07.05.2021 ⁰⁷ Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 27.06.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-8

Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 27/06/2024 14:

*GİZLİDİR

Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 27/06/2024 14:12

YILMAZ KÜRKCÜ

Rapor No: VAKIF GYO-2024-8 Rapor Tarihi: 27.06.2024

Rapor Tarihi: 27

1.1. İçindekiler

1.1.	İçindekiler 3
1.2.	Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5
2.1.	Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8
2.4.	İşin Kapsamı 8
3.1.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb.
	Dökümanları Hakkında Bilgiler 10
3.2.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10
3.3.	Ana Gayrimenkullerin Tanımı 11
3.4.	Ana Gayrimenkullerin Tanımı 14
3.5.	Tapu Kayıtları 16
3.6.	Takyidat Bilgileri 17
3.7.	Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 17
3.8.	Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir
	Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 19
3.9.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve
	Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen
	Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 19
3.10.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 19
3.11.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara
	Dair Açıklama 19
3.12.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri,
	Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 19
3.13.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına,


	Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin
	Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup
	Olmadığı Hakkında Bilgi 20
3.14.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi
	Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve
	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 20
3.15.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve
	Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin
3.16.	Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 21 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 21

4.1.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 23
4.1.1. 4.1.2.	İstanbul İli 23 Nüfus ve Demografik Yapı 23
4.1.3.	Kadıköy İlçesi 24

4.2.	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak
	Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 25
4.3.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30
4.3.1.	Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 30
4.3.2. 4.4.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 30 Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 30
4.5.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı

4.6.	Durumlara İlişkin Bilgiler 32 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi

4.7.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya
	Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı
	Kullanıldığı Hakkında Bilgi 33
5.1.	Güncel Değerleme Teknikleri 35
5.2.	Maliyet Yöntemi 35
5.3.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 35
5.4.	Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 35
5.5.	Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 35
5.6.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 36
5.6.1.	Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri 36
5.6.2.	Satılık Konut Emsalleri 48
5.6.3.	Taşınmazın Mevcut Durum Değeri 49
5.6.4.	Emsal Krokisi 50
5.6.5.	Şerefiyelendirme Çalışması 50
5.7.	Takdir Edilen Kira Değerleri 51
5.8.	Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 52
5.9.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 52
5.10.	Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan
	Sonuçlar 52
5.11.	En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 52
5.12.	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 52
6.1.	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen
	Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 54
6.2.	Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 54
6.3.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve
	Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 54
6.4.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan
	Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç,
	Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 54
6.5.	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
	Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 54
6.6.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden
	Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 54
6.7.	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup
	Olmadığı Hakkında Görüş 55
7.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 57
7.2.	Nihai Değer Takdiri 57
7.3.	Beyan 58
7.4.	Ekler 58

1.2.		Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri
------	--	---------------------------------------------	--

Değerleme Tarihi	24.06.2024
Rapor Tarihi	27.06.2024
Rapor No	VAKIF GYO-2024-8
Raporun Türü	İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi'nde 3412 ada 3 parselde kayıtlı arsa üzerinde inşai faaliyetleri devam eden ve kat irtifakı tesis edilmiş Transform Fikirtepe projesi bünyesindeki 2.729 m² brüt alanlı 30 adet Bağımsız Bölüm (Bağımsız Bölüm bazlı Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Kira Değeri)
Raporu Talep Eden	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Hazırlayan Şirket	ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler	Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler	Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası	Sözleşme Tarihi: 28.05.2024 Sözleşme No: GYO_2024_04
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama	Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler	Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 29.12.2021 tarihinde VAKIF_GYO_2021_17 numaralı ve 28.12.2023 tarihinde 2023_VAKIF_GYO_14 numaralı raporlar bulunmaktadır.

Taşınmazların 27.06.2024 Tarihli Özet Değerleri

Değer Açıklaması	Değer (TL)
Bağımsız Bölümlerin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri KDV hariç (30 adet bağımsız bölüm)	183.320.000
Yüz Seksen Üç Milyon Üç Yüz Yirmi Bin Türk Lirası
Bağımsız Bölümlerin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri KDV dahil (30 adet bağımsız bölüm)	185.153.200
Yüz Seksen Beş Milyon Yüz Elli Üç Bin İki Yüz Türk Lirası
Taşınmazların Mevcut Durum Değeri KDV hariç (30 adet bağımsız bölüm)	163.247.750
Yüz Altmış Üç Milyon İki Yüz Kırk Yedi Bin Yedi Yüz Elli Türk Lirası
Taşınmazların Mevcut Durum Değeri KDV dahil (30 adet bağımsız bölüm)	164.880.228
On Milyar Altı Yüz Seksen Milyon Dört Yüz Yirmi Bin TL

Rapor No: VAKIF GYO-2024-8 Rapor Tarihi: 27.06.2024

Rapor Tarihi: 27

2.1. Kuruluşun Unvanı ve Adresi

Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.

2.4. İşin Kapsamı

İstanbul, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3412 Ada 3 Parselde kayıtlı kat mülkiyeti tesis edilmiş Transform Fikirtepe Projesi; ~2.140 m² brüt satış alanlı 30 adet konut nitelikli Bağımsız Bölümleri (Bağımsız Bölüm bazlı Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Kira Değeri) günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış ve kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.

Rapor Tarihi: 27

3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler

3.2. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu

Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi, Yumurtacı Abdi Bey Caddesi Transform Fikirtepe projesinde konumludur. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu projeye ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan D100 (E5) Otoyolu üzerinden Güneydoğu yönünde ilerlenirken sağ tarafta konu taşınmazların bulunduğu Projeye ulaşılır. Ulaşım; Metro – Metrobüs – Otobüs gibi toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde konut ve kısmen ticari fonksiyonlu yapılaşma bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölge karma yapıda bir yerleşim alanı olup, bölgede konut olarak kullanılan site nizamı meskûn yapılar ve değerleme konusu taşınmazlar gibi yapımı devam eden karma projeler bulunmaktadır. Kadıköy İlçesi; Kuzeyinde Üsküdar, Doğusunda Ataşehir, Güneydoğusunda Maltepe ilçelerine komşudur.

Söz konusu taşınmazların bulunduğu bölge ile yakın çevresinde, çok sayıda benzer nitelikte bitmiş veya yapımı devam eden karma ve konut projesi yer almaktadır. Ayrıca, Akasya AVM, İstanbul Medeniyet Üniversitesi, Ahmet Sani Gezici Anadolu Lisesi, Fenerbahçe Fikirtepe Tesisleri, Göztepe Metro İstasyonu gibi bölgeyi belirleyen yapılar bulunmaktadır. Taşınmazların etrafında büyük konut projelerinin yanı sıra alt-orta gelir grubunun ikame ettiği konut dokusu da bulunmaktadır. Bölgenin yol, su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon altyapı çalışmalar tamamlanmıştır.

*GİZLİDİR

3.3. Ana Gayrimenkullerin Tanımı

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı Transform Fikirtepe 7.813,31 m² yüzölçümlü düz bir topografik yapıya sahip arsa üzerine ayrık nizam halinde betonarme karkas tarzında 2 parsel üzerinde toplam 4 adet bloktan oluşmakta olup 3412 ada 4 parsel üzerinde; A ve B bloklar, 3412 ada 3 parsel üzerinde ise; C ve D bloklar yer almaktadır. Toplamda 4 bloktan oluşan Transform Fikirtepe projesinde; 850 adet mesken, 230 adet home ofis ve 12 ticari üniteyle beraber toplam 1080 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Transform Fikirtepe Projesi'nde, 2'si açık 2'si açılır kapanır nitelikte olmak üzere 4 adet yüzme havuzu, çocuk yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, fitness salonu, voleybol, basketbol, futbol sahaları, tenis kortu, sauna, hamam ve buhar odası. 24 saat güvenlik, çok amaçlı sosyal tesis alanı, yürüyüş alanları ve özel peyzaj düzenlemesi gibi sosyal donatı alanları yer almaktadır. Her blokta 4 yolcu ve 1 servis olmak üzere 5'erden toplam 20 adet asansör bulunmaktadır. Bağımsız Bölüm tipleri, 43 metrekareden başlayıp 271 metrekareye varan boyutlarla, 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak farklı tasarımlarla sunuluyor. Tamamlanmamış proje olan Transform Fikirtepe oturuma başlanmamıştır.

C BLOK; mimari projesine göre ve mahallinde 6 bodrum + zemin + 23 normal kat olmak üzere 30 kattan oluşmaktadır. 3., 4., 5. Ve 6. Bodrum katlarda bloğa ait kapalı otopark, 2. Bodrum katta ticari üniteler bulunur iken 1. Bodrum kat itibariyle konut nitelikli üniteler başlamakta olup zemin kat ile beraber 23 normal kat dahil toplam 25 katın konut kullanımına ayrıldığı tespit edilmiştir. Blok girişi, 1. Bodrum kattan sağlanmakta olup 5 adet ofis-işyeri ve 247 adet konut olmak üzere toplam 252 adet bağımsız birim bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazlar C Blokta 13, 14 ve 15. Katlarda bulunan 30 adet mesken nitelikli taşınmazdır. Yerinde yapılan incelemeler ve müşteriden alınan bilgiler doğrultusunda konu taşınmazlar henüz natamam vaziyettedir.

