²)	85,00	80,00	60,00	75,00	145,00
İstenen Satış Fiyatı (TL)	8.000.000,00	7.500.000,00	5.615.000,00	7.400.000,00	13.950.000,00
İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/Ay)	94.117,65	93.750,00	93.583,33	98.666,67	96.206,90
Öngörülen Pazarlık Oranı	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Alan Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Marka Proje Düzeltme Katsayısı	10%	10%	10%	0%	10%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Düzeltilmiş Birim Satış Fiyat (TL/Ay)	94.117,65	93.750,00	93.583,33	88.800,00	96.206,90
ORTALAMA BİRİM SATIŞ DEĞER (TL/m²)

Bölgede benzer nitelikte konut emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup konut satış birim m² değeri 93.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.

5.3.5. Şerefiyelendirme Çalışması

Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.

Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.

Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir. Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.

Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.

Satılık Konut Şerefiyelendirme Kullanılan Faktörler

Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 6 adet faktör kullanılmıştır.

• 1- Alan Aralığı
• 2- Bulunduğu Kat
• 3- Yönü
• 4- Konut Tipi
• 5- Manzara Durumu
• 6- Cephe Sayısı

Yapılan emsal araştırmaları sonucunda konut nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 74.000,00 TL/m² olarak baz alınmıştır.

Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.

Alan Aralığı	Puan	Bulunduğu Kat	Puan	Yönü	Puan	Konut Tipi	Puan	Manzara Durumu	Puan	Cephe Sayısı	Puan
200 m² den Büyük	0,0%	Bodrum veya Zemin	0,0%	B	1,0%	5+2	6,0%	Şehir Manzarası	1,0%	1	0,0%
181-200 m² arası	2,0%	1 ve 5	2,0%	KD	1,0%	4+2	5,0%	Kısmi Deniz Manzarası	6,0%	2	2,0%
161-180 m² arası	4,0%	6 ve 10	5,0%	D	2,0%	4+1	4,0%	Açık Deniz Manzarası	11,0%	3	4,0%
141-160 m² arası	5,0%	11 ve 15	9,0%	GB	3,0%	3+1	3,0%
121-140 m² arası	6,0%	16 ve 20	13,0%	K-B	3,0%	2+1	2,0%
101-120 m² arası	7,0%	20 Üzeri	16,0%	KB-KD	4,0%	1+1	1,0%
81-100 m² arası	8,0%			KB-GB	4,0%
51-80 m² arası	9,0%			B-GB	4,0%
50 m²'den Küçük	10,0%			KD-GD	4,0%
				B-K-D	5,0%
				G-B	4,0%
				KB-KD-GB	6,0%
				GB-GD	4,0%
				KD-GD-GB	6,0%
				D-G-B	7,0%

Konut nitelikli 134 adet bağımsız bölümün satış değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.

Taban Baz Birim Değer	Şerefiyelendirilmiş	Yuvarlanmış Satış	Birim Fiyat
Üzerinden Toplam Değeri	Toplam Değer	Değeri	Değeri
1.176.819.040,00	1.485.150.718,20	1.485.155.000,00	92.764,71

Dükkan Satış Değeri

Değerleme çalışmasında projede 1 adet dükkanın yer alması nedeniyle şerefiyelendirme çalışması dükkan için yapılmamıştır.

KAT BAZINDA DEĞERLEME TABLOSU
	KAT VE ALAN m²
2. BODRUM	1. BODRUM 5. BODRUM TOPLAM
68,76	62,32	49,92	181,00
	KAT BİRİM m² DEĞERİ (TL)
2. BODRUM	1. BODRUM	5. BODRUM	ORTALAMA
100.000,00	75.000,00	20.000,00	65.000,00
DEĞERLER (TL)
2. BODRUM	1. BODRUM 5. BODRUM TOPLAM
6.876.000,00	4.674.000,00	998.400,00	12.548.400,00

Mevcut Projeye göre 135 adet bağımsız bölüm için toplam satış hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı değerleme tabloları rapor ekindedir.

