VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Jan 4, 2024

*GİZLİDİR

Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 04/01/2024 16:46

YILMAZ KÜRKCÜ

Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 04/01/2024 17:

42

GEBZE / KOCAELİ

0 Müşteri Adı: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi: 29.12.2023 Rapor No: VAKIF_GYO_2023_20

MURAT GÜLEBAS

1

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

AHMET MERMERKAYA

Bu belge *********** kimlik numarali MURAT GÜLEBAS tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 04/01/2024 16:49

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde g-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ

1.1. İÇİNDEKİLER

1.1.	İÇİNDEKİLER 3
2.1.	KURULUŞUN UNVANI VE ADRESİ 7
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 7
2.3.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
2.4.	İŞİN KAPSAMI 7
3.1.	GAYRİMENKULLERİN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA, VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER 9
3.1.1. 3.1.2.	GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU 9 GAYRİMENKULÜN TANIMI 10
3.1.3.	TAPU KAYITLARI 11
3.1.4.	TAKYİDAT BİLGİLERİ 11
3.1.5.	PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA, VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER 11
3.1.6.	Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama
	Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15
3.1.7.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve
	Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
	Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15
3.1.8.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15
3.1.9.	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair
Açıklama	15
3.1.10.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat
	Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 15
3.1.11.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı
	Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp
	Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi 15
3.1.12.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi
	Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve
	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15
3.1.13.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların
	Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması
	Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 16
3.1.14.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16
4.1.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 18
4.1.1.	Kocaeli İli 18
4.1.2. 4.1.3.	Nüfus ve Demografik Yapı 18 Gebze İlçesi 19
4.2.	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle
	Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri19
4.3.	Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30
4.3.1.	Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 30
4.3.2.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 30
4.4.	Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 30
4.5.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara
	İlişkin Bilgiler30
4.6.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi
	Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
4.7.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse
	Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi
	30
5.1.	Güncel Değerleme Teknikleri 32
5.1.1.	Maliyet Yöntemi 32
5.1.2.	Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 32
5.1.3.	Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 32
5.2.	Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri32
5.2.1.	Arsa Emsalleri 33
5.2.2.	Emsal Krokisi Arsa 34
5.2.3.	Satılık Depo Emsalleri 34
5.2.4.	Emsal Krokisi Depo 35
5.2.5.	Kiralık Depo Emsalleri 35
5.2.6.	Emsal Krokisi Kiralık Depo 36
5.2.7.	Proje Geliştirme Yöntemi (Mevcut Yapılaşma Şartlarına Göre) 36
5.3.	Takdir Edilen Kira Değerleri38

5.4.	Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 38
5.5.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 38
5.6.	Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 39
5.7.	En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 39
5.8.	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 39
6.1.	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin
	Ve Nedenlerinin Açıklaması41
6.2.	Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 41
6.3.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin
	Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 41
6.4.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve
	Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi
	Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41
6.5.	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje
	Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 41
6.6.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının
Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar
	Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41
6.7.	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle
	Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında
Görüş	41
7.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 43
7.2.	Nihai Değer Takdiri43
7.3.	Beyan 44
	EKLER 44

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLERİ

Değerleme Tarihi	26.12.2023
Rapor Tarihi	29.12.2023
Rapor No	VAKIF GYO-2023-20
Raporun Türü	Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi, 6365 Ada,8 Parsel, 28.414,08 m²
	yüzölçümlü ARSA nitelikli taşınmazın satış değeri
Raporu Talep Eden	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Hazırlayan Şirket	ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
	Murat GÜLEBAŞ
Raporu Hazırlayan	Ekonometri – Değerleme Uzmanı
Değerleme	SPK Lisans No: 406804
Uzmanlarına Ait	Ahmet MERMERKAYA
Bilgiler	İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Sorumlu
Değerleme	Yılmaz KÜRKÇÜ
Uzmanına Ait	Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı
Bilgiler	SPK Lisans No: 400572
Dayanak	Sözleşme Tarihi: 01.12.2023
Sözleşmenin Tarih	Sözleşme No: GYO_2023_08
Ve Numarası
	Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan
Raporun Kurul Düzenlemeleri	"Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve
Kapsamında	25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında,
Değerleme	28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin
Amacıyla	Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete'
Hazırlanıp	de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul
Hazırlanmadığına	Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan
İlişkin Açıklama	Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme Konusu
Gayrimenkulün
Aynı Kuruluş
Tarafından Daha	Değerleme konusu taşınmaz için şirketimizce 18.08.2022 tarih
Önceki Tarihlerde De Değerlemesi	2022_VAKIF_GYO_2 nolu rapor düzenlenmiştir.
Yapılmışsa, Son Üç
Değerlemeye İlişkin
Bilgiler
Taşınmazın	KDV Hariç Piyasa Değeri:
29.12.2023 Tarihli	479.894.497,00-TL
Toplam Piyasa	(Dört Yüz Yetmiş Dokuz Milyon Sekiz Yüz Doksan Dört Bin Dört Yüz Doksan Yedi TL)
Değeri (KDV Hariç)
Taşınmazın	KDV Dahil (%10) Piyasa Değeri:
29.12.2023 Tarihli Toplam Piyasa	527.883.946,00-TL
Değeri (KDV Dahil)	(Beş Yüz Yirmi Yedi Milyon Sekiz Yüz Seksen Üç Bin Dokuz Yüz Kırk Altı TL)

5

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde geimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 2 KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. KURULUŞUN UNVANI VE ADRESİ

Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ

Şirket Unvanı : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Adresi : Saray Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad., No:7/A Kat:13-14 Ümraniye/İSTANBUL

2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.

2.4. İŞİN KAPSAMI

Bu değerleme raporu Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi, 6365 Ada, 8 Parsel, 28.414,08 m² yüzölçümlü ARSA nitelikli taşınmazın günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde geimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 3

GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1.GAYRİMENKULLERİN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA, VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER 3.1.1. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU

Konu taşınmazın adresi; Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi (tapuda Çayırova Mahallesi), Yeni Bağdat Caddesi, 6365 Ada 8 Parsel açık posta adreslidir.

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge kısmen sanayi, kısmen konut ve kısmen de ticaret ağırlıklı bir yerleşim alanı olup, bölgede konut olarak kullanılan apartman nizamı meskûn yapılar ve Yeni Bağdat Caddesi üzerinde ise zeminler ticari ünite üst katlarda ise mesken nitelikli yapılar yer almaktadır. Bölgenin altyapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları ile ve özel taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir. Taşınmaz, Gebze İlçe ana arteri üzerinde ve D100 Karayolu'na yakın konumda olup, ulaşım açısından merkezi konumdadır.

Taşınmaza ulaşım için, Gebze İlçe merkezinden, Alaettin Kurt Stadyumu sağ tarafta kalacak şekilde Yeni Bağdat Caddesi üzerinde yaklaşık 6 km. ilerlenerek sağ tarafta konumlu olan taşınmaza ulaşılır.

