Regulatory Filings • Jun 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 24.06.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-6
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 25/06/2024 15:
01
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 25/06/2024 14:41
YILMAZ KÜRKCÜ
1
AHMET MERMERKAYA Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 |
|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. |
| Dökümanları Hakkında Bilgiler 10 | |
| 3.1.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 |
| 3.2. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 |
| 3.3. | Tapu Kayıtları 12 |
| 3.4. | Takyidat Bilgileri 12 |
| 3.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 12 |
| 3.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15 | |
| 3.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | |
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15 | |
| 3.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15 |
| 3.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara |
| Dair Açıklama 15 | |
| 3.10. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 15 | |
| 3.11. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | |
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi 15 | |
| 3.12. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | |
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 16 | |
| 3.13. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | |
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 16 | |
| 3.14. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16 |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 18 |
| 4.1.1. | İstanbul İli 18 |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 18 |
| 4.1.3. | Fatih İlçesi 19 |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 | |
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 23 |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 23 |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 23 |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 23 |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 23 | |
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 26 | |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 26 | |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 26 | |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 26 | |
| 5.2. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 26 | |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 27 | |
| 5.3.1. | Satılık Dükkan Emsalleri 27 | |
| 5.3.2. | Kiralık Dükkan Emsalleri 28 | |
| 5.3.3. | Satılık Büro-Ofis Emsalleri 29 | |
| 5.3.4. | Kiralık Büro-Ofis Emsalleri 30 | |
| 5.4. | Emsal Krokisi 31 | |
| 5.5. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 31 | |
| 5.6. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 32 | |
| 5.7. | Takdir Edilen Kira Değerleri 32 | |
| 5.8. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 32 | |
| 5.9. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 32 | |
| 5.10. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 33 | ||
| 5.11. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 33 | |
| 5.12. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 33 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 35 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 35 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 35 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | ||
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 | ||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 36 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 38 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 38 | |
| 7.3. | Beyan 39 | |
| 7.4. | Ekler 39 |
| Değerleme Tarihi | 19.06.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 24.06.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-6 |
| Raporun Türü | İş bu rapor Mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan İstanbul İli, Fatih İlçesi, Kirmasti Mahallesi, 2123 ada 9 parsel üzerinde yer alan 3 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği adil piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA |
| İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
|
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: 28.05.2024 Sözleşme No: GYO_2024_05 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce 09.11.2021 tarihli ve 2021_VAKIF_GYO_12 numaralı ve 26.12.2023 tarih ve 2023_VAKIF_GYO_10 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Nitelik | KDV Hariç Satış Değeri (TL) |
|---|---|
| 48.350.000,00 | |
| Kırk Sekiz Milyon Üç Yüz Elli Bin Türk Lirası | |
| 3 Adet Büro-Dükkan |
KDV Dahil Satış Değeri (TL) |
| 58.020.000,00 | |
| Elli Sekiz Milyon Yirmi Bin Türk Lirası |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-6 Rapor Tarihi: 24.06.2024
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
KURULUŞ VE
MÜŞTERIYİ TANITICI
BİLGİLER
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu; İstanbul İli, Fatih İlçesi, Kirmasti Mahallesi, 2123 ada 9 parsel üzerinde yer alan 3 adet bağımsız bölümün günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış ve kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştırr.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli Fatih İlçesi, Ali Kuşçu Mahallesi, Macar Kardeşler Caddesi, No: 42, tapuya göre İstanbul İli, Fatih İlçesi, Kirmasti Mahallesi, 2123 ada 9 Parselde yer alan 3 adet ofis nitelikli taşınmazlardır. Taşınmazlar; Fatih ilçe merkezinde yer almaktadır. Söz konusu bölge; zemin katlarda ticaret alanı (Dükkan, ofis vb.), üst katlarda konut ve ofis olarak talep görmekte olup gayrimenkul fiyatları açısından Fatih ortalamasının üstünde yüksek seviyeli bir bölgedir. Taşınmaza yakın konumda Fatih Cami, Fatih İmam Hatip Ortaokulu, Fatih Anıt Parkı gibi röper noktalar yer almaktadır. Ulaşım; Belediye Otobüsleri gibi toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Taşınmaza ulaşım için Atatürk Bulvarı üzerinden kuzeydoğu istikametinde giderken sola Macar Kardeşler Caddesine dönülür. Yaklaşık 390 m ilerlendikten taşınmaza ulaşılır.