3412 ada 3 parsel üzerinde konumlu C ve D Bloklar, bodrum katları da dahil olmak üzere 2. Normal katlarına kadar birleşik planlanmış olup 3. Normal kat itibariyle yatayda ayrılmaktadırlar.

Blokların

✓ 3., 4., 5. Ve 6. Bodrum katlarında otopark, 3. Bodrum katında ayrıca teknik hacimler,
✓ bodrum katında, C Blokta 5 adet ve D Blokta 1 adet olmak üzere toplamda 6 adet ofis-işyeri, sığınak, spor salonu, 1 adet kapıcı dairesi ve yine teknik hacimler,
✓ bodrum katında C Blokta 13 adet konut ve 2 adet kapıcı dairesi, D Blokta ise 12 adet konut nitelikli ve 2 adet kapıcı dairesi,
✓ Zemin katlarında ise C Blokta 13 adet ve D Blokta 15 adet konut nitelikli taşınmaz,
✓ 2. Normal katlarında her iki blokta da 14'er konut nitelikli bağımsız bölüm, katlardaki konut sayısı 3. Normal kat itibariyle azalarak farklılık göstermekte olup,
✓ 20. Normal katlar arasında her katta 10 adet,
✓ 21 ve 22. Normal katlarda 5 adet,
✓ 23. Normal katında ise 3 adet konut olmak üzere

Toplamda 247 adet konut ve 2. Bodrum katında konumlu olmak üzere 5 adet ofis-işyeri bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazlar içerisinde yer alan meskenler, 1+1, 2+1 ve 3+1 daire tiplerine sahiptir. Projesine göre, tamamlanması halinde konutların oda, mutfak, banyo, hol ve balkon hacimlerinin özdeş yapı kalitesine sahip olacağı görülmektedir.

Söz konusu 14.10.2016 tarihli onaylı mimari projesi doğrultusunda, 31.01.2019 tarihinde kat irtifakı tesis edilmiş ve proje tapuda tescil edilmiş olup, yapılan ölçümler doğrultusunda hazırlanmış tablo aşağıda sunulmuştur.

BB No	Kat	Oda Sayısı	*Net Alan	*Brüt Alan	**Genel Brüt Alan
160	13. Kat	1+1	37,75 m²	46,16 m²	58,83 m²
161	13. Kat	2+1	72,07 m²	81,03 m²	103,28 m²
162	13. Kat	2+1	80,86 m²	90,13 m²	114,88 m²
163	13. Kat	1+1	41,03 m²	47,50 m²	60,55 m²
164	13. Kat	2+1	56,87 m²	64,20 m²	81,83 m²
165	13. Kat	2+1	56,98 m²	64,20m²	81,83 m²
166	13. Kat	1+1	41,65 m²	47,72 m²	60,82 m²
167	13. Kat	3+1	109,23 m²	119,61 m²	152,45 m²
168	13. Kat	3+1	97,87 m²	106,97 m²	136,34 m²
169	13. Kat	1+1	37,47 m²	46,16 m²	58,83 m²
170	14. Kat	1+1	37,75 m²	46,16 m²	58,83 m²
171	14. Kat	2+1	72,07 m²	81,03 m²	103,28 m²
172	14. Kat	2+1	80,86 m²	90,13 m²	114,88 m²
173	14. Kat	1+1	41,03 m²	47,50 m²	60,55 m²
174	14. Kat	2+1	56,87 m²	64,20 m²	81,83 m²
175	14. Kat	2+1	56,98 m²	64,20 m²	81,83 m²
176	14. Kat	3+1	41,65 m²	47,72 m²	60,82 m²
177	14. Kat	3+1	109,23 m²	119,61 m²	152,45 m²
178	14. Kat	3+1	97,87 m²	106,97 m²	136,34m²
179	14. Kat	1+1	37,47 m²	46,16 m²	58,83m²

BB No	Kat	Oda Sayısı	*Net Alan	*Brüt Alan	**Genel Brüt Alan
180	15. Kat	1+1	37,75 m²	46,16 m²	58,83 m²
181	15. Kat	2+1	72,07 m²	81,03 m²	103,28 m²
182	15. Kat	2+1	80,86 m²	90,13 m²	114,88 m²
183	15. Kat	1+1	41,03 m²	47,50 m²	60,55 m²
184	15. Kat	2+1	56,87 m²	64,20 m²	81,83 m²
185	15. Kat	2+1	56,98 m²	64,20 m²	81,83 m²
186	15. Kat	1+1	41,65 m²	47,72 m²	60,82 m²
187	15. Kat	3+1	109,23 m²	119,61 m²	152,45 m²
188	15. Kat	3+1	97,87 m²	106,97 m²	136,34 m²
189	15. Kat	1+1	37,47 m²	46,16 m²	58,83 m²
	TOPLAM		1.895,34 m²	2.141,04 m²	2.728,92 m²

Rapor No: VAKIF GYO-2024-8 Rapor Tarihi: 27.06.2024

** Net ve Brüt alan ölçümleri projeden ölçülmüş olup, müşteriden alınan bilgiler ve ruhsat alanları ile örtüşmüştür. *Genel Brüt alan bilgileri Müşteri Şirket ve Satış Vaadi Sözleşmelerinden temin edilmiştir.

3.4. Ana Gayrimenkullerin Tanımı

C Blok 160 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol ön cephede, 13. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 46,16 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 161 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol ön ve yan cephede, 13. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 81,03 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 162 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka ve yan cephede, 13. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 90,13 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 163 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka cephede, 13. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 47,50 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 164 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka cephede, 13. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 64,20 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 165 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka cephede, 13. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 64,20 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 166 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka cephede, 13. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 47,72 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 167 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka ve yan cephede, 13. Normal katta konumludur. 3+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 3 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol, balkon ve depo bölümlerinden oluşmakta olup brüt 119,61 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 168 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön ve yan cephede, 13. Normal katta konumludur. 3+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 3 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol, balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 106,97 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 169 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön cephede, 13. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 46,16 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 170 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol ön cephede, 14. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 46,16 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 171 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol ön ve yan cephede, 14. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 81,03 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 172 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka ve yan cephede, 14. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 90,13 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 173 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka cephede, 14. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 47,50 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 174 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka cephede, 14. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 64,20 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 175 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka cephede, 14. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 64,20 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 176 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka cephede, 14. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 47,72 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 177 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka ve yan cephede, 14. Normal katta konumludur. 3+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 3 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol, balkon ve depo bölümlerinden oluşmakta olup brüt 119,61 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 178 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön ve yan cephede, 14. Normal katta konumludur. 3+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 3 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol, balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 106,97 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 179 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön cephede, 14. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 46,16 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 180 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol ön cephede, 15. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 46,16 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 181 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol ön ve yan cephede, 15. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 81,03 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 182 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka ve yan cephede, 15. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 90,13 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 183 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka cephede, 15. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 47,50 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 184 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sol arka cephede, 15. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 64,20 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 185 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka cephede, 15. Normal katta konumludur. 2+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 2 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 64,20 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 186 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka cephede, 15. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 47,72 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 187 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ arka ve yan cephede, 15. Normal katta konumludur. 3+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 3 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol, balkon ve depo bölümlerinden oluşmakta olup brüt 119,61 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 188 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön ve yan cephede, 15. Normal katta konumludur. 3+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 3 oda, mutfak, 2 adet banyo, hol, balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 106,97 m2 kullanım alanlıdır.