Konu taşınmaz, güneybatı yönden Yeni Bağdat Caddesine, kuzeydoğu yönden ise Necip Fazıl Caddesine cepheli olup, diğer yönlerde komşu parseller ile çevrilidir.

Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde; Eray Şamdan Kapalı Spor Salonu, Gebze Atatürk Anadolu Lisesi, ÇBS Boya ve Kale Oto Radyatör tesisleri bulunmaktadır.

3.1.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Değerleme Konusu Taşınmaz; Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, 6365 ada, 8 parselini teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde, konumlu Arsa vasıflı VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ" mülkiyetine ait taşınmazdır. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf yapıda olup, hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. Gebze Belediyesinden alınan 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde yapılan ölçümlere göre parselin güneybatısında yer alan Yeni Bağdat Caddesine ~177 metre, kuzeydoğusunda yer alan Necip Fazıl Caddesine ~175 metre cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın kuzeybatısında 6365 ada 7 parsel ve güneydoğusunda 6365 ada 2 parsel no.lu taşınmazlar bulunmaktadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel çevresi güneydoğu yönde, komşu parsel istinat duvarı ile belirlenmiş, diğer yönlerde ise mahallen belirlenmemiş durumdadır.

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

3.1.3. TAPU KAYITLARI

İli	KOCAELİ	Blok No	-
İlçesi	GEBZE	Bağımsız Bölüm No	-
Mahallesi	ÇAYIROVA	Bağımsız Bölümün Katı	-
Köyü	-	Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Sokağı	-	Arsa Payı	-
Mevki	MUDURNU	Cilt No	63
Niteliği	ARSA	Sahife No	6236
Pafta	-	Edinme Tarihi	02.09.2022
Ada 6365		Edinme Yevmiye No	34458
Parsel 8		Zemin Tipi	Ana Taşınmaz
Yüzölçümü	28.414,08 m²
	VAKIF GAYRİMENKUL	Hisse Pay	1
Malik	YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ	Hisse Payda	1

3.1.4. TAKYİDAT BİLGİLERİ

Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tarafımızca yapılan başvurular ve görüşmelere rağmen alınamamıştır. Müşteri tarafından 05.12.2023, tarihli temin edilmiş olunan takyidat belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.

Beyanlar Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

Şerhler Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

İrtifak Hakları Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

Rehin Bilgileri Hanesinde:

• Bulunmamaktadır.

3.1.5. PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA, VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER

Gebze Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünden alınan 22.12.2023 tarih E-96473191-115.02.01- 169469 sayılı yazıya göre değerlemeye konu, Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, imarın 6365 Ada, 8 Parseli teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz 12.07.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Gebze Revizyon Uygulama İmar Planında "Ticaret (T2) Alanı" içerisinde kaldığı, ayrık nizam, 12 kat, H(max): 36.50 metre, KAKS: 1.98 yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alana terki bulunmamaktadır. Parsel Gebze Belediyesi sınırları içerisindedir.

Plan notları;

3.ÖZEL HÜKÜMLER

Madde 3.11. Binaların konumlanacağı parsellerde/adalarda tabanda daha az alan kullanımı sağlayarak betonlaşmanın önüne geçmek ve daha yeşil bir yaşam alanı oluşturabilmek amacıyla; meri imar planında 3 ve daha fazla kat yüksekliğine sahip, TAKS değeri:0.30 ve üzeri, KAKS/EMSAL değeri:0.90 ve üstünde yer alan ayrık yapılaşma nizamına tabii konut veya ticaret alanı kullanımına sahip alanlarda; jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarında bir kısıtlama bulunmaması, 2004 yılı sonrasında hiçbir şekilde kat adedine ilişkin plan değişikliğinden faydalanmamış olması koşuluyla KAKS değeri arttırılmaksızın, TAKS değeri azaltılarak, kat adedi değeri; uygulama imar planı değişikliğine gerek

kalmaksızın 1 kat ilave edilmek suretiyle arttırılır. Bu hükümden istifade edebilmek için; imar adasının tamamında ya da en az 2000 m2 alana sahip parselde uygulama yapmak zorunludur. Parsel ölçeğinde yapılacak uygulama esnasında uygulama yapılmak istenilen parselin yer aldığı ada içinde kalan parsellerin toplam alanı 2000m² nin altında kalması durumunda kalan kısımlar tevhid edilmek koşuluyla kat ilavesi adanın tamamında uygulanır. Kat ilavesi sonrasında yan/arka bahçe mesafeleri yeni oluşan kat sayısı esas alınmak suretiyle belirlenir. Bu plan hükmünden mevcut yapılar hiçbir koşulda istifade edemez. Yürürlükte yer alan plana esas jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarının kat ilavesi için yeterli bilgi içermemesi durumunda yeni etüt yapılacaktır. Kat ilavesi taleplerinde ayrıca sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması talep edilmez.

4.2.TİCARET ALANLARI

Madde 4.2.1. Bu alanlarda; bölgesel ticari faaliyetler, iş merkezleri, showromlar, banka merkezleri, alışveriş merkezleri, yönetim birimleri, kamu tesisleri, özel sosyo-kültürel ve spor tesisleri, turistik tesisler, bürolar ile bunları destekleyici ticari nitelikli yapılar yer alabilir. Bu alanlarda yanıcı parlayıcı, patlayıcı, duman vb. çevre sağlığı açısından olumsuz faaliyet gösterecek depolar ile imalathaneler yer alamaz.

Madde 4.2.4. Ayrık nizamlı yapı adalarında cephesi 14.00 metrenin altında olan parsellerde resen, cephesi 14.00 metrenin üstünde olan parsellerde muvafakat almak şartı ile ikiz yapılar yapılabilir. Köşe parsel tek kaldığında ya da parseller dar olduğunda ikiz üçlü bloğa dönüşebilir. Bu düzenlemede imar mevzuatına uygun yapılar dikkate alınarak uygulama yapılır.

Madde 4.2.8. İSKİ havza sınırları dışında kalan ticaret alanlarında üst katlar konut olarak kullanılabilir. Ayrıca imar planlarında 12 m ve daha az genişliğe sahip yollara cepheli havza sınırları dışında kalan ticaret alanlarında ticaretin gelişme durumuna bakılarak zemin katın ticari veya konut amaçlı kullanıp kullanılmamasına karar vermeye ilgili belediyesi yetkilidir.

6.2.YAPI/YAPILAŞMAYA İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER

Madde 6.2.8. Planda ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde zemin katın haricindeki katlar konut olarak değerlendirilebilir. İmar Planında konut kullanımına ayrılmış olan konut alanlarında ilgili standartlarına ve mevzuatlara uyulmak koşulu ile binanın tamamı anaokulu veya kreş yapılabilir.