SATIŞ HASILAT ÖZETİ
NİTELİK	ADET	NET ALAN (m²)	BRÜT ALAN (m²)	SATILABİLİR TOPLAM ALAN (m²)	TOPLAM HASILAT DEĞERİ (TL)
KONUT (A BLOK)	86	6.204,05	9.821,16	13.054,86	929.905.000,00
KONUT (B BLOK)	48	3.420,66	6.081,80	8.000,07	555.250.000,00
DÜKKAN (A BLOK)	1	166,56	181,00	181,00	12.548.400,00
TOPLAM	135	9.791,27	16.083,96	21.235,93	1.497.703.400,00

Mevcut Projeye göre 135 adet bağımsız bölümün için oluşacak toplam satış hasılat değeri 1.497.703.400,00 TL olarak belirlenmiştir.

Vakıf GYO 99/100 Hissesi Toplam Hasılat Değeri (TL) 1.482.726.366,00

Dükkan Kira Değeri

Değerleme çalışmasında projede 1 adet dükkan yer alması nedeniyle şerefiyelendirme çalışması dükkan için yapılmamıştır.

KAT BAZINDA DEĞERLEME TABLOSU
		KAT VE ALAN m²
2. BODRUM	1. BODRUM 5. BODRUM TOPLAM
68,76	62,32	49,92	181,00
		KAT BİRİM m² DEĞERİ (TL)
2. BODRUM	1. BODRUM	5. BODRUM	ORTALAMA
438,00	328,50	87,60	284,70
DEĞERLER (TL)
2. BODRUM	1. BODRUM	5. BODRUM	TOPLAM
30.100,00	20.500,00	4.400,00	55.000,00

Mevcut Projeye göre 1 adet dükkanın kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı değerleme tabloları rapor ekindedir.

KİRA HASILAT ÖZETİ
Nitelik	Adet	Net Alan (m²)	Brüt Alan (m²)	Kiralanabilir Toplam Alan (m²)	Toplam Kira Hasılat Değeri (TL/Ay)
DÜKKAN (A BLOK)	1	166,56	181,00	181,00	55.000,00

Mevcut Projeye göre 1 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün tamamlanması durumunda oluşacak aylık kira hasılat değeri 55.000,00 TL/Ay olarak belirlenmiştir.

Vakıf GYO 99/100 Hissesi Aylık Kira Hasılat Değeri (TL) 54.450,00

5.4.Emsal Kroki

*Satılık Dükkan Kroki

*Kiralık Dükkan Kroki

*Satılık Konut Kroki

5.5.Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu gayrimenkulden dükkan için kira değerleme çalışması hesaplanmış ve aşağıda tabloda belirtilmiştir.

KİRA HASILAT ÖZETİ
Nitelik	Adet	Net Alan (m²)	Brüt Alan (m²)	Kiralanabilir Toplam Alan (m²)	Toplam Kira Hasılat Değeri (TL/Ay)
DÜKKAN (A BLOK)	1	166,56	181,00	181,00	55.000,00

Mevcut Projeye göre 1 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün tamamlanması durumunda oluşacak aylık kira hasılat değeri 55.000,00 TL/Ay olarak belirlenmiştir.

Vakıf GYO 99/100 Hissesi Aylık Kira Hasılat Değeri (TL) 54.450,00

5.6. Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ve "OBAKÖY GAYRİMENKUL GELİŞTİRME İNŞAAT YATIRIM TAAHHÜT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ" elbirliği mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulması ile oluşan satış ve kira değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.

5.7. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçilmiş projede bulunan bağımsız bölümlerin satış ve kira değerleme çalışmadır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.

5.8. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan yapı kullanma izin belgeleri alınmış bağımsız bölümlerin satış ve kira değerlemesidir.

5.9.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak bağımız bölümlerin "Ticari-Konut" kullanım amaçlı değerlendirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.

5.10. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu gayrimenkuller için kat mülkiyeti kurulmuş ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış olup bağımsız bölümlerin satış ve kira değeri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.

⁴⁶ Rapor No: VAKIF GYO-2024-39 Rapor Tarihi: 27

6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazların mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış, yapı kullanma izin belgesi alınmış olup kat mülkiyetine resen geçiş sureti ile bağımsız bölümlerin tapuya tescili yapılmıştır.

6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.

6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar konut ve dükkan vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.

6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;

• Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 15646 Ada 44 Parsel üzerinde inşa edilmiş elbirliği mülkiyeti ile 99/100 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1/100 hissesi Obaköy Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Yatırım Taahhüt Sanayi Ve Ticaret A.Ş. ait olan konut ve dükkan nitelikli taşınmazların GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmayacağı,

• Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." ibaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyünde bulunmasına bir sakınca olmayacağı,

• Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." ibaresi yer almakta olup taşınmazlar için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş ve kat mülkiyeti kurulduğu tespit edilmiştir. Konu bağımsız bölümlerin yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

⁴⁹ Rapor No: VAKIF GYO-2024-39 Rapor Tarihi: 27

7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Zümrütevler Mahallesi 15646 Ada 44 parsel üzerinde konumlu toplam 135 adet "konut ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve değerleme bu projeye istinaden yapılmıştır. Tüm bağımsız bölümler projelendirilmiş ve kat mülkiyeti kurulmuş bu projeye esas olarak tapuya tescil ettirilmiştir.

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan projede konumlu bağımsız bölümlerin bugün itibari ile kiralanması ve satışı halindeki değerleri hesaplanmıştır. Projede konumlu olan konut ve dükkan özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık ve kiralık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkullerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.

7.2. Nihai Değer Takdiri

İşbu rapor; 99/100 hissesi VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Zümrütevler Mahallesi 15646 Ada 44 parsel üzerinde bulunan 135 adet bağımsız bölümün mevcut projesine göre oluşacak pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır. Rapor içerisinde bilgileri verilen bağımsız bölümlerin mevcut projesine göre oluşan değerleri aşağıda verilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların;

Değer Açıklaması	Değer (TL)
135 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri KDV hariç	1.497.703.400,00
Bir Milyar Dört Yüz Doksan Yedi Milyon Yedi Yüz Üç Bin Dört Yüz Türk Lirası
135 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri KDV dahil	1.797.244.080,00
Bir Milyar Yedi Yüz Doksan Yedi Milyon İki Yüz Kırk Dört Bin Seksen Türk Lirası
135 Adet Bağımsız Bölümün 99/100 VAKIF GYO hissesi değeri KDV hariç	1.482.726.366,00
Bir Milyar Dört Yüz Seksen İki Milyon Yedi Yüz Yirmi Altı Bin Üç Yüz Altmış Altı Türk Lirası
135 Adet Bağımsız Bölümün 99/100 VAKIF GYO hissesi değeri KDV dahil	1.779.271.639,20
Bir Milyar Yedi Yüz Yetmiş Dokuz Milyon İki Yüz Yetmiş Bir Bin Altı Yüz Otuz Dokuz Türk Lirası

Selçuk AVLAR

Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:407552

Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892

Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572

7.3. Beyan

• ➢ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
• ➢ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
• ➢ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
• ➢ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
• ➢ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
• ➢ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
• ➢ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
• ➢ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
• ➢ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
• ➢ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• ➢ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
• ➢ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
• ➢ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

7.4.Ekler

• ✓ Taşınmaza Ait Resimler Ve Diğer Ekler (Proje, Ruhsat, İskan Vb.)
• ✓ Ruhsat Bilgileri Tablosu
• ✓ Tapu Senetleri
• ✓ Tapu Kayıt Belgeleri
• ✓ Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri ve Tecrübe Belgeleri