Major Shareholding Notification • Jul 1, 2024
Major Shareholding Notification
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 28.06.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-5
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 01/07/2024 16:
00
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 01/07/2024 16:02
YILMAZ KÜRKCÜ
1
AHMET MERMERKAYA
Rapor Tarihi: 28
| 1.1. | İçindekiler 3 | |
|---|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 | |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 | |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 | |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 | |
| 3. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. | |
| Dökümanları Hakkında Bilgiler 10 | ||
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 | |
| 3.2. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 | |
| 3.3. | Tapu Kayıtları 11 | |
| 3.4. | Takyidat Bilgileri 11 | |
| 3.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 12 | |
| 3.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir | |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16 | ||
| 3.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | ||
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 16 | ||
| 3.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 16 | |
| 3.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara | |
| Dair Açıklama 16 | ||
| 3.10. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, | |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 18 | ||
| 3.11. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, | |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | ||
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Bilgi 18 | ||
| 3.12. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi | |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | ||
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 18 | ||
| 3.13. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve | |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | ||
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 18 | ||
| 3.14. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 19 | |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 21 | |
| 4.1.1. | Ankara İli 21 | |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 21 | |
| 4.1.3. | Çankaya İlçesi 22 | |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak | |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 22 | ||
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 28 | |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 28 | |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 28 | |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 28 | |
| 4.4.1. | Proje Bilgileri: 28 | |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı | |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 29 | ||
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 29 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 29 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 31 | |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 31 | |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 31 | |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 31 | |
| 5.2. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 31 | |
| 5.3.1. | Maliyet Yöntemi 32 | |
| 5.3.2. | Arsa Emsalleri 32 | |
| 5.3.3. | Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi (B1 ve B2 Bloklarına Göre) 33 | |
| 5.3.4. | Proje Geliştirme Yöntemi (B1 ve B2 Bloklarına Göre) 34 | |
| 5.3.5. | Pazar Yaklaşımına (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 37 | |
| 5.3.6. | Satılık Konut Emsalleri 37 | |
| 5.3.7. | Satılık Büro-Ofis Emsalleri 38 | |
| 5.3.8. | Satılık Dükkan Emsalleri 39 | |
| 5.3.9. | Emsal Krokisi 39 | |
| 5.3.10. Şerefiyelendirme Çalışması 41 | ||
| 5.3.11. Kiralık Konut Emsalleri 44 | ||
| 5.3.12. Kiralık Büro-Ofis Emsalleri 45 | ||
| 5.3.13. Kiralık Dükkan Emsalleri 46 | ||
| 5.3.14. Kira Şerefiyelendirme Çalışması 47 | ||
| 5.4. | Takdir Edilen Kira Değerleri 49 | |
| 5.5. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 50 | |
| 5.6. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 50 | |
| 5.7. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 50 | ||
| 5.8. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 50 | |
| 5.9. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 50 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 52 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 52 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 52 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 52 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 52 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 52 |
||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 53 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 56 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 57 | |
| 7.3. | Beyan 58 | |
| 7.4. | Ekler 58 | |
| Değerleme Tarihi | 24.06.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 28.06.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-5 |
| Raporun Türü | Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parselde bulunan 431 ad. Bağımsız bölüm içeren 105.629 m² kapalı inşaat alanlı A1 ve A2 blok ile 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parselde bulunan 435 ad. bağımsız bölüm içeren 110.355 m² kapalı inşaat alanlı B1 ve B2 bloklardan oluşan Karma Proje (Proje Maliyet Değeri + Mevcut Durum Değeri + Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat + Kira Değeri) |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Engin TOKER Maliye – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 406194 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: GYO_2024_04 Sözleşme No: 28.05.2024 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamı dışında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 31.12.2021 tarihinde VAKIF_GYO_2021_19 numaralı rapor ile 29.12.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_17 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakına göre %97,00 tamamlanmış değeri KDV hariç | 3.253.715.226,00 |
| Üç Milyar İki Yüz Elli Üç Milyon Yedi Yüz On Beş Bin İki Yüz Yirmi Altı Türk Lirası | |
| Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakına göre %97,00 tamamlanmış değeri KDV dahil | 3.904.458.271,00 |
| Üç Milyar Dokuz Yüz Dört Milyon Dört Yüz Elli Sekiz Bin İki Yüz Yetmiş Bir Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakı projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç | 2.141.205.676,00 |
| İki Milyar Yüz Kırk Bir Milyon İki Yüz Beş Bin Altı Yüz Yetmiş Altı Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakı projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç | 2.569.446.811,00 |
| İki Milyar Beş Yüz Altmış Dokuz Milyon Dört Yüz Kırk Altı Bin Sekiz Yüz On Bir Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç | 7.282.705.000,00 |
| Yedi Milyar İki Yüz Seksen İki Milyon Yedi Yüz Beş Bin Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil | 8.739.246.000,00 |
| Sekiz Milyar Yedi Yüz Otuz Dokuz Milyon İki Yüz Kırk Altı Bin Türk Lirası | |
| Projesinin tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç |
6.898.525.000,00 |
| Altı Milyar Sekiz Yüz Doksan Sekiz Milyon Beş Yüz Yirmi Beş Bin Sıfır Türk Lirası | |
| Projesinin tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil |
8.278.230.000,00 |
| Sekiz Milyar İki Yüz Yetmiş Sekiz Milyon İki Yüz Otuz Bin Sıfır Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 blokları ile tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç |
14.181.230.000,00 |
| On Dört Milyar Üç Yüz Otuz Dört Milyon İki Yüz Yirmi Bin Sıfır Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 blokları ile tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil |
17.017.476.000,00 |
| On Yedi Milyar İki Yüz Bir Milyon Altmış Dört Bin Sıfır Türk Lirası |
Rapor Tarihi: 28
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç ve kira değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 7.428,39 m² yüzölçümlü 16125 Ada 4 Parsel ve 9.350,00 m² yüzölçümlü 16124 Ada 5 Parsel üzerinde inşaa edilen 215.985 m² toplam inşaat alanlı Karma Proje (87.018 m² brüt satış alanlı 554 adet Ofis, 33.424 m² brüt satış alanlı 286 adet Konut ve 3.831 m² brüt satış alanlı 19 adet Dükkan üniteler içerir) Maliyet Değeri, Mevcut Durum Değeri, Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat ve Kira Değerlerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Rapor Tarihi: 28
Ekspertize konu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çukurambar Mahallesi sınırlarında yer alan Cubes Ankara projesinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede altyapı ve ulaşım sorunsuz olup; bölgenin her türlü altyapı hizmeti belediye tarafından karşılanmaktadır. Bölge genelinde konut ve işyeri fonksiyonlu olarak gelişmekte olup, bölgede daha çok zemin+3 ve zemin+4 katlı yapılar göze çarpsa da, yüksek katlı site ve apartman tarzı yapılarında bulunduğu ve bölgenin modernleşmesiyle son dönemlerde, bölgeye olan talebin arttığı gözlemlenmektedir. Bölgede ulaşım toplu taşıma araçları vasıtasıyla sürekli olarak sağlanmakta olup; bölge araç trafiğinin orta-üst yoğunlukta olduğu bir bölgedir
Taşınmazlar üst gelir grubunun talep gösterdiği bölgede bulunmaktadır. Bölgede Dumlupınar Bulvarı, Mevlana Bulvarı ve Musin Yazıcıoğlu Caddesi arasındaki bölüm yüksek katlı ofis ve plazalardan oluşmakta olup ticari hareketlilik yüksektir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı ruhsat ve eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16125 ada 4 parsel 7.428,93 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar ruhsat ve eki mimari projesine göre A1 ve A2 blok olarak projelendirilmiştir.
A1 blok 10 bodrum+zemin+33 normal kat olmak üzere toplam 44 katlıdır. A1 blokta tadilat ruhsatına göre 412 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 121 adedi ofis, 288 adedi mesken diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
A2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. A2 blokta tadilat ruhsatına göre 19 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 6 adedi dükkan ve 13 adedi ofis niteliklidir.
| İli | ANKARA | Blok No | Tablo |
|---|---|---|---|
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Rapor Ekinde |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | Tablo |
| Pafta No | Edinme Tarihi | Tablo | |
| Ada | 16124 | Edinme Yevmiye No | Tablo |
| Parsel | 5 | Zemin Tipi | Kat İrtifakı |
| Yüzölçümü | 9.350,00 m² | Taşınmaz ID | Tablo |
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | Tablo | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. | Hisse Payda | - |
| İli | ANKARA | Blok No | Tablo |
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | Tablo |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | Tablo |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
Tablo |
| Sokağı | - | Arsa Payı | Rapor Ekinde |
| Mevki | - | Cilt No | Tablo |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | Tablo |
| Pafta No | Edinme Tarihi | Tablo | |
| Ada | 16125 | Edinme Yevmiye No | Tablo |
| Parsel | 4 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 7.428,93 m² | Taşınmaz ID | Tablo |
| Malik | VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | Tablo |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tarafımızca yapılan başvurular ve görüşmelere rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 13.06.2024, tarihli temin edilmiş olunan tapu kayıt belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Hisse Payda -
YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ.
13.03.2024 tarih 26155 yevmiye nolu Yönetim Planı: 30/12/1899 beyanı mevcuttur. 26.05.2022 tarih 54277 yevmiye nolu 0,10 TL bedel karşılığında Türkiye Elektrik Dağıtım AŞ lehine kira sözleşmesi vardır. (-1 krs bedel ile kira şerhi) 17.04.2024 tarih 36415 yevmiye nolu KM 'ne çevrilmiştir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-5 Rapor Tarihi: 28.06.2024
16.01.2024 tarih 4949 yevmiye nolu Yönetim Planı beyanı mevcuttur.