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu ana taşınmaz 124,00 m² yüzölçümlü düz bir topografik yapıya sahip arsa üzerine bitişik nizam halinde inşa edilmiştir. Ana taşınmaz; bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kattan oluşmaktadır. Binanın bodrum, zemin 1 ve 2. Katı banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Ana taşınmaz üzerinde toplam 3 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Bina girişi Macar Kardeşler Caddesi üzerinden batı cepheden ve zemin kattan sağlanmaktadır. Yapının tüm cepheleri sıva üzeri akrilik esaslı boyalıdır. Binada asansör bulunmamaktadır.
Bodrum Kat; Mimari projesinde brüt 113 m² (Kat inşaat alanı 124 m2) kulanım alanlı olup, kazan dairesi, 2 adet depo, 2 adet kasa dairesi, 2 adet wc bölümlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplı, duvarlar saten boyalıdır. Bankaya ait kasa odalarına güvenlik sebebiyle girilememiştir, ancak hacimsel olarak kullanım alanı projesi ile uyumludur. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
Zemin Kat; Mimari projesinde 113 m² (kat inşaat alanı 124 m2) kulanım alanlı olup, 2 adet ofis, depo, müşteri holü, müşteri holü, giriş bölümlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavan spot aydınlatmalı asma tavandır. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
Normal Kat; Mimari projesinde 119 m² (Kat inşaat alanı 130 m2) kulanım alanlı olup, 2 adet ofis, mutfak, arşiv bölümlerinden oluşmaktadır Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavan spot aydınlatmalı asma tavandır. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
Normal Kat; Mimari projesinde 119 m² (Kat inşaat alanı 130 m2) kulanım alanlı olup, 2 adet ofis, teknik alan, arşiv bölümlerinden oluşmaktadır Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavan spot aydınlatmalı asma tavandır. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
| İli | İSTANBUL | Blok No | - |
|---|---|---|---|
| İlçesi | FATİH | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | KİRMASTİ | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği | Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Tablo |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | 4 KATLI BETONARME İŞYERİ |
Sahife No | Tablo |
| Pafta | Edinme Tarihi | Tablo | |
| Ada | 2123 | Edinme Yevmiye No | Tablo |
| Parsel | 9 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 124,00 m² | Hisse Pay | Tablo |
| VAKIF GAYRİMENKUL | |||
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | Tablo |
| BB No |
BB Niteliği |
Kat No | Arsa Payı | Hisse Pay/Payda |
Cilt No | Sayfa No |
Tapu Tarihi | Yevmiye No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ofis | 1.Bodrum Kat + Zemin Kat |
24800/50874 | 1/1 | 15 | 1473 | 20.04.2021 | 14045 |
| 2 | Ofis | 1.Kat | 13000/50874 | 1/1 | 15 | 1474 | 20.04.2021 | 14045 |
| 3 | Ofis | 2.Kat | 13074/50874 | 1/1 | 15 | 1475 | 20.04.2021 | 14045 |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili müşteri tarafından 29.05.2024, tarihli temin edilmiş olunan tapu kayıt belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
-Yönetim Planı : 07/04/2021 (20.04.2021 tarih, 14045 yevmiye) -Diğer (Konusu: Cins değişikliği iskan harcı kesilmiştir.) Tarih: 02/04/2021 Sayı: E.293591 (02.04.2021 tarih, 11946 yevmiye)
-Herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.
-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.
-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.
Yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazlara ait bila tarih bila sayılı mimari proje incelenmiştir. İlgili onaylı mimari projesinden değerlemesi yapılan taşınmazların bağımsız bölüm yeri ve alanı tespit edilmiştir. Yasal değerleme tespit edilen ve raporda belirtilen alana göre yapılmıştır.
