VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jun 28, 2024

07.05.2021 ⁰⁷ Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 28.06.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-9

Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 28/06/2024 12:

37

*GİZLİDİR

Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 28/06/2024 12:42

YILMAZ KÜRKCÜ

1

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM1 RAPOR BILGILERI

1.1. İçindekiler

1.1.	İçindekiler 3
1.2.	Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5
2.1.	Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8
2.4.	İşin Kapsamı 8
3.1.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb.
	Dökümanları Hakkında Bilgiler 10
3.2.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10
3.3.	Ana Gayrimenkullerin Tanımı 11
3.4.	Tapu Kayıtları 11
3.5.	Takyidat Bilgileri 12
3.6.	Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 12
3.7.	Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir
	Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15
3.8.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve
	Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen
	Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15
3.9.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15
3.10.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara
	Dair Açıklama 15
3.11.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri,
	Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 15
3.12.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına,
	Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin
	Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup
	Olmadığı Hakkında Bilgi 16
3.13.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi
	Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve
	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 16
3.14.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve
	Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin
	Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 16
3.15.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16
4.1.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 18
4.1.1.	İstanbul İli 18
4.1.2.	Nüfus ve Demografik Yapı 18
4.1.3.	Maltepe İlçesi 19
4.2.	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak
	Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19
4.3.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 25
4.3.1.	Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 25
4.3.2.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 25
4.4.	Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 25
4.5.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı
	Durumlara İlişkin Bilgiler 25
4.6.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 25

4.7.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya
	Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı
	Kullanıldığı Hakkında Bilgi 25
5.1.	Güncel Değerleme Teknikleri 27
5.2.	Maliyet Yöntemi 27
5.3.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 27
5.4.	Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 27
5.5.	Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 27
5.6.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 28
5.6.1.	Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri 28
5.6.2.	Satılık Büro-Ofis Emsalleri 35
5.6.3.	12 Adet Ünitenin Mevcut Durum Değeri 36
5.6.4.	Emsal Krokisi 38
5.6.5.	Şerefiyelendirme Çalışması 38
5.7.	Takdir Edilen Kira Değerleri 39
5.8.	Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 39
5.9.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 40
5.10.	Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan
	Sonuçlar 40
5.11.	En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 40
5.12.	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 40
6.1.	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen
	Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 42
6.2.	Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 42
6.3.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve
	Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 42
6.4.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan
	Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç,
	Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42
6.5.	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
	Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 42
6.6.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden
	Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42
6.7.	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup
	Olmadığı Hakkında Görüş 42
7.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45
7.2.	Nihai Değer Takdiri 45
7.3.	Beyan 46
7.4.	Ekler 46

1.2. Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri

Değerleme Tarihi	24.06.2024
Rapor Tarihi	28.06.2024
Rapor No	VAKIF GYO-2024-9
Raporun Türü	İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Küçükyalı Mahallesi 16772 ada 1 parsel üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı projesinin B10 ofis bloklarındaki 12 adet Bağımsız Bölüm nitelikli taşınmazın Satış Değeri (Proje Maliyet Değeri + Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri)
Raporu Talep Eden	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Hazırlayan Şirket	ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler	Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler	SPK Lisans No: 403892 Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası	Sözleşme Tarihi: 28.05.2024 Sözleşme No: GYO_2024_04
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama	Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler	Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 23.12.2021 tarihinde 2021_VAKIF_GYO_18 numaralı ve 29.12.2023 tarihinde VAKIF_GYO_2023_15 numaralı raporlar bulunmaktadır.

Taşınmazların 28.06.2024 Tarihli Özet Değerleri

Değer Açıklaması	Değer (TL)
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin Tamamlanması Durumunda KDV hariç Toplam Hasılat Değeri	268.020.000
İki Yüz Altmış Sekiz Milyon Yirmi Bin Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin Tamamlanması Durumunda KDV dahil Toplam Hasılat Değeri	321.624.000
Üç Yüz Yirmi Bir Bin Altı Yüz Yirmi Dört Bin Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %100 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV hariç	130.160.500
Yüz Otuz Milyon Yüz Altmış Bin Beş Yüz Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %100 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV dahil	156.192.600
Yüz Elli Altı Milyon Yüz Doksan İki Bin Altı Yüz Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %10 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV hariç	13.016.050
On Üç Milyon On Altı Bin Elli Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %10 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV dahil	15.619.260
On Beş Milyon Altı Yüz On Dokuz Bin İki Yüz Altmış Türk Lirası

Rapor No: VAKIF GYO-2024-9 Rapor Tarihi: 28.06.2024

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde efimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM2

KURULUŞ VE
MÜŞTERIYİ TANITICI
BİLGİLER

2.1. Kuruluşun Unvanı ve Adresi

Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.

2.4. İşin Kapsamı

Bu değerleme raporu; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Küçükyalı Mahallesi 16772 ada 1 parsel üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı projesinin B10 ofis bloklarındaki 12 adet Bağımsız Bölüm nitelikli taşınmazın Satış Değeri (Proje Maliyet Değeri + Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri) değerinin TL cinsinden satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e^yimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM3

GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER

3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler

3.2. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu

Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Küçükyalı Mahallesi, Rıfkı Tongsir Caddesi Nidapark Küçükyalı projesinde konumludur. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu konuma ulaşım için D-100 Karayolu üzerinde Tuzla istikametinde ilerlerken Küçükyalı Kavşağını geçtikten sonra Rıfkı Tongsir Caddesi yönüne doğru sağa dönülür. Taşınmazların bulunduğu site cadde üzerinde sağ tarafta kalmaktadır. Ulaşım toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Değerlemeye konu olan taşınmazın bulunduğu bölge genellikle alt ve orta gelir grubuna hitap eden konut amaçlı olarak kullanımın yaygın olduğu bir bölgedir.

Toplu taşıma araçları ile ulaşım imkânı bulunmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde Küçükyalı Metro İstasyonu, Hilltown AVM ve Mustafa Kemal Atatürk Caddesi gibi röper noktaları yer almaktadır. Bölgenin yol, su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon altyapı çalışmalar tamamlanmıştır. Gayrimenkulün yakın çevresinde konut ve kısmen ticari fonksiyonlu yapılaşma bulunmaktadır.

3.3. Ana Gayrimenkullerin Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi Nidapark Küçükyalı projesi 16772 ada 1 parsel ve Satış Vaadi Sözleşmesi ile Vakıf GYO'ya verilen B10 ve B11 Bloklardaki 106 adet ünitedir. Değerleme konusu Nidapark Küçükyalı projesi 3 adet parsel üzerinde geliştirilmektedir. Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek protokole konu edilen değerleme konusu B10 Blokta konumlandırılacak olan 12 adet ünite 16772 ada 1 parselde inşa edilmektedir.

