Registration Form • Nov 5, 2024
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 31.10.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-30
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 04/11/2024 16:
07
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 04/11/2024 15:36
YILMAZ KÜRKCÜ
1
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 |
|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 7 |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 7 |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 |
| 2.4. | İşin Kapsamı 7 |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler 9 | |
| 3.2. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 9 |
| 3.3. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 |
| 3.4. | Tapu Kayıtları 11 |
| 3.5. | Takyidat Bilgileri 11 |
| 3.6. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 11 |
| 3.7. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 14 | |
| 3.8. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | |
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 14 | |
| 3.9. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 14 |
| 3.10. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara |
| Dair Açıklama 14 | |
| 3.11. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 14 | |
| 3.12. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | |
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi 14 | |
| 3.13. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | |
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 14 | |
| 3.14. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | |
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 15 | |
| 3.15. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15 |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 17 |
| 4.1.1. | İstanbul İli 17 |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 17 |
| 4.1.3. | Sancaktepe İlçesi 18 |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 18 | |
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 23 |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 23 |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 23 |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 23 |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 23 | |
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 25 | |
| 5.2. | Maliyet Yöntemi 25 | |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 25 | |
| 5.4. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 25 | |
| 5.5. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 25 | |
| 5.6. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 26 | |
| 5.7. | Satılık Arsa Emsalleri 26 | |
| 5.8. | Proje Geliştirme Yöntemi (Mevcut Yapılaşma Şartlarına Göre) 28 | |
| 5.8.1. | Marka Projeler 28 | |
| 5.8.2. | Emsal Krokisi 32 | |
| 5.9. | Takdir Edilen Kira Değerleri 35 | |
| 5.10. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 35 | |
| 5.11. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 35 | |
| 5.12. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 35 | ||
| 5.13. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 35 | |
| 5.14. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 35 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 37 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 37 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 37 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 37 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 37 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | ||
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 37 | ||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 37 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 40 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 40 | |
| 7.3. | Beyan 41 | |
| 7.4. | Ekler 41 |
| Değerleme Tarihi | 28.10.2024 | |
|---|---|---|
| Rapor Tarihi | 31.10.2024 | |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-30 | |
| Raporun Türü | İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8741 Ada, 13 Parsel 13.720,22 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazın Satış Değeri |
|
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
|
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
|
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: 01.10.2024 Sözleşme No: GYO_2024_06 |
|
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
|
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmaz için şirketimizce daha önce hazırlanmış 08.03.2024 tarihi VAKIF GYO-2024-1 numaralı ve 27.06.2024 tarihi VAKIF GYO-2024-11 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımına Göre Toplam Nihai Değer KDV hariç | 595.675.000,00 |
| Beş Yüz Doksan Beş Milyon Altı Yüz Yetmiş Beş Bin Türk Lirası | |
| Pazar Yaklaşımına Göre Toplam Nihai Değer KDV dahil | 655.242.500,00 |
| Altı Yüz Elli Beş Milyon İki Yüz Kırk İki Bin Beş Yüz Türk Lirası |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-İmza ile imzalanmıştır.
KURULUŞ VE
MÜŞTERİYİ TANITICI
BİLGİLER
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8741 Ada, 13 Parsel 13.720,22 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazın günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER
Değerlemeye konu gayrimenkul; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, Ebubekir Caddesi 8741 Ada 13 no.lu parsel konumludur. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu konuma ulaşım için; Ebubekir Caddesi üzerinde kuzey yönünde ilerlerken değerlemeye konu taşınmaz Ebubekir ve Gazi Caddesinin kesiştiği noktada sağ tarafta kalan köşede konumlu parseldir.
Ulaşım toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır. Gayrimenkullerin yakın çevresinde konut fonksiyonlu yapılaşma bulunmaktadır. Bölge genellikle orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut amaçlı olarak kullanımın yaygın olduğu bir bölge ve üst gelir grubu tarafından kullanılan sitelerden oluşmaktadır. Gayrimenkullerin yakın çevresinde Ebubekir Caddesi, Gazi Caddesi, BİM Genel Müdürlük ve Deposu, Dumankaya Mozaik Sitesi, Musa Efendi Anadolu İmam Hatip Lisesi, Mehtap Camii yer almaktadır.