12

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

T.C. GEBZE BELEDIYE BASKANLIĞI Plan ve Proje Müdürlüğü

22.12.2023

Says : E-96473191-115.02.01-169469 Konu : IMAR DURUMU HK. Çayırova 6365 ada 8 parsel

Sayın Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Adına Murat GÜLEBAŞ Tatlıkuyu Mah. Fi Yaka Sitesi No:38 A5/1 Gebze/KOCAELI

İlgi : 21.12.2023 tarihli ve 74096 sayılı dilekçeniz

İlgi yazı Gebze, Çayırova Mahallesi, 6365 ada 8 nolu parselin imar durumu hakkında bilgi istenilmektedir.

Gebze, Çayırova Mahallesi, 6365 ada 8 nolu parsel, Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.07.2021 tarih ve 347 nolu kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planında, ticaret alanında kalmaktadır. Emsal:1.98 ve Yükseklik:12 kattır.

Uygulama İmar Planı Plan Hükümlerinin Özel Hükümler 3.8. ibaresine göre işlem yapılacaktır. Bilgilerinize rica ederim.

Asker COBAN Şehir Plancısı Plan ve Proje Müdür V.

EK :

1- 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar plamı

2- 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı notları

Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.

171

Doğrulama Kodu: RijulG-chziQz-B6vW7+BvsGaz-v3dBol0y Doğruluma Linki: https://www.turkiye.gov.trfleisleri-belediye-ebys

Güzeller Mh. Bahar Cd. No:1-41400 Gebze / Kocaell Telefon No: (262)642.04 30 Faks No: (262)641 78 01 Posta: gebze@gebze bel ir Internet Adresi: https://www.gebze hell.in' Kep Adresi: gebrebelediyesi@ hs01 kep.tr

Bilgi için: Saliha ÜNAL Tekniker Telefon No. 1405

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20

Rapor Tarihi: 29.12.2023

-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

3.1.6. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaza ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden temin edilememiştir. Ancak alınan bilgiye göre taşınmazın 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtlarına göre, satış işlemi ile 02.09.2022 tarihinde "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir. Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

3.1.7. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyeti 02.09.2022 tarihinde satış işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ olarak tescil edilmiştir.

3.1.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu, Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, imarın 6365 Ada, 8 Parseli teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz 12.07.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Gebze Revizyon Uygulama İmar Planında "Ticaret (T2) Alanı" içerisinde kaldığı, ayrık nizam, 12 kat, H(max): 36.50 metre, KAKS: 1.98 yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alana terki bulunmamaktadır. Parsel Gebze Belediyesi sınırları içerisindedir.

3.1.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.

3.1.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.1.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile ilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu parsel üzerinde yasal belge gerektiren herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

3.1.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde Yapı Denetim gerektiren herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

3.1.13. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz için belirlenen değer; taşınmazın mevcut imar planındaki yapılaşma şartlarındaki geliştirilebilecek projeye göre belirlenmiş olup farklı bir projenin uygulanması durumunda farklı değerlerin oluşabileceği düşünülmektedir.

3.1.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde geimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 4

GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4.1.1. Kocaeli İli

Kocaeli, Türkiye Cumhuriyeti'nin Marmara Bölgesi'nin Anadolu yakasında yer alan bir ildir. Adını, 1320 senesinde İzmit ve havalisini fetheden Akça Koca'dan alır. Kocaeli nüfusu 2021 yılına göre 2.033.441'dir. Bu nüfus, 1.027.775 erkek ve 1.005.666 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,54 erkek, %49,46 kadındır. Kocaeli ili, Marmara Bölgesi'nin Çatalca- Kocaeli Bölümü'nde, 29°

22'— 30° 21' doğu boylamı, 40° 31'— 41° 13' kuzey enlemi arasında yer alır. Doğu ve güneydoğusunda Sakarya, güneyinde Bursa illeri, batısında Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz'le çevrilidir. İl merkezi İzmit'in doğusundan geçen 30° doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin

yüzölçümü 3.505 km2'dir. Asya ile Avrupa'yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmaktadır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi işlek bir deniz yoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Gebze ile İstanbul arasında akan Kemiklidere'nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul-Kocaeli sınırı İzmit Körfezi'nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları'nın tepelerinden geçen hat oluşturur.

Körfez kıyılarıyla Karadeniz kıyısında ılıman, dağlık kesimlerde daha sert bir iklim hüküm sürer. Kocaeli ikliminin, Akdeniz iklimi ile Karadeniz iklimi arasında bir geçiş oluşturduğu söylenebilir. İl merkezinde yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı, zaman zaman karlı ve soğuk geçer. Kocaeli'nin Karadeniz'e bakan kıyıları ile İzmit Körfezi'ne bakan kıyılarının iklimi arasında bazı farklılıklar göze çarpar. Yazın körfez kıyılarında bazen bunaltıcı sıcaklar yaşanırken Karadeniz kıyıları daha serindir- İl merkezinde ölçülen en yüksek hava sıcaklığı 41,6°C (11 Ağustos 1970), en düşük hava sıcaklığı - 8,7°C (4 Şubat 1960), yıllık ortalama sıcaklık ise 14,8°C'dir. Karadeniz kıyısında yıllık ortalama yağış miktarı 1.000 mm'yi aşar. Bu miktarı güneye doğru gidildikçe azalır, İzmit'te 800 mm'nin de altına düşer (784,6 mm). Samanlı Dağları'nın körfeze bakan yamaçlarında iklim Karadeniz kıyılarına benzer. Yağış miktarı da bu kesimde farklıdır. Rüzgârlar kışın kuzey ve kuzeydoğudan, yazları ise kuzeydoğudan eser.

Yıl	Kocaeli Nüfusu	Erkek Nüfusu
2022	2.079.072 1.050.743		1.028.329
2021	2.033.441 1.027.775		1.005.666
2020	1.997.258	1.009.533	987.725
2019	1.953.035	988.098	964.937
2018	1.906.391	963.326	943.065

4.1.2. Nüfus ve Demografik Yapı

4.1.3. Gebze İlçesi

Gebze nüfusu 2021 yılına göre 399.558. Bu nüfus, 203.079 erkek ve 196.479 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,82 erkek, %49,18 kadındır.

Türkiye, ekonomik gelişmişlik bakımından altı gruba ayrılmıştır. I. derece gelişmiş iller; İstanbul ili, Ankara ili, İzmir ili, Bursa ili, Kocaeli ili ve Yalova ilidir. Bu bağlamda Gebze, Türkiye'nin ekonomik açıdan en gelişmiş altı ilinden birinde bulunmaktadır. Gebze ayrıca Kocaeli ili GSYİH 'sının % 33.7 'sini oluşturur. Gebze ayrıca Türkiye GSYİH 'sının yaklaşık %1.69 'unu üretmektedir.

Bölgenin en büyük sanayi merkezlerinden biri olan, Kocaeli ile İstanbul arasında, İzmit Körfezi 'nin kuzey batısında yer alan Gebze'nin tarihi M.Ö. 12. yy'a dek uzanıyor. Ülke sanayisinin %15 'ine ev sahipliği yapan ilçede ayrıca saygın bir okul olan Gebze Teknik Üniversitesi bulunuyor. İlçede bunun dışında TÜBİTAK Marmara Araştırma Merkezi,1985 yılında kurulan TÜSSİDE ve Gebze Organize Sanayi Bölgesi (GOSB) de yer alıyor. Ana ulaşım yolları üzerinde bulunması, İstanbul'a yakın oluşu ilçenin hızla gelişmesini sağlamış. Marmara sahile 7 km, İzmit'e 49 km, İstanbul'a ise 45 km uzaklıkta. İlçede gezebileceğiniz yerler ise şunlar: Çoban Mustafa Paşa Külliyesi ve Hamamı, Eskihisar Kalesi ve Çeşmesi, İbrahim Paşa Çeşmesi, Hünkar Çayırı, Osman Hamdi Bey Müzesi, Ballıkayalar Kanyonu, Gazilerdağı Tabiat Parkı, Sultan Orhan Camii, İlyas Bey Camii, Kartacalı meşhur komutan Anibal 'ın Anıt Mezarı.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 üçüncü çeyreğinde dirençli kalmıştır. Küresel ölçekte hizmet sektöründe ivme kaybı yavaşlayarak da olsa sürerken, imalat aktivitesi bir miktar toparlanmıştır. Çin'de destek paketlerine rağmen emlak sektörüne ve ekonomik toparlanmanın hızına yönelik belirsizlikler sürmektedir. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Enerji fiyatlarındaki yükselişin küresel enflasyonda iyileşmeyi yavaşlatabileceği endişeleri artarken, belli başlı ekonomilerde politika faizlerinin daha önce beklenenden uzun süre ve daha yüksek seviyede kalabileceği beklentileri tahvil faizlerinde yükselişe ve risk iştahında zayıflamaya yol açmaktadır. Türkiye ekonomisi 2023 ikinci çeyrekte beklentilerden güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %3,5 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %3,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ilk çeyrek sonunda 970,4 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH ikinci çeyrekte 1022,2 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin hız kestiğini göstermektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül ayında 49,6'ya yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir. Üçüncü çeyrekte dış dengede bozulma yavaşlayarak ta olsa sürmüştür. İhracatta zayıf seyir sürerken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Turizmde toparlama yavaş olsa devam ederken, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk dokuz ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %0,5 azalırken, ithalatta %1,2 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk dokuz ayında 83,1 milyar dolar olan dış ticaret açığı 87,2 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak- Ağustos döneminde 35,0 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 43,1 milyar dolara genişlemiştir. Döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları ile üçüncü çeyrekte enflasyonda artış yaşanmıştır. 2023 ikinci çeyrek sonunda %38,2 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ayında %61,4'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %40,4'ten %39,4'e sınırlı gerilemiştir.

Ayrıca birikmiş maliyetler ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Haziran'da %8,50 olan politika faizini %15,00'a çıkaran TCMB artırımlara Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim toplantılarında da devam etmiştir. Son toplantısında haftalık repo faizini 500 baz puan artırarak %35,0'a çıkarırken, enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırmanın gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirileceğini tekrarlamıştır.

Yılı	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir. (C) C)	GSYH (milyon Dolar)	Kisi Başı Gelir (Dolar)	Buyume ** Vall	Yil tel Ortalama Kur Dolar 10
2017	3.133.704	39.019	852.618	10.696	7,50	3,68
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52 316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807 924	9.549	11,40	8 88
2022	15.011.776	176.654	905 814	10.659	5,50	16,57
2023	7356.436	86.263	295.815	3.469	5,90	2487

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

*GİZLİDİR

	C1.22			C2'22			C3'22			C4-22			C1.23			C2'23			C3.23
				14,88 15,50 18,31 15,64 17,60 17,40 17,83 18,20 18,55 18,63 19,31 19,97 20,38 20,04 20,08 21,40 22,10													25,87 26,98 26,71 27,43		28,20 29,75 29,07 29,08
13,42	13.85 14,66 14,81	12 1.11 1.06		16,41 16,69 18,33 18,19 18,17 18,51 18,65 18,73 18,82 18,89 19,18 19,46 20,70 1.07 1.04		0.00		100 100 1007 100 100					100 100 0011 0000 100 100 100					11,10	=1.0-3	1.06 n
Oca 22	Sub 22	Mar 22	Nis 22	May 22	Haz'22	Tem 22	Agu 22	EN22	Eki22	Kas 22	Ara 22	00253	Sub23	Mar 23	Nis 23	May 23	Haz'23	Fern 23	Agu 23	Eyl23

Büyük Şehirlerdeki Nüfus (bin kişi)
-------------------------------------	--	--	--	--	--

	2018	2019	Pariu	2021	Para
Istanbul	15,068	15.519	15.462	15.841	15.908
Ankara	9.504	5.639	5.663	5.747	5.782
Izmir	4.321	4.367	4 395	4.426	4.462
Bursa	2 995	3.056	3.102	3 148	3.195
Antalya	2 426	2 512	2:548	2 620	2.689

Rapor No: VAKIF GYO -2023

-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

2023 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,1 oranında artış kaydederek 334.295 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona ermiştir. Yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi ise 900.074 olarak gerçekleşmiştir. Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözlenmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan %30,9'dan %29,1'e gerilemiştir. İkinci el satışların payı ise %70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışlarda %37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışların veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranında bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %22,2 iken üçüncü çeyrekte bu oran %11,8'e gerilemiştir. Bu gerilemenin başlıca nedeni konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının 2003 yılının 3. çeyreğinden bu yana en yüksek verisine ulaşarak %36,5'e yükselmesi olmuştur. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %32,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %8,2 artış gözlenmiştir. Bu sonuçlarla üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet olmuştur.

Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %38,4 oranında gerileme kaydederek toplam konut satışlarından ayrıştığı gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,0'dan %2,6'ya gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada %32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %8,2 pay ile Mersin bulunmaktadır. Konut fiyatları artışı ise Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından düşüş serisini on bir aya çıkararak ağustos ayı itibarıyla %90,3'e gerilemiştir. Reel artışlarda da Aralık 2022'de görülen en yüksek değerin ardından sekiz ay art arda gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %19,7 olmuştur. Diğer yandan, ağustos ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %5,5 oranında artış göstermiştir. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup ağustos ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %94,7, reel %22,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Ağustos 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 27.841 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 41.766 TL/ m², İzmir'de 31.853 TL/m², Ankara'da 20.932 TL/m² olmuştur.

Yıl	Konut Adedi	Deglaim Oram
2015	28.727.506	2%
2016	29 340 118	2%
2017	32.802.435	12%
2018	35.040.843	7%
2019	38.801.537	77%
2020	39.307.621	1%
C3.21	40.200.000 +	11

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

	İlk Satış	İkinci El Satıs	Toplam Satış	lpotekli Satış	Toplam Konut Satışları İçinde İpotekli Konut Satışlarının Payı (%)
C1'19	107.859	148.574	256.433	38.189	14,9
C2'19	98.295	151.068	249.363	44.696	17.9
C3'19	130.958	228.719	359.677	105.023	29,2
C4'19	174.570	308.686	483.256	144.600	29,9
2019 Toplam	511.682	837 047	1.348 729	332 508	24,7
C1'20	107.432	233.606	341.038	129.299	37.9
C2'20	90.340	193.391	283.731	137.075	48,3
C3.20	161.436	375.073	536.509	242.316	45,2
C4'20	110.532	227.506	338.038	64.647	19,1
2020 Toplam	469.740	1.029.576	1.499.316	573 337	38,2
C1'21	80.370	182.680	263.050	47.216	17,9
C2'21	87.508	202.252	289.760	56.952	19.7
C3 21	119.278	277 050	396 328	77.687	19,6
C4'21	174.367	368.351	542.718	112.675	20,8
2021 Toplam	461.523	1.030.333	1.491.856	294.530	19,7
C1'22	94.437	225 626	320.063	68.342	21,4
C2'22	114.014	292.321	406.335	101.975	25.1
C3.22	103.667	227.128	330.795	58.284	17.6
C4'22	147.961	280.468	428.429	51.719	12,1
2022 Toplam	460.079	1.025.543	1.485.622	280 320	18,9
C1'23	83.907	199.308	283.215	58.822	20,8
C2'23	87.251	195.313	282.564	62.708	22,2
C3.23	97.439	236.856	334.295	39.354	11,8

*GİZLİDİR

Rapor No: VAKIF GYO -2023

Rapor No: VAKIF GYO -2023

-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

*GİZLİDİR

Konut ve Ticari Gayrimenkul

Rusya-Ukrayna Savaşı'yla birlikte Avrupa'da resesyon endişesi devam ederken son dönemde meydana gelen İsrail-Filistin gerilimi, iç piyasalarda etkili olan küresel olaylar olarak öne çıkmaktadır. Ülkemizde enflasyona karşı alınan önlemler kapsamında asgari ücret Temmuz ayında %34 oranında artırılmıştır. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğinin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ bazında artış kaydedilirken ABD\$ bazında sabit kalmıştır. Ayrıca yüksek talep sonucu özellikle merkezi iş alanında (MİA) bazı ofis binalarında yüksek doluluk oranları kaydedilmiştir.

Bu durumun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı gözlemlenmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak artış göstermiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 98.060 m²'dir. 2023 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 205.057 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %41,5 oranında azalış göstermiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %71,7 ve %76 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %40'ı MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla oransal olarak artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %67'si Anadolu yakasında ve %33'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla MİA dışı Avrupa bölgesinde artış kaydedilmiştir. Geçtiğimiz dönemlerde ofis olarak tasarlanan projelerin, konut, hastane ve okul gibi farklı işlevlerle yeniden işlevlendirilip satıldığı gözlemlenmiştir. Ancak, son dönemde ofis binalarındaki yüksek doluluk oranları, farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm taleplerine yol açmıştır.

Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi beklenmektedir. Ancak, bu dönüşüm sürecini finansman zorlukları, yüksek kredi faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması gibi sorunların yavaşlatacağı öngörülmektedir. Son dönemde Türkiye'nin yakın coğrafyasında yaşanan Ukrayna- Rusya Savaşı'nın etkisi olarak Kiev ve Moskova'dan ayrılan uluslararası firmaların İstanbul'daki ofis taleplerinden sonra çok yeni yaşanan İsrail-Filistin Savaşı'nın etkisi olarak birçok bölgesel yönetim merkezi İsrail'de olan uluslararası büyük firmalarında benzer taleplerle İstanbul'u tercih edebileceği öngörülmektedir. Hem maliyetlerin daha düşük olması hem güvenlik sebebi hem de İstanbul Havalimanı gibi ulaşım projeleriyle daha erişilebilir duruma gelen İstanbul'un, gelecek dönemlerde taleplerin kuvvetlenerek ofis piyasasında daha büyük bir merkez haline gelmesi öngörülmektedir. Ayrıca daha erişilebilir bir merkez haline gelen İstanbul'a Uzakdoğu'daki ülkelerden de talebin arttığı gözlenmektedir.

Pandemi sonrası artan nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları ciddi düşüş kaydetmiştir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı 2022 yılının aynı döneminde %15,33 kaydedilmişken, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %9,49 kaydedilmiştir. Bu durumda boşluk oranlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD\$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla bu çeyrekte %37'lik bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve boşluk oranlarındaki düşüşün devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülmektedir.

Aylık faiz oranı 2023 yılının ikinci çeyrek sonunda %1,81 seviyelerinde seyrederken yılın üçüncü çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyreğinde %23,98 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı 2023 Eylül ayını %42,79 ile tamamlamıştır. Ekim ayı itibarıyla yıllık faiz %41,46 olarak seyretmektedir. 2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Eylül ayında %66,54 seviyesinden, 2023 yılı Eylül ayında %61,01 seviyesine düşmüştür.Eylül 2023'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %16,21'den %19,65'e yükselmiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,84'ten %9,63'e yükselmiştir.

Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2023 Eylül ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Eylül ayında 1,45 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2022 yılı Eylül ayında %36,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Eylül 2023 itibarıyla 6,0 puan azalarak %30,8 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 10,7 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %22,7 olmuştur. Bu oran 2022 Eylül ayında %19,2 seviyesindeydi.

Lojistik

2023 Yılının Üçüncü Çeyreği İtibarıyla Yıl Toplamında 135.000 m² Lojistik Depo Kiralama İşlemi Gerçekleşmiştir.

Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul- Kocaeli bölgesinde yaklaşık 11,1 milyon m2 toplam depo stokunda 7,3 milyon m2 ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer almaktadır. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 480 bin m2 olarak kayıt altına alınmıştır ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı projelerden oluşmaktadır. 2023 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla yıl toplamında 135 bin m2 lojistik depo kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Gerçekleşen depo kiralama işlemlerinde geçen yılın aynı dönemine göre alan bakımından %220'lik önemli bir artış kaydedilmiştir. Kiralama açısından en aktif sektörler %32'lik oranla beyaz eşya, %25'lik oranla Eticaret, %21'lik oranla gıda, %12'lik oranla lojistik ve %9'lık oranla perakende olarak öne çıkmaktadır. 2023 yılı 3.çeyrekte lojistik depo birincil kira metrekare başına USD bazında aylık 8,50 USD/m2 seviyesine yükselirken, geçen yıla kıyasla %21 oranında artış göstermiştir. TL bazında ise geçen yılın aynı dönemine kıyasla %140 oranında artış göstererek 240 TL/m2 seviyesine yükselmiştir. Piyasada kaliteli depo arzının kısıtlı olması nedeniyle, birincil pazarlarda kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

4.3.1. Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler

• Sosyal donatı alanlarına yakın konumda yer alması
• İmarlı parsel olması
• Ulaşım olanaklarının iyi olması

4.3.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

• Parsel üzerinde henüz proje geliştirilmemiş olması

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Değerleme Konusu Taşınmaz; Kocaeli İli, Gebze İlçesinde yer alan, 6365 ada, 8 parselini teşkil eden, mahallen Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde, konumlu "Arsa" vasıflı VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) mülkiyetine ait taşınmazdır. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf yapıda olup, hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. Gebze Belediyesinden alınan 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde yapılan ölçümlere göre parselin güneybatısında yer alan Yeni Bağdat Caddesine ~177 metre, kuzeydoğusunda yer alan Necip Fazıl Caddesine ~175 metre cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın kuzeybatısında 6365 ada 7 parsel ve güneydoğusunda 6365 ada 2 parsel no.lu taşınmazlar bulunmaktadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel çevresi güneydoğu yönde, komşu parsel istinat duvarı ile belirlenmiş, diğer yönlerde ise mahallen belirlenmemiş durumdadır.

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu taşınmaz için alınmış herhangi bir ruhsat ve eki mimari proje bulunmamaktadır.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmaz için alınmış herhangi bir ruhsat ve eki mimari proje bulunmamaktadır.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz mahallen boş arsa vasfında olup herhangi yapı kullanımı mevcut değildir.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 5

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1.Güncel Değerleme Teknikleri

5.1.1. Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.

Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.

5.1.2. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.

• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.1.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.

5.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazın değerine ulaşmak için; taşınmazın mevcut imar planlarındaki yapılaşma durumu göz önünde bulundurularak Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmış olup ayrıca Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır.

32

5.2.1. Arsa Emsalleri

Emsal	Açıklama	İlgili Kiş/Kurum Telefon	Yüzölçümü(m²)	Satış Değeri (TL)	Satışa Esas Birim Değer (TL/m²)
Emsal 1	Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (2033 ada 1 parsel), 1.177 m2 olduğu beyan edilen, TAKS : 0.40, 3 kat, konut imarlı arsa 13.000.000TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~100 m. olarak ölçülmüştür.	OĞUZ BEY 05546428733	1.177,00	13.000.000	11.045
Emsal 2	Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (370 ada 698 parsel), toplam 3.632 m2 olduğu beyan edilen, TAKS : 0.40, 4 kat,konut imarlı arsa 45.400.000TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~270 m. olarak ölçülmüştür.	REDSTONE YATIRIM GAYRİMENKUL 05325204941	3.632,00	45.400.000	12.500
Emsal 3	Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (1406 ada 19 parsel), toplam 1.530 m2 olduğu beyan edilen, TAKS : 0.40, 3 kat, konut imarlı arsa 32.000.000TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~270 m. olarak ölçülmüştür.	BAYRAMOĞLU OSCAR EMLAK 05325498790	1.530,00	32.000.000	20.915
Emsal 4	Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda, toplam 260 m2 olduğu beyan edilen, TAKS : 0.40, 3 kat, ticaret imarlı arsa 6.000.000TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~880 m. olarak ölçülmüştür.	BAYRAMOĞLU OSCAR EMLAK 05311052409	260,00	6.000.000	23.077
Emsal 5	Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda (Osmanyılmaz, 4864 ada 5 ve 6 parsel), toplam 2.404 m2 olduğu beyan edilen, TAKS : 0.40, 3 kat, ticaret imarlı 2 adet arsa 52.500.000TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazların değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~900 m. olarak ölçülmüştür.	ROYAL EMLAK CENTER 05336423741	2.404,00	52.500.000	21.839
Emsal 6	Değerleme konusu taşınmaz ile yakın konumda, toplam 2.500 m2 olduğu beyan edilen, TAKS : 0.40, 3 kat, ticaret imarlı arsa 40.000.000TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın değerleme konusu taşınmaza kuş uçuşu mesafesi ~75 m. olarak ölçülmüştür.	REDSTONE YATIRIM GAYRİMENKUL 05325204941	2.500,00	40.000.000	16.000

Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 11.045 TL/m² – 23.077 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

Başlıklar	Örnek 1	Örnek 2	Örnek 3	Örnek 4	Örnek 5	Örnek 6
Yüzölçüm (m²)	1.177	3.632	1.530	260	2.404	2.500
İstenen Satış Fiyatı (TL)	13.000.000	45.400.000	32.000.000	6.000.000	52.500.000	40.000.000
İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	11.045	12.500	20.915	23.077	21.839	16.000
Öngörülen Pazarlık Oranı	-5%	-10%	-15%	-15%	-15%	-10%
Alan Düzeltme Katsayısı	-15%	-10%	-10%	-20%	-15%	-15%
İmar Durumu Düzeltme Katsayısı	40%	35%	15%	15%	15%	15%
Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı	20%	10%	0%	0%	0%	0%
Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²)	15.463	15.625	18.824	18.462	18.563	14.400
ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²)					16.889

Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazın arsa birim m² değeri 16.889 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.

Ada-Parsel	Arsa Alanı, m²	Arsa Birim m² Değeri TL	Toplam Arsa Değeri TL
6365/8	28.414,08	16.889	479.894.497

Emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın değeri 479.894.497-TL olarak hesaplanmıştır.

5.2.2. Emsal Krokisi Arsa

5.2.3. Satılık Depo Emsalleri

Emsal	Açıklama	ligili Kişi Kurum - Telefon - Adres	ruzoscumu CETTE T	Saulik Degen (TL)	Satışa Esas Birim Deger (TUm19
Emsal T	Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede Balçık mahallesinde kayılı 1.000 mt" lik arsa üzerine kurulu " açık ələn 200 m², Tek katlı Hmax: 10.50 m - 1.200 m² Tik kapair alana sahip Depo niteliidi taşınmaz. 35.000.000-6 bedelle emlak ofsinden satilitir	CORUMLU EMLAK 0 (533) 762 85 85	1.200,00	35,000,000	29.167
Emsal 7	Değerleme konusu taşınmaza yarın bölgede Balçık mahallesinde kayılı 6.700 mª 1ik arsa üzerine kurulu , açık alan; 4 950 m², iki iratlı Hmar: 11 m - 3.500 m² 1ik kapalı alana sahip Depo nitetika tasmimaz 165.000.000-e bedelle emlak ofisinden Satskar	DEK GIRISIN ENLAK 0 (532) 320 34 27	3.500.00	155:000 000	47-143
Emsal 3	Değerleme konusu taşınmaza yalın bölgede Balçık mahalesinde kayılı 770 m² ilk arsa üzerine kurulu : açık alan. 170 m², tek kəti. Himax: 5 m - 600 mª Tik kapalı ələnə sahip Depo nitelikli taşınmaz 23,950.000-6 bedelle emlak ofisinden SARKIN	REMAX TAN 0 (532) 320-34 97	600,00	23.950.000	39.917
Emsal 4	Değerleme konusu taşırımaza yalın bölgede Muallımköy mahallesinde kayılı 20.000 m² Tik arsa üzerine kurulu , açık alan 5.500 m² , tek kati Himax: 9 m. - 14.500 m³ "lik kapali aliana sahip Deponiteliki tasımmaz 486,000 000-6 bedelle emlak ofsinden samlıdır.	SHILE GRUP 0 (532) 766 38 47	14.500.00	486:000.000	33.517
Emgal 5	Değerleme konusu taşınımaza yakın bölgede Petilli mahallesinde kaydı 35.000 m² 'ik arsa istering surulu açık alan 20.000 m², tek katlı Hmax: 10 m. - 15.000 m² Tik kapalı alana sahip Depo niteliidi taşınmaz 560.000.000-5 bedelle emlak ofisinden sablidir.	KONUM GAYRIMENKUL 0 (330) 173 84 93	15.000.00	680:000.000	37,333

Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki satılık depo fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında depo nitelikli taşınmaz ortalama m² birim değerlerinin 29.167 TL/m² – 47.143 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.

5.2.4. Emsal Krokisi Depo

5.2.5. Kiralık Depo Emsalleri

Emsal	Acaklama	ligili Kisa Kurum Talefon - Adres	Yüzölçümü (013-)	Kirs Degeri (TL)	Kiraya Esas Birim Degat (TL/m³)
Emsal 1	Degerieme komusu tasımmaza yalan bolgade Pellili manallesində caydi 3.000 m² lik prsa üzenine kundu jiek katlı Hmax: 12 m. - 1.750 m+ Tik kapak alana sahip Depo nitelikli taginmas 450.000- bir bedelle emak ofisinden kiralidir.	SANAYI BURADA GAYREMENKUL D (632) 483 14 90	1.750.00	450.000	257
Emsal Z	Degeneme konusu tasınımıza yalın odipede Pellel mahallesinde Kayılı 4.500 m³ Tik arsa üzerine kurulu ; tait kadı Hmax 12 m. - 3,500 m² ilk kapali alana sahip Depo nitelikil tasınmaz 900.000- BAy bedelle emlak ofisinden kralıklır.	REALTY BLUE GAYRINENKUL 0 15525 230 04 58	3500.00	900,000	257
Email 3	Değerleme konusu taşınmaza yalın bölgede Balçık mahallesinde 10 m. - 1 1.000 mª TIK capan alahip Depo masiliki taginmat 250.000- tiny bedeile emiak ofisinden kralder.	ELIT GRUP GAYRINENKUL D (545) 827 18 OD	1000.00	250.000	250
Emsal &	Değerilerme Konusu targımaza yakın bölgede Mollafenan mahallesinde kayar 4.000 m² 1k arsa uzerine kurutu tek kati Hmax: 15 m. - 2,000 m* Tik kapali alana sahip Depo niteliki tasınmas 420.000-61Av bedelle emlak ofisinden kiralılır.	KULE GAYRIMENKUL D (532) 597 02 47	2000.00	420,000	210
Emsal 5	Değerleme konusu taşınmaza yalın bölgede Peltil mahalleşinde 11 m 1 5 900 m 11k ars a uzerine kurutu 14k Kati Hmax: 15 m. - 1.600 mª "lik kapan alana satip Dapo retelliti tasinmas 850.000- tay bedelle emlak olisinden kraliktır.	REMAX CITY 0 (530) 373 12 13	3.600.00	850.000	206

5.2.7. Proje Geliştirme Yöntemi (Mevcut Yapılaşma Şartlarına Göre)

Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planlarına göre inşa edilmesi muhtemel projenin inşaat maliyeti ve ticari bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.

Mevcut imar durumuna göre değerleme konusu parsel üzerine lojistik depo olarak proje geliştirilmiştir. Satılabilir ve ortak alanlar plan notlarına göre belirlenmiş olup KAKS değeri üzerinden satılabilir alan belirlenmiş bu alana %30 planlı alanlar imar yönetmeliğine göre ilave yapılarak toplam satılabilir alan belirlenmiştir. Proje için varsayımlar aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Proje Bilgileri

PROJE BİLGİLERİ
Parsel Alanı (m²)	28.414,08
KAKS	1,98
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²)	73.137,84
İŞYERİ ALANI (m²)	73.137,84
ORTAK ALAN (m²)	36.568,92
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²)	109.706,76

Projede;

• İşyeri alanları için m2 birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 14.000-TL/ m²
• Ortak alanlar için m2 birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 7.500-TL/m² olarak baz alınmıştır.

Üst Yapı Maliyeti
Unsur	Birim Maliyet (TL/m²)	İnşaat Alanı (m²)	Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Üst Yapı Birim Maliyeti(TL/m²)
İşyeri	14.000	73.137,84	1.023.929.787
Ortak Alanlar	7.500	36.568,92	274.266.907	11.833,33
Toplamlar		109.706,76	1.298.196.694

Rapor No: VAKIF GYO-2023-20 Rapor Tarihi: 29.12.2023

*GİZLİDİR

Hesaplamalar sonucunda güncel yapılaşma şartlarına göre 109.706,76 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 11.833,33-TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 1.298.196.694-TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.

Alt Yapı Maliyetleri
Unsur	Birim Maliyet (TL/m²)	İnşaat Alanı (m²)	Toplam İnşaat Maliyeti (TL)
Üst Yapı Maliyetleri Toplamı	80%	109.706,76	1.298.196.694
PROJE	5%	109.706,76	81.137.293
KAZI VE HAFRİYAT	6%	109.706,76	97.364.752
ÇEVRE DÜZENLEMELERİ	7%	109.706,76	113.592.211
SATIŞ VE PAZARLAMA	2%	109.706,76	32.454.917
PROJE TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ	100%	109.706,76	1.622.745.868

Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam maliyeti 1.622.745.868-TL olarak hesaplanmıştır.

MALİYET DAĞILIMLARI
Unsur	İnşaat Alanı (m²)	Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Unsur Maliyet Oranı(%)	Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Maliyeti(TL)	Toplam İnşaat Maliyeti Üzerinden Unsur Ortalama Birim Maliyet (TL/m²)
İşyeri	73.137,84	1.023.929.787	78,87%	1.279.912.234	17.500
Ortak Alanlar	36.568,92	274.266.907	21,13%	342.833.634	9.375
TOPLAM MALİYET	109.706,76	1.298.196.694,08	100%	1.622.745.867,60	14.791,67

Projenin inşaatının 2026 yılsonunda tamamlanacağı varsayılmış olup, yıllar itibari ile tamamlanma oranları ve tamamlanan kısım maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

YILLARA GÖRE İNŞAAT TAMAMLANMA ORAN VE MALİYETLERİ
YILLAR	31.12.2023	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	TOPLAM
Tamamlanma Oranları	0,00%	25,00%	60,00%	15,00%	100,00%
İnşaat Maliyeti (TL)	1.622.745.868	2.271.844.215	3.180.581.900	4.452.814.661
Yıllara Göre İnşaat Maliyeti (TL)	0	567.961.054	1.908.349.140	667.922.199	3.144.232.393

KABULLER
Satılabilir İşyeri Alanı (m²)	73.137,84
İşyeri Birim m² Değeri	40.000,00
İnşaat Maliyeti Artış Oranı (%)	40,00%
Satış Fiyatı Artış Oranı, %	40,00%

Proje maliyetlerinin her yıl %40, satış gelirlerinin ise %40 oranında artacağı varsayılmıştır.

Konu projede konumlandırılacak olan ticari alanlar için yıllar itibari ile m² satış bedelleri, satış oranı ve satış geliri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

YILLAR	31.12.2023	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	TOPLAM
İşyeri Satışları (TL/m²)	40.000	56.000	78.400	109.760
Yıllara Göre İşyeri Satış Oranları	0,00%	20,00%	80,00%	0	100,00%
Yıllara Göre Satılan İşyeri Alanı	0	14.628	58.510	0	73.137,84
Yıllara Göre İşyeri Satış Gelirleri	0	819.143.830	4.587.205.445	0	5.406.349.275
TOPLAMLAR	0,00	819.143.830	4.587.205.445	0	5.406.349.275

Proje bünyesinde yer alması planlanan; ticari alanların satışlarına proje inşa halindeyken 2024 yılında başlanacak olup, inşaatın tamamlanmasının ardından 2025 yılında satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. Tüm satışların 2 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.

Finansal Veriler

İNDİRGEME ORANI	45,0%
2 YILLIK TAHVİL GETİRİ ORANI	37,39%
5 YILLIK TAHVİL GETİRİ ORANI, %	26,21%
ORTALAMA TAHVİL GETİRİ ORANI, %	31,80%
RİSK PRİM ORANI, %	13,20%
KUPON DÖNEMİ	6 Ay

***27.12.2023 tarihinde 2 ve 5 yıllık Devlet tahvilleri verileri baz alınmıştır.

NAKİT AKIŞ PROJEKSİYONU
YILLAR	31.12.2023	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026
PROJE İŞYERİ SATIŞ GELİRLERİ (TL)	0	819.143.830	4.587.205.445	0
PROJE İNŞAAT MALİYETİ (TL)	0	-567.961.054	-1.908.349.140	-667.922.199
NET NAKİT AKIŞLARI (EBITDA)	0	251.182.776	2.678.856.305	-667.922.199
İndirgeme Oranı	45,00%
NET BUGÜNKÜ DEĞER (TL)	1.227.019.165

Değerleme konu projenin mevcut ruhsat ve eki mimari projelere göre yapılan çalışma ve varsayımlar sonucunda net bugünkü değer 1.227.019.165-TL olarak hesaplanmıştır.

Yukarıda yapılan hesaplamalar taşınmazın mevcut imar durumuna belirlenmiş olup farklı bir proje uygulanması durumunda değerler farklılık gösterebilecektir.

5.3.Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.

5.4. Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.

5.5. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz için mevcut imar durumuna göre geliştirilmiş proje analizi ve kullanılan veriler 5.7. başlık altında verilmiştir.

5.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Değerleme konusu taşınmaz için mevcut imar durumuna göre geliştirilmiş proje analizi ve kullanılan veriler 5.2.7. başlık altında verilmiştir.

5.7.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır.

Değerleme konusu taşınmazın mevcut yapılaşma koşullarındaki "Lojistik Depo Alanı" kullanım amaçlı geliştirilmesi sonucu "En Etkin ve Verimli Kullanımda" olacağı düşünülmektedir.

5.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan müşterek veya bölünmüş kısım analizi mevcut değildir.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde g-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 6

ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ/ VE GÖRÜŞ

6.1.Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ve Proje Geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.

6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde yasal belge gerektiren herhangi bir yapı mevcut değildir.

6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.

6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz alım tarihinden itibaren 5 yıllık süreci henüz doldurmamıştır.

6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında

Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;

• Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 6365 ada 8 parselin Arsa olarak GYO portföyünde bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı,

• Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." ibaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyünde bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı kanaatine varılmıştır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BÖLÜM 7 SONUÇ

7.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi 6365 Ada 8 Parselin değeri Emsal Karşılaştırma Yöntemi doğrultusunda bölgede satışa konu arsalar incelenerek m2 satış bedelleri belirlenmiş ve toplam arsa değerine ulaşılmıştır.

7.2. Nihai Değer Takdiri

İşbu rapor; mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) 'ne ait olan ve Tapu kütüğünde Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Çayırova Mahallesi 6365 Ada 8 Parsel sayılı taşınmazın pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.

Taşınmazın nihai değeri Emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiş olup Proje Geliştirme Yöntemi ile belirlenen değer öngörüye dayalı olarak yapıldığından nihai değerde kullanılmamıştır.

Buna göre taşınmazın;

KDV Hariç Piyasa Değeri: 479.894.497,00-TL (Dört Yüz Yetmiş Dokuz Milyon Sekiz Yüz Doksan Dört Bin Dört Yüz Doksan Yedi TL)

KDV Dahil (%10) Piyasa Değeri: 527.883.946,00-TL (Beş Yüz Yirmi Yedi Milyon Sekiz Yüz Seksen Üç Bin Dokuz Yüz Kırk Altı TL)

Murat GÜLEBAŞ Ekonometri Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No:406804

Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892

Yılmaz KÜRKÇÜ

Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400572

7.3. Beyan

• Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
• Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;
• Değerleme Hizmetinin ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı;
• Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu'nun tebliğlerinde "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları" için belirlenmiş kriterler ve kurallar dâhilinde gerçekleştiği;
• Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;
• Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği; hususunu beyan ederiz.
• Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

EKLER

• Taşınmaza ait resimler
• Takyidat Belgesi
• Tapu Belgesi
• Değerleme uzmanlarının lisans örnekleri ve tecrübe belgeleri