VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Management Reports • Jan 5, 2024

*GİZLİDİR

Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 05/01/2024 14:29

YILMAZ KÜRKCÜ

Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 05/01/2024 14:

34

İSTANBUL / ÜMRANİYE

Müşteri Adı: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi: 29.12.2023 Rapor No: VAKIF GYO-2023-16

SERHAT TURAN

14:45

AHMET MERMERKAYA Bu belge *********** kimlik numarali SERHAT TURAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 05/01/2024

1

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde g-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ

1.1. İÇİNDEKİLER

1.1.	İçindekiler 3
2.1.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi 8
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi 8
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8
2.4.	İşin Kapsamı 8
3.1.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb.
	Dökümanları Hakkında Bilgiler 10
3.1.1.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10
3.1.2.	Gayrimenkullerin Tanımı 11
3.1.3.	Tapu Kayıtları 13
3.1.4.	Takyidat Bilgileri 13
3.1.5.	Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 13
3.1.6.	Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir
	Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17
3.1.7.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine
	Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana
	Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 17
3.1.8.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 17
3.1.9.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb.
	Durumlara Dair Açıklama 17
3.1.10.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi
	Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
	17
3.1.11.	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru
	Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17
3.1.12.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı
	Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi
	Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında
Bilgi	18
3.1.13.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve
	Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin
	Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 18
3.1.14.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 18
4.1.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 20
4.1.1.	İstanbul İli 20
4.1.2.	Nüfus Ve Demografik Yapı 20
4.1.3.	Ümraniye İlçesi 20
4.2.	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak
	Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 21
4.3.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30
4.3.1.	Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 30
4.3.2.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 30
4.4.	Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 30
4.5.	Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı
	Durumlara İlişkin Bilgiler 31
4.6.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi
	Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31

4.7.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya
	Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçlı
	Kullanıldığı Hakkında Bilgi 31
5.1.	Güncel Değerleme Teknikleri 33
5.1.1.	Maliyet Yöntemi 33
5.1.2.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 33
5.1.3.	Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 33
5.2.	Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ve Nedenleri 33
5.2.1.	Arsa Emsalleri 34
5.2.2.	Emsal Krokisi (Arsa, Dükkan Ve Markalı Projeler) 35
5.2.3.	Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi 36
5.2.4.	Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri 37
5.2.5.	Satılık Dükkan Emsalleri 41
5.2.6.	Şerefiyelendirme Çalışması 42
5.2.7.	Proje Geliştirme Yöntemi – Ruhsat Projesine Göre 45
5.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri 48
5.2.	Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 48
5.3.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 48
5.4.	Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan
	Sonuçlar 48
5.5.	En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 48
5.6.	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 48
6.1.	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen
	Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 50
6.2.	Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 50
6.3.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve
	Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 50
6.4.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan
	Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç,
	Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
6.5.	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
	Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi 50
6.6.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden
	Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
6.7.	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup
	Olmadığı Hakkında Görüş 51
7.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 53
7.2.	Nihai Değer Takdiri 53
7.3.	Beyan 54
Ekler	54

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLERİ

Değerleme Tarihi	26.12.2023
Rapor Tarihi	29.12.2023
Rapor No	VAKIF GYO-2023-16
Raporun Türü	İstanbul, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 12 Parselde kayıtlı 7.225,80 m² arsa üzerinde İnşa Edilen Ofis Kulesinden oluşan Proje (Proje Maliyet Değeri + Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri)
Raporu Talep Eden	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Hazırlayan Şirket	ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler	Serhat TURAN İşletme – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 408682 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler	Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası	Sözleşme Tarihi: 10.11.2023 Sözleşme No: GYO_2023_07
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama	Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler	Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce 27.12.2021 tarihinde 2021_VAKIF_GYO_16 numaralı hazırlanmış rapor bulunmaktadır.

Taşınmazların 29.12.2023 Tarihli Özet Değerleri

Değer Açıklaması	Değer (TL)
Mevcut Projeye göre %99,46 tamamlanmış değeri KDV hariç	3.938.422.300
Üç Milyar Dokuz Yüz Otuz Sekiz Milyon Dört Yüz Yirmi İki Bin Üç Yüz TL
Mevcut Projeye göre %99,46 tamamlanmış değeri KDV dahil	4.726.106.759
Dört Milyar Yedi Yüz Yirmi Altı Milyon Yüz Altı Bin Yedi Yüz Elli Dokuz TL
Mevcut Projeye göre bilgi amaçlı %100 tamamlanmış değeri KDV hariç	3.951.584.210
Üç Milyar Dokuz Yüz Elli Bir Milyon Beş Yüz Seksen Dört Bin İki Yüz On TL
Mevcut Projeye göre bilgi amaçlı %100 tamamlanmış değeri KDV dahil	4.741.901.052
Dört Milyar Yedi Yüz Kırk Bir Milyon Dokuz Yüz Bir Bin Elli İki TL
Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç	5.123.195.000
Beş Milyar Yüz Yirmi Üç Milyon Yüz Doksan Beş Bin Sıfır TL
Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil	6.147.834.000
Altı Milyar Yüz Kırk Yedi Milyon Sekiz Yüz Otuz Dört Bin Sıfır TL
Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç	2.572.575.323
İki Milyar Beş Yüz Yetmiş İki Milyon Beş Yüz Yetmiş Beş Bin Üç Yüz Yirmi Üç TL
Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV dahil	3.087.090.388
Üç Milyar Seksen Yedi Milyon Doksan Bin Üç Yüz Seksen Sekiz TL

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde geimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 2 KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. KURULUŞUN UNVANI VE ADRESİ

Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ

Şirket Unvanı : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Adresi : Saray Mah., Dr. Adnan Büyükdeniz Cad., No:7/A Kat:13-14 Ümraniye/İSTANBUL

2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.

2.4. İŞİN KAPSAMI

Bu değerleme raporu; İstanbul, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 12 Parselde kayıtlı 7.225,80 m² arsa üzerinde İnşa Edilen 112.603,97 m² toplam inşaat alanlı Ofis Kulesinden oluşan projenin (Proje Maliyet Değeri + Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri) günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış ve kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.

*GİZLİDİR

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde geimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 3

GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1.GAYRİMENKULLERİN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA, VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER 3.1.1. GAYRİMENKULLERİN YERİ, KONUMU

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, No:30 (3328 ada 12 parsel) posta adresinde yer almaktadır.

Taşınmazlar İstanbul Uluslararası Finans Merkezi içerisinde yer almaktadır.

Gayrimenkullerin yakın çevresinde Sarphan Finans Park, Uphill Court, Kent Plus, Watergarden, Mimar Sinan Camii, 216 AVM, Metropol İstanbul, Nidakule, Varyap Meridian, Ülker Sports Arena, Ataşehir Belediyesi ve markalı projeler yer almaktadır.

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

3.1.2. GAYRİMENKULLERİN TANIMI

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı F22D23D4D Pafta, 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa nitelikli taşınmazdır. 3328 ada 12 parsel sayılı taşınmaz yapı ruhsatı ve eki mimari projesine göre 10 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat olmak üzere toplam 36 kattan oluşmaktadır. Ruhsat projesine göre parselde 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu 3328 Ada 12 numaralı Arsa vasıflı parsel 7.225,80 m2 alanlıdır. Parsel topografik olarak eğimli bir arazi yapısına sahip olup şekil olarak dörtgen formdadır. Parselin yaklaşık olarak 54 m Finans Caddesine cepheli olup, diğer yönlerden komşu parsellere cephesi bulunmaktadır. Parsel üzerinde ruhsatlı 10 bodrum, zemin, 25 normal kat, çatı kat, tesisat kat olmak üzere toplam 36 katlı betonarme karkas tarzında ticari nitelikli yapı bulunmaktadır. Bina toplamda 112.603,97 m² alanlıdır. Ana taşınmazda kat irtifakı kurulu değildir. Binanın ortak alanlarında yerler mermer olup, duvarlar ses yalıtımlı sıva üzeri boyalıdır, kısmen dekoratif kompozit kaplamadır. Değerleme konusu taşınmazın dış cephesi kompozit kaplamadır. Ana taşınmazın giriş kapısı fotoselli kapı olup, vitrin alüminyum cam doğrama şeklindedir.

Değerleme konusu taşınmazın bağımsız bölüm nitelikli olan kısımların/alanların yerleri şap kaplı olup etrafında duvar imalatı henüz tamamlanmamıştır.