Taşınmazların yer aldığı 16772 ada 1 parsel üzerinde B01, B02, B03, B04, B05, B06, B07, B08, B09, B10 ve B11 olmak üzere 11 adet blok bulunmaktadır. Değerlemesi talep edilen ünitelerin 09.07.2020 tarihli ruhsat ve eklerinde yer alan mimari projede B10 blokta 109 mesken, 145 ofis ve iş yeri toplamda 254 adet ünite; B11 blokta 109 mesken, 149 ofis ve iş yeri toplamda 258 adet ünite bulunurken, 12.07.2021 tarihli tadilat ruhsat ve eklerinde yer alan mimari projede; B10 blokta 174 mesken, 114 ofis ve iş yeri toplamda 288 adet ünite; B11 blokta 174 mesken, 120 ofis ve iş yeri toplamda 294 adet ünite olarak revizyona uğramıştır.

Yerinde yapılan tespitlerde inşaat çalışmalarının devam ettiği gözlemlenmiş olup, bazı bloklarda kaba inşaatlar devam etmekte olup, bazı bloklarda dış cephe çalışmalarının yapılmakta olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumlandırılacağı B10 nolu bloğun inşa çalışmaları devam etmekte olup normal katların inşasına henüz gelinmemiş, B10 blok hafriyat aşamasındadır.

İli		İSTANBUL			Blok No			Tablo1
İlçesi		MALTEPE				Bağımsız Bölüm No		Tablo1
Mahallesi		ÇINAR					Bağımsız Bölümün Katı	Tablo1
Köyü		-			Niteliği	Bağımsız Bölümün		Tablo1
Sokağı		-				Arsa Payı		Tablo1
Mevki		-			Cilt No			Tablo1
Niteliği		Arsa, 29 Katlı B1 Blok, 27 Katlı B2 Blok, 24 Katlı B3 Blok, 21 Katlı B4 Blok, 30 Katlı B5 Blok, 6 Katlı B6 Blok, 5 Katlı B7 Blok,6 Katlı B8 Blok, 1 Katlı B12, B13, B14, B15 Bloklar				Sahife No		Tablo1
Pafta No		-				Edinme Tarihi		Tablo1
Ada		16772				Edinme Yevmiye No		Tablo1
Parsel		1				Zemin Tipi		Tablo1
Yüzölçümü		34.985,90 m²				Taşınmaz ID		Tablo1
		EMLAK	KONUT	GAYRİMENKUL		Hisse Pay		Tablo1
Malik		YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.				Hisse Payda		Tablo1
Tablo1:
Blok	Bb No	Taşınmaz Kimlik No	Bb Niteliği	Kat No	Hisse Pay/Payda	Cilt No	Sayfa No	Tapu Tarihi	Yevmiye No
B10	213	129351681	Ofis	22. Kat	1/1	112	11167	25.07.2023	26475

3.4. Tapu Kayıtları

Blok	Bb No	Taşınmaz Kimlik No	Bb Niteliği	Kat No	Hisse Pay/Payda	Cilt No	Sayfa No	Tapu Tarihi	Yevmiye No
B10	213	129351681	Ofis	22. Kat	1/1	112	11167	25.07.2023	26475
B10	214	129351684	Ofis	22. Kat	1/1	112	11168	25.07.2023	26475
B10	215	129351687	Ofis	22. Kat	1/1	112	11169	25.07.2023	26475
B10	216	129351690	Ofis	22. Kat	1/1	112	11170	25.07.2023	26475
B10	217	129351693	Ofis	22. Kat	1/1	112	11171	25.07.2023	26475
B10	218	129351696	Ofis	22. Kat	1/1	112	11172	25.07.2023	26475
B10	219	129351699	Ofis	23. Kat	1/1	112	11173	25.07.2023	26475
B10	220	129351712	Ofis	23. Kat	1/1	112	11174	25.07.2023	26475
B10	221	129351715	Ofis	23. Kat	1/1	112	11175	25.07.2023	26475
B10	222	129351718	Ofis	23. Kat	1/1	112	11176	25.07.2023	26475
B10	223	129351721	Ofis	23. Kat	1/1	112	11177	25.07.2023	26475
B10	224	129351724	Ofis	23. Kat	1/1	112	11178	25.07.2023	26475

Rapor No: VAKIF GYO-2024-9 Rapor Tarihi: 28.06.2024

3.5. Takyidat Bilgileri

Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tarafımızca yapılan başvurular ve görüşmelere rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 27.06.2024 tarihli temin edilen tapu kayıt belgelerine göre.

Beyanlar Hanesinde:

• Diğer (Konusu: 02.01.2018 tarihli İstanbul İli Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleleri 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel 16773 ada 4 parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin (eski 1396 ada 2 ve 3 parseller, 2775 ve 15896 adalar muhtelif parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, plan notlarının A. Genel Hükümler başlıklı 8. Maddesi Uyarınca 16771 ada 1 parselde kullanılmamış olan 1865 m2 emsale esas inşaat alanı 16772 ada 1 nolu parsele transfer edilmiştir. ) Tarih: 01.04.2021 Sayı: E.1381264(Şablon: Diğer) – 01.04.2021 Tarih ve 10683 Yevmiye numarası
• 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) – 22.08.2016 Tarih ve 21157 Yevmiye numarası
• Yönetim Planı : 14/07/2023 25.07.2023 Tarih ve 26475 yevmiye numarası
• …KM ne Çevrilmiştir. 10.10.2023 Tarih ve 30503 yevmiye numarası

Şerhler Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

İrtifak Hakları Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

Rehin Bilgileri Hanesinde:

Bulunmamaktadır)

3.6. Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler

Aşağıdaki tabloda proje için alınmış yasal belgelerin listesi yer almaktadır.

						ÜNİTE SAYISI	TOPLAM
BLOK	VERİLİŞ AMACI	TARİH	NO	KAPSAMI	MESKEN	OFİS VE İŞYERİ	ÜNİTE
B10	YENİ YAPI	28.12.2016	2016/12-13	OFİS VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	0	237	237
B10	TADİLAT	9.07.2020	2020/2-46	MESKEN VE OFİS İŞYERİ-ORTAK ALAN	109	145	254
B10	TADİLAT	12.07.2021	2021/3-29	MESKEN VE OFİS İŞYERİ-ORTAK ALAN	174	114	288

Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne 25/11/2021 tarihli ve 1505674 sayılı talebimize cevaben; Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada, 1 parsel sayılı yerle ilgili dilekçeniz tetkik edilmiştir. 16771 ada, 1 parsel sayılı yer ; 1/1000 ölçekli, 26.02.2007 - 21.05.2008 - 30.10.2008 - 08.10.2010 - 16.06.2012 - 15.11.2013 - 13.09.2013 - 16.02.2016 - 21.11.2018 - 24.11.2020 T.T.'li, Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı ve 18.04.2016-02.01.2018 T.T.'li, İstanbul İli Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleleri 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel, 16773 ada 4 parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliğinde yer almakta olup, yazımız eki plan örneğinde belirtilen kısmen Ön bahçe:5.00 m/10.00 mYan bahçe:5.00 m., Arka bahçe:5.00 m. çekme mesafesinde Taks:0,25 - Emsal:1.80-Yençok: 91 m., kısmen de Ön bahçe: 5.00 m -Yan bahçe: 5.00 m., Arka bahçe :5.00 m. çekme mesafesinde Taks:0,25 - Emsal:1.80 - Yençok:91m. / Yençok:119 m, Ticaret + Konut alanında kalmaktadır. Plan değişikliğine ilişkin Plan notunda belirtilen hususlar doğrultusunda uygulama yapılabilecektir. İ.B.B.B. Raylı Sistemler Daire Başkanlığı, İSKİ, İGDAŞ kurum görüşleri ve İlgili K.T.V.K. Bölge Kurulu kararı alınmadan uygulama yapılamaz.

GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S.

T.C. MALTEPE BELEDİYE BASKANLIĞI Imar ve Şehircilik Müdürlüğü

17.12.2021

: E-27827246-622-1520172 Savi : Bilgi Belge Talepleri ve Yazışmalar Konu

VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

İlgi : 25/11/2021 tarihli ve 1505674 sayılı yazınız.

Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada, 1 parsel sayılı yerle ilgili dilekçeniz tetkik edilmiştir. 16771 ada, 1 parsel sayılı yer ; 1/1000 ölçekli, 26.02.2007 - 21.05.2008 - 30.10.2008 - 08.10.2010 - 16.06.2012 -15.11.2013 - 13.09.2013 - 16.02.2016 - 21.11.2018 - 24.11.2020 T.T.'li, Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı ve 18.04.2016-02.01.2018 T.T.'li, İstanbul İli Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleleri 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel, 16773 ada 4 parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliğinde yer almakta olup, yazımız eki plan örneğinde belirtilen kısmen Ön bahçe:5.00 m / 10.00 m-Yan bahçe:5.00 m., Arka bahçe:5.00 m. çekme mesafesinde Taks:0,25 -Emsal:1.80-Yençok: 91 m., kısmen de Ön bahçe: 5.00 m -Yan bahçe: 5.00 m., Arka bahçe : 5.00 m. çekme mesafesinde Taks: 0,25 - Emsal: 1.80 -Yençok:91m. / Yençok:119 m , Ticaret + Konut alanında kalmaktadır. Plan değişikliğine ilişkin Plan notunda belirtilen hususlar doğrultusunda uygulama yapılabilecektir. İ.B.B.B. Raylı Sistemler Daire Başkanlığı, ISKİ, İGDAŞ kurum görüşleri ve İlgili K.T.V.K. Bölge Kurulu kararı alınmadan uygulama yapılamaz.

Bilgilerinize rica olunur.

Hazel Şafak ÇELİK Belediye Başkanı a. Belediye Başkan Yardımcısı

Bilgi için
Musa ERORHAN

Ek: Plan Örneği

Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.

$1/1$

Belge doğruluma kodu.A2A82A29A80B Doküman No:1520172 Belge Doğruluma Adentibüyu://www.turkiya.gov.tr/maltepe-belediyesi-Feynallah Mah., Bağdat Cad. No : 292, 34843, Mahrpe-ISTANBUL Telefon: 02164589999 dbl.1188(*) Kep: maltegebelediyesüğthe01kep.tr
e-posta: imar@maltepe.hel.tr internet adresi: www.maltepe.bel.tr

Rapor No: VAKIF GYO-2024-9

Rapor Tarihi: 28.06.2024

3.7. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

3.8. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemleri incelendiğinde; 16772 ada 1 parsel, TOKİ (T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) mülkiyetindeyken;

06.09.2019 tarihinde 3402 sayılı kanunun Ek 1. Maddesi işleminden taşınmaz Emlak Konut GYO A.Ş. adına tescil edilmesi sonrası 25.07.2023 Tarihinde Kat İrtifakı Tesisi ile Tapuya tescil edilmiştir.

3.9. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne temin edilen bilgilere göre Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada, 1 parsel sayılı yerle ilgili dilekçeniz tetkik edilmiştir. 16771 ada, 1 parsel sayılı yer ; 1/1000 ölçekli, 26.02.2007 - 21.05.2008 - 30.10.2008 - 08.10.2010 - 16.06.2012 - 15.11.2013 - 13.09.2013 - 16.02.2016 - 21.11.2018 - 24.11.2020 T.T.'li, Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı ve 18.04.2016-02.01.2018 T.T.'li, İstanbul İli Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleleri 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel, 16773 ada 4 parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliğinde yer almakta olup, yazımız eki plan örneğinde belirtilen kısmen Ön bahçe:5.00 m/10.00 mYan bahçe:5.00 m., Arka bahçe:5.00 m. çekme mesafesinde Taks:0,25 - Emsal:1.80-Yençok: 91 m., kısmen de Ön bahçe: 5.00 m -Yan bahçe: 5.00 m., Arka bahçe :5.00 m. çekme mesafesinde Taks:0,25 - Emsal:1.80 - Yençok:91m./Yençok:119 m, Ticaret + Konut alanında kalmaktadır. Plan değişikliğine ilişkin Plan notunda belirtilen hususlar doğrultusunda uygulama yapılabilecektir. İ.B.B.B. Raylı Sistemler Daire Başkanlığı, İSKİ, İGDAŞ kurum görüşleri ve İlgili K.T.V.K. Bölge Kurulu kararı alınmadan uygulama yapılamaz.

3.10. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.

3.11. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Mülkiyeti Emlak Konut A.Ş.'ne ait olan, 16772 ada 1 parsel numarasında kayıtlı henüz inşaat halinde bulunan ve yüklenicisi Tahincioğlu Küçükyalı Adi ortaklığı olan Nidapark Küçükyalı projesinde yer alan B-10 ve B-11 Blokta brüt 20.439,61 m2 kullanım alanlı toplam 102 adet ünitenin KDV hariç 220.747.788, -TL karşılığında Vakıf GYO A.Ş'ye "Satış Vaadi Sözleşmesi" bulunmaktadır.