Fatih İlçe Belediyesi'nde yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerleme konusu taşınmazların yer aldığı binaya ait 15.09.2000 tarih ve 2-41-2000 sayılı yeni yapı ruhsatı belgesi bulunmaktadır. Ruhsat toplam 508,74 m² inşaat alanı için verilmiştir.
Fatih İlçe Belediyesi'nde yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerleme konusu taşınmazların yer aldığı binaya ait 12.06.2001 tarih ve 3461 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin Belgesi toplam 508,74 m² inşaat alanı için verilmiştir.
Yapılan incelemelerde taşınmazların projesi ile uyumlu olduğu ve yeniden ruhsat almasına sebep olabilecek bir değişiklik yapılmadığı tespit edilmiştir.
Fatih Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde tarafımıza verilen 16.11.2023 tarihli yazılı imar durumuna göre; taşınmazların bulunduğu parselin İstanbul IV Numaralı, İstanbul I Numaralı Yenileme Alanları, İstanbul II Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 04.10.2012 tarihinde onaylanan, Fatih İlçesi (Tarihi Yarımada) Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nda 3. Derece Koruma Bölgesi'nde 3. Derecede Ticaret Alanı'nda kalmaktadır. 3. Derece Koruma Bölgesi'nde kalan kısmı Hmax:12,50 m.'dir. Değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı parsel Vezneciler-Sultangazi Metro güzergahında kaldığından uygulama aşamasında İBB Raylı Sistemler Daire Başkanlığı'ndan görüş alınması gerektiği bilgisi alınmıştır.
.06.2024
Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar için tapu kütüğü incelenmiş olup taşınmazların bulunduğu parsel daha önce ana taşınmaz niteliğinde iken. 2123 ada 9 parsel nolu taşınmaz 02.04.2021 tarihinde kat irtifakı kurulmak suretiyle 3 adet bağımsız bölüm haline geldiği, ayrıca 20.04.2021 tarih 14045 yevmiye no ile tüm bağımsız bölümler kat mülkiyetine geçtiği tespit edilmiştir. Kat mülkiyeti sonrasında ana taşınmaz mülkiyeti bağımsız bölümler üzerine tescil edilmiş olup herhangi bir mülkiyet değişimi olmamıştır.
Fatih Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde 29.04.2021 tarihinde yapılan incelemelere göre; taşınmazların bulunduğu parselin İstanbul IV Numaralı, İstanbul I Numaralı Yenileme Alanları, İstanbul II Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 04.10.2012 tarihinde onaylanan, Fatih İlçesi (Tarihi Yarımada) Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nda 3. Derece Koruma Bölgesi'nde 3. Derecede Ticaret Alanı'nda kalmaktadır. 3. Derece Koruma Bölgesi'nde kalan kısmı Hmax:12,50 m.'dir. Değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı parsel Vezneciler-Sultangazi Metro güzergahında kaldığından uygulama aşamasında İBB Raylı Sistemler Daire Başkanlığı'ndan görüş alınması gerektiği bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
Taşınmaz için yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler gibi herhangi bir sözleşme mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmazlar için mevcut projeye göre mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları alınmış ve kat irtifakı kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescili yapılmıştır. Taşınmazların bulunduğu binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olup, kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanmıştır.