C Blok 189 Numaralı Bağımsız Bölüm, zemin kattan sağlanan bina girişine göre, sağ ön cephede, 15. Normal katta konumludur. 1+1 tipi olarak projelendirilen taşınmaz 1 oda, mutfak, 1 adet banyo, hol ve balkon bölümlerinden oluşmakta olup brüt 46,16 m2 kullanım alanlıdır

İli		İSTANBUL				Blok No			Tablo 1
İlçesi		KADIKÖY					Bağımsız Bölüm No			Tablo 1
Mahallesi			MERDİVENKÖY			Bağımsız Bölümün Katı			Tablo 1
Köyü	-			Bağımsız Bölümün Niteliği			Tablo 1
Sokağı		-		Arsa Payı			Tablo 1
Mevki	- Cilt No			Tablo 1
Niteliği	ARSA Sahife No				Tablo 1
Pafta No		286					Edinme Tarihi		Tablo 1
Ada		3412					Edinme Yevmiye No		Tablo 1

Parsel		3				Zemin Tipi			Kat İrtifakı
Yüzölçümü			7.833,31 m²			Taşınmaz ID			Tablo 1
Malik			VAKIF GAYRİMENKUL			Hisse Pay			1
			YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.				Hisse Payda		1

Tablo1:
BB Niteliği		BB Arsa Pay	BB Arsa Payda	BB Blok	BB Kat	BB No*	Yevmiye No	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi
Konut		95863314	93759720000	C BLOK	13. KAT	160	3515	380	37733	31-01-2019
Konut		170423670	93759720000	C BLOK	13. KAT	161	3515	380	37734	31-01-2019
Konut		188176135	93759720000	C BLOK	13. KAT	162	3515	380	37735	31-01-2019
Konut		99413807	93759720000	C BLOK	13. KAT	163	3515	380	37736	31-01-2019
Konut		134918738	93759720000	C BLOK	13. KAT	164	3515	380	37737	31-01-2019
Konut		134918738	93759720000	C BLOK	13. KAT	165	3515	380	37738	31-01-2019
Konut		99413807	93759720000	C BLOK	13. KAT	166	3515	380	37739	31-01-2019
Konut		250309764	93759720000	C BLOK	13. KAT	167	3515	380	37740	31-01-2019
Konut		223681066	93759720000	C BLOK	13. KAT	168	3515	380	37741	31-01-2019
Konut		95863314	93759720000	C BLOK	13. KAT	169	3515	380	37742	31-01-2019
Konut		95863314	93759720000	C BLOK	14. KAT	170	3515	380	37743	31-01-2019
Konut		170423670	93759720000	C BLOK	14. KAT	171	3515	380	37744	31-01-2019
Konut Konut		188176135 99413807	93759720000 93759720000	C BLOK C BLOK	14. KAT 14. KAT	172 173	3515 3515	380 380	37745 37746	31-01-2019 31-01-2019

3.5. Tapu Kayıtları

Rapor No: VAKIF GYO-2024-8 Rapor Tarihi: 27.06.2024

BB Niteliği	BB Arsa Pay	BB Arsa Payda	BB Blok	BB Kat	BB No*	Yevmiye No	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi
Konut	134918738	93759720000	C BLOK	14. KAT	175	3515	380	37748	31-01-2019
Konut	99413801	93759720000	C BLOK	14. KAT	176	3515	380	37749	31-01-2019
Konut	250309764	93759720000	C BLOK	14. KAT	177	3515	380	37750	31-01-2019
Konut	223681066	93759720000	C BLOK	14. KAT	178	3515	380	37751	31-01-2019
Konut	95863314	93759720000	C BLOK	14. KAT	179	3515	380	37752	31-01-2019
Konut	95863314	93759720000	C BLOK	15.KAT	180	3515	380	37753	31-01-2019
Konut	170423670	93759720000	C BLOK	15.KAT	181	3515	380	37754	31-01-2019
Konut	188176135	93759720000	C BLOK	15.KAT	182	3515	380	37755	31-01-2019
Konut	99413807	93759720000	C BLOK	15.KAT	183	3515	380	37756	31-01-2019
Konut	134918738	93759720000	C BLOK	15.KAT	184	3515	380	37757	31-01-2019
Konut	134918738	93759720000	C BLOK	15.KAT	185	3515	380	37758	31-01-2019
Konut	99413807	93759720000	C BLOK	15.KAT	186	3515	380	37759	31-01-2019
Konut	250309764	93759720000	C BLOK	15.KAT	187	3515	380	37760	31-01-2019
Konut	223681066	93759720000	C BLOK	15.KAT	188	3515	380	37761	31-01-2019
Konut	95863314	93759720000	C BLOK	15.KAT	189	3515	380	37762	31-01-2019

3.6. Takyidat Bilgileri

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Kadastro Bilgi Sisteminde 29.05.2024 tarih ve saat 11.17 itibariyle yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazların üzerinde;

Beyanlar Hanesinde:

(müştereken) Yönetim Planı: 11/01/2019 (yevmiye numarası:29425, Yönetim Planının Belirtilmesi)
(müştereken) 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. Maddesine göre belirtme. (yevmiye numarası:3515, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. Maddesine Göre Belirtme)

Şerhler Hanesinde:

(müştereken) HALDIZ İNŞAAT OTOMOTİV VE TİC.A.Ş. LEHİNE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT ŞERHİ 30/4/2013 tarih 12343 yevmiye 21/6/2013 tarih 18261yevmiye 28/6/2013 tarih 18982 yevmiye 19/7/2013 tarih 21304 yevmiye 25/11/2013 tarih 31944 yevmiye 27/3/2014 tarih 9109 yevmiye 12/6/2014 tarih 17529 yevmiye 17/6/2014 tarih 18128 yevmiye 2/7/2014 tarih 19847 yevmiye 16/9/2014 tarih 26986 yevmiye 25/12/2014 tarih 38319 yevmiye 1/7/2015 tarih 21475 yevmiye (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)

-0,01-TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (yevmiye numarası: 39023 , TEDAŞ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ lehine 1 KRŞ. Bedelinde 99 yıllığına kira sözleşmesi) 3.7. Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler

Konu taşınmazlar için Web Tapu sistem üzerinde 31.01.2019 tasdik tarihli kat irtifakına esas mimari projesi incelenmiştir.

Yeni Yapı Ruhsatı: 24.10.2016 tarih ve 2016/39 sayılı yapı ruhsatı 247 Adet Mesken, 5 Ofis İş Yeri, 19143,97 m2 inşaat alanı için alınmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile ruhsatın geçerlilik süresi dolmuş olup ruhsatın yenilenmesi talebi için başvurunun yapıldığı bildirilmiştir.

Konu taşınmazların 3412 ada konumlu olduğu parsel için İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılı başvuru yapılmış olup cevabi yazı mal sahibine iletileceği belirtilmiştir. Alınan güncel bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel; Kadıköy İlçesi Merdivenköy

Mahallesi, 3412 ada, 3 parsel 23.01.2023 onay tarihli 1/1000 Ölçekli İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Fikirtepe Rezerv Yapı Alanı Ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret + Konut Alanı"nda kalmaktadır. Yapılaşma şartları: Hmaks: 80 m, KAKS: 4,00, TAKS: 0,50 ve Ayrık Nizam şeklindedir.

Plan Notlarına göre:

Plan Notları (24 md.):

✓ 14. Planlama alanında yapılacak uygulamalarda, her bağımsız konut birimi için en az bir otoparkın bodrum katlarda ayrılması zorunludur. Brüt alanı 100 m2 yi geçen konut birimleri için 2 otopark alanı ayrılır. Bodrum katlarda tabii zemin altında kalması şartıyla planda verilen yollardan çekme mesafeleri haricinde yan ve arka bahçelerde komşu parsel sınırına kadar kapalı otopark yapılabilir. Uygulamalar onaylanacak mimari ruhsat projesine göre yapılacaktır.

✓ 21. Bisiklet kullanımının yaygınlaştırılması ve bu amaçla planlama bütününde düzenlenecek bisiklet yollarına ilişkin olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Çevre Yönetim Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Bisiklet yolu klavuzunda belirtilen hususlara uyulacaktır.
✓ 22. Yapılarda ve açık alanlarda etkin sıvı ve katı atık yönetimi vb. yöntemlerin proje geneline entegrasyonu sağlanacaktır.
✓ 23. Yapı grupların entegre edilmiş gri su arıtma sistemlerinin geliştirilmesi ile yağmur hasadı, yağmur ve drenaj suyunun depolanarak, çevre sulamasında kullanılmasına yönelik tedbirler alınacaktır.

3.8. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

3.9. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazların 1/1 hissesi 31.01.2019 tarihinde Kat İrtifakı işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş' ne tescil edilmiştir.

3.10. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Konu taşınmazların konumlu olduğu parsel için İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne imar durumu temini için yazılı başvuru yapılmış olup cevabi yazı mal sahibine iletileceği belirtilmiş ancak yazı mal sahibine ulaşmamıştır. Alınan güncel bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel; Kadıköy İlçesi Merdivenköy Mahallesi, 3412 ada, 3 parsel 23.01.2023 onay tarihli 1/1000 Ölçekli İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Fikirtepe Rezerv Yapı Alanı Ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret + Konut Alanı"nda kalmaktadır. Yapılaşma şartları: Hmaks: 80 m, KAKS: 4,00, TAKS: 0,50 ve Ayrık Nizam şeklindedir.

3.11. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama

Değerleme konusu taşınmazlar yetki birimi olarak İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne bağlı olup ilgili kurumdan alınan şifahi bilgilere göre taşınmazların yer aldığı parsel için alınmış herhangi olumsuz kayıt bulunmadığı belirtilmiştir.

3.12. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu olan 30 adet bağımsız bölüm için ayrı ayrı düzenlenmiş 09.05.2018 tarihli, Vakıf GYO A.Ş. (Alıcı) ve Obaköy Haldız Adi Ortaklığı (Satıcı) arasında toplam 24.000.000-TL (KDV Hariç) bedelli Satış Vaadi Sözleşmeleri imzalanmıştır. Sözleşmeler rapor eklerinde sunulmuştur.