Projede teknik zorunluluktan dolayı tadilat yapılmış ve taraflar arasında 13.10.2020 tarihli Ek Protokol yapılarak Satış Vadi Sözleşmesi yenilenmiştir. Ek protokol ile B10 ve B11 Blokta satışa esas brüt 20.427,73 m2 kullanım alanlı 106 ünitenin toplam satış bedeli KDV hariç 220.619.484, -TL karşılığında Vakıf GYO A.Ş'ye satılmıştır. Ayrıca 12.07.2021 tarih 2021/3-29 sayılı tadilat ruhsatları ve ekleri mimari projeye göre ünitelerin yer aldığı bloklarda değişiklikler yapılmış ve bağımsız bölüm sayılarında artış olmuştur. Bu değişiklik ile ilgili Satış Vaadi Sözleşmesi henüz yenilenmemiş farklı bir protokol düzenlenmemiştir. Rapor içeriğinde 09.07.2020 tarihli tadilat ve eki mimari projeye göre değerleme çalışması yapılmıştır.

Yapılan incelemelere göre tapu kayıtlarında yukarıda bahsedilen satış vaadi sözleşmesi şerhi bulunmamaktadır.

3.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Aşağıdaki tabloda proje için alınmış yasal belgelerin listesi yer almaktadır.

						ÜNİTE SAYISI	TOPLAM
BLOK	VERİLİŞ AMACI	TARİH	NO	KAPSAMI	MESKEN	OFİS VE İŞYERİ	ÜNİTE
B10	YENİ YAPI	28.12.2016	2016/12-13	OFİS VE İŞYERİ-ORTAK ALAN	0	237	237
B10	TADİLAT	9.07.2020	2020/2-46	MESKEN VE OFİS İŞYERİ-ORTAK ALAN	109	145	254
B10	TADİLAT	12.07.2021	2021/3-29	MESKEN VE OFİS İŞYERİ-ORTAK ALAN	174	114	288

3.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Tantavi Mah. Alemdağ Cad., No:3/8 Ümraniye/İSTANBUL adresinde yer alan Rebar Yapı Denetim Ltd. Şti tarafından yapılmaktadır.

3.14. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu çalışmanın konusu, rapor içeriğinde verilen taşınmazlar olup farklı kapsamda çalışma yapılmamıştır.

3.15. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için S343EDEAA89D6 Numaralı 29.11.2016 tarihli Enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM4 GAYRİMENKULÜN
FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.1.1. İstanbul İli

Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde

belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Yıl	İstanbul Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2023	15.655.924	7.806.787	7.849.137
2022	15.907.951	7.955.820	7.952.131
2021	15.840.900	7.933.686	7.907.214
2020	15.462.452	7.750.836	7.711.616
2019	15.519.267	7.790.256	7.729.011

4.1.2. Nüfus ve Demografik Yapı

4.1.3. Maltepe İlçesi

İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Marmara Denizi'ne kıyısı olan bir ilçedir. Kadıköy, Kartal, Sancaktepe ve Ataşehir ilçeleriyle komşu olan Maltepe, nüfus bakımından İstanbul'un dokuzuncu, Anadolu Yakası'nın dördüncü büyük ilçesi konumundadır. Maltepe, Kocaeli Yarımadası'nın güney batısında, İstanbul ilinin Marmara Denizi kıyısında yer alır.

Kartal, Ataşehir, Sancaktepe ve Kadıköy ilçeleri

ile komşu olan Maltepe İlçesi'nin, Marmara Denizi'ne yaklaşık 7 km kıyısı vardır. Deniz seviyesi sıfırdan başlayarak kuzeye doğru tatlı bir meyil ile 440 m'ye kadar yükselir. İlçenin deniz kıyısı kum ve kil ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. Bu kütle en çok bir metre kalınlıkta kırmızı ve kahverengi topraklarla örtülüdür, oldukça da verimlidir. İlçenin bakıldığında bir takım tepe ve düzlüklerden meydana geldiği görülmüştür. En yüksek dağı Kayış Dağı'dır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır. Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir.

Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır.

Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda

yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.

Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine

göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir.

Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir.

Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.

Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.

2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir.

Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü

çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.

Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda

gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.

	IIk Sates	Ikinci El Satis	Toplam Satis	Ipotekli Satis	Toplam Konut Satislan Icinde Ipotekli Konut Satisformin Payi (%)
C1'19	107.859	148.574	256.433	38.189	14,9
Ç2'19	98.295	151.068	249.363	44,696	17.9
C3'19	130.958	228.719	359.677	105.023	29,2
C4'19	174.570	308.686	483,256	144,600	29,9
2019 Toplam	511.682	837.047	1.348.729	332.508	24,7
C1'20	107.432	233.606	341.038	129.299	37.9
C2'20	90.340	193.391	283.731	137,075	48,3
C320	161.436	375.073	536.509	242.316	45,2
C420	110.532	227.506	338.038	64.647	19.1
2020 Toplam	469.740	1.029.576	1.499.316	573.337	38,2
C1'21	80.370	182.680	263.050	47.216	17.9
C2'21	87.508	202.252	289.760	56.952	19,7
C3'21	119.278	277.050	396.328	77.687	19,6
C421	174.367	368.351	542.718	112.675	20,8
2021 Toplam	461.523	1.030.333	1.491.856	294.530	19,7
C1'22	94.437	225.626	320.063	68.342	21,4
C222	114.014	292.321	406.335	101.975	25,1
Ç322	103.667	227,128	330.795	58.284	17,6
C422	147.961	280,468	428,429	51.719	12,1
2022 Toplam	460.079	1.025.543	1.485.622	280.320	18,9
C1/23	83,907	199,308	283.215	58.822	20,8
C223	87.251	195,313	282.564	62,708	22,2
C3'23	97.439	236.856	334.295	39.354	11,8

**Tablo: Çeyrek Bazda Konut Satışları (Adet)

OFİS ve TİCARİ GAYRİMENKUL

Rusya-Ukrayna Savaşı'yla birlikte Avrupa'da resesyon endişesi devam ederken son dönemde meydana gelen İsrail-Filistin gerilimi, iç piyasalarda etkili olan küresel olaylar olarak öne

		**Tablo: Çeyrek Bazda

çıkmaktadır. Ülkemizde enflasyona karşı alınan önlemler kapsamında asgari ücret Temmuz ayında %34 oranında artırılmıştır. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğinin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ bazında artış kaydedilirken ABD\$ bazında sabit kalmıştır. Ayrıca yüksek talep sonucu özellikle merkezi iş alanında (MİA) bazı ofis binalarında yüksek doluluk oranları kaydedilmiştir. Bu durumun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı gözlemlenmiştir.

2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak artış göstermiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 98.060 m²'dir. 2023 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 205.057 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %41,5

oranında azalış göstermiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %71,7 ve %76 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır.

Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %40'ı MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla oransal olarak artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %67'si Anadolu yakasında ve %33'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla MİA dışı Avrupa bölgesinde artış kaydedilmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde boşluk oranı %15,2'den %14,3'e düşüş kaydetmiştir.

Geçtiğimiz dönemlerde ofis olarak tasarlanan projelerin, konut, hastane ve okul gibi farklı işlevlerle yeniden işlevlendirilip satıldığı gözlemlenmiştir. Ancak, son dönemde ofis binalarındaki yüksek doluluk oranları, farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm taleplerine yol açmıştır. Bu dönüşüm örneklerine, alışveriş merkezlerinin ofis kullanımına dönüştürülmesi veya tamamlanmamış ofis binalarının geliştirilerek kullanıma açılması örneklendirilebilir. Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi beklenmektedir.

Ancak, bu dönüşüm sürecini finansman zorlukları, yüksek kredi faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması gibi sorunların yavaşlatacağı öngörülmektedir. Son dönemde Türkiye'nin yakın coğrafyasında yaşanan Ukrayna- Rusya Savaşı'nın etkisi olarak Kiev ve Moskova'dan ayrılan uluslararası firmaların İstanbul'daki ofis taleplerinden sonra çok yeni yaşanan İsrail-Filistin Savaşı'nın etkisi olarak birçok bölgesel yönetim merkezi İsrail'de olan uluslararası büyük firmalarında benzer taleplerle İstanbul'u tercih edebileceği öngörülmektedir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

4.3.1.Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler

• Marka proje içerisinde yer almaları
• Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
• Ulaşım akslarına yakın konumda yer almaları

4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

• Taşınmazların henüz inşa edilmemiş olması.

4.4. Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri

• Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi Nidapark Küçükyalı projesi 16772 ada 1 parsel ve Satış Vaadi Sözleşmesi ile Vakıf GYO'ya verilen B10 ve B11 Bloklardaki 106 adet ünitedir. Değerleme konusu Nidapark Küçükyalı projesi 3 adet parsel üzerinde geliştirilmektedir. Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek protokole konu edilen değerleme konusu B10 Blokta konumlandırılacak olan 12 adet ünite 16772 ada 1 parselde inşa edilmektedir.

Taşınmazların yer aldığı 16772 ada 1 parsel üzerinde B01, B02, B03, B04, B05, B06, B07, B08, B09, B10 ve B11 olmak üzere 11 adet blok bulunmaktadır. Değerlemesi talep edilen ünitelerin 09.07.2020 tarihli ruhsat ve eklerinde yer alan mimari projede B10 blokta 109 mesken, 145 ofis ve iş yeri toplamda 254 adet ünite; B11 blokta 109 mesken, 149 ofis ve iş yeri toplamda 258 adet ünite bulunurken, 12.07.2021 tarihli tadilat ruhsat ve eklerinde yer alan mimari projede; B10 blokta 174 mesken, 114 ofis ve iş yeri toplamda 288 adet ünite; B11 blokta 174 mesken, 120 ofis ve iş yeri toplamda 294 adet ünite olarak revizyona uğramıştır.

Yerinde yapılan tespitlerde inşaat çalışmalarının devam ettiği gözlemlenmiş olup, bazı bloklarda kaba inşaatlar devam etmekte olup, bazı bloklarda dış cephe çalışmalarının yapılmakta olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumlandırılacağı B10 nolu bloğun inşa çalışmaları devam etmekte olup normal katların inşasına henüz gelinmemiş, B10 blok hafriyat aşamasındadır.

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar henüz inşa edilmemiş olduğundan aykırı durum tespiti yapılamamaktadır.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar Ofis nitelikli kullanıma sahip olacak olup yer alması planlanan bloklar henüz inşa aşamasındadır. Arsa kullanımı bulunmamaktadır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e^limza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 5 KULLANILAN
DEĞERLEME
YÖNTEMLERİ

5.1. Güncel Değerleme Teknikleri

5.2. Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.

Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.

5.3. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.

• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.4. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.

5.5. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet büro tamamlanması halindeki değerine ulaşmak için Pazar Yaklaşımı ve ünitelerin mevcut durum değeri için Pazar Yaklaşımı ve Maliyet Yöntemi kullanılmıştır. Rapor içeriğinde 12.07.2021 tarihli tadilat ve eki mimari projeye göre değerleme çalışması yapılmıştır.

5.6. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Değerleme konusu Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet büronun yakın çevresindeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.

5.6.1. Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri

PROJENİN ADI: NOUVEL MALTEPE
Projenin Konumu	MALTEPE, YALI MH.
Projenin Sahibi AĞAOĞLU OMAK İNŞAAT
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2017 - 2022
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	5.253
Toplam İnşaat Alanı(m²)	-
Konu-Rezidans	163
Dükkan-İş Yeri	0
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı			Fitness,Yoga, Dans, Pilates, Sauna, Türk Hamamı,Teras yüzme Havuzları, Bisiklet
			Parkuru ve Yürüyüş Yolları, Kapalı yüzme havuzu, Güzellik merkezi, Kapalı ve Açık
	Otopark
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1 , 5+1
		Satılık Konutlar
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	42	60	4.850.000
2+1	72	103	7.850.000
3+1	90	133	10.500.000
4+1	180	260	22.650.000
5+1	180	260	22.500.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			81.929,63
		DİĞER BİLGİLER

Özellikler

Nouvel Maltepe; 16 katlı 2 blokta toplam 163 bağımsız bölümden oluşuyor. 12 adet 1+1 (60 m2 -70 m2). 8 adet 2+1 (103 m2), 128 adet 3+1 (133m2-157 m2), 3 adet 4+1 (255 m2), 2 adet 4+2 (255 m2). 5 adet 5+1(250 m2-260 m2) teraslı dubleks seçeneklerinin yanisira muhteşem keyif alabileceğiniz 5 adet 3+1 (157 m2) bahçe katı daire seçenekleri de bulunuyor.

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu Ofis Teslim Şekli -

		PROJENİN ADI: NUVO DRAGOS
Projenin Konumu	MALTEPE, CEVİZLİ MH.
Projenin Sahibi	ÖZDERİCİ GYO
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan
	Konut
Nitelikler
Proje Başlangıç-Bitiş	2014 - 2017
Projenin Arsa	28.072
Büyüklüğü(m²)
Toplam İnşaat Alanı(m²)	-
Konu-Rezidans	999
Dükkan-İş Yeri	0
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı			424 metrekarelik açık, 232 metrekarelik kapalı yüzme havuzu, yürüyüş parkurları, tenis kortu, basketbol sahası, çocuk oyun alanları, jimnastik salonu, sauna, 2+1 ve 3+1 dairelere 2 araçlık, 1+1
	dairelere 1 araçlık tahsisli otopark imkanı bulunuyor.
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1
		Satılık Konutlar
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	50	70	5.500.000
2+1	90	125	9.150.000
3+1	125	192	13.750.000
			*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			74.462,00
		DİĞER BİLGİLER
Özellikler			Nuvo Dragos projesinde 66 ile 219 metrekare arasında değişen 1+1, 2+1, 3+1 seçenekleri yer
	alıyor.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-
Rapor No: VAKIF GYO-2024-9			Rapor Tarihi: 28.06.2024

PROJENİN ADI: ROTA MALTEPE
Projenin Konumu	MALTEPE, GİRNE MH.
Projenin Sahibi	AYDINOĞLU YAPI
	Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2017 - 2020
Projenin Arsa	7.654
Büyüklüğü(m²)
Toplam İnşaat Alanı(m²)	-
Konu-Rezidans	439
Dükkan-İş Yeri	0
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı	Fitness,Yoga, Dans, Pilates, Sauna, Çocuk oyun alanları , Kapalı ve Açık Otopark
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark

REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+2
Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	36	48	3.950.000
2+1	80	95	7.750.000
3+1	90	115	8.100.000
4+2	182	244	17.800.000
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.

ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)	76.814,05
	DİĞER BİLGİLER
Özellikler	Aydınoğlu Yapı tarafından inşa edilen Rota Aydınoğlu Maltepe projesi 8 bin metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. 6 bloktan oluşan projede 439 daire yer alıyor. Rota Aydınoğlu Maltepe'de 54 ila 82 metrekarelik 1+1'ler, 82 ila 134 metrekarelik 2+1'ler, 130 ila 162 metrekarelik 3+1'ler, 3+2 ve 4+2 dubleks daire tipleri bulunuyor.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

		PROJENİN ADI: NEST DRAGOSE
Projenin Konumu	MALTEPE, CEVİZLİ MH.
Projenin Sahibi	BGS NEST YAŞAM	Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut
Proje Başlangıç-Bitiş	2017 - 2019
Projenin Arsa	30.000
Büyüklüğü(m²)
Toplam İnşaat Alanı(m²)	-
Konu-Rezidans	181
Dükkan-İş Yeri	0
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı	bulunuyor		Nest Dragos projesinde bisiklet ve yürüyüş yolları, çocuk oyun alanları , Kapalı ve Açık Otopark
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1
		Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net Alanı (m²)	Brüt Alanı (m²)	Fiyat (TL)
1+1	38	57	4.600.000
2+1	62	92	7.150.000
3+1	121	197	14.000.000
			*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)		76.495,05
		DİĞER BİLGİLER
Özellikler	konuttan oluşuyor. Projede 71 ile 206 metrekare arasında değişen 2+1 ve 3+1 konut seçenekleri yer alıyor. Nest Dragos Maltepe projesi Minibüs yoluna 50 metre, Maltepe Park AVM'ye 500 metre, Sahil yoluna 1 kilometre, Bostancı iskelesine 6 kilometre, Pendik Marinaya 8 kilometre, Bağdat Caddesine 7 kilometre, Sabiha Gökçen Havalimanına ise 25 kilometre uzaklıkta yer alıyor
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

		PROJENİN ADI: OYAK DRAGOS
Projenin Konumu		SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ MH.
Projenin Sahibi	OYAK
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut-Ofis-İşyeri
Proje Başlangıç-Bitiş	2020-2022
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	14.900
Toplam İnşaat Alanı(m²)	-
Konu-Rezidans	414
Dükkan-İş Yeri	14
Ofis-Büro	156
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı			Oyak Dragos projesinde sosyal tesis, kreş, mescit , kafeterya ve yüzme havuzu,
	otopark gibi sosyal alanlara yer verildi.
Otopark Durumu	Kapalı-Açık Otopark	REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri		1+1 2+2 3+1 4+1 3+1(D) 4+1(D) 5+1(D)
		Satılık Konutlar
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	51	82	7.150.000
2+1	94	147	12.150.000
3+1	118	174	13.300.000
4+1	157	226	17.350.000
3+1(D)	187	278	21.750.000
4+1(D)	311	471	33.500.000
5+1(D)	237	343	23.650.000
*2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			77.338,28
		DİĞER BİLGİLER
			Oyak Dragos projesi kapsamında 192 adet 1+1 daire, 122 adet 2+1 daire, 59 adet
Özellikler			3+1 daire, 32 adet 4+1 daire, 9 adet dubleks olmak üzere toplam 414 konut yer
	alıyor.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	0

PROJENİN ADI: MESA CADDE
Projenin Konumu	MALTEPE, MALTEPE MH.
Projenin Sahibi	MESA MESKEN - ASLAN YAPI - CABA
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler	Konut, Dükkan
Proje Başlangıç-Bitiş	2019-2021
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)	11.674
Toplam İnşaat Alanı(m²)	-
Konut-Rezidans	253
Dükkan-İş Yeri	-
Ofis-Büro	0
Mağaza	-
Sosyal Tesis İmkanı	Açık hava şöminesi - Çocuk parkı, organik bahçe - Açık hava sineması - Açık hava
	yoga alanları ve
		fitness center - Kapalı ve Açık Otopark
	Otopark Durumu Kapalı-Açık Otopark
REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+1, 2+1, 3+1, 4+1
		Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	42	60	4.850.000
2+1	48	77	5.950.000
3+1	115	189	14.500.000
4+1	145	175	13.175.000
*2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)			77.527,84

Özellikler

DİĞER BİLGİLER Yeni sahiplerinin konforunu ön planda tutan Mesa Cadde'de, her ihtiyaca uygun daire karması bulunuyor. Büyük çoğunluğu panoramik Adalar manzaralı 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daire seçenekleri ile alternatif yaşam alanları sunuyor.

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu

KARTAL/İSTANBUL GİZER-YASİN IŞIK İNŞAAT Konut-Ofis-Home Ofis 2020-Yaşam Başladı B.A. 38.270 Toplantı, Loi Kapalı-Açık Otopark 1+1 ve 3+1 Net Alanı (m²) 621 621	PROJENİN ADI: MARMARA KULE Proje Hakkında Bilgi REZİDANS BİLGİLERİ Satılık Ofisler Brüt Alanı (m²) 955 1000 *2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. Satılık emsaller ofis katı olarak pazarlanmaktadır.	63.000.000 68.000.000	Fiyat (TL)
	ORTALAMA BİRİM DEĞER
			66.984,29
	DİĞER BİLGİLER
		38.270 m2 toplam inşaat alanı, 195 adet 1+1 ve 51 adet 3+1 home office veya
office
Dekorasyonlu-Shell&core

5.6.2. Satılık Büro-Ofis Emsalleri

	SATILIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ
Emsal	Açıklama	İlgili Kişi/Kurum Telefon - Adres	Tip	Kat	Beyan Edilen Brüt Alan	İstenen Değer
Emsal 1	Konu taşınmaz ile aynı projede 20. normal katta yer alan 206,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+0 tip, büro nitelikli taşınmaz 23.000.000-TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Coldwell Banker 0 (533) 166 21 85 İstanbul / Maltepe	1+0	20	206,00 m²	23.000.000,00 TL
Emsal 2	Konu taşınmaz ile aynı projede 1.150,00 m² alanlı olduğu beyan edilen ofis katı nitelikli taşınmaz 130.000.000-TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Nidapark Gayrimenkul Danışmanlık 0 (532) 488 81 35 İstanbul / Maltepe	1+0	20	1150,00 m²	130.000.000,00 TL
Emsal 3	Konu taşınmaz ile aynı bölgede 6 normal katta yer alan 85,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+0 tip, büro nitelikli taşınmaz 7.950.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Coldwell Banker 0 (532) 151 72 19 İstanbul / Maltepe	1+0	6	85,00 m²	7.950.000,00 TL
Emsal 4	Konu taşınmaz ile aynı bölgede 9. normal katta yer alan 205,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+0 tip, büro nitelikli taşınmaz 16.750.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	Remax Gold 0 (531) 640 34 34 İstanbul / Maltepe	1+0	9	205,00 m²	16.750.000,00 TL

Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde konumlu nitelikli projelerde, benzer segmentte hem ofis hem konut kullanımında ofisler ve ticari birimler tasarlanmıştır. İncelenen örnek projeler satışı veya inşaatı devam eden projelerdir. İncelenen projelerde ofislerin bir kısmı dekorasyonlu bir kısmı Shell & Core şeklinde teslim edilmektedir. Home ofisler ise dekorasyonlu olarak teslim edilmektedir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık büro-ofis nitelikli taşınmaz brüt alan m² birim değerlerinin 81.707,32 – 113.043,48 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4
Brüt Alan (m²)	206,00	1.150,00	85,00	205,00
İstenen Satış Fiyatı (TL)	23.000.000,00	130.000.000,00	7.950.000,00	16.750.000,00
İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	111.650,49	113.043,48	93.529,41	81.707,32
Öngörülen Pazarlık Oranı	-5%	-5%	-5%	-5%
Alan Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%
Kat Şerefiye Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	15%	15%	20%	20%
Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²)	122.815,53	124.347,83	107.558,82	93.963,41
	ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²)			112.171,40

5.6.3. 12 Adet Ünitenin Mevcut Durum Değeri

Bu yaklaşım varlığın ulaşılabilen maliyet değerleri dikkate alınmaktadır. Bu değer üzerinden fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı oluşan değer kayıpları (amortismanlar) tahmin edilerek geriye kalan değeri rayiç değer olarak takdir edilmektedir.

SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ
Emsal	Açıklama	İlgili Kişi/Kurum - Telefon - Adres	Yüzölçümü (m²)	Satış Değeri (TL)	Satışa Esas Birim Değer (TL/m²)
Emsal 1	Değerleme konusu taşınmaza yakınlarında 16178 ada 125 parselde konumlu 501,00 m² yüzölçümüne sahip Emsal:1,50 konut imar koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz 39.400.000-TL bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 716 98 06	501,00	39.400.000	78.643
Emsal 2	Değerleme konusu taşınmaza yakınlarında 15897 ada 92 parselde konumlu 365,00 m² yüzölçümüne sahip Emsal:1,50 konut imar koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz 32.000.000-TL bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 345 18 34	365,00	32.000.000	87.671
Emsal 3	Değerleme konusu taşınmaza yakınlarında 16227 ada 1 parselde konumlu 1.807,00 m² yüzölçümüne sahip Emsal:1,50 ticaret imar koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz 270.000.000-TL bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 474 21 30	1.807,00	270.000.000	149.419
Emsal 4	Değerleme konusu taşınmaza yakınlarında 16298 ada 252 parselde konumlu 2.285,00 m² yüzölçümüne sahip Emsal:1,65 Ticaret imar koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz 300.000.000-TL bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (532) 409 67 64	2.285,00	300.000.000	131.291
Emsal 5	Değerleme konusu taşınmaza yakınlarında 16225 ada 69 parselde konumlu 1.279,00 m² yüzölçümüne sahip Emsal:1,75 Ticaret imar koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz 153.850.000-TL bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır.	Emlak Ofisi 0 (530) 514 83 38	1.279,00	153.850.000	120.289

Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazla benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmazların m² birim değerlerinin 78.642,71 – 149.418,93 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5
Yüzölçümü (m²)	501,00	365,00	1.807,00	2.285,00	1.279,00
İstenen Satış Fiyatı (TL)	39.400.000,00	32.000.000,00	270.000.000,00	300.000.000,00	153.850.000,00
İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	78.642,71	87.671,23	149.418,93	131.291,03	120.289,29
Öngörülen Pazarlık Oranı	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Alan Düzeltme Katsayısı	0%	0%	-10%	-10%	-10%
İmar Durumu Düzeltme Katsayısı	5%	5%	-5%	-5%	-5%
Hisse Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Düzeltme Katsayısı	5%	5%	-5%	-5%	-5%
Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²)	78.642,71	87.671,23	104.593,25	91.903,72	84.202,50
ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²)

Değerlemeye konu olan taşınmazın yerinde yapılan incelemelerine göre inşaatın tamamlanma oranı yaklaşık %10,00 olduğu tespit edilmiştir.

Projede; Ofis alanları için birim maliyeti 30.000 TL/m² olarak belirlenmiştir.

Ada-Parsel	Hisseye Düşen Arsa Alanı (m²)	Arsa Birim m² Değeri TL	Toplam Arsa Değeri TL
16772 / 1	486,02	89.402,68	43.451.500,00
	43.451.500,00

ÜST YAPI MALİYETLERİ
	Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Toplam Maliyet (TL)
Üniteler Alanı Maliyeti	2.312,24	30.000,00	69.367.200
Toplam Üst Yapı Maliyeti	2.312,24		69.367.200

Hesaplamalar sonucunda Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin 12.07.2021 tarihli tadilat ruhsatı ve eki mimari projesine göre 2.312,24 m² inşaat alanı için; birim inşaat maliyeti 30.000,00-TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 69.367.200,00-TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.

ALT YAPI MALİYETLERİ
	Toplam Maliyete oranı	Alan	Toplam Maliyet (TL)
Toplam Üst Yapı Maliyeti	80%		69.367.200
PROJE	5%	486,02	4.335.450
KAZI VE HAFRİYAT	6%	486,02	5.202.540
ÇEVRE DÜZENLEMELERİ	7%	486,02	6.069.630
SATIŞ VE PAZARLAMA	2%	486,02	1.734.180
ALT+ÜST YAPI MALİYETİ	100%	486,02	86.709.000
TOPLAM YAPI MALİYETİ	130.160.500

12 Adet Ünitelerin %100 tamamlanması için gerekli arsa payı değeri dahil toplam inşaat maliyeti 130.160.500,00 TL olarak hesaplanmıştır. Yapılan incelemelerde konu taşınmazların %10 tamamlanma oranına sahip olduğu tespit edilmiş olup 12 Adet taşınmazın mevcut maliyet değeri 13.016.050,00 TL olarak hesaplanmıştır

Maliyet Yönetimine Göre 12 Adet Taşınmazın Tamamlanması Halindeki Değer (TL)	130.160.500,00
Maliyet Yönetimine Göre 12 Adet Taşınmazın %10 Tamamlanma Oranı Toplam Değer (TL)	13.016.050,00

5.6.4. Emsal Krokisi

5.6.5. Şerefiyelendirme Çalışması (12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre)

Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.

Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.

Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir. Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.

Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.

Ofis Şerefiyelendirme Kullanılan Faktörler

Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında ofisler için 5 adet faktör kullanılmıştır.

• 1- Bulunduğu Kat
• 2- Alan Aralığı
• 3- Yönü
• 4- Ofis Tipi
• 5- Manzara Durumu

Yapılan emsal araştırmaları sonucunda ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 90.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.

Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.

Alan Aralığı	Puan	Bulunduğu Kat	Puan	Yönü	Puan	Ofis Tipi	Puan	Manzara Durumu	Puan
130 m² den Büyük	4,0%	19-20	5,0%	KB	1,0%	1+1	4,0%	Şehir Manzarası	0,0%
120-130 m² arası	8,0%	21-25	8,0%	KB-KD	3,0%	2+1	2,0%	Kısmi Deniz Manzarası	6,0%
		26 ve Üzeri	10,0%	GD	5,0%			Açık Deniz Manzarası	11,0%
				KD-GD	6,0%
				GB-KB	7,0%
				GD-GB	10,0%

Taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.

	Taban Baz Birim Değer	Şerefiyelendirilmiş	Yuvarlanmış Satış	Birim Fiyat
	Üzerinden Toplam Değeri (TL)	Toplam Değer (TL)	Değeri (TL)	Değeri (TL)
TOPLAMLAR	208.101.600	268.013.232	268.020.000	116.103

5.7. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.

5.8. Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO 'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin tamamlanması durumundaki değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.

5.9. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO 'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin ve satış vaadi ve ek protokolde belirtilen 12.07.2021 tarihli tadilat ve eki mimari projeye göre değerleme çalışması yapılmıştır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.

5.10. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO 'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin ve satış vaadi ve ek protokolde belirtilen 12.07.2021 tarihli tadilat ve eki mimari projeye göre değerleme çalışması yapılmıştır.

5.11. En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.

Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak taşınmazların yer aldığı parselin "Konut+Ticari+Ofis" kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.

5.12. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünite ve satış vaadi ve ek protokol ile VAKIF GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünite için kat irtifakı kurulmuş olup henüz inşaatları tamamlanmamıştır. Bu nedenle konu ünitelerin tamamlanması halindeki değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e^limza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 6

ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ

6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

Bu değerleme çalışmasında, Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.

6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazların mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı tesis edilmiştir. Ayrıca 12.07.2021 tarih 2021/3-29 sayılı tadilat ruhsatları ve ekleri mimari projeye göre ünitelerin yer aldığı bloklarda değişiklikler yapılmış ve bağımsız bölüm sayılarında artış olmuştur.

6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu ünitelerin yer aldığı parsel üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.

6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünite için kat irtifakı kurulmuş olup henüz inşaatları tamamlanmamıştır. Bu nedenle taşınmazların Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına dair incelemeye gerek olmamıştır.

6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ofis için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;

• Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin b) bendinde belirtildiği üzere "(Değişik: RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya

bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmektedir.

• Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." ibaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,

• Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." ibaresi yer almakta olup taşınmaz için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiştir. Konu taşınmazın yasal belgeler 'doğrultusunda bağımsız bölüm olarak GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

• Tebliğin "Tapuya şerhi zorunlu sözleşmeler" başlıklı 26. Maddesinde belirtildiği üzere "Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir." denilmekte olup, Emlak Konut GYO ile Vakıf GYO arasında düzenlenmiş olan ve konu taşınmazları kapsayan Satış Vaadi Sözleşmesinin ve Ek Protokol'ün 12.07.2021 tarihli tadilat ruhsatına göre tekrar düzenlenerek tapuya şerh edilmesi önerilmektedir.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e^limza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM7

SONUÇ

7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme konusu taşınmazlar; Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO 'ya satışı yapılan 12 adet ünite ofis olarak projelendirilmesine istinaden değerlemesi yapılmıştır.

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan projede konumlu Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO 'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin tamamlanarak bugün itibari ile satılması halindeki değerleri (proje hasılat değeri) hesaplanmıştır. Projede konumlu olan ofis özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda ünitelerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.

7.2. Nihai Değer Takdiri

İşbu rapor; Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet büro 12.07.2021 tarihli tadilat ruhsatı ve eki mimari projeye göre oluşacak pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın;

Değer Açıklaması	Değer (TL)
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin Tamamlanması Durumunda KDV hariç Toplam Hasılat Değeri	268.020.000
İki Yüz Altmış Sekiz Milyon Yirmi Bin Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin Tamamlanması Durumunda KDV dahil Toplam Hasılat Değeri	321.624.000
Üç Yüz Yirmi Bir Bin Altı Yüz Yirmi Dört Bin Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %100 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV hariç	130.160.500
Yüz Otuz Milyon Yüz Altmış Bin Beş Yüz Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %100 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV dahil	156.192.600
Yüz Elli Altı Milyon Yüz Doksan İki Bin Altı Yüz Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %10 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV hariç	13.016.050
On Üç Milyon On Altı Bin Elli Türk Lirası
12.07.2021 Tarihli Tadilat Ruhsatına Göre ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve ek Protokol ile Vakıf GYO'ya satışı yapılan 12 adet ünitenin %10 Tamamlanması Durumunda Mevcut Durum Değeri KDV dahil	15.619.260
On Beş Milyon Altı Yüz On Dokuz Bin İki Yüz Altmış Türk Lirası

Selçuk AVLAR

Şehir Plancısı

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552

Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892

Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572

7.3. Beyan

• ➢ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
• ➢ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
• ➢ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
• ➢ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
• ➢ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
• ➢ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
• ➢ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
• ➢ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
• ➢ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
• ➢ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• ➢ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
• ➢ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
• ➢ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

7.4.Ekler

• ✓ Taşınmaza ait resimler ve diğer ekler (Proje, ruhsat, iskan vb.)
• ✓ Tapu Kayıt Belgeleri
• ✓ Tapu Senetleri
• ✓ Değerleme Tabloları
• ✓ Değerleme uzmanlarının lisans örnekleri ve tecrübe belgeleri