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8741 Ada, 13 Parsel 13.720,22 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmaz amorf şekline benzer bir geometrik forma ve topografik olarak düz bir yapıya sahip olup kuzeyinde Gazi Caddesi bulunmakta olup yola yaklaşık 80 metre batısında Ebubekir Caddesi bulunmakta olup parselinde bu yola cephesi yaklaşık 100 metredir. Parsel üzerinde yapı yer almamaktadır. Parsel üzerinde otomotiv firmasına ait çok sayıda araç muhafaza edilmek amaçlı kullanılmakta olduğu tespit edilmiştir. Parselin çevresi beton duvar ve dikenli tel ile çevrilidir. Taşınmazın manzarası bulunmamaktadır.
| İli | İSTANBUL | Blok No | - |
|---|---|---|---|
| İlçesi | SANCAKTEPE | Bağımsız Bölüm No | - |
| Mahallesi | SAMANDIRA | Bağımsız Bölümün Katı | - |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
- |
| Sokağı | - | Arsa Payı | - |
| Mevki | - | Cilt No | 292 |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | 29175 |
| Pafta No | - | Edinme Tarihi | 01.02.2024 |
| Ada | 8741 | Edinme Yevmiye No | 3740 |
| Parsel | 13 | Zemin Tipi | Ana Taşınmaz |
| Yüzölçümü | 13.720,22 m² | Taşınmaz ID | 131783571 |
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | 1 | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | Hisse Payda | 1 |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili müşteri tarafından 29.05.2024, tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
SAĞLIK TESİS ALANINDA KALAN "J" PARSEL KAMU ELİNE GEÇMEDEN (İNŞAAT RUHSATINA KONU İŞ VE İŞLEMLER) YAPILAMAZ. (Şablon: Diğer). (Tarih:01.02.2024 – Yevmiye:3740)
"Ebubekir Caddesi No:92'deki yapı 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapıdır"6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) (Tarih:13.10.2023 – Yevmiye:33130)
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
T.C. Sancaktepe Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünden alınan 29.02.2024 tarih 80059122-754- 135412 sayılı yazıya göre değerlemeye konu, İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi Samandıra Mahallesinde yer alan, imarın 8741 Ada, 13 Parseli teşkil eden, mahallen Samandıra Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz "15.02.2010 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı'nda TAKS:0.40, KAKS:1.00, 4 kat yapılaşma şartlarında "Konut Alanı" olarak planlanmış alanda kalmaktadır." Bilgisi alınmıştır.
| SANCAKTEPE | T.C. SANCAKTEPE BELEDİYE BAŞKANLIĞI İmar ve Şehircilik Müdürlüğü |
|
|---|---|---|
| Sayı Parsel] |
: E-80059122-754-135412 Konu: YAZI Talebi- [samandıra 8741 Ada 13 |
29.02.2024 |
| ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİNE KÜÇÜKBAKKALKÖY MAHALLESİ UMAN SOKAK NO:3/1 ATAŞEHİR/İSTANBUL |
||
| İlgi $\sim$ 10 |
22.02.2024 tarihli ve 11603 sayılı yazınız | |
| alanda kalmaktadır. Bilgilerinize arz ederim. |
İlgi yazınız ile İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, Samandıra mahallesi 8741 ada 13 ve 14 no.lu parsel ile ilgili İmar Durumu bilgisi tarafımızdan talep edilmektedir. Samandıra 8741 Ada 13 no.lu parsel; 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı'nda TAKS:0.40, KAKS:1.00, 4 kat yapılaşma şartlarında Konut Alanı olarak planlanmış Samandıra 8741 Ada 14 no.lu parsel; 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı'nda, Sağlık Tesis Alanı olarak planlanmış alanda kalmaktadır. Söz konusu parsellere ait imar plan örnekleri, yazımız ekinde bulunmaktadır. |
|
| Eyüp Salih ELMAS Başkan a. Belediye Başkan Yardımcısı |
||
| Ek: 1- Plan Örneği 8741 Ada 13 Parsel 2- Plan Örneği 8741 Ada 14 Parsel |
||
| Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır. Doğrulama Kodu: +qGDkC-QY8DwI-rAERQX-UH/YcJ-12ZvDb7j Doğrulama Linki: https://www.turkive.gov.tr/icisleri-beledive-ebvs |
||
| Kep Adresi: [email protected] | Abdurrahmangazi Mahallesi Enderun Caddesi No:2 Sancaktepe/İstanbul Telefon No: (216)622 33 33 Faks No: (216)620 93 37 e-Posta: [email protected] Internet Adresi: http://www.sancaktepe.istanbul 1 |
Bilgi için: Müge DOĞAN Mimar Telefon No: |
-30 Rapor Tarihi: 31 .10.2024
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-30 Rapor Tarihi: 31 .10.2024
Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
3.8. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazın 1/1 hissesi 01.02.2024 tarihinde İfraz işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş' ne tescil edilmiştir.
T.C. Sancaktepe Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünden alınan 29.02.2024 tarih 80059122-754- 135412 sayılı yazıya göre değerlemeye konu, İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi Samandıra Mahallesinde yer alan, imarın 8741 Ada, 13 Parseli teşkil eden, mahallen Samandıra Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz "15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı'nda TAKS:0.40, KAKS:1.00, 4 kat yapılaşma şartlarında "Konut Alanı" olarak planlanmış alanda kalmaktadır.
3.10. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama
Değerleme İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8741 Ada, 13 Parsele dönüşmüş olup eski pasife alınan parsel üzerinde yer alan 13.10.2023 Tarih ve 33130 yevmiye numaralı "Ebubekir Caddesi No:92'deki yapı 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapıdır." beyanı geçmiş olup mahallinde yapılan incelemelerde riskli yapıların yıkıldığı tespit edilmiştir.
Taşınmaz için yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler gibi herhangi bir sözleşme mevcut değildir.
3.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde arsa vasıflı olup yasal belge gerektiren herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
3.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde arsa vasıflı olup yapı denetim gerektiren herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için belirlenen değer; taşınmazın mevcut imar planındaki yapılaşma şartlarındaki geliştirilebilecek projeye göre belirlenmiş olup farklı bir projenin uygulanması durumunda farklı değerlerin oluşabileceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde arsa vasıflı olup alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.1.1. İstanbul İli
Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde
belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
Rapor No: VAKIF GYO-2024-30 Rapor Tarihi: 31.10.2024
4.1.3. Sancaktepe İlçesi
Sancaktepe, İstanbul Anadolu Yakası'nda bir ilçedir. 2008 yılında ilçe statüsüne kavuşmuştur. Güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve Sultanbeyli ilçelerine komşudur. İlçe 62,41 kilometrekaredir, nüfusu 414.143'tür ve sınırları dahilinde toplam 19 mahalle vardır. Ümraniye'ye bağlı Sarıgazi, Yenidoğan ve Kartal'ın
Samandıra beldelerinin birleşimiyle ortaya çıkmıştır. İlçe kaymakamlık ve yeni belediye binaları Sarıgazi merkezinde inşa edilmiştir. Türkiye'nin ve Avrupa'nın en büyük şehir hastanelerinden birinin ilçe sınırları dahilinde yapılması düşünülmektedir. Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün bağlantı yolları bu ilçenin sınırları içerisinden geçmektedir. Sancaktepe ilçesi, 22 Mart 2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Kanun ile, Ümraniye İlçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilerek tüzel kişiliklerinin kaldırılması ile kurulmuştur.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir.
ABD (FED) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, FED'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir.
Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır. Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla
| GSYH (milyon TL) |
Kisi Bası Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kisi Bası Gelir (Dolar) |
Büyüme** (%) |
Yil Ici Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3.00 | 4.72 |
| 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0.90 | 5,68 |
| 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1.90 | 7.04 |
| 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 |
| 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 |
| 26.276.307 | 307.952 | 1.118.593 | 13.110 | 4.50 | 23.49 |
| 8.822.248 | 285.572 | 5,70 | 30,89 | ||
(GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür.
Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur.
2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir.
İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır.
İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir.
Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir. İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir.
Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir. Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır.
2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir.Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.
Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır.
TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-30 Rapor Tarihi: 31.10.2024
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur.
| Ilk Satış | Ikinci El Satis |
Toplam Satis |
lpotekli Satis |
Toplam Konut Satislan İcinde İpotekli Konut Satislarının Payı (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C1'20 | 107.432 | 233.606 | 341.038 | 129.299 | 37.9 |
| C2'20 | 90.340 | 193.391 | 283.731 | 137.075 | 48.3 |
| C3'20 | 161.436 | 375.073 | 536.509 | 242,316 | 45.2 |
| C4'20 | 110.532 | 227.506 | 338,038 | 64.647 | 19,1 |
| 2020 Toplam | 469.740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573.337 | 38,2 |
| C1'21 | 80.370 | 182.680 | 263.050 | 47.216 | 17,9 |
| C2'21 | 87.508 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19.7 |
| C3'21 | 119.278 | 277.050 | 396.328 | 77.687 | 19.6 |
| C4'21 | 174.367 | 368.351 | 542.718 | 112.675 | 20,8 |
| 2021 Toplam | 461.523 | 1.030.333 | 1,491.856 | 294.530 | 19,7 |
| C1'22 | 94.437 | 225.626 | 320.063 | 68.342 | 21A |
| C2'22 | 114.014 | 292.321 | 406.335 | 101.975 | 25.1 |
| C3'22 | 103.667 | 227.128 | 330.795 | 58.284 | 17.6 |
| C4'22 | 147,961 | 280.468 | 428,429 | 51.719 | 12,1 |
| 2022 Toplam | 460.079 | 1.025.543 | 1.485.622 | 280.320 | 18,9 |
| C1'23 | 83.907 | 199.308 | 283.215 | 58.822 | 20,8 |
| C2'23 | 87.251 | 195,313 | 282.564 | 62.708 | 22,2 |
| C3'23 | 97.439 | 236.856 | 334.295 | 39.354 | 11,8 |
| C4'23 | 110.945 | 214.907 | 325.852 | 16.864 | 5,2 |
| 2023 Toplam | 379.542 | 846.384 | 1.225.926 | 177,748 | 14,5 |
| C1'24 | 88.256 | 191.348 | 279.604 | 27.622 | 9.9 |
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur.
Değerlemeye konu İstanbul ili, Sancaktepe İlçesi Samandıra Mahallesi 8741 Ada 13 no.lu Parsel, 13.720,22 m² yüz ölçümüne sahiptir. Parsel amorf şekline benzer bir geometrik forma ve topografik olarak düz bir yapıya sahip olup kuzeyinde Gazi Caddesi bulunmakta olup yola yaklaşık 80 metre batısında Ebubekir Caddesi bulunmakta olup parselinde bu yola cephesi yaklaşık 100 metredir. Parsel üzerinde yapı yer almamaktadır. Parsel üzerinde otomotiv firmasına ait çok sayıda araç muhafaza edilmek amaçlı kullanılmakta olduğu tespit edilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz mahallinde arsa vasfında olup alınmış herhangi bir ruhsat ve eki mimari proje bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz mahallinde arsa vasfında olup alınmış herhangi bir ruhsat bulunmadığı için yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek durum bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz mahallen üzerinde yapı yer almamaktadır. Parsel üzerinde otomotiv firmasına ait çok sayıda araç muhafaza edilmek amaçlı kullanılmaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
KULLANILAN
DEĞERLEME
YÖNTEMLERİ
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazın değerine ulaşmak için; taşınmazın mevcut imar planlarındaki yapılaşma durumu göz önünde bulundurularak Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmış olup ayrıca Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.
| SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Yüzölçümü (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı mahallede 6185 Ada 14 no.lu parselde konumlu 214,04 m² alandan oluşan "Konut Alanı imarlı TAKS:0.40 KAKS:1.00 Hmax:4 kat yapılaşma koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz sahibinden 6.600.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Sahibinden 0 (536) 321 27 17 |
214,04 | 6.600.000,00 | 30.835,36 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı mahallede 6322 Ada 7 no.lu parselde konumlu 561,80 m² alandan oluşan "Konut Alanı imarlı TAKS:0.40 KAKS:1.00 Hmax:4 kat yapılaşma koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz sahibinden 17.500.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Sahibinden 0 (551) 975 30 60 |
561,80 | 17.500.000,00 | 31.149,88 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı mahallede 8243 Ada 4 no.lu parselde konumlu 6.141,91 m² alandan oluşan "Konut Alanı imarlı TAKS:0.40 KAKS:1.00 Hmax:4 kat yapılaşma koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz emlak ofisinden 235.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (542) 454 77 76 |