Ayrıca konu taşınmaz için tapu şerhinde görüldüğü üzere HALDIZ İNŞAAT OTOMOTİV VE TİC.A.Ş. ile OBAKÖY HALDIZ ADİ ORTAKLIĞI arasında "Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış olup, VAKIF GYO A.Ş. sözleşmenin tarafı olmadığı için sözleşmeye raporda yer verilmemiştir.

3.13. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı C blok için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesi mevcut değildir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6.Bölüm Projeler ve Yapı İzin Belgeleri- Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler madde 54'e göre;

(1) Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.

(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.

(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir. (Ek cümle:RG-11/7/2021- 31538) Salgın hastalık ve benzeri olağanüstü durumlarda ilgili bakanlık veya valiliklerce sokağa çıkma kısıtlaması getirilen günlerin toplamı kadar süre, talep edilmesi halinde ruhsat vermeye yetkili idarelerce ruhsat süresine ilave edilir.

3.14. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı C blok için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesi mevcut değildir. Süresi dolmuş ruhsat için değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi İçerenköy Mah. Bahçelerarası Sk. No:31 İç Kapı No:3 Ataşehir / İSTANBUL adresinde yer alan Vektör Yapı Denetim LTD. ŞTİ. Tarafından yapılmaktadır.

3.15. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların değer tespiti 'Pazar Yaklaşımı Yöntemi' ve 'Maliyet Yöntemi' kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların 24.10.2016 tarihli ruhsat ve eki mimari projeye göre değerlendirilmiştir. Ancak 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup ruhsat yenilemesi yapılması gerekmektedir.

3.16. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri bulunmamaktadır.

8 Rapor Tarihi: 27

Rapor No: VAKIF GYO

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.1.1. İstanbul İli

Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde

belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Yıl	İstanbul Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	15.655.924	7.806.787	7.849.137
2022	15.907.951	7.955.820	7.952.131
2021	15.840.900	7.933.686	7.907.214
2020	15.462.452	7.750.836	7.711.616
2019	15.519.267	7.790.256	7.729.011

4.1.2. Nüfus ve Demografik Yapı

4.1.3. Kadıköy İlçesi

Kadıköy, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan ilçesidir. Anadolu Yakası'nın güneybatısında bulunan Kadıköy, batı ve güneyde Marmara Denizi, kuzeyde Üsküdar, kuzeydoğuda Ataşehir ve doğuda Maltepe ilçeleriyle çevrilidir. İlçede toplam 21 adet mahalle bulunmaktadır. Bunlar; 19 Mayıs, Acıbadem, Bostancı, Caddebostan, Caferağa, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Hasanpaşa,

Koşuyolu, Kozyatağı, Merdivenköy, Osmanağa, Rasimpaşa, Sahrayıcedit, Suadiye ve Zühtüpaşa mahalleleridir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre; 2019 yılı sonu itibari ile Kadıköy nüfusu yüzde 5,25 artış hızıyla 458.638 kişiden 482.713 kişiye ulaşmış olup ilçe nüfusunun 218.465'i erkek, 264.248'i kadındır.

Kadıköy İlçesinin nüfusu kuruluşundan itibaren hızlı bir artış göstermiş, 1970'lerde yıllık nüfus artış hızı yüzde 10'a kadar yükselerek zirve yapmıştır. 1980'lerden itibaren nüfus artış hızı yavaşlamasına rağmen ilçenin nüfusu, bugünkü sınırlarına ulaştığı 2009 yılına kadar sürekli artış göstermiştir. Kadıköy ilçesi ülke ve kent ulaşımı açısından önemli bir konuma sahiptir. Anadolu'daki çeşitli merkezleri İstanbul'a ve kent içindeki çeşitli semtleri de birbirine bağlayan bazı ana ulaşım yolları Kadıköy İlçesi'nden geçer. Bunlardan en önemlisi eskiden Ankara Asfaltı ve E-5 adlarıyla anılan D-100 Karayolu'dur. Bu karayolu Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne giden O-2 Otoyolu'yla Kozyatağı'nda, Boğaziçi Köprüsü'ne giden O-1 Otoyolu'yla Uzunçayır' da kesişir.

Anadolu'nun çeşitli merkezlerini İstanbul'a bağlayan demiryolu hattının ilk istasyonu Haydarpaşa Garı'dır. Haydarpaşa'daki gar binası ve öteki demiryolu tesisleri Kadıköy İlçesi sınırları içindedir. Bu istasyon aynı zamanda kentin Anadolu yakasında Gebze'ye kadar gerçekleştirilen banliyö ulaşımı açısından önem taşır.

Kadıköy İlçesi'nde yaşayanların önemli bir bölümü şehir hatları vapurlarını kullanırlar. İlçedeki vapur iskeleleri Haydarpaşa, Kadıköy ve Bostancı'dadır. Ayrıca Kadıköy ve Bostancı'daki deniz otobüsü iskelelerinden İstanbul'un çeşitli kıyı semtlerine düzenli seferler yapılır. Kalamış Koyu'nda da büyük bir yat limanı vardır. 1934-1966 yılları arasında, Kadıköy-Moda, Kadıköy-Fenerbahçe ve Kadıköy-Bostancı tramvay hatları hizmet vermiştir. 2003 yılında Kadıköy-Moda hattı nostaljik tramvay adıyla yeniden hizmete girmiştir.

İlçenin kuzeyinden, D-100 Karayolu boyunca Kadıköy – Tavşantepe metrosu (M4 hattı) geçmektedir. Bu metronun ilk istasyonu olan "Kadıköy" de ilçe merkezinde bulunmaktadır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır. Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir.

Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir.

Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır.

Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.

Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine

göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir.

Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir.

Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.

Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.

2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir.

Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü

çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.

Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda

gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.

	IIk Sates	Ikinci El Satis	Toplam Satis	Ipotekli Satis	Toplam Konut Satislan Icinde Ipotekli Konut Satisformin Payi (%)
C1'19	107.859	148.574	256.433	38.189	14,9
Ç2'19	98.295	151.068	249.363	44,696	17.9
C3'19	130.958	228.719	359.677	105.023	29,2
C4'19	174.570	308.686	483,256	144,600	29,9
2019 Toplam	511.682	837.047	1.348.729	332.508	24,7
C1'20	107.432	233.606	341.038	129.299	37.9
C2'20	90.340	193.391	283.731	137,075	48,3
C320	161.436	375.073	536.509	242.316	45,2
C420	110.532	227.506	338.038	64.647	19.1
2020 Toplam	469.740	1.029.576	1.499.316	573.337	38,2
C1'21	80.370	182.680	263.050	47.216	17.9
C2'21	87.508	202.252	289.760	56.952	19,7
C3'21	119.278	277.050	396.328	77.687	19,6
C421	174.367	368.351	542.718	112.675	20,8
2021 Toplam	461.523	1.030.333	1.491.856	294.530	19,7
C1'22	94.437	225.626	320.063	68.342	21,4
C222	114.014	292.321	406.335	101.975	25,1
Ç322	103.667	227,128	330.795	58.284	17,6
C422	147.961	280,468	428,429	51.719	12,1
2022 Toplam	460.079	1.025.543	1.485.622	280.320	18,9
C1/23	83,907	199,308	283.215	58.822	20,8
C223	87.251	195,313	282.564	62,708	22,2
C3'23	97.439	236.856	334.295	39.354	11,8

**Tablo: Çeyrek Bazda Konut Satışları (Adet)

OFİS ve TİCARİ GAYRİMENKUL

Rusya-Ukrayna Savaşı'yla birlikte Avrupa'da resesyon endişesi devam ederken son dönemde meydana gelen İsrail-Filistin gerilimi, iç piyasalarda etkili olan küresel olaylar olarak öne

		**Tablo: Çeyrek Bazda

çıkmaktadır. Ülkemizde enflasyona karşı alınan önlemler kapsamında asgari ücret Temmuz ayında %34 oranında artırılmıştır. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğinin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ bazında artış kaydedilirken ABD\$ bazında sabit kalmıştır. Ayrıca yüksek talep sonucu özellikle merkezi iş alanında (MİA) bazı ofis binalarında yüksek doluluk oranları kaydedilmiştir. Bu durumun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı gözlemlenmiştir.

2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak artış göstermiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 98.060 m²'dir. 2023 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 205.057 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %41,5

oranında azalış göstermiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %71,7 ve %76 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır.

Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %40'ı MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla oransal olarak artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %67'si Anadolu yakasında ve %33'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla MİA dışı Avrupa bölgesinde artış kaydedilmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde boşluk oranı %15,2'den %14,3'e düşüş kaydetmiştir.

Geçtiğimiz dönemlerde ofis olarak tasarlanan projelerin, konut, hastane ve okul gibi farklı işlevlerle yeniden işlevlendirilip satıldığı gözlemlenmiştir. Ancak, son dönemde ofis binalarındaki yüksek doluluk oranları, farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm taleplerine yol açmıştır. Bu dönüşüm örneklerine, alışveriş merkezlerinin ofis kullanımına dönüştürülmesi veya tamamlanmamış ofis binalarının geliştirilerek kullanıma açılması örneklendirilebilir. Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi beklenmektedir.