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

-16 Rapor Tarihi: 2 9 .12 .2023

3.1.3. TAPU KAYITLARI

İli	İSTANBUL	Blok No	-
İlçesi	ÜMRANİYE	Bağımsız Bölüm No	-
Mahallesi	FİNANSKENT	Bağımsız Bölümün Katı	-
Köyü	-	Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Sokağı	-	Arsa Payı	1/1
Mevki	-	Cilt No	2
Niteliği	ARSA	Sahife No	112
Pafta		Edinme Tarihi	25.12.2012
Ada	3328	Edinme Yevmiye No	34454
Parsel	12	Zemin Tipi	Ana Taşınmaz
Yüzölçümü	7.225,80 m²
	VAKIF GAYRİMENKUL	Hisse Pay	1
Malik	YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ.	Hisse Payda	1

3.1.4. TAKYİDAT BİLGİLERİ

Web Tapu sistemi üzerinden 01.11.2023 tarih saat 17.50'de alınan tapu kayıtlarına göre takyidat kayıtlarında;

Şerhler0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. Lehine 169,20m2 Trafo Merkezi ve Kablo Geçiş Yeri için 99 Yıllığına 0,01Kr bedelle Kira Şerhi) – 22.12.2021 Tarih ve 55342 yevmiye no.

Beyanlar: Bulunmamaktadır.

İrtifak Hakları ve Mükellefiyetler: Bulunmamaktadır. Rehinler: Bulunmamaktadır.

3.1.5. PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA, VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünün 23.11.2023 tarih ve E-60269154-754[754]-91387 sayılı yazısına göre; taşınmazın bulunduğu parselin; 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanı' nda kalmaktadır. 19.06.2012 t.tarihli plana ait Plan notları yazımız ekinde olup, bu plan notlarına göre uygulama yapılacaktır.

Bununla birlikte 3328 ada 12 parsel; 23.01.2019 tasdik tarihli Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Metro Hattının İstanbul Finans Merkezi Sınırları içinde kalan kısımlarına İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'ndan etkilenmekte olup, İBB Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Parselin yola terki bulunmamakta olup, parsel belediye sınırları içerisindedir.

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş

<İSTANBUL FİNANS MERKEZİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI (19.06.2012 T.TARİHLİ VE 28/9522 SAYILI OLUR)

PLAN NOTLARI

GENEL HÜKÜMLER

• 1. Planlama alanı bütününe yönelik Kentsel Tasarım Rehberi ve Kentsel Tasarım Projeleri. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya görevlendireceği kurumca hazırlanacak ve Bakanlıkça onaylanacaktır.
• 1. Plan, Plan notları, Kentsel Tasarım Rehberi ve Kentsel Tasarım projelerine uygun olarak hazırlanacak. ve Cevre ve Şehircilik Bakanlığı nca onaylanacak Avan Proje ile uygulama yapılacaktır.
• 1. Planlama alanı bütününde tüm fonksiyon alanlarında. Kentsel Tasarım Rehberi ve Kentsel Tasarım Projelerine uygun olarak tabi ve tesviye edilmiş zeminin altında ihtiyaca göre ikiden fazla bodrum kat yapılabilir. TI Tiçaret Alanları Dışında eğimden dolayı açığa çıkan türn bodrum katlar iskan edilebilir. iskan edilen bodrum katlar emsale dahildir. Bodrum katlarda yapılacak otoparklar ve teknik hacimler emsal hesabına dahil edilmez.
• 1. TI Ticaret alanı dışında Planlama alanının tamamında: TAKS. binalara ait kotlar; blok boyut ve şekli, blokların çekme ve yaklaşma mesafeleri, yapı nizamı ve taban oturumları, bodrum, zemin ve normal katvükseklikleri serbest olup. bu kriterler Kentsel Tasarım Rehberi ve Kentsel Tasarım Projesine uygun olarak hazırlanacak Avan Projede belirlenecektir.
• 1. Planlama alanındaki türn fonksiyon alanları Kentsel Tasarım Rehberî ve Kentsel Tasarım Projesi ile tanzim edilecektir. Planlama alanı içerisinde kamuya açık yaya ve taşıt geçiş hacimleri ile parseller arası gecis yolları ver alabilir. Güvenlik ve servis amaclı bu yollar emsale dahil değildir. Kentsel Tasarım Rehberinde ve Projesinde Kamusal amaçlı olarak tanzım editecek bu tıp alanlarda kamu lehine irtifak tesis edilerek uygulama yapılacaktır.
• 1. Planlama alanı bütününde her türlü peyzaj düzenlemeleri Kentsel Tasarım Projesinde belirlenecektir,
• 1. 19.01.2010 tarihinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı tarafından onaylanan "Anadolu Yakasına Ait Mikrobölgeleme" kapsamındaki imar planlarına esas "1/2.000 ölçekli yerleşime uygunluk haritalarında" belirtilen hususlara uyulacaktır.
• 1. 28.09.2004 gün ve 2263.05.005 gün ve 6528, 03.06.2005 gün ve 4015, 13.07.2005 gün ve 7676. 16.08.2005 gün ve 13468 sayılı yazılarla Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından onaylanan İstanbul Ili, Kadıköy Ilçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, Ataşehir Toplu Konut Alanı Imar Planı Revizyonuna esas jeolojik-jeoteknik etüd raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
• 1. Özel Proje Alanı ve Rekreasyon alanı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na veya Bakanlıkça belirlenecek Kurum veya Kuruluşa devredilmeden uygulama yapılamaz.

ÖZEL HÜKÜMLER

TICARET ALANLARI

• 1. Ticaret alanlarında, aynı mülkiyette olmak. Emsal İnşaat Alanı sabit kalmak koşulu ile adalar ve parseller arasında emsal transferi yapılabilir.
• 1. T2. T3 Ticaret alanları ve Özel Proje alanında otopark ihtiyacı. Kentsel Tasarım Rehberi ve Projesinde belirtilmesi ve Bakanlıkça uygun görülmesi halinde komşu donatı alanları içerisinde ve zemın altında karşılanabilir.

12 TI TICARET ALANLARI

• 12.1. T1 Ticaret alanlarında. E-2.5 ve H=Serbesttir. Bu alanda, alış-veriş merkezi. rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b.sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı. lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
• 12.2. Bu alanda blok boyut ve şekli, yapı, nizamı ve taban oturumu serbestir.

Savfa 1 / 3

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş

R G

• 12.3. TI Ticaret Alanında ikiden fazla bodrum kat iskan edilen bodrum katlar emsale dahildir. Bodrumlar siteye veya binaya ait ortak kullanıma açık sosyal ve idari tesis olarak kullanılabilir. Bu alanlar emsale dahil edilmez.
• 12.4. Blokların bahçe mesafeleri, yönetmelikte belirlenen bahçe mesafelerine göre yapılır veya flçesinde onaylanacak vaziyet planı ve mimari projeler ile belirlenir. Yapılar ayrık, blok ve sıra blok şeklinde yapılabilir. Birden fazla yapı yapılabilir. Yapı adalarında mımarı avan projesinde belirlenecek arazı kotlarına göre uygulacaktır. Binaların kot alma durumları, blok boyutları ve parsel yapılanma şartları avan proje veya vaziyet planı ile belirlenir.
• 12.5. Imar Kanunu'nun 23. maddesine tabidir.
• 12.6. Bina kontürleri dışında, yapı yaklaşma sınırlarına kadar tabii zemin altında minimum ihtiyacın 4 katına kadar emsal harici kapalı otopark yapılabilir. Otopark giriş çıkışı ön bahçe mesafesinden sağlanabilir. Açık otoparklar, bu hesaba dahil edilmez. Arazi eğiminin fazla olduğu yapı adalarında kademelendirme yapılabilir.
• 12.7. Her ebatta tesisat şartları TAKS'a ve KAKS'a dahil edilmez.
• 12.8. Mimari çözümlerden dolayı geriye doğru çekilen teraslar emsal hesabına dahil edilmez.
• 12.9. T1 Ticaret Alanında bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Belediyesi İmar Yönetmeliği geçerlidir.