6.141,91 | 235.000.000,00 | 38.261,71 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı mahallede 8962 Ada 14 no.lu parselde konumlu 364,97 m² alandan oluşan "Konut Alanı imarlı TAKS:0.40 KAKS:1.00 Hmax:4 kat yapılaşma koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz emlak ofsinden 14.750.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 686 65 36 |
364,97 | 14.750.000,00 | 40.414,28 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı mahallede 8102 Ada 10 no.lu parselde konumlu 290,94 m² alandan oluşan "Konut Alanı imarlı TAKS:0.40 KAKS:1.00 Hmax:4 kat yapılaşma koşullarına sahip arsa nitelikli taşınmaz emlak ofisinden 8.500.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 220 64 66 |
290,94 | 8.500.000,00 | 29.215,65 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 30.835,36 TL/m² – 40.414,28 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| ARSA EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |
| Yüzölçümü (m²) | 214,04 | 561,80 | 6.141,91 | 364,97 | 290,94 | |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 6.600.000,00 | 17.500.000,00 | 235.000.000,00 | 14.750.000,00 | 8.500.000,00 | |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 30.835,36 | 31.149,88 | 38.261,71 | 40.414,28 | 29.215,65 | |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 5% | 5% | 0% | 5% | 5% | |
| İmar Durumu Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 35% | 35% | 20% | 20% | 40% | |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 41.627,73 | 42.052,33 | 44.000,97 | 48.497,14 | 40.901,90 | |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazın arsa birim m² değeri 43.416,02 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| ARSA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada Parsel |
Arsa Alanı (m²) |
Arsa Birim m² Değeri (TL/m²) |
Toplam Arsa Değeri (TL) |
Yuvarlanmış Arsa Değeri (TL) |
||
| 8741-13 | 13.720,22 | 43.416,02 | 595.677.280,70 | 595.675.000,00 | ||
| Toplam Arsa Değeri | 595.677.280,70 | 595.675.000,00 |
| PROJENİN ADI: EGEBOYU |
||||
|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ | MH. | ||
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO |
|||
| Proje Hakkında Bilgi | ||||
| Projede Yer Alan | Konut, Dükkan | |||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2012-Yaşam Başladı | |||
| Projenin Arsa | 40.548 | |||
| Toplam İnşaat | - | |||
| Konu-Rezidans | 672 | |||
| Dükkan-İş Yeri |
2 8 | |||
| Ofis-Büro | 0 | |||
| Mağaza | 0 | |||
| Sosyal Tesis İmkanı | Açık, Kapalı Yüzme Havuz, Fitness, Hamam, Sauna, Bisiklet Parkuru, | |||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | |||
| REZİDANS BİLGİLERİ |
||||
| Konut Tipleri 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, |
||||
| SATILIK KONUTLAR | ||||
| Net | Brüt | |||
| Konut Tipi | Alanı (m²) | Alanı (m²) | Fiyat (TL) | |
| 1+0 | 45,00 | 55,00 | 3.600.000,00 | |
| 1+1 | 62,00 | 78,00 | 5.000.000,00 | |
| 2+1 | 82,00 | 121,00 | 7.100.000,00 | |
| 3+1 | 110,00 | 165,00 | 8.750.000,00 | |
| *2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları | ||||
| ORTALAMA KONUT BİRİM | DEĞER | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 81.694,00 | |||
| DİĞER BİLGİLER |
||||
| Proje toplamda 700 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup 672 | ||||
| adet bağımsız bölüm mesken nitelikli, 28 adet bağımsız bölüm ise | ||||
| Özellikler | ticari niteliktedir. Konut tipleri 1+0'dan 4+1'e kadar uzanıyor. Konut büyüklükleri 45 ile 185 metrekare arasında tasarlanmıştır. |
| PROJENİN ADI: KÖYCEĞİZ |
||||
|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ | MH. | ||
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO |
|||
| Proje Hakkında Bilgi | ||||
| Projede Yer Alan | Konut | |||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2016-Yaşam Başladı | |||
| Projenin Arsa | 25.964 | |||
| Toplam İnşaat | - | |||
| Konu-Rezidans | 291 | |||
| Dükkan-İş Yeri |
- | |||
| Ofis-Büro | - | |||
| Mağaza | - | |||
| Sosyal Tesis İmkanı | Kapalı Yüzme Havuzu, Fitness, Hamam, Sauna, Yürüyüş Parkurları, | |||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | |||
| REZİDANS BİLGİLERİ |
||||
| Konut Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, | |||
| SATILIK KONUTLAR | ||||
| Net | Brüt | |||
| Konut Tipi | Alanı (m²) | Alanı (m²) | Fiyat (TL) | |
| 1+1 | 55,00 | 68,00 | 4.900.000,00 | |
| 3+1 | 125,00 | 159,00 | 11.000.000,00 | |
| 4+1 | 200,00 | 240,00 | 17.000.000,00 | |
| *2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları | ||||
| ORTALAMA KONUT BİRİM | DEĞER | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 87.363,64 | |||
| DİĞER BİLGİLER |
||||
| Sinpaş Yapı'nın Sancaktepe'de hayata geçirdiği yeni projesi Sinpaş | ||||
| Köyceğiz projesi 5 ila 15 katlı 13 bloktan oluşuyor. Köy konseptinde | ||||
| Özellikler | inşa edilen Köyceğiz projesinde 2+1'den 4+1'e kadar farklı konut | |||
| tipleri bulunuyor. Projede konutlara Patika Evleri, Kır Evleri ve Asma | ||||
| Bahçe Evleri adı verildi. |
| SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ MH. Projenin Konumu SURYAPI MUHİT Projenin Sahibi Proje Hakkında Bilgi Projede Yer Alan Konut Proje Başlangıç-Bitiş Bitme aşamasında Projenin Arsa 16.117 Toplam İnşaat - Konu-Rezidans 217 Dükkan-İş Yeri 1 2 Ofis-Büro 0 Mağaza 0 Sosyal Tesis İmkanı Hamam – Sauna –Fitness- Kapalı Otopark - Açık Yüzme Havuzu - Kapalı-Açık Otopark Otopark Durumu REZİDANS BİLGİLERİ Konut Tipleri 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 SATILIK KONUTLAR Net Brüt Konut Tipi Fiyat (TL) Alanı (m²) Alanı (m²) 1+1 50,00 74,00 3.800.000,00 3+1 110,00 160,00 10.250.000,00 *2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları ORTALAMA KONUT BİRİM DEĞER Birim Fiyatı (TL/m²) 84.590,91 DİĞER BİLGİLER Proje 217 adet mesken 12 adet ticari nitelikli bağımsız bölümden oluşmakta olup, projede 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 tipte daireler yer Özellikler almaktadır. Konut büyüklükleri 80 ile 286 metrekare arasında tasarlanmıştır. Dekorasyonlu Konut Teslim Şekli |
|
|---|---|
| PROJENİN | ADI: METROLİFE | ||
|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ | MH. | |
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO |
||
| Proje Hakkında Bilgi | |||
| Projede Yer Alan | Konut, Dükkan | ||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2018 - 2021 | ||
| Projenin Arsa | 4.227 | ||
| Toplam İnşaat | - | ||
| KonuT-Rezidans | 544 | ||
| Dükkan-İş Yeri |
0 | ||
| Ofis-Büro | 0 | ||
| Mağaza | 10.000 m2 | ||
| Sosyal Tesis İmkanı | Fitness,Yoga, Dans, Pilates, Sauna, Teras yüzme Havuzları, Bisiklet | ||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||
| REZİDANS BİLGİLERİ |
|||
| Konut Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, | ||
| SATILIK KONUTLAR | |||
| Net | Brüt | ||
| Konut Tipi | Alanı (m²) | Alanı (m²) | Fiyat (TL) |
| 1+1 | 45,00 | 56,00 | 4.350.000,00 |
| 2+1 | 65,00 | 90,00 | 6.600.000,00 |
| 3+1 | 110,00 | 135,00 | 9.950.000,00 |
| 4+1 | 175,00 | 200,00 | 14.700.000,00 |
| *2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları | |||
| DEĞER ORTALAMA KONUT BİRİM |
|||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 93.164,92 | ||
| DİĞER BİLGİLER |
|||
| Sinpaş GYO tarafından hayata geçirilen Metrolife projesi 544 konut | |||
| ve 10 bin metrekare çarşı alanından meydana geliyor. Projede | |||
| 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tipleri yer alıyor. Metrolife | |||
| Özellikler | Sancaktepe'de 1+1 daireler 58 ila 76 metrekare, 2+1 daireler 85 ila | ||
| 139 metrekare, 3+1 daireler 120 ila 206 metrekare, 4+1 daireler 180 | |||
| ila 268 metrekare büyüklüğe sahip. | |||
| Konut Teslim Şekli | Dekorasyonlu | ||
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-30 Rapor Tarihi: 31 .10.2024
5.8.2. Emsal Krokisi
*Arsa Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde konumlu nitelikli konut projelerinde, benzer segmentte konut birimler tasarlanmıştır. Daire tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu taşınmazların inşa edilmesi için gereken inşaat maliyeti ve bağımsız bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.
| PROJE BİLGİLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| PARSEL ALANI (m²) | 13.720,22 | |||
| KAKS | 1,00 | |||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 17.836,29 | |||
| KONUT ALANI (m²) | 17.836,29 | |||
| ORTAK ALAN (m²) | 8.918,14 | |||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) | 26.754,43 |
Projede;
Konut alanları için m² birim inşaat maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 25.000-TL/m²
Ortak alanlar için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 15.000-TL/m² olarak baz alınmıştır.
| Üst Yapı Maliyeti | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) | Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Üst Yapı Birim Maliyeti (TL/m²) |
||
| Konut | 25.000 | 17.836,29 | 445.907.150 | |||
| Ortak Alanlar | 15.000 | 8.918,14 | 133.772.145 | 21.666,67 | ||
| Toplamlar | 26.754,43 | 579.679.295 |
Hesaplamalar sonucunda güncel imar durumuna parsel üzerine inşa edilebilecek projeye göre 26.754,43 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 21.666,67 TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 579.679.295-TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.
| Alt Yapı Maliyetleri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) | Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
|||
| Üst Yapı Maliyetleri Toplamı | 80% | 26.754,43 | 579.679.295 | |||
| PROJE | 5% | 26.754,43 | 36.229.956 | |||
| KAZI VE HAFRİYAT | 6% | 26.754,43 | 43.475.947 | |||
| ÇEVRE DÜZENLEMELERİ | 7% | 26.754,43 | 50.721.938 | |||
| SATIŞ VE PAZARLAMA | 2% | 26.754,43 | 14.491.982 | |||
| PROJE TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 100% | 26.754,43 | 724.599.119 |
Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam maliyeti 724.599.119,00 TL olarak hesaplanmıştır.
| MALİYET DAĞILIMLARI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | İnşaat Alanı (m²) |
Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Unsur Maliyet Oranı(%) |
Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Maliyeti(TL) |
Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Birim Maliyet (TL/m²) |
|
| Konut | 17.836,29 | 445.907.150 | 76,92% | 557.383.938 | 31.250 | |
| Ortak Alanlar | 8.918,14 | 133.772.145 | 23,08% | 167.215.181 | 18.750 | |
| TOPLAM MALİYET |
26.754,43 | 579.679.295,00 | 100% | 724.599.118,75 | 27.083,33 |
Projenin inşaatının 2027 yılsonunda tamamlanacağı varsayılmış olup, yıllar itibari ile tamamlanma oranları ve tamamlanan kısım maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLARA GÖRE İNŞAAT TAMAMLANMA ORAN VE MALİYETLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 1.10.2024 | 1.10.2025 | 1.10.2026 | 1.10.2027 | TOPLAM |
| Tamamlanma Oranları | 0,00% | 15,00% | 50,00% | 35,00% | 100,00% |
| İnşaat Maliyeti (TL) | 724.599.119 | 869.518.943 | 1.043.422.731 | 1.252.107.277 | |
| Yıllara Göre İnşaat Maliyeti (TL) | 0 | 130.427.841 | 521.711.366 | 438.237.547 | 1.090.376.754 |
| KABULLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılabilir Konut Alanı (m²) 17.836,29 |
||||
| 85.000,00 Konut Birim m² Değeri |
||||
| İnşaat Maliyeti Artış Oranı (%) | 20,00% | |||
| Satış Fiyatı Artış Oranı (%) | 20,00% |
Proje maliyetlerinin her yıl %20, satış gelirlerinin ise %20 oranında artacağı varsayılmıştır. Konu projede konumlandırılacak olan konut, dükkân ve ofis için yıllar itibari ile m² satış bedelleri, satış oranı ve satış geliri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLAR | 01.10.2024 | 01.10.2025 | 01.10.2026 | 01.10.2027 | TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|
| Konut Satışları (TL/m²) | 85.000,00 | 102.000,00 | 122.400,00 | 146.880,00 | |
| Yıllara Göre Konut Satış Oranları | 0,00% | 30,00% | 40,00% | 30,00% | 100,00% |
| Yıllara Göre Satılan Konut Alanı | - | 5.350,89 | 7.134,51 | 5.350,89 | 17.836,29 |
| Yıllara Göre Konut Satış Gelirleri | 0 | 545.790.351,60 | 873.264.562,56 | 785.938.106,30 | 2.204.993.020,46 |
| TOPLAMLAR | 0,00 | 545.790.351,60 | 873.264.562,56 | 785.938.106,30 | 2.204.993.020,46 |
Proje bünyesinde yer alması planlanan;
Konutların satışlarına proje inşa halindeyken 2025 yılında başlanacak olup, inşaatın tamamlanmasının ardından 2027 yılında satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. Tüm satışların 3 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
| FİNANSAL VERİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| İndirgeme Oranı | 40,00% | |||
| 2 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, | 44,68% | |||
| 5 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, % | 33,67% | |||
| Ortalama Tahvil Getiri Oranı, % | 39,18% | |||
| Risk Prim Oranı, % | 0,83% | |||
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
31.10.2024 tarihinde 2 ve 5 yıllık Devlet tahvilleri verileri baz alınmıştır.
| NAKİT AKIŞ PROJEKSİYONU | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 01.10.2024 | 01.10.2025 | 01.10.2026 | 01.10.2027 |
| PROJE KONUT SATIŞ GELİRLERİ (TL) | 0 | 545.790.352 | 873.264.563 | 785.938.106 |
| PROJE İNŞAAT MALİYETİ (TL) | 0 | -130.427.841 | -521.711.366 | -438.237.547 |
| NET NAKİT AKŞLARI (EBITDA) | 0 | 415.362.510 | 351.553.197 | 347.700.559 |
| İNDİRGEME ORANI | 40,00% | |||
| NET BUGÜNKÜ DEĞER (TL) | 602.764.415 |
Değerleme konu taşınmazın mevcut yapılaşma şartlarına göre yapılan çalışma ve varsayımlar sonucunda net bugünkü değer 602.764.415,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Yukarıda yapılan hesaplamalar taşınmazın mevcut imar durumuna belirlenmiş olup farklı bir proje uygulanması durumunda değerler farklılık gösterebilecektir.
Değerleme konusu gayrimenkul mahallinde boş arsa vasfında olduğu için "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.
Değerleme konusu parsel mahallinde boş arsa vasfında olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde boş arsa vasfında olup mevcut imar durumuna göre geliştirilmiş proje analizi ve kullanılan veriler 5.8. başlık altında verilmiştir.
5.12. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme konusu taşınmaz mahallinde boş arsa vasfında olup mevcut imar durumuna göre geliştirilmiş proje analizi ve kullanılan veriler 5.8. başlık altında verilmiştir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak taşınmazın "Konut" kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan müşterek veya bölünmüş kısım analizi mevcut değildir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ
6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması
Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı ve Proje Geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul mahallinde boş arsa vasfında olduğu için üzerinde yasal belge gerektiren herhangi bir yapı mevcut değildir.
6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın alımından itibaren beş yıl süre henüz geçmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 8741 ada 13 parsel (Eski; 0 Ada 100 Parsel) mülkiyetinin 1/1 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait arsa olarak GYO portföyüne bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." İbaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." İbaresi yer almakta olup taşınmazlar için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde henüz ruhsat alınmamış ve proje nitelikli bir taşınmaza yatırım amaçlı satın alım yapılmadığı tespit edilmiştir. Konu taşınmazların yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne bulundurulmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
SONUÇ
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8741 Ada 13 parselin değeri Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı doğrultusunda bölgede satışa konu arsalar incelenerek m² satış bedelleri belirlenmiş ve toplam arsa değerlerine ulaşılmıştır.
İşbu rapor; mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) 'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi 8741 Ada 13 Parsel sayılı taşınmazın Pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Taşınmazın nihai değeri Emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiş olup Proje Geliştirme Yöntemi ile belirlenen değer öngörüye dayalı olarak yapıldığından nihai değerde kullanılmamıştır.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) | |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımına Göre Toplam Nihai Değer KDV hariç | 595.675.000,00 | |
| Beş Yüz Doksan Beş Milyon Altı Yüz Yetmiş Beş Bin Türk Lirası | ||
| Pazar Yaklaşımına Göre Toplam Nihai Değer KDV dahil | 655.242.500,00 | |
| Altı Yüz Elli Beş Milyon İki Yüz Kırk İki Bin Beş Yüz Türk Lirası |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.