28.04.2022 tarih 44864 yevmiye nolu 0,01 TL bedel karşılığında Türkiye Elektrik Dağıtım AŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 Yıl Süreli kira sözleşmeli şerhi vardır.
16125 ada 4 parsel A1 blok 177 ve 178 nolu bağımsız bölümler üzerinde; NERGİZ YILDIZ lehine 08.11.2019 tarih 87144 yevmiye no ile satış vaadi şerhi yer almaktadır.
23.11.2021 tarih 2021/462 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile 01.12.2021 tarih 116388 yevmiye no ile ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. A1 blok 103 nolu bağımsız bölüm.
29.11.2021 tarih 2021/209 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile 29.11.2021 tarih 115256 yevmiye no ile ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. A1 blok 139 nolu bağımsız bölüm.
29.11.2021 tarih 2021/209 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile 29.11.2021 tarih 115256 yevmiye no ile ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. A1 blok 140 nolu bağımsız bölüm.
29.09.2023 tarih 2023/366 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile 29.09.2023 tarih 106233 yevmiye no ile ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. A1 blok 114 nolu bağımsız bölüm
29.09.2023 tarih 2023/366 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile 29.09.2023 tarih 106233 yevmiye no ile ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. A1 blok 115 no.lu bağımsız bölüm
Takyidat belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.
Yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazlara ait belgeler ve belge listesi rapor ekinde verilmiştir.
Değerlemeye konus Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesinde 16125 ada 4 parsel ve 16124 ada 5 parseldeki taşınmazlara ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Arşivinden edinilen bilgilere göre Çukurambar Mahallesi 16124 ada 5 (eski 2,3,4) sayılı parsel ile 16125 ada 4 (eski 2,3) sayılı parselde Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 gün ve 2016/06 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onaylandığı, bahsi geçen planla 16124 ada 5 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret Alanı", 16125 ada 4 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret + Konut Alanı" olarak tanımlandığı;
1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin iptaline yönelik TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 14.03.2018 gün ve E.2016/5955, K.2018/2203 sayılı kararı ile dava konusu plan değişikliklerinin iptaline karar verildiği,
1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile yapı ruhsatının iptali amacıyla yine TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 09.07.2018 gün ve E.2018/1314, K.2018/6484 sayılı kararı ile davanın yapı ruhsatı bakımından ehliyet yönünden reddine, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği bakımından süre aşımı yönünden reddine karar verildiği, tespit edilmiş olup 1/1000 ölçekli imar planı örneği yazımız ekinde iletilmektedir." denilmektedir.
Rapor No: VAKIF GYO -2024 -
5 Rapor Tarihi: 28 .06.2024
Rapor No: VAKIF GYO -2024 -
5 Rapor Tarihi: 28 .06.2024
Değerleme konusu taşınmazlara ait Aktif Kayıtları içerecek şekilde Tapu Takyidatları mülk sahibi tarafından alınmıştır.
Mevcut kat irtifakına göre 16125 Ada, 4 parsel, A1 blok, 13. Kat, 192 ve 193 numaralı; 16.10.2023 ve 25.10.2023 Tarihli Ruhsatlar ile kurulan kat irtifakına göre 16125 Ada, 4 parsel, A1 blok, 13. Kat, 177 ve 178 numaralı bağımsız bölümler üzerinde "Satış Vaadi vardır" şerhi bulunmakta olduğu bu bağımsız bölümler üzerindeki "Satış Vaadi" şerhi ile ilgili olarak Sermaye Piyasası Kurulundan görüş alınarak GYO portföyüne alınmasında veya portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı belirlenmiştir.
Ayrıca tapuda kurulu kat irtifakında A1 blok 103, 114, 115, 139 ve 140 no.lu bağımsız bölümler üzerinde 'İhtiyati Tedbir' kararı bulunmaktadır. Şerh ile ilgili Sermaye Piyasası Kurulundan görüş talep edilmiş, ilgili tapu müdürlüğü tarafından 3. Kişilere devrin önlenmesi amacı ile konulmuş olan ihtiyati tedbir kararının portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşü alınmıştır. Taşınmazların devredilme aşamasında ilgili kuruluşlardan görüş alınması gerekmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazlar 06.07.2020 tarihinde VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne satış işleminden tescil edilmiştir.
Değerlemeye konu olan taşınmazlara ait Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım imar planı iptal edilmiş olup, 1/1000 ölçekli planın bu iptal kararından etkilenmediği ve geçerliliğini koruduğu Çankaya Belediyesi'nden temin edilen 22.12.2021 tarih ve E-53849070-115.01.06-266874 sayılı yazıdan anlaşılmaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlara ait Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım imar planı iptal edilmiş olup, 1/1000 ölçekli planın bu iptal kararından etkilenmediği ve geçerliliğini koruduğu Çankaya Belediyesi'nden temin edilen 07.09.2021 tarih, E-53849070-115.01.06-172545 sayılı yazıdan anlaşılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait Belediye arşiv dosyasında yer alan yapı tatil tutanağı, mahkeme kararları, mimari proje, yapı ruhsatı, vb. belgeler tespit edilmiştir. Aşağıda detaylı olarak verilen kararların belgeleri ekte yer almaktadır.
Danıştay 6. Daire'sinin 26.09.2013 tarihli ve 2012/248 sayılı ara kararı; Değerlemeye konu olan taşınmaz alanlarına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliklerinin onaylamasına ilişkin Özelleştirme Yüksek Kurulunun 08.02.2011 tarihli, 2011/08 sayılı karanının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülerek iptali ve yürütmenin durdurulmasına oy bilirliğiyle karar verilmiştir.
Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır.
Danıştay 6. Daire'sinin, 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955 sayılı kararı; ÖYK'nın 25.01.2016 tarih onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin; aktarımı yapılan kararlarında belirtilen bazı hukuka aykırılıkların devam ettiği ve kararda belirtilen gerekçelerin gereği gibi yerine getirilmediği belirlendiğinden, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluk bulunmadığı belirtilerek dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.
07.12.2016 tarihli ve 530/16-B1 ve B2; 531/16-A1 ve A2 sayılı yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
23.03.2017 tarihli Yapı Tatil Zaptı; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 tarih E:2016/5955 sayılı kararına yönelik inşaatın devam etmemesine yönelik karara istinaden yapı tatil zaptı tutulmuştur.
12.01.2018 tarihli mühür fekki ve mühürleme tutanakları; söz konusu inşaatların mahallinde tekrar yapılan kontrollerde ise inşaat faaliyetlerine devam edilmesi nedeniyle mühür fekki ve mühürleme düzenlenmiştir.
01.03.2018 tarih ve E.3148 sayılı görüş yazısına göre; 1/5000'lik plan iptal edilmiş olsa bile, 1/1000'lik plan idaresince ilga edilmedikçe veya yargı kararı ile iptal edilmedikçe yürürlükte kalacağı belirtilmektedir.
05.03.2018 tarihli ve 53847070-045.02 sayılı yazıda; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 sayılı kararının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ait olduğu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planın dava konusu yapılmadığı, dolayısıyla bu mahkeme kararına dayandırılarak bu inşaatın durdurulmasının yerinde olmadığı ve işlemlerin yeniden değerlendirme ve kaldırılması talep edilmiştir.
14.03.2018 tarihli ve E.13337 sayılı yazıda ise; Danıştay kararının yalnızca 1/5000'lik plana ilişkin olduğunun söz konusu kararın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının değişikliğini ve plana dayanılarak yapılan işlemleri kendiliğinden etkilemeyeceğinin ve 1/1000'lik Uygulama İmar Planının kendiliğinden yürürlükten kalkmaması sebebiyle inşaat faaliyetine devam etmesinde hukuki açıdan herhangi bir sakınca olmadığının ve mühürlerin fek edilmesi istenmiştir.
16.03.2018 tarih ve 90226917-53849070-310.10.01/2018 sayılı Tutanak' a göre; 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmesi hususunda iş bu tutanak taraflarca tanzim ve imza edilmiştir.
22.03.2018 tarihli ve E18120 sayılı yazı da 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmiştir.
Danıştay 6. Daire 04.06.2018 tarihli ve 1341 sayılı ara kararına göre; yürütmenin durdurulması isteminin davalı idarenin savunması ve ara kararı cevabı alındıktan veya yasal savunma ve ara kararına cevap verme süresi geçtikten sonra incelenmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil ettirmiş olup A1 ve A2 blokları kat mülkiyeti tesisi kurulmuştur.
| ADA / PARSEL (BLOK) | VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI |
|---|---|---|---|---|
| 16125 / 4 (A1) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A1 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16125 / 4 (A2) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A2 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B1 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B2 | İÇ TADİLAT VE ALAN DÜZELTMESİ |
16.10.2023 ve 25.10.2023 Tarihli Ruhsatlar ile kurulan kat irtifakına göre 16125 Ada, 4 parsel, A1 blok, 13. Kat, 177 ve 178 numaralı bağımsız bölümler üzerinde "Satış Vaadi vardır" şerhi bulunmaktadır. Diğer taşınmazlar için yapılmış Mustafa Ekşi İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. ile 03.08.2021 tarihli Ana Yüklenici sözleşmesi bulunmaktadır.
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil edilmiş olup A1 ve A2 blokları içinde kat mülkiyeti tesisi kurulmuştur. Proje ~%97,00 inşaat aşamasında ve inşai faaliyetler henüz tamamlanmamış olup A1 ve A2 blokları yapı kullanma izin belgesi alırken B1 ve B2 blokları için yapı kullanma izin belgesi henüz alınmamıştır. Detaylı tablo rapor ekinde verilmiştir.
| ADA / PARSEL | ÜNİTE | ÜNİTE ALANI | ORTAK | TOPLAM | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (BLOK) | VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI | SAYISI | (m²) | ALAN (m²) | ALAN(m²) |
| 16125 / 4 (A1) | YENİ YAPI | 7.12.2016 | 531/16-A1 | MESKEN - OFİS VE İŞYERİ | 535 | 37.750,72 | 52.792,67 | 90.543,39 |
| 16125 / 4 (A2) | YENİ YAPI | 7.12.2016 | 531/16-A2 | OFİS VE İŞYERİ | 17 | 4.145,36 | 6.896,62 | 11.041,98 |
| 16124 / 5 (B1) | YENİ YAPI | 7.12.2016 | 530/16-B1 | OFİS VE İŞYERİ | 475 | 32.284,76 | 51.180,52 | 83.465,28 |
| 16124 / 5 (B2) | YENİ YAPI | 7.12.2016 | 530/16-B2 | OFİS VE İŞYERİ | 30 | 8.423,66 | 14.379,05 | 22.802,71 |
| 16125 / 4 (A1) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 24.07.2020 | 44/20-A1 | MESKEN - OFİS VE İŞYERİ | 535 | 37.750,72 | 52.792,67 | 90.543,39 |
| 16125 / 4 (A2) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 24.07.2020 | 44/20-A2 | OFİS VE İŞYERİ | 17 | 4.145,36 | 6.896,62 | 11.041,98 |
| 16124 / 5 (B1) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 24.07.2020 | 43/20-B1 | OFİS VE İŞYERİ | 475 | 32.284,76 | 51.180,52 | 83.465,28 |
| 16124 / 5 (B2) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 24.07.2020 | 43/20-B1 | OFİS VE İŞYERİ | 30 | 8.423,66 | 14.379,05 | 22.802,71 |
| 16125 / 4 (A1) | TADİLAT | 20.04.2021 | 22/21-A1 | MESKEN - OFİS VE İŞYERİ | 412 | 38.374,92 | 54.344,73 | 92.719,65 |
| 16125 / 4 (A2) | TADİLAT | 20.04.2021 | 22/21-A2 | OFİS VE İŞYERİ | 17 | 4.854,22 | 7.966,93 | 12.821,15 |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 20.04.2021 | 23/21-B1 | OFİS VE İŞYERİ | 461 | 32.635,02 | 51.584,83 | 84.219,85 |
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 20.04.2021 | 23/21-B2 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ | 26 | 11.537,56 | 15.633,94 | 27.171,50 |
| 16125 / 4 (A1) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 31.08.2021 | 66-A1/21 | MESKEN - OFİS VE İŞYERİ | 412 | 38.374,92 | 54.344,73 | 92.719,65 |
| 16125 / 4 (A2) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 31.08.2021 | 66-A2/21 | OFİS VE İŞYERİ | 17 | 4.854,22 | 7.966,93 | 12.821,15 |
| 16124 / 5 (B1) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 2.09.2021 | 67/21-B1 | OFİS VE İŞYERİ | 461 | 32.635,02 | 51.584,83 | 84.219,85 |
| 16124 / 5 (B2) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 3.09.2021 | 67/21-B2 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ | 26 | 11.537,56 | 15.633,94 | 27.171,50 |
| 16125 / 4 (A1) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A1 | MESKEN - OFİS VE İŞYERİ | 412 | 38.374,92 | 54.580,03 | 92.954,95 |
| 16125 / 4 (A2) | TADİLAT | 16.10.2023 | 82/23-A2 | OFİS VE İŞYERİ | 19 | 4.631,28 | 8.042,94 | 12.674,22 |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B1 | OTEL - OFİS VE İŞYERİ | 405 | 34.945,27 | 50.287,39 | 85.232,66 |
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B2 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ | 30 | 10.655,56 | 14.467,27 | 25.122,83 |
| 16125 / 4 (A1) | *YKİB | 22.02.2024 | 110 | MESKEN - OFİS VE İŞYERİ | 412 | 38.374,92 | 54.580,03 | 92.954,95 |
| 16125 / 4 (A2) | *YKİB | 22.02.2024 | 111 | OFİS VE İŞYERİ | 19 | 4.631,28 | 8.042,94 | 12.674,22 |
**Y.K.İ.B.: Yapı Kullanma İzin Belgesi
3.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Huzur Mah. 1108 Cad. G Blok Sitesi Doğan Kent Sitesi Blok No 6G İç Kapı No 12 Çankaya ANKARA adresinde yer alan Grup Yapı Denetim Tic. Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazların değer tespiti için taşınmazların mevcut tamamlanma oranına göre değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı"; bugün tamamlanarak satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (Proje Geliştirme Yöntemi) kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış tapuda tescili yapılmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri;
Rapor Tarihi: 28
Rapor No: VAKIF GYO
Ankara Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin
topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır.
Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır.
Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır. Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.
| Yıl | Ankara Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5.803.482 | 2.860.361 | 2.943.121 |
| 2022 | 5.782.285 | 2.856.479 | 2.925.806 |
| 2021 | 5.747.325 | 2.843.409 | 2.903.916 |
| 2020 | 5.663.322 | 2.805.877 | 2.857.445 |
| 2019 | 5.639.076 | 2.793.850 | 2.845.226 |
Çankaya, Ankara ilinin bir ilçesi. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2024 yılı nüfus verilerine göre Ankara ilinin birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır.
Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir.
102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.
Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak ve Altındağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur.
Çankaya, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Bu kayalık alan, artık kentin merkezinde küçük bir ada niteliğindedir. Bu adayı yükseltiler çevreler, ortada bir çanak bırakırlar. Eskiden bataklık olan bu çanak, Cumhuriyet döneminde kurutularak yerleşime açılmıştır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır.
Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir.
Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir.
Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır.
Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır.Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine
göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir.
Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir.
Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir.
Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.
2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü
çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda
gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.
| IIk Satış | Ikinci El Satis |
Toplam Satis |
Ipotekli Satis |
Toplam Konut Satisfari Icinde Ipotekli Konut Satisfarmin Payi (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C1'19 | 107.859 | 148.574 | 256.433 | 38.189 | 14,9 |
| C2 r 19 | 98.295 | 151.068 | 249.363 | 44,696 | 17,9 |
| C3'19 | 130.958 | 228.719 | 359.677 | 105.023 | 29,2 |
| C4'19 | 174.570 | 308.686 | 483.256 | 144,600 | 29,9 |
| 2019 Toplam | 511.682 | 837.047 | 1.348.729 | 332.508 | 24,7 |
| C1'20 | 107.432 | 233.606 | 341.038 | 129.299 | 37,9 |
| Ç2'20 | 90.340 | 193.391 | 283,731 | 137.075 | 48,3 |
| C3'20 | 161.436 | 375.073 | 536.509 | 242.316 | 45,2 |
| C4'20 | 110.532 | 227.506 | 338.038 | 64.647 | 19,1 |
| 2020 Toplam | 469.740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573.337 | 38,2 |
| C1'21 | 80.370 | 182.680 | 263.050 | 47.216 | 17,9 |
| C2'21 | 87.508 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19,7 |
| C3'21 | 119.278 | 277.050 | 396.328 | 77.687 | 19,6 |
| C4'21 | 174.367 | 368.351 | 542.718 | 112.675 | 20,8 |
| 2021 Toplam | 461.523 | 1.030.333 | 1.491.856 | 294.530 | 19,7 |
| C1'22 | 94.437 | 225.626 | 320.063 | 68.342 | 21.4 |
| C222 | 114.014 | 292.321 | 406,335 | 101.975 | 25,1 |
| C3'22 | 103.667 | 227,128 | 330.795 | 58.284 | 17,6 |
| C422 | 147.961 | 280.468 | 428.429 | 51.719 | 12,1 |
| 2022 Toplam | 460.079 | 1.025.543 | 1.485.622 | 280,320 | 18,9 |
| C1'23 | 83.907 | 199.308 | 283.215 | 58.822 | 20,8 |
| C2'23 | 87.251 | 195.313 | 282.564 | 62.708 | 22,2 |
| C3'23 | 97.439 | 236.856 | 334.295 | 39.354 | 11,8 |
**Tablo: Çeyrek Bazda Konut Satışları (Adet)
Rusya-Ukrayna Savaşı'yla birlikte Avrupa'da resesyon endişesi devam ederken son dönemde meydana gelen İsrail-Filistin gerilimi, iç piyasalarda etkili olan küresel olaylar olarak öne
| **Tablo: Çeyrek Bazda | |
|---|---|
çıkmaktadır. Ülkemizde enflasyona karşı alınan önlemler kapsamında asgari ücret Temmuz ayında %34 oranında artırılmıştır. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğinin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ bazında artış kaydedilirken ABD\$ bazında sabit kalmıştır. Ayrıca yüksek talep sonucu özellikle merkezi iş alanında (MİA) bazı ofis binalarında yüksek doluluk oranları kaydedilmiştir. Bu durumun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı gözlemlenmiştir.
2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak artış göstermiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 98.060 m²'dir. 2023 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 205.057 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %41,5
oranında azalış göstermiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %71,7 ve %76 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır.
Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %40'ı MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla oransal olarak artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %67'si Anadolu yakasında ve %33'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla MİA dışı Avrupa bölgesinde artış kaydedilmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde boşluk oranı %15,2'den %14,3'e düşüş kaydetmiştir.
Geçtiğimiz dönemlerde ofis olarak tasarlanan projelerin, konut, hastane ve okul gibi farklı işlevlerle yeniden işlevlendirilip satıldığı gözlemlenmiştir. Ancak, son dönemde ofis binalarındaki yüksek doluluk oranları, farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm taleplerine yol açmıştır. Bu dönüşüm örneklerine, alışveriş merkezlerinin ofis kullanımına dönüştürülmesi veya tamamlanmamış ofis binalarının geliştirilerek kullanıma açılması örneklendirilebilir. Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi beklenmektedir.
Ancak, bu dönüşüm sürecini finansman zorlukları, yüksek kredi faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması gibi sorunların yavaşlatacağı öngörülmektedir. Son dönemde Türkiye'nin yakın coğrafyasında yaşanan Ukrayna- Rusya Savaşı'nın etkisi olarak Kiev ve Moskova'dan ayrılan uluslararası firmaların İstanbul'daki ofis taleplerinden sonra çok yeni yaşanan İsrail-Filistin Savaşı'nın etkisi olarak birçok bölgesel yönetim merkezi İsrail'de olan uluslararası büyük firmalarında benzer taleplerle İstanbul'u tercih edebileceği öngörülmektedir.
Marka proje içerisinde yer almaları
Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
Ulaşım akslarına yakın konumda yer almaları
4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı ruhsat ve eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16125 ada 4 parsel 7.428,93 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar ruhsat ve eki mimari projesine göre A1 ve A2 blok olarak projelendirilmiştir.
A1 blok 10 bodrum+zemin+33 normal kat olmak üzere toplam 44 katlıdır. A1 blokta tadilat ruhsatına göre 412 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 121 adedi ofis, 288 adedi mesken diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
A2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. A2 blokta tadilat ruhsatına göre 19 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 6 adedi dükkan ve 13 adedi ofis niteliklidir.
| 16125 ADA 4 PARSEL NİTELİKLER (A BLOKLAR) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | ADET | BRÜT ALANI (m²) | KENDİNE AİT ORTAK ALANI (m²) |
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
|||
| OFİS | 134 | 19.978,91 | 12.115,09 | 32.094,00 | |||
| DÜKKAN | 9 | 1.695,69 | 1.187,31 | 2.883,00 | |||
| KONUT | 288 | 21.554,54 | 12.186,46 | 33.741,00 | |||
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 36.911,17 | |||
| TOPLAM | 431 | 43.229,14 | 25.488,86 | 105.629,17 |
| 16124 ADA 5 PARSEL NİTELİKLER (B BLOKLAR) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | ADET | BRÜT ALANI (m²) | KENDİNE AİT ORTAK ALANI (m²) |
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
|||
| OFİS | 423 | 35.072,83 | 20.961,97 | 56.034,80 | |||
| DÜKKAN | 10 | 2.135,51 | 987,49 | 3.123,00 | |||
| OTEL | 1 | 6.613,84 | 1.131,36 | 7.745,20 | |||
| ÇOK AMAÇLI SALON | 1 | 2.187,91 | 916,09 | 3.104,00 | |||
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 40.348,49 | |||
| TOPLAM | 435 | 46.010,09 | 23.996,91 | 110.355,49 |
| PROJE TOPLAM OFİS SAYISI | 557 |
|---|---|
| PROJE TOPLAM DÜKKAN SAYISI | 19 |
| PROJE TOPLAM KONUT SAYISI | 288 |
| PROJE TOPLAM OTEL SAYISI | 1 |
| PROJE TOPLAM ÇOK AMAÇLI SALON SAYISI | 1 |
| PROJE TOPLAM ÜNİTE SAYISI | 866 |
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durum itibariyle inşaat %97,00 seviyelerinde olup mimari projesine uygun inşa edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durum itibariyle inşaat %97,00 seviyelerinde olup Çankaya Belediyesi İmar Arşivi'nde yapı kullanma izin belgeleri (A1 ve A2 Blokları için) tadilat ruhsatı ve eki mimari projeler yer almaktadır.
4.7.Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durum itibariyle inşaat %97,00 seviyelerinde olup konu taşınmazlardan B1 ve B2 bloklar üzerinde kullanım bulunmamaktadır.
5 Rapor Tarihi: 28
Rapor No: VAKIF GYO
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazların değerine ulaşmak için; projenin mevcut durumu maliyet yöntemine göre belirlenmiştir. Mevcut kat mülkiyeti kurulan A1 ve A2 blok tamamlanmış değerleri ile kat irtifakı kurulan B1 ve B2 bloklarında yer alan bağımsız bölümlerin tamamlanması durumunda oluşacak satış ve kira değerleri Emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiştir. Taşınmazların yer aldığı projenin net bugünkü değeri için Gelirlerin İndirgenmesi yaklaşımı kullanılmıştır. 16.10.2023 ve 25.10.2023 Tarihli Ruhsatlar ile kurulan kat irtifakına göre 16125 Ada, 4 parsel, A1 blok, 13. Kat, 177 ve 178 numaralı bağımsız bölümler üzerinde Satış Vaadi Şerhi" bulunması nedeniyle bu bağımsız bölümlerin değerleri tüm değerleme yöntemlerinde değerleme dışı tutulmuştur.
Konu taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde proje inşaatının %97,00 tamamlanma oranına sahip olduğu ve A1 ve A2 blokları için yapı kullanma izin belgeleri aldığı belirlenmiştir. Bu nedenle konu projenin %97,00 tamamlanma oranına göre ve B1 ve B2 blokları için tamamlanması halindeki değerleri hesaplanmıştır.
| SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Yüzölçümü (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 7.500,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret imarlı, KAKS:1.60, Yençok: 18 kat yapılaşma şartlarına sahip arsanın 130,00 m² hissesi 6.250.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (555) 043 00 06 |
130,00 | 6.250.000 | 48.077 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 6.000,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret imarlı, KAKS:1.60, Yençok: 18 kat yapılaşma şartlarına sahip arsa 516.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (536) 747 70 77 |
6000,00 | 516.000.000 | 86.000 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 5.500,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret imarlı, KAKS:1.40 Yençok: 15 kat yapılaşma şartlarına sahip arsa 530.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (505) 314 03 76 |
5500,00 | 530.000.000 | 96.364 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 5.300,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret imarlı, KAKS:1.60, Yençok: 18 kat yapılaşma şartlarına sahip arsa 500.000.000-₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 382 20 57 |
5.300,00 | 500.000.000 | 94.340 |
| Görüş 1 | Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede konu taşınmazın bulunduğu bölgede yüksek kat imarlı, emsal 2.00-2.30 imarlı arsaların 57.000-60.0000-TL/m² birim fiyattan satış görebileceği beyanı alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (536) 747 70 77 |
|||
| Görüş 2 | Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede konu taşınmazın bulunduğu bölgede yüksek kat imarlı, emsal 2.00-2.30 imarlı arsaların 55.000-60.000-TL/m² birim fiyattan satış görebileceği beyanı alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (505) 314 03 76 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 48.077,00-TL/m² – 96.364,00-TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK ARSA EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | |
| Yüzölçümü (m²) | 130 | 6.000 | 5.500 | 5.300 | |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 6.250.000 | 516.000.000 | 530.000.000 | 500.000.000 | |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 48.077 | 86.000 | 96.364 | 94.340 | |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -10% | -15% | -15% | |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İmar Durumu Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Mülkiyet Hakkı Düzeltme Katsayısı | 5% | 0% | 5% | 5% | |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 10% | -25% | -25% | -25% | |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 52.885 | 55.900 | 62.636 | 61.321 | |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 58.185 |
Emsal düzeltme tablosuna ve bölge emlakçılarından alınan görüşlere istinaden değerleme konusu taşınmazların arsa birim m² değeri 58.000-TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| Ada-Parsel | Arsa Alanı, m² | Arsa Birim m² Değeri TL |
Toplam Arsa Değeri TL |
|
|---|---|---|---|---|
| 16124 ada 5 parsel | 7.708,59 | 58.000,00 | 447.098.220,00 | |
| Toplam Arsa Değeri | 447.098.220,00 | |||
**(Tapu devri gerçekleşen 10 adet taşınmazın arsa payları çıkartılarak hesaplanmıştır.)
Değerlemeye konu olan taşınmazın yerinde yapılan incelemelerine göre inşaatın tamamlanma oranı %97,00 olduğu tespit edilmiştir. B1 ve B2 bloklarında yer alan Ofis ve dükkan nitelikli taşınmazlar shell&core teslim edileceğinden birim maliyetlerinde bu durum göz önünde bulundurulmuştur. Projede;
| ÜST YAPI MALİYETLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Alan (m²) | Birim Maliyet (TL/m²) |
Toplam Maliyet (TL) |
||
| Ofis Alanları Maliyeti | 54.647,80 | 27.500,00 | 1.502.814.500,00 | |
| Dükkan Alanları Maliyeti | 3.123,00 | 26.000,00 | 81.198.000,00 | |
| Ortak Alanlar Maliyeti | 39.498,55 | 18.500,00 | 730.723.175,00 | |
| Toplam Üst Yapı Maliyeti | 97.269,35 | 2.314.735.675,00 |
Yapılan hesaplamalara göre 97.269,35 m² yapı alanı toplam yapı inşaat maliyeti 2.314.735.675,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Üst Yapı Maliyetine ek olarak alt yapı maliyetlerine ait tablo aşağıda verilmiş olup üst yapı maliyetleri toplam maliyetin %80'ini, alt yapı maliyetleri ise %20'sini oluşturacağı öngörülmüştür.
| ALT YAPI MALİYETLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Toplam Maliyete oranı |
Alan (m²) |
Toplam Maliyet (TL) |
||
| Toplam Üst Yapı Maliyeti | 80% | 2.314.735.675,00 | ||
| PROJE | 5% | 97.269,35 | 144.670.979,69 | |
| KAZI VE HAFRİYAT | 6% | 97.269,35 | 173.605.175,63 | |
| ÇEVRE DÜZENLEMELERİ | 7% | 97.269,35 | 202.539.371,56 | |
| SATIŞ VE PAZARLAMA | 2% | 97.269,35 | 57.868.391,88 | |
| TOPLAM ALT+ÜST YAPI MALİYETİ | 100% | 97.269,35 | 2.893.419.593,75 | |
| %97 Tamamlanma Oranına Göre Güncel Maliyet | 2.806.617.005,94 |
| Maliyet Yönetimine Göre Tamamlanması Halindeki Değer (TL) | 3.340.517.813,75 |
|---|---|
| Maliyet Yönetimine Göre %97,00 Tamamlanma Oranı Toplam Değer (TL) | 3.253.715.225,94 |
Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu B1 ve B2 bloklarıdaki taşınmazların inşa edilmesi için gereken inşaat maliyeti ve bağımsız bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.
| PROJE BİLGİLERİ | ||
|---|---|---|
| Parseller Toplam Alanı | 7.708,59 | |
| 16124 Ada 5 Parsel Ofis Alanı | 54.647,80 | |
| 16124 Ada 5 Parsel Dükkan Alanı | 3.123,00 | |
| 16124 Ada 5 Parsel Ortak Alan | 39.498,55 | |
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) | 97.269,35 | |
**(Tapu devri gerçekleşen 10 adet taşınmazın arsa payları ve satılabilir alanları çıkartılarak hesaplanmıştır.)
Projede;
Ofis alanları için m² birim inşaat maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 27.500-TL/ m²
Dükkan alanları için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 26.000-TL/ m²
Ortak alanlar için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 18.500-TL/m² olarak baz alınmıştır.
***Ofis ve dükkan nitelikli taşınmazlar shell&core teslim edileceğinden birim maliyetlerinde bu durum göz önünde bulundurulmuştur.
| Üst Yapı Maliyeti | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) | Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Üst Yapı Birim Maliyeti (TL/m²) |
|
| Ofis | 27.500 | 54.647,80 | 1.502.814.500 | ||
| Dükkan | 26.000 | 3.123,00 | 81.198.000 | ||
| Ortak Alanlar | 18.500 | 39.498,55 | 730.723.175 | 23.797,17 | |
| Toplamlar | 97.269,35 | 2.314.735.675,00 |
Hesaplamalar sonucunda güncel kat irtifakı projesine göre 97.269,35 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 23.797,17 TL/m² toplam yapı inşaat maliyeti ise 2.314.735.675,00 TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.
| Alt Yapı Maliyetleri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) |
Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
|
| Üst Yapı Maliyetleri Toplamı | 80% | 97.269,35 | 2.314.735.675 | |
| PROJE | 5% | 97.269,35 | 144.670.980 | |
| KAZI VE HAFRİYAT | 6% | 97.269,35 | 173.605.176 | |
| ÇEVRE DÜZENLEMELERİ | 7% | 97.269,35 | 202.539.372 | |
| SATIŞ VE PAZARLAMA | 2% | 97.269,35 | 57.868.392 | |
| PROJE TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 100% | 97.269,35 | 2.893.419.594 |
Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam maliyeti 2.893.419.594,00 TL olarak hesaplanmıştır. Mahallen yapılan incelemelerde projenin %97,00 tamamlanma oranına sahip olduğu belirlenmiş olup, %97,00 tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti 2.806.617.006,00 TL olarak hesaplanmıştır.
| MALİYET DAĞILIMLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | İnşaat Alanı (m²) |
Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Unsur Maliyet Oranı (%) |
Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Maliyeti (TL) |
Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Birim Maliyet (TL/m²) |
| Ofis | 54.647,80 | 1.502.814.500 | 64,92% | 1.878.518.125 | 34.375 |
| Dükkan | 3.123,00 | 81.198.000 | 3,51% | 101.497.500 | 32.500 |
| Ortak Alanlar | 39.498,55 | 730.723.175 | 31,57% | 913.403.969 | 23.125 |
| TOPLAM MALİYET | 97.269,35 | 2.314.735.675,00 | 100% | 2.893.419.593,75 | 29.746,47 |
Projenin inşaatının 2024 yıl sonunda tamamlanacağı varsayılmış olup, yıllar itibari ile tamamlanma oranları ve tamamlanan kısım maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Mahallen yapılan incelemelerde projenin %97,00 tamamlanma oranına sahip olduğu belirlenmiş olup, 14.06.2024 tarihli maliyet değeri bu orana göre esas alınmıştır. İlerleyen yılda ise %3,00 olarak hesaplamalara dahil edilmiştir
| YILLARA GÖRE İNŞAAT TAMAMLANMA ORAN VE MALİYETLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 14.06.2024 | 14.06.2025 | 14.06.2026 | 14.06.2027 | TOPLAM |
| Tamamlanma Oranları | 97,00% | 3,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| İnşaat Maliyeti (TL) | 2.893.419.594 | 3.327.432.533 | |||
| Yıllara Göre İnşaat Maliyeti (TL) | 2.806.617.006 | 99.822.976 | 0 | 2.906.439.982 |
Mevcut kat irtifakına esas mimar projede belirtilen ofis ve dükkân nitelikli bağımsız birimlerin net m² alanlarına kendi ortak alanları da eklenerek satılabilir/kiralanabilir alanlar tespit edilmiştir. Konu bağımsız bölümlerin fonksiyon bazlı satış/kiralama alanları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Blok | Nitelik | Satılabilir Toplam Alan (m²) | Genel Ortak Alan(m²) | Toplam İnşaat Alanı (m²) |
|---|---|---|---|---|
| OFİS | 54.647,80 | |||
| B BLOK | DÜKKAN | 3.123,00 | 39.498,55 | 97.269,35 |
**(Tapu devri gerçekleşen 10 adet taşınmazın alanları çıkartılarak hesaplanmıştır.)
| KABULLER | ||
|---|---|---|
| Satılabilir Ofis Alanı (m²) | 54.647,80 | |
| Ofis Birim m² Değeri | 118.080,76 | |
| Satılabilir Dükkan Alanı m² | 3.123,00 | |
| Dükkan Birim m² Değeri | 147.018,42 | |
| İnşaat Maliyeti Artış Oranı (%) | 15,00% | |
| Satış Fiyatı Artış Oranı, % | 15,00% |
Proje maliyetlerinin her yıl %15, satış gelirlerinin ise %15 oranında artacağı varsayılmıştır.
Konu projede konumlandırılacak olan ofis ve dükkânlar için yıllar itibari ile m² satış bedelleri, satış oranı ve satış geliri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLAR | 01.06.2024 | 01.06.2025 | 01.06.2026 | 01.06.2027 | TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|
| Ofis Satışları (TL/m²) | 118.036 | 135.742 | 156.103 | 179.518 | |
| Yıllara Göre Ofis Satış Oranları | 0,00% | 60,00% | 20,00% | 20,00% | 100,00% |
| Yıllara Göre Satılan Ofis Alanı | 0 | 32.789 | 10.930 | 10.930 | 54.647,80 |
| Yıllara Göre Ofis Satış Gelirleri | 0 | 4.450.786.779 | 1.706.134.932 | 1.962.055.172 | 8.118.976.882,63 |
| Dükkan Satışları (TL/m²) | 147.018 | 169.071 | 194.432 | 223.597 | 734.118,11 |
| Yıllara Göre Dükkan Satış Oranları | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% | 1,00 |
| Yıllara Göre Satılan Dükkan Alanı | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 3123,00 | 3.123,00 |
| Yıllara Göre Dükkan Satış Gelirleri | 0 | 0 0 |
698.292.310 | 698.292.310,21 | |
| TOPLAMLAR | 0 | 4.450.786.779 | 1.706.134.932 | 2.660.347.482 | 8.817.269.192,84 |
Proje bünyesinde yer alması planlanan;
Ofislerin dükkanların satışlarına proje inşa halindeyken 2025 yılında başlanacak olup, inşaatın tamamlanmasının ardından 2027 yılında satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. Tüm satışların 3 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
| İndirgeme Oranı | 40,0% |
|---|---|
| 2 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, | 41,85% |
| 5 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, % | 30,03% |
| Ortalama Tahvil Getiri Oranı, % | 35,94% |
| Risk Prim Oranı, % | 4,06% |
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
***28.06.2024 tarihinde 2 ve 5 yıllık Devlet tahvilleri verileri baz alınmıştır.
| NAKİT AKIŞ PROJEKSİYONU | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| YILLAR | 01.06.2024 | 01.06.2025 | 01.06.2026 | 01.06.2027 |
| PROJE OFİS SATIŞ GELİRLERİ (TL) | 0 | 4.450.786.779 | 1.706.134.932 | 1.962.055.172 |
| PROJE DÜKKAN SATIŞ GELİRİ (TL) | 0 | 0 | 0 | 698.292.310 |
| PROJE İNŞAAT MALİYETİ (TL) | -2.806.617.006 | -99.822.976 | 0 | 0 |
| NET NAKİT AKŞLARI (EBITDA) | -2.806.617.006 | 4.350.963.803 | 1.706.134.932 | 2.660.347.482 |
| İndirgeme Oranı | 40,00% | |||
| NET BUGÜNKÜ DEĞER (TL) | 2.141.205.676 |
| SATILIK KONUT ÖRNEKLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
|||||
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Nova Tower Projesinde 15 normal katta yer alan 300,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 30.900.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (506) 173 84 51 |
300,00 | 30.900.000 | 103.000 | |||||
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Hayat Sebla Evleri Projesinde 24. normal katta yer alan 130,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 12.950.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (545) 547 23 19 |
130,00 | 12.950.000 | 99.615 | |||||
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Hayat Sebla Evleri Projesinde 5. normal katta yer alan 135,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 12.950.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (507) 249 38 21 |
135,00 | 12.950.000 | 95.926 | |||||
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede YDA Söğütözü Residence Projesinde 18. normal katta yer alan 200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 21.000.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (505) 575 02 89 |
200,00 | 21.000.000 | 105.000 | |||||
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Menekşe Yapı Projesinde 5. normal katta yer alan 70,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 7.250.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
70,00 | 7.250.000 | 103.571 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık konut nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 95.926,00 TL/m²– 105.000,00 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KONUT EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 |
| Kapalı Alan (m²) | 300,00 | 130,00 | 135,00 | 200,00 | 70,00 |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 30.900.000 | 12.950.000 | 12.950.000 | 21.000.000 | 7.250.000 |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 103.000 | 99.615 | 95.926 | 105.000 | 103.571 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 87.550 | 84.673 | 81.537 | 89.250 | 88.036 |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 86.209,17 |
Bölgede benzer nitelikte konut emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup konut baz birim m² değeri 86.000 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| SATILIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Köprülü Plaza Projesinde 12. normal katta yer alan 80,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+0 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 7.750.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (554) 667 59 29 |
80,00 | 7.750.000 | 96.875 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede 1071 Plaza Projesinde 4. normal katta yer alan 320,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+2 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 41.000.000 TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 766 82 29 |
320,00 | 41.000.000 | 128.125 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Paragon Tower Projesinde 5. normal katta yer alan 400,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 49.000.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 290 06 50 |
400,00 | 49.000.000 | 122.500 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede YDA Center Projesinde 12. normal katta yer alan 220,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 2+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 32.500.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (506) 503 03 13 |
220,00 | 32.500.000 | 147.727 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Next Level Projesinde 14. normal katta yer alan 145,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 4+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 17.750.000-TL bedelle emlak ofisi tarafından satılıktır. Satış fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
145,00 | 17.750.000 | 122.414 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık büro-ofis nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 96.875,00 TL/m²– 147.727,00 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| BÜRO-OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | ||||
| Kapalı Alan (m²) | 80,00 | 320,00 | 400,00 | 220,00 | 145,00 | ||||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 7.750.000 | 41.000.000 | 49.000.000 | 32.500.000 | 17.750.000 | ||||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 96.875 | 128.125 | 122.500 | 147.727 | 122.414 | ||||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -5% | -10% | -10% | -10% | -5% | ||||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 82.344 | 102.500 | 98.000 | 118.182 | 104.052 | ||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 101.015,46 |
Bölgede benzer nitelikte ofis emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup ofis baz birim m² değeri 100.000 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | Konumu | Kat | Binanın Yaşı | İndirgenmiş Brüt Alan | İstenen Değer | Birim m² Değeri |
| Emsal 1 Emlak Ofisi 0 (532) 151 67 82 |
NEROMA PROJESİNDE |
Zemin | 1-5 | 315,00 m² | 45.000.000,00 TL |
142.857,14 TL |
| Emsal 2 Emlak Ofisi 0 (532) 411 81 75 |
KOÇ KULELERİ PROJESİNDE |
Zemin | 5-10 | 140,00 m² | 21.000.000,00 TL |
150.000,00 TL |
| Emsal 3 Emlak Ofisi 0 (542) 312 46 25 |
UFUK ÜNV. CADDESİ ÜZERİNDE |
Zemin | 5-10 | 540,00 m² | 83.500.000,00 TL |
154.629,63 TL |
| Emsal 4 Emlak Ofisi 0 (530) 973 40 85 |
1446. CADDE ÜZERİNDE |
Zemin | 1-5 | 560,00 m² | 85.000.000,00 TL |
151.785,71 TL |
| Emsal 5 Emlak Ofisi 0 (532) 373 77 92 |
KÖPRÜLÜ PLAZA PROJESİNDE |
Zemin | 1-5 | 1350,00 m² | 195.000.000,00 TL |
144.444,44 TL |
| Emsal 6 Emlak Ofisi 0 (532) 766 82 29 |
MEKİK PLAZA PROJESİNDE |
Zemin | 10-15 | 270,00 m² | 39.500.000,00 TL |
146.296,30 TL |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık dükkan nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 142.857,14 TL/m²– 154.629,63 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 315,00 | 140,00 | 540,00 | 560,00 | 1.350,00 | 270,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 45.000.000,00 | 21.000.000,00 | 83.500.000,00 | 85.000.000,00 | 195.000.000,00 | 39.500.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 142.857,14 | 150.000,00 | 154.629,63 | 151.785,71 | 144.444,44 | 146.296,30 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 114.285,71 | 120.000,00 | 123.703,70 | 121.428,57 | 115.555,56 | 117.037,04 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan baz birim m² değeri 115.000 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur
***Resim1: Ofis Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, benzer segmentte de ticari birimler tasarlanmıştır. Ofis-Dükkan tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
***Resim2: Dükkan Emsal Krokisi
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre ofis ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konut, büro-ofisler için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 100.000,00 TL/m² Konut nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 86.000,00 TL/m² Homeofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 95.000,00 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Cephe Sayısı | Puan | |
| 4BK | 1,0% | GB | 7,00% | 50 DEN KÜÇÜK | 8,00% | 0 | 0% | |
| 3BK | 2,0% | B-GB | 5,00% | 51-100 | 7,00% | 1 | 1,00% | |
| 2BK | 3,0% | B | 5,00% | 101-200 | 6,00% | 2 | 3,00% | |
| 1BK | 4,0% | KD | 4,00% | 201-350 | 5,00% | 3 | 5,00% | |
| KB | 3,00% | 351-500 | 4,00% | 4 | 8,00% | |||
| GD | 3,00% | 501-750 | 3,00% | |||||
| D | 3,00% | 751-900 | 2,00% | |||||
| KD-GD-GB | 1,00% | 901 DEN BÜYÜK | 1,00% |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16125 ada 4 Parsel A1 ve A2 blok Ofis ve konut nitelikli taşınmazların hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Ayrıca A1 blok 177 ve 178 bağımsız bölümlerin hasılat değerleri düşülerek toplam 6.875.365.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Değeri (TL) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Değer (TL) |
Yuvarlanmış Satış Değeri (TL) |
Birim Fiyat Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| TOPLAMLAR | 5.921.169.000,00 | 6.907.264.140,00 | 6.907.390.000,00 | 105.721,63 |
| A1 Blok 177 ve 178 no.lu bağımsız bölümler hariç değerler |
5.892.961.000,00 | 6.875.238.600,00 | 6.875.365.000,00 | 105.760,63 |
Mevcut kat irtifakına göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok konut-ofis nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Toplam hasılat değeri 6.426.795.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış | Birim Fiyat | |
|---|---|---|---|---|
| Toplam Değeri (TL) | Toplam Değer (TL) | Satış Değeri (TL) | Değeri (TL/m²) | |
| TOPLAMLAR | 5.464.780.330 | 6.426.828.766 | 6.426.795.000 | 118.036 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 115.000,00 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Konum | Puan |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 10,0% | Cadde | 10,0% | 100 m² den Küçük | 10,0% | Köşe | 10,0% |
| Bodrum | 5,0% | Sokak | 5,0% | 100-200 m² arası | 7,0% | Ara | 5,0% |
| İç Avlu | 5,0% | 200-500 m² arası | 5,0% | ||||
| 500 m²'den büyük | -10,0% |
Mevcut kat irtifakına göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok, 16125 ada 4 parsel A1 ve A2 blok Dükkan nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Toplam hasılat değeri 879.070.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış | Birim Fiyat Değeri | |
|---|---|---|---|---|
| Üzerinden Toplam Değeri (TL) | Toplam Değer (TL) | Satış Değeri (TL) | (TL/m²) | |
| TOPLAMLAR | 690.690.000 | 879.067.822 | 879.070.000 | 147.018 |
| Blok | Nitelik | Satılabilir Toplam Alan (m²) |
Genel Ortak Alan(m²) |
Toplam İnşaat Alanı (m²) |
Toplam Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| OFİS VE KONUT | 64.787,00 | 6.907.390.000 ₺ | |||
| A BLOK | DÜKKAN | 2.883,00 | 32.308,09 | 99.978,09 | 407.340.000 ₺ |
| OFİS | 54.647,80 | 6.426.795.000 ₺ | |||
| B BLOK | DÜKKAN | 3.123,00 | 39.498,55 | 97.269,35 | 471.730.000 ₺ |
| TOPLAM | 125.440,80 | 71.806,64 | 197.247,44 | 14.213.255.000,00 |
| KİRALIK KONUT ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Butik Residence Projesinde 5. normal katta yer alan 100,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 54.000-TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (506) 173 84 51 |
100,00 | 54.000 | 540,00 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede 1071 Plaza Projesinde 10. normal katta yer alan 120,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 50.000-TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 056 06 21 |
120,00 | 50.000 | 416,67 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede Hayat Sebla Projesinde 9. normal katta yer alan 120,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 41.000-TL/Ay bedelle sahibinden tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Sahibinden 0 (507) 164 87 81 |
120,00 | 41.000 | 341,67 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede 6. normal katta yer alan 130,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 42.000-TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (506) 843 85 86 |
130,00 | 42.000 | 323,08 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede 1071 Plaza Projesinde 7. normal katta yer alan 145,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tipinde mesken nitelikli taşınmaz 59.000-TL/Ay bedelle emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (554) 127 13 60 |
145,00 | 59.000 | 406,90 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık konut nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 323,08 TL/Ay/m²– 540,00 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK KONUT EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 |
| Kapalı Alan (m²) | 100,00 | 120,00 | 120,00 | 130,00 | 145,00 |
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 54.000,00 | 50.000,00 | 41.000,00 | 42.000,00 | 59.000,00 |
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 540,00 | 416,67 | 341,67 | 323,08 | 406,90 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | -5% | 0% | 10% | -5% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Ay/m²) | 405,00 | 354,17 | 307,50 | 323,08 | 345,86 |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) | 347,12 |
Bölgede benzer nitelikte konut emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup konut baz birim m² değeri 335,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK BÜRO-OFİS ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
| Emsal 1 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede NEXT LEVEL REZİDANS projesinde bina yaşı 4, 6. normal katta yer alan 75,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 1+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 55.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 454 56 43 |
75,00 | 55.000 | 733,33 |
| Emsal 2 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede SILVER REZİDANS projesinde bina yaşı 8, 10. normal katta yer alan 300,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 200.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (530) 097 47 79 |
300,00 | 200.000 | 666,67 |
| Emsal 3 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede ORION PLAZADA projesinde bina yaşı 9, 4. normal katta yer alan 1.200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen plaza katı büro-ofis nitelikli taşınmaz 680.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 265 10 86 |
1.200,00 | 680.000 | 566,67 |
| Emsal 4 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede YDA CENTER projesinde bina yaşı 2, 13. normal katta yer alan 300,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 5+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 240.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 451 83 18 |
300,00 | 240.000 | 800,00 |
| Emsal 5 | Konu taşınmaz ile yakın bölgede The Paragon Tower projesinde bina yaşı 6, 16. normal katta yer alan 125,00 m² alanlı olduğu beyan edilen 3+1 tip büro-ofis nitelikli taşınmaz 89.000 TL fiyatla emlak ofisi tarafından kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (530) 150 45 14 |
125,00 | 89.000 | 712,00 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık büro-ofis nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 566,67 TL/Ay/m²– 800,00 TL/Ay/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK BÜRO-OFİS EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 |
| Kapalı Alan (m²) | 75,00 | 300,00 | 1.200,00 | 300,00 | 125,00 |
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 55.000,00 | 200.000,00 | 680.000,00 | 240.000,00 | 89.000,00 |
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 733,33 | 666,67 | 566,67 | 800,00 | 712,00 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -20% | -17% | -16% | -20% | -17% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | -10% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | -15% | -10% | -20% | -20% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Ay/m²) | 366,67 | 386,67 | 362,67 | 400,00 | 377,36 |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) | 378,67 |
Bölgede benzer nitelikte ofis emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup ofis baz birim m² değeri 380,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur
| KİRALIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü | Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kiraya Esas Birim Değer (TL/Ay/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 70,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 60.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 577 16 00 |
70,00 | 60.000 | 857,14 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, USTA 1071 PLAZA projesinde zemin katta 600,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 450.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 566 15 46 |
600,00 | 450.000 | 750,00 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 200,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 120.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0537 423 63 47 |
200,00 | 120.000 | 600,00 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 150,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 75.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (505) 111 93 75 |
150,00 | 75.000 | 500,00 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, zemin katta 90,00 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 72.000-TL bedelle kiralıktır. Kiralama fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
0 (554) 127 13 60 | 90,00 | 72.000 | 800,00 |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan kiralık dükkan nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 500,00 TL/m² – 857,14 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 |
| Kapalı Alan (m²) | 70,00 | 600,00 | 200,00 | 150,00 | 90,00 |
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 60.000,00 | 450.000,00 | 120.000,00 | 75.000,00 | 72.000,00 |
| İstenen Birim Kira Fiyatı (TL/Ay/m²) | 857,14 | 750,00 | 600,00 | 500,00 | 800,00 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -17% | -12% | -13% | -13% | -14% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | -10% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 0% | -5% | 5% | 10% | -5% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Ay/m²) | -5% | -5% | 10% | 10% | -10% |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) | 586,57 |
Bölgede benzer nitelikte dükkan emsalleri değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış olup dükkan baz birim m² değeri 575,00 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre ofis ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında konut ve ofisler için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Ofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 380,00 TL/Ay/m² Konut nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 335,00 TL/Ay/m² Homeofis nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 355,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Konum | Puan | ||
| 1--5 | 0,0% | KD | 2,0% | 200 m² den Büyük | 1,0% | Köşe | 3,0% | ||
| 6--10 | 2,0% | KB | 3,0% | 150-200 m² arası | 3,0% | Ara | 0,0% | ||
| 11--15 | 5,0% | D | 4,0% | 100-150 m² arası | 7,0% | ||||
| 16--20 | 8,0% | B | 5,0% | 50-100 m² arası | 11,0% | ||||
| 21--25 | 11,0% | GD | 6,0% | 50 m² den Küçük | 14,0% | ||||
| 25 ÜSTÜ | 16,0% | GB | 7,0% | ||||||
| ZEMİN-BODRUM | 0,0% |
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16125 ada 4 Parsel A1 ve A2 blok Ofis, Home-Ofis ve Konut nitelikli taşınmazların kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Ayrıca A1 blok 177 ve 178 bağımsız bölümlerin kira hasılat değerleri düşülerek toplam 26.365.000 TL/Ay olarak belirlenmiştir. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değer (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Birim Fiyat Değeri (TL/Ay/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| TOPLAMLAR | 22.667.005,00 | 26.436.077,05 | 26.490.000,00 | 406,67 |
| A1 Blok 177 ve 178 nolu bağımsız bölümler hariç değerler |
22.557.125,00 | 26.311.326,40 | 26.365.000,00 | 406,80 |
Mevcut kat irtifakına göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok Ofis nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Toplam kira hasılat değeri 24.370.000 TL/Ay olarak belirlenmiştir. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değer (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Birim Fiyat Değeri (TL/Ay/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| TOPLAMLAR | 20.766.165,26 | 24.421.949,31 | 24.370.000,00 | 448,54 |
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim kira fiyatlarının hesaplanmasında dükkanlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim kira değeri 575,00 TL/Ay/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Konum | Puan | ||
| Zemin | 10,0% | Cadde | 10,0% | 100 m² den Küçük | 10,0% | Köşe | 10,0% | ||
| Bodrum | 5,0% | Sokak | 5,0% | 100-200 m² arası | 7,0% | Ara | 5,0% | ||
| İç Avlu | 5,0% | 200-500 m² arası | 5,0% | ||||||
| 500 m²'den büyük | -10,0% |
Mevcut kat irtifakına göre 16124 ada 5 Parsel B1 ve B2 blok, 16125 ada 4 parsel A1 ve A2 blok Dükkan nitelikli taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak kira hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Toplam kira hasılat değeri 4.395.000,00 TL/Ay olarak belirlenmiştir. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Kira Değer (TL/Ay) |
Yuvarlanmış Kira Değeri (TL/Ay) |
Birim Fiyat Değeri (TL/Ay/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| TOPLAMLAR | 3.453.450,00 | 4.395.339,11 | 4.395.000,00 | 735,09 |
| Blok | Nitelik | Kiralanabilir Genel Ortak Toplam Alan (m²) Alan(m²) Alanı (m²) |
Toplam İnşaat | Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| OFİS VE KONUT 64.787,00 |
26.365.000 ₺ | ||||
| A BLOK | DÜKKAN | 2.883,00 | 32.308,09 | 99.978,09 | 2.035.000 ₺ |
| OFİS | 54.647,80 | 97.269,35 | 24.370.000 ₺ | ||
| B BLOK | DÜKKAN | 3.123,00 | 39.498,55 | 2.360.000 ₺ | |
| TOPLAM | 125.440,80 | 71.806,64 | 197.247,44 | 55.130.000,00 |
Değerleme konusu gayrimenkullerin aylık kira değerleri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır;
| Blok | Nitelik | Kiralanabilir Toplam Alan (m²) |
Genel Ortak Alan(m²) |
Toplam İnşaat Alanı (m²) |
Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|---|
| OFİS VE KONUT | 64.787,00 | 26.365.000 ₺ | |||
| A BLOK | DÜKKAN | 2.883,00 | 32.308,09 | 99.978,09 | 2.035.000 ₺ |
| B BLOK | OFİS | 54.647,80 | 24.370.000 ₺ | ||
| DÜKKAN | 3.123,00 | 39.498,55 | 97.269,35 | 2.360.000 ₺ | |
| TOPLAM | 125.440,80 | 71.806,64 | 197.247,44 | 55.130.000,00 |
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin kat irtifakının kurulması ve tamamlanması durumundaki değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat irtifakı ve kat mülkiyeti (A1 ve A2 Blokları) kurulmuş mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin 25.10.2023 tarihli yapı ruhsatları ve 22.02.2024 tarihli yapı kullanma izin belgeleri eki mimari projelerine göre hazırlanan kira ve satış değer çalışmadır. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapora konu taşınmaz ana taşınmaz niteliği bozulmuş ve A1-A2 blokları için kat mülkiyeti tesisi B1-B2 blokları kat irtifakı tesisi kurulduğu için proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak 16124 ada, 5 parselin "Ofis-Ticari" kullanım amaçlı, 16125 ada, 4 parselin ise "Konut, Home-Ofis, Ofis ve Ticari" kullanım amaçlı değerlendirilmesinin "En Etkin Ve Verimli Kullanım" ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için B1 ve B2 blokları için kat irtifakı kurulmuş, A1 ve A2 blokları için de kat mülkiyetine resen geçişi tamamlanmış olup "henüz ~%97,00 inşaat seviyesine sahiptir. Bu nedenle konu taşınmazların tamamlanması halindeki bağımsız bölüm değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.
Rapor Tarihi: 28
Bu değerleme çalışmasında Maliyet Yöntemi ve Pazar (emsal karşılaştırma) yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif ve Pasif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tüm başvurulara rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 03.06.2024, 04.06.2024 ve 13.06.2024 tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Taşınmazların mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ve B1 ve B2 blokları için kat irtifakı kurulmak sureti ile A1 ve A2 blokları ise kat mülkiyeti tesisi kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescilleri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif ve Pasif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tüm başvurulara rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 03.06.2024, 04.06.2024 ve 13.06.2024 tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Mevcut kat mülkiyetine göre 16125 Ada, 4 parsel, A1 blok, 13. Kat, 177 ve 178 numaralı bağımsız bölümler üzerinde "Satış Vaadi vardır" şerhi bulunmakta olduğu bu bağımsız bölümler üzerindeki "Satış Vaadi" şerhi ile ilgili olarak Sermaye Piyasası Kurulundan görüş alınarak GYO portföyüne alınmasında veya portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı belirlenmiştir.
Ayrıca A1 blok 103, 114, 115, 139 ve 140 no.lu bağımsız bölümler üzerinde 'İhtiyati Tedbir' kararı bulunmaktadır. Şerh ile ilgili Sermaye Piyasası Kurulundan görüş talep edilmiş, ilgili tapu müdürlüğü tarafından 3. Kişilere devrin önlenmesi amacı ile konulmuş olan ihtiyati tedbir kararının portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşü alınmıştır. Taşınmazların devredilme aşamasında ilgili kuruluşlardan görüş alınması gerekmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan, konut ve ofis vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmekte olup, konu taşınmazlardan A1 blok, 13. Kat, 177 ve 178 numaralı ve A1 blok 103, 114, 115, 139 ve 140 no.lu bağımsız bölümler haricinde takyidat kayıtlarından anlaşıldığı üzere taşınmazlar üzerinde değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamakta olduğu ve tapu kayıtları doğrultusunda GYO portföyüne alınmasında ve portföyde bulundurulmasında bir sakınca olmadığı,
Mevcut kat mülkiyeti tesisine göre 16125 Ada, 4 parsel, A1 blok, 13. Kat, 177 ve 178 numaralı bağımsız bölümler üzerinde "Satış Vaadi vardır" şerhi bulunmakta olduğu Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmekte olup, bu bağımsız bölümler üzerindeki Satış vaadi şerhi ile ilgili olarak Sermaye Piyasası Kurulundan görüş alınarak GYO portföyüne alınmasında veya portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığını,
Ayrıca A1 blok 103, 114, 115, 139 ve 140 no.lu bağımsız bölümler üzerinde 'İhtiyati Tedbir' kararı bulunmaktadır. Şerh ile ilgili Sermaye Piyasası Kurulundan görüş talep edilmiş, ilgili tapu müdürlüğü tarafından 3. Kişilere devrin önlenmesi amacı ile konulmuş olan ihtiyati tedbir kararının portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşü alınmıştır. Taşınmazların devredilme aşamasında ilgili kuruluşlardan görüş alınması gerekmektedir.
Aynı maddenin ç) bendinde belirtildiği üzere "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler." Denilmekte olup, konu taşınmazlar için kat irtifakı kurulmuş olmasına karşın inşa halinde bulunması nedeni ile GYO portföyüne "proje" olarak alınabileceği,
Aynı maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." Denilmekte olup, konu taşınmazlar için İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüklerinde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiş olup, konu taşınmazların yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyüne alınabileceği belirlenmiştir.
Çankaya Belediyesi İmar/Planlama Müdürlüğü ve imar arşiv dosyası incelemeleri ile tarafımıza iletilen yazılı imar durum belgesi ve görüşmeler doğrultusunda değerleme konusu Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16125 ada, 4 numaralı parsel ve 16124 ada, 5 numaralı parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, kat irtifakına esas mimari proje ve güncel yapı ruhsatlarının faal durumda, inşaatın ilerlemesi konusunda herhangi bir sıkıntı olmadığı öğrenilmiştir.
Bununla birlikte 1/5000 ölçekli imar planının 14.03.2018 tarih ve E.2016/5955, H.2018/2203 sayılı mahkeme kararı ile iptal edildiği öğrenilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği doğrultusunda değerleme konusu taşınmaların halen inşaat aşamasında bulunması nedeni ile "Proje" olarak portföye alınması halinde, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının faal durumda olması ve ilgili yapı ruhsatlarının imar planları doğrultusunda düzenlenmiş olması nedeniyle mevcut koşullarda sakınca yoktur.
Rapor Tarihi: 28
Değerleme konusu taşınmazlar; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi 16124 Ada 5 parsel ve 16125 Ada 4 parsel üzerinde konumlu toplam 866 adet "ofis, konut, home-ofis ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve A1 ve A2 blokları kat mülkiyeti tesisi ve B1 ve B2 blokları ise kat irtifakı tesisi kurulup projeye esas olarak tapuya tescil ettirilmiştir.
Çankaya Belediyesi İmar Arşivi'nde yapılan incelemelere göre; Danıştay 6. Daire'sinin, 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955 sayılı kararı; ÖYK'nin 25.01.2016 tarih onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin; aktarımı yapılan kararlarında belirtilen bazı hukuka aykırılıkların devam ettiği ve kararda belirtilen gerekçelerin gereği gibi yerine getirilmediği belirlendiğinden, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluk bulunmadığı belirtilerek dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir. Ancak dava da 1/1000 ölçekli planının iptalinin istenmemesi ve bununla ilgili bir karar bulunmamasından dolayı, bölgeye ait 1/1000 ölçekli Uygulamalı İmar Planı halen yürürlükte kaldığı' 01.03.2018 tarihli E-3148 sayılı Başkanlık Makamı Olur' yazısında anlaşılmaktadır.
Şehir Placıları Odası' nın 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955E nolu işlemle dava açması sonucu 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının plana dayanak parselasyon, ruhsat, kamulaştırma gibi subjektif uygulama işlemlerinin geçerliliğini koruduğu gerekçesi ile 07.09.2021 tarihli ve E-53849070-115.01.06- 172545 nolu yazı ile yürürlükte kalmasının devamına ve yürütmeyi durdurma davasının reddine karar verilmiş olup değerleme günü itibari ile uygulama imar planı ve bu plan doğrultusunda düzenlenmiş yapı ruhsatı ve eklerin halen geçerli olduğu anlaşılmaktadır.
Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda bölgede satışa konu arsalar incelenerek m² satış bedelleri belirlenmiş ve toplam arsa değerine ulaşılmıştır. Parseller üzerinde inşa edilmekte olan projenin mevcut inşa durumu ve niteliği göz önünde bulundurularak piyasa verileri ile tamamlanma oranına göre ve tamamlanması halindeki yapı değeri belirlenmiştir. Belirlenen arsa değerine tamamlanma oranına göre ve tamamlanması halindeki yapı değeri ilave edilerek taşınmazın %97,00 tamamlanma oranına göre değeri ve tamamlanması halindeki toplam değeri belirlenmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan projede konumlu bağımsız bölümlerin tamamlanarak bugün itibari ile satılması ve kiralanması halindeki değerleri (proje hasılat değeri) hesaplanmıştır. Projede konumlu olan konut, home-ofis, ofis ve dükkanların özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma ve kiraya konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkulün değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
Proje Geliştirme Yaklaşımı doğrultusunda ise konu parseller üzerindeki B1 ve B2 blokları için kat irtifakına esas onaylı mimari projesi esas alınarak projenin geliştirileceği varsayılmış olup, proje maliyeti ve proje gelirleri hesaplanarak projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
İşbu rapor; Mülkiyetleri VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 ada, 5 parsel ve 16125 ada 4 parsel üzerinde bulunan karma projenin 4 parselde mevcut kat mülkiyeti ve 5 parselde mevcut kat irtifakına göre oluşacak pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Rapor içerisinde bilgileri verilen taşınmazlardan A1 ve A2 bloklarının kat mülkiyeti ve B1 ve B2 bloklarının kat irtifakına göre oluşan değerleri aşağıda verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakına göre %97,00 tamamlanmış değeri KDV hariç | 3.253.715.226,00 |
| Üç Milyar İki Yüz Elli Üç Milyon Yedi Yüz On Beş Bin İki Yüz Yirmi Altı Türk Lirası | |
| Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakına göre %97,00 tamamlanmış değeri KDV dahil | 3.904.458.271,00 |
| Üç Milyar Dokuz Yüz Dört Milyon Dört Yüz Elli Sekiz Bin İki Yüz Yetmiş Bir Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakı projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç | 2.141.205.676,00 |
| İki Milyar Yüz Kırk Bir Milyon İki Yüz Beş Bin Altı Yüz Yetmiş Altı Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut B1 ve B2 Bloklarının Kat İrtifakı projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç | 2.569.446.811,00 |
| İki Milyar Beş Yüz Altmış Dokuz Milyon Dört Yüz Kırk Altı Bin Sekiz Yüz On Bir Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç | 7.282.705.000,00 |
| Yedi Milyar İki Yüz Seksen İki Milyon Yedi Yüz Beş Bin Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil | 8.739.246.000,00 |
| Sekiz Milyar Yedi Yüz Otuz Dokuz Milyon İki Yüz Kırk Altı Bin Türk Lirası | |
| Projesinin tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç |
6.898.525.000,00 |
| Altı Milyar Sekiz Yüz Doksan Sekiz Milyon Beş Yüz Yirmi Beş Bin Sıfır Türk Lirası | |
| Projesinin tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil |
8.278.230.000,00 |
| Sekiz Milyar İki Yüz Yetmiş Sekiz Milyon İki Yüz Otuz Bin Sıfır Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 blokları ile tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç |
14.181.230.000,00 |
| On Dört Milyar Üç Yüz Otuz Dört Milyon İki Yüz Yirmi Bin Sıfır Türk Lirası | |
| Projesi tamamlanan A1 ve A2 blokları ile tamamlanması durumunda B1 ve B2 bloklarının bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil |
17.017.476.000,00 |
| On Yedi Milyar İki Yüz Bir Milyon Altmış Dört Bin Sıfır Türk Lirası |
On Yedi Milyar İki Yüz Bir Milyon Altmış Dört Bin Sıfır Türk Lirası
Maliye
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:406194
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.