13. T2 TICARET ALANLARI

T2 Ticaret alanlarında, E-2.5 ve H-Serbesthr. Bu alanda, alış-veriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş ham, lokanta, gazino. çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Emsal hesabı, aşağıda verilen tabloya göre besaplanacaktır.

Mevcut Ada ve Parsel No	Mevcut Tapu A ani	Emsal	Toplam Emsal Instal Alam	Emsalin Kullanilacağı Plan Bölgesi
3317/1	12.106.48	2.5	30.266.20.
3322/1	9.591:43	2.5	23.978.58	D
3324/1	13.483.00	2.5	33.707.50	B

14. T3 TICARET ALANLARI

T3 Ticaret alanlarında, E=2.85 ve H=Serbesttir. Bu alanlarda, ahış-veriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, işhanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Emsal hesabı, aşağıda verilen tabloya göre hesaplaracaktır.

Mevcut Ada ve Parsel No	Mevcut Fapu Alanı	Emsal	Toplam Emsal Insaat Alam	Emsalin Kullanılacağı Plan Bölgesi
3323/1	57.461.73	2.85	163.765.93	+F
3320/3	54.390.55	2.85	155.013.10
3323/6	32.004.94	2.85	91.214.08	H+G
3319/1	43.434.38	2.85	123.787.98	K
3321/1	25.059.91	2.85	71.420.74
33 8/1	40.503.00	2.85	115:433.55	E

OZEL PROJE ALANI

1. Özel proje alanında. E=2.85 ve H=Serbestfir. Emsal net parsel alanı üzerinden hesaplanacaktır. Bu

Sayta 2 / 3

3.1.6. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazlar üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

3.1.7. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazlar 25.12.2012 tarihinde İfrazen Taksim işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne, tescil edilmiştir.

3.1.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre; taşınmazın bulunduğu parselin 19.06.2012 t.tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; H= Serbest, KAKS=2.85 yapılanma şartlarına sahip T3 lejantlı Ticaret Alanında kalmaktadır. Ayrıca 12 parsel, 22.04.2016 tasdik tarihli "Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Hafif Metrosuna İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı" güzergahında kalmakta iken; 19.06.2012 onaylı İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planı sınırında kalan kısımlarına ilişkin 23.01.2019 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Nazım ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği onaylanmıştır. Parselde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüş alınarak uygulama yapılacaktır. Parselin yola terki bulunmamakta olup, parsel belediye sınırları içerisindedir.

3.1.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.

3.1.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için yapılmış 09.03.2017 tarihli anahtar teslim götürü bedel usulü ana yüklenici sözleşmesi bulunmaktadır. Ana yüklenici tarafı: REC Uluslararası İnşaat Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.'dir.

3.1.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi.

Aşağıdaki tabloda proje için alınmış yasal belgelerin listesi yer almaktadır. Taşınmazlar üzerinde henüz kat irtifakı tesis edilmemiştir.

Ada/Parsel	Veriliş Amacı	Tarih	No	Kapsamı	Ünite Sayısı
3328/12	YENİ YAPI	22.06.2015	15/10851	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	YENİLEME	7.06.2017	17/8674	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.11.2018	18/17808	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	29.09.2020	20/7260	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	21.09.2021	21/7906	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	15.09.2022	22/7845	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	25.10.2023	23/115313	OFİS VE İŞYERİ	45
3328/12	TADİLAT RUHSATI	21122023	23/112747	OFİS VE İŞYERİ	48

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmazın dosyasında herhangi bir tutanak, encümen ve yıkım kararına rastlanılmamıştır.

3.1.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Bulgurlu Mahallesi, Alemdağ Caddesi, No:96, İç Kapı No:8 Üsküdar/İSTANBUL adresinde yer alan İstanbul Asya Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.

3.1.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların değer tespiti için taşınmazların mevcut tamamlanma oranına göre değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı"; bugün tamamlanarak satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (Proje Geliştirme Yöntemi) kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projelere göre değerlendirilmiştir.

3.1.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde geimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 4

GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4.1.1. İstanbul İli

Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci,

dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Yıl	İstanbul Nüfusu	Erkek Nüfusu	Kadın Nüfusu
2022	15.907.951	7.955.820	7.952.131
2021	15.840.900	7.933.686	7.907.214
2020	15.462.452	7.750.836	7.711.616
2019	15.519.267	7.790.256	7.729.011
2018	15.067.724	7.542.231	7.525.493

4.1.2. Nüfus ve Demografik Yapı

4.1.3. Ümraniye İlçesi

Ümraniye, İstanbul ilinin ilçelerinden biridir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir. Ümraniye İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen

muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır. Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır. Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir. Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir. Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir. Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.

841	887 (milyon TL)	Kigi Bagt Gelir	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Buyume 3	1000 Ottalama Ku Dolur/ 1
2017	3 133.704	39.019	852618	10.696	7.50	3,68
2018	3 758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	57316	760 355	9213	0.90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	B ਦਰ੍ਹੈ	1,90	7,04
2021	7 256 142	85,759	807-924	9 549	11.40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023"	7.356.436	86.263	295.815	3.469	5,90	24,87

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

	2010	2019	PHOTO	SATT	Pirra
Istanbul	15.068	15.519	15.462	15.841	15.908
Ankara	9 504	5.639	ਦੇ ਦਿੱਤਾ।	5,747	5,782
Izmir	4.321	4.367	4.395	4.426	4.462
Bursa	2.995	3.056	3 102	3.148.	3.195
Antalya	2.426	2.512	2.548	2620	2 685

2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir. Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.

Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.

Yd	Konut Adedi	Degisim Oram
2015	28.727.506	2%
2016	29.340.118	2%
2017	32.802.435	12%
2018	35.040.843	7%
2019	38.801.537	11%
2020	39.307.621	1%
C3.21	40.200.000 +

	Ilk Satış	İkinci El Satıs	Toplam Satış	Ipotekli Satış	Toplam Konut Satışları İçinde İpotekli Konut Satışlarının Payı (%)
C1'19	107.859	148.574	256.433	38.189	14,9
C2'19	98.295	151.068	249.363	44.696	17.9
C3,19	130.958	228.719	359.677	105.023	29,2
C4'19	174.570	308.686	483.256	144.600	29,9
2019 Toplam	511.682	837.047	1.348.729	332,508	24,7
C1'20	107.432	233.606	341.038	129.299	37.9
C2'20	90.340	193.391	283.731	137.075	48,3
C3,20	161.436	375.073	536.509	242.316	45,2
C4'20	110.532	227.506	338.038	64.647	19.1
2020 Toplam	469.740	1.029.576	1.499.316	573.337	38,2
C1'21	80.370	182.680	263.050	47.216	17.9
C2'21	87.508	202.252	289.760	56.952	19.7
C3'21	119.278	277.050	396.328	77.687	19.6
C4'21	174.367	368.351	542.718	112.675	20,8
2021 Toplam	461.523	1.030.333	1.491.856	294.530	19,7
C1'22	94.437	225.626	320.063	68.342	21,4
C2'22	114.014	292.321	406.335	101.975	25.1
C3.22	103.667	227.128	330.795	58.284	17.6
C4'22	147.961	280.468	428.429	51.719	12.1
2022 Toplam	460.079	1.025.543	1.485.622	280 320	18.9
C1 23	83.907	199.308	283.215	58.822	20.8
C2'23	87.251	195,313	282.564	62.708	22,2
C3.23	97.439	236.856	334.295	39.354	11,8

28

*GİZLİDİR

Büro-Ofis ve Ticari Gayrimenkul

Rusya-Ukrayna Savaşı'yla birlikte Avrupa'da resesyon endişesi devam ederken son dönemde meydana gelen İsrail-Filistin gerilimi, iç piyasalarda etkili olan küresel olaylar olarak öne çıkmaktadır. Ülkemizde enflasyona karşı alınan önlemler kapsamında asgari ücret Temmuz ayında %34 oranında artırılmıştır. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğinin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ bazında artış kaydedilirken ABD\$ bazında sabit kalmıştır. Ayrıca yüksek talep sonucu özellikle merkezi iş alanında (MİA) bazı ofis binalarında yüksek doluluk oranları kaydedilmiştir.

