Regulatory Filings • Aug 15, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 14/08/2024 17:34
YILMAZ KÜRKCÜ
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 14/08/2024 17:
34
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 14.08.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-2
1
AHMET MERMERKAYA Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 | |
|---|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 | |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 | |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 | |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 | |
| 3. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. | |
| Dökümanları Hakkında Bilgiler 10 | ||
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 | |
| 3.2. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 | |
| 3.3. | Tapu Kayıtları 11 | |
| 3.4. | Takyidat Bilgileri 13 | |
| 3.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 13 | |
| 3.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir | |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17 | ||
| 3.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | ||
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 17 | ||
| 3.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 17 | |
| 3.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara | |
| Dair Açıklama 17 | ||
| 3.10. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, | |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 19 | ||
| 3.11. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, | |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | ||
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Bilgi 19 | ||
| 3.12. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi | |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | ||
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 19 | ||
| 3.13. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve | |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | ||
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 20 | ||
| 3.14. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 20 | |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 22 | |
| 4.1.1. | Ankara İli 22 | |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 22 | |
| 4.1.3. | Çankaya İlçesi 23 | |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak | |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 23 | ||
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 28 | |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 28 | |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 28 | |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 28 | |
| 4.3.3. | Proje Bilgileri: 28 | |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı | |
| 4.6. | Durumlara İlişkin Bilgiler 29 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya |
|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | |
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 29 | |
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 31 |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 31 |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 31 |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 31 |
| 5.2. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 31 |
| 5.3.1. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 32 |
| 5.3.2. | Kiralık Ofis Emsalleri 32 |
| 5.3.3. | Kiralık Dükkan Emsalleri 33 |
| 5.3.4. | Emsal Krokisi 34 |
| 5.4. | Şerefiyelendirme Çalışması 35 |
| 5.5. | Takdir Edilen Kira Değerleri 37 |
| 5.6. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 37 |
| 5.7. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 37 |
| 5.8. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan |
| Sonuçlar 37 | |
| 5.9. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 37 |
| 5.10. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 38 |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 40 | |
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 40 |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 40 | |
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | |
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 40 | |
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 40 | |
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | |
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 40 | |
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | |
| Olmadığı Hakkında Görüş 40 | |
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 43 |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 43 |
| 7.3. | Beyan 44 |
| 7.4. | Ekler 44 |
| Değerleme Tarihi | 09.08.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 14.08.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-2 |
| Raporun Türü | Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşaa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı Karma Projede yer alan 19 adet dükkan ve 47 adet ofisin (Kira Değeri) |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Engin TOKER Maliye – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 406194 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: GYO_2024_02 Sözleşme No: 26.02.2024 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamı dışında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 31.12.2021 tarihinde VAKIF_GYO_2021_19 numaralı rapor, 29.12.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_17 numaralı raporlar ile 28.06.2024 tarihinde VAKIF GYO-2024- 5_revize numaralı rapor bulunmaktadır. |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) KDV hariç | 7.221.000,00 |
| Yedi Milyon İki Yüz Yirmi Bir Bin Türk Lirası | |
| Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) KDV dahil | 8.665.200,00 |
| Sekiz Milyon Altı Yüz Altmış Beş Bin İki Yüz Türk Lirası |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde efimza ile imzalanmıştır.
KURULUŞ VE
MÜŞTERIYİ TANITICI
BİLGİLER
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa kira değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşaa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı Karma Projede yer alan 19 adet dükkan ve 47 adet ofisin kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER
Ekspertize konu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çukurambar Mahallesi sınırlarında yer alan Cubes Ankara projesinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede altyapı ve ulaşım sorunsuz olup; bölgenin her türlü altyapı hizmeti belediye tarafından karşılanmaktadır. Bölge genelinde konut ve işyeri fonksiyonlu olarak gelişmekte olup, bölgede daha çok zemin+3 ve zemin+4 katlı yapılar göze çarpsa da, yüksek katlı site ve apartman tarzı yapılarında bulunduğu ve bölgenin modernleşmesiyle son dönemlerde, bölgeye olan talebin arttığı gözlemlenmektedir. Bölgede ulaşım toplu taşıma araçları vasıtasıyla sürekli olarak sağlanmakta olup; bölge araç trafiğinin orta-üst yoğunlukta olduğu bir bölgedir
Taşınmazlar üst gelir grubunun talep gösterdiği bölgede bulunmaktadır. Bölgede Dumlupınar Bulvarı, Mevlana Bulvarı ve Musin Yazıcıoğlu Caddesi arasındaki bölüm yüksek katlı ofis ve plazalardan oluşmakta olup ticari hareketlilik yüksektir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı, tadilat ruhsat ile eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16125 ada 4 parsel 7.428,93 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat mülkiyeti ve tadilat ruhsatı ile eki mimari projesine göre A1 ve A2 blok olarak projelendirilmiştir.
A1 blok 10 bodrum+zemin+33 normal kat olmak üzere toplam 44 katlıdır. A1 blokta tadilat ruhsatına göre 412 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 121 adedi ofis, 288 adedi mesken diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
A2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. A2 blokta tadilat ruhsatına göre 19 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 6 adedi dükkan ve 13 adedi ofis niteliklidir.
| İli | ANKARA | Blok No | Tablo |
|---|---|---|---|
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Rapor Ekinde |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | Tablo |
| Pafta No | Edinme Tarihi | Tablo | |
| Ada | 16124 | Edinme Yevmiye No | Tablo |
| Parsel | 5 | Zemin Tipi | Kat İrtifakı |
| Yüzölçümü | 9.350,00 m² | Taşınmaz ID | Tablo |
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | Tablo | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | - |
| İli | ANKARA | Blok No | Tablo |
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Rapor Ekinde |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği Pafta No |
ARSA | Sahife No Edinme Tarihi |
Tablo Tablo |
| Ada | 16125 | Edinme Yevmiye No | Tablo |
| Parsel | 4 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 7.428,93 m² | Taşınmaz ID | Tablo |
| Malik | VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | Tablo |
| Taşınmaz Kimlik No | Blok | BB No | Kat No | BB Niteliği | Cilt No | Sayfa No | Tapu Tarihi | Yevmiye No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 132576510 | A1 | 402 | Zemin Kat | Dükkan | 21 | 2010 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576512 | A1 | 403 | 1. Bodrum | Ofis | 21 | 2011 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576513 | A1 | 404 | 1. Bodrum | Ofis | 21 | 2012 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576515 | A1 | 405 | 2.Bodrum | Dükkan | 21 | 2013 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576516 | A1 | 406 | 2.Bodrum | Dükkan | 21 | 2014 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576518 | A1 | 407 | 2.Bodrum | Ofis | 21 | 2015 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576519 | A1 | 408 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2016 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576521 | A1 | 409 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2017 | 13-03-2024 | 26155 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-2 Rapor Tarihi: 14.08.2024
| Taşınmaz Kimlik No | Blok | BB No | Kat No | BB Niteliği | Cilt No | Sayfa No | Tapu Tarihi | Yevmiye No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 132576525 | A1 | 410 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2018 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576526 | A1 | 411 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2019 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576528 | A1 | 412 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2020 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576028 | A2 | 1 | Zemin | Dükkan | 21 | 2021 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576183 | A2 | 2 | Zemin | Dükkan | 21 | 2022 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576325 | A2 | 3 | Zemin | Dükkan | 21 | 2023 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576503 | A2 | 4 | 1.Bodrum | Dükkan | 21 | 2024 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576543 | A2 | 5 | 1.Bodrum | Dükkan | 21 | 2025 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576565 | A2 | 6 | 1.Bodrum | Ofis | 21 | 2026 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576582 | A2 | 7 | 1.Bodrum | Ofis | 21 | 2027 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576600 | A2 | 8 | 1.Bodrum | Ofis | 21 | 2028 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576618 | A2 | 9 | 1.Bodrum | Ofis | 21 | 2029 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576050 | A2 | 11 | 2.Bodrum | Ofis | 21 | 2031 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576067 | A2 | 12 | 2.Bodrum | Ofis | 21 | 2032 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576084 | A2 | 13 | 2.Bodrum | Ofis | 21 | 2033 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576101 | A2 | 14 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2034 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576114 | A2 | 15 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2035 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576129 | A2 | 16 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2036 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576143 | A2 | 17 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2037 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576156 | A2 | 18 | 3.Bodrum | Ofis | 21 | 2038 | 13-03-2024 | 26155 |
| 132576169 | A2 | 19 | 5.Bodrum | Oto Yıkama | 21 | 2039 | 13-03-2024 | 26155 |
| 131666170 | B1 | 1 | Zemin Kat | Dükkan | 12 | 1174 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666524 | B1 | 396 | 4.Bodrum | Dükkan | 16 | 1569 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666525 | B1 | 397 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1570 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666526 | B1 | 398 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1571 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666527 | B1 | 399 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1572 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666531 | B1 | 400 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1573 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666532 | B1 | 401 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1574 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666533 | B1 | 402 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1575 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666534 | B1 | 403 | 4.Bodrum | Ofis | 16 | 1576 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666536 | B1 | 405 | 5.Bodrum | Oto Yıkama | 16 | 1578 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666171 | B2 | 1 | Zemin | Dükkan | 16 | 1579 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666293 | B2 | 2 | Zemin | Dükkan | 16 | 1580 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666415 | B2 | 3 | Zemin | Dükkan | 16 | 1581 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666529 | B2 | 4 | 1.Bodrum | Ofis | 16 | 1582 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666547 | B2 | 5 | 1.Bodrum | Ofis | 17 | 1583 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666559 | B2 | 6 | 1.Bodrum | Dükkan | 17 | 1584 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666571 | B2 | 7 | 1.Bodrum | Dükkan | 17 | 1585 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666583 | B2 | 8 | 1.Bodrum | Dükkan | 17 | 1586 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666595 | B2 | 9 | 1.Bodrum | Ofis | 17 | 1587 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666173 | B2 | 10 | 1.Bodrum | Ofis | 17 | 1588 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666185 | B2 | 11 | 1.Bodrum | Ofis | 17 | 1589 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666197 | B2 | 12 | 1.Bodrum | Ofis | 17 | 1590 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666209 | B2 | 13 | 2.Bodrum | Dükkan | 17 | 1591 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666221 131666233 |
B2 B2 |
14 15 |
2.Bodrum 2.Bodrum |
Ofis Ofis |
17 17 |
1592 1593 |
16-01-2024 16-01-2024 |
4949 4949 |
| 131666245 | B2 | 16 | 2.Bodrum | Ofis | 17 | 1594 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666257 | B2 | 17 | 2.Bodrum | Ofis | 17 | 1595 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666269 | B2 | 18 | 3.Bodrum | Ofis | 17 | 1596 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666281 | B2 | 19 | 3.Bodrum | Ofis | 17 | 1597 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666295 | B2 | 20 | 3.Bodrum | Ofis | 17 | 1598 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666307 | B2 | 21 | 3.Bodrum | Ofis | 17 | 1599 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666319 | B2 | 22 | 3.Bodrum | Ofis | 17 | 1600 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666355 | B2 | 25 | 4.Bodrum | Ofis | 17 | 1603 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666367 | B2 | 26 | 4.Bodrum | Ofis | 17 | 1604 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666379 | B2 | 27 | 4.Bodrum | Ofis | 17 | 1605 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666391 | B2 | 28 | 4.Bodrum | Ofis | 17 | 1606 | 16-01-2024 | 4949 |
| 131666403 | B2 | 29 | 4.Bodrum | Ofis | 17 | 1607 | 16-01-2024 | 4949 |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tarafımızca yapılan başvurular ve görüşmelere rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 09.08.2024, tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazlara ait belgeler ve belge listesi rapor ekinde verilmiştir.
Değerlemeye konus Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesinde 16125 ada 4 parsel ve 16124 ada 5 parseldeki taşınmazlara ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Arşivinden edinilen bilgilere göre Çukurambar Mahallesi 16124 ada 5 (eski 2,3,4) sayılı parsel ile 16125 ada 4 (eski 2,3) sayılı parselde Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 gün ve 2016/06 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onaylandığı, bahsi geçen planla 16124 ada 5 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret Alanı", 16125 ada 4 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret + Konut Alanı" olarak tanımlandığı;
1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin iptaline yönelik TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 14.03.2018 gün ve E.2016/5955, K.2018/2203 sayılı kararı ile dava konusu plan değişikliklerinin iptaline karar verildiği,
1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile yapı ruhsatının iptali amacıyla yine TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 09.07.2018 gün ve E.2018/1314, K.2018/6484 sayılı kararı ile davanın yapı ruhsatı bakımından ehliyet yönünden reddine, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği bakımından süre aşımı yönünden reddine karar verildiği, tespit edilmiş olup 1/1000 ölçekli imar planı örneği yazımız ekinde iletilmektedir." denilmektedir.
Rapor No: VAKIF GYO -2024 -
2 Rapor Tarihi: 14 .08.2024
Rapor No: VAKIF GYO -2024 -
2 Rapor Tarihi: 14 .08.2024
2 Rapor Tarihi: 14 .08.2024
Değerleme konusu taşınmazlara ait Aktif Kayıtları içerecek şekilde Tapu Takyidatları mülk sahibi tarafından alınmış olup Taşınmazlar üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazların 1/1 hissesi 16.01.2024 ve 13.03.2024 tarihlerinde Kat İrtifakı işleminden Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne tescil edilmiştir.
Yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazlara ait belgeler ve belge listesi rapor ekinde verilmiştir.
Değerlemeye konusu Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesinde 16125 ada 4 parsel ve 16124 ada 5 parseldeki taşınmazlara ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Arşivinden edinilen bilgilere göre Çukurambar Mahallesi 16124 ada 5 (eski 2,3,4) sayılı parsel ile 16125 ada 4 (eski 2,3) sayılı parselde Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 gün ve 2016/06 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onaylandığı, bahsi geçen planla 16124 ada 5 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret Alanı", 16125 ada 4 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret + Konut Alanı" olarak tanımlandığı;
1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin iptaline yönelik TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 14.03.2018 gün ve E.2016/5955, K.2018/2203 sayılı kararı ile dava konusu plan değişikliklerinin iptaline karar verildiği,
1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile yapı ruhsatının iptali amacıyla yine TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 09.07.2018 gün ve E.2018/1314, K.2018/6484 sayılı kararı ile davanın yapı ruhsatı bakımından ehliyet yönünden reddine, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği bakımından süre aşımı yönünden reddine karar verildiği, tespit edilmiş olup 1/1000 ölçekli imar planı örneği yazımız ekinde iletilmektedir." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlara ait Belediye arşiv dosyasında yer alan yapı tatil tutanağı, mahkeme kararları, mimari proje, yapı ruhsatı, vb. belgeler tespit edilmiştir. Aşağıda detaylı olarak verilen kararların belgeleri ekte yer almaktadır.
Danıştay 6. Daire'sinin 26.09.2013 tarihli ve 2012/248 sayılı ara kararı; Değerlemeye konu olan taşınmaz alanlarına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliklerinin onaylamasına ilişkin Özelleştirme Yüksek Kurulunun 08.02.2011 tarihli, 2011/08 sayılı karanının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülerek iptali ve yürütmenin durdurulmasına oy bilirliğiyle karar verilmiştir.
Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır.
Danıştay 6. Daire'sinin, 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955 sayılı kararı; ÖYK'nın 25.01.2016 tarih onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin; aktarımı yapılan kararlarında belirtilen bazı hukuka aykırılıkların devam ettiği ve kararda belirtilen gerekçelerin gereği gibi yerine getirilmediği belirlendiğinden, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluk bulunmadığı belirtilerek dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.
07.12.2016 tarihli ve 530/16-B1 ve B2; 531/16-A1 ve A2 sayılı yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
23.03.2017 tarihli Yapı Tatil Zaptı; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 tarih E:2016/5955 sayılı kararına yönelik inşaatın devam etmemesine yönelik karara istinaden yapı tatil zaptı tutulmuştur.
12.01.2018 tarihli mühür fekki ve mühürleme tutanakları; söz konusu inşaatların mahallinde tekrar yapılan kontrollerde ise inşaat faaliyetlerine devam edilmesi nedeniyle mühür fekki ve mühürleme düzenlenmiştir.
01.03.2018 tarih ve E.3148 sayılı görüş yazısına göre; 1/5000'lik plan iptal edilmiş olsa bile, 1/1000'lik plan idaresince ilga edilmedikçe veya yargı kararı ile iptal edilmedikçe yürürlükte kalacağı belirtilmektedir.
05.03.2018 tarihli ve 53847070-045.02 sayılı yazıda; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 sayılı kararının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ait olduğu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planın dava konusu yapılmadığı, dolayısıyla bu mahkeme kararına dayandırılarak bu inşaatın durdurulmasının yerinde olmadığı ve işlemlerin yeniden değerlendirme ve kaldırılması talep edilmiştir.
14.03.2018 tarihli ve E.13337 sayılı yazıda ise; Danıştay kararının yalnızca 1/5000'lik plana ilişkin olduğunun söz konusu kararın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının değişikliğini ve plana dayanılarak yapılan işlemleri kendiliğinden etkilemeyeceğinin ve 1/1000'lik Uygulama İmar Planının kendiliğinden yürürlükten kalkmaması sebebiyle inşaat faaliyetine devam etmesinde hukuki açıdan herhangi bir sakınca olmadığının ve mühürlerin fek edilmesi istenmiştir.
16.03.2018 tarih ve 90226917-53849070-310.10.01/2018 sayılı Tutanak' a göre; 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmesi hususunda iş bu tutanak taraflarca tanzim ve imza edilmiştir.
22.03.2018 tarihli ve E18120 sayılı yazı da 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmiştir.
Danıştay 6. Daire 04.06.2018 tarihli ve 1341 sayılı ara kararına göre; yürütmenin durdurulması isteminin davalı idarenin savunması ve ara kararı cevabı alındıktan veya yasal savunma ve ara kararına cevap verme süresi geçtikten sonra incelenmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil ettirmiştir.
| ADA / PARSEL (BLOK) | VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI |
|---|---|---|---|---|
| 16125 / 4 (A1) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A1 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16125 / 4 (A2) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A2 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B1 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B2 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
Taşınmazlar için yapılmış herhangi bir sözleşme mevcut değildir.
3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil edilmiş olup detaylı tablo rapor ekinde verilmiştir.
| Ada / Parsel (Blok) | Veriliş Amacı | Tarih | No | Kapsamı |
|---|---|---|---|---|
| 16125 / 4 (A1) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 531/16-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A2) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 531/16-A2 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B2 | Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A1) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 44/20-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A2) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 44/20-A2 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A1) | Tadilat | 20.04.2021 | 22/21-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A2) | Tadilat | 20.04.2021 | 22/21-A2 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A1) | İsim Değişikliği | 31.08.2021 | 66-A1/21 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A2) | İsim Değişikliği | 31.08.2021 | 66-A2/21 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | İsim Değişikliği | 2.09.2021 | 67/21-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | İsim Değişikliği | 3.09.2021 | 67/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A1) | Tadilat | 16.10.2023 | 82/23-A1 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A2) | Tadilat | 16.10.2023 | 82/23-A2 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B1 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A1) | Y.K.İ.B. | 22.02.2024 | 110 | Mesken - Ofis Ve İşyeri |
| 16125 / 4 (A2) | Y.K.İ.B. | 22.02.2024 | 111 | Ofis Ve İşyeri |
**Y.K.İ.B.: Yapı Kullanma İzin Belgesi
3.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Huzur Mah. 1108 Cad. G Blok Sitesi Doğan Kent Sitesi Blok No 6G İç Kapı No 12 Çankaya ANKARA adresinde yer alan Grup Yapı Denetim Tic. Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların kiralama değer tespiti için 'Pazar Yaklaşımı Yöntemi' kullanılmıştır. Çalışma yapılan yöntemde taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri;
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-jinza ile imzalanmıştır.
Ankara Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin
topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır.
Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır.
Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır. Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.
| Yıl | Ankara Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5.803.482 | 2.860.361 | 2.943.121 |
| 2022 | 5.782.285 | 2.856.479 | 2.925.806 |
| 2021 | 5.747.325 | 2.843.409 | 2.903.916 |
| 2020 | 5.663.322 | 2.805.877 | 2.857.445 |
| 2019 | 5.639.076 | 2.793.850 | 2.845.226 |
Çankaya, Ankara ilinin bir ilçesi. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2024 yılı nüfus verilerine göre Ankara ilinin birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır.
Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir.
102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.
Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak ve Altındağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur.
Çankaya, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Bu kayalık alan, artık kentin merkezinde küçük bir ada niteliğindedir. Bu adayı yükseltiler çevreler, ortada bir çanak bırakırlar. Eskiden bataklık olan bu çanak, Cumhuriyet döneminde kurutularak yerleşime açılmıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
| W. | STATISTICS | SEVING COLLEGE REGISTERS COLOR |
CONTRACTOR THERMAN CHOCALL |
Highlight TM |
TELESCOPE Cirtatame it |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 3.758.773 | 85,167 | 797.124 | 見学家 | 3.00円 | 4.72 |
| 2019 | 4.337.787 | 52.316 | 760.355 | 9,213 | 0,90 | E.68 |
| 2020 | 5048.567 | 60.541 | 717.002 | 8.595 | 1,91 | 7.04 |
| 2021 | 7,256,142 | 05.750 | 007.924 | 9.549 | 11,40 | 重期 |
| 2022 | 35013776 | 176,654 | 905,814 | 10.689 | 5,50 | 16.53 |
| 2023 | 26.274.307 | 307,952 | 1.118.993 | 12.110 | 6,50 | $-23.49$ |
| $2024*$ | 8 822 248 | 285,572 | 670 | 30.89 |
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-2 Rapor Tarihi: 14.08.2024
Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir.
İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır.
TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
| C3'22 | CATE | $-1729$ | C223 | 03'23 | 14725 | UT 3 24 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.31 937 四次 2134 以前 2145 21 10 米 19:46.19.73 |
6000 HEAD TO BE VE AS 23.70 | $-$ 3537 FOR 2671 | TEST | 25.25.25.25.25.25.26.26 | ||||||||||||
| $+100$ | 1.11 | 11.000 | ||||||||||||||
| 훟 | II. | R | ÿ | Read | ||||||||||||
| B-AVRISTI | MALLOOL |
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki
bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.
Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-2 Rapor Tarihi: 14.08.2024
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir. Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den
birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir.
Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan,
reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur.
Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir.
2024 yılının ilk çeyreği, İsrail-Filistin ve Rusya-Ukrayna arasındaki çatışmalara ek olarak Kızıldeniz krizinin de sürmesiyle birlikte küresel enflasyonun ve ekonomik durgunluğun devam ettiği bir dönem olmuştur. Bu dönemde, bölgesel çatışmaların etkisiyle ekonomilerde belirsizlikler artarken, bunun küresel piyasalara olumsuz yansımaları devam etmiştir. Küresel ekonomideki olumsuz gelişmelere rağmen, ülkemizde yüksek döviz kuru ve enflasyon nedeniyle politika faizlerinin yüksek tutulması piyasada olumlu bir atmosfer oluşmuştur. Özellikle 31 Mart Genel Seçimleri öncesinde yapılan politika faiz artırımı kararı, Türkiye ekonomisinin istikrarlı bir şekilde toparlanma sürecini sürdüreceğinin işareti olmuştur. Ekonomide alınan doğru adımların etkisiyle kredi derecelendirme kuruluşları Türkiye'nin kredi notunda ve kredi notu görünümünde revizyonlar yapmıştır. Fitch, 12 yıl sonra Türkiye'nin kredi notunu B'den B+'ya yükseltirken Moody's ise kredi notunu B3 olarak teyit etmiştir. Her iki kuruluş da kredi notu görünümünü durağandan pozitife çevirmiştir.
Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında hem Türk Lirası (₺) hem ABD Doları (\$) bazında artışların devam etmesine yol açmıştır. Bununla beraber ekonomik durgunluğa rağmen, gelecek beklentilerinin olumlu
olması, ofis piyasasına pozitif yansımıştır ve işlem hacminde 2023 yılının ilk çeyreğine kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir. Merkezi iş alanı (MİA) bölgelerindeki boşluk oranı bu çeyrekte düşüşünü
| SECOND SERVICE PRODUCTS Ortalarma mintm Saling |
Поминан Мидвания Orbeterm Bram Sobe Than (TL/III) [ TWA (TL/III) [ TWA (TL/III) |
Officer Oceanor Criminin Hirm Satis |
|
|---|---|---|---|
| Istanbul | 053-493 | \$57,151. | 664,575 |
| tzmu | 642.628 | 546.152 | 146.117 |
| Birsa | 132.540 | \$36,290 | 633.854 |
| Ankara | 634.179 | 135.259 | £00.603 |
| Antalyn | 644.390 | 647.528 | 647.231 |
| Kocaeli | 633,304 | 433,642 | 633.730 |
| Adams | 4/26.281 | 429.611 | 425.478 |
sürdürmüştür.
2024 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Birinci çeyrekte toplamda 94,471 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında %173 oranında ciddi bir yükseliş meydana gelmiştir. Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %60, adet bazında %61 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare
bazında %94 oranında artış kaydedilmiştir. Genişleme işlemlerinde ise ciddi bir artış görülmüştür. Geçtiğimiz yılın aynı döneminde genişleme işlemleri gerçekleşen kiralama anlaşmalarının %13'ünü oluştururken bu çeyrekte %38'i genişleme işlemlerinden oluşmaktadır. Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %37'si MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %205 oranında artış kaydedilmiştir. İşlemlerin %34'ü Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında artarken, %28 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2023 yılının ilk çeyreğine göre işlem bazında azalma yaşanmasına rağmen metrekare bazında iki katından fazla yükselmiştir.
Üretim maliyetlerindeki artış nedeniyle yeni ofis yatırımlarının gerçekleşmemesi sonucunda ofis arzı sınırlı kalmıştır. Bu durum, hazır ve ikinci el dekorasyonlu ofislere olan
| Kiralama İşlemleri | C123 | C423 | C124 | 2024 /. ceyvek itibartyle Intanbul genelinde |
|---|---|---|---|---|
| Die ist medicine (State 1997) | S4.509 | 02.320 | 94.471 | toplant kinderna işlemi |
| [Prime] Denieri Kini (USDneVau)? | 32 | 38 ° | $\approx$ | 94,477 bin nPale Hoşiuk branı ise. |
| med British Galil Grand % | 7,75 | 7.25 | 7.25 | toplanda %1689 carak gerçekleşimiştir. |
| 151 | 12.14 | 10.89 |
talebin devam etmesine ve sonuç olarak MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesindeki boşluk oranlarının azalmaya devam etmesine neden olmuştur
Marka proje içerisinde yer almaları
Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
Ulaşım akslarına yakın konumda yer almaları
4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı, tadilat ruhsat ile eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16125 ada 4 parsel 7.428,93 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat mülkiyeti ve tadilat ruhsatı ile eki mimari projesine göre A1 ve A2 blok olarak projelendirilmiştir.
A1 blok 10 bodrum+zemin+33 normal kat olmak üzere toplam 44 katlıdır. A1 blokta tadilat ruhsatına göre 412 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 121 adedi ofis, 288 adedi mesken diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
A2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. A2 blokta tadilat ruhsatına göre 19 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 6 adedi dükkan ve 13 adedi ofis niteliklidir.
| 16125 ADA 4 PARSEL NİTELİKLER (A BLOKLAR) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KENDİNE AİT ORTAK TOPLAM İNŞAAT NİTELİK ADET BRÜT ALANI (m²) ALANI (m²) ALANI (m²) |
|||||||
| OFİS | 134 | 19.978,91 | 12.115,09 | 32.094,00 | |||
| DÜKKAN | 9 | 1.695,69 | 1.187,31 | 2.883,00 | |||
| KONUT | 288 | 21.554,54 | 12.186,46 | 33.741,00 | |||
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 36.911,17 | |||
| TOPLAM | 431 | 43.229,14 | 25.488,86 | 105.629,17 |
| 16124 ADA 5 PARSEL NİTELİKLER (B BLOKLAR) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | ADET | BRÜT ALANI (m²) | KENDİNE AİT ORTAK ALANI (m²) |
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
||
| OFİS | 423 | 35.072,83 | 20.961,97 | 56.034,80 | ||
| DÜKKAN | 10 | 2.135,51 | 987,49 | 3.123,00 | ||
| OTEL | 1 | 6.613,84 | 1.131,36 | 7.745,20 | ||
| ÇOK AMAÇLI SALON | 1 | 2.187,91 | 916,09 | 3.104,00 | ||
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 40.348,49 | ||
| TOPLAM | 435 | 46.010,09 | 23.996,91 | 110.355,49 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-2 Rapor Tarihi: 14.08.2024
PROJE TOPLAM OFİS SAYISI 557 PROJE TOPLAM DÜKKAN SAYISI 19 PROJE TOPLAM KONUT SAYISI 288 PROJE TOPLAM OTEL SAYISI 1 PROJE TOPLAM ÇOK AMAÇLI SALON SAYISI 1 PROJE TOPLAM ÜNİTE SAYISI 866
Değerleme konusu taşınmazlar mimari projesine uygun inşa edilmiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve A1 ve A2 blokları için yapı kullanma izin belgeleri alınmış, B1 ve B2 blokları için ise yapı kullanma izin belgeleri alınmamış durumdadır. A1 ve A2 blokları için yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.
4.7.Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar ofis-dükkan nitelikli kullanıma sahip olup arsa kullanımı bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
KULLANILAN
DEĞERLEME
YÖNTEMLERİ
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
| KİRALIK OFİS ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede NEXT LEVEL REZİDANS projesinde bina yaşı 4, 6. normal katta yer alan 75,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 55.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 454 56 43 |
75,00 | 55.000 | 733,33 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede SILVER REZİDANS projesinde bina yaşı 8, 10. normal katta yer alan 300,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 200.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (530) 097 47 79 |
300,00 | 200.000 | 666,67 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede ORION PLAZADA projesinde bina yaşı 9, 4. normal katta yer alan 1.200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen plaza katı büro-ofis nitelikli taşınmaz 680.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 265 10 86 |
1.200,00 | 680.000 | 566,67 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede YDA CENTER projesinde bina yaşı 2, 13. normal katta yer alan 300,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 240.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
300,00 | 240.000 | 800,00 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede The Paragon Tower projesinde bina yaşı 6, 16. normal katta yer alan 125,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 89.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (530) 150 45 14 |
125,00 | 89.000 | 712,00 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık ofis nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 566,67 TL/Ay/m² - 800,00 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 75,00 | 300,00 | 1.200,00 | 300,00 | 125,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 55.000,00 | 200.000,00 | 680.000,00 | 240.000,00 | 89.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 733,33 | 666,67 | 566,67 | 800,00 | 712,00 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -20% | -17% | -16% | -20% | -17% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | -10% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | -15% | -10% | -20% | -20% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 366,67 | 386,67 | 362,67 | 400,00 | 377,36 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Bölgede benzer nitelikte ofis emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup ofis birim m² değeri 378,67 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 70,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 60.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 577 16 00 |
70,00 | 60.000 | 857,14 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, USTA 1071 PLAZA projesinde zemin katta 600,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 450.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 566 15 46 |
600,00 | 450.000 | 750,00 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 120.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0537 423 63 47 |
200,00 | 120.000 | 600,00 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 150,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 75.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (505) 111 93 75 |
150,00 | 75.000 | 500,00 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 90,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 72.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
0 (554) 127 13 60 | 90,00 | 72.000 | 800,00 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 500,00 TL/Ay/m² - 857,14 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | ||
| Kapalı Alan (m²) | 70,00 | 600,00 | 200,00 | 150,00 | 90,00 | ||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 60.000,00 | 450.000,00 | 120.000,00 | 75.000,00 | 72.000,00 | ||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 857,14 | 750,00 | 600,00 | 500,00 | 800,00 | ||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -17% | -12% | -13% | -13% | -14% | ||
| Alan Düzeltme Katsayısı | -10% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı | 0% | -5% | 5% | 10% | -5% | ||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% | ||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -5% | -5% | 10% | 10% | -10% | ||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 582,86 | 585,00 | 612,00 | 585,00 | 568,00 | ||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan birim m² değeri 586,57 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
***Resim1: Ofis Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, benzer segmentte de ticari birimler tasarlanmıştır. Ofis-Dükkan tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
***Resim2: Dükkan Emsal Krokisi
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre ofis ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim aylık kira değeri 330,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Cephe Sayısı | Puan |
| 4BK | 1,0% | GB | 7,00% | 50 DEN KÜÇÜK | 8,00% | 0 | 0% |
| 3BK | 2,0% | B-GB | 5,00% | 51-100 | 7,00% | 1 | 1,00% |
| 2BK | 3,0% | B | 5,00% | 101-200 | 6,00% | 2 | 3,00% |
| 1BK | 4,0% | KD | 4,00% | 201-350 | 5,00% | 3 | 5,00% |
| KB | 3,00% | 351-500 | 4,00% | 4 | 8,00% | ||
| GD | 3,00% | 501-750 | 3,00% | ||||
| D | 3,00% | 751-900 | 2,00% | ||||
| KD-GD-GB | 1,00% | 901 DEN BÜYÜK | 1,00% |
Taşınmazların kiralanması durumunda brüt alan üzerinden oluşan aylık kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| BRÜT ALAN ÜZERİNDEN OFİS NİHAİ KİRA DEĞERLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Toplam Brüt Alan (m²) |
Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Aylık Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
| 14.498,12 | 4.784.379,60 | 5.382.942,38 | 5.381.000,00 | 371,77 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim aylık kira değeri 500,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Alan | Puan | Cephe Sayısı | Puan | Cephe Durumu | Puan |
| 6BK | 1,0% | 50 DEN KÜÇÜK | 7,00% | 0 | 0% | Cadde | 3,00% |
| 5BK | 2,0% | 51-100 | 6,00% | 1 | 1,00% | İç Avlu | 1,00% |
| 4BK | 3,0% | 101-200 | 5,00% | 2 | 3,00% | - | 0,00% |
| 3BK | 4,0% | 201-350 | 4,00% | 3 | 5,00% | ||
| 2BK | 5,0% | 351-500 | 3,00% | 4 | 8,00% | ||
| 1BK | 7,0% | 501-750 | 2,00% | ||||
| Zemin | 9,0% | 751-900 | 1,00% | ||||
| 901 DEN BÜYÜK | 0,00% | ||||||
Taşınmazların kiralanması durumunda brüt alan üzerinden oluşan aylık kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| BRÜT ALAN ÜZERİNDEN DÜKKAN NİHAİ KİRA DEĞERLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Brüt Alan (m²) |
Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Aylık Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
|
| 3.199,00 1.569.430,00 1.847.391,35 1.840.000,00 580,27 |
Değerlemeye konu 66 adet taşınmazın kiralanması durumunda oluşacak toplam aylık kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| BRÜT ALAN ÜZERİNDEN GENEL TOPLAM NİHAİ KİRA DEĞERLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Toplam Brüt Alan (m²) |
Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Aylık Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
| 17.697,12 | 6.383.879,60 | 7.266.439,13 | 7.261.000,00 | 482,12 |
Değerleme konusu gayrimenkullerin brüt alan üzerinden aylık kira değerleri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır;
| BRÜT ALAN ÜZERİNDEN OFİS NİHAİ KİRA DEĞERLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Brüt Alan (m²) |
Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Aylık Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
|
| 14.498,12 | 4.784.379,60 | 5.382.942,38 | 5.381.000,00 | 371,77 |
| BRÜT ALAN ÜZERİNDEN DÜKKAN NİHAİ KİRA DEĞERLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Brüt Alan (m²) |
Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Aylık Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) |
|
| 3.199,00 1.569.430,00 1.847.391,35 1.840.000,00 580,27 |
olarak "Kira Değeri Tespiti" yapılmıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerden B1 ve B2 blokların kat irtifakının kurulması ile A1 ve A2 bloklarının kat mülkiyeti kurulması ile oluşan aylık kira değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin aylık kira değerleme çalışmadır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan yapı kullanma izin belgeleri alınmış ve alınmamış bağımsız bölümlerin aylık kira değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.
Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak bağımız bölümlerin "Ofis ve Ticari" kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgeleri A1 ve A2 bloklarda alınmış, B1 ve B2 bloklarda ise alınmamış olup bağımsız bölümlerin aylık kira değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ
Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif ve Pasif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tüm başvurulara rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 15.03.2024 tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgeleri A1 ve A2 bloklarda alınmış, B1 ve B2 bloklarda ise alınmamış olup bağımsız bölümlerin aylık kira değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan ve ofis vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 16124 ada 5 parsel ile 16125 Ada 4 Parsel üzerinde inşa edilmiş mülkiyeti 1/1 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ait olan ofis ve dükkan niteliklerinin GYO porföyünde bulunmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." ibaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyünde bulunmasına bir sakınca olmayacağı,
Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." ibaresi yer almakta olup taşınmazlar için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş ve A1 ve A2 blokları için kat mülkiyeti, B1 ve B2 blokları için kat irtifakı kurulduğu tespit edilmiştir. Konu bağımsız bölümlerin yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde erimza ile imzalanmıştır.
SONUÇ
Değerleme konusu taşınmazlar; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi 16124 Ada 5 parsel ve 16125 Ada 4 parsel üzerinde konumlu toplam 66 adet "ofis ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve kat irtifakı bu projeye esas olarak tapuya tescil ettirilmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan projede konumlu bağımsız bölümlerin bugün itibari ile kiralanması halindeki değerleri hesaplanmıştır. Projede konumlu olan ofis ve dükkanların özellikleri dikkate alınarak piyasada kiralık olan ya da yakın zamanda kiralamaya konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkullerin brüt alan üzerinden aylık kira değer tespiti çalışması yapılmıştır.
İşbu rapor; Mülkiyetleri Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'e ait olan ve Tapu kütüğünde Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 ada, 5 parsel ve 16125 ada 4 parsel üzerinde bulunan karma projenin toplam 66 adet "ofis ve dükkan" nitelikli bağımsız bölümlerin mevcut kat irtifakına göre ve tadilat projesine oluşacak brüt alanlara göre aylık piyasa kira değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) KDV hariç | 7.221.000,00 |
| Yedi Milyon İki Yüz Yirmi Bir Bin Türk Lirası | |
| Yuvarlanmış Aylık Kira Değeri (TL/Ay) KDV dahil | 8.665.200,00 |
| Sekiz Milyon Altı Yüz Altmış Beş Bin İki Yüz Türk Lirası |
Engin TOKER Maliye Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:406194
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.