Ancak, bu dönüşüm sürecini finansman zorlukları, yüksek kredi faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması gibi sorunların yavaşlatacağı öngörülmektedir. Son dönemde Türkiye'nin yakın coğrafyasında yaşanan Ukrayna- Rusya Savaşı'nın etkisi olarak Kiev ve Moskova'dan ayrılan uluslararası firmaların İstanbul'daki ofis taleplerinden sonra çok yeni yaşanan İsrail-Filistin Savaşı'nın etkisi olarak birçok bölgesel yönetim merkezi İsrail'de olan uluslararası büyük firmalarında benzer taleplerle İstanbul'u tercih edebileceği öngörülmektedir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

4.3.1.Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler

Marka proje içerisinde yer almaları
Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
Ulaşım akslarına yakın konumda yer almaları

4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz mimari projesine uygun inşa edilmiştir.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6.Bölüm Projeler ve Yapı İzin Belgeleri- Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler madde 54'e göre;

(1) Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.

(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar tapu sicilinde konut nitelikli olup mahallen inşai faaliyetleri tamamlanmamıştır.

8 Rapor Tarihi: 27

Rapor No: VAKIF GYO

5.1. Güncel Değerleme Teknikleri

5.2. Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.

Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.

5.3. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.4. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.

5.5. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında, Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılmıştır. Pazar yaklaşımına göre taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak değerleri verilmiş olup 30 adet bağımsız bölümün Pazar Yaklaşımı sonucu belirlenen değerinden eksik imalat tutarları düşülerek taşınmazların maliyet yöntemine göre mevcut durum değerleri hesaplanmıştır.

5.6. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.

5.6.1. Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri

PROJENİN ADI: ELİTE CONCEPT
Projenin Konumu		KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH.
Projenin Sahibi	SUA İNŞAAT
Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut - İş yeri
Proje Başlangıç-Bitiş	2016-2018
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	13.329
Konu-Rezidans	785
Dükkan-İş Yeri	26
Ofis-Büro	0
Sosyal Tesis İmkanı	imkanlar.		Restoran, yürüyüş parkuru, açık ve kapalı havuz, bisiklet parkuru, restoran, cafe, fitness salonu, sauna, hamam ve buhar odası projede yer alan sosyal
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri			1+1, 2+1, 3+1, 4+1
Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	60	80	6.100.000
2+1	118	137	11.450.000
3+1	147	170	13.850.000
4+1	185	210	16.800.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
Birim Fiyatı (TL/m²)	95.932,27
Kiralık Konutlar

Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	60	80	25.000
2+1	118	137	44.000
3+1	147	170	43.000
4+1	185	210	45.000
*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)	331,33

DİĞER BİLGİLER
Özellikler	Adalar, deniz ve İstanbul'un dört bir yanını görebilen muhteşem manzarasıyla Nereden gelirseniz gelin kolayca ulaşılabilen konumuyla… Şehrin orta yerinde doğa özlemine son veren % 75'lik sosyal donatı ve peyzaj alanı oranıyla… Alışveriş keyfine yepyeni bir yorum getiren cadde çarşısındaki 26 ticari alanıyla 24.000 m2 alan üzerinde yükselen 3 blokta farklı zevk ve beklentilere hitap eden 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçeneklerinin yer aldığı 785 konutuyla Kadıköy'ün en güzel yerinde yepyeni ve elit bir konsept…
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

	PROJENİN ADI: OPTİMİS RESİDENCE
Projenin Konumu	KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH.
Projenin Sahibi	MİST İNŞAAT
Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut -Ofis
Proje Başlangıç-Bitiş	2017-2021
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	8.096
Konu-Rezidans	554
Dükkan-İş Yeri	56
Sosyal Tesis İmkanı	Açık havuz ve spor kompleksi projede yer alan sosyal imkanlar.
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
	REZİDANS BİLGİLERİ

Konut Tipleri			1+1, 2+1, 3+1, 4+1
	Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	45	73	4.700.000
2+1	72	105	7.000.000
3+1	107	121	10.100.000
4+1	185	210	18.850.000

*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

	ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			96.455,27
	Kiralık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	45	73	19.000
2+1	72	105	29.000
3+1	133	150	50.000
4+1	185	210	67.000
*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
	ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/Ay/m²) 380,00

DİĞER BİLGİLER

Mist İnşaat tarafından Fikirtepe'de inşa edilen Optimist Residence, 13 bin 400 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. Üç bloktan oluşan projede 554 konut ve 56 ticari ünite bulunuyor. Bloklar 22, 18 ve 9 katlı olarak tasarlandı. Optimist Residence'ta 1+0'lar brüt 57,50 metrekare, 1+1'ler brüt 56,20 metrekare, 2+1'ler brüt 87,90 metrekare, 3+1'ler brüt 128,80 metrekare, 4+1'ler ise brüt 166,38 metrekare büyüklüğe sahip.

Özellikler

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

PROJENİN ADI: MİNA TOWER Proje Hakkında Bilgi Konut - İş Yeri 2016-2022 14.555 Kapalı-Açık Otopark REZİDANS BİLGİLERİ 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 Satılık Konutlar Net Alanı (m²) 54 72	KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH. BAŞARAN GAYRİMENKUL imkan tanıyan alışveriş olanaklarıda mevcut. Brüt Alanı (m²)	Mina Towers'ta her kuleye ait açık ve kapalı yüzme havuzlarının yanı sıra; fitness, sauna, yürüyüş parkurları, çocuklar için oyun alanları ve SPA merkezi yer alıyor. Ayrıca, evinizden uzaklaşmadan her ihtiyacınızı karşılayabilmenize














		Fiyat (TL)
	83	5.500.000
	109	6.700.000
120	140	10.500.000
171	257	14.500.000
		*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
ORTALAMA BİRİM DEĞER
		94.135,80
Kiralık Konutlar
Net Alanı (m²)	Brüt Alanı	Fiyat (TL)
		15.000
		21.000
		30.000
		49.000


		346,12
DİĞER BİLGİLER
		26.000 metrekarelik arsa alanı üzerinde yükselen proje, 80 metre yüksekliğinde, 25 katlı 6 bloktan oluşuyor. 20 farklı tipte
		1.500 konutun yer aldığı Mina Towers'ta dairelerin yanı sıra 95 ticari ünite de projelendiriliyor. 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 5,5+1 tipinde konutların bulunduğu projede, dairelerin büyüklükleri 55 metrekareden başlayarak 300 metrekareye
kadar uzanıyor.kmış. Dekorasyonlu
	38 54 90 155	(m²) 61 83 110 179 *2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER

Projenin Konumu Projenin Sahibi Projede Yer Alan Nitelikler Proje Başlangıç-Bitiş Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) Konu-Rezidans Dükkan-İş Yeri		PROJENİN ADI: İSTANBUL 216 BAYSAŞ İNŞAAT	KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH.



		Proje Hakkında Bilgi
		Konut - Ofis - İş Yeri
		2015-2018
		7.635
		580
		17
Ofis-Büro		124
Sosyal Tesis İmkanı				Restoran, açık havuz, restoran, cafe, fitness salonu,
				sauna,Çocuk oyun alanı, projede yer alan sosyal imkanlar.
Otopark Durumu		Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri		1+1, 2+1, 3+1
		Satılık Konutlar
		Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı
			(m²)
	1+1	45	70	4.500.000
	2+1	65	93	6.150.000
	3+1	115	168	10.150.000
	*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
	Birim Fiyatı (TL/m²)		94.292,08
		Kiralık Konutlar
		Net	Brüt
	Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı	Fiyat (TL)
			(m²)
	1+1	45	70	21.000
	2+1	65	93	30.000
	3+1	115	168	45.000
	*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
	Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)	DİĞER BİLGİLER	439,84
Özellikler	Baysaş İnşaat tarafından inşa edilen projenin ikinci etabı üç blokta toplam 580 konut, 124 1+1, 2+1, 3+1 tipinde daireler bulunuyor. Projede 1+1 daireler 52 metrekareden 72 bulunuyor.mış.			Home Ofis ve 17 ticari alan barındırıyor. Farklı ihtiyaçlara yanıt veren dairelere sahip projede metrekareye, 2+1 daireler 90 metrekareden 135 metrekareye, 3+1 daireler 168 metrekareden 180 metrekareye kadar uzanan büyüklükleriyle dikkat çekiyor. Aynı zamanda İstanbul 216 2. Etap'ta 200 metrekare ile 1.000 metrekare arasında değişiklik gösteren 17 adet ticari ünite de
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu

PROJENİN ADI: İKİYAKA FİKİRTEPE Projenin Konumu Projenin Sahibi Proje Hakkında Bilgi Projede Yer Alan Nitelikler Proje Başlangıç-Bitiş Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) Konu-Rezidans Dükkan-İş Yeri 21 Sosyal Tesis İmkanı Otopark Durumu REZİDANS BİLGİLERİ Konut Tipleri Satılık Konutlar Konut Tipi 1+1 2+1 3+1 *2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA BİRİM DEĞER	BARSAN YAPI Konut - İş 2017-2022 6.228 575 Tiyatro - Kütüphane Kapalı-Açık Otopark 1+1, 2+1, 3+1 Net Alanı (m²) 45 65 115 Net	KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH. Brüt Alanı (m²) 70 93 168 91.174,28	Alışveriş Merkezi - Market - Eğlence Merkezi - Spor Salonu - Park - Restoran - Cafe & Bar - Kuaför - Sinema - Fiyat (TL) 4.350.000 5.900.000 9.900.000






















Birim Fiyatı (TL/m²)
Kiralık Konutlar
		Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı
		(m²)
1+1	45	70	19.000
2+1	65	93	26.000
3+1	115	168	43.000
*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/Ay/m²) DİĞER BİLGİLER		398,71
Projemiz Efekte Mimarlık tarafından yapılmış olup; 12.000 m2 alan üzerinde % 50 si yeşil alan ve sosyal donatı alanına ayrılmış, baza altında prestij caddesine ( her türlü kültürel, sosyal ve gezinti alanları ile marka mağazaların bulunduğu, Anadolu yakasında bağdat cad. alternatif olarak yapılan bir cadde) cepheli ticari birimlerin, her türlü sosyal ve sportif Özellikler alanların bulunduğu 25 katlı iki bloktan oluşmaktadır. Projemizde sizi ve sevdiklerinizi sımsıcak saracak 65 m2 ile 180 m2 arasında 1+1, 2+1, 3+1 daire tipleri mevcut olup 1+1 dairelerimizin bazı tiplerinde ebeveyn banyosu 2+1 dairelerimizin bazı tiplerinde ise kapalı mutfak ve ebeveyn banyosu bulunmaktadır.
Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

		PROJENİN ADI: UPLIFE KADIKÖY
Projenin Konumu			KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH.
Projenin Sahibi		TEKNİK YAPI
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler		Konut - İş Yeri
Proje Başlangıç-Bitiş		2017-2022
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)		7.147
Konu-Rezidans		830
Dükkan-İş Yeri		20
Sosyal Tesis İmkanı				Açık ve kapalı yüzme havuzu, sauna, fitness salonu,
				güneşlenme terası, çocuk oyun alanları, kapalı otopark
Otopark Durumu		Kapalı-Açık Otopark
Konut Tipleri		REZİDANS BİLGİLERİ 1+1, 2+1, 3+1
		Satılık Konutlar
		Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Konut Tipi	Alanı	Alanı
		(m²)	(m²)
	1+1	45	56	4.700.000
	2+1	64	86	6.350.000
	3+1	100	130	8.000.000
	*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
	Birim Fiyatı (TL/m²)			101.831,60
		Kiralık Konutlar
		Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Konut Tipi	Alanı	Alanı
		(m²)	(m²)
	1+1	45	56	21.500
	2+1	64	86	28.000
	3+1	100	130	39.500

	*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
	Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)			457,64
		DİĞER BİLGİLER
				Proje kapsamında toplam 830 adet daire ve 20 adet ticari ünite bulunuyor. Dört adet 22 ve 23
Özellikler				katlı bloktan meydana gelenin projenin daireleri home ofis olarak da kullanılabiliyor. Konutların
	hepsi rezidans dairesi olmakla beraber lüks olma özelliği de taşıyor.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu

	PROJENİN ADI: EVİNPARK RESİDENCE
Projenin Konumu		KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH.
Projenin Sahibi		KOYUNCU KONUT YAPI
	Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut - İş Yeri
Proje Başlangıç-Bitiş	2015-2020
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) Konu-Rezidans	8.273 467
Dükkan-İş Yeri	84
Sosyal Tesis İmkanı			Açık havuz, Kapalı Otopark, Fitness Salanu, Sauna, hamam
	ve buhar odası
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
	REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1
	Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
1+1	Alanı (m²) 50	Alanı (m²) 65	4.950.000
2+1	79	90	7.535.000
3+1	107	120	9.625.000
4+1	133	150	11.385.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
	ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			92.483,63
	Kiralık Konutlar
Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
1+1	Alanı (m²) 50	Alanı (m²) 65	24.000
2+1	79	90	35.000
3+1	107	120	45.000
4+1	133	150	50.000
*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
	ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)	DİĞER BİLGİLER		429,88
Özellikler		81.91 m2 arasında değişiyor) 158.68 m2 arasında değişiyor) 214.78 m2 arasında değişiyor)	Evinpark Kadıköy projesindeki daire seçenekleri şunlar: • 1 + 1 (On beş farklı kat planı, brüt kullanım alanı 61.88 ile • 2 + 1 (On sekiz farklı kat planı, brüt kullanım alanı 94.34 ile • 3 + 1 (Beş farklı kat planı, brüt kullanım alanı 135.26 ile
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu

PROJENİN ADI: EVİM KADİKÖY
Projenin Konumu		KADIKÖY, FİKİRTEPE MH.
Projenin Sahibi	ANKA GRUP
Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut - İş Yeri
Proje Başlangıç-Bitiş	2014-2020
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	5.300
Konu-Rezidans	502
Dükkan-İş Yeri	12
Ofis-Büro	0
Sosyal Tesis İmkanı			Açık havuz, Kapalı Otopark, Fitness Salanu, Sauna,
		hamam ve buhar odası
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1
Satılık Konutlar
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı	Alanı
	(m²)	(m²)
1+1	55	80	5.450.000
2+1	107	135	10.050.000
3+1	135	163	11.900.000
4+1	165	210	13.900.000

*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/m²)			91.351,68
Kiralık Konutlar
	Net	Brüt
Konut Tipi	Alanı	Alanı	Fiyat (TL)
	(m²)	(m²)
1+1	55	80	23.500
2+1	107	135	44.000
3+1	135	163	52.500
4+1	165	210	60.500
*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/Ay/m²) 388,92

DİĞER BİLGİLER Evinpark Kadıköy projesindeki daire seçenekleri şunlar: • 1 + 1 (On beş farklı kat planı, brüt kullanım alanı 61.88

ile 81.91 m2 arasında değişiyor) • 2 + 1 (On sekiz farklı kat planı, brüt kullanım alanı 94.34 ile 158.68 m2 arasında değişiyor)

• 3 + 1 (Beş farklı kat planı, brüt kullanım alanı 135.26 ile 214.78 m2 arasında değişiyor)

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

Özellikler

	PROJENİN ADI: YENİTEPE KADİKÖY
Projenin Konumu	KADIKÖY, DUMLUPINAR MH.
Projenin Sahibi	NUHOĞLU İNŞAAT
	Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut -İş Yeri
Proje Başlangıç-Bitiş	2017-2019
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	20.227
Konu-Rezidans	878
Dükkan-İş Yeri	49
Sosyal Tesis İmkanı	Açık havuz, Kapalı Otopark, Fitness Salanu, Sauna, hamam
	ve buhar odası
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark

REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri 1+1, 2+1, 3+1, 4+1
	Satılık Konutlar
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	48	55	5.225.000
2+1	90	100	9.350.000
3+1	120	140	11.850.000
4+1	170	195	15.750.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

ORTALAMA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/m²)			101.035,03
Kiralık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	48	55	25.000
2+1	90	100	45.000
3+1	120	140	54.000
4+1	170	195	66.000

*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)	446,08

DİĞER BİLGİLER

Yenitepe Kadıköy, Anadolu Yakası'nın cazibe merkezi, Kadıköy konut projeleri arasında yerini aldı. Yenitepe projesi, 1.100 daireden meydana geliyor. 1+0 ila 4+2 arasında çeşitli tiplerde tasarlanan dairelerin büyüklüğü, 73 m² ile 307 m² arasında değişiklik göstermektedir. Proje, Avrupa ve Asya'nın kesiştiği noktada, Türkiye'nin ilk planlı kentsel gelişim konut projesi olarak hayata geçiriliyor. Nuhoğlu İnşaat imzası ile geliştirilen projede farklı konut tiplerine yer verilmekte. Ayrıca Led Gold sertifikasına da sahip olan proje güneş enerjisi ile tasarruf sağlanmakta. Farklı konut tipleri ile tüm yatırımcılara hitap edebilen proje aynı zamanda modern mimarisi ile de İstanbul konut projeleri içerisinde fark yaratıyor.