Bu durumun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı gözlemlenmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak artış göstermiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 98.060 m²'dir. 2023 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 205.057 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %41,5 oranında azalış göstermiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %71,7 ve %76 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %40'ı MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla oransal olarak artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %67'si Anadolu yakasında ve %33'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla MİA dışı Avrupa bölgesinde artış kaydedilmiştir. Geçtiğimiz dönemlerde ofis olarak tasarlanan projelerin, konut, hastane ve okul gibi farklı işlevlerle yeniden işlevlendirilip satıldığı gözlemlenmiştir. Ancak, son dönemde ofis binalarındaki yüksek doluluk oranları, farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm taleplerine yol açmıştır.

Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi beklenmektedir. Ancak, bu dönüşüm sürecini finansman zorlukları, yüksek kredi faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması gibi sorunların yavaşlatacağı öngörülmektedir. Son dönemde Türkiye'nin yakın coğrafyasında yaşanan Ukrayna- Rusya Savaşı'nın etkisi olarak Kiev ve Moskova'dan ayrılan uluslararası firmaların İstanbul'daki ofis taleplerinden sonra çok yeni yaşanan İsrail-Filistin Savaşı'nın etkisi olarak birçok bölgesel yönetim merkezi İsrail'de olan uluslararası büyük firmalarında benzer taleplerle İstanbul'u tercih edebileceği öngörülmektedir. Hem maliyetlerin daha düşük olması hem güvenlik sebebi hem de İstanbul Havalimanı gibi ulaşım projeleriyle daha erişilebilir duruma gelen İstanbul'un, gelecek dönemlerde taleplerin kuvvetlenerek ofis piyasasında daha büyük bir merkez haline gelmesi öngörülmektedir. Ayrıca daha erişilebilir bir merkez haline gelen İstanbul'a Uzakdoğu'daki ülkelerden de talebin arttığı gözlenmektedir.

Pandemi sonrası artan nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları ciddi düşüş kaydetmiştir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı 2022 yılının aynı döneminde %15,33 kaydedilmişken, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %9,49 kaydedilmiştir. Bu durumda boşluk oranlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD\$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla bu çeyrekte %37'lik bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve boşluk oranlarındaki düşüşün devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülmektedir.

Aylık faiz oranı 2023 yılının ikinci çeyrek sonunda %1,81 seviyelerinde seyrederken yılın üçüncü çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyreğinde %23,98 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı 2023 Eylül ayını %42,79 ile tamamlamıştır. Ekim ayı itibarıyla yıllık faiz %41,46 olarak seyretmektedir. 2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Eylül ayında %66,54 seviyesinden, 2023 yılı Eylül ayında %61,01 seviyesine düşmüştür. Eylül 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %16,21'den %19,65'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,84'ten %9,63'e yükselmiştir. Takipteki konut

kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Eylül ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Eylül ayında 1,45 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Eylül ayında %36,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Eylül 2023 itibarıyla 6,0 puan azalarak %30,8 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 10,7 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %22,7 olmuştur. Bu oran 2022 Eylül ayında %19,2 seviyesindeydi.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

4.3.1. Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler

• Marka proje içerisinde yer almaları

-

• Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
• Finanskent Mahallesi içerisinde yer almaları

4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 7.225,80 m² yüzölçümlü "arsa" vasıflı F22D23D4D Pafta, 3328 Ada, 12 Parsel sayılı tapuda Arsa nitelikli taşınmazlardır.

3328 ada 12 parsel sayılı taşınmaz yapı ruhsatı ve eki mimari projesine göre 10 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat olmak üzere toplam 36 kattan oluşmaktadır. Ruhsat projesine göre parselde 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

3328 ADA 12 PARSEL KÜNYE
NİTELİK ADET BRÜT ALAN (m²)
OFİS	36	35.685,83
DÜKKAN	12	2.210,48
ORTAK ALAN		74.707,67
TOPLAM	48	112.603,97

Projesine göre bağımsız bölüm olan hacimler Shell and Core sistemi ile satışa/kiralamaya konu olacağından dolayı inşaat seviyesi tablosu hazırlanmamıştır. Bina içerisinde ortak hacimlerde genel anlamda inşa-i faaliyet bitmiş olup yapı %99,46 kabul edilmiştir.

Taşınmaz içerisinde katlar arasında merdiven holleri ve asansör ile bağlantı kurulabilmektedir. Taşınmazın iç duvarları kısmen saten boyalı kısmen kompozit kaplama şeklindedir. Taşınmazın zemin döşemeleri ise otopark bölümünde epoksi kaplama, ortak alanlar PVC ve mermer şeklindedir. WC hacimlerinden yerler seramik kaplı olup vitriye ve armatürler tamdır. 10. bodrum kat ile 2. bodrum kat hariç 1. bodrum kata kadar her katta olmak üzere kapalı otopark hacimleri ile teknik hacimler yer almaktadır. Her bir ofis bölümleri içerisinde toplantı odaları, geri dönüşüm odaları ve başkan odası olarak tasarlanmıştır.

Taşınmazın 4. normal kat ile 5. normal kat hacminin yaklaşık yarısı kadar 600` er kişi kapasiteli yemek salonları bulunmaktadır. Taşınmaz içerisinde ısıtma ve soğutma fan coil sistemdir. 2 adet doğalgaz kazanı, 3 adet soğutma kulesi, 5 adet jeneratör, 5 adet trafo tesisatları mevcuttur. Ayrıca bina

içerisinde kartlı geçiş sistemi, acil anons, yangın ihbar sistemi ve otopark hacimlerinde yangın karbonmonoksit sistemi mevcuttur.

Değerleme konusu taşınmazın 17.normal katından üst katlara doğru deniz manzarası bulunmaktadır. Genel anlamda iyi sınıf inşaat malzemesi ve işçilikle yapılmış olup bölgenin tüm imkanlarından faydalanabilmektedir.

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin yaklaşık %99,46 seviyede olduğu inşai faaliyetlerin devam ettiği tespit edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve eki mimari projeye aykırı imalat bulunmadığı tespit edilmiştir.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin yaklaşık %99,46 seviyede olduğu inşai faaliyetlerin devam ettiği tespit edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve eki mimari projeye aykırı imalat bulunmadığı projenin yeniden ruhsat almasını gerektirir durum bulunmadığı tespit edilmiştir.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu 3328 Ada 12 numaralı Arsa vasıflı parsel 7.225,80 m2 alanlıdır. Parsel topografik olarak eğimli bir arazi yapısına sahip olup şekil olarak dörtgen formdadır. 12 adet dükkân ve 36 adet ofis olmak üzere toplam 48 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Parsel üzerinde ruhsatlı 10 bodrum, zemin, 25 normal kat, çatı kat, tesisat kat olmak üzere toplam 36 katlı betonarme karkas tarzında ticari nitelikli yapı bulunmaktadır. Bina toplamda 112.603,97 m2 alanlıdır. Ana taşınmazda kat irtifakı kurulu değildir. Binanın ortak alanlarında yerler mermer olup, duvarlar ses yalıtımlı sıva üzeri boyalıdır, kısmen dekoratif kompozit kaplamadır. Değerleme konusu taşınmazın dış cephesi kompozit kaplamadır. Ana taşınmazın giriş kapısı fotoselli kapı olup, vitrin alüminyum cam doğrama şeklindedir.

Değerleme konusu taşınmazın bağımsız bölüm nitelikli olan kısımların/alanların yerleri şap kaplı olup etrafında duvar imalatı henüz tamamlanmamıştır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 5

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1.Güncel Değerleme Teknikleri

5.1.1. Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.

Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.

5.1.2. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.

• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.1.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.

5.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazın değerine ulaşmak için; taşınmazın %99,46 inşaat inşaat seviyeli olması göz önünde bulundurularak projenin mevcut durumu için "Maliyet Yöntemi" kullanılmış olup ayrıca "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.

5.2.1. Arsa Emsalleri

SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ
Emsal	Açıklama	İlgili Kişi/Kurum Telefon	Yüzölçümü (m²)	Satış Değeri (TL)	Satışa Esas Birim Değer (TL/m²)
Emsal 1	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Şerifali Mahallesi sınırları içerisinde konumlu, 1.010 m² yüzölçümlü, Ticari İmarlı E: 1.00 yapılaşma koşullarına sahip arsa için 80.000.000 TL bedel ile emlak ofisi tarafından satılıktır. Pazarlık payı vardır.	İLGİLİSİ 0532-562-56-03	1.010,00	80.000.000	79.208
Emsal 2	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Şerifali Mahallesi sınırları içerisinde konumlu, 450 m² yüzölçümlü, ticari+konut imarlı olarak beyan edilen arsa için 35.000.000 TL bedel istenmektedir. Pazarlık payı vardır.	İLGİLİSİ 0541-305-99-65	450,00	35.000.000	77.778
Emsal 3	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Şerifali Mahallesi sınırları içerisinde konumlu, 557 m2 yüzölçümlü, depo imarlı olarak beyan edilen arsa için 39.500.000 TL bedel istenmektedir. Pazarlık payı vardır.	İLGİLİSİ 0541-305-99-65	557,00	39.500.000	70.916
Emsal 4	Saray Mahallesi sınırları içerisinde konumlu, 3316 m2 yüzölçümlü, ticari imarlı Yençok: 10 kat olarak beyan edilen, TEM Yoluna cepheli arsa için 830.000.000 TL bedel istenmektedir. Pazarlık payı vardır.	İLGİLİSİ 0534-918-35-98	3.316,00	830.000.000	250.302
Emsal 5	İnkılap Mahallesi sınırları içerisinde konumlu, 800 m² yüzölçümlü, tic+konut imarlı Yençok: 8 kat olarak beyan edilen arsa için 85.000.000 TL bedel istenmektedir. Pazarlık payı vardır.	İLGİLİSİ 0534-918-35-98	800,00	85.000.000	106.250
Görüş 1	Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede konu taşınmazın bölgesinde benzer nitelikte imar durumlu arsa değerlerinin 150.000 TL/m2 - 200.000 TL/m2 aralığında olabileceği beyan edilmiştir.		İLGİLİSİ 0534-749-85-27

Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 77.778 TL/m²–106.667 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

ARSA EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5
Yüzölçümü (m²)	1.010,00	450,00	557,00	3.316,00	800,00
İstenen Satış Fiyatı (TL)	80.000.000,00	35.000.000,00	39.500.000,00	830.000.000,00	85.000.000,00
İstenen Birim Satış Fiyatı (Tl/M²)	79.207,92	77.777,78	70.915,62	250.301,57	106.250,00
Öngörülen Pazarlık Oranı	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Alan Düzeltme Katsayısı	30%	35%	30%	0%	30%
İmar Durumu Düzeltme Katsayısı	30%	30%	30%	5%	30%
Yapılaşma Hakkı Düzeltme Katsayısı	40%	40%	40%	5%	40%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	35%	35%	35%	5%	35%
Düzeltilmiş Birim Fiyat (Tl/M²)	182.178,22	182.777,78	163.105,92	275.331,72	244.375,00
ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²)					209.553,73

Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların arsa birim m² değeri 209.553- TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.

Ada-Parsel	Arsa Alanı, m²	Arsa Birim m² Değeri TL	Toplam Arsa Değeri TL	Yaklaşık Toplam Arsa Değeri TL
3328/12	7.225,80	209.553,73	1.514.193.335,25	1.514.193.000,00

Emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın arsa değeri:~1.514.193.000-TL olarak hesaplanmıştır.

5.2.2. Emsal Krokisi (Arsa, Dükkan ve Markalı Projeler)

• SD: Satılık Dükkan

Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, lüks segmentte konutlar ve de ticari birimler tasarlanmıştır. Daire tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.

5.2.3. Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi

Değerlemeye konu olan taşınmazların yerinde yapılan incelemelerine göre

Projede;

• Ofis alanları için birim maliyeti 22.000 TL/m²
• Dükkan alanları için birim maliyeti 20.000 TL/m²
• Ortak alanlar için birim maliyeti 15.000 TL/m² olarak belirlenmiştir.

ÜST YAPI MALİYETLERİ
	Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Toplam Maliyet (TL)
Ofis Alanları Maliyeti	35.685,83	22.000,00	785.088.150
Dükkan Alanları Maliyeti	2.210,48	20.000,00	44.209.500
Ortak Alanlar Maliyeti	74.707,67	15.000,00	1.120.615.050
Toplam Üst Yapı Maliyeti	112.603,97		1.949.912.700

Yapılan hesaplamalara göre 112.603,97 m² yapı alanı toplam yapı inşaat maliyeti 1.949.912.700 TL olarak hesaplanmıştır.

Üst Yapı Maliyetine ek olarak alt yapı maliyetlerine ait tablo aşağıda verilmiş olup üst yapı maliyetleri toplam maliyetin %80'ini, alt yapı maliyetleri ise %20'sini oluşturacağı öngörülmüştür.

ALT YAPI MALİYETLERİ
	Toplam Maliyete Oranı	Alan (m²)	Toplam Maliyet (TL)
Toplam Üst Yapı Maliyeti	80%		1.949.912.700
PROJE	5%	112.603,97	121.869.544
KAZI VE HAFRİYAT	6%	112.603,97	146.243.453
ÇEVRE DÜZENLEMELERİ	7%	112.603,97	170.617.361
SATIŞ VE PAZARLAMA	2%	112.603,97	48.747.818
TOPLAM ALT+ÜST YAPI MALİYETİ	100%	112.603,97	2.437.390.875

Maliyet Yönetimine Göre Toplam Değer (TL)	3.951.584.210
Maliyet Yönetimine Göre %99,46 Tamamlanma Oranı Değer (TL)	3.938.422.300

Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam maliyeti 3.951.584.210,00-TL olarak hesaplanmıştır. Mahallen yapılan incelemelerde projenin %99,46 tamamlanma oranına sahip olduğu belirlenmiş olup, %99,46 tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti 3.938.422.300,00-TL olarak hesaplanmıştır.

5.2.4. Yakın Bölge Markalı Proje Bilgileri

	PROJENİN ADI: SİNPAŞ FİNANS ŞEHİR
Projenin Konumu			ÜMRANİYE İLÇESİ, FİNANSKENT MAHALLESİ
Projenin Sahibi		SİNPAŞ GYO
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler		Konut, Dükkan
Proje Başlangıç-Bitiş		2016-Yaşam Başladı
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)			27503,53, 29.870,76,…
Toplam İnşaat Alanı(m²)		-
Konut-Rezidans		2550
Dükkan-İş Yeri		B.A.
Ofis-Büro		0
Mağaza		0
Sosyal Tesis İmkanı			açık-kapalı otopark, restaurant, mağaza, ofis, sosyal tesis, spor salonu, fitness salonu, basketbol sahası, kapalı yüzme havuzu, çocuk yüzme havuzu, yürüyüş
			parkuru ve çocuk parkı
Otopark Durumu		Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri		1+1, 2+1, 3+1, 4+1
		Satılık Konutlar
Konut Tipi	Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+1	39	45	5.650.000
2+1	68	79	8.850.000
3+1	115	132	14.500.000
4+1	160	185	19.250.000
	*2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²)		112.870,85
		DİĞER BİLGİLER
			Sinpaş Yapı imzası taşıyan Sinpaş Finans Şehir projesi toplam 2 bin 550 konuttan
Özellikler			meydana geliyor. Yaklaşık 141 bin metrekarelik alana kurulan projenin ilk etabında
			450 konut yer alıyor. Projede 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daireler yer alıyor. Sinpaş
		Finans Şehir projesinin 1+1 ve 3+1 tipindeki örnek daireleri hazır durumda.
Konut Teslim Şekli	Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli	-

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

		PROJENİN ADI: METROPOL İSTANBUL
Projenin Konumu		ATAŞEHİR İLÇESİ, FİNANSKENT MAHALLESİ
Projenin Sahibi		GAP
		Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler		Konut, Dükkan, Ofis
Proje Başlangıç-Bitiş		2016-YAŞAM BAŞLADI
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)		99.108
Toplam İnşaat Alanı(m²)		-
Konu-Rezidans		1381
Dükkan-İş Yeri		B.A.
Ofis-Büro		B.A.
Mağaza		0
Sosyal Tesis İmkanı		Yürüyüş parkuru, Süs havuzu, Çocuk oyun alanları,
		Kapalı yüzme havuzu, Sauna, Fitness merkezi, Kafe,
		Sinema, Restoran, Güvenlik, Kameralı güvenlik,
Otopark Durumu		Kapalı-Açık Otopark
REZİDANS BİLGİLERİ
Konut Tipleri	1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 3+2, 4+1
	Satılık Ofisler
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Ofis Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+0	47	65	8.150.000
1+1	63	78	9.500.000
2+1	130	150	18.400.000
3+1	120	178	21.000.000
*2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
Birim Fiyatı (TL/m²) 121.955,92
		DİĞER BİLGİLER
		RMJM tarafından tasarlanan Metropol İstanbul
		projesinin C bloğunda home ofisler, A bloğunda ise ofis
Özellikler		ve rezidanslara yer veriliyor. LEED Gold kriterlerine
			uygun olarak yapılan Metropol İstanbul projesi 1,5
		milyar TL yatırım değerine sahip.	Projede rezidans

Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu Ofis Teslim Şekli Dekorasyonlu/shell and core

		PROJENİN ADI: SARPHAN FİNANSPARK
Projenin Konumu		ÜMRANİYE İLÇESİ, FİNANSKENT MAHALLESİ
Projenin Sahibi SARP GROUP Proje Hakkında Bilgi
Projede Yer Alan Nitelikler		Konut
Proje Başlangıç-Bitiş		2014-Yaşam Başladı
Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)		288.000
Toplam İnşaat Alanı(m²)		808.587
Konu-Rezidans		348
Dükkan-İş Yeri		451
Ofis-Büro		76
Mağaza		94
Sosyal Tesis İmkanı		Kapalı Yüzme Havuzu, Fitness, Hamam, Sauna, Yürüyüş Parkurları, Çocuk oyun alanları
Otopark Durumu		Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
Ofis Tipleri		1+0
		Satılık Konutlar
	Net	Brüt	Fiyat (TL)
Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
1+0	40	62	11.250.000
1+0	71	80	14.000.000
1+0	77	95	16.100.000
1+0	80	110	16.500.000
	*2. el satışları olup, fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
	Birim Fiyatı (TL/m²)		160.532,26
Özellikler	DİĞER BİLGİLER Sarphan Finans Park, rezidans, ofis, otel ve dükkan olarak tasarlanan bir iş ve yaşam merkezidir. Projede 348 rezidans, 76 ofis, 451 adet iş yeri ve 94 adet
mağaza olmak üzere toplamda 969 bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Konut Teslim Şekli		Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli		Dekorasyonlu/shell and core

	PROJENİN ADI: VARYAP MERİDİAN
	Projenin Konumu ATAŞEHİR İLÇESİ, BARBAROS MAHALLESİ
	Projenin Sahibi VARYAP
		Proje Hakkında Bilgi
	Projede Yer Alan Nitelikler		Konut, Dükkan, Ofis
	Proje Başlangıç-Bitiş		2014 - YAŞAM BAŞLADI
	Projenin Arsa Büyüklüğü(m²)		B.A.
	Toplam İnşaat Alanı(m²)		410.000
	Konu-Rezidans 1500
	Dükkan-İş Yeri B.A.
Ofis-Büro	B.A.
Mağaza		B.A.
	Sosyal Tesis İmkanı		Yürüyüş Alanı, Çocuk Oyun Park Alanı, Bisiklet Yolu,
			Hamam, Sauna, Güvenlik
Otopark Durumu			Kapalı-Açık Otopark
		REZİDANS BİLGİLERİ
	Konut Tipleri		1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1
		Satılık Konutlar
		Net	Brüt	Fiyat (TL)
	Konut Tipi	Alanı (m²)	Alanı (m²)
	1+1	50	68	11.000.000
	1+1	55	80	12.500.000
	3+1	260	300	45.000.000
			*2. el satışları olup, belirtilen alanlar proje satışına esas brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür.
		ORTALAMA BİRİM DEĞER
	Birim Fiyatı (TL/m²)			140.404,41
		DİĞER BİLGİLER	VARYAP MERIDIAN, ABD'deki Çevre Dostu Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilen LEED
(The Leadership in Energy and Environmental Design - Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik) kriterlerine uygun olarak gerçekleştirilen, Türkiye'nin ilk büyük ekolojik karma inşaat projesi olma özelliğine sahiptir. Projede 5 konut bloğu, bir 5 yıldızlı otel bloğu ve iş merkezi bulunmaktadır. Özellikler Ataşehir'de, E5 ve TEM otoyolunun kesişim noktasında yer almaktadır."Batı Ataşehir'in değerli bir bölgesinde bulunan Varyap Meridyen, Türkiye'nin ilk büyük 'ekolojik karma inşaat projesi'dir. Projenin yüzde 90'ı yeşil alandır. 40 m²'lik stüdyolardan özel tasarımlı penthouse dairelere kadar birçok konut seçeneği bulunmaktadır. Projede yaşayanlar 24 saat güvenlik, teknik yardım servisleri, açık-kapalı
		yüzme havuzları ve sosyal alanlardan yaralanabilmektedir.
Konut Teslim Şekli			Dekorasyonlu
Ofis Teslim Şekli			Dekorasyonlu

Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık ofis nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 104.054,05-TL/m²– 172.379,03 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.

5.2.5. Satılık Dükkan Emsalleri

SATILIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ
Emsaller	Özellikler	İlgili Kişi/Kurum Telefon	Alanı (m²)	Satış Değeri (TL)	Satışa Esas Birim Değer (TL/m²)
Emsal 1	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Sarphan Finanspark projesinde konumlu, giriş katının 200 m2, asma katının 150 m2 beyan edilen ancak giriş katının 160 m2, asma katının 115 m2 tahmin edilen dükkan için 55.000.000 TL bedel istenmektedir. Asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiştir.	EMLAK OFİSİ 0507-245-01-45	218,00	55.000.000	252.294
Emsal 2	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Sinpaş Finans Şehir projesinde konumlu, her bir katının 50' şer m2 olduğu beyan edilen ve doğru olduğu tahmin edilen bodrum ve asma katlı dükkan için 23.000.000 TL bedel istenmektedir. Asma kat 1/2 oranında, bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiştir.	EMLAK OFİSİ 0533-573-53-73	83,00	23.000.000	277.108
Emsal 3	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Trendist Ataşehir projesinde konumlu, 120 m2 beyan edilen ancak 105 m2 tahmin edilen dükkan için 32.000.000 TL bedel istenmektedir. Pazarlık payı vardır.	EMLAK OFİSİ 0555-184-06-20	105,00	32.000.000	304.762
Emsal 4	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Nidakule projesinde konumlu, 126m2 giriş katı, 141 m2 bodrum kat, 91 m2 asma kat olarak beyan edilen ve doğru olduğu tahmin edilen dükkan için 77.000.000 TL bedel istenmektedir. Pazarlık payı vardır. Bodrum kat 1/4 oranında, asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiştir.	EMLAK OFİSİ 0537-065-85-86	207,00	77.000.000	371.981
Emsal 5	Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Varyap Meridian projesinde konumlu, 105 m2 beyan edilen ancak 85 m2 tahmin edilen dükkan için 15.000.000 TL bedel istenmektedir.	EMLAK OFİSİ 0535-819-77-11	85,00	15.000.000	176.471

Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 176.471 TL/m² – 371.981 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5
Yüzölçümü (m²)	218,00	83,00	105,00	207,00	85,00
İstenen Satış Fiyatı (TL)	55.000.000	23.000.000	32.000.000	77.000.000	15.000.000
İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	252.294	277.108	304.762	371.981	176.471
Öngörülen Pazarlık Oranı	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Alan Düzeltme Katsayısı	0%	0%	-5%	0%	0%
Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı	5%	0%	0%	0%	10%
Karma Projede Bulunma Katsayısı	5%	0%	0%	0%	5%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	0%	0%	0%	-10%	5%
Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²)	252.294	249.398	259.048	297.585	194.118
ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²)

Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan birim m² değeri 250.000 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.

5.2.6. Şerefiyelendirme Çalışması

Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.

Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.

Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.

Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.

Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.

Ofis Şerefiyelendirme Kullanılan Faktörler

Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 5 adet faktör kullanılmıştır.

• 1- Bulunduğu Kat
• 2- Alan Aralığı
• 3- Cephe Sayısı
• 4- Yönü
• 5- Manzara Durumu

Yapılan emsal araştırmaları sonucunda ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 100.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.

Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.