3.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 4708 sayı ve 29.06.2001 tarihli "Yapı Denetim Kanunu'ndan" önce inşa edilmiş olması sebebi bu kanun kapsamında değildir. nn
3.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Taşınmazların değerinin belirlenmesinde 1.yöntem olarak Pazar Yaklaşımı yöntemi, 2.yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemde de yasal izinleri alınmış mevcut mimari projeye istinaden değerleme yapılmıştır. Bulunan değerler tamamen mevcut projeye ilişkin olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.1.1. İstanbul İli
Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde
belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-6 Rapor Tarihi: 24.06.2024
Fatih, tarihi yarımada (Suriçi) denen ve İstanbul şehrinin kurulup geliştiği bölgenin tamamını kaplayan ve valilik, büyükşehir belediye başkanlığı, emniyet müdürlüğü ve şehrin vergi dairesi gibi kurumların yer alıyor olmasıyla İstanbul'un merkezi sayılan ilçedir. Güneybatıdan Zeytinburnu, kuzeybatıdan Eyüpsultan ilçeleri ile kuzeyden Haliç, doğudan İstanbul Boğazı ve güneyden Marmara Denizi ile çevrilidir. Fatih İlçesi, 1928'den 2008'e kadar Eminönü'yle beraber tarihî yarımadadaki iki ilçeden biri
olmuştur. 2008'de Eminönü ilçesinin varlığının bir kere daha ortadan kaldırılıp tarihinde olduğu gibi yeniden Fatih ilçesine katılmasından beri tekrar tüm tarihî yarımada üzerindeki tek ilçe hâline gelmiştir. Kırsal yerleşimi olmayan ve 15,62 km²'lik (1562 hektar) bir alanı kaplayan Fatih İlçesi 57 mahalleden oluşmaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir.
Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır.
Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir. Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir.
2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır.
Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır.
İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12
aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir.
Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır.
Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
2023 yılı hem dünya genelinde hem de Türkiye'de ekonomik durgunluğun yaşandığı bir yıl olmuştur. 6 Şubat'ta Türkiye Ç3'nin doğu illerini sarsan deprem felaketi, Türkiye'nin deprem riskine maruz bir ülke olmasıyla ilgili yapı arzı üzerine çeşitli tartışmaları beraberinde getirdi. Özellikle ticari gayrimenkullerde, deprem dayanıklılık raporları, zemin ve temel etüt raporları, kullanıcılar ve yatırımcılar tarafından öncelikli talepler arasına girdiği görülmüştür. Bu gelişmelerin ardından, Mayıs ayında gerçekleşen Türkiye Genel Seçimleri sonrasında uygulanan sıkı para politikasıyla derinleşen finansman bulma zorluğu, yeni ofis arzına yönelik yatırım taleplerindeki baskıyı daha da artırmıştır.
Bununla birlikte, enflasyon ve döviz kuru dalgalanmalarının devam etmesi birincil kiralarda ₺ ve ABD\$ bazında artışın devam etmesine neden olmuştur. Firmaların ofislere dönüş eğiliminin sürmesi, A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı (MİA) bölgesine olan talebin artışı gibi sebeplerin sonucunda doluluk oranları son dokuz yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Özellikle Levent bölgesinde dolar bazında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %8.6 oranında artış kaydedilmiştir. Bu durumda canlı kalan talep ve kısıtlı olan arz neticesinde birincil kiralar dolar bazında yukarı yönlü hareketine devam etmiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin (İFM) belirli bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7,14 milyon m² olarak kaydedilmiştir. 2023 yılında toplamda 315.473 m² işlem gerçekleşerek, 2022'ye kıyasla %40 oranında azalma olduğu kaydedilmiştir. Ayrıca toplam kiralama işlemlerinin %32'si ilk yarıda gerçekleşirken, %68'i ikinci yarıda gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, yıl genelinde metrekare bazında kiralama anlaşmalarının %34'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla aynı oranda işlem gerçekleştiği görülmüştür. Yılın dördüncü çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri ise toplamda 92.320 m²'dir. Bir önceki yılın dördüncü çeyreğine kıyasla bakıldığında ise %44 oranında azalma kaydedilmiştir. Ayrıca son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin %82'si yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Yenileme işlemlerinde ise önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %48'lik düşüş yaşanmıştır.
2023 yılında gerçekleşen başlıca yeni kiralama işlemleri arasında ise Mavi Jeans (4.Ç, 12.360 m², Skyland), Demirören Medya (4.Ç, 21.000 m², Maslak Square B-C Blok), Met-Gün İnşaat (3.Ç, 14.010 m², Doğuş HQ), Humanis Sağlık (3.Ç, 3.840 m², Maslak Link), ACN Türk (4.Ç, 3.850 m², Quasar), Amadeus (1.Ç, 3.800 m², Torun Center), Sahibinden (2.Ç, 3.315 m², Yılmaz Plaza), Huawei (3.Ç, 3300 m², Yılmaz Plaza 2), Boeing (2.Ç, 3,233 m², Teknopark İstanbul) ve GE Aviaton (4.Ç, 3.884 m², Maya Anatolium) bulunmaktadır. Ayrıca, pandemi sonrası artan ofis talebiyle birlikte boşluk oranları %12,14'e gerileyerek %10,6 ile son 10 yılın en düşük seviyesi olan 2013 yılı oranlarına yaklaştı.