Özellikler

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

PROJENİN ADI: CONCORD İSTANBUL
Projenin Konumu	KADIKÖY, FİKİRTEPE MH.
Projenin Sahibi	TEKNİK YAPI
Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2017-2021
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	13.168
Konu-Rezidans	1100
Dükkan-İş Yeri	15
Sosyal Tesis İmkanı	Açık havuz, Kapalı Otopark, Fitness Salanu, Sauna, hamam ve
	buhar odası

Otopark Durumu Kapalı-Açık Otopark
REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1
	Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	55	90	5.750.000
2+1	70	110	6.950.000
3+1	120	140	11.275.000
4+1	170	200	14.850.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

ORTALAMA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/m²)			96.285,61
	Kiralık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	55	90	27.500
2+1	70	110	33.500
3+1	120	140	55.000
4+1	170	200	71.500

*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER

Birim Fiyatı (TL/Ay/m²) 452,50 DİĞER BİLGİLER

Özellikler

Teknik Yapı'nın Fikirtepe'deki kentsel dönüşüm projesi olan Concord İstanbul, 1.173 daireden meydana geliyor. Projenin satışta olan ilk etabında 622 adet rezidans bulunuyor. Mimar Eren Yorulmazer tarafından tasarımı yapılan Concord İstanbul projesinde 46 adet stüdyo, 348 adet 1+1, 182 adet 2+1 ve 41 adet 3+1 daire mevcut durumda. Home ofis ve ticari birimleri de barındıran Concord projesi yaklaşık 21,5 dönüm arsa üzerinde iki imarlı adadan oluşuyor.

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

	PROJENİN ADI: TORKAM FİKİRTEPE KADİKÖY
Projenin Konumu Projenin Sahibi	KADIKÖY, DUMLUPINAR MH. TORKAM İNŞAAT
	Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut -İş Yeri
Proje Başlangıç-Bitiş	2017-2019
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	20.227
Konu-Rezidans	1101
Dükkan-İş Yeri	33
Sosyal Tesis İmkanı		Açık havuz, Kapalı Otopark, Fitness Salanu, Sauna, hamam
	ve buhar odası
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1
	Satılık Konutlar
	Net	Brüt Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	45	55	4.350.000
2+1	100	135	9.290.000
3+1	135	165	12.000.000
4+1	185	210	15.900.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
	ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)	Kiralık Konutlar	91.100,38
	Net	Brüt
Konut Tipi	Alanı (m²)	Fiyat (TL) Alanı (m²)
1+1	45	55 20.000
2+1	100	135 43.000
3+1	135	165 55.000
4+1	185	210 72.000
*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
	ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)	DİĞER BİLGİLER	408,87
Özellikler	sunulacak.	KİPTAŞ'ın Fikirtepe ihalesini kazananı Torkam İnşaat oldu. Fikirtepe bölgesinin dönüşümünde bir adımda Torkam İnşaat tarafından atılıyor. 182 bin 198 metrekare inşaat alanına sahip olacak Torkam Fikirtepe projesinde toplamda 1101 yaşam alanı inşa edilecek. Projede 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 konut seçenekleri oluşturulacak. 5 bloktan oluşacak olan Torkam Fikirtepe projesinde 511 adet 1+1 daire, 438 adet 2+1 daire, 128 adet 3+1 daire, 24 adette 4+1 daire seçeneği
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu

		PROJENİN ADI: BROOKLYN PARK
Projenin Konumu			KADIKÖY, MERDİVENKÖY MH.
Projenin Sahibi			PANA YAPI SELİMOĞLU GROUP
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler		Konut -İş Yeri
Proje Başlangıç-Bitiş		2017-2016
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)		9.365
Konu-Rezidans		732
Dükkan-İş Yeri		12
Sosyal Tesis İmkanı				Açık havuz, Kapalı Otopark, Fitness Salanu, Sauna, hamam ve
		buhar odası
Otopark Durumu		Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri		1+1, 2+1, 3+1, 4+1
		Satılık Konutlar
		Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
	1+1	55	85	5.400.000
	2+1	70	110	6.500.000
	3+1	120	140	10.750.000
	4+1	170	220	14.800.000
	*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)				91.920,28
		Kiralık Konutlar
	Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
		Alanı (m²)	Alanı (m²)
	1+1	55	85	23.500
	2+1	70	110	29.000
	3+1	120	140	46.500
	4+1	170	220	62.500
	*2. el kiralama olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

		ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/Ay/m²)				389,81
		DİĞER BİLGİLER
				Selimoğlu Group ve Pana Yapı ortaklığında hayata geçirilen
				Brooklyn Park projesi Fikirtepe'nin en gözde noktasında
				yükseliyor. Proje, E5 VE TEM otoyollarının hemen yanında, iki
				metro istasyonu, metrobüs ve Marmaray bağlantısı ile 2016
Özellikler				yılında açılacak olan Avrasya Oto Tüneli'nin hemen girişinde
				konumlanıyor. 140 bin kişinin yaşayacağı, 60 bin kişinin
				çalışacağı modern bir kente dönüşecek Yeni Fikirtepe'de,
				Brooklyn Park mimarisi ve donatılarıyla bölgenin merkezini
		oluşturacak.
Konut Teslim Şekli		Dekorasyonlu

5.6.2. Satılık Konut Emsalleri

KONUT EMSALLER	Konumu	Tip	Kat	Net Alan	Brüt Alan	İstenen Değer	Net Birim Değer	Brüt Birim Değer
Emsal 1 Emlak Ofisi 0 (555) 001 89 42	Torkam Fikirtepe Kadıköy Projesinde	1+1	5	50,00 m²	60,00 m²	6.000.000,00 TL	120.000,00 TL	100.000,00 TL
Emsal 2 Emlak Ofisi 0 (539) 821 10 29	Uplife Kadıköy Projesinde	3+1	6	120,00 m²	135,00 m²	12.250.000,00 TL	102.083,33 TL	90.740,74 TL
Emsal 3 Emlak Ofisi 0 (542) 626 93 73	Optimis Residence Projesinde	3+1	12	115,00 m²	130,00 m²	11.900.000,00 TL	103.478,26 TL	91.538,46 TL
Emsal 4 Emlak Ofisi 0 (505) 113 48 78	Yenitepe Kadıköy Projesinde	2+1	20	90,00 m²	100,00 m²	9.500.000,00 TL	105.555,56 TL	95.000,00 TL
Emsal 5 Sahibinden 0 (533) 365 32 36	EvinPark Residence Projesinde	2+1	11	80,00 m²	92,00 m²	9.950.000,00 TL	124.375,00 TL	108.152,17 TL
Emsal 6 Emlak Ofisi 0 (535) 858 76 47	Brooklyn Park Projesinde	2+1	6	85,00 m²	96,00 m²	8.500.000,00 TL	100.000,00 TL	88.541,67 TL
Emsal 7 Emlak Ofisi 0 (544) 443 93 64	İkiyaka Fikirtepe Projesinde	3+1	16	115,00 m²	132,00 m²	12.000.000,00 TL	104.347,83 TL	90.909,09 TL
Emsal 8 Emlak Ofisi 0 (532) 300 68 32	İstanbul 216 Projesinde	4+1	2	135,00 m²	153,00 m²	13.500.000,00 TL	100.000,00 TL	88.235,29 TL
Emsal 9 Emlak Ofisi 0 (532) 427 05 31	Mina Tower Projesinde	1+1	5	55,00 m²	62,00 m²	5.750.000,00 TL	104.545,45 TL	92.741,94 TL
Emsal 10 Emlak Ofisi 0 (532) 276 06 77	Evim Kadıköy Projesinde	2+1	7	90,00 m²	102,00 m²	10.000.000,00 TL	111.111,11 TL	98.039,22 TL
Emsal 11 Emlak Ofisi 0 (546) 552 12 14	Teknik Yapı Concorde Projesinde	2+1	14	80,00 m²	92,00 m²	9.250.000,00 TL	115.625,00 TL	100.543,48 TL
Emsal 12 Emlak Ofisi 0 (535) 239 28 30	Elite Consept Projesinde	4+1	10	140,00 m²	159,00 m²	14.310.000,00 TL	102.214,29 TL	90.000,00 TL
		ORTALAMALAR					107.777,99 TL	94.536,84 TL

Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık konut nitelikli taşınmaz brüt alan m² birim değerlerinin 88.235,29 – 108.152,17 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

5.6.3. Taşınmazın Mevcut Durum Değeri

Değerlemesi yapılan 30 adet bağımsız bölümün yer aldığı parselde henüz kat irtifakı kurulmuştur. Taşınmazların tamamlanması için gereken maliyet belirlenerek yine taşınmazların toplam hasılat değerinden düşülerek taşınmazın mevcut değeri belirlenmiştir.

Pazar yaklaşımına göre 30 adet bağımsız bölümün toplam hasılat değeri 165.015.000,00-TL olarak hesaplanmıştır.

Hesaplamalar sonucunda bağımsız bölümlerin 24.10.2016 tarihli ruhsatı ve eki mimari projesine göre 2.141,04 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 30.000-TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 64.231.200,00 TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür

ÜST YAPI MALİYETLERİ
BB BRÜT ALANI	Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Toplam Maliyet (TL)
	2.141,04	30.000,00	64.231.200,00
Toplam Üst Yapı Maliyeti	2.141,04		64.231.200,00

ALT YAPI MALİYETLERİ
	Toplam Maliyete oranı	Alan	Toplam Maliyet (TL)
Toplam Üst Yapı Maliyeti	80%		64.231.200,00
PROJE	5%	2.141,04	4.014.450,00
KAZI VE HAFRİYAT	6%	2.141,04	4.817.340,00
ÇEVRE DÜZENLEMELERİ	7%	2.141,04	5.620.230,00
SATIŞ VE PAZARLAMA	2%	2.141,04	1.605.780,00
TOPLAM ALT+ÜST YAPI MALİYETİ	100%	2.141,04	80.289.000,00

Taşınmazların yapılan incelemeler ve VAKIF GYO'dan alına belgeye %75 tamamlanma oranına sahip olduğu tespit edilmiş %100 tamamlanması için gerekli toplam inşaat maliyeti 20.072.250,00-TL olarak hesaplanmıştır.