Alan Aralığı	Puan	Bulunduğu Kat	Puan	Yönü	Puan	Manzara Durumu	Puan	Cephe Sayısı	Puan
1500'den m² den Büyük	0,0%	Zemin	0,0%	KB	1,5%	Şehir	0,0%	1	0,0%
1400-1499 m² arası	3,0%	1 ve 5	2,0%	KD	2,0%	Deniz	6,0%	2	2,0%
1300-1399 m² arası	3,0%	6 ve 10	4,0%	KB-KD	3,5%			3	3,0%
1200-1299 m² arası	5,0%	11 ve 15	7,0%	GB	3,0%			4	4,0%
1100-1199 m² arası	5,0%	16 ve 20	10,0%	GD	3,5%			Tüm Cephe	5,0%
1000-1099 m² arası	7,0%	21 ve 25	10,0%	GB-KB	4,5%
900-999 m² arası	7,0%	26 ve 30	11,0%	KD-GD	5,5%
600-699 m² arası	8,0%	31 ve 35	11,0%	GB-KB-KD	6,5%
500-599 m² arası	8,0%	36 ve Üzeri	12,0%	GD-GB	6,5%
400-499 m² arası	8,0%			GD-GB-KB	8,0%
300-399 m² arası	9,0%			KD-GD-GB	8,5%
200-299 m² arası	9,0%			KD-GD-GB-KB	10,0%
101-199 m² arası	9,0%			Katın Tamamı	11,0%
50-100 m² arası	10,0%			Avlu	0,0%

Ofis nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.

	Taban Baz Birim Değer	Şerefiyelendirilmiş	Yuvarlanmış	Birim Fiyat
	Üzerinden Toplam Değeri (TL)	Toplam Değer (TL)	Satış Değeri (TL)	Değeri (TL/m²)
TOPLAMLAR	3.568.582.500	4.527.803.316	4.527.810.000	125.401

Dükkan Şerefiyelendirme Kullanılan Faktörler

Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında dükkanlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.

• 1- Alan Aralığı
• 2- Yönü
• 3- Kat
• 4- Cephe Sayısı

Yapılan emsal araştırmaları sonucunda Dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 240.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.

Şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.

Kat	Puan	Cephe Sayısı	Puan	Alan Aralığı	Puan	Yönü	Puan
Zemin	5,0%	1	0,0%	100 m² den Küçük	10,0%	KB	1,5%
1	2,5%	2	5,0%	100-200 m² arası	6,0%	KD	2,0%
2	0,0%			200-300 m² arası	3,0%	KB-KD	3,5%
3	0,0%			300 m²'den büyük	0,0%	GB	3,0%
						GD	3,5%
						GB-KB	4,5%
						KD-GD	5,5%
						GB-KB-KD	6,5%
						GD-GB	6,5%
						GD-GB-KB	8,0%
						KD-GD-GB	8,5%
						KD-GD-GB-KB	10,0%
						Katın Tamamı	11,0%
						Avlu	0,0%

Mevcut ruhsat projesine göre her iki parsel üzerindeki Dükkan nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.

	Taban Baz Birim Değer	Şerefiyelendirilmiş	Yuvarlanmış Satış	Birim Fiyat
	Üzerinden Toplam Değeri (TL)	Toplam Değer (TL)	Değeri (TL)	Değeri (TL/m²)
TOPLAMLAR	530.514.000	595.388.715	595.385.000	273.000

Mevcut Projeye göre 48 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurularak tamamlanması durumundaki toplam satış hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı değerleme tabloları rapor ekindedir.

HASILAT ÖZETİ
TOPLAM DÜKKAN SATIŞ DEĞER (TL)	595.385.000,00
TOPLAM OFİS SATIŞ DEĞER (TL)	4.527.810.000,00
TOPLAM SATIŞ DEĞER (TL)	5.123.195.000,00

5.2.7. Proje Geliştirme Yöntemi – Ruhsat Projesine Göre

Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu taşınmazların inşa edilmesi için gereken inşaat maliyeti ve bağımsız bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.

PROJE BİLGİLERİ
Parsel Alanı (m²)	7.225,80
OFİS ALANI (m²)	35.685,83
DÜKKAN ALANI (m²)	2.210,48
ORTAK ALAN (m²)	74.707,67
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²)	112.603,97

Projede;

• Ofis alanları için m² birim inşaat maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 22.000-TL/ m²
• Dükkan alanları için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 20.000-TL/ m²
• Ortak alanlar için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 15.000-TL/m² olarak baz alınmıştır.

Üst Yapı Maliyeti
Unsur	Birim Maliyet (TL/m²)	İnşaat Alanı (m²)	Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Üst Yapı Birim Maliyeti (TL/m²)
Ofis	22.000	35.685,83	785.088.150
Dükkan	20.000	2.210,48	44.209.500
Ortak Alanlar	15.000	74.707,67	1.120.615.050	17.316,55
	Toplamlar	112.603,97	1.949.912.700

Hesaplamalar sonucunda güncel mimari projeye göre 112.603,97 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 17.316,55-TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 1.949.912.700,00-TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.

Alt Yapı Maliyetleri
Unsur	Birim Maliyet (TL/m²)	İnşaat Alanı (m²)	Toplam İnşaat Maliyeti (TL)
Üst Yapı Maliyetleri Toplamı	80%	112.603,97	1.949.912.700
PROJE	5%	112.603,97	121.869.544
KAZI VE HAFRİYAT	6%	112.603,97	146.243.453
ÇEVRE DÜZENLEMELERİ	7%	112.603,97	170.617.361
SATIŞ VE PAZARLAMA	2%	112.603,97	48.747.818
PROJE TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ	100%	112.603,97	2.437.390.875

Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam maliyeti 2.437.390.875,00-TL olarak hesaplanmıştır. Mahallen yapılan incelemelerde projenin %99,46 tamamlanma oranına sahip olduğu belirlenmiş olup, %99,46 tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti 2.424.228.964,00-TL olarak hesaplanmıştır.

MALİYET DAĞILIMLARI
Unsur	İnşaat Alanı (m²)	Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Unsur Maliyet Oranı (%)	Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Maliyeti (TL)	Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Birim Maliyet (TL/m²)
Ofis	35.685,83	785.088.150	40,26%	981.360.188	27.500
Dükkan	2.210,48	44.209.500	2,27%	55.261.875	25.000
Ortak Alanlar	74.707,67	1.120.615.050	57,47%	1.400.768.813	18.750
TOPLAM MALİYET	112.603,97	1.949.912.700,00	100%	2.437.390.875,00	21.645,69

Projenin inşaatının 2023 yılsonunda tamamlanacağı varsayılmış olup, yıllar itibari ile tamamlanma oranları ve tamamlanan kısım maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Mahallen yapılan incelemelerde projenin %99,46 tamamlanma oranına sahip olduğu belirlenmiş olup, 31.12.2023 tarihli maliyet değeri bu orana göre esas alınmıştır. İlerleyen yılda ise sırası ile %0,54 olarak hesaplamalara dahil edilmiştir.

YILLARA GÖRE İNŞAAT TAMAMLANMA ORAN VE MALİYETLERİ
YILLAR	31.12.2023	31.12.2024	TOPLAM
Tamamlanma Oranları	99,46%	0,54%	100,00%
İnşaat Maliyeti (TL)	2.437.390.875	3.412.347.225
Yıllara Göre İnşaat Maliyeti (TL)	2.424.228.964	18.426.675	2.442.655.639

Mevcut mimar projede belirtilen ofis ve dükkân nitelikli bağımsız birimlerin brüt alanları üzerinden satılabilir/kiralanabilir alanlar tespit edilmiştir. Konu bağımsız bölümlerin blok ve fonksiyon bazlı satış alanları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

3328 ADA 12 PARSEL KÜNYE
NİTELİK	ADET	BRÜT ALAN (m²)
OFİS	36	35.685,83
DÜKKAN	12	2.210,48
ORTAK ALAN		74.707,67
TOPLAM	48	112.603,97

KABULLER
Satılabilir Ofis Alanı (m²)	35.685,83
Ofis Birim m² Değeri	125.401
Satılabilir Dükkan Alanı m²	2.210,48
Dükkan Birim m² Değeri	273.000
İnşaat Maliyeti Artış Oranı (%)	40,00%
Satış Fiyatı Artış Oranı, %	40,00%

Proje maliyetlerinin her yıl %40, satış gelirlerinin ise %40 oranında artacağı varsayılmıştır.

Konu projede konumlandırılacak olan ofisler ve dükkân için yıllar itibari ile m² satış bedelleri, satış oranı ve satış geliri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

YILLAR	31.12.2023	31.12.2024	TOPLAM
Ofis Satışları (TL/m²)	125.401,45	175.562,02
Yıllara Göre Ofis Satış Oranları	70,00%	30,00%	100,00%
Yıllara Göre Satılan Ofis Alanı	24.980,08	10.705,75	35.685,83
Yıllara Göre Ofis Satış Gelirleri	3.132.537.826	1.879.522.696	5.012.060.522
Dükkan Satışları (TL/m²)	273.000,00	382.200,00
Yıllara Göre Dükkan Satış Oranları	0,00%	100,00%	100,00%
Yıllara Göre Satılan Dükkan Alanı	-	2.210,48	2.210,48
Yıllara Göre Dükkan Satış Gelirleri	-	844.843.545,00	844.843.545,00
TOPLAMLAR	3.132.537.826,16	2.724.366.240,70	5.856.904.066,85

Proje bünyesinde yer alması planlanan;

Ofislerin ve dükkanların satışlarına proje inşa halindeyken 2023 yılında başlanacak olup, inşaatın tamamlanmasının ardından 2024 yılında satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. Tüm satışların 2 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.

Finansal Veriler

İndirgeme Oranı	45,0%
2 Yıllık Tahvil Getiri Oranı,	38,08%
5 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, %	25,60%
Ortalama Tahvil Getiri Oranı, %	31,84%
Risk Prim Oranı, %	13,16%
Kupon Dönemi	6 Ay

***29.12.2023 tarihinde 2 ve 5 yıllık Devlet tahvilleri verileri baz alınmıştır.

NAKİT AKIŞ PROJEKSİYONU	1	2
YILLAR	31.12.2023	31.12.2024
PROJE OFİS SATIŞ GELİRLERİ (TL)	3.132.537.826	1.879.522.696
PROJE DÜKKAN SATIŞ GELİRİ (TL)	0	844.843.545
PROJE İNŞAAT MALİYETİ (TL)	-2.424.228.964	-18.426.675
NET NAKİT AKŞLARI (EBITDA)	708.308.862	2.705.939.566
İNDİRGEME ORANI	45,00%
NET BUGÜNKÜ DEĞER (TL)	2.572.575.323

Değerleme konu projenin mevcut ruhsat ve eki mimari projelere göre yapılan çalışma ve varsayımlar sonucunda net bugünkü değeri 2.572.575.323-TL olarak hesaplanmıştır.

5.1.Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu gayrimenkullerin henüz inşa aşamasında olması nedeni ile "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.

5.2. Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin kat irtifakının kurulması ve tamamlanması durumundaki değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.

5.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerleme çalışmadır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.

5.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir.

5.5.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.

Değerleme konusu taşınmazın mevcut yapılaşma koşullarındaki "Ticari" kullanım amaçlı geliştirilmesi sonucu "En Etkin Ve Verimli Kullanım"da olacağı düşünülmektedir.

5.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmamış olup, henüz inşaatları tamamlanmamıştır. Bu nedenle konu taşınmazların tamamlanması halindeki bağımsız bölüm değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde g-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 6

ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ/ VE GÖRÜŞ

6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

Bu değerleme çalışmasında Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Proje Geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.

6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazların mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ancak kat irtifakı henüz tesis edilmemiştir.

6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.

6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Daire Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar için kat irtifakı kurulmamış tapu niteliği mevcutta "Arsa" olarak tescil edilmiştir. Ancak parseller üzerinde ruhsat alınmak ve yasal belgeler doğrultusunda proje geliştirildiği görülmüştür. Bu nedenle taşınmazların Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair incelemeye gerek olmamıştır.

6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;

• Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 3328 ada 12 parsel üzerinde inşa edilmekte olan mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olan ofis ve dükkan niteliklerinin GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,

• Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." İbaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,

• Maddenin ç) bendinde belirtildiği üzere "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler." İbaresi yer almakta olup Vakıf GYO mülkiyetlerinde olan parsel üzerinde devam eden proje olması nedeni ile GYO portföyüne "proje" olarak alınabileceği belirlenmiştir.

• Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." İbaresi yer almakta olup taşınmazlar için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiştir. Konu taşınmazların yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

*GİZLİDİR

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 7 SONUÇ

7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi 3328 Ada 12 parsel üzerinde konumlu toplam 48 adet "ofis ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve değerleme bu projeye istinaden yapılmıştır.

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda bölgede satışa konu arsalar incelenerek m² satış bedelleri belirlenmiş ve toplam arsa değerine ulaşılmıştır. Parsel üzerinde inşa edilmekte olan projenin mevcut inşa durumu ve niteliği göz önünde bulundurularak piyasa verileri ile tamamlanma oranına göre ve tamamlanması halindeki yapı değeri belirlenmiştir. Belirlenen arsa değerine tamamlanma oranına göre ve tamamlanması halindeki yapı değeri ilave edilerek taşınmazın %99,46 tamamlanma oranına göre değeri ve tamamlanması halindeki toplam değeri belirlenmiştir.

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan projede konumlu bağımsız bölümlerin tamamlanarak bugün itibari ile satılması halindeki değerleri (proje hasılat değeri) hesaplanmıştır. Projede konumlu olan ofis ve dükkan özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkulün değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.

Proje Geliştirme Yaklaşımı doğrultusunda ise konu parseller üzerinde belediyede yer alan ve henüz kat irtifakı tesis edilmemiş onaylı mimari projesi esas alınarak projenin geliştirileceği varsayılmış olup, proje maliyeti ve proje gelirleri hesaplanmıştır.

7.2. Nihai Değer Takdiri

İşbu rapor; mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi 3328 Ada 12 parseller üzerinde bulunan taşınmazların mevcut projesine göre oluşacak Pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.

Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazların mevcut projesine göre oluşan değerleri aşağıda verilmiştir.

Taşınmazların 29.12.2023 Tarihli Özet Değerleri

Değer Açıklaması	Değer (TL)
Mevcut Projeye göre %99,46 tamamlanmış değeri KDV hariç	3.938.422.300
Üç Milyar Dokuz Yüz Otuz Sekiz Milyon Dört Yüz Yirmi İki Bin Üç Yüz TL
Mevcut Projeye göre %99,46 tamamlanmış değeri KDV dahil	4.726.106.759
Dört Milyar Yedi Yüz Yirmi Altı Milyon Yüz Altı Bin Yedi Yüz Elli Dokuz TL
Mevcut Projeye göre bilgi amaçlı %100 tamamlanmış değeri KDV hariç	3.951.584.210
Üç Milyar Dokuz Yüz Elli Bir Milyon Beş Yüz Seksen Dört Bin İki Yüz On TL
Mevcut Projeye göre bilgi amaçlı %100 tamamlanmış değeri KDV dahil	4.741.901.052
Dört Milyar Yedi Yüz Kırk Bir Milyon Dokuz Yüz Bir Bin Elli İki TL
Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç	5.123.195.000
Beş Milyar Yüz Yirmi Üç Milyon Yüz Doksan Beş Bin Sıfır TL
Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil	6.147.834.000
Altı Milyar Yüz Kırk Yedi Milyon Sekiz Yüz Otuz Dört Bin Sıfır TL
Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç	2.572.575.323
İki Milyar Beş Yüz Yetmiş İki Milyon Beş Yüz Yetmiş Beş Bin Üç Yüz Yirmi Üç TL
Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV dahil	3.087.090.388
Üç Milyar Seksen Yedi Milyon Doksan Bin Üç Yüz Seksen Sekiz TL

Rapor No: VAKIF GYO-2023-16 Rapor Tarihi: 29.12.2023

Serhat TURAN İşletme Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No: 408682

Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892

Yılmaz KÜRKÇÜ

Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400572

7.3. Beyan

• Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
• Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;
• Değerleme Hizmetinin ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı;
• Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu'nun tebliğlerinde "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları" için belirlenmiş kriterler ve kurallar dâhilinde gerçekleştiği;
• Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;
• Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; hususunu beyan ederiz.
• Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

EKLER

• Değerleme Tabloları
• Taşınmaza ait resimler ve diğer ekler (Proje, ruhsat, iskan vb.)
• Takyidat Belgeleri
• Tapu Belgeleri
• Değerleme uzmanlarının lisans örnekleri ve tecrübe belgeleri