2023 yılında büyük çaplı ofis yatırım işlemi gerçekleşmemişken orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
Nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları düşmeye devam etmektedir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı geçen yıl %10'larda seyrederken, 2023 yılının son çeyreğinde %7.43'e kadar gerilemiştir. Diğer taraftan depreme dayanıklı olmayan binaların boşaltılması ve ofislerden farklı tip binalara dönülmesi piyasadaki arz sıkıntısını artırmaktadır.
Bu durumda doluluk oranlarındaki artış ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD\$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla yaklaşık %8.6'lık bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve doluluk oranlarındaki artışın devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu ana taşınmaz 124,00 m² yüzölçümlü düz bir topografik yapıya sahip arsa üzerine bitişik nizam halinde inşa edilmiştir. Ana taşınmaz; bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kattan oluşmaktadır. Binanın bodrum, zemin 1 ve 2. Katı banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Ana taşınmaz üzerinde toplam 3 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Bina girişi Macar Kardeşler Caddesi üzerinden batı cepheden ve zemin kattan sağlanmaktadır. Yapının tüm cepheleri sıva üzeri akrilik esaslı boyalıdır. Binada asansör bulunmamaktadır.
Bodrum Kat; Mimari projesinde brüt 113 m² (Kat inşaat alanı 124 m2) kulanım alanlı olup, kazan dairesi, 2 adet depo, 2 adet kasa dairesi, 2 adet wc bölümlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplı, duvarlar saten boyalıdır. Bankaya ait kasa odalarına güvenlik sebebiyle girilememiştir, ancak hacimsel olarak kullanım alanı projesi ile uyumludur. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
Zemin Kat; Mimari projesinde 113 m² (kat inşaat alanı 124 m2) kulanım alanlı olup, 2 adet ofis, depo, müşteri holü, müşteri holü, giriş bölümlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavan spot aydınlatmalı asma tavandır. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
1. Normal Kat; Mimari projesinde 119 m² (Kat inşaat alanı 130 m2) kulanım alanlı olup, 2 adet ofis, mutfak, arşiv bölümlerinden oluşmaktadır Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavan spot aydınlatmalı asma tavandır. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
2. Normal Kat; Mimari projesinde 119 m² (Kat inşaat alanı 130 m2) kulanım alanlı olup, 2 adet ofis, teknik alan, arşiv bölümlerinden oluşmaktadır Taşınmazın mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. Taşınmazda zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavan spot aydınlatmalı asma tavandır. Mahallinde katta 'VakıfBank Fatih Şubesi' bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz mimari projesine uygun inşa edilmiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 1, 2 ve 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı ve direk gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemden elde edilen değerler uyumlaştırılarak taşınmazların nihai değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan ve büro-ofis nitelikli olup yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.
| SATILIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) | Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
|||
| Emsal 1 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 120,00 m² beyan edilen dükkan, 26.500.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (535) 928 05 20 |
120,00 | 26.500.000 | 220.833 | |||
| Emsal 2 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 125,00 m² beyan edilen dükkan, 26.500.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (532) 441 91 15 |
125,00 | 26.500.000 | 212.000 | |||
| Emsal 3 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 300,00 m² beyan edilen dükkan, 64.500.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (532) 594 79 44 |
300,00 | 64.500.000 | 215.000 | |||
| Emsal 4 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 90,00 m² beyan edilen dükkan, 19.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (555) 968 09 19 |
90,00 | 19.000.000 | 211.111 | |||
| Emsal 5 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 150,00 m² beyan edilen dükkan, 29.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (533) 616 95 55 |
150,00 | 29.000.000 | 193.333 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 193.333 TL/m² – 220.833 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 120,00 | 125,00 | 300,00 | 90,00 | 150,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 26.500.000,00 | 26.500.000,00 | 64.500.000,00 | 19.000.000,00 | 29.000.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 220.833,33 | 212.000,00 | 215.000,00 | 211.111,11 | 193.333,33 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -5% | -10% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Kat Şerefiye Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 198.750,00 | 201.400,00 | 193.500,00 | 200.555,56 | 193.333,33 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların satılık dükkan birim m² değeri 197.507,78-TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) | Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
|||
| Emsal 1 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 18,00 m² beyan edilen dükkan, 20.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (533) 166 32 84 |
18,00 | 20.000 | 1.111,11 | |||
| Emsal 2 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 45,00 m² beyan edilen dükkan, 45.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (533) 590 30 30 |
45,00 | 45.000 | 1.000,00 | |||
| Emsal 3 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 40,00 m² beyan edilen dükkan, 45.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (532) 550 66 17 |
40,00 | 45.000 | 1.125,00 | |||
| Emsal 4 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 400,00 m² beyan edilen dükkan, 500.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (532) 266 52 54 |
400,00 | 500.000 | 1.250,00 | |||
| Emsal 5 | Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, Cadde üzerinde, Zemin katta, 500,00 m² beyan edilen dükkan, 500.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur. |
Emlak Ofisi 0 (532) 218 49 92 |
500,00 | 500.000 | 1.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli kiralık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 1.000 TL/Ay/m² – 1.250 TL/Ay/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 18,00 | 45,00 | 40,00 | 400,00 | 500,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 20.000,00 | 45.000,00 | 45.000,00 | 500.000,00 | 500.000,00 | |||
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 1.111,11 | 1.000,00 | 1.125,00 | 1.250,00 | 1.000,00 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -5% | -10% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Kat Şerefiye Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Ay/m²) | 1.000,00 | 950,00 | 1.012,50 | 1.187,50 | 1.000,00 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların kiralık dükkan birim m² değeri 1.030,00-TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| SATILIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) | Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
|||
| Emsal 1 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 1. katında yer alan, yeni binada, 40,00 m² olarak beyan edilen, 1+0 tip Büro - Ofis için pazarlığa açık 3.100.000 TL talep edildiği bilgisi alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (542) 352 42 44 |
40,00 | 3.100.000 | 77.500,00 | |||
| Emsal 2 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 1. katında yer alan, 30 yıllık binada, 38,00 m² olarak beyan edilen, 1+0 tip Büro - Ofis için pazarlığa açık 3.150.000 TL talep edildiği bilgisi alınmıştır. |
Sahibinden 0 (537) 329 92 92 |
38,00 | 3.150.000 | 82.894,74 | |||
| Emsal 3 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 3. katında yer alan, +30 yıllık binada, 160,00 m² olarak beyan edilen, 2+1 tip Büro - Ofis için pazarlığa açık 13.000.000 TL talep edildiği bilgisi alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (533) 494 36 78 |
160,00 | 13.000.000 | 81.250,00 | |||
| Emsal 4 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 4. katında yer alan, +30 yıllık binada, 80,00 m² olarak beyan edilen, 1+1 tip Büro - Ofis için pazarlığa açık 6.250.000 TL talep edildiği bilgisi alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (541) 351 43 51 |
80,00 | 6.250.000 | 78.125,00 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların büro-ofis fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık büro-ofis nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 77.500 TL/m² – 82.894,74 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| BÜRO-OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 40,00 | 38,00 | 160,00 | 80,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 3.100.000,00 | 3.150.000,00 | 13.000.000,00 | 6.250.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 77.500,00 | 82.894,74 | 81.250,00 | 78.125,00 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Kat Şerefiye Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 5% | 0% | 0% | 5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 77.500,00 | 78.750,00 | 77.187,50 | 78.125,00 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların satılık büro-ofis birim m² değeri 77.890,63-TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) | Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
|||
| Emsal 1 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 3 katında yer alan, +30 yıllık binada, 100,00 m² olarak beyan edilen, 2+1 tip Büro - Ofis için 27.000 TL bedelle emlak ofisinden kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 266 52 54 |
100,00 | 27.000 | 270,00 | |||
| Emsal 2 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 3 katında yer alan, +30 yıllık binada, 100,00 m² olarak beyan edilen, 2+1 tip Büro - Ofis için 30.000 TL bedelle emlak ofisinden kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 441 91 15 |
100,00 | 30.000 | 300,00 | |||
| Emsal 3 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 3 katında yer alan, +20 yıllık binada, 60,00 m² olarak beyan edilen, 2+1 tip Büro - Ofis için 20.000 TL bedelle emlak ofisinden kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (536) 558 50 40 |
60,00 | 20.000 | 333,33 | |||
| Emsal 4 | Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikte binanın 3 katında yer alan, +30 yıllık binada, 90,00 m² olarak beyan edilen, 2+1 tip Büro - Ofis için 27.500 TL bedelle emlak ofisinden kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 179 80 88 |
90,00 | 27.500 | 305,56 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların büro-ofis fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli kiralık büro-ofis nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 270,00 TL/Ay/m² – 333,33 TL/Ay/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| BÜRO-OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 100,00 | 100,00 | 60,00 | 90,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 27.000,00 | 30.000,00 | 20.000,00 | 27.500,00 | |||
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 270,00 | 300,00 | 333,33 | 305,56 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -5% | -10% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Kat Şerefiye Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Ay/m²) | 243,00 | 285,00 | 300,00 | 290,28 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların kiralık büro-ofis birim m² değeri 279,57 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Yeterli emsal bulunduğunda Pazar yaklaşımı gayrimenkuller için güvenilir bir değerleme yaklaşımıdır. Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 193.333 TL/m² – 220.833 TL/m² ofis nitelikli taşınmazların 77.500 TL/m² – 82.894,74 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir. Değerleme işleminde bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenerek birim değer takdir edilmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede hemen hemen tüm taşınmazlar tapu kütüklerinde mesken ya da ofis nitelikli olmasına rağmen günümüzde tapu niteliklerini tamamen kaybetmiş olup işyeri olarak kullanılmaktadırlar ve güncel imar planlarında da ticaret alanı lejantında yer almaktadırlar. Bu durumda taşınmazların işyeri-dükkan olarak oluşmuş piyasa değerleri dikkate alınmıştır
| B.B. No |
Nitelik | B.B. Kat |
B.B. Kat Alanı |
Kat Alanı Birim Değeri (TL/m²) |
Toplam Değer (TL) |
Toplam Yuvarlanmış Değer (TL) |
Nihai Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum | 124,00 | 39.501,56 | 4.898.192,89 | 4.900.000,00 | |||
| 1 Ofis |
Zemin | 124,00 | 197.507,78 | 24.490.964,44 | 24.490.000,00 | 29.390.000,00 | |
| 2 | Ofis | 1.Kat | 130,00 | 77.890,63 | 10.125.781,25 | 10.125.000,00 | 10.125.000,00 |
| 3 | Ofis | 2.Kat | 130,00 | 77.890,63 | 10.125.781,25 | 10.125.000,00 | 10.125.000,00 |
| GENEL TOPLAMLAR | 508,00 | 49.640.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan incelemeler sonucunda benzer nitelikteki zemin kat işyeri-dükkan birim kira 1.000 TL/Ay/m² – 1.250 TL/Ay/m² aralığında olduğu ve ofis kira değerlerinin 270,00 TL/Ay/m² – 333,33 TL/Ay/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir. Yapılan tespitler sonucunda değerleme konusu 1 no.lu taşınmazın zemin kat birim kira değeri 1.030 TL/Ay/m², bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenerek birim değeri 206,00 TL/Ay/m², 1.kat ofisin birim kira değeri 279,57 TL/Ay/m², 2. Kat ofisin birim kira değeri 279,57 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
Satılık ve kiralık verilerin yanında bölge emlak ofisleriyle görüşmeler yapılmış ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgede taşınmazlar ile benzer özellik gösteren dükkan nitelikli taşınmazların geri dönüş sürelerinin 17 yıl olduğu yönünde görüşler alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda taşınmazlar için kapitalizasyon oranı %5,75 baz alınmıştır.
| B.B. NO |
Niteliği | B.B. Kat |
Kat Alanı (m²) |
Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Aylık Yuvarlanmış Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Kapt. Oranı % |
Net Bugünkü Değer TL |
Nihai Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum | 124,00 | 206,00 | 25.544,00 | 25.500 | 306.000 | 5,75% | 5.321.739 | |||
| 1 | Ofis | Zemin | 124,00 | 1.030,00 | 127.720,00 | 127.500 | 1.530.000 | 5,75% | 26.608.696 | 31.930.000,00 |
| 2 | Ofis | 1.Kat | 130,00 | 279,57 | 36.344,03 | 36.500 | 438.000 | 5,75% | 7.617.391 | 7.615.000,00 |
| 3 | Ofis | 2.Kat | 130,00 | 279,57 | 36.344,03 | 36.500 | 438.000 | 5,75% | 7.617.391 | 7.615.000,00 |
| TOPLAMLAR | 508,00 | 226.000,00 | 2.712.000,00 | 47.165.217,39 | 47.160.000,00 |
Değerleme konusu gayrimenkul mahallinde boş arsa vasfında olduğu için "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.
| B.B. NO | Niteliği | B.B. Kat | Kat Alanı (m²) | Birim Kira Değeri (TL/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Ofis |
Bodrum | 124,00 | 206,00 | 25.500,00 | 306.000,00 | |
| Zemin | 124,00 | 1.030,00 | 127.500,00 | 1.530.000,00 | ||
| 2 | Ofis | 1.Kat | 130,00 | 279,57 | 36.500,00 | 438.000,00 |
| 3 | Ofis | 2.Kat | 130,00 | 279,57 | 36.500,00 | 438.000,00 |
| TOPLAMLAR | 508,00 | 226.000,00 | 2.712.000,00 |
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp, yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede bulunan bağımsız bölümün değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak taşınmazın "Ticari" kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Tapuda ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız bölüm tescili söz konusu olduğundan her bağımsız bölümün uyumlaştırma sonrası nihai değeri takdir edilmiştir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
ANALIZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ
6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemden elde edilen değerler uyumlaştırılarak taşınmazların nihai değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| B.B. No | Nitelik | Pazar Yaklaşımına Göre Değer (TL) |
Gelir Yöntemine Göre Değer (TL) |
Uyumlaştırılmış Nihai Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Ofis | 29.390.000,00 | 31.930.000,00 | 30.650.000,00 |
| 2 | Ofis | 10.125.000,00 | 7.615.000,00 | 8.850.000,00 |
| 3 | Ofis | 10.125.000,00 | 7.615.000,00 | 8.850.000,00 |
| GENEL TOPLAMLAR | 49.640.000,00 | 47.160.000,00 | 48.350.000,00 |
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Taşınmazın mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış taşınmaz cins değişikliği yapılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam olup, Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmış olup yasal süreç tamamlanmıştır.
6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar dükkân ve ofis vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar Resmi Gazete' de yayımlan 28.05.2013 tarih ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin b) bendinde belirtildiği üzere "(Değişik: RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmekte olup, konu taşınmazın yasal belgelerinin olduğu anlaşıldığı üzere GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı,
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
SONUÇ
Değerlemesi yapılan taşınmazlar için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış yapı kayıt belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilerek tüm yasal gereklilikler tamamlanmıştır. Ticaret fonksiyonlu olan bir bölgede kurumsal kiracılara hitap eden Ofis - Dükkan olarak ihtiyaçlara cevap verebilecek şekilde inşa edilmiştir. Yapının malzeme iyi seviyededir. Ticari olarak merkezi bir konumda olduğundan kiralanabilir ve satılabilir özelliktedir.
Mülkiyetleri VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Fatih İlçesi, Kirmasti Mahallesi, 2123 ada, 9 no.lu parsel üzerinde bulunan 3 adet bağımsız bölümün yasal ve mevcut durum değerleri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.