Değerlemesi yapılan 30 adet bağımsız bölümün Pazar Yaklaşımı sonucu belirlenen değerinden eksik imalat tutarları düşülerek taşınmazların mevcut durum değerleri hesaplanmıştır.

Toplam Hasılat Değeri (TL)	183.320.000,00
30 Adet Bağımsız Bölümün İnşaat Maliyeti (TL)	80.289.000,00
Güncel İnşaat Tamamlanma Oranı	75%
Eksik İmalat Tutarı	20.072.250,00
30 Adet Bağımsız Bölümün Mevcut Durum Değeri Toplamı (TL)	163.247.750,00

5.6.4. Emsal Krokisi

Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, benzer segmentte konutlar ve de ticari birimler tasarlanmıştır. Taşınmaz tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.

5.6.5. Şerefiyelendirme Çalışması

Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.

Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.

Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.

Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.

Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.

Konut Şerefiyelendirme Kullanılan Faktörler

Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 5 adet faktör kullanılmıştır.

1- Bulunduğu Kat
2- Alan Aralığı
3- Cephe Sayısı
4- Yönü
5- Konut Tipi

Yapılan emsal araştırmaları sonucunda konut nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 70.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.

Alan Aralığı	Puan	Bulunduğu Kat	Puan	Yönü	Puan	Konut Tipi	Puan	Cephe Sayısı	Puan
111-120 m² arası	3,0%	13.KAT	4,0%	K	2,0%	1+1	6,0%	1	2,0%
86-110 m² arası	4,0%	14.KAT	4,0%	KB	2,5%	2+1	4,0%	2	4,0%
66-85 m² arası	5,0%	15.KAT	4,5%	KD	3,0%	3+1	1,0%
50-65 m² arası	6,0%			B	3,0%
0-49 m² arası	7,0%			D	4,0%
				GB	4,5%
				K-B	5,0%
				GD	5,0%
				G	6,0%
				K-D	6,0%
				KB-GB	7,0%
				KD-GD	8,0%
				G-B	9,0%
				GD-GB	9,5%

Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.

Konut nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.

G-D 10,0%

	Taban Baz Birim Değer	Şerefiyelendirilmiş	Yuvarlanmış	Birim Fiyat
	Üzerinden Toplam Değeri	Toplam Değer	Satış Değeri	Değeri
TOPLAMLAR	149.872.800	183.314.978	183.320.000	85.729

5.7. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerlemesi yapılan taşınmazlar için kira çalışması yapılmamıştır.

5.8. Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp, yapı ruhsatı alınmış, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.

5.9. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.

5.10. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir.

5.11. En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak taşınmazın "Konut" kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.

5.12. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Tapuda ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız bölüm tescili söz konusu olduğundan özet değerleri rapor içerisinde verilmiş olup, her bağımsız bölümün tamamlanması durumundaki ve mevcut değerleri rapor eklerinde sunulmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.

Rapor Tarihi: 27

6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı C blok için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesi mevcut değildir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir. Taşınmazların yer aldığı parsel için ruhsat yenilenmesi yapılması gerekmektedir.

6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatlar gayrimenkullerin değerini veya devrini olumsuz olarak etkilememektedir. Ancak taşınmazların yer aldığı C blok için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesi mevcut değildir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir. Taşınmazların yer aldığı parsel için ruhsat yenilenmesi yapılması gerekmektedir.

6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar mesken vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.

6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;

Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin b) bendinde belirtildiği üzere "(Değişik: RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmektedir. Ancak taşınmazların yer aldığı C blok için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesi mevcut değildir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir. Taşınmazların yer aldığı parsel için ruhsat yenilenmesi yapılması gerekmektedir.

Aynı maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." Denilmekte olup, konu taşınmazların takyidat kayıtlarından anlaşıldığı üzere taşınmazlar üzerinde değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamakta olduğu ve tapu kayıtları doğrultusunda GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı belirlenmiş olup GYO portföyüne 'bina' niteliğinde bağımsız bölüm şeklinde ve "Gayrimenkul" olarak alınabileceği ancak taşınmazların yer aldığı C blok için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesi mevcut değildir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir. Taşınmazların yer aldığı parsel için ruhsat yenilenmesi yapılması gerektiği görüş ve kanaatindeyiz.

Rapor Tarihi: 27

7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemesi yapılan taşınmazlar için alınmış 24.10.2016 tarih 2016/39 nolu yapı ruhsatının süresi dolmuş olup bu tarihten sonra alınmış herhangi bir ruhsat belgesinin bulunmadığı tespit edilmiştir. Vakıf GYO'dan alınan bilgiye göre 08.11.2021 tarihinde Müteahhit şirket Tarafından İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne ruhsat yenileme başvurusunun yapıldığı ancak henüz sonuçlanmış durumun bulunmadığı belirtilmiştir. Taşınmazların yer aldığı parsel için ruhsat yenilenmesi yapılması gerekmektedir.

7.2. Nihai Değer Takdiri

İşbu rapor; mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi 3412 Ada 3 parsel üzerinde bulunan 30 adet bağımsız bölümün mevcut projesine göre oluşacak Pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır. Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazların detaylı değerleme tabloları rapor içerisinde verilmiş olup toplam detay değerleri aşağıda verilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın;

Değer Açıklaması	Değer (TL)
Bağımsız Bölümlerin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri KDV hariç (30 adet bağımsız bölüm)	183.320.000
Yüz Seksen Üç Milyon Üç Yüz Yirmi Bin Türk Lirası
Bağımsız Bölümlerin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri KDV dahil (30 adet bağımsız bölüm)	185.153.200
Yüz Seksen Beş Milyon Yüz Elli Üç Bin İki Yüz Türk Lirası
Taşınmazların Mevcut Durum Değeri KDV hariç (30 adet bağımsız bölüm)	163.247.750
Yüz Altmış Üç Milyon İki Yüz Kırk Yedi Bin Yedi Yüz Elli Türk Lirası
Taşınmazların Mevcut Durum Değeri KDV dahil (30 adet bağımsız bölüm)	164.880.228
On Milyar Altı Yüz Seksen Milyon Dört Yüz Yirmi Bin TL

Selçuk AVLAR

Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552

Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892

Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No: 400572

7.3. Beyan

➢ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
➢ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
➢ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
➢ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
➢ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
➢ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
➢ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
➢ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
➢ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
➢ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
➢ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
➢ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
➢ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

7.4.Ekler

✓ Taşınmaza ait resimler ve diğer ekler (Proje, ruhsat, iskan vb.)
✓ Ruhsat Bilgileri Tablosu
✓ Takyidat Belgeleri
✓ Değerleme Tabloları
✓ Değerleme uzmanlarının lisans örnekleri ve tecrübe belgeleri

AI Terminal

VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9065_rns_2024-06-28_2134fd6f-f696-418f-aa52-dd24145c17f3.pdf

1.1. İçindekiler

Taşınmazların 27.06.2024 Tarihli Özet Değerleri

2.1. Kuruluşun Unvanı ve Adresi

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4. İşin Kapsamı

3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler

3.2. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu

3.3. Ana Gayrimenkullerin Tanımı

Blokların

3.4. Ana Gayrimenkullerin Tanımı

3.5. Tapu Kayıtları

3.6. Takyidat Bilgileri

Beyanlar Hanesinde:

Şerhler Hanesinde:

Plan Notlarına göre:

3.8. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.9. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

3.10. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

3.11. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama

3.12. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6.Bölüm Projeler ve Yapı İzin Belgeleri- Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler madde 54'e göre;

3.15. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

3.16. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.1.1. İstanbul İli

4.1.2. Nüfus ve Demografik Yapı

4.1.3. Kadıköy İlçesi

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

OFİS ve TİCARİ GAYRİMENKUL

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

4.3.1.Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler

4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi

5.1. Güncel Değerleme Teknikleri

5.2. Maliyet Yöntemi

5.3. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

5.4. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

5.5. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

5.6.1. Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri

DİĞER BİLGİLER

5.6.2. Satılık Konut Emsalleri

5.6.3. Taşınmazın Mevcut Durum Değeri

5.6.4. Emsal Krokisi

5.6.5. Şerefiyelendirme Çalışması

Konut Şerefiyelendirme Kullanılan Faktörler

Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.

5.7. Takdir Edilen Kira Değerleri

5.8. Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.9. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri

5.10. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

5.11. En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

5.12. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

7.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazın;

Selçuk AVLAR

Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı

7.3. Beyan

7.4.Ekler